549300GHKJCEZOAEUU822023-01-012023-12-31549300GHKJCEZOAEUU822022-01-012022-12-31549300GHKJCEZOAEUU822023-12-31549300GHKJCEZOAEUU822022-12-31549300GHKJCEZOAEUU822021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300GHKJCEZOAEUU822021-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300GHKJCEZOAEUU822021-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember549300GHKJCEZOAEUU822021-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300GHKJCEZOAEUU822021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMemberiso4217:SEKiso4217:SEKxbrli:shares549300GHKJCEZOAEUU822021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300GHKJCEZOAEUU822021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300GHKJCEZOAEUU822021-12-31549300GHKJCEZOAEUU822022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300GHKJCEZOAEUU822022-01-012022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300GHKJCEZOAEUU822022-01-012022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300GHKJCEZOAEUU822022-01-012022-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember549300GHKJCEZOAEUU822022-01-012022-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300GHKJCEZOAEUU822022-01-012022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300GHKJCEZOAEUU822022-01-012022-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300GHKJCEZOAEUU822022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300GHKJCEZOAEUU822022-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300GHKJCEZOAEUU822022-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember549300GHKJCEZOAEUU822022-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300GHKJCEZOAEUU822022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300GHKJCEZOAEUU822022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300GHKJCEZOAEUU822022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300GHKJCEZOAEUU822023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300GHKJCEZOAEUU822023-01-012023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300GHKJCEZOAEUU822023-01-012023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300GHKJCEZOAEUU822023-01-012023-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember549300GHKJCEZOAEUU822023-01-012023-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300GHKJCEZOAEUU822023-01-012023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300GHKJCEZOAEUU822023-01-012023-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300GHKJCEZOAEUU822023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300GHKJCEZOAEUU822023-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300GHKJCEZOAEUU822023-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember549300GHKJCEZOAEUU822023-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300GHKJCEZOAEUU822023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300GHKJCEZOAEUU822023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300GHKJCEZOAEUU822023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING
2023
INNEHÅLL
ÖVERSIKT
Om Balder
................................................................................. 1
Händelser under 2023
..........................................................2
VD-ord
....................................................................................... 3
Balders affärsmodell
............................................................. 4
Finansiella mål
........................................................................ 5
Hållbarhetsmål
........................................................................ 6
Aktuell intjäningsförmåga
....................................................7
Balders aktie och ägare
........................................................ 8
Varför investera i Balder?
..................................................... 9
VERKSAMHET
Ett diversifierat fastighetsbestånd
...................................14
Balders geografiska marknader
........................................15
Utveckling 2023
....................................................................16
Värdeskapande förvaltning
................................................17
Ökad kundnöjdhet
.......................................................... 18
Fastighetsutveckling
............................................................19
Från projekt till egen förvaltning
....................................20
Intressebolag
.........................................................................21
VÄRDERING
Balders fastighetsbestånd
................................................24
Värdering
................................................................................ 25
FINANSIERING
................................................................... 27
HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
Allmänna upplysningar
......................................................32
Balders arbete med FN:s globala hållbarhetsmål
.......39
Miljömässig hållbarhet
........................................................41
Klimatförändringar
.........................................................41
Vatten
................................................................................. 51
Biologisk mångfald
........................................................ 52
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
................ 53
EU-taxonomin
................................................................. 54
Social hållbarhet
................................................................. 60
Egna medarbetare
.........................................................60
Arbetskraft i värdekedjan
............................................. 67
Lokal påverkan och områdesutveckling
..................68
Styrning och ansvarsfullt företagande
..........................70
Affärsetik och företagskultur
...................................... 70
GRI-index 2023
..................................................................... 72
Revisorns yttrande
............................................................... 75
FINANSIELL INFORMATION
Förvaltningsberättelse
....................................................... 77
Möjligheter och risker
..........................................................81
Finansiella rapporter
........................................................... 85
Noter till de finansiella rapporterna
................................93
Revisionsberättelse
........................................................... 124
BOLAGSSTYRNING
Styrelsens ordförande har ordet
................................... 128
Bolagsstyrningsrapport
................................................... 129
Intern kontroll avseende den finansiella
rapporteringen
............................................................. 133
Inför årsstämman 2024
.............................................. 134
Revisors yttrande
............................................................... 134
Styrelse
................................................................................. 135
Ledning
................................................................................. 136
ÖVRIG INFORMATION
Projektförteckning
.............................................................138
Definitioner
.......................................................................... 139
Årsstämma
...........................................................................140
Kontaktuppgifter
................................................................140
Kalendarium
........................................................................140
Balders års- och hållbarhetsredovisning för 2023 avges av
styrelsen och verkställande direktören. Den legala årsredovis-
ningen återfinns på sida 77–123. Hållbarhetsredovisningen
finns på sida 30–74 och 81–84 och är upprättad i enlighet
med Årsredo visnings lagen 6 kap.
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
OM BALDER
Fastighets AB Balder är en börsnoterad fastighetskoncern som äger, förvaltar och utvecklar
fastigheter i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien. Med ett fastig-
hetsvärde om 212 miljarder kronor och en diversi fierad portfölj erbjuder Balder bostäder,
kommersiella fastigheter och nyproduktions projekt i huvudstäder och andra större städer.
Genom att vara en långsiktig och stabil ägare skapar Balder attraktiva och trygga områden
för människor att bo och göra goda affärer i.
211 749
6 135
Fastighetsbestånd, Mkr
Förvaltningsresultat, Mkr
1 150
9
6%
Antal anställda
Ekonomisk uthyrningsgrad
1 901
37,9%
Antal fastigheter
Soliditet
11 944
12,3
Hyresintäkter, Mkr
ESG Risk Rating
0
200 000
50 000
100 000
150 000
250 000
2023
2021
2022
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Mkr
0
4 500
1 500
3 000
7 500
6 000
Mkr
2023
2021
2022
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Köpenhamn
Green Hills
Hyresrätter
Färdigställt 2023
294 lgh
FASTIGHETSBESTÅND FÖRVALTNINGSRESLUTAT
1)
1) Avser förvaltningsresultat hänförligt till
moder bolagets aktieägare.
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
1 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
HÄNDELSER UNDER 2023
När Draken vaknar
Mitt på Järntorget i Göteborg reser sig
Hotel Draken och erbjuder utsikt över
hela staden. Efter flera års arbete står
ett magnifikt hotell med en ny kultur-
scen och mötesplats färdig. Tillsam-
mans med Strawberry invigde Balder
den 1 oktober det 34 våningar höga
hotellet som totalt inrymmer 474 rum.
Draken har även 13 konferensrum, två
restauranger, ett konditori och två
barer. Under 2024 kommer hotellet
kompletteras med ett urbant spa. Håll-
barhetsaspekten har varit viktig i hotell-
satsningen där dåtid har bundits sam-
man med framtid. Arbetet har även
inkluderat en varsam hantering av den
K-märkta och ikoniska biografen Draken.
Hotellet är certifierat enligt miljöcerti-
fieringssystemet LEED, nivå Gold.
Karlatornet i full höjd
Under sommaren nådde Karlatornet i Göteborg sin fulla höjd på 246 meter. Med sina 74
våningar är tornet inte bara ett landmärke för staden utan även Nordens högsta byggnad.
Totalt rymmer Karlatornet 611 lägenheter, från enrummare till penthouse-lägenheter
med många rum. I slutet av augusti flyttade de första boende in och sommaren 2024
ska samtliga lägenhetsi nnehavare ha flyttat in. Förutom bostäder kommer
Karlatornet även inrymma ett hotell, en restaurang och kontor.
Ny förvaltningsorganisation i Finland
Balders ägande av fastigheter i Finland har ökat kontinuerligt under de senaste åren. För
att skapa en sammanhållen och än mer effektiv förvaltning startade Balder under hösten
en egen förvaltningsorganisation i Finland för kommersiella fastigheter inom segmenten
handel, kontor och hotell.
Positivt momentum
i Balders ESG-rating
Balders målinriktade arbete inom håll-
barhetsområdet ger resultat. Sustain a-
lytics uppdaterade i oktober Balders
ESG risk rating till 12,3 från 13,8. Det
innebär att Balder ligger stabilt inom
ramen för låg risk. Årets analys visar att
Balder fortsatt presterar bra i relation
till jämförbara bolag när det gäller att
minimera väsentliga ESG-risker.
Balder och Geely i bolagsaffär för
företags campus på Lindholmen
Balder och Geely bildar ett gemensamt
bolag för att utveckla, uppföra och för-
valta den sjätte byggnaden på campuset
Uni3 by Geely på Lindholmen i Göteborg.
Campuset är ett nav för inno vatörer och
visionärer som bland annat erbjuds
konferenslokaler och coworking-ytor.
Lindholmen är ett gammalt varvsom-
råde som genomgår en spännande
omvandling. Byggnaden B46 på 12
våningar och cirka 17 500 kvm kommer
innehålla restaurang, butiker och utrym-
men för utställningar och mässor. B46
utformas enligt miljöcertifieringen
Miljöbyggnad Guld.
Årets byggnadspris för
natursköna Botanik i Växjö
Balder har fått ta emot årets byggnads-
pris för nyproduktionsprojektet Botanik
av Växjö kommun. Nomineringen bygger
på att Balder på ett lekfullt sätt har
arbetat fram en god arkitektur genom
detaljrikedom i panelen samt en spän-
nande och tilltalande takutformning.
Byggnationen är skapad för att andas
framtid och hopp. Under sommaren
har de nyproducerade lägenheterna
fyllts med hyresgäster. Botanik rymmer
104 hyresrätter med balkonger och
uteplatser som vetter mot innergård
eller skogsbryn.
Startskott för nyproducerade
bostadsrätter i hjärtat av Göteborg
I slutet av sommaren påbörjades pålning för
Balders premiumbostäder i centrala Göteborg
nära Heden. Kvarteret Bohusgatan kommer
sammanlagt att omfatta närmare 320 bostads-
rättslägenheter och bostadshusen färdigställs
etappvis. Först ut är projekten Rubinen och
Safiren på sju respektive 19 våningar som till-
sammans kommer att rymma cirka 190 lägen-
heter. Preliminär inflyttning sker löpande från
våren 2026. I bottenplan blir det affärslokaler
och under husen ett gemensamt garage.
Avsikten är att bostadshusen ska certifieras
enligt Miljöbyggnad Silver. Bohusgatans tredje
och sista projekt Spinellen kommer att omfatta
cirka 130 bostadsrättslägenheter. Tidpunkt för
sälj- och byggstart är ännu inte bestämt.
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
2 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
2023 har på många sätt varit likt 2022. Det är fortfarande oroligt i omvärlden vilket bidrar till en fortsatt global osäkerhet.
Som bolag an passar vi oss hela tiden till de förutsättningar som råder. Vi fokuserar på att effektivisera den dagliga
verksamheten och ta hand om våra kunder, fastigheter och vår finansiering.
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets
aktieägare uppgick till 6 135 Mkr (6 139), vilket mot-
svarar en minskning per aktie med 3% till 5,32 kr (5,48).
För Balder är det viktigaste ekonomiska målet att
långsiktigt öka förvaltningsresultatet och intjäningsför-
mågan per aktie. Detta kräver att vår befintliga portfölj
utvecklas väl och att vi kan hitta nya investeringar med
rimlig avkastning.
Aktuell intjäningsförmåga har varit stabil under året
tack vare att ökningar i driftsnetto och förvaltningsre-
sultat från intressebolag kompenserat för ökade ränte-
kostnader. Uthyrningsgraden håller sig på en fortsatt
hög nivå, och vi ser än så länge inga tydliga tecken på
en sättning i ekonomin i vår operativa verksamhet.
Fortsatt trygg finansieringssituation
Vi har en diversifierad finansieringsstruktur och en
diversifierad fastighetsportfölj, vilket totalt sett minskar
risken. Oron på de finansiella marknaderna har fortsatt
under året och vi har bibehållit en hög likviditetsbuffert.
Under slutet av året ökades räntebindningen när lång-
räntorna sjönk. Vår starka intjäning och diversifierade
fastighetsportfölj ger låg operativ risk vilket är positivt i
finansieringssammanhang.
Under året genomförde vi en placering av konvertibla
skuldebrev om drygt 5 miljarder kronor, till en ränta på
3,5%. Tack vare vår starka likviditetssituation har vi
med goda resultat kunnat återköpa obligationer med
förfall framförallt i närtid, men även med längre löptider.
På detta sätt behåller vi en lång förfallostruktur för våra
skulder, vilket ger trygghet och minskar påverkan på
kassaflödet från fluktuationer i räntor och finansie-
ringskostnader.
Ökad takt i hållbarhetsarbetet
Som en långsiktig fastighetsägare vill vi ta socialt,
miljö mässigt och ekonomiskt ansvar. Det innefattar
att både minimera verksamhetens miljöpåverkan
och att maximera den positiva påverkan på samhället,
både lokalt och globalt.
Balder har undertecknat Global Compact, FN:s
internationella principer riktade till företag kring
mänskliga rättigheter, arbetsrättsliga frågor, miljö
och anti- korrup tion. Vi har också satt klimatmål i linje
med Paris avtalet.
Under året har vår ESG risk rating från Sustainalytics
uppdaterats från 13,8 till 12,3 vilket placerar oss väl
inom ramen för låg risk. Förflyttningen hänför sig fram-
förallt till utveckling inom styrning och rapportering.
Även Balders positiva utveckling inom klimatområdet
kopplat till klimatmål, klimatberäkningar och klimatrisk-
analyser lyfts fram.
Det händer mycket inom hållbarhetsområdet, bland
annat i form av nya lagkrav. Under året har vi genom-
fört en dubbel väsentlighetsanalys utifrån principerna i
ESRS/CSRD och vi arbetar med att förbereda oss för
att i god tid kunna implementera nödvändiga föränd-
ringar i verksamheten.
Minskad takt i projekt och investeringar
I likhet med marknaden i övrigt har vår aktivitet när det
gäller köp och försäljningar varit på en låg nivå under
året. För att anpassa oss till utmaningarna i omvärlden
har vi pausat ett antal planerade byggstarter och foku-
serar istället på förvaltningsverksamheten. Pågående
projekt kommer att färdigställas och vi är fortsatt
generellt avvaktande när det gäller nya byggstarter.
Under året har vi med gott resultat fortsatt att färdig-
ställa projekt för egen förvaltning och projekt för avytt-
ring. Investeringsvolymen minskade under året och
kommer att fortsätta minska successivt under 2024.
Sannolikt kommer vi att se ett minskande utbud av
nyproducerade bostäder de närmaste åren. Över tid
tror jag dock att det fortsatt kommer finnas möjlighet
att generera bra avkastning från vår projekt- och bygg-
rättsportfölj.
Vi har hittills gjort bedömningen att den bästa total-
avkastningen för Balders aktieägare uppnås genom
återinvestering av genererade resultat. Målsättningen
är även framgent densamma och jag är optimistisk när
det gäller möjligheten över tid att kunna fortsätta hitta
investeringar med rimligt bra avkastning.
Fokus framåt
Vi följer noga utvecklingen för att säkerställa att vi har
beredskap för olika scenarios och anpassar löpande
verksamheten utifrån förändrade förutsättningar. Vi
kommer att arbeta vidare med finansiering och ha
längre framförhållning än normalt. Sannolikt kommer
MOTSTÅNDSKRAFT
I EN OROLIG OMVÄRLD
det även kommande år vara en låg aktivitetsnivå avse-
ende fastighetstransaktioner. Vårt fokus kommer även
fortsatt att vara på befintlig portfölj och att slutföra
pågående projekt samt att minska skuldsättningen.
Jag vill också passa på att tacka alla engagerade
medarbetare för era fantastiska insatser i den dagliga
verksamheten!
ERIK SELIN
Verkställande direktör
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
3 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
Balders övergripande affärsidé är att skapa värde genom att äga, utveckla och förvalta fastigheter. Affärsmodellen har
sin utgångspunkt i Balders diversifierade fastighetsbestånd avseende geografi och fastighetstyp vilket minskar risken
totalt sett och leder till bättre finansieringsvillkor. Genom kontinuerlig förädling av befintligt fastighetsbestånd samt till-
växt genom nya markanvisningar och förvärv driver Balder långsiktig stads- och fastighetsutveckling. Balder utvärderar
löpande fastighetsportföljen för att ta vara på möjligheter och skapa värdetillväxt genom både förvärv och försäljningar.
KOLLEKTIVT ENTREPRENÖRSKAP
Med ett gemensamt intresse för fastigheter och affärer bidrar alla på Balder till en helhet. Entreprenören på Balder är lösningsorienterad, snabb-
fotad och identifierar dagligen möjligheter utifrån skiftningar i omvärlden med inställningen att allt är möjligt. I samarbete utformas möjligheter
från idéer till ömsesidig nytta för alla bolagets intressenter. Tillsammans, som ett affärsdrivande kollektiv, skapas bestående värde.
BALDERS
AFFÄRSMODELL
VÄRDESKAPANDE FÖRVALTNING
Förvaltning av egna fastigheter. Stor-
drift i förvaltningen och långsiktighet i
ägandet av fastigheterna säkerställer
stabila kassaflöden, hög kostnads-
effektivitet och kundnöjdhet.
FASTIGHETSUTVECKLING
Nyproduktionsprojekt och utvecklings-
projekt i befintligt fastighetsbestånd i
form av ett decentraliserat entreprenör-
skap med egna anställda eller genom
intresse bolag och joint ventures.
TRANSAKTIONER
Förvärv & avyttringar
… eller med avsikt att avyttras För egen förvaltning …
Förvaltningsresultat som skapar
möjligheter för nya investeringar
eNPS
2
KUNDER
Långsiktigt relationsbyggande för ömsesidiga
affärsmöjligheter. Aktiv områdesutveckling som
skapar trygghet och trivsel såväl som möjligheter
för hyresgästen att vara delaktig och ha inflytande
samt göra hållbara val.
ÄGARE OCH FINANSMARKNADEN
Långsiktiga ekonomiska och hållbarhetsrelate-
rade resultat samt värdeutveckling. Balansräk-
ning som uppfyller kriterierna för en investment
grade rating genom en konjunkturcykel.
MEDARBETARE
Stark företagskultur med ett inkluderande och
mångfaldsorienterat synsätt. En god arbetsmiljö
med jämställda villkor och rättvis ersättning.
Möjligheter till kompetensutveckling och en bra
balans mellan arbete och fritid.
SAMARBETSPARTNERS
Fokus på affärsetik och ansvarsfull samverkan
samt sociala och miljömässiga krav i leverantörs-
kedjan.
SAMHÄLLE
Del av omställningen till ett hållbart samhälle
genom närvarande förvaltning och långsiktig
stadsutveckling. Utveckling och inverkan på
stadsdelar och lokalsamhällen genom aktiv
områdesutveckling och sociala investeringar.
INTRESSENTER
1) eNPS, Employee Net Promotor Score, är ett övergripande mått för ambassadörskap
som har stark korrelation med lojalitet, engagemang och medarbetarnöjdhet.
Skala; <-20 = mycket lågt, <0=lågt, >0 = relativt högt, >20=Mycket högt. Genomsnitt för
fastighetsbranschen är -6. Källa: Netigate. Läs mer på sida 61.
NKI BOSTAD
69
NKI KOMMERSIELLT
71
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
4 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
11
14
12
13
15
2019
2020
2021
2022
2023
2
4
3
6
5
2019
2020
2021
2022
2023
40
50
45
60
55
2019
2020
2021
2022
2023
35
37, 5
40
45
42,5
2019
2020
2021
2022
2023
> 40% < 50% > 2 ggr < 11 ggr
37,9% 50,0% 3,2 ggr 12,3 ggr
FINANSIELLA MÅL
MÅL MÅL MÅL MÅL
SOLIDITET BELÅNINGSGRAD RÄNTETÄCKNINGSGRAD NETTOSKULD/EBITDA
UTFALL 2023 UTFALL 2023 UTFALL 2023 UTFALL 2023
Utöver att skapa aktieägarvärde genom att öka intjäningen per aktie, har Balder även ett antal finansiella mål som syftar till att ha
ett konservativt och transparent riskramverk. Nya mål har införts under 2022–2023, för att tydligt styra mot en lägre skuldsättning,
och därmed säkra att Balders investment grade rating ska stå stadigt oavsett konjunkturläge.
SOLIDITET, % BELÅNINGSGRAD, % RÄNTETÄCKNINGSGRAD, GGR NETTOSKULD/EBITDA, GGR
Balders övergripande mål är att i kraft av vårt väldiversi-
fierade fastighetsbestånd, vår affärsmodell och vår
kompetens generera en högre riskjusterad avkastning
än andra fastighetsbolag. Risknivån i upplåning och
räntesäkring ska vara sådan att Balder med trygghet
kan behålla en investment grade rating genom en kon-
junkturcykel. Balder har under lång tid varit framgångs-
rika i att bygga en fastighetsverksamhet med en storlek
och diversifiering som lämpar sig väl för både obliga-
tionsfinansiering och säkerställda banklån. Att ha en
balansräkning som uppfyller kriterierna för en invest-
ment grade rating och kontinuerlig tillgång till obliga-
tionsfinansiering är inte bara en fråga om finansierings-
strategi, det ligger också väl i linje med den riskprofil
som styrelsen strävar efter i bolaget i stort. Samtliga
finansiella mål ligger i linje med den långsiktiga mål-
sättningen. Det inför 2023 införda målet avseende
nettoskuld i relation till EBITDA har under året utvecklats
från 13,4 till 12,3. Målet kommer att nås genom en
kombination av minskad nettoskuld och ökade intäkter
från bolagets befintliga fastighetsportfölj samt färdig-
ställande av projekt.
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
5 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
HÅLLBARHETSMÅL
Se hållbarhetsredovisning på sida 30–75 för mer information.
MILJÖ SOCIALT
STYRNING
Mål Utfall 2023
Inga incidenter av korruption Inga incidenter
Balder har inte fått några inrapporterade incidenter av korruption
under räkenskapsåret 2023.
Alla medarbetare ska utbildas
i uppförandekoden
754 st (64%) av medarbetare i koncernen har fått utbildning i
uppförandekod under 2023
Av alla medarbetare i koncernen har 1 050 st (88%) fått information
om uppförandekod och antikorruption.
Mål Utfall 2023
Skapa arbetstillfällen i förvaltnings-
organisationen för ungdomar
110 sommarjobbare och 33 praktikanter
Balder Sverige och Finland har sysselsatt fler ungdomar och unga
vuxna jämfört mot föregående år.
Inga incidenter av diskriminering Inga incidenter
Under räkenskapsåret 2023 har inga incidenter av diskriminering
rapporterats in inom koncernen.
Mål Utfall 2023
Halvering av utsläpp 2030 och
nettonollutsläpp 2040
2% minskning i totala utsläpp
Balder har minskat sina utsläpp (ton CO
2
e) mellan 2022 och 2023.
Under 2023 har bolaget påbörjat arbetet med en klimatfärdplan.
Energieffektivisering 2% per kvm
och år
6% ökning i energianvändning
Balder har ökat sin energianvändning (kWh per kvadratmeter) mellan
2022 och 2023. Koncernens energianvändning har ökat i alla verksam-
hetsländer, men främst i Sverige, Finland och Norge.
Reducerad vattenanvändning med
2% per kvm och år
5% minskning i vattenanvändning
Balder har minskat sin vattenanvändning (m
3
per kvadratmeter) mellan
2022 och 2023. Vattenkonsumtionen har minskat i högre takt än
mängden uthyrbar yta har ökat.
Miljöcertifiera all nyproduktion
enligt Miljöbyggnad Silver eller
motsvarande
Totalt 112 miljö certifierade byggnader 2023
Ungefär 619 500 kvm var miljöcertifierade i koncernen.
Bland dessa miljöcertifieringar inkluderas BREEAM, DGNB, LEED och
Miljöbyggnad Silver.
Genomföra insatser för hållbart
resande till och från fastigheter
Totalt 2 418 laddpunkter för av el- och hybridbilar
Balder har under 2023 en installerad effekt på 9 MW för
fordonsladdning.
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
6 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
Aktuell intjäningsförmåga
I tabellen presenteras Balders intjäningsförmåga på
tolvmånadersbasis. Kostnaderna för de räntebärande
skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga
räntenivå inklusive effekt av derivatinstrument. Skatten
är beräknad efter den vid var tid gällande skattesatsen.
Den aktuella intjäningsförmågan ska inte jämställas
med en prognos för de kommande tolv månaderna.
Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen
bedömning av hyres-, vakans-, valuta- eller ränteför-
ändring. Balders resultaträkning påverkas dessutom
av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet liksom av
kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsför-
säljningar. Ytterligare resultatpåverkande poster är
värdeförändringar avseende derivat. Inget av detta
har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan.
Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets
kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighets-
kostnader under ett normalår samt kostnader för
administration.
Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyres-
intäkter, bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt kostnader
för administration.
AKTUELL
INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Jönköpings
Tändsticksfabrik 3
Hotel Match
229 rum
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA PÅ TOLVMÅNADERSBASIS
Mkr
2023
31 dec
2022
31 dec
2021
31 dec
2020
31 dec
2019
31 dec
2018
31 dec
Hyresintäkter 12 400 11 600 9 710 8 545 8 000 7 000
Fastighetskostnader –3 050 –2 735 –2 370 –2 225 –2 080 –1 885
Driftsöverskott 9 350 8 865 7 340 6 320 5 920 5 115
Överskottsgrad 75% 76% 76% 74% 74% 73%
Förvaltnings- och administrationskostnader –1 100 –1 035 –830 –675 –670 –595
Förvaltningsresultat från intressebolag 1 950 1 850 1 650 1 110 785 735
Rörelseresultat 10 200 9 680 8 160 6 755 6 035 5 255
Finansnetto, inkl tomträttsavgäld –4 000 –2 900 –1 750 –1 450 –1 330 –1 125
Avgår innehav utan bestämmande inflytande –400 –560 –630 –630 –675 –565
Förvaltningsresultat
1)
5 800 6 220 5 780 4 675 4 030 3 565
Skatt
2)
–1 200 –1 305 –1 230 –970 –875 –750
Resultat efter skatt 4 600 4 915 4 550 3 705 3 155 2 815
Förvaltningsresultat per aktie, kr 5,03 5,39 5,17 4,18 3,73 3,30
1) Hänförligt till moderbolagets aktieägare.
2) Avser huvudsakligen uppskjuten skatt, vilket inte är kassaflödespåverkande.
I aktuell intjän ings för måga har följande valutakurser använts vid omräkning av de utländska dotterbolagens resultatposter:
EUR: 11,10 DKK: 1,49 NOK: 0,99 GBP: 12,77.
Mölndal
Pekdonet 1
Kontor
Färdigställt 2023
12 700 kvm
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
7 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
Balders B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm,
Large Cap. Balders börsvärde per den 31 december
uppgick till 82 534 Mkr (55 992). Kursen på Balders
B-aktie var vid årsskiftet 71,52 kr (48,52), mot svarande
en uppgång med 47% under året.
BALDERS AKTIE OCH ÄGARE
Balders B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Substansvärdet per aktie har
under året utvecklats negativt och uppgick vid årsskiftet till 85,06 kr.
BALDERAKTIENS UTVECKLING 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014
Data per aktie
Genomsnittligt antal aktier, tusental 1 154 000 1 119 192 1 119 000 1 083 090 1 080 000 1 080 000 1 080 000 1 041 588 976 518 970 716
Årets resultat, kr –5,85 9,09 16,54 6,13 8,30 8,62 6,45 5,06 4,83 3,02
Förvaltningsresultat, kr 5,32 5,48 4,95 3,92 3,73 3,06 2,46 1,98 1,62 1,11
Utestående antal aktier, tusental 1 154 000 1 154 000 1 119 000 1 119 000 1 080 000 1 080 000 1 080 000 1 080 000 1 034 382 974 382
Eget kapital, kr 71,33 78,16 69,35 52,02 45,38 37,17 28,98 23,20 17,21 11,68
Långsiktigt substansvärde (NAV), kr 85,06 92,10 83,96 64,56 56,95 46,27 36,35 30,02 22,39 14,39
Börskurs per bokslutsdag, kr 71,52 48,52 108,63 71,48 72,20 42,00 36,57 30,68 34,78 18,38
Börskurs förändring, % 47 –55 52 –1 72 15 19 –12 89 67
Utdelning, kr — — — — — — — — — —
Börsvärde
Börsvärde, Mkr 82 534 55 992 121 561 79 990 77 976 45 360 39 492 36 371 39 099 21 404
Staffan Bülow ........................................................ Nordea
Erik Granström .................................................. Carnegie
Fredric Cyon ....................................................... Carnegie
Markus Henriksson ....................ABG Sundal Collier
Jan Ihrfelt ..........................................Kepler Cheuvreux
Albin Sandberg ..............................Kepler Cheuvreux
Aktiekapital
Per den 31 december uppgick aktiekapitalet i Balder till
192 333 333 kr. Det totala antalet aktier uppgick per
den 31 december 2023 till 1 154 000 000 aktier, varav
67 376 592 aktier av serie A och 1 086 623 408 aktier
av serie B. Varje aktie av serie A berättigar till en röst
och varje aktie av serie B berättigar till en tiondels röst.
Johan Edberg
.......................................Handelsbanken
Stefan Andersson ....................................Danske Bank
Lars Norrby ..................................................................... SEB
Emil Ekholm ...............................................................Pareto
Viktor Hökenhammar ...........................................Pareto
Niklas Wetterling ........................................................ DNB
ANALYTIKER SOM FÖLJER BALDER
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
8 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VARFÖR INVESTERA I BALDER?
Balder har sedan starten investerat i bostadsfastigheter,
kommersiella fastigheter och projekt i huvudstäder
och andra större städer som utvecklas positivt. Investe-
ringar görs framförallt i områden där bolaget redan
verkar, med tyngdpunkt på Stockholm, Göteborg,
Helsingfors och Köpenhamn.
HISTORISKT LYCKADE
INVESTERINGAR
Projektportföljen innehåller flera investeringar i stora
stadsutvecklings projekt som exempelvis Backaplan
och Västra Frölunda i Göteborg samt Kungens Kurva i
Stockholm.
totalt fastighetsbestånd, %totalt fastighetsbestånd, %totalt fastighetsbestånd, %
EN VÄLDIVERSIFIERAD PORTFÖLJ MED FOKUS PÅ HUVUDSTÄDER
OCH STÖRRE STÄDER MED TILLVÄXTPOTENTIAL
REDOVISAT VÄRDE
PER FASTIGHETSKATEGORI
Bostäder, 55 Handel, 10
Övrigt, 12
Kontor, 17
Helsingfors, 22Helsingfors, 25
Göteborg, 20Göteborg, 19
Köpenhamn, 6Syd, 7
Norr, 14 Köpenhamn, 12
Syd, 8Norr, 9
Stockholm, 14Öst, 12
Industri/Logistik, 6
Öst, 15 Stockholm, 16
REDOVISAT VÄRDE
PER REGION
UTHYRNINGSBAR YTA
PER REGION
Göteborg
Frölunda Park
Brf-projekt
Pågående
392 lgh
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
9 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
FLERÅRSÖVERSIKT 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014
Hyresintäkter, Mkr 11 944 10 521 8 956 8 134 7 609 6 714 5 915 5 373 2 711 2 525
Förvaltningsresultat, Mkr
1)
6 135 6 139 5 543 4 244 4 023 3 304 2 804 2 265 1 780 1 275
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, Mkr –9 995 5 530 13 111 3 453 9 577 8 007 5 336 4 932 3 388 3 050
Värdeförändringar derivat, Mkr –1 899 1 617 511 –141 –180 –34 144 –114 227 –624
Årets resultat, Mkr
1)
–6 746 10 175 18 508 6 641 8 958 9 308 7 118 5 474 4 916 3 128
Förvaltningsfastigheter, Mkr 209 000 213 932 189 138 149 179 141 392 116 542 98 360 86 177 68 456 37 382
Exploateringsfastigheter, Mkr 2 750 3 421 2 697 2 803 2 344 1 598 — — — —
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Hyresvärde helår, kr/kvm 2 158 2 060 1 836 1 893 1 921 1 802 1 724 1 583 1 508 1 325
Hyresintäkter helår, kr/kvm 2 064 1 982 1 758 1 809 1 850 1 737 1 651 1 507 1 455 1 254
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 96 96 96 96 96 96 95 96 95
Vakansgrad, % 4 4 4 4 4 4 4 5 4 5
Överskottsgrad, % 75 74 75 76 74 73 71 68 72 70
Redovisat värde, kr/kvm 33 929 34 540 32 979 32 114 31 613 28 013 24 952 21 473 18 622 17 172
Antal förvaltningsfastigheter 1 901 1 841 1 678 1 362 1 298 1 185 1 148 1 220 1 177 486
Uthyrningsbar yta, tkvm 6 004 5 837 5 509 4 502 4 304 4 025 3 739 3 806 3 430 2 177
Finansiella nyckeltal
Avkastning eget kapital, % –7,8 12,1 27,3 12,4 20,1 26,1 24,7 24,6 32,3 29,7
Räntetäckningsgrad, ggr 3,2 4,7 4,9 5,3 5,2 4,6 4,3 3,7 5,1 3,4
Soliditet, % 37,9 40,0 40,4 38,6 38,3 38,4 35,5 36,1 34,1 35,5
Skuldsättningsgrad, ggr 1,4 1,3 1,3 1,3 1,4 1,4 1,5 1,5 1,6 1,6
Belåningsgrad, % 50,0 47,9 47,4 46,1 48,4 50,1 51,8 51,8 54,6 54,6
Nettoskuld/EBITDA, ggr 12,3 13,4 12,9 12,7 13,0 12,9 12,9 13,2 18,1 12,1
1) Hänförligt till moderbolagets aktieägare.
EN STARK BALANSRÄKNING OCH LÅGT
FINANSIELLT RISKTAGANDE
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
10 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÄGARFÖRTECKNING, 2023-12-31
Ägare A-aktier B-aktier Totalt antal aktier Kapital, % Röster, %
Erik Selin med bolag 49 855 968 343 265 400 393 121 368 34,1 47,8
Arvid Svensson Invest AB 17 495 352 81 255 240 98 750 592 8,6 14,6
Swedbank Robur Fonder — 72 744 678 72 744 678 6,3 4,1
AMF - Försäkring och Fonder — 61 082 056 61 082 056 5,3 3,5
Länsförsäkringar Fondförvaltning AB — 35 477 161 35 477 161 3,1 2,0
Lannebo Fonder — 22 170 378 22 170 378 1,9 1,3
SEB Investment Management — 22 004 723 22 004 723 1,9 1,2
Folksam — 16 950 433 16 950 433 1,5 1,0
Handelsbanken fonder — 15 529 601 15 529 601 1,3 0,9
Cliens Fonder — 13 772 789 13 772 789 1,2 0,8
Övriga 25 272 402 370 949 402 396 221 34,9 22,9
Totalt 67 376 592 1 086 623 408 1 154 000 000 100 100
Huvudägare i Fastighets AB Balder är Erik Selin Fastig-
heter AB som äger 34,1% av kapitalet och 47,8% av
rösterna och Arvid Svensson Invest AB som äger 8,6%
av kapitalet och 14,6% av rösterna, samt ett antal institu-
tionella investerare. Vid utgången av 2023 uppgick det
totala antalet aktieägare till cirka 29 000 (29 000) och
44% (44) av aktiekapitalet innehades av styrelse och
ledning.
LÅNGSIKTIGA OCH
ENGAGERADE ÄGARE
UTDELNINGSPOLICY
Balders målsättning är att skapa den långsik-
tigt bästa totalavkastningen för aktieägarna.
Bedömningen är fortsatt att det bäst uppnås
genom att återinvestera vinsterna i verksam-
heten för att skapa ytterligare tillväxt. Utdel-
ningen kommer därför bli låg eller utebli
under de närmaste åren.
Balder kommer istället fortsätta att förbättra
viktiga finansiella nyckeltal, att investera i
befintliga fastigheter och nybyggnation samt
förvärv av nya fastigheter. Styrelsen föreslår
till årsstämman att ingen utdelning på aktien
ska lämnas för räkenskapsåret 2023.
Uleåborg
Oulun Hiillos
Hyresrätter
84 lgh
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
11 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
0
60
45
30
15
120
90
75
105
0
4
2
3
5
1
8
6
7
2023
2021
2022
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Börskurs Förvaltningsresultat
Substansvärde (NAV)
SEK/aktie SEK/aktie
Börskurs, Substansvärde (NAV) Förvaltningsresultat
% ggr
Börskurs/Substansvärde (NAV) Börskurs/Förvaltningsresultat
Börskurs/Substansvärde (NAV)
Börskurs/Förvaltningsresultat
0
120
40
20
60
100
80
160
140
0
24
4
16
12
8
20
32
28
2023
2021
2022
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
AKTIENS UTVECKLING ÖVER TID
Graferna visar börskursens utveckling i för hållande till substans-
värde och förvaltnings resultat. I den vänstra grafen visas
börskurs per aktie i förhållande till substansvärde per aktie och
förvaltningsresultat per aktie. I den högra grafen åskådliggörs
utvecklingen av börskurs per aktie, substansvärde per aktie
och förvaltningsresultat per aktie.
EU-taxonomin sätter ytterligare fokus på vikten av håll-
barhetsarbete i fastighetsbeståndet i form av bland
annat energieffektivisering, klimatanpassningsåtgärder
och sociala hållbarhetsfrågor i leverantörsled. Balders
målsättning är att öka andelen aktiviteter inom verksam-
heten som kan klassas som förenliga med EU-taxonomin.
Balder har sedan flera år grön finansiering i form av
gröna lån och gröna obligationer. Alla fastigheter som
byggs i egen regi ska miljöcertifieras enligt Miljöbygg-
nad Silver eller motsvarande. Under 2023 ägde Balder
112 miljöcertifierade byggnader i Sverige, Danmark,
Finland, Norge och Storbritannien, vilket motsvarar
ungefär 619 500 miljöcertifierade kvadratmeter.
Balder har också en ESG risk rating från Sustainalytics
på 12,3, vilket placerar bolaget väl inom ramen för
låg risk.
HÅLLBAR
FINANSIERING
Balders viktigaste mål är att över tid öka förvaltnings-
resultatet per aktie. De senaste fem åren har förvalt-
ningsresultatet ökat med i genomsnitt 12% per år och
substansvärdet med i genomsnitt 13% per år. Under
samma tidsperiod har aktien handlats till i genomsnitt
101% av substansvärdet och 16 gånger förvaltnings-
resultatet.
Utveckling under året
Eget kapital per aktie uppgick per den 31 december till
71,33 kr (78,16) motsvarande en minskning om –9% (13)
under året. Substansvärdet per aktie (NAV) har under
samma period minskat med –8% (10) till 85,06 kr (92,10).
TILLVÄXT FÖR BALDERAKTIEN
SEDAN BÖRSINTRODUKTIONEN
Skillnaden mellan eget kapital och substansvärde är
att i substansvärde återläggs derivat, nettot av upp-
skjuten skatteskuld och uppskjuten skattefordran.
Förhållandet mellan börskursen och substansvärdet
var per årsskiftet 84% (53).
Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets
aktieägare uppgick till 6 135 Mkr (6 139), vilket mot-
svarar en minskning per aktie med 3% till 5,32 kr (5,48).
Under året har 698 miljoner aktier omsatts (608),
vilket motsvarar i genomsnitt cirka 2 780 000 aktier
per handelsdag (2 405 000) eller 139 Mkr (165) baserat
på snittkursen under året. Omsättningen motsvarar en
årlig omsättningshastighet om 60% (53) och om Erik
Selin Fastig heter AB:s aktier exkluderas uppgår års-
omsättningen till cirka 92% (80) av utestående aktier.
Andelen utlandsägda aktier uppgår till 24% (27).
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
12 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET
Hillerød
Carlsbakken
Hyresrätter
127 lgh
ÖVERSIKT
VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
13 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ETT DIVERSIFIERAT
FASTIGHETSBESTÅND
Balder erbjuder bostäder, kommersiella fastigheter och nyproduktionsprojekt i Sverige,
Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien. Fokus ligger primärt på huvudstäder
och andra större städer. Spridningen beträffande såväl geografi som inriktning begränsar
beroendet av utvecklingen inom specifika segment, vilket i sin tur begränsar den totala
risken i affären.
Balders fastighetsbestånd präglas av både bredd och
djup. Sammantaget erbjuds ett omfattande och brett
utbud av bostäder och lokaler i olika lägen, utföranden,
storlekar och till olika hyresnivåer.
Bostadsfastigheterna är huvudsakligen belägna i
storstads- eller tillväxtregioner i Sverige, Danmark,
Finland och Norge. I beståndet finns lägenheter i såväl
centrala lägen som i utkanten av städer, i nyproduce-
rade fastigheter och i äldre fastigheter. Sammantaget
hade Balder i slutet av 2023 cirka 47 900 bostads avtal
fördelade på cirka 1 400 bostads fastigheter.
Göteborg
Hovås Höjd
Brf-projekt
Färdigställt 2023
148 lgh
I Balders fastighetsbestånd finns en stor variation av
kommersiella ytor innehållande allt från kontors-,
butiks- och lagerytor till exempelvis ytor anpassade för
restaurang- eller skolverksamhet. De kommersiella
fastigheterna finns i huvudsak i storstädernas centrala
delar i Norden samt i London och ett antal större städer
i Tyskland. I Tyskland består portföljen av ett antal
hotellfastigheter. I London består portföljen av fastig-
heter för kontor och handel.
totalt fastighetsbestånd, %
REDOVISAT VÄRDE
PER REGION
totalt fastighetsbestånd, %
REDOVISAT VÄRDE
PER FASTIGHETSKATEGORI
Stockholm, 16 Syd, 7
Göteborg, 19 Norr, 9
Helsingfors, 25 Öst, 12
Köpenhamn, 12
Övrigt, 12
Kontor. 17 Industri/Logistik, 6
Bostäder, 55 Handel, 10
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
14 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
Sverige Danmark Finland Norge
Balder etablerat
sedan
2005 2012 2014 2016
Fokus Bostäder, kommersiella
fastigheter och projekt-
utveckling, främst i
Stockholm, Göteborg
och Malmö.
Bostäder, kommersiella
fastig heter och projekt-
utveckling, främst i
Köpenhamns regionen.
Bostäder, kommersiella
fastigheter och projekt-
utveckling, främst i
Helsingfors, Tammer-
fors och Åbo.
Bostäder, kommersiella
fastigheter och projekt-
utveckling, främst i
Osloregionen.
Redovisat värde totalt
fastighets bestånd,
2023-12-31
100 428 Mkr 25 010 Mkr 72 425 Mkr 11 404 Mkr
Uthyrningsbar yta,
2023-12-31
3 040 384 kvm 398 284 kvm 2 018 463 kvm 478 673 kvm
Hyresintäkter,
2023
5 270 Mkr 1 146 Mkr 4 612 Mkr 744 Mkr
Balder äger och förvaltar även fastigheter i Tyskland och Storbritannien men
då dessa marknader utgör en liten del av totalen redovisas de inte ovan.
BALDERS GEOGRAFISKA
MARKNADER
Bostäder
Kommersiella fastigheter
Projekt
Balder äger, förvaltar och utvecklar fastigheter i Sverige, Danmark, Finland, Norge,
Tyskland och Storbritannien.
SVERIGENORGE
DANMARK
TYSKLAND
STORBRITANNIEN
FINLAND
London
Berlin
Köpenhamn
Oslo
Malmö
Göteborg
Stockholm
Helsingfors
ÖVERSIKT
VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
15 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
STIGANDE HYRESINTÄKTER OCH STABILT FÖRVALTNINGSRESULTAT
Hyresintäkterna ökade under 2023 med 14% till 11 944 Mkr (10 521), varav effekten av
förändrade valutakurser uppgick till 398 Mkr (258). Ökningen beror på förvärv och färdig-
ställda projekt för egen förvaltning samt höjda bostadshyror och indexhöjning på kom-
mersiella lokaler.
I slutet av året uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till 96% (96). Det totala
hyresvärdet för outhyrda ytor vid årets slut uppgick till 568 Mkr (458). Förvaltningsresul-
tatet för 2023 uppgick till 6 549 Mkr (6 659), varav effekt av förändrade valuta kurser
uppgick till 91 Mkr (111).
TRANSAKTIONER
Transaktioner, såväl förvärv som försäljningar, utgör en del av
Balders affärsmodell. Investeringar görs framförallt i områden där
Balder redan verkar. Tillväxttakten och inflyttningen i dessa stor-
stadsregioner har över tid varit hög, vilket medfört en god och
växande efterfrågan på såväl bostäder som lokaler.
Fastighetsbeståndets utveckling 2023
Till följd av marknadsläget var antalet transaktioner under året be-
gränsat. Sammantaget investerades 6 710 Mkr (14 171) i förvaltnings-
fastigheter, varav 888 Mkr (5 160) avsåg förvärv och 5 822 Mkr (9 011)
investeringar i befintliga fastigheter och projekt för egen förvaltning.
Under året såldes förvaltningsfastigheter, ägarlägenheter och
mark till ett försäljningsvärde om 681 Mkr (2 913). Realiserade värde-
förändringar från försäljningarna uppgick till –14 Mkr (111).
UTVECKLING 2023
HYRESKONTRAKTSSTRUKTUR GOD RISKSPRIDNING I DET
KOMMERSIELLA BESTÅNDET
Balders kommersiella kontrakt hade i slutet av 2023 en genom-
snittlig kontraktstid om 6,6 år (6,2). De tio största kontrakten
svarade vid samma tid för 3,8% (3,5) av de totala hyresintäkterna,
med en genomsnittlig kontraktstid på 12,8 år (10,1).
Inom det kommersiella beståndet uppgick uthyrningsgraden
i slutet av 2023 till 95%. Totalt hade Balder cirka 3 200 kommersi-
ella kunder och den totala uthyrningsbara ytan uppgick till cirka
2 978 tkvm.
2023
2021
2022
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
0
7 000
5 000
8 000
3 000
2 000
4 000
12 000
Mkr
10 000
11 000
9 000
6 000
1 000
2023-12-31
Förfallo-
tidpunkt
Antal
hyres-
kontrakt Andel, %
Kontrak-
terad hyra,
Mkr Andel, %
2024 1 673 35 513 4
2025 1 111 24 833 7
2026 699 15 685 6
2027 493 10 654 5
2028– 751 16 3 205 26
Summa 4 727 100 5 890 47
Bostad
1)
47 905 6 365 51
P-plats
1)
11 859 54 0
Garage
1)
6 358 91 1
Summa 70 849 12 400 100
1) Löper normalt med en uppsägningstid om tre månader.
HYRESINTÄKTER OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT
2032–
2031
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2032–
2031
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
0
1 000
400
200
600
1 800
1 400
1 200
1 600
800
Mkr
FÖRFALLOSTRUKTUR KOMMERSIELLA AVTAL
FÖRSÄLJNING
per fastighetskategori, Mkr
Kontor, 136
Bostäder, 336
Handel, 360
Övrigt, 18
Industri/Logistik, 38
FÖRVÄRV
per fastighetskategori, Mkr
Exploaterings fastigheter, 2 938
Förvaltningsfastigheter, 681
Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbola-
gets aktieägare uppgick till 6 135 Mkr (6 139),
vilket motsvarar en minskning per aktie med 3%
till 5,32 kr (5,48). Ökade kostnader för räntor har
under året kompenserats med ökat driftnetto
och stabilt förvaltningsresultat från intresse-
bolag. I förvaltningsresultatet ingår intresse-
bolag med 1 917 Mkr (1 929).
HYRESINTÄKTERNAS FÖRDELNING
PER FASTIGHETSKATEGORI
totalt fastighetsbestånd, Mkr
Danmark, 1 146
Finland, 4 612 Tyskland, 63
Sverige, 5 270 Storbritannien, 109
Norge, 744
HYRESINTÄKTERNAS FÖRDELNING
PER LAND
totalt fastighetsbestånd, Mkr
Handel, 1 578
Kontor, 1 699 Projekt för egen
förvaltning, 22
Bostäder, 6 428 Industri/Logistik, 887
Övrigt, 1 329
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
16 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VÄRDESKAPANDE
FÖRVALTNING
Balder erbjuder ett stort utbud av bostäder och lokaler
i olika lägen och till olika hyresnivåer. Kombinationen
av Balders storlek och den lokala närvaron ger möjlig-
het att både vara den stora trygga hyresvärden och
samtidigt den lokala aktören med kunskap och vilja att
utveckla sina områden. Genom en omsorgsfull, lång-
siktig och ansvarstagande förvaltning vill Balder bidra
till en positiv utveckling i lokalområdet. Därigenom
möjliggörs i sin tur långa relationer med hyresgästerna,
såväl som en positiv värdeutveckling för de enskilda
fastigheterna.
Vad gäller samtliga hyresgäster, privata såväl som
kommersiella, strävar Balder efter långsiktiga relationer.
För bostadskunderna är målet att de ska trivas i sina
hem och i sitt bostadsområde och bo länge hos Balder.
För de kommersiella kunderna är ambitionen att deras
respektive verksamheter ska kunna utvecklas i Balders
lokaler och att förändringar avseende både lokalstorlek
och geografisk lokalisering ska kunna mötas.
Balder genomför kontinuerligt omfattande insatser
för att utveckla de områden där bolaget äger fastig-
heter. Det handlar om att fånga upp och möta hyres-
gästernas efterfrågan och behov både i dagsläget och
i framtiden. Fastigheterna upprustas löpande både in-
vändigt och utvändigt, inklusive gemensamma utrym-
men och utemiljöer.
Stor styrka i lokal närvaro
I alla områden där Balder äger fastigheter finns bolagets
egna medarbetare som ansvarar för förvaltning, uthyr-
ning och drift. Den lokala närvaron medför en närhet
till hyresgästerna och god kännedom om både områden
och fastigheter. Hyresgästerna involveras löpande
genom enkäter, samtal och möten om idéer och förslag
kring utvecklingen av fastigheterna och hela områden.
Utifrån detta rangordnas och prioriteras åtgärder för
att på bästa sätt bidra till ökad kundnöjdhet.
Exempel på händelser inom förvaltningen under 2023
Sverige
Förvaltningsorganisationen i Sverige har under året
präglats av kundvård, en hög kostnadsmedvetenhet
och vidareutveckling av bolagets hållbarhetsarbete.
Energibesparingar och energieffektivisering har stått
högt upp på agendan såväl som arbetet med att ställa
om till förnybara energikällor.
Organisationen har också förstärkts inom energi- och
driftsområdet samt inom brandskydd, både för att kunna
höja servicen till kunderna och för att vara rustade för
bolagets befintliga och kommande energiprojekt.
Många driftprojekt har även genomförts framgångsrikt.
Möjligheterna inom digitalisering av verksamheten
har utforskats genom olika tester av digitala lösningar
med målsättningar att kunna skapa mer kundnytta.
Internutbildningar inom förvaltning och uthyrning har
utvecklats. Även uthyrningsorganisationen har utveck-
lats och förstärkts med nya mer renodlade roller.
Under 2023 har nya hyresbostäder i Borås, Göteborg,
Helsingborg, Karlstad, Kungsängen och Växjö tillkom-
mit i förvaltningsorganisationen. Inom den kommersi-
ella förvaltningen har efterfrågan på lokaler varit stark
och många uthyrningar av olika storlekar har genom-
förts. Ett antal nya köpcenter från ett tidigare dotter-
bolag har tillkommit i fastighetsportföljen, vilket skapar
nya intressanta möjligheter inom handel i Stockholm
och Malmö.
Danmark
Fokus för den danska förvaltningsverksamheten har
under året varit på kunder och medarbetare samt på
implementering av hållbara åtgärder och processopti-
mering. Olika mät- och kunddialoginsatser har skapat
förutsättningar för ökad effektivitet, bättre kundupp-
levelser och ett förbättrat fastighetsunderhåll.
Under 2023 har fastighetsportföljen utökats genom
färdigställandet av tre nya fastigheter: Green Hills i
Solrød, Triumphbyen i Espergærde och Strandby Huse
i Greve. Det innebär ett tillskott av 400 nya hyresgäster.
Parallellt har planeringen av kommande byggprojekt
EngByen, Köpenhamn, pågått. Projektet syftar till att
skapa värde för Balders intressenter och bidra till håll-
Sedan 2013 äger, förvaltar och utvecklar Balder bostadsområden i Bergsjön och Västra Frölunda i Göteborg.
Under en tioårsperiod har Balder arbetat med att lyfta de befintliga fastighetsbestånden och att skapa fler bostäder
i olika upplåtelseformer. Under sommaren 2023 firade Göteborg 400 år där delspåret Prototyp Göteborg arrange-
rade panelsamtal och stadsvandringar i områdena. Baldermedarbetare medverkade i diskussioner om samverkan
för social hållbarhet och samskapande mellan staden, fastighetsägare och boende.
SAMVERKAN FÖR STADSDELSUTVECKLING
bar stadsutveckling. Det finns en stark strävan efter
att kontinuerligt integrera innovativa, gröna och säkra
teknologier i utvecklingsprojekten för att i så stor ut-
sträckning som möjligt minska miljöpåverkan och
främja energieffektivitet.
En viktig del av Balders själ och hjärta är att sköta
förvaltningen i egen regi för att på ett bättre sätt
möta hyresgästernas behov.
Sharam Rahi, vice vd Balder
Finland
På den finska marknaden äger Balder 56,5% av SATO
Oyj som är Finlands näst största bostadsfastighets-
bolag. SATO utvecklar och förvaltar bostäder i stor-
stadsregionerna Storhelsingfors, Tammerfors och Åbo.
Balder äger även 75% av Joo Group Oy som utvecklar,
äger och hyr ut lägenheter på tillväxtorter i Finland.
Balder har även helägda kommersiella fastigheter och
hösten 2023 startade bolaget en egen förvaltnings-
organisation i Finland för att mer sammanhållet och
effektivt kunna förvalta dessa fastigheter. Förvaltningen
omfattar ett fastighetsbestånd som består av drygt 60
kommersiella fastigheter inom segmenten handel,
kontor och hotell. Fokus för året har varit på kostnads-
och processeffektivisering vilket den egna förvaltnings-
organisationen är ett led i.
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
17 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
Balder arbetar brett inom både förvaltning och fastig-
hetsutveckling vilket gör att bolaget möter sina kunder
på många olika sätt och vid flera tillfällen. Kundresorna
är olika och de mäts både i sin helhet och i delar för att
kunna utveckla specifika möten och på så sätt förbättra
upplevelsen av Balder som bolag. Målsättningen med
arbetet är att öka kundnöjdheten på både kort och lång
sikt.
NKI Bostad 2023
Under hösten genomfördes en rikstäckande undersök-
ning där rekordmånga kunder valde att delta och ge
sina personliga tankar och svar. Den totala kundnöjd-
heten mätt i NKI och NPS har avsevärt gått uppåt och
Balder har aldrig tidigare haft så många nöjda bostads-
hyresgäster som nu.
Utöver en ökad total kundnöjdhet visar resultatet
stora förbättringar i informationen till hyresgästerna,
möjligheten att agera miljömedvetet i bostaden och
att hyresgästerna får hjälp med sina felanmälningar
inom rimlig tid. Resultatet visar också att Balders
hyresgäster är måna om att bo hos en miljömedveten
hyresvärd.
NKI Bostad Nyproduktion 2023
Under 2023 har flera nyproduktionsprojekt inom bostad
blivit klara för inflyttning. Med hjälp av standardiserade
inflyttningsmätningar har en mängd svar för nyinflyt-
tade kunder samlats in. Den ackumulerade datan har
gett kunskaper och insikter som implementeras i både
pågående och avslutade projekt. Resultaten visar på
en ökad kundnöjdhet i Balders nyproducerade projekt
och bostäder.
NKI Kommersiellt 2023
Balder har även under året frågat bolagets kommersi-
ella kunder hur de trivs i sina lokaler och med Balder
som hyresvärd. Resultatet visar en fortsatt positiv ut-
veckling av kundnöjdheten med bland annat förbätt-
ringar i service och felhantering, trivsel i lokalen samt
för trygghet i fastigheten. Balders kommersiella kunder
upplever både att det är enklare att anmäla fel och att
bemötandet vid varje kontakttillfälle har förbättrats
från redan höga nivåer. Arbetet framåt fortsätter med
att tydligt informera och återkoppla till hyresgästerna
om vad som sker kring deras lokal och med deras en-
skilda ärenden.
Precis som i bostadsfastigheterna upplever de kom-
mersiella kunderna att Balder bistår dem med förbätt-
rade möjligheter att agera miljömedvetet. Resultatet i
frågor gällande källsorteringsmöjligheter och städning
av miljörummen har också förbättrats.
För att säkerställa att uthyrningsprocessen för Balders
kommersiella lokaler fungerar optimalt har bolaget
under året inlett mätning av olika moment i uthyrnings-
processen. Resultatet har bidragit till nya kunskaper
och förbättrade processer.
Trots det fina resultatet med fortsatt ökad kundnöjd-
het inom både bostads- och lokalbeståndet fortsätter
det kort- och långsiktiga arbetet för att bli en än mer
attraktiv hyresvärd. Fokus framåt ligger på att arbeta
närmre kunderna och ge en ännu bättre service.
ÖKAD
KUNDNÖJDHET
Nöjda kunder är ett av Balders viktigaste mål. Balder driver ett långsiktigt och strukturerat arbete med att kontinuerligt ta reda på vad bolagets
kunder tycker. Under 2023 har ett stort arbete genomförts för att öka tillgängligheten av resultatet och skapa bättre förutsättningar för sam-
arbete. Balder har aldrig tidigare haft så många nöjda bostads hyres gäster som nu på den svenska marknaden.
NKI för Balders nyproducerade hyresrätter som färdigställts under 2023
uppgår till ett genomsnitt på 79, vilket motsvarar hög kundnöjdhet.
NKI för Balders kommersiella kunder uppgår till ett genomsnitt på 71,
vilket motsvarar en medelhög kundnöjdhet.
Balder använder i huvudsak tre olika mått: NKI, NPS och Balderindex. NKI, Nöjd Kund Index, skapas
från svaren på tre standardiserade frågor och mäts på en 100-gradig skala. NPS, Net Promoter Score,
är en måttenhet för rekommendationsvilja och kundlojalitet. Balder index är uppbyggt av frågor
rörande service, bemötande och närvaro.
För att skapa förutsättningar för den lokala förvaltningen att få rätt insikter och kunna fatta bra beslut
har Balder tre heltidsanställda som mäter, analyserar och presenterar resultat i det löpande kund-
nöjdhetsarbetet.
NKI för Balders befintliga bostadshyresgäster uppgår till ett genomsnitt
på 69, vilket mot svarar en medelhög kundnöjdhet.
NKI
BOSTAD
69
NKI BOSTAD
NYPRODUKTION
79
NKI
KOMMERSIELLT
71
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
18 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
Genom kontinuerlig förädling av det befintliga fastig-
hetsbeståndet i kombination med tillväxt genom nya
markanvisningar och förvärv strävar Balder efter att
vara en aktiv, långsiktig och ansvarstagande aktör
inom stads- och fastighetsutveckling.
Färdigställda och pågående projekt 2023
Under året har pågående projekt genomförts i högt
tempo och med goda resultat. Ombyggnationer och
renoveringar har pågått kontinuerligt under året men
med en viss återhållsamhet. Färdigställda projekt
har genomförts enligt plan. De nyproducerade fastig-
heterna certifieras enligt minst Miljöbyggnad Silver
eller motsvarande.
Nyproduktion för egen förvaltning
Sammantaget under året färdigställdes cirka 3 130
hyresbostäder i Sverige, Danmark och Finland. Till de
enskilt största projekten hörde bland andra Green Hills
i Solrød och Triumphbyen Hovvej i Helsingör i Danmark,
Bergsjö Höjd i Göteborg i Sverige samt Keimolanmäki i
Vanda i Finland.
Merparten av de större pågående projekten avser
bostadsprojekt med ägarlägenheter som hyrs ut.
Sammantaget omfattar projekten cirka 1 250 lägenheter,
varav cirka 900 lägenheter i Finland och cirka 340
lägenheter i Danmark. Till de större kommersiella pro-
jekt som färdiställts under året hör bland annat bygg
-
andet av InMotions produktionsanläggning i Tyresö,
Hedins huvudkontor i Mölndal samt Hotel Draken i
Göteborg som invigdes i oktober 2023.
Sammantaget uppgick vid årsskiftet investeringarna
i pågående projekt för egen förvaltning till 3,2 Mdkr
(11,3), varav 2,5 Mdkr (8,3) var nedlagt och 0,7 Mdkr
(3,0) återstår att investera.
FASTIGHETSUTVECKLING
Inom ramen för Balders fastighetsutveckling genomförs både nyproduktions- och större
ombyggnadsprojekt av både bostäder och lokaler. Investeringar görs framförallt i områden
där bolaget redan verkar.
Större ombyggnadsprojekt
Större ombyggnadsprojekt avseende bostäder under
året var Långströmsallén i Göteborg samt lokaler för
Swedbank i Göteborg och för Convendum i Spår-
vagnshallarna i Stockholm.
Nyproduktion för avyttring
Bland projekten återfinns även exploateringsfastig-
heter avsedda att avyttras efter utveckling eller förädling.
Sammantaget under året avyttrades sex fastigheter.
Under hösten påbörjades även byggnationen av
bostäder på Bohusgatan i Göteborg.
Investeringarna i pågående projekt avsedda för av-
yttring uppgick vid årets slut till 3,0 Mdkr (3,0), varav
1,6 Mdkr (1,9) var nedlagt och 1,4 Mdkr (1,1) återstår att
investera.
Samtliga pågående projekt avser bostadsprojekt
som säljs till slutkund. Projekten omfattar cirka 860
lägenheter och avser i huvudsak cirka 720 bostads-
rättslägenheter i Göteborg och cirka 140 bostadsrätts-
lägenheter i Stockholm.
Stor byggrättsportfölj
Utöver pågående projekt har Balder en stor och intres-
sant portfölj av byggrätter. Byggrättsportföljen om-
fattar huvudsakligen byggrätter för produktion av
bo städer men också kommersiella fastigheter. Port-
följen är spridd över samtliga geografiska marknader
men största andelen av byggrättsportföljen finns i
Göteborg och Stockholm.
BOVIERAN SVEDALA
FÄRDIGSTÄLLD
INVIGNING AV
PRODUKTIONSANLÄGGNING
HOVÅS HÖJD
SLUTSÅLT
Det officiella startskottet för byggnationen av
Bovieran i Svedala gick i april 2022. Drygt ett
år senare stod huset klart och bostadsrättsin-
nehavarna har flyttat in. Byggnaden omfattar
54 lägenheter, inglasad vinterträdgård och
utrymmen för gemenskap och aktivitet.
Bostadskonceptet vänder sig till personer
som fyllt 55 år och som vill bo i en unik miljö
inspirerad av livet på Rivieran. Bovieran är ett
helägt dotterbolag sedan 2015. Bovieran
Svedala är den 28:e i sitt slag.
I juni invigdes InMotions nya produktionsan-
läggning i Stockholm efter att första spadtaget
togs i februari 2022. InMotion har hyrt lokaler
av Balder sedan 2005 och de tidigare lokalerna
har nu kompletterats med en ny anläggning
på cirka 6 000 kvm certifierad enligt Miljö-
byggnad Silver. Expansionen dubblar InMotions
produktionskapacitet och ökar svensk konkur-
renskraft inom elektrifiering för fordons-
industrin.
Under 2023 påbörjades inflyttningen i natur-
och havsnära Hovås Höjd och under hösten
var projektet slutsålt. I juni 2021 gick start-
skottet för projektet som omfattar närmare
150 bostadsrätter fördelat på fyra punkthus
och tio townhouse samt ett gemensamhets-
hus. Husen är uppförda enligt Miljöbyggnad
Silver.
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
19 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
Med fascination har många följt hotellets uppbyggnad.
Stundtals har byggnaden vuxit med mer än en våning
per vecka. Med sin levande fasad och ett entrétak i plåt
som efterliknar drakfjäll har hotellbyggnaden succes-
sivt tagit plats och bidrar till en förnyelse av området.
HOTEL DRAKEN – FRÅN PROJEKT
TILL EGEN FÖRVALTNING
Den 1 oktober 2023 invigdes hotellet. Med sina 34
våningar och 474 rum reser sig Draken majestätiskt
över vattnet och inbjuder till en fängslande utsikt över
Göteborgs inlopp. Balder står nu redo för en när varande
och långsiktig förvaltning av det egenproducerade
färdigställda projektet.
Projekt Hotel Draken på Järntorget i Göteborg startade under 2017. Det är ett unikt och kom-
plext projekt i ett mycket komplicerat läge där en stor hög byggnad har byggts på en väldigt
trång yta med många kringliggande trafikleder. Storleken och placeringen av projektet har
krävt mycket god planering och ett bra samarbete med Folkets Hus och hotelloperatören
Strawberry.
Hotel Draken är ett av de senaste tillskottet
i Balders fastighetsportfölj. Med ett 60-tal
hotellfastig heter i beståndet är Balder en
av Sveriges största hotellfastighetsägare.
Ut över hotell i centrala Stockholm, Göteborg
och Malmö består innehavet bland annat av
hotellfastigheter i centrala Köpenhamn,
Helsingfors och Berlin.
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
20 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
De fastighetsförvaltande intressebolagen äger tillsam-
mans 581 förvaltningsfastigheter (591) samt projekt-
fastigheter. Balders andel av redovisat värde uppgick
i slutet av 2023 till 49 953 Mkr (55 758), uthyrningsbar
yta om cirka 1 335 tkvm (1 306) och ett hyresvärde
upp gående till 2 776 Mkr (2 648). Förvaltningsresulta-
tet för samtliga intressebolag, det vill säga resultat
exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till
4 377 Mkr (4 686), varav Balders andel uppgick till
1 917 Mkr (1 929). Bolagens resultat efter skatt uppgick
till –5 783 Mkr (3 312), varav Balders andel uppgick till
–2 236 Mkr (1 002).
Utveckling 2023
Som grupp visar Balders intressebolag på samma
utveckling som Balder i övrigt, det vill säga stabilt
förvaltningsresultat med något sjunkande fastighets-
värden på grund av höjda avkastningskrav.
INTRESSEBOLAG
Balder är delägare i ett stort antal fastighetsförvaltande och projekt-
utvecklande bolag samt i Norion Bank (tidigare Collector Bank).
Gjuteriet blev 2023 års vinnare av Malmö stads
stadsbyggnadspris tack vare de höga miljömäs-
siga ambitionerna och graden av återbruk. Varvs-
staden är ett stadsutvecklingsprojekt samägt av
Balder och PEAB. I Varvsstaden finns Malmös hund-
raåriga varvshistoria samlad och målet är att skapa
en attraktiv stadsdel med en spännande mix av
kulturhistoriskt värdefulla miljöer. Stor vikt läggs på
återbruk och hållbarhet samt att bevara områdets
karaktär. Många av byggnaderna som finns kvar
sedan Kockumstiden renoveras för ett nytt liv som
kontor, handel, restaurang eller andra typer av
verksamheter. Magasinet var en av de första bygg-
naderna som färdigställdes och inrymmer numera
kontor. Den största delen av Varvsstadens omkring
180 000 kvm stora yta kommer, när området står
klart, att utgöras av bostadshus i olika upplåtelse-
former. Totalt planeras för cirka 2 500 nya bostäder.
Tre nya förbindelser över vattnet knyter samman
området med Malmös stadskärna och ett nytt
kollektivtrafikstråk löper genom området. Helt
klart beräknas Varvsstaden stå cirka år 2035.
STADSBYGGNADSPRIS TILL
GJUTERIET I VARVSSTADEN
Malmö
Gjuteriet
Varvsstaden
Kontor
3 600 kvm
Genom en rad tydliga och klokt avvägda grepp
har Kockumsvarvets gamla gjuteri inte bara åter-
brukats, utan också upphöjts som det för staden
viktiga kulturarv det är. Den nya trä stommen som
rymmer byggnadens innandöme och funktioner
har delvis hängts upp i den gamla traversen,
vilket ger den en ny funktion, skapar en äkthet
och samtidigt håller husets bottenvåning öppen
från bärande konstruktioner.
JURYNS MOTIVERING
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
21 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
BALDERS ANDEL AV FASTIGHETSFÖRVALTANDE INTRESSEBOLAGS FASTIGHETSBESTÅND
1,2)
2023-12-31
Antal
förvaltnings-
fastigheter
3)
Uthyrbar
yta, kvm
Hyresvärde,
Mkr
Hyresvärde,
kr/kvm
Hyresintäkter,
Mkr
Ekonomisk
uthyrnings -
grad, %
Redovisat
värde, Mkr
Redovisat
värde, %
Fördelat per region
Stockholm 127 180 697 392 2 169 367 94 6 931 14
Göteborg 108 257 848 355 1 376 344 97 4 949 10
Syd 162 156 551 258 1 649 250 97 3 958 8
Öst 67 118 428 171 1 440 166 98 2 484 5
Norr 45 186 915 378 2 021 362 96 6 389 13
Oslo 72 434 410 1 223 2 816 1 160 95 22 442 45
Totalt exklusive projekt 581 1 334 850 2 776 2 080 2 650 95 47 154 94
Projekt för egen förvaltning — — — — — — 2 799 6
Totalt fastighetsbestånd 581 1 334 850 2 776 2 080 2 650 95 49 953 100
Fördelat per fastighetskategori
Bostäder 144 204 375 404 1 977 390 97 7 962 16
Kontor 142 681 512 1 738 2 550 1 648 95 30 457 61
Handel 62 142 647 213 1 496 208 97 2 756 6
Övrigt 233 306 316 421 1 375 403 96 5 979 12
Totalt exklusive projekt 581 1 334 850 2 776 2 080 2 650 95 47 154 94
Projekt för egen förvaltning — — — — — — 2 799 6
Totalt fastighetsbestånd 581 1 334 850 2 776 2 080 2 650 95 49 953 100
1) Avser de fastigheter som intressebolagen ägde vid årets slut. Sålda fastigheter har exkluderats och förvärvade fastigheter
har räknats upp till helårsvärden. Övriga fastig heter innefattar hotell-, utbildnings-, vård-, industri- samt blandfastigheter.
2) Avser Balders ägarandel i Trenum AB, Fastighets AB Centur, Tulia AB, Sinoma Fastighets AB, Anthon Eiendom AS, Entra ASA,
Tornet Bostadsproduktion AB, Brinova Fastigheter AB samt Stenhus Fastigheter i Norden AB.
3) Avser hela intressebolagsbeståndet.
Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Tillgångar
Fastigheter 49 953 55 758
Övriga tillgångar 2 139 2 441
Likvida medel 480 523
Summa tillgångar 52 572 58 723
Eget kapital och skulder
Eget kapital/ägarlån 21 183 24 241
Uppskjuten skatteskuld 4 003 5 087
Räntebärande skulder 26 033 27 799
Övriga skulder 1 352 1 596
Summa eget kapital och skulder 52 572 58 723
Mkr 2023 2022
Hyresintäkter 2 602 2 358
Fastighetskostnader –364 –342
Driftsöverskott 2 238 2 016
intressebolag, %
REDOVISAT VÄRDE PER FASTIGHETS KATEGORI
Bostäder, 19
Kontor, 63
Övrigt, 12
Handel, 6
intressebolag, %
REDOVISAT VÄRDE PER REGION
Stockholm, 14
Göteborg, 11
Öst, 5
Oslo, 47
Norr, 13
Syd, 9
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
22 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VÄRDERING
Stockholm
Fabrique 46
Brf-projekt
138 lgh
ÖVERSIKT VERKSAMHET
VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
23 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
FASTIGHETSBESTÅND PER 2023-12-31
1)
Antal
förvaltnings-
fastigheter
Uthyrbar
yta, kvm
Hyresvärde,
Mkr
Hyresvärde,
kr/kvm
Hyres intäkter,
Mkr
Ekonomisk
uthyrnings-
grad, %
Redovisat
värde, Mkr
Redovisat
värde, %
Fördelat per region
2)
Helsingfors 771 1 326 890 3 560 2 683 3 390 95 52 039 25
Stockholm 93 828 954 1 990 2 400 1 867 94 33 113 16
Göteborg 202 1 194 368 2 274 1 904 2 181 96 38 922 18
Köpenhamn 27 387 147 1 131 2 920 1 122 99 23 364 11
Syd 91 478 579 902 1 885 857 95 13 558 6
Öst 459 926 278 1 753 1 893 1 695 97 23 875 11
Norr 258 861 907 1 349 1 565 1 278 95 18 845 9
Totalt exklusive projekt 1 901 6 004 123 12 958 2 158 12 390 96 203 715 96
Projekt för egen förvaltning 10 10 5 285 2
Totalt förvaltningsfastigheter 1 901 6 004 123 12 968 2 158 12 400 96 209 000 99
Exploateringsfastigheter 2 750 1
Totalt fastighetsbestånd 1 901 6 004 123 12 968 2 158 12 400 96 211 749 100
Fördelat per fastighetskategori
Bostäder 1 398 3 025 857 6 840 2 260 6 567 96 109 818 52
Kontor 108 708 112 2 010 2 838 1 862 93 34 963 17
Handel 143 1 000 541 1 714 1 713 1 652 96 21 363 10
Industri/Logistik 167 651 665 1 001 1 537 937 94 12 941 6
Övrigt 85 617 947 1 393 2 254 1 373 99 24 630 12
Totalt exklusive projekt 1 901 6 004 123 12 958 2 158 12 390 96 203 715 96
Projekt för egen förvaltning 10 10 5 285 2
Totalt förvaltningsfastigheter 1 901 6 004 123 12 968 2 158 12 400 96 209 000 99
Exploateringsfastigheter 2 750 1
Totalt fastighetsbestånd 1 901 6 004 123 12 968 2 158 12 400 96 211 749 100
1) Tabellen ovan avser de fastigheter som Balder ägde vid årets slut. Sålda fastigheter har exkluderats och förvärvade fastigheter
har räknats upp till helårsvärden. Övriga fastigheter innefattar hotell-, utbildnings-, vård- samt blandfastigheter.
2) Fastigheterna i Danmark klassificeras under region Köpenhamn. Det finländska fastighetsbeståndet fördelas mellan regionerna Helsingfors och Öst.
Fastighetsinnehaven i Norge klassificeras under region Norr och fastigheterna i Tyskland och Storbritannien under region Syd.
BALDERS
FASTIGHETSBES TÅND
Köpenhamn
Øresund Park
Hyresrätter
437 lgh
24 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Värdet på förvaltningsfastigheterna baseras på interna
värderingar. Vid värdering bedöms hyresutvecklingen
för fastighetsbeståndet följa inflationen över tid. Kom-
mersiella kontrakt innehåller en indexklausul, vilket
innebär att hyran utvecklas i samma takt som konsu-
mentprisindex, KPI, under kontraktstiden.
Bostäder har historiskt sett utvecklats lite bättre än
KPI, men i värderingarna har Balder antagit att hyran
utvecklas i takt med inflationsmålet. Det totala hyres-
värdet för Balders fastighetsportfölj uppgick per den
31 december till 12 968 Mkr.
