Diös Fastigheter AB (publ)

Besöksadress: Hamngatan 14, Östersund

Postadress: Box 188, 831 22 Östersund

Telefon: 0770-33 22 00

Organisationsnummer: 556501-1771

Bolagets säte: Östersund

www.dios.se

DIÖS FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2022

”Vi levererar det starkaste operativa resultatet

i Diös historia och våra städer har blivit ännu

mer självklara för etablering och utveckling.”

Knut Rost, vd, Diös

Diös Fastigheter Årsredovisning 2022

31,1 mdr

Välkommen

till Diös

98%

363 st

157st

37%

1 623

tkvm

fastighetsvärde

fossilfri energi

fastigheter

medarbetare

av fastighetsvärdet är

miljöcertiﬁerade fastigheter

uthyrningsbar area

Vi är fastighetsbolaget som satsar fullt ut på norra Sverige. Med en unik

position i våra 10 tillväxtstäder skapar vi hållbar tillväxt genom kommersiell

fastighetsutveckling för våra hyresgäster, våra aktieägare och oss som bolag.

Vårt erbjudande handlar om kommersiella lokaler, i första hand kontor, i rätt

läge för rätt hyresgäst, i rätt fastighet, kvarter och stadsdel.

Vi skapar Sveriges mest

inspirerande städer!

Omslag: Eirik Pedersen, energioptimerare, och Maria Kolterud, kommersiell förvaltare, hos hyresgästen Clarion Hotel Umeå.

För ytterligare information kontakta gärna:

Knut Rost, vd, 010-470 95 01, knut.rost@dios.se

Rolf Larsson, CFO, 010-470 95 03, rolf.larsson@dios.se

Årsstämman för Diös Fastigheter AB (publ) äger rum tisdagen den



till årsstämman som skickades ut via pressmeddelande den 16 mars.

Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska:

vara införd i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken

torsdagen den 6 april 2023.

För mer information och anmälan om deltagande se Diös hemsida

www.dios.se

Inför årsstämman 2023

Styrelsen föreslår en utdelning om 2,00 kr per aktie, uppdelad på

fyra utbetalningstillfällen med 0,50 kr per aktie vid respektive tillfälle.

Avstämningsdagar för utdelning, som innebär rätt att erhålla utdelning,

är den 20 april, 20 juli och 20 oktober 2023 samt den 22 januari 2024.

Beslutar årsstämman enligt lagt förslag, sker utbetalning den 25 april,

25 juli och 25 oktober 2023 samt den 25 januari 2024.

Valberedningens förslag i korthet:

Valberedningen föreslår omvälja styrelseledamöterna Bob Persson,

Ragnhild Backman, Peter Strand, Tobias Lönnevall och Erika Olsén.

Anders Nelson har avböjt omval.

Valberedningen föreslår nyval av Per-Gunnar Persson.

Valberedningen föreslår att omvälja Bob Persson som styrelsens

ordförande.

Valberedningen föreslår Bob Persson som ordförande för stämman.

Valberedningen föreslår att till revisor omvälja Deloitte AB. Deloitte

har meddelat att Richard Peters fortsatt kommer att vara huvud-

ansvarig revisor.

Årsstämma 2023

Diös årsredovisning har producerats av Diös Fastigheter

i samarbete med Strand Kommunikation AB.

Foto: Göran Strand, Henrik Bodin, Jenny Rehnman

och Ulrika Eriksson.

Tryck: Exakta AB, Lidköping 2023 (i samarbete med Printson AB)

Papper: G-Silk, svenskt papper från Grycksbo

Trycksak

3041 0417

3 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Inledning Om bolaget Vår marknad Vår affär Vårt ansvar Ekonomisk redovisning

Inledning

VD-ord

Marknad

Vårt ansvar

Fokus: kontor

Inledning ___________________________________2

Året som gått ______________________________________ 4

Händelser under året ________________________________ 5

Vd-ord ____________________________________________ 6

Om bolaget ________________________________8

Det här är Diös _____________________________________ 9

Affärsmodell ______________________________________ 10

Mål och utfall _____________________________________ 12

Aktien och ägarna _________________________________ 14

Medarbetare ______________________________________ 17

Vår marknad _____________________________ 18

Diösstaden _______________________________________ 19

Våra 10 städer ____________________________________ 20

Marknadsutblick ___________________________________ 26

Omvärld _________________________________________ 28

Case: Därför etablerade vi oss i Östersund ______________ 29

Vår affär _________________________________ 30

Uppdrag _________________________________________ 31

Erbjudande _______________________________________ 32

Innehåll



är reviderade av bolagets revisorer. Diös hållbarhetsredovisning har

översiktligt granskats av bolagets revisorer. Vilka sidor redovisningen

omfattar framgår av sidhänsvisningen i GRI-index på sidorna



Fokus: kontor _____________________________________ 33

Uthyrning och förvaltning ____________________________ 34

Projekt och affärsutveckling __________________________ 36

Transaktioner _____________________________________ 40

Fokus: Energiprojekt _______________________________ 42

Finansiering ______________________________________ 44

Vårt ansvar _______________________________ 46

Hållbarhet _________________________________________ 47

Fokusområde: Miljö & klimat __________________________ 48

Case: Nattvandring __________________________________ 49

Fokusområde: Människor _____________________________ 50

Case: Diös Academy ________________________________ 51

Fokusområde: Schyssta affärer ________________________ 52

Så påverkar vi klimatet _______________________________ 54

Så påverkas vi av klimatet ____________________________ 55

Case: Återbruk _____________________________________ 56

Ekonomisk redovisning ___________________ 58

Förvaltningsberättelse ______________________________ 59

Risker och riskhantering _____________________________ 62

Bolagsstyrning ____________________________ 65

Bolagsstyrningsrapport ______________________________ 66

Styrelse _________________________________________ 73

Koncernledning ___________________________________ 74

Finansiella rapporter ______________________ 75

Noter ______________________________________ 89

Övrig information ________________________ 106

Vinstdisposition och vinstutdelning ____________________ 107

Revisionsberättelse _______________________________ 109

Hållbarhetsrapport ______________________ 114

Nyckeltal _________________________________ 139

 ______________________________________ 144

Femårsöversikt ___________________________________ 145

4Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Året som gått

7, 0%

avkastning på eget kapital

ökning av

förvaltningsresultatet

5,87 kr

resultat per aktie

2,00 kr

föreslagen utdelning,

jämnt fördelad på fyra

utdelningstillfällen

68%

överskottsgrad

-3,3%

energianvändning

Vi lämnar ett händelserikt år bakom oss där vi skapat många bra affärer, vilket visar sig i en stark netto-

uthyrning, stigande hyresnivåer och minskade vakanser. Året har också inneburit nya ﬁnansiella förut-

sättningar till följd av stigande inﬂation, räntehöjningar, krig och energikris. Det nya affärsklimatet till

trots, har aktiviteten i våra städer varit hög med slutförda projekt och strategiska förvärv som stärkt vårt

bestånd och påverkat vårt kassaﬂöde positivt. Pågående projekt och uppstart av nya har också fortgått

enligt plan. Vår marknad är fortsatt stark och positivt påverkad av den gröna omställningen.

Fastighetsvärde, mkr

Förvaltningsresultat, mkr

5 000

10 000

15 000

25 000

30 000

2011 2012 2013 2014 2015 2021 20222016 2017 2018 2019 2020

20 000

35 000

200

400

600

1 000

800

1 200

2011 2012 2013 2014 2015 2021 20222016 2017 2018 2019 2020

5 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Inledning Om bolaget Vår marknad Vår affär Vårt ansvar Ekonomisk redovisning

Projekt som ger kassaﬂöde

Under året slutfördes bygget av bland annat Clarion Hotel



huvudkontor i Borlänge med över 32 500 kvm moderna

kontorsytor. Två stora projekt startades; det nya kvarteret

Västra stranden i Luleå och Högskolan Dalarnas nya cam-

pus i Borlänge. Läs med på sidorna 36-39.

Händelser under året

Hög uthyrningsaktivitet

Energiprojekt och

investeringar för framtiden

Det råder hög aktivitet i våra städer med ökad efterfrågan



väljer att teckna gröna hyresavtal. Några exempel på lyckade

uthyrningar är Länsförsäkringar Västernorrlands nya kontor

i centrala Sundsvall och Falu kommuns nya lokaler för hem-

sjukvården i centrala Falun. Andra bra exempel är coworking-



Skellefteå, premiumgymkedjan NPC Gym och restaurangen

Basta i centrala Östersund, butikskedjan NORMAL i Falun,

Friskis & Svettis i Borlänge och Sundsvalls nya nöjesmötes-

plats Centralen. Läs mer på sidorna 34-35.

Energifrågan står högt på agendan tillsammans med



att effektivisera med tre procent per år i jämförbart bestånd

samtidigt som vi investerar för att sänka primärenergitalen för

enskilda fastigheter. Det målet nådde vi under 2022. Vi har

även genomfört nattvandringar för att undersöka och säker-

ställa energisparande åtgärder och optimeringsmöjligheter

samt trygghetsfaktorer. Vi har ytterligare ökat produktionen

från våra installerade solceller och har under 2022 produce-

rat 1 500 MWh sammanlagt i våra anläggningar. Läs mer om

energiprojekt på sidorna 42-43.

Flertalet förvärv

En transaktionsintensiv inledning på året resulterade i många

goda affärer. Bland annat förvärvade vi 12 fastigheter, bestå-

ende av både kommersiella lokaler och bostäder, i attraktiva

lägen i Falun och Borlänge. Vi stärkte även vår position i



Samman lagt tillträdde vi under 2022 förvärv för 2 mdr. Läs

mer på sidorna 40-41.

Hög aktivitet och

nytt affärsklimat

Året har präglats av handlingskraft och hög aktivitet inom både

uthyrning & förvaltning, projekt & affärsutveckling och transaktioner.

Vår affärsmodell är både hållbar och lönsam, med ett starkt kassa-



gröna omställningen i Europa, står vi starka i ett nytt affärsklimat

-



Inledning

6Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

VD-ORD

Stark nettouthyrning på en marknad i blickfånget

Året präglades av ett tydligt affärsfokus där vår hand-

lingskraft och starka marknad ligger till grund för vår

bästa nettouthyrning någonsin på 77 mkr. Vi levererar

ett förvaltningsresultat på 1 081 mkr, en ökning med

5 procent, och ett driftnetto som växer med 14 procent.

Uthyrningsgraden ökar till 91 procent och överskotts-

graden uppgår till starka 68 procent. Våra intäkter

ökade med 12 procent och förklaras av ett aktivt

uthyrningsarbete, låg om- och avﬂyttning, färdig -

ställda projekt och strategiska förvärv.

2022 har påverkats av kriget i Ukraina, energikris, hög inﬂation

och snabbt stigande räntor, vilket har lett till ett nytt aﬀärsklimat

med nya ﬁnansiella förutsättningar. Ovan nämnda utmaningar

till trots summerar jag 2022 som ett framgångsrikt och starkt år

och ser positivt på framtiden.

En marknad i blickfånget

Världens blickar är riktade mot vår del av Sverige, där den gröna

omställningen och stora investeringar inom svensk basindustri

accelererar den ekonomiska tillväxten. Vi har bara sett början

av denna utveckling ännu och jag är övertygad om att dessa

investeringar inte kommer att mattas av, utan snarare stärkas

framåt. Ökad ekonomisk tillväxt leder till större efterfrågan på

attraktiva lokaler, högre hyresnivåer och minskade vakanser. Som

marknadsledande fastighetsbolag i norra Sverige, med våra lokala

team, är vi mycket väl positionerade att ta till vara på de aﬀärs-

möjligheter som kommer av den ökade efterfrågan på kommersiella

lokaler och bostäder.

Uthyrning och förvaltning

Det aktiva uthyrnings- och förvaltningsarbetet vi gör, tillsammans

med investeringar för framtiden i projekt och strategiska transaktio-

ner, leder till långsiktigt hållbara och lönsamma aﬀärer. Vi erbjuder

alltid gröna hyresavtal och miljöcertiﬁerar våra fastigheter. Vi har

god diversiﬁering av hyresgäster i vårt bestånd, där drygt 50 procent

av vår uthyrningsbara yta är kontor och 28 procent av våra hyresin-

täkter kommer från hyresgäster med skatteﬁnansierad verksamhet.

Vår genomsnittliga kontraktslängd för kommersiella lokaler har ökat

från 3,6 år innan pandemin, och uppgår idag till 4,3 år.

Läs mer om vårt tillväxtben uthyrning och förvaltning på

sidorna 34-35.

Projekt & affärsutveckling och transaktioner

Under det gångna året investerade vi 614 mkr i stora projekt och

vi genomförde löpande hyresgästanpassningar på sammanlagt 693

mkr. Hyresgästanpassningarna genomfördes till en genomsnittlig

yield-on-cost om 9,5 procent. Investeringarna höjer kvaliteten

på vårt bestånd samtidigt som vi kan teckna längre hyresavtal till

högre hyresnivåer. Vi förvärvade och tillträdde totalt 28 fastigheter

för 2 mdr kronor. Dessa har både hyres- och utvecklingspotential.

Med en hög förvärvstakt i ryggen gör vi nu en portföljanalys där

vi ser över våra möjligheter. Vi har fortsatt pågående dialoger om

både avyttring och förvärv i samtliga våra städer. Mer om projekt

& aﬀärsutveckling och transaktioner ﬁnns på sidorna 36-41.

Energi

Vårt fokus på ett minskat klimatavtryck, optimerad energianvänd-

ning, ökad trygghet i våra städer och återbruk ger eﬀekt. Under

året överträﬀade vi till exempel vårt energieﬀektiviseringsmål.

Vi minskade vår energianvändning med 3,3 procent genom

att systematiskt optimera fastigheternas drift samt investera i

energieﬀektiv teknik och egen energiproduktion, där vi driftsatte

6 solcellsanlägg ningar under året. Sammanlagt har vi 21egna sol-

cellsanläggningar om totalt drygt 14 000 kvm. Vi har en långsiktig

strategi för elinköp som ger oss förutsägbara elpriser i upp till 5 år

och 74 procent av vårt bestånd ﬁnns i elområde SE 1 och SE 2.

Finansiellt

För oss är det en självklarhet att hållbarhetsfrågorna även kopplas

ihop med ﬁnansieringsverksamheten. Därför har vi under 2023 års

början hållbarhetslänkat samtliga lån vi har i Handelsbanken. Det

ger oss incitament att ytterligare driva hållbarhetsutvecklingen i

vårt bolag och stärker våra möjligheter till lägre ränta.

Vi ser ökade ﬁnansiella kostnader till följd av kraftigt höjd

styrränta med 250 baspunkter under andra halvåret 2022. Detta

till trots ökar vi årets förvaltningsresultat med 5 procent. Vår

belåningsgrad ligger på 51,9 procent och 80 procent av vår

ﬁnansiering är banklån.

Orealiserade värdeförändringar för året uppgår till -150 mkr

vilket motsvarar 0,5 procent av fastighetsvärdet. Den genom-

snittliga värderingsyielden har höjts med 30 baspunkter under

året och uppgår nu till 5,74 procent. En högre värderingsyield

vägs upp av ett ökat driftnetto till följd av nya uthyrningar,

omförhandlade avtal och högre hyresindexering. Samtliga fastig-

7 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Inledning Om bolaget Vår marknad Vår affär Vårt ansvar Ekonomisk redovisning

Fyra skäl till att

investera i Diös

Knut Rost, vd

Unik position på en

attraktiv marknad



Långsiktigt hållbar

affärsmodell

Läs mer på sidan 10.

heter har värderats av extern part för ärde kvartalet 2022. Den

aviserade indexuppräkningen om 10,9 procent för 2023 medför

såklart en påverkan för våra hyresgäster, dock ser vi att de är väl

rustade för detta.

För att skapa det mest gynnsamma läget för bolaget och ägarna

givet de nya ﬁnansiella förutsättningarna, föreslår styrelsen en

utdelning om 2,00 kr per aktie (3,52). Detta för att både värna

en stark balansräkning samt ha möjlighet att nyttja kommande

aﬀärsmöjligheter.

Med affären i fokus

Jag är stolt över att leda detta handlingskraftiga och framgångsrika

bolag och jag vill rikta ett stort tack till mina medarbetare för ert

engagemang och tydliga fokus på aﬀären. Vi har en stark företags-

kultur och vi tycker om att vara på kontoret. Att vi trivs på jobbet

syns i vårt höga eNPS, medarbetarnas rekommendationsvilja, som

ligger på 48 jämfört med branschindex som är 18. Jag vill också

tacka våra aktieägare, samarbetspartners och hyresgäster för ert

förtroende, för ert driv och för gott samarbete. Vi beﬁnner oss i en

omvärld med nya ﬁnansiella förutsättningar, där vårt aﬀärsfokus,

vår starka marknad och vårt stabila kassaﬂöde är avgörande för att

fortsätta skapa långsiktiga värden. Tillsammans gör vi 2023 till

ännu ett händelserikt och framgångsrikt år.

Inledning

Värdeskapande genom

tre intäktsströmmar

Läs mer på sidorna 30-41.

Starka stabila

kassaﬂöden



8Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Om bolaget

Rebecca Andersson, kommunikatör, och Susanna Johansson, uthyrare, på besök hos hyresgästen Voyd i Sundsvall.

9 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Inledning Om bolaget Vår marknad Vår affär Vårt ansvar Ekonomisk redovisning

Att skapa Sveriges mest

inspirerande städer.

Vi skapar Sveriges mest

attraktiva platser med rätt

innehåll där människor vill

vara, bo, arbeta och mötas.

Enkla. Vi är tydliga, öppna och ärliga.

Nära. Vi är intresserade, lyssnar och är tillgängliga.

Aktiva. Vi går från ord till handling, tar ansvar

och vågar fatta beslut.

Allt är möjligt!

Vi vill att det ska gå bra för våra

hyregäster och allt är möjligt!

Hyre sgästerna är vårt primära



så går det bra för oss.

Det här är Diös

Vi är ett kommersiellt fastighetsbolag med en unik position i våra

10 tillväxtstäder i norra Sverige. Grunden i vår aﬀär är uthyrning &

förvaltning, projekt & aﬀärsutveckling och transaktioner. Genom

att alltid utgå från vår värdegrund, vara handlingskraftiga och

aﬀärsmässiga samt agera på rätt möjligheter stärker vi vårt kassa-

ﬂöde och ökar långsiktigt värdet på våra fastigheter.

Vårt erbjudande handlar om kommersiella lokaler – i första hand

kontor – i rätt läge, för rätt hyresgäst samt i rätt fastighet, kvarter

och stadsdel. Då skapar vi möjligheter för en än mer lönsam och

långsiktig aﬀär, som bidrar till ökade värden för våra hyresgäster,

våra aktieägare och oss som bolag.

Om bolaget

Vision

Värdegrund

Mission

Hyresgästlöfte

Vårt DNA

Vi har genom förande-

förmåga, stark lokal förankring

och sätter samarbete i fokus.

Vi agerar på trender och påverkan s-

faktorer där vi fångar upp möjligheter

och förändrade behov. Idéer ligger

till grund för vår utveckling.

Affärsidé

Genom att bygga goda relationer,

ta tillvara kunskap och ta ansvar

utvecklar vi fastigheter i utvalda

tillväxtstäder och skapar långsiktiga,

hållbara värden för våra hyres -

gäster och våra ägare.

10Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

AFFÄRSMODELL Långsiktiga värden för våra

hyresgäster och aktieägare

Vår aﬀärsmodell bygger på utveckling av kommersiella fastigheter,

att bygga goda relationer och ta tillvara kunskap. Vi fokuserar på

kassaﬂöde och investerar i en hållbar fastighetsportfölj med eﬀek-

tiva energilösningar. Våra intäkter kommer från uthyrning & för-

valtning, projekt & aﬀärsutveckling och vårt erbjudande handlar

om kommersiella lokaler, i första hand kontor. Dessa kompletteras

med lokaler för urban service och bostäder. Våra fastigheter, kvar-

ter och stadsdelar innehåller en variation av hyresgäster som skapar

ﬂöden av människor dygnet runt, vilket bidrar till ökad trygghet

och tillväxt för våra hyresgäster.

Våra huvudsakliga ﬁnans- och klimatmål bygger på ett över-

gripande tillväxtmål, med fokus på avkastning på eget kapital,

och ett speciﬁkt klimatmål med fokus på minskade utsläpp av

koldioxidekvivalenter (CO

e). Med dessa mål bidrar vi till mer

hållbara städer, säkerställer grön ﬁnansiering och skapar förut-

sättningar för långsiktigt ökade fastighetsvärden och en attraktiv

avkastning i vår aﬀär.

Uthyrning &

förvaltning

12%

avkastning

på eget kapital

50%

minskade CO

utsläpp till 2030

Projekt &

affärsutveckling

Transaktioner

Kontor

Bostäder

Lokaler för

urban service

Engagerade

medarbetare

Lokal

närvaro

Attraktivt belägna

fastigheter

Kapital

Affärsmodell: Så skapar vi hållbara värden

11 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Inledning Om bolaget Vår marknad Vår affär Vårt ansvar Ekonomisk redovisning

”I tider av en mer volatil värde utveckling av

vårt bestånd stärker vi vår affär genom att

ännu tydligare fokusera på direktavkastning

och kassaﬂöde.”

Rolf Larsson, CFO

Om bolaget

2005 Bolaget bildas

2006 Introduktion på Stockholmsbörsen

2011 Vi blir marknadsledande i norra Sverige och

fördubblar vårt fastighetsvärde genom förvärv

2014 Nuvarande vd Knut Rost tillträder

2017 Vårt näst största förvärv genom tiderna ökar

vårt fastighetsvärde till 19 mdr

2018 Uppstart av vår projektorganisation

2021 Nytt klimatmål att halvera våra koldioxidutsläpp

till 2030 för att nå nettonoll till senast 2045

2022 Vi levererar vår starkaste nettouthyrning någonsin

på 77 mkr

12Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Vi ska fortsätta vara ett lönsamt bolag, med långsiktig tillväxt

och därmed vara en attraktiv investering, där vår ﬁnansiella

styrka och arbete för en hållbar framtid är avgörande faktorer.

Vi fokuserar på kassaﬂöde och bedriver all verksamhet med balan-

serad ﬁnansiell risk, samt investerar i en hållbar fastighetsportfölj

som säkerställer grön ﬁnansiering och skapar förutsättningar för

ökade fastighetsvärden, attraktiv avkastning och hållbara städer.

Vår starka ﬁnansiella ställning gör oss väl rustade att möta olika

utmaningar och förändringar i konjunkturer. Våra övergripande

mål med fokus på avkastning på eget kapital och minskade kol-

dioxidutsläpp når vi genom vår verksamhet inom uthyrning &

förvaltning, projekt & aﬀärsutveckling och transaktioner. Dessa

områden beskrivs mer på sidorna 32–39.

Övergripande mål

MÅL

Soliditet

38%

Soliditet

35%

Belåningsgrad

52%

Belåningsgrad

<55%

Tillväxtmålet leder mot en

kontinuerlig förbättring av

verksamheten. Det möjliggör

investeringar, utdelning och

god avkastning till våra ägare.

En sund kapitalstruktur



i bolaget. Det ökar förtroendet

för oss och förbättrar våra



Belåningsgraden är en risk-

be gränsande faktor. En sund

belåning skapar möjligheter till



ställer även krav på maxnivå.

Utfall 2022 Mål 2023

2020 2021 2022

Avkastning på

eget kapital

Avkastning på

eget kapital

12% i snitt

Tillväxt i förvaltnings-

resultat per aktie

Tillväxt i förvaltnings-

resultat per aktie

10% i snitt

Lönsamhetsmål

Finansiella mål

Ett långsiktigt värdeskapande

för våra ägare ger konkurrens-

kraft, förenklar anskaffning

av kapital och skapar större

intresse kring bolaget.

12%

avkastning

på eget kapital

50%

minskade CO

utsläpp till 2030

13 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Inledning Om bolaget Vår marknad Vår affär Vårt ansvar Ekonomisk redovisning

Minskade utsläpp genom

lägre förbrukning och tekniska

lösningar skapar förutsättning

för långsiktig lönsamhet och ett

attraktivt erbjudande.

Goda relationer och fokus på att

skapa värde för hyresgästerna

ger bättre och mer långsiktiga

affärer. Inför 2023 höjs mål-

sättningen från >70 till >72.

Mål 2023 Utfall 2022 Mål

2 000

2018 2021 2022

4 000

8 000

6 000

Scope 1 Scope 2

ton CO

-ekvivalenter

-17%

2020 2021 2022

100

2022 Mål 2026

Gröna fastigheter Övriga

Rekommendationsvilja,

eNPS

eNPS 2023

>45

Gröna fastigheter

11%

Gröna fastigheter

55% till 2026

Minskade CO

e-utsläpp

-17%

Minskade CO

e-utsläpp

50% till 2030

Kundnöjdhet, NKI

NKI 2023

>72

Hållbarhetsmål

Gröna fastigheter ger ett effektivt

och attraktivt bestånd med lägre

risk samt bättre tillgång till kapital.

Kriterierna för gröna fastigheter



Engagerade medarbetare

skapar goda affärsmöjligheter

och driver utveckling i bolaget.

Inför 2023 höjs mål sättningen

från >40 till >45.

Om bolaget

14Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

ÄGARE PER LAND

Sverige, 78,9%

USA, 9,6%

Norge, 3,4%

Nederländerna, 1,0%

Finland, 0,7%

Luxemburg, 0,7%

Övriga, 5,6%

ÄGARE PER TYP

Fondbolag, 24,9%

Privatpersoner, 18,1%

Pension & försäkring, 9,9%

Investment & kapitalförvaltning, 8,1%

Anonymt ägande, 4,5%

Stat, kommun & landsting, 1,7%

Stiftelse, 0,7%

Återköpta aktier, 0,3%

Övriga, 31,9%

Kursutveckling

Aktiekursen stod vid årets utgång i 75,5 kr per aktie (118,8)

vilket motsvarar en aktiekursutveckling om -36,5 procent (54,7).

Det kan jämföras med Nasdaq OMX Stockholm 30 som

utvecklades med -15,6 procent (29,1) och Stockholmsbörsens

fastighetsindex, uttryckt som Nasdaq OMX Real Estate PI, som

minskade med -44,7 procent (43,6). Totalavkastningen i aktien

för året uppgick till -34,3 procent (60,6). Volatiliteten i aktien de

senaste 12 månaderna har varit 37,9 procent (26,4). Börsvärdet

uppgick den 31 december till 10 698 mkr (16 844).

Utdelning och utdelningspolicy

Styrelsen föreslår en utdelning för räkenskapsåret 2022 om 2,00

kr per aktie (3,52), fördelat på fyra utdelningstillfällen med 0,50

kr per tillfälle. Det motsvarar en direktavkastning om 2,6 procent

räknat mot aktiekursen per den 31 december. Enligt utdelnings-

policyn ska cirka 50 procent av årets resultat efter skatt, exklusive

orealiserade värdeförändringar och uppskjuten skatt, överföras via

utdelning till aktieägarna. Förslaget innebär en utdelning om 26,3

procent (48,4) där styrelsen motiverar att frångå från utdelnings-

policyn med att detta skapar det mest gynnsamma läget för bolaget

och ägarna givet nya ﬁnansiella förutsättningar. Detta för att både

värna en stark balansräkning samt ha möjlighet att nyttja kommande

aﬀärsmöjligheter. Beslutet om utdelning fattas av årsstämman den

18 april 2023. Som avstämningsdagar föreslås den 20 april, 20 juli,

20 okt 2023 och 22 jan 2024. Beslutar årsstämman enligt förslaget

sker utbetalning den 25 april, 25 juli, 25 okt 2023 och 25 jan 2024.

Aktier och aktiekapital

Aktiekapitalet uppgick per 31 december till 283 569 699

(283 569 699) och antalet aktier till 141 785 165 (141 785 165).

Kvotvärdet uppgick till 2 kr per aktie och samtliga aktier ger

samma ägarandel och rösträtt.

AKTIEN OCH ÄGARNA

Aktieägare

Antalet aktieägare uppgick vid årets utgång till 19 057 (18 733).

Andelen utlandsregistrerade aktieägare uppgick till 21,1 procent

(24,3). Den enskilt största aktieägaren var AB Persson Invest med

15,6 procent (15,4) av aktierna. De tio största ägarna svarade för

56,1 procent (53,0) av innehav och röster.

Substansvärde och eget kapital

I syfte att ge ett långsiktigt rättvisande värde av bolagets nettotill-

gångar redovisar vi ett långsiktigt substansvärde uttryckt enligt

EPRA NRV. EPRA NRV uppgick vid årsskiftet till 14 216 mkr

(13 815) vilket motsvarar 100,5 kr per aktie (97,7) där aktiekursen

per den 31 december utgjorde 75 procent (126) av EPRA NRV.

Det egna kapitalet uppgick till 12 102 mkr (11 823) per den 31

december vilket ger 85,6 kr per aktie (83,6).

Förvärv och överlåtelse av egna aktier

Årsstämman 2022 beslutade att ge styrelsen mandat, gällande längst

till nästa årsstämma, att förvärva och överlåta egna aktier motsva-

rande maximalt 10 procent av samtliga utestående aktier i bolaget.

Återköp av egna aktier är en metod för att anpassa och eﬀektivisera

kapitalstrukturen. Under 2022 har bolaget nyttjat 87 200 egna

aktier som betalningsmedel vid ett fastighetsförvärv till en kurs om

115 kr. Styrelsen kommer att föreslå årsstämman en förlängning av

möjligheten till förvärv och överlåtelse av egna aktier.

Flaggning

Under ärde kvartalet 2022 har Nordstjernan AB ﬂaggat att

aktieinnehavet understiger 10 procent och Länsförsäkringar

Fonder har ﬂaggat att aktieinnehavet överstiger 5 procent.

Transparens och tillgänglighet

Vi värnar om att vara transparenta och tillgängliga för våra

intressenter utan att äventyra externa och interna regelverk.

All aktieägar information såsom ﬁnansiella rapporter och

pressmeddelanden ﬁnns tillgängliga på vår hemsida.

15 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Inledning Om bolaget Vår marknad Vår affär Vårt ansvar Ekonomisk redovisning

Om bolaget

Diös Fastigheter

OMX Stockholm 30 Index

OMX Stockholm Real Estate PI Volym

AKTIEKURS(SEK)

VOLYM (TUSENTAL)

125

115

105

JAN FEB MAR APR MAJ JUN JUL AUG SEP OKT NOV DEC

1 000

2 000

3 000

9 000

8 000

7 000

4 000

5 000

6 000

2018 2019 2020 2021 2022

UTDELNING I RELATION TILL RESULTAT, %

Utdelning i % av resultat efter skatt, exkluderat orealiserade

värdeförändringar och uppskjuten skatt.

2018 2019 2020 2021 2022

AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL, %

Avkastning på eget kapital, %.

2018 2019 2020 2021 2022

AKTIEKURS I FÖRHÅLLANDE TILL EPRA NRV OCH AKTIEKURSUTVECKLING, %

Aktiekurs / EPRA NRV

Kursutveckling

-20

-40

-60

”Vår ﬂytt till Large Cap är ett bevis på en fungerande

strategi och en långsiktigt hållbar affärsmodell som

skapar värde för våra aktieägare”

Johan Dernmar, IR-chef

16Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

DATA PER AKTIE

2022 2021 2020 2019 2018

Börskurs 31 dec, kr 75,5 118,8 76,8 85,8 56,4

Börsvärde utestående aktier, mkr 10 705 16 844 10 331 11 541 7 580

Förvaltningsresultat per aktie, kr 7,64 7,28 7,13 7,07 6,64

EPRA NRV per aktie, kr 100,5 97,7 79,7 73,4 67,6

Utdelning per aktie, kr 2,00

3,52 3,30 1,65 3,00

Utdelning i procent av resultat per aktie

, % 26,3 50,3 50,3 24,9 49,7

Direktavkastning aktie, % 2,6 3,0 4,3 3,8 5,3

Totalavkastning aktie, % -34,3 60,6 -7,9 58,1 6,5

Styrelsens förslag.

Resultat efter skatt, exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjuten skatt.

STÖRSTA AKTIEÄGARE

Antal aktier Innehav och röster, % Förändring 12 mån, %-enheter

AB Persson Invest 22 074 488 15,6 0,2

Backahill Inter AB 14 857 452 10,5 0,0

Nordstjernan AB 11 373 698 8,0 -2,2

Pensionskassan SHB Försäkringsförening 8 096 827 5,7 0,0

Länsförsäkringar Fonder 7 878 971 5,6 4,6

Karl Hedin 3 562 547 2,5 0,8

Vanguard 3 397 801 2,4 0,3

Avanza Pension 3 140 874 2,2 0,1

BlackRock 3 065 332 2,2 0,0

Sten Dybeck, inklusive bolag och familj 2 175 183 1,5 0,0

Total 10 största ägare 79 623 173 56,1 3,4

Aktier i eget förvar 354 218 0,0 -0,1

Övriga ägare 61 807 774 43,9 -3,4

TOTALT 141 785 165 100,0 0,0

AKTIEÄGARSTRUKTUR

LIKVIDITET 1 JAN-31 DEC

Aktieantal,

aktieinnehav

Antal

aktieägare

Antal

aktier

Innehav och

röster, %

Marknads-

värde, mkr

1-500 13 582 1 761 985 1,2 133

501-1 000 2 149 1 719 862 1,2 130

1 001-5 000 2 541 5 700 302 4,0 430

5 001-10 000 389 2 837 406 2,0 214

10 001-20 000 180 2 631 918 1,9 199

20 001-50 000 97 3 070 828 2,2 232

50 001- 116 117 700 611 83,0 8 886

Anonymt ägande 6 362 253 4,5 480

TOTALT 19 057 141 785 165 100 10 705

2022 2021

Aktiens högsta pris, SEK 121,8 119,4

Aktiens lägsta pris, SEK 64,25 66,6

Totalt antal omsatta aktier 60 049 541 62 607 158

Genomsnitt per dag, antal omsatta aktier 237 350 247 459

Totalt antal avslut 272 370 268 626

Snittvärde per avslut, SEK 18 462 21 171

Daglig snittomsättning, SEK 19 875 271 22 478 530

Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.

17 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Inledning Om bolaget Vår marknad Vår affär Vårt ansvar Ekonomisk redovisning

Om bolaget

Vi Diösare är modiga och relationsbyggande personer

med fokus på affären och en tydlig vilja att utveckla

och utvecklas. Tillsammans är vi möjliggörare som är

enkla, nära och aktiva i vårt agerande med målet att

skapa hållbara affärer och långsiktig tillväxt för våra

hyresgäster, våra aktieägare och oss själva.

Våra medarbetare är tillsammans med våra fastigheter vår viktigaste

tillgång och vår kultur bygger på att vi jobbar i starka team och

utvecklas tillsammans. Genom vår aktivitet och vårt engagemang

vågar vi fatta beslut för vår fortsatta framgång. Vi är övertygade om

att det gör oss till en konkurrenskraftig arbetsgivare.

Lokala team

Med kontor och lokala team i alla våra städer lever vi nära våra

hyresgäster, skapar stora kontakt- och säljytor samt ett brett nätverk

och goda relationer med kommunen och andra aktörer på vår

marknad. Det ger nöjdare hyresgäster och en tydlig konkurrens-

fördel i skapandet av nya aﬀärer.

MEDARBETARE Lokal närvaro, affären i fokus

och värdegrunden i ryggen

Engagerade medarbetare

Vi vet att medarbetare som trivs på sin arbetsplats gör ett bättre

jobb och har en positiv inställning som smittar av sig. Därför

erbjuder vi en spännande arbetsplats med möjlighet till personlig

utveckling, bland annat genom konceptet Diös Academy (mer

om Diös Academy på sidan 51). Våra medarbetare stannar länge,

identiﬁerar sig med varumärket och kulturen och är våra allra bästa

ambassadörer.

Modiga ledare

Vi arbetar med ett coachande och modigt ledarskap och har stor

tillit till våra medarbetares förmåga. Med tydliga uppdrag mot

våra gemensamma mål tar var och en eget ansvar för och driver sin

egen utveckling. Vi är handlingskraftiga och vågar ta beslut och är

närvarande ledare i ﬂexibla miljöer. All ledarskapsutveckling sker

genom Diös Academy.

”Vi har olika bakgrund med ett

gemensamt mål om att vara enkla,

nära och aktiva. De lokala teamen

ger oss en klar konkurrensfördel

i skapandet av nya affärer.”

Annie Skoglund, HR-ansvarig

18Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

tBildtext

Vår marknad

Sundsvall.

19 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Inledning Om bolaget Vår marknad Vår affär Vårt ansvar Ekonomisk redovisning

Vår marknad är attraktiva och växande städer som

präglas av god tillgänglighet, stark entreprenörsanda,

drivna kommunledningar och goda kommunikationer.

Här ﬁnns universitet eller högskola och naturen runt

hörnet. Genom vår tids största satsningar och investe-

ringar i den gröna tillväxtrevolutionen, nya företags-

etableringar och våra städers växande utbud ökar

attraktiviteten för vår marknad ytterligare.

DIÖSSTADEN 15-minutersstad i ett växande norra Sverige

Vår marknad

Universitet eller högskola berikar staden med

ungdomar, kompetens och framtidstro. Leder till före-

tagsetableringar som söker utbildad arbetskraft.

En handels- och upplevelsestad med en levande

stadskärna, attraktiva upplevelse- och mötesplatser



Stad i Sverige som växer med ökande

befolkning, expansiva företag och hög efter-

frågan på lokaler.

En engagerad och driven kommunledning

som delar våra tillväxtambitioner är en viktig

samarbetspartner i vår stadsutveckling.

Starkt entreprenörskap och företagande

såväl som företagsetableringar ger karriärsmöjlig-



60 000-150 000 invånare som gärna gör

aktiva livsstilsval, trivs, har möjlighet att utvecklas

och stannar i staden under lång tid.

ETT centrum och 15 minuter till all tänkbar

service som du enkelt når till fots, med cykel, bil eller



Tillgänglighet skapas genom god infrastruktur

och kommunikationslösningar för lokalt och

regionalt resande.

Myndighetsetableringar skapar många

arbetstillfällen och är stabila hyresgäster med

god ekonomi.

Vi ﬁnns i tio tillväxtstäder i norra Sverige, från Borlänge i söder

till Luleå i norr. Vi har valt att satsa på en viss typ av städer som

alla präglas av tillväxt, grön omställning, aktiva livsstilsval, god

tillgänglighet, stark entreprenörsanda och en pågående befolk-

ningsökning. Diösstaden är en så kallad 15-minutersstad, där all

tänkbar service ﬁnns inom en rimlig och hållbar tidsram.

Norra Sverige leder en omfattande grön omställning, med

historiskt stora planlagda investeringar. Det ligger överst på såväl

rikspolitikernas agenda som svensk basnärings. Ökad inﬂyttning

och kompetensförsörjning, både från Sverige och internationellt,

till städerna i norra Sverige är nyckeln till utvecklad svensk ekonomi.

Vi skapar förutsättningar för att detta ska kunna ske genom kom-

mersiell fastighetsutveckling i våra städer, så att människor och

företag väljer att ﬂytta hit och stanna kvar. Det gör vi genom att

samarbeta med industriföretag, kommuner, hyresgäster, entrepre-

nörer och andra aktörer.

20Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Våra 10 städer

Diös ﬁnns i tio städer uppdelade i sju affärsenheter.

Med lokala team utvecklar vi vår affär efter varje

stads unika egenskaper, för att tillsammans skapa

Sveriges mest inspirerande städer. De snabbast

växande städerna på vår marknad är Skellefteå

och Umeå. Vi är övertygade om att övriga städer

kommer växa med minst samma takt kommande år.

Luleå

Skellefteå

Umeå

Sundsvall

Gävle

Mora

Borlänge

Falun

Östersund

Åre

Helen Osseén, kund- och kontorskoordinator, Johan Nordin, kommersiell förvaltare, Susanna Johansson, uthyrare, och Marcus Jansson, energioptimerare, i Sundsvall.

Läs mer om vår marknad på sidan 26.

Läs mer om vår affär på sidan 30.

21 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Inledning Om bolaget Vår marknad Vår affär Vårt ansvar Ekonomisk redovisning

Vår marknad

Viktiga händelser 2022

Spaden sattes i jorden för nyproduktionspro-

jektet Västra Stranden, ett modernt kvarter

för kontor, urban service och bostäder. I den

klassiska gallerian Shopping påbörjades en

omställning av mindre efterfrågade butiksytor

till moderna kontors- och coworkingytor.

Prioriteringar 2023

Miljöcertiﬁera fastigheter och därmed säker-

ställa grön ﬁnansiering. Påbörja försäljning

av bostadsrätter i kvarteret Västra Stranden.

Hyra ut prioriterade vakanser.

Fakta Luleå

Kommunikationer/tillgänglighet

Luleå Airport är en av Norrlands mest traﬁkerade

och opereras av SAS, Norwegian och Jonair.

Ligger cirka 7 km från Luleå centrum. Tåg från

Stockholm. Billedes åker man på motorvägen hela

vägen från Stockholm till Luleå utmed kusten.

Viktiga händelser 2022

Förvärv av 4 fastigheter: (Staren 4, Orion 4,

Geten 7, Kontoret 2) som stärker vår aﬀär och

vår position i staden. Inﬂyttning av ICA i helt

nya kvarteret Oxen 2 och färdigställande av

utvecklingen kring fastigheten Hjorten 5.

Prioriteringar 2023

Utveckla nya och beﬁntliga fastigheter och

kvarter med miljöcertiﬁering och grön ﬁnansie-

ring som ledstjärna, Coops inﬂyttning i gallerian

Vintergatan (Idun 10), utveckla byggrätter med

detaljplaner och för försäljning samt färdigställa

pågående projekt i Sirius 25 och i Hjorten 5.

Fakta Skellefteå

Kommunikationer/tillgänglighet

Skellefteå Airport är en vältraﬁkerad ﬂygplats

och opereras av SAS, BRA och Ryan Air. Ligger

cirka 2 mil från Skellefteå centrum. Tåg från

Stockholm.

Ledande tillväxtföretag

SSAB, LKAB, Ferruform.

Universitet

Luleå Tekniska Universitet med utbildningar

från ingenjör inom svensk basnäring, rymd-

teknik och hållbahet till masterprogram inom

samhälle. Bedriver även forskningsverksamhet.

Politiskt styre

Socialdemokraterna.

Billedes åker man på motorvägen hela vägen från

Stockholm till Skellefteå utmed kusten.

Ledande tillväxtföretag

Boliden, Skellefteåkraft, Northvolt.

Universitet

Campus Skellefteå består av utbildningar från

Luleå Tekniska Universitet och Umeå Universitet.

Lärcentrum med ett stort utbud av distansut-

bildningar.

Politiskt styre

Socialdemokraterna, Vänsterpartiet.

HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG

Kontor, 60%

Handel, 21%

Bostäder, 5%

Hotell/Restaurang, 3%

Vård/Utbildning, 4%

Industri/lager, 1%

Övrigt, 6%

HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG

Kontor, 49%

Handel, 21%

Bostäder, 8%

Hotell/Restaurang, 14%

Vård/Utbildning, 3%

Industri/lager, 2%

Övrigt, 3%

ANDEL AV TOTALT FASTIGHETSVÄRDE (31,1 MDR)

Luleå, 15%

Övriga affärsområden, 85%

ANDEL AV TOTALT FASTIGHETSVÄRDE (31,1 MDR)

Skellefteå, 11%

Övriga affärsområden, 89%

Luleå Skellefteå

Antal fastigheter: 34

Uthyrningsbar area: 211 009 kvm

Fastighetsvärde: 4,80 mdr

Antal fastigheter: 32

Uthyrningsbar area: 179 033 kvm

Fastighetsvärde: 3,27 mdr

Befolkningsstillväxt

2012–2022: +4 339

2021–2022: +377 (+0,48%)

Arbetslöshet

Luleå: 5,2% (Sverige: 6,7%)

Befolkningsstillväxt

2012–2022: +2 628

2021–2022: +1 009 (+1,37%)

Arbetslöshet

Skellefteå: 3,8% (Sverige: 6,7%)

Källa: SCB Källa: SCB

Helen Osseén, kund- och kontorskoordinator, Johan Nordin, kommersiell förvaltare, Susanna Johansson, uthyrare, och Marcus Jansson, energioptimerare, i Sundsvall.

22Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Viktiga händelser 2022

Invigningen av nya Clarion hotel och färdig-

ställande av Sveriges modernaste polishus samt

strategisk uthyrning till Statens Servicecenter i

konverteringsprojekt av gallerian MVG.

Prioriteringar 2023

Utveckla beﬁntliga fastigheter och kvarter med

miljöcertiﬁering och grön ﬁnansiering som

ledstjärna, nyproduktionen av kvarteret Vale

med kontor och bostäder samt fortsätta driva

detaljplaner och tillskapa ytterligare byggrätter.

Fakta Umeå

Kommunikationer/tillgänglighet

Umeå Airport är norra Sveriges största ﬂygplats

och traﬁkeras av SAS, BRA, Norwegian och

Jonair. Ligger på cykelavstånd från Umeå

centrum. Tåg från Stockholm. Billedes åker

man på motorvägen hela vägen från Stockholm

till Umeå utmed kusten.

Viktiga händelser 2022

Förvärv av Djurläkaren 14. Uppgradering av

bostäder – fullt uthyrt.

Prioriteringar 2023

Utveckla beﬁntliga fastigheter och kvarter med

miljöcertiﬁering och grön ﬁnansiering som led -

stjärna. Fortsatt utveckling av Djurläkaren 14,

Postiljonen 9 med ett nytt restaurang distrikt

samt galleria Kärnan. Vi är delaktiga i kom-

munens planprogram gällande utveckling av

stadsdel Söder.

Fakta Östersund

Kommunikationer/tillgänglighet

Åre/Östersund Airport är inlandets mest traﬁ-

kerade ﬂygplats och opereras av SAS, BRA och Jo-

nair. Tåg via Norra Stambanan eller Ostkustbanan

från Stockholm. Billedes åker man motorväg och

Europaväg från Stockholm till Östersund.

Ledande tillväxtföretag

Volvo Lastvagnar, Komatsu, SCA, Ålö m.ﬂ.

Universitet

Umeå Universitet är ett av Sveriges största med

150 program, allt från läkarprogram till master

i hållbarhet.

Politiskt styre

Socialdemokraterna, Miljöpartiet.

Ledande tillväxtföretag

Synsam, Woolpower, H1, Swedbanks kund-

center.

Universitet

Mittuniversitet i Östersund och campus Åre

med allt från tekniska utbildningar, till PR

och kommunikation samt näringslivsrelaterad

forskning. Cirka 22 000 studenter i Östersund

och Åre.

Politiskt styre

Socialdemokraterna, Centerpartiet.

HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG

Kontor, 60%

Handel, 12%

Bostäder, 5%

Hotell/Restaurang, 15%

Vård/Utbildning, 1%

Industri/lager, 4%

Övrigt, 3%

HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG

Kontor, 39%

Handel, 15%

Bostäder, 23%

Hotell/Restaurang, 7%

Vård/Utbildning, 6%

Industri/lager, 5%

Övrigt, 5%

ANDEL AV TOTALT FASTIGHETSVÄRDE (31,1 MDR)

Umeå, 15%

Övriga affärsområden, 85%

ANDEL AV TOTALT FASTIGHETSVÄRDE (31,1 MDR)

Östersund, 14%

Övriga affärsområden, 86%

Umeå Östersund

Befolkningsstillväxt

2012–2022: +14 941

2021–2022: +1 238 (+1,05%)

Arbetslöshet

Umeå: 4,5% (Sverige: 6,7%)

Befolkningsstillväxt

2012–2022: +5 229

2021–2022: +390 (+0,61%)

Arbetslöshet

Östersund: 5,0% (Sverige: 6,7%)

Källa: SCB Källa: SCB

Antal fastigheter: 41

Uthyrningsbar area: 220 835 kvm

Fastighetsvärde: 4,75 mdr

Antal fastigheter: 87

Uthyrningsbar area: 285 335 kvm

Fastighetsvärde: 4,33 mdr

23 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Inledning Om bolaget Vår marknad Vår affär Vårt ansvar Ekonomisk redovisning

Viktiga händelser 2022

Utveckling av Produkthuset/Årevägen 55 – strate-

giska uthyrningar och fasadförändring – certiﬁeras

med Bream Very Good samt ny klimatsmart

träfasad. Konverteringsprojekt av Stationshuset

med bland andra Handelsbanken som nationell

kontorsnod samt etablering av Aqua Dental.

Prioriteringar 2023

Utveckla beﬁntliga fastigheter och kvarter med

miljöcertiﬁering och grön ﬁnansiering som

ledstjärna. Fortsatt utveckling av kontorsytor

för hyresutveckling.

Fakta Åre

Kommunikationer/tillgänglighet

Åre/Östersund Airport är inlandets mest traﬁ-

kerade ﬂygplats och opereras av SAS, BRA och

Jonair. Tåg via Norra Stambanan eller Ostkust-

banan från Stockholm. Billedes åker man motor-

väg och Europaväg från Stockholm till Åre.

Viktiga händelser 2022

Förvärv av anrik fastighet (Juno) i centrum med

Nordic Choice Hotels som största hyresgäst.

Etablering av nöjeshuset Centralen i fd Casino

Cosmopols lokaler och Tele2 i fastigheten Lyckan 6.

Prioriteringar 2023

Färdigställande av och inﬂyttning i bostads-

huset Aeolus 5 (konvertering kontorsytor).

Etablering av Länsförsäkringar Västernorrland

i Glädjen 4 (konvertering butiksyta). Etablering

av Skatteverket i Borgmästaren 10. Fortsatt

utveckling av byggrätter.

Fakta Sundsvall

Kommunikationer/tillgänglighet

Sundsvall Timrå Airport är belägen bara 15

km från Sundsvall centrum och opereras av

SAS. Tåg via Ostkustbanan. Billedes åker man

på motorvägen hela vägen från Stockholm till

Sundsvall utmed kusten.

Ledande tillväxtföretag

Skistar, Klättermusen, Trangia, Nord-Lock.

Universitet

Mittuniversitet i Östersund och campus Åre

med allt från tekniska utbildningar, till PR

och kommunikation samt näringslivsrelaterad

forskning och i Åre eventutbildning. Cirka

22 000 studenter i Östersund och Åre.

Politiskt styre

Socialdemokraterna, Västjämtlands Väl,

Vänsterpartiet.

Ledande tillväxtföretag

SCA, Tele2 kundcenter, Scandia,

Länsförsäkringar.

Universitet

Mittuniversitetet ﬁnns i Sundsvall och Östersund

med allt från tekniska utbildningar, till PR och

kommunikation samt näringslivsrelaterad

forskning.

Politiskt styre

Socialdemokraterna, Centerpartiet,

Vänsterpartiet.

HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG

Kontor, 32%

Handel, 39%

Bostäder, 1%

Hotell/Restaurang, 11%

Vård/Utbildning, 5%

Industri/lager, 2%

Övrigt, 9%

HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG

Kontor, 58%

Handel, 9%

Bostäder, 8%

Hotell/Restaurang, 13%

Vård/Utbildning, 7%

Industri/lager, 1%

Övrigt, 5%

ANDEL AV TOTALT FASTIGHETSVÄRDE (31,1 MDR)

Åre, 2%

Övriga affärsområden, 98%

ANDEL AV TOTALT FASTIGHETSVÄRDE (31,1 MDR)

Sundsvall, 16%

Övriga affärsområden, 84%

Åre

Sundsvall

Befolkningsstillväxt

2012–2022: +1 924

2021–2022: +59 (+0,50%)

Arbetslöshet

Åre: 4,2% (Sverige: 6,7%)

Befolkningsstillväxt

2012–2022: +2 674

2021–2022: -22 ( -0,02%)

Arbetslöshet

Sundsvall: 6,8% (Sverige: 6,7%)

Källa: SCB Källa: SCB

Antal fastigheter: 22

Uthyrningsbar area: 29 764 kvm

Fastighetsvärde: 0,65 mdr

Antal fastigheter: 48

Uthyrningsbar area: 218 127 kvm

Fastighetsvärde: 4,87 mdr

Vår marknad

24Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Viktiga händelser 2022

Förvärv av två kontorsfastigheter Gävle Anders-

berg 14:58 i Gävle Bro och Gävle Alderholmen

20:2 i området Magasinen. Installerad solcells-

anläggning på fastigheten Väster 4:7.

Prioriteringar 2023

Utveckla beﬁntliga fastigheter och kvarter med

miljöcertiﬁering och grön ﬁnansiering som led-

stjärna. Färdigställande och tillträde av projekt

Gävle Bro. Utveckling av projekt Magasinen –

nygammal stadsdel som en länk till centrum.

Fakta Gävle

Kommunikationer/tillgänglighet

Stad med hög tillgänglighet, via tåg som primärt

kommunikationssätt. Billedes åker man på motor -

vägen hela vägen från Stockholm till Gävle.

Stockholm Arlanda Airport nås enkelt via tåg

eller bil på cirka 1,5 timme.

Viktiga händelser 2022

Förvärv av två kontors- och bostadsfastigheter

i centrala Borlänge. Färdigställt bolagets största

projekt Intagan, Traﬁkverkets huvudkontor.

Prioriteringar 2023

Utveckla beﬁntliga fastigheter och kvarter med

miljöcertiﬁering och grön ﬁnansiering som

ledstjärna. Fortsätta utvecklingen av Högskolan

Dalarna/Campus Borlänge i centrala Borlänge.

Strategisk utveckling av centrum med Högskolan

som dragkraft.

Fakta Borlänge

Kommunikationer/tillgänglighet

Stad med hög tillgänglighet, via tåg som primärt

kommunikationssätt. Dala Airport ligger några

mil från Borlänge, med både inrikes och utrikes

ﬂygtraﬁk. Billedes åker man på Europaväg och

riksväg hela vägen från Stockholm till Borlänge.

Ledande tillväxtföretag

Billerud, Huvudkontor Lantmäteriet ca 900

anställda, Gävle Hamn mellansveriges största

logistiknav.

Universitet

Högskolan Gävle med 16 000 studenter,

utbildningar från civilingenjör till ekonom.

Politiskt styre

Socialdemokraterna, Miljöpartiet, Liberalerna,

Kristdemokraterna, Centerpartiet.

Ledande tillväxtföretag

Northvolt, SSAB, Traﬁkverket och IT-sektorn.

Universitet

Högskolan Dalarna med 16 000 studenter i

Falun och Borlänge, med utbildningar från

data/IT-ingenjör till civilekonom.

Politiskt styre

Socialdemokraterna, Moderaterna.

HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG

Kontor, 46%

Handel, 17%

Bostäder, 5%

Hotell/Restaurang, 8%

Vård/Utbildning, 11%

Industri/lager, 4%

Övrigt, 9%

HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG

Kontor, 71%

Handel, 5%

Bostäder, 4%

Hotell/Restaurang, 12%

Vård/Utbildning, 3%

Industri/lager, 0%

Övrigt, 5%

ANDEL AV TOTALT FASTIGHETSVÄRDE (31,1 MDR)

Gävle, 10%

Övriga affärsområden, 90%

ANDEL AV TOTALT FASTIGHETSVÄRDE (31,1 MDR)

Borlänge, 8%

Övriga affärsområden, 92%

Gävle Borlänge

Befolkningsstillväxt

2012–2022: +7 323

2021–2022: +357 (+0,35%)

Arbetslöshet

Gävle: 9,4% (Sverige: 6,7%)

Befolkningsstillväxt

2012–2022: +2 696

2021–2022: -76 (-0,15%)

Arbetslöshet

Borlänge: 8,4% (Sverige: 6,7%)

Källa: SCB Källa: SCB

Antal fastigheter: 38

Uthyrningsbar area: 159 565 kvm

Fastighetsvärde: 3,15 mdr

Antal fastigheter: 21

Uthyrningsbar area: 126 637 kvm

Fastighetsvärde: 2,39 mdr

25 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Inledning Om bolaget Vår marknad Vår affär Vårt ansvar Ekonomisk redovisning

Viktiga händelser 2022

Förvärv av tio kontors- och bostadsfastigheter

i centrala Falun. Stor strategisk uthyrning till

Falu Kommun.

Prioriteringar 2023

Utveckla beﬁntliga fastigheter och kvarter med

miljöcertiﬁering och grön ﬁnansiering som

ledstjärna. Genomföra energiprojekt i Hatt-

makaren 16. Vi fortsätter konvertera butiksytor

till attraktiva kontor i Holmen 8.

Fakta Falun

Kommunikationer/tillgänglighet

Stad med hög tillgänglighet, via tåg som primärt

kommunikationssätt. Dala Airport ligger några

mil från Falun, med både inrikes och utrikes

ﬂygtraﬁk. Billedes åker man på Europaväg

hela vägen från Stockholm till Falun.

Viktiga händelser 2022

Utveckling av attraktiva kontorsmiljöer till ﬂera

samhällshyresgäster.

Prioriteringar 2023

Utveckla beﬁntliga fastigheter och kvarter med

miljöcertiﬁering och grön ﬁnansiering som

ledstjärna. Uppgradera bostäder. Utveckla nya

ytor till Region Dalarna.

Fakta Mora

Kommunikationer/tillgänglighet

Stad med hög tillgänglighet, via tåg som primärt

kommunikationssätt. Billedes åker man på

Europaväg och riksvägar från Stockholm till

Mora.

Ledande tillväxtföretag

Stora Enso, Arctic Paper, Nkt Cables, Orcla

Care, Dellner Couplers.

Universitet

Högskolan Dalarna med 16 000 studenter i

Falun och Borlänge, med utbildningar från

data/IT-ingenjör till civilekonom.

Politiskt styre

Socialdemokraterna, Moderaterna.

Ledande tillväxtföretag

FM Matsson, Mora Kniv, Wibe.

Universitet

Mora Högskolecentrum erbjuder plats för

distan s utbildning. Kopplat till Högskolan

Dalarna med 16 000 studenter i Falun och

Borlänge, med utbildningar från data-/

IT-ingenjör till civilekonom.

Politiskt styre

Centerpartiet, Morapartiet, Moderaterna,

Kristdemokraterna.

HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG

Kontor, 36%

Handel, 25%

Bostäder, 8%

Hotell/Restaurang, 4%

Vård/Utbildning, 22%

Industri/lager, 0%

Övrigt, 5%

HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG

Kontor, 35%

Handel, 22%

Bostäder, 18%

Hotell/Restaurang, 5%

Vård/Utbildning, 1%

Industri/lager, 12%

Övrigt, 7%

ANDEL AV TOTALT FASTIGHETSVÄRDE (31,1 MDR)

Falun, 8%

Övriga affärsområden, 92%

ANDEL AV TOTALT FASTIGHETSVÄRDE (31,1 MDR)

Mora, 2%

Övriga affärsområden, 98%

Falun

Mora

Befolkningsstillväxt

2012–2022: +3 386

2021–2022: -19 (-0,03%)

Arbetslöshet

Falun: 4,6% (Sverige: 6,7%)

Befolkningsstillväxt

2012–2022: +597

2021–2022: +9 (+0,44%)

Arbetslöshet

Mora: 4,3% (Sverige: 6,7%)

Källa: SCB Källa: SCB

Antal fastigheter: 26

Uthyrningsbar area: 127 006 kvm

Fastighetsvärde: 2,37 mdr

Antal fastigheter: 14

Uthyrningsbar area: 65 296 kvm

Fastighetsvärde: 0,55 mdr

Vår marknad

26Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

De stora industriföretagen på vår marknad, norra

Sverige, driver den gröna omställningen. Vår roll är

att ta tillvara de affärsmöjligheter detta innebär och

möta behovet av kommersiella lokaler, främst kontor,

kompletterat med urban service och centralt belägna

bostäder, samt tillskapa byggrätter för bostäder.

Norra Sverige är ledande i den gröna omställningen i Europa

med god tillgång på grön el och stora planlagda investeringar i

svensk basnäring kommande decennier. Några goda exempel på

pågående investeringar är öppningen av Synsams produktions-

och innovationscenter i Östersund, H2 Green Steel som säkrade

2 mdr i ﬁnansiering under augusti 2022, samt Sundsvall Energi

som tillsammans med Liquid Winds planerar att satsa 5-6 mdr på

en ny elektrobränsleanläggning i Sundsvall. Bara i Luleå har det

planlagts och gjorts investeringar om drygt 70 mdr det senaste

året, vilket medfört runt 1 100 nya jobb. Ett annat exempel är

Northvolts satsning på att bygga om det gamla pappersbruket i

Borlänge till en fabrik för cirkulär batteriproduktion. Etableringen

innebär kring 1 000 nya arbetstillfällen i Borlänge, vilket kommer

ge positiva ringar på vattnet även för vår aﬀär.

Under januari 2023 höll LKAB en presskonferens tillsammans

med Energi- och näringsminister Ebba Busch där de berättade

om nya fyndigheter av sällsynta jordartsmetaller som är essentiella

i den gröna omställningen. Faktumet att Europas största fynd av

dessa sällsynta metaller gjorts i just norra Sverige kan säkra leden

i leveranskedjan och öka möjligheten till att göra Sverige och

Europa mindre beroende av import från framför allt Kina i den

fossilfria industrisatsningen. Detta stärker oss ytterligare i vår över-

MARKNADSUTBLICK Norra Sverige

leder den gröna omställningen

”Världens blickar är riktade mot

vår del av Sverige, där den gröna

omställningen och stora investeringar

inom svensk basindustri accelererar

den ekonomiska tillväxten.”

Knut Rost, vd

tygelse om vår marknads centrala roll i den gröna revolutionen.

En annan avgörande faktor är den goda tillgången på förnyelse-

bar energi. Läs mer på sidan 27.

Som ledande fastighetsbolag i 10 tillväxtstäder i norra Sverige,

med lokala aﬀärsdrivna team och goda relationer står vi mycket

väl positionerade att skapa och ta tillvara aﬀärsmöjligheter på

denna expansiva marknad. Det gör vi genom aktivt uthyrnings-

arbete och investeringar för framtiden tillsammans med våra

hyresgäster. Vi investerar i projekt och transaktioner som stärker

vårt bestånd och förﬂyttar oss mot en än mer hållbar och lönsam

vardag. Vi är ansvarsfulla och grundar våra beslut på långsiktiga

lönsamhets- och klimatmål med fokus på god avkastning och

minskade koldioxidutsläpp.

27 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Inledning Om bolaget Vår marknad Vår affär Vårt ansvar Ekonomisk redovisning

Vår marknad

Energifrågan i fokus

Aldrig tidigare har energipriser och eltillgång

debatterats så friskt och påverkat så många i

Sverige och Europa som nu och Europa upplever

en volatil energimarknad med höga spotpriser

och risk för elbrist. Vi arbetar aktivt med frågan

från ﬂera håll där följande områden är fokus och

starka konkurrensfördelar:

Långsiktig strategi för elinköp. Ger förutsägbara

elpriser i upp till 5 år. I volatila tider genererar vår strategi

ett mycket fördelaktigt elpris.

Stabil tillgång på energi. 74 procent av vårt be-



är nettoexportörer av fossilfri el.

Kallt klimat. 



högt prioriterad i vår vardag.

Den gröna omställningen och energibristen.







är viktigt att vi alla sänker vår elanvändning även om utgångs -





Vi och hyresgästen. 

skapar ett bra inomhusklimat för våra hyresgäster, samtidigt

som det minskar energikostnaderna och elanvändningen samt

minimerar utsläpp av växthusgaser.

Stefan Karlsson, fastighetstekniker, Joakim Happalainen, projektledare, Anders Mauree, fastighetstekniker, Eirik Pedersen, energioptimerare, och Johannes Elofsson, fastighetstekniker.

28Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Må bra i våra 15-minutersstäder

Frågan om värderingar, välmående och psykosocial hälsa

när det kommer till hållbarhet får allt mer uppmärk-

samhet. Förändrade preferenser om var vi vill och kan

bo märks fortsatt i statistik över utﬂyttningen från stor-

städer och inﬂyttningen i våra mellanstora städer i norra

Sverige. Balans i livet är något allt ﬂer strävar efter och

företag med tydliga värderingar och stark kultur lockar

medarbetare. Vi arbetar strukturerat med utveckling av

våra fastigheter för tryggare och mer attraktiva kvarter,

stadsdelar och städer samtidigt som vi utvecklar för

framtidens kontor tillsammans med våra hyresgäster.

OMVÄRLD Påverkansfaktorer och trender

Det är viktigt för oss att utvärdera möjligheter som

kommer av ett nytt affärsklimat, leva nära trender och

navigera genom utmaningar som uppstår i en orolig

omvärld. Det ger oss goda förutsättningar till fortsattt

lönsamma affärer.

De största påverkansfaktorerna under 2022 och fortsatt, är ett

förändrat aﬀärsklimat till följd av ökande inﬂation och höjda

räntor, stigande energipriser och Rysslands pågående invasion av

74%

av vårt bestånd

ﬁnns i elområde

SE1 och SE2

Ukraina. Vår skuldförvaltning beskrivs mer på sidorna 44–45. Hur

vi agerar gällande energifrågan beskrivs på sidan 27. Utvecklingen

i omvärlden gällande allt från extremväder till konﬂikter och stress

i samhället har skapat mer vilja och förståelse för strategi och risk-

hantering gällande både miljömässiga och sociala hållbarhetsfrågor

och ses som viktiga delar i en långsiktig aﬀär. Vi är lyhörda och

framåtlutade i vårt agerande på trender och omvärldsfaktorer och

planerar för samt tar vara på de nya möjligheter och eventuella

utmaningar som uppstår.

Medan världens blickar vänds mot norra Sverige med stora

beslutade industriinvesteringar i svensk basnäring och en energi-

produktion som möjliggör expansion och etableringar, möter vi

den ökade efterfrågan på moderna kontor från beﬁntliga och nya

hyresgäster. Våra städers attraktivitet stärks också av ett ökat utbud

av service, ﬂer moderna bostäder och händelser som sätter norra

Sverige på kartan. Som största fastighetsägare i dessa städer skapar

vi nya samarbeten och utvecklar

därmed vår aﬀär varje dag.

Kontorets roll som

varumärkesbyggare

Den nya tidens ﬂexiblare syn på arbetsplatsen stärker

kontorets roll som varumärkesbyggare och mötesplats

för internt och externt relationsskapande. På kontoret

bygger man en stark företagskultur som gynnar aﬀären.

En nyligen genomförd undersökning från Stockholms

Handelskammare, Future of work, visar tydligt att aﬀärs-

utveckling och kreativitet sker på kontoret. Undersök-

ningen visar också att de dagar vi är på kontoret också

är de dagar vi mår bäst psykiskt, har roligast och rör på

oss mest. Vi fortsätter att stärka vårt kontorserbjudande

och tillgodose den höga efterfrågan som ﬁnns på moderna

kontor i attraktiva lägen i våra expansiva städer.

Ett grönare fastighetsbestånd

Miljö- och klimatfrågor har fått en mycket större

plats i det svenska näringslivet. EU driver frågor genom

direktiv, regler och rapporteringskrav för att skapa

jämförbarhet och transparens. Hållbarhetsarbetet har

fått en större betydelse och tydligare koppling till

aﬀären, vilket driver på utvecklingstakten. Fastig-

hetsbolag som är duktiga på att koppla hållbarhet till

aﬀären kommer att både spara utsläpp och förbättra

sitt resultat. Under 2022 har vi lagt stor vikt i vår

förvaltning på att utveckla våra arbetssätt för att

energi optimering, miljöcertiﬁering och klimat-

anpassning ska vara en del av vardagen.

29 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Inledning Om bolaget Vår marknad Vår affär Vårt ansvar Ekonomisk redovisning

Livskvalitet och

bra affärer –

därför etablerade

vi oss i Östersund







och berättar att kontoret i Östersund kom till av en önskan från

medarbetare om en mer hållbar och aktiv livsstil nära fjällen och



men snabbt växte man ur det och det blev dags för eget skräddar-



nya medarbetare och ny större yta.

Mona beskriver det som en framgångssaga med nöjda medarbetare,

som har korta pendlingstider och nära till all urban service samt

goda affärsmöjligheter lokalt som nationellt. Här är även lokal-

hyrorna betydligt lägre än i storstäderna med fördelaktiga elavtal

och fossilfri el.

Vår marknad

”Vi upplever

att IT-branschen i

Östersund har vuxit

mycket senaste åren.”

Mona Swartling,

affärsområdeschef

på SopraSteria

30Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Vår affär

Hyresgästen Andreas Johansson, Cygni, tillsammans med Anna Wårell, kund- och kontorskoordinator, Luleå.

31 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Inledning Om bolaget Vår marknad Vår affär Vårt ansvar Ekonomisk redovisning

Vår affär

UPPDRAG Att skapa och ta till vara

affärer på en expansiv marknad

Vår aﬀär bygger på ett aktivt uthyrningsarbete, kassaﬂödesdrivande

projekt och strategiska transaktioner. Vi agerar på en marknad som

driver den gröna omställningen med beräknade framtida och på-

gående satsningar på över 1 000 miljarder. Politiker och näringsliv

estimerar att 100 000 människor kommer ﬂytta till norra Sverige

för att möta den utveckling som sker i svensk basnäring och den

gröna omställningen.

Utöver de omedelbara investeringarna i gröna omställnings-

projekt som Northvolt, Hybrit och energibolag som Holmen till-

kommer en svans av verksamheter som etablerar sig så som teknik-

konsultbolag, rekryteringsföretag och ett attraktivt utbud av urban

service från förskolor och vårdbolag till restauranger, butiker och

logistik aktörer. Vi ser stora aﬀärsmöjligheter genom att erbjuda de

många nyetableringarna attraktiva lokaler och fastigheter, där vi

löpande utvecklar dessa för våra hyresgästers och vårt bolags bästa.

Det gör vi genom nära relationer och samarbeten med hyresgäster,

beslutsfattare och näringsliv, lokalt som nationellt.

Vi tar vara på vår starka marknad genom att erbjuda kommersiella

lokaler, utveckla vår gröna aﬀär och investera utifrån rätt nyckeltal.

Därmed skapar vi positiva aﬀärsdrivande synergieﬀekter som ökar

värdet på våra fastigheter och stärker vår avkastning långsiktigt.

”Som ledande fastighetsbolag i 10 till-

växtstäder i norra Sverige, med lokala

affärsdrivna team och goda relationer,

är vi mycket väl positionerade att

skapa och ta tillvara affärsmöjligheter

på vår expansiva marknad.”

Knut Rost, vd

Kontor, 53%

Butik, 16%

Bostad, 9%

Hotell/Restaurang, 9%

Vård/utbildning, 6%

Industri/Lager, 2%

Övrigt, 5%

Privata, 64%

Offentliga, 28%

Bostäder, 8%

HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG, %

KONTRAKTSVÄRDE PER KATEGORI, %

363

fastigheter

1623

tkvm uthyrbar area

760

tkvm kontor

28%

offentliga hyresgäster

HYRESGÄSTER

PER DEN 31 DEC 2022

Antal

kontrakt

Årligt kontrakts-

värde

, tkr

Genomsnittlig

kontraktstid

, år

 20 85 042 7,0

 39 59 676 7,2

 5 56 604 15,3

 23 36 186 3,8

 11 32 042 7,0

 74 31 678 2,0

 24 30 133 2,1

Åhléns AB 6 26 840 1,5

 3 25 127 11,1

 9 23 541 3,5

214 406 869 6,8



med kommunal skolpeng.

Inkluderar kontrakt med framtida tillträde.

VÅRA STÖRSTA HYRESGÄSTER

NETTOUTHYRNING

150

-50

100

150

100

Q1 Q2 Q3 Q4

2020

Q1 Q2 Q3 Q4 Q4Q3Q2Q1

2021 2022

Mkr

Nytecknade avtal

Uppsagda avtal Nettouthyrning

32Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

ERBJUDANDE Kommersiella lokaler

Vårt erbjudande handlar om kommersiella lokaler, i

första hand kontor. Dessa kompletteras med lokaler för

urban service och bostäder. Med rätt hyresgäst i rätt

läge skapar vi ökade ﬂöden av människor dygnet

runt, vilket i sin tur bidrar till ökad tillväxt, ökad

trygghet och attraktiva städer och kvarter.

Kontor

I våra städer ﬁnns en stor efterfrågan på ﬂexibla och varu-

märkesstärkande kontor. Därför satsar vi på att utveckla

moderna och tillgängliga mötesplatser genom hållbar

stadsutveckling, nyproduktion och konvertering.

Lokaler för urban service

Inom urban service är butiker, gym, caféer och restau-

ranger lika viktiga som den lokala cykelreparatören,

paketombudet och hälso centralen. Genom att utveckla

den urbana servicen ökar vi våra städers attraktionsvärde

för både företags- och bostadsetableringar.

Bostäder

Med goda möjligheter att bo i och omkring våra

städers centrum och stadsdelar får vi ett ökat ﬂöde

av människor som nyttjar stadens service dygnet runt.

Vi tillhandahåller därför nya bostäder, uppgraderar

beﬁntliga och konverterar ineﬀektiva kontorsytor till

centrala och moderna lägenheter.

I vår dagliga kommunikation har vi delat upp vårt erbjudande i

kontor, lokaler för urban service och bostäder. Vår segments-

redovisning inrymmer den mer detaljerade indelningen; kontor,

butik, bostad, hotell/restaurang, vård/utbildning, industri/lager och

övrigt. Se fördelningen av hyresvärde per lokalslag på sidan 30.

Efterfrågan på centralt belägna moderna kontor fortsätter

att vara hög och framtidens kontor handlar bland annat om

varumärkesstärkande koncept. Vi har valt att satsa på fastigheter

med urban service i gatuplan och kontor på våningarna ovanför,

som kompletteras med bostäder högst upp. Fler människor som

rör sig i våra fastigheter ger förutsättningar för att utveckla kvarter

och stadsdelar till attraktiva områden som i sin tur ger underlag

för ytterligare ökad efterfrågan och därmed ökade hyresnivåer.

33 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Inledning Om bolaget Vår marknad Vår affär Vårt ansvar Ekonomisk redovisning

Vår affär

Vår affär kontoret

Kontoret är en värdeutvecklare och en mötesplats för

kultur, energi och affärer. Vi är del av ett team, vi delar

kunskap, vi utbyter erfarenheter och vi utvecklar vår

affär. Ett modernt kontor ger utrymmen för spontana,

dynamiska och energigivande dialoger. Vi är övertygade

om att det är så man bygger ett starkt varumärke.

Kontorsmiljön är viktig både för produktiviteten och för att vi ska

trivas. Framtidens kontor lägger stor vikt på sociala mötesplatser;

gott kaﬀe, tekniska lösningar och inspirerande miljö som främjar

kreativitet och målstyrning. Gemensamma ytor gör det även möjligt

för medarbetare att umgås och stärka ett teamarbete. En inspirerande

och stimulerande kontorsmiljö stärker våra sinnen, vilket leder till

eﬀektivt arbete.

Mobilt och aktivitetsbaserat

För bästa ﬂexibla och hybrida arbete – där medarbetarna kan välja

sin arbetsplats utifrån arbetsuppgift – kan man byta mellan fokuserat

skrivbordsjobb, kreativa samtal, digitala möten och spontana möten

i loungemiljö.

Det mobila arbetssättet ger möjlighet till både interaktion och

fokus, kreativitet och digitalisering och upplevs ofta som positivt då

samarbetet mellan chefer och medarbetare ökar. Tillsammans med

ett gott ledarskap byggs stark kultur och organisationer med stor tillit,

trygghet och välmående medarbetare leder till ökad produktivitet.

Teknik och ﬂöden

För att möta våra nya arbetssätt behöver teknik och digitala möjligheter

vara på hög nivå. Utvecklad teknik, bra utrustning, särskilda digitala

mötesrum med bra belysning, bra uppkoppling och säker IT-miljö är

viktiga parametrar.

”Vi hjälper våra hyresgäster att

etablera sig och växa, med rätt kontor

på rätt plats och med företagskulturen

i fokus. Relationsbaserade arbetsplatser

för människor ger möjlighet till

långsiktigt hållbar tillväxt.”

Therese Borssén, affärsutvecklare kontor

Skräddarsytt











Nyckelfärdigt







-



Kontorshotell







Coworking







34Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

AFFÄR Uthyrning & förvaltning

Uthyrning och förvaltning av kommersiella fastigheter

är kärnan i vår affär och verksamhet. Med lokala

affärsteam i varje stad lever vi nära våra hyresgäster,

kommuner och beslutsfattare för att nyttja våra fastig-

heters fulla potential. Vi lägger stor vikt vid att förstå

våra hyresgästers affär och tillsammans investerar vi

för framtiden.

Vi har stor kunskap om vår marknad, ett brett kontaktnät och

nära till handling. Vi vet att våra lokala team och goda relationer

är några av våra största styrkor och konkurrensfördelar. Våra hyres-

gästers framgång är vår framgång och vi får genomgående höga

betyg i våra kundundersökningar.

Vi har en diversiﬁerad hyresgästbas, bland annat kommer en

tredjedel av våra hyresintäkter från skatteﬁnansierad verksamhet

och drygt hälften av de totala hyresintäkterna kommer från kontor.

Vår bedömning är att inﬂationsjusteringen om 10,9 procent är

marknadsmässig. Marknadspriset stöds också av att vi har haft få

hyresdialoger kring just inﬂationen med våra hyresgäster.

Marknad och aktiviteter 2022

Det råder hög aktivitet i våra städer med ökad efterfrågan vilket

ger minskade vakanser och högre hyresintäkter. Vi fortsätter att

konvertera mindre attraktiva butikslokaler till moderna och

varumärkesbyggande kontor med exempel som coworkingaktören

T22 i Shopping Galleria i Luleå. Ett annat lysande exempel på

detta är Länsförsäkringar Västernorrlands nya kontor i centrala

Sundsvall. Här tar vi bort gemensamhetsytor och rulltrappor vilket

medför lägre driftkostnader och installerar moderna styrsystem

som påverkar energiförbrukningen positivit.

Utvecklingen av Statens servicecenters nya kontor i Umeå och

”Rätt hyresgäst på rätt plats

ger ökade värden för alla. Fler

människor som rör sig i kvarter

och stadsdelar skapar attraktiva

städer och förutsättningar för

höjda hyresnivåer.”

Soﬁe Stark, fastighetschef

Falun, Traﬁkverket i Skellefteå och Sundsvall och Försäkrings-

kassan i nya kvarteret Vale i Umeå är några aktuella exempel på

oﬀentliga hyresgäster där avtal slutits under året.

Skatteverkets nya kontor i Sundsvall, ulehuset i Umeå som

stärks som knutpunkt med hyresgäster inom tekniksektorn,

Dagens Nyheter som etablerar sig i Luleå för att stärka

bevakningen av norra Sverige, inkubatorn Movexum som tar

plats i Å-huset i centrala Gävle för att bland annat komma nära

coworkingaktören DOSPACE och SWECO som ﬂyttar in i nya

lokaler i centrala Skellefteå och blir granne med ABB är ﬂera bra

exempel på rätt hyresgäst på rätt plats.

Vår aﬀär stärks genom uthyrningar av vakanta lokaler, med

exempelvis aktörer som premiumgymkedjan NPC och restau-

rangerna Basta, Klang Market och Bistro Zizkov i centrala

Östersund, butikskedjan NORMAL i Falun och Friskis & Svettis

i Borlänge och Sundsvalls nya nöjesmötesplats Centralen.

Investeringar för framtiden

2023 kommer primärt handla om att fortsätta öka våra intäkter,

det gör vi genom omförhandlingar och uthyrning av beﬁntliga

vakanser. Med en aktiv förvaltning arbetar vi för en lägre energi-

förbrukning och minskade kostnader. Energifrågan är högt på

agendan tillsammans med miljöcertiﬁeringar och klimatrisk-

analyser. Energimålet är att eﬀektivisera med tre procent per år

i jämförbart bestånd, vilket vi uppnådde under 2022, samtidigt

som vi investerar för att sänka primärenergitalen för enskilda fastig-

heter. Våra uthyrare och förvaltare arbetar nära teknisk förvaltning,

energioptimerare och projektledare och genom att ta med teknisk

förvaltning tidigt i processen säkerställer vi att allt fungerar från

start. Läs mer om våra energiprojekt på sidorna 36-37.

Allt ﬂer hyresgäster väljer idag att teckna så kallade gröna

hyresavtal, en grön bilaga framtagen av Fastighetsägarna som

läggs till det ordinarie hyresavtalet. Genom att teckna ett grönt

hyresavtal sätter vi tillsammans med hyresgästen ramarna för

gemensamma insatser som ska bidra till minskad miljöpåverkan

och energianvändning. Under 2022 tecknade vi 52 procent av

alla nya hyresavtal som gröna.

35 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Inledning Om bolaget Vår marknad Vår affär Vårt ansvar Ekonomisk redovisning

Vår affär

Synergieffekter – projekt för starka kassaﬂöden

Traﬁkverkets huvudkontor

i Borlänge

Efter en omförhandling 2019 och med framtidens smarta kontor som drivkraft har vi skapat











Nya polishuset i Umeå















• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

Traﬁkverkets huvudkontor i Borlänge.

Visionsbild av nya polishuset i Umeå.

36Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

AFFÄR Projekt & affärsutveckling

Vårt team inom projekt & affärsutveckling ansvarar för

att stärka vår affär och erbjuda en hållbar produkt

genom att utveckla beﬁntliga fastigheter och producera

nya. Våra affärsutvecklare arbetar nära affärscheferna

och de lokala teamen i både uppstart och genomför-

ande av stora projekt, utvecklingsprojekt i beﬁntliga

fastigheter och planarbete för byggrätter, som pågår

i alla våra städer. Vi har högt ställda krav på såväl

avkastning som energioptimering, materialval och

sociala värden samt ett genomförande med så liten

miljöpåverkan som möjligt.

Med våra stora projekt får vi en mer kvalitativ och förvaltnings-

eﬀektiv portfölj, vi skapar driftnetton och växer organiskt i

beﬁntligt bestånd. Det sker bland annat genom förtätning på

innergårdar, påbyggnader på beﬁntliga fastigheter via byggrätter

och genom att utveckla andra ytor såsom parkeringsplatser. Vi

arbetar aktivt med att ta fram byggrätter för nya etableringar.

Det är en viktig del i att stärka vår aﬀär genom nya aﬀärer. Under

2022 skapade vi cirka 9 000 kvm nya byggrätter.

Som ung organisation inom stora projekt är det först nu vi ser

den fulla eﬀekten av synergierna med driftnetto, förvaltningseﬀek-

tiva och energieﬀektiva fastigheter och ett mer kvalitativt bestånd

i alla delar som också ökar attraktiviteten i kringliggande kvarter

och fastigheter. Se case på sidan 35.

Projekt och hyresgästanpassningar 2022

Under 2022 investerade vi 614 mkr i stora projekt och vi genom-

förde löpande hyresgästanpassningar på sammanlagt 693 mkr.

Hyresgästanpassningarna genomfördes till en genomsnittlig

yield-on-cost om 9,5 procent. Vi startade också ﬂera intres-

santa projekt för att fortsätta skapa ökade driftnetton, en

mer attraktiv fastighetsportfölj och för att stärka vår position

ytterligare. Exempel på det är Västra Stranden, som blir Luleås

nya gröna kvarter och går från grusparkering till att bli en

välkomnande entré till staden. Med ﬂer personer som arbetar i

kvarteret skapas nya förutsättningar för stark tillväxt för såväl oss

som Luleå kommun med fokus på hållbarhet och hög kvalitet

på arkitektur. Projektet har hög miljöproﬁl med ambtion att

certiﬁera i BREEAM-SE, excellent, samt Svanen för bostäder.

”Vi kan stolt göra bokslut på våra projekt. Vi har skapat ökade

driftnetton till attraktiva avkastningsnivåer, möjliggjort nya högre

hyresnivåer, levererat enligt satt tidplan, hållit miljöramar och

budget samt bidragit till att utveckla våra hyresgäster och deras

möjligheter till ökad tillväxt och stärkt varumärke.”

Mats Eriksson, projektchef

Mats Eriksson, projektchef.

37 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Inledning Om bolaget Vår marknad Vår affär Vårt ansvar Ekonomisk redovisning

Vår affär

Investeringar för framtiden

Vi fortsätter att skapa förutsättningar och nya möjligheter för

kommande aﬀärer. Genom att göra rätt investeringar, som bidrar

till såväl högre hyror som ökade fastighetsvärden är vi övertygade

om att det vi gör i våra städer ökar attraktiviteten i våra stadsde-

lar, kvarter och kringliggande fastigheter. Det ena leder till det

andra, till exempel har utvecklingen av Västra Stranden i Luleå

givit oss möjlighet att vidareutveckla en närliggande fastighet för

vår hyresgäst Sweco, vilket i sig resulterat i ökat driftnetto via

uthyrning och förvaltning. Det märks också till exempel på nya

och ökade ﬂöden av människor till, från och kring vårt nyprodu-

cerade och nyligen invigda hotell i Umeå.

Vi har fortsatt fokus på minskade koldioxidutsläpp och har

under 2022 stärkt kompetensen internt. Vi arbetar idag med

klimatberäkningar i både tidiga skeden och slutförda projekt. Vi

tror på att bygga kompetens tillsammans med våra leverantörer

så att vi gemensamt kan bidra till lägre klimatpåverkan genom

mer medvetna val av både material och tekniska lösningar.

Uthyrningsbar yta i etapp ett motsvarar cirka 5 000 kvm och

första hyresgäst att ta plats blir Försäkringskassan, med beräknat

tillträde under andra kvartalet 2024. I etapp två tillskapas cirka

90 lägenheter. Ett annat exempel är Högskolan Dalarnas nya

campus i Borlänge, som blir en helt ny modern lärmiljö och

attraktiv och ändamålsenlig knutpunkt i hjärtat av staden.

Genom att återanvända den beﬁntliga betongstommen, samt

utveckla redan beﬁntlig fastighet, begränsar vi klimatpåverkan.

Ett tredje spännande projekt, som drog igång under det gångna

året och färdigställs under våren 2023, är utvecklingen av anrika

Produkthuset/Årevägen 55 i Åre och därmed även beﬁntliga

hyresgästen Klättermusens nya huvudkontor. Med hållbarhet och

återbruk som ledstjärnor får byggnaden ett helt nytt utvändigt

utseende. Renoveringarna ska även resultera i en uppgraderad

miljöcertiﬁering till BREEAM In-Use, very good.

Vi har också färdigställt bland annat Clarion Hotel i Umeå och

vårt största projekt till dags dato; Traﬁkverkets nya huvudkontor i

Borlänge. Under våren 2023 installeras även en solcellsanläggning på

ett av Traﬁkverkets tak med en produktionskapacitet på 120 MWh/år.

PÅGÅENDE PROJEKT I PROJEKTFASTIGHETER

 Stad Fastighet 



area, kvm  Investering, mkr



investering, mkr  Färdigställt 



Förädling    2 597 - 48 47 3,8 Q1 2023 -

Förädling    1 870 100 51 19 5,2 Q2 2023



2023

    5 452 100 182 116 11,7 Q2 2023 

Förädling    13 332 100 484 188 27,7 Q2 2024



2023

    4 920 100 206 69 14,1 Q2 2024 

Förädling     100

338 9 14,6

Q1 2025 

 36 001 1 309 448

Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting eller kommun.

Avser kommersiella lokaler.

Hotel Clarion i Umeå färdigställdes i Q3 2022 och stärker vårt kassaﬂöde

med 26,2 mkr i hyresvärde och 20 år långt hyresavtal.

38Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Utveckling för framtiden

Visionsbild av nya campus i Borlänge. Träfasad

i värmebehandlad furu stärker projektets och

byggnadens långsiktiga hållbarhetsprestanda.

Nya Campus i Borlänge









• 

• 

• 

• 

• 

• 



Kvarteret Vale i Umeå



-







• 

• 

• 

• 

Visionsbild av lägenhet i kvarteret Vale, Umeå.

39 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Inledning Om bolaget Vår marknad Vår affär Vårt ansvar Ekonomisk redovisning

Vår affär

Visionsbild av den nya fasaden på Årevägen 55 i Åre.

”Åre är präglat av enorm entreprenörsanda

som på riktigt skapar unika förutsättningar

för företag att växa. Företag drar företag!”

Cristin Seger, kommersiell förvaltare i Åre

40Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

AFFÄR Transaktioner

Med vårt transaktionsteam i spetsen optimerar vi vårt

ägande och skapar förutsättningar för att ytterligare

stärka vår affär. Vår starka lokala förankring och

breda kunskap om våra städer är en stor konkurrens-

fördel och vi gör många affärer genom våra goda

relationer. Vi är långsiktiga och gör gärna ﬂera

affärer med samma motpart.

Marknad och aktiviteter 2022

En transaktionsintensiv första del av 2022 har resulterat i många

avslutade bra aﬀärer och vi har haft ett tydligt fokus att stärka

vår position genom förvärv i ﬂera av våra städer. Transaktions-

markanden under slutet av 2022 har varit avvkatande och osäker-

heten kring både konjunktur, ﬁnansieringskostnader och fastighets-

värden påverkar både vilja och möjligheten till transaktioner.

Totalt har vi förvärvat och tillträtt 28 fastigheter för 2 004 mkr

kronor (695 mkr 2021). Dessa har både hyres- och utvecklings-

potential samt en initial direktavkastning över 5 procent. Bland

annat förvärvade vi 12 fastigheter i attraktiva lägen i Falun och

Borlänge bestående av bostäder och kommersiella lokaler med stor

utvecklingspotential. I Skellefteå har vi gjort ﬂera förvärv nära våra

beﬁntliga fastigheter i starka lägen där vi ser ytterligare utveck-

lingsmöjligheter, samt förvärvat ﬂera spännande byggrätter. Vi har

också gjort strategiska förvärv i Luleå, Gävle och Sundsvall där den

senare är en iögonfallande vacker byggnad i anrika Stenstan med

ett 15 år långt grönt hyresavtal med Nordic Choice Hotels som

hyresgäst och ett årligt hyresvärde på 11,6 mkr.

Vi brukar prata om att vi gör förvärv med potential. Ett

lysande exempel på detta är den nyligen förvärvad fastigheten

Djurläkaren 13 i centrala Östersund som under ﬂera år haft stora

vakanta ytor. Efter enbart några månader i vår ägo har ett nytt

premiumgym etablerat sig med ett årligt hyresvärde på 3,7 mkr.

Vi har även uppgraderat ett tiotal lägenheter med ökade hyres-

intäkter som följd. Ett sant lyft för fastigheten och kvarteret, en

bra aﬀär för oss och ett bevis på hur viktigt det är att vara aktiva

på vår marknad. Se mer på sidan 41.

Förvärv mot ett grönare fastighetsbestånd

Vårt mål om 55 procent gröna fastigheter till år 2026 handlar om

att utveckla en eﬀektiv förvaltning och ett bestånd med låg risk.

I våra förvärv är det därför viktigt att se potential och förstå vilka

möjligheter och utmaningar som ﬁnns kopplat till miljöcertiﬁering,

klimatrisk och energilösningar. Med rätt förvärv och anpassade

handlingsplaner kan vi driva bolaget i den riktning vi satt upp.

Marknaden och fokus framåt

Vi har fortsatt fokus på aﬀärer och med en hög förvärvstakt i ryggen

gör vi en portföljanalys där vi ser över våra möjligheter. Vi kan

välja att avyttra när en fastighet nått sin fulla potential och när det

ﬁnns en relevant köpare. Vi har fortsatt pågående dialoger om både

avyttring och förvärv inom olika segment i samtliga av våra städer.

Även på vår marknad kommer vi märka att yielderna går upp, och

vi kommer fortsatt kunna göra bra aﬀärer till god avkastning. Detta

på grund av att yielderna i våra städer generellt är högre samtidigt

som hyrorna är relativt låga med potential att höjas.

Henrik Sjöstrand, transaktionsansvarig, och Annie Franzon, transaktionschef.

”Vi har under året kompletterat

vårt bestånd med attraktiva

fastigheter i ﬂera av våra städer”

Annie Franzon, transaktionschef

41 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Inledning Om bolaget Vår marknad Vår affär Vårt ansvar Ekonomisk redovisning

Vår affär

Förvärv

Optimerat ägande

Djurläkaren 13 i Östersund

Alderholmen 20:2 i Gävle









• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

Nyetablerade NPC Gym i Djurläkaren, Östersund.

Magasinen i Gävle.

42Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Energioptimering, miljöcertiﬁering och klimatanpassning

är en del av vår vardag och under 2022 har vi haft ett

stort fokus i vår förvaltning på att utveckla våra arbets-

sätt och stärka vår affär. Detta har resulterat i ﬂertalet

miljöcertiﬁeringar, energieffektiviserande åtgärder och

en energieffektivisering om 3,3 procent. Våra tekniska

förvaltare och energioptimerare arbetar nära kommer-

siella förvaltare, uthyrare och projektledare.

I samtliga av våra städer pågår energiprojekt och strukturerade

insatser för att förﬂytta oss mot ett mer hållbart bestånd. Bland

annat har vi under 2022 i Luleå investerat 3,2 miljoner när vi

bytt ut och uppgraderat ventilationsaggregat, ärrvärmeväxlare

och ledbelysning på fastigheten Djuret 3. Med dessa åtgärder

minskar vi elanvändningen med 30 procent och ärrvärme-

användningen med 46 procent.

I Sundsvall har vi utrustat Skatteverkets nya kontor med

smarta lösningar för energi och teknik och gjort fastigheten

digitalt uppkopplad. Bland annat har vi ökat nyttjandegraden på

beﬁntlig värmepump genom att ansluta till köldbärarsystemet.

Fastigheten miljöcertiﬁeras enligt BREEAM In-Use, very good.

Traﬁkverkets nyligen färdigställda huvudkontor i Borlänge är

ett intressant miljöprojekt ur många hänseenden. Genom att ut-

veckla de beﬁntliga byggnaderna med en träellips har vi

en klimatpåverkan om endast cirka åtta procent jämfört med

nyproduktion av motsvarande yta och genom att använda

trästomme och aktiva materialval blir klimatpåverkan cirka 50

procent lägre jämfört med betongstomme och mer traditionella

val. Under våren 2023 installeras även en cirka 760 kvm stor

solcellsanläggning på en av huskropparna och därmed höjs miljö-

prestandan ytterligare.

I Falun utvecklar vi en kontorsfastighet för Statens service-

center och bedriver samtidigt ett energiprojekt i syfte att förbättra

fastighetens totala energiprestanda. Vi installerar ärrvärme,

ärrkyla och sätter in energieﬀektiva ventilationsaggregat och

styrsystem och planerar för att montera en solcellsanläggning på

taket. Insatserna beräknas förbättra byggnadens totala energipre-

standa med cirka 45 procent.

Vi utför omfattande energioptimerings- och kostnadsbespa-

ringsåtgärder i stadsdelen Frösö Strand i Östersund med fokus

på ventilation och belysning. Beräknad energibesparing är 520

MWh/år. Vi har också ett stort pågående energiprojekt i en fastig-

het som huserar region Jämtland Härjedalens ambulanshelikoptrar.

Optimering av värmesystemet har redan gett en energiminskning

med cirka 30 procent. När projektet är färdigt minskar vi vår vär-

me- och elförbrukning från 350 kWh/kvm till 190 kWh/kvm.

I Gävle installerar vi 118 stycken 550 W solpaneler på vårt

nyproduktionsprojekt i Gävle Bro med en beräknad produktion

på cirka 50 000 kWh/år. Fastigheten ska miljöcertiﬁeras enligt

BREEAM-SE, lägst med betyg very good.

FOKUS Energiprojekt för ett

grönare fastighetsbestånd

Maria Fjellström, affärschef Skellefteå.

”En förﬂyttning mot ett

grönare fastighetsbestånd

är ett sätt för oss att om-

sätta klimatmål och klimat-

anpassning i affärsnytta.”

Markus Jansson, energioptimerare

i Sundsvall

43 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Inledning Om bolaget Vår marknad Vår affär Vårt ansvar Ekonomisk redovisning

Vår affär

Solceller på Traﬁkverket i Borlänge

Ventilation och belysning på

Frösö Strand

Energisatsningar















• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

Traﬁkverket i Borlänge.

Frösö strand.

44Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

FINANSIERING Balanserad ﬁnansiell risk

2018 2010 2020 2021

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

2022

BELÅNINGSGRAD OCH RÄNTA

Belåningsgrad, % (vänster axel)

Årlig genomsnittlig ränta, % (höger axel)

Diös har en stark ﬁnansiell ställning och ett stabilt kassa-

ﬂöde. Vår affär är kapitalintensiv och tillgången till

ﬁnansiering till konkurrenskraftiga villkor är en grund-

förutsättning för att skapa en attraktiv totalavkastning.

För att bedriva fortsatt utveckling är det därför viktigt

att bygga och bibehålla goda relationer med våra

kreditgivare, som till största delen är nordiska banker.

Finansiella förutsättningar

Under 2022 har vi lämnat det nollränteläge som vi befunnit oss i

sedan 2014. Styrräntan i Sverige har höjts med 2,5 procent under

kort tid för att stävja den rådande höga inﬂationstakten. Parallellt

har Riksbankens stimulanser på obligationsmarknaden minskat.

Sammantaget har det lett till högre basräntor samt stigande mar-

ginaler och ändrade villkor på kapitalmarknaden, vilket påverkat

möjligheten till kapitalanskaﬀning till lika attraktiva villkor som

under 2021. Villkoren för bankﬁnansiering är väsentligt mycket

bättre än kapitalmarknaden för närvarande, dock ser vi även här

stigande marginaler. Under andra halvåret 2022 har tillväxttakten

inom svenska noterade fastighetsbolag avtagit och transaktionsak-

tiviteten har avsevärt minskat, vilket bland annat beror på en orolig

geopolitisk omvärld och ändrade ﬁnansiella förutsättningar.

Balanserad risk

Vi fortsätter att välja en relativt kort räntebindning då vår

bedömning är att det långsiktigt är det mest gynnsammma för

bolaget. Vi känner oss trygga i att vårt starka kassaﬂöde kan

hantera de ökade räntekostnader vi nu möter. Vår balanserade

skuldsättning medger fortsatt goda förutsättningar för ﬂer lönsamma

investeringar under kommande år. Vidare är vår bedömning att

Riksbankens räntehöjningar kommer avslutas under 2023 och by-

tas mot framtida räntesänkningar för att möta en svagare konjunk-

tur, vilket snabbt skulle få positiv eﬀekt på vårt ﬁnansnetto.

Finansieringsstruktur och hantering

Finansieringsverksamheten ska tillgodose fastighetsverksamhetens

kapitalbehov samt hantera koncernens ﬁnansiella risker. För att

skapa en god balans eftersträvas en ﬂexibel, väl avvägd och kost-

nadseﬀektiv ﬁnanseringstruktur där risker och kostnader ställs mot

möjligheter och intäkter. Riktlinjerna i Finanspolicyn syftar till

att trygga bolagets ﬁnansiella stabilitet. Styrelsen ser årligen över

Finanspolicyn.

Den operativa hanteringen av upplåning och riskhantering

sköts av ﬁnansavdelningen. Därtill ﬁnns ett ﬁnansråd som bereder

och ger råd till styrelsen gällande ﬁnansfrågor. Våra räntebärande

skulder består av banklån, säkerställda och icke säkerställda

obligationer och certiﬁkat. Finansieringen sker främst mot direkt

eller indirekt pant i fastigheter. Vi bedömer att nuvarande struk-

tur ger en god diversiﬁering och en kostnadseﬀektiv ﬁnansiering.

Vi ser löpande över andra ﬁnansieringsmöjligheter i takt med att

behov, omvärldsfaktorer och bolagets storlek förändras.



Vårt hållbarhetsarbete genomsyrar hela verksamheten och skapar

förutsättningar för att all ﬁnansiering ska vara grön senast 2026.

Då ﬁnansieringen sker direkt eller indirekt mot fastigheter som

säkerhet innebär det att våra fastigheter måste uppfylla de krav vi

har uppsatt i vårt gröna ﬁnansieringsramverk, eller i våra andra

gröna ﬁnansieringslösningar. Finansieringsramverket, som upp-

daterades hösten 2021, är världens första gröna ﬁnansieringsram-

RÄNTEBÄRANDE SKULDER

Bank, 80%

Icke säkerställd obligation, 12%

SFF-Obligationer, 5%

Certifikat, 4%

verk i enlighet med EU-taxonomi och föreslagen European Green

Bond Standard och följer således harmoniserade och fastställda

kriterier inom Europa. Grön ﬁnansiering ger oss bättre tillgång till

kapitalmarknaden och ger generellt bättre ﬁnansieringsvillkor.

För vår del är det självklart att hållbarhetsfrågorna kopplas ihop

med ﬁnansieringsverksamheten och att vi sätter mål som leder mot

att vi tar vårt ansvar inom verksamhetens alla delar.

45 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Inledning Om bolaget Vår marknad Vår affär Vårt ansvar Ekonomisk redovisning

Vår affär

”Vi har en stabil ﬁnansiell

ställning och ett starkt

kassaﬂöde. För oss är det en

självklarhet att hållbarhets-

frågorna kopplas ihop med

ﬁnansieringsverksamheten.”

Rolf Larsson, CFO

46Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Vårt ansvar

Linnéa Lord, hållbarhetscontroller.

47 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Inledning Om bolaget Vår marknad Vår affär Vårt ansvar Ekonomisk redovisning

HÅLLBARHET Investeringar för framtiden

Vi investerar i vår fastighetsportfölj för att göra den

mer attraktiv, mer resurseffektiv och mer robust. Vi vill

ta ekonomiskt, miljömässigt och socialt ansvar genom

hela affärsmodellen, vilket idag också efterfrågas av

våra hyresgäster, medarbetare och aktieägare.

Som marknadsledare i tio städer har vi stora möjligheter att göra

skillnad och skapa värde för hyresgäster, aktieägare, medarbetare

och för de som lever och verkar i våra städer. Det gör vi genom

förvaltning och utveckling av våra fastigheter, kvarter och stadsdelar.

