549300EMLM7AH5LDLY652022-01-012022-12-31549300EMLM7AH5LDLY652021-01-012021-12-31549300EMLM7AH5LDLY652022-12-31549300EMLM7AH5LDLY652021-12-31549300EMLM7AH5LDLY652020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300EMLM7AH5LDLY652020-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300EMLM7AH5LDLY652020-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300EMLM7AH5LDLY652020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300EMLM7AH5LDLY652020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMemberiso4217:SEKiso4217:SEKxbrli:shares549300EMLM7AH5LDLY652020-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300EMLM7AH5LDLY652020-12-31549300EMLM7AH5LDLY652021-01-012021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300EMLM7AH5LDLY652021-01-012021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300EMLM7AH5LDLY652021-01-012021-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300EMLM7AH5LDLY652021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300EMLM7AH5LDLY652021-01-012021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300EMLM7AH5LDLY652021-01-012021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300EMLM7AH5LDLY652021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300EMLM7AH5LDLY652021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300EMLM7AH5LDLY652021-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300EMLM7AH5LDLY652021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300EMLM7AH5LDLY652021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300EMLM7AH5LDLY652021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300EMLM7AH5LDLY652022-01-012022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300EMLM7AH5LDLY652022-01-012022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300EMLM7AH5LDLY652022-01-012022-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300EMLM7AH5LDLY652022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300EMLM7AH5LDLY652022-01-012022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300EMLM7AH5LDLY652022-01-012022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300EMLM7AH5LDLY652022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300EMLM7AH5LDLY652022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300EMLM7AH5LDLY652022-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300EMLM7AH5LDLY652022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300EMLM7AH5LDLY652022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300EMLM7AH5LDLY652022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember
Framtidens
logistikfastigheter
2022
Catena – Årsredovisning med Hållbarhetsrapport 2022
catena.se
Catena är ett börsnoterat fastighetsbolag som genom samarbete och på ett hållbart
sätt utvecklar och långsiktigt förvaltar effektiva logistikanläggningar. De strategiskt
placerade fastigheterna försörjer Skandinaviens storstadsregioner och är anpassade
för såväl dagens som morgondagens varuflöden. Det övergripande målet är att generera
ett starkt kassaflöde från den löpande verksamheten för att möjliggöra hållbar tillväxt
och stabil avkastning. Catena-aktien handlas på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
Stockholm
Gasverksvägen 1
611 35 Nyköping
Tel vxl 042-449 22 00
Catena AB (publ)
Box 5003
250 05 Helsingborg
Tel vxl 042-449 22 00
Helsingborg
Landskronavägen 23
252 32 Helsingborg
Tel vxl 042-449 22 00
Göteborg/Jönköping
Fibervägen 2
435 33 Mölnlycke
Tel vxl 042-449 22 00
Malmö
Lagervägen 4
232 37 Arlöv
Tel vxl 042-449 22 00
Bud/besöksadress
Landskronavägen 23
252 32 Helsingborg
REGIONKONTORHUVUDKONTOR
An English version will as from March 28, 2023 be available at www.catena.se.
Catena AB är ett svenskt publikt aktiebolag. Bolaget är bildat och registrerat enligt svensk rätt med firmanamnet Catena AB
(publ) och organisationsnummer 556294-1715. Bolaget har sitt säte i Helsingborg, Sverige. Catenas årsredovisning publiceras
på svenska och engelska. Den svenska versionen är den officiella. Årsredovisningen är publicerad på bolagets webbplats
(www.catena.se) den 28 mars 2023. Tryckta exemplar skickas till aktieägare och andra intressenter efter beställning. Förvalt-
ningsberättelsen omfattar sidorna 18–59 och 120–124. Den finansiella rapporteringen omfattar sidorna 126–176 och har
upprättats i enlighet med IFRS. Alla värden uttrycks i Mkr om inte annat anges. Sifferuppgifterna inom parentes avser 2021 om
inget annat anges.
Information om marknaden är baserad på Catenas egen bedömning om ingen annan källa anges. Bedömningar baseras på
bästa tillgängliga faktaunderlag vid årsredovisningens upprättande. Denna rapport innehåller framtidsinriktad information.
Även om Catenas ledning bedömer denna information som rimlig kan inga garantier lämnas för att dessa förväntningar
kommer att visa sig korrekta. Följaktligen kan verkligt framtida utfall variera jämfört med vad som framgår i den framtidsinrik-
tade informationen beroende på bland annat förändrade förutsättningar avseende ekonomi, marknad och konkurrens, föränd-
ringar i lagkrav och andra politiska åtgärder, variationer i valutakurser och andra faktorer. För översikt och definitioner, se
sidorna 182–185.
Denna årsredovisning producerades i samarbete med RHR Corporate Communication i Malmö. Den trycktes av Danagård-
Litho på miljöcertifierat papper, med vegetabiliska färger baserade på förnybara råvaror och med 100 procent förnybar energi.
Innehållsförteckning
INLEDNING
Catena – detta är vi
Catena i korthet
4–7
Året i korthet
8–9
VD har ordet
Ett starkare Catena trots turbulenta tider
10–11
Marknad och trender
Globala drivkrafter formar Catenas strategi
12–13
Föränderlig omvärld skapar ökad efterfrågan
14–15
Kunskapsledare
16
VERKSAMHETEN
Affärsmodellen
Så skapar vi värde
18–19
Måluppfyllelse 2022
20–21
Det logistiska nätverket
22–23
Aktiv och långsiktig förvaltning
24–25
Fastighetsutveckling – en central värdedrivare
26–33
Markbank för framtiden
34–38
Värdestyrd organisation, effektiv affärsstruktur
39–40
Fastighetsrörelsen
2022 – stark utveckling i en föränderlig värld
41–43
Aktuell intjäningsförmåga
44
Marknadsutsikter
45
Fastighetsvärdering
46
Regionernas utveckling
48–49
Fastighetsförteckning
50–53
Finansiering
Stark kapitalstruktur
54–57
Catena-aktiens utveckling
58–59
HÅLLBARHET OCH RISKHANTERING
Hållbarhetsrapport
Hållbarhet-en avgörande del i affären
62–63
Hållbarhetsstyrning
64–67
Långsiktighet och samverkan
68–93
EU:s taxonomiförordning
94–95
TCFD
96–99
Hållbarhetsnoter
100–118
Revisorns rapport
119
Risker och riskhantering
Riskhantering
120–124
FINANSIELL INFORMATION OCH
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Innehåll, finansiella rapporter och noter
126
Finansiella rapporter – koncernen
126–129
Noter – koncernen
130–153
Finansiella rapporter – moderbolaget
154–156
Noter – moderbolaget
157–165
Bolagsstyrningsrapport
Styrelsens ordförande
166
Bolagsstyrning
167–172
Vinstdisposition
173
Styrelse och företagsledning
174–175
Undertecknande och revisionsberättelse
Årsredovisningens undertecknande
176
Revisionsberättelse
177– 180
ÖVERSIKTER OCH INFORMATION
Flerårsöversikt
182
EPRA nyckeltal
183
Definitioner
184–185
Catena året om
186
Pressmeddelanden
187
OM DEN HÄR RAPPORTEN
Catena redovisar koncernens finansiella och ickefinansiella
information i en gemensam rapport. Rapporten speglar bola-
gets verksamhet och integrerar ekonomisk-, hållbarhets- och
bolagsstyrningsinformation för att ge en övergripande och
sammanhängande beskrivning.
Catenas legala årsredovisning inkluderar förvaltningsbe-
rättelse och finansiella rapporter och omfattar sidorna 18–59,
120–124 och 126–176. Catenas hållbarhetsrapport i enlighet
med årsredovisningslagen omfattar sidorna 62–118.
Catenas hållbarhetsrapport har upprättats enligt GRI Stan-
darder, nivå Core. Catena har även beaktat EPRA Sustainabi-
lity Best Practices Recommendations Guidelines.
ÖVERSIKTER OCH INFORMATIONINLEDNING
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 20222 187
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
PRESSMEDDELANDEN
Urval av pressmeddelanden under 2022
2022-02-08 Försäljning av fastighet i Trelleborg.
2022-02-14 Catena bygger ut och förlänger avtal i Borlänge.
2022-02-21 Catena lägger bud på fastighetsportfölj.
2022-03-04 Valberedningens förslag till styrelse i Catena AB.
2022-03-15 Catena tecknar hyresavtal med Menigo och investerar 607 Mkr på Logistikposition Landvetter.
2022-03-16 Catena säljer två fastigheter i Jönköping för 141 Mkr.
2022-03-25 Kallelse till Catenas årsstämma 2022.
2022-03-28 Catena genomför en riktad emission till WDP vilket tillför bolaget 2 168,5 miljoner kronor och
välkomnar en ny långsiktig ägare och strategisk partner.
2022-03-29 Catenas årsredovisning med hållbarhetsrapport för 2021 är publicerad.
2022-03-30 Catena förvärvar två fastigheter från Halmslätten.
2022-03-31 Catena förstärker ledningsgruppen.
2022-03-31 Ändring av valberedningens förslag till Catenas årsstämma 2022.
2022-04-06 Catena uppför en ny anläggning till SGD AB på centralt läge i Norrköping.
2022-04-08 Catena förvärvar ny logistikfastighet för 333 Mdkk i Horsens, Danmark.
2022-04-28 Catena höll årsstämma på World Trade Center i Stockholm.
2022-04-29 Catena inleder nästa etapp på Logistikposition Landvetter och tecknar avtal med MM-Sport.
2022-04-30 Catena offentliggör ökning av antalet aktier och röster.
2022-05-31 Catena offentliggör uppdaterat grundprospekt för sitt MTN-program.
2022-06-10 Catena säljer fastighet i Växjö för 260 Mkr.
2022-06-27 Catena förvärvar ny logistikfastighet för 328 Mdkk i Horsens, Danmark.
2022-06-29 Catena bygger banbrytande logistikanläggning för Elgiganten, investerar 813 Mkr.
2022-07-07 Catena förstärker ledningsgruppen.
2022-07-08 Catena tecknar avtal gällande försäljning av fastigheten Vanda 1 i Kista.
2022-10-14 Catena tecknar nytt hyresavtal med Nowaste Logistics.
2022-10-19 Catena uppför en ny logistikanläggning för Carepa i Ängelholm.
2022-10-21 Valberedning inför årsstämman 2023 utsedd.
2022-11-03 Catena slutfinansierar ett vattenrestaureringsprojekt.
2022-11-08 Catena bygger ut fryslager till Coop i Enköping.
2022-11-29 Catena genomför en riktad nyemission av aktier.
2022-12-22 Catena förvärvar fastigheter från ICA Fastigheter.
2022-12-30 Catena offentliggör ökning av antalet aktier och röster.
Pressmeddelanden
Catena –
detta är vi!
Är engagerade
Vi arbetar nära våra kunder och varandra och vi brinner för det
vi gör. På Catena tror vi på att ha kul på jobbet och vi är inte
rädda för att glädjen ska smitta av sig – det bjuder vi gärna på!
Tar ansvar över tid
Såväl vår egen arbetsmiljö som samhället i stort påverkas
av hur vi agerar och de beslut vi fattar. Det vi levererar måste
vara hållbart över tid – ekologiskt, socialt och ekonomiskt.
Catena – detta är vi!
Catena är den ledande aktören för logistikfastigheter i
Skandinavien. Vi utvecklar och förvaltar långsiktigt effektiva
logistikanläggningar som försörjer storstadsregioner i
Skandinavien. Genom samarbete och på ett hållbart
sätt länkar vi Skandinaviens godsflöden.
CATENA – DETTA ÄR VI
Överträffar förväntningar
I stort som smått är vi affärsmässiga och vi har kunskaper som
matchar dagens och morgondagens behov. Med det som ut-
gångspunkt gör vi alltid det lilla extra och vågar vara innovativa.
27 219
Mkr fastighetsvärde
5,5
år genomsnittlig
kontraktstid
97,2
% ekonomisk
uthyrningsgrad
31,7
% belåningsgrad
125
fastigheter
2 185
tkvm uthyrbar yta
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 20224
INLEDNING
CATENA – DETTA ÄR VI
Stockholm
Fastigheter i regionen: 46
Fastighetsvärde: 10 906 Mkr
Hyresvärde: 656 Mkr
Total uthyrbar yta: 833 tkvm
Helsingborg
Fastigheter i regionen: 26
Fastighetsvärde: 5 118 Mkr
Hyresvärde: 322 Mkr
Total uthyrbar yta: 501 tkvm
Jönköping
Fastigheter i regionen: 10
Fastighetsvärde: 1 383 Mkr
Hyresvärde: 87 Mkr
Total uthyrbar yta: 147 tkvm
Malmö
Fastigheter i regionen: 23
(varav 10 fastigheter i Danmark)
Fastighetsvärde: 5 188 Mkr
Hyresvärde: 320 Mkr
Total uthyrbar yta: 354 tkvm
Göteborg
Fastigheter i regionen: 20
Fastighetsvärde: 4 624 Mkr
Hyresvärde: 260 Mkr
Total uthyrbar yta: 350 tkvm
Catena verkar inom Skandinavien, ett område som är en av de rikaste platserna i världen.
Under 2021 uppmättes befolkningen till 27 miljoner
1
och BNP per capita överstiger det
europeiska snittet. Befolkningen växer och har en stark köpkraft vilket skapar goda förutsättningar
för företag. Ur ett logistiskt perspektiv är Skandinavien väl positionerat, exempelvis rankas Greater
Copenhagen som ett av världens mest attraktiva logistiska områden med möjlighet att nå 100 miljoner
konsumenter inom 24 timmar
2
.
1
Exklusive Island
2
Greater Copenhagen_the growing logistics hotspot_Pharmaceutical Manufacturing and Packing Sourcer_2019.pdf (hubspot.net)
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 5
INLEDNING
En investering i
framtidens logistiknät
Catena bygger långsiktiga värden genom att utveckla och förvalta effektiva
logistikanläggningar som försörjer storstadsregioner i Skandinavien. Vi har
en bevisad förmåga att skapa stark tillväxt med åtföljande förbättringar av
vårt förvaltningsresultat. En i branschen unik markbank och ett strukturerat
hållbarhetsarbete är ytterligare garanter för en fortsatt positiv utveckling.
CATENA – DETTA ÄR VI
%
0
9
18
27
36
45
-15 -16 -17 -18 -19 -20 -21 -25 -30
Svensk e-handelsandel av total
detaljhandelsförsäljning
tkvm
Logistikyta
Logistikyta per capita
0
60 000
120 000
180 000
GB
FR
NL
BE
CZ
SE
PL
Tillgänglig mark i prime-lägen minskar Globala marknaden för kyllager
USD Bn
-21
-22
-23
-24
-25
-26
-27
-28
-29
-30
0
100
200
300
400
Globala trender formar framtidens logistikfastigheter
Logistiksegmentets starka tillväxt globalt är drivet av ett antal stora megatrender. Demografiutvecklingen med
fler men också äldre människor ställer nya krav på hur produkter och tjänster levereras. Urbaniseringen förändrar
de logistiska flödena och primelägen växer i betydelse. Digitaliseringen ger upphov till nya kanaler och ökade för-
väntningar hos konsumenter, som en följd har e-handeln det senaste årtiondet vuxit 15 procent CAGR. Tillväxten
inom exempelvis e-handeln har också lett till ett ökat behov av tredjepartslogistik och smarta, snabba leveranser
– inte minst den sista sträckan till konsument – växer i betydelse. Jämte alla trender löper ett ständigt ökande
behov av att göra leveranskedjorna mer hållbara.
Marknadstrender skapar ny efterfrågan
Den skandinaviska logistikmarknaden har generellt låg vakansgrad, ökande internationellt intresse och konkurrens
om fastigheter och tomter. Med högre byggpriser, brist på mark i bra lägen och historiskt låga hyresnivåer ger det
utrymme för en positiv hyresutveckling framöver.
Geopolitiska spänningar, handelshinder, ökade fraktkostnader och inköps- och komponentutmaningar innebär
vidare att företag behåller större lager och försörjer fler funktioner. Det ökar efterfrågan på logistikanläggningar i
rätt lägen.
Beteendeförändringar, som ett ökat intresse för färsk mat och för att köpa matvaror online, driver efterfrågan på
kyllager. Kyllageraktörer eftersträvar energieffektivitet och vill minska växthusgasutsläppen samtidigt som många
kylförvaringsanläggningar är äldre och drar mycket energi. Catena har ett växande antal kylförvaringsanläggningar,
både i nybyggda och kommande projekt, och ser en stor potential inom segmentet.
Dessa marknadstrender ökar främst behoven av terminaler, distributionslager och kyllager.
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 20226
INLEDNING
CATENA – DETTA ÄR VI
Fem faktorer som gör Catena marknadsledande
Fokuserad affärsmodell
Med en inriktning på strategiskt placerade logistikfastigheter
har Catena etablerat värdefull specialistkompetens och erfaren-
het – tillsammans med ett långsiktigt ägarskap säkerställer det
Catenas starka ställning på marknaden och ger bolagets kunder
en proaktiv partner som tar ansvar över tid.
Marknadsledande markbank
Historiskt har Catena framgångsrikt förvärvat råmark med goda,
framtida möjligheter för etablering av logistikfastigheter. Det
gör att Catena idag har en total potentiell markbank om cirka
4,7 miljoner kvm i strategiska logistiklägen. Värdefull kompetens
för att noggrant kunna följa detaljplansprocessen och goda
relationer med kommuner och näringsliv gör Catena till en
attraktiv partner.
Långsiktiga kundrelationer bidrar till starkt kassaflöde
Ett starkt kassaflöde säkerställs genom långa relationer med en
stor bredd av kunder där flera av dem tillhör marknadens största
aktörer och många har samhällsbärande funktioner. Det utgör en
trygg och stabil grund för Catena.
Fokus på hållbarhet ger ökad attraktivitet
Förmågan att erbjuda smarta ytor och optimera
flöden med minimal påverkan är avgörande i en
omställning där klimatförändringar bidrar till ökad
sårbarhet och ställer krav på en fungerande handel
och där cirkulära affärsmodeller skapar helt nya
logistiska behov. Catena tar sig an alla områden där
bolaget kan agera mer hållbart på ett systematiskt
sätt – oavsett om det handlar om fastigheterna, sam-
hället eller rollen som arbetsgivare. Genomtänkta
strategier och ett långsiktigt förhållningssätt gynnar
både ekonomiska, sociala och miljömässiga värden.
Hållbar och effektiv projektutveckling
Utveckling och förädling är viktiga delar av Catenas
affärsmodell och skapar förutsättningar för värde-
tillväxt i befintligt bestånd eller genom nybyggnads-
projekt. Med ett fokus på hållbara och effektiva
logistikfastigheter i anslutning till viktiga logistiska
nav kommer skalfördelar.
Fokuserad affärsmodell skapar aktieägarvärde
Sedan 2013, då vi valde att fokusera på logistikfastigheter, har Catena stadigt skapat
aktieägarvärde. Koncernens fastighetsvärde har vuxit från 4 722 Mkr 2013 till 27 219
Mkr 2022. Förvaltningsresultatet har under samma period ökat med 23,5 procent
per år i genomsnitt. Ett starkt kassaflöde ger utrymme för fortsatt utveckling och
aktieägarvärde. Utdelningspolicyn innebär att Catena långsiktigt ska utdela minst
50 procent av förvaltningsresultatet efter schablonberäknad skatt. Catena arbetar
kontinuerligt med att skapa värde för alla sina intressenter.
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 7
INLEDNING
CATENA – DETTA ÄR VI
Miljöcertifiering, kvm
549 049
25 procent av beståndet
är nu miljöcertifierat
Värdeökning, %
+16
Fastighetsbeståndet uppgår
nu till 27 219 Mkr
Nya ytor, kvm
59 103
Nya ytor har tillkommit via förvärv
och färdigställda projekt
2022 i siffror – ännu ett år av tillväxt
Förvaltningsresultat, %
+16
Förvaltningsresultatet
ökade till 954 Mkr
Förvaltningsresultat Kassaflöde före förändring av rörelsekapital
Mkr
0
200
400
600
800
1 000
2017 2018 2019 2020 2021 2022
Investeringar, Mkr
3 816
Catena fortsätter investera i värde-
skapande projekt och förvärv
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 20228
INLEDNING
Resultatet per aktie
minskade till 44,68 kr.
Långsiktigt substansvärde,
EPRA NRV, 371,39 kr per aktie.
Förvaltningsresultat per
aktie ökade till 21,35 kr.
→ Mer om aktiens utveckling på sidorna 58–59.
CATENA – DETTA ÄR VI
3 viktiga händelser under året
Vi skapar värde
+
15%
Kr
0
100
200
300
400
-18 -19 -20 -21 -22
Kr
0
10
20
30
40
50
60
70
-18 -19 -20 -21 -22
0
5
10
15
25
-
33%
+
5%
Välkomnar ny långsiktig partner
Under året genomfördes en riktad
emission till det belgiska logistik-
fastighetsbolaget WDP. Genom
emissionen blev WDP näst största
ägare i Catena och bolagen påbörjar
en samverkan inom en rad områden.
Fortsätter optimera portföljen
Under året har Catena fortsatt
förvärva moderna logistik-
anläggningar på utmärkt läge
och sålt icke-strategiska till-
gångar. Genom det har portföljen
fortsatt att optimeras.
Största projektet någonsin
Catena annonserade under året
sitt största projekt någonsin.
I Jönköping kommer bolaget
att bygga ett 86 600 kvm stort
centrallager åt Elgiganten.
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 9
INLEDNING
Ett starkare Catena
trots turbulenta tider
När vi stänger böckerna för 2022 står Catena fortsatt
starka och är välpositionerade inför framtiden. Under ett
år präglat av krig, en eskalerande energikris samt stigande
inflation och räntekostnader är det lätt att börja avvika från
långsiktiga strategier. Vi gör som vi alltid har gjort – vi
håller fast vid vår specialiserade inriktning och vårt fokus
att äga de bästa logistikfastigheterna med de bästa kun-
derna. Det har hjälpt oss att nå ett starkare resultat under
2022 och gör oss redo att agera på spännande möjligheter
under 2023.
Catenas långsiktiga strategi ger resultat
Vår strategi går tillbaka till 2013 då bolaget tog ett beslut
att utveckla vårt erbjudande utifrån ett fokus på enbart
logistikfastigheter. Vid den tiden betraktades segmentet
som riskfyllt med svaga hyresgäster och hög vakans-
risk. Redan då såg vi att flera stora megatrender, som
exempelvis ökad urbanisering och digitalisering, driver
efterfrågan på ny logistikyta. Dessa megatrender ligger
till grund för den förändring som sedan har skett där den
primära försäljningspunkten har skiftat från fysisk butik
till e-handel, idag sker närmare 15 procent av all skandi-
navisk/svensk handel via nätet. Skiftet har lett till att fler
och större logistikytor behövs eftersom transporterna av
varor har gått från att handla om större pallar som gick till
ett fåtal butiker till att även inkludera enskilda paket direkt
till konsument. De senaste åren har det uppstått ett stort
behov av nya ytor och eftersom utbudet är begränsat har
värderingarna drivits upp. Utvecklingen är inte unik för de
marknader Catena verkar på, det är en global förändring
som ger en god indikation kring vad vi kan förvänta oss de
kommande åren.
Med dessa långsiktiga trender i ryggen har Catena
en svårslagen position. Vårt växande nät av fastigheter
omfattar bland annat terminaler för omedelbar omlastning,
logistiklager för förvaring, distributionslager, olika typer av
omnilager samt fastigheter för citylogistik. Anläggningar-
Vi håller fast vid vår specialiserade
inriktning och vårt fokus att äga de
bästa logistikfastigheterna med de bästa
kunderna.
Vi vill vara drivande i utvecklingen
av nästa generations lager- och
logistikbyggnader som har en viktig roll
att spela som attraktiv arbetsplats och en
positiv kraft i samhället.
na rymmer såväl automation som avancerade och kyl- och
fryslager och våra kunder är ledande tredjepartslogistik-
företag som DHL och Postnord, dagligvaruhandelsbolag
som Dagab och ICA samt ledande e-handelsdetaljhandla-
re som Boozt.com. Många av våra fastigheter ligger inom
det som i logistikkretsar kallas den ”gyllene triangeln”
mellan storstadsregionerna Malmö, Göteborg och Stock-
holm. Sedan 2020 har vi även expanderat i Danmark.
Fastigheterna ligger i nära anslutning till motorvägar och i
anslutning till större befolkningscentra – allt för att kunna
minimera transportsträckor och optimera flöden för varor
och gods.
Vår kvalitativa portfölj har skapats genom förvärv, egna
projekt och investeringar i det befintliga beståndet. För
att fortsätta växa har vi genom åren förvärvat mark i tidiga
stadier utan detaljplan. Tack vare vår kompetens internt
kan vi vara en aktiv part i detaljplaneprocessen, en viktig
förutsättning för byggnation av nya anläggningar på de
bästa logistiklägena. Markbanken och vår förmåga att
driva egen projektutveckling effektivt har varit nyckeln till
vårt värdeskapande, stärkt vårt kunderbjudande och gett
oss ett attraktivt alternativ på transaktionsmarknaden. Vi
är selektiva när det kommer till förvärv, vi agerar på attrak-
tiva möjligheter i transaktionsmarknaden när rätt tillfälle
ges men prioriterar egna projekt där vi ser möjlighet till
högre avkastning och värdeskapande. På så sätt optimerar
vi vår portfölj och idag har vi ett modernt bestånd med
marknadsledande kunder inom flera kundsegment.
Ledande i alla hänseenden
Vår vilja att vara det ledande logistikfastighetsbolaget är
för oss en ambition att vara ledande på flera sätt och inom
flera områden – inte minst inom hållbarhet. Våra hållbar-
hetsmål slår bland annat fast att vi ska ha nettonoll växt-
husgasutsläpp och att vårt bestånd ska vara nettopositivt
sett till biodiversitet till 2030. Ett projekt som gör att vi tar
stora kliv i rätt riktning är vårt projekt i Jönköping med
VD HAR ORDET
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202210
INLEDNING
Elgiganten där vi bygger deras 86 000 kvm stora central-
lager med högt ställda hållbarhetskrav. Förutom att vi vill
nyttja det stora taket för energiproduktion och göra plats
för en stor andel gröna ytor både på och intill anlägg-
ningen så kommer den dessutom certifieras enligt WELL,
en certifiering för social hållbarhet. Vi vill vara drivande
i utvecklingen av nästa generations lager- och logistik-
byggnader som har en viktig roll att spela som attraktiv
arbetsplats och en positiv kraft i samhället.
De negativa effekterna som kommer med att exploatera
råmark för logistik går att påverka. Vi arbetar metodiskt
för att minska vårt avtryck – koldioxidbudgetering, mer
användning av trä i konstruktioner och etablering av grön-
områden har idag blivit en naturlig del av Catenas sätt att
utveckla. Det finns dock mer att göra. Vi ser stora möjlig-
heter att fortsätta vidareutveckla våra processer för att
minska vårt avtryck och hushålla med resurser på bästa
sätt. EU:s taxonomiförordning och andra initiativ som
bekräftar att vi är på rätt väg och underlättar jämförelser
mellan bolag hjälper oss i arbetet. Vi ser också en poten-
tial i fortsatta investeringar för produktion av energi som
ett sätt att anpassa vårt erbjudande för den verklighet vi
och våra kunder verkar i samtidigt som vi tar ett samhälls-
ansvar för framtida energiförsörjning.
VD HAR ORDET
Att Catena idag är ett
ledande logistikfastig-
hetsbolag är resultatet av ett
långsiktigt och metodiskt lag-
bygge där våra medarbetare är
vår främsta tillgång.
Catena – ett starkt lagbygge
Att Catena idag är ett ledande logistikfastighetsbolag är
resultatet av ett långsiktigt och metodiskt lagbygge där
våra medarbetare är vår främsta tillgång. Alla som arbetar
på Catena besitter unika kunskaper och erfarenheter som
ligger till grund för våra framgångar. Jag är stolt över att
vi har kunnat växa vår organisation under 2022 utan att
tappa vår Catena-kultur. Vid 2022 års medarbetarunder-
sökning i samarbete med Great Place to Work lyckades
vi bibehålla vårt höga förtroendeindex på 88 procent.
Att överträffa förväntningar, ta ansvar över tid och vara
engagerade är det som kännetecknar oss, det var vi eniga
om när vi alla tillsammans identifierade vad som är våra
drivkrafter. Under året har vi visat att det fortfarande stäm-
mer – gång på gång. Därför vill jag rikta ett stort tack till
alla mina kollegor, både de som arbetat länge på Catena
och de som nyligen blivit en del av vårt gäng för att de vill
vara med och utveckla framtidens samhälle. Jag är över-
tygad om att vi kan bibehålla vårt momentum även under
nästa etapp på vår spännande resa genom vårt hårda
arbete och stora engagemang.
Helsingborg i mars 2023
Jörgen Eriksson
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 11
INLEDNING
Globala drivkrafter formar
Catenas strategi
Ett antal globala drivkrafter påverkar utvecklingen av mer effektiva och hållbara
varuflöden. Catena har identifierat sex drivkrafter med stor påverkan för bolagets
intjäningsförmåga, aktiviteter och strategier på kort- och medellång sikt.
MARKNAD OCH TRENDER
Smartare och effektivare logistik
med automation och robotisering
Tekniska innovationer bidrar till
smartare och mer effektiv logistik och
handel. Marknaden för lager- och logi-
stikautomation väntas öka med 140
procent från 2020 till 2025. Behovet
av logistikyta växer och i takt med ut-
vecklingen förändras även kraven på
utformningen av logistikfastigheter.
Catena och automationen
Catena är en samtalspartner och
facilitator för samverkan mellan
olika kompetenser inom logistik
för att nå den bästa lösningen för
kunden. Automationslösningar
är vanligt förekommande i våra
anläggningar. När robotplockning
eller automatiserade transporter
inom fastigheten blir vanligare som
adderade tjänster kan Catena bistå
genom nära samarbeten och upp-
arbetade relationer.
En fungerande handel kräver
klimatomställning
Klimatförändringar driver behovet av
fungerande handel och bidrar också
till ökad sårbarhet. Inrikes transporter
står för 32 procent av koldioxidut-
släppen i Sverige. Med insikter om
klimat- och miljöpåverkan ökar kraven
på transparens. Logistiken, och för-
mågan att optimera flöden med mini-
mal påverkan för det totala resursut-
taget, spelar en central roll.
Catena och klimatomställningen
Vi tar ansvar över tid och med nya
målsättningar är vi delaktiga i ut-
vecklingen och kan på allvar utöva
ett positivt inflytande på både
miljön och på våra intressenter.
Under 2021 uppdaterades Catenas
hållbarhetsmål avseende klimat-
omställning: Nettonoll växthus-
gasutsläpp till 2030. 100 procent
nettopositivt bestånd gällande bio-
diversitet till 2030. 100 procent av
den uthyrningsbara ytan ska vara
miljöcertifierad. Läs mer i Hållbar-
hetsrapporten på sidorna 62–119.
Digitalisering driver
e-handelstillväxt
Accelererande digitalisering driver
den kraftiga tillväxt vi ser inom e-
handeln. Med tekniken möjliggörs
snabba, individanpassade och mer
klimatsmarta leveranser som skapar
ett stort behov av nya logistikytor. I
Sverige väntas e-handeln i genomsnitt
växa med 14 procent per år till 2030.
Catena och digitaliseringen
Närmare hälften av Catenas hyres-
intäkter kommer från kunder som
på olika sätt hanterar e-handels-
flöden in sin verksamhet. Catenas
utbyggnad av större logistikposi-
tioner i storstadsregionerna och
längs de större transportlederna
borgar för att Catena fortsatt skall
kunna följa den starka e-handels-
trenden.
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202212
INLEDNING
MARKNAD OCH TRENDER
Cirkulär ekonomi
När linjära flöden i allt högre grad
förändras till cirkulära modeller för-
utsätter det att logistiken kan möta
behoven som uppstår. Returflöden kan
exempelvis få en ny och avgörande
betydelse i samhället. Det kommer
dessutom att krävas nya typer av ytor
för att hantera cirkulära flöden.
Catena och den cirkulära
ekonomin
Catena har alla typer av logistik-
fastigheter från terminaler till city-
logistik för last-mile-transporter
inne i städerna. Framförallt city-
nära logistikanläggningar kommer
att spela en större framtida roll för
optimering av gods-, retur- och av-
fallsflöden. Catenas samarbete i
Arenastaden, Solna genom intres-
sebolaget Urban Services är ett bra
exempel på hur utvecklingen kan
påskyndas för att skapa morgon-
dagens in- och utflöden i stads-
områden.
Komplexa varuflöden på
en global marknad
En integrerad världsmarknad med
komplexa, globala flöden innebär att
logistikkedjorna blir alltmer kritiska
för samhället. För att minska risken
för störningar i leveranskedjan ökar
efterfrågan på fler hållbara och funk-
tionella logistikfastigheter i rätt lägen.
Catena och den globala
marknaden
Catena bevakar omvärlden och de
trender som långsiktigt påverkar
framtidens logistik och logistik-
fastigheter. Med kontinuerliga
analyser om gods och transporters
flöden och med djup kunskap inom
logistik och handel kan Catena vara
en ständigt proaktiv partner som
bidrar till väl fungerande logistik-
kedjor. Insikterna utvecklar också
synen på själva fastigheten och hur
den ska fungera i framtiden.
Demografi
Urbanisering ställer krav på nya typer
av logistiklösningar nära kund och en
större andel äldre befolkning ökar be-
hovet av individanpassade leveranser.
Idag bor 55 procent av världens befolk-
ning i stadsområden, en andel som för-
väntas öka med ytterligare 2,5 miljar-
der människor till år 2050. Ungefär 70
procent av den svenska folkökningen
sker i de tre storstadsregionerna.
Catena och de demografiska
förutsättningarna
Befolkningens sammansättning
och utveckling påverkar Catenas
erbjudande. Med pandemin fick
e-handeln fäste i fler ålders-
grupper vilket innebär ökad efter-
frågan och andra krav. Växande
storstadsregioner gör att lägen
förändras över tid och skapar brist
på mark för nyutveckling. Äldre
fastigheter som konverteras till
nya funktioner och byggnation på
höjden är några lösningar. Med en
markreserv på 4,7 miljoner kvm
har Catena ett försprång.
Källor: E-barometern, HUI, Interact Analysis, World Bank, FN.
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 13
INLEDNING
Stabil hyresmarknad
I takt med de senaste årens ökade godsflöden, inte minst
beroende på den ökade e-handeln, har efterfrågan på
moderna, väl lokaliserade logistikytor varit hög. Vi befinner
oss mitt i en pågående anpassning av det totala logistik-
fastighetsbeståndet för att det bättre ska kunna passa in
i det moderna samhället.
Hyresmarknaden i segmentet logistikfastigheter är rela-
tivt stabil, hyresnivåerna för nybyggda logistikanläggning-
ar styrs i hög grad av mark- och produktionskostnaden.
Tillgången på ändamålsenlig mark är dock begränsad i
vissa geografiska områden. Det ger förutsättningar för en
tillväxt i hyresnivåer och skapar goda förutsättningar att
realisera nyproduktion med god lönsamhet på befintliga
fastigheter.
Vidare ser vi en ökad differentiering bli allt tydligare.
Hyresnivåerna för väl lokaliserade terminaler, e-handels-
lokaler och specialiserade lokaler för till exempel livs-
medel, för vilka efterfrågan är stor, är högre än för mer
traditionella lager.
Andra förvaltare, logistikfastigheter
Det finns några fastighetsbolag som är specialiserade
på logistikfastigheter. Bland de större svenska noterade
bolagen finns förutom Catena exempelvis Sagax och NP3
Fastigheter. Flera av de etablerade fastighetsbolagen har
de senaste åren ökat sitt fokus inom logistiksegmentet,
exempelvis Castellum och Wihlborgs.
I Sverige verkar också internationella bolag som Mile-
way (Blackstone), Logicenters, NRP/Wilfast samt Prologis
och privatägda bolag som Bockasjö och Kilenkrysset.
Vidare utvecklar och bygger företaget Logistic Contractor
logistikanläggningar.
Kunderna
Bland logistikfastighetsföretagens hyresgäster finns
logistikföretag till vilka producenter, grossister och även
detaljister outsourcar sin logistikfunktion genom tredje-
partslogistik. Större aktörer bland dessa är DHL, PostNord,
Schenker, DSV, Bring och Green Cargo.
Bland branschens kunder finns också producenter och
leverantörer som hanterar logistiken själva i egna eller
förhyrda lokaler. Det gäller både tung industri som till
exempel Volvo och Electrolux samt stora handelsbolag
som ICA, Axfood och IKEA samt e-handelsbolag som
Apotea, Boozt Fashion, Dustin och Mathem.
Aktiv investeringsmarknad
Under 2022 färdigställdes cirka 1 300 000 kvm logistikyta
i Sverige och för år 2023 förväntas nybyggd logistikyta
uppgå till minst detsamma, en siffra som i genomsnitt
uppgått till cirka 600 000 kvm under tidigare år.
Framför allt sker yttillväxten inom e-handeln som kräver
omkring 3 gånger mer yta än traditionell butikshandels-
logistik. E-handeln driver även tillväxt inom tredjeparts-
logistik. En annan bidragande orsak är osäkerheten i
försörjningskedjorna som leder till ökat behov av lagerhåll-
ning. Även andelen spekulationsbyggen är hög och väntas
öka markant under 2023 jämfört med tidigare år. Framöver
spås även att omställningen till cirkulär ekonomi kommer
att driva på ytbehovet ytterligare. Sedan 2000-talets bör-
jan har logistikfastighetsmarknaden genomgått en struk-
turförändring. Tidigare har fastigheterna i stor utsträckning
ägts av de företag som brukar dem, men successivt märks
fler institutionella aktörer med indirekt eller direkt expone-
ring i segmentet.
Transaktionsåret på den svenska fastighetsmarknaden
2022 gick från rekordtakt till tvärnit på ett kvartal. Trans-
400
500
600
700
800
Kr/kvm
-18 -19 -21-20 -22
50
60
70
80
90
100
%
-18 -19 -21-20 -22
Catenas ekonomiska uthyrningsgrad
Catenas genomsnittliga hyresnivå
Föränderlig omvärld
skapar ökad efterfrågan
Samhället befinner sig i en pågående omställnings- och utvecklingsfas där
strukturförändringar, teknisk innovation, klimatförändringar och utökade
leveranssätt ökar behoven av fler och större ytor för logistikändamål.
MARKNAD OCH TRENDER
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202214
INLEDNING
aktionsvolymen för 2022 backade med 42 procent jämfört
med året innan på grund av krig, inflation och räntehöj-
ningar. En strukturell skillnad är också tydlig, de stora
uppköp och sammanslagningar som präglade 2021 års
transaktionsmarknad skedde inte alls i samma utsträck-
ning under 2022. En annan förändring från 2021 är att
de noterade fastighetsbolagen gick från nettoköpare till
nettosäljare eftersom de värderades med rabatt mot bok-
förda substansvärden. Utländska investerare fortsatte vara
nettoköpare.
Trots allt såg vi fortfarande ett underliggande intresse
att investera i fastigheter. Även om affärer pausades på
grund av ett ekonomiskt osäkert läge har man i många fall
fortfarande kvar intentionen att genomföra affären om man
kommer överens om nya förutsättningar.
Efterfrågan på ren logistikyta är fortfarande relativt hög
och utbudet är begränsat. En stor del av det som kan klas-
sas som rena logistikytor är nybyggnation som antingen
redan är såld i ett tidigt skede eller som uppförs för egen
räkning. Logistikfastigheter blev det näst största segmen-
tet på transaktionsmarknaden efter bostäder under 2022
och stod för 19 procent av volymen.
Norden klassas som den tredje största logistikmark-
naden i Europa, efter Storbritannien och Tyskland, vilket
har lett till att en mer diversifierad grupp av investerare är
villiga att acceptera lägre avkastning för att konkurrera om
de bästa objekten. Moderna logistikfastigheter med långa
hyresavtal, belägna i bra logistiklägen är fortfarande en
attraktiv investering. Det är fortfarande relativt billigt att in-
vestera i Sverige jämfört med kärnmarknaderna i Europa.
Källor: Intelligent Logistik, Svefa & Colliers.
Finansmarknad
Vid ingången av 2022 fanns förhoppningar om en stun-
dande mild högkonjunktur; effekten av pandemin förvän-
tades ebba ut och hopp om att arbetsmarknaden åter
skulle ta fart. Samtidigt i december 2021 släppte SCB KPI
siffran; 3,9 procent. Inte så dramatiskt, men det skulle visa
sig bli starten på en inflationstakt av sällan skådat slag.
I slutet av 2022, i december publicerade SCB en ny KPI
takt på 12,3 procent, en prisstegring vi inte upplevt sedan
1970-talet. En utlösande faktor var Rysslands invasion i
Ukraina våren 2022. Efterföljande sanktioner mot landet
och utbudschocken kriget skapade pressade framförallt
upp mat- och energipriser men spridningseffekten till
andra varor följde. Upptakten till den här nygamla ekono-
miska situationen startade dock betydligt tidigare än så.
Världens centralbanker, med Federal Reserve i spetsen
hade sedan finanskrisens dagar 2008 börjat vänja sig vid
kraftfulla stimulansåtgärder som ett sätt att stötta ekono-
min och hålla nere räntor, åtgärder som dessutom accele-
rerade under pandemiåren, 2020–2022. Den uppsvällda
penningmängden i kombination med en ny potentiell
världsordning, drivet av Rysslands anfallskrig mot Ukraina
samt ett alltmer auktoritärt Kina har skapat en obalans
som kraftigt påverkat världsekonomin under 2022. Den
svenska riksbanken har i sin iver att stävja inflationen höjt
styrräntan från 0 procent till 2,5 procent under 2022 och
under 2023 ligger förväntningar om ytterligare höjningar.
Det snabba skiftet från rekordlåga räntor med ett nära
nog deflationstryck till hög inflation med en återgång till
normaliserade räntor har satt press på finansmarknaderna
och i förlängningen fastighetsbolagens förmåga att få
tillgång till kapital. Fastighetsbolag med hög belåning
och större beroende av obligationsfinansiering har hittills
upplevt en stor utmaning att refinansiera sina lån med
högre finansieringskostnader alternativt tvångsförsälj-
ningar som följd. Under slutet av året och i upptakten till
2023 har volatiliteten i marknaden kommit ned något och
marknaden börjar nosa på en stabil grund men osäkerhe-
ten är fortfarande påtaglig i marknaden. Catena har mött
upp det makroekonomiskt utmanande året genom att vara
proaktiva och noterade tidigt värdet av en bibehålla en
stark balansräkning och lyckades under året med två fram-
gångsrika emissioner som stärkt bolagets kapitalstruktur.
I den första kunde bolaget dessutom glädjande nog väl-
komna en ny stark ägare i WDP, ett väletablerat familjeägt
belgiskt fastighetsbolag. Bolagets finansieringssituation
är samtidigt trygg med en god spridning av alternativ där
merparten är kopplad till de största nordiska bankerna.
Catena har också under lång tid arbetat för att uppnå en
kundportfölj med starka hyresgäster som kan generera
uthålliga kassaflöden och därigenom skapa en trygg grund
för fortsatt tillväxt. Genom välavvägda investeringar och
kontinuerlig dialog med finansmarknadens parter ämnar
Catena säkerställa fortsatt tillväxt till gagn för samtliga av
bolagets intressenter.
MARKNAD OCH TRENDER
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 15
INLEDNING
Kunskapsledare
Catena bevakar omvärlden och de trender som påverkar framtidens logistik och
logistikfastigheter. Tillsammans med kontinuerliga analyser av hur gods och varor
rör sig i Skandinavien och en djup kunskap inom logistik och handel ger det oss en
kunskapsledande roll. Insikterna utvecklar också synen på själva fastigheten och
hur den ska fungera i framtiden.
Hållbarhet är en bärande del i vårt erbjudande
Catena arbetar på flera fronter med hållbarhet. Att ta
ansvar över tid innebär att säkerställa att fastigheterna
är rustade för framtida klimatförändringar. Rätta, hållbara
material och en utformning som gör att fastigheten kan ta
hand om stora mängder vatten eller tåla vind är snart en
hygienfaktor. Fördelarna med att skapa förutsättningar för
biodiversitet i anslutning till logistikanläggningar handlar
inte bara om ett rikt natur- och djurliv, insatserna är också
en försäkring mot skador vid extremväder.
När vi bygger nytt och renoverar är en viktig parameter
energioptimering med exempelvis solceller eller energi-
träd som kan absorbera förnyelsebar energi ur atmosfären.
Energiförsörjning och möjligheter till lagring av energi ut-
gör en viktig del av planeringen av moderna logistikfastig-
heter. En annan förutsättning som måste finnas på plats är
möjligheter till tankning eller laddning när fossila bränslen
nu växlas till förnybara. Utvecklingen för transporter är
långt gången och tillsammans med den ökande digitali-
seringen av transportsektorn, som gynnar både hållbarhet
och säkerhet, skapas förutsättningar att erbjuda smarta
lösningar som gör stor skillnad för både transportörer och
hyresgäster.
Hög kvalitet innebär också att skapa attraktiva arbets-
platser. Bilden av en logistikfastighet som en grå låda är
förlegad – för att vara konkurrenskraftig krävs en miljö
både utanför och innanför anläggningens väggar som
gör att människor kan utvecklas och trivas.
Nytänk för ökad yteffektivitet
Behovet av olika typer av logistiklägen ökar. Viktiga logis-
tiknoder kommer att fortsätta vara viktiga men fler citynära
lösningar efterfrågas i takt med att hyresgäster löser den
sista milen av leveransen i stadsmiljö med mer hållbara
transporter som cykel eller minifordon.
Catena har en fördel gentemot konkurrenter med sitt
branschledande nätverk av logistikanläggningar och en
betydande markreserv men det växande behovet av mark
i storstadsregioner kräver ytterligare nytänk. Äldre fastig-
heter kan ändra funktion helt eller göra plats för nya, bättre
anpassade anläggningar och vi ser en växande marknad
för multihyresgästlager, där flera logistikföretag samsas
om utrymme. Logistikfastigheter kan i ännu högre ut-
sträckning byggas på höjden och ytorna kan nyttjas bättre.
Idag används taken främst för solcellsanläggningar men
stora tak och fasadytor kan även användas för ökad bio-
logisk mångfald, koldioxidavskiljning eller matproduktion.
Samarbete och partnerskap en viktig väg framåt
Med lång erfarenhet av allt som rör kundanpassning av
logistikanläggningar agerar vi samtalspartner och facili-
tator för samverkan mellan olika kompetenser inom
logistik. På det sättet kan vi nå den bästa lösningen för
kunden.
Automationslösningar finns i många anläggningar och
när robotplockning eller automatiserade transporter inom
fastigheten blir vanligare kan vi bistå tack vare nära sam-
arbeten och upparbetade relationer. En växande trend är
hyresgästers önskan att fastigheten är anpassad från start
– en optimerad och färdigutrustad anläggning med kund-
nära förvaltning, allt förpackat i ett hyresavtal. I vårt erbju-
dande kan den typen av avtal även innefatta finansiering
av bredare tekniska eller logistiska lösningar.
MARKNAD OCH TRENDER
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202216
INLEDNING
Verksamheten
VISION
Att länka Skandinaviens godsflöden
Att på ett hållbart sätt och genom samarbete
utveckla och långsiktigt förvalta effektiva
logistikanläggningar som försörjer
storstadsregioner i Skandinavien
Ett starkt kassaflöde från den löpande verksamheten som
möjliggör hållbar tillväxt och stabil avkastning
Fastighets-
utveckling
Finansiering Hållbarhet Marknad
MÅL OCH STRATEGIER
ÖVERGRIPANDE MÅL
AFFÄRSIDÉ
VÄRDEGRUND
• Överträffa för-
väntningar
• Ta ansvar över tid
• Vara engagerade
Så skapar vi värde
Catena erbjuder attraktiva logistikanläggningar på strategiska lägen.
Tillsammans med våra intressenter skapar vi hållbara värden och spelar
därmed en viktig roll för framtidens logistik- och samhällsutveckling.
I ett välfungerande logistiskt nätverk har de logistiska
naven en stor betydelse. Vi flyttar hela tiden fram posi-
tionerna för att bidra till att forma framtiden och visionen
är ”att länka Skandinaviens godsflöden”. Ett långsiktigt
och kundnära förhållningssätt är vår utgångspunkt och
affärsidén förtydligar hur vi genererar värde: ”Catena ska
på ett hållbart sätt och genom samarbete utveckla och
långsiktigt förvalta effektiva logistikanläggningar som
försörjer storstadsregioner i Skandinavien”. Vårt fram-
gångsrika arbete avspeglas i en stabil avkastning över
tid – total utdelning är 1 527 Mkr under åren 2016–2022.
Vårt arbete sker utifrån fyra strategiska horisonter
Det är när mål och strategier omsätts i verklighet som
utveckling sker. Hos människorna som arbetar på Catena
finns ett starkt driv och en stolthet över det vi levererar.
Vi är en värdestyrd organisation – att överträffa förvänt-
ningar, ta ansvar över tid och visa vårt stora engagemang
är ingångsvärden i alla relationer och i stora som små
beslut. Det gör att vi tar oss närmare vår vision varje dag.
Vårt arbete styrs av tydliga mål som utgår från fyra
strategiska horisonter (på sidan 20 redogörs för
utfallet 2022).
Fastighetsutveckling
Catena vill leverera fler hållbara och effektiva logistik-
anläggningar för att bli ett ännu bättre alternativ för kun-
der, placerare och medarbetare. Det övergripande målet
är att generera ett starkt kassaflöde från den löpande
verksamheten för att möjliggöra en hållbar tillväxt och
stabil avkastning. Förvaltningsresultatet ska vidare växa
med minst 10 procent årligen och förvärv av mark och fast-
igheter i befintliga eller förväntade logistiknav är en viktig
strategi för tillväxt tillsammans med egen projektutveck-
ling. Minst 600 Mkr ska investeras i projekt årligen.
→ Läs mer om fastighetsutveckling på sidorna 26–33.
Hållbarhet
Det Catena levererar ska vara hållbart över tid. Bland mål-
sättningarna framgår bland annat att all uthyrningsbar yta
i koncernen ska vara miljöcertifierad till 2030. Då är målet
även nettonoll växthusgasutsläpp och att hela beståndet
ska vara nettopositivt gällande biodiversitet. Vi har också
en ambition att nå ett Trust Index om 85 procent i medar-
betarundersökningen Great Place to Work. Ett sätt för oss
att ta ansvar långsiktigt är att utöva ett positivt inflytande
på våra affärspartners och vår miljö genom att på lika sätt
vara delaktiga i samhällsutvecklingen. 2022 är första året
vi rapporterar på dessa uppdaterade hållbarhetsmål som
offentliggjordes hösten 2021.
→ Läs mer om vårt hållbarhetsarbete på sidorna 62–119.
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202218
VERKSAMHETEN
AFFÄRSMODELLEN
VISION
Att länka Skandinaviens godsflöden
Att på ett hållbart sätt och genom samarbete
utveckla och långsiktigt förvalta effektiva
logistikanläggningar som försörjer
storstadsregioner i Skandinavien
Ett starkt kassaflöde från den löpande verksamheten som
möjliggör hållbar tillväxt och stabil avkastning
Fastighets-
utveckling
Finansiering Hållbarhet Marknad
MÅL OCH STRATEGIER
ÖVERGRIPANDE MÅL
AFFÄRSIDÉ
VÄRDEGRUND
• Överträffa för-
väntningar
• Ta ansvar över tid
• Vara engagerade
Marknad
Catena vill alltid vara förstahandsvalet i samband med
efterfrågan på större logistikytor. Goda relationer och ett
starkt varumärke är viktiga framgångsfaktorer, vi vill be-
fästa positionen som ett företag i framkant inom logistik-
området. Catenas målsättning är att uppnå en ekonomisk
uthyrningsgrad om minst 95 procent. Fokus ligger på
innovativa och hållbara kunder där Catena som långsiktig,
kundnära och proaktiv samtalspart möter de behov som
uppstår när varuflöden och kundbeteenden förändras.
→ Läs mer om marknad på sidorna 12–16.
Finansiering
Catena ska inom ramen för sin finanspolicy säkerställa
en ändamålsenlig finansiering till lägsta möjliga kostnad
på kort och lång sikt. Sex finansiella mål kopplade till vår
riskprofil skapar stabilitet:
• Soliditet om minst 40 procent (tidigare 30 procent).
• Räntetäckningsgraden ska inte understiga 2 gånger.
• Den genomsnittliga kapitalbindningen bör uppgå till
minst 2,5 år.
• Belåningsgraden ska uppgå till högst 50 procent.
• Nettoskuld/EBITDA ska understiga 9 ggr.
• Upprätthålla en kreditrating om Investment Grade.
Historiskt Nuläge Framtid
Logistikfastigheter Effektiva, hållbara och anpass-
ningsbara logistikfastigheter
Vi har bidragit till att helt förändra uppfattningen av vad en logistikfastighet
är och hur den kan fungera – våra fastigheter går att ställa om efter en förän-
derlig omvärld, de samspelar med miljö och natur och är en bärande del i
samhällsutvecklingen genom att hållbart och effektivt länka samman
Skandinaviens godsflöden.
Leverantör,
förvaltare, ägare
Samtalspartner kring hela logistik-
kedjan samt leverantör, förvaltare
och långsiktig ägare
Strategisk samtalspartner som genom leveranser, förvaltning och långsiktigt
ägarskap bidrar till att ständigt optimera logistiknätverket för både kund,
samhälle och miljö.
En organisation som
löser behov som
uppstår hos kunden
En effektiv och värdestyrd organi-
sation som genom sin erfarenhet
och kunskap kan agera proaktivt i
relation till kunder och i rollen som
samhällsaktör
I en snabbt föränderlig omvärld ligger Catena alltid i framkant och är en given
kunskapsledare. Vi utgår från vår värdegrund och agerar proaktivt i relation
till våra kunder och som samhällsaktör – genom att vi samtidigt alltid tar ett
långsiktigt ansvar och har ett helhetsperspektiv driver Catenas medarbetare
utvecklingen för logistik och logistikfastigheter.
Fokus Sverige Stark position för hantering av
skandinaviska godsflöden
Förstahandsvalet för skandinaviska och internationella aktörer när det
kommer till hantering av skandinaviska godsflöden.
Strategisk förflyttning
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 19
VERKSAMHETEN
AFFÄRSMODELLEN
Mål Tidperspektiv Status
Förvaltningsresultatet ska uppgå till minst
50 procent av varje intäktskrona och växa
med minst 10 procent
Årligen
62 procent/
16 procent
Minst 600 Mkr ska gå till projekt Årligen 1 418 Mkr
Öka fastighetsbeståndet till 25 000 Mkr 2025 27 219 Mkr
Nettonoll växthusgasutsläpp till 2030 2030
42 730 ton
CO
2
e
Hela beståndet ska vara nettopositivt
gällande biodiversitet till 2030
2030 0 procent
100 procent av koncernens uthyrningsbara
yta ska vara miljöcertifierad till 2030
2030 25 procent
Certifierade som Great Place to Work med
TrustIndex om minst 85 procent
2025 88 procent
Minst 50 procent av koncernens totala yta
är certifierad till lägst Miljöbyggnad Silver
eller motsvarande
2025 15 procent
För nytecknade hyresavtal ska vi sträva
efter att ha en hyrestid om minst fem år
Årligen 68,1 procent
Ekonomisk uthyrningsgrad om minst 95 procent Årligen 97,2 procent
Genomsnittlig kapitalbindning bör uppgå till
minst 2,5 år
Årligen 3,6 år
Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst
2 gånger
Årligen 4,9 gånger
Soliditeten ska lägst vara 40 procent Årligen 53,5 procent
Belåningsgrad ska uppgå till högst 50 procent Årligen 31,7 procent
Måluppfyllelse 2022
FASTIGHETS-
UTVECKLING
FINANSIERING
HÅLLBARHET
MARKNAD
Vårt arbete sker utifrån fyra strategiska horisonter.
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202220
VERKSAMHETEN
AFFÄRSMODELLEN
Kr
0
2
4
6
8
10
-40
-20
0
20
40
60
80
100
-18 -19 -20 -21 -22
Kr% Kronor
0
100
200
300
400
-18 -19 -20 -21 -22 -13 -14 -15 -16 -17 -18 -19 -20 -21 -22 -23
60
240
420
600
Aktiens utveckling
Motsvarar en direktavkastning
om 2,1 procent (1,4).
Föreslagen utdelning 2022
8,26 kr/aktie
En minskning från öppnings-
kursen 564,00 kr till 388,60 kr.
Kursutveckling
-
31 %
Den 25 november 2022.
Som lägst noterades aktien
till 288,60 kr den 1 april 2022.
Högstanotering
594,00 kr
Långsiktigt substans-
värde, EPRA NRV, per aktie
Utdelning per aktie
och totalavkastning
Enligt styrelsens och VD:s förslag.
Kursutveckling 2013-01-01 – 2023-02-28
Catena Carnegie Real Estate Index OMX Stockholm PI
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 21
VERKSAMHETEN
AFFÄRSMODELLEN
GÅRDAGENS
LOGISTIK
FRAMTIDENS
LOGISTIK
TERMINAL
TERMINAL
LOGISTIKLAGER
KYL- & FRYSLAGER
Returflöden, både avseende
kommersiella kundreturer och av
cirkulära skäl (som till exempel
emballage) ökar kontinuerligt.
AFFÄRSMODELLEN
Det logistiska nätverket
Catena erbjuder olika slags logistikanläggningar som alla kan samspela i ett komplext logis-
tiskt nätverk med syfte att optimera flöden. Logistikfastigheter har varierande uppgifter och
funktion för att samla, lagra och distribuera gods, därmed ställs olika krav på fastigheten.
För att möta slutkundens krav på tidsleverans, klimat-
avtryck och kostnad krävs att varan hela tiden är optimalt
placerad i logistiknätverket. En leverans kan gå från en
småskalig producent direkt till slutkonsument. En annan
kräver ett regionalt distributionslager och citylogistik för
att fungera.
Terminal för omedelbar omlastning
En terminal är primärt anpassad för omlastning av gods
och varor som levereras in och ut samma dag. Dit ankom-
mer gods från tillverkare och distributörer från såväl Sve-
rige som hela världen med båt, flyg, järnväg och bil. En del
är kombiterminaler som har speciellt goda förutsättningar
för att flytta gods från ett transportmedel till ett annat.
Terminalerna är placerade strategiskt nära befolknings-
centra men framförallt med en effektiv koppling till hamn,
järnväg och de stora trafiklederna. Terminaler är ofta den
första etableringen på en ny logistikposition. Verksam-
heten i terminalen bedrivs oftast av någon av de stora
aktörerna inom tredjepartslogistik och kan i en och
samma terminal betjäna flera hundra kunder.
Logistiklager för förvaring
I ett logistiklager placeras varor i väntan på att bli sålda
och lagret utgör en buffert mellan kund och leverantör
oavsett om det gäller en konsumentvara eller en industriell
insatsvara. Därför är de också utrustade olika, från enkla
pallställ till full automatisering. För vissa produkter – så-
som livsmedel eller läkemedel – är en obruten kylkedja
helt avgörande under hantering och lagring. I ett logistik-
lager som också är ett kyl- eller fryslager säkerställs en
önskad temperatur, ofta finns olika temperaturzoner inom
en och samma fastighet.
Logistiklager är ofta belägna i anslutning till producen-
tens anläggningar, importörens hamn eller vid en för flera
enheter gemensam samlingspunkt. Vanligtvis är logistik-
lagret också placerat nära en terminal. Hyresgästen är
vanligen producent, grossist, importör eller en tredjeparts-
operatör.
Distributionslager – för vidare distribution
Ett distributionslager är utformat för att på en central plats
lagra varor under kortare tid innan vidaretransport till åter-
försäljare i den region distributionslagret ska betjäna. Det
kräver framförallt bra in- och utlastningsmöjligheter. Dist-
ributionslager är ofta placerade längs de ringleder som
omger befolkningscentra eller utifrån varans art centralt
i en region. Verksamheten bedrivs som regel av tredje-
partslogistikföretag som DHL, Bring, PostNord med flera.
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202222
VERKSAMHETEN
DISTRIBUTIONSLAGER
BUTIKSLAGER
DISTRIBUTIONSLAGER
CITYLOGISTIK
HUBBTERMINAL
BUTIK
BUTIKSLAGER
E-LAGER
SLUTKUND
SLUTKUND
AFFÄRSMODELLEN
E-lager är en variant av distributionslager som är speciali-
serade på att betjäna den växande e-handeln.
Ett e-lager har ofta utrustning för packning av godset
innan leverans till de utlämningsställen där slutkunden
kan hämta sina varor. De kan också vara centralt placerade
i tätorter eller på annat sätt lätt tillgängliga för konsument
för att effektivisera och förbättra leverantörens distribution
också den sista biten – fram till konsument.
Omnilager och citylogistik
En omnianläggning är en hybrid mellan exempelvis en
terminal och ett logistiklager. Då har den terminalens ut-
märkande många portar och de ytor som behövs för att ta
emot och leverera ut inkommande gods samma dag. Men
har också, i utvalda delar, den höjd som är utmärkande för
ett logistiklager, och som krävs för att kostnadseffektivt
kunna lagerhålla gods även över en längre tid. En omni-
anläggning eller ett omnilager kan kombineras och inne-
fatta i stort vilken kombination av logistikfunktioner som
krävs beroende på läge och yta.
En ökande trend inom handeln är att idén om centrali-
serade lager i allt högre grad kompletteras av mer decen-
traliserade strukturer. Butiker och varuhus rustas med
lager som fungerar som omnilager i varuhusbutikernas
närområde med både varulager, butikslager och e-handels-
utlämning.
Anläggningar för citylogistik är speciellt anpassade för
täta, snabba och korta transporter av snabbrörliga kon-
sumtionsvaror till detaljhandeln eller direkt till konsument.
De stadsnära anläggningarna är speciellt utformade för
att hantera olika typer av gods från flera leverantörer. De
är utrustade för rationell plockning eftersom en, vanligtvis
liten, försändelse kan bestå av flera olika produkter från
flera leverantörer. På så sätt kan butiker, som inte sällan är
belägna på dyra lägen, minimera lagerytor, spara kostnader
och binda mindre kapital. Producenter och importörer
får också ut varor till de butiker där det finns en aktuell
efterfrågan. Mindre hubbterminaler nära städer blir också
allt vanligare.
Hållbarhet och slutkundskrav
Det logistiska nätverket utvärderas och utvecklas konti-
nuerligt. Fler flöden som hanterar exempelvis cirkulära
affärsmodeller eller returer ökar kraven på hållbara
lösningar. Fokus på logistikfastigheters effektivitet i allt
från miljö och energi till automation tillsammans med mer
medvetna slutkunder resulterar i en snabb förändringstakt
och hög innovationsgrad.
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 23
VERKSAMHETEN
Aktiv och långsiktig förvaltning
Genom kundnära förvaltning skapar Catena de rätta förutsättningarna för ett lönsamt
fastighetsbestånd och bidrar samtidigt till att bolagets kunder når sina affärsmål. Att
alltid överträffa kundens förväntningar och att ta ansvar över tid är framgångsfaktorer.
Ett genuint engagemang och långsiktiga relationer är kännetecknande för Catena.
Hyresgästservice
Bolagets stora och varierade fastighetsportfölj gör det
möjligt att på ett flexibelt sätt reglera ytorna i takt med
hyresgästernas utveckling. Genom en kundnära förvalt-
ning kan Catena förstå och möta de behov som uppstår.
Catena har en bred kompetens inom logistik och fastig-
heter och kan agera facilitator i samarbete med ett nätverk
av specialister inom områden som säkerhetsfunktioner,
IT-system för styrning, hanteringsutrustning eller helauto-
matiserade lösningar. På så sätt kan Catena hjälpa till att
anpassa fastigheter efter nya behov.
Effektivitet och underhåll
Catenas fastigheter förbättras löpande. Hyresgästen ska
känna en trygghet i att fastigheten hålls i gott skick och att
kontrollen av fastigheten är en del av erbjudandet. Ibland,
inte minst när det gäller kostnads- eller energieffektivise-
ringar, initieras förädlingen av Catena och ibland sker det
i samverkan med en befintlig eller ny hyresgäst. Genom
innovativa lösningar förfinas ständigt Catenas kunderbju-
dande och processer i den egna verksamheten.
Utveckling genom närhet och långsiktighet
En kompetent och handlingskraftig förvaltningsorganisa-
tion på plats i regionerna säkerställer relationerna med
kunderna, men också med det lokala näringslivet och
samhället i övrigt. Det gör det möjligt att snabbt agera på
de problem som kan uppstå. Genom att alltid ligga steget
före och utmana kunderna kring befintliga och nya behov
hjälper Catena sina kunder att nå sina affärsmål samtidigt
som nya affärsmöjligheter fångas upp. Catena är en lång-
siktig partner och den aktiva förvaltningen har resulterat
i att bolaget under året fortsatt stärka våra kundrelationer
och ökat antalet kunder.
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202224
VERKSAMHETEN
AFFÄRSMODELLEN
Catenas hyresgäst Lekia är en handlarägd leksakskedja,
med över 170 butiker i Sverige och Norge och en uttalad
tillväxtstrategi. I Malmö finns kedjans centrala funktioner,
där sker också samordningen för lager och logistik –
funktioner som i hög grad påverkas i ett växande bolag.
– Pandemin gav Lekias försäljning en boost som
ställde krav på ökad lagerkapacitet och att handla med
Fjärran Östern, som sista tiden inneburit långa ledtider
och leveranstider, har också gjort att lagren behöver
utökas, berättar Pär Landin som är Logistikchef på Lekia.
Diskussionerna inleddes med Catena som snabbt
hittade en lösning genom att föreslå nybyggnation av
dubbelt så stora lokaler på fastigheten Sockret 4 som
ligger på centralt läge vid Malmö mellersta hamnområde.
Catena erbjöd också tillfälliga lokaler i Malmö i väntan
på att den nya byggnaden står klar.
– Catena har varit väldigt flexibla och stöttande, de har
visat stor förståelse för våra utmaningar. I väntan på vårt
nya lager har vi hyrt ytor efter behov medan vi parallellt
har arbetat för att få till den bästa lösningen i nya bygg-
naden, bland annat har vi maximerat möjligheterna för
djupstapling och kommer kunna bjuda in våra butiker till
ett nytt, större showroom på bästa läge, säger Pär.
Lekia flyttar in de nya lokalerna i samband med
årsskiftet 2023/2024. Projektet är en del i en spännande
utveckling av Malmös hamnområden och på den aktuella
tomtytan finns möjligheter för ytterligare byggnation.
LEKIA
Väldigt flexibla och stöttande
Malmö
18 665 kvm
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 25
VERKSAMHETEN
AFFÄRSMODELLEN
Fastighetsutveckling –
en central värdedrivare
Catena växer genom förädling av befintliga fastigheter och etablering av nya strategiska
logistikpositioner. Ambitionen är att matcha våra hyresgästers behov – nu och i framtiden.
På balansdagen äger och förvaltar Catena 125 fastigheter
på strategiska lägen. De består av både förvärvade och
egenutvecklade fastigheter. Målsättningen är att minst
600 Mkr årligen ska gå till egen projektutveckling, det ger
goda förutsättningar för att kunna växa tillsammans med
nya och befintliga kunder och, i förlängningen, generera
starka kassaflöden.
Under 2022 investerade Catena totalt 1 418 Mkr (913)
i ny-, till- och ombyggnationer. Under de senaste fem åren
har bolaget i genomsnitt investerat för 947 Mkr årligen.
Totalt löper på balansdagen projekt med kvarvarande
investeringar om cirka 1 800 Mkr.
Utveckling av befintliga anläggningar
Att som aktiv och långsiktig samarbetspartner förädla
befintliga fastigheter höjer kvalitetsnivån och intjänings-
förmågan i beståndet. Med rätt investeringar blir fastig-
heterna dessutom mer hållbara över tid. Äldre anlägg-
ningar utvecklas och anpassas efter förändrade flöden
och köpmönster, det kan handla om att lagerlokaler nära
stadskärnor moderniseras för att kunna hantera city-
logistik. Projekt för ökad energieffektivitet är ett annat
sätt att utveckla befintliga fastigheter. Bättre miljöprestan-
da och lägre kostnader är målet och det kan ge stor effekt
att välja rätt värmekälla, installera solceller, säkerställa
mer effektiva ventilationslösningar eller byta till belysning
med modern LED-teknik.
Genom ny- och tillbyggnation vässas erbjudandet
Flera av Catenas mest framträdande logistikpositioner
växer vidare. Att vidareutveckla de möjligheter som erbjuds
på befintliga fastigheter är prioriterat – det kan exempelvis
ske genom byggrätter eller kompletteringsförvärv.
Platsutveckling som omfattar ett helt område skapar
samordningsvinster som gynnar både Catena och hyres-
gästerna. På Logistikposition Landvetter i Härryda har sen
tidigare en detaljplan vunnit laga kraft och projektering har
påbörjats av den 210 000 kvm stora markyta där matdistri-
butören Menigo och MM Sport, som säljer kosttillskott och
träningskläder, kommer flytta in i nya anläggningar som
väntas stå klara Q2–Q3 2024. På Logistikposition Tostarp
i Helsingborg färdigställdes arbetet av ytterligare en
logistikanläggning till Nowaste Logistics om 16 200 kvm
som har uppförts på en kvarvarande byggrätt på fastighe-
ten Plantehuset 3. I Morgongåva Företagspark strax väster
om Uppsala är Apotea sedan tidigare en stor hyresgäst.
Området har blivit ett nav för e-handelslogistik med en
tydlig miljöprofil och under året har Catena färdigställt en
ny anläggning om 38 100 kvm på området. Hyresgästen
Babyland kommer att bedriva sin e-handel i anläggningen.
Målsättningen för Catena är att bygga hållbart över tid.
Samtliga nyproducerade fastigheter certifieras alltid till
minst Miljöbyggnad Silver eller motsvarande.
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202226
VERKSAMHETEN
AFFÄRSMODELLEN
UTBYGGNATION
I ett industriområde i Norrköping nyttjar Catena en
obebyggd byggrätt på fastigheten Statorn 31 för att
uppföra en ny anläggning där textilgolvgrossisten SGD
AB blir hyresgäst. Anläggningen kommer att rymma såväl
lagerytor som kontor och proffsbutik och genom smart
planering finns dessutom möjlighet för SGD:s kunder att
hyra egna förråd för materiallagring. Diabas Arkitekter
ligger bakom utformningen av både anläggning och
kringliggande tomtyta.
– Det som sticker ut i det här projektet är engage-
manget för miljön och en anda där alla inblandade verk-
ligen vill framåt tillsammans. Exempelvis är detta det
första lagret vi ritar med limträstomme vilket såklart
innebär en del utmaningar, men allt har gått att lösa
väldigt smidigt och i slutändan uppnår vi en lägre
CO
2
-påverkan, konstaterar Alf Sneller som är ansvarig
arkitekt.
Både byggnaden och tomten är planerade för att få till
så mycket grönytor som möjligt – delar av taket blir växt-
beklätt, klängväxter får breda ut sig på vertikala ytor och
ambitionen är att inte ha några onödiga asfaltytor runtom
byggnaden. Istället görs plats för planteringar, träd, ängs-
mark och sandbäddar som gynnar biodiversiteten i
närområdet. De generösa grönytorna underlättar även
hanteringen av dagvatten på ett naturligt sätt.
– Jag tror att långsiktighet alltid betalar sig. Det gläder
mig att vi kan tillföra området en anläggning med både
hjärta och hjärna som dessutom kommer bli trevlig att
besöka, säger Alf Sneller.
En anläggning med
både hjärta och hjärna
Norrköping
8 400 kvm
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 27
VERKSAMHETEN
AFFÄRSMODELLEN
Större projekt under året
Projekt Kommun Yta, kvm
Bedömt
driftsöver-
skott, Mkr
Uppskattad
investe-
ring, Mkr
Upparbetat
2022-12-31,
Mkr
Klart
Uthyrningsgrad
2022-12-31
Miljö-
certifie-
ring
Färdigställda ny- och tillbyggnad >75 Mkr
Planthuset 3
Nowaste Logistics
Helsingborg 16 200 8 124 124 2022-09-01
100% uthyrt
Bunkagården
Mellersta 1
PostNord
Helsingborg 16 500 8 132 132 2022-11-01
100% uthyrt
Morgongåva 15:33
Babyland
Heby 38 100 18 300 300 2022-02-01
100% uthyrt
Totalt färdigställda projekt 69 600 34 556 556
Pågående ny- och tillbyggnad >75 Mkr
Planeraren 2
ICA
Borlänge 3 570 5 90 27 Q2, 2023
100% uthyrt
Statorn 31
SGD
Norrköping 8 400 6 115 48 Q3, 2023
100% uthyrt
Sockret 4
Lekia
Malmö 18 700 13 208 86 Q1, 2024
62% uthyrt
Dansered 1:66
MM-Sport
Härryda 8 690 6 105 25 Q2, 2024
100% uthyrt
Dansered 1:66
Menigo
Härryda 42 250 38 607 181 Q3, 2024
100% uthyrt
Dansered 1:66
Hus C
Härryda 33 120 24 344 101
Del av Hyltena 1:98
Elgiganten
Jönköping 86 600 45 813 153 Q2, 2024
100% uthyrt
Norra Varalöv 31:11
Carepa
Ängelholm 6 900 5 83 18 Q3, 2023
100% uthyrt
Stenvreten 8:33
Coop
Enköping 5 800 8 124 1 Q1, 2024
100% uthyrt
Totalt pågående projekt 214 030 150 2 489 640
SILVER
SILVER
SILVER
SILVER
SILVER
SILVER
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202228
VERKSAMHETEN
AFFÄRSMODELLEN
En betydande andel av Catenas anläggningar innehåller
kyl- och fryslager och efterfrågan ökar. Ett exempel är
Coops centrala lager av frysvaror i Enköping. I samarbete
med Catena ska Coop bygga ut med cirka 5 800 kvadrat-
meter och den nya tillbyggnationen utgörs av ett toppmo-
dernt fryslager.
– Coops varuterminal i Enköping förser våra mer än
800 butiker och Coops kunder med frysta varor. Genom
det här beslutet har vi framtidssäkrat Coops varuförsörj-
ning av frysta varor, kommenterar Örjan Grandin, VD för
Coop Logistik och vice VD i Coop Sverige.
Varor som lagras i den här typen av lager är förhållande-
vis konjunkturokänsliga och logistiken för att hantera
kylda och frysta varor är samhällskritisk.
KYL- OCH FRYSANLÄGGNINGAR
Coops varuförsörjning av
frysta varor framtidssäkras
5 800 kvm
Enköping
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 29
VERKSAMHETEN
AFFÄRSMODELLEN
Härryda kommun
Menigo väljer Logistikposition Landvetter
42 250 kvm uthyrningsbar yta
På Logistikposition Landvetter utanför Göteborg har Catena påbörjat första
etappen av det 210 000 kvm stora markområdet i Härryda kommun. Den nya
byggnaden kommer bli 42 250 kvm stor och bestå av både kyllager, fryslager
och kontor. Hållbarhetskraven är höga, anläggningen certifieras enligt BREEAM
Excellent och en rad olika insatser planeras för den biologiska mångfalden
i området. För anläggningen har Catena tecknat ett hyresavtal med Menigo
Foodservice som är en av Sveriges mest etablerade matdistributörer. Avtals-
längden är 10 år med ett beräknat driftsöverskott om cirka 38 Mkr.
