2024
Årsredovisning /
Genova
– ett personligt fastighetsbolag
Genova årsredovisning 2024
3
Innehåll
6 VD har ordet
10 Genova och året i korthet
12 Mål och utfall, utdelningspolicy
14 Väsentliga händelser 2024
16 Affärsmodell och strategi
18 Värdeskapande i flera dimensioner
22 Förvaltningsfastigheter
26 Projektutveckling
30 Dotterföretaget Järngrinden
32 Bedömd intjäningsförmåga
34 Hållbarhetsrapport
42 Finansiering
47 Finanisell utveckling
50 Risker och riskhantering
56 Aktien och ägarförhållanden
59 Bolagsstyrningsrapport
68 Styrelse och ledande befattningshavare
73 Finansiell och hållbarhetsinformation
74 Nyckeltal
75 Räkenskaper
84 Redovisningsprinciper och noter
118 Revisionsberättelse
123 GRI-index och Hållbarhetsnoter
129 Definitioner
130 Information till aktieägare
Reviderad årsredovisning och koncernredovisning
för Genova Property Group AB (publ) utgörs av
sidorna 14-15, 42-57 och 73-117.
Förvaltningsberättelsen utgörs av avsnitten Vä-
sentliga händelser 2024, Risker och riskhantering,
Aktier och ägarförhållanden, Finansiering samt
Finansiell utveckling.
Genova årsredovisning 2024
5
” Vi bygger ett Genova som
är starkare, lönsammare
och mer transparent.”
VDORD
Genova årsredovisning 2024
6
VD-ORD
Efter några utmanande år för fastighetssektorn går Genova in i 2025 med stärkt finansiell
position, ökad intjäning och en tydlig strategi för framtiden. VD Michael Moschewitz ger
här sin syn på bolagets framsteg, utmaningar och varför Genovas affärsmodell är nyckeln
till tillväxt och långsiktigt värdeskapande.
” En viktig milstolpe för våra aktie-
ägare är att vi för 2024 föreslår
en utdelning på 0,88 kronor per
aktie – en tydlig signal om vår
finansiella stabilitet och långsiktiga
intjäningsförmåga.”
Genova har rapporterat stark
resultattillväxt under 2024,
hur vill du summera året?
Fastighetssektorn har genomgått stora
utmaningar under de senaste åren
som Genova har tagit sig igenom på ett
mycket bra sätt både operationellt och
finansiellt. 2024 var ett år med hög akti-
vitet och tydlig återhämtning för bolaget.
Vi ökade förvaltningsresultatet med
130 procent till 140 Mkr och per aktie
uppgick förvaltningsresultatet till 1,55
kronor, jämfört med –0,49 kr föregående
år. Det är en tydlig bekräftelse på att vi
gör rätt saker och att vår affärsmodell
som kombinerar stabila kassaflöden från
förvaltningsfastigheter med värdeska-
pande projektutveckling fungerar.
Under året bedrev vi ett målmedvetet
arbete för att sänka våra finansierings-
kostnader. Vi har minskat våra ränte-
kostnader med 85 Mkr, förbättrat vårt
finansnetto och samtidigt bibehållit en
stark balansräkning.
En viktig milstolpe för våra aktieägare
är att vi för 2024 föreslår en utdelning på
0,88 kronor per aktie – en tydlig signal
om vår finansiella stabilitet och långsik-
tiga intjäningsförmåga.
Hur ser du på utvecklingen av
Genovas kassaflöde och hyres-
intäkter?
Genovas vision är att vara det personliga
fastighetsbolaget med nära kundrela-
tioner. Våra hyresgäster är finansiellt
stabila företag, vilket bedöms ge låg risk
för hyresförluster och vakanser samt
stabilt kassaflöde över tid. Vid årets
utgång hade bolaget 443 kommersiella
hyresavtal med en genomsnittlig åter-
stående avtalslängd om 4,6 år och därtill
hyresavtal för bostäder. Andelen kon-
trakterade hyresintäkter från bostäder
och offentligt finansierade hyresgäster
uppgick till 54 procent, och inkluderat
dagligvaruhandel stiger andelen till
61 procent av bolagets kontrakterade
hyresintäkter. Hyresavtalen omfattar till
största delen full KPI-justering.
Genova har historiskt haft en stark
tillväxt i hyresintäkter med en genom-
snittlig årlig tillväxt om 25 procent under
perioden 2017-2024. Tillväxten drivs av
en kombination av strategiska förvärv,
aktiv förvaltning och optimering av
fastighetsportföljen samt egen projektut-
veckling.
Byggrättsportföljen beskrivs
som en dold tillgång i Genova,
kan du förklara?
Genovas byggrättsportfölj som vi skapat
från befintliga förvaltningsfastigheter
genom ett målmedvetet arbete med
detaljplaneutveckling, har ett betydande
övervärde. Vid årets slut uppgick beräk-
nat marknadsvärde på vår byggrättsport-
följ till cirka 3,4 Mdkr, medan bokfört
värde uppgår till 2,1 Mdkr. Detta över-
värde på cirka 1,3 Mdkr reflekteras idag
inte i vår balansräkning och motsvarar
cirka 28 kr per aktie. Under 2025 kommer
vi att accelerera avyttringar och utveck-
ling av dessa byggrätter, för att frigöra
kapital till investeringar i fastigheter
som stärker vårt långsiktiga kassaflöde.
Hur skapar Genova sina
byggrätter?
När Genova förvärvar fokuserar vi på
fastigheter med utvecklingspotential
och mark med rätt förutsättningar för att
skapa byggrätter för framtida nybygg-
nadsprojekt. Det innebär att vi har kun-
nat tillskapa betydande värden i bygg-
rättsportföljen via strategiska förvärv till
låga anskaffningsvärden och ett aktivt
stadsutvecklingsarbete med kommuner
för att ta fram detaljplaner.
Denna strategi skiljer sig från fler-
talet fastighetsbolag som är renodlade
bostads- och projektutvecklare, vilka
primärt förvärvar byggrätter genom att
konkurrera i kommunala markanvis-
ningar. Genova som har en kombinerad
verksamhet med förvaltning och stabila
kassaflöden, har valt en mer långsiktig
väg som ger förutsättningar till högre
avkastning.
Genova årsredovisning 2024
7
VDORD
Vad innebär denna strategi för
fördelar mer konkret?
Vi har tagit investeringarna för byggrät-
ter och utvecklingen av våra projekt. Det
innebär att vi kan omvandla befintliga
tillgångar till färdiga fastigheter med
begränsat tillskott av ytterligare eget
kapital, vilket innebär en betydande
värdereserv som nu successivt kommer
realiseras i takt med att fastighetsmark-
naden förbättras.
Kontrollerad process och stabilare eko-
nomi – Genom att driva egna detaljplaner
i stället för att tävla om markanvisningar
minskar Genova osäkerheten kring bygg-
rättskostnader. Vi bygger värde på lång sikt
genom att identifiera utvecklingspotential
i befintliga fastigheter och utvecklingsom-
råden. Detta ger oss bättre kontroll över
projektens lönsamhet och minskar risken
för prisdrivande konkurrens.
Stark relation med kommunerna –
Genova arbetar proaktivt och långsiktigt
med kommunerna på respektive ort,
vilket skapar en konstruktiv dialog där
vi gemensamt utvecklar stadsdelar med
rätt balans mellan bostäder, samhälls-
fastigheter och kommersiella inslag.
Denna samverkan säkerställer att vi kan
skapa attraktiva och hållbara miljöer
samtidigt som vi effektivt möter markna-
dens efterfrågan.
Mindre spekulativt, mer hållbart och
långsiktigt – Genovas modell bygger på
att vi successivt realiserar värdet i våra
byggrätter genom egen projektutveckling
eller försäljning. Detta ger oss en flexibel
kapitalallokering där vi kan anpassa oss
efter marknadsförutsättningarna. Vi kan
välja att bygga när det är lönsamt eller
avyttra byggrätter när det skapar störst
värde, i stället för att vara beroende av
högt prissatta markanvisningar med
fasta åtaganden.
Genovas strategi är enkel men kraftfull –
vi skapar värde genom att utveckla från
grunden, snarare än att köpa färdigut-
vecklade byggrätter till höga priser. Det
ger oss en unik position på marknaden,
där vi både kan säkerställa lönsamhet
och bidra till långsiktig stadsutveckling
på ett hållbart sätt.
Genovas skuldportfölj inklude-
rar banklån, obligationer, hybrid-
kapital och konvertibler. Vad är
fördelarna med en diversifierad
finansieringsstruktur?
Nyckeln för Genova med en verksamhet
som innefattar både traditionell fast-
ighetsförvaltning och värdeskapande
projektutveckling är att vi säkerställa
tillgång till god likviditet samt att
ständigt agerar proaktivt på bank- och
kapitalmarknaden. Kortfattat skulle
jag beskriva vår skuldportfölj som att
banklån utgör grunden för vår stabila
finansiering och våra obligationer ger oss
flexibilitet att agera snabbt vid inves-
teringsmöjligheter samt att fortsätta
utveckla våra projekteringsfastighe-
ter. Hybridobligationer som stärkt vår
balansräkning utan att späda ut befint-
liga aktieägare, har vi successivt återköpt
och utgör nu en mindre andel av vår
finansiering.
Trots en turbulent omvärld med
kraftiga räntehöjningar, stor osäkerhet på
kapitalmarknaden och svag konjunktur
har vi under hela den perioden bibehållit
en stabil finansiell position. Med en kom-
Genova årsredovisning 2024
8
VD-ORD
bination av proaktivitet och finansiell
disciplin har vi kunnat navigera och sam-
tidigt stärka kapitalstrukturen, fokusera
på att minska den operativa risken samt
aktivt hantera ökade räntekostnader.
Långsiktiga intäktsflöden och en
aktiv hantering av räntor – har lett till att
Genova är starkt positionerat för framti
-
den. Idag är 66 procent av utnyttjade lån
i kreditportföljen räntesäkrade med en
genomsnittlig fast ränta om 2,46 procent.
Återhämtningen i konjunktur och på
fastighetsmarknaden under 2024 och
2025, tillsammans med en mer gynnsam
räntemiljö, skapar goda förutsättningar
för Genova.
Vi har positionerat oss väl för en mark
-
nad där räntorna stabiliseras kring 2,5
procent och investerarnas fokus skiftar
tillbaka till långsiktigt värdeskapande.
Under 2025 förväntas våra räntekost
-
nader fortsätta att minska, vilket direkt
stärker vårt kassaflöde. Styrkan i Genovas
affärsmodell är just att vi har flexibiliteten
att anpassa vår strategi – mellan projekt-
utveckling och kassaflödesfastigheter.
Med en balanserad portfölj av stabila
hyresintäkter och tillväxtmöjligheter i vår
projektutveckling är jag övertygad om att
Genova står starkt inför framtiden.
Hur ska ni agera för att minska
Genovas substansrabatt och syn-
liggöra bolagets verkliga värde?
Det är mitt ansvar att tydligare synlig-
göra de värden vi skapar och säkerställa
att aktiemarknaden förstår vår potential
samtidigt som vi ska fokusera på att öka
vinst per aktie och vårt substansvärde.
Det handlar om tre viktiga saker för oss
att arbeta med.
Till att börja med måste vi fortsätta
leverera på våra mål, fortsätta att öka
intjäningen och stärka kassaflödet.
Åtgärder under 2024 har redan stärkt
vårt kassaflöde genom lägre finansie-
ringskostnader och ökade hyresintäkter.
Vår projektutveckling kommer succes-
sivt att ge ytterligare bidrag till kassa-
flödet, och vi avser att selektivt förvärva
kassaflödesstarka fastigheter med hög
direktavkastning.
Vi ska realisera övervärden i vår bygg-
rättsportfölj. Idag har vi 500 000 kvm
byggrätter med ett övervärde på 1,3
Mdkr, motsvarande 28 kronor per aktie,
som ej reflekteras i vår balansräkning.
Under 2025 kommer vi att accelerera
arbetet med att realisera dessa värden,
genom försäljning och projektutveckling.
Vi ska skapa ökad transparens och
aktivare investerardialog för att öka
förståelsen för Genovas potential och för-
utsättningar för framtida lönsam tillväxt.
Genom att kommunicera tydligare är vårt
mål att förbättra marknadens förståelse
för vår strategi, kapitalstruktur och till-
gångsportfölj.
Hur ser du på att substansvärdet
per aktie förväntas fördubblas
innan 2030 med era finansiella
mål?
Genova har genom åren visat en stark
förmåga att växa och skapa aktieägar-
värde. Historiskt har vi haft en genom-
snittlig årlig substansvärdestillväxt
på 15 procent över en konjunkturcykel
(2017–2024). Vårt mål framåt är att uppnå
en genomsnittlig årlig tillväxt i långsik-
tigt substansvärde per aktie om minst
20 procent, inklusive eventuella värde-
överföringar till aktieägarna, över en
konjunkturcykel. Med vår affärsmodell
och genom noga övervägda investeringar
ser vi goda möjligheter att fortsätta vår
utveckling och på sikt fördubbla sub-
stansvärdet fram till 2030.
Avslutningsvis, vad vill du säga
till era aktieägare inför 2025?
Genova går in i 2025 med en starkare
finansiell position, en tydlig strategi för
värdeskapande och en stabil fastighets-
tillgångsportfölj med geografisk fokus
på Storstockholm, Uppsalaregionen
och sydvästra Sverige. Vi har en bevisad
förmåga att skapa tillväxt i substans-
värde och kassaflöde. Nu kommer vi att
fortsätta realisera värden i vår projekt-
portfölj och arbeta för att minska sub-
stansrabatten. Vi föreslår även utdelning
till våra aktieägare – en tydlig signal om
vår finansiella stabilitet.
Avslutningsvis vill jag rikta ett stort
tack till våra aktieägare för ert förtroende
och stöd i Genovas fortsatta utveckling
samt till alla mina medarbetare. Genovas
framgång under året hade inte varit
möjlig utan det hårda arbete och stora
engagemang som ni har bidragit med.
Michael Moschewitz, VD
” Med en balanserad portfölj
av stabila hyresintäkter och
tillväxtmöjligheter i vår
projektutveckling är jag
övertygad om att Genova
står starkt inför framtiden.”
Genova årsredovisning 2024
9
Genova i korthet
Genovas affärsidé är att kombinera stabila kassa flöden
från förvaltningsportföljen med kostnadseffektiv
projektutveckling av främst samhällsfastigheter och
hyresbostäder för egen förvaltning.
Affärsidé
GENOVA I KORTHET
Den betydande byggrättsportföljen möjliggör
både långsiktig tillväxt och realisering av
värde vid försäljning av byggrätter.
10,0 Mdkr
Fastighetsvärde
1)
31 december 2024
1,3 Mdkr
Övervärde byggrättsportfölj
2)
31 december 2024
72,72 kr
Långsiktigt substansvärde hänförligt
till aktieägarna 31 december 2024
54,5 %
Belåningsgrad 31 december 2024
1) Varav pågående byggnation, planerade projekt och pågående bostadsprojekt
om 1 883 Mkr.
2) Reflekteras ej i balansräkningen, motsvarande cirka 28 kr per aktie.
2024 2023
Hyresintäkter, Mkr 507,8 503,0
Driftsöverskott, Mkr 369,0 367,6
Förvaltningsresultat, Mkr 139,5 60,6
Förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna
per aktie, kr 1,55 -0,49
Nettoinvestering, Mkr 713,3 148,5
Belåningsgrad, % 54,5 51,8
Soliditet, % 35,6 37,3
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,6
Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 650,4 4 821,9
Långsiktigt substansvärde hänförligt
till aktieägarna, Mkr 3 273,2 3 225,5
Totalt antal utestående aktier
1
, tusental 45 613 45 613
Långsiktigt substanvärde hänförligt till
aktieägarna per aktie, kr 72,72 70,71
1) Varav 600 000 aktier återköpta under 2024.
Nyckeltal i sammandrag
Genova årsredovisning 2024
10
Förvaltningsresultat, Mkr
Fastighetsvärde, Mdkr
201920182017 2020 2021 2022 2023 2024
2
4
6
8
10
12
25
50
75
100
125
150
Mdkr Mkr
Förvaltningsfastigheter
per geografi
Fastighetsvärde 8 121 Mkr
Fastighetsvärde
och förvaltningsresultat
9 %
Övrigt
45 %
Storstockholm
29 %
Uppsala
16 %
Väst
Under hösten 2024 uppdaterade Genova sin strategi i syfte att skapa ytterligare flexibilitet i att kombinera och växa lönsamt
inom sina befintliga affärsområden: förvaltning, stadsutveckling, projektutveckling och fastighetstransaktioner. Läs mer
om Genovas affärsmodell och strategi på sidorna 16–17.
Genova förändras med fastighetsmarknaden
Förvaltning Stadsutveckling Projektutveckling Fastighetstransaktioner
Förvaltningsfastigheter
Pågående byggnation
Planerade projekt med byggrätter
Knivsta
Uppsala
Gävle
Borås
Göteborg
Lund
Varberg
Halmstad
Malmö
Enköping
Nyköping
Stockholm
Norrtälje
Ulricehamn
GENOVA I KORTHET
Hallstahammar
Genova årsredovisning 2024
11
MÅL
Långsiktigt substansvärde
Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i
långsiktigt substansvärde per aktie om
minst 20 procent (inklusive eventuella
värdeöverföringar till aktieägarna) över en
konjunkturcykel.
Soliditet
Soliditeten ska över tid
uppgå till minst 35 procent.
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgraden ska
över tid överstiga 2,0 gånger.
Förvaltningsresultat
Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt
i förvaltningsresultatet per aktie (före
utdelning) om minst 20 procent över en
konjunkturcykel.
Belåningsgrad
Belåningsgraden ska över tid
understiga 55 procent.
Finansiella mål
Långsiktigt
substansvärde
per aktie, Kr
Soliditet, %
Räntetäcknings-
grad , ggr
Belåningsgrad, %
Förvaltnings-
resultat
per aktie, Kr
201920182017 2020 2021 2022 20242023
20
40
60
80
100
10
20
30
40
50
10
20
30
40
50
201920182017 2020 2021 2022 20242023
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
201920182017 2020 2021 2022 20242023
-2,0
-1,0
0,0
1,0
2,0
2024201920182017 2020 2021 2022 2023
-100
-50
0
50
100
20
40
60
80
100
201920182017 2020 2021 2022 20242023
Min
Min
Max
14,9 %
Genomsnittlig årlig tillväxt
2017-2024
35,6 %
31 dec 2024
1,8 ggr
2024
60,7 %
Genomsnittlig årlig tillväxt
2017-2024
54,5 %
31 dec 2024
Kr % %Kr
% %
ggr
Genomsnittlig årlig
tillväxt från 2017, %
Genomsnittlig årlig
tillväxt från 2017, %
Genova årsredovisning 2024
12
Utdelningspolicy
Genovas målsättning är att från och med årsstämman 2025
lämna utdelning till aktieägarna som minst uppgår till en tredje-
del av förvaltningsresultatet per år justerat för värdeförändringar,
såvida bolagets finansiella ställning inte motiverar något annat.
Utdelningen ska utbetalas kvartalsvis.
0,88 kr/aktie
Föreslagen utdelning 2024
Genova årsredovisning 2024
13
Genovas fastighetsförvaltning och projektutveckling utvecklades väl under året
och vi växte organiskt med inflyttning av färdigställda hyresbostäder. Vi fortsatte vårt
metodiska arbete med att sänka räntekostnaderna och stärka likviditeten, bland annat
genom refinansieringar och återköp av hybridobligationer. Vidare genomfördes värdeska-
pande transaktioner i förvaltnings- och byggrättsportföljen.
Väsentliga händelser 2024
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
VÄSENTLIGA HÄNDELSER
Q1
Tecknande av ränteswap
En ränteswap tecknades om 500 Mkr med
en fast ränta om 2,58 procent, med löptid till
januari 2030.
Emission av konvertibler
En emission av konvertibler om cirka 200
Mkr genomfördes, med en fast årlig ränta om
6,75 procent och kvartalsvisa utbetalningar.
Konvertiblerna förfaller till betalning 2029.
Återköp av hybridobligationer
Hybridobligationer till ett värde av 101,3 Mkr
återköptes.
Fastighetsförvärv i Borås
Fastigheten Vindspelet 6 i Borås förvärvades
till ett överenskommet fastighetsvärde om
62,5 Mkr och med ett årligt hyresvärde om
cirka 6 Mkr.
Q2
Nyemission av gröna obligationer
Gröna seniora icke säkerställda obligatio-
ner om 150 Mkr emitterades på initiativ av
institutionella investerare. I samband med
detta återköptes hybridobligationer om cirka
60 Mkr.
Delavyttring av två projektfastigheter
i Norrtälje
Två fastigheter i Norrtälje delavyttrades
till ett nybildat joint venture där Genova
är hälftenägare tillsammans med Nrep.
Försäljningen skedde till ett underliggande
fastighetsvärde om cirka 1,3 Mdkr, motsva-
rande bokfört värde.
Q3
Nyemission av gröna obligationer
Gröna obligationer om 450 Mkr emitterades
med en rörlig ränta om 3-månaders Stibor
+ 415 baspunkter och förfall november 2027.
Frånträde av fastigheter i Uppsala
Tre fastigheter i Uppsala och Upplands-Bro
frånträddes till ett underliggande fastighets-
värde om 121 Mkr, vilket översteg bokfört
värde.
Tecknande av ränteswappar
Ränteswapar om 1 080 Mkr tecknades med
en genomsnittlig ränta om cirka 2,3 procent
med en genomsnittlig löptid om cirka 6 år.
Nytt grönt finansiellt ramverk
Ett nytt grönt finansiellt ramverk fastställdes
med en second opinion från Sustainalytics.
Nyemission och återköp av hybrid-
obligationer
Nya gröna hybridobligationer om 300 Mkr
emitterades och samtidigt återköptes
hybrid obligationer om 342 Mkr.
Uppdatering av strategi, mål och
utdelningspolicy
Genova uppdaterade strategi och mål för
stärkt lönsam tillväxt och beslutade om
förändrad utdelningspolicy.
Genova årsredovisning 2024
14
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
VÄSENTLIGA HÄNDELSER
Q4
Refinansiering av banklån
Banklån om cirka 3 200 Mkr refinansierades,
vilket stärkte likviditeten med närmare 100
Mkr och förbättrar kassaflödet med cirka 30
Mkr per år genom lägre amortering.
Rekrytering av hållbarhetschef
Anna Barosen rekryterades till den nyin-
rättade tjänsten som hållbarhetschef hos
Genova. Anna Barosen ingår i Genovas
ledningsgrupp.
Järngrinden förvärvar fastighet
Genovas dotterföretag Järngrinden förvär-
vade en del av den kommersiella fastig heten
Skruven 3 i Borås till ett underliggande
fastighetsvärde om 320 Mkr.
Emission av gröna obligationer
Gröna seniora icke säkerställda obligatio-
ner om 100 Mkr emitterades under bola-
gets gröna ramverk, med en kupong om
3-månaders Stibor + 375 baspunkter.
Program för återköp av aktier inleds
Ett återköpsprogram för egna aktier inleddes
och 600 000 aktier återköptes till ett belopp
om 29,8 Mkr till en kurs om 49,60 kr per aktie.
Avyttring av gemensamägda
byggrätter i Nacka
Byggrätter om cirka 8 800 kvm ljus BTA
i Nacka Strand avyttrades till Besqab för
194 Mkr, varav 44 Mkr avser exploaterings-
kostnader.
Projekt i Norrtälje färdigställs
Det sista bostadskvarteret i Norrtälje färdig-
ställde omfattande 408 hyresbostäder med
investeringsstöd.
Projekt i Enköping färdigställs
Bostadsprojektet i centrala Enköping färdig-
ställdes omfattande 160 hyresbostäder.
Återköp av hybridobligationer
Hybridobligationer om 40 Mkr återköptes.
Under året minskades den totala volymen
hybrid obligationer från 800 Mkr till 556 Mkr
och bolaget har som fortsatt ambition att
minska volymen ytterligare.
Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång
Sista bostadskvarteret i Norrtälje frånträds
Efter årets utgång frånträddes det sista bostadskvarteret i Norr-
tälje till ett joint venture där Genova är hälftenägare tillsammans
med Nrep. Fastighetsvärdet vid frånträdet uppgick till 550 Mkr.
Hyresavtal för grundskola tecknas i Viby
I januari tecknades ett 20-årigt hyresavtal med Raoul Wallen-
bergskolan för utveckling av en grundskola F-9 i Projekt Viby i
Upplands-Bro.
Projekt färdigställt och frånträtt i Varberg
Järngrinden har färdigställt och frånträtt Apoteas nya central-
lager i Varberg till Swiss Life. Projektet och den genomförda
avyttringen medförde ett positivt resultat om 40 Mkr.
Järngrinden avyttrar fastighet
Järngrinden har efter årets utgång avyttrat en fastighet till ett
underliggande fastighetsvärde om 84 Mkr med ett hyresvärde
om 7 Mkr.
Chef Stadsutveckling meddelar sin uppsägning
I februari har Anna Molén, chef Stads utveckling och del av
Genovas ledningsgrupp, sagt upp sig och kommer att avsluta sin
anställning under våren.
Emission av gröna obligationer och förtida inlösen av
obligationer
I mars emitterades gröna obligationer om 650 Mkr med en rörlig
ränta om 3m Stibor + 430 räntepunkter och med förfall i juli 2028.
Vidare meddelade Genova att återköp av utestående obligationer
motsvarande ett nominellt belopp om471,25 Mkr kommer ske,
villkorat av att emissionen av de nya obligationerna genomförs.
Samtliga utestående obligationer kommer att förtidsinlösas den
16 maj 2025.
Avyttring av fastigheter med byggrätter
I mars avyttrades två fastigheter med byggrätter om cirka 15 400
kvm ljus BTA i Stockholm för 323 Mkr. Bokfört värde för fastigheterna
uppgick per 31 december 2024 till 303 Mkr.
Genova årsredovisning 2024
15
Genovas strategi för att nå de finansiella målen samt för
att stärka intjäning och kassaflöden indelas i tre huvud-
sakliga områden.
Fokusera på de fastighetssegment där förut-
sättningarna för hållbar lönsam tillväxt vid
var tid bedöms som bäst.
Kombinera och växa lönsamt inom befintliga
affärsområden förvaltning, stadsutveckling,
projektutveckling och fastighetstransaktioner.
Utvärdera försäljning av byggrätter och där-
med realisera den starka värdeutvecklingen
i byggrättsportföljen i syfte att återinvestera
kapital i fastigheter som bidrar till att stärka
intjäningen.
Genova har historiskt visat god förmåga att löpande
anpassa verksamheten utifrån rådande marknad för
att skapa lönsam tillväxt till begränsad risk. Såväl sub-
stansvärde som förvaltningsresultat per aktie har ökat
kraftigt sedan 2017.
Strategi Historik av stark tillväxt till
begränsad risk
Affärsmodell och strategi
för lönsam tillväxt
Genova är ett dynamiskt fastighetsbolag med bred kompetens inom flera segment av
fastighetsmarknaden samt finansiering. Vi skapar värde i vår fastighetsförvaltning,
stadsutveckling, projektutveckling och genom fastighetstransaktioner i Sverige. Med
en hög grad av flexibilitet i verksamheten kan vi löpande anpassa verksamheten, fånga
affärsmöjligheter och därmed stärka lönsamheten.
AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI
fastigheter, utveckling av byggrätter,
investering i stads- och projektutveckling
i attraktiva lägen samt genom strategiska
transaktioner. Stabil intjäning från befint-
lig fastighetsportfölj bidrar till flexibilitet
och en balanserad finansiell riskprofil.
Byggrättsportfölj med
betydande värde
En central del i Genovas affärsmodell är
att utveckla byggrätter från befintliga för-
valtningsfastigheter genom ett målmed-
vetet arbete med detaljplaneutveckling,
Därmed skapas värden som inte fullt ut
reflekteras i bolagets balansräkning.
Genova kan använda de egenutveck-
lade byggrätterna för egen projektut-
veckling och skapar då förutsättningar
för goda projektmarginaler och minskad
risk. Värdet i byggrättsportföljen kan
även realiseras genom försäljning av
byggrätter där frigjort kapital kan återin-
vesteras i högavkastande fastigheter eller
fastigheter med utvecklingspotential.
En flexibel affärsmodell
Genovas affärsmodell kombinerar stabila
kassaflöden från förvaltningsfastigheter
med investeringar i värdeskapande projekt-
utveckling. Genom att fokusera på de
fastighetssegment där förutsättningarna
för hållbar lönsam tillväxt vid var tid
bedöms som bäst utvecklar vi och skapar
värde. Vi kombinerar våra affärsområden
och växer där vi ser rätt möjligheter, med
ett långsiktigt och hållbart perspektiv.
Det sker genom förädling av befintliga
Genova hade under
perioden 2017–2024
en genom snittlig
årlig tillväxt i
förvaltnings resultat
per aktie om 61 pro-
cent och i substans-
värde per aktie om
15 procent.
Genomsnittlig
årlig tillväxt
61 %
Förvaltnings resultat per
aktie,
genomsnittilg årlig
tillväxt 2017–2024
15 %
Substansvärde per aktie,
genomsnittilg årlig tillväxt
2017–2024
Genova årsredovisning 2024
16
Genovas affärsområden
Tyngdpunkten mellan Genovas affärsområdena har förändrats över tid med stark tillväxt i lön-
samhet och fastighetsvärde. Genova ska fortsätta att kombinera och växa inom sina befintliga
affärsområden förvaltning, stadsutveckling, projektutveckling och fastighetstransaktioner.
AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI
Stadsutveckling
– långsiktigt värdeskapande
Genovas arbetar tätt tillsammans med kommuner, invånare och övriga
aktörer för att genom socialt hållbar stadsutveckling skapa mervärden
för platsen, området och staden i stort. Stort fokus läggs på att ta fram
nya detaljplaner och utveckla byggrätter från befintliga förvaltnings-
fastighete. Detta skapar förutsättningar för lönsam egen projektutveck-
ling och samtidigt möjlighet att realisera värde i byggrättsportföljen
genom försäljning av byggrätter.
Projektutveckling
– lönsam byggnation där efterfrågan finns
Med god likviditet och kostnadseffektiv nyproduktion är det möjligt
att genomföra projektutveckling från egna byggrätter i egen takt och
anpassat till efterfrågan på marknaden. Vid nyproduktion fokuse-
rar Genova på kostnadseffektivitet, korta byggtider, hållbarhet och
lång siktig kvalitet kombinerat med god arkitektur och design. All
nybyggnation miljöcertifieras. På huvudmarknaderna Storstockholm
och Uppsalaregionen samt i västra Sverige finns en god underliggande
efterfrågan på hyresbostäder och lokaler för kommersiell verksamhet
och samhällsservice.
Förvaltning
– vi utvecklar fastigheternas potential
Genova har ett långsiktigt perspektiv i sitt ägande med inriktning på en
trygg, kostnadseffektiv och värdeskapande fastighetsförvaltning med
goda kassaflöden. Att identifiera utvecklingspotentialen för varje enskild
fastighet utifrån dess unika förutsättningar är ett viktigt inslag i Genovas
affärsmodell. Möjligheten för utveckling av byggrätter för egen projek-
tutveckling eller försäljning utvärderas alltid. Vidare arbetar vi struktu-
rerat för att öka uthyrningsgrad, ändra hyresgästsammansättning och
investera i renovering av lokaler och förbättring av utomhus miljön för att
öka fastigheternas attraktivitet.
Fastighetstransaktioner
– värdeutveckling i fokus
Genova arbetar proaktivt med att identifiera intressanta fastigheter att
komplettera fastighetsbeståndet med. Utgångspunkten är att fastig-
heten ska ge möjlighet till någon form av värdeutveckling och därmed
bidra till att uppfylla de finansiella målen, utan begränsning till specifik
kategori. För att realisera fastigheters värdeutveckling kan Genova
utvärdera möjligheten att avyttra hela fastigheten eller del av den till
exempelvis ett joint venture och återinvestera kapital i högavkastande
fastigheter eller kassaflödesfastigheter med utvecklingspotential.
Genova årsredovisning 2024
17
Fem framgångsfaktorer
Genovas utveckling i Norrtälje är ett tydligt exempel på bolagets långsiktiga
strategi för värdeskapande med fem viktiga framgångsfaktorer.
1.
Tidiga och strategiska
förvärv av fastigheter
med utvecklings-
potential för att skapa
byggrätter.
2.
Kapitaloptimering
genom transaktioner
för att maximera
avkastningen.
3.
Effektiv projekt-
utveckling utan
behov av nytt
kapitaltillskott.
4.
Starka partnerskap
med hyresgäster och
kommuner för lång-
siktigt värdeskapande.
5.
Hållbar och miljö-
certifierad fastig-
hetsutveckling som
stärker kassaflöden
och ESG-profil.
VÄRDESKAPANDE I
FLERA DIMENSIONER
PROJEKT TRYCKERIET I NORRTÄLJE
AFFÄRSMODELL
Under första kvartalet 2024 färdigställde Genova projektet Tryckeriet i Norrtälje. Genom ett
tidigt förvärv om 40 Mkr och en investering om 20 Mkr omvandlade Genova här ett industri-
område till två levande stadskvarter med hyresbostäder, äldreboende och förskola. När projektet
under året delavyttrades var det värderat till 1,3 Mdkr. Resan från förvärv till färdigställande
illustrerar hur Genovas strategi framgångsrikt genererar långsiktigt värdeskapande – på flera
plan. Den skalbara modellen implementeras framgångsrikt i andra projekt och marknader.
För fem år sedan tog Genova det första
spadtaget i projektet Tryckeriet, beläget
i Roslagens hjärta Norrtälje. Sedan dess
har det forna industriområdet förvand-
lats till moderna och hållbara bostads-
kvarter. Genom en kombination av
strategiska förvärv och avyttringar, aktiv
projektutveckling och värdeoptimering
har Genova både skapat betydande värde
för bolagets aktieägare och bidragit till
samhällsutvecklingen i Norrtälje.
Egenutvecklade byggrätter
Allt började med en skärgårdsidyll som
drabbades av växtvärk. Med direkt när-
het till fantastisk natur och Stockholm
på mindre än en timmes avstånd har
den lilla hamnstaden blivit populär och
behovet av nya bostäder ökade. För att
möta den växande efterfrågan tog kom-
munen fram ett program för nybyggna-
tion av Övre Bryggårdsgärdet, ett område
strax norr om stadens stadskärna.
Genova som 2016 förvärvade två kom-
mersiella fastigheter i området förstod
att kommunens intentioner innebar
möjligheter till utveckling av byggrätter
för bostäder och kommersiella ändamål.
Förvärvet återspeglar Genovas strategi
att skapa byggrätter från befintliga
fastigheter genom aktivt arbete med
detaljplaner. Fördelen med detta är låga
ingångsvärden och därmed förutsätt-
ningar för en betydande värdeökning
när byggnationen väl står färdig. Det är
en beprövad och lönsam strategi som
använts av Genova i flera projekt inklu-
sive bolagets pågående byggnationer i
Upplands-Bro, Enköping och Knivsta.
Nära samarbete med kommunen
en framgångsfaktor
Kommunens övergripande vision för
området var att förvandla Övre Bryg-
gårdsgärdet till ett bostadsområde
anpassat för ett hållbart levnadssätt med
gröna ytor. Detaljplanen för området
lämnade en hel del öppet för tolkning,
Genova årsredovisning 2024
18
Planstart
Norrtälje
kommun
Förvärv av
fastigheten
Handels-
mannen 1
för 40 Mkr
och en initial
investering
om 20 Mkr
Hyresavtal
tecknas med
Norlandia för
äldreboende
och förskola
Detaljplan
vinner laga
kraft
Byggnation
påbörjas
Första
hyresgästen
flyttar in
Delavyttring
av projektet
till ett joint
venture till
ett värde om
1286 Mkr
Projekt
Tryckeriet
färdigställs
2016 2018 2019 2024 20242015 2020 2022
Värdeskapande i projekt Tryckeriet
AFFÄRSMODELL
Genova årsredovisning 2024
19
AFFÄRSMODELL
vilket gjorde att Genova tillsammans
med kommunen kunde utforma det nya
kvarterets identitet, något Genova har
stor erfarenhet av.
“En nära dialog med kommunen,
byggherre och intressenter är avgörande
för att få till en framgångsrik process. Vi
ser oss som en samarbetspartner snarare
än en motpart, även om vi ibland kan ha
olika intressen, säger Anna Molén, Stads-
utvecklingschef på Genova, och fort-
sätter: “Många som jobbar på Genovas
avdelning för stadsutveckling har
erfarenhet från den kommunala sidan.
Vi vet att en nära dialog med kommunen
är viktig för att skapa ett bostadsområde
som passar in i kommunens vision för
den större stadsbilden, vilket var särskilt
viktigt när vi var först ut i byggnationen
av den nya stadsdelen i Norrtälje”.
Sociala värden med generations-
koncept
När Genova förvärvade fastigheterna
använde Norrtelje Tidning lokalerna som
tryckeri, vilket inspirerade till projek-
tets namn. Idag utgör platsen istället
två levande stadskvarter med drygt
400 hyresbostäder, en förskola och ett
äldreboende där de sista hyresgästerna
flyttade in under det fjärde kvartalet
2024. Bostäderna kännetecknas av en
arkitektur med solida, klimatsmarta
material som håller över tid. För att
skapa ett levande kvarter där människor
i livets alla skeden kan mötas har man
också byggt lägenheter i olika storlekar
och planlösningar.
Under 2018 tecknade Genova ett
15-årigt avtal med Norlandia som har
etablerat Sveriges första generations-
boende i området, med äldreboende
och förskola under ett och samma tak,
vilket innebär uppskattade möjlighet
till gemensamma aktiviteter för äldre
och barn. Totalt rymmer byggnaden
ett äldreboende med 80 platser samt en
förskola för cirka 120 barn.
“När vi inledde dialogen med Norr-
tälje kommun förstod vi att det fanns ett
stort behov av både äldreboenden och
förskolor, något vi tog hänsyn till när vi
utformade området. Det är oerhört roligt
att Norlandia har utvecklat detta koncept
med kombinerad förskola och äldrebo-
ende i våra kvarter. Initiativ som dessa
tror vi skapar stort värde för de boende
i kvarteret vilket är i linje med Genovas
mål om att bygga socialt hållbara
bostadsområden”, berättar Anna Molén.
Kvarteren är också byggda för att
främja en mer miljövänlig livsstil. Genova
tillhandahåller en smartphone- app där
de boende får tillgång till en hyrplattform
för både cyklar och elbilar. Samtidigt
finns realtidsinformation för kollektiv-
trafik i området tillgänglig. Det går även
att hyra kontorslokaler i byggnaderna via
appen, och ett chattrum finns tillgängligt
för smidig kontakt mellan grannar.
Smarta lösningar för
miljöaspekter
Hantering av dagvatten på ett effektivt
och säkert sätt har blivit ännu viktigare i
byggprojekt när riskerna för stora neder-
bördsmängder bedöms öka. Genovas
dagvattenlösning i Tryckeriet medförde
ett lyft för fastighetens bostäder på bot-
tenplan som vanligtvis är något mindre
eftertraktade. För att avleda dagvattnet
har samtliga lägenheter som vetter mot
gaturummet försetts med en mindre
trädgård med egen entré, där vegeta-
Genova årsredovisning 2024
20
Projekt Tryckeriet
Ort
Norrtälje
Fastigheter
Handelsmannen 1 och Journalisten 1
Kategori
408 hyresbostäder, förskola, vård-
och omsorgsboende, kontor, garage
Yta
Uthyrningsbar yta om cirka 37 000
kvm, inklusive garage. Bruttototalarea
(BTA) om cirka 45 000 kvm
Förvärvspris 2016
Ett underliggande fastighetsvärde
om 40 Mkr samt en investering om
20 Mkr
Investeringsstöd
230 Mkr
Totalentreprenad
770 Mkr
Delavyttring 2024
Avyttring till joint venture med Genova
som hälftenägare till ett underliggande
fastighetsvärde om 1 286 Mkr
Byggstart
2020
Färdigställt
Fjärde kvartalet 2024
Miljöcertifiering
Svanenmärkning
Arkitekt
White Arkitekter
AFFÄRSMODELL
tionsytorna suger upp regnvatten och
vatten från husfasaderna avleds. Utöver
den praktiska funktionen erbjuder
trädgårdarna de boende möjligheten att
inrätta en avskild uteplats med odlingar
– med inbyggd bevattning.
“Det är väldigt roligt när man lyckas
vända en utmaning till något positivt,
som lyfter hela området. Att förträdgår-
darna löser en fundamental utmaning
i byggprocessen är en vinst i sig. Att
lösningen dessutom skapar värde för
hyresgästerna gör det hela ännu bättre”,
kommenterar Anna Molén.
Värdeskapande i flera
dimensioner
Genovas höga ambition för socialt och
ekologiskt hållbar arkitektur skapar
områden som är långsiktigt attraktiva
och värdefulla för människorna som bor
och är verksamma där samt för kommu-
nerna de ligger i. Det är en strategi som
också gör Genovas projekt till attraktiva
investeringsobjekt.