Värderingsmetoder
Vid de interna värderingarna används två olika värde-
ringsmetoder. Dessa är avkastningsmetoden och
värdering till anskaffningskostnad. Fastigheter i Sverige,
Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien
värderas med avkastningsmetoden.
I Finland används förutom avkastningsmetoden även
värdering till anskaffningskostnad.
Avkastningsmetoden
Vid värdering enligt avkastningsmetoden återspeglar
marknadsvärdet på fastigheterna det framtida kassa-
flödet som nuvärdesberäknas med ett avkastningskrav.
Ju mer förutsägbart det framtida kassaflödet är desto
enklare blir det att fastställa marknadsvärdet på fastig-
heterna. Bostadsfastigheters kassaflöden är ofta väl-
digt förutsägbara då intäkterna är fördelade på en stor
mängd kunder, vilket gör det enkelt att fastställa till
vilken hyra en lägenhet kommer att hyras ut vid vakans.
Balders kommersiella kontrakt har en genomsnittlig
kontraktstid om 6,6 år. De 10 största kontrakten svarar
för 3,8% av de totala hyresintäkterna med en genom-
snittlig kontraktstid om 12,8 år. Dessa omständigheter
medför att en stor mängd av Balders framtida kassa-
flöden som ligger till grund för marknadsvärdet är
kända.
De fastigheter där det framtida kassaflödet är minst
förutsägbart är i huvudsak koncentrerat till de centrala
VÄRDERING
delarna i storstäderna Stockholm, Göteborg och
Malmö. Det är i dessa fastigheter Balder är mest bero-
ende av framtida uthyrningar och det är också där som
det i värderingarna måste göras en bedömning av vilken
hyra en lokal kan hyras ut till om den blir vakant. Stor-
städerna erbjuder en god transparens för jämförelse av
hyresnivåer, vilket medför att hyresnivåer kan fastställas
med stor säkerhet. Tidpunkten för vidareuthyrning är
dock svårare att fastställa, vilket innebär att ett antag-
ande får göras baserat på exempelvis efterfrågan på
marknaden, historiskt intresse och liknande lokaler.
En bedömning görs också över närområdets framtida
utveckling såväl som fastighetens position inom sitt
marknadssegment. Fastigheter under uppförande och
projektfastigheter för egen förvaltning värderas till
marknadsvärde reducerat med bedömd entreprenad-
utgift samt projektrisk, vilket i vissa fall sammanfaller i
en värdering till anskaffningskostnad.
Värdering till anskaffningskostnad
Värdering till anskaffningskostnad tillämpas för fastig-
heter med reglerade hyror i Finland. Inledningsvis vär-
deras dessa fastigheter till anskaffningskostnad med
tillägg för transaktionskostnader och därefter till an-
skaffningskostnad med avdrag för avskrivningar och
nedskrivningar. Se även not 12, Förvaltningsfastigheter.
Drifts- och underhållsutbetalningar
Vid värdering görs antaganden om framtida drifts- och
underhållsutbetalningar. Antagandena är baserade på
historiska utfall och framtida prognoser samt beräknade
normaliserade kostnader. Drifts- och underhållsutbetal-
ningar räknas årligen upp med inflationen.
Direktavkastningskrav och kalkylränta
De direktavkastningskrav och kalkylräntor som används
vid värdering har härletts ur jämförbara transaktioner
på fastighetsmarknaden. Viktiga faktorer vid val av
avkastningskrav är läge, hyresnivå, vakansgrad och
2023
2021
2022
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
0
5
1
2
3
4
8
7
6
2023
2021
2022
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
900
1 700
1 100
1 300
1 500
2 300
2 100
1 900
2023
2021
2022
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
900
1 700
1 100
1 300
1 500
2 300
2 100
1 900
HYRESVÄRDE BOSTAD, KR/KVM HYRESVÄRDE KOMMERSIELLT, KR/KVM DRIFTSÖVERSKOTT RULLANDE ÅRSVÄRDE, KR/AKTIE BOSTÄDER OCH KOMMERSIELLA FASTIGHETER
Medelvärdet av
direkt avkastningskrav för
bedömning av restvärde, %
Helsingfors 4,84
Stockholm 4,75
Göteborg 4,69
Köpenhamn 3,85
Syd 5,27
Öst 5,32
Norr 5,89
Balder äger cirka 1 900 förvaltningsfastigheter varav 1 400 är bostadsfastigheter. Vid utgången
av 2023 uppgick förvaltningsfastigheternas marknadsvärde till 209 000 Mkr.
25 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Exploateringsfastigheter
En exploateringsfastighet är en fastighet som innehas
för förädling med avsikt att avyttras. Redovisning av
dessa fastigheter sker löpande till anskaffningsvärde
och resultatet redovisas när fastigheten färdigställts,
sålts och lämnats över till köparen. Per den 31 december
uppgick värdet på Balders exploateringsfastig heter till
2 750 Mkr (3 421).
fastig hetens skick. Marknadsbedömningar av fastig-
heter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i anta-
ganden och beräkningar.
Osäkerheten avseende enskilda fastigheter bedöms i
normalfallet ligga inom intervallet +/– 5–10%. Balder
följer löpande de affärer som genomförs på marknaden
för att underbygga och säkerställa de interna värde-
ringarna. Dessutom diskuterar Balder löpande med
externa aktörer såväl köp som försäljningar av fastig-
heter, vilket ger ytterligare vägledning.
Per den 31 december uppgick Balders genomsnittliga
direktavkastning till 4,9% (4,6). Avkastningskravet för
kommersiella fastigheter uppgick i genomsnitt till 5,4%
(5,2) och för bostadsfastigheter till 4,4% (4,1).
Stockholm
Caprea
Brf-projekt
Färdigställt 2023
28 lgh
Förvaltningsfastigheternas värdeförändring
Balder har under 2023 förvärvat fastigheter för totalt
888 Mkr (5 160). Försäljningarna under året uppgick
till 696 Mkr (2 802), vilket genererade ett resultat om
–14 Mkr (111). Enligt Balders interna värderingar upp-
gick förvaltningsfastigheternas redovisade värde, per
årsskiftet, till 209 000 Mkr (213 932), vilket motsvarar
en orealiserad värdeförändring om –9 980 Mkr (5 419).
Den största andelen av marknadsvärdet återfinns i
region Stockholm, region Helsingfors och region
Göteborg, som tillsammans representerar ett fastig-
hetsvärde om 124 074 Mkr exklusive projekt.
Externa värderingar
För att kvalitetssäkra de interna värderingarna använder
sig Balder av externa värderingsfirmor i syfte att extern-
värdera delar av beståndet samt säkerställa parametrar
och antaganden i värderingskalkyler. Under året har
52% av beståndet varit föremål för bedömning av ex-
terna värderingsfirmor. Avvikelserna mellan externa
och interna värderingar har varit obetydliga.
De externa värderingarna har under året genomförts
av CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, JLL och
Newsec.
Uleåborg
Oulun Vista
Hyresrätter
51 lgh
26 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
FINANSIERING
Köpenhamn
Fælledkanten
Hyresrätter
224 lgh
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING
FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
27 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
FINANSIER ING
Med en diversifierad finansieringsstruktur säkrar Balder en långsiktigt hållbar finansiering.
FINANSIELLA NYCKELTAL 31 dec 2023 31 dec 2022
Räntebärande skulder exkl. Hybridkapital, Mkr 130 034 130 310
Hybridkapital, Mkr 4 435 4 942
Tillgänglig likviditet inklusive bekräftade lånelöften, Mkr 17 653 25 771
Genomsnittlig kreditbindning, år 5,4 5,7
Genomsnittlig räntebindning, år 3,2 3,5
Nettoskuld/EBITDA, ggr 12,3 13,4
Finansiella åtaganden
Belåningsgrad < 65, % 50,0 47,9
Räntetäckningsgrad > 1,8, ggr 3,2 4,7
Säkerställda skulder/Totala tillgångar < 45, % 22,0 17,9
Kreditrating S&P BBB Negative
outlook
BBB Negative
outlook
FINANSIELLA MÅL Mål Utfall
Soliditet, % Lägst 40,0 37,9
Belåningsgrad, % Högst 50,0 50,0
Räntetäckningsgrad, ggr Lägst 2,0 3,2
Nettoskuld/EBITDA, ggr Högst 11,0 12,3
Balder har tillgångar i Sverige, Danmark, Finland,
Norge, Tyskland och Storbritannien, vilket innebär att
koncernen är exponerad mot valutarisker. För att
minska riskerna och säkra en långsiktigt hållbar finan-
siering har bolaget en väldiversifierad finansierings-
struktur med obligationer och bankfinansiering i flera
olika valutor. Balder värdesätter långsiktiga relationer
med sina kreditgivare och samarbetar med ett antal
nordiska banker.
Vid en kreditgivares bedömning av kreditrisken beak-
tas bland annat fastigheternas läge och diversifieringen
av fastighetsportföljen avseende geografi och tillgångs-
slag. Balders tillgångar utgörs till största delen av bo-
städer, vilka kännetecknas av långsiktigt stabila kassa-
flöden eftersom risken är utspridd på ett stort antal
kunder. Den långsiktiga tryggheten i kassaflödet från
bostadsfastigheter innebär att dessa kan belånas
högre än kommersiella fastigheter.
Balders fastighetsbestånd består idag av 55% bo-
stadsfastigheter och en stor del av dessa är belägna i
Stockholm, Göteborg, Helsingfors, Köpenhamn och
några övriga tillväxtorter i Sverige och Finland. Majori-
teten av Balders kommersiella fastigheter är belägna i
de centrala delarna av Stockholm, Göteborg och
Malmö.
Flera finansieringskällor
Den enskilt största finansieringskällan är obligationer
i euro emitterade på den europeiska obligationsmark-
naden under Balders EMTN-program, följt av banklån i
flera valutor, ett inhemskt MTN-program samt ett certi-
fikatprogram i euro och svenska kronor. Under 2023
har en förflyttning skett avseende ökning av bankfinan-
siering beaktat rådande marknadsförhållande på
kapitalmarknaden. På sikt är Balders närvaro i de
svenska och internationella kapitalmarknaderna fort-
satt strategiskt viktig.
Icke säkerställda obligationer, 48
Säkerställda banklån, 42
Certifikat, 1
Icke säkerställda banklån, 10
FINANSIERINGSKÄLLOR, %
Icke säkerställda lån, 78 570
Säkerställda lån, 55 899
FÖRDELNING SÄKER-
STÄLLD OCH ICKE SÄKER-
STÄLLD FINANSIERING, MKR
Utöver dessa finansieringskällor har Balder även
emitterat hybridkapital som har en löptid om 60 år.
Hybridkapitalet är efterställt övriga finansiella skulder
och betraktas därför som hälften eget kapital av kredit-
värderingsinstituten i nyckeltalsberäkningen. Under
året har hybriden med first call date i mars 2023 upp-
gående till 320 MEUR återbetalats, Balder har även
återköpt ytterligare 10% av utestående hybridkapital.
Balder emitterade under året konvertibla skuldebrev
om 480 MEUR, vilket medför att bolaget har diversifie-
rat finansieringsstrukturen ytter ligare och fortsätter
den proaktiva anpassningen av balansräkning inför
kommande skuldförfall. Per den 31 december var 74%
av lånen säkrade med ränteswappar och fast räntelån.
28 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
FÖRFALLOSTRUKTUR RÄNTOR 2023-12-31
År Mkr Ränta, % Andel, %
2024 45 112 4,3
1)
34
2025 9 238 2,1 7
2026 13 257 2,7 10
2027 13 606 1,7 10
2028 18 992 2,8 14
2029 12 077 1,5 9
2030 8 706 2,0 6
2031 5 861 2,0 4
2032 2 804 2,5 2
2033 1 000 2,3 1
2034– 3 815 2,0 3
Summa 134 469 2,9 100
1) I snitträntan för innevarande år ingår marginalen för den rörliga
delen av skuldportföljen.
FÖRFALLOSTRUKTUR KREDITER 2023-12-31
År Mkr Andel, %
2024 12 363 9
2025 20 846 16
2026 24 769 18
2027 15 612 12
2028 16 737 12
2029 7 652 6
2030 8 537 6
2031 6 775 5
2032 368 0
2033 1 224 1
2034– 19 585 15
Summa 134 469 100
2018
2023
2021
2022
2013
2014
2015
2016
2017
2019
2020
0
4
1
2
3
6
5
RÄNTEBINDNING, ÅR
58
40
46
52
70
64
2023
2021
2022
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
58
40
46
52
70
64
BELÅNINGSGRAD, %
2023
2021
2022
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
3
5
6
4
7
KREDITBINDNING, ÅR
2034–
2033
2031
2032
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
15 000
5 000
0
10 000
25 000
20 000
FÖRFALLOSTRUKTUR KREDITER 2023-12-31, MKR
Balder har ett grönt ramverk som ger möjlighet att
emittera gröna obligationer, med syfte att finansiera
framförallt gröna och energieffektiva byggnader, men
också investeringar i energieffektiviseringsåtgärder
och förnybar energi.
Balders gröna ramverk har utvecklats i linje med
branschstandarden Green Bond Principles 2021. Ram-
verket har genomgått en oberoende utvärdering av
Cicero Shades of Green, och har tilldelats omdömet
Medium Green. Det gröna ramverket finns publicerat
på balder.se. Årligen publiceras även en Green Bond
Impact Report med information om utestående gröna
obligationer och en redovisning av hur medlen har
använts. Samtliga villkor för de gröna obligationerna
har uppfyllts under året.
Utöver gröna obligationer har Balder gröna lån med
svenska banker både inom Balderkoncernen och i in-
tressebolag, liksom ett grönt låneavtal med Europeiska
investeringsbanken (EIB) om 100 MEUR för utveckling
av två bostadsprojekt i Köpenhamn med nearly zero-
energy building (NZEB)-standarder.
Balders MTN-program har en ram om 15 000 Mkr och
EMTN-programmet har en ram om 6 000 MEUR, inga
emissioner har gjorts under året. Vid årsskiftet var
totalt 6 136 Mkr utestående inom MTN-programmet
och 2 762 MEUR utestående inom EMTN-programmet.
Oron på de finansiella marknaderna har fortsatt vilket
medfört en förflyttning från kapitalmarknaden till bank.
Per årsskiftet var den tillgängliga likviditeten inklusive
bekräftade lånelöften 17 653 Mkr (25 771), motsvarande
143% av Balders kommande förfall av ränte bärande
skulder inom 12 månader.
Vid årsskiftet uppgick andel säkerställd skuld av totala
tillgångar till 22,0%. Samtliga finansiella mål ligger i
linje med den långsiktiga målsättningen. Det inför
2023 införda målet avseende nettoskuld i relation till
EBITDA har under året utvecklats från 13,4 till 12,3.
Belåningsgraden uppgick till 50,0%, soliditeten till
37,9% och räntetäckningsgraden till 3,2 gånger. Kredit-
bindningen uppgick vid årsskiftet till 5,4 år vilket är en
hög nivå jämfört med andra fastighetsbolag.
De finansiella åtaganden, covenanter, som Balder har
gentemot sina finansiärer är belåningsgrad om 65%,
räntetäckningsgrad om 1,8 gånger och säkerställda
skulder i förhållande till totala tillgångar om 45%. Samt-
liga åtaganden var med god marginal uppfyllda vid
årsskiftet.
Investment grade rating
Balder har en investment grade rating från S&P om BBB
med negative outlook. Ratingen återspeglar bland annat
att Balder har en stor fastighetsportfölj som är väldiver-
sifierad både vad gäller fastighetstyper och geografi
samt att Balder har stabila hyresintäkter, hög och stabil
uthyrningsgrad och en solid räntetäckningsförmåga.
Genom en investment grade rating från S&P kan
Balder fortsätta att nyttja både den europeiska och den
inhemska kapitalmarknaden, erhålla lång kapitalbind-
ning, bredda fundingbasen och därmed långsiktigt
säkra kapital för fortsatt tillväxt. Att ha en balansräkning
som uppfyller kriterierna för en investment grade rating
och kontinuerlig tillgång till obligationsfinansiering är
inte bara en fråga om finansieringsstrategi, det ligger
också väl i linje med den riskprofil som styrelsen strävar
efter i bolaget i stort. Inför 2023 beslutade Balders
styrelse att införa ytterligare ett finansiellt mål avseende
Nettoskuld/EBITDA inför 2023. Nyckeltalet ska över tid
inte överstiga 11 gånger.
29 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
Göteborg
Bergsjön
Hyresrätter
175 lgh
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING
HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
30 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
INNEHÅLL HÅLLBARHETSREDOVISNING
ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR........................................32
Övergripande information om avgränsningar, under-
liggande data, systemstöd, beräkningsmetoder, styr-
ning och riskhantering. Här finns även information om
den dubbla väsentlighetsanalys som ligger till grund
för såväl hållbarhetsarbetet som rapporteringen.
Redovisningsprinciper
....................................................... 32
Styrning
..................................................................................34
Strategi
................................................................................... 35
Balders värdekedja
.......................................................... 35
Viktiga intressentfrågor och dialogkanaler
..............36
Påverkan, risker och möjligheter
..................................... 37
Dubbel väsentlighetsanalys
.......................................... 37
BALDERS ARBETE MED FN:S GLOBALA
HÅLLBARHETSMÅL
..........................................................39
Balder arbetar för att bidra till att FN:s globala mål
ska nås och har valt ut sex av de totalt 17 målen som
bedömts vara mest relevanta för bolagets verksamhet
och där bolaget har störst möjlighet att påverka.
MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET
.......................................41
Balders arbete med att begränsa verksamhetens
negativa miljö- och klimatpåverkan och samtidigt
utveckla bolagets positiva bidrag.
Klimatförändringar
...............................................................41
Anpassning till klimatförändringar
.............................. 42
Begränsning av klimatförändringar
............................45
Energi
.................................................................................48
Vatten
....................................................................................... 51
Biologisk mångfald
.............................................................. 52
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
...................... 53
EU-taxonomin
....................................................................... 54
E
SOCIAL HÅLLBARHET .................................................... 60
Balders arbete med att säkerställa likabehandling,
goda arbetsvillkor samt trygghet och trivsel.
Egna medarbetare
...............................................................60
Likabehandling och lika möjligheter för alla
.............. 61
Arbetsvillkor
......................................................................64
Arbetskraft i värdekedjan
.................................................. 67
Lokal påverkan och områdesutveckling
.......................68
S
STYRNING OCH ANSVARSFULLT
FÖRETAGANDE
..................................................................70
Bolagets styrning och företagskultur som ska
verka för affärsetiskt agerande.
Affärsetik och företagskultur
............................................ 70
G
GRI-INDEX ........................................................................... 72
Balders hållbarhetsredovisning är upprättad med
referens till GRI Standards 2021.
REVISORNS YTTRANDE
................................................. 75
Balder utvecklar städer och fastigheter där
människor ska leva och verka under många år
framöver. Hållbarhetsarbetet fokuseras till
de områden där bolaget har störst möjlighet
att påverka. Samtidigt prioriteras proaktiva
aktiviteter som kan minska bolagets risker
inom sociala, klimat- och miljömässiga samt
ekonomiska hållbarhetsfrågor.
Balders hållbarhetsredovisning för 2023 är
upprättad i enlighet med årsredovisnings-
lagen. Struktur och innehåll har vidareutveck-
lats med inspiration av EU:s hållbarhetsdirektiv
Corporate Sustainability Reporting Directive
(CSRD) och rapporteringsstandarden European
Sustainability Reporting Standard (ESRS),
vilka väntas träda i kraft under 2024 och med
referens till GRI.
GOVERNANCE
SOCIAL
ENVIRONMENT
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
31 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR
Balder har upprättat en hållbarhetsredovisning för
koncernen i enlighet med årsredovisningslagen kapitel
6, EU:s taxonomiförordning och med referens till Global
Reporting Initiative Standards 2021 (GRI). Rapporte-
ringen tar även stöd av standarder som Taskforce on
Climate-related Financial Disclosures (TCFD) och
Greenhouse Gas Protocol (GHG-protokollet). Balder
fokuserar på de hållbarhetsom råden som är mest
väsentliga utifrån bolagets affärsmodell, värdekedja
och intressenter.
Det här är Balders sjunde hållbarhetsredovisning och
den är upprättad med referens till GRI Standards 2021.
Hållbarhetsredovisningen följer det finansiella räken-
skapsåret och publiceras årligen. Balders hållbarhets-
redovisning för 2023 publiceras i april 2024. Hållbar-
hetsredovisningen består av sidorna 30–74 och 81–84.
I tabellen på sida 33 framgår var specifika om råden
i den lagstadgade hållbarhetsredovisningen för
2023 återfinns. Revisorns yttrande avseende den
lagstadgade hållbarhetsredovisningen återfinns
på sida 75. Kontakt person för Balders hållbarhets-
redovisning är Klara Appelqvist, hållbarhetschef,
klara.appelqvist@balder.se.
Avgränsningar och konsolidering
I hållbarhetsredovisningen ingår information från
samtliga konsoliderade dotterbolag, vilket innebär att
de är ägda till mer än 50% och Balder har en majoritet i
röstandel, se not 27 för lista. Bolaget utgår från finansiell
avgränsning och intressebolag eller joint ventures
ingår därmed inte i hållbarhetsrapporteringen. Avsteg
kan förekomma och förtydligas i de fall denna grund-
princip frångås.
Skillnad från finansiella rapporteringen
I hållbarhetsredovisningen för räkenskapsåret 2023
sker rapporteringen utifrån de sex länder som Balder
verkar i, vilket innefattar Sverige, Danmark, Finland,
Norge, Tyskland och Storbritannien. Den finansiella
rapporteringen bygger huvudsakligen på en segments-
rapportering baserad på sju segment, Helsingfors,
Göteborg, Stockholm, Köpenhamn, Öst, Norr och Syd.
För ytterligare information om segmentsuppdelning,
se not 2 på sida 95. Balders verksamhet kan skilja sig åt
i de olika länderna beroende på lokala förutsättningar
och organisationers storlek. Se tabell till höger som
redogör för hållbarhetsredovisningens regionsupp-
delning.
Sett till antal anställda använder den finansiella redo-
visningen både antal anställda per sista räkenskapsdag
samt medelantalet anställda. Båda dessa beräkningar
exkluderar sommararbetare och praktikanter. Se not 4
på sida 97.
Avgränsning mindre dotterbolag
För de bolag Balder definierar som mindre dotterbolag
har avgränsningar gjorts vid insamling och redovisning
av hållbarhetsdata. Mindre dotterbolag inom Balder-
koncernen avser helägda utländska dotterbolag som
har färre än femton fastigheter och färre än fem med-
arbetare anställda hos Fastighets AB Balder. Mindre
dotterbolag har enbart rapporterat in miljömässig data
såvida inget annat anges. Exempelvis har dotterbolagen
i Tyskland och Storbritannien inga anställda hos Fastig-
hets AB Balder, varför ingen data för social hållbarhet
kopplat till medarbetare redovisas för räkenskapsåret.
I hållbarhetsredovisningen för 2023 redovisas 22 an-
ställda i Norge istället för 24 som redovisas i den finan-
siella rapporteringen, vilket också leder till en total om
1 148 anställda istället för 1 150. Mindre dotterbolag
rapporterar heller ingen data avseende styrning och
affärsetik.
REGIONSUPPDELNING HÅLLBARHETSREDOVISNING
Land Sverige Danmark Finland Norge Tyskland Storbritannien
Region enligt
finansiell rapport
Göteborg, Norr,
Stockholm, Syd
och Öst Köpenhamn
Helsingfors,
Öst Norr Syd Syd
Antal anställda 
1)
614 100 412 22 0 0
Antal fastigheter 550 28 1 193 119 7 4
Area uthyrbar, kvm 3 051 521 387 147 2 018 463 478 673 49 592 18 726
1) Antal anställda avser antal personer anställda av Balder per 31 december 2023. Totalt anställda i Norge skiljer sig från finanisell redovisning,
där totalt anställda uppgår till 24 personer.
DATA OCH BERÄKNINGSMETODER
Förändringar mot tidigare rapportering
Inga väsentliga förändringar har skett i verksamheten
under redovisningsperioden.
Balderkoncernen är bland de första bolagen som
kommer omfattas av EU:s nya hållbarhetsdirektiv CSRD
(Corporate Sustainability Reporting Directive). Direk-
tivet väntas bli antaget i svenska årsredovisningslagen
(ÅRL) under mitten av 2024. CSRD innebär att Balder
måste rapportera enligt standarden ESRS (European
Sustainability Reporting Standard). Då det nya hållbar-
hetsdirektivet och standarden innefattar stora föränd-
ringar av Balderkoncernens hållbarhetsredovisning har
Balder valt att påbörja omställningen i förväg, främst
avseende hur rapporten är strukturerad samt i form av
en mer omfattande insamling av hållbarhetsdata i
både kvalitativ och kvantitativ form. Hållbarhetsredo-
visningen för räkenskapsåret 2023 är därmed i viss
utsträckning inspirerad av ESRS. På grund av anpass-
ningen mot ESRS sker rapporteringen i år med refe-
rens till ramverket GRI, istället för i enlighet med ram-
verket likt tidigare år.
Systemstöd
Under hösten 2023 har Balder implementerat ett nytt kon-
cerngemensamt digitalt rapporteringssystem för insam-
ling av hållbarhetsdata, Position Green. Systemet gör det
möjligt för Balder att samla in, mäta, spåra och visualisera
hållbarhetsdata på koncern-, bolags- och fastighetsnivå.
Rapportörer på koncernnivå och för Balders konsoli-
derade svenska och utländska dotterbolag har utbildats
i det nya rapporteringssystemet samt testrapporterat
historiska data för 2022. Inför testperioden har hållbar-
hetsavdelningen på Balder tillsammans med system-
leverantören kvalitetssäkrat samtliga mätpunkter utifrån
dess uppbyggnad, beräkningar och användar instruk-
tioner. Vid behov har Balder även involverat hållbarhets-
experter, exempelvis vid kvalitetssäkring av mätpunkter
kopplat till klimatberäkningar. Liknande förfarande har
gällt vid implementering av mätpunkter kopplat till den
nya hållbarhetsstandarden ESRS i systemet.
Osäkerheter i beräkning och rapportering av data
Osäkerheter i hållbarhetsredovisningen kan innebära
att data har rapporterats in på ett felaktigt sätt vilket
leder till missvisande information eller att tillgången
till direkt data är begränsad och datan behöver upp-
skattas med hjälp av schabloner. Det kan även handla
om antaganden eller tolkningar av nya direktiv och
REDOVISNINGSPRINCIPER
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
32 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
Utelämnande av känslig information
Kopplat till upplysningskrav inom mångfald och jämlik-
het, har bolaget valt att inte samla in information
gällande etnicitet, funktionsvariationer eller minoritets-
tillhörighet, då det anses vara känslig information.
Ingen hemligstämplad information kopplat till hållbar-
hetsredovisningen har utelämnats för räkenskapsåret.
Åtgärder för ökad datakvalitet
Åtgärder för ökad datakvalitet är viktig för att kunna ge
en representativ bild av hållbarhetsarbetet i Balder-
koncernen. Bolagets ambition är att fortsätta utveckla
processerna för insamling, kontroll och uppföljning av
data. Det innebär bland annat att hållbarhetsdata för
hela koncernen ska samlas in i den utsträckning det
finns data samt att mängden uppskattad data ska
reduceras, liksom användningen av schabloner.
Schabloner används exempelvis i klimatberäkningar
kopplat till de olika kategorierna inom scope 3 när
exakt dataunderlag inte finns tillgängligt. Fyra beräk-
ningsmetoder används i klimatberäkningarna: hybrid,
kostnadsmetod, genomsnittsmetod och leverantörs-
specifik. Hybrid avser att delar av den rapporterade
datan är leverantörsspecifik. Kostnadsmetod avser
rapportering genom ekonomisk data. Genomsnitts-
metod avser beräkning med schablon. Leverantörs-
specifik avser att information är inhämtad direkt från
leverantör. I takt med att mer data samlas in kommer
fokus ligga på att utveckla och systematisera den in-
terna kontrollen och uppföljningen av hållbarhets-
datan, bland annat med hjälp av det nya rapporterings-
verktyget.
Hållbarhetsrapportering framöver
Balder har påbörjat och kommer framgent att utveckla
en ännu mer strukturerad rapporteringsprocess för
hela koncernen. Inom koncernen innebär det interna
åtgärder så som löpande utbildningar för nya och be-
fintliga rapportörer i rapporteringssystemet och regel-
bundna informationsmöten om hållbarhetsrapportering
och vad det innebär för alla involverade parter inom
koncernen.
På koncernnivå kommer hållbarhetsavdelningen
fortsätta driva arbetet med omställningen till ESRS och
olika interna projekt som syftar till att öka kvaliteten
inom hållbarhetsrapporteringen.
ramverk som reviderats. För att skapa transparens har
Balder som målsättning att tydliggöra vilka beräknings-
metoder och redovisningsprinciper som används eller
om någon data exkluderats från sammanställning.
Under året har Balder tagit fram en mer strukturerad
process för att minska osäkerhet och risk för fel i inrap-
porterad data. Det nya rapporteringssystemet har varit
ett viktigt verktyg i att säkerställa att alla rapportörer
inom koncernen får tillgång till samma information och
att det är tydligt definierat vilken typ av data som ska
rapporteras in. Vid inrapportering av hållbarhetsdata
efterfrågas i första hand direkt data med underlag som
styrker den. I flera fall finns alternativ att använda
schabloner, där det är mest lämpligt eller där grund-
data saknas och behöver estimeras. Den inrapporterade
datan har därefter kvalitetsgranskats genom exempel-
vis kontrollberäkningar, stickprov och kontroll av under-
lag kopplat till mätpunkterna.
Rättelse av tidigare rapportering
I hållbarhetsredovisningen 2023 har Balder som mål-
sättning att tillämpa koncernfokus där samtliga större
konsoliderade dotterbolag ingår i redovisningen.
Det finns skillnader från årsredovisningen 2022, då
till exempel endast data från bolagen i Sverige och
Danmark ingick i delar av datasammanställningen för
energi och vatten.
Rapporterad data från 2022 i rapporteringssystemet
har jämförts mot rapporterad data som använts i till
Balders årsredovisning 2022. Avvikelser i utfall av in-
formation och data har systematiskt dokumenterats,
kontrollerats och följts upp av Balders hållbarhetsav-
delning. Noterade och korrigerade avvikelser vilka för-
ändrat utfallet av datan för 2022 avser huvudsakligen;
1) Att fler konsoliderade dotterbolag har rapporterat in
hållbarhetsdata.
2) Justeringar i mätpunkter eller kompletterande data
som tillkommit för 2022. Justeringar kan exempelvis
avse att viss information efterfrågas i ett annat format
eller att ytterligare information efterfrågats.
3) Förändrade beräkningsmetoder sedan rapporte-
ringen 2022.
Område Exempel på Balders hållbarhetsarbete Sid hänvisning
Väsentliga
frågor
Under 2023 har Balder genomfört en dubbel väsentlighets-
analys i enlighet med de nya kraven inom CSRD och ESRS.
Väsentlighetsanalysen kommer vara föremål för årlig översyn
och det ska vara möjligt att följa utvecklingen vad gäller mått
och mål.
37–38
Miljö Strukturerat arbete för att minimera användningen av energi,
vatten och material, samt uppkomsten av avfall. Bolaget ska
reducera utsläpp av växthusgaser. Ekonomiska aktiviteter för-
enliga med EU-taxonomins miljömål följs upp och redovisas.
41–59
Sociala
förhållanden
Insatser för att skapa levande och trygga områden där hyres-
gäster trivs och stannar kvar. Bolaget genomför kontinuerligt
aktiveter för social områdesutveckling.
68–69
Personal Skapa goda arbetsvillkor för medarbetare, utveckla och
behålla kompetenta medarbetare. Motverka alla former av
diskriminering samt främja inkludering och likabehandling.
60–66
Mänskliga
rättigheter
Fortsatt arbete för ökad jämlikhet och mångfald i egen verk-
samhet och i värdekedjan. Tydlig kravställning för att främja
goda arbetsvillkor och arbetsrelaterade rättigheter i bolagets
leverantörsled.
60–67
Anti-
korruption
Förebyggande arbete mot korruption och mutor. Fortsatt
arbete med företagskultur, utbildning i uppförandekod och
policyer, samt uppföljning av leverantörer och samarbets-
partners. Visselblåsarfunktion och eventuella överträdelser
följs upp.
70–71
Affärsmodell Processerna för förvaltning, fastighetsutveckling och transak-
tioner förfinas kontinuerligt för att skapa ytterligare värde för
bolagets intressenter.
35–36
Policyer Revidering av bolagets styrdokument och vidareutveckling av
interna rutiner sker årligen.
34
Risker Kontinuerlig analys av risker och handlingsplaner för hantering
av dessa. Klimatriskanalyser i enlighet med TCFD och
EU-taxonomin utvecklas succesivt.
34, 42–44, 55
UPPLYSNINGAR ÅRSREDOVISNINGSLAGEN
ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR / REDOVISNINGSPRINCIPER
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING
HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
33 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
STYRNING
Hållbarhetsarbetet ska vara integrerat i Balders dagliga
verksamhet. Styrningen utgår från koncernöver-
gripande styrdokument i form av till exempel hållbar-
hetspolicyn och uppförandekoder. Fokus ligger på de
prioriterade hållbarhetsområden som identifierats i
Balders dubbla väsentlighetsanalys, se sida 37–38. I
bolagets process för styrning och uppföljning ingår
dels att identifiera och hantera såväl risker som möjlig-
heter, dels att säkerställa progress mot de mål och åta-
ganden som har antagits.
Planering, styrning och uppföljning av hållbarhets-
arbetet följer Balders organisationsstruktur. Ansvar
och befogenheter delegeras via ett internt lednings-
system bestående av koncernövergripande policyer
och hållbarhetsmål. Respektive dotterbolag ska där-
efter utveckla riktlinjer och handlingsplaner i linje med
koncernövergripande styrdokument. Utöver detta
styrs hållbarhetsarbetet av lagar, riktlinjer och regelverk
och guidas av frivilliga åtaganden och ramverk som
exempelvis FN:s globala hållbarhetsmål och Science
Based Target initiative (SBTi).
Styrelsens arbete med hållbarhetsfrågor
Balders styrelse ansvarar ytterst för att bolaget förval-
tas i linje med bolagets och aktieägarnas intresse.
Detta arbete inkluderar även att säkerställa ett långsik-
tigt hållbarhetsarbete. Styrelsen tillsammans med VD
är även ytterst ansvarig för att Balders hållbarhetsredo-
visning är upprättad i enlighet med årsredovisnings-
lagen och kontinuerligt anpassas i linje med lagar och
direktiv.
Styrelsen antar årligen koncernövergripande styr-
dokument kopplade till hållbarhetsarbetet, som exem-
pelvis uppförandekoder och hållbarhetspolicy inklusive
hållbarhetsmål. Hållbarhetspolicyn reglerar Balders
ställningstagande och agerande när det gäller miljö-
mässig, social och ekonomisk hållbarhet. Styrelsen
följer regelbundet upp såväl utvecklingen gentemot
uppsatta mål som bolagets risker och potentiella på-
verkan relaterad till miljö, sociala aspekter och över-
gripande styrning.
Balders hållbarhetschef har till uppgift att kvartalsvis
delge styrelsen information om bolagets hållbarhets-
arbete. Rapporteringen sker vanligtvis i samband med
ordinarie styrelsemöten. Inför dessa möten får styrelsen
en rapport från hållbarhetschefen kring pågående
projekt, utveckling av uppsatta mål samt utfall. Väsent-
liga avvikelser och åtgärder kopplade till Balders håll-
barhetspolicy och uppförandekod rapporteras till
styrelsen när sådana inträffar. Genom ett kontinuerligt
arbete strävar styrelsen efter att säkerställa dels en
strategisk och resilient hållbarhetsstyrning, dels att
hållbarhetsrapporteringen är transparent, relevant och
tillförlitlig.
I oktober 2023 tilldelades Anders Wennergren,
styrelseledamot sedan 2009, särskilt ansvar för ESG-
relaterade frågor i styrelsen. Anders Wennergren har
det övergripande ansvaret för att leda styrelsens håll-
barhetsstyrning och säkerställa att bolagets påverkan,
risker och möjligheter reflekteras i policyer och rap-
portering. Anders Wennergren är advokat och besitter
därigenom omfattande juridisk erfarenhet som kommer
väl till pass när lagkraven inom hållbarhetsredovisnigen
utökas. Som ESG-ansvarig har Anders Wennergren
genomgått utbildning i nya EU-direktivet CSRD och
standarden ESRS. Styrelsen har under 2023 fått infor-
mation av Balders hållbarhetschef om de nya kraven
inom hållbarhetsrapportering och satt en plan för om-
ställning efter de nya upplysningskraven.
Balder betalar inte ut några rörliga ersättningar, och
det finns följaktligen inga ekonomiska incitaments-
program kopplade till hållbarhetsrelaterade mål eller
andra nyckeltal.
Koncernledningen
Balders VD och ledning är ansvariga för att verksam-
heten drivs på ett hållbart sätt, med en tydlig delege-
ring till hållbarhetschefen att driva och utveckla håll-
barhetsarbetet. VD och ledningsgrupp ska årligen
revidera väsentlighetsanalysen när den uppdaterats,
samt följa upp efterlevnaden av hållbarhetspolicyn och
utvecklingen gentemot satta mål. Bolagets ledning är
ansvarig för att implementera policyer och säkerställa
att de efterlevs. Ledningen är även ansvarig för att
bolagets verksamhet drivs på ett affärsetiskt sätt.
Ledningen får kontinuerligt information om hur bola-
gets hållbarhetsarbete fortlöper och underlag för att ta
beslut om framtida utveckling. Balders hållbarhetschef
har under 2023 exempelvis informerat ledningen om
kommande EU-direktiv inom hållbarhetsrapportering
och ledningen har godkänt en plan för omställning till
nya upplysningskrav. Balders finanschef och ekonomi-
chef, som ingår i ledningen, har under räkenskapsåret
genomgått extern utbildning inom CSRD och ESRS.
Både ekonomichef och finanschef är i sina respektive
roller involverade i det löpande hållbarhetsarbetet
samt hållbarhetsrapporteringen.
Hållbarhetsavdelningen
Genom delegering ansvarar Balders hållbarhetschef
för att årligen uppdatera hållbarhetspolicyn och upp-
förandekoden. Hållbarhetschefen ansvarar vidare för
att regelbundet följa upp, redovisa och förbättra det
koncernövergripande hållbarhetsarbetet med ambition
att hållbarhetsmålen nås. Hållbarhetschefen ansvarar
även för sammanställning och framtagande av den
årliga hållbarhetsredovisningen.
Hållbarhetschefen leder koncernfunktionen hållbar-
het och rapporterar till bolagets finanschef. Under
2023 utökades funktionen med två nya medarbetare
som fokuserar på hållbarhetssamordning respektive
hållbarhetscontrolling.
Implementering av hållbarhetsarbetet i
organisationen
De övergripande mål som fastställs i styrdokument ska
utgöra övergripande ramar för den affärsutveckling
som genomförs i koncernbolaget och dess dotter-
bolag. Ansvariga inom förvaltnings- och fastighetsut-
vecklingsorganisationerna ansvarar för att säkerställa
att väsentliga miljömässiga aspekter beaktas i den
dagliga verksamheten, liksom aspekter som rör social
hållbarhet och styrning i bolagets områden.
Policyer
Alla Balders anställda omfattas av de policyer som an-
tagits av styrelsen. Mer information om styrdokument
och policyer kopplat till bolagets väsentliga hållbar-
hetsområden finns att läsa under respektive kapitel i
hållbarhetsredovisningen.
Riskhantering och intern kontroll
Ytterst är det styrelsens ansvar att upprätta ändamåls-
enliga och effektiva system för riskhantering och
intern kontroll. Styrelsen har delegerat ansvaret för det
löpande arbetet till ledningen som ansvarar för bland
annat uppföljning och löpande utveckling av interna
kontroller. Ledningen har även etablerat en särskild
krisledningsfunktion. Läs mer om ansvarsfullt före-
tagande och krisledningen på sida 70–71.
På operativ nivå ansvarar hållbarhetsfunktionen för
att identifiera och bedöma klimatrelaterade risker och
möjligheter samt ge förslag på åtgärder för att hantera
dessa. Detta görs i samverkan med avdelningen energi,
miljö och teknik och ansvariga för förvaltning och fastig-
hetsutveckling.
HR-funktionen ansvarar, i nära samarbete med samt-
liga chefer med personalansvar, för identifiering av
sociala och arbetsplatsrelaterade risker.
Bedömningen av risker sker utifrån olika tidshorison-
ter. Dessa skiljer sig åt beroende på den aktuella riskens
beskaffenhet. Mer information om risker och dess
tidshorisonter ges i samband med redovisningen av
respektive väsentligt hållbarhetsområde.
ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING
HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
34 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
STRATEGI
BALDERS VÄRDEKEDJA
UTIFRÅN ETT HÅLLBARHETSPERSPEKTIV
Balders övergripande affärsidé är att skapa värde gen-
om att äga, förvalta och utveckla fastigheter belägna i
storstäder eller större städer med positiv befolknings-
tillväxt. Till följd av Balders diversifierade verksamhet
har bolaget direkt och indirekt inverkan på ekonomiskt
resultat, miljöpåverkan och samhällspåverkan i hela
värdekedjan. Samtidigt påverkar faktorer i omvärlden
bolaget, i form av såväl risker som möjlig heter.
Påverkan i värdekedjan
Via den egna verksamheten och bolagets värdekedja
har Balder inverkan på, och påverkas av, sociala, miljö-
mässiga och styrningsrelaterade hållbarhetsfrågor.
Bolaget är beroende av olika resurser, produkter och
tjänster för att kunna bedriva sin verksamhet och skapa
värde för sina kunder och ägare. Kopplat till miljö avser
detta främst tillhandahållande av material vid renove-
ringar, material- och markanvändning vid nyproduktion
samt vatten-och energianvändning i den dagliga
driften av fastigheter. Hur effektivt Balders verksamhet
använder dessa resurser påverkar i senare led exem-
pelvis klimatutsläpp, avfallsmängder och biologisk
mångfald. Bolaget har även en social påverkan genom
arbetsvillkor hos medarbetare och anställda i leveran-
törskedjan, men också genom de aktiviteter som
bedrivs för att medverka till positiv social områdesut-
veckling samt trygghet och trivsel för de som bor och
verkar i bolagets fastigheter. Hur bolaget styrs, genom
exempelvis styrdokument, rutiner och leverantörskrav
Balder ska i sitt hållbarhetsarbete och i hållbarhets-
redovisningen beakta hela sin värdekedja. Det innebär
att bolaget behöver se bortom sin egen verksamhet,
och därmed även inkludera samarbetspartners,
kunder samt andra intressenter som är involverade i
produktion och distribution av produkter och tjänster
verksamheten är beroende av. Genom att äga, förvalta
och utveckla fastigheter har Balder miljö-, samhälls-
och ekonomisk påverkan på omvärlden. Samtidigt be-
höver verksamheten vara resilient mot yttre påverkan
och hållbarhetsrisker.
Illustrationen redogör för väsentliga hållbarharhets-
frågor inom miljö, socialt ansvar och styrning i Balders
värdekedja. Miljömässiga (E), sociala (S) och styrnings-
relaterade (G) hållbarhetsfrågor kan benämnas som
ESG, vilket presenteras i form av tre parallella men
samtidigt sammanvävda processer. Balder har direkt
och indirekt påverkan i värdekedjan, vilket har behand-
lats vid sammanställningen av den dubbla väsentlig-
hetsanalysen. Värdekedjan har därför inte begränsats
till organisationens direkta påverkan, direkta avtalsför-
bindelser eller till operationell eller finansiell kontroll.
1. INPUT
De väsentliga resurser, produkter
och tjänster som behövs för att
bedriva Balders verksamhet.
2. EGEN VERKSAMHET
De värden Balders verksamhet skapar samt
de faktorer som påverkar bolaget och den
påverkan som bolaget har på omvärlden.
3. OUTPUT
De avtryck och effekter som
Balders verksamhet bidrar till.
har inverkan på företagskultur och affärsetiskt agerande.
Balders verksamhet och dess värdekedja är förenade
med risker och möjligheter, vilket utmanar bolaget
och kräver anpassning av verksamheten för att skapa
resiliens över tid.
Balders väsentliga hållbarhetsfrågor har identifierats
utifrån ett dubbelt väsentlighetsperspektiv som kort-
fattat avser vilken påverkan Balder har på omvärlden
och vilken påverkan omvärlden har på Balder, läs mer
på sida 37–38.
ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING
HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
35 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
KUNDER MEDARBETARE ÄGARE SAMARBETSPARTNERS SAMHÄLLE
Viktiga frågor för
olika intressenter
• Trivsel och trygghet i bostaden/
lokalen och i närliggande område
• Lokal- och bostadsanpassningar,
inklusive frågor om exempelvis
energianvändning och materialval
• Dialog och inflytande vid utveckling
av fastighet och område
• Service, tillhandahållen av Balder
men också av andra i närområdet
• Möjlighet till hållbara val, exempelvis
skapa förutsättningar för avfalls-
sortering och hållbart resande
• Arbetsvillkor, inklusive fysisk och
psykisk arbetsmiljö
• Mångfald, jämlikhet och lika
möjligheter
• Socialt engagemang, framförallt
i bolagets egna områden
• Trygga anställningar och utveck-
lingsmöjligheter inom bolaget
• Ekonomisk stabilitet och god
utveckling av aktiekurs
• Effektiv riskhantering
• Affärsetik och förebyggande av
korruption och mutor
• Kartläggning av klimatrelaterade
risker
• Kundnöjdhet och fortsatt hög
uthyrningsgrad
• Hållbara finanser och nya interna-
tionella hållbarhetskrav, exempelvis
EU-taxonomin
• Affärsmässiga och ansvarsfulla
affärsrelationer
• Efterlevnad av uppförandekod,
internkontroll och uppföljning
• Främja god företagskultur och
affärsetik
• Rättvis konkurrens vid inköp och
upphandling
• Goda arbetsvillkor och grund-
läggande arbetsrelaterade
rättigheter
• Kravställan inom miljö och klimat
• Långsiktig och hållbar
stadsutveckling
• Långsiktiga och affärsetiska
relationer med omvärlden
• Minskad miljöpåverkan,
exempelvis från transporter,
förbättrad avfallshantering
• Transparens och rapportering
av ansvarstagande
Dialogkanaler
• Kundnöjdhetsundersökningar
• Bodialogmöten
• Hyresgästföreningen
• Löpande kontakter mellan kunder
och medarbetare.
• Medarbetarsamtal
• Medarbetarundersökning
• Förslagslåda
• Intranät
• Avstämningsmöten
• Finansiella rapporter
• Styrelsemöten
• Hållbarhetsrapportering
• Möten med analytiker
och investerare
• Avtals- och uppföljningsmöten
• Upphandlingsprocesser
• Uppföljning av uppförandekod
• Stadsplaneringsprocesser
• Dialogmöten
• Webbplats och sociala medier
VIKTIGA INTRESSENTFRÅGOR OCH DIALOGKANALER
Intressenter och intressentdialog
Att kartlägga och analysera intressenternas förvänt-
ningar på verksamheten är en viktig del för att nå upp-
satta mål och skapa långsiktigt värde. De huvudgrupper
av intressenter som identifierats omfattar kunder,
medarbetare, ägare, samarbetspartners i leverantörs-
kedjan samt samhälle. I den sistnämnda ingår också
fastighetsområdet och lokalsamhället på de platser
där Balder har verksamhet, liksom exempelvis myndig-
heter, kommuner och Hyresgästföreningen.
Dialoger med intressentgrupperna sker i flera olika
forum, se exempel i nedan tabell. Dialoger med kunder
sker exempelvis både löpande och i samband med de
årliga kundundersökningar som genomförs i flera
bolag inom koncernen.
Vilka frågor som är viktigast skiljer sig åt mellan olika
intressentgrupper, och dessa olika frågor har vägts
samman för att bidra till den väsentlighetsanalys som
ligger till grund för Balders hållbarhetsarbete och
denna rapport.
För en sammanfattning av väsentliga frågor kopplade
till Balders hållbarhetsarbete, se sida 38.
URVAL AV MEDLEMSKAP OCH SAMARBETEN
• Global Compact
• Nasdaqs Green Bond Network
• Västsvenska Handelskammaren
• Fastighetsakademin Sverige AB
• MERC Fastighetsnätverk AB
• Green Building Council i Sverige, Danmark och
Finland
• Proptech Danmark
• The Danish Property Federation
• Finnish Association of Building Owners and
Construction Clients (RAKLI)
• FIBS network for corporate social responsibility
• Asuntoreformiyhdistys ry (Finnish Housing
Reform Association)
• Helsinki Region Chamber of Commerce
• Suomen Asuntoliitto ry (Finnish Housing
Association)
ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR / STRATEGI
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING
HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
36 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER
DUBBEL VÄSENTLIGHETSANALYS
Balders hållbarhetsarbete ska utgå från de frågor där
företaget har störst påverkan, positiv som negativ, och
samtidigt hantera de hållbarhetsfrågor som har inverkan
på bolaget.
Balder genomförde under 2023 en dubbel väsentlig-
hetsanalys tillsammans med en extern revisionsbyrå.
Analysen är baserad på de krav som anges i EU:s håll-
barhetsrapporteringsstandard (ESRS) som publicera-
des i juli 2023. Utfallet av den dubbla väsentlighets-
analysen fastslogs av Balders ledning och styrelse i
oktober 2023.
Eftersom EFRAG:s vägledning inte var tillgänglig vid
denna tidpunkt kommer metoden ses över och vid
behov dras för styrelsen igen för att säkerställa efter-
levnad.
Den dubbla väsentlighetsanalysen syftar till att identi-
fiera hållbarhetsfrågor som har väsentliga, faktiska
eller potentiella samt positiva eller negativa konsekven-
ser för människor eller miljön på kort, medellång och
lång sikt (konsekventiell väsentlighet). Konsekvenserna
kan både kopplas till bolagets egen verksamhet och
aktiviteter i värdekedjan.
Den dubbla väsentlighetsanalysen syftar också till att
identifiera hållbarhetsfrågor som medför, eller rimligen
kan förväntas medföra, väsentliga finansiella effekter
för bolaget och därigenom generera risker eller möjlig-
heter på kort, medellång och lång sikt (finansiell
väsentlighet).
Genomförande
Till grund för väsentlighetsanalysen användes frågor
från intressenter, tidigare genomförd väsentlighets-
analys, analys av värdekedjan samt hållbarhetsfrågorna
inkluderade i standarden ESRS. Processen för den
dubbla väsentlighetsanalysen har delats in i fyra faser:
1) Analys av värdekedja och intressenter
2) Identifiering av väsentliga hållbarhetsfrågor
3) Bedömning av väsentlighet
4) Sammanställning
Under processen har intressenters perspektiv och syn-
punkter fångats upp genom involvering av interna in-
tressenter och dialog med externa intressenter. Dess-
utom har frågor från investerare och andra intressenter
som inkommit till Balder inkluderats i analysen.
Som ett första steg genomfördes en kartläggning av
relevanta hållbarhetsfrågor. Därefter identifierades
och specificerades hållbarhetsfrågorna mer i detalj för
att fastställa var i värdekedjan konsekvensen, risken
eller möjligheten uppstår, om konsekvensen är positiv/
negativ och faktisk/potentiell samt vilken tidsram som
är aktuell.
Slutligen genomfördes en bedömning av väsentlig-
heten. Bedömningskriterierna har upprättats i enlighet
med kraven i ESRS-standarden (ESRS 1) och bygger på
FN:s vägledande principer för företag och mänskliga
rättigheter. I bedömningen beaktades skala, omfattning
och återställbarhet, liksom allvarlighetsgrad och sanno-
likhet. Baserat på bedömningen av konsekvent iell
väsentlighet och finansiell väsentlighet har ett tröskel-
värde identifierats för gränsdragning av vilka frågor
som ska anses vara väsentliga.
Resultatet av den dubbla väsentlighetsanalysen
presenteras i efterföljande matris. De väsentliga håll-
barhetsfrågorna summeras i nästkommande tabell.
Mått och mål
Balders hållbarhetsmål är satta mot bakgrund av det
tidigare hållbarhetsramverk samt den föregående
väsentlighetsanalys som bolaget tog fram utifrån GRI.
Målen beslutas i enlighet med bolagets hållbarhets-
policy av Balders styrelse årligen i februari och följs
upp kontinuerligt. De koncernövergripande hållbarhets -
målen kommer under 2024-2025 ses över och anpassas
utifrån den uppdaterade väsentlighetsanalys som
genomfördes hösten 2023.
Mer information om bolagets hållbarhetsmål och
dess utfall finns under respektive kapitel i hållbarhets-
redovisningen. En sammanställning över Balders finan-
siella mål och hållbarhetsmål finns även på sida 5–6.
Köpenhamn
Green Hills
Hyresrätter
Färdigställt 2023
294 lgh
ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING
HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
37 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSFRÅGOR
# ESRS standard Hållbarhetsfrågor 
1)
Bedömning väsentlighet
1 ESRS E1 Anpassning till klimatförändringar
Hög
2 ESRS E1 Begränsning av klimatförändringar
Hög
3 ESRS E1 Energi
Hög
4 ESRS E2 Förorening av luft
Låg
5 ESRS E2 Förorening av vatten
Låg
6 ESRS E2 Förorening av mark
Medel
7 ESRS E2 Ämnen som inger betänkligheter
Låg
8 ESRS E3 Vatten
Hög
9 ESRS E4 Biologisk mångfald
Hög
10 ESRS E5 Resursinflöden och resursanvändning
Hög
11 ESRS E5 Resursutflöden relaterade till produkter och tjänster
Låg
12 ESRS E5 Avfall
Hög
13 ESRS S1 Arbetsvillkor i egen verksamhet
Hög
14 ESRS S1 Likabehandling och lika möjligheter för alla i egen verksamhet
Hög
15 ESRS S2 Arbetsvillkor i värdekedjan
Hög
16 ESRS S2 Likabehandling och lika möjligheter för alla i värdekedjan
Hög
17 ESRS S2 Andra arbetsrelaterade rättigheter i värdekedjan
Hög
18 ESRS S3 Lokal påverkan och områdesutveckling
Hög
19 ESRS S3 Urfolks rättigheter
Låg
20 ESRS S4 Informationsrelaterade konsekvenser för kunder
Låg
21 ESRS S4 Personlig säkerhet för kunder
Medel
22 ESRS S4 Social inkludering för kunder
Medel
23 ESRS G1 Företagskultur
Hög
24 ESRS G1 Skydd för visselblåsare
Låg
25 ESRS G1 Förvaltning av förbindelser med leverantörer
Låg
26 ESRS G1 Korruption och mutor
Hög
1) ESRS-benämningar i ovan tabell är justerade för följande tematiska standarder: ESRS E4 Direkta påverkansfaktorer som leder till förlust av bio-
logisk mångfald; ESRS E5 Resursinflöden, inklusive resursanvändning; ESRS S1 Arbetsvillkor; ESRS S1 Likabehandling och lika möjligheter för
alla; ESRS S2 Arbetsvillkor; ESRS S2 Likabehandling och lika möjligheter för alla; ESRS S2 Andra arbetsrelaterade rättigheter; ESRS S3 Sam-
hällens ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter; ESRS S4 Informationsrelaterade konsekvenser för konsumenter och/eller slutanvändare;
ESRS S4 Personlig säkerhet för konsumenter och/eller slutanvändare; ESRS S4 Social inkludering för konsumenter och/eller slutanvändare;
ESRS G1 Förvaltning av förbindelser med leverantörer, inbegripet betalningsrutiner.
Väsentliga hållbarhetsfrågor
Utfallet av den dubbla väsentlighetsanalysen är sum-
merat i tabellen till vänster. Ordningsföljden visar res-
pektive hållbarhetsområde och den ordning respektive
ämne redovisas i hållbarhetsredovisningen, således
inte någon specifik rangordning.
Väsentligheten av varje hållbarhetsfråga förklaras av
låg, medel eller hög finansiell väsentlighet på y-axeln
samt låg, medel eller hög konsekventiell väsentlighet
på x-axeln i ovan matris. Hållbarhetsfrågor med hög
väsentlighet är prioriterade och rapporteras från och
med räkenskapsåret 2023. Frågor revideras årligen ifall
omständigheter leder till att frågornas väsentlighet
ökar och därmed kräver rapportering. Hållbarhets-
frågor med låg väsentlighet är noterade men inte prio-
riterade, dock är de under uppsikt utifall eventuella
förändringar sker framgent.
Balders arbete, åtgärder och resurser kopplade till de
väsentliga hållbarhetsfrågorna som identifieras beskrivs
i respektive underkapitel, på sidorna 41-71. Där beskrivs
även styrning inklusive policyer, strategi, åtgärder samt
mål och mätetal kopplade till respektive väsentligt håll-
barhetsområde.
DUBBEL VÄSENTLIGHETSANALYS
Konsekventiell väsentlighet
Finansiell väsentlighet
Låg Medel Hög
Låg Medel Hög
Rapportera
Bevaka
Notera
ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR / PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING
HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
38 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
7.2 Öka andelen förnybar energi i världen
All el som köps in till fastigheterna i Sverige
är grön el och Balder äger även flera vind-
kraftverk i Sverige. I allt fler fastigheter instal-
leras också solceller och laddstationer.
11.6 Minska städers miljöpåverkan
Lösningar för ökad mobilitet, som närhet till
kollektivtrafik, cykelvägar och elbilspooler
prioriteras i utvecklingen av fastigheter och
områden, liksom grönområden och yta för
hälsa och rekreation. Balder arbetar också för
att främja en effektiv avfallshantering och
minskad nedskräpning genom att hålla rent
och fint i områdena.
7.3 Fördubbla ökningen av energi-
effektivitet
Balder har ett starkt fokus på effektiv energi-
användning och arbetar kontinuerligt med
driftoptimering och effektivisering, bland
11.1 Säkra bostäder till överkomlig kostnad
Balder tar en aktiv roll i utvecklingen av hela
områden och stadsdelar. Genom att bygga
nya bostäder med blandade upplåtelse-
former bidrar Balder till att utveckla bostads-
områden och öka tryggheten.
8.6 Främja ungas anställning, utbildning
och praktik
Ett antal ungdomar som bor i bolagets om-
råden anställs som sommarjobbare varje år.
Balder erbjuder också möjlighet till arbets-
livserfarenhet och praktik till studenter på
fastighetsrelaterade utbildningar och inom
ramen för olika lokala initiativ.
8.8 Skydda arbetstagarnas rättigheter och
främja en trygg och säker arbetsmiljö för alla
Balder strävar efter ökad mångfald och jäm-
likhet och en god arbetsmiljö, där alla behand-
las lika och erbjuds möjligheter till utveckling.
I bolagets standardavtal finns uttryckliga
krav på att leverantörer ska följa de interna-
tionella konventioner som ligger till grund för
Balders uppförandekod.
8.4 Förbättra resurseffektiviteten
i konsumtion och produktion
Balder strävar efter hållbara inköp, att följa
upp leverantörer och att handla lokalt där så
är möjligt. Bolaget arbetar kontinuerligt för
att minska mängden avfall och öka åter-
vinningen samt utveckla cirkulära flöden i
byggprocessen.
11.3 Inkluderande och hållbar urbanisering
En blandning av arbetsplatser och bostäder
ger fler arbetsmöjligheter i lokalmiljön och
skapar nya mötesplatser. Balder arbetar
sedan många år med särskilda insatser i bola-
gets bostadsområden och har dedikerade
områdesutvecklare på plats i flera fastighets-
områden i Sverige.
Agenda 2030 är vägledande i arbetet för att den
globala utvecklingen ska vara långsiktigt hållbar.
Näringslivet har en viktig roll att spela, inte minst
bygg- och fastighetssektorn. Balder arbetar för
att bidra till att FN:s globala hållbarhetsmål ska nås
och har valt ut sex av de 17 målen som bedömts
vara mest relevanta för bolagets verksamhet och
där bolaget har störst möjlighet att påverka. För att
ytterligare koppla dessa till bolagets verksamhet
har även de underliggande delmålen analyserats,
för att identifiera de områden där bolaget har
störst möjlighet att bidra till att målen ska uppfyllas.
BALDERS ARBETE MED
FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL
11. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN
7. HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA
8. ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄXT
annat genom injustering eller byte av
ventilations aggregat, byte av värmesystem,
tilläggsisolering och liknande åtgärder.
Balders målsättning är 2% energieffektivi-
sering per kvadratmeter årligen.
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
39 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
13.1 Stärka motståndskraften mot och
anpassningsförmågan till klimat relaterade
katastrofer
Balder utvecklar kontinuerligt kartläggning
av klimatrelaterade risker och möjligheter i
enlighet med rekommendationerna från
Taskforce on Climate-related Financial
Disclosures. Bolaget genomför även klimat-
risk analyser på byggnadsnivå i linje med
EU-taxonomins riktlinjer.
12.4 Ansvarsfull hantering
av kemikalier och avfall
Balder strävar efter att minimera mängden
kemikalier och avfall, att använda mindre
skadliga material samt beakta försiktighets-
principen vid materialval och kemikalie-
hantering.
12.5 Minska mängden avfall markant
För att främja hållbar konsumtion och produk-
tion, strävar Balder efter en varsam konsum-
tion av material, med fokus på ökad åter-
vinning. Hyresgäster uppmuntras också att
9.2 Främja inkluderande och hållbar
industrialisering
Balder stödjer hållbar industrialisering och
innovation och arbetar kontinuerligt med
effektivare resursanvändning.
13.3 Öka kunskap och kapacitet för att
hantera klimatförändringar
En färdplan för att nå de vetenskapsbaserade
klimatmål, som bolaget skickat till Science
Based Target initiative för validering, har ut-
arbetats under vintern 2023. Validering av
färdplanen erhölls i mars 2024. Klimatfärd-
planen tydliggör vilka klimatutsläppsredu-
cerande åtgärder verksamheten behöver
genomföra samt aktiviteter som krävs för att
utvecklas i linje med Parisavtalet. I den fortsatta kart-
läggningen av klimat relaterade risker och möjligheter
har Balder som målsättning att bland annat utarbeta
fler handlingsplaner på fastighetsnivå, i respektive
bolag och utifrån regionala förutsättningar, samt att
säkerställa att alla med arbetare har relevanta kunska-
per inom området.
9.4 Uppgradera all industri och infra-
struktur för ökad hållbarhet
Balder strävar också efter att öka andelen
återvunnet och återbrukat material både vid
renovering och nybyggnation samt öka an-
vändandet av ny teknik bland annat genom
9. HÅLLBAR INDUSTRI, INNOVATIONER OCH INFRASTRUKTUR
12. HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION
13. BEKÄMPA KLIMATFÖRÄNDRINGARNA
källsortera och på olika sätt öka återvinningen. Bolaget
kommer även fortsättningsvis att öka nivån på åter-
användning och återvinning exempelvis i renoverings-
projekt för att bidra till en ökad cirkularitet samt arbeta
för att öka graden av källsortering och återbruk.
ökad digitalisering av fastigheter. Såväl i förvaltningen
som vid nybyggnation är bolaget beroende av trans-
porter, och det pågår ett ständigt arbete för att optimera
dessa så mycket som möjligt för att minska miljöpå-
verkan ytterligare.
BALDERS ARBETE MED FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING
HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
40 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
KLIMATFÖRÄNDRINGAR
Balders verksamhet medför en faktisk negativ påverkan på klimatet genom direkta och indirekta växthusgasutsläpp. I den egna verksam-
heten uppstår dessa exempelvis till följd av egen värmeproduktion och energianvändning, i samband med användning av företags fordon
och till följd av företagsresor. Även i övriga värdekedjan, via samarbetspartners och kunder, uppstår växthusgasutsläpp genom exempelvis
nyproduktion, ombyggnads- och renoveringsprojekt samt produktion av material till inköpta varor och tjänster.
STRATEGI
Resiliens i bolagets strategi och affärsmodell
Klimatförändringar, inklusive verksamhetens energi-
användning, medför risker på kort, medellång och lång
sikt. Det kan exempelvis handla om ökade kostnader
eller förändrade regelverk, beskattning för växthusgas-
utsläpp, ökade krav på rapportering eller förändrad
efterfrågan hos kunder. Det kan även innebära stigande
kostnader för klimatanpassningar av byggnader, in-
vesteringar i ny teknik samt ökade priser på material
och energi. Detta kan leda till väsentlig finansiell påver-
kan i form av minskade intäkter. Bolaget har därmed
både omställningsrisker och klimatrelaterade fysiska
risker.
Balder är samtidigt ett entreprenörsdrivet bolag som
har en vana att anpassa sig efter tillväxt och nya för-
hållanden, vilket är viktiga egenskaper för att skapa
robusthet och underlättar omställning. Läs mer om
klimatanpassning på sida 42–43.
Omställningsplan för begränsning
av klimatförändringarna
Balder har som målsättning att halvera utsläppen i den
egna verksamheten till 2030, med 2022 som basår,
vilket innefattar 50% minskning av absoluta CO
2
e-
utsläpp i Scope 1 och Scope 2. Bolaget ska även mäta
och minska utsläppen i värdekedjan (Scope 3). Mål-
sättningen är att minska utsläppen med 55% per kva-
dratmeter till 2030, samt uppnå nettonollutsläpp i hela
värdekedjan (Scope 1, 2 och 3) till 2045. Under vintern
2023 har Balder arbetat fram en klimatfärdplan som
ska visa vägen mot utsläppsminskningar, i linje med
Parisavtalet, och för att hålla globala klimatförändring-
arna till högst 1,5 grader.
I december 2023 hölls två workshopar med represen-
tanter från olika delar av verksamheten, både från den
svenska organisationen och från de internationella
dotterbolagen. Målsättningen var att diskutera möjliga
åtgärder som kan vidtas i verksamheten för att reducera
utsläpp av växthusgaser. Då växthusgasutsläppen från
energi och projektutveckling, vilket inkluderar både
nyproduktion, renovering och driftprojekt, är stora
poster enligt bolagets klimatbokslut hade dessa områ-
den stort fokus. Se bolagets klimatberäkningar i tabell
på sida 46–47. Arbetet med den framtagna klimatfärd-
planen fortsätter under 2024 och planen ska sedan
godkännas av styrelsen.
För att nå målen kommer Balder bland annat öka
takten i energieffektiviseringsprojekt, kontinuerligt
minska mängden köpt energi, ställa om till förnybara
energikällor och producera egen förnybar energi.
Bolaget har även som ambition att succesivt ställa om
till fossilfria fordon och arbetsredskap. Andra aktiviteter
som sker inom bolaget för att minska indirekta utsläpp
är ökad andel återbruk och återvinning samt klimat-
smarta materialval inom nyproduktion och renovering.
När det gäller projektutveckling sker snabba framsteg
inom produktutvecklingen vid uppförande av nya bygg-
nader, men det kommer fortsatt vara en koldioxid tung
post för bolaget. Balders klimatbokslut belastas också
av hög tillväxttakt i form av förvärv av nya fastigheter.
E
MILJÖMÄSSIG
HÅLLBARHET
Genom sin verksamhet har Balder både en faktisk
och potentiell påverkan på klimat och miljö. Påver-
kan förekommer såväl direkt, genom den egna
verksamheten, som indirekt upp- och nedströms i
värdekedjan. I alla led ska bolagets hållbarhets-
arbete begränsa den negativa påverkan och maxi-
mera den positiva. Störst möjlighet till kontroll
finns inom den egna verksamheten. I syfte att
maximera effekten av hållbarhetsarbetet fokuseras
arbetet till de områden som bedömts som mest
väsentliga. Dessa områden utgörs av klimatför-
ändringar, energi- och vattenanvändning, biologisk
mångfald, resursanvändning samt avfall.
För mer information om Balders dubbla väsent-
lighetsanalys, se sida 37–38.
KAPITLET BESKRIVER BALDERS
HÅLLBARHETS ARBETE KOPPLAT TILL:
• Klimatförändringar
• Anpassning till klimatförändringar
• Begränsning av klimatförändringar
• Energi
• Vatten
• Biologisk mångfald
• Resursanvändning och cirkulär ekonomi
• EU-taxonomi
STYRDOKUMENT OCH POLICYER
• Hållbarhetspolicy
• Transport- och resepolicy
• Uppförandekod
Samtliga policyer antas av Balders styrelse och är
föremål för årlig revision.
Balder arbetar i dagsläget inte med upptagning och
lagring av växthusgaser eller med klimatkompensering
på en strukturell nivå. Bolaget har inte heller interna
system för koldioxidprissättning.
STYRNING
Balders hållbarhetspolicy, som årligen revideras och
antas av bolaget styrelse, innehåller bland annat ambi-
tioner och mål kopplat till begräsning av klimatföränd-
ringar, klimatanpassning, energieffektivisering och
omställning till förnybara källor. Balder har som mål-
sättning att fasa ut fossila bränslen i verksamheten och
prioritera förnybara källor inom el, värme, arbetsmaski-
ner och transporter. Parallellt ska bolaget även minska
energianvändningen och öka mängden förnybar energi-
produktion.
Både Balders styrelse och ledning uppdateras löp-
ande under året i hur bolagets klimatarbete fortskrider
och ska kontinuerligt besluta om bolagets handlings-
plan för att vidta åtgärder som går i linje med uppsatta
mål. Varken styrelsens eller ledningens prestation
beaktas i nuläget utifrån hur väl bolaget utvecklas i
linje med klimatmål och ingen ekonomisk ersättning
har knutits till hur utfall av klimatmål fortskrider.
ENVIRONMENT
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
41 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ANPASSNING TILL KLIMATFÖRÄNDRINGAR
STRATEGI
Balder utvärderar kontinuerligt risker som kan uppstå
som en följd av klimatförändringar och analyserar sam-
tidigt organisationens motståndskraft och förmåga att
hantera dessa risker. Detta arbete har fördjupats i sam-
band med EU-taxonomins miljömål för begränsning
av klimatförändringar och anpassning till klimatföränd-
ringar. Fokus i arbetet ligger på att säkerställa fastig-
hetsbeståndets motståndskraft mot effekterna av
klimat förändringar. Detta görs på både kort och lång
sikt.
Balder ser också möjligheter i fysisk klimatanpass-
ning av fastigheter. Detta kan ske genom exempelvis
att hårdytor konverteras till grönytor, öppen dagvatten-
hantering och etablering av gröna tak. Sådana åtgärder
kan också ge upphov till ökad kundnytta och trivsel.
ÅTGÄRDER
Klimatriskanalys av bolagets byggnader
Balder arbetar aktivt med att hantera de risker som
medföljer klimatförändringar. Exempel på klimatrisker
som kan påverka byggnader är översvämning från sky-
fall, värmestress, kraftiga snöfall eller skred. Klimatan-
passning syftar till att stärka verksamhetens och bygg-
naders motståndskraft mot klimatförändringar.
Arbetet omfattar bland annat klimatriskanalyser av
Balder fastighetsbestånd. Dessa klimatriskanalyser
följer den metod som fastställts i EU-taxonomin och
utförs i tre steg: klimatriskscreening (steg A), sårbar hets-
analys (steg B) och framtagande av åtgärdsplaner
(steg C).
Under 2023 har Balder fortsatt arbetet med att upp-
rätta fullständiga klimatriskanalyser för byggnader i
fastighetsportföljen. I tabellen på sida 43 redogörs i
vilken utsträckning Balders fastighetsportfölj har genom-
gått klimatriskanalyser 2022 eller 2023, och antalet
som genomgått respektive steg i klimatriskanalysen.
STEG B
Sårbarhetsanalys
För de byggnader som har en tillräckligt hög
riskklassning, gentemot någon av de utvärderade
klimatriskerna, genomförs också sårbarhetsana-
lyser. En byggnad som inte har, eller har mycket
låg, exponering mot de utvärderade klimatris-
kerna genomgår inte sårbarhetsanalysen. Även
om en byggnad enbart är exponerad gentemot
en enda klimatrisk inkluderas den ändå i steg B.
En sårbarhetsanalys innefattar att utvärdera
hur sårbar en byggnad är gentemot de klimat-
risker den är exponerad för. Sårbarheten gent-
emot klimatrisker resulterar i en samlad bild av
vilka åtgärder som kan behövas för att göra en
byggnad mer motståndskraftig mot klimatrela-
terade risker.
Ett exempel på sårbarhet kan vara en byggnad
som ligger lågt placerad i anslutning till ett
vattendrag och att byggnaden inte är anpassad
eller förberedd på en möjlig översvämning. Då
finns en potentiell risk att byggnaden tar skada
av den risk som den är exponerad för. Det kan då
krävas omfattande reparationer för att återställa
dess bruklighet.
Fastigheternas sårbarhet utvärderas per klimat -
risk de är exponerade för och sårbarheten har
bedömts på en tregradig skala: ”låg sårbarhet”,
”medel sårbarhet” och ”hög sårbarhet”. För de
fastigheter som bedöms ha en ”medel sårbar-
het” eller ”hög sårbarhet” behöver en åtgärds-
plan tas fram. Graden av sårbarhet styr också
vilka åtgärder som ska ingå i åtgärdsplanen.
Byggnader med ”låg sårbarhet” kräver inte att
en åtgärdsplan ska upprättas.
STEG A
Screening och kategorisering av klimatrisker
En klimatriskscreening innebär att en byggnad
utvärderas utifrån sju klimatrisker som den kan
vara exponerad för. Klimatriskscreeningen ge-
nomförs med hjälp av geografisk data för en
uppsättning av både kroniska och akuta klimat-
risker, vilka definieras i EU-taxonomin. De risker
som screenas för är översvämning i samband
med skyfall, översvämning från sjöar och vatten-
drag, översvämning vid havsnivåhöjning och
högvattenhändelse i havet, värme, skred och ras,
erosion och mark- och skogsbrand. De vanligaste
klimatriskerna för Balders fastighetsbestånd är
skyfall, värmerelaterade risker och ras och skred.
Två scenarier (RCP, representative concentra-
tion pathway) för utsläpp av växthusgaser an-
vänds vid analysen: RCP 4,5 och RCP 8,5. RCP
4,5 motsvarar att utsläppen av växthusgaser
ökar något för att sedan kulminera runt år 2040.
RCP 8,5 motsvarar att framtida utsläpp kommer
att likna dagens utsläpp. Klimatprojektionerna
som används bör göras på minst 10–30 år för
större investeringar, vilket efterlevs då beräknad
livslängd hos byggnader överstiger 30 år.
Vid bedömning delas exponering mot klimat-
riskerna upp i olika skalor, vilket kan skilja sig
beroende på datatillgång och geografisk plats.