Två framtida logistiknav
Att identifiera och utvärdera markområden med utveck-
lingspotential är en kärnprocess i Catenas verksamhet.
Några av dessa områden ser vi kan komma att få särskilt
stor betydelse för framtidens skandinaviska logistiknätverk.
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202230
VERKSAMHETEN
AFFÄRSMODELLEN
Catenas största projekt någonsin
Jönköping kommun
86 600 kvm uthyrningsbar yta
I Jönköping på del av fastigheten Hyltena 1:98 kommer Catena utveckla och för-
valta den ledande nordiska elektronikhandlaren Elgigantens nästa stora logistik-
anläggning. Anläggningen kommer ligga i nära anslutning till Torsvik industriområ-
de invid E4 och väntas stå klar 2024. Både Catena och Elgiganten har högt ställda
hållbarhetskrav och målsättningen är att den nya anläggningen certifieras enligt
både BREEAM Excellent och WELL Core. Det skulle innebära att den kan bli den
första logistikanläggningen i Sverige som svarar mot WELL-kraven.
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 31
VERKSAMHETEN
AFFÄRSMODELLEN
Fastighetsförvärv
Fastighetsbeteckning Tillträde Region Kommun Yta, kvm
Fastighets-
värde, Mkr*
Hyresintäkt/
år, Mkr
Dansered 1:66 2022-01-04 Göteborg Härryda mark 189 0
Ånsta 2:10 2022-01-13 Stockholm Nykvarn mark 179 0
Ånsta 2:11 2022-01-13 Stockholm Nykvarn mark 114 0
Vrangelsro 5:4 2022-04-13 Göteborg Halmstad 49 980 1 000 43
Logistiken 3 2022-04-13 Stockholm Umeå 23 005 520 23
Egeskovvej 20* 2022-10-03 Malmö Horsens, DK 31 900 464 21
Totalt 104 885 2 466 87
* Förvärv av dansk fastighet till preliminär valutakurs.
Transaktioner
Catena förvärvar befintliga förvaltningsfastigheter för att
uppnå långsiktiga och strategiska fördelar. Det kan handla
om att växa, etablera sig snabbare på en ny position eller
bredda sin kundbas. Bebyggda fastigheter med utveck-
lingspotential är av intresse men också möjligheter till
framtida byggrätter.
Under året har Catena förvärvat totalt sex fastigheter med
en sammanlagd yta som motsvarar 104 885 kvm – ett av
förvärven är gjort i Danmark. Tre av de svenska fastighets-
förvärven utgörs av markförvärv. Under året har Catena
avyttrat sju fastigheter i Jönköping, Trelleborg, Kista, Umeå
och Växjö. Fastigheterna är av äldre karaktär med begrän-
sad utvecklingspotential.
Fastighetsförsäljningar
Fastighetsbeteckning Frånträde Region Kommun Yta, kvm
Fastighets-
värde, Mkr* Resultat, Mkr
Älghunden 3 2022-04-01 Jönköping Jönköping 3 738 42 12
Ättehögen 2 2022-04-01 Jönköping Jönköping 8 709 99 36
Terminalen 1 2022-04-29 Malmö Trelleborg 24 292 129 1
Magneten 6 2022-05-03 Stockholm Umeå mark 24 3
Magneten 3 2022-05-03 Stockholm Umeå mark 11 1
Fröträdet 1 2022-06-10 Jönköping Växjö 68 580 260 -1
Vanda 1 2022-07-13 Stockholm Kista 23 487 460 48
Totalt 128 806 1 025 100
* Fastighetsvärde före avdrag för uppskjuten skatt och transaktionskostnader.
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202232
VERKSAMHETEN
AFFÄRSMODELLEN
Att jobba med energieffektivisering är inget nytt inom fast-
ighetsbranschen men under hösten 2022 när vi kastats in
i en energikris i Europa blev det tydligt att ansträngning-
arna är viktigare än någonsin. Därför initierade Catena till-
sammans med ett antal andra svenska fastighetsbolag en
energisparkampanj under hashtaggen #HusFörHus.
– Målet med kampanjen är att bidra till minskad energi-
användning genom att samverka, dela kunskap, och inspi-
rera så många som möjligt till att göra vad de kan för att
spara energi, säger Amanda Thynell som är Hållbarhets-
chef på Catena.
– Vi bearbetade våra hyresgäster lite mer intensivt än
vanligt och fick snabbt stort genomslag för våra idéer
om hur energiförbrukningen kan minska, berättar
Amanda vidare.
Insatserna har handlat om hur värmen kan justeras
utan att verksamheten påverkas men Catena har också
sett över ventilation och flöden, exempelvis stängt av
eller minskat flödena på kvällar och nätter där det har
varit möjligt.
#HUSFÖRHUS
Stort genomslag för våra idéer om
hur energiförbrukningen kan minska
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 33
VERKSAMHETEN
AFFÄRSMODELLEN
Markbank för framtiden
Catena har en attraktiv projektportfölj, i egen räkning eller i form av byggrätter och
optioner. Med vår markreserv investerar vi aktivt i utvecklingen av nya logistiklägen och
skapar unika möjligheter som kan aktiveras när tiden är rätt och rätt kund finns på plats.
Brist på mark på rätt läge
I takt med ett växande behov av ny logistisk infrastruktur
har etableringstakten av nya logistikanläggningar ökat
kraftigt
1
. För att bygga dessa anläggningar krävs stora
markytor vilket är bakgrunden till den markbrist som
råder idag, särskilt i de mest attraktiva logistikområdena.
Då marken i så kallade primelägen är begränsad och den
svenska detaljplansprocessen kan uppgå till 5–10 år ska-
pas en accelererande utbuds- och efterfrågeproblematik
med stigande markpriser som följd. Fastighetsbolag som
kan erbjuda kunder etablering på bra logistiklägen har
därmed en stark konkurrensfördel.
Catena har under lång tid utvecklat värdefull kompetens
för att i tidigt skede identifiera och förvärva attraktiva mark-
tillgångar och noggrant kunna följa detaljplansprocessen.
Långvariga relationer med kommuner och näringsliv skapar
förvärvsmöjligheter och Catenas strukturerade hållbarhets-
arbete bidrar till att göra Catena till en attraktiv partner för
nya samarbeten.
1
Källa: Cushman & Wakefield.
Ulf Stanley är byggnadsingenjör och har 40 års erfarenhet
från bygg- och fastighetsbranschen. På Catena arbetar han
med framtagandet av detaljplaner och vidareutvecklingen av
vår markbank tillsammans med regionchefer och VD. Han är
även delaktig i förvärvsprocessen av ny mark.
– I min roll är det viktigt att vara nyfiken, uthållig och ha
erfarenhet. Nyfiken för att veta vad bolaget, kommunerna
och kunderna vill med marken och kunna estimera vad som
är möjligt utifrån ett markhänseende och därefter optimera
detaljplanen. Att vara uthållig är ett måste då tiden att få
igenom en detaljplan är lång. Erfarenhet är viktigt eftersom
varje detaljplan är unik och processen är något man blir
bättre på ju fler detaljplansprocesser man genomgår.
Catena är unika med att ha kunskapen för att driva
Ulf Stanley, Projektutvecklare på Catena
ulf.stanley@catena.se
Catena är väl positionerade
Catena har en total potentiell markbank om cirka 4,7
miljoner kvm i strategiska logistiklägen, primärt i Sverige.
Markbanken består av marktillgångar i egen bok, via option
och via joint ventures. Per årets utgång uppgår mark i egen
bok till cirka 2,3 miljoner kvm varav cirka 1,3 miljoner kvm är
detaljplanelagt.
I normalfallet begränsas affärsrisken genom att mark
förvärvas med en option där tillträde till marken sker först
när detaljplanen vinner laga kraft. Historiskt har Catena
framgångsrikt förvärvat råmark i tidiga skeden med goda
möjligheter att få en godkänd detaljplan för etablering av
logistikfastigheter. Vid utgången av 2022 var 18 procent
av markbanken detaljplanelagd och 49 procent var i en
pågående process att få en godkänd detaljplan. Vid en
fullt detaljplanelagd markbank uppskattar Catena att den
totala byggrättsvolymen uppgår till 1,7 miljoner kvm. Be-
fintlig markbank möjliggör en framtida investeringsvolym
om uppskattningsvis cirka 16 Mdkr. Historiskt har Catena
befunnit sig på en marginal över marknadens avkast-
ningskrav på uppemot 2–3 procentenheter i samband med
nyproduktion. I nuvarande marknad väntas marginalen
minska något. I normalfallet startas nya projekt först när vi
har tecknat hyreskontrakt med kund för att säkerställa en
god säkerhetsmarginal.
Varje detaljplan är unik
KOMPETENS, DETALJPLANER
detaljplanarbetet in-house. Få bolag har förmågan att driva
detaljplanarbetet från fastighetsägarens perspektiv och bidra
med det i detaljplansprocessen vilket i förlängningen bidrar
till förvaltningen och möjligheterna för kunderna.
– Vi har också ekonomisk uthållighet att driva arbetet över
lång tid vilket skapar en trygghet hos oss och våra intres-
senter. Vidare har vi en lokal förankring i de kommuner där
detaljplanearbete pågår och ligger därmed nära våra intres-
senter – att selektivt förvärva mark i bästa läge där samtliga
intressenter har ett starkt incitament att få igenom en detalj-
plan ökar sannolikheten för en framgångsrik process.
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202234
VERKSAMHETEN
AFFÄRSMODELLEN
Större möjliga projekt
Område Kommun
Total mark-
yta, kvm Ägarandel, %
Prognos
byggklar mark
Ägda/delägda (i urval)
Stockholm Syd Nykvarn/Södertälje 450 000 100 Omgående
→ Läs mer på nästa uppslag
Logistikposition Sunnanå Burlöv 120 000 100 Omgående
Folkestaleden Eskilstuna 75 000 100 Omgående
Köpingegården Helsingborg 46 000 100 Omgående
Mappen Linköping 40 000 100 Omgående
Logistikposition Katrineholm Katrineholm 30 000 100 Omgående
Logistikposition Söderåsen Bjuv 566 000 100 Q1 2024
Örebro Syd Örebro 920 000 34 Q1 2024
E-City Engelholm Ängelholm 490 000 100 Q4 2024
Logistikposition Järna Södertälje 1 000 000 50 Q2 2027
Option
Logistikposition Ramlösa Helsingborg 154 000 Q2 2023
Logistikposition Tostarp Helsingborg 345 000 Q1 2027
Detaljplaneprocessen
Ansökan
inkommer
Värdeskapande i Catenas markbank – från option och byggrätt till första spadtag för framtidens logistikfastighet.
Diskussioner
med sökande
och berörda
på kommunen
Plankontoret
Politiken
Utredning av platsen
och förutsättningar
Beslut om planstart
(kommunstyrelse)
Inför samråd
Beslut om sam-
rådsutställning
(byggnadsnämnden)
START
UTSTÄLLNING
UTSTÄLLNING
LAGA KRAFT
Inför granskning
Beslut om gransk-
ningsutställning
(byggnadsnämnden)
Inför antagande
Beslut om antagande
(kommunfullmäktige)
Eventuellt överklagande
(Mark- och miljödom-
stolen)
PLANUPPDRAG SAMRÅD GRANSKNING ANTAGANDE LAGA KRAFT
Process cirka 1–2 år
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 35
VERKSAMHETEN
AFFÄRSMODELLEN
Total yta Potentiell BTA
Potentiell investering
4 700 tkvm 1 700 tkvm
16 000 Mkr
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202236
VERKSAMHETEN
AFFÄRSMODELLEN
Århus
Göteborg
Kungälv
Horsens
Kolding
Odense
Köpenhamn
Malmö
Helsingborg
Ängelholm
Halmstad
Kungsbacka
Borås
Kristianstad
Växjö
Nässjö
Oskarshamn
Norrköping
Örebro
Hallsberg
Karlstad
Katrineholm
Södertälje
Stockholm
Eskilstuna
Västerås
Morgongåva
Borlänge
Gävle
Sundsvall
Östersund
Umeå
Luleå
Linköping
Jönköping
Hilleröd
Catena har metodiskt
under många år förvärvat
strategiska markfastig-
heter som är framtida
pusselbitar i ett växande
logistiskt nätverk.
Logistikposition Järna
Södertälje
1 000 000 kvm mark
Inväntar detaljplan
Stockholm Syd
Nykvarn/Södertälje
450 000 kvm mark
Detaljplan godkänd
Örebro Syd (JV, 34%)
Törsjö
920 000 kvm mark
Inväntar detaljplan
E-City Engelholm
Ängelholm
490 000 kvm mark
Inväntar detaljplan
Logistikposition Söderåsen
Bjuv
566 000 kvm mark
Inväntar detaljplan
Logistikposition Ramlösa
Helsingborg
154 000 kvm mark
Detaljplan godkänd
Logistikposition Sunnanå
Malmö
120 000 kvm mark
Detaljplan godkänd
Markbank
Stockholm Syd
Nykvarn kommun
450 000 kvm etablerbar mark
Detaljplan: Klar
Catenas mark på det framväxande området Stockholm Syd i Nykvarn
kommun är optimalt placerad intill E20, bara 30 minuter från Stockholm
City. Närheten till hamn och flygplats och de exceptionellt korta transport-
tiderna inom hela Stockholmsregionen, gör läget extra gynnsamt för verk-
samheter med snabba leveranser eller matvarudistribution. Kortare
sträckor innebär också mer hållbara leveranser och minskade kostnader
för hyresgästerna.
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 37
VERKSAMHETEN
AFFÄRSMODELLEN
Logistikposition Ramlösa
Helsingborg kommun 154 000 kvm etablerbar mark Detaljplan: Klar
Helsingborgsregionen är högintressant ur ett logistiskt perspektiv med sin
närhet till infrastruktur, befolkningsräckvidd och kompetens. Tillsammans
med tredjepartslogistikföretaget Nowaste Logistics tilldelades Catena
under hösten 2021 markanvisning för verksamhetsområdet Välluv efter en
anbudstävling. Visionen för området är att det ska användas effektivt,
utformas estetiskt tilltalande, att höjderna nyttjas och att en hög standard
nås vad gäller hållbara lösningar. I anslutande område äger Catena sedan
tidigare fastigheten Köpingegården 1 med DHL och Svenska Retursystem
som hyresgäster.
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202238
VERKSAMHETEN
AFFÄRSMODELLEN
Värdestyrd organisation,
effektiv affärsstruktur
Marknad och
kommunikation, HR,
Hållbarhet
Ekonomi, Finans
VD
Region Göteborg
Affärs- och
projekt-
utveckling
Förvaltning och försäljning
Region Helsingborg
Region Jönköping
Region Malmö
Region Stockholm
Catenas regioner, uthyrbar yta, tkvm
Region Göteborg, 350
Region Helsingborg,
501
Region Jönköping, 147
Region Malmö, 354
Region Stockholm,
833
→ Se även regionernas utveckling på sidorna 48–49.
och fastighetsförteckning på sidorna 50–53.
Positionen som ledande inom logistikfastigheter är till stor del ett resultat av kapaciteten
som finns i hela vår organisation och vår förmåga att finnas vid kundernas sida och ut-
vecklas parallellt med dem. Utgångspunkten är alltid den gemensamma värdegrunden.
Med ett femtiotal medarbetare är Catena en effektiv
organisation med mycket korta beslutsvägar. Att företa-
get får full utväxling på de erfarenheter och kompetenser
som finns inom verksamheten och att affärstrukturen är
optimal är affärskritiskt.
Catenas verksamhet är indelad i regionala förvalt-
ningsorganisationer med en gemensam organisation för
affärs- och projektutveckling. Därutöver finns de koncern-
gemensamma funktionerna Ekonomi/Finans, HR, Mark-
nad/Kommunikation/IR och Hållbarhet. Ekonomi/Finans
svarar för den löpande redovisningen som bygger på
internationella standarder samt koncernens finansiering.
Dessutom ansvarar funktionen tillsammans med VD för
koncernens transaktioner. Hållbarhetsfunktionen ansvarar
bland annat för att hållbarhetsarbetet rapporteras i enlig-
het med aktuell lagstiftning. Ledningen har övergripande
ansvar för att verksamheten levererar i enlighet med kon-
cernens målsättningar utifrån den långsiktiga strategi som
fastställts av styrelsen.
Regional närvaro ger långsiktigt och nära partnerskap
Förvaltningen är organiserad i regionerna Göteborg, Hel-
singborg, Jönköping, Malmö (som även omfattar Danmark)
och Stockholm (som även omfattar norra Sverige) efter
fastigheternas geografiska läge. Inom förvaltningen sker
service och kontakt med hyresgästerna för att snabbt
kunna identifiera och åtgärda problem men också för
att långsiktigt kunna utveckla såväl kundrelationer som
fastigheter. Catena arbetar både med interna förvaltare
och fastighetstekniker samt externa fastighetsskötare.
Regionerna svarar också för utvecklingen av Catenas affär
regionalt genom kontakter med det lokala näringslivet och
de lokala myndigheterna. På så sätt kan regionerna initiera
transaktioner och utveckling. De regionala förvaltnings-
organisationerna stöttas av de centrala funktionerna. Den
flexibla och kundnära affärsstrukturen ger Catena stora
möjligheter att hantera det växande beståndet och ut-
veckla verksamheten på såväl lång som kort sikt.
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 39
VERKSAMHETEN
AFFÄRSMODELLEN
Med värdegrunden som utgångspunkt
Catenas tillväxttakt och framgångar beror till stor del på
det samspelta lag av medarbetare som tillsammans arbetar
för att nå uppsatta mål. En viktig komponent i arbetet är
den gemensamma värdegrunden som alla medarbetare
kan använda som utgångspunkt för små och stora beslut.
Catena arbetar aktivt med bolagets värdegrund och disku-
terar regelbundet vad denna innebär för det dagliga arbetet.
Överträffar förväntningar
I stort som smått är vi affärsmässiga och
vi har kunskaper som matchar dagens
och morgondagens behov. Med det som
utgångspunkt gör vi alltid det lilla extra
och vågar vara innovativa.
Är engagerade
Vi arbetar nära våra kunder och var-
andra och vi brinner för det vi gör. På
Catena tror vi på att ha kul på jobbet
och vi är inte rädda för att glädjen ska
smitta av sig – det bjuder vi gärna på!
Tar ansvar över tid
Såväl vår egen arbetsmiljö som sam-
hället i stort påverkas av hur vi agerar
och de beslut vi fattar. Det vi levererar
måste vara hållbart över tid – ekolo-
giskt, socialt och ekonomiskt.
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202240
VERKSAMHETEN
AFFÄRSMODELLEN
2022 – stark utveckling
i en föränderlig värld
Catena uppvisade under 2022 en fortsatt stark utveckling och viktiga nyckeltal som
hyresintäkter, driftsöverskott och förvaltningsresultat förbättrades. Catenas främsta
framgångsfaktorer är ett starkt varumärke, en omfattande markreserv på strategiska
lägen, ständigt aktiv projektutveckling och långsiktig och effektiv förvaltning. Fortsatt
stabil kassaflödesutveckling och en hög värdetillväxt gör att Catena kan fortsätta att
växa och driva utvecklingen av den skandinaviska logistikfastighetsmarknaden.
Fastighetsbeståndet
Catenas fastighetsbestånd utgjordes per den 31 december
2022, efter transaktioner och fastighetsregleringar, av 125
logistikfastigheter (126) belägna vid viktiga transportleder
och befolkningscentra i huvudsak i södra och mellersta
Sverige. Den totala uthyrbara arean uppgick till 2 185 tkvm
(2 126). Det totala hyresvärdet uppgick till 1 645 Mkr
(1 521) och kontrakterade hyresintäkter på årsbasis till
1 599 Mkr (1 441).
→ Läs mer om Catenas projekt på sidorna 26–33.
→ En fullständig fastighetsförteckning finns på sidorna 50–53.
Intäkter och hyra
Hyresintäkterna under året ökade med 11 procent till 1 544
Mkr (1 387) vilket justerat för engångseffekter motsvarar
711 kr/kvm (665). Årets intäkter är påverkade av engångs-
effekt om cirka 6 Mkr. I jämförbart bestånd ökade hyresin-
täkterna justerat för engångseffekter med 4,9 procent mot
föregående år.
Resterande hyresökning avser färdigställda projekt samt
effekten av förvärv. Uthyrningsgraden ökade något till 97,2
procent (94,7). Det är ett resultat av strategiskt placerade
logistikanläggningar och ett fokuserat och aktivt uthyr-
ningsarbete.
Av Catenas kontrakterade årshyra utgör intäkter från
avtal med en löptid överstigande tre år cirka 70 procent
(70) av den totala årshyran. Det innebär stabila intäkter
som inte varierar nämnvärt mellan perioder, förutom vid
förvärv och försäljning. Den genomsnittliga kvarvarande
hyresavtalstiden uppgår till cirka fem och ett halvt år.
Uthyrning och inflyttning
Under året flyttade 60 hyresgäster in med nytecknade
kontrakt på en sammanlagd yta om 196 177 kvm. Kontrakts-
värde avseende denna inflyttning uppgick till 125 Mkr (91)
medan avflyttningen stannade på 40 Mkr (59) för 48 upp-
sagda kontrakt med en sammanlagd yta om 62 288 kvm.
Det innebär en nettoinflyttning motsvarande ett värde på
85 Mkr (33).
Genomsnittlig
kontraktstid
År
0
1
2
3
4
5
6
-18 -19 -20-21 -22
Ekonomisk
uthyrningsgrad
%
0
20
40
60
80
100
-18 -19 -20-21 -22
Mkr
0
6 000
12 000
18 000
24 000
30 000
-18 -19 -20-21 -22
Fastighetsbeståndets
utveckling
Fastighetsvärde, Mkr
Fastighetsbeståndet
per region, Mkr
Göteborg, 4 624
Helsingborg, 5 118
Jönköping, 1 383
Malmö, 5 188
Stockholm, 10 906
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 41
VERKSAMHETEN
FASTIGHETSRÖRELSEN
Kontraktsstruktur
Kontraktsportföljen är långsiktig och hyresgästerna utgörs
till övervägande del av stora, solida och väl etablerade före-
tag verksamma inom olika sektorer såsom logistik, trans-
port samt dagligvaru- och sällanköpshandel. Det minskar
risken för kundförluster drivna av kunders obestånd.
En betydande del av kundbasen utgörs av e-handels-
företag. Växande kundsegment är också tredjepartslogis-
tiker och kyllagerkunder. Catenas tio största hyresgäster,
varav flera av dem hyr lokaler med varierande storlek och
kontraktslängd på olika platser, svarade per 31 december
2022 för 44 procent (42) av koncernens kontrakterade
hyresintäkter.
Den genomsnittliga kvarvarande hyresavtalstiden var
på bokslutsdagen fortsatt stabilt lång och uppgick till 5,5
år (5,5). Det är dock värt att notera att många av bolagen
representeras av ett antal lokalt beslutande enheter.
→ Tabell över kontraktens förfallostruktur finns på sidan 137,
i not 4, Hyresintäkter.
Mkr
0
500
1 000
1 500
-18 -19 -20-21 -22
Driftsöverskott
Mkr
-100
-50
0
50
100
150
-18 -19 -20-21 -22
In- och utflyttning
In Ut Netto
Mkr %
0
400
800
1 200
1 600
0
25
50
75
100
-18 -19 -20-21 -22
Hyresintäkter och
överskottsgrad
Hyresintäkter
Överskottsgrad
Mkr
0
200
400
600
800
1 000
-18 -19 -20-21 -22
Förvaltningsresultat och
kassaflöde före förändring
av rörelsekapital
Förvaltningsresultat
Kassaflöde före förändring
i rörelsekapital
Kundgrupper,
kontraktsvärde
Catenas 10 största kunder
per 31 december 2022,
kontraktsvärde
1. DHL, 11%
2. PostNord, 7%
3. ICA, 6%
4. Martin & Servera, 6%
5. Boozt, 3%
6. Nowaste Logistics, 3%
7. Intervare, 2%
8. Dagab, 2%
9. Menigo, 2%
10. NTG, Nordic
Transport Group, 2%
Logistik och transport, 40%
Dagligvaror, 23%
Sällanköpsvaror, 17%
Sjukvård, 4%
Bygg och inredning, 3%
Industri, 3%
Paketering, 2%
Statlig, 2%
Övrigt, 6%
I Ängelholms kommun äger och förvaltar Catena det ledande
e-handelsbolaget Boozt AB:s centrallager. Lagret inhyser en
av världens största AutoStore-lösningar.
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202242
VERKSAMHETEN
FASTIGHETSRÖRELSEN
Driftsöverskott och överskottsgrad
Driftsöverskottet, hyresintäkterna med avdrag för fastig-
hetskostnader och fastighetsadministration, ökade under
året med 11 procent till 1 220 Mkr (1 095). Primärt är det en
följd av de ökade ytorna, den stabila uthyrningsgraden och
effektiviseringar inte minst på energiområdet.
Bland annat har Catena fortsatt investera i energibe-
sparande teknik som mer hållbar uppvärmning samt bättre
belysnings- och ventilationssystem. Fastighetskostna-
derna ökade till -324 Mkr (-292), vilket motsvarar 150 kr/
kvm (140). Väsentligt högre elpriser har ökat kostnaden
per kWh vilket är huvudanledningen till den högre kost-
naden per kvm i jämförelse med förra året. En stor del av
kostnadsökningen vidarefaktureras till kund. Överskotts-
graden uppgick sammanfattningsvis till stabila 79 procent
(79). Det förekommer säsongsvariationer inom drift och
underhåll av fastigheter. Stränga vintrar eller en ovanligt
varm sommar kan innebära ökade kostnader. Variationer-
na uppvägs till viss del av vidarefakturerade kostnader till
hyresgästerna. Vintern 2022 var varmare än normalt men
det höga elpriset har påverkat resultatet.
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet, redovisat resultat med återlägg-
ning av värdeförändringar, ökade jämfört med föregående
år med 130 Mkr eller 16 procent till 954 Mkr (824). Den
största anledningen till det förbättrade förvaltningsresulta-
tet är ett ökat driftsöverskott.
Förvaltningsresultatet påverkades också av de finans-
iella kostnaderna som under året uppgick till -247 Mkr
(-236). Nettoeffekten av högre marknadsräntor och
omstruktureringar i swapportföljen har inneburit högre
kostnader.
→ Läs mer om finansiering på sidorna 54–57.
Årets resultat
Årets resultat minskade till 1 996 Mkr (2 692), vilket är
696 Mkr lägre än föregående år. De orealiserade värde-
förändringarna på fastigheter är 765 Mkr. Realiserad värde-
förändring på fastigheter uppgår till 100 Mkr huvudsakli-
gen till följd av försäljning av Ättehögen 2 i Jönköping och
Vanda 1 i Stockholm. Den orealiserade värdeförändringen
på derivat uppgick till 644 Mkr (203). Detta är beroende av
att marknadsräntor på löptider motsvarande våra ränte-
derivat ökat. De orealiserade värdeförändringarna är av
redovisningskaraktär och påverkar inte kassaflödet.
→ Läs mer om årets resultat på sidorna 126–165,
Finansiell information.
Fastighetsbeståndets utveckling
Catenas fastighetsportfölj har successivt utvecklats med
fler moderna logistikanläggningar samt byggbar mark
med en ökad potential för ytterligare förbättrade förvalt-
ningsresultat.
Förvärv
Catena har under året förvärvat tre markfastigheter till ett
sammanlagt värde om 482 Mkr. Två är belägna på Stock-
holm Syd-området utanför Södertälje och en i Landvetter
utanför Göteborg.
Catena förvärvade och tillträdde också Halmslätten
Fastighets AB:s fastigheter i Halmstad och Umeå som
förvärvades för 1 520 Mkr före avdrag för uppskjuten skatt.
Avtal tecknades om förvärv av två fastigheter i danska
Horsens för totalt 661 Mdkk varav en tillträddes under
fjärde kvartalet. Vidare avtalades i december 2022 om ett
förvärv av två fastigheter, värderade till 500 Mkr, från ICA
Fastigheter via en sale and leaseback transaktion.
Investeringar
Löpande investeringar i ny-, om- och tillbyggnader i be-
fintliga fastigheter har gjorts med 1 418 Mkr. Den största
investeringen i befintliga fastigheter under året har skett i
Plantehuset 3 på Logistikposition Tostarp utanför Hel-
singborg där Catena under kvartalet färdigställde ett nytt
distributionslager om 16 200 kvm samt en tillbyggnad på
5 000 kvm.
Vidare har större markförberedande arbete skett på en
del av Dansered 1:66 vid Landvetters flygplats.
Även större nybyggnation har skett på Bunkagården
Mellersta 1 i Helsingborg där Catena uppfört ett logistik-
lager om 16 500 kvm med PostNord som hyresgäst.
Avyttringar
Under året har Catena avyttrat två mindre markfastigheter
i Umeå. Vidare avyttrades fem fastigheter, av äldre karaktär
och med begränsad utvecklingspotential, i Jönköping, Trel-
leborg, Kista och Växjö. Det sammantagna fastighetsvär-
det uppgick till 906 Mkr, se not 12 Förvaltningsfastigheter.
Orealiserade värdeförändringar
Året inleddes i en positiv konjunktur med fortsatta värde-
höjningar. Vid krigsutbrottet i Ukraina och genom dess följ-
deffekter, såsom inflation, dyrare energi och högre räntor,
uppstod ökade driftskostnader och högre avkastningskrav.
Detta ledde till värdeminskningar i slutet av året.
Sammanfattningsvis uppstod orealiserade värdeför-
ändringar på Catenas fastigheter som en effekt av något
förändrade direktavkastningskrav, indexjusteringar, väl
genomförda projekt och omförhandlade hyreskontrakt
och uppgick under 2022 till 765 Mkr. Detta motsvarar 2,9
procent av värdet före justering.
Närståendetransaktioner
I årets resultat ingår mindre närståendetransaktioner
med Hansan AB och Evidens BLW AB.
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 43
VERKSAMHETEN
FASTIGHETSRÖRELSEN
Aktuell intjäningsförmåga
Intjäningsförmåga
Mkr 2022 2021
Hyresintäkter 1 740 1 473
Fastighetskostnader -345 -321
Driftsöverskott 1 395 1 152
Central administration -47 -39
Andel i resultat från intresseföretag 0 0
Finansnetto -320 -212
Tomträttsavgälder -8 -10
Förvaltningsresultat 1 020 891
Årets skatt -210 -184
Årets resultat 810 707
Nyckeltal
Årets resultat, kr per aktie 16,2 17,2
Antal utestående aktier, miljoner 49,9 41,2
Direktavkastning, EPRA
% 2022 2021
EPRA NIY
(initial direktavkastning) 4,8 4,9
EPRA ”topped-up”
(normaliserad direktavkastning) 5,0 5,1
I tabellen presenterar Catena sin intjäningsförmåga på
12-månaders basis. Eftersom denna uppställning inte är
att likställa med en prognos, utan avser att återspegla ett
normalår, kan faktiskt utfall komma att skilja sig på grund
av såväl beslut som påverkar utfallet positivt som negativt
i förhållande till normalår som oförutsedda händelser. Den
presenterade intjäningsförmågan innehåller ingen bedöm-
ning av hyres-, vakans- eller ränteförändring. Catenas
resultaträkning påverkas även av värdeförändring och för-
ändringar i fastighetsbeståndet samt av värdeförändringar
avseende derivatinstrument. Inget av detta har beaktats i
den aktuella intjäningsförmågan. Driftsöverskottet baseras
på per balansdagen kontrakterade hyresavtal och nor-
Catena presenterar här direktavkastning i form av ”Net
Initial Yield (NIY)” och ”Topped-up Net Initial Yield” i enlig-
het med EPRA:s definitioner. Båda nyckeltalen beräknas
utifrån Förvaltningsfastigheter enligt koncernens balans-
räkning med tillägg för ägd andel av förvaltningsfastig-
heter i joint ventures och efter avdrag för utvecklingsmark
och ännu ej färdigställda projekt. Net initial yield (NIY)
baseras på kontrakterad årshyra för fastigheter i egen
portfölj samt vår andel av kontrakterad årshyra i fastig-
heter ägda i joint ventures efter avdrag för instegsrabatter.
Från dessa årshyror görs avdrag för förväntade drifts- och
underhållskostnader och fastighetsadministration. Det på
detta sätt beräknade driftsöverskottet skiljer sig från ”Aktu-
ell intjäningsförmåga” framförallt genom att kontrakterad
årshyra och kostnader för ännu ej färdigställda projekt ej
räknas med.
I beräkningen av EPRA ”topped-up” NIY används kon-
trakterad årshyra utan avdrag för initiala rabatter.
maliserade fastighetskostnader för aktuellt bestånd. De
finansiella kostnaderna baseras på Catenas genomsnittli-
ga räntenivå inklusive säkringar för aktuell låneskuld med
avdrag för aktiverad ränta i normal projektvolym. Skatten
är schablonmässigt beräknad efter vid varje tidpunkt gäl-
lande skattesats.
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202244
VERKSAMHETEN
FASTIGHETSRÖRELSEN
Marknadsutsikter
Utvecklingen för logistikfastigheter
Drivkrafterna för logistikfastigheter har sin grund i globala
megatrender där bland annat flytten av varor behöver ske
snabbare, mer effektivt och hållbart. En ökande befolk-
ning tillsammans med urbanisering skapar nya behov av
moderna logistikfastigheter för att försörja framförallt de
växande städerna. Det, tillsammans med digitaliserings-
trenden, har förändrat människors konsumentbeteenden
och preferenser vilket accelererar behovet av ny infrastruk-
tur. Dessa mega-trender gynnar e-handeln som i Sverige
har vuxit från 14 Mdkr i försäljningsvolym 2006 till 130
Mdkr 2021. Idag står e-handeln för 15 procent av den totala
detaljhandelsförsäljningen i Sverige. PostNord uppskattar
att vid 2030 kommer den siffran vara uppe i 30 procent.
Det innebär ökande gods- och varuflöden och därmed ett
starkt behov av moderna logistikanläggningar.
Synen på logistikfastighetssegmentet har förändrats i
takt med den ökade efterfrågan på logistikanläggningar
hos e-handelsbolag, tredjepartslogistikföretag och kyl-
förvaringsbolag. Processen för att konvertera mark för att
etablera logistikfastigheter kan uppgå till 5–10 år och vär-
deringarna stiger när utbudet av moderna logistikfastig-
heter i rätt lägen begränsas. Tillsammans med en ökad
transaktionsvolym i form av en tilltagande andel interna-
tionella investerare har detta bidragit till att avkastnings-
kraven för logistikfastigheter har minskat kraftigt senaste
åren. Catena förutspådde detta paradigmskifte och är
därför ett ledande logistikfastighetsbolag med modernt
och växande fastighetsbestånd.
Makroutveckling
Catena är en aktiv part på finansmarknaderna för att
finansiera både organiska och icke organiska tillväxtini-
tiativ till en attraktiv säkerhetsmarginal och goda villkor.
Vi påverkas av den makroekonomiska utvecklingen och
följer därför noggrant hur den utvecklas. Under året har
krigsutbrottet i Ukraina lett till en avvaktande hållning på
obligationsmarknaderna, vilket tillsammans med ökade
inflationsförväntningar har drivit räntorna uppåt. Central-
bankerna med amerikanska Federal Reserve i spetsen
har bedrivit en aggressiv räntehöjningscykel för att stävja
inflationstakten. Som följd av högre inflation och räntor
indikerar flera makroindikatorer risk för recession. Catena
har en stark ställning finansiellt och mot bakgrund av att
merparten av hyreskontrakten är inflationsindexerade
ger det en säkring mot högre drifts- och räntekostnader.
Tillsammans med en positiv långsiktig strukturell trend
ger det bolaget goda förutsättningar att hantera ökade
räntekostnader.
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 45
VERKSAMHETEN
FASTIGHETSRÖRELSEN
Fastighetsvärdering
Tydliga riktlinjer och noggrannhet kopplat till välfungerande rutiner
skapar förutsättningar för en rättvisande värdering av tillgångarna.
Värdeförändringar från förvaltningsfastigheter
Per den 31 december 2022 uppgick marknadsvärdet för
Catenas förvaltningsfastigheter till 27 219 Mkr. De oreali-
serade värdeförändringarna uppgick under året till 765 Mkr
och har främst uppstått som en effekt av något förändrade
direktavkastningskrav, indexhöjning av hyror, väl genom-
förda projekt och ett bra uthyrnings- och förvaltnings-
arbete.
En beprövad värderingsmodell
Catena genomför varje kvartal en intern värdering av
samtliga förvaltningsfastigheter. Den interna värderingen
ligger till grund för de verkliga värden som finns upptagna
i balansräkningen.
Den interna värderingen baseras på en 10-årig kassa-
flödesmodell för varje enskild fastighet som beräknar
nuvärdet av prognostiserade kassaflöden jämte restvärdet.
Modellen är uppbyggd på faktiska intäkter och kostnader
med justering för en normaliserad framtida intjäningsför-
måga både avseende intäkter och kostnader. Vid bedöm-
ning av den framtida intjäningsförmågan har hänsyn tagits
dels till förväntade förändringar i hyresnivå utifrån det
enskilda kontraktets nuvarande hyra kontra marknads-
hyran vid respektive förfallotidpunkt, dels till förändringar
i uthyrningsgrad och fastighetskostnader.
Väsentliga variabler
Förutom intjäningsförmågan är avkastningskravet en
väsentlig variabel vid värdering. I avkastningskravet ingår
antaganden om bland annat realränta och riskpremie.
Riskpremien bestäms bland annat av fastighetens läge,
användningsområde och hyresgäststruktur. Avkastnings-
kravet baseras på analys av jämförbara transaktioner på
fastighetsmarknaden i perioden. Som kalkylränta används
fastställt avkastningskrav med tillägg för årlig inflation.
För att säkerställa den interna värderingen genomförs
externa värderingar av bolagets fastigheter med cirka
20–30 procent per kvartal. Under året har Cushman &
Wakefield, Newsec och CBRE värderat cirka 89 procent
av beståndet, motsvarande ett värde om 24,1 Mdkr.
Eftersom alla fastighetsvärderingar innehåller bedöm-
ningsfaktorer med olika grader av osäkerhet anges van-
ligen ett visst osäkerhetsintervall i beräknade värden om
+/-10 procent per fastighet. I ett samlat bestånd antas avvi-
kelserna i enskilda fastigheter till stor del ta ut varandra.
Sammanfattning
Värdetidpunkt 31 december 2022
Verkligt värde 27 219 Mkr
Kalkylperiod 10 år
Direktavkastningskrav
för bedömning av restvärde 4,60–7,00%
Genomsnittligt direktavkastningskrav
för bedömning av restvärde 5,40%
Kalkylränta 6,80–9,20%
Långsiktig vakans Normalt 3–10%
Inflationsutveckling Normalt 2%
Fastighetsbestånd
Mkr
Verkligt
värde
Antal
fastigheter
Fastighetsbestånd vid årets ingång 23 400 126
Förvärv
1
2 398 6
Nybyggnation
2
819
Investering i befintliga fastigheter,
ny yta
2
121
Investering i befintliga fastigheter,
annat
2
93
Hyresgästanpassningar
2
385
Försäljningar -906 -7
Omräkningsdifferenser 144
Orealiserade värdeförändringar 765
Fastighetsbestånd vid årets utgång 27 219 125
Totala investeringar 3 816
Investeringar via förvärv av aktier -2 258
Investeringar enligt kassaflödesanalys 1 558
1) Fastighetsvärde efter avdrag för uppskjuten skatt och transaktions-
kostnader.
2) Varav aktiverad ränta 10 Mkr (4).
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202246
VERKSAMHETEN
FASTIGHETSRÖRELSEN
Snesholm 1:16 i Heby kommun.
På bilden syns nätapoteksbolaget Apoteas
centrallager som servar hela landet.
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 47
VERKSAMHETEN
FASTIGHETSRÖRELSEN
Regionernas utveckling
Kommentarer till 2022
Fyra nya logistikanläggningar färdigställdes i
regionen under året:
• I Helsingborg färdigställes ett nytt lager åt
PostNord om 16 500 kvm på Ättekulla indu-
striområde.
• På Logistikposition Tostarp i Helsingborg
färdigställdes ett nytt lager om 15 000 kvm
samt en tillbyggnad om 5 100 kvm åt
Nowaste Logistics.
• I Kristianstad färdigställdes ett mindre lager
om 500 kvm åt Lindab.
• Solcellsanläggning installerades på Bunka-
gården M1 i Helsingborg och biodiversitets-
projekt genomfördes på Plantehuset 3 i
Helsingborg.
Prioriteringar 2023
• Färdigställa ett nytt lager om 6 900 kvm
åt Carepa på E-city i Ängelholm.
• Färdigställa en tillbyggnad om 1 600 kvm åt
Smart Retur på Köpingegården 1 i Helsing-
borg.
• Genomföra fler solcells- och energiprojekt.
• Påbörja byggnation av Logistikposition
Ramlösa i Helsingborg som innebär cirka
78 000 kvm nya logistikytor som skall
uppföras under 2023–2025.
Hyresintäkter
Driftsöverskott
Hyresintäkter
Driftsöverskott
Fastighetsvärde
Uthyrningsgrad
Fastighetsvärde
Uthyrningsgrad
Mkr
0
50
100
150
200
250
-18 -19 -20-21 -22
Mkr
0
50
100
150
200
250
300
-18 -19 -20-21 -22
Mkr %
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
0
20
40
60
80
100
-18 -19 -20-21 -22
Mkr %
0
1 100
2 200
3 300
4 400
5 500
0
20
40
60
80
100
-18 -19 -20-21 -22
Nyckeltal 2022 2021 Förändr.%
Överskottsgrad, % 84 83 1,2
Kontrakterad
årshyra, Mkr 257 201 27,9
Hyresvärde, Mkr 260 209 24,4
Förvaltnings-
resultat, Mkr 147 109 34,9
Uthyrbar yta, tkvm 350 297 17,8
Antal fastigheter 20 18 11,1
Antal kontrakt 58 51 13,7
Nyckeltal 2022 2021 Förändr.%
Överskottsgrad, % 78 77 1,3
Kontrakterad
årshyra, Mkr 314 276 13,8
Hyresvärde, Mkr 322 286 12,6
Förvaltnings-
resultat, Mkr 166 157 5,7
Uthyrbar yta, tkvm 501 461 8,7
Antal fastigheter 26 26 0,0
Antal kontrakt 130 126 3,2
GÖTEBORG HELSINGBORG
Kontakt
Jonas Arvidsson, regionchef Göteborg
jonas.arvidsson@catena.se
Kontakt
Johan Franzén,
Affärs- och fastighetschef
johan.franzen@catena.se
Kontakt
Göran Jönsson, regionchef Helsingborg
goran.jonsson@catena.se
Catenas förvaltning drivs utifrån
de fem regionerna Göteborg,
Helsingborg, Jönköping, Malmö
(som även omfattar Danmark)
samt Stockholm (som även
omfattar norra Sverige).
Regionerna ansvarar för
service och kontakt med hyres-
gästerna samt att utveckla såväl
kundrelationer som lokaler.
Regionerna svarar vidare för
utvecklingen av Catenas affär
regionalt genom kontakter med
lokalt näringsliv och myndigheter.
På så sätt kan transaktioner och
utveckling initieras regionalt.
Kommentarer till 2022
• Tecknat avtal om köp av fastighet i Arendal,
Göteborg med ICA som hyresgäst.
• Hyresgästen Storex utökade sin yta på
Bulten 1 i Kungälv.
• Takbyte, LED-belysning och ett antal energi-
minskande åtgärder på Hevea 3 i Borås. Fas
2 för energiprojekt på Fördelaren 1 Kungälv
med bland annat drifttagning av solceller.
• Biodivesitetsprojekt genomförda på Vind-
tunneln 1 och 2 i Borås.
• Flera fastigheter miljöcertifierade enligt
BREEAM In-Use under året.
• Klart med Menigo och MM-Sport som
flyttar in på Logistikposition Landvetter
2024. Byggstart i januari 2023 för båda
byggnaderna.
Prioriteringar 2023
• Etablera hyresgäster för byggnad C på
Logistikposition Landvetter.
• Fokus på förvärv av fastigheter eller mark-
köp på bra lägen samt projektutveckling på
befintliga byggrätter inom eget bestånd.
• Fler biodiversitetsprojekt på befintliga fast-
igheter, ökad takt på solcellsinstallationer,
energibesparande åtgärder och transferera
fastigheter från låg till hög energiklass.
AFFÄRS- OCH
FASTIGHETSCHEF
Utöver fortsatt
utveckling av såväl
markbank som fastighets-
bestånd ligger vårt fokus
på att accelerera utrull-
ningen av effektiva miljö-
och energiåtgärder
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202248
VERKSAMHETEN
FASTIGHETSRÖRELSEN
Hyresintäkter
Driftsöverskott
Hyresintäkter
Driftsöverskott
Hyresintäkter
Driftsöverskott
Fastighetsvärde
Uthyrningsgrad
Fastighetsvärde
Uthyrningsgrad
Fastighetsvärde
Uthyrningsgrad
Mkr
0
40
80
120
-18 -19 -20-21 -22
Mkr
0
70
140
210
280
350
-18 -19 -20-21 -22
Mkr
0
130
260
390
520
650
-18 -19 -20-21 -22
Mkr %
0
400
800
1 200
1 600
0
20
40
60
80
100
-18 -19 -20-21 -22
Mkr %
0
1 100
2 200
3 300
4 400
5 500
0
20
40
60
80
100
-18 -19 -20-21 -22
Mkr %
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
0
20
40
60
80
100
-18 -19 -20-21 -22
Nyckeltal 2022 2021 Förändr.%
Överskottsgrad, % 76 73 4,1
Kontrakterad
årshyra, Mkr 85 122 -30,3
Hyresvärde, Mkr 87 130 -33,1
Förvaltnings-
resultat, Mkr 55 65 -15,4
Uthyrbar yta, tkvm 147 228 -35,5
Antal fastigheter 10 13 -23,1
Antal kontrakt 15 66 -77,3
Nyckeltal 2022 2021 Förändr.%
Överskottsgrad, % 71 73 -2,7
Kontrakterad
årshyra, Mkr 313 286 9,4
Hyresvärde, Mkr 320 293 9,2
Förvaltnings-
resultat, Mkr 131 165 -20,6
Uthyrbar yta, tkvm 354 346 2,3
Antal fastigheter 23 23 0,0
Antal kontrakt 54 59 -8,5
Nyckeltal 2022 2021 Förändr.%
Överskottsgrad, % 82 83 -1,2
Kontrakterad
årshyra, Mkr 630 557 13,1
Hyresvärde, Mkr 656 603 8,8
Förvaltnings-
resultat, Mkr 380 355 7,0
Uthyrbar yta, tkvm 833 794 4,9
Antal fastigheter 46 46 0,0
Antal kontrakt 199 197 1,0
JÖNKÖPING MALMÖ STOCKHOLM
Kontakt
Jonas Arvidsson, regionchef Jönköping
jonas.arvidsson@catena.se
Kontakt
Fredrik Renå, regionchef Malmö
fredrik.rena@catena.se
Kontakt
Tobias Karlsson, regionchef Stockholm
tobias.karlsson@catena.se
Kommentarer till 2022
• Avtal tecknat med Elgiganten om nyprod-
uktion om 86 000 kvm, inflyttning Q2 2024,
på Hyltena 1:98, vid Torsvik, Jönköping.
• DHL hyr Barnarps Kråkebo 1:56 i Jönköping.
Utveckling av fastigheten och den byggrätt
som finns.
• Renodlat försäljning av tre fastigheter,
Fröträdet 1 i Växjö samt Ättehögen 2 och
Älghunden 3 i Jönköping.
• Biodiveritetsprojekt påbörjade på Tahe 1:64,
Barnarps Kråkebo 1:56 och 1:44 i Jönköping
samt på Lagret 1 och 4 i Nässjö.
• Energiprojekt för att ta bort oljeeldning
som spetsvärme på Barnarps Kråkebo 1:44 i
Jönköping.
• Miljöcertifieringar enligt BREEAM In-Use
påbörjades på ett flertal fastigheter.
Prioriteringar 2023
• Tillväxt i regionen via förvärv av fastigheter
eller av mark för egen projektutveckling.
• Renodling av fastighetsportföljen till
modern logistik med fokus hållbarhet.
• Fortsatt stort fokus på biodiversitet, miljö-
certifieringar och energiprojekt.
Kommentarer till 2022
• Avtal/förvärv av två nybyggda fastigheter
i Horsens, Danmark. Hyresavtal på tio år
med DKI Logistics.
• Sålt Terminalen 1 i Trelleborg till kommunen.
• Installerat solcellsanläggning samt ladd-
anläggning till Chefs Culinar på Logistik-
position Sunnanå utanför Malmö.
• Sunnanå 12:51 i Malmö miljöcertifierad enligt
Miljöbyggnad Silver.
• 10-årigt avtal tecknat med Rekomo på
Morup 5, Malmö.
• Påbörjat installation av större mät-, styr-
och reglersystem för några byggnader på
Logistikposition Sunnanå samt Tågarp 16:17
i Arlöv.
• Markprojekt för parkering för distributions-
lastbilar på fastigheten Tågarp 16:17 i Arlöv.
• Påbörjat utbyte av gasvärme i Vamdrup,
Danmark.
Prioriteringar 2023
• Fler miljöcertifieringar. Installera styr-
och övervakningssystem i flera byggnader.
Installera fler solcellsanläggningar och
genomföra biodiversitetsprojekt.
• Utöka personalstyrkan i regionen.
• Etablera hyresgäster för Logistikposition
Sunnanå och för återstående mark på Lodga-
tan i Malmö.
• Utveckla den danska verksamheten. Utfas-
ning av gas på några fastigheter i Danmark.
Kommentarer till 2022
• Tillbyggnad av 6 000 kvm frys till Coop i
Enköping (Stenvreten 8:33). Nytt hyresavtal
till 2037. Fastigheten miljöcertifieras enligt
BREEAM In-Use.
• Nybyggnation åt SGD i Norrköping på befint-
lig fastighet Statorn 31. Inflyttning 2023 med
ett 19-årigt hyresavtal. På samma fastighet
har även avtalet med största hyresgästen All
Office (13 000 kvm) omförhandlats för kom-
mande 5 åren.
• Orkla och LitePaq fyller vakanser i Karlstad
(sammanlagt 9 000 kvm).
• Försäljning av fastigheten Vanda 1 i Kista.
• Avtal om förvärv av fastigheten Viby 19:106
i Upplands-Bro med ICA som hyresgäst.
• Miljöcertifiering av Mätaren 6 där vi instal-
lerat bergvärme, 180 kW batterilagring och
500 kWp solcellsanlägning.
• Två biodiversitetsprojekt på fastigheterna
Mätaren 6 samt Batteriet 7 och 8 i Umeå.
Prioriteringar 2023
• Påbörja två nybyggnationer i regionen.
• Etablera rätt hyresgäst/inleda nybyggnation
till Stockholm Syd.
• Inleda fastighetsutvecklingsprojekt på
fastigheterna Dikartorp 3:12 samt Vasslan 1 i
Stockholm.
• Miljöcertifiera 10 byggnader samt installera/
beställa 7 MW solceller.
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 49
VERKSAMHETEN
FASTIGHETSRÖRELSEN
E45
E39
E20
E47
Europavägar
Viktigare järnvägar
Logistik
Distribution
Terminal
Stockholm
114116
109
10690
104
102
111
125
97
108
86
81
120
125
101 93
124
119 82
112
113
94
80
121
123
122
98
100
110
99
105
117
96
95
103
85
84 84
83
89
88
115
91
107
92118
87
Göteborg
1
11
12
13
10
18
19
20
3
16
15
14
4
5
7
2
8
9
16
6
17
Jönköping
51
49
50
48
54
47
53
52
55
56
Helsingborg
32
30
3329 31
2746
25
42
42
34 36
43
35
38
21
44
38
22
23 24
37
39
28
21
25
45
26
40
41
Malmö
66
68
67
70
71
63
64
74
65
58 58 5957
60
75 7677 78 79
62 72 73 61
69
Fastighetsförteckning
Regionvis per den 31 december 2022
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202250
VERKSAMHETEN
FASTIGHETSRÖRELSEN
Typ, kvm
Fastighet Postadress Adress
Värde-
år
Tax.-
värde, tkr
Hyres-
värde, tkr
Kontr.
hyra, tkr
Logistik-
lager
Distri-
bution Terminal Övrigt Totalt
Göteborg
1 Vindtunneln 1 Borås Vevgatan 18 2002 74 901 10 758 10 758 16 897 0 0 0 16 897
2 Dansered 1:66 Härryda Flygplatsvägen Mark 0 0 0 0 0 0 0 0
3 Backa 97:10 Hisings Backa Exportgatan 43 1979 57 901 10 546 10 546 13 983 0 0 0 13 983
4 Varla 6:15 Kungsbacka Kabelgatan 5 1980 88 611 16 635 15 834 24 974 0 0 0 24 974
5 Vindtunneln 2 Borås Segloravägen 6 2006 80 200 9 704 9 704 16 391 0 0 0 16 391
6 Källbäcksryd 1:408 Brämhult Tvinnargatan 17 1990 5 111 636 636 0 1 247 0 0 1 247
7 Björröd 1:205 Landvetter Västra Björröds-
vägen 4
2018 26 927 6 557 6 557 0 3 380 0 0 3 380
8 Backa 23:2 Hisings Backa Exportgatan 20 A 2006 36 400 5 624 5 624 0 3 984 0 0 3 984
9 Generatorn 11 Mölndal Aminogatan 32 C 2006 13 545 2 893 2 893 0 1 995 0 0 1 995
10 Klarinetten 1 Mölndal Arnegårdsgatan 12 2007 25 800 6 214 6 214 0 0 0 4 257 4 257
11 Muttern 6 Kungälv Bilgatan 25 2010 49 870 5 330 5 330 8 000 0 0 0 8 000
12 Åre 92 Borås Bergkantsgatan 6 2021 24 000 17 755 17 755 38 293 0 0 0 38 293
13 Hevea 3 Borås Norra Däckvägen 4 1986 47 044 10 028 8 159 19 519 0 0 0 19 519
14 Björröd 1:208 Landvetter Västra Björrödsvägen
13
2021 35 437 5 219 5 219 7 550 0 0 0 7 550
15 Vrangelsro 5:4 Holm Fraktgatan 2 2009 231 480 42 717 42 717 49 980 0 0 0 49 980
16 Backa 23:5 Hisings Backa Exportgatan 14-16 2013 49 263 18 085 18 085 7 670 7 659 0 0 15 329
17 Fördelaren 1 Kungälv Truckgatan 15 1979 264 733 34 211 34 211 0 54 000 0 0 54 000
18 Bulten 1 Kungälv Bultgatan 27 1997 90 344 17 187 16 624 23 090 0 0 0 23 090
19 Solsten 1:102 Mölnlycke Fibervägen 2-8 1987 128 498 37 543 37 543 44 727 0 0 0 44 727
20 Backa 23:9 Hisings Backa Exportgatan 20 2009 16 683 2 507 2 507 1 824 0 0 0 1 824
Totalt Region Göteborg 1 346 748 260 150 256 917 272 898 72 265 0 4 257 349 420
Helsingborg
21 Plantehuset 3 Helsingborg Mineralgatan 14-17 2019 168 617 69 441 69 441 0 80 769 18 300 0 99 069
22 Remmen 1 Åstorp Ji-Te Gatan 9 /
Persbogatan 1
1985 14 346 4 037 3 596 0 6 782 0 0 6 782
23 Lejonet 6 Åstorp Bangatan 7 1973 3 068 1 002 1 002 0 1 785 0 0 1 785
24 Lejonet 7 Åstorp Bangatan 9 A 1997 9 566 1 953 1 953 0 3 624 0 0 3 624
25 Köpingegården 1 Helsingborg Trintegatan 13,15 2004 122 991 27 287 27 287 14 403 0 24 522 0 38 925
26 Kopparverket 11 Helsingborg Stormgatan 11 2007 114 400 7 824 7 824 26 600 0 0 0 26 600
27 Plantehuset 2 Helsingborg Mineralgatan 11 2011 13 607 4 321 4 321 4 694 0 0 0 4 694
28 Hästhagen 4 Helsingborg Landskronav 5, 7 /
Rännarbanan 30
2008 105 800 33 221 31 127 50 823 0 0 0
50 823
29 Förmannen 4 Ängelholm Transportgatan 13 1993 63 871 12 942 12 942 22 241 0 0 0 22 241
30 Misteln 1 Åhus Täppetleden 1 2011 9 332 1 591 1 591 1 900 0 0 0 1 900
31 Rebbelberga 26:37 Ängelholm Framtidsgatan 3 2007 60 936 9 535 9 535 15 960 0 0 0 15 960
32 N:a Varalöv 31:11 Ängelholm Produktionsvägen 10
m.fl.
2018 206 320 54 578 54 578 82 556 0 0 0 82 556
33 Kärra 1:23 Ängelholm Helsingborgsvägen
528
1929 2 010 168 168 0 0 0 200 200
34 Norra Varalöv 31:5 Ängelholm Produktionsvägen 11 2011 7 908 1 942 1 942 4 056 0 0 0 4 056
35 Rebbelberga 26:38 Ängelholm Framtidsgatan 5 1998 4 659 792 792 849 0 0 0 849
36 Vångagärdet 20 Helsingborg Landskronavägen 23,
25 A o B
1974 95 754 28 402 23 635 25 690 0 0 0 25 690
37 Arnulf Öfverland 1 Kristianstad Estrids Väg 2 1997 2 800 1 414 1 414 0 2 722 0 0 2 722
38 Kärra 1:9 Ängelholm Helsingborgsvägen
496
Mark 13 366 78 78 0 0 0 239 239
39 Vrams Gunnarstorp 1:15 Bjuv Mark 10 641 28 28 0 0 0 0 0
40 Broby 57:5 Åstorp Bronsgatan 11 2021 42 484 11 444 11 444 0 10 800 0 0 10 800
41 Konen 5 Halmstad Kristinehedsvägen 16 2011 5 082 1 153 1 153 0 727 0 0 727
42 Hammaren 1 Klippan Stackarpsvägen 8 1977 23 357 6 165 5 766 18 456 0 0 0 18 456
43 Hammaren 2 Klippan Stackarpsvägen 10 2002 68 550 17 619 17 619 32 550 0 0 0 32 550
44 Bunkagården
Mellersta 2
Helsingborg Bunkagårdsgatan 5 Spec 0 12 006 12 006 0 28 250 0 0 28 250
45 Fräsaren 12 Halmstad Fräsaregatan 6 Spec 0 4 191 4 191 0 0 5 435 0 5 435
46 Bunkagården Mellersta 1 Helsingborg Bunkagårdsgatan 1 2022 25 200 8 786 8 786 0 0 0 16 478 16 478
Totalt Region Helsingborg 1 194 665 321 921 314 220 300 778 135 459 48 257 16 917 501 411
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 51
VERKSAMHETEN
FASTIGHETSRÖRELSEN
Typ, kvm
Fastighet Postadress Adress
Värde-
år
Tax.-
värde, tkr
Hyres-
värde, tkr
Kontr.
hyra, tkr
Logistik-
lager
Distri-
bution Terminal Övrigt Totalt
Jönköping
47 Barnarps-Kråkebo 1:44 Jönköping Möbelvägen 39 2019 128 116 12 745 12 745 34 126 0 0 0 34 126
48 Lagret 1 Nässjö Terminalgatan 6 2004 66 224 21 937 21 937 0 24 404 0 0 24 404
49 Lagret 4 Nässjö Terminalgatan 6 2016 44 795 9 138 9 138 15 252 0 0 0 15 252
50 Tahe 1:64 Taberg Målövägen 2 1980 113 854 20 333 19 132 41 800 0 0 0 41 800
51 Barnarps-Kråkebo 1:56 Jönköping Stolsvägen 2 2001 22 156 2 936 2 936 4 030 0 0 0 4 030
52 Postiljonen 1 Växjö Nylandavägen 2 1998 17 477 6 503 6 503 0 0 6 702 0 6 702
53 Däcket 1 Oskarshamn Lövgrensvägen 4 Spec 0 1 432 1 432 0 0 2 908 0 2 908
54 del av Hyltena 1:98 Jönköping Moliden 22 Mark 0 0 0 0 0 0 0 0
55 Rockan 2 Värnamo Torpvägen 2 Spec 0 5 755 5 755 0 0 9 809 0 9 809
56 Smeden 1 Växjö Ljungadalsgatan 10 Spec 0 5 675 5 675 0 0 8 210 0 8 210
Totalt Region Jönköping 392 622 86 453 85 252 95 208 24 404 27 629 0 147 241
Malmö
57 Sunnanå 12:51 Arlöv Flansbjersvägen 10
och 12
Spec 0 22 947 22 947 0 0 18 794 0 18 794
58 Sunnanå 12:52 Arlöv Flansbjersvägen 13-18 2018 337 600 61 283 61 283 8 362 54 141 0 0 62 503
59 Sockret 4 Malmö Lodgatan 9-13/
Tånggatan 4
Mark 19 000 0 0 0 0 0 0 0
60 Tågarp 16:22 Arlöv Företagsvägen 14 1974 31 400 7 302 7 270 9 849 0 0 0 9 849
61 Sunnanå 5:16 Arlöv Mark 2 279 0 0 0 0 0 0 0
62 Morup 5 Malmö Kosterögatan 12-14 Spec 0 21 356 14 504 0 24 931 0 0 24 931
63 Lokesvej 18 Hilleröd Lokesvej 18 0 0 6 141 6 141 0 4 176 0 0 4 176
64 Kometvej 15 Horsens Kometvej 15 0 0 4 628 4 628 0 4 484 0 0 4 484
65 M.P Allerups Vej 61 Odense M.P Allerups Vej 61 0 0 4 138 4 138 0 2 340 0 0 2 340
66 Hammerholmen 47-49 Hvidovre Hammerholmen 47-49 0 0 14 209 14 209 16 489 0 0 0 16 489
67 Kokbjerg 15 Kolding Kokbjerg 15 0 0 12 895 12 895 15 327 0 0 0 15 327
68 Norddigesvej 3 Risskov Norddigesvej 3 0 0 3 295 3 295 4 497 0 0 0 4 497
69 Bavnevej 13 Vamdrup Bavnevej 13 0 0 12 245 12 245 0 0 26 841 0 26 841
70 Kokmose 2-6 Kolding Kokmose 2-6 0 0 5 990 5 990 10 686 0 0 0 10 686
71 Egeskovvej 20 Horsens Egeskovvej 20 0 0 21 744 21 744 31 900 0 0 0 31 900
72 Bronsringen 1 & 3 Oxie Bronsgjutaregatan 4 2008 54 000 8 971 8 971 0 5 510 0 0 5 510
73 Tågarp 16:17 Arlöv Lagervägen 4 1978 159 946 42 780 42 326 0 47 682 0 0 47 682
74 Kornmarksvej 1 Bröndby Kornmarksvej 1 0 0 52 531 52 531 0 47 121 0 0 47 121
75 Slätthög 6 Malmö Olsgårdsgatan 8 B
2014 25 317 2 982 2 982 3 158 0 0 0 3 158
76 Tankbilen 9 Trelleborg Godsvägen 9 2008 35 821 5 835 5 835 8 700 0 0 0 8 700
77 Olsgård 4 Malmö Olsgårdsgatan 11 2018 15 895 1 922 1 922 1 526 0 0 0 1 526
78 Slätthög 4 Malmö Olsgårdsgatan 8 A 2015 20 602 3 173 3 173 2 848 0 0 0 2 848
79 Slätthög 1 Malmö Olsgårdsgatan 6 2015 36 967 3 909 3 584 4 486 0 0 0 4 486
Totalt Region Malmö 738 827 320 278 312 614 117 828 190 385 45 635 0 353 848
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202252
VERKSAMHETEN
FASTIGHETSRÖRELSEN
Typ, kvm
Fastighet Postadress Adress
Värde-
år
Tax.-
värde, tkr
Hyres-
värde, tkr
Kontr.
hyra, tkr
Logistik-
lager
Distri-
bution Terminal Övrigt Totalt
Stockholm
80 Tuvängen 1 Södertälje Morabergsvägen 25 2000 21 128 2 996 2 996 0 2 640 0 0 2 640
81 Dikartorp 3:12 Järfälla Passadvägen 8, 10 2002 185 173 26 069 26 069 29 585 0 0 0 29 585
82 Nattskiftet 11 Hägersten Elektrav 11-23/
Drivhjulsv 42
1996 11 165 45 091 44 422 0 25 617 0 0 25 617
83 Slottshagen 2:1 Norrköping Kommendantvägen 5 Spec 0 10 903 9 350 0 0 15 126 0 15 126
84 Sothönan 3 Katrineholm Industrigatan 7, 11 /
Terminalgatan 3
1986/
2019
24 646 17 035 17 035 12 352 0 14 840 0 27 192
85 Terminalen 1 Hallsberg Hallsbergsterminalen
12-20
Spec 0 13 127 13 127 0 0 25 850 0 25 850
86 Jordbromalm 4:33 Haninge Lillsjövägen 19 2005 165 776 18 775 18 775 23 847 0 0 0 23 847
87
Skogskojan 1 Östersund Grindvägen 3 Spec 0 4 203 4 203 0 0 3 466 0 3 466
88 Drivremmen 1 Hägersten Drivhjulsv 17/
Västberga Allé 41
Spec 0 28 434 28 434 0 0 33 123 0 33 123
89 Ekeby 2:2 Eskilstuna Folkestaleden 3 1976 4 185 3 722 3 722 0 0 7 976 0 7 976
90 Batteriet 7 & 8 Umeå Spårvägen 26 A o B Spec 0 2 005 2 005 0 0 4 376 0 4 376
91 Målås 4:4 Sundsvall Förmanslänken 9a Spec 0 3 920 3 920 0 0 8 120 0 8 120
92 Östanvinden 5 Karlstad Östanvindsgatan 4 1983 3 155 905 905 0 1 330 0 0 1 330
93 Basfiolen 7 Norrköping Moa Martinsons Gata
10 A
1983 4 957 611 611 0 1 318 0 0 1 318
94 Vasslan 1 Årsta Sockengränd 2 1986 51 635 6 783 6 783 0 5 431 0 0 5 431
95 Värdshuset 3 Sundsvall Värdshusvägen 5 1985 3 677 913 913 0 1 512 0 0 1 512
96 Sörby Urfjäll 38:2 Gävle Elektrikergatan 4 1990 5 496 900 900 0 1 427 0 0 1 427
97 Källstalöt 1:6, 1:7 Eskilstuna Brunnsta 19 1975 81 070 20 131 20 131 32 200 0 0 0 32 200
98 Stenvreten 8:33 Enköping Varggatan 17 2010 49 000 16 578 16 578 0 10 873 0 0 10 873
99 Rosersberg 11:81 Rosersberg Metallvägen 31 2006 172 400 22 485 22 485 0 30 045 0 0 30 045
100 Rosersberg 11:116 Rosersberg Metallvägen 60 2013 104 200 10 155 10 155 10 171 0 0 0 10 171
101 Statorn 31 Norrköping Malmgatan 14 1972 59 600 12 675 12 147 0 15 708 0 0 15 708
102 Törsjö 2:49 Örebro Paketvägen 1, 3 2004 207 768 31 251 31 251 56 955 0 0 0 56 955
103 Mosås 4:66 Örebro Paketvägen 10 Spec 0 8 336 8 336 0 0 8 885 0 8 885
104 Mosås 4:57 Örebro Paketvägen 6 1970 39 517 4 637 4 607 12 089 0 0 0 12 089
105 Snesholm 1:16 Morgongåva Molnebov. 10/
Tjusarev. 40
2018 81 000 21 899 21 899 0 38 000 0 0 38 000
106 Lagret 1 Umeå Depåvägen 1 1991 126 902 16 080 16 080 0 24 892 0 0 24 892
107 Välingen 2 Karlstad Välsviksleden 218 2009 12 374 3 167 3 167 3 810 0 0 0 3 810
108 Magasinet 3 Järna Tuna Industriväg 35 1970 70 659
14 821 13 978 20 440 0 0 800 21 240
109 Storheden 2:1 Luleå Makadamvägen 12 2021 11 400 5 409 5 409 4 502 0 0 0 4 502
110 Morgongåva 15:33 Morgongåva Tjusarvägen 2022 105 276 19 702 19 702 38 069 0 0 0 38 069
111 Glasblåsaren 14 Linköping Tornbyvägen 9 2009 65 600 11 677 11 677 9 640 0 0 0 9 640
112 Ånsta 2:10 Nykvarn Almnäsvägen Mark 4 571 0 0 0 0 0 0 0
113 Ånsta 2:11 Nykvarn Almnäsvägen Mark 0 0 0 0 0 0 0 0
114 Logistiken 3 Umeå Godsvägen 12 2015 178 000 22 976 22 976 23 005 0 0 0 23 005
115 Sköns Prästbord 2:4 Sundsvall Timmervägen 4 1973 29 657 22 432 21 787 0 24 600 0 0 24 600
116 Mätaren 6 Umeå Mätarvägen 3 1977 88 328 19 048 17 418 24 484 0 0 0 24 484
117 Planeraren 2 Borlänge Planerargatan 3 1979 76 300 28 566 28 566 0 35 125 0 0 35 125
118 Bleket 2 Karlstad Brisgatan 4/
Lovartsgatan 6
1973 37 795 14 680 10 097 0 22 605 0 0 22 605
119 Frukthallen 3 Årsta Frukthandlarvägen 3-9 1968 119 400 28 901 26 013 0 21 696 0 504 22 200
120 Mappen 3 Linköping Köpetorpsgatan 8 1977 93 400 21 069 17 780 0 28 500 0 0 28 500
121 Jordbromalm 4:41 Jordbro Lillsjövägen 52 Spec 0 23 701 23 701 0 32 898 0 0 32 898
122 Slammertorp 3:3 Järfälla Mejerivägen 5 2000 134 000 16 970 16 970 0 17 545 0 0 17 545
123 Korsberga 1 Västerås Hackstavägen 11 2011 56 636 7 050 7 050 0 10 100 0 0 10 100
124 Adaptern 1 Norrköping Blygatan 25 1975 105 800 21 520 11 726 0 28 429 0 0 28 429
125 Mappen 4 Linköping Köpetorpsgatan 6, 10 1979 76 496 23 895 23 660 22 368 6 225 0 0 28 593
Totalt Region Stockholm 2 668 142 656 201 629 516 323 517 386 516 121 762 1 304 833 099
TOTALT 6 341 004 1 645 004 1 598 519 1 110 229 809 029 243 28322 478 2 185 019
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 53
VERKSAMHETEN
FASTIGHETSRÖRELSEN
%
0
10
20
30
40
50
60
-18 -19 -20 -21 -22
Stark kapitalstruktur
Att utveckla, äga och förvalta logistikfastigheter ställer krav på god till-
gång till kapital. Kombinationen av en väldiversifierad finansiering och
en attraktiv fastighetsportfölj som genererar starka kassaflöden skapar
utrymme för fortsatt disciplinerad tillväxt till goda villkor.
Catena fokuserar på strategiskt placerade logistikfast-
igheter och verksamheten kännetecknas av långa kund-
relationer och stabila kassaflöden som dels kan möjlig-
göra återkommande utdelningar till aktieägare och dels
vidare organisk tillväxt. Fastighetsportföljen fördelar sig på
över 300 kunder där många utgör några av Sveriges mest
välkända varumärken inom sina respektive branscher. Det
skapar en trygghet för både aktieägare och kreditgivare
och säkerställer att bolaget nu och i framtiden kan fort-
sätta finansiera verksamheten till bra villkor.
Finansiell strategi
Catena eftersträvar en balanserad kapitalstruktur som
möjliggör en långsiktigt god, riskjusterad avkastning.
Catenas finansiella strategi syftar till att koncernen
vid var tid säkerställer att kapitaltillförsel och likviditet
tryggas till en så låg kostnad som möjligt och att betal-
ningssystem är ändamålsenliga. Strategin anpassas till
koncernens affärsmässiga verksamhet och mot beaktning
av den finanspolicy som varje år prövas och fastställs av
styrelsen. Finanspolicyn utgör ett internt ram- och regel-
verk för hur koncernens finansiella risker ska definieras
och hanteras – i huvudsak ränte-, finansierings-, likvidi-
tets- och valutarisker. Catena styr sin finansiella ställning
genom att följa upp utvalda nyckeltal som på olika sätt
bidrar till att hantera de finansiella riskerna. Genom att
aktivt verka för att bibehålla en god säkerhetsmarginal
Räntetäckningsgrad
Genomsnittlig
kapitalbindning
ggr
0
1
2
3
4
5
6
-18 -19 -20 -21 -22
År
0
1
2
3
4
-18 -19 -20 -21 -22
Soliditet
Belåningsgrad
Nettoskuld/
EBITDA
%
0
10
20
30
40
50
60
70
-18 -19 -20 -21 -22
ggr
0
3
6
9
12
-18 -19 -20 -21 -22
kopplad till skuldsättning och räntetäckning säkerställer
Catena en attraktiv kreditprofil för aktieägare och kredit-
givare.
→ Läs mer om finansiella risker på sidorna 120–124 samt i not
20. En uppställning av finansiella mål finns på sidan 20.
Finansiell position – en sammanställning
2022
Finans-
policy 2021
Räntebärande skulder, Mkr 10 782
11
068
Andel grön finansiering, % 28,1 >50 24,9
Soliditet,% 53,5 >40 43,6
Räntetäckningsgrad, ggr 4,9 >2,0 4,5
Nettoskuld/EBITDA, (R12) ggr 7,9 <9 ggr 9,2
Genomsnittlig
kapitalbindning, år 3,6 >2,5 3,3
Kreditrating BBB-
Investment
grade BBB-
Belåningsgrad, % 31,7 <50 43,1
Genomsnittlig
räntebindning, år 3,2 3,0
Räntesäkringsgrad, % 70,8 62,5
Snittränta, % 3,0 1,9
Kassa och outnyttjad
kredit, Mkr 4 417
3
093
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202254
VERKSAMHETEN
FINANSIERING
Mkr
0
8 000
16 000
2
4 000
32 000
-18 -19 -20-21 -22
%%
0
20
40
60
80
100
0
1
2
3
4
5
-18 -19 -20-21 -22
Kapitalstruktur Finansieringskälla
Belåning och räntekostnad
Eget kapital
Övriga skulder
Räntebärande skulder
Procentsiffror avser eget kapital
Banklån
Säkerställda obligationer SFF
Danska realkredit obligationer
Icke säkerställda obligationer (MTN)
Certifikat
Belåningsgrad
Snittränta
43,6%
53,5%
37,2%
35,6%
33,4%
57%
15%
15%
13%
0%
Kapital och räntebindning
Kapitalbindning Räntebindning inkl. derivat
År Mkr Andel, % Inkl. marginal, % Mkr Andel, % Inkl. marginal, %*
0–1 2 887 26,8 3,7 4 060 37,7 0,3
1–2 3 149 29,2 4,0 647 6,0 4,4
2–3 1 780 16,5 3,5 1 798 16,7 3,4
3–4 178 1,7 3,7 – – –
4–5
1 303 12,0 4,2 600 5,5 4,3
5– 1 485 13,8 2,5 3 677 34,1 5,4
Totalt 10 782 100,0 3,6 10 782 100,0 3,0
* Marginalen är jämnt fördelad över förfallostrukturen på rörliga lån med effekt av swapportföljen.