Under 2024 avtalade Genova om att
avyttra fastigheterna i Tryckeriet till
ett nybildat joint venture där Genova är
hälftenägare tillsammans med Nrep, ett
annat fastighetsbolag med höga krav på
hållbarhet. Försäljningen skedde till ett
underliggande fastighetsvärde om 1 286
Mkr. Detta innebar att Genovas likvi-
ditet stärktes med cirka 185 Mkr och att
bolaget kunde minska sina räntebärande
skulder med cirka 1 Mdkr. Samtidigt
behåller Genova genom ett avtal förvalt-
ningen av fastigheterna.
”Vi är väldigt glada över den resa
Genova gjort i Norrtälje med utveck-
lingen av dessa tidigare industrifastig-
heter till nya levande bostadskvarter.
Projektet Tryckeriet är också ett exempel
på Genovas flexibla strategi där fokus är
att skapa värde bland annat genom våra
egenutvecklade byggrätter, värden som
vi genom delavyttringen kunde realisera.
Samtidigt visar affären attraktionskraf-
ten som finns i vår projektportfölj – och
att hållbart och affärsmässigt värdeska-
pande går hand i hand”, kommenterar
Michael Moschewitz, VD för Genova.
Genova årsredovisning 2024
21
Förvaltningsfastigheter
Genovas förvaltningsfastigheter genererar stabila kassaflöden och bidrar genom löpande
förädling samt utveckling av byggrätter till att skapa värde och att säkerställa bolagets
långsiktiga tillväxt. Under året växte Genova organiskt genom färdigställda projekt med
hyresbostäder och kommersiella lokaler.
8 120 Mkr
Fastighetsvärde
förvaltningsfastigheter
354 Tkvm
Uthyrbar yta
582 Mkr
Hyresvärde
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Genova årsredovisning 2024
22
Genovas förvaltningsfastigheter består
av kommersiella fastigheter för handel,
kontor, industri och lager samt samhälls-
fastigheter och bostäder. För huvuddelen
av Genovas befintliga förvaltningsfast-
igheter planeras utveckling av framtida
hyresbostäder i kombination med sam-
hällsfastigheter, ofta i nyetablerade stads-
delar. Förvaltningsfastigheterna återfinns
huvudsakligen i Storstockholm och
Uppsalaregionen samt i västra Sverige.
Förvärvsstrategi
Genova arbetar löpande med att iden-
tifiera objekt att förvärva och avyttra
som kan bidra till att uppfylla bolagets
finansiella mål. Genovas ambition är
att inneha fastigheter med utvecklings-
potential, antingen via vidareutveckling
av befintlig byggnation eller genom att
på sikt skapa byggrätter för framtida
nybyggnadsprojekt.
De fastighetskategorier Genova söker
finns ofta i växande områden utanför
citykärnorna, på platser med goda kom-
munikationer. Genom upprustning och
aktiv förvaltning kan dessa fastigheter
på så sätt utvecklas till attraktiva lokaler
för befintliga eller nya hyresgäster samt
på sikt möjliggöra nya byggrätter.
Fastighetsportfölj
Vid årets utgång hade Genova ett helägt
fastighetsbestånd bestående av 77
förvaltningsfastigheter till ett marknads-
värde om cirka 8,1 Mdkr fördelat på cirka
354 Tkvm. Totalt fastighetsvärde med
hänsyn tagen till tillträdda fastigheter,
pågående nyanläggningar samt joint
ventures uppgår till cirka 11,4 Mdkr. Cirka
75 procent av fastighetsvärdet och cirka
64 procent av den totala uthyrbara ytan
är hänförlig till förvaltningsfastigheter i
Storstockholm och Uppsalaregionen.
Portföljförändringar 2024
En fastighet i Borås med ett fastighets-
värde om 62,5 Mkr och ett årligt hyres-
värde om cirka 6 Mkr har förvärvats och
tillträtts. Vidare delavyttrades fastig-
heten Journalisten 1 till ett nybildat
joint venture där Genova är hälftenägare
tillsammans med Nrep.
Under året har även tre fastigheter i
Uppsala och Upplands-Bro avyttrats till
ett underliggande fastighetsvärde om
121 Mkr, vilket översteg deras bokförda
värde. Dessa fastigheter omfattar en
uthyrningsbar yta om cirka 6 600 kvm
och var fullt uthyrda med ett årligt
hyresvärde om cirka 8,0 Mkr vid försälj-
ningstillfället.
Beståndet har vidare stärkts genom
förvärvet och tillträdet av fastigheten
Skruven 4 i Borås med ett underliggande
fastighetsvärde om 320 Mkr. Fastigheten
omfattar en uthyrningsbar area om
cirka 19 000 kvm och ett hyresvärde om
cirka 25 Mkr. Uthyrningsgraden uppgick
till 94,2 procent med en genomsnittlig
återstående kontraktstid på 5,1 år,
vilket bidrar till stabila och långsiktiga
kassaflöden.
Genova och SBB har gemensamt
avyttrat byggrätter i Nacka Strand
omfattande cirka 8 800 kvm ljus BTA
till Besqab. Köpeskillingen uppgick till
cirka 194 Mkr, varav cirka 44 Mkr avser
exploateringskostnader. Affären omfat-
tade även 75 parkeringsplatser i befintlig
garageanläggning. Frånträde planeras
ske i samband med att detaljplanen vin-
ner laga kraft.
Därtill har en fastighet i Upplands-Bro
med ett fastighetsvärde om 43 Mkr
omklassificerats till projekterings-
fastighet inför framtida utveckling.
Hyresgäster
Genovas fastighetsbestånd präglas av
hyresgäster med en långsiktig verk-
samhetshorisont. En betydande del av
våra hyresgäster är verksamma inom
offentlig sektor och dagligvaruhandel.
Bland hyresgästerna finns både privata
företag och offentliga aktörer, såsom
kommunala omsorgsbolag, myndigheter,
fackförbund, regioner, försvarsindustri-
företag, handelsföretag och skolor.
Sedan 2020 har vi även privatpersoner
som hyresgäster i våra bostadsfastigheter
och i takt med att pågående nybyggnads-
projekt färdigställs har andelen bostads-
hyresgäster ökat under året.
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Förvaltningsfastigheter
31 december 2024
Uthyrbar yta per fastighetskategori
Totalt 320 Tkvm
Uthyrbar yta per geografi
Totalt 320 Tkvm
54%
Kommersiella
fastigheter
46 %
Samhälls-
fastigheter
1
11%
Övrigt
43%
Storstockholm
23%
Uppsala
23%
Väst
1) Befintliga hyresbostäder ingår i kategorin Samhällsfastigheter.
Genova årsredovisning 2024
23
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Hyresavtal
Vid årets utgång hade Genova 443 kom-
mersiella hyresavtal med en genom-
snittlig återstående avtalslängd på 4,6
år samt 407 hyresavtal för bostäder.
Andelen kontrakterade hyresintäkter
från bostäder och offentligt finansierade
hyresgäster uppgick till 54 procent. När
även dagligvaruhandeln inkluderas
uppgick andelen till cirka 61 procent av
kontrakterade hyresintäkter. En bety-
dande del av Genovas hyresavtal för
lokaler är indexreglerade, vilket bidrar
ti l l st a bi la och lå n g si kt ig a hyre s intä kter.
Den ekonomiska uthyrningsgraden vid
årets utgång uppgick till 92,5 procent
(93,4) av hyresvärdet. Uthyrningsgraden
påverkades negativt av ett hyresbostads-
projekt som färdig ställdes i december.
Vakansen i denna hyresfastighet bedöms
som kortsiktig och vid fullt uthyrd
fastighet uppgår Genovas ekonomiska
uthyrningsgrad till 93,6 procent.
Efter årets utgång tecknades ett 20-årigt
hyresavtal med Raoul Wallenbergskolan
för utveckling av en grundskola F9 om
cirka 5 000 kvm för cirka 600 elever i
projektet Viby, UpplandsBro.
Genovas förvaltning
Genovas förvaltning präglas av ett nära
samarbete med hyresgästerna. För att
vara en framgångsrik fastighetsägare är
det centralt att bedriva en aktiv förvalt-
ning och förstå både kundernas affär och
de boendes behov.
Vi strävar efter att skapa långsik-
tiga relationer där våra hyresgäster ser
sina lokaler och bostäder – och därmed
relationen med oss som hyresvärd – som
en trygg och värdeskapande del av deras
verksamhet och vardag.
Förvaltningen av våra fastigheter
präglas av ett affärsmässigt och lyhört
arbetssätt där vi anpassar lösningar efter
både kommersiella och bostadshyres-
gästers behov. För hyresgäster i kommer-
siella lokaler och samhällsfastigheter
innebär det att vi skapar bästa möjliga
förutsättningar för deras verksamheter
genom anpassade lokaler och en utveck-
lad närmiljö. För bostadshyresgäster
fokuserar vi på att erbjuda trygga och
trivsamma boendemiljöer med hög kvali-
tet och långsiktighet.
En viktig del i förvaltningen är att
bidra till att utveckla lokaler och även
kringmiljön för att skapa bästa möjliga
förutsättningar för kundernas verksam-
heter. Genovas ambition är att skänka
värden till de platser där vi förvaltar
fastigheter eller har för avsikt att bygga
nytt. Vi är långsiktiga i vårt ägande, och
ser på insatser och investeringar med det
perspektivet.
Nettouthyrning
1
31 december 2024
Mkr 2024 2023
Nya hyreskontrakt 25,8 35,2
Uppsagda hyreskontrakt -14,1 -13,1
Nettouthyrning 11,6 22,1
1) Hyresavtal för bostäder ingår ej i redovisad nettouthyrning.
Förfallostruktur hyresavtal
31 december 2024
Antal
hyresavtal
Yta
Tkvm
Kontrakterad
års hyra, Mkr
Andel
%
Löptid
2025 130 22 28 5
2026 120 81 129 24
2027 82 34 54 10
2028 53 52 82 15
2029 18 27 51 9
>2029 40 79 151 28
Summa 443 295 496 92
Hyresbostäder 407 23 43 8
Totalt 850 318 539 100
Vakant 36 44
Totalt 354 582
Fördelning hyresintäkter
31 december 2024
Hyresavtal
Kontrakterad
årshyra, Mkr Andel, %
Samhällsservice 247 46
Bostäder
1
45 8
Livsmedel 38 7
Övrigt kommersiellt 208 39
Summa hyresintäkter 539 100
Genomsnittligt, vägd återstående
löptid, år (10 största)
5,0 år
Genomsnittligt, vägd återstående
löptid, år (total portfölj)
4,6 år
1) Varav 2,5 Mkr avser studentbostäder som förmedlas via ett hyreavtal.
Genova årsredovisning 2024
24
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Fastighetsbeståndet
31 december 2024
Antal
fastig-
heter
Uthyr-
bar yta,
Tkvm
Fastighetsvärde Hyresvärde
Uthyr-
nings-
grad, %
Kontrak-
terad års-
hyra
2
, Mkr
Fastighets-
kostnader Driftsöverskott
Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm
Per fastighetskategori
1
Kommersiella fastigheter 47 191,3 3 487 18 224 278 1 452 90,7 252 -68 -357 184 961
Samhällsfastigheter
3
30 162,8 4634 28 470 304 1 871 94,0 286 -66 -407 220 1 352
Summa per fastighets-
kategori
77 354,1 8 121 22 934 582 1 645 92,5 539 -134 -380 404 1 141
Per geografi
Storstockholm 31 143,6 3 685 25 664 250 1 740 93,4 233 -59 -408 175 1 218
Uppsala 15 82,4 2 381 28 886 159 1 925 90,9 144 -38 -460 106 1 289
Väst 24 91,4 1 324 14 480 111 1 214 95,1 106 -22 -237 84 918
Övrigt 7 36,7 732 19 942 63 1 713 88,0 55 -16 -443 39 1 064
Summa per geografi 77 354,1 8 121 22 934 582 1 645 92,5 539 -134 -380 404 1 159
Pågående byggnation 245
Planerade projekt 1 614
Pågående bostadsprojekt 24
Totalt enligt balansräkning
10 004
Därutöver:
Fastigheter ägda via JV 1 375
1) Baserat på fastighetens huvudsakliga användning.
2) Ej beaktat avtagande hyresrabatter med ett aktuellt årsvärde på 6,8 Mkr.
3) Varav bostäder finns fördelade på åtta fastigheter.
Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Genova ägde per periodens utgång med tillägg för förvärvade men ej tillträdda fastigheter samt närliggande färdigställda
byggnationer. Tabellen avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden.
Genova årsredovisning 2024
25
Projektutveckling
I Genovas stads- och projektutveckling skapas håll-
bara, trygga och attraktiva bostäder, lokaler och
stadsdelar samt byggrätter från befintliga förvalt-
ningsfastigheter. Syftet är att driva hållbar och lön-
sam framtida tillväxt i bolaget. Nybyggnadsprojekten
omfattar främst utveckling av hyresbostäder, lokaler
för samhälls service och kommersiella verksamheter i
Storstockholm, Uppsalaregionen och i västra Sverige.
8 566
Antal bostadsbyggrätter
539 Tkvm
Uthyrbar yta
1,3 Mdkr
Övervärde byggrättsportfölj
PROJEKTUTVECKLING
Genova årsredovisning 2024
26
PROJEKTUTVECKLING
Värdeskpande projektutveckling
Genovas organiska tillväxt sker genom
projektutveckling av hyresbostäder samt
lokaler för samhällsservice och kommer-
siella verksamheter. Genovas projektut-
veckling kan även omfatta byggnation av
bostadsrätter då det anses gynnsamt.
Projektutveckling sker främst med
byggrätter som skapats från egna förvalt-
ningsfastigheter, vilket ger låga ingångs-
värden och därmed förutsättningar för
en betydande värdeökning när byggna-
tionen väl står färdig.
Byggnaderna uppförs för långsiktigt
förvaltning alternativt för avyttring om
detta bedöms som mest värdeskapande.
Genova är därmed aktiva i hela kedjan av
fastighetsinvesteringar – från förvärv till
förvaltning, stads- och projektutveckling
och byggnation samt avyttringar.
För Genova är hållbarhet en kärnfråga
och vi arbetar aktivt för att ta vårt ansvar
som fastighetsägare och stadsutvecklare.
Vårt långsiktiga mål är att miljöcertifiera
samtliga nyproducerade fastigheter i
beståndet för att möta kundkrav, minska
klimatpåverkan och risker, öka värdet
och få bättre lånevillkor. Läs mer om
Genovas hållbarhetsarbete på sidorna
34–41 och 123–128.
Pågående byggnation
Genovas pågående projekt utgörs av
byggnation av hyresbostäder, kommer-
siella lokaler och samhällsfastigheter i
Knivsta och Upplands-Bro.
Projektet Segerdal är beläget i centrala
Knivsta i direkt anslutning till tågsta-
tionen. Projektet genomförs i ett joint
venture med Redito. Det första kvarteret
har färdigställts och hyresgästerna har
flyttat in. Det andra kvarteret, som är i
produktion, innehåller 151 lägenheter.
Den första etappen av Genovas stads-
utvecklingsprojekt Viby, beläget i cen-
trala Brunna i Upplands-Bro, omfattar
cirka 250 bostäder, en livsmedelsbutik,
skola och idrottshall. Genova har tecknat
en avsiktsförklaring med Axfood för att
driva verksamhet i lokalerna. Ett 20-årigt
hyresavtal har efter kvartalets utgång
tecknats med Raoul Wallenbergskolan
för grundskola F-9 om cirka 5 000 kvm
för cirka 600 elever. Byggstart planeras
till andra kvartalet 2025 och den plane-
ras färdigställas inför höstterminen 2027.
Totalt kommer projekt Viby omfatta
omkring 850 bostäder samt service. Pro-
jektet delägs till 30 procent av fastighets-
bolaget K2A.
Betydande byggrättsportfölj
Genovas projektportfölj hänför sig i
huvudsak till egenutvecklade byggrätter
tillskapade från egna förvaltningsfast-
igheter med befintligt kassaflöde. Vi
arbetar tillsammans med kommuner för
att möjliggöra utveckling av dessa fast-
igheter från i huvudsak kommersiell yta
till bostäder eller samhällsverksamheter,
genom ett aktivt arbete för att ta fram
nya detaljplaner och byggrätter.
Genova hade under året stort fokus
på att driva fram detaljplaner inom det
befintliga fastighetsbeståndet för utveck-
ling av byggrätter för egen projektutveck-
lign eller avyttring, och avsikten är att
intensifiera det arbetet under 2025.
Information om pågående byggnation och planerade projekt i
årsredovisningen är baserad på bedömningar om storlek, inrikt-
ning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas och
färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om
framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och
antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och anta-
ganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens
genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projektkost-
nader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående
byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och
bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående
byggnationer färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar
förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upp-
handlats, vilket innebär att finansiering av planerade projekt är en
osäkerhetsfaktor.
Pågående byggnation
31 december 2024
Projekt Kommun Kategori Byggstart
Planerat
färdig-
ställande
Antal
bostäder
Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde
1
Hyresvärde Investering, Mkr
Bokfört
värde,
MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd
Upp-
arbetad
Segerdal
2
Knivsta Hyresbostäder Q4 2019 Q1 2025/Q4
2025
75 4 744 208 236 47 557 12 2 513 235 183 -
Viby, Etapp 1
3
Upplands-bro Hyresbostäder Q1 2025 Q2 2027 252 16 828 1 714 873 47 076 48 2 577 655 64 191
Viby, Etapp 1
3
Upplands-bro Samhällsfastigheter Q1 2025 Q2 2027 - - 6 554 349 53 202 17 2 656 259 18 55
Summa pågående byggnatioer 327 21 572 8 476 1 457 48 491 78 2 584 1 149 266 245
1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande.
2) Projekt Segerdal delägs av Genova 50 procent och Redito 50 procent. I tabellen framgår endast det som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel. Projektets bokförda värde inklu-
deras under andelar av joint ventures och intressebolag i balansräkningen.
3) Projekt Viby delägs av Genova 70 procent och K2A 30 procent. I tabellen framgår hela projektvärdet då projektet konsolideras i Genovas koncernredovisning.
I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastighe-
ter där Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip.
Genova årsredovisning 2024
27
Per den 31 december 2024 omfattade
Genovas projektportfölj totalt cirka 539
Tkvm uthyrbar yta fördelat på 8 566
bostadsbyggrätter, varav cirka 75 procent
utgörs av hyresbostäder och samhälls-
fastigheter samt cirka 25 procent bostads-
rätter och kommersiella fastigheter.
Övervärde i byggrättsportföljen
I syfte att illustrera värdet på Genovas
byggrättsportfölj upplyser Genova om
ett bedömt övervärde. Övervärdet tar sin
utgångspunkt i ett externt bedömt mark-
nadsvärde på de outnyttjade byggrätterna
under planerade projekt. Detta kan vara
relevant för det fall Genova ej skulle
fullfölja sin affärsplan och exploatera
byggrätterna utan i stället avyttra dem.
CBRE:s marknadsvärdering per 31 decem-
ber av de framtida byggrätterna uppgick
till 3,9 Mdkr. Befintliga byggnader på
dessa fastigheter, som i förekommande
fall kommer behöva rivas i samband med
exploatering, samt upparbetad inves-
tering för planerade projekt hade per 31
december ett bokfört värde om 2,6 Mdkr.
Det innebär att övervärdet i koncernens
byggrättsportfölj bedöms uppgå till 1,3
Mdkr, motsvarande cirka 28 kr per aktie.
Detta övervärde reflekteras ej i Genovas
balansräkning. Genova realiserar över-
värden i takt med att detaljplaner vinner
laga kraft och avyttras, alternativt att
byggnationer startas.´Vid byggnationer
bidrar det genererade övervärdet till att
Genova kan belåna större delen av den
kvarvarande investeringen med begrän-
sat eget kapital.
Järngrindens byggrätter har inte
externvärderats och är exkluderade ur
det övervärde som Genova bedömer finns
utöver balansräkningen. Planen är att
även Järngrindens byggrätter ska extern-
värderas.
PROJEKTUTVECKLING
Planerade projekt
31 december 2024
Projekt
Antal
bostäder
Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde
1
Hyresvärde Investering, Mkr
Bokfört
värde
2
,
MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd
Upp-
arbetad
Per kategori
Hyresbostäder 5 956 329 221 - 15 608 47 408 796 2 416 12 995 777 822
Samhällsfastigheter 185 9 765 14 831 1 088 44 239 60 2 429 923 50 50
Kommersiella fastigheter - - 10 561 400 37 901 26 2 428 376 94 95
Bostadsrätter 2 098 143 417 - 8 700 60 660 - - 6 994 610 647
Summa per kategori 8 239 482 403 25 392 25 796 50 800 881 2 411 21 289 1 531 1 614
Per geografiskt område - Egen förvaltning och bostadsrätter
Storstockholm 3 816 230 082 15 697 13 776 56 049 388 2 636 10 979 745 822
Uppsala 1 634 77 940 8 765 3 996 46 089 177 2 417 3 452 236 236
Väst 2 224 148 046 930 6 858 46 034 259 2 132 5 838 453 453
Övrigt 565 26 335 - 1 166 44 274 57 2 417 1 020 98 103
Summa egen förvaltning och bostadsrätter per geografi 8 239 482 403 25 392 25 796 50 800 881 2 411 21 289 1 531 1 614
1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande.
2) Bokfört värde i helägda projekt. Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen.
I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastighe-
ter där Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Planerade projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip.
Planerade projekt per planskede, uthyrbar yta
31 december 2024
Programarbete Planbesked Samråd Granskning Antagen detaljplan
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
Hyresbostäder
Kvm
Samhällsfastigheter
Kommersiella fastigheter
Bostadsrätter
Genova årsredovisning 2024
28
PROJEKTUTVECKLING
Korsängen, Enköping
Fastighet: Korsängen 20:47, Enköping.
Kategori: Hyresbostäder.
Bakgrund: Genova förvärvade projektfastigheten i Enköping under 2020
och där byggnationen påbörjades i början av 2021. Projektet Korsängen i
Enköping omfattar 160 hyresbostäder med en uthyrningsbar yta om drygt
8 000 kvm. Korsängen ligger i direkt anslutning till Genovas fastigheter
Kryddgården 6:3 och Kryddgården 6:5, vilket innebär att det färdigställda
projektet ökar storleken på förvaltat bestånd i Enköping.
Utveckling: 160 hyresbostäder.
Färdigställande: Fjärde kvartalet 2024.
Miljöcertifiering: Svanenmärkning.
Segerdal, Knivsta
Fastighet: Knivsta Gredelby 21:1, 21:5 & 21:6 / Särsta 12:1.
Kategori: Hyresbostäder, kommersiella fastigheter.
Bakgrund: Under 2017 förvärvade Genova och fastighetsbolaget Redito
gemensamt fastigheterna till underliggande fastighetsvärden om 62 Mkr.
Fastigheterna är belägna i centrala Knivsta med direkt anslutning till tåg-
stationen. Under planprocessen kunde fastigheten generera kassaflöden
från stabila hyresgäster som PostNord, Systembolaget och Swedbank.
Utveckling: 284 hyresbostäder samt kommersiella lokaler. Projektet
inkluderar bland annat Systembolaget som hyresgäst.
Planerat färdigställande: 2025.
Miljöcertifiering: Svanenmärkning.
Viby, Upplands-Bro
Fastighet: Viby 19:3 m.fl.
Kategori: Samhällsfastigheter, hyresbostäder, kommersiella lokaler.
Bakgrund: 2014 förvärvade Genova fastigheten Viby 19:3 i Upplands-Bro.
Den totala ytan omfattar cirka 110 000 kvm och planen är att skapa en
ny hållbar stadsdel med skola, butiker, service och bostäder. Projektet
delägs till 30 procent av fastighetsbolaget K2A.
Utveckling: Cirka 850 bostäder, dagligvaruhandel, övrig handel, skola,
förskola. Den första etappen omfattar 252 bostäder, en livsmedelsbutik
och en grundskola. Genova har tecknat ett 20-årigt hyresavtal med Raoul
Wallenbergskolan för skola F-9 och en avsiktsförklaring med Axfood.
Planerat färdigställande: Från och med första kvartalet 2027.
Miljöcertifiering: Svanenmärkning.
Tryckeriet, Norrtälje
Fastighet: Norrtälje Handelsmannen 1 /Journalisten 1.
Kategori: Samhällsfastigheter, hyresbostäder.
Bakgrund: Under 2016 förvärvade Genova Handelsmannen 1 och Journa-
listen 1 till ett underliggande fastighetsvärde om 40 Mkr och ett initialt eget
kapital om 20 Mkr. Den stora tomtytan om cirka 16000 kvm gav en stor
projektvolym som Genova utvecklat till cirka 30000 kvm bostäder. Det
låga ingångsvärdet skapade goda förutsättningar till att utveckla bostäder
och samhällsfastigheter med hög kvalitet och genomarbetade detaljer.
Utveckling: Ett äldreboende bestående av 80 äldrebostäder, en förskola
med 125 platser samt totalt cirka 400 hyresbostäder. Genova har tecknat
ett 15-årigt avtal med Norlandia som driver äldreboendet och förskolan.
Första etappen flyttade in under 2022.
Färdigställande: Fjärde kvartalet 2024.
Miljöcertifiering: Svanenmärkning.
Pågående projekt
Färdigställda projekt 2024
Genova årsredovisning 2024
29
Dotterföretaget Järngrinden
Järngrinden är en väletablerad aktör som förvaltar och utvecklar fastigheter i attraktiva lägen i Väst-
sverige, med fokus på både kommersiella förvaltningsfastigheter och bostäder. Sedan 2022 är Genova
huvudägare i Järngrinden och bolaget är därmed ett dotterföretag som bidrar med lönsam tillväxt till
Genovakoncernen.
– Tillväxt genom förvärv och utveckling i Västsverige
Järngrindens verksamhet bedrivs i hela kedjan från markköp
och detaljplaneprocesser till kommersiell utveckling och byg-
gande av logistik och bostäder samt förvärv, förvaltning och i
förekommande fall avyttring. Verksamheten är fokuserad till
intressanta tillväxtorter såsom Göteborg, Borås, Kungsbacka,
Varberg och Halmstad.
Järngrinden har expanderat kraftigt sedan bolaget blev
en del av Genovakoncernen och genomfört ett antal förvärv
av förvaltningsfastigheter med stabila kassaflöden, utöver att
fortsätta sin verksamhet inom projektutveckling. Det senaste
förvärvet genomfördes under fjärde kvartalet 2024, en kom-
Intjäningsförmåga
Mkr 31 dec 2024
Hyresvärde 91
Vakans -5
Hyresintäkter 86
Fastighetskostnader -16
Driftsöverskott 71
Central administration fastighetsförvaltning -4
Andel av förvaltningsresultat från JV 4
Finansnetto -25
Förvaltningsresultat 46
Nyckeltal
Mkr Jan- dec 2024
Hyresintäkter, Mkr 64,9
Driftsöverskott, Mkr
48,9
Belåningsgrad, % 27,0
Soliditet, % 62,6
Balansräkning i sammandrag
Mkr 31 dec 2024
Förvaltningsfastigheter 1 088,9
Projekteringsfastigheter 453,0
Pågående bostadsprojekt 18,8
Andelar i joint ventures 276,7
Övriga tillgångar 44,6
Likvida medel 79,3
Summa tillgångar 1 961,3
Eget kapital 1 227,1
Räntebärande skulder 608,3
Övriga skulder 125,9
Summa skulder 1 961,3
mersiell fastighet i Borås för 320 Mkr med ett årligt hyresvärde
om 25 Mkr. Planen är att fortsätta växa med förvärv och pro-
jektutveckling på utvalda lägen.
Vid årets slut omfattade fastighetsportföljens cirka 2 000
bostadsbyggrätter samt 22 förvaltningsfastigheter med en
uthyrningsbar yta om totalt 75 Tkvm och ett hyresvärde på 91
Mkr. Antal projekteringsfastigheter uppgick vid årets utgång
till sex stycken. Järngrinden är baserat i Borås med 13 medar-
betare. Tobias Johannesson är VD.
Genovas ägarandel uppgår till 51 procent.
1)
1) Genova har köpoptioner att förvärva resterande aktier i Järngrinden.
Genova årsredovisning 2024
30
Borås, Kinden 3 & 4
Borås, Kinden 3, 4 & 7 Borås, Skruven 4.
Genova årsredovisning 2024
31
PROJEKTUTVECKLING
Det är viktigt att notera att den aktuella
intjäningsförmågan inte ska jämstäl-
las med en prognos för de kommande
tolv månaderna. Intjäningsförmågan
innehåller exempelvis ingen bedömning
av hyres-, vakans- eller ränteförändringar.
Hyresintäkter utgår från fastighe-
ternas hyresvärde på årsbasis, justerat
för vakanta ytor. Samtliga beräkningar
utgår från indexerat hyresvärde per den
1 januari 2025. Fastighetskostnader är en
uppskattning av normaliserade kostna-
der på helårsbasis. Hyresvärdet för res-
pektive förvaltningsobjekt och pågående
projekt som inkluderas i den aktuella
intjäningsförmågan framgår av avsnitten
”Förvaltningsfastigheter” och ”Projekt-
utveckling” i denna årsredovisning
Under perioden från det andra till det
fjärde kvartalet 2024 färdigställdes pro-
jekten Handelsmannen och Korsängen
successivt, tillsammans har fastighe-
terna ett hyresvärde på 42 Mkr. Därtill
stärker förvärvet av fastigheten Skruven
4 intjäningen med ett hyresvärde 25 Mkr.
Årets hyresuppräkningar bidrog också
positivt, men effekten motverkades del-
vis av ökade vakanser.
Centrala administrationskostnader
avser kostnader hänförliga till fastighets-
förvaltningen och baseras på bedömda
kostnader för kommande tolvmånader-
speriod, exklusive eventuella kostnader
av engångskaraktär. Finansnettot har
beräknats utifrån aktuell räntebärande
nettoskuld. Ränta på likvida medel
erhålls ej och ränta på den räntebärande
skulden har beräknats utifrån genom-
snittsräntan vid årets utgång.
Bedömd intjäningsförmåga
I syfte att ge en bild av Genovas framtida bedömda intjäningsförmåga för förvalt
ningsverksamheten har nedanstående tabell upprättats. Intjäningsförmågan
baseras på förvaltningsobjektens status vid årets utgång samt den förväntade
intjänings förmågan från pågående byggprojekt från tidpunkten för färdigstäl-
lande och inflyttning.
Bedömd intjäningsförmåga per 31 december 2024
Mkr
Förvaltnings-
fastigheter
Pågående
byggnation Summa
Hyresvärde 582 65 648
Vakans -44 - -44
Hyresintäkter 539 65 604
Fastighetskostnader -134 -8 -142
Driftsöverskott 404 57 463
Central administration fastighetsförvaltning -22 0 -22
Genovas andel av förvaltningsresultat från JV 23 5 28
Finansnetto -208 -28 -236
Förvaltningsresultat 197 35 233
Känslighetsanalys kassaflöde
1
Förändring Effekt på kassaflöde
Kontrakterad årshyra +/-5% +/- 27 Mkr
Uthyrningsgrad +/-2 procentenheter +/- 12 Mkr
Fastighetskostnader +/-10% +/- 14 Mkr
Räntekostnader +/-1 procentenhet +/- 65 Mkr
1) Kassaflödet avser aktuell intjäningsförmåga. Uthyrningsgrad beräknas på hyresvärdet.
Genova årsredovisning 2024
32
PROJEKTUTVECKLING
Joint ventures och
intresseföretag
En del av Genovas verksamhet är också
investeringar i joint ventures och
intresse företag för att på så sätt få till-
gång till fler attraktiva förvaltningsfast-
igheter med möjlighet till projektutveck-
ling av hyresbostäder, samhällsservice
och kommersiella lokaler.
Per den 31 december 2024 ägde Genova
andelar i joint ventures och intresse-
företag som innehade totalt 18 fastigheter
med ett sammanlagt fastighetsvärde om
2,7 Mdkr, varav Genovas andel uppgick
till 1,4 Mdkr.
Genovas andel av antalet bostadsbygg-
rätter uppgick till 1 250 stycken fördelat
på 95 Tkvm.
I december avyttrade Genova och SBB
via sitt gemensamägda bolag byggrätter
i Nacka Strand om cirka 8 800 kvm ljus
BTA. Köpeskillingen uppgick till 194 Mkr.
Genovas andel av joint ventures och intresseföretag
31 december 2024
Namn Andel, %
Bokfört
värde, Mkr Geografi
Fastighetsförvaltning Projektutveckling
Antal
fastigheter
Andel av
fastighetsvärde
Antal
bostäder
Uthyrningsbar
yta, Tkvm
Andel av Järngrindens
intressebolag
48 277 Västsverige 5 257 312 31
GenovaNREP 50 106 Stockholm 1 374 - -
SBBGenova Gåshaga 50 112 Stockholm 1 200 385 23
SBBGenova Nackahusen 50 139 Stockholm 4 243 192 12
GenovaRedito 50 61 Knivsta 4 210 76 5
Greenova 50 6 Stockholm 3 92 285 24
701 18 1 375 1 250 95
Genova årsredovisning 2024
33
HÅLLBARHETSRAPPORT
Hållbarhet för Genova
Genova är en fastighetsägare och stadsutvecklare med ett långsiktigt perspektiv. Hållbar-
het genomsyrar hela verksamheten och arbetet fokuseras till de områden där det finns
störst möjlighet att driva förändring. Vi strävar efter att skapa och förvalta miljöer som
inte bara är attraktiva, utan också hållbara ur ett ekologiskt, ekonomiskt, och socialt per-
spektiv. Under 2024 upprättade vi ett nytt grönt finansiellt ramverk och fortsatte förbere-
delserna inför utökad hållbarhetsrapportering.
Genova årsredovisning 2024
34
HÅLLBARHETSRAPPORT
Genovas hållbarhetsstrategi och över-
gripande vision är att skapa och förvalta
attraktiva och hållbara miljöer. För att
utveckla hållbarhetsarbetet har tre över-
gripande områden identifierats:
• Bygga och förvalta för framtidens miljö
och klimat
• Långsiktig stadsutveckling
• Bedriva en hållbar affärsverksamhet
Under 2024 uppdaterades den befintliga
väsentlighetsanalysen för att underlätta
framtagandet av en dubbel väsentlig-
hetsanalys. Den uppdaterade analysen
ligger till grund för Genovas hållbarhets-
arbete.
Under 2024 fortgick arbetet med att
omformulera koncernens hållbarhets-
mål. I samband med detta införlivades
koncernens övergripande värderingar
och visioner i dotterföretaget Järngrin-
den. Under året arbetade Genova även
förberedande inför hållbarhetsrap-
portering efter nya lagkrav, parallellt
med att en dubbel väsentlighetsanalys
påbörjades. Analysen tillsammans med
nya målformuleringar förväntas vara
färdiga under 2025. Under året fortsatte
det operativa arbetet med bolagets tre
övergripande fokusområden.
Genovas hållbarhetsarbete
Hållbarhetsstyrning
Styrelsen har det övergripande strate-
giska ansvaret för att utforma, besluta
och regelbundet uppdatera företagets
hållbarhetsstrategi, policyer och målfor-
muleringar. Det operativa ansvaret ligger
hos VD och ledningsgrupp, som aktivt
arbetar för att integrera dessa i verksam-
heten och säkerställa att de efterlevs i
hela organisationen. Hållbarhetsarbetet
följs upp årligen och rapporteras till
ledning och styrelse. För att främja trans-
parens och dialog redovisas resultaten
öppet i vår årsredovisning och på vår
hemsida.
Under 2024 bildades en ny projekt-
grupp med ansvar för hållbarhetsarbete
och relaterade initiativ bestående av CFO
och Stadsutvecklingschef. Projektgrup-
pens arbete innebar främst att stärka
hållbarhetens prioritering internt och
på ett nytt sätt involvera medarbetarna
i verksamhetens hållbarhetsfrågor samt
förbereda för utökad rapportering. Grup-
pen bidrog också med att lyfta behov av
ny kompetens internt. Under 2025 kom-
mer hållbarhetsarbetet fortsätta under
ledning av Anna Barosen som i januari
tillträdde den nyinrättade tjänsten som
Hållbarhetschef.
Genovas uppförandekod är en viktig
del av vårt hållbarhetsarbete och ger
riktlinjer för professionellt och etiskt
agerande gentemot kunder, leverantörer
och andra intressenter. Den baseras på
FN Global Compacts Tio Principer och
omfattar mänskliga rättigheter, arbets-
rätt, miljö och antikorruption. Samtliga
medarbetare har signerat koden för att
bekräfta sin förståelse och sitt åtagande,
och alla medarbetare genomgår årligen
utbildning i dess riktlinjer.
Under 2024 påbörjades ett arbete med
att dela upp uppförandekoden i separata
policys för medarbetare respektive leve-
rantörer för att tydliggöra våra förvänt-
ningar. Arbetet förväntas slutföras under
2025.
Vidare styrs hållbarhetsarbetet av
lagar och riktlinjer, frivilliga åtaganden
som exempelvis FN:s globala hållbar-
hetsmål och Science Based Target initia-
tive (SBTi) samt egna uppsatta mål.
Genova årsredovisning 2024
35
FN:s globala mål för hållbar utveckling
Genova har identifierat sju av FN:s 17 mål som bolaget främst kan bidra till.
Genovas hållbarhetsstrategi
Vi skapar och förvaltar attraktiva och hållbara miljöer långsiktigt
Bygga och förvalta
för framtidens
miljö och klimat
1. Minimera våra utsläpp och
anpassa samhället för ett
förändrat klimat
2. Miljöcertifiera nyproduce-
rade och befintliga fastig-
heter
3. Öka cirkulariteten vid nypro-
duktion och förvaltning av
våra fastigheter
4. Bidra till att öka den bio-
logiska mångfalden där vi
verkar
Långsiktig
stadsutveckling
1. Planera och utveckla stads-
delar och byggnader som
är trygga, inkluderande och
trivsamma
2. Bygga och förvalta bostäder
tillgängliga för många och för
livets olika skeden
3. Vara aktiva i lokalsamhället
i samarbete med ideella
organisationer
Bedriva en hållbar
affärsverksamhet
1. Ställa krav och följa upp
hållbarheten i vår leverantör-
skedja
2. Motarbeta korruption i
verksamheten och i våra
affärsrelationer
3. Bidra till medarbetarnas
professionella och person-
liga utveckling
4. Säkerställa en jämställd och
inkluderande arbetsplats
Vision
Fokus-
områden
God hälsa och
välbefinnande
Hållbara städer
och samhällen
Ekosystem och
ekologisk mångfald
Hållbar energi
för alla
Hållbar konsumtion
och produktion
Anständiga arbetsvillkor
och ekonomisk tillväxt
Bekämpa klimat-
förändringarna
HÅLLBARHETSRAPPORT
Genova årsredovisning 2024
36
Bygga och förvalta för framtidens miljö och klimat
Genova strävar efter att vara en aktiv
aktör vilket innebär ett ansvar och en
möjlighet för hållbarhetsarbetet genom
hela värdekedjan, från stads- och projekt-
utveckling till förvaltning. Inom ramen
för ekologiska aspekter är material- och
markanvändning vid nyproduktion,
material vid renoveringar och energian-
vändning i den löpande driften centrala
delar av vårt arbete. Vi är måna om att
de fastigheter vi utvecklar byggs hållbart
och att förvaltningen bedrivs på ett
resurseffektivt sätt.
Begränsa klimatförändringen
och minska energiförbrukningen
Bygg- och fastighetsbranschen står för en
betydande del av de globala koldioxidut-
släppen och Genova har både ett ansvar
och en möjlighet att reducera sina egna
utsläpp. Vår affärsmodell tillåter oss att
ta ett helhetsgrepp över klimatfrågan
där stads- och projektutveckling tidigt
kan samarbeta med förvaltningen för
att säkerställa minskad klimatpåverkan
genom hela värdekedjan.
Nyproduktion miljöcertifieras för att
säkerställa en grundläggande håll-
barhetsstandard. Bostäder ska minst
uppnå Miljöbyggnad Silver eller Svanen
vilket innebär att våra projekt håller
hög standard gällande inomhusmiljö, är
energieffektiva och är byggda av hållbara
och giftfria material. Ambitionen är att
långsiktigt förvaltade fastigheter ska
vara miljöcertifierade och arbetet med
miljöcertifieringar fortgår. Genova är
även medlem i Sweden Green Building
Council som är en medlemsorganisation
för hållbart samhällsbyggande.
Inom förvaltningen arbetas det aktivt
för att sänka fastigheternas energiför-
brukning, med syftet att reducera både
klimatavtryck och kostnader. Delar av
vårt bestånd utgörs av äldre, relativt
analoga fastigheter där manuellt arbete
fortfarande krävs för att samla in data.
För närvarande pågår ett arbete med
att digitalisera dessa byggnader, och
genom löpande underhåll och utveckling
förflytta hela fastighetsbeståndet mot en
mer hållbar och energieffektiv profil.