Vi verkar i en bransch där medvetenheten är stor kring fastig-

hetsbolagens påverkan på klimatet. Trots konkurrens inom många

områden är hållbarhet ett ämne där det idag delas kunskap och

erfarenheter aktörer emellan. Idag ﬁnns vi med i både nationella

och regionala samarbeten med stort fokus på att hitta långsiktiga lös-

ningar för att bygga och förvalta med såväl lägre klimatpåverkan som

för ett samhälle anpassat för ett förändrat klimat. Vi är stolta över att

det idag ﬁnns ett stort gemensamt driv för att skapa förändring.

Utvecklingen i omvärlden gällande allt från extremväder till

konﬂikter och stress i samhället har skapat mer vilja och förståelse

för strategi och riskhantering gällande både miljömässiga och

sociala hållbarhetsfrågor och ses som viktiga delar i en långsiktigt

hållbar aﬀär.

Genom tydliga mål, bra uppföljning och eﬀektiva verktyg har vi

internt skapat förutsättningar för att skapa ett mer attraktivt erbju-

dande och ett mer robust fastighetsbestånd.

Vi har valt att dela upp vår väg mot mer hållbara städer i tre

fokusområden: miljö och klimat, människor och schyssta aﬀärer.

På kommande sidor beskrivs varje område inklusive speciﬁka mål

och aktiviteter mer ingående.

Vår hållbarhetsrapport är utformad enligt GRI:s rekommen-

Vår omvärld

Agenda 2030

FN:s utvecklingsmål spelar en viktig roll i förståelsen

för utmaningar och möjligheter med att nå en hållbar

utveckling.

FN Global Compact

Juni 2017 skrev vi under FN Global Compact. Vår

uppförandekod är utvecklad utifrån de 10 principerna om

mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption.

Vi rapporterar årligen vår COP, Communication on

Progress, till Global Compact.

SBTi

Vårt klimatmål om att halvera utsläppen till senast 2030

är godkänt av SBTi, Science Based Targets initiative.

Målet omfattar scope 1 och 2 och har basår 2018.

Miljö och klimat handlar om att skapa

förutsättningar för ett bra liv på vår planet.

är vårt sätt att skapa långsiktiga

relationer och kroka arm i omställningen till ett mer

hållbart samhälle.

står i fokus när vi förvaltar och utvecklar

våra fastigheter och städer.

dationer och innehåller både information enligt TCFD och EU:s

taxo nomi. Hållbarhetsrapporten är översiktligt granskad av våra

revisorer och ﬁnns på sidorna 114–138. En kompletterande

EPRA-bilaga ﬁnns tillgänglig på vår hemsida.

TCFD beskrivs mer ingående på sidorna 126-127.

Vårt ansvar

48Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Ett grönare fastighetsbestånd

Vi vill att vår förvaltning och fastighetsutveckling ska förﬂytta

fastighetsbeståndet på den gröna skalan. Genom att jobba med

det som är värdeskapande i miljöcertiﬁeringen BREEAM In-Use,

samtidigt som vi energieﬀektiviserar, sker en succesiv förﬂyttning.

Vi kan då öka attraktiviteten för hyresgäster, eﬀektivisera förvalt-

ningen, skapa mer kostnadseﬀektiva fastigheter och engagemang

bland medarbetarna. En förﬂyttning i högre tempo och med tydli-

gare hållbarhetsfokus kan också locka mer kapital och skapa goda

förutsättningar för ﬁnansiering. Vi har deﬁnierat vad vi idag kallar

en grön fastighet och har satt upp kriterierna: Miljöcertiﬁering till

BREEAM In-Use, very good eller motsvarande, primärenergital

under 85 kWh/kvm samt klimatriskanalys.

Klimatsmartare byggen

Utsläpp från byggproduktion är en stor utsläppspost som vi har

stor rådighet över. Det sker en snabb utveckling i branschen sam-

tidigt som att nationella byggregler och krav från EU utvecklas för

att sätta ytterligare press. Vi miljöcertiﬁerar all vår nyproduktion

FOKUSOMRÅDE Miljö och klimat

och väljer miljöcertiﬁering utifrån vad som blir mest värdeska-

pande i respektive projekt. Det vi ser nu är att taxonomins krav

på bygg och fastighet sätter sin prägel i certiﬁeringssystemen och

likriktar alla typer av miljö och klimatkrav. Detta skapar tydliga

förutsättningar framåt och gör att vi kan samarbeta inom fastig-

hetsbranschen och tillsammans med våra byggentreprenörer för att

hitta arbetssätt och lösningar som både är långsiktiga, lönsamma

och mer hållbara.

En förändrad spelplan

Priset på ursprungsmärkt el stiger kraftigt, tillgången på eﬀekt

på elnätet, leveranstiden på produkter och materialbrist inom

både bygg och teknik sätter upp nya förutsättningar för omställ-

ning. Samtidigt som vi har ett nytt klimat att verka i ökar också

förståelsen för risker och möjligheter och hållbarhetstrender där

återbruk skulle kunna vara en lösning som blir både är ekono-

miskt och miljömässigt hållbar.

Långsiktiga mål

Nettonollutsläpp CO

till senast 2045 i hela värdekedjan

Halverade utsläpp

från verksamheten till 2030

55% gröna fastigheter

till 2026

Mål 2023

energieffektivisering årligen

45%

av våra fastigheter ska ha primärenergital under 85 kWh/kvm

Östersund.

2021 2022

Andel som uppnår nivå Very good

eller motsvarande

Certifierade

fastigheter

CERTIFIERADE FASTIGHETER, ANDEL AV FASTIGHETSVÄRDE

PRIMÄRENERGITAL, ANDEL AV FASTIGHETSVÄRDE

85 kWh/kvm,

85-100 kWh/kvm

>100 kWh/kvm

42%

19%

39%

Regionala

fysiska

klimatrisker

Platsbesök/

risknivå låg

Översvämnings-

kartering

genomförd

KLIMATRISKANALYSER, ANDEL AV FASTIGHETSVÄRDE

100

49 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Inledning Om bolaget Vår marknad Vår affär Vårt ansvar Ekonomisk redovisning

Vårt ansvar

Nattvandring

Vi är övertygade om att en av de bästa energisparåtgär-

derna är att ha god kännedom om hur våra fastigheter

beter sig under dygnets alla timmar. För att säkerställa att

vi vet vad som händer i våra byggnader när människorna

som vistas där släckt ner och gått hem från sina kontor har

våra lokala team genomfört nattvandringar där beståndet

i respektive stad noggrant skannats av efter optimerings-

möjligheter.

Under nattvandringen sluter hela bolaget upp i ett

gemensamt uppdrag – att bidra till bolagets energi- och

hållbarhetsmål. Under vandringen kontrolleras fastigheterna

både utvändigt och invändigt: lyser det i ytor som inte

behöver vara belysta kvälls- och nattetid, överensstämmer

ventilationens drifttid med hyresgästernas arbetstider, är

temperaturen rätt inställd och sluter dörrar och fönster

tätt? Vetskap om hur energin används innebär inte bara

miljömässig och ekonomisk effektivisering, det har också

positiv inverkan på våra hyresgästers inomhusmiljö.

Dessutom bidrar det till ökad förståelse och starkare

engagemang hos alla medarbetare, oavsett roll i bolaget.

Genom att få en överblicksbild av kvarteren ges vi

också möjlighet att se över sociala och varumärkesrela-

terade faktorer i området. Finns det något vi kan göra för

att öka den upplevda tryggheten på våra platser? Finns

det tillräcklig och fungerande skyltning och belysning på

fasaderna och hur är fastighetens allmänna skick?

Löpande under nattvandringen dokumenteras insikter

och åtgärder för att kunna upprätta handlingsplaner som

stärker vårt energieffektiviserande arbete och för oss

närmare vårt mål om minst halverade koldioxidutsläpp

till 2030. Detta i kombination med vår vardagliga dialog

med våra hyresgäster bidrar till välmående i hela kedjan

från hyresgäst och fastighet, till klimatet i stort.

”Nattvandringarna har

påvisat ﬂera relativt enkla

effektiviseringsåtgärder som

kommer göra skillnad för

våra hyresgäster.”





Östersund.

50Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Nya förutsättningar

Som arbetsgivare, hyresvärd och stadsutvecklare behöver vi förstå

och utvecklas tillsammans med vår omvärld. Vi fortsätter därför

att utveckla våra ledare, och medarbetare via vår kompetensarena.

Vi tror på att dela kompetens internt och utvecklas och lära av

varandra, samtidigt är det viktigt att vi följer och får förståelse för

ändrade förutsättningar i samhället runt omkring oss. För en väl-

mående och framgångsrik verksamhet arbetar vi strategiskt för jäm-

ställdhet och mångfald i organisationen. Vi arbetar aktivt med att

locka kvinnor till ledande positioner inom bolaget vilket lett till att

vi idag har en jämn könsfördelning i våra chefsled. Året avslutades

med en satsning på mångfald och inkluderingsutbildning för våra

chefer, ett tema som vi kommer att bygga vidare på under 2023.

Våra medarbetare

För att mäta och följa upp hur våra medarbetare mår, använder vi

oss av ett interaktivt verktyg som mäter ambassadörskap eNPS.

Vårt eNPS för 2022 ligger på 48 (45) på en skala mellan -100 och

100 där jämförelseindex ligger runt 10, och branschindex är 18

(24). Vi är stolta över vår höga rekommendationsvilja, som har

legat fortsatt högt under pandemin med bibehållet engagemang

hos våra medarbetare.

Vi har en stark företagskultur och vi tycker om att vara på

kontoret. Det visar att våra utvecklingssatsningar på starka team

samt att vi nu är tillbaka på kontoren slår positivt i våra mätningar,

något som syns i att vi tar ett kliv upp i eNPS-mätningen.

För att satsa ytterligare på våra medarbetares välmående har vi

utökat friskvårdsbidraget för alla och infört hälsoundersökningar.

Under året har vi bland annat förstärkt organisationen genom

en ny tjänst som Energi- och teknikansvarig, utökat teamen

som jobbar med hållbarhet och digitalisering, samt förstärkt

vår projektorganisation.

Våra hyresgäster

Nöjda hyresgäster är en förutsättning för att vi ska fortsätta

utveckla och stärka vår aﬀär. En viktig del är att förstå hur vi kan

hjälpa våra hyresgäster att utvecklas genom rätt lokaler och på rätt

plats i våra städer. Det gör vi genom våra lokala aﬀärsteam. Vi

mäter hur nöjda våra hyresgäster är genom en årlig uppföljning av

vårt nöjdkundindex, NKI. Resultatet från årets uppföljning visar

en stabil hög nivå om 72, en ökning mot föregående års 71.

FOKUSOMRÅDE Människor

ORGANISATION

2022 2021 2020

Antal medarbetare per den 31 dec 157 144 162

varav i den lokala förvaltningen 101 95 109

Antal som slutade under året 20 27 11

varav pensionering 2 2 2

Antal nyanställda under året 36 10 23

Personalomsättning, % 11,8 6,5 7,0

Mål 2023

Bibehållen

Låg sjukfrånvaro

Rekommendationsvilja

eNPS>45

Ställningstagande

Nolltolerans

mot diskriminering och trakasserier

Inga olycksfall

i arbetet

Employee Net Promoter Score är ett mått på hur villiga medarbetarna är att rekommen-

dera sin arbetsplats till en vän eller en bekant.

Index (10) är genomsnittligt eNPS bland de företag som använder sig av verktyget.

Tjänstemän Kollektivanställda Chefer

JÄMSTÄLLDHET

140

120

Antal

100

Män

Kvinnor

Kristina Grahn-Persson, chef hållbara affärer.

51 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Inledning Om bolaget Vår marknad Vår affär Vårt ansvar Ekonomisk redovisning

Diös Academy – vår

kompetensarena

Vårt ansvar

Genom Diös Academy utbildar och inspirerar vi våra team.

Det bidrar till ökad kunskap och bättre självförtroende

bland våra kompetenta och engagerade medarbetare,



hyresgästrelationer och att vi når våra mål.

Vi vet också att vidareutbildning och kontinuerlig

utveckling är viktigt för att vi ska fortsätta vara attraktiva

som arbetsgivare och konkurrenskraftiga på marknaden.

Våra medarbetarundersökningar visar på god effekt och

vi har stärkt vårt resultat gällande personlig utveckling

kontinuerligt.

Inom Diös Academy arrangerar vi utbildningar, work-

shops, trendspaningar, inspirationsföreläsningar och

mycket mer. Vi blandar fysiska träffar med digitala möten

och utbildningar.



utbildningar. Vi kommer också ha ett stort fokus på vår

lansering av en ny digital kompetensarena som ger oss

större möjligheter till att skapa och utveckla utbildningar

efter våra behov. Vår kompetensarena Diös Academy är

en av våra främsta konkurrensfördelar.

”Vår grundﬁlosoﬁ är att anställa

människor som är duktiga på att

bygga relationer och som brinner

för att göra affärer. Vi vet att det är

en vinnande strategi. Med vårt Diös

Academy skapar vi rätt förutsätt-

ningar för våra medarbetares

kompetensutveckling.”





Kristina Grahn-Persson, chef hållbara affärer.

52Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Högt förtroende

Att upprätthålla högt förtroende är en förutsättning för att bedriva

verksamheten på ett eﬀektivt och värdeskapande sätt. Hela vår

verksamhet och alla aﬀärsrelationer präglas av ärlighet, oberoende,

transparens och god aﬀärssed. Vår uppförandekod är utvecklad utifrån

principerna i FN Global Compact och sätter kraven för hur verksam-

heten ska bedrivas med ansvar för människor, miljö och samhälle. Alla

våra aﬀärer görs i överensstämmelse med gällande lagar och regler.

Visselblåsartjänst

För att möjliggöra enkel och anonym rapportering av gällande

avvikelser från uppförandekod eller andra oegentligheter har vi

en extern visselblåsartjänst på vår hemsida. Under 2022 har inga

anmälningar om misstänkta överträdelser inkommit.

Personuppgifter

Behandling av personuppgifter och skydd av personlig integritet

omfattas av vår dataskyddspolicy som utgår från allmänna data-

skyddsförordningen (GDPR).

Grön ﬁnansiering

Under hösten 2021 lanserade vi världens första gröna ﬁnansierings -

ramverk som är i enlighet med EU:s taxonomi och föreslagen

European Green Bond standard. EU:s taxonomi skapar förutsätt-

ningar för en mer jämförbar och transparent rapportering med

tydliga deﬁnitioner för vad som anses bidra till en långsiktigt

hållbar utveckling. Att jobba för att skapa mer utrymme för grön

ﬁnansiering ger oss bättre tillgång till bank- och kapitalmarknaden

och generellt bättre ﬁnansieringsvillkor.

Ansvarsfull affärsverksamhet

Att bedriva en ansvarsfull aﬀärsverksamhet handlar om att bidra

till det skattesystem som idag ﬁnansierar vårt välfärdssystem.

Att följa gällande skatteregler och betala rätt skatt är självklart

på samma sätt som vi har ett aﬀärsmässigt ansvar att driva vår

verksamhet utifrån aktieägarnas intresse. Där skattereglerna inte ger

tydlig vägledning strävar vi efter försiktighet och transparens. Utöver

redovisad inkomstskatt betalar vi fastighetsskatt, mervärdesskatt,

sociala avgifter, energiskatt, stämpelskatt och löneskatt.

FOKUSOMRÅDE Schyssta affärer

Risker och möjligheter

Långsiktigt förtroende

Transparens

Personlig integritet

Ställningstaganden

Nolltolerans

mot korruption

Transparens och rätt

informationsgivning

EU-taxonomin

Under 2021 upprättade vi världens första taxonomi-



för första gången hur stor andel av vår verksamhet

som är förenlig med taxonomiförordningen.

TCFD

Vi har under året påbörjat ett arbete att djupare

analysera klimatrelaterade risker och möjligheter.

Läs mer på sidorna 126-127.

EPRA sBPR

2017-2020 uppnådde vi EPRA:s högsta nivå för vår

hållbarhetsrapportering.

GRESB

Sedan 2018 har vi rapporterat årlig hållbarhetsdata till

GRESB. Från år 2018 har vi förbättrat vårt resultat från

56 till 66 poäng.

53 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Inledning Om bolaget Vår marknad Vår affär Vårt ansvar Ekonomisk redovisning

Vårt ansvar

Göran Fonzén, affärschef, Julia Flink, hållbarhetsspecialist, Jörgen Johansson, kommersiell förvaltare, och Simon Holmström, fastighetstekniker, på besök hos hyresgästen Traﬁkverket i Umeå.

54Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Så påverkar vi klimatet

Scope1 Våra direkta utsläpp

Våra direkta utsläpp kommer från läckage från köldmedieanlägg-

ningar samt bränslen till fordon. Vi har under 2022 gjort en översyn

av våra utsläppsberäkningar från köldmedieanläggningar, den

förbättrade kvaliteten skapar förutsättningar för välgrundade beslut

och för planering av framtida anläggningar. Tack vare att vi gått över

till 100 procent eldrivna servicebilar sparar vi cirka 30 ton koldioxid-

utsläpp per år för körningen.

Scope2 Utsläpp från köpt energi

Energi är en ständigt aktuell fråga när man verkar i en region där

vinterns kalla temperaturer har stor påverkan på energikostnaderna.

Vi köper sedan 2015 enbart ursprungsmärkt el och köper totalt 98

procent fossilfri energi från våra leverantörer. Vi har ett energispar-

mål på -3 procent per år och vi ökar årligen vår egen elproduktion

genom solcellsanläggningar på tak.

Scope 2

Scope 1

Scope 3

Indirekta utsläpp

HFCs

PFCs

Direkta utsläpp

Utsläpp uppströms och nedströms

Scope 3 Utsläpp upp- och nedströms i vår värdekedja

Våra två största utsläppsposter inom scope 3 är våra egna bygg-

projekt samt hyresgästernas bilåkande. Rådigheten är betydligt

större över byggprojekten än över hyresgästernas beteenden. För

att minska utsläpp från byggande, jobbar vi med klimatberäk-

ningar, miljöcertiﬁeringar, återbruk och andra miljökrav i tidiga

skeden. Vi kommer i ännu större utsträckning behöva kroka arm

med våra leverantörer och entreprenörer för att tillsammans hitta

kloka arbetssätt och klimatsmarta lösningar.

Läs mer om våra utsläpp kopplade till Scope 1–3 på sidan 117.

55 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Inledning Om bolaget Vår marknad Vår affär Vårt ansvar Ekonomisk redovisning

Så påverkas vi av klimatet

Under 2022 har vi utfört en riskanalys avseende klimatrelaterade

fysiska risker. Riskbedömningen är gjord på regional nivå och

fungerar som underlag för utökade, fastighetspeciﬁka bedöm-

ningar. Tabellen nedan visar kartläggningen av sannolikheten för

klimatrelaterade risker relevanta ur en svensk kontext. I vår region

är ökad temperatur och översvämning till följd av nederbörd de

mest sannolika klimatförändringarna. Det innebär att det är dessa

risker vi i första hand beaktar i fastighetsspeciﬁka bedömningar.

I tre av sju städer har vi också gjort fastighetsspeciﬁka bedöm-

ningar tillsammans med vår förvaltning och extern expertis. Ett

arbete som lär oss mer om översvämningsrisker och se över vilken

Vårt ansvar

Anders Mauree, fastighetstekniker i Umeå.

beredskap vi har i förvaltningen för att kunna förebygga skador till

följd av till exempel skyfall. Under 2023 fortsätter vi översvämnings-

analyserna i ﬂer städer.

Vi har även gjort en genomgång av väsentliga övergångsrisker;

policy, teknologi, marknad och rykte. Läs mer om vår riskanalys i

avsnittet om TCFD på sidorna 126-127.

Idag ﬁnns på vår marknad en god tillgång på fossilfri energi,

vilket gör att vi har fördelar både av ett lägre elpris än i andra delar

av Sverige samt att vi inte i dagsläget behöver oroa oss för elbrist.

Vi kan i nuläget också dra nytta av den gröna utvecklingen inom

industrin som påverkar och sätter fokus på vår region.

RISKANALYS KLIMATRELATERADE FYSISKA RISKER

Ökad

temperatur Köldvåg

Skogs- och

markbrand Kraftig storm Snöstorm Översvämning

Ras, skred

och erosion Lavin

Luleå

Skellefteå

Umeå

Åre

Östersund

Sundsvall

Falun, Mora, Borlänge

Gävle

Hög Medel Låg Ingen

56Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Återbruk i

kvarteret Vale

I kvarteret Vale i Umeå bygger vi kontor och bostäder i tio plan med



källarväggar och skyddsrum. En återbruksinventering utfördes i

tidigt skede för att se vilka material och produkter som vi kunde

ta med oss från den gamla byggnaden in i den nya. I nuläget är

planen att återbruka artiklar som dörrstängare, belysning, beslag,



Återbruket kommer att ske både inom kvarteret Vale och inom Diös

övriga bestånd i Umeå.

57 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Inledning Om bolaget Vår marknad Vår affär Vårt ansvar Ekonomisk redovisning

I vårt utstakade klimatmål om minskade koldioxidutsläpp är åter-

bruk av material en viktig del. Därför lanserade vi under 2022 Åter-

bruk i samarbete med Diös – ett återbruksprogram där allt material

som vi inte längre använder själva samlas in och auktioneras ut

på Tradera. Östersund och Åre var först ut att testa programmet

och som samarbetspartner i insamling och försäljning av materialet

används Jämtlands auktionsbyrå. Återbruk i samarbete med Diös

kommer att lanseras i samtliga Diösstäder.

Överskottet från försäljningen går till utvalda lokala projekt som ska

främja hållbarhet ur antingen ett socialt-, miljö- eller klimatperspektiv.

”Vi ville hitta ett sätt att bidra till våra

klimatmål på lokal nivå och kunde snabbt

gå från idé till handling med vår återbruks-

container tillsammans med vår lokala sam-

arbetspartner. Ett bra exempel på hållbar

stadsutveckling i praktiken!”

Johannes Sjölander, projektledare

Marlén Johansson och hennes kollegor Erika Öhnstedt och Madelaine Enarsson, Jämtlands Auktionsbyrå, tillsammans med Johannes Sjölander, projektledare,

framför Diös återbrukscontainer. I containern förvaras allt som auktioneras ut. Det är också här köparna kan hämta ut sina varor.

Vårt ansvar

Återbruk i

samarbete

med Diös

58Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Ekonomisk

redovisning

Förvaltningsberättelse inkl. risker och riskhantering _____________59

Bolagsstyrning

Bolagsstyrningsrapport, Styrelse, Koncernledning _____66

Finansiella rapporter

Resultaträkning, Balansräkning,

Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys _____________________75

Noter ___________________________________________________89

Övrig information ____________________________________ 106

Vinstdisposition & vinstutdelning __________________________________ 107

Årsredovisningens undertecknande ________________________________ 108

Revisionsberättelse _______________________________________ 109

Hållbarhetsrapport __________________________________ 114

Nyckeltal _____________________________________________ 139

Definitioner ___________________________________________________ 144

Femårsöversikt ________________________________________________ 145

Viktoria Svande, bostadsuthyrare, och Richard Lindström, konsult bostäder, Östersund.

59 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

Styrelsen och vd för Diös Fastigheter AB (publ),

organisationsnummer 556501–1771, avger härmed

årsredovisning för koncernen och moderbolaget för

räkenskapsåret 2022.

Styrelsens rapport om intern kontroll avseende finansiell rappor-

tering, bolagsstyrningsrapporten, omfattar såväl moderbolaget

som koncernen och är upprättad i enlighet med Årsredovisnings-

lagen, se sidorna 65–74. I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har en

hållbarhets rapport upprättats. Hållbarhetsrapporten finns på

sidorna 114–138.

Verksamheten

Vi är norra Sveriges ledande privata fastighetsbolag med ett totalt

fastighetsvärde om 31 136 mkr (27 993). Fastighetsbeståndet är

beläget i tio städer och består av kommersiella lokaler och bostäder.

Vi vill skapa Sveriges mest inspirerande städer. Det gör vi genom

förvaltning, utveckling och nyproduktion av fastigheter på ett

långsiktigt och hållbart sätt. Verksamheten var under 2022 orga-

niserad i sju affärsenheter: Dalarna, Gävle, Sundsvall, Åre/Öster-

sund, Skellefteå, Umeå och Luleå. Huvudkontoret är placerat i

Östersund. Fastighetsbeståndet finns inom flertalet segment med

övervägande fokus på kontor, butik och bostäder. Vi är påverkade

på olika sätt av svensk ekonomi, fastighets- och hyresmarknaden,

finansmarknaden samt respektive delmarknad och segment. För

ytterligare information kring vår marknad, se sidorna 18–25.

Året 2022 har präglats av kriget i Ukraina, energikrisen, hög

inflation och snabbt stigande räntor, vilket lett till ett nytt affärsklimat

och nya finansiella förutsättningar. Styrelsen och företagsledningen har

under året fokuserat på effekten av dess påverkan på vår verksamhet

och löpande anpassat strategier och beslut kring bland annat finansie-

ring, kreditreserveringar, och hantering av index. Vår bedömning är

att bolaget klarat omställningen till det nya affärsklimatet väl.

Under året har 28 fastigheter (14) till ett värde av 2 004 mkr

(695) tillträtts, och 10 fastigheter (7) till ett värde av 18 mkr (258)

avyttrats. Fastighetstransaktioner genomförs för att optimera vårt

bestånd och stärka vårt hyresgästerbjudande i linje med vår strategi.

Pågående stora projekt per den 31 december 2022 uppgick till

cirka 36 000 kvm. Utöver detta har vi identifierat cirka 100 000

kvm BTA som kan användas till produktion för både bostäder och

kommersiella lokaler. Dessa utgör grunden i projektportföljen.

Under 2022 har investeringar i nyproduktion varit koncentrerade

till Magne 5 i Umeå, Intagan 1 i Borlänge, Stigbygeln 2 i Umeå

och Mimer 1 i Borlänge. Hyresavtal är tecknade för samtliga projekt.

Utöver projektportföljen investerar vi löpande i befintligt bestånd

genom om- och tillbyggnation samt i energibesparande åtgärder.

Investeringarna ska leda till högre uthyrningsgrad, högre hyra, ökad

kundnöjdhet, minskade kostnader och minskad miljöpåverkan.

2018 2019 2020 2021 2022*

UTDELNING OCH UTDELNINGSPOLICY

Utdelning, kr per aktie (*Styrelsens förslag)

kr per aktie %

Utdelningsandel av kassaflödet, %

Utdelningspolicy, %

1,00

3,00

2,00

4,00

Förvaltningsberättelse

MARKNADSVÄRDE OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT

5 000

35 000

30 000

Mkr Kr

15 000

20 000

25 000

10 000

200

400

600

1 000

800

1 400

1 200

2018 2019 2020 2022

Marknadsvärde fastigheter, mkr Förvaltningsresultat, mkr

2021

DRIFTÖVERSKOTT OCH ÖVERSKOTTSGRAD

Mkr %

2018 2019 2020 20222021

200

400

600

800

1 000

1 200

1 600

1 400

Driftöverskott, mkr Överskottsgrad, %

60Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

FASTIGHETSBESTÅND PER

AFFÄRSENHET Dalarna Gävle Sundsvall

Åre/

Östersund Umeå Skellefteå Luleå Koncernen

Balansposter och nyckeltal

Antal fastigheter 61 38 48 109 41 32 34 363

Uthyrningsbar area, tkvm 319 160 218 315 221 179 211 1 623

Investeringar, mkr 385 102 147 192 128 108 244 1 307

Verkligt värde, mkr 5 316 3 148 4 873 4 976 4 747 3 271 4 804 31 136

Hyresvärde, mkr 408 246 365 427 320 240 370 2 376

Hyresintäkter per kvm, kr 944 1 186 1 242 971 1 110 971 1 435 1 102

Överskottsgrad, % 68 69 69 65 68 66 71 68

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 91 89 90 90 90 96 91

Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar.

Finansiella mål

De finansiella målen för koncernen syftar till att säkerställa

bolagets finansiella stabilitet. De mätbara och riskbegränsande

finansiella målen för 2022 var:

Soliditet om minst 35 procent.

Belåningsgrad om maximalt 55 procent.

Avkastning på eget kapital, årsbasis, över 12 procent.

Genomsnittlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie om

10 procent över en treårsperiod.

För år 2022 uppnådde vi de finansiella målen för soliditet och

belåningsgrad och bolaget uppfyller med marginal de krav som

bankerna ställer på bolagets finansiella stabilitet. Avkastning på eget

kapital samt genomsnittlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie

är de nyckeltal som är lägre än målsättningen. Avkastning på eget

kapital har under året uppgått till 7,0 procent (22,1). Soliditeten

uppgick till 38,1 procent (40,2) i koncernen och 15,1 procent

(17,5) i moderbolaget. Efter den föreslagna utdelningen om 2,00

kr per aktie (3,52) blir soliditeten per den 31 december 2022 37,2

procent (38,5) i koncernen och 13,8 procent (15,0) i moderbolaget.

Personal, riktlinjer och ersättning

Verksamheten bedrivs nästan uteslutande med egen personal. Antalet

tillsvidareanställda uppgick per den 31 december 2022 till 157

personer (144), varav 66 kvinnor (61). Merparten av de anställda, 102

personer (95), arbetar med den fysiska fastighetsförvaltningen på

våra affärsenheter. Resterande arbetar vid vårt huvudkontor i Öster-

sund. Inom vårt koncept Pick-Pack-Post uppgick antalet anställda

per 31 december 2022 till 5 personer (5), varav 5 kvinnor (5).

För beslut om ersättning till ledande befattningshavare samt

senaste beslutade riktlinjer se not 5 samt bolagsstyrningsrapporten.

Samtliga anställda omfattas av vår vinstandelsstiftelse Grunden, där

avsättning sker baserat på en kombination av årets resultat, avkast-

ningskrav och utdelning till aktieägarna. Avsättning till vinstandels-

stiftelsen är maximerad till 30 000 kr per år och anställd. För 2022

har avsättning skett med totalt 3 846 tkr (3 169). Vid årsskiftet ägde

Diös vinstandelsstiftelse 321 395 (292 000) Diös-aktier. För mer

information se bolagsstyrningsrapporten på sidorna 65–74.

Hållbarhetsrapport

Vårt ansvarsfulla företagande handlar om ett helhetsperspektiv

på ekonomiska, sociala och miljömässiga aspekter. Vi arbetar

aktivt för att förändra vårt eget beteende så att det bidrar till

positiv påverkan, och i förlängningen inspirerar och motiverar

våra intressenter att göra detsamma. Vårt hållbarhetsarbete är

integrerat i verksamheten och en naturlig del av vårt värdeska-

pande. Vi har upprättat en hållbarhetsrapport i enlighet med

årsredovisningslagen som omfattar Diös Fastigheter AB (publ)

och dess samtliga dotterbolag där en mer omfattande revision

genomförts än lagstadgad revision. Hållbarhetsrapportens

återfinns på sidorna 114–138, på sidan 134 finns hänvisningar

enligt ÅRL. Utöver den lagstadgade rapporten har en hållbar-

hetsredovisning upprättats enligt GRI. GRI-index återfinns på

sidorna 128–133.

Utdelning

Utdelningen till aktieägarna ska enligt gällande utdelningspolicy

uppgå till cirka 50 procent av resultatet efter skatt, exklusive ore-

aliserade värdeförändringar och skatt om inte investeringar eller

bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse. För

räkenskapsåret föreslås en utdelning på 2,00 kr per aktie (3,52)

jämnt fördelat på fyra utdelningstillfällen, vilket motsvarar en ut-

delning om 26,3 procent av det utdelningsbara resultatet (48,4).

För mer information se vinstdisposition och vinstutdelning på

sidan 107 samt ersättningsrapporten.

Riktlinjer och ersättning till ledande befattningshavare.

För riktlinjer för ersättning och anställningsvillkor, se bolagsstyr-

ningsrapporten på sidorna 65-74 samt not 5 för belopp avseende

ersättningar 2022. Principerna för 2023 föreslås vara oförändrade.

Förväntad framtida utveckling

Verksamheten kommer under 2023 att bedrivas med samma

inriktning som tidigare. Vi fortsätter att utveckla våra fastigheter

på ett hållbart sätt för att möjliggöra tillväxt. En viktig del i vår

strategi och vår möjlighet att skapa tillväxt är nyproduktion som

kommer att prägla vår verksamhet framåt samt transaktioner för

att stärka vårt bestånd. Inför 2022 satte vi två nya huvudmål,

avkastning på eget kapital med 12 procent på årsbasis samt ett

nytt klimatmål för vår verksamhet. Klimatmålet innebär att vi

till år 2030 ska halvera vårt koldioxidutsläpp från basåret 2018,

för att nå nettonoll utsläpp till senast 2045. Målet är granskat och

godkänt av SBTi. För mer information se sidan 47 samt hållbar-

hetsrapporten på sidan 114. Vi har under 2022 haft stort fokus

på världsläget med anledning av kriget i Ukraina, den stigande

inflationen, höjda räntor och energikrisen. Vi befinner oss i en

omvärld med nya utmanande finansiella förutsättningar. Samtidigt

61 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

kan vi konstatera att vi befinner oss på en stark marknad och att vi

ser ljust på framtiden, både för vår marknad och för Diös. Styrel-

sen och koncernledningen tar löpande ställning till och reviderar

strategier och beslut för att anpassa vår verksamhet till rådande

omständigheter.

Moderbolaget

Verksamheten i moderbolaget utgörs av koncerngemensamma

funktioner, såsom IT, ekonomi och finans, hr, hyresadministration,

kommunikation samt ägande och drift av koncernens dotterbolag.

Intäkterna uppgick till 189 mkr (175) och resultatet efter skatt

till 242 mkr (183). I resultatet efter skatt ingår utdelning från

koncernföretag med 100 mkr (100), erhållna koncernbidrag med

81 mkr (79) och lämnade koncernbidrag med 57 mkr (37). Årets

skattekostnad uppgår till 0 mkr (2). Intäkterna består i huvudsak

av sålda tjänster till dotterbolag.

Aktien och ägare

Vår aktie är noterad på NASDAQ OMX Stockholm. Aktie kapitalet

uppgår till 283 569 699 kr (283 569 699) och antalet aktier till

141 785 165 st (141 785 165). En aktie motsvarar en röst på års-

stämman. De största ägarna är AB Persson Invest med 15,6 procent

av innehav och röster, Backahill Inter AB med 10,5 av innehav och

röster samt Nordstjernan AB med 8,0 procent av innehav och

röster. För mer information kring beslut på årsstämman se bolags-

styrningsrapporten på sidorna 65–74.

Väsentliga händelser under året

Se till höger.

Händelser efter räkenskapsårets utgång

För händelser efter räkenskapsårets utgång, se not 30 på sidan 105.

Diös förvärvar två centralt belägna fastigheter för

118 mkr i Luleå. Tillträde 1 mars 2022.

Diös förvärvar 12 fastigheter i Falun och Borlänge för

564 mkr. Tillträde 1 april 2022.

Diös förvärvar tre fastigheter i Skellefteå för 118 mkr.

Tillträde 1 april 2022.

Detaljplaner för Västra stranden i Luleå och Vale 17

i Umeå vinner laga kraft.

Diös förvärvar en fastighet för 107 mkr i Gävle. Tillträde

1 juli 2022.

Diös förvärvar en fastighet med tillhörande byggrätt för

86 mkr i Skellefteå. Tillträde 1 september 2022.

Diös tecknar grönt hyresavtal med Försäkringskassan

om 3 300 kvm i nya kvarteret Vale i Umeå.

Diös hyr ut 1 900 kvm till Länsförsäkringar Västernorrland

i centrala Sundsvall.

Förvaltningsberättelse

Diös färdigställer ett nytt hotell om 14 500 kvm i Umeå där

den totala investeringen uppgår till 418 mkr. Fastigheten

är fullt uthyrd och avtalet är tecknat på 15 år. Hyresgästen

tillträdde 1 september.

Diös förvärvar en fastighet för 177 mkr i Sundsvall. Tillträde

15 september 2022.

Diös tecknar sexårigt grönt hyresavtal om 2 500 kvm med

Skatteverket i centrala Sundsvall.

Diös förvärvar en fastighet om 25 mkr i centrala Gävle.

Tillträde 1 november 2022.

Diös erhåller bygglov för kvarteret Vale i centrala Umeå

och ett femårigt hyresavtal om 3 300 kvm tecknas med

Försäkringskassan. Projektet inleds i januari 2023.

Diös listas på Nasdaq Stockholm Large Cap.

Väsentliga händelser under året

62Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Vår förmåga att på ett effektivt sätt identifiera, förebygga och hantera risker är avgörande för vår möjlighet att skapa högsta möjliga värde för våra intressenter. Risker kan

uppkomma i alla delar av verksamheten och kan komma från både interna och externa faktorer. Styrelsen är ytterst ansvarig för bolagets riskhantering. Vd och koncernled-

ningen är ansvariga för att styrelsens direktiv verkställs i det operativa arbetet samt att rutiner och processer finns på plats och följs. Våra risker är uppdelade i tre områden;

strategiska, operativa och finansiella risker. Nedan följer de risker (till vänster) som har bedömts har störst påverkan på koncernen samt hur vi hanterar dessa (till höger).

Strategiska risker

Strategiska risker kan påverka vår möjlighet att utföra våra affärsstrategier, nå våra långsiktiga mål och skapa värde för våra intressenter. I de strategiska riskerna ingår både externa och interna faktorer. Dessa risker identifieras och hanteras av

styrelse och koncernledning och behandlas vanligtvis på styrelsemöten.

Omvärldsrisker

Politiska, makroekonomiska och externa händelser kan få direkt eller indirekt effekt på vår marknad och på fastighets-

branschen. Globala trender kan ändra behov och beteenden hos hyresgäster.

En decentraliserad organisation med lokal närvaro kan anpassa verksamheten efter nya förutsättningar på ett effektivt

sätt. Ett starkt kassaflöde medför att kapital kan investeras där behov uppstår. Nära relationer med våra hyresgäster

fångar snabbt nya beteenden och en förändrad efterfrågan.

Konkurrens och erbjudande

Vår marknad är utsatt för konkurrens. Att vårt erbjudande sett till relation med hyresgästen, hyresnivå, kvalitet och

innehåll blir obsolet i förhållande till andra fastighetsägare/hyresvärdar utgör en risk.

Ett centralt beläget bestånd där möjligheten till nyskapande av ytor är begränsad minskar risken för konkurrens

från nyproduktion. Hög kvalitet i vårt bestånd, god lokalkännedom och hög investeringskapacitet bidrar till

konkurrenskraft. Vår storlek och position medför att vi kan agera som helhetsleverantör vid etableringar i alla

våra städer.

Hållbart företagande

Affärsmodellen och vår strategi måste vara långsiktigt hållbar för att verksamheten ska bedrivas på ett ansvarsfullt

sätt. Hållbarhetsaspekterna är viktiga för att skapa relevans och konkurrenskraft i vårt externa erbjudande,

i rekryteringssammanhang samt ur ett finansieringsperspektiv.

Affärsmodellen och affärsplanen följs löpande upp av styrelse och koncernledning. Genom ett aktivt hållbarhetsarbete

inom prioriterade områden, som bland annat gröna fastigheter och socialt ansvarstagande, tar vi vårt ansvar för

globala och nationella hållbarhetsmål. För mer information, se sidorna 114–138.

Risker och riskhantering

63 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

Operativa risker

I de operativa riskerna inkluderas de risker som kan ha en direkt negativ inverkan på resultat och finansiell ställning och på affären på både kort och lång sikt.

Dessa risker identifieras löpande av ledning och respektive affärsenhet och rapporteras inför varje styrelsemöte.

FASTIGHETSPORTFÖLJEN, INTÄKTER OCH KOSTNADER

Fastighetsportföljens sammansättning

Risker kan vara fastigheternas geografiska läge, fastighetsportföljens sammansättning av lokaltyper och fastigheter-

nas tekniska status. Fastigheter i orter med begränsade framtidsutsikter kan innebära en exitrisk.

I vår stadsutvecklingsstrategi är en del att koncentrera fastighetsportföljen till centrumnära lägen i tillväxtstäder. Resul

tatet är minskade värdefluktuationer och låg vakansgrad tack vare stabil efterfrågan. Fastigheter i attraktiva lägen

möter högre efterfrågan vilket hanterar exitrisken.

Förvärv och investeringar

Felaktig förvärvs- och investeringsstrategi eller misslyckande att tillföra ett mervärde utöver köpeskillingen samt

felaktiga bedömningar av mervärden, synergieffekter och den tekniska statusen utgör en risk. Investeringar som inte

ger en ökad kvalitet i fastighetsbeståndet, energieffektiviseringar, en högre uthyrningsgrad och därmed förbättrade

kassaflöden samt ett högre fastighetsvärde är en risk.

Vid varje förvärv genomförs omfattande ekonomiska och juridiska genomgångar och fastighetsbesiktningar för att

genomlysa verksamheten och upptäcka dolda risker och möjligheter. Vi genomför löpande makro- och mikroanaly

ser. Kvalitetssäkring av anlitade entreprenörer skapar förutsägbarhet och trygghet i utförandet. All upphandling sker i

konkurrens. Hyresavtal tecknade innan produktionsstart minskar risken för ej återvinningsbara kostnader.

Humankapital

Våra medarbetare är viktiga. Oförmåga att erbjuda sunda, jämställda och ej diskriminerande anställningsvillkor samt

en trygg och säker arbetsmiljö utgör en risk. Även våra underleverantörers och samarbetspartners arbetsvillkor kan

utgöra en risk som kan påverka oss, både direkt och indirekt. Eventuella brister i vår förmåga att attrahera, utveckla och

behålla rätt kompetens i syfte att bedriva verksamheten på ett långsiktigt hållbart och effektivt sätt utgör en risk.

Obligatorisk utbildning gällande riktlinjer och policys bidrar till att tydliggöra den önskvärda företagskulturen och

hantera arbetsvillkoren i hela värdekedjan. Årliga NMI-undersökningar (nöjd-medarbetar-index) genomförs för att

identifiera och hantera förbättrings- och utvecklingsområden. Löpande arbetsmiljöronder genomförs av en intern

arbetsmiljögrupp. En tydlig vision och ett aktivt arbete för att skapa en värderingsstyrd företagskultur bidrar till ökad

transparens och engagemang. Via Diös Academy erbjuds medarbetarna kontinuerlig kompetensutveckling. Vinstan

delsstiftelsen syftar till att öka lojaliteten och skapa delaktighet i bolagets framgång. Vidare finns förmåner för att

främja fysisk aktivitet och god hälsa.

Förvaltningsberättelse

Miljö

Fastighetsförvaltning och exploatering påverkar miljön och lämnar ekologiska avtryck. Enligt miljöbalken är det den

som har bedrivit en verksamhet eller vidtagit en åtgärd som bidragit till en föroreningsskada eller allvarlig miljöskada

som är skyldig att bekosta åtgärder. Direkta eller indirekta utsläpp och avfall kan påverka varumärket, närmiljön och

klimatet.

Innan förvärv och investeringar genomförs omfattande analyser för att upptäcka eventuella miljörisker. Försiktig-

hetsprincipen tillämpas när risk för åverkan på miljö och omgivning finns. Eventuella negativa miljöpåverkningar

hanteras enligt interna rutiner och extern kompetens tas in vid behov. I dagsläget har vi ingen kännedom om några

omfattande miljökrav som kan komma att riktas mot bolaget.

64Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Klimatförändringar

Klimatförändringarna innebär risk för skador på egendom orsakad av förändrade väderförhållanden som fysiskt påver-

kar fastigheterna. Detta kan komma att öka behov av investeringar för utsatta fastigheter eller områden. Med risken för

klimatförändringar och förståelse för dessa ökar risken för nya regler eller lagar som kan komma att påverka bolaget via

oförutsedda kostnader, via skatter eller via krav på investering för att uppnå förhöjda krav.

Aktivt miljöarbete med minskade utsläpp och förbrukning av resurser bidrar till lägre påverkan på miljö och klimat.

Genom löpande riskbedömningar avseende fastigheternas status och läge kan proaktiva insater genomföras för

att minska skador. Läs mer om vårt klimatriskarbete i TCFD-rapporten på sidorna 126–127.

Affärsetik

Alla affärer och avtal ska ingås utan etiska tvivelaktigheter såsom hot, mutor eller andra orimliga eller osunda krav.

Korruption får inte förekomma. Även om tydliga riktlinjer och policys har fastställts och accepterats av anställda och

leverantörer, finns risken att beslut fattas som strider mot dessa. Upphandlingar sker ofta i flera led vilket kan påver

ka möjligheten att överblicka alla aktiviteter hos underleverantörer.

Genom tydliga villkor och kontinuerliga uppföljningar av hur våra riktlinjer och policys efterlevs hanterar vi risken

för olämpligt agerande hos både medarbetare och leverantörer.

Lagstiftning och administration

Verksamheten är utsatt för förändringar av lagar och regler inom flera områden. Fel och brister i dokumentation och

avtal utgör uppenbara risker. Otillräckliga eller icke ändamålsenliga rutiner, bristande rapporteringar eller kontroller,

mänskliga fel och kompetensbrister liksom otydlig ansvarsfördelning utgör risker som kan hindra verksamheten från att

bedrivas effektivt.

Övervakning av förändrade och kommande lagstiftning och regelverk sker löpande. Vid otillräcklig intern kom

petens tillfrågas extern expertis inom specifika områden. Tydliga rutiner, riktlinjer och processer upprättas för att

motverka fel och brister.

IT-säkerhet och system

Väl fungerande IT-system är nödvändiga för den löpande verksamheten, för att uppfylla regel- och lagkrav i form av

rapportering samt i större utsträckning för drift och optimering av våra fastigheter. Risk finns för intrång, informations-

läckage, avbrott eller andra störningar vid felaktig hantering av kritiska IT-system.

Genom kontinuerlig utvärdering och uppdatering av IT-policyn styrs och begränsas risker i IT-strukturen. Bolaget

använder endast standardiserade it-system levererade av stabila leverantörer med gott renommé. Likaså

utvecklas effektiva processer för att förebygga och hantera eventuella hot.

Riskerna för direkt resultatpåverkande områden behandlas i kommentarerna till resultat- och balansräkning på sidorna 76-81.

Finansiella risker

Den finansiella riskhanteringen för ett fastighetsbolag är avgörande för långsiktigt värdeskapande och ekonomiskt resultat. De finansiella riskerna regleras av finanspolicyn och eventuella risker identifieras och hanteras av styrelsen, koncern-

ledningen och finansavdelningen. De väsentliga finansiella riskerna utgörs av likviditets- och refinansieringsrisk, ränterisk, kapitalstruktur och kreditrisk. De behandlas mer detaljerat i kommentarerna till resultat- och balansräkning på sidorna

76–81.

65 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

Bolagsstyrning

Knut Rost, vd.

66Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Diös Fastigheter AB (publ), i texten benämnt Diös, är

ett svenskt fastig hetsbolag som är noterat på Nasdaq

OMX Stockholm Large Cap. Bolagsstyrningsrapporten

beskriver strukturen och processerna för Diös styrning,

ledning och kontroll under 2022.

Svensk kod för bolagsstyrning

Diös tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning. Den behandlar bland

annat former för till sättning av styrelse och revisorer, styrelsens

sammansättning, ﬁnansiell rapportering och informationsgivning

när det gäller bolags styrning och intern kontroll. Ansvaret för

styrning, ledning och kontroll av Diös verk samhet fördelas mellan

aktieägarna via årsstämman, styrelsen och verkställande direktören.

Vissa bolagsstyrningsfrågor regleras i bolagsordningen. Bolagsstyr-

ningen beskriver hur Diös ägare, direkt och indirekt, styr företaget

samt hur riskerna hanteras. Styrningen grundar sig på externa

och interna regelverk som är föremål för ständig utveckling och

förbättring. Diös avviker från Koden på två punkter:

Revisionsutskottet består av hela styrelsen. Styrelsen består av

sex ledamöter av vilka samtliga fullgör revisionsutskottets upp-

gifter. Granskningsförfarandet av ﬁnansiella rapporter samt den

interna kontrollen hanteras således av hela styrelsen.

Oberoende valberedning. Valberedningen företräds av de fyra

största ägarna och ska bestå av minst tre ledamöter som utses av

årsstämman. Majoriteten av ledamöterna ska vara i oberoende

ställning till bolaget. Diös valberedning består av fyra ledamöter

som representerar bolagets fyra största ägare.

Utöver detta är styrelsens uppfattning att Diös i alla avseenden

följt Koden under 2022 och har inga avvikelser att rapportera.

Externa regelverk

Svensk aktiebolagslag

NASDAQ OMX Stockholms regelverk för emittenter

Svensk kod för bolagsstyrning

Gällande redovisningslagstiftning

Interna regelverk

Bolagsordning

Instruktioner och arbetsordning för styrelse respektive vd

Interna riktlinjer, policys och handböcker

Årsstämma

Diös högsta beslutande organ är årsstämman som, tillsammans med

eventuella extra bolagsstämmor, ger aktieägarna möjlighet till styrning

via sin beslutanderätt. Årsstämman utser styrelsen och styrelsens ord-

förande, samt slår fast principer för såväl valberedningens sammansätt-

ning som för ersättning till ledande befattningshavare. Stämman utser

även revisorer för granskning av koncernens redovisning, liksom av

styrelsens och vd:s förvaltning. Styrelsen utser vd samt representanter

till ersättningsutskott och revisionsutskott.

Bolagsordning

I enlighet med bolagsordningen är Diös ett publikt aktiebolag med

säte i Östersund. Verksamheten utgår från att, direkt eller indirekt

via dotterbolag, äga och förvalta fast egendom och bedriva därmed

förenlig verksamhet. Styrelsen väljs årligen på ordinarie årsstämma

och ska bestå av lägst tre och högst tio ledamöter med högst tio

suppleanter. Aktiekapitalet ska uppgå till lägst 149 mkr och högst

596 mkr. Antal aktier får uppgå till lägst 74 000 000 och högst

296 000 000 aktier.

Bolagsordningen i sin helhet ﬁnns tillgänglig på www.dios.se.

Aktiekapital och aktieägare

Vid årets slut hade Diös 19 057 aktieägare (18 733) som totalt

ägde 141 785 165 aktier (141 785 165). Aktien har ett kvot värde

om 2 kr (2). Andelen utländska aktieägare var 21,1 procent (24,3).

Största enskilda ägare per den 31 december 2022 var AB Persson

Invest med 15,6 procent (15,4) av röster och kapital, Backahill

Inter AB med 10,5 procent (10,5), Nordstjernan AB med 8,0

procent (10,1) och Pensionskassan SHB Försäkringsförening 5,7

procent (5,7). Totalt ägde bolagets tio största ägare 56,1 procent

(53,0) av röster och kapital. Diös aktiekapital ska uppgå till lägst

149 mkr och högst 596 mkr. Antalet aktier ska vara lägst 74 000 000

och högst 296 000 000. Varje aktie berättigar till en röst och avser

en andel av Diös aktiekapital.