Kapitalstruktur
Under 2022 har Catena genom sitt resultat tillfört 1 996
Mkr till det egna kapitalet, genomfört två riktade nyemis-
sioner uppgående till 3 777 Mkr samt delat ut 363 Mkr
till bolagets aktieägare. Båda emissionerna var offensiva
och var motiverade av bolagets tillväxtmöjligheter men
utgjorde samtidigt en möjlighet att stärka den finansiella
positionen. Den första emissionen möjliggjorde att Ware-
houses De Pauw, WDP, ett belgiskt logistikfastighetsbolag
med verksamhet i Europa, kunde bli näst största ägare i
Catena. Den andra var bredare och riktade sig till både nya
och gamla aktieägare.
Vid årsskiftet uppgick tillgångarna till 31 206 Mkr
(25 821) varav värdet på fastigheter uppgick till 27 219 Mkr
(23 400) och dessa finansierades dels av eget kapital om
16 697 Mkr (11 255) och dels av skulder uppgående till
14 509 Mkr (14 566).
Skulderna bestod av en räntebärande del uppgående
till 10 782 Mkr och en icke räntebärande del uppgående
till 3 727 Mkr. Soliditeten motsvarar 53,5 procent (43,6) på
balansdagen.
→ Se rapport över finansiell ställning på sidan 128.
Rating
Catena har tilldelats ett kreditbetyg från Nordic Credit
Rating som uppgår till ”BBB- med stabila utsikter”.
Betyget innebär att bolaget kvalificerar sig till kategorin
”Investment grade” vilket långsiktigt bedöms vara viktigt
för Catenas möjligheter att attrahera kapital till goda
villkor och minska refinansieringsrisken i bolaget.
Finansiering för en mer hållbar framtid
Catena har sedan länge målmedvetet arbetat för en håll-
bar verksamhet, med fokus på att minska negativ miljöpå-
verkan och öka energieffektiviseringen i koncernens fastig-
heter. Några av de initiativ som Catena har engagerat sig i
inkluderar medlemskap i FN Global Compact för en hållbar
framtid, TCFD för att kunna identifiera och belysa klimat-
relaterade risker, Science Based Target (SBT) för att säker-
ställa att mål och arbete ligger i linje med vetenskapen och
EPRA Sustainability Standards för att säkerställa att rappor-
teringen är transparent och jämförbar med marknaden.
Catena vill vidare utöva ett positivt inflytande på våra affärs-
partners och vår miljö genom att vara delaktiga i samhälls-
utvecklingen. Ett annat sätt att bidra till en mer hållbar
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 55
VERKSAMHETEN
FINANSIERING
utveckling och dessutom säkerställa hög kvalitet är att
miljöcertifiera byggnader. På balansdagen var 25 procent
av Catenas bestånd miljöcertifierat. Målsättningen är att
gröna tillgångar ska matchas med grön finansiering. På vår
hemsida finns mer information om Catenas eget gröna
finansieringsramverk som specificerar vilka krav som
behöver uppfyllas för att kvalificera tillgångar som gröna
och hållbara. På balansdagen var 28 procent av vår utestå-
ende kreditportfölj hållbarhetsstämplad. Fram till 2025 är
målsättningen att minst 50 procent av utestående kredit-
volym ska vara grön.
Räntebärande skulder och struktur
Under 2022 har Catena omförhandlat befintliga kreditavtal
om 2 749 Mkr (5 879). Totalt har koncernens upplåning
minskat med 285 Mkr (+1 333), primärt som en följd av
amorteringar.
Vid årets utgång uppgick de räntebärande skulderna
till 10 782 Mkr (11 068) varav 87 procent var säkerställd
med pantbrev i fastigheter. Belåningsgraden uppgick till
31,7 procent (43,1) varav den säkerställda belåningsgraden
uppgick till 26,4 procent. De räntebärande skulderna är
fördelade på flera finansieringskällor, däribland banklån
från Nordens största banker, obligationer, danska realkre-
diter och företagscertifikat, med förfall vid olika tidpunk-
ter. Sammantaget uppgick de räntebärande skuldernas
viktade och genomsnittliga kapitalbindning till 3,6 år
(3,3). Under det närmaste året ska cirka 28 procent (15) av
portföljen refinansieras enligt gällande avtal. Catena efter-
strävar att starta refinansieringsprocesser i god tid för att
minimera refinansieringsrisker och möjliggöra alternativa
lösningar.
Bankupplåning
Traditionella och bilaterala kreditavtal med banker utgör
Catenas huvudsakliga finansieringskälla. De uppgick vid
årets slut till 57 procent (51) av de totala räntebärande
skulderna och var fördelade över 8 (7) olika banker. Kredit-
avtal med banker innehåller i regel covenanter som måste
uppfyllas och de vanligaste är belåningsgrad och ränte-
täckningsgrad. Nivåerna som Catena behöver uppfylla
ligger på mellan 65–77 procent för belåning och 1,5–2,0
ggr räntetäckning.
Obligationer
Catena har ett utestående MTN-program med en ram om
upp till 5 Mdkr där 1 400 Mkr i icke säkerställda obliga-
tioner för närvarande är utestående. Obligationerna är
noterade på Nasdaq. Catena är genom sina utestående
obligationer uppmanade att som högst bibehålla en belå-
ningsgrad om 60 procent.
Inom ramen för Svensk FastighetsFinansiering (SFF)
har Catena en möjlighet att emittera säkerställda obliga-
tioner. Vid årsskiftet uppgick den utestående volymen till
1 620 Mkr (1 706) vilket motsvarar 15 procent av Catenas
totala räntebärande skulder. SFF ägs till lika delar av Diös
Fastigheter AB, Catena AB, Fabege AB, Platzer Fastigheter
Holding AB och Wihlborgs Fastigheter AB. SFF innehar
ett officiellt kreditbetyg från Nordic Credit Rating (NCR)
motsvarande BBB+.
Mer om SFF finns att läsa på bolagets webbplats
svenskfastighetsfinansiering.se.
Svenska marknadsräntor Danska marknadsräntor
STIBOR 3m CIBOR 6mSE BMK 05Y DK BMK 05YSEK IRS 05Y DKK IRS 05Y
-1,0
-0,5
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
SEK
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2021 20222020
-1,0
-0,5
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
DKK
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2021 20222020
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202256
VERKSAMHETEN
FINANSIERING
Certifikat
Catena har ett utestående certifikatsprogram vilket med-
för en flexibel möjlighet till kortsiktig finansiering i upp till
maximalt ett år. Rambeloppet uppgår till 2 Mdkr och kan
handlas genom Swedbank och Danske Bank. Vid årsskiftet
uppgick utestående emitterad volym nominellt till 30 Mkr
(1000) vilket motsvarar 0 procent (9) av de totala ränte-
bärande skulderna. Certifikaten är vid var tid uppbackade
av en outnyttjad kreditfacilitet vilket säkerställer refinan-
sieringsrisken i underliggande certifikat.
Danska realkreditobligationer
Genom det danska realkreditsystemet lånar Catena på
balansdagen 1 400 Mkr (1 309) vilket motsvarar 15 procent
(12) av Catenas totala räntebärande skulder. I huvudsak
används obligationerna för att finansiera Catenas danska
fastighetsbestånd.
Räntekostnader och känslighet
Räntekostnader utgör en betydande del av Catenas
resultat. De påverkas i huvudsak av förändringar i mark-
nadsräntan men också av förändrade regler och förut-
sättningar på kreditmarknaden som i sin tur kan förändra
kreditmarginalerna. Catena, med verksamhet i Sverige
och Danmark, är främst beroende av hur de svenska och
danska marknadsräntorna förändras. Under 2022 ökade
Stibor 3 månader från 0 procent till 2,7 procent och Cibor
6 månader från -0,2 procent till 2,9 procent. Mot bakgrund
av högre marknadsräntor har därför Catenas räntekostnad
gått upp under året. På balansdagen uppgick räntan på lån
inklusive kostnad för derivat och outnyttjade kreditlöften
till 3,0 procent (1,9).
För att begränsa koncernens ränterisk har Catena
historiskt använt sig av en kombination av fasträntelån och
räntederivat för säkerställa en tillfredställande grad av fast
ränta i portföljen. På balansdagen uppgick fasträntelån
exklusive certifikat till 1 786 Mkr (1 555) och den nominella
volymen av ränteswappar uppgick till 5 844 Mkr (5 366).
Tillsammans utgjorde de en räntesäkringsgrad av den
totala låneporföljen om 71 procent (63). Derivatporföljens
genomsnittliga räntebindningstid uppgick 5,2 år (5,3) på
balansdagen. Cirka 38 procent (38) av portföljen skiftar
ränta inom ett år och den genomsnittliga räntebindningen
i hela portföljen inklusive räntederivat var 3,2 år (3,0).
→ På sidan 146 kan ni läsa mer om derivatportföljen samt se
förfallostrukturen.
Utöver Catenas räntesäkringsstrategi bidrar också
koncernens starka operativa kassaflöde till Catenas
motståndskraft. På balansdagen uppgick uthyrnings-
graden till 97,2 procent (94,7), räntetäckningsgraden
David Silvesjö, Finanschef
david.silvesjo@catena.se
Kontakt
till 4,9 ggr (4,5) och nettoskulden i förhållande till drift-
netto minus centraladministration till 7,9 ggr (9,2) vilket
gör att Catena med marginal uppfyller målsättningen i
finanspolicyn och övriga finansiella åtaganden.
På balansdagen uppgick det bokförda värdet av ränte-
derivat till 504 Mkr (-140) och den orealiserade värdeför-
ändringen till 644 Mkr (203). Värdeförändringen på deri-
vaten påverkar inte kassaflödet och när derivatens löptid
gått ut är värdet alltid noll. Fasträntelån värderas till
nominellt värde medan räntederivat löpande marknads-
värderas vilket medför att bokfört värde överensstämmer
med verkligt värde, samtidigt som förändringen redovisas
över resultaträkningen.
Likviditet och outnyttjad kredit
Den 31 december 2022 uppgick kassan till 2 167 Mkr
och tillsammans med bekräftade revolverande krediter
på 2 600 Mkr (2 000) varav 2 250 Mkr var outnyttjade
uppgick den totala likviden till 4 417 Mkr. Utöver det fanns
också en kontokredit uppgående till 200 Mkr. Catena efter-
strävar vid var tid att säkerställa tillräckligt med likvida
medel inklusive fritt kassaflöde för att möta finansierings-
behovet under kommande 12 månader. Något vi bedömer
är uppfyllt med god marginal.
Koncernen har under året finansierat verksamheten
med kassaflöde från den löpande verksamheten uppgåen-
de till 1 241 Mkr (811) och från finansieringsverksamheten
uppgående till 1 870 Mkr (1 367). Flödet från den löpande
verksamheten har varit starkt bidragande till 2022 års
investeringar i fastigheter som uppgick till 3 816 Mkr.
Valutaexponering
Catena har genom sin verksamhet i Danmark exponering
mot danska kronor. Huvudsakligen berör det hur värdet
på nettotillgångar i Danmark påverkas av förändringar
i valutakursen. På balansdagen uppgick värdet av det
danska beståndet till 1 401 Mdkk och nettovärdet till 711
Mdkk. Catena kan använda sig av flera olika strategier för
att säkra delar av exponeringen. På balansdagen var 52
procent av exponeringen säkrad.
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 57
VERKSAMHETEN
FINANSIERING
60
240
420
600
2013 2014
2015 2016 2017 2018 2021 20232020 20222019
Kronor
0
500
1 000
1 500
2 000
2 50
0
2022 2023
Kronor Antal aktier
0
130
260
390
520
650
Kursutveckling 2022-01-01 – 2023-02-28 Kursutveckling 2013-01-01 – 2023-02-28
Catena CatenaOMX Stockholm PI OMX Stockholm PICarnegie Real Estate Index Carnegie Real Estate Index
Omsatt antal aktier/månad, 000
Aktier och aktiekapital
Aktiekapitalet i Catena AB ska utgöra lägst 55 000 000
kronor och högst 220 000 000 kronor. Antalet aktier ska
uppgå till lägst 12 500 000 och högst 50 000 000. Aktie-
kapitalet i Catena AB uppgår per den 31 december 2022
till 219 491 289,60 kronor fördelat på 49 884 384 stam-
aktier. Under året genomfördes två nyemissioner som till-
sammans ökade antalet aktier med 8 657 620. Kvotvärdet
per aktie är 4,40 kronor. Varje aktie berättigar till en röst
och varje röstberättigad får vid stämma rösta för det fulla
antalet ägda och företrädda aktier. Samtliga aktier äger lika
rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. Aktierna är inte
föremål för några begränsningar i rätten att överlåta dem.
Substansvärde
Substansvärdet är bolagets samlade kapital som bolaget
har att förvalta för att på så sätt skapa såväl en värdeut-
veckling som direktavkastning till ägarna. Med tillgångar
och skulder upptagna till verkligt värde kan substansvär-
det beräknas utifrån bolagets egna kapital. Hänsyn bör
dock tas till skatteeffekter. Långsiktigt substansvärde
(EPRA NRV) beräknas till 371,39 kr/aktie (323,74). Det
motsvarar 96 procent av Catenas aktiekurs vid årsskiftet.
Ägare
Per den 28 februari 2023 hade Catena AB enligt Euroclear
16 082 aktieägare (15 180). Största ägare är Backahillgrup-
pen med 22,5 procent (27,2) av kapitalet. De utländska
ägarna svarade för 53,2 procent (46,4) av kapitalet. Det
svenska ägandet uppgick till 46,8 procent (53,6) av kapita-
let och rösterna, varav juridiska personer svarade för 96,5
procent (96,0) och fysiska personer för 3,5 procent (4,0) av
kapitalet och rösterna. Catena AB ägde inga egna aktier i
Catena per den 28 februari 2023.
→ Läs om Catenas ägarstruktur och största ägare på sidan 168.
Catena-aktiens utveckling
Catenas aktier introducerades den 26 april 2006 på Stock-
holmsbörsen Nasdaq Stockholm, Nordiska listan Mid Cap
i sektorn Real Estate, under benämningen CATE. Under
2021 bytte aktien segment och handlas på Nordiska listan
Large Cap.
Stängningskursen den 30 december 2022 var 388,60
kronor mot stängningskursen den 30 december 2021 som
var 564,00 kronor, vilket innebär att aktiekursen sjunkit
med 31,1 procent under året. Catena-aktien har som högst
under året handlats till 594,00 kronor och som lägst till
288,60 kronor. Aktiens totalavkastning uppgick 2022
till -29,7 procent (48,4). Under året omsattes på Nasdaq
Stockholm 16 799 624 aktier (11 968 701), motsvarande
en omsättningshastighet på cirka 38 procent (30) räknat
på genomsnittligt antal aktier.
Utdelningspolicy och utdelning
Catenas utdelning till aktieägarna ska långsiktigt uppgå
till 50 procent av förvaltningsresultatet, efter schablonbe-
räknad skatt. För verksamhetsåret 2022 föreslår styrelsen
en total utdelning om 412 Mkr (330) vilket utgör cirka 54
procent av förvaltningsresultatet efter schablonskatt. Per
aktie blir det 8,26 kr (8,00), motsvarande en ökning om
3,3 procent att utbetalas vid två tillfällen om vardera 4,13 kr.
Det motsvarar en direktavkastning på 2,1 procent (1,4).
→ Läs mer om aktien och utdelningen på sidan 168.
EPRA
Catena ingår sedan 2017 i det internationella fastighets-
indexet EPRA på Londonbörsen vilket positivt påverkar
bolagets förmåga att attrahera såväl befintliga som nya
investerare.
Catena arbetar för att ge ägarna en långsiktigt hållbar och konkurrenskraftig
totalavkastning på sin investering, till en balanserad risk. En rättvisande, tydlig,
samtidig och transparent information underlättar marknadens värdering av bolaget.
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202258
VERKSAMHETEN
FINANSIERING
Mkr %
0
90
180
270
360
45
0
0
3
6
9
-18 -19 -20-21 -22
1)
%
0
50
100
150
200
250
-18 -19 -20-21 -22
Kr/aktie %
0
2
4
6
8
10
0
15
30
45
60
-18 -19 -20-21 -22
1)
Kr/aktie %
0
100
200
300
400
-30
0
30
60
90
-18 -19 -20-21 -22
Utdelning och
utdelningsandel
Aktiens
direktavkastning
Substansvärde, EPRA NRV
och totalavkastning
Börskurs relativt
eget kapital per aktie
1)
Utdelning, totalt
Direktavkastning
Enligt styrelsens
och VD:s förslag.
Substansvärde
Totalavkastning
Utdelning
Utdelningsandel
Enligt styrelsens
och VD:s förslag.
Analytiker som följer Catena
Aktieanalytiker
ABG Sundal Collier Markus Henriksson
Barclays Paul May
DNB Niklas Wetterling
Handelsbanken Johan Edberg, Oscar Lindquist
J. P. Morgan Vanessa M Guy
Kempen John Vuong
Kepler Cheuvreux Jan Ihrfelt
Pareto Securities Emil Ekholm
Kreditanalytiker
SEB Gustav Johannesson
Swedbank Axel Andersson
Data per aktie
2022 2021
Börskurs vid årets slut, kr 388,60 564,00
Kursutveckling under året, % -31,1 46,5
Högst betalt under året, kr 594,00 593,00
Lägst betalt under året, kr 288,60 363,00
Förvaltningsresultat per aktie, kr 21,35 20,40
Resultat per aktie, kr 44,68 66,63
Utdelning per aktie, kr 8,26
1)
8,00
Aktiens direktavkastning, % 2,1 1,4
Aktiens totalavkastning, % -29,7 48,4
p/e-tal 9 8
Kassaflöde före förändring av
rörelsekapital per aktie, kr 19,88 19,93
Eget kapital per aktie, kr 334,71 273,00
Långsiktigt substansvärde
EPRA NRV per aktie, kr 371,39 323,74
Aktuellt substansvärde
EPRA NTA per aktie, kr 358,54 310,78
Avyttringsvärde
EPRA NDV per aktie, kr 327,36 261,07
Antal aktier vid årets slut, tusental 49 884 41 227
Genomsnittligt antal aktier, tusental 44 675 40 397
1) Enligt styrelsens och VD:s förslag.
1)
Incitamentsprogram
I Catena finns inga aktiebaserade incitamentsprogram,
optioner eller konvertibla skuldebrev utfärdade. Inte heller
några bemyndiganden att utfärda några sådana finansiella
instrument förelåg för 2022. Följaktligen innehar inte
någon i styrelsen eller någon av de ledande befattnings-
havarna optioner i Catena per den 31 december 2022.
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 59
VERKSAMHETEN
FINANSIERING
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202260
VERKSAMHETEN
FINANSIERING
Hållbarhets-
rapport
Hållbarhet –
en avgörande del i affären
HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV
20192018201520142013
2006
Startskottet för Catena
sker när samtliga aktier
i Brinova Logistik
förvärvas. Brinova äger
logistik- och lager-
fastigheter med en
uthyrbar yta om cirka
650 000 kvm och med
ett fastighetsvärde om
3 828 Mkr.
Catena
avknoppas från
Bilia och det nya
oberoende före-
taget börsno-
teras på Nasdaq
Stockholm i april.
Sofie Bennsten
blir första kvinna
i ledningen.
Under året certifieras ytterligare
två fastigheter: Bunkagården
Mellersta 2 och Norra Varalöv 31:11.
Catena förvärvar Klöverns aktier
i Tribona samt lämnar ett upp-
köpserbjudande till resterande
aktieägare om ett totalt värde
av cirka 2,1 Mdkr.
Vår första Green-
Building-certifiering
enligt SGBC på fastig-
heten Sunnanå 12:51,
cirka 16 000 kvm.
Catena tecknar
gröna elavtal på tre
år med Vattenfall.
Detta innebär att
Vattenfall producerar
el från vattenkraft för
all el som vi köper in.
Catena signerar
Global Compact
och stöder
Agenda 2030.
Inleder
rapportering
enligt TCFD:s
rekommendationer.
Catena anställer
hållbarhetsansvarig.
Redan nu har Catena med
hållbarhetstänket: ISO
14001 certifiering och den
första hållbarhets-
redovisningen.
Den första
solcells-
anlägg-
ningen på
255 kWp
byggs på
Dikartorp
3:12.
I första
eNPS-under-
sökningen
fick vi +40.
Ett ansvarsfullt företag måste hela tiden utveckla sin verk-
samhet för att vara konkurrenskraftigt och attraktivt. 2022
är året då det mesta ställdes på sin spets. Energifrågan
har, bland annat med anledning av kriget i Ukraina, hamnat
högt på agendan vilket lett till att framdriften av förnyelse-
bar energi har accelererat. Fortsatta utbrott av Covid-19
globalt ställer krav på fler säkerhetslager och frågan om
var produktion sker och hållbara leverantörsled är fortsatt
central.
Catena verkar i ett sammanhang som innebär en be-
tydande påverkan på miljö och samhälle. Fastighets- och
byggsektorn står för 40 procent av växthusgasutsläppen
globalt. Våra hyresgästers produktion och transporter,
byggprocesser, materialval, drift och energianvändning
står i sin tur också för stora utsläpp och det är av största
vikt att skyndsamt minska dessa. En tätt sammankopplad
fråga med vår påverkan på människor och miljö är frågan
kring mark och markanvändning, därför är vårt mål att vara
nettopositiva gällande biodiversitet till 2030 avgörande för
vår verksamhet. När det handlar om logistikfastigheter har
läget stor betydelse, varje kilometer som kan sparas in för
våra hyresgäster har stor betydelse för miljön och närhe-
ten till viktig infrastruktur och större befolkningscentra är
central. Slutligen är effektiva och hållbara logistikfastig-
heter kritiska för att säkerställa ett fungerande samhälle,
vilket har blivit tydligt de senaste åren. Det är en balans-
gång mellan samhällets alla behov och hur vi möter dessa
samtidigt som vi tar hänsyn till miljö och biologisk mång-
fald. Våra anläggningar ska inte bara kunna hantera gods
och varor, de är också arbetsplatser där vi vill skapa goda
förutsättningar för att människorna som arbetar där ska
må bra och trivas. Samma höga krav gäller givetvis för vår
egen arbetsplats. Catenas hållbarhetsarbete styrs av för-
siktighetsprincipen, vilket innebär att vi arbetar aktivt för
att minska vår negativa påverkan på miljö och människor.
Det innebär att vi ska agera för att i möjligaste mån före-
bygga och motverka att olägenheter för miljö eller hälsa
uppstår. Det innebär också att varje enskilt beslut som
kan leda till ett mer hållbart logistiskt nätverk är av största
betydelse och kan få stort genomslag. Catena har höga
ambitioner och vi är en samhällsaktör som gör skillnad
med våra val och vårt engagemang. Med utgångspunkt
Hållbarhet är bärande i vår
övergripande affärsstrategi.
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202262
HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV
2022
20212020
Science Based
Target initiative,
godkända mål
för Scope 1 och 2.
Den första miljö-
certifieringen enligt
Miljöbyggnad Silver,
Plantehuset 3.
Tilldelas Most
improved och sBPR
Silver av EPRA.
Första solcellsanläggningen på 500
kWp byggs i fastigheten Broby 57:5.
Tilldelas sBPR Silver av EPRA.
Grönt ramverk sätts upp och första
gröna obligationer emitteras.
88 procent i Great Place to Work
Trust Index.
Klimatriskanalys med MSCI:s
verktyg VaR (Value at Risk).
Certifiering för nybyggnationer
med BREEAM-SE påbörjas.
Första befintliga fastigheten
certifieras med Miljöbyggnad iDrift.
Ytterligare en kvinna, Malin Nissen,
i ledningen som nu blir 50/50.
Miljöcertifierad yta 25 procent, start av två
nybyggnadsprojekt BREEAM-SE Excellent.
Rapportering enligt GRESB, 70p.
14,4 procent av totala markarea är kartlagd
med hjälp av ekolog.
Tilldelas SBPR Guld av EPRA.
27 fastigheter med
solcellsanläggningar.
1 224 959 kvm
kartlagd yta med
ekologirapport
88%
GPTW – TrustIndex
27 fastigheter
med solcellsanläggningar
25% kvm
certifierad yta
Bibehållen certifiering, Great Place
to Work. Catena behåller TrustIndex
om 88 procent.
Ett av börsens mest jämställda bolag
enligt Allbrightrapporten 2022.
Hållbarhetschef Amanda Thynell
tillkommer i ledningsgruppen.
Marknadschefen Annie Nyblom
tillkommer i ledningsgruppen,
fördelningen är nu 60 procent kvinnor
och 40 procent män.
Vi fastställer långsiktiga
hållbarhetsmål, gäller från
1 januari 2022 till 2030.
Nettonoll växthusgas-
utsläpp till 2030.
Hela beståndet ska vara
nettopositivt gällande
biodiversitet till 2030.
100 procent av koncernens
uthyrningsbara yta ska vara
miljöcertifierad till 2030.
Certifierade som Great Place to
Work med ambition att nå Trust
Index om 85 procent till 2025.
Utöva ett positivt inflytande
på våra affärspartners och vår
miljö genom att vara delaktiga
i samhällsutvecklingen.
2022
i genomtänkta strategier och med ett långsiktigt förhåll-
ningssätt arbetar vi för att främja miljömässiga, sociala
och ekonomiska värden.
Under 2021 beslutade vi att skärpa våra hållbarhetsmål
ytterligare. Under 2022 har vi förflyttat oss på samtliga
fronter.
Catenas hållbarhetsmål
• Nettonoll växthusgasutsläpp till 2030.
• Hela beståndet ska vara nettopositivt gällande
biodiversitet till 2030.
• 100 procent av koncernens uthyrningsbara yta ska
vara miljöcertifierad till 2030.
• Certifierade som Great Place to Work med ambition
att nå Trust Index om 85 procent till 2025.
• Utöva ett positivt inflytande på våra affärspartners
och vår miljö genom att vara delaktiga i samhällsut-
vecklingen.
Årets årsredovisning är därmed den första där vi rapporte-
rar på våra övergripande och långsiktiga hållbarhetsmål.
Framdriften sker tillsammans med samarbetspartners och
underleverantörer i både befintliga fastigheter och utveck-
lingsprojekt. Under året har vi identifierat att omställnings-
takten på Catena kan gå ännu snabbare och hållbarhets-
frågorna har fullt fokus i styrelse och ledningsgrupp. Det
finns en vilja att Catena ska vara drivande inom hållbar-
hetsområdet.
Catena följer upp och redovisar utfallet för våra hållbar-
hetsmål kvartalsvis i vår kvartalsrapport, i vår årsredovis-
ning samt vid kvartalsrapportsgenomgångar internt. Alla i
bolaget måste ta ansvar och identifiera delmål i vardagen
för att åstadkomma förflyttning över tid. Vi har därför brutit
ner de övergripande målen till avdelningsmål och regio-
nala mål. Det är en förutsättning att samtliga medarbetare
är medvetna om hur vi taktar mot våra mål för att kunna
modifiera våra tillvägagångssätt och höja tempot ytterli-
gare när det krävs. Tillsammans tar vi stora kliv i riktning
mot våra offensiva målsättningar.
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 63
Hållbarhetsstyrning
Hållbarhet är en naturlig del av verksamheten och styrs
genom vårt interna miljöledningssystem som består av
gemensamma policys, riktlinjer, mätbara mål och direkta
handlingsplaner. Att Catena arbetar efter försiktighets-
principen är integrerat både i vår hållbarhetspolicy och
i de processer och rutiner som driver uppföljningsarbetet
kring våra mätbara mål.
Catenas interna miljöledningsarbete är certifierat
enligt ISO 14001. Genom samarbete mellan olika avdel-
ningar internt säkerställer vi att Catena möter sociala- och
miljömässiga krav. Alla anställda går en obligatorisk
grundutbildning i Catenas hållbarhetsarbete som en del
av vår process för onboarding. Under året involveras alla
anställda i aktuella frågor genom bland annat seminarier
och personalmöten.
Hållbarhetsteamet består av två hållbarhetsspecialister
och en hållbarhetschef. Hållbarhetschefen är medlem i
ledningsgruppen som fattar strategiska beslut gällande
ekonomiska, sociala och miljömässiga frågor. Lednings-
gruppen har under året fokuserat på att ytterligare öka
tempot för att nå våra mål. Catenas styrelse är ytterst an-
svariga i hållbarhetsfrågor. Catena ser årligen över risker
inom hållbarhet. Ett underlag lämnas till styrelsen som
ytterst ansvarar för bolagets risköversyn.
Förvaltning
Affärs- & projekt-
utveckling
Styrelsen
Ekonomi/Finans
HR
Hållbarhet
VD/Ledning
HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV
Styrdokument för hållbarhetsarbetet
Regelverk som styr Catenas hållbarhetsarbete
Interna regelverk Medlemskap Lagar och riktlinjer
• Hållbarhetspolicy
• Arbetsmiljöhandboken
• Code of conduct
• ISO 14001
• Intern kontroll
• Skattepolicy
• GRI 2021 Standards
• Agenda 2030 och de globala
målen för hållbar utveckling
• Global Compacts tio principer
• Grönytefaktor (GYF)
• Science Based Targets
• TCFD
• Hållbarhetscertifieringar:
Miljöbyggnad, BREEAM, WELL
• GRESB
• EPRA:s Sustainability Best
Practice Recomendations
• Svenska Aktiebolagslagen
• Årsredovisningslagen
• Miljöbalken
• Arbetsmiljölagen
• EU:s taxonomiförordning
• BBR-krav
• FN:s deklaration om mänskliga
rättigheter
• Övriga tillämpliga lagar och regler
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202264
Förutom egna rutiner och policys arbetar Catena utifrån internationella ramverk
och certifieringsprogram samt är medlem i olika organisationer. Det gör vi för att
kvalitetssäkra vår verksamhet och för att våra kunder och intressenter ska kunna
känna sig trygga med det vi levererar.
BRE-certifieringar enligt den brittiska standarden
BREEAM In-Use för befintliga fastigheter görs genom
BREEAM:s egna certifieringsprogram BRE.
EPRA – European Public Real Estate Association är en
intresseorganisation som etablerat en standard för att
värdera fastighetsbolag på lika villkor. Organisationen
stödjer och främjar en övergång mot hållbart byggande
med hjälp av sustainability best practice rekommendatio-
ner (sBPR). Sedan 2017 är Catena med i EPRA index och
2021 belönades Catena med EPRA sBPR Silver och under
2022 belönades Catena med sBPR Gold för sin hållbar-
hetsrapportering.
EU:s taxonomiförordning – Catena rapporterar frivilligt
mot taxonomin och träffas först legalt under 2025. Genom
internutbildningar har krossfunktionella team etablerats
för att bygga upp interna strukturer för att möta kommande
krav. Alla anställda har gått en intern introduktionskurs då
samtliga delar av organisationen berörs.
GPTW – Great Place to Work är en internationell standard
för utvärdering av arbetsplatser där medarbetarna själva
delar med sig av hur man upplever sin arbetsplats genom
en grundlig undersökning av arbetsplatskulturen. Under
2021 inledde Catena sitt arbete inom standarden genom
att genomföra den första undersökningen.
GRI – Catena rapporterar enligt Global Reporting Initiative.
Under våren 2022 har Catena genomfört en ny väsentlig-
hetsanalys i enlighet med GRI Universal Standards.
Catena redovisar i enlighet med GRI Universal Standards
2021.
ISO 14001 – Vårt interna miljöledningsarbete följer ISO
14001. Miljöledningssystemet innebär tredjepartsveri-
fiering för de rutiner, policys och processer som finns på
plats och rör miljöfrågor. Varje år genomför vi en intern och
extern revision av ISO 14001. Resultatet från revisionerna
används för att driva arbetet framåt. Vart tredje år genom-
förs en verifiering för att visa att rutiner och processer
efterlever vårt interna miljöledningssystem.
SBTi – Sedan 2020 har Catena ett mål gällande växthus-
gasutsläpp som är godkänt av Science Based Target ini-
tiative. Målet innebär att Catena ska minska sina utsläpp i
Scope 1 och 2 med 50 procent till 2030 jämfört med 2018
för att säkerställa att vi ligger i linje med Parisavtalets mål
om 1,5 graders uppvärmning. Trots att vi håller oss innanför
gränsvärdet vill vi göra mer och har inför 2022 justerat
målsättningen, inklusive vårt Scope 3, som ska vara netto-
noll gällande växthusgasutsläpp.
SGBC – Sweden GreenBuilding Council är Sveriges ledan-
de medlemsorganisation för hållbart samhällsbyggande.
Det är genom SGBC som vi genomför våra certifieringar
gällande BREEAM-SE och Miljöbyggnad.
TCFD – Task Force on Climate related Disclosure är ett
frivilligt ramverk för rapportering av klimatrelaterade finan-
siella risker. Catena följer TCFD:s rekommendationer kring
rapportering av klimatrisker i syfte att navigera mot en kol-
dioxidsnål ekonomi. Genom att arbeta med klimatrelate-
rade risker, såväl fysiska som övergångsrisker, ser Catena
möjligheter att ta informerade beslut, hantera kommande
regelverk och bli mer konkurrenskraftig.
→ Läs mer på sidorna 96–99.
HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV
Medlemskap och ramverk
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 65
De globala målen har utvecklats av Förenta Nationerna
och är en del av Agenda 2030 för hållbar utveckling.
Modellen som kallas för ”the wedding cake” beskriver de
globala målen utifrån att samhällen och ekonomier är inte-
grerade delar i biosfären. Catena har valt att använda mo-
dellen som utgångspunkt eftersom den tydligt illustrerar
kopplingen mellan de tre sfärerna och deras beroende av
varandra. Biosfärlagret i modellen utgör, tillsammans med
ekosystemtjänster, förutsättningen för både samhällen och
Det understa lagret, basen, är miljömässig hållbarhet. Planeten
sätter ramarna, och de är inte förhandlingsbara. Vi har åsamkat
planeten stor skada och det är dags att ställa om, och det snabbt. Men
det finns hopp, vi kan göra det. Som vi säger på svenska: polletten har
börjat trilla ned, både hos beslutsfattare och allmänhet.
Johan Rockström
Skapare av globala målen modellen
*
och professor vid och ledare av Stockholm Resilience Centre.
*
Azote Images for Stockholm Resilience Centre.
Catena arbetar sedan 2019 mot de globala målen och de
prioriterade målen är linjerade med Catenas hållbarhetsmål.
verksamheter. I Catenas fall är vi dessutom beroende av
naturresurser för att driva vår verksamhet. Samhällslagret
återspeglar var Catena befinner sig och hur vi kan påverka
genom exempelvis materialval och genom att främja
produktion av förnyelsebar energi. Slutligen återspeglar
det översta ekonomilagret resultatet av våra affärer och
partnerskap. En omställning krävs i alla delar av modellen
för att skapa förutsättningarna för att uppnå ett hållbart
samhälle.
HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV
De globala målen
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202266
Catenas prioriterade globala mål
HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA
7.2 Öka andelen förnybar energi i världen.
7.3 Fördubbla ökningen av energieffektivitet.
Öka andelen förnyelsebar energi; Catena
möjliggör dels för kunder att sätta upp sol-
celler på taken och dels genom att Catena
sätter upp solcellsanläggningar som Catena
äger.
BEKÄMPA KLIMATFÖRÄNDRINGARNA
13.1 Skydda den biologiska mångfalden och
naturliga livsmiljöer.
Biologisk mångfald är en otroligt viktig fråga som
Catena mäter med hjälp av KPI:n GYF (grönyte-
faktor), för att över tid visa hur vi som fastighets-
ägare kan skydda och skapa gröna och blå ytor
på fastigheter.
HÅLLBAR INDUSTRI, INNOVATION OCH
INFRASTRUKTUR
9.4 Uppgradera all industri och
infrastruktur för ökad hållbarhet.
100 procent av koncernens uthyrningsbara
yta ska vara miljöcertifierad till 2030.
(Hittills 25 procent, 2022).
GENOMFÖRANDE OCH GLOBALT PARTNERSKAP
17.17 Uppmuntra effektiva partnerskap.
Deltagande i konferenser som Stora Logistikdagen,
Real Summit, Stora Hållbarhetsdagen med flera.
Medlemskap i nätverk och forskningsprojekt som
LFM30, HITS, EcoComp, EcoGain, CLImB,
CC Build.
ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH
EKONOMISK TILLVÄXT
8.8 Skydda arbetstagares rättigheter och främja
trygg och säker arbetsmiljö för alla.
100 procent av Catenas medarbetare
omfattas av kollektivavtal.
FREDLIGA OCH INKLUDERANDE SAMHÄLLEN
16.5 Bekämpa korruption och mutor.
Obligatorisk utbildning i vår Code of Conduct
för alla medarbetare.
JÄMSTÄLLDHET
5.5 Säkerställ fullt deltagande för kvinnor
i ledarskap och beslutsfattande.
Catena utsågs som en av branschens mest
jämställda ledningar, med en fördelning
60/40 kvinnor/män.
HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN
11.6 Minska städers miljöpåverkan
Catena har skrivit på Helsingborgsdeklarationen
och Helsingborgsklimatavtal för att linjera vårt mål
om nettonoll växthusgasutsläpp med stadens
initiativ.
HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV
Projektet EcoComp (som finansieras av Vinnova) vill skapa
en fungerande och kvalitetssäkrad plattform, en marknads-
lösning för handel med kompensationstjänster, för biologisk
mångfald och för kolinlagring med hjälp av ekosystem.
Catenas största fokus för att nå sina hållbarhetsmål är att
minska utsläppen. Men även andra insatser har betydelse –
bland annat har Catena valt att vara testpilot i utvecklingen
av just EcoComps plattform. För att nå Catenas mål nettonoll
växthusgasutsläpp 2030 är fungerande och tillförlitliga
kompensationsåtgärder troligen en del av lösningen.
Målsättningen med plattformen är att möjliggöra positiva
förändringar för hotade arter i stor skala och samtidigt bidra
till ökande kollager i svenska ekosystem.
– Det är aktuella frågor som ligger helt rätt i tiden, att
kombinera klimat och biologisk mångfald, säger Marie
Kristoffersson, som är projektledare för EcoComp.
Catena uppfattar att det krävs utveckling för ökad transpa-
rens och uppföljning kopplad till kompensation och bidrar
gärna till den utvecklingen. Det finns dessutom en tydlig
koppling till Catenas verksamhet där frågor om markanvänd-
ning är centrala – en unik möjlighet att säkerställa att mark
med höga naturvärden skyddas.
ECOCOMP
Frågor som ligger
helt rätt i tiden
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 67
Långsiktighet och samverkan –
nycklar till ett hållbart samhälle
Catena är ett fastighetsbolag med logistikfastigheter i
Sverige och Danmark, totalt 125 stycken. På nationell nivå
estimerar Boverket att klimatpåverkan från bygg- och an-
läggningssektorn uppgår till cirka 20 procent av Sveriges
totala koldioxidutsläpp.
Hållbar logistik innebär stora möjligheter att ge
långsiktiga effekter på samhället både utifrån miljömäs-
siga, sociala och ekonomiska parametrar. Engagemang i
nätverk och regelbundna möten med kommunledningar,
samarbetsorganisationer och intresseföreningar ger
Catena möjlighet att ge bolagets syn på logistikutma-
ningar i samhället samtidigt som vi själva lär oss och får
nya perspektiv. En del i det arbetet utgörs av sponsor-
HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV
Diagrammet visar hur Catenas intäkter under 2022 har fördelats
på olika intressentgrupper. Totalt tillskapat ekonomiskt värde
uppgår till 1 679 Mkr, varav distribuerat ekonomiskt värde uppgår
till 1 004 Mkr.
Skapat och distribuerat ekonomiskt värde, Mkr
Behållet ekonomiskt värde, 675
Utdelning till aktieägare, 363
Rörelsekostnader, 257
Räntekostnader, 257
Personalkostnader, 71
Skatter, 56
40%
4%
3%
15%
16%
22%
Genom att bidra i sammanhang där flera aktörer med olika
perspektiv och kompetens arbetar tillsammans kan vi nå
resultat med än större effekt och genomslag.
Som kunskapsledare vill vi dela med oss av insikter som kan
bidra till utveckling inom logistikområdet. Den 5 maj 2022 bjöd
vi in till vårt årliga event Logistiktrender. Det blev en inspire-
rande dag under temat ”vägval” med intressanta talare och
givande samtal med branschkollegor.
– Det här är frågor som berör alla och vi tar ett lite större grepp
så att det är lätt att inspireras och tillämpa på vilken verksamhet
du än verkar i, slog dagens moderator Katarina Wallin fast när
hon summerade dagen.
Logistiktrender 2023 sker den 4 maj – temat för dagen är
”Den dolda kraften”. Läs mer på www.catena.se/logistiktrender
EVENTS, LOGISTIKTRENDER
Frågor som berör alla
Helsingborg, Clarion Hotel och Congress SeaU 4 maj, 2023
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202268
Styrelsen
Ägare/
Investerare
Anställda AnalytikerLeverantörer Kunder
Förvärv av fastigheter
Analys av biodiversitet och
klimatkriser med mera
Analys av läge
Råvaruförsörjning
Tillverkning
Material och transport
Bygg och installationsprocess
Demontering, slutskede
Material och transport
Restproduktshantering
Bortskaffning
Användning
Underhåll
Reparation
Utbyte
Ombyggnad
Driftenergi
Driftens vattenanvändning
Material och transport
Slutskede C1-4
Förvaltning/
användningsskede B1-7
Nybyggnation &
ombyggnation A1-5
Studenter
Forskning och
akademi
Fackförbund
Regering och EU
NGO’s
Catena
Catenas verksamhetsmodell
HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV
samarbeten. Vi har tydliga riktlinjer för sponsring och en
ambition att minst 50 procent av våra sponsormedel ska
gå till sociala/humanitära insatser, kultur, miljö och/eller
forskning och utbildning. Sponsring ska ske på affärsmäs-
siga grunder och vi ställer krav på de verksamheter och
initiativ som vi sponsrar. Under 2022 donerade vi medel till
UNHCR, UNICEF, Läkare utan gränser och Reportrar utan
gränser med anledning av Rysslands invasion av Ukraina.
Genom sponsring vill vi skapa värden eller fördelar för alla
inblandade parter. Våra sponsorsamarbeten ser vi som en
del av vårt samhällsengagemang och totala marknads-
kommunikation. Vi stöttar idag flera olika initiativ, orga-
nisationer och verksamheter. Ett av våra mer omfattande
sponsorsamarbeten är med Rögle BK. På Catena är vi
mycket glada över att följa och vara en del av föreningens
utveckling. Förutom underhållande SHL-hockey bedriver
Rögle en bred verksamhet som betyder mycket för barn
och ungdomar.
Härutöver bidrar Rögle till en positiv samhällsutveckling,
inte minst genom satsningen grön-vit hållbarhet med mål-
sättningen att föreningen ska ta ledartröjan i idrottssverige
när det gäller aktivt hållbarhetsarbete. Under året har
Catena också åtagit sig att slutfinansiera ett vattenrestau-
reringsprojekt tillsammans med projektet ”Fyra åtgärder
för mer Östersjöfisk”, se sidan 86.
Genom olika samarbeten har vi möjlighet att dels en-
gagera och inspireras av andra, dels dela med oss av goda
exempel. Partnerskap, samarbeten och samverkan ser vi
som en självklarhet för att komma framåt i omställnings-
arbetet. Under året har Catena exempelvis deltagit i Hel-
singborg city EXPO H22, där vi genomförde föreläsningar
och deltog i paneldiskussioner med fokus på logistikens
roll i samhället. Vi visade även vad som händer i en logis-
tikfastighet genom en film som gjordes i samarbete med
vår kund Nowaste Logistics.
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 69
Catena har också inlett ett samarbete med Malmö Univer-
sitet tillsammans med vår hyresgäst Boozt. Tillsammans
söker vi forskningsanslag för att delta i en forskningsstu-
die kring nyttan av miljöcertifieringar. I år var elfte året i
rad som Catena bjöd in till vårt eget event, Logistiktrender.
Logistiktrender är en heldag där vi bjuder in samarbets-
partners och kollegor i branschen för nätverkande, lärande
och inspiration. Temat för 2022 års Logistiktrender var
Vägval.
Vidare är Catena delägare i bolaget Urban Services som
verkar i Arenastaden i Solna, samt deltar i forskningspro-
jektet ”HITS” som sponsras av Vinnova. Båda projekten
fokuserar på att skapa mer effektiva, samordnade och håll-
bara lösningar för ”last mile” – sista delen av leveransen
i städer. Vi är även engagerade i LFM30, ett lokalt initiativ
i Malmö för att skapa en lokal färdplan för att påskynda
bygg- och anläggningssektorns klimatomställning och ge-
nomförande av Agenda 2030. På ett liknande sätt arbetar
vi i Helsingborg där vi har linjerat våra hållbarhetsmål med
Helsingborgs stad genom att skriva på Helsingborgs kli-
matavtal. Höga ambitioner hjälper oss att ställa om skynd-
samt, vi spelar en viktig roll i samhället och vill verka för ett
resurssnålt byggande och mer klimatneutrala lösningar.
Ett starkt varumärke inom hållbar logistik skapar värde
för bolagets ägare och öppnar upp möjligheter för grön
finansiering. Under hösten 2022 genomfördes en riktad
kundundersökning i Region Göteborg. Det var ett första
utkast att kartlägga hur vi systematiskt kan säkerställa att
våra kunder är nöjda över tid och att vi genomför effektiva
åtgärder gällande bland annat hållbarhet. Under 2023
kommer Catena genomföra en mer omfattande kundun-
dersökning för att skapa underlag att jobba vidare på.
För att kvantifiera bolagets direkta påverkan på våra
intressenter utgår vi ifrån hur våra intäkter har fördelats
mellan olika intressentgrupper – medarbetare, leverantö-
rer samt samhället genom skattebetalningar. Aggressiv
skatteplanering kan skada Catenas varumärke och relatio-
ner med våra intressenter, sådan planering ska därför inte
ligga till grund för vårt agerande.
Catenas verksamhet innebär att ett antal olika områden
beskattas. Förändringar i lagstiftningen kan innebära att
Catenas skattesituation påverkas. Catena ska alltid verka
etiskt, legalt och affärsmässigt i sin skattehantering. Skat-
tepolicyn fastställs av bolagets styrelse och VD är ytterst
ansvarig för att skattepolicyn följs. Skattepolicyn finns i sin
helhet på Catenas webbplats och innebär i korthet:
• Catena ska eftersträva att rätt skatt betalas i de länder
där Catena bedriver verksamhet.
• Catena håller sig à jour och bevakar förändringar
i lagar och rättspraxis för att hantera skatt enligt
gällande lagar.
• Catena förvärvar inte verksamheter för att få skatte-
mässiga fördelar. Vid förvärv följs lagar och regler.
• Catena ska verka etiskt, legalt samt affärsmässigt i
sin syn på skatt och inte ägna sig åt aggressiv skatte-
planering. Catenas verksamhet kan generera olika
slags skatter, exempelvis inkomstskatt, fastighetsskatt,
mervärdesskatt, stämpelskatt, energiskatt, sociala
avgifter och löneskatt.
Väsentlighetsanalys genomförd under 2022
Hållbarhet är en komplex fråga och det är tydligt att
sociala, miljömässiga och ekonomiska aspekter hänger
samman och måste korrelera på ett positivt sätt för att
vi ska kunna nå våra mål. Under 2022 har Catena därför
uppdaterat väsentlighetsanalysen i enlighet med den
uppdaterade GRI standarden.
Väsentlighetsanalysen har syftat till att ta fram Catenas
väsentliga frågor, baserat på företagets mest signifikanta
påverkan på ekonomi, miljö och människor, inklusive deras
mänskliga rättigheter. I arbetet har Catenas faktiska och
potentiella negativa och positiva påverkan kartlagts och
flera olika intressenters perspektiv har tagits in under
processens gång. I processen för att identifiera väsentliga
frågor ingick följande steg:
Steg 1: Kartläggning av Catenas hållbarhetssammanhang
För att förstå den påverkan som Catena har eller kan ha
på omvärlden, kartlades Catenas värdekedja, aktiviteter
och företagsrelationer. I detta steg skapades en förståelse
för den bransch som Catena verkar i, de branscher som vi
kommer i kontakt med i värdekedjan och de utmaningar
som finns i dessa branscher och även i samhället i stort.
Sammanfattning av skatt som betalas, Mkr
2022 2021
Inkomstskatt 16 27
Fastighetsskatt 40 38
Mervärdesskatt -19 73
Stämpelskatt 0 3
Energiskatt 9 8
Sociala avgifter och löneskatt 16 14
Summa betald skatt 62 167
Skatt – uppdelning per land
2022, Mkr Sverige Danmark
Antal anställda 55 0
Tillgångar exkl. likvida medel 26 677 2 362
Intäkter 1 416 128
Varav intäkter från försäljning
till tredje part 1 416 128
Varav intäkter från koncerninterna
transaktioner med andra jurisdiktioner - -
Resultat före skatt 2 491 -46
Betald skatt -8 -8
Uppskjuten skatt -440 7
Årets resultat 2 043 -47
HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202270
Identifiera och bedöma
påverkan löpande
Förankring med relevanta
intressenter och experter
Testa de väsentliga
frågorna med experter
och informations-
användare
Utgå från sektors-
standarderna för att
förstå sektorernas
sammanhang
Jämför med frågor
och effekter som
beskrivs i sektors-
standarderna
Testa de väsentliga
frågorna mot frågorna
i sektorstandarderna
Förstå
Catenas
sammanhang
Identifiera
faktisk och
potentiell
påverkan
Prioritering
av väsentliga
frågor för
rapportering
Bedöma
påverkans
betydelse
Identifiera
väsentliga frågor
att rapportera
Väsentliga frågor
för Catena
Växthusgasutsläpp
Energi
Utsläpp till luft, vatten
och mark
Vatten
Biodiversitet
Markanvändning
Materialval
Arbetsmiljö
Hälsa och säkerhet
Mänskliga rättigheter
Antikorruption, regel-
efterlevnad och etik
Steg 2: Identifiering av faktisk och potentiell påverkan
För att ta fram en preliminär lista på Catenas faktiska och
potentiella påverkan genomfördes en skrivbordsanalys
av påverkan med utgångspunkt i bransch och värdekedja.
Analysen baserades på en genomgång av intern dokumen-
tation och externa källor.
I samband med detta steg genomfördes en intressent-
dialog med syftet att identifiera all påverkan som Catena
har på omvärlden, hur stor den påverkan är och vad som
är angeläget för våra intressenter. Dialogen genomfördes
genom en workshop med representanter från olika affärs-
områden inom Catena och tio kvalitativa intervjuer med
tolv intressenter. Följande intressentgrupper intervjuades:
• Catenas medarbetare
• Bank
• Kunder
• Kommun
• Experter inom bygg, natur och mänskliga rättigheter
• Forskning
• Ägare och investerare
Resultaten från intressentdialogen användes för att direkt
informera vilken påverkan Catena har och hur betydande
den är.
Steg 3: Bedömning signifikans av påverkan
Kartläggningen och intressentdialogen mynnade ut i en
bruttolista över Catenas positiva och negativa påverkan
som vi har eller kan ha på miljö, ekonomi och människor,
inklusive deras mänskliga rättigheter. Signifikansen av
påverkan bedömdes sedan kvantitativt med hjälp av
resultaten från intressentdialogen och externa hållbar-
hetsexperter. Catenas olika typer av påverkan jämfördes
med varandra och negativ påverkan och positiv påverkan
analyserades separat. Signifikans av negativ påverkan
bedömdes baserat på allvarlighetsgrad, en kombination
av skala, omfattning och gottgörelse. Signifikans av positiv
påverkan bedömdes baserat på skala och omfattning. För
potentiell påverkan togs även sannolikhet i beaktning.
Steg 4: Prioritering av mest signifikant påverkan
Utifrån analysen i steg 3 prioriterades påverkan från högst
till lägst signifikans. En tröskel sattes baserat på diskus-
sioner både internt och med externa hållbarhetsexperter.
Tabellen nedan visar resultatet som har validerats av Cate-
nas ledningsgrupp. Elva påverkansområden identifierades
som de mest signifikanta och de motsvarar därför våra
väsentliga frågor. Dessa styr innehållet i Catenas hållbar-
hetsredovisning.
3–2 Bruttolista (väsentliga frågor)
För att rapportera i enlighet med GRI 2021 har Catena
uppdaterat sin väsentlighetsanalys enligt den beskrivna
processen ovan. Till skillnad från föregående rapportering
har antalet väsentliga frågor minskat, från fjorton områden
till elva. Helt nya väsentliga frågor är markanvändning och
exploatering, utsläpp till luft, vatten och mark, vattenhan-
tering och användning samt materialval. De frågor som
utgått i jämförelse med föregående år fångas till stor del
upp i de nya väsentliga frågorna som är färre men täcker
större områden. Genom att sammanföra frågor kan Catena
dessutom enklare redovisa i enlighet med den uppdate-
rade standarden samt GRI:s frågestandarder.
HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 71
Påverkansområde Värdekedjan Signifikans Catenas åtgärder
Scope 1 och 2 utsläpp
Bl. a. Catenas kontor och
tjänsteresor
Catena Kritisk faktisk
negativ påverkan
Policyer och
andra styr-
dokument
• Hållbarhetspolicy
• Riktlinjer för möten och resor
• Hållbarhetsprogram
(internt dokument)
Scope 3 utsläpp
Bl. a. hyresgäster, transporter,
bygg och ytterligare leveran-
törer
Catena, leverantörer,
hyresgäster/kunder,
distribution och
transport
Kritisk faktisk
negativ påverkan
Mål • Nettonoll växthusgas-
utsläpp till 2030
Reducera utsläpp
(Scope 1, 2 och 3)
T. ex. solceller, energi-
effektivisering
Catena, leverantörer,
hyresgäster/kunder,
distribution och
transport
Informativ faktisk
positiv påverkan
Delmål • Koldioxidbudget för att minska
klimatpåverkan avsevärt i våra
byggnationsprojekt
• Förflytta 10 procent av
fastigheterna till en avsevärt
bättre energiklass årligen mha
energiprojekt
• Bygga ut 20 MWp solceller
under 2023
• 100 procent fossilfri energi
2028 (91 procent 2022)
• Nettonoll växthusgas
Scope 1 och 2, 2025
Reducera utsläpp
(Scope 1, 2 och 3)
T. ex. energieffektivisering
och -omställning
Catena, hyresgäster/
kunder, distribution
och transport
Informativ
potentiell
påverkan
Enligt visionen om netto-noll utsläpp 2050 ska Sverige
år 2050 inte ha några nettoutsläpp av växthusgaser i
atmosfären. Under många år har Catena jobbat aktivt för
att minska utsläppen i Scope 1 och 2, de har redan minskat
med 34 procent jämfört med 2018. Under 2020 satte
Catena utsläppsmål enligt Science Based Target initia-
tive (SBTi) med målet att minska växthusgasutsläppen i
Scope 1 och 2 med 50 procent till 2030. Eftersom Catena
verkar i en bransch som behöver sänka sin klimatpåverkan
avsevärt de kommande åren ser vi det som en självklarhet
att ställa högre krav på oss själva och arbeta mot målet
nettonoll växthusgasutsläpp i Scope 1, 2 och 3, till 2030.
Catenas nettonoll växthusgasutsläpps-mål innebär att
Catena 2030 inte kommer ha några utsläpp i våra Scope
1–3, detta kommer uppnås genom att i första hand minska
klimatpåverkan och genom att undvika utsläpp. I andra
hand kommer vi arbeta med klimatkompensation. Med
hjälp av bland annat solcellsutbyggnad och energieffektivi-
seringsprojekt i befintliga fastigheter fortsätter Catena att
arbeta mot målet. Majoriteten av Catenas utsläpp kommer
från indirekta utsläpp i Scope 3 där runt 90 procent av våra
totala utsläpp uppstår. Cirka 55–75 procent av utsläppen
sker i byggnadsprojekt, vilket givetvis varierar beroende
på hur mycket vi bygger per år. För att minska vår klimat-
Växthusgasutsläpp
HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV
VÄSENTLIGA OMRÅDEN
påverkan vid nybyggnation och ombyggnation arbetar vi
med koldioxidbudgetar. Målet att nå nettonoll växthusgas-
utsläpp underbyggs av en rad strategier, bland annat har
vi under året arbetat fram olika typer av koldioxidbudgetar
för respektive byggnation. Vi ser koldioxidbudgetar som ett
viktigt redskap för att skapa transparens i bygg- och fastig-
hetsbranschen och ett strategiskt medel för att arbeta med
minskad miljöpåverkan i byggfasen, där störst utsläpp
genereras. För nybyggnation är koldioxidbudgeten 285 kg
CO
2
e/kvm, för kyl- och frysanläggningar 300 kg CO
2
e/kvm
och för tillbyggnation 230 kg CO
2
e/kvm. Vi är medvetna
om att nybyggnation och ombyggnationer är de aktiviteter
som per kvm genererar högst klimatpåverkan, i form av
både material, transport, energi och uppvärmning samt
avfall. Det är därför av stor vikt att vi anpassar fastigheten
efter kundens behov, alltså byggbehovet, för att ytan ska
kunna nyttjas maximalt. Livscykelanalyser och koldioxid-
budgetar guidar oss i arbetet att hitta fler sätt att minska
våra utsläpp och vi arbetar med att etablera en material-
guide för både ny- och ombyggnationer.
Catena följer Green House Gas protocol (GHG-pro-
tokollet). Förra året identifierade Catena behovet av att
utöka sin Scope 3-redovisning, och vi bestämde oss för att
följa vägledningen som United Kingdoms Green Building
1
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202272
1
https://www.ukgbc.org/ukgbc-work/scope-3-reporting-in-commercial-real-estate/
2
Vägledning: Rapportering av utsläpp i Scope 3 för fastighetsägare – Fastighetsägarna (fastighetsagarna.se)
HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV
Councils (UKGBC) tagit fram för redovisning av Scope 3
för kommersiella fastigheter
1
. Catena redovisade enligt
föreslagna parametrar i fjolårets årsredovisning, där vi
bland annat redovisade för klimatpåverkan från bygg-
projekt utifrån schablonvärden baserade på genomförda
livscykelanalyser för byggskeden A1–A5. Under hösten
2022 presenterade den svenska branschorganisationen
Fastighetsägarna en vägledning för kommersiella fastig-
heter
2
och vägledningen bygger i stora delar på UKGBC:s
vägledning. Catena väljer att fortsätta på det inslagna
Fördelning av växthusgasutsläpp
per Scope 2022
Scope 1
Scope 2
Scope 3
94%
1%
5%
Catenas växthusgasutsläpp
(Scope 1+2, market-based), ton CO
2
e
Ton
-18-19 -2
0-
25
Mål
-21-22 -23-24
0
500
1 000
1 500
2 00
0
2 500
3 000
spåret och kommer under 2023 arbeta vidare med att
kartlägga påverkan i Scope 3 för att identifiera relevanta
delmål och åtgärder. Eftersom Catena fortsatt arbetar med
att kartlägga utsläpp i Scope 3 kommer GHG-värdena med
största sannolikhet att öka i takt med att fler parametrar
blir kända. Under 2022 har vi framgångsrikt minskat våra
utsläpp i Scope 1 och 2, detta kan dels förklaras av en
högre grad vidarefakturering, för mer ingående data och
emissionsfaktorer se sida 75 samt 108.
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 73
INKÖPTA
VAROR &
TJÄNSTER
KAPITAL-
VAROR
BRÄNSLE- & ENERGI-
RELATERADE
AKTIVITETER
TRANSPORT
& DISTRIBUTION
AVFALLS-
HANTERING I
EGNA VERK-
SAMHETEN
INKÖPT EL,
VÄRME, KYLA
& ÅNGA FÖR
EGET BRUK
ANVÄNDNING
AV SÅLDA
PRODUKTER
AVFALLS-
HANTERING AV
SÅLDA PRODUKTER
HYRD TILLGÅNG FRANCHISE INVESTERINGAR
TJÄNSTERESOR
BEARBETNING AV
SÅLD PRODUKT
PENDLINGS-
RESOR
TRANSPORT &
DISTRIBUTION
HYRD
TILLGÅNG
EGENÄGDA
FORDON
EGNA
ANLÄGGNINGAR
SCOPE 1
DIREKT
SCOPE 3
INDIREKT
SCOPE 3
INDIREKT
SCOPE 2
INDIREKT
Catena NedströmsUppströms
CO
2
CH
4
HFCs
PFCs
SF
6
N
2
O
Vi arbetar enligt GHG Protocols definitioner där Scopen definieras enligt följande;
Scope 1 – Direkta utsläpp från egenkontrollerade källor.
Scope 2 – Indirekta utsläpp från nätburen energianvändning.
Scope 3 – Övriga indirekta utsläpp som organisationen inte har direkt kontroll över
men som sker på grund av dess verksamhet.
HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV
Vår största miljöpåverkan sker i Scope 3. Catena arbetar
därför aktivt med att dela kunskap och finnas nära våra
hyresgäster för att på så vis kunna optimera våra
kunders drift och energianvändning (benämns ofta verk-
samhetsel). Under hösten 2022 var Catena en av initia-
tivtagarna till energioptimeringskampanjen #Husförhus.
Kampanjen syftar till att uppmana fastighetsägare att
jobba nära sina hyresgäster för att tillsammans hitta smar-
ta sätt att minska energianvändningen i fastigheterna. En
rad fastighetsbolag står bakom kampanjen som fått stort
genomslag. På Catena anser vi att vi har ett stort ansvar i
att hjälpa våra kunder att göra hållbara val. Genom en tät
kundkontakt så kan vi komma ännu längre med optimering
av driften av fastigheterna. Våra kunders energianvändning
redovisas oftast i Scope 3, beroende på vem som står för
abonnemanget. Viktigt att notera är att vi uppdaterat faktor
för beräkning av location based och räknar med Svenska
Miljöinstitutets värde för nordisk energimix 0,09 kg CO
2
e/
kW vilket är väsentligt högre än tidigare års beräknings-
faktor. Detta gör vi eftersom vi menar att det ger ett mer
rättvist värde eftersom elmarknaden är sammansatt. Vi
räknar också med ett gemensamt schablonvärde vid ny-
byggnation och renovering. Vi ser också en förflyttning av
fjärrvärmeanvändning från Scope 2 till Scope 3 som beror
på att en större del vidarefaktureras.
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202274
Utsläppskälla enligt
GHG Protocol
rapporteringskategorier Datakälla Källa Emissionsfaktor
Ton
CO
2
e
2022
Ton
CO
2
e
2021
Ton CO
2
e
Basår
2018
Andel
i %
Omfattas
av vårt
netto-
noll mål
Scope 1
Naturgas Vitec Naturvårdsverket 0,205 kg CO
2
e/kWh 192 168 1 195 0 Ja
Köldmedialäckage Köldmedia-
rapporter med
ett års efter-
släpning
Köldmediarapporter 267 67 257 0 Ja
Tjänstebil Autoplan Transportplan 0,140 kg CO
2
e/km
(bensinbil)
0,160 kg CO
2
e/km
(dieselbil)
0,0 kg CO
2
e/km (elbil)
59 164 165 0 Ja
Scope 2
Fjärrvärme Vitec Emissionsvärden från
respektive fjärrvärmeleve-
rantör (i vissa fall med ett års
eftersläpning)
145 1 381 1 163 0 Ja
El (location based) Vitec IVL, nordisk energimix 0,09 kg CO
2
e/kWh 2 152 852 895 5 Ja
El (market based) Vitec Vattenfalls emissions-
faktorer för grönt elavtal 0,00002 kg CO
2
e/kWh
0 0 0 0 Ja
Scope 3
1 Köpta gods och tjänster Saknar data - Ja
2 Kapitalvaror Internt projekt-
uppföljnings-
system
Catenas schabloner för
-nybyggnation 311 kg CO
2
e/kvm
25 256 12 292 13 661 60 Ja
3 Bränsle- och energi-
relaterade aktiviteter
Saknar data - Ja
4 Uppströms transport och
distribution
Transporter i
samband med
byggprojekt
ingår i 2, kapital-
varor
ingår i kapitalvaror Ja
5 Avfall genererats från verk-
samheter
Avfall i samband
med byggprojekt
ingår i 2, kapital-
varor
ingår i kapitalvaror Ja
6 Affärsresor Fakturor, konto-
plan, mm
Transportstyrelsen
-bensinbil
GHG Protocol
-inrikesflyg
NTM
-tåg
0,140 kg CO
2
e/km
0,171 kg CO
2
e/km
0,004 kg CO
2
e/km
14 6 46 0 Ja
7 Anställdas pendling Medarbetar-
enkät
Transportstyrelsen
-bensinbil
-dieselbil
-miljö-laddhybrid
NTM
-moped/MC
-buss
-tåg
0,140 kg CO
2
e/km
0,160 kg CO
2
e/km
0,0 kg CO
2
e/km
0,092 kg CO
2
e/km
0,085 kg CO
2
e/km
0,004 kg CO
2
e/km
57 39 42 0 Ja
8 Uppströms hyrda tillgångar n/a
9 Nedströms transport och
distribution
n/a
10 Bearbetning av
sålda produkter
n/a
11 Användning av
sålda produkter
Saknar data Ja
12 Slutbehandling
av sålda produkter
Saknar data Ja
13 Nedströms hyrda
tillgångar
14 589 7 253 6 601 35 Ja
14 Franschiser n/a
15 Investeringar Saknar data
TOTAL (location based) 42 731 22 222 24 025 100
HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 75
Energi
Påverkansområde Värdekedjan Signifikans Catenas åtgärder
Energianvändning i byggna-
der och anläggningar
Catena, hyresgäster/
kunder
Signifikant faktisk
negativ påverkan
Policyer och
andra styr-
dokument
• Hållbarhetspolicy
Energianvändning i
transport och distribution
Catena, hyresgäster/
kunder, distribution
och transport
Signifikant
potentiell negativ
påverkan
Mål • Nettonoll växthusgas-
utsläpp till 2030
Fossilfri energi Catena, hyresgäster/
kunder, slutkonsu-
ment/samhället
Informativ
potentiell positiv
påverkan
Delmål • Energieffektivisera – förflytta
10% av fastigheterna till en
avsevärt bättre energiklass
årligen mha energiprojekt
• Koppla upp samtliga fastig-
heter, 100% LOA med energi-
data (2023–2024)
• Bygga ut 20 MWp solceller
under 2023
• 100% fossilfri energi 2028
(91 procent 2022)
• Nettonoll växthusgas Scope 1
och 2, 2025
Energieffektivisering Catena, hyresgäster/
kunder
Informativ
potentiell positiv
påverkan
Minimera energiförbrukning Catena, hyresgäster/
kunder
Informativ faktisk
positiv påverkan
En redan uppförd byggnads största klimatpåverkan är
energianvändningen. Catena jobbar aktivt med energi-
effektiviseringsprojekt och har sedan 2017 minskat
energianvändning per kvm med 14 procent, i denna siffra
ingår både verksamhetsel och fastighetsel. Till 2030 ska
100 procent av Catenas energi vara fossilfri. Delmålet
fokuserar i första hand på energi som köps in av Catena
men bolaget arbetar även med att hitta fossilfria lösningar
för kunders inköpta energi. Här ser vi möjligheter att dels
underlätta för de kunder som själva vill bygga solcellsan-
läggningar, dels att vi som fastighetsägare ska accelerera
utbyggnaden av förnyelsebar energi på och kring våra fast-
igheter. Vi har därmed ett ansvar för att minska energian-
vändningen per kvm och samtidigt möjliggöra utbyggnad
av förnyelsebar energi. Vår förhoppning är också att kunna
sälja energi ut i nätet och på så sätt bistå till samhällets
elektrifiering i stort. Idag är Catenas energi till 91 procent
fossilfri. Vi har satt ett delmål om 100 procent fossilfri
energi i Catenas samtliga fastigheter till 2028.
Med hjälp av gröna elavtal säkerställs att all inköpt el till
våra fastigheter i Sverige är förnybar. Andelen fossil energi
(nio procent) kommer från elanvändningen i en av Catenas
fastigheter i Danmark samt från två byggnader som värms
upp med naturgas. Även fjärrvärme innehåller en liten del
HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV
2
Energiintensitet
tkvm kWh/kvm
2017
2018
2019 2020 2021
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
95
101
107
113
119
125
2022
LOA där Catena saknar energidata
LOA där Catena har energidata
Energianvändning per kvm
VÄSENTLIGA OMRÅDEN
fossila bränslen. Att utveckla och stärka samarbetet med
hyresgäster ger ökad kunskap och fler påverkansmöjlig-
heter vad det gäller de energikällor de väljer. Att hyresgäs-
ten köper in förnybar energi är bland annat ett krav för att
byggnaden ska kunna miljöcertifieras.
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202276
HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV
Produktion av förnyelsebar energi
2022 2021 2020
Egenproducerad solenergi totalt, MWh
1
6 724 3 597 2 764
– varav Catena 2 898 1 846 856
– varav hyresgäster 3 826 1 751 1 908
Totalt antal solcellsanläggningar
2
27 19 13
– varav Catena 24 16 10
– varav hyresgäster 3 3 3
Total installerad effekt, kWp
2
10 152 6 400 4 627
1
Fördelning mellan Catena och hyresgäst styrs av abonnemangsinnehav.
2
Fördelning mellan Catena och hyresgäst styrs av investering.
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 77
Påverkansområde Värdekedjan Signifikans Catenas åtgärder
Utsläpp till luft, vatten och
mark
T. ex. i byggnation, ombyggna-
tion, förvaltning, användning
och demontering av fastig-
heter, transport och logistik
Catena, leverantörer,
hyresgäster/kunder,
distribution och
transport
Kritisk faktisk
negativ påverkan
Policyer och
andra styr-
dokument
• Hållbarhetspolicy
Mål • Nettonoll växthusgas-
utsläpp till 2030
• Nettopositiva gällande
biodiversitet till 2030
• 100 procent miljöcertifierad
yta till 2030
Delmål • Koldioxidbudget för att minska
klimatpåverkan avsevärt i våra
byggnationsprojekt
Utsläpp till luft, vatten och mark
Catena använder miljöcertifieringar som verktyg för att
minska miljöpåverkan för både befintliga fastigheter och
vid nyproduktion. Att fastigheterna kvalitetssäkras av tred-
je part hjälper oss att säkerställa en hög hållbarhetspres-
tanda som är transparent och etablerad. Enligt Catenas
hållbarhetsmål skall 50 procent av beståndet vara certifie-
rat till 2025 och hela beståndet ska vara miljöcertifierat till
2030. 25 procent av ytan var certifierad 2022. För befint-
liga fastigheter arbetar vi främst med BREEAM In-Use och
för nybyggnationer arbetar vi med BREEAM-SE, minst nivå
Very Good. Vi driver också ett nybyggnadsprojekt där vi
också ska testa WELL Core. WELL-certifieringen fokuserar
på användarna och sociala aspekter i certifieringen. Det
är den första logistikfastigheten med WELL-certifiering i
Sverige och vi ser framemot att få lära oss hur vi än mer
kan arbeta med sociala aspekter i fastigheten. Vi arbetar
även med certifieringen Miljöbyggnad samt Miljöbyggnad
iDrift. Certifieringen Miljöbyggnad ställer även krav på mer
miljövänliga material såsom FSC-märkt trä. BREEAM-SE
3
är mer omfattande och omfattar utöver energi, material
och inomhusmiljö, krav kring mark och ekologi, styrning
och ledning, avfall, vatten, transport och föroreningar.
Under 2022 har ytterligare 10 procent av den totala ytan
certifierats vilket innebär att en fjärdedel av Catenas yta är
miljöcertifierad (549 049 kvm) enligt antingen Miljöbygg-
nad Silver, Miljöbyggnad iDrift eller BREEAM In-Use.
Avfall är en viktig fråga både vid projekt och i driften
av Catenas fastigheter. I merparten av våra fastigheter
tar våra hyresgäster själva ansvar för avfallshanteringen.
I övriga ansvarar Catena för avfallet. I de fastigheter där
vi också sköter driften av avfall sker avfallshanteringen i
fraktioner. I projekt där Catena står som beställare är vi
också ytterst ansvariga för det avfall som genererats och
det ingår i vår övergripande målsättning att nå nettonoll
växthusgaser till 2030.
Tillgänglig data för den mängd avfall som Catena har
hanterat under 2022 rapporteras i enlighet med EPRA:s
rekommendationer på sidan 111.
VÄSENTLIGA OMRÅDEN
HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202278
Vatten
4
Påverkansområde Värdekedjan Signifikans Catenas åtgärder
Hantering och användning
av vatten
T. ex. i byggnation, ombyggna-
tion, förvaltning, användning
och demontering av fastighe-
ter, användning av kommunalt
vatten, dagvattenhantering
Catena, hyresgäster/
kunder
Kritisk potentiell
negativ påverkan
Policyer och
andra styr-
dokument
• Hållbarhetspolicy
Mål • Nettopositiva gällande
biodiversitet till 2030
• 100 procent miljöcertifierad
yta till 2030
Delmål • Mäta vattenförbrukning i fast-
igheter, öka andelen uppkopp-
lade fastigheter
• Främja naturbaserade lösningar
för hantering av dagvatten på
fastigheter
Det vatten som används i Catenas fastigheter är kommu-
nalt vatten. Genom vårt uppföljningssystem, Vitec, har vi
möjlighet att följa vattenförbrukningen. För närvarande har
vi mätpunkter på 91 procent av fastigheterna. Vi arbetar
kontinuerligt med våra hyresgäster för att de ska dela data
för att möjliggöra ett bra underlag för uppföljning.
En annan viktig aspekt gällande vatten i fastigheter är
vår dagvattenhantering och dagvattenfördröjning. I takt
med förändrat klimat och förekomsten av mer extrem
nederbörd blir dagvattenhanteringen alltmer viktig. Vi
ser tydligt hur vårt arbete med biodiversitet gynnar oss
vad gäller vattenhantering och vattenanvändning. Genom
arbetet kan vi identifiera strategiska arbetssätt för att
hantera ökande vattenmängder, och dessutom tydliggörs
vikten av vegetation som kan binda vatten under längre
perioder för att undvika torka. Vi arbetar idag främst med
dagvattendammar och diken men undersöker även andra
metoder. I ett av våra nybyggnadsprojekt, på Logistikposi-
tion Landvetter, uppförs Menigos nya lager och kontor
där vi kommer samla in vatten från taken som sparas i en
cistern för att kunna användas vid spolning av toaletter
samt för att vattna växter.
Catena ser vatten som en viktig resurs och en central
fråga för nyttjandet av mark. Vi har en ambition att skapa
cirkulära flöden, dels för att kunna släppa tillbaka vatten
snabbare till systemet, dels för att binda vatten naturligt
runt fastigheterna för skydd vid extremt väder. Permanenta
dammar på våra fastigheter skapar dessutom habitat för
djur och insekter samtidigt som de fyller en praktisk funk-
tion vid skyfall. I vårt arbete med biodiversitet är vatten
alltså en viktig faktor för att skapa sociala värden och re-
kreation för människor men även livsmiljöer för växter och
djur. I vårt arbete med biodiversitet räknar och beskriver
vi ytor med och för vatten och vattenhantering på fastig-
VÄSENTLIGA OMRÅDEN
Vatten på våra fastigheter
Delfaktorer för vatten
Vattenytor i dammar, bäckar och diken
Markbeläggning med hög genomsläpplighet
Markbeläggning med medel genomsläpplighet
Markbeläggning med låg genomsläpplighet
Ogenomsläpplig yta (Asfalt, betong och takyta,
dvs byggnadens footprint)
Tilläggsfaktorer för vatten
Biodiversitet vatten
Biologiskt tillgängliga permanenta vattenytor
Vegetationsytor med tillfälligt kvardröjande vatten
Diken
Avvattning av hårdgjorda ytor till växtbäddar/regnbäddar
Rekreativa värden
Fontäner, cirkulationsanläggning o.dyl.
Reglering av lokalklimat/vatten
Vattensamlingar i damm o.dyl.