Uppdaterat klimatmål enligt
Science Based Targets Initiative
Under 2024 återvaliderades Genovas
klimatmål av SBTi med 2023 som nytt
basår. I samband med detta reviderades
klimat bokslutet för 2023 för att säker-
ställa datakvalitet samt inkludera det
nya dotterföretaget Järngrinden med
syfte att få en enhetlig rapportering, ett
arbete som fortsätter under 2025. Målet
är att reducera utsläpp av växthusgaser
med 42 procent inom scope 1 och 2 till år
2030 baserat på 2023 års nivåer, samt att
mäta och minska utsläpp i scope 3.
Klimatanpassning
Klimatförändringarnas konsekvenser är
redan påtagliga i samhället och Genova
behöver därför vidta åtgärder för att
minska beståndets risker. Klimatrisker
identifieras redan i detaljplanearbetet
för att säkerställa att fastigheterna är
anpassade till framtida klimatföränd-
ringar. Då genomförs klimatrisk- och
sårbarhetsanalyser som utreder risker till
följd av exempelvis förändrad nederbörd,
temperatur, vind och vattennivå. Under
2025 kommer en klimatriskanalys att
genomföras för hela Genovas bestånd
för att undersöka vilken utsatthet och
sårbarhet som finns för olika typer av
klimatrisker.
Cirkulär ekonomi
Utvecklingsprojekt utgör den mest
materialkrävande och avfallsgenere-
rande delen av Genovas verksamhet.
Rivning och renovering av befintliga
byggnader genererar betydande mäng-
der byggavfall, vilket hanteras av tredje
part med kompetens inom rivnings- och
byggavfallshantering. För att minska vår
negativa påverkan arbetar vi bland annat
med att förbättra sorteringen av mate-
rial. Genovas mål är att identifiera och
återbruka komponenter med ekonomiskt
eller miljömässigt värde och säkerställa
att dessa material når rätt marknad för
återanvändning.
I förvaltningen är avfall främst hus-
hållsavfall från våra hyresgäster. Bero-
ende på hyresavtalet ansvarar vi i vissa
fall för bortskaffandet, som vanligtvis
hanteras av kommunala avfallsbolag
eller större avfallsentreprenörer. Bygg-
avfall och spillmaterial som uppstår vid
löpande underhåll och hyresgästanpass-
ningar hanteras av byggentreprenören
enligt avtalade rutiner.
Biologisk mångfald
Byggnation och förvaltning av fastighe-
ter påverkar den biologiska mångfalden
både direkt och indirekt. För oss är det
viktigt att beakta och minimera vår
negativa påverkan i de områden som
berörs av bolagets verksamhet. Vi foku-
serar på insatser där vi kan göra störst
skillnad och där vi har rådighet.
Negativ påverkan begränsas av att
utvecklingsprojekt framför allt sker på
redan exploaterad mark och präglas av
kommunernas höga kravställning vid
byggnation. För att säkerställa en låg
påverkan eftersträvas att integrera gröna
och mjukgjorda ytor som främjar biolo-
gisk mångfald och hanterar dagvatten.
Ett exempel är de spridningskorridorer
som skapas på fastigheten Sicklaön 13:24
i Nacka Strand, en plats av riksintresse
för kulturmiljövården. Korridorerna
är utformade för att underlätta för djur
HÅLLBARHETSRAPPORT
Genova årsredovisning 2024
37
HÅLLBARHETSRAPPORT
och växter att röra sig fritt och stärka
den ekologiska sammanlänkningen i
området.
Ett annat exempel är fastigheterna
Drevern 1 och 2 samt Dvärgspetsen
1 belägna i Skarpnäck, som idag är
nedgångna och till stor del består av
asfalterad markparkering. I och med ny
utveckling kommer vi att bygga kvarter
med bostäder och centrum. I planering
av bebyggelsen och dess placering har
stor hänsyn tagits till de skyddsvärda
arter som finns i området och som spelar
stor roll för den biologiska mångfalden.
Bland annat bevarar och förbättras för-
utsättningarna för flera gamla ekar och
annan utsatt växlighet. Vi kommer även
anlägga en skyfallspark med ängsmark
för att skapa bra grogrund för flera arter
samtidigt som området anpassas för
framtida klimatförändringar och en ny
social mötesplats skapas.
Framöver fortsätter arbetet med att
ständigt utvärdera arbetet, med målet att
ytterligare minska negativ inverkan på
den biologiska mångfalden och öka den
positiva.
Vattenanvändning
Vattenförbrukningen utgörs främst
av det vatten som våra hyresgäster
använder i fastigheterna. Eftersom
förbrukningsmönstren varierar mellan
olika byggnader undersöks åtgärder och
initiativ som bidrar till en övergripande
minskning av användningen. Det pågår
även ett arbete att digitalisera Genovas
bestånd vilket underlättar mätning
och uppföljning av vattenförbrukning.
Ut över vattenförbrukning från hyresgäs-
ter och fastigheter sker även vattenuttag
vid markarbeten inför nybyggnation.
Samtliga fastigheter i vårt bestånd är
anslutna till kommunala vatten- och
avloppssystem, vilket innebär att det vat-
ten som används sedan återförs. Genova
följer både lokala och nationella riktlinjer
för vattenanvändning.
Nynäs 24
I Stockholm, precis intill sjön Tre-
kanten, äger Genova en byggnad
som uppfördes 1983. Byggnaden är
ett välbevarat och stilfullt exempel
på 1980-talets kontorsarkitektur,
ritad av Sten Samuelsson Arkitekter
AB. Idag hyrs fastigheten ut till
skolverksamhet. Nu pågår ett de-
taljplanearbete som inte ger några
nya byggrätter men ny detaljplan
kommer att bekräfta befintlig mar-
kanvändning för skolverksamhet
samt möjliggöra för kontors- och
centrumverksamhet. Genom flex-
ibla detaljplaner kan vi möjliggöra
flera olika användningsområden
och möta framtidens behov utan att
behöva riva och bygga nytt.
Aktiva i lokalsamhället
Genova vill förbättra möjligheter och livsvillkor för dem som behöver det och
tycker därför det är viktigt att bidra till lokalsamhället i form av samarbeten
med ideella organisationer. Under året har vi tillsammans med Järngrinden
stöttat Läxhjälpen, Giving People, UNHCR, Min stora dag, Destination Gym-
nasiet, Abecita Konstmuseeum, Njurstiftelsen samt flera idrottsföreningar.
Genova årsredovisning 2024
38
HÅLLBARHETSRAPPORT
Genova arbetar för att skapa hållbara,
trygga och attraktiva stadsmiljöer i de
områden där vi utvecklar och investerar.
Vår ambition är att förena tillväxtmöjlig-
heter och hållbar stadsutveckling. För att
uppnå detta är långsiktighet en central
princip i beslut och åtaganden, eftersom
förändring och utveckling sker genom ett
kontinuerligt engagemang över lång tid.
Hållbar stadsutveckling där vi
bygger för många
Genovas bostäder ska vara tillgängliga
för många och anpassade för livets
olika skeden. För att skapa hållbara och
attraktiva områden där människor vill
bo och arbeta så ligger inte fokus endast
på själva byggnaden utan också på den
närliggande miljön. En viktig aspekt
är närhet till kollektivtrafik eller andra
mobilitetstjänster, service och natur.
Tillgång till levande och dynamiska
ytor som skapar flöden och trivsel är
också värdeskapande. Genom förtätning
av stadsdelar integrerar vi bostäder,
arbetsplatser, skolor, förskolor och annan
service för att skapa multifunktionella
miljöer som är aktiva dygnet runt.
Vi värdesätter partnerskap och dialog
högt, eftersom skapandet av attraktiva
Långsiktig stadsutveckling
platser förutsätter samverkan mellan
berörda intressenter. En nära dialog med
grannar, allmänheten, andra fastighets-
ägare och kommunen är avgörande för
att kartlägga det specifika områdets
behov, främja samarbete för ökad trivsel
och maximera effekten av våra hållbar-
hetssatsningar. Genova är medlem i
hållbarhetsforumet Hållbart Stockholm
30 (HS30) för att tillsammans med andra
samhällsaktörer minska branschens
ekologiska avtryck och sätta större fokus
på frågor om social hållbarhet.
Kvarter Segerdal
I Knivsta utvecklas en ny mötesplats intill tågsta-
tionen, Kvarter Segerdal. Det växer fram en plats
med restauranger, butiker, parker och bostäder.
Det är väldigt viktigt för oss att det nya området blir
uppskattat av knivstaborna och därför anordnades
tidigt ett event för att höra åsikter och tankar från de
boende. Mottagna inspel kunde adresseras redan
före det första sam rådet och vi kunde också ta med
oss insikter till arkitekter och projektgrupp. På så
sätt kunde bebyggelse och omkringliggande område
anpassas efter invånarnas önskemål, uppskattade
flöden och stråk bevarades samt platser som inte
kändes trevliga eller trygga utvecklades.
Inom kvarteret finns en Q-märkt träbyggnad som har
bevarats och som den nya bebyggelsen anpassats
efter. Ytterligare en äldre byggnad bevarades och
den anpassades för att rymma Systembolaget, vilket
säkerställde deras fortsatta närvaro på orten. Eftersom
området tidigare använts för lättindustri var marken
förorenad, och en av de första åtgärderna blev att
sanera platsen för att möjliggöra en hållbar utveckling.
Idag står det första bostadskvarteret på området klart
och hyresgästerna flyttade in under 2023. Den sista
etappen färdigställs under 2025.
Kvarteret är Svanen certifierat och byggt för att ha en
låg energianvändning om max 42 kWh/kvm. Det har
resulterat i att bergvärme och solcellsanläggningar
installerats.
Genova årsredovisning 2024
39
Genovas affärsidé bygger på att skapa
långsiktig tillväxt och hållbar avkastning
genom att kombinera ekonomisk stabi-
litet med ansvarsfullt företagande. En
stark finansiell ställning gör det möjligt
för oss att bygga förtroende med kunder,
hyresgäster, leverantörer och investe-
rare, samtidigt som vi säkerställer vår
förmåga att attrahera och behålla enga-
gerade medarbetare. Eftersträvansvärt
är att skapa värde genom att agera med
integritet och omsorg i alla led. Vi ställer
höga krav i samarbeten och uppmuntrar
till transparens för att bidra till en posi-
tiv utveckling, samtidigt som vi arbetar
för att motverka risker och säkerställa
långsiktig tillit i vår verksamhet och i
våra affärsrelationer.
En central del i att driva bolaget mot
en mer hållbar verksamhet är att enga-
gera hela organisationen och stärka kun-
skapen kring hur en hållbar affärsverk-
samhet kan bedrivas. Under våren 2024
genomfördes en medarbetarenkät som
låg till grund för en hållbarhetskonferens
där hela bolaget deltog. Syftet var dels
att kartlägga kunskapsbehov, dels för att
skapa en gemensam bild av Genovas håll-
barhetsarbete idag och framåt. Samtidigt
har det gröna finansiella ramverk uppda-
terats och en Green Bond Report för våra
gröna obligationer har publicerats, vilket
ytterligare förstärker vårt åtagande inom
hållbar finansiering.
Hållbarhet i leverantörskedjan
Genova ställer höga krav på transparens,
etik och hållbarhet i hela leverantörs-
kedjan. Dessa förväntningar redogörs i
vår uppförandekod som både beskriver
riktlinjer för våra medarbetare och hur
bolaget ställer krav på leverantörer och
entreprenörer.
Leverantörskoden syftar till att tydlig-
göra våra förväntningar kring sociala
och miljömässiga krav i leverantörs-
kedjan, som en del av våra samarbeten
och affärsrelationer. Leverantörskoden
innehåller krav på arbetsrättsliga villkor,
goda arbetsförhållanden, miljömässigt
ansvar, resurseffektivitet och antikor-
ruptionsprinciper. Under nästa år är mål-
sättningen att samtliga våra leverantörer
ska signera den nya leverantörskoden.
För att stärka kontrollen och minimera
risker genomför Genova löpande plats-
besök för att identifiera och förebygga
brister, såsom svartarbete och obehörig
personal på byggarbetsplatser.
Genovas sociala ansvar i leverantörs-
kedjan inkluderar även fastighetsförvalt-
ning och drift som sköts av entreprenörer
i form av löpande underhåll och renove-
ringar. Genova har ett nära samarbete
med bolagets leverantörer och entrepre-
nörer för att upprätthålla en aktiv dialog
med dem. Under 2024 rapporterades
inga hållbarhetsrelaterade incidenter i
leverantörskedjan.
Antikorruption
Genova arbetar aktivt för att motverka
korruption både i den egen verksam-
heten och i affärsrelationer. Vi har en
tydlig uppförandekod som fastställer
de etiska principer och krav som gäller
för våra medarbetare, leverantörer och
samarbetspartners. För att säkerställa
efterlevnad för Genova en löpande dialog
med leverantörer och tydliggör i dessa
riktlinjerna för bolagets samarbeten.
För att öka transparensen och upp-
täcka eventuella oegentligheter har vi en
visselblåsarfunktion tillgänglig via vår
hemsida. Under 2024 användes vissel-
blåsarfunktionen inte och inga fall av
korruption rapporterades.
Genova deltar aktivt i Svenska Bank-
föreningens initiativ för en hållbar bygg-
bransch, där höga krav ställs på affärs-
etik och åtgärder mot korruption. Genova
är även medlem i organisationen Rättvist
byggande som arbetar för att säkerställa
att rättvisa och lagliga arbetsvillkor upp-
rätthålls i byggsektorn.
Medarbetarnas utveckling
Genova har 47 anställda, varav 0 deltids-
anställda. Det finns en tydlig ambition
att bidra till medarbetarnas professio-
nella och personliga utveckling. Varje år
görs översyn av karriärutveckling som
inkluderar alla. Bolaget är inte kollek-
tivavtalsanslutet men följer branschens
riktlinjer avseende löner, förmåner och
arbetsvillkor.
Jämställdhet, mångfald och
inkludering
Jämställdhet, mångfald och inkludering
eftersträvas i hela Genovas organisa-
tion. Vi tolererar inte diskriminering,
trakasserier, kränkande särbehandling
eller mobbning. Varje år genomför vi en
anonym medarbetarundersökning för
att fånga upp händelser som strider mot
uppförandekoden. Under 2024 rapporte-
rades inga fall av diskriminering.
Kundintegritet
Skyddet av våra kunders integritet är en
prioriterad fråga och vi har ett ansvar
över att personuppgifter hanteras på
ett säkert sätt och inte hamnar i orätta
händer. Vi har väl etablerade processer
för dataskydd och följer gällande lagstift-
ning, inklusive GDPR. De processer som
finns på plats är utarbetade för att möta
både dagens och framtidens ökande krav
i takt med att bostadsportföljen växer.
Under 2024 rapporterades inga brister i
hanteringen av kunddata eller förlust av
personuppgifter.
Bedriva en hållbar affärsverksamhet
Genova årsredovisning 2024
40
HÅLLBARHETSRAPPORT
Under 2024 utvecklades ett nytt grönt
finansieringsramverk. Ramverket är
i linje med marknadens efterfrågan,
regelverkens utveckling och det ska
möjliggöra Genovas fortsatta arbete med
att framtidssäkra fastighetsbestånd och
vår verksamhet. Ramverket består av tre
delar: energieffektivisering, förnybar
energi och gröna fastigheter enligt kra-
ven i EU:s Taxonomi. Ramverket utveck-
lades i enlighet med ICMAs Green Bond
Principles (2021) och LMA/LSTA/ALPMA
Green Loan Principles (2023) och har
även genomgått en oberoende verifiering
av Sustainalytics/Morningstar.
Andelen grön finansiering uppgick vid
årets slut till 45 procent och utestående
volym var 3 165 Mkr.
Ramverket i sin helhet tillsammans
med rapporteringen av gröna obligatio-
ner (Green Bond Report) återfinns på
Genovas hemsida.
Grön finansiering
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för
hållbarhetsrapporten för år 2024 på
sidorna 34–41 och för att den är upprät-
tad i enlighet med årsredovisningslagen
i enlighet med den äldre lydelsen som
gällde före den 1 juli 2024.
Granskningens inriktning och
omfattning
Vår granskning har skett enligt FARs
rekommendation RevR 12 Revisorns
yttrande om den lagstadgade hållbar-
hetsrapporten. Detta innebär att vår
granskning av hållbarhetsrapporten har
en annan inriktning och en väsentligt
mindre omfattning jämfört med den
inriktning och omfattning som en revi-
sion enligt International Standards on
Auditing och god revisionssed i Sverige
har. Vi anser att denna granskning ger
oss tillräcklig grund för vårt uttalande.
Uttalande
En hållbarhetsrapport har upprättats.
Stockholm 31 mars 2025
Ernst & Young AB
Henrik Nilsson
Auktoriserad revisor
Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten
Till bolagsstämman i Genova Property Group AB, org.nr 556864-8116
Genova årsredovisning 2024
41
HÅLLBARHETSRAPPORT
Finansiering
En långsiktigt stabil finansiering är centralt för Genova och har varit än
mer i fokus i årets osäkra omvärld med utmaningar i form av hög inflation
och stigande räntor. Vi har under året arbetat aktivt med att minska skuld-
sättningen och säkerställa likviditet. Under året har Genova ingått nya
finansieringsavtal med banker om totalt cirka 3 400 Mkr. Tillsammans
med ett antal övriga åtgärder för att sänka bolagets finansiella kostnader
har Genovas intjäning och därmed förvaltningsresultatet per aktie stärkts.
FINANSIERING
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Genova årsredovisning 2024
42
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
FINANSIERING
Finansiering
Att äga och utveckla fastigheter är
en kapitalintensiv verksamhet och
räntekostnaderna är Genovas största
kostnadspost. Det är därför viktigt att
alltid ha tillgång till kostnadseffektiv
finansiering. Finansiering sker antingen
genom kapital från ägarna eller genom
extern upplåning. Fördelningen däre-
mellan bestäms utifrån en avvägning av
kraven på avkastning respektive finan-
siell stabilitet.
Tillgång till långsiktig och stabil
finansiering är av största vikt för en
långsiktigt hållbar verksamhet. För
Genova är det därför viktigt med långa
och förtroendefulla relationer med
kreditgivarna. Bolagets långivare utgörs
huvudsakligen av de större nordiska
bankerna, kompletterat med upplåning
på den svenska kapitalmarknaden.
Bankfinansieringen är säkerställd
genom pantbrev i fastigheter.
Grönt finansiellt ramverk
Under 2024 har ett nytt grönt finansie-
ringsramverk upprättats. Ramverket
är i linje med marknadens efterfrågan,
regelverkens utveckling och det ska
möjliggöra vårt fortsatta arbete med
att framtidssäkra vårt bestånd och vår
verksamhet. Ramverket styr villkoren
för hur likviden från gröna obligationer,
gröna lån och andra typer av skuldebrev
får användas. Andelen grön finansiering
av total finansiering uppgick vid årets
slut till 45 procent, varav cirka 38 pro cent
utgjordes av gröna lån, obligationer och
hybridobligationer. Andelen grön finan-
siering avseende nyproduktion uppgick
vid årets slut till cirka 6 procent.
Eget kapital och substansvärde
Koncernens egna kapital uppgick den 31
december till 4 146,1 Mkr (4 311,0) och
soliditeten till 35,6 procent (37,3).
Det långsiktiga substansvärdet hän-
förligt till aktieägarna uppgick till 3 273,2
Mkr (3 225,5), vilket motsvarar en ökning
med 2 procent. Det långsiktiga substans-
värdet hänförligt till aktieägarna per
aktie uppgick till 72,72 kronor per aktie
(70,71).
Räntebärande skulder
Koncernen hade den 31 december 2024
räntebärande skulder om 6 503 Mkr
(6 274) med en belåningsgrad om 54,5
procent. Genova har sedan tidigare avta-
lat om delavyttring av Han delsmannen
1 till ett hälftenägt joint venture om 550
Mkr när byggnationen är färdigställd.
Efter årets utgång har Genova erhållit
investeringsstöd om 37 Mkr i det fastig-
hetsägande bolaget och därefter frånträtt
bolaget och tillförts ytterligare 82 Mkr
i likviditet. Samtidigt minskade ränte-
bärande skulder med cirka 400 Mkr. Vid
beaktning av frånträdet och utbetalat
investeringsstöd efter årets utgång upp-
går Genovas justerade belåningsgrad till
cirka 52 procent.
Koncernens genomsnittliga räntenivå
uppgick till 5,0 pro cent (5,8) exkluderat
byggnadskreditiv. Den genomsnittliga
räntenivån beskriver koncernens aktu-
ella räntenivå i kredit portföljen utifrån
dagsbasis per den 31 december och ska
inte tolkas som den genomsnittliga
ränte nivån under året. Den genomsnitt-
liga räntenivån ska heller inte jämställas
med en prognos för de kommande tolv
månaderna då kreditförfall och föränd-
ringar i Stibor inte har beaktats.
Den genomsnittliga kapitalbindnings-
tiden uppgick den 31 december 2024 till
2,6 år (2,4). Den genomsnittliga räntebind-
ningstiden uppgick till 2,6 år (1,8) exklude-
rat byggnads kreditiv. Ränte- och kredit-
förfallostrukturen per samma datum
framgår av tabellen på föregående sida.
Finansieringskällor
31 december 2024
Kategori
Geografi
Kreditportfölj
Totalt 5 682 Mkr
21 %
Kapital-
marknaden
79 %
Bank-
marknaden
Kreditförfallostruktur
31 december 2024
Långsiktig bank finansiering, Mkr
Obligations lån, Mkr
Kapitalstruktur
31 december 2024
2019 2020 2021 2022 2023 2024
3 000
6 000
9 000
12 000
15 000
20
40
60
80
100
52
34
44
38
51
38
52
37
36
55
51
38
20292028202720262025
250
500
750
1 000
1 250
1 500
1 750
2 000
Eget kapital, Mkr
Skulder, Mkr
Belåningsgrad, %
Soliditet, %
Mkr Mkr%
Genova årsredovisning 2024
43
FINANSIERING
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Ränteförfallostruktur
31 december 2024
Löptid
Belopp,
Mkr
Snittränta
1
,
%
Andel,
%
2025 2 885 8,29 46
2026 600 2,52 9
2027 14 3,28 0
2028 1 050 2,38 17
2029 680 2,65 11
2030 800 2,43 13
2031 300 2,25 5
>2031 - - -
Totalt 6 329 5,12 100
Totalt, exklusive
byggnadskreditiv 5 692 4,98 -
1) I snitträntan för innevarande år ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföl-
jen samt den rörliga delen av ränteswapparna vilka dock ej inkluderar någon kreditmar-
ginal då dessa handlas utan marginal. Här ingår även obligationslån om 650 Mkr med
kreditmarginal 5,95 procent respektive 550 Mkr med kreditmarginal 4,15 procent.
Kreditförfallostruktur
31 december 2024
Löptid
Kreditavtal,
Mkr
Utnyttjat,
Mkr
Ej utnyttjat,
Mkr
2025 1 827 1 827 -
2026 1 758 1 621 137
2027 1 310 940 370
2028 1 583 1 233 350
2029 698 698 -
2030 - - -
2031 - - -
>2031 11 11 -
Totalt 7 186 6 329 857
Varav byggnadskreditiv 944 637 307
Övriga finansiella instrument
31 december 2024
Emissions-
datum
Förfallo-
datum
Nominellt
belopp, kr Räntebas
Ränte-
marginal, %
Aktuell
ränta, %
Konverterings-
kurs, kr/aktie
Hybridobligationer 2021-03-05 2026-03-05
1
256 250 000 Stibor 3M 6,75 9,29 -
Hybridobligationer 2024-09-24 2028-09-04
1
300 000 000 Stibor 3M 5,50 8,04 -
Konvertibler 2024-03-19 2029-03-19 200 000 000 Fast ränta - 6,75 48,10
1) First Call Date.
Finansiering och kapitalstruktur
Under året har Genova genomfört föl-
jande:
• Emission av seniora icke säkerställda
konvertibler till ett belopp om 200 Mkr
med en konverteringskurs om 48,10
kronor per aktie och i samband med det
återköptes 100 Mkr hybridobligationer.
• Emission av gröna seniora icke säker-
ställda obligationer till ett belopp om
150 Mkr med en rörlig ränta om 3m
Stibor + 525 baspunkter och i samband
med det återköptes ytterligare 60 Mkr
hybridobligationer. Samtliga återköp av
hybridobligationer skedde till rabatt
• Emission av gröna seniora icke säker-
ställda obligationer till ett initialt
belopp om 450 Mkr under ett ramverk
om totalt 650 Mkr. Obligationerna
löper med en rörlig ränta om 3m Stibor
+ 415 baspunkter med slutligt förfall i
november 2027. Kreditmarginalen var
den lägsta nivån som Genova då någon-
sin hade emitterat på.
• Emission av gröna hybrid obligationer
om 300 Mkr med en rörlig ränta om
3m Stibor + 550 baspunkter. Samti-
digt återköptes befintliga utestående
hybrid obligationer till ett nominellt
belopp om 342,5 Mkr.
• Emission av gröna seniora icke säker-
ställda obligationer om 100 Mkr till
en kurs motsvarande en rörlig ränta
om 3m Stibor + 375 baspunkter, vilket
motsvarade en ny lägsta nivå. Samti-
digt återköptes befintliga utestående
hybrid obligationer till ett nominellt
belopp om 40 Mkr.
Vid inledningen av 2024 uppgick total
volym utestående hybridobligationer till
800 Mkr. Efter återköpen och nyemis-
sionen som genomfördes under året
uppgår total volym utestå ende hybrid-
obligationer till 556 Mkr. Genova har
fortsatt som ambition att minska voly-
men utestående hybridobligationer.
Under november inledde Genova ett
program för återköp av egna aktier och
ett återköp gjordes till ett belopp om 29,8
Mkr till en kurs om 49,60 kr per aktie.
Genova refinansierade under året
banklån om 3 700 Mkr, varav 350 Mkr
utgörs av en revolverande kreditfacilitet
och 75 Mkr utgörs av en checkräknings-
kredit.
Genova årsredovisning 2024
44
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
FINANSIERING
Likviditet och outnyttjade
faciliteter
Koncernens likviditet inklusive bygg-
nadskreditiv uppgick till 1 047 Mkr.
I beloppet ingår kassa med 152 Mkr,
outnyttjade revolverande krediter och
checkräkning om totalt 588 Mkr samt
307 Mkr av beviljade byggnadskreditiv
som ännu ej är utnyttjade.
Räntebindning
Under året ingicks ränteswapavtal om
totalt 1 780 Mkr med en genomsnitt-
lig fast ränta om 2,48 procent med en
genomsnittlig löptid om cirka 6 år. Per 31
december 2024 hade koncernen 12 ränte-
swapavtal om totalt 3 930 Mkr med en
genomsnittlig fast ränta om 2,46 procent
och totalt var 66 procent av utnyttjade
lån i kreditportföljen räntesäkrad.
Fastighetsbestånd och fastig-
hetsvärde
Förvaltningsfastigheter
Koncernens förvaltningsfastigheter
består av totalt 77 fastigheter. Fastig-
hetsbeståndet exklusive Järngrindens
bestånd, extern värderas kvartalsvis av
oberoende värderingsinstitut. Värde-
förändringar för fastigheter inkluderas i
resultaträkningen. Per den 31 december
har hela fastighetsbeståndet, inklusive
Järngrindens bestånd, externvärderats
och värderingarna utfördes av CBRE,
Newsec och Forum.
I verkligtvärde hierarkin är förvalt-
ningsfastigheter i nivå 3, det vill säga
data för tillgången baseras på icke obser-
verbara marknadsdata.
Substansvärde
31 dec 2024 31 dec 2023
Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkningen 4 146,1 92,11 4 311,0 94,51
Återläggning:
Derivat enligt balansräkningen 35,1 0,78 44,0 0,96
Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen 539,7 11,99 546,3 11,98
Avdrag:
Uppskjuten skattefordran enligt balansräkningen -70,5 -1,57 -79,4 -1,74
Hybridobligation -556,3 -12,36 -800,0 -17,54
Innehav utan bestämmande inflytande
-821,0 -18,24 -796,4 -17,46
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare 3 273,2 72,72 3 225,5 70,71
Nyckeltal förvaltningsfastigheter
31 dec
2024
31 dec
2023
Hyresvärde kr/kvm 1 645 1 537
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,5 93,4
Fastighetskostnader kr/kvm
1
-380 -351
Driftsöverskott kr/kvm
1
1 141 1 083
Överskottsgrad, %
1
75 76
Förvaltningsfastighetsvärde kr/kvm 22 934 21 249
Uthyrningsbar yta, tkvm 354,0 361,4
Antal fastigheter 77 80
1) Beräknat utifrån bedömt årsvärde.
Direktavkastningskrav
per kategori
1
%
31 dec
2024
31 dec
2023
Kommersiella fastigheter 6,3 6,3
Samhällsfastigheter 5,2 5,1
Totalt 5,7 5,6
1) Avser genomsnittliga direktavkastningskrav på restvärdet
för Genovas helägda och konsoliderade förvaltnings-
fastigheter vid värdetidpunkten. Baseras på externa
värderingar för förvaltningsfastigheter.
2) Det genomsnittliga direktavkastningskravet för bostads-
fastigheterna uppgick till 3,9 procent (4,0).
Känslighetsanalys värdeförändringar
1
Värdeförändring +/-5% +/-10%
Effekt på fastighetsvärde +/- 406 Mkr +/- 812 Mkr
Justerat fastighetsvärde 8 527/7 715 Mkr 8 933/7 309 Mkr
Effekt på belåningsgrad -1,8/2,0 % -3,6/4,1 %
Justerad belåningsgrad 53/56 % 51/59 %
Effekt på soliditet 1,5/-1,6 % 2,9/-3,3 %
Justerad soliditet 37/34 % 38/32 %
1) Baseras på värdet på balansdagen och avser värdeförändringar på förvaltnings-
fastigheter.
Genova årsredovisning 2024
45
FINANSIERING
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Värderingsmetoden för fastigheter utgår
i huvudsak från en kassaflödesvärdering
som styrs primärt av fyra parametrar;
hyra, drift och underhållskostnader,
vakans samt direktav kastningskrav. I
hyresbegreppet ingår den faktiska hyres-
nivån samt eventuella framtida hyres-
antaganden. Direktavkast ningskravet
är en summa av den riskfria räntan
och den riskpremie som en investerare
kan tänkas ställa krav på för en given
investering. Det genomsnittliga direktav-
kastningskravet för fastighets portföljen
bedömdes till 5,7 procent per boksluts-
dagen.
Projekteringsfastigheter
Projekteringsfastigheter avser upparbe-
tade och aktiverade kostnader på projekt
som ännu inte byggstartats. Vid bygg-
start omklassificeras aktuella belopp till
pågående nyanlägg ningar.
Finanspolicy
Koncernen har en Finanspolicy med
det övergripande syftet att säkerställa
kort- och långsiktig kapitalförsörjning,
en långsiktig och stabil kapitalstruktur
samt med begränsad riskexponering.
Finansiella transaktioner ska genom-
föras utifrån en bedömning av kon-
cernens samlade behov av likviditet,
finansiering och ränterisk. Övergripande
mål för finansieringsverksamheten i
Genova är att minimera ränte- och upp-
låningsrisker samt att koncernens låne-
finansiering ska ske med hjälp av flera
olika banker. Policyn syftar även till att
reglera ansvarsfördelning inom Genova
avseende finansiell riskhantering och
finansverksamheten. Finansverksam-
heten inom Genova med dotterföretag
är centraliserad till koncernens centrala
ekonomifunktion. Ekonomifunktionen
ansvarar för bolagets finansieringsverk-
samhet på uppdrag av VD och styrelse
och fastställer ramar för hur såväl
koncernens kort- respektive långfristiga
kapitalförsörjning ska säkerställas samt
vilka risker som ska tillåtas.
Koncernens soliditet ska enligt
bolagets finansiella mål uppgå till lägst
35 procent. Genova kan dock tillåta att
soliditeten understiger 35 procent med
beaktande av framtidsutsikterna på
medellång sikt och verksamhetens aktu-
ella riskprofil i övrigt.
Kreditvärdighet
Genova ska sträva efter
att på lång sikt vara en
koncern med en kredit-
värdering motsvarande
”investment grade”, dels
för att attrahera långivare,
dels för att uppnå lägsta
möjliga upplåningskost-
nad.
Diversifiering
Genova ska proaktivt
arbeta för en diversifierad
låneportfölj och undvika
beroende av såväl enskild
finansieringskälla som
motpart. Vidare ska förfall
av olika typer av finansie-
ringskällor och enskilda
krediter fördelas över tid.
Styrka
Koncernens finansiella
nyckeltal ska vara starka
med en belåningsgrad
om max 55 procent. Styr-
kan i fastighetsportföljen
förstärks av kvaliteten
i vårt kassaflöde samt
skuld- och ränteportföl-
jens sammansättning.
Transparens
Genova ska uppmuntra
långsiktiga relationer med
såväl banker som andra
kreditgivare/investerare
och ha som målsättning
att vara transparent i syfte
att öka berörda parters
förståelse för koncernens
verksamhet och därmed
sin kreditexponering.
Flexibilitet
Genova ska ha en flexibel
finansiering i syfte att
stödja verksamhetens
utveckling avseende
förvärv, försäljningar
och projektutveckling.
Genova ska bevaka och
följa utvecklingen på de
finansiella marknaderna.
Allt i syfte att snabbt
kunna agera och matcha
verksamhetens behov vid
rätt tidpunkt.
FINANSIELL STRATEGI
Genova årsredovisning 2024
46
Hyresintäkter
Koncernens hyresintäkter uppgick under
året till 507,8 Mkr (503,0), motsvararande
en tillväxt på 1,0 procent. Effekten av
årets hyresuppräkningar dämpades av
försäljningar av fastig heter under året.
I jämförbart bestånd ökade intäkterna
med 12,3 Mkr eller 2,7 procent jämfört
med föregående år.
Fastighetskostnader
Drifts- och underhållskostnader samt
fastighetsskatt ökade under året till -138,9
Mkr (-135,4), motsvarande en ökning på
2,6 procent. Kostnadsökningen beror
främst på ökade utgifter för VA och
uppvärmning till följd av högre tariffer
och taxor. I jämförbart bestånd ökade
fastighetskostnaderna med 8,6 Mkr eller 7
procent jämfört med föregående år.
Driftsöverskott
Driftsöverskottet ökade under året
till 369,0 Mkr (367,6), motsvararande
en ökning på 0,4 procent. Överskotts-
graden uppgick till 72,7 procent (73,1)
procent. Den lägre överskottsgraden
förklaras främst av ökade fastighets-
kostnader och försäljning av fullt
uthyrda fastigheter under året.
Central administration
Centrala administrationskostnader är
fördelade på fastighetsförvaltning och
projektutveckling. De totala centrala
Finansiell utveckling
Styrelsen och verkställande direktören för Genova Property Group AB (publ),
organisationsnummer 556864-8116, avger härmed årsredovisning för koncernen
och moderbolaget för räkenskapsåret 2024. Genova Property Group AB benämns
även bolaget eller moderbolaget. Genova Property Group AB tillsammans med dess
helägda dotterföretag benämns även Genova eller koncernen.
administrationskostnaderna uppgick
under året till 58,1 Mkr (57,3), vilket mot-
svarar en ökning med 1 procent.
Resultat från andelar i joint
ventures och intresseföretag
I posten redovisas resultateffekten av
Genovas fastigheter som ägs via joint
ventures. Resultat från andelar i joint
ventures uppgick under året till 46,3
Mkr (-16,4) och avser resultat från den
löpande driften och värdeförändringar.
Av den positiva resultatförändringen
jämfört med helåret 2023 förklaras mer-
parten av resultatet från projektet med
Apoteas nya centrallager.
Finansnetto
Finansnettot uppgick till -217,6 Mkr
(-233,3). De räntekostnader som är hän-
förliga till fastighetsförvaltningen är en
löpande kostnad som belastar finansnet-
tot. Finansieringen av projektverksam-
heten är däremot en del av anskaffnings-
kostnaden och aktiveras på respektive
projekt och belastar inte resultatet.
Under året aktiverades 108,9 Mkr hän-
förligt till projektverksamheten. I nuläget
är bedömningen att aktivering hänförlig
till projektverksamheten framgent kom-
mer att uppgå till cirka 25-30 procent av
koncernens totala räntekostnader.
Genomsnittlig ränta per balansdagen
uppgick till 5,0 procent (5,8) exkluderat
byggnadskreditiv. Bland finansiella kost-
nader under året ingår -20,0 Mkr (-22,9)
som avser kostnader för upptagande av
lån som periodiseras över lånens löptid.
Ränte täckningsgraden för året uppgick
till 1,8 ggr (1,6). I räntetäckningsgraden
har kostnader av engångskaraktär
exkluderats.
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet uppgick under året
till 139,5 Mkr (60,6), vilket är en ökning
med 130 procent. Ökningen är främst
hänförlig till ökat resultat från andelar i
joint ventures och intresseföretag och ett
förbättrat finansnetto.
Värdeförändringar fastigheter
Värdeförändringar fastigheter uppgick
till 72,6 Mkr (-530,3). Genovas portfölj av
kommersiella hyresavtal har en hög grad
av hyresavtal vars hyra indexregleras,
vilket har reducerat effekten av de ökade
avkastningskraven.
Skatt
Redovisad skatt uppgick till -61,6 Mkr
(62,7) och hänför sig i huvudsak till
uppskjuten skatt på värdeförändringar
fastig heter och derivat. Både aktuell och
uppskjuten skatt har beräknats utifrån
en nominell skattesats om 20,6 procent
i Sverige och 25,0 procent i Spanien.
Kvarvarande underskottsavdrag kan
beräknas till 342 Mkr (382) samt obe-
skattade reserver om 116 Mkr (100). Som
Kommentarer till den finansiella utvecklingen för året
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
FINANSIELL UTVECKLING
Genova årsredovisning 2024
47
FINANSIELL UTVECKLING
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
uppskjutna skatteskulder redovisas full
nominell skatt om 20,6 procent av skill-
naden mellan redovisat och skattemäs-
sigt värde med avdrag för den skatt som
är hänförlig till tillgångsförvärv.
Årets resultat
Årets resultat uppgick till 157,2 Mkr
(-416,0). Jämfört med 2023 ökade både
driftsöverskottet och förvaltningsresulta-
tet. Under året var även värdeförändring-
arna förbättrade jämfört med föregående
år, vilket medförde ett högre resultat.
Framtida utveckling
Genova avser att genom sin flexibla
affärsmodell investera i de fastighets-
segment där förutsättningarna för
lönsam och hållbar tillväxt bedöms som
bäst. Kriget i Ukraina bedömer bola-
get ha en begränsad effekt på Genovas
verksamhet med vissa leveransproblem
till pågående projekt. Dock innebär
omvärldssituationen en osäkerhet på de
finansiella marknaderna med stigande
priser, vilket medför sämre köpkraft, sti-
gande inflation och risk för ökade ränte-
nivåer. Genova följer noga utvecklingen
och kan med en stark balansräkning och
god likviditet agera för att säkerställa en
fortsatt långsiktig tillväxt.
Förslag till vinstdisposition
Styrelsen och verkställande direktören
föreslår att till förfogande stående vinst-
medel (heltal kronor):
Balanserad vinst 123 555 512
Årets förlust -81 580 014
41 975 498
Disponeras på följande sätt:
Utdelning till aktieägare 39 611 730
I ny räkning överförs 2 363 768
41 975 498
Beträffande bolagets och koncernens
resultat och ställning i övrigt hänvisas till
efterföljande resultat- och balansräkning
samt kassaflödesanalys med tillhörande
tilläggsupplysningar och bokslutskom-
mentarer. Där inte annat anges är samt-
liga belopp i de efterföljande räkningarna
angivna i miljoner kronor (Mkr).
Styrelsens yttrande avseende
föreslagen vinstutdelning
Styrelsen föreslår en utdelning om 0,88
kr per aktie i utdelning, att betalas ut
kvartalsvis. Som avstämningsdagar för
utbetalningar på aktier föreslår styrelsen
den 7 maj 2025, den 7 augusti 2025, den 7
november 2025 och den 9 februari 2026.
Sammanlagt uppgår den föreslagna utdel-
ningen till 39 611 730 kronor. Om samtliga
aktier i eget förvar skulle överlåtas på en
reglerad marknad enligt 20 kap 32-34 §§,
alternativt att motsvarande antal skulle
emitteras genom beslut av stämman eller
styrelsen på bemyndigande, skulle en
tillkommande utdelning om maximalt
528 000 kronor att kunna delas ut.
Utdelningsförslagets försvarlighet
Med hänvisning till ovanstående och vad
som i övrigt kommit till styrelsens känne-
dom är styrelsens bedömning att bolagets
och koncernens ekonomiska ställning
medför att den föreslagna vinstutdel-
ningen är försvarlig med hänvisning
till bestämmelser i 17 kap. 3 § andra
och tredje styckena i aktiebolagslagen
(2005:551), det vill säga med hänsyn till de
krav som verksamhetens art, omfattning
och risker ställer på storleken av bolagets
och koncernens eget kapital samt bolagets
och koncernens konsolideringsbehov,
likviditet och ställning i övrigt.