Årsstämma 2022

Årsstämman 2022 ägde rum den 5 april i Östersund. Vid stämman

registrerades 237 aktieägare (172) som deltog antingen personligen,

via ombud eller poströstning. Antalet representerade aktier var

84 361 326 (77 654 610), motsvarande cirka 59 procent (58) av

Aktieägare

Revisionsutskott/

styrelsen i sin helhet

StyrelseRevisorer

ErsättningsutskottVd

ValberedningÅrsstämma

Bolagsstyrningsrapport

67 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

det totala antalet aktier. Årsstämman fastställde koncernens balans-

och resultaträkning för 2021 och gav styrelse och vd ansvarsfrihet för

2021 års förvaltning. Årsstämman beslutade att:

omvälja Bob Persson, Ragnhild Backman, Anders Nelson, Peter

Strand, Tobias Lönnevall samt nyvälja Erika Olsén som styrelse-

ledamöter.

välja Bob Persson till styrelseordförande.

fastställa utdelning till aktieägarna i enlighet med styrelsens

förslag om 3,52 kr per aktie. Avstämningsdag beslutades till den

7 april, 7 juli, 7 oktober 2022 och den 9 januari 2023.

omvälja revisor och revisionsbolag i enlighet med valberedningens

rekommendation.

anta styrelsens förslag till principer för ersättning och andra

anställningsvillkor för bolagets ledande befattningshavare.

att oförändrade principer ska gälla för att utse valberedningen

inför årsstämma 2023.

bemyndiga styrelsen att, längst intill nästa årsstämma, förvärva

och överlåta egna aktier enligt styrelsens förslag.

bemyndiga styrelsen att, längst intill nästa årsstämma, besluta

om nyemission av aktier i enlighet med styrelsens förslag.

Valberedning

Valberedningen har bildats i enlighet med beslut av årsstämman

och dess sammansättning och arbete har haft utgångspunkt från

den redogörelse som valberedningen lämnar. Enligt instruktion ska

valberedningen utses årligen och bestå av styrelsens ordförande

samt en representant vardera för de fyra största aktieägarna. Leda -

möterna representerar tillsammans cirka 40 procent (42) av aktierna

och rösterna i bolaget per den 31 december 2022. Valberedningens

ordförande får inte vara ledamot av styrelsen.

Om en ledamot i valberedningen lämnar uppdraget under på-

gående år, ska denna ersättas av en annan representant från samma

aktieägare. En ledamot som inte längre tillhör en av de fyra största

aktieägarna, ska ersättas av en nytillkommen ägare. Om gällande

principer får till följd att valberedningens leda möter blir färre än tre,

ska en företrädare för Aktie spararna erbjudas plats i valberedningen.

Valberedningens uppdrag

Samtliga ledamöter i valberedningen har noga övervägt och kon-

staterat att det inte föreligger någon intressekonﬂikt att acceptera

uppdraget som ledamot av valberedningen i Diös. Valberedningen

har inför årsstämman 2023 hållit tre protokollförda möten där

samtliga frågor som enligt svensk kod för bolagsstyrning har

behandlats. Valberedningen har tillämpat regel 4.1 i Svensk kod

för bolagsstyrning som mångfaldspolicy vid framtagandet av sitt

förslag. Valberedningen har bland annat diskuterat och övervägt:

i vilken grad den nuvarande styrelsen, som grupp och enskilt,

uppfyller de krav som kommer att ställas på styrelsen till följd

av Diös verksamhet och utvecklingsskede,

styrelsens storlek,

vilka kompetensområden som är samt

bör vara företrädda inom styrelsen,

styrelsens sammansättning avseende

erfarenhet, kön och bakgrund,

arvodering av styrelseledamöter,

förslag till val av revisorer,

vilken modell för utseende av ny val beredning inför årsstämman

2023 som ska tillämpas.

Valberedningen har även förberett ett förslag till val av revisorer

till styrelsen och årsstämman enligt EU:s revisorsförordning nr

537/2014 samt frågor rörande arvode till revisorn.

Valberedningens arbete utgår från intervjuer med samtliga styrelse -

ledamöter, som inte avböjt omval, och ledamöternas kunskaper och

erfaren het. Valberedningen har ingående informerat sig om styrelsens

arbete och de speciﬁka krav som bolagets verksamhet ställer. Val-

beredningen har också tagit del av resultatet av den årligen utförda

utvärderingen av enskilda ledamöters bidrag till styrelsearbetet,

ordförandens arbete samt hur styrelsen fungerar som grupp. Vd:s före-

dragningar om bolagets verksamhet och strategiska inriktning utgör

också viktiga underlag. I enlighet med valberedningens instruktion

oﬀentliggörs valberedningens ledamöter, samt de ägare som dessa

företräder, senast sex månader före årsstämman. Valberedningens

representanter baseras på det kända ägande per den 31 augusti 2022.

Valberedningens sammansättning

I enlighet med de principer som antogs vid årsstämman 2022 består

Diös valberedning av representanter för bolagets fyra största aktie-

ägare samt styrelsens ordförande: Björn Rentzhog, valberedningens

ordförande (AB Persson Invest), Magnus Swärdh, (Backahill Inter AB),

Peter Hofvenstam (Nordstjernan AB), Mikael Hallåker (Pensionskassan

SHB Försäkringsförening) och Bob Persson (styrelsens ordförande).

Aktieägare som önskar lämna förslag till valberedningen kan göra det

via e-post till valberedningen@dios.se eller via brev till: Diös Fastigheter

AB, Valberedningen, Box 188, 831 22 Östersund.

STYRELSEN

Deltagande av totalt antal möten

Ålder Invald Beroende/oberoende Styrelsemöten Ersättningsutskott Revisionsutskott Arvode, tkr

Bob Persson, ordförande 72 2007 Beroende gentemot ägare 15/15 1/1 3/3 400

Ragnhild Backman, ledamot 59 2012 Oberoende 15/15 - 3/3 200

Anders Nelson, ledamot 53 2017 Beroende gentemot ägare 15/15 1/1 3/3 200

Peter Strand, ledamot 51 2019 Oberoende 14/15 - 3/3 200

Tobias Lönnevall, ledamot 42 2020 Beroende gentemot ägare 15/15 - 3/3 200

Erika Olsén, ledamot 46 2022 Oberoende 10/10 - 2/2 200

Jenny Svensson, arbetstagarrepresentant 38 2022 Beroende gentemot bolaget 10/10 - 2/2 -

Eva Nygren, ledamot 67 2018 Oberoende 5/5 - 1/1 175

Tomas Mellberg, arbetstagarrepresentant 64 2012 Beroende gentemot bolaget 5/5 - 1/1 -

Erika Olsén och Jenny Svensson invaldes i samband med årsstämman 2022-04-05. Samtidigt avtackades Eva Nygren och Tomas Mellberg.

Bolagsstyrning

68Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Styrelsen

Styrelsens och ordförandens ansvar

Styrelsen består av sex ledamöter och en arbetstagarrepresentant,

utan suppleanter. Ledamöterna väljs årligen av årsstämman för

tiden intill nästa årsstämma. Styrelsen har det övergripande

ansvaret för bolagets organisation och förvaltning och representerar

alla aktieägare. Detta genom att säkerställa att riktlinjerna för

bolagets förvaltning är ändamålsenligt utformade. I ansvaret ligger

att utveckla och följa upp bolagets strategier och mål, samt att

fastslå aﬀärsplan och årsbokslut. Beslut om förvärv och avyttring

av verksamheter, större investeringar liksom tillsättningar och

ersättningar till koncernledningen, är ytterligare ansvarsområden.

I ordförandens ansvar ligger att säkerställa att styrelsen fullgör sitt

uppdrag genom ett välorganiserat och eﬀektivt arbete.

Styrelsens arbete

Underlaget för styrelsens arbete utgörs av ordförandens dialog med

vd, samt av dokumenterade underlag till styrelseledamöterna för

diskussion och beslut. Styrelsens arbetsordning fastställs årligen vid

det konstituerande styrelsesammanträdet och revideras vid behov.

Arbetsordningen innehåller styrelsens ansvar och arbetsuppgifter,

styrelseordförandens arbetsuppgifter samt revisionsfrågor och

instruktion till vd. Den anger även vilka rapporter och ﬁnansiell

information som styrelsen ska få del av inför varje ordinarie styrel-

semöte. Den senaste gällande arbetsordningen fastställdes vid det

konstituerande styrelsemötet den 5 april 2022 (och ﬁnns på dios.se).

Under 2022 genomfördes 13 protokollförda styrelsemöten inklusive

ett konstituerande styrelsemöte samt ett styrelse möten per capsulam.

Exempel på ordinarie ärenden som styrelsen har behandlat under

året är: företagsgemensamma policyer, övergripande strategiplan,

arbetsordning för styrelsen, kapitalstruktur och ﬁnansieringsbehov,

transaktioner, kapitalanskaﬀning via nyemission, hållbarhetsarbetet,

verksamhetsmodell och organisationsfrågor samt process för närstå-

ende transaktioner. Framtidsinriktade frågeställningar om marknads-

bedömningar, aﬀärsverksamhetens inriktning, jämställdhetsfrågor

och organisationsfrågor diskuterades också. Exempelvis strategier

kring ﬁnansiering, fastighetsvärdering och kredit reserveringar samt

hantering av lämnade hyresrabatter och erhållna statliga stöd.

Utvärdering av styrelsens arbete

I enlighet med bolagets arbetsordning har ordföranden säkerställt

att styrelsens arbete har utvärderats, samt att valberedningens

ord förande har informerats om resultatet av utvärderingen inför

valberedningens nomineringsarbete. Utvärderingen består av ett

antal fördeﬁnierade och öppna frågor som respektive styrelse-

ledamot besvarar individuellt.

Revisionsutskott

Styrelsen har fattat beslut om att styrelsen i sin helhet ska utgöra

revisionsutskott. Utskottsarbetet är fastställt i styrelsens arbets-

ordning. I revisionsutskottets ansvar ligger att kvalitetssäkra

bolagets ﬁnansiella rapportering samt eﬀektiviteten i bolagets

interna kontroll och riskhantering. I upp draget ingår även att

hålla sig informerad om revisionen av årsredovisningen och

koncernredovisningen. Revisionsutskottet säkerställer revisorns

opartiskhet och självständighet, utvärderar revisionsinsatsen och

informerar bolagets valberedning om resultatet av utvärderingen.

Bolagets revisor har närvarat vid tre sammanträden under året för

att rapportera sina iakttagelser vid granskning och bedömning av

bolagets interna kontroll avseende den ﬁnansiella rapporteringen.

Utöver detta biträder revisionsutskottet valberedningen vid fram-

tagande av förslag till revisorer och ersättning till dem, varvid

utskottet ska övervaka att revisorernas mandattid inte överskrider

tillämpliga regler, upphandla revision och lämna en motiverad

rekommendation i enlighet med vad som anges i artikel 16 i

Revisorsförordningen.

Ersättningsutskott

Ersättningsutskottet består av två styrelserepresentanter, Bob

Persson och Anders Nelson. I uppdraget ligger att, inom ramen för

de riktlinjer som årsstämman 2022 fastställde, arbeta fram förslag

angående ersättning till vd. Ersättningsutskottet har under 2022 haft

ett sammanträde, där översyn av riktlinjer för ersättning till ledande

befattningshavare avhandlats. För mer information se avsnittet

Prinicper för ersättning samt not 5 på sidorna 94-95.

Finansråd

För att följa kreditmarknadens utveckling och bereda ﬁnansiella

ärenden har Diös ett ﬁnansråd. Finansrådet lämnar löpande

förslag till styrelsen, men har ingen beslutanderätt i ﬁnansfrågor.

Rådet består av styrelserepresentanterna Bob Persson och Tobias

Lönnevall, vd Knut Rost, CFO Rolf Larsson samt ﬁnansansvarig

Andreas Stattin Berg.

Revisorer

För granskning av bolagets årsredovisning, räkenskaperna samt

styrelsens och vd:s förvaltning, utser årsstämman en eller två

revisorer med högst två suppleanter. Vid årsstämman 2022 valdes

Deloitte AB, med huvudansvarig revisor till Richard Peters för en

period för tiden intill årsstämman 2023. Ersättning till revisorer

ﬁnns speciﬁcerat i not 6.

Koncernledningen

Koncernledningens och vd:s ansvar

Koncernledningen vid utgången av 2022 består av vd Knut Rost,

CFO Rolf Larsson, chef hållbara aﬀärer Kristina Grahn-Persson,

fastighetschef Soﬁe Stark, projektchef Mats Eriksson samt kom-

munikationschef Mia Forsgren. Arbetet leds av vd i enlighet med

gällande instruktion.

I uppdraget ligger att löpande presentera relevanta informa-

tions- och beslutsunderlag inför styrelsemöten och motivera för-

slag till beslut. Styrelseordförande har årligen utvärderingssamtal

med vd i enlighet med instruktion och gällande kravspeciﬁka-

tion. Utvärderingssamtalet behandlas sedan av styrelsen årligen.

Koncernledningen håller möten minst en gång per månad, där

strategiska och operativa frågeställningar diskuteras. Dessutom

arbetar koncernledningen årligen fram en aﬀärsplan. Denna följs

upp via månatliga rapporter där granskningen fokuserar på resul-

tatutveckling, hållbarhet, förädling, nyinvesteringar och tillväxt.

69 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

Styrelsens årsklocka

Styrelsemöte februari

Genomgång av helårsresultat

Bokslutskommuniké

Styrelsemöte januari

Preliminärt resultat

Preliminär utdelning

Princip för närståendetransaktioner

Styrelsemöte mars

Fastställande av årsredovisning

Börsregelverk

Revisors avrapportering

Styrelsemöte april

Konstituerande styrelsemöte



Vd-instruktion



Fastställande av delårsrapport Q1

Årsstämma april

Styrelsemöte juni

Strategier och mål

Styrelsemöte juli

Fastställande av delårsrapport Q2

Styrelsemöte augusti

Struktur och fokusområden

för Årsredovisning

Styrelsemöte september

Styrelsemöten och rapportdagar

för kommande år

Styrelsemöte oktober

Fastställande av delårsrapport Q3

Revisors avrapportering

Styrelsemöte november

Fastställande av budget

Revisors avrapportering

Bolagsstyrning

70Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

ITP-plan. Möjlighet ges till individuell placering. Endast kontant

lön utgör underlag för försäkrings- och pensionspremier.

Icke-monetära förmåner

Verkställande direktör har rätt till tjänstebil och tjänstebostad.

Övriga ledande befattningshavare har rätt till tjänstebil. Utöver

bilförmån erhåller ledande befattningshavare, i likhet med bolagets

övriga anställda, förmåner av mindre värde.

Uppsägningstid och pensionsålder

Mellan bolaget och verkställande direktör gäller från bolagets sida

12 månaders uppsägningstid och från verkställande direktörs sida

fyra månaders uppsägningstid. För övriga ledande befattningshavare

gäller en ömsesidig uppsägningstid mellan den anställde och bolaget

om 3–6 månader. Ersättning under uppsägningstiden avräknas från

inkomster från annan arbetsgivare.

Pensionsåldern för verkställande direktören och övriga ledande

befattnings havare är 65 år.

Beaktande av löner och anställnings villkor

för bolagets anställda

Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer

har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats

genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens

komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över

tid utgjort en del av ersättningsutskottets och styrelsens besluts-

underlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de

begränsningar som följer av dessa.

Översyn av riktlinjerna och hur

aktieägarnas synpunkter har beaktats

Med anledning av nya krav som gällde inför årsstämman 2020 har

dessa riktlinjer förtydligats genom kopplingen till bolagets aﬀärsstra-

tegi och kriterier för rörlig ersättning. I sak gäller samma riktlinjer

som tidigare för såväl fast som rörlig lön, övriga förmåner, avsättning

till bolagets vinstandelsstiftelse, anställningsvillkor etc. Inga syn-

punkter angående riktlinjerna har från aktieägare delgivits bolaget.

Principer för ersättning

Årsstämman 2022 beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, om

följande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare i Diös.

Riktlinjerna som beslutats av årsstämman ska tillämpas på er-

sättningar som avtalas samt förändringar som görs i redan avtalade

ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2022.

Bolagsstämman kan därutöver besluta om andra ersättningar,

t.ex. aktiekursrelaterade ersättningar, oavsett vad dessa riktlinjer

föreskriver, om särskilda skäl föreligger och det anses nödvändigt

för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen och hållbarhet eller

för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft.

Ersättning och förmåner till verkställande direktör ska

beslutas av bolagets styrelse. Ersättningar till övriga ledande

befattningshavare beslutas av verkställande direktör i samråd

med bolagets styrelse.

Diös affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet

Diös aﬀärsidé är att genom hållbar stadsutveckling skapa inspi-

rerande städer där människor vill vara, arbeta, bo och mötas.

Genom goda relationer, lokal närvaro och ansvarsfullt agerande

med hållbarhet i fokus utvecklas både kommersiella fastigheter och

bostadsfastigheter i tio städer. Genom en unik position är målet att

skapa attraktiva platser som skapar värden för våra hyresgäster, våra

ägare och för Diös.

En framgångsrik implementering av aﬀärsstrategin och tillvara-

tagandet av bolagets långsiktiga intressen, förutsätter att bolaget

kan rekrytera och behålla kvaliﬁcerade medarbetare. Ersättningen

till medarbetarna ska vara marknadsmässig och konkurrenskraftig

samt stå i relation till ansvar och befogenheter.

Beslutsprocessen för att fastställa, utvärdera och tillämpa

riktlinjerna

Styrelsens beslut angående förslag till riktlinjer för ersättning till

ledande befattningshavare bereds av ersättningsutskottet. Ett förslag

till nya riktlinjer ska upprättas av styrelsen åtminstone vart ärde år.

Förslaget läggs fram till beslut vid årsstämman. Riktlinjer antagna på

årsstämman gäller till dess att nya riktlinjer godkänts av stämman.

För det fall det uppkommer behov av väsentliga ändringar av rikt-

linjerna, ska styrelsen upprätta ett förslag till nya riktlinjer.

Ersättningsutskottet har i uppdrag att vidare följa och ut-

värdera under året pågående och avslutade program för rörliga

ersättningar för bolagets ledning samt gällande ersättningsnivåer

och ersättningsstrukturer i bolaget. Ersättningsutskottet ska även,

inom ramen för av årsstämman beslutade riktlinjer, bereda förslag

rörande ersättning till verkställande direktören och övriga ledande

befattningshavare. Ledande befattningshavare närvarar inte vid

styrelsens behandling av, och beslut i, ersättningsrelaterade frågor,

i den mån de själva berörs av frågorna.

Fast lön och incitamentsprogram

Utöver fast kontantlön kan incitamentsprogram med möjlighet till

rörlig kontantersättning förekomma för bolagets ledande befatt-

ningshavare. Fast kontantlön och rörlig ersättning från incitaments-

programmet ska fastställas för varje verksamhetsår.

Utfallet i incitamentsprogrammet ska bero av i vilken utsträck-

ning i förväg uppställda mål uppfyllts inom ramen för bolagets

verksamhet. De i förväg uppställda målen ska ha en tydlig kopp-

ling till aﬀärsstrategin och Diös långsiktiga värdeskapande arbete

inklusive dess hållbarhetsarbete. Den rörliga ersättningen för en

ledande befattningshavare kan maximalt uppgå till två månads-

löner. Inga aktierelaterade ersättningar får förekomma.

Diös har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda,

inklusive ledande befattningshavare. Avsättning till vinstandelsstif-

telsen baseras på en kombination av Diös resultat, avkastningskrav

och utdelning till aktieägarna och är maximerad till 30 000 kronor

per år och anställd.

Pensions- och försäkringsförmåner

Verkställande direktör har rätt till försäkrings- och pensionsförmåner

enligt vid vald tidpunkt gällande ITP-plan under anställningstiden.

Möjlighet ges till individuell placering. Endast kontant lön utgör

underlag för försäkrings- och pensionspremier. Under anställnings-

tiden hos bolaget har övriga ledande befattningshavare rätt till

försäkrings- och pensionspremie enligt vid vald tidpunkt gällande

71 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

Ersättning för 2022

Vd erhöll en fast ersättning om 4 370 tkr, övriga förmåner om

464 tkr, pensionsavsättning om 1 084 tkr samt övrig ersättning

om 300 tkr. Övriga ledamöter i koncernledningen erhöll samman-

lagt fast ersättning om 8 246 tkr, övrig ersättning om 1 350 tkr,

övriga förmåner om 514 tkr och pensionsavsättningar om 2 744 tkr.

Gruppen övriga ledamöter i koncernledningen bestod av fem

personer. För mer information, se not 5.

Inför årsstämman 2023

Inför årsstämman 2023 kommer styrelsen föreslå viss justering av

principen för ersättning till ledande befattningshavare.

Styrelsen om intern kontroll

Styrelsen ansvarar för att Diös har en eﬀektiv intern kontroll.

Kvalitetssäkringen sker genom att styrelsen behandlar kritiska

redovisningsfrågor, liksom de ﬁnansiella rapporter som bolaget

lämnar. De frågor som behandlas är hur gällande lagar och regler

följs, väsentliga osäkerheter i redovisade värden, eventuella felak-

tigheter som inte är korrigerade, händelser efter balans dagen,

ändringar i uppskattningar och bedömningar, eventuella kon-

staterade oegentligheter och andra förhållanden som påverkar de

ﬁnansiella rapporternas kvalitet. Den interna kontrollen följer det

etablerade ramverket Internal Control – Integrated Framework,

COSO. Ramverket består av komponenterna: kontrollmiljö,

riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommuni-

kation samt uppföljning.

Kontrollmiljö

Ett eﬀektivt styrelsearbete är grunden för god intern kontroll.

Styrelsen har därför fastslagit en arbetsordning med tillhörande

arbetsprocesser, i syfte att skapa tydliga riktlinjer för styrelsens arbete.

I styrelsens ansvar ligger att utarbeta och godkänna ett antal grund-

läggande riktlinjer och ramverk, relaterade till bolagets ﬁnansiella

rapportering. Bolagets styrande dokument är vd-instruktionen,

ﬁnanspolicyn och kreditpolicyn. Instruktionerna följs upp och

Bolagsstyrning

Hyresgästen Biograf Falan Svenska Bio, Falun.

72Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

omarbetas löpande samt kommuniceras till samtliga medarbetare

som är involverade i den ﬁnansiella rapporteringen. Allt i syfte att

skapa en grund för god intern kontroll. Styrelsen utvärderar löpande

verksamhetens prestationer och resultat genom ett anpassat

rapportpaket. Det innehåller resultatrapport och framarbetade

nyckeltal samt annan väsentlig operationell och ﬁnansiell informa-

tion. I rollen som revisionsutskott har styrelsen övervakat systemen

för riskhantering och intern kontroll under året. Detta för att

säkerställa att verksamheten är eﬀektiv och bedrivs i enlighet

med relevanta lagar och förordningar, samt att den ekonomiska

rapporteringen är tillförlitlig. Styrelsen har tagit del av och utvär-

derat rutinerna för redovisning och ekonomisk rapportering samt

följt upp och utvärderat de externa revisorernas arbete, kvaliﬁka-

tioner och oberoende. Under 2022 har styrelsen haft genomgång

med, och fått en skriftlig rapport från, bolagets externa revisorer.

Riskbedömning

Diös arbetar fortlöpande och aktivt med riskbedömning och risk-

hantering. Detta för att säkerställa att identiﬁerade risker hanteras på

ett ändamålsenligt sätt inom fastslagna ramar. Diös koncernledning

genomför årligen en analys där riskerna analyseras och bedöms

utifrån en given gradering. I riskbedömningen beaktas rutinerna

avseende exempelvis bolagets administrativa rutiner, avseende

fakturering och avtalshantering. Även balans- och resultatposter, där

risken för väsentliga fel skulle kunna uppstå, granskas kontinuerligt.

Kontrollaktiviteter

Inom alla delar av redovisnings- och rapporteringsprocessen

genomförs löpande kontrollaktiviteter för att hantera de risker som

styrelsen bedömer vara väsentliga för den interna kontrollen av den

ﬁnansiella rapporteringen. Exempel på kontrollaktiviteter är rappor-

tering av beslutsprocesser och beslutsordningar för väsentliga beslut

om exempelvis nya stora hyresgäster, större investeringar, ﬁnansie-

ringsavtal och löpande avtal. Granskning av presenterade ﬁnansiella

rapporter är ytterligare en kontrollaktivitet. En organisation med

tydlig ansvarsfördelning liksom tydliga rutiner och arbetsroller,

utgör grunden för bolagets kontrollstruktur.

Information och kommunikation

Bolagets övergripande styrdokument, såsom riktlinjer och manualer,

uppdateras löpande och ﬁnns tillgängliga på Diös intranät. Bolaget

har utvecklat ett intranät i syfte att skapa större insyn och delaktighet

genom bättre struktur, sökfunktion och funktioner för kommuni-

kation. Bolagets externa kommunikation sker i enlighet med Diös

kommunikationspolicy, som anger riktlinjer för att säkerställa att

Diös lever upp till rådande informationsskyldigheter.

Långsiktigt värdeskapande

En förutsättning för att skapa värde på lång sikt är att verksamheten

drivs utifrån ett hållbarhetsfokus. Hållbarhetsarbetet innebär dels

miljömässig hänsyn såsom minskad resursanvändning och god kon-

troll på fastighetsbeståndet, dels ett samhällsansvar genom att bidra

till utvecklingen av de orter där Diös verkar. Arbetet innebär också

att säkerställa en god arbetsmiljö för de anställda. Hållbarhetsarbetet

genomförs i samverkan med kunder och andra intressenter, vilket

är en förutsättning för att lyckas. Diös rapporterar arbetet i enlighet

med GRI G4, se sidorna 129-138 för mer information. Riktlinjer

för hur värdeskapande hållbarhetsarbete bedrivs framgår bland annat

i bolagets hållbarhetspolicy och uppförandekod. Återrapportering av

arbetet sker regelbundet till Diös styrelse.

Uppföljning

Löpande uppföljning av den interna kontrollen sker på såväl

fastighetsnivå som på dotterbolagsnivå och koncernnivå. Styrelsen

stämmer av nuläget med bolagets revisor minst en gång per år.

Detta utan närvaro av vd eller annan person från koncernledning-

en. Styrelsen ser även till att bolagets revisorer översiktligt granskar

den ﬁnansiella rapporten för tredje kvartalet. En årlig utvärdering

genomförs om behovet av att tillsätta en separat funktion för intern-

revision. Behovet har hittills bedömts vara litet. Diös ﬁnansverk-

samhet, liksom dess ekonomi- och hyresadministration, sköts från

huvudkontoret vilket innebär att rutiner och processer blir enhetliga,

men ger även förutsättningar för att olika delar av funktionerna kan

granska varandras processer. Allt för att öka och förbättra den interna

kontrollen. Uppföljning av resultat och balans görs kvartalsvis, av

såväl tjänstemän som av koncernledning och styrelse. Styrelsen gran-

skar delårsrapporter och årsredovisning innan publicering. Styrelsen

får också fortlöpande information om riskhantering, intern kontroll

och ﬁnansiell rapportering från revisorerna. Utöver detta har det

också inrättats en visselblåsartjänst, Vi vill göra rätt, som nås via

koncernens hemsida. Visselblåsartjänsten är ett tidigt varningssystem

som ger både medarbetare och externa intressenter möjlighet att

anonymt rapportera eventuella avvikelser från Diös värderingar och

aﬀärsetiska riktlinjer. Tjänsten administreras av extern part för att

säkerställa anonymitet och professionalism.

73 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

Bob Persson

Styrelseordförande sedan 2011 och styrelseledamot sedan 2007, född 1950.

Nuvarande funktion: Styrelseordförande och delägare i AB Persson Invest.

Tidigare arbetslivserfarenhet: Koncernchef AB Persson Invest.

Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i RELOG AS, Persson Norge AS samt Engcon.

Utbildning: Ekonomistudier, Umeå universitet.

Aktieinnehav i Diös Fastigheter: 350 000 direktägda aktier. 22 074 488 aktier via

delägande i bolaget AB Persson Invest.

Peter Strand

Styrelseledamot sedan 2019, född 1971.

Nuvarande funktion: Vd Swedish Logistic Property AB.

Tidigare arbetslivserfarenhet: Vd för fastighetsbolagen Victoria Park AB, Annehem

Fastigheter AB och Tribona AB samt ledande befattningar inom fastighetsbolagen Drott

och Akelius.

Övriga styrleseuupdrag: Fridam AB, Fridam Invest AB, Fridam Fastigheter AB,



Propertykoncernen.

Utbildning: Civilingenjör, Lunds tekniska högskola.

Aktieinnehav i Diös Fastigheter: 10 000 direktägda aktier.

Anders Nelson

Styrelseledamot sedan 2017, född 1969.

Nuvarande funktion: Affärsutvecklingschef Backahill AB.

Övriga styrelseuppdrag: -

drag inom Backahillkoncernen, styrelseledamot i GRAM Group AB och Foodhills AB.

Utbildning: BBA Management, University of Arkansas at Little Rock, USA.

Aktieinnehav i Diös Fastigheter: 2 900 direktägda aktier. 14 857 452 aktier via bolaget

Backahill Inter AB.

Ragnhild Backman

Styrelseledamot sedan 2012, född 1963.

Nuvarande funktion: Vd Backmans Fastighetsutveckling AB.

Tidigare arbetslivserfarenhet: Förvaltningschef Piren.

Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande Almi Företagspartner Mitt AB, samt ledamot

i AB Övikshem, Willhem AB och Fastighetsägarna Sverige.

Utbildning: Civilingenjör, KTH.

Aktieinnehav i Diös Fastigheter: 55 000 direktägda aktier.

Styrelse

Erika Olsén, Bob Persson, Peter Strand, Ragnhild Backman, Anders Nelson, Jenny Svensson och Tobias Lönnevall.

Erika Olsén

Styrelseledamot sedan 2022, född 1976.

Nuvarande funktion: CIO Areim AB

Tidigare arbetslivserfarenhet: CIO Castellum, partner på Tenzing AB, JLL Cross Boarder

Team i London och Newsec.

Övriga styrelseuppdrag: Styrelsemedlem i Genova AB och Magnolia AB.

Utbildning: M.Sc. i fastighetsekonomi, KTH.

Aktieinnehav i Diös Fastigheter: -

Tobias Lönnevall

Styrelseledamot sedan 2020, född 1980.

Nuvarande funktion: Investment Director Nordstjernan AB.

Tidigare arbetslivserfarenhet: Via Nordstjernans uppdrag styrelseordförande i KMT

Precision Grinding AB och styrelseledamot i Ramirent Plc, tf vd NH Logistics, Finanschef

Landic Property, Managementkonsult inom Accenture.

Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Attendo AB och därigenom ordförande i

ersättningskommittén samt medlem av revisionskommittén.

Utbildning: Civilekonom, Handelshögskolan Stockholm.

Aktieinnehav i Diös Fastigheter: 11 373 698 aktier via bolaget Nordstjernan AB.

Jenny Svensson

Styrelseledamot (arbetstagarrepresentant) sedan 2022, född 1984.

Nuvarande funktion: Förvaltare, Diös.(avslutade sin anställning feb 2023)

Tidigare arbetslivserfarenhet: Förvaltare på Uppsalahem, Projektledare BFAB, STF

Ingenjörsutbildning AB.

Övriga styrelseuppdrag: Ordförande Brf Hörnhuset.

Utbildning: Ekonomi och fastighetsteknikprogrammet med fastighetsekonomisk

inriktning, Gävle Högskola.

Aktieinnehav i Diös Fastigheter: -

Bolagsstyrning

74Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Koncernledning

Knut Rost

Vd sedan 2014, född 1959.

Tidigare arbetslivserfarenhet: Olika befattningar inom ICA Fastigheter i Västerås och

Castellum.

Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Biathlon Events i Sverige AB

och Destination Östersund AB.

Utbildning: Civilingenjör, KTH.

Aktieinnehav i Diös: 18 650

Rolf Larsson

CFO sedan 2005, född 1964.

Tidigare arbetslivserfarenhet: Tillförordnad vd för Inlandsbanan AB, administrativ chef

för Haninge Bostäder samt redovisningsansvarig för Haningehem.

Utbildning: Civilekonom och executive MBA, Stockholms universitet.

Aktieinnehav i Diös: 11 000

Kristina Grahn-Persson

Chef Hållbara affärer sedan 2016, HR- och Hållbarhetschef sedan 2013, född

1973.

Tidigare arbetslivserfarenhet: Manpower Experis och McKinsey & Company.

Utbildning: Personal- och arbetslivsprogrammet samt executive MBA, Lunds University

School of Economics and Management.

Aktieinnehav i Diös: 2 000

Mia Forsgren

Kommunikationschef sedan 2016, född 1969.

Tidigare arbetslivserfarenhet: 25 års erfarenhet av kommunikation och marknadsföring.

Marketing Director på Universal Music, vd för Tre Kronor Media, egen konsultbyrå inom

PR och kommunikation samt vd för reklambyrån Ogilvy Destination.

Utbildning: Marketing, Institutet för Internationell Utbildning, Stockholms Universitet.

Aktieinnehav i Diös: 1 799

Soﬁe Stark, Knut Rost, Kristina Grahn-Persson, Mia Forsgren, Rolf Larsson och Mats Eriksson.

Soﬁe Stark

Fastighetschef sedan 2020, Affärschef Sundsvall sedan 2016, född 1971.

Tidigare arbetslivserfarenhet: Affärsenhetschef Klövern, Verksamhetsutvecklare

Tvättbjörnen förvaltning, Näringslivschef Sollefteå kommun, egen konsultbyrå inom

fastighet och ekonomi.

Utbildning: Ekonomiutbildning vid Umeå Universitet.

Aktieinnehav i Diös: 9 500

Mats Eriksson

Projektchef sedan 2016, född 1964.

Tidigare arbetslivserfarenhet: Över 20 års erfarenhet av byggproduktion, affärsutveckling

och fastighetsbranschen inom Skanska Sverige AB.

Utbildning: Utbildning avseende byggproduktion, ekonomi, ledarskap och entreprenadjuridik.

Aktieinnehav i Diös: 6 000

75 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

Finansiella

rapporter

Mia Peterson, redovisningsekonom, och Hanna Gustafsson, ekonomichef.

76Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

RESULTATRÄKNING, MKR	Not	2022	2021
Hyresintäkter	3	1 789	1 587
Serviceintäkter	3	420	376
Övriga intäkter	3	-	4
Totala intäkter		2 209	1 967
Fastighetskostnader	4	-740	-678
Driftöverskott		1 469	1 289
Central administration	5,6	-90	-75
Finansiella intäkter	7	4	5
Finansiella kostnader	8	-302	-189
Förvaltningsresultat		1 081	1 030
Värdeförändring fastigheter	9	-140	1 806
Värdeförändring derivatinstrument	8, 23	104	36
Resultat före skatt		1 045	2 872
Aktuell skatt	10	-16	-53
Uppskjuten skatt	10	-199	-495
ÅRETS RESULTAT		830	2 324
Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare		830	2 306
Resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande		-	17
Summa		830	2 324

Resultaträkning koncernen

I följande räkningar och noter kan avrundningsdifferenser förekomma.

TOTALRESULTATRÄKNING, MKR	2022	2021
Årets resultat	830	2 324
ÅRETS TOTALRESULTAT	830	2 324
Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare	830	2 306
Totalresultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande	-	17
Summa	830	2 324

DATA PER AKTIE	2022	2021
Årets resultat per aktie före och efter utspädning, kr	5,87	17,08
Antal utestående aktier vid periodens utgång	141 430 947	141 343 747
Genomsnittligt antal aktier	141 427 602	134 668 778
Genomsnittligt antal aktier i eget förvar	354 218	441 418
Antal aktier i eget förvar vid periodens utgång	357 563	441 418
Utdelning per aktie, kr	2,00	3,52

Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger.

Nyckeltalet har beräknats utifrån årets totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare samt genomsnittligt antal aktier under året.

Styrelsens förslag.

77 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

Hyresvärde, hyresintäkter och uthyrning

Fastighetsbeståndets totala hyresvärde uppgick till 2 376 mkr

(2 141) medan bedömt hyresvärde för vakanta lokaler uppgick

till 204 mkr (189). De totala intäkterna uppgick till 2 209 mkr

(1 967). Det motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 91

procent (89). Hyresintäkterna påverkades föregående år av hyres-

rabatter hänförliga till det statliga hyresstödet motsvarande 9 mkr.

Statligt stöd hänförligt till givna hyresrabatter uppgick till 4 mkr

och redovisades som övrig intäkt. I jämförbart bestånd, exklusive

hyresrabatter hänförliga till det statliga hyresstödet, ökade de

kontrakterade hyresintäkterna med 6,9 procent jämfört med

föregående år. Vakansen uppgick 9 procent (9) för ekonomisk

vakansgrad. Nettouthyrningen för året uppgick till 77 mkr (30).

Serviceintäkter

Serviceintäkter uppgick till 420 mkr (376) och bestod av intäkter

avseende taxebundna delar, exklusive fastighetsskatt, och fastighets-

skötsel samt vidarefaktureringar till hyresgäster avseende utförda

arbeten i förhyrda lokaler.

Fastighetskostnader

De totala fastighetskostnaderna uppgick till 740 mkr (678). Av

fastighetskostnaderna utgjorde 25 mkr (10) kostnader för arbeten

i förhyrda lokaler vilket vidarefaktureras till hyresgäster. Kundför-

lusterna var oförändrade och uppgick till 4 mkr (4) vilket mot-

svarar 0,2 procent (0,2) av de totala intäkterna.

Driftöverskott och överskottsgrad

Driftöverskottet uppgick till 1 469 mkr (1 289) vilket motsvarar

en överskottsgrad om 68 procent (68).

I jämförbart bestånd ökade driftöverskottet med 6,9 procent

jämfört med föregående år.

Centraladministration och finansnetto

Kostnaderna för centraladministration uppgick till 90 mkr (75).

Ökningen förklaras av en kostnad om 10 mkr som avser förstudie

på projekt som inte blivit av. Årets finansnetto uppgick till -298

mkr (- 184). De finansiella kostnaderna ökade till -302 mkr (- 189)

påverkat av högre Stibor-90. Årets räntekostnader, inklusive

kostnader för räntederivat och lånelöften, motsvarar upplåning

till en genomsnittlig årsränta om 2,7 procent (1,2). De finansiella

intäkterna uppgick till 4 mkr (5).

Förvaltningsresultat

Årets förvaltningsresultat uppgick till 1 081 mkr (1 030) vilket är

en ökning med 5 procent. I jämförbart bestånd var förvaltnings-

resultatet oförändrat.

Värdeförändringar fastigheter

Värdeförändringen om -140 mkr (1 806) bestod av orealiserade

värdeförändringar uppgående till -150 mkr (1 790) och realiserade

värdeförändringar uppgående till 10 mkr (16). Den orealiserade

värdeförändringen förklaras främst av högre avkastningskrav för

hela beståndet. Värdet har påverkats positivt av en högre KPI

komponent som påverkar hyresuppräkningen för 2022. Den

genomsnittliga värderingsyielden uppgick vid utgången av året till

5,74 procent (5,44). Värdeförändringen motsvarade 0,4 procent

(7,4) av marknadsvärdet. Under året förvärvades och tillträddes 28

fastigheter (14) och 10 fastigheter (7) avyttrades och frånträddes.

Värdeförändringar derivat

Portföljen av finansiella instrument är värderad till verkligt värde.

Orealiserade värdeförändringar för de finansiella instrumenten

uppgick till 104 mkr (36) vilka i sin helhet har redovisats i resultat-

räkningen.

Resultat före skatt

Resultat före skatt uppgick till 1 045 mkr (2 872). Resultatföränd-

ringen förklaras främst av negativa värdeförändringar fastigheter

jämfört med föregående år.

Skatt

Aktuell skatt uppgick till -16 mkr (- 53). Uppskjuten skatt uppgick

till -199 mkr (- 495).

Resultat efter skatt

Resultat efter skatt uppgick till 830 mkr (2 324).

Kommentarer till resultaträkning koncernen

Finansiella rapporter

78Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Hyresintäkter

Kontrakterade hyresintäkter är beroende av hyresgästernas betal-

ningsförmåga. Bristande interna processer och engagemang kan

resultera i missnöjda hyresgäster och ökade vakanser. Omvärldens

och stadens ekonomiska tillväxt, nyproduktion, övrig konkurrens

och efterfrågan påverkar uthyrnings graden och därmed hyres-

intäkterna. En stor och diversifierad fastighetsportfölj med en

välbalanserad hyresgäststruktur minskar risken för lägre hyres-

intäkter om en enskild hyresgäst, bransch eller ort skulle möta

ekonomiska motgångar. Merparten av alla hyreskontrakt omfattas

av en indexkompensation. Betalningsinställelse hanteras i vissa fall

av moderbolagsborgen eller bankgaranti.

Fastighetskostnader

Taxebundna kostnader som inte är reglerade i hyresavtal, liksom

oförutsedda eller säsongsrelaterade reparations- och under-

hållskostnader, utgör uppenbara risker. Risk för ökade kostnader

hanteras genom översyn av möjligheterna till vidarefakturering

och/eller indexuppräkning i hyresavtalen. En långsitkigt strategi

för elinköp ger förutsägbara kostnader för el i upp till fem år i för-

väg, vilket är gynsamt i tider av volatila elpriser. Vidare återfinns

74 procent av vårt fastighetsbestånd i elområde 1 och 2 där

tillgången på fossilfri elproduktion är god. Vår lokala närvaro ger

möjlighet till en proaktiv och kostnadseffektiv förvaltning. Fastig-

heterna följer fleråriga underhållsplaner och är försäkrade utifrån

bedömt behov.

KÄNSLIGHETSANALYS RESULTAT

Förändring Resultateffekt, mkr

Kontrakterade totala intäkter +/- 1% +/-22

Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1%-enhet +/-24

Fastighetskostnader -/+ 1% +/-7

Räntenivå för räntebärande skulder -/+ 1%-enhet +/-149

Riskhantering

Sundsvall.

Ränterisk

En förändring av underliggande räntenivå utgör en risk då den

kan påverka bolagets värde och/eller kassaflöde negativt. Genom

att sträva efter en diversifierad förfallostruktur och räntebindning

minskas risken för att enskilda ränteförändringar påverkar resultat

och värde påtagligt.

Skatter, regler och bidrag

Förändringar som påverkar bolags-, fastighets- och mervärdesskatt,

bostadsbidrag samt ränteavdrag kan medföra merkostnader. I syfte

att följa relevanta lagar och regler tillfrågas externa skatteexperter

och jurister som förstärkning av den interna kompetensen. I hyres-

avtalen regleras oförutsedda kostnader till följd av beslut i riksdag,

79 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

TILLGÅNGAR, MKR	Not	2022	2021
Anläggningstillgångar
Materiella och immateriella
anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	11	31 136	27 993
Immateriella anläggningstillgångar	12	0	0
Nyttjanderättstillgång	18	59	58
Övriga materiella anläggningstillgångar	13	6	1
Summa materiella och immateriella		31 201	28 052
anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i intresseföretag	15	7	7
Andra långfristiga värdepappersinnehav	16	1	1
Reversfordringar		4	4
Summa finansiella anläggningstillgångar		12	12
Summa anläggningstillgångar		31 213	28 064
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar	19	31	38
Derivatinstrument	23	143	38
Övriga fordringar		217	127
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		41	19
Summa kortfristiga fordringar		432	223
Kassa och bank		88	1 150
Summa omsättningstillgångar		520	1 373
SUMMA TILLGÅNGAR		31 733	29 437

EGET KAPITAL OCH SKULDER, MKR	Not	2022	2021
Eget kapital	20
Aktiekapital		284	284
Tillskjutet kapital		4 292	4 292
Balanserad vinst		7 526	7 172
Summa hänförlig till moderbolagets aktieägare		12 102	11 748
Innehav utan bestämmande inflytande	20	-	74
Summa eget kapital		12 102	11 823
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld	17	2 383	2 184
Övriga avsättningar	22	10	10
Skulder till kreditinstitut	23	10 781	9 068
Skuld leasing	18	52	54
Övriga långfristiga skulder		17	-
Summa långfristiga skulder		13 243	11 316
Kortfristiga skulder
Kortfristig del av långfristiga skulder	23	5 478	5 680
Kortfristig del av skuld leasing	18	7	4
Checkräkningskredit	23	-	-
Leverantörsskulder		159	81
Derivatinstrument	23	0	0
Övriga skulder		145	20
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	24	599	513
Summa kortfristiga skulder		6 388	6 298
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		31 733	29 437

Balansräkning koncernen

Finansiella rapporter

80Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

värde på byggrätterna i värderingen är cirka 1 400 kr/kvm BTA.

Värderingarna har genomförts enligt IFRS 13 nivå 3.

Externvärdering

Värderingsmetoden innebär en extern värdering av hela portföljen

där värderingskonsulten CBRE värderar samtliga portföljens fastig-

heter under året. Dessutom genomför CBRE en fysisk besiktning

av samtliga fastigheter inom ramen för en treårsperiod samt löpande

besiktning vid större förändringar.

VÄRDERINGSANTAGANDEN

2022-12-31 2021-12-31

Värderingsantaganden, fastighetskategori (tkr) Kontor Butik Bostäder

Industri/

lager Övriga Kontor Butik Bostäder

Industri/

lager Övriga

Hyresvärde, kr per kvm 1 745 1 868 1 422 789 1 502 1 470 1 697 1 331 715 1 181

Drift & Underhåll, kr per kvm 368 477 459 237 345 333 458 419 220 346

Direktavkastning för bedömning av restvärde

, % 5,8 6,1 4,4 5,8 5,8 5,4 5,8 4,3 7,3 5,8

Kalkylränta för diskontering till nuvärde, % 8,2 8,6 6,9 8,3 8,2 7,4 7,9 6,4 9,5 5,8

Långsiktig vakans, % 6,3 6,6 3,5 10,1 5,6 4,7 4,1 1,7 10,7 5,1

Värderingsmodellen utgår från en kalkylperiod om 10 år eller längre om faktiska avtal som löper längre än 10 år finns. Årsjämförelsen är inte jämförbart bestånd.

Värderingsantaganade 2021-12-31 är omräknade med hänsyn till förändrad indelning från fastighetssegment till fastighetskategori.

FASTIGHETERNAS VÄRDEFÖRÄNDRINGAR OCH VÄRDERINGSANTAGANDEN PER AFFÄRSENHET

AFFÄRS-

OMRÅDE

Marknadsvärde

2022-12-31,

mkr

Marknadsvärde

2021-12-31,

mkr

Föränd-

ring, %

Föränd-

ring, mkr

Varav

investeringar,

mkr

Varav

förvärv, mkr

Varav

försäljningar,

mkr

Varav

orealiserad

värdeföränd-

ring, mkr

Genom-

snittlig

kalkylränta,

Genomsnittligt

direktavkast-

ningskrav, %

Dalarna 5 316 4 301 23,6 1 015 385

545

- 86 8,23 5,77

Gävle 3 148 2 916 8,0 232 102

- 62 8,26

5,81

Sundsvall 4 873 4 545 7,2 328 147

172

- 9 8,19

5,74

Åre/ Östersund 4 976 4 690 6,1 286 192

154

-1 -60 8,23

5,77

Umeå 4 747 4 721 0,6 26 128

- -102 7,96

5,51

Skellefteå 3 271 2 256 45,0 1 015 108

948

-17 -25 8,09

5,64

Luleå 4 804 4 563 5,3 241 244

118

- -121 8,40

5,94

TOTALT 31 136 27 993 11,2 3 143 1 307

2 004

-18 -150 8,05 5,74

Förvaltningsfastigheter

Fastighetsbeståndet bestod per den 31 december av 363 fastigheter

(338) med en total uthyrningsbar area om 1 623 tkvm (1 511).

Marknadsvärdet uppgick till 31 136 mkr (27 993). Innehavet

bestod till 91 procent (92) av kommersiella fastigheter med följande

fördelning av det totala fastighetsvärdet per lokalslag: 53 procent

(54) kontor, 16 procent (16) butik, 2 procent (3) lager/industri och

5 procent (5) övrigt. Bostäder utgjorde 9 procent (8) av innehavet.

Fastigheternas värdeförändring

Fastighetsbeståndets marknadsvärde ökade med 3 143 mkr (3 481).

Investeringarna i ny-, om - och tillbyggnad för året summerade till

1 307 mkr (1 219). Fastigheter till ett värde om 2 004 mkr (695)

förvärvades och fastigheter till ett värde om 18 mkr (224) avyttrades

och har påverkat fastighetsbeståndets värde med motsvarande

belopp. Värdeförändringarna uppgick till -140 mkr (1 806), varav

10 mkr (16) var realiserat och -150 mkr (1 790) var orealiserat.

FÖRÄNDRING AV FASTIGHETSBESTÅNDET

KONCERNEN

Mkr 2022 2021

Ingående bokfört värde 27 993 24 512

Förvärv 2 004 695

Investeringar i befintliga fastigheter 1 307 1 219

Försäljningar -18 -224

Värdeförändring -150 1 790

UTGÅENDE BOKFÖRT VÄRDE 31 136 27 993

Värderingsmetod

Vid varje bokslut värderas samtliga fastigheter till verkligt värde.

Syftet är att fastställa fastigheternas individuella värde vid en

försäljning som sker genom en ordnad transaktion mellan

marknadsaktörer. Eventuella portföljeffekter beaktas således inte.

Avseende projekt fastigheter, som är avsedda för egen förvaltning

och som har kontrakterade hyresgäster, redovisas dessa till verk-

ligt värde med hänsyn tagen till projektrisk och med avdrag för

återstående investering. Grunden i värdering baseras på en kassa-

flödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av

dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastnings-

krav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga

har, utöver inflationsantagande om 4 procent för 2023 och 2

procent långsiktigt, hänsyn tagits till bedömda marknadshyror

vid kontraktsförfall, uthyrningsgrad samt fastighetskostnader.

Marknadens avkastningskrav fastställs genom en analys av

genomförda fastighetstransaktioner för fastigheter med liknande

standard och läge. Projekt och projektfastigheter har värderats

enligt samma princip men med avdrag för återstående investe-

ring. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknads-

värde kr/kvm BTA för fastställda byggrätter, Genomsnittligt

81 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

VÄRDERINGSANTAGANDEN

2022-12-31 2021-12-31

Värderingsantaganden, fastighetskategori (tkr) Kontor Butik Bostäder

Industri/

lager Övriga Kontor Butik Bostäder

Industri/

lager Övriga

Hyresvärde, kr per kvm 1 745 1 868 1 422 789 1 502 1 470 1 697 1 331 715 1 181

Drift & Underhåll, kr per kvm 368 477 459 237 345 333 458 419 220 346

Direktavkastning för bedömning av restvärde

, % 5,8 6,1 4,4 5,8 5,8 5,4 5,8 4,3 7,3 5,8

Kalkylränta för diskontering till nuvärde, % 8,2 8,6 6,9 8,3 8,2 7,4 7,9 6,4 9,5 5,8

Långsiktig vakans, % 6,3 6,6 3,5 10,1 5,6 4,7 4,1 1,7 10,7 5,1

Värderingsmodellen utgår från en kalkylperiod om 10 år eller längre om faktiska avtal som löper längre än 10 år finns. Årsjämförelsen är inte jämförbart bestånd.

Värderingsantaganade 2021-12-31 är omräknade med hänsyn till förändrad indelning från fastighetssegment till fastighetskategori.