Uppsamling av regnvatten för bevattning
Fördelning av dagvatten från hårdgjorda ytor i magasin
heten som blå ytor. Exempel på blå ytor är diken, dammar,
dagvattendammar och regnbäddar.
→ Se sidan 108 för Catenas vattenanvändning över tid.
HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 79
Biodiversitet
5
Påverkansområde Värdekedjan Signifikans Catenas åtgärder
Påverkan byggnation
T. ex. nybyggnation, ombygg-
nation, förändrade landskap
Catena Signifikant faktisk
negativ påverkan
Policyer och
andra styr-
dokument
• Hållbarhetspolicy
• Hållbarhetsprogram
(internt dokument)
Påverkan på biologisk
mångfald i användning av,
och transport till och från,
anläggningar
Catena, hyresgäster/
kunder
Signifikant
potentiell negativ
påverkan
Mål • Hela beståndet ska vara
nettopositivt gällande
biodiversitet till 2030
Återställning, ökning och
minimering av skada till
biologisk mångfald
Catena, leverantörer,
hyresgäster/kunder
Minimal potentiell
positiv påverkan
Delmål • 2 biodiversitetsprojekt/
region dvs totalt 8
• GYF faktor
• Yta med ekologirapport
14 procent
• Handbok för biodiversitet
Biodiversitet innebär att en stor artrikedom (omfattar djur
och växter, både tama och vilda) med en stor genetisk
variation bevaras samt en stor variation mellan ekosystem.
2030 ska vårt fastighetsbestånd vara nettopositivt gällan-
de biodiversitet. Målsättningen innebär stora utmaningar
för oss. Samtidigt ser vi inte någon annan väg framåt och
vi vill därför mäta och utvärdera vårt arbete med biodiversi-
tet för att kunna visa en positiv förflyttning över tid. Arbetet
med biodiversitet följer principen om skadelindringshierar-
kin – vi vill bevara, minimera skada, restaurera och i sista
hand kompensera.
Catena påverkar såväl ekosystemtjänster som bio-
logisk mångfald, även kallad biodiversitet, både direkt
och indirekt genom verksamheten. Catenas fastigheter
i Sverige och Danmark omfattar totalt cirka 8,5 miljoner
kvm. Påverkan sker dels genom att vi tar mark i anspråk för
byggnation och indirekt genom CO
2
-utsläpp som bidrar till
ökad klimatpåverkan och därmed påverkar biodiversiteten
övergripande. Förändrat markutnyttjande på grund av män-
niskan är en orsak till minskning av biodiversitet och eko-
systemtjänster på global nivå. Förändringar i ekosystem
kan även leda till att invasiva arter börjar sprida sig och i
sin tur orsakar allvarlig skada för ekosystem, infrastruktur
eller människors hälsa.
Arbetet mot vårt mål om att hela beståndet ska vara
nettopositivt gällande biodiversitet är därför ett viktigt
mål som visar hur Catena uppdaterar sin affärsmodell
och verksamhet för att ta ansvar för de ytor som vi tar i
anspråk. Biodiversitet och ekosystemtjänster är redan
idag en integral del som vi som bolag behöver redogöra
för hur vi förhåller oss till genom bland annat aktivitet 7.1
i taxonomin. Catena ser också att den kommande rappor-
teringsstandarden för gemensam hållbarhetsrapportering
ESRS, (European Sustainability Reporting Standard) har
stort fokus på hur vi hanterar dessa frågor. I Sverige är det
genom kommunernas detaljplaneprocesser som en god
och genomtänkt användning av mark säkerställs.
För att Catena ska kunna mäta och rapportera mot
hållbarhetsmålet att hela beståndet ska vara nettopositivt
gällande biodiversitet till 2030 har organisationen börjat
arbeta med grönytefaktorberäkning (GYF). GYF är ett pla-
neringsverktyg som mäter och säkerställer att gröna och
blå kvaliteter uppnås och/eller bevaras vid byggnation.
GYF-verktyget mäter också antalet ekosystemtjänster. I
ett första skede har vi valt att inte redovisa antalet eko-
systemtjänster utan vi behöver arbeta vidare med meto-
diken kring dessa. Till stor del har vi hämtat inspiration
från Stockholms Stads arbete med GYF och deras modell
både gällande beskrivning och viktning av faktorer
1
. Vi ser
det som en fördel att bygga vidare på en redan etablerad
modell med redan angivna faktorer, det ger både ökad
transparens och trovärdighet. Under 2022 har GYF beräk-
nats för Catenas samtliga fastigheter, baserat på ingångs-
värden från 2021-12-31. Ingångsvärdena baseras i sin tur
på uppmätta ytor som viktas olika. Efter att ha etablerat en
status quo kontaktades externa ekologer för att kartlägga
1
https://tillstand.stockholm/globalassets/foretag-och-organisationer/tillstand-och-regler/tillstand-regler-och-tillsyn/lokal-och-fastigheter/
handbocker-och-riktlinjer-vid-byggnation-i-stockholm/gyf-for-kvartersmark.pdf)
VÄSENTLIGA OMRÅDEN
HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202280
vad Catena har för möjligheter att skapa mer grönytor och
skapa utrymme för biodiversitet på våra fastigheter, i både
befintligt bestånd och i pågående projekt. GYF-värdet
baseras på hur fastigheten såg ut per 2021-12-31 och
jämförs sedan med förändringar som realiserats genom
så kallade biodiversitetsprojekt. Biodiversitetsprojekten
innebär bland annat att en ekolog kartlägger fastighetens
totala yta, tar hänsyn till närliggande natur och kommer
med förslag på hur fastigheten kan anpassas för att bättre
knytas ihop med omgivningen. Föreslagna åtgärder imple-
menteras och efter att biodiversitetsprojekt har utförts på
fastigheten genomförs ytterligare en GYF-beräkning för att
på ett transparent sätt visa en förflyttning mot våra mål och
hur effektiva insatserna är. Således om vi har byggt eller
på annat sätt förändrat en markyta som bidrar negativt till
biodiversiteten kommer det visa sig som ett negativt utfall.
Förflyttningen under 2022 visar på en blygsam föränd-
ring som är negativ. Trots omfattande åtgärder på flera
fastigheter så innebär till exempel tillbyggnad på befintlig
byggnad att den ekoeffektiva ytan minskar. Under 2022
har vi testat att förbättrat kvaliteten i dammar, sätta ut
bikupor, insektshotell och planterat ängar. Med hjälp av
HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV
Viktiga små miljöhjältar
Vindtunneln 1 och 2 utanför Göteborg är två av Catenas fast-
igheter där vi placerat bisamhällen för att ge en ytterligare
skjuts till biodiversiteten i området. Ett bisamhälle säkrar en
fullständig pollinering i miljön kring bikupan, bina flyger 3–4
kilometer i radie.
– För att erbjuda en bostad till dessa viktiga små miljö-
hjältar är lager- och logistikfastigheter särskilt tacksamma
eftersom det handlar om stora och lättillgängliga ytor, säger
Andrés Amaya som är projektledare på Beepartners som
Catena i detta fall samarbetar med.
Under 2022 skördades över 30 kg honung från de två
bikuporna.
HONUNGSPRODUCENT
Borås
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 81
GYF-modellen kan vi dock tydligt se vilka åtgärder som
gynnar biologisk mångfald och ekosystemtjänster mer och
vilka åtgärder som gynnar lite mindre. Exempelvis tillför
en klippt gräsmatta inte något för biodiversiteten. Våra
ambitioner framåt kräver en förflyttning för oss som orga-
nisation som kommer ta tid men som har kommit igång
på allvar under året. Vi kan konstatera att arbetet med
biodiversitet skapar mycket glädje och stolthet och ger
många positiva bieffekter (bland annat vår egna honung).
Catena har satt ett delmål om 2 större biodiversitetspro-
jekt per region under 2023, för att ytterligare accelerera
omställningstakten. Resultatet har, i de fall de har gått att
följa upp, hittills dokumenterats med bilder och filmer vid
platsbesök. Det kan exempelvis röra sig om att undersöka
om grodor och grodyngel påträffats där Catena byggt sten-
rösen för att skapa nya habitat eller för att säkerställa att
en ny äng har tagit sig som det var tänkt. Kännetecknande
för logistikfastigheter är stora ytor täckta av betong, grus
eller asfalt. Här måste hela branschen tänka om och exem-
pelvis skapa kombinerade ytor med gräsarmerad betong
för ökad genomsläpplighet för vatten eller byta ut asfalten
helt och hållet där den inte är nödvändig. På fastigheten
Mätaren 6 i Umeå har vi under året brutit upp betong och
istället planterat träd och växter.
Catena har under året genomfört biodiversitetsprojekt
på fastigheter till en total yta om 416 635 kvm. Insatserna
har varit av olika storlek och karaktär beroende på ut-
gångsläge. Under samtliga projekt har en ekolog närvarat
för en nulägesbedömning och förslag på insatser för att
öka biodiversiteten. Många av projekten har skett i sam-
band med att fastigheten ska certifieras enligt BREEAM-
SE. Eftersom vi har som mål att vara nettopositiva gäl-
lande biodiversitet till 2030 ser vi det som en självklarhet
att plocka de ekologipoäng som vi kan inom certifieringen.
Vid Logistikposition Tostarp i Helsingborg har Catena gjort
flera insatser för att gynna den biologiska mångfalden på
området. Exempelvis har flera grönytor anlagts med ängsgräs,
lökväxter och andra inhemska perenner som lockar till sig
pollinerare. Fågelholkar som är anpassade efter tornfalkarna
som finns i närområdet har placerats vid fastigheterna, i
anslutning till entréerna finns planteringar.
– En fastighetsägare som tar ett helhetsansvar lägger inte
BIODIVERSITETSINSATSER
Inte bara fokus på logistikytorna – även grön-
ytorna runtom blir välplanerade och genomtänkta
bara fokus på logistikytorna – även grönytorna runtom är
välplanerade och genomtänkta för att bidra till det lokala
naturlivet, konstaterar Sofhie Mandusson som är kommunika-
tionsansvarig på Nowaste Logistics som är en stor hyresgäst
på området.
I nästa steg ska ytterligare arbete göras för att vallen mot
motorvägen ska få fler inslag av växter som är särskilt bra för
den biologiska mångfalden.
HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV
Helsingborg
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202282
HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV
Biodiversitet i bebyggda fastigheter exkl. projektområden
Göteborg Helsingborg Jönköping Malmö SE Malmö DK Malmö total Stockholm Total
2022
GYF-Faktor per kvm, bebyggda
fastigheter 0,49 0,28 0,32 0,17 0,17 0,17 0,51 0,39
Markarea kvm, bebyggda fastigheter 1 035 544 1 239 952 522 833 515 177 485 921 1 001 098 2 532 990 6 332 417
2021
GYF-Faktor per kvm, bebyggda
fastigheter 0,43 0,36 0,41 0,30 0,18 0,25 0,52 0,42
Markarea kvm, bebyggda fastigheter 862 956 1 239 952 747 517 657 840 408 421 1 066 261 2 556 114 6 472 800
GYF-Faktor, bebyggda fastigheter
jämförbart bestånd 2022 0,42 0,26 0,32 0,17 0,18 0,18 0,52 0,39
GYF-Faktor, bebyggda fastigheter
jämförbart bestånd 2021 0,43 0,26 0,32 0,17 0,18 0,18 0,52 0,39
Markarea kvm, bebyggda fastigheter
jämförbart bestånd 862 956 958 180 522 833 515 177 408 421 923 598 2 456 255 5 723 822
GYF-Faktor jämförbart bestånd
bebyggda fastigheter % -0,89% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% -0,15%
Biodiversitet i projektområden
2022
GYF-Faktor per kvm, projektområden 4,36 1,64 0,90 0,94 0 0,94 4,80 2,48
Markarea kvm, projektområden 213 350 1 180 711 219 900 120 486 0 120 486 484 150 2 218 597
2021
GYF-Faktor per kvm, projektområden 0 1,64 0,90 0,94 0 0,94 0 1,49
Markarea kvm, projektområden 0 1 180 711 192 600 120 486 0 120 486 0 1 493 797
GYF-Faktor, projektområden
jämförbart bestånd 2022 0 1,64 0,90 0,94 0 0,94 0 1,49
GYF-Faktor, projektområden
jämförbart bestånd 2021 0 1,64 0,90 0,94 0 0,94 0 1,49
Markarea kvm, projektområden
jämförbart bestånd 0 1 180 711 192 600 120 486 0 120 486 0 1 493 797
GYF-Faktor jämförbart bestånd
projektområden % - 0,00% 0,00% 0,00% - 0,00% - 0,00%
Under året har Catena med hjälp av det interna arbe-
tet med GYF och externa ekologer ökat kunskapen om
biodiversitet inom organisationen vilket har resulterat
i en ”Handbok om biodiversitet och ekosystemtjänster
för fastigheter” som finns tillgänglig på vår webbplats.
Handboken visar vår beräkningsmetod samt förklarar
huvudbegreppen i metoden. Handboken är vårt verktyg för
att arbeta transparent och praktiskt för att öka biodiversitet
och ekosystemtjänster på våra fastigheter. Handboken och
GYF-modellen bidrar även till att vi är tydligare i kravställ-
ningen till ekologer och att det blivit tydligare internt vad
arbetet med biodiversitet innebär – bland annat att olika
insatser viktas olika. Med hjälp av GYF-modellen ser vi
också förflyttningen per år, både på aggregerad nivå och
på fastighetsnivå.
Catena deltar i olika projekt för att ständigt lära sig mer
om biodiversitet. Under 2021 blev Catena partner i det
Vinnova-sponsrade kompensationsprojektet EcoComp.
EcoComp syftar till att skapa en svensk handelsplattform
för ekologisk kompensation. Andra aktörer som är med i
projektet är bland andra Calluna, Handelshögskolan i Gö-
teborg och Svenska Institutet för standarder. EcoComp vill
utveckla en marknadsbaserad handelslösning för ekolo-
gisk kompensation och göra det möjligt att knyta samman
aktörer som har behov att kompensera för sin verksamhet
med aktörer som har tillgång till mark och kunskap om
markanvändning. Catena vill i första hand bevara enligt
skadelindringshierarkin, för att därefter minimera, res-
taurera och i sista hand kompensera. Trots det är vi på
Catena medvetna om att kompensation förmodligen kan
komma att behöva användas som ett alternativ. Genom
att vara transparenta och bidra till utvecklingen hoppas vi
på bättre, framtida lösningar för kompensation. Ett annat
projekt som vi har engagerat oss i är CLImB. Det är ett
initiativ där miljökonsultbyrån Ecogain, tillsammans med
nätverket Business Biodiversity, har öppnat upp för att
flera branscher kan gå samman för att utveckla nya meto-
der för att mäta biologisk mångfald. Fokus är att hitta sätt
att kunna kvantifiera och kommunicera direkt, negativ och
positiv påverkan på biodiversitet. Även om vi själva redan
agerar är det viktigt för Catena att vara delaktig i diskus-
sionen och vara uppdaterade när nya mätmetoder arbetas
fram. Catena är med i referensgrupp för projektet CLImB
som också syftar till att mäta biologisk mångfald genom
att kvantifiera direkt, negativ och positiv påverkan.
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 83
Markanvändning
6
Påverkansområde Värdekedjan Signifikans Catenas åtgärder
Påverkan på mark
T. ex. ekosystem, i avetable-
ring, exploatering och av-
veckling
Catena Signifikant faktisk
negativ påverkan
Policyer och
andra styr-
dokument
• Hållbarhetspolicy
• Hållbarhetsprogram
(internt dokument)
Påverkan på människor
och lokalsamhället
T. ex. förflyttning av människor
och exploatering
Catena, leverantörer Viktig potentiell
negativ påverkan
Mål • Nettopositivt gällande
biodiversitet till 2030
Minska skövling av jord-
bruks- och skogsmark
Catena, hyresgäster/
kunder
Informativ faktisk
positiv påverkan
Delmål • 2 biodiversitetsprojekt
per region
• GYF faktor IB
• Kartlagd yta 14,4 procent
• Handbok för biodiversitet
Frågor kring mark och markanvändning är ständigt närva-
rande för alla fastighetsbolag. När det handlar om logis-
tikfastigheter är läget avgörande, varje kilometer som kan
sparas in för våra hyresgäster har stor betydelse för miljön
och närheten till viktig infrastruktur och större befolk-
ningscentra är central. Slutligen är effektiva och hållbara
logistikfastigheter kritiska för att säkerställa ett fungeran-
de samhälle. Hållbara lösningar ställer krav på balansgång
mellan samhällets alla behov och hur vi möter dem och
hur vi kan ta hänsyn till miljö och biologisk mångfald.
Oavsett var vi etablerar nya logistikfastigheter beaktas
naturvärden i projektutvecklingen, vilket har konkretiserats
i ”Catenas Hållbarhetsprogram” där strikta krav kring hur
vi ska arbeta med ekologi i alla projekt har införts. Catena
följer utvecklingen av olika initiativ kring hur vi ska mäta
biologisk mångfald.
2021 uppdaterade vi vår köp- och säljrutin som säker-
ställer att vi beaktar dessa aspekter redan innan köp av
mark. Vi ska prioritera strategiska områden med lägre
naturvärden, samt områden som kommunen pekar ut
som framtida verksamhetsområden i sina översiktsplaner.
Arbetssättet säkerställer att vi i högre grad tar hänsyn till
de olika intressen som finns i frågor om markanvändning.
Under 2022 har Catena arbetat vidare med att definiera
en metod för att värdera biologisk mångfald och ekosys-
temtjänster. Catena har även etablerat en process där vi
genom att göra en naturvärdesinventering får en bra bild
av utgångsläget och för att kunna göra en beräkning av det
ingående värdet på fastigheten.
→ Läs mer på sidorna 80–83.
VÄSENTLIGA OMRÅDEN
Vi ser stora möjligheter att förbättra biodiversiteten på
våra befintliga fastigheter. Äldre fastigheter har inte sällan
byggts utan hänsyn till naturvärden och vi kan genom
olika insatser uppnå nettopositivitet. Olika pilotprojekt har
både planerats och genomförts under 2022. Exempel på
åtgärder är att omvandla gräsytor till artrika ängar, sätta
upp insektshotell och fågelholkar, lägga ut död ved och
plantera träd och buskar.
En viktig del av arbetet handlar om att bygga kunskap
internt och externt. Vi vill utveckla vårt erbjudande och
våra arbetssätt och en del av det arbetet handlar om att
utveckla våra relationer med byggentreprenörer och våra
hyresgäster för att öka förståelsen hos dessa intressenter
kring varför biodiversitet är viktigt. Att arbeta mer aktivt
med frågorna och sträva efter att vända en negativ påver-
kan till en positiv är utan tvekan utmanande. Ännu har vi
inte alla svar på hur vi kommer att arbeta med biodiversitet
och vi har mycket kvar att lära oss.
Catena är sedan 2021 med som partner i Vinnova-
sponsrade kompensationsprojektet EcoComp. EcoComp
syftar till att skapa en svensk handelsplattform för eko-
logisk kompensation. Andra aktörer som är med i pro-
jektet är bland andra RISE, Calluna, Handelshögskolan i
Göteborg och Svenska Institutet för standarder. Catena är
också med i projektet CLImB (Changing Land Use Impact
on Biodiversity) som drivs av konsultbyrån Ecogain med
stöd från Vinnova och Swedish Mining Inovation samt även
med stöd från Energimyndigheten och Formas. CLImB är
alltså ett verktyg och en värderingsmodell för biologisk
mångfald. I referensgruppen som Catena är med i testar
vi olika arbetsprocesser för att identifiera ett systematiskt
arbetssätt.
HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202284
Materialval
7
Påverkansområde Värdekedjan Signifikans Catenas åtgärder
Val av byggmaterial
påverkar mänskliga
rättigheter
Catena, leverantörer Viktig potentiell
negativ påverkan
Policyer och
andra styr-
dokument
• Hållbarhetspolicy
• Hållbarhetsprogram
(internt dokument)
Materialval påverkar
miljö/klimat
Catena, leverantörer Viktig potentiell
negativ påverkan
Mål • Nettonoll växthusgas-
utsläpp till 2030
• Nettopositiva gällande
biodiversitet till 2030
Hållbart byggmaterial Catena, leverantörer,
hyresgäster/kunder
Informativ
potentiell positiv
påverkan
Delmål • Genomföra ett större åter-
bruksprojekt (2023)
• Skapa en materiallista (2023)
• Göra livscykelsanalys på
hyresgästanpassning för att
ha gränsvärde att jobba vidare
med (2023)
• Koldioxidbudget:
Nybyggnation 285 kg CO
2
/m
2
,
kyl-och frysanläggningar 300
kg CO
2
/m
2
, tillbyggnation 230
kg CO
2
/m
2.
Vi vet att vi måste minska vår miljöpåverkan vid ny- och
ombyggnationer, därför måste vi arbeta aktivt med ma-
terial och avfall. Vi vill använda resurseffektiva material
och samtidigt minska den avfallsmängd som genereras.
Genomtänkta materialval är viktiga för att säkerställa
hälsosamma och säkra fastigheter med låg miljöpåverkan.
Materialvalen påverkar samtidigt byggnadernas under-
hållsbehov och energiprestanda under driften. För att
säkerställa låg miljöpåverkan och undvika farliga ämnen
vid nybyggnationer, upprättas alltid en digital loggbok via
Byggvarubedömningen där entreprenörer dokumenterar
inbyggda produkter. Valda material måste vara godkända
av systemet innan de används i våra fastigheter. Systemet
säkerställer att Catena lever upp till Miljöbalkens försik-
tighetsprincip som innebär att Catena ska förebygga både
tänkbara och möjliga skador och olägenheter för männis-
kors hälsa eller miljö.
En stor del av våra utsläpp sker i samband med bygg-
projekt. De material som står för runt 90 procent vid
nybyggnation och som vi ser har störst miljöpåverkan är:
stål- och plåtprodukter, betong och isolering. Catena strä-
var efter att ta ansvar för fastighetens hela livslängd, från
råmaterial till slutet av livscykeln. På det viset har vi ett cir-
kulärt synsätt på vårt användande av mark och fastigheter.
I ”Catenas hållbarhetsprogram” sätter vi ett gränsvärde på
växthusgasutsläpp per kvm i större projekt. För att uppnå
detta behöver vi hitta fler miljövänliga alternativ gällande
material. Att sträva mot ett mer resurssnålt byggande och
nyttjande av resurser i fastighetsbranschen förutsätter en
omfattande omställning. Återbruk av resurser är centralt
i arbetet och kan bidra till att förflytta oss mot ett mer
cirkulärt samhälle. Att lämna linjära resursutnyttjanden till
förmån för cirkulära resursflöden är också ett miljömål i
EU-taxonomin. För oss är det viktigt att utforska, upptäcka
och vara delaktiga i utvecklingen av nya material.
Aktuella exempel är Menigos nya huvudkontor och
lager samt nytt kontor och lager för MM Sports som
uppförs vid Logistikposition Landvetter. I båda nybyggna-
tionsprojekten följs Catenas hållbarhetsprogram som i sin
tur linjerar med BREEAM-SE och bygger på ansvarsfull
anskaffning av byggvaror genom bland annat att kravställa
på FSC-märkt eller PEFC trä. Vi arbetar även med Byggva-
rubedömningen och ställer krav på leverantörer av stora
byggnadsdelar att de ska vara certifierade. En lärdom till
kommande projekt är att i tidigt skede ställa tydligare krav
på hur många avvikelser som får förekomma. I våra projekt
> 10 miljoner genomför vi en livscykelanalys (LCA) A1–A5,
i tidigt skede samt en LCA i slutskede för att verifiera att
vi byggt som vi har planerat. Vi har en ambition att sänka
våra koldioxidbudgetar med 15 procent per projekt. I pro-
jekten på Logistikposition Landvetter har vi utgått från vårt
krav på kyl- och frysanläggning à 300 kg CO
2
/m
2
men lan-
dar i tidigt skede på ett uppskattat resultat om cirka 200
kg CO
2
/m
2
. Avfallsmängden kommer vi att kunna mäta i
slutet av projektet.
VÄSENTLIGA OMRÅDEN
HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 85
Resultat livscykelanalys:
A1–A3: Cirka 130 kg CO
2
/m
2
, BTA för båda byggnaderna.
Det kommer säkerligen tillkomma data, vi räknar därför
något högre, 150–160 kg CO
2
/m
2
, BTA.
A4: Cirka 10–15 kg CO
2
/m
2
, BTA.
A5: Schablon på 30 kg CO
2
/m
2
, BTA.
Dock så mäter vi energianvändningen i projektet och
byggspill så vi kan nog specificera det mer i slutet av
projektet. I Dansered bygger vi med limträstomme och
TEQTON-golvplatta som drar ner kg CO
2
/m
2
jämfört
med andra lösningar.
Livscykelanalys – LCA
År Fastighetsbeteckning Typ
2022 Dansered 1:66
(preliminär)
200 kg/CO
2
(nybyggnation)
A1–A5 kyl/frys
2021 Åstorp Broby 57:5 248 kg/CO
2
(nybyggnation)
A1–A3 kyl/frys
2021 Lagret 4 142 kg/CO
2
(nybyggnation)
A1–A3
Målet med projektet Fyra åtgärder för mer Östersjöfisk är att
bestånden av gädda, abborre och öring längs Östersjö-
kusten förbättras. Projektet drivs av Sportfiskarna, Sveriges
Sportfiske- och Fiskevårdsförbund. Catena beslutade under
2022 att stötta projektet som sedan tidigare beviljats stat-
ligt stöd med stöd av förordningen för vattenvårdsprojekt
(LOVA-förordningen). Den statliga delen av finansieringen
får inte överstiga 80 procent av de totala kostnaderna.
Genom Catenas finansiella stöttning kan projektet sättas i
gång.
– Med en stark medfinansiär som Catena i ryggen kan vi
på Sportfiskarna i ännu ett projekt nu lägga allt fokus på att
få till stånd konkret vattenvård med siktet inställt på mer fisk
i friska vatten, säger Nils Ljunggren, chef för Sportfiskarnas
Region Mitt.
För Catena är samarbeten med andra bolag, intresse-
organisationer och föreningar en viktig framgångsfaktor
för ett framgångsrikt hållbarhetsarbete. Förutom att bidra
till bättre vattenmiljöer är Catenas ambition med projektet
att ta med sig viktiga kunskaper om vattenvård – kunskaper
som kan komma till nytta både i anslutning till befintliga
fastigheter och i samband med Catenas nybyggnationer.
– Vi är mycket glada för att Catena vill bidra till Sportfis-
karnas arbete med att hjälpa ostkustens fiskebestånd och
kustens ekologi, menar Nils.
Mer fisk i friska vatten
SAMARBETE, LÄRPROJEKT TILLSAMMANS MED SPORTFISKARNA
HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202286
Arbetsmiljö
8
Påverkansområde Värdekedjan Signifikans Catenas åtgärder
Anställdas arbetsmiljö
Inkl. Catenas anställda och
hyresgästers anställda genom
t. ex. utformning av fastigheter
Catena, hyresgäster/
kunder
Viktig faktisk
negativ påverkan
Policyer och
andra styr-
dokument
• Arbetsmiljöhandbok
• Personalhandbok
• Code of Conduct
• Interna styrdokument
Hållbar och trygg
arbetsmiljö
Catena, hyresgäster/
kunder, transport och
distribution
Informativ
potentiell positiv
påverkan
Mål • Certifierade som Great Place
to Work med ambition att nå
Trust Index om 85 procent
till 2025
Delmål • Fortsatt låg sjukfrånvaro
• Nolltolerans mot diskrimine-
ring
• Arbetsmiljö del av medarbe-
tarsamtal
• Arbetsmiljö del av onboarding
• Del i leverantörsbedömning
För oss på Catena är det viktigt att vara en riktigt bra
arbetsplats som alla medarbetare känner sig stolta
över att tillhöra och vara en del av. På Catena arbetar vi
kontinuerligt för att vara en hållbar arbetsgivare. Vi vill ge
alla medarbetare möjlighet att utvecklas och växa. Vi är
övertygade om att när våra medarbetare trivs gynnas både
den enskilde medarbetaren och Catena. Som medarbetare
på Catena ska du kunna ha balans mellan arbetsliv och
privatliv och ingen ska behöva drabbas av ohälsa eller
komma till skada på grund av arbetet. Medarbetarnas syn
på bolaget som en hållbar arbetsgivare följs upp på flera
olika sätt; årlig medarbetarundersökning, företagshäl-
sovård med återkommande hälsoundersökningar, årliga
medarbetarsamtal med mera. Catena arbetar aktivt för
att minst 75 procent av våra medarbetare ska använda sitt
friskvårdsbidrag. Genom att årligen arbeta med lönekart-
läggning säkerställs att alla anställda har lika lön för lika
arbete.
Great Place to Work
För att utvärdera organisationen har Catena sedan 2021
ett samarbete med organisationen Great Place to Work
– ett oberoende konsultföretag med verksamhet i mer än
90 länder som varje år utvärderar mer än 10 000 organisa-
tioner med samma metodik. Den årliga medarbetarunder-
sökningen resulterar i ett så kallat Trust Index som mäter
tillit, stolthet och gemenskap bland medarbetarna efter en
forskningsbaserad modell. Ett Trust Index över 70 procent
krävs för certifiering som ett Great Place to Work.
Årets undersökning på Catena genomfördes i september
och besvarades av 93 procent (100) av medarbetarna. Vi
kan utifrån undersökningen konstatera att vi ligger väl till
jämfört med branschgenomsnittet. Vi är stolta och glada
över att vi, 2022 liksom 2021, nådde ett Trust Index på 88
procent och att hela 90 procent (89) upplever att Catena
erbjuder en mycket bra arbetsplatsupplevelse. Vi arbetar
vidare för att bevara det vi är starka på och för att förbättra
inom de områden där vi ser störst behov av utveckling och
förändring. Under 2023 kommer vi bland annat utveckla
ledarskapet och tydligheten i kommunikationen. Som ett
resultat av 2021 års undersökning införde vi 2022 regel-
bundet återkommande digitala frukostmöten för samtliga
medarbetare – dessa kommer vi att fortsätta med, och
utveckla vidare, under 2023.
Förutom att vi som arbetar på Catena känner oss stolta
över att vara en del av ett Great Place to Work så är certi-
fieringen också värdefull när vi vill attrahera nya kollegor
till bolaget.
Lika utvecklingsmöjligheter i en trygg och utvecklande
arbetsmiljö
Löpande kompetensutveckling är avgörande för att Cate-
nas medarbetare fortsatt ska förstå och kunna lösa våra
kunders nuvarande och framtida förväntningar och behov
och för att varje medarbetare ska känna att Catena är en
hållbar arbetsgivare i som satsar på sina medarbetare. Via
årliga medarbetarsamtal, som genomförs med samtliga
medarbetare, tas utbildningsplaner fram. Som medarbe-
VÄSENTLIGA OMRÅDEN
HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 87
tare finns stora möjligheter att välja mellan utbildningar,
kurser, seminarier och liknande att delta i och som är
utvecklande för både individen och för bolaget.
Centrala och prioriterade områden för utbildning är
förvaltningsfrågor, ekonomi, miljö och juridik. Under 2022
har bland annat en gemensam utbildning i hyresavtal
genomförts i förvaltningsorganisationen.
Jämställdhet och mångfald
På Catena ska alla ha samma möjligheter oavsett etnisk
tillhörighet, religion eller annan trosuppfattning, funk-
tionshinder, sexuell läggning, könsöverskridande identitet
eller uttryck, ålder och socialt ursprung. Vid nyanställning,
befordran och löpande utvärdering bedöms kompetens,
erfarenhet och personliga egenskaper.
Catena arbetar långsiktigt för en jämn fördelning mel-
lan män och kvinnor i organisationen och har som mål
att aktivt arbeta för att öka jämställdhet och mångfald
inom bolaget. Catenas HR-chef har ansvaret att i varje
rekryteringsprocess, extern eller intern, arbeta mot det
långsiktiga målet. Då Catenas personalomsättning är låg
skapas förutsättning för jämnare fördelning inom bolaget i
första hand genom tillväxt. Under 2022 har riktlinjerna vid
rekrytering tydliggjorts och beslut har fattats om att positiv
särbehandling ska tillämpas.
För att säkerställa att det inte finns några osakliga löne-
skillnader på grund av kön genomför vi årligen en lönekart-
läggning. Kartläggningen kompletteras vid behov med en
åtgärdsplan.
Utbildningstimmar
2022 2021 2020
Genomsnitt samtliga 11 10 24
Kvinnor 16 15 24
Män 9 9 23
Ledning 38 18 12
Övriga medarbetare 9 9 24
Övriga medarbetare/kategori
Förvaltning 9
Affär & Projekt 6
Administration 5
Tabellen visar genomsnittligt antal utbildningstimmar per an-
ställd och från och med 2022 fördelat per kategori medarbetare.
Frånvaro
2022 2021 2020
Sjukfrånvaro total % 1,6 1,6 2,2
Kvinnor, % 1,9 2,2 2,5
Män, % 1,5 1,2 2,0
Föräldraledighet total % 3,7 1,5 3,0
Kvinnor, % 8,8 2,3 5,3
Män, % 1,1 1,0 1,7
Total frånvaro 5,3 3,1 5,2
Tabellen visar total frånvaron som andel av planerat antal
arbetade timmar. Samtliga som varit föräldralediga har återvänt
och arbetar kvar efter 12 månader. Rätt till föräldraledighet 100
procent.
%
0
20
40
60
80
100
-20 -21 -22
Ålder Kön
%
0
20
40
60
80
10
0
-20-21 -22
Diagrammet visar andel
medarbetare i olika
ålderskategorier.
Diagrammet visar andel
kvinnor och män bland
Catenas medarbetare.
<30 år 30-50 år >50 år Kvinnor Män
Medarbetarnas fördelning 2022
Lönerelation män och kvinnor
2022 2021
Styrelse, % 89 84
Koncernledning, % 61 68
Koncernledning exkl. VD, % 89 95
Förvaltning (samtliga regioner) 75 73
Förvaltning Region Göteborg /
Jönköping 69 #
Förvaltning Region Helsingborg # #
Förvaltning Region Malmö # #
Förvaltning Region Stockholm 84 78
Administration 58 69
Affär- och projekt # #
Catena arbetar strategiskt för ökad jämställdhet inom samtliga
yrkeskategorier varför vi tillämpar positiv särbehandling vid re-
krytering. Det går dock att utläsa att kvinnor tjänar lägre än män
i samtliga arbetsgrupper. Procentuellt fördelning redovisas när
det finns mer än en man respektive kvinna i gruppen. Ersättning
till styrelsemedlemmar består av styrelsearvode och ersättning
för arbete i revisions- och ersättningsutskott.
HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202288
Hälsa och säkerhet
9
Påverkansområde Värdekedjan Signifikans Catenas åtgärder
Catenas anställda
T. ex. bemanningstäthet,
stress och psykisk ohälsa,
byggindustrin, fysisk skada
Catena Signifikant faktisk
negativ påverkan
Policyer och
andra styr-
dokument
• Arbetsmiljöhandbok
• Personalhanbok
• ISO 14001
• Uppförandekod leverantörer
Arbetstagare hos leveran-
törer
T. ex. byggindustrin, material-
val, fysisk skada, stress och
psykisk ohälsa
Leverantörer Signifikant
potentiell negativ
påverkan
Mål • Certifierade som Great Place
to Work med ambition att nå
Trust Index om 85 procent
till 2025
Arbetstagare (inkl. inhyrd
personal) hos hyresgäster
Hyresgäster/kunder Signifikant
potentiell negativ
påverkan
Delmål • 76% användning friskvårds-
bidrag (mål om 75%)
• Avvikelserapportering ISO
• Fortsatt låg sjukfrånvaro
• Del i leverantörsbedömning
Arbetstagare hos
distribution och transport
Distribution och
transport
Signifikant
potentiell negativ
påverkan
Närboende och brukare av
omgivande mark, allmänhet
och andra intressenter
Lokalsamhället Viktig potentiell
negativ påverkan
Några hörnstenar i Catenas arbete för att möjliggöra trygg-
het och hälsa för samtliga medarbetare är:
• Kollektivavtalet.
• Arbetsmiljöhandboken som bland annat innefattar
arbetsmiljöpolicy, regler för systematiskt arbetsmiljö-
arbete (AFS 2010:1) och rapportering/utredning av
tillbud och olyckor.
• Extern företagshälsovård.
• Pensions- & försäkringsrådgivning.
• Erbjuder privat sjukvårdsförsäkring.
• Återkommande tema vid fysiska såväl som digitala per-
sonalmöten är vikten av en god arbetsmiljö. Däremel-
lan sprids information kring arbetsmiljön via intranätet.
Under 2022 har hälsoundersökning i form av en livsstils-
analys med feedback erbjudits samtliga medarbetare.
På bolagsnivå framkom att balansen mellan stress och
återhämtning ligger på en nivå som inte är helt tillfreds-
ställande. Vi kommer under 2023 att arbeta för att förbättra
balansen.
Ett stort ansvar för en hälsosam arbetsmiljö ligger
på Catenas ledning och chefer med personalansvar. För
att tidigt kunna identifiera risker och problem arbetar
ledningen och cheferna med löpande uppföljning kring
arbetsmiljö. Vid fall av, eller risk för, en otrygg arbetssitua-
tion tas diskussion med ansvarig chef, VD eller HR-chef.
Rapportering och utredning följer modell enligt arbetsmil-
jöhandboken och vid behov fattas beslut om genomför-
ande av åtgärd. Arbetsmiljön för underentreprenörer som
arbetar hos Catenas säkerställs i avtal mellan Catena och
entreprenör. Sedan 2019 har Catena dessutom ett vissel-
blåsarprogram för att möjliggöra anonyma anmälningar av
missförhållanden med högsta sekretess.
Catenas arbetsmiljöpolicy anger ramarna för det syste-
matiska arbetsmiljöarbetet. Årets genomgång av arbets-
miljön visar att vi lyckas bra med vårt arbetsmiljöarbete
då antalet identifierade risker är få och av mindre allvarlig
karaktär.
För att redan från början sätta tonen för hur viktig en
god arbetsmiljö är för Catena är vår arbetsmiljöhandbok
och arbetsmiljöpolicy en naturlig del av onboardingpro-
cessen för nya medarbetare. Vid behov och önskemål
ges också möjlighet till kompletterande utbildning inom
området. För förvaltningsorganisationen finns en tydlig
utbildningsplan gällande vilka arbetsmiljöutbildningar
som krävs för respektive roll. Även inhyrd personal tar del
av samma utbildning.
VÄSENTLIGA OMRÅDEN
HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 89
Catenas ledningssystem för hälsa och säkerhet gäller för
alla anställda och är baserat på identifierade risker och
övergripande lagkrav. Hälso- och säkerhetsfrågor behand-
las löpande vid ledningsmöten, personalkonferenser och
genom kontakt med företagshälsovården. Det är lednings-
gruppen som ansvarar för den årliga uppföljningen av
arbetsmiljön, men alla anställda har möjlighet att skicka
in ärenden eller, om önskas, få delta vid en specifik punkt
i agendan under ledningsmöten. Information om Catenas
policys och handböcker finns tillgängliga för alla an-
ställda på Catenas intranät. Arbetsmiljöpolicy innehåller
instruktioner och blanketter för hur rapporter om tillbud
och olyckor skall rapporteras och hur dessa skall utredas.
Utredning ska ske av, från gång till annan, tillsatt grupp
för att tillse att ingen anställd drabbas av repressalier. Det
föreligger totalförbud mot repressalier mot den som lyfter
avvikelser på arbetsplatsen. Incidenter följs upp av led-
ningsgruppen och eventuellt skyddsombud. Under 2022
har uppdraget som skyddsombud varit vakant och alla
incidenter därför anmälts till VD. Varje år genomförs under-
Arbetsrelaterade olyckor och olycksfallsfrekvens
I statistiken över olycksfall ingår
egna anställda och inhyrd personal.
Beräkningarna baseras på samman-
lagd arbetstid om 102 960 timmar.
Olycksfallsfrekvensen redovisas per
200 000 timmar.
2022 2021
Antal Frekvens Antal Frekvens
Arbetsrelaterade olyckor 3 5,8 0 0
Antal allvarliga arbetsrelaterade olyckor 1 1,9 0 0
Antalet arbetsrelaterade olyckor
som resulterat i dödsfall 0 0 0 0
Antal dagar arbetsrelaterad frånvaro 0 0 0 0
Pensioner, försäkringar och förmåner för tillsvidareanställda inom Catena
Innehåll i försäkringar och förmåner
i sin helhet framgår av kollektivavtal
och personalhandbok.
Ingår
Tjänstepension Ja
Tjänstegrupplivförsäkring Ja
Olycksfallsförsäkring Ja
Föräldraförsäkring Ja
Sjukförsäkring Ja
Företagshälsovård Ja
Privat sjukvårdsförsäkring Ja
Pensions- och försäkringsrådgivning Ja
Aktieägande Nej
sökning av arbetsmiljön i form av skyddsronder på varje
avdelning och regionkontor. Catena genomför även årligen
en riskbedömning och för detta tas handlingsplaner samt
uppföljning fram av det systematiska arbetsmiljöarbetet
(SAM). Utifrån årliga kontroller görs utvärderingar angå-
ende vad som behöver förändras i arbetsmiljön.
Catena har tecknat avtal om företagshälsovård på
samtliga orter där Catena har verksamhet. En hälsounder-
sökning och specifika intervjuer om förebyggande åtgärder
erbjuds alla anställda vartannat år för att identifiera, mini-
mera och eliminera hälsorisker. Undersökningen utförs av
extern och oberoende företagshälsovård. Medarbetare kan
även ta direktkontakt med företagshälsovården när behov
uppstår. Avstämning sker först med ansvarig chef eller HR.
Catena erbjuder årligen alla medarbetare friskvårdsbidrag.
Engagemang i olika evenemang uppmuntras såsom del-
tagande i olika motionslopp och övriga evenemang som
medarbetarna kan delta i tillsammans. Alla anställda har
även möjligheten att teckna en privat sjukvårdsförsäkring,
en förmån som är frivillig och skattepliktig för den anställda.
HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202290
Mänskliga rättigheter
10
Påverkansområde Värdekedjan Signifikans Catenas åtgärder
Brister mot lokalsamhällets
mänskliga rättigheter
Catena, hyresgäster/
kunder, slutkonsu-
ment/samhället,
distribution och
transport
Signifikant
potentiell negativ
påverkan
Policyer och
andra styr-
dokument
• Code of Conduct
• Uppförandekod leverantörer
Bygg, ombyggnation och
demontering, leverantörer av
material
Catena, leverantörer,
lokalsamhället
Signifikant
potentiell negativ
påverkan
Mål • Respekt för alla människors
lika värde
• Beakta mänskliga rättigheter
Arbetstagare (inkl. inhyrd
personal) hos hyresgäster
Catena, hyresgäster/
kunder, leverantörer,
distribution och
transport
Viktig potentiell
negativ påverkan
Delmål • Noll fall av kränkande sär-
behandling
• Nolltolerans för brott mot
mänskliga rättigheter
• Lika möjligheter till befordran
och utveckling i arbetet
• Del i leverantörsbedömning
Arbetstagare hos entrepre-
nörer och underentrepre-
nörer
Catena, leverantörer Viktig potentiell
negativ påverkan
Säkerställa mänskliga
rättigheter i värdekedjan
Catena, leverantörer Informativ
potentiell positiv
påverkan
Grunden i Catenas affärsidé är att på ett hållbart sätt
och genom samarbete utveckla och långsiktigt förvalta
effektiva logistikanläggningar. Vi har ett tydligt uttalat
tillväxtmål. Vi är väl medvetna om att vi verkar i en bransch
som utan tvekan innebär stor påverkan på samhälle och
miljö. Det finns ett starkt driv inom Catena för att driva på
utvecklingen för ett mer hållbart logistiskt nätverk och ta
ett långsiktigt ansvar för miljö och samhälle. Som utgångs-
punkt har vi alltid den gemensamma värdegrunden och
vår Code of Conduct – de ger oss vägledning kring hur vi
ska agera i vardagen och hur vi ska interagera med våra
kunder, leverantörer och andra intressenter. Catena följer
utvecklingen av EU:s sociala taxonomi och välkomnar den
kommande lagstiftningen kring mänskliga rättigheter, som
en del av Corporate Sustainability Reporting Directive,
CSRD.
På Catena använder vi oss av externa leverantörer
för bland annat fastighetsskötsel och vid både om- och
nybyggnation. Det betyder att en viktig del av vårt håll-
barhetsarbete sker i samarbete med leverantörer. För att
säkerställa samsyn arbetar vi aktivt med leverantörsbe-
dömningar som en del av vårt interna miljöledningssys-
tem, ISO 14001. Leverantörer som utför arbeten i Catenas
fastigheter och där Catena beräknas köpa in tjänster
för mer än 250 Tkr ska vara godkända enligt vår uppfö-
randekod för leverantörer. Leverantörsgodkännande inne-
bär att leverantörerna delges vår hållbarhetspolicy samt
vår leverantörsuppförandekod, samt att de skriver under
och därmed godkänner både de allmänna och specifika
krav som är listade i leverantörsuppförandekoden. Bolag
med fler än 20 anställda fyller även i en egendeklaration
där ytterligare frågor ska besvaras.
Under 2023 kommer vi se över våra leverantörsproces-
ser och hoppas kunna samverka med våra branschkollegor
för att säkerställa schysta arbetsvillkor. Vårt fokus är att
skapa 100 procent transparens i leverantörsleden för att
säkerställa att våra hållbarhetskrav efterlevs.
VÄSENTLIGA OMRÅDEN
HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV
Diskriminering
Diskriminering kan anmälas via
visselblåsarfunktionen eller enligt
handlingsplan i personalhanboken.
Inga fall har rapporterats.
2022 2021
Antal Frekvens Antal Frekvens
Antal rapporterade fall av diskriminering 0 0 0 0
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 91
Antikorruption,
regelefterlevnad och etik
2021 antogs en policy för Code of Conduct. Policyn anger
tydliga riktlinjer för hur vi som medarbetare på Catena
ska agera i samarbeten med varandra, med våra kunder, i
samhället samt med övriga intressenter. God etik, hög in-
tegritet och god affärsmoral är utgångspunkten. Vår Code
of Conduct hjälper oss att integrera företagets värderingar
med hur vi förväntas uppträda och agera i vårt dagliga ar-
bete. Uppförandekoden klargör bland annat Catenas regler
och riktlinjer gällande anti-korruption, representation och
gåvor.
Samtliga medarbetare genomgår årligen utbildning i
vår Code of Conduct. För nya medarbetare är utbildningen
i anti-korruption och Code of Conduct en del av onboar-
dingprocessen. Tillsammans med Catenas hållbarhets-
policy, personalhandbok och arbetsmiljöhandbok klargör
koden hur medarbetare ska agera utifrån gott omdöme
och inte försätta sig själv eller andra i en position som
bryter mot vår policy eller anti-korruptionslagar. Inga fall
av korruption har hanterats av bolaget under 2022. Catena
har inte heller hanterat eller varit inblandade i några böter
eller betydande rättsfall.
11
Påverkansområde Värdekedjan Signifikans Catenas åtgärder
Korruption och mutor
T. ex. i byggbranschen
Catena, leverantörer,
hyresgäster/kunder,
distribution och
transport
Viktig potentiell
negativ påverkan
Policyer och
andra styr-
dokument
• Code of Conduct (innefattar
även riktlinjer antikorruption)
• Uppförandekod leverantörer
Säkerställ etiska affärer Catena, leverantörer Informativ
potentiell positiv
påverkan
Mål • Hålla god standard för att
förhindra korruption och/eller
snedvriden konkurrens
Minimera förekommande
av korruption
Catena, leverantörer,
hyresgäster/kunder
Minimal potentiell
positiv påverkan
Delmål • Code of Conduct – årlig
uppdatering samtliga
medarbetare
• Del i leverantörsbedömning
Visselblåsning
Personer både inom och utom organisationen ska känna
sig trygga att rapportera oegentligheter som allvarligt kan
skada verksamheten eller våra medarbetare.
För att förenkla för den som vill lämna information om
missförhållanden som strider mot gällande lagstiftning,
etik, moral, eller Catenas policys har vi en visselblåsar-
tjänst. Catenas visselblåsartjänst möjliggör för både
anställda och samarbetspartners att anmäla missförhål-
landen som strider mot gällande lagstiftning eller Catenas
policys. Genom visselblåsartjänsten kan anställda och
samarbetspartners lämna information och samtidigt vara
garanterade fullständig anonymitet. Alla anmälningar
tas emot och utreds av en extern aktör som bedömer,
utreder och hjälper organisationer att hantera olika typer
av oegentligheter. Hittills har Catena aldrig haft några
anmälningar. Vi kommer att arbeta vidare för att öka
medvetenheten hos våra intressenter gällande hur vår
visselblåsartjänst fungerar – för att säkerställa att samtliga
har kännedom om möjligheten att anmäla oegentligheter
anonymt.
→ Visselblåsarfunktionen är tillgänglig via vår hemsida
https://www.catena.se/hallbarhet/ansvarsfullt-foretagande/
visselblasning/
VÄSENTLIGA OMRÅDEN
HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202292
Korruptionsärenden 2022
Misstanke om oegentlighet/
agerande som strider mot
Catenas riktlinjer om anti-
korruption med mera anmäls
till närmsta chef alternativt
visselblåsarfunktionen.
2022 2021
Antal Frekvens Antal Frekvens
Helsingborg 0 0 0 0
Göteborg/Jönköping, Malmö + Danmark 0 0 0 0
Stockholm 0 0 0 0
Styrelse och ledning 0 0 0 0
Samtliga medarbetare på Catena erbjuds en återkom-
mande hälsoundersökning. Under 2022 gavs möjligheten
att komplettera hälsoundersökningen med en livsstils-
analys. Med hjälp av mätutrustning som fästs på kroppen
registrerades medarbetarens puls under tre dygn för en
kartläggning på individnivå av stressnivåer och förmåga till
återhämtning.
– Livsstilsanalysen gav mig värdefull info om min hälsa
och mitt mående. Det var både lärorikt och spännande att
bli medveten om hur olika händelser i vardagen påverkar
och dessutom få en uppfattning om hur mina sömnvanor
ser ut, säger Marie Sigbo som arbetar som ekonom på
Catena och som var en av de som deltog i livsstilsanalysen.
Totalt valde 70 procent av medarbetarna att göra
mätningen. De erbjöds även personlig coachning utifrån
de resultat som framkom av både livsstilsanalysen och
hälsoundersökningen.
Catena vill säkerställa en hållbar arbetsmiljö genom att i
första hand förebygga. Tillsammans med andra insatser
syftar livsstilsanalysen till att i tidigt skede hantera osunda
stressnivåer och ge utrymme och verktyg för återhämtning i
vardagen.
LIVSSTILSANALYS
Värdefull information om min hälsa
HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 93
EU:s taxonomiförordning
EU:s taxonomiförordning (EU) 2020/852 är ett ramverk
och ett viktigt verktyg i EU-kommissionens handlingsplan
EU green Deal (EU:s Gröna Giv) för att öka andelen gröna
investeringar, skapa jämförbarhet inom sektorer och styra
mot EU:s mål om bland annat nettonoll växthusgasutsläpp
till 2050. Catena välkomnar både EU:s taxonomi samt
övergången mot en gemensam lagstadgad hållbarhets-
rapportering på EU-nivå. Vi ser rapportering enligt EU:s
taxonomi som ett viktigt steg för att vägleda både våra
investerare och andra intressenter i hur vi linjerar med
EU:s taxonomi för att underlätta jämförbarhet i branschen.
Catena rapporter frivilligt enligt taxonomin och föreslagna
parametrar i årets årsredovisning.
Under 2021 antogs flera delegerande rättsakter i syfte
att komplettera taxonomiförordning, bland annat de
tekniska granskningskriterierna. I den delegerade akten
för tekniska granskningskriterier fastställs de kriterier för
att en ekonomisk aktivitet ska klassas som miljömässigt
hållbar (taxonomi-linjering) i den Europeiska unionen
kopplat till miljömålen Begränsning av klimatpåverkan
samt Anpassning till klimatpåverkan. För att en ekonomisk
aktivitet enligt EU-taxonomin ska anses hållbar ska den:
• bidra väsentligt till ett eller flera av miljömålen i
förordningen,
• inte orsaka betydande skada för något av de övriga
miljömålen,
• uppnå minimikraven i internationella konventioner
gällande arbetsrätt och mänskliga rättigheter (OECD
Guidelines on Multinational Enterprises och UN
Guiding Principles on Business and Human Rights).
Läs mer på sidan 95 om minimiskyddsåtgärder.
I taxonomiförordning återges sex stycken miljömål:
1. Begränsning av klimatförändringarna.
2. Anpassning till klimatförändringarna.
3. Hållbar användning och skydd av vatten och
marina resurser.
4. Övergång till en cirkulär ekonomi med förbättrad
avfallshantering och återvinning.
5. Förebyggande och begränsning av föroreningar.
6. Skydd och återställande av biologisk mångfald och
ekosystem.
Per 2022-12-31 täcker de tekniska granskningskriterierna
alltså miljömål 1: begränsning av klimatpåverkan samt
miljömål 2: anpassning av klimatpåverkan. Catenas verk-
samhet är till 100 procent ”eligible” enligt EU:s taxonomi
i enlighet med artikel 8 i EU-taxonomiförordningen. Samt-
liga verksamheter som är identifierade för bygg- och fast-
ighetssektorn ses som relevanta för Catena, de innefattar;
7.1 Uppförande av nya byggnader.
7.2 Renovering av befintliga byggnader.
7.3 Installation, underhåll och reparation av energieffektiv
utrustning.
7.4 Installation, underhåll och reparation av laddstationer
för elfordon i byggnader (och parkeringsplatser i anslut-
ning till byggnader).
7.5 Installation, underhåll och reparation av instrument och
anordningar för mätning, reglering och kontroll av byggna-
ders energiprestanda.
7.6 Installation, underhåll och reparation av tekniker för
förnybar energi.
7.7 Förvärv och ägande av byggnader.
Catena äger, förvaltar och utvecklar logistikfastigheter och
vår huvudsakliga aktivitet är förvärv och ägande (verksam-
het 7.7) då i stort sett alla driftskostnader och merparten av
våra investeringar kopplas till denna aktivitet. Resterande
avser investeringar kopplade till främst uppförande av nya
byggnader (verksamhet 7.1) men även de övriga verksam-
heterna.
EU-taxonomin
2022, Mkr Eligible, % Ej eligible, %
Omsättning
1
1 544 100 0
Investeringar
2
3 816 100 0
Kostnader
3
85 100 0
1
Omsättningen avser totala hyresintäkter i resultaträkningen.
2
Investeringar (Capex) avser aktiverade utgifter som höjer värdet på våra
fastigheter, inklusive om-/tillbyggnader, förvärv och nybyggnation.
3
Kostnader (Opex) avser direkta utgifter för skötsel, reparation och
underhåll av fastigheter.
Linjering mot taxonomin sker således per verksamhet. Läs
gärna mer om bland annat tekniska granskningskriterier
för bygg- och fastighetssektorn, samt om nationella gräns-
värden i våra redovisningsprinciper inom hållbarhetsrap-
porten se sidan 101.
EU:s taxonomiförordning bidrar till att styra kapital och investeringar för att främja
en hållbar samhällsutveckling. Catena rapporterar frivilligt i årets hållbarhetsrapport
enligt EU-taxonomins föreslagna parametrar och processer.
HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202294
Nationella gränsvärden: Fastighetsägarnas topp 15 respektive topp 30*
Byggnadskategori
Primärenergital topp 15
enligt Fastighetsägarna 2022
Primärenergital topp 30
enligt Fastighetsägarna 2022
Butik och lagerlokaler för livsmedel 75 101
Butik och lagerlokaler för övrig handel 67 85
* Topp 15 och 30 procent (fastighetsagarna.se).
Sammanfattning av ekonomisk aktivitet som är tillämplig i och förenlig med taxonomiförordningen
Tillämplighet i % Förenligt i %
Omsättning 100 51
Capex 100 76
Opex 100 36
Den absoluta merparten av fastighetsbeståndet faller
inom ramen för verksamhet 7.7, ägande och förvärv. För
att en verksamhet ska klassas som grön inom ramen
för 7.7 ska fastigheten antingen ha energiklass A eller
vara inom topp 15 av det nationella beståndet. I slutet av
2022 presenterade den svenska branschorganisationen
Fastighetsägarna uppdaterade nationella gränsvärden för
topp 15 – respektive 30 procent av de mest energieffektiva
byggnaderna i Sverige för att möjliggöra en linjering mot
taxonomiförordningen. Catena använder sig av Fastig-
hetsägarnas gränsvärden för lager och logistik för att
identifiera topp 15 procent för byggnader som uppförts före
2020-12-31, för verksamhet 7.7, ägande och förvärv. Vidare
använder sig Catena av primärenergital från genomförda
energideklarationer som underlag för klassificering mot
Fastighetsägarnas framtagna gränsvärden. Catenas
danska fastigheter har också lyfts in i denna klassificering,
ses i kolumn "Malmö DK" då det inte finns danska gräns-
värden gällande primärenergital att ta ställning till.
100 procent av Catenas verksamhet kvalificerar i dessa
byggnadskategorier. 2022 redovisar Catena i första hand
linjering mot klimatmål 1, Begränsning av klimatpåverkan.
För att uppfylla kriterierna för klimatmål 2, Anpassning
av klimatpåverkan, ska åtgärder ha utförts i enlighet med
klimatrisk- och sårbarhetsanalys. En analys genomfördes
under hösten 2022 och åtgärdsplaner är planerade för
2023.
För övriga verksamheter har Catena valt att göra en
konservativ analys av vår linjering mot EU-taxonomin och
över tid kommer en större andel av både investeringar,
omsättning och driftutgifter härledas till verksamheter
som kan klassas som gröna. Catena arbetar aktivt med att
säkerställa att styrdokument och processer finns på plats.
DNSH (do not significant harm)
DNSH-kriteriet innebär att verksamheten klassas som
grön enligt EU:s taxonomi om aktiviteten gör ett väsentligt
bidrag till ett eller flera miljömål samtidigt som ingen vä-
sentlig skada påförs de övriga miljömålen samtidigt som
minimiskyddsåtgärder upprätthålls. Catena arbetar på ett
strukturerat sätt för säkerställa att DNSH-kriteriet samt
minimiskyddsåtgärder upprätthålls.
Minimum skyddsåtgärder
Vi har gjort vår bedömning av minimiskyddsåtgärder i linje
med EU:s taxonomiförordning. Det inkluderar att vi har pro-
cesser på koncernnivå för att säkerställa anti-korruption,
beskattning, mänskliga rättigheter och rättvis konkurrens.
Gällande rättvis konkurrens och mänskliga rättigheter
arbetar vi under 2023 för att ytterligare säkerställa proces-
ser med hjälp av intern kontroll. Catena bedöms uppfylla
minimum skyddsåtgärder i enlighet med FN:s vägledande
principer för företag och mänskliga rättigheter samt
OECD:s riktlinjer för multinationella företag samt ILO:s
åtta vägledande principer. Catena är ej dömda för brott
eller inblandade i rättsfall gällande mänskliga rättigheter.
Grön finansiering
Catena arbetar långsiktigt för ett hållbart samhälle och har
därför utformat ett grönt ramverk. Ramverket är baserat på
Green Bond Principles och har granskats av det oberoende
klimat- och miljöforskningsinstitutet Cicero. Ramverket
har tilldelats betyget Cicero Medium Green. 2021 emitte-
rade Catena sina första gröna obligationer. Catena publice-
rar i enlighet med sitt gröna ramverk årligen en investerar-
rapport som släpps i samband med bokslutskommunikén.
Catenas gröna ramverk
I taxonomiförordningens delegerade akt, sektion 1.2 Bilaga
I står det att bolag som emitterat hållbara obligationer
eller skuldförbindelser ska justera KPI:er (omsättning och
capex) om de syftar till att finansiera specifika taxonomi-
förenliga verksamheter. Catena har inte emitterat miljö-
mässigt hållbara gröna obligationer i syfte att finansiera
specifika taxonomianpassade verksamheter. Catena har
emitterat obligationer men som inte är i linje med taxono-
mins ramverk för gröna obligationer, därav anses upplys-
ningskravet ej vara tillämpligt för årets rapportering.
För rapportering av vårt gröna ramverk läs gärna vår
investerarrapport.
HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 95
1
https://www.ipcc.ch/site/assets/uploads/2018/03/emissions_scenarios-1.pdf
2
https://assets.bbhub.io/company/sites/60/2021/07/2021-TCFD-Implementing_Guidance.pdf
Fysiska risker
Akuta risker
Översvämningar
Extrem värme/
extrem kyla
Vilda bränder
Storm och ökad
nederbörd
Långsiktiga risker
Temperaturförändringar
Ändrade
nederbördsmönster
Havsnivåhöjning
Omställningsrisker
Regulatoriska risker
(Lagkrav, CSRD, EU:s taxonomi)
Tekniska risker
Investeringar som krävs för att
anpassa fastigheter till både
fysiska- och omställningsrisker
Marknad och
varumärkesrisker
Ökade kostnader för energi,
byggmaterial
Varumärke och anseende
Klimatrelaterade finansiella
upplysningar – TCFD
Catena certifierades redan från start enligt ISO 14001
och har sedan dess arbetat strukturerat med miljöfrågor
i bolaget. Arbetet har intensifierats i takt med bolagets
tillväxt. Hösten 2020 godkände Science Based Target ini-
tiative (SBTi) Catenas mål att minska växthusgasutsläpp
i Scope 1 och Scope 2 med 50 procent till 2030, jämfört
med basåret 2018. Våren 2021 involverades samtliga med-
arbetare i totalt sex stycken workshops för att identifiera
och utvärdera klimatrelaterade risker och möjligheter som
Catenas affär står inför enligt TCFD:s rekommendationer.
Analysen utgick då ifrån IPCC:s ”shared socioeconomic
pathways” (SSP), SSP5-8.5 samt SSP 1-2.6
1
. Analysen
resulterade i en rad konkreta aktiviteter och rutiner som
implementerades under 2021 och 2022;
• Catenas hållbarhetsprogram (som används vid alla
större projekt >10 miljoner, hållbarhetsprogrammet
innehåller krav som säkerställer att hänsyn tas till
material, ekologi, energi, avfall, transporter och vatten,
gäller från 2021 och uppdateras löpande för att linjera
med taxonomin),
• ett behov av inventering av Catenas befintliga bestånd
(en övergripande analys gjordes 2021 och en mer djup-
gående under 2022),
• samt uppdatering av Catenas hållbarhetsmål,
genomfördes under 2021.
En första inventering av Catenas befintliga bestånd ge-
nomfördes, under hösten 2021 med hjälp av MSCI:s verk-
tyg ”Climate Value at risk”, en första kartläggning av både
fysiska- och omställningsrisker som byggde på globala
data. Under 2022 har en djupare klimatriskbedömning
genomförts. Analysen, som bygger på nationella databa-
ser, genomfördes på Catenas bestånd i både Danmark och
Sverige.
Catena uppdaterade sina övergripande hållbarhetsmål
2021 och arbetar för att nå målet nettonoll växthusgas-
utsläpp till 2030 som omfattar Scope 1–3. Catena vill ta
ansvar och arbeta proaktivt för att skapa och driva föränd-
ring inom bygg- och fastighetssektorn. Det är fjärde året
som Catena redovisar bolagets klimatrelaterade risker och
möjligheter i enlighet med TCFD. Enligt TCFD:s riktlinjer
ska bolag lämna upplysningar utifrån styrning, strategi,
riskhantering, indikatorer och mål. Se sammanfattande
tabell på sidan 99 med hänvisningar till bolagets klimatre-
laterade rapportering. Tabellen motsvarar den föreslagna
modellen ”Recommendations and Supporting Recommen-
ded Disclosures”
2
.
Genom att förstå klimatrisker agerar vi klokt
Catena äger och förvaltar fastigheter i både Sverige och
Danmark. Samtliga fastigheter har under 2022 granskats
utifrån de 28 klimatrelaterade risker som listas i taxono-
min, dels för att identifiera klimatrelaterade risker och
sårbarhet, dels för att vidare skapa implementationsplaner
för att minimera riskerna och öka motståndskraften. Ana-
lysen är alltså en del av rapportering enligt taxonomin för
att säkerställa att DNSH (do no significant harm) kriterier
uppfylls för aktiviteter 7.1 nybyggnation, 7.2 renovering, 7.7
förvärv och ägande, för målen Begränsning av klimatpå-
verkan
1
och Anpassning av klimatpåverkan
2
.
Klimatrelaterade risker kan innebära både extrema
enskilda händelser (akuta) och påvisa gradvis förändring
(kroniska/långsiktiga) som påverkar behovet av underhåll
över tid. Syftet är att belysa den ekonomiska aktiviteten ur
ett förväntat livsstilsperspektiv för att identifiera om och
hur fysiska klimatrisker kan påverkas. I de fall där fysiska
risker föreligger skapas en åtgärdsplan för att öka resi-
liens.
Metod
Analysen är genomförd i enlighet med EU-taxonomins
kriterier. I ett första skede har nio risker identifierats som
relevanta för våra fastigheter i både Sverige och Danmark,
eftersom de båda länderna bedöms ha likartat klimat och
likartade väderförhållanden. Vidare har de identifierade
riskerna analyserats på fastighetsnivå. I möjligaste mån
HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202296
Scenario 2
Vi når Parisavtalet
Sverige 2050
SSP1-2.6: En global uppvärmning till 2°C
Risker Möjligheter
• Fastigheter som ej klassas
som hållbara tappar i värde
• Stora investeringar för att
ställa om fastigheter att
bli mer miljövänliga
• Begränsad exploaterings-
grad av mark
• Höga investeringskostnader
för ny otestad teknik med
osäkert resultat
• Fel strategi kan leda till
begränsade finansierings-
möjligheter
• Genom att omvandla logisti-
kanläggningar till energi-
effektiva och miljövänliga
höjs fastigheternas ekono-
miska värde
• Nya innovationer och tekno-
logi ökar effektivitet, t. ex.
inom energi, förvaltning,
byggprocess osv.
• Bättre planering i bygg-
processen kan leda till mer
effektiv byggprocess med
stora möjligheter att nyttja
återbruk och minskat spill
1
https://ec.europa.eu/finance/docs/level-2-measures/taxonomy-regulation-delegated-act-2021-2800-annex-1_en.pdf
2
https://ec.europa.eu/finance/docs/level-2-measures/taxonomy-regulation-delegated-act-2021-2800-annex-2_en.pdf
Scenario 1
Vi fortsätter i gamla fotspår
Sverige 2050
SSP5-8.5: En global uppvärmning över 4°C
Risker Möjligheter
• Ökade drifts- och under-
hållskostnader samt
reparationer, ex varmare
klimat ger ökat kylbehov
i byggnader
• Ökade krav vid byggpro-
jekt för att byggnader ska
klara ett tuffare klimat,
t. ex. dyrare byggmaterial
• Ökat regn och behov av
större dagvattendammar,
risk för vattenskador
• Vissa kundsegment kan
drabbas särskilt hårt av
ökade väderorsakade
störningar i logistikflöden
• Dyrare försäkringar i
samband med osäker-
het och påverkan från
klimatet
• Ökade krav i byggprocessen
leder till bättre och mer håll-
bara byggnader
• Catena hittar nya byggsätt t. ex.
bygga på höjden, bygga anpas-
sat till kringliggande natur och
kommande fysiska klimatrisker
• Stora takytor kan nyttjas för
att återvinna regnvatten i
fastigheten
• Minskad energikostnad genom
att öka andelen egenproduce-
rad, förnyelsebar energi (t. ex.
solenergi), minskar även bero-
ende av externa leverantörer
• Minskat uppvärmningsbehov
på vintern
• Lönsamt att genomföra åtgär-
der för effektivisering av energi
HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 97
1
https://www.dmi.dk/klima-atlas/data-i-klimaatlas/?paramtype=temp&maptype=kom
Temperaturrelaterade Vindrelaterade Vattenrelaterade Relaterade till fast massa
Kronisk
Temperaturförändringar
(luft, sötvatten, havsvatten)
Förändringar i vindmönster Förändringar i nederbörds-
mönster och nederbördstyper
(regn, hagel, snö/is)
Kusterosion
Värmestress Variationer i nederbörd Markförstöring
Temperaturvariationer Försurning av hav Erosion
Tinande permafrost Inträngning av saltvatten Jordflytning (skred)
Stigande havsnivåer
Vattennivåstress
Akut
Värmebölja Cyklon, orkan, tyfon Torka Lavin
Köldvåg/frost Storm (inklusive snö,
damm- och sandstormar)
Kraftig nederbörd Jordskred
Okontrollerade yttäckande
bränder
Tornado Översvämning (kustvatten,
fluvial, pluvial och grundvatten)
Sättningar
Översvämning av glaciärsjö
har klimatscenarier RCP4,5 och RCP8,5 analyserats. För
de klimatrisker som har en tvågradig exponeringsklass-
ning har fastigheterna bedömts utifrån klassningen ”låg
exponering” eller ”ökad exponering”. Låg exponering inne-
bär att fastigheten ligger utanför riskområdet. Fastigheten
kan alltså vara placerad precis utanför ett riskområde för
exempelvis översvämning från vattendrag och därmed går
det inte att säga att ingen risk föreligger utan fastigheten
klassas då som låg exponering istället.
Datakällor som används för de svenska fastigheterna
är bland andra Scalgo Live, MSB:s översvämningskartor,
kustdatabasen, SMHI:s prognoser för framtida klimat,
Folkhälsomyndighetens data gällande värmestress och
terrängkartan från Lantmäteriet. För de danska fastighe-
terna har främst klimatmodelleringsmodellen Klimaat-
las
1
använts. Klimaatlas är ett verktyg som utvecklats av
Danmarks metrologiska institut och bygger på IPCC:s RCP
scenarion och metodologi.
Klimatriskbedömningarna genomförs automatiskt samt
utan manuell justering. Det är därför sannolikt att ett flertal
områden är antingen över- eller underskattade i relation
till klimatriskerna. Faktorer och scenarion som idag anses
som allmänt etablerade kommer ändras i takt med att ny
kunskap och nya observationer tillkommer.
Identifierade fysiska klimatrisker som bedöms som
relevanta för Catena är:
• Värmeböljor
• Skogsbränder
• Stormar
• Höjd havsnivå
• Översvämningar
• Kraftig nederbörd
• Ändrade nederbördsmönster
• Sättningar
Eftersom väder- och klimatrelaterade data och model-
leringsverktyg skiljer sig åt mellan länderna så redovisas
klimatriskerna uppdelade land för land.
Sverige (115 fastigheter)
Boverket rekomenderar att klimatscenarion RCP8,5 an-
vänds som utgångsscenario för bland annat beräkning
av skyfall, översvämning och vattenflöden.
Identifierade risker för de svenska fastigheterna:
• Skyfallsrisk
• Värmerisk
• Snöfall
• Skogsbrand
• Skred
Danmark (10 fastigheter)
Det danska metrologiska institutet föreslår RCP4.5 för
ekonomiska aktiviteter med tidshorisont 2050 och för
aktiviteter med längre än 2050 tidshorisont/livslängd för-
slås RCP8.5. Detta motiveras med att RCP8.5 anses vara
”worst case scenario” och på så vis skapas mer robusta
lösningar.
Identifierade risker för de danska fastigheterna:
• Kraftig nederbörd
• Storm
• Nederbörd eller hydrologisk variation
• Sättningar
• Värmeböljor
HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV
Klassificering av klimatrelaterade risker
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202298
Styrning Strategi Riskhantering Indikatorer och mål
A) Styrelsens övervakning av klimat-
relaterade risker och möjligheter,
sidorna 64–67, 70–72 120–124.
A) Catenas identifierade
klimatrelaterade risker och
möjligheter, samt dess på-
verkan, se sidorna 120–124.
A) Catenas processer för att
identifiera klimatrelaterade
risker, se sidan 96.
A) Catenas indikatorer för att
utvärdera klimatrelaterade risker
och möjligheter, se sidorna
96–99.
B) Ledningens roll avseende bedöm-
ning och hantering av klimatrelate-
rade risker och möjligheter, sidorna
64, 70–72, 120–124.
B) Påverkan från risker och
möjligheter på organisatio-
nens verksamhet, strategi
och finansiell planering, se
sidorna 120–124.
B) Catenas processer för
hantering av klimatrelaterade
risker, se sidorna 96-99 och
120–124.
B) Utsläpp av Scope 1, 2 och 3
enligt Greenhouse Gas Protocol,
se tabell på sidan 75.
C) Beredskapen av Catenas
strategi med hänsyn till olika
klimatrelaterade scenarier, se
sidorna 96–99, 122–123
C) Integration av ovanstående
processer i organisationens
generella riskhantering, se
sidorna 64–67 och 120–124.
C) Mål för att hantera klimat-
relaterade risker, se Catenas
hållbarhetsmål sidan 63.
TCFD – sammanfattning och sidhänvisningar till upplysningar
→ Läs mer om hållbarhetsrelaterade risker i vårt riskavsnitt på sidorna 120–124.
Under 2022 har arbetet med åtgärdsplaner kopplat till
fysiska klimatrisker påbörjats och under 2023 kommer
en tidsbunden åtgärdsplan utarbetas för hela beståndet.
Finansiell påverkan
Catena arbetar strategiskt och operativt för att nå det
övergripande målet om nettonoll växthusgasutsläpp till
2030. Det innebär att vi ställer om hela verksamheten för
att bli än mer resurseffektiva och minska klimatpåverkan
i vår värdekedja samt våra leverantörs- och hyresgäs-
ters värdekedjor. I våra nybyggnadsprojekt är det därför
centralt att vi pressar ner gränsvärden för CO
2
kg/kvm och
ökar andelen återbrukade material. Det betyder också att
det kontinuerliga arbetet med energieffektiviseringar i
befintliga fastigheter samt Catenas vilja att på egen hand
producera förnyelsebar energi är centrala hörnstenar.
Befintliga fastigheter står både inför omställningsrisker
och fysisk klimatanpassning, och vi ser att vårt arbete med
biodiversitet på våra fastigheter är en nyckel till framgång.
Träd har exempelvis förmåga att hantera ökad nederbörd
genom att binda vattnen och därmed minska risk för över-
svämning samtidigt som de kan sänka temperaturerna i ett
allt varmare klimat, både genom skuggning och så kallad
transpiration när vatten från bladen förångas. På lite längre
sikt ser vi att kommande regelverk, framför allt CSRD,
kommer att skapa mer jämförbarhet mellan bolag i samma
sektor vilket i sin tur kommer fortsätta att driva och accele-
rera utvecklingen mot ett koldioxidsnålt samhälle.
Kort sikt <5 år
• Miljöcertifiering av fastigheter
• Investeringar och intäkter från egenproducerad
förnyelsebar energi
• Investeringar för klimatanpassning och för ökad biodi-
versitet och ekosystem runt våra befintliga fastigheter
för att bättre möta både fysiska och omställningsrisker
• Investeringar för att främja biodiversitet och eko-
systemtjänster för både befintliga fastigheter och
projektfastigheter
• Förbättrade lånevillkor för klimatanpassade fastigheter
och optimerad drift
• Investeringar för energieffektivisering i befintliga
fastigheter
• Lägre drifts- och underhållskostnader med hjälp av
kontinuerligt energieffektiviseringsarbete och anpass-
ning för fysiska klimatrisker
Medellång 5–30 år
• Investeringar och intäkter från egenproducerad
förnyelsebar energi
• Investeringar för klimatanpassning av befintliga
fastigheter
• Bättre lånevillkor för våra fastigheter med lägre utsläpp
Långsikt 30–80 år
• Investeringar
Vi blickar framåt – 2023
I slutet av 2022 gick Catena ut med ett pressmeddelande
om en lyckad riktad nyemission om 1 642 Mkr. Likviden
från nyemissionen avser att stödja nuvarande utvecklings-
projekt, möjliggöra för Catena att växa genom nya projekt
inklusive energiprojekt samt kapitalisera på attraktiva
förvärvsmöjligheter.
HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 99
Hållbarhetsnoter
Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten
Redovisningsprinciperna är ett verktyg för Catena att säker-
ställa kvalitet gällande den redovisade informationen.
Högkvalitativ information tillåter läsaren att göra välinfor-
merade beslut kring bolagets påverkan och dess bidrag till
hållbar utveckling. GRI standarden består av åtta redovis-
ningsprinciper:
• Precision
• Balans
• Tydlighet
• Jämförbarhet
• Fullständighet
• Hållbarhetssammanhang
• Tid
• Verifierbarhet
För att säkerställa att Catena redovisar med högsta möj-
liga precision gällande både kvalitativa och kvantitativa
data som redovisas i text och tabeller redogör Catena alltid
för de antaganden som har gjorts. Catena eftersträvar
jämförbarhet mellan data både historiska data samt för att
jämföras med andra bolag. I exempelvis Catenas redovis-
ning enligt Greenhouse Gas-protokollet så är redogörelsen
transparent med både omräkningsfaktorer samt källa på
faktorerna – ett led i att redovisa med precision. Att redovi-
sa sanningsenligt och balanserat är en förutsättning för att
intressenter ska kunna skapa sig en rättvis bild av Catenas
påverkan och åtaganden. Vidare är det viktigt att redovisa
informationen på ett tillgängligt vis, både text och tabeller
genomarbetas för att vara tydliga och lätta att förstå. För
att över tid ha möjlighet att följa Catenas utveckling arbe-
tar vi med mätetalet – Like for like (LFL). LFL använder vi
bland annat för att jämföra energianvändning per kvm och
då jämför vi alltså samma ytor över tid för att visa på en
trend. En stor del av hållbarhetsarbetet på Catena handlar
just om att få fram data för olika processer för att över tid
kunna visa på en positiv förflyttning, visa att vi minskar vår
klimatpåverkan genom våra åtaganden och att vi jobbar
stadigt mot våra hållbarhetsmål. Ett exempel på att skapa
jämförbarhet över tid är att vi 2021-12-31 skapade ett ingå-
ende balansvärde, ett basvärde, gällande grönyte-faktorer
på våra fastigheter. Framåt kommer vi använda oss av
både absoluta värden och LFL för att påvisa progress.
Catenas hållbarhetsrapport har upprättats i enlighet med GRI standard. Hållbarhetsrap-
porten, som också utgör den lagstadgade hållbarhetsrapporten, omfattar sidorna 62–118,
samt riskavsnittet sidorna 120–124 och ersättningsrapporten som publiceras på catena.se,
har översiktligt granskats av våra revisorer. Hållbarhetsredovisningen avser Catena AB samt
alla helägda dotterbolag för kalender år 2022. Hållbarhetsnoterna ger ytterligare informa-
tion. Catena redovisar också enligt EPRA:s Sustainability Best Practice Recomendations.
Självklart använder vi oss av de etablerade mätvärden och
ramverk som finns att tillgå och vi redovisar enligt GHG-
protokollets givna struktur gällande CO
2
-utsläpp.
Eftersom Catena både har fastigheter i Sverige och i
Danmark är det viktigt att vi särskiljer data där det är
möjligt och där väsentlig skillnad föreligger.
Catena redogör för samtliga aktiviteter som genomförts
under året och gällande klimatpåverkan i projekt så följs
den upp i Catenas projektrapportering. För att läsaren
ska kunna avgöra huruvida Catenas hållbarhetsarbete
är adekvat behöver läsaren förstå Catenas kontext och i
vilket sammanhang vi verkar. Catenas hållbarhetsrapport
publiceras tillsammans med årsredovisningen under Q1.
Catena rapporterar även hållbarhetsdata löpande under
året, i delårsrapporterna. Hållbarhetsrelaterade nyckeltal
är och blir alltmer sammankopplade med finansiella data
och vi lägger stor vikt vid att vara konsekventa i våra rap-
porter. På Catena arbetar vi med internkontroll av hållbar-
hetsdata. Detta gör vi inte minst för att förbereda oss för
kommande lagkrav (CSRD) men också då det är en viktig
del av GRI standarden och redovisningsprincipens verifi-
erbarhet. Catenas hållbarhetsrapport granskas av tredje
part, det är våra hållbarhetsrevisor som i sin tur skriver ett
bestyrkande.
För att redovisa i enlighet med GRI 2021 standarden
följer Catena GRI:s nio krav;
• att rapportera i enlighet med redovisningsprinciperna,
• att redovisa upplysningar enligt GRI 2; Allmänna
upplysningar 2021,
• att fastställa de väsentliga frågorna,
• att redovisa upplysningar enligt GRI 3; Väsentliga
frågor 2021,
• att redovisa anledning för avsteg gällande upplysningar
eller krav som bolaget inte kan möta,
• att publicera en GRI innehållsförteckning,
• att delge ett uttalande om statement of use,
• meddela GRI att vi använder GRI standarden och
skicka länk till GRI med uttalande om användning
samt länk till GRI-innehållsförteckning.
Avgränsningar
Samtliga hållbarhetsaspekter som Catena bedömt som
väsentliga har en påverkan positiv eller negativ, kortsiktig
HÅLLBARHETSNOTER
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022100
1
https://www.fastighetsagarna.se/globalassets/bilder/nyheter/sverige/topp-15-och-30-sverige-_221214.pdf?bustCache=1678209696945
eller långsiktig. Påverkan utvärderas i sin tur efter signifi-
kans och sannolikhet, beroende på hur allvarlig påverkan,
hur omfattande påverkan är och vilken typ av påverkan har.
De frågor som har bedömts som väsentliga enligt GRI-
standarden har utvärderats enligt GRI:s rekommenderade
process och metod. Läs mer på sidorna 70–71.
Bakgrundsdata och kompletterande indikatorer
Nedan redogör vi för metoder och antaganden samt
omvandlingsfaktorer som används för att ta fram Catenas
EPRA-nyckeltal samt GRI-indikatorer.
Catena redovisar energianvänding för 89 procent av den
totala uthyrningsbara ytan, resterande 11 procent saknas
då Catena inte har tillgång till hyresgästernas mätvärden.
Catena redovisar all energianvändning i antingen MWh
eller kWh
1
.
Catena mäter och redovisar växthusgasutsläpp enligt
GHG-protokollet (GHG protocol). Catena har mätt och re-
dovisar växthusgasutsläpp uppdelat på Scope 1 och Scope
2 samt vissa delar av Scope 3 sedan 2018. Därför är 2018
basår för dessa värden och beräkningar. 2021 redovisade
Catena ett utvecklat Scope 3 och redovisade klimatpåver-
kan vid projektutveckling (ny- och ombyggnationer). För
årets redovisning jämförs därför 2022 års siffror mot 2021
års siffror – läs mer på sidan 75.
Omvandlingsfaktorer uppdateras årligen i samband
med årsredovisningen. Catena använder i möjligaste mån
omvandlingsfaktorer som innefattar alla relevanta växt-
husgaser, det vill säga CO
2
, CH
4
, N
2
O, HFCs, PFCs, SF
6
och
NF
3
. Catena genomför inga egna omräkningar av andra
växthusgaser till CO
2
e och har därmed inget generellt
värde för Global Warming Potential (GWP). Förbränning
av förnybara bränslen genererar precis som förbränning
av fossila bränslen upphov till växthusgasutsläpp. De
omvandlingsfaktorer som avser användning av förnybara
bränslen utgörs av den del av bränslet som är fossila
bränslen. Catena redovisar därför för de 15 procent av
bränslet E85 som utgörs av bensin. Catena redovisar
inte förbränning av förnybara bränslen.
Definitioner inom hållbarhetsrapporten
Definitioner för KPI turnover, Capex och Opex.
Definitionerna följer EU-taxonomins definitioner av om-
sättning, investeringar och fastighetskostnader i enlighet
med Taxonomiförordningen, Artikel 8, Annex 1.
Omsättning (Turnover)
Intäkter från ekonomiska aktiviteter i bolaget som omfat-
tas av EU-taxonomin, för Catena innebär det samtliga
intäkter från fastigheterna som bolaget äger.
Omfattas ej: Intäkter från fastigheter som Catena inte äger
eller övriga koncernintäkter som ej är relaterade till de
fastigheter som bolaget äger.
Det som ska inkluderas i hållbarhetsrapporten kopplat
till EU-taxonomin är dels kvantitativ information om hur
mycket omsättning, investeringsutgifter (capex) och rörel-
sekostnader (opex) uppgår till, och hur stor del av dessa
tre nyckeltal är taxonomitillämpliga i procent (taxonomy-
eligible).
Investeringar (Capex)
Omfattas: Samtliga investeringar kopplat till bolagets
fastigheter, även investeringar som enskilt är definierade i
taxonomin.
Omfattas ej: Investeringar i koncernen utöver de som
relaterar till fastigheterna, exempelvis inventarier och
programvaror. Se not 12 på sidan 141.
Fastighetskostnader (Opex)
Omfattas: Enligt EU-taxonomins regler ska endast fastig-
hetskostnader kopplat till följande aktiviteter ingå:
• Forskning och utveckling.
• Byggnadsrenovering.
• Kortsiktiga leasingavtal.
• Underhåll och reparation.
• Samtliga (övriga) utgifter kopplade till löpande under-
håll av den materiella anläggningstillgången som
krävs för att säkerställa tillgångens fortlöpande och
ändamålsenliga funktion, genomfört av bolaget eller
av underleverantör.
Omfattas ej: Utgifter för fjärrvärme, fastighetsel, biogas
eller bio olja (för uppvärmning eller löpande drift), vatten/
VA, snöröjning, sophämtning, bredband, administration,
försäkringar, tomträttsavgäld, avskrivningar och fastighets-
skatt. Fastighetskostnader för delar av fastigheten som
används internt ingår ej. Se not 5 på sidan 137.
Catena identifierar att samtliga aktiviteter listade i taxo-
nomin är relevanta för såväl investeringar som kostnader
och intäkter.
Fastighetsägarnas gränsvärden gällande för topp 15
respektive topp 30 procent energieffektiva fastigheter
Den 14 december 2022 publicerade Fastighetsägarna
uppdatering av gränsvärden för energiprimärtal (PET) som
utgör de nationella gränsvärden som fastighetssektorn i
Sverige redovisar mot för att redovisa linjering mot taxono-
min
1
, med andra ord definitionerna för topp 15 och topp 30
i Sverige.
Fastighetsägarnas gränsvärden bygger på framtagna
värden per typ av byggnader och följer denna ekvation.
HÅLLBARHETSNOTER
EPpet är byggnadens primärenergital, kWh/m
2
och år
Euppv är energi för uppvärmning, kWh/år
Fgeo är geografisk justeringsfaktor
Ekyl är energi till komfortkyla, kWh/år
Etvv är energi till tappvarmvatten, kWh/år
Ef är energi till fastighetsel, kWh/år
VFi är viktningsfaktor per energibärare,
Atemp är byggnadens tempererade area, m
2
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 101
HÅLLBARHETSNOTER
Andel av omsättning som är förenlig med EU:s taxonomiförordning
Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka
betydande skada (DNSH)
Ekonomiska verksamheter (1) Kod/
koder
(2)
Absolut
omsätt-
ning
(3)
Andel
av
omsätt-
ningen
(4)
Begräns-
ning av
klimatför-
ändringar
(5)
Anpass-
ning till
klimatför-
ändringar
(6)
Vatten
och
marina
resurser
(7)
Cir-
kulär
eko-
nomi
(8)
Förore-
ningar
(9)
Biolo-
gisk
mång-
fald och
eko-
system
(10)
Begräns-
ning av
klimatför-
ändringar
(11)
Anpass-
ning till
klimat-
föränd-
ringar
(12)
Vatten
och
marina
resurser
(13)
Cir-
kulär
eko-
nomi
(14)
Förore-
ningar
(15)
Biologisk
mång-
fald och
ekosys-
tem (16)
Minimi-
skydds-
åtgär-
der (17)
Taxono-
miförenlig
andel av
omsätt-
ningen,
år 2022
(18)
Taxono-
miförenlig
andel av
omsätt-
ningen, år
2021 (19)
Kategori
(möjlig-
görande
verk-
samhet
eller)
(20)
Kategori
(omställ-
nings-
verk-
samhet)
(21)
MSEK % % % % % % % Ja/nej Ja/nej Ja/nej Ja/nej Ja/nej Ja/nej Ja/nej Procent Procent Möjlig-
görande
Omställ-
ning
A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter
Förvärv och ägande av byggnader 7.7 787 51 100 - Ja Ja Ja Ja Ja Ja 51
De miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheternas
omsättning (A.1)
787 51 100 51
A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är
miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)
Förvärv och ägande av byggnader 7.7 757 49
Omsättningen hos de verksamheter som omfattas av taxonomin
men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2)
757 49
Totalt (A.1+A.2) 1 544 100 51
B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN
Omsättningen hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin
(B)
0 0
Totalt (A+B) 1 544 100
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022102
HÅLLBARHETSNOTER
Andel av kapitalutgifter som är förenlig med EU:s taxonomiförordning
Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka
betydande skada (DNSH)
Ekonomiska verksamheter (1) Kod/
koder
(2)
Abso-
luta
kapital-
utgifter
(3)
Andel
av
kapital-
utgifter
(4)
Begräns-
ning av
klimatför-
ändringar
(5)
Anpass-
ning till
klimatför-
ändringar
(6)
Vatten
och
marina
resurser
(7)
Cir-
kulär
eko-
nomi
(8)
Förore-
ningar
(9)
Biolo-
gisk
mång-
fald och
eko-
system
(10)
Begräns-
ning av
klimatför-
ändringar
(11)
Anpass-
ning till
klimat-
föränd-
ringar
(12)
Vatten
och
marina
resurser
(13)
Cir-
kulär
eko-
nomi
(14)
Förore-
ningar
(15)
Biologisk
mång-
fald och
ekosys-
tem (16)
Minimi-
skydds-
åtgär-
der (17)
Taxono-
miförenlig
andel av
kapitalut-
gifterna,
år 2022
(18)
Taxono-
miförenlig
andel av
kapitalut-
gifterna,
år 2021
(19)
Kategori
(möjlig-
görande
verk-
samhet
eller)
(20)
Kategori
(omställ-
nings-
verk-
samhet)
(21)
MSEK % % % % % % % Ja/nej Ja/nej Ja/nej Ja/nej Ja/nej Ja/nej Ja/nej Procent Procent Möjlig-
görande
Omställ-
ning
A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter
Nybyggnation 7.1 516 13 100 - Ja Ja Ja Ja Ja Ja 13
Förvärv och ägande av byggnader 7.7 2 398 63 100 - Ja Ja Ja Ja Ja Ja 63
De miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheternas
kapitalutgifter (A.1)
2 914 76 100 76
A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomi men som inte är
miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)
Nybyggnation 7.1 424 11
Renovering av befintliga byggnader 7.2 404 11
Installation, underhåll och reparation av energieffektiv utrustning 7.3 20 1
Installation, underhåll och reparation av laddstationer
för elfordon i byggnader (och parkeringsplatser i anslutning
till byggnader).
7.4 10 0
Installation, underhåll och reparation av tekniker för
förnybar energi
7.6 40 1
Förvärv och ägande av byggnader 7.7 4 0
Kapitalutgifter hos de verksamheter som omfattas av taxonomin men
som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2)
902 24
Totalt (A.1+A.2) 3 816 100 76
B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN
Kapitalutgifter hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin (B) 0 0
Totalt (A+B) 3 816 100
Varav 516 av 516 Mkr i aktivitet 7.1 avser CAPEX plan.
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 103
HÅLLBARHETSNOTER
Andel av driftsutgifter som är förenlig med EU:s taxonomiförordning
Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka
betydande skada (DNSH)
Ekonomiska verksamheter (1) Kod/
koder
(2)
Abso-
luta
drifts-
utgifter
(3)
Andel
av
driftsut-
gifteren
(4)
Begräns-
ning av
klimatför-
ändringar
(5)
Anpass-
ning till
klimatför-
ändringar
(6)
Vatten
och
marina
resurser
(7)
Cir-
kulär
eko-
nomi
(8)
Förore-
ningar
(9)
Biolo-
gisk
mång-
fald och
eko-
system
(10)
Begräns-
ning av
klimatför-
ändringar
(11)
Anpass-
ning till
klimat-
föränd-
ringar
(12)
Vatten
och
marina
resurser
(13)
Cir-
kulär
eko-
nomi
(14)
Förore-
ningar
(15)
Biologisk
mång-
fald och
ekosys-
tem (16)
Minimi-
skydds-
åtgär-
der (17)
Taxono-
miförenlig
andel av
driftsut-
gifterna,
år 2022
(18)
Taxono-
miförenlig
andel av
driftsut-
gifterna år
2021 (19)
Kategori
(möjlig-
görande
verk-
samhet)
(20)
Kategori
(Om-
ställ-
nings-
verk-
samhet)
(21)
MSEK % % % % % % % Ja/nej Ja/nej Ja/nej Ja/nej Ja/nej Ja/nej Ja/nej Procent Procent Möjlig-
görande
Omställ-
ning
A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter
Förvärv och ägande av byggnader 7.7 31 36 100 Ja Ja Ja Ja Ja Ja 36
Driftsutgifter för de miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.1) 31 36 100 36
A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är
miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)
Förvärv och ägande av byggnader 7.7 54 64
Driftsutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin men som
inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2)
54 64
Totalt (A.1+A.2) 85 100 36
B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN
Driftsutgifter hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin (B) 0 0
Totalt (A+B) 85 100
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022104
EPRA sBPR: Performance Measures
Catena rapporterar bolagets hållbarhetsnyckeltal utifrån
EPRA:s senaste rekommendationer; Best Practices
Recommendations on Sustainability Reporting, sBPR,
tredje versionen från september 2017. Catena rapporterar
hållbarhetsnyckeltal för samtliga 28 EPRA:s sBPR Perfor-
mance Measures.
EPRA:s Rekommendationer
EPRA (European Public Real Estate Association) främjar,
utvecklar och representerar den europeiska fastighets-
sektorn. Organisationen har tagit fram rekommendationer
inom hållbarhetsområdet, så kallade sustainability best
practice recommendations (sBPR) som består av indika-
torer inom energi, växthusgasutsläpp, vatten, avfall samt
sociala och ledningsindikatorer. Som EPRA-medlem tittar
Catena på rekommendationerna och nyttjar indikatorerna
för att visa utvecklingen av sitt hållbarhetsarbete i form
av jämförbara siffror. För nyckeltalen som presenterades i
årsredovisningen för 2020 tilldelades Catena utmärkelsen
EPRA Silver och för årsredovisningen för 2021 EPRA Guld.
Organisationsgränser
Catena redovisar nyckeltalen enligt Greenhouse Gas
Protocols operational/financial control, det vill säga den
redovisade datan avser samtliga Catenas helägda dotter-
företag. Det är ingen skillnad mellan operational och
financial control för Catena. Catena är delägare i ett bolag
men saknar förbrukningsdata för detta bolag som därmed
ej är relevant för EPRA-redovisning och ej ingår i total
uthyrningsbar yta (LOA). Det innebär att samtliga fastig-
heter som presenteras på sidorna 51–53 ingår. Total LOA
för 2022 är 2 185 019 kvm.
Rapportering
Catena arbetar aktivt med att få tillgång till relevant mät-
data på alla sina fastigheter. Detta är viktigt för att redo-
visa rätt data och skapa bra förutsättningar för en god och
effektiv teknisk förvaltning. Idag har Catena tillgång till
data på 90 procent av portföljen beroende på nyckeltal.
Uthyrningsbar yta (LOA) och dess andel av Catenas total
som ingår i mätningen på respektive indikator anges
tillsammans med respektive nyckeltal i EPRA-tabellerna.
Nyckeltalet jämförbart bestånd består av de fastigheter
som vi har mätdata för både helår 2021 och 2022 , viss
avvikelse i yta beror på mindre tillbyggnader.
Uppskattning av hyresvärdens förbrukning
Redovisade data är uppmätt, säkerställd och inte upp-
skattad. Endast data för Catenas huvudkontor Vångagär-
det 20 är uppskattad då Catena inte har undermätare på
kontorsytan som är del av en större byggnad. För att få
fram förbrukningssiffror har Catena tagit användning av
respektive indikator för hela fastigheten (25 960 kvm)
delat med totala ytan för att sedan multiplicera med kon-
torsytan (995 kvm). Kontorsytans användning ingår även
i de siffror som redovisas för totalen.
Tredje parts granskning
Catenas hållbarhetsrapport, upprättad i enligt med GRI
Standards, är översiktligt granskad av KPMG i enlighet
med ISAE 3000. I EPRA-index på sidorna 106–111 mar-
keras de indikatorer som har granskats av revisorer. Se
bestyrkanderapport på sidan 119.
Avgränsning – rapportering av hyresvärd och hyres-
gästens förbrukning
Catena rapporterar statistik för el, värme, vatten och avfall
där Catena står för abonnemanget. För energi särredovi-
sas även den faktiska förbrukningen som undermätts och
vidarefaktureras till hyresgästen. Catena rapporterar också
förbrukning där kunden står för el, värme och vatten, då
Catena inte bara vill påverka bolagets egen förbrukning
utan även hjälpa hyresgäster att effektivisera sin använd-
ning. Det är endast avseende avfall som Catena inte har
statistik på sina kunders användning.
Normalisering
Catena beräknar intensitetsnyckeltal genom att dividera
med byggnadernas totala uthyrningsbara yta (LOA).
Catena använder SMHI:s graddagar för normalisering
av energi för uppvärmning.
Segmentanalys (geografi, byggnadstyp, osv.)
Catenas fastighetsinnehav består av logistikfastigheter
samt några få kontorsbyggnader. Eftersom andelen kontor
är låg och ofta ligger inom logistikfastigheter har Catena
inte delat upp siffrorna i olika byggnadstyper. Siffrorna
fördelas inte heller geografiskt då Catenas fastigheter har
liknande geografiska förutsättningar. Geografisk fördel-
ning kan vara intressant mellan Sverige och Danmark.
Dock saknar vi i dagsläget förbrukningsdata på majorite-
ten av de danska fastigheterna vilket gör uppdelningen
irrelevant i dagsläget.
Rapportering av egna kontor
Catena redovisar miljöindikatorerna för sitt huvudkontor
där cirka hälften av Catenas medarbetare arbetar. För
resterande kontor finns inga exakta siffror och en rimlig
uppskattning kan inte göras då de är mindre enheter.
Placering av EPRA Sustainability Performance i
rapporten
Se Catenas EPRA-index på sidorna 106–111.
Förklaringar till utfall
Förklaring till utfall av de olika indikatorerna presenteras i
tabelltexterna under respektive tabell på sidorna 106–111.
Ytterligare information och aktiviteter finns på sidorna
72–93.
Rapporteringsperiod
Rapporteringen för respektive år redovisad i EPRA-
tabellen avser kalenderår, dvs. 1 januari till 31 december.
Väsentlighet
Catenas väsentlighetsanalys redovisas på sidorna 70 och
71.
HÅLLBARHETSNOTER
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 105
EPRA-kod Indikator
GRI-
standard
Sidhän-
visning
Granskad
av revisor
Miljöindikatorer
Elec-Abs Total electricity consumption 302-1 107 X
Elec-Lfl Like-for-like total electricity consumption 302-1 107 X
DH&C-Abs Total district heating & cooling consumption 302-1 107 X
DH&C-Lfl Like-for-like total district heating & cooling consumption 302-1 107 X
Fuel-Abs Total fuel consumption 302-1 107 X
Fuels-Lfl Like-for-like total fuel consumption 302-1 107 X
Energy-Int Building energy intensity CRE1 108 X
GHG-Dir-Abs Total direct greenhouse gas (GHG) emissions 305-1 108 X
GHG-Indir-Abs Total indirect greenhouse gas (GHG) emissions 305-2 108 X
GHG-Int Greenhouse gas (GHG) emissions intensity from building
energy consumption
CRE3 108 X
Water-Abs Total water consumption 303-1 108 X
Water-Lfl Like-for-like total water consumption 303-1 108 X
Water-Int Building water intensity CRE2 108 X
Waste-Abs Total weight of waste by disposal route 306-2 111 X
Waste-Lfl Like-for-like total weight of waste by disposal route 306-2 111 X
Cert-Tot Type and number of sustainably certified assets CRE8 108,110 X
Sociala indikatorer
Diversity-Emp Employee gender diversity 405-1 110 X
Diversity-Pay Gender pay ratio 405-2 110 X
Emp-Training Training and development 404-1 109 X
Emp-Dev Employee performance appraisals 404-3 109 X
Emp-Turnover New hires and turnover 401-1 109 X
H&S-EMP Employee health and safety 403-2 109 X
H&S-Asset Asset health and safety assessment 416-1 109 X
H&S-Comp Asset health and safety compliance 416-2 109 X
Comty-Eng Community engagement, impact assessments
and development programmes
413-1 109 X
Styrning
Gov-Board Composition of the highest governance body 102-22 174 X
Gov-Select Nominating and selecting the highest governance body 102-24 166-172 X
Gov-Col Process for managing conflicts of interest 102-25 172 X
Eftersom att det inte finns en vedertagen översättning av EPRA-indikatorerna så har vi valt att använda de engelska.
EPRA-index
HÅLLBARHETSNOTER
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022106
Elanvändning
Totalt Jämförbart bestånd
EPRA-
code Enhet 2022 2021
2017
(basår) 2022 2021
Föränd-
ring, %
Elec-
Abs
Elec-Lfl
MWh Inköpt hyresvärd 58 295 55 280 40 249 53 304 54 362 -2
varav undermätt till hyresgäst 34 394 32 263 N/D 31 449 32 074 -2
Inköpt hyresgäst 91 104 84 040 63 870 79 956 81 543 -2
Egenproducerad hyresvärd 2 898 1 917 - 2 121 1 301 63
Egenproducerad hyresgäst 3 826 1 232 - 3 618 1 543 135
Total elanvändning 156 123 142 469 104 119 133 260 135 905 -2
% Andel förnyelsebar 42 40 N/D 44 42
kWh/kvm Intensitet 77 76 79 82 84 -2
kvm LOA (medelvärde) 2 015 862 1 877 066 1 322 819 1 621 301 1 620 369
% Andel av total LOA (31/12) 92 88 80 74 76
Tabellen visar elförbrukning för Catenas helägda fastigheter, fördelat på inköpta och egenproducerade källor. All redovisad egenproducerad energi kommer
från lokala solcellsanläggningar och har förbrukats i Catenas fastigheter. För inköpt el av hyresgäster har Catena begränsade uppgifter om elens ursprung.
Intensitet på el har minskat marginellt
Fjärrvärmeanvändning
Totalt Jämförbart bestånd
EPRA-
code Enhet 2022 2021
2017
(basår) 2022 2021
Föränd-
ring, %
DH&C-
Abs
DH&C-
LfL
MWh Inköpt hyresvärd 31 303 34 918 27 430 27 741 35 160 -21
varav undermätt till hyresgäst 28 737 12 645 N/D 25 466 32 277 -21
Inköpt hyresgäst 28 883 27 382 18 575 23 240 25 049 -7
Totalt fjärrvärmeanvändning 55 186 62 300 46 187 50 981 60 210 -15
%
Andel förnyelsebar 95 95 N/D 97 97
kWh/kvm Intensitet 35 44 42 39 46 -16
kvm LOA (medelvärde) 1 572 773 1 415 902 1 103 467 1 318 629 1 314 474
% Andel av total LOA (31/12) 72 67 66 60 62
Tabellen visar fjärrvärmeförbrukning på Catenas fastigheter. Siffrorna är normalårskorrigerade enligt SMHI:s graddagar. Catena använder ingen fjärrkyla i
sina fastigheter. Andelen vidarefakturering är högre, och ligger på 91,8%.
Bränsleanvändning
Totalt Jämförbart bestånd
EPRA-
code Enhet 2022 2021
2017
(basår) 2022 2021
Föränd-
ring, %
Fuels-
Abs
Fuels-LfL
MWh Inköpt hyresvärd 1 210 1 446 6 241 1 210 1 536 -21
varav undermätt till hyresgäst 273 625 N/D 273 702 -61
Inköpt hyresgäst 255 259 301 43 62 -31
Total bränsleanvändning 1 465 1 705 6 542 1 253 1 598 -22
%
Andel förnyelsebar - - - -
kWh/kvm Intensitet 14 15 57 12 15 -22
kvm LOA (medelvärde) 114 239 113 636 115 458 105 539 105 539
% Andel av total LOA (31/12) 5 5 7 5 5
Tabellen visar bränsleförbrukning i Catenas fastigheter. Siffrorna är normalårskorrigerade enligt SMHI:s graddagar. Uppvärmningen med bränsle har
minskat jämfört med 2021 års siffror, det beror bland annat på försäljning av fastigheten Terminalen 1, frånträde 2022-04-29.
Miljöindikatorer, EPRA
HÅLLBARHETSNOTER
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 107
Växthusgasutsläpp
EPRA-
code Enhet Scope Utsläppskälla 2022 2021
2018
(basår)
Förändring
2018–2022, %
GHG-
Dir-Abs
GHG-In-
dir-Abs
GHG-Int
ton CO
2
e Scope 1 Naturgas 192 168 1 195 -84
Scope 2 El (market-based) – – – –
El (location-based) 2 151 993 895 140
Fjärrvärme 145 1 381 1 163 -88
Total Scope 1+2 (market-based) 337 1 550 2 358 -86
Total Scope 1+2
(location-based) 2 488 2 401 3 253 -24
kg CO
2
e/
kvm
GHG intensitet
(Scope 1+2,market-based) 0,16 0,81 1,57 -90
kg CO
2
e/
kvm
GHG intensitet
(Scope 1+2 location based) 1,19 1,26 2,16 -45
kvm LOA (medelvärde) 2 092 264 1 908 258 1 505 297
% Andel av total LOA (31/12) 96 85 84
Tabellen visar Scope 1 och 2 växthusgasutsläpp samt intensiteten som uppstår i samband med fastigheternas energiförbrukning. För EPRA:s sBPR ska
utsläppen för Scope 1 och 2 bara redovisas utifrån byggnadernas energiförbrukning. Totala utsläpp redovisas på sidan 75, där återfinns också omräknings-
faktorer. Anledningen till att el location based har ökat avsevärt är för att vi nu räknar med faktor för nordisk energimix.
Total energianvändning
Totalt Jämförbart bestånd
EPRA-
code Enhet 2022 2021
2017
(basår) 2022 2021
Föränd-
ring, %
Energy-
Int
MWh Inköpt/producerad av hyresvärd 93 707 93 707 73 920 84 376 92 360 -9
varav undermätt till hyresgäst 63 404 40 516 N/D 60 806 65 053 -7
Inköpt/producerad av hyresgäst 119 068 114 074 82 928 106 856 108 197 -1
Total energianvändning 212 775 206 432 156 848 191 232 200 556 -5
kWh/kvm Intensitet 105 109 122 130 136 -5
kvm LOA (medelvärde) 2 092 264 1 889 959 1 281 546 1 476 259 1 476 259
% Andel av total LOA (31/12) 96 85 77 68 69
Tabellen visar energiintensiteten i Catenas fastigheter.
Vattenanvändning
Totalt Jämförbart bestånd
EPRA-code Enhet 2022 2021 2020 2022 2021
Föränd-
ring, %
Water-Abs
Water-LfL
Water-Int
m
3
Inköpt av hyresvärd 176 818 154 887 119 271 149 867 133 349 12
Inköpt hyresgäst 115 045 129 489 104 221 112 491 128 736 -13
Total vattenanvändning 291 863 284 376 223 492 262 357 262 085 0
l/kvm Intensitet 147 162 141 163 1603 0
kvm LOA (medelvärde) 1 980 978 1 753 243 1 581 180 1 610 293 1 612 135
% Andel av total LOA (31/12) 91 82 81 76 83
Tabellen visar vattenförbrukning i Catenas fastigheter. All förbrukning av vatten är inköpt via kommunala vattenleverantörer.
Obligatorisk miljöcertifiering
EPRA-
code Enhet
Miljöcertifie-
ringssystem
och nivå
Cert-Tot
Energi-
deklaration
(EPC)
Totalt
certifierade
EPC A B C D E F G
kvm 2 025 914 568 556 421 309 484 114 337 483 112 723 68 802 32 927
% av total yta 93 26 19 22 15 5 3 2
Energideklarationer ska genomföras på de fastigheter som har varit i drift i mer än ett år. Energideklarationer är i process att uppdateras på våra övriga fastig-
heter och kommer att redovisas nästa år. Procent avrundas till närmast heltal i tabellen.
HÅLLBARHETSNOTER
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022108
Social Hållbarhet på Catenas fastigheter
EPRA-code Indikator 2022 2021 2020
H&S-Asset Andel fastigheter där utvärdering av hälsa och säkerhet har utförts, % 100 100 100
H&S-Comp Tillfällen då hälsa och säkerhet har visat brister i Catenas fastigheter 0 0 0
Comty-Eng Andel fastigheter där samhällsprojekt har implementerats, % 0 0 0
Det utförs minst en rondering per år och fastighet med hänsyn till hälsa och säkerhet. Större brister avvikelserapporteras i enlighet med ISO. Inga avvikelser
har rapporterats. Vi har inte genomfört några samhällsprojekt.
Personer som anställts under året
2022 2021 2020
EPRA-code Antal % Antal % Antal %
Emp-
Turnover
Totalt antal anställda under året 10 18 5 11 9 20
Antal kvinnor 2 4 2 2 5 11
Under 30 år 1 2 0 0 1 2
30–50 år 1 2 2 4 4 9
Över 50 år 0 0 0 0 0 0
Antal män 8 14 4 9 4 9
Under 30 år 2 4 1 4 0 0
30–50 år 5 9 2 2 4 9
Över 50 år 1 2 0 0 0 0
Tabellen visar antal och andel anställda som börjat under året fördelat på åldersgrupp och kön. Catena redovisas som en region över hela Sverige.
Personer som slutat under året
2022 2021 2020
EPRA-code Antal % Antal % Antal %
Emp-
Turnover
Totalt antal som slutat 2 4 4 8 5 11
Antal kvinnor 1 2 2 4 1 2
Under 30 år 0 0 1 2 0
0
30–50 år 1 2 0 0 0
0
Över 50 år 0 0 1 2 1 2
Antal män 1 2 2 4 4 9
Under 30 år 0 0 0 0 0
0
30–50 år 0 0 0 0 3 7
Över 50 år 1 2 0 0 1 2
Tabellen visar antal och andel anställda som slutat under året fördelat på åldersgrupp och kön. Catena redovisas som en region över hela Sverige.
Sociala indikatorer
Personalstyrka
2022 2021 2020
Total personalstyrka, st Antal
Varav
kvinnor Antal
Varav
kvinnor Antal
Varav
kvinnor
Antal anställda 55 18 47 17 46 17
Tillsvidareanställda 55 18 47 17 46 17
Varav heltid 55 18 47 17 46 17
Varav deltid 0 0 0 0 0
0
Visstidsanställda 0 0 0 0 0 0
Tabellen visar totala antalet medarbetare och antalet kvinnor fördelat på olika anställningstyper. Catena har under året haft en inhyrd medarbetare,
inga säsongsvariationer i antalet anställda. Alla data hämtas ur HRM-systemet, Flex Employee.
HÅLLBARHETSNOTER
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 109
Personalsammansättning
2022 2021 2020
EPRA-code Antal
%
kvinnor Antal
%
kvinnor Antal
%
kvinnor
Diversity-Emp Styrelse 8 38 7 43 7 43
Under 30 år 0 0 0 0 0 0
30–50 år 1 100 1 100 1 100
Över 50 år 7 25 6 33 6 33
Ledning 7 57 4 50 3 33
Under 30 år 0 0 0 0 0 0
30–50 år 4 50 2 0 1 0
Över 50 år 3 67 2 100 2 50
Övriga medarbetare 48 21 43 35 43 37
Under 30 år 6 50 3 66 4 100
30–50 år 28 36 27 44 22 36
Över 50 år 14 7 13 8 17 24
Tabellen visar sammansättning av företaget fördelat per kön och ålderskategori. Datan hämtas från vårt HR-system Flex HRM. Inga väsentliga årsvariationer.
Frivillig miljöcertifiering
EPRA-code Enhet Miljöcertifieringssystem och nivå 2022 2021 2020
Cert-Tot kvm
Certifierad enligt BREEAM-SE eller
BREEAM In-Use
114 366 N/A N/A
% av total yta 5
kvm
Certifierad enligt Miljöbyggnad Silver
eller Miljöbyggnad iDrift
434 683 310 557 120 500
% av total yta 20 15 6
kvm Total certifierad 549 049 372 853 270 062
% av total yta 25 18 14
Antal byggnader 29 19 13
Tabellen visar antal byggnader som är miljöcertifierade samt certifierad area. Vissa fastigheter är certifierade både med BREEM-SE eller BREEAM In-Use
och Miljöbyggnad Silver eller Miljöbyggnad iDrift för att undvika dubbelräkning räknas ytan endast en gång i total certifierad yta och antal byggnader.
HÅLLBARHETSNOTER
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022110
Avfall
Totalt Jämförbart bestånd
EPRA-code Enhet 2022 2021
2018
(basår) 2022 2021
Förändring,
%
Waste-Abs
Waste-LfL
ton Farligt avfall 0,5 26 1 0 3 -100
ton
varav till annan/
okänd behandlingsmetod
0,5 26 1 0 3 -
%
100 100 100 100 100
ton Icke-farligt 502 221 248 42 51 -18
ton
varav till förbränning
30 124 23 22 14 57
% 6 56 9 52 27 91
ton
varav till återvinning
85 34 114 13 36 -64
% 17 15 46 31 71 -56
ton
varav till deponi
213 11 11 0 0 -
% 42 5 4 0 0 -
ton
varav till kompostering
7 19 6 0 1 -100
% 1 9 2 0 2 -100
ton
varav till annan/
okänd behandlingsmetod
167 33 124 7 1 600
% 33 15 50 17 2 750
ton Total avfall 502,5 247 249 42 54 -22
LOA (medelvärde) 342 324 306 548 481 556 287 122 287 080
Andel av total LOA (31/12) 16 14 27 13 14
Tabellen visar mängder av avfall som genererats i Catenas fastigheter där Catena anlitat avfallsbolag och där dessa bolag i sin tur levererar behandlade vikt-
mängder till Catena. Få avfallsbolag har statistik tillgänglig och därför anses underlaget vara begränsat. För 2022 rapporterar vi för färre fastigheter jämfört
med tidigare år detta på grund av att flera hyregäster har tagit över avfallshanteringen.
Catenas huvudkontor
EPRA-code Enhet 2022 2021 2020
Förändring
2021–2022, %
Elec-Abs, Lfl MWh Total elanvändning 226 183 15 24
DH&C-Abs, Lfl Total fjärrvärmeanvändning 97 103 39 -6
Fuel-Abs, Lfl Total bränsleanvändning 0 0 - -
Energy-Int kWh/kvm Intensitet 324 287 84 13
GHG-Dir-Abs ton CO
2
Scope 1 0 0 - -
GHG-Indir-Abs Scope 2 7 7 3 -6
GHG-Int kg CO
2
e/kvm Intensitet 7 7 5 -6
Water-Abs, Lfl m
3
Total vattenanvändning 247 206 135 20
Water-Int l /kvm Intensitet 248 207 209 20
Waste-ABS, Lfl ton Total (icke-farligt, till
återvinning och förbränning)
18 19 19 -6
kvm LOA 995 995 645
Tabellen visar förbrukning på Catenas huvudkontor, värdena är fördelade med schablonvärden för förbrukning baserat på ytan Catena tar i anspråk. Generellt
har fastighetens energiförbrukning ökat då vakansgraden minskat de senaste åren. Fastigheten är nästan fullt uthyrd 2022.
HÅLLBARHETSNOTER
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 111
GRI
GRI (Global Reporting Initiative) hjälper företag över hela
världen att förstå och kommunicera sina effekter på kri-
tiska hållbarhetsfrågor som klimatförändringar, mänskliga
rättigheter, styrning och socialt välbefinnande. Rapporte-
ringen utifrån GRI utgår från de områden som har identifie-
rats som väsentliga för bolaget med hjälp av intressentdia-
loger och omvärldsbevakning.
GRI-index
Nedanstående förteckning återger referenser till de GRI-
upplysningar och indikatorer som Catena redovisar inom
ramen för bolagets rapportering.
Statement of use Catena har rapporterat i enlighet med GRI Standards för perioden [2022-01-01 till 2022-12-31].
GRI 1 använd GRI Standards 2021
Applicerbar GRI -sektor Ännu ej publicerad. Catena utgår från tidigare utgivna frågestandarder från GRI.
HÅLLBARHETSNOTER
GRI 2: Generella standardupplysningar 2021
2-1 Organisationsprofil
a. Bolagsnamn
b. Ägandeform
c. Placering av huvudkontor
d. Länder med verksamhet
Baksida
168
Baksida
39
2-2 Organisationsenheter inkluderade
i hållbarhetsrapporteringen
a. Organisationsenheter
b. Hållbarhetsmässiga och finansiella anspråk
c. Konsolidering av information
39, 64
39, 64, 100
100
2-3 Rapportperiod, -cykel och kontakt-
uppgifter
a. Rapportperiod
b. Rapportcykel
c. Publikationsdatum
d. Kontaktuppgifter
100
100
119
117
2-4 Väsentliga förändringar
a. Nya definitioner 68-71, 185
2-5 Extern granskning
a. Externa deklarationer och principer
b. Extern granskning av hållbarhetsrapporten
64-67
119
2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra
affärsrelationer
a. Bransch (och marknad)
b. Värdekedja
c. Relevanta affärsrelationer
d. Organisationsförändringar och
förändringar i värdekedja
14-15
69
143,161
70-71
2-7 Anställda
a. Anställda, per kön och region
b. Anställda, per anställningsform
c. Metodologi och antaganden
d. Kontextuell datahantering
e. Väsentliga årsvariationer
109
-
110
110
110
Uppdelning per
region.
Vi har bara en
anställningsform.
Med hänsyn
till organi
-
sationens
storlek har
vi valt att
inte redovisa
uppdelat per
region.
2-8 Icke-anställda
a. Icke-anställda
b. Metodologi och antaganden
c. Väsentliga årsvariationer
109
109-110
109
Under tabellen
”total personal
-
styrka” s. 109
redovisar vi att vi
under året haft en
inhyrd medarbe
-
tare, i övrigt har
vi inte haft några
som inte är tillsvi
-
dare anställda.
2-9 Styrningsstruktur och styrelsens
sammansättning
a. Styrningsstruktur
b. Styrningsansvar för hållbarhetsfrågor
c. Sammansättning av styrelse
64
64, 169-172
174
2-10 Tillsättning av styrelse
a. Tillsättning av styrelse
b. Urvalskriterier för styrelsen
169
169-172
Avsteg
GRI-standard/
annan källa Upplysning Sidhänvisning
Krav som
utelämnats Anledning Förklaring
GRI-sektor
ref. nr.
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022112
* Ersättningsriktlinjer och ersättningsrapport på www.Catena.se.
HÅLLBARHETSNOTER
2-11 Styrelseordförande
a. Styrelseordförandes operationella roll
och ansvar
b. Hantering av intressekonflikter
167-172
169-170
2-12 Styrelsens ansvar och inflytande
a. Styrelsens strategiska och taktiska roll
b. Styrelsens strategiska och taktiska
påverkan på hållbarhetsprocesser
c. Styrelsens uppföljningsarbete
64-71
2-13 Delegering av ansvar
a. Styrelsens delegering av hållbarhetsansvar
b. Återrapportering
64,171
171-172
2-14 Styrelsens roll i hållbarhets
rapporteringen
a. Styrelsens roll och ansvar för hållbarhets-
information
b. Delegering av ansvar kopplat till hållbarhets
-
rapportering
64
166-172
2-15 Hantering av intressekonflikter
a. Styrelsens hantering av intressekonflikter
b. Rapportering av intressekonflikter
93, 169-170
172-174
2-16 Kritiska angelägenheter
a. Kommunikation av kritiska angelägenheter
till styrelsen
b. Antal kritiska angelägenheter som
rapporterades
64
93
2-17 Kollektiv kunskap för hållbar
utveckling
a. Kollektiv kunskap för hållbar utveckling 169, 174
2-18 Utvärdering av styrelsens arbete
a. Utvärderingsprocess
b. Utvärderingsförfarande
c. Åtgärder i förhållande till utvärderings-
processen
170-172
2-19 Styrdokument för ersättning /
Ersättningsriktlinjer/policy
a. Ersättningspolicy
b. Hållbarhetsviktning av ersättningspolicy
Ersättningsrikt-
linjer (hemsidan),
138-139
ii, iv Data saknas
2-20 Process för ersättningsbestämmelser
a. Process för ersättningsbestämmelser
b. Intressenters deltagande i processen
Ersättningsriktlinjer
Ersättningsrapport
iii Data saknas
2-21 Årsersättningsförhållanden
a. Ersättningsförhållanden
b. Ersättningsutveckling
c. Datahantering för årsersättningsförhållanden
138-139 a-c Redovisar
medellön +
ersättning
till VD
2-22 VD-ord om bolagets hållbarhets-
strategi och utveckling
a. VD-ord
10-11, 166
2-23 Värderingar, principer och styrande
dokument
a. Värderingar, principer och uppförandekod
b. Åtagande gällande mänskliga rättigheter
c. Hänvisningar till styrdokument
d. Beslutande nivå
e. Policyåtaganden och omfattning
f. Kommunikation av styrdokument
64-67,
71, 91
64
64
64
64-71
2-24 Operationell styrning
a. Hantering av policy i egna och extern
verksamhet
64, 72-93,172
2-25 Processer för att avhjälpa negativ
påverkan
a. Hantering av negativ påverkan
b. Klagomålshantering
c. Andra processer för att lindra negativ
påverkan
d. Intressenters deltagande i klagomåls-
processen
e. Utvärdering av klagomålsprocessen
89, 172
89
171-172
89
e
Saknas
process för
utvärdering av
klagomålspro
-
cessen.
2-26 Mekanismer för råd och delaktighet
a. Visselblåsarfunktion
92
2-27 Lag- och regelefterlevnad
a. Förbrytelser och regelöverträdelser
b. Summering av de väsentliga överträdel-
sernas ekonomiska påverkan
c. Väsentliga överträdelser
d. Beslut om väsentliga överträdelser
95
2-28 Medlemskap
a. Delaktighet i medlemskapsorganisationer
64-65
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 113
HÅLLBARHETSNOTER
2-29 Intressentdialog
a. Intressentkommunikation, intressentlista
identifiering av intressenter
68-71
2-30 Kollektivavtal
a. Antal anställda med kollektivavtal
b. Övriga anställda utan kollektivavtal
67, 90
90
GRI 3: VÄSENTLIGA ÄMNEN/ASPEKTER 2022
GRI 3: Väsentliga
ämnen/aspekter
3-1 Process för att besluta om väsentliga
aspekter
a. Rapportens innehåll och ramar
b. Intressentdeltagande / Intressenter
delaktiga i processen
69-71
3-2 Väsentliga aspekter
a. Väsentliga aspekter
b. Förändringar i rapportering
71
71
Antikorruption, regelefterlevnad och etik
GRI 3: Väsentliga
ämnen/aspekter
3-3 Styrning av väsentliga aspekter 92
GRI 205: Anti-
korruption 2016
205-1 Riskfyllda aktiviteter med hänseende
till korruption
a. Antal och andel ekonomiska aktiviteter
i risk för korruptionsrelaterade ärenden
b. Väsentliga korruptionsrisker
92-93
205-2 Kommunikation och utbildning för
att motverka korruption/kopplad till
anti-korruptionspolicy och processer
a. Antal och andel från koncernledning som
mottagit kommunikationsinsatser gällande
korruption
b. Antal och andel medarbetare som mottagit
kommunikationsinsatser gällande korruption,
per region
c. Antal och andel externa samarbetspartner
som deltagit i utbildnings- och kommunika
-
tionsinsatser gällande korruption
d. Antal och andel av koncernledningen
som deltagit i utbildningsinsatser gällande
korruption
e. Antal och andel av medarbetare som deltagit
i utbildningsinsatser gällande korruption
92-93
205-3 Bekräftade korruptionsfall
a. Bekräftade korruptionsfall och dess
karaktär
b. Bekräftade korruptionsfall som lett till
repressaliser för medarbetare
c. Bekräftade korruptionsfall som lett till
avslutade samarbeten eller avtal
d. Legala påföljder för bekräftade fall
93
Materialval
GRI 3: Väsentliga
ämnen/aspekter
3-3 Hantering av väsentliga aspekter 85
GRI 301: Material-
val
301-1 Material använda i vikt eller volym 75, 85 a Redovisas
som del i
klimatpå
-
verkan/kvm
ingår i LCA vid
nybyggnation.
301-2 Andel återbruk
a. Andel återbrukat material
Dataunderlag
saknas.
a
Dataunderlag
saknas.
Energi
GRI 3: Väsentliga
ämnen/aspekter
3-3 Hantering av väsentliga aspekter 76
GRI 302: Energi
2016
302-1 Energianvändning
a. Total bränsleförbrukning från fossila källor,
per bränsletyp
b. Total bränsleförbrukning från fossilfria
källor, per bränsletyp
c. Energikonsumtion per energislag
d. Energiförsäljning
e. Total energiförbrukning
f. Metodologi, beräkningar och antaganden
g. Omvandlingsfaktor
107
108
108
107
107
75, 107-108
75
ii-iv Försäljning
av värme, kyla
och gas. Vi
säljer endast
tillbaka elen
-
ergi från våra
solpaneler.
302-2 Energikonsumtion utanför den egna
organisationen
a. Extern energikonsumtion
b. Metodologi, beräkningar och antaganden
c. Omvandlingsfaktor
75, 107-108
72-77, 107-108
75
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022114
HÅLLBARHETSNOTER
302-3 Energiintensitet
a. Energiintensitet
b. Beräkningens nämnare
c. Inkluderade energislag
d. Avgränsningar
76
Vatten
GRI 3: Väsentliga
ämnen/aspekter
3-3 Hantering av väsentliga aspekter 79
GRI 303: Vatten-
användning 2018
a. Total vattenförbrukning
b. Vattenförbrukning i områden med
vattenstress
c. Vattenlagring
d. Metodologi, beräkningar och antaganden
108
-
-
79, 108
b-c
b. Data
saknas. Vi har
idag ingen
komplett data
för vattenför
-
brukningen
i vara fastig-
heter.
c, Vi har idag
inte kartlagt
vattenlagring.
I ett av våra
nybyggnads
-
projekt testar
vi nu att samla
in regnvatten
i en cistern. Vi
hoppas att det
är en lösning
vi kan skala
upp.
Biodiversitet
GRI 3: Väsentliga
ämnen/aspekter
3-3 Hantering av väsentliga aspekter 80
GRI 304:
Biodiversitet
2016
304-1 Verksamhetsplatser som ligger i
eller i närheten av skyddade områden
samt områden med hög biodiversitet
50-52, 80-83 ii, iii, vi, vii Vi saknar
data.
304-2 Betydande effekter av aktiviteter, pro
-
dukter och tjänster om biologisk mångfald
a. Typ av betydande direkt och indirekta
påverkan på den biologiska mångfalden med
hänvisning till en eller flera av följande.
b. Betydande direkta och indirekta positiva och
negativa effekter med hänvisning till följande.
80-83
80-83
ii-iv, vi
i, iv
Saknas
underlag.
Saknas
underlag.
304-3 Livsmiljöområden som skyddas eller
återställts
a. Storlek och läge för alla habitat som skyddas
eller återställs samt om framgången godkändes
av oberoende externa proffs
b. Partnerskap med tredjepart för att skydda
eller återställa habitat
c. Status för varje område baserat på dess
utgångsvärden för rapporteringscykeln
d. Standarder, metoder och antaganden som
används
80-83
83
80-83
304-4 IUCN:s röda lista arter och nationell
bevarande lista arter med livsmiljöer i
områden som påverkas av operationer
a. Totalt antal av rödlistade arter enligt IUCN:s
lista över rödlistade arter eller enligt den
svenska rödlistan.
Vi saknar
data.
Växthusgasutsläpp
GRI 3: Väsentliga
ämnen/aspekter
3-3 Hantering av väsentliga aspekter 72
GRI 305: Utsläpp
2016
305-1 Direkta GHG-utsläpp, scope 1
a. Utsläpp, scope 1
b. Utsläppsgaser
c. Biogenautsläpp
d. Basår
e. Emissionsfaktor
f. Konsolideringsmodell
g. Metodologi, beräkningar och antaganden
72-75, 108
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 115
HÅLLBARHETSNOTER
305-2 Indirekta GHG-utsläpp från köpt
energi, scope 2
a. Scope 2-utsläpp enligt location-
basedmetoden
b. Scope 2-utsläpp enligt market-based-
metoden
c. Utsläppsgaser
d. Basår
e. Emissionsfaktor
f. Konsolideringsmodell
g. Metodologi, beräkningar och antaganden
72-75, 107-108
305-3 Övriga indirekta GHG-utsläpp, scope 3
a. Utsläpp, scope 3
b. Utsläppsgaser
c. Biogenautsläpp
d. Inkluderade utsläppskategorier
e. Basår
f. Emissionsfaktor
g. Metodologi, beräkningar och antaganden
72-75, 108
Utsläpp till vatten luft och mark
GRI 3: Väsentliga
ämnen/aspekter
3-3 Hantering av väsentliga aspekter 78
GRI 306: Avfall
2020
306-1 Genererat avfall och betydande
avfallsrelaterade effekter
78, 111
306-3 Total avfallsvikt per typ och
hanteringsmetod
111
306-4 Avfall till återanvändning och
återvinning
111
306-5 Avfall till förbränning och deponering 111
Arbetsmiljö
GRI 3: Väsentliga
ämnen/aspekter
3-3 Hantering av väsentliga aspekter 87
GRI 401:Anställ
-
ning 2016
401-1 Personalomsättning 109
401-2 Förmåner för heltidsanställda som inte
ges tillfälligt anställda eller deltidsanställda
90
401-3 Föräldraledighet 88
GRI 404: Kompe
-
tensutveckling
404-1 Utbildningstimmar
a. Antal utbildningstimmar, fördelat på kön
och region
88
404-2 Kompetensutveckling
a. Kompetensutvecklingsprogram
b. Kompetensutvecklingsprogram för
övergångsassistering
87
404-3 Utvecklingssamtal
a. Andel medarbetare som deltagit i utveck
-
lingssamtal, per kön och anställningsform
87
GRI 405: Mångfald
och lika möjligheter
405-1 Sammansättning av bolaget
a. Mångfald inom styrelse och koncern-
ledning
b. Medarbetares mångfald, per anställnings
-
form
110
b
Vi redovisar
inte mångfald.
405-2 Jämlik lönefördelning och ersättning
a. Jämlik löne- och ersättningsnivå, per
anställningskategori operationell nivå
b. Definitionsbestämmelse för operationell nivå
88
88
GRI 403: Hälsa och säkerhet 2018
GRI 3: Väsentliga
ämnen/aspekter
3-3 Hantering av väsentliga aspekter 89
GRI 403: Hälsa
och säkerhet 2018
403-1 Ledningssystem för hälsa och säkerhet
a. Ledningssystem
b. Anställda, icke-anställda och arbetsplatser
som omfattas
64, 89
403-2 Identifikation av risk, bedömning och
incidentutredning
89-90
403-3 Företagshälsovård 89
403-4 Arbetstagares medverkan, samråd och
kommunikation om hälsa och säkerhet på
arbetsplatsen
89
403-5 Arbetarutbildning om arbetshälsa och
säkerhet
89, 109
403-6 Friskvård 90
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022116
403-7 Förebyggande åtgärder inom hälsa
och säkerhet direkt länkat till
affärsrelationer
89-91, 109
403-8 Anställda som omfattas av
ledningssystemet
a. Ledningssystemets omfattning
(inkludering)
b. Undantag
c. Metodologi, beräkningar och antaganden
90
403-9 Arbetsrelaterade skador
a. Anställdas skadefrekvens inkl. totalt antal
b. Icke-anställdas skadefrekvens inkl. totalt
antal
c. Skadebenägna och riskfyllda arbeten
d. Skadeförebyggande åtgärder
e. Kalkyleringsunderlag
f. Undantag
g. Metodologi, beräkningar och antaganden
90
403-10 Arbetsrelaterad ohälsa
a. Antal fall av arbetsrelaterad ohälsa och typ,
anställda
b. Antal fall av arbetsrelaterad ohälsa och typ,
icke-anställda
c. Arbeten frekvent relaterade till ohälsa och
förebyggande åtgärder
d. Undantag
e. Metodologi, beräkningar och antaganden
90
Mänskliga rättigheter
GRI 3: Väsentliga
ämnen/aspekter
3-3 Hantering av väsentliga aspekter 91
GRI 406: Icke
diskriminering
406-1 Diskrimineringsincidenter 91
Markanvändning
GRI 3: Väsentliga
ämnen/aspekter
3-3 Hantering av väsentliga aspekter 84
GRI 413: Lokal-
samhället
413-1 Lokalsamhället 84 i, iii-viiii Dataunderlag
saknas.
413-2 Verksamhet med betydande faktisk
och potentiell negativ påverkan på lokal-
samhällena
80-83, 84
Särskilda upplysningar
GRI 201: Ekono
-
misk utveckling
2016
201-1 Skapat och fördelat direkt
ekonomiskt värde
68
GRI 207: Skatt 2019 207-1 Tillvägagångssätt för skatt 68-70
207-2 Skattestyrning, kontrollramverk
och riskhantering
64, 68-70
207-3 Intressenternas engagemang och
hantering av skattefrågor
68-70
207-4 Land för land rapportering 70
HÅLLBARHETSNOTER
Amanda Thynell
Hållbarhetschef
amanda.thynell@catena.se
Kontakt
Adam Ståhl
Hållbarhetsspecialist inriktning certifiering
adam.stahl@catena.se
Kontakt
Malin Nissen
HR-chef
malin.nissen@catena.se
Kontakt
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 117
Frågor kring mark och markanvändning är ständigt närva-
rande när det handlar om att äga, utveckla och förvalta logis-
tikfastigheter.
Logistikfastigheter byggs ofta i nära anslutning till större
transportleder, lägen som innebär kortare och mer effektiva
transportflöden men som samtidigt ofta utgörs av råmark,
jordbruksmark eller andra viktiga naturvärden. För att på ett
ansvarsfullt sätt kunna driva projektutveckling och äga fast-
igheter är ett av Catenas hållbarhetsmål att fastighetsbe-
ståndet ska vara nettopositivt gällande biodiversitet 2030.
– Vi går all-in tillsammans med ekologer för att skapa så
bra förutsättningar som möjligt för biodiversitet och biolo-
gisk mångfald vid våra fastigheter. Det har visat sig att vi
faktiskt kan göra en hel del, vad gäller artrikedom är det fullt
möjligt att uppnå ett bättre resultat om det tidigare varit jord-
bruksmark, säger Amanda Thynell, Hållbarhetschef på
Catena.
Att det finns olika intressen kring hur mark bäst ska
användas ser Amanda som naturligt. Som svensk aktör och
långsiktig fastighetsägare sätter Catena stort värde på den
svenska detaljplaneprocessen där ett syfte är att samordna
dessa intressen.
– Det är bra och bidrar ju till fortsatt utveckling och fler
initiativ för hållbara lösningar, konstaterar Amanda.
MARKANSKAFFNING
Mark är en ändlig resurs – att utveckla
och förvalta det är ett stort ansvar
HÅLLBARHETSNOTER
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022118
Till Catena AB (publ) org. nr 556294-1715
Inledning
Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Catena AB (publ) att över-
siktligt granska Catena AB:s hållbarhetsredovisning för år
2022. Catena AB har definierat hållbarhetsredovisningens och
den lagstadgade hållbarhetsrapportens omfattning på sidorna
62–118 i detta dokument.
Styrelsens och företagsledningens ansvar
Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för
att upprätta hållbarhetsredovisningen inklusive den lagstad-
gade hållbarhetsrapporten i enlighet med tillämpliga kriterier
respektive årsredovisningslagen. Kriterierna framgår på sidan
100 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av
ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global
Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhetsredovis-
ningen, samt av Catena AB:s egna framtagna redovisnings-
och beräkningsprinciper. Detta ansvar innefattar även den
interna kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en
hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktig-
heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovis-
ningen grundad på vår översiktliga granskning och lämna ett
yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Vårt
uppdrag är begränsat till den historiska information som redo-
visas och omfattar således inte framtidsorienterade uppgifter.
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med
ISAE 3000 Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och
översiktliga granskningar av historisk finansiell information
(omarbetad). En översiktlig granskning består av att göra
förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för
upprättandet av hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk
granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgär-
der. Vi har utfört vår granskning avseende den lagstadgade
hållbarhetsrapporten i enlighet med FARs rekommendation
RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbar-
hetsrapporten. En översiktlig granskning och en granskning
enligt RevR 12 har en annan inriktning och en betydligt mindre
omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som
en revision enligt International Standards on Auditing och god
revisionssed i övrigt har.
Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 (International Stan-
dard on Quality Control) och har därmed ett allsidigt system
för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer
och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standar-
der för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra
författningar. Vi är oberoende i förhållande till Catena AB
enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt
yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig
granskning och granskning enligt RevR 12 gör det inte möjligt
för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna
om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit
identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen
grundad på en översiktlig granskning och granskning enligt
RevR 12 har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats
grundad på en revision har.
Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från
de av styrelsen och företagsledningen valda kriterier, som
definieras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upp-
rättande av hållbarhetsredovisningen.
Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är
tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra
uttalanden nedan.
Uttalande
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit
fram några omständigheter som ger oss anledning att anse
att hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad
i enlighet med de ovan av styrelsen och företagsledningen
angivna kriterierna.
En lagstadgad hållbarhetsrapport har upprättats.
Malmö den 22 mars 2023
KPMG AB
Camilla Alm-Andersson Torbjörn Westman
Auktoriserad revisor Specialistmedlem i FAR
Revisors rapport över översiktlig granskning av Catena AB:s (publ) hållbarhetsredovisning
samt yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten
HÅLLBARHETSNOTER
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 119
Risker och riskhantering
Framgångsrik affärsverksamhet bygger på en ansvarsfull och kontrollerad hantering
av risker. Risker som hanteras väl kan skapa värde medan risker som inte hanteras rätt
kan leda till skador och förluster. Riskhantering är därför en viktig del av styrningen
och kontrollen av Catenas affärsverksamhet.
Det övergripande ansvaret för Catenas riskhantering är
styrelsens, det operativa ansvaret är delegerat till VD. För
identifierade risker, som kan uppkomma i verksamheten
och av beteenden som skulle kunna påverka företagets
varumärke och förtroende, finns utarbetade policyer,
instruktioner och mandat som löpande följs upp. Risker
För att möjliggöra en strukturerad riskhantering har Catena valt att klassificera riskerna i följande kategorier:
RISKKATEGORI RISK PÅVERKAN SANNOLIKHET PRIORITET FÖRÄNDRING
Omvärld
Makroekonomi och konjunktur Bevaka
Kriser Bevaka
Ansvarsfullt
företagande
Medmänniska Bevaka
Medarbetare Bevaka
Mutor, korruption och brott
mot Code of Conduct
Fokus
Operationella
risker
Fastighetsvärden Fokus
Uthyrningsgrad Fokus
Fastighetskostnader Bevaka
Projekt Fokus
Hyresintäkter Bevaka
Motpartsrisk Bevaka
Förvärv Fokus
Legala och
efterlevanderisker
Skattelagstiftning Bevaka
Miljölagstiftning Fokus
Hållbara
fastigheter
Climate action failure Bevaka
Operativa miljörisker Bevaka
Biodiversitet Fokus
Extremt väder Fokus
Föroreningar eller miljöskador
på fastigheter/Ansvarsrisk
Bevaka
Finansiella
risker
Finansieringsrisk Fokus
Ränterisk Fokus
Valutarisk Bevaka
Kreditrisk/Risk för kundförluster Bevaka
Cyberrisker
IT-attack Fokus
Driftstörning Bevaka
Informationsläckage Bevaka
som bygger på händelser utanför bolagets kontroll och
som kan leda till verksamhetsavbrott utvärderas löpande.
För att reducera den skadeverkan som det kan medföra
tecknas väl avvägda försäkringslösningar. På samma sätt
hanteras risken för skada på människor eller egendom
som kan ha uppkommit som en följd av Catenas agerande.
Låg Medel Hög
RISKER OCH RISKHANTERING
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022120
OMVÄRLD
EXPONERING
RISK RISKBESKRIVNING HANTERING/MÖJLIGHETER PÅVERKAN SANNOLIKHET
Makroekonomi
och konjunktur
Globala handelskonflikter eller andra
politiska spänningar i världen är exempel på
samhällsförändringar som kan ge påverkan
på handelsvägar och handelsmönster. Det
kan i sin tur påverka förutsättningarna för
Catenas verksamhet.
Catena genomför kontinuerligt analyser och
studier och har en aktiv omvärldsbevakning
för att skydda sig och sina kunders intressen.
Kriser Kriser omfattar alla kriser som uppstår i
omvärlden och som Catena inte direkt kan
påverka och som kan vara svåra att förutse.
Exempel på sådana kriser är terroristat-
tacker, cyberattacker och pandemier.
Även om Catena inte direkt kan påverka
riskerna så jobbar vi kontinuerligt med om-
världsbevakning och krishanteringsplaner.
ANSVARSFULLT FÖRETAGANDE
EXPONERING
RISK RISKBESKRIVNING HANTERING/MÖJLIGHETER PÅVERKAN SANNOLIKHET
Medmänniska Catena arbetar aktivt för att minimera risken
för att medarbetare, extern personal eller
andra medmänniskor ska åsamkas skada,
fysiskt eller psykiskt, i anslutning till Catenas
fastigheter eller projekt.
Vi arbetar aktivt med Catenas arbetsmiljö-
policy och Catenas leverantörsuppförande-
kod för att säkerställa en trygg miljö. Entre-
prenörer och konsulter är ansvariga i bygg-
skedet och vi använder oss av bygg- och
ansvarsförsäkringar. Att arbeta aktivt med
miljöcertifieringar hjälper oss att sätta män-
niska och miljö i fokus för att säkerställa en
god miljö för både hyresgäster och besökare.
Vi har en tät dialog med våra hyresgäster för
att säkerställa säkerheten i fastigheterna.
Medarbetare Våra medarbetare är våra viktigaste tillgång-
ar, det är de som driver vår verksamhet. Vår
framtida utveckling är därför i stor utsträck-
ning beroende av vår förmåga att kunna
rekrytera, utveckla och behålla medarbetare.
Vi värnar om ett öppet och transparent
arbetsklimat och arbetar aktivt med att
kompetensutveckla våra medarbetare. Vidare
följer vi upp medarbetare och hur de trivs
i samband medarbetarsamtal och medar-
betarundersökningar för att också kunna
analysera eventuella avvikelser. Sammanta-
get bidrar det aktiva arbetet med marknads-
mässiga villkor och en koncerngemensam
värdegrund att vi har låg personalomsättning.
Vi arbetar aktivt med en successionsordning
för nyckelpersoner.
Mutor, korruption
och brott mot Code
of Conduct
Risker kan finnas internt men också hos le-
verantörer och underleverantörer som jobbar
på vårt uppdrag. Både Catenas varumärke
och affär kan skadas av ansvarslöst eller
kriminellt betende.
Obligatorisk intern utbildning i antikorrup-
tion för samtliga medarbetare, visselblåsar-
funktion och en företagskultur som bygger
på god affärsetik.
OPERATIONELLA RISKER
EXPONERING
RISK RISKBESKRIVNING HANTERING/MÖJLIGHETER PÅVERKAN SANNOLIKHET
Fastighetsvärden Catena redovisar sin fastighetsportfölj
till marknadsvärde. Marknadsvärdet, som
bestäms av driftnetto och vilken förväntad
avkastning marknaden accepterar, påverkar
Catenas finansiella rapporter. Ett högre fram-
tida driftnetto påverkar värderingen positivt
liksom ett lägre avkastningkrav.
Genom ett långsiktigt arbete med förvaltning
och utveckling i attraktiva områden skapar
vi möjligheter för ett stabilare driftnetto. Av-
kastningskravet som marknaden sätter är en
faktor som Catena inte direkt kan påverka.
Uthyrningsgrad En förändrad uthyrningsgrad påverkar
intäkterna.
Merparten av Catenas fastigheter är loka-
liserade längs de stora europavägarna i
anslutning till tätorter. Detta gör att Catena är
mindre känsligt för makro- och mikroekono-
misk påverkan. En lokal förvaltning med nära
relation till befintliga och potentiella hyres-
gäster gör att vi kan bemöta hyresgästernas
behov i tid och minska risken för vakanser.
RISKER OCH RISKHANTERING
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 121
EXPONERING
RISK RISKBESKRIVNING HANTERING/MÖJLIGHETER PÅVERKAN SANNOLIKHET
Fastighets-
kostnader
Fastighetskostnader påverkar driftnetto och
då även marknadsvärdet på vår fastighets-
portfölj. Stora delar av fastighetskostnaderna
är kopplade till energianvändning.
Delar av fastighetskostnaderna vidarefak-
tureras till hyregästerna vilket innebär att
besparingar eller effektivitetsprojekt på-
verkar Catenas resultaträkning i begränsad
omfattning.
Projekt I projektverksamheten utvecklar och uppför
Catena egna fastigheter. Riskerna avseende
denna del av verksamheten är att projekten
blir dyrare än planerat på grund av inköpspri-
ser, felkalkyleringar, förseningar eller andra
omständigheter.
Catena använder sig av en strukturerad
beslutsprocess i vilken kompetens, mark-
nadsförutsättningar och risk beaktas. För att
minska riskerna sker uppföljning av projek-
ten kontinuerligt.
Hyresintäkter Catenas hyresintäkter påverkas av hur väl vi
lyckas utveckla och förvalta våra fastigheter.
Hyresintäkterna påverkas även av den gene-
rella ekonomiska utvecklingen.
Catenas kontraktsportfölj är långfristig vilket
begränsar både risk och möjlighet.
Motpartsrisk Avser risken för att motparten i en finansiell
transaktion inte kan fullfölja sina åtaganden
att betala eller leverera.
För att begränsa motpartsrisken ställer
Catena krav på hög kreditvärdighet.
Förvärv Riskerna vid förvärv är att bedömningar som
gjordes av den förvärvade fastigheten inte
stämmer vilket kan leda till sämre resultat-
och värdeutveckling än förväntat.
I samband med samtliga förvärv genomförs
grundlig due-diligence för att minimera
riskerna.
LEGALA OCH EFTERLEVANDERISKER
EXPONERING
RISK RISKBESKRIVNING HANTERING/MÖJLIGHETER PÅVERKAN SANNOLIKHET
Skattelagstiftning Risk att Catena inte följer gällande regelverk
eller anpassar sig till nya förändrade regel-
verk.
För att hantera och minimera risken så har
Catena en koncernövergripande skattepolicy
och ett ramverk för intern kontroll. Vi följer
även utvecklingen av lagar, praxis och dom-
stolsbeslut genom kontinuerlig utbildning.
Miljölagstiftning Omfattande politiska, juridiska, tekniska och
marknadsmässiga förändringar kan bli aktu-
ella för att uppnå ett klimatneutralt samhälle.
Utvecklingen avseende lagar, regler och
praxis inom miljöområdet är av största
vikt för Catena. Vi arbetar proaktivt med
klimatfrågan och har uppdaterade affärsmål
för 2022, där en viktig parameter är att vara
CO
2
-neutrala till 2030. Läs mer på sidorna
62–119.
HÅLLBARA FASTIGHETER
EXPONERING
RISK RISKBESKRIVNING HANTERING/MÖJLIGHETER PÅVERKAN SANNOLIKHET
Climate action
failure
Risken att regeringar och näringsliv inte
lyckas genomdriva, förverkliga och investera
i effektiv klimatbegränsande och klimatan-
passade åtgärder, bevara ekosystem och
skydda människor i omställningen mot ett
koldioxidsnålt samhälle.
Catenas mål är att bli klimatneutrala till
2030, ett otroligt viktigt steg för oss att ställa
om vår verksamhet. Att fortsätta energieffek-
tivisera vårt bestånd och att minska energi-
användningen per kvm tillsammans med att
bygga ut bland annat solcellsanläggningar är
strategier för att nå vårt mål.
Operativa
miljörisker
Direkta miljörelaterade risker för Catena
handlar dels om hur den fysiska miljön
påverkar människor och fastigheter, och
dels om att priser för material och energi
kan komma att förändras.
Vi miljöcertifierar alla våra nybyggnationer
och arbetar aktivt med att certifiera även
befintliga fastigheter. Vi arbetar aktivt med
energieffektiviseringar i hela beståndet, har
krav på förnyelsebar energi och fokuserar på
att bygga ut våra solcellsanläggningar.
RISKER OCH RISKHANTERING
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022122
EXPONERING
RISK RISKBESKRIVNING HANTERING/MÖJLIGHETER PÅVERKAN SANNOLIKHET
Biodiversitet Ej omvändbara konsekvenser för miljön,
människor och samhället och en permanent
förstörelse av naturkapital med konsekven-
sen att arter utrotas.
I samtliga projekt görs en naturvärdesin-
ventering med handlingsplan för att minska
negativ påverkan på biodiversitet. Vi har ett
mål att till 2030 vara nettopositiva över hela
vårt bestånd gällande biodiversitet – vilket
gör att det är en högt prioriterad fråga.
Extremt väder Fysiska risker hänförliga till global upp-
värmning, en markant ökning av extrema
väderhändelser och förhöjda vattennivåer är
negativa effekter av den globala uppvärm-
ningen och vi är införstådda att på sikt kan
klimatförändringar leda till skador på vårt
fastighetsbestånd.
Vi följer noggrant utvecklingen och de forsk-
ningsresultat som presenteras gällande
klimatförändringar. Vi har under 2022 byggt
vidare på redan genomförda klimatrisk- och
sårbarhetsanalyser i enlighet med EU:s taxo-
nomiförordning. Läs mer på sidorna 96–99.
Föroreningar eller
miljöskador på
fastigheter/
Ansvarsrisk
Enligt Miljöbalken är den som bedrivit
verksamhet som orsakat miljöskada ansvarig
för efterbehandling. Fastighetsägaren kan bli
skyldig att utföra och bekosta åtgärder om
verksamhetsutövaren inte kan.
Inför fastighetsförvärv och nya projekt har
vi en rutin för att identifiera eventuella miljö-
risker. Rutinen identifierar hur fastigheten
står sig mot förändringar i klimat och fysiska
klimatrisker samt hur fastigheten förhåller
sig till EU:s taxonomimål samt om det finns
några miljörelaterade risker förknippade med
fastigheten.
FINANSIELLA RISKER
EXPONERING
RISK RISKBESKRIVNING HANTERING/MÖJLIGHETER PÅVERKAN SANNOLIKHET
Finansieringsrisk Avser risken för att Catena inte förmår
att fullgöra sina betalningsåtaganden på
grund av brist på likvida medel och/eller att
finansiering saknas eller endast kan ske till
oförmånliga villkor vid viss tidpunkt.