Beträffande bolagets och koncernens
resultat och ställning i övrigt hänvisas
till efterföljande resultat- och balans-
räkning samt kassaflödesanalys med
tillhörande tilläggsupplysningar och
bokslutskommentarer. Där inte annat
anges är samtliga belopp i de efterföl-
jande räkningarna angivna i miljoner
kronor (Mkr).
Organisation och medarbetare
Antalet anställda i organisationen upp-
gick i slutet av året till 53, varav 26 kvin-
nor. Medarbetarna har relevant och bred
erfarenhet inom fastighetsförvaltning,
projektledning, byggnation, ekonomi,
juridik, marknadsföring och försäljning.
För mer information om organisationen
och ledande befattningshavare se not 10
samt sidorna 68–71.
Hållbarhetsarbete
Hållbarhetsaspekten i Genovas verksam-
het är viktig för att skapa en långsiktigt
attraktiv och resurssnål fastighetportfölj
som möter kraven från våra hyresgäster.
Genovas mål är att bygga fastigheter som
är energieffektiva, har god inomhusmiljö
med sunda materialval som minimerar
byggnadernas miljöpåverkan under hela
dess livstid. Fastigheterna ska erbjuda en
säker, trygg och hälsosam miljö för dem
som bor och arbetar i lokaler och bostä-
der, vilket i hög grad styrs av lagar och
regler. Att arbeta med detta metodiskt
och enligt goda rutiner är en central del
i Genovas fastighetsutveckling och pro-
duktion. Mer information om Genovas
miljöarbete återfinns som en separat del
i Genovas årsredovisning 2024 och utgör
inte en del av de formella årsredovis-
ningshandlingarna, se avsnittet Hållbar-
het på sidorna 34–41 samt 123–128.
Organisation och hållbarhetsarbete
Genova årsredovisning 2024
48
Genova årsredovisning 2024
49
RISKER
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Risker och riskhantering
Genova utsätts för olika risker i sin verksamhet som kan få betydelse för bolagets framtida
utveckling, resultat och finansiella ställning. De risker som Genova bedömer som mest
väsentliga kan indelas i kategorierna omvärldsrisker, verksamhetsrelaterade risker,
finansiella risker och hållbarhetsrisker.
Riskområde Risk
Omvärldsrisker Makroekonomiska förändringar
Geopolitiska förändringar
Minskad efterfrågan
Politiska beslut
Verksamhetsrelaterade risker Fastighetsvärderingar
Projektrisker
Avtalsbrott av entreprenörer
Beroende och efterlevnad av lagar, tillstånd och beslut
Transaktionsrelaterade risker
Brist i underhåll och fel i fastigheter
Personberoende och kompetensförsörjning
Finansiella risker Finansieringsrisk
Likviditetsrisk
Hållbarhetsrisker Klimat- och miljörisker
Socialt ansvar
Genova är som fastighetsägare och
bostadsutvecklare beroende av att kunna
erhålla finansiering till rimliga villkor,
att hyresgäster kan betala hyror och att
andra motparter fullgör sina plikter.
Samtidigt påverkas bolaget av eventuella
värdeförändringar på bolagets fastig-
heter. Verksamhet i fastighetssektorn
är även i hög grad påverkad av makro-
ekonomiska faktorer såsom allmän kon-
junkturutveckling, regionalekonomisk
utveckling, sysselsättningsutveckling,
produktionstakt för nya bostäder och
lokaler, förändringar i infrastruktur,
befolkningstillväxt, befolkningsstruktur,
inflation, räntenivåer med mera.
I Genovas affärsprocess analyseras
samtliga väsentliga transaktions- och
projektbeslut med avseende på risker och
riskhantering samt möjligheter. Riskhan-
tering är en integrerad del av beslutsfat-
tande inom Genova.
Genova årsredovisning 2024
50
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
RISKER
Omvärldsrisker
Makroekonomiska förändringar
Beskrivning Hantering
Det finns risk för makroekonomiska förändringar såsom inflation, sti-
gande räntor och lågkonjunktur, vilket leder till bland annat minskad
investeringsvilja, ökade räntekostnader samt ökad vakans. Det kan
leda till generell marknadsoro vilket påverkar kapitalmarknad och
banker.
Konsekvenser kan vara dyrare finansiering/ökade räntekostnader,
ökade avkastningskrav samt nedgång i värdering av fastighetsbe-
stånd.
Genova bevakar den makroekonomiska utvecklingen genom regel-
bunden, framåtblickande omvärldsanalys och bedömer att bolaget
genom sin affärsmodell och en flexibel och snabbfotad organisa-
tion har goda möjligheter att anpassa sin verksamhet till eventuella
förändringar på marknaden.
Hanteringen omfattar dokumenterad bedömning av ränterisk i kal-
kylen av förvärv och projekt, avtalade räntetak avseende delar av
belåningen samt dokumenterad process för finansiering, inklusive
förhandling av ränta samt uppföljning av befintliga avtal.
Geopolitiska förändringar
Beskrivning Hantering
Geopolitiska förändringar från politiska beslut, makroekonomiska
händelser eller händelser globalt eller i närregionen kan leda till
brist på eller ökade kostnader för insatsvaror. ökade elkostnader
eller ett försämrat säkerhetsläge som påverkar bolagets verksam-
het eller marknader.
Konsekvenser kan vara generell marknadsoro som påverkar kapi-
talmarknad och banker, försenade eller inställda fastighetsprojekt,
ökade kostnader i fastighetsprojekt/fastigheter eller rättsliga pro-
cesser.
Genova bedriver bevakning av utvecklingen i de områden där
bolaget har verksamhet genom regelbunden framåtblickande
omvärldsanalys gällande den geopolitiska utvecklingen och dess
konsekvenser.
Samarbete sker med definierade entreprenörer, vilka är kända för
verksamheten och det finns en dokumenterad upphandlingsrutin
för projekt samt projektkalkyler.
Alternativa planer finns identifierade och dokumenterade för pla-
nerade projekt för att möjliggöra omställning vid förändrade för-
utsättningar.
Minskad efterfrågan
Beskrivning Hantering
Minskad efterfrågan på bolagets lokaler och bostäder kan leda till
ökad vakansnivå. Efterfrågan kan påverkas negativt av externa driv-
krafter i form av makroekonomiska faktorer såsom konjunktur- och
sysselsättningsutveckling som en följd av högre räntenivåer och
inflation eller politiska beslut,
Konsekvenser kan vara ökade vakanser, framför allt avseende kom-
mersiella kunder, vilket leder till minskade intäkter och ökade kost-
nader för beläggning av vakans, såsom anpassning av lokaler och
renoveringar.
Efterfrågan på lokaler och bostäder är generellt god på Genovas
huvudmarknader och Genova bedömer att det finns flera faktorer
som talar för en fortsatt god efterfrågan. Bolaget bevakar utveck-
lingen i de områden där verksamhet bedrivs eller ska påbörjas,
genom regelbunden omvärldsanalys.
Hyresgästerna analyseras noga i uthyrningsprocessen och följs
upp löpande. Förutsättningarna till nyuthyrning om en hyresgäst
lämnar bedöms som generellt goda. Det sker en regelbunden
dialog med kommersiella hyresgäster för att upptäcka eventuella
finansiella svårigheter för att proaktivt hitta nya hyresgäster vid
behov. Genova har ett flertal hyresgäster inom olika sektorer med
en hög grad av skattefinansierade samhällsverksamheter, vilka
bedöms ha hög kreditvärdighet och för vissa större hyresgäster
finns ett flertal olika hyresavtal med olika löptider.
Genova årsredovisning 2024
51
RISKER
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Politiska beslut
Beskrivning Hantering
Genovas verksamhet kan påverkas av politiska beslut hos myndig-
heter och i kommuner. Besluten kan fattas mot bakgrund av externa
faktorer som konjunktur, politisk sammansättning och allmän opi-
nion. Konsekvenser från politiska beslut kan vara att planerade pro-
jekt inte blir av, att det krävs tids- och kostnadskrävande ändringar
av detalj- och projektplaner och leda till minskade bidrag eller ökade
kostnader.
Genova bevakar löpande utvecklingen i de områden där Genova
har verksamhet genom regelbunden dialog med beslutsfattare
inom berörda kommuner, inklusive tjänstemän och politiker.
Genova har en diversifiering i projektportföljen för att minska bero-
endet av enskilda projekt. Bolaget har även identifierade och doku-
menterade alternativa planer för planerade projekt för att möjlig-
göra omställning vid förändrade förutsättningar.
Verksamhetsrelaterade risker
Felaktig värdering av fastighetsbestånd
Beskrivning Hantering
Genovas förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till
verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i resultaträk-
ningen. Det finns risk för att befintligt fastighetsbestånd är felaktigt
värderat som en följd av att otillräcklig/felaktig information och data
ligger till grund för värdering, såsom vakansnivåer, hyresvillkor och
driftkostnader.
Genovas förvaltningsfastigheter, exklusive dotterföretaget
Järngrinden, marknadsvärderas kvartalsvis av externa, obe-
roende fastighetsvärderare och det görs rimlighetsbedömning
av tredje parts beräkningar.
Det sker kontroller avseende finansiell rapportering för att
säkerställa att bakomliggande information och data är korrekt
i affärssystem.
Projektrisker
Beskrivning Hantering
En del av Genovas verksamhet omfattar fastighetsutvecklingspro-
jekt. Möjligheten att genomföra fastighetsutvecklingsprojekt med
ekonomisk lönsamhet är beroende av ett antal faktorer såsom att
bolaget kan bibehålla och rekrytera nödvändig kompetens, erhålla
nödvändiga tillstånd och myndighetsbeslut, upphandla entreprena-
der för projektens genomförande på för bolaget acceptabla villkor
samt andra faktorer som kan leda till fördröjningar eller ökade eller
oförutsedda kostnader i projekten.
Genova har en väl etablerad projektprocess och en erfaren orga-
nisation som driver utvecklingsprojekten enligt uppsatta mål och
ramar och i samarbete med välrenommerade samarbetspartners,
vilket minskar risken för avvikelser i projektens planering.
Genova minimerar risken att eventuella problem i ett specifikt pro-
jekt påverkar övriga koncernen negativt genom principen att alla
fastigheter eller projekt ska drivas i separata bolag.
Avtalsbrott av entreprenör
Beskrivning Hantering
I Genovas projektutveckling finns en risk att anlitade entreprenörer
inte efterlever gällande avtal avseende kostnad, tidsplanering och
kvalitet. Risken utgörs främst av finansiellt instabila och opålitliga
entreprenörer eller underleverantörer. Genova kan drabbas som en
konsekvens av bristande underlag i upphandlingsprocessen, otyd-
liga avtal eller avsaknad av avtal. Uppföljning av pågående projekt
kan vara bristfällig.
Konsekvenserna kan bli försenade eller fördyrade fastighetspro-
jekt, leverans av sämre kvalitet än utlovat, rättsliga processer eller
skadat varumärke.
Genova arbetar med att minska riskerna för avtalsbrott genom att
samarbeta med definierade entreprenörer, vilka är kända för verk-
samheten.
Dokumenterad upphandlingsrutin tillämplas och kontroller av
entreprenörer genomförs. Möten hålls löpande under projektens
gång liksom uppföljning av budget, status på projektet, eventuella
väsentliga händelser och identifiering av nödvändiga åtgärder.
Samtliga fastigheter och projekt drivs som separata bolag för att
undvika eventuell negativ påverkan på koncernen.
Genova årsredovisning 2024
52
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
RISKER
Beroende och efterlevnad av lagar, tillstånd och beslut
Beskrivning Hantering
Genovas verksamhet regleras och påverkas av ett stort antal olika
lagar och regelverk såväl som olika processer och beslut relaterade
till dessa regelverk. Det finns risk för bristande efterlevnad av till-
lämpliga lagar, regler och policyer såsom relevanta branschstandar-
der, arbetsmiljöregler, uppförandekod och etiska riktlinjer, vilket kan
leda till kostnader eller andra negativa effekter för verksamheten.
Genova har processer för att säkerställa efterföljande av lagar, till-
stånd och beslut.
Bolaget följer noga utvecklingen inom relevanta områden för att i
ett tidigt skede kunna anpassa verksamheten till eventuella föränd-
ringar i lagar och regler.
Genova har en process för visselblåsning för att kunna rapportera
allvarliga oegentligheter.
Transaktionsrelaterade risker
Beskrivning Hantering
Inom ramen för Genovas verksamhet genomförs fastighetstrans-
aktioner. Alla sådana transaktioner är förenade med osäkerhet
och risker. Vid förvärv av fastigheter föreligger exempelvis osäker-
het beträffande hantering av hyresgäster, oförutsedda kostnader
för miljösanering, ombyggnad och hantering av tekniska problem,
myndighetsbeslut samt uppkomsten av tvister, vilket också kan leda
till fördröjningar eller ökade eller oförutsedda kostnader. Vid avytt-
ringar finns risk att dessa sker till ofördelaktigt eller felaktigt pris.
Genova har en väl etablerad transaktionsprocess och en erfaren
organisation som driver arbetet med att identifiera och genomföra
förvärv och avyttringar enligt uppsatta mål och ramar.
Genovas historik visar att bolaget har förmåga att hitta och genom-
föra förvärv till det man bedömer som rimliga priser även i en kon-
kurrensutsatt marknad, liksom att avyttra fastigheter till för bolaget
fördelaktiga villkor.
Brist i underhåll och fel i fastigheter
Beskrivning Hantering
Vid fastighetsförvaltning och fastighetsutvecklingsprojekt och fast-
ighetsinvesteringar förekommer tekniska risker vilket inkluderar
risk för konstruktionsfel, andra dolda fel eller brister, skador samt
föroreningar, vilket kan leda till ökade kostnader för uppgradering
och förvaltning. Det finns risk för otillräckligt underhåll av befintligt
fastighetsbestånd eller att kostnader för underhåll underskattas.
Genova har väl etablerade förvärvs- och projektprocesser där det
ingår att analysera eventuella tekniska och miljömässiga risker.
Genova arbetar med att i ökande grad inkludera ett hållbarhetsper-
spektiv i såväl fastighetsförvaltningen som i projektutvecklingen.
Genovas förvaltningsorganisation arbetar efter strukturerade pla-
ner för underhåll i syfte att minimera kostnader och skapa värde.
Personberoende och kompetensförsörjning
Beskrivning Hantering
Genova och dess verksamhet är beroende av ett antal nyckelper-
soner, som utöver VD är medlemmar i bolagets ledningsgrupp
samt vissa specialistfunktioner. Det finns risk för personberoende
på grund av koncentration av information och beslutsfattande till
ett fåtal individer och otillräcklig förmåga att attrahera och behålla
kompetens.
Genova stärker successivt organisationen med ny relevant kompe-
tens för att säkerställa en väl fungerande verksamhet och minska
personberoendet samt för att hantera en växande verksamhet.
Genova har visat god förmåga att attrahera personer med relevant
erfarenhet och kompetens till nyckelpositioner.
Genova arbetar med att säkerställa en väl fungerande bolags-
styrning, intern kontroll och ledning av verksamhetens olika delar
genom relevanta rutiner och styrdokument som minskar personbe-
roende och syftar till att stärka kompetensöverföringen i bolaget.
Genova årsredovisning 2024
53
RISKER
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Finansiella risker
Finansieringsrisk
Beskrivning Hantering
Med finansieringsrisk avses risken att finansiering inte kan erhållas,
eller bara erhållas på för bolaget oförmånliga villkor. Genovas verk-
samhet, särskilt avseende förvärv av fastigheter, finansieras till stor
del genom lån från externa långivare och räntekostnader är en stor
kostnadspost för bolaget. En del av Genovas verksamhet utgörs
av fastighetsutvecklingsprojekt, vilka kan komma att fördröjas eller
drabbas av oförutsedda, eller ökade kostnader.
Genova arbetar utifrån en fastställd finanspolicy och övergripande
mål för finansieringsverksamheten att minimera ränte- och upplå-
ningsrisker. Det sker en regelbunden uppföljning av finansiella mål
för att säkerställa att lånevillkor efterlevs.
Bolaget har en diversifierad kapitalbas med olika typer av finan-
siering. Genova arbetat aktivt med kapitalstrukturen för att säker-
ställa bolagets långsiktiga finansiering. Under de senaste åren
har en betydande andel av lånevolymen refinansierats med lång
kapitalbindning samtidigt som likviditeten stärkts.
Genova strävar efter en god framförhållning för att hantera kre-
ditförfall vilket innebär en kontinuerlig utvärdering av alternativ för
refinansiering 12–24 månader före förfall.
Likviditetsrisk
Beskrivning Hantering
Genova är beroende av tillräcklig likviditet för att möta sina åtag-
anden. Bristande likviditet kan uppstå på grund av felaktig prognos-
tisering och/eller bristfällig uppföljning av kassaflöden samt oförut-
sedda utgifter. Följder kan bli svårigheter att finansiera investeringar.
Det kan leda till tvingande försäljning av tillgångar eller insolvens.
Genova arbetar utifrån en fastställd finanspolicy och finansiella mål
för att i varje skede säkerställa att alla finansiella åtaganden uppfylls.
Genova genomför regelbunden och dokumenterad likviditetsprog-
nos för verksamheten.
Kontinuerlig utvärdering av refinansieringsalternativ genomförs
och dokumenterad uppföljning av finansiering som närmar sig för-
fall för att utvärdera behov av förlängning/omstrukturering av avtal.
Avyttringar kan övervägas för att lösa finansiering och skapa ökad
likviditet.
Genova årsredovisning 2024
54
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
RISKER
Hållbarhetsrisker
Klimat- och miljörisker
Beskrivning Hantering
Genovas verksamhet kan både bidra till klimatförändringar och
påverkas negativt av dessa. Vidare kan aktiviteter i fastighetsför-
valtning och projektutveckling vara skadliga för miljön. Bristande
efterlevnad av regelverkskrav avseende klimat och miljö (exempel-
vis energieffektiviseringsdirektivet) kan leda till ökade kostnader för
försäkring, omställning, skador och finansiering samt skadat rykte.
Om styrning och hantering av hållbarhetsarbetet avseende klimat-
och miljörisker, inte är av tillräckligt god kvalitet för att försäkra efter-
levnad av krav från investerare, långivare och lagstiftare kan det ge
negativ påverkan på tillgång till kapital (investeringar, lån och kredi-
ter), förlorade markanvisningar och försvårat bygglov, dålig avkast-
ning på hållbarhetsinvesteringar i verksamheten och försämrat anse-
ende hos hyresgäster, medarbetare och partners.
Genova inkluderar analys av klimat och miljö i den övergripande
riskanalysen för bolaget. Viktiga delar av Genovas hantering av
hållbarhetsrisker är omvärldsbevakning, framför allt kring politiska
beslut som rör hållbarhetsregelverk och hantering av hållbarhets-
risker, framtagande av en hållbarhetsstrategi och handlingsplan
enligt best-practice, systematisk insamling av hållbarhetsdata och
hållbarhetsinformation samt framtagande av hållbarhetsrapport
med referens till GRI.
Genova avser under 2025 genomföra en screening för att identi-
fiera klimatrisker som bolagets fastigheter kan utsättas för.
Socialt ansvar
Beskrivning Hantering
I Genovas verksamhet finns risk att aktiviteter som bedrivs kan ha
en är negativ påverkan på samhället och anställda genom att goda
arbetsförhållanden inte upprätthålls i den egna verksamheten eller
i Genovas värdekedja, vilket kan leda till finansiell skada eller skadat
rykte.
Genova genomför under 2025 en dubbel väsentlighetsanalys och
kommer till följd av detta att utveckla processer för att hantera de
risker hänförliga till socialt ansvar som identifieras genom analysen.
Genova årsredovisning 2024
55
AKTIEN
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Aktien och ägarförhållanden
Genovas aktier är noterade på Nasdaq Stockholm sedan juni 2020. Genova hade vid årets slut
totalt 45 613 329 aktier fördelat på totalt 1 774 aktieägare. Sista betalkurs den 30 december
2024 uppgick till 42,00 kronor.
Aktiekursen ökade under året med 9 pro-
cent. Under samma period ökade OMX
Stockholm PI med 6 procent och Carnegie
Real Estate Index minskade med 5 pro-
cent. Totalt omsattes cirka 2,9 miljoner av
Genovas aktier till ett värde om cirka 136
Mkr under 2024. Varje aktie berättigar
till en röst. Vid bolagsstämman får varje
röstberättigad rösta för fulla antalet av
honom eller henne ägda och företrädda
aktier utan begränsning i rösträtten.
Likviditetsgarant
Sedan oktober 2021 har Genova avtal med
ABG Sundal Collier att agera likviditets-
garant för Genovas aktie med syfte att
främja aktiens likviditet. Åtagandet sker
Aktiens utveckling Utdelningspolicy
Genovas målsättning är att från och med
årsstämman 2025 lämna utdelning till
aktieägarna som minst uppgår till en
tredjedel av förvaltningsresultatet per år
justerat för värdeförändringar,
såvida bolagets finansiella ställning inte
motiverar något annat. Utdelningen ska
utbetalas kvartalsvis.
Omsatt antal aktier
i 1000-tal per månad
Genova Property Group
OMX Stockholm PI
Carnegie Real Estate Index
inom ramen för Nasdaq Stockholms reg-
ler kring likviditetsgaranti och innebär
att likviditetsgaranten kvoterar köp- res-
pektive säljvolym motsvarande minst 75
000 kronor med en spread om maximalt
4 procent mellan köp- och säljkurs.
Incitamentsprogram
Vid årsstämman den 3 maj 2023 beslu-
tades om emission av högst 400 000
teckningsoptioner. Varje teckningsop-
tion berättigar till teckning av en ny
stamaktie i bolaget för 85 kronor och 90
öre per stamaktie under perioden från
och med den 1 juli 2026 till och med det
datum som infaller 30 kalenderdagar
därefter.
400 000 teckningsoptioner har tecknats
av bolagets dotterbolag Genova Fastig-
heter AB som i sin tur överlåtit 396000
teckningsoptioner till anställda och
konsulter i bolaget till ett belopp om 2
kronor och 36 öre per teckningsoption.
Priset (optionspremien) har bestämts
enligt Black & Scholes värderingsmodell
och värderingen har utförts av Svalner
Skatt & Transaktion.
Om samtliga 400 000 tecknings-
optioner utnyttjas för teckning av
400000 nya stamaktier uppstår en
utspädningseffekt om cirka 1 procent
(beräknat på antalet stamaktier vid tid-
punkten för årsstämman 2023).
300
600
900
1 200
1 500
SEK 1 000-tal
2020 2021 2022 2023 2024
15
30
45
60
75
90
105
120
135
150
Genova årsredovisning 2024
56
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
AKTIEN
Aktiekapitalets utveckling
31 december 2024
Tidpunkt Händelse
Ändring
av antal
stamaktier
Ändring
av antal
preferensaktier
Totala
antalet aktier
Ändring av
aktiekapitalet
Totalt
aktiekapital Kvotvärde (kr)
2011 Nybildning 50 000 – 50 000 50 000 50 000 1
2015 Nyemission 450 000 – 500 000 450 000 500 000 1
2015 Aktiesplit 100:1 49 500 000 – 50 000 000 – 500 000 0,01
2015 Nyemission – 1 750 000 51 750 000 17 500 517 500 0,01
2015 Nyemission – 50 000 51 800 000 500 518 000 0,01
2016 Nyemission – 1 200 000 53 000 000 12 000 530 000 0,01
2019 Nyemission – 1 000 000 54 000 000 10 000 540 000 0,01
2019 Riktad nyemission 11 443 932 – 65 443 932 114 439 654 439 0,01
2020 Fondemission – – 65 443 932 654 439 1 308 878 0,01
2020 Indragning –30 721 966 – 34 721 966 –654 439 654 439 0,02
2020 Fondemission – – 34 721 966 40 971 920 41 626 359 1,18
2020 Nyemission 8 855 000 – 43 576 966 10 666 000 52 292 359 1,20
2021 Inlösen preferens-
aktier
– –4 000 000 39 576 966 –4 800 000 47 492 359 1,20
2021 Riktad nyemission 2 400 000 – 41 976 966 2 880 000 50 372 359 1,20
2023 Riktad nyemission 3 636 363 – 45 613 329 4 363 636 54 735 995 1,20
Aktieägare
31 december 2024
Namn Antal aktier Innehav (%) Röster (%)
Micael Bile (via bolag) 17 814 999 39,1 39,1
Andreas Eneskjöld (via bolag) 7 600 000 16,7 16,7
Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 3 755 502 8,2 8,2
Swedbank Robur Fonder 3 500 000 7,7 7,7
Avanza Pension 3 085 648 6,8 6,8
Michael Moschewitz (via bolag) 2 170 000 4,8 4,8
Capital Research and Management 2 045 950 4,5 4,5
Skandia 1 499 154 3,3 3,3
The Bank of New York Mellon SA/NV 532 676 1,2 1,2
Cancerfonden 425 000 0,9 0,9
Roosgruppen 230 000 0,5 0,5
Futur Pension 212 466 0,5 0,5
SEB Investment Management 208 512 0,5 0,5
Knut Ramel 150 000 0,3 0,3
PSG Capital AB 139 028 0,3 0,3
Summa övriga ägare 1 644 394 3,6 3,6
Summa 45 013 329 98,7 98,7
Antal aktier i eget innehav 600 000 1,3 1,3
Summa 45 613 329 100,0 100,0
Genova årsredovisning 2024
57
Genova årsredovisning 2024
58
Bolagsstyrningsrapport
Introduktion
Bolagsstyrningen i Genova syftar till att
säkerställa att rättigheter och skyldighe-
ter är fördelade mellan bolagets organ i
enlighet med tillämpliga lagar, regler och
processer. En effektiv och transparent
bolagsstyrning ger ägarna möjlighet att
hävda sina intressen gentemot bolagets
ledning samtidigt som ansvarsfördel-
ningen mellan ledningen och styrelsen,
men även i övrigt inom bolaget, är tydlig.
En sådan tydlig och transparent bolags-
styrning resulterar i att beslut kan fattas
effektivt, vilket möjliggör för Genova att
agera snabbt när nya affärsmöjligheter
ges. Bolagsstyrningsrapporten ger en
översikt av Genovas bolagsstyrningssys-
tem och inkluderar styrelsens beskriv-
ning av intern kontroll och riskhantering
såvitt avser finansiell rapportering.
Bolagsstyrningen i Genova utgår från lag,
bolagsordningen, Nasdaq Stockholms
Regelverk för emittenter och Koden samt
de regler och rekommendationer som ges
ut av relevanta organisationer.
Svensk kod för bolagsstyrning
Genova är ett svenskt publikt aktiebolag
som har sina aktier noterade på Nasdaq
Stockholm sedan den 30 juni 2020.
Syftet med Koden är att utgöra ett
led i självregleringen inom det svenska
näringslivet. Koden bygger på modellen
”följ eller förklara”, vilket innebär att ett
bolag som tillämpar Koden inte vid varje
tillfälle måste följa varje regel i Koden.
Om bolaget finner att en viss regel inte
passar med hänsyn till bolagets särskilda
omständigheter kan det välja en annan
Styrelsen för Genova Property Group AB (publ) (”Genova”) har vid styrelsemöte den 31 mars 2025
antagit denna bolagsstyrningsrapport. Bolagsstyrningsrapporten har framtagits i enlighet med
Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”) och årsredovisningslagen, samt granskats av
bolagets revisor, och redogör för Genovas bolagsstyrning under 2024.
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
lösning än den Koden anvisar och i
bolagsstyrningsrapporten redovisa detta
samt vilken lösning bolaget i stället valt
samt motivera detta. Koden finns till-
gänglig på www.bolagsstyrning.se, där
även den svenska modellen för bolags-
styrning beskrivs. Genova följde under
2024 Koden utan några undantag.
Följsamhet mot gällande regelverk
Genova har inte vid något tillfälle gjort
sig skyldigt till överträdelser av gällande
börsregler eller av god sed på aktiemark-
naden och har heller inte rapporterats
till Nasdaq Stockholms Disciplinnämnd
eller av Aktiemarknadsnämnden.
Aktier och aktieägare
Genova är ett avstämningsbolag, vilket
innebär att bolagets aktiebok förs av
Euroclear Sweden AB.
Aktiekapitalet i Genova uppgick per
den 31 december 2024 till 54 735 994 kro-
nor och 80 öre fördelat på 45 613 329 aktier
med ett kvotvärde om 1 krona och 20 öre.
Enligt bolagsordningen ska bolagets
aktiekapital uppgå till lägst 40 800 000
kronor och högst 163 200 000 kronor
uppdelat på lägst 34 000 000 och högst
136 000 000 aktier. Bolaget kan enligt
bolagsordningen ge ut aktier av två
slag; stamaktier och preferensaktier.
Stamaktier har ett röstvärde om en röst
per aktie och preferensaktier har ett
röstvärde om en tiondels röst per aktie.
Bolagsordningen konstituerar att om,
och så länge, preferensaktiekvoten över-
stiger 9/20 (dvs. 0,45), eller skulle komma
att överstiga 0,45/1 efter emission av
ytterligare preferensaktier, så får inte
beslut fattas om emission av ytterligare
preferensaktier. Det finns ingen begräns-
ning i hur många röster varje aktieägare
kan avge vid en bolagsstämma.
Mer information om bolagets aktier och
dess aktieägare återfinns på sidorna 56–57.
Incitamentsprogram 2023/2026
Vid årsstämman den 3 maj 2023 beslu-
tades om emission av högst 400 000
teckningsoptioner. Varje tecknings option
berättigar till teckning av en ny stam-
aktie i Genova för 85 kronor och 90 öre per
stamaktie under perioden från och med
den 1 juli 2026 till och med det datum som
infaller 30 kalenderdagar därefter.
400 000 teckningsoptioner har
tecknats av Genovas dotterföretag
Genova Fastigheter AB som i sin tur
överlåtit 396 000 teckningsoptioner till
anställda och konsulter i bolaget. Priset
(optionspremien) har bestämts enligt
Black & Scholes värderingsmodell och
värderingen har utförts av Svalner Skatt
& Transaktion.
Om samtliga 400 000 tecknings-
optioner utnyttjas för teckning av
400000 nya stamaktier uppstår en
utspädningseffekt om cirka 1 procent
(beräknat på antalet stamaktier vid tid-
punkten för årsstämman 2023).
Genova årsredovisning 2024
59
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Konvertibelemission 2024
Styrelsen beslutade den 12 mars 2024
med stöd av årsstämmans bemyndi-
gande om emission av seniora icke-
säkerställda konvertibler till ett belopp
om 200 000 000 kronor. Konvertiblerna
löper med en fast årlig ränta om 6,75
procent med kvartalsvisa utbetalningar
och förfaller till betalning i mars 2029.
Konvertiblerna kommer vidare att kunna
konverteras till stamaktier i Genova till
en konverteringskurs om 48,10 kronor
per stamaktie.
Vid full konvertering kommer konver-
tibelemissionen medföra att det totala
antalet stamaktier i Genova ökar med
4 158 004 stamaktier. En full konverte-
ring skulle innebära en utspädnings-
effekt om cirka 8 procent av det totala
antalet utestående aktier och röster i
Genova beräknat efter konverteringen.
Aktiekapitalet kommer vid full konverte-
ring att öka med 4 989 604,80 kronor.
Bolagsstyrningsstruktur
Inom Genova är ledning och kontroll
fördelad mellan aktieägarna, styrelsen,
verkställande direktör och ledningsgrup-
pen. Aktiebolagslagen, bolagsordningen
samt av Genova antagna interna instruk-
tioner och regler styr funktionsfördel-
ningen. Arbetsordning för styrelsen och
instruktion för verkställande direktör är
exempel på interna regler och instruk-
tioner, dessa beskrivs nedan. Genovas
bolagsordning finns att tillgå på bolagets
webbplats, www.genova.se.
Aktieägarnas inflytande utövas
vid bolagsstämmor i Genova vid vilka
exempelvis beslutas om styrelsens sam-
mansättning och val av revisor fattas.
Valberedningen, som utses enligt prin-
ciper fastslagna av årsstämman, lämnar
förslag till nästkommande årsstämma
beträffande bland annat val av styrelse-
ledamöter, styrelseordförande och revi-
sor, samt förslag till beslut om arvoden.
Styrelsen är ytterst ansvarig för
Genovas organisation och förvaltningen
av dess verksamhet. Styrelsens arbets-
uppgifter bereds delvis av bolagets led-
ningsgrupp och i övrigt av styrelsen själv.
Verkställande direktör i Genova utses av
styrelsen. Den verkställande direktören
leder koncernens löpande verksamhet
i enlighet med styrelsens riktlinjer
och instruktionen för verkställande
direktör.
Bolagsstämma
Allmänt
Genovas högsta beslutande organ är
bolagsstämman. Årsstämma hålls årli-
gen inom sex månader efter räkenskaps-
årets utgång. På årsstämman läggs rap-
port över totalresultat och rapport över
finansiell ställning fram och beslut fattas
om bland annat disposition av bolagets
resultat, fastställande av rapport över
totalresultat och rapport över finansiell
ställning, val av och arvode till styrelse-
ledamöter och revisor samt övriga
ärenden som ankommer på årsstämman
enligt lag eller enligt Genovas bolagsord-
ning. Utöver nyss nämnda ärenden har
aktieägarna möjlighet att få behandlat
andra ärenden på bolagsstämman. Den
aktieägare som vill få ett särskilt ärende
behandlat vid stämman måste dock i
god tid före stämman begära det hos
styrelsen under den adress som medde-
las på bolagets webbplats, www.genova.
se. Beslut som fattas vid bolagsstämma
offentliggörs efter stämman i ett press-
meddelande och protokollet från stäm-
man publiceras på bolagets webbplats.
Kallelse till bolagsstämma
Enligt bolagsordningen sker kallelse
till bolagsstämma genom annonsering i
Post- och Inrikes Tidningar och genom
att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets
webbplats. Att kallelse har skett ska
annonseras i Svenska Dagbladet.
Rätt att delta i bolagsstämma
Vid bolagsstämman ges samtliga aktie-
ägare möjlighet att utöva det inflytande
över bolaget som deras respektive aktie-
innehav representerar. I Genova finns
inga begräsningar avseende utövande
av rösträtt och aktieägare får således
rösta för sitt fulla innehav. Aktieägar-
nas rättigheter kan endast förändras av
bolagsstämma i enlighet med lag. Beslut
vid bolagsstämma fattas normalt med
enkel majoritet och vid val anses den
vald som har fått de flesta rösterna. För
vissa beslut, såsom ändring av bolags-
ordningen eller emission med avvikelse
från aktieägarnas företrädesrätt, krävs
dock beslut av en kvalificerad majoritet.
För att få delta i bolagsstämman
ska aktieägare dels vara införd i den av
Euroclear Sweden AB förda aktieboken
senast sex bankdagar före stämman, dels
anmäla sig hos bolaget senast den dag
som anges i kallelsen. Denna dag får inte
vara lördag, söndag, allmän helgdag,
midsommarafton, julafton eller nyårs-
afton och inte infalla tidigare än femte
vardagen före stämman.
Aktieägare vars aktier är förvaltar-
registrerade hos bank eller annan
förvaltare måste, för att vara berättigade
att delta på bolagsstämman, utöver att
informera bolaget begära att deras aktier
tillfälligt registreras i eget namn i den
av Euroclear Sweden förda aktieboken.
Aktieägare bör informera sina förval-
tare i god tid före avstämningsdagen.
Aktieägare ska också anmäla eventuella
biträden på det sätt som anges ovan.
Genova har inte bedömt det motiverat
att till exempel simultantolka bolags-
stämman eller översätta presentationer
till annat språk eftersom de utländska
aktieägarna hittills har representerats av
svenska ombud.
Initiativ från aktieägare
Aktieägare som önskar få ett ärende
behandlat på bolagsstämman måste
skicka en skriftlig begäran härom till
styrelsen. Begäran måste för att den
ska behandlas vara styrelsen tillhanda
senast sju veckor före bolagsstämman.
Om begäran är styrelsen tillhanda senare
tas ärendet upp i den mån ärendet kan
tas upp i kallelsen till stämman.
Årsstämma den 2 maj 2024
Årsstämma i Genova hölls den 2 maj
2024 i Stockholm. Årsstämmans beslut
sammanfattas nedan och beskrivs när-
mare i pressmeddelande och protokoll
Genova årsredovisning 2024
60
från stämman, vilka är tillgängliga på
bolagets webbplats.
• Fastställande av resultat- och balans-
räkningar samt beslut om disposition
beträffande bolagets resultat och
ansvarsfrihet.
• Fastställande av arvoden till styrelse
och revisor.
• Val av styrelseledamöter, styrelse-
ordförande och revisor.
• Beslut om godkännande av ersättnings-
rapport.
• Beslut om bemyndigande för styrel-
sen att besluta om nyemission av
stamaktier, teckningsoptioner och
konvertibler.
• Beslut om bemyndigande för styrelsen
att besluta om återköp av egna sta-
maktier.
• Beslut om bemyndigande för styrel-
sen att besluta om överlåtelse av egna
stamaktier.
Valberedning
Vid årsstämman den 24 april 2020
antogs en instruktion för att utse valbe-
redning i Genova. Genovas valberedning
ska utgöras av minst fyra ledamöter,
varav en kan vara styrelsens ordförande.
Ledamöterna ska utses genom att sty-
relsens ordförande senast sex månader
före årsstämman erbjuder de fyra största
aktieägarna, alternativt tre om styrel-
sens ordförande väljer att ingå i valbe-
redningen, baserat på Euroclear Sweden
AB:s förteckning över registrerade aktie-
ägare per den sista bankdagen i augusti
innevarande år möjlighet att utse var sin
representant att vara ledamot i valbe-
redningen. Om någon aktieägare väljer
att avstå från sin rätt att utse en ledamot
övergår rätten till den aktieägare som,
efter denne aktieägare, har det största
aktieägandet i bolaget. Valberedningens
sammansättning ska tillkännages senast
sex månader före årsstämman.
Valberedningen ska bereda och till
bolagsstämman lämna förslag till:
stämmoordförande, styrelseledamö-
ter, styrelseordförande, styrelsearvode
samt annan ersättning för styrelseupp-
drag, arvode till bolagets revisor samt,
i förekommande fall, förslag till val
av revisor. Vidare ska valberedningen
bereda och till bolagsstämman lämna
förslag till principer för valberedningens
sammansättning. Valberedningen har
under 2024 tillämpat punkt 4.1 i Koden
som mångfaldspolicy vid framtagandet
av sitt förslag. Detta innebär att utgångs-
punkten varit att styrelsen ska ha en
sammansättning som är ändamålsenlig
med hänsyn till Genovas verksamhet,
utvecklingsskede och förhållanden i
övrigt. Valberedningen har även beaktat
att sammansättningen av de bolagsstäm-
movalda styrelseledamöterna ska präglas
av mångsidighet och bredd avseende
kompetens, erfarenhet och bakgrund.
Den sammantagna utvärderingen av
styrelsens arbete visar att styrelsen är
väl fungerande och att kompetensen i
styrelsen är bred. Vidare har styrelsen en
jämn könsfördelning.
Valberedningen inför årsstämman
2024 bestod av Fredrik Ahlqvist, ord-
förande i valberedningen och utsedd
av Micael Bile med bolag, Andreas
Eneskjöld, utsedd av Andreas Eneskjöld
med bolag, Johannes Wingborg, utsedd
av Länsförsäkringar Fondförvaltning
AB (publ) och Mikael Borg, styrelse-
ordförande i Genova. Valberedningens
mandattid löper intill dess att en ny
valberedning utsetts.
Styrelse
Uppgifter
Det ankommer på styrelsen att för
ägarnas räkning förvalta bolagets
angelägenheter och att ansvara för
bolagets organisation. Styrelsen bär
även det övergripande ansvaret för
bolagets strategiarbete, inklusive för
att utveckla, godkänna och uppdatera
bolagets hållbarhetsstrategi, policyer
och målsättningar. Styrelseordföranden
leder styrelsearbetet. Vid det konstitue-
rande styrelsemötet fastställs bolagets
firmatecknare, styrelsens arbetsordning,
instruktionen för verkställande direktö-
ren och instruktionen för rapportering
av bolagets ekonomiska situation samt
instruktionerna för ersättningsutskot-
tet och revisionsutskottet. På bolagets
styrelsemöten behandlas bland annat
bolagets finansiella situation samt vid
behov transaktioner, värdeutveckling av
fastighetsbeståndet samt utvecklings-
stadier av bolagets projekt. Bolagets
revisor närvarar och rapporterar vid
styrelsemöten vid behov. Styrelsen har,
utan närvaro av verkställande direktören
eller annan person från bolagsledningen
vid sitt möte i december träffat bolagets
revisor.