Värderingsmodell

För att fastställa fastighetsbeståndets värde används en tioårig kassa-

flödesmodell. Den innebär att fastigheternas driftöverskott för de

kommande åren prognostiseras utifrån hyresavtal, information om

vakanta objekt, faktiska och budgeterade drift och underhållskostna-

der, fastighetsskatt och fastig hetsadministration samt uppgifter om

pågående och planerade investeringar. Resultat från kontinuerligt

genomförda fastighetsbesiktningar kring bland annat klimatrelaterade

risker, teknisk status och mikroläge på respektive stads fastighets-

bestånd vägs in. Ett nuvärde av varje års driftöverskott, minskat med

återstående investeringar på igångsatta projekt, samt nuvärdet av

fastigheternas rest värde år tio utgör grunden för fastigheternas värde.

Direktavkastningskravet för bedömning av restvärdet fastställs för

respektive fastighet beroende på bland annat fastighetens tekniska

status, bedömd intjäning, fastighetstyp och geografisk marknad.

Bedömnings underlaget utgår från fastighetsspecifika data från förvalt-

ningsorganisationen och marknadsrelaterad information från CBRE.

Osäkerhetsintervall

Alla fastighetsvärderingar görs utifrån ett antal antaganden om

framtiden och marknaden, vilket innebär ett mått av osäkerhet.

CBRE anger därför ett osäkerhetsintervall om +/ - 7,5 procent vilket

innebär ett värdeintervall om 28 801 – 33 471 mkr.

Omsättningstillgångar

Kassa och bank uppgick till 88 mkr (1 150). Övriga omsättnings-

tillgångar utgjordes av kundfordringar, skattefordringar, övriga

fordringar, förutbetalda kostnader och upplupna intäkter samt

kortfristig del av nyttjanderättstillgång.

Eget kapital

Eget kapital och balansomslutning uppgick till 12 102 mkr (11 823)

respektive 31 733 mkr (29 437) vilket ger en soliditet om 38,1

procent (40,2). Avkastningsmålet på eget kapital för 2022 var att nå

minst 12 procent i snitt över en femårsperiod. Avkastningen på eget

kapital uppgick till 7,0 procent (22,1). Totalt antalet aktier uppgick

vid årets slut till 141 785 165 (141 785 165 där alla aktier tillhör

samma aktieslag och medför samma rösträtt. Under året har reste-

rande minoritetsandel om 28 procent i Åre Centrum förvärvats.

Uppskjuten skatteskuld

Uppskjuten skatt i balansräkningen uppgick till 2 383 mkr (2 184).

Det finns inga skattemässiga underskottsavdrag i koncernen. I övrigt

finns obeskattade reserver om 467 mkr (504). Fastigheternas verkliga

värde överstiger dess skattemässiga värde med 10 956 mkr (10 216),

med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförlig till tillgångsför-

värv uppgående till 5 239 mkr (4 172). Den uppskjutna skattefordran

avseende de nya skattereglerna för skattereduktion för anskaffade

inventarier 2021, har under året förts om till aktuell skatt.

Skulder till kreditinstitut

Skulder till kreditinstitut uppgick till 16 259 mkr (14 748). Av de

räntebärande skulderna består 13 010 mkr (9 322) av bankfinansie-

ring, 790 mkr (1 090) av säkerställda obligationer samt 570 mkr

(2 613) av certifikat samt 1 900 (1 750) av icke säkerställda obli-

gationer. Kommande refinansieringar slutförhandlas i normalfallet

3-9 månader före förfallodag. Förfallande bank och obligationslån

om 1 500 mkr fram till maj 2023 är refinansierade medan årets

återstående förfall är under omförhandling. Beviljad kreditlimit på

checkräkningskrediten uppgick till 600 mkr (600) och utöver detta

finns outnyttjat kreditutrymme om 1 100 mkr (3 855).

Belånings graden uppgick till 51,9 procent (48,6). Den säker-

ställda belåningsgraden uppgick till 44,0 procent (33,0). Netto-

skulden i förhållande till EBITDA visar hur snabbt bolagets skulder

kan återbetalas med nuvarande intjäning. Nyckeltalet uppgick per

årsskiftet till 11,7 (11,1).

Koncernens räntebärande skulder hade en årlig genomsnitts-

ränta per 31 december om 3,2 procent (1,1) inklusive lånelöften.

Den faktiska årliga genomsnittsräntan för 2022, inklusive kostnad

för derivatinstrument och lånelöften, uppgick till 2,7 procent

(1,2). Lånens genomsnittliga räntebindningstid, inklusive derivat,

uppgick till 0,8 år (0,9) och genomsnittlig kapitalbindningstid

uppgick till 2,4 år (2,0). Årets räntetäckningsgrad om 4,6 ggr

(6,4) överträffar väl det finansiella målet om 1,8 ggr.

Övriga skulder

Övriga skulder i form av leverantörsskulder, förutbetalda hyror,

checkräkningskredit och upplupna räntekostnader m.m. uppgick

till 910 mkr (618).

Finansiella rapporter

Falun.

Derivatinstrument

Av koncernens totala räntebärande skulder har 4 500 mkr (4 500)

räntesäkrats via derivat instrument. Marknadsvärdet av derivat-

instrument uppgick till 143 mkr (38) där förändringen beror på

stigande räntenivåer.

82Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Tillgångsvärde

Värdet på fastighetsbeståndet påverkas av såväl interna som externa

faktorer. De interna faktorerna är kopplade till vår förmåga att

förädla beståndet, öka fastigheternas attraktion och avkastning

samt värdera fastigheterna. De externa faktorerna är kopplade till

omvärldskonjunkturen som styr hyresmarknadens utbud, efterfrågan

och avkastningskrav. För att minska riskerna för stora negativa värde-

förändringar upprätthåller bolaget en väl diversifierad fastighets-

portfölj som är koncentrerad till centrala lägen i tillväxtstäder. Den

väl balanserade hyreskontraktsstrukturen minskar risken för stora

omedelbara vakanser och uteblivna hyresintäkter. Fastighetsvärde-

ringarna görs enligt fastslagna och reviderade metoder.

Finansiella risker

De finansiella riskerna är betydande för ett fastighetsbolag och är

avgörande för långsiktigt värdeskapande och ekonomiskt resultat.

De finansiella riskerna regleras av finanspolicyn och eventuella

risker identifieras och hanteras av styrelsen, koncernledningen och

finansavdelningen. För mer information se not 23 och Bolags-

styrningsrapporten på sidorna 66–74.

Likviditets- och refinansieringsrisk

Försvårad eller fördyrad finansiering av bolagets kapitalbehov utgör

en betydande risk som kan påverka både den finansiella situatio-

nen som möjligheten att investera enligt åtaganden. Vår finanspo-

licy styr och begränsar de finansiella riskerna. Omvärldsbevakning

och goda relationer med banker och kapitalmarknad samt god

framförhållning vid likviditets- och refinansieringsbehov minskar

risken och skapar förtroende gentemot finansiärer och marknad.

Riskerna sprids genom nyttjande av flera finansieringskällor, bland

annat bank- och kapitalmarknadsfinansiering och likviditetsreserv i

form av outnyttjat kreditutrymme.

Kapitalstruktur

Relationen mellan eget kapital och skulder påverkar riskstrukturen

då högre andel lånat kapital är mer riskfyllt. Via finanspolicyns

mål, som årligen beslutas av styrelsen, avseende soliditet och

belåningsgrad anpassas verksamheten genom en avvägd fördelning

mellan flexibilitet och riskprofil. Konjunkturen samt möjligheten

till lönsamma investeringar påverkar vald kapitalstruktur.

Kreditrisk

Att motparten i ett avtal inte kan fullgöra sina förpliktelser utgör

en risk. Riskerna begränsas i finanspolicyn genom att regler med

vilka motparter, och för hur stor volym, ett avtal får ingås. Vid

varje avtals ingång samt vid behov görs en dagsaktuell individuell

bedömning av motparten.

KÄNSLIGHETSANALYS

FASTIGHETSVÄRDERINGAR

Förändring

Förändring verkligt

värde, mkr

Hyresvärde +/-50 kr/kvm +1 347/-1 347

Driftskostnader -/+25 kr/kvm +673/-673

Direktavkastning -/+0,5%-enhet +1 476/-1 773

Kalkylränta -/+0,5%-enhet +1 155/-1 213

Långsiktig vakansgrad -/+-1,0%-enhet +411/-407

KÄNSLIGHETSANALYS

FASTIGHETSVÄRDE

Förändring fastighetsvärde, %

-7,5 0,0 7,5

Fastighetsvärde, mkr

28 801 31 136 33 471

Soliditet, %

33,2 38,1 42,4

Belåningsgrad, %

56,1 51,9 48,3

KÄNSLIGHETSANALYS LÅNEPORTFÖLJEN PER DEN 31 DECEMBER 2022

Om marknadsräntan stiger med 1 procentenhet

Ränte-

bindning,

år

Kapital-

bindning,

år

Årlig genom-

snittränta,

Marknads-

värde,

mkr

Förändring

årlig snittränta,

Förändring

årlig snittränte-

kostnad, mkr

Förändring

marknadsvärdet,

mkr

Låneportfölj exkl. derivat 0,2 2,4 3,8

16 259 1,0 +156 -

Derivatportfölj 0,7 - -0,6 143 -0,1 -7 +72

Låneportfölj inkl. derivat 0,8 2,4 3,2 16 402 0,9 +149 +72

Vid känslighetsanalysen har en ränteförändring om 1%-enhet används utifrån enkelhet och marknadspraxis. Det är ingen prognos, eller ska tolkas som sådan, på framtida ränteutveckling.

Kostnad för outnyttjat kreditutrymme är inkluderat.

Riskhantering

83 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

Markus Olsson, projektledare, hos hyresgästen YrkesAkademin i Falun.

Finansiella rapporter

84Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Hänförligt till moderbolagets aktieägare

Belopp i mkr	Antal utestående aktier, tusental	Aktiekapital	Tillskjutet kapital	Balanserad vinst	Innehav utan	Totalt eget
					bestämmande inflytande	kapital
EGET KAPITAL 31 DECEMBER 2020	134 071	269	3 513	5 308	57	9 148
Årets totalresultat				2 306	17	2 324
Transaktioner med aktieägare
Nyemission	7 273	15	779			794
Kontantutdelning				-442		-442
EGET KAPITAL 31 DECEMBER 2021	141 344	284	4 292	7 172	74	11 823
Årets totalresultat				830		830
Förvärv av minoritetsandel				8	-74	-65
Transaktioner med aktieägare
Avyttring egna aktier				9		9
Kontantutdelning				-496		-496
EGET KAPITAL 31 DECEMBER 2022	141 344	284	4 292	7 526	-	12 102

MKR	Not	2022	2021
Den löpande verksamheten
Driftöverskott		1 469	1 289
Central administration		-90	-70
Återläggning avskrivningar och nedskrivningar		0	0
Erhållen ränta		4	5
Erlagd ränta		-302	-189
Betald skatt		-16	-53
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av		1 065	982
rörelsekapital
Förändringar i rörelsekapital
Minskning (+)/ökning (-) av fordringar		-106	91
Minskning (-)/ökning (+) av skulder		178	-60
Summa förändring av rörelsekapital		72	31
Kassaflöde från den löpande verksamheten		1 137	1 013

Förändring av eget kapital och

kassaflödesanalys koncernen

Kassaflödesanalys koncernen

Förändring av eget kapital koncernen

Investeringsverksamheten
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer		-1 307	-1 219
Förvärv av fastigheter		-2 004	-696
Avyttring av fastigheter		28	240
Kassaflöde från investeringsverksamheten		-3 283	-1 675
Finansieringsverksamheten
Utbetald utdelning		-371	-443
Avyttring av egna aktier		9	-
Nyemission efter avdrag för transaktionskostnader		0	794
Förvärv av minoritetsandel		-65	-
Nyupplåning räntebärande skulder		1 599	1 658
Amortering och lösen av räntebärande skulder		-88	-134
Förändring av checkräkningskredit		-	-63
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	25	1 084	1 812
Periodens kassaflöde		-1 062	1 150
Likvida medel vid årets början		1 150	0
Likvida medel vid årets slut		88	1 150

Likvida medel består av kassa och bank.

85 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

Kommentarer till förändring

av eget kapital

Aktier, aktiekapital och emission

Aktiekapitalet per 31 december uppgick till 283 569 699 kr

(283 569 699) och fördelas på 141 785 165 aktier (141 785 165).

Aktiens kvotvärde uppgick till 2.

Kommentarer till kassaflödesanalys

Årets kassaflöde från den löpande verksamheten har ökat med

12 procent och uppgick till 1 137 mkr (1 013). Det motsvarar

ett kassa flöde per aktie om 7,63 kr (7,40). Förändringar förklaras

främst av ett förbättrat förvaltningsresultat.

Investeringsverksamheten

Under året investerades i projekt i form av ny -, till - och ombyggna-

tioner vilket påverkade kassaflödet negativt med 1 307 mkr (1 219).

Investeringarna omfattade 893 projekt varav 406 är avslutade under

2022. Utöver projektinvesteringar har 28 fastigheter (14) förvärvats

vilket har belastat kassaflödet med 2004 mkr (696). 10 fastigheter

(7) fastigheter har avyttrats vilket har påverkat kassaflödet positivt

med 28 mkr (240).

Finansieringsverksamheten

Aktieägarna fick under året ta del av aktieutdelning om 371 mkr

(442) som belastar kassa flödet. Nettoförändringen av räntebärande

skulder uppgick till 1 511 mkr (1 524) vilket förklaras av nyupp-

låning. Amortering och lösen av räntebärande skulder uppgick

till -88 mkr ( -134) och förändringen av checkräkningskrediten har

påverkat kassaflödet med 0 mkr (-63). Här ingår även amorterings-

delen avseende finansiella leasingavtal.

Förändring av likvida medel

Koncernens likvida medel har under året minskat. Per den 31

december uppgick likvida medel till 88 mkr (1 150).

Finansiella rapporter

Gävle.

86Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

RESULTATRÄKNING, MKR Not 2022 2021

Nettoomsättning 3 189 175

Bruttoresultat 189 175

Central administration 5,6 -232 -213

Rörelseresultat -43 -38

Finansiella intäkter 7 828 580

Finansiella kostnader 8 -558 -357

Återföring från periodiseringsfond 15 -

Aktuell skatt 10 0 -2

ÅRETS RESULTAT EFTER SKATT 242 183

TOTALRESULTATRÄKNING 2022 2021

Resultat efter skatt 242 183

ÅRETS TOTALRESULTAT 242 183

Resultaträkning moderbolaget

87 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

TILLGÅNGAR, MKR Not 2022 2021

Anläggningstillgångar

Materiella och immateriella

anläggningstillgångar

Immateriella anläggningstillgångar 12 0 0

Övriga materiella anläggningstillgångar 13 0 0

Summa materiella och immateriella

anläggningstillgångar

0 0

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernföretag 14 2 362 2 265

Fordringar hos koncernföretag 16 167 14 243

Summa finansiella anläggningstillgångar 18 529 16 508

Summa anläggningstillgångar 18 529 16 508

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

Fordringar hos koncernföretag 2 750 2 238

Övriga fordringar 19 15

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 5 3

Summa kortfristiga fordringar 2 774 2 256

Kassa och bank 36 1 129

Summa omsättningstillgångar 2 810 3 385

SUMMA TILLGÅNGAR 21 339 19 893

EGET KAPITAL OCH SKULDER, MKR Not 2022 2021

Eget kapital

Bundet eget kapital

Aktiekapital 20 284 283

Reservfond 285 285

Summa bundet eget kapital 569 568

Fritt eget kapital

Överskursfond 3 952 3 953

Balanserat resultat -1 535 -1 229

Årets resultat 242 183

Summa fritt eget kapital 2 659 2 907

Summa eget kapital 3 228 3 475

Obeskattade reserver

Periodiseringsfond 21 1 16

Summa obeskattade reserver 1 16

Långfristiga skulder

Skuld till koncernföretag 7 139 6 472

Skulder till kreditinstitut 23 4 138 4 007

Summa långfristiga skulder 11 277 10 479

Balansräkning moderbolaget

Kortfristiga skulder

Kortfristig del av långfristiga skulder 23 1 675 1 405

Skuld till koncernföretag 4 976 4 476

Leverantörsskulder 5 1

Övriga skulder 139 12

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 24 38 29

Summa kortfristiga skulder 6 833 5 923

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 21 339 19 893

Finansiella rapporter

88Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

MKR

Antal ute stående

aktier, tusental

Aktie-

kapital

Reserv-

fond

Överkurs-

fond

Balanserad

vinst

Totalt eget

kapital

EGET KAPITAL 31 DECEMBER 2020 134 071 269 285 3 173 -786 2 941

Årets totalresultat efter skatt 183 183

Transaktioner med aktieägare

Nyemission 7 273 15 779 794

Kontantutdelning -442 -442

EGET KAPITAL 31 DECEMBER 2021 141 344 284 285 3 952 -1 046 3 475

Årets totalresultat efter skatt 242 242

Transaktioner med aktieägare

Nyemission 0 0

Avyttring egna aktier -87 9 9

Kontantutdelning -496 -496

EGET KAPITAL 31 DECEMBER 2022 141 431 284 285 3 952 -1 293 3 228

Förändring av eget kapital

och kassaflödesanalys moderbolaget

MKR Not 2022 2021

Den löpande verksamheten

Rörelseresultat -43 -38

Återläggning av avskrivningar av immateriella

och materiella anläggningstillgångar

- -

Erhållen ränta 619 402

Erlagd ränta -472 -321

Betald skatt 0 -2

Kassaflöde från den löpande verksamheten

före förändring av rörelsekapital

104 41

Förändringar i rörelsekapital

Minskning (+)/ökning (-) av fordringar -400 -305

Minskning (-)/ökning (+) av skulder 522 161

Summa förändring av rörelsekapital 122 -144

Investeringsverksamheten

Förändring av långa fordringar -1 924 -1 059

Förvärv av finansiella anläggningstillgångar -97 -

Kassaflöde från investeringsverksamheten -2 021 -1 059

Finansieringsverksamheten

Utdelning -371 -443

Återköp av egna aktier - -

Nyemission efter avdrag för transaktionskostnader - 794

Förändring av långa skulder koncernföretag 667 6

Nyupplåning räntebärande skulder 424 2 031

Amortering och lösen av räntebärande skulder -17 -14

Förändring av checkräkningskredit - -83

KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN 25 702 2 291

ÅRETS KASSAFLÖDE -1 093 1 129

LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS BÖRJAN

1 129 0

LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT

36 1 129

Likvida medel består av kassa och bank.

Kassaflödesanalys moderbolagetFörändring av eget kapital moderbolaget

89 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Hållbarhetsrapport Övrig information

Noter

90Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Moderbolaget

Förändringarna i RFR 2, som gäller från räkenskapsåret 2022, har inte haft någon

väsentlig påverkan på moderbolagets finansiella rapporter.

De ändringar i RFR 2 Redovisning i juridiska personer som träder i kraft fr.o.m. 1 januari

2023 eller senare, förväntas inte få någon väsentlig påverkan när de tillämpas för

första gången.

KLIMATFÖRÄNDRING

I den finansiella rapporten har hänsyn tagits till påverkan från klimatförändringar,

enligt analysen i TCFD på sidorna 126-127. Vid uppskattning av framtida kassaflöden

exempelvis vid värdering av förvaltningsfastigheter, görs bedömningar och antagan

den som inte är kopplade till de extrema scenarier som beskrivs i TCFD-analysen.

Dessa extrema scenarier är inte i enlighet med företagsledningens uppskattning av

de framtida ekonomiska förhållanden som beaktas i den finansiella rapporteringen.

Diös klimatmål bedöms i viss utsträckning innebära kostnader och investeringar för

att hantera den omställning som krävs. I dagsläget gör företagsledningen bedöm

ningen att den klimatrelaterade omställningen av verksamheten inte innebär någon

materiell påverkan i närtid på den finansiella rapporten. Hänsyn tas till klimatrelate

rade parametrar även i värderingen. De antaganden och bedömningar som ligger till

grund för gällande värdering beskrivs i not 11. Förståelse för klimatförändringarnas

påverkan kräver ett arbetssätt med återkommande och uppdaterade riskbedömningar

från företagsledning.

KRITISKA BEDÖMNINGAR OCH UPPSKATTNINGAR

För att kunna upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed,

krävs att koncernledningen gör bedömningar och antaganden som påverkar, i bok-

slutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Dessa bedömningar

baseras på såväl historiska erfarenheter som andra faktorer som bedöms som rimliga

under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar,

om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Bedömningar och

antaganden ses över regelbundet. Ändringar av bedömningar redovisas i den period

ändringen görs. Detta om ändringen endast påverkar denna period, eller den period

ändringen görs, liksom framtida perioder, om ändringen påverkar både aktuell period

och framtida perioder. Vid värdering av förvaltningsfastigheter görs bedömningar

som kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning.

Värderingen kräver en bedömning av framtida kassaflöden, samt att rimlig diskonte

ringsfaktor (avkastningskravet) fastställs. Hänsyn tas till klimatrelaterade parametrar

i värderingen. De antaganden och bedömningar som ligger till grund för gällande

värdering beskrivs i not 11 Förvaltningsfastigheter. Andra områden där dessa be

dömningar sker löpande är gällande tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv samt kring

uppskjuten skatteskuld. Se mer kring de antaganden och bedömningar som görs i

avsnitt Tillgångsförvärv och rörelseförvärv nedan samt i not 17 Uppskjuten skatt.

DEFINITION AV SEGMENT

Identifiering av rapporterbara segment görs baserat på den interna rapporteringen

till den högste verkställande beslutsfattaren, vd, tillika koncernchef. Koncernen styrs

och rapporteras i sju segment, se avsnitt Verksamheten. Alla affärsenheter, segment,

bedriver fastighetsförvaltning och uthyrning av kommersiella lokaler och bostäder.

Operativt är koncernen organiserad i affärsenheter enligt en geografisk indelning. De

interna rapporterings systemen är uppbyggda med tanke på uppföljning av respektive

affärsenhets genererade avkastning. Geografisk indelning utgör huvudsaklig indel

ningsgrund. Därutöver följs verksamheten upp baserat på fastighetstyp. De redovis-

ningsprinciper som tillämpas för segmentrapporteringen överensstämmer med de

som koncernen tillämpar. Segmentsinformation lämnas endast för koncernen.

KLASSIFICERING

Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt enbart av belopp

som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balans

dagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt väsentligt enbart

av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från

balansdagen.

NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER

ALLMÄN INFORMATION

Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts av styrelsen för publicering

på www.dios.se 20 mars 2023. Koncernens och moderbolagets resultat- och balans-

räkningar blir föremål för fastställelse på årsstämman den 18 april 2023. Diös Fast-

igheter AB (publ), organisationsnummer 556501-1771, är ett svenskt aktiebolag med

säte i Östersund som erbjuder centrumnära kommersiella lokaler och bostäder med

stor variation avseende lokaltyp och yta i norra Sverige. Huvudkontorets postadress

är Box 188, 831 22 Östersund och besöksadressen är Hamngatan 14 i Östersund.

VERKSAMHETEN

Den operativa verksamheten följs upp och sker inom ramen för koncernens sju geo-

grafiska affärsenheter: Dalarna, Gävle, Sundsvall, Åre/Östersund, Umeå, Skellefteå

och Luleå. Varje affärsenhet har utgjort ett förvaltningsområde. Den centrala adminis

trationen, som innefattar bolagsadministration och koncernövergripande aktiviteter,

sköts från huvudkontoret i Östersund.

GRUNDER FÖR REDOVISNINGEN

Koncernredovisningen har upprättats enligt de av EU antagna IFRS-standarderna och

tolkningarna av dessa. Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk

lag och genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation, RFR 1,

Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Tillgångar och skulder redovisas till

historiskt anskaffningsvärde, förutom förvaltningsfastigheter och derivatinstrument som

redovisas till verkligt värde. Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med

svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation,

RFR 2, Redovisning för juridiska personer och Årsredovisningslagen. Rekommenda

tionen anger att en juridisk person ska tillämpa IFRS, inklusive tolkningar från IFRIC/

SIC, med undantag beroende på lagbestämmelser i främst Årsredovisningslagen, samt

med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning. Moderbolaget

tillämpar samma redovisnings- och värderingsprinciper som koncern redovisningen

med följande undantag. Moderbolaget tillämpar inte IFRS 9 Finansiella Instrument.

I moderbolaget tillämpas en metod med utgångspunkt i anskaffningsvärdet enligt

Årsredovisnings lagen. Derivatinstrument värderas inte till verkligt värde i moderbolaget

utan till lägsta värdets princip. För koncerninterna fordringar används den generella

metoden. Materiella anläggningstillgångar som avser främst förvaltningsfastighetger

redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade av- och nedskrivningar.

För dessa ökas redovisat värde i balansräkningen om förutsättningar för uppskrivning

föreligger. Aktier i dotterbolag redovisas enligt anskaffningsvärdemetoden, där det bokför

da värdet fortlöpande prövas mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall

bokfört värde överstiger koncernmässiga värden, sker nedskrivning som belastar resultat-

räkningen. Om en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker åter föring av denna.

Förvärvsrelaterade utgifter för dotterbolag, som kostnadsförs i koncern redovisningen,

ingår som en del i anskaffningsvärdet för andelar i dotterbolag. Koncern bidrag redovisas

som bokslutsdisposition hos både mottagaren och givaren. Eventuell skatteeffekt redo-

visas som aktuell skatt. Aktieägartillskott redovisas hos givaren som ökning av aktier i

dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital. Moderbolaget tillämpar

undantagen från IFRS 16 och redovisar leasingavgifter som operationella leasingavtal

enligt undantag i RFR 2, det vill säga som kostnad linjärt över leasingperioden.

NYA OCH ÄNDRADE STANDARDER SAMT TOLKNINGAR

Koncernen

Från och med räkenskapsåret 2022 tillämpar koncernen ett antal nya standarder och

tolkningar. Dessa nya eller ändrade standarder och nya tolkningar har inte haft någon

väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter 2022.

Ändringen i IAS 1 som rör redovisningsprinciper kommer vara tillämplig från och med

1 januari 2023 kommer att få effekter på upplysningar och redovisningsprinciper.

Övriga ändrade och nya IFRS-standarder med ikraftträdande under kommande perioder

bedöms inte ha någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter.

KONCERNREDOVISNING

Koncernens finansiella rapporter inkluderar både moderbolag och de dotterbolag som

moderbolaget har bestämmande inflytande över. Bestämmande inflytande uppnås när

moderbolaget har kontroll över ett bolag, är exponerad för, eller har rätt till, rörlig avkast

ning från innehavet i bolaget samt har möjlighet att använda inflytandet och kontrollen

över bolaget för att påverka avkastningen. Koncernen omfattar, utöver moderbolaget,

de i not 14 angivna dotterbolagen med tillhörande underkoncerner. Bokslutet bygger

på redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernbolag per balansdagen.

Resultatet för ett dotterbolag som förvärvats under året, medräknas i koncernens resul

tat från och med förvärvstidpunkten. Resultatet från ett dotterbolag som säljs under året

medräknas fram till avyttringstidpunkten. Alla koncerninterna mellan havanden avseende

tillgångar, skulder, intäkter och kostnader elimineras i sin helhet vid konsolideringstill

fället. Företagsförvärv redovisas enligt förvärvsmetoden. Förvärvsmetoden innebär

att verkligt värde på förvärvade tillgångar och skulder bestäms per den dag då kontroll

erhålls över det förvärvade företaget. Skillnaden mellan anskaffningsvärdet, värdet på

innehav utan bestämmande inflytande, samt det verkliga värdet på tidigare innehav och

det verkliga värdet på förvärvade identifierbara tillgångar, skulder och eventualförplik

telser, redovisas som goodwill. Om det uppstår en negativ skillnad redovisas skillnaden

direkt i resultaträkningen. Innehav utan bestämmande inflytande redovisas antingen

som en proportionell andel av de förvärvade nettotillgångarna eller till verkligt värde, vilket

bedöms per förvärv. Tilläggsköpeskilling redovisas till bedömt verkligt värde med senare

förändringar redovisade i resultaträkningen. Vid stegvisa förvärv sker en värdering till

verkligt värde vid den tidpunkt då kontroll erhållits. Omvärderingseffekter på tidigare ägd

andel innan kontroll erhållits redovisas i resultaträkningen. Ökad eller minskad ägarandel,

då dotterbolaget är under fortsatt kontroll redovisas som förändringar inom eget kapital.

Innehav utan bestämmande inflytande redovisas i koncernredovisningen under eget ka

pital, skiljt från moderbolagets egna kapital. Innehav utan bestämmande inflytande ingår

i koncernens resultat och totalresultat och redovisas separat från moderbolagets resultat

och totalresultat, som en fördelning av periodens resultat.

TILLGÅNGSFÖRVÄRV KONTRA RÖRELSEFÖRVÄRV

Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv.

Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets

eventuella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse

för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras

som rörelseförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till

fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar istället fastighetens anskaffnings

värde. Det innebär att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabatten

vid efterföljande värdering. För bedömning om ett förvärv är ett tillgångs- kontra

rörelseförvärv genomförs ett förenklat koncentrationstest som möjliggör en förenklad

bedömning av om en förvärvad uppsättning aktiviteter och tillgångar är ett rörelse-

eller tillgångsförvärv. Detta frivilliga test innebär att om väsentligen hela det verkliga

värdet av bruttotillgångarna som förvärvats kan hänföras till en tillgång eller en grupp

av liknande tillgångar utgör förvärvet inte ett rörelseförvärv utan ett tillgångsförvärv.

Att beakta att en förvärvad uppsättning av aktiviteter och tillgångar måste, som minst,

inkludera ekonomiska resurser och en substantiell process som tillsammans väsentligen

bidrar till en förmåga att generera avkastning.

SAMARBETSARRANGEMANG

Ett samarbetsarrangemang är ett arrangemang över vilket två eller fler parter har

gemensamt bestämmande inflytande. Samarbetsarrangemang klassificeras endera

som ett joint venture eller som gemensam verksamhet. Diös har bedömt sina samar

betsarrangemang och fastställt att innehavet i Svensk Fastighetsfinansiering AB utgör

en gemensam verksamhet. För innehavet i en gemensam verksamhet redovisar Diös

sina tillgångar och skulder, inklusive sin andel av gemensamma tillgångar och skulder

samt Diös intäkter och kostnader, inklusive sin andel av alla gemensamma intäkter

och kostnader. Övriga samarbetsarrangemang utgör joint ventures och redovisas

med tillämpning av kapitalandelsmetoden. Enligt kapitalandelsmetoden redovisas

andelar i joint venture i balansräkningen till anskaffningsvärde justerat för andel

av joint ventures resultat efter förvärvstidpunkten. Erhållna utdelningar minskar

innehavets redovisade värde.

91 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

RÖRELSENS INTÄKTER

Diös intäkter består i allt väsentligt av hyresintäkter i samband med uthyrning av

lokaler och bostäder samt övriga hyresavtal inklusive index samt vidaredebitering av

investeringar och fastighetsskatt. Dessa klassificeras och redovisas som operationella

leasingavtal, i enlighet med IFRS 16. Hyresintäkterna periodiseras linjärt i enlighet

med hyresavtal, vilket medför att endast den del av intäkten som avser aktuell period

redovisas. Det innebär att förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter.

Ersättningar i samband med uppsägning av hyresavtal i förtid intäktsförs direkt om

inga förpliktelser kvarstår gentemot hyresgästen. Hyresrabatter periodiseras linjärt över

hyreskontraktens löptid. Omsättningsbaserad hyra förekommer i mindre omfattning.

Den omsättningsbaserade hyran har i bokslutet uppskattats med inrapporterade om

sättningsuppgifter som grund. Eventuell skillnad mellan fastställd och bedömd årshyra

redovisas som en ändrad bedömning i den period årshyran fastställs. De hyresrabatter

som lämnats till hyresgäster, under 2020 och 2021, i enlighet med de direktiv kring statligt

hyresstöd för fastighetsägare samt övriga stöd redovisas i resultatet över samma period

som de kostnader bidragen är avsedda att kompensera för. För mer information, se not

3 Intäkter.

Intäkterna i övrigt avser serviceintäkter bestående av tilläggsdebitering såsom taxebund

na intäkter samt intäkter avseende fastighetsskötsel. I fastighetsskötsel ingår teknisk

förvaltning av fastigheterna såsom värme, kyla, sopor, vatten, snöröjning m.m. I Diös

fall sker intäktsredovisning i resultaträkningen när kontrollen av varan eller tjänsten

överförts till morparten vilket i övervägande fall anses ske löpande över tid i takt med

leverans av tjänsterna. Intäkterna redovisas till ett belopp som återspeglar den ersätt

ning vi förväntas ha rätt till i utbyte mot dessa varor och tjänster utifrån gällande avtal.

Betalningsvillkor sker enligt gällande avtal där hyra betalas i förskott kvartalsvis eller

månadsvis utifrån utförd överenskommelse. Vår bedömning är att vi i egenskap av

fastighetsägare i allt väsentligt utgör huvudman och ej agent avseende serviceintäkter.

För mer information, se not 2 Segmentsredovisning och not 3 Intäkter.

Intäkter från fastighetstransaktioner redovisas normalt på tillträdesdagen om inte kontrollen

övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Om så har skett intäktsredovisas fastighetsför

säljningen vid denna tidigare tidpunkt. Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt be-

aktas vad som avtalats mellan parterna beträffande väsentliga bedömningsfaktorer, t.ex.

risker och förmåner samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas

omständigheter som kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför säljarens och/eller

köparens kontroll. Resultat från försäljning av fastighet redovisas som skillnaden mellan

erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader, och senast redovisat

värde, med tillägg för gjorda investeringar efter senaste värderingstidpunkt.

Finansiella intäkter består till större delen av ränteintäkter och redovisas i den period

de avser. För moderbolaget redovisas i finansiella intäkter även erhållna koncernbidrag

samt erhållen och anteciperad utdelning. Utdelning redovisas som intäkt när aktie

ägarens rätt att erhålla betalning har fastställts. Vid beräkning av finansiella intäkter

tillämpas effektivräntemetoden.

FASTIGHETSKOSTNADER

I fastighetskostnader ingår både direkta och indirekta kostnader för att förvalta en

fastighet. Direkta kostnader avser taxebundna kostnader, underhållskostnader och

fastighetsskatt. Taxebundna kostnader inkluderar el, uppvärmning kyla, vatten och

snöröjning m.m. Indirekta kostnader avser kostnader för uthyrning, hyresadministration

och redovisning.

CENTRAL ADMINISTRATION

Central administration omfattar kostnader för bolagsadministration och koncernöver-

gripande aktiviteter. Moderbolagets kostnader för bland annat koncernledning, personal-

administration, IT, marknadsaktiviteter, IR, revisionsarvoden och finansiella rapporter,

liksom kostnader för upprätthållande av börsnotering, ingår i central administration.

FINANSIELLA KOSTNADER

Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som uppkommer i samband

med upptagande av lån. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas inte som

en finansiell kostnad utan aktiveras i balansräkningen som förvaltningsfastigheter.

Finansiella kostnader resultatförs i den period de avser. Finansiella kostnader inklu

derar även kostnader för räntederivatavtal. Betalningsströmmar under dessa avtal

resultatförs i den period de avser. Finansnettot påverkas ej av marknadsvärdering av

ingångna räntederivatsavtal, vilka istället redovisas som värdeförändringar under sär

skild rubrik. Räntan beräknas utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för koncernen.

FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER

Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland tillgångarna likvida

medel, hyresfordringar, övriga fordringar och lånefordringar, samt bland skulderna ränte

bärande skulder, räntederivatinstrument, leverantörsskulder, övriga skulder, leasingskulder

och låneskulder.

Finansiella instrument redovisas initialt till verkligt värde, motsvarande anskaffningsvärde,

med tillägg för transaktionskostnader, med utantag för kategorin finansiella instrument som

redovisas till verkligt värde via resultaträkningen där transaktionskostnader inte ingår. Efter

följande redovisning sker därefter beorende på hur klassificering skett enligt nedan.

Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalning av räntor och krediter bokförs på konto-

förande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokförs på kontoförande banks

bokföringsdag. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet

realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över den. En finansiell skuld tas bort från

balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt utsläckts. För samtliga

finansiella tillgångar och skulder, om inte annat anges i not, anses det redovisade värdet

vara en god approximation av det verkliga värdet.

Likvida medel kan utgöras av koncernens disponibla tillgodohavanden hos banker och

motsvarande institut.

Fordringar, finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fastställda eller fastställ

bara betalningar och som inte noteras på en aktiv marknad, redovisas som fordringar.

Finansiella tillgångar klassificeras som upplupet anskaffningsvärde, verkligt värde via

resultaträkningen eller verkligt värde via övrigt totalresultat baserat på karaktären hos

tillgångens kassflöde och på den affärsmodell som tillgången omfattas av.

Samtliga finansiella tillgångar som inte är derivat uppfyller kriteriet för kontraktsenliga

kassaflöden och innehas i en affärsmodell vars syfte är att inkassera dessa kontrakts-

enliga kassaflöden. Fordringarna redovisas därmed till upplupet anskaffningsvärde.

I koncernen finns andra långfristiga värdepappersinnehav, hyresfordringar, övriga

fordringar där sistnämnda avser främst moms- och skattefordringar samt fordringar

hänförliga till sålda fastigheter.

För koncernens fordringar utom likvida medel används den förenklade modellen för

kreditreserveringar. Det görs löpande beömning av kreditreserveringar baserat på

historik samt nuvarande och framåtblickande faktorer. På grund av fordringarnas korta

löptid uppgår reserverna till oväsentliga belopp per balansdagen. Koncernen definierar

fallissemang som fordringar som är förfallna med mer än 90 dagar och i de fallen görs

en individuell bedömning och reservering. För likvida medel bedöms reserven baserat

på bankernas sannolikhet för fallissemang och framåtblickande faktorer. På grund av

kort löptid och hög kreditvärdighet uppgår reserveringarna till oväsentliga belopp per

balansdagen.

ECL på koncerninterna fordringar har beräknats med den generella modellen baserat

på intern rating med antagande om låg kreditrisk samt med hänsyn till säkerheter i fast

igheter. Den generella modellen använder en sannolikhet för fallissemang (PD) utifrån

ratingen, en exponering vid fallissemang (EAD) och en förlust givet fallissemang (LGD).

Sammantaget blir reserven oväsentlig på grund av stabila parter och goda säkerheter

och redovisas därför inte. Bolaget följer bedömningen löpande.

Finansiella skulder avser krediter och rörelseskulder såsom t.ex. leverantörsskulder

och leasingskulder. Merparten av kreditavtalen är långfristiga. I de fall kortfristiga

krediter upptas som täcks av outnyttjande långfristiga kreditavtal anses även dessa

vara långfristiga. Krediterna redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till

upplupet anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna

kostnader. Skuld redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att

betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder redovisas när

faktura mottagits. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder med kort löptid redovisas

till nominellt värde.

Transaktioner med utländsk valuta omräknas till svenska kronor med den för trans

aktionstillfället aktuella valutakursen. Monetära tillgångar och skulder omräknas till

balansdagens kurs.

Räntederivat utgör en finansiell tillgång eller skuld som värderas till verkligt värde med

värdeförändringar via resultaträkningen. För att hantera exponering mot fluktationer i

marknadsräntan i enlighet med beslutad finanspolicy har koncernen ingått räntederi

vatavtal. Vid användning av räntederivat uppstår värdeförändringar beroende på främst

förändringar av marknadsräntan. Räntederivat redovisas initialt i balansräkningen till

anskaffningsvärde på affärsdag och värderas därefter till verkligt värde med värdeföränd

ringar i resultaträkningen. Löpande betalningsströmmar under avtalen resultatförs i den

period de avser.

FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNING

Vid förvärv och försäljning av fastigheter redovisas transaktionen på tillträdesdagen om

inte kontrollen övergått till köparen eller koncernen vid ett tidigare tillfälle. Detta gäller

oavsett om försäljningen sker i bolagsform eller ej.

EGET KAPITAL

Vid återköp av egna aktier reduceras det egna kapitalet med den betalda köpeskillingen

inklusive eventuella transaktionskostnader. Utdelningar redovisas som en minskning av

eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut. Beräkning av resultat per aktie baseras

på årets resultat i koncernen hänförligt till moderbolagets aktieägare, och på det genom

snittliga antalet utestående aktier under året.

MATERIELLA OCH IMMATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att generera hyresinkomster

eller värdestegring eller en kombination av dessa. Fastighetsbeståndet per balans-

dagen utgörs till fullo av förvaltningsfastigheter. Dessa redovisas i balansräkningen till

verkligt värde enligt, per balansdagen, genomförd fastighetsvärdering. Omvärderingar

av verkligt värde under löpande år, sker kvartalsvis genom extern och intern värdering.

Värdeförändringen redovisas i resultaträkningen under posten värdeförändring fastig

het. Verkliga värden baseras på marknadsvärden. Marknadsvärden är det bedömda

belopp till vilket fastigheterna skulle kunna säljas i en transaktion mellan kunniga,

sinsemellan oberoende, parter som har ett intresse av att transaktionen genomförs.

Avseende projektfastigheter som är avsedda för egen förvaltning och som har kontrak

terade hyresgäster redovisas dessa till verkligt värde med hänsyn tagen till projektrisk

och med avdrag för återstående investering. Grunden i värdering är bedömningar om

framtida kassaflöde och den prisnivå som beräknas kunna uppnås i en transaktion

mellan kunniga parter till marknadsmässiga villkor. För mer information, se not 11

Förvaltningsfastigheter.

Värderförändringar redovisas i resultaträkningen i den period de uppkommer. Hyresin

täkter och intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas i enlighet med de principer som

beskrivs under avsnittet Intäktsredovisning. Vid förvärv av fastigheter eller bolag, bok

förs transaktionen normalt på tillträdesdagen eftersom kontrollen som följer av ägande

vanligen övergår den dagen. För försäljning, se Rörelsens intäkter samt Förvärv och

försäljning.

FORTS. NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER

Noter

92Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

FORTS. NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER

När en rörelsefastighet, vilken redovisas som materiell anläggningstillgång, om-

klassificeras till förvaltningsfastighet till följd av ändrad användning, redovisas en

oreliaserad värdestegring direkt mot övrigt totalresultat i omvärderingsreserven.

Denna oreliaserade värdeförändring motsvaras av skillnaden mellan verkligt värde

vid omklassificeringstidpunkten och det redovisade värde som rörelsefastigheten

hade omedelbart innan den omklassificerades till förvaltningsfastighet. Vid eventuell

framtida avyttring omföres den aktuella fastighetens andel av omvärderingsreserven

från omvärderingsreserven till balanserade vinstmedel. Om förlust uppkommer i en

sådan transaktion redovisas denna i årets resultat i anslutning till avyttringen. Om

en förvaltningsfastighet övergår till att användas i egen verksamhet, omklassificeras

denna från förvaltningsfastighet till rörelsefastighet. Fastighetens verkliga värde vid

omklassificeringstidpunkten, utgör därefter underlag för framtida komponentavskriv

ningar. Om koncernen påbörjar en ombyggnation av en befintlig förvaltningsfast-

ighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även

fortsättningsvis som en förvaltningsfastighet. Sådan förvaltningsfastighet redovisas

också enligt verkligt-värde-metoden och omklassificeras således inte till materiell

anläggningstillgång under ombyggnadstiden.

ÖVRIGA MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Övriga materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång, om det är sannolikt att

framtida ekonomiska fördelar kommer att komma bolaget till del och om anskaffnings

värdet för tillgången kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Tillgångarna redovisas i ba-

lansräkningen till anskaffningsvärde, med avdrag för ackumulerade avskrivningar och

eventuell nedskrivning. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt direkt hänförbara

kostnader till tillgången för att bringa den på plats och i skick att utnyttjas i enlighet

med syftet med anskaffningen. Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet då

den förbättrar tillgångens prestanda. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som

kostnad i den period de uppkommer. Restvärde och nyttjandeperiod omprövas i slutet

av varje räkenskapsår.

Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden, i förekom

mande fall med beaktande av tillkommande värdehöjande utgifter samt upp- eller

nedskrivningar. Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod.

Starttidpunkt för avskrivningen är anskaffningstillfället.

Följande avskrivningar tillämpas:

Moderbolag och koncernen

Inventarier och fordon 10–20%

Kontorsinventarier 20%

Datorer 33%

IMMATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Immateriella anläggningstillgångar utgörs i dagsläget av IT-system. IT-system redovisas

till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella ned-

skrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostnader direkt hänförbara

till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med an

skaffningens syfte. Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod.

Restvärde och nyttjandeperiod omprövas i slutet av varje räkenskapsår.

Följande avskrivningar tillämpas:

Moderbolaget och koncernen

IT-system 20%

LEASING

Tomträtter och avtal som leasetagare

För leasetagare innebär IFRS 16 att finansiella leasingskontrakt redovisas i balansräk

ningen värderade till nuvärdet av framtida leasinginbetalningar. Tomträtter redovisas som

nyttjanderättstillgång och skrivs ej av då de ses som eviga hyresavtal och övriga mindre

leasingkontrakt redovisas på raden för övriga materiella anläggningstillgångar. Samtliga

leasingavtal ingår i leasingsskulden som omvärderas vid förändring i bl.a leasingperiod,

restvärdegarantier och ev. förändringar i leasebetalningar. Kostnaden för tomträttsav

gälder redovisas som en finansiell kostnad och övriga kostnader för leasingtillgångarna

som avskrivningar och räntekostnader. Korta leasingkontrakt (12 månader eller kortare)

och leasingavtal där underliggande tillgång uppgår till lågt värde behöver inte redovisas i

rapporten över finansiell ställning. Dessa redovisas i rörelseresultatet på samma sätt som

tidigare operationella leasingavtal. För mer information, se not 18 Leasing.

Koncernen bedömer om avtalet är, eller innehåller, ett leasingavtal när avtalet ingås.

Koncernen redovisar en nyttjanderätt med tillhörande leasingsskuld för samtliga

leasingavtal där koncernen är leasetagare, förutom leasingavtal av lågt värde. För

dessa leasingavtal, redovisar koncernen leasingbetalningarna som en kostnad linjärt

över leasingavtalet såvida inte en annan systematisk metod är mer representativ för

när de ekonomiska fördelarna från de leasade tillgångarna förbrukas av koncernen.

Leasingskulden värderas initialt till nuvärdet av de lesingavgifter som inte betalats vid

inledningsdatumet, diskonterat med användning av lesingavtalets implicita ränta, om

denna räntesats lätt kan fastställas. Om denna räntesats inte lätt kan fastställas ska

koncernen använda leasetagarens marginella låneränta. Den marginella låneräntan

definieras som den räntesats som en leasetagare skulle behöva betala för en finan

siering genom lån under en motsvarande period och med motsvarande säkerhet.

Leasingavgifter som inkluderas i värderingen av leasingsskulden omfattar fasta

avgifter med avdrag för eventuella förmåner i samband med teckning av leasingav

tal, variabla leasingavgifter som beror på ett index eller ett pris initialt värderade

med hjälp av ett index eller pris som gällde vid avtalets tecknade. Leasingskulden

redovisas som en separat post i koncernens rapport över finansiell ställning. Efter

inledningsdatumet värderas leasingsskulden löpande. Koncernen omvärderar

leasingsskulden om antingen leasingperioden förändras eller om bedömningen av

en option att köpa den underliggande tillgången förändras eller om leasingavgifterna

förändras till följd av ändringar i ett index eller ett pris eller om det sker en förändring

i de belopp som förväntas betalas ut enligt en restvärdesgaranti. Nyttjanderätter

omfattar summan av den initiala värderingen av motsvarande leasingsskuld. Därefter

värderas de till anskaffningsvärdet efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och

nedskrivningar. Avskrivningarna påbörjas vid leasingavtalets inledningsdatum och

redovisas under materiella anläggningstillgångar. Koncernen tillämpar IAS 36 för att

fastställa om det föreligger ett nedskrivningsbehov av nyttjanderätten och redovisar

eventuell identifierad nedskrivning.

ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA

Kortfristiga ersättningar till anställda, såsom löner, betald semester och betald sjuk-

frånvaro, samt därpå aktuella sociala kostnader, redovisas i takt med att de anställda

har utfört tjänster i utbyte mot ersättning.

PENSIONER

Pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan klassificeras som

antingen avgiftsbestämda eller förmånsbestämda pensionsplaner. Koncernen har

endast avgiftsbestämda pensionsplaner. Det innebär att de rättsliga eller informella

förpliktelserna begränsas till det belopp som bolaget har accepterat att bidra med.

Storleken på den anställdes ersättningar efter avslutad anställning beror på de avgifter

som koncernen betalar till planen eller till ett försäkringsbolag, jämte den kapitalav

kastning som avgifterna ger. Sålunda är det den anställde som bär den aktuariella

risken och investeringsrisken. Åtaganden för ålders- och tjänstepension för tjänstemän

tryggas genom en försäkring i Alecta. Dessa ska enligt gällande regelverk klassificeras

som förmånsbestämda ITP-planer, vilka omfattas av flera arbetsgivare.

Ett mindre antal personer har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar

till Alecta. Dessa redovisas som avgiftsbestämd plan till följd av att Alecta inte levererar

den information som krävs, varför brist råder på den information som erfordras för att

redovisa planen som en förmånsbestämd plan. Det finns dock inget som indikerar några

väsentliga åtaganden överstigande vad som är utbetalt till Alecta. Då det inte föreligger

tillräcklig information för att redovisa dessa som förmånsbestämda, redovisas de som

avgiftsbestämda planer. Förpliktelser, avseende avgifter till avgiftsbestämda planer, redo

visas som kostnad i resultaträkningen när de uppstår. Se not 5 Löner för mer information.

ERSÄTTNING VID UPPSÄGNING

I samband med uppsägning av personal redovisas ersättningar som en skuld och

en kostnad. Detta gäller endast om koncernen bevisligen är förpliktigad att antingen

avsluta en anställning före den normala tidpunkten för anställningens upphörande,

eller när ersättning lämnas som ett erbjudande för att uppmuntra frivillig avgång. Vid

erbjudande om frivillig avgång beräknas ersättningarna baserat på det antal anställda

som förväntas acceptera erbjudandet. Detta innebär att ersättningen kostnadsförs

utifrån arbetsplikt alternativt direkt om arbetsbefrielse föreligger.

NÄRSTÅENDE

Upplysningar om transaktioner och utestående mellanhavanden med närstående,

lämnas i enlighet med IAS 24, Upplysningar om närstående. Med närstående avses

en part som, direkt eller indirekt, genom en eller flera händer, utövar ett bestämman

de inflytande över, står under ett bestämmande inflytande från ett bolag, eller under

samma bestämmande inflytande som bolaget. Med närstående avses den som har

en andel i bolaget, som ger ett betydande inflytande eller har ett gemensamt bestäm

mande inflytande över företaget. Vidare avses med närstående även moderbolag,

dotterbolag och systerbolag.