De byggnader som har tillräckligt hög risk ut-
värderas även i steg B, sårbarhetsanalys. Om en
enskild byggnad på en fastighet anses vara ex-
ponerad mot en klimatrisk anses hela fastigheten
vara exponerad för risken. Detta beror bland
annat på att underlaget till analysen inte kan ute-
sluta att fastigheter som ligger precis utanför
riskområden också kan vara exponerade för risk.
STEG C
Åtgärdsplan
Åtgärdsplaner upprättas för de fastigheter som
klassats som exponerade för risk och som i nu-
läget bedöms vara sårbara gentemot dessa
klimat risker. Det strategiska arbetet bygger på
planering och styrning, som sedan ligger till
grund för att driva det operativa arbetet framåt.
Det innebär bland annat planering av åtgärder
som Balder behöver vidta och hur de kan genom-
föras för att säkerställa klimatanpassning inom
fastigheten.
Åtgärdsplanerna innehåller åtgärder för att
öka motståndskraften mot klimatförändringar
på både lång, medellång och kort sikt. De inne-
håller åtgärdsförslag som kan inkluderas i daglig
verksamhet som en del av ronderingar samt åt-
gärder som kräver större ingrepp i byggnaden.
Exempel på åtgärder som kan genomföras är att
täta källarfönster och källardörrar, leda bort
vatten som kan nå garage för att undvika skador
vid översvämningar och kraftig nederbörd, samt
utöka mängden grönyta eller anlägga gröna tak.
Arbetet är omfattande avseende tid och resur-
ser och organisationen är i startgroparna för
implementering de kommande åren. I dagsläget
arbetar Balder med att utarbeta interna processer
för dessa åtgärdsplaner. Under de kommande
åren kommer Balder kontinuerligt implementera
åtgärdsplaner för exponerade och sårbara
byggnader för att möta kravet på implementering
inom fem år efter planernas upprättande, i enlig-
het med EU-taxonomin.
MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET / KLIMATFÖRÄNDRINGAR
Balders verksamhet påverkas av effekter till följd av klimatförändringar och det krävs därför att bolaget genomför åtgärder för att
anpassa sig till dessa omständigheter. Det arbetet omfattar bland annat genomförande av klimatrisk analyser för byggnader för
att skapa motståndskraft gentemot de risker som medföljer klimatförändringar.
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
42 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
MÅTT OCH MÅL
ANTAL KLIMATRISKANALYSER AV BYGGNADER (FASTIGHETER)
Sverige Danmark Finland Norge Total
 1) 2)
Klimatriskscreening steg A 1 648 (759)
 3)
107 (22) 97 (75) 1 (1) 1 853 (857)
Sårbarhetsanalys steg B
 4)
200 (98) 107 (22) 97 (75) 1 (1) 405 (196)
Åtgärdsplan steg C
 5)
172 (91) 105 (21) 87 (65) 1 (1) 365 (178)
1) Klimatriskanalys genomförs per byggnad. Då det kan ingå flera byggnader i en fastighet presenteras här antal klimatriskanalyser både per
byggnad, och per fastighet inom parentes.
2) Storbritannien och Tyskland ingår inte i sammanställningen då inga klimatriskanalyser genomförts.
3) Andelen fastigheter i Sverige skiljer sig från det totala antalet fastigheter i beståndet. Detta beror på att metoden för att ta fram analyserna inte
är tillräckligt granulär för att ta med endast Balders fastigheter. Därmed kan fler fastigheter tas med i analysen av klimatrisker
4) De byggnader som ingår i steg B har också genomgått steg A. Observera att om en byggnad inte anses exponerad för klimatrisker så finns det
inget behov att upprätta en sårbarhetsanalys eller åtgärdsplan.
5) De byggnader som ingår i steg C har också genomgått steg A och B. De fastigheter som är exponerade för klimatrisker, men inte sårbara är inte
i behov av åtgärdsplaner.
MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET / KLIMATFÖRÄNDRINGAR
Balder har som ambition att upprätta klimatrisk-
screeningar (steg A) för större delen av byggnads-
beståndet. För de fastigheter som är förenliga med EU-
taxonomin prioriteras också att resterande steg (B och
C) genomförs.
Klimatriskanalyser
Under 2022 genomfördes ungefär 100 klimatrisk-
analyser i Sverige, Danmark, Finland och Norge. Av
dessa genomgick endast 54 en fullständig analys
(steg A–C). Totalt visar tabellen nedan att för vardera
steget har 1 853 screenats för klimatrisker (steg A), 405
genomgått en sårbarhetsanalys (steg B) och 365 har
fått en åtgärdsplan upprättad (steg C). Arbetet med
att genomföra fullständiga klimatriskanalyser för åter-
stående del av beståndet fortsätter framgent.
FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL KOPPLAT TILL
BALDERS HÅLLBARHETSARBETE
Balder har valt att prioritera en fullständig analys av de
byggnader som också är linjerade med EU-taxonomin.
Detta beror på att en fullständig klimatriskanalys (enligt
steg A – C) är ett av de grundläggande kraven för att
byggnader ska klassas som förenliga med EU-taxonomin.
Klimatanpassning inom verksamheten
Det är viktigt att minimera utsläpp i verksamheten,
men också väsentligt att hantera de risker som följer
klimatförändringar. Därför arbetar Balder proaktivt
med klimatanpassning för att stärka verksamhetens
motståndskraft. Exempel på åtgärder som genomförts
inom verksamheten är anläggning av gröna tak, instal-
lation av avstängningsbara golvbrunnar och bakvatten-
stopp, men även förvaltningsarbete i form av ronde-
ringar och skötsel av utemiljö.
Genom arbete med klimatanpassning blir Balder
som bolag och dess byggnader rustade för framtiden.
Kännedom om klimatrisker som kan komma att på-
verka fastighetsportföljen både i närtid och på lång
sikt är värdeskapande för bolaget och erbjuder ökad
trygghet för hyresgäster.
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
43 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
KLIMATRELATERADE RISKER
ENLIGT TCFD
För att utvärdera risker och möjligheter kopplade till
klimatförändringar har Balder officiellt tagit ställning
för att stödja och följa rekommendationerna i Task-
force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD),
och arbetar för att implementera rekommendatio-
nerna inom de områden som ingår. Balder kommer att
fortsätta arbetet med risker och möjligheter i enlighet
med TCFD:s rekommendationer. Detta innebär framför
allt fortsatt arbete med att förfina analysen på fastig-
hetsnivå och identifiera konkreta åtgärder för varje
byggnad. För mer information om bolagets övriga risker
och möjligheter, se sida 81–84.
RISKER
RCP 2,6
• Ökade energikostnader exempelvis som
resultat av ökade utsläppsbegränsningar
• Myndighetsbeslut, exempelvis ökade skatter
och ökade krav på omställning
• Ökade fastighetskostnader, exempelvis för att
anpassa fastigheter efter hårdare regelverk
kring energislag och utsläpp samt för att byta
ut gammal teknik
• Ökade krav på rapportering av utsläpp
• Ökade kostnader för att byta ut fossila
bränslen i driftsbilar
RCP 8,5
• Fysiska effekter på fastigheter, exempelvis över -
svämningar, höjning av havsnivåer, värmeböljor
och annat extremt väder
• Ökade försäkringskostnader för fastigheter i risk-
zoner
• Osäkerhet kring marknadsutveckling och ökade
krav eller förändrade preferenser från kunder
• Risk att fastigheter blir obrukbara, vilket leder till
intäktsbortfall
• Ökade kostnader för sanering/renovering av
fastigheter
• Ökade kostnader för kyla
MÖJLIGHETER
• Mindre energianvändning i mer effektiva
byggnader
• Ökad användning av energikällor med lägre
utsläpp
• Ökad produktion av egen förnybar energi,
exempelvis solceller
• Mer effektiva transporter
• Ökad återvinning
• Högre värdering av certifierade fastigheter
• Förmånligare finansiering av gröna tillgångar
Identifierade risker och möjligheter
I det arbete som hittills gjorts enligt TCFD:s rekommendationer har följande risker och möjligheter identifierats:
RAPPORTERING ENLIGT TCFD
Styrning Strategi Riskhantering Mål och mätetal
Styrelsens överblick av klimatrelaterade risker
och möjligheter.
Sida 34
Identifierade klimat relaterade risker och
möjligheter på kort, medellång och lång sikt.
Sida 42–44
Process för att identifiera, bedöma och åtgärda
klimatrelaterade risker.
Sida 40, 42–44, 55
Mätetal för att utvärdera klimatrelaterade
risker och möjligheter.
Sida 43, 84
Ledningens roll vid analys och hantering av
klimatrelaterade risker och möjligheter.
Sida 34
Påverkan av klimatrelaterade risker och
möjligheter på organisationens verksamhet,
strategi och finansiella planering.
Sida 42–44, 55
Organisationens process för att hantera
klimatrelaterade risker.
Sida 40, 42–44
Rapportering av Scope 1, Scope 2 och
Scope 3, inklusive relaterade risker.
Sida 46–47
Organisationens motståndskraft i relation till
olika klimatrelaterade scenarion.
Sida 42–44
Integrering av hantering av klimatrelaterade
risker i organisationens övergripande risk-
hantering.
Sida 84
Mål och utfall för hantering av klimat-
relaterade risker och möjligheter.
Sida 42–43, 55
MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET / KLIMATFÖRÄNDRINGAR
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
44 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
BEGRÄNSNING AV KLIMATFÖRÄNDRINGAR
STRATEGI
Omställningsplan
Under hösten 2023 påbörjade Balder utvecklingen av
en färdplan för koncernen för att mildra bolagets på-
verkan på klimatet. Färdplanen har grundats på basårs-
beräkningarna från 2022 och beskriver vilka åtgärder
som behöver vidtas fram till år 2030 och 2045 för att
nå bolagets klimatmål.
Fram till 2030 kommer det att krävas stora insatser
inom omställning till förnybara källor och energieffekti-
visering, både för egen fastighetsenergi och hyresgäs-
ternas energianvändning. Fastighetsutveckling och
förvärv av fastigheter utgör en stor del av bolagets
klimatavtryck. Det innebär att bolaget kommer ha större
fokus på att arbeta med dessa utsläpp framöver, med
betoning på de material som används inom nyproduk-
tion, ombyggnads- och renoveringsprojekt. Att minska
utsläppen från stål och betong är en viktig del för att
reducera klimatutsläppen från fastighetsutveckling.
För att möjliggöra denna minskning behöver bolaget
också arbeta med materialeffektivitet för att använda
mindre material, öka andelen återvunna produkter
samt successivt övergå från jungfruligt material med
höga utsläpp till förnybara material med lägre klimat-
påverkan. På sida 47 presenteras en tabell med utsläpp
av växthusgaser samt utsläppsreduktion som krävs för
att arbeta gentemot klimatmål 2030 och 2045.
Klimatfärdplanen är det första steget mot att nå bola-
gets klimatmål, och beskriver vilka övergripande åtgär-
der som behöver utföras i ett bredare perspektiv.
Arbetet med klimatfärdplanen fortsätter under 2024.
Balder kommer framöver fokusera på att bryta ner
färdplanen i mer detaljerade handlingsplaner inom
respektive verksamhetsområde och anpassa den efter
enskilda bolag i koncernen.
ÅTGÄRDER
Gröna bilagor kommersiella hyreskontrakt
Energianvändning från hyresgäster är en betydande
källa till Balders indirekta utsläpp i Scope 3. Hur bolagen
inom Balderkoncernen jobbar med program för att
uppmuntra hyresgäster att göra hållbara val och aktivi-
teter skiljer sig åt. Gröna bilagor, även kallade gröna
avtal, är kommersiella hyresavtal där hyresgäster för-
binder sig att bidra till vatten- och energibesparing,
avfallsminskning och ökad återvinning, hållbara trans-
porter, användning av ofarliga rengöringsprodukter
eller andra hållbara åtgärder. Sedan 2021 ska alla nya
kommersiella hyresavtal i Sverige ha en grön bilaga.
Hållbara och ansvarsfulla transporter
Utöver Balders ambition att fasa ut fossila bränslen i
den egna verksamheten, ska bolaget även verka för att
ge hyresgäster som bor och arbetar i Balders fastig-
heter goda förutsättningar till miljövänliga och fossil-
fria transporter. Som fastighetsägare är det viktigt att
skapa förutsättningar för att optimera resande och för
hållbara transporter. Balder utvecklar såväl elbilspooler
som cykelpooler och cykelverkstäder i nya fastig heter.
Under året har Balder fortsatt att installera laddplatser
för elbilar för att underlätta omställningen till fossilfria
resor.
Balders verksamhet och bolagets värdekedja medför utsläpp av växthusgaser som har negativ påverkan på klimatet. För att nå uppsatta
klimatmål behöver bolaget prioritera åtgärder och utveckla delar inom verksamheten där utsläppsminskning kan genomföras.
MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET / KLIMATFÖRÄNDRINGAR
Hållbara transporter
Balder har under året ökat möjligheter för kunder och
medarbetare att nyttja fossilfria transporter genom en
ökning i antalet laddpunkter för laddning av el- och
hybridbilar, vilket kan ses i tabellen på sida 46. Antalet
laddpunkter 2023 uppgår totalt till ungefär 2 400, vilket
är en tydlig ökning från föregående år.
Växthusgasutsläpp
Balder har som målsättning att halvera utsläppen i den
egna verksamheten (Scope 1 och 2), med 2022 som
basår, vilket innebär 50% minskning av absoluta CO
2
e-
utsläpp. Balder ska även mäta och minska utsläppen i
värdekedjan (Scope 3). Målsättningen är att minska ut-
släppen med 55% per kvadrameter till 2030, samt
uppnå nettonollutsläpp i hela värdekedjan (Scope 1, 2
och 3) till 2045. Balder har även som mål att möjliggöra
fossilfria transporter vid bolagets fastigheter.
Balder genomförde 2022 för första gången fullstän-
diga klimatberäkningar i linje med GHG-protokollet för
samtliga konsoliderade bolag i koncernen. Klimatut-
släppen redovisas i linje med Science Based Target
initiatives principer samt rekommendationerna från
Fastighetsägarna.
MÅTT OCH MÅL
FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL KOPPLAT TILL
BALDERS HÅLLBARHETSARBETE
I tabeller på sida 46 och 47 redovisas Balders växt-
husgasutsläpp, uttryckt i faktiska utsläpp och relativa
intenstitetstal. Bolagets totala utsläpp har minskat med
2% sedan 2022, se tabell på sida 47. Detta beror delvis
på att mängden fastighetsförvärv under 2023 har
minskat. Det beror även på att leverantörsspecifika
emissionsfaktorer för fjärrvärme har förändrats. Av de
förändringar mellan 2022 och 2023 som sticker ut kan
följande nämnas: utsläppen från köldmedieläckage
har ökat, främst i Sverige; mängden inköpt kyla har
ökat till följd av att mycket nyproduktion färdigställdes
under 2023 och därmed räknas med i bolagets klimat-
beräkningar; utsläppen från kategori 3.3 Bränsle- och
energirelaterade aktiviteter har ökat till följd av en
högre energianvändning och förändrade emissions-
faktorer; utsläppen från kategori 3.8 Uppströms hyrda
tillgångar har också ökat till följd av att ytterligare
kontors yta har behövts för dotterbolag i koncernen.
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
45 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
INTENSITET VÄXTHUSGASUTSLÄPP
2023
 1)
2022 Förändring, %
Intensitet per omsättning, kg CO
2
e/SEK
 2)
Totala växthusgasutsläpp per nettoomsättning
(lokalbaserad metod) 0,018 0,022 –14
Totala växthusgasutsläpp per nettoomsättning
(marknadsbaserad metod) 0,020 0,024 –17
Intensitet per kvadratmeter, kg CO
2
e/ kvm
 3)
Scope 1 0,2 0,3 –10
Scope 2
 4)
8 10 –21
Scope 3 30 30 0,5
Scope 3, exklusive nyproduktion
 5)
12 12 1
Totalt, Scope 1, 2 och 3
 
38 41 –5
1) I beräkning av växthusgasutsläpp ingår alla konsoliderade bolag i koncernen.
2) Omsättning syftar till de intäkter bolaget haft fått under redovisningsåret och anges i svenska kronor.
3) Kvm avser uthyrningsbar yta.
4) Avser lokalbaserad beräkningsmetod. Om marknadsbaserad beräkningsmetod används är utsläppen 10 kg CO
2
e/kvm (2022: 13 kg CO
2
e/kvm)
i Scope 2, motsvarande 27% minskning, och 40 kg CO
2
e/kvm totalt (2022: 44 kg CO
2
e/kvm), motsvarande 8% minskning.
5) Fastighetsutveckling och förvärv av fastigheter där Balder är första ägare är exkluderat.
MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET / KLIMATFÖRÄNDRINGAR
HÅLLBARHETSMÅL
Hållbara transporter
 1)
Utfall 2023 Utfall 2022
Genomföra insatser för hållbart
resande till och från fastigheterna
2 418 laddpunkter
 2)
och
8,6 installerad effekt (MW)
1 199 laddpunkter och
3,8 installerad effekt (MW)
 3)
1) Uppgifterna i tabellen avser konsoliderade bolag i Sverige, Danmark, Finland och Norge.
2) Med laddpunkter avses uttag som möjliggör laddning av el- eller hybridfordon. En laddplats kan därför ha flera laddpunkter.
3) Alla konsoliderad bolag rapporterade inte data angående laddpunkter och installerad effekt 2022. Därför är skillnaden i utfall stor mellan åren.
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
46 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
UTSLÄPP AV VÄXTHUSGASER OCH KLIMATMÅL
Retrospektivt (tillbakablickande) Milstolpar och målår (framåtblickande)
Utsläppskategorier i GHG-protokollet,
ton koldioxidekvivalenter (ton CO
2
e) Utsläppskälla
Basår
2022
 1)
2023
Förändring,
%
Beräknings-
metod
 2)
2030 2045 Årligt mål, %
Scope 1 Direkta utsläpp
Egen värmeproduktion 793 415 –48 Genomsnittsmetod — — –13
Företagsfordon
 3)
612 618 1 Genomsnittsmetod 430 193 –4
Köldmedieläckage 79 343 332 Leverantörspecifik 93 125 2
Totalt Scope 1 1 484 1 375 –7 136 64 –11
Scope 2 Indirekta utsläpp
El 8 482 11 003 30 Hybrid 3 869 488 –7
Värme 50 103 36 602 –27 Hybrid 17 664 5 455 –8
Kyla 16 66 322 Hybrid 18 25 2
Totalt Scope 2 – Lokalbaserat (LB) 58 601 47 671 –19 21 899 5 767 –8
Totalt Scope 2 – Marknadsbaserat (MB) 77 037 57 641 –25 Utvärderas ej i klimatfärdplanen
Scope 3 Övriga indirekta utsläpp
3.1 Inköpta varor och tjänster
 4)
2 298 2 499 9 Genomsnittsmetod 1 750 906 –3
3.2 Kapitalvaror 117 267 116 317 –1 59 237 35 238 –6
Nyproduktion 58 679 102 641 75 Genomsnittsmetod 28 966 16 441 –6
Ombyggnads- och renoveringsprojekt 13 056 12 445 –5 Kostnadsmetod 7 571 5 522 –5
Fastighetsförvärv – första köpare
 5)
45 532 1 232 –97 Genomsnittsmetod 22 476 12 757 –6
3.3 Bränsle- och energirelaterade aktiviteter 4 725 12 522 165 Genomsnittsmetod 1 637 488 –8
3.4 Uppströms transport och distribution
 6)
4 621 8 083 75 Genomsnittsmetod 2 103 1 285 –7
3.5 Avfallshantering i egen verksamhet 1 082 1 656 53 Genomsnittsmetod 824 341 –3
3.6 Tjänsteresor 225 333 48 Genomsnittsmetod 162 74 –3
3.7 Pendlingsresor 1 617 1 604 –1 Genomsnittsmetod 1 326 1 020 –2
3.8 Uppströms hyrda tillgångar 2 16 925 Genomsnittsmetod 2 2 2
3.9 Nedströms transport och distribution ET
 7)
ET ET ET ET
3.10 Bearbetning av såld produkt ET ET ET ET ET
3.11 Användning av såld produkt Framtida energianvändning i sålda fastigheter 5 484 4 231 –23 Genomsnittsmetod 2 790 1 176 –6
3.12 Avfallshantering av såld produkt
 5)
Framtida rivning av sålda fastigheter 979 755 –23 Genomsnittsmetod 636 263 –4
3.13 Nedströms hyrda tillgångar Hyresgästernas energianvändning 35 703 32 246 –7 Genomsnittsmetod 18 152 2 958 –6
3.14 Franschise ET ET ET ET ET
3.15 Investeringar
 8)
2 356 2 099 –11 Kostnadsmetod 1 794 1 114 –3
Totalt Scope 3 176 357 182 361 3 91 801 45 741 –6
Växthusgasutsläpp, totalt (LB) 236 442 231 407 –2 115 468 53 519 –6
Växthusgasutsläpp, totalt (MB) 254 877 241 378 –5 Utvärderas ej i klimatfärdplanen
1) Klimatdata som rapporterades för basår 2022 har i samband med klimatberäkningarna för 2023 korrigerats dels utifrån bolagets basårspolicy, dels då underlag och emissionsfaktorer utvecklats.
2) Balder rapporterar enligt standard för Greenhouse Gas Protocol, i ton koldioxidekvivalenter (ton CO
2
e), och utifrån Fastighetsägarnas rekommendationer. Mer detaljerade beräkningsmetoder för utsläpp av
växthusgaser beskrivs under metoder på sida 33 samt i redovisningsprinciperna till höger.
3) För Scope 1 - 3 har också biogena utsläpp beräknats. Biogena utsläpp (i ton CO
2
e) har beräknats för 2023 i Scope 1: 209 (2022: 173), Scope 2: 83 246 (2022: 80 020) och Scope 3: 17 555 (2022: 28 333) .
4) Avser varor och tjänster som inte inkluderas i andra GHG-kategorier, exempelvis inom IT, förvaltning och kontorsmaterial.
5) Inkluderar endast fastigheter där Balder är första ägare, i enlighet med rekommendationer från Fastighetsägarna. Utsläpp från avyttring och försäljning av fastigheter redovisas under kategori 11 och 12.
6) Kategori 4 avser transporter som görs i samband med kategori 3.2 Nyproduktion. Dessa utsläpp beräknas med schablon som en procentuell summa av utsläppen från kategori 3.2 Nyproduktion.
7) Med ET menas ej tillämpliga. Utsläppskategorier är inte aktuella utifrån bolagets verksamhetsområden.
8) Avser utsläpp från Scope 1 och Scope 2 i ej konsoliderade intressebolag och joint ventures.
Redovisningsprinciper klimatberäkningar
Balder rapporterar utsläppsdata för Scope 1, 2
och 3. Från 2022 inkluderas hela koncernen
med fastigheter i Sverige, Danmark, Finland,
Norge, Tyskland och Storbritannien som kon-
solideras av Fastighets AB Balder. Utsläppen
rapporteras enligt Greenhouse Gas Protocol
(GHG-protokollet), metoden finansiell kontroll
samt rekommendationer från Fastighets-
ägarna.
• Scope 1 består till största delen av utsläpp
från egen värmeproduktion och förbruk-
ning. Detta avser fastigheter som använder
naturgas och/eller eldningsolja för upp-
värmning. Här redovisas även direkta utsläpp
från tjänstebilar samt utsläpp från köldmedie-
läckage. Biogena utsläpp redo visas i fotnot 3.
• Scope 2 består av utsläpp från köpt el, fjärr-
värme och fjärrkyla. Utsläppen baseras till
största delen på specifik emissionsdata för
energiförbrukning, även om antaganden har
gjorts baserat på kvadratmeter för vissa
fastigheter.
• Scope 3 redovisar indirekta utsläpp i värde-
kedjan. Samtliga kategorier enligt GHG-
protokollet har inkluderats, vilket innefattar
beräkningar av fastighetsutveckling, bränsle-
och energirelaterade aktiviteter, avfallshan-
tering, pendling och tjänsteresor, hyres-
gästernas elanvändning samt investeringar.
Enligt Fastighetsägarnas rekommendationer
redovisas endast förvärvade och sålda fastig-
heter under året där Balder är första ägare.
Utsläppen baseras på antalet kvadratmeter
uthyrbar yta tillsammans med främst gene-
rella emissionsfaktorer för energianvänd-
ning. Beräkningar bygger till stor del på
uppskattningar baserade på kostnadsanalys
och branschspecifik data från Upphand-
lingsmyndigheten, Naturvårds verket, Energi-
myndigheten, Trafikverket och Boverket.
Specifik emissionsdata har använts från
exempelvis klimat beräkningar i nyproduk-
tion, rese- samt energidata.
MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET / KLIMATFÖRÄNDRINGAR
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING
HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
47 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ENERGI
Inom EU står fastigheter för ungefär 40% av den totala energianvändningen och för 36% av de energirelaterade utsläppen av växthusgaser.
Balders största direkta klimatpåverkan sker genom fastigheternas energianvändning. Det är en av de högst prioriterade frågorna ur miljö-
synpunkt och Balder arbetar kontinuerligt för att förbättra uppföljningen och minska energibehovet. Att miljöcertifiera nya och befintliga
byggnader är ett annat sätt för Balder att kvalitetssäkra miljöprestanda och ställa höga krav inom energianvändning.
STRATEGI
Energieffektivisering
Balder har som målsättning att reducera användningen
av el, värme och kyla med 2% per kvadratmeter och år.
För att minska energianvändningen genomförs exem-
pelvis fönsterbyten, tilläggsisolering av fasader, injus-
tering eller byte av ventilationsaggregat och byte av
värmesystem. Inom Balder pågår kontinuerligt installa-
tion av smarta tekniska styrsystem som både förbättrar
komfort och energianvändning. Ett aktuellt exempel är
den kommersiella fastigheten Bivacken 2 i Sundbyberg
där Balder har gjort energieffektiviseringar genom styr-
och fläktbyte som ledde till 51% besparing av energi
från år 2022 till 2023. Fastighetens genomsnittliga ener-
gi användning gick från 125 kWh/m
2
till 61 kWh/m
2
2023.
Vindkraft
Totalt äger Balder fem vindkraftverk som årligen bidrar
med förnybar energi motsvarande hushållsel för cirka
10 000 mindre lägenheter. 2022 köpte Balder vind-
kraftverket Båtsman i Stenungssund, med installerad
effekt på 2 000 kW och en förväntad genomsnittlig
helårsproduktion på 5 000 MWh/år. Under 2023 avytt-
rades sex vindkraftverk, med 660 kW installerad effekt
vardera, som bolaget ägt under 13 år. Vindkraftverken
var belägna i Ventosumparken utmed E6 i Falkenbergs
kommun. Försäljningen ägde rum dels för att de två
arrendeavtalen på 25 år löper ut 2024, dels för att
underhållskostnaderna för vindkraftsverken med åren
blivit betydande.
ÅTGÄRDER
Övergång till förnybara energikällor
Balder äger och förvaltar fastigheter i sex länder med
skilda förutsättningar avseende tillgång till förnybar el,
värme och kyla. Bolaget har en mindre mängd fastig-
Miljöcertifiering Utfall 2023
 1)
Utfall 2022
Antal miljöcertifierade byggnader
 2)
112 35
Miljöcertifierad yta, m
2
619 454 383 770
1) Utfallet för 2023 inkluderar även data för de miljöcertifierade byggnader som rapporteras in 2022.
2) Bolaget har miljöcertifierade byggnader i Sverige, Danmark, Finland, Norge och Storbritannien.
heter som innehar fossil uppvärmning i form av olja
eller gas. Samtidigt har Balder, i sin hållbarhetspolicy,
satt en ambition om att fasa ut fossila bränslen i verk-
samheten och prioritera förnybara källor inom energi-
användningen. Det handlar exempelpelvis om att
utöka energiproduktionen från solceller. All el som
köps in till fastigheterna i Sverige är producerad från
förnybara källor.
Miljöcertifiering av fastigheter
Balder har som målsättning att öka andelen byggnader
som är miljöcertifierade enligt minst Miljöbyggnad
Silver, eller motsvarande, vilket exempelvis innebär
BREEAM Very Good, LEED Gold eller Svanen. Certifie-
ring sker antingen i anslutning till nyproduktion eller vid
utveckling av befintliga byggnader. Miljöcertifiering-
arna ställer höga krav på exempelvis innemiljö, material
och energianvändning. Dessutom kan miljöcertifierade
fastigheter skapa förutsättningar för mer förmånlig
finansiering.Från 2022 till 2023 ökade bolagets miljö-
certifierade byggnader i antal, från 35 till 112 byggnader
i Sverige, Danmark, Finland, Norge och Storbritannien.
Anledningen till ökning beror delvis på rapportering
från fler konsoliderade bolag under 2023.
Sammanställning av energideklarationer
Balder har under 2023 gjort en sammanställning av hur
bolagets fastighetsbestånd fördelar sig enligt energi-
klass utifrån information hämtad från energideklaratio-
ner. Utfallet av denna sammanställning kan ses i tabell
på sida 50. Systemet med energideklarationer bygger
på nationell lagstiftning och en direkt jämförelse mellan
länder är därför svår att göra. Det är emellertid viktigt
för Balder att ha en översikt för att kunna göra priorite-
ringar inom projekt och fastighetsutveckling samt för
att möta framtida lagkrav.
MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET / KLIMATFÖRÄNDRINGAR
Energieffektivisering
Till Balders koncernövergripande miljömål hör att
minska energiförbrukning med 2% per kvadrat meter
och år. Energianvändningen per kvadratmeter 2023 har
ökat med 6% i jämförelse med före gående år. Denna
ökning är ett resultat av ökad energianvändning i främst
Sverige, Finland och Norge. Den ökade energianvänd-
ningen beror till stor del på en ökning i inköpt elektrici-
tet. Viss verksamhetsel ingår i sammanställningen av
energikonsumtionen på grund av svårighet att urskilja
denna från fastihetselen. Det innebär att hyresgästernas
energikonsumtion finns med i sammanställningen.
MÅTT OCH MÅL
FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL KOPPLAT TILL
BALDERS HÅLLBARHETSARBETE
HÅLLBARHETSMÅL
Energi Utfall 2023 Utfall 2022
 1)
Energieffektivisering 2% per kvm/år 6% ökning —
1) Då 2022 var första året bolaget samlade in energidata för samtliga dotterbolag kan målutfall inte redovisas för 2022. I jämförelsen inkluderas alla
konsoliderade bolag i koncernen.
Energikonsumtion och förnybar energi
Den totala energikonsumtionen i koncernen har ökat från
565 591 MWh under 2022 till 615 241 MWh under 2023.
Detta beror bland annat på att tillgång på information om
den inköpta energin som ingår i den totala mängden köpt
energi är mer granulär. Därför förklaras ökning till viss
del av att den insamlade datan är mer tillförlitlig. Sam-
tidigt har andelen förnybar inköpt energi också ökat
från 37% till 44%. Den totala ökningen i förnybar energi
beror till stor del på att mängden förnybar inköpt el har
ökat kraftigt mellan åren, från 49% år 2022 till 70% år
2023. Denna ökning ses främst i Norge och Sverige.
Energiintensiteten har ökat per kvadratmeter, från
97 kWh/kvm 2022 till 103 kWh/kvm 2023.
Avseende produktion av förnyelsebar energi har
både energiproduktionen från bolagets vindkraftverk
och solcellsanläggningar ökat under året. Anledningen
till att energiproduktionen från solceller har ökat beror
på att den totala installerade effekten har ökat kraftigt
mellan 2022 och 2023 till följd av nyproduktion av
fastigheter. Det beror också på rapportering från fler
konsoliderade bolag.
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
48 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ENERGIINTENSITET
2023 2022
Inköpt energi per kvadratmeter, kWh/kvm
 1)
103 97
Inköpt energi per omsättning, kWh/SEK 0,05 0,05
1) Inköpt energi per kvadrameter och inköpt energi per omsättning i tabellen inkluderar samtliga konsoliderade bolag.
MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET / KLIMATFÖRÄNDRINGAR
ENERGIKONSUMTION OCH ENERGIMIX
2023 2022
Inköpt energi totalt, MWh
 1)
615 241 565 591
Varav förnybar, %
 2)
44 37
Inköpt el, MWh 147 035 113 154
Varav förnybar, % 70 49
Inköpt värme, MWh 459 603 445 621
Varav förnybar, % 36 35
Inköpt fjärrkyla, MWh 8 603 6 816
Varav förnybar, % 0 0
1) Uppgifter i tabellen inkluderar samtliga konsoliderade bolag. Energikonsumtionen är inte normalårskorrigerad. Viss verksamhetsel ingår i
sammanställningen på grund av svårighet att urskilja från fastighetsel. Balders energidata baseras främst på mätning med de huvudmätare
som finns för respektive medieslag på fastigheterna. Dessa mätare redovisar faktisk energi som används i fastigheten. I de fall då hyresgästen
själv står för samtliga fastighetstekniska installationer och inköp ingår detta inte i sammanställning av energikonsumtion.
2) Förnybar andel syftar till energi från sol-, vind- och vattenkraft, vilket inte inkluderades i föregående rapport.
ENERGIPRODUKTION VINDKRAFT
2023
 1)
2022
Total energiproduktion, MWh/år 20 108 19 704
Antal vindkraftverk
 2)
, st 5 11
1) I juni 2023 avyttrades 6 vindkraftverk. Energiproduktionen från samtliga vindkraft har inkluderats under den tid av 2023 de ägdes av bolaget.
2) Balder äger endast vindkraftverk i Sverige.
ENERGIPRODUKTION FRÅN SOLCELLER
2023 2022
Total installerad effekt
 1)
, MW 3,8 0,98
Energiproduktion, MWh/år 1 656 529
1) Balder har solcellsanläggningar i Sverige, Danmark och Finland. Fler bolag har rapporterat in information under 2023, jämfört med 2022.
Balder bedriver ingen tillståndspliktig verksam-
het enligt Miljöbalken. Däremot föreligger
anmälningsplikt för köldmedier. Bolaget äger
vindkraftverk vilka klassas som anmälningspliktig
verksamhet. Balders hyresgäster kan dock be-
MILJÖLAGSTIFTNING OCH TILLSTÅND
driva tillstånds- eller anmälningspliktiga verk-
samheter. Under året har inga överträdelser mot
miljölagstiftning eller regler registrerats som
resulterat i böter.
Köpenhamn
Fælledkanten
Hyresrätter
224 lgh
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING
HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
49 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
Land Sverige Danmark Finland Norge Tyskland Storbritannien
Energiklass
% av PET
 2)
och
kWh/kvm
 3)
, år
Antal
byggnader
och % av kvm
 4)
kWh/kvm, år
Antal
byggnader
och % av kvm
E-nummer
 5)
kWh/kvm, år
Antal
byggnader
och % av kvm kWh/kvm, år
Antal
byggnader
och % av kvm kWh/kvm, år
Antal
byggnader
och % av kvm
SAP Assess-
ment-score
 6)
kWh/kvm, år
Antal
byggnader
och % av kvm
A2020
B: 20
K: 25
81 st
54%
A2015
B: 20
K: 25
9 st
11%
A2010
B: < 52.5 + 1650/kvm
K: < 71.3 + 1650/kvm
11 st
22%
A
≤ 50%
B: ≤ 37
K: ≤ 35
2 st
1% E-nummer ≤ 75
58 st
25%
B: < 85 + 600/kvm
K: < 95 + 800/kvm 92–100 < 50
1 st
24%
B
≤ 75%
B: 38–56
K: 36–52
24 st
6%
B: < 70 + 2200/kvm
K: < 95 + 2200/kvm
4 st
3%
76 ≤ E-nummer
≤ 100
72 st
32%
B: < 95 + 1000/kvm
K: < 120 + 1600/kvm
5 st
11% 81–91 < 75
1 st
10%
C
≤ 100%
B: 57–75
K: 53–70
110 st
24%
B: < 110 + 3200/kvm
K: < 135 + 3200/kvm
11 st
7%
101 ≤ E-nummer
≤ 130
59 st
29%
B: < 110 + 1500/kvm
K: < 145 + 2500/kvm
15 st
26% 69–80 < 100
1 st
12%
D
≤ 135%
B: 76–101
K: 71–94
337 st
12%
B: < 150 + 4200/kvm
K: < 175 + 4200/kvm
4 st
3%
131 ≤ E-nummer
≤ 160
13 st
7%
B: < 135 + 2200/kvm
K: < 175 + 4100/kvm
8 st
11% 55–68 < 130
1 st
54%
E
≤ 180%
B: 102–135
K: 95–126
218 st
27%
B: < 190 + 5200/kvm
K: < 215 + 5200/kvm
161 ≤ E-nummer
≤ 190
8 st
6%
B: < 160 + 3000/kvm
K: < 205 + 5800/kvm
16 st
28% 39–54 < 160
F
≤ 235%
B: 136–176
K: 121–64
115 st
21%
B: < 240 + 6500/kvm
K: < 265 + 6500/kvm
191 ≤ E-nummer
≤ 240
1 st
1%
B: < 200 + 4000/kvm
K: < 250 + 8000/kvm
4 st
8% 21–38 < 200
G
> 235%
B: 177 ≤
K: 165 ≤
92 st
9%
B: > 240 + 6500/kvm
K: > 265 + 6500/kvm 241 ≤ E-nummer
1 st
0% > F
15 st
16% 1–20 < 250
H > 250
Pågående 62 st 1 st 2 st 26 st 7 st
Ingen deklaration
 7)
2 st 6 st
% i (A-C) area 31% 97% 86% 37% 0% 46%
% i (G-H) area 9% 0% 0% 16% 0% 0%
ENERGIKLASSER I FASTIGHETSBESTÅNDET
Balder har sammanställt fördelning av energideklarationer inom bolagets byggnads-
bestånd per energiklass och region, uppdelat på antal byggnader samt hur stor del
av den uppvärmda ytan varje energiklass uppgör. Endast konsoliderade bolag är in-
1) Byggnadskategorin kommersiellt avser byggnader som inte används för bostadsändamål. Byggnadstyper i denna kategori kan skilja sig åt
mellan länder men avser exempelvis kontor, handel, industri/logistik och hotell.
2) PET står för primärenergital, det vill säga den energiprestanda som finns beskriven på energideklarationen och som ligger till grund för energi-
klassen. PET uttrycks i kWh/kvm Atemp och år. I Sverige utgår energiklassningssystemet från energiklass C, som motsvarar nybyggnadskravet.
De övriga energiklasserna är beskrivna som procentdelar av nybyggnadskravet. Till exempel motsvarar energiklass A 50% eller lägre av
nybyggnadskravet.
3) Kvadratmeter (kvm) i denna tabell avser m
2
Atemp, det vill säga ytan av samtliga våningsplan, vindsplan och källarplan för temperaturreglerade
utrymmen som avses värmas till mer än 10 ˚C. Anledningen till detta är att det är denna yta som används vid beräkning av energiprestanda och
därmed bestämmande av energiklass. Detta skiljer sig från övrig rapportering som använder andra definitioner för kvadratmeter.
4) % av kvm avser hur stor del, procentuellt, av den totala uppvärmda ytan (Atemp) som representeras av vardera energiklassen.
Antal avser antalet byggnader som representeras av vardera energiklassen. Balder har valt att inkludera båda måtten för att få en mer
representativ jämförelse.
5) Beteckningen E-nummer för energiprestanda används i Finland istället för beteckningen primärenergital.
6) SAP Assessment Score (SAP = Standard Energy Procedure) är ett mått som delvis skiljer sig från hur resten av Europa (och EU) bestämmer en
byggnads energiklass. SAP Assessment Score inbegriper både ett mått på energianvändning och ett mått på växthusgasutsläpp. Skalan är
från 0 - 100. En hög SAP Assessment Score visar på låg energiförbrukning och därmed också låga växthusgasutsläpp.
7) Byggnader som är undantag från energideklarationer inkluderas inte i denna kategori.
MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET / KLIMATFÖRÄNDRINGAR
kluderade i sammanställning.Den presenterade informationen bygger på vad som
har varit möjligt att utläsa från byggnadernas energideklarationer och mängden till-
gänglig energideklarationer. Avrundningar av procentsatser förekommer i tabellen.
B= Bostäder
K= Kommersiellt
 1)
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
50 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VATTEN
Balders verksamhet medför en påverkan genom vattenanvändning i den egna verksamheten, vid tillverkning av material och produkter i
värdekedjan samt till följd av hyresgästernas vattenförbrukning i fastigheterna. Vatten används på många sätt, bland annat vid skötsel av ute-
miljöer, verksamhetsförbrukning i kommersiella fastigheter samt till dricksvatten och till hushållsförbrukning i bostadsfastigheter. Vattenför-
brukningen i fastigheterna och i värdekedjan medför faktisk negativ påverkan på kort, medellång och lång sikt.
STRATEGI
Tillgång på färskvatten har tidigare inte varit ett stort
problem i de nordiska länderna, men efter de senaste
årens torra somrar och minskade grundvattendepåer
har frågan fått allt större fokus.
Enligt Balders hållbarhetspolicy ska vattenanvänd-
ningen minimeras genom ett systematiskt och före-
byggande arbete. Bolagets styrelse har fattat beslut
om den koncernövergripande målsättningen att minska
den årliga vattenanvändningen med 2% per kvadrat-
meter och år. Balder arbetar kontinuerligt med att för-
bättra uppföljningen och minska vattenförbrukningen i
såväl egen verksamhet som hos hyresgästerna.
ÅTGÄRDER
Smart mätning av vattenanvändning
Balders arbete med att förbättra uppföljningen av
vattenkonsumtionen innefattar bland annat montering
av konstantflödesventiler på blandare och duschmun-
stycken och att ett proaktivt arbete för att kartlägga
risk för läckor genomförs. Under året fortsatte även
arbetet med att digitalisera fastigheter, bland annat
genom uppgradering och uppkoppling av vattenmätare
för bättre uppföljning. I nya byggnader installeras an-
ordningar för individuell mätning av kall- och varm-
vatten, och detsamma görs löpande i befintligt bestånd.
Kartläggning av fastighetsområden med vattenstress
Balder har under året gjort en analys av om bolaget har
verksamhet i områden där det finns hög risk för vatten-
stress. Vattenstress uppstår när behovet av vatten
överstiger den tillgängliga mängden under en viss
period eller när dålig kvalitet begränsar användningen.
Balder har antagit hållningen att områden som har en
hög eller extremt hög klassificering definieras som
områden med vattenstress. Analysen visar att bolaget
inte är verksamt i områden med vattenstressnivåer
som är höga eller extremt höga.
VATTENANVÄNDNING
Vattenkonsumtion 2023 2022
Total vattenkonsumtion
 1) 2)
, m³ 14 615 387 5 466 139
Intensitet vattenkonsumtion
 3)
2023 2022
Vattenkonsumtion per kvadratmeter, m³/kvm 1,09 1,15
Vattenkonsumtion per omsättning m³/ SEK 0,00053 0,00061
1) I tabellerna redovisas vattenkonsumtion 2022 från moderbolaget och helägda dotterbolag i Sverige, Danmark, Finland och Tyskland. Vatten-
konsumtionen skiljer sig åt stort mellan åren då bolaget 2023 redovisar vattenanvändning från fler konsoliderade bolag i Sverige, Danmark,
Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien. Balder arbetar successivt med att inkludera vattendata från samtliga konsoliderade bolag i
koncernen, vilket inte är möjligt i dagsläget.
2) Vattendata tas fram genom avläsning av mätare (fjärravläsning eller manuell avläsning). I de fall då information om vatten inte är tillgänglig
uppskattas det baserat på uthyrningsbar yta.
3) De beräknade intensiteterna inkluderar endast de bolag som har rapporterat vattenkonsumtion för både 2022 och 2023. Detta inkluderar data
från konsoliderade bolag i Sverige, Danmark, Finland och Tyskland. Det innefattar dock inte alla konsoliderade bolag i Finland.
HÅLLBARHETSMÅL
Vatten Utfall 2023 Utfall 2022
Reducerad vattenanvändning 2% per kvm/år
 1)
5% minskning —
1) I utfallsdata för hållbarhetsmålet inkluderas endast bolag som redovisat vattendata under både 2022 och 2023.
Balders målsättning är att minska sin vattenförbrukning
med 2% per kvadratmeter och år. Bolaget ämnar också
förbättra sin uppföljning av vatten förbrukning i både
den egna verksamheten och hos hyresgästerna.
Vattenanvändning
Den totala vattenkonsumtionen har ökat totalt till följd
av att information har samlats in för fler konsoliderade
dotterbolag. Detta gjordes inte 2022. I tabellerna redo-
visas vattenkonsumtion 2022 från moderbolaget och
helägda dotterbolag i Sverige, Danmark, Finland och
Tyskland. Vattenkonsumtionen skiljer sig åt stort mellan
åren då bolaget 2023 redovisar vattenanvändning från
fler konsoliderade bolag i Sverige, Danmark, Finland,
Norge, Tyskland och Storbritannien. Balder arbetar
successivt med att inkludera vattendata från samtliga
konsoliderade bolag i koncernen, vilket inte är möjligt i
dagsläget.
MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET
FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL KOPPLAT TILL
BALDERS HÅLLBARHETSARBETE
MÅTT OCH MÅL
Vattenanvändningen 2023 visar en minskning med
5% per kvadratmeter och år i jämförelse med 2022.
Endast bolag som rapporterat vattendata för både
2022 och 2023 inkluderas i jämförelsen. Minskningen
kan förklaras av en generell minskning i användning,
men också en ökad uppföljning och mätning av vatten-
konsumtion. Avseende vattenanvändning per omsätt-
ning och år kan en procentuell minskning med 13% ses.
Då 2022 var första året bolaget samlade in vattendata
för samtliga dotterbolag kan målutfall inte redovisas
för 2022.
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
51 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
BIOLOGISK MÅNGFALD
Biologisk mångfald avser variationsrikedom mellan och inom olika arter på jorden. Den biologiska mångfalden utgör grunden för
sam hällen, företag och ekonomier, då den har en avgörande roll för naturens grundläggande funktioner såsom rening av luft och vatten.
Balders verksamhet har en potentiellt negativ påverkan på arter och biologiska värden genom såväl ianspråktagande av grönområden
och hård görande av yta för fastighetsutveckling som i förvaltning av befintligt fastighetsbestånd. Därutöver kan verksamheten medföra
en indirekt negativ påverkan på ekosystem genom produktion av produkter och byggnadsmaterial som används i verksamheten och
värdekedjan, vilket medför risker på medel och lång sikt.
STRATEGI
Enligt Balders hållbarhetspolicy ska bolaget aktivt
bidra till att bevara och öka den biologiska mångfalden
vid förvaltning av fastigheter och i samband med ny-
produktion.
Vad gäller nybyggnationsprojekt regleras Balders
verksamhet av detaljplaner, lagar och regleringar. Art-
skyddet är införlivat i exempelvis svensk lag och innan
detaljplaner antas och bygglov erhålls kartläggs platsen
ur miljökonsekvenssynpunkt. Regelefterlevnad innebär
en påtagligt minskad risk för negativ påverkan.
ÅTGÄRDER
Inom Balders fastighetsutveckling och löpande förvalt-
ning finns flera konkreta exempel på insatser som
genomförts i syfte att dels minska och förhindra nega-
tiva effekter på den biologiska mångfalden, dels stärka
och möjliggöra en ökad biologisk mångfald.
Gröna tak med sedum
Balder har anlagt gröna tak med sedumväxter både på
nyproducerade och äldre fastigheter. På befintliga
fastigheter har anläggandet vanligtvis skett på mindre
byggnader som miljörum eller cykelparkeringar.
Stadsodling
I flera av Balders bostadsfastigheter har odlingsplatser
iordningsställts och pallkragar placerats ut. Genom att
underlätta för fastighetsnära odling av växter och
grönsaker bidrar Balder till ökad trivsel hos hyresgäster
och det är dessutom till fördel för den biologiska
mångfalden i närområdet.
Bostäder till pollinerande insekter
I syfte att underlätta för pollinerande bin och andra
insekter har Balder placerat ut insektshotell och bikupor
på ett antal fastigheter. 2023 hade Balder i Sverige
exempelvis tre bikupor placerade på Krongårdsvägen
i Vårby.
Färdplan biologisk mångfald
I Finland har dotterbolaget SATO Oyj under 2023 ut-
vecklat en färdplan för biologisk mångfald. Färdplanen
innehåller en analys av bolagets väsentliga teman inom
biologisk mångfald, risker och möjligheter, samt en
handlingsplan för år 2024 –2026. Handlingsplanen be-
står av flera åtgärder som fokuserar på hur bolaget ska
ta hänsyn till biologisk mångfald genom hela verksam-
heten, utveckla den interna kompetensen inom ämnet
och påbörja åtgärder i bolagets fastigheter.
2023 färdigställdes Green Hills, ett bostadsprojekt
beläget strax söder om Köpenhamn. Fastigheten
ligger nära natur och grönområden. På fastigheten
har cirka 7 000 kvadratmeter gröna tak anlagts
och byggnadens fasader är utformade med mer
än 10% grönska. Innegården rymmer en ny
naturmiljö, på 3 500 kvadratmeter, vilken fungerar
både som biotop och som gemensam utemiljö för
hyresgästerna. Sammantaget har Balder introdu-
cerat över 100 000 nya växter och 300 nya träd i
området. Därutöver har även ett skyddat vattenhål
för grodor hanterats och bevarats.
Sammantaget rymmer fastigheten, som certifie-
rats i enlighet med certifieringsstandarden
German Sustainable Building Council (DGNB),
cirka 350 lägenheter och ett seniorboende.
I Vårby strax utanför centrala Stockholm arbetar
Balder aktivt med att stärka den biologiska mång-
falden. Arbetet vävs även samman med insatser
för att öka trivseln och den upplevda tryggheten i
området. Utöver fågelholkar och insektshotell
finns här tre egna bikupor. För att bina ska trivas
vårdas närliggande grönytor varsamt samtidigt
som ängsblommor planteras, med ambitionen
att ha gröna växter och blommor från tidig vår till
sen höst.
I området har Balder även anlagt en särskild
ekoslinga med 13 stationer där det är möjligt att
lära sig mer om naturens betydelse för biologisk
mångfald, djurs möjligheter till naturliga habitat,
hälsa och rekreation. Genom att inkludera hyres-
gäster och skolorna i närområdet i biodling, plan-
tering och biologisk mångfald är det möjligt att
sammanväva social och miljömässig hållbarhet i
förvaltningen.
GREEN HILLS HAR
BIOLOGISK MÅNGFALD I FOKUS
VID NYPRODUKTION
BIOLOGISK MÅNGFALD
I FÖRVALTNING
MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET
Under 2023 påbörjades en kartläggning av koncernens
påverkan på den biologiska mångfalden för att identifi-
era fastigheter i koncernen som är etablerade i känsliga
områden för biologisk mångfald. En djupare genom-
lysning kommer ske inom de kommande åren.
Att aktivt bidra till att bevara och öka biologisk mång-
fald i förvaltning och nyproduktion hör till Balders över-
gripande koncerngemensamma klimat- och miljömål.
Hittills har arbetet primärt genomförts inom ramen för
enskilda projekt eller lokala förvaltningsorganisationer.
Ett mer strukturerat, koncerngemensamt arbete kring
biologisk mångfald, inkluderat kvalitativa och kvanti-
fierbara mål, kommer att utvecklas framgent.
MÅTT OCH MÅL
FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL KOPPLAT TILL
BALDERS HÅLLBARHETSARBETE
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
52 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
RESURSANVÄNDNING OCH CIRKULÄR EKONOMI
Bygg- och fastighetssektorn står för en betydande del av samhällets samlade materialanvändning och avfallsflöden. Balders verksamheter
har en faktisk negativ påverkan till följd av materialanvändning vid nyproduktion, ombyggnads- och renoveringsprojekt. Därutöver finns även
en direkt och indirekt negativ påverkan relaterad till avfall genererat från egen verksamhet, kundernas verksamhet och samarbetspartners
inom fastighetsutveckling. Både resursanvändning och avfallshantering medför påverkan och finansiella risker på kort, medel och lång sikt.
STRATEGI
Material och materialanvändning
I samband med nyproduktion, ombyggnad och loka-
lanpassningar används stora mängder material, vilket
ger upphov till en miljöpåverkan när de utvinns, produ-
ceras och transporteras. Det innefattar byggnadsma-
terial som exempelvis cement, betong, metaller, kemi-
kalier och elektroniska produkter. Att minska mängden
material som används och även i ökande utsträckning
använda återbrukat byggmaterial eller produkter till-
verkade av förnybara eller återvunna material är därför
viktigt. Balder behöver dessutom säkerställa att det
material som används inte innehåller farliga ämnen
som riskerar att spridas till naturen eller inomhusmiljön
i byggnaderna. Bolaget berörs av miljölagstiftning
inom flera områden och ska beakta försiktighetsprinci-
pen såväl inom projektutveckling som i den löpande
förvaltningen.
I enlighet med Balders hållbarhetspolicy ska bolaget
sträva efter att reducera miljöskadliga ämnen och an-
vända resurseffektiva material. Genom systematiskt
och förebyggande arbete kan materialanvändning
minimeras.
Arbetet med cirkulära resursflöden omfattar även fö-
rebyggande aspekter som exempelvis flexibla och an-
passningsbara lösningar i byggnader, som syftar till att
begränsa påverkan i samband med nedmontering eller
rivning.
Avfall och avfallshantering
Avfall genereras i olika led i Balders värdekedja, vid
produktion av olika produkter som bolaget är bero-
ende av, inom förvaltningsverksamheten, av entrepre-
nörer och samarbetspartners i samband med projekt
samt av hyresgäster som verkar i fastigheterna. Avfal-
let går sedan till återvinning, återanvändning, förbrän-
ning eller deponi, vilket har miljö- och klimatpåverkan.
Enligt Balders hållbarhetspolicy ska bolaget reducera
verksamhetens avfallsmängder, öka sorteringsgraden
och verka för ökat återbruk av material. Balder arbetar
för att minska mängden avfall som går till förbränning
och deponi. Därutöver pågår även ett arbete för att öka
andelen återvinning, genom fastighetsnära avfallshan-
tering och genom att ge goda förutsättningar för hyres-
gäster att källsortera.
Det avfall som uppstår inom Balders egen organisa-
tion på grund den egna förvaltningsverksamheten
bedöms inte vara väsentligt i förhållande till avfallet
från byggprojekt som entreprenörer hanterar samt
hyresgästavfallet.
ÅTGÄRDER
Material och materialanvändning
Balder har som mål att nyproducerade fastigheter ska
certifieras enligt minst Miljöbyggnad Silver eller mot-
svarande, vilket exempelvis innebär BREEAM Very
Good, LEED Excellent eller Svanen. Vid nyproduktion
som byggs enligt Miljöbyggnad i Sverige ställs krav på
loggbok av material och produkter. I loggboken be-
döms och sammanställs byggrelaterade produkter uti-
från deras kemiska innehåll och miljöpåverkan under
livscykeln. Genom att ställa krav på uppförande av
loggbok över vilka material som används i en byggnad
kan bolaget styra mot mer hållbara materialval.
Avfall och avfallshantering
Kontrollplan enligt avfallsdirektiv
För de arbeten som kräver bygglov eller anmälan är
byggherren ålagd att upprätta en kontrollplan i enlig-
het med plan-och bygglagen och EU:s avfallsdirektiv.
Kontroll planen beskriver bland annat hur avfall ska om-
händertas, hur entreprenören säkerställer materialåter-
vinning av hög kvalitet och vilka byggprodukter som
kan återanvändas. I många projekt ställer Balder högre
krav genom avtal och upphandling. För fastigheter
som är miljöcertifierade enligt BREEAM gäller dess-
utom utökade krav för hur återvinning och avfallshan-
tering ska skötas.
Ny resurs- och avfallsrutin för projekt
I syfte att dels tydliggöra Balders ambitioner och krav-
ställan inom avfallshantering, dels möjliggöra bättre
uppföljning, implementerades under året en ny resurs-
och avfallsrutin för projekt i Sverige. Målsättningen är
bland annat att minst 70 viktprocent av det ofarliga
byggavfallet från byggarbetsplatsen sorteras för åter-
användning, återvinning eller materialåtervinning i
enlighet med avfallshierarkin i varje projekt. Arbetet
med implementering av rutinen fortsätter under 2024.
Tydlig information och välvårdade avfallsrum
I förvaltningsfastigheterna genereras huvuddelen av
avfallet från hyresgästerna. Under året fortsatte arbetet
med att säkerställa att avfallsstationer är rena, ljusa
och trygga. Därutöver fortsatte även arbetet med att
genom tydlig information uppmuntra och underlätta
hyresgästernas avfallssortering.
Krav på källsortering anpassas utifrån olika nationella
och lokala bestämmelser och ansvaret för detta ligger
hos den lokala förvaltningsorganisationen.
MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET
MÅTT OCH MÅL
FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL KOPPLAT TILL
BALDERS HÅLLBARHETSARBETE
Till Balders koncernövergripande klimat- och miljömål
hör att reducera miljöskadliga ämnen och använda
resurseffektiva material samt reducera avfallsmängder,
öka sorteringsgraden och verka för ökat återbruk av
material. Hittills har arbetet primärt genomförts inom
ramen för enskilda projekt eller lokala förvaltningsorga-
nisationer. Ett mer strukturerat och koncerngemen-
samt arbete, inkluderat kvalitativa och kvantitiva mål,
kommer att utvecklas framgent. Under 2023 har
Balder implementerat systemstöd för hållbarhets-
rapportering i koncernen och mer data kopplat till
avfall och material kommer därigenom samlas in.
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
53 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
RAPPORTERING ENLIGT
EU-TAXONOMIN
EU-taxonomin är ett gemensamt klassificeringssystem framtaget av Europeiska Unionen (EU) för att styra finansmarknaden mot hållbara
investeringar. EU-taxonomin tydliggör vad som är en hållbar ekonomisk aktivitet i en verksamhet. För att en aktivitet ska klassificeras
som hållbar behöver den väsentligt bidra till minst ett av taxonomins sex miljömål, inte orsaka betydande skada (DNSH) för något av de
resterande målen och uppfylla kraven i enlighet med ett antal minimiskyddsåtgärder.
Rapportering enligt EU-taxonomin
Balder omfattas av upplysningskraven enligt taxonomi-
förordningen och rapporterar både andel av verksam-
heten som omfattas av EU-taxonomin (eligibility) och
den andel som är förenlig med EU-taxonomin (align-
ment). De aktiviteter som är relevanta för Balder är
avseende miljömål 1 och 2:
• 7.1 Uppförande av nya byggnader
• 7.2 Renovering av befintliga byggnader
• 7.3 Installation, underhåll och reparation av energi-
effektiv utrustning
• 7.4 Installation, underhåll och reparation av ladd-
stationer för elfordon i byggnader (och parkerings-
platser i anslutning till byggnader)
• 7.5 Installation, underhåll och reparation av instru-
ment och anordningar för mätning, reglering och
kontroll av byggnaders energiprestanda
• 7.6 Installation, underhåll och reparation av tekniker
för förnybar energi
• 7.7 Förvärv och ägande av byggnader
• 4.3 Elproduktion från vindkraft
Balders verksamhet omfattar framför allt kategorin 7.7
Förvärv och ägande av byggnader, där störst andel av
omsättning och utgifter genereras.
Förändring från förgående år
Eftersom Balder äger vindkraftverk omfattas bolaget
även av avsnitt 4 Energi och redovisar 2023 för första
gången förenliga ekonomiska aktiviteter kopplade till
aktivitet 4.3 Elproduktion från vindkraft.
I rapporteringen 2023 ska bolag även lämna upp-
gifter om de ekonomiska aktiviteter i avsnitt 4 Energi
som är kopplade till kärnenergi eller fossilgasrelaterade
verksamheter, ett upplysningskrav som tillkom vid års-
kiftet 2023/2024. Eftersom bolaget inte bedriver verk-
samhet inom kärnkraft eller fossil gas, bedöms inte de
tillhörande tabellerna, i den delegerade akten (EU)
2022/1214, som tillämpliga och redovisas därför ej.
Enligt EU-taxonomin ska bolag rapportera andel av
verksamheten som omfattas (eligibility) av taxonomin
för respektive miljömål. Inför Balders årsredovisning
2022 hade endast två av de sex miljömålen publicerats
(mål 1 Begränsning av klimatförändringar och mål 2
Anpassning till klimatförändringar). I rapporteringen
2023 förväntas bolag också rapportera andel av om-
sättning, CapEx och OpEx som omfattas av de reste-
rande fyra miljömålen. I det nuvarande utförandet av
miljömål 3 till 6 omfattas Balder, utöver de två tidigare
beskrivna miljömålen, också av miljömål 4 Omställning
till en cirkulär ekonomi, då detta miljömål innefattar
aktiviteter som rör uppförande, renovering och rivning
HUR BALDER OMFATTAS (ELIGIBILITY) AV EU-TAXONOMIN
Miljömål Omfattning (eligibility)
1. Begränsning av klimatförändringar 100%
2. Anpassning till klimatförändringar 100%
3. Hållbar användning och skydd av vatten och marina resurser
 
 
  
 
1)
ET
4. Omställning till en cirkulär ekonomi 30%
5. Förebyggande och bekämpning av föroreningar ET
6. Skydd och återställande av biologisk mångfald och ekosystem < 1%
1) Miljömål 3 – 6 börjar gälla från 2024, men bolaget ska rapportera hur stor andel av verksamheten som omfattas (eligibility) av dessa fyra
miljömålen. Med ET menas ej tillämplig och därmed att bolaget inte omfattas av miljömålet.
EU:S SEX MILJÖMÅL
1. Begränsning av klimatförändringar
2. Anpassning till klimatförändringar
3. Hållbar användning och skydd av vatten och
marina resurser
4. Omställning till en cirkulär ekonomi
5. Förebyggande och bekämpning av föroreningar
6. Skydd och återställande av biologisk mångfald
och ekosystem
av byggnader. Detta mål uppskattas omfatta runt 30%
av verksamhetens utgifter. Miljömål 3 (Hållbar använd-
ning och skydd av vatten och marina resurser) samt 5
(Förebyggande och bekämpning av föroreningar) har
bedömts inte innehålla några aktiviteter som omfattas
av bolagets verksamhet. Balder bedömer dock att
miljömål 6 (Skydd och återställande av biologisk mång-
fald och ekosystem), kopplade till hotellverksamhet,
omfattar verksamheten. Balder förvaltar hotellfastig-
heter, men driver endast tre hotell i egen regi. Upp-
skattningsvis inbegriper detta mindre än 1% av verk-
samheten.
Redovisning EU-taxonomin 2023
I Balders redovisning av EU-taxonomin inkluderas
samtliga konsoliderade bolag i koncernen där Balder
har finansiell kontroll. Balder har beslutat att alla aktivi-
teter 2023 ska prioritera allokering mot miljömål 1
Begränsning av klimatförändringar.
Köpenhamn
Lavetten
Hyresrätter
241 lgh
MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING
HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
54 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
EU-TAXONOMIFÖRENLIGA BYGGNADER 2023
Antal byggnader som har
energiklass A eller topp 15%
 1) 2)
Antal byggnader som har
energiklass B eller C
alternativt topp 30%
 3)
Totalt antal byggnader som
inkluderats i årets genomlysning
av EU-taxonomin
322 449 1 390
1) I tabellen har byggnader hos samtliga konsoliderade bolag i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och
Storbritannien inkluderats.
2) De byggnader som räknas in här har ett primärenergital som befinner sig under gränsvärdet för topp 15% eller har energi klass A.
3) De byggnader som räknas in här har ett primärenergital som befinner sig under gränsvärdet för topp 30% eller som har minst energiklass C.
De byggnader som har energiklasss A eller befinner sig under gränsvärdet för topp 15% inkluderas inte i datan nedan.
Avsnitt 7 Byggnader
Även om det finns möjligheten till allokering mot miljö-
mål 2 Anpassning till klimatförändringar, har Balder
valt att prioritera allokering mot miljömål 1 under 2023.
Detta beror på att de ekonomiska tal som kan tillgodo-
räknas till miljömål 2 är mycket restriktiva enligt taxono-
miförordningen.
För att linjera mot miljömål 2 krävs att en byggnad
antingen befinner sig i minst energiklass C eller i topp
30% i det nationella eller regionala beståndet uttryckt i
primärenergital. Skulle Balder välja att linjera mot miljö-
mål 2 skulle, borträknat de byggnader som linjerar mot
miljömål 1, 449 byggnader vara inom topp 30% i det
nationella beståndet eller ha energiklass B eller C.
I redovisningen 2022 inkluderades endast byggnader
uppförda innan 31 december 2020. För redovisningen
2023 inkluderas utöver dessa också byggnader upp-
förda efter 31 december 2020. Denna uppdelning görs
då de krav som ställs på byggnader under aktivitet 7.7
skiljer sig åt beroende på när de är byggda. För att av-
göra när en byggnad är uppförd har Balder valt att utgå
från datum för godkänt bygglov.
De byggnader som är uppförda före 31 december
2020 bedöms klara kraven för miljömål 1 om de har
energiklass A eller uppfyller nationella kraven för topp
15% mest energieffektiva byggnader. De byggnader
som är uppförda efter den 31 december 2020 bedöms
klara kraven för miljömål 1 om de har en energprestanda
som är minst 10% bättre än de nationella kraven för
nära-nollenergibyggnad (NZEB). Ytterligare krav för
stora byggnader (> 5,000 kvm) tillkommer när de är
uppförda efter 31 december 2020, i form av klimat-
beräkningar och trycktäthetsprov.
Kraven på att inte orsaka betydande skada (DNSH)
för aktivitet 7.7 Förvärv och ägande av byggnader är
att byggnaden ska ha genomgått en klimatriskanalys i
enlighet med den metod som fastställts av taxonomi-
förordningen.
Avsnitt 4 Energi
Balder äger fem vindkraftverk i Sverige och rapporterar
därför förenlighet med aktivitet 4.3. Vindkraftverkens
aktivitet allokeras mot miljömål 1. De vindkraftverk som
bedöms klara kraven för miljömål 1 ska producera elek-
tricitet samt ha genomgått en klimatriskanalys.
Läs mer om energi och förnybar energi på sida
48–50.
Klimatriskanalyser
För att uppfylla EU-taxonomins krav, och inte orsaka
betydande skada, krävs att klimatriskanalyser genom-
förs på byggnadsnivå. Det omfattar screening av
klimatrisker (steg A), sårbarhetsanalys (steg B) och åt-
gärdsplan (steg C). Åtgärdsplanerna ska implementeras
inom fem år efter det att de är upprättade. För att en
byggnad ska anses vara förenlig med taxonomin behö-
ver en fullständig klimatriskanalys utföras.
Balder genomförde år 2022 cirka 100 klimatrisk-
screeningar i Sverige, Danmark, Finland och Norge.
För 54 av dessa klimatriskanalyser genomfördes även
sårbarhetsanalys och åtgärdsplan. Under 2023 utförde
Balder en större mängd klimatriskanalyser för byggna-
der i Sverige, Danmark och Finland, samt för delar av
bolagets fastigheter i Norge. I Sverige har exempelvis
en stor del av byggnadsbeståndet genomgått steg A i
klimatriskanalysen. De byggnader som bedöms kunna
uppfylla kraven i EU-taxonomin prioriterades och har
även fått genomgå en sårbarhetsanalys och handlings-
planer har upprättats. Det är ett omfattande arbete
som påbörjats för att bedöma framtida klimatrisker
och vilka klimatanpassningar som bör genomföras för
att minska långsiktiga risker i verksamheten. Mer infor-
mation om klimatanpassning och de klimatriskanalyser
som genomförts under 2023 presenteras på sida
42–43.
Minimiskyddsåtgärder
För att en aktivitet ska kunna klassas som förenlig med
EU-taxonomin behöver samtliga krav inom minimi-
skyddsåtgärder uppfyllas, vilket innefattar socialt an-
svarstagande inom områdena mänskliga rättigheter
och arbetares rättigheter, antikorruption, beskattning
och rättvis konkurrens.
För att efterleva minimiskyddsåtgärderna krävs att
Balderkoncernen har processer och policyer på plats,
samt att inga lagöverträdelser inom områdena inträffat
under året. Under 2023 har Balder genomlyst process-
och överträdelsekriterier hos alla konsoliderade dotter-
bolag. Denna genomlysning har genomförts med hjälp
av ett formulär där information om policyer, processer
och lagöverträdelser efterfrågats. Genomlysningen
visade att Balder och dess dotterbolag efterlever EU-
taxonomins minimiskyddsåtgärder.
Sammanställning 2023
Sammanställning för 2023 visar att Balder har 189
fastigheter som kan klassas som helt förenliga med
EU-taxonomin, då det gjorts en fullständig klimatrisk-
analys. Sammanställningen visar också att samtliga
(5) av Balders vindkraftverk är förenliga med EU-taxo-
nomin.
I tabellen nedan redovisas ekonomiska andel av bola-
gets omsättning, CapEx (investeringar) och OpEx
(driftskostnader) som är förenliga med EU-taxonomin.
Där finns också en jämförelse mot taxonomilinjeringen
2022. Att utfallet skiljer sig så stort mellan 2022 och
2023 kan summeras av att fler konsoliderade bolag har
genomfört fullständiga klimatriskanalyser, samt att
redovisningsprinciper för redovisning av CapEx har
uppdaterats sedan 2022 för att även kunna inkludera
nyproducerade byggnader under aktivitet 7.7 Förvärv
och ägande av byggnader.
Balder är verksamt i sex olika länder med diversifierad
lagstiftning. Det skiljer sig exempelvis åt när det gäller
former för upprättande av energideklarationer och de
nationella gränsvärden för vilka byggnader som kan
klassas inom topp 15% och topp 30%. Arbetet med EU-
taxonomin är omfattande och Balder har valt att vidare
inta en försiktig hållning i rapporteringen. Vilka fastig-
heter som är förenliga med EU-taxonomin baseras på
bolagets nuvarande tolkning av regelverket och kan
komma att ändras i takt med att kriterier förtydligas.
Bolaget kommer att utöka rapporteringen successivt
och inkludera fler ekonomiska aktiviteter som är för-
enliga med EU-taxonomin.
BALDERS FÖRENLIGHET MED EU-TAXONOMIN
Total 2023, Mkr
Varav andel förenlig med
EU-taxonomin 2023, %
Varav andel förenlig med
EU-taxonomin 2022, %
Omsättning
 1)
14 882 13 3
CapEx 6 959 50 0
OpEx 754 11 6
1) En närmare beskrivning av omsättning, CapEx och OpEx återfinns på sida 57–59 under rubriken Redovisningsprinciper.
MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET / EU-TAXONOMIN
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING
HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
55 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
EKONOMISKA AKTIVITETER
FÖRENLIGA MED EU-TAXONOMIN
Balder redovisar 2023 förenliga ekonomiska aktiviteter
kopplade till 7.7 Förvärv och ägande av byggnader och
4.3 Elproduktion från vindkraft. I redovisningen inklu-
deras endast konsoliderade bolag där Balder har finan-
siell kontroll. Finansiell data är framtagen på fastighets-
nivå och inte på byggnadsnivå, eftersom finansiell data
i bolagets ekonomisystem är kopplad till fastighet.
Köpenhamn
Øresund Park
Hyresrätter
437 lgh
Byggnader med energiklass A eller som är inom topp
15% bästa i beståndet avseende energiprestanda har
sammanställts utifrån gällande energideklaration. För-
siktighetsprincipen har tillämpats om fler byggnader
finns inom samma fastighet, då det högsta primärener-
gitalet för hela fastigheten används. Ingen avvägning
(beräkning) mellan antalet kvadratmeter med olika
primärenergital har gjorts. Äldre energideklarationer är
inte omräknade enligt den mest aktuella beräknings-
metoden för energideklarationer.
Finansiell data för samtliga vindkraftverk är framtaget
som en total summa för omsättning och OpEx. Ekono-
miska aktiviteter redovisas inte per respektive vind-
kraftverk, då de är kopplade till samma konto i bolagets
ekonomisystem.
Klimatriskanalyser är utförda i enlighet med krav
angivna i EU-taxonomin. Minimiskyddsåtgärder har
genomlysts på både koncern- och dotterbolagsnivå.
MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET / EU-TAXONOMIN
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING
HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
56 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OMSÄTTNING
Andel av omsättning från produkter och tjänster förenliga med
EU-taxonomin 2023 2023 Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada
Ekonomiska aktiviteter
Kod
Omsättning
Andel av
omsättning, 2023
Begränsning av
klimat förändringar
(CCM)
Anpassning till
klimat förändringar
(CCA)
Vatten (WTR)
Föroreningar
(PPC)
Cirkulär ekonomi
(CE)
Biologisk mångfald
(BIO)
Begränsning av
klimatförändringar
(CCM)
Anpassning till
klimatförändringar
(CCA)
Vatten (WTR)
Föroreningar
(PPC)
Cirkulär ekonomi
(CE)
Biologisk mångfald
(BIO)
Minimiskydds-
åtgärder
Andel av (A.1) eller
(A.2) omsättning,
2022
Kategori (möjliggö-
rande verksamhet)
Kategori (omställ-
nings-verksamhet)
Mkr %
J;N;N/
EL
J;N;N/
EL
J;N;N/
EL
J;N;N/
EL
J;N;N/
EL
J;N;N/
EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T
A. AKTIVITETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) aktiviteter
Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 1 927 13 J N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL — J — — — — J 3 — —
Elproduktion från vindkraft CCM 4.3 14 0 J N/EL — — — — — J ET — J J J — — —
De miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga)
aktiviteternas omsättning (A.1) 1 941 13 13 — — — — — — J ET — J J J 3
Av vilka möjliggörande aktiviteter 0 0 0 — — — — — — — — — — — — — E
Av vilka omställningsaktiviteter 0 0 0 — — — — — — — — T
A.2. Aktiviteter som omfattas av taxonomin men som inte är
miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2.)
Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 12 941 87 EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 97
Omsättningen från de aktiviteter som omfattas
av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara
(ej taxonomi förenliga) (A.2.) 12 941 87 87 — — — — — 97
Totalt (A.1. + A.2.) 14 882 100 100 — — — — — 100
B. AKTIVITETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMI
Omsättningen från aktiviteter som inte
omfattas av taxonomin (B) 0 0
Total 14 882 100
Redovisningsprinciper omsättning
Redovisningen av total omsättning motsvarar koncernens hyresintäkter samt intäkter från försäljning av exploateringsfastigheter under året i
resultaträkningen. För vindkraft ingår även intäkter från försäljning av el.Intäkter från vindkraft redovisas under övriga intäkter i resultaträkningen.
Kriteriet för att inte orsaka betydande skada avseende vatten för aktivitet 4.3 Elproduktion från vindkraft anses ej tillämpligt (ET) då bolagets
vindkraftverk inte är belägna till havs. Följande avses med förkortningar i tabellen: J, verksamheten omfattas och är förenlig; N, verksamheten
omfattas men är inte förenlig; N/EL, verksamheten omfattas ej eller är ej tillämplig. Balder har valt att prioritera allokering mot miljömål 1 Begräns-
ning av klimatförändringar (CCM) under 2023, vilket redovisas i tabellen till höger.