Genom att använda sig av flera olika kredit-
värdiga finansieringskällor tillsammans
med en förfallostruktur fördelad över olika
löptider begränsas finansieringsrisken.
Utöver det säkerställer Catena att eventuella
omförhandlingar startar i tidigt skede. En
stark balansräkning och låg belåningsgrad
underlättar framtida refinansieringar och
hjälper till att försvara Catenas kreditrating.
För att hantera omedelbar likviditetsbrist och
säkerställa finansiering kommande 12–18
månader förhandlar Catena om att vid var tid
ha bekräftade och outnyttjade krediter.
Ränterisk Ränterisken avser risken för att förändringar
i marknadsräntor och/eller kreditmarginaler
påverkar resultat och kassaflöde negativt vil-
ket i sin tur kan påverka viktiga nyckeltal. När
och hur en sådan förändring får effekt beror
på valet av kapital- och räntebindningstid på
lånat kapital.
Styrelsen har antagit en finanspolicy som
styr Catenas hantering av ränterisk och
som revideras årligen. Policyn specificerar
riktlinjer och nyckeltal som på olika sätt
bidrar till att begränsa ränterisken. Genom att
använda en kombination av fasträntelån och
räntederivat för att justera räntebindningen i
låneportföljen begränsas effekten av föränd-
rade marknadsräntor. Valet av kapitalbind-
ning har betydelse för när kreditmarginaler
ska omförhandlas. Valet av belåningsgrad
förändrar inte ränterisken i absoluta termer,
däremot påverkar den storlekens relativa
betydelse av ränterisken.
RISKER OCH RISKHANTERING
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 123
EXPONERING
RISK RISKBESKRIVNING HANTERING/MÖJLIGHETER PÅVERKAN SANNOLIKHET
Valutarisk Catena har tillgångar och skulder i danska
kronor vilket skapar risker för att förändringar
i valuta påverkar kassaflöde, resultat och
balansräkning negativt i koncernen. Catenas
rapporteringsvaluta är svenska kronor och
därigenom kan exempelvis omräkningsdif-
ferenser få en väsentlig effekt på koncernens
verksamhet och finansiella ställning.
Valutarisken hanteras i huvudsak genom
att tillgångar i danska kronor finansieras i
danska kronor. Nettoexponering, tillgångar
minus skulder kan reduceras antingen
genom användning av valutaderivat alterna-
tivt genom att ta upp finansiering i danska
kronor för att finansiera svenska tillgångar.
Transaktionsexponering hanteras normalt
genom matchning av intäkter och kostnader
i samma valuta.
Kreditrisk/Risk
för kundförluster
Med kreditrisk avses risken att våra hyres-
gäster inte kan fullgöra sina betalningsför-
pliktelser.
Respektive region utvärderar kontinuerligt
nya och befintliga hyresgästers förmåga att
betala hyra enligt avtal.
CYBERRISKER
EXPONERING
RISK RISKBESKRIVNING HANTERING/MÖJLIGHETER PÅVERKAN SANNOLIKHET
IT-attack Ett angrepp, av en extern aktör, på cen-
trala IT-system som innebär att Catenas
IT-tjänster blir otillgängliga.
Riskerna hanteras genom antivirustjänster,
spam- och webbfilter samt brandväggar.
Driftstörning Risk att en eller flera IT-tjänster blir otill-
gängliga genom felaktigheter i hanteringen
av hård- och mjukvara. Samtliga IT-tjänster
på Catena levereras av en extern IT-partner
vilket innebär beroende av externa parters
säkerhetsarbete.
Riskanalyser och utvärderingar av riskerna
sker kontinuerligt varpå åtgärdsplaner tas
fram för att minimera riskerna. Innan föränd-
ringar görs av vår IT-miljö görs en konse-
kvensanalys och vår externa leverantör av
IT-tjänster måste kontinuerligt avrapportera
hur de arbetar med att minimera riskerna för
driftstörningar.
Informations-
läckage
Risken för att en extern part får åtkomst till
känslig information.
Catena har accesskontroller för kontobehö-
righeter och IT-utrustning som kombineras
med flerfaktorautentisering. Arbete med
att utbilda samtliga medarbetare i informa-
tionssäkerhet för att minimera riskerna sker
kontinuerligt.
RISKER OCH RISKHANTERING
HÅLLBARHETSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022124
Finansiell
information
Koncernen
Finansiella rapporter
Rapport över totalresultat 127
Rapport över finansiell ställning
128
Förändringar i eget kapital
129
Kassaflödesanalys
129
Noter
Not 1. Allmän information 130
Not 2. Redovisnings- och värderingsprinciper
130–135
Not 3. Information om rörelsesegment
136–137
Not 4. Hyresintäkter
137
Not 5. Fastighetskostnader och central administration
137
Not 6. Arvode och kostnadsersättning till revisorer
138
Not 7. Leasing
138
Not 8. Anställda och personalkostnader
138–139
Not 9. Finansiella intäkter och kostnader
140
Not 10. Skatt
140
Not 11. Goodwill
141
Not 12. Förvaltningsfastigheter
141–142
Not 13. Materiella anläggningstillgångar
142
Not 14. Andelar i intresseföretag och samarbetsarr.
143–144
Not 15. Övriga långfristiga fordringar
144
Not 16. Kundfordringar
144
Not 17. Övriga fordringar
144
Not 18. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
144
Not 19. Eget kapital och resultat per aktie
144
Not 20. Finansiella instrument och
finansiell riskhantering
145–147
Not 21. Klassificering av finansiella instrument
148
Not 22. Ställda säkerheter och eventualförpliktelser
149
Not 23. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
149
Not 24. Närstående
149
Not 25. Kassaflödesanalys
150
Not 26. Avstämning av alternativa nyckeltal
151–153
Not 27. Viktiga händelser efter räkenskapsårets utgång
153
Moderbolaget
Finansiella rapporter
Resultaträkning 154
Balansräkning
155
Förändringar i eget kapital
156
Kassaflödesanalys
156
Noter
Not 1. Redovisningsprinciper 157
Not 2. Viktiga uppskattningar och bedömningar
för redovisningsändamål
157
Not 3. Nettoomsättning
157
Not 4. Kostnad för utförda tjänster
157
Not 5. Anställda och personalkostnader
157
Not 6. Arvode och kostnadsersättning till revisorer
158
Not 7. Leasing
158
Not 8. Finansiella intäkter och kostnader
158
Not 9. Skatt
158
Not 10. Materiella anläggningstillgångar
159
Not 11. Andelar koncernföretag
159–160
Not 12. Andelar i intresseföretag
161
Not 13. Kundfordringar
161
Not 14. Finansiella instrument och finansiell riskhantering
161
Not 15. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
162
Not 16. Eget kapital
162
Not 17. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
162
Not 18. Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser
162
Not 19. Kassaflödesanalys
163
Not 20. Klassificering av finansiella instrument
164
Not 21. Närstående
165
Not 22. Viktiga händelser efter räkenskapsårets utgång
165
Innehållsförteckning
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
FINANSIELL INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022126
Finansiella rapporter – koncernen
Rapport över totalresultat, koncernen
Not
2022-01-01
2021-01-01
Mkr
-2022-12-31
-2021-12-31
Hyresintäkter
4
1 544
1 387
Fastighetskostnader
5
-324
-292
Driftsöverskott
1 220
1 095
Central administration
5, 6, 7, 8
-44
-36
Övriga rörelseintäkter
2
6
Andelar i resultat från intresseföretag
14
–
-3
Finansiella intäkter
9
33
8
Finansiella kostnader
9
-247
-236
Finansiella kostnader avseende leasingavtal
7
-10
-10
Förvaltningsresultat
954
824
Realiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter
12
100
22
Orealiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter
12
765
2 318
Värdeförändringar derivat
20
626
203
Resultat före skatt
2 445
3 367
Aktuell skatt
10
-16
-27
Uppskjuten skatt
10
-433
-648
Årets resultat
19
1 996
2 692
Övrigt totalresultat
Omräkningsdifferens som omförts eller
kan omföras till årets resultat
32
12
Årets totalresultat
2 028
2 704
Årets resultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare
19
1 996
2 692
Innehav utan bestämmande inflytande
–
–
Årets totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare
2 028
2 704
Innehav utan bestämmande inflytande
–
–
Resultat per aktie
Resultat per aktie, kr
19
44,68
66,63
FINANSIELLA RAPPORTER – KONCERNEN
FINANSIELL INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 127
Rapport över finansiell ställning, koncernen
Mkr
Not
2022-12-31
2021-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Goodwill
11
461
503
Förvaltningsfastigheter
12
27 219
23 400
Materiella anläggningstillgångar
13
2
2
Nyttjanderättstillgång tomträtt
7
2 75
335
Andelar i intresseföretag
14
89
80
Övriga långfristiga fordringar
15, 20, 21
640
196
Summa anläggningstillgångar
28 686
24 516
Omsättningstillgångar
Kundfordringar
16
16
18
Övriga fordringar
17
237
197
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
18
100
97
Likvida medel
20
2 167
993
Summa omsättningstillgångar
2 520
1 305
SUMMA TILLGÅNGAR
21
31 206
25 821
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Aktiekapital
219
181
Övrigt tillskjutet kapital
7 155
3 416
Valutaomräkningsreserv
55
23
Balanserat resultat
9 268
7 635
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
16 697
11 255
Innehav utan bestämmande inflytande
–
–
Summa eget kapital
19
16 697
11 255
Räntebärande skulder
20, 21, 22
7 806
9 346
Uppskjuten skatteskuld
10
2 796
2 455
Leasingskuld
21
272
332
Övriga långfristiga skulder
20
1
142
Summa långfristiga skulder
21
10 875
12 275
Räntebärande skulder
20, 21, 22
2 976
1 722
Leverantörsskulder
198
113
Aktuella skatteskulder
35
62
Övriga skulder
152
130
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
23
273
264
Summa kortfristiga skulder
21
3 634
2 291
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
31 206
25 821
FINANSIELLA RAPPORTER – KONCERNEN
Uppskjutna skatter presenteras netto per skattejurisdiktion. Justering av presentation har gjorts för 2021.
FINANSIELL INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022128
Förändringar i eget kapital, koncernen
Övrigt Valuta Summa Innehav utan Summa
tillskjutet omräknings Balanserat moderbolagets bestämmande eget
Mkr
Aktiekapital
kapitalreservresultataktieägareinflytandekapital
Ingående eget
kapital 2021-01-01
166
2 161
11
5 252
7 590
–
7 590
Årets totalresultat
–
–
12
2 692
2 704
–
2 704
Nyemission
15
1 265
–
–
1 280
–
1 280
Emissionskostnader,
netto efter skatt
–
-10
–
–
-10
–
-10
Utdelning
–
–
–
-309
-309
–
-309
Utgående eget
kapital 2021-12-31
181
3 416
23
7 635
11 255
–
11 255
Ingående eget
kapital 2022-01-01
181
3 416
23
7 635
11 255
–
11 255
Årets totalresultat
–
–
32
1 996
2 028
–
2 028
Nyemission
38
3 772
–
–
3 810
–
3 810
Emissionskostnader,
netto efter skatt
–
-33
–
–
-33
–
-33
Utdelning
–
–
–
-363
-363
–
-363
Utgående eget
kapital 2022-12-31
219
7 155
55
9 268
16 697
–
16 697
Kassaflödesanalys, koncernen
2022-01-012021-01-01
Mkr
Not 25
-2022-12-31-2021-12-31
Löpande verksamheten
Resultat före skatt
2 445
3 367
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
-1 512
-2 542
Betald skatt
-45
-20
Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital
888
805
Förändringar av rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar
120
-16
Förändring av rörelseskulder
233
22
Kassaflöde från den löpande verksamheten
1 241
81 1
Investeringsverksamheten
Förvärv av tillgångar via dotterföretag
-1 169
-534
Avyttring av tillgångar via dotterföretag
655
–
Investeringar i förvaltningsfastigheter
-1 558
-999
Avyttring av förvaltningsfastigheter
132
28
Investeringar i materiella anläggningstillgångar
-1
-2
Avyttring av materiella anläggningstillgångar
–
1
Förvärv av övriga finansiella tillgångar
-12
-90
Kassaflöde från investeringsverksamheten
-1 953
-1 596
Finansieringsverksamheten
Nyemission
3 777
1 071
Upptagna lån
2 750
6 628
Amortering av lån
-4 294
-6 023
Utbetald utdelning
-363
-309
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
1 870
1 367
Årets kassaflöde
1 158
582
Likvida medel vid årets början
993
41 1
Kursdifferens i likvida medel
16
–
Likvida medel vid årets slut
2 167
993
FINANSIELLA RAPPORTER – KONCERNEN
FINANSIELL INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 129
Noter – koncernen
Not 1. Allmän information
Catena AB (publ), organisationsnummer 556294-1715, har sitt säte
i Helsingborg i Skåne län, Sverige. Bolaget utgör moderbolag för en
koncern med dotterföretag. Huvudkontorets postadress är Box 5003,
250 05 Helsingborg, och besöksadressen är Landskronavägen 23 i
Helsingborg.
Catena ska aktivt förvalta, förädla och utveckla fastighetsbestån-
det genom att identifiera och genomföra värdehöjande åtgärder som
ökar fastigheternas attraktivitet och avkastning med beaktande av
risk. Catena ska också avyttra fastigheter där möjligheten att skapa
ytterligare värdetillväxt bedöms som begränsad.
Verksamheten i moderbolaget Catena AB består enbart av kon-
cernsamordnande uppgifter och tillgångarna består huvudsakligen
av aktier och andelar i dotterföretag, som i sin tur äger fastigheter
eller aktier i fastighetsbolag.
Moderföretaget är noterat på NASDAQ Stockholm Large Cap.
Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för
publicering av styrelsen och VD den 22 mars 2023 och föreläggs
årsstämman den 27 april 2023.
Catenas styrelse har avgett hållbarhetsrapport i enlighet med
årsredovisningslagen kapitel 6, vilken återfinns på sidorna 62-119
i denna rapport. Hållbarhetsrapporten avser Catena AB samt alla
helägda dotterbolag för kalenderåret 2022 och har genomgått
översiktlig granskning av revisor. Catenas hållbarhetsrapport har
upprättats enligt GRI Standarder, nivå Core. Catena har även beaktat
EPRA Sustainability Best Practices Recommendations Guidelines.
Not 2. Redovisnings- och värderingsprinciper
Belopp i Mkr om inget annat anges.
Överensstämmelse med lag och normgivning
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovis-
ningslagen och International Financial Reporting Standards (IFRS),
utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt
tolkningsuttalanden från International Financial Interpretations
Committée (IFRIC) såsom de har godkänts av EG-kommissionen
för tillämpning inom EU. Vidare tillämpar koncernen även Rådet för
finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande
redovisningsregler för koncerner) vilket specificerar de tillägg till
IFRS upplysningar som krävs enligt bestämmelserna i Årsredovis-
ningslagen.
Moderbolaget tillämpar Rådet för finansiell rapporterings rekom-
mendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer), vilket innebär
samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som
anges i moderbolagets not 1. De avvikelser som förekommer mellan
moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsning-
ar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av ÅRL
samt i vissa fall av skatteskäl.
Förutsättningar vid upprättande av moderbolagets och
koncernens finansiella rapporter
Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör
rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen. Det innebär
att de finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor. Samtliga
belopp, om inte annat anges, är angivna i miljoner kronor. Tillgångar
och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom
förvaltningsfastigheter och vissa finansiella tillgångar och skulder
som redovisas till verkligt värde. Finansiella tillgångar och skulder
som redovisas till verkligt värde är derivatinstrument.
Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver
att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör
antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna
och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kost-
nader. Uppskattningar och antaganden är baserade på historiska
erfarenheter och ett antal andra faktorer som under rådande förhål-
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
NOTER – KONCERNEN
landen synes vara rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar och
antaganden används sedan för att bedöma de redovisade värdena
på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra
källor. Det verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och
bedömningar.
Bedömningar som är gjorda av företagsledningen vid tillämp-
ningen av IFRS och som har en betydande inverkan på de finansiella
rapporterna och gjorda uppskattningar som kan medföra väsentliga
justeringar i påföljande års finansiella rapporter beskrivs i not till den
post som skulle kunna bli föremål för justering. Detta gäller framför
allt i not avseende förvaltningsfastigheter.
De nedan angivna redovisningsprinciperna har tillämpats konse-
kvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella
rapporter, om inte annat framgår nedan. Koncernens redovisnings-
principer har tillämpats konsekvent på rapportering och konsolide-
ring av moderbolag, dotterföretag och intresseföretag.
Nya och ändrade standarder som tillämpas av koncernen
Följande ändringar av standarder tillämpas av koncernen för första
gången för räkenskapsår som börjar 1 januari 2022:
Ändring av IFRS 3, IAS 16 och IAS 37 samt Årliga förbättringar
2018–2020. Ingen av dessa ändringar har haft någon väsentlig
inverkan på koncernen.
Nya standarder och tolkningar som ännu inte har tillämpats av
koncernen
Ett antal nya standarder och tolkningar träder i kraft för räkenskaps-
år som börjar efter 1 januari 2022 och har inte tillämpats vid upprät-
tandet av denna finansiella rapport. Dessa förväntas inte ha någon
väsentlig inverkan på koncernens finansiella rapporter.
Segmentsrapportering
Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med
den interna rapporteringen som lämnas till den högste verkställande
beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfattaren är den
funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av
rörelsesegmentens resultat. I Catena har denna funktion identifie-
rats som verkställande direktören, d v s den inom Catena som fattar
strategiska beslut.
Klassificering
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt
enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer
än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar
och kortfristiga skulder består i allt väsentligt enbart av belopp som
förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från
balansdagen.
Konsolideringsprinciper
Dotterföretag
Dotterföretag är alla företag (inklusive strukturerade företag) över
vilka koncernen har bestämmande inflytande. Koncernen kon-
trollerar ett företag när den exponeras för eller har rätt till rörlig
avkastning från sitt innehav i företaget och har möjlighet att påverka
avkastningen genom sitt inflytande i företaget. Bestämmande
inflytande innebär direkt eller indirekt en rätt att utforma ett företags
finansiella och operativa strategier i syfte att få ekonomiska fördelar,
vilket vanligen följer med ett aktieinnehav uppgående till mer än
hälften av rösträtterna. Vid bedömningen om ett bestämmande in-
flytande föreligger, ska potentiella röstberättigande aktier som utan
dröjsmål kan utnyttjas eller konverteras beaktas.
Förvärv av dotterföretag kan klassificeras antingen som rörelse-
förvärv eller som tillgångsförvärv. Vid varje enskilt förvärv görs en
individuell bedömning. I de fall där dotterföretagsförvärvet i huvud-
sak omfattar fastighet och inget värde åsätts intellektuellt kapital,
väsentliga processer eller dylikt, klassificeras förvärvet som ett
tillgångsförvärv. Övriga förvärv klassificeras som rörelseförvärv och
innehåller då som regel en komplett organisation och strategiska
processer. Sedan 2013 har endast förvärvet av Tribona AB unde r
FINANSIELL INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022130
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
NOTER – KONCERNEN
→
2016 klassificerats som rörelseförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas
initialt ingen uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader mel-
lan verkligt värde och skattemässigt restvärde. Eventuell erhållen
rabatt för ej skattemässigt avdragsgillt värde minskar i stället fastig-
hetens anskaffningsvärde. Vid efterföljande värdering av förvärvad
fastighet till verkligt värde kommer skatterabatten, helt eller delvis,
att materialiseras i form av en redovisad orealiserad värdeföränd-
ring från förvaltningsfastighet. Transaktionskostnader aktiveras i
förvärvande bolag och ökar värdet på den förvärvade fastigheten i
förvärvsanalysen. Det förekommer, exempelvis vid förvärv av utveck-
lingsfastigheter, avtal om tilläggsköpeskillingar som är villkorade av
framtida projektvinster. Sådana tilläggsköpeskillingar redovisas som
investering i förvaltningsfastighet medan Catenas del av projektvin-
ster redovisas som värdeförändring i resultaträkningen.
Dotterföretagens finansiella rapporter tas in i koncernredovis-
ningen från den dag det bestämmande inflytandet uppkommer
och innefattas i koncernredovisningen till den dag det upphör.
Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter och kostnader och
orealiserade vinster och förluster som uppkommer från koncernin-
terna transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin helhet
vid upprättande av koncernredovisningen .
Intresseföretag och joint ventures
Ett bolag redovisas som Intresseföretag då Catena har ett innehav
om minst 20 procent av rösterna och högst 50 procent eller på an-
nat sätt har ett betydande, men inte bestämmande inflytande över
den driftsmässiga och finansiella styrningen. Ett joint venture är ett
samarbetsarrangemang genom vilket de parter som har gemensamt
bestämmande inflytande över verksamheten har rätt till nettotill-
gångarna. Från och med den tidpunkt som det betydande inflytandet
erhålls till dess att det upphör redovisas innehaven enligt kapital-
andelsmetoden. Kapitalandelsmetoden innebär att det i koncernen
redovisade värdet på aktierna i intresseföretag och joint ventures
motsvaras av koncernens andel av företagens egna kapital samt
koncernmässig goodwill och andra eventuella kvarvarande värden
på koncernmässiga över- och undervärden. I koncernens resultaträk-
ning redovisas som ”Andel i intresseföretags resultat” koncernens
andel i företagens nettoresultat efter skatt justerat för eventuella
avskrivningar, nedskrivningar eller upplösningar av förvärvade över-
och undervärden. Erhållna utdelningar från intresseföretag minskar
investeringens redovisade värde. ”Andel i intresseföretags resultat”
redovisas som en del av förvaltningsresultatet.
När koncernens andel av redovisade förluster i intresseföretaget
överstiger det redovisade värdet på andelarna i koncernen reduceras
andelarnas värde till noll. Kapitalandelsmetoden tillämpas fram till
den tidpunkt när det betydande inflytandet upphör. Orealiserade
vinster som uppkommer vid transaktioner med intresseföretag och
gemensamt kontrollerade företag elimineras i den utsträckning som
motsvarar koncernens ägarandel i företaget. Orealiserade förluster
elimineras på samma sätt som orealiserade vinster, men endast i
den utsträckning det inte finns någon indikation på nedskrivningsbe-
hov .
Innehav i gemensam verksamhet
Ett innehav i gemensam verksamhet är ett samarbetsarrangemang
genom vilket de parter som har gemensamt bestämmande inflytan-
de över verksamheten har rätt till de tillgångar och har förpliktelser
avseende de skulder som härrör från verksamheten. Gemensamt
bestämmande inflytande är reglerat i avtal och föreligger enbart när
det krävs att de parter som delar det bestämmande inflytandet måste
ge sitt samtycke till de relevanta verksamheterna. För gemensamma
verksamheter redovisar Catena sin andel av tillgångar, skulder,
intäkter och kostnader samt sin andel av gemensamma tillgångar,
skulder, intäkter och kostnader post för post i koncernens finansiella
rapporter. Transaktioner och andra mellanhavanden med gemen-
samma verksamheter elimineras i koncernredovisningen.
Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande
Koncernen behandlar transaktioner med innehavare utan bestäm-
mande inflytande som transaktioner med koncernens aktieägare.
Vid förvärv från innehavare utan bestämmande inflytande redovisas
skillnaden mellan erlagd köpeskilling och den faktiska förvärvade
andelen av det redovisade värdet på dotterföretagets nettotillgångar
i eget kapital. Vinster och förluster på avyttringar till innehavare utan
bestämmande inflytande redovisas också i eget kapital.
Avyttring av ett bestämmande inflytande, betydande inflytande
respektive gemensamt inflytande
När koncernen inte längre har ett bestämmande inflytande, bety-
dande inflytande eller ett gemensamt inflytande, omvärderas varje
kvarvarande innehav till verkligt värde och ändringen redovisas
i resultaträkningen. Det verkliga värdet används som det första
redovisade värdet och utgör grund för den fortsatta redovisningen av
det kvarvarande innehavet som intresseföretag, joint venture eller
finansiell tillgång. Alla belopp avseende den avyttrade verksam-
heten som tidigare redovisats i övrigt totalresultat, redovisas som
om koncernen direkt hade avyttrat de hänförliga tillgångarna eller
skulderna. Detta kan medföra att belopp som tidigare redovisats i
övrigt totalresultat omklassificeras till resultatet.
Omräkning av utländsk valuta
Poster som ingår i de finansiella rapporterna för de olika enheterna i
koncernen är värderade i den valuta som används i den ekonomiska
miljö där respektive företag huvudsakligen är verksamt (funktionell
valuta). I koncernredovisningen används svenska kronor (kr) som är
moderföretagets funktionella valuta och koncernens rapportvaluta.
Transaktioner och balansposter i utländsk valuta
Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella
valutan till den valutakurs som föreligger på transaktionsdagen eller
den dag då posterna omvärderas. Valutakursvinster och -förluster
som uppkommer vid betalning av sådana transaktioner och vid
omräkning av monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta till
balansdagens kurs, redovisas i resultaträkningen såvida inte säk-
ringsredovisning tillämpas, då redovisning sker i övrigt totalresultat
efter avdrag för uppskjuten skatt.
Koncernexterna transaktioner med utlandet förekommer endast i
undantagsfall.
Koncernföretag
Resultat och finansiell ställning för koncernföretag som har en
annan funktionell valuta än rapportvalutan omräknas till rapport-
valuta enligt följande:
• tillgångar och skulder för var och en av balansräkningarna
omräknas till balansdagens kurs,
• intäkter och kostnader för var och en av resultaträkningarna
omräknas till genomsnittlig valutakurs, och
• alla valutakursdifferenser som uppstår redovisas i övrigt total-
resultat.
Goodwill och justeringar av verkligt värde som uppkommer vid för-
värv av en utlandsverksamhet behandlas som tillgångar och skulder
hos denna verksamhet och omräknas till balansdagens kurs.
Rörelsens intäkter
Hyresintäkter
Hyresintäkter och hyresrabatter redovisas linjärt i resultaträkningen
baserat på villkoren i hyresavtal. Förskottshyror redovisas som för-
utbetalda hyresintäkter. Intäkter från förtidsinlösen av hyreskontrakt
redovisas, i de fall inga ytterligare prestationer krävs från Catenas
sida, som intäkt den period då ersättningen erhållits.
FINANSIELL INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 131
NOTER – KONCERNEN
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
Vidarefakturerade kostnader
Som hyresintäkter redovisas även vidarefakturerade kostnader, vilka
huvudsakligen utgörs av fastighetsskatt och media, då dessa är
direkt kopplade till hyresavtalen. Vidarefakturering av kostnader be-
döms i allt väsentligt utgöras av prestationsåtagande som, likt hyra,
fullgörs över tid och redovisas som intäkt i motsvarande period.
Intäkter från fastighetsförsäljning
Catena redovisar intäkter och kostnader från förvärv och avyttringar
av fastigheter vid den tidpunkt då kontroll övergått till köparen, vilket
normalt sammanfaller med tillträdesdagen.
Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som
avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner samt enga-
gemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas omständig-
heter som kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför säljarens
och/eller köparens kontroll. Resultat från en försäljningstransaktion
beräknas utifrån senaste värdering, vilket normalt är per föregående
kvartal. Detta innebär att det inte redovisas någon orealiserad värde-
förändring under försäljningskvartalet.
Kriterierna för intäktsredovisning tillämpas på varje transaktion
för sig.
Rörelsens kostnader och finansiella intäkter och kostnader
Central administration
Här ingår kostnader på övergripande koncernnivå för bland annat
koncernledning, personaladministration, IT och IR, revision samt
finansiella rapporter och kostnader för upprätthållande av börs-
notering.
Finansiella intäkter och kostnader
Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bank-
medel, lease- och lånefordringar, räntekostnader på lån, utdelnings-
intäkter och valutakursvinster och -förluster.
Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på skulder beräk-
nas med tillämpning av effektivräntemetoden. Effektivräntan är den
ränta som gör att nuvärdet av alla uppskattade framtida in- och utbe-
talningar under den förväntade räntebindningstiden blir lika med det
redovisade värdet av fordran eller skulden.
Ränteintäkter respektive räntekostnader inkluderar periodiserade
belopp av transaktionskostnader och eventuella rabatter, premier
och andra skillnader mellan det ursprungligen redovisade värdet av
fordran respektive skuld och det belopp som regleras vid förfall.
Utdelningsintäkter redovisas när rätten att erhålla betalning fast-
ställts.
Förvaltningsresultat
Catenas verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöde från den
löpande förvaltningen. Catena har valt att presentera ett resultatmått
som benämns förvaltningsresultat, vilket väsentligen återspeglar det
kassaflöde som genereras från den löpande förvaltningen. Värdeför-
ändringar på förvaltningsfastigheter och derivatinstrument ingår inte
i kassaflödet från den löpande förvaltningen och ingår således inte i
detta resultatmått.
Skatt
Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. In-
komstskatter redovisas i resultaträkningen utom då underliggande
transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande
skatteeffekt redovisas i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska
betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av
aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder.
Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med
utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skat-
temässiga värden på tillgångar och skulder. Följande temporära
skillnader beaktas inte; för temporär skillnad som uppkommit vid
första redovisningen av goodwill, första redovisningen av tillgångar
och skulder som inte är rörelseförvärv och vid tidpunkten för trans-
aktionen inte påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat,
vidare beaktas inte heller temporära skillnader hänförliga till andelar
i dotter- och intresseföretag som inte förväntas bli återförda inom
överskådlig framtid. Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig
på hur redovisade värden på tillgångar eller skulder förväntas bli
realiserade eller reglerade.
Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära
skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är
sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i
framtiden.
Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser
och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade per
balansdagen.
I juridisk person redovisas obeskattade reserver inklusive upp-
skjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskat-
tade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital.
Finansiella instrument
Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar
bland tillgångarna likvida medel, kundfordringar, lånefordringar och
derivat. Bland skulder och eget kapital återfinns finansiella instru-
ment i form av leverantörsskulder, låneskulder samt derivat.
En finansiell tillgång eller skuld tas upp i balansräkningen när bo-
laget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Kundford-
ringar inklusive hyresfordringar, i årsredovisningen benämnd som
kundfordringar, redovisas när faktura har skickats. Skuld tas upp när
motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala förelig-
ger, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp
när faktura mottagits. En finansiell tillgång tas bort från balansräk-
ningen när rättigheterna i avtalet realiserats, förfaller eller bolaget
förlorar kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell
tillgång. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förplik-
telsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller
för del av en finansiell skuld.
Förvärv och avyttring av finansiella tillgångar redovisas på affärs-
dagen, som utgör den dag då bolaget förbinder sig att förvärva eller
avyttra tillgången.
De finansiella instrumenten klassificeras vid första redovisningen
utifrån typ av tillgång och, för skuldinstrument, utifrån affärsmodell.
Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde mot-
svarande instrumentets verkliga värde med tillägg för transaktions-
kostnader förutom för de finansiella instrument som tillhör kategorin
finansiell tillgång som redovisas till verkligt värde via resultaträk-
ningen, vilka redovisas till verkligt värde exklusive transaktionskost-
nader. Redovisningen sker därefter beroende på hur de finansiella
instrumenten har klassificerats enligt nedan. Se vidare avsnittet
Nedskrivningar nedan .
Finansiella tillgångar redovisade till verkligt värde via resultat-
räkningen
Kategorin innefattar derivat för vilka säkringsredovisning inte
tillämpas .
Finansiella tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde
Låne- och kundfordringar är finansiella tillgångar som innehas i syfte
att inkassera avtalsenliga kassaflöden. Fordringarna uppkommer
vid kontant utlåning och då Catena tillhandahåller varor och tjänster
direkt till kredittagaren utan avsikt att idka handel i fordringsrätterna.
Kategorin innefattar även förvärvade fordringar. Fordringar redo-
visas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupet anskaffningsvärde
bestäms utifrån den effektivränta som beräknades vid anskaffnings-
tidpunkten. Det innebär att över- och undervärden liksom direkta
transaktionskostnader periodiseras över instrumentets löptid.
Kundfordringar redovisas till det belopp som förväntas inflyta efter
avdrag för förlustriskreservering. Kundfordringars förväntade löptid
är kort, varför värdet redovisats till nominellt belopp utan diskon-
tering. Reserven för förväntade kreditförluster beräknas baserat
på förlustrisken för hela fordrans löptid och redovisas när fordran
redovisas första gången. Reservens storlek utgörs av skillnaden mel -
FINANSIELL INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022132
NOTER – KONCERNEN
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
→
lan tillgångens redovisade värde och nuvärdet av bedömda framtida
kassaflöde. En nedskrivning av kundfordring redovisas i resultaträk-
ningen som en minskning av rörelsens intäkter och en nedskrivning
av en lånefordran redovisas i posten finansiella kostnader.
Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultat-
räkningen
Denna kategori består av derivat för vilka säkringsredovisning inte
tillämpas. Skulder i kategorin värderas löpande till verkligt värde
med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen.
Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde
Lån samt övriga finansiella skulder, t ex leverantörsskulder, ingår
i denna kategori. Finansiella skulder värderas inledningsvis till
verkligt värde, netto efter transaktionskostnader. Finansiella skulder
värderas därefter till upplupet anskaffningsvärde och eventuell
skillnad mellan erhållet belopp (netto efter transaktionskostnader)
och återbetalningsbeloppet redovisas i resultaträkningen förde-
lat över låneperioden med tillämpning av effektivräntemetoden.
Ränteskillnadsersättningar vid förtidslösen av lån utan att nytt lån
tas upp redovisas i resultaträkningen vid lösentidpunkten. Långfris-
tiga skulder har en förväntad löptid som är längre än ett år medan
kortfristiga skulder har en löptid om högst ett år. Leverantörsskulder
och andra rörelseskulder som har en kort förväntad löptid redovisas
därför normalt till nominellt värde. Lämnade utdelningar redovisas
som skuld efter det att årsstämman godkänt utdelningen.
Derivat och säkringsredovisning
Catena tillämpar inte säkringsredovisning. Samtliga derivat redo-
visas i kategorierna ”Finansiella tillgångar redovisade till verkligt
värde via resultaträkningen” respektive ”Finansiella skulder värde-
rade till verkligt värde via resultaträkningen.”
Verkligt värde på finansiella instrument
Vid fastställandet av verkligt värde för lån samt ränteswappar sker
en diskontering av framtida kassaflöden med noterad marknadsrän-
ta för respektive löptid. För avtal om räntetak fastställs värdet med
hjälp av optionsvärderingsmodell. Den egna kreditrisken beaktas vid
verkligt värde-värdering av lånen. Verkligt värde för valutatermins-
kontrakt fastställs som nuvärdet av framtida kassaflöden baserat på
kurser för valutaterminer på balansdagen. I samtliga fall tillämpas
nivå 2 (enligt IFRS 13).
Kvittning av finansiella tillgångar och skulder
Finansiella tillgångar och finansiella skulder kvittas och redovisas
med ett nettobelopp i rapporten över finansiell ställning endast när
följande kriterier är uppfyllda:
Det finns en legal rätt att kvitta de redovisade beloppen, och
företaget har för avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp eller
samtidigt realisera tillgångarna och skulderna.
Finansiella intäkter och kostnader kvittas i resultaträkningen i de
fall de är kopplade till de finansiella tillgångar och skulder där kvitt-
ning sker.
Mer information om redovisningsprinciper och finansiell riskhan-
tering finns i not 20, Finansiella instrument och finansiell riskhante-
ring.
Likvida medel
Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga
tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut samt kort-
fristiga likvida placeringar med en löptid från anskaffningstidpunkten
understigande tre månader vilka är utsatta för endast en obetydlig
risk för värdefluktuationer .
Förvaltningsfastigheter
Med förvaltningsfastigheter avses en fastighet som innehas i syfte
att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination
av dessa. Förvaltningsfastigheterna redovisas initialt i balansräk-
ningen till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet direkt
hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas därefter i ba-
lansräkningen till verkligt värde. Om koncernen påbörjar en ombygg-
nation av en befintlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning
som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten under ombyggna-
tion som förvaltningsfastighet. Omvärderingar av verkligt värde
under löpande år sker genom en intern värderingsmodell som finns
närmare beskriven i not 12, där även en mer detaljerad beskrivning
av värdering av projekt, byggrätter och obebyggd mark återfinns.
Värderingsmodellen innebär en nuvärdesberäkning av bedömda
framtida betalningsströmmar. Den internt utförda värderingen
kvalitetkontrolleras genom att majoriteten av fastighetsbeståndet
externvärderas årligen varefter en avstämning sker mellan internt
och externt utförd värdering. Förvaltningsfastigheter är i nivå 3 enligt
värderingshierarkin.
Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i
resultaträkningen. Med realiserade värdeförändringar avses värde-
förändringen under den senaste kvartalsrapporteringsperioden för
sålda fastigheter. Med orealiserade värdeförändringar avses övriga
värdeförändringar. Vid förvärv av fastigheter eller bolag, bokförs
transaktionen vanligen per tillträdesdagen, eftersom kontroll över
objektet normalt övergår den dagen. Hyresintäkter och intäkter från
fastighetsförsäljningar redovisas i enlighet med de principer som
beskrivs under avsnittet Rörelsens intäkter.
Tillkommande utgifter
Till redovisade värdet läggs även tillkommande utgifter. Tillkomman-
de utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt
att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med till-
gången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet
kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter
redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Reparationer
kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer .
Lånekostnader som är direkt hänförbara till inköp, konstruktion
eller produktion för större ny-, till- eller ombyggnader av en tillgång
och som tar betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd
användning eller försäljning inkluderas i tillgångens anskaffnings-
värde. Aktivering av lånekostnader sker under förutsättningen att det
är sannolikt att de kommer att leda till framtida ekonomiska fördelar
och att kostnaderna kan mätas på ett tillförlitligt sätt.
Nedskrivningar
De redovisade värdena för koncernens tillgångar kontrolleras vid
varje balansdag för att utröna om det finns någon indikation på ned-
skrivningsbehov. IAS 36 tillämpas för prövning av nedskrivningsbe-
hov för andra tillgångar än finansiella tillgångar, vilka prövas enligt
IFRS 9, förvaltningsfastigheter redovisade till verkligt värde enligt
IAS 40 och uppskjutna skattefordringar. För undantagna tillgångar
enligt ovan prövas det redovisade värdet enligt respektive standard.
Nedskrivningsprövning för materiella tillgångar samt andelar
i dotterföretag, intresseföretag, joint venture mm
Om indikation på nedskrivningsbehov finns, beräknas enligt IAS 36
tillgångens återvinningsvärde som det högsta av nyttjandevärdet
och verkligt värde minus försäljningskostnader. Vid beräkning av
nyttjandevärdet diskonteras framtida kassaflöden till en räntesats
före skatt som ska beakta marknadens bedömning av riskfri ränta
och risk förknippad med den specifika tillgången. Om det inte går
att fastställa väsentligen oberoende kassaflöden till en enskild till-
gång ska tillgångarna vid prövning av nedskrivningsbehov grupperas
till den lägsta nivå där det går att identifiera väsentligen oberoende
kassaflöden (en så kallad kassagenererande enhet). En nedskriv-
ning redovisas när en tillgångs eller kassagenererande enhets redo-
visade värde överstiger återvinningsvärdet. En nedskrivning belastar
res ultaträkningen .
FINANSIELL INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 133
NOTER – KONCERNEN
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
Nedskrivningsprövning av icke-finansiella tillgångar
Goodwill och immateriella tillgångar som har en obestämbar
nyttjandeperiod eller immateriella tillgångar som inte är färdiga för
användning, skrivs inte av utan prövas årligen, eller vid indikation
på värdeminskning, avseende eventuellt nedskrivningsbehov. En
nedskrivning görs med det belopp varmed tillgångens redovisade
värde överstiger dess återvinningsvärde. Återvinningsvärdet är det
högre av tillgångens verkliga värde minskat med försäljningskostna-
der och dess nyttjandevärde. Vid bedömning av nedskrivningsbehov
grupperas tillgångar på de lägsta nivåer där det finns i allt väsentligt
oberoende kassaflöden (kassagenererande enheter). För tillgångar
(andra än goodwill) som tidigare har skrivits ner görs per varje ba-
lansdag en prövning av om återföring bör göras .
Nedskrivningsprövning för finansiella tillgångar
Catena värderar de framtida förväntade kreditförlusterna relaterade
till investeringar i skuldinstrument redovisade till upplupet anskaff-
ningsvärde respektive verkligt värde med förändringar via övrigt
totalresultat baserat på framåtriktad information. Koncernen väljer
reserveringsmetod baserat på om det skett en väsentlig ökning i
kreditrisk eller inte.
Catena tillämpar i enlighet med reglerna i IFRS 9 en förenklad
metod för nedskrivningsprövning av kundfordringar. Förenklingen
innebär att reserven för förväntade kreditförluster beräknas baserat
på förlustrisken för hela fordrans löptid och redovisas när fordran
redovisas första gången.
Återföring av nedskrivningar
En nedskrivning reverseras om det både finns indikation på att
nedskrivningsbehovet inte längre föreligger och det har skett en
förändring i de antaganden som låg till grund för beräkningen av
återvinningsvärdet. En reversering görs endast i den utsträckning
som tillgångens redovisade värde inte överstiger det redovisade
värde som skulle ha redovisats, med avdrag för avskrivning där så
är aktuellt, om ingen nedskrivning gjorts. Justering av belopp för
förväntade kreditförluster avseende låne-, lease- och kundfordringar
redovisas som en nedskrivningsvinst eller -förlust i resultatet.
Kassaflödesanalys
Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovi-
sade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller
utbetalningar. Likvida medel i kassaflödesanalysen överensstämmer
med definitionen av likvida medel i balansräkningen.
Aktiekapital
Återköp av egna aktier
Innehav av egna aktier och andra egetkapitalinstrument redovisas
som en minskning av det egna kapitalet. Förvärv av sådana instru-
ment redovisas som en avdragspost från eget kapital. Likvid från
avyttring av egetkapitalinstrument redovisas som en ökning av eget
kapital. Transaktionskostnader som direkt kan hänföras till emission
av nya aktier eller optioner redovisas, netto efter skatt, i eget kapital
som ett avdrag från emissionslikviden.
Resultat per aktie
Beräkningen av resultat per aktie baseras på årets resultat i kon-
cernen hänförligt till moderbolagets aktieägare och på det vägda
genomsnittliga antalet aktier utestående under året.
Ersättningar till anställda
Kortfristiga ersättningar till anställda såsom löner, betald semester
och betald sjukfrånvaro med mera samt sociala kostnader, redovisas
i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersätt-
ningen.
Pensioner
Catena har olika pensionsplaner. Pensionsplanerna finansieras
vanligen genom betalningar till försäkringsbolag eller förvaltarad-
ministrerade fonder, där betalningarna fastställs utifrån periodiska
aktuariella beräkningar. Avtal om pensioner och andra ersättningar
efter avslutad anställning klassificeras som antingen avgiftsbe-
stämda eller förmånsbestämda pensionsplaner. En avgiftsbestämd
pensionsplan är en pensionsplan enligt vilken Catena betalar fasta
avgifter till en separat juridisk enhet. Catena har inte några rättsliga
eller informella förpliktelser att betala ytterligare avgifter om denna
juridiska enhet inte har tillräckliga tillgångar för att betala alla ersätt-
ningar till anställda som hänger samman med de anställdas tjänst-
göring under innevarande eller tidigare perioder. En förmånsbe-
stämd pensionsplan är en pensionsplan som inte är avgiftsbestämd.
Utmärkande för förmånsbestämda planer är att de anger ett belopp
för den pensionsförmån en anställd erhåller efter pensionering, van-
ligen baserat på en eller flera faktorer såsom ålder, tjänstgöringstid
och lön. Catena har avgiftsbestämda pensionsplaner samt åtagan-
den avseende pensioner enligt den så kallade ITP-planen som enligt
ett uttalande från Rådet för finansiell rapportering UFR 10, är en
förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare.
För räkenskapsåren 2004–2022 har bolaget inte haft tillgång till
sådan information som gör det möjligt att redovisa sina åtaganden
enligt ITP-planen som en förmånsbestämd plan. Åtaganden enligt
ITP-planen som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas
därför som en avgiftsbestämd plan. Årets avgifter för pensionsför-
säkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 4,9 Mkr (4,5 Mkr). För
2023 förväntas bolaget betala cirka 4,3 Mkr till Alecta. Alectas över-
skott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Vid
utgången av 2022 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva
konsolideringsnivån preliminärt till 172 procent (172). Den kollektiva
konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar
i procent av försäkringsåtaganden beräknade enligt Alectas försäk-
ringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer
med IAS 19. Bolagets andel av totala sparpremier för ITP 2 i Alecta
uppgår till 0,01313 procent och bolagets andel av totalt antal aktiva
försäkrade till 0,00731 procent.
Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redo-
visas som en kostnad i resultaträkningen när de uppstår .
Ersättningar vid uppsägning
Ersättningar vid uppsägning utgår när en anställds anställning sagts
upp av Catena före normal pensionstidpunkt eller då en anställd
accepterar frivillig avgång i utbyte mot sådana ersättningar. Catena
redovisar avgångsvederlag när koncernen bevisligen är förpliktad
endera att säga upp anställda enligt en detaljerad formell plan utan
möjlighet till återkallande. Förmåner som förfaller mer än 12 måna-
der efter balansdagen diskonteras till nuvärde.
Eventualförpliktelse
En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande
som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas
endast av en eller flera osäkra framtida händelser, som inte ligger
inom företagets kontroll, inträffar eller uteblir, eller ett åtagande
som härrör från inträffade händelser men som inte redovisas som en
skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde
av resurser kommer att krävas för att reglera åtagandet eller att
åtagandets storlek inte kan beräknas tillräckligt tillförlitligt.
Leasing – leasetagare
Leasingavtal redovisas som nyttjanderätter och en motsvarande
skuld, den dagen som den leasade tillgången finns tillgänglig för
användning av koncernen. Tillgångar och skulder som uppkommer
från leasingavtal redovisas initialt till nuvärde. Betalningar som
inkluderas i nuvärdet avser fasta avgifter. Tomträtter bedöms ha
en i princip evig tidshorisont varför även betalningar som förväntas
erläggas efter nuvarande avtalsperiod inkluderas i beräkningen av
nuvärdet. Tomträttsavgälder diskonteras med 3% avgäldsränta och
fordonsleasing med implicit kontraktsränta. Koncernen är exponerad
för framtida justeringar av tomträttsavgälder. När sådana justeringar
träder i kraft omvärderas leasingskulden och justeras mot nytt -
FINANSIELL INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022134
NOTER – KONCERNEN
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
janderätten. Leasingbetalningar avseende fordon fördelas mellan
amortering av skulden och ränta. Eftersom tomträtter bedöms ha en
evig nyttjandeperiod redovisas hela betalningen som ränta. Räntan
redovisas i resultaträkningen över leasingperioden på ett sätt som
medför en fast räntesats för den under respektive period redovisade
leasingskulden.
Tillgångarna med nyttjanderätt värderas till anskaffningsvärde och
inkluderar det belopp som leasingskulden ursprungligen värderats
till med tillägg av leasingavgifter som betalats vid eller före inled-
ningsdatumet. Nyttjanderätt avseende fordon skrivs av linjärt över
nyttjandeperioden. Eftersom tomträtter bedöms ha en i princip evig
tidshorisont är dessa nyttjanderätter inte föremål för avskrivning.
Leasing – leasegivare
I egenskap av hyresvärd innehar koncernen hyresavtal med kunder,
se not 4. Redovisningsprinciper för redovisning av hyresintäkter
framgår ovan. Catena är också leasegivare avseende automationsut-
rustning i begränsad omfattning. Dessa leasar redovisas i koncernre-
dovisningen som finansiella fordringar med intäkten som ränteintäkt
i finansnettot.
FINANSIELL INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 135
Not 3. Information om rörelsesegment
Göteborg Helsingborg Jönköping Malmö Stockholm
Central administration
och eliminering Summa
Resultaträkning 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021
Hyresintäkter 242 176 290 266 91 111 310 283 611 551 – – 1 544 1 387
(varav vidarefakturerade
kostnader) (14) (11) (20) (17) (8) (14) (59) (46) (48) (40) – – (149) (128)
Fastighetskostnader -38 -29 -65 -62 -22 -31 -91 -76 -108 -94 – – -324 -292
Driftsöverskott 204 147 225 204 69 80 219 207 503 457 – – 1 220 1 095
Central administration – – – – – – – – – – -44 -36 -44 -36
Övriga rörelseintäkter – – – – – – – – – – 2 6 2 6
Andelar i intresse-
företags resultat – – – – – – – – – – – -3 – -3
Ränteintäkter 2 2 2 1 1 1 4 5 9 9 – -13 18 5
Övriga finansiella intäkter – – – – – – – – – – 15 3 15 3
Räntekostnader -59 -40 -61 -49 -15 -17 -92 -45 -122 -111 119 39 -230 -223
Tomträttsavgälder – – – – – – – – -10 -10 – – -10 -10
Övriga finansiella
kostnader – – – – – – -1 -1 – – -16 -12 -17 -13
Förvaltningsresultat 147 109 166 156 55 64 130 166 380 345 76 -16 954 824
Realiserade värdeföränd-
ringar från förvaltnings-
fastigheter – – – – 47 22 1 – 52 – – – 100 22
Orealiserade värdeföränd-
ringar från förvaltnings-
fastigheter 128 327 87 569 37 105 -131 481 650 840 -6 -4 765 2 318
Värdeförändringar derivat – – – – – – – – – – 626 203 626 203
Resultat före skatt 275 436 253 725 139 191 – 647 1 082 1 185 696 183 2 445 3 367
Skatt -449 -675
Årets totalresultat 1 996 2 692
Göteborg Helsingborg Jönköping Malmö Stockholm
Central administration
och eliminering Summa
Övriga upplysningar 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021
Goodwill 111 111 41 41 10 40 64 76 235 235 – – 461 503
Förvaltningsfastigheter 4 624 3 125 5 118 4 697 1 383 1 503 5 188 4 744 10 906 9 331 – – 27 219 23 400
Investeringar via förvärv 1 146 423 – 72 – 56 461 734 791 253 – – 2 398 1 538
Investeringar i anlägg-
ningstillgångar 227 36 334 250 189 35 100 109 564 479 5 6 1 419 915
Avskrivningar – – – – – – – – – – -1 -1 -1 -1
Rörelsens segment
Catenas rörelsesegment, som utgörs av regioner, har fastställts baserat på information vilken Catenas VD (den högste verkställande
beslutsfattaren hos Catena) inhämtar för att utvärdera och fatta strategiska beslut.
NOTER – KONCERNEN
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
Koncernens segment består av följande regioner:
Göteborg – utgörs av 20 fastigheter
Helsingborg – utgörs av 26 fastigheter
Jönköping – utgörs av 10 fastigheter
Malmö – utgörs av 23 fastigheter
Stockholm – utgörs av 46 fastigheter
För mer information om regionernas fastigheter, se fastighetsför-
teckningen i förvaltningsberättelsen.
Internpris mellan koncernens olika segment är beräknade enligt
marknadsmässiga villkor och består till största delen av utfakture-
rade administrationskostnader.
I segmentens resultat, tillgångar och skulder inkluderas direkt
hänförbara poster samt poster som kan fördelas på segmenten på ett
rimligt och tillförlitligt sätt. Utfördelning av fastighetsadministration
har skett med yta som huvudsaklig fördelningsgrund. I segmentens
investeringar i materiella anläggningstillgångar och förvaltnings-
fastigheter ingår samtliga investeringar frånsett investeringar
i korttidsinventarier och inventarier av mindre värde.
Catena har en hyresgäst som enskilt svarar för mer än 10 procent
av koncernens intäkter. Dessa intäkter, som samlat uppgår till cirka
172 Mkr, fördelas på regionerna Helsingborg, Jönköping, Malmö och
Stockholm.
Moderbolagets resultat, efter utfördelning av resultat av försälj-
ningar av andelar i koncernföretag, ingår i det ofördelade beloppet.
Moderbolagets tillgångar och skulder, efter eliminering av andelar i
koncernföretag och koncernintern avräkning samt omfördelning av
andelar i intresseföretag, ingår i det ofördelade beloppet.
Verksamheten bedrivs huvudsakligen i Sverige, förutom tio
fastigheter som finns i Danmark och dessa fastigheter tillhör region
Malmö. I Danmark uppgår de totala hyresintäkterna till 128 Mkr (106)
och verkligt värde på fastighetsportföljen till 2 082 Mkr (1 589) .
FINANSIELL INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022136
Not 3. Information om rörelsesegment
Göteborg Helsingborg Jönköping Malmö Stockholm
Central administration
och eliminering Summa
Resultaträkning 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021
Hyresintäkter 242 176 290 266 91 111 310 283 611 551 – – 1 544 1 387
(varav vidarefakturerade
kostnader) (14) (11) (20) (17) (8) (14) (59) (46) (48) (40) – – (149) (128)
Fastighetskostnader -38 -29 -65 -62 -22 -31 -91 -76 -108 -94 – – -324 -292
Driftsöverskott 204 147 225 204 69 80 219 207 503 457 – – 1 220 1 095
Central administration – – – – – – – – – – -44 -36 -44 -36
Övriga rörelseintäkter – – – – – – – – – – 2 6 2 6
Andelar i intresse-
företags resultat – – – – – – – – – – – -3 – -3
Ränteintäkter 2 2 2 1 1 1 4 5 9 9 – -13 18 5
Övriga finansiella intäkter – – – – – – – – – – 15 3 15 3
Räntekostnader -59 -40 -61 -49 -15 -17 -92 -45 -122 -111 119 39 -230 -223
Tomträttsavgälder – – – – – – – – -10 -10 – – -10 -10
Övriga finansiella
kostnader – – – – – – -1 -1 – – -16 -12 -17 -13
Förvaltningsresultat 147 109 166 156 55 64 130 166 380 345 76 -16 954 824
Realiserade värdeföränd-
ringar från förvaltnings-
fastigheter – – – – 47 22 1 – 52 – – – 100 22
Orealiserade värdeföränd-
ringar från förvaltnings-
fastigheter 128 327 87 569 37 105 -131 481 650 840 -6 -4 765 2 318
Värdeförändringar derivat – – – – – – – – – – 626 203 626 203
Resultat före skatt 275 436 253 725 139 191 – 647 1 082 1 185 696 183 2 445 3 367
Skatt -449 -675
Årets totalresultat 1 996 2 692
Göteborg Helsingborg Jönköping Malmö Stockholm
Central administration
och eliminering Summa
Övriga upplysningar 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021
Goodwill 111 111 41 41 10 40 64 76 235 235 – – 461 503
Förvaltningsfastigheter 4 624 3 125 5 118 4 697 1 383 1 503 5 188 4 744 10 906 9 331 – – 27 219 23 400
Investeringar via förvärv 1 146 423 – 72 – 56 461 734 791 253 – – 2 398 1 538
Investeringar i anlägg-
ningstillgångar 227 36 334 250 189 35 100 109 564 479 5 6 1 419 915
Avskrivningar – – – – – – – – – – -1 -1 -1 - 1
Rörelsens segment
Catenas rörelsesegment, som utgörs av regioner, har fastställts baserat på information vilken Catenas VD (den högste verkställande
beslutsfattaren hos Catena) inhämtar för att utvärdera och fatta strategiska beslut.
Not 4. Hyresintäkter
Löptider för hyreskontrakt per 2022-12-31
Upplysningar om leasingavtal – koncernen som leasegivare.
Förfalloår
Antal
kontrakt
Kontrakterad
årshyra, Mkr
Kontrakterad
årshyra, %
2023 168 182 11,4
2024 74 94 5,9
2025 59 202 12,6
2026 52 265 16,6
2027 26 154 9,6
2028 19 101 6,3
2029+ 58 601 37,6
Totalt 456 1 599 100,0
Kontrakterad hyresintäkt per kontraktsstorlek, Mkr
Antal kontrakt
Kontrakterade
hyresintäkter, %
>10,0 51 57,1
5,0–10,0 41 19,5
3,0–5,0 48 12,2
2,0–3,0 25 4,0
1,0–2,0 36 3,3
0,5–1,0 49 2,3
<0,5 206 1,6
Totalt 456 100,0
Not 5. Fastighetskostnader och central
administration
Fastighetskostnader 2022 2021
Driftskostnader 115 98
Reparationer och underhåll 48 53
Fastighetsskötsel och teknisk tillsyn 37 32
Fastighetsskatt 41 37
Övriga externa kostnader 33 28
Fastighetsadministration 50 44
Totalt 324 292
Central administration 2022 2021
Personalkostnader 23 20
Köpta tjänster 20 15
Avskrivningar materiella
anläggningstillgångar 1 1
Totalt 44 36
Inom koncernen är en del av moderbolagets kostnader vidarefak-
turerade till dotterföretagen och klassificeras hos dotterföretag
respektive koncern som fastighetskostnader .
NOTER – KONCERNEN
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
FINANSIELL INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 137
Not 7. Leasing
I koncernens egenskap av leasetagare
2022 2021
Kassautflöde 11 11
Totalt 11 11
Av kassautflödet har 10 Mkr (10) redovisats som räntekostnader.
Framtida odiskonterade kassaflöden avseende kontrakterade
perioder förfaller till betalning:
2022 2021
Inom ett år 10 11
Mellan ett och fem år 35 42
Senare än fem år 230 321
Totalt 275 374
Koncernens leasingavtal består huvudsakligen av tomträttsavtal
och till mindre del av billeasingavtal. Tomträtter bedöms ha en evig
leasingperiod varför någon avskrivning inte görs. Avgälder kan
komma att ändras och kommer då att resultera i förändring av värde
på nyttjanderätt och leasingskuld .
Nyttjanderättstillgångar redovisade
per 1 januari 2021 335
Tillkommande nyttjanderätter, fordon 1
Avskrivningar, fordon -1
Nyttjanderättstillgångar redovisade
per 31 december 2021 335
Tillkommande nyttjanderätter, fordon 2
Ändrade tomträttsavgälder i befintliga nyttjanderätter 29
Avyttrade nyttjanderätter -91
Avskrivningar, fordon -1
Nyttjanderättstillgångar redovisade
per 31 december 2022 274
Av det totala värdet för nyttjanderätter består 269 Mkr (331) av
tomträtter och 5 Mkr (4) av billeasingavtal.
Årets kostnad för korttidsleasingavtal (arrenden) uppgår till
2 Mkr och redovisas som fastighetskostnader. Årets kostnad för
leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde
understiger 1 Mkr och redovisas som central administration.
Not 8. Anställda och personalkostnader
Medelantalet varav varav
anställda 2022 män 2021 män
Anställda i Sverige 50 69% 46 65%
2022 2021
Könsfördelning Män Kvinnor Män Kvinnor
Styrelse 62% 38% 57% 43%
Ledning 43% 57% 50% 50%
Löner, arvoden, förmåner
och övriga ersättningar 2022 2021
Styrelseordförande 0,4 0,4
Övriga styrelseledamöter 1,3 1,2
Verkställande direktören
Grundlön 3,3 2,4
Övriga ersättningar 0,6 0,5
Övriga ledande befattningshavare
Grundlön 5,1 3,0
Övriga ersättningar 1,2 0,6
Övriga anställda 33,6 31,0
Summa 45,5 39,1
Pensionskostnader 2022 2021
Verkställande direktören 1,1 0,8
Övriga ledande befattningshavare 2,0 1,3
Övriga anställda 5,9 7,1
Summa 9,0 9,2
Lagstadgade sociala kostnader
inklusive löneskatt 2022 2021
Summa 16,3 13,9
Totalt 70,8 62,2
Not 6. Arvode och kostnadsersättning till revisorer
2022 2021
Revisionsuppdrag
KPMG 2,0 –
PWC 0,6 2,1
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag
KPMG 0,1 –
PWC 0,2 0,2
Skatterådgivning
KPMG 0,1 –
PWC 0,3 0,5
Övriga tjänster
KPMG 0,1 –
PWC 0,3 0,4
Totalt 3,7 3,2
Med revisionsuppdrag avses arvode för den lagstadgade revision
av års- och koncernredovisningen och bokföringen samt styrelse
och verkställande direktörens förvaltning samt revision och annan
granskning utförd i enlighet med överenskommelse eller avtal.
Detta inkluderar övriga arbetsuppgifter som det ankommer på
bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som
föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet
av sådana övriga arbetsuppgifter .
NOTER – KONCERNEN
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
FINANSIELL INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022138
NOTER – KONCERNEN
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
2022 2021
Arvode styrelseledamot, Tkr
(årligt styrelsearvode beslutat av årsstämman
april 2022 respektive april 2021)
Styrelse-
arvode
varav för
utskotts-
arbete
Styrelse-
arvode
varav för
utskotts-
arbete
Gustaf Hermelin 200 – 385 –
Caesar Åfors 250 50 240 50
Hélène Briggert 220 20 215 25
Katarina Wallin 240 40 230 40
Joost Uwents 200 – – –
Vesna Jovic 225 25 215 25
Magnus Swärdh 225 25 210 20
Lennart Mauritzson 420 20 210 20
Summa 1 980 180 1 705 180
Lön till styrelse och verkställande direktör avser styrelse och verk-
ställande direktör i moderbolaget. På årsstämman 2022 togs beslut
att ersättning för medverkan i ersättningsutskottet skall utgå med
40 Tkr till ersättningsutskottets ordförande samt vardera 20 Tkr till
övriga två ledamöter. Arvode utgår även till revisionsutskottets ord-
förande med 50 Tkr och vardera 25 Tkr till övriga två ledamöter.
Styrelsearvoden och ledande befattningshavares anställnings-
och uppsägningsvillkor
Principer
Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befatt-
ningshavare utgörs av grundlön, övriga ersättningar (som består
av bonus och milersättningar) och pension. Med andra ledande
befattningshavare avses i Catena de sex personer (tre) som, vid årets
utgång, tillsammans med verkställande direktören utgör företagsled-
ningen. För företagsledningens sammansättning, se sidan 175.
Pensionsförmåner samt övriga ersättningar till verkställande
direktör och andra ledande befattningshavare utgår som del av den
totala ersättningen.
Till styrelsen utgår arvoden enligt beslut på årsstämma. För 2022
uppgick arvodet till totalt 2,0 Mkr (1,7), varav styrelsens ordförande
har erhållit 0,4 Mkr (0,4).
Marknadsmässig ersättning om 46 Tkr (163) för utförda tjänster
som konferensmoderator, utgick till bolag ägt av styrelseledamot
Katarina Wallin. Beloppet ingår ej i tabellen ovan.
Bonus
Bonus till verkställande direktör kan maximalt uppgå till 50 procent
av årlig fast lön. Beslut om bonus fattas årsvis och innebär inte en
rätt till bonus för kommande år. Bonusen är pensionsgrundande.
Även ledande befattningshavare kan utöver sin fasta lön erhålla en
bonus. För övriga ledande befattningshavare kan bonus utgå till
högst 25 procent av årlig fast lön. Bonus ska primärt baseras på de
verksamhetsmål som fastställts för respektive befattningshavares
verksamhetsområde och på grundval av förvaltningsresultatet och
utveckling av projektportfölj enligt fastställt bokslut för berört år.
Huvudprincipen i koncernen är fast månadslön. För övrig personal
i bolaget kan, när ett extraordinärt arbete eller resultat i koncernen
utförts eller uppnåtts, utbetalning av bonus ske med maximal bonus
om en månadslön. Beslut om bonus tas i ersättningsutskottet årsvis
i efterskott.
Bonusmålet för 2022 var att utfallet av förvaltningsresultatet skall
överstiga justerad budget med 1,5 procent.
Ersättningsutskottet bereder frågan om bolagets åtaganden och
avsättning har skett för bonus för 2022 med 5,3 Mkr (4,3) inklusive
sociala avgifter .
Bonussystemet omfattar endast ett år i sänder, för närvarande
endast 2022. Ersättningsutskottet svarar för utvärdering av system
och utfall.
Pensioner
Pensionsinbetalningar för bolagets VD sker med maximalt 35
procent av grundlön och bonus. För övriga ledande befattnings-
havare sker pensionsinbetalningar enligt ITP-planen och genom
försäkringar som beräknas utifrån de förmåner som gäller enligt ITP-
planen. Pensionens andel av den totala ersättningen är alltså enligt
ITP-planen med de högsta begränsningar som därav följer. Vidare
omfattas även all övrig personal av ITP-avtalet.
Pensionskostnaden motsvarar kostnader för avgiftsbestämda
planer enligt IAS19.
Avgångsvederlag
För verkställande direktören utgår, vid uppsägning från bolagets
sida, lön under 12 månaders uppsägningstid. Inget avgångsvederlag
utgår. I det fall verkställande direktören erhåller annan anställning
eller övergår till egen verksamhet reduceras lönen under uppsäg-
ningstiden med inkomst från ny arbetsgivare. Vid uppsägning från
verkställande direktörens sida är uppsägningstiden 6 månader.
Anställningsavtalen med vice VD kan sägas upp av Catena med
en uppsägningstid om 12 månader varav 6 månader med arbetsplikt.
Vid uppsägning från befattningshavarens sida är uppsägningstiden,
i enlighet med kollektivavtal, 3 månader.
Inget avgångsvederlag har utbetalts till ledande befattnings-
havare som slutat sin anställning.
Berednings- och beslutsprocess
Ersättningsutskottet har under året givit styrelsen rekommendatio-
ner gällande principer för ersättning till ledande befattningshavare.
Rekommendationen har innefattat proportionerna mellan fast och
rörlig ersättning samt storleken på eventuella löneökningar. Det
av styrelsen utsedda ersättningsutskottet bereder, förhandlar och
lämnar förslag till styrelsen avseende verkställande direktörens
villkor. Efter förslag från verkställande direktören beslutar ersätt-
ningsutskottet om övriga ledande befattningshavares ersättningar.
Ersättningsutskottet beslutar även om eventuell bonus och utvärde-
rar sedan systemet och utfallet.
Samtliga beslut tagna av ersättningsutskottet återrapporteras till
styrelsen.
Ersättningsutskottet har sammanträtt vid ett tillfälle under 2022 .
FINANSIELL INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 139
Not 9. Finansiella intäkter och kostnader
Finansiella intäkter 2022 2021
Ränteintäkter
1)
18 4
Valutakursvinster 15 4
Summa 33 8
Finansiella kostnader 2022 2021
Räntekostnader lån -192 -129
Kupongränta räntederivat -38 -94
Övriga finansiella kostnader -17 -13
Finansiella kostnader avseende
leasingskuld -10 -10
Summa -257 -246
Finansnetto -224 -238
1) Ränteintäkter avser huvudsakligen tillgångar värderade till upplupet
anskaffningsvärde.
Not 10. Skatt
Redovisad i rapport över totalresultat 2022 2021
Aktuell skatt
Årets skatt -16 -27
Summa -16 -27
Uppskjuten skatt
Förvaltningsfastigheter -247 -586
Derivat -133 -42
Skattemässiga underskott – -2
Obeskattade reserver -30 -29
Övriga uppskjutna skatter -23 11
Summa -433 -648
Totalt redovisad skatt -449 -675
Avstämning av effektiv skatt 2022 2021
Resultat före skatt 2 445 3 367
Skatt enligt gällande skattesats, 20,6% (20,6) -504 -694
Effekt av ändrad skattesats och utländsk skatt – -6
Skattereduktion för inventarieinköp under
2021 – 14
Ej avdragsgilla kostnader inkl.
ränteavdragsbegränsning -4 -3
Skatt hänförlig till tidigare år – -1
Förändring av temporära skillnader för vilka
uppskjuten skatt ej redovisas -11 15
Ej skattepliktiga bolagsförsäljningar 70 –
Redovisad effektiv skatt -449 -675
Den redovisade effektiva skatten i procent uppgår till 18,4 (20,0).
NOTER – KONCERNEN
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
Uppskjuten skatt redovisad
i de finansiella rapporterna 2021 2022
Uppskjuten skattefordran IB 2021
Redo-
visat över
resultatet
Redo-
visat i eget
kapital UB 2021
Redo-
visat över
resultatet
Redo-
visat i eget
kapital
Förvärv/
avyttring
av bolag UB 2022
Skattereduktion för inventarieinköp
under 2021 – 14 – 14 -14 – – –
Skattemässiga underskott 3 -2 – 1 – – – 1
Derivat 71 -42 – 29 -29 – – –
Pensionsavsättningar 1 -1 – – – – – –
Övrigt – -2 2 – -22 22 – –
Summa uppskjuten skattefordran 75 -33 2 44 -65 22 – 1
Uppskjuten skatteskuld
Förvaltningsfastigheter 1 766 586 – 2 352 234 3 -70 2 519
Derivat – – – – 104 – – 104
Obeskattade reserver 118 29 – 147 30 – -3 174
Summa uppskjuten skatteskuld 1 884 615 – 2 499 368 3 -73 2 797
Netto (skuld) enligt balansräkningen 1 809 2 455 2 796
Utöver de ovan redovisade skattemässiga underskotten finns inga väsentliga outnyttjade underskottsavdrag för vilka uppskjuten skatte-
fordran inte redovisats.
FINANSIELL INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022140
Not 11. Goodwill
Goodwill 2022 2021
Ingående anskaffningsvärden 503 503
Försäljningar och utrangeringar -42 –
Utgående anskaffningsvärden 461 503
Förvärvet av Tribona 2016 utgjorde ett rörelseförvärv och redovisas
i enlighet med IFRS 3 Rörelseförvärv. Detta innebär, till skillnad från
tillgångsförvärv, att uppskjuten skatt beaktas på samtliga temporära
skillnader. Återstående redovisad goodwill om 461 Mkr per balans-
dagen är i sin helhet en effekt av att full nominell uppskjuten skatt
avseende temporära skillnader mellan verkligt värde och skattemäs-
sigt värde redovisas. Årlig nedskrivningsprövning utförs genom att
säkerställa att återstående uppskjuten skatteskuld avseende den
fastighet till vilken goodwill allokerats, beloppsmässigt överstiger
goodwillbeloppet. Balansposten kommer följaktligen att förändras i
takt med att fastigheter med goodwill säljs eller omvärderas till värde
under sitt förvärvsvärde.
Taxeringsvärden 2022 2021
Taxeringsvärden, byggnader 4 654 4 336
Taxeringsvärden, mark (varav
innehav med tomträtt 43 Mkr) 1 687 1 775
Totalt 6 341 6 11 1
Catena har valt att, enligt IAS 40, redovisa förvaltningsfastigheterna
till verkligt värde. Varje kvartal genomförs en intern värdering av
samtliga förvaltningsfastigheter. Den interna värderingen ligger till
grund för de verkliga värden som finns upptagna i balansräkningen.
Beräkningen av verkligt värde görs för varje enskild fastighet genom
en tioårig kassaflödesmodell
Värderingskategorier för förvaltningsfastigheter
Koncernens samtliga fastigheter har bedömts vara i nivå 3 i värde-
ringshierarkin. Koncernens fastigheter består primärt av logistik-
fastigheter, vilka har liknande riskprofil och värderingsmetodik.
Koncernen har även väsentligt inslag av projekt .
NOTER – KONCERNEN
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
→
Direktavkastningskrav och real tillväxt
De väsentligaste variablerna, som är avgörande för det beräknade
verkliga värdet i modellen, är intjäningsförmåga och direktavkast-
ningskrav. Vid bedömning av den framtida intjäningsförmågan har
hänsyn tagits dels till förväntade förändringar i hyresnivå utifrån
det enskilda kontraktets nuvarande hyra kontra marknadshyran vid
respektive förfallotidpunkt, dels till förändringar i uthyrningsgrad.
Drift- och underhållskostnader har bedömts med utgångspunkt i
bolagets verkliga kostnader och är anpassade efter fastighetens
ålder och skick.
Till grund för fastställande av direktavkastningskravet ligger re-
alräntan och riskpremien för den enskilda fastigheten. Riskpremien
för enskilda fastigheter bestäms bland annat av fastighetens läge,
användningsområde och hyresgästsstruktur. Direktavkastnings-
kravet är fastighetens normaliserade driftsöverskott dividerat med
marknadsvärdet. Som kalkylränta används fastställd direktavkast-
ningsränta med tillägg för årlig inflation. Nivån på den årliga framtida
inflationen bedöms normalt till 2 procent.
Not 12. Förvaltningsfastigheter
2022 2021
Fastighetsbestånd
Verkligt
värde
Antal
fastigheter
Verkligt
värde
Antal
fastigheter
Fastighetsbestånd vid årets ingång 23 400 126 18 613 113
Förvärv
1)
2 398 6 1 538 14
Nybyggnation
2)
819 570
Investering i befintliga fastigheter, ny yta
2)
121 76
Investering i befintliga fastigheter, annat
2)
93 70
Hyresgästanpassningar
2)
385 197
Försäljningar -906 -7 -7
Omräkningsdifferenser 144 25
Fastighetsreglering mm – -1
Orealiserade värdeförändringar 765 2 318
Fastighetsbestånd per periodens utgång 27 219 125 23 400 12 6
Totala investeringar 3 816 2 451
Investeringar via förvärv av aktier -2 258 -1 452
Investeringar enligt kassaflödesanalys 1 558 999
1) Fastighetsvärde efter avdrag för uppskjuten skatt och transaktionskostnader.
2) Varav aktiverad ränta 10 Mkr (4). Genomsnittlig ränta hänförbar till projekt uppgår till 2,6% (2,0).
Kommentar till EPRA Core Recommendations – koncernen har inga materiella förvaltningsfastigheter i joint ventures eller intressebolag .
FINANSIELL INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 141
Not 13. Materiella anläggningstillgångar
Inventarier 2022 2021
Ingående anskaffningsvärden 7 6
Förvärv 1 2
Försäljningar och utrangeringar – -1
Utgående anskaffningsvärden 8 7
Ingående avskrivningar -5 -4
Årets avskrivningar -1 -1
Utgående avskrivningar -6 -5
Redovisat värde 2 2
Avskrivningar fördelar sig på nedanstående rader i resultatet
2022 2021
Central administration 1 1
NOTER – KONCERNEN
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
Driftsöverskott och vakansnivå
Driftsöverskott är skillnaden mellan hyresintäkterna och drift- och
underhållskostnader (fastighetskostnader före fastighetsadministra-
tion).
Utgångspunkten är aktuell prognos för driftsöverskottet baserat
på senaste årets utfall. Intäkterna och/eller drifts- och underhålls-
kostnaderna för ett enskilt år kan dock vara påverkade av faktorer
som inte är vanligt förekommande under fastighetens långsiktiga
livstid. Om så skulle vara fallet för aktuella prognosvärden sker en
normalisering av det enskilda årets belopp. Intäkterna kan normali-
seras om den bedömda hyresutvecklingen under aktuell tioårsperiod
bedöms avvika från utgångsprognosens. Detta sker i så fall utifrån
förväntade förändringar i hyresintäkterna baserat på de enskilda kon-
traktens nuvarande hyra kontra bedömd marknadshyra vid kontrak-
tens förfallotidpunkt och förändringar i den långsiktiga vakansnivån.
Även drift- och underhållskostnader kan bli föremål för normalisering
utifrån en analys av såväl historiska som aktuella kostnader med
hänsyn till hyresgästens respektive hyresvärdens åtagande enligt
hyresavtalet.
Projekt, byggrätter och obebyggd mark
Pågående projekt värderas enligt samma princip som förvaltnings-
fastigheter men med avdrag för återstående investering. Beroende
på vilken fas projektet befinner sig i åsätts olika riskpåslag i avkast-
ningskravet.