Till närstående part räknas också bolag där parten är ett intressebolag, ett joint

venture, i vilket bolaget är samägare. Hit räknas också nyckelpersoner i ledande

ställning i bolaget eller dess moderbolag, nära familjemedlemmar till någon som

definieras som närstående, bolag som står under bestämmande inflytande av, under

ett gemensamt bestämmande inflytande av eller under betydande inflytande av

nyckelpersoner i ledande ställning eller nära familjemedlem. En transaktion med

närstående är en överföring av resurser, tjänster eller förpliktelser mellan närståen

de, oavsett om ersättning utgår eller inte. Bestämmande inflytande innebär rätt att

utforma ett bolags finansiella och operativa strategier, i syfte att erhålla ekonomiska

fördelar. Gemensamt bestämmande inflytande innebär att två eller flera parter i ett

avtal reglerar att gemensamt utöva ett bestämmande inflytande över en ekonomisk

verksamhet. Betydande inflytande innebär att ägarbolaget kan delta i de beslut som

rör ett bolags finansiella och operativa strategier utan bestämmande inflytande över

dessa strategier. Betydande inflytande kan uppnås via aktieinnehav, stadgar eller

avtal. Nyckelpersoner i ledande ställning är de personer som har befogenheter och

ansvar för att, direkt eller indirekt, planera, leda och styra ett bolags verksamhet. Med

nära familjemedlemmar avses personens sammanboende och barn, barn till perso

nens sammanboende och personer som är ekonomiskt, eller på annat sätt, beroende

av personen eller dennes sammanboende.

SKATT

Moderbolaget och koncernen tillämpar IAS 12, Inkomstskatter. Total skatt utgörs av

aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen förutom i

de fall den är hänförlig till transaktioner som redovisas i övrigt totalresultat eller eget

kapital, då även eventuell skatteeffekt redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell skatt

motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat,

justerat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder. Moderbolaget och

koncernen redovisar uppskjuten skatt enligt balansräkningsmetoden. Det innebär att

uppskjuten skatt redovisas på samtliga temporära skillnader, förutom till den del den

uppskjutna skatten hänförs till den första redovisningen av goodwill eller en tillgång

eller skuld som härrör från en transaktion som inte är ett bolagsförvärv och vid

tidpunkten för förvärvet inte påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat.

Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas bli utjäm

nade och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade, eller

aviserade, per balansdagen. Uppskjutna skatter värderas utifrån de skattesatser och

skatteregler som är beslutade, eller i praktiken beslutade, per balansdagen.

Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och

underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att

medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Värdet på uppskjutna skattefordringar

reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. Uppskjuten skatt

nettoredovisas då vi gör bedömningen att outnyttjade underskott kan kvittas mot

framtida vinster.

KASSAFLÖDESANALYS

Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden. Det innebär att

nettoresultatet justerats för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar un-

der perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings-

eller finansieringsverksamhetens kassaflöden.

93 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

Noter

Dalarna Gävle Sundsvall Åre/Östersund Umeå Skellefteå Luleå Koncernen

Indelat per affärsenhet, mkr 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021

Hyresintäkter 301 259 189 169 271 267 306 277 245 225 174 116 303 274 1 789 1 587

Serviceintäkter

Taxebundna delar 53 46 27 21 43 36 59 52 29 29 31 19 34 34 275 237

Fastighetsskötsel 24 20 14 14 20 20 35 34 18 19 12 8 23 24 146 139

Övriga intäkter - 1 - 0 - 0 - 1 - 1 - 0 - 1 - 4

Reparation och underhåll -15 -13 -6 -7 -11 -9 -15 -15 -10 -10 -9 -5 -10 -10 -77 -69

Taxebundna kostnader -49 -43 -22 -20 -37 -34 -51 -51 -27 -27 -29 -18 -31 -30 -246 -222

Fastighetsskatt -14 -14 -13 -11 -19 -17 -20 -17 -20 -17 -12 -7 -24 -22 -123 -106

Övriga fastighetskostnader -32 -31 -24 -24 -33 -32 -49 -43 -30 -31 -18 -12 -33 -36 -220 -209

Fastighetsadministration -13 -13 -8 -9 -10 -9 -16 -16 -9 -9 -6 -5 -11 -11 -74 -72

Driftöverskott 253 212 156 133 223 222 247 222 197 180 141 97 251 224 1 469 1 289

Ofördelade poster

Central administration - - - - - - - - - - - - - - -90 -75

Finansnetto - - - - - - - - - - - - - - -298 -184

Förvaltningsresultat - - - - - - - - - - - - - - 1 081 1 030

Värdeförändringar

Fastighet, realiserad - 2 - 3 - 10 1 - - - 9 - - - 10 16

Fastighet, orealiserad 86 272 62 141 9 294 -60 405 -102 211 -25 286 -121 181 -150 1 790

Räntederivat - - - - - - - - - - - - - - 104 36

Resultat före skatt - - - - - - - - - - - - - - 1 045 2 872

Aktuell skatt - - - - - - - - - - - - - - -16 -53

Uppskjuten skatt - - - - - - - - - - - - - - -199 -495

Resultat hänförligt till innehav utan

bestämmande inflytande - -17

ÅRETS RESULTAT HÄNFÖRLIGT

TILL MODERBOLAGETS AKTIE-

ÄGARE 830 2 306

Uthyrbar area, kvm 318 939 289 540 159 565 158 569 218 127 215 019 315 099 299 257 220 835 207 306 179 033 135 043 211 009 206 687 1 622 607 1 511 421

Hyresvärde 408 358 246 231 365 343 427 401 320 301 240 158 370 348 2 376 2 141

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 89 91 87

89 85 90 90 90 89 90 90 96 94 91 89

Överskottsgrad, % 68 66 69 67 69 77 65 62 68 67 66 68 71 69 68 68

Förändringar av

fastighetsbeståndet

Fastighetsbeståndet 1 januari 4 301 3 580 2 916 2 617 4 545 4 167 4 690 4 111 4 721 4 075 2 256 1 686 4 563 4 276 27 993 24 512

Förvärv 545 190 68 103 172 11 154 42 - 112 948 238 118 - 2 004 696

Investeringar i ny-, till-, ombyggnad 385 307 102 124 147 179 192 133 128 323 108 46 244 107 1 307 1 219

Försäljningar - -48 - -70 - -106 -1 - - - -17 - - - -18 -224

Orealiserade värdeförändringar 86 272 62 141 9 294 -60 405 -102 211 -25 286 -121 181 -150 1 790

Fastighetsbeståndet 31 dec 5 316 4 301 3 148 2 916 4 873 4 545 4 976 4 690 4 747 4 721 3 271 2 256 4 804 4 563 31 136 27 993

Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar.

Jämförelsetal gällande uthyrningsgrad och överskottsgrad har korrigerats jämfört med föregående år.

NOT 2 SEGMENTSRAPPORTERING

94Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

NOT 3 INTÄKTER

Intäkterna (hyres- och serviceintäkter) för koncernen uppgick till 2 209 mkr (1 967)

motsvarande en ekonomisk uthyrningsgrad om 91 procent (89). I jämförbart bestånd

ökade kontrakterade hyresintäkter med 6,9% jämfört med förgående år. Hyresintäkterna

har påverkats av hyresrabatter hänförliga till det statliga hyresstödet motsvarande

0 mkr (-9). Statligt stöd hänförligt till givna hyresrabatter uppgick till 0 mkr (4) och

redovisas som övrig intäkt. Intäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av

under året vakanta ytor samt serviceintäkter. Med hyresvärde avses erhållna intäkter

plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. I hyresvärdet ingår även tillägg som

vidaredebiteras hyresgästen, exempelvis värme, fastighetsskatt och indextillägg. Vi

har ingen hyresgäst som står för mer än 10 procent av koncernens intäkter.

Mkr 2022 Kr/kvm 2021 Kr/kvm

KONCERNEN

Jämförbart bestånd 1 958 1 831

Hyresrabatter¹ - -9

Projektfastigheter 84 82

Färdigställda projekt 6 0

Förvärvade fastigheter 126 0

Sålda 0 5

Kontrakterade intäkter 2 175 1 260 1 909 1 260

Övriga förvaltningsintäkter 34 54

Övriga intäkter - 4

INTÄKTER 2 209 1 967

¹Rabatter hänförliga till det statliga hyresstödet

Koncerninterna intäkter i moderbolaget avser fakturerad förvaltning och management

fees. Kontraktförfallostrukturen för fastighetsbeståndet framgår av nedanstående tabell.

Mkr 2022 2021

MODERBOLAGET

Koncerninterna intäkter 189 175

Övriga intäkter - -

Summa 189 175

Hyreskontraktens löptider per den 31 december 2022

För-

fallo år

Tecknade

avtal

Uthyrd area,

kvm

Kontrakts-

värde, mkr

Andel av

värdet, %

Lokalhyresavtal 2023 1 019 180 352 274 12

2024 867 321 104 469 21

2025 650 237 616 364 16

2026 433 178 941 296 13

>2027 250 352 014 557 25

Summa 3 219 1 270 027 1 959 89

Bostadshyresavtal 2 232 148 529 187 8

Övriga hyresavtal 2 138 - 67 3

TOTALT 7 589 1 418 556 2 213 100

NOT 5 ANSTÄLLDA, PERSONALKOSTNADER

OCH ARVODE TILL STYRELSE

Medelantalet anställda 2022 2021

varav män varav män

Moderbolaget 156 58% 159 58%

Övriga bolag 5 0% 4 0%

KONCERNEN TOTALT 161 57% 163 57%

Vid utgången av 2022 bestod styrelsen i moderbolaget av 6 ledamöter (6) varav 2 kvinnor

(2). Antal ledande befattningshavare i moderbolaget uppgick till 6 personer (6) varav 3

(3) var kvinnor.

Övriga bolag avser vårt koncept Pick-Pack-Post.

NOT 4 FASTIGHETSKOSTNADER

Mkr 2022 2021

KONCERNEN

Driftkostnader 466 427

Reparations- och underhållskostnader 77 72

Fastighetsskatt 124 106

Fastighetsadministration 73 73

SUMMA 740 678

Fastighetskostnaderna uppgick till 740 mkr (678) vilket motsvarar 456 kr/kvm (448).

Kostnaderna avser såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, un

derhåll och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och

fastighetsadministration. Totalt sett är fastighetskostnaderna högre än föregående år.

Det beror främst på högre driftkostnader som en följd av ett större fastighetsbetsånd

och delvis högre taxebundna kostnader. Underhållskostnaderna har ökat jämfört med

föregående år.

I driftkostnader ingår kostnader för bland annat el, värme, vatten, fastighetsskötsel,

renhållning, försäkringar, och fastighetsspecifika marknadsföringskostnader. Delar

av driftkostnaderna vidaredebiteras hyresgästerna i form av tillägg till hyran. Drift-

kostnaderna uppgick till 466 mkr (427) vilket motsvarar 287 kr/kvm (282). Av

driftkostnaderna utgjorde 25 mkr (14) kostnader för arbeten i förhyrda lokaler vilka

vidarefaktureras till hyresgäster. Det motsvarar 16 kr/kvm (9).

Reparations- och underhållskostnaderna består av såväl periodiska som löpande

åtgärder för att vidmakthålla fastigheternas standard och tekniska system. För 2022

uppgick kostnaderna till 77 mkr (72) vilket motsvarar 47 kr/kvm (48).

Fastighetsskatt är en statlig skatt baserad på fastigheternas taxeringsvärde.

Huvuddelen av fastighetsskatten vidaredebiteras hyresgästerna. Skattesatsen för

2022 var 1 procent (1) på taxeringsvärdet för kontor/butik och 0,5 procent (0,5) för

lager/industri. För bostäder beräknades fastighetsskatten till det lägsta av 1 519 kr/

lägenhet eller 0,3 % av 2022 års taxeringsvärde. Kostnaden för fastighetsskatt upp-

gick till 124 mkr (106) vilket motsvarar 76 kr/kvm (70).

Med fastighetsadministration avses indirekta kostnader för den löpande fastig

hetsförvaltningen. Kostnaderna innefattar bland annat kostnader för personal som

arbetar med uthyrningsverksamhet och hyresförhandlingar, förbrukningsmaterial och

projekt administration. Koncernens kostnader för 2022 uppgick till 73 mkr (73) vilket

motsvarar 45 kr/kvm (48).

Löner, andra ersättningar och sociala kostnader

2022 2021

Tkr Löner och

ersättningar

Sociala

kostnader

Löner och

ersättningar

Sociala

kostnader

Moderbolaget 99 702 32 001 98 765 31 774

(varav pensionskostnader)

(11 846) (2 827) (13 235) (3 156)

Övriga bolag 2 064 489 2 197 572

(varav pensionskostnader) (39) (7) (63) (14)

KONCERNEN TOTALT 101 766 32 490 100 962 32 346

(varav pensionskostnader)

(11 885) (2 834) (13 298) (3 170)

Av moderbolagets pensionskostnader avser 1 084 tkr (1 104) vd.

Av koncernens pensionskostnader avser 1 084 tkr (1 104) vd.

Diös har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda. Avsättning till

vinstandelsstiftelsen baseras på en kombination av Diös resultat, avkastningskrav

och utdelning till aktieägarna och är maximerad till 30 000 kr per år och anställd.

För 2022 har avsättning skett med totalt 3 846 tkr.

Löner och andra ersättningar fördelade mellan styrelseledamöter,

vd och övriga anställda

2022 2021

Tkr Styrelse

och vd

Övriga

anställda

Styrelse

och vd

Övriga

anställda

Moderbolaget 7 555 92 148 6 888 91 878

(varav tantiem och dylikt) - - - -

Övriga bolag - 2 062 - 2 197

(varav tantiem och dylikt) - - - -

KONCERNEN TOTALT 7 555 94 209 6 888 94 075

(varav tantiem och dylikt) - - - -

Ersättningar och övriga förmåner under 2022

Tkr

Grundlön/

styrelse-

arvode

Övriga

förmåner

Pensions-

kostnad

Övrig

ersätt-

ning Summa

Lagstadgade

soc. avg. och

löneskatt

Styrelsens

ordförande 377 - - - 377 38

Övrig styrelse 958 - - - 958 301

Verkställande

direktören 4 370 464 1 084 300 6 218 1 885

Övriga ledande

befattningshavare 8 246 514 2 744 1 350 12 855 3 283

SUMMA 13 951 978 3 829 1 650 20 408 5 508

Sociala avgifter och löneskatt till övriga anställda i moderbolaget uppgår till 26 493 tkr (26 596).

95 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

NOT 6 CENTRAL ADMINISTRATION

I central administration ingår kostnader för koncerngemensamma funktioner som

koncernledning, it, årsredovisning, revisionsarvoden, juridisk rådgivning med mera. De

centrala administrationskostnaderna uppgick till 90 mkr (75) vilket motsvarar 58 kr/kvm

(50). Av kostnaderna utgör 36 mkr (32) ersättningar till anställda och 4 mkr (4) avser av

skrivningar på immateriella och materiella anläggningstillgångar. Övriga poster om 40 (39)

mkr avser kostnader för bland annat IT och konsultarvoden samt 10 mkr avser kostnad

som avser förstudie på projekt som inte blivit av.

Arvode och kostnadsersättningar till revisorer

KONCERNEN MODERBOLAGET

Tkr 2022 2021 2022 2021

Deloitte

Revisionsuppdrag 2 033 1 985 2 033 1 985

Revisionsverksamhet

utöver revisionsuppdraget 270 290 270 290

Skatterådgivning 206 246 206 246

Andra uppdrag 4 64 4 64

SUMMA 2 514 2 585 2 514 2 585

Revisionsuppdrag avser granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens

och verkställande direktörens förvaltning. Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget

innebär andra kvalitetssäkringstjänster som skall utföras enligt författning, bolagsord

ning eller avtal samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid ett

granskningsuppdrag. Skatterådgivning innehåller både rådgivning och kvalitetssäkring inom

skatteområdet. Samtliga kostnader avseende revision och revisionsnära uppdrag redovisas

i moderbolaget. Kostnaderna fördelas sedan ut till respektive dotterbolag via management

fee.

NOT 9 VÄRDEFÖRÄNDRINGAR I FASTIGHETER

Mkr 2022 2021

KONCERNEN

Realiserade värdeförändringar 10 16

Orealiserade värdeförändringar -150 1 790

SUMMA -140 1 806

Under året har 10 fastigheter (7) avyttrats, med en sammantagen realiserad värdeför-

ändring om 10 mkr (16). 28 fastigheter (14) har förvärvats under året. Samtliga fastig-

heter har externvärderas av CBRE vid kvartalsboksluten för tredje och fjärde kvartalet

samt majoriteten av fastighetsvärdet vid kvartalsboksluten för första och andra kvartalet.

Syftet är att fastställa fastigheternas individuella värde vid en försäljning, så eventuella

portföljeffekter beaktas således inte. Värderingarna baseras på en kassaflödesmodell

NOT 7 FINANSIELLA INTÄKTER

Mkr 2022 2021

KONCERNEN

Ränteintäkter, övriga 4 5

SUMMA 4 5

MODERBOLAGET

Ränteintäkter från koncernföretag 619 401

Utdelning från koncernföretag 100 100

Koncernbidrag 81 79

Ränteintäkter, övriga 28 0

SUMMA 828 580

Samtliga ränteintäkter avser finansiella instrument som redovisas till upplupet

anskaffningsvärde.

NOT 8 FINANSIELLA KOSTNADER

Mkr 2022 2021

KONCERNEN

Räntekostnader 273 161

Övriga finansiella kostnader 29 28

SUMMA 302 189

MODERBOLAGET

Räntekostnader från koncernföretag 372 254

Räntekostnader 109 47

Övriga finansiella kostnader 20 19

Koncernbidrag 57 37

SUMMA 558 357

Av koncernens räntekostnader avser 273 mkr (161) räntor hänförligt till skulder

värderade till upplupet anskaffningsvärde. Motsvarande för moderbolaget uppgår till

481 mkr (301).

RÄNTEKOSTNAD 2022 INKLUSIVE VÄGD GENOMSNITTLIG RÄNTA

De genomsnittliga räntebärande skulderna uppgick under 2022 till 15 523 mkr (14 012).

Faktisk räntekostnad, inklusive kostnad för outnyttjat kreditutrymme samt utfall avseende

finansiella instrument, uppgick till 278 mkr (166), vilket motsvarar en årlig genomsnitts

ränta på 1,8 procent (1,2). Under året uppgick orealiserade värdeförändringar för inne-

havda derivatinstrument till 104 mkr (36), vilka i sin helhet har redovisats i resultaträkningen .

KONCERNEN, mkr Belopp Årskostnad

Vägd genom-

snittlig ränta,%

Räntebärande skuld 15 523 299 1,9

Outnyttjat utrymme kreditfacilitet

2 478 7 0,1

Finansiella instrument 4 500 -28 -0,2

TOTALT 278 1,8

Kostnad för outnyttjat kreditutrymme påverkar den årliga snitträntan med 0,06 procentenheter.

FORTS. NOT 5 ANSTÄLLDA, PERSONALKOSTNADER

OCH ARVODE TILL STYRELSE

Ersättningar och övriga förmåner under 2021

Tkr

Grundlön/

styrelse-

arvode

Övriga

förmåner

Pensions-

kostnad

Övrig

ersätt-

ning Summa

Lagstadgade

soc. avg. och

löneskatt

Styrelsens

ordförande 320 - - - 320 33

Övrig styrelse 858 - - - 858 233

Verkställande

direktören 4 178 427 1 104 - 5 709 1 715

Övriga ledande

befattningshavare 7 592 499 2 701 366 11 158 3 197

SUMMA 12 948 926 3 805 366 18 046 5 178

ERSÄTTNING STYRELSE

Till styrelsen utgår arvoden enligt beslut på årsstämman. Vid årsstämman 2022 beslu-

tades om att det framtida styrelsearvodet ska vara 1 400 tkr. 400 tkr går till styrelsens

ordförande. Övriga styrelseledamöter erhåller 200 tkr vardera. Inga andra arvoden

eller förmåner utgår till styrelsen. Beloppen sträcker sig från 2022-05-01 till och med

2023-04-30.

Tkr 2022 2021

Bob Persson 377 320

Eva Nygren 58 172

Ragnhild Backman 192 172

Anders Nelson 192 172

Peter Strand 192 172

Tobias Lönnevall 192 172

Erika Olsén 133 -

SUMMA 1335 1 180

ERSÄTTNING KONCERNLEDNING OCH VD

Med koncernledningen avses verkställande direktören och övriga medlemmar av

ledningsgruppen. Övriga ledande befattningshavare bestod av 5 personer. Ersättning

samt förmåner till vd beslutas av bolagets styrelse och ersättningar till övriga ledande

befattningshavare beslutas av vd i samråd med bolagets styrelse. Rörlig ersättning för

vd och ledande befattningshavare kan maximalt uppgå till två månadslöner. Inga aktiere

laterade ersättningar förekommer. Bolaget har under 2022 infört ett tre-årigt program för

kontantbaserad långsiktig rörlig ersättning. För programmets långsiktiga del kommer en

ändring att föreslås i ersättningsriktlinjerna som gäller från och med stämman 2023. Mer

information om programmet finns i Ersättningsrapporten för 2022. För 2022 utgår rörlig

ersättning till bolagets vd om 300 tkr (0). Vd har rätt till tjänstebil, tjänstebostad samt rätt

till försäkrings- och pensionsförmåner enligt vid tidpunkten gällande ITP-plan under sin

anställningstid. Möjlighet ges till individuell placering. Endast kontant lön utgör underlag

för försäkrings- och pensionspremier. Pensionsåldern för vd är 65 år. Mellan bolaget och

vd gäller, från bolagets sida 12 månaders uppsägningstid, och från vd:s sida 4 månaders

uppsägningstid. Ersättning under uppsägningstiden avräknas från inkomster från annan

arbetsgivare. Övriga ledande befattningshavare har rätt till tjänstebil. Under anställnings

tiden hos bolaget har övriga befattningshavare rätt till försäkrings- och pensionspremie

enligt vid tidpunkten gällande ITP-plan. Möjlighet ges till individuell placering. Endast

kontant lön utgör underlag för försäkrings- och pensionspremier. Pensionsåldern för

övriga ledande befattningshavare är 65 år och uppsägningstiden är ömse sidigt 3-6

månader mellan bolaget och den anställde.

Noter

96Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

NOT 10 SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT

I resultaträkningen fördelas skatten på två poster, aktuell skatt och uppskjuten skatt.

Aktuell skatt och uppskjuten skatt har beräknats utifrån en nominell skattesats om

20,6 procent.

Aktuell skatt utgår från årets skattepliktiga resultat vilket är lägre än redovisat

resultat. Detta beror främst på möjligheten att nyttja skattemässiga avskrivningar

på fastigheter, skattemässigt direkt avdrag för vissa ombyggnationer på fastigheter

vilka aktiverats redovisningsmässigt samt skattefria försäljningar av fastigheter. Inga

kvarvarande underskottsavdrag har funnits för året.

Uppskjuten skatt är en avsättning för den skatt som framgent ska betalas vid en

direktförsäljning av fastigheterna, då återläggning av skattemässiga avskrivningar och

avdragna investeringar görs.

Svensk redovisningslagstiftning tillåter inte redovisning av fastigheter till verkligt

värde i juridisk enhet, innebärande att värdeförändring på fastigheter enbart sker på

koncernnivå och därmed inte påverkar beskattningen. Ränteavdragsbegränsning

ar medför för Diös del att cirka 20 (10) mkr av koncernens räntekostnader inte är

avdragsgilla för 2022. Föregående år påverkades uppskjuten skatt positivt med 32

mkr avseende reglerna för tillfällig skattereduktion avseende förvärv av inventarier

under 2021. Faktisk skattereduktion och påverkan på aktuell skatt erhålls 2022.

Som framgår av tabellen nedan är det skattepliktiga resultatet för 2022 lägre än det

bokföringsmässiga resultatet vilket beror på att Diös kan utnyttja ovan nämnda skat

temässiga avskrivningar och skattemässigt avdragsgilla investeringar samtidigt som

genomförda försäljningar huvudsakligen skett i form av skattefria andelsöverlåtelser.

Övriga skattemässiga justeringar består främst av skattemässiga avdrag för vissa

ombyggnationer på fastigheter samt bokslutsdispositioner.

KONCERNEN MODERBOLAGET

Mkr 2022 2021 2022 2021

Aktuell skatt -16 -53 0 -2

Uppskjuten skatt -199 -495 - -

Summa skatt -215 -548 0 -2

2022 2022 2021 2021

KONCERNEN, mkr Underlag

aktuell

skatt

Underlag

uppskju-

ten skatt

Underlag

aktuell

skatt

Underlag

uppskju-

ten skatt

Förvaltningsresultat 1 081 1 030

Ombyggnationer -95 95 -172 172

Skattemässiga avdragsgilla

avskrivningar

-311 311 -267 267

Övriga skattemässiga justeringar -440 559 -389 441

Skattepliktigt förvaltningsresultat 235 965 203 880

Försäljning fastigheter 0 -9 53 -105

Värdeförändring fastigheter 0 -150 0 1 790

Emissionskostnader 0 0 0 0

Skattepliktigt resultat före

underskottsavdrag 235 806 256 2 565

Underskottsavdrag, ingående balans 0 0 0 0

Underskottsavdrag, nyttjade 0 0 0 0

Uppskjuten skatt hänförlig till skatte-

reduktion för anskaffade inventarier

2021.

-156 156 0 -157

Skattepliktigt resultat 79 962 256 2 408

Skatt 20,6% -16 -199 -53 -495

Årets skatt enligt resultaträkningen -16 -199 -53 -495

Underskottsavdrag utgörs av tidigare års skattemässiga förluster. Förlusterna, som

inte är tidsbegränsade, rullas vidare till nästkommande år och nyttjas genom kvittning

mot framtida skattemässiga vinster. Kvarvarande underskottsavdrag beräknas till 0

mkr (0). Den totala skatten kan avvika från nominell skatt i de fall det finns redovisade

intäkter/kostnader som inte är skattepliktiga/avdragsgilla eller till följd av andra typer

av skattemässiga justeringar. Diös redovisade skatt är lägre än nominell skatt. Den

effektiva skatten på årets förvaltningsresultat uppgår till 21 procent (21).

SKATTEKOSTNAD

KONCERNEN MODERBOLAGET

Mkr 2022 2021 2022 2021

Årets resultat före skatt 1 045 2 872 242 185

Skatt enligt gällande skattesats, 20,6% -215 -592 -50 -38

Skatt hänförlig ändrad taxering 0 0 - -

Skatteeffekt justeringsposter:

Skatt avseende skattereduktion inv. 0 32 0 0

Försäljning fastigheter 2 11 0 0

Övrigt -2 1 50 38

SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT -215 -548 0 -2

med en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels

marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsför

måga har, utöver inflationsantagande om 4 procent för 2023 och 2 procent långsiktigt,

hänsyn tagits till bedömda marknadshyror vid kontraktsförfall, uthyrningsgrad samt

fastighetskostnader. Marknadens avkastningskrav fastställs genom en analys av

genomförda fastighetstransaktioner för fastigheter med liknande standard och läge.

NOT 11 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

KONCERNEN

Mkr 2022 2021

INGÅENDE BOKFÖRT VÄRDE 27 993 24 512

Förvärv 2 004 695

Investeringar i befintliga fastigheter 1 307 1 219

Försäljningar -18 -224

Värdeförändring, orealiserad -150 1 790

UTGÅENDE BOKFÖRT VÄRDE 31 136 27 993

Utgående bokfört värde överensstämmer med värde enligt fastighetsvärdering per

2022-12-31.

Investeringar har genomförts för totalt 1 307 mkr (1 219), i ny-, till- och ombyggnation.

Under året har 28 fastigheter förvärvats (14) och 10 fastigheter avyttrats (7). För

information om pantsatta fastigheter, se not 27 .

97 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

Värdering

En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av de

framtida kassaflöden som tillgången förväntas generera. Fastighetsbeståndets värde

beräknas som summan av driftsöverskottets nuvärde minskat med återstående investe

ringar på igångsatta projekt, samt nuvärdet av bedömt rest värde. Restvärdet utgörs av

summan av driftsöverskottets nuvärde under återstående ekonomisk livslängd. Till detta

läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark. Värderingen sker således enligt

nivå 3 inom värderingshierarkin i IFRS 13, vilket är i likhet med tidigare år.

Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är avkast

ningskravet och antagandet om den framtida reala tillväxten. Dessa är de tyngst

vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkastningskravet är den

vägda kostnaden för lånat och eget kapital. Kostnaden för lånat kapital utgår från

marknadsräntan. Kostnaden för eget kapital utgår från riskfri ränta motsvarande lång

stats obligationsränta med tillägg för en riskpremie. Riskpremien är individuell för varje

investering och beror på investerarens uppfattning om framtida risk och potential.

Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde där samtliga fastigheter vär

derats externt. Det verkliga värdet är det mest sannolika priset för respektive fastighet

som skulle kunna erhållas vid en försäljning på marknaden. En fastighets verkliga värde

blir emellertid realitet först vid en genomförd försäljning. Värderingen har genomförts

på ett enhetligt sätt och baserats främst på en tioårig kassa flödesmodell. Tidigare år

har främst en femårig kassaflödesmodell används. Utgångspunkten för värderingen har

varit en individuell bedömning för varje fastighet utifrån dels framtida intjäningsförmåga,

dels avkastningskrav. Vid bedömningen av en fastighets framtida intjäningsförmåga

har, utöver inflationsantagande om 4 procent för 2023 och 2 procent långsiktigt, hänsyn

tagits till dels eventuella förändringar i hyresnivån utifrån respektive kontrakts hyra

och förfallotidpunkt jämfört med bedömd aktuell marknadshyra, dels förändring i uthyr

ningsgrad och fastighetskostnader. Med fastighetskostnader avses kostnader för drift,

underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld och fastighetsadministration.

Enligt CBRE uppgick den totala transaktionsvolymen i Sverige under 2022 till 160

miljarder. Av dessa svarar Norrland och Dalarna för nästan 10 miljarder. Under 2022

har marknaden för fastighetstransaktioner mattas till följd av stigande marknadsräntor,

hög inflation och sämre funktionssätt på kapitalmarknaden och således svårare att

anskaffa kapital. Påverkan och effekten av förändrades marknadsförutsättningar har

varit relativt lika i både Sverige och i Europa.

Med en lägre likviditet och färre genomförda fastighetsaffärer i Sverige under 2022

da större investeringar eller vid andra förändringar som bedömts vara av värdepåver

kande karaktär. Värderingarna visade ett verkligt värde om 31 136 mkr (27 993) och

medförde orealiserade värdeförändringar av fastigheternas marknadsvärden om -150

mkr (1 790) vilket innebär en värdeförändring motsvarande -0,5 procent (7,4). I fastig

heternas marknadsvärde ingår byggrätter om ca 93 000 kvm till ett värde om 133 mkr

(96), värderade till cirka 1 400 kr/kvm.

Effekten av klimatrelaterade risker på fastighetsvärden

Fastighetsbeståndet anpassas och underhålls löpande för att möta hyresgästkrav och

säkerställa dess fysiska status och livslängd. Alla fastigheter har en utvecklings- och

underhållsplan som uppdateras vid behov och vid större förändringar. Denna plan

syftar till att säkerställa fastighetens långsiktiga värde och effektivt bidra till bolagets

finansiella mål och hållbarhetsmål. Företagsledningens bedömning är att klimatföränd

ringarnas påverkan på fastighetsbeståndet hanteras löpande i respektive fastighets

utvecklings- och underhållsplan och således inte föranleder ökade investeringsbehov.

Den klimatriskanalys som genomförts samt de scenarioanalyser för framtida klimatef

fekter finns till grund för denna bedömning. Vidare bedöms inte klimatrelaterade risker

negativt påverka fastigheterna långsiktiga värde, då bedömt investeringsbehov redan

är diskonterat i senaste genomförda fastighetsvärdering. Företagsledningen bedömer

vidare att inga fastigheter i dagsläget är extremt utsatta för klimatpåverkan som kan

leda till stora negativa värdeförändringar eller kostnader.

Av tabellen nedan framgår verkligt värde fördelat per fastighetskategori och affärsenhet.

Fastighetsvärde,

mkr 2022-12-31 Kontor Butik Bostäder

Industri/

lager Övriga Summa

Dalarna 3 100 636 665 26 889 5 316

Gävle 1 724 710 274 92 348 3 148

Sundsvall 2 825 701 433 0 914 4 873

Åre/Östersund 2 631 1 177 878 151 139 4 976

Skellefteå 1 990 690 172 96 323 3 271

Umeå 3 276 672 210 38 551 4 747

Luleå 3 253 1 288 140 0 122 4 804

SUMMA 18 798 5 875 2 772 403 3 286 31 136

Fastighetsvärde,

mkr 2021-12-31 Kontor Butik Bostäder

Industri/

lager Övriga Summa

Dalarna 2 726 631 424 30 490 4 301

Gävle 1 564 673 266 89 324 2 916

Sundsvall 2 740 652 383 0 770 4 545

Åre/Östersund 2 503 981 912 152 142 4 690

Skellefteå 1 499 411 111 105 130 2 256

Umeå 3 229 648 195 39 610 4 721

Luleå 3 035 1 325 141 0 62 4 563

SUMMA 17 296 5 321 2 433 415 2 528 27 993

Pågående större investeringar 2022-12-31

FASTIGHET Affärsenhet Kategori Investering, mkr

Investerat

under 2022, mkr

Kvar att

investera, mkr Färdigställd

Intagan 1 Dalarna Kontor 555 147,6 8,9 2023

Noten 3 Sundsvall Övrigt 442 -3,0

9,2 2023

Magne 5 Umeå Övrigt 402 -13,1

22,2 2023

Stigbygeln 2 Dalarna Kontor 290 63,9 54,6 2023

Mimer 1 Dalarna Övrigt 484 156,8 318,2 2024

Porsön 1:423 Luleå Kontor 182 83,0 68,3 2023

Andersberg 14:58 Gävle Kontor 76 68,6 7,4 2023

Aeolus 5 Sundsvall Bostäder 48 43,8 1,5 2023

Kansliet 20 Dalarna Kontor 42 0,3 0,3 2023

Borgmästaren 10 Sundsvall Kontor 27 4,9 22,0 2023

Vattenormen 8 Luleå Kontor 22 12,5 0 2023

Djurläkaren 13 Åre-Östersund Övrigt 14 12,4 1,8 2023

Rind 5 Umeå Kontor 12 2,4 9,7 2023

Gamen 21 Luleå Kontor 11 1,0 10,0 2023

Hjorten 5 Skellefteå Kontor 15 12,5 0 2023

har fastighetsägare och värderare sämre tillgång till värdefull information som ger

betydelsefull vägledning vid fastställande av de avkastningskrav som ligger till grund för

genomförda värderingar än året innan.

Avkastningskravet på eget kapital är individuellt för varje fastighet och baseras på

antagande om realränta, inflation samt riskpremie. Riskpremien är individuell för varje

fastighet och kan delas upp i två delar, generell respektive individuell risk. Den gene

rella risken är ett tillägg för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning

som en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska ut

vecklingen. Den individuella risken är specifik för varje fastighet och utgör marknadens

sammanvägda bedömning av fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen,

fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori, om fastigheten är rätt

utformad, ändamålsenlig och yteffektiv, dess tekniska standard såsom t.ex. materialval,

kvalitet på allmänna installationer, inredning och utrustning i lokaler och lägenheter,

kontraktssammansättningen. Hänsyn tas till kontraktens längd, storlek och antal. Vidare

tas hänsyn till hur utsatt fastigheten är mot klimatrelaterade risker. Ingen individuell eller

specifik värdejustering har gjorts utifrån klimatrelaterade risker.

Det genomsnittliga avkastningskravet har höjts med 0,30 procentenheter (-0,29)

främst till följ av stigande marknadsräntor och således generellt högre finansierings

kostnader vilket påverkat fastighetsvärdet negativt. Effekter som motverkat den

negativa justeringar är att hyresvärdet under året har ökat till följd av indexjustering om

10,9 procent, nya lönsamma affärer samt minskade vakanser. Långsiktig vakans har

på portföljnivå justerats upp något för att återspegla en mer osäker makroekonomisk

utveckling och påverkar fastighetsvärdet negativt. Igångsatta projekt har värderats till

anskaffningsvärde.

Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde kr/kvm BTA för fastställ

da byggrätter. Byggrätter tas upp till värdering då en detaljplan beslutats och vunnit laga

kraft. Värderingarna har genomförts enligt IFRS 13 nivå 3.

Fastighetsbeståndets värde

En marknadsvärdesbedömning av samtliga fastigheter har utförts med värdetidpunkt

den 31 december 2022. Underlag för värderingarna har utgjorts av samtliga gällande

hyresavtal, information om vakanta objekt, faktiska drift- och underhållskostnader,

fastighetsskatt och fastighetsadministration samt uppgifter om pågående och planera

de investeringar. Därtill har fastigheterna besiktigats fysiskt i samband med genomför-

FORTS. NOT 11 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Initial invetseringsvolym överstigande 10 mkr.

Lyft av vilande moms vid färdigställande.

Noter

98Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

2022 2021

Värderingsantaganden Kontor Butik Bostäder

Industri/

lager Övriga Kontor Butik Bostäder

Industri/

Lager Övriga

Hyresvärde, kr per kvm 1 745 1 868 1 422 789 1 502 1 470 1 697 1 331 715 1 181

Drift & underhåll, kr per kvm 368 477 459 237 345 333 458 419 220 346

Direktavkastning för bedömning av restvärde

, % 5,8 6,1 4,4 5,8 5,8 5,4 5,8 4,3 7,3 5,8

Kalkylränta för diskontering till nuvärde, % 8,2 8,6 6,9 8,3 8,2 7,4 7,9 6,4 9,5 5,8

Långsiktig vakans, % 6,3 6,6 3,5 10,1 5,6 4,7 4,1 1,7 10,7 5,1

Från undre till övre kvartil i portföljen.

Värderingmodellen utgår i regel från en kalkylperiod om 10 år eller längre om faktiska avtal som löper längre än 10 år finns. Årsjämförelsen är inte i jämförbart bestånd.

Värderingsantagande 2021-12-31 är omräknade med hansyn till förändrad indelning från fastighetssegment till fastighetskategori.

Känslighetsanalys,

fastighetskategori (mkr) Kontor Butik Bostäder Industri Övrigt Total

Hyresvärde, +/- 50 kr per kvm 675 -675 305 -305 147 -147 60 -60 160 -160 1 347 -1 347

Drift & underhåll, +/- 25 kr per kvm -338 338 -153 153 -73 73 -30 30 -80 80 -673 673

Direktavkastning +/- 0,5% -802 959 -320 377 -175 221 -33 40 -147 175 -1 476 1 773

Kalkylränta +/- 0,5 % -612 642 -267 279 -99 104 -34 36 -144 152 -1 155 1 213

Långsiktig vakansgrad, +/- 1% -218 218 -104 104 -42 42 -9 9 -38 34 -411 407

Osäkerhetsintervall

En fastighets marknadsvärde kan endast fastställas då den säljs. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall

som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast ligger inom +/- 5–10 procent skall ses som mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. Vid ett bedömt

osäkerhetsintervall om +/- 7,5 procent innebär ett värdeintervall om 28 801–33 471 mkr.

FORTS. NOT 11 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

NOT 14

ANDELAR I KONCERNFÖRETAG

Mkr 2022 2021

MODERBOLAGET

Ackumulerade anskaffningsvärden 2 265 2 265

Nedskrivning/nedsättning 0 0

Inköp/avyttring 97 0

REDOVISAT VÄRDE VID PERIODENS SLUT 2 362 2 265

Specifikation av moderbolagets direktägda dotterbolag framgår nedan. Antalet dotter-

bolag uppgår till 11 st (11). Övriga koncernföretag återfinns i respektive dotterbolags

årsredovisning. Principer för konsolidering av koncernbolag framgår av redovisnings

principerna i not 1.

NOT 12 IMMATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

KONCERNEN MODERBOLAGET

Mkr 2022 2021 2022 2021

Ingående anskaffningsvärde 4 4 4 4

Utgående anskaffningsvärde 4 4 4 4

Ingående ack. avskrivningar -4 -4 -4 -4

Årets avskrivningar 0 0 0 0

Utgående ack. avskrivningar -4 -4 -4 -4

UTGÅENDE PLANENLIGT

RESTVÄRDE 0 0 0 0

NOT 13 ÖVRIGA MATERIELLA

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

KONCERNEN MODERBOLAGET

Mkr 2022 2021 2022 2021

Ingående anskaffningsvärde 47 43 7 7

Årets anskaffning 6 4 0 0

Försäljningar/utrangeringar - - - -

Utgående anskaffningsvärde 53 47 7 7

Ingående avskrivningar -46 -42 -7 -7

Försäljningar/utrangeringar - - - -

Årets avskrivningar -1 -4 0 0

Utgående ack. avskrivningar -47 -46 -7 -7

UTGÅENDE PLANENLIGT

RESTVÄRDE 6 1 0 0

99 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

NOT 15 ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG

OCH GEMENSAM VERKSAMHET

KONCERNEN MODERBOLAGET

Mkr 2022 2021 2022 2021

Ingående anskaffningsvärde 7 7 - -

Förvärv - - - -

Omklassificering - - - -

Försäljningar - - - -

Utgående anskaffningsvärde 7 7 - -

Bokfört värde 7 7 - -

Namn/Org nr Säte

Kapital-

andel i %

Bokfört

värde

Fastighetsaktiebolaget Norkom,

556483-5337

Härjedalen 50,0 0,5

Idun Samfällighetsförening, 716415-4358

Skellefteå 25,0 6,5

SUMMA 7,0

Diös innehav i Fastighetsaktiebolaget Norkom ägs indirekt via Diös Norrland AB.

Diös innehav i Iduns samfällighetsförening ägs indirekt via Diös Skellefteå I AB och Diös Fastigheter

Idun AB.

Intresseföretagens resultat- och balansräkning i sammandrag, mkr (100%)

Mkr 2022 2021

Koncernen

Resultaträkning

Hyresintäkter 5 5

Driftöverskott 2 3

Årets resultat 1 2

Balansräkning

Anläggningstillgångar 8 8

Omsättningstillgångar 10 11

SUMMA TILLGÅNGAR 18 19

Eget kapital 14 12

Långfristiga skulder 2 4

Övriga skulder 2 3

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 18 19

Gemensam verksamhet

Koncernen har gemensam verksamhet. Diös bedriver finansiell verksamhet i ett intresse-

företag, Svensk FastighetsFinansiering AB, vilket bildades 2015. Bolaget ägs gemensamt

av Catena AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB, Platzer Fastigheter Holding AB och

Wihlborgs Fastigheter AB till 20 procent vardera. Avsikten är att bredda basen i bolagets fi

nansiering. Diös Fastigheters innehav i Svensk FastighetsFinansiering AB ägs indirekt via

Diös Obligation AB. Verksamheten består i att bedriva inlåningsverksamhet i form av

upptagande av lån på kapitalmarknaden genom utgivande av obligationer (MTN-Medi

um Term Notes) samt utlåningsverksamhet genom utgivande av kontantlån.

Under året har en obligation om 300 mkr förfallit. Inga nya obligationer har emitterats

DOTTERBOLAG

Namn Org.nr Säte

Kapital-

andel i %

Bokfört

värde, mkr

Diös Fastigheter I AB 556544-4998 Östersund 100 16

Diös Fastigheter II AB 556610-9111 Östersund 100 160

Diös Fastigheter V AB 556571-9969 Östersund 100 0

Diös Fastigheter VI AB 556561-0861 Östersund 100 33

Diös Fastigheter Parkering AB 556589-8433 Östersund 100 2

Åre Centrum AB 556624-4678 Åre 100 155

Fastighets AB Uprum 556711-2619 Östersund 100 40

Diös Obligation Holding AB 556912-4471 Östersund 100 99

Plock Pack och Posttjänst

i Sverige Holding AB

559000-9279 Östersund 100 3

Diös Gamla Bergsskolan AB 559041-8355 Östersund 100 934

Diös Struktur 1 AB 559067-1912 Östersund 100 920

SUMMA BOKFÖRT VÄRDE 2 362

Dotterbolag med innehav utan bestämmande inflytande

Koncernen har några få icke helägda dotterbolag. Under 2022 har resterande del av innehav

utan bestämmande inflytande om 28,2 procent i Åre Centrum AB förvärvats. Under räken

skapsåret uppgår resultatet hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande till 0 mkr (-1).

Det ackumulerade innehavet utan bestämmande inflytande i Åre Centrum AB uppgår till 0

mkr (57) per den 31 december 2022. Nedan följer summerad finansiell information för Åre

Centrum AB (koncernen).

Mkr 2022 2021

Summerad resultaträkning

Nettoomsättning 0 49

Rörelseresultat 0 18

Periodens resultat 0 12

Periodens totalresultat 0 12

Mkr 2022 2021

Summerad balansräkning

Anläggningstillgångar 0 441

Omsättningstillgångar 0 4

SUMMA TILLGÅNGAR 0 445

Långfristiga skulder 0 222

Kortfristiga skulder 0 58

SUMMA SKULDER 0 280

Eget kapital hänförligt till

moderbolagets aktieägare 0 91

innehav utan bestämmande inflytande 0 74

SUMMA EGET KAPITAL 0 165

FORTS. NOT 14 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG

via Svensk FastighetsFinansiering AB, säkerheterna har istället finansierats via bank.

Den effektiva räntan för alla utestående obligationer per 2022-12-31 är 3,06 procent.

För gemensam verksamhet redovisar Diös sin andel av tillgångar, skulder, intäkter

och kostnader samt sin andel av gemensamma tillgångar, skulder, intäkter och

kostnader post för post i koncernens finansiella rapporter. Transaktioner och andra

mellanhavanden med gemensam verksamhet har eliminerats i koncernredovisningen.

Sammandrag av vår andel av resultat och ställning i gemensam verksamhet

Mkr 2022 2021

Resultaträkning

Rörelsekostnader -1 -1

Finansnetto 1 1

Skatt 0 0

Årets resultat 0 0

Balansräkning

Anläggningstillgångar 267 831

Omsättningstillgångar 658 393

Summa tillgångar 925 1 224

Eget kapital 132 132

Långfristiga skulder 196 790

Övriga skulder 597 302

Summa eget kapital och skulder 925 1 224

Noter

100Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

NOT 16 ANDRA LÅNGFRISTIGA

VÄRDEPAPPERSINNEHAV

KONCERNEN MODERBOLAGET

Mkr 2022 2021 2022 2021

Ingående anskaffningsvärde 1 1 0 0

Förvärv - - - -

Nedskrivningar - - - -

Omklassificering 0 0 - -

Försäljningar - - - -

Utgående anskaffningsvärde 1 1 0 0

Bokfört värde 1 1 0 0

NOT 17 UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN/

SKATTESKULD

Mkr 2022 2021

KONCERNEN

Uppskjuten skatteskuld hänförlig till temporär skillnad fastigheter -2 257 -2 105

Uppskjuten skatteskuld hänförlig till övriga poster -126 -79

SUMMA UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN/SKATTESKULD -2 383 -2 184

Per den 31 december 2022 uppgick redovisad uppskjuten skatteskuld till -2 383 mkr

(-2 184). Värdet av eventuell uppskjuten skattefordran/skuld kommer att prövas vid

varje boksluts tillfälle och vid behov kommer omvärdering att ske.

Det skattemässiga underskottsavdraget bedömdes uppgå till 0 mkr (0). Vid 20,6

procents skattesats uppgick uppskjuten skattefordran avseende skattemässiga

underskottsavdrag till 0 mkr (0).

Redovisade temporära skillnader, det vill säga fastigheternas verkliga värden

minus skattemässiga restvärden, uppgick till 10 956 mkr (10 216) med avdrag för den

uppskjutna skatt som är hänförlig till tillgångsförvärv uppgående till 5 239 mkr (4 172).

Uppskjuten skatt beräknas till 20,6 procent. Uppskjuten skatte skuld har beräknats

med den skatt som gäller vid tidpunkten den uppskjutna skatteskulden bedöms bli

reglerad. Uppskjuten skatteskuld avseende temporära skillnader uppgick per den 31

december till 2 257 mkr (2 105). I räkenskaperna har uppskjuten skattefordran kvittats

mot uppskjuten skatte skuld. Övriga uppskjutna skatter redovisas med 126 mkr (79).

Övriga uppskjutna skatter beräknas till större delen på obeskattade reserver. Föränd

ring av uppskjuten skatt har i sin helhet redovisats i koncernens resultaträkning.

NOT 19 KUNDFORDRINGAR

Mkr 2022 2021

KONCERNEN

Åldersfördelade kundfordringar

Kundfordringar ej förfallna samt förfallna upp till 30 dagar 25 29

Kundfordringar förfallna mellan 31-60 dagar 2 2

Kundfordringar förfallna mellan 61-90 dagar 3 1

Kundfordringar förfallna över 91 dagar 25 28

Reserv -23 -22

SUMMA 31 38

Reserv

Reserv vid årets början 22 20

Årets reserveringar 18 16

Återförda reserveringar -16 -13

Konstaterade kreditförluster -1 -2

UTGÅENDE BALANS 23 22

NOT 18 LEASING

De leasingåtaganden som återfinns avser i allt väsentligt leasing avseende tomträtts-

avgälder och leasing avseende fordon. Tomträttsavgälder är den avgift en ägare till

byggnad på kommunalt ägd mark årligen betalar till kommunen. Avgälden för dessa

beräknas för närvarande så att kommunen erhåller en realränta på markens uppskattade

marknadsvärde. Tomträttsavgälden är fördelad över tiden och omförhandlas oftast med

10 till 20 års intervall. Diös hade vid 2022 års utgång 16 (20) antal fastigheter upplåtna

med tomträtt. Vidare har Diös åtaganden gällande leasing av fordon. Dessa avtal sträcker

sig i genomsnitt 3 år och dessa redovisas till nyttjanderättens ingående värde med

avdrag för avskrivningar samt en finansiell kostnad.

BELOPP REDOVISADE I BALANSRÄKNINGEN

Nyttjanderättstillgångar IB/UB per leasingklass

Mkr Tomträtter Bilar Övrigt Totalt

1 januari 2022 45 13 0 58

Förvärv 0 13 - 13

Omvärdering -8 - - -8

Avskrivningar - -4 - -4

Summa 37 22 0 59

LEASINGSKULD REDOVISAD I BALANSRÄKNINGEN

Mkr 2022 2021

Kortfristig skuld 7 4

Långfristig skuld 52 54

Summa 59 58

BELOPP REDOVISADE I RESULTATRÄKNINGEN

Mkr 2022 2021

Avskrivning på nyttjanderättstillgångar 4 4

Räntekostnader för leasingskulder 4 4

Kostnader hänförliga till korttidsleasingavtal 0 0

Kostnader hänförliga till leasingavtal av lågt värde 1 2

Kostnader hänförliga till variabla leasingavgifter 0 0

Den 31 december har koncernen förpliktelser gällande korttidsleasingavtal om 1 (1) MSEK.

FRAMTIDA LEASINGBETALNINGAR

Mkr 2022 2021

År 1 4 4

År 2–5 16 16

Senare än 5 år 39 38

Summa 59 58

Namn/Org nr Säte

Kapital-

andel i, %

Bokfört

värde

Destination Östersund AB, 556798-5592 Östersund 4,4 0

Offerdalsvind ekonomisk förening, 769606-0719 Krokom 16,2 1

Åre Destination AB, 556171-5961 Åre 2,4 0

SUMMA 1

101 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

Noter

NOT 20

EGET KAPITAL

Den 31 december 2022 uppgick aktiekapitalet i Diös Fastigheter AB (publ) till 283 569 699 kronor. Det totala antalet aktier uppgick vid årets slut till 141 785 165 aktier med ett kvotvärde om

2 kronor per aktie. Varje aktie har en röst. Några potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer inte, ej heller någon företrädesrätt till ackumulativ utdelning (preferensaktier).

Aktiekapitalets förändring

Tidpunkt Händelse Ökning av antalet aktier Totalt antal aktier Ökning av aktiekapitalet, kr Totalt aktiekapital, kr Kvotvärde, kr

2005-01-01 Vid periodens början - 10 000 - 100 000 10,00

2005-06-21 Split 990 000 1 000 000 - 100 000 0,10

2005-06-21 Nyemission 1 489 903 2 489 903 148 990 248 990 0,10

2005-09-14 Apportemission 1 503 760 3 993 663 150 376 399 366 0,10

2006-01-02 Fondemission - 3 993 663 39 537 264 39 936 630 10,00

2006-01-02 Split 15 974 652 19 968 315 - 39 936 630 2,00

2006-05-18 Nyemission 8 333 400 28 301 715 16 666 800 56 603 430 2,00

2006-07-11 Apportemission 5 000 000 33 301 715 10 000 000 66 603 430 2,00

2007-04-19 Apportemission 666 250 33 967 965 1 332 500 67 935 930 2,00

2010-10-29 Apportemission 99 729 34 067 694 199 458 68 135 388 2,00

2010-12-14 Nyemission 3 285 466 37 353 160 6 570 332 74 705 720 2,00

2010-12-17 Nyemission 11 407 37 364 567 22 814 74 728 534 2,00

2011-12-05 Nyemission 22 854 136 60 218 703 45 708 272 120 436 806 2,00

2011-12-14 Nyemission 14 510 431 74 729 134 29 020 862 149 457 668 2,00

2017-01-27 Nyemission 59 629 748 134 358 882 119 259 496 268 717 164 2,00

2017-01-31 Nyemission 153 556 134 512 438 307 112 269 024 276 2,00

2021-12-01 Nyemission 7 272 727 141 785 165 14 545 423 283 569 699 2,00

2022-12-31 VID ÅRETS SLUT 141 785 165 283 569 699 2,00

NOT 22 ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR

KONCERNEN MODERBOLAGET

Mkr 2022 2021 2022 2021

Vid årets början 10 10 - 1

Avsättning pensioner - -1 - -1

Förändring skatter - 1 - -

REDOVISAT VÄRDE VID

PERIODENS SLUT

10 10 - -

NOT 21 OBESKATTADE RESERVER

Mkr 2022 2021

MODERBOLAGET

Periodiseringsfond 2019 - 8

Periodiseringsfond 2020 1 8

SUMMA 1 16

Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i Aktiebolagslagen och beslutas av årsstämman. Styrelsen i Diös Fastigheter föreslår en utdelning för räkenskaps-

året 2022 med 2,00 kronor (3,52) per aktie uppdelat på fyra utbetalningstillfällen om vardera 0,50 kr, motsvarande totalt 284 mkr (498). Förslaget innebär att 24,6 procent (48,4)

av koncernens resultat, exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjutna skatter, delas ut till aktieägarna. Beloppet redovisas som skuld först då årsstämman fattat beslut

om utdelning. Summan av föreslagen utdelning om 283 570 330 kr kan komma att ändras om antalet återköpta aktier förändras innan avstämningsdag för utdelning.

Till årsstämmans förfogande i moderbolaget står:

Balanserat resultat 2 418 888 562 kr

Årets resultat 242 021 533 kr

Summa 2 660 910 095 kr

Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande:

Att delas ut till stamaktieägarna 283 570 330 kr

I ny räkning balanseras 2 377 339 765 kr

Summa 2 660 910 095 kr

102Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

NOT 23 SKULDER TILL KREDITINSTITUT

Ränte- och låneförfallostruktur per den 31 december 2022

Ränte- och marginalförfall Låneförfall

Förfall, år

Lånebelopp,

mkr

Snittränta,

Kreditavtal,

mkr

Utnyttjat,

mkr

2023 5 478 3,6 4 303 4 003

2024 8 785 3,9 6 500 6 450

2025 743 3,3 1 545 795

2026 1 263 3,9 1 848 1 848

>2027 - - 3 174 3 174

TOTALT 16 270 3,8 17 370 16 270

KONCERNEN MODERBOLAGET

Räntebärande

skulder, mkr 2022 2021 2022 2021

Förfallotidpunkt

från balansdagen:

< 1 år 4 003 3 925 1 675 1 405

1-2 år 6 450 5 918 3 353 1 903

2-3 år 795 2 971 795 2 117

3-4 år 1 848 - - -

> 4 år 3 174 1 960 - -

SUMMA 16 270 14 773 5 823 5 425

KONCERNEN MODERBOLAGET

Checkräknings-

kredit, mkr 2022 2021 2022 2021

Beviljad kreditlimit 600 600 600 600

Outnyttjad del 600 600 600 600

Utnyttjad del 0 0 0 0

2022-12-31 2021-12-31

Mkr Tillgång Skuld Netto Tillgång Skuld Netto

Räntederivat 143 - 143 38 - 38

Bruttovärde derivat 143 - 143 38 - 38

Omfattas av nettning - - - - - -

NETTOVÄRDE DERIVAT 143 0 143 38 0 38

Samtliga upptagna lån, exklisive obligationer utgivna av Diös, har säkerhet i form av

pantbrev. Moderbolaget har reversfordringar på dotterbolagen med däri pantförskriv

na pantbrev. Säkerheterna kompletteras med garanti om belåningsgrad, soliditet och

räntetäckningsgrad. Oavsett typ av låneavtal innehåller de sedvanliga uppsägnings

villkor samt omförhandlingsvillkor vid förändrad verksamhetsinriktning om det för

långivaren uppstår ett oacceptabelt enhandsengagemang. Utnyttjandet kan öka

respektive minska under låneavtalen med kort framförhållning. I avtalen med kredit-

givare finns gränsvärden för olika finansiella nyckeltal, covenants, i syfte att begränsa

motpartsrisken för bolagets kreditgivare. Finansiella nyckeltal med gränsvärden

är soliditet, belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Miniminivån för soliditeten är

25 procent, belåningsgraden får högst vara 65 procent och räntetäckningsgraden

måste överstiga 1,8 gånger. Vid årets utgång uppgick soliditeten till 38,1 procent,

belåningsgraden uppgick till 51,9 procent, den säkerställda belåningsgraden uppgick

till 44,0 procent och räntetäckningsgraden uppgick till 4,6 gånger varmed gränsvärden

uppnåddes.

PRINCIPER FÖR FINANSIERING OCH FINANSIELL RISKHANTERING

I egenskap av nettolåntagare föreligger finansiella risker, framför allt ränterisk, refinansie-

ringsrisk och kreditrisk. Per den 31 december 2022 fanns ingen exponering i utländsk

valuta. Finansiering och hantering av finansiella risker bedrivs i enlighet med den av

styrelsen fastställda finanspolicyn. För en utförligare beskrivning finanspolicyn, se not 26.

RÄNTERISK

Ränterisk avser risken för att förändringar i ränteläget påverkar koncernens

upplåningskostnad och värdet på räntederivat. Räntekostnaden är en av de större

kostnadsposterna. Koncernens räntebärande skulder uppgick till 16 259 mkr (14 748)

med en årlig genomsnittsränta på 3,2 procent (1,1) inklusive lånelöften och derivat.

Den genomsnittliga räntebindningstiden inklusive derivat uppgick till 0,8 år (0,9) och

den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 2,4 år (2,0). Av koncernens totala

räntebärande skulder har 4 500 mkr (4 500) räntesäkrats via derivatinstrument med

en återstående genomsnittlig löptid på 2,4 år (2,3). Av koncernens utestående lån

löper 570 mkr (2 913) med fast ränta varav 570 mkr (2 613) avser certifikat.

För att ge en enkel och normaliserad bild av hur räntehöjningar påverkar ränte-

kostnader och orealiserade värdeförändringar på derivat, och således resultat och

balansräklning, har en fiktiv känslighetsanalys med räntehöjning om 1 procentenhet

per använts. Om räntorna hade höjts med 1 procentenhet per den 31 december

2022, skulle räntekostnaden, exklusive effekt av derivatinstrument, ökat med 156 mkr

på årsbasis. Effekten av derivatinstrumenten skulle inneburit en minskning av ränte-

kostnaderna med 7 mkr på årsbasis. Det skulle inneburit att räntekostnaderna totalt

ökar med 149 mkr på årsbasis, inklusive effekten av derivatinstrument. Om räntorna

hade höjts med 1 procentenhet per den 31 december 2022, skulle den genomsnittliga

räntan ha stigit med 0,9 procentenheter och värdet på derivatinstrumenten skulle

ha ökat med 72 mkr. Under året uppgick orealiserade värdeförändringar för derivat-

instrument till 104 mkr (36), vilka i sin helhet har redovisats i resultaträkningen.

FINANSIERINGS- OCH LIKVIDITETSRISK

Med likviditets- och upplåningsrisker avses risken att tillräcklig likviditet inte är

tillgänglig vid önskad tidpunkt, samt att refinansiering av förfallna lån blir kostsam

eller försvårad. Finanspolicyn anger att likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter

ska finnas för att garantera en god betalningsberedskap. Koncernens likvida medel

hanteras via instrument som har god likviditet eller kort löptid. Koncernen hade vid

årsskiftet outnyttjade kreditfaciliteter uppgående till 1 100 mkr, varav 530 mkr avsåg

outnyttjade lånelöften då utestående certifikatvolym är subtraherad från lånelöftet,

samt outnyttjad checkräkningskredit om 600 mkr. Tillgången till likviditet bedöms vara

tillräcklig för att hantera kommande 12 månaders likviditetsbehov. Framtida refinan

sieringsbehov hanteras i enlighet med aktuell finanspolicy.

KREDITRISK

Med kreditrisk avses risken för förlust om motparten inte fullföljer sina åtaganden.

I syfte att sprida kreditriskerna, begränsar finanspolicyn med vilka motparter, och för

hur stor volym, ett avtal får ingås. Vi sluter bara avtal med välkända och väl genom

lysta motparter, där den externa kreditvärderingen är hög. Sedvanliga kreditprövningar

ska genomföras innan ny hyresgäst accepteras. Den maximala kreditexponeringen,

avseende kundfordringar och reversfordringar, motsvaras av dess redovisade värde.

Kreditrisken i finansiella motparter motsvaras av bokfört värde för kassa och bank.

Vid årsskiftet förekom inga koncentrationer avseende kundfordringar och övriga

fordringar. Nedskrivning avseende kundfordringar uppgick till 4 tkr (4). De tio

största kunderna stod för 17 procent (16) av omsättningen.

Finansiella instrument värderade till verkligt värde

Mkr 2022-12-31 Nivå 2

KONCERNEN

Derivatinstrument 143 143

SUMMA 143 143

För värdering av finansiella instrument till verkligt värde, kan tre olika nivåer användas.

1: Värdering som baseras på noterade priser på en aktiv marknad för identiska

tillgångar och skulder.

2: Värdering som huvudsakligen är baserad på observerbara marknadsdata för

tillgången eller skulden.

3: Värdering som huvudsakligen baseras på egna antaganden.

Samtliga finansiella instrument värderas enligt nivå 2. Vid fastställande av verkligt

värde för derivatinstrument, sker diskontering av framtida kassaflöden med noterad

marknadsränta för respektive löptid. De framtida kassaflödena i derivatportföljen

beräknas som skillnaden mellan den fasta avtalade räntan enligt respektive derivat-

avtal och den implicita stiborräntan för respektive period. De kommande ränteflödena

som därmed uppstår nuvärdesberäknas med den implicita stiborkurvan. För de

stängningsbara swapar som finns i portföljen har optionsmomentet inte åsatts något

värde, då stängning inte ger upphov till någon resultateffekt. Utgivaren beslutar om

stängning skall ske.

Verkligt värde av en derivataffär kan beskrivas som det riskfria marknadsvärdet

med justering för värdet av motpartsrisk. Värdet av motpartsrisken kan beräknas

genom att estimera förväntad kreditexponering vid fallissemangstidpunkten, risken

för fallissemang samt återvinningsgraden av exponerade krediter. Om en derivataffär

avslutas i förtid, med anledning av motparts fallissemang, uppstår förluster för derivat

med positiva marknadsvärden. För derivat med negativa marknadsvärden föreligger

ingen förlust.

För att begränsa motpartsrisken omfattas samtliga derivataffärer av ramavtal med

nettningsklausuler. Detta möjliggör för kvittning av positiva och negativa marknads-

värden så att fordran eller skulden till motparten utgörs av nettot av samtliga

marknadsvärden på utestående derivataffärer parterna emellan. Mot bakgrund av

nettoskulden bedöms motpartsrisken på derivataffärerna som försumbar i förhål

lande till utestående marknadsvärden. Koncernen har anslutit sig till ISDA:s 2013

EMIR-protokoll som behandlar de riskbegränsningstekniker som föreskrivs i EMIR.

103 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

Löptidsanalys avseende finansiella tillgångar

2022 2021

Mkr 0–1 månad 1–3 månader 3–12 månader 1–3 år 0–1 månad 1–3 månader 3–12 månader 1–3 år

KONCERNEN

Reversfordringar - 0 - - - 0 1 0

Kundfordringar - 31 - - - 38 - -

Övriga fordringar - 61 251 - - 184 33 -

Likvida medel - - - - - - - -

SUMMA 0 92 251 0 0 222 34 0

Löptidsanalys avseende finansiella tillgångar

2022 2021

Mkr 0–1 månad 1–3 månader 3–12 månader 1–3 år 0–1 månad 1–3 månader 3–12 månader 1–3 år

MODERBOLAGET

Kundfordringar - 0 - - - 0 - -

Fordringar hos koncernföretag - 0 0 - - 0 1 188 -

Övriga fordringar - 240 12 - - 43 14 -

Likvida medel - - - - - - - -

SUMMA 0 241 12 0 0 43 1 202 0

Nedan framgår de olika kategorier av finansiella instrument som finns i koncernens balansräkning.

Finansiella tillgångar värderade till

upplupet anskaffningsvärde

Finansiella skulder värderade till

verkligt värde via resultatet

Derivat som används i

säkringsredovisningen

Finansiella skulder värderade till

upplupet anskaffningsvärde

Icke finansiella

instrument

Mkr 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021

TILLGÅNGAR

Hyresfordringar 31 38 - - - - -

Övriga fordringar 454 123 - - - - -

Kassa och bank 88 1 150 - - - -

Övrigt - - - - 61 62

SKULDER

Räntederivat -143 -38 - - - -

Långfristiga skulder - - - 18 152 14 386 -

Leverantörsskulder - - - 159 81 -

Övriga skulder - - - 709 2 626 -

Övrigt - - - - 119 4

SUMMA 573 1 311 -143 -38 0 0 19 020 17 093 180 66

Den totala kreditexponeringen motsvaras av de värden som anges i ovanstående tabeller.

Finansiella instrument, såsom hyresfordringar, leverantörsskulder etc., redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning. Det verkliga värdet bedöms därför överensstämma med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper i

huvudsak med kort räntebindning. Det innebär att upplupet anskaffningsvärde i huvudsak överensstämmer med verkligt värde.

FORTS. NOT 23 SKULDER TILL KREDITINSTITUT

Noter

104Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

KONCERNEN MODERBOLAGET

Mkr 2022 2021 2022 2021

Förskottsbetalda hyror 405 331 - -

Upplupna driftskostnader 30 22 - -

Upplpna personalkostnader 25 21 25 21

Upplupna räntekostnader 9 5 6 2

Övriga poster 130 134 7 6

SUMMA 599 513 38 29

NOT 25 FÖRÄNDRING SKULDER FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

Mkr Bokfört värde Ej kassaflödespåverkande förändringar Bokfört värde

2021 Kassaflöde Orealiserade värdeförändringar Förvärv Omklassificering 2022

KONCERNEN

Långfristiga skulder till kreditinstitut 9 068 1 599 - - 114 10 781

Kortfristig del av långfristiga skulder 5 680 -88 - - -114 5 478

Checkräkningskredit - - - - - -

TOTALA SKULDER FRÅN

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN 14 748 1 511 - - 0 16 259

Mkr Bokfört värde Ej kassaflödespåverkande förändringar Bokfört värde

2021 Kassaflöde Orealiserade värdeförändringar Omklassificering 2022

MODERBOLAGET

Långfristiga skulder till koncernföretag 6 472 667 - - 7 139

Långfristiga skulder till kreditinstitut 4 007 424 - -293 4 138

Kortfristig del av långfristiga skulder 1 405 -17 - 287 1 675

Checkräkningskredit - - - - -

TOTALA SKULDER FRÅN

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN 11 884 1 074 - -6 12 952

NOT 24 UPPLUPNA KOSTNADER OCH

FÖRUTBETALDA INTÄKTER

Löptidsanalys avseende finansiella skulder

2022 2021

Mkr 0–1 månad 1–3 månader 3–12 månader 1–3 år 0–1 månad 1–3 månader 3–12 månader 1–3 år

MODERBOLAGET

Leverantörsskulder - 5 - - - - - -

Amortering av skulder - 104 1 586 4 175 - 232 1 173 4 020

Räntekostnader - 55 165 439 - 16 47 124

Derivatinstrument - -24 -66 -84 - 1 2 7

SUMMA 0 140 1 684 4 530 0 248 1 222 4 150

Löptidsanalys avseende finansiella skulder

2022 2021

Mkr 0–1 månad 1–3 månader 3–12 månader 1–3 år 0–1 månad 1–3 månader 3–12 månader 1–3 år

KONCERNEN

Leverantörsskulder - 159 - - - 82 - -

Amortering av skulder - 432 3 660 10 069 - 1 514 2 546 9 158

Räntekostnader - 131 393 1 049 - 41 123 329

Derivatinstrument - -24 -66 -84 - 1 2 7

SUMMA 0 699 3 987 11 034 0 1 637 2 672 9 493

FORTS. NOT 23 SKULDER TILL KREDITINSTITUT

105 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

NOT 26 KAPITALFÖRVALTNING

Verksamheten finansieras med eget kapital och skulder. Relationen mellan eget

kapital och skulder regleras med utgångspunkt från vald finansiell risknivå samt av

mängden eget kapital för att tillgodose långivarnas krav för att erhålla lån. Målet

för kapitalskulden sätts i syfte att tillgodose avkastningskravet på eget kapital, öka

möjligheten att erhålla erforderlig lånefinansiering samt för att säkerställa utrymme

för investeringar. Målet för kapitalstrukturen är en soliditet om lägst 35 procent och

en belåningsgrad om högst 55 procent. Diös har en covenant på våra finansiella avtal

som medger en räntetäckningsgrad om lägst 1,8 gånger, en soliditet om lägst 25

procent och belåningsgrad om högst 65 procent. Värdet på tillgångarna uppgick per

den 31 december 2022 till 31 733 mkr (29 437). Dessa finansierades dels genom eget

kapital om 12 102 mkr (11 823), dels genom skulder om 19 631 mkr (17 614), varav

16 259 mkr (14 748) var räntebärande fastighetskrediter. Finansiering och hantering av

finansiella risker bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda finanspolicyn. Den

finansiella verksamheten är centraliserad till moderbolaget. Finansfunktionen fungerar

som koncernens internbank med ansvar för koncernens finansiering, hantering av

finansiella risker samt cash management. I finanspolicyn anges mandat och limiter för

hantering av de finansiella riskerna samt den övergripande ansvarsfördelningen. Den

finansiella verksamheten skall bedrivas så att kostnaderna för finansiell riskhantering

minimeras. Det innebär att finansiella transaktioner genomförs utifrån bedömning av

koncernens behov av finansiering, likviditet och önskad ränterisk. Det innebär också

att en koncernintern transaktion, såsom ett internt lån, inte nödvändigtvis innebär att en

identisk extern lånetransaktion genomförs. Externa lån upptas först efter bedömning av

koncernens samlade lånebehov. Via ett koncernkontosystem möjliggörs nettohantering

av koncernens betalningsflöden. För att uppnå en kostnadseffektiv hantering av kon

cernens ränterisk, görs en bedömning av den ränterisk som uppstår vid upptagande av

ett enskilt lån med kort räntebindning. Därefter genomförs räntederivattransaktioner vid

behov i syfte att uppnå önskad räntebindningstid på total upplåning.

Policy Mål Utfall

Belåningsgrad Ej över 65% 51,9%

Räntetäckningsgrad Minst 1,8 ggr 4,6 ggr

Valutarisk Inte tillåtet Ingen exponering

Likviditetsrisk Likviditetsreserv för

att kunna fullgöra

betalningsförpliktelser

1 100 mkr i

outnyttjat beviljat

kreditutrymme

Soliditet Minst 25% 38,1%

Finanspolicyn är fristående från de finansiella målen varför vissa avvikelser före-

kommer. Koncernens covenanter är soliditet, belåningsgrad och räntetäckningsgrad.

Miniminivån för soliditeten är 25 procent, belåningsgraden får högst vara 65 procent

och räntetäckningsgraden måste överstiga 1,8 gånger.

NOT 29 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE

Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under perioden. De trans-

aktioner med närstående som förekommit, bedöms ha skett till marknadsmässiga

villkor. Ingen styrelseledamot, ledande befattningshavare eller revisor i Diös Fast

igheter AB eller dess dotterbolag har själv, via bolag eller närstående, haft någon

delaktighet i affärstransaktioner som varit eller är ovanliga till sin karaktär eller

villkor och som inträffat under 2022. Transaktioner med bolagets största ägare AB

Persson Invest uppgick till 1,0 procent (1,0) av bolagets inköpskostnader under året

och avser leasing av personbilar. Dessa transaktioner skedde på marknadsmässiga

villkor. Ersättningar till styrelsen och ledande befattningshavare framgår av not 5.

NOT 27 STÄLLDA SÄKERHETER

KONCERNEN MODERBOLAGET

Mkr 2022 2021 2022 2021

Aktier i dotterbolag 8 411 8 188 2 106 2 076

Företagsinteckningar 239 239 - -

Fastighetsinteckningar 15 523 14 081 - -

Långfristiga fordringar i

koncernföretag

- - 4 176 3 530

SUMMA 24 173 22 508 6 282 5 606

NOT 28 EVENTUALFÖRPLIKTELSER

KONCERNEN MODERBOLAGET

Mkr 2022 2021 2022 2021

Borgensförbindelser till

koncernföretag

- - 10 447 9 349

Övriga eventualförpliktelser 2 2 2 2

SUMMA 2 2 10 449 9 351

När upplåning sker direkt mot fastighetsägande bolag ställer moderbolaget ut borgen.

NOT 30 HÄNDELSER EFTER ÅRETS UTGÅNG

Inga väsentliga händelser efter balansdagens slut.

Nina Uibo, fastighetstekniker i Östersund.

Noter

106Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Övrig information

Hyresgästen Marcus Hanser, Dalarna Digital, tillsammans med Maria Jälmestål, kommersiell förvaltare, och Markus Olsson, projektledare, i Falun.

107 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

Vinstdisposition och vinstutdelning

Utdelningspolicy

Utdelningen ska uppgå till cirka 50 procent av årets resultat efter

skatt exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjuten

skatt, om inte investeringar eller bolagets ﬁnansiella ställning i

övrigt motiverar en avvikelse.

Förslag till vinstdisposition

Till årsstämmans för fogande i moderbolaget står:

Balanserat resultat 2 418 888 562 kr

Årets resultat 242 021 533 kr

Summa 2 660 910 095 kr

Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande:

Att delas ut till

stamaktieägarna 283 570 330 kr

I ny räkning balanseras 2 377 339 765 kr

Summa 2 660 910 095 kr

Per den sista december 2022 uppgick antalet registrerade aktier i

Diös till 141 785 165 aktier.

Förslag till utdelning

Inför årsstämman 2022 föreslår styrelsen en utdelning om 2,00 kr

per aktie, uppdelat på fyra utbetalningstillfällen om vardera 0,50 kr.

Det totala utdelningsbeloppet kan komma att förändras fram till

och med avstämningstidpunkten beroende på återköp eller försälj-

ning av egna aktier. Förslaget skulle innebära att 24,6 procent av

årets resultat efter skatt, exklusive orealiserade värdeförändringar

och uppskjuten skatt, delas ut till aktieägarna.

Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning

Koncernens egna kapital har beräknats enligt de av EU antagna

IFRS-standards samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning

av Rådet för ﬁnansiell rapporterings rekommendation RFR 1.

Moderbolagets egna kapital har beräknats enligt de av EU antagna

IFRS-standarderna samt i enlighet med svensk lag genom tillämp-

ning av Rådet för ﬁnansiell rapporterings rekommendation RFR 2.

Med hänvisning till ovan benämnda beräkningsmetoder och

vad som angetts, anser styrelsen att den föreslagna vinstutdelningen

är försvarlig med hänsyn till de krav som framgår i 17 kap 3 §,

andra och tredje styckena, i Aktiebolagslagen. Verksamhetens

art och omfattning medför inte risker i större om fattning än vad

som normalt förekommer i branschen. Styrelsens bedömning av

moderbolagets och koncernens ekonomiska ställning innebär att

utdelningen är försvarlig i förhållande till de krav som verksamhetens

art, samt omfattningen och risker, ställer på storleken av moder-

bolagets och koncernens egna kapital samt moderbolagets och

koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen bedömer att den föreslagna utdelningen inte kommer

att påverka bolagets förmåga att fullgöra sina förpliktelser på kort

och lång sikt eller att göra nödvändiga investeringar. Den före-

slagna vinstutdelningen utgör 26,3 procent av koncernens resultat

efter skatt, exklusive orealiserad värdeförändring och uppskjuten

skatt, vilket är lägre än uttalad målsättning. Detta för att skapa det

mest gynnsamma läget för ägarna och bolaget givet de nya ﬁnan-

siella förutsättningarna. Styrelsen ﬁnner att det ﬁnns full täckning

för det bundna egna kapitalet efter den föreslagna vinstutdelning-

en. Moderbolaget och koncernen har god tillgång till likviditets-

reserver i form av både kort- och långfristiga krediter. Krediterna

kan lyftas med kort varsel. Det innebär att det ﬁnns god beredskap

att klara såväl variationer i likviditeten som eventuella oväntade

händelser. Styrelsen har övervägt alla i övrigt kända förhållanden

som kan ha betydelse för moderbolagets och koncernens eko-

nomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan

anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör

att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig.

Östersund den 17 mars 2023

Styrelsen i Diös Fastigheter AB (publ)

Organisationsnummer 556501-1771

Övrig information

Vinstdisposition

och vinsutdelning

108Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Styrelsen och verkställande direktören i Diös Fastigheter AB (publ)

intygar härmed att årsredovis ningen har upprättats enligt Årsredo-

visningslagen och RFR 2. Årsredovisningen ger en rättvisande bild

av bolagets ställning och resultat. Förvaltnings berättelsen ger en

rätt visande översikt av bolagets utveckling, ställning och resultat

samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som bolaget

står inför.

Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att

koncern redovisningen har upprättats enligt International Financial

Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU. Koncern-

redovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställning och

resultat. Förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt av kon-

cernens utveckling, ställning och resultat samt beskriver väsentliga

risker och osäkerhets faktorer som koncernens bolag står inför.

Knut Rost

Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse har avgivits den 17 mars 2023

Deloitte AB

Richard Peters

Auktoriserad revisor

Östersund den 17 mars 2023

Årsredovisningens undertecknande

Bob Persson

Ordförande

Ragnhild Backman

Ledamot

Erika Olsén

Ledamot

Peter Strand

Ledamot

Anders Nelson

Ledamot

Tobias Lönnevall

Ledamot

109 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i Diös Fastigheter AB (publ)

organisationsnummer 556501-1771

Rapport om årsredovisningen och

koncernredovisningen

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovis-

ningen för Diös Fastigheter AB (publ) för räkenskapsåret 2022-

01-01 - 2022-12-31 med undantag för bolagsstyrningsrapporten

på sidorna 65-74. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning

ingår på sidorna 59-108 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i en-

lighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga av-

seenden rättvisande bild av moderbolagets ﬁnansiella ställning

per den 31 december 2022 och av dess ﬁnansiella resultat och

kassaﬂöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovis-

ningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och

ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens

ﬁnansiella ställning per den 31 december 2022 och av dess

ﬁnansiella resultat och kassaﬂöde för året enligt International

Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av

EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte

bolagsstyrningsrapporten på sidorna 65-74. Förvaltningsberät-

telsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovis-

ningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträk-

ningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och

koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kom-

pletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets

styrelse i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014/EU)

artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing

(ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa

standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obe-

roende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god

revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar

enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap

och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisors-

förordningens (537/2014/EU) artikel 5.1 har tillhandahållits det

granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag

eller dess kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som

enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för

revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den

aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för

revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen

och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata

uttalanden om dessa områden.

Värdering av förvaltningsfastigheter

Diös Fastigheter AB (publ) redovisar sina förvaltningsfastigheter

till verkligt värde och fastighetsbeståndet var per den 31 december

2022 upptaget till 31 136 mkr. Fastigheterna har värderats externt

per den 31 december 2022. Utgångspunkten för värderingen av

varje fastighet utgörs av en individuell bedömning av framtida

intjäningsförmåga och marknadens avkastningskrav. Värderingen

bygger på väsentliga bedömningar och antaganden som kan ge

en betydande påverkan på koncernens resultat och ﬁnansiella

ställning.

För ytterligare information hänvisas till avsnittet om fastig-

heternas värdering på sidorna 80-81, avsnittet om risker och

riskhantering på sidorna 62-64, koncernens redovisningsprinciper

på sidorna 90-92 och not 11 Förvaltningsfastigheter i årsredovis-

ningen.

Vår revision omfattade följande granskningsåtgärder men var

inte begränsad till dessa:

Vi har kartlagt och utvärderat metoden och processen avseende

värdering av förvaltningsfastigheter.

För att bedöma fullständighet och riktighet har vi för ett

urval av fastigheter granskat indata för bl.a. intäkter samt de

beräkningar som som bolagets externa värderingsinstitut gjort i

värderingsmodellen.

För ett urval av fastigheter har vi utvärderat och bedömt de

väsentliga antaganden och bedömningar, däribland avkast-

ningskrav, som använts i värderingsmodellen.

Vi har granskat att ändamålsenliga redovisningsprinciper till-

lämpats och erforderliga upplysningar lämnats i relevanta noter

till de ﬁnansiella rapporterna.

Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för

den andra information. Den andra informationen består av er-

sättningsrapporten samt sidorna 1-58, 114-145 i detta dokument

men innefattar inte årsredovisningen, koncernredovisningen och

vår revisionsberättelse avseende dessa.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovis-

ningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande

med bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och koncern-

redovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identi-

ﬁeras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning

är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid

Revisionsberättelse

Övrig information

110Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

forts. Revisionsberättelse

denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat

under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar

innehålla väsentliga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna

information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller

en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har

inget att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att

årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger

en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller kon-

cernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen

och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll

som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och

koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter,

vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisning-

en ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömning-

en av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten.

De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påver-

ka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagan-

det om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock

inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera

bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt

alternativ till att göra något av detta.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida

årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte

innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på

oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse

som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av

säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt

ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en

väsentlig felaktighet om en sådan ﬁnns. Felaktigheter kan uppstå

på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga

om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de

ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovis-

ningen och koncernredovisningen.

Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt

omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela

revisionen. Dessutom:

identiﬁerar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktig-

heter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig

dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och

utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och

inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga

för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte

upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter

är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag,

eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi,

förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller

åsidosättande av intern kontroll.

skaﬀar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kon-

troll som har betydelse för vår revision för att utforma gransk-

ningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständighet-

erna, men inte för att uttala oss om eﬀektiviteten i den interna

kontrollen.

utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som an-

vänds och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens

uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar.

drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verk-

ställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid

upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen.

Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisions-

bevisen, om huruvida det ﬁnns någon väsentlig osäkerhetsfak-

tor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda

till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att

fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det ﬁnns en

väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa

uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och

koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn

eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modiﬁera utta-

landet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra

slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till

datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser

eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre

kan fortsätta verksamheten.

utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och

innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däri-

bland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncern-

redovisningen återger de underliggande transaktionerna och

händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.

inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende

den ﬁnansiella informationen för enheterna eller aﬀärsaktiviteterna

inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredo-

visningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av

koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden.

Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade

omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste

också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen,

däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen

som vi identiﬁerat.

Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har

följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla

relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt

oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att

eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits.

Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi

vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revi-

sionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de

viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som

därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi

beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller

andra författningar förhindrar upplysning om frågan.

Rapport om andra krav enligt lagar och

andra författningar

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisning-

en har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande

111 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

direktörens förvaltning för Diös Fastigheter AB (publ) för år 2022-

01-01 - 2022-12-31 samt av förslaget till dispositioner beträﬀande

bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt

förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter

och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt an-

svar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi

är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt

god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska

ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner

beträﬀande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning

innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen

är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncer-

nens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av

moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov,

likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen

av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fort-

löpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation,

och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokfö-

ringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägen-

heter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande

direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens

riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som

är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överens-

stämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på

ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträﬀande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt

uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att

med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelse-

ledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende

företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försum-

melse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget,

eller

på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsre-

dovisningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträﬀande revisionen av förslaget till dispositioner av

bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är

att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt

med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti

för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige

alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan

föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till

dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med

aktiebolagslagen.

Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige an-

vänder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk

inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen

och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar

sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande

granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella

bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär

att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och

förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg

och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation.

Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna

åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande

om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens

förslag till dispositioner beträﬀande bolagets vinst eller förlust har

vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av under-

lagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med

aktiebolagslagen.

Revisorns uttalande om Esef-rapporten

Uttalande

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen

har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande

direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovis-

ningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rappor-

tering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528)

om värdepappersmarknaden för Diös Fastigheter AB (publ) för

räkenskapsåret 2022-01-01 - 2022-12-31.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lag-

stadgade kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format

som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.

Grund för uttalandet

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18

Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna

rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi

är oberoende i förhållande till Diös Fastigheter AB (publ) enligt

god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska

ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända-

målsenliga som grund för vårt uttalande.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för

att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § la-

gen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det ﬁnns

en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören

bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentli-

ga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten

i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i

16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på

grundval av vår granskning.

Revisionsberättelse

Övrig information

112Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk-

ningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är

upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen

garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god

revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig fel-

aktighet om en sådan ﬁnns. Felaktigheter kan uppstå på grund av

oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt

eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska

beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality

Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar

och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller

rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkes-

utövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta

bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som

möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisning

och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska

utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga

felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter

eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar

av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och

verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma

granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till om-

ständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om eﬀekti-

viteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en

utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens

och verkställande direktörens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av

att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en

avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den gran-

skade årsredovisningen och koncernredovisningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida

koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaﬂödes-

analys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i

enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrappor-

ten på sidorna 65-74 och för att den är upprättad i enlighet med

årsredovisningslagen.

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR

16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta inne-

bär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan

inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den

inriktning och omfattning som en revision enligt International

Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser

att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlig-

het med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningsla-

gen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med

årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i

överensstämmelse med årsredovisningslagen.

Deloitte AB, utsågs till Diös Fastigheter AB (publ)s revisor av

bolagsstämman 2022-04-15 och har varit bolagets revisor sedan

2005-05-30.

Östersund den 17 mars 2023

Deloitte AB

Richard Peters

Auktoriserad revisor

forts. Revisionsberättelse

113 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

Revisorns rapport över översiktlig granskning

av Diös Fastigheter ABs hållbarhetsredovisning

samt yttrande avseende den lagstadgade håll-

barhetsrapporten.

Till Diös Fastigheter AB, org.nr 556501-1771

Inledning

Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Diös Fastigheter AB att över-

siktligt granska Diös Fastigheter ABs hållbarhetsredovisning för

år 2022. Företaget har deﬁnierat hållbarhetsredovisningens om-

fattning på 114-138 varav den lagstadgade hållbarhetsrapporten

deﬁnieras på sidan 134.

Styrelsens och företagsledningens ansvar

Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att

upprätta hållbarhetsredovisningen inklusive den lagstadgade

hållbarhetsrapporten i enlighet med tillämpliga kriterier respektive

årsredovisningslagen. Kriterierna framgår på sidrna 114-138 i

hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av ramverket

för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting

Initiative) som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt av

företagets egna framtagna redovisnings- och beräkningsprinciper.

Detta ansvar innefattar även den interna kontroll som bedöms

nödvändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte

innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig-

heter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovisningen

grundad på vår översiktliga granskning och lämna ett yttrande

avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Vårt uppdrag är

begränsat till den historiska information som redovisas och om-

fattar således inte framtidsorienterade uppgifter.

Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE

3000 (omarbetad) Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och

översiktliga granskningar av historisk ﬁnansiell information. En

översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand

till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsredo-

visningen, att utföra analytisk granskning och att vidta andra

översiktliga granskningsåtgärder. Vi har utfört vår granskning av-

seende den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med FARs

rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade

hållbarhetsrapporten. En översiktlig granskning och en granskning

enligt RevR 12 har en annan inriktning och en betydligt mindre

omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som

en revision enligt International Standards on Auditing och god

revisionssed i övrigt har.

Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality

Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar

och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer

eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för

yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.

Vi är oberoende i förhållande till Diös Fastigheter AB enligt god

revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar

enligt dessa krav.

De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig gransk-

ning och granskning enligt RevR 12 gör det inte möjligt för oss

att skaﬀa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga

omständigheter som skulle kunna ha blivit identiﬁerade om en

revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig

granskning och granskning enligt RevR 12 har därför inte den

säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.

Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de av

styrelsen och företagsledningen valda kriterier, som deﬁnieras ovan.

Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbar-

hetsredovisningen.

Vi anser att de bevis som vi skaﬀat under vår granskning är

tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra

uttalanden nedan.

Uttalanden

Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram

några omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbar-

hetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med

de ovan av styrelsen och företagsledningen angivna kriterierna.

En lagstadgad hållbarhetsrapport har upprättats.

Östersund den 17 mars 2023

Deloitte AB

Richard Peters

Auktoriserad revisor

Övrig information

114Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Hållbarhetsrapport

Hyresgästen Andreas Johansson, Cygni, tillsammans med Urban Olofsson, kommersiell förvaltare, i Luleå.

115 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

FÖRDJUPNING Vårt hållbarhetsarbete

Hållbara lösningar är en del av Diös vardag. Vi har

valt en strategi där kloka, långsiktiga beslut leder

till bättre fastigheter och mer hållbara städer för

framtida generationer.

Vår hållbarhetsrapport sammanfattar resultat av och påverkan från vår

verksamhet med utgångspunkt i våra fokusområden miljö och klimat,

Hållbarhetsrapport

EPRA sBPR

Vi presenterar sedan 2017 hållbar-

hetsdata enligt EPRA sBPR. I år åter-







TCFD





TCFD:s rekommendationer. En



sidorna 126–127.

FN Global Compact



-

sättningar till att bidra till de globala

-





GRESB



-

-







GRI









128-133.

Hyresgästen Andreas Johansson, Cygni, tillsammans med Urban Olofsson, kommersiell förvaltare, i Luleå.

människor samt schyssta aﬀärer. I rapporten, sidorna 114-138, redo-

gör vi för vårt hållbarhetsarbete och vårt övergripande klimatmål med

utgångspunkt i försiktighetsprincipen. Mer om hur arbetet skapar

förutsättningar för vår aﬀär går att läsa på sidorna 47–57. En översikt

av väsentliga hållbarhetsrisker ﬁnns på sidorna 62–64.

Hållbarhetsrapporteringen innehåller detaljer om styrning,

mätning och uppföljning av vårt hållbarhetsarbete, samt kom-

pletterande upplysningar som efterfrågas i de olika redovisnings-

ramverk vi följer. Hållbarhetsrapporten är översiktligt granskad

av extern part, se revisorsutlåtande på sidan 113. Vd är ytterst

ansvarig för hållbarhetsredovisningen och hållbarhetschefen

ansvarar för upprättandet.

Rapporterna publiceras samtidigt som den ﬁnansiella redovis-

ningen och omfattar perioden 1 januari till 31 december 2022.

Rapportering sker årligen och tidigare års hållbarhetsrapporter

ﬁnns publicerade på vår hemsida.

116Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Miljö och klimat

I såväl förvaltning som utveckling av våra fastigheter

arbetar vi för att ta hänsyn till miljö och klimat. Fastig-

hetssektorn i Sverige står för cirka 20 procent av

utsläppen och Diös utmaningar ligger främst i driftskede

och byggproduktion. Därför är frågor inom energi-,

vatten- och övrig resursanvändning alltid i fokus.

Diös fastighetsbestånd är övervägande centralt placerat och utvecklas

främst genom om- och utbyggnad av beﬁntliga fastigheter eller

genom förtätning av staden på redan hårdgjorda ytor.

Med hjälp av moderniseringar skapas energieﬀektiva fastigheter

och vi använder oss av energi från förnyelsebar produktion där vi

samverkar med våra energileverantörer för att nå gemensamma

klimatmål. Medvetna material- och teknikval i byggprocessen samt

återbruksinitiativ minskar vår negativa påverkan och skapar mer-

värden för både bolag och hyresgäst samtidigt som våra gemen-

samma resurser tillvaratas.

Genom miljöcertiﬁeringsstandarder ställer vi krav på hur våra

fastigheter ska byggas och förvaltas. Kostnadseﬀektiva fastigheter

med låg risk och attraktiva erbjudanden stärker vår aﬀär på kort

såväl som lång sikt.

Risker och möjligheter

Klimatanpassning av fastighetsbestånd

Attraktivt erbjudande för hyresgäster och investerare

Förändrade lagar och regler, skatter och andra avgifter

Läs mer om hur vi hanterar våra risker och möjligheter under risk-

avsnittet på sidorna 62–64 samt TCFD-rapporteringen på sidorna

126-127.

Styrning

Väsentliga aspekter är energianvändning, vattenanvändning, avfall,

koldioxidutsläpp och miljöcertiﬁering. Vd är tillsammans med chef

hållbara aﬀärer ytterst ansvariga för Diös hållbarhetsfrågor. Hållbar-

hetschefen har ett operativt ansvar att driva och utveckla hållbar-

hetsarbetet i bolaget tillsammans med övriga verksamhetschefer.

Styrande policys:

Hållbarhetspolicy

Miljöpolicy

Policy för Ansvarsfullt byggande

Omvärldsfaktorer:

Agenda 2030 och FN:s globala utvecklingsmål, SDG

EU:s klimatmål och taxonomi

GHG-protokollet samt Science Based Target initiative, SBTi

Nationell miljölagstiftning och klimatmål

Mål

Halverade utsläpp



55% gröna fastigheter

till 2026



Umeå.

117 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

TON CO

-EKVIVALENTER 2022 2021

ton CO

kg/kvm

Atemp ton CO

kg/kvm

Atemp

Scope 1

Tjänstebilar 48 6

 3 2



450 450

Summa scope 1 501 458

SCOPE 2 - market based

 5 298  4 919² 

Summa 5 298 4 919

Scope 3



bränslerelaterade utsläpp

748 691

3.6 Tjänsteresor 53

Summa 801 709

TOTALT 6 601 6 086

Utsläpp

GRI 305–1, 305–2, 305–3 och 305–4

Året som gått

Målet om att halvera våra utsläpp till 2030 på väg mot nettonoll

ligger fast och vi konstaterar att reserelaterade utsläpp inom

scope 1 och 3 ökar från låga nivåer under pandemin. Som en

vidareutveckling av vår klimatkartläggning från iol genomfördes

i år en fördjupad kartläggning av våra utsläpp inom scope 1 för

köldmedieläckage. Kartläggningen gör att vi i år kan redovisa

beräkningsbaserade siﬀror

Därutöver gjordes under året en omräkning av historiska utsläpp

tillbaka till dateringen av vårt basår då vi hittade en felkälla i

datatäckningen för våra utsläpp inom scope 2. Detta påverkar även

föregående års siﬀror

. Justeringen gör att historiska utsläpp ökar. I

samband med omräkningen uppdaterade vi även vår metodik enligt

nya branschrekommendationer. Fastighetsägarnas nya vägledning för

beräkningar av utsläpp inom scope 3 kommer ligga till grund för

framtida arbetssätt, skapa mer jämförbarhet och förbättra interna

processer för att säkra datatäckning. Enligt deras rekommendationer

har vi nu fördelat om utsläpp från scope 2 till scope 3, kategori 3

för bränsle- och energirelaterade aktiviteter vilket även påverkat

historiska data.

Scope 1: Tjänstebilar och servicebilar

Utsläppsdata för tjänste- och servicebilar kommer från vår leve-

rantör och baseras på bilarnas verkliga drivmedelsförbrukning

och antal körda mil i tjänsten. Utsläppen från våra eldrivna service-

bilar avser dieselvärmare samt tankning av två arbetsfordon.

Scope 1: Köldmedieläckage

Läckage från köldmedier beräknas med en försiktighetsprincip

om 4 procent av total fyllnadsmängd. Under 2023 tittar vi på

styr dokument för att säkerställa att våra utsläpp från läckage

minimeras. Vi har goda möjligheter att arbeta vidare för att ersätta

köldmediekyla med hållbarare val såsom frikyla, ärrkyla eller

naturliga köldmedier och därigenom sänka våra scope 1-utsläpp.

Scope 2: Köpt energi

Utsläpp från energianvändning omfattar all energi som Diös köper

till våra fastigheter. Utsläppen omfattar inte energi där hyresgästerna

har egna avtal med leverantörer. Utsläppsfaktorerna kommer från

energileverantörerna och vi använder oss av market based-metoden

för att beräkna utsläpp från elanvändning. I år publicerar vi även

utsläpp enligt location based-metodiken.

Scope 3: Tjänsteresor

Vår aﬀär bygger till stor del på aﬀärsskapande och att arbeta nära

och aktivt med beﬁntliga och potentiella hyresgäster. Pandemin

underlättade förﬂyttningen till ett mer digitalt arbetssätt men

vi ser att våra resor är tillbaka på nivåer i paritet med utsläppen

innan pandemin. Utsläppsstatistiken från resor som bokas via

resebyrå tillhandahålls från vår resebyrå, för övriga resor används

sammanställd data för bolaget som helhet från SJ och SAS:s årliga

miljö statistikrapporter. Majoriteten av resorna är ﬂygresor med

SAS mellan Östersund och Arlanda.

Scope 3: Privata bilar i tjänsten

Utsläpp från användningen av privata bilar i tjänst baseras på med-

arbetarnas inrapportering av körda mil under 2022. Bränslet antas

vara bensin för alla privata bilar. Sträckan multipliceras med emis-

sionsfaktorn 0,22 enligt Traﬁkverket, tabell ”2020, Stad/Land”.

Scope 3: Hotellnätter

I år är första året vi redovisar utsläpp från hotellnätter i kategorin

3.6 Tjänsteresor. Emissionsfaktorn är baserad på DEFRA:s

miljö-statistik.

Scope 3: Byggprojekt

Som bolag fortsätter vi lära, hämta in kunskap från bransch-

kollegor och utvecklar vårt arbetssätt för att minimera våra utsläpp

redan i tidigt skede. Tillsammans med andra aktörer har vi anslutit

oss till lokala återbruksprojekt där målet är att skapa synergier

på lokal och regional nivå. Avfall från byggprojekt redovisas i

EPRA-rapporten för våra nyproduktionsprojekt.

Scope 3: Våra hyresgästers klimatavtryck

Inom scope 3 ryms även utsläpp relaterade till våra hyresgästers

energianvändning, avfall och resande. Vi har idag inte möjlighet

att sammanställa dataunderlag för dessa poster.

Omräkning av vårt basår har uppdaterat all historisk data vilket även påverkar

föregående års siffror.

Omräkning av basår och historiska utsläpp.

I år redovisar Diös för första gången utsläpp genom location based-metoden med ett

scope 2-utsläpp om 20 412 ton CO

2022 ingår hotellnätter, ca 1 ton CO

2021 var tjänsteresor uppdelade på resor bokade via respektive utanför resebyrå

(7 + 6 + 5 CO

e).

Hållbarhetsrapport

118Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

ENERGIANVÄNDNING PER ENERGISLAG 2022 2021

Absoluta tal, MWh LfL, kWh/kvm Andel fossilfri, % Absoluta tal, MWh LfL, kWh/kvm Andel fossilfri, %

El 85 669  100 81 516  100

 119 211  96 134 999  98

Fjärrkyla 5 122  95 3 790  96

Egen elproduktion 2 045 100 1 834 100

 1 466 1 159

 579 675

Total energianvändning 210 002 98 220 305 98

Energi

GRI 302-1 Energianvändning

Vattenförbrukning

GRI 303–5

Året som gått

Arbete med att identiﬁera potential för långsiktiga energiprojekt

för att eﬀektivisera och optimera våra fastigheters energiförbruk-

ning har under året intensiﬁerats vilket skapat vinster för oss,

våra hyresgäster och klimatet. Sedan 2020 har vi har ett årligt

energieﬀektiviseringsmål på -3 procent i jämförbart bestånd.

För 2022 redovisar vi en energibesparing om -3,3 procent över

hela bolaget.

Metodik

Förbrukning i absoluta tal (Abs) är all energi som använts i de

fastigheter som varit i Diös ägo någon gång under året. Data för

jämförbart bestånd (LfL) kommer från fastigheter som varit i Diös

ägo under hela 2022 samt 2021. Ytan som används är tempererad

area (Atemp). Det är den yta vi anser vara mest relevant för jäm-

förelse av energisiﬀror. Vi kan i dagsläget inte redovisa hur mycket

energi som debiteras vidare till våra hyresgäster.

Datatäckningen för våra fastigheters vattenförbrukning är bristfällig,

för 2022 redovisar vi därför endast vår vattenförbrukning i vår

EPRA-rapport. Att arbeta med automatiserade vattenmätare och

strukturerat få tillgång till dataunderlag kommer vare en fråga vi

arbetar vidare med under 2023. Vårt fastighetsbestånd ﬁnns inte i

områden med historisk vattenstress eller framtida betydande risk.

All el vi köper är ursprungsmärkt från förnyelsebara källor.

Fjärrvärme

För ärrvärme har vi valt att presentera andel fossilfri energi-

produktion, i deﬁnitionen ingår energi från förnyelsebara källor

samt spillvärme från industrin. Emissionsfaktorer för ärrvärme

kommer från Svensk ärrvärmes årliga sammanställning men

då 2022 års miljödata släpps först till våren används data från

2021. Fjärrvärmedata normalårskorrigeras med graddagar från

Degreedays eller SMHI (Gävle).