Utfall 2023
Balders taxonomiförenliga omsättning har ökat från 3% 2022 till 13% 2023. Den stora ökningen i taxonomiförenlig omsättning beror på att fler
konsoliderade bolag har kunnat uppvisa att de har byggnader som är EU-taxonomilinjerade enligt de krav som ställs för aktivitet 7.7 Förvärv och
ägande av byggnader. Fler energideklarationer har uppdaterats och fullständiga klimatriskanalyser har utförts i större utsträckning. I rapporte-
ringen för 2023 har bolag i Sverige, Danmark och Finland inkommit med underlag för taxonomirapporteringen avseende aktivitet 7.7 Förvärv och
ägande av byggnader. 2023 inkluderas ekonomiska aktiviteter från bolagets vindkraft i Sverige, vilket inte gjordes 2022.
Andel av omsättning / Total omsättning
Taxonomilinjerad
aktivitet per mål
Taxonomikvalificerad
aktivitet per mål
Begränsning av klimat-
förändringar (CCM) 13% 100%
Anpassning till
klimat förändringar (CCA) — —
Vatten (WTR) — —
Cirkulär ekonomi (CE) — —
Föroreningar (PPC) — —
Biologisk mångfald (BIO) — —
MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET / EU-TAXONOMIN
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING
HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
57 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
CAPEX
Andel av CapEx från produkter och tjänster förenliga med
EU-taxonomin 2023 2023 Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada
Ekonomiska aktiviteter
Kod
CapEx
Andel av CapEx,
2023
Begränsning av
klimat förändringar
(CCM)
Anpassning till
klimat förändringar
(CCA)
Vatten (WTR)
Föroreningar
(PPC)
Cirkulär ekonomi
(CE)
Biologisk mångfald
(BIO)
Begränsning av
klimatförändringar
(CCM)
Anpassning till
klimatförändringar
(CCA)
Vatten (WTR)
Föroreningar
(PPC)
Cirkulär ekonomi
(CE)
Biologisk mångfald
(BIO)
Minimiskydds-
åtgärder
Andel av (A.1) eller
(A.2) omsättning,
2022
Kategori (möjliggö-
rande verksamhet)
Kategori (omställ-
nings-verksamhet)
Mkr %
J;N;N/
EL
J;N;N/
EL
J;N;N/
EL
J;N;N/
EL
J;N;N/
EL
J;N;N/
EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T
A. AKTIVITETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) aktiviteter
Förvärv och ägande av byggnader CCM7.7 3 465 50 J N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL — J — — — — J 0 — —
De miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga)
aktiviteternas CapEx (A.1) 3 465 50 50 — — — — — — J — — — — J 0
Av vilka möjliggörande aktiviteter 0 0 0 — — — — — — — — — — — — — E
Av vilka omställningsaktiviteter 0 0 0 — — — — — — — — T
A.2. Aktiviteter som omfattas av taxonomin men som inte är
miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)
Förvärv och ägande av byggnader CCM7.7 3 494 50 EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 100
CapEx från de aktiviteter som omfattas av taxonomin men
som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2.) 3 494 50 50 — — — — — 100
Totalt (A.1. + A.2.) 6 959 100 100 — — — — — 100
B. AKTIVITETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMI
CapEx från aktiviteter som inte
omfattas av taxonomin (B) 0 0
Total 6 959 100
Andel av CapEx / Total CapEx
Taxonomilinjerad
aktivitet per mål
Taxonomikvalificerad
aktivitet per mål
Begränsning av klimat-
förändringar (CCM) 50% 100%
Anpassning till
klimat förändringar (CCA) — —
Vatten (WTR) — —
Cirkulär ekonomi (CE) — —
Föroreningar (PPC) — —
Biologisk mångfald (BIO) — —
Redovisningsprinciper CapEx
I investeringar ingår aktiverade utgifter för förvärv av fastigheter och investeringar i befintliga fastigheter under året. Kapitalutgifter återfinns i
Not 12 i Balders finansiella rapport och består av förvärv och investeringar i befintliga fastigheter och projekt. Vidare ingår tomträtter (nyttjande-
rättstillgångar), se Not 8. Utöver det omfattas också inventarier och vindkraftverk som utgör en kapitalutgift, se Not 13. Kapitalutgifter från nypro-
duktion av fastigheter allokeras till aktivitet 7.7 Förvärv och ägande av byggnader för 2023, då förtydliganden kring hur fastighetsförvaltare får
rapportera om nyligen uppförda byggnader har tydliggjorts under 2023.
Följande avses med förkortningar i tabellen: J, verksamheten omfattas och är förenlig; N, verksamheten omfattas men är inte förenlig; N/EL, verk-
samheten omfattas ej eller är ej tillämplig. Balder har valt att prioritera allokering mot miljömål 1 Begränsning av klimatförändringar (CCM) under
2023, vilket redovisas i tabellen till höger.
Utfall 2023
Den taxonomiförenliga CapEx har ökat från ungefär 0% 2022 till 50% 2023. Under 2023 tydliggjordes hur fastighetsförvaltare bör rapportera
kring aktivitet 7.7 Förvärv och ägande av byggnader avseende fastigeter under uppförande. Detta har gjort att bolaget kan allokera CapEx som
tillkommer från nyproduktion till denna aktivitet. Anledningen till den stora ökningen beror på att Balder har färdigställt byggnader under 2023
som har inkluderats i rapporteringen, vilket inte inkluderades i rapporteringen 2022. Dessutom beror den stora ökningen i taxonomiförenlig
CapEx på att fler konsoliderade bolag har kunnat uppvisa att de har byggnader som är EU-taxonomilinjerade enligt de krav som ställs för aktivitet 7.7
Förvärv och ägande av byggnader. Fler energideklarationer har uppdaterats och fullständiga klimatriskanalyser har utförts i större utsträckning.
MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET / EU-TAXONOMIN
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING
HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
58 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OPEX
Andel av OpEx från produkter och tjänster förenliga med
EU-taxonomin 2023 2023 Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada
Ekonomiska aktiviteter
Kod
OpEx
Andel av OpEx,
2023
Begränsning av
klimat förändringar
(CCM)
Anpassning till
klimat förändringar
(CCA)
Vatten (WTR)
Föroreningar
(PPC)
Cirkulär ekonomi
(CE)
Biologisk mångfald
(BIO)
Begränsning av
klimatförändringar
(CCM)
Anpassning till
klimatförändringar
(CCA)
Vatten (WTR)
Föroreningar
(PPC)
Cirkulär ekonomi
(CE)
Biologisk mångfald
(BIO)
Minimiskydds-
åtgärder
Andel av (A.1) eller
(A.2) omsättning,
2022
Kategori (möjliggö-
rande verksamhet)
Kategori (omställ-
nings-verksamhet)
Mkr %
J;N;N/
EL
J;N;N/
EL
J;N;N/
EL
J;N;N/
EL
J;N;N/
EL
J;N;N/
EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T
A. AKTIVITETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) aktiviteter
Förvärv och ägande av byggnader CCM7.7 81 11 J N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL — J ET — J J J 6 — —
Elproduktion från vindkraft CCM4.3 2 0 J N/EL — — — — — J ET — J J J — — —
De miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga)
aktiviteternas OpEx (A.1.) 83 11 11 — — — — — — J ET — J J J 6
Av vilka möjliggörande aktiviteter 0 0 0 — — — — — — — — — — — — — E
Av vilka omställningsaktiviteter 0 0 0 — — — — — — — — T
A.2. Aktiviteter som omfattas av taxonomin men som inte är
miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)
Förvärv och ägande av byggnader CCM7.7 671 89 89 EL N/EL N/EL N/EL N/EL 94
OpEx från de aktiviteter som omfattas av taxonomin
men som inte är miljömässigt hållbara (A.2.) 671 89 89 — — — — — 94
Totalt (A.1. + A.2.) 754 100 100 — — — — — 100
B. AKTIVITETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMI
OpEx från aktiviteter som inte
omfattas av taxonomin 0 0
Total 754 100
Andel av OpEx / Total OpEx
Taxonomilinjerad
aktivitet per mål
Taxonomikvalificerad
aktivitet per mål
Begränsning av klimat-
förändringar (CCM) 11% 100%
Anpassning till
klimat förändringar (CCA) — —
Vatten (WTR) — —
Cirkulär ekonomi (CE) — —
Föroreningar (PPC) — —
Biologisk mångfald (BIO) — —
Redovisningsprinciper OpEx
I driftskostnader ingår utgifter som är direkt hänförliga till det löpande underhållet av fastigheterna och de utgifter som är nödvändiga för att
upprätthålla fastigheternas funktion. Detta inkluderar vissa driftskostnader, men endast kostnader för personal (löner) och tillbehör (exempelvis
bilar) för att sköta fastigheterna. Det inkluderar renoveringar som inte har aktiverats på koncernnivå som investeringar och kostnader för under-
håll och reparationer. Energiförbrukningskostnader och fastighetsskatt ingår inte.
Kriteriet för att inte orsaka betydande skada avseende vatten för aktivitet 4.3 Elproduktion från vindkraft anses ej tillämpligt (ET) då bolagets
vindkraftverk inte är belägna till havs. Följande avses med förkortningar i tabellen: J, verksamheten omfattas och är förenlig; N, verksamheten
omfattas men är inte förenlig; N/EL, verksamheten omfattas ej eller är ej tillämplig. Balder har valt att prioritera allokering mot miljömål 1 Begräns-
ning av klimatförändringar (CCM) under 2023, vilket redovisas i tabellen till höger.
Utfall 2023
Den taxonomiförenliga OpEx har ökat från 6% 2022 till 11% 2023. Den stora ökningen i taxonomiförenlig OpEx beror på att fler konsoliderade
bolag har kunnat uppvisa att de har byggnader som är EU-taxonomilinjerade enligt de krav som ställs för aktivitet 7.7 Förvärv och ägande av
byggnader. Fler energideklarationer har uppdaterats och fullständiga klimatriskanalyser har utförts i större utsträckning. I rapporteringen för
2023 har bolag i Sverige, Danmark och Finland inkommit med underlag för taxonomirapporteringen avseende aktivitet 7.7 Förvärv och ägande
av byggnader. 2023 inkluderas ekonomiska aktiviteter från bolagets vindkraft i Sverige, vilket inte gjordes 2022.
MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET / EU-TAXONOMIN
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING
HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
59 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
S
SOCIAL
HÅLLBARHET
Balder har genom sin verksamhet en faktisk och
potentiell påverkan på egna medarbetare, lokal-
samhällen och arbetstagare i värdekedjan.
I syfte att maximera effekten av hållbarhets-
arbetet fokuseras det till de sociala områden som
bedömts som mest väsentliga. Dessa områden ut-
görs av likabehandling och lika möjligheter för alla
och arbetsvillkor för egna medarbetare såväl som
arbetstagare i värdekedjan. Som stor fastighets-
ägare har Balder faktiska möjligheter att bidra med
områdesutveckling och positiv lokal påverkan i
och kring de fastigheter som bolaget äger, utveck-
lar och förvaltar.
För mer information om Balders väsentlighets-
analys, se sida 37–38.
KAPITLET BESKRIVER BALDERS HÅLLBAR-
HETSARBETE KOPPLAT TILL:
• Egna medarbetare
• Likabehandling och lika möjligheter för alla
• Arbetsvillkor
• Arbetskraft i värdekedjan
• Lokal påverkan och områdesutveckling
STYRDOKUMENT OCH POLICYER
• Uppförandekod
• Hållbarhetspolicy
• Arbetsmiljöpolicy
• Jämlikhet- och mångfaldshetspolicy
• Policy för hälsa och säkerhet
Samtliga policyer är föremål för årlig revision och
antas av Balders styrelse.
EGNA MEDARBETARE
För att Balder ska kunna fortsätta driva och utveckla verksamheten krävs att bolaget har förmåga att rekrytera och behålla medarbetare med
rätt kompetens. Bristande arbetsvillkor för egna och icke-anställda, liksom brister i jämlikhet och mångfald skulle kunna medföra en negativ
påverkan på den enskilda individen. Risker relaterade till arbetsvillkoren för egna och icke-anställda medarbetare kan även leda till lagöver-
trädelser, försämrad företagskultur, bristande hälsa och säkerhet, personalomsättning, ökade rekryteringskostnader och skadat rykte.
Risker relaterade till arbetsvillkor i den egna verksamheten bedöms därför medföra en väsentlig finansiell risk för Balder på kort, medellång
och lång sikt.
STRATEGI
Affärsmässighet, framåtanda och engagemang är
ledord som präglar Balder som bolag och dess med-
arbetare i den dagliga verksamheten. Medarbetarna är
Balders viktigaste tillgång för att bedriva långsiktig
fastighetsförvaltning med nöjda kunder. Bolagets
egna anställda avser bland annat fastighetsskötare och
fastighetsförvaltare inom bostads- och kommersiell
förvaltning, men även centrala funktioner med mer
administrativa arbetsuppgifter inom exempelvis ekono-
mi, kundservice och IT. Balders icke-anställda utgörs
av olika typer av uppdragsanställda konsulter, studenter
och andra operativt viktiga anställda för den dagliga
driften av Balders fastigheter så som lokalvårdare, elek-
triker, projektledare och anställda för skötsel av utemiljö.
Balders samtliga egna anställda är sysselsatta i
Sverige, Danmark, Finland och Norge, där nationell
lagstiftning generellt ställer omfattande och höga krav
kring hur bolag strategiskt och operativt måste arbeta
med efterlevnad av mänskliga rättigheter och hantering
av grundläggande krav. Exempelvis inom arbetsvillkor,
skäliga löner, arbetsmiljö och hälsa och säkerhet.
Balders koncerngemensamma uppförandekod gäller
för både anställda och icke-anställda. Den baseras på
internationella riktlinjer som FN:s Global Compacts tio
principer för mänskliga rättig heter, arbetsrätt, miljö
och anti-korruption, OECD:s riktlinjer för multinationella
företag, ILO:s kärnkonventioner och FN:s väg ledande
principer för företag och mänskliga rättigheter.
Bolaget arbetar även strategiskt med olika åtgärder
för att vara en attraktiv arbetsgivare med god arbets-
miljö och förmåga att rekrytera och behålla engagerade
medarbetare med rätt kompetens. En förutsättning för
att detta ska vara möjligt är att Balder imple m en terar
och följer upp olika strategiska beslut och åtgärder
som möjliggör trygg anställning, konkurrenskraftig
lönesättning, lika lön för likvärdigt arbete, goda möjlig-
SOCIAL
heter till kompetensutveckling samt arbetsförhållanden
som främjar mångfald, jämställdhet nytänkande och
samarbete.
Utfallet av den dubbla väsentlighetsanalysen visar att
Balders mest väsentliga frågor kopplat till den egna
arbetskraften är likabehandling och lika möjligheter för
alla samt arbetsvillkor, se sida 60–66.
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
60 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
LIKABEHANDLING OCH LIKA MÖJLIGHETER FÖR ALLA
Inom hela Balderkoncernen bedrivs ett kontinuerligt arbete med att säkerställa att åtgärder finns på plats för att hantera de risker och möjlig-
heter som finns kopplat till likabehandling och lika möjligheter för alla. Det gäller både före, under och efter medarbetarnas anställning.
ÅTGÄRDER
Jämlikhet- och mångfaldspolicy
Balders koncerngemensamma jämlikhet-och mång-
faldspolicy, som årligen fastställs av styrelsen, under-
stryker att alla medarbetare ska behandlas och bemö-
tas med respekt och värdighet och ha samma
rättigheter, skyldigheter, möjligheter och inflytande
inom alla väsentliga områden i arbetslivet. Policyn in-
kluderar åtgärder som alla bolag inom koncernen ska
implementera och följa upp på i den dagliga verksam-
heten, exempelvis förebyggande insatser för diskrimi-
nering och trakasserier, regelbundna lönekartlägg-
ningar, anpassning av arbetsplatser och möjligheter till
utbildning och utveckling. Eventuella avvikelser från
policyn kan rapporteras in via Balders visselblåsartjänst
eller till närmaste chef. Under året har inga visselblåsar-
fall rapporterats in som lett till åtgärd, läs mer om
bolagets visselblåsartjänst på sida 71. I Balder Sverige
utvärderas jämställdhet och mångfald även i samband
med regelbundna lönekartläggningar, utvecklings-
samtal och medarbetarenkäter.
Kompetensbaserad och fördomsfri
rekryteringsprocess
Balder strävar efter arbetsgrupper med medarbetare
med olika bakgrund och erfarenheter eftersom det
berikar verksamheten och bidrar till en fortsatt positiv
utveckling. I Sverige arbetar Balder exempelvis aktivt
med åtgärder för att skapa en så objektiv och kompe-
tensbaserad rekryteringsprocess som möjligt. Mång-
fald och inkludering beaktas vid utformning av arbets-
annonser sett till språk och bilder för att locka en
bredare grupp av kandidater. Standardiserade och
jämförbara frågor ersätter allt oftare personligt brev
och rekryteringstester används i ett tidigt stadie innan
kallelse till arbetsintervju. HR-funktionen stöttar och
utbildar chefer löpande för att de ska bedriva fördoms-
fria och kompetensbaserade rekryteringsprocesser.
Under 2023 har Balders finska dotterbolag SATO Oyj
utvecklat en handlingsplan inom mångfald, jämlikhet
och inkludering (Diversity, Equity and Inclusion plan).
Fokusområden kopplat till de egna medarbetarna
ligger främst på att integrera mångfaldsperspektivet i
rekryteringsprocessen. Åtgärder så som genomlys-
ning av rekryteringsprocessen, utbildning av rekryte-
rande personal samt tillämpning av positiv diskrimine-
ring i de fall då valet står mellan likvärdiga kandidater
genomförs.
Medarbetarundersökningar
Merparten av alla dotterbolag inom koncernen med
egna anställda har regelbundna medarbetarundersök-
ningar som riktas till fastanställda medarbetare i syfte
att undersöka olika arbetsrelaterade faktorer som på-
verkar de anställdas trygghet, trivsel och engagemang.
Medarbetarenkäterna gör det möjligt att mäta, analy-
sera och agera utifrån de olika utfallen. Insikterna ligger
till grund för Balders fortsatta arbete för att förebygga
negativ påverkan och samtidigt proaktivt förbättra den
psykosociala och fysiska arbetsmiljön.
Under vintern 2023 lanserade Balder medarbetare-
undersökningen KEEP (Kunskap, Engagemang, Entre-
prenörskap och Personal) för medarbetarna i Sverige
som ett led i att utveckla dialogen med medarbetare
ytterligare. HR-avdelnigen ansvarar för att samman-
ställa resultaten och tillsätta åtgärdsplan i samverkan
med ansvariga chefer. Undersökningen gav ett utfall
om 2 på en skala från -20 till +20, vilket indikerar en
relativt hög resultat även i relation till fastighetsbran-
schens snitt om -6. Läs mer på sida 4.
Balders dotterbolag i Danmark har en extern medar-
betarundersökning som årligen skickas ut till samtliga
anställda. Utfallet följs upp huvudsakligen av ansvarig
chef för varje avdelning, alternativt i samverkan med
HR-avdelningen vid låga resultat och ifall en åtgärdsplan
behöver tas fram. Utfall från de olika parametrarna jäm-
förs även externt mot företag med liknande verksamhet.
Vid avslut av anställning i Sverige erbjuds samtliga
medarbetare som ska lämna Balder att anonymt be-
svara en exit-enkät kopplat till sin anställning och
Balder som arbetsgivare. Utfallet från exitenkäterna
summeras anonymiserat och behandlas sedan på led-
ningsnivå och används som underlag för utvärdering,
hantering och beslut kopplat till exempelvis före-
byggande åtgärder för bolagets personalomsättning,
likabehandlingsplan och säkerhetsrutiner.
Kompetensförsörjning
Balder är beroende av medarbetare med rätt kompe-
tens för att fortsätta driva och utveckla verksamheten.
Utbildning är en viktig faktor för att utveckla medarbe-
tare och skapa internt engagemang. Det är också en
förutsättning för att behålla medarbetare och ge dem
möjligheter att växa och göra karriär internt inom
Balder. Enligt bolagets koncernövergripande hållbar-
hetspolicy ska alla bolag inom ramen för social hållbar-
het planera och följa upp åtgärder som främjar utbild-
ning och kompetensutveckling av medarbetare.
Utbildning och utveckling ska erbjudas till alla med-
arbetare efter behov enligt jämlikhet- och mångfalds-
policyn.
I Sverige har Balder ett stort antal interna utbild-
ningar för medarbetare som uppdateras löpande. Ut-
bildningarna är främst tillgängliga via Balder Akademi
som är bolagets digitala utbildningsplattform och
kunskapsbank. I Balder Akademi, som drivs av HR-
funktionen, samordnas kompetensutveckling av an-
ställda och nyanställda samt även i de fall nya roller
och funktioner tillkommer i bolaget. Som nyanställd
tilldelas man både skräddarsydda utbildningspaket uti-
från yrkesroll samt övergripande kurser om Balders
värderingar och organisatoriska funktioner, arbetssätt
och rutiner. Balder Sverige har även en intern utbild-
ningssatsning, vid namn Roots, för de centrala funktio-
nerna som innebär praktik inom fastighetsförvalt-
ningen med syfte att öka medarbetarnas förståelse
och respekt för varandras arbetsroller.
Åtgärder inom utbildning och kompetensutveckling
syns även i Balders dotterbolag. Exempelvis finns
Balder Akademi i dansk tappning i Danmark. I det
finska dotterbolaget SATO Oyj arbetar bolaget aktivt
med ”Osaamisen Noste programme”. Programmet
syftar bland annat till att identifiera nuvarande och
framtida kompetensbehov inom bolagets alla avdel-
ningar och ta fram en övergripande åtgärdsplan för
kompetensutveckling av medarbetarna. Fokusområden
under 2023 har varit coachande ledarskap, självledar-
skap, förståelse för affärer och hållbarhet.
SOCIAL HÅLLBARHET / EGNA MEDARBETARE
Balder har som socialt hållbarhetsmål att vara en arbets-
plats fri från diskriminering och trakasserier. Ingen
diskriminering får ske på grund av ålder, kön, könsiden-
titet, religion, funktionsnedsättning, sexuell läggning
eller etnisk bakgrund. Alla former av trakasserier är för-
bjudna, liksom kränkande särbehandling. Uppföljning
av målet sker genom att mäta antalet incidenter under
räkenskapsåret.
Antidiskriminering
Under räkenskapsåret har inga fall av diskriminering
rapporterats in. Balder har inte haft några incidenter
kopplat till mänskliga rättigheter under räkenskaps-
året. Under 2022 kom det till bolagets kännedom att
incidenter av diskriminering hade förekommit under
arbetstid. Händelserna hanterades utifrån bolagets
rutiner, med medarbetarnas psyko sociala arbetsmiljö i
främsta rum.
MÅTT OCH MÅL
FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL KOPPLAT TILL
BALDERS HÅLLBARHETSARBETE
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
61 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ANSTÄLLDA PER KÖN
Kön 
1)
Antal anställda 
2)
2023 2022 
3)
Män 665 666
Kvinnor 483 491
Totalt anställda 1 148 1 157
1) Könstillhörigheterna ”Annat” och ”Ej angivet” är exkluderat i
tabellen då ingen data rapporterats in.
2) Antal anställda är beräknat på antal personer per sista dag i
angiven räkenskapsperiod (exklusive sommararbetare och
praktikanter). Anställda avser medarbetare anställda hos dotter-
bolag med fler än fem anställda i Sverige, Danmark, Finland och
Norge. Tyskland och Storbritannien har inga antällda hos Balder.
3) Statistik i tabellen har reviderats för 2022 då nya uppgifter
inkommit.
ANSTÄLLDA PER LAND
Land 
1)
Antal anställda 
2)
2023 2022 
3)
Sverige 614 634
Danmark 100 108
Finland 412 392
Norge 
4)
22 23
1) Balder har valt att redovisa uppgifter för de länder med färre än 50
anställda (Norge) och lägre än 10% av totala antalet egna anställda
medarbetare inom koncernen (Danmark och Norge).
2) Antal anställda är beräknat på antal personer per sista dag i
angiven räkenskapsperiod (exklusive sommararbetare och
praktikanter).
3) Statistik i tabellen har reviderats för 2022 då nya uppgifter
inkommit.
4) Totalt antal anställda i Norge skiljer sig åt från finansiell redovisning
(24 anställda) då hållbarhetsredovisningen exkluderar bolag med
färre än fem anställda.
HÅLLBARHETSMÅL
Antidiskriminering Utfall 2023 Utfall 2022
Inga incidenter av diskriminering 
1)
,
inklusive trakasserier 0 < 5
1) Avser antal incidenter av diskriminering av medarbetare som kommit till bolagets kännedom.
SOCIAL HÅLLBARHET / EGNA MEDARBETARE
Anställda
Antalet anställda inom koncernen uppgick till 1 148 och
är i nivå med föregående räkenskapsperiod (1 157).
Balder har en relativt jämn könsfördelning då anställda
2023 var 58% män och 42% kvinnor. Inga avvikande
förändringar har skett i antalet anställda per landsnivå
eller sett till kön eller avtalstyp mellan räkenskaps-
perioderna. Majoriteten av koncernens anställda är
tills vidareanställda med en heltidsanställning. Vid ut-
gången av 2023 var 94% av bolagets anställda tills -
vidareanställda och 95% heltidsanställda. Utfallet för-
klaras av att Balder i stor utsträckning erbjuder
permanenta anställningsformer med full sysselsätt-
ningsgrad. Se tabeller kopplat till Balders anställda till
höger samt på sida 62-63.
Mångfald
Bolagets största åldersgrupp bland de anställda är 30
till 50 år (59%) och den näst största är under 30 år
gamla (23%). Balders relativt unga arbetskraft förklaras
av att bolaget historiskt rekryterat och lärt upp unga
talanger med starkt engagemang och vilja att utvecklas.
Den större andelen av koncernens medarbetare
avser tjänstemän (77%) som arbetar mer administrativt
och är utplacerade på olika kontor oftast i större eller
medelstora städer. Arbetare (23%) avser främst fastig-
hetsskötare som primärt arbetar med drift, underhåll
och skötsel av Balders fastigheter. Könsfördelningen
på styrelse- och ledningsnivå är oförändrad mot före-
gående räkenskapsperiod.
Styrelsens medlemmar består av fyra män och en
kvinna, alla över 50 år. Ledningen har en mer jämn
fördelning mellan könen med 60% kvinnor och 40%
män med något yngre åldersfördelning jämfört med
styrelsen. Se tabell med mångfaldsindikatorer på
sida 63.
Utbildning och kompetensutveckling
En bred majoritet av koncernens anställda har haft
regelbundna mål- och utvecklingssamtal under 2023
(totalt 89%) vilket är linje med tidigare årsutfall. Det
genomsnittliga antalet utbildningstimmar per anställd
var 13 timmar under 2023. Se tabell ”Utbildning och
kompetensutveckling” på sida 63.
ANSTÄLLDA PER AVTALSTYP OCH KÖN
2023 2022 
1)
Kvinna Man Totalt
Kvinna Man Totalt
Antal anställda 
2)
483 665 1 148 491 666 1 157
Antal tillsvidareanställda 
3)
453 631 1 084 466 642 1 108
Antal tillfälligt anställda/behovs-
anställda 
4)
30 34 64 25 24 49
Antal heltidsanställda 
5)
446 648 1 094 476 659 1 135
Antal deltidsanställda 
6)
37 17 54 15 7 22
1) Statistik i tabellen har reviderats för 2022 då nya uppgifter inkommit.
2) Antal anställda är beräknat på antal personer per sista dag i angiven räkenskapsperiod (exklusive sommararbetare och praktikanter). Anställda
avser medarbetare anställda hos dotterbolag med fler än fem anställda i Sverige, Danmark, Finland och Norge. Tyskland och Storbritannien
har inga antällda hos Balder. Könstillhörigheterna ”Annat” och ”Ej angivet” är exkluderat i tabellen då ingen data rapporterats in.
3) Tillsvidareanställda inkluderar anställda med anställning på obestämd tid för heltid-och deltidsarbete samt alla provanställda.
4) Tillfälligt anställda inkluderar anställda med ett tidsbegränsat anställningskontrakt, exempelvis vikariat eller arbetande pensionärer.
Behovsanställda inkluderar anställda med timanställning och avser fyra medarbetare i Finland.
5) Heltidsanställda inkluderar anställda som arbetar standardantal timmar per vecka eller månad enligt respektive lands definition av heltid
i timmar.
6) Deltidsanställda inkluderar anställda som arbetar färre timmar per vecka och månad än de som är heltidsanställda.
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
62 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
SOCIAL HÅLLBARHET / EGNA MEDARBETARE
ANSTÄLLDA PER AVTALSTYP OCH LAND
Sverige Danmark Finland Norge Totalt
2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
 1)
Antal anställda 
2)
614 634 100 108 412 392 22 23 1 148 1 157
Antal tillsvidareanställda 
3)
588 611 98 107 376 367 22 23 1 084 1 108
Antal tillfälligt anställda/
behovsanställda 
4)
26 23 2 1 36 25 0 0 64 49
Antal heltidsanställda 
5)
607 631 92 101 373 380 22 23 1 094 1 135
Antal deltidsanställda
 
6)
7 3 8 7 39 12 0 0 54 22
1) Statistik i tabellen har reviderats för 2022 då nya uppgifter inkommit.
2) Antal anställda är beräknat på antal personer per sista dag i angiven räkenskapsperiod (exklusive sommararbetare och praktikanter). Anställda avser medarbetare anställda hos dotterbolag med fler än fem anställda i Sverige, Danmark, Finland och Norge. Tyskland och Storbritannien har inga
antällda hos Balder. Könstillhörigheterna ”Annat” och ”Ej angivet” är exkluderat i tabellen då ingen data rapporterats in.
3) Tillsvidareanställda inkluderar anställda med anställning på obestämd tid för heltid-och deltidsarbete samt alla provanställda.
4) Tillfälligt anställda inkluderar anställda med ett tidsbegränsat anställningskontrakt, exempelvis vikariat eller arbetande pensionärer. Behovsanställda inkluderar anställda med timanställning och avser fyra medarbetare i Finland.
5) Heltidsanställda inkluderar anställda som arbetar standardantal timmar per vecka eller månad enligt respektive lands definition av heltid i timmar.
6) Deltidsanställda inkluderar anställda som arbetar färre timmar per vecka och månad än de som är heltidsanställda.
Styrelse 
1)
2023
Könstillhörighet Antal Andel, %
Kvinna 1 20
Man 4 80
Totalt 5 100
Åldersgrupp Antal Andel, %
> 30 år 0 0
30–50 år 0 0
> 50 år 5 100
Totalt 5 100
UTBILDNING OCH KOMPETENSUTVECKLING
Totalt Balderkoncernen 
1)
2023
Andel anställda som deltagit i regelbundna
utvecklingssamtal 
2)
, % 89
Genomsnittligt antalet utbildningstimmar
per anställd 
3)
13
1) Tabellen innehåller data från dotterbolag med fler än fem anställda
i Sverige, Danmark, Finland och Norge och avser enbart insamlad
data kopplat till Balders egna anställda medarbetare. Uppgifter i
tabellen har ej kunnat rapporterats in per könstillhörighet på grund
av otillgänglig information.
2) Andelen har beräknats fram genom att dividera antalet utveck-
lingssamtal med antalet anställda. Antal anställda är beräknat på
antal personer per sista dag i angiven räkenskapsperiod (exklusive
sommararbetare och praktikanter).
3) Beräkning har skett enligt följande; totala antalet utbildningstimmar
som erbjudits och slutförts under räkenskapsåret dividerat på
totala antalet anställda per sista dag i angivet räkenskapsår.
Anställda 
2)
2023
Åldersgrupp Antal Andel, %
> 30 år 259 23
30–50 år 677 59
> 50 år 212 18
Totalt 1 148 100
Yrkeskategori Antal Andel, %
Arbetare (inklusive chefer) 264 23
Tjänstemän (inklusive chefer) 884 77
Totalt 1 148 100
Varav chefer (inom båda katego-
rierna arbetare och tjänstemän). 164 14
MÅNGFALD HOS STYRELSE, LEDNING OCH ANSTÄLLDA
Ledning 
1)
2023
Könstillhörighet Antal Andel, %
Kvinna 3 60
Man 2 40
Totalt 5 100
Åldersgrupp Antal Andel, %
> 30 år 0 0
30–50 år 3 60
> 50 år 2 40
Totalt 5 100
1) Styrelse och ledning avser styrelse och ledningen i Balderkoncernens moderbolag Fastighets AB Balder.
2) Antal anställda är beräknat på antal personer per sista dag i angiven räkenskapsperiod (exklusive sommararbetare, praktikanter och anställda i
ledningen). Anställda avser medarbetare anställda hos dotterbolag med fler än fem anställda i Sverige, Danmark, Finland och Norge. Tyskland
och Storbritannien har inga antällda hos Balder.
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
63 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ARBETSVILLKOR
ÅTGÄRDER
Hälsa och säkerhet vid arbetsplatsen
Medarbetarnas fysiska och psykiska hälsa är av högsta
prioritet för Balder, såväl på jobbet som utanför. Balder
är som arbetsgivare ansvarig för att arbetsmiljön är
säker för bolagets anställda, både anställda och icke-
anställda medarbetare. Detta innebär att bolaget en-
ligt lag systematiskt och proaktivt måste arbeta för att
identifiera eventuella risker och faror på arbetsplatsen.
Vid behov behöver bolaget sätta in åtgärder. Under
2023 omfattades samtliga anställda av ett arbetsmiljö-
system. Se tabell på sida 66.
På koncernnivå finns en policy för hälsa och säkerhet
som tydliggör varje bolags ansvar att årligen planera,
utföra och följa upp åtgärder för att förebygga negativ
hälso-och arbetsmiljömässig påverkan och verka för
en trygg och säker arbetsmiljö.
I Sverige bedriver Balder ett systematiskt arbetsmil-
jöarbete genom regelbundna skyddsronder, medarbe-
tarsamtal, utbildningar i hälsa och säkerhet för anställda
och chefer samt samverkan med lokala skyddsombud.
Bolagets medarbetare täcks av en rad olika försäkringar
kopplat till arbetsmiljö, hälsa och säkerhet. Under 2023
har flera träningsutmaningar arrangerats för att moti-
vera medarbetare till fysisk aktivitet. Bolaget har även
kompletterat företagshälsovården med en digital frisk-
och sjukvårdstjänst som erbjuder digitala besök med
läkare, psykologer, fysioterapeuter, hälsocoacher och
personliga tränare.
Balans mellan arbete och fritid
Balder arbetar löpande med att skapa förutsättningar
för att medarbetare ska kunna ha en bra balans mellan
arbete och fritid över tid. Genom att vara en flexibel
arbetsgivare underlättar bolaget att medarbetarnas
livspussel går ihop, oavsett i vilken fas av livet de befin-
ner sig. Hos Balder erbjuds exempelvis möjligheten till
flexibla arbetstider och hybridarbete i den mån det är
möjligt och lämpligt utifrån medarbetarnas yrkesroll. I
Balder Sverige finns ett förmånspaket på plats som
bland annat innefattar friskvårdsbidrag och veckovis
friskvårdstimma som kan nyttjas under eller i samband
med arbetstid. Medarbetarna har även regelbundna
avstämningar med sin närmaste chef där både privata
och jobbrelaterade ämnen kan adresseras och hanteras
för att förebygga eller minska eventuell negativ påver-
kan på den enskilde medarbetaren.
För att underlätta gränsdragningen mellan arbete och
fritid i en alltmer digitaliserad och tillgänglig arbets miljö
har Balder Danmark A/S under sommaren infört en mail-
och kontaktpolicy. Den förtydligar att tillgängligheten
kan variera beroende på arbetsroll och uppgifter samt
att arbetstider och ledigheter ska respekteras.
I ett av Balders finska dotterbolag Joo Group Oy an-
vänder bolaget sig av tidrapportering och saldobank
för inarbetad tid som ett medel för att möjliggöra work-
life balance. Detta görs dels för att säkerställa att de
anställda har en rimlig arbetsbelastning, dels för att
kunna anpassa arbetstider utifrån varierande arbets-
belastning under året.
Trygg anställning och medarbetardialog
Balder värnar rätten och möjligheten till föreningsfrihet,
kollektivavtal och facklig representation i hela organi-
sationen. I Balderkoncernen omfattades 42% av alla
medarbetare av kollektivavtal under 2023. Övriga
medarbetare har, utöver respektive lands arbetsmiljö-
lagstiftning, tillgång till försäkringar, förmåner och
friskvårdsbidrag, företagshälsovård, samt andra aktivi-
teter som bidrar till en trygg och trivsam anställning.
Den sociala dialogen mellan Balder och bolagets
medarbetare sker via olika dokumenterade processer.
De innefattar delgivning av information, förhandling
och beslutstagande rörande sociala och ekonomiska
arbetstagar-och arbetsgivarfrågor. Det kan vara en
direkt dialog med de anställda, exempelvis genom
regel bundna medarbetarsamtal eller utvecklingssam-
tal i samband med lönerevision, eller en dialog som
sker via en företrädare på arbetsplatsen. För de bolag
inom koncernen som är anslutna till kollektivavtal är
företrädare så som fackliga representanter och skydds-
ombud involverade i dialogen. De bolag utan kollektiv-
avtal har i stor utsträckning tillgång till andra typer av
företrädare eller ombud. I Balder Sverige har exempel-
vis samtliga medarbetare tillgång till ett skyddsombud
vars syfte är att företräda de anställda i frågor kopp-
lade till arbetsmiljö.
Rättvis och marknadsmässig lön
Lön är ett viktigt medel för att belöna goda prestationer
och främja professionell utveckling hos Balders med-
arbetare. Arbetet med en rättvis och marknadsmässig
lönesättning i Sverige sker på ett strukturerat sätt i
enlighet med lönepolicyn som årligen revideras och
fastställs av ledningen. Enligt lönepolicyn ska löne sätt-
ningen vara differentierad och individuell där det ska
finnas ett tydligt samband mellan löneutveckling och
medarbetarens insats. Lönesättningen ska grundas på
systematiska bedömningar utifrån företagets lönekri-
terier och inte vara diskriminerande sett till faktorer så
som könstillhörighet eller bakgrund.
I Sverige sker en årlig lönekartläggning som syftar
till att säkerställa rättvis och jämställd lönesättning.
Lönekartläggningen innebär att medarbetarnas löner
jämförs internt utifrån kriterier så som yrkesroll, arbets-
livserfarenhet och ålder. Oförklarliga avvikelser i löne-
skillnader följs upp tillsammans med lönesättande
chef och i de fall löneskillnader ej kan förklaras tillsätts
åtgärder så som lönekorrigering. Parallellt jämförs även
den svenska lönesättningen externt mot marknads-
mässiga löner inom fastighetsbranschen.
Pension och försäkringar
Som anställd på Balder i Sverige har medarbetare rätt
till tjänstepension och täcks av en rad olika försäkringar
under arbetstid samt erbjuds även valbara försäkringar
utanför arbetstid. Dessa försäkringar innefattar bland
annat sjukersättning, trygghetsförsäkring vid arbets-
skada, olycksfallsförsäkring, barnförsäkring, livförsäk-
ring, privatvårdsförsäkring och föräldra försäkring.
Samtliga medarbetare i de nordiska länderna har rätt
till lagstadgad föräldraledighet. I Sverige erbjuder
Balder genom försäkringarna ett föräldratillägg, en så
kallad föräldralön, för att kompensera eventuellt in-
komstbortfall och för att underlätta den ekonomiska
situationen för familjebildande medarbetare.
Att skapa goda arbetsvillkor för bolagets egna medarbetare är Balders ansvar och skyldighet som arbetsgivare. Goda arbetsvillkor är även en
viktig strategisk fråga för Balder för att kunna attrahera, behålla och engagera medarbetare som i sin tur bidrar positivt till bolagets utveckling
framgent. För Balder innebär det ett omfattande och kontinuerligt arbete med att bland annat minska negativ påverkan genom att säkerställa
att mänskliga rättigheter respekteras, att arbetsrättsliga skyldigheter och rättigheter efterlevs och följs upp samt att öka den positiva påverkan
på de egna anställda genom att tillgodose medarbetarna med ett konkurrenskraftigt erbjudande och en trygg och trivsam arbetsplats.
SOCIAL HÅLLBARHET / EGNA MEDARBETARE
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING
HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
64 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
God arbetsmiljö med nöjda medarbetare är en väsent-
lig social hållbarhetsfråga för Balder. Framgent planerar
Balder att formulera och implementera fler koncern-
övergripande sociala hållbarhetsmål kopplat till med-
arbetare och till bolagets arbete med arbetsvillkor.
Kollektivavtalstäckning och social dialog
Hos Balder varierar täckningsgraden av kollektivavtal
per region, se utfall i tabell till höger. Utfallet speglar
det faktum att bolagen inom koncernen har olika strate-
gier och har landat i olika beslut gällande att vara
ansluten till kollektivavtal som arbetsgivare. Merparten
av Balders anställda har företrädare på arbetsplatsen.
För kollektivavtalsanslutna bolag inom koncernen
avser det fackliga representanter. För icke kollektiv-
avtalsanslutna bolag kan det exempelvis vara skydds-
ombud i Sverige och lokala motsvarigheter i de andra
nordiska länderna. Mindre bolag med få medarbetare
inom Norge och Finland som inte haft medarbetarföre-
trädare på plats under 2023, men planerar att införa
det under 2024.
Personalomsättning
Koncernens totala personalomsättning om 21% har
minskat mot föregående år (23%). Personalomsättning
i Sverige 25% och Danmark 29% är något högre jämfört
med Finland 13% och Norge 14%.
Balders personalomsättning i Sverige och Danmark
förklaras främst av en större andel unga medarbetare
som byter arbetsgivare i större utsträckning. Av de de
medarbetare som lämnade Balder Danmark A/S var
57% 35 år eller yngre. Motsvarande statistik för Balder
Sverige var 56%.
KOLLEKTIVAVTALSTÄCKNING OCH SOCIAL DIALOG
Kollektivavtalstäckning Social dialog
Täckningsgrad Anställda i EES 
1)
Länder med > 50 anställda
som representerar > 10% av
det totala antalet anställda.
Anställda utanför EES 
2)
Uppskattning för länder med
> 50 anställda som represen-
terar > 10% av det totala anta-
let anställda.
Företrädare på arbetsplatsen 
3)
Endast EES. Länder med
> 50 anställda som represen-
terar > 10% av det totala antalet
anställda.
0–19% Norge, Danmark — Norge
20–39% Sverige —
40–59% —
60–79% Finland —
80–100% — Sverige, Danmark, Finland
1) Anställda i EES (European Economic Area) avser medarbetare anställda av Balder hos dotterbolag med fler än fem anställda. Balder har valt att
redovisa uppgifter för de länder med färre än 50 anställda (Norge) och lägre än 10% av totala antalet egna anställda medarbetare inom
koncernen (Danmark och Norge).
2) Koncernen har inga anställda utanför EES (European Economic Area).
3) Företrädare på arbetsplatsen utgörs av fackliga representanter och skyddsombud för de bolag som är kollektivanslutna. Icke-kollektivanslutna
representanter avser exempelvis skyddsombud i Sverige.
PERSONALOMSÄTTNING
2023 2022 
1)
Kvinnor
som lämnat
Män som
lämnat
Total personal-
omsättning 
2)
, %
Kvinnor
som lämnat
Män som
lämnat
Total personal-
omsättning 
2)
, %
Sverige 57 97 25 63 103 27
Danmark 16 14 29 14 11 26
Finland 33 18 13 25 41 18
Norge 1 2 14 0 1 4
Totalt koncern 
3)
107 131 21 102 156 23
1) Statistik i tabellen har reviderats för 2022 då nya uppgifter inkommit.
2) Personalomsättningen har beräknats enligt följande formel: totalt antal anställda som har lämnat organisationen dividerat med det genom-
snittliga antalet anställda under räkenskapsåret multiplicerat med 100.
3) Det sammanlagda antalet anställda som har avslutat sin tjänst är beräknat på antal personer och inkluderar anställda som frivilligt lämnat
organisationen, anställda som sagts upp av Balder, anställda som gått i pension eller avlidit under räkenskapsåret. Data är insamlad från
dotterbolag med fler än fem anställda medarbetare. Sommarbetare och praktikanter är exkluderade.
SOCIAL HÅLLBARHET / EGNA MEDARBETARE
Semester och ledighet
Alla medarbetare inom Balderkoncernen har enligt lag
rätt till semester med sammanhängande ledighet där
antalet dagar och förläggning av semesterdagar varie-
rar från land till land. Beroende på vilken typ av tjänst
medarbetarna har kan flera semesterdagar tillkomma
utöver de lagstadgade ifall exempelvis övertid för-
handlas bort. I Sverige erbjuds även arbetstidsförkort-
ning i samband med högtider och röda helgdagar där
de anställda arbetar halvdagar. I finska dotterbolaget
Joo Group Oy har bolaget de senaste åren erbjudit de
anställda en extra ledig dag som julklapp från arbets-
givaren.
Samtliga anställda inom Balderkoncernen har även
rätt till ledighet på grund av familjeskäl vid exempelvis
vård av närstående eller omhändertagande av barn vid
föräldraskap.
Medarbetarsamtal
Återkommande medarbetarsamtal mellan Balders
anställda och deras närmaste chef är en central del i
säkerställandet av en trygg, trivsam och attraktiv
arbetsplats. Syftet med sam talen är att stärka interna
arbetsrelationer och samarbeten samt skapa motivation
och utveckla kollegor till att uppnå individuella mål-
sättningar.
Dialogen med den enskilda medarbetaren sker i
Sverige utifrån det så kallade Balderhjulet, en årlig
process som beskriver och illustrerar de samtal som
företagets ledare ska genomföra tillsammans med kol-
legor under respektive kvartal. Balderhjulet förtydligar
att varje medarbetare ska få delta i följande dialoger;
Mål- och utvecklingssamtal (kvartal 1); Lönesamtal för
arbetare och tjänstemän (kvartal 2); Uppföljningssam-
tal (kvartal 3); Verksamhetsmål/Affärsplan (kvartal 4).
I Balders finska dotterbolag SATO Oyj har samtliga
anställda personliga mål som följs upp och utvärderas
minst två gånger om året tillsammans med närmsta
chef. HR-avdelningen är parallellt ansvarig för att koor-
dinera mål-och utvecklingsprocessen inom organisa-
tionen.
MÅTT OCH MÅL
FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL KOPPLAT TILL
BALDERS HÅLLBARHETSARBETE
Det är fler män än kvinnor som arbetar i Balder
Sverige, 389 män respektive 225 kvinnor, vilket till stor
del förklarar varför män i större utsträckning valt att
lämna organisationen.
Balder är medveten om att koncernens personalom-
sättning är relativt hög och arbetar med att kartlägga,
följa upp och förebygga oönskad personalomsättning.
Exempel på åtgärder i Balder Sverige är att analysera
utfall från medarbetarundersökning och exit-enkäter,
kommunicera en tydligare lönepolicy och utbilda
ledare. Se ovan tabell kopplat till personalomsättning.
Arbetsmilljö
Antalet och frekvensen av arbetsrelaterade olyckor
uppgick under räkenskapsåret till 25 antal fall respek-
tive frekvens om 8,9 vilket är en minskning jämfört
med 2022 (27 antal fall respektive frekvens om 10,3).
Av de arbetsrelaterade olyckorna avser 11 fall Sverige
och 14 fall Finland och avser främst olyckor som skett i
samband med fastighetsskötsel. Olyckorna har med-
fört skador så som skärsår, elektriska stötar och andra
åkommor från hantering av farliga vätskor, glassplitter
och damm men även stressrelaterade psykiska besvär.
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
65 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ARBETSMILJÖ
Balderkoncernen 
1)
2023 2022 
2)
Anställda som omfattas av bolagets arbetsmiljösystem 
3)
, % 100 —
Dödsfall som har orsakats av arbetsrelaterade skador eller ohälsa, antal 0 0
Arbetsrelaterade olyckor, antal 25 27
Arbetsrelaterade olyckor, frekvens 
4)
8,9 10,3
Dokumenterad arbetsrelaterad ohälsa 
5)
, antal 5 —
Förlorade arbetsdagar till följd av arbetsrelaterad ohälsa och olyckor 
6)
, antal 217 —
Sjukfrånvaro 
7)
, % 2,7 2,4
varav korttidssjukfrånvaro 1–14 dagar, % 1,5 1,7
varav långtidssjukfrånvaro ≥15 dagar, % 1,6 1,1
1) Tabellen innehåller data från dotterbolag med fler än fem anställda i Sverige, Danmark, Finland och Norge och avser enbart insamlad data kopplat till Balders egna anställda medarbetare (exklusive sommarbarbetare
och praktikanter).
2) Statistik i tabellen har reviderats för 2022 då nya uppgifter inkommit. Streckade utfall innebär att data ej finns tillgänglig för 2022.
3) Arbetsmiljösystem avser ett systematiskt arbetsmiljöarbete som bedrivs för att förebygga risker och skapa en bättre och säkrare arbetsmiljö för alla anställda.
4) Frekvensen av arbetsrelaterade olyckor har beräknats genom att dividera de arbetsrelaterade olycksfallen med det sammanlagda antalet arbetade timmar som personer i den egna arbetskraften har
arbetat multiplicerat med 1 000 000.
5) Dokumenterad arbetsrelaterad ohälsa inkluderar både akuta, återkommande eller kroniska hälsobesvär som orsakas eller förvärras av förhållanden på arbetsplatsen.
6) Förlorade arbetsdagar räknas från den första hela frånvarodagen till den sista hela frånvarodagen. Data var otillgänglig för Sverige 2023.
7) Sjukfrånvaro har beräknats genom antalet sjuktimmar dividerat med antalet arbetstimmar under räkenskapsåret multiplicerat med 100. Statistiken för korttids-och långtidssjukfrånvaro för 2023 och 2022 summerar
inte till total sjukfråvaro eftersom vissa dotterbolag inte har kunnat rapportera enligt angivet intervall. Samtliga dotterbolag har kunnat rapportera på total sjukfrånvaro.
LÖNESKILLNAD
Sverige Danmark Finland Norge Totalt
2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Totalt Totalt Totalt Totalt Totalt Totalt Totalt Totalt Totalt Totalt
Löneskillnad mellan män och kvinnor 
1)
, % 89 92 100 105 82 87 61 60 88 92
1) Löneskillnaden mellan de genomsnittliga lönenivåerna bland kvinnliga och manliga anställda är redovisade i procent av de manliga arbets tagarnas genomsnittliga lönenivå. Löneskillnaden har beräknats genom att
dividera genomsnittlig månatlig bruttolön för kvinnliga anställda med genomsnittlig månatlig bruttolön för manliga anställda. I bruttolön ingår grundlön, fasta och rörliga ersättningar. Lön för deltidsanställda har
räknats om till heltidslöner. Uppgifterna avser enbart Balders egna anställda medarbetare exklusive sommarbetare och praktikanter.
SOCIAL HÅLLBARHET / EGNA MEDARBETARE
Interna utredningar har tillsatts i respektive region och
åtgärder för att hjälpa påverkade medarbetare tagits
vid parallellt med förebyggande insatser för samtliga
anställda så som genomgångar av säkerhetsrutiner
och skyddsutrustning.
Sjukskrivning för hela koncernen ökade mellan 2022
och 2023 från 2,4% till 2,7%, vilket till stor del förklaras
av att Danmark haft en hög sjukfrånvaro (4,6%) under
räkenskapsåret. 2023 var ett exceptionellt år för Danmark
då en stor andel av de anställda var sjukskrivna för olika
fysiska och psykosociala anledningar både inom och
utom arbetsgivarens kontroll. Olika insatser och åt-
gärdsplaner har tillsatts för att minska och förebygga
sjukfrånvaro bland medarbetarna. Se tabell kopplad till
arbetsmiljö till höger.
Löneskillnad
Under 2023 motsvarade kvinnornas genomsnittliga
löner 88% av männens jämfört mot 92% under 2022.
Förändringen mellan räkenskapsperioderna samt löne-
gapet förklaras till stor del av att män i större utsträck-
ning har tjänster med högre befattning eller specialise-
ring vilket även leder till att män har högre fast lön och i
vissa länder även möjlighet till rörlig ersättning. I tabel-
len nedan framgår det att lönegapet skiljer sig åt mel-
lan de olika regionerna. Informationen om lönegap
visar ett genomsnitt inom bolaget, och därmed inte lö-
neskillnad mellan man och kvinna med samma tjänst.
I Finland har det skett en ökning i lönegap mellan räken-
skapsperioderna då ett bolag tillkommit och inklude-
rats i statistiken för 2023 där samtliga män är chefer.
I Danmark är lönegapet mellan män och kvinnor som
lägst för 2023. Danmark har fler kvinnor i chefsposi-
tioner med högre ersättning där 59% av alla chefer
är kvinnor. I Norge är löne gapet som störst inom
koncernen, där samtliga chefer är män med högre
ersättning. Det är bara 100 anställda i Danmark och
22 anställda i Norge varför enskilda medarbetares
löner påverkar utfallet i större utsträckning än i regi-
oner med fler anställda.
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
66 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ARBETSKRAFT I VÄRDEKEDJAN
Balder är i sin verksamhet beroende av arbetskraft i värdekedjan, så som anställda hos samarbetspartners och de entreprenörer som kon-
trakteras i samband med nyproduktion, ombyggnad eller förvaltning. Andra anställda i bolagets värdekedja finns inom projektverksamheten
där entreprenörer i sin tur anlitar underleverantörer. Balders verksamhet har en potentiell negativ påverkan till följd av bristande arbetsvillkor,
inkluderat bland annat rättvisa anställningsvillkor, föreningsfrihet, möjlighet till kollektivavtal och facklig representation, samt avseende
hälsa och säkerhet. Därutöver finns även en potentiell negativ påverkan genom brister vad gäller mångfald, rättvis kompensation, lika lön
för likvärdigt arbete, kompetensutveckling samt diskriminering och trakasserier på arbetsplatsen. Dessa områden relaterat till arbetskraft i
värdekedjan medför risker på medel och lång sikt.
STRATEGI
Balder arbetar med en stor mängd samarbetspartners
inom både produkt- och tjänstesektorn både upp-
ströms och nedströms i bolagets värdekedja. Samar-
betspartners återfinns framförallt inom byggbranschen,
fastighetsbranschen och energibranschen. I Balders
upp förandekod för samarbetspartners fastslås de rikt-
linjer som ska ligga till grund för samverkan. Uppföran de -
koden är grundad på FN:s Global Compacts tio princi-
per för mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och
antikorruption.
ÅTGÄRDER
Uppdaterad uppförandekod
Under 2023 uppdaterades Balders uppförandekod
genom att en specifik uppförandekod för samarbets-
partners togs fram som komplement till den existerande
uppförandekoden för medarbetare. Målsättningen är
att den ska biläggas nya avtal och upphandlingar från
2024 och framåt. Syftet med uppförandekoden är att
ge riktlinjer för ansvarsfullt agerande i interna och
externa relationer samt säkerställa vilka grundläggande
krav som ställs i alla situationer, vilket ska minska risker
för överträdelser.
Till de mer centrala principerna hör att kontrakterade
samarbetspartners ska sträva efter att skapa en god
och hälsosam arbetsmiljö baserad på jämlikhet och
mångfald, där medarbetarnas integritet värnas. Ingen
diskriminering får ske på grund av ålder, kön, könsiden-
titet, religion, funktionsnedsättning, sexuell läggning
eller etnisk bakgrund. Alla former av trakasserier är för-
bjudna, liksom kränkande särbehandling. Bolaget har
nolltolerans mot korruption, och uppmanar såväl med-
arbetare som samarbetspartners att agera affärsetiskt
och undvika att intressekonflikter uppstår i affärssitua-
tioner. Samarbetspartners förväntas kontinuerligt
förbättra sitt miljöarbete i syfte att minska verksamhe-
tens negativa påverkan, vilket gäller såväl produkter
som tjänster. Balder och bolagets samarbetspartners
ska ta avstånd från alla former av barn- och tvångs-
arbete och värna om medarbetarnas yttrandefrihet
och rätt till föreningsfrihet. Samarbetspartners ska
vidare stödja och respektera internationellt deklare-
rade mänskliga rättigheter och vidta rimliga åtgärder
för att undvika direkta eller indirekta kränkningar i
värdeskedjan.
Tydlig kravställning och kontroll
Större inköp konkurrensutsätts och centrala upphand-
lingar görs för att öka kontrollen av samarbetspartners
och hela inköpskedjan. Vid val av samarbetspartners
samt vid uppföljning av levererad kvalitet används in-
terna kriterier som säkerställer att lagar och myndig-
hetskrav, såväl som bolagets krav och riktlinjer följs.
Utöver totalkostnaden för inköp ska hänsyn tas till
kvali tet, service, logistik och miljö. Bolaget kommer
succesivt att utveckla rutiner för ökad uppföljning av
sam arbetspartners och processer för due diligence.
Innan ramavtal ingås ska en första granskning genom-
föras som bland annat inbegriper kontroll av företags-
skatt, ägarstruktur, kreditupplysning, försäkringar
samt eventuella förekomster av tidigare tvister. Under
ramavtalsperioden kan sedan stickprovskontroller
genomföras rörande bland annat redovisning av digital
personal liggare och erläggande av arbetsgivaravgifter.
Vid över träd elser kan samarbetspartnern vitesbeläg-
gas av Balder.
I Norge har dotterbolaget Asset Buyout Partners AS
under året fortsatt arbetet med kartläggning och utveck-
ling av en due diligence-process av leverantörsled, i syfte
att följa nya krav enligt Åpenhetsloven (Transparency
Act). Syftet är att vidta åtgärder för att identifiera, för-
hindra, och offentligt redovisa faktiska och potentiella
konsekvenser för mänskliga rättigheter i värdekedjan.
Genomlysning sociala minimiskyddsåtgärder
I linje med EU-taxonomins direktiv, ställs krav att minimi-
skyddsåtgärder uppfylls, vilket innefattar socialt
ansvarstagande inom de fyra områdena mänskliga
rättigheter och arbetares rättigheter, antikorruption,
beskattning och rättvis konkurrens. Under 2023 har
Balder genomlyst process- och överträdelsekriterier
hos alla konsoliderade dotterbolag. Genomlysningen
visade att Balder och dess dotterbolag efterlever
dessa minimiskyddsåtgärder. Läs mer om genomlys-
ning av minimiskyddsåtgärder på sida 55.
Visselblåsning
För att möjliggöra för arbetskraft i värdekedjan att ano-
nymt anmäla misstankar om avvikelser från lagar och
regler som gäller arbetsvillkor eller mänskliga rättig heter
finns en extern visselblåsarfunktion. Anmälningar av
misstänkta överträdelser och oegentligheter kan göras
via ett webbformulär som garanterar full anonymitet.
Webbformuläret är tillgängligt via Balders hemsida.
Det finns också möjlighet att ringa in sin rapport eller
boka ett möte med en oberoende kontaktperson hos
leverantören av visselblåsartjänsten.
SOCIAL HÅLLBARHET
MÅTT OCH MÅL
FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL KOPPLAT TILL
BALDERS HÅLLBARHETSARBETE
Balder arbetar för att sammanställa mer kvantitativ
data gällande arbetskraft i värdekedjan, i linje med
kommande EU-direktiv. Mål avseende arbetskraft i
värdekedjan kommer tas fram kommande år.
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
67 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
LOKAL PÅVERKAN OCH
OMRÅDESUTVECKLING
Som stor fastighetsägare kan Balder genom långsiktig förvaltning och utveckling av fler
fastigheter ha betydande inverkan på stadsdelar och lokalsamhällen. Balders verksamhet
har en faktisk positiv påverkan på kort, medel och lång sikt genom att bidra till fler bostäder
och lokaler till arbetsplatser, samt genom utbildning och sysselsättning.
Med aktiv områdesutveckling och sociala investeringar
är det möjligt att stärka relationen till hyres gästerna,
öka trygghet och trivsel samt bidra till stärkt affärs nytta
för Balder. Hyresgäster som trivs bor kvar längre och är
mer benägna att känna ägandeskap i sitt lokalområde.
Detsamma gäller för lokalhyresgäster. Det bidrar till
lägre hyresgästomsättning och vakanser, vilket i sin tur
resulterar i lägre transaktionskostnader.
STRATEGI
Balders ambition är att vara en ansvarstagande och
långsiktig samhällsaktör med starkt engagemang på
de platser där bolaget verkar.
Fem sociala pelare inom områdesutveckling
Bolagets sociala investeringar inom områdesutveckling
i Sverige fokuserar i huvudsak på initiativ som stöttar
barn och ungdomar i socioekonomiskt utsatta om-
råden. Arbetet bedrivs i nära samarbete med hyres-
gästerna och inte sällan även i samverkan med andra
lokala aktörer, så som kommuner, skolor, polis, fören-
ingar och det lokala näringslivet. För att skapa en röd
tråd i Balders sociala hållbarhetsarbete i Sverige har
bolaget valt att fokusera sociala insatser och aktiviteter
till fem pelare. Vilka typer av insatser som prioriteras
avgörs av det faktiska behovet i respektive område.
SOCIAL HÅLLBARHET / LOKAL PÅVERKAN OCH OMRÅDESUTVECKLING
1. SYSSELSÄTTNING
Aktiviteter för att öka anställ-
ningsbarhet för alla, samt skapa
fler långsiktiga arbetstillfällen
och sommarjobb.
2. UTBILDNING
Aktiviteter för att fler unga ska
gå ut skolan med fullständiga
betyg, samt aktiviteter som ska
inspirera till utbildning.
3. MENINGSFULL FRITID
Lokala insatser för att bidra till
en jämställd fritid. Stort fokus
läggs på rörelse och folkhälsa
(psykisk och fysisk hälsa).
4. TRYGGHET OCH TRIVSEL
Aktiviteter för att främja trygg-
het och trivsel inom bolagets
fastighetsområden.
5. DELAKTIGHET
OCH INFLYTANDE
Balders hyresgäster ska känna
delaktighet och inflytande över
sitt boende, sin lokal eller i fast-
ighetsområdet.
BALDERS FEM SOCIALA PELARE
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
68 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
3. Meningsfull fritid
Det sociala engagemanget har varit en del av Balders
DNA sedan bolaget startade. Stort fokus ligger på barn
och unga. Lek, vila och fritid är avgörande för en bra
uppväxt med god fysisk och psykisk hälsa. Förutsätt-
ningar och tillgång till fritidsaktiviteter skiljer sig åt
mellan de områden där bolaget har verksamhet – en
ojämlikhet Balder arbetar för att reducera.
Barnkultur i bostadsområden
Balder bedriver ett samarbete med Alfons Åbergs
Kulturhus genom vilket Balder erbjuder hyresgästerna
i bolagets bostadsområden tillgång till barnkultur.
Alfons Åbergs Kulturhus arrangerade under året ett
tiotal teaterföreställningar i Balders bostadsområden i
Sverige.
4. Trygghet och trivsel
Balder har under flera års tid arbetat med att öka trygg-
heten i bolagets fastigheter och områden. Med ett
stort och diversifierat fastighetsbestånd skiljer sig be-
hoven åt och de trygghetsskapande åtgärderna kan
variera. Till insatserna i kommersiellt inriktade fastig-
heter hör bland annat installation av passagesystem
och skalskydd, rondering och närvaro av förvaltnings-
personal. Till de vanligaste insatserna i bostadsfastig-
heter hör byte av lås- och passagesystem för att stärka
skalskyddet, installation av säkerhetsdörrar med titthål,
samt förbättrad belysning i gemensamma utrymmen
och i utemiljön. Därutöver förekommer även trygghets-
vandringar och olika typer av samarbeten med andra
fastighetsägare, kommuner samt andra intresse orga-
nisationer för att tillsammans öka trygg heten i bolagets
fastighetsområden.
Night Run - Trygghetsskapande översyn av fastigheterna
Ronderingar av fastigheter genomförs regelbundet,
för att exempelvis säkerställa brandskydd och att regler
efterföljs inom utrustning på lekplatser. En gång om
året samlas också en stor andel av medarbetarna från
den svenska förvaltningsorganisationen för att genom-
ÅTGÄRDER
1. Sysselsättning
I syfte att öka sysselsättningen och anställningsbar-
heten erbjuder Balder praktikplatser, lovjobb, sommar-
jobb och mentorskap. Bolaget samverkar också med
lokala aktörer för att tillhandahålla kurser, utvecklings-
möjligheter och jobbinspiration. Fokus ligger på att
stödja unga vuxna som står utanför arbetsmarknaden.
Arbetsmarknadsförberedande insatser
Sedan 2017 har Balder ett samarbete med insamlings-
stiftelsen Mitt Livs Val, som arbetar för ett inkluderande
samhälle där ungdomar ges förutsättningar att påverka
sin framtid. Mitt Livs Val bedriver bland annat studie-
relaterade och arbetsmarknadsförberedande program
för nyanlända ungdomar i Stockholm och Göteborg.
Ett antal medarbetare är också engagerade som CV-
coacher och jobbinspiratörer. Flera grupper med ung-
domar har varit på studiebesök på Balders kontor.
2. Utbildning
För att ge barn och unga bättre förutsättningar till av-
slutad skolgång med fullständiga betyg och inspirera
till utbildning har Balder under 2023, i samarbete med
organisationer och föreningar, erbjudit exempelvis
stöd med läx- och studiehjälp, truckutbildning och
kurser inom bland annat odling, biodling och cykling.
Handslag för ökad framtidstro
Sedan 2022 samverkar Balder med Saab, Framtiden-
koncernen och Business Region Göteborg i projektet
Handslag Bergsjön, med syftet att verka för ett tryggare
Bergsjön och stärka framtidstron i området. Målsätt-
ningen är att Bergsjön inte längre ska
räknas som ett särskilt utsatt område. Insatserna rör
framför allt aktiviteter och mål kopplade till skola, fritid
och arbete.
HÅLLBARHETSMÅL
Arbetstillfällen 
1)
Utfall
2023
Utfall
2022 
2)
Antal sommarjobbare 110 79
Antal praktikanter 33 39
1) Arbetstillfällen avser sommarjobbar och praktikanter som är
anställda av eller har sin praktik hos Balder. Arbetstillfällen har
rapporterats in av Sverige och Finland.
2) Statistik har reviderats för 2022 då nya uppgifter inkommit.
föra ett så kallat Night Run. Då genomförs grundliga
och förebyggande ronderingar av fastigheterna för att
undersöka hur de fungerar nattetid. Bland annat kon-
trolleras belysning, lås, dörrar, ventilationsaggregat
och vattenmätare.
5. Delaktighet och inflytande
Att som hyresgäst kunna påverka sitt eget boende, sin
arbetsplats och närmiljö är en viktig faktor för att skapa
långsiktighet och upplevelsen av lokalt ägandeskap.
Det gör att personer i högre utsträckning vårdar bygg-
naderna, utemiljön och anslutande områden.
Dialog med kunder och närsamhälle
Balders medarbetare möter dagligen bolagets kunder i
olika skeenden och via skilda dialogformer. I Sverige,
Finland och Danmark genomför Balder löpande kund-
nöjdhetsundersökningar. Genom dessa mäts kunder-
nas upplevelse av olika delar av kundresan; kontrakts-
skrivningen, inflyttningen, hyresperioden och
utflyttningen. Syftet är att kunna identifiera såväl
starka sidor som områden bolaget behöver förbättra.
Läs mer om strategiskt kundnöjdhetsarbete på sida 18.
Kundundersökningar är en dialogform som också ger
bolaget förutsättningar att hantera risker och möjlig-
heter samt identifiera prioriterade åtgärder. Personer i
lokalsamhällen kan också använda bolagets kundtjänst
eller visselblåsartjänst för att påvisa problem eller
misstankar om överträdelser. Läs mer om Balders
visselblåsartjänst på sida 71.
Sociala bostadskontrakt för ökad inkludering
Balder förvaltar bostadsfastigheter på många orter
med bostadsbrist, vilket inte sällan drabbar utsatta
grupper extra hårt. I Sverige och Finland arbetar bola-
get med sociala kontrakt. Genom hyresavtal med
kommuner eller ideella organisationer erbjuds lägen-
heter till socioekonomiskt utsatta individer. Det är ett
exempel på hur Balder kan bidra till inkludering och
minskad social utsatthet, genom att underlätta för
personer som står långt ifrån bostadsmarknaden.
Att skapa arbetstillfällen i förvaltningsorganisationen
för ungdomar är ett av Balders sociala hållbarhetsmål.
Arbetslivserfarenhet är av största vikt för unga för att
de ska etablera sig på arbetsmarknaden, vilket Balder
vill bidra till. Inom koncernen erbjuds praktik och som-
marjobb till ungdomar, studenter och unga vuxna.
En utökad kvantitativ uppföljning av bolagets sociala
områdesutveckling påbörjades 2023, för att mer
strukturerat kunna följa upp antal aktiviteter, antalet
del tagare och antal arbetstillfällen som möjliggjorts i
samverkan med andra lokala aktörer.
SOCIAL HÅLLBARHET / LOKAL PÅVERKAN OCH OMRÅDESUTVECKLING
MÅTT OCH MÅL
FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL KOPPLAT TILL
BALDERS HÅLLBARHETSARBETE
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
69 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
STRATEGI
Balder har som mål att upprätthålla en kultur av öppen-
het och hög affärsetik i bolaget. Sedan Fastighets AB
Balder grundandes 2005 har bolaget vuxit snabbt, från
lokalt fastighetsbolag i Sverige till att ha en diversifierad
fastighetsportfölj med närmare 1 900 fastigheter i sex
europeiska länder. I ett expansivt bolag med växande
organisation finns ett behov av tydlig styrning och
effektiv samverkan för att säkerställa ansvarsfullt före-
tagande.
För att hantera möjligheter och risker arbetar Balder
med kontinuerlig utbildning i gällande policyer, ett
aktivt arbete med att främja en sund företagskultur
och implementering av system och processer som gör
det möjligt att förebygga, upptäcka, utreda och vidta
åtgärder vid incidenter.
ÅTGÄRDER
Uppförandekod och ansvarsfulla affärer
Balders uppförandekod och relaterade policyer bygger
på internationella riktlinjer som FN:s Global Compacts
principer om mänskliga rättigheter, arbetsrättsliga
frågor, miljö och antikorruption, FN:s vägledande prin-
ciper för företag och mänskliga rättigheter, ILO:s kärn-
konventioner och OECD:s riktlinjer för multinationella
företag.
Varje medarbetare ansvarar för att följa uppförande-
koden. Ledningen och personalansvariga chefer
ansvarar för att samtliga medarbetare har kännedom
och kunskap om hur de ska agera i enlighet med upp-
förandekoden. Uppförandekoden är en obligatorisk
del av bolagets digitala utbildningssystem, Balder
Akademi, som medarbetare i Sverige genomgår. Efter-
levnad av uppförandekoden och övriga policyer följs
upp årligen.
Under 2023 har en genomlysning av koncernöver-
gripande policyer skett. Målsättningen har varit att för-
tydliga vilken beslutande funktion som godkänner
styrdokumenten, hur ofta de ska revideras, var de ska
publiceras samt vilka mallar policyer skall upprättas
enligt sett till struktur och innehåll.
Krav på leverantörer och samarbetspartners
i värdekedjan
Balder ställer höga krav på att leverantörer och sam-
arbetspartners följer de internationella riktlinjer som
ligger till grund för bolagets uppförandekod. Det om-
fattar bland annat krav på att leverantörer och under-
leverantörer säkerställer en god arbetsmiljö för sina
anställda, främjar sund konkurrens och motverkar
brottslighet.
I företagets inköpspolicy tydliggörs rutiner för en
ansvarsfull process och för uppföljning av leverantörer.
Under 2023 har Balder utvecklat en separat uppföran-
dekod för samarbetspartners och entreprenörer. Upp-
förandekoden ska bifogas vid upphandling och teck-
nande av nya avtal med entreprenörer.
Under 2023 har Balder även fortsatt uppdateringen
av avtal och vidareutvecklat processer och rutiner
avseende leverantörsuppföljning, samt säkerställande
av arbetsvillkor och arbetsrätt.
IMPLEMENTERING AV
KONCERNÖVERGRIPANDE
SKATTEPOLICY
Balder har under 2023 tagit fram en koncern-
övergripande skattepolicy. Skattepolicyn
reglerar koncernens ställningstagande och
agerande när det gäller skatt och komplette-
rar bolagets upp förandekod. För att säker-
ställa en hantering av skatt som är i linje med
de krav som ställs på en ansvarsfull aktör har
styrelsen fastställt dessa riktlinjer för skatte-
hantering.
G
STYRNING OCH
ANSVARSFULLT
FÖRETAGANDE
Balder har sedan starten 2005 vuxit kraftigt under
god lönsamhet. För att fortsätta utvecklas och
skapa värden för bolagets intressenter ställs höga
krav på en företagskultur präglad av sunda värde-
ringar, kollektivt entreprenörskap och ett affärs-
etiskt agerande.
För mer information om Balders väsentlighets-
analys, se sida 37–38.
KAPITLET BESKRIVER BALDERS HÅLLBAR-
HETSARBETE KOPPLAT TILL:
• Affärsetik
• Företagskultur
• Cybersäkerhet
STYRDOKUMENT OCH POLICYER
• Uppförandekod
• Visselblåsarpolicy
• Integritetspolicy
• Skattepolicy
• Insiderpolicy
• Säkerhets- och krisriktlinje
• Uthyrningsriktlinje
• Rutin för attestordning
Samtliga policyer är föremål för årlig revision och
antas av Balders styrelse.
En stark företagskultur präglad av sunda värderingar har potential att främja ett ansvarfullt företagande och ett affärsetiskt korrekt agerande.
På motsvarande sätt riskerar brister i affärsetik och företagskultur att medföra en negativ påverkan. Oegentligheter, korruption och mutor
riskerar att medföra en finansiell påverkan i form av merkostnader, böter, skadat rykte och förlorade affärer.
AFFÄRSETIK OCH FÖRETAGSKULTUR
GOVERNANCE
Politisk involvering
Balder ska inte stödja politiska partier genom donatio-
ner, lobbying eller på annat sätt. Lokal samverkan kan
ske via politiskt och religiöst oberoende organisationer.
Förebyggande kunskapsspridning
Balder arbetar förebyggande inom affärsetik, utöver
styrning och policyer, genom kontinuerlig information
till medarbetare och samarbetspartners samt utbild-
ningar. Det ska finnas rutiner och riktlinjer som ger
medarbetare och samarbetspartners en tydlighet i vad
som är affäretiskt agerande.
Internkontroll och visselblåsning är viktiga funktioner
för att upptäcka eventuella överträdelser.
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
70 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
Visselblåsning
Ansvarsfullt företagande innefattar öppenhet, respekt
för bolagets alla intressenter och eftersträvan av hög
affärsetik i bolaget såväl som i hela värdekedjan. Det är
viktigt att eventuella oegentligheter och missförhållan-
den uppmärksammas och utreds så tidigt som möjligt.