Styrelsen ska hålla ett konstituerande
sammanträde omedelbart efter årsstäm-
man. Därutöver ska minst fem styrelse-
möten hållas per år. Styrelsesamman-
träden ska alltid avhållas i anslutning
till avlämnande av finansiella rapporter,
inklusive kvartalsrapporter. Vid varje
styrelsemöte behandlas vanligen:
• Strategifrågor och marknad.
• Verkställande direktörens rapport över
Genovas verksamhet, inklusive projek-
tutveckling, förvaltningsfastigheter,
ekonomi & finans och organisation.
• Beslutsfrågor.
• Information från revisionsutskottet och
ersättningsutskottet.
• I förekommande fall, godkännande av
delårsrapport.
• I förekommande fall, övriga förekom-
mande frågor av väsentlig betydelse för
Genova och koncernen.
Utöver de förgående nämnda områdena
ska styrelsen en gång per år behandla:
• Fastställande av bokslutskommuniké.
• Godkännande av årsredovisning med
förslag till vinstdisposition.
• Genomgång av revisionsrapport.
• Antagande av budget för kommande år.
• Utvärdering av verkställande direktö-
ren (vilket ska ske utan den verkstäl-
lande direktörens deltagande).
• Utvärdering av bolagets behov av
internrevision.
Sammansättning
Årsstämman 2024 beslutade i enlighet
med valberedningens förslag att styrel-
sen ska bestå av sex ledamöter utan
suppleanter och att bolaget ska ha en
revisor utan suppleant. För tiden fram till
slutet av nästa årsstämma omvaldes till
styrelseordförande Mikael Borg och till
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Genova årsredovisning 2024
61
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Styrelsens sammansättning, ersättning samt närvaro under möten
1 januari–31 december 2024
Ledamot Invald Ersättning, Tkr Närvaro styrelsemöten
Mikael Borg 2019 750 24
Micael Bile 2014 290 23
Andreas Eneskjöld 2014 330 24
Erika Olsén 2017 330 24
Maria Rankka 2019 290 24
Anette Asklin 2021 415 24
styrelseledamöter omvaldes Micael Bile,
Andreas Eneskjöld, Erika Olsén, Maria
Rankka och Anette Asklin.
I avsnittet ”Styrelse” på sidorna 68–69
redovisas varje styrelseledamots födelse-
år samt huvudsaklig utbildning och
arbetslivserfarenhet, uppdrag i bolaget
och andra väsentliga uppdrag, beroende-
relation till bolaget, bolagsledningen och
bolagets större aktieägare, samt eget eller
närstående fysisk eller juridisk persons
innehav av aktier och andra finansiella
instrument i bolaget.
Under 2024 hölls 24 styrelsemöten.
Ledamöternas närvaro framgår av tabel-
len nedan.
Oberoendekrav
Enligt Koden ska en majoritet av de stäm-
movalda styrelseledamöterna vara obe-
roende i förhållande till bolaget och bola-
gets ledning. Minst två av dessa ska även
vara oberoende i förhållande till bolagets
större aktieägare. Bolagets styrelse har
bedömts uppfylla kraven på oberoende
då fyra av de sex stämmovalda leda-
möterna är oberoende både i förhållande
till bolaget och koncernledningen samt
i förhållande till bolagets större aktie-
ägare. Micael Bile och Andreas Eneskjöld
är oberoende i förhållande till bolaget
och bolagsledningen men ej oberoende
i förhållande till bolagets större aktie-
ägare. Erika Olsén, Mikael Borg, Maria
Rankka och Anette Asklin är oberoende i
förhållande till bolaget, bolagsledningen
och bolagets större aktieägare.
Arbetsordning
Styrelsen fastställer varje år en arbets-
ordning för styrelsearbetet. Arbetsord-
ningen beskriver styrelsens och styrel-
seordförandens arbetsuppgifter samt
innehåller bestämmelser för ansvars-
fördelningen mellan styrelsen och den
verkställande direktören. Arbetsord-
ningen innehåller också bestämmelser
för antalet styrelsemöten, dagordningar
inför styrelsemöten samt andra riktlinjer
för beslutsfattandet, den finansiella rap-
porteringen och bolagets revision.
Styrelsens arbete under 2024
Styrelsens arbete har under 2024
bedrivits i första hand inom ramen
för formella styrelsemöten. Därutöver
har upprätthållits en löpande kontakt
mellan bolagets verkställande direktör,
styrelsens ordförande och ledningsgrup-
pen i syfte att säkerställa att styrelsen
fått tillfredsställande information och
beslutsunderlag för sitt arbete och för att
kontrollera att styrelsens beslut verk-
ställts.
Styrelsen har under 2024 arbetat med
strategiska frågor rörande operativa mål,
beslut om avyttringar av fastigheter,
bildande av joint venture, hållbarhet,
ersättningar, policys och återköp av
stamaktier. Därtill har styrelsen fattat
beslut kring finansiering, inklusive
emission av konvertibler och obligatio-
ner, återköp av hybridobligationer samt
refinansiering av banklån.
Styrelsen genomför årligen en utvär-
dering av styrelsearbetet med syfte att
utveckla styrelsens arbetsformer och
effektivitet. Utvärderingen sker genom
att varje styrelseledamot fyller i ett
anonymt frågeformulär varefter resul-
tatet bereds i styrelsen. Därutöver har
styrelseordföranden haft vissa enskilda
kontakter med ledamöterna. Resulta-
tet av utvärderingen har även delgivits
valberedningen.
Styrelsens utskott
Styrelsen har inom sig inrättat två
utskott, ett revisionsutskott och ett
ersättningsutskott, som båda arbetar
enligt instruktioner som är fastställda av
styrelsen. Utskotten är underkommittéer
till styrelsen och har ingen egen beslu-
tanderätt.
Revisionsutskott
I Genova finns ett revisionsutskott som
består av två styrelseledamöter; Mikael
Borg och Anette Asklin. Utskottets leda-
möter får inte vara anställda av bolaget.
Minst en ledamot ska ha redovisnings-
eller revisionskompetens.
Revisionsutskottet ska övervaka
bolagets finansiella rapportering samt
lämna rekommendationer och förslag för
att säkerställa rapporteringens tillför-
litlighet. Vidare ska revisionsutskottet
övervaka effektiviteten i Genovas interna
kontroll, internrevision och riskhante-
ring, med avseende på den finansiella
rapporteringen.
Genova årsredovisning 2024
62
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Styrelsens arbete följer en årsplan kopplad till Genovas formella styrelsemöten illustrerad i modellen.
Därutöver behandlas löpande styrelseärenden avseende bland annat finansiering, förvärv, avyttringar,
investeringar, organisation och hållbarhet.
Styrelsens arbete under året
Februari
• Fastställande av boksluts-
kommuniké
• Översyn av finansiella och
operativa mål
Mars
• Beslut om kallelse till årsstämma
• Genomgång av revisorns yttrande angående
efterlevnad av riktlinjer för ersättning till
ledande befattningshavare
• Behandling av rapport om, samt förslag
till riktlinjer för ersättning till ledande
befattningshavare
• Genomgång av revisionsrapport
• Fastställande av årsredovisning
• Fastställande av bolagsstyrningsrapport
• Fastställande av hållbarhetsrapport
• Frågor inför årsstämman
Maj
• Fastställande av delårsrapport för första kvartalet
• Utseende av firmatecknare
• Val av ordförande och övriga ledamöter i utskott,
inklusive val av ledamöter till revisionsutskott och
ersättningsutskott
• Utvärdering av och fastställande av arbetsordning
för styrelsen, VD-instruktion, rapporterings-
instruktion, instruktioner till utskott
• Fastställande av policyer och utvärdering av
efterlevnad
• Avrapportering av utfall av årlig lönerevision
Juni
• Strategiska mål inför ledningens
arbete med den strategiska planen
• Personal- och arbetsmiljöfrågor
• Tidpunkt för nästkommande
årsstämma och finansiell kalender
• Fastställande av datum för
kommande möten i styrelsen och
utskotten
Augusti
• Fastställande av delårsrapport för
andra kvartalet
• Strategisk plan och strategidiskussion
Oktober
• Fastställande av delårsrapport för tredje
kvartalet
• Avrapportering av riskanalys
• Genomgång av rapport från revisions-
utskottet avseende intern kontroll
• Utvärdering av system för internkontroll,
risker och riskhantering
December
• Genomgång av revisorns
löpande granskning
• Fastställande av budget,
prognos och affärsplan
• Utvärdering av styrelsens,
revisorns och VD:ns arbete
• Möte med revisor utan
bolagsledningens närvaro
O
K
T
N
O
V
D
E
C
J
A
N
F
E
B
M
A
R
S
E
P
A
U
G
J
U
L
J
U
N
M
A
J
A
P
R
2024
Genova årsredovisning 2024
63
Utskottet ska även hålla sig informerat
om revisionen av årsredovisningen
och koncernredovisningen samt om
slutsatserna av Revisorsinspektionens
kvalitetskontroll och informera styrelsen
kring detta. En ytterligare uppgift är att
granska och övervaka revisorns opar-
tiskhet och biträda vid upprättandet av
förslag till bolagsstämmans beslut om
revisorsval.
Under året hölls sex möten i revisions-
utskottet.
Ersättningsutskott
Ersättningsutskottet består av tre
styrelseledamöter, inklusive styrelsens
ordförande som också är ordförande i
ersättningsutskottet. Ersättningsutskot-
tet består av Mikael Borg, Erika Olsén
och Andreas Eneskjöld. Ledamöterna ska
vara oberoende i förhållande till bolaget
och bolagsledningen.
Ersättningsutskottet är ett beredande
organ som huvudsakligen fördjupar, ana-
lyserar, initierar och följer upp frågor om
ersättningsprinciper, ersättningar och
andra anställningsvillkor för bolagsled-
ningen. Vidare ska ersättningsutskottet
följa och utvärdera under året pågående
och avslutade program för rörliga ersätt-
ningar till ledande befattningshavare
samt gällande ersättningsstrukturer och
ersättningsnivåer i bolaget. Dessutom
ska ersättningsutskottet för varje räken-
skapsår upprätta en ersättningsrapport
över ersättningen till bolagets ledande
befattningshavare. Ersättningsutskottet
ansvarar även för bolagets visselblåsar-
funktion. Under 2024 har inga incidenter
rapporterats. Under året hölls tre möten i
ersättningsutskottet.
Revision
Revisorn ska granska Genovas årsredo-
visning och räkenskaper samt styrelsens
och verkställande direktörens förvalt-
ning. Vid årsstämman 2024 omvaldes
som revisor i Genova det registrerade
revisionsbolaget Ernst & Young. Huvud-
ansvarig revisor är Henrik Nilsson, auk-
toriserad revisor och medlem av FAR.
Verkställande direktör
Genovas verkställande direktör ansvarar
för bolagets löpande förvaltning i enlig-
het med reglerna i aktiebolagslagen samt
av styrelsen antagna instruktioner för
verkställande direktören och för finan-
siell rapportering. Verkställande direk-
tören har enligt instruktionen ansvar
för bland annat att bolagsordningen,
direktiv från bolagsstämma, styrelsens
arbetsordning och andra av styrelsen
utfärdade riktlinjer och anvisningar
efterlevs. Den verkställande direktören
svarar vidare för att bolagets finans-
policy, informationspolicy och insider-
policy inklusive loggboksrutiner följs.
Verkställande direktör är även ansvarig
för att den interna organisationen och
kontrollen är ändamålsenlig.
Michael Moschewitz tillträdde som
verkställande direktör för Genova den
1 oktober 2017 och efterträdde Andreas
Eneskjöld. Ytterligare information
om verkställande direktör Michael
Moschewitz redovisas på sida 70 i avsnit-
tet Ledande befattningshavare. Där finns
information om födelseår samt huvud-
saklig utbildning och arbetslivserfaren-
het, uppdrag i bolaget och andra väsent-
liga uppdrag, samt eget eller närstående
fysisk eller juridisk persons innehav av
aktier och andra finansiella instrument
i bolaget.
Styrelsen utvärderar fortlöpande
verkställande direktörens arbete och
behandlar utvärdering av verkställande
direktören vid ett styrelsemöte under
året.
Koncernledning
Genovas koncernledning består av
följande medlemmar:
• Michael Moschewitz, VD
• Henrik Zetterström, CFO
• Anna Barosen, Hållbarhetschef
• Anna Molén, Chef Stadsutveckling
• Henrik Raspe, Chef Projektutveckling
• Henrik Sandström, Förvaltningschef
Ägarstruktur och styrning av
underkoncerner
Koncernen består huvudsakligen av
moderbolaget Genova Property Group
AB (publ) och fem underkoncerner under
Genovas helägda dotterföretag Genova
Fastigheter AB, Genova Nyproduktion
AB, Genova Byggnad Holding AB,
Genova Hus Holding 1 AB och Järn-
grinden AB samt därutöver, ett antal
ytterligare bolag som befinner sig direkt
under Genova. Genova har röstmajoritet i
samtliga fem underkoncerner.
Ersättning
Ersättning till styrelseledamöter, verk-
ställande direktör och ledande befatt-
ningshavare
Arvode och annan ersättning till styrel-
seledamöterna, inklusive ordföranden,
fastställs av årsstämman. På årsstäm-
man den 2 maj 2024 beslutades i enlighet
med valberedningens förslag, för tiden
intill slutet av nästa årsstämma, om oför-
ändrat arvode till styrelsen om 550 000
kronor till styrelsens ordförande och
om 290 000 kronor till vardera ledamot.
Årsstämman beslutade vidare, i enlighet
med valberedningens förslag, om arvode
till ordföranden i styrelsens revisions-
utskott om 150 000 kronor (förgående år
100 000 kronor) och om 125 000 kronor
(förgående år 75 000 kronor) till en
ledamot samt om oförändrat arvode om
50 000 kronor till ordföranden i styrel-
sens ersättningsutskott och om 40 000
kronor till vardera ledamot. Arvode till
revisor utgår enligt godkänd räkning.
Riktlinjer för ersättning till verkstäl-
lande direktör och ledande befattnings-
havare
Riktlinjer för ersättning till ledande
befattningshavare antogs av årsstäm-
man första gången den 7 maj 2021. Nya
justerade riktlinjer antogs på års-
stämman den 3 maj 2023. Riktlinjerna
tillämpades under 2023. Riktlinjerna
gäller fram till dess att bolagsstämman
beslutar annat.
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Genova årsredovisning 2024
64
Genova ska erbjuda ersättningar och
andra anställningsvillkor som möjliggör
för bolaget att säkerställa dess tillgång
till ledande befattningshavare med
den kompetens som bolaget behöver.
Marknadsmässighet och konkurrens-
kraft ska vara övergripande principer för
ersättning till ledande befattningshavare
i bolaget. Ersättningen till de ledande
befattningshavarna kan utgöras av en
fast grundlön, rörlig kontant ersättning,
pension samt andra förmåner. Verkstäl-
lande direktören ska inte erhålla rörlig
ersättning.
Riktlinjerna i sin helhet finns till-
gängliga på bolagets webbplats.
För information angående ersättning
till koncernledningen under 2024, se not
10.
Risker och riskhantering
Genova utsätts för olika risker i sin
verksamhet som kan få betydelse för
bolagets framtida utveckling, resultat
och finansiella ställning. Ledningen
analyserar och uppdaterar regelbundet
de verksamhetsrisker som identifierats
för att kunna arbeta strukturerat med att
hantera dessa. Under 2024 har revisions-
utskottet deltagit i ledningens utvärde-
ring av verksamhetsrisker och återrap-
porterat till styrelsen. Då kan risken
för negativ påverkan på koncernen och
verksamheten minskas. De risker som
Genova är exponerade för kan delas in i
marknadsrelaterade, verksamhetsrelate-
rade och finansiella. De finansiella risker
som Genova bedömer främst påverkar
bolaget beskrivs nedan. Övriga risker
och Genovas hantering av dessa beskrivs
närmare på sidorna 50–55.
Finansiella risker
Ränterisk
Genovas verksamhet finansieras förutom
av eget kapital till stor del av extern
upplåning och räntekostnader är bola-
gets enskilt största kostnad. Bolaget är
exponerat mot ränterisk på det sättet att
förändringar i ränteläget påverkar bola-
gets räntekostnad.
Hantering – Räntekostnader är en stor
kostnadspost för Genova och ränterisk
bedöms löpande i kalkylen av samt-
liga förvärv och projekt. Ränterisken
hanteras i enlighet med finanspolicyn,
vilket bland annt innebär en spridning
av ränteförfallostruktur genom fast ränta
i lånefinansieringen eller att räntesäkra
rörlig ränta i lånefinansieringen via
derivat.
Finansierings- och likviditetsrisk
Med finansierings- och likviditetsrisk
avses risken att sakna likviditet, att
finansiering inte kan erhållas, bara kan
erhållas på oförmånliga villkor eller att
villkoren förändras samt risken för att
finansieringsavtal sägs upp. Genovas
verksamhet finansieras främst genom
externa lån. En del av Genovas verk-
samhet utgörs av fastighetsutvecklings-
projekt, vilka kan komma att fördröjas
eller drabbas av oförutsedda, eller ökade
kostnader.
Hantering – Genova arbetar utifrån en
fastställd finanspolicy och övergripande
mål för finansieringsverksamheten för
att hantera finansierings- och likviditets-
risker. Med en stabil finansiell ställning
och en diversifierad kapitalbas med
olika typer av finansiering, bedömer
Genova att bolaget även fortsatt kommer
att kunna erhålla finansiering till goda
villkor.
Finansiella åtaganden
Koncernens lånefaciliteter innehåller
sedvanliga garantier och åtaganden,
bland annat för Genova och dess dotter-
företag att uppfylla vissa finansiella
nyckeltal såsom belåningsgrad och
räntetäckningsgrad. Om bolaget skulle
bryta mot något eller några finansiella
åtaganden i låneavtalen skulle det kunna
leda till att lånen sägs upp till omedelbar
betalning eller att säkerheter realiseras
av relevant kreditinstitut.
Hantering – Genova arbetar utifrån en
fastställd finanspolicy och finansiella
mål för att i varje skede säkerställa att
alla finansiella åtaganden uppfylls. Där-
utöver går bolaget regelbundet igenom
likviditetsprognoser och utvärderar kon-
tinuerligt olika refinansieringsalternativ.
Värdeförändringar på bolagets
fastigheter
Genovas förvaltningsfastigheter redovi-
sas i balansräkningen till verkligt värde
och värdeförändringarna redovisas i
resultaträkningen. Såväl fastighets-
specifika försämringar såsom lägre
hyresnivåer och ökad vakansgrad som
marknadsspecifika försämringar såsom
högre direktavkastningskrav kan föran-
leda att bolaget skriver ned det verkliga
värdet på sina fastigheter.
Hantering – Merparten av Genovas
fastigheter återfinns på marknader som
bolaget bedömer ha en stabil efterfrågan
på lokaler och bostäder. Hyresgästerna
återfinns inom olika sektorer med en hög
grad av skattefinansierade samhällsverk-
samheter med hög kreditvärdighet och
för vissa större hyresgäster finns ett fler-
tal olika hyresavtal med olika löptider.
Genovas förvaltningsfastigheter mark-
nadsvärderas kvartalsvis av externa,
oberoende fastighetsvärderare.
Beskrivning av intern kon-
troll avseende den finansiella
rapporteringen
Enligt aktiebolagslagen och Koden sva-
rar styrelsen för den interna kontrollen
av bolaget. Denna beskrivning har
upprättats i enlighet med Kodens avsnitt
7.4 och avser bolagets finansiella rappor-
tering. Genovas syfte med en ända-
målsenlig internkontrollmiljö samt en
tillfredställande intern kontroll avseende
bolagets finansiella rapportering, är att
säkerställa att redovisning och finansiell
rapportering till marknaden är korrekt,
rättvisande samt i enlighet med gällande
lagar.
Genovas interna kontrollstruktur
baseras på Committee of Sponsoring
Organizations of the Treadway Commis-
sion:s (COSO) ramverk för att utvärdera
ett företags interna kontroll över den
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Genova årsredovisning 2024
65
finansiella rapporteringen. Ramverket
innehåller kontrollmiljö, riskbedömning,
kontrollaktiviteter, information och
kommunikation samt uppföljning.
Kontrollmiljö
Den interna kontrollen bygger på
ansvarsfördelningar och arbetsfördel-
ningar genom styrelsens arbetsordning,
instruktion för utskotten, verkställande
direktör och den finansiella rapporte-
ringen, Code of Conduct och policyer.
Efterlevnaden av dessa följs upp och
utvärderas kontinuerligt av ansvarig per-
son. I den övergripande kontrollmiljön
ingår också att en koncernövergripande
riskutvärdering ska utföras där risker
identifieras och utvärderas. Lednings-
gruppen ska ansvara för att riskerna
hanteras på tillfredsställande sätt.
Därtill upprättar Genova styr doku-
ment för att säkerställa att bolagets
mål uppnås inom beslutade ramverk.
Dokumenten anger principiella ställ-
ningstaganden snarare än specificerade
detaljer. Exempelvis kan det handla om
instruktioner i syfte att skapa systema-
tik, tydliggöra vem som ansvarar för vad,
identifiera risker och riskhantering samt
skapa trygghet i vardagliga beslut.
Genovas styrelse ser över och fast-
ställer minst en gång årligen följande
styrdokument:
• Arbetsordning för styrelsen
• Instruktion för verkställande direktör
• Instruktion för ersättningsutskottet
• Instruktion för revisionsutskottet
• Finanspolicy
• Attest- och utanordningsinstruktion
• Inköps- och upphandlingspolicy
• Intern kontrollpolicy
• Instruktion för intern kontroll
finansiell rapportering
• Riskpolicy
• Insiderpolicy inklusive loggboksrutiner
• IT-policy
• Informationssäkerhetspolicy
• Kommunikationspolicy
• Närståendepolicy
• Uppförandekod
• Personalhandbok
• Policy för policyer
• Hållbarhetspolicy
Kontrollmiljön inom Genova ska säker-
ställa att hela verksamheten, processer
och rutiner genomsyras av ett perspektiv
där intern kontroll är centralt. För att
säkerställa att kontrollmiljön är god och
för att kontinuerligt kunna utvärdera den
har ett antal kontroller identifierats.
Bland annat omfattar kontrollmiljön
koncernledningens förhållande till en
god intern kontroll samt ansvar att kom-
municera vikten av att bedriva affärs-
verksamheten på ett etiskt och legalt
sätt. Vidare omfattas organisationsstruk-
tur, rapporteringsvägar och ansvarsför-
delning, koncernledningens medverkan
och inställning till styrning och dess
inställning till kompetensutveckling.
Kontrollmiljön omfattar även struktur
för policyer, instruktioner och för doku-
mentation av kontroller relaterade till
den finansiella rapporteringen. Kom-
munikationsvägar avseende frågeställ-
ningar relaterade till intern kontroll samt
procedurer för övervakning av systemet
för intern kontroll är också komponenter
inom Genovas kontrollmiljö.
Kontrollmiljön ger inte en fullstän-
dig bild av den interna kontrollen men
är en viktig utgångspunkt eftersom
bedömningen av koncernövergripande
kontroller – särskilt när brister upptäcks
– kan ha en betydande effekt på den
övergripande bedömningen av effektivi-
teten i interna kontroller och rutiner för
finansiell rapportering.
Riskbedömning
För att säkerställa god intern kontroll i
den finansiella rapporteringen används
en riskbaserad ansats för att identifiera
de konton och processer där väsentliga
fel skulle kunna inträffa. Riskanalysen
baseras på en kombinerad kvantitativ
och kvalitativ analys.
I Genovas affärsprocess analyseras
samtliga väsentliga transaktions- och
projektbeslut med avseende på risker,
riskhantering samt möjligheter. Identifie-
ring, bedömning och hantering av risker
kopplade till redovisning och finansiell
rapportering finns inbyggd i Genovas
väsentliga processer. Genom process-
kartor och processbeskrivningar ska
processerna inklusive identifierade risker
och kontroller dokumenteras. Riskhan-
teringen är en integrerad del av besluts-
fattande inom Genova. Se vidare ovan i
avsnittet ”Risker och riskhantering”.
Kontrollaktiviteter
Till varje identifierad risk kopplas
kontroller tills dess att risken anses
eliminerad alternativt reducerad till
acceptabel nivå. De risker som identi-
fieras avseende finansiell rapportering
hanteras genom de kontrollaktiviteter
som finns beskrivna i bland annat sty-
relsens arbetsordning, instruktion för
verkställande direktör, finanspolicy och
informationspolicy. För att säkerställa
att relevanta kontroller finns för samtliga
risker upprättas en matris som anger
vilka kontroller som täcker respektive
risk. Kontrollaktiviteternas syfte är att
förebygga, upptäcka samt korrigera fel
och avvikelser. Se exempel på kontroll-
aktiveter nedan.
• Identifiering av risker för fel i identifie-
rade väsentliga processer eller transak-
tionsflöden.
• Identifiering av kontroller som hanterar
identifierade risker.
• Som bas för Intern Kontroll Finansiell
Rapportering (IKFR) ska det även fin-
nas generella IT-kontroller för program
och system som används för att stödja
identifierade väsentliga processer.
• Dokumentation av identifierade pro-
cesser, risker och kontroller.
Nedan anges exempel på kontrollaktiveter
där riskbedömningar görs.
• Styrelsemöten.
• Månadsrapporter upprättade av bola-
gets verkställande direktör i enlighet
med styrelsens instruktion för rapporte-
ring av bolagets ekonomiska situation.
• Ledningsgruppsmöten.
Genova utvecklar kontinuerligt sina
kontrollaktiviteter i syfte att uppnå en så
ändamålsenlig organisation som möjligt.
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Genova årsredovisning 2024
66
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för
bolagsstyrningsrapporten för år 2024 på
sidorna 59–67 och för att den är upprättad
i enlighet med årsredovisningslagen.
Granskningens inriktning och
omfattning
Vår granskning har skett enligt FARs
rekommendation RevR 16 Revisorns
granskning av bolagsstyrningsrappor-
ten. Detta innebär att vår granskning av
bolagsstyrningsrapporten har en annan
inriktning och en väsentligt mindre
omfattning jämfört med den inriktning
och omfattning som en revision enligt
International Standards on Auditing och
god revisionssed i Sverige har. Vi anser
att denna granskning ger oss tillräcklig
grund för våra uttalanden.
Uttalande
En bolagsstyrningsrapport har upprät-
tats. Upplysningar i enlighet med 6 kap.
6 § andra stycket punkterna 2–6 årsre-
dovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra
stycket samma lag är förenliga med
årsredovisningen och koncernredovis-
ningen samt är i överensstämmelse med
årsredovisningslagen.
Stockholm 31 mars 2025
Ernst & Young AB
Henrik Nilsson
Auktoriserad revisor
Revisors yttrande om Bolagsstyrningsrapporten
Till bolagsstämman i Genova Property Group AB, org. nr 556864-8116
Information och kommunikation
Rutiner för Genovas informationsgivning
är fastslagna i bolagets informations-
säkerhetspolicy, kommunikationspolicy
samt i instruktionen för den verkstäl-
lande direktören och instruktionen
för den ekonomiska rapporteringen.
Rutinerna syftar till att säkerställa att
extern och intern informationslämning
sker i rätt tid, är korrekt, relevant, tydlig
och tillförlitlig.
Den interna information som tas fram
inom ramen för bolagets kontrollaktivi-
teter kommuniceras mellan styrelse,
verkställande direktör samt ledning,
vilket skapar underlag för att fatta
korrekta beslut.
Att kommunicera relevant informa-
tion, både uppåt och nedåt i en organi-
sation och till externa parter är en viktig
del av god intern kontroll. Lednings-
gruppens möten ska användas som ett
forum för kommunikation och informa-
tionsspridning. Varje affärsområdeschef
ansvarar för att kommunicera relevant
information vidare till och/eller från sin
avdelning.
Styrning och uppföljning
Kontinuerlig uppföljning sker genom
att verkställande direktör upprättar
månadsrapporter vilka ska innehålla
information om bland annat resultat-
räkning för aktuell månad, ackumulerat
resultat jämfört med budget och förgå-
ende år, budgeterad resultaträkning för
helår jämfört med utfall för förgående
år, likviditetsuppföljning mot budget
och balansräkning för aktuell månad.
Ledningsgruppen utvärderar att den
koncernövergripande riskutvärderingen
och hanteringen samt de specifika kont-
rollaktiviteter som utförs i respektive
väsentlig process är fortsatt relevanta för
att hantera de väsentliga risker Genova
står inför. Utvärderingen rapporteras
därefter till revisionsutskottet för vidare
beredning och slutligen styrelsen för
behandling och godkännande.
Behov av internrevision
Det i det förgående beskrivna arbetet
med intern kontroll avseende finansiell
rapportering medför sammantaget att
styrelsen inte anser det motiverat att ha
en särskild funktion för internrevision.
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Genova årsredovisning 2024
67
Styrelse
Mikael Borg
Styrelseordförande sedan 2019
Född 1976, fil. kand. civ. ek. och jur.
kand., Lunds universitet.
Bakgrund: Mikael är partner vid
Gernandt & Danielsson sedan
2009 och co-head av byråns
verksamhetsgrupp corporate/capital
markets. Nära 25 års erfarenhet
av affärsjuridiskt arbete inom en
rad olika verksamhetsområden
och branscher, bland annat privat
och publik M&A, debt och equity
capital markets, finansiering och
rekonstruktion samt som biträde vid
kapitalanskaffningar i form av aktie-,
obligations- och hybridemissioner.
Pionjär i etableringen av det rättsliga
ramverket för företagsobligationer på
den svenska marknaden.
Övriga uppdrag: Styrelseordförande
i Gernandt & Danielsson Advokatbyrå
AB samt styrelseledamot i Lyvia Group
AB (publ), Curitas Ventures AB och
Eitrium AB.
Aktieägande i bolaget (inkl.
närstående): 77 790 aktier genom
MLBG Advokat AB.
Oberoende i förhållande till bolaget,
dess ledande befattningshavare och
större aktieägare.
Anette Asklin
Styrelseledamot sedan 2021
Född 1961, civilekonom,
Handelshögskolan, Göteborg.
Bakgrund: Anette har mer än 30
års erfarenhet från olika ledande
befattningar främst inom fastighet,
bank och finans men även inom
offentlig sektor. Sedan ett antal år
tillbaka ägnar sig Anette Asklin åt
styrelsearbete i börsnoterade, statligt
och privat ägda bolag samt med
rådgivning till ägare och styrelser i
privata bolag med tillväxtstrategi.
Övriga uppdrag: Styrelseordförande
i Jernhusen, Aranäs AB samt Elof
Hansson Holding AB, Styrelseledamot
i Fabege AB och Fondstyrelsen vid
Göteborgs Universitet.
Aktieägande i bolaget (inkl.
närstående): 1 500 aktier.
Oberoende i förhållande till bolaget,
dess ledning och dess större
aktieägare.
Micael Bile
Styrelseledamot sedan 2014
Född 1962, utbildad fastighetsmäklare,
Stockholm.
Bakgrund: Micael är grundare
av Genova Property Group AB,
Skeppsholmen fastighetsmäkleri och
Tranviks udde AB.
Övriga uppdrag: Styrelseledamot i
Tranviks udde AB med dotterbolag.
Aktieägande i bolaget (inkl.
närstående): 17 814 999 aktier (genom
helägda bolaget Tranviks udde AB).
Oberoende i förhållande till bolaget
och dess ledning. Ej oberoende
i förhållande till bolagets större
aktieägare.
Andreas Eneskjöld
Styrelseledamot sedan 2014
Född 1973, civilingenjör i lantmäteri,
Kungliga Tekniska Högskolan,
Stockholm.
Bakgrund: Andreas var VD i Genova
Property Group 2014–2017. Grundare
och tidigare VD i Novier Property
Group AB. Grundare av Holocen AB,
Stadsnyckeln AB, Manacor Group AB
och Manacor Capital AB.
Övriga uppdrag: Styrelseledamot i
Manacor Capital AB, Manacor Group
AB (samt uppdrag i dotterbolag),
Novier AB och Novier Real Estate AB.
Aktieägande i bolaget (inkl.
närstående): 7 600 000 aktier
(personligen och genom helägda
bolaget Manacor Group AB).
Oberoende i förhållande till bolaget
och dess ledning. Ej oberoende
i förhållande till bolagets större
aktieägare.
Genova årsredovisning 2024
68
ST Y R ELSE
Erika Olsén
Styrelseledamot sedan 2017
Född 1976, civilingenjör i lantmäteri,
Kungliga Tekniska Högskolan,
Stockholm. Partner på Areim AB.
Bakgrund: Erika har tidigare varit
Project Manager vid Newsec AB,
Associate Director vid JLL Cross
Boarder Capital Markets och Partner
vid Tenzing AB. Hon har även varit CIO
för Castellum AB.
Övriga uppdrag: Partner på Areim.
Styrelseledamot i AOE Storön AB,
Diös Fastigheter AB och Magnolia AB.
Styrelsesuppleant i Marigold AB.
Aktieägande i bolaget (inkl.
närstående): Inget.
Oberoende i förhållande till bolaget,
dess ledning och dess större
aktieägare.
Maria Rankka
Styrelseledamot sedan 2019
Född 1975, fil. kand. statskunskap,
Uppsala universitet. Stanford
Executive Program, Stanford
University Graduate School of
Business.
Bakgrund: Maria har tidigare varit VD
för Stockholms Handelskammare,
Timbro och Brunswick Group
(BRNSWK Nordic AB), delägare i Prime
PR samt styrelseledamot i Svenska
Jägareförbundet, Trafikverket,
Business Sweden, Internationella
Engelska Skolan och Pop House,
samt ledamot i Arlandarådet. Idag är
Maria verksam som entreprenör och
investerare inom framförallt health
tech-bolag.
Övriga uppdrag: Styrelseordförande i
Cellcolabs AB och Ethos International
– Return on your social responsibility
AB. Styrelseledamot i Arlandastad
Group AB, Creades AB, Sveab
Holding AB och Medoma AB. Maria
är också ledamot i Ingenjörs-
vetenskapsakademien (IVA).
Aktieägande i bolaget (inkl.
närstående): 12 500 aktier.
Oberoende i förhållande till bolaget,
dess ledning och dess större
aktieägare.
Uppgifter om aktieinnehav per
den 31 december 2024.
Genova årsredovisning 2024
69
STYRELSE
Ledande befattningshavare
Michael Moschewitz
VD
Anställd sedan 2014, VD sedan 2017.
Född 1980.
Bakgrund: Magisterexamen i ekonomi
och finans samt juridikstudier,
Stockholms universitet. Tidigare
partner på Catella Coporate Finance
och finanschef på Oscar Properties
Holding AB (publ).
Övriga uppdrag: Uppdrag i flera av
Genova Property Group AB:s (publ)
dotterföretag. Styrelseledamot i
MayNoo AB.
Aktieägande i bolaget (inkl.
närstående): 2 170 000 aktier och
68 000 teckningsoptioner av serie
2023/2026 (ägda via bolag).
Henrik Zetterström
CFO
Anställd sedan 2023.
Född 1971.
Bakgrund: Kandidatexamen i
ekonomi, Stockholms universitet.
Auktoriserad revisor på KPMG och
därefter CFO på BIG BAG, M2 Asset
Management AB (publ) och Estea AB.
Övriga nuvarande befattningar:
Uppdrag i Genova Property Group ABs
(publ) dotterföretag.
Aktieägande i bolaget (inkl.
närstående): 1 000 aktier och
40800 teckningsoptioner av serie
2023/2026.
Anna Barosen
Hållbarhetschef
Anställd sedan 2025.
Född 1980.
Bakgrund: Civilingenjör Arkitektur
och miljö från Chalmers Tekniska
Högskola. Har arbetat som
utvecklingschef på Skandia
Fastigheter och som miljöspecialist
samt projektledare inom hållbarhet på
White arkitekter. Har även arbetat som
bedömare inom innovationsprojekt
och samhällsutveckling på Vinnova.
Övriga nuvarande befattningar:
Inga.
Aktieägande i bolaget (inkl.
närstående): Inga.
Anna Molén
Chef Stadsutveckling
Anställd sedan 2018.
Född 1979.
Bakgrund: Magisterexamen i
samhällsplanering, Stockholms
universitet samt kurser i arkitektur
och språk från Lunds universitet och
Frankrike. Planeringsarkitekt MSA
(medlem av Sveriges Arkitekter).
Arbetat som planarkitekt på
Sundbyberg stad samt flera år som
konsult inom stadsplanering. Haft
förtroendeuppdrag som ordförande i
Planakademin i Sveriges Arkitekter.
Övriga nuvarande befattningar:
Inga.
Aktieägande i bolaget (inkl.
närstående): 770 aktier och
40800 teckningsoptioner av serie
2023/2026.
LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE
Genova årsredovisning 2024
70
Henrik Raspe
Chef Projektutveckling
Född 1973.
Bakgrund: Grundare av A Perfect
Guide Scandinavia AB. Tidigare
Schibsted, kreativt och konceptuellt
ansvarig för Svenska Dagbladet
helgbilagor.
Övriga uppdrag: Styrelseledamot i
Cedest AB.
Aktieägande i bolaget (inkl.
närstående): 204 955 aktier och
40 800 teckningsoptioner av serie
2023/2026 (ägda via bolag).
Henrik Sandström
Förvaltningschef
Anställd sedan 2017.
Född 1976.
Bakgrund: Civilingenjör i lantmäteri,
Kungliga Tekniska Högskolan,
Stockholm. Tidigare Capital
Markets CBRE Sweden och därefter
fastighetschef på Fabege i Solna
Business Park.
Övriga uppdrag: Uppdrag i Genova
Property Group ABs (publ) delägda
bolag.
Aktieägande i bolaget (inkl.
närstående): 5 500 aktier och
40800 teckningsoptioner av serie
2023/2026.
REVISOR
Bolagets revisor är sedan 2011 Ernst & Young Aktiebolag och sedan 2018 med
Henrik Nilsson som huvudansvarig revisor.
LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE
Uppgifter om aktieinnehav per
den 31 december 2024.
Genova årsredovisning 2024
71
FINANSIELL OCH HÅLLBARHETSINFORMATION
Genova årsredovisning 2024
72
FINANSIELL OCH HÅLLBARHETSINFORMATION
Finansiell- och
hållbarhets-
information
74 Nyckeltal
75 Koncernens rapport över totalresultat
76 Koncernens balansräkning
78 Koncernens rapport över förändring i eget kapital
79 Koncernens rapport över kassaflöden
80 Moderbolagets resultaträkning
81 Moderbolagets balansräkning
82 Moderbolagets rapport över förändring i eget kapital
83 Moderbolagets rapport över kassaflöden
84 Redovisningsprinciper samt noter
118 Revisionsberättelse
123 GRI-index
124 Hållbarhetsnoter
129 Definitioner
130 Information till aktieägare
Genova årsredovisning 2024
73
2024 2023 2022 2021 2020
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital, % 3,7 -9,3 6,2 19,4 19,1
Soliditet, % 35,6 37, 2 38,4 37,9 39,0
Belåningsgrad, % 54,5 51,8 50,7 50,9 43,5
Genomsnittlig räntenivå, % 5,0 5,8 4,5 2,0 2,1
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,6 2,0 2,2 1,8
Kapitalbindningstid, antal år 2,6 2,4 2,6 2,1 3,0
Aktierelaterade nyckeltal
Totalt antal utestående preferensaktier, tusental - – – – 4 000
Genomsnittligt antal utestående preferensaktier, tusental - – – 1 744 4 000
Total utdelning preferensaktier, Mkr - – – 23,8 42,0
Utdelning per preferensaktie, kr - – – 5,95 10,50
Totalt antal utestående aktier, tusental 45 613 45 613 41 977 41 977 39 577
Genomsnittligt antal utestående aktier,tusental 45 613 45 504 41 977 40 177 35 149
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,55 -0,49 1,53 0,98 0,53
Tillväxt förvaltningsresultat per aktie, % 416,3 -132,0 56,1 84,9 381,8
Resultat per aktie, kr 1,92 -11,73 3,98 13,66 10,69
Eget kapital, Mkr 4 146,1 4 311,0 4 595,5 3 665,9 2 647,8
Eget kapital hänförligt till aktieägare, Mkr 2 768,9 2 714,7 3 045,7 2 863,3 2 129,4
Eget kapital per aktie, kr 60,70 59,51 72,56 68,21 53,80
Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 650,4 4 821,9 5 134,0 4 077,3 2 883,0
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare, Mkr 3 273,2 3 225,5 3 584,1 3 274,7 2 364,6
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 72,72 70,71 85,38 78,01 59,75
Nyckeltal
RÄKENSKAPER
Genova årsredovisning 2024
74
Koncernens rapport över totalresultat
| 2024-01-01 | 2023-01-01 | ||
Mkr | Not | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
Hyresintäkter | 6 | ||
Driftskostnader | 7 | - | - |
Underhållskostnader | 7 | - | - |
Fastighetsskatt | 7 | - | - |
Summa Fastighetskostnader | - | - | |
Driftsöverskott | |||
Central administration fastighetsförvaltning | 8 | - | - |
Central administration projektutveckling | 8 | - | - |
Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag | 21 | - | |
- varav värdeförändringar fastigheter | - | ||
Finansnetto | 11 | - | - |
Förvaltningsresultat | |||
Resultat från nyproduktion bostäder | |||
Övriga kostnader | - | - | |
Värdeförändringar fastigheter | 12 | - | |
Värdeförändringar derivat | - | ||
Valutakurseffekter fastigheter | |||
Resultat före skatt | - | ||
Inkomstskatt | 13 | - | |
Årets resultat | - | ||
Övrigt totalresultat för året | |||
Summa totalresultat för året | - | ||
| Årets resultat hänförligt: | |||
Moderbolagets aktieägare | - | ||
Innehav utan bestämmande inflytande | |||
| Summa totalresultat hänförligt till: | |||
Moderbolagets aktieägare | - | ||
Innehav utan bestämmande inflytande | |||
Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 1 | 28 | - | |
Antal aktier vid årets utgång, tusental | 28 | ||
| Genomsnittligt antal aktier, tusental | 28 |
1) Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter betalning för hybridobligation.
RÄKENSKAPER
Genova årsredovisning 2024
75
RÄKENSKAPER
Koncernens balansräkning
Mkr | Not | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
Goodwill | 14 | ||
Förvaltningsfastigheter | 15 | ||
Pågående nyanläggningar | 16 | ||
Projekteringsfastigheter | 17 | ||
Övriga materiella anläggningstillgångar | 18 | ||
Nyttjanderättstillgångar | 19 | ||
Uppskjutna skattefordringar | 13 | ||
Andelar i joint ventures och intresseföretag | 21 | ||
Övriga långfristiga fordringar | 23 | ||
Summa anläggningstillgångar | |||
| Omsättningstillgångar | |||
Pågående bostadsprojekt | |||
Hyresfordringar och kundfordringar | 24 | ||
Övriga fordringar | 25 | ||
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 26 | ||
Likvida medel | 27 | ||
Summa omsättningstillgångar | |||
SUMMA TILLGÅNGAR |
Genova årsredovisning 2024
76
RÄKENSKAPER
Mkr | Not | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
EGET KAPITAL | 28 | ||
| Summa totalresultat för året | |||
Aktiekapital | |||
Övrigt tillskjutet kapital | |||
Balanserat resultat inklusive årets resultat | |||
Hybridobligation | |||
Innehav utan bestämmande inflytande | |||
Summa eget kapital | |||
| SKULDER | |||
| Långfristiga skulder | |||
Upplåning från kreditinstitut | 29,31 | ||
Obligationslån | 30,31 | ||
Konvertibla skuldebrev | 31 | ||
Derivat | |||
Leasingskuld | 19 | ||
Övriga långfristiga skulder | 32 | ||
Uppskjutna skatteskulder | 13 | ||
Summa långfristiga skulder | |||
| Kortfristiga skulder | |||
Upplåning från kreditinstitut | 29,31 | ||
Checkräkningskredit | |||
Leverantörsskulder | |||
Leasingskuld | 19 | ||
Aktuella skatteskulder | 13 | ||
Övriga skulder | 33 | ||
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 34 | ||
Summa kortfristiga skulder | |||
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL |
Genova årsredovisning 2024
77
RÄKENSKAPER
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital
Hänförligt till moderbolagets aktieägare
| Antal | Balanserat | ||||||
| utestående | Övrigt | resultat inkl. | Innehav utan | Summa | |||
| aktier, tu- | Aktie- | tillskjutet | periodens | Hybrid- | bestämman- | eget | |
| Mkr | sental | kapital | kapital | resultat | obligation | de inflytande | kapital |
Ingående balans per 1 januari 2023 | |||||||
Rättelse av fel 1) | |||||||
| Ingående balans per 1 januari 2023 efter | |||||||
rättelse av fel | |||||||
| Totalresultat | |||||||
Årets resultat | - | - | |||||
Övrigt totalresultat | |||||||
Summa totalresultat | - | - | |||||
| Transaktioner med ägare | |||||||
| Transaktioner med innehav utan bestämmande | |||||||
inflytande | |||||||
Utdelning hybridobligation | - | - | |||||
Nyemission stamaktier | |||||||
Emissionskostnader stamaktier | - | - | |||||
Emission teckningsoptioner | |||||||
Valutakurseffekt | |||||||
Utgående balans per 31 december 2023 | |||||||
Ingående balans per 1 januari 2024 | |||||||
| Totalresultat | |||||||
Årets resultat | |||||||
Övrigt totalresultat | |||||||
Summa totalresultat | |||||||
| Transaktioner med ägare | |||||||
| Transaktioner med innehav utan bestämmande | |||||||
inflytande | - | - | |||||
Emission hybridobligation | |||||||
Emissionskostnader hybridobligation | - | - | |||||
Återköp hybridobligation 2) | - | - | |||||
Optionsdel konvertibellån | |||||||
Utdelning hybridobligation | - | - | |||||
Återköp stamaktier | - | - | |||||
Valutakurseffekt | - | - | |||||
Utgående balans per 31 december 2024 3) |
1) Rättelse av fel hänför sig till Järngrindens förvärv av en fastighet under 2022 där en felaktig fördelning av fastighetsvärden gjordes i samband med förvärvet.
Förutom eget kapital har projekteringsfastigheter och uppskjuten skatteskuld påverkats av rättelsen, i övrigt har inga balansposter påverkats.
| 2) Per 31 december har bolaget hybridobligationer i eget förvar till ett nominellt värde om |
3) Per 31 december innehar bolaget 60 0 00 0 aktier i eget förvar.
Genova årsredovisning 2024
78
RÄKENSKAPER
Koncernens rapport över kassaflöden
Mkr | Not | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | |||
Förvaltningsresultat | |||
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet* | - | ||
Övriga kostnader | - | - | |
Betald skatt | - | - | |
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital | |||
| Förändringar i rörelsekapital | |||
Förändring kundfordringar | - | ||
Förändring övriga rörelsefordringar | - | ||
Förändring leverantörsskulder | - | - | |
Förändring övriga rörelseskulder | - | ||
Kassaflöde från den löpande verksamheten | |||
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | |||
Investeringar i fastigheter och projekt | - | - | |
Investeringar i inventarier | - | - | |
Försäljning av fastigheter | |||
Investeringar i dotterföretag | - | ||
Utdelning från intresseföretag | |||
Förändring av övriga finansiella anläggningstillgångar | - | ||
Kassaflöde från investeringsverksamheten | - | - | |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | |||
Nyemission stamaktier | |||
Emissionskostnader stamaktier | - | ||
Återköp stamaktier | - | ||
Nyemission hybridobligation | |||
Återköp hybridobligation | - | ||
Upptagna lån | |||
Amortering av lån | - | - | |
Lämnad utdelning | - | - | |
Kassaflöde från finansieringsverksamheten | |||
Årets kassaflöde | - | ||
Likvida medel vid årets början | |||
Likvida medel vid årets slut | |||
| * Övriga poster ej kassapåverkande | |||
Återläggning av avskrivningar | |||
Resultat från andelar i joint ventures | - | ||
Upplupen ränta | - | ||
- | |||
Erhållen ränta | 11 | ||
Betald ränta | 11 | - | - |
Genova årsredovisning 2024
79
Moderbolagets resultaträkning
Mkr Not
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
Nettoomsättning 8,8 7,4
Summa rörelsens intäkter 8,8 7,4
Övriga externa kostnader 8 -7,3 -37,0
Personalkostnader 10 -12,3 -9,5
Summa rörelsens kostnader -19,6 -46,5
Rörelseresultat -10,8 -39,1
Nedskrivningar av andelar i koncernföretag 20 -182,6 -256,4
Ränteintäkter och liknande resultatposter 11 293,2 248,2
Räntekostnader och liknande resultatposter 11 -176,3 -155,5
Resultat från finansiella poster -76,5 -163,6
Bokslutsdispositioner
Erhållna koncernbidrag - 38,9
Resultat före skatt -76,5 -163,9
Skatt på årets resultat 13 -5,1 –
Årets resultat -81,6 -163,9
Rapport över totalresultat har inte upprättats då det i moderbolaget inte finns några transaktioner som ska ingå i övrigt totalresultat.
RÄKENSKAPER
Genova årsredovisning 2024
80
RÄKENSKAPER
Moderbolagets balansräkning
Mkr Not 2024-12-31 2023-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 20 818,2 818,2
Uppskjutna skattefordringar 13 17,3 22,4
Fordringar hos koncernföretag 22 2 437,1 1 743,6
Summa finansiella anläggningstillgångar 3 272,6 2 584,2
Kortfristiga fordringar
Fordringar hos koncernföretag 22 66,8 52,1
Aktuella skattefordringar 0,2 -
Övriga fordringar 25 4,1 4,5
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 26 4,6 1,2
75,8 57,8
Likvida medel 27 22,7 11,3
Summa omsättningstillgångar 98,5 17,0
SUMMA TILLGÅNGAR 3 371,1 2 653,3
EGET KAPITAL OCH SKULDER 28
Summa totalresultat för året
Bundet eget kapital
Aktiekapital 54,7 54,7
Summa bundet eget kapital 54,7 54,7
Fritt eget kapital
Överkursfond 1 004,8 1 004,8
Balanserat resultat -881,2 -600,0
Årets resultat -81,6 -163,9
Summa fritt eget kapital 42,0 240,9
Hybridobligation 31 556,3 800,0
Summa eget kapital 653,0 1 095,6
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 29 30,0 400,0
Obligationslån 30 1 186,2 492,5
Konvertibla skuldebrev 31 200,0 -
Skulder till koncernföretag 22 1 219,9 592,3
Summa långfristiga skulder 2 636,1 1 484,8
Kortfristiga skulder
Checkräkningskredit 51,9 14,0
Leverantörsskulder 0,4 1,5
Skulder till koncernföretag 22 14,8 37,4
Övriga skulder 33 0,4 2,9
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 34 14,4 17,1
Summa kortfristiga skulder 81,9 72,9
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 3 371,0 2 653,3
Genova årsredovisning 2024
81
Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital
Mkr Aktiekapital
Överkurs-
fond
Balanserat
resultat
Årets
resultat
Hybrid-
obligation
Summa eget
kapital
Ingående balans per 1 januari 2023 50,4 811,7 -485,1 -33,0 800,0 1 144,0
Omföring i ny räkning -33,0 33,0 –
Årets resultat -163,9 -163,9
Summa totalresultat -163,9 -163,9
Transaktioner med ägare
Utdelning hybridobligation -82,8 -82,8
Nyemission stamaktier 4,4 195,6 200,0
Emissionskostnader stamaktier -2,6 -2,6
Emission teckningsoptioner 0,9 0,9
Utgående balans per 31 december 2023 54,7 1 004,8 -600,0 -163,9 800,0 1 095,7
Ingående balans per 1 januari 2024 54,7 1 004,8 -600,0 -163,9 800,0 1 095,7
Omföring i ny räkning -163,8 163,8 –
Årets resultat -81,6 -81,6
Summa totalresultat -81,6 -81,6
Transaktioner med ägare
Återköp hybridobligation
1)
-543,8 -543,8
Emission hybridobligation 300,0 300,0
Emissionskostnader hybridobligation -17,9 -17,9
Utdelning hybridobligation -69,7 -69,7
Återköp stamaktier -29,8 -29,8
Utgående balans per 31 december 2024
2)
54,7 1 004,8 -881,2 -81,6 556,3 653,0
1) Per 31 december har bolaget hybridobligationer i eget förvar till ett nominellt värde om 543,8 Mkr.
2) Per 31 december innehar bolaget 600 000 aktier i eget förvar.
RÄKENSKAPER
Genova årsredovisning 2024
82
RÄKENSKAPER
Moderbolagets rapport över kassaflöden
Mkr Not 2024-12-31 2023-12-31
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Rörelseresultat -10,8 -39,1
Erhållen ränta 285,0 112,0
Erlagd ränta -169,8 -132,4
Betald inkomstskatt -0,2 -0,2
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 104,2 -59,8
Förändringar i rörelsekapital
Förändring övriga rörelsefordringar -2,1 1,3
Förändring övriga rörelseskulder -5,4 -9,4
Kassaflöde från den löpande verksamheten 96,7 -67,9
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Inlåning från koncernföretag 422,4 33,2
Utlåning till koncernföretag -708,2 226,8
Nyemission stamaktier - 200,0
Återköp stamaktier -29,8 -
Emissionskostnader stamaktier - -2,6
Nyemission hybridobligation 282,1 -
Återköp hybridobligation -543,8 -
Upptagna lån 931,6 906,5
Amortering av lån -370,0 -1 267,0
Lämnad utdelning -69,7 -82,8
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -85,2 14,1
Årets kassaflöde 11,4 -53,8
Likvida medel vid årets början 11,3 65,1
Likvida medel vid årets slut 22,7 11,3
Genova årsredovisning 2024
83
Redovisningsprinciper samt noter
NOT 2 Sammanfattning av väsentliga redovisningsprinciper
Moderbolagets redovisning är upprättad i enlighet med RFR 2,
Redovisning för juridiska personer och Årsredovisningslagen. I de
fall moderbolaget tillämpar andra redovisningsprinciper än koncer-
nen anges detta separat i slutet av denna not.
De nedan angivna redovisningsprinciperna för koncernen har till-
lämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncer-
nens finansiella rapporter om inte annat framgår nedan.
NOTER
Genova årsredovisning 2024
84
NOTER
Genova årsredovisning 2024
85
NOTER
Genova årsredovisning 2024
86
NOTER
Genova årsredovisning 2024
87
NOTER
Genova årsredovisning 2024
88
NOTER
2.21 MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER
Redovisningsprinciperna i moderbolaget överensstämmer i allt
väsentligt med koncernredovisningen. Moderbolagets redovisning
är upprättad i enlighet med RFR 2 Redovisning för juridiska personer
och Årsredovisningslagen. RFR 2 anger undantag från och tillägg till
de av IASB utgivna standarder. Undantagen och tilläggen ska tilläm-
pas från det datum då den juridiska personen i sin koncernredovis-
ning tillämpar angiven standard eller uttalande.
Moderbolaget tillämpar andra redovisningsprinciper än koncer-
nen i de fall som anges nedan.
Uppställningsform för resultat- och balansräkning
Moderbolaget använder de uppställningsformer som anges i Årsre-
dovisningslagen, vilket bland annat medför att en annan presentation
av eget kapital tillämpas.
Aktier i dotterföretag
Aktier i dotterföretag redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för
eventuella nedskrivningar och med tillägg av anskaffningskostnader.
När det finns en indikation på att aktier och andelar i dotterföretag
minskat i värde görs en beräkning av återvinningsvärdet. Är detta
lägre än det redovisade värdet görs en nedskrivning. Nedskrivningar
redovisas i posten Resultat från andelar i koncernföretag.
Koncernbidrag och aktieägartillskott
Moderbolaget redovisar koncernbidrag enligt alternativregeln, vilket
innebär att koncernbidrag som erhålls eller lämnas redovisas som
bokslutsdispositioner. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital
hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren. Erhållna
aktieägartillskott redovisas som en ökning av fritt eget kapital.
Leasingavtal
Reglerna om redovisning av leasingavtal tillämpas inte i moderbola-
get. Detta innebär att leasingavgifter redovisas som kostnad linjärt
över leasingperioden, och att nyttjanderättstillgångar och leasings-
kulder inte inkluderas i moderbolagets balansräkning. Identifiering
av ett leasingavtal görs dock, d.v.s. att ett avtal är, eller innehåller,
ett leasingavtal om avtalet överlåter rätten att under en viss period
bestämma över användningen av en identifierad tillgång i utbyte mot
ersättning.
Genova årsredovisning 2024
89
NOTER
Koncernen, Mkr | Mindre än 1 år | Mellan 1 och 2 år | Mellan 2 och 5 år | Mer än 5 år |
| Per 31 december 2024 | ||||
Upplåning från kreditinstitut | 1 909,2 | 1 060,4 | 2 785,3 | 14,3 |
Konvertibla skuldebrev | - | - | 207,9 | - |
Checkräkningskredit | 51,9 | - | - | - |
Derivat | 25,5 | 12,0 | 5,3 | -7,8 |
Obligationslån | - | 754,8 | 688,2 | - |
Långfristiga skulder | 18,5 | 1,1 | - | 30,3 |
Leasingskulder | 7,5 | 2,9 | 4,6 | 12,3 |
Leverantörsskulder och övriga skulder | 344,4 | - | - | - |
Totalt | 2 357,1 | 1 831,2 | 3 691,4 | 49,1 |
Koncernen, Mkr | Mindre än 1 år | Mellan 1 och 2 år | Mellan 2 och 5 år | Mer än 5 år |
| Per 31 december 2023 | ||||
Upplåning från kreditinstitut | 1 133,4 | 1 942,7 | 3 556,9 | - |
Checkräkningskredit | 14,0 | - | - | - |
Derivat | - | 29,9 | 14,1 | - |
Obligationslån | - | - | 664,6 | - |
Långfristiga skulder | 28,8 | - | 6,5 | 30,3 |
Leasingskulder | 11,2 | 6,8 | 4,8 | 13,8 |
Leverantörsskulder och övriga skulder | 290,3 | - | - | - |
Totalt | 1 477,8 | 1 979,4 | 4 246,9 | 44,1 |
Genova årsredovisning 2024
90
NOTER
MODERBOLAGET
Moderbolaget tillämpar motsvarande nedskrivningsmetod som kon-
cernen för förväntade kreditförluster på kortfristiga och långfristiga
fordringar på koncernföretag. Väsentlig ökning av kreditrisk har per
balansdagen inte bedömts föreligga för någon fordran på koncern-
företag. Bedömning har gjorts att förväntade kreditförluster inte är
väsentliga och ingen reservering har därför redovisats.
Genova årsredovisning 2024
91
NOTER
| Finansiella tillgångar | Tillgångar värderade | Summa | Summa | |
| värderade till verkligt | till upplupet | redovisat | verkligt | |
| Koncernen, Mkr | värde via resultatet | anskaffningsvärde | värde | värde |
| 2024-12-31 | ||||
| Tillgångar i balansräkningen | ||||
Övriga långfristiga fordringar | 258,7 | 258,7 | 258,7 | |
Hyresfordringar och kundfordringar | 19,6 | 19,6 | 19,6 | |
Övriga fordringar | 104,9 | 104,9 | 104,9 | |
Upplupna intäkter | 22,6 | 22,6 | 22,6 | |
Likvida medel | 151,9 | 151,9 | 151,9 | |
Summa | 557,7 | 557,7 | 557,7 |
| Finansiella skulder | Skulder värderade | Summa | Summa | |
| värderade till verkligt | till upplupet | redovisat | verkligt | |
| Koncernen, Mkr | värde via resultatet | anskaffningsvärde | värde | värde |
| 2024-12-31 | ||||
| Skulder i balansräkningen | ||||
Långfristig upplåning från kreditinstitut | 3 383,2 | 3 383,2 | 3 383,2 | |
Derivat | 35,1 | 35,1 | 35,1 | |
Övriga långfristiga skulder | 49,9 | 49,9 | 49,9 | |
Kortfristig upplåning från kreditinstitut | 1 882,0 | 1 882,0 | 1 882,0 | |
Checkräkningskredit | 51,9 | 51,9 | 51,9 | |
Leverantörsskulder | 17,3 | 17,3 | 17,3 | |
Övriga skulder | 189,0 | 189,0 | 189,0 | |
Upplupna kostnader | 53,0 | 53,0 | 53,0 | |
Summa | 35,1 | 5 626,3 | 5 661,4 | 5 661,4 |
| Finansiella tillgångar | Tillgångar värderade | Summa | Summa | |
| värderade till verkligt | till upplupet | redovisat | verkligt | |
| Koncernen, Mkr | värde via resultatet | anskaffningsvärde | värde | värde |
| 2023-12-31 | ||||
| Tillgångar i balansräkningen | ||||
Övriga långfristiga fordringar | 298,1 | 298,1 | 298,1 | |
Hyresfordringar och kundfordringar | 18,2 | 18,2 | 18,2 | |
Övriga fordringar | 103,5 | 103,5 | 103,5 | |
Upplupna intäkter | 21,5 | 21,5 | 21,5 | |
Likvida medel | 284,5 | 284,5 | 284,5 | |
Summa | 725,7 | 725,7 | 725,7 |
| Finansiella skulder | Skulder värderade | Summa | Summa | |
| värderade till verkligt | till upplupet | redovisat | verkligt | |
| Koncernen, Mkr | värde via resultatet | anskaffningsvärde | värde | värde |
| 2023-12-31 | ||||
| Skulder i balansräkningen | ||||
Långfristig upplåning från kreditinstitut | 4 589,8 | 4 589,8 | 4 589,8 | |
Derivat | 44,0 | - | 44,0 | 44,0 |
Övriga långfristiga skulder | 65,6 | 65,6 | 65,6 | |
Kortfristig upplåning från kreditinstitut | 1 177,6 | 1 177,6 | 1 177,6 | |
Checkräkningskredit | 14,0 | 14,0 | 14,0 | |
Leverantörsskulder | 84,9 | 84,9 | 84,9 | |
Övriga skulder | 69,1 | 69,1 | 69,1 | |
Upplupna kostnader | 65,5 | 65,5 | 65,5 | |
Summa | 44,0 | 6 066,4 | 6 110,4 | 6 110,4 |
Genova årsredovisning 2024
92
NOTER
Genova årsredovisning 2024
93
NOTER
Företagsledningen har identifierat rörelsesegment utifrån den
interna rapporteringen till företagets högste verkställande besluts-
fattare, vilken av koncernen identifierats som koncernens VD. Uti-
från den interna rapporteringen organiseras, styrs och rapporteras
verksamheten genom två rörelsesegment: Fastighetsförvaltning
och Övrigt. Rörelsesegmentet Förvaltningsfastigheter konsolideras
enligt samma principer som koncernen i sin helhet. Intäkter och kost-
nader som redovisas för respektive rörelsesegment är faktiska kost-
nader. Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas
per segment och som framgår av koncernens rapport över finansiell
ställning.
Under året har 100 procent (99) av koncernens totala intäkter
utgjorts av intäkter från svenska kunder. Per 31 december 2024 är 100
procent (100) av fastighetsbeståndet i Sverige.
2024 | 2023 | |||||||
| Fastig- | Fastig- | |||||||
| hetsför- | hetsför- | |||||||
| Tkr | valtning | Övrigt | Ej fördelat | Totalt | valtning | Övrigt | Ej fördelat | Totalt |
Hyresintäkter | 507,8 | 507,8 | 503,0 | 503,0 | ||||
Summa intäkter | 507,8 | 507,8 | 503,0 | 503,0 | ||||
Fastighetskostnader | -138,9 | -138,9 | -135,4 | -135,4 | ||||
Summa fastighetskostnader | -138,9 | -138,9 | -135,4 | -135,4 | ||||
Driftsöverskott/resultat från nypro- duktion | 369,0 | 369,0 | 367,6 | 367,6 | ||||
Central administration | -22,1 | -36,0 | -58,1 | -21,8 | -35,5 | -57,3 | ||
Resultat från andelar i joint ventures | 46,3 | 46,3 | -16,4 | -16,4 | ||||
Finansnetto | -217,6 | -217,6 | -233,3 | -233,3 | ||||
Resultat från nyproduktion bostäder | 0,0 | 40,0 | 40,0 | |||||
Övriga kostnader | -7,8 | -7,8 | -11,2 | -11,2 | ||||
Värdeförändringar fastigheter | 72,6 | 72,6 | -530,3 | -530,3 | ||||
Värdeförändringar derivat | 12,8 | 12,8 | -50,0 | -50,0 | ||||
Valutakurseffekt fastighet | 1,7 | 1,7 | 12,3 | 12,3 | ||||
Resultat före skatt | 262,6 | -43,9 | 218,7 | -472,0 | -6,7 | -478,7 | ||
Inkomstskatt | -61,6 | -61,6 | 62,7 | 62,7 | ||||
Årets resultat | 262,6 | -105,4 | 157, 2 | -472,0 | 56,0 | -416,0 | ||
| Segmentspecifika tillgångar | ||||||||
Förvaltningsfastigheter | 8 120,8 | 8 120,8 | 7 679,9 | 7 679,9 | ||||
Pågående nyanläggningar | 245,2 | 245,2 | 878,0 | 878,0 | ||||
Projekteringsfastigheter | 1 613,5 | 1 613,5 | 1 298,0 | 1 298,0 | ||||
Pågående bostadsprojekt | 23,9 | 23,9 | 42,6 | 42,6 | ||||
Andelar i joint ventures | 701,4 | 701,4 | 569,5 | 569,5 | ||||
| Segmentspecifika investeringar | ||||||||
Förvärv och investeringar i fastigheter | 927,1 | 927,1 | 760,5 | 760,5 |
Genova årsredovisning 2024
94
NOTER
Not 6 Hyresintäkter
Hyresintäkterna fördelar sig på följande verksamhetsgrenar:
| 2024-01-01 | 2023-01-01 | |
| Koncernen, Mkr | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
Bostäder | 42,8 | 26,0 |
Livsmedel | 35,8 | 35,7 |
Samhällsservice | 232,7 | 251,5 |
Övrigt kommersiellt | 196,5 | 189,8 |
| Summa nettoomsättning per | ||
verksamhetsgren | 507,8 | 503,0 |
Utveckling av intäkterna:
| 2024-01-01 | 2023-01-01 | Föränd- | |
| Mkr | 2024-12-31 | 2023-12-31 | ring, % |
Jämförbart bestånd | 471,0 | 458,7 | 3 |
Förvärvade fastigheter | 13,4 | - | - |
Sålda fastigheter | 23,4 | 44,3 | -47 |
Hyresintäkter | 507,8 | 503,0 | 1 |
Komersiella fastigheter | 250,2 | 235,8 | 6 |
Samhällsfastigheter | 257,6 | 267,2 | -4 |
Hyresintäkter | 507,8 | 503,0 | 1 |
Förfallostruktur befintliga hyresavtal per bokslutsdagen:
| Kontrak- | ||||
| Antal | Yta | terad | Andel | |
| Koncernen, Mkr | hyresavtal | Tkvm | hyra, Mkr | % |
| Löptid | ||||
2025 | 130 | 22 | 28 | 5 |
2026 | 120 | 81 | 129 | 24 |
2027 | 82 | 34 | 54 | 10 |
2028 | 53 | 52 | 82 | 15 |
2029 | 18 | 27 | 51 | 9 |
>2029 | 40 | 79 | 151 | 28 |
Summa | 443 | 295 | 496 | 92 |
Hyresbostäder | 407 | 23 | 43 | 8 |
Totalt | 850 | 318 | 539 | 100 |
Vakant | 36 | 44 | ||
Totalt | 354 | 582 |
Förfallostrukturen för de framtida hyresintäkterna ut vid boksluts-
tillfället:
| 2024-01-01 | 2023-01-01 | |
| Koncernen, Mkr | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
Förfaller till betalning inom ett år | 494,3 | 485,5 |
| Förfaller till betalning senare än ett år men | ||
inom fem år | 1 144,9 | 1 180,5 |
Förfaller till betalning senare än fem år | 589,9 | 776,2 |
Totalt | 2 229,2 | 2 442,2 |
Genovas tio största hyresgäster står för 29 procent av de kontrak-
terade hyresintäkterna och har en genomsnittlig återstående löptid
på 5 år.
Genova årsredovisning 2024
95
NOTER
| 2024-01-01 | 2023-01-01 | Föränd- | |
| Mkr | 2024-12-31 | 2023-12-31 | ring, % |
Jämförbart bestånd | -130,8 | -122,2 | 29 |
Förvärvade fastigheter | -3,7 | -0,3 | -87 |
Sålda fastigheter | -4,4 | -12,9 | -24 |
Totalt | -138,9 | -135,4 | 3 |
Komersiella fastigheter | -73,4 | -69,7 | 5 |
Samhällsfastigheter | -65,5 | -65,7 | 0 |
Hyresintäkter | -138,9 | -135,4 | 3 |
| 2024-01-01 | 2023-01-01 | |
| Koncernen, Mkr | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
| Fastighetsförvaltning | ||
Övriga externa kostnader | -0,5 | -9,1 |
Personalkostnader | -18,4 | -9,9 |
Avskrivningar och leasing | -3,2 | -2,7 |
Totalt | -22,1 | -21,8 |
| Projektutveckling | ||
Övriga externa kostnader | -0,8 | -14,9 |
Personalkostnader | -30,1 | -16,2 |
Avskrivningar och leasing | -5,2 | -4,4 |
Totalt | -36,0 | -35,5 |
Moderbolaget
Övriga externa kostnader i moderbolaget om -7,3 Mkr (-37,0) avser i
huvudsak styrelsearvoden, övriga förvaltningskostnader samt kost-
nader i samband med avyttring av koncernens fastigheter.
Not 9 Ersättningar till revisorerna
Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och
bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvalt-
ning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor
att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakt-
tagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga
arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag.
| 2024-01-01 | 2023-01-01 | |
| Koncernen, Mkr | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
| Ernst & Young AB | ||
Revisionsuppdrag | -4,5 | -4,5 |
Övriga uppdrag | -0,3 | - |
| PwC | ||
Revisionsuppdrag | -1,6 | -1,3 |
Övriga uppdrag | -0,8 | -0,7 |
Summa | -7,2 | -6,5 |
Moderbolaget
Moderbolaget har för 2024 eller 2023 inte haft några kostnader för
revision eller andra tjänster levererade från vald revisor.
| 2024-01-01 | 2023-01-01 | |
| Koncernen, Mkr | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
Löner och ersättningar | 48,1 | 45,6 |
Sociala avgifter | 16,2 | 15,7 |
| Pensionskostnader, avgiftsbestämda | 6,6 | 6,4 |
| planer | ||
Aktivering pågående projekt | -43,5 | -43,4 |
Summa | 27,3 | 24,3 |
Moderbolaget, Mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
Löner och ersättningar 10,1 8,1
Sociala avgifter 3,5 2,9
Summa 13,6 11,0
Genova årsredovisning 2024
96
NOTER
2024-01-01 – 2024-12-31 | 2023-01-01 – 2023-12-31 | |||||
| Löner och andra | Löner och andra | |||||
| ersättningar | Pensions- | ersättningar | Pensions- | |||
| Koncernen, Mkr | (varav tantiem) | kostnader | Antal | (varav tantiem) | kostnader | Antal |
| Styrelseledamöter, verkställande direktörer | ||||||
och andra ledande befattningshavare | 20,8 | 2,5 | 18 | 17,7 | 2,4 | 18 |
varav tantiem | (-) | 0,1 | ||||
Övriga anställda | 27,3 | 4,1 | 44 | 27,9 | 4,9 | 48 |
varav tantiem | (1,2) | 0,4 | ||||
Summa | 48,1 | 6,6 | 62 | 45,6 | 7,3 | 66 |
2024-01-01 – 2024-12-31 2023-01-01 – 2023-12-31
Moderbolaget, Mkr
Löner och andra
ersättningar
(varav tantiem)
Pensions-
kostnader Antal
Löner och andra
ersättningar
(varav tantiem)
Pensions-
kostnader Antal
Styrelseledamöter, verkställande direktörer
och andra ledande befattningshavare 10,1 1,1 8 8,1 1,1 8
varav tantiem - -
Summa 10,1 1,1 8 8,1 1,1 8
2024-01-01 – 2024-12-31 | 2023-01-01 – 2023-12-31 | |||
| Medelantalet | Medelantalet | |||
anställda | Varav män | anställda | Varav män | |
Koncernen (Sverige) | 45 | 22 | 52 | 28 |
Moderbolag (Sverige) | 2 | 2 | 2 | 2 |
Summa | 47 | 24 | 54 | 30 |
| Lön/Ersättning/ | Rörlig | Pensions- | Övrig | ||
| Mkr | Styrelsearvode | ersättning | kostnad | ersättning | Summa |
| 2024-12-31 | |||||
Styrelsens ordförande Mikael Borg | 0,8 | - | - | - | 0,8 |
Styrelseledamot Micael Bile | 0,3 | - | - | - | 0,3 |
Styrelseledamot Andreas Enesjöld | 0,3 | - | - | - | 0,3 |
Styrelseledamot Erika Olsén | 0,3 | - | - | - | 0,3 |
Styrelseledamot Maria Rankka | 0,3 | - | - | - | 0,3 |
Styrelseledamot Anette Asklin | 0,4 | - | - | - | 0,4 |
VD Michael Moschewitz | 5,8 | - | 0,9 | - | 6,7 |
Andra ledande befattningshavare (5 personer) | 8,8 | - | 0,8 | - | 9,6 |
Summa | 17,0 | 0,0 | 1,7 | 0,0 | 18,7 |
| Lön/Ersättning/ | Rörlig | Pensions- | Övrig | ||
| Mkr | Styrelsearvode | ersättning | kostnad | ersättning | Summa |
| 2023-12-31 | |||||
Styrelsens ordförande Mikael Borg | 0,7 | - | - | - | 0,7 |
Styrelseledamot Micael Bile | 0,3 | - | - | - | 0,3 |
Styrelseledamot Andreas Enesjöld | 0,3 | - | - | - | 0,3 |
Styrelseledamot Erika Olsén | 0,3 | - | - | - | 0,3 |
Styrelseledamot Maria Rankka | 0,4 | - | - | - | 0,4 |
Styrelseledamot Anette Asklin | 0,4 | - | - | - | 0,4 |
VD Michael Moschewitz | 4,2 | - | 0,8 | - | 5,0 |
Andra ledande befattningshavare (5 personer) | 7,8 | - | 0,9 | - | 8,7 |
Summa | 14,4 | 0,0 | 1,8 | 0 | 16,1 |
Genova årsredovisning 2024
97
NOTER
| 2024-01-01 | 2023-01-01 | |
| Koncernen, Mkr | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
| Tillgångar och skulder värderade till | ||
| upplupet anskaffningsvärde: | ||
| Ränteintäkter från övriga finansiella | 62,4 | 42,2 |
| tillgångar | ||
| Summa ränteintäkter enligt | ||
effektivräntemetoden | 62,4 | 42,2 |
Räntekostnader lån | -266,0 | -250,9 |
| Summa räntekostnader enligt | -266,0 | -250,9 |
| effektivräntemetoden | ||
Övriga finansiella intäkter | 8,2 | - |
Övriga finansiella kostnader | -20,0 | -22,9 |
Räntekostnad leasing | -2,1 | -1,7 |
Summa | -14,0 | -24,6 |
Summa redovisat i resultatet | -217,6 | -233,3 |
Moderbolaget, Mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
Tillgångar och skulder värderade till
upplupet anskaffningsvärde:
Ränteintäkter från övriga finansiella
tillgångar
285,0 248,2
Summa ränteintäkter enligt
effektivräntemetoden 285,0 248,2
Räntekostnader lån -169,8 -128,8
Summa räntekostnader enligt
effektivräntemetoden
-169,8 -128,8
Övriga finansiella intäkter 8,2 -
Övriga finansiella kostnader -6,5 -26,6
Summa 1,7 -26,6
Summa redovisat i resultatet 116,9 92,7
Genova årsredovisning 2024
98
NOTER
Not 12 Värdeförändringar
| 2024-01-01 | 2023-01-01 | |
| Koncernen, Mkr | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
Förändring driftnetto | 26,9 | -33,8 |
Pågående byggnation | -11,7 | -33,8 |
Mark- och outnyttjade byggrätter | 17,1 | -35,3 |
Förändring avkastningskrav | -11,0 | -338,3 |
Förvärv | 14,8 | - |
Försäljningar | 36,5 | -89,1 |
Summa | 72,6 | -530,3 |
| 2024-01-01 | 2023-01-01 | |
| Koncernen, Mkr | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
Aktuell skatt för året | -10,2 | -4,1 |
| Uppskjuten skatt avseende temporära | -51,3 | 66,8 |
| skillnader | ||
Summa | -61,6 | 62,7 |
Moderbolaget, Mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
Uppskjuten skatt avseende temporära
skillnader
-5,1 -
Summa -5,1 0,0
| 2024-01-01 | 2023-01-01 | |
| Koncernen, Mkr | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
Resultat före skatt | 218,7 | -478,7 |
| Inkomstskatt beräknad enligt koncernens | ||
gällande skattesats om 20,6 procent | -45,1 | 98,6 |
Ej skattepliktiga intäkter | 41,9 | 32,1 |
Ej avdragsgilla kostnader | -61,7 | -53,2 |
Skattepliktiga intäkter ej med i resultatet | -3,7 | -3,9 |
Avdragsgilla kostnader ej med i resultatet | 62,1 | 60,1 |
Ej avdragsgillt räntenetto | -59,1 | - 67,7 |
| Justering uppskjuten skatt avseende | ||
tidigare år | -0,4 | -2,2 |
Förändring i skattemässiga underskott | 7,4 | 1,8 |
Underskottsavdrag ej nyttjat | -5,3 | - |
Övrigt | 2,3 | -3,0 |
Årets skatt enligt resultaträkningen | -61,6 | 62,7 |
Effektiv skatt | 28% | 13% |
| 2024-01-01 | 2023-01-01 | |
| Koncernen, Mkr | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
| Uppskjutna skatteskulder | ||
Temporära skillnader fastigheter | -515,8 | -523,9 |
Obeskattade reserver | -23,9 | -20,5 |
Summa uppskjutna skatteskulder | -539,7 | -544,4 |
| Uppskjutna skattefordringar | ||
Underskottsavdrag | 70,5 | 78,6 |
Övrigt | - | 0,8 |
Summa uppskjutna skattefordringar | 70,5 | 79,4 |
Uppskjutna skatteskulder, netto | -469,2 | -465,0 |
Moderbolaget, Mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
Uppskjutna skattefordringar
Underskottsavdrag 17,3 22,4
Uppskjutna skatteskulder, netto 17,3 22,4
| Koncernen, Mkr | |
Totala underskottsavdrag | 342,4 |
- Varav värderat underskottsavdrag i balansräkningen | 342,4 |
Moderbolaget, Mkr
Totala underskottsavdrag 84,0
- Varav värderat underskottsavdrag i balansräkningen 84,0
Genova årsredovisning 2024
99
NOTER
Koncernen, Mkr | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
Ingående anskaffningsvärde | 202,9 | 202,9 |
Förvärv | - | - |
Bokfört värde | 202,9 | 202,9 |
Koncernen, Mkr | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
Vid årets början | 7 679,9 | 8 183,2 |
Förvärv | 382,5 | - |
Investeringar i befintliga fastigheter | 49,7 | 101,1 |
Avyttringar | -856,4 | -284,2 |
Omklassificeringar | 791,0 | 132,1 |
Värdeförändringar, orealiserade | 74,1 | -452,3 |
| Summa verkligt värde | ||
Förvaltningsfastigheter | 8 120,8 | 7 679,9 |
Genova årsredovisning 2024
100
NOTER
ningskravet. En ökad efterfrågan/riskvilja medför lägre direktavkast-
ningskrav och därmed höjda värden medan en vikande efterfrågan/ris-
kvilja får en motsatt effekt. Genom att fortsätta att utveckla och bygga
attraktiva fastigheter för egen förvaltning på tillväxtorter är Genovas
bedömning att bolaget kan upprätthålla goda hyresnivåer med låga
vakanser och kostnader.
| 2024-12-31 | |||||
| Hyresintäkter | Driftskostnader | Vakansgrad | Direktavkastnings- | Kalkylränta | |
| (kr/kvm) | (kr/kvm) | (%) | krav (%) | (%) | |
| Kommersiella fastigheter | |||||
Storstockholm | 1 626 | 295 | 5,2 | 6,2 | 8,2 |
Uppsala | 1 497 | 240 | 4,6 | 5,9 | 8,0 |
Väst | 1 027 | 218 | 5,1 | 6,6 | 8,7 |
Övrig | 1 578 | 340 | 6,6 | 6,5 | 8,6 |
1 419 | 276 | 5,5 | 6,3 | 8,4 | |
| Samhällsfastigheter | |||||
Storstockholm | 1 804 | 423 | 2,9 | 5,0 | 7,1 |
Uppsala | 2 062 | 448 | 3,6 | 5,4 | 7,4 |
Väst | 1 467 | 123 | 5,3 | 6,4 | 8,4 |
Övrig | 1 590 | 431 | 5,5 | 6,4 | 8,4 |
1 861 | 421 | 3,2 | 5,2 | 7,2 |
| 2023-12-31 | |||||
| Hyresintäkter | Driftskostnader | Vakansgrad | Direktavkastnings- | Kalkylränta | |
| Vägt genomsnitt | (kr/kvm) | (kr/kvm) | (%) | krav (%) | (%) |
| Kommersiella fastigheter | |||||
Storstockholm | 1 483 | 201 | 5,6 | 6,1 | 8,3 |
Uppsala | 1 464 | 222 | 4,6 | 6,0 | 8,1 |
Väst | 1 028 | 225 | 4,9 | 6,4 | 8,5 |
Övrig | 1 866 | 359 | 6,9 | 6,6 | 8,7 |
1 379 | 237 | 5,5 | 6,3 | 8,5 | |
| Samhällsfastigheter | |||||
Storstockholm | 1 745 | 400 | 3,0 | 5,1 | 7,3 |
Uppsala | 2 027 | 446 | 3,4 | 5,2 | 7,3 |
Väst | 711 | 102 | 12,8 | 6,8 | 8,9 |
Övrig | 1 565 | 420 | 5,5 | 6,3 | 8,5 |
1 742 | 391 | 3,5 | 5,1 | 7,3 |
2024-12-31 | 2023-12-31 | |||||
| Direktavkastningskrav | Kalkylränta | Direktavkastningskrav | Kalkylränta | |||
| Intervall | (%) | (%) | (%) | (%) | ||
| Kommersiella fastigheter | ||||||
Storstockholm | 5,8-6,5 | 7,8-8,5 | 5,8-6,4 | 7,9 | - 8,3 | |
Uppsala | 5,6-6,4 | 7,5-8,4 | 5,7-6,4 | 7,8-8,5 | ||
Väst | 3,8-7,7 | 5,7-9,7 | 3,8-7,7 | 5,8-9,8 | ||
Övrig | 6,0-7,4 | 8,0-9,4 | 6,5 | -7,3 | 8,6 | -9,4 |
3,8-7,7 | 5,7-9,7 | 3,8-7,7 | 5,8-9,8 | |||
| Samhällsfastigheter | ||||||
Storstockholm | 3,9-6,0 | 5,9-8,0 | 4,0 | -6,0 | 6,1- | 8,1 |
Uppsala | 4,7-5,7 | 6,7-7,8 | 4,5- | 5,6 | 6,6-7,7 | |
Väst | 6,0-6,5 | 8,0-8,5 | 5,9-7,4 | 8,0-9,6 | ||
Övrig | 6,4-6,4 | 8,4-8,4 | 6,3- | 6,3 | 8,5 | -8,5 |
3,9-6,5 | 5,9-8,5 | 4,0-7,4 | 6,1-9,6 | |||
Genova årsredovisning 2024
101
NOTER
| Känslighetsanalys värdeförändringar 2024 | ||||||||
| Långsiktig | Fastighets- | Kalkylränta | Direktavkastningskrav | |||||
| Hyresintäk- | vakans | kostnader | ||||||
| Vägt genomsnitt | ter +/- 5% | +/- 3% | +/- 5% | +0,25% | -0,25% | +0,25% | -0,25% | |
| Kommersiella fastigheter | ||||||||
Storstockholm | +/- | 55 | -30 | -9 | -16 | 16 | -20 | 22 |
Uppsala | +/- | 37 | -20 | -4 | -15 | 15 | -10 | 11 |
Väst | +/- | 55 | -31 | -11 | -21 | 22 | -13 | 14 |
Övrigt | +/- | 51 | -23 | -19 | -22 | 24 | -19 | 20 |
| Samhällsfastigheter | ||||||||
Storstockholm | +/- | 133 | -74 | -43 | -65 | 67 | -84 | 93 |
Uppsala | +/- | 66 | -27 | -17 | -31 | 32 | -25 | 27 |
Väst | +/- | 3 | -2 | -1 | -1 | 1 | -1 | 1 |
Övrigt | +/- | 2 | -1 | -1 | -1 | 1 | -1 | 1 |
| Känslighetsanalys värdeförändringar 2023 | Långsiktig | Fastighets- | Kalkylränta | Direktavkastningskrav | ||||
| Hyresintäk- | vakans | kostnader | ||||||
| Vägt genomsnitt | ter +/- 5% | +/- 3% | +/- 5% | +0,25% | -0,25% | +0,25% | -0,25% | |
| Kommersiella fastigheter | ||||||||
Storstockholm | +/- | 57 | -31 | -9 | -16 | 17 | -21 | 22 |
Uppsala | +/- | 40 | -19 | -5 | -15 | 16 | -11 | 12 |
Väst | +/- | 65 | -36 | -14 | -25 | 26 | -19 | 20 |
Övrigt | +/- | 31 | -13 | -8 | -10 | 10 | -12 | 13 |
| Samhällsfastigheter | ||||||||
Storstockholm | +/- | 138 | -68 | -40 | -59 | 60 | -76 | 84 |
Uppsala | +/- | 71 | -28 | -17 | -32 | 33 | -26 | 29 |
Väst | +/- | 3 | -2 | -1 | -1 | 1 | -1 | 1 |
Övrigt | +/- | 5 | -2 | -2 | -1 | 1 | -1 | 1 |
Kalkylränta
Kalkylräntan är det räntekrav fastighetsägaren förväntar sig av det i
fastigheten knutna kapitalet. I Genovas värdering utgör kalkylräntan
räntekrav på det totala kapitalet eftersom kalkylen utförs utan hänsyn
till eventuell belåning. Enligt Svenskt Fastighetsindex kan kalkylrän-
tan på totalt kapital för ett enskilt objekt baseras på aktuell långsiktig
obligationsränta med tillägg för fastighetsrelaterad risk. I praktiken
är det svårt att bedöma en marknadsmässig kalkylränta enligt den
teoretiska modellen bl.a. på grund av att kalkylräntan inte direkt kan
observeras vid studier av genomförda försäljningar. Av denna anled-
ning bedöms kalkylräntan genom att inflationsanpassa det av oss
bedömda direktavkastningskravet.
| Fastighetsvärdet per region för 2024 är fördelat enligt följande: | |
Storstockholm | 45% |
Uppsala | 29% |
Väst | 16% |
Övrigt | 9% |
Genova årsredovisning 2024
102
NOTER
Not 16 Pågående nyanläggningar
Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter redovisas som en del
av bokfört värde på förvaltningsfastigheter och inkluderas i marknads-
värdering. Pågående nyanläggningar per 2024-12-31 avser nya fastig-
heter under byggnation som efter färdigställande kommer att övergå till
förvaltning och då omklassificeras till förvaltningsfastigheter.
Koncernen, Mkr | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
Vid årets början | 878,0 | 860,5 |
Nybyggnation/aktiveringar | 280,1 | 463,7 |
Omklassificeringar | -898,9 | -158,3 |
Försäljningar | - | -238,8 |
Värdeförändringar, orealiserade | -14,1 | -49,1 |
Utgående balans | 245,2 | 878,0 |
Not 17 Projekteringsfastigheter
Koncernen, Mkr | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
Exploateringsmark | 1 613,5 | 1 307,7 |
Summa | 1 613,5 | 1 307,7 |
Koncernen, Mkr | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
Vid årets början | 1 307,6 | 1 032,8 |
Årets anskaffning | 214,8 | 195,7 |
Omklassificeringar | 91,1 | 79,2 |
Summa | 1 613,5 | 1 307,7 |
Not 18
Övriga materiella
anläggningstillgångar
Koncernen, Mkr | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
Ingående anskaffningsvärde | 33,8 | 33,3 |
Inköp | 5,7 | 3,4 |
Utrangeringar/Avyttringar | -0,8 | -2,9 |
| Utgående ackumulerat | ||
anskaffningsvärde | 38,7 | 33,8 |
Ingående avskrivningar | -14,2 | -9,7 |
Utrangeringar/Avyttringar | 0,5 | 2,7 |
Årets avskrivningar | -3,1 | -7,2 |
Utgående ackumulerade avskrivningar | -16,8 | -14,2 |
Utgående redovisat värde | 21,9 | 19,6 |
I övriga materiella anläggningstillgångar ingår konst med 1,9 Mkr (1,9),
vilka inte skrivs av.
Genova årsredovisning 2024
103
NOTER
| Nyttjanderättstillgångar | ||||
| Tomt- | Leasing- | |||
| Koncernen, Mkr | rätter | Övrigt | Totalt | skuld |
Ingående balans 1 jan 2023 | 24,1 | 3,8 | 28,0 | -34,3 |
Tillkommande avtal | 1,3 | 3,8 | 5,1 | -3,7 |
Avskrivningar på nyttjande- rättstillgångar | -6,2 | -6,2 | ||
Avslutade avtal | -1,3 | -0,2 | -1,5 | 1,5 |
Omvärderingar av avtal | 11,2 | 11,2 | -11,2 | |
| Räntekostnader på | ||||
leasingskulder | - | -1,5 | ||
Leasingavgifter | - | 7,9 | ||
| Utgående balans 31 dec | ||||
2023 | 24,2 | 12,4 | 36,6 | -41,3 |
Ingående balans 1 jan 2024 | 24,2 | 12,4 | 36,6 | -41,3 |
Tillkommande avtal | 1,5 | 1,5 | -2,3 | |
Avskrivningar på nyttjande- rättstillgångar | -7,8 | -7,8 | 1,9 | |
Avslutade avtal | -0,3 | -0,3 | 0,2 | |
Omvärderingar av avtal | - | |||
| Räntekostnader på | ||||
leasingskulder | - | -1,7 | ||
Leasingavgifter | - | 9,4 | ||
| Utgående balans 31 dec | ||||
2024 | 24,2 | 6,0 | 30,2 | -33,7 |
| 2024-01-01 | 2023-01-01 | |
| Koncernen, Mkr | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
Avskrivningar på nyttjanderättstillgångar | -7,8 | -6,2 |
Räntekostnader på leasingskulder | -1,7 | -1,5 |
| Totala kostnader hänförliga till | ||
leasingverksamheten | -9,5 | -7,7 |
Genova redovisar ett kassautflöde hänförligt till leasingavtal uppgå-
ende till 9,5 Mkr (7,2) för räkenskapsåret. För en löptidsanalys av kon-
cernens leasingskulder se not 3. Genova har inga korttidsleasingav-
tal eller leasingavtal till lågt värde.
Moderbolaget, Mkr | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
Ingående anskaffningsvärde | 1 329,4 | 1 073,0 |
Aktieägartillskott | 182,6 | 256,4 |
| Utgående ackumulerat | ||
anskaffningsvärde | 1 512,0 | 1 329,4 |
Ingående nedskrivningar | -511,2 | -254,8 |
Årets nedskrivning | -182,6 | -256,4 |
| Utgående ackumulerade | ||
nedskrivningar | -693,8 | -511,2 |
Utgående redovisat värde | 818,2 | 818,2 |
Genova årsredovisning 2024
104
NOTER
| Redovisat värde, Tkr | |||||
Namn | Organisationsnummer | Säte | Andelar i % | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
Genova Fastigheter AB | 556712-9324 | Stockholm | 100 | 13 025 | 13 025 |
Genova Hold 1 AB | 559076-1549 | Stockholm | 100 | – | – |
Kommanditbolaget Mareld | 969693-7946 | Stockholm | 80 | – | – |
Genova Fast 27 AB | 559088-4101 | Stockholm | 100 | – | – |
Kommanditbolaget Mareld | 969693-7946 | Stockholm | 20 | – | – |
Genova Retail AB | 556898-0444 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Sunnersta AB | 556864-7928 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Almunge AB | 556893-9036 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Flogsta AB | 556864-7944 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Ribby AB | 559248-8190 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Knivsta Fastighet AB | 559025-1970 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Omsorg AB | 556759-5482 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Tattby AB | 559012-8988 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Björknäs AB | 559012-8996 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Lillsätra 2 AB | 556660-2743 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Viby AB | 556948-7456 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Viby Holding AB | 559213-0917 | Stockholm | 70 | – | – |
Genova Viby Fastighet AB | 556708-3323 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Viby Projekt AB | 559386-3045 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Viby Holding 1 AB | 559386-3052 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Viby Fastighet 1 AB | 559386-3060 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Viby Fastighet 2 AB | 559386-3078 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Viby Fastighet 3 AB | 559386-3086 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Viby Fastighet 4 AB | 559386-3094 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Viby Fastighet 5 AB | 559386-3102 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Viby Holding 2 AB | 559386-3110 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Viby Fastighet 6 AB | 559386-2872 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Viby Fastighet 7 AB | 559386-2880 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Viby Fastighet 8 AB | 559386-2898 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Viby Fastighet 9 AB | 559386-2906 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Viby Fastighet 10 AB | 559386-2914 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Viby Holding 3 AB | 559386-2922 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Viby Fastighet 11 AB | 559386-2930 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Viby Fastighet 12 AB | 559386-2948 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Viby Fastighet 13 AB | 559386-2955 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Viby Fastighet 14 AB | 559386-2963 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Viby Fastighet 15 AB | 559386-2971 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Viby Holding 4 AB | 559386-2989 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Viby Fastighet 16 AB | 559386-2997 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Viby Fastighet 17 AB | 559386-3003 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Viby Fastighet 18 AB | 559386-3011 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Viby Fastighet 19 AB | 559386-3029 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Viby Fastighet 20 AB | 559386-3037 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Hold Kvarnholmen AB | 559068-5276 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Kvarnholmen Fastighet AB | 559076-3248 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova NV 3 Holding AB | 559088-4861 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Nytorpsvägen Fastighet AB | 559088-4739 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Linne AB | 559088-4127 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Hunnerup Fastighet AB | 559088-4838 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Odalmannen Fastighet AB | 559129-9911 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Instrumentet Fastighet AB | 559130-0057 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Fogden Fastighet AB | 559130-7573 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Minnet Fastighet AB | 559170-5040 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Gustavsberg 1 Fastighet AB | 559170-5057 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova årsredovisning 2024
105
NOTER
| Redovisat värde, Tkr | |||||
Namn | Organisationsnummer | Säte | Andelar i % | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
Genova Vikdalen AB | 559130-0008 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Drevern 1 AB | 559170-6139 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Hold 22 AB | 559191-4337 | Stockholm | 100 | – | – |
Magnethuset Fastighets KB | 96715-9334 | Stockholm | 80 | – | – |
Handelsbolag Medhuset | 916407-2507 | Stockholm | 50 | – | – |
Genova Hold 21 AB | 559191-4311 | Stockholm | 100 | – | – |
Magnethuset Fastighets KB | 96715-9334 | Stockholm | 20 | – | – |
Handelsbolag Medhuset | 916407-2507 | Stockholm | 50 | – | – |
Genova Nynäs AB | 559170-6097 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Bergsbrunnavägen AB | 559191-5516 | Stockholm | 100 | – | – |
Fastighets AB Gålö | 556951-1099 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Ekeby Fastighet AB | 559191-4345 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Trädgårdsmästaren AB | 556637-7338 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Örnsberg Fastighet AB | 559173-1558 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Duvhöken Fastighet AB | 559130-7581 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Söderhällby Fastighet AB | 559170-6089 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Hus Holding 1 AB | 559053-5232 | Stockholm | 100 | 50 | 50 |
Korskryddan AB | 559116-2499 | Stockholm | 100 | – | – |
Korsängen Mark AB | 559003-9607 | Stockholm | 100 | – | – |
Kryddgården Mark AB | 559017-6300 | Stockholm | 100 | – | – |
SBBGenova Nackahusen AB | 559264-9817 | Stockholm | 50 | – | – |
Nackahusen Holding AB | 559053-2783 | Stockholm | 100 | – | – |
Nacka 5 AB | 559006-0900 | Stockholm | 100 | – | – |
Nacka 6 AB | 559006-0884 | Stockholm | 100 | – | – |
Nacka dotter 14 AB | 559258-1994 | Stockholm | 100 | – | – |
Nacka 8 AB | 559006-0934 | Stockholm | 100 | – | – |
Nacka 9 AB | 559006-0926 | Stockholm | 100 | – | – |
Nacka 11 AB | 559006-0983 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Handelsmannen 2 AB | 559014-3805 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Handelsmannen Holding AB | 556898-0311 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Handelsmannen 1 Fastighet AB | 559477-5085 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Handelsmannen JV Holding AB | 559477-8077 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Journalisten Fastighet AB | 559064-1436 | Stockholm | 50 | – | – |
Genova Runö Holding AB | 556898-0303 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Runö AB | 556867-9095 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Kryddgården Holding AB | 559076-1523 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Kryddgården Fastighet AB | 559076-2257 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Borås Holding AB | 559076-1556 | Stockholm | 100 | – | – |
GenJärn Borås Holding AB | 559076-2984 | Stockholm | 50 | – | – |
GenJärn Borås Fastighet AB | 556708-2663 | Stockholm | 100 | – | – |
GenJärn Borås Fastighet 2 AB | 559170-6113 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Mackmyra Holding AB | 559130-7557 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Mackmyra Fastighet AB | 556723-4520 | Stockholm | 100 | – | – |
SBBGenova Gåshaga Holdng AB | 559191-4386 | Stockholm | 50 | – | – |
Genova Gåshaga AB | 559018-9618 | Stockholm | 100 | – | – |
Greenova AB 559349-7596 | 559349-7596 | Stockholm | 50 | – | – |
Green Veddesta 1:29 AB | 559367-4350 | Stockholm | 100 | – | – |
Greenova Veddesta AB | 556488-9656 | Stockholm | 100 | – | – |
Greenova Åleviken 2 AB | 556687-5208 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Åleviken AB | 559170-5065 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Tibble Fastighet AB | 559130-7565 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Byggnad Holding AB | 559004-5059 | Stockholm | 100 | 50 | 50 |
Genova Sicklaön Holding AB | 556898-0436 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Baggensfjärden Holding AB | 559064-1469 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Knivsta 21:1 Holding AB | 559118-9468 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova årsredovisning 2024
106
NOTER
| Redovisat värde, Tkr | |||||
Namn | Organisationsnummer | Säte | Andelar i % | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
GenovaRedito Holding AB | 559121-8572 | Stockholm | 50 | – | – |
Knivsta Gredelby 21:1 AB | 559120-3798 | Stockholm | 100 | – | – |
Knivsta Särsta 12:1 AB | 556966-4450 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Mejerskan Fastighet AB | 559130-7540 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Fuxen AB | 556612-9259 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Kvarngärdet AB | 556736-5951 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Nyproduktion AB | 556848-2813 | Stockholm | 100 | 50 | 50 |
Genova Bostad Projektutveckling AB | 556864-9098 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Projekt Holding 1 AB | 556948-7282 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Aromatic Holding AB | 556948-7431 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Rosendal Holding 1 AB | 559100-6746 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Bostad AB | 556759-5680 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova 10 AB | 556864-8108 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Projekt Holding 2 AB | 559026-1912 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Knivsta Holding AB | 559025-2986 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Fålhagen Holding 1 AB | 559093-9624 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Projekt Holding 3 AB | 559130-2731 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova PLM AB | 556898-0329 | Stockholm | 100 | 50 | 50 |
Genova PMA Spain SL | Palma | 100 | – | – | |
Genova PLM 2 AB | 559076-1515 | Stockholm | 100 | 62 | 62 |
Genova Can Olivier SL | Palma | 100 | – | – | |
Genova Fast 43 AB | 559220-2237 | Stockholm | 100 | 50 | 50 |
Genova Parkering & Service AB | 559003-4137 | Stockholm | 100 | 50 | 50 |
Genova Hold 24 AB | 559191-4378 | Stockholm | 100 | 50 | 50 |
Genova Luthagen AB | 556864-7936 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Storvreta AB | 556864-7951 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Brynjan AB | 559129-9895 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Rivan AB | 559088-4135 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova NV3 AB | 559088-4119 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Nickeln Fastighet AB | 559089-0066 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Jungfrun 4 AB | 559191-4188 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Elverket 1 AB | 559191-4287 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Drevern 2 AB | 559219-9441 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Jungfrun 2 AB | 559004-1785 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Baggensfjärden Fastighet AB | 556898-0121 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Jungfrun 3 AB | 556993-3434 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Segersta Fastighet AB | 556898-0105 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova Häraden AB | 559212-1700 | Stockholm | 100 | – | – |
Genova 14 AB | 556948-7274 | Stockholm | 100 | 208 330 | 208 330 |
Genova 99 AB | 559204-9406 | Stockholm | 100 | - | – |
Genova 98 AB | 559204-9422 | Stockholm | 100 | - | – |
Järngrinden AB | 556645-7221 | Borås | 51 | 596 437 | 596 437 |
Järngrinden Fastighets AB | 556872-7860 | Borås | 100 | – | – |
Järngrinden Vind 1 AB | 556751-1513 | Borås | 100 | – | – |
Depå Viared i Borås AB | 556740-0899 | Borås | 100 | – | – |
NewCo Breared AB | 559035-5102 | Svenljunga | 50 | – | – |
Breared Projektutveckling 1 AB | 559038-7550 | Svenljunga | 50 | – | – |
Lilla Bro i Borås Fastighet AB | 556821-3689 | Borås | 100 | – | – |
Pallas 1 Fastighets AB | 556728-8443 | Borås | 50 | – | – |
Pallastornet Fastighets AB | 556982-1134 | Borås | 50 | – | – |
GenJärn Borås Holding AB | 559076-2984 | Stockholm | 50 | – | – |
GenJärn Borås Fastighet AB | 556708-2663 | Stockholm | 50 | – | – |
Genova årsredovisning 2024
107
NOTER
| Redovisat värde, Tkr | |||||
Namn | Organisationsnummer | Säte | Andelar i % | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
GenJärn Borås Fastighet 2 AB | 559170-6113 | Stockholm | 50 | – | – |
Hästhoven i Borås AB | 559018-6432 | Borås | 100 | – | – |
Härryda Kullhöna 1:509 KB | 969688-2977 | Göteborg | 100 | – | – |
JärnSpiran Holding AB | 559170-2518 | Borås | 50 | – | – |
JärnSpiran Fastighetsutveckling AB | 559170-2484 | Borås | 50 | – | – |
Rundgången Fastighet AB | 556745-0332 | Borås | 96 | – | – |
Järngrinden Fastighets Holding AB | 559383-3253 | Borås | 96 | – | – |
Järngrinden Fastighets Holding 1 AB | 559389-0485 | Borås | 96 | – | – |
Fastighets AB Målerifabriken | 556941-1886 | Göteborg | 96 | – | – |
Fastighets AB Överås | 556292-0750 | Göteborg | 96 | – | – |
Fastighets AB Elfabriken | 556963-1863 | Göteborg | 96 | – | – |
Fastighets AB Sandfabriken | 556775-3271 | Härryda | 96 | – | – |
Järngrinden Fastighets Holding 2 AB | 559389-0477 | Borås | 96 | – | – |
Fastighets AB Träfabriken | 556932-6381 | Göteborg | 96 | – | – |
Fastighets AB Trollfabriken | 556946-0016 | Härryda | 96 | – | – |
Orgelfabriken Fastighets AB | 556867-6067 | Härryda | 96 | – | – |
Järngrinden Skruven AB | 559446-9370 | Borås | 96 | – | – |
Byttorpshörn 2 AB | 556759-1697 | Borås | 96 | – | – |
Fjädern i Borås AB | 556796-2799 | Borås | 96 | – | – |
Rotorn Fastigheter AB | 559393-3285 | Göteborg | 96 | – | – |
Fastighetsbolaget Älvsborg 178:8 i Göteborg AB | 559402-9588 | Borås | 96 | – | – |
Vindspelet 6 i Borås AB | 556829-8433 | Borås | 96 | – | – |
Järngrinden Projektutveckling AB | 556655-9281 | Borås | 100 | – | – |
J.G Fastighets AB | 556655-7541 | Borås | 100 | – | – |
Projekthus 55 AB | 556973-5581 | Borås | 96 | – | – |
Asklanda 2:178 Fastighets AB | 559360-4290 | Borås | 96 | – | – |
Projekthus 70 AB | 559346-1683 | Borås | 96 | – | – |
Fastighetsbolaget Bollebygd M AB | 559207-9155 | Bollebygd | 96 | – | – |
Sjöbolängan i Borås AB | 559311-2120 | Borås | 96 | – | – |
NewCo Bergdalen AB | 559035-7454 | Borås | 48 | – | – |
Järngrinden Fastighetsutveckling Holding AB | 556825-1937 | Borås | 96 | – | – |
Tegelbrukstäppet AB | 559033-6433 | Borås | 48 | – | – |
Järngrinden Markutveckling Holding AB | 556902-0414 | Borås | 100 | – | – |
Braconierska villan AB | 559070-2147 | Borås | 100 | – | – |
Järngrinden Projektutveckling Holding AB | 556755-3887 | Borås | 100 | – | – |
Mark & Exploatering i Borås AB | 556758-9915 | Borås | 50 | – | – |
Projekthus Funningen AB | 559282-8940 | Borås | 50 | – | – |
Järngrinden Projektutveckling Holding 2 AB | 559150-9848 | Borås | 91 | – | – |
Mölndalstappen AB | 559049-6146 | Göteborg | 91 | – | – |
Varbergsponden AB | 559264-2150 | Göteborg | 73 | – | – |
Järngrinden Projektutveckling Holding 3 AB | 559374-7834 | Borås | 96 | – | – |
Nufast AB | 556263-6125 | Mark | 96 | – | – |
Hagtornen 10 i Borås AB | 556992-0829 | Borås | 96 | – | – |
Fastigheten Tullstorp 180:75 AB | 559160-3930 | Svenljunga | 48 | – | – |
Järngrinden Projektutveckling Holding 4 AB | 559392-4631 | Borås | 96 | – | – |
Laustea Intressenter AB | 559396-6178 | Stockholm | 78 | – | – |
Laustea AB | 559371-9932 | Stockholm | 39 | – | – |
Laustea Fastighets AB | 559383-5761 | Stockholm | 39 | – | – |
Järngrinden Logistikbyggnader AB | 556759-6522 | Sotenäs | 50 | – | – |
JLB Produktion AB | 559374-6851 | Borås | 50 | – | – |
Genova årsredovisning 2024
108
NOTER
| Redovisat värde, Tkr | |||||
Namn | Organisationsnummer | Säte | Andelar i % | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
JLB Fastigheter 1 AB | 559364-9238 | Borås | 50 | – | – |
JLB Logistikhus 11 AB | 559368-6123 | Borås | 25 | – | – |
Jönköping Logistic Park AB | 559382-8717 | Borås | 25 | – | – |
JLB Logistikhus 11 AB | 559368-6123 | Borås | 25 | - | – |
Summa anskaffningsvärde i moderföretaget | 818 203 | 818 203 |
2024-12-31 | 2023-12-31 | |
Vid årets början | 569,5 | 556,1 |
Förvärv av andelar | 102,4 | - |
Avyttring av andelar | -22,7 | -9,0 |
Aktieägartillskott | 6,0 | 28,9 |
Andel av årets resultat | 46,3 | -6,4 |
Utgående redovisat värde | 701,4 | 569,5 |
| Redovisat värde | |||||
Namn | Organisationsnummer | Säte | Andelar i % | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
| Andelar som innehas vid periodens utgång | |||||
GenovaRedito Holding AB | 559121-8572 | Stockholm | 50 | 60,8 | 58,7 |
SBBGenova Gåshaga Holding AB | 559191-4386 | Stockholm | 50 | 112,3 | 112,7 |
SBBGenova Nackahusen AB | 559264-9817 | Stockholm | 50 | 139,3 | 94,2 |
Greenova AB | 559349-7596 | Stockholm | 50 | 6,2 | 6,2 |
Genova Journalisten Fastighet AB | 559064-1436 | Stockholm | 50 | 106,1 | - |
Pallas 1 Fastighets AB | 556728-8443 | Borås | 50 | 136,4 | 134,6 |
GenJärn Borås Holding AB | 559076-2984 | Stockholm | 50 | 4,4 | 4,4 |
JärnSpiran Holding AB | 559170-2518 | Borås | 50 | 12,6 | 12,6 |
Tegelbrukstäppet AB | 559033-6433 | Borås | 48 | 31,2 | 31,2 |
NewCo Breared AB | 559035-5102 | Svenljunga | 50 | 2,0 | 2,1 |
Fastigheten Tullstorp 180:75 AB | 559160-3930 | Svenljunga | 48 | 23,5 | 23,5 |
NewCo Bergdalen AB | 559035-7454 | Borås | 48 | 3,3 | 25,7 |
Mark & Exploatering i Borås AB | 556758-9915 | Borås | 50 | 1,7 | 3,4 |
Järngrinden Logistikbyggnader AB | 556759-6522 | Sotenäs | 50 | 35,4 | 7,6 |
Laustea AB | 559371-9932 | Stockholm | 39 | 26,4 | 52,3 |
Kungsbacka Södra Stad Holding AB | 556707-8588 | Göteborg | - | - | 0,1 |
CFJ Kontraktsbolag AB | 559144-5027 | Borås | - | - | 0,3 |
701,4 | 569,5 |
Genova årsredovisning 2024
109
NOTER
| Resultat från andelarna | |||||
Namn | Organisationsnummer | Säte | Andelar i % | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
| Andelar som innehas vid periodens utgång | |||||
Genova Fastator Holding AB | 559017-4057 | Stockholm | 50 | - | -21,3 |
GenovaRedito Holding AB | 559121-8572 | Stockholm | 50 | 2,1 | -10,7 |
SBBGenova Gåshaga Holding AB | 559191-4386 | Stockholm | 50 | -0,4 | -0,9 |
SBBGenova Nackahusen AB | 559264-9817 | Stockholm | 50 | 0,6 | 0,5 |
Greenova AB | 559349-7596 | Stockholm | 50 | 0,0 | -4,5 |
Genova Journalisten Fastighet AB | 559064-1436 | Stockholm | 50 | 4,1 | - |
Pallas 1 Fastighets AB | 556728-8443 | Borås | 50 | 1,8 | -0,5 |
GenJärn Borås Holding AB | 559076-2984 | Stockholm | 50 | E/T | E/T |
JärnSpiran Holding AB | 559170-2518 | Borås | 50 | -0,1 | 1,7 |
Tegelbrukstäppet AB | 559033-6433 | Borås | 48 | 0,0 | 0,0 |
NewCo Breared AB | 559035-5102 | Svenljunga | 50 | -0,1 | -0,5 |
Fastigheten Tullstorp 180:75 AB | 559160-3930 | Svenljunga | 48 | -0,4 | -0,2 |
NewCo Bergdalen AB | 559035-7454 | Borås | 48 | 0,2 | 22,5 |
AB Kvarteret Ankan 1 | 559282-9187 | Helsingborg | 32 | - | -1,7 |
AB Kvarteret Ankan 2 | 559282-9179 | Helsingborg | 32 | - | 0,0 |
Mark & Exploatering i Borås AB | 556758-9915 | Borås | 50 | -2,0 | -0,5 |
WBME Holding i Varberg AB | 556734-6290 | Borås | 50 | - | 0,0 |
Kungsbacka Södra Stad Holding AB | 556707-8588 | Göteborg | 33 | - | 0,0 |
Järngrinden Logistikbyggnader AB | 556759-6522 | Sotenäs | 50 | 27,8 | 0,1 |
Laustea AB | 559371-9932 | Stockholm | 39 | 12,6 | -0,2 |
Kungsbacka Södra Stad Holding AB | 556707-8588 | Göteborg | 33 | 0,0 | 0,0 |
CFJ Kontraktsbolag AB | 559144-5027 | Borås | 50 | -0,1 | 0,0 |
46,3 | -16,4 |
SBB Genova Gåshaga | SBB Genova Nackahusen | Genova NREP | Pallas 1 | |||||
Mkr | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 |
Anläggningstillgångar | 401,4 | 400,3 | 486,0 | 461,9 | 750,5 | - | 512,0 | 453,1 |
Omsättningstillgångar | 6,0 | 6,9 | 5,3 | 4,3 | 6,3 | - | 16,4 | 84,1 |
Avsättningar | 17,8 | 15,6 | 24,8 | 24,8 | 19,9 | - | 1,9 | 3,6 |
Långfristiga skulder | 110,0 | 110,0 | 213,6 | 240,0 | 621,0 | - | 249,9 | 249,9 |
Kortfristiga skulder | 55,0 | 56,2 | 5,4 | 42,3 | 5,6 | - | 49,1 | 49,6 |
Nettotillgångar | 224,6 | 225,4 | 247,6 | 159,2 | 110,3 | - | 227,5 | 234,1 |
Ägarandel | 50% | 50% | 50% | 50% | 50% | - | 50% | 50% |
| Koncernens andel | ||||||||
av nettotillgångar | 112,3 | 112,7 | 123,8 | 79,6 | 55,1 | - | 113,8 | 117,1 |
SBB Genova Gåshaga | SBB Genova Nackahusen | Genova NREP | Pallas 1 | |||||
Mkr | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 |
Intäkter | 9,5 | 8,6 | 2,2 | 1,9 | 19,1 | - | 35,6 | 35,6 |
Rörelseresultat | 8,1 | 6,8 | 1,4 | 1,0 | 26,9 | - | 10,0 | 22,6 |
| Övriga finansiella intäkter | ||||||||
och kostnader | -7,8 | -7,6 | 0,0 | 0,1 | -15,2 | - | -12,2 | -24,8 |
Skatt | -1,2 | -1,0 | -0,2 | -0,2 | -3,4 | - | -0,9 | -0,9 |
Årets resultat (100 %) | -0,8 | -1,7 | 1,2 | 0,9 | 8,3 | - | -3,1 | -3,1 |
Genova årsredovisning 2024
110
NOTER
Not 22 Koncernmellanhavanden
| Fordringar | ||
Moderbolaget, Mkr | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
Vid årets början | 1 795,7 | 1 886,3 |
Årets förändring | 708,2 | -90,6 |
Vid årets slut | 2 503,9 | 1 795,7 |
| Skulder | ||
Moderbolaget, Mkr | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
Vid årets början | 629,7 | 355,9 |
Årets förändring | 605,0 | 273,8 |
Vid årets slut | 1 234,7 | 629,7 |
Koncernen, Mkr | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
Vid årets början | 298,1 | 301,1 |
Tillkommande poster | 10,6 | 17,8 |
Avgående poster | -50,0 | -20,8 |
| Summa långfristiga fordringar vid | ||
årets slut | 258,7 | 298,1 |
Koncernen, Mkr | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
Reversfordran | 193,6 | 235,9 |
Övrig långfristig fordran | 58,7 | 57,2 |
| Investeringar åt hyresgäster, periodiseras | ||
över kontraktets löptid | 0,4 | 1,6 |
Långfristiga värdepappersinnehav | 6,0 | 2,0 |
Hyresdeposition | - | 1,5 |
Summa långfristiga fordringar | 258,7 | 298,1 |
| Åldersfördelade hyres- | ||
och kundfordringar | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
- Ej förfallna | 12,6 | 12,5 |
| Förfalllna sedan: | ||
- Mindre än två månader | 0,2 | 0,1 |
- Mer än två men mindre än sex månader | 1,9 | 1,2 |
| - Mer än sex månader men mindre | ||
än 12 månader | 3,4 | 2,9 |
- Mer än 12 månader | 2,3 | 4,3 |
Reserv förväntade kreditförluster | -0,8 | -2,8 |
Utgående redovisat värde | 19,6 | 18,2 |
Koncernen, Mkr | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
Vid årets början | 103,5 | 186,5 |
Tillkommmande poster | 21,0 | 390,3 |
Avgående poster | -19,6 | -473,3 |
Summa övriga fordringar vid årets slut | 104,9 | 103,5 |
Koncernen, Mkr | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
| Fordringar i samband med | ||
fastighetstransaktioner | - | 14,0 |
Fordran på joint ventures | 51,3 | 51,9 |
| Fordran hyresgäster avseende | ||
anpassningar | 10,0 | 13,8 |
Övriga fordringar på hyresgäster | 3,8 | 3,8 |
Mervärdesskatterelaterade fordringar | 11,1 | 9,2 |
Skatterelaterade fordringar | 27,6 | 8,4 |
Övriga fordringar | 1,2 | 2,4 |
Utgående redovisat värde | 104,9 | 103,5 |
Genova årsredovisning 2024
111
Moderbolaget, Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Fordran på bolag i koncernen redovisade
som joint ventures 4,1 4,5
Summa övriga fordringar vid
årets slut 4,1 4,5
Not 26
Förutbetalda kostnader och
upplupna intäkter
Koncernen, Mkr | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
| Förutbetalda kostnader avseende drift | ||
och administration | 65,6 | 24,7 |
Förutbetalda finansiella kostnader | 21,9 | 27,3 |
Upplupna ränteintäkter | 22,4 | 21,5 |
Övrigt | - | 0,7 |
| Summa förutbetalda kostnader och | ||
upplupna intäkter | 109,8 | 74,2 |
Moderbolaget, Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Förutbetalda finansiella kostnader 1,3 0,5
Övrigt 3,4 0,7
Summa förutbetalda kostnader och
upplupna intäkter 4,6 1,2
Koncernen, Mkr | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
Banktillgodohavanden | 151,9 | 284,5 |
Moderbolaget, Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Banktillgodohavanden 22,7 11,3
| Kvotvärde/ | Aktiekapi- | ||
Aktiekapitalets utveckling | Antal aktier | Aktie, kr | tal, kr |
| Stamaktier | |||
Ingående balans 2023 | 41 976 966 | 1,20 | 50 372 359 |
Indragning | - | - | |
Fondemission | - | - | |
Nyemission | 3 636 363 | 4 363 636 | |
Utgående balans 2023 | 45 613 329 | 1,20 | 54 735 995 |
Indragning | - | - | |
Fondemission | - | - | |
Nyemission | - | - | |
Utgående balans 2024 | 45 613 329 | 1,20 | 54 735 995 |
Summa aktiekapital | 45 613 329 | 54 735 995 |
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare
Beräkningen av resultatet per stamaktie för 2024 har baserats på
årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgående till
124,4 Mkr (-450,8). Resultat per hybridobligation har beräknats uti-
från utdelning till hybridobligationer om 69,7 Mkr fördelat på antalet
hybridobligationer vid respektive utdelningstillfälle. Resterande del
av årets resultat, 54,7 Mkr, har fördelats på genomsnittligt antal ute-
stående stamaktier 45 613 329 .
Moderbolaget, Mkr | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
| Årets resultat hänförligt till moderbolagets | ||
aktieägare | 124,4 | -450,8 |
Resultat per stamaktie, kronor | 1,92 | -11,73 |
Resultat per hybridobligation, kronor | 0,13 | 0,10 |
NOTER
Genova årsredovisning 2024
112
NOTER
Koncernen, Mkr | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
| Långfristiga | ||
| Förfaller till betalning mellan 1 och 2 år: | ||
Banklån | 1 018,0 | 1 751,0 |
| Förfaller till betalning mellan 2 och 5 år: | ||
Banklån | 2 206,0 | 2 838,8 |
| Förfaller till betalning om över 5 år: | ||
Banklån | 8,9 | - |
3 232,9 | 4 589,8 | |
| Kortfristiga | ||
Banklån | 1 933,9 | 1 177,6 |
1 933,9 | 1 177,6 | |
Summa upplåning | 5 166,8 | 5 767,4 |
Koncernen och moderbolaget, Mkr | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
Emitterat obligationslån | 1 200,0 | 500,0 |
Avgifter att periodisera under lånets löptid | -13,8 | -7,5 |
Summa obligationslån | 1 186,2 | 492,5 |
Mkr | Emitterat belopp | Ränta | Utestående belopp | Förfall/Inlösen |
2023 | 650,0 | Stibor 3 mån +5,95 | 650,0 | November 2026 |
2024 | 550,0 | Stibor 3 mån +4,15 | 550,0 | November 2027 |
Genova årsredovisning 2024
113
NOTER
| Belopp, | Snittränta 1 , | Andel, | |
| Löptid | Mkr | % | % |
2025 | 2 885 | 8,29 | 46 |
2026 | 600 | 2,52 | 9 |
2027 | 14 | 3,28 | 0 |
2028 | 1 050 | 2,38 | 17 |
2029 | 680 | 2,65 | 11 |
2030 | 800 | 2,43 | 13 |
2031 | 300 | 2,25 | 5 |
>2031 | - | - | - |
Totalt | 6 329 | 5,12 | 100 |
| Totalt, exklusive | |||
byggnadskreditiv | 5 692 | 4,98 | - |
| Kreditavtal, | Utnyttjat, | Ej utnyttjat, | |
| Löptid | Mkr | Mkr | Mkr |
2025 | 1 827 | 1 827 | - |
2026 | 1 758 | 1 621 | 137 |
2027 | 1 310 | 940 | 370 |
2028 | 1 583 | 1 233 | 350 |
2029 | 698 | 698 | - |
2030 | - | - | - |
2031 | - | - | - |
>2031 | 11 | 11 | - |
Totalt | 7 186 | 6 329 | 857 |
Varav byggnadskreditiv | 944 | 637 | 307 |
| Övriga finansiella | Förfallo- | Nominellt | Ränte- | Aktuell | Konverterings- | ||
instrument | Emissions datum | datum | belopp, kr | Räntebas | marginal, % | ränta, % | kurs, kr/aktie |
Hybridobligationer | 2021-03-05 | 2026-03-05 1 | 256 250 000 | Stibor 3M | 6,75 | 9,29 | - |
Hybridobligationer | 2024-09-24 | 2028-09-04 1 | 300 000 000 | Stibor 3M | 5,50 | 8,04 | - |
Konvertibler | 2024-03-19 | 2029-03-19 | 200 000 000 | Fast ränta | - | 6,75 | 48,10 |
| Belopp, | Snittränta 1 , | Andel, | |
| Löptid | Mkr | % | % |
2024 | 3 602 | 8,53 | 57 |
2025 | 500 | 2,50 | 8 |
2026 | 600 | 2,52 | 10 |
2027 | 522 | 4,50 | 8 |
2028 | 1 050 | 2,38 | 17 |
2029 | 0 | 0,00 | 0 |
2030 | 0 | 0,00 | 0 |
2031 | 0 | 0,00 | 0 |
>2031 | 0 | 0,00 | 0 |
Totalt | 6 274 | 6,11 | 100 |
| Totalt, exklusive | |||
byggnadskreditiv | 5 296 | 5,78 | - |
| Kreditavtal, | Utnyttjat, | Ej utnyttjat, | |
| Löptid | Mkr | Mkr | Mkr |
2024 | 1 076 | 1 076 | 0 |
2025 | 1 751 | 1 751 | 0 |
2026 | 1 634 | 1 634 | 0 |
2027 | 1 813 | 1 813 | 0 |
2028 | 251 | 0 | 251 |
2029 | 0 | 0 | 0 |
2030 | 0 | 0 | 0 |
2031 | 0 | 0 | 0 |
>2031 | 0 | 0 | 0 |
Totalt | 6 525 | 6 274 | 251 |
Varav byggnadskreditiv | 1 244 | 978 | 266 |
| Övriga finansiella | Förfallo- | Nominellt | Ränte- | Aktuell | ||
instrument | Emissions datum | datum | belopp, kr | Räntebas | marginal, % | ränta, % |
Hybridobligationer | 2021-03-05 | 2026-03-05 1 | 800 000 000 | Stibor 3M | 6,75 | 10,78 |
Genova årsredovisning 2024
114
NOTER
Koncernen, Mkr | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
Reversskulder | -47,7 | 62,4 |
Hyresdepositioner | -2,2 | 3,2 |
Summa övriga långfristiga skulder | -49,9 | 65,6 |
Koncernen, Mkr | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
Avräkning pågående projekt | 2,3 | 2,6 |
Reversskuld | 8,3 | 43,6 |
Skulder i samband med fastighets- transaktioner | 0,1 | 12,9 |
Mervärdeskatt | 164,8 | -2,5 |
| Skulder till aktieägare utan bestämmande | ||
inflytande | 1,1 | 1,0 |
Personalrelaterade skulder | 2,4 | 2,2 |
Förskott från kunder | 4,9 | 6,6 |
Övrigt | 5,1 | 2,8 |
Summa övriga skulder | 189,0 | 69,1 |
Moderbolaget, Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Personalrelaterade skulder 0,3 0,9
Mervärdeskatt 0,1 1,3
Övrigt - 0,7
Summa övriga skulder 0,4 2,9
Koncernen, Mkr | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
Förutbetalda hyresintäkter | 66,8 | 62,0 |
| Upplupna kostnader avseende drift och | ||
administration | 18,6 | 12,2 |
Upplupna semesterlöner | 5,2 | 5,2 |
Upplupna kostnader pågående projekt | 11,1 | 8,8 |
Upplupna räntor | 18,0 | 39,3 |
Summa upplupna kostnader och förut- betalda intäkter | 119,7 | 127,5 |
Moderbolaget, Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Upplupna kostnader avseende drift och
administration 0,3 -
Personalrelaterade skulder 0,9 0,5
Upplupna räntor 13,2 16,6
Summa upplupna kostnader och förut-
betalda intäkter 14,4 17,1
Koncernen, Mkr | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
| För egna skulder och avsättningar: | ||
Fastighetsinteckningar | 4 865,5 | 5 334,4 |
Summa övriga långfristiga skulder | 4 865,5 | 5 334,4 |
Moderföretaget
Moderföretaget har borgensåtaganden för koncernbolag upp-
gående till 4 446,3 Mkr (4 958,1) och för övriga företag 968,0 Mkr
(608,0), totalt 5 414,3 Mkr (5 566,1). Pantsatta aktier uppgår till 597,8
Mkr (597,8).
Genova årsredovisning 2024
115
NOTER
Not 37 Händelser efter balansdagen
• Efter årets utgång frånträddes det sista bostadskvarteret i Norrtälje
till ett joint venture där Genova är hälftenägare tillsammans med
Nrep. Fastighetsvärdet vid frånträdet uppgick till 550 Mkr.
• I januari tecknades ett 20-årigt hyresavtal med Raoul Wallenberg skolan
för utveckling av en grundskola F-9 i Projekt Viby i Upplands- Bro.
• Järngrinden har färdigställt och frånträtt Apoteas nya centrallager
i Varberg till Swiss Life. Projektet och den genomförda avyttringen
medförde ett positivt resultat om 40 Mkr.
• Järngrinden har efter årets utgång avyttrat en fastighet till ett under-
liggande fastighetsvärde om 84 Mkr med ett hyresvärde om 7 Mkr.
• I februari har Anna Molén, chef Stadsutveckling och del av Genovas
ledningsgrupp, sagt upp sig och kommer att avsluta sin anställning
under våren.
• I mars emitterades gröna obligationer om 650 Mkr med en rörlig
ränta om 3m Stibor + 430 räntepunkter och med förfall i juli 2028.
• Vidare meddelade Genova att återköp av utestående obligationer
motsvarande ett nominellt belopp om 471,25 Mkr kommer ske,
villkorat av att emissionen av de nya obligationerna genomförs.
Samtliga utestående obligationer kommer att förtidsinlösas den 16
maj 2025.
• I mars avyttrades två fastigheter med byggrätter om cirka 15 400
kvm ljus BTA i Stockholm för 323 Mkr. Bokfört värde för fastigheterna
uppgick per 31 december 2024 till 303 Mkr.
Not 38 Förslag till vinstdisposition
Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till förfogande
stående vinstmedel (heltal kronor):
Balanserad vinst | 123 555 512 |
Årets förlust | -81 580 014 |
| 41 975 498 | |
| Disponeras på följande sätt: | |
Utdelning till aktieägare (0,88 kr per aktie) | 39 611 730 |
I ny räkning överförs | 2 363 768 |
| 41 975 498 |
Genova årsredovisning 2024
116
NOTER
Koncernredovisningen respektive årsredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstan-
darder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av
internationella redovisningsstandarder respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och
moderbolagets ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för koncernen respektive moderbolaget ger en rättvisande
översikt över utvecklingen av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga
risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 31 mars 2025
Mikael Borg Anette Asklin Micael Bile
Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
Andreas Eneskjöld Erika Olsén Maria Rankka
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Michael Moschewitz
Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har lämnats den 31 mars 2025
Ernst & Young AB
Henrik Nilsson
Auktoriserad revisor
Genova årsredovisning 2024
117
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i Genova Property Group AB (publ), org nr 556864-8116
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen för Genova Property Group AB (publ) för år 2024. Bolagets
årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 14-15,
42-57 och 73-117.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet
med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden
rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31
december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för
året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprät-
tats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga
avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per
den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassa-
flöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder, så som de antagits
av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig
med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträk-
ningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och kon-
cernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande
rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i
enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing
(ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa stan-
darder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende
i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed
i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa
krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och överty-
gelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens
(537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i
förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade före-
tag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som
enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för
revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den
aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revi-
sionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och kon-
cernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden
om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen genom-
fördes inom dessa områden ska läsas i detta sammanhang.
Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns
ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områ-
den. Därmed genomfördes revisionsåtgärder som utformats för att
beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen
och koncernredovisningen. Utfallet av vår granskning och de gransk-
ningsåtgärder som genomförts för att behandla de områden som
framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse.
Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen
REVISIONSBERÄTTELSE
Genova årsredovisning 2024
118
REVISIONSBERÄTTELSE
Värdering av förvaltningsfastigheter
Beskrivning av området Hur detta område beaktades i revisionen
Förvaltningsfastigheter är en väsentlig balanspost i koncernens rapport över finansiell
ställning och uppgick den 31 december 2024 till 8 121 Mkr, vilket utgör 70 % av koncer-
nens totala tillgångar. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde som baseras
på externa värderingar. Verkligt värde fastställs genom bedömning av marknadsvärdet
för varje enskild fastighet, genom användning av kassaflödesmetoden som baseras på
antaganden och bedömningar av framtida hyresintäkter, driftskostnader och investe-
ringar samt diskonteringsränta och avkastningskrav. Avkastningskraven är specifika per
fastighet och bestäms genom analys av genomförda transaktioner samt fastighetens
marknadsposition.
Värdering till verkligt värde är till sin natur behäftat med subjektiva bedömningar där
en mindre förändring i gjorda antaganden som ligger till grund för värderingarna kan få
väsentlig effekt i redovisade värden. Med anledning av den höga graden av antaganden
och bedömningar som sker i samband med fastighetsvärderingen, tillsammans med det
faktum att beloppen är betydande, anser vi att värdering av förvaltningsfastigheter är ett
särskilt betydelsefullt område i vår revision.
För beskrivning av bolagets värderingsprinciper för förvaltningsfastigheter se not 2
Redovisningsprinciper samt noterna 4 och 15.
Vår revision har omfattat bl.a. följande granskningsåtgärder.
Vi har utvärderat processen för framtagande av fastig-
hetsspecifik finansiell information och då också utvärde-
rat objektivitet och kompetens hos de av bolaget anlitade
externa värderingsföretagen.
Vi har vidare granskat indata och beräkningar i den
externa värderingsmodellen för ett urval av fastigheter
och med stöd av våra värderingsspecialister granskat rim-
ligheten i gjorda antaganden för ett urval av fastigheterna
som direktavkastningskrav, vakansgrad, hyresintäkter
och driftkostnader.
Vi har granskat relevanta noter till de finansiella rappor-
terna.
Annan information än årsredovisningen och
koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis-
ningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-13,
16-41, 58-72 och 123-131. Den andra informationen består även av
ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revi-
sionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som
har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovis-
ningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande
med bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernre-
dovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identi-
fieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning
är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid
denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat
under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar
innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna
information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller
en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har
inget att rapportera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för
att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att
den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad
gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder
så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören
ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvän-
dig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som
inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen
ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av
bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är
tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta
verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Anta-
gandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verk-
ställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verk-
samheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något
av detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens
ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finan-
siella rapportering.
Genova årsredovisning 2024
119
REVISIONSBERÄTTELSE
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovis-
ningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några
väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller
misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra
uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen
garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisions-
sed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om
en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter
eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsam-
mans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som
användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovis-
ningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt
omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela
revisionen. Dessutom:
• identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i
årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror
på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåt-
gärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbe-
vis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund
för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felak-
tighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felak-
tighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta
agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig
information eller åsidosättande av intern kontroll.
• skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll
som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåt-
gärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men
inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen.
• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används
och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens upp-
skattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar.
• drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande
direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet
av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en
slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om det finns
någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser
eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets
förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det
finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen
fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om
den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är
otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och kon-
cernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis
som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan
framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre
kan fortsätta verksamheten.
• utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och
innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland
upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovis-
ningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna
på ett sätt som ger en rättvisande bild.
• planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräck-
liga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella
informationen för företag eller affärsenheter inom koncernen som
grund för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen.
Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revi-
sionsarbete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt
ansvariga för våra uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade
omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också
informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland
de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi iden-
tifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har
följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla
relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt obe-
roende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att elimi-
nera hoten eller motåtgärder som har vidtagits.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi
vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revi-
sionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de
viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som
därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi
beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar
eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan.
Genova årsredovisning 2024
120
REVISIONSBERÄTTELSE
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision
av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av Genova
Property Group AB (publ) för år 2024 samt av förslaget till dispositio-
ner beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt försla-
get i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och
verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar
enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är
oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god
revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar
enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning inne-
fattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvar-
lig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksam-
hetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets
och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och
ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen
av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlö-
pande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och
att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen,
medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i
övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören
ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och
anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för
att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och
för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt
uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med
en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot
eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:
• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse
som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredo-
visningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bola-
gets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att
med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med
aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti
för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid
kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda
ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner
av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använ-
der vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk
inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och
förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig
främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande gransk-
ningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning
med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar
granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som
är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser
skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och
prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra
förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet.
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositio-
ner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens
motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att
kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Genova årsredovisning 2024
121
REVISIONSBERÄTTELSE
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen
har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande
direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovis-
ningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering
(Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepap-
persmarknaden för Genova Property Group AB (publ) för år 2024.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade
kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format
som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.
Grund för uttalande
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18
Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna
rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är
oberoende i förhållande till Genova Property Group AB (publ) enligt
god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska
ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamål-
senliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för
att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen
(2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en
sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören
bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga
felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i
allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap.
4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av
vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings-
åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad
i ett format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för
att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i
Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en
sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter
eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsam-
mans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som
användare fattar med grund i Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 Kvalitetsstyrning för revi-
sionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av finan-
siella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande
tjänster som kräver att företaget utformar, implementerar och hante-
rar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer och rutiner avse-
ende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen
och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis
om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör
enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernre-
dovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat
genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporte-
ringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna
riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen
som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar
fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ända-
målsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra
ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen
omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimlighe-
ten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att
Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstäm-
ning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade års-
redovisningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida
koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflöde-
sanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet
med vad som följer av Esef-förordningen.
Ernst & Young AB, Box 7850, 103 99 Stockholm, utsågs till Genova Property Group ABs revisor av bolagsstämman
den 2 maj 2024 och har varit bolagets revisor sedan 2011.
Stockholm den 31 mars 2025
Ernst & Young AB
Henrik Nilsson
Auktoriserad revisor
Genova årsredovisning 2024
122
HÅLLBARHETSNOTER
GRI Index
Uttalande om användning
Genova har rapporterat informationen som citeras i det här GRI-indexet för perioden 2024-01-01 till 2024-12-31 med referens till GRI Standards
och enligt GRI 1 Foundation 2021.
GRI Standard Redogörelse Sidnummer Kommentar
GRI 2: Standardredogörelser 2021 2-1 Organisatoriska detaljer 10–11, 59, 84
2-2 Enheter som ingår i organisationens hållbarhetsredovisning 124
2-3 Rapporteringsperiod, frekvens och kontaktpunkter 124
2-4 Omräkningar från tidigare redovisningar 37, 124, 126 Omräkning av klimat och energi för 2023. Redovisas specifikt.
2-5 Extern granskning 124 Genova genomför inte extern granskning av hållbarhetsrapporten.
2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsrelationer 10–11, 16–17,
128
2-7 Medarbetare 48, 126
2-8 Arbetare som inte är anställda 126
2-9 Styrningsstruktur och sammansättning 35, 59–71
2-27 Efterlevnad av lagar och regler 127
2-28 Medlemskap i organisationer 37, 39–40
2-29 Förhållningssätt till intressentengagemang 128
2-30 Kollektivavtal 40
GRI 3: Materiella områden 2021 3-1 Process för att fastställa materiella områden 128
3-2 Lista av materiella områden 128
GRI 205: Antikorruption 2016 205-3 Bekräftade fall av korruption och vidtagna åtgärder 127
GRI 302: Energi 2016 302-1 Organisationens energiförbrukning 124
302-3 Energiintensitet 124 Uppdaterad metod. Innefattar nu fastighetsenergi per kvm.
GRI 303: Vatten och avlopp 2018 303-3 Vattenuttag 124
GRI 305: Utsläpp 2016 305-1 Direkta (Scope 1) växthusgasutsläpp 125
305-2 Indirekta (Scope 2) växthusgasutsläpp 125
305-3 Andra indirekta (Scope 3) växthusgasutsläpp 125
305-4 Intensitet av växthusgasutsläpp 126
GRI 306: Avfall 2020 306-3 Genererat avfall 126 Uppdaterad metod. Omfattar avfall i förvaltning.
GRI 404: Utbildning 2016 404-3 Procentandel av medarbetare som fått regelbunden
utvärdering av sin prestation och karriärsutveckling
126
GRI 405: Mångfald och lika möjligheter 2016 405-1 Mångfald inom styrelse, ledning och bland anställda 126
GRI 406: Diskriminering 2016 406-1 Diskrimineringsfall och vidtagna åtgärder 126
GRI 418: Kundintegritet 2016 418-1 Dokumenterade klagomål gällande brott mot
kundintegritet och förluster av kunddata
127
Genova årsredovisning 2024
123
HÅLLBARHETSNOTER
Hållbarhetsnoter
Om hållbarhetsredovisningen
Genova omfattas av lagen om icke-finansiell information och har valt
att utforma rapporten med referens till GRI:s Standards. Denna håll-
barhetsrapport inkluderar hela koncernen för perioden 2024-01-01
till 2024-12-31. Nytt för 2024 är att dotterföretaget Järngrinden inklu-
deras helt i rapporteringen. Hållbarhetsdata presenterad i rapporte-
ringen är insamlad från entreprenörer, leverantörer, mätare i fastig-
heterna, fakturor för inköp eller hämtade från interna HR-system och
undergår inte extern granskning.
Under 2025 kommer vi att fortsätta utveckla och systematisera vår
datainsamling för att säkerställa högre kvalitet och ökad tillförlitlighet.
För frågor rörande denna hållbarhetsrapport, vänligen kontakta:
Anna Barosen
Hållbarhetschef
anna.barosen@genova.se
Miljödata
302-1 Organisationens energiförbrukning
Energiförbrukning (MWh) 2024
2023
reviderat
1)
2023
tidigare
rapporterat
Stationär förbränning 247 323 244
varav förnyelsebart 0 0 0
varav icke-förnyelsebart 247 323 244
Elektricitet 13 776 12 680 2 552
Fjärrvärme 28 402 29 186 23 252
Fjärrkyla 169 140 7
Totalt 42 594 42 329 26 055
Inkluderar all Energi som Genova köper in, och innefattar delvis energi till hyresgästernas
verksamhet.
1) Revidering för fullständig inkludering av dotterföretaget Järngrinden och förbättrad
datakvalitet i samband med justering av klimatbasår.
302-3 Energiintensitet i fastighetsbeståndet
Energiintensitet fastighetsenergi
(kWh/m2A
temp
) 2024 2023
1)
Energiintensitet fastighetsenergi - hela
beståndet 116 122
Bostadsfastigheter 111 190
Samhällsfastigheter 142 136
Kommersiellt 108 113
Fastigheter inkluderas i rapporteringen när de varit i drift och i Genovas ägo ett fullständigt
kalenderår. Datatäckning för rapporterad energiintensitet är 75 procent av beståndet, och
förbättras kontinuerligt med utökad mätning och tillgång till data där hyresgäster kontrolle-
rar energiförsörjningen.
1) Tidigare rapporterades energiintensitet endast utifrån Genovas egna energiköp. Detta
ersätts från och med i år med nyckeltal gällande fastighetsenergi, jämförelsetal för 2023
gällande energiintensitet avviker därför från tidigare rapporterat.
Egenproducerad energi
Egenproducerad energi (MWh) 2024 2023
Solenergi på fastigheterna 35 28
Vindkraft 776 0
Totalt 811 28
303-3 Vattenuttag
Vattenuttag (megaliter) 2024 2023
1)
2023
tidigare
rapporterat
Vattenuttag 172 150 133
varav ytvatten 0 0 0
varav grundvatten 0 0 0
varav sjövatten 0 0 0
varav producerat vatten 0 0 0
varav kommunalt vatten 172 150 133
varav vattenuttag från områden
med vattenstress
2)
0 0 0
Totalt 172 150 133
1) Revidering av 2023 för fullständning inkludering av dotterföretaget järngrinden.
2) Genova äger inga fastigheter i områden där färskvattentillgången inte är tillräcklig för
samhällets behov.
Genova årsredovisning 2024
124
HÅLLBARHETSNOTER
305-1 Direkta (Scope 1) växthusgasutsläpp
305-2 Indirekta (Scope 2) växthusgasutsläpp
305-3 Andra indirekta (Scope 3) växthusgasutsläpp
Utsläpp av växthusgaser (tCO
2
e) 2024
2023
reviderat basår
2023
tidigare
rapporterat
1)
Scope 1
Direktförbränning av olja och gas 71 93 65
Köldmedieutsläpp 0 0 ej rapporterat
Tjänstebilar 7 23 17
Totalt Scope 1 78 116 82
Scope 2
Marknadsbaserad metod 2 055 2 195 1 438
Platsbaserad metod
2)
2 688 2 897 1 500
totalt Scope 1+2 marknadsbaserat 2 133 2 311 1 520
totalt Scope 1+2 platsbaserat 2 766 3 013 1 582
Scope 3
1. Inköpta varor och tjänster
3)
975 998 94
2. Kaptialvaror
4)
16 890 18 118 ej rapporterat
3. Bränsle och energirelaterade aktiviteter 376 357 198
6. Tjänsteresor 27 39 68
7. Pendlingsresor 43 43 ej rapporterat
8. Hyrd tillgång uppströms 1 2 ej rapporterat
11. Användning av sålda produkter
5)
492 706 ej rapporterat
13. Uthyrd tillgång nedströms
6)
1 717 1 663 547
Totalt Scope 3 20 521 21 927 907
Totalt Scope 1+2+3 marknadsbaserat 22 654 24 238 2 427
Totalt Scope 1+2+3 platsbaserat 23 287 24 940 2 488
Beräkning av växthusgasutsläpp enligt GHG-protokollet, med operationell kontroll-approach. Fastigheter upptas i klimatbokslutet när de varit i drift och i Genovas ägo ett fullständigt kalen-
derår. I de fall där fastigheter delägs med aktör utanför koncernen inkluderas fastigheten baserat på ägarandel.
1) Revidering för fullständig inkludering av dotterföretaget Järngrinden och utökad rapportering av kategori 3.1, 3.2, 3.7, 3.8 och 3.11.
2) Fjärrvärmeutsläpp per nät enligt energiföretagens sammanställning, nordisk elmix enligt IVL (75 gCO2e/kWh i Scope 2).
3) Utsläpp från löpande inköp utifrån spend-analys, emissionsfaktorer enligt upphandlingsmyndighetens nyckeltal för miljöspendanalys.
4) Utsläpp från nyproduktion av fastigheter där Genova är projektutvecklare eller första ägare. Omfattar LCA-skede A1-A5.
5) Driftskede (LCA-skede B6) från såld nyproduktion.
6) Omfattar klimatavtryck från hyresgästenergi, vattenanvändning och hyresgästernas avfall.
Genova årsredovisning 2024
125
HÅLLBARHETSNOTER
Social data
404-3 Procentandel av medarbetare som fått
regelbunden utvärdering av sin prestation
och karriärsutveckling
Anställningskategori 2024 2023
Ledningsgruppen, % 100 83
Anställda, % 100 83
Totalt 100 83
405-1 Mångfald inom styrelse, ledningsgrupp
och bland anställda
Anställningskategori Kvinnor Män <30 30-50 >50
Styrelse, % 50 50 0 50 50
Ledningsgrupp, % 20 80 0 60 40
Anställda, % 52 48 16 57 27
Totalt, % 49 51 8 66 26
406-1 Diskrimineringsfall och vidtagna åtgärder
Anställningskategori 2024 2023
Totalt antal fall av diskriminering, trakassareier och
kränkade särbehandling 0 0
varav fall som granskats av organisationen - -
varav fall där åtgärdsplan genomförs - -
varav fall där åtgärdsplan har genomförts - -
varav fall som inte längre är föremål för åtgärder - -
305-4 Intenstitet av växthusgasutsläpp
Intensitet utsläpp av växthusgaser
1)
2024
2023
reviderat
basår
Utsläppsintensitet (Scope 1+2+3)
(kgCO
2
e per m
2
A
temp
) 5,7 6,3
Utsläppsintensitet (Scope 1+2)
(kg CO
2
e per omsatt MSEK)
2)
4 230 4 594
1) Inkluderar Scope 1 och Scope 2 marknadsbaserat.
2) Avser hyresomsättning.
306-3 Genererat avfall
Genererat avfall (ton)
1)
2024 2023
Icke-farligt avfall 1 062 759
Farligt avfall 0 0
Totalt 1 062 759
1) Inkluderar avfall som hämtas i fastigheterna, där Genova har rådighet över avfallshante-
ringen.
Genova årsredovisning 2024
126
HÅLLBARHETSNOTER
Styrningsdata
2-27 Efterlevnad av lagar och regler
Bristande efterlevnad 2024 2023
Totalt antal betydande fall av bristande efterlevnad av lagar och förordningar under rapporteringsperioden 0 0
varav fall för vilka böter ådragits; - -
varav fall för vilka icke-monetära sanktioner ådragits; - -
Totala antalet och det monetära värdet av böter för fall av bristande efterlevnad av lagar och förordningar som betalats under
rapportperioden 0 0
varav böter för fall av bristande efterlevnad av lagar och förordningar som inträffade under den aktuella rapporteringsperioden; - -
varav böter för fall av bristande efterlevnad av lagar och förordningar som inträffat under tidigare rapporteringsperioder; - -
205-3 Bekräftade fall av korruption och vidtagna åtgärder
Korruptionsfall 2024 2023
Totalt antal fall av korruption 0 0
Total antal bekräftade incidenter där medarbetare avskedades eller blev diciplinerade på grund av korruption 0 0
Totalt antal bekräftade incidenter där kontrakt med affärsparnters avslutades eller inte förnyades på grund av överträdelser
relaterat till korrruption 0 0
Offentliga rättsfall angående korruption som väckts mot organisationen eller dess anställda under rapporteringsperioden 0 0
418-1 Dokumenterade klagomål gällande brott mot kundintegritet och förluster av kunddata
Klagomål och dataförluster rörande kundintegritet 2024 2023
Totalt antal dokumenterade klagomål som mottagits rörande brott mot kundintegritet 0 0
varav klagomål mottagna av utomstående parter och dokumenterade av organisationen - -
varav klagomål från reglerande organ - -
Totalt antal identiferade läckage eller förluster av kunddata 0 0
Hållbarhetsrisker
Genova har tillsammans med en extern part genomfört en analys
av hållbarhetsrisker som komplement till identifierade affärsrisker.
Analysen omfattar områden som mänskliga rättigheter, arbetsrätt,
miljö, antikorruption och styrning i hela värdekedjan samt hur dessa
risker påverkar Genova finansiellt, legalt och anseendemässigt. Den
bygger på verksamhets- och branschspecifika risker samt interna-
tionella riskrapporter och verktyg. Riskerna har rankats utifrån påver-
kan och sannolikhet för att bedöma deras allvarlighet. Resultatet har
integrerats i vår övergripande riskanalys, se sidorna 50–55 i avsnit-
tet Risker och riskhantering. Under 2024 inledde Genova arbetet
med att genomföra en dubbelväsentlighetsanalys som del i arbetet
att förbereda bolaget inför utökad hållbarhetsrapportering. Arbetet
kommer slutföras under 2025.
Genova årsredovisning 2024
127
HÅLLBARHETSNOTER
Väsentlighetsanalys
Under 2024 har den tidigare väsentlighetsanalysen från 2021 upp-
daterats för att underlätta framtagandet av en dubbel väsentlighets-
analys som del i linjeringen med CSRD. Väsentlighetsanalysen är
en kartläggning av Genovas påverkan och ligger till grund för kon-
cernens hållbarhetsarbete. Arbetet med att genomföra den dubbla
väsentlighetsanalysen är påbörjad och kommer avslutas under 2025.
Hållbarhetspåverkan identifierades genom att undersöka värde-
kedjan och våra affärsrelationer samt hur de relaterar till den påver-
kan som vår bransch förknippas med. Det som har undersökts är
faktisk och potentiell påverkan, positiv och negativ påverkan samt
påverkan på ekonomin, miljön och människor, inklusive deras mänsk-
liga rättigheter. Värdekedjan innefattar både uppströmsaktiviteter så
som materialutvinning, transporter och huvud- och underentrepre-
nörer i fastighetsutvecklingen, och nedströmsaktiviteter så som bru-
kande av fastigheterna samt återbruk och demontering.
Som en del av väsentlighetsanalysen genomfördes en intressentdia-
log där förslag samlats in över hållbarhetspåverkan som ansetts vara
viktiga att hantera enligt de viktigaste intressenterna. Intressenterna
identifierades baserat på deras inflytande över och intresse av vår
verksamhet och inkluderar ägare, medarbetare, hyresgäster, finan-
siärer och leverantörer.
Uppdateringarna under 2024 innefattar att dela upp klimatpåver-
kan i två perspektiv: begränsa klimatförändringar och energieffek-
tivisering samt anpassning till ett förändrat klimat, vilket innefattar
väder- och klimatrelaterade risker. Vatten och biologisk mångfald har
också delats i två olika punkter, då det linjerar med ESRS-standar-
den. Bedömningarna har uppdaterats av projektgruppen för hållbar-
het efter nuvarande läge.
Fokusområden
1
Begränsa klimatpåverkan och energieffektivisering
av befintligt bestånd
2
Anpassning till ett förändrat klimat
Utvecklingsområden
3
Främja cirkulär ekonomi genom minskad resurs-
användning och minskat avfall
4
Effektiv användning av vatten
5
Säkerställa en hållbar leverantörskedja med rättvisa
arbetsvillkor och respekt för mänskliga rättigheter
6
Bidra till att öka biologisk mångfald
7
Främja social hållbarhet i nyproduktion och befintliga
fastigheter
Områden att hantera och bevaka
8
Kompetensutveckla våra medarbetare
9
Säkerställa en affärsetisk verksamhet och
leverantörs kedja med nolltolerans mot korruption
10
Skydda personuppgifter och främja personlig
integritet
11
Främja mångfald och jämställdhet med nolltolerans
mot diskriminering
12
Bibehålla engagemanget i lokalsamhället
Betydelse för intressenter
(interna och externa)
Påverkan
(Påverkan på och påverkan av Genova, positiv och negativ påverkan)
Sammanfattning
Miljöaspekterna som är mest väsentliga för Genova är:
• Begränsa klimatpåverkan och energieffektivisering av befintligt
bestånd.
• Anpassning till ett förändrat klimat.
• Främja cirkulär ekonomi genom minskad resursanvändning och
minskat avfall.
De sociala aspekterna som är mest väsentliga för Genova är:
• Främja social hållbarhet i nyproduktion och befintliga fastigheter.
• Säkerställa en hållbar leverantörskedja med rättvisa arbetsvillkor
och respekt för mänskliga rättigheter.
Styrningsaspekten som är mest väsentliga för Genova är:
• Säkerställa en affärsetisk verksamhet och leverantörskedja med
nolltolerans mot korruption.
Områden att
hantera och
bevaka
Utvecklings-
områden
Fokus-
områden
4
5
7
6
3
8
9
11
10
12
2
1
Genova årsredovisning 2024
128
DEFINITIONER
Definitioner
Genova eller Bolaget
Genova Property Group AB (publ).
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt, baserat på rullande 12
månader, i förhållande till genomsnittligt eget
kapital. Avkastning på eget kapital används
för att belysa Genovas förmåga att generera
vinst på ägarnas kapital.
Belåningsgrad, %
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida
medel i förhållande till totala tillgångar. Belå-
ningsgraden används för att belysa Genovas
finansiella risk.
Driftsöverskott
Hyresintäkter reducerat med fastighetskost-
nader. Nyckeltalet är ett relevant nyckeltal
för att mäta förvaltningens lönsamhet före
det att centrala administrationskostnader,
finans netto samt orealiserade värdeföränd-
ringar beaktats.
Eget kapital hänförligt till aktieägare
Eget kapital reducerat med värdet av emit-
terade hybridobligationer och innehav utan
bestämmande inflytande i förhållande till
antalet utestående aktier per balans dagen.
Eget kapital hänförligt till aktieägarna används
för att belysa aktieägarnas andel av bolagets
egna kapital per aktie.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontraktsvärde i förhållande till hyresvärde.
Nyckeltalet anges i procent och är relevant för
att mäta vakanser, där en hög uthyrningsgrad
i procent innebär en låg ekonomisk vakans.
Förvaltningsfastigheter
Avser fastigheter med befintliga kassaflöden
och utgörs av såväl kommersiella lokaler,
bostäder som samhällsfastigheter.
Förvaltningsresultat
Resultat före värdeförändringar, valutakurs-
effekter och skatt. Förvaltningsresultatet är
ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltning-
ens lönsamhet efter att finansiella intäkter
och kostnader beaktas men ej orealiserade
värdeförändringar.
Förvaltningsresultat hänförligt till
aktieägare per aktie
Förvaltningsresultat reducerat med under
perioden betalning för hybridobligation i för-
hållande till det vägda genomsnittliga antalet
utestående aktier under perioden. Förvalt-
ningsresultat per aktie används för att belysa
aktieägarnas andel av förvaltningsresultat
per aktie.
Hyresvärde
Kontraktsvärde plus bedömd marknadshyra
för ej uthyrda ytor. Hyresvärde används för att
belysa koncernens intäktspotential.
Långsiktigt substansvärde
Redovisat eget kapital med återläggning av
uppskjuten skatt. Långsiktigt substansvärde
används för att ge intressenter information
om Genovas långsiktiga substansvärde
beräknat på ett för noterade fastighetsbolag
enhetligt sätt.
Långsiktigt substansvärde hänförligt
till aktieägare
Långsiktigt substansvärde reducerat med
värdet av samtliga emitterade hybridobliga-
tioner och innehav utan bestämmande infly-
tande. Långsiktigt substansvärde hänförligt
till aktieägare anges för att förtydliga hur stor
del av det långsiktiga substansvärdet som
bedöms vara hänförligt till aktieägare efter att
andelen hänförligt till innehavare av hybrid-
obligationer och innehav utan bestämmande
inflytande räknats bort.
Långsiktigt substansvärde per aktie
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktie-
ägare dividerat med antalet utestående aktier
per balansdagen. Långsiktigt substansvärde
per aktie används för att belysa aktieägarnas
andel av bolagets långsiktiga substansvärde
hänförligt till aktieägarna per aktie.
Projekteringsfastigheter
Avser fastigheter för vidareutveckling.
Resultat per aktie
Periodens/årets resultat reducerat med
under perioden betalning för hybridobliga-
tion, i förhållande till det vägda genomsnitt-
liga antalet utestående aktier under perio-
den. Resultat efter skatt per aktie används
för att belysa aktieägarnas andel av bolagets
resultat efter skatt per aktie.
Räntetäckningsgrad
Driftsöverskott minus kostnader för cen-
trala administrationskostnader hänförliga
till förvaltning i förhållande till räntenetto. I
beräkningen exkluderas finansiella poster
av engångskaraktär. Räntetäckningsgraden
används för att belysa hur känsligt bolagets
resultat är för ränteförändringar.
Soliditet
Eget kapital vid periodens utgång i förhål-
lande till balansomslutning vid periodens
utgång. Soliditeten används för att belysa
Genovas finansiella stabilitet.
Uthyrbar yta
Total yta i kvm som är tillgänglig för uthyrning.
Tillväxt förvaltningsresultat per aktie
Årets förvaltningsresultat per aktie i förhål-
lande till föregående års förvaltningsresultat
per aktie.
Överskottsgrad
Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter.
Överskottgrad är ett relevant nyckeltal för att
mäta förvaltningens lönsamhet före det att
finansiella intäkter och kostnader samt orea-
liserade värdeförändringar beaktats.
Avstämning av alternativa nyckeltal
finns tillgänglig på Genovas webbplats,
www.genova.se.
Genova årsredovisning 2024
129
INFORMATION TILL AKTIEÄGARE
Kallelse till årsstämma
Aktieägarna i Genova Property Group
AB (publ), org.nr 556864-8116, kallas till
årsstämma måndagen den 5 maj 2025
klockan 11.00 i Gernandt & Danielsson
Advokatbyrås lokaler på Hamngatan 2,
Stockholm.
Styrelsen har beslutat att aktieä-
gare ska kunna utöva sin rösträtt på
årsstämman även genom poströstning
i enlighet med 7 kap. 4 a § aktiebolags-
lagen och § 11.7 i bolagets bolagsordning.
Aktieägarna kan därmed välja att utöva
sin rätt vid årsstämman genom fysiskt
deltagande, genom ombud eller genom
poströstning.
Utövande av rösträtt vid årsstämman
Aktieägare som önskar utöva sin rösträtt
vid årsstämman ska:
• vara införd i den av Euroclear Sweden
AB förda aktieboken per torsdagen den
24 april 2025, och
• ha anmält sig för deltagande på års-
stämman senast måndagen den 28
april 2025 enligt anvisningarna under
rubriken ”Anmälan för fysiskt delta-
gande eller deltagande genom ombud”
nedan, alternativt avgivit sin poströst
enligt anvisningarna under rubriken
”Anvisningar för poströstning” nedan
senast måndagen den 28 april 2025.
Förvaltarregistrerade aktier
Den som låtit förvaltarregistrera sina
aktier måste, för att ha rätt att delta i
årsstämman, förutom att anmäla sig, hos
förvaltaren begära att föras in i aktie-
boken hos Euroclear Sweden AB
(rösträttsregistrering), så att ved-
erbörande är registrerad i den av
Euroclear Sweden AB förda aktie-
boken per måndagen den 28 april 2025.
Observera att förfarandet också gäller
beträffande aktier som ligger på banks
aktieägardepå och vissa investerings-
sparkonton (ISK). Registrering i enlighet
med det föregående kan vara tillfällig.
Anmälan för fysiskt deltagande eller
deltagande genom ombud
Anmälan görs per brev och ställs till
Computershare AB, Genovas års-
stämma”, Gustav III:s Boulevard 34,
169 73 Solna. Komplett formulär ska
vara Computershare AB tillhanda
senast måndagen den 28 april 2025.
Anmälan kan även göras per e-post
till proxy@computershare.se. Fysiska
aktieägare och ombud kan även anmäla
sig elektroniskt på bolagets webb-
plats, www.genova.se eller per telefon
+46(0)771-24 64 00. Vid anmälan ska
namn, personnummer/organisations-
nummer samt registrerat aktieinnehav
uppges.
Aktieägare som inte är personligen
närvarande vid årsstämman får utöva
sin rätt vid årsstämman genom ombud
med skriftlig, undertecknad och daterad
fullmakt. Ett fullmaktsformulär finns
tillgängligt på bolagets webbplats, www.
genova.se. Fullmaktsformuläret kan
också erhållas hos bolaget. Om fullmak-
ten utfärdats av juridisk person ska kopia
av registreringsbevis eller motsvarande
behörighetshandling för den juridiska
personen bifogas. För att underlätta
inpasseringen vid årsstämman bör
fullmakter, registreringsbevis och andra
behörighetshandlingar vara bolaget
tillhanda på adressen Computershare
AB, ”Genovas årsstämma”, Gustav III:s
Boulevard 34, 169 73 Solna i god tid före
årsstämman och helst senast måndagen
den 28 april 2025.
Anvisningar för poströstning
För poströstning ska aktieägare använda
det formulär för poströstning och följa
bolagets anvisningar som finns tillgängliga
på bolagets webbplats, www.genova.se
och på bolagets kontor, Smålandsgatan 12,
111 46, Stockholm. Ifyllt och underteck-
nat formulär för poströstning skickas
med post till Computershare AB,
”Genovas årsstämma”, Gustav III:s
Boulevard 34, 169 73 Solna. Komplett
formulär ska vara Computershare AB
tillhanda senast måndagen den 28 april
2025. Ifyllt och undertecknat formulär
får även inges elektroniskt och ska då
skickas till proxy@computershare.se.
Aktieägare kan även avge poströst
elektroniskt med BankID via bolagets
webbplats, www.genova.se. Om aktie-
ägare avger poströst genom ombud
ska en skriftlig och daterad fullmakt
biläggas formuläret. Fullmaktsformulär
tillhandahålls på begäran och finns även
tillgängligt på bolagets webbplats,
www.genova.se. Om aktieägaren är en
juridisk person ska registreringsbevis
eller annan behörighetshandling
biläggas poströstningsformuläret.
Aktieägaren får inte förse poströsten
med särskilda instruktioner eller villkor.
Om så sker är hela poströsten ogiltig.
Ytterligare anvisningar och villkor finns
i poströstningsformuläret.
Den som önskar återkalla avgiven
poströst och i stället utöva sin rösträtt
genom att delta vid årsstämman fysiskt
eller genom ombud måste meddela detta
till årsstämmans sekretariat innan års-
stämman öppnas.
Information till aktieägare
Genova årsredovisning 2024
130
INFORMATION TILL AKTIEÄGARE
Kontakt investor relations
Michael Moschewitz, VD
e-post: michael.moschewitz@genova.se
mobil: 0707 13 69 39
Henrik Zetterström, CFO
e-post: henrik.zetterstrom@genova.se
mobil: 070 870 04 96
Finansiell kalender
Delårsrapport januari–mars 2025 5 maj 2025
Årsstämma 2025 5 maj 2025
Delårsrapport januari–juni 2025 15 augusti 2025
Delårsrapport januari–september 2025 27 oktober 2025
Bokslutskommuniké januari-december 2025 19 februari 2026
Kontakt
Besöksadress
Huvudkontor
Smålandsgatan 12
111 46 Stockholm
www.genova.se
Genova årsredovisning 2024
131