Göteborg Helsingborg Jönköping Malmö Stockholm Totalt
Verkligt värde, Mkr 4 624 5 118 1 383 5 188 10 906 27 219
Hyresvärde, Mkr 260 322 87 320 656 1 645
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,8 97,5 97,7 97,8 96,0 97,2
Antal fastigheter 20 26 10 23 46 125
Uthyrningsbar yta, kvm 349 420 501 411 147 241 353 848 833 099 2 185 019
Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde, % 4,70-6,40 4,70-7,00 5,40-6,60 4,60-6,65 4,60-7,00 4,60-7,00
Direktavkastningskrav, snitt % 5,5 5,3 5,7 5,3 5,5 5,4
Andel värderade fastigheter 2022 202 1
A ntal fastigheter 113 114
Externt värde, Mkr 24 068 21 944
Motsvarande internt värde, Mkr 24 079 22 026
Avvikelse, Mkr 11 82
Avvikelse i % 0,1 0,4
Redovisat värde 27 219 23 400
Externvärderad andel, % 88,5 94,1
Byggrätter värderas utifrån ett bedömt marknadsvärde på respektive
fastighet enligt ortsprismetoden. Avdrag sker för bedömda kostnader
för väntetider och bedömd risk.
Obebyggd mark värderas inledningsvis till anskaffningsvärde och
marknadsvärderas när detaljplan vunnit laga kraft och övriga väsent-
liga villkor är uppfyllda.
Beräkning
När alla variabler fastställts utifrån ovanstående beskrivning sker
en beräkning av nuvärdet av de kommande nio årens driftsöverskott
i kassaflödesmodellen. Dessutom beräknas nuvärdet av restvärdet
baserat på det tionde årets driftsöverskott i denna modell. Därefter
sker eventuellt en justering för värdet av pågående projekt och mark
med outnyttjade byggrätter. Summan av dessa värden utgör det
beräknade verkliga värdet.
Sammanställning
En fastighets verkliga marknadsvärde kan fastställas först när den
säljs. I beräkningar av verkligt värde enligt ovan beskrivna modell
ingår olika bedömningsfaktorer som innehåller viss grad av osäker-
het. För att säkerställa den interna värderingen genomförs externa
värderingar av bolagets fastigheter med cirka 20–30 procent per
kvartal. Cushman & Wakefield, Newsec och CBRE har värderat cirka
89 procent av beståndet, motsvarande ett värde av 24,1 Mdkr under
2022 .
Värdering
Eftersom alla fastighetsvärderingar innehåller bedömningsfaktorer
med olika grader av osäkerhet anges vanligen ett visst osäkerhetsin-
tervall i beräknade värden om +/-10 procent per fastighet. I ett samlat
bestånd antas avvikelserna i enskilda fastigheter till stor del ta ut
varandra. Vid jämförelse mellan de internt beräknade värdena och de
externa värderingarna accepteras därför ett avvikelseintervall på +/-
10 procent per enskild fastighet innan de interna värdena eventuellt
omprövas .
Känslighetsanalys
De parametrar som väsentligt påverkar värdet på en fastighet
är avkastningskravet och hyresvärdet (bedömd marknadshyra).
Avkastningskravet baseras på analys av jämförbara transaktioner på
fastighetsmarknaden. Hyresvärdet speglar marknadsbilden för vad
hyresgästerna är villiga att betala för fastighetsytor. För att belysa
hur en förändring på +/-0,5 procentenheter för dessa parametrar
påverkar beräknat verkligt värde och belåningsgraden kan följande
känslighetsanalys göras:
Känslighetsanalys
Förändr i
%-enheter
Påverkan
värde,
Mkr
Belå-
nings-
grad, %
Avkastningskrav +0,5 -2 316 34,6
-0,5 2 774 28,7
Antagen årlig hyresutveckling +0,5 1 044 30,5
-0,5 -1 009 32,9
FINANSIELL INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022142
NOTER – KONCERNEN
Not 14. Andelar i intresseföretag och 1
samarbetsarrangemang 2
I följande tabell visas ägarandel och koncernens redovisade värde
avseende intresseföretag och joint ventures, Mkr . 3
Redovisat
2022
Klassificering
Org. Nr.
Säte
Ägarandel
värde 4
Foodhills Fastighet AB
Intressebolag
559122-6617
Bjuv
45,0%
28
Södertuna utveckling AB
Joint Venture
559184-0367
Södertälje
50,0%
50
5
Törsjö Logistik AB
Intressebolag
559014-0272
Örebro
34,0%
9
Urban Services Sweden AB
Intressebolag
559108-8397
Solna
33,3%
2
6
Totalt
89
Redovisat 7
2021
Klassificering
Org. Nr.
Säte
Ägarandel
värde
Foodhills Fastighet AB
Intressebolag
559122-6617
Bjuv
45,0%
19
8
Södertuna utveckling AB
Joint Venture
559184-0367
Södertälje
50,0%
50
Törsjö Logistik AB
Intressebolag
559014-0272
Örebro
34,0%
9
9
Urban Services Sweden AB
Intressebolag
559108-8397
Solna
33,3%
2
Totalt
8 0
10
Ägarandelen av kapitalet avses, vilket även överensstämmer med andelen av rösterna . 11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
→
Sammantagna tillgångar, skulder, intäkter och kostnader för ovan-
stående innehav, som var för sig inte är väsentliga, presenteras i
följande tabeller.
Intresseföretagens resultat- och balansräkningar
i sammandrag, Mkr (100%)
2022 2021
Resultaträkningen
Hyresintäkter 88 63
Driftsöverskott 18 11
Årets resultat – -3
2022-12-31 2021-12-31
Balansräkningen
Anläggningstillgångar 835 498
Omsättningstillgångar 23 27
Summa tillgångar 858 525
Eget kapital 58 37
Övriga skulder 800 488
Summa eget kapital och skulder 858 525
Joint Ventures resultat- och balansräkningar
i sammandrag, Mkr (100%)
2022 2021
Resultaträkningen
Hyresintäkter – –
Driftsöverskott – –
Årets resultat – –
2022-12-31 2021-12- 31
Balansräkningen
Anläggningstillgångar 8 8
Omsättningstillgångar 1 1
Summa tillgångar 9 9
Eget kapital 2 2
Övriga skulder 7 7
Summa eget kapital och skulder 9 9
I ntresseföretag
Törsjö Logistik AB äger mark och utvecklar logistikposition i Örebro.
Bolaget ägs till 34 procent tillsammans med Örebroporten Förvalt-
ning AB med 33 procent och AB Lokalhusman i Örebro 2 med 33
procent.
Urban Services Sweden AB ägs som intressebolag av Catena,
Fabege och Ragn-Sells med 33,3 procent vardera. Bolaget skall ut-
veckla och bedriva samordning av logistiken för transporter av gods
och varor in och ur Arenastaden i Solna.
Foodhills Fastighet AB äger och utvecklar fyra fastigheter i Bjuv.
Bolaget ägs till 45 procent vardera av Catena och Backahill AB och
10 procent ägs av Foodhills AB.
2022 2021
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början 30 22
Förvärv – 1
Aktieägartillskott 9 10
Årets andel av resultat efter skatt – -3
Redovisat värde vid årets slut 39 30
Joint Ventures
Södertuna utveckling AB ägs till 50 procent av Catena AB och till
50 procent av Gerstaberg Gård AB. Bolagets syfte är att utveckla
1 000 000 kvm mark sydväst om Stockholm för logistikändamål.
2022 2021
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början 50 50
Årets andel av resultat efter skatt – –
Redovisat värde vid årets slut 50 50
Gemensam verksamhet
Koncernen har en väsentlig gemensam verksamhet. Catena bedriver
finansiell verksamhet i ett intresseföretag, SFF Holding AB, nedan
kallat SFF, via dotterbolaget Svensk FastighetsFinansiering AB
(publ), i form av upptagande av lån på kapitalmarknaden genom
utgivande av obligationer (MTN-Medium Term Notes) samt utlå-
ningsverksamhet genom utgivande av kontantlån. Bolaget ägs av
Catena AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB, Platzer Fastigheter
Holding AB och Wihlborgs Fastigheter AB till 20 procent vardera.
För denna gemensamma verksamhet redovisar Catena sin ande l
FINANSIELL INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 143
Not 16. Kundfordringar
Förfallostruktur för kundfordringar 2022-12-31 2021-12- 31
<30 dagar 2 5
31–60 dagar 3 1
61–90 dagar 1 1
>91 dagar 10 10
Summa 16 17
Ej förfallna 11 10
Totalt 27 27
Nedskrivna fordringar 2022-12-31 2021-12- 31
Reservering vid årets början -9 -8
Reservering för befarade förluster -4 -1
Konstaterade förluster 2 –
Reservering vid årets slut -11 -9
Totala kundfordringar 16 18
Koncernen tillämpar den förenklade metoden för beräkning av för-
väntade kreditförluster. Metoden innebär att förväntade förluster un-
der fordrans hela löptid används som utgångspunkt. För att beräkna
förväntade kreditförluster har kundfordringar grupperats baserat på
kreditkarakteristika och antal dagars dröjsmål. Förlusthistorik an-
vänds tillsammans med nuvarande och framåtblickande information
som kan påverka kundernas möjlighet att betala fordran. Konstatera-
de förluster på hyresfordringar uppstår när kunder försätts i konkurs
eller av andra skäl inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden .
Not 15. Övriga långfristiga fordringar
2022-12-31 2021-12-31
Verkligt värde derivatinstrument 504 –
Fordran uthyrd automations-
utrustning 77 83
Fordringar intresseföretag 46 55
Handpenning villkorat markförvärv – 31
Deposition – 19
Kapitalförsäkringar 1 1
Förutbetalda kreditavgifter 12 7
Totalt 640 196
Not 17. Övriga fordringar
2022-12-31 2021-12-31
Mervärdesskatt och övriga
skattefordringar 121 99
Kortfristiga placeringar 79 79
Övriga fordringar 37 19
Totalt 237 197
Not 18. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
2022-12-31 2021-12-31
Administration och fastighets-
kostnader 7 5
Förutbetald avgift kreditfacilitet 6 5
Förutbetalda projektkostnader 36 36
Förutbetalda försäkringspremier 4 11
Periodiserade hyresrabatter 36 33
Upplupna intäkter 11 7
Totalt 100 97
Not 19. Eget kapital och resultat per aktie
Antal registrerade aktier
Antal
aktier
Totalt
antal aktier
Nyemission 1999-05-17 490 754 11 555 662
Fondemission 2006-03-09 8 838 11 564 500
Riktad nyemission 2013-10-18 13 630 952 25 195 452
Riktad nyemission 2014-03-10 446 469 25 641 921
Riktad nyemission 2016-01-22 7 246 971 32 888 892
Riktad nyemission 2016-02-15 346 614 33 235 506
Riktad nyemission 2016-10-11 2 500 000 35 735 506
Riktad nyemission 2017-12-19 1 678 017 37 413 523
Riktad nyemission 2018-07-09 285 330 37 698 853
Riktad nyemission 2021-03-01 527 911 38 226 764
Riktad nyemission 2021-03-31 3 000 000 41 226 764
Riktad nyemission 2022-04-04 4 122 676 45 349 440
Riktad nyemission 2022-11-30 4 534 944 49 884 384
Antal registrerade aktier 49 884 384
Resultat per aktie, räknat på
resultat hänförligt till moder-
bolagets aktieägare under året
(uttryckt i kr per aktie) 2022 2021
Resultat per aktie
Årets resultat 1 996 2 692
Utestående stamaktier 49 884 384 41 226 764
Vägt antal utestående stamaktier 44 674 924 40 397 112
Resultat per aktie, kr 44,68 66,63
(Ingen utspädningseffekt föreligger, då inga potentiella aktier före-
kommer.)
NOTER – KONCERNEN
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
av gemensamma tillgångar, skulder, intäkter och kostnader post för
post i koncernens finansiella rapporter. Transaktioner och andra mel-
lanhavanden med den gemensamma verksamheten har eliminerats i
koncernredovisningen. Tillgångar och skulder som ingår i koncernen
hänförliga till verksamheten i SFF utgörs främst av obligationslån
samt andel av kortfristiga placeringar. Per den 31 december hade
Catena utestående obligationer om totalt 1 620 Mkr (1 706) via SFF
vilka beskrivs mer i detalj i årsredovisningens finansieringsavsnitt på
sidorna 54–57. Kortfristiga placeringar uppgick per 31 december till
79 Mkr (79 ) .
FINANSIELL INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022144
Not 20. Finansiella instrument och finansiell
riskhantering
Finanspolicy
Catena är exponerad mot finansiella risker och det är finansavdel-
ningen, vilken sköts centralt i Catena AB, som har det operativa
ansvaret för hur finansverksamheten bedrivs. Styrelsen i Catena AB
ser årligen över och beslutar om innehållet i finanspolicyn, vilken
reglerar finansavdelningens mandat samt fastställer vilka finansiella
risker koncernen är exponerad mot och hur dessa skall hanteras.
Finansverksamhetens övergripande målsättning kan sammanfattas
i fyra delar, dels säkerställa koncernens kapitalbehov på kort och
lång sikt, dels inom finanspolicyns ramar och riktlinjer minimera
koncernens finansiella kostnader, dels säkerställa att koncernens
tillgängliga likviditet uppgår till en tillfredsställande nivå och att där-
med betalningsförmåga tryggas på kort och lång sikt och slutligen
säkerställa att finansverksamheten bedrivs med god intern kontroll.
Finanspolicy Mål 2022 Utfall 2022
Aktieutdelning ska långsiktigt
uppgå till 50% av förvaltnings-
resultatet, reducerad med scha-
blonberäknad skatt >379 Mkr 412 Mkr
Genomsnittlig kapitalbindning >2,5 år 3,6 år
Räntetäckningsgrad >2,0 ggr 4,9 ggr
Soliditet >40% 53,5%
Nettoskuld/EBITDA <9 ggr 7,9 ggr
Belåningsgrad <50% 31,7%
NOTER – KONCERNEN
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
→
Finansiering
Räntebärande skulder i Catena består till merparten av lån från de
stora nordiska bankerna men också av obligationer, realkreditobli-
gationer och företagscertifikat. Räntebärande skulder uppgick per
2022-12-31 till 10 782 Mkr (11 068), varav 79 Mkr (71) under befintliga
avtal kommer amorteras under 2023. Cirka 87 procent av skulderna
var säkerställda med pant i fastigheter, direkt eller indirekt genom
säkerhet i form av reversfordringar på dotterbolag med vidhäng-
ande pant. I vissa fall är även dotterföretagens aktier pantsatta och
borgen lämnad av moderbolag. Vanligtvis kompletteras säkerställ-
ningen i låneavtalen med garantiklausuler på finansiella åtaganden,
innebärande att belåningsgraden ej får överstiga 60–77 procent och
räntetäckningsgraden ej får understiga 1,5–2,0 ggr samt soliditeten
ej får understiga 25 procent. Skulle bolaget bryta någon eller några
av dessa åtaganden kan det medföra att lånet eller lånen sägs upp
med omedelbar betalning eller att aktuell långivare gör anspråk på
de säkerställda tillgångarna.
Likviditetsrisk
Likviditetsrisk föreligger om Catena inte förmår att fullgöra sina
betalningsåtaganden på grund av brist på likvida medel eller att de
kan fullgöras endast genom upplåning till avsevärt högre kostnad än
normalt alternativt genom att tillgångar måste avyttras till pris under
marknadsnivå. Catena följer noggrant kassaflödets utveckling för att
vid var tid säkerställa en tillräcklig mängd likvida medel inkl. outnytt-
jade lånelöften för att täcka åtminstone 12 månaders låneförfall. Per
2022-12-31 uppgick kassan till 2 167 Mkr och det fanns kreditlöften
om 2 600 Mkr (2 100) varav 2 250 Mkr (2 100) var outnyttjat. Utöver
detta fanns på balansdagen en kassakredit uppgående till 200 Mkr.
Tabellen nedan visar när de finansiella tillgångarna och skulderna
förfaller med hänsyn tagen till avtalade amorteringar .
Förfallostruktur finansiella tillgångar och skulder 2022-12-31
Finansiella skulder Betalningsflöden
Finansiella
tillgångar Lån Leverantör
Intresse-
företag Upplupet
Outnyttjade
kreditlöften
räntor
på lån
1)
räntor
på derivat
1)
0–3 mån 2 194 493 198 – 89 – 18 -1
3–12 mån 63 2 394 – – – – 89 -4
1–2 år 123 3 159 – – – – 124 -7
2–5 år 130 3 251 – – – 2 250 124 -22
Över 5 år 323 1 485 – – – – 38 -48
Totalt 2 833 10 782 198 – 89 2 250 393 -82
1) Vid aktuellt ränteläge.
Förfallostruktur finansiella tillgångar och skulder 2021-12-31
Finansiella skulder Betalningsflöden
Finansiella
tillgångar Lån Leverantör
Intresse-
företag Upplupet
Outnyttjade
kreditlöften
räntor
på lån
1)
räntor
på derivat
1)
0–3 mån 3 525 241 113 – 69 – 30 17
3–12 mån 11 1 418 – – – 100 117 52
1–2 år 75 3 998 – – – 2 000 84 66
2–5 år 41 4 202 – – – – 79 133
Över 5 år 38 1 209 – – – – 12 69
Totalt 3 690 11 068 113 – 69 2 100 322 33 7
1) Vid aktuellt ränteläge.
Låneavtalens förfallostruktur
Förfalloår 2022 2021
2022 – 1 659
2023 2 887 3 998
2024 3 149 2 624
2025 1 780 1 578
>2026 2 966 1 209
Totalt 10 782 11 068
Förfallostruktur för redovisade långfristiga räntebärande
skulder
2022-12-31 2021-12-31
Förfallotidpunkt, 1–5 år från
balansdagen 6 347 8 159
Förfallotidpunkt, senare än
fem år från balansdagen 1 459 1 187
Totalt 7 806 9 346
FINANSIELL INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 145
NOTER – KONCERNEN
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
Lånevillkor, ränta och förfallostruktur
Nominellt belopp Genomsnittlig ränta
2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-1 2-31
Ränte-
bärande
skulder 10 782 11 068 3,0% 1,9%
Den genomsnittliga räntan tar hänsyn till räntederivat. Marginal är
jämnt fördelad över räntebindningstiden.
Total utestående nominell volym avseende avtal om ränteswappar
uppgår till 5 844 Mkr (5 366).
Finansierings- och refinansieringsrisk
Avser risken för att finansiering vid investeringar alternativt vid
omförhandlingar inte kan erhållas eller att de endast kan erhållas till
ett för koncernen ofördelaktiga villkor. För att säkerställa finansiering
idag och i framtiden samt för att minimera kostnaden för upplåning
använder sig Catena av flera finansieringskällor med varierande
kapitalbindningstider. Utöver det framhåller Catenas finanspolicy
att bolaget vid var tid måste upprätthålla vissa nivåer avseende
skuldsättning, soliditet och räntetäckning för att säkerställa ett högt
kreditvärde. Catena ska agera ansvarsfullt samt bedriva en verksam-
het som ur styrnings, miljö- och sociala aspekter säkerställer kapital
idag och på sikt.
Ränterisk
Ränterisken avser risken för att förändringar i marknadsräntor och/
eller kreditmarginaler påverkar finansnettot eller det verkliga värdet
på finansiella tillgångar och skulder. När och hur en sådan förändring
får effekt beror på valet av kapital- och räntebindningstid. Majoriteten
av koncernens räntebärande skulder har en räntebindning som är
kortare än ett år och huvudsakligen använder sig Catena av fasträn-
telån och räntederivat för att justera den aggregerade räntebindning-
en i låneportföljen. Inkluderat effekten av räntederivat uppgick på
balansdagen den genomsnittliga räntebindningstiden till 3,2 år (3,0)
och snitträntan till 3,0 procent (1,9). Räntetäckningsgraden uppgick
till 4,9 år (4,5). Ränta på de rörliga lånen baseras typiskt på 3-måna-
ders Stibor eller 6-månaders Cibor med tillägg av en kreditmarginal.
För känsli ghetsanalys hänvisas till finansieringsavsnittet på sidorna 54–57.
Nominellt värde
Verkligt värde (exklusive
upplupen ränta) Redovisat värde
2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021- 12-31
Räntederivat
(erhåller rörlig, betalar fast ränta) 5 844 5 366 504 -140 504 -140
Av redovisat värde avser 504 Mkr (-140) långfristig del.
Tabellen ovan visar att verkligt och bokfört värde på koncernens
samtliga derivat inte skiljer sig åt.
Valutarisk
Catena har genom sin verksamhet i Danmark exponering mot
danska kronor. Valutaexponeringen kan beskrivas i omräkningsex-
ponering respektive transaktionsexponering. Catena hanterar sin
omräkningsexponering samt transaktionsexponering genom olika
strategier som kan inkludera valutasäkringar. Finanspolicyn stipule-
rar vilka åtgärder som kan användas.
Transaktionsexponering
Transaktionsexponering uppstår när Catena säljer och köper i en
annan valuta än sin funktionella valuta. Transaktionsexponeringen
minimeras genom att externa affärstransaktioner huvudsakligen ge-
nomförs i dotterbolagens funktionella valuta. Fastighetsaffärer kan
ske i annan valuta än Catenas funktionella valuta varför dessa affärer
är exponerade för en valutarisk.
Omräkningsexponering
När Catena ska konsolidera sina utländska verksamheter kommer
det egna kapitalet att påverkas av hur valutan förändras vilket får
en resultat- och balanseffekt i koncernen. Catena kan anta flera
strategier för att begränsa den här effekten vilka inkluderar att ta upp
lån i utländsk valuta med säkerhet i SEK alternativt användning av
valutaderivat .
Ränteförfallostruktur
År Lån inkl. derivat, Mkr Andel i % Räntederivat, Mkr Räntederivat, Kontraktsränta
2023 4 061 38 500 1,7
2024 647 6 500 1,4
2025 1 798 17 761 1,8
2026 – – – –
2027 600 6 600 0,2
2028 794 7 600 0,1
2029 1 261 12 1 261 1,2
2030 571 5 572 1,9
2031 350 3 350 1,7
2032 700 6 700 2,0
Totalt 10 782 100 5 844 1,3
1 ) Avser aktuell genomsnittlig ränta per 2022-12-31. Marginal är fördelad jämnt över räntebindningstiden.
FINANSIELL INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022146
NOTER – KONCERNEN
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
Nettovinst/förlust på finansiella instrument redovisade i
resultaträkningen
Nettovinst/förlust utgörs av resultat hänförbara till finansiella instru-
ment exklusive räntor. För uppgifter om ränteintäkter och räntekost-
nader se not 9 Finansiella intäkter och kostnader.
2022
Nettovinst/förlust
i resultaträkningen
Lånefordringar och kundfordringar -2
Finansiella tillgångar och skulder
värderade till verkligt värde via RR 626
2021
Nettovinst/förlust
i resultaträkningen
Lånefordringar och kundfordringar -1
Finansiella tillgångar och skulder
värderade till verkligt värde via RR 203
Kredit- och motpartsrisk
Kredit- och motpartsrisk avser dels risker kopplade till att hyresgäs-
ter och leverantörer inte kan fullgöra sina förpliktelser gentemot Ca-
tena och dels till risken för att Catena inte kan fullgöra sina åtagan-
den vilket kraftigt kan reducera bolagets kreditvärdighet. I det första
fallet kan kreditrisken i huvudsak hänföras till utestående kundford-
ringar men kan likväl innebära att större leverantörer som banker
och/eller entreprenörer inte fullföljer sina åtaganden. Kreditrisken
härigenom anses vara låg då Catenas kunder och leverantörer på ag-
gregerad nivå har hög kreditvärdighet. En kreditprövning genomförs
normalt på våra kunder och där osäkerhet föreligger kräver Catena
ofta bankgaranti eller borgensförbindelse. I det andra fallet säker-
ställer Catena den egna kreditvärdigheten genom att upprätthålla
ett stabilt kassaflöde, en tillfredställande likviditet samt nyckeltal
gällande skuldsättning, soliditet och räntetäckning på trygga nivåer.
För att begränsa motpartsrisken kopplad till skulder, derivat och
placeringar ställer Catena krav på hög kreditvärdighet, motsvarande
lägst ”investment grade”.
Kreditriskexponering 2022-12-31 2021-12- 31
Likvida medel 2 167 993
Kundfordringar 16 18
Övriga kortfristiga fordringar 237 197
Övriga långfristiga fordringar 640 196
Totalt 3 060 1 404
FINANSIELL INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 147
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
NOTER – KONCERNEN
Not 21. Klassificering av finansiella instrument
2022 Värderingskategorier
Finansiella tillgångar
Värderade till verkligt
värde via resultat
Värderade till upplupet
anskaffningsvärde Redovisat värde
Övriga långfristiga fordringar – 115 115
Räntederivat, använda för säkringsändamål 504 – 504
Kundfordringar – 16 16
Övriga kortfristiga fordringar – 20 20
Upplupna intäkter – 11 11
Likvida medel – 2 167 2 167
Summa 504 2 329 2 833
Icke finansiella tillgångar 28 373
Totalt 31 206
Finansiella skulder
Långfristiga räntebärande skulder – -6 406 -6 406
Obligationslån – -1 400 -1 400
Leasingsskuld – -272 -272
Övriga långfristiga skulder – -1 -1
Kortfristiga räntebärande skulder – -2 976 -2 976
Leverantörsskulder – -198 -198
Övriga kortfristiga skulder – -1 -1
Upplupna kostnader – -80 -80
Summa – -11 334 -11 33 4
Icke finansiella skulder -3 175
Totalt -14 509
Redovisat värde för Catenas räntebärande skulder uppgick till totalt 10 782 Mkr per 31 december 2022, det verkliga värdet
bedöms uppgå till 10 687 Mkr. För övriga finansiella tillgångar och finansiella skulder bedöms det redovisade värdet utgöra
en rimlig approximation av verkligt värde.
Catena har under året omförhandlat finansieringsavtal med totala ramar om cirka 2,7 Mdkr.
2021 Värderingskategorier
Finansiella tillgångar
Värderade till verkligt
värde via resultat
Värderade till upplupet
anskaffningsvärde Redovisat värde
Övriga långfristiga fordringar – 86 86
Kundfordringar – 18 18
Övriga kortfristiga fordringar – 79 79
Upplupna intäkter – 7 7
Likvida medel – 993 993
Summa – 1 183 1 18 3
Icke finansiella tillgångar 24 638
Totalt 25 821
Finansiella skulder
Långfristiga räntebärande skulder – -7 946 -7 946
Obligationslån – -1 400 -1 400
Leasingsskuld – -332 -332
Räntederivat, använda för säkringsändamål -140 – -140
Kortfristiga räntebärande skulder – -1 722 -1 722
Leverantörsskulder – -113 -113
Upplupna kostnader – -65 -65
Summa -140 -11 578 -11 71 8
Icke finansiella skulder -2 848
Totalt -14 566
Redovisat värde för Catenas räntebärande skulder uppgick till totalt 11 068 Mkr per 31 december 2021, det verkliga värdet
bedöms uppgå till 11 057 Mkr. För övriga finansiella tillgångar och finansiella skulder bedöms det redovisade värdet utgöra
en rimlig approximation av verkligt värde.
Catena har under året omförhandlat finansieringsavtal med totala ramar om cirka 5,9 Mdkr .
FINANSIELL INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022148
Not 22. Ställda säkerheter och eventualförpliktelser
Ställda säkerheter 2022-12-31 2021-12- 31
Fastighetsinteckningar för
skulder till kreditinstitut 11 290 10 073
Aktier för skulder till kreditinstitut
1)
8 453 7 316
Totalt 19 743 17 389
1) Avser aktier i koncernföretag.
Eventualförpliktelser
Borgensförbindelser till förmån
för intresseföretag 481 201
Övriga eventualförpliktelser 79 80
Totalt 560 281
Not 23. Upplupna kostnader och förutbetalda
intäkter
2022-12-31 2021-12- 31
Förskottsbetalda hyror 188 194
Upplupna driftskostnader 17 20
Förutbetalda mediakostnader 1 –
Upplupna räntekostnader 35 24
Upplupna lönerelaterade kostnader 22 17
Upplupna försäljningskostnader 4 4
Övriga poster 6 5
Totalt 273 264
Not 24. Närstående
Närståenderelationer
Inget bolag har bestämmande inflytande över Catena AB (publ).
Backahill AB, som ägs till 50 procent vardera av Sara Karlsson och
Svante Paulsson, har betydande inflytande över bolaget. Backahills
innehav uppgick per 2022-12-31 till 22,5 procent (27,2) av rösterna i
koncernens moderbolag. Backahills inflytande leder till att koncer-
nen har närståendetransaktioner med, det av Backahill helägda
bolaget, Hansan AB. Närståendetransaktion har även skett med av
styrelseledamot Katarina Wallin ägt bolag. Under 2022 har Catena
AB köpt tjänster av Hansan AB och Evidens BLW AB till ett värde
understigande 1 Mkr. Tjänsterna har utförts på marknadsmässiga
villkor.
Utöver ovanstående närståenderelationer äger Catena AB, själv
eller via koncernföretag, följande intresseföretag, Törsjö Logistik AB,
Urban Services Sweden AB, Södertuna utveckling AB och Foodhills
Fastighet AB samt gemensam verksamhet i form av innehav i SFF
Holding AB. Transaktioner i form av aktieägartillskott, lån och räntor
med SFF har eliminerats i koncernredovisningen. Istället redovisas
Catenas andel av SFFs externa engagemang i koncernens finan-
siella rapporter. Se not 14 Andelar i intresseföretag och samarbets-
arrangemang.
Ingen styrelseledamot eller ledande befattningshavare i Catena
AB eller i dess dotterföretag har själv, via bolag eller närstående haft
någon direkt delaktighet i affärstransaktion genomförd av Catena,
som var eller är ovanlig i sin karaktär eller sina villkor och som in-
träffat under 2022. Se not 8 Anställda och personalkostnader .
Catena har i ett fall utställt borgensförbindelse för koncernföretags in-
tresseföretag, se not 22 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser.
2022 2021
Transaktioner med koncernföretags
intresseföretag
Försäljning – –
Ränteintäkter 4 2
Kortfristiga fordringar – –
Långfristiga fordringar 46 55
Räntebärande skulder – –
Kortfristiga skulder – –
Borgensförbindelser 481 201
Transaktioner med andra närstående
Inköp – –
Övrig information
Skulder och fordringar till närstående avser avräkningssaldon som
räntebelastas.
Transaktioner med närstående är prissatta på marknadsmä ssiga
villkor.
NOTER – KONCERNEN
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
FINANSIELL INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 149
Avstämning av nettoskuld Likvida medel
1)
Skuld till intressebolag Fastighetslån
2)
Summa
Nettoskuld per 31 december 2020 411 -28 -9 735 -9 352
Kassaflöde 582 28 -633 -23
Förvärv – – -689 -689
Valutakursdifferenser – – -11 -11
Nettoskuld per 31 december 2021 993 – -11 068 -10 075
Kassaflöde 1 158 – 1 543 2 701
Förvärv – – -1 127 -1 127
Valutakursdifferenser 16 – -130 -114
Nettoskuld per 31 december 2022 2 167 – -10 782 -8 615
1) Likvida medel består av banktillgodohavanden. 2) Fördelning av periodens förändring för 2021 har justerats jämfört med föregående rappor t.
NOTER – KONCERNEN
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
Not 25. Kassaflödesanalys
Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys
2022-01-01
-2022-12-31
2021-01-01
-2021-12-31
Betalda räntor och erhållen utdelning
Erhållen ränta 18 4
Erlagd ränta -238 -241
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
Av- och nedskrivningar av tillgångar 1 1
Förändringar i värdet av förvaltningsfastigheter -765 -2 318
Förändringar i värdet av derivat -645 -203
Resultatandel i intresseföretag – 3
Realisationsresultat vid avyttring av anläggningstillgångar -100 -22
Andra ej likviditetspåverkande resultatposter -3 -3
-1 512 -2 542
Förvärv av tillgångar via dotterföretag
Samtliga förvärv under året har klassificerats som tillgångsförvärv
och nettolikviden bestod av följande poster:
Förvärvade tillgångar och skulder:
Förvaltningsfastigheter 2 258 1 452
Finansiella anläggningstillgångar – 17
Rörelsefordringar 58 14
Likvida medel 5 2
Lån -1 032 -657
Rörelseskulder -20 -60
Summa nettotillgångar 1 269 768
Erlagd köpeskilling 1 269 768
Säljarreverser -95 -32
Apportemission och nyemission genom kvittning av förvärvsskulder – -200
Summa 1 174 536
Avgår: Likvida medel i den förvärvade enheten -5 -2
Påverkan på likvida medel 1 169 534
Avyttring av verksamheter
Avyttrade tillgångar och skulder:
Goodwill 29 –
Förvaltningsfastigheter 775 –
Rörelsefordringar 10 –
Uppskjutna skatteskulder -57 –
Rörelseskulder -201 –
Realisationsresultat 99 –
Summa 655 –
Erlagd köpeskilling 655 –
Avgår: Likvida medel i den avyttrade verksamheten – –
Påverkan på likvida medel 655 –
Förvärv av övriga finansiella tillgångar
Investeringar i intresseföretag -10 -11
Förändringar i räntebärande poster -2 -79
Summa investering i finansiella tillgångar -12 -90
FINANSIELL INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022150
→
Not 26. Avstämning av alternativa nyckeltal
BR=Rapport över finansiell ställning, koncernen.
KA=Kassaflödesanalys, koncernen.
RR=Rapport över totalresultat, koncernen.
Hän-
visning
Formel-
referens 2022-12-31 2021-12-31
Fastighetsrelaterade
Överskottsgrad, %
Driftsöverskott RR A 1 220 1 095
Hyresintäkter RR B 1 544 1 387
Överskottsgrad = A/B 79,0% 79,0%
Belåningsgrad, %
Långfristiga räntebärande skulder BR A 7 806 9 346
Kortfristiga räntebärande skulder BR B 2 976 1 722
Likvida medel BR C 2 167 993
Förvaltningsfastigheter BR D 27 219 23 400
Belåningsgrad = (A+B-C)/D 31,7% 43,1%
Finansiella
Avkastning på eget kapital, %
Årets resultat RR A 1 996 2 692
Summa eget kapital vid årets ingång BR B 11 255 7 590
Summa eget kapital vid årets utgång BR C 16 697 11 255
Avkastning på eget kapital = A/((B+C)/2) 14,3% 28,6%
Avkastning på totalt kapital, %
Resultat före skatt RR A 2 445 3 367
Återläggning av finansiella kostnader RR B 247 236
Återläggning orealiserad värdeförändring derivat RR C -626 -203
Summa tillgångar vid årets ingång BR D 25 821 20 399
Summa tillgångar vid årets utgång BR E 31 206 25 821
Avkastning på totalt kapital = A+B+C/((D+E)/2) 7,2% 14,7%
Räntetäckningsgrad, ggr
Förvaltningsresultat RR A 954 824
Återläggning av finansiella kostnader RR B 247 236
Räntetäckningsgrad = (A+B)/B 4,9 4,5
Genomsnittlig ränta, %
se Ränteförfallostruktur i Not 20 3,0 1,9
Räntebindning, år
se Ränteförfallostruktur i Not 20 3,2 3,0
Räntebärande skulder avseende fastigheter, Mkr
Långfristiga räntebärande skulder BR A 7 806 9 346
Kortfristiga räntebärande skulder BR B 2 976 1 722
Räntebärande skulder avseende fastigheter = A+B 10 782 11 068
Kapitalbindning, år
se Låneavtalens förfallostruktur i Not 20 3,6 3,3
Nettoskuld/EBITDA, (R12) ggr
Driftöverskott RR A 1 220 1 095
Central administration RR B 44 36
Summa räntebärande skulder vid årets ingång BR C 11 068 9 735
Likvida medel vid årets ingång BR D 993 411
Summa räntebärande skulder vid årets utgång BR E 10 782 11 068
Likvida medel vid årets utgång BR F 2 167 993
Nettoskuld/EBITDA =(((C-D)+(E-F))/2)/(A-B) 7,9 9,2
NOTER – KONCERNEN
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
FINANSIELL INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 151
BR=Rapport över finansiell ställning, koncernen.
KA=Kassaflödesanalys, koncernen.
RR=Rapport över totalresultat, koncernen.
Hän-
visning
Formel-
referens 2022-12-31 2021-12-31
Nettoskuld/Framåtriktad EBITDA, ggr
Driftöverskott
Aktuell intjä-
ningsförmåga A 1 395 1 152
Central administration
Aktuell intjä-
ningsförmåga B 47 39
Summa räntebärande skulder vid årets utgång BR C 10 782 11 068
Likvida medel vid årets utgång BR D 2 167 993
Nettoskuld/Framåtriktad EBITDA=(C-D)/(A-B) 6,4 9,1
Skuldsättningsgrad, ggr
Räntebärande skulder avseende fastigheter, Mkr A 10 782 11 068
Summa eget kapital vid årets utgång BR B 16 697 11 255
Skuldsättningsgrad = A/B 0,6 1,0
Soliditet, %
Summa eget kapital vid årets utgång BR A 16 697 11 255
Summa tillgångar vid årets utgång BR B 31 206 25 821
Soliditet = A/B 53,5% 43,6%
Soliditet exklusive goodwill och nyttjanderättstillgångar, %
Summa eget kapital vid årets utgång BR A 16 697 11 255
Summa tillgångar vid årets utgång BR B 31 206 25 821
Avdrag goodwill BR C 461 503
Avdrag nyttjanderättstillgångar tomträtt BR D 275 335
Soliditet exkl. goodwill och nyttjanderättstillgångar = A/(B-C-D) 54,8% 45,0%
Aktierelaterade
Aktiens direktavkastning, %
Föreslagen utdelning per aktie, kr A 8,26 8,00
Aktiekurs vid årets utgång B 388,60 564,00
Aktiens direktavkastning = A/B 2,1% 1,4%
Aktiens totalavkastning, %
Utbetald utdelning per aktie, kr A 8,00 7,50
Aktiekurs vid årets ingång B 564,00 385,00
Aktiekurs vid årets utgång C 388,60 564,00
Aktiens totalavkastning = (C-B+A)/B -29,7% 48,4%
Eget kapital per aktie, kr
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, Mkr BR A 16 697 11 255
Antal utestående aktier vid årets utgång B 49 884 384 41 226 764
Eget kapital per aktie = A/B 334,71 273,00
Förvaltningsresultat per aktie, kr
Förvaltningsresultat, Mkr RR A 954 824
Genomsnittligt antal utestående aktier B 44 674 924 40 397 112
Förvaltningsresultat per aktie = A/B 21,35 20,40
p/e-tal
Resultat per aktie, kr A 44,68 66,63
Aktiekurs vid årets utgång B 388,60 564,00
p/e-tal = B/A 9 8
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital per aktie, kr
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital, Mkr KA A 888 805
Genomsnittligt antal utestående aktier B 44 674 924 40 397 112
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital per aktie = A/B 19,88 19,93
NOTER – KONCERNEN
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
FINANSIELL INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022152
2022 2021
Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie
EPRA
EPRA Earnings (Förvaltningsresultat efter aktuell skatt)
Förvaltningsresultat (A) 954 824
Ej avdragsgill och aktiverad ränta 9 10
Skattemässiga avskrivningar -668 -623
Direktavdrag -129 -61
Övriga skattemässiga justeringar -77 -22
Skattepliktigt förvaltningsresultat 89 128
Aktuell skatt om underskottsavdrag ej utnyttjas (B) (-18) (-26)
Underskottsavdrag -17 -10
Tillfälligt investeringsavdrag -107 –
Försäljning fastigheter 113 13
Skattepliktigt resultat 78 131
Årets aktuella skatt enligt Rapport över totalresultat -16 -27
EPRA Earnings (A-B) 936 20,94 798 19,75
Substansvärde
Eget Kapital enligt balansräkningen 16 697 334,71 11 255 273,00
Verkligt värde på derivat -505 140
Goodwill associerad med uppskjuten skatt -461 -503
Uppskjuten skatt enligt balansräkningen 2 796 2 455
Långsiktigt substansvärde EPRA NRV 18 527 371,39 13 347 323,74
Bedömd verklig uppskjuten skatt 3,5% -641 -534
Aktuellt substansvärde EPRA NTA 17 886 358,54 12 813 310,78
Verkligt värde på derivat 505 -140
Uppskjuten skatt i sin helhet -2 155 -1 921
Verkligt värde fasträntelån 95 11
Avyttringsvärde EPRA NDV 16 330 327,36 10 763 261,07
Antal utestående aktier, miljoner 49,9 41,2
Antal aktier, genomsnittligt, miljoner 44,7 40,4
2022 2021
Direktavkastning
Förvaltningsfastigheter enligt balansräkningen 27 219 23 400
Avgår pågående projekt och utvecklingsmark -1 718 -988
Justerad fastighetsportfölj (A) 25 501 22 412
Kontrakterad hyra minus kontantrabatter 1 552 1 393
Fastighetskostnader -323 -307
Driftöverskott (B) 1 229 1 086
Återläggning av kontantrabatter 46 48
"Topped-up" driftöverskott (C) 1 275 1 134
EPRA NIY (Direktavkastning) (B/A) 4,8% 4,9%
EPRA "Topped-up" NIY (Direktavkastning) (C/A) 5,0% 5,1%
EPRA Vacancy rate (Vakansgrad)
Hyresvärde (A) 1 645 1 521
Kontrakterad hyra (B) 1 599 1 441
Bedömt hyresvärde för vakanta lokaler C=(A-B) 46 80
EPRA Vakansgrad (C/A) 2,8% 5,3%
NOTER – KONCERNEN
Not 27. Viktiga händelser efter räkenskapsårets utgång
Den 21 februari 2023 adderar Catena nyckeltalet Nettoskuld/EBITDA
ska understiga 9 gånger till sin befintliga finanspolicy. Det nya nyck-
eltalet Nettoskuld/EBITDA som beskriver koncernens nettoskuld-
sättning i förhållande till driftnettot som koncernen genererar minus
centraladministration.
Valberedningen har lämnat förslag till styrelse inför årsstämman
den 27 april 2023. Föreslås omval av Katarina Wallin, Gustaf Her-
melin, Hélène Briggert, Magnus Swärdh, Vesna Jovic, Caesar Åfors,
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
Lennart Mauritzson och Joost Uwents samt att omval sker av Lennart
Mauritzson som styrelsens ordförande. Vidare föreslår valberedning-
en omval av revisionsbolag och ansvarig revisor till revisionsbolaget
KPMG med auktoriserade revisorn Camilla Alm-Andersson som
ansvarig revisor.
Inga övriga väsentliga händelser har inträffat efter balansdagen
som påverkar bedömningen av koncernens finansiella ställning.
FINANSIELL INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 153
Resultaträkning, moderbolaget
2022-01-01
-2022-12-31
2021-01-01
-2021-12-31Mkr Not
Nettoomsättning 3 64 55
Kostnad för utförda tjänster 4, 5, 6, 7 -111 -96
Rörelseresultat -47 -41
Finansiella intäkter
och kostnader 8
Ränteintäkter och liknande
resultatposter 885 427
Resultat från andelar i
koncernföretag 135 136
Räntekostnader och
liknande resultatposter -121 -143
Resultat före skatt 852 379
Bokslutsdispositioner – -10
Skatt på årets resultat 9 -190 -95
Årets totalresultat 662 274
I moderbolaget återfinns inga poster som redovisas i övrigt totalresultat varför
summa totalresultat överensstämmer med årets resultat.
Finansiella rapporter – moderbolaget
FINANSIELLA RAPPORTER – MODERBOLAGET
FINANSIELL INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022154
Balansräkning, moderbolaget
Mkr Not 2022-12-31 2021-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Inventarier 10 2 2
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 11 3 236 3 236
Andelar i intresseföretag 12 1 1
Uppskjuten skattefordran 9 – 29
Räntederivat 14 504 –
Fordringar hos intresseföretag 20 –
Övrig långfristig fordran 9 35
Summa finansiella anläggningstillgångar
3 770 3 301
Summa anläggningstillgångar 3 772 3 303
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar 13 – –
Fordringar hos koncernföretag 14 7 295 5 548
Fordringar hos intresseföretag 16 –
Övriga fordringar 4 –
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 11 8
Summa kortfristiga fordringar
7 326 5 556
Kassa och bank
2 149 981
Summa omsättningstillgångar 9 475 6 537
SUMMA TILLGÅNGAR 20 13 247 9 840
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 16
Bundet eget kapital
Aktiekapital 219 181
Reservfond 10 10
Summa bundet eget kapital
229 191
Fritt eget kapital
Överkursfond 6 991 3 252
Balanserat resultat 181 270
Årets totalresultat 662 274
Summa fritt eget kapital
7 834 3 796
Summa eget kapital 8 063 3 987
Obeskattade reserver
Periodiseringsfond 34 34
Summa obeskattade reserver 34 34
Avsättningar
Uppskjuten skatteskuld 9 104 –
Summa avsättningar 104
–
Skulder
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 14,18 1 750 2 400
Räntederivat 14 – 140
Summa långfristiga skulder
1 750 2 540
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 14,18 30 –
Leverantörsskulder 6 4
Skulder till koncernföretag 14 3 222 3 239
Övriga skulder 3 3
Skatteskuld 2 4
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 17 33 29
Summa kortfristiga skulder
3 296 3 279
Summa skulder 20 5 046 5 819
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 13 247 9 840
FINANSIELLA RAPPORTER – MODERBOLAGET
FINANSIELL INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 155
Förändringar i eget kapital, moderbolaget
Bundet eget kapital Fritt eget kapital
Mkr
Aktie-
kapital
Reserv-
fond
Överkurs-
fond
Balanserat
resultat
Årets total-
resultat
Total eget
kapital
Ingående eget kapital 2021-01-01 166 10 1 997 490 89 2 752
Omföring totalresultat – – – 89 -89 –
Årets totalresultat – – – – 274 274
Nyemission 15 – 1 265 – – 1 280
Emissionskostnader, netto efter skatt – – -10 – – -10
Utdelning – – – -309 – -309
Utgående eget kapital 2021-12-31 181 10 3 252 270 274 3 987
Ingående eget kapital 2022-01-01 181 10 3 252 270 274 3 987
Omföring totalresultat – – – 274 -274 –
Årets totalresultat – – – – 662 662
Nyemission 38 – 3 772 – – 3 810
Emissionskostnader, netto efter skatt – – -33 – – -33
Utdelning – – – -363 – -363
Utgående eget kapital 2022-12-31 219 10 6 991 181 662 8 063
Kassaflödesanalys, moderbolaget
2022-01-01 2021-01-01
Mkr Not 19 -2022-12-31 -2021-12-31
Löpande verksamheten
Resultat före skatt 852 379
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet -776 -341
Betald skatt -2 –
Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital 74 38
Förändringar av rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar -25 2
Förändring av rörelseskulder -42 -8
Kassaflöde från den löpande verksamheten 7 32
Investeringsverksamheten
Förvärv av materiella anläggningstillgångar -1 -2
Förvärv av finansiella tillgångar -1 753 -1 759
Ej kontantreglerad utdelning 323 308
Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 431 -1 453
Finansieringsverksamheten
Nyemission 3 777 1 070
Upptagna lån 380 1 237
Amortering av lån -1 216 –
Utdelning -363 -309
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 2 578 1 998
Årets kassaflöde 1 154 577
Likvida medel vid årets början 981 404
Kursdifferens i likvida medel 14 –
Likvida medel vid årets slut 2 149 981
Under 2022 har mottagna koncernbidrag och nedskrivning av aktier i dotterbolag flyttats från Förvärv av
finansiella tillgångar i Investeringsverksamheten respektive Amortering av lån i Finansieringsverksamheten
till justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet. För att uppnå jämförbarhet mellan åren har jämförelse-
perioden justerats.
FINANSIELLA RAPPORTER – MODERBOLAGET
FINANSIELL INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022156
Not 1. Redovisningsprinciper
Belopp i Mkr om inget annat anges.
Catena AB (publ), 556294-1715, är moderbolag i en koncern inne-
fattande bolag som äger och förvaltar fastigheter, eller driver fastig-
hetsrelaterade projekt. Alla koncernsamordnande funktioner
är samlade i moderbolaget.
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovis-
ningslagen och Rådet för finansiell rapportering, Redovisning för
juridiska personer, RFR 2, innebär att moderbolagets årsredovisning
för den juridiska personen skall tillämpa samtliga av EU godkända
IFRS och uttalanden så långt som detta är möjligt inom ramen för
årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redo-
visning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag
och tillägg som skall göras från IFRS.
Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som kon-
cernen, beskrivna i koncernens not 2 Redovisningsprinciper, utom i
de fall som anges nedan.
Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisnings-
principer
De nedan angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har till-
lämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i moder-
bolagets finansiella rapporter, utom i de fall där det särskilt anges.
Finansiella instrument
IFRS 9 skall i moderbolaget även appliceras på koncerninterna
fordringar och skulder. Då marknadsvärde på de underliggande
tillgångarna i dotterföretagen till betydande utsträckning överstiger
bokfört värde, har ingen förlustriskreservering gjorts på koncern-
interna mellanhavande. Denna bedömning uppdateras till varje ny
redovisningsperiod och sätts i relation till då rådande marknadsläge.
Dotterföretag, intresseföretag och joint venture
Andelar i dotterföretag, intresseföretag och joint venture redovisas i
moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden.
Aktieägartillskott och koncernbidrag
Aktieägartillskott redovisas direkt mot eget kapital hos mottaga-
ren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren. Koncernbidrag
som lämnas till dotterföretag redovisas som en ökning av aktier i
dotterföretag, därefter prövas värdet för att se om det finns något
nedskrivningsbehov. Skatteeffekten redovisas i resultaträkningen.
Koncernbidrag som erhålls från dotterföretag är att jämställa med
utdelning och redovisas som finansiell intäkt i resultaträkningen.
Skatteeffekten redovisas i resultaträkningen.
Uppställningsform för resultat- och balansräkning
Moderbolaget följer ÅRLs uppställningsform för resultat- och
balansräkningen, vilket bland annat innebär en annan uppställnings-
form för eget kapital och att andra avsättningar redovisas som egen
huvudrubrik i balansräkningen.
Not 3. Nettoomsättning
Omsättning utgörs i huvudsak av koncerninternt administrations-
arvode.
Not 4. Kostnad för utförda tjänster
2022 2021
Personalkostnader 71 62
Övriga externa kostnader 39 33
Avskrivningar materiella anläggningstillgångar 1 1
Totalt 111 96
Not 2. Viktiga uppskattningar och
bedömningar för redovisningsändamål
Uppskattningar och bedömningar utvärderas löpande och baseras
på historisk erfarenhet och andra faktorer, inklusive förväntningar på
framtida händelser som anses rimliga under rådande förhållanden.
De beskrivningar som finns i koncernen över viktiga uppskattning-
ar och bedömningar för redovisningsändamål är tillämpliga även för
moderbolaget.
Not 5. Anställda och personalkostnader
varav varav
Medeltalet anställda 2022 män 2021 män
Anställda i Sverige 50 69% 46 65%
2022 2021 2022 2021
Könsfördelning i
företagsledningen Styrelse
Ledande be-
fattningshavare
Män 62% 57% 43% 50%
Kvinnor 38% 43% 57% 50%
2022 2021
Löner, arvoden, förmåner och övriga
ersättningar
Styrelseordförande 0,4 0,4
Övriga styrelseledamöter 1,3 1,2
Verkställande direktören
Grundlön 3,3 2,4
Övriga ersättningar 0,6 0,5
Övriga ledande befattningshavare
Grundlön 5,1 3,0
Övriga ersättningar 1,2 0,6
Övriga anställda 33,6 31,0
Summa 45,5 39,1
2022 2021
Pensionskostnader
Verkställande direktören 1,1 0,8
Övriga ledande befattningshavare 2,0 1,3
Övriga anställda 5,9 7,1
Summa 9,0 9,2
Lagstadgade sociala kostnader
inklusive löneskatt
Summa 16,3 13,9
Totalt 70,8 62,2
För information om styrelsearvoden och ledande befattningshavares
anställnings- och uppsägningsvillkor, ersättningar till närstående,
bonus, pensioner, avgångsvederlag mm hänvisas till koncernens not
8 Anställda och personalkostnader.
Noter – moderbolaget
NOTER – MODERBOLAGET
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
FINANSIELL INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 157
Not 6. Arvode och kostnadsersättning till revisorer
2022 2021
Revisionsuppdrag
KPMG 1,8 –
PWC 0,6 1,8
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag
KPMG 0,1 –
PWC – 0,2
Skatterådgivning
KPMG 0,1 –
PWC 0,1 0,3
Övriga tjänster
KPMG 0,1 –
PWC 0,2 0,3
Totalt 3,0 2,6
Med revisionsuppdrag avses arvode för den lagstadgade revision
av års- och koncernredovisningen och bokföringen samt styrelse
och verkställande direktörens förvaltning samt revision och annan
granskning utförd i enlighet med överenskommelse eller avtal.
Detta inkluderar övriga arbetsuppgifter som det ankommer på
bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som
föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet
av sådana övriga arbetsuppgifter.
Not 7. Leasingavgifter
Catena AB disponerar i huvudsak bilar genom leasingavtal.
Kostnaden redovisas linjärt under leasingperioden.
2022 2021
Leasingkostnad 2 2
Framtida odiskonterade kassautflöden som hänför
sig till leasingavtalen fördelas enligt följande:
Inom ett år 2 2
Mellan ett och fem år 3 1
Totalt 5 3
Not 8. Finansiella intäkter och kostnader
Ränteintäkter och liknande
resultatposter 2022 2021
Ränteintäkter, koncernföretag 234 223
Ränteintäkter, övriga 10 1
Räntederivat, värdeförändringar 626 202
Valutakursvinst 15 1
Summa 885 427
Resultat från andelar i koncernföretag 2022 2021
Mottagna koncernbidrag 323 308
Nedskrivning av aktier i dotterföretag -188 -172
Summa 135 136
Räntekostnader och liknande
resultatposter 2022 2021
Räntekostnader, koncernföretag -17 -17
Räntekostnader, lån -38 -20
Kupongränta räntederivat -38 -94
Övriga finansiella kostnader -16 -12
Valutakursförlust -12 –
Summa -121 -143
Finansnetto 899 420
Not 9. Skatt
Redovisad i resultaträkningen 2022 2021
Aktuell skatt
Årets skatt -49 -50
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt avseende
temporära skillnader -141 -45
Totalt redovisad skatt -190 -95
Avstämning av effektiv skatt 2022 2021
Resultat före skatt 852 369
Skatt enligt gällande skattesats 20,6 % (20,6) -176 -76
Kvittning räntenetto 24 17
Ej avdragsgilla kostnader -38 -36
Redovisad effektiv skatt -190 -95
Den redovisade effektiva skatten i procent uppgår till 22,3 (25,7).
NOTER – MODERBOLAGET
Uppskjuten skatteskuld
IB
2021
Redovisat över
resultat-
räkningen 2021
Redovisat i
eget kapital
UB
2021
Redovisat över
resultat-
räkningen 2022
Redovisat i
eget kapital
UB
2022
Pensionsavsättningar 1 -1 – – – – –
Derivatinstrument 71 -42 – 29 -133 – -104
Emissionskostnader – -2 2 – -8 8 –
Summa uppskjuten skatteskuld 72 -45 2 29 -141 8 -104
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
FINANSIELL INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022158
Not 11. Andelar koncernföretag
2022-12-31 2021-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början 4 347 4 175
Lämnade koncernbidrag
1)
188 172
Vid årets slut 4 535 4 347
Ackumulerade nedskrivningar
Vid årets början -1 112 -940
Årets nedskrivningar
2)
-188 -172
Vid årets slut -1 300 -1 112
Redovisat värde vid årets slut 3 235 3 235
1) Koncernbidrag som lämnas till dotterföretag redovisas som en ökning av
aktier i dotterföretag, därefter prövas värdet för att se om det finns något
nedskrivningsbehov. Koncernbidrag som erhålls från dotterföretag är att
jämställa med utdelning och redovisas som finansiell intäkt i resultaträk-
ningen.
2) Årets nedskrivningar ingår i resultaträkningens rad ”Resultat från andelar i
koncernföretag”, se not 8 Finansiella intäkter och kostnader.
Specifikation av moderbolagets direkta innehav av andelar i dotterföretag
2022-12-31 2021-12-31
Dotterföretag Org. Nr. Säte
Antal
andelar
Andel
i %
1)
Redovisat
värde
Redovisat
värde
Catena Logistik AB 556922-7365 Helsingborg 1 000 100,0 1 155 1 155
Catena Fastigheter AB 556754-0843 Helsingborg 1 000 100,0 0 0
Catena Obl. Holding AB 556984-8467 Helsingborg 1 000 100,0 15 15
Tribona AB 556870-4646 Helsingborg 48 657 051 100,0 2 065 2 065
Totalt 3 235 3 235
1) Ägarandelen av kapitalet avses, vilket även överensstämmer med andelen av rösterna.
Not 10. Materiella anläggningstillgångar
Inventarier 2022 2021
Ingående anskaffningsvärden 7 6
Förvärv 1 2
Försäljningar och utrangeringar – -1
Utgående anskaffningsvärden 8 7
Ingående avskrivningar -5 -4
Försäljningar och utrangeringar – –
Årets avskrivningar -1 -1
Utgående avskrivningar -6 -5
Redovisat värde 2 2
Avskrivningar fördelar sig på nedanstående rader i
resultaträkningen
2022 2021
Kostnad för utförda tjänster 1 1
NOTER – MODERBOLAGET
→
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
FINANSIELL INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 159
Specifikation av indirekt ägda dotterföretag
Firma Org. nr. Säte
Catena Adaptern 1 AB 556606-3631 Helsingborg
Catena Backa 23:5 KB 916624-0797 Helsingborg
Catena Backa 23:9 AB 556822-2433 Helsingborg
Catena Backa 97:10 AB 556595-0002 Helsingborg
Catena Backa Invest AB 556758-6838 Helsingborg
Catena Backanet AB 556720-9035 Helsingborg
Catena Basfiolen AB 556697-7129 Helsingborg
Catena Batteriet AB 559083-7182 Helsingborg
Catena Bavnevej A/S DK 11483690 Gentofte
Catena Björröd 1:208 AB 559207-0873 Helsingborg
Catena Björröd AB 559106-8829 Helsingborg
Catena B-Kråkebo 1:56 AB 559016-9198 Helsingborg
Catena Borlänge AB 556605-0620 Helsingborg
Catena Borås Tre AB 556691-3223 Helsingborg
Catena Borås Två AB 556537-6141 Helsingborg
Catena Broby AB 559246-1015 Helsingborg
Catena Bronsringen AB 556702-8153 Helsingborg
Catena Bröndby A/S DK 30926080 Gentofte
Catena Bulten 1 AB 556968-2478 Helsingborg
Catena Bunkagården M 1 AB 556445-0087 Helsingborg
Catena Bunkagården M 2 AB 556912-0339 Helsingborg
Catena Burlöv AB 556605-0992 Helsingborg
Catena Dansered AB 556537-6166 Helsingborg
Catena Dansered Två AB 559351-2410 Helsingborg
Catena Drivremmen 1 AB 559083-7117 Helsingborg
Catena Däcket 1 AB 559083-7166 Helsingborg
Catena Egeskovvej 20 ApS DK 42604771 Gentofte
Catena Ekeby 2:2 AB 559081-1880 Helsingborg
Catena Fosie 4 AB 556775-7819 Helsingborg
Catena Fräsaren 12 AB 556987-6773 Helsingborg
Catena Fördelaren 1 AB 556605-2097 Helsingborg
Catena Förmannen AB 556667-7299 Helsingborg
Catena Generatorn 11 AB 556720-9043 Helsingborg
Catena Glasblåsaren 14 AB 556721-8531 Helsingborg
Catena Gävle AB 556697-7194 Helsingborg
Catena Haninge AB 556660-1596 Helsingborg
Catena Hevea 3 AB 556895-8812 Helsingborg
Catena HKN A/S DK 12377347 Gentofte
Catena Hyltena AB 559342-4400 Helsingborg
Catena Hästhagen AB 556252-1616 Helsingborg
Catena Invest AB 556649-9108 Helsingborg
Catena Jakobsberg AB 556607-0925 Helsingborg
Catena Jordbromalm 4:41 AB 556731-8554 Helsingborg
Catena Järfälla AB 556605-0737 Helsingborg
Catena Jönköping AB 556536-7587 Helsingborg
Catena Karlstad AB 556605-0695 Helsingborg
Catena Klarinetten 1 AB 556720-9050 Helsingborg
Catena Klippan AB 556536-7579 Helsingborg
Catena Klippan Mega AB 556594-2603 Helsingborg
Catena Klökan 15 AB 559369-7161 Helsingborg
Catena Klökan 18 AB 559369-7179 Helsingborg
Catena Kokmose A/S DK 31264596 Gentofte
Catena Kometvej ApS DK 39610809 Gentofte
Catena Konen AB 556802-4771 Helsingborg
Catena Kopparverket AB 556700-1275 Helsingborg
Catena Korsberga 1 AB 556834-6539 Helsingborg
Catena Kristianstad AB 556697-7202 Helsingborg
Catena Kungsbacka AB 556969-5439
Helsingborg
Catena Källstalöt AB 556499-4076 Helsingborg
Catena Köpingegården HB 916626-8806 Helsingborg
Catena Lagret 1 AB 556660-1539 Helsingborg
Catena Lagret 4 AB 559007-5544 Helsingborg
Catena Linköping AB 556605-0471 Helsingborg
Catena Logistiken 3 AB 559177-6686 Helsingborg
Catena Logistikposition
Helsingborg AB 556688-6635 Helsingborg
Catena Lokesvej ApS DK 39605260 Gentofte
Catena M.P. Allerups Vej 61 ApS DK 40895108 Gentofte
Catena Magasinet 3 AB 559002-1126 Helsingborg
Catena Mappen 4 AB 559100-3776 Helsingborg
Firma Org. nr. Säte
Catena Midco 1 AB 559177-6710 Helsingborg
Catena Midco 2 AB 559177-6702 Helsingborg
Catena Misteln AB 559011-1307 Helsingborg
Catena Morgongåva 15:33 AB 559246-5438 Helsingborg
Catena Morup 5 AB 556632-3621 Helsingborg
Catena Mosås AB 556710-4459 Helsingborg
Catena Målås 4:4 AB 559083-7133 Helsingborg
Catena Mölnlycke AB 556990-3379 Helsingborg
Catena Obl. AB 556984-8426 Helsingborg
Catena Projekt AB 556824-7570 Helsingborg
Catena Ramlösa AB 559351-2378 Helsingborg
Catena Rollsbo AB 559053-0266 Helsingborg
Catena Rosersberg 11:116 AB 556893-9325 Helsingborg
Catena Rosersberg 11:81 AB 559130-9629 Helsingborg
Catena Service AB 556750-7917 Helsingborg
Catena Skogskojan 1 AB 556972-7547 Helsingborg
Catena Slottshagen 2:1 AB 556703-2809 Helsingborg
Catena Slätthög 1 AB 556929-6873 Helsingborg
Catena Slätthög 4 AB 556872-7639 Helsingborg
Catena Slätthög 6 AB 556929-6881 Helsingborg
Catena Smeden 1 AB 556950-7584 Helsingborg
Catena Snesholm 1:16 AB 559043-5995 Helsingborg
Catena Sockret 4 AB 559025-6698 Helsingborg
Catena Sockret 7 AB 559029-1208 Helsingborg
Catena Staby 7:34 AB 559305-5006 Helsingborg
Catena Statorn AB 559130-9637 Helsingborg
Catena Stenvreten AB 556791-3982 Helsingborg
Catena Stockholm AB 556519-4148 Helsingborg
Catena Storheden 2:1 AB 559197-0149 Helsingborg
Catena Sundsvall AB 556605-0596 Helsingborg
Catena Sunnanå 5:16 AB 559071-0090 Helsingborg
Catena Sunnanå AB 556699-7788 Helsingborg
Catena Sunnanå Tre AB 556809-9955 Helsingborg
Catena Sunnanå Två AB 559023-3911 Helsingborg
Catena Södertälje AB 556524-7433 Helsingborg
Catena Söderåsen Fastighets AB 556634-8776 Helsingborg
Catena Tahe AB 556102-5304 Helsingborg
Catena Tankbilen 9 AB 556956-0690 Helsingborg
Catena Terminal AB 559081-1948 Helsingborg
Catena Terminalen 1 AB 556312-0236 Helsingborg
Catena Tostarp AB 556667-8784 Helsingborg
Catena Tostarp Fyra AB 559351-2386 Helsingborg
Catena Tostarp Tre AB 559211-5124 Helsingborg
Catena Tostarp Två AB 559025-2259 Helsingborg
Catena Transportstaden Örebro AB 556591-2309 Helsingborg
Catena Tågarp 16:22 AB 559018-0880 Helsingborg
Catena Umeå AB 556605-0562 Helsingborg
Catena Umeå Två AB 556708-3422 Helsingborg
Catena Varalöv AB 556663-0025 Helsingborg
Catena Vasslan AB 556697-7137 Helsingborg
Catena Vindtunneln 2 AB 556685-3064 Helsingborg
Catena Vissol AB 556140-0135 Helsingborg
Catena Vissol Två AB 556717-7653 Helsingborg
Catena Vrams AB 559211-4259 Helsingborg
Catena Vrangelsro 5:4 AB 559177-6694 Helsingborg
Catena Vångagärdet AB 559086-8021 Helsingborg
Catena Välingen KB 969728-6160 Helsingborg
Catena Värdshuset AB 556697-7145 Helsingborg
Catena Värnamo AB 556950-7592 Helsingborg
Catena Växjö Ett AB 556222-2595 Helsingborg
Catena Ånsta AB 559162-0611 Helsingborg
Catena Åre 92 AB 559177-3980 Helsingborg
Catena Årsta AB 556605-0760 Helsingborg
Catena Örebro AB 556636-3270 Helsingborg
Catena Östanvinden AB 556697-7111 Helsingborg
Hallsbergs Terminal AB 556317-5966 Helsingborg
Logistikposition Karlshamn AB 556752-6040 Karlshamn
Logistikposition Katrineholm AB 556692-4147 Katrineholm
Queenswall AB 559001-6696 Helsingborg
Queenswall Två AB 559164-2979 Helsingborg
NOTER – MODERBOLAGET
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
FINANSIELL INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022160
Not 12. Andelar i intresseföretag
Intresseföretag 2022-12-31 2021-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början 1 1
Redovisat värde vid årets slut 1 1
Not 13. Kundfordringar
Moderbolagets kundfordringar uppgår till 0 Mkr (0). Av dessa är 0
Mkr (0) förfallna. I moderbolaget har inga kundförluster uppkommit
under året.
Not 14. Finansiella instrument och finansiell
riskhantering
Finanspolicy
Moderbolagets finansiella risktagande regleras av riskmandat
fastställda av Catenas styrelse. Mål och policy finns beskrivna i kon-
cernens not 20 Finansiella instrument och finansiell riskhantering.
Finansiering och finansieringsrisker
Ägarandelen av kapitalet avses, vilket även överensstämmer med
andelen av rösterna.
Urban Services Sweden AB ägs som intressebolag av Catena,
Fabege och Ragn-Sells med 33,3 procent vardera. Bolaget skall ut-
veckla och bedriva samordning av logistiken för transporter av gods
och varor in och ur Arenastaden i Solna.
I nedanstående tabell visas, förutom ägarandel och moderbola-
gets redovisade värde, intresseföretagens resultat och balansräkning
i sammandrag, Mkr (100 procent).
2022
Joint Ventures/
Intresseföretag Org. Nr. Säte Ägarandel Tillgångar Skulder Intäkter Resultat
Redovisat
värde
Urban Services
Sweden AB 559108-8397 Solna 33,3% 7 2 14 – 1
Totalt 7 2 14 – 1
2021
Joint Ventures/
Intresseföretag Org. Nr. Säte Ägarandel Tillgångar Skulder Intäkter Resultat
Redovisat
värde
Urban Services
Sweden AB 559108-8397 Solna 33,3% 7 2 12 1 1
Totalt 7 2 12 1 1
Lånevillkor, ränta och förfallostruktur
Nominellt belopp i
originalvaluta
Genomsnittlig
ränta
2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31
Företagscertifikat* 30 999 3,1% 2,2%
Skulder till kreditinstitut 350 – 4,2% –
Obligationslån 1 400 1 400 3,3% 1,4%
Skulder till koncernföretag 3 222 3 239 0,5% 0,5%
* Genomsnittlig ränta anges med hänsyn till kostnad för backupfacilitet.
I moderbolaget är det koncernens ränterisk som säkras. Samtliga redovisade värden i moderbolaget
motsvarar verkliga värden. Nedanstående tabell visar redovisade värden på bokslutsdagen.
Nominellt värde Redovisat värde
2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31
Ränteswapavtal 5 844 5 366 504 -140
En höjning av räntenivån för räntebärande skulder med en procentenhet vid antagande om oförändrad
lånevolym och räntebindningstid med beaktande av derivatavtal ger en resultateffekt om -31 Mkr (+8).
NOTER – MODERBOLAGET
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
FINANSIELL INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 161
Not 15. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
2022-12-31 2021-12-31
Förutbetald avgift för kreditfacilitet 6 5
Förutbetald lokalhyra 1 1
Övriga förutbetalda kostnader 4 2
Totalt 11 8
Not 16. Eget kapital
Antalet utgivna aktier per 31 december 2022
Aktieslag
Antal registrerade
aktier
Aktiens kvot-
värde, kronor
Totalt kvot-
värde, kronor
Antal röster
per aktie
Totalt antal
röster
Stamaktie 49 884 384 4,40 kr 219 491 289,60 kr 1 49 884 384
Samtliga aktier medför lika rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst.
Aktiekapitalets utveckling
År Transaktion
Ökning aktie-
kapital, kronor
Totalt aktie-
kapital, kronor
Ökning antal
registrerade aktier
Totalt antal
registrerade aktier
Totalt antal
utestående aktier
1999 Nyemission 49 075 400 50 000 000 490 754 11 555 662 11 555 662
2006 Fondemission 883 800 50 883 800 8 838 11 564 500 11 564 500
2013 Riktad nyemission 59 976 189 110 859 989 13 630 952 25 195 452 25 195 452
2014 Riktad nyemission 1 964 464 112 824 452 446 469 25 641 921 25 641 921
2016 Riktad nyemission 31 886 672 144 711 125 7 246 971 32 888 892 32 888 892
2016 Riktad nyemission 1 525 102 146 236 226 346 614 33 235 506 33 235 506
2016 Riktad nyemission 11 000 000 157 236 226 2 500 000 35 735 506 35 735 506
2017 Riktad nyemission 7 383 275 164 619 501 1 678 017 37 413 523 37 413 523
2018 Riktad nyemission 1 255 452 165 874 953 285 330 37 698 853 37 698 853
2021 Riktad nyemission 2 322 808 168 197 762 527 911 38 226 764 38 226 764
2021 Riktad nyemission 13 200 000 181 397 762 3 000 000 41 226 764 41 226 764
2022 Riktad nyemission 18 139 774 199 537 536 4 122 676 45 349 440 45 349 440
2022 Riktad nyemission 19 953 754 219 491 290 4 534 944 49 884 384 49 884 384
Not 17. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
2022-12-31 2021-12-31
Upplupna lönerelaterade kostnader 22 17
Upplupna räntekostnader 8 10
Övriga upplupna kostnader 3 2
Totalt 33 29
Not 18. Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser
Ställda säkerheter 2022-12-31 2021-12-31
Garantiförpliktelser – –
Totalt – –
Ansvarsförbindelser 2022-12-31 2021-12-31
Borgensförbindelse till
förmån för koncernföretag 8 997 8 663
Borgensförbindelser till
förmån för intresseföretag 481 201
Totalt 9 478 8 864
De utdelningar som fastställdes på årsstämman och betalades ut
under 2022 uppgick till 8,00 kr per aktie och totalt 363 Mkr. För 2022
föreslår styrelsen en ordinarie utdelning om 8, 26 kronor per aktie.
Beräknat på antalet utestående aktier som berättigar till utdelning
för verksamheten 2022, innebär den föreslagna utdelningen ett
totalt utdelningsbelopp om 4 12 Mkr. Utdelningsbeloppet motsvarar
108,7 procent av aktieutdelningen av Catenas finansiella mål,
379 Mkr.
Moderbolagets mål med kapitalförvaltning samt finansiella mål
överensstämmer med koncernens och framgår av not 20 Finansiella
instrument och finansiell riskhantering för koncernen.
NOTER – MODERBOLAGET
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
FINANSIELL INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022162
Not 19. Kassaflödesanalys
Tilläggsupplysningar
2022-01-01
-2022-12-31
2021-01-01
-2021-12-31
Betalda räntor och erhållen
utdelning
Erhållen ränta 245 224
Erlagd ränta -94 -136
Justeringar för poster som
inte ingår i kassaflödet
Av- och nedskrivningar av
tillgångar 1 1
Förändring i värdet av derivat -644 -203
Mottagna koncernbidrag
(utdelning) -323 -308
Nedskrivning av finansiella till-
gångar (erhållna koncernbidrag) 188 172
Andra ej likviditetspåverkande
resultatposter 2 -3
Totalt -776 -341
Avstämning av för-
ändring i nettoskuld
Likvida
medel
1)
Fordringar
på intresse-
företag
Räntebärande
koncern-
fordringar
Skulder till
intresseföretag Lån
Räntebärande
koncern-
skulder Summa
Nettoskuld per
31 december 2020 404 – 4 164 -28 -1 299 -3 422 -181
Kassaflöde 577 – 1 704 28 -1 100 -337 872
Konvertering av skuld
till eget kapital – – – – – 200 200
Omföringar – – -320 – – 320 –
Nettoskuld per
31 december 2021 981 – 5 548 – -2 399 -3 239 891
Kassaflöde 1 154 36 1 717 – 630 47 3 584
Valutakursdifferenser 14 – – – -11 – 3
Omföringar – – 30 – – -30 –
Nettoskuld per
31 december 2022 2 149 36 7 295 – -1 780 -3 222 4 478
1) Likvida medel består av banktillgodohavanden.
Jämförelsetalen för 2021 har justerats utifrån ändrad definition av nettolåneskuld.
NOTER – MODERBOLAGET
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
FINANSIELL INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 163
Not 20. Klassificering av finansiella instrument
2022 Värderingskategorier
Finansiella tillgångar
Värderade till verkligt
värde via resultat
Värderade till upplupet
anskaffningsvärde
Redovisat
värde
Räntederivat, använda för
säkringsändamål 504 – 504
Övriga kortfristiga fordringar – 7 315 7 315
Likvida medel – 2 149 2 149
Summa 504 9 464 9 968
Icke finansiella tillgångar 3 279
Totalt 13 247
Finansiella skulder
Företagscertifikat – -30 -30
Skulder till kreditinstitut – -350 -350
Obligationslån – -1 400 -1 400
Leverantörsskulder – -6 -6
Övriga kortfristiga skulder – -3 222 -3 222
Upplupna kostnader – -33 -33
Summa – -5 041 -5 041
Icke finansiella skulder -5
Totalt -5 046
Redovisat värde för Catenas räntebärande skulder uppgick till totalt 1 780 Mkr per 31 december 2022, det verkliga värdet
bedöms uppgå till 1 731 Mkr. För övriga finansiella tillgångar och finansiella skulder bedöms det redovisade värdet utgöra
en rimlig approximation av verkligt värde.
2021 Värderingskategorier
Finansiella tillgångar
Värderade till verkligt
värde via resultat
Värderade till upplupet
anskaffningsvärde
Redovisat
värde
Övriga kortfristiga fordringar – 5 548 5 548
Likvida medel – 981 981
Summa – 6 529 6 529
Icke finansiella tillgångar 3 311
Totalt 9 840
Finansiella skulder
Företagscertifikat – -999 -999
Obligationslån – -1 400 -1 400
Räntederivat -140 – -140
Leverantörsskulder – -4 -4
Övriga kortfristiga skulder – -3 239 -3 239
Upplupna kostnader – -29 -29
Summa -141 -5 671 -5 811
Icke finansiella skulder -7
Totalt -5 818
Redovisat värde för Catenas räntebärande skulder uppgick till totalt 2 399 Mkr per 31 december 2022, det verkliga värdet
bedöms uppgå till 2 392 Mkr. För övriga finansiella tillgångar och finansiella skulder bedöms det redovisade värdet utgöra
en rimlig approximation av verkligt värde.
NOTER – MODERBOLAGET
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
FINANSIELL INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022164
Not 22. Viktiga händelser efter räkenskapsårets
utgång
Valberedningen har lämnat förslag till styrelse inför årsstämman den
27 april 2023. Föreslås omval av Katarina Wallin, Gustaf Hermelin,
Hélène Briggert, Magnus Swärdh, Vesna Jovic, Caesar Åfors, Lennart
Mauritzson och Joost Uwents samt att omval sker av Lennart Mau-
ritzson som styrelsens ordförande. Vidare föreslår valberedningen
omval av revisionsbolag och ansvarig revisor till revisionsbolaget
KPMG med auktoriserade revisorn Camilla Alm-Andersson som
ansvarig revisor.
Inga övriga väsentliga händelser har inträffat efter balansdagen
som påverkar bedömningen av moderbolagets finansiella ställning.
Not 21. Närstående
Närståenderelationer
Moderbolaget har, utöver de närståenderelationer som anges för
koncernen not 24, ett bestämmande inflytande över sina dotter-
företag, se not 11 Andelar i koncernföretag.
2022 2021
Transaktioner med dotterföretag
Inköp 4 3
Försäljning 63 54
Ränteintäkter 234 223
Räntekostnader 17 17
Mottagen utdelning – –
Mottagna koncernbidrag redovisade
som utdelning 323 308
Lämnade koncernbidrag 237 217
Kortfristiga fordringar 7 295 5 548
Räntebärande skulder 3 222 3 239
Borgensförbindelser 8 997 8 663
Transaktioner med koncernföretags
intresseföretag
Försäljning – –
Ränteintäkter 3 2
Kortfristiga fordringar 16 –
Långfristiga fordringar 21 31
Räntebärande skulder – 0
Borgensförbindelser 481 201
Transaktioner med andra närstående
Inköp – –
Övrig information
Skulder och fordringar till närstående avser avräkningssaldon som
räntebelastas.
Transaktioner med närstående är prissatta på marknadsmässiga
villkor.
NOTER – MODERBOLAGET
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
FINANSIELL INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 165
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022166
Ett lagarbete som bygger på
ansvarsfullt affärsmannaskap
Några krävande pandemiår ersattes under 2022 med ett
geopolitiskt mycket oroande världsläge utifrån det tragiska
kriget i Ukraina som påverkar alla och vars följder oroar.
Trots dessa utmaningar har Catena utvecklats mycket väl.
Koncernen har stabila finanser, starka nyckeltal och kassa-
flöden. Med organisationens och ledningens affärsfokus
har vi fortsatt att driva vår tillväxt. Både genom att stärka
vår så viktiga markbank som genom rena fastighetstrans-
aktioner.
Vårt affärscase, med sitt tydliga fokus på hållbara
logistikfastigheter på de rätta lägena, får ett starkare och
starkare gehör och Catena har under året haft förmågan att
vårda befintliga investerare och också attrahera helt nya.
Två väldigt lyckade kapitalanskaffningar kunde full-
följas under året som sammanlagt gav oss 3,8 miljarder i
tillskott. Det gör att tempot i bolaget kan fortsätta och att
vi kan utnyttja de många affärsmöjligheter vi ser och utvär-
derar. Att kapitalanskaffningarna kunnat genomföras trots
en turbulent och osäker omvärld ser jag som en kvalitets-
stämpel för både Catenas affärsmodell och organisation.
Den riktade emissionen i mars gav oss också en ny
stark ägare i belgiska logistikfastighetsbolaget WDP vars
VD, Joost Uwents, tagit plats i Catenas styrelse. Med WDP
har vi fått en långsiktig ägare och strategisk partner som
delar vårt fokus på logistikfastigheter. De är väletablerade
i Europa och vi ser att vi kan ha stort kunskapsutbyte och
samarbeta kring internationella kunder.
I min nya roll som ordförande gläds jag åt att Catenas
styrelses komposition och kompetenser är så balanserade.
Vi har en mix av kompetenser inom finansiering, fastig-
hets-, kund- och segmentskunnande, hållbarhet och infra-
struktur som gör att vi kan vara ett stödjande bollplank till
organisationen. De samlade erfarenheterna är många och
borgar för kontinuitet vilket är hårdvaluta i turbulenta tider
med komplexa affärsbeslut.
Som styrelse för ett börsnoterat bolag arbetar vi utifrån
handfasta processer och policies och med ett långsiktigt,
ansvarskännande perspektiv. Detta ska vi samtidigt kombi-
nera med ett tydligt affärfokus för att koncernen ska fort-
sätta att utvecklas.
Under VD Jörgen Erikssons ledning har organisationen
stärkts i takt med Catenas tillväxt och under året har
koncernledningen utökats med flera nyckelkompetenser.
Affärsmannaskapet har förstärkts och utvecklats och vi har
tydliggjort hur centralt vi tycker hållbarhet är för Catena.
Den stärkta organisationen underlättar också styrelsens
arbete. Framåt kommer styrelsen och ledningen för Catena
att arbeta än tydligare utifrån en gemensam affärsplan
som följs upp kontinuerligt. I affärsplanen ska vi säker-
ställa en fortsatt aktiv projektutveckling utifrån Catenas
fina markreserver liksom kompletterande transaktioner
på rätta lägen i Skandinavien och med rätta kunder. Vi ska
accelerera vårt hållbarhetsarbete där inte minst ett stärkt
fokus på energiinfrastruktur ger oss ekonomiska fördelar
såväl som konkurrensfördelar hos våra kunder.
För att låna från idrottsvärlden har Catena idag en
stark laguppställning. I takt med att vi fortsätter växa och
utvecklas gäller det att vi fortsätter hålla ögonen på bollen,
affärsfokuset. Och att vi fortsätter vara mer snabbfotade än
konkurrenterna. Fundamentet för att lyckas finns i Catenas
starka företagskultur där alla är engagerade, överträffar
förväntningar och tar ansvar över tid.
Helsingborg, mars 2023
Lennart Mauritzson, Styrelsens ordförande
STYRELSENS ORDFÖRANDE
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 167
Bolagsstyrningsrapport
Catenas organisation är uppbyggd på en
kundnära förvaltningsorganisation uppdelad
i fem regioner. Därutöver finns de koncern-
gemensamma funktionerna Ekonomi/Finans
samt Affärsstöd som omfattar HR, Kommu-
nikation och Hållbarhet. Koncernledningen
har det övergripande ansvaret för utveckling,
ekonomistyrning, resultatuppföljning samt
kommunikation med bolagets intressenter.
Ekonomi/Finans svarar för den löpande redo-
visningen som bygger på internationella
standarder samt koncernens finansiering. De
koncerngemensamma funktionerna ansvarar
tillsammans med VD för koncernens profi-
lering samt kommunikationen med finans-
marknader och samhälle.
Det förtroende som är centralt för Catenas fortsatta framgångar bygger på en väl
definierad bolagsstyrning. Alla affärsbeslut i Catena ska vara försvarbara ur ekono-
miskt och etiskt perspektiv. Genom öppenhet och tillgänglighet ges aktieägare och
andra intressenter insikt i beslutsvägar, ansvar, befogenheter och kontrollsystem.
Externa regelverk
Aktiebolagslagen
Årsredovisningslagen
Andra tillämpliga lagar
IFRS
Nasdaqs regelverk för emittenter
Svensk kod för bolagsstyrning
Global Compact
EU:s marknadsmissbruks-
förordning (MAR)
Global Reporting Initiative (GRI)
EPRA
Interna regelverk
Bolagsordning
Styrelsens arbetsordning
Befattningsinstruktioner
Värdegrund
Code of Conduct, uppförandekod
Finanspolicy
Hållbarhetspolicy
Informations- och insiderpolicy
Andra policyer och instruktioner
Ersättningsriktlinjer
BOLAGSSTYRNING
Aktieägare
Årsstämma
Styrelse
Förvaltning
Affärs- och projektutveckling
Region
Jönköping
Region
Malmö
Region
Göteborg
Region
Stockholm
Region
Helsingborg
VD
Koncernledning
Affärsstöd:
HR/Hållbarhet/Kommunikation
Revisor
Revisionsutskott
Valberedning
Ersättningsutskott
Ekonomi/Finans
Val
Utvärdering och löpande rapporter
Mål, strategi, policyer, instruktion
Rapport, löpande utvärdering
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022168
Ägarstruktur 2023-01-31, största ägare
Antal aktier,
tusental
Röster,
%
Backahill 11 221 22,5
WDP NV/SA 4 988 10,0
PGGM Pensioenfonds 2 633 5,3
Länsförsäkringar Fonder 2 585 5,2
Cohen & Steers 2 191 4,4
Vanguard 1 232 2,5
SEB Fonder 1 217 2,4
Fjärde AP-fonden 1 118 2,2
BlackRock 1 086 2,2
Gustaf Hermelin 1 064 2,1
AFA Försäkring 818 1,6
Norges Bank 797 1,6
Columbia Threadneedle 653 1,3
Aberdeen Investment
Management 574 1,2
Handelsbanken Fonder 503 1,0
Övriga aktieägare 17 204 34,5
Totalt 49 884 100,0
Källa: Monitor (Modular Finance).
Ägarfördelning efter innehav, per 2023-02-28
Ägare
Antal Andel %
1–500 15 308 95,2
501–1 000 366 2,3
1 001–5 000 210 1,3
5 001–10 000 44 0,3
10 001–15 000 19 0,1
15 001–20 000 21 0,1
20 001– 114 0,7
Totalt 16 082 100,0
Källa: Euroclear.
BOLAGSSTYRNING
Bolagsstyrning
Catena är ett publikt svenskt aktiebolag, noterat på Nasdaq
Stockholm. Catenas bolagsstyrning baseras på svenska
regler och svensk lagstiftning, främst den svenska aktie-
bolagslagen men även noteringsavtalet med Nasdaq Stock-
holm, Svensk kod för bolagsstyrning (koden), bolagsord-
ningen och andra relevanta regelverk. Utöver tillämpliga
lagar och regelverk strävar Catenas styrelse och ledning
efter att Catena ska leva upp till de krav som börsen, aktie-
ägare och andra intressenter ställer på Catena. Svensk
kod för bolagsstyrning, som finns tillgänglig via www.
bolagsstyrning.se, syftar till att skapa goda förutsättningar
för en aktiv och ansvarskännande ägarroll. Den bygger
på principen följa eller förklara. Avvikelser från koden ska
motiveras och förklaras.
Svensk kod för bolagsstyrning
Bolaget följer Svensk kod för bolagsstyrning.
Aktieägare
Catenas aktie handlas på Nasdaq Stockholm Large Cap.
Aktiekapitalet i Catena AB uppgår per den 31 december
2022 till 219 491 289,60 kronor med ett kvotvärde om
vardera 4,40 fördelat på 49 884 384 stamaktier.
Största ägare per 2023-02-28 är Backahill med 22,5
procent (27,2) av kapitalet. Varje aktie berättigar till en röst
och varje röstberättigad får vid stämma rösta för det fulla
antalet ägda och företrädda aktier.
→ Läs mer om Catenas aktie och ägare på sidorna 58–59.
Årsstämma
Årsstämman är bolagets högsta beslutsfattande organ.
Vid stämman ges samtliga aktieägare möjlighet att utan
begränsningar utöva det inflytande över bolaget som
deras respektive aktieinnehav representerar. Bolaget
tillämpar inte några särskilda arrangemang i fråga om
årsstämmans funktion, varken på grund av bestämmelser
i bolagsordningen eller, såvitt är känt för bolaget, aktie-
ägaravtal. Årsstämman utser styrelse och revisor samt
fastställer principer för ersättning till styrelse, revisor och
koncernledning. Årsstämman fattar, i förekommande fall,
också beslut om ändring av bolagsordning, utdelning och
ändringar i aktiekapitalet. På årsstämman, som ska hål-
las inom sex månader efter räkenskapsårets utgång, ska
beslut om fastställelse av balans- och resultaträkningar,
beslut om disposition av Catenas vinst eller förlust samt
beslut om ansvarsfrihet för styrelse och VD fattas.
Årsstämma den 28 april 2022
Efter det att årsredovisningens balans- och resultaträk-
ningar fastställts, beslutade stämman i enlighet med
styrelsens förslag om en utdelning på 8,00 kronor per
aktie att utbetalas vid två tillfällen om vardera 4,00 kronor
per aktie. Avstämningsdag fastställdes till den 2 maj 2022
respektive den 2 november 2022 med utbetalning den 5
maj 2022 respektive 7 november 2022.
Årsstämman fastställde vidare att antalet på årsstäm-
man valda styrelseledamöter ska vara åtta ordinarie leda-
möter utan suppleanter och antog valberedningens förslag
av omval av Gustaf Hermelin, Katarina Wallin, Hélène
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 169
ÅRSSTÄMMA 2023
Catenas årsstämma hålls den 27 april 2023 klockan 16.00
på Hotel Clarion Sea U, Helsingborg. Aktieägare som vill
delta i stämman ska vara upptagen i den av Euroclear
Sweden AB framställda aktieboken och anmäla sig och
eventuellt biträde till stämman senast den 22 april. Aktie-
ägare som inte kan/vill deltaga på stämman kan rösta via
ombud, poströstning, per brev eller digtalt via BankID.
Utförlig information om årsstämman finns på Catenas
webbplats www.catena.se.
BOLAGSSTYRNING
Briggert, Magnus Swärdh, Caesar Åfors, Vesna Jovic och
Lennart Mauritzson, samt nyval av Joost Uwents, som
ordinarie ledamöter och att nyval sker av Lennart Mauritz-
son som styrelsens ordförande. Till revisor nyvaldes det
registrerade revisionsbolaget KPMG AB med auktorise-
rade revisorn Camilla Alm-Andersson som huvudansvarig
revisor. Stämman beviljade styrelseledamöterna och
verkställande direktören ansvarsfrihet för 2021.
Årsstämman godkände valberedningens förslag till
arvoden med 400 000 kr (tidigare 385 000 kr) till ordfö-
randen och med 200 000 kr till varje övrig ledamot i sty-
relsen (tidigare 190 000 kr) som inte är anställd i bolaget.
Ersättning för arbete i ersättningsutskottet tillkommer
med 80 000 kr (80 000 kr) att fördelas med 40 000 kr
(40 000 kr) till utskottets ordförande och 20 000 kr
(20 000 kr) vardera till två ledamöter och 100 000 kr
(100 000 kr) för ersättning för revisionsutskottet att för-
delas med 50 000 kr (50 000 kr) till utskottets ordförande
och 25 000 kr (25 000 kr) vardera till två ledamöter.
Arvode till revisorn beslutades utgå enligt sedvanliga
normer och godkänd räkning. Årsstämman godkände sty-
relsens förslag till riktlinjer för ledande befattningshavare
och Ersättningsrapporten godkändes.
Årsstämman bemyndigade styrelsen i enlighet med
framlagda förslag att förvärva och avyttra egna aktier. För-
värv respektive avyttring får högst ske av 1/10 av bolagets
samtliga aktier och beslut kan fattas vid ett eller flera
tillfällen. Stämman bemyndigade även styrelsen att, vid ett
eller flera tillfällen, kunna besluta om nyemission av aktier,
med eller utan företrädesrätt för aktieägarna att delta i
emissionen och med eller utan föreskrift om apport eller
kvittning. Bemyndigandet får högst avse sammanlagt 1/10
av vid styrelsens första emissionsbeslut totalt utestående
antal aktier. Nyemission ska ske på för marknaden sedvan-
liga villkor. Bemyndigandena om förvärv och nyemission
är begränsade så att antalet egna aktier i bolaget som för-
värvas och antalet nya aktier som emitteras enligt beslut
av styrelsen med stöd av dem tillsammans högst kommer
motsvara 1/10 av bolagets samtliga utestående aktier.
Fullständigt protokoll finns på www.catena.se/om-oss/
bolagsstyrning/arsstamma/tidigare-arsstammor.
Namn Utsedd av
Anders Nelson WDP NV/SA
Benjamin Woesthoff PGGM Investments
Johannes Wingborg Länsförsäkringar Fondförvaltning AB
Lennart Maurtizson Styrelsens ordförande och
utsedd av Backahill Inter AB
→ För aktuell valberedning: www.catena.se/om-oss/
bolagsstyrning/valberedning
Valberedning
Valberedningen har till uppgift att förbereda och lämna
förslag på styrelse, styrelseordförande, styrelsearvoden,
principer för utseende av valberedning, ordförande vid
stämmor och i förekommande fall revisorer samt arvode-
ring av revisorer. Valberedningen består av företrädare för
de fyra största aktieägarna samt styrelsens ordförande.
Valberedningens ledamöter samt de ägare dessa företrä-
der ska i enlighet med beslutet offentliggöras så snart de
utsetts. Valberedningen har följande sammansättning:
Valberedningens ordförande är Anders Nelson medan
styrelsens ordförande Lennart Mauritzson är sammankal-
lande. De fyra ägarrepresentanterna har tillsammans cirka
43,5 procent av rösterna i Catena per den 1 oktober 2022.
Vid ägarförändringar ska enligt beslut ny ägarrepresen-
tant utses.
Samtliga valberedningsledamöter har grundligt tagit
ställning till om det föreligger någon intressekonflikt att
acceptera uppdraget som ledamot av valberedningen i
Catena. Valberedningen har tagit upp de frågor som det
åligger valberedning att behandla enligt Svensk kod för
bolagsstyrning och har bland annat diskuterat följande:
• Styrelsens storlek
• Kompetensområden som bör finnas i styrelsen
• Hur nuvarande styrelse uppfyller de krav som kommer
att ställas med hänsyn till Catenas utveckling framöver
• Styrelsens sammansättning med hänsyn tagen till
erfarenhet, kön och bakgrund, återväxten i styrelsen
och eventuella intressekonflikter i styrelsearbetet
• Val av revisorer och dess ersättningar
• Beslut om principer för utseende av valberedning
Catenas valberedning anser att styrelseledamöterna har
hög kompetens och omfattande erfarenhet beträffande
fastigheter, logistik och hållbarhet.
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022170
13
28 februari
Ordinarie möte.
Bokslutskommuniké
2021.
17
28 mars
Extra möte.
Beslut om tilldelning
i direktemission.
3
30 maj
Extra möte.
Beslut förvärv och
investeringar.
1
28 april
Ordinarie möte. Q1.
2
28 april
Konstituerande möte.
Arbetsordning.
VD-instruktion.
Firmateckning.
8 februari
Ordinarie möte. Bokslut 2021.
14 februari
Extra möte. Rek. ang revisionsbolag.
21 februari
Ordinarie möte.
Ersättningsriktlinjer, ramverk, m.m.
19 april
Ordinarie möte. Q1. Årsstämma.
Löpande kontakter
under året
BOLAGSSTYRNING
Styrelsen
Styrelsens övergripande uppgift är att, för ägarnas räkning,
förvalta Catenas och koncernens angelägenheter på ett
sådant sätt att ägarnas intresse av långsiktigt god kapital-
avkastning tillgodoses på bästa möjliga sätt. Ledamöterna
väljs årligen på årsstämman för tiden intill slutet av nästa
årsstämma.
Styrelsens arbete ska ske i enlighet med föreskrifter i
lag, regelverk, bolagsordning och arbetsordning. Arbets-
ordningen tas upp på konstituerande styrelsemöte och
fastställs årligen. I styrelsens sammansättning ska finnas
kompetens och erfarenhet från områden som är av stor
betydelse för att kunna stödja, följa och kontrollera verk-
samheten i ett fastighetsbolag. Bland ledamöterna finns
kunskaper om fastigheter, fastighetsmarknaden, hållbar-
het, finansiering, logistik, digital handel och affärsutveck-
ling. Catenas styrelse ska enligt bolagsordningen bestå
av lägst fem och högst nio ledamöter utan suppleanter.
Catenas styrelse består av åtta ledamöter som valdes vid
årsstämman den 28 april 2022. För ytterligare information
om styrelsens ledamöter se presentation av styrelsen och
företagsledningen på sidorna 174–175.
Styrelsens arbete
Det ankommer på styrelsens ordförande att leda styrels-
ens arbete på ett effektivt och ändamålsenligt sätt. För-
utom att leda styrelsens arbete följer ordföranden kon-
cernens utveckling löpande genom kontakter med VD
i strategiska frågor. Under 2022 hölls 17 protokollförda
styrelsemöten, varav 1 var konstituerande. Ledamöternas
närvaro framgår av styrelsepresentationen på sidan 174.
Koncernens CFO har under året varit styrelsens
sekreterare. Även Finanschefen har varit adjungerad. På
styrelsemötena har, förutom ovanstående punkter, mark-
nadsfrågor, planer och strategier för koncernens utveck-
ling behandlats liksom löpande uppföljning av resultat och
ställning, värderingar av koncernens fastigheter, likviditet
och finansiering samt investerings- och avyttringsbeslut.
I Catenas Code of Conduct behandlas risker för intresse-
konflikter för styrelseledamöter och hur de undviks.
Catenas tidigare huvudansvariga revisor Mats Åkerlund,
PwC, har varit adjungerad vid ett tillfälle, vid styrelsemötet
den 28 februari 2022, då det även hölls ett separat möte
med revisorn då medlemmar ur ledningen ej deltog.
Arbetsordning
Styrelsen i Catena arbetar efter en arbetsordning inne-
hållande instruktioner avseende arbetsfördelning och
ekonomisk rapportering. Arbetsordningen utgör ett kom-
plement till aktiebolagslagens bestämmelser och Catenas
bolagsordning och är föremål för årlig översyn. Styrelsen
utser VD och utvärderar också VD:s arbete. Denne närvarar
inte vid denna utvärdering. Styrelsen är skyldig att fortlö-
pande följa upp och kontrollera Catenas verksamhet. Det
åligger därför styrelsen att se till att det finns fungerade
rapporteringssystem. Systemen som utvärderats under
året har visat sig tjäna sitt syfte och fungera väl. Löpande
på styrelsemötena sker avrapportering kring Catenas och
koncernens ekonomiska och finansiella ställning, aktuella
marknadsfrågor, projektredovisning samt i förekommande
fall underlag för investeringsbeslut, förvärv och fastighets-
försäljningar.
Utöver att ansvara för Catenas organisation och för-
valtning är styrelsens viktigaste uppgift att fatta beslut i
strategiska frågor. Årligen fastställer styrelsen de över-
gripande målen för koncernens verksamhet och beslutar
JANUARI FEBRUARI MARS APRIL MAJ JUNI
ERSÄTTNINGS-
UTSKOTT
REVISIONS-
UTSKOTT
STYRELSEMÖTEN
12
11 januari
Extra möte.
Affärsdiskussion
kring förvärv,
emission m.m.
15
27 mars
Extra möte.
Beslut om process i direkt-
emission och ledningsförändring.
16
28 mars
Extra möte.
Beslut om
direktemission.
14
18 mars
Ordinarie möte.
Årsredovisning med
hållbarhetsrapport 2021
och ersättningsrapport.
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 171
11
19 december
Extra möte.
Beslut förvärv
m.m.
4
6 juli
Ordinarie möte.
Q2.
Finans.
Organisation.
5
13 september
Strategimöte.
Affärsplan m.m.
Riskgenomgång.
Hållbarhet.
Budgetförutsättningar.
6
27 oktober
Ordinarie möte.
Q3.
6 juli
Ordinarie möte. Q2.
BOLAGSSTYRNING
8
27 november
Extra möte.
Process emission.
7
24 november
Ordinarie möte.
Budget 2023.
18 oktober
Ordinarie möte. Q3.
JULI AUGUSTI SEPTEMBER OKTOBER NOVEMBER DECEMBER
om strategier för att nå målen. Även VD-instruktion samt
interna policydokument revideras kontinuerligt.
Utvärdering av styrelsen
Varje år genomför Catenas styrelseordförande en utvärde-
ring av styrelsens förmåga att lösa sin uppgift, dess arbets-
sätt och sammansättning visavi den inriktning och de ut-
maningar som bolaget står inför. De enskilda styrelseleda-
möternas kompetens, engagemang och, ur en rad aspek-
ter, lämplighet prövas genom öppna frågor som respektive
ledamot har att ta ställning till. Frågeunderlaget berör ock-
så styrelsens sammansättning, dess funktion inkluderande
struktur och processer samt samverkan med ledningen.
Det vill säga frågor som värderar styrelsens funktion och
kapacitet att fatta korrekta beslut och styra bolaget på ett
ansvarsfullt sätt. Dessa överväganden ligger till grund för
en, mellan ordföranden, valberedningen och den enskilde
ledamoten, privat dialog som utgår ifrån bolagets plane-
ring och förväntningarna på ledamoten likväl som leda-
motens förväntningar på styrelsen. Valberedningen som
också har samtal med bolagets VD och revisor föreslår,
bland annat utifrån den gjorda utvärderingen av styrelsen,
årsstämman en styrelse för det kommande verksamhets-
året. Processen har i betraktelse av styrelsens balanserade
sammansättning avseende framförallt kompetens men
också kön och ålder visat sig fungera väl.
Styrelsens utskott
Ersättningsutskott
Ersättningsutskottet ska hantera frågor om bland annat
ersättning och andra anställningsvillkor för VD och ledan-
de befattningshavare samt ersättningsramverk för övriga
anställda och frågor om eventuella rörliga ersättningspro-
gram inom koncernen. Fram till stämman 2022-04-28 be-
stod ersättningsutskottet av Katarina Wallin (ordförande)
Magnus Swärdh och Lennart Mauritzson. Efter stämman
har ersättningsutskottet bestått av Katarina Wallin (ordfö-
rande), Lennart Mauritzson samt Hélène Briggert.
Revisionsutskott
Revisionsutskottets uppgift är att upprätthålla och effekt-
ivisera kontakten med koncernens revisor samt utöva till-
syn över rutinerna för redovisning och finansiell rappor-
tering. Utskottet ska även utvärdera revisorns arbete och
följa hur redovisningsprinciper och krav på redovisning ut-
vecklas. Fram till stämman 2022-04-28 bestod revisionsut-
skottet av Caesar Åfors (ordförande), Hélène Briggert och
Vesna Jovic. Efter stämman har revisionsutskottet bestått
av Caesar Åfors (ordförande), Vesna Jovic och Magnus
Swärdh. Vid utskottets möten har också Jörgen Eriksson
(VD), Sofie Bennsten (CFO), Martin Dellbratt (Redovis-
ningschef), Mats Åkerlund (ansvarig revisor, PwC, för tiden
före stämman) samt Camilla Alm-Andersson (ansvarig
revisor, KPMG, för tiden efter stämman) deltagit.
Revisor
Revisorn rapporterar resultatet av sin granskning till
aktieägarna genom revisionsberättelsen. Denna framläggs
på årsstämman. Därutöver lämnar revisorn en detaljerad
redogörelse till styrelsen två gånger per år. Vid denna
redogörelse förs också en diskussion om de iakttagelser
som revisionen utmynnat i. Utöver revision har revisions-
byråerna även tillhandahållit tjänster inom områdena skatt
och redovisning.
9
28 november
Extra möte.
Beslut emission.
10
29 november
Extra möte.
Beslut tilldelning.
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022172
Lennart Mauritzson, styrelsens ordförande.
mauritzson@backahill.se
Kontakt
Helsingborg, mars 2023
Styrelsen
BOLAGSSTYRNING
Gemensam
värdegrund
Intern och extern
kommunikation
Riskhantering
Policys,
riktlinjer och
styrdokument
Verksamhets-
processer
Kontroll
Utvärdering
Utveckling
VD
VD leder verksamheten med utgångspunkt från av styrel-
sen upprättad och fastställd VD-instruktion. VD ska enligt
instruktionen se till att styrelsens ledamöter löpande får
information och rapporter om Catenas utveckling så att de
kan göra goda bedömningar och fatta välgrundade beslut.
VD ska vidare tillse att Catena iakttar de skyldigheter
beträffande information med mera som följer av noterings-
avtalet med Nasdaq Stockholm. VD ska även övervaka
efterlevnaden av mål, policys och strategiska planer som
styrelsen fastställt, samt tillse att de vid behov underställs
styrelsen för uppdatering eller översyn.
Aktiemarknadsinformation
Catena ska lämna snabb, samtidig, korrekt och tillförlitlig
information till befintliga och potentiella aktieägare och
andra intressenter. Catena lämnar delårsrapporter kvar-
talsvis, en bokslutskommuniké samt årsredovisning för
hela verksamhetsåret. Aktuell information om Catena som
exempelvis pressmeddelanden och finansiella rapporter
finns på Catenas webbplats www.catena.se. Informationen
kan även beställas direkt av Catena per telefon eller via
mail.
Intern kontroll och riskhantering
Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen
och Svensk kod för bolagsstyrning för den interna kon-
trollen. Denna bolagsstyrningsrapport har upprättats i
enlighet med 6 kap. 6 § årsredovisningslagen och punkt
10 i Svensk kod för bolagsstyrning och är därmed avgrän-
sad till intern kontroll och riskhantering avseende den
finansiella rapporteringen. Basen för den interna kontrol-
len utgörs av den kontrollmiljö som styrelse och ledning
verkar utifrån.
Catena har inte någon särskild funktion för internre-
vision. Styrelsen utvärderar årligen behovet av en sådan
funktion och har bedömt att det löpande interna arbetet
med intern kontroll, som företrädesvis utförs av företags-
ledningen, utgör en tillräcklig granskningsfunktion med
hänsyn till bolagets verksamhet och storlek.
Styrelsen har fastställt ett antal policys och grundläg-
gande riktlinjer av betydelse för arbetet med den interna
kontrollen och VD rapporterar regelbundet till styrelsen uti-
från fastställda rutiner och dokument. Catenas interna kon-
trollstruktur bygger på en tydlig ansvars- och arbetsfördel-
ning såväl mellan styrelse och VD som inom den operativa
verksamheten. Den operativa verksamheten innefattar
bland annat verksamhetsstyrnings- och affärsplansproces-
ser. Som exempel kan nämnas verktyg för uppföljning av
verksamheten, förberedelser inför köp och försäljningar av
fastigheter/bolag samt underlag för fastighetsvärderingar.
Kontrollaktiviteter genomförs i bolagets kritiska proces-
ser, såväl på fastighetsnivå som på regionnivå genom
löpande resultatuppföljning. Analys av nyckeltal sker även
i den legala koncernstrukturen.
För att förebygga och upptäcka fel och avvikelser finns
exempelvis system för attesträtter, avstämningar, och
redovisning av affärstransaktioner, rapporteringsmallar,
redovisnings- och värderingsprinciper. Dessa system upp-
dateras kontinuerligt.
Det övergripande ansvaret för Catenas riskhantering är
styrelsens, det operativa ansvaret är delegerat till VD. För
identifierade risker, som kan uppkomma i verksamheten
och av beteenden som skulle kunna påverka företagets
varumärke och förtroende, finns utarbetade policys,
instruktioner och mandat som löpande följs upp. Risker
som bygger på händelser utanför bolagets kontroll och
som kan leda till verksamhetsavbrott utvärderas löpande.
För att reducera den skadeverkan som det kan medföra
tecknas väl avvägda försäkringslösningar. På samma sätt
hanteras risken för skada på människor eller egendom
som kan ha uppkommit som en följd av Catenas agerande.
Slutligen finns en visselblåsartjänst som underlättar
för anställda och samarbetspartners som anonymt vill
lämna information om missförhållanden som strider mot
gällande lagstiftning, etik, moral, eller Catenas policys.
Anmälningar tas emot och utreds av en extern aktör.
Extern kommunikation regleras på övergripande nivå av en
Informations- och insiderpolicy. Den interna informationen
sker främst genom regelbundna möten samt via bolagets
intranät.
→ Se också sidorna 120–124, Risker och riskhantering.
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 173
Vinstdisposition
Vinstdisposition
Styrelsens yttrande enligt 18 kap. 4 § Aktiebolagslagen.
Förslag till vinstdisposition
Till årsstämmans förfogande står följande belopp:
Styrelsen och verkställande direktören föreslår att beloppet
disponeras enligt följande:
kr
Balanserat resultat 7 171 534 633
Årets resultat 661 907 661
Summa 7 833 442 294
kr
Till aktieägarna utdelas 8,26 kr per aktie 412 045 012
I ny räkning balanseras 7 421 397 282
Summa 7 833 442 294
Styrelsens förslag
I förslag till vinstdisposition föreslår styrelsen inför års-
stämman 2023, att Catena ska lämna en utdelning om
8,26 kronor per aktie avseende räkenskapsåret 2022,
vilket innebär en total utdelning på 412 045 012 kronor
(329 814 112). Av årsredovisningen framgår att Catenas
soliditet uppgår till 53,5 procent i koncernen. Efter avdrag
för den föreslagna utdelningen uppgår soliditeten i kon-
cernen till cirka 52,9 procent. Catena har som ett av sina
finansiella mål att soliditeten i koncernen ska uppgå till
lägst 40 procent.
Styrelsens motivering
Med hänvisning till vad som angetts ovan, anser styrelsen
att den föreslagna utdelningen till aktieägarna är försvarlig
med hänsyn till de krav som uppställs i 17 kap. 3 § andra
och tredje styckena i aktiebolagslagen. Styrelsen finner
att det finns full täckning för bolagets bundna egna kapital
efter den föreslagna vinstutdelningen. Efter den föreslagna
vinstutdelningen bedömer styrelsen att bolagets och
koncernens egna kapital samt likviditet kommer att vara
tillräckligt med hänsyn till verksamhetens art, omfattning
och risker. Styrelsen bedömer att den föreslagna aktieut-
delningen inte kommer att påverka Catenas förmåga att
fullgöra sina förpliktelser på kort eller lång sikt. Styrelsen
bedömer också att de för verksamheten nödvändiga inves-
teringarna inte påverkas negativt. Vad beträffar företagets
resultat och ställning i övrigt, hänvisas till finansiella rap-
porter med tillhörande bokslutskommentarer, se sidorna
126–165.
Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens finansiella status är tillräckligt solid för
att såväl utveckla verksamheten som att föreslå en kontant utdelning i linje med bolagets
utdelningspolicy.
VINSTDISPOSITION
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022174
Styrelse
VESNA JOVIC
Styrelseledamot.
Nationalitet: Sverige
Födelseår: 1961. Invald år: 2020.
Utbildning: Socionomutbildning.
Huvudsysselsättning: Kommun-
direktör, Järfälla kommun.
Övriga uppdrag: Styrelseledamot
i chefsföreningen inom Akademi-
kerförbundet och SIQ-Institutet
för kvalitetsutveckling.
Aktieinnehav: Inga aktier.
Beroendeförhållande: Obero-
ende i förhållande till bolaget och
bolagsledningen. Oberoende i
förhållande till större aktieägare.
Närvaro styrelsemöten: 17/17
Närvaro revisionsutskott: 5/5
MAGNUS SWÄRDH
Styrelseledamot.
Nationalitet: Sverige
Födelseår: 1968. Invald år: 2019.
Utbildning: Civilekonom.
Huvudsysselsättning: CFO
Backahill AB.
Övriga uppdrag: Styrelseordfö-
rande Lima Timmerhus AB. Styrel-
seledamot Rögle BK, Gram Group
AB och Foodhills Fastigheter AB.
Aktieinnehav: 800 aktier.
Beroendeförhållande: Obero-
ende i förhållande till bolaget
och bolagsledningen. Beroende i
förhållande till större aktieägare.
Närvaro styrelsemöten: 17/17
Närvaro revisionsutskott: 2*/5
Närvaro ersättningsutskott: 1/1
* Valdes in i revisionsutskottet
28 april 2022.
JOOST UWENTS
Styrelseledamot.
Nationalitet: Belgien
Födelseår: 1969. Invald år: 2022.
Utbildning: Ingenjör från KULeu-
ven samt MBA, Vlerik Business
School.
Huvudsysselsättning: VD, WDP.
Övriga uppdrag: Styrelseledamot
i Unifiedpost Group, Xior Student
Housing.
Aktieinnehav: Inga aktier.
Beroendeförhållande: Obero-
ende i förhållande till bolaget
och bolagsledningen. Beroende i
förhållande till större aktieägare.
Närvaro styrelsemöten: 9*/17
* Valdes in i styrelsen 28 april 2022.
HÉLÈNE BRIGGERT
Styrelseledamot.
Nationalitet: Sverige
Födelseår: 1985. Invald år: 2017.
Utbildning: Civilekonom från
Lunds Universitet.
Huvudsysselsättning: Delägare i
The Active Brands Group Scandi-
navia AB och HEG Invest AB.
Övriga uppdrag: Styrelseledamot
i bolag inom HEG-koncernen.
Aktieinnehav: 800 aktier.
Beroendeförhållande: Obero-
ende i förhållande till bolaget och
bolagsledningen. Oberoende i
förhållande till större aktieägare.
Närvaro styrelsemöten: 17/17
Närvaro revisionsutskott: 3*/5
* Valdes in i ersättningsutskottet
28 april 2022.
LENNART MAURITZSON
Styrelseordförande.
Nationalitet: Sverige
Födelseår: 1967. Invald år: 2021.
Utbildning: Civilekonom från
Halmstad Högskola/Lunds Uni-
versitet. Juristutbildning, Lunds
Universitet.
Huvudsysselsättning: VD och
koncernchef, Backahill AB.
Övriga uppdrag: Styrelseledamot
Brinova Fastigheter AB, Wihl-
borgs Fastigheter AB, Fabege AB
och Rögle Marknads AB
Aktieinnehav: Inga aktier.
Beroendeförhållande: Obero-
ende i förhållande till bolaget
och bolagsledningen. Beroende i
förhållande till större aktieägare.
Närvaro styrelsemöten: 17/17
Närvaro ersättningsutskott: 1/1
KATARINA WALLIN
Styrelseledamot.
Nationalitet: Sverige
Födelseår: 1970. Invald år: 2013.
Utbildning: Civilingenjör från
Kungl. tekniska högskolan. Bete-
endevetenskap och företagseko-
nomi vid Stockholms universitet.
Huvudsysselsättning: Strategi-
konsult och delägare i Evidens-
gruppen.
Övriga uppdrag: Styrelseordfö-
rande i Belatchew Arkitekter AB,
Evimetrix AB, Bernow Lindqvist
Wallin AB och Au Point AB.
Styrelseledamot i Evidens blw AB,
AB Borudan Ett, Kavaljer AB och
Nordisk Byggdag.
Aktieinnehav: 245 aktier.
Beroendeförhållande: Obero-
ende i förhållande till bolaget och
bolagsledningen. Oberoende i
förhållande till större aktieägare.
Närvaro styrelsemöten: 17/17
Närvaro ersättningsutskott: 1/1
GUSTAF HERMELIN
Styrelseledamot.
Nationalitet: Sverige
Födelseår: 1956. Invald år: 2013.
Utbildning: Ekonomistudier,
Handelshögskolan i Stockholm.
Huvudsysselsättning: Egen verk-
samhet inom jord- och skogsbruk
samt fastighetsutveckling.
Övriga uppdrag: Styrelseledamot
i Vectura Fastigheter AB.
Aktieinnehav: 1 064 000 aktier
(genom bolag).
Beroendeförhållande: Obero-
ende i förhållande till bolaget
och bolagsledningen. Beroende i
förhållande till större aktieägare.
Närvaro styrelsemöten: 14/17
CAESAR ÅFORS
Styrelseledamot.
Nationalitet: Sverige
Födelseår: 1959. Invald år: 2020.
Utbildning: Jägmästarexamen.
Huvudsysselsättning: Egen
verksamhet på Virå Bruk.
Övriga uppdrag: Styrelseordfö-
rande i Intea Fastigheter AB samt
styrelseledamot i CRK Forest
Management AB.
Aktieinnehav: Inga aktier.
Beroendeförhållande: Obero-
ende i förhållande till bolaget och
bolagsledningen. Oberoende i
förhållande till större aktieägare.
Närvaro styrelsemöten: 16/17
Närvaro revisionsutskott: 5/5
STYRELSE
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 175
Företagsledning
→ Ytterligare och aktuell information om uppdrag och innehav finns på www.catena.se
SOFIE BENNSTEN
Befattning: Vice VD och CFO.
Födelseår: 1969.
Anställd sedan: 2013.
Utbildning: Ekonom.
Tidigare befattningar: Koncern-
controller och HR på Catena.
Administrativ chef och Redovis-
ningschef på Brinova Fastigheter
AB.
Aktieinnehav: 300 aktier.
AMANDA THYNELL
Befattning: Hållbarhetschef.
Födelseår: 1990.
Anställd sedan: 2021.
Utbildning: Ekonomie master-
examen, Management.
Tidigare befattningar: Tidigare
Hållbarhetscontroller på Catena.
Har innan dess arbetat i olika
befattningar inom detaljhandeln.
Aktieinnehav: Inga aktier.
JOHAN FRANZÉN
Befattning: Affärs- och fastig-
hetschef.
Födelseår: 1978.
Anställd sedan: 2022.
Utbildning: Ekonomstudier.
Tidigare befattningar: Affärs-
områdeschef Industri/Logistik
på Platzer. Innan dess bakgrund
inom logistik och fastigheter,
bland annat som regionchef på
Catena.
Aktieinnehav: 30 aktier.
MALIN NISSEN
Befattning: HR-chef.
Födelseår: 1967.
Anställd sedan: 2020.
Utbildning: Ekonom.
Tidigare befattningar: Chef
Affärsstöd på Catena. Rekryte-
ringskonsult på Dreamwork och
olika chefsbefattningar inom
offentlig verksamhet.
Aktieinnehav: 200 aktier.
DAVID SILVESJÖ
Befattning: Finanschef.
Födelseår: 1979.
Anställd sedan: 2018.
Utbildning: Civilekonom.
Tidigare befattningar: Finans-
controller/IR på Catena. Finance/
Funding manager och koncern-
controlling på Heimstaden samt
olika roller inom Swedbank-
koncernen.
Aktieinnehav: 200 aktier.
JÖRGEN ERIKSSON
Befattning: VD.
Födelseår: 1972.
Anställd sedan: 2016.
Utbildning: Civilekonom.
Tidigare befattningar: Affärs-
och fastighetschef samt Region-
chef på Catena. Ekonomiansvarig
på Helsingborgs Storbildsbolag
AB.
Aktieinnehav: 5 000 aktier.
ANNIE NYBLOM
Befattning: Marknads- och kom-
munikationschef.
Födelseår: 1978.
Anställd sedan: 2018.
Utbildning: Informations- och
kommunikationsstudier.
Tidigare befattningar: Bak-
grund inom kommunikation och
marknadsföring på bland annat
Helsingborgshem och Student-
litteratur.
Aktieinnehav: Inga aktier.
FÖRETAGSLEDNING
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022176
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredo-
visningen har upprättats i enlighet med god redovisnings-
sed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i
enlighet med de internationella redovisningsstandarder
som avses i Europaparlamentets och Rådets förordning
(EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av
internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen
respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild
av moderbolagets och koncernens ställning och resultat.
Förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över
Helsingborg den 22 mars 2023
Lennart Mauritzson
Styrelseordförande
Hélène Briggert
Styrelseledamot
Vesna Jovic
Styrelseledamot
Gustav Hermelin
Styrelseledamot
Magnus Swärdh
Styrelseledamot
Caesar Åfors
Styrelseledamot
Joost Uwents
Styrelseledamot
Katarina Wallin
Styrelseledamot
Vår revisionsberättelse har avlämnats den 22 mars 2023
KPMG AB
Camilla Alm-Andersson Therese Johansson
Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
utvecklingen av verksamhet, ställning och resultat samt
beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som
koncernen står inför.
Årsredovisningen och koncernredovisningen har god-
känts för utfärdande av styrelsen den 22 mars 2023. Kon-
cernens rapport över totalresultat, rapport över finansiell
ställning och moderbolagets resultat- och balansräkning
blir föremål för fastställelse på årsstämman den 27 april
2023.
Årsredovisningens undertecknande
Jörgen Eriksson
Verkställande Direktör
UNDERTECKNANDE
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 177
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i Catena AB (publ), org. nr 556294-1715
REVISIONSBERÄTTELSE
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredo-
visningen för Catena AB (publ) för år 2022 med undantag för
bolagsstyrningsrapporten på sidorna 166–172 och hållbarhets-
rapporten på sidorna 62–118. Bolagets årsredovisning och
koncernredovisning ingår på sidorna 18–59, 120–124 samt
126–176 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i
enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsent-
liga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella
ställning per den 31 december 2022 och av dess finansiella
resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med års-
redovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden
rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den
31 december 2022 och av dess finansiella resultat och
kassaflöde för året enligt International Financial Reporting
Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovis-
ningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrnings-
rapporten på sidorna 166–172 och hållbarhetsrapporten på
sidorna 62–118. Förvaltningsberättelsen är förenlig med
årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultat-
räkningen och balansräkningen för moderbolaget samt rap-
port över totalresultat och rapport över finansiell ställning för
koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen
och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den
kompletterande rapport som har överlämnats till moderbo-
lagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens
(537/2014) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on
Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar
enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns
ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och
koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt full-
gjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar
att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga för-
bjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014)
artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i
förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrolle-
rade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Övriga upplysningar
Revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för
år 2021 har utförts av en annan revisor som lämnat en revisions-
berättelse daterad den 18 mars 2022 med omodifierade utta-
landen i Rapport om årsredovisningen och koncernredovis-
ningen.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden
som enligt vår professionella bedömning var de mest betydel-
sefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades
inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till,
årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men
vi gör inga separata uttalanden om dessa områden.
Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen
Beskrivning av området
Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till
verkligt värde. Det redovisade värdet uppgår till 27 219 Mkr
per den 31 december 2022, vilket utgör ca 87% av koncernens
totala tillgångar. Koncernen gör kvartalsvisa värderingar av
samtliga fastigheter med hjälp av en intern värderingsmodell.
Koncernen gör dessutom externa värderingar enligt ett rull-
lande schema. Under 2022 har 89% av fastigheterna vid något
tillfälle värderats externt. Varje kvartal jämförs den interna vär-
deringen med de externa värderingarna. Givet förvaltningsfas-
tigheternas väsentliga andel av koncernens totala tillgångar
och det inslag av bedömningar och uppskattningar som ingår
i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt betydelsefullt
område i vår revision. Risken är att det bokförda värdet på
förvaltningsfastigheter kan vara över- eller underskattat och
att varje justering av värdet direkt påverkar årets resultat.
Hur området har beaktats i revisionen
Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är
rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av hur andra
fastighetsbolag och värderare arbetar och vilka antaganden
som är normala vid värdering av jämförbara objekt. Vi har
bedömt kompetensen och oberoendet hos de externa värde-
rarna. Vi har utvärderat de kontroller som bolaget har etablerat
för att säkerställa att indata som lämnas till de externa vär-
derarna är riktiga och fullständiga. Vi har stickprovsvis testat
ett antal av de upprättade fastighetsvärderingarna. Härvid har
vi använt aktuell marknadsdata från externa källor, särskilt
antaganden om direktavkastningskrav, diskonteringsräntor,
hyresnivåer och vakanser. Vi har kontrollerat riktigheten i de
upplysningar om förvaltningsfastigheterna som bolaget läm-
nar i not 2 och 12 i årsredovisningen, särskilt vad avser inslag
av bedömningar samt tillämpade nyckelantaganden
VÄRDERING AV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Se not 2 Redovisnings- och värderingsprinciper på sidorna 130–135 och not 12 Förvaltningsfastigheter på sidorna 141–142 i
årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området.
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022178
Annan information än årsredovisningen och
koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än
årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på
sidorna 1–17, 62–118 samt 181–186. Den andra informationen
består också av ersättningsrapporten som vi inhämtade före
datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och
verkställande direktören som har ansvaret för denna andra
information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncern-
redovisningen omfattar inte denna information och vi gör
inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra
information.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har
ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen
upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovis-
ningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS
så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktö-
ren ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är
nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredo-
visning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare
sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo-
visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida
årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte
innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror
på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsbe-
rättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en
hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision
som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid
kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan
finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter
eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller
tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska
beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och
koncernredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt
omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under
hela revisionen. Dessutom:
• identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktig-
heter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare
sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar
och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa
risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och
ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalan-
den. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet
till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig
I samband med vår revision av årsredovisningen och koncern-
redovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som
identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig
utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncern-
redovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den
kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer
om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktig-
heter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende den-
na information, drar slutsatsen att den andra informationen
innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera
detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.
bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fort-
sätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om
förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verk-
samheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Anta-
gandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och
verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra
med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till
att göra något av detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar
styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka
bolagets finansiella rapportering.
felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter
kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga
utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av
intern kontroll.
• skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna
kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma
granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till
omständigheterna, men inte för att uttala oss om effekt-
iviteten i den interna kontrollen.
• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som
används och rimligheten i styrelsens och verkställande
direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande
upplysningar.
• drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och
verkställande direktören använder antagandet om fortsatt
drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncern-
redovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de
inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon
väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser
eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om
bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksam-
heten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig
osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa
REVISIONSBERÄTTELSE
Beskrivning av området
Koncernen har under 2022 investerat i fastigheter för totalt
3 816 Mkr, varav 2 398 Mkr avsåg förvärv. Avyttringar har
genomförts av fastigheter med ett bokfört värde om 1 025 Mkr.
Risker vid förvärv och avyttringar utgörs främst av tidpunkten
för redovisning av transaktionen samt av att specifika villkor
i de enskilda transaktionerna ej beaktas korrekt i redovis-
ningen, vilket kan ge en betydande påverkan på koncernens
resultat och finansiella ställning.
Hur området har beaktats i revisionen
Vi har bedömt rutinen för förvärv och avyttringar av fastigheter
och har för väsentliga transaktioner granskat underliggande
avtal, tidpunkt för redovisning, köpeskilling och eventuella sär-
skilda villkor. Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar
om förvärv och avyttringar av förvaltningsfastigheterna som
bolaget lämnar i not 2 och 12 i årsredovisningen.
FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNING AV FASTIGHETER
Se not 2 Redovisnings- och värderingsprinciper på sidorna 130–135 och not 12 Förvaltningsfastigheter på sidorna 141–142 i
årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området.
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 179
REVISIONSBERÄTTELSE
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verk-
ställande direktörens förvaltning för Catena AB (publ) för år
2022 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets
vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt
förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens
ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för
räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt
ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns
ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och
koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt
fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till disposi-
tioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till
utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om
utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets
och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer
på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital,
konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt-
ningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland
annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens
ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation
är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och
bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på
ett betryggande sätt.
Verkställande direktören ska sköta den löpande förvalt-
ningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland
annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets
bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för
att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed
vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbe-
vis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om
någon styrelseledamot
• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon
försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet
mot bolaget, eller
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner
av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om
detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget
är förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen
garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i
Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummel-
ser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller
att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust
inte är förenligt med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige
använder vi professionellt omdöme och har en professionellt
skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av
förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst
eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaper-
na. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs base-
ras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk
och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på
sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga
för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha
särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och
prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och
andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om
ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens
förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust
har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval
av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är
förenligt med aktiebolagslagen.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar
Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust
uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen
och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhets-
faktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga,
modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncern-
redovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisions-
bevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberät-
telsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden
göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta
verksamheten.
• utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen
och innehållet i årsredovisningen och koncernredovis-
ningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisning-
en och koncernredovisningen återger de underliggande
transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en
rättvisande bild.
• inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis
avseende den finansiella informationen för enheterna
eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett
uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för
styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen.
Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens
planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den.
Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under
revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den
interna kontrollen som vi identifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi
har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och
ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan
påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som
har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har
vidtagits.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer
vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för
revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen,
inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga fel-
aktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt be-
tydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisions-
berättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhin-
drar upplysning om frågan.
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022180
REVISIONSBERÄTTELSE
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och
verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och
koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig
elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a §
lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Catena AB
(publ) för år 2022.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstad-
gade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett
format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk
rapportering.
Grund för uttalanden
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation
RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar
enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet
Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Catena AB
(publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort
vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansva-
ret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap.
4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för
att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verk-
ställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta
Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa
beror på oegentligheter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rap-
porten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller
kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmark-
naden, på grundval av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk-
ningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten
är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen
garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och
god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en
väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan
uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses
vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan
förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar
med grund i Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för
revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning
av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och
näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för
kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och
rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder
för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra
författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta
bevis om Esef-rapporten har upprättats i ett format som möj-
liggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen
och koncernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska
utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga
felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegent-
ligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi
de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur
styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i
syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga
med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett
uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Gransk-
ningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten
och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens
antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering
av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och
en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med
den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huru-
vida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar,
kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts
med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrappor-
ten på sidorna 166–172 och för att den är upprättad i enlighet
med årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevR 16
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta
innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en
annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört
med den inriktning och omfattning som en revision enligt
International Standards on Auditing och god revisionssed i
Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig
grund för våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i
enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsre-
dovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är
förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens
övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovis-
ningslagen.
KPMG AB, Box 227, 201 22, Malmö, utsågs till Catena AB
(publ)s revisor av bolagsstämman den 28 april 2022. KPMG
AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets
revisor sedan 2022.
Malmö den 17 mars 2023
KPMG AB
Camilla Alm-Andersson Therese Johansson
Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Översikt och
information
Nyckeltal, koncernen
2022 2021 2020 2019 2018
NYCKELTAL
Hyresintäkter, Mkr 1 544 1 387 1 264 1 183 1 091
Driftsöverskott, Mkr 1 220 1 095 1 004 903 828
Förvaltningsresultat, Mkr 954 824 719 627 571
Resultat före skatt, Mkr 2 445 3 367 1 924 1 523 940
Årets resultat, Mkr 1 996 2 692 1 527 1 224 823
Resultat per aktie, kr
1)
44,68 66,63 40,51 32,46 21,93
Kassaflöde före förändring av rörelsekapital, Mkr 888 805 713 613 551
Fastigheternas verkliga värde, Mkr 27 219 23 400 18 612 16 271 14 721
Balansomslutning, Mkr 31 206 25 821 20 324 17 685 15 809
Antal utestående aktier, miljoner 49,9 41,2 37,7 37,7 37,7
Antal utestående aktier, genomsnittligt, miljoner
1)
44,7 40,4 37,7 37,7 37,5
ALTERNATIVA NYCKELTAL
Fastighetsrelaterade
Överskottsgrad, % 79,0 79,0 79,4 76,3 75,9
Belåningsgrad, % 31,7 43,1 50,1 53,2 55,9
Finansiella
Avkastning på eget kapital, % 14,3 28,6 22,0 21,1 16,6
Avkastning på totalt kapital, % 7,2 14,7 11,1 10,2 7,6
Genomsnittlig ränta, % 3,0 1,9 2,3 2,6 2,7
Genomsnittlig räntebindning, år 3,2 3,0 3,1 2,3 3,0
Genomsnittlig kapitalbindning, år 3,6 3,3 2,2 1,3 1,4
Nettoskuld/EBITDA, (R12) ggr 7,9 9,2 9,3 9,7 9,9
Nettoskuld/Framåtriktad EBITDA, ggr 6,4 9,1 9,5 9,7 9,7
Räntebärande skulder, Mkr 10 782 11 068 9 735 8 785 8 517
Räntetäckningsgrad, ggr 4,9 4,5 4,0 4,1 3,4
Skuldsättningsgrad, ggr 0,6 1,0 1,3 1,4 1,6
Soliditet, %
2)
53,5 43,6 37,4 35,7 33,6
Soliditet exklusive goodwill, %
2)
54,8 45,0 39,0 37,5 34,7
Aktierelaterade
Aktiens direktavkastning, % 2,1 1,4 1,9 1,6 2,6
Aktiens totalavkastning, % -29,7 48,4 -5,3 90,1 44,7
Eget kapital per aktie, kr 334,7 273,0 201,34 167,59 140,82
Förvaltningsresultat per aktie, kr
1)
21,35 20,40 19,06 16,63 15,21
p/e-tal 9 8 10 13 10
Kassaflöde före förändringar i rörelsekapital per aktie, kr
1)
19,88 19,93 18,91 16,25 14,67
Långsiktigt substansvärde EPRA NRV per aktie, kr 371,39 323,74 245,08 202,87 169,53
Aktuellt substansvärde EPRA NTA per aktie, kr 358,54 310,78 234,49 193,99 161,86
Avyttringsvärde EPRA NDV per aktie, kr 327,36 261,07 188,00 154,25 127,48
Förvaltningsresultat efter aktuell skatt EPRA Earnings per aktie, kr 20,94 19,75 18,47 16,12
4)
14,75
4)
EPRA NIY Direktavkastning, % 4,8 4,9 5,5 5,8 6,2
EPRA "topped up" NIY Direktavkastning, % 5,0 5,1 5,7 6,1 6,4
EPRA vakansgrad, % 2,8 5,3 3,8 5,0 4,1
ÖVRIGA NYCKELTAL
Fastighetsrelaterade
Antal fastigheter 125 126 113 109 107
Uthyrbar yta, tkvm 2 185 2 126 1 948 1 843 1 792
Hyresvärde, Mkr 1 645 1 521 1 389 1 265 1 216
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97,2 94,7 96,2 95,0 95,9
Aktierelaterade
Börskurs, kr 388,60 564,00 385,00 413,50 220,50
Börsvärde, Mkr 19 385 23 252 14 514 15 588 8 313
Högst betalt under året, kr 594,00 593,00 446,00 421,50 224,50
Lägst betalt under året, kr 288,60 363,00 213,50 213,00 148,00
Utdelning per aktie, kr 8,26
3)
8,00 7,50 6,50 5,75
Antal anställda 55 47 46 42 38
Alternativa nyckeltal
Bolaget presenterar vissa finansiella mått i rapporten utöver
vad som definieras enligt IFRS. Bolaget menar att dessa mått
ger värdefull kompletterande information till investerare och
ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation.
Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma
sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av
andra företag.
Flerårsöversikt
Beräkning av alternativa nyckeltal återfinns i not 27, Alternativa nyckeltal.
1) Före och efter utspädning. 2) Historiska siffror är justerade utifrån nuvarande presentation av balansräkning. 3) Styrelsens förslag. 4) Pro forma.
FLERÅRSÖVERSIKT
ÖVERSIKTER OCH INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022182
EPRA nyckeltal
EPRA NYCKELTAL
EPRA nyckeltal
EPRA European Public Real Estate Association är en intresse-
organisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare
i Europa som bland annat sätter standard för, till IFRS komplet-
terande, finansiell rapportering. EPRAs rekommendationer för
redovisning och rapportering beskrivs i EPRA Best Practices
Recommendation Guidelines (EPRA BPR). Rekommenda-
tionen syftar till att öka transparens och jämförbarhet mellan
Europas börsnoterade fastighetsbolag. Catena rapporterar
nedan nyckeltal i enlighet med denna rekommendation.
2022, jan–dec 2021, jan–dec
Mkr Kr/aktie Mkr Kr/aktie
EPRA Earnings
(Förvaltningsresultat
efter aktuell skatt) 936 20,94 798 19,75
Förvaltningsresultat efter den teoretiska skatt hänförlig till förvaltningsresultat som Catena skulle betala
utan hänsyn till underskottsavdrag. EPRA Earnings per aktie (EPS) beräknas utifrån vägt genomsnittligt
antal utestående aktier.
EPRA NRV Långsiktigt
substansvärde 18 527 371,39 13 347 323,74
Långsiktigt substansvärde är tänkt att visa nettotillgångarnas långsiktiga värde utan omsättning av aktuell
fastighetsportfölj. Detta innebär att tillgångar och skulder, som inte innebär någon utbetalning i närtid,
exkluderas. För Catenas del innebär det att EPRA NRV beräknas utifrån eget kapital med återläggning
av verkligt värde på derivat, uppskjuten skatt och goodwill associerad med uppskjuten skatt.
EPRA NTA Aktuellt
substansvärde 17 886 358,54 12 813 310,78
Antagandet bakom aktuellt substansvärde EPRA NTA är att det sker omsättning i fastighetsportföljen
som innebär realisering av viss andel av de uppskjutna skatteskulderna. Catena har, baserat på transak-
tionshistorik, gjort antagande att fastigheterna realiseras under 50 år där 10 procent görs som fastighets-
transaktioner och 90 procent säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 5,15 procent. EPRA NTA
beräknas som EPRA NRV med den skillnad att justering görs för beräknad verklig uppskjuten skatt.
EPRA NDV Avyttringsvärde 16 330 327,36 10 763 261,07
EPRA NDV är tänkt att representera ett avyttringsvärde där samtliga tillgångar avyttras (som fastighets-
transaktioner) och inga skulder hålls till förfall. Avyttringsvärdet beräknas som eget kapital med återlägg-
ning av goodwill samt justerad med verkligt värde på räntebärande skulder.
2022, jan–dec 2021, jan–dec
% %
EPRA NIY Direktavkastning 4,8 4,9
NIY baseras på kontrakterad årshyra för fastigheter i egen portfölj samt vår andel av årshyra i fastigheter
ägda i joint ventures, efter avdrag för instegsrabatter. Från dessa årshyror görs avdrag för förväntade drifts-
och underhållskostnader, fastighetsskatt och fastighetsadministration. Detta överskott ställs i relation till
förvaltningsfastigheter enligt koncernens balansräkning med tillägg för andel av förvaltningsfastigheter
ägda i joint ventures och efter avdrag för utvecklingsmark och ännu ej färdigställda projekt.
EPRA ”Topped-up” NIY
Direktavkastning 5,0 5,1
I beräkning av EPRA ”topped-up” NIY används kontrakterad årshyra utan avdrag för initiala rabatter.
EPRA Vacancy rate
(Vakansgrad) 2,8 5,3
EPRA Vacancy rate visar hur stor del av hyresvärdet som inte erhålls på grund av vakanser. EPRA Vakans-
grad beräknas som hyresvärdet för outhyrda ytor vid periodens slut i procent av hyresvärde för hela fastig-
hetsportföljen.
ÖVERSIKTER OCH INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 183
FLERÅRSÖVERSIKT, DEFINITIONER
Nyckeltal Definition Syfte
Aktiens direktavkastning Föreslagen utdelning i förhållande till aktiekursen
vid årets slut
Belyser den kassaflödesgenererande avkastningen
för aktieinnehavet.
Aktiens totalavkastning Aktiekursens utveckling under året med tillägg
för utbetald utdelning i förhållande till aktie-
kursen vid årets början.
Belyser den totala värdetillväxten för aktieinnehavet.
Antal utestående aktier Registrerat antal aktier per balansdagen. Används för beräkning av balansnyckeltal.
Antal utestående aktier,
genomsnittligt
Vägt genomsnittligt antal aktier. Används för beräkning av resultat- och avkastnings-
nyckeltal.
Avkastning på eget kapital Årets resultat i procent av genomsnittligt eget
kapital.
Visar hur ägarnas kapital har förräntats under
perioden.
Avkastning på totalt kapital Resultat före skatt med tillägg för finansiella
kostnader i procent av genomsnittlig balans-
omslutning.
Visar hur det totala kapitalet har förräntats under
perioden.
Belåningsgrad Räntebärande skulder avseende fastigheter
efter avdrag för likvida medel, i procent av
bokfört värde på fastigheter vid årets slut.
Belyser koncernens finansiella risk.
Börsvärde Antalet utestående aktier multiplicerat med
senast betalt på angiven dag.
Börsvärdet anger det samlade värdet för alla aktier
i Catena.
Driftsöverskott Hyresintäkter med avdrag för drifts- och under-
hållskostnader, fastighetsskatt och fastighets-
administration.
Ett relevant nyckeltal för at mäta förvaltningens
lönsamhet före finansnetto och värdeförändringar.
Eget kapital per aktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare
i förhållande till antalet utestående aktier vid
årets slut.
Beskriver respektive akties andel av det egna
kapitalet.
Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper vid
årets slut i procent av hyresvärde.
Åskådliggör den ekonomiska nyttjandegraden av
Catenas fastigheter.
EPRA Earnings Förvaltningsresultat efter den teoretiska skatt
hänförlig till detta resultat som skulle betalas
utan hänsyn till underskottsavdrag.
Ett internationellt erkänt mått på verksamhetens
operativa resultat.
EPRA NDV Avyttringsvärde Eget kapital med återläggning av goodwill samt
justerat med skillnad mot verkligt värde på ränte-
bärande skulder.
Representerar ett avyttringsvärde där samtliga
tillgångar avyttras (som fastighetstransaktioner)
och inga skulder hålls till förfall.
EPRA NIY Direktavkastning Driftsöverskott i relation till förvaltningsfastigheter
enligt koncernens balansräkning justerat för andel
via joint ventures och avdrag för utvecklingsmark
och ej färdigställda projekt.
Ger uttryck för den förväntade avkastningen år 1 på
balansdagens hyresgenererande fastighetsportfölj.
EPRA ”Topped-up” NIY
Direktavkastning
Som EPRA NYI med återläggning av värdet av
initiala rabatter.
Ger uttryck för en normaliserad avkastning på
balansdagens hyresgenererande fastighetsportfölj.
EPRA NRV Långsiktigt
substansvärde
Eget kapital med återläggning av verkligt värde på
derivat, uppskjuten skatt och goodwill associerad
med uppskjuten skatt.
Visar nettotillgångarnas långsiktiga värde utan
omsättning av aktuell fastighetsportfölj.
EPRA NTA Aktuellt sub-
stansvärde
Eget kapital med återläggning av verkligt värde på
derivat och goodwill samt justerad med bedömd
verklig uppskjuten skatt.
Visar substansvärdet med antagagande om att det
sker omsättning i fastighetsportföljen som innebär
realisering av viss andel av de uppskjutna skatte-
skulderna.
EPRA Vacancy rate Hyresvärdet för outhyrda ytor vid årets slut i pro-
cent av hyresvärdet för hela fastighetsportföljen.
Visar hur stor del av hyresvärdet som inte erhålls på
grund av vakanta ytor.
Förvaltningsresultat Resultat före skatt med återläggning av värde-
förändringar.
Visar verksamhetens operativa resultat samt något
förenklat kassaflöde från den löpande verksamheten
exklusive betald skatt.
Förvaltningsresultat per
aktie
Förvaltningsresultat i förhållande till genom-
snittligt antal utestående aktier.
Visar verksamhetens operativa resultat i relation till
insatt kapital.
Genomsnittlig ränta Genomsnittlig ränta för låneportföljen med
hänsyn tagen till derivat.
Belyser koncernens ränterisk avseende ränte-
bärande skulder.
Hyresintäkter Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning
för värme och fastighetsskatt.
Åskådliggör koncernens intäkter från fastighets-
uthyrning.
Definitioner
DEFINITIONER
ÖVERSIKTER OCH INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022184
DEFINITIONER
Hyresvärde Utgående hyra på årsbasis, med tillägg för
bedömd marknadshyra för vakanta ytor.
Belyser koncernens intäktspotential.
Kapitalbindning Genomsnittlig återstående kapitalbindningstid
på låneportföljen.
Belyser (re-) finansieringsrisken för koncernens
räntebärande skulder.
Kassaflöde före förändring
av rörelsekapital
Årets kassaflöde före förändring av rörelsekapital
enligt kassaflödesanalys.
Belyser Catenas förmåga att generera kassaflöde
från den löpande verksamheten.
Nettoskuld/EBITDA, (R12),
ggr
Räntebärande skulder minskad med räntebärande
tillgångar i genomsnitt i förhållande till driftsöver-
skottet minskat med kostnader för central admi-
nistration. Beräknat på rullande 12 månader.
Ett mått på koncernens finansiella risk. Mäter
nettoskuldsättning i förhållande till intjäning.
Nettoskuld/Framåtriktad
EBITDA, ggr
Räntebärande skulder minskad med räntebärande
tillgångar på balansdagen i förhållande till drifts-
överskottet minskat med kostnader för central
administration enligt aktuell intjäningsförmåga.
Ett mått på koncernens finansiella risk. Mäter
nettoskuldsättning i förhållande till framtida
intjäning enligt intjäningsförmågan.
p/e tal Aktiekurs vid årets slut i förhållande till årets
resultat per aktie.
Används för värdering av företag och som besluts-
underlag om en aktie är köpvärd eller inte
Resultat före skatt Resultat före skatt enligt Rapport över total-
resultat.
Åskådliggör resultat efter värdeförändringar.
Resultat per aktie Årets resultat hänförligt till moderbolagets
aktieägare i förhållande till vägt genomsnittligt
antal utestående aktier.
Belyser Catenas resultat per aktie på ett för
börs-noterade bolag enhetligt sätt.
Räntebindning, år Genomsnittlig återstående räntebindningstid på
låneportföljen med hänsyn tagen till derivat.
Belyser ränterisk för koncernens räntebärande
skulder.
Räntetäckningsgrad, ggr Resultat före skatt med återläggning av finansiella
kostnader och orealiserade värdeförändringar i
förhållande till finansiella kostnader.
Belyser koncernens finansiella risk.
Skuldsättningsgrad, ggr Räntebärande skulder i förhållande till eget
kapital vid årets slut.
Belyser koncernens finansiella styrka och
belåningens hävstångseffekt.
Soliditet Eget kapital inklusive minoritetsintressen i
procent av balansomslutningen.
Belyser koncernens finansiella stabilitet.
Soliditet exklusive goodwill Eget kapital inklusive minoritetsintressen i
procent av balansomslutningen med avdrag
för goodwill.
Belyser koncernens finansiella stabilitet, som om
förvärvet av Tribona 2016 hade varit tillgångsförvärv.
Uthyrbar yta Total yta som är tillgänglig för uthyrning. Belyser verksamhetens omfattning och intäkts-
potential.
Årets resultat Årets resultat enligt Rapport över totalresultat. Åskådliggör koncernens resultat för perioden.
Överskottsgrad Driftsöverskott i procent av hyresintäkterna. Ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens
lönsamhet före finansnetto och värdeförändringar.
HÅLLBARHET, DEFINITIONER
Nyckeltal Definition Syfte
Biodiversitet Ett samlat begrepp för att beskriva variation
mellan arter och av ekosystem, används synonymt
med biologisk mångfald.
Ett grundläggande begrepp för att åskådliggöra
koncernens arbete.
Energiintensitet,
kWh per kvm
Total energianvändning från fastighetsel, verk-
samhetsel och värme dividerad med genomsnitt-
lig beräknad uthyrningsbar yta (LOA).
Belyser koncernens energieffektiviseringsarbete,
relevant mått att följa över tid för att visa på minskad
energiförbrukning/kvm.
Normalårskorrigerad värme Faktisk värmeanvändning räknas om för att ta
hänsyn till temperatur och utomhusklimat.
Möjliggöra en mer rättvis jämförelse av värden
mellan år, utan att avvikande väderförhållanden
påverkar beräkningarna.
Nettonoll växthusgas-
utsläpp
Så låga växthusgasutsläpp som möjligt, där de
faktiska utsläppen kompenseras med ”negativa”
utsläpp på annat vis, så att de utsläppen blir netto
noll.
Koncernens hållbarhetsmål är nettonoll till 2030 i
Scope 1–3, därav viktigt att synliggöra vad Catena
definierar som nettonoll.
Nettoutsläpp Skillnaden mellan de växthusgasutsläpp som
faktiskt orsakas och det som görs för att minska
ut-släppen, dvs. antingen genom att faktiskt mins-
ka utsläpp eller genom att ”fånga upp” utsläpp
genom andra åtgärder (klimatkompensera).
Belyser skillnaden mellan negativa och positiva
växthusgasutsläpp, synliggör därför de faktiska
utsläppen.
Skadelindringshierarkin Skadelindringshierarkin består av fyra på varandra
följande steg, där man ska ha uttömt möjlighe-
terna att lindra skada med hjälp av den tidigare
kategorin åtgärder innan man tillämpar den
senare. De tre första stegen är, i tur och ordning;
undvika, minimera och restaurera, sista steget är
att kompensera. Skadelindringshierarkin används
synonymt med kompensationstrappan.
Skadelindringshierarkin är ett konkret verktyg för
koncernen för att efterleva och följa försiktighets-
principen. I miljöbalken, i hänsynsreglerna, beskrivs
försiktighetsprincipen, där det tydligt står att verk-
samhetsutövaren ska vidta åtgärder i sin verksam-
het eller vidta försiktighetsmått för att förebygga,
hindra eller motverka att skada eller andra olägen-
heter för miljö och hälsa uppstår.
ÖVERSIKTER OCH INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 185
Viktiga datum
2023-04-27 Delårsrapport januari–mars 2023
2023-04-27 Årsstämma 2023
2023-05-04 Logistiktrender
2023-07-07 Delårsrapport januari–juni 2023
2023-10-27 Delårsrapport januari–september 2023
2024-02-22 Bokslutskommuniké 2023
2024-04-25 Årsstämma 2024
Kapitalmarknadsinformation
Catena informerar löpande om sin verksamhet, aktuella
händelser och förändringar som sker genom att regelbun-
det träffa analytiker, investerare, aktieägare och finansiä-
rer. Catena planerar in egna, enskilda möten med exempel-
vis investerare och banker samt deltar i sammanhang som
aktiesparträffar och kapitalmarknadsdagar och möten som
arrangeras av banker.
I samband med publicering av delårsrapporterna webb-
sänds presentation av delårsbokslutet.
Årsstämma 2023
Catenas årsstämma hålls den 27 april 2023 klockan 16.00
på Hotel Clarion Sea U, Helsingborg. Aktieägare som vill
delta i stämman ska vara upptagen i den av Euroclear
Sweden AB framställda aktieboken och anmäla sig och
eventuellt biträde till stämman senast den 21 april. Aktie-
ägare som inte kan/vill deltaga på stämman kan rösta via
ombud, poströstning, per brev eller digtalt via BankID.
Utförlig information om årsstämman finns på Catenas
webbplats www.catena.se.
Catena året om
Catena har som mål att underlätta marknadens värdering av företaget genom tydlig
information. Catena arbetar för en snabb och öppen redovisning till aktieägare, finans-
marknad och andra intressenter. Informationsgivning sker i enlighet med gällande lag-
stiftning, Nasdaqs regelverk, Svensk kod för bolagsstyrning samt bolagets insiderpolicy.
I framkant
Catena är drivande inom både logistikområdet och i fastig-
hetsbranschen genom att samverka för innovation och
utveckling på olika sätt och i olika forum. Bolaget arrang-
erar seminariet Logistiktrender årligen – en uppskattad
mötesarena för ny kunskap och inspiration. 2023 sker
Logistiktrender den 4 maj.
Följ Catena
På bolagets webbplats www.catena.se finns aktuell infor-
mation om verksamheten, fastighetsbeståndet, projekt-
utveckling, finansiella rapporter, nyckeltal, aktieinforma-
tion och mycket mer. Informationen på webb-platsen finns
även på engelska. För att få information löpande kan en
prenumerationstjänst på företagets webbplats användas.
Den finansiella informationen kan även beställas direkt av
Catena per telefon eller via e-post.
Genom att följa Catena på LinkedIn,
Facebook, Twitter eller Instagram
finns möjlighet att få ytterligare
information om vad som händer i
bolaget.
CATENA ÅRET OM
ÖVERSIKTER OCH INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022186