Det kan till exempel handla om ekonomisk brottslighet,
utnyttjande av ställning, allvarliga trakasserier, korrup-
tion eller miljöbrott.
Vid misstanke om överträdelser mot regler, uppfö-
randekod eller övriga policyer är det varje medarbeta-
res skyldighet att anmäla detta, antingen till närmaste
chef, HR-chef, krisledning eller anonymt till bolagets
externa visselblåsartjänst. Visselblåsartjänsten finns
tillgänglig för medarbetare på intranätet eller på Bal-
ders hemsida. Visselblåsarfunktionen finns tillgänglig
på lokala språk och kan användas på samtliga markna-
der bolaget har verksamhet samt av bolagets övriga in-
tressenter. Visselblåsartjänsten uppdaterades under
2022, för att ytterligare skydda visselblåsares integri-
tet och säkerställa att ärenden hanteras på ett anonymt
och opartiskt sätt. Under 2023 har Balder inte haft
några rapporterade visselblåsarfall.
Krisledning
Visselblåsarfall kan inkomma via Balders anonyma vis-
selblåsartjänst, men även internt via bolagets rutinkon-
troller eller till bolagets krisledning. Krisledningen har
det direkta ansvaret att upprätthålla rutiner och riktlin-
jer inom säkerhet och kris samt genomförande och re-
vison. Bolagets avdelningschefer ansvarar för att rikt-
linjerna följs inom respektive ansvarsområde samt för
sin personals efterlevnad.
Beroende av vilken typ av fall som inkommer till kris-
ledningen sker en process som innefattar följande
steg; insamling av information, utredning, bedömning,
hantering och uppföljning. Vid fall av visselblåsning
där krisledningen bedömer att incidenten strider mot
lag sker polisanmälan. Bolaget tar även extern hjälp för
att säkerställa att processen drivs vidare på ett opar-
tiskt sätt.
Aktivt arbete med företagskulturen
Inom Balder bedrivs ett aktivt arbete med att stärka de
positiva aspekter, och samtidigt begränsa de potenti-
I en alltmer digitaliserad värld där många delar av
samhället är uppkopplade blir informationssäker-
hetsfrågor allt viktigare. Arbetet med cyber säkerhet
syftar till att skydda Balders verksamhet, anställda,
kunder och ekonomiska intressen samt säkerställa
att verksamheten kan fortlöpa obehindrat.
Balder arbetar med IT-och cybersäkerhet utifrån
olika skyddsnivåer för att öka bolagets resiliens
och riskspridning. Det innebär bland annat flerfak-
torsautentisering vid informationsåtkomst, regel-
bundna interna sårbarhets analyser, externa säker-
hetrevisioner av företagets infrastruktur och
systemkonfiguration samt katastrof- och hand-
lingsplan av Balders centrala system. Balder har
även operativa åtgärder på plats för att övervaka
och agera på dataintrång och cyberattacker, där
den digitala miljön övervakas dygnet runt av en
extern partner.
Genom olika insatser och initiativ strävar Balder
efter att säkerställa medvetenhet och kunskap
kring cybersäkerhet. Vid nyanställning i Sverige
ska IT-policyn läsas igenom och signeras. Viktig
cybersäkerhetsrelaterad information delges även
löpande via intranätet och genom mejlutskick till
alla anställda för att uppmärksamma eventuella
hot och risker.
Under 2023 riktade en privatperson klagomål
mot Balders hantering av personuppgifter. Klago-
målet gällde kravställan att få alla personuppgifter
raderade från ett dotterbolags system. En åtgärds-
plan togs fram som resulterade i en uppdatering
av bolagets integritetspolicy och att privatper-
sonens information raderades. Ärendet bedöms ej
som ett substantiellt klagomål. Balder har även fått
kännedom om fyra incidenter med läckage av
kunddata där information om fyra hyresgäster fel-
aktigt delats med fyra andra hyresgäster. Samtliga
berörda parter blev informerade, känslig informa-
tion togs bort för obehöriga och bolagets anställda
blev påminda och informerade om bolagets rutiner
för säker hantering av kunddata.
ÖKAT FOKUS
PÅ CYBERSÄKERHET
HÅLLBARHETSMÅL
Affärsetik Utfall 2023 Utfall 2022 
1)
Inga incidenter av korruption 
2)
0 < 5
Alla medarbetare ska utbildas i uppförandekoden 754 1 139
Nyckeltal affärsetik
Antal rapporterade fall av visselblåsning 
3)
0 1
1) Statistik har reviderats för 2022 då nya uppgifter inkommit.
2) Incident av korruption avser polisanmälda fall som lett till fällande dom i domstolsinstans.Avser hela Balderkoncernen.
3) Fall av visselblåsning avser incidenter med medarbetare som kommit till företagets kännedom via visselblåsning under
redovisningsåret och som lett till polisanmälan. Avser hela Balderkoncernen.
STYRNING OCH ANSVARSFULLT FÖRETAGANDE / AFFÄRSETIK OCH FÖRETAGSKULTUR
ella riskerna, som kommer med en företagskultur präg-
lad av entreprenörskap, snabb tillväxt, affärsmässig-
het, framåtanda och engagemang. I grunden handlar
det om att företaget, dess ledare och medarbetare ska
ha en gemensam bild av vad Balder står för, vad bolaget
vill uppnå och hur medarbetare ska agera på vägen dit.
Balders värderingar ska vara tydligt förmedlade av
chefer och ledare. Arbetet omfattar processer och
rutiner vid rekrytering och onboarding till kontinuerlig
dialog under anställningen.
Balder har nolltolerans mot alla former av korruption
och överträdelser som går emot bolagets uppförande-
kod. Balders kultur ska präglas av öppenhet och bidra
till säkerställandet av Balder som en långsiktig, an-
svarsfull aktör som agerar affärsetiskt. Uppföljning
av mål och utfall sker årligen i interna processer och
externt i hållbarhetsredovisningen.
MÅTT OCH MÅL
FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL KOPPLAT TILL
BALDERS HÅLLBARHETSARBETE
Affärsetiskt agerande
Inga incidenter av korruption rapporterades in under
2023. Under 2022 väcktes ett offentligt åtal mot med-
arbetare på Balder gällande insiderhandel i Norion
Banks (fd Collector) aktie. Norion Bank är ett till Balder
närstående bolag, men åtalet hade inget att göra med
Balder eller Balders aktie, utan avsåg privat aktiehandel
utförd av berörda personer. Åtalet resulterade i fällande
domar, som har över klagats. Utöver arbetsrättsliga åt-
gärder har bolaget genomfört en översyn av interna
rutiner. Däribland upp daterades bolagets insiderpolicy,
med syftet att tydliggöra vad som gäller vid köp och
försäljning av aktier i Balder eller närstående bolag.
Policyn har distribuerats till samtliga medarbetare.
Balder tar dessa händelser på största allvar och har
hanterat incidenterna som kommit till bolagets känne-
dom arbetsrättsligt.
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
71 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
GRI-INDEX 2023
Uttalande om användning Balder rapporterar med referens till GRI Standards 2021 för perioden 1 januari–31 december 2023.
GRI 1 som använts GRI 1: Foundation 2021
Avsteg
GRI Standard Upplysning Sidhänvisning Avsteg från krav Skäl Förklaring
Generella upplysningar
GRI 2: Generella upplysningar 2021 2-1 Upplysningar om organisationen 1, 77, 93, 122
2-2 Enheter som omfattas av hållbarhetsredovisningen 1, 14–22, 32, 77, 108
2-3 Redovisningsperiod, frekvens och kontaktperson 32
2-4 Förändringar i tidigare rapporterade upplysningar 33, 45–49, 62–63, 65–66, 69, 71
2-5 Externt bestyrkande 32, 75
2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsförbindelser 14–22, 32, 35–36, 67
2-7 Anställda 32, 62–63, 97
2-8 Arbetare som inte är anställda 60, 67 2–8 Information otillgänglig Flertalet konsulter och entreprenörer arbetar åt bolaget,
komplett sammanställning saknas.
2-9 Struktur och sammansättning avseende styrning 34, 129–132, 135–136
2-10 Nominering och val av högsta styrande organ 129–131
2-11 Ordförande för högsta styrande organ 132, 135–136
2-12 Högsta styrande organets roll i arbetet med överblick
och hantering av påverkan
34-36, 131
2-13 Delegering av beslutsfattande för att hantera påverkan 34
2-14 Högsta styrande organets roll i processen för
hållbarhetsredovisningen
34, 37–38, 130
2-15 Intressekonflikter 11, 122 132, 134
2-16 Kommunikation av kritiska frågeställningar 34, 37, 81–84, 128
2-17 Samlad kunskap hos det högsta styrande organet 34, 130
2-18 Utvärdering av det högsta styrande organet 131
2-19 Ersättningspolicy 34, 98, 131
2-20 Process för att fastställa ersättningar 131
2-21 Årlig total ersättningsgrad 97–98 2–21 Information ofullständig Redovisas delvis.
2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 3, 128
2-23 Policyåtaganden 34, 41, 60-61, 67, 70
2-24 Förankring av policyåtaganden 34, 67, 70–71
2-25 Processer för att avhjälpa negativ påverkan 34, 42–43, 45, 51–53, 61, 64–65, 67, 69, 70–71
2-26 Mekanismer för rådgivning och rapportering av
ange lägenheter
67, 70–71
2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar 48, 55, 61, 67
2-28 Medlemskap 36, 39
2-29 Metod för intressentengagemang 36–37
2-30 Kollektivavtal 64–65
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING
HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
72 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
Avsteg
GRI Standard Upplysning Sidhänvisning Avsteg från krav Skäl Förklaring
Väsentliga ämnen
GRI 3: Väsentliga ämnen 2021 3-1 Process för att identifiera väsentliga ämnen 35–38
3-2 Lista över väsentliga ämnen 38
Ekonomiskt resultat
GRI 3: Väsentliga ämnen 2021 3-3 Hantering av väsentligt ämne 37–38 3–3 Ej tillämplig Balder har genomfört en dubbel väsentlighetsanalys
som genererat nya väsentliga hållbarhetsfrågor.
GRI 201: Ekonomiskt resultat 2016 201-1 Direkt ekonomiskt värde genererat och distribuerat 85–92, 97–98 201-1 b Information ofullständig Redovisas delvis.
202-2 Finansiell påverkan och andra risker och möjligheter
kopplade till klimatförändringar
44, 83–84
Egen upplysning Nöjda kunder 4, 18
Affärsetik
GRI 3: Väsentliga ämnen 2021 3-3 Hantering av väsentligt ämne 35–38, 70–71
GRI 205: Anti-korruption 2016 205-2 Kommunikation och utbildning kring
anti-korruptionspolicy och rutiner
34, 55, 60, 70–71 205-2 b Information otillgänglig Redovisar inte antal eller procentuell andel av anställda
per yrkeskategori eller uppdelat per region.
205-3 Bekräftade fall av korruption och vidtagna åtgärder 71
Energi
GRI 3: Väsentliga ämnen 2021 3-3 Hantering av väsentligt ämne 35–38, 48–49
GRI 302: Energi 2016 302-1 Energiförbrukning inom organisationen 48–49
302-3 Energiintensitet 48–49
302-4 Minskning av energianvändning 48–49
CRE1 Byggnaders energiintensitet 48–49
Vatten
GRI 3: Väsentliga ämnen 2021 3-3 Hantering av väsentligt ämne 35–38, 51
CRE2 Byggnaders vattenintensitet 51
Utsläpp av växthusgaser
GRI 3: Väsentliga ämnen 2021 3-3 Hantering av väsentligt ämne 35–38, 45–46
GRI 305: Utsläpp 2016 305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) 46–47
305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 2) 46–47
305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 3) 46–47
305-4 Växthusgasutsläppsintensitet 46–47
305-5 Minskning av växthusgasutsläpp 46–47
GRI-INDEX 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING
HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
73 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
Avsteg
GRI Standard Upplysning Sidhänvisning Avsteg från krav Skäl Förklaring
Utbildning
GRI 3: Väsentliga ämnen 2021 3-3 Hantering av väsentligt ämne 35–38, 60,63
GRI 404: Utbildning 2016 404-1 Genomsnittligt antal utbildningstimmar per år och
medarbetare
63 404-1 Information otillgänglig Redovisar utbildningstimmar per år och medarbetare,
men ej uppdelat per kön och anställnings kategori.
404-3 Andel anställda med regelbundna utvecklingssamtal 63 404-3 Information ofullständig Redovisar andel anställda med utvecklingssamtal upp-
delat efter land, men ej uppdelat per kön och anställnings-
kategori.
Mångfald och jämlikhet
GRI 3: Väsentliga ämnen 2021 3-3 Hantering av väsentligt ämne 35–38, 60–63
GRI 405: Mångfald och lika möjligheter
2016
405-1 Mångfald i styrande organ och bland anställda 63, 98, 135 405-1 a iii; b i, iii Ej tillämplig Balder redovisar sammansättning av bolaget uppdelat på
kön och ålder för olika nivåer av bolaget. Bolaget följer inte
upp anställdas minoritetstill hörighet.
405-2 Förhållande mellan kvinnors och mäns grundlön och
ersättning
66 405-2 a Information ofullständig Balder redovisar sammansättning av lönskillnader mellan
kvinnor och män per region, inte utifrån yrkeskategori.
Icke-diskriminering
GRI 3: Väsentliga ämnen 2021 3-3 Hantering av väsentligt ämne 35–38, 60–63
GRI 406: Icke- diskriminering 2016 406-1 Incidenter av diskriminering samt vidtagna åtgärder 6, 62
Socioekonomisk efterlevnad
GRI 3: Väsentliga ämnen 2021 3-3 Hantering av väsentligt ämne 35–38, 70–71
GRI 418: Kunders integritet 2016 418-1 Substantiella klagomål avseende brister i kunders
integritet och förluster av kunddata
71
GRI-INDEX 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING
HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
74 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
REVISORNS YTTRANDE AVSEENDE DEN
LAGSTADGADE HÅLLBARHETSREDOVISNINGEN
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhets-
rapporten för år 2023 på sidorna 30–74 och 81–84
och för att den är upprättad i enlighet med årsredo-
visningslagen.
Granskningens inriktning och omfattning
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation
RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade håll-
barhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning
av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och
en väsentligt mindre omfattning jämfört med den
inriktning och omfattning som en revision enligt Inter-
national Standards on Auditing och god revisionssed
i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss
tillräcklig grund för vårt uttalande.
Uttalande
En hållbarhetsredovisning har upprättats.
Bengt Kron
Auktoriserad revisor
Konstantin Belogorcev
Auktoriserad revisor
Göteborg den 4 april 2024
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Till bolagsstämman i Fastighets AB Balder (publ), org. nr 556525-6905
Carlsbakken
Hillerød
Hyresrätter
127 lgh
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING
HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
75 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
INNEHÅLL
Förvaltningsberättelse ............................................................................. 77
Möjligheter och risker............................................................................... 81
Koncernens rapport över totalresultat ............................................ 85
Koncernens rapport över finansiell ställning ............................... 86
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital ................ 87
Koncernens rapport över kassaflöden ............................................ 88
Resultaträkning för moderbolaget .................................................... 89
Balansräkning för moderbolaget .......................................................90
Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital ......... 91
Kassaflödesanalys för moderbolaget ...............................................92
Noter till de finansiella rapporterna
1 Redovisningsprinciper..................................................................... 93
2 Segmentsrapportering .................................................................... 95
3 Intäkternas fördelning.......................................................................97
4 Anställda och personalkostnader ................................................97
5 Ersättning till revisorer ..................................................................... 99
6 Rörelsens kostnader fördelade på
funktioner och kostnadsslag ........................................................ 99
7 Specifikation av fastighetskostnader ....................................... 99
8 Leasing .................................................................................................. 100
9 Finansiella intäkter och kostnader ........................................... 102
10 Inkomstskatt ....................................................................................... 102
11 Resultat per aktie.............................................................................. 105
12 Förvaltningsfastigheter ................................................................. 105
13 Övriga materiella anläggningstillgångar ................................107
14 Andelar i intressebolag och joint ventures .......................... 108
15 Andra långfristiga fordringar ........................................................ 111
16 Exploateringsfastigheter ................................................................ 111
17 Kundfordringar .................................................................................... 111
18 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter ...................112
19 Finansiella placeringar.....................................................................112
20 Eget kapital ............................................................................................112
21 Innehav utan bestämmande inflytande .................................. 113
22 Finansiell riskhantering .................................................................. 114
23 Checkkredit ......................................................................................... 119
24 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter .................. 119
25 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser ...................... 120
26 Kassaflödesanalys ............................................................................ 120
27 Andelar i koncernbolag ...................................................................121
28 Fordringar på/skulder till koncernbolag .................................122
29 Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut ................122
30 Närstående ...........................................................................................122
31 Uppgifter om moderbolaget ........................................................122
Kungälv
Västra gatan
Brf-projekt
Färdigställt 2023
128 lgh
FINANSIELL
INFORMATION
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
76 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Styrelsen och verkställande direktören för Fastighets AB Balder (publ),
organisationsnummer 556525-6905, avger härmed redovisning för
koncernen och moderbolaget för räkenskapsåret 2023.
Fastighets AB Balder är noterat på Nasdaq Stockholm,
Large Cap. Samtliga belopp är i Mkr om inget annat
anges. Jämförelser angivna inom parentes avser mot-
svarande period föregående år.
Verksamheten
Balders affärsidé är att skapa värden genom att
med lokal förankring förvärva, utveckla och förvalta
bostads fastigheter och kommersiella fastigheter samt
skapa kundvärde genom att möta olika kundgruppers
behov av lokaler och bostäder.
I respektive region ska bolaget sträva efter att uppnå
en sådan position att Balder blir en naturlig partner för
potentiella kunder som är i behov av nya lokaler och/
eller bostäder. Tillväxt ska ske under krav på fortsatt
lönsamhet och positiva kassaflöden.
Finansiella mål
Balders målsättning är att ha en stabil och god avkast-
ning på eget kapital samtidigt som soliditeten över tid
ska vara lägst 40 %, räntetäckningsgraden lägst 2,0
gånger samt att belåningsgraden inte bör överstiga
50 %. Utfall för 2023 var 37,9 % (40,0), 3,2 gånger (4,7)
samt 50,0 % (47,9).
Under 2023 infördes ytterligare ett finansiellt mål
avseende Nettoskuld/EBITDA inför 2023. Nyckeltalet
ska över tid inte överstiga 11,0 gånger. Utfallet för 2023
var 12,3 gånger (13,4).
Personal och organisation
Balders affärsområden utgörs av regionerna Helsing-
fors, Stockholm, Göteborg, Köpenhamn, Syd, Öst
och Norr. Regionernas organisation följer samma
grundprinciper men skiljer sig åt beroende på res-
pektive regions storlek och fastighetsinnehav.
Regionkontoren ansvarar för uthyrning, drift, miljö
och teknisk förvaltning.
Balderkoncernen, med Fastighets AB Balder som
moderbolag, består av ett stort antal aktiebolag och
kommanditbolag. Balders operativa organisation stöds
av en central ekonomi-, fastighets- och finansfunktion.
Sammantaget hade koncernen den 31 december
1 150 anställda (1 161), varav 483 kvinnor (493). Balders
lednings grupp har under året bestått av fem personer,
varav tre kvinnor.
För upplysningar om beslutade riktlinjer om ersätt-
ningar till ledande befattningshavare se not 4, Anställda
och personalkostnader. Styrelsen kommer ej att före-
slå några ändringar i riktlinjerna till årsstämman 2024.
Väsentliga händelser under räkenskapsåret
Orolig omvärld
Året som gått har till stor del präglats av geopolitiska
oroshärdar, vilket även har påverkat inflationen som
stigit kraftigt under året. Det har medfört stigande rän-
tor, ökade finansieringskostnader samt högre priser
vilket kan innebära ökade kostnader både för pågå-
ende projekt och för löpande drift av fastigheterna.
Den rådande konjunkturen har medfört åtstramningar
vad gäller investeringar i fastigheter som skjutits på
framtiden.
Bolaget följer utvecklingen och anpassar löpande
verksamheten utifrån förändrade förutsättningar.
Förvärv
Förvaltningsfastigheter samt ägarlägenheter och mark
har förvärvats till ett fastighetsvärde om 888 Mkr (5 160).
Försäljningar
Förvaltningsfastigheter samt ägarlägenheter och
mark har avyttrats till ett fastighetsvärde om 681 Mkr
(2 913).
Övrigt
Under året genomfördes en placering av 5-åriga kon-
vertibla skuldebrev om drygt 5 miljarder kronor till en
ränta på 3,5%.
Förvaltningsfastigheter
Balders kommersiella fastigheter är i huvudsak
belägna i storstädernas centrala delar och bostads-
fastigheterna i storstadsregioner samt på orter som
växer och utvecklas positivt. Balder ägde den 31
december 1 901 förvaltningsfastigheter (1 841) med en
uthyrningsbar yta om 6 004 tkvm (5 837) till ett redo-
visat värde om 209,0 Mdkr (213,9), inklusive projekt-
fastigheter för egen förvaltning. Under året har 5 för-
valtningsfastigheter (31) samt ägarlägenheter och
mark med en uthyrningsbar yta om 13 tkvm (281) för-
värvats för 888 Mkr (5 160). Under året har försäljning
av 12 förvaltningsfastigheter (69) samt ägar lägenheter
och mark skett till ett värde om 681 Mkr (2 913), vilket
genererade ett resultat om –14 Mkr (111).
Vid fördelning av det totala fastighetsbeståndets
redovisade värde per region uppgick respektive andel
till; Helsingfors 25% (26), Göteborg 19 % (19), Stockholm
16 % (17), Köpenhamn 12 % (12), Öst 12 % (10) och Norr
9% (10) och Syd 7 % (6). Av redovisat värde avser 45 %
(43) kommersiella fastigheter och 55 % (57) bostäder.
Exploateringsfastigheter
En exploateringsfastighet är en fastighet som innehas
för förädling med avsikt att avyttras. Redovisning av
dessa fastigheter sker löpande till anskaffningsvärde
och resultatet redovisas när fastigheten färdigställts,
sålts och lämnats över till köparen. Per den 31 december
2023 uppgick värdet på Balders exploateringsfastig-
heter till 2 750 Mkr (3 421).
Förvaltningsresultat
Årets förvaltningsresultat uppgick till 6 549 Mkr
(6 659), varav effekt av förändrade valutakurser upp-
gick till 91 Mkr (111). Förvaltningsresultatet hänförligt
till moderbolagets aktieägare uppgick till 6 135 Mkr
(6 139), vilket motsvarar en minskning per aktie med 3%
till 5,32 kr (5,48). I förvaltningsresultatet ingår intresse-
bolag med 1 917 Mkr (1 929), vilket i resultaträkningen
inkluderats i andel i resultat från intressebolag.
Resultat efter skatt
Årets resultat efter skatt uppgick till –7 699 Mkr
(10 989). Resultat efter skatt hänförligt till moderbola-
gets aktieägare uppgick till –6 746 Mkr (10 175), mot-
svarande –5,85 kr per aktie (9,09). Resultatet före
skatt har påverkats av orealiserade värdeförändringar
avseende förvaltningsfastigheter med –9 980 Mkr
(5 419), realiserade värdeförändringar avseende för-
valtningsfastigheter med –14 Mkr (111), resultat från
försäljning av exploa teringsfastigheter med 544 Mkr
(110), värde förändringar avseende räntederivat och
optionskomponent konvertibel med –1 899 Mkr
(1 617) samt resultat från andelar i intressebolag om
–2 236 Mkr (1 002).
Hyresintäkter
Hyresintäkterna ökade med 14 % till 11 944 Mkr (10 521),
varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till
398 Mkr (258). Ökningen beror främst på förvärv och
färdigställda projekt för egen förvaltning samt indexhöj-
ning på kommersiella lokaler och höjda bostadshyror.
Kontraktsportföljen bedöms per 31 december ha ett
hyresvärde på helårsbasis om 12 968 Mkr (12 057). Den
genomsnittliga hyresnivån för hela fastighetsbeståndet
uppgick till 2 158 kr/kvm (2 060) exklusive projekt-
fastigheter.
77 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Hyresintäkterna i jämförbart bestånd har ökat med
4,9 % (3,9) efter justering för valutakursförändring.
Hyresintäkterna uppvisar stor riskspridning avseende
kunder, branscher och lägen. Den ekonomiska uthyr-
ningsgraden uppgick per bokslutsdagen till 96 % (96).
Det totala hyresvärdet för outhyrda ytor uppgick den
31 december till 568 Mkr (458) på årsbasis.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till –3 030 Mkr (–2 725)
under året, varav effekten av förändrade valutakurser
uppgick till –121 Mkr (–67). Driftsöverskottet har ökat
med 14 % till 8 914 Mkr (7 796), vilket innebär en över-
skottsgrad om 75 % (74). Driftskostnaderna varierar nor-
malt med årstiderna. Under ett normalår har första och
fjärde kvartalen högre kostnader i jämförelse med de
övriga kvartalen medan tredje kvartalet oftast har lägst
kostnadsnivå.
Förvaltnings- och administrationskostnader
Förvaltnings- och administrationskostnaderna uppgick
under året till –1 080 Mkr (–1 019), varav effekten av för-
ändrade valutakurser uppgick till –48 Mkr (–31).
Andelar i resultat från intressebolag
och joint ventures
Resultat från andelar i intressebolag och joint ventures
uppgick under året till –2 236 Mkr (1 002) och Balders
andel av intressebolagens förvaltningsresultat uppgick
till 1 917 Mkr (1 929).
Resultatet före skatt har påverkats av orealiserade
värdeförändringar avseende fastigheter och ränte-
derivat med –4 557 Mkr (–433). Årets skatt uppgick till
404 Mkr (–495).
Resultat från andelar i intressebolag och joint ventu-
res har under året påverkats av de negativa orealise-
rade värdeförändringar som Entra ASA gjort av sitt
fastighetsbestånd. Balders andel av Entras substans-
värde (EPRA NRV) påvisar inget nedskrivningsbehov
per balansdagen.
Finansnetto och värdeförändringar derivat
Finansnettot, exklusive värdeförändringar derivat, upp-
gick till –3 186 Mkr (–2 031), varav effekten av föränd-
rade valutakurser uppgick till –137 Mkr (–48).
Värdeförändringar på räntederivat och options-
komponent konvertibel uppgick till –1 899 Mkr (1 617).
Årets negativa värdeförändring avseende derivat beror
på att långräntorna har minskat under året vilket inne-
bär att skillnaden till räntederivatens kontrakterade
räntenivå har ökat.
Derivaten redovisas löpande till verkligt värde i
balansräkningen. Värdeförändringar från derivat upp-
kommer vid förändrade räntenivåer/valutakurser och
är inte kassaflödespåverkande, så länge de inte avyttras
under löptiden. Balder har skyddat sig för högre ränte-
nivåer, vilket innebär att marknadsvärdet på derivat
minskar i ett nedåtgående ränteläge.
Värdet av räntederivaten uppgick vid årsskiftet till
421 Mkr (1 677). Värdet av valutaderivaten och options-
komponent konvertibel uppgick vid årsskiftet till
–1 444 Mkr (305). Värdet på derivaten kommer under
återstående löptid att lösas upp och redovisas som en
kostnad respektive intäkt. Genomsnittlig ränta för
finansnettot var på bokslutsdagen 2,9 % (2,1).
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter
Balder har per 31 december genomfört interna värde-
ringar av samtliga förvaltningsfastigheter. Förvaltnings-
fastigheterna i Sverige, Danmark, Finland, Norge,
Tyskland och Storbritannien värderas med avkastnings-
metoden som baseras på en tioårig kassaflödesmodell.
Varje fastighet värderas individuellt genom att
nuvärdesberäkna framtida kassaflöden, det vill säga
framtida hyresinbetalningar minskade med bedömda
drifts- och underhållsutbetalningar. Kassaflödet mark-
nadsanpassas genom att beakta eventuella föränd-
ringar i uthyrningsnivåer och uthyrningsgrad såväl som
drifts- och underhållsutbetalningar.
Utgångspunkten för värderingen är en individuell
bedömning för varje fastighet, dels av framtida kassa-
flöden, dels av avkastningskravet.
I Finland används förutom avkastningsmetoden
även värdering till anskaffningsvärde.
Projektfastig heter för egen förvaltning värderas till
marknadsvärde reducerat med bedömd entreprenad-
utgift samt projekt risk, vilket oftast sammanfaller i en
värdering till anskaffningsvärde. För en mer detaljerad
beskrivning gällande Balders fastighetsvärdering se
not 12, Förvaltningsfastigheter.
Marknadsbedömningar av fastigheter innehåller
alltid ett visst mått av osäkerhet i gjorda antaganden
och beräkningar. För att kvalitetssäkra de interna värde-
ringar använder sig Balder av externa värderingsfirmor i
syfte att externvärdera delar av beståndet samt säker-
ställa parametrar och antaganden i värderingskalkyler.
Under året har 52 % av beståndet varit föremål för
bedömning av externa värderingsfirmor. Avvikelserna
mellan externa och interna värderingar har varit obe-
tydliga.
Per den 31 december uppgick Balders genomsnitt-
liga direktavkastningskrav till 4,9 % (4,6) exklusive
projekt fastigheter för egen förvaltning, vilket är 0,3
procentenheter högre jämfört med årsskiftet föregå-
ende år. Det genomsnittliga direktavkastningskravet
för bostadsfastigheter uppgick till 4,4% (4,1) och för
kommersiella fastigheter till 5,4 % (5,2). Det höjda
bedömda avkastningskravet förklaras av det osäkra
marknadsläget och stigande marknadsräntor. Värde-
nedgången har dock dämpats av ett ökat driftöver-
skott drivet av indexhöjning på kommersiella lokaler
och höjda bostadshyror.
Den 31 december uppgick förvaltningsfastigheter-
nas redovisade värde, enligt den individuella interna
värderingen, till 209 000 Mkr (213 932), vilket inklude-
rar en orealiserad värdeförändring under året om
–9 980 Mkr (5 419). Årets värdeförändring är framförallt
hänförligt till det höjda bedömda avkastningskravet.
Resultat försäljning exploateringsfastigheter
Resultat från försäljning av exploateringsfastigheter
redovisas i samband med att fastigheten tillträds av
köparen. Utöver anskaffningsvärden inkluderas även
marknadsförings- och försäljningsomkostnader, vilka
kostnadsförs löpande, dessa uppgick under året till
–28 Mkr (–20).
Totalt har sex (6) projekt resultatavräknats under
året. Årets försäljningsresultat uppgick till 544 Mkr
(110) efter avdrag för marknadsförings- och
försäljnings omkostnader.
Skatt
Koncernens totala skatt uppgick till 1 254 Mkr (–1 999),
varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till
52 Mkr (–57). Aktuell skattekostnad för året uppgick till
–324 Mkr (–613). Aktuell skattekostnad hänförligt till
moderbolagets aktieägare uppgick till –246 Mkr (–421).
Uppskjuten skatteintäkt för året uppgick till
1 579 Mkr (–1 386).
Skatt har beräknats med gällande skattesats i res-
pektive land. Uppskjuten skatt beräknas på temporära
skillnader som uppstår efter förvärvstidpunkten. Kon-
cernens uppskjutna skatteskuld har beräknats som
värdet av nettot av skattemässiga underskott och den
temporära skillnaden mellan i huvudsak redovisade
och skattemässiga värden avseende fastigheter och
räntederivat.
Känslighetsanalys
Faktor Förändring Resultateffekt före skatt, Mkr
Hyresintäkter +/– 1 % +/– 124
Ekonomisk uthyrningsgrad +/– 1 procentenhet +/– 130
Räntenivå för räntebärande skulder +/– 1 procentenhet +/– 495
Fastighetskostnader +/– 1 % –/+ 31
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter +/– 5 % +/– 10 450
78 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Uppskjuten skatteskuld uppgick till 16 272 Mkr
(17 769). För mer detaljerad information se not 10,
Inkomstskatt.
Kassaflöde och finansiell ställning
Balders tillgångar den 31 december uppgick till
253 748 Mkr (263 775). Dessa har finansierats dels
med eget kapital om 93 987 Mkr (102 909), dels med
skulder om 159 761 Mkr (160 866), varav 134 469 Mkr
(135 252) är räntebärande.
Kassaflödet från den löpande verksamheten före
förändring av rörelsekapital uppgick till 4 221 Mkr
(4 442). Investeringsverksamheten har belastat kassa-
flödet med netto –6 209 Mkr (–12 915). Kassaflödet från
finansieringsverksamheten uppgick till netto –212 Mkr
(10 497). Totalt uppgick årets kassaflöde till –1 564 Mkr
(2 632). Kursdifferens i likvida medel uppgick till
–12 Mkr (46).
Likviditet
Utöver outnyttjade kreditfaciliteter om 11 794 Mkr
(18 808) uppgick koncernens likvida medel, finansiella
placeringar och outnyttjad checkkredit per den
31 december till 5 859 Mkr (6 963). Tillgänglig likviditet
inklusive bekräftade lånelöften uppgick således till
17 653 Mkr (25 771). Bolaget bevakar löpande likvidi-
tetsutvecklingen på kort och lång sikt – koncernens
likviditetsbehov kommande år tryggas genom koncer-
nens starka kassaflöde och bindande kreditlöften.
Eget kapital
Det egna kapitalet uppgick den 31 december till
93 987 Mkr (102 909) varav innehav utan bestäm-
mande inflytande uppgick till 11 674 Mkr (12 715), mot-
svarande 71,33 kr per aktie (78,16) exklusive innehav
utan be stäm mande inflytande. Soliditeten uppgick
till 37,9 % (40,0).
Räntebärande skulder
Koncernens räntebärande skulder uppgick per
31 december till 134 469 Mkr (135 252). Andelen lån med
ränteförfall under kommande tolvmånadersperiod
uppgick till 34 % (34) och den genomsnittliga kredit-
bindningstiden uppgick till 5,4 år (5,7).
Som ett led i att anpassa likviditetsplaneringen till
rådande marknadsförhållanden har Balder fortsatt att
förfinansiera kommande förfall. Per årsskiftet var den
tillgängliga likviditeten inklusive bekräftade lånelöften
17 653 Mkr (25 771), motsvarande 1,4 gånger Balders
förfall av räntebärande skulder inom 12 månader.
Derivatavtal har tecknats för att begränsa påverkan av
en högre marknadsränta. Nämnda derivat redovisas
löpande till verkligt värde i balansräkningen med värde-
förändringar redovisade i resultaträkningen. Värdeför-
ändringar under året uppgick till –1 899 Mkr (1 617).
Räntebärande skulder beskrivs närmare i not 22,
Finansiell riskhantering.
Rating
Balder har en investment grade rating från kreditvärde-
ringsinstitutet S&P. Kreditbetyget för Balder har varit
oförändrat under året, BBB med negativa utsikter.
Bolaget har under lång tid varit lyckosamt i att bygga
en fastighetsverksamhet med en storlek och diversi-
fiering som lämpar sig väl för både obligationsfinan-
siering och säkerställda banklån. Att ha en balans-
räkning som uppfyller kriterierna för en investment
grade rating och kontinuerlig tillgång till obligations-
finansiering är inte bara en fråga om finansierings-
strategi, det ligger också väl i linje med den riskprofil
som styrelsen strävar efter i bolaget i stort. Ett exem-
pel på detta är att Balders styrelse beslutade att införa
ytterligare ett finansiellt mål avseende Nettoskuld/
EBITDA under 2023. Nyckeltalet ska över tid inte över-
stiga 11 gånger och utfallet per 31 december var 12,3
gånger.
Investeringar
Fastighetsinvesteringarna uppgick under året till
6 710 Mkr (14 171), varav 888 Mkr (5 160) avser förvärv
och 5 822 Mkr (9 011) avser investeringar i befintliga
förvaltningsfastigheter och projekt för egen förvalt -
ning. Av de totala investeringarna i förvaltnings-
fastigheterna avser 1 897 Mkr (3 723) Helsingfors,
581 Mkr (1 219) Stockholm, 641 Mkr (2 068) Göteborg,
829 Mkr (1 666) Köpenhamn, 731 Mkr (488) Syd,
1 428 Mkr (3 500) Öst och 603 Mkr (1 508) Norr.
Intressebolag och joint ventures
Balder är delägare i ett stort antal fastighetsförvaltande
och projektutvecklande bolag samt i Norion Bank
(f d Collector Bank), för vidare information se not 14,
Andelar i intressebolag och joint ventures.
På sida 22 redovisas Balders andel av fastighetsför-
valtande intressebolags balansräkningar och fastig-
hetsbestånd, uppställda enligt IFRS redovisningsprin-
ciper. De fastighetsförvaltande intressebolagen äger
totalt 581 förvaltningsfastigheter (591). Balders andel
av fastighetsbeståndets uthyrningsbara yta uppgår
till cirka 1 335 tkvm (1 306) med ett hyresvärde om
2 776 Mkr (2 648). Den ekonomiska uthyrningsgraden
uppgick till 95 % (96).
Moderbolaget
Moderbolagets verksamhet består i huvudsak av att
utföra koncerngemensamma tjänster. Balder har cen-
traliserat koncernens kreditförsörjning, riskhantering
och cash management genom att moderbolaget inne-
har funktionen som internbank. Omsättningen i
moderbolaget uppgick för året till 529 Mkr (491), varav
koncerninterna tjänster utgjorde 412 Mkr (380) och
resterande del huvudsakligen avser förvaltningsupp-
drag för intressebolag.
Årets resultat efter skatt uppgick till –2 136 Mkr
(8 466). Utdelning från dotterbolag uppgick till
2 600 Mkr (9 501), nedskrivning av dotterbolagsaktier
uppgick till –2 422 Mkr (–2 125), räntenettot uppgick
till 1 541 Mkr (–2 842) varav valutakursdifferenser upp-
gick till 1 324 Mkr (–2 851), värdeförändringar avseende
räntederivat och optionskomponent konvertibel upp-
gick till –1 821 Mkr (1 507) och erhållna/lämnade kon-
cernbidrag uppgick till –2 457 Mkr (2 708). Redovi-
sade valutakursdifferenser avser i huvudsak
omräkning av euroobligationer, som ur ett koncern-
perspektiv används för säkring av nettoinvesteringar
i euro och danska kronor. Moderbolaget tillämpar inte
säkrings redovisning.
Moderbolaget ingår sedan januari i skatterättslig
kommission med ett urval av sina dotterbolag. Alla
bolag i den skatterättsliga kommissionen ingår också
i en mervärdesskattegrupp. Moderbolaget har erhållit
215 Mkr (–) i kommittentresultat från dotterbolagen i
den skatterättsliga kommissionen.
Moderbolagets finansiella placeringar och likvida
medel, inklusive outnyttjade checkkrediter, uppgick
den 31 december till 2 447 Mkr (3 245). Nettoford-
ringar på koncernbolag uppgick per bokslutsdagen
till 46 930 Mkr (44 122) och räntebärande skulder till
50 100 Mkr (52 199).
Hållbarhetsrapport enligt ÅRL
I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har Fastighets AB Balder
valt att upprätta hållbarhetsrapporten som en från års-
redovisningen avskild rapport. Hållbarhetsrapportens
omfattning framgår på sida 33 i det här dokumentet.
Flerårsöversikt
Se sida 10.
79 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Aktien och ägarna
Per den 31 december uppgick aktie kapitalet i Balder
till 192 333 333 kr fördelat på 1 154 000 000 aktier.
Varje aktie har ett kvotvärde om 0,16667 kr, varav
67 376 592 av serie A och 1 086 623 408 av serie B.
Totalt antal utestående aktier per den 31 december
uppgick till 1 154 000 000. Varje aktie av serie A
berättigar till en röst och varje aktie av serie B berättigar
till en tiondels röst. Under året har inga aktier återköpts.
Största ägare är Erik Selin med bolag med 47,8 % av
rösterna och Arvid Svensson Invest AB med 14,6 % av
rösterna. Inga begränsningar finns i bolagsordningen
avseende överlåtelse av aktier eller rösträtt på stämman.
Redogörelse för styrelsearbetet under året
Styrelsen har under verksamhetsåret haft 18 styrelse-
möten varav ett konstituerande. Arbetet följer en av
styrelsen fastställd arbetsordning. Arbetsordningen
reglerar styrelsens arbetsformer och arbetsfördelning
mellan styrelse och VD samt formerna för den löpande
ekonomiska rapporteringen. Under året har avhandlats
strategiska och andra för bolagets utveckling väsent-
liga frågor, förutom löpande ekonomisk rapportering
och beslutsfrågor. Bolagets revisorer deltog vid ett
styrelsemöte och redogjorde för genomförd förvalt-
nings- och räkenskapsrevision.
Bolagsstyrning
Balder styrs enligt de regler för bolagsstyrning som
anges i Aktiebolagslagen, bolagsordningen och note-
ringsavtalet med Nasdaq Stockholm. Styrelsen strävar
efter att underlätta för den enskilde aktieägaren att
förstå var i organisationen ansvar och befogenheter
ligger. Bolagsstyrningen inom företaget utgår från
svensk lagstiftning, främst den svenska aktiebolags-
lagen, Stockholmsbörsens noteringsavtal, Svensk Kod
för bolagsstyrning samt andra regler och riktlinjer.
Några av Kodens principer är att skapa goda förut-
sättningar för utövande av en aktiv maktbalans mellan
ägare, styrelse och ledning, vilket Balder ser som
en naturlig del av principerna för verksamheten. För
bolagsstyrningsrapporten se sida 129
–134.
Ersättning till VD och
andra ledande befattningshavare
Vid föregående årsstämma beslutades om riktlinjer för
ersättning till ledande befattningshavare. Riktlinjerna
innebär i huvudsak att det för bolagsledningen ska till-
lämpas marknadsmässiga löner och andra anställ-
ningsvillkor. Ersättning ska utgå i form av fast lön. Upp-
sägningslön och avgångsvederlag ska sammantaget
inte överstiga motsvarande 18 månadslöner för bola-
gets VD och för övriga bolagsledningen högst sex
månader och inget avgångsvederlag. Med bolags-
ledning avses verkställande direktören och övriga
medlemmar i koncernledningen. Styrelsen ska äga
rätt att frångå riktlinjerna om det i enskilt fall finns
särskilda skäl för det.
De nuvarande riktlinjerna ska gälla fram till årsstäm-
man 2027 om inte omständig heter uppkommer som
gör att revidering måste ske tidigare. Se även not 4,
Anställda och personalkostnader.
Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut
Se not 29, Väsentliga händelser efter räkenskapsårets
slut.
Förväntningar avseende den framtida utvecklingen
Balders målsättning är att med bibehållen lönsamhet
växa genom direkta eller indirekta förvärv tillsammans
med bolagets partners på de orter som bedöms som
intressanta.
Förslag till vinstdisposition
Till årsstämmans förfogande finns följande belopp i kronor:
Balanserat resultat 28 500 313 615
Årets resultat –2 136 243 907
Summa
1)
26 364 069 708
1) Se förändring i moderbolagets eget kapital, sida 91.
Styrelsen föreslår att beloppet disponeras enligt följande:
I ny räkning balanseras 26 364 069 708
Summa 26 364 069 708
80 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
MÖJLIGHETER OCH RISKER
OPERATIVA RISKER
Område Beskrivning Hantering Bedömning
Risk för minskad uthyrnings grad,
minskade hyres intäkter och
negativ hyres utveckling
Balders intäkter påverkas av fastigheternas uthyrningsgrad, möjligheten att ta ut marknads-
mässiga hyror samt kundernas betalningsförmåga. Uthyrningsgrad och hyresnivåer styrs till
stor del av konjunkturutvecklingen. Risken för stora svängningar i vakanser och bortfall av
hyresintäkter ökar ju fler enskilt stora kunder som finns i fastighetsbeståndet.
Balders tio största kontrakt svarar för 3,8 % av de totala hyresintäkterna och deras genomsnittliga kon-
traktstid uppgår till 12,8 år. Inget enskilt kontrakt står för mer än 0,5 % av Balders totala hyresintäkter
och ingen enskild kund står för mer än 4,0 % av de totala hyresintäkterna. Balders lokalhyreskontrakt är
normalt sett helt eller delvis bundna till konsumentprisindex.
Året som gått har till stor del präglats av geopolitiska oroshärdar, vilket bland annat medfört sti-
gande inflation, vilket påverkar såväl intäkter som kostnader. Under året har bostadshyrorna för kom-
mande år förhandlats fram. Hyreshöjningarna i delar av bostadshyresbeståndet är lägre än inflationen,
vilket påverkar Balder negativt.
Risk för ökade fastighets-
kostnader på grund av ökade
drift- och underhålls kostnader
I fastighetskostnader ingår direkta kostnader såsom kostnader för drift, media, underhåll och
fastighetsskatt. Omfattande reparationsbehov kan påverka resultatet negativt. Driftskostnader
är huvudsakligen kostnader för el, renhållning, vatten och värme. Flera av dessa varor och
tjänster kan endast köpas från en aktör, vilket kan påverka priset.
Regulatoriska faktorer såsom ökade krav på utsläppsminskningar och övergång till fossilfria
energislag kan också påverka kostnader för energi. Andra konsekvenser av klimatförändringar,
såsom ökad risk för översvämningar och extrema väderförhållanden kan också innebära ökade
kostnader för försäkringar av fastigheter i riskområden. Kostnadshöjningar som inte kompen-
seras genom reglering i hyreskontrakt eller hyresökning genom omförhandling kan påverka
resultatet negativt. En förändring med +/–1 % av fastighetskostnaderna skulle påverka de totala
kostnaderna med –/+ 31 Mkr.
Balder arbetar kontinuerligt för att ständigt förbättra kostnadseffektiviteten med hjälp av rationella
tekniska lösningar, praktiska insatser och kontinuerlig uppföljning. Varje region ansvarar för att fastig-
hetsbeståndet är väl underhållet och i gott skick. Med lokal närvaro ökar kunskapen om respektive
fastighets behov av förebyggande insatser, vilket i längden är mer kostnadseffektivt än omfattande
reparationer.
All el som köps in till fastigheterna i Sverige är grön el från förnybara källor. Balder har också påbör-
jat en analys av fastighetsbeståndet utifrån möjliga effekter av klimatförändringar, för att ta fram
handlingsplaner för fastigheter där riskerna för påverkan bedöms vara störst.
Risk för felaktig bedömning av
hyresmarknadens utveckling
samt utförande av projekt
Att nyproducera fastigheter och utveckla befintliga genom investeringar är ett sätt att öka
avkastningen. Riskerna vid projektutveckling finns i bedömningar kring marknadens utveck-
ling, men också i utformningen av produkten samt själva projektets genomförande.
Kvalitetssäkrade interna processer och hög kompetens inom projektorganisationen säkerställer att
såväl genomförande som produkt håller hög kvalitet. Vid uppförande av kommersiella byggnader ställs
alltid krav på att större delen av fastigheten ska vara uthyrd innan investeringen påbörjas. Merparten av
de pågående kommersiella projekten har därför hög uthyrningsgrad. Riskerna begränsas också
genom att investeringar enbart görs på marknader där Balder har god marknadskännedom och där det
finns stark efterfrågan på bostäder och lokaler.
Förutsättningarna för nyproducerade hyresrätter är fortsatt ogynnsamma. Balder har därför skjutit
flera projektstarter på framtiden, och har också ställt om en del projekt till bostadsrättprojekt.
I likhet med alla bolag är Balders organisation och verksamhet exponerade för ett antal risker. Dessa risker ligger i olika grad inom bolagets
kontroll och hanteras därmed till viss del på olika sätt. Huvudstrategin är dock att i så stor utsträckning som möjligt sträva efter att identifiera
såväl risker som möjligheter och utforma handlingsplaner utifrån detta. Riskanalysen genomförs kontinuerligt, på flera nivåer inom bolaget,
beroende på var olika risker och möjligheter uppstår och vilka delar av verksamheten som kan komma att påverkas. Nedan följer en sam-
manställning över de huvudsakliga möjligheter och risker som identifierats, tillsammans med en kort beskrivning av hur Balder bedömer
och hanterar dem.
Låg Medel Hög
BEDÖMNING AV RISKNIVÅ
81 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
IT OCH DIGITALISERING
Område Beskrivning Hantering Bedömning
Risk för bristande digital
utveckling
Digitalisering i fastighetsbranschen handlar främst om att digitalisera själva fastigheterna
för att exempelvis förbättra uppföljning av förbrukning och liknande och om att bygga smarta
hem och erbjuda lokalkunderna affärsdrivande digitala tjänster.
Processen för digitalisering är relativt enkel att genomföra vid nyproduktion där mycket kan planeras in
redan under projekteringen, exempelvis fibernät och sensorer. Arbetet med att digitalisera en befintlig
fastighet är en större utmaning men Balder är rustat för detta. För att driva utvecklingen framåt har
bolaget fortsatt att utöka verksamheten med fler tjänster med fokus på digitalisering.
Risk för bristande IT-säkerhet Bristande IT-säkerhet kan få stora konsekvenser, exempelvis i form av förstörd eller förlorad
data, läckt konfidentiell information etc. Risken för cyberattacker har ökat i samhället i stort och
kan orsaka skada direkt eller indirekt. Det finns också en viss risk för brott mot lagstadgade
bestämmelser om hantering av personuppgifter.
Balder arbetar med lager-på-lager-principen för att minimera intrångsytan och har de senaste åren kon-
tinuerligt utökat skyddsnivån. Förutom beprövade tekniker som brandvägg, antivirus och backupsystem
har Balder även kompletterat med sandboxingsystem, avancerad epost-filtrering, virtualisering samt
etablerat ett Security operations center (SOC) för att säkra den interna IT-miljön. Balder har också
genomfört ett omfattande internt arbete för att säkerställa uppfyllande av kraven i GDPR, både när det
gäller interna system och strukturer samt utbildning av medarbetare.
Under 2023 genomfördes en extern revision av Balders IT-säkerhet. Resultatet visade på en fortsatt
minskad riskexponering jämfört med föregående år. När det gäller övergripande cybersäkerhet note-
rades förbättringar jämfört med tidigare revisioner, vilket bland annat innebär att Balder är rustat för
att snabbt agera på hotande eller onormala händelser.
FINANSIELLA RISKER
Område Beskrivning Hantering Bedömning
Refinansieringsrisk Balders största finansiella risk är avsaknad av finansiering. Med refinansieringsrisk avses risken
att finansiering inte alls kan erhållas, eller endast till kraftigt ökade kostnader.
Balder för kontinuerligt diskussioner med banker och kreditinstitut i syfte att trygga den långsiktiga
finansieringen och omförhandla lån och diversifiera förfallostrukturen av lånen. Det arbetet säker ställer
samtidigt att en konkurrenskraftig långsiktig finansiering vidmakthålls. Balders genomsnittliga kredit-
bindning uppgick till 5,4 år (5,7).
Under 2023 har Balder fortsatt att ta upp bankfinansiering för att ytterligare stärka likviditeten och
återköpa obligationer. Bolaget har en långsiktig plan och likviditetsbuffert för att säkra förfall av obli-
gationslån under 2024, 2025 och merparten av 2026.
Ränterisk Räntekostnaden är Balders enskilt största kostnadspost. Räntekostnader påverkas främst
av nivån på aktuella marknadsräntor och kreditinstitutens marginaler samt av vilken strategi
Balder väljer för bindningstid av räntorna. Högre marknadsränta innebär högre räntekostnad
men den sammanfaller också ofta med högre inflation och ekonomisk tillväxt.
Ökade räntekostnader kompenseras delvis av färdigställda projekt, hyreshöjningar och en bättre kost-
nadseffektivitet. Balder har också valt att använda räntederivat för att begränsa risken för att finansie-
ringskostnaderna ökar markant vid en ökad marknadsränta. Vid en ökning av marknadsräntan med en
procentenhet och antagande om oförändrad låne- och derivatportfölj skulle räntekostnaderna öka med
495 Mkr. Av Balders totala lånestock vid årsskiftet har 66 % (66) en räntebindning som överstiger ett år.
Det senaste årets stigande räntor har inneburit en lägre investeringstakt för Balder.
Kreditrisk Kreditrisk definieras som risken att Balders motparter, exempelvis hyresgäster, inte kan upp-
fylla sina finansiella åtaganden mot Balder. Kreditrisk inom finansverksamheten uppstår bland
annat vid placering av likviditetsöverskott, vid tecknande av ränteswap-avtal samt vid utställda
kreditavtal.
Balder genomför sedvanliga kreditprövningar innan ett nytt hyresavtal tecknas och beräknar kredit-
risken i samband med nyuthyrning och lokalanpassning för befintlig kund. Inom finansverksamheten
gör Balder enbart affärer med nordiska banker med lägst S&P-rating om A-. Med övriga banker görs
enbart affärer med de som har lägst S&P-rating om AA-.
Valutarisk Balder äger fastigheter via dotterbolag i Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien.
Bolagen har intäkter och kostnader i lokal valuta och är därmed utsatta för valutakursfluktua-
tioner ur koncernens synvinkel. Valutakursfluktuationer återfinns också i omräkningen av de
utländska dotterbolagens tillgångar och skulder till moderbolagets valuta.
Omräkningsdifferenserna hanteras framförallt genom att upplåningen fördelats på olika valutor
utifrån nettotillgångarna i respektive valuta. Lån som tas upp i samma valuta som det finns nettotill-
gångar i koncernen minskar dessa nettotillgångar och därmed minskar omräkningsexponeringen.
Låg Medel Hög
BEDÖMNING AV RISKNIVÅ
82 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
VÄRDEFÖRÄNDRING
Område Beskrivning Hantering Bedömning
Risk för negativ värde utveckling
på fastig heterna
Värdet på fastigheterna påverkas av ett antal faktorer, dels fastighetsspecifika såsom uthyr-
ningsgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels marknadsspecifika såsom direktavkastnings-
krav och kalkylräntor. Såväl fastighets- som marknadsspecifika förändringar påverkar värdet
på förvaltningsfastigheter, vilket i sin tur inverkar på koncernens finansiella ställning och resul-
tat. Av Balders fastighetsbestånd finns 70 % av värdet i de fyra storstadsregionerna Helsingfors,
Stockholm, Göteborg och Köpenhamn. Värdet på fastigheterna kan också påverkas negativt
om de tekniska hindren för utveckling, exempelvis omställning för att minska utsläpp och
hantera klimatförändringar, är för höga och kostsamma.
Balder genomför i samband med kvartalsrapporter en intern värdering av fastighetsbeståndet. Dess-
utom värderas delar av fastighetsbeståndet externt och jämförs med den interna värderingen. Under
2023 har en stor andel, 52 %, av beståndet värderats externt.
Marknads bedömningar av fastigheter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i gjorda antaganden
och beräkningar. Resultat före skatt skulle påverkas med +/– 10 450 Mkr vid en värdeförändring av för-
valtningsfastigheterna med +/–5 %. Soliditeten skulle vid en positiv värdeförändring uppgå till 39,6 %
och vid en negativ värdeförändring uppgå till 36,1 %. Se även not 12, Förvaltningsfastigheter. Balder har
också inlett en analys av klimatförändringarnas påverkan på fastigheterna, inklusive värdeutvecklingen,
vilken ytterligare kommer att fördjupas framöver.
SKATT
Område Beskrivning Hantering Bedömning
Risk för förändringar
i skattelagstiftning
Det kan inte uteslutas att skattesatser förändras i framtiden eller att andra ändringar i de
statliga systemen påverkar fastighetsägandet. Ändrade skattenivåer och skattelagstiftning,
till exempel nya regler avseende global minimibeskattning (Pelare 2), värdeminskningsavdrag,
förbud för paketering av fastigheter, samt möjlighet att utnyttja underskottsavdrag, kan påverka
Balders framtida skattekostnad och därigenom påverka resultatet.
Balder följer utvecklingen av lagstiftningen på de marknader där bolaget är verksamt och för bereder i
förekommande fall verksamheten och den finansiella rapporteringen för de anpassningar som kan bli
nödvändiga.
OMVÄRLD
Område Beskrivning Hantering Bedömning
Risk för allvarliga händelser
i omvärlden som förändrar
förutsättningarna för
verksamheten
Året som gått har till stor del präglats av geopolitiska oroshärdar, vilket även har påverkat infla-
tionen som stigit kraftigt under året. Det har medfört stigande räntor, ökade finansieringskost-
nader samt högre priser vilket lett till ökade kostnader både för pågående projekt och för
löpande drift av fastigheterna.
Balder har till följd av bland annat ökade räntor och inflation gjort en kraftig inbromsning i investerings-
verksamheten och skjutit projektstarter på framtiden. Bolaget följer utvecklingen och anpassar löpande
verksamheten utifrån förändrade förutsättningar.
MILJÖ
Område Beskrivning Hantering Bedömning
Risk för miljö- och hälsoskadliga
ämnen och materialval
Användning av kemiska och biologiska ämnen är en utmaning inom förvaltning av fastigheter
och projektutveckling. Farliga ämnen kan förekomma exempelvis i färg och isolering. Det har
upptäckts förekomst av PCB, asbest, förhöjda radonhalter till följd av materialval inbyggda i
fastigheter.
Det befintliga beståndet inventeras löpande och handlingsplaner tas fram för att hantera riskerna
i samband med planerade renoveringar eller som egna projekt. Vid nyproduktion används loggböcker
för material, exempelvis Byggvarubedömningen eller Sunda Hus för att bedöma och logga materialan-
vändning. Det finns rutiner och instruktioner för säker kemikaliehantering i syfte att skapa trygg arbets-
miljö för medarbetare.
Låg Medel Hög
BEDÖMNING AV RISKNIVÅ
83 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
MILJÖ
Område Beskrivning Hantering Bedömning
Klimatutsläpp och ökade krav på
utsläppsreduktion
Utsläpp av växthusgaser sker i flera delar av verksamheten, däribland till följd av energianvänd-
ning, nyproduktion, renoveringar och transporter. Höjda krav på utsläppsberäkningar, gräns-
nivåer för utsläpp inom nyproduktion och möjlig framtida klimatskatt kan påverka.
Balder beräknar bolagets klimatutsläpp för att få kännedom om var den väsentliga påverkan finns och
arbetar aktivt för att minska utsläppen. Balder har åtagit sig att sätta vetenskapsbaserade klimatmål i
linje med Parisavtalet och validering av Science Based Target initative erhölls i mars 2024. Balder kom-
mer öka takten i omställningen genom att ta fram en klimatfärdplan.
Klimatrelaterade risker Ökad frekvens av extremväder, förhöjda havsnivåer, värmestress och ökad nederbörd är
klimatrisker som kan skapa skador på infrastruktur och fastigheter. Det kan föra med sig
ökade försäkringskostnader, förhöjda utgifter kopplat till kyla samt ökade kostnader för sane-
ring och renovering vid extremväder.
Balder arbetar aktivt med att hantera de risker som medföljer klimatförändringar. De vanligaste klimatris-
kerna för Balders fastighetsbestånd är skyfall, värmerelaterade risker samt ras och skred. Under 2023 har
Balder fortsatt arbetet med att upprätta fullständiga klimatriskanalyser för byggnader i linje med EU-tax-
onomins riktlinjer. För att öka transparensen i klimatriskarbetet fortsätter Balder också att kontinuerligt
utveckla redovisningen av klimatrelaterade mätetal och bolaget följer rekommendationerna från Task
Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD). Läs mer om klimatanpassning på sida 42–44.
SOCIALA FÖRHÅLLANDEN OCH PERSONAL
Område Beskrivning Hantering Bedömning
Risk för brister i kompetens-
försörjning och arbetsmiljö
Då Balder vuxit, både geografiskt och sett till antal kollegor finns utmaningar, bland annat när
det gäller att rekrytera nya och att behålla befintliga kollegor, hitta och dra nytta av koncern-
gemensamma resurser samt utveckla gemensamma arbetssätt. En annan utmaning med
bolagets kraftiga tillväxt är att få varje kollega att känna sig delaktig i Balders företagskultur.
Balder strävar efter att fortsätta öka jämlikhet och mångfald i organisationen, för att på bästa sätt spegla
samhället. För att attrahera nya medarbetare deltar Balder löpande i arbetsmarknadsmässor på högsko-
lor och universitet, samt erbjuder praktik platser och möjligheter till examensarbeten för studenter.
Balder har i Sverige infört "Balderhjulet", ett nytt arbetssätt för att säkerställa en likriktad process för
medarbetarsamtal och uppföljning, samt standardiserat introduktionen av nyanställda.
Leverantörskedja och respekt för
mänskliga rättigheter
De tjänster, material och produkter som används i bygg- och fastighetsprojekt är en del av en
global leverantörskedja där det kan finnas risker utifrån mänskliga rättigheter, arbetsvillkor,
miljö och affärsetik.
Tydliga inköps- och upphandlingsrutiner, tydlig kravställning och kontinuerlig uppföljning är väsentliga
aktiviteter för att hantera risker i leverantörskedjan. Under 2023 har Balder genomlyst om bolaget har
processer och policyer på plats för att efterleva sociala minimiskyddsåtgärder enligt EU-taxonomin.
Inga lagöverträdelser inom områdena mänskliga rättigheter och arbetares rättigheter, antikorruption,
beskattning och rättvis konkurrens har inträffat och bolaget bedöms efterleva kraven. Läs mer på sida
55 och 67.
AFFÄRSETIK OCH ANTI-KORRUPTION
Område Beskrivning Hantering Bedömning
Risk för korruption, bedrägeri och
mutbrott
I fastighetsbolag finns det risker att medarbetare begår överträdelser inom yrkesrollen samt i
relationer med kunder, leverantörer och samarbetsparter.
Under 2023 har Balder utvecklat en separat uppförandekod för samarbetspartners och entreprenörer.
Uppförandekoden ska bifogas vid upphandling och nya avtal med entreprenörer. Under 2023 har Balder
även fortsatt uppdateringen av avtal och vidareutvecklat processer och rutiner avseende leverantörs-
uppföljning, säkerställande av arbetsvillkor och arbetsrätt. För rapportering av överträdelser finns en
oberoende visselblåsarfunktion. Balder har också uppdaterat insiderpolicyn samt informerat samtliga
medarbetare.
Låg Medel Hög
BEDÖMNING AV RISKNIVÅ
84 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
FINANSIELLA RAPPORTER
KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT
Mkr
Not
2023
2022
Hyresintäkter
2, 3
11 94 4
10 5 21
2, 6, 7
–3 030
–2 72 5
Driftsöverskott
8 914
7 796
Förvaltnings- och administrationskostnader
4, 5, 6
–1 080
–1 01 9
Andel i resultat från intressebolag och joint ventures
14
–2 23 6
1 00 2
– varav förvaltningsresultat
1 917
1 92 9
– varav värdeförändringar
–4 557
–433
– varav skatt
404
–495
Övriga intäkter/kostnader
–16
–17
Resultat före finansnetto
5 58 2
7 763
Finansiella poster
Finansiella intäkter
9
1 233
528
Finansiella kostnader
9
–4 41 9
–2 55 9
– varav leasingkostnad/tomträttsavgäld
8
–83
–76
Finansnetto
–3 18 6
–2 0 31
Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intressebolag och joint ventures
2 39 6
5 732
– varav Förvaltningsresultat
2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9
6 54 9
6 6 59
Värdeförändringar
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade
12
–14
111
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, orealiserade
12
–9 9 80
5 41 9
Värdeförändringar derivat
22
–1 8 99
1 617
Intäkter försäljning exploateringsfastigheter
16
2 93 8
1 13 6
Kostnader försäljning exploateringsfastigheter
16
–2 394
–1 02 7
Värdeförändringar totalt
–11 3 50
7 257
Resultat före skatt
–8 954
12 98 8
Inkomstskatt
10
1 254
–1 999
Årets resultat
–7 69 9
10 98 9
Årets resultat hänförligt till
Moderbolagets aktieägare
–6 746
10 17 5
Innehav utan bestämmande inflytande
21
–953
814
–7 69 9
10 98 9
Mkr
Not
2023
2022
Övrigt totalresultat – poster som kan komma att omklassificeras till
resultaträkningen
Omräkningsdifferens avseende utlandsverksamhet (netto efter säkringsredovisning)
–76
1 0 05
Kassaflödessäkringar efter skatt
–56
414
Andel av övrigt totalresultat i intressebolag och joint ventures
–1 030
466
Årets totalresultat
–8 86 2
1 2 875
Årets totalresultat hänförligt till
Moderbolagets aktieägare
–7 8 8 0
10 90 3
Innehav utan bestämmande inflytande
–982
1 972
–8 8 62
12 875
Mkr
Not
2023
2022
Förvaltningsresultat
6 54 9
6 6 59
Avgår innehav utan bestämmande inflytandes andel av förvaltningsresultat
–414
–521
Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare
6 13 5
6 139
Förvaltningsresultat per aktie efter utspädning, kr
5,32
5,48
Resultat efter skatt per aktie efter utspädning, kr
11
–5, 85
9,0 9
Resultat efter skatt per aktie före utspädning, kr
11
–6 ,03
9,09
Resultat efter skatt per aktie efter utspädning av konvertibel, kr
11
–5,85
9,0 9
85 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
KONCERNENS RAPPORT
ÖVER FINANSIELL STÄLLNING
Mkr
Not
31 dec 2023
31 dec 2022
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter
12, 25
209 000
21 3 932
Leasingavtal; nyttjanderätt
8
2 1 02
1 8 81
Övriga materiella anläggningstillgångar
13
3 87
272
Andelar i intressebolag och joint ventures
14
28 288
31 6 20
Andra långfristiga fordringar
15
3 029
2 50 5
Derivat
22
410
1 64 5
Summa anläggningstillgångar
24 3 216
251 8 55
Omsättningstillgångar
Exploateringsfastigheter
16
2 750
3 42 1
Kundfordringar
17
4 47
19 8
Övriga fordringar
571
378
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
18
1 303
1 03 4
Derivat
22
11
337
Finansiella placeringar
19
3 047
2 5 76
Likvida medel
26
2 40 2
3 97 7
Summa omsättningstillgångar
10 5 32
11 920
Summa tillgångar
2 53 74 8
26 3 775
Mkr
Not
31 dec 2023
31 dec 2022
Eget kapital och skulder
Eget kapital
20
Aktiekapital
192
19 2
Övrigt tillskjutet kapital
12 50 1
12 50 1
Omräkningsdifferenser
–609
493
Kassaflödesreserv
320
3 51
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat
69 9 08
76 6 57
Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare
82 31 3
90 194
Innehav utan bestämmande inflytande
21
11 6 74
12 7 15
Summa eget kapital
93 9 87
10 2 909
Skulder
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder
22
12 1 664
118 7 21
Övriga långfristiga skulder
951
1 3 85
Leasingskuld
8
2 0 50
1 832
Uppskjuten skatteskuld
10
16 272
17 76 9
Derivat
22
1 1 14
—
Summa långfristiga skulder
142 0 50
139 707
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder
22
12 8 04
16 5 31
Leverantörsskulder
439
6 52
Leasingskuld
8
59
55
Derivat
22
330
—
Övriga skulder
779
620
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
24
3 30 0
3 30 0
Summa kortfristiga skulder
17 71 1
2 1 159
Summa skulder
15 9 762
160 866
Summa eget kapital och skulder
2 53 74 8
26 3 775
1,2)
1)
1) Som kortfristiga räntebärande skulder redovisas de räntebärande skulder som formellt sett förfaller inom ett år samt ett års
avtalad amortering.
2) I raden Långfristiga räntebärande skulder ingår Hybridkapital om 4 4 35 Mkr (4 942). 50% av Hybridkapitalet, eller motsvarande
2 217 Mkr (2 47 1) betraktas av ratinginstituten som eget kapital och minskar därmed räntebärande skulder vid beräkning av
skuldsättningsgrad och belåningsgrad samt ökar eget kapital vid beräkning av soliditet.
86 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
KONCERNENS RAPPORT
ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Övrigt Balanserade Innehav utan
tillskjutet Kassaflödes- Omräknings-vinstmedel inkl bestämmande Totalt eget
Mkr
Aktiekapital
kapitalreservdifferenser
årets resultat
Summa
inflytandekapital
Ingående eget kapital 2022-01-01
187
10 72 9
117
–1
6 6 5 74
7 7 606
10 96 1
88 567
Årets resultat
10 17 5
10 1 75
8 14
10 989
Övrigt totalresultat
234
494
728
1 1 57
1 886
Summa totalresultat
234
494
1 0 175
10 9 03
1 97 2
12 87 5
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande
–91
–91
–92
–18 3
Nyemission
6
1 7 72
1 7 78
1 7 78
Utdelning till innehavare utan bestämmande inflytande
–131
–131
Aktieägartillskott från innehav utan bestämmande inflytande
–2
–2
5
3
Innehav utan bestämmande inflytande som uppkommit vid förvärv av dotterföretag
0
0
Summa transaktioner med bolagets ägare
6
1 7 72
—
—
–93
1 6 85
–21 8
1 46 7
Utgående eget kapital 2022-12-31
192
12 50 1
3 51
493
76 6 57
90 194
12 7 15
1 02 909
Ingående eget kapital 2023-01-01
192
12 50 1
351
493
76 6 57
90 194
12 7 15
10 2 909
Årets resultat
–6 746
–6 746
–953
–7 6 9 9
Övrigt totalresultat
–32
–1 102
–1 13 3
–2 9
–1 16 2
Summa totalresultat
–32
–1 10 2
–6 74 6
–7 8 8 0
–9 82
–8 862
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande
–2
–2
–19
–20
Utdelning till innehavare utan bestämmande inflytande
–40
–40
Aktieägartillskott från innehav utan bestämmande inflytande
0
0
Summa transaktioner med bolagets ägare
—
—
—
—
–2
–2
–58
–60
Utgående eget kapital 2023-12-31
192
12 50 1
320
–609
6 9 908
8 2 313
11 674
9 3 987
1)
1)
1) För mer information, se not 20, Eget kapital.
87 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
KONCERNENS RAPPORT
ÖVER KASSAFLÖDEN
Mkr
Not
2023
2022
Den löpande verksamheten
Driftsöverskott
8 914
7 79 6
Övriga intäkter/kostnader
–16
–17
Förvaltnings- och administrationskostnader
–1 080
–1 019
Försäljningsomkostnader exploateringsfastigheter
–28
–20
Återläggning av avskrivningar
71
52
Erhållen ränta
26
1 23 3
528
Betald ränta
26
–4 31 8
–2 388
Betald skatt
–555
–491
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital
4 22 1
4 442
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Förändring rörelsefordringar
–11
394
Förändring rörelseskulder
647
214
Kassaflöde från den löpande verksamheten
4 857
5 05 0
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter
–888
–5 160
Förvärv/försäljning av materiella anläggningstillgångar
–187
–138
Förvärv av finansiella placeringar
–8 97
–1 07 7
Förvärv/kapitaltillskott/in- och utlåning till intressebolag och joint ventures
–1 167
–1 518
Investering i befintliga fastigheter och projekt
–7 517
–1 0 74 2
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande
–20
–183
Försäljning av förvaltningsfastigheter
681
2 9 13
Försäljning av exploateringsfastigheter
2 93 8
1 13 6
Försäljning av finansiella placeringar
264
1 23 8
Försäljning av aktier i intressebolag och joint ventures
269
1
Utbetald utdelning från intressebolag och joint ventures
315
614
Kassaflöde från investeringsverksamheten
–6 2 09
–1 2 91 5
Mkr
Not
2023
2022
Finansieringsverksamheten
26
Nyemission
—
1 7 78
Utbetald utdelning till innehav utan bestämmande inflytande
–42
–131
Amortering av leasingskuld
–21
–17
Aktieägartillskott från innehav utan bestämmande inflytande
0
3
Upptagna lån
25 00 6
26 89 6
Amortering/lösen av lån
–25 1 55
–18 0 32
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
–2 12
10 4 97
Årets kassaflöde
–1 5 64
2 63 2
Likvida medel vid årets början
3 97 7
1 2 99
Kursdifferens i likvida medel
–12
46
Likvida medel vid årets slut
26
2 40 2
3 97 7
Tillgänglig likviditet, Mkr
Not
2023
2022
Likvida medel
2 40 2
3 97 7
Outnyttjade checkkrediter
23
410
410
Outnyttjade kreditfaciliteter
11 79 4
18 808
Finansiella placeringar
19
3 047
2 5 76
Tillgänglig likviditet inklusive bekräftade lånelöften
17 65 3
25 7 71
88 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
RESULTATRÄKNING
FÖR MODERBOLAGET
Mkr Not 2023 2022
Nettoomsättning 3 529 491
Administrationskostnader 4, 5 –527 –492
Rörelseresultat 2 –2
Resultat från finansiella poster
Nedskrivning av dotterbolagsaktier 27 –2 422 –2 125
Utdelning från dotterbolag 2 600 9 501
Ränteintäkter och liknande resultatposter 9 6 586 3 045
– varav valutakursdifferenser 1 324 —
Räntekostnader och liknande resultatposter 9 –5 046 –5 887
– varav valutakursdifferenser — –2 851
Värdeförändringar derivat 22 –1 821 1 507
Resultat före bokslutsdispositioner och skatt –100 6 039
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag –2 457 2 708
Kommittentresultat
1)
215 —
Resultat före skatt –2 342 8 746
Inkomstskatt 10 206 –281
Årets resultat/totalresultat
2)
–2 136 8 466
1) Moderbolaget ingår sedan januari 2023 i skatterättslig kommission med ett urval av sina dotterbolag. Alla bolag i den skattemässiga
kommissionen ingår från och med april 2023 i en mervärdesskattegrupp. Moderbolaget har erhållit 215 Mkr (—) i kommittentresultat från
dotterbolagen i den skatterättsliga kommissionen.
2) Moderbolaget har inga poster som redovisas i Övrigt totalresultat varför summa totalresultat överensstämmer med årets resultat.
89 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
BALANSRÄKNING
FÖR MODERBOLAGET
Mkr Not 31 dec 2023 31 dec 2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar 13 26 28
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernbolag 25, 27 11 185 13 589
Andelar i intressebolag och joint ventures 14, 25 16 163 18 464
Andra långfristiga fordringar 15 1 763 1 122
Derivat 22 7 851
Fordringar på koncernbolag 28 86 864 92 204
Summa finansiella anläggningstillgångar 115 982 126 229
Summa anläggningstillgångar 116 008 126 258
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Övriga fordringar 179 186
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 243 195
Derivat 22 174 335
Summa kortfristiga fordringar 596 716
Finansiella placeringar 19 820 812
Likvida medel 26 1 277 2 083
Summa omsättningstillgångar 2 692 3 611
SUMMA TILLGÅNGAR 118 700 129 869
Mkr Not 31 dec 2023 31 dec 2022
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 20
Bundet eget kapital
Aktiekapital 192 192
Fritt eget kapital
Överkursfond 9 062 9 062
Balanserat resultat 19 439 10 973
Årets resultat –2 136 8 466
Summa eget kapital 26 556 28 693
Avsättningar
Uppskjuten skatteskuld 10 37 244
Summa avsättningar 37 244
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
1, 2)
22 46 357 46 271
Skulder till koncernbolag 28 39 934 48 082
Derivat 22 1 114 —
Summa långfristiga skulder 87 405 94 352
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
1)
22 3 742 5 928
Leverantörsskulder 15 11
Övriga skulder 524 41
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 24 420 600
Summa kortfristiga skulder 4 701 6 579
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 118 700 129 869
1) Som kortfristiga räntebärande skulder redovisas de räntebärande skulder som formellt sett förfaller inom ett år samt ett års avtalad
amortering.