Fjärrkyla

För ärrkyla använder vi idag samma miljövärden som för ärrvärme

eftersom inga andra värden ﬁnns tillgängliga.

¹ Datatäckningen för fjärrkyla är bristfällig och ingår därför inte i vårt energimål men följs upp

och redovisas i totalen.

119 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

Produktansvar: Miljöcertiﬁering

CRE 8 Certiﬁeringar

MILJÖCERTIFIERINGAR 2022 2021

Antal fastigheter % av total yta Antal fastigheter % av total yta

BREEAM In-Use 49 21 42 21

 27 13

BREEAM-SE 2 2 2 2

 2 2

 2 1 2 1

 1 0 1 0

Totalt 54 23 47 24

Året som gått

Vid årets slut hade vi 54 fastigheter (47) miljöcertiﬁerade enligt

Miljöbyggnad, Svanen, BREEAM-SE eller BREEAM In-Use.

Totalt är 37 procent (35) av marknadsvärdet är miljöcertiﬁerat

och 22 procent (16) uppfyller certiﬁeringskravet för vårt gröna

ﬁnansieringsramverk Green Finance Framework, GFF.

Vi certiﬁerar all nyproduktion och arbetet med att förﬂytta

beﬁntligt bestånd genom främst energieﬀektiviseringar och klimat-

anpassningar intensiﬁerades under året med ﬂer klimat- och

sårbarhetsanalyser. Att certiﬁera med BREEAM In-Use ger

oss ett värdeskapande verktyg i förvaltningsarbetet som sätter

hyresgästvärdet i fokus samt bidrar med kvalitet och optime-

ringsmöjligheter löpande under året.

Metodik

För att förﬂytta vårt beﬁntliga bestånd har vi valt att arbeta med tre

kriterier som på ett tydligt sätt anknyter till förvaltningsmodellen

av våra fastigheter: Miljöcertiﬁeringar, klimat- och sårbarhetsanalys

samt fastigheternas primärenergital, PE-tal. För att en av våra

fastigheter ska klassas som en grön fastighet krävs att certiﬁeringen

uppnår GFF-betyg, att fastigheten har en klimatriskanalys samt ett

PE-tal under 85 kWh/kvm Atemp.

Bolagets hela bestånd har genomgått en klimatkartläggning

enligt TCFD och på tre orter har en lokal kartering genomförts.

26 procent av fastighetsvärdet har en klimatriskanalys på lokal

nivå. Arbetet med våra gröna fastigheter är ett viktigt verktyg för

att linjera med EU:s taxonomi där bland annat risk- och sårbar-

hetsanalyserna enligt TCFD är stödjande ramverk.

Vårt totala fastighetsvärde:

22%



42%

 i primärenergital

26%



Hållbarhetsrapport

120Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Människor

Utifrån vår affärsmodell skapar vi värden för människor

i våra städer. Att utveckla fastigheter, kvarter och stads-

delar där människor känner sig trygga, vill bo och

leva bygger Diös långsiktigt starka affär där nyckeln

för att lyckas är att vara relationsskapare.

Våra goda relationer med hyresgäster, leverantörer och andra

aktörer bygger på att våra medarbetare mår bra. Tillsammans bygger

vi en trygg kultur utifrån våra värdeord enkla, nära, aktiva. Våra

attraktiva kontor skapar efterlängtade energifyllda mötesplatser för

bra idéer och runt dem bygger vi vidare på en god företagskultur

med kunskapsutbyte i fokus genom Diös Academy och Diös Talks.

Hemarbetet skapade nya möjligheter för ﬂexibilitet under

ansvar och de starka team som byggdes upp har skapat en stor tillit

inom bolaget som vi värnar och fortsätter utveckla. För att ytterligare

värna hälsofrämjande aktiviteter och skapa en god arbetsmiljö

stöttar Diös den medarbetardrivna idrottsförening Diös IF.

Risker och möjligheter

Engagemang och eﬀektivitet

Säkerhet och hälsa

Varumärke och relationer

Läs mer om hur vi hanterar våra risker under riskavsnittet på sidorna

62–64.

Styrning

Detta fokusområde omfattar väsentliga aspekterna kring hälsa och

säkerhet, utbildning samt mångfald och lika möjligheter. Vd är

tillsammans med chef hållbara aﬀärer ytterst ansvarig för hållbar-

hetsfrågorna. Det operativa ansvaret för att driva och utveckla sociala

hållbarhetsfrågor i bolaget ligger hos hr och hållbarhetschef.

Ansvar & respekt



















-











Styrande policys:

Hållbarhetspolicy

Uppförandekod

Likabehandlingspolicy

Arbetsmiljöpolicy

Omvärldsfaktorer:

Agenda 2030 och FN:s utvecklingsmål

UN Global Compact

Nationell arbetsmiljölagstiftning

Kollektivavtal

Mål & ställningstagande

Nolltolerans



Inga olycksfall

i arbetet

Bibehållen





eNPS>45

Emma Widegren, kommersiell förvaltare i Östersund.

121 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

SJUKFRÅNVARO 2022 2021

% %

Sjukfrånvaro (AR) 4,2 3,3

  

  

 -

Året som gått

Vi har en något högre sjukfrånvaro efter pandemin men ligger

fortfarande på en låg nivå. Möjligheten att återgå till kontoret sam-

tidigt som vi bibehåller ﬂexibla arbetsplatser har fått positiva betyg

i våra medarbetarundersökningar. Förändringen i antal anställda

är delvis påverkad av statistikens utformning och valet att redovis

siﬀror per 31 december. Medelantalet anställda för året var 156

(159), se vidare not 5 på sidan 94.

Metodik

Dataunderlag bygger på antalet anställda 31 december 2022 för

tillsvidare- samt visstidsanställda. Icke-anställda medarbetare

redovisas ej.

Diös använder Skatteverkets bestämmelser kring juridiskt kön

vid dataset gällande könsfördelning och ersättningsförhållanden.

Våra medarbetares anställning i respektive aﬀärsenhet ligger till

grund för den regionala fördelningen.

403-1 Systematiskt arbetsmiljöarbete

Diös systematiska arbetsmiljöarbete följer svensk arbetsmiljölag-

stiftning och föreskriften AFS 2001:1. Enligt arbetsmiljölagen

är vi som arbetsgivare skyldig att planera, leda, kontrollera och

undersöka, riskbedöma, åtgärda samt följa upp verksamheten på

ett sätt som främjar arbetsmiljön på arbetsplatsen.

Respektive chef ansvarar för sina medarbetares arbetsmiljö där

Anställda och icke-anställda

GRI 2-7 och GRI 2-8

ANSTÄLLDA OCH

ICKE-ANSTÄLLDA 2022 2021

Total,

Kvinnor,

% Annat

Total,

Kvinnor,

Totalt antal anställda

per 31 dec

165 43 - 146 43

 157 42 - 144 43

 153 41 - 140 40

 4 100 - 4 100

Antal allmänt



8 63 - 2 0

 - - -

Per affärsenhet

(tillsvidareanställda)

Luleå 16 38 - 14 43

 16 38 - 14

 0 - 0

Skellefteå 10 50 - 6 33

 10 50 - 6

 0 - 0

Umeå 13 23 - 14 21

 13 23 - 14

 0 - 0

Östersund/Åre 23 26 - 19 26

 23 26 - 19

 0 - 0

Sundsvall 9 56 - 9 56

 9 56 - 9

 0 - 0

Dalarna 19 32 - 21 33

 18 28 - 20

 1 100 - 1

Gävle 11 27 - 12 33

 11 27 - 12

 0 - 0

Huvudkontoret 56 57 - 49 59

 53 55 - 46

 3 100 - 3

Diös arbetsmiljöpolicy och arbetsmiljöguide hjälper oss i arbetet.

Det är viktigt för oss som arbetsgivare att samverka med de anställda

i arbetsmiljöarbetet. Det gör vi bland annat genom vår arbets-

miljögrupp som består av representanter från alla aﬀärs enheter,

huvudkontoret och HR.

403-8 Anställda som omfattas

Såväl medarbetare anställda av Diös som externa personer som

arbetar för Diös räkning eller i vår verksamhet omfattas av vårt

arbetsmiljöarbete. I dagsläget väljer vi att inte rapportera statistik

för hur många icke-anställda som omfattas.

403-9 Arbetsrelaterade skador

Under 2022 skedde totalt 4 olyckor (2) under året vilket innebär

en skadefrekvens på 2,7 (1,6) per 200 000 arbetade timmar. Under

året skedde också 1 tillbud (7), vilket ger en tillbudsfrekvens på

0,7 (5,7) per 200 000 arbetade timmar. Skador och tillbud har

varit av lättare karaktär såsom muskelsträckning men vi har även

ett rapporterat benbrott samt en medarbetare som i tjänst möttes

av en hotfull individ i en av våra fastigheter. Inga arbetsrelaterade

skador rapporterades som ledde till dödsfall eller som hade större

konsekvens för den skadade.

403-10 Arbetsrelaterad ohälsa

Diös rapporterar inte statistik på arbetsrelaterade ohälsa.

Hållbarhetsrapport

122Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

2022 2021

Kvinnor, h/person Män, h/person Kvinnor, h/person Män, h/person

Genomsnittlig utbildningstid 12,1 15,0 18,6 16,3

  

  

ANSTÄLLDA 2022 2021

Antal, st Andel kvinnor, % Antal, st Andel kvinnor, %

Styrelse

6 33 6 33

 0 0 0 0

 2 50 2 0

 4 25 4 50

Tjänstemän

125 50 115 51

 4 75 4 75

 90 54 85 55

 31 32 26 35



32 13 29 7

 5 40 4 25

 20 10 17 12

 7 0 9 0

Totalt antal anställda

157 42 144 42

Arbetsplatsrepresentant ej inräknad.

Tillsvidareanställda.

Året som gått

Under pandemin blev våra digitala utbildningar genom Diös

Academy mycket uppskattade. Möjligheten att delta på distans och

ta del av utbildningarna i efterhand har ökat deltagandet och varit

uppskattat bland våra medarbetare. Detta har även skapat nya för-

utsättningar för en mer interaktiv process vid nyanställning. Arbetet

med att fortsätta skapa och erbjuda interaktiva, medarbetarstyrda ut-

bildningar kommer intensiﬁerats under 2023 när vi börjar påbörjar

ett samarbeta med en digital kompetensplattform.

Mångfald och lika möjligheter

Kompetensutveckling

404-1 Utbildningstimmar

Alla våra medarbetare erbjuds löpande individuell och bolags-

gemensam utbildning. Under 2022 har utbildning erbjudits vid

strax under 50 olika tillfällen. Nuvarande utbildningssystem kan inte

rapportera utbildningstimmar för visningar som inte sker live, detta

kommer förbättras i vår nya kompetensplattform.

404–2 Kompetensutveckling

Under 2022 har våra utbildningsinsatser inom Diös Academy bland

annat handlat om inomhusklimat och miljöcertiﬁeringar. Under året

har vi även påbörjat ett löpande utbildningsprojekt inom ramen för

it- och cybersäkerhet som kommer fortgå in under 2023. Syftet är

att stärka våra medarbetares riskmedvetenhet.

404–3 Utvecklingssamtal

2022 har 83 procent (69) av tillsvidareanställda haft utvecklings-

samtal, av dessa samtal hölls 22 procent med kollektivanställda

och 40 procent var med kvinnor. Statistiken baseras på hur många

samtal som är registrerade i vårt HR-system. Att vara en nära och

engagerad chef är viktigt för oss på Diös och vi tror därför att siﬀran

kan vara högre utifrån att alla samtal inte registreras.

2–21 Årsersättningsförhållande

Ersättningsförhållande utifrån lönemedianen baseras på grundlön

och ligger på 8,69. Löneutvecklingen under 2022 ligger för vd

på 2,90 procent och på 2,40 procent för medianlön, vilket ger ett

förhållande om 1,21. Bolaget har ingen publik ersättningspolicy

och ersättningar baserar sig på individuell lönesättning för samtliga

medarbetare.

123 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

Schyssta affärer

Ett högt förtroende är en förutsättning för att bedriva

verksamhet på ett värdeskapande sätt och det möjlig-

görs genom att Diös värdesätter schyssta affärer. Att

vara transparenta i vår rapportering skapar dels för-

troende för vår affär och upprätthåller goda relationer

i våra leverantörsled. Det bygger förutsättningar för

långsiktiga samarbeten och ett gott anseende för Diös

som affärspart.

Fastighetsbranschen har historiskt varit exponerad mot riskfyllda

aktiviteter och har därför sett en snabb utveckling av uppdaterade

lagar, regleringar och direktiv. Vår verksamhet är på samma sätt som

övrig marknad exponerad mot dessa risker; att följa gällande lagar

och regler är därför en hygienfaktor för oss och våra aﬀärsrelationer.

Diös arbetar för att säkerställa eﬀektiva rutiner för att leva upp till nya

förutsättningar. Arbetet med att ta fram vårt ﬁnansieringsramverk är

ett exempel på där vi gynnas av att våga ta steget in i framtiden även

när förutsättningarna inte är helt klarlagda vilket stärker vår aﬀär på

både lång och kort sikt.

Nyproduktionsprojekt genomförs oftast i totalentreprenad.

Genom trygga aﬀärsrelationer arbetar vi förebyggande med infor-

mation och uppföljning. Att tidigt i projekt titta på materialval,

stadsbyggnads- och klimataspekter ger oss goda förutsättningar att

arbeta långsiktigt med våra aﬀärer utifrån ett såväl ekonomiska,

sociala som miljömässiga perspektiv.

Risker och möjligheter

Lag och regelefterlevnad

Säkerhet och personlig integritet

Långsiktigt förtroende och anseende

Läs mer om hur vi hanterar identiﬁerade risker under risk-

avsnittet på sidorna 62–64.

Styrning

Detta fokusområde omfattar de väsentliga aspekterna ekonomisk

utveckling och antikorruption. Vd är tillsammans med chef hållbara

aﬀärer ytterst ansvarig för hållbarhetsfrågorna. CFO tillsammans

med hållbarhetschefen ansvarar för att driva och utveckla bolagets

antikorruptionsarbete.

Styrande policys:

Hållbarhetspolicy

Uppförandekod för medarbetare och leverantörer

Antikorruptionspolicy

Omvärldsfaktorer:

Agenda 2030 och FN:s globala utvecklingsmål

UN Global Compact

EU:s taxonomi om minimala skyddsåtgärder

Nationell visselblåsarlagstiftning

Mål & ställningstagande

Nolltolerans

mot korruption

Jan Fredriksson, teknisk förvaltare, och Markus Westman,

kommersiell Förvaltare hos hyresgäst i Mora.

Hållbarhetsrapport

124Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Ekonomisk utveckling och Antikorruption

GRI 201-1 Direkt ekonomiskt värde

2022 2021

mkr % mkr %

 2 237 2 212

Värdefördelning av intäkter

 132 6 131 6

 273 12 189 9

 168 8 147 7

- Utdelning till aktieägare 283 13 498 23

 485 22 441 20

Bibehållet ekonomiskt värde till aktieägarna 896 40 807 36

GRI 2–6 Värdekedja

Det är viktigt för oss att våra leverantörer och samarbetspartners

lever upp till den standard som förväntas av oss och kunden. Vi

har idag ca 1 600 leverantörer, varav byggtjänster står för de största

inköpen. Vi jobbar aktivt med att stärka vår inköpsprocess, minska

antalet avtal för att förenkla kvalitetssäkringen och minimera vår

riskexponering mot ohederliga aktörer.

Vår uppförandekod för leverantörer bifogas alla leverantörsavtal

för att tydliggöra våra förväntningar och teknisk förvaltning har

löpande avstämningar med våra leverantörer för att säkerställa

förväntningar och krav.

GRI 205–2 Antikorruptionspolicy och processer

Antikorruptionspolicyn gäller alla anställda och kommuniceras till

alla medarbetare i samband med nyanställning. Policyn är beslutad

i koncernledning och presenterad för styrelsen. Vi har en uppförande-

kod för såväl medarbetare som leverantörer och behandlar god

aﬀärssed, fri konkurrens, korruption, mutor och penningtvätt.

Inga ytterligare insatser för medarbetare eller leverantörer har

genomförts i Diös regi utöver ÅRL:s krav.

Värdet av en hållbar och

långsiktig värdekedja

Våra aﬀärer ska präglas av hög aﬀärsmoral och Diös uppfö-

randekod sätter minimikraven för hur vår verksamhet ska

bedrivas för att värna FN:s principer om mänskliga rättigheter,

arbetsvillkor, miljö och antikorruption.

Vi har många leverantörer, framför allt i vår tekniska

verksamhet. För oss är det en självklarhet att så långt vi kan

säkerställa våra leverantörers hantering av mänskliga rättighe-

ter och minska risken för brist på lagefterlevnad eller andra

kränkningar i leverantörsled. Det gör vi genom vår uppfö-

randekod för leverantörer.

Under året gjordes inga betydande förändringar i leveran-

törsled eller värdekedja. Inga fall av kränkningar av mänskliga

rättigheter eller korruption har rapporterats under 2022.

GRI 205–3 Bekräftade korruptionsfall

Inga anmälningar eller orosanmälningar gällande korruption har

inkommit under året. Vid misstanke om otillbörligt agerande

av medarbetare eller annan part ﬁnns en extern visselblåsartjänst

tillgänglig för alla intressenter via vår hemsida.

Daniel Jansson Westblom, uthyrare i Gävle.

125 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

Diös håller löpande dialoger med intressenter som på olika sätt påverkas av eller påverkar vår verksamhet.

Dialogerna tillsammans med en mer omfattande väsentlighetsanalys ligger till grund för prioriteringsordning som

fortsatt bedöms vara relevant och väsentlig. Intressenternas förväntningar tillsammans med den omvärldsbevakning

vi gör och aktuella prioriteringar styr utvecklingen av Diös hållbarhetsarbete.

Intressentdialog

INTRESSENTER EXEMPEL PÅ INTRESSENTERNAS FÖRVÄNTNINGAR EXEMPEL PÅ DIALOG OCH AKTIVITET 2022

Medarbetare 















Aktieägare 











Hyresgäster 











Långivare och investerare 





Hållbarhetslänkade KPI:er

Samhälle 











Leverantörer 







Intressentdialog

Hållbarhetsrapport

126Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

TCFD

Diös rapporterar enligt Task Force on Climate-related

Financial Disclosures (TCFD) riktlinjer. Rapporteringen

ska främja tillförlitlig och konsekvent rapportering

av klimatrelaterade ﬁnansiella risker och möjligheter.

Syftet är att kunna navigera och stödja arbetet mot

en koldioxidsnål ekonomi.

Styrning

Diös styrelse har det övergripande ansvaret för bolagets riskhante-

ring. Uppföljning sker inför fastställande av årliga verksamhetsmål

för att säkerställa att arbetet med klimatrelaterade frågor fortgår

enligt uppsatta klimatmål och handlingsplaner. Styrelsens arbete

beskrivs i bolagsstyrningsrapporten på sidorna 66–74.

Vd och koncernledning ansvarar för att styrelsens direktiv verk-

ställs i det operativa arbetet. Vd och chef hållbara aﬀärer ansvarar

för att informera styrelsen om utvecklingen. Hållbarhetschefen

har det operativa ansvaret att driva klimatfrågor, föreslå klimatmål,

genomföra årliga klimatriskanalyser samt följa upp och rapportera

utfall till koncernledningen.

Strategi

Diös fastighetsbestånd är till största delen beﬁntliga fastigheter

byggda under olika årtionden som vi förvaltar och utvecklar för

att de ska generera värde för oss som bolag och våra hyresgäster

för lång tid framöver.

Klimatförändringarna innebär fysiska risker med skador på

egendom orsakad av förändrade väderförhållanden som fysiskt

påverkar fastigheterna. Detta innebär att vi måste utveckla våra

fastigheter utifrån nya förutsättningar som följer av ett förändrat

klimat genom förvaltning och projektutveckling.

Under hösten 2022 genomförde vi en genomgång av fysiska

risker samt omställningsrisker kopplade till ett förändrat klimat

som är relevanta för fastighetsbeståndet i våra städer och för oss som

bolag. I detta arbete har vi använt oss av två klimatscenarier, RCP

4,5 och RCP 8,5. Vi har tagit fram ortspeciﬁka riskanalyser för att

identiﬁera utsatta fastigheter och upprätta åtgärdsplaner. Arbetet

övergår nu till ett förvaltningsskede för att säkerställa och stödja vår

verksamhet att navigera mot våra övergripande bolagsmål samt säkra

ett långsiktigt robust fastighetsbestånd i våra städer.

Fysiska risker

För bedömning av fysiska klimatrisker utgår bolagets analys från

de risker som listas i Appendix A i EU:s taxonomi gällande målet

för klimatanpassning.

De fysiska risker som identiﬁerats och bedöms som betydande

för vårt fastighetsbestånd är:

Översvämning. Huvudsakligen till följd av regn men på vissa

orter även nederbörd i kombination med stigande havsnivåer.

Högre temperaturer. Våra städer ligger i ett nordligt klimat där

behovet av komfortkyla i fastigheterna historiskt varit begränsad.

De senaste åren har vi sett en ökad efterfrågan på kyla i kontors-

lokaler vilket vi bedömer beror på ökade komfortkrav snarare än

ett faktiskt ökat behov.

Vår bedömning att översvämning i dagsläget är en mer prio-

riterad risk än högre temperaturer men kommer utreda risker

kopplade till högre temperaturer mer noggrant.

Utöver dessa ﬁnns även regionala skillnader där klimatrisk-

analysen pekar på större risk och utsatthet för exempelvis ras och

skred. Se riskkartan över fysiska klimatrisker på sidan 55.

Omställningsrisker

Vid bedömning av Diös övergångsrisker har riskbedömningen utgått

ifrån scenarioanalys från det globala hållbarhetsnätverket Network

for Greening the Financial System, NGFS. Diös har identiﬁerat ett

antal risker som bedöms vara aﬀärskritiska eller innebära regelbun-

den ekonomisk påverkan, händelser som redan idag inträﬀar eller

med stor sannolikhet kommer inträﬀa inom en nära framtid:

Höjda priser på både råvaror, utsläpp av växthusgaser samt

klimatsmart teknologi

Reglering av beﬁntliga produkter och tjänster

Ökade kostnader för energi till följd av den industriella

utvecklingen i vår region.

Riskhantering

Identiﬁering av hållbarhetsrisker är en förlängning av vårt ordinarie

riskarbete där vi bedömer sannolikhet och konsekvenspåverkan av

ett brett spektrum av risker. Vi ser att risker kopplade till klimatför-

ändringar framöver förutsätter ett fördjupat analysarbete av hållbar-

hetsteamet för att bolagets riskhanteringsstrategi ska vara välgrundad

i fakta samt med uppdaterad omvärldsbevakning. Klimatriskerna

ﬁnns med i koncernledningens årliga riskrevisionsarbete.

Under 2022 genomfördes även lokala översvämningskarteringar

och sårbarhetsanalyser i förvaltningen på fastighetsnivå i våra

tre orter Östersund, Umeå och Luleå. Under 2023 fortlöper de

lokala karteringarna och arbetet med att genomföra sårbarhets-

analys på fastighetsnivå för att upprätta lokala adaptionsplaner

och förvaltningsrutiner. I förvaltningsskedet är fortsatt intern

kompetensutveckling av stor vikt för att skapa förståelse och arbeta

förebyggande. Genom förankring i organisationen implementeras

ett arbetssätt kopplat till förvaltningsrutiner.

Indikationer och mål

Diös långsiktiga klimatmål är att halvera våra koldioxidutsläpp

från 2018 till år 2030 på vägen mot nettonoll senast 2045. Våra

underliggande mål är att nå 55 procent gröna fastigheter till 2026

samt en årlig sänkning av vår energianvändning i jämförbart

bestånd med 3 procent. Mål och måluppföljning beskrivs i avsnitt

Miljö och klimat på sidorna 48 och 116. Utsläpp fördelat på scope

1, 2 och 3 ﬁnns presenterat på sidan 117.

Mellan åren 2020–2021 genomförde vi en klimatkartläggning

för alla utsläpp inom bolaget, den ﬁnns att läsa i sin helhet på vår

hemsida.

Vägen framåt

Klimatriskanalysen har möjliggjort för Diös att, utifrån identiﬁe-

rade risker och möjligheter, arbeta vidare med att skapa konkreta

aktiviteter och rutiner för att underlätta omställningen till en mer

klimatvänlig och robust verksamhet. Den regionala karteringen

har gett förvaltning och aﬀärsenheter bättre verktyg för att arbeta

vidare med inventeringen av det totala beståndet på fastighetsnivå

och skapa proaktiva förvaltningsrutiner.

Genom att aktivt arbeta med hela bolaget och samlas kring våra

hållbarhetsmål och skapa förståelse för våra egen påverkan ökar vi

kunskapen internt för att etablera rutiner och arbetssätt. Arbetet

med fysiska risker samt omställningsrisker ger Diös möjlighet att

fatta informerade beslut, agera framåtlutat mot kommande regel-

verk och bli än mer konkurrenskraftiga i ett föränderligt samhälle.

127 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

Styrning Sida





126





126

Strategi







126







planering.

126



strategi med hänsyn till olika klimatrelaterade



126

Riskhantering





126



klimatrelaterade risker.

126







riskhantering.

126

Mål och mätetal









126-127















126-127

Hållbarhetsrapport

Rekommenderade upplysningar

enligt TCFD

Diös väsentlighetsanalys är gjord utifrån Global Reporting Intiative (GRI) tidigare ramverksstandard. En uppdatering av ram-

verket har nu presenterats och vi avser att genomföra en uppdatering av vår väsentlighetsanalys under 2023 för att linjera mot

de nya skrivningarna.

Nedan redovisar vi våra väsentliga hållbarhetsfrågor utifrån en sammanvägd gradering av relevans för intressenter och Diös

påverkan.

Väsentlighetsanalys

Relevans för intressenter

Diös påverkan på hållbar utveckling

HÖG

HÖGRE

• 

• 

• Bidra till ett hälsosamt samhälle

• Långsiktigt ekonomiskt resultat



• 

• 

• Skapa trygga platser i städerna

• 

• 

• 

• 



utifrån EU:s kommande direktiv CSRD.

128Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

GRI-index

GRI 2: Generella standardupplysningar

1. BOLAGET OCH DESS RAPPORTFÖRFARANDE



a-d. 



2-2 Organisationsenheter inkluderade i hållbarhetsrapporteringen

  59-61

2-3 Rapportperiod, -cykel och kontaktuppgifter

  115

d.  Baksidan

2-4 Väsentliga förändringar

a.  

143

2-5 Extern granskning

a-b. 

hållbarhetsrapporten

113

2. EKONOMISKA AKTIVITETER OCH ANSTÄLLDA

2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsrelationer

a-d.  

59-61

2-7 Anställda

a-e.  121

2-8 Icke-anställda

    







GRI-STANDARD SIDA UTELÄMNADE KRAV ANLEDNING FÖRKLARING EPRA-KODER

inklusive hänvisning till EPRA-koder

Statement of us 

GRI-ramverk 

Applicerbar sektorstandard 

129 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

Hållbarhetsrapport

3. STYRNING

2-9 Styrningsstruktur och styrelsens sammansättning 

    





med hänsyn till bolagets antal





2-10 Tillsättning av styrelse 

a-b.  67-68

2-11 Styrelseordförande

a-b. 



66-72

    

  66-73

2-13 Delegering av ansvar

a-b.  



2-14 Styrelsens roll i hållbarhetsrapporteringen

a-b.  68-72

    

a-b.  

2-16 Kritiska angelägenheter

a-b.  66-71

2-17 Kollektiv kunskap för hållbar utveckling

a.  66-72

2-18 Utvärdering av styrelsens arbete

a-b.  66-72

2-19 Styrdokument för ersättning

a-b.  70-71

2-20 Process för ersättningsbestämmelser

a-b. 

deltagande

66-72

2-21 Årsersättningsförhållanden

  122

GRI-STANDARD SIDA UTELÄMNADE KRAV ANLEDNING FÖRKLARING EPRA-KODER

130Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

GRI-STANDARD SIDA UTELÄMNADE KRAV ANLEDNING FÖRKLARING EPRA-KODER

4. STRATEGI, STYRDOKUMENT OCH PROCESSTYRNING

2-22 Vd-ord om bolagets hållbarhetsstrategi och utveckling

a. Vd-ord 6-7

2-23 Värderingar, principer och styrande dokument

  

2-24 Operationell styrning

a.  71-72

2-25 Processer för att avhjälpa negativ påverkan

a-e.  



2-26 Mekanismer för råd och delaktighet

a.  

2-27 Lag- och regelefterlevnad

a-d.  

2-28 Medlemskap

a. Delaktighet i medlemskapsorganisationer 115

5. INTRESSENTDIALOG

2-29 Intressentdialog

a.  125

2-30 Kollektivavtal

a-b.  











GRI 3: Väsentliga aspekter

HANTERING AV VÄSENTLIGA ASPEKTER

3-1 Process för att besluta om väsentliga aspekter

a-b.  115

3-2 Väsentliga aspekter

a-b.  



3-3 Styrning av väsentliga aspekter

131 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

Hållbarhetsrapport

GRI-STANDARD SIDA UTELÄMNADE KRAV ANLEDNING FÖRKLARING EPRA-KODER

GRI 201: EKONOMISK UTVECKLING 2016

3-3 Hantering av väsentliga aspekter

1.1  66-72

201-1 Direkt ekonomiskt värde

a-b.  124

201-2 Finansiella risker och möjligheter till följd av klimatförändringarna

a.  

127

GRI 205: ANTIKORRUPTION 2016

3-3 Hantering av väsentliga aspekter

1.1-1.2  123

205-1 Riskfyllda aktiviteter med hänseende till korruption

a-b.  123-124

205-2 Antikorruptionspolicy och processer

a-e.  124

205-3 Bekräftade korruptionsfall

a-d.  124

GRI 302: ENERGI 2016

3-3 Hantering av väsentliga aspekter

1.1  116 

den egna organisationen

 

hyresgäster saknas.

302-1 Energianvändning 





a-g.  118 







energislag





302-3 Energiintensitet Energy-Int

a-d. Energiintensitet 118

132Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

GRI-STANDARD SIDA UTELÄMNADE KRAV ANLEDNING FÖRKLARING EPRA-KODER

GRI 303: VATTENANVÄNDNING 2018

3-3 Hantering av väsentliga aspekter 

1.1  116

303-5 Vattenanvändning 

a-d.  

tabell

GRI 305: UTSLÄPP 2016

3-3 Hantering av väsentliga aspekter

1.1-1.2  116

305-1 Direkta GHG-utsläpp, scope 1 

a-g.  117

305-2 Indirekta GHG-utsläpp från inköpt energi, scope 2 

a-g.  117

305-3 Övriga indirekta GHG-utsläpp, scope 3

a-g.  117

305-4 Utsläppsintensitet, byggnader 

a-d. Utsläppsintensitet 117

GRI 306: AVFALL 2020

3-3 Hantering av väsentliga aspekter

1.1  116

306-1 Avfall och eventuellt betydande påverkan

a.  

306-2 Avfallshantering 

  EPRA-tabell

GRI 403: HÄLSA OCH SÄKERHET 2018

3-3 Hantering av väsentliga aspekter

1.1-1.2  120

403-1 Systematiskt arbetsmiljöarbete H&S-Emp

a. 



121

133 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

Hållbarhetsrapport

GRI-STANDARD SIDA UTELÄMNADE KRAV ANLEDNING FÖRKLARING REFERENSNUMMER EPRA-KODER

403-8 Anställda som omfattas

a.  121

403-9 Arbetsrelaterade skador H&S-Asset

a-g. 



121 

inkl. totalt antal









403-10 Arbetsrelaterad ohälsa

a-e. 



121 



anställda









GRI 404: KOMPETENSUTVECKLING 2016

3-3 Hantering av väsentliga aspekter

1.1  

404-1 Utbildningstimmar Emp-Training

a. Antal utbildningstimmar 122

404-2 Kompetensutveckling

a-b.  122

404-3 Utvecklingssamtal 

a.  122

GRI 405: MÅNGFALD OCH LIKA MÖJLIGHETER 2016

33-3 Hantering av väsentliga aspekter

1.1  120

405-1 Sammansättning av bolaget 

a-b.     





405-2 Jämlik lönefördelning och ersättning 

a-b.  

CRE-AVSNITT

Vattenförbrukning 

CRE 2 Vattenintensitet EPRA-tabell

Produktansvar Cert-Tor

CRE 8  119

134Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

MILJÖ PERSONAL

SOCIALA

FÖRHÅLLANDEN

MÄNSKLIGA

RÄTTIGHETER ANTIKORRUPTION

AFFÄRSMODELL

































POLICY OCH RESULTAT AV POLICYN



120 Människor, Styrning 120 Människor, Styrning 120 Människor, Styrning

123 Schyssta affärer, Styrning

VÄSENTLIGA RISKER OCH HUR DESSA HANTERAS





120 Människor, Risker och möjligheter 120 Människor, Risker och möjligheter 120 Människor, Risker och möjligheter

123 Schyssta affärer, Risker och

möjligheter

123 Schyssta affärer, Risker och

möjligheter

RESULTATINDIKATORER

-

brukning













-

ganden

-

taganden

124 Antikorruption

Hållbarhetsrapportering enligt årsredovisningslagen

I tabellen nedan anges hänvisningar till hållbarhetsrapporten som upprättas enligt Årsredovisningslagen.

135 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

Hållbarhetsrapport

Taxonomirapportering

Diös träﬀas ännu inte av rapporteringskraven från EU:s taxonomi.

Vi väljer att rapportera fullständigt för ökad transparens och

jämförbarhet inom branschen.

Vår bedömning är att hela Diös verksamhet omfattas av EU:s

taxonomi genom vår primära ekonomiska verksamhet som utgör

förvärv och ägande av fastigheter, aktivitet 7.7. Förvaltning av

dessa fastigheter inbegriper aktiviteter som kan klassas in under

aktivitet 7.2–7.6. Om dessa inte genomförs separat redovisas de

under aktivitet 7.7.

De ekonomiska verksamheterna är exponerade mot miljömål 1

om att begränsa vår klimatpåverkan. Som fastighetsägare kan vi

bidra till klimatomställningen i samhället genom att energi-

eﬀektivisera våra fastigheter, ställa krav mot våra leverantörer om

förnybar energi samt verka för ett lågt klimatavtryck i samband

med nyproduktion samt om- och tillbyggnation.

Aktivitet 7.7 – Förvärv och ägande

av fastigheter

Samtliga av Diös fastigheter faller in under aktivitet 7.7 – förvärv

och ägande av fastigheter.

Kriterier för att väsentligt bidra

Fastigheter som vi bedömer vara förenliga med taxonomins kriterier

för att väsentligt bidra mot mål 1 har:

Ett vägt primärenergital som tillhör topp 15 utifrån dess

hyreskategori. Vi följer Fastighetsägarnas rekommendationer

för topp 15 procent som presenterades i slutet av 2022. Våra

fastigheters vägda primärenergital stäms av mot gränsvärdena

för respektive hyreskategori. Diös kommer löpande uppdatera

matchningen mot gränsvärdena i de fall nya branschrekommen-

dationer eller oﬃciella myndighetssiﬀror presenteras.

Löpande energioptimeringsarbete. Energioptimering och

eﬀekt ivisering är en prioriterad fråga för Diös och varje aﬀärs-

enhet ansvarar för att löpande underhålla och arbeta med

energifrågor kopplade till våra fastigheter.

Fastigheter som uppfyller kriterierna för att väsentligt bidra till

mål 1 är förenliga med taxonomins tekniska granskningskriterier.

Kriterier avseende att inte orsaka skada, DNSH

Fastigheter som klarar de tekniska granskningskriterierna för att vä-

sentligt bidra klassas därefter utifrån hur de möter upp mot kriterier

avseende att inte orsaka skada mot övriga fem miljö- och klimatmål.

EU-taxonomins appendix A sätter upp en rad klimatrisker som

vi som bolag ska värdera. Under 2022 genomfördes en bolagsöver-

gripande klimat- och sårbarhetsanalys som karterade regionala och

lokala risker samt värderade dessa utifrån respektive stads fastig-

hetsbestånd. I tre av våra städer - Luleå, Umeå och Östersund - har

fastighetsbesök genomförts. På dessa orter har fastighetsspeciﬁka

risker identiﬁerats och förvaltningen har satt upp åtgärds- och

förvaltningsplaner för fastigheterna.

Fastigheter med en klassiﬁcerad låg eller medelhög risk,

alternativt att klimatrisken som sådan bedöms som låg vid lokal

kartering, bedöms vara förenlig med taxonomins mål 2 och

orsakar ingen skada för övriga miljö- och klimatmål.

Minimiskyddsåtgärder

Fastighetsbranschen påverkar inte enbart miljö och klimat,

taxonomin betonar även sociala frågor genom krav på sociala

minimiskyddsåtgärder. För att säkerställa att Diös agerar korrekt

mot människor och miljö i alla avseenden har bolaget ett tydligt

deﬁnierat arbetssätt som stöttas av policy och riskprocess för att vi

som bolag ska leva upp till våra samt externt ställda krav.

Inga anmärkningar, rapporter eller anmälningar om överträ-

delser har inkommit under året. Diös bedöms således uppfylla

EU-taxonomins krav på minimiskyddsåtgärder i enlighet med

FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter

samt OECD:s riktlinjer för multinationella företag.

Nyckeltal

Fastigheter som uppfyller samtliga granskningskriterier, inte

riskerar skada andra målsättningar samt uppfyller kraven för mini-

miskyddsåtgärder utgör underlag för taxonomiförenlig verksamhet.

Nyckeltalen för vår taxonomiredovisning utgår ifrån följande

deﬁnitioner:

Omsättning: Hyresintäkter exklusive vidaredebiterad fastighets-

skatt samt serviceintäkter som avser fastighetsskötsel.

Driftsutgifter: Alla löpande utgifter som rör intern- och extern

fastighetsskötsel samt reparation och underhåll, i syfte att bibe-

hålla värdet på våra fastigheter.

Kapitalutgifter: Verksamhetsutgifter som höjer värdet på våra

fastigheter inklusive ombyggnation, nybyggnation och förvärv

samt tillkommande nyttjanderätter under 2022.

Tabellerna på sidorna 136-138 presenterar den andel av Diös om-

sättning, kapitalutgifter, samt driftkostnader efter justeringar för

de fastigheter som omfattas som härrör från miljömässigt hållbara

ekonomiska verksamheter. Nyckeltalens siﬀerunderlag kommer

från koncernens ﬁnansiella redovisning. Taxonomi beräkningarna

utgår ifrån samma redovisningsprinciper som övrig ﬁnansiell

rapportering, se sidorna 90-92.



och scenarioanalyser på sidorna 126–127 i vårt TCFD-avsnitt.





³ För segmentsrapportering, se not 2 på sidan 93.

136Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (DNSH)

Taxonomi-

förenlig andel

Verksamhets-

kategori

 

Total

omsättning



omsättning

Begräns-



-

ändringar

Anpassning

-

ändringar

Vatten



marina

resurser

Cirkulär

ekonomi



reningar

Biologisk



ekosystem

Begräns-



-

ändringar

Anpassning

-

ändringarna

Vatten



marina

resurser

Cirkulär

ekonomi



reningar

Biologisk



-

system

Minimi-

skydds-

åtgärder

 2022 2021

-



Om-

ställ-

ning

mkr % % % % % % %        % % M O



A.1. Miljömässigt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga)

 7.7 230 12 100 0 J - - - - J 12

De miljömässigt hållbara

verksamheternas omsättning (A.1) 230 12 100 0 12

A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men ej är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)

 7.7 1 613 88

Omsättning hos verksamheter som

omfattas av taxonomin men som ej

är miljömässigt hållbara (A.2) 1 613 88 0

Totalt (A.1 + A.2) 1 843 100 12





 0 0

Totalt (A + B) 1 843

Aktivitet 7.7 – Förvärv och ägande av fastigheter

Ekonomiska verksamheters omsättning

137 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

Hållbarhetsrapport

Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (DNSH)

Taxonomi-

förenlig andel

Verksamhets-

kategori

 

Totala











Begräns-



-

ändringar

Anpassning

-

ändringar

Vatten



marina

resurser

Cirkulär

ekonomi



reningar

Biologisk



ekosystem

Begräns-



-

ändringar

Anpassning

-

ändringarna

Vatten



marina

resurser

Cirkulär

ekonomi



reningar

Biologisk



-

system

Minimi-

skydds-

åtgärder

 2022 2021

-



Om-

ställ-

ning

mkr % % % % % % %        % % M O



A.1. Miljömässigt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga)

 7.7 18 10 100 0 J - - - - J 10

De miljömässigt hållbara

verksamheternas driftsutgifter (A.1) 18 10 100 0 10

A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men ej är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)

 7.7 156 90

Driftsutgifter från verksamheter som

omfattas av taxonomin men som ej

är miljömässigt hållbara (A.2) 156 90 0

Totalt (A.1 + A.2) 174 100 10





 0 0

Totatl (A + B) 174

Aktivitet 7.7 – Förvärv och ägande av fastigheter

Ekonomiska verksamheters driftsutgifter, OpEx

138Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (DNSH)

Taxonomi-

förenlig andel

Verksamhets-

kategori

 

Totala

kapital-





kapital-



Begräns-



-

ändringar

Anpassning

-

ändringar

Vatten



marina

resurser

Cirkulär

ekonomi



reningar

Biologisk



ekosystem

Begräns-



-

ändringar

Anpassning

-

ändringarna

Vatten



marina

resurser

Cirkulär

ekonomi



reningar

Biologisk



-

system

Minimi-

skydds-

åtgärder

 2022 2021

-



Om-

ställ-

ning

mkr % % % % % % %        % % M O



A.1. Miljömässigt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga)

 7.7 34 3 100 0 J - - - - J 3

De miljömässigt hållbara

verksamheternas kapitalutgifter

(A.1) 34 3 100 0 3

A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men ej är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)

 7.7 1 285 97

Kapitalutgifter från verksamheter

som omfattas av taxonomin men

som ej är miljömässigt hållbara (A.2) 1 285 97 0

Totalt (A.1 + A.2) 1 320 100 3





 0 0

Totalt (A + B) 1 320

Aktivitet 7.7 – Förvärv och ägande av fastigheter

Ekonomiska verksamheters kapitalutgifter, CapEx

139 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

Nyckeltal &

deﬁnitioner

Nyckeltal

Samson Getu, redovisningsekonom.

140Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Finansiella nyckeltal

Bolaget presenterar vissa ﬁnansiella mått i årsredovisningen som inte deﬁnieras enligt IFRS. Vi anser att

dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare, bedömare och bolagets ledning då

de möjliggör utvärdering av relevanta trender och bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar

ﬁnansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag.

Dessa ﬁnansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som deﬁnieras enligt IFRS. I ned-

anstående tabell presenteras mått som inte deﬁnieras enligt IFRS, om inte annat anges. Vidare återﬁnns

deﬁnitionerna av dessa mått på sidan 143. Finansiella mål för 2022 fastslagna av styrelsen återﬁnns på

sidan 60.

Uppgifter i mkr om inget annat anges.

VERKSAMHETENS RESULTAT











2022

12 mån

2021

12 mån

Förvaltningsresultat

jan-dec jan-dec

 1 045 2 872

Återläggning

 140 -1 806

 -104 -36

Förvaltningsresultat 1 081 1 030

EPRA Earnings (förvaltningsresultat efter skatt)

 1 081 1 030

 -16 -42

 - -17

EPRA Earnings 1 064 971

EPRA Earnings per aktie, kr 7,52 7,21

2022

12 mån

2021

12 mån

jan-dec jan-dec

 (balansräkningsrelaterade nyckeltal) 141 431 141 344

 (resultaträkningsrelaterade nyckeltal) 141 428 134 669

Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger.

FINANSIELL RISK















2022

12 mån

2021

12 mån

Belåningsgrad

jan-dec jan-dec

Räntebärande skulder 16 259 14 748

 -88 -1 150

 - -

Nettoskuld 16 171 13 598

 31 136 27 993

Belåningsgrad, % 51,9 48,6

Säkerställd belåningsgrad



16 171 13 598

Ej säkerställd skuld

-2 470 -4 353

Säkerställd skuld

13 701 9 245



31 136 27 993

Säkerställd belåningsgrad, %

44,0 33,0

Soliditet

Eget kapital 12 102 11 823

Totala tillgångar 31 733 29 437

Soliditet, % 38,1 40,2

141 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

SUBSTANSVÄRDE









forts. ﬁnansiella nyckeltal

Nettoskuld genom EBITA

Räntebärande skulder enligt balansräkning 16 259 14 748

 -88 -1 150

 - -

Nettoskuld 16 171 13 598

 1 469 1 289

Central administration enligt resultaträkning -90 -75

Återläggning

 4 4

EBITDA 1 383 1 218

Nettoskuld genom EBITDA 11,7 11,1

2022

12 mån

2021

12 mån

EPRA NRV/NTA

jan-dec jan-dec

Eget kapital 12 102 11 823

 - -74

Återläggning

 -143 -39

Uppskjuten skatt på temporära skillnader 2 257 2 104

EPRA NRV 14 216 13 815

EPRA NRV per aktie 100,5 97,7

Avdrag:

 143 39





-421 -392

EPRA NTA 13 938 13 461

EPRA NTA per aktie 98,6 95,2

EPRA NDV

Eget kapital enligt balansräkning 12 102 11 823

 - -74

EPRA NDV 12 102 11 749

EPRA NDV per aktie 85,6 83,1

Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Beräkningen baseras på att

fastighetsbeståndet realiseras under 50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent säljs

indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår till 6 procent.

2022

12 mån

2021

12 mån

Räntetäckningsgrad

jan-dec jan-dec

 1 081 1 030

Återläggning

Finansiella kostnader 302 190

Summa 1 382 1 220

Finansiella kostnader 302 190

Räntetäckningsgrad, ggr 4,6 6,4

Nyckeltal

142Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

2022

12 mån

2021

12 mån

jan-dec jan-dec

 2 164 1 909

 91 89

 68 68

  

EPRA Vakansgrad

 204 189

 2 391 2 110

EPRA Vakansgrad, % 8,5 9,0

ÖVRIG INFORMATION









EPRA nyckeltal

2022 2021

 1 064 971

EPRA Earnings   

 14 216 13 815

  

 13 938 13 461

  

 12 102 11 749

  

  

  



ÖVRIGA NYCKELTAL





















2022

12 mån

2021

12 mån

jan-dec jan-dec

  

  

  



 1 045 2 872

Återläggning

 150 -1 790

 -104 -36

 4 4

Aktuell skatt -16 -53

Summa 1 079 997

 141 428 134 669

 7,63 7,40

Nettouthyrning, mkr



227 159

Uppsagda kontrakt

-150 -128

Nettouthyrning

77 31

forts. ﬁnansiella nyckeltal

143 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

Nyckeltal

Anna Ericson, HR-ansvarig.

144Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Deﬁnitioner

Finansiella

Antal aktier vid periodens utgång



Avkastning på eget kapital



-





Avkastning på totalt kapital







Avkastning på sysselsatt kapital

-

snittligt sysselsatt kapital.

Belåningsgrad fastigheter



periodens utgång.

Säkerställd belåningsgrad







Nettoskuld





Räntetäckningsgrad





Serivceintäkter



Skuldsättningsgrad



utgång.

Soliditet



Sysselsatt kapital







Aktierelaterade

Eget kapital per aktie





EBITDA







EPRA Earnings







-



EPRA Net Reinstatement Value (NRV)









EPRA Net Tangible Asset (NTA)









EPRA Net Disposal Value (NDV)





Genomsnittligt antal utestående aktier







antal dagar i perioden.







utestående aktier.

Nettoskuld genom EBITDA





Resultat per aktie





Utdelning per aktie





Fastighetsrelaterade och övriga

Direktavkastning

-



Driftkostnader

-



Driftöverskott





Ekonomisk uthyrningsgrad





Ekonomisk vakansgrad





EPRA vakansgrad





Fastighetskategori

-





Fastigheternas marknadsvärde



Förvaltningsresultat

-



Grönt hyresavtal NY DEFINITION





-



Koldioxidekvivalenter, CO







Kontrakterade hyresintäkter





Hyresvärde





Jämförbart bestånd











Nettouthyrning





kontraktstiden.

Projektfastighet









Nyproduktion



Förädlingsfastighet

-



Hyresgästanpassning



Ytmässig uthyrningsgrad

Uthyrd area i relation till total uthyrningsbar area.

Överskottsgrad



hyresintäkter.

145 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

Femårsöversikt

RESULTATRÄKNING

Mkr 2022 2021 2020 2019 2018

Intäkter 2 209 1 967 1 878 1 854 1 810

Fastighetskostnader -740 -678 -659 -667 -670

Driftöverskott 1 469 1 289 1 219 1 187 1 140

Central administration -90 -75 -76 -73 -71



 -298 -184 -185 -162 -175

Förvaltningsresultat 1 081 1 030 958 952 894



 104 36 0 0 16



 10 16 -4 19 9



 -150 1 790 198 331 678

Resultat före skatt 1 045 2 872 1 152 1 302 1 597

Aktuell skatt -16 -53 -75 -79 -90

Uppskjuten skatt -199 -495 -164 -173 -166





 - 17 1 -9 3

ÅRETS RESULTAT

HÄNFÖRLIGT TILL MODER-

BOLAGETS AKTIEÄGARE 830 2 306 914 1 041 1 338

KASSAFLÖDESANALYS

Mkr 2022 2021 2020 2019 2018



 1 137 1 013 713 908 800





-3 283 -1 675 -1 415 -1 331 -495





1 084 1 812 702 423 -337

 -1 062 1 150 0 0 -32

LIKVIDA MEDEL

VID ÅRETS SLUT 88 1 150 0 0 0

FINANSIELLA NYCKELTAL

2022 2021 2020 2019 2018

     

     

     

     

     

     

     

DATA PER AKTIE

2022 2021 2020 2019 2018

     

     

     

     

     





141 428 134 669 134 166 134 512 134 512





141 431 141 344 134 071 134 512 134 512

Utdelning 

   

Styrelsens förslag

FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL VID ÅRETS SLUT

2022 2021 2020 2019 2018

 363 338 329 333 330

 1 622 607 1 511 421 1 455 094 1 482 780 1 463 822



 31 136 27 993 24 512 22 885 20 802

 2 376 2 141 2 070 2 018 1 936

Ekonomisk



91 89 89 90 91

 68 68 66 65 64

BALANSRÄKNING

Mkr 2022 2021 2020 2019 2018

 31 136 27 993 24 512 22 885 20 802

 77 71 74 81 54

 432 223 304 221 201

 88 1 150 - - -

TILLGÅNGAR 31 733 29 437 24 890 23 187 21 057

Eget kapital 12 102 11 823 9 148 8 484 7 839

Uppskjuten skatteskuld 2 383 2 194 1 699 1 533 1 362

Räntebärande skulder 16 259 14 748 13 247 12 145 11 099

 - - 63 206 198

 52 54 55 53 -

 920 618 678 766 559

SKULDER OCH

EGET KAPITAL 31 733 29 437 24 890 23 187 21 057

Femårsöversikt

Nyckeltal

146Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Åhuset, Gävle.