2) I raden Långfristiga räntebärande skulder ingår Hybridkapital om 4 435 Mkr (4 942). 50% av Hybridkapitalet, eller motsvarande 2 217 Mkr
(2 471) betraktas av ratinginstituten som eget kapital och minskar därmed räntebärande skulder vid beräkning av skuldsättningsgrad och
belåningsgrad samt ökar eget kapital vid beräkning av soliditet.
90 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
MODERBOLAGETS RAPPORT
ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
Bundet eget kapital Fritt eget kapital
Mkr Antal aktier Aktiekapital Överkursfond Balanserat resultat Årets resultat Totalt eget kapital
Ingående eget kapital 2022-01-01 1 119 000 000 187 7 289 9 322 1 651 18 449
Årets resultat/totalresultat 8 466 8 466
Nyemission 35 000 000 6 1 772 1 778
Vinstdisposition 1 651 –1 651 —
Summa transaktioner med bolagets ägare 35 000 000 6 1 772 1 651 –1 651 1 778
Utgående eget kapital 2022-12-31
1)
1 154 000 000 192 9 062 10 973 8 466 28 693
Ingående eget kapital 2023-01-01 1 154 000 000 192 9 062 10 973 8 466 28 693
Årets resultat/totalresultat –2 136 –2 136
Vinstdisposition 8 466 –8 466 —
Summa transaktioner med bolagets ägare — — — 8 466 –8 466 —
Utgående eget kapital 2023-12-31
1)
1 154 000 000 192 9 062 19 439 –2 136 26 556
1) För mer information, se not 20, Eget kapital.
91 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
KASSAFLÖDESANALYS
FÖR MODERBOLAGET
Mkr Not 2023 2022
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat 2 –2
Återläggning av avskrivningar/nedskrivningar 6 6
Erhållen ränta 26 386 719
Betald ränta 26 –1 625 –1 265
Betald skatt –1 –2
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital –1 232 –543
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Förändring rörelsefordringar 366 –218
Förändring rörelseskulder –99 –1
Kassaflöde från den löpande verksamheten –965 –762
Investeringsverksamheten
Förvärv av materiella anläggningstillgångar –4 –9
Förvärv andelar i koncernbolag/lämnade aktieägartillskott –18 –196
Förvärv av finansiella placeringar — –144
Förändring utlåning koncernbolag 1 774 7 940
Förändring utlåning intressebolag och joint ventures –560 –89
Försäljning av finansiella placeringar 8 331
Förvärv/kapitaltillskott till intressebolag och joint ventures 311 –378
Kassaflöde från investeringsverksamheten 1 511 7 453
Mkr Not 2023 2022
Finansieringsverksamheten 26
Nyemission — 1 778
Upptagna lån 11 589 5 137
Amortering/lösen av lån –12 942 –11 981
Kassaflöde från finansieringsverksamheten –1 353 –5 065
Årets kassaflöde –806 1 626
Likvida medel vid årets början 2 083 457
Likvida medel vid årets slut 26 1 277 2 083
Tillgänglig likviditet, Mkr Not 2023 2022
Likvida medel 1 277 2 083
Outnyttjade checkkrediter 23 350 350
Outnyttjade kreditfaciliteter 9 632 9 632
Finansiella placeringar 19 820 812
Tillgänglig likviditet inklusive bekräftade lånelöften 12 079 12 877
92 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
NOTER TILL DE FINANSIELLA RAPPORTERNA
NOT 1
REDOVISNINGSPRINCIPER
Allmän information
De finansiella rapporterna för Fastighets AB Balder, per den 31 december 2023, har
godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 3 april 2024 och kommer att
föreläggas årsstämman den 3 maj 2024 för fastställande.
Fastighets AB Balder (publ), organisationsnummer 556525-6905, med säte i
Göteborg, utgör moderbolaget för en koncern med dotterbolag enligt not 27, Andelar
i koncernbolag. Bolaget är ett aktiebolag registrerat i Sverige och adressen till bola-
gets huvudkontor i Göteborg är Fastighets AB Balder, Box 53121, 400 15 Göteborg.
Besöksadress är Parkgatan 49. Balder är ett börsnoterat fastighetsbolag som med
lokal förankring ska möta olika kundgruppers behov av lokaler och bostäder.
Redovisningsprinciperna beskrivs i anslutning till varje not i syfte att ge en ökad
förståelse för respektive redovisningsområde. Nedan följer generella redovisnings-
principer och information om koncern redovisningen. Redovisningsprinciper, risker
samt uppskattningar och bedömningar presenteras därefter mer specifikt i direkt
anslutning till respektive not i syfte att ge läsaren en ökad förståelse för respektive
resultat- och balanspost.
– Redovisningsprinciper markeras med
– Risker markeras med
– Uppskattningar och bedömningar markeras med
Redovisningsprinciper
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial
Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board
(IASB) samt tolkningsuttalanden från International Financial Reporting Interpretation
Committee (IFRIC), sådana de antagits av EU. Vidare har Rådet för finansiell rappor-
terings rekommendation RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner,
tillämpats.
Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt Årsredovisnings lagen,
Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska
personer) och uttalande från Rådet för finansiell rapportering. Moderbolaget tilläm-
par samma redovisningsprinciper som koncernen förutom i de fall som anges nedan
under avsnittet Moderbolagets redovisningsprinciper. De avvikelser som förekommer
mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möj-
ligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av årsredovisningslagen.
Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor, vilken även utgör
rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen.
De finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor avrundade till miljoner
kronor om inte annat anges.
Att upprätta finansiella rapporter i enlighet med IFRS kräver att företags ledningen
gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämp-
ningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar,
skulder, intäkter och kostnader.
Uppskattningarna och antagandena baseras på historiska erfarenheter och andra
faktorer som under rådande förhållanden förefaller vara rimliga. Resultatet av dessa
uppskattningar och antaganden används sedan för att bedöma de redo visade vär-
dena på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor.
Verkligt utfall kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar.
Uppskattningarna och antagandena ses över regelbundet. Ändringar av uppskatt-
ningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna
period eller i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar
både aktuell period och framtida perioder.
Bedömningar gjorda av företagsledningen vid tillämpningen av IFRS, vilka har en
betydande inverkan på de finansiella rapporterna, och gjorda upp skattningar som
kan medföra väsentliga justeringar i påföljande års finansiella rapporter beskrivs
närmare i not 10, Inkomstskatt samt i not 12, Förvaltningsfastigheter.
De angivna redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats konsekvent
på samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter, om inte
annat framgår nedan. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent
på rapportering och konsolidering av dotterbolag.
Klassificering med mera
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som
förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen.
Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som
förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. I kort-
fristiga skulder till kreditinstitut ingår de räntebärande skulder som formellt sett för-
faller inom ett år samt ett års avtalad amortering. Bolagets räntebärande skulder är
till sin karaktär långfristiga, då de löpande förlängs, se not 22, Finansiell riskhantering.
I moderbolaget redovisas fordringar och skulder på/till koncernbolag som lång-
fristigt, då fastställd amorteringsplan saknas.
Konsolideringsprinciper
Dotterbolag är alla företag (inklusive strukturerade företag) över vilka koncernen har
bestämmande inflytande. Koncernen har bestämmande inflytande över ett företag
när den exponeras för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt innehav i företaget
och kan påverka avkastningen genom sitt bestämmande inflytande i företaget. Vid
bedömningen om ett bestämmande inflytande föreligger, ska potentiella röstbe-
rättigande aktier, som utan dröjsmål kan utnyttjas eller konverteras, beaktas.
Dotterbolag redovisas enligt förvärvsmetoden. Metoden innebär att förvärv av
ett dotterbolag som klassas som rörelseförvärv betraktas som en transaktion var-
igenom koncernen indirekt förvärvar dotterbolagets tillgångar och övertar dess
skulder och eventualförpliktelser. I analysen fastställs dels anskaffningsvärdet för
andelarna eller rörelsen, dels det verkliga värdet på förvärvsdagen av förvärvade
identifierbara tillgångar samt övertagna skulder och eventualförpliktelser. I köpe-
skillingen ingår även verkligt värde på alla tillgångar eller skulder som är en följd
av en överenskommelse om villkorad köpeskilling. Förvärvsrelaterade kostnader
kostnadsförs när de uppstår. För varje förvärv avgör koncernen om innehav utan
bestämmande inflytande i det förvärvade företaget redovisas till verkligt värde eller
till innehavets proportionella andel av det förvärvade företagets nettotillgångar.
Anskaffningsvärdet för dotterbolags aktierna respektive rörelsen utgörs av de verk-
liga värdena per överlåtelsedagen för tillgångar, uppkomna eller övertagna skulder
och emitterade egetkapitalinstrument som lämnats som vederlag i utbyte mot de
förvärvade nettotillgångarna samt transaktionskostnader som är direkt hänförbara
till förvärvet.
Vid rörelseförvärv där anskaffningskostnaden överstiger nettovärdet av förvär-
vade tillgångar och övertagna skulder samt eventualförpliktelser, redovisas skill-
naden som goodwill. När skillnaden är negativ redovisas denna direkt i resultaträk-
ningen. När förvärv sker av ett bolag utgör förvärvet antingen ett förvärv av rörelse
eller förvärv av tillgång. Ett förvärv av tillgång identifieras om det förvärvade bolaget
endast äger en eller flera fastigheter. Till dessa fastigheter finns hyreskontrakt, men
det finns ingen personal anställd i bolaget som kan bedriva rörelse. Vid rörelseför-
värv under gemensamt bestämmande inflytande, de facto control, redovisas förvär-
vet till historiska anskaffningsvärden, vilket innebär att tillgångar och skulder redo-
visas till de värden de har upp tagits i respektive företags balansräkningar. På så sätt
uppkommer ingen goodwill.
När ett förvärv sker av en grupp av tillgångar eller nettotillgångar som inte utgör
en rörelse fördelas anskaffningsvärdet för gruppen på de enskilda identifierbara till-
gångarna och skulderna i gruppen baserat på deras relativa verkliga värden vid för-
värvstidpunkten.
Dotterbolags finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från och med
den tidpunkt det bestämmande inflytandet uppstår till det datum då det bestäm-
mande inflytandet upphör .
Transaktioner med innehavare utan bestämmande
inflytande samt elimineringar
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande som inte leder till
förlust av kontroll redovisas som egetkapitaltransaktioner dvs som transaktioner
med ägarna i deras roll som ägare. Vid förvärv från innehavare utan bestämmande
inflytande redovisas skillnaden mellan verkligt värde på erlagd köpe skilling och den
faktiska förvärvade andelen av det redovisade värdet på dotterföretagets nettotill-
gångar i eget kapital. Vinster och förluster på avyttringar till innehavare utan bestäm-
mande inflytande redovisas också i eget kapital.
Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade
vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan
koncernbolag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen.
Utländsk valuta
Utländska verksamheters finansiella rapporter
Tillgångar och skulder i utlandsverksamheter omräknas till svenska kronor till den
valutakurs som råder på balansdagen. Intäkter och kostnader i en utlandsverksamhet
omräknas till svenska kronor till en genomsnittskurs som utgör en approximation av
kurserna vid respektive transaktionstidpunkt.
Omräkningsdifferenser som uppstår vid valutaomräkning av utlandsverksam heter
redovisas via övrigt totalresultat som en omräkningsreserv.
Transaktioner i utländsk valuta
Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella valutan till den valuta-
kurs som föreligger på transaktionsdagen. Funktionell valuta är valutan i de primära
ekonomiska miljöer bolagen bedriver sin verksamhet. Monetära tillgångar och skul-
der i utländsk valuta räknas om till den funktionella valutan till den valutakurs som
föreligger på balansdagen. Valutakursdifferenserna redovisas mot resultaträkningen,
bortsett från långfristiga interna mellan havanden som beaktas som en del i netto-
investeringen i dotterbolagen och redovisas via övrigt totalresultat. Icke monetära
tillgångar och skulder som redovisas till historiska anskaffningsvärden omräknas till
valutakurs vid transaktionstillfället. Icke monetära tillgångar och skulder som redo-
visas till verkliga värden omräknas till den funktionella valutan till den kurs som råder
vid tidpunkten för värdering till verkligt värde.
93 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Forts. Not 1 Redovisningsprinciper
Nedskrivningar
De redovisade värdena för koncernens tillgångar, med undantag för förvaltnings-
fastig heter, finansiella instrument och uppskjutna skattefordringar, prövas vid varje
balansdag för att bedöma om det finns indikation på ned skrivningsbehov. Om någon
sådan indikation finns beräknas tillgångens åter vinnings värde. För undantagna till-
gångar enligt ovan prövas värderingen enligt respektive standard.
Om det inte går att fastställa väsentliga oberoende kassaflöden till en enskild till-
gång ska vid prövning av nedskrivningsbehov tillgångarna grupperas till den lägsta
nivå där det går att identifiera väsentliga oberoende kassaflöden, en så kallad kassa-
genererande enhet. En nedskrivning redovisas när en tillgångs eller kassagenererande
enhets redovisade värde överstiger återvinningsvärdet. En nedskrivning belastar
resultaträkningen.
Tillgångar med en kort löptid diskonteras inte. Återvinningsvärdet på övriga
tillgångar är det högsta av verkligt värde minus försäljningskostnader och nyttjande-
värdet. Vid beräkning av nyttjandevärdet diskonteras framtida kassaflöden med en
diskonteringsfaktor som beaktar riskfri ränta och den risk som är förknippad med
den specifika tillgången. För en tillgång som inte genererar kassaflöden som är
väsentligen oberoende av andra tillgångar beräknas återvinningsvärdet för den
kassagenererande enhet till vilken tillgången hör.
Avsättningar
En avsättning redovisas i balansräkningen när koncernen har en befintlig legal eller
informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett
utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt
att en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Där effekten av när i tiden
betalning sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom diskontering av det förvän-
tade framtida kassaflödet till en räntesats före skatt som återspeglar aktuella mark-
nadsbedömningar av pengars tidsvärde och om det är tillämpligt, de risker som är
förknippade med skulden.
Nya och ändrade standarder som tillämpas för första gången 2023
Följande standarder och ändringar tillämpas av koncernen för första gången för
räkenskapsår som börjar 1 januari 2023:
●– Koncernen omfattas av OECD:s modellregler för Pillar II. Lagstiftning om Pillar II
har antagits i Sverige, där Fastighets AB Balder har sitt säte, och kommer att träda i
kraft den 1 januari 2024. Eftersom lagstiftningen om Pillar II inte hade trätt ikraft på
balansdagen har koncernen ingen relaterad aktuell skatteexponering. Koncernen
tillämpar undantaget för att redovisa och lämna upplysningar om uppskjutna skatte-
fordringar och -skulder relaterade till inkomstskatter från Pillar II, som anges i änd-
ringarna av IAS 12 som utfärdades i maj 2023.
●– Uppskjutna skattefordringar och uppskjutna skatteskulder som härrör från en
enda transaktion – ändringar av IAS 12.
●– Upplysningar om redovisningsprinciper - ändringar i IAS 1 Utformning av finansiella
rapporter.
Ändringarna som anges ovan hade ingen inverkan på beloppen som redovisades i
jämförelseperioden och har inte haft någon väsentlig effekt på innevarande period.
Nya och ändrade standarder som ännu ej tillämpas av koncernen
Vissa ändringar i standarder som har publicerats träder i kraft för räkenskapsår som
börjar den 1 januari 2024 eller senare och har inte förtidstillämpats vid upprättandet
av denna finansiella rapport. Dessa nya ändringar väntas inte ha en väsentlig inverkan
på koncernens finansiella rapporter på innevarande eller kommande perioder och
inte heller på framtida transaktioner.
Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen och
Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridisk
person. Rekommendationen innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den
juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS-regler och uttalanden
så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till
sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka
undantag och tillägg som gäller i förhållande till IFRS.
Skillnader mellan koncernens och
moderbolagets redovisnings principer
De angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på
samtliga perioder som presenterats i moderbolagets finansiella rapporter. I de fall
redovisningsprinciperna avviker från koncernens redovisningsprinciper så framgår
det i noterna eller nedan.
Klassificering och uppställningsformer
Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är uppställda enligt årsredovis-
ningslagens scheman. Skillnaden mot IAS 1, Utformning av finansiella rapporter, som
tillämpas vid utformningen av koncernens finansiella rapporter är främst redovisning
av finansiella intäkter och kostnader samt eget kapital.
Anteciperade utdelningar
Anteciperad utdelning från dotterbolag redovisas i de fall moderbolaget ensamt
har rätt att besluta om utdelningens storlek och moderbolaget har fattat beslut om
utdelningens storlek innan moderbolaget publicerat sina finansiella rapporter.
Koncernbidrag och aktieägartillskott
Företaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott i enlighet med Rådet för
finansiell rapportering RFR 2. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mot-
tagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren, i den mån nedskrivning ej
erfordras. Koncernbidrag redovisas som intäkt i resultaträkningen av mottagande
part och som kostnad för givande part. Skatteeffekten redovisas i enlighet med IAS
12 i resultaträkningen.
Intäkter
Redovisas enligt de principer som beskrivs i not 3, Intäkternas fördelning.
Leasingavtal
Redovisas enligt de principer som beskrivs i not 8, Leasing.
Skatter
Redovisas enligt de principer som beskrivs i not 10, Inkomstskatt.
Intressebolag/joint ventures
Redovisas enligt de principer som beskrivs i not 14, Andelar i intressebolag/
joint ventures.
Dotterbolag
Redovisas enligt de principer som beskrivs i not 27, Andelar i koncernbolag.
Finansiella garantier
Redovisas enligt de principer som beskrivs i not 25, Ställda säkerheter och
eventual förpliktelser.
Kommittentresultat
Moderbolaget ingår sedan januari 2023 i en skatterättslig kommission med ett urval
av sina dotterbolag. I de dotterbolag som ingår i kommissionen överförs skatte-
mässigt resultat till moderbolaget och redovisas som en bokslutsdisposition.
94 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
NOT 2
SEGMENTSRAPPORTERING
REDOVISNINGSPRINCIP
Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna
rappor tering som lämnas till den högste verkställande beslutsfattaren. Den högste
verkställande beslutsfattaren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser
och bedömning av rörelsesegmentens resultat. I koncernen har denna funktion identi-
fierats som ledningsgruppen som den som fattar strategiska beslut. Ledningen följer
primärt upp rörelse segmenten på deras driftöverskott, där fördelningen av gemen-
samma fastighetsadministrations kostnader har skett genom självkostnads principen.
Kon cernens interna rapportering av verksamheten delas in i segmenten Helsingfors,
Stockholm, Göteborg, Köpenhamn, Syd, Öst och Norr, vilket harmonierar med
koncernens interna rapporteringssystem. Det finländska fastighetsbeståndet förde-
las mellan regionerna Helsingfors och Öst. Fastighetsinnehaven i Norge klassificeras
under region Norr, fastigheterna i Danmark under region Köpenhamn och fastighe-
terna i Tyskland och Storbritannien under region Syd.
Regioner Helsingfors Stockholm Göteborg Köpenhamn Syd Öst Norr Koncernen
Mkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Hyresintäkter 2 859 2 606 1 795 1 618 2 041 1 776 1 146 899 809 715 2 047 1 727 1 247 1 180 11 944 10 521
Fastighetskostnader –940 –813 –420 –393 –431 –448 –305 –217 –198 –191 –483 –444 –252 –218 –3 030 –2 725
Driftsöverskott 1 919 1 793 1 375 1 225 1 610 1 327 841 683 610 524 1 564 1 282 994 962 8 914 7 796
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter och
resultat försäljning av exploateringsfastigheter
Kommersiella fastigheter 122 198 –532 620 942 898 –432 199 247 570 162 285 –726 412 –217 3 181
Bostadsfastigheter –4 442 867 –1 054 –514 –2 172 363 –1 546 1 379 –501 –113 276 341 –339 26 –9 778 2 349
Exploateringsfastigheter — — –43 — 523 49 10 45 35 — — — 19 15 544 110
Driftöverskott inklusive värdeförändringar för-
valtningsfastigheter och resultat försäljning av
exploateringsfastigheter –2 401 2 859 –254 1 330 903 2 636 –1 127 2 306 391 981 2 003 1 908 –52 1 415 –537 13 436
Ofördelade poster:
Övriga intäkter/kostnader –16 –17
Förvaltnings- och administrationskostnader –1 080 –1 019
Andelar i resultat från intresse bolag och joint ventures –2 236 1 002
Rörelseresultat –3 869 13 402
Finansnetto –3 186 –2 031
Värdeförändringar derivat –1 899 1 617
Inkomstskatt 1 254 –1 999
Årets resultat –7 699 10 989
Övrigt totalresultat –1 162 1 886
Årets totalresultat –8 862 12 875
95 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Forts. Not 2 Segmentsrapportering
Regioner Helsingfors Stockholm Göteborg Köpenhamn Syd Öst Norr Koncernen
Mkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Tillgångar
Kommersiella fastigheter 3 053 2 874 27 041 27 458 30 932 29 350 2 617 3 006 11 312 10 449 7 378 6 761 12 673 13 990 95 006 93 889
Bostadsfastigheter 51 163 53 708 6 671 7 533 8 076 10 630 22 120 22 908 2 246 2 452 16 936 16 059 6 782 6 753 113 994 120 044
Förvaltningsfastigheter 54 216 56 582 33 712 34 990 39 008 39 980 24 737 25 915 13 558 12 901 24 314 22 820 19 455 20 743 209 000 213 932
Exploateringsfastigheter — — 840 1 113 1 907 2 056 2 151 — 101 — — — — 2 750 3 421
Totalt fastighetsbestånd 54 216 56 582 34 552 36 103 40 915 42 036 24 739 26 066 13 558 13 002 24 314 22 820 19 455 20 743 211 749 217 353
Ofördelade poster:
Materiella anläggningstillgångar 387 272
Leasingavtal; nyttjanderätt 2 102 1 881
Övriga fordringar 5 351 4 115
Andelar i intressebolag och joint ventures 28 288 31 620
Derivat 421 1 982
Likvida medel och finansiella placeringar 5 449 6 553
Summa tillgångar 253 748 263 775
Eget kapital och skulder
Ofördelade poster:
Eget kapital 93 987 102 909
Leasingskuld 2 108 1 887
Uppskjuten skatteskuld 16 272 17 769
Räntebärande skulder 134 469 135 252
Derivat 1 444 —
Ej räntebärande skulder 5 469 5 958
Summa eget kapital och skulder 253 748 263 775
Investeringar (inklusive bolagsförvärv)
Kommersiella fastigheter 77 601 345 1 125 587 1 166 51 86 604 400 210 1 277 191 1 280 2 065 5 934
Bostadsfastigheter 1 821 3 122 235 94 54 902 779 1 580 127 88 1 218 2 223 411 228 4 645 8 237
Förvaltnings fastigheter 1 897 3 723 581 1 219 641 2 068 829 1 666 731 488 1 428 3 500 603 1 508 6 710 14 171
Exploateringsfastigheter — — 392 563 1 210 861 31 235 62 71 — — — — 1 695 1 731
Totalt fastighetsbestånd 1 897 3 723 972 1 782 1 851 2 929 860 1 901 793 559 1 428 3 500 603 1 508 8 405 15 902
Koncernen har sitt säte i Sverige. Intäkterna från externa kunder i Sverige uppgår till 5 270 Mkr (4 712) och summa intäkter från externa kunder i andra länder uppgår till 6 675 Mkr (5 809).
Summa anläggningstillgångar, andra än finansiella instrument och uppskjutna skattefordringar som är loka liserade i Sverige uppgår till 100 674 Mkr (106 502) och summan av sådana anläggningstillgångar lokaliserade i andra länder uppgår till 111 463 Mkr (111 123).
För detaljerad information om externa kunder per land, se not 3, Intäkternas fördelning.
96 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
NOT 3
INTÄKTERNAS FÖRDELNING
REDOVISNINGSPRINCIP
Koncernen – Hyresintäkter och serviceintäkter
Hyresintäkter avser intäkter från leasingavtal där koncernen är leasegivare. I hyres-
intäkter ingår hyra, tillägg för investeringar och fastighetsskatt samt övriga tilläggs-
debiteringar såsom värme, vatten, kyla, sophantering etc då dessa inte bedömts
väsentliga för att särredovisas. Både hyresintäkter och tilläggsdebiteringar redo visas
linjärt i koncernens resultaträkning baserat på villkoren i leasingavtalet. Den sam-
manlagda kostnaden för lämnade rabatter redovisas som en minskning av hyres-
intäkterna linjärt över leasingperioden. Hyresintäkter och tilläggsdebiteringar som
betalas i förskott redovisas som förutbetalda intäkter i balansräkningen.
Koncernen – Intäkter från försäljning av förvaltningsfastigheter
och exploateringsfastigheter
För principer avseende intäkter och resultat från försäljning av förvaltnings fastigheter
och försäljning av exploateringsfastigheter, se not 12, Förvaltnings fastigheter samt
not 16, Exploateringsfastigheter.
Moderbolaget – Tjänsteuppdrag
Moderbolagets nettoomsättning består av förvaltningstjänster gentemot dotter-
bolag och intressebolag. Dessa intäkter redovisas i den period de avser.
Ingen fördelning görs mellan hyresintäkter och intäkter från kontrakt med kunder då
dessa intäkter inte är väsentliga. Kategorier av hyresintäkter som presenteras nedan
inkluderar serviceintäkter.
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Hyresintäkter 11 944 10 521 — —
Tjänsteuppdrag — — 529 491
Summa 11 944 10 521 529 491
Hyresintäkter fördelat på länder
Koncernen
Mkr 2023 2022
Sverige 5 270 4 712
Danmark 1 146 899
Finland 4 612 4 062
Norge 744 714
Tyskland 63 53
Storbritannien 109 80
Summa 11 944 10 521
Hyresintäkter fördelat på fastighetskategori
Koncernen
Mkr 2023 2022
Bostäder 6 428 5 574
Kontor 1 699 1 565
Handel 1 578 1 391
Industri/Logistik 887 843
Övrigt 1 329 1 116
Projekt för egen förvaltning 22 32
Summa 11 944 10 521
Hyresintäkter fördelat på regioner
Koncernen
Mkr 2023 2022
Helsingfors 2 859 2 606
Stockholm 1 795 1 618
Göteborg 2 041 1 776
Köpenhamn 1 146 899
Syd 809 715
Öst 2 047 1 727
Norr 1 247 1 180
Summa 11 944 10 521
NOT 4
ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER
REDOVISNINGSPRINCIP
Ersättningar till anställda
Kortfristiga ersättningar
Ersättningar till anställda beräknas utan diskontering och redovisas som kostnad när
de relaterade tjänsterna erhålls.
Pensioner
Pensionsplaner klassificeras som antingen avgiftsbestämda eller förmånsbestämda.
Till övervägande del är planerna avgiftsbestämda. Endast i undantagsfall förekommer
förmånsbestämda planer.
Avgiftsbestämda planer
För avgiftsbestämda pensionsplaner betalar koncernen avgifter till privat admini-
strerade pensionsförsäkringsplaner. Koncernen har inga ytterligare betalningsförplik-
telser när avgifterna väl är betalda, dvs det är individen som står risken. Avgifterna
redovisas som personalkostnader när de förfaller till betalning. Förutbetalda avgifter
redovisas som en tillgång i den utsträckning som kontant återbetalning eller minsk-
ning av framtida betalningar kan komma koncernen tillgodo.
Ersättningar vid uppsägning
En avsättning redovisas i samband med uppsägningar av personal endast om före-
taget är bevisligen förpliktigat att avsluta en anställning före den normala tidpunkten
eller när ersättningar lämnas som ett erbjudande för att uppmuntra frivillig avgång.
Koncernen hade per årsskiftet 1 150 anställda (1 161), varav 483 kvinnor (493). I
moderbolaget var antalet anställda per årsskiftet 452 (468), varav 163 kvinnor (170).
Under 2023 hade moderbolaget 5 styrelseledamöter (5) inklusive ord förande,
varav 1 kvinna (1). Moderbolaget hade 5 ledande befattningshavare (6), varav 3
kvinnor (2). Under 2023 hade koncernens samtliga bolag 43 styrelseledamöter och
ledande befattningshavare (49), varav 13 kvinnor (15).
Medelantal anställda med geografisk fördelning per land
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Medelantalet anställda totalt 1 194 1 133 474 466
varav kvinnor 506 478 172 167
varav män 688 655 302 299
varav Sverige (varav män) 627 (398) 621 (398) 474 (302) 466 (299)
varav Finland (varav män) 439 (215) 395 (191) — —
varav Danmark (varav män) 103 (55) 97 (49) — —
varav Norge (varav män) 24 (20) 20 (17) — —
97 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Forts. Not 4 Anställda och personalkostnader
LÖNER, ARVODEN OCH FÖRMÅNER
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Styrelseordförande 1,2 1,1 0,2 0,2
Övriga styrelseledamöter 2,7 5,1 0,3 0,3
Verkställande direktör
Grundlön 17,4 15,6 0,9 0,9
Förmåner 1,5 0,0 — —
Vice verkställande direktör
Grundlön 2,9 2,8 0,7 0,8
Förmåner — 0,0 — —
Övriga ledande
befattnings havare
Grundlön 27,7 30,5 4,9 6,8
Förmåner 1,2 0,5 0,2 0,3
Övriga anställda
Grundlön 636,1 553,0 238,6 227,5
Förmåner 16,7 12,3 3,9 3,3
Summa 707,5 620,9 249,7 240,1
Lagstadgade sociala kostnader inklusive löneskatt
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Styrelsen 0,5 0,5 0,1 0,1
Verkställande direktör 5,0 5,1 0,4 0,4
Vice verkställande direktör 0,2 1,1 0,2 0,3
Övriga ledande
befattnings havare 8,7 10,1 1,7 2,3
Övriga anställda 181,9 179,7 80,2 76,0
Summa 196,3 196,5 82,6 79,1
Avtalsenliga pensionskostnader
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Verkställande direktör 1,3 1,1 0,3 0,3
Vice verkställande direktör 0,3 0,5 — —
Övriga ledande
befattnings havare 2,1 3,0 0,4 0,6
Övriga anställda 50,4 46,8 19,0 18,1
Summa 54,0 51,3 19,7 19,0
Totala personalkostnader 957,8 868,8 352,0 338,2
Ledande befattningshavares ersättningar och övriga förmåner under året
2023-01-01–2023-12-31 2022-01-01–2022-12-31
Mkr
Grundlön
styrelse arvode Förmåner
Pensions-
kostnad Summa
Grundlön
styrelse arvode Förmåner
Pensions-
kostnad Summa
Styrelsens ordförande Christina Rogestam 0,2 — — 0,2 0,2 — — 0,2
Styrelseledamot Fredrik Svensson 0,1 — — 0,1 0,1 — — 0,1
Styrelseledamot Sten Dunér 0,1 — — 0,1 0,1 — — 0,1
Styrelseledamot Anders Wennergren 0,1 — — 0,1 0,1 — — 0,1
Verkställande direktör 0,9 — 0,3 1,2 0,9 — 0,3 1,2
Vice verkställande direktör 0,7 — — 0,7 0,8 — — 0,8
Ledningsgruppen, 3 personer (4 personer) 4,9 0,2 0,4 5,5 6,8 0,3 0,6 7,7
Summa 7,0 0,2 0,7 7,9 9,0 0,3 0,9 10,2
Ingen rörlig ersättning utgår för någon av bolagets ledande befattningshavare.
Ett förmånsbestämt pensionsavtal är tecknat med VD som innebär att ett belopp om
0,6 Mkr (0,3) årligen kommer att utbetalas till VD från 55 till 65 års ålder. Framtida
ut betalningar begränsas enligt avtal av stiftelsens tillgångar. Betalningarna är inte
beroende av framtida tjänstgöring. Nuvärdet av utfästelsen uppgick till 5,8 Mkr
(3,4). Utfästelsen har tryggats genom en avsättning till pensionsstiftelse, vars förvalt-
ningstillgångar uppgick till 5,8 Mkr (3,4). Värdet av pensionsutfästelsen har beräk-
nats i enlighet med tryggandelagen, vilket inte överensstämmer med IAS 19. Skill-
naden i kostnad enligt de två beräkningsgrunderna är emellertid inte väsentlig.
Ledande befattningshavares ersättningar följer de riktlinjer som beslutades vid
senaste årsstämman. Ersättningen ska vara marknadsmässig och konkurrens kraftig.
Ersättningen ska utgå i form av fast lön. Pensionsvillkoren ska vara marknadsmässiga
och baseras på avgiftsbestämda pensionslösningar. Övriga förmåner avser bil-
förmån. Uppsägningslön och avgångsvederlag ska sammantaget inte överstiga 18
månader. VD:s lön och förmåner fastställs av styrelsen. För andra ledande befatt-
ningshavare fastställs löner och förmåner av VD. Vid uppsägning av VD gäller en
ömsesidig upp sägningstid om sex månader. Vid uppsägning från bolagets sida
utgår 12 månaders avgångsvederlag (ej pensions- eller semester lönegrundande).
För övriga i ledningsgruppen gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex månader.
Inget avgångsvederlag utgår.
Styrelsen har rätt att frångå av årsstämman beslutade riktlinjer för ersättning till
ledande befattningshavare, om det finns särskilda skäl.
98 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
NOT 5
ERSÄTTNING TILL REVISORER
Med revisionsuppdraget avses granskning av årsredovisningen och bok föringen
samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Dessutom ingår övriga
arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning
eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genom-
förandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är konsultation. Kostnader för
revision ingår i koncerngemensamma kostnader, vilka utdebiteras dotterbolagen.
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
PwC
Revisionsuppdraget 11,2 9,0 5,5 3,8
– varav till ÖhrlingsPrice-
waterhouseCoopers AB 5,5 3,8 5,5 3,8
Revisionsverksamhet utöver
revisionsuppdraget 1,9 1,4 1,9 1,2
– varav till ÖhrlingsPrice-
waterhouseCoopers AB 1,9 1,2 1,9 1,2
Skatterådgivning 0,9 0,2 0,6 0,1
– varav till ÖhrlingsPrice-
waterhouseCoopers AB 0,6 0,1 0,6 0,1
Övriga tjänster 0,1 0,2 — —
– varav till ÖhrlingsPrice-
waterhouseCoopers AB — — — —
Deloitte
Revisionsuppdraget 2,0 3,1 — —
Övriga tjänster 0,5 0,6 — —
EY
Revisionsuppdraget 2,7 2,6 — —
Övriga tjänster 0,3 0,1 — —
Övriga revisionsbolag
Revisionsuppdraget 0,7 0,7 — —
Skatterådgivning 0,4 0,2 — —
Övriga tjänster 0,2 — — —
Summa 21,0 18,1 8,0 5,2
NOT 6
RÖRELSENS KOSTNADER FÖRDELADE PÅ
FUNKTIONER OCH KOSTNADSSLAG
REDOVISNINGSPRINCIP
Fastighetskostnader
Koncernens fastighetskostnader utgörs av kostnader som uppkommer i samband
med fastighetsförvaltning såsom media (el, fjärrvärme, kyla, gas, vatten), fastighets-
skötsel, renhållning, reparationer, underhåll, fastighetsskatt och övriga driftkostnader.
Fastighetskostnaderna redovisas i den period de avser.
Förvaltnings- och administrationskostnader
Förvaltnings- och administrationskostnader utgörs av koncernens administrations-
kostnader såsom personal-, kontors-, lokal-, IT-, konsult- och marknadsföringskost-
nader samt avskrivningar på inventarier. Kostnaderna redovisas i den period de
avser.
Koncernen, Mkr 2023 2022
Fastighetskostnader 3 030 2 725
Förvaltnings- och administrationskostnader 1 080 1 019
Summa 4 110 3 743
Koncernen, Mkr 2023 2022
Personalkostnader 958 869
Avskrivningar 71 52
Mediakostnader 970 966
Fastighetsskatt 492 422
Underhåll och övriga kostnader
1)
1 619 1 435
Summa 4 110 3 743
1) Avser driftskostnader och administration exklusive personalkostnader .
NOT 7
SPECIFIKATION AV FASTIGHETSKOSTNADER
Koncernen, Mkr 2023 2022
Drifts- och underhålls kostnader
1)
1 568 1 337
Mediakostnader
2)
970 966
Fastighetsskatt 492 422
Summa 3 030 2 725
1) Driftskostnader inkluderar personalkostnader avseende fastighetsskötsel.
2) Inkluderar avskrivningar av vindkraftverk.
99 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
NOT 8
LEASING
REDOVISNINGSPRINCIPER
– LEASINGAVTAL DÄR KONCERNEN ÄR LEASEGIVARE
Leasing där en väsentlig del av riskerna och fördelarna med ägande behålls av lease-
givaren klassificeras som operationell leasing. Leasingbetalningar som erhålles
under leasingperioden intäktsförs i rapporten över totalresultat linjärt över leasing-
perioden.
Leasingavtal där i allt väsentligt de ekonomiska risker och fördelar som förknippas
med ägandet övergår från leasegivaren till leasetagaren, klassificeras som finansiell
leasing. Vid leasingperiodens början redovisas finansiell leasing i balansräkningen
till det lägre av leasingobjektets verkliga värde och nuvärdet av minimilease-
avgifterna.
För närvarande innehar koncernen endast leasingavtal som klassificeras som
operationella leasingavtal.
Koncernen hyr ut sina förvaltningsfastigheter enligt operationella leasingavtal. De
framtida icke uppsägningsbara leasingbetalningarna är som följer i tabellen nedan.
Normalt tecknas kommersiella hyreskontrakt på 3–5 år med en uppsägnings-
tid om 9 månader. Bostadshyresavtal löper normalt med en uppsägningstid om
3 månader.
Den genomsnittliga kontraktslängden i portföljens kommersiella kontrakt uppgick
till 6,6 år (6,2).
Koncernen, Mkr 2023 2022
Bostäder, parkering, garage (inom ett år) 6 510 6 075
Kommersiella lokaler
Inom ett år 5 890 5 525
1–5 år 19 628 18 211
>5 år 20 882 17 780
Summa 52 910 47 591
REDOVISNINGSPRINCIPER
– LEASINGAVTAL DÄR KONCERNEN ÄR LEASETAGARE
Redovisningsprinciper för koncernen
Koncernens leasingavtal består i allt väsentligt av tomträttsavtal och arrendeavtal.
Därutöver återfinns ett antal leasingkontrakt som avser hyra av kontor inom koncer-
nen. Utöver dessa leasingavtal finns mindre leasingavtal i form av leasing av bilar
och kontorsutrustning m.m. Dessa leasingavtal har koncernen definierat som avtal
där den underliggande tillgången har lågt värde. För dessa avtal har det praktiska
undantaget i IFRS 16 tillämpats vilket innebär att leasingavgiften redovisas som en
kostnad linjärt över leasingperioden i resultaträkningen och ingen nyttjande rätts-
tillgång eller leasing skuld redovisas således i balansräkningen. Inga leasingavtal
kortare än 12 månader (korttidsleasingavtal) återfinns i koncernen.
En nyttjanderättstillgång och en leasingskuld redovisas i balansräkningen hänför-
liga till samtliga leasingavtal som inte definierats som avtal där den underliggande
tillgången har lågt värde.
Tomträtter och arrendeavtal
Tomträtter och arrendeavtal betraktas som eviga hyresavtal och redovisas till verk-
ligt värde. Nyttjanderättstillgången kommer därmed inte att skrivas av utan värdet
på denna kvarstår tills omförhandling sker av respektive tomträttsavgäld. Nyttjande-
rättstillgångar hänförliga till tomträttsavtal utgör per definition en del av förvaltnings-
fastigheternas värde, koncernen har dock valt att redovisa dessa på en separat rad i
balansräkningen i posten ”Leasingavtal; nyttjanderätt”. En långfristig skuld redovisas
i balansräkningen i posten ”Leasingskuld” motsvarade värdet på nyttjanderättstill-
gången. Leasingskulden amorteras inte utan värdet är oförändrat fram till omför-
handling av respektive tomträttsavgäld. Leasingavtalen redovisas som nyttjande-
rätter respektive leasingskuld den dag som den leasade tillgången finns tillgänglig
för an vändning av koncernen vilket normalt sker på tillträdesdagen för fastigheten.
I resultaträkningen redovisas kostnaden för tomträttsavgälder i sin helhet som en
finansiell kostnad då dessa bedöms utgöra ränta enligt IFRS 16.
Hyra av kontorslokal
För samtliga leasingavtal redovisas en nyttjanderättstillgång och en motsvarande
leasingskuld den dagen som den leasade tillgången finns tillgänglig för användning
av koncernen. Leasingskulden inkluderar nuvärdet av leasingbetalningar i form av
fasta avgifter. Vid värdering av skulden inkluderas förlängningsoptioner om det är
mycket sannolikt att dessa kommer att utnyttjas.
Varje leasingbetalning fördelas mellan amortering av skulden och finansiell kost-
nad. Den finansiella kostnaden ska fördelas över leasingperioden så att varje redovis-
ningsperiod belastas med ett belopp som motsvarar en fast räntesats för den under
respektive period redovisade skulden.
Nyttjanderättstillgångar redovisas initialt till anskaffningsvärde och inkluderar
följande:
• Initialt värde på leasingskulden
• Leasingavgifter som betalas vid eller före ingången av leasingperioden
• Initiala direkta utgifter
• Utgifter för att återställa tillgången i det skick som föreskrivs i leasing-
avtalets villkor
Nyttjanderättstillgångar skrivs av linjärt över det kortare av tillgångens nyttjande-
period och leasingavtalets längd. Leasingavtalen löper på perioder om 2–10 år men
optioner att förlänga eller säga upp avtal finns.
Redovisning i efterföljande perioder
Leasingskulden omvärderas om det sker några ändringar i leasingavtalet eller om det
sker ändringar i kassaflödet som är baserade på de ursprungliga kontraktsvillkoren.
Förändringar i kassaflöden baserade på ursprungliga kontraktsvillkor uppstår när
koncernen ändrar sin initiala bedömning huruvida optioner för förlängning och/eller
uppsägning kommer att nyttjas, det sker förändringar i tidigare bedömningar ifall en
köpoption kommer att nyttjas eller leasingavgifter ändras på grund av förändringar i
index eller ränta. En omvärdering av leasingskulden leder till en motsvarande juste-
ring av nyttjanderättstillgången. Om det redovisade värdet på nyttjanderättstill-
gången redan har reducerats till noll, redovisas den återstående omvärderingen i
resultaträkningen. Nyttjanderättstillgången nedskrivningsprövas närhelst händelser
eller förändringar i förutsättningar indikerar att det redovisade värdet för en till-
gången inte kan återvinnas.
Redovisningsprinciper för moderbolaget
Moderbolaget har i allt väsentligt leasingavtal avseende bilar. IFRS 16 tillämpas inte
i moderbolaget utan istället tillämpas RFR 2, (IFRS 16 Leasingavtal p. 2-12). I de fall
moderföretaget är leasetagare innebär det att leasingavgifterna redovisas som en
kostnad linjärt över leasingperioden. Kostnaden för leasingavtal redovisas i posten
”Administrationskostnader”. Nyttjanderätten och leasingskulden redovisas således
inte i balansräkningen.
100 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Forts. Not 8 Leasing
Koncernen
Leasingavtal; nyttjanderätt 2023-12-31 2022-12-31
Tomträtter/arrendeavtal 2 055 1 827
Kontorslokal 47 54
Summa 2 102 1 881
Leasingskuld
Långfristig leasingskuld 2 050 1 832
Kortfristig leasingskuld 59 55
Summa 2 108 1 887
Tomträttsavtal
Nyttjanderättstillgångar – tomträtter är per definition en del av förvaltningsfastig-
heternas värde. Koncernen har valt att redovisa upplysningar kopplade till nyttjande-
rättstillgångar – tomträtter separat från övriga upplysningar om förvaltningsfastig-
heterna både i noter och i balansräkningen. I balansräkningen ingår tomträtter i
posten ”Leasingavtal; nyttjanderätt” För upplysning om övriga förvaltningsfastig-
heter se not 12, Förvaltningsfastigheter. Förändring av nyttjanderättstillgången
hänförlig till tomträtter framgår i nedan tabell:
Koncernen
Nyttjanderättstillgångar – tomträtter 2023 2022
Periodens början 1 827 1 540
Förvärv 73 215
Försäljning –5 –17
Förändring av tomträttsavgäld och effekt av
förändrade valutakurser 160 88
Verkligt värde tomträtter vid periodens slut 2 055 1 827
Leasingskuld hänförlig till tomträtter uppgår till 2 058 Mkr (1 830) och redovisas som
leasingskuld under posten långfristiga skulder med 2 013 Mkr (1 788) och kortfristiga
skulder med 45 Mkr (43).
Hyra av lokal
Nyttjanderättstillgångar avseende hyra av lokal uppgår till 47 Mkr (54). Förändring av
nyttjanderättstillgångar kopplade till kontorslokaler, inklusive effekt av förändrade
valutakurser, uppgår under året till –7 Mkr (–5).
Leasingavtalen löper på perioder om 2–10 år men optioner att förlänga eller säga
upp avtal finns.
Koncernen
Upplysningar om samtliga leasingavtal 2023 2022
I resultaträkningen redovisas följande belopp
relaterade till leasingavtal:
Förvaltnings- och administrationskostnader
Avskrivningar på nyttjanderätter (kontorslokal) –13 –14
Summa –13 –14
Finansiella kostnader
Räntekostnader hyra av lokal –1 –1
Räntekostnader – tomträttsavgäld –82 –75
Summa –83 –76
Det totala kassaflödet avseende leasingavtal var –107 Mkr (–97), varav amortering av
leasingskuld uppgick till –20 Mkr (–18).
För information om leasingskuldens förfallotid kopplad till hyra av lokal se not 22,
Finansiell riskhantering.
Den del av leasingskulden som hänför sig till tomträtter utgörs av avtalsenliga
odiskonterade kassaflöden av årliga tomträttsavgälder om –82 Mkr (–75) som betalas
årligen i evig tid. Den årliga tomträttsavgälden som ska betalas kommer i framtiden
att påverkas av ändringar i tomträttsavgälden.
101 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
NOT 9
FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER
REDOVISNINGSPRINCIP
Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel och ford-
ringar samt räntekostnader på skulder.
Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på skulder beräknas med tillämp-
ning av effektivräntemetoden. Effektivräntan är den ränta som gör att nuvärdet av
alla framtida in- och utbetalningar under räntebindningstiden blir lika med det redo-
visade värdet av fordran eller skulden. Ränteintäkter respektive räntekostnader inklu-
derar periodiserade belopp av transaktionskostnader och eventuella rabatter, pre-
mier och andra skillnader mellan det ursprungligen redovisade värdet av fordran
respektive skuld och det belopp som regleras vid förfall. Räntekomponenten i finan-
siella leasingbetalningar är redovisad i koncernens rapport över totalresultatet
genom tillämpning av effektivränte metoden.
Lånekostnader som är direkt hänförbara till produktion av en tillgång och som tar
betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning inklu-
deras i tillgångens anskaffningsvärde. Aktivering av lånekostnader sker under förut-
sättningen att det är troligt att det kommer att leda till framtida ekonomiska fördelar
och kostnaderna kan mätas på ett tillförlitligt sätt.
Finansiella intäkter Koncernen Moderbolaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Ränteintäkter
1)
294 159 114 58
Ränteintäkter, dotterbolag — — 4 712 2 154
Övriga finansiella intäkter
2)
939 369 437 834
Valutakursdifferenser
3)
— — 1 324 —
Summa 1 233 528 6 586 3 045
1) Ränteintäkter är huvudsakligen hänförbara till fordringar på intressebolag.
2) Övriga finansiella intäkter avser huvudsakligen vinst på de under året återköpta
obligationerna, samt utdelningar.
3) Redovisade valutakursdifferenser avser i huvudsak omräkning av euroobligationer,
som ur ett koncernperspektiv används för säkring av nettoinvesteringar i utlandet.
Finansiella kostnader Koncernen Moderbolaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Räntekostnader, lån 4 275 2 196 1 595 1 126
Ränteintäkter och
räntekostnader, räntederivat –427 55 –267 58
Räntekostnader, dotterbolag — — 1 447 896
Leasingkostnad/
tomträtts avgäld 83 76 — —
Finansiella kostnader
konvertibelt skuldebrev 212 — 212 —
Övriga finansiella kostnader
1)
276 232 2 059 957
Valutakursdifferenser
2)
— — — 2 851
Summa 4 419 2 559 5 046 5 887
1) Övriga finansiella kostnader i moderbolaget uppgick till 2 059 Mkr, varav nedskrivning av
andelar i intressebolag och joint ventures uppgick till 1 990 Mkr och avser nedskrivning av
Entra ASA, Stenhus Fastigheter i Norden AB samt Ligula Hospitality Group AB. Realiserade-
och orealiserade värdeförändringar på börsnoterade aktier ingår i koncernen med 162 Mkr.
2) Redovisade valutakursdifferenser avser i huvudsak omräkning av euroobligationer,
som ur ett koncernperspektiv används för säkring av nettoinvesteringar i utlandet.
NOT 10
INKOMSTSKATT
REDOVISNINGSPRINCIP
Koncernen – Skatter
Inkomstskatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomstskatt redovisas i
resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas i övrigt totalresultat
eller direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i övrigt total-
resultat eller i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avse-
ende aktuellt år, med tillämpning av de skattesatser som är beslutade eller i prakti-
ken beslutade per balansdagen. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till
tidigare perioder.
Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i
temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och
skulder. Följande temporära skillnader beaktas inte; för temporär skillnad som upp-
kommit vid första redovisningen av goodwill, första redovisningen av tillgångar och
skulder som inte är rörelseförvärv och vid tidpunkten för transaktionen inte påverkar
vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat. Vidare beaktas inte heller temporära
skillnader hänförliga till andelar i dotterbolag som inte förväntas bli återförda inom
överskådlig framtid. Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig på hur redovisade
värden på tillgångar eller skulder förväntas bli realiserade eller reglerade. Uppskju-
ten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslu-
tade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Uppskjutna skattefordringar och
skatteskulder nettoredovisas om dessa gäller samma skatteverk (land).
Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och
underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att
kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre
bedöms sannolikt att de kan utnyttjas.
När förvärv sker av ett bolag utgör förvärvet antingen ett förvärv av rörelse eller
förvärv av tillgång. Ett förvärv av tillgång identifieras om det förvärvade bolaget
endast äger en eller flera fastigheter. Till dessa fastigheter finns hyreskontrakt, men
det finns ingen personal anställd i bolaget som kan bedriva rörelse. Vid redovisning
som ett
förvärv av tillgång redovisas ingen uppskjuten skatt. Samtliga av Balders genom-
förda förvärv under året har klassificerats som förvärv av tillgång, varför ingen upp-
skjuten skatt redovisas hänförlig till fastigheter avseende dessa förvärv.
Moderbolaget – Skatter
I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld.
I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten
skatteskuld och eget kapital.
102 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Forts. Not 10 Inkomstskatt
UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR
Uppskjuten skatt
Balder förfogar över förlustavdrag, vilka enligt gällande skatteregler bedöms kunna
utnyttjas mot framtida vinster. Balder kan dock inte lämna några garantier för att
dagens eller nya skatteregler inte innebär begränsningar i möjlig heterna att utnyttja
underskottsavdragen. Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av
sannolikheten att underskotten kan utnyttjas i fram tiden samt vid vilken tidpunkt.
Fastställda underskott som med hög säkerhet kan nyttjas mot framtida vinster utgör
underlag för beräkning av uppskjuten skattefordran. Vid tillgångsförvärv redovisas
ingen uppskjuten skatt hänförlig till förvärvet.
Koncernen
2023 2022
Aktuell skatt fördelat på länder
Sverige –1 –11
Danmark –110 –92
Finland –201 –454
Norge –11 –49
Storbritannien — –6
Tyskland –1 –1
Summa –324 –613
Aktuell skatt hänförligt till
Moderbolgets aktieägare –246 –421
Innehav utan bestämmande inflytande –78 –192
–324 –613
Redovisat i resultaträkningen
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Aktuell skattekostnad (–)/skatteintäkt (+)
Aktuell skatt –324 –613 –1 –2
Uppskjuten skattekostnad (–)/skatteintäkt (+)
Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastigheter 1 509 –1 409 — —
Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på derivat 220 –330 207 –310
Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader finansiella placeringar — 23 — 32
Uppskjuten skatt vid förändring av underskottsavdrag –367 312 — —
Förändring av övriga temporära skillnader 217 17 — —
Summa uppskjuten skatt 1 579 –1 386 207 –279
Totalt redovisad skatt 1 254 –1 999 206 –281
Avstämning av effektiv skatt
Koncernen, Mkr 2023, % 2023 2022, % 2022
Resultat före skatt –8 954 12 988
Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget 20,6 1 844 20,6 –2 676
Skillnad mellan skattemässigt och redovisat resultat vid försäljning av fastighet 1,5 132 –0,5 61
Skatt på andel i resultat från intressebolag och joint ventures –5,1 –461 –1,6 206
Skatt hänförlig till tidigare år –0,1 –8 –0,0 0
Skillnad i utländska skattesatser 0,2 19 0,1 –16
Värderade underskott 0,7 66 –0,1 7
Ej skattepliktiga intäkter/ej avdragsgilla kostnader etc. –3,8 –339 –3,2 419
Redovisad effektiv skatt 14,0 1 254 15,4 –1 999
Moderbolaget, Mkr 2023, % 2023 2022, % 2022
Resultat före skatt –2 342 8 746
Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget 20,6 483 20,6 –1 802
Ej skattepliktiga intäkter/ej avdragsgilla kostnader etc. 2,2 51 0,0 –2
Skattefri utdelning –13,9 –327 –17,4 1 523
Skatt hänförlig till tidigare år –0,0 –1 –0,0 0
Redovisad effektiv skatt 8,8 206 3,2 –281
103 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Forts. Not 10 Inkomstskatt
Redovisad i balansräkningen
Uppskjuten skattefordran och skatteskuld
Koncernen 2023, Mkr
Uppskjuten
skattefordran
Uppskjuten
skatteskuld Netto
Uppskjuten skattefordran och
skatteskuld hänför sig till följande:
Fastigheter — –16 203 –16 203
Derivat — –93 –93
Underskottsavdrag 219 — 219
Övriga temporära skillnader — –195 –195
Kvittning –219 219 —
Summa — –16 272 –16 272
Inga ej aktiverade taxerade underskottsavdrag föreligger. Värderade underskott
uppgår till 1 062 Mkr (2 745).
Moderbolaget 2023, Mkr
Uppskjuten
skattefordran
Uppskjuten
skatteskuld Netto
Uppskjuten skattefordran och
skatteskuld hänför sig till följande:
Derivat — –37 –37
Summa — –37 –37
Inga underskottsavdrag föreligger.
Förändring av uppskjuten skatt i temporära skillnader och underskottsavdrag
Koncernen, Mkr
Balans per
2023-01-01
Redovisat i
resultat räkningen
Valuta, förvärv och
avyttring av bolag
Balans per
2023-12-31
Fastigheter –17 742 1 509 29 –16 203
Derivat –350 220 37 –93
Aktivering av värdet av underskottsavdrag 565 –367 21 219
Övriga temporära skillnader –244 217 –168 –195
Summa –17 769 1 579 –81 –16 272
Koncernen, Mkr
Balans per
2022-01-01
Redovisat i
resultat räkningen
Valuta, förvärv och
avyttring av bolag
Balans per
2022-12-31
Fastigheter –15 677 –1 409 –655 –17 742
Derivat 111 –330 –131 –350
Aktivering av värdet av underskottsavdrag 232 312 22 565
Övriga temporära skillnader –308 41 23 –244
Summa –15 642 –1 386 –741 –17 769
Moderbolaget, Mkr
Balans per
2023-01-01
Redovisat i
resultat räkningen
Balans per
2023-12-31
Derivat –244 207 –37
Summa –244 207 –37
Moderbolaget, Mkr
Balans per
2022-01-01
Redovisat i
resultat räkningen
Balans per
2022-12-31
Derivat 66 –310 –244
Övriga temporära skillnader –32 32 —
Summa 34 –279 –244
104 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
NOT 11
RESULTAT PER AKTIE
REDOVISNINGSPRINCIP
Resultat per aktie före utspädning beräknas genom att årets resultat hänförligt till
moderbolagets aktieägare divideras med moderbolagets vägda genomsnittliga antal
utestående aktier för räkenskapsåret. Resultat per aktie efter utspädning beräknas
genom att årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare divideras med det
vägda genomsnittliga antalet utestående aktier efter utspädning.
Under 2023 har ett konvertibelt skuldebrev tillkommit vilket påverkar beräkning av
resultat per aktie efter utspädning. Resultat per aktie efter utspädning beräknas med
antagandet om att konvertering kommer att ske oaktat aktuell aktiekurs vilket innebär
att beräkning av resultat per aktie efter utspädning görs med full utspädning dag ett.
Resultat per aktie har beräknats på följande sätt:
Koncernen, Mkr 2023 2022
Årets resultat hänförligt till
moderbolagets aktieägare –6 746 10 175
Resultatpåverkande effekt av konvertibel –994 —
Årets resultat hänförligt till moderbolagets
aktieägare använt i beräkningen av resultat
efter skatt per aktie efter utspädning av
konvertibel –5 752 10 175
Vägt genomsnittligt antal aktier
Totalt antal aktier 1 januari 1 119 191 781 1 119 000 000
Vägt genomsnittligt antal aktier vid beräkning
av resultat efter skatt per aktie före utspädning 1 119 191 781 1 119 000 000
Effekt av nyemitterade aktier 34 808 219 191 781
Vägt genomsnittligt antal aktier vid beräkning
av resultat efter skatt per aktie efter utspädning 1 154 000 000 1 119 191 781
Justering för beräkning av resultat efter skatt
per aktie efter utspädning av konvertibel 63 613 871 —
Vägt genomsnittligt antal aktier vid beräkning
av resultat efter skatt per aktie efter utspäd-
ning av konvertibel 1 217 613 871 1 119 191 781
Resultat efter skatt per aktie före utspädning, kr –6,03 9,09
Resultat efter skatt per aktie efter utspädning, kr –5,85 9,09
Resultat efter skatt per aktie efter utspädning av
konvertibel, kr
1)
–5,85 9,09
1) I de fall resultatmåttet visar ett bättre utfall jämfört med utan utspädning av konvertibel
gäller resultatmåttet Resultat efter skatt per aktie efter utspädning, kr.
NOT 12
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
REDOVISNINGSPRINCIP
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter
eller värdestegring alternativt en kombination av dessa. Initialt redovisas förvalt-
ningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hän-
förbara ut gifter och lånekostnader. Förvaltningsfastigheter redovisas enligt verkligt
värdemetoden. Det verkliga värdet baseras på interna värderingar som vid behov
stäms av med utomstående oberoende värderingsinstitut. Verkliga värden baseras
på marknadsvärden, vilket är det bedömda belopp som skulle erhållas i en transak-
tion vid värdetidpunkten mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och
som har ett intresse av att transaktionen genomförs efter sedvanlig marknadsföring
där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt och utan tvång. Såväl orealise-
rade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Värderingarna
görs vid varje kvartalsskifte.
Intäkter från försäljning av fastigheter redovisas när kontrollen över fastigheten
har överförts till köparen. En verkställbar rätt till betalning uppkommer dock inte för-
rän äganderätten övergått till köparen. Intäkten redovisas därför vid den tidpunkt då
äganderätten övergår till köparen. Äganderätten till fastigheten (oavsett om fastig-
heten säljs separat eller via bolag) övergår normalt på tillträdesdagen. Intäkten
värderas till det avtalsenliga transaktionspriset då ersättningen vanligen förfaller
till betalning när äganderätten har övergått.
Om koncernen påbörjar en ombyggnation av en befintlig förvaltningsfastighet
för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även fort-
sättningsvis som förvaltningsfastighet. Fastigheten redovisas enligt verkligt värde-
metoden och omklassificeras inte till materiell anläggningstillgång under ombygg-
nadstiden.
Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt
att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att
komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.
Andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer.
Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till det redovisade
värdet är om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter eller delar därav,
varvid sådana utgifter aktiveras. Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften
till det redovisade värdet.
Den del av finansiella kostnader som avser större ny-, till- eller ombyggnation
aktiveras. Den aktiverade räntan baseras på genomsnittligt vägd upplåningskostnad
för koncernen.
Exploateringsfastigheter, såsom exempelvis nyproduktion av bostadsrätter, med
avsikt att säljas ingår inte som en del av förvaltningsfastigheterna. För upp lysning
om exploateringsfastigheter, se not 16, Exploateringsfastigheter .
UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR
Förvaltningsfastigheter
Vid värdering av förvaltningsfastigheter kan uppskattningar och bedömningar
ge en betydande påverkan på koncernens redovisade resultat och ställning. Interna
värderingar av förvaltningsfastigheter, kräver bedömningar av och antaganden om
exempel vis framtida kassaflöden samt fastställande av direktavkastningskrav för
varje enskild fastighet. De gjorda bedömningarna påverkar det redovisade värdet
i balansräkningen för posten Förvaltnings fastigheter och i resultaträkningen för
posten Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, orealiserade. I samband med
avslutad affär gör Balder avstämning mot gjorda antaganden. Balder följer även
löpande genomförda relevanta fastighetstransaktioner. Interna värderingar av hela
fastighetsbeståndet genomförs vid varje kvartalsrapport. För att spegla den osäker-
het som finns i gjorda antaganden, uppskattningar och bedömningar anges normalt
ett så kallat värderingsintervall om +/– 5–10%. För att kvalitetssäkra de interna värde-
ringarna använder sig Balder av externa värderingsfirmor i syfte att externvärdera
delar av beståndet samt säkerställa parametrar och antaganden i värderingskalkyler.
De externa värderingarna har under året utförts av CBRE, Colliers, Cushman &
Wakefield, JLL och Newsec. Avvikelserna mellan externa och interna värderingar
har historiskt varit obetydliga.
Klassificering av förvärv
För varje förvärv görs en bedömning av om förvärvet ska klassificeras som ett rörelse-
förvärv eller ett tillgångsförvärv. En individuell bedömning görs av varje enskild
transaktion. Ett frivilligt koncentrationstest kan tillämpas för att förenkla bedöm-
ningen av om transaktionen inte är en verksamhet/rörelse. För samtliga årets förvärv
har bedömningen inneburit att transaktionerna klassificerats som tillgångsförvärv.
Se även not 1, Redovisningsprinciper, under rubriken Konsolideringsprinciper .
Koncernen, Mkr 2023 2022
Ingående verkligt värde 213 932 189 138
Förvärv 888 5 160
Investeringar i befintliga fastigheter och projekt 5 822 9 011
Värdeförändringar, orealiserade –9 980 5 419
Avyttringar –696 –2 802
Valutaförändring –967 8 006
Utgående verkligt värde 209 000 213 932
105 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Forts. Not 12 Förvaltningsfastigheter
Leasingavtal; nyttjanderätt
Nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträtts- och arrendeavtal utgör per defini-
tion en del av förvaltningsfastigheternas värde. Koncernen har valt att redovisa
dessa på en separat rad i balansräkningen och även redovisa dessa separat i upp-
lysningar. Upplysningar om förändring av värdet för tomträtter återfinns i not 8,
Leasing.
Värderingsmodell
Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning till
verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i koncernens resultaträkning.
Samtliga förvaltningsfastigheter har bedömts vara i nivå 3 i värderingshierarkin
enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde. Fastigheternas verkliga värde baseras på
interna värderingar. Fastigheterna i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och
Storbritannien värderas med avkastningsmetoden. I Finland används förutom avkast-
ningsmetoden även värdering till anskaffningskostnad.
Fastigheter under uppförande och projektfastigheter för egen förvaltning samt
koncernens byggrätter värderas till marknadsvärde reducerat med bedömd entre-
prenadutgift samt projektrisk, vilket i vissa fall sammanfaller i en värdering till anskaff-
ningskostnad. Verkligt värde är det bedömda belopp som skulle erhållas i en transak-
tion vid värdetidpunkten mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och
som har ett intresse av att transaktionen genomförs efter sedvanlig marknadsföring,
där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt och utan tvång. Varje värde-
ringsobjekt värderas separat, utan hänsyn till eventuell portföljeffekt. Per boksluts-
dagen har Balder genomfört en intern värdering av hela fastighetsbeståndet.
Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är bedöm-
ningen avseende den framtida intjäningen och avkastningskravet, vilka är de tyngst
vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Intjäningen baseras på
befintliga kontrakt och mest sannolika uthyrningsscenario i respektive fastighet.
Avkastningskravet är härlett från marknadstransaktioner av likvärdiga objekt.
Fastighetsvärderingen grundar sig på observerbara och icke observerbara indata.
Observerbara indata är aktuella hyror, drifts- och underhållskostnader, planerade
investeringar och nuvarande vakansgrader. Bland de indata som kan ses som ej
observerbara är avkastningskrav samt förväntningar om hyres- och vakansnivåer.
Värdering till anskaffningskostnad
Värdering till anskaffningskostnad tillämpas för fastigheter med reglerade hyror i
Finland. Fastigheter motsvarande cirka 1% av koncernens totala marknadsvärde är
värderade till anskaffningskostnad. Inledningsvis värderas dessa fastigheter till
anskaffningskostnad med tillägg för transaktionskostnader och därefter till anskaff-
ningskostnad med avdrag för eventuella nedskrivningar.
Avkastningsmetoden
Avkastningsmetoden bygger på en nuvärdesberäkning av driftnettot under en
bestämd kalkylperiod och nuvärdesberäkning av ett restvärde vid kalkylperiodens
slut. Det vill säga framtida hyresinbetalningar minskade med bedömda drifts- och
underhållsutbetalningar samt restvärdet år tio. Bedömda hyresinbetalningar samt
drifts- och underhållsutbetalningar har härletts från befintliga hyresintäkter, drifts-
och underhållskostnader. Driftnettot marknadsanpassas genom att beakta eventu-
ella förändringar i uthyrningsgrad och uthyrningsnivåer såväl som förändringar i
drift- och underhållsutbetalningar. För att uppnå bedömd marknadshyra i respektive
fastighet krävs ibland en hyresgästanpassning, bedömt behov beaktas i dessa fall i
kalkylerna. Restvärdet beräknas genom att ett normaliserat driftnetto året efter kal-
kylperiodens slut divideras med ett bedömt avkastningskrav. Kalkylräntan för diskon-
tering av driftnetton och restvärde motsvarar marknadens krav på total avkastning
och kan sägas bestå av en riskfri ränta, kompensation för inflationsförväntningar
samt kompensation för fastighetsrelaterad risk som varierar med läge, fastighetstyp,
fastighetens skick etc. Till grund för samtliga kassaflödeskalkyler har antagits en
inflation om 2%. Fastigheter motsvarande cirka 99% av det totala marknadsvärdet är
värderade med avkastningsmetoden.
Under de senaste två åren har den långsiktiga riskfria räntan ökat. Balder har i sina
interna värderingar använt sig av en normaliserad långsiktig riskfri ränta då bedöm-
ningen är att den riskfria räntan och avkastningskrav inte är ett 1/1-förhållande, utan
avkastningskraven rör sig långsammare och med mindre svängningar. Förändring-
arna på räntemarknaden är snabbare än på fastighetsmarknaden. Detta innebär
således att räntesvängningar inte får motsvarande effekt på avkastningskravet, både
vad gäller upp- och nedgång.
Hyresinbetalningar
Hyresutvecklingen bedöms följa inflationen med hänsyn tagen till gällande index-
klausuler i kontrakten under dess löptider. Då kontrakten löper ut sker en bedömning
om kontraktet anses bli förlängt till rådande marknadsnivå samt att risken bedöms
huruvida lokalen kan bli vakant. Vakanser bedöms utifrån gällande vakanssituation
med en successiv anpassning till bedömd marknadsmässig vakans med hänsyn till
objektets individuella förutsättningar.
Drifts- och underhållsutbetalningar
Vid bedömningen av fastighetens framtida fastighetskostnader har utfalls- och
prognosmaterial samt beräknade normaliserade kostnader använts.
Direktavkastning
Direktavkastningskravet och kalkylräntan på fastigheten är individuellt för varje fast-
ighet och baseras på transaktioner av jämförbara objekt på fastighetsmarknaden.
Viktiga faktorer vid val av avkastningskrav är läge, hyresnivå, vakansgrad och fastig-
hetens skick, således har dessa variabler ett inbördes samband. För att få en uppfatt-
ning om marknadens avkastningskrav följer Balder genomförda fastighetstransaktio-
ner på marknaden. I avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för en viss typ av
fastighet, hämtas jämförelseinformation istället från liknande ort eller liknande typ
av fastighet. I avsaknad av transaktioner baseras uppfattningen på rådande makro-
ekonomiska faktorer. Även om det varit en minskad aktivitet på transaktionsmarkna-
den för fastigheter under året så kan det konstateras att både i ett historiskt och ett
nordiskt perspektiv så visar fastighetsmarknaden på tillräcklig aktivitet för att defi-
nieras som en aktiv marknad, även om transaktionsvolymen har sjunkit under 2022
och 2023 jämfört med toppnoteringen under år 2021.
Det genomsnittliga direktavkastningskravet uppgick per bokslutsdagen till 4,9%
(4,6). Per den 31 december 2023, enligt Balders interna värdering, uppgick det totala
fastighetsvärdet till 209 000 Mkr (213 932). För mer information se Förvaltnings-
berättelse och Känslighetsanalys på sida 78.
I tabell på nästa sida redovisas medelvärden av direktavkastningskrav per region
samt fastighetskategori.
Interna och externa värderingar
Balder redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och interna värde-
ringar av hela fastighetsbeståndet genomförs vid varje kvartalsrapport. Marknads-
värdebedömningar av fastigheter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i antag-
anden och beräkningar. Osäkerheten avseende enskilda fastigheter bedöms i
normalfallet ligga inom intervallet +/– 5–10% och ska ses som den osäkerhet som
finns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet
vara större. För Balders del innebär ett osäkerhetsintervall om +/– 5% ett värdeinter-
vall om +/–10 450 Mkr, motsvarande ett spann om 198 550 – 219 450 Mkr. För att
kvalitetssäkra de interna värderingarna använder sig Balder av externa värderings-
företag i syfte att externvärdera delar av beståndet samt säkerställa parametrar och
antaganden i värderingskalkyler. Under året har 52% av beståndet varit föremål för
bedömning av externa värderingsföretag. Avvikelserna mellan externa och interna
värderingar har varit obetydliga. För ytterligare information om Balders värderings-
metoder, se sida 25–26.
Värdeförändringar
Balder har den 31 december genomfört en individuell intern värdering av hela fastig-
hetsbeståndet. Årets orealiserade värdeförändringar uppgick till –9 980 Mkr (5 419).
Årets värdeförändring är framförallt hänförligt till marknadens höjda avkastningskrav
som påverkats av stigande räntor och kreditmarginaler. Förbättrat kassaflöde, främst
kopplat till inflationen, motverkar till viss del de högre avkastningskraven.
Realiserade värdeförändringar uppgick till –14 Mkr (111).
Projektfastigheter för egen förvaltning
Balder har per den 31 december projektfastigheter för egen förvaltning uppgående
till 5,3 Mdkr (12,3). Projekt för egen förvaltning som är under byggnation har en
bedömd total investering om 3,2 Mdkr (11,3), varav 2,5 Mdkr (8,3) är nedlagt och
0,7 Mdkr (3,0) återstår att investera. Merparten av de pågående projekten avser
bostadsprojekt med ägarlägenheter som hyrs ut. Projekten omfattar cirka 1 250
lägenheter (4 100) och avser i huvudsak projekt i Finland och Danmark.
Övriga investeringsåtaganden
Per bokslutet finns inget övrigt investeringsåtagande som är väsentligt för koncernen,
utöver vad som anges för projekt- och exploateringsfastigheter.
Sammanfattning av den interna värderingen:
Värdetidpunkt 2023-12-31
Verkligt värde 209 000 Mkr
Oberoende värderingsföretag
använda under året
CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield,
JLL och Newsec.
Kalkylperiod
I normalfallet 10 år. I vissa fall kan en längre
kalkylperiod användas om så erfordras.
Inflationsantagande 2%
Direktavkastning vid kalkylperiodens
slut, Bostadsfastigheter 3,0–6,9%
Direktavkastning vid kalkylperiodens
slut, Kommersiella fastigheter 3,2–11,5%
Kalkylränta, Bostadsfastigheter 5,0–8,9%
Kalkylränta, Kommersiella fastigheter 5,2–13,5%
Långsiktig vakansgrad Individuell bedömning
106 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Forts. Not 12 Förvaltningsfastigheter
Känslighetsanalys, exklusive projektfastigheter
Påverkan på värde, Mkr Förändring
Värdeförändring,
Mkr
Direktavkastningskrav +/– 0,25%-enheter – 9 943/+ 11 021
Direktavkastningskrav +/– 0,50%-enheter – 18 959/+ 23 306
Direktavkastningskrav +/– 0,75%-enheter – 27 172/+ 37 084
Hyresintäkter +/– 5% + 12 742/– 12 742
Fastighetskostnader +/– 5% – 2 577/+ 2 577
Driftnetto +/– 5% + 10 165/– 10 165
Påverkan på värde, Mkr Bostads fastigheter
Kommersiella
fastigheter
+/– 5% förändring av värdet +/– 5 491 +/– 4 695
Medelvärdet av direktavkastningskrav för bedömning av restvärde, %
Totalt Bostadsfastigheter
Kommersiella
fastigheter
Region
31 dec
2023
31 dec
2022
31 dec
2023
31 dec
2022
31 dec
2023
31 dec
2022
Helsingfors 4,84 4,51 4,73 4,42 6,72 6,32
Stockholm 4,75 4,40 4,18 3,53 4,88 4,64
Göteborg 4,69 4,60 4,30 3,71 4,79 4,88
Köpenhamn 3,85 3,57 3,68 3,39 5,11 4,72
Syd 5,27 4,92 4,37 3,60 5,44 5,24
Öst 5,32 4,92 4,60 4,21 6,92 6,48
Norr 5,89 5,52 4,34 4,15 6,73 6,22
Medelvärdet av direkt avkastnings krav för bedömning av restvärde, %
Fastighetskategori 31 dec 2023 31 dec 2022
Bostadsfastigheter 4,4 4,1
Kommersiella fastigheter 5,4 5,2
Det är avkastningskravet som är den enskilt viktigaste parametern vid värdering.
Bostäder har generellt sett lägre avkastningskrav, främst beroende på ett säkert
kassa flöde och låg risk.
NOT 13
ÖVRIGA MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
REDOVISNINGSPRINCIP
Materiella anläggningstillgångar
Ägda tillgångar
Materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång i koncernens rapport över
finansiell ställning om det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar kommer att
komma bolaget till del och anskaffningsvärdet för tillgången kan beräknas på ett
till förlitligt sätt.
Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaffningsvärde efter
avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffnings-
värdet ingår inköpspriset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att
bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaff-
ningen.
Det redovisade värdet för en materiell anläggningstillgång tas bort vid utrange-
ring, avyttring eller när inga framtida ekonomiska fördelar väntas från användning av
tillgången. Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering av en
tillgång utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset och tillgångens redovisade
värde med avdrag för direkta försäljningskostnader. Vinst och förlust redovisas som
övrig rörelseintäkt/kostnad.
Tillkommande utgifter
Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om det är sannolikt att
de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att
komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.
Andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer.
Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till anskaffningsvärdet
är om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter, eller delar därav, varvid
sådana utgifter aktiveras. Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till
anskaffningsvärdet. Reparationer kostnadsförs löpande.
Avskrivningsprinciper
Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod.
Materiella anläggningstillgångar Nyttjandeperiod
Inventarier 3–10 år
Vindkraftverk 10–20 år
Bedömning av en tillgångs restvärde och nyttjandeperiod görs årligen.
Inventarier
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Anskaffningsvärde
Ingående balans 438 329 51 42
Inköp 176 114 4 9
Avyttringar och utrangeringar –6 –5 –0 –0
Utgående balans 609 438 55 51
Avskrivningar
Ingående balans –181 –147 –23 –17
Avyttringar och utrangeringar 3 2 0 0
Avskrivningar –56 –36 –6 –6
Utgående balans –234 –181 –29 –23
Redovisat värde inventarier 375 257 26 28
Vindkraftverk
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Anskaffningsvärde
Ingående balans 178 164 30 30
Förvärv — 14 — —
Avyttringar och utrangeringar –30 — –30 —
Utgående balans 148 178 — 30
Avskrivningar och nedskrivningar
Ingående balans –163 –161 –30 –30
Avyttringar och utrangeringar 30 — 30 —
Avskrivningar –2 –2 — —
Utgående balans –136 –163 — –30
Redovisat värde vindkraftverk 13 15 — —
Totalt redovisat värde
inventarier och vindkraftverk 387 272 26 28
Avskrivningar redovisas i administrationskostnader och mediakostnader.
107 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
NOT 14
ANDELAR I INTRESSEBOLAG OCH JOINT VENTURES
REDOVISNINGSPRINCIP
Koncernen
Intressebolag
Intressebolag är företag som Balder har ett betydande inflytande över. Betydande
inflytande innebär möjlighet att delta i beslut som rör företagets finansiella och
operativa strategier, men innebär inte ett bestämmande inflytande eller gemensamt
bestäm mande inflytande. I normalfallet innebär ett ägande motsvarande lägst 20%
och högst 50% av rösterna att ett betydande inflytande innehas. Omständigheter i
det enskilda fallet kan ge ett betydande inflytande även vid ett ägande under 20%
av rösterna.
Joint ventures
Ett joint venture är ett samarbetsarrangemang genom vilket parterna som har
gemensamt bestämmande inflytande över arrangemanget har rätt till nettotillgång-
arna från arrangemanget. Gemensamt bestämmande inflytande föreligger när det i
avtal är reglerat ett gemensamt utövande av det bestämmande inflytandet över en
verksamhet. Det existerar endast när det krävs att de parter som delar det bestäm-
mande inflytandet måste ge sitt samtycke vid beslut avseende verksamheterna.
Intressebolag och joint ventures redovisas i koncernen enligt kapitalandelsmeto-
den. Kapitalandelsmetoden innebär att andelar i ett intressebolag och joint venture
redovisas till anskaffningsvärde vid anskaffningstillfället och därefter justeras med
koncernens andel av förändringen i intressebolags och joint ventures nettotill-
gångar. Erhållna utdelningar från intressebolag och joint ventures minskar redovisat
värde. Resultatandelar i intressebolag och joint ventures redovisas på separata rader
i koncernens rapport över total resultatet och i koncernens rapport över finansiell
ställning. Andel i intresse bolags och joint ventures resultat redovisas efter skatt.
Kapital andelsmetoden tillämpas fram till den tidpunkt när det betydande inflytandet
upphör.
Moderbolaget
Andelar i intressebolag och joint ventures redovisas i moderbolaget enligt anskaff-
ningsvärdemetoden. Som intäkt redovisas endast erhållna utdelningar under förut-
sättning att dessa härrör från vinstmedel som intjänats efter förvärvet. Utdelningar
som över stiger dessa intjänade vinstmedel betraktas som en återbetalning av inves-
teringen och reducerar andelens redovisade värde.
Ackumulerade anskaffningsvärden
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Ingående balans 31 620 28 824 18 464 17 448
Förvärv av intressebolag och
joint ventures
1)
228 1 556 84 1 453
Avyttring av intressebolag och
joint ventures –269 –1 –563 —
Intressebolag och joint ventu-
res som omklassificerats till att
vara dotterbolag
2)
–0 — –0 —
Utdelning från intressebolag
och joint ventures –315 –614 — —
Andel i intressebolagens och
joint ventures resultat efter
skatt –2 236 1 002 — —
Förändring av intressebolagens
och joint ventures eget kapital
(ägartillskott och valuta) –740 852 167 114
Nedskrivning av andelar i
intressebolag och joint ventu-
res
3)
— — –1 990 –551
Utgående balans 28 288 31 620 16 163 18 464
1) Förvärv av intressebolag och joint ventures 2022 avser framförallt andelar i Entra ASA.
2) Omklassificeringen innebär att ytterligare andelar i befintligt innehav har förvärvats så att
bestämmande inflytande har erhållits. Tekniskt sett har intressebolaget avyttrats och ett
dotter företag förvärvats.
3) Årets nedskrivningar av andelar i intressebolag och joint ventures avser Entra ASA,
Stenhus Fastigheter i Norden AB samt Ligula Hospitality Group AB.
Intressebolagens och joint ventures rapport över totalresultat
Totalt (100%) Balders ägarandel
Mkr 2023 2022 2023 2022
Hyresintäkter 7 078 6 357 2 653 2 405
Fastighetskostnader –1 142 –1 048 –384 –362
Driftsöverskott 5 936 5 309 2 269 2 043
Förvaltnings- och
administrationskostnader –539 –488 –216 –191
Övriga rörelseintäkter
1)
3 178 2 205 1 539 997
Rörelseresultat 8 575 7 027 3 593 2 849
Räntenetto –4 116 –2 337 –1 643 –918
Värdeförändringar –11 162 –229 –4 557 –433
Resultat före skatt –6 703 4 461 –2 607 1 498
Avgår innehav utan
bestämmande inflytande –83 –2 –33 –1
Skatt 1 002 –1 148 404 –495
Årets resultat –5 783 3 312 –2 236 1 002
– varav Förvaltningsresultat 4 377 4 686 1 917 1 929
1) Merparten avser Norion Bank AB. Varav Balders ägarandel av förvaltningsresultat från
Norion uppgick till 721 Mkr (636).
Intressebolagens och joint ventures rapport över finansiell ställning
Totalt (100%) Balders ägarandel
Mkr 2023 2022 2023 2022
Förvaltningsfastigheter 131 347 146 651 51 088 56 724
Övriga tillgångar 62 638 58 239 27 333 25 146
Eget kapital/ägarlån 64 101 71 017 25 879 28 369
Skulder 129 884 133 873 52 542 53 502
108 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Forts. Not 14 Andelar i intressebolag och joint ventures
Koncernens andelar i intressebolag och joint ventures 2023
Bolag
Organisations-
nummer Säte Antal aktier
Andel,
% Typ av innehav
Kapitalan-
delens
värde i
koncernen,
Mkr
Redovisat
värde hos
moder-
bolaget,
Mkr
Norion Bank AB
1)
556597-0513 Göteborg 90 501 180 44 Intressebolag 3 663 1 196
Tulia AB 556712-9811 Göteborg 50 000 50 Joint venture 1 346 —
Fastighets AB Centur 556813-6369 Stockholm 5 000 50 Joint venture 1 172 320
Fixfabriken Holding AB 556949-3702 Göteborg 50 000 50 Joint venture 2 —
Chirp AB 556915-7331 Stockholm 17 063 34 Intressebolag 90 —
Tornet Bostadsproduktion AB 556796-2682 Stockholm 1 666 667 33 Joint venture 873 —
Brinova Fastigheter AB
2)
556840-3918 Helsingborg 18 420 303 19 Intressebolag 532 —
Fastighets AB Tornet 559008-2912 Göteborg 500 50 Joint venture 169 —
Trenum AB 556978-8291 Göteborg 500 50 Joint venture 1 931 400
Norra Backaplan Bostads AB 556743-0276 Göteborg 33 333 33 Joint venture 175 —
Sjaelsö Management ApS 35394923 Köpenhamn 392 49 Intressebolag 63 —
SB Bostad i Stockholm AB 559094-8914 Stockholm 250 50 Joint venture 13 —
Rosengård Fastighets AB 559085-4708 Malmö 25 000 25 Joint venture 223 —
Sinoma Fastighets AB 559161-0836 Stockholm 24 500 49 Intressebolag 843 434
Grunnsteinen AS 918 773 924 Asker 7 950 515 80 Joint venture 147 —
Victoria Kungens Kurva AB 559056-7888 Solna 250 50 Joint venture 16 —
HOMEstate AB 559179-2253 Jönköping 167 33 Joint venture 2 2
Heimdal Sentrum
Utvikling AS 822 336 752 Trondheim 500 50 Joint venture 2 —
Steinan Holding AS 822 404 502 Oslo 15 50 Joint venture 34 —
Ängsladan Fastighets-
förvaltning i Lund AB 559148-5783 Vetlanda 25 000 50 Joint venture 24 —
White Peak IV Limited 126219 Jersey 21 20 Intressebolag 194 —
iBoxen Infrastruktur
Sverige AB 559254-3705 Stockholm 9 748 46 Intressebolag 42 57
AMW Gruppen i
Götaland AB 559218-0433 Växjö 270 50 Joint venture 50 —
Anthon Eiendom AS 885 857 582 Oslo 6 627 60 Joint venture 1 010 —
Karlatornet AB 559185-8526 Göteborg 250 50 Joint venture 200 —
Entra ASA
3)
999 296 432 Oslo 72 812 097 40 Intressebolag 12 044 12 044
MAJLLBPN AB 559272-6318 Stockholm 125 50 Joint venture 0 —
MILLENNIUM HoldCo ApS 38252283 Nordhavn 50 000 50 Joint venture 227 —
HE Prosjektinvest AS 918 984 186 Trondheim 500 000 50 Joint venture 1 —
Bolag
Organisations-
nummer Säte Antal aktier
Andel,
% Typ av innehav
Kapitalan-
delens
värde i
koncernen,
Mkr
Redovisat
värde hos
moder-
bolaget,
Mkr
Emrahus AB 556927-2361 Landskrona 321 961 34 Intressebolag 41 —
Ligula Hospitality Group AB 556792-6497 Göteborg 10 000 50 Joint venture 226 218
BL Hotell Holding AB 559224-4080 Göteborg 25 000 50 Joint venture 24 —
ESS Hotel Group
Fastigheter AB 556994-2542 Göteborg 250 50 Joint venture 315 304
Karlastaden Group AB 559222-7945 Göteborg 250 50 Joint venture 0 —
Steinkjer Eiendom
Holding AS 927 495 856 Trondheim 1 500 50 Joint venture 0 —
Strømsveien 81 Holding AS 928 054 225 Trondheim 1 500 50 Joint venture 0 —
Origo Industrieiendom AS 928 053 954 Trondheim 1 500 50 Joint venture 0 —
Stenhus Fastigheter i
Norden AB
4)
559269-9507 Stockholm 73 041 556 20 Intressebolag 1 169 1 165
Hembygden Fastigheter AB 559338-6237 Stockholm 12 500 50 Joint venture 25 25
Bolix Kommersiella Fastig-
heter AB 559371-9122 Göteborg 2 500 50 Joint venture 10 —
Ski Linås Boligutvikling AS 923 369 988 Trondheim 15 000 50 Joint venture 14 —
Klemettilän Kulma
Keskinäinen Kiinteistö Oy 2443794-4 Vaasa 2 478 28 Intressebolag 21 —
Sulky Fastighets AB 559055-5610 Stockholm 250 50 Joint venture 150 —
Sundsøya Utvikling AS 929 418 603 Trondheim 1 500 50 Joint venture 0 —
Link40 Holding AB 559311-6360 Göteborg 125 50 Joint venture 1 —
Next Step Group Owners AB 559411-7649 Göteborg 12 475 50 Intressebolag 466 —
Kongens Gate 44 AS 930 662 976 Trondheim 1 500 50 Joint Venture 0 —
E3 Fastighetsutveckling AB 559409-5332 Göteborg 250 50 Joint Venture 94 —
Övriga mindre innehav — — — — Intressebolag 643 —
Summa 28 288 16 163
1) Balders marknadsvärde (börskurs) av Norion Bank AB (publ) per 31 december 2023 uppgick till 3 923 Mkr (3 466). Balder klassificerar innehavet
i Norion som ett intressebolag. Eftersom de tre näst största ägarna motsvarar totalt cirka 29,5% av rösterna är bedömningen att Balder inte har
någon praktisk möjlighet att utöva något bestämmande inflytande över Norion utan att man enbart har ett betydande inflytande. Innehavet är
långsiktigt och påvisar inga nedskrivningsbehov.
2) Balders marknadsvärde (börskurs) av Brinova Fastigheter AB (publ) per 31 december 2023 uppgick till 356 Mkr (475). Balders andel av Brinovas
substansvärde (EPRA NRV) påvisar inget nedskrivningsbehov och är ett långsiktigt innehav. Röstandelen uppgår till 31,4%.
3) Balders marknadsvärde (börskurs) av Entra ASA per 31 december 2023 uppgick till 7 942 Mkr (8 098). Under året har en nedskrivning av det
koncernmässiga värdet gjorts om 150 Mkr. Balders andel av Entras substansvärde (EPRA NRV) per 31 december 2023 påvisar inget nedskriv-
ningsbehov och är ett långsiktigt innehav.
4) Balders marknadsvärde (börskurs) av Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) per 31 december 2023 uppgick till 767 Mkr (773). Balders andel
av Stenhus substansvärde (EPRA NRV) påvisar inget nedskrivningsbehov och är ett långsiktigt innehav.
109 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Forts. Not 14 Andelar i intressebolag och joint ventures
Koncernens andelar i intressebolag och joint ventures 2022
Bolag
Organisations-
nummer Säte Antal aktier
Andel,
% Typ av innehav
Kapitalan-
delens
värde i
koncernen,
Mkr
Redovisat
värde hos
moder-
bolaget,
Mkr
Collector Bank AB 556597-0513 Göteborg 90 501 180 44 Intressebolag 3 119 1 196
Tulia AB 556712-9811 Göteborg 50 000 50 Joint venture 1 304 —
Fastighets AB Centur 556813-6369 Stockholm 5 000 50 Joint venture 1 054 154
Fixfabriken Holding AB 556949-3702 Göteborg 50 000 50 Joint venture 1 —
Chirp AB 556915-7331 Stockholm 17 063 34 Intressebolag 410 —
Tornet Bostadsproduktion AB 556796-2682 Stockholm 1 666 667 33 Joint venture 729 —
Brinova Fastigheter AB 556840-3918 Helsingborg 18 420 302 19 Intressebolag 595 —
Fastighets AB Tornet 559008-2912 Göteborg 500 50 Joint venture 174 —
Trenum AB 556978-8291 Göteborg 500 50 Joint venture 2 106 400
Norra Backaplan Bostads AB 556743-0276 Göteborg 33 333 33 Joint venture 173 —
Sjaelsö Management ApS 35394923 Köpenhamn 392 49 Intressebolag 101 —
SB Bostad i Stockholm AB 559094-8914 Stockholm 250 50 Joint venture 5 —
Rosengård Fastighets AB 559085-4708 Malmö 25 000 25 Joint venture 233 —
Sinoma Fastighets AB 559161-0836 Stockholm 24 500 49 Intressebolag 866 434
Zenith AS 918 773 924 Asker 180 000 50 Joint venture 98 —
Victoria Kungens Kurva AB 559056-7888 Solna 250 50 Joint venture 14 —
HOMEstate AB 559179-2253 Jönköping 167 50 Joint venture 0 0
Heimdal Sentrum
Utvikling AS 822 336 752 Trondheim 15 000 50 Joint venture 3 —
Steinan Holding AS 822 404 502 Oslo 30 000 50 Joint venture 94 —
Boo AS 921 580 614 Oslo 850 000 33 Intressebolag 1 —
Ängsladan Fastighets-
förvaltning i Lund AB 559148-5783 Vetlanda 25 000 50 Joint venture 23 —
White Peak IV Limited 126219 Jersey 21 20 Intressebolag 203 —
iBoxen Infrastruktur
Sverige AB 559254-3705 Stockholm 350 35 Intressebolag 17 18
AMW Gruppen i
Götaland AB 559218-0433 Växjö 270 50 Joint venture 20 —
Anthon Eiendom AS 885 857 582 Oslo 6 419 59 Joint venture 1 317 —
Karlatornet AB 559185-8526 Göteborg 250 50 Joint venture 0 —
Entra ASA 999 296 432 Oslo 72 812 097 40 Intressebolag 15 563 13 824
MAJLLBPN AB 559272-6318 Stockholm 125 50 Joint venture 0 —
MILLENNIUM HoldCo ApS 38252283 Nordhavn 50 000 50 Joint venture 167 —
Bolag
Organisations-
nummer Säte Antal aktier
Andel,
% Typ av innehav
Kapitalan-
delens
värde i
koncernen,
Mkr
Redovisat
värde hos
moder-
bolaget,
Mkr
HE Prosjektinvest AS 918 984 186 Trondheim 500 000 50 Joint venture 1 —
Emrahus AB 556927-2361 Landskrona 321 961 34 Intressebolag 56 —
Next Step Group AB 556835-5480 Göteborg 22 496 33 Intressebolag 443 323
Ligula Hospitality Group AB 556792-6497 Göteborg 10 000 50 Joint venture 222 318
BL Hotell Holding AB 559224-4080 Göteborg 25 000 50 Joint venture 25 —
ESS Hotel Group
Fastigheter AB 556994-2542 Göteborg 250 50 Joint venture 315 304
Karlastaden Group AB 559222-7945 Göteborg 250 50 Joint venture 0 —
Steinkjer Eiendom
Holding AS 927 495 856 Trondheim 1 500 50 Joint venture 0 —
Europi Invest VI AB 559315-9410 Stockholm 250 50 Joint venture 240 240
Strømsveien 81 Holding AS 928 054 225 Trondheim 1 500 50 Joint venture 0 —
Origo Industrieiendom AS 928 053 954 Trondheim 1 500 50 Joint venture 0 —
Stenhus Fastigheter i
Norden AB 559269-9507 Stockholm 69 041 556 19 Intressebolag 1 309 1 230
Hembygden Fastigheter AB 559338-6237 Stockholm 12 500 50 Joint venture 25 25
Bolix Kommersiella Fastig-
heter AB 559371-9122 Göteborg 25 000 50 Joint venture 10 —
Ski Linås Boligutvikling AS 923 369 988 Trondheim 15 000 50 Joint venture 15 —
Lille Smedparken AS 930 309 575 Trondheim 500 50 Joint venture 0 —
Heimdal Soltun AS 930 309 567 Trondheim 500 50 Joint venture 0 —
Klemettilän Kulma
Keskinäinen Kiinteistö Oy 2443794-4 Vaasa 2 478 28 Intressebolag 22 —
Sulky Fastighets AB 559055-5610 Stockholm 250 50 Joint venture 150 —
Sundsøya Utvikling AS 929 418 603 Trondheim 1 500 50 Joint venture 0 —
Link40 Holding AB 559311-6360 Göteborg 250 50 Joint venture 1 —
Next Step Group Owners AB 559411-7649 Göteborg 12 250 49 Intressebolag 0 0
Övriga mindre innehav — — — — Intressebolag 392 —
Summa 31 620 18 464
110 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
NOT 15
ANDRA LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR
REDOVISNINGSPRINCIP
Andra långfristiga fordringar redovisas enligt de principer som beskrivs i not 22
av seende finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde.
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Fordringar på koncernens
intressebolag och joint ventures 2 013 1 965 1 762 1 121
Övriga långfristiga fordringar 1 016 541 1 1
Summa 3 029 2 505 1 763 1 122
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Ingående balans 2 505 1 736 1 122 985
Förändringar utlåning till intres-
sebolag och joint ventures 49 605 641 137
Förändringar övriga långfristiga
fordringar 475 164 –0 –0
Utgående balans 3 029 2 505 1 763 1 122
Koncernen har fordringar på intressebolag/joint ventures som ränteberäknas på
marknadsmässiga villkor. Se även not 30, Närstående.
NOT 16
EXPLOATERINGSFASTIGHETER
REDOVISNINGSPRINCIP
En exploateringsfastighet är en fastighet som innehas för förädling med avsikt att
avyttras, antingen i sin helhet eller per lägenhet, vid färdigställande. Exploaterings-
fastigheter består dels av mark där byggnation ej påbörjats och dels av projekt där
byggnation påbörjats. Pågående byggnation avser i allt väsentligt nyproduktion av
bostadsrätter med avsikt att avyttras vid färdigställandet. Redovisning av dessa
fastigheter sker löpande till anskaffningsvärde på raden “Exploateringsfastigheter”
bland omsättningstillgångar i balansräkningen och värderas till det lägsta av anskaff-
ningsvärde och nettoförsäljningsvärde.
Intäkter från försäljning av exploateringsfastigheter avser ersättning från försälj-
ning av bostadsrättsprojekt, bostadsrättsandelar samt exploateringsfastig heter. I
samband med försäljning av bostadsrätter redovisas som intäkt erhållen ersättning
och som kostnad lägenhetens bedömda andel av produktionskostnaden, eller för
externt förvärvade bostadsrättsandelar, lägenhetens bokförda värde. Intäkt från
försäljning av exploateringsfastigheter redovisas som erhållen ersättning och som
kostnad nedlagd produktionskostnad. Intäkt och kostnad redovisas i resultaträk-
ningen i samband med att bostaden/fastigheten färdigställts, sålts och överlämnats
till köparen. Marknadsförings- och försäljningsomkostnader redovisas löpande
i resultaträkningen i takt med att de uppkommer.
Investeringar och avyttringar redovisas under investeringsverksamheten
i Koncernens rapport över kassaflöden.
Utöver förvaltningsfastigheter innehar Balder exploateringsfastigheter till ett värde
av 2 750 Mkr (3 421).
Exploateringsprojekt som är under byggnation har en bedömd total investering
om 3,0 Mdkr (3,0), varav 1,6 Mdkr (1,9) är nedlagt och 1,4 Mdkr (1,1) återstår att
investera. Samtliga av projekten avser bostadsprojekt som säljs till slutkund.
Under året har sex exploateringsfastigheter (6) avyttrats och resultatavräknats.
Anskaffningskostnaden för årets samtliga avyttrade projekt uppgick till –2 366 Mkr
(–1 007) och resultatet från försäljningarna uppgick till 572 Mkr (130), exklusive perio-
dens marknadsförings- och försäljningskostnader om –28 Mkr (–20) avseende samt-
liga exploateringsfastigheter.
Koncernen
Mkr 2023 2022
Redovisat värde vid årets början 3 421 2 697
Upparbetade projektkostnader 1 695 1 731
Försäljning –2 366 –1 007
Redovisat värde vid årets slut 2 750 3 421
NOT 17
KUNDFORDRINGAR
REDOVISNINGSPRINCIP
Kundfordringar redovisas enligt de principer som beskrivs i not 22 avseende finan-
siella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde.
Kundfordringar redovisas och värderas till det belopp som förväntas inflyta med
avdrag för kreditförlustreservering. Resultatet för 2023 har påverkats med –28 Mkr
(–13) avseende konstaterade och befarade kundförluster. Kundfordringarna är kort-
fristiga till sin natur vilket gör att de redovisas som omsättningstillgångar och mot-
svarar verkligt värde.
Åldersfördelning kundfordringar
Koncernen, Mkr 2023 2022
–30 dagar 417 174
31–60 dagar 28 20
61–90 dagar 2 3
91 dagar– 107 85
Summa 555 283
Kreditförlustreservering –107 –85
Kundfordringar netto 447 198
Kreditförlustreservering
Koncernen, Mkr 2023 2022
Ingående balans –85 –83
Årets konstaterade kundförluster 6 11
Årets förändring kreditförlustreservering –28 –13
Utgående balans –107 –85
111 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
NOT 18
FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH
UPPLUPNA INTÄKTER
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Försäkringar 7 6 — —
Ränteintäkter 52 20 — —
Räntekostnader 255 196 231 190
Hyresintäkter 96 50 — —
Fastighetskostnader 873 746 — —
Övriga finansiella intäkter 8 5 12 5
Övriga poster 14 10 — —
Summa 1 303 1 034 243 195
NOT 19
FINANSIELLA PLACERINGAR
REDOVISNINGSPRINCIP
Finansiella placeringar redovisas enligt de principer som beskrivs i not 22 avseende
finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen samt finan-
siella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde.
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Aktier och obligationer
(noterade) 1 447 1 617 820 812
Lån intressebolag och
joint ventures 1 601 959 — —
Summa 3 047 2 576 820 812
Lån intressebolag och joint ventures utgörs av överlikviditet som placeras i intresse-
bolag. Dessa placeringar utgörs av lån vilka kan återbetalas inom 3 månader enligt
avtal.
NOT 20
EGET KAPITAL
Aktiekapital
Per den 31 december uppgick aktiekapitalet i Balder till 192 333 333 kr fördelat på
1 154 000 000 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 0,16667 kr, varav 67 376 592
av serie A och 1 086 623 408 av serie B. Totalt antal utestående aktier per den
31 december uppgick till 1 154 000 000. Varje aktie av serie A berättigar till en röst
och varje aktie av serie B berättigar till en tiondels röst. Under året har inga aktier
återköpts.
Övrigt tillskjutet kapital
Övrigt tillskjutet kapital avser eget kapital som är tillskjutet av ägarna. Här ingår
överkurser som betalats i samband med emissioner.
Omräkningsdifferenser
Avser valutaomräkningsdifferenser som uppstår till följd av omräkning av utlands-
verksamhet.
Kassaflödesreserv
Posten avser kassaflödessäkringar efter skatt. Kassaflödessäkringarna avser
framförallt räntesäkringar.
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat
I balanserade vinstmedel inklusive årets resultat ingår intjänade vinstmedel
i moderbolaget och dess dotterbolag. I denna post ingår även tidigare avsättning
till reservfond.
Innehav utan bestämmande inflytande
Posten avser minoritetens andel av eget kapital i icke helägda dotterbolag och avser
i huvudsak SATO Oyj där Balders ägarandel uppgår till 56,5% (56,5), samt Joo Group
Oy där ägarandelen uppgår till 75,0% (75,0). För ytterligare information, se not 21,
Innehav utan bestämmande inflytande.
Utdelning
Styrelsen föreslår årsstämman att ingen (–) aktieutdelning lämnas för verksamhets-
året 2023.
Vinstdisposition
Styrelsen har föreslagit att till stämmans förfogande stående vinstmedel om
26 364 069 708 kr ska disponeras enligt följande; i ny räkning balanseras
26 364 069 708 kr.
Aktiekapitalets utveckling
Dag Månad År Händelse
Förändring
antal aktier
Totalt
antal aktier
Totalt antal
utestående aktier
Kvotvärde
per aktie, kr
Förändring
aktiekapital, kr
Totalt
aktiekaptal, kr
27 juni 2005 Starttidpunkt — 75 386 104 75 386 104 1,00 — 75 386 104
18 augusti 2005 Apportemission 2 000 002 77 386 106 77 386 106 1,00 2 000 002 77 386 106
18 augusti 2005
Nedsättning av aktiekapitalet genom
minskning av nominellt belopp — 77 386 106 77 386 106 0,01 –76 612 245 773 861
18 augusti 2005 Apportemission 1 287 731 380 1 365 117 486 1 365 117 486 0,01 12 877 314 13 651 175
18 augusti 2005 Kvittningsemission 18 846 514 1 383 964 000 1 383 964 000 0,01 188 465 13 839 640
18 augusti 2005
Sammanläggning av nominellt
belopp till 1 krona –1 370 124 360 13 839 640 13 839 640 1,00 — 13 839 640
27 januari 2006 Apportemission 1 000 000 14 839 640 14 839 640 1,00 1 000 000 14 839 640
9 oktober 2006 Apportemission 1 380 000 16 219 640 16 219 640 1,00 1 380 000 16 219 640
2008 Återköp egna aktier –476 600 16 219 640 15 743 040 1,00 — 16 219 640
28 augusti 2009 Apportemission 9 171 502 25 391 142 24 914 542 1,00 9 171 502 25 391 142
4 juni 2010 Fondemission 76 173 426 101 564 568 99 658 168 1,00 — 101 564 568
1 februari 2011 Nyemission 6 700 000 108 264 568 106 358 168 1,00 6 700 000 108 264 568
20 maj 2011 Fondemission 54 132 284 162 396 852 159 537 252 1,00 — 162 396 852
16 juni 2011 Riktad nyemission preferensaktie 4 000 000 166 396 852 163 537 252 1,00 4 000 000 166 396 852
31 januari 2012 Kvittningsemission preferensaktie 1 000 000 167 396 852 164 537 252 1,00 1 000 000 167 396 852
11 oktober 2012 Kvittningsemission preferensaktie 1 000 000 168 396 852 165 537 252 1,00 1 000 000 168 396 852
Tabellen fortsätter på nästa sida
112 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Forts. Not 20 Eget kapital
Forts. tabell från föregående sida.
Dag Månad År Händelse
Förändring
antal aktier
Totalt
antal aktier
Totalt antal
utestående aktier
Kvotvärde
per aktie, kr
Förändring
aktiekapital, kr
Totalt
aktiekaptal, kr
24 maj 2013 Riktad nyemission preferensaktie 500 000 168 896 852 166 037 252 1,00 500 000 168 896 852
22 oktober 2013 Riktad nyemission preferensaktie 3 500 000 172 396 852 169 537 252 1,00 3 500 000 172 396 852
19 mars 2014 Avyttring återköpta aktier 2 859 600 172 396 852 172 396 852 1,00 — 172 396 852
18 december 2015 Riktad nyemission stamaktie 10 000 000 182 396 852 182 396 852 1,00 10 000 000 182 396 852
23 september 2016 Riktad nyemission stamaktie 3 000 633 185 397 485 185 397 485 1,00 3 000 633 185 397 485
16 december 2016 Kvittningsemission 4 602 515 190 000 000 190 000 000 1,00 4 602 515 190 000 000
12 oktober 2017 Inlösen av preferenskapital –10 000 000 180 000 000 180 000 000 1,00 –10 000 000 180 000 000
30 november 2020 Riktad nyemission 6 500 000 186 500 000 186 500 000 1,00 6 500 000 186 500 000
25 maj 2022 Aktiesplit 6:1 932 500 000 1 119 000 000 1 119 000 000 0,16667 — 186 500 000
29 december 2022 Riktad nyemission 35 000 000 1 154 000 000 1 154 000 000 0,16667 5 833 333 192 333 333
31 december 2023 1 154 000 000 1 154 000 000 0,16667 192 333 333
NOT 21
INNEHAV UTAN BESTÄMMANDE INFLYTANDE
Nedan visas finansiell information i sammandrag för väsentliga innehav utan bestäm-
mande inflytande i koncernen. Beloppen som redovisas är baserade på de belopp
som ingår i de konsoliderade finansiella rapporterna. Enbart nettotillgångar i vilka
innehav utan bestämmande inflytande har en andel är inkluderade.
SATO Oyj (org.nr 0201470-5) är ett av Finlands största fastighetsbolag med inrikt-
ning på bostäder. Bolaget investerar framför allt i bostäder belägna i Storhelsingfors,
Tammerfors och Åbo. Innehav utan bestämmande inflytande i SATO Oyj uppgår till
43,5% (43,5).
Joo Group Oy (org.nr 2808794-5) är ett växande fastighetsbolag inriktat på
nyproducerade bostäder i de största städerna i Finland. Bolaget lägger stor vikt att
optimera storleken och effektiviteten på lägenheternas planritningar. Innehav utan
bestämmande inflytande i Joo Group Oy uppgår till 25,0% (25,0).
Båda dotterbolagen är verksamma i Finland och har sitt säte i Helsingfors.
Ägarandel
SATO Oyj Joo Group Oy
2023 2022 2023 2022
Balder, andel, % 56,5 56,5 75,0 75,0
Innehav utan bestämmande inflytande,
andel, % 43,5 43,5 25,0 25,0
Totalt 100,0 100,0 100,0 100,0
SATO Oyj Joo Group Oy
Balansräkning i sammandrag, Mkr 2023 2022 2023 2022
Förvaltningsfastigheter 53 774 56 101 10 773 9 892
Övriga anläggningstillgångar 817 806 19 9
Omsättningstillgångar 371 845 186 108
Summa tillgångar 54 963 57 752 10 979 10 008
Långfristiga skulder 20 805 24 388 9 763 8 371
Kortfristiga skulder 7 656 5 313 92 180
Summa skulder 28 461 29 701 9 855 8 551
Nettotillgångar 26 502 28 051 1 123 1 457
Redovisat värde innehav utan
bestämmande inflytande 11 218 12 155 281 364
Rapport över totalresultat
i sammandrag, Mkr
SATO Oyj Joo Group Oy
2023 2022 2023 2022
Intäkter 3 310 3 096 613 432
Årets resultat –2 082 1 705 –341 170
Övrigt totalresultat –56 414 — —
Summa totalresultat –2 138 2 120 –341 170
Årets resultat hänförligt till innehav
utan bestämmande inflytande –906 742 –85 43
Utdelning utbetald till innehav utan
bestämmande inflytande — 129 — —
Rapport över kassaflöde
i sammandrag, Mkr
SATO Oyj Joo Group Oy
2023 2022 2023 2022
Kassaflöde från den löpande verksamheten 445 1 018 –102 47
Kassaflöde från investeringsverksamheten –1 186 146 –1 206 –3 502
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 127 –607 1 383 3 474
Ökning/minskning av likvida medel –615 558 75 20
113 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
NOT 22
FINANSIELL RISKHANTERING
REDOVISNINGSPRINCIP
FINANSIELLA INSTRUMENT
Finansiella instrument värderas och redovisas i koncernen i enlighet med reglerna
i IFRS 9. Finansiella instrument som redovisas i koncernens rapport över finansiell
ställning inkluderar på tillgångssidan likvida medel, finansiella placeringar, kundford-
ringar, andra långfristiga fordringar (fordringar hos intresse bolag) samt derivat med
positivt värde. Bland skulder återfinns leverantörsskulder, låneskulder, derivat med
negativt värde samt konvertibla skuldebrev.
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i koncernens rapport över finan-
siell ställning när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. Kundford-
ringar tas upp när faktura har skickats. Hyresfordran redovisas som fordran i den
period då prestationer, vilka motsvarar fordrans värde, har levererats och betalningar
motsvarande fordrans värde ännu ej influtit. Skuld tas upp när motparten har preste-
rat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits.
Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits.
En finansiell tillgång tas bort från koncernens rapport över finansiell ställning när
rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem.
Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort när för-
pliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av
en finansiell skuld.
Förvärv och avyttring av finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen, som utgör
den dag då bolaget förbinder sig att förvärva eller avyttra tillgången. Upplåning
redovisas när likviden erhålls medan derivatinstrument redovisas när avtalet har
ingåtts.
Balder fördelar sina finansiella instrument i följande kategorier i enlighet med
IFRS 9; upplupet anskaffningsvärde, verkligt värde via övrigt totalresultat och verk-
ligt värde via resultaträkningen. Klassificeringen baseras på karaktären av tillgångens
kassaflöden och på den affärsmodell tillgången omfattas av.
Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde
Räntebärande tillgångar (skuldinstrument) som innehas med syftet att inkassera
avtals enliga kassaflöden och där dessa kassaflöden endast består av kapitalbelopp
och ränta värderas till upplupet anskaffningsvärde. Det redovisade värdet av dessa
tillgångar justeras med eventuella förväntade kreditförluster som redovisats (se
stycket om Nedskrivningsprövning för finansiella tillgångar). Ränteintäkter från
dessa finansiella tillgångar redovisas med effektivräntemetoden och redovisas som
finansiella intäkter. Koncernens finansiella tillgångar som värderas till upplupet
anskaffningsvärde utgörs av andra långfristiga fordringar (huvudsakligen fordringar
hos intressebolag), kundfordringar, del av finansiella placeringar som utgör kort-
fristig utlåning till intressebolag/joint ventures och likvida medel.
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen
Investeringar i skuldinstrument som inte kvalificerar att redovisas varken till upplupet
anskaffningsvärde eller till verkligt värde via övrigt totalresultat värderas till verkligt
värde via resultaträkningen. Även egetkapitalinstrument som innehas för handel,
egetkapitalinstrument där koncernen valt att inte redovisa verkligt värdeförändringar
via övrigt totalresultat och derivat som inte kvalificerar för s.k. säkringsredovisning
ingår i denna kategori. En vinst eller förlust på en finansiell tillgång (skuldinstrument)
som redovisas till verkligt värde via resultaträkningen och som inte ingår i ett säkrings-
förhållande redovisas netto i resultaträkningen i den period vinsten eller förlusten
uppkommer. I denna kategori ingår koncernens derivat med positivt verkligt värde
samt del av finansiella placeringar som utgör aktier och obligationer.
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via övrigt totalresultat
Denna kategori innefattar egetkapitalinstrument som inte innehas för handel och för
vilka koncernen, vid första redovisningstillfället, tagit ett oåterkalleligt beslut att
redovisa innehavet till verkligt värde via övrigt totalresultat. Värdeförändringarna på
dessa placeringar redovisas löpande i övrigt totalresultat. Vid en avyttring omförs
inte ackumulerad vinst eller förlust till resultaträkningen. I denna kategori redovisas
innehav i onoterade aktier vilka ingår i posten andra långfristiga fordringar.
Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen
Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen utgörs av deri-
vat med negativa verkliga värden som inte ingår i s.k. säkringsredovisning. Finan-
siella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen redovisas även i efter-
följande perioder till verkligt värde och värdeförändringen redovisas i årets resultat.
Skulder i denna kategori klassificeras som kortfristiga skulder om de för faller
inom 12 månader från balansdagen. Om de förfaller senare än 12 månader från
balansdagen klassificeras de som långfristiga skulder.
Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde
Koncernens övriga finansiella skulder klassificeras som värderade till upplupet
anskaff ningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Finansiella skulder till
upplupet anskaffningsvärde består av räntebärande skulder (lång- och kortfristiga),
övriga långfristiga skulder och leverantörsskulder. Upp låning redovisas inledningsvis
till verkligt värde, netto efter transaktions kostnader. Upplåning redovisas där efter till
upplupet anskaffningsvärde och eventuell skillnad mellan erhållet belopp (netto
efter transaktionskostnader) och åter betalningsbeloppet redovisas i rapporten över
totalresultat fördelat över låneperioden, med tillämpning av effektivräntemetoden.
Upplåning klassificeras som kortfristig i balansräkningen om företaget inte har en
ovillkorad rättig het att senarelägga skuldens reglering i minst tolv månader efter
rapportperioden. Lämnade utdelningar redovisas, i förekommande fall, som skuld
efter det att bolagsstämman godkänt utdelningen. Leverantörsskulder och andra
rörelseskulder har kort förväntad löptid och värderas utan diskontering till nomi-
nella belopp.
Derivatinstrument
Derivat redovisas i balansräkningen på affärsdagen och värderas till verkligt värde
både initialt och vid efterföljande omvärderingar vid varje rapportperiod. Balder
innehar dels derivat som säkrar viss risk hänförlig till kassaflödet (valutaswappar
och ränte swappar), dels derivat som säkrar investering i en utländsk verksamhet
(netto investeringssäkring). Derivat hänförliga till nettoinvestering i utlandsverk-
samheter, valuta swappar och vissa ränteswappar har identifierats som säkrings-
instrument och bedöms uppfylla kraven för säkringsredo visning i IFRS 9. För utför-
ligare beskrivningar av säkringsredovisning, se efterföljande stycke. Alla övriga
derivatinstrument bedöms inte uppfylla kriterierna för säkringsredovisning i IFRS 9.
Derivat är också avtalsvillkor som är inbäddade i andra avtal. Inbäddade derivat sär-
redovisas om de inte är nära relaterade till värdkontraktet. För tillfället har inga
inbäddade derivat identifierats. Värdeförändringar på derivatinstrument som identi-
fierats som säkringsinstrument redovisas i övrigt totalresultat medan värdeföränd-
ringar på övriga derivatinstrument redovisas enligt tillämplig kategori ovan.
Konvertibla skuldebrev
Under 2023 har det tillkommit ett konvertibelt skuldebrev utfärdat i EUR. Detta är
uppdelat i två komponenter, en skulddel och en optionsdel. Skulddelen värderas
till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden, Options-
delen redovisas som en skuld och värderas löpande till verkligt värde via resultaträk-
ningen. Konvertibeln (både skulddelen och optionsdelen) redovisas på rad Ränte-
bärande skulder respektive rad Derivat i balansräkningen och värdeförändringar på
optionen redovisas på rad Värdeförändringar derivat i resultaträkningen. Transak-
tionskostnaderna redovisas som en del av skulden och periodiseras som en ränte-
kostnad över löptiden med tillämpning av effektivräntemetoden.
Säkring av rörliga räntor på lån
En viss del av koncernens ränteswappar har identifierats som säkringsinstrument
och bedöms uppfylla kraven på säkringsredovisning. Ränteswappen säkrar lån med
rörlig ränta genom att byta rörlig mot fast ränta. Den effektiva delen av förändringar
i verkligt värde på dessa ränteswappar redovisas via övrigt totalresultat i reserver i
eget kapital. Ineffektiv del av värdeförändringen redovisas omedelbart i årets resul-
tat och inkluderas i posten Värdeförändringar derivat. Belopp som ackumulerats i
säkringsreserven i eget kapital omklassificeras till årets resultat i de perioder då den
säkrade posten påverkar resultatet.
Säkring av nettoinvesteringar i utlandsverksamheter
Koncernen säkrar en betydande del av nettoinvesteringarna i utlandsverksamheter
genom lån i samma valuta som utlandsverksamheten och genom valutaswappar.
Koncernen bedömer att kriterierna för säkringsredovisning i IFRS 9 uppfylls för
nettoinvesteringar i utlandsverksamheter. Omräkningsdifferenser på lån och föränd-
ringar i verkligt värde för säkringsinstrumentet redovisas i övrigt totalresultat i den
mån säkringen är effektiv. De ackumulerade förändringarna i omräknings differenser
och verkligt värde redovisas som separata komponenter i eget kapital. Vinst eller för-
lust som härrör från den del av säkringen som inte är effektiv redo visas i årets resul-
tat. Vid avyttring av utlandsverksamheter omförs den vinst eller förlust som ackumu-
lerats i eget kapital till årets resultat, vilket därmed ökar eller minskar resultatet för
avyttringen.
Likvida medel
Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga tillgodo havanden
hos banker och motsvarande institut.
114 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Forts. Not 22 Finansiell riskhantering
Nedskrivningsprövning för finansiella tillgångar
Koncernen bedömer vid varje rapporttillfälle de framtida förväntade kreditförluster
som är kopplade till tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde baserat på
framåtriktad information. Koncernens finansiella tillgångar för vilka förväntade kre-
ditförluster bedöms utgörs i allt väsentligt av kundfordringar (hyresfordringar) och
andra långfristiga fordringar (huvudsakligen fordringar på intresseföretag). Koncer-
nen väljer reserveringsmetod baserat på om det skett en väsentlig ökning i kreditrisk
eller inte. Koncernen redovisar en kredit förlustreservering för sådana förväntade
kreditförluster vid varje rapporteringsdatum. För koncernens finansiella tillgångar
(i allt väsentligt kundfordringar och fordringar hos intresseföretag) tillämpar koncernen
den förenklade ansatsen för kredit reservering, det vill säga, reserveringen kommer
att motsvara den förväntade förlusten över hela kundfordringens livslängd. För att
mäta de förväntade kreditförlusterna har kundfordringar grupperats baserat på för-
delade kreditriskegenskaper och förfallna dagar. Koncernen använder sig utav fram-
åtblickande variabler för förväntade kreditförluster. Koncernens kreditförluster har
historiskt varit oväsentliga och kunderna och intressebolagens betalningshistorik
god. Med beaktande av detta samt framåtblickande information om makroekono-
miska faktorer som kan påverka motpartens möjlighet att betala fordran, har även
koncernens förväntade kreditförluster bedömts som oväsentliga.
Balder är finansierat med eget kapital och skulder, där majoriteten av skulderna
utgörs av räntebärande skulder. Andelen eget kapital påverkas av vald finansiell
risknivå som i sin tur påverkas av långivarens krav på eget kapital för att erbjuda
marknadsmässig finansiering. Balders långsiktiga mål för kapitalstrukturen är att
soliditeten över tid ska vara lägst 40%, att räntetäckningsgraden inte bör understiga
2 gånger, att belåningsgraden inte bör överstiga 50% samt att nettoskulden i för-
hållande till EBITDA inte ska överstiga 11 gånger.
LÖPTIDSANALYS FINANSIELLA SKULDER
Tabellerna visar kassaflödet per år avseende finansiella skulder vid antagande om
nuvarande storlek på koncernen. Kassaflödet avser räntekostnader, amortering, leve-
rantörsskulder och reglering av övriga finansiella skulder. Finansnettot har beräknats
utifrån koncernens genomsnittliga ränta med avdrag för ränteintäkter. Refinansiering
sker löpande, varför inga ränte kostnader har angetts för längre tid än 10 år.
FINANSPOLICY
Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för sex olika slags finansiella risker.
Med finansiella risker avses ränterisk, likviditetsrisk, refinansieringsrisk, prisrisk,
kredit risk och valutarisk. Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finans verk-
sam heten ska bedrivas samt fastställer ansvarsfördelning och administrativa regler.
Avsteg från koncernens finanspolicy kräver styrelsens godkännande. Ansvaret för
koncernens finansiella transaktioner och risker hanteras centralt av moder bolagets
finansavdelning. Den finansiella riskhanteringen sker på portföljnivå. Finansiella
transaktioner ska genomföras utifrån en bedömning av koncernens samlade behov
av likviditet, finansiering och ränterisk. Soliditeten ska över tid inte understiga 40%.
Mål i finanspolicyn:
• soliditeten ska över tid inte understiga 40%,
• belåningsgraden ska över tid inte överstiga 50%,
• räntetäckningsgraden bör inte över tid understiga 2 ggr,
• nettoskuld/EBITDA, ska över tid inte överstiga 11 ggr,
• öka andelen grön finansiering,
• koncernens likviditet ska vid varje tillfälle motsvara minst en månads kända
utbetalningar inklusive räntebetalningar och amorteringar.
Löptidsanalys finansiella skulder
Koncernen 2023-12-31
Mkr Inom ett år 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år >5 år Totalt
Förfallostruktur lån 12 804 20 778 24 583 15 608 16 614 44 082 134 469
Konvertibelt skuldebrev — — — — 6 188 — 6 188
Räntekostnader
1)
3 910 3 896 3 882 3 868 3 854 19 064 38 475
Leverantörsskulder 439 — — — — — 439
Leasingskuld (hyra av lokal) 14 13 13 13 1 — 53
Övriga långfristiga skulder — 951 — — — — 951
Summa 17 167 25 638 28 478 19 490 26 657 63 146 180 575
För odiskonterade kassaflöden hänförliga till tomträtter se not 8, Leasing.
Koncernen 2022-12-31
Mkr Inom ett år 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år >5 år Totalt
Förfallostruktur lån 16 527 15 711 16 810 18 505 15 822 51 877 135 252
Räntekostnader
1)
2 822 2 817 2 812 2 807 2 803 13 943 28 004
Leverantörsskulder 652 — — — — — 652
Leasingskuld (hyra av lokal) 13 12 11 11 11 1 60
Övriga långfristiga skulder — 1 385 — — — — 1 385
Summa 20 013 19 925 19 634 21 324 18 636 65 820 165 353
För odiskonterade kassaflöden hänförliga till tomträtter se not 8, Leasing .
Moderbolaget 2023-12-31
Mkr Inom ett år 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år >5 år Totalt
Förfallostruktur lån 3 742 8 175 14 936 7 985 10 179 5 082 50 100
Konvertibelt skuldebrev — — — — 6 188 — 6 188
Räntekostnader
1)
1 451 1 449 1 446 1 443 1 440 7 155 14 383
Leverantörsskulder 15 — — — — — 15
Summa 5 209 9 624 16 382 9 428 17 807 12 236 70 685
Moderbolaget 2022-12-31
Mkr Inom ett år 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år >5 år Totalt
Förfallostruktur lån 5 928 8 555 7 241 12 078 8 071 10 325 52 199
Räntekostnader
1)
1 096 1 095 1 095 1 094 1 093 5 458 10 931
Leverantörsskulder 11 — — — — — 11
Summa 7 035 9 650 8 336 13 172 9 165 15 783 63 141
1) Avser räntekostnader under perioden 0–10 år.
115 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Forts. Not 22 Finansiell riskhantering
Uppföljning av målen sker löpande med rapportering till styrelsen inför avlämnandet
av bolagets delårsrapporter.
Balder har åtaganden mot sina finansiärer i form av finansiella nyckeltal, så kall-
lade covenanter. Per årsskiftet hade Balder finansieringsåtaganden om ränte täck-
nings grad om 1,8 ggr, säkerställda skulder/totala tillgångar om 45% och belånings-
grad om 65%. Samtliga covenanter var uppfyllda per årsskiftet.
Känslighetsanalys
Faktor Förändring
Resultateffekt
före skatt, Mkr
Räntenivå för
räntebärande skulder +/– 1 procentenhet +/– 495
Finansiella mål Utfall
Mål 2023 2022
Soliditet, % lägst 40,0 37,9 40,0
Belåningsgrad, % högst 50,0 50,0 47,9
Räntetäckningsgrad, ggr lägst 2,0 3,2 4,7
Nettoskuld/EBITDA, ggr högst 11,0 12,3 13,4
Förfallostruktur räntederivat
1)
År Nominellt belopp, Mkr Ränta, %
2024 1 691 2,00
2025 4 332 1,67
2026 1 753 1,52
2027 1 869 1,35
2028 5 000 1,67
2029 8 222 1,60
2030 1 610 1,54
2031 500 1,53
2032 2 800 2,46
2037 1 500 2,00
2040 277 0,67
Totalt 29 555 1,71
1) Avser räntederivat där fast ränta betalas
RISKER
Kapitalrisk
Koncernens mål avseende kapitalstrukturen är att trygga koncernens förmåga att
fortsätta sin verksamhet, för att fortsätta generera avkastning till aktieägarna och
nytta för andra intressenter.
Likviditetsrisk
Med likviditetsrisk avses risken att sakna tillräckligt med likvida medel för att kunna
fullfölja företagets betalningsåtaganden avseende rörelsekostnader, räntor och
amorteringar. Enligt finanspolicyn ska det alltid finnas tillräckligt med kontanta
medel och garanterade krediter för att täcka det löpande likviditetsbehovet. Styrelsen
kan oaktat långsiktigt mål besluta om tillfälligt ökad likviditet till exempel vid ökad
beredskap för större affärer. Per bokslutsdagen uppgick Balders likvida medel,
finansiella placeringar och outnyttjade checkkrediter till 5 859 Mkr (6 963). Balders
Finanspolicy, som upp dateras minst en gång per år, anger riktlinjer och regler för hur
upplåningen ska ske. Övergripande målsättning för finansförvaltningen är att upplå-
ningen ska säkerställa bolagets kort- och långfristiga kapitalförsörjning, anpassa den
finansiella strategin och hanteringen av finansiella risker efter bolagets verksamhet
så att en långsiktig stabil kapitalstruktur uppnås och bibehålls samt att uppnå bästa
möjliga finansnetto inom givna riskramar.
Refinansieringsrisk
Med refinansieringsrisk avses risken att Balder inte kan återfinansiera sig i fram tiden
eller endast till kraftigt ökade kostnader. Balder hade per årsskiftet kredit faciliteter
om 11 823 Mkr (19 860) varav 11 794 (18 808) var outnyttjade. Balder arbetar kontinu-
erligt med att ta upp nya lån och omförhandla befintliga lån. Av låneportföljen ska
över tid 50% inneha en kredittid på mer än 2 år och inte mer än 20% av lånen bör
förfalla inom ett år.
Ränterisk
Med ränterisk avses risken för fluktuationer i kassaflöde och resultat till följd av för-
ändringar i räntenivåer. Den faktor som främst påverkar ränterisken är ränte bindnings-
tiden. Lång räntebindningstid innebär en förutsägbarhet i kassaflödet men det inne-
bär oftast också högre räntekostnader. Hanteringen av koncernens ränteexponering
är centraliserad, vilket innebär att den centrala finansfunktionen ansvarar för att
iden tifiera och hantera denna exponering. Ränterisken ska hanteras med risk säkrings-
instrument som ränteswappar, räntetak och räntegolv. Som övergripande nyckeltal
används räntetäckningsgrad. Räntetäckningsgraden ska vid varje mättillfälle över-
stiga 2,0 gånger. För att erhålla en kostnadseffektiv hantering av ränterisken görs
bedömningen av ränterisken vid upptagandet av lån med kort räntebindning utifrån
koncernens totala låneportfölj. Räntederivattransaktioner genomförs vid behov för
att uppnå önskad ränterisk i den totala upplåningen.
Balder har i huvudsak använt sig av swappar och fasträntelån för att hantera rän-
terisken, vilka förfaller mellan 2024 och 2040. Per årsskiftet var 74% av lånen säk-
rade med ränteswappar och fasträntelån och för 5% tillämpas säkringsredovisning.
I takt med att marknadsräntan förändras uppstår ett teoretiskt över- eller under-
värde, som inte är kassa flödespåverkande, på de finansiella instrumenten. Derivaten
redovisas löpande till verkligt värde i balansräkningen och värdeförändringar redovi-
sas i resultat räkningen. Derivaten värderas utifrån noterade priser på marknaden.
Värdeförändringarna uppgick under 2023 till –1 899 Mkr (1 617). Per årsskiftet upp-
gick det verkliga värdet på räntederivaten till 421 Mkr (1 677). Det verkliga värdet för
finansiella instrument baseras på förmedlade kredit instituts värderingar. Rimlig heten
i värderingen har prövats genom att låta annat kreditinstitut värdera liknande instru-
ment på balans dagen, se känslighetsanalysen.
SATOs räntederivat uppfyller kraven på säkringsredovisning, då löptiden på
derivaten är matchade med underliggande finansiering. Det innebär att värde-
förändringen av derivaten redovisas i övrigt totalresultat. De räntederivat (ränte-
swappar) som ingås av SATO har samma kritiska villkor som det säkrade föremålet.
Kritiska villkor kan vara referensränta, ränteomsättningsdagar, betaldagar, förfallo-
dag och nominellt belopp. Ineffektivitet i ränteswappar kan uppstå på grund av skill-
nader i kritiska villkor mellan ränteswappen och lånet. Det fanns ingen ineffektivitet
hänförlig till SATOs ränte swappar under 2023.
Valutarisk
Balder äger fastigheter via dotterbolag i Danmark, Norge, Finland, Tyskland och
Storbritannien. Bolagen har huvudsakligen intäkter och kostnader i lokal valuta.
Koncernen påverkas av valutakursfluktuationer vid omräkning av de utländska
dotterbolagens tillgångar och skulder till moderbolagets valuta. Koncernen är via
netto investeringar i utlandet exponerad mot EUR, DKK, GBP och NOK.
Omräkningsexponering
När dotterbolagens rapporter över finansiell ställning i lokal valuta omräknas till
svenska kronor uppstår en omräkningsdifferens, som beror på att innevarande år
omräknas till en annan bokslutskurs än föregående år och att totalresultaträkningen
omräknas till genomsnittskursen under året medan rapporten över finansiell ställ-
ning omräknas till kursen per den 31 december. Omräkningsdifferensen förs till
övrigt totalresultat och balanseras i reserver i eget kapital. Omräknings exponeringen
utgörs av den risk som omräkningsdifferensen representerar i form av påverkan på
övrigt total resultat och eget kapital. Risken är störst för de valutor där koncernen har
störst nettotillgångar och där kursrörelserna mot svenska kronor är störst. Störst
påverkan för koncernen utgör nettotillgångarna i Finland och Danmark. Balder har
totalt emitterat 4 018 MEUR på den europeiska obligationsmarknaden samt ett kon-
vertibelt skuldebrev där skulddelen uppgår till 457 MEUR vilket bidrar till att minska
valuta exponeringen av koncernens nettotillgångar i EUR och DKK. Per årsskiftet
fanns även valutaswappar om –1 467 MEUR (–1 852), det verkliga värdet på dessa
uppgick till –330 Mkr (305).
Tillgångarna och skulderna i EUR och DKK ses sammantaget i och med att kursen
för DKK är låst mot EUR. Omräkningsdifferenserna hanteras framförallt genom att
upplåningen fördelats på olika valutor utifrån nettotillgångarna i respektive valuta.
Lån som tas upp i samma valuta som det finns nettotillgångar i koncernen, minskar
dessa nettotillgångar och därmed minskar omräkningsexponeringen. Dessa säk-
ringar av nettoinvesteringar i utlandsverksamheter fungerar på följande sätt. Kurs-
vinster och kursförluster avseende lån i utländsk valuta, som finansierar förvärv av
utländska dotter bolag, redovisas som en del av övrigt totalresultat i den mån lånen
fungerar som en kurssäkring för de förvärvade nettotillgångarna. I övrigt totalresul-
tat möter de den omräkningsdifferens som framkommer vid konsolideringen av de
utländska dotter bolagen. I koncernen har redovisade valutakursdifferenser om
netto 1 262 Mkr (–2 790) avseende skulder i utländsk valuta omförts till övrigt total-
resultat såsom säkring av nettoinvesteringarna i utlandsverksamheter. Det fanns
116 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Forts. Not 22 Finansiell riskhantering
ingen ineffektivitet som ska redovisas från säkringar av nettoinvestering i utlands-
verksamhet. De lån som säkrar nettoinvesteringar i utlandsverksamheter är i EUR och
DKK, eftersom dessa utländska valutor har störst påverkan på rapporten över finan-
siell ställning. Av koncernens totala nettoinvesteringar i utlandsverksamheter har
100% säkrats.
Eftersom koncernen använder delar av sitt kassaflöde till att amortera på lånen för
att förbättra finansnettot, så tenderar omfattningen av denna säkring över tid att
minska. En förändring i det utländska dotterbolagets nettotillgångar över tid kan ha
samma effekt.
Prisrisk
Balders intäkter påverkas av fastigheternas uthyrningsgrad, nivån på marknads-
mässiga hyror samt kundernas betalningsförmåga. En förändring av hyresnivån
med +/– 1% eller den ekonomiska uthyrningsgraden med +/– 1 procentenhet påverkar
resultat före skatt med +/– 124 Mkr respektive +/– 130 Mkr .
Kreditrisker
Kundfordringar
Risken för att koncernens kunder inte uppfyller sina åtaganden, det vill säga att
betalning ej erhålls för kundfordringar, utgör en kundkreditrisk. Koncernens kunder
kreditkontrolleras genom att information om kundernas finansiella ställning inhämtas
från olika kreditupplysningsföretag.
En beräkning av kreditrisken görs i samband med nyuthyrning och lokalanpass-
ning för befintlig kund. Bankgaranti, depositioner eller annan säkerhet krävs för
kunder med låg kreditvärdighet eller otillräcklig kredithistorik.
I syfte att följa kundernas kreditvärdighetsutveckling sker en löpande
kreditbevakning.
Finansiell verksamhet
Den finansiella verksamheten i Balder medför exponering för kreditrisker. Det är
främst motpartsrisker i samband med fordringar på banker och andra motparter
som uppstår vid handel med derivatinstrument. Balders finanspolicy innehåller
ett särskilt motpartsreglemente i vilket maximal kreditexponering för olika mot-
parter anges.
Upplåning, förfallostruktur och räntor
Vid årets utgång hade Balder bindande låneavtal om sammanlagt 134 469 Mkr
(135 252). Lån är upptagna i svenska kronor, danska kronor, norska kronor, brittiska
pund och euro. Vid årets utgång uppgick lånen i danska kronor till 8 576 MDKK,
lånen i norska kronor till 6 325 MNOK, lånen i brittiska pund till 48 MGBP och lånen
i euro till 7 391 MEUR. Den enskilt största finansieringskällan är obligationer i euro
emitterade på den europeiska obligationsmarknaden. Balder har även ett inhemskt
MTN-program med en ram om 15 000 Mkr samt ett konvertibelt skuldebrev i EUR
om 480 MEUR. Ute stående certifikatvolym var per den 31 december 981 Mkr (420),
certifikatprogrammet omfattar totalt 6 438 Mkr (6 451). Netto räntebärande skulder
efter avdrag för likvida medel och finansiella placeringar om 5 449 Mkr (6 553)
uppgick till 126 802 Mkr (126 228).
Avtalen kan delas upp i fem kategorier:
• lån mot ställande av säkerhet i form av reversfordringar på dotterbolag. Säkerheten
har kompletterats med pant i dotterbolagens aktier/kommandit andelar,
• lån mot ställande av pantbrev i fastighet,
• certifikatprogram,
• obligationslån, inklusive Hybridkapital.
• konvertibelt skuldebrev
Som kortfristiga räntebärande skulder redovisas de räntebärande skulder som
formellt sett förfaller inom ett år samt ett års avtalad amortering.
I vissa fall kompletteras säkerheten med covenanter. Balder uppfyller alla
covenanter. Kreditavtalen innehåller sedvanliga uppsägningsvillkor.
Den genomsnittliga kreditbindningstiden på låneavtalen uppgick per den
31 december 2023 till 5,4 år (5,7). Förfallostrukturen för låneavtalen, som framgår av
löptidsanalysen, visar när i tiden låneavtalen förfaller till omförhandling eller åter-
betalning. Den genomsnittliga effektiva räntan per bokslutsdagen uppgick till 2,9%
(2,1) inklusive effekten av upplupen ränta från Balders räntederivat. Den genomsnitt-
liga räntebindningstiden vid samma datum uppgick till 3,2 år (3,5). Andelen lån med
ränteförfall under kommande treårsperiod uppgick till 51% (44).
Övriga åtaganden
Per bokslutet finns inget övrigt åtagande som är väsentligt för koncernen.
117 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Forts. Not 22 Finansiell riskhantering
Redovisat och verkligt värde på finansiella instrument, 2023
Koncernen, Mkr
Tillgångar och skulder
värderade till upplupet
anskaffningsvärde
Tillgångar och skulder
värderade till verkligt värde
via resultaträkningen
Verkligt värde
via övrigt
totalresultat
Totalt
redovisat
värde
Verkligt värdehierarkin
Totalt verkligt värde 2023
Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3
Andra långfristiga fordringar 3 018 — 11
1)
3 029 — 3 029 —
Derivat — 162 259 421 — 421 —
Kundfordringar 447 — — 447 — 447 —
Finansiella placeringar 1 601 1 447 — 3 047 1 447 1 601 —
Likvida medel 2 402 — — 2 402 — 2 402 —
Summa fordringar 7 468 1 609 270 9 348 1 447 7 901 —
Långfristiga räntebärande skulder 116 591 — — 116 591 49 272 58 228 —
Konvertibelt skuldebrev 5 074 1 114 — 6 188 — 6 641 —
Övriga långfristiga skulder 951 — — 951 — 951 —
Derivat — — 330 330 — 330 —
Kortfristiga räntebärande skulder 12 804 — — 12 804 5 308 7 419 —
Leverantörsskulder 439 — — 439 — 439 —
Summa skulder 135 858 1 114 330 137 302 54 579 74 007 —
Redovisat och verkligt värde på finansiella instrument, 2022
Koncernen, Mkr
Tillgångar och skulder
värderade till upplupet
anskaffningsvärde
Tillgångar och skulder
värderade till verkligt värde
via resultaträkningen
Verkligt värde
via övrigt
totalresultat
Totalt
redovisat
värde
Verkligt värdehierarkin
Totalt verkligt värde 2022
Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3
Andra långfristiga fordringar 2 494 — 11
1)
2 505 — 2 505 —
Derivat — 1 244 738 1 982 — 1 982 —
Kundfordringar 198 — — 198 — 198 —
Finansiella placeringar 959 1 617 — 2 576 1 617 959 —
Likvida medel 3 977 — — 3 977 — 3 977 —
Summa fordringar 7 628 2 861 749 11 238 1 617 9 621 —
Långfristiga räntebärande skulder 118 721 — — 118 721 48 921 54 984 —
Övriga långfristiga skulder 1 385 — — 1 385 — 1 385 —
Kortfristiga räntebärande skulder 16 531 — — 16 531 7 164 9 031 —
Leverantörsskulder 652 — — 652 — 652 —
Summa skulder 137 290 — — 137 290 56 085 66 053 —
1) Inga värdeförändringar har redovisats under 2023 eller 2022.
Nivå 1 – värderas till verkligt värde utifrån noterade marknadsvärden på aktiv marknad för identiska tillgångar.
Nivå 2 – värderas till verkligt värde utifrån annan observerbar data för tillgångar och skulder än marknadsvärden enligt nivå 1.
Nivå 3 – värderas till verkligt värde utifrån data för tillgångar och skulder som inte baseras på observerbar marknadsdata.
Räntebindning
Redovisat värde, Mkr Ränta, %
År 2023 2022 2023 2022
Inom ett år 45 112 46 188 4,3 3,0
1–2 år 9 238 4 573 2,1 1,8
2–3 år 13 257 9 481 2,7 1,9
3–4 år 13 606 14 451 1,7 2,3
4–5 år 18 992 13 058 2,8 1,4
> 5 år 34 265 47 502 1,9 1,6
Summa 134 469 135 252 2,9 2,1
Andel, % Verkligt värde, Mkr
År 2023 2022 2023 2022
Inom ett år 35 38 45 024 46 124
1–2 år 7 4 9 032 4 550
2–3 år 9 7 11 863 8 585
3–4 år 10 10 12 105 11 585
4–5 år 15 8 19 300 10 120
> 5 år 23 33 29 544 39 136
Summa 100 100 126 867 120 100
118 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Forts. Not 22 Finansiell riskhantering
Redovisat och verkligt värde på finansiella instrument, 2023
Moderbolaget, Mkr
Tillgångar och skulder
värderade till upplupet
anskaffningsvärde
Tillgångar och skulder
värderade till verkligt värde
via resultaträkningen
Verkligt värde
via övrigt
totalresultat
Totalt
redovisat
värde
Verkligt värdehierarkin
Totalt verkligt värde 2023
Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3
Andra långfristiga fordringar 1 763 — — 1 763 — 1 763 —
Derivat — 181 — 181 — 181 —
Fordringar på koncernbolag 86 864 — — 86 864 — 86 864 —
Finansiella placeringar — 820 — 820 820 — —
Likvida medel 1 277 — — 1 277 — 1 277 —
Summa fordringar 89 904 1 001 — 90 904 820 90 084 —
Långfristiga skulder till kreditinstitut 41 284 — — 41 284 21 307 16 628 —
Konvertibelt skuldebrev 5 074 1 114 — 6 188 — 6 641 —
Skulder till koncernbolag 39 934 — — 39 934 — 39 934 —
Kortfristiga skulder till kreditinstitut 3 742 — — 3 742 1 502 2 240 —
Leverantörsskulder 15 — — 15 — 15 —
Summa skulder 90 048 1 114 — 91 162 22 809 65 458 —
Redovisat och verkligt värde på finansiella instrument, 2022
Moderbolaget, Mkr
Tillgångar och skulder
värderade till upplupet
anskaffningsvärde
Tillgångar och skulder
värderade till verkligt värde
via resultaträkningen
Verkligt värde
via övrigt
totalresultat
Totalt
redovisat
värde
Verkligt värdehierarkin
Totalt verkligt värde 2022
Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3
Andra långfristiga fordringar 1 122 — — 1 122 — 1 122 —
Derivat — 1 185 — 1 185 — 1 185 —
Fordringar på koncernbolag 92 204 — — 92 204 — 92 204 —
Finansiella placeringar — 812 — 812 812 — —
Likvida medel 2 083 — — 2 083 — 2 083 —
Summa fordringar 95 409 1 997 — 97 406 812 96 594 —
Långfristiga skulder till kreditinstitut 46 271 — — 46 271 21 523 17 872 —
Skulder till koncernbolag 48 082 — — 48 082 — 48 082 —
Kortfristiga skulder till kreditinstitut 5 928 — — 5 928 3 832 2 033 —
Leverantörsskulder 11 — — 11 — 11 —
Summa skulder 100 291 — — 100 291 25 355 67 998 —
Nivå 1 – värderas till verkligt värde utifrån noterade marknadsvärden på aktiv marknad för identiska tillgångar.
Nivå 2 – värderas till verkligt värde utifrån annan observerbar data för tillgångar och skulder än marknadsvärden enligt nivå 1.
Nivå 3 – värderas till verkligt värde utifrån data för tillgångar och skulder som inte baseras på observerbar marknadsdata.
NOT 23
CHECKKREDIT
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Beviljad kreditlimit 410 410 350 350
Utnyttjad del — — — —
Outnyttjad del 410 410 350 350
NOT 24
UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER
Koncernen Moder bolaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Personalkostnader 123 132 22 23
Räntekostnader 712 819 392 562
Förskottsbetalda hyror 1 560 1 593 — —
Fastighetskostnader 773 670 — —
Övriga poster 132 86 6 15
Summa 3 300 3 300 420 600
119 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
NOT 25
STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER
REDOVISNINGSPRINCIP
Eventualförpliktelser
En eventualförpliktelse redovisas vid en möjlig förpliktelse för vilken det återstår att
få bekräftat om koncernen har en förpliktelse som skulle kunna leda till ett utflöde av
resurser, alternativt, vid en befintlig förpliktelse som inte uppfyller kriterierna att
redovisas i balansräkningen som avsättning eller annan skuld då det inte är troligt att
ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen eller då inte en
tillräckligt tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras.
Moderbolaget – Finansiella garantier
Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgensförbindelser till
förmån för dotterbolag och intressebolag. Finansiella garantier innebär att bolaget har
ett åtagande att ersätta innehavaren av ett skuldinstrument för förluster som denne
ådrar sig på grund av att en angiven gäldenär inte fullgör betalning vid förfall enligt
avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella garantiavtal tillämpar moderbolaget RFR
2 stycke IFRS 9 som innebär en lättnad jämfört med reglerna i IFRS 9 när det gäller
finansiella garantiavtal utställda till förmån för dotterbolag och intressebolag. Moder-
bolaget redovisar finansiella garantiavtal som avsättning i balansräkningen när bola-
get har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras för att reglera åtagandet.
Ställda säkerheter
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Fastighetsinteckningar 62 946 54 812 — —
Aktier i koncernbolag 19 942 12 904 — —
Reverser — — 6 448 4 170
Summa 82 888 67 716 6 448 4 170
Eventualförpliktelser
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Borgen för dotterbolag — — 36 724 30 122
Borgen för intressebolag 3 006 3 179 496 373
Övriga garantier
1) 2)
4 628 3 118 1 006 1 006
Summa 7 634 6 297 38 226 31 501
1) I takt med att projektportföljen växer och antal bostadsrättsprojekt i pågående produktion
ökar, växer även övriga garanti- och borgensåtaganden gentemot bostadsrättsföreningar,
entreprenörer och kommuner.
2) Bolaget utställer, i mindre omfattning, tidsbegränsade kapitaltäckningsgarantier för
dotterbolag vars verksamhet kan erfordra tillskott av riskkapital.
NOT 26
KASSAFLÖDESANALYS
REDOVISNINGSPRINCIP
Kassaflödesanalys
Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att
resultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under
perioden samt för eventuella intäkter eller kostnader som hänförs till investerings-
eller finansieringsverksamheten.
Likvida medel
Koncernens likvida medel utgörs av kassa- och bankmedel. Likvida medel redovisas
enligt de principer som beskrivs i not 22 avseende finansiella tillgångar värderade till
upplupet anskaffningsvärde.
Likvida medel
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Följande delkomponenter ingår
i likvida medel:
Kassa och bank 2 402 3 977 1 277 2 083
Summa enligt balans räkningen 2 402 3 977 1 277 2 083
Summa enligt
kassaflödes analysen 2 402 3 977 1 277 2 083
Betalda/erhållna räntor och derivat
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Erhållen ränta 1 233 528 386 719
Betald ränta –4 745 –2 333 –1 892 –1 207
Erhållet/betalt avseende derivat 427 –55 267 –58
Summa –3 085 –1 860 –1 239 –546
Koncerninterna ränteintäkter och räntekostnader för 2023 samt 2022 är ej likviditets-
påverkande.
Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten
Ej kassaflödespåverkande förändringar
Koncernen, Mkr 2022-12-31 Kassaflöde
Valutakurs-
differenser
Övriga ej kassaflödes-
påverkande poster 2023-12-31
Räntebärande skulder 135 252 –149 –780 146 134 469
Leasingskuld (hyra av kontorslokal) 57 –21 — 15 50
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 135 309 –170 –780 160 134 519
Ej kassaflödespåverkande förändringar
Koncernen, Mkr 2021-12-31 Kassaflöde
Valutakurs-
differenser
Övriga ej kassaflödes-
påverkande poster 2022-12-31
Räntebärande skulder 117 426 8 864 7 735 1 226 135 252
Leasingskuld (hyra av kontorslokal) 61 –17 — 13 57
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 117 487 8 847 7 735 1 239 135 309
120 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Forts. Not 26 Kassaflödesanalys
Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten
Ej kassaflödespåverkande förändringar
Moderbolaget, Mkr 2022-12-31 Kassaflöde
Valutakurs-
differenser
Övriga ej kassaflödes-
påverkande poster 2023-12-31
Räntebärande skulder 52 199 –1 353 –449 –297 50 100
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 52 199 –1 353 –449 –297 50 100
Ej kassaflödespåverkande förändringar
Moderbolaget, Mkr 2021-12-31 Kassaflöde
Valutakurs-
differenser
Övriga ej kassaflödes-
påverkande poster 2022-12-31
Räntebärande skulder 55 285 –6 843 2 568 1 189 52 199
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 55 285 –6 843 2 568 1 189 52 199
NOT 27
ANDELAR I KONCERNBOLAG
REDOVISNINGSPRINCIP
Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Det
bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital.
I de fall bokfört värde understiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker ned-
skrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte
längre är motiverad sker återföring av denna.
Moderbolaget, Mkr 2023 2022
Ackumulerade anskaffningsvärden
Ingående balans 13 589 15 518
Förvärv 18 94
Nedskrivning –2 422 –2 125
Lämnade aktieägartillskott 0 101
Utgående balans 11 185 13 589
Specifikation av moderbolagets direkta innehav av andelar i dotterbolag
Dotterbolag Organisations nummer Säte Antal andelar Andel, % 2023 2022
Balder Storstad AB 556676-4378 Göteborg 100 000 100 2 211 2 211
Balder Mellanstad AB 556514-4291 Göteborg 1 938 000 100 1 235 3 657
Din Bostad Sverige AB 556541-1898 Göteborg 1 000 000 100 626 626
Egby Vindkraftverk AB 556760-5919 Göteborg 1 000 100 0 0
Balder Danmark A/S 34058016 Köpenhamn 5 000 100 158 158
Balder Fastigheter Norge AS 916755856 Oslo 120 100 319 319
Balder Bilrum Fastighet AB 556730-4059 Göteborg 100 000 100 1 255 1 255
Balder Germany GmbH 194177B Berlin 23 725 95 1 1
SATO Oyj
1)
0201470-5 Helsingfors 619 300 0 265 265
Asset Buyout Partners Invest AS 916164882 Oslo 4 185 527 540 100 4 266 4 266
Serena Properties AB 559023-2707 Stockholm 5 000 000 100 848 831
Summa 11 185 13 589
1) Balderkoncernen äger totalt 31 971 535 aktier i SATO Oyj, motsvarande en ägarandel om 56,5% (56,5). 619 300 aktier ägs från Fastighets AB Balder och resterande 31 352 235 aktier ägs från
dotterbolaget Balder Finska Otas AB (559000-0369).
Koncernen äger genom ovan nämnda dotterbolag flertalet bolag i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien vilka framgår av respektive dotterbolags
årsredovisning. För bolag i SATO Oyj, se SATO Oyjs årsredovisning på sato.fi.
121 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
NOT 28
FORDRINGAR PÅ/SKULDER TILL KONCERNBOLAG
Fordringar Skulder
Moderbolaget, Mkr 2023 2022 2023 2022
Ingående balans 92 204 83 490 48 082 44 736
Förändring utlåning till
dotterbolag –5 339 8 714 –8 148 3 345
Utgående balans 86 864 92 204 39 934 48 082
Fastställd amorteringsplan saknas.
NOT 29
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER
RÄKENSKAPSÅRETS SLUT
Efter årets utgång har Balder genomfört en riktad nyemission om 18 000 000 aktier
av serie B till ett totalt värde om cirka 1 167 Mkr. Kapitalet möjliggör återköp av upp till
200 MEUR av Balders utestående hybridkapital om cirka 400 MEUR.
Tecknare av aktierna i nyemissionen är AMF och Swedbank Robur. Nyemissionen
innebär en utspädningseffekt om cirka 1,5% i förhållande till antalet aktier och cirka
1,0% i förhållande till antalet röster i Balder genom att antalet utestående aktier ökar
från 1 154 000 000 till 1 172 000 000 (fördelat på 67 376 592 aktier av serie A och
1 104 623 408 aktier av serie B) och antalet röster ökar från 176 038 932,8 till
177 838 932,8.
I övrigt finns inga händelser av väsentlig betydelse för Fastighets AB Balders ställ-
ning som inträffat efter rapportperiodens utgång.
NOT 30
NÄRSTÅENDE
REDOVISNINGSPRINCIP
Med närstående avses både juridiska och fysiska personer enligt definitionen i IAS
24. Transaktioner med närstående ska i likhet med övriga transaktioner genomföras
på affärsmässiga villkor. Vid transaktionerna ska även särskilt beaktas de riktlinjer
som finns för intressekonflikter. Som närstående definieras:
• Samtliga bolag inom Balderkoncernen
• Styrelseledamöter och företagsledning
• Nära familjemedlemmar till styrelseledamöter eller företagsledning
• Bolag kontrollerade av styrelseledamöter eller företagsledning
• Aktieägare som kontrollerar mer än 10% av aktierna eller rösterna i bolaget
Närståenderelationer
Koncernen
Koncernen står under betydande inflytande från Erik Selin Fastig heter AB som
innehar 47,8% (47,8) av rösterna i Fastighets AB Balder.
Moderbolaget
Utöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moder bolaget
bestämmande inflytande över dotterbolag enligt not 27, Andelar i koncern bolag.
Sammanställning över närstående transaktioner
Koncernen
Erik Selin Fastigheter AB har köpt fastighetsadministrativa tjänster av Balder för
6 Mkr (5). Balder har köpt tjänster från advokatfirman Norma Law om 1 Mkr (0) där
styrelse ledamoten Anders Wennergren är partner. Under året har byggtjänster köpts
från Tommy Byggare AB om 19 Mkr (118), vilket är ett närstående bolag till Erik Selin
Fastigheter AB. Tjänsterna är prissatta på marknadsmässiga villkor.
Moderbolaget
Moderbolaget har utfört fastighetsadministrativa tjänster åt sina dotter bolag upp-
gående till 412 Mkr (380). Moderbolaget fungerar som internbank. Fordringar på
dotterbolag uppgick per bokslutsdagen till 86 864 Mkr (92 204). Såväl de adminis-
trativa som finansiella tjänsterna är prissatta på marknadsmässiga villkor.
Intressebolag/joint ventures
Utöver ovanstående närståenderelationer äger Balderkoncernen intresse bolag enligt
not 14, Andelar i intressebolag/joint ventures.
Under verksamhetsåret har intressebolagen köpt förvaltnings- och administrativa
tjänster för sina koncerner av Balder uppgående till 92 Mkr (80). Därut över köps
tjänster från Norion Bank AB (publ). Nettofordringar på intressebolag uppgick per
boksluts dagen till 3 614 Mkr (2 924), varav finansiella placeringar som utgör kortfris-
tig utlåning till intressebolag uppgick till 1 601 Mkr (959). Såväl de administrativa som
finansiella tjänsterna är prissatta på marknadsmässiga villkor.
Transaktioner med nyckelpersoner i ledande ställning
Företagets styrelseledamöter samt bolag ägda av dessa kontrollerar 63,0% (63,0) av
rösterna i Balder. Beträffande styrelsen, VD och övriga befattnings havares löner och
andra ersättningar, kostnader och avtal som avser pensioner och liknande förmåner
samt avtal angående avgångsvederlag, se not 4, Anställda och personalkostnader.
NOT 31
UPPGIFTER OM MODERBOLAGET
Fastighets AB Balder (publ) är ett svensk registrerat aktiebolag med säte i Göteborg.
Moderbolagets aktier är registrerade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Adressen till
huvudkontoret är Box 53121, 400 15 Göteborg. Besöksadressen är Parkgatan 49.
Koncernredovisningen för år 2023 består av moderbolaget och dess dotter bolag,
tillsammans benämnda koncernen.
122 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande
av styrelsen och VD den 3 april 2024. Koncernens och moder bolagets
resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman
den 3 maj 2024. Styrelsen avser att föreslå årsstämman att ingen aktie-
utdelning (–) lämnas för verksamhetsåret 2023.
Årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed
i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de inter-
nationella redovisningsstandards som avses i Europaparlamentets och
rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning
av internationell redovisningsstandard. Årsredovisningen respektive
koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och
koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för kon cernen
respektive moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av
koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt
beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moder bolaget och
de bolag som ingår i koncernen står inför.
Göteborg den 3 april 2024
Christina Rogestam
Styrelseordförande
Sten Dunér
Styrelseledamot
Fredrik Svensson
Styrelseledamot
Anders Wennergren
Styrelseledamot
Erik Selin
Styrelseledamot och VD
Vår revisionsbesrättelse har lämnats den 4 april 2024
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Bengt Kron
Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Konstantin Belogorcev
Auktoriserad revisor
123 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH
KONCERNREDOVISNINGEN
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och kon-
cernredovisningen för Fastighets AB Balder (publ)
för år 2023. Bolagets årsredovisning och koncern-
redovisning ingår på sidorna 77–123 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upp-
rättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger
en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av
moderbolagets finansiella ställning per den 31 decem-
ber 2023 och av dess finansiella resultat och kassa-
flöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncern-
redovisningen har upprättats i enlighet med
årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga av -
seenden rättvisande bild av koncernens finansiella
ställning per den 31 december 2023 och av dess finan-
siella resultat och kassaflöde för året enligt International
Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits
av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättel-
sen är förenlig med årsredovisningens och koncern-
redovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer
resultaträkningen och balansräkningen för moder-
bolaget och rapporter över totalresultat och finansiell
ställning för koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen
och koncernredovisningen är förenliga med innehållet
i den kompletterande rapport som har överlämnats till
moderbolagets styrelse i enlighet med revisorsförord-
ningens (537/2014) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards
on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige.
Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare
i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i för-
hållande till moderbolaget och koncernen enligt god
revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt
yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar
att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga
förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens
(537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade
bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag
eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är
tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra
uttalanden.
VÅR REVISIONSANSATS
Översikt
Revisionens inriktning och omfattning
Vi utformade vår revision genom att fastställa väsent-
lighetsnivå och bedöma risken för väsentliga felaktig-
heter i de finansiella rapporterna. Vi beaktade särskilt
de områden där verkställande direktören och styrelsen
gjort subjektiva bedömningar, till exempel viktiga
redovisningsmässiga uppskattningar som har gjorts
med utgångspunkt från antaganden och prognoser
om framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra.
Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat risken
för att styrelsen och verkställande direktören åsido-
sätter den interna kontrollen, och bland annat övervägt
om det finns belägg för systematiska avvikelser som
givit upphov till risk för väsentliga felaktigheter till följd
av oegentligheter.
Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamåls-
enlig granskning i syfte att kunna uttala oss om de
finansiella rapporterna som helhet, med hänsyn tagen
till koncernens struktur, redovisningsprocesser och
kontroller samt den bransch i vilken koncernen verkar.
Koncernen är verksam i sex länder och fastigheterna
ägs av separata bolag som genom centraliserade
ekonomifunktioner och enhetliga rutiner sammanställs i
underkoncerner. Den finska underkoncernen SATO Oyj,
övriga finska dotterbolagen samt de danska och norska
bolagen revideras av lokala revisionsteam. Koncern-
revisionsteamet erhåller rapportering från lokala
revisionsteam för de väsentliga underkoncernerna.
Vi har utvärderat enhets revisorernas utförda arbete
i syfte att fastställa huruvida tillräckliga revisionsbevis
inhämtats som grund för vårt uttalande i koncern-
revisionsberättelsen.
Revisionen av underkoncernen SATO Oyj har utförts
av Deloitte, Finland. Enligt god revisionssed åligger det
koncernrevisorn att säkerställa att enhetsrevisorerna
har utfört rätt arbete och med tillräcklig hög kvalitet
avseende de identifierade revisionsriskerna. Eftersom
SATO Oyj utgör en väsentlig del av Balderkoncernen
och därmed koncernrevisionen samt att vi och enhets-
revisorn inte ingår i samma nätverk blir den uppgiften
extra viktig. Vi har därför utformat särskilda instruk-
tioner till Deloitte, Finland, och säkerställt via löpande
kommunikation och möten samt skriftliga bekräftelser
att de följt och beaktat dessa. Vi har tagit del av, disku-
terat och utvärderat den riskbedömning och väsentlig-
hetsbedömning som enhetsrevisorn planerat för och
också använt i sin revision. Vi har även digitalt besökt
Deloitte, Finland, och gått igenom väsentliga revisions-
moment.
REV ISIONSBERÄTTELSE
Till bolagsstämman i Fastighets AB Balder (publ), org. nr 556525-6905
Utöver moderbolaget och koncernredovisningen
revideras också de svenska bolagen av koncern-
revisionsteamet.
Sammantaget innebär det att vi förvissat oss om
att det finns tillräckliga revisionsbevis för vår koncern-
revision och revisionsberättelse.
Väsentlighet
Revisionens omfattning och inriktning påverkades av
vår bedömning av väsentlighet. En revision utformas
för att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida
de finansiella rapporterna innehåller några väsentliga
felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av
oegentligheter eller misstag. De betraktas som väsent-
liga om enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas
påverka de ekonomiska beslut som användarna fattar
med grund i de finansiella rapporterna.
Baserat på professionellt omdöme fastställde vi
vissa kvantitativa väsentlighetstal, däribland för den
finansiella rapporteringen som helhet (se tabellen
nedan). Med hjälp av dessa och kvalitativa övervägan-
den fastställde vi revisionens inriktning och omfattning
och våra granskningsåtgärders karaktär, tidpunkt och
omfattning, samt att bedöma effekten av enskilda och
sammantagna felaktigheter på de finansiella rappor-
terna som helhet.
Vi valde totala tillgångar som riktmärke för vår över-
gripande bedömning av väsentlighet för räkenskaperna
som helhet mot bakgrund av att värdet på förvaltnings-
fastigheterna har en väsentlig påverkan och betydelse
för koncernens finansiella ställning samt utgör ett sär-
skilt betydelsefullt område för revisionen. Vi definierade
även en specifik väsentlighet för revisionen av resultat
från fastighetsförvaltningen inklusive de rörelsekapital-
relaterade balansposterna.
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
124 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
Annan information än årsredovisningen och
koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än
årsredovisningen och koncernredovisningen och åter-
finns på sidorna 1–76 samt 128–140. Annan information
består även av Ersättningsrapporten för 2023. Det är
styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och kon-
cernredovisningen omfattar inte denna information
och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende
denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen
och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa
den information som identifieras ovan och överväga
om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig
med årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi
i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om
informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga fel-
aktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avse-
ende denna information, drar slutsatsen att den andra
informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är
vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rappor-
tera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har
ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovis-
ningen upprättas och att de ger en rättvisande bild
enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncern-
redovisningen, enligt IFRS, så som de antagits av EU,
och årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande
direktören ansvarar även för den interna kontroll som
de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredo-
visning och koncernredovisning som inte innehåller
några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncern-
redovisningen ansvarar styrelsen och verkställande
direktören för bedömningen av bolagets och koncer-
nens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser,
när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka
förmågan att fortsätta verksamheten och att använda
antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt
drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande
direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med
verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ
till att göra något av detta.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om
huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen
som helhet inte innehåller några väsentliga felaktig-
heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller
misstag, och att lämna en revisionsberättelse som
innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en
hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en
revision som utförs enligt ISA och god revisionssed
i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig fel-
aktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå
på grund av oegentligheter eller misstag och anses
vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen
kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som
användare fattar med grund i årsredovisningen och
koncernredovisningen.
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisio-
nen av årsredovisningen och koncernredovisningen
finns på Revisorsinspektionens webbplats:
www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar.
Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.
SÄRSKILT BETYDELSEFULLT OMRÅDE
Värdering av förvaltningsfastigheter
Vi hänvisar till Förvaltningsberättelsen, beskrivning av
redovisningsprinciper i not 1 samt Förvaltningsfastig-
heter i not 12.
Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde
om 209 000 Mkr per 2023-12-31 och utgör en väsentlig
del av Balderkoncernens balansräkning.
Verkligt värde på koncernens fastighetsbestånd base-
ras på interna beräkningar, huvudsakligen genom att
tillämpa avkastningsmetoden. Fastigheter under upp-
förande och projektfastigheter för egen förvaltning
värderas till marknadsvärde reducerat med bedömd
entreprenadutgift samt projektrisk, vilket oftast samman-
faller med en värdering till anskaffningsvärde.
Under året har 52% av beståndet varit föremål för
bedömning av externa värderingsinstitut i syfte att
kvalitetssäkra de interna värderingarna.
Betydelsen av de uppskattningar och bedömningar
som ingår i att fastställa det verkliga värdet, tillsammans
med det faktum att endast en mindre skillnad i de enskilda
fastigheternas beräkningsparametrar, såsom bedömning
av framtida driftsnetto, uthyrningsgrad och avkastnings-
krav, kan leda till väsentliga felaktigheter, gör att värde-
ringen av förvaltningsfastigheter är ett särskilt betydelse-
fullt område i revisionen.
HUR VÅR REVISION BEAKTADE DET SÄRSKILT
BETYDELSEFULLA OMRÅDET
Vår revision har bland annat fokuserat på bolagets interna
kontroll och kvalitetssäkring för värderingsprocessen.
Vi har, tillsammans med våra värderingsspecialister,
gått igenom och bedömt de värderingsmodeller som
Balder tillämpar och rimligheten i gjorda antaganden.
Vår revision har bland annat omfattat följande gransk-
ningsåtgärder:
• Följt upp att värderingarna följer Balders riktlinjer för
fastighetsvärdering
• Stickprovsmässigt följt upp riktigheten i modellens
matematiska beräkningar
• Bedömt indata genom stickprovsmässig uppföljning
mot historiska utfall och jämfört med tillgängliga
marknadsdata
• Stickprovsmässigt testat indata i beräknings-
modellerna mot information i fastighetssystemet
och aviseringssystemet
• Tagit del av de externa värderingarna jämfört med
de interna beräkningarna
• Tagit del av och diskuterat ledningens bedömning av
avkastningskraven för vissa specifika fastigheter samt
för fastighetsportföljen som helhet
• Gått igenom granskningsansats och externa underlag
med det finska revisionsteamet avseende värdering av
dotterbolagskoncernen SATO Oyjs fastighetsbestånd.
Vårt arbete har fokuserats på de största förvaltningsfastig-
heterna, de mest väsentliga antagandena samt de fastig-
heter där det varit störst variationer i värde jämfört med
föregående år. I de fall där antaganden om framtida
driftsnetto, uthyrningsgrad och avkastningskrav avviker
mot vår initiala förväntan har dessa avvikelser diskuterats
med koncernens företrädare och vid behov har komplet-
terande underlag inhämtats.
Vi har slutligen kontrollerat att de modeller som
använts, att de antaganden och känslighetsanalyser som
Balder gjort blivit beskrivet på ett riktigt sätt i not 12.
SÄRSKILT BETYDELSEFULLA OMRÅDEN
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning
var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktu-
ella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande
till, års redovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om
dessa områden.
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
125 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH
ANDRA FÖRFATTNINGAR
Revisorns granskning av förvaltning och förslag till
disposition av bolagets vinst eller förlust
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncern-
redovisningen har vi även utfört en revision av styrel-
sens och verkställande direktörens förvaltning för
Fastighets AB Balder (publ) för år 2023 samt av för-
slaget till dispositioner beträffande bolagets vinst
eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten
enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar
styrelsens ledamöter och verkställande direktören
ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i
Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare
i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i för-
hållande till moderbolaget och koncernen enligt god
revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt
yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är
tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra
uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dis-
positioner beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat
en bedömning av om utdelningen är försvarlig med
hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verk-
samhetsart, omfattning och risker ställer på storleken
av moderbolagets och koncernens egna kapital, kon-
solideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och
förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta inne-
fattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets
och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att
bolagets organisation är utformad så att bok föringen,
medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska ange-
lägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande
sätt. Den verkställande direktören ska sköta den
löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och
anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är
nödvändiga för att bolagets bok föring ska fullgöras i
överensstämmelse med lag och för att medelsförvalt-
ningen ska skötas på ett betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen,
och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att
inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av
säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot
eller verkställande direktören i något väsentligt av -
seende:
• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till
någon försummelse som kan föranleda ersättnings-
skyldighet mot bolaget, eller
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolags-
lagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispo-
sitioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt
uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet
bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolags lagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men
ingen garanti för att en revision som utförs enligt god
revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka
åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersätt-
ningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till
dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är för-
enligt med aktiebolagslagen.
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen
av förvaltningen finns på Revisors inspektionens
webbplats:
www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar.
Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.
REVISORNS GRANSKNING AV ESEF-RAPPORTEN
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncern-
redovisningen har vi även utfört en granskning av att
styrelsen och verkställande direktören har upprättat
årsredovisningen och koncernredovisningen i ett
format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering
(Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528)
om värdepappersmarknaden för Fastighets AB Balder
(publ) för år 2023.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det
lagstadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats
i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elek-
tronisk rapportering.
Grund för uttalanden
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation
RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt
ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare
i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål-
lande till Fastighets AB Balder (publ) enligt god revisors-
sed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska
ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har
ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet
med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappers-
marknaden, och för att det finns en sådan intern kon-
troll som styrelsen och verkställande direktören bedö-
mer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan
väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om
Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format
som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528)
om värdepappersmarknaden, på grundval av vår
granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra
granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att
Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller
dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är
ingen garanti för att en granskning som utförs enligt
RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer
att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan
finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentlig-
heter eller misstag och anses vara väsentliga om de
enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka
de ekonomiska beslut som användare fattar med
grund i Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar International Standard
on Quality Management 1, som kräver att företaget
utformar, implementerar och hanterar ett system för
kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avse-
ende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för
yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra
författningar.
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
126 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder
inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i
ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rappor-
tering av årsredovisningen och koncernredovisningen.
Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland
annat genom att bedöma riskerna för väsentliga fel-
aktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning
beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som
är relevanta för hur styrelsen och verkställande direk-
tören tar fram underlaget i syfte att utforma gransk-
ningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn
till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett
uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen.
Granskningen omfattar också en utvärdering av
ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och
verkställande direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen
validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt
XHTML- format och en avstämning av att Esef-rappor-
ten överensstämmer med den granskade årsredo-
visningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning
av huruvida koncernens resultat-, balans- och eget
kapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-
rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad
som följer av Esef-förordningen.
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, Masthamns-
gatan 1, utsågs till Fastighets AB Balder (publ)s revisor
av bolagsstämman den 11 maj 2023 fram till och med
årsstämman 2027, och har varit bolagets revisor sedan
2009.
Göteborg den 4 april 2024
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Bengt Kron
Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Konstantin Belogorcev
Auktoriserad revisor
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
127 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
STYRELSENS
ORDFÖRANDE HAR ORDET
Det är nu dags att tacka för mig. Efter 18 år som ord-
förande för Balder avgår jag vid årets bolagsstämma.
Det har varit en fantastisk resa. Jag är glad över att ha
fått vara en del av Balders utveckling de här åren.
Balder påverkas av omvärlden på olika sätt. De
senaste åren har till stor del präglats av ökade orolig-
heter i omvärlden och krig i Europa, vilket lett till stig ande
inflation och räntor i kombination med ökade energi-
kostnader. Detta har förstås stor påverkan på fastighets-
bolagen, som är stora energikonsumenter och beroende
av fördelaktiga villkor för finansiering. Även under
tidigare år, som under finanskrisen 2008–2010, har vi
haft utmanande lägen i fastighetsbranschen.
Balder har lyckats hantera dessa utmaningar väl och
anpassat verksamheten efter nya förutsättningar. Den
entreprenörskultur som präglar bolaget har alltid varit
en stor framgångsfaktor. Detta har bidragit starkt till
bolagets stabila utveckling trots en osäker omvärld.
Organisationen har även detta år visat prov på stor
flexibilitet samt förmåga att ställa om och tänka nytt
utifrån de situationer som uppstår.
Långsiktigt hållbar stadsutveckling
Att begränsa klimatpåverkan blir allt viktigare. Balder
har åtagit sig att sätta vetenskapsbaserade klimatmål i
linje med Parisavtalet och 1,5-gradersmålet. Klimat-
målen har även validerats av Science Based Targets
Initiative i mars 2024.
Genom att underteckna Global Compact har Balder
tagit ställning och arbetar aktivt för att följa FN:s tio
principer för företag. Det gäller mänskliga rättigheter,
arbetsrätt, miljö och anti-korruption. Balder arbetar för
att bidra till att FN:s globala hållbarhetsmåI ska nås och
har valt ut sex av de 17 målen som bedömts vara mest
relevanta och där bolaget har störst möjlighet att
påverka.
Ända sedan starten har Balder arbetat fokuserat
med sociala frågor i bolagets områden, framförallt för
att öka trygghet och trivsel, men också för att på olika
sätt bidra till ökad sysselsättning och inkludering.
Balder har genom åren fått förtroendet att vara en
ledande aktör i flera stora stadsutvecklingsprojekt.
Detta är betydande och långsiktiga åtaganden. Genom
stora investeringar tar bolaget till vara på de värden
som finns i områdena och bidrar till en långsiktig och
mer attraktiv stadsmiljö med trygghet och hållbarhet.
Fokus på risker och möjligheter
Balders styrelse ska, inom gällande lagar, regler och
praxis, arbeta med bolagets långsiktiga utveckling. I
detta arbete ingår bland annat att följa upp ledningens
operativa verksamhet och försäkra sig om att det är
ordning och reda i bolaget.
En återkommande diskussionspunkt för styrelsen är
riskbedömning. Då analyseras frågor om konjunktur-
lägets och ränteutvecklingens påverkan på bolaget.
Andra frågor som diskuteras i styrelsen är utveckling
av bolaget, tillgången till kompetens samt hur bolaget
arbetar för att bidra till en socialt och miljömässigt
hållbar samhällsutveckling.
Styrning och hållbarhetsfrågor blir en allt viktigare
del av styrelsens arbete. En annan viktig punkt handlar
om etik.
Tillsammans mot en ljusare framtid
Balder har kompetenta och engagerade medarbetare
som på ett bra sätt omsätter ledningens intentioner i
den dagliga verksamheten, i det viktiga mötet med
hyresgäster och med samarbetspartners. Detta till-
sammans med en ledning som skickligt gör rätt affärer
vid rätt tillfälle borgar för att Balder även i framtiden
kommer att vara en stark aktör på fastighetsmarknaden.
När det gäller finansieringsverksamheten var Balder
tidigt ute för att hantera den rådande marknadssitua-
tionen. Under de senaste åren har en förflyttning gjorts
från obligationsmarknaden till bank. Detta har säker-
ställt en fördelaktig finansiering framåt.
Trots osäkerheter i omvärlden fortsätter Balder att
utvecklas och jag ser fram emot att fortsätta följa bola-
gets resa, om än på avstånd.
Det har varit fantastiska år som jag kommer att se
tillbaka på med glädje. Jag har en övertygelse om att
Balders framtida resa kommer att bli lika framgångsrik
som den varit under de senaste 18 åren.
CHRISTINA ROGESTAM
Styrelsens ordförande
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
128 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERGRIPANDE STRUKTUR
FÖR BOLAGSSTYRNING
Bolagsstyrning i svenska börsbolag regleras av en
kombination av skrivna regler och praxis genom vilka
ägarna direkt och indirekt styr bolaget. Regelverket
har utvecklats genom lagstiftning, rekommendationer,
den så kallade Koden och genom självreglering.
Koden bygger på principen följ eller förklara, vilket
innebär att samtliga regler inte alltid behöver följas om
motiv finns och förklaras. Några av Kodens principer är
att skapa goda förutsättningar för utövande av en aktiv
och ansvarstagande ägarroll och skapa en väl avvägd
maktbalans mellan ägare, styrelse och verkställande
ledning, vilket Balder ser som en naturlig del av princi-
perna för verksamheten. Koden innebär även att viss
information ska hållas tillgänglig på webbplatsen.
Svensk kod för bolagsstyrning förvaltas av Kollegiet
för Svensk Bolagsstyrning och finns att tillgå på
bolags styrning.se, där även den svenska modellen för
bolagsstyrning beskrivs. Balder tillämpar Koden och
den är avsedd att utgöra ett led i självreglering inom
svenskt näringsliv. Enligt styrelsens uppfattning har
Balder inga avvikelser att rapportera eller förklara.
Bolagsordning
Bolagets firma är Fastighets AB Balder och bolaget är
publikt (publ). Bolagets styrelse har sitt säte i Göteborg.
Bolaget ska ha till föremål för sin verksamhet att direkt
eller indirekt, genom hel- eller delägda bolag, förvärva,
förvalta, äga och avyttra fast egendom och värde-
papper samt bedriva annan därmed förenlig
verksamhet.
Bolagsordningen, som finns tillgänglig på Balders
webbplats, innehåller bland annat uppgifter om aktie-
kapital, antal aktier, aktieslag och företrädesrätt, antal
styrelseledamöter och revisorer samt bestämmelser
om kallelse och dagordning för årsstämman.
1. AKTIEN OCH ÄGARNA
Balderaktien är noterad på Nasdaq Stockholm Large
Cap. Vid årsskiftet uppgick antalet aktieägare till cirka
29 000. Av det totala aktiekapitalet ägdes 24% av
utländska ägare. Huvudägare i Fastighets AB Balder är
Erik Selin Fastigheter AB som äger 34,1% av kapitalet
och 47,8% av rösterna.
Balders aktiekapital uppgick per den 31 december
2023 till 192 333 333 kr fördelat på 1 154 000 000
aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 0,16667 kr.
Aktierna är fördelade på 67 376 592 av serie A och
1 086 623 408 av serie B. Varje aktie av serie A berättigar
till en röst och varje aktie av serie B berättigar till en
tiondels röst.
Varje röstberättigad får vid bolagsstämman rösta
för antalet av denne ägda och företrädda aktier. Ytter-
ligare information om aktier och aktiekapital finns på
sida 8–12, Balders aktie och ägare.
Information till aktiemarknaden
Balder lämnar delårsrapporter för verksamheten tre
gånger per år; per den 31 mars, per den 30 juni samt
per den 30 september. Därutöver redovisar Balder
helårsbokslut per den 31 december i sin boksluts-
kommuniké samt offentliggör årsredovisning i god tid
före ordinarie årsstämma.
Årsredovisningen för 2023 finns tillgänglig för distri-
bution och på Balders webbplats. Samtliga dokument
liksom pressreleaser och presentationer i samband
med rapporter finns tillgängliga på balder.se.
2. ÅRSSTÄMMA
Årsstämman är bolagets högsta beslutande organ, där
aktieägarnas rätt att besluta i bolagets angelägenheter
kan utövas. Styrelsen och revisorer i bolaget utses av
årsstämman på förslag av valberedningen. Årsstämman
fattar också beslut om bland annat ändringar i bolags-
ordningen, om förändring av aktiekapitalet samt
be slutar om bolagets vinstutdelning och ansvarsfrihet
för styrelsen och verkställande direktören.
För att kunna delta i beslut erfordras att aktieägaren
är närvarande vid stämman, antingen personligen eller
genom ombud. Vidare krävs att aktieägaren är införd
i aktieboken vid visst datum före stämman och att
anmälan om deltagande gjorts till bolaget inom viss
fastställd tid. Aktieägare som önskar att få ett särskilt
ärende behandlat på årsstämman kan normalt begära
detta om begäran sker i god tid före stämman hos
Balders styrelse. För ytterligare information se sida
140.
Kallelse till årsstämman sker genom annonsering
i Post- och Inrikes Tidningar samt på bolagets webb-
plats. Att kallelsen har skett ska annonseras i Svenska
Dagbladet. Beslut vid bolagsstämma fattas normalt
med enkel majoritet. I vissa frågor föreskriver den
svenska aktiebolagslagen att förslag ska godkännas av
en större andel av de på stämman företrädda aktierna
och avgivna röster.
Årsstämma 2023
Vid årsstämman den 11 maj 2023 representerades
928 aktieägare, vilka företrädde cirka 87% av det totala
antalet röster. Årsstämman fastställde räkenskaperna
för 2022 och beviljade styrelsen och verkställande
direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret 2022.
Följ ande beslut fattades på årsstämman den 11 maj
2023;
• ingen utdelning lämnas till aktieägarna,
• styrelsen ska, för tiden fram intill nästa årsstämma
har hållits, bestå av fem ordinarie ledamöter utan
suppleanter,
• arvode till styrelsen ska utgå med ett fast arvode om
560 000 kr, varav 200 000 kr till ordföranden och
120 000 kr till övriga styrelseledamöter som inte är
fast anställda i bolaget. Beloppet inkluderar ersätt-
ning för utskottsarbete,
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
1. AKTIEÄGARNA
5. STYRELSEN
2. ÅRSSTÄMMA
6. VERKSTÄLLANDE
DIREKTÖR OCH LEDNING
VERKSAMHET
3. VALBEREDNING
4. REVISORER
ERSÄTTNINGSUTSKOTT
REVISIONSUTSKOTT
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
129 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
• omval av styrelseledamöterna Christina Rogestam,
Erik Selin, Fredrik Svensson, Sten Dunér och Anders
Wennergren. Samtliga ledamöter är valda till och
med årsstämman 2024. Christina Rogestam omval-
des till styrelsens ordförande,
• godkännande av de av styrelsen föreslagna riktlin-
jerna för ersättning till ledande befattningshavare,
• mandat för styrelsen att under tiden fram till nästa
årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, kunna besluta
om nyemission av aktier i serie B, samt av tecknings-
optioner och/eller konvertibler med rätt att teckna
och/eller konvertera till aktier av serie B, får ske med
eller utan av vikelse från aktieägarnas företrädesrätt.
Antalet aktier, optioner och/eller konvertibler som
emitteras med stöd av bemyndigandet får omfatta
högst motsvarande 10% av samtliga aktier i bolaget.
Ny emissionen ska användas av bolaget som betalning
av förvärv av fastigheter eller förvärv av aktier eller
andelar i juridisk person som äger fastighet eller för
att kapitalisera bolaget inför sådana förvärv eller
i övrigt kapitalisera bolaget,
• mandat för styrelsen att kunna besluta om återköp
och överlåtelse av bolagets egna aktier i syfte att
justera bolagets kapitalstruktur samt för att kunna
överlåta egna aktier som likvid eller för finansiering
av fastighetsinvesteringar. Om utnyttjandet av detta
bemyndigande kombineras med utnyttjandet av
bemyndigandet avseende emission av aktier, teck-
ningsoptioner och/eller konvertibler vid ett och
samma förvärv får antalet återköpta aktier och emit-
terade aktier av serie B, teckningsoptioner och/eller
konvertibler somnd kan tecknas och/eller konverte-
ras till aktier av serie B tillsammans högst motsvara
10% av samtliga aktier i bolaget.
Protokoll fört vid årsstämman den 11 maj 2023 finns till-
gängligt på bolagets webbplats. Årsstämman 2024
äger rum den 3 maj klockan 16.00. För ytterligare infor-
mation se sida 140. Information om årsstämman publi-
ceras på balder.se.
3. VALBEREDNING
Årsstämman beslutar om tillvägagångssättet för val av
styrelse och i förekommande fall revisorer. Årsstämman
2023 beslutade att en valberedning skulle inrättas
inför 2024 års årsstämma för att framlägga förslag till
antalet styrelseledamöter, val av styrelse ledamöter
inklusive styrelseordförande och val av revisorer samt
ersättning till såväl styrelseledamöter som revisorer.
Valberedningens förslag offentliggörs senast i sam-
band med kallelsen till årsstämman. Aktieägare ges
möjlighet att vända sig till valberedningen med nomi-
neringsförslag.
Årsstämman 2023 fastställde valberedningens för-
slag att valberedningen ska bestå av en representant
för envar av de tre till röstetalet största aktieägarna
baserat på de aktieägare som per sista bankdagen i
september reigstrerats i den av Euroclear Sweden AB
förda aktieboken jämte styrelsens ordförande. Val-
beredningen ska inom sig use valberedningens ord-
förande. Ordföranden ska inte vara styrelseledamot i
bolaget. Namnen på övriga tre ledamöter samt de
ägare som de företräder ska offentliggöras senast sex
månader före ordinarie årsstämma.
Valberedningens mandatperiod sträcker sig fram till
dess att ny valberedning utsetts.
Valberedningen inför årsstämman 2024 består av
Jesper Mårtensson, utsedd av Erik Selin Fastig heter AB,
Rikard Svensson, utsedd av Arvid Svensson Invest AB,
Patricia Hedelius, utsedd av AMF Tjänstepension
och Fonder samt styrelsens ordförande Christina
Rogestam.
Då styrelseordförande tillika ledamot Christina
Rogestam har meddelat valberedningen att hon inte
står till förfogande för omval vid nästkommande års-
stämma har valberedningen påbörjat arbetet med att
hitta en efterträdare. Valberedningen har beslutat
föreslå omval av nuvarande styrelseledamöterna
Fredrik Svensson, Sten Dunér, Anders Wennergren
och Erik Selin samt nyval av ledamot Carin Kindbom.
Till styrelsens ordförande föreslås Sten Dunér.
4. REVISORER
Bolagets årsredovisning och styrelsens och VD:s för-
valtning granskas av bolagets revisor som avger en
revisionsberättelse för räkenskapsåret till årsstämman.
Revisorn redovisar sin revisionsplan för året samt syn-
punkter på bokslut, årsredovisning och förvaltning.
Vid årsstämman 2023 valdes Öhrlings Pricewater-
houseCoopers AB som bolagets revisor fram till
utgången av årsstämman 2027.
5. STYRELSEN
Styrelsen utses av årsstämman och ska enligt bolags-
ordningen bestå av lägst tre och högst sju ledamöter.
Ledamöterna väljs på årsstämma för tiden intill slutet
av den första årsstämman som hålls efter det år då
ledamoten utsågs. Styrelsen har under 2023 bestått av
fem ledamöter och svarar för bolagets organisation
och förvaltning (mer information om bolagets styrelse
finns på sida 135 samt på balder.se). Styrelsen arbetar
efter en fastställd arbetsordning med instruktioner om
arbetsfördelning mellan styrelsen och verkställande
direktören.
Nya styrelseledamöter får en introduktion av bolaget
och dess verksamhet samt genomgår börsens utbild-
ning enligt börskontraktet. Därefter erhåller styrelsen
kontinuerligt information om bland annat regeländringar
och sådana frågor som rör verksam heten och styrelsens
ansvar i ett noterat bolag.
För beslut i styrelsen gäller aktiebolagslagens regler
innebärande att såväl mer än hälften av närvarande
ledamöter samt mer än en tredjedel av det totala
an talet ledamöter måste rösta för beslut. Vid lika röste-
tal har ordförande utslagsröst.
Styrelsens arbete regleras bland annat av den
svenska aktiebolagslagen, bolagsordningen, Koden
och den arbetsordning som styrelsen fastställt för sitt
arbete. Styrelsen i Balder består av personer som har
en bred erfarenhet och kompetens från fastighets-
branschen, affärsutveckling, hållbarhetsfrågor och
finansiering. Flertalet av ledamöterna har erfarenhet
från styrelsearbete i andra börsnoterade bolag. I styrel-
sen är de båda stora ägarna Erik Selin Fastig heter AB
och Arvid Svensson Invest AB representerade genom
Erik Selin och Fredrik Svensson. Balders firma tecknas,
förutom av styrelsen, av styrelseord föranden Christina
Rogestam och VD Erik Selin i förening eller en av dem i
förening med ekonomichef Eva Sigurgeirs dottir, HR-
chef Petra Sprangers eller finanschef Ewa Wassberg.
Styrelsens uppgifter och ansvar
Styrelsens över gripande uppgift är att för ägarnas räk-
ning förvalta bolagets angelägenheter på ett sådant
sätt att ägarnas intresse av långsiktigt god kapitalav-
kastning tillgodoses på bästa möjliga sätt.
Styrelsen ansvarar för att bolagets organisation är
ändamålsenlig och att verksamheten bedrivs i enlighet
med bolagsordningen, aktiebolagslagen och andra
tillämpliga lagar och författningar samt styrelsens
arbetsordning. Balders styrelse är även ytterst ansvarig
för bolagets hållbarhetsarbete. Styrelsen ska utföra
styrelse arbetet gemensamt under ordförandens
ledning.
Styrelsen ska vidare tillse att verkställande direk tören
fullgör sina åligganden i enlighet med styrelsens rikt-
linjer och anvisningar. Dessa återfinns i den av styrelsen
upprättade VD-instruktionen. Styrelsens ledamöter
ska inte ha ansvar för olika arbetsområden eller upp-
gifter. Belönings- och ersättningsfrågor för VD bereds
av styrelsens ordförande och föredras för övriga i
styrelsen innan beslut.
Styrelsens uppgift innefattar, utan att vara begrän-
sad därtill, följande:
• fastställa affärsplan, strategier, väsentliga policyer
och mål för bolaget och den koncern som bolaget är
moderbolag för,
• fastställa bolagets och koncernens övergripande
organisation,
• utse och entlediga VD,
• tillse att det finns ett fungerande rapporterings system,
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
130 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
• tillse att det finns en tillfredsställande kontroll av
bolagets och koncernens efterlevnad av lagar och
andra regler som gäller för verksamheten,
• årligen fastställa ny arbetsordning och instruktion
för VD,
• godkänna ekonomisk rapportering i form av delårs-
rapporter, bokslutskommunikéer och årsbokslut som
bolaget ska offentliggöra,
• tillsammans med VD årligen godkänna Balders håll-
barhetsrapport och att den upprättas i enlighet med
årsredovisningslagen,
• tillse att bolaget har en fungerande attestinstruktion
och attestplan,
• fastställa erforderliga riktlinjer för bolagets upp-
trädande i samhället i syfte att säkerställa dess lång-
siktigt värdeskapande och hållbarhetsperspektiv,
• tillse att bolaget har ändamålsenliga system för
uppföljning och kontroll av de risker för bolaget
som dess verksamhet är förknippad med.
Styrelsens ordförande
Det åligger styrelsens ordförande att säkerställa att
styrelsens arbete bedrivs effektivt och att styrelsen
fullgör sina åtaganden. Det åligger därför ordföranden
följande, utan att vara begränsad därtill, att:
• organisera och leda styrelsens arbete och skapa
bästa möjliga förutsättningar för styrelsens arbete,
• tillse att styrelsens arbete sker i enlighet med
bestämmelserna i bolagsordningen, aktiebolags-
lagen och styrelsens arbetsordning,
• kontrollera att styrelsens beslut verkställts effektivt,
• genom kontakter med VD löpande följa bolagets
utveckling och fungera som en diskussionspartner,
• tillse att styrelsens ledamöter, genom verkställande
direktörens försorg, erhåller tillfredsställande infor-
mation och beslutsunderlag för sitt arbete,
• tillse att varje ny styrelseledamot vid sitt tillträde ges
en lämplig introduktion.
Styrelsens arbetsordning
Styrelsen fastställer varje år en arbetsordning för
styrelsearbetet. I arbetsordningen beskrivs styrelsens
arbetsuppgifter samt ansvarsfördelning mellan styrel-
sen och verkställande direktören. Av arbetsordningen
framgår även vilka ärenden som ska behandlas på
respektive styrelsemöte samt instruktioner avseende
den ekonomiska rapporteringen till styrelsen. Arbets-
ordningen föreskriver också att styrelsen ska ha ett
revisionsutskott och ett ersättningsutskott. Ordfö-
rande i utskotten ska vara styrelsens ordförande.
Styrelsemöte
Styrelsen ska, utöver konstituerande styrelsemöte,
hålla styrelsemöten vid minst fyra tillfällen årligen. VD
och/eller ekonomichef ska som huvudregel vara före-
dragande i styrelsen. Bolagets medarbetare, revisor
eller annan extern konsult ska adjungeras till styrelse-
möten för att delta och föredra ärenden vid behov.
Styrelsen är beslutsför om mer än hälften av antalet
styrelseledamöter är närvarande. Styrelseordföranden
har utslagsröst vid lika röstetal.
Styrelsens arbete
Balders styrelse har under 2023 haft 18 styrelsemöten,
varav ett konstituerande. Styrelsemöten hålls i samband
med bolagets rapportering. Vid varje ordinarie styrelse-
möte behandlas frågor av väsentlig betydelse för bola-
get såsom förvärv och försäljningar av fastigheter,
investeringar i befintliga fastigheter samt finansierings-
frågor. Vidare informeras styrelsen om det aktuella
affärsläget på hyres-, fastighets- och kreditmarknaden.
Bland de ordinarie ärenden som styrelsen behandlat
under 2023 kan nämnas förvärvsstrategier, kapital-
struktur och finansieringssituation, hållbarhets arbetet,
företagsgemensamma policyer samt arbets ordning
för styrelsen. Under 2023 utsågs Anders Wennergren
som ansvarig ESG-ledamot för att driva hållbarhets-
frågor i styrelsearbetet.
Styrelsens sammansättning
Styrelsen ska ha en, för sitt arbete i Balders styrelse,
ändamålsenlig erfarenhet och kompetens för den verk-
samhet som bedrivs för att kunna identifiera och förstå
de risker som kan uppstå i verksamheten och de regel-
verk som reglerar den verksamhet som bedrivs.
Styrelsens sammansättning ska präglas av mång-
sidig het och bredd avseende de valda ledamöternas
kompetens, erfarenhet, ålder, kön eller etnisk bakgrund.
Den mångfaldspolicy som valberedningen tillämpar
följer punkt 4.1 i Koden. Det åligger valbe redningen att
beakta policyn, med målsättning att åstadkomma en
ändamålsenlig sammansättning av styrelsen.
Vid inval av nya styrelseledamöter ska den enskilda
ledamotens lämplighet prövas i syfte att uppnå en
styrelse med en samlad kompetens som är tillräcklig
för en ändamålsenlig styrning av bolaget. Styrelsens
sammansättning utgör goda förutsättningar för ett väl
fungerande styrelsearbete med en god fördelning
mellan enskilda ledamöter som representerar mång-
fald enligt styrelsens jämlikhets- och mångfaldspolicy.
Utvärdering av styrelsens arbete
Avsikten med utvärderingen är att vidareutveckla
styrelsens arbetsmetoder och effektivitet samt klargöra
huvudinriktningen för styrelsens framtida arbete.
Ut värderingen fungerar dessutom som ett redskap för
att säkerställa att rätt kompetens och kunskap finns i
styrelsen. Vid genomförandet av den årliga utvärde-
ringen ombeds styrelseledamöterna att, utifrån sitt
eget perspektiv, diskutera med övriga styrelseleda-
möter olika områden som rör styrelsens arbete. Slut-
satserna dokumenteras i protokoll.
De områden som diskuterades och utvärderades för
2023 avsåg bland annat styrelsens sammansättning,
kompetens, effektivitet samt styrelsens fokusområden
framgent. Områdena som omfattas av styrelseutvärde-
ringen kan variera från ett år till ett annat för att reflektera
utvecklingen av styrelsens arbete. Utvärderingen visa de
på ett konstruktivt styrelsearbete i en positiv anda.
Ersättningsutskott
Ersättningsutskottet har, i förhållande till styrelsen, en
beredande funktion i frågor om principer för ersätt-
ning och andra anställningsvillkor för VD och övriga
ledande befattningshavare. Ersättningsutskottet ska
följa och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för
ersättningar och ersättningsnivåer till ledande befatt-
ningshavare som årsstämman fattat beslut om samt
utarbeta förslag till nya riktlinjer förersättningsprinciper
och andra anställningsvillkor.
Inför årsstämmans beslut ska styrelsen minst vart
fjärde år föreslå nya principer för ersättning och andra
anställningsvillkor för VD och övriga ledande befatt-
ningshavare. Utifrån årsstämmans beslut åligger det
ersättningsutskottet att besluta om ersättning till VD
och övriga befattningshavare. Styrelsen ska äga rätt
att frångå riktlinjerna, om det i ett enskilt fall finns sär-
skilda skäl för det. Ersättningsutskottet består av samt-
liga externa styrelseledamöter och ska sammanträffa
minst en gång per år. För ytterligare information se
not 4, Anställda och personalkostnader.
Revisionsutskott
Revisionsutskottet ska svara för beredning av styrelsens
arbete med att kvalitetssäkra bolagets finansiella rap-
portering, biträda valberedningen vid framtagandet av
förslag till revisor och arvode till dem samt att trygga en
kvalificerad oberoende granskning av bolaget.
Revisionsutskottet ska träffa bolagets revisorer minst
en gång per kalenderår och få tillfälle att samman träffa
med revisorerna utan att någon från företags ledningen
är närvarande. Under 2023 har revisionsutskottet, som
består av samtliga externa styrelseledamöter, träffat
bolagets revisor en gång samt erhållit revisionsplan för
2023 och rapportering över utförd granskning.
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
131 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
6. VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR OCH LEDNING
VD ansvarar för den löpande förvaltningen enligt de
riktlinjer och policyer som styrelsen beslutar om. VD
ska rapportera om Balders utveckling till styrelsen och
upprätta dagordning för styrelsemöten enligt en fast-
ställd agenda. Inför styrelsemöten ska VD tillse att
erforderligt material sammanställs och distribueras
till styrelseledamöterna.
Ledningen sammanträder normalt en gång per kvar-
tal med en stående agenda, innefattande bland annat
fastighetsaffärer samt finans- och övergripande för-
valtningsfrågor. Koncernledningen består av fem
personer och omfattar resurser som VD, ekonomi,
finans, förvaltning samt HR. Mer information om bola-
gets VD och ledning finns på sida 136.
Jäv
Styrelseledamot eller VD får inte handlägga frågor
rörande avtal mellan sig själv och bolaget eller koncer-
nen. Denne får inte heller handlägga fråga om avtal
mellan bolaget och tredje man, om denne har ett
väsen tligt intresse som kan strida mot bolagets. Med
avtal som avses ovan jämställs rättegång eller annan
talan. Det åligger styrelseledamot eller VD att i före-
kommande fall upplysa om en jävsituation skulle
föreligga.
Styrelsens sammansättning, antal möten och närvaro
Namn Invald Oberoende
1)
Styrelsemöten Revisionsutskott Ersättningsutskott
Christina Rogestam 2006 Ja 18/18 1/1 1/1
Erik Selin 2005 Nej 18/18 — —
Fredrik Svensson 2005 Nej 18/18 1/1 1/1
Sten Dunér 2007 Ja 18/18 1/1 1/1
Anders Wennergren 2009 Ja 18/18 1/1 1/1
1) Oberoendet utgår ifrån såväl oberoende till bolaget som bolagsledningen som till de större aktieägarna (>10 %).
Lavetten
Köpenhamn
Hyresrätter
241 lgh
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION
BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
132 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolags-
lagen och Koden för den interna kontrollen. Denna
beskrivning har upprättats i enlighet med Årsredovis-
ningslagen och Koden och är därmed avgränsad till
intern kontroll avseende finansiell rapportering. Med
finansiell rapportering avses delårsrapporter, boksluts-
kommuniké och årsredovisning. Denna beskrivning
utgör inte en del av de formella årsredovisnings-
handlingarna.
Balders interna kontroll följer ett etablerat ramverk,
Internal Control – Integrated Framework, som består
av fem komponenter. Dessa komponenter är kontroll-
miljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information
och kommunikation samt uppföljning.
Kontrollmiljö
Basen för den interna kontrollen avseende den finan-
siella rapporteringen utgörs av kontrollmiljön. En bra
kontrollmiljö bygger på tydligt definierade och kom-
municerade beslutsvägar och riktlinjer mellan olika
nivåer i organisationen, som tillsammans med före-
tagskulturen och gemensamma värdering ar bildar
förutsättningarna för att styra Balder på ett professio-
nellt sätt.
I grunden för Balders interna kontroll ligger den
decentraliserade organisationen med 1 901 fastig-
heter, i varsin resultatenhet, som förvaltas från region-
kontoren. Som ett stöd för kontrollmiljön och för att ge
nödvändig vägledning till olika befattningshavare finns
ett antal dokumenterade styrande dokument såsom
interna policyer, riktlinjer, manualer, styrelsens arbets-
ordning, beslutsordning, regler för attesträtt samt
redovisnings- och rapporteringsinstruktioner. Styrande
dokument uppdateras vid behov för att alltid spegla
gällande lagar och regler.
Riskbedömning
Fokus läggs på att identifiera de risker som bedöms
som mest väsentliga i Balders resultat- och balanspos-
ter i den finansiella rapporteringen och vilka åtgärder
som kan reducera dessa risker. Riskhanteringen finns
inbyggda i ovan nämnda dokument för kontrollmiljön.
Olika metoder används för att värdera och minimera
risker samt för att säkerställa att de risker som bolaget
blir utsatt för hanteras enligt, för Balder, gällande poli-
cyer och regler. Styrelsen gör löpande genomgång
av den interna kontrollen i enlighet med styrelsens
arbetsordning. Riskbedömningen uppdateras löpande
för att omfatta förändringar som väsentligt påverkar
den interna kontrollen avseende den finansiella
rapporteringen.
De mest väsentliga riskerna som har identifierats
i samband med den finansiella rapporteringen är fel-
aktigheter i redovisningen och värderingen av fastig-
hetsbeståndet, uppskjuten skatt, ränte bärande skulder,
refinansiering, skatt och moms samt risk för bedrägeri,
förlust eller förskingring av tillgångar.
Kontrollaktiviteter
För att säkerställa att den finansiella rapporteringen
vid varje tidpunkt ger en rättvisande bild finns ett antal
kontrollaktiviteter inbyggda. Dessa aktiviteter involve-
rar olika nivåer i organisationen, från styrelse och före-
tagsledning till övriga med arbetare.
Kontrollaktiviteterna syftar till att i rätt tid förebygga,
upptäcka och korrigera fel och avvikelser. Aktiviteterna
består av godkännande och redovisning av affärstrans-
aktioner, uppföljning av styrelsebeslut och av styrelsen
fastställda policyer, generella och applikationsspecifika
IT-kontroller, avstäm ning av externa motparter och
resultatuppföljning på olika nivåer i organisationen.
Andra aktiviteter är uppföljning av redovisningspro-
cessen inklusive bokslut och koncernredovisning och
dess överensstämmelse med tillämpliga regelverk,
godkännande av rapporteringsverktyg, redovisnings-
och värderingsprinciper samt fullmakts- och behörig-
hetsstrukturer.
Balders regionkontor deltar i den grundläggande
kontrollen, uppföljningen samt analysen på respektive
region. För att säkerställa kvaliteten på regionernas
finansiella rapportering sker en utvärdering tillsam-
mans med koncernens controllers.
Uppföljningen på regionnivå tillsammans med
de kontroller och analyser som sker på koncernnivå är
en viktig del i den interna kontrollen, för att säkerställa
att den finansiella rapporteringen i allt väsentligt inte
innehåller några felaktigheter.
Information och kommunikation
Balder har fastställt hur information och kommunika-
tion avseende den finansiella rapporteringen ska ske
för att bolagets informationsgivning ska ske på ett
effektivt och korrekt sätt. Balder har riktlinjer för hur
den finansiella informationen kommuniceras mellan
ledning och övriga medarbetare.
Riktlinjer, uppdateringar och ändringar görs till-
gängliga och kända för berörd personal genom muntlig
och skriftlig information samt på Balders intranät.
Styrelsen får ytterligare information avseende riskhan-
tering, intern kontroll och finansiell rapportering från
möten och rapporter från bolagets revisorer.
Uppföljning
En ändamålsenlig process finns för löpande upp följning
och årlig utvärdering av efterlevnaden av interna poli-
cyer, riktlinjer och koder samt av ända måls enlighet
och funktionalitet i etablerade kontrollaktiviteter.
Olika metoder används för att värdera och minimera
risker samt för att säkerställa att de risker som bolaget
blir utsatt för hanteras enligt gällande policyer och
regler. Det är koncernens redovisnings- och controller-
funktion som har det löp ande ansvaret för att uppfölj-
ning och rapportering sker till företagsledningen av-
seende eventuella brister. Uppföljning sker såväl på
fastighetsnivå som på koncernnivå.
Styrelsen utvärderar regelbundet den information
som bolagsledningen och revisorerna lämnar. Bolagets
revisorer redovisar vid minst ett tillfälle per år revisions-
planen, noteringar från iakttagelser från granskningen
och sin bedömning av den interna kontrollen med
avseende på den finansiella rapporteringen.
Behov av internrevision
Balder har en decentraliserad organisation som förval-
tar 1 901 fastigheter från regionerna. I moderbolaget
bedrivs finansverksamheten och ekonomifunktionen
för hela koncernen. I moderbolaget finns en controller-
funktion som tillsammans med controllers i Danmark,
Norge och Finland följer upp regionkontorens förvalt-
ning samt finansverksamheten i koncernen. Balders
storlek och den decentraliserade organisationen till-
sammans med controllerfunktionen i moderbolaget
medför att det inte för tillfället är motiverat att ha en
särskild intern revisionsenhet.
INTERN KONTROLL AVSEENDE
DEN FINANSIELLA RAPPORTERINGEN
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
133 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
Inför årsstämman den 3 maj 2024 föreslår
styrelsen:
• att ingen aktieutdelning lämnas,
• beslut om godkännande av rapporten avseende
ersättning till ledande befattningshavare,
• ett förnyat mandat för styrelsen att till nästa års-
stämma, vid ett eller flera tillfällen, med eller
utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt,
besluta om nyemission av aktier i serie B samt av
teckningsoptioner och/eller konvertibler med
rätt att teckna och/eller konvertera till aktier av
serie B. Bemyndigandet ska omfatta högst 10%
av samtliga aktier i bolaget. Aktierna ska kunna
tecknas kontant, genom apport eller med kvitt-
ningsrätt,
• mandat för styrelsen att till nästa årsstämma
återköpa och överlåta B-aktier i Balder mot-
svarande högst 10% av samtliga aktier i bolaget.
Inför årsstämman den 3 maj 2024 föreslår
val beredningen:
• nyval av styrelseledamot Carin Kindbom som
ersätter Christina Rogestam som avböjt omval,
• omval av nuvarande styrelseledamöterna
Fredrik Svensson, Sten Dunér, Anders Wennergren
och Erik Selin. Till styrelsens ordförande föreslås
Sten Dunér,
• arvode till styrelsen föreslås utgå med 230 000 kr
till ordföranden och 135 000 kr till övriga styrelse-
ledamöter som inte är fast anställda i bolaget.
Beloppen inkluderar ersättning för utskotts-
arbete,
• att stämman beslutar att valberedningen ska
bestå av en representant för envar av de fyra till
röstetalet största aktieägarna eller ägarkonstel-
lationerna, baserat på de aktieägare som per
sista bankdagen i september registrerats i den
av Euroclear förda aktieboken. Namnen på val-
beredningens ledamöter samt de ägare som de
företräder ska offentlig göras senast sex månader
före ordinarie årsstämma. Valberedningens
mandatperiod sträcker sig fram till dess att ny
valberedning utsetts.
INFÖR ÅRSSTÄMMAN
2024
Göteborg den 3 april 2024
Christina Rogestam
Styrelseordförande
Sten Dunér
Styrelseledamot
Fredrik Svensson
Styrelseledamot
Anders Wennergren
Styrelseledamot
Erik Selin
Styrelseledamot och VD
REVISORS YTTRANDE OM
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN
Till bolagstämman i Fastighets AB Balder (publ),
org. nr 556525-6905
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrnings-
rapporten för år 2023 på sidorna 129–134 och för att
den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Granskningens inriktning och omfattning
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation
RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrnings-
rapporten. Detta innebär att vår granskning av bolags-
styrningsrapporten har en annan inriktning och en
väsentligt mindre omfattning jämfört med den in -
riktning och omfattning som en revision enligt Inter-
national Standards on Auditing och god revisionssed
i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss
tillräcklig grund för våra uttalanden.
Uttalande
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upp-
lysningar i enlighet med 6 kap. 6§ andra stycket
punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap.
31 § andra stycket samma lag är förenliga med års-
redovisningen och koncernredovisningen samt är
i överensstämmelse med årsredovisningslagen.
Bengt Kron
Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Konstantin Belogorcev
Auktoriserad revisor
Göteborg den 4 april 2024
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
134 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
STYRELSE
ERIK SELIN
Styrelseledamot sedan 2005
Född 1967
Utbildning och erfarenheter
Gymnasieekonom
VD för Fastighets AB Balder, styrelse-
ordförande i Brinova Fastigheter
AB, K-fast Holding AB, SLP Swedish
Logistic Property AB och Norion
Bank AB, styrelse ledamot i Hexa-
tronic Group AB, Hedin Mobility
Group AB och Neudi & Co AB
Aktieinnehav i Balder
63 000 B-aktier samt 49 855 968
A-aktier och 343 202 400 B-aktier
via bolag
Revisor
Öhrlings PriceWaterhouse-
Coopers AB. Huvudansvarig:
Bengt Kron född 1965. Öhrlings
PriceWaterhouseCoopers AB
valdes på årsstämman 11 maj 2023
för tiden fram till årsstämman
2027.
CHRISTINA ROGESTAM
Styrelsens ordförande sedan 2006
Född 1943
Utbildning och erfarenheter
Fil. kand. samhällskunskap
Tidigare VD och koncernchef för
Akademiska Hus AB
Aktieinnehav i Balder
90 000 B-aktier samt 18 000
B-aktier via bolag
FREDRIK SVENSSON
Styrelseledamot sedan 2005
Född 1961
Utbildning och erfarenheter
Civilekonom
Styrelseordförande i Arvid
Svensson Invest AB
Aktieinnehav i Balder
17 495 352 A-aktier och 81 255 240
B-aktier, samtliga via bolag
STEN DUNÉR
Styrelseledamot sedan 2007
Född 1951
Utbildning och erfarenheter
Civilekonom
Styrelseordförande i Länsförsäk-
ringar Liv. Styrelseledamot i
Garbo och Humlegården
Aktieinnehav i Balder
Inget aktieinnehav i Balder
ANDERS WENNERGREN
Styrelseledamot sedan 2009
Född 1956
Utbildning och erfarenheter
Jur. kand.
Advokat och partner i Advokat-
firman NORMA Advokater, styrelse-
ledamot i flera av BRA Bygg AB-
koncernens bolag
Aktieinnehav i Balder
1 260 000 B-aktier via bolag
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
135 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ERIK SELIN
VD
Född 1967
Anställd sedan
2005
Utbildning och erfarenheter
Gymnasieekonom
Aktieinnehav i Balder
63 000 B-aktier, 49 855 968
A-aktier och 343 202 400 B-aktier
via bolag
E-postadress
erik.selin@balder.se
EVA SIGURGEIRSDOTTIR
Ekonomichef
Född 1974
Anställd sedan
2014
Utbildning och erfarenheter
DIHM Marknadsekonom, IHM
Business School
Aktieinnehav i Balder
6 000 B-aktier
E-postadress
eva.sigurgeirsdottir@balder.se
PETRA SPRANGERS
HR chef
Född 1965
Anställd sedan
2007
Utbildning och erfarenheter
Gymnasieekonom
Aktieinnehav i Balder
1 800 B-aktier
E-postadress
petra.sprangers@balder.se
SHARAM RAHI
Vice VD
Född 1973
Anställd sedan
2005
Utbildning och erfarenheter
Grundskola
Aktieinnehav i Balder
3 616 932 B-aktier och
5 643 868 B-aktier via bolag
E-postadress
sharam.rahi@balder.se
EWA WASSBERG
Finanschef
Född 1980
Anställd sedan
2022
Utbildning och erfarenheter
Ekonomie Kandidatexamen från
Handelshögskolan vid Göteborgs
Universitet
Aktieinnehav i Balder
10 000 B-aktier
E-postadress
ewa.wassberg@balder.se
LEDNING
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
136 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVRIG INFORMATION
Stockholm
Spårvagnshallarna
Convendum
kontorshotell
Invigt 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
137 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
PROJEKTFÖRTECKNING
PROJEKTFASTIGHETER FÖR EGEN FÖRVALTNING UNDER BYGGNATION
Land Region Projekt Fastighets kategori Uthyrbar yta, kvm
Antal
lägenheter
Total bedömd
investering, Mkr Bedömt färdigställande
Danmark Köpenhamn Strandby Huse Bostad 3 024 48 166 Q1 2024
Finland Helsingfors Kirkkonummen Tinapuisto Bostad 1 147 25 49 Q1 2024
Finland Helsingfors Patljoonantie 3-5 Bostad 4 649 92 213 Q1 2024
Finland Öst Nokian Ylpeys Bostad 2 244 88 98 Q1 2024
Sverige Stockholm Hedin Akalla Kommersiellt 11 025 — 206 Q1 2024
Sverige Stockholm Mörtlösa MG Ford Kommersiellt 7 305 — 208 Q2 2024
Danmark Köpenhamn Strandby Høje Bostad 19 817 289 967 Q3 2024
Finland Helsingfors Peijinkuja 6 Bostad 6 099 136 368 Q3 2024
Finland Helsingfors Piejinkuja 10 Bostad 4 500 121 290 Q4 2024
Finland Öst Kangasalan Kuningas Bostad 4 589 140 190 Q4 2024
Finland Öst Kirkkonummen Ferdinand Bostad 2 620 73 118 Q1 2025
Finland Öst Turun Huoleton Bostad 4 100 132 203 Q1 2025
Finland Öst Turun Rento Bostad 2 965 94 150 Q3 2025
Summa 74 084 1 238 3 225
EXPLOATERINGSFASTIGHETER FÖR AVYTTRING UNDER BYGGNATION
Land Region Projekt Fastighets kategori Uthyrbar yta, kvm
Antal
lägenheter
Total bedömd
investering, Mkr Bedömt färdigställande
Sverige Stockholm Fabrique 46 Bostad 7 393 138 741 Q2 2024
Sverige Göteborg Frölunda Bostad 20 036 392 900 Q3 2024
Sverige Göteborg Bohusgatan Rubinen Bostad 6 153 93 432 Q1 2026
Sverige Göteborg Bohusgatan Safiren Bostad 5 570 99 404 Q3 2026
Sverige Göteborg Bohusgatan Spinellen Bostad 7 133 134 490 Q2 2027
Summa 46 285 856 2 966
Totalt under byggnation 120 369 2 094 6 191
KOMMANDE PROJEKT BEDÖMD BYGGSTART 2025 OCH FRAMÅT
Land Region BTA
1)
, kvm Antal lägenheter
Sverige Göteborg 867 766 6 896
Sverige Stockholm 533 733 4 632
Finland Helsingfors 282 147 5 226
Finland Öst 30 940 635
Norge Oslo 7 000 100
Danmark Köpenhamn 40 024 225
Summa 1 761 610 17 714
1) BTA = Bruttoarea. Övervägande del av kommande projekt i tabellen ovan har lagakraftvunnen eller pågående detaljplan.
138 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
Bolaget presenterar en rad finansiella mått i års- och
hållbarhetsredovisningen som inte definieras enligt
IFRS (så kallade alternativa nyckeltal, ”Alternative Perfor-
mance Measures” enligt ESMA:s riktlinjer). Dessa nyck-
eltal ger värdefull kompletterande information till
investerare, bolagets ledning och andra intressenter
då de möjliggör en effektiv utvärdering och analys av
bolagets finansiella ställning och prestation. De alter-
nativa nyckeltalen är inte alltid jämförbara med andra
företags använda mått och ska därför ses som ett kom-
plement till mått definierade enligt IFRS. Fastighets AB
Balder tillämpar dessa alternativa nyckeltal konsekvent
över tid. Nyckel-
talen är alternativa i enlighet med ESMA:s riktlinjer om
inte annat anges. Nedan följer hur Fastighets AB Balders
nyckeltal definieras och beräknas.
AKTIERELATERADE
Eget kapital per aktie, kr
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare i för-
hållande till antalet ute stående aktier vid periodens slut.
Förvaltningsresultat per aktie, kr
Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets
aktieägare i förhållande till genomsnittligt antal
utestående aktier.
Genomsnittligt antal aktier
Antal utestående aktier vid periodens början, justerat
med antal aktier som emitterats under perioden viktat
med antal dagar som aktierna varit ute stående i förhål-
lande till totalt antal dagar under perioden.
Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare per
aktie med åter läggning av räntederivat och upp skjuten
skatt enligt balansräkning.
Resultat efter skatt per aktie, kr
Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i för-
hållande till genomsnittligt antal aktier.
DEFINITIONER
FASTIGHETSRELATERADE
Direktavkastning, %
Beräknat driftsöverskott på årsbasis i förhållande till
fastigheternas verkliga värde vid periodens slut.
Driftsöverskott, Mkr
Hyresintäkter reducerade med fastighetskostnader.
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
1)
Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper vid periodens
slut i förhållande till hyresvärde.
Exploateringsfastigheter
Avser fastigheter som uppförs med avsikt att säljas
efter färdigställande.
Fastighetsbestånd
Avser både förvaltningsfastigheter och exploaterings-
fastigheter.
Fastighetskategori
Klassas efter fastighetens huvudsakliga användning.
Fördelningen görs på kontor, handel, bostäder, industri/
logistik samt övriga fastigheter. Övriga fastigheter
inne fattar hotell, utbildning, vård, lager samt bland-
fastigheter. Den typ av användning som svarar för den
största andelen avgör fastighetskategori.
Fastighetskostnader, Mkr
I posten ingår direkta fastighets kostnader, såsom
kostnader för drift, media, underhåll och fastighetsskatt.
Förvaltningsfastigheter
Avser fastigheter som innehas i syfte att generera
hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination
av dessa.
Hyresvärde, Mkr
1)
Kontrakterad hyra samt bedömd marknadshyra för
vakanta lokaler.
Överskottsgrad, %
Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter.
FINANSIELLA
Avkastning eget kapital, %
Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt
eget kapital. Vid delårsbokslut har resultatet omräknats
till helårsbasis, med undantag för värdeförändringar,
utan hänsyn till säsongs variationer som normalt upp-
står i verksamheten.
Avkastning totalt kapital, %
Resultat före skatt med tillägg av finansnetto i förhållande
till genomsnittlig balansomslutning. Vid delårsbokslut
har resultatet omräknats till helårsbasis, med undantag
för värdeförändringar, utan hänsyn till säsongsvariationer
som normalt uppstår i verksamheten.
Belåningsgrad, %
Nettoskuld i förhållande till balansomslutningen.
EBITDA
Förvaltningsresultat med tillägg av resultat från för-
säljning av exploateringsfastigheter med återläggning
av finansnetto. Vid delårsbokslut har EBITDA omräknats
till helårsbasis, med undantag för resultat från försälj-
ning av exploateringsfastigheter.
Förvaltningsresultat, Mkr
Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intresse-
bolag med återläggning av värdeförändringar och
skatt i andel i resultat från intressebolag. Vid beräkning
av förvaltningsresultat, hänförligt till moderbolagets
aktieägare reduceras även förvaltningsresultatet med
innehav utan bestämmande inflytandes andel.
Hybridkapital
En obligation som har en löptid på 60 år. Obligationen
redovisas som ränte bärande skuld men betraktas av
ratinginstituten till 50% som eget kapital.
Nettoskuld, Mkr
Räntebärande skulder minskat med likvida medel,
finansiella placeringar samt 50% av hybridkapital som
av ratinginstituten betraktas som 50% eget kapital.
Nettoskuld/ EBITDA, ggr
Genomsnittlig nettoskuld i förhållande till EBITDA.
Räntetäckningsgrad, ggr
Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intresse-
bolag med återläggning av finansnetto exklusive
tomträttsavgäld och värdeförändringar på finansiella
placeringar samt värdeförändringar och skatt i andel i
resultat från intressebolag, i förhållande till finansnettot
exklusive tomträttsavgäld och värdeförändringar på
finansiella placeringar.
Skuldsättningsgrad, ggr
Räntebärande skulder minskat med 50% av hybrid-
kapital i förhållande till eget kapital, inklusive innehav
utan bestämmande inflytande.
Soliditet, %
Eget kapital, inklusive innehav utan bestämmande
inflytande samt 50% av hybridkapital, i förhållande till
balansomslutningen vid periodens slut.
1) Nyckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt
nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer.
139 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
ÅRSSTÄMMA
Årsstämman i Fastighets AB Balder (publ), (Balder),
org. nr. 556525-6905, äger rum den 3 maj 2024 kl
16.00 på Västsvenska Handelskammaren, Parkgatan 49
i Göteborg.
Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska vara
införda i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken
senast onsdagen den 24 april 2024, samt anmäla sitt
deltagande per brev till Computershare AB, ”Fastighets
AB Balders årsstämma 2024”, Box 5267, 102 46 Stock-
holm, per e-post till proxy@computershare.se, per tele-
fon 0771-24 64 00, eller via balder.se.
För den som önskar företrädas av ombud tillhanda-
hålls fullmaktsformulär som finns tillgängligt på hem-
sidan balder.se. Sista dag för anmälan är fredagen den
26 april 2024.
Vid anmälan ska aktieägare uppge namn, person-
nummer alternativt organisationsnummer, adress och
telefonnummer samt i förekommande fall uppgift om
ställföreträdare eller ombud.
Aktieägare som företräds genom ombud ska uppvisa
skriftlig dagtecknad fullmakt, som på dagen för års-
stämman inte får vara äldre än fem år. Fullmakts-
formulär kan erhållas på Balders hemsida. Den som
företräder juridisk person ska uppvisa registreringsbe-
vis eller motsvarande behörighetshandling utvisande
behörig firmatecknare. Fullmakt i original och bestyrkt
kopia av registreringsbevis eller motsvarande behörig-
hetshandling bör insändas till Computershare enligt
ovan angivna adress i god tid före årsstämman.
Aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier
måste tillfälligt låta omregistrera aktierna i eget namn
för att äga rätt att delta i stämman. Sådan registrering
ska vara verkställd hos Euroclear Sweden AB senast den
24 april 2024.
Foto: Dino Soldin, Kasper Dudzik, Erik
Nissen, Rasmus Hjortshøj, Fredrik Hjerling,
Mikaela Alexandersson med fler
Form: www.solberg.se
balder.se
info@balder.se
Org.nr: 556525-6905
Huvudkontor
Parkgatan 49
Box 53121
400 15 Göteborg
Tel: 031-10 95 70
Uthyrning
020-151 151
Kundservice
0774-49 49 49
Region Göteborg
Parkgatan 49
Box 53121
400 15 Göteborg
Tel: 031-10 95 70
Timmervägen 9 A
541 64 Skövde
Tel: 0500-47 88 50
Region Helsingfors
Panuntie 4
PO Box 401
00610 Helsinki
Tel: +358-201 34 4000
Region Köpenhamn
Vesterbrogade 1 E. sal
1620 København V
Tel: +45-88 13 61 51
Region Norr
Forskarvägen 27
804 23 Gävle
Tel: 026-54 55 80
Sandbäcksgatan 5
653 40 Karlstad
Tel: 054-14 81 80
Affärsgatan 4D
862 31 Kvissleby
Tel: 060-52 45 50
Region Stockholm
Tulegatan 2A
113 58 Stockholm
Tel: 08-735 37 70
Vårby Allé 18
143 40 Vårby
Tel: 08-735 37 70
Region Syd
Kalendegatan 26
211 35 Malmö
Tel: 040-600 96 50
Esplanaden 15
265 34 Åstorp
Tel: 042-569 40
Bryggaregatan 7
252 27 Helsingborg
Tel: 042-12 21 30
KONTAKTUPPGIFTER
KALENDARIUM
Årsstämma, 3 maj 2024
Delårsrapport jan–mar 2024, 3 maj 2024
Delårsrapport jan–jun 2024, 16 juli 2024
Delårsrapport jan–sep 2024, 25 oktober 2024
Bokslutskommuniké jan–dec 2024, 7 februari 2025
Region Öst
Hospitalsgatan 11
602 27 Norrköping
Tel: 011-15 88 90
Rönnbergagatan 10
723 45 Västerås
Tel: 021-10 98 90
140 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION