ÅR.24

Introduktion

Heba i korthet 3

2024 i korthet 4

Vd har ordet 7

Varför investera i Heba 10

Omvärld, mål

och strategi

Omvärlden och Heba 12

Strategiskt ramverk 13

Finansiella mål 2023–2024 14

Finansiella mål 2025–2030 15

Övergripande hållbarhetsmål 17

Intervju – Finansiering 19

Affärsmodell 21

Intervju – Varumärket 22

Hållbarhet

Hållbarhetsmål 26

Hållbarhet i korthet 28

Intervju – Hållbarhet 30

Färdplan 32

Miljö 33

Social hållbarhet 38

Organisation 41

Verksamhet

Våra fastigheter 45

Intervju – Digitalisering 48

Close to home coworking 50

Fastighetsutveckling 51

Intervju – Källberga i Nynäshamn 54

Nyproduktion 56

Risker 58

Värdering 62

Marknadsvärdering 64

Hebas aktie 66

Kapitalstruktur och finansiering 68

Bolagsstyrning

Ordföranden har ordet 71

Bolagsstyrningsrapport 73

Styrelse 76

Ledning 77

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse 79

Koncernens räkningar 83

Moderbolagets räkningar 88

Noter 91

Förslag till vinstdisposition 111

Årsredovisningens undertecknande 112

Revisionsberättelse 113

Fem år i sammandrag 116

Hållbarhetsrapporter

Hållbarhetsredovisning 118

Hållbarhetsnoter 121

GRI-index 124

Revisorns yttrande 127

Övrigt

Definitioner 129

Fastighetsförteckning 130

Årsstämma 132

Finansiell kalender 132

Omslag: Capella 2, Tullinge

Bostäder för

livets alla skeden

Heba är en hållbar och långsiktig aktör på fastighetsmarknaden.

Vi utvecklar moderna och hållbara bostäder i attraktiva områden

med goda kommunikationer i Stockholmsregionen och Mälar-

dalen. Vi skapar värde för både ägare och samhälle genom nöjda

hyresgäster, tryggare bostadsområden och förtroendefulla

partnerskap.

Sonfjället 1, Norra Djurgårdsstaden

Introduktion

2024 i korthet

Rådsbacken i

Huddinge i nyskick

Heba har under året färdigställt renoveringen av

385 lägenheter i Rådsbacken, Huddinge. Husen har

bland annat nya avloppsstammar, energibesparande

ventilation och värmesystem samt nya ytskikt. Nu

återstår bara 98 lägenheter i bolagets renoverings-

program. Läs mer på sidan 53.

Förvaltningsresultat, mkr

215,5

(270,7)

Belåningsgrad

44,7%

(44,1)

Heba bygger 128 hyres-

lägenheter i Källberga

Hösten 2024 startade bygget av Smedjan i Käll-

berga, Hebas första etablering i Nynäshamn. Av de

128 hyreslägenheterna är 13 belägna i trivsamma

radhus. Källberga är en ny naturnära stadsdel med

fokus på social och ekologisk hållbarhet. Läs mer på

sidorna 54–56.

Heba ger fler möjlighet

till en bostad

Heba har sänkt inkomstkraven för uthyrning. Nu

gäller att ett ensamhushåll ska ha kvar Kronofogdens

normalbelopp efter att hyran är betald för att bli

godkänd som hyresgäst. Heba vill bidra till att fler

får möjlighet till en bostad. Läs mer på sidan 39.

Ambitiösa

hållbarhetsmål driver

utvecklingen

Att framtidssäkra verksamheten går hand

i hand med framgångsrikt företagande.

Läs mer om våra nya hållbarhetsmål på

sidorna 17, 27.

Introduktion

Heba växer med vård- och

omsorgsboenden

Heba har under året förvärvat fyra nya vård- och

omsorgsboenden i Täby, Tyresö och Enköping.

Vid utgången av 2024 kom 30 procent av driftnettot

från samhällsfastigheter, främst vård- och omsorgs-

boenden. Läs mer på sidorna 10, 14–15.

Heba ställer krav på hållbara

leverantörer

Ett hållbart bolag behöver anlita hållbara leve-

rantörer, allt annat är ohållbart. Nu ställer Heba

krav på leverantörerna för att påverka dem att

agera håll bart. De väsentliga leverantörerna har

under året skrivit under uppförandekoden.

Läs mer på sidan 40.

Rekordlåg energianvändning:

75 kWh/kvm

Hebas energianvändning var vid årets slut rekord-

låga 75 kWh/kvm. Det är ett kvitto på effektivt

arbete. Målet 2030 är att komma ner till en energi-

användning om 40 kWh/kvm. Läs mer på sidan 33.

Hos Heba gäller hållbara

hyreskontrakt

Sedan 2022 tecknar alla nya hyresgäster hållbara

hyreskontrakt. Hyresgästerna förbinder sig att käll-

sortera, teckna avtal för grön el och bidra till en rökfri

fastighet. I slutet av 2024 var 47 procent av hyres-

kontrakten hållbara. Läs mer på sidan 34.

Förnybar energi

Vi minskar klimatpåverkan från vår energi-

användning genom att installera anlägg-

ningar för förnybar energi som bergvärme

och solceller och vi minskar användningen

av fjärrvärme. Läs mer på sidan 35.

Heba har under året

framgångsrikt emitterat

gröna obligationer om

totalt 350 mkr.

Sonfjället 1, Norra Djurgårdsstaden

Introduktion

Nyckeltal 2024

2024 2023

Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresintäkter, mkr 561,8 565,7

Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm 257,5 284,6

Direktavkastning, % 3,0 3,2

Bokfört värde per kvm, kr 51 599 50 967

Finansiella nyckeltal Kassaflöde, mkr 214,2 235,4

Investeringar, mkr 899,5 327,4

Genomsnittsränta, % 2,81 2,21

Förvaltningsmarginal, % 38,4 47,9

Belåningsgrad, % 44,7 44,1

Nettobelåningsgrad, % 44,5 43,1

Överskottsgrad, % 71,9 71,1

Hållbarhetsdata Växthusgasutsläpp (Scope 1, 2 och 3), ton CO

e 1 361 5 619

Miljöcertifierad yta, % 26 21

NKI (genomförs vartannat år) 85,7 85,7

Total sjukfrånvaro , % 2 2

Data per aktie Resultat efter skatt, kr 0,60 –4,31

Utdelning (2024 förslag), kr 0,52 0,52

Börskurs den 31 december, kr 32,75 35,45

Substansvärde (NAV), kr 47,02 46,42

Förvaltningsresultat, mkr

216

Driftsöverskott, mkr

404

Energianvändning graddagskorrigerad, kWh/kvm















20242023202220212020

mkr











20242023202220212020

mkr











20242023202220212020

kWhkvm

Introduktion

Definitioner av nyckeltalen

Det går bra nu.

Och bättre ska det bli.

Introduktion

ed viss stolthet kan jag konstatera att

2024 var finansiellt om möjligt ännu

starkare än 2023. Vi ökade vår över-

skottsgrad från 71,1 procent till 71,9

procent och vårt förvaltningsresultat landade på

216 miljoner kronor, väl över målnivån om 200 mkr.

Resultatet är i linje med våra bästa år, exklusive

bostadsrättsintäkter. Det är mycket bra med tanke

på att vi under 2023 avyttrade fastigheter som stod

för nästan 100 mkr av våra hyresintäkter. Helårs-

effekten av försäljningarna är nu fullt integrerad,

vilket gör resultatet imponerande. Förklaringen lig-

ger i effektivisering i förvaltningen, hyresjusteringar

och väl avvägda fastig hets affärer som alltmer

optimerar vårt fastig hets innehav.

Fastighetsmarknaden vaknade långsamt till liv och vi

lyckades med god timing både under 2023 och 2024

sälja 19 av våra fastigheter och fastighets projekt.

Detta var inga impulsaffärer utan snarare långsiktigt

strukturella affärer. Vi valde att sälja lågavkastande

fastigheter med renoveringsbehov och projekt i

områden där vi ännu inte var väl etablerade. Vi fort-

satte vår omallokering mot andra fastighetssegment,

för riskspridning och minskat konjunkturberoende.

Vi växer inom samhällsfastigheter som erbjuder en

inflationssäkrad intäkt, och specifikt inom fastig-

heter för vård- och omsorgsboenden. Logiken i det

är intressant: Sverige står inför en ”äldreboom” där

det om fem till sex år kommer att finnas mer än

50 procent fler invånare över 80 år. Behovet av bra

vård- och omsorgsboenden kommer öka dramatiskt

och det är inget som vi i Sverige har tagit höjd för.

Vi är övertygade om att en strategisk och långsiktig

satsning i denna nisch är mycket klokt.

Hebas hållbarhetsarbete speglas i allt bolaget gör,

både dagligen och på lång sikt. Vi har under året

också arbetat hårt med vår gröna omställning.

Inom miljö har till exempel energianvändningen per

kvadrat meter på 10 år minskat med nästan 40 pro-

cent. På den sociala sidan har vi sänkt inkomstkraven

vid nytecknande av hyresavtal. Fler ska ha möjlighet

att bo i våra hus.

Även om Europa bromsar införandet av den till-

tänkta rapporteringsstandarden CSRD med Omni-

busförslaget, fortsätter vi framåt. De lättnader som

kan införas innebär att CSRD inte kommer att gälla i

samma omfattning som först var tänkt – och Heba

kommer därmed inte att omfattas. Men för oss

förändrar det inget. Vi har redan ett systematiskt

och ambitiöst hållbarhetsarbete och ser CSRD som

en vägledning snarare än en skyldighet. Vi vet att

branschen står inför stora möjligheter till förbättring,

särskilt inom nyproduktion, där vi kan skärpa kraven

på grön betong, transporter och avfallshantering.

Vi fortsätter driva utvecklingen framåt tillsammans

med våra leverantörer och våra hållbarhetsmål ligger

fast: Fastighetsförvaltningen ska vara klimatneutral

senast 2030, och hela verksamheten senast 2045.

Digitalisering och AI är en förutsättning för att

kunna arbeta framgångsrikt med hållbarhet, och

digitaliseringen är på frammarsch inom fastighets-

branschen. Med hjälp av digitala tvillingar – ett sys-

tem som innehåller all information om var och en av

2024 var återigen ett bra år för oss på Heba. På flera sätt det

bästa hittills i vår historia. Det finansiella läget ljusnade och tack

vare flera strategiska försäljningar av fastigheter redan under

2023 var vi väl positionerade för att gå alltmer på offensiven

under 2024. Och det har vi gjort, finansiellt, strukturellt, digitalt,

hållbart och varumärkesmässigt.

Introduktion

våra fastigheter – kan förvaltningen när som helst se

hur husen mår, hur energiförbrukningen ser ut, vad

som måste repareras och vad som måste under-

hållas. Allt dokumenterat och i realtid. Det lägger

grunden för en effektivare, enhetlig och mer struk-

turerad och hållbar fastighetsförvaltning. Mycket tid,

transporter och energi sparas på detta sätt och vi

kan ligga före kunderna och tidigt fixa små fel innan

de blir stora. Det här gillas. Vi har i den senaste hyres-

gästundersökningen som gjordes fler nöjda hyres-

gäster än någonsin tidigare. Vi vet också att vårt

varumärke stärks alltmer, vilket inte minst är viktigt

i transaktioner och i förmågan att kunna attrahera

bra hyresgäster och kompetenta medarbetare.

Lönsamma, finansiellt starka, hållbara och digi-

taliserade, det är vad som gör oss till ett modernt

fastig hetsbolag, och förhoppningsvis en förebild för

andra bolag i vår sektor. I en kapitalmarknad som

ljusnat är finansieringssituationen god för bolag som

likt Heba har en stark finansiell ställning. Och nu ska

vi ta nästa stora tillväxtsteg. Förutom att ekonomin

ljusnar finns det ett strukturellt behov av bostäder i

Stockholm. Det kommer behövas avsevärt fler vård-

och omsorgsboenden. Och vi står som sagt inför en

grön omställning där Heba redan nu ligger i en ledar-

position. Allt detta gör att styrelsen satt nya offen-

siva finansiella mål för perioden 2025–2030. Bland

annat ska vårt förvaltningsresultat förbättras med i

genomsnitt 5 procent per år och överskottsgraden

ska ligga över 70 procent. Vi ska i genomsnitt under

perioden inte vara belånade mer än till 45 procent.

Andelen driftnetto som kommer från samhällsfastig-

heter ska vara minst 20 procent. Våra fastigheters

marknadsvärde ska år 2030 överstiga 20 miljarder

kronor. Och varje år ska vi ge en aktieutdelning som

ska vara minst 50 procent av förvaltningsresultatet

justerat för skatt.

Vår väg framåt är utstakad och styrelsen, jag själv,

ledningen och alla våra duktiga medarbetare ser

fram emot att leda Heba in i detta.

Patrik Emanuelsson

Verkställande direktör Heba

”Lönsamma, finansiellt starka,

hållbara och digitaliserade,

det är vad som gör oss till ett

modernt fastighetsbolag, och

förhoppningsvis en förebild

för andra bolag i vår sektor.”

Introduktion

Heba det långsiktiga valet

Heba driver en ansvars tagande

verksamhet i framkant. Signum

är moderna fastigheter i attrak-

tiva lägen, finansiell stabilitet

och fokus på hållbarhet. Bola-

get är väl positionerat för fram-

tidens behov av bostäder och

vård- och omsorgsboenden.

Modern fastighetsportfölj i attraktiva regioner

Heba äger och förvaltar en modern portfölj av

bostäder och vård- och omsorgsboenden, med hög

efterfrågan. Attraktiva lägen, främst i Stockholms-

regionen och några i Mälardalen, med stark befolk-

ningstillväxt och låg vakansgrad ger stabila intäkter.

Låg risk, hög stabilitet

Överskottsgrad på 72 procent (dec 2024) och näst-

intill obefintliga vakanser gör Heba till ett mycket

stabilt fastighetsbolag på marknaden. Långa hyres-

avtal inom vård- och omsorgsboenden och hyror

som konstant utvecklas positivt bidrar till förut-

sägbara och säkra kassaflöden.

Ambitiösa hållbarhetsmål

Heba ligger långt fram inom hållbarhet med ett

grönt ramverk som fått högsta betyg av Sustainaly-

tics. Energianvändningen i fastighetsportföljen har

minskat till 75 kWh/kvm (dec 2024). Klimatmålen är

tydliga: klimatneutral förvaltning 2030 och full

klimat neutralitet 2045.

Stark finansiell ställning

Låg genomsnittsränta, välbalanserad finansiering,

starka nyckeltal i kombination med effektiv förvalt-

ning i egen regi kommer ge utdelning när fastighets-

värdena går upp igen.

Tydlig strategi för tillväxt

Heba har framgångsrikt vuxit genom renoveringar,

strategiska förvärv av samhällsfastigheter och

nyproduktion av bostäder. De senaste förvärven av

vård- och omsorgsboenden stärker ställningen inom

samhällsfastigheter, en sektor med stabil efterfrå-

gan och säkra intäkter. Projektportföljen, bland

annat med bostäder i Källberga, är del i den lång-

siktiga ambitionen att växa på hållbart sätt.

Stabil utdelare för aktieägare

Vår starka finansiella ställning gör att vi premierar

utdelning till våra aktieägare som bidrar till att vi kan

driva vår verksamhet.

Positionering för framtidens behov

Med samhällsfastigheter är Heba väl positionerat

för att möta trender som åldrande befolkning och

ökande efterfrågan på vård- och omsorgsboenden.

Modern, hållbar fastighetsportfölj i attraktiva lägen

möter efterfrågan hos hyresgäster.

Varför

investera

i Heba

Norrtälje

Nynäshamn

Enköping

Uppsala

Stockholm

Romberga 23:58 Älvdansen, Enköping

Introduktion

Omvärld, mål

och strategi

Omvärlden och Heba 12

Strategiskt ramverk 13

Finansiella mål 2023–2024 14

Nya finansiella mål 2025–2030 15

Övergripande hållbarhetsmål 17

Intervju – Finansiering 19

Affärsmodell 21

Intervju – Varumärket 22

Hållbarhet

Verksamhet

Bolagsstyrning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapporter

Övrigt

Omvärld,

mål och

strategi

Omvärlden och Heba –

Möjligheter i en föränderlig tid

Heba verkar i en dynamisk och

växande region där vi ser stora

möjligheter att bidra till både

samhällsutveckling och ökad

livskvalitet. Trots osäkerheter

och oroligheter i geopolitiken

har vi fortsatt att stärka vår

position genom strategiska

investeringar och hållbar

omställning.

Bostadsmarknaden:

Långsiktigt behov och möjligheter

Stockholmsregionen står inför en fortsatt bostads-

brist, särskilt inom hyresrätter och samhällsfastig-

heter i form av vård- och omsorgsboenden. Samtidigt

har bostadsbyggandet minskat på grund av högre

byggkostnader och ekonomisk osäkerhet. Heba har

en stark portfölj av moderna fastigheter och är redo

att starta nya projekt när marknadsförutsättning-

arna blir mer gynnsamma.

Klimatomställningen:

En ledande aktör inom hållbarhet

Alla samhällsaktörer behöver ställa om och verka

för att minska utsläppen av växthusgaser. Heba har

sedan länge en tydlig hållbarhetsstrategi där vi aktivt

arbetar för att minska vår klimatpåverkan. Vår ambi-

tion är att vår fastighetsförvaltning ska vara klimat-

neutral senast 2030 och hela verksamheten senast

2045.

Teknologisk utveckling och AI:

Smart fastighetsförvaltning

Den teknologiska utvecklingen skapar nya möjlig-

heter för att effektivisera fastighetsförvaltningen.

Heba kallar det smart förvaltning. Med AI och digi-

tala verktyg optimerar vi energi- och vattenförbruk-

ning, utför digitala besiktningar och förbättrar

servicen till våra hyres gäster.

Demografiska förändringar:

Tillväxt inom äldreboenden

Antalet invånare över 80 år i Sverige förväntas öka

med 50 procent fram till 2030, vilket skapar ett stort

behov av vård- och omsorgsboenden. Heba har en

tydlig strategi att växa inom detta segment genom

både nyproduktion och förvärv.

Trygghet och samhällsansvar:

En central del av vårt uppdrag

Otrygghet och gängkriminalitet har varit en utma-

ning i vissa delar av samhället, men Heba har fortsatt

att arbeta aktivt för att skapa trygga och trivsamma

boendemiljöer. Genom ett nära samarbete med våra

hyresgäster och kommuner skapar vi en positiv

social miljö.

Energifrågan:

En strategisk utmaning och möjlighet

Elektrifieringen av samhället ökar efterfrågan på

energi, vilket gör att fastighetsbranschen behöver

arbeta aktivt med energieffektivisering och hållbar

energiproduktion. Heba är en del av lösningen och

driver utvecklingen framåt med utmanande mål för

att minska energianvändningen.

Hyresregleringen utmanar:

Heba anpassar och utvecklar

Den svenska hyresmarknaden är starkt reglerad,

vilket begränsar prissättningen och hämmar rörlig-

heten. Det skapar inlåsningseffekter och försvårar

investeringar i långsiktigt hållbara bostäder. Trots

detta har Heba varit en framgångsrik aktör i över

70 år genom att anpassa sig till regelverket, inves-

tera i renovering och energieffektivisering samt

satsa på nyproduktion. Vi fortsätter att utveckla

attrak tiva bostäder och samhällsfastigheter – även

i en utmanande marknad. Dessutom deltar vi aktivt

i debatten för att utveckla hyresrätten.

Med AI och digitala verktyg optimerar vi energi-

och vattenförbrukning, utför digitala besiktningar

och förbättrar servicen till våra hyres gäster.

Omvärld, mål och strategi

Strategiskt ramverk

Vår vision

Vi ska vara bäst i Sverige

på att skapa trygga och attraktiva

boenden och livsmiljöer.

Vår affärsidé

Heba är en långsiktig och erfaren fastighetsägare som

utvecklar, äger och förvaltar bostäder och vård- och omsorgs-

boenden i Stockholmsregionen och Mälardalen. Genom vårt kun-

nande och engagemang erbjuder vi hållbara och trygga bostäder

att trivas i under livets olika faser. Vi skapar värde för ägare och

samhälle genom nöjda hyresgäster, tryggare och attraktivare

bostads områden och förtroendefulla partnerskap.

Vårt varumärkeslöfte

Heba – en tryggare värd

Våra kärnvärden

Närvarande

I alla våra relationer och

k ontakter är vi nära, synliga

och tillgängliga.

Trygga

Vi är pålitliga, erfarna och

har ett långsiktigt perspektiv

i allt vi gör.

Engagerade

Vi är öppna, omtänksamma, jobbar

hårt och drivs av vilja att utvecklas.

Det finns alltid ett till steg att ta.

Omvärld, mål och strategi

Under 2024: Beslut om nya finansiella mål och hållbarhetsmål

Finansiella mål

2023–2024

Mål 2023–2024 Utfall 2024

Förvaltningsresultat

>200 mkr 216 mkr

Belåningsgrad

50% 45%

Överskottsgrad

>70% 72%

Driftnetto Ökad andel av driftnettot

från samhällsfastigheter

30%

Utdelning Utdelning aktieägarna:

minst 40% av förvaltningsresultatet

justerat för skatt

50%

Heba har de senaste åren genomfört en omstruktu-

rering av verksamheten. Arbetet inleddes 2018 med

ny strategi för tillväxt genom avyttring av lågavkas-

tande fastigheter, renoveringsprogram och förvärv

av nyproduktion. Arbetet intensifierades när räntorna

steg, inflationen ökade och byggen avstannade som

reaktion på en tid av alltför generös finanspolitik

samt pandemin och Rysslands invasion av Ukraina.

Heba inledde tidigt ett proaktivt arbete för att

bibehålla finansiell stabilitet. Vi avyttrade lågavkas-

tande fastigheter som var obelånade, för att lösa

lån, minska ränte kostnader och få utrymme kvar

för investeringar. Parallellt förvärvade vi vård- och

omsorgsboenden, där avkastningen är högre och

hyreskontrakten långa och indexreglerade. Under

2024 har bolagets omfattande renoveringsprogram

så gott som färdigställts. Bolaget har nu ett modernt

bestånd i attraktiva lägen i Stockholmsregionen och

Mälardalen. Heba har levererat på målen för 2024.

Tack vare bolagets omstrukturering och en marknad

som präglas av bättre ränteläge och försiktig opti-

mism är Heba nu rustade för att fortsätta växa.

Under året har Heba beslutat om nya finansiella

mål och hållbarhetsmål.

Omvärld, mål och strategi

Hållbar tillväxt med

finansiell stabilitet

Nya finansiella

mål 2025–2030

Förvaltningsresultat

som i genomsnitt förbättras 5% per år

minst 5%

Belåningsgrad

som i genomsnitt inte överstiger 45%

och aldrig över 50%

45–50%

Överskottsgrad

över 70%

>70%

Fastigheternas marknadsvärde

ska överstiga 20 mdkr

>20 mdkr

Minst 20% av driftnettot ska komma

från samhällsfastigheter

minst 20%

Utdelning aktieägarna:

minst 50% av förvaltnings resultatet justerat för skatt

minst 50%

Omvärld, mål och strategi

Strategi för hållbar

tillväxt, så når vi de

finansiella målen

Utöka det moderna

fastighetsbeståndet

Heba arbetar aktivt med en fin projektportfölj som

omfattar nyproduktion av hyresbostäder, bostads-

rätter och vård- och omsorgsboenden. Bostads-

rätter är intressant om affären är bra eller ger andra

uppsidor. Vi skapar tillväxt genom lönsamma förvärv

av moderna bostadsfastigheter parallellt med avytt-

ringar av låg avkastande fastigheter.

Tillväxt inom Hebas

geografiska områden

Hebas strategi är att växa i geografiska områden där

vi har eget bestånd och möjlighet till förtätning samt

genom samarbeten med befintliga och nya partners.

Vi gör noggranna mikroanalyser av läget, för att välja

lägen där det finns en målgrupp som kan betala för

nyproducerade lägenheter. Att växa där vi redan är

etablerade bidrar också till en effektiv förvaltning.

Byggmästarstrategi för

ekonomisk hållbarhet

För att ha en fortsatt stark balansräkning antar vi

en byggmästarstrategi där vi bygger för att äga en

del och sälja en del. Projekten drivs med fördel i

JV-form.

Heba har ett modernt fastighets-

bestånd i attraktiva lägen i huvudsak

i Stockholmsregionen men även i

Mälardalen. Tack vare bolagets

omstrukturering och en marknad

som präglas av bättre ränteläge och

försiktig optimism är Heba nu rus-

tade och redo för att fortsätta växa

hållbart och med bibehållen finan-

siell stabilitet. Strategin är att växa

vidare med moderna fastigheter

genom förvärv av nyproduktion och

mark anvisningar, i områden där vi

har eget bestånd och genom att

bygga både för att äga och sälja.

Omvärld, mål och strategi

Klimatneutral fastighetsförvaltning

senast 2030.

100% år 2030

Hela verksamheten klimatneutral

senast 2045.

100% år 2045

Minska energianvändningen till 40 kWh/kvm

(dec 2024: 75 kWh/kvm)

40 kWh/kvm

Alla fastigheter ska miljöcertifieras

i drift under 2025.

100% år 2026

Hebas aktie och finansiering

ska vara helt gröna från 2030.

100% år 2030

Alla hyresgäster ska ha

hållbara hyreskontrakt senast 2030

(dec 2024: ca 50 procent).

100% år 2030

Övergripande

hållbarhetsmål

2025–2030

Omvärld, mål och strategi

Läs mer om Hebas hållbarhetsmål

Övergripande

strategi för att nå

våra hållbarhetsmål

Vi arbetar för att ha en

klimatneutral verksamhet

Grönt är inte bara en vision, det är en deadline. Hebas

klimatmål är att förvaltningen ska vara klimatneutral

senast 2030 och hela verksamheten senast 2045. Heba

står bakom Parisavtalets 1,5-gradersmål. För att nå dit

behöver vi begränsa både verksamhetens indirekta och

direkta utsläpp. Energianvändningen minskar vi stadigt,

medan utsläpp från material i nyproduktion är en större

utmaning. Viktigt är också att förbereda verksamheten för

olika scenarion orsakade av klimatpåverkan. Hebas klimat-

mål är godkända av Science Based Target initiative (SBTi),

vilket innebär att klimatmålen uppfattas vara i linje med de

utsläppsminskningar som krävs för att nå Parisavtalet.

Vi bidrar till ett etiskt och

socialt hållbart samhälle

Social hållbarhet handlar för Heba om att verksam heten

bedrivs på ett etiskt, socialt och miljömässigt korrekt sätt.

Vi är samhällsbyggare och erbjuder bostäder för livets

olika skeden – tryggt och ändamålsenligt boende för

människor i olika åldrar och med varierande vård- eller

servicebehov. Vi gör även samhällsinsatser i form av att

samarbeta med och stötta olika organisationer som

arbetar för att stärka jämlika förhållanden.

Våra medarbetare är

vår viktigaste resurs

För Heba är det viktigt att vara en schysst arbets givare.

Våra medarbetare ska kunna utvecklas och må bra. Att

trivas på jobbet föder engagemang. Heba arbetar aktivt

för att vara en jämställd och inkluderande arbetsplats som

skapar förutsättningar för ett hållbart och kundnära före-

tag. Vår arbetsmiljö ska vara trygg ur ett fysiskt, psykiskt

såväl som socialt perspektiv. Därför arbetar vi proaktivt för

att undvika arbetsrelaterade olyckor, ohälsa och för att

förebygga risker.

Hållbarhet handlar för Heba om att

ta ansvar för miljön och världen vi

lever i. Ansvaret delar vi in i tre delar:

miljöansvar, samhällsansvar och

arbets givaransvar. Vi ska vara helt

klimatneutrala senast år 2045. Vi ska

bidra till ett etiskt och socialt hållbart

samhälle. Och vi ska vara en schysst

arbets givare. Våra tuffa hållbarhets-

mål och omställningen som utgår

från CSRD-rapporteringen hjälper

oss att prioritera. Kunskap och digi-

talisering krävs för att lyckas.

Omvärld, mål och strategi

Läs mer om Hebas färdplan mot hållbarhetsmålen

Hebas nya finansiella

mål är satta.

Nu gäller det att satsa.

Hanna Franzén

Roll på Heba: CFO sedan 2021.

Anställd sedan: 2019.

20 års erfarenhet från fastighetsbranschen.

Tidigare arbetsgivare: Magnolia Bostad AB,

Sveafastigheter, Kungsleden,

GE Capital Real Estate.

Utbildning: Civilekonom Stockholms

universitet.

Född: 1977.

Omvärld, mål och strategi

En lättnad från investerarna och bankerna blev

pö om pö tydlig under 2024. Nu gäller det att vara

smart och våga satsa, men ändå bibehålla den starka

finansiella ställning som är Hebas ledstjärna oavsett

hur marknaden ser ut.

– Vi har ett gott renommé på kapitalmarknaden

eftersom vi lyckades sköta våra kort rätt under de

svåra åren 2022 och 2023. Nu har vi bra planer

både för den korta finansieringen och den långa,

säger Hanna Franzén, CFO på Heba.

Den korta finansieringen består av certifikat vilken

är den mest kostnadseffektiva finansieringskällan.

Man följer sedan prisutvecklingen på banklån och

ser kontinuerligt över sin räntesäkring genom att

arbeta effektivt med så kallade ränteswappar. Heba

arbetar alltid med att åstadkomma en jämn sprid-

ning över åren både på ränte- och kapitalbindning.

– Med erfarenhet från de senaste årens kapital-

försörjningssituation är vi väl medvetna om hur

snabbt det kan vända på kapitalmarknaden. Därför

arbetar vi intensivt med att kontinuerligt värdera

vilken exponering vi har mot kapitalmarknaden och

se till att ha våra back-up faciliteter på plats om

sentimentet ändras, säger Hanna Franzén.

Hebas långsiktigt starka finanser har bland annat

byggts upp av en blandning av lån på kapitalmarkna-

den och traditionella banklån. Belåningsgraden på

beståndet ska vara måttlig och under perioden

2025–2030 i genomsnitt inte överstiga 45 procent.

Ränte- och kapitalbindning är något längre jämfört

med konkurrenterna och ränte säkringen högre.

Heba lanserade nya finansiella mål under 2024.

De kommer som en logisk följd av en allt effektivare

drift av fastigheterna och investeringar som ökar

lönsamhet och intjäning.

– När vi arbetar effektivt med vårt driftnetto får vi

en god överskottsgrad som ger ett ökat förvalt-

ningsresultat. Det ökade förvaltningsresultatet

ger högre utdelning till aktieägarna. När vi slutför

projekt inom vår egen projektportfölj och förvärvar

fastigheter som ökar vår ekonomiska verknings-

grad, så ger det ett högre marknadsvärde på Heba.

Så alla finansiella mål hänger ihop, säger Hanna

Franzén.

Heba ska bli det mest moderna och mest hållbara

fastighetsbolaget. Man kan fråga sig vad detta

kommer att kosta?

– Frågan är snarare vad det kostar att inte satsa på

detta. Vår gröna omställning och digitaliseringen,

som är en förutsättning för att omställningen ska

kunna ske, innebär affärsmässiga investeringar.

Det är bra både för miljön och för bolagets lång-

siktighet. Vi blir dessutom ett mer intressant före-

tag för befintliga och potentiella aktieägare och

investerare, medarbetare, kunder, leverantörer

och samarbetspartners, säger Hanna Franzén.

Efter fastighetsmarknadens stålbad 2023 lättade kapitalmarknaden upp

under 2024 och investerarna kom tillbaka. Nu börjar finansieringen normaliseras.

För Heba som gick igenom perioden med återhållsamhet och stabilitet, öppnas

nu nya möjligheter upp. Och nu är nya finansiella mål satta. Hanna Franzén,

CFO på Heba, berättar om planerna framåt.

Omvärld, mål och strategi

Vår värdeskapande affärsmodell

Förvärv

Nyproduktionsprojekt

Bebyggda fastigheter

Egen nyproduktion

Markanvisningar

Fastighetsutveckling

Förtätning, förädling och

föryngring (ROT)

Långsiktig och effektiv förvaltning av

58 fastigheter i Stockholms regionen

och Mälardalen

44 hyresbostadsfastigheter och

14 samhällsfastigheter

Förvaltningsresultat

Ingångsvärden • Upplåning och finansiell stabilitet

• Kunskap och erfarenhet

• Hållbara resursval

Skapat värde

• Hus och byggrätter

• Relationer med hyresgäster

• Relationer med samarbetspartners

Produktutveckling

Satsning på delningsekonomi

och digitalisering

• Fastighetsteknik IT i realtid

• Digitala tvillingar

• Driva coworking i egen regi

Hållbarhet

Omvärld, mål och strategi

Vi är det moderna

fastighetsbolaget.

Dags att ta nästa

steg.

Eva Wase

Roll: Kommunikationschef.

Anställd sedan: 2020.

Tidigare arbetsgivare: Ludvig & Co,

Stadsledningskontoret Stockholms stad,

Micasa Fastigheter AB, Stockholm

Visitors Board AB.

Utbildning: Journalist.

Född: 1969

Omvärld, mål och strategi

Det sägs att ditt varumärke är det man säger om dig

när du lämnat rummet, vad du ger för avtryck. Som

företag handlar det om hur man beter sig och vad

man berättar om sig själv. Och båda dessa delar

måste gå hand i hand. Orden måste överensstämma

med handlingarna och ha förankring i verkligheten.

– Ett starkt varumärke får vi genom att leverera

det marknaden förväntar sig. Och förväntansbilden

styr vi genom det vi säger och gör. För Heba handlar

det om att vara trovärdig och framåtlutad, säger

Eva Wase.

– Säger vi att lägenheterna är moderna så måste

de vara det. Påstår vi att vi tar ansvar för samhället

måste vi göra konkreta samhällsinsatser. Till exempel

sänka inkomstkraven vid uthyrning för att fler ska ha

möjlighet till bostad. Kort sagt allt som vi gör och

kommunicerar ska överensstämma och dessutom

hålla en jämn nivå över hela linjen, säger Eva.

Hebas varumärke står för trygghet och ska samtidigt

andas modernitet, men vad betyder det egentligen

att vara det moderna fastighetsbolaget? Med tanke

på den starka förändringstakten i samhället gäller

det att ha anpassningsförmåga och kunna agera när

förutsättningarna ändras.

– Att hålla sig modern kräver att man är uppdaterad

och vill vara i framkant av utvecklingen. Vi behöver

vara analytiska och förstå vart världen är på väg och

dessutom ha förmåga till förändring och anpassning.

Vi måste vara nyfikna och på hugget, säger

Eva Wase.

Eva menar att detta gäller i allt ifrån hur landets eko-

nomi går, till nya byggkrav inom hållbarhet, nya idéer

om hur människor vill bo och om de möjligheter ny

teknik kan ge. Det handlar också om ändrade vär-

deringar. Hållbarhet är ett bra exempel på det, där nu

allt fler förstår att vi måste vara rädda om vår planet.

– Vi måste alla ta ansvar för världen. Det betyder

att ändra beteenden och att lära sig värdesätta nya

saker. Heba har arbetat med frågan i många år. Vi

måste ligga långt fram och vara det fastighetsbolag

som både strukturerat och framåtlutat arbetar aktivt

och operativt med att göra allt vi kan för att hjälpa

klimatet, säger Eva Wase.

Att vara modern är också att synas i rätta och rele-

vanta kanaler. Sten för sten har Heba byggt upp den

operativa kommunikationen. Logotyp och visuellt

uttryck är på plats. Hemsidan har fått ett stort lyft

och utgör alltmer navet för kommunikationen. Den

finansiella rapporteringen är förbättrad och på

hemsidan finns snabb och tillgänglig information

för investerare, hyresgäster och bostadssökande.

Boendeapp för hyresgäster finns och förbättras hela

tiden. Heba förbättrar nu den digitala kommunika-

tionen med marknaden och det ligger en strukture-

rad plan för kommunikation i sociala medier.

Utvecklingen av varumärket löper parallellt med

omstruktureringen Heba gjort för att nå det över-

gripande målet: Hållbar tillväxt. Nu är det dags för

nästa steg i varumärkesarbetet. Att öppna upp kom-

munikationskanalerna och berätta mer om Heba

och allt som bolaget gör.

– När vi gör något gör vi det grundligt och ordentligt,

med struktur och enhetlighet för att skapa de rätta

förväntningarna. Vi har kommit långt på några år,

men det här jobbet blir aldrig klart. Det går alltid att

bli ytterligare lite bättre och det ska vi. Vi är framåt-

lutade!, säger Eva Wase.

Hebas varumärke ska andas kvalitet, ordning och reda och modernitet. Det är

vad hyresgäster, medarbetare, samarbetspartners ska uppfatta och känna. Heba

har arbetat hårt med att få visuellt uttryck, kommunikationskanaler och innehåll

på plats. Eva Wase, kommunikationschef på Heba, förklarar att utvecklingen av

varumärket är en del av omstruktureringen bolaget drivit igenom.

Omvärld, mål och strategi

Moderna fastigheter i

attraktiva lägen i Stockholm

och Mälardalen

I slutet av 2024 ägde Heba 58 fastigheter med ett

sammanlagt värde om 13,6 mdkr. Fastighets-

beståndet består av bostadsfastigheter och sam-

hällsfastigheter med inriktning vård- och omsorgs-

boenden. Signum är moderna fastigheter i attraktiva

lägen i Stockholmsregionen och Mälardalen.

Bilden visar Hebas ungdomsbostäder i fastigheten

Capella 2, Tullinge. Heba erbjuder ungdomsbostä-

der för personer 18–25 år för att underlätta för yngre

personer att etablera sig på hyresmarknaden.

Omvärld, mål och strategi

Läs mer om Hebas fastigheter och nyproduktion på hemsidan

Introduktion

Omvärld och strategi

Hållbarhet

Hållbarhetsmål 26

Hållbarhet i korthet 28

Intervju – Hållbarhet 30

Färdplan 32

Miljö 33

Social hållbarhet 38

Organisation 41

Verksamhet

Bolagsstyrning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapporter

Övrigt

Hållbarhet

Ambitiösa

hållbarhetsmål

driver utvecklingen

Hållbarhet återspeglas i allt som Heba gör. Det är vårt sätt att ta

ansvar för miljön och världen vi lever i, här och nu och för genera-

tionerna efter oss. Att framtidssäkra verksamheten går hand i

hand med framgångsrikt företagande. Tuffa hållbarhets mål och

omställningen som utgår från CSRD-rapporteringen hjälper oss

att prioritera. Kunskap och digitalisering krävs för att lyckas.

Hållbarhet

Hållbarhetsmål 2025–2030

Klimatneutral fastighetsförvaltning senast 2030

Hela verksamheten klimatneutral senast 2045

Minskad energianvändning

Från 75 kWh/kvm (dec 2024) till 40 kWh/kvm år 2030

Gröna fastigheter

100% av fastigheterna energiklass C eller bättre från 2030

Grön finansiering

100% grön finansiering från 2030

Grön aktie

Hebas aktie ska vara grön från 2030

Minskade utsläpp i byggprocesser

100% av nyproduktion som startas från 2025 ska ha halverade utsläpp

från byggskedet, med Boverkets aktuella värden som referens.

100% av byggavfallet ska sorteras och möjliggöra materialåtervinning.

Hållbar förvaltning

100% av fastigheterna ska miljöcertifieras i drift under 2025 och vara

klimatrisk analyserade

Bidra till energiomställningen i samhället

100% av parkeringsplatserna ska ha laddmöjlighet från 2030

Trygghet

Trygghetsindex i Hebas bostäder ska som lägst vara 80

Nöjda hyresgäster

Serviceindex i nivå med eller över medelvärdet för privata bostadsbolag

i storstad

Hållbara hyreskontrakt

100% hållbara hyreskontrakt från 2030, omfattar att källsortera, teckna

grönt elavtal och bidra till rökfri fastighet

Socialt ansvar

Minst 10 lägenheter årligen tillhandahålls för personer i strukturell

hemlöshet, med fokus på utsatta kvinnor och barn

Leverantörers värdekedjor

Från 2025 ska väsentliga leverantörers värdekedjor granskas utifrån

Fastighetsägarnas uppförandekod

Attraktiv arbetsgivare

Fokus på medarbetarnöjdhet, kompetensutveckling och jämställdhet

Nöjd medarbetarindex (NMI)

NMI i linje med branschsnittet

Utbildning

30 utbildningstimmar per anställd och år

Könsfördelning

Kvinnor/män: 50/50 +–10%. Kvinnor/män chefer: 50/50 +–10%

Personalomsättning

Högst 10%

Sjukfrånvaro

Mellan 2–4%

Mångfald

Vid varje rekrytering ser vi över bolagets behov utifrån jämställdhet,

mångfald, kön och ålder

Miljö Social hållbarhet Organisation

Hållbarhet

Hållbarhet i korthet

Minskad energianvändning

Under de senaste tre åren har Heba minskat energi-

användningen med nästan 20 procent. Energi-

användningen var vid årets slut 75 kWh/kvm. Mål

2030: 40 kWh/kvm. För att nå målen ska fastig-

heterna ha energiklass C eller bättre. Läs mer på

sidan 33.

Förnybar energi

Vi minskar klimatpåverkan från vår energianvändning

genom att installera anläggningar för förnybar

energi som bergvärme och solceller, och vi minskar

användningen av fjärrvärme. Läs mer på sidan 33.

Grön fjärrvärme

Vi har skrivit under ett avtal med Stockholm Exergi

för att allokera grön fjärrvärme. Läs mer på sidan 35.

Koldioxidinfångning

Heba var ett av bolagen som var först ut att teckna

en avsiktsförklaring med Stockholm Exergi för att

köpa minusutsläpp i den framtida Bio-CCS-anlägg-

ningen. Det är ett viktigt kompletterande steg för

att på sikt kunna uppnå netto-nollutsläpp i hela

verksamheten. Läs mer på sidan 35.

Rekordnöjda hyresgäster

Vartannat år genomför vi en hyresgästundersökning.

Svarsfrekvensen på den senaste undersökning var

76,1 procent och våra hyresgäster var rekordnöjda.

Service-indexet var på 85,7 (85) procent och pro-

duktindexet på 80,8 (78,8) procent. 2025 är det

dags för nästa mätning. Läs mer på sidan 38.

Hållbara hyreskontrakt

Sedan 2022 tecknar alla nya hyresgäster hållbara

hyreskontrakt, som ställer krav på att hyresgästerna

ska källsortera, teckna avtal för grön el och bidra till

en rökfri fastighet. 47 procent av hyresavtalen var

per slutet av 2024 hållbara. Läs mer på sidan 34.

Sänkta inkomstkrav

vid uthyrning

Heba har sänkt inkomstkraven för hyres -

gäster. Nu gäller att ett ensamhushåll ska

ha kvar Kronofogdens normalbelopp efter

att hyran är betald. Läs mer på sidan 39.

Vetenskapligt godkända

klimatmål

Hebas klimatmål är godkända av Science

Based Target initiative (SBTi), vilket innebär

att klimat målen uppfattas vara i linje med

de utsläppsminskningar som krävs för att nå

Parisavtalet. Läs mer om målen på sidan 27.

Hållbarhet

Ramverk för grön och

håll barhetslänkad finansiering

I början av 2024 blev Hebas nya ramverk för grön

och hållbarhetslänkad finansiering klart och fick

högsta betyg av Morningstar Sustainalytics.

Uppförandekod för

leverantörer

Hebas väsentliga leverantörer har skrivit under

uppförande koden och förpliktar sig därmed att

följa Hebas värderingar och krav på hållbarhet.

Läs mer på sidan 40.

Alla parkeringsplatser ska

ha laddningsmöjlighet

För att bidra till utbyggnaden av infrastruktur så att

fler väljer fossilfria bilar, ska Hebas alla parkerings-

platser i fastighetsbeståndet erbjuda laddnings-

möjlighet senast år 2030. Läs mer på sidan 34.

Bostäder till personer

i strukturell hemlöshet

Under året har Heba gett fem lägenheter till

Stockholm Stadsmissions Bobyrån, som förmedlar

bostäder till personer i strukturell hemlöshet, med

fokus på kvinnor och barn. Läs mer på sidan 40.

CSRD hjälper oss prioritera

Heba arbetar utifrån kraven på hållbarhetsrapporte-

ring enligt CSRD. Den gröna omställningen är inte

valfri, utan nödvändig. Heba använder digitalise-

ringens fulla kraft för att jobba strukturerat och sys-

tematiskt. Det resulterar i dokumenterad kontroll på

våra fastigheter i realtid, vilket gör att vi kan vara både

hållbara och effektiva. Läs mer på sidorna 27 och 48.

Stolt huvudsponsor

av Laxsläppet

Heba är huvudsponsor till Laxsläppet då Stockholms

stad sätter ut 140 000 lax- och öringsungar i

Stockholms vatten och kust. Utsättningen bidrar

till biologisk mångfald och balansen i havet. Viktigt

tycker vi. Heba har stöttat utsättningen sedan 2013.

Läs mer på sidan 37.

Klimatriskanalyser

Heba har kartlagt hela fastighetsbestån-

dets exponering mot ett förändrat klimat,

för att veta vilka åtgärder som behövs

framåt. Klimatriskerna kopplar vi ihop med

finansiell påverkan. Läs mer på sidan 36.

Miljöcertifieringar

Under 2024 har vi upprättat ett eget miljö-

certifieringssystem för våra befintliga

fastigheter i drift. Vår nyproduktion miljö-

certifieras enligt Svanen, Miljö byggnad

Silver eller bedömd motsvarande nivå.

Läs mer på sidan 33.

Patrik Emanuelsson, vd Heba

Hållbarhet

Vackra ord om

hållbarhet räcker inte.

Det är handling som

gäller, för alla.

Andréa Uggla

Roll: Finansekonom och under 2024

tf hållbarhetschef

Anställd sedan: 2021.

Tidigare arbetsgivare: Slättö Förvaltning AB,

Unibail Rodamco Westfield, Structor Projekt-

utveckling AB.

Utbildning: Masterutbildning Fastigheter och

Byggande på KTH.

Född: 1993

Hållbarhet

– Den gröna omställningen har en tydlig deadline.

Vi måste agera nu, för att få leva i den värld vi vill

även framöver. Det gäller både miljö och samhället

i stort, säger Andréa Uggla, Tf hållbarhetschef på

Heba.

Aktiviteterna som kopplar till miljö i färdplanen

består av tre delar där den första handlar om att

minska energianvändningen. Heba ska gå från 75 till

40 kWh/kvm A-temperatur under 2025–2030. För

att lyckas behöver alla fastigheter ha energiklass C

eller bättre, och vägen dit går via investeringar i sol-

celler och bergvärme.

Den andra delen handlar om att ta ansvar för den

klimatpåverkan i Hebas värdekedja som ligger utan-

för bolagets väggar. Här handlar det om att påverka

leverantörer och marknad, bland annat genom att

ställa krav kopplat till nyproduktion.

Heba ska halvera utsläppen från byggskedet i

nyproduktion för byggen som startar från och med

2025. För att testa sig fram har Heba startat ett

pilotprojekt under 2024 där en nyproducerad fastig-

het i beståndet har definierats utifrån utsläppsnivån

och vilka åtgärder som skulle kunna få ner nivån till

hälften.

– Helt krasst räknar vi med att redan idag kunna nå

en halvering mot Boverkets referensvärde, genom

att utnyttja de nya mer klimatvänliga varianterna

av material som finns på marknaden: betong, isole-

ring och stål, säger Andréa Uggla.

Att ta ansvar för klimatets värdekedja utanför bola-

get handlar också om att hitta lösningar för återbruk

vid renovering likväl som att påverka hyresgästerna

att göra klimatvänliga val.

– Sedan några år tillbaka tecknar våra nya hyresgäs-

ter hållbara hyreskontrakt, där de förbinder sig att

välja grön el och att källsortera. Hållbara kontrakt

kommer gälla alla hyresgäster framåt, även lokal-

hyresgäster, säger Andréa Uggla.

Den tredje delen handlar om intresset för att hitta

nya innovativa lösningar som kan bidra till hållbarhet

framåt. Ett exempel är koldioxidinfångning. Heba

har som ett av de första svenska bolagen tecknat en

avsiktsförklaring med Stockholm Exergi om kol-

dioxid infångning. En liten rest av koldioxidutsläpp

kan bli kvar och den resten kommer bolaget kom-

pensera bort genom koldioxidinfångning.

Att hitta innovativa lösningar gäller inte bara

klimatet utan även för social hållbarhet.

– Vi har sänkt kraven på hyresgästernas ekonomi vid

nyteckning så att fler har råd att komma och bo i

våra fastigheter. Vi ökar nu också antalet kontrakt

som vi ger till hemlösa. Tio stycken blir det i år och

fokus är på utsatta kvinnor och barn. Så vi blir lite

bättre hela tiden. Och det är inte bara ord, utan

konkret handling som gäller, säger Andréa Uggla.

Senast år 2030 ska Hebas fastighetsförvaltning vara klimatneutral

och hela verksamheten ska vara det år 2045. För att klara det så ligger

en konkret färdplan på bordet med tydliga aktiviteter för att nå målen.

Färdplanen är utmanande, men också inspirerande. Andréa Uggla,

tf hållbarhetschef på Heba berättar mer.

Hållbarhet

Färdplan för att nå

våra hållbarhetsmål

Tuffa hållbarhetsmål och ett utgångsläge i CSRD-rapporteringen

hjälper oss att prioritera när vi tar ut vår färdplan framåt. Kunskap

och digitalisering krävs för att lyckas. Vi använder digitaliseringens

kraft för att ha dokumenterad kontroll på fastigheterna i realtid.

Det gör att vi kan arbeta effektivt och proaktivt vilket ger både

hållbarhet och lönsamhet. Vi kallar det Smart förvaltning.

Våra fokusområden

Miljö

Social

hållbarhet

Organisation

Hållbarhet

Miljö

Minskad energianvändning

Under året har Heba uppnått sitt energimål om

att minska energianvändningen med 18 procent

(2021 som basår). Vid utgången av 2024 var energi-

användningen 75 kWh/kvm. Nytt mål är att minska

den genomsnittliga energianvändningen till

40 kWh/kvm fram till år 2030.

Fastigheterna ska som lägst ha energiklass C. Med

modern teknik kopplad till varje lägenhet övervakar

och styr Heba fastigheterna i realtid, vilket gör det

enkelt att fånga upp avvikelser. Energibesparande

investeringar sker i bergvärme och solceller. För

att ligga i framkant följer vi utveckling av energi-

besparande åtgärder på marknaden.

Vid nyproduktion ska husens energiprestanda

ligga 20 procent under rådande byggnormer (BBR).

För det behövs bra fönster och väl isolerade väggar

samt olika typer av energiåtervinning, exempelvis

återvinning av värme från avloppsvatten samt från

ventilation.

I Hebas renoveringsprogram återstår endast

98 lägenheter. Vid renoveringen installeras energi-

effektiva lösningar som väl isolerade fönster, ventila-

tionssystem med återvinning av värmen i frånluften.

Avfallet från renoveringen ska sorteras och möjlig-

göra för materialåtervinning.

Hebahuset minskar utsläpp

Majoriteten av Hebas utsläpp kan härledas till nypro-

duktion. För att minska utsläppen arbetar Heba med

att minimera, förbättra och påverka. Under 2024 har

inga nya projekt fördigställts varpå utsläppen från

nyproduktion är noll, då utsläppen redovisas det år

fastigheten är tillträdd och inflyttad.

Vid nyproduktion bygger vi hus som är anpassade

till framtidens klimat- och miljöbehov. Från 2025 ska

all nyproduktion som startas ha halverade utsläpp

från byggskedet, med Boverkets aktuella värden

som referens. I samverkan med leverantörer och

entreprenörer tar vi fram en egen produktkatalog,

Hebahuset. Hebahuset ger trygghet i att de produk-

ter och material som används har lägre utsläpp, är

långsiktigt hållbara och ekonomiskt försvarbara. Allt

avfall från byggverksamheten ska även sorteras och

möjliggöra för materialåtervinning.

Halverade utsläpp i förvaltningen sedan 2018

Heba har sedan 2018 halverat utsläppen från för-

valtningen. Främst tack vare den minskade energi-

användningen samt att alla tjänstebilar nu drivs på el

och under nästkommande år även alla förmånsbilar.

Under 2024 har vi minskat de totala utsläppen med

76 procent, jämfört med 2023. Minskningen beror till

Aktiviteter för att minska

vår klimatpåverkan

Utfall 2024

Minskning av de totala utsläppen jämfört

med 2023

–76%

Minskning av utsläppen från energi under året

–33%

Hållbarhet

stor del på att inga nya projekt färdigställts under

året. Utsläppen från energi har minskat med 33 pro-

cent under året.

Miljöcertifierade byggnader

Under 2024 har Heba tagit fram en egen certifiering

för hållbar drift i fastigheterna, HållFast certifiering.

Genom certifieringen säkrar vi en dokumenterad

hållbar drift i linje med vårt befintliga ledningssystem

enligt ISO 14001 och 9001. Under 2025 kommer

samtliga fastigheter att certifieras enligt HållFast.

I nyproduktion miljöcertifierar Heba enligt Svanen,

Miljöbyggnad Silver eller bedömd motsvarande nivå.

Varje projekt granskas av en miljörevisor som säker-

ställer att miljökraven uppfylls. Genom miljöcertifie-

ring säkerställer Heba ett kvalitetsstyrt byggande

och hållbara fastigheter.

Hållbara hyreskontrakt

Genom hållbara hyresavtal förbinder sig Hebas

hyresgäster att källsortera och teckna gröna elavtal.

En stor del av Hebas indirekta klimatpåverkan styrs

av hyresgästernas val av elleverantör. För att valet

ska vara enkelt kan hyresgästerna direkt i boende-

appen välja el från ett elbolag som förmedlar 100

procent ursprungsmärkt el från fossilfria källor. Vid

årets utgång var 47 procent av alla hyreskontrakt

hållbara. År 2030 ska alla hyresgäster ha hållbara

hyreskontrakt. Arbete pågår för att även lokal-

kontrakt ska vara hållbara.

Hållbara transporter, laddbara p-platser

Hebas tjänstebilar är elbilar och förmånsbilarna är

el- eller hybridbilar. Vid utgången av 2025 kommer

samtliga bilar vara elbilar. Dessutom vill Heba vara

delaktiga i att bygga ut den infrastruktur som krävs

för att allt fler ska välja ett fossilfritt alternativ. Alla

parkeringsplatser i fastighetsbeståndet ska erbjuda

laddmöjlighet senast år 2030. Vid utgången av 2024

hade totalt 354 laddpunkter installerats, vilket mot-

svarar 26 procent av Hebas samtliga parkerings-

platser.

Utfall 2024

Andelen hållbara hyreskontrakt

47%

Andelen laddbara parkeringsplatser

26%

Hållbarhet

Grön fjärrvärme och koldioxidinfångning

Hebas klimatpåverkan från den köpta energin,

främst fjärrvärme, styrs av det avfall som fjärrvärme-

leverantörerna bränner vid energiåtervinningen.

Plasten som finns i avfallet ger upphov till utsläpp av

växthusgaser. Heba har tecknat avtal om grön fjärr-

värme med Stockholm Exergi vilket innebär att den

fjärrvärme som Heba köper in till fastigheterna är

ursprungsmärkt och förnybar.

Heba har dessutom tecknat en avsiktsförklaring

med Stockholm Exergi om att köpa minusutsläpp

inom koldioxidlagring, Bio-CCS (Bio-Energy with

Carbon Capture and Storage). Bio-CCS innebär

att koldioxid från förbränningen separeras från rök-

gaserna för att sedan lagras permanent i berggrun-

den. Det är ett viktigt kompletterande steg för att på

sikt kunna uppnå netto-nollutsläpp i hela verksam-

heten.

Grön el

All el som Heba köper in till bolagets fastigheter är

ursprungsmärkt och förnybar. Tillsammans med vår

samarbetspartner som portföljförvaltar Hebas

elinköp, har vi säkrat en fast prisnivå för år 2023–

2025.

2022

2024

Prognos

2030

2023

Mål

2045

Scope 

Scope 2

Scope 3

2022

2024 Prognos 2030

2023

Mål 2045

Scope 

Scope 2

Scope 3

Utfall 2022–2024

Hebas utsläpp har minskat kraftigt sedan 2022 främst kopplat till att

bolaget färdigställt färre nyproduktionsprojekt 2023 och 2024. Bidrar

gör också den minskade energianvändningen, hållbara hyreskontrakt

för våra hyresgäster, eldrivna tjänste- och förmånsbilar samt smart

förvaltning där vi genom digitalisering driftoptimerar fastigheterna.

Prognos 2030 och mål 2045

Framåt kommer Hebas tillväxt genom nyproduktion medföra ökade

utsläpp. För att minimera utsläppen ska all nyproduktion som startas

från 2025 ha halverade utsläpp från byggskedet, med Boverkets

aktuella värden som referens. Ytterligare exempel på åtgärd för att

nå en klimatneutral verksamhet 2045 är inköp av grön fjärrvärme.

Scope 3 – indirekta utsläpp (nyproduktion, hyresgästers avfall och elförbrukning)

Scope 2 – indirekta utsläpp (köpt energi)

Scope 1 – direkta utsläpp (tjänste- och förmånsbilar)

Hållbarhet

Aktiviteter för att anpassa

oss till klimatförändringar

Klimatriskanalyser

Heba framtidssäkrar fastigheter och nyproduktion

genom att värdera klimatrisker som kan påverka

bolaget. Ett stort arbete har lagts ner för att göra en

omfattande kartläggning av hela fastighetsbestån-

dets exponering mot ett förändrat klimat. Kartlägg-

ningen har genomförts med hjälp av Länsstyrelsens

kartverktyg för fysiska klimatförändringar samt kart-

underlag från SMHI och MSB. Analysen uppmärk-

sammar specifika fastigheter och områden som

riskerar att påverkas vid höjda vattennivåer eller

drabbas av temperaturhöjningar som kan kräva

åtgärder för att bibehålla ett bra inomhusklimat.

Tack vare detta arbete kan vi förbereda oss för olika

samhällsutvecklingar och har en tydlig bild av vilka

åtgärder som behövs framåt. Klimatriskerna kopplar

vi ihop med finansiell påverkan och presenterar varje

år i årsredovisningen.

Heba utför årligen platsbesök och intervjuer med

förvaltningsteamen i syfte att systematiskt doku-

mentera aktuella klimatrisker. Analyserna ligger till

grund för riskreducerande åtgärder som är integre-

rade i fastighetsplanen. Läs mer om klimatriskerna

och TCFD på sidorna 60–61.

Klimatanpassningar i fastighet

Pennvässaren i Vällingby

Fastigheten Pennvässaren i Vällingby identifierades

som hög risk vid utförd klimatinventering. Huset är

byggd på gammal sjöbotten och gården hade svårt

att ta hand om dagvattnet, vilket blev påtagligt vid

kraftiga regnskurar. Under 2024 har vi slutfört en

omfattande renovering av gården. Regnrabatter

med rätt jord och växter tar nu hand om vattnet

naturligt utan att påverka dagvattensystemet. För-

utom regnrabatter har huset dränerats, parkerings-

platser har fått rätt lutning, och stuprör som tidigare

lett in i byggnaden leder nu ut till regnrabatterna.

Hållbarhet

Aktiviteter för

biologisk mångfald

Biologisk mångfald

Genom att vara huvudsponsor för Laxsläppet,

Stockholms stads utsättning av lax och havsöring i

Stockholms vatten, bidrar Heba till levande djur- och

naturliv och bevarad biologisk mångfald i regionen.

I nyproduktionsprojekt genomförs utredningar i

detaljplaneprocessen för att säkerställa att den bio-

logiska mångfalden inte försämras efter projektets

färdigställande. Inom förvaltningen av våra fastig-

heter bevakar vi grönytefaktorn för att utifrån behov

hitta lösningar som främjar den biologiska mång-

falden.

Aktiviteter för att minska

resurs användningen

Utgår från avfallstrappan

Hebas verksamhet ger upphov till avfall. Som styr-

medel för att minimera klimatpåverkan från avfallet

utgår vi från ”avfallstrappan”. Det är ett EU-direktiv

som är antaget i den svenska miljöbalken och styr

hur vårt avfall ska tas om hand. En del avfall kan vi ta

hand om direkt själva. Att annat avfall tas omhand på

rätt sätt kan vi påverka genom att skapa förutsätt-

ningar och incitament för sortering.

Vi minimerar spill vid renovering och nyproduktion

genom god planering av projektgenomförandet.

Vid klimatberäkningar ska spill rapporteras vilket

ger oss överblick av utvecklingen. Vid nyproduktion

undersöker vi även möjligheten att använda oss av

produkter med hög andel återbrukat material, för

att minska klimatpåverkan och vara en del i arbetet

för cirkulärt byggande. Vid renovering gör vi en åter-

bruksinventering för att identifiera material vi kan

återanvända själva eller förmedla via annan part för

återbruk. Vi renoverar för att husen ska vara i gott

skick under många år framöver. Vi har månatlig upp-

följning av avfall som uppstår i renoveringsprojekt

och rapportering sker kvartalsvis.

Hur hyresgästerna hanterar sitt hushållsavfall kan

vi påverka genom att skapa bästa möjliga förutsätt-

ningar för sortering. Miljörummet ska hållas rent,

snyggt och tryggt. Hebas miljörum är uppdaterade

till dagens avfall och tömningsfrekvenserna är juste-

rade utifrån behov. För att påverka viljan att sortera

ska Heba arbeta med kontinuerlig kommunikation

som upplyser och inspirerar till att ta ansvar och

sortera.

Minimera

Återanvända

Återvinna

Utvinna energi

Deponera

Avfallstrappan

Hållbarhet

Aktiviteter för

trygga boenden

Utfall senaste NKI, 2023

Serviceindex,

% nöjda hyresgäster

85,7% (85)

Trygghetsindex, %

87,4% (84,7)

Trygga boenden och utomhusmiljöer

Att känna sig trygg i sin närmiljö är viktigt för alla

människor. Trygghet ger trivsel, för Heba är det där-

för avgörande med en trygg och säker upplevelse

när man rör sig i och runt våra hus. I trygghetsarbetet

ingår att hålla ordning och reda, till exempel genom

städning, trädgårdsskötsel, belysning, sanering av

klotter och andra felavhjälpande åtgärder. Heba har

också ett nära samarbete med polisen där utbildning

i grannsamverkan varit en del. En del fastigheter har

kameraövervakning i trygghetsskapande syfte.

Nöjda hyresgäster

Vartannat år genomför Heba en hyresgästundersök-

ning. Senaste resultatet 2023 var rekordhögt, med

ett serviceindex på 85,7 (85) och ett trygghetsindex

om 87,4 procent (84,7). Svarsfrekvensen uppgick till

76,1 procent vilket placerade Heba topp tre av alla

fastighetsbolag som genomförde undersökning

under året. Nästa undersökning äger rum 2025.

Kundnära organisation

Grunden i vår fastighetsförvaltning är att ha tillgäng-

liga och kunniga förvaltningsteam som skapar lång-

siktiga och bra relationer med hyresgästerna. Hebas

fastighetstekniker finns placerade i lokala fastig-

hetsexpeditioner nära hyresgästerna. Närheten

underlättar dialog och förståelse, likväl som möjlig-

heten att hantera problem och erbjuda lösningar.

Bostadsfastigheterna är fördelade på fyra förval-

tare. I förvaltningsteamet ingår förvaltningsassistent

och fastighetstekniker, som dagligen arbetar med

den löpande förvaltningen och träffar hyresgästerna.

Entreprenörer anlitas främst för städning, mark-

skötsel och större reparationer eller underhåll. Även

våra samhällsfastigheter tas omhand av ett dedike-

rat förvaltningsteam.

Social

hållbarhet

Hållbarhet

Aktiviteter för att

fler ska få en bostad

Boende för livets alla faser

Heba erbjuder hållbara boenden för livets olika faser.

Våra ungdomsbostäder ger ungdomar mellan 18–25

år möjlighet till ett första eget boende och våra sam-

hällsfastigheter ger äldre personer möjlighet till

vård- och omsorgsboenden. Vi värnar om våra

hyresgäster och har en intern byteskö för att våra

hyresgäster ska kunna bo kvar i vårt bestånd även

när livssituationen förändras.

Sänkt inkomstkrav för uthyrning

Under året har Heba sänkt inkomstkraven för

uthyrning, för att fler ska ha möjlighet till en bostad.

Nu gäller Kronofogdens normalbelopp för att bli

godkänd som hyresgäst. Bor fler än en vuxen person

och barn i hushållet ökar beloppet som ska finnas

kvar för försörjning.

Sötmandeln 2, Hökarängen

Hållbarhet

Aktiviteter

för etiskt ansvar

Aktiviteter

för jämlikhet

Etik, antikorruption och mänskliga rättigheter

Heba har nolltolerans mot korruption och kränk-

ningar av mänskliga rättigheter. För att säkerställa

ett etiskt agerande hos anställda och leverantörer

arbetar Heba systematiskt efter etiska förhållnings-

regler som berör mutor, bestickning, korruption och

mänskliga rättigheter.

Hebas uppförandekod och hållbarhetspolicy

tydlig gör hur organisation och medarbetare ska

agera hållbart och enligt Hebas värderingar. Alla

medarbetare får årligen en utbildning i uppförande-

koden med fokus på antikorruption. Merparten av

Hebas lägenheter förmedlas i huvudsak via Stock-

holms stads bostadsförmedling vilket minskar risken

att medarbetare utsätts för mutförsök.

Uppförandekod för leverantörer

För att säkerställa att Hebas leverantörer arbetar

på ett sätt som överensstämmer med bolagets vär-

deringar och mål, tillämpar vi Fastighetsägarnas

uppförandekod för leverantörer. Uppförandekoden

är branschgemensam och listar krav och villkor för

att säkra att leverantörer jobbar med hållbara och

etiska metoder. Under 2024 har Hebas väsentliga

leverantörer skrivit under Uppförandekoden och

kommer därmed att granskas årligen.

Visselblåsarfunktion

Om det finns misstankar om att lagar, regler eller

policyer inte följs, säkerställer Heba att det tryggt

och säkert går att rapportera detta via en extern

vissel blåsar funktion. Genom denna kanal kan

anställda, samarbetspartners och hyresgäster

anonymt lämna information om missförhållanden

som strider mot lagstiftning, etik, moral eller Hebas

policyer. Visselblåsartjänsten infördes hösten 2020

och hanteras av en extern aktör där visselblåsaren

får vara anonym. Under 2024 har inga visselblåsar-

ärenden inrapporterats.

Stöttar verksamheter som gör skillnad

Heba stöttar olika organisationer som arbetar för att

stärka jämlika förhållanden. Bland annat genom att

hjälpa personer i strukturell hemlöshet till bostad

med fokus på kvinnor och barn i ekonomisk utsatt-

het. Under året har Heba förmedlat fem lägenheter

till Stockholm Stadsmissions Bobyrån som förmedlar

bostäder till personer i strukturell hemlöshet. Heba

upplåter även lägenheter till personer som flytt från

Ukraina. Stöd ges också till Kvinnors nätverk, som

stöttar kvinnor som utsatts för hedersrelaterat våld.

För att främja flickor och kvinnors förutsättningar

till idrott sponsrar Heba Brommapojkarnas damfot-

boll och Skurus damhandboll. Det är viktigt att alla

har lika möjlighet till idrott i en så bra verksamhet

som möjligt. Heba stöttar även Hammarby Bandy

som har sin hemmaplan på Södermalm.

2024 års julgåvor gick till tre organisationer som

på olika sätt arbetar för en bättre värld. Äldrekontakt

för deras arbete med att bryta ofrivillig ensamhet

och isolering hos äldre. WWF och deras arbete för

renare hav samt till Cancerfonden som arbetar för

att besegra cancer.

Hebas huvudkontor, Draken 24, Södermalm

Hållbarhet

Medarbetare som trivs och mår bra

För Heba är det viktigt att vara en schysst arbets-

givare. Våra medarbetare ska kunna utvecklas och

må bra. Att trivas på jobbet föder engagemang.

Företagskulturen är öppen och inkluderande, och

våra värderingar är enkla och förankrade i företaget.

Det dagliga arbetet präglas av korta beslutsvägar

med ett delegerat ansvar. Verksamheten ska drivas

på ett hållbart sätt i alla led, vilket inkluderar med-

arbetarnas arbetsmiljö. Alla medarbetare och

arbetssökande ska behandlas på ett likvärdigt sätt,

ges lika möjligheter till utveckling och lika lön för lika

arbete. Alla medarbetare ska ha samma möjlighet

att utvecklas tillsammans med bolaget. Heba arbe-

tar med jämställdhet genom att intern- och extern-

rekrytera fler kvinnor till mansdominerade poster

och män till kvinnodominerade.

Kompetensutveckling och uppföljning

För att fortsätta vara en attraktiv arbetsgivare där

medarbetare trivs och mår bra investerar Heba i

medarbetarnas karriär- och kompetensutveckling.

Varje år genomförs minst ett medarbetarsamtal,

som fokuserar på arbetssituation och personlig

kompetensutveckling. Alla medarbetare har en årlig

budget för kompetensutveckling som gör det

möjligt att utbilda sig varje år. Vi uppmuntrar våra

Aktiviteter för trivsel

och engagemang

medarbetare till vidareutbildning och budgeten

kan utökas om behovet finns. Heba har ett internt

utbildningsprogram med företagsgemensamma

utbildningar inom områden som är väsentliga för

verksamheten. Under året har åtta utbildnings-

tillfällen med olika teman hållits; krisledning, AI,

konfliktkunskap del 1 och 2, våld i nära relationer,

hyresgästkommunikation, CSRD samt den årliga

utbildningen i uppförandekod, anti-korruption och

mänskliga rättigheter. Utbildningsprogrammet

fortsätter under 2025. Kompetensutvecklingen

säkerställer att Heba har tillgång till rätt kompetens

men också att bolaget bidrar till varje enskild med-

arbetares mål och önskningar.

Organisation

Varje medarbetare har en årlig budget för kompetensutveckling.

Hållbarhet

En sund och säker arbetsmiljö

Hebas medarbetare har rätt till en trygg och säker

arbetsmiljö som ger yrkesmässig och personlig

utveckling. Hebas mål är att vara en attraktiv arbets-

givare och ha medarbetare som är nöjda med sin

arbetsplats och personliga utveckling. Arbetsmiljö-

arbetet handlar dels om den fysiska säkerheten, dels

om att garantera medarbetarnas psykosociala

arbetsmiljö. Heba arbetar aktivt och förebyggande

med att minimera riskerna för arbetsskador, olycks-

fall och tillbud samt med aktiviteter som främjar

medarbetarnas hälsa, arbetsglädje och effektivitet.

Heba har kollektivavtal och alla medarbetare erbjuds

friskvårdsbidrag och företagshälsovård.

Hebas medarbetare genomgår en grundläggande

arbetsmiljöutbildning och lär sig hantera situationer

där det finns risk för hot och våld. De arbetsgrupper

som löper störst risk för arbetsrelaterade skador och

olyckor får specifik utbildning för att farliga situatio-

ner ska kunna undvikas. Hebas fastighetstekniker

och fastighetsförvaltare utbildas i heta arbeten, för

moment där risk för brandfara föreligger. Strävan

är också att alla fastighetstekniker ska ha en

grund-läggande elutbildning. Utbildning i hjärt- och

lungräddning samt hantering av hjärtstartare

erbjuds också.

Jämställdhet och mångfald

Hos Heba är vi öppna och välkomnar alla människor.

Vi utgår från uppfyllda kompetenskrav och strävar

efter mångfald i personalsammansättning, vid

rekryteringar och vid skapande av arbetsgrupper.

Mångfald ser vi som både en självklarhet och styrka.

Olikheter skapar möjligheter och nytänkande.

När Heba rekryterar nya medarbetare ska vi all-

tid ifrågasätta våra egna referensramar och se till

bolagets jämlikhet i stort. Alla medarbetare ska ha

samma möjlighet att utvecklas tillsammans med

bolaget där Heba arbetar med jämställdhet genom

att intern- och externrekrytera fler kvinnor till mans-

dominerade poster och män till kvinnodominerade.

I Hebas styrelse ingår tre kvinnor och två män, och

i ledningsgruppen fem kvinnor och två män.

Engagerade medarbetare

På årsstämman 2024 beslutades om fortsatt aktie-

sparprogram för alla medarbetare hos Heba, för att

stärka medarbetarnas engagemang och delaktighet

i bolagets framgång. Totalt medverkar 64 procent

av Hebas medarbetare.

Heba genomför en medarbetarundersökning

vartannat år för att utvärdera medarbetarnas trivsel

och välmående och vilka potentiella förbättrings-

områden som finns. 2023 års medarbetarunder-

sökning resulterade i ett Nöjd medarbetarindex på

4,1 (4,4). Hela 88 procent av de anställda skulle

rekommendera Heba som arbetsgivare. Nästa

mätning sker 2025.

Aktiviteter för en

trygg arbetsplats

Aktiviteter för jämställdhet

och mångfald

Utfall senaste NMI, 2023

Nöjd medarbetarindex (NMI), skala 1–5

4,1 (4,4)

Rekommendera Heba som arbetsgivare, %

88%

2024 var medelantalet anställda 42, varav 21 kvinnor och 21 män.

Hållbarhet

Hebas bidrag till

FN:s globala mål

för en hållbar

utveckling

Agenda 2030 är en universell agenda

med 17 mål för en ekonomiskt, socialt

och miljömässigt hållbar utveckling.

Målen syftar till att minska fattigdom,

orättvisor och ojämlikhet samt till att

lösa klimat krisen fram till 2030. Vi

arbetar aktivt för att bidra till FN:s

globala mål för hållbar utveckling, med

fokus på de mål som är mest relevanta

för vår verksamhet. Heba har analyse-

rat och identifierat följande åtta mål

som de mest väsentliga för verksam-

heten och där vi kan bidra som mest:

3. God hälsa och välbefinnande

Hebas medarbetare erbjuds hälsoundersökningar

och vi uppmuntrar till friskvård. Vi skapar initiativ för

ökat välmående och förebygger stressrelaterade

besvär. Närmiljön ska vara trygg vid våra fastigheter.

På Heba ger vi ekonomiskt bidrag till utsatta grupper

i samhället och förmedlar bostäder till utsatta kvinnor.

5. Jämställdhet

Heba strävar efter jämn könsfördelning för alla

befattningar. Vi har nolltolerans mot diskriminering

och trakasserier av alla slag.

7. Hållbar energi för alla

Genom daglig driftoptimering, omfattande reno-

veringsprogram och investeringar i det befintliga

beståndet har Heba som fokus att minska fastig-

heternas energianvändning, öka energieffektiviteten

och andelen förnybar energi.

8. Anständiga arbetsvillkor och

ekonomisk tillväxt

På Heba råder likabehandling och samtliga med-

arbetare omfattas av kollektivavtal. Vi arbetar för

att minimera risker för arbetsskador och främjar en

trygg och säker arbetsmiljö. Hebas verksamhet

bidrar till en fungerande bostadsmarknad och gör

det möjligt för människor att skaffa sig ett eget

boende och bidra till den ekonomiska tillväxten.

11. Hållbara städer och samhällen

Genom Hebas renoveringsprogram har vi ett lång-

siktigt ägar- och bevarandeperspektiv med hållbar-

het i fokus. Vi skapar förutsättningar för våra hyres-

gäster att leva hållbart och vi arbetar aktivt med

social hållbarhet. Vi utvecklar ungdomsbostäder

samt samhällsfastigheter där personer med

särskilda behov får ändamålsenliga hem.

12. Hållbar konsumtion och produktion

Hebas fastigheter byggs för att hålla under en lång

tid framöver och Heba har ett tydligt hållbarhets-

fokus i alla fastighetsutvecklingsprojekt. Vi minskar

vattenförbrukningen, har gått över till elfordon och

ställer höga krav på miljöprestanda vid nyproduktion.

Vi väljer material med omtanke, tar hand om vårt

avfall och minskar fastigheternas energianvändning.

13. Bekämpa klimatförändringarna

På sikt ska Heba inte påverka klimatet negativt.

Senast år 2030 ska vår förvaltning vara klimatneutral

och hela verksamheten ska vara klimatneutral senast

år 2045. Det är en resa vi måste göra tillsammans

med våra leverantörer, samarbetspartners och

hyresgäster.

15. Ekosystem och biologisk mångfald

Heba är huvudsponsor av Stockholms stads utsätt-

ning av lax och havsöring i Stockholms vatten. Så

bidrar vi till levande djur- och naturliv och bevarad

biologisk mångfald i regionen.

Hållbarhet

Introduktion

Omvärld och strategi

Hållbarhet

Verksamhet

Våra fastigheter 45

Intervju – Digitalisering 48

Close to home coworking 50

Fastighetsutveckling 51

Intervju – Källberga i Nynäshamn 54

Nyproduktion 56

Risker 58

Värdering 62

Marknadsvärdering 64

Hebas aktie 66

Kapitalstruktur och finansiering 68

Bolagsstyrning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapporter

Övrigt

Verksamhet

Våra fastigheter

Heba har ett modernt fastighetsbestånd i attraktiva lägen i

Stockholmsregionen och Mälardalen. Vi är en långsiktig och

erfaren fastighetsägare som utvecklar, äger och förvaltar hyres-

bostäder och samhälls fastigheter med inriktning vård- och

omsorgsboenden. Fastigheterna förvaltar vi i egen regi, vilket

gör förvaltningen kostnadseffektiv och kundnära. Hos Heba får

hyresgästerna hållbara och trygga boenden att trivas i under

livets olika faser. Med digitaliseringens kraft har vi kontroll på

fastigheterna i realtid, vilket gör att vi kan agera hållbart och

effektivt. Vi lever enligt våra kärnvärden – närvarande,

engagerade och trygga.

Total uthyrningsbar area, kvm

263 400 (250 600)

Hyreslägenheter

3 110 (3 148)

andel av total uthyrningsbar area

72%

Lägenheter vård och omsorg

825 (602)

andel av total uthyrningsbar area

22%

Lokaler

117 (116)

andel av total uthyrningsbar area

Verksamhet

Norrtälje

Nynäshamn

Enköping

Uppsala

Stockholm

Moderna fastigheter

på attraktiva lägen

i Stockholm och

Mälardalen

Heba äger och förvaltar en modern fastighetsport-

följ som består av bostäder och samhällsfastigheter

med vård- och omsorgsboenden i attraktiva lägen i

Stockholmsregionen och Mälardalen. Fastigheterna

ligger i huvudsak nära spårbunden trafik.

Vi finns i 13 kommuner från Nynäshamn i söder till

Uppsala i norr och Enköping i väster, max en timmes

resa från centrala Stockholm. Merparten av fastig-

heterna ligger inom Stockholms stad med krans-

kommuner.

Majoriteten av fastigheterna är nyproducerade

eller renoverade. Endast två fastigheter om totalt

98 lägenheter återstår i Hebas renoveringsprogram.

Verksamhet

Fakta om Hebas fastigheter hittar du i fastighetsförteckningen

Galeasen 4, Lidingö.

Bostäder

Borrsvängen 14, Gubbängen.

Bostäder

Fuxen 2, Täby.

Vård- och omsorgsboende

Gråalen 1, Norrtälje.

Bostäder

Gränby 10:6, Uppsala.

Vård- och omsorgsboende

Näs 7:7, Österåker.

Vård- och omsorgsboende

Opalen 2, Täby.

Bostäder

Romberga 23:58 Älvdansen, Enköping.

Bostäder

Bonden Mindre 8, Södermalm.

Bostäder

Åby 1:167, Vallentuna.

Vård- och omsorgsboende

Sötmandeln 2, Hökarängen.

Ungdomsbostäder

Sonfjället 1, Norra Djurgårdsstaden.

Bostäder

Moderna

fastigheter

i bra lägen

Verksamhet

Läs mer om Hebas fastigheter på hemsidan

Från analog

till digital.

Och vidare

in i AI.

Ulrika Thorildsson

Roll: Fastighetschef.

Anställd sedan: 2019.

Tidigare arbetsgivare: Micasa Fastigheter AB,

Svenska Bostäder, Ericsson.

Utbildning: Driftingenjör KTH.

Född: 1968

Verksamhet

Fastighetsbranschen brottas med en analog tradi-

tion. Heba såg tidigt möjligheterna med digitalise-

ring, men utbudet av smarta helhetslösningar för

förvaltning var skralt. Nu tar Heba saken i egna hän-

der och utvecklar en egen helhetslösning där smarta

delsystem bidrar med leverans av data.

– En fastighet kan ha ett hundratal datasystem för

att klara den ekonomiska och operativa förvalt-

ningen. Vi kallar dem stand alone-system. De leve-

rerar bra i sig själva, men vi vill koppla ihop syste-

men för att få digital överblick av helheten i realtid,

säger Ulrika Thorildsson fastighetschef på Heba.

Sedan några år jobbar Heba med digitala tvillingar.

En digital tvilling är en virtuell 3D-modell av en

fastig het. Ett intensivt arbete har ägt rum för att

fylla modellerna med komponenter. Och nu ser vi

resultaten. Med en tvilling på skärmen kan fastig-

hetsförvaltaren på distans övervaka byggnader,

diagnostisera problem och fatta beslut utan att

behöva fysiskt inspektera på plats.

– Vi spar många mil och mycket tid som vi annars lagt

i Stockholmstrafiken. Men den stora vinsten är:

Proaktivitet. Vi ser i tidigt skede om ett fel inträffar

eller om en skada uppstår. På så sätt kan vi ligga

steget före och rätta till fel innan de blir märkbara

för många. Det gynnar både hyresgästerna och

fastigheten, säger Ulrika Thorildsson.

Ett annat system bygger på BI, Business Intelligence,

där statistik utgör jämförelsedata i realtid. Fastig-

hetsförvaltaren kan se energianvändning och kost-

nader för varje fastighet från dag till dag och följa

utvecklingen.

I fastigheterna finns också funktioner i kameror,

lampor, låssystem och sensorer av olika slag.

– Det vi sökt och nu funnit är en integrationsplatt-

form där alla system och sensorer kopplas ihop

som i ett nav. Vi samlar allt i ett gränssnitt för att få

överblick och kontroll i realtid. Vi närmar oss det vi

jobbat för under flera år: Smart förvaltning. Under

2024 har en fastighet varit testpilot, säger Ulrika

Thorildsson.

Med AI i fastighetsvärlden öppnar sig nya intres-

santa möjligheter, inte minst med tanke på all den

data som Heba har samlat på sig under alla år. All

den datan kan sättas ihop i nya kombinationer för att

få fram nya sätt att styra och optimera fastigheterna.

På så sätt kan man till exempel använda alla elbilar

som laddas i fastigheterna till batterireserv om elen

skulle slås ut. Eller koppla ihop alla fastigheter och

det man lär sig i en fastighet kan man applicera direkt

på alla andra fastigheter.

– Fastighetsbranschen går in i en ny digital värld

där vi och alla andra har mycket att vinna. Förutom

att vi sparar tid och pengar sparar vi på jordens

resurser. Och så får vi gladare hyresgäster. Det är

inte svårt att motivera varför vi ska ligga bland de

främsta i fastighetsbranschen när det gäller digi-

tali sering, säger Ulrika Thorildsson.

Att digitalisera fastighetsförvaltningen är en win-win för alla parter: hyresgäster,

förvaltare, fastighetsägare och för Moder Jord. Heba har hittills tänkt rätt och

gjort rätt. Nu är det dags att ta nästa stora kliv framåt. Fastighetschef Ulrika

Thorildsson brinner för att använda digitaliseringens kraft för smart förvaltning

som är både effektiv och hållbar.

Verksamhet

Hebas koncept för coworking

– Close to home

Sommaren 2024 invigdes Hebas coworking Close

to home i Norrtälje Hamn och intresset var stort. Här

finns möjlighet att hyra enstaka plats eller ett helt

kontor. Under hösten har antalet medlemmar ökat

successivt och under 2025 kommer konceptet

utvecklas ytterligare. Satsningen är en verksam-

hetsgren som ger möjlighet att öka fastigheterna

intjäningsförmåga.

Verksamhet

Läs mer, extern länk

Fastighetsutveckling

Fastighetsutveckling är en central del i att säker-

ställa trygga, hållbara och trivsamma bostäder och

vård- och omsorgsboenden för våra hyresgäster och

samtidigt öka bolagets lönsamhet och driftnetto.

Genom god kunskap i att utveckla och genomföra

nyproduktionsprojekt och underhålla våra befintliga

fastigheter skapar vi långsiktigt värde för ägare och

trygghet för hyresgäster. Vi bidrar till tryggare

bostadsområden och förtroendefulla partnerskap

vilket har ett värde för samhället.

Tillväxt inom modernt bestånd

Heba skapar tillväxt genom förvärv av bostads fastig-

heter och vård- och omsorgsboenden samt nypro-

duktion genom byggrätter och markanvisningar. Vi

har ett modernt fastighetsbestånd, endast 98 lägen-

heter återstår i vårt renoveringsprogram. Framåt

arbetar vi efter en byggmästarstrategi där vi bygger

både för att äga och sälja. Egna nyproduktionsprojekt

möjliggör för Heba att uppnå en högre avkastning på

investeringen samt en produkt som motsvarar Hebas

krav på utformning, hållbarhet och förvaltning.

Den totala investeringen för 2024 uppgår till

900 mkr. Under 2024 färdigställde Heba 40 reno-

verade lägenheter i befintligt bestånd. Under 2024

sålde Heba två helägda fastigheter med kommande

renoveringsbehov samt tecknade avtal om försälj-

ning av två fastigheter inom JV-bolag varav en från-

trätts under hösten 2024 och den andra planeras

frånträdas under juni 2025.

Hög takt i nyproduktion

Nyproduktion är en del av Hebas fastighetsbestånd.

Nyproducerade fastigheter ger högre avkastning

och har lägre driftkostnad jämfört med äldre fastig-

heter. Vid utgången av 2024 uppgår Hebas nypro-

duktionsportfölj till 1 400 lägenheter. 400 lägen-

heter är i egen regi som befinner sig i olika skeden

från detaljplan till produktion. 1000 lägenheter finns

i gemensam projektportfölj tillsammans med Åke

Sundvall Byggnads AB. Av dessa är 560 hyresbostä-

der och 440 bostadsrätter. Även dessa befinner sig

i olika skeden från detaljplan till produktion.

Strategiska samarbeten

Heba vill skapa värde för ägare och samhälle genom

förtroende fulla partnerskap. I samarbetsprojekten

ingår en variation av upp låtelseformer och fastig-

heter av olika karaktär i Stockholm. I projekten finns

både hyresbostäder och bostadsrätter. Under 2024

fortsatte arbetet med den gemensamma projekt-

portföljen med Åke Sundvall Byggnads AB i sam-

ägda bolag (50/50).

Hebas totala investering

under 2024, mkr

900

Antal lägenheter i pågående

nyproduktioner vid utgången av 2024

1 400

Antal nyrenoverade lägenheter

som Heba färdigställde 2024

Verksamhet

Vård- och omsorgsboenden:

stabil efterfrågan och säkra

intäkter

Heba äger och förvaltar en modern portfölj av

bostäder och samhällsfastigheter, med inriktning på

vård- och omsorgsboenden, i attraktiva lägen i

Stockholmsregionen och Mälardalen. Fokus är att få

en bra mix mellan de båda kategorierna. Samhälls-

fastigheter utgör nu 30 procent av Hebas driftnetto.

Fastigheten Tärnö 1 i Farsta rymmer ett vård- och

omsorgsboende med 76 lägenheter.

Verksamhet

Läs mer om Hebas samhällsfastigheter på hemsidan

Hög takt

i renoverings-

programmet

Vid utgången av 2024 hade Heba de senaste tio

åren genomfört stambyten och renoverat 1 440

lägenheter. Efter slutförandet av renovering i fastig-

het Rådsbacken i Huddinge återstår endast 98

lägenheter som bolaget har för avsikt att stambyta

och renovera efter 2025. Ambitionen är att under

2029 bli helt klar med hela renoverings programmet.

Fokus på hållbarhet

Genom renoveringarna förlänger vi fastigheternas

livslängd och möjliggör att äldre fastigheter kan

fortsätta generera avkastning i ytterligare 50 år.

Heba arbetar för att minska klimatavtrycket och

underlätta för bolagets hyresgäster att leva miljö-

vänligt. I samband med renoveringar är ökad hållbar-

het och minskad miljöbelastning därmed tydliga

målsättningar där vi alltid gör klimatkalkyler. För att

uppnå varaktig klimatneutralitet lägger Heba stort

fokus och ansvarstagande på en lång siktig minsk-

ning av fastig heternas energi användning. Genom-

snittlig minskning av energiförbrukning i samband

med renovering uppgår till 30 procent.

Sedan 2020 har Heba ett miljöprogram som

används i alla renoveringsprojekt. Miljöprogrammet

säkerställer bland annat en ansvarsfull hantering av

avfall och projekten tillämpar endast godkända

material enligt byggvaru bedömningen i renove-

ringar. Renoveringarna lever i de flesta fall upp till

hållbarhetskraven för grön finansiering, och därför

kan renoveringsprojekten finansieras med bland

annat gröna lån.

Heba har under de senaste tio åren

genomfört ett omfattande renove-

ringsprogram. Vid utgången av 2024

hade 1 440 lägenheter blivit stambytta

och renoverade. Nu återstår endast

98 lägenheter. Heba har med renove-

ringar och förvärv skapat ett modernt

bestånd som kan möta behoven flera

decennier framåt.

Renoveringsprojekt – färdigställda 2024

och planerade för start

Fastighetsbeteckning och adress Byggår

Antal

lägenheter

Färdig-

ställande,

datum

Rådsbacken 12, hus 9, Huddinge 1960-tal 40 2024

Höken 30, Södermalm 1930-tal 20 2026

Draken 24, Södermalm 1960-tal 78 2029

Totalt 138

Kunderna uppskattar renoveringar

Varje fastighet som genomgår en renovering har

haft olika behov av åtgärder och förutsättningar.

Fastigheterna som renoveras inventeras först för att

fastställa vilka renoveringsåtgärder som är nödvän-

diga och vilka energieffektiviseringar som ska priori-

teras. Projekten innebär oftast att hyres gästerna

behöver evakueras. Evakuering till trots visar Hebas

löpande kundundersökningar att hyresgästerna är

nöjda med sin nyrenoverade lägenhet och i princip

alla hyresgäster flyttar tillbaka efter evakuering. Av

hyresgästerna uppger 87 procent att de är nöjda

med sin lägenhet efter återflytt.

Rådsbacken 12, Huddinge

Verksamhet

Källberga – en ny

stad. På landet.

Här ska finnas hållbara bostäder till rimliga priser. Här ska man

kunna bo och arbeta hela dagen, ha barnen i skola, handla på torget

och odla sin kolonilott. Här promenerar man eller tar cykeln istället

för bilen. Stads delen Källberga på landet strax utanför Nynäshamn

växer nu fram och Heba är på plats och bygger 128 hyreslägen-

heter. Fanny Sachs, en av intitativtagarna till stadsdelen, drivs av

möjligheterna som finns i att forma en helt ny stad från grunden.

Fanny Sachs

Yrke: Arkitekt

Aktuell: En av idégivarna och drivkrafterna

bakom nya stadsdelen Källberga utanför

Nynäshamn

Verksamhet

Idén om en helt ny stadsdel, ja faktiskt en liten stad,

kom i kontakterna mellan Nynäshamns kommun och

två gårdar med mycket mark i utkanten av den

expansiva kommunen. Tillsammans såg man möjlig-

heten att skapa ett område idealiskt nära Nynäs-

hamn och med pendlingsavstånd till Stockholm.

Men hur skapar man en helt ny stad ”från scratch” på

en bit åkermark utanför centralorten? Och inte vilken

stad som helst utan en stad i takt med tiden, hållbar,

högfungerande och framförallt trivsam?

– När man börjar med ett blankt papper har man

enorma möjligheter att forma något verkligen

genomtänkt och speciellt. För oss var det i grunden

viktigt att skapa ett samhälle och inte enbart en

sovstad. Bra gedigna bostäder där människor trivs

är givet, och bra samhällsservice bygger engage-

mang och närhet. Att etablera en skola blev ett sätt

att göra Källberga till mer än ett nytt område på en

åker. Bland annat det har vi lyckats med, och vi

hoppas också kunna locka verksamheter och buti-

ker som hör en liten stad till, säger Fanny Sachs, en

av idégivarna och drivkrafterna bakom Källberga.

Idag är det mer eller mindre en självklarhet att håll-

barhet är en central del i utvecklingen av ett nytt

bostadsområde. I Källberga bygger man in den miljö-

mässiga hållbarheten genom hållbara material och

metoder, vilket ligger helt i linje med Hebas policies.

Men för Heba är också den sociala hållbarheten

viktig.

– Vi har tillsammans med Heba och de andra bygg-

mästarna från början verkligen byggt in social håll-

barhet i området. Här ska man känna sig trygg med

bra belysning och gemensamma ytor. Här ska man

kunna vara en del i gemenskapen oavsett om man

är gammal eller ung, ensamstående eller en familj.

Men här finns också förutsättningar för att göra

saker tillsammans, odla i kolonilotterna, dela på

verktyg och redskap, kanske skapa en bilpool,

säger Fanny Sachs.

Hebas 128 lägenheter ska vara klara för inflyttning

hösten 2026. Lägenheterna är fördelade på 1:or till

5:or och i storlekar mellan 40–100 kvadratmeter.

13 av lägenheterna ligger i trivsamma radhus som

passar väl i Källbergas småskalighet. Alla lägenheter

har balkong eller egen uteplats. Till kvarteret hör fyra

affärslokaler i närhet till det centrala Källberga torg.

– Förutsättningarna i Källberga rimmar väl med vår

strategi att erbjuda bostäder för livets olika faser.

Vår första etablering i Nynäshamn får dessutom

ett attraktivt läge på landet men ändå nära Nynäs-

hamn och med pendlingsmöjlighet till Stockholm.

Det ska bli väldigt spännande att få vara med och

bidra med vårt kunnande och våra idéer till fram-

växten av Sveriges nyaste stad”, säger Fredrik

Hagel, projektchef för Källberga på Heba.

”Här ska man kunna vara en del

i gemenskapen oavsett om

man är gammal eller ung,

ensamstående eller en familj.”

Verksamhet

Nyproduktion

Heba utvecklar fastigheter i attraktiva lägen i Stockholms regionen och

Mälardalen – antingen i bolagets egen regi, med samarbetspartners eller

tillsammans med externa leverantörer. Under 2024 uppgår Hebas projekt-

portfölj till 1 400 lägenheter belägna i olika geografiska områden. Av dessa

utvecklas 1 000 tillsammans med vår samarbetspartner.

Filipstadsbacken, Farsta

Heba tilldelades markanvisning 2022 för tre miljöcertifierade

fastigheter intill Hebas befintliga fastighet Kv. Tärnö. Detalj-

planen drivs tillsammans med Familjebostäder, Byggvesta och

Nordr. Planen möjliggör cirka 500 nya bostäder, förskola och

mobilitetshus. Läget är utmärkt med närhet till tunnelbana och

pendeltåg, intill fina parkområden. Ambitionen i Hebas del av

detaljplanen är att uppföra cirka 140 hyreslägenheter.

Spöksonaten, Axelsberg

Heba tilldelades markanvisning 2022 för en ny fastighet med

85 lägenheter intill Hebas befintliga fastighet Kv. Spöksonaten.

Läget är utmärkt med goda kommunikationer, samhällsservice

och naturnära intill Mälaren. Projektet består av två huskroppar

delvis med underbyggt garage. Projektet är i detaljplaneskede.

Fastigheten kommer miljöcertifieras med ambitionen att

minska klimatavtrycket under uppförandet.

Källberga, Nynäshamn

Källberga är ett helt nytt naturnära bostadsområde i

Nynäshamns kommun som fullt utbyggt kommer att rymma

600–700 bostäder kring en bykärna med verksamheter,

samhälls service, butiker och förskola. Här finns det småskaliga

och naturnära i en spännande och ny form där ekologisk och

social hållbarhet står i centrum. Heba har förvärvat Smedjan i

Källberga, 128 nyproducerade hyreslägenheter. Byggstart ägde

rum hösten 2024 med planerat färdigställande 2026–2027.

Uthyrningen startar hösten 2025. Förvärvet är Hebas första

etablering i Nynäshamn, i ett attraktivt läge nära centrala

Nynäshamn och med pendlingsmöjlighet till Stockholm.

Skridskon, Västertorp

I Västertorp har Heba drivit en detaljplan på en befintlig fastig-

het för att möjliggöra nyproduktion av 48 lägenheter på egen

mark. Detaljplanen har vunnit laga kraft och produktionsstart

bedöms kunna ske första halvåret 2025. Den nya fastigheten

kommer ligga intill centrumgatan i Västertorp med närhet till

service, affärer och tunnelbana. Här ska vi bygga attraktiva

bostäder i en hållbar fastighet som kommer miljöcertifieras

enligt Svanen.

Verksamhet

Vårbergstoppen

I Vårbergstoppens park genomför Stockholms stad en stor upprustning i syfte att

skapa en stadspark med något för alla. I Vårbergstoppen kommer Heba i ett samarbete

med Åke Sundvall uppföra ett storgårdskvarter med lummiga bostads gårdar som

omringar en allmän naturkulle i mitten. Projektet är uppdelat i två bostadsfastigheter,

Viggholmen 1 och Loholmen 1. Totalt rymmer fastigheterna cirka 300 hyreslägenheter

i varierande storlek. För Heba har nyckelord i planerandet av bostäderna varit att de

ska vara prisvärda, miljömässigt hållbara och socialt hållbara. Fastigheterna kommer

att Svanen märkas och beräknas stå klara under 2024 och 2025. Under mars 2024

teck nades avtal om överlåtelse av det med Åke Sundvall Byggnads AB gemensam-

ägda projektet. Affären genomförs som en bolagsaffär och frånträde avseende den

första fastigheten har skett under september 2024 och den andra planeras frånträdas

juni 2025.

Skärgårdsskogen, Skarpnäck

I slutet av 2020 tilldelades Heba tillsammans med Åke Sundvall en markanvisning i

Skärgårdsskogen, Skarpnäck. I ett gemensamt projektbolag kommer här byggas cirka

100 bostadsrätter. Totalt byggs cirka 700 nya bostäder i området som ligger i södra

delen av Skärgårdsskogen. Målbilden är ett dynamiskt bostadskvarter som kombinerar

nyskapande arkitektur med socialt engagemang till en levande boendemiljö, som

samman faller med Hebas affärsidé om att skapa värde genom trygga och attraktiva

bostadsområden. Intresset för att bygga på området har varit mycket stort. Åke

Sundvall och Heba tilldelades till sammans med flera aktörer en markanvisning i stor

konkurrens. Projektet är i detaljplaneskede.

Stora Sköndal

I Stora Sköndal i södra Stockholm börjar en ny stadsdel växa fram. Heba och Åke

Sundvall kommer via ett samägt bolag driva och äga ett projekt om cirka 600 bostäder

i den nya stadsdelen. Av dessa bostäder är cirka 260 hyresrätter och 340 bostads-

rätter. Projektet är del av den andra etappen i utvecklingen av Framtidens Stora

Sköndal, som innefattar totalt cirka 1 400 bostäder. Detaljplanen väntas vinna laga

kraft första halvåret 2025. När Stora Sköndal står klar runt 2035 ska stadsdelen rymma

cirka 4 500 bostäder och 1 500 arbetsplatser. Stadsdelen utformas utifrån en idé om

social hållbarhet där inkludering, variation och närhet till grönska och vatten står i

centrum. Det ska bli en stadsdel byggd för möten och gemenskap, med varierad

arkitektur, ett starkt fokus på miljömässig hållbarhet och där ny teknik används för att

skapa livskvalitet. Projektet går helt i linje med Hebas vision, att vara bäst i Sverige på

att skapa trygga och attraktiva bostäder och livsmiljöer.

Samarbetsprojekt med

Åke Sundvall

Heba vill skapa värde för ägare och samhälle genom förtroendefulla partnerskap. Under 2024 har samarbetet

med Åke Sundvall Byggnads AB i samägda bolag (50/50) fortsatt. I samarbetsprojekten ingår en variation av

upplåtelseformer och fastigheter av olika karaktär i Stockholm.

Verksamhet

Risker

Heba är ett stabilt företag med en låg riskprofil. Det beror bland annat på att bolaget har hög soliditet, ett långsiktigt ägarperspektiv, bostads- och samhällsfastigheter

med låg vakans, fokus på kärnverksamheten, och en effektiv egen fastighetsförvaltning. Nedan presenteras några av de riskområden som kan påverka verksamheten.

Strategiska risker

Risk Hantering

Värdering av fastigheter

Fastigheternas marknadsvärde varierar bland annat beroende

på det ekonomiska läget och ränteläget. Förändringar i mark-

nadens avkastningskrav får stor resultat påverkan.

För att få ett rättvisande marknadsvärde internvärderas 2/3

av fastighetsbeståndet och externvärderas 1/3 av fastighets-

beståndet vid varje kvartalsbokslut. Vid årsbokslutet extern-

värderas koncernens samtliga fastigheter. Fastigheter under

pågående renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden

internvärderas alltid.

Varumärke

Ett starkt varumärke kännetecknas av medvetenhet, tydlighet

och enhetlighet hos medarbetare och marknaden. Ett starkt

varumärke bidrar till att bolaget kan uppfylla sina affärsmål.

Skulle varumärket förknippas med oönskade egenskaper finns

risken att vår tillväxt påverkas negativt.

Vi arbetar kontinuerligt med att kommunicera bolagets över-

gripande budskap i olika kanaler, både internt och externt. Vi

utvecklar kontinuerligt våra kanaler för att vara tillgängliga och

tidsenliga. Vi är proaktiva vad gäller hantering av potentiellt

känsliga frågor som skulle kunna skada varumärket.

Digitalisering

Vi behöver ständigt nya innovationer och teknik som kan för-

bättra och effektivisera vårt dagliga arbete. Att möta våra

intressenters förväntningar och behov är av stor vikt för att

kunna bedriva verksamheten framgångsrikt. Om vi inte följer

med i den digitala utvecklingen kan vi ha svårt att attrahera

framtidens medarbetare.

Vi har en vision av ett önskat framtidsscenario. Vi lägger

resurser på omvärldsbevakning och hämtar inspiration från

branschen. Vi genomför pilotprojekt för att i drift kunna

utvärdera system och teknik.

Tillväxt

Ett av Hebas strategiska mål är att fortsätta växa i Stock-

holmsregionen och Mälardalen. För att göra det krävs mark-

anvisningar för nybyggnad, god marknadskännedom, rätt

hyresnivåer och välfungerande samarbeten.

Ett gemensamt arbetssätt med öppen och nära dialog med

våra samarbetspartners fastställer att vi jobbar mot samma

mål och främjar kompetensutväxling. Tillsammans skapar vi

möjligheter att vinna markanvisningstävlingar och uppnå rätt

hyresnivåer.

Operativa risker

Risk Hantering

Hyresintäkter

76 procent av Hebas hyresintäkter kommer från bostads-

hyresgäster. Stockholmsregionen och Mälardalen svarar för

koncernens samtliga hyresintäkter. Eftersom hyresnivån

förhåller sig till den förhandlade bruksvärdes hyran påverkas

Hebas intäkter till stor del av dessa hyresförhandlingar.

Heba arbetar för en mer konsekvent hyres sättning som bättre

motsvarar hyresgästernas värderingar och preferenser. Heba

har som strategi att finnas i attraktiva lägen där stor efter-

frågan av hyresrätter finns, vilket gör att vi på sikt kan förbättra

hyresnivån. Med en effektiv uthyrning i egen regi minskar risken

för vakanser. Med ett snart helrenoverat eller nybyggt bestånd

med nyförhandlade hyror ökar hyresintäkterna.

Vakanser

Heba ägde vid årsskiftet 2024/2025 14 samhällsfastigheter

och är i övrigt ett renodlat bostadsbolag med ett homogent

fastighetsbestånd. En hög vakansgrad på bostäder skulle

därför påverka Hebas resultat negativt.

Efterfrågan på hyresbostäder i Stockholms regionen är väldigt

hög och bedöms vara fortsatt hög inom överskådlig framtid.

Heba har en fortsatt mycket låg vakansgrad, 0,06 procent för

bostäder och 0,48 procent för lokaler. Samhälls fastigheterna

är uthyrda på 15- och 20-åriga hyresavtal till Stockholms stad

och välrenommerade äldrevårdsföretag.

Fastighetskostnader

Hebas enskilt största driftkostnadspost är värmekostnaden.

Övervägande del av fastighetsbeståndet är anslutet till fjärr-

värmenätet. Värmekostnaderna utgör ungefär 13 procent av

de totala driftkostnaderna. Dessa kan variera kraftigt år från

år beroende på väderlek och energipris.

Värmeanläggningarna i merparten av Hebas fastigheter är

mycket moderna och samtliga har fjärrövervakade driftunder-

centraler. Heba arbetar kontinuerligt med att reducera energi-

användningen i fastigheterna bland annat genom effektiva

energiinvesteringar och optimering av tekniska installationer.

Bolaget genomför även installation av alternativa energikällor

såsom solcellsanläggningar i kombination med bergvärme.

Totalt elva fastigheter använder bergvärme som huvudsaklig

värmekälla.

Verksamhet

Finansiella risker

Risk Hantering

Finansieringskostnader

Ökade finansieringskostnader utgör risken för negativ påver-

kan på bolagets finansiella ställning till följd av förändrade

marknads förutsättningar, så som stigande marknadsräntor

eller försämrade förutsättningar på kapitalmarknaden. Hebas

exponering mot kreditmarknaden uppgick per årsskiftet

2024/2025 till 6 076,9 mkr vilket motsvarar en belåningsgrad

om 44,7 procent av fastigheternas marknadsvärde.

Hebas finanspolicy reglerar hur finansiella risker ska hanteras

samt anger limiter och vilka finansiella instrument som får

användas. Heba driver ett aktivt arbete för att reducera bola-

gets ränterisk och skapa en jämn förfallostruktur i skuldportföl-

jen. Detta genom räntesäkring på derivatmarknaden, använd-

ning av diversifierade finansieringskällor samt genom att utöka

bolagets gröna finansiering. Löpande uppföljning genomförs

av företagsledning, finans kommitté och styrelse. Finansierings-

kostnaden ligger på 2,8 procent, räntebindningstiden på 3,1 år

och räntetäckningsgraden är 2,3 gånger. Heba har en long-

term issuer credit rating med betyget BBB, Stable outlook,

av Nordic Credit Rating.

Hållbarhetsrisker

Risk Hantering

Medarbetare

Medarbetarna är bolagets viktigaste tillgång. På Heba ska

medarbetarna må bra och trivas på jobbet. Skulle Heba tappa i

attraktionskraft som arbetsgivare och därmed få svårigheter

att rekrytera, behålla och utveckla medarbetare skulle, det

kunna ge stora negativa följder för verksamheten.

Hebas uppförandekod är baserad på bolagets kärnvärden och

ger tydliga riktlinjer för hur verksamheten ska bedrivas. Varje

medarbetare har en individuell utbildningsplan för att kunna

utvecklas tillsammans med bolaget, planen följs upp vid det

årliga medarbetarsamtalet. Sedan 2022 har Heba ett internt

utbildningsprogram som säkerställer kunskapsutveckling.

Medarbetarundersökningar genomförs vart annat år och fångar

upp förbättringspunkter. Resultatet från 2023 uppgick till 4,1

(4,4) i en 5-gradig skala. Ny undersökning kommer genomföras

under 2025.

Kundnöjdhet

Heba ska vara närvarande och tillgängliga för hyresgästerna.

Att vara hyresgäst hos Heba innebär en trygg och trivsam

bostad och att få hjälp när det behövs. Stort missnöje hos

hyresgästerna skulle skada Hebas varumärke och leda till

hög omsättning.

Heba strävar efter att vara tillgängliga och närvarande för att

hyresgästerna ska känna sig trygga i sina hem samt få snabb

återkoppling och hjälp när det behövs. Tillsammans med hyres-

gästerna skapas initiativ som trygghetsvandringar och främjar

miljöengagemang. Heba utför kundenkäter vartannat år eller

sex månader efter ett renoveringsprojekt och nyproduktion.

Samtliga fastigheter med ett trygghetsindex under 80 procent

har en dokumenterad åtgärdsplan. Serviceindex för undersök-

ningen 2023 uppgick till 85,7 procent (85,0 procent). Ny

undersökning kommer genomföras under 2025.

Mänskliga rättigheter, antikorruption

och leverantörsrisker

Hebas verksamhet involverar ett flertal aktörer och under-

leverantörer, i synnerhet i samband med nybyggnadsprojekt.

Miss förhållanden, i form av exempelvis brott mot mänskliga

rättigheter och eventuella kon kurser hos leverantörer i värde-

kedjan kan medföra, förutom störningar i Hebas verksamhet,

allvarliga konsekvenser för individer.

Hebas hållbarhetspolicy säkerställer och ligger till grund för att

bolagets verksamhet bedrivs på ett ansvarsfullt sätt. Alla med-

arbetare utbildas årligen i bolagets uppförandekod tillsammans

med antikorruption- och hållbarhets policy. Heba tillämpar

Fastighetsägarnas uppförandekod för leverantörer och genom-

för revisioner för att säkerställa att leverantörer och underleve-

rantörer agerar etiskt korrekt. För att upptäcka oegentligheter

finns en visselblåsarfunktion som sköts av en tredje part.

Verksamhet

Risk Hantering

Miljörisker kopplade till nyproduktion

När Heba bygger nytt ska bygget liksom byggnaden vara

anpassade till framtidens klimat- och miljöbehov, vilket

behöver säkerställas. Utan kontroll på hur bolagets nyproduk-

tion belastar klimatet kommer bolaget varken klara av nutida

eller framtida krav.

All nyproduktion ska miljöcertifieras enligt miljö byggnad silver

eller bedömd motsvarande nivå och ha en energianvändning

20 procent under rådande BBR-krav. Material som används

måste väljas utifrån ett hållbarhetsperspektiv och vara god-

kända enligt Byggvarubedömningen, eller utifrån bolagets

egen Heba standard med godkända produkter. Varje nytt

projekt ska från år 2025 ha en halverad klimatpåverkan från

byggprocessen, utifrån rådande referensvärde framtaget av

Boverket. Vid varje projekt ska en extern miljöcontroller

granska att Heba följer miljöprogram och de krav som ställs.

Genom att öka förståelsen för hur den indirekta klimatpåverkan

ser ut, ska bolaget agera och hantera brister och möjligheter

som uppstår.

Miljörisker kopplade till renoveringsprogram

Hebas fastigheter som renoveras är mellan 50–70 år gamla

och kräver åtgärder för att kunna fungera väl. Bolaget behöver

renovera med hänsyn till framtiden. Heba behöver beakta hur

material och metoder som används idag kan visa sig vara

undermåliga framöver. I annat fall finns en risk att fastigheterna

inte uppnår framtidens energikrav eller intressenternas önske-

mål och behov.

När Heba renoverar saneras fastigheten på gamla inbyggda

miljöskulder. Liksom vid nyproduktion finns en extern miljö-

controller och ett miljöprogram under hela projektet som

kvalitets säkrar arbetet. Inför varje renovering genomförs en

återbruksinventering för att minimera avfall och spara resurser.

Heba analyserar och sorterar det avfall som uppstår och följer

upp med rapporter varje kvartal. Målet är att allt material som

kan återvinnas, ska göra det. De nya produkterna i husen är

godkända enligt Byggvarubedömningen eller följer Heba-

standard. Heba genomför åtgärder som förbättrar energi-

prestandan såsom fönsterbyten, tilläggsisolering och byte av

ventilationsaggregat, beslut som ska tas tillsammans med

beaktning av produkternas klimatpåverkan.

Risk Hantering

Miljörisker kopplade till förvaltning

Det dagliga förvaltningsarbetet med fastigheterna medför

situationer som på olika sätt kan påverka människa och miljö.

Heba behöver vara medveten om hur bolaget kontrollerar

och hanterar miljörisker som uppstår i det dagliga arbetet

hos förvaltningsteamen.

Genom ett strukturerat arbete med rutiner och egenkontroller

kontrolleras och följs förvaltningsrutinerna upp. Varje fastighet

har en egen förvaltningsplan med en kartläggning av inbyggda

miljöskulder. Förvaltningens största post är energianvändning,

vilken fjärrstyrs för att ständigt optimera energiprestandan.

Heba utvecklar hyresgästernas möjligheter att källsortera och

hur bolaget som fastighetsägare kan skapa incitament för att

materialåtervinna mer, inte minst plasten. Varje år har Heba

som ambition att starta två projekt med installation av energi-

källor med förnybar energi såsom bergvärme i kombination

med solceller.

Risker kopplade till klimatförändringar

Då klimatet förändras föreligger risker för ökade energi-

kostnader till följd av ökade skatter och ökade verksamhets-

kostnader kopplade till regleringar, skatter eller utsläpp samt

ökade vattenkostnader. Fysiska risker för fastigheter som

ligger i områden där vatten nivåerna bedöms höjas och där

ökade regnmängder resulterar i att fastigheter blir temporärt

obrukbara. Det varmare klimatet innebär ökat behov av kyl-

media, vilket både blir en initial investering och löpande högre

energikostnader.

Fastighetsbeståndet analyseras årligen utifrån olika klimat-

scenarier, med hjälp av Länsstyrelsens kartunderlag för klimat-

anpassning och underlag från Sveriges meteorologiska och

hydrologiska institut (SMHI) samt MSB. De fysiska klimat-

riskerna bedöms både kort- och långsiktigt för att säkerställa

att rätt anpassningar planeras och utförs i tid. Övergripande

hållbarhetsmål och klimatrelaterade frågor återfinns i det

strategiska arbetet likväl som i det dagliga och är integrerat i

verksamheten, till exempel med åtgärder i fastighetsplanen.

Analys och målsättning genomförs på kort och lång sikt och

följs upp av ledning och styrelse minst en gång per kvartal.

Se vidare underlag i tabell på sidan 61.

Hållbarhetsrisker, forts.

Verksamhet

Klimatförändringar

Risk Kategori Modell och måttenhet Finansiell påverkan

Omställningsrisker Ökade energikostnader Kostnader Total energianvändning (värme, kyla och fastighetsel) uttryckt i GWh,

mkr per år.

Energianvändningen 2024 uppgick till 23 GWh motsvarande en kostnad om 39 mkr.

Kostnader Förändrade energikostnader till följd av ökade energipriser med 0,5 kr/

kWh. Beräkning utgår från 2024 års energianvändning och mkr/år.

Prisökning om 0,5 kr/kWh skulle resultera i ökad energikostnad om 12 mkr.

Tillgångar/

Skulder

Investeringar kopplade till att minska energianvändningen och öka

andelen förnybar energi.

Under 2024 investerades 300 tkr i anläggningar för förnybar energi. Den beräknade

besparingen för de fastigheter med system för förnybar energi uppgår till 60 procent

reduktion årligen. Inom Hebas bestånd har 10 fastigheter bergvärme, varav 2 kombinerat

med solceller samt 3 fastigheter med solceller.

Ökade kostnader kopplade till

regleringar, skatter eller utsläpp

Kostnader Ökade kostnader för klimatkompensation, baserat på 2024 års

k ompenserade utsläpp i scope 1 och scope 2.

Om priset för klimatkompensation uppgår till 1500 kr/ton motsvarar det en kostnad om

858 tkr.

Kostnader Ökade kostnader för byggmaterial om klimatkompensation läggs

på inköpspris. 2024 års klimatpåverkan från byggmaterial.

Om priset på klimatkompensation uppgår till 1500 kr/ton motsvarar det omkring 600 tkr

för klimatpåverkan av byggvaror.

Ökade vattenkostnader Kostnader Total vattenförbrukning under 2024 där pris på vatten antas öka med

50 procent per m

/år.

Under året uppgick vattenförbrukningen till 300 000 m

, motsvarande en kostnad på

12,5 mkr. Prisökningen skulle innebära ökade vattenkostnader om 6 mkr.

Risk Kategori Modell och måttenhet Finansiell påverkan

Fysiska risker Fastigheter kommer ligga under

vatten på grund av stigande

havsnivåer

Tillgångar Fastigheter som ligger i områden där havsnivåerna bedöms höjas.

Uttryckt i intäktsminskning mkr/år. Andel av hyresintäkter utifrån

utfall år 2024.

Utfall från analys av hela beståndet. Fyra fastigheter har identifierats där det föreligger

risk vid mycket förhöjda vattennivåer. Motsvarar årliga intäkter om 77 mkr, 14 procent av

de totala hyresintäkterna 2024.

Varmare klimat innebär ökat energi-

behov kopplat till köldmedia

Tillgångar/

Skulder

Behovet av köldmedia ökar, vilket innebär en initial investering för

installation samt en årlig kostnadsökning för energi.

Ett av våra vård- omsorgsboenden som förvärvades under 2024 har ett identifierat behov

av köldmedia, motsvarar en investering om 1 mkr och ökade energikostnader om 20 tkr/år.

Ökade regnmängder resulterar i att

fastig heter blir temporärt obrukbara

Intäkter Intäktsbortfall för tomställda lägenheter och lokaler. Utifrån analys av beståndet föreligger en förhöjd risk hos en fastighet. Intäktsbortfall vid

tomställning bedöms till 2,6 mkr.

Kostnader Kostnader för reparationer ökar, till följd av ökade vattenmängder. Utifrån analys av beståndet föreligger en förhöjd risk hos en fastighet. Kostnaden för

reparation bedöms till 8 mkr.

Verksamhet

Värdering av fastighetsbeståndet

Transaktionsvolym Storstockholm Transaktionsvolym Storstockholm

Bostadsfastigheter – per typ av köpare

Bostäder

Övriga segment

Andel bostäder (%)

BRF

Övriga köpare

Andel BRF (%)

Äldrevård och specialboende

Utbildning Övriga segment

Andel av total transaktionsvolym (%)

Transaktionsvolym

samhällsfastigheter Sverige

Transaktionsmarknaden

Hebas fastighetsbestånd är huvudsakligen lokalise-

rat till Storstockholmsområdet. Transaktionsvolymen

för bostadsfastigheter inom Storstockholm uppgick

under 2024 till cirka 17,6 miljarder kronor. Detta är en

ökning med cirka 80 procent jämfört med året före.

Snittet för de senaste tio åren ligger på cirka 20,7

miljarder.

De senaste fem åren har volymen för bostads-

fastigheter varierat mellan 9,8–69,3 miljarder vilket

motsvarar 22–38 procent av den totala transaktions-

volymen inom området. Intresset för segmentet har

varit stort och utbudet har under ett flertal år haft

svårt att svara upp mot intresset från investerare.

Under 2022 och 2023 bromsades dock transaktions-

marknaden för bostadsfastigheter upp kraftigt som

en följd av ett högre kostnads- och ränteläge och en

allmän osäkerhet kring de framtida omvärldsförut-

sättningarna. Den ökade transaktionsvolymen under

2024 är ett tydligt tecken på att marknaden nu åter-

hämtar sig och går in i ett mer normaliserat tillstånd.

Även om betydande geopolitisk osäkerhet fortfa-

rande kvarstår så har möjligheterna till och villkoren

för finansiering stabiliserats och avsevärt förbättrats.

Höga priser på bostadsrättsmarknaden och boendes

önskemål om att själva kunna påverka sin boende-

ekonomi- och miljö ger incitament för boende i

hyresfastigheter att bilda bostadsrättsföreningar

och förvärva de fastigheter där de bor. Bostads-

rättsföreningars förvärvsbeslut skiljer sig från andra

investerares då de istället för att se till en marknads-

mässig direktavkastning istället primärt tittar på

boendekostnad och kvadratmeterpris.

Inom Storstockholmsområdet svarade bostads-

rättsföreningar under 2024 för drygt en miljard av

segmentets totala volym om 17,6 miljarder vilket













mkr































mkr

































mkr















Värderingen av fastigheter i Hebas fastighets-

bestånd per 2024-12-31 har utförts av auktoriserade

fastighetsvärderare inom Savills Sweden AB och

Novier Property Advisors AB.

Verksamhet

motsvarar cirka sex procent. Andelen är på samma

nivå som föregående år men är låg i ett historiskt

perspektiv. Under senaste tioårsperioden har ande-

len varierat mellan 2–48 procent med ett snitt om

cirka 16 procent. Den långsiktiga trenden visar dock

på en minskande andel av transaktionsvolymen för

bostadsrättsföreningar.

Andrahandsmarknaden för bostadsrätter har

stabiliserats under 2024 och i Stockholmsområdet

har priserna ökat med cirka 7 procent under helåret

2024 även om priserna i december 2024 sjönk med

1,5 procent. Transaktionsvolymen för ombildnings-

affärer om en dryg miljard är en fördubbling jämfört

med 2023 och tre gånger så hög jämfört med botten-

noteringen 2022 om cirka 350 Mkr. Det kan dock

konstateras att de affärer som görs sker på nya och

lägre nivåer jämfört med hur läget var för några år

sedan. Det får tolkas som att det nya ränteläget och

regler om amorteringskrav, kombinerat med en

osäkrare prisutveckling på andrahandsmarknaden,

begränsar vad föreningarna är beredda att betala

vid ombildningsprocesser. Mot bakgrund av detta

bedömer Savills att värdet för bostadsfastigheter,

även med attraktiva ombildningslägen, i dagsläget

huvudsakligen styrs av betalningsviljan hos investe-

rare snarare än betalningsförmågan hos en bostads-

rättsförening.

Samhällsfastigheter har successivt vuxit fram som

ett etablerat fastighetssegment i Sverige. Samhälls-

fastigheter förknippas med en lägre riskprofil jämfört

med de traditionella fastighetssegmenten på grund

av stabila hyresgäster och långa löptider på hyres-

avtalen som i regel är indexjusterade.

Transaktionsvolymerna inom segmentet har succes-

sivt vuxit under flera år drivet av de rådande mark-

nadsförutsättningarna och segmentets gynnsamma

riskprofil. En markant ökning i volym kunde ses åren

2021 och 2022 med nivåer på cirka 48 respektive

43 miljarder för att under de senaste två åren falla

tillbaka. Under 2023 uppgick transaktionsvolymen

till cirka 12 miljarder kronor och under 2024 minskade

den ytterligare till cirka 9,6 miljarder. Drygt hälften

av volymen 2023 kommer dock från två större struk-

turaffärer. Samhällsfastigheternas andel av den

totala transaktionsvolymen i Sverige uppgick till

cirka 7 procent 2024. Av de olika verksamhets-

typerna inom segmentet har äldre- och special-

boenden klart störst andel under året med cirka

46 procent följt av kontorsfastigheter med offentliga

hyresgäster 21 procent och fastigheter nyttjade för

utbildning vilka svarar för cirka 16 procent av seg-

mentets totala transaktionsvolym.

Storstockholmsområdets andel under 2024 upp-

går till cirka 44 procent av segmentets totala trans-

aktionsvolym. Det är betydligt högre än året före då

andelen var cirka 8 procent och även högre än Stor-

stockholmsområdets genomsnittliga andel under

senaste 5-årsperioden som är cirka 37 procent. De

få transaktioner som gjorts inom segmentet under

2024 tyder på att avkastningskraven höjts inom seg-

mentet. Savills bedömer att avkastningskrav för att-

raktiva objekt med äldreboenden i Storstockholms-

området ligger runt 4,15–4,75 procent.

Svänghjulet 4, Täby

Verksamhet

Marknadsvärdering

Savills Sweden AB och Novier Property Advisors AB

har på uppdrag av Heba värderat 24 respektive

34 fastigheter i koncernens fastighetsbestånd. Kon-

cernens samtliga fastigheter, exklusive en projekt-

fastighet i tidigt skede och en tillträdd ny fastighet,

har externvärderats och där med hälften av fastig-

heterna av vardera värderingsbolagen. Två fastig-

heter har värderats av bägge värderingsbolagen och

det redovisade värdet är ett genomsnitt av dessa

värderingar.

Marknadsvärdet avser det mest sannolika priset

vid värdetidpunkten till vilket en köpare och en säl-

jare i oberoende ställning till varandra är beredda

att genomföra en transaktion. Detta efter det att

fastigheten marknadsförts på en öppen marknad,

där parterna har handlat kunnigt, insiktsfullt och

utan tvång.

Värderingsunderlag

Underlag för värderingen utgörs av uppgifter från

Heba avseende intäkter och kostnader per fastighet.

För lokaler utgörs intäktsuppgifterna av utgående

hyra, area, avtalstid, indexreglering samt eventuella

tillägg och rabatter per lokal. För bostäder ingår upp-

gifter per objekt om utgående hyra, lägenhetstyp,

area, specificerade hyrestillägg och hyresrabatter.

Även information om vakanta ytor har lämnats.

Underlaget avseende kostnader utgörs av histo-

riska förbruknings- och underhållskostnader på

fastig hetsnivå samt större planerade eller på senare

tid utförda investeringar och underhållsåtgärder.

För vissa kostnader har Heba även levererat budget

för nästkommande år. Uppgifter om aktuella

taxerings värden har erhållits från det officiella

fastighets registret.

Utöver detta har värderingsbolagen nyttjat

information från interna- och marknadsbaserade

datakällor.

Värderingsmetod

Värderingarna har utförts genom analys av varje

fastighets status och hyres- och marknadssituation.

Därtill görs jämförelser och analyser av sålda objekt

(ortspriser) i kombination med kunskap om mark-

nadsaktörernas syn på olika typer av objekt, deras

sätt att resonera kring dessa samt kännedom om

marknadsmässiga hyresnivåer.

Till huvudmetod för de individuella värderingarna

har s k kassaflödeskalkyler används. I kalkylerna

nuvärdesberäknas bedömda framtida driftnetton

och behov av investeringar. Vid denna beräkning tas

hänsyn till varje objekts faktiska hyres- och kost-

nadsnivåer, vakanser o.s.v. för att sedan jämföra och

eventuellt korrigera dessa mot marknadsmässiga

nivåer och värderarens uppfattning om framtida

utveckling. Värdet härleds som summan av nuvärdet

av respektive års driftnetto och investeringar under

kalkylperioden samt nuvärdet av fastighetens

restvärde vid kalkylperiodens utgång. I regel har

nuvärdet av restvärdet och nuvärdesumman av

Bonden Mindre 8, Södermalm

Verksamhet

kalkylens driftnetton beräknats med en kalkylränta

som har bedömts genom att inflationsanpassa det

av värderaren bedömda direktavkastningskravet.

Direktavkastningskravet bedöms genom att studera

försäljningar av liknande objekt i kombination av

analyser av bostadsrättsmarknaden samt kunskap

om marknadens aktörer.

Vid värderingen av Hebas fastigheter har 5–15-

åriga kalkylperioder använts. Värderingarna tar ej

hänsyn till de enskilda objektens skattesituation.

Antaganden

Följande antaganden och bedömningar har använts

vid de enskilda värderingarna:

• Inflationstakten har av värderingsbolagen

bedömts till 1,0 respektive 2,0 procent för år 2025

och 2 procent per år för resterande kalkylperiod.

• För de bostadsfastigheter som ej har egensatt

hyra var hyreshöjningen för 2025 endast känd för

två fastigheter vid värderingstillfället. För de fall

där hyreshöjningen var känd har värderarna erhållit

uppgifter från Heba. För fastigheter där hyres-

höjningen inte var känd har Novier räknat upp

hyrorna med 2,25 till 4,5 procent för 2025. För

åren därefter antas hyresutvecklingen följa infla-

tionen. Savills har antagit en bedömd hyreshöjning

för 2025 om 3,0 till 5,0 procent och 2,0 till 3,5 pro-

cent för 2026. Under resterande del av kalkyl-

perioden bedöms hyresutvecklingen följa inflatio-

nen. För fastigheter med flerårsöverenskommelser

för bostäder s.k. egensatt hyra dvs. hyror som ej

förhandlats med hyresgästföreningen utan direkt

med de enskilda hyresgästerna har värderarna

gjort en bedömning av hyresutvecklingen.

• För lokaler har den framtida hyresutvecklingen

baserats på gällande kontrakt. Hyrorna efter

aktuell löptids slut anpassas till bedömd mark-

nadshyra. För vakanta lokaler har värderaren

bedömt rimlig marknadshyra.

• Långsiktig ekonomisk vakansgrad varierar inom

beståndet mellan 0,1 till 5,0 procent med ett snitt

på 1,1 procent.

Kalkylränta och direktavkastningskrav baseras

på analyser av genomförda transaktioner, samt

individuella bedömningar avseende risknivån och

fastighetens marknadsposition. I de externa vär-

deringarna används en kalkylränta från 3,8 till

6,8 procent med ett snitt på 5,5 procent och ett

direktavkastningskrav från 1,8 till 4,9 procent med

ett snitt på 3,6 procent.

Marknadsvärde

Det sammanlagda marknadsvärdet av de av Savills

Sweden AB och Novier Property Advisors AB vär-

derade fastigheterna i Heba-koncernens fastighets-

bestånd uppgår till 13 291 784 tkr. Två av fastig-

heterna har värderats av båda värderingsbolagen

ovan och det redovisade värdet för dessa två fastig-

heter är ett genomsnitt av de nämnda värderingarna.

Marknadsvärdet inklusive internt värderad projekt-

fastighet och en ny tillträdd fastighet uppgår till

13 589 186 tkr.

Känslighetsanalys

Värdeförändring

bostäder

Värdeförändring

samhällsfastigheter

Parameter enhet antal tkr % tkr %

Kalkylränta %-enheter 0,5 –361 971 –3,5% –120 551 –4,1%

Kalkylränta %-enheter –0,5 381 105 3,7% 127 953 4,3%

Direktavkastningskrav %-enheter 0,5 –1 181 511 –11,5% –246 616 –8,3%

Direktavkastningskrav %-enheter –0,5 1 661 631 16,1% 310 744 10,5%

Hyresvärde % 2 253 731 2,5% 57 496 1,9%

Hyresvärde % –2 –251 731 –2,4% –55 496 –1,9%

Drift- och underhållskostnad % 10 –291 118 –2,8% –31 952 –1,1%

Drift- och underhållskostnad % –10 294 123 2,9% 32 952 1,1%

Bonden Mindre 8, Södermalm

Verksamhet

Hebas aktie

Aktiekapitalet per den 31 december 2024 uppgick till

34 400 000 kronor fördelat på 15 581 640 A-aktier

och 149 538 360 B-aktier. Heba aktien är sedan den

13 juni 1994 noterad på Nasdaq Stockholm Nordic

Mid Cap.

Hembudsklausul och omvandlingsförbehåll

I Hebas bolagsordning finns en hembudsklausul

avseende bolagets A-aktier, i huvudsak innebärande

att om A-aktierna överlåts till någon som inte är

A-aktie ägare, ska aktierna hembjudas nuvarande

A-aktie ägare. Om hembjuden A-aktie ej löses,

omvandlas aktien automatiskt till aktie av serie B.

I bolagsordningen finns även ett så kallat omvand-

lingsförbehåll, som innebär att aktie av serie A efter

begäran av innehavare av sådan aktie ska omvandlas

till aktie i serie B.

Ägarstruktur

Antalet aktieägare i Heba uppgick vid årsskiftet till

5 884 stycken. De tio största aktieägarna represen-

terade 57 procent av kapitalet, det vill säga ägar-

andelen, och 67 procent av rösterna. Andelen

institu tionellt ägande uppgick till 10,59 procent av

kapitalet och 5,72 procent av rösterna. De utländska

ägarna svarade för 6,59 procent av kapitalet och

3,56 procent av rösterna.

Utdelningspolitik

Hebas mål är att aktieutdelningen ska vara minst

40 procent av förvaltnings resultatet justerat för

skatt. Vid bestämmande av utdelningen ska dock

även hänsyn tas till investeringsbehov, konsolide-

ringsbehov och ställningen i övrigt samt väsentlig

resultatpåverkan av poster av engångskaraktär.

För verksamhetsåret 2024 föreslår styrelsen en

utdelning om 0,52 kr per aktie. Utdelningen mot-

svarar en direktavkastning om cirka 1,6 procent

baserat på börskursen den 31 december 2024.

Beslutar årsstämman i enlighet med styrelsens för-

slag beräknas utdelningen betalas ut den 2 maj 2025

med avstämningsdag den 28 april 2025.

Substansvärde (NAV)

Substansvärde per aktie beräknas till 47,02 (46,42)

kronor. Uppskjuten skatt har ej beaktats vid denna

beräkning med hänsyn till möjligheten att sälja

fastigheter på ett skatteeffektivt sätt.

Återköp av aktier

Årsstämman 2024 gav styrelsen mandat att, längst

intill nästa årsstämma, förvärva maximalt 10 000

aktier. Bolagets innehav av egna aktier uppgick per

den 31 december till 9 400 aktier motsvarande

0,01 procent av antalet registrerade aktier.

De största aktieägarna per 31 december 2024

Antal A-aktier Antal B-aktier Summa Ägarandel % Röstandel %

IC Industricentralen Holding AB 22 520 618 22 520 618 13,46 7,38

Ericsson Charlotte 1 998 320 8 661 897 10 660 217 6,46 9,38

Vogel Johan 1 866 240 8 340 978 10 207 218 6,18 8,84

Vogel Anna 1 866 240 8 220 992 10 087 232 6,11 8,80

Holmbergh Christina 1 848 320 7 819 608 9 667 928 5,86 8,61

Eriksson Anders 1 828 320 6 621 836 8 450 156 5,12 8,16

Härnblad Birgitta 2 065 640 6 059 936 8 125 576 4,92 8,75

Ericsson Ulf 6 290 000 6 290 000 3,81 2,06

Spiltan Aktiefond stabil 4 903 671 4 903 671 2,97 1,61

Sundström Maria 635 680 2 890 000 3 525 680 2,14 3,03

Georgsson Charlotta 635 680 2 857 320 3 493 000 2,12 3,02

Andersson Rolf H 3 422 600 3 422 600 2,07 1,12

Arnhult Rutger 3 087 202 3 087 202 1,87 1,01

Handelsbanken Fonder 2 903 708 2 903 708 1,76 0,95

Danielsson Steve 619 360 1 934 196 2 553 556 1,55 2,66

Eriksson Eric Victor 2 378 980 2 378 980 1,44 0,78

Fidelity Investment (FMR) 2 126 447 2 126 447 1,29 0,70

Livförsäkringsbolaget Skandia, ömsesidigt 1 667 788 1 667 788 1,01 0,55

Osterholm Denise 317 840 1 195 160 1 513 000 0,92 1,43

Anttila Linda 317 840 1 195 160 1 513 000 0,92 1,43

Totalt största aktieägare 13 999 480 105 098 097 119 097 577 72,13 80,26

Återköpta egna aktier 9 400 9 400 0,01 0,00

Summa övriga 1 582 160 44 430 863 46 013 023 27,86 19,74

Totalt 15 581 640 149 538 360 165 120 000 100,00 100,00

Verksamhet

Data per aktie

Belopp i kr/aktie 2024 2023 2022 2021 2020

Resultat före skatt 0,86 –6,32 –0,84 10,74 5,51

Resultat efter skatt 0,60 –4,31 –0,82 8,94 4,35

Kassaflöde 1,30 1,43 1,19 1,41 1,14

Eget kapital 39,07 38,99 43,75 45,38 37,10

Fastigheternas bokförda värde 82,30 77,36 95,19 88,87 72,96

Utdelning (2024 förslag) 0,52 0,52 0,45 0,80 0,65

Börskurs den 31 december 32,75 35,45 36,30 78,80 57,25

P/E tal I 38,1 –5,6 –43,2 7,3 10,4

P/E tal II 54,6 –8,2 –44,3 8,8 13,2

Totalavkastning, % -6,1 –1,1 –52,9 38,8 34,2

Aktiekapitalets utveckling

Antal nya aktier Summa aktier

Ökning

Aktiekapital, kr

Summa

Aktiekapital, kr

1993 1 620 000 16 200 000

1994 Split 4:1 6 480 000 16 200 000

1994 Nyemission 400 000 6 880 000 1 000 000 17 200 000

1999 Fondemission 6 880 000 13 760 000 17 200 000 34 400 000

2008 Split 3:1 27 520 000 41 280 000 34 400 000

2019 Split 2:1 41 280 000 82 560 000 34 400 000

2022 Split 2:1 82 560 000 165 120 000 34 400 000

Aktiernas fördelning per 31 december 2024

Antal ägare Andel i % Antal aktier Andel i %

1–500 3 539 60,41 411 387 0,25

501–1 000 635 10,84 507 944 0,31

1 001–2 000 496 8,47 760 872 0,46

2 001–5 000 544 9,29 1 922 975 1,16

5 001–10 000 218 3,72 1 681 611 1,02

10 001–20 000 142 2,42 2 090 753 1,27

20 001–50 000 109 1,86 3 659 023 2,22

50 001–100 000 62 1,06 4 414 842 2,67

100 001–500 000 80 1,37 16 761 236 10,15

500 001–1 000 000 10 0,17 6 655 484 4,03

1 000 001–5 000 000 15 0,26 36 320 818 22,00

5 000 001–10 000 000 4 0,07 32 533 660 19,70

10 000 001– 4 0,07 53 475 285 32,39

Okänd innehavsstorlek - - 3 924 110 2,38

Totalt 5 858 100,00 165 120 000 100,00

Heba B, 1 januari 2015 – 31 december 2024

Källa: WebfinancialGroup























Omsattantalaktieri

-talpermånad

SEK

CarnegieRealEstateIndex

OMXStockholmPIHebaB

Heba B, 1 januari–31 december 2024

Källa: WebfinancialGroup













DNOSAJJMAMFJ













Omsattantalaktieri

-talpermånad

SEK

CarnegieRealEstateIndex

OMXStockholmPIHebaB

Aktiens utveckling

Verksamhet

Kapitalstruktur och finansiering

Finansiell ställning

Heba ska slå vakt om sin finansiella styrka, stabila

kassaflöden och höga kreditvärdighet. Bolaget ska

aktivt arbeta med upplåningens förfallostruktur

innebärande att bindningstider och köp av derivat

optimeras med hänsyn till förväntad ränteutveckling,

risk och kassaflöde samt att goda lånevillkor och en

rationell lånehantering uppnås. Hebas finans policy

reglerar hur de finansiella riskerna ska hanteras samt

anger limiter och vilka finansiella instrument som får

användas. Kontinuerlig uppföljning sker av företags-

ledning, finanskommitté och styrelse.

Kapitalstruktur

Per 31 december 2024 uppgick Hebas tillgångar till

14 166,4 (13 625,0) mkr och finansieras dels genom

eget kapital på 6 450,5 (6 437,5) mkr, dels skulder

på 7 715,9 (7 187,6) mkr, varav 6 076,9 (5 628,5) mkr

är ränte bärande skulder. Heba har en fortsatt god

finansiell ställning med en hög soliditet och en låg

belåningsgrad.

Kreditrating BBB Stable outlook

Under första kvartalet 2024 genomförde Nordic

Credit Rating en årlig genomgång av Hebas kredit-

rating. Detta medförde att Hebas outlook förbättra-

des till Stable outlook.

Lånestruktur

De räntebärande skulderna består av traditionell

bankupplåning kombinerat med räntederivat, före-

tagscertifikat och obligationer. Heba har upprättat

ett företags certifikatprogram med en beloppsram

om 4 000 mkr. Vid årsskiftet uppgick de ränte-

bärande skulderna till 6 076,9 (5 628,5) mkr mot-

svarande 44,7 (44,1 ) procent av fastigheternas

marknads värde.

Den genomsnittliga räntan var vid årsskiftet

2,81 (2,21) procent. Lånen är fördelade mellan tre

av landets största banker med vilka mycket goda

och förtroendefulla relationer byggts upp. För att

begränsa ränteriskerna har rörlig ränta på under-

liggande lån bundits med hjälp av räntederivat.

Totalt har Heba tecknat ränteswappar om 3 400,0

(4 450,0) mkr vid helårsperiodens utgång. Ute-

stående företagscertifikat uppgår till 523 (50) mkr.

Heba har alltid likviditet eller outnyttjade kredit-

löften som vid förfall täcker utestående företags-

certifikat.

Heba har inga lån i utländsk valuta.

Lånestruktur och medelräntor för Hebas fastig-

hetslån per 31 december 2024 framgår av tabeller

på sidan 69.

Belåningsgrad Genomsnittlig ränta

Belåningsgrad och genomsnittlig ränta































Belåningsgrad

Belåningsgraden var vid årsskiftet 44,7 (44,1) pro-

cent och netto belåningsgraden var 44,5 (43,1 ) pro-

cent. Hebas styrelse har fastställt att riktmärket ska

vara att belåningsgraden, sett över tiden, inte ska

överstiga 50 procent.

Obligationsprogram

I januari 2021 upprättade Heba ett obligationspro-

gram (MTN-program, medium term notes program)

med en beloppsram om 2 000 mkr. I januari 2022

utökade Heba det befintliga obligationsprogrammet

till en beloppsram om 5 000 mkr. MTN-programmet

innebär att Heba har möjlighet att ge ut obligationer

på kapitalmarknaden.

Ramverk för EU-grön och hållbarhetslänkad

finansiering

I februari 2024 lanserade Heba ett ramverk för EU-

grön och hållbarhetslänkad finansiering. Ramverket

är framtaget i enlighet med nuvarande EU-taxonomi

och European Green Bond Standard och ersätter

Hebas tidigare ramverk för grön finansiering som

upprättades 2021. Med ramverket strävar Heba efter

att stärka kopplingen mellan finan siering och håll-

barhetsstrategier och mål. Ramverket är framtaget

tillsammans med Handelsbanken och har granskats

av den oberoende organisationen Morningsstar

Sustainalytics. Deras bedömning är att ramverket

leder till positiv miljömässig förändring samt vär-

derar Hebas nyckeltal och hållbarhetsmål till ”Very

Strong” respektive ”Highly Ambitious”.

Verksamhet

Kapitalstruktur

mkr 2024 2023

Ej räntebärande skulder 268,4 232,9

Räntebärande skulder 6 076,9 5 628,5

Uppskjuten skatteskuld 1 367,6 1 326,2

Skatteskuld 3,1 -

Eget kapital 6 450,5 6 437,5

Summa skulder och eget kapital 14 166,4 13 625,0

Räntebindningsstruktur 2024-12-31

Löptid Volym (mkr) Snittränta (%) Andel (%)

< 1 år 1 617,1 5,94 27

1–2 år 650,0 1,64 11

2–3 år 750,0 1,76 12

3–4 år 400,0 1,97 7

4–5 år 1 100,0 2,06 18

5–6 år 630,0 1,57 10

6–7 år 580,0 1,97 10

7–8 år 349,8 2,59 6

8–9 år - - -

9–10 år - - -

Summa 6 076,9 2,98 100

Tabellen visar alla avtalade räntor för respektive löptider via lån och räntederivat, tabellen inkluderar även

framtidsstartade räntederivat vilket gör att den genomsnittliga räntan kan skilja sig mot den ränta som Heba

betalar idag. I snitträntan för perioden 1 år inkluderas kreditmarginalen för samtliga lån som ligger med rörlig

ränta. Här ingår även den rörliga delen av ränteswapparna, vilka handlas utan marginal, varför snitträntan

inom 1 år ej reflekterar aktuell kreditränta vid upplåning. Genomsnittlig räntebindningstid är 3,1 (3,5) år.

Kapitalbindningsstruktur 2024-12-31

Löptid Kreditavtal (mkr) Utnyttjat (mkr)

Certifikatprogram 4 000,0 523,0

< 1 år 1 333,0 1 201,0

1–2 år 1 930,0 1 030,0

2–3 år 1 560,0 560,0

3–4 år 440,0 440,0

4–5 år 321,4 321,4

5–6 år 1 138,0 1 138,0

6–7 år 330,0 330,0

7–8 år 533,5 533,5

8–9 år - -

9–10 år - -

Summa 11 585,9 6 076,9

Genomsnittlig kapitalbindningstid är 3,3 (4,0) år.

Andel säkerställd upplåning

i förhållande till totala fastighetsvärden

Säkerställd andel 31%

Icke säkerställd andel 14%

Obelånad andel 55%

Finansiering

Banklån 67%

Obligationer 24%

Certifikat 9%

Räntebärande skulder 6 076,9 (5 628,5) mkr.

Belåningsgrad 44,7 (44,1) %.

Verksamhet

Introduktion

Omvärld och strategi

Hållbarhet

Verksamhet

Bolagsstyrning

Ordföranden har ordet 71

Bolagsstyrningsrapport 73

Styrelse 76

Ledning 77

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapporter

Övrigt

Bolags-

styrning

Ordföranden har ordet:

Hebas position

är stark.

Nu sätter vi nya

mål för fortsatt

tillväxt.

Fastighetsbranschen har ett par tuffa år bakom sig, med högre

räntenivåer och fallande fastighetsvärden som stressat fastighets-

bolagen. Heba har klarat sig bra tack vare det smarta och hårda

arbetet från företagsledningen, medarbetarna och styrelsen.

Bolagsstyrning

Aktivt arbete med våra finansiella instrument har

begränsat ökningen av räntekostnaderna och avytt-

ring av ett antal fastigheter har bidragit till att vi har

stärkt vår soliditet. Nu ser vi en vändning till det

bättre på fastighetsmarknaden. Sjunkande ränte-

nivåer lär följas av högre värden på fastigheter.

Tuffa tider kommer och går, men Heba består

Tittar vi bakåt i tiden så hade vi en kraftig fastighets-

kris år 1993, Lehman Brothers-krisen år 2008 och

nyligen krisen 2023. Det verkar som om fastighets-

kriserna kommer i intervall om 15 år. Vad som känns

bra för mig som styrelseordförande i Heba är att

bolaget gått stärkt ur kriserna som varit genom åren.

Tryggt och stabilt, tack vare stor närvaro och för-

måga till anpassning.

Hebas position är idag stark. Vi är väl positione-

rade för att ta nästa kliv i vår tillväxt. Vår verksamhet

vilar stabilt på byggmästaranda och fastighets-

förvaltning i egen regi. Vi har aktiva huvudägare,

professionella och engagerade medarbetare och

mycket nöjda hyresgäster. Vi ligger i framkant inom

vår bransch i den gröna omställningen och hållbar-

hetsarbetet växlar nu upp ytterligare. Våra fastig-

heter är i mycket bra skick efter ett omfattande

ROT-program. Vi har sålt äldre fastigheter och sam-

tidigt byggt och förvärvat flera moderna bostads-

fastigheter och äldreboenden. Byggandet kommer

nu i gång igen och vår intressanta projektportfölj är

redo att aktiveras. Under 2024 har vi byggstartat

ett nytt bostadsprojekt och förvärvat fyra nya äldre-

boenden. Vi har sunda finanser och en god intjänings-

förmåga vilket ger oss tillgång till finansiering med

bra villkor.

Under året har Heba satt upp nya finansiella mål

och det är hållbar och lönsam tillväxt som gäller.

Bolagets fastighetsvärde ska om fem år uppgå till

20 miljarder kronor, belåningsgraden ska inte över-

skrida 45 procent, det genomsnittliga förvaltnings-

resultatet under femårsperioden ska öka med minst

5 procent per år och utdelningen ska vara 50 procent

av förvaltningsresultatet justerat för skatt.

Efter tio år som VD och därefter sju år som

styrelse ordförande i Heba Fastighets AB lämnar jag

styrelsen i samband med årsstämman i april 2025.

Det är rätt tidpunkt att lämna över till en ny ord-

förande med tanke på den nya period av tillväxt som

bolaget nu står inför. Jag är övertygad om att Heba

med sin byggmästaranda och sin stabila plattform

kommer fortsätta växa och nå sina mål.

Jag vill passa på att tacka våra aktieägare, med-

arbetare, styrelse och samarbetspartners för den tid

som varit och önska all lycka och framgång till Hebas

nye styrelseordförande.

Lennart Karlsson

Styrelseordförande

Bolagsstyrning

Bolagsstyrningsrapport

)

Styrelsen fullgör de uppgifter som normalt faller på revisionskommittén och ersättningskommittén.

Hebas beslutsorgan står i ett hierarkiskt förhållande till varandra och

består av bolagsstämma, styrelsen och verkställande direktören.

Finanskommitté

Valberedning

Revisorer

Aktieägare genom

bolagsstämma

Styrelse

Ersättningskommitté

Revisionskommitté

Aktieägare

Hebas B-aktie är sedan 1994 börsnoterad. Hebas

aktiekapital uppgår per den 31 december 2024 till

34 400 000 kr fördelat på 149 538 360 B-aktier

med en röst vardera och 15 581 640 A-aktier med

10 röster vardera. Det totala antalet aktier är

165 120 000. Kvotvärdet per aktie är 0,20833.

Under året har ägare till A-aktier valt att omvandla

399 000 A-aktier till 399 000 B-aktier vilket regle-

ras enligt bolagsordningen.

Vid årsskiftet 2024/2025 hade Heba 5 858 aktie-

ägare. Aktieägandet fördelat på de största ägarna

framgår av sidan 66 i den tryckta årsredovisningen.

Institutioner svarade för 10,59 procent av aktieägan-

det avseende kapitalet och 5,72 procent av aktie-

ägandet avseende rösterna.

Ingen aktieägare i Heba innehar aktier represente-

rande minst en tiondel av rösterna för samtliga aktier

i bolaget.

Bolagsordning

Utöver lagstiftning, Koden och Stockholmsbörsens

regler för emittenter utgör även bolagsordningen

ett centralt dokument avseende styrningen av

bolaget.

Av Hebas bolagsordning framgår bland annat att

bolaget är publikt och har sitt säte i Stockholm.

Föremålet för bolagets verksamhet är att självt eller

genom hel- eller delägda bolag bygga, äga, förvalta,

köpa och försälja fastigheter samt bedriva därmed

förenlig verksamhet.

Hebas aktier är fördelade på serie A och serie B.

Varje A-aktie berättigar till tio röster och varje

B-aktie till en röst. I bolagsordningen finns en hem-

budsklausul avseende bolagets A-aktier, innebä-

rande i huvudsak att om A-aktier överlåts till någon

som inte är A-aktieägare, ska aktien (dock med vissa

undantag, som anges i bolagsordningen) hembjudas

till A-aktieägarna. Om hembjuden A-aktie ej löses

omvandlas aktien automatiskt till aktie av serie B.

I bolagsordningen anges vidare att aktie av serie A

efter begäran av innehavare av sådan aktie ska

omvandlas till aktie av serie B (s k omvandlingsför-

behåll). Styrelsen ska bestå av minst tre och högst

sju ledamöter med högst tre suppleanter. Kallelse till

bolagsstämma ska ske genom annonsering i Post-

och Inrikes Tidningar och på Hebas webbplats. Att

kallelse skett ska annonseras i Svenska Dagbladet.

Hebas aktuella bolagsordning i sin helhet finns på

hemsida; hebafast.se

Årsstämma

Den 24 april 2024 ägde Hebas årsstämma rum i

Stockholm. Jan Berg, styrelsens sekreterare, valdes

till ordförande vid stämman.

De röstberättigade vid årsstämman represente-

rade 71 procent av röstetalet och 67 procent av kapi-

talet för samtliga aktier i bolaget. Vid bolagsstämma

får varje röstberättigad utan inskränkning rösta för

fulla antalet företrädda aktier.

Protokollet från stämman finns tillgängligt på

bolagets hemsida; hebafast.se

Heba Fastighets AB (publ) är ett svenskt aktiebolag noterat på Nasdaq

Stockholm AB, Nordic Midcap. Heba tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning

(Koden). Förutom Koden gäller och tillämpas även Årsredovisningslagens

(ÅRL) regler för bolagsstyrningsrapportering.

Detta är Hebas bolagsstyrningsrapport enligt Kodens och ÅRL:s regelsystem

avseende verksamhetsåret 2024.

Bolagsstyrning

Stämman beslöt bland annat:

• att fastställa utdelningen till 0,52 kr/aktie;

• att till styrelseledamöter omvälja Christina

Holmbergh, Lena Hedlund, Johan Vogel och

Lennart Karlsson;

• att till ny styrelseledamot välja Birgitta Leijon

• att till ordförande i styrelsen omvälja Lennart

Karlsson;

• att styrelsearvode skulle utgå med 540 000 kr till

styrelsens ordförande och 240 000 kr till en var

av övriga ledamöter;

• att fastställa principer för ersättning till ledande

befattningshavare i enlighet med styrelsens

förslag;

• att inrätta ett nytt aktiesparprogram för bolagets

samtliga anställda i enlighet med styrelsens

förslag;

• att bemyndiga styrelsen att emittera aktier i serie

B som motsvarar högst 5 procent av det registre-

rade aktiekapitalet. Bemyndigandet gäller fram

till årsstämman 2025;

• att till ledamöter av valberedning inför årsstäm-

man 2025 utse Lennart Karlsson, Charlotte

Ericsson, Leif Mellqvist och Rolf Andersson.

Valberedning

Årsstämman 2024 beslöt att utse en valberedning

bestående av Lennart Karlsson (styrelsens ord-

förande), Charlotte Ericsson, Leif Mellqvist och

Rolf Andersson. Valberedningen utsåg inom sig

Charlotte Ericsson till ordförande i valberedningen.

Valberedningen har till uppgift att ta fram förslag

gällande: ordförande på årsstämman; styrelseord-

förande och övriga styrelseledamöter; valberedning;

revisor; arvode till styrelse och revisorer; samt för-

slag till instruktioner för utseende av valberedning

inför årsstämman 2025. I kallelsen till årsstämman

2025 presenteras valberedningens förslag i nyss

nämnda frågor. Valberedningen har inte funnit

anledning att föreslå någon förändring av instruk-

tionen för valberedningen.

Samtliga ledamöter i valberedningen är obero-

ende i förhållande till bolaget och bolagsledningen.

På bolagets hemsida har i god tid, mer än sex måna-

der före årsstämman, uppgift lämnats om namnen

på ledamöterna i valberedningen. På hemsidan har

även uppgift lämnats om hur aktieägare kan lämna

förslag till valberedningen. Valberedningen har haft

fyra möten varav ett konstituerande möte. Dess-

utom har underhandskontakter förekommit.

Styrelse

Styrelsen i Heba består av fem (5) ledamöter valda

av årsstämman för tiden intill slutet av nästa års-

stämma. Bolagets nuvarande verkställande direktör

ingår inte i styrelsen. Styrelsens ledamöter har en

lång och varierande erfarenhet från verksamhets-

områden som är av betydelse för bolaget och dess

verksamhet. Styrelseledamöterna representerar

såväl finansiellt kunnande som fastighetskunnande,

förvaltningskunnande och juridiskt kunnande samt

redovisningskompetens. Samtliga ledamöter har

erfarenhet av styrelsearbete i noterat bolag. Samt-

liga styrelseledamöter har genomgått Stockholms-

börsens utbildning för styrelseledamöter. Styrelsens

ledamöter med uppgifter enligt punkten 2.6 i Koden

presenteras på sidan 76 i den tryckta årsredovis-

ningen och på bolagets hemsida. Samtliga leda-

möter är oberoende av såväl bolaget som större

aktieägare.

Enligt aktiebolagslagen är styrelsen ytterst ansva-

rig för Hebas organisation och förvaltning. I arbets-

ordningen anges bland annat styrelsens allmänna

åligganden, styrelsens arbetsformer, arbetsfördel-

ning inom styrelsen, underlag för styrelsearbetet

och principer för ekonomisk rapportering. Verk-

ställande direktören svarar för den löpande för-

valtningen med beaktande av de anvisningar och

instruktioner som fastställts av styrelsen och som

framgår av instruktion för arbetsfördelning mellan

styrelse och verkställande direktören. Verkställande

direktören är föredragande i styrelsen. Styrelsens

sekreterare är advokat och verksam vid en fri-

stående advokatbyrå.

Under 2024 har styrelsen haft 17 möten varav

5 möten per capsulam, ett konstituerande möte

och ett möte för behandling huvudsakligen av stra-

tegiska frågor. Alla ledamöter har varit närvarande

vid samtliga möten förutom två ledamöter som var

frånvarande vid ett tillfälle vardera.

Bolagets revisor har närvarat vid två styrelse-

möten varvid styrelsen också sammanträffat med

revisorn utan närvaro av verkställande direktören

eller annan från företagsledningen.

Utöver styrelsemöten har dessutom löpande

kontakter mellan styrelsens ledamöter förekommit.

Styrelsen har genomfört en utvärdering av styrel-

sens och verkställande direktörens arbete med mål

att effektivisera och utveckla styrelsearbetet.

Samtliga styrelseledamöter inklusive verkställande

direktören har vid individuella samtal med ordföran-

den besvarat frågor och lämnat synpunkter på bland

annat styrelsens arbetsformer, sammansättning,

underlag inför möten, föredragningar och presen-

tationer vid möten och rollfördelningen mellan ord-

förande och verkställande direktör. Resultatet av

utvärderingen har diskuterats i styrelsen och också

presenterats för valberedningen.

Styrelsen fastställde vid ett möte i juni 2024 en

arbetsordning för styrelsen och verkställande direk-

tören jämte instruktion för arbetsfördelningen mel-

lan styrelse och verkställande direktören och övriga

av styrelsen utsedda organ. I syfte att minimera

riskerna för störningar i den löpande verksamheten

och säkra ”backup”-funktionen har bolaget avtal

med extern part avseende IT-drift.

Styrelsearbetet har bland annat innefattat

behandling av förslag till delårsrapporter respektive

bokslutskommuniké och årsredovisning.

Bokslutskommuniké för 2024 publicerades den

5 februari 2025 och delårsrapporter har under 2024

publicerats 23 april, 10 juli och 23 oktober. Styrelsen

har också tagit ställning till investeringar rörande

såväl nya fastigheter som investeringar i det befint-

liga beståndet. Styrelsen har även fattat beslut om

försäljning av fastigheter. En väsentlig del av styrel-

searbetet har rört anpassning av bolagets finansie-

ringsstrategi till följd av det förändrade ränteläget på

finansmarknaden samt frågor om bolagets hållbar-

hetsarbete. Styrelsen har under året beslutat om

justering av mål avseende finans, utdelning, hållbar-

het och tillväxt som avser perioden 2025–2030.

Bolagsstyrning

Ersättningskommitté

Styrelsen i Heba har inte utsett någon särskild

ersättningskommitté utan de uppgifter som normalt

faller på ersättningskommittén utförs av styrelsen i

sin helhet. Styrelsen svarar för beredning och upp-

följning av avtal med verkställande direktören och

andra ersättningsavtal som är väsentliga för bolaget,

t ex incitaments- och bonusavtal. Nya ersättnings-

avtal och förändringar av gällande avtal beslutas av

styrelsen.

Finanskommitté

Styrelsen har utsett en finanskommitté bestående

av styrelsens ordförande, Lennart Karlsson, Johan

Vogel och Birgitta Leijon. Finanskommittén svarar

för bevakning och rapportering till styrelsen avse-

ende utvecklingen inom den finansiella marknaden.

Finanskommittén lämnar rekommendationer till

styrelsen som fattar beslut om val av strategi och

planering av bolagets långsiktiga och kortsiktiga

finansiering. Finanskommittén har inte haft något

enskilt sammanträde under 2024. Finansiella frågor

har behandlats av styrelsen i sin helhet.

Verkställande direktör

Uppgifter om verkställande direktören presenteras

på sidan 77 samt på bolagets hemsida. Ersättning till

verkställande direktören framgår av not 8 anställda

och personalkostnader sidan 98.

Revisionskommitté

Styrelsen i Heba har inte utsett någon särskild revi-

sionskommitté utan de uppgifter som normalt faller

på revisionskommittén utförs av styrelsen i sin hel-

het. Bolagets revisor närvarar vid två styrelsesam-

manträden per år och styrelsen träffar då också revi-

sorn utan närvaro av någon från bolagsledningen.

Styrelsen har, i sin roll att utföra de uppgifter som

faller på revisionskommittén, beslutat att valbered-

ningen ska lämna förslag på revisor till årsstämman

samt rekommenderat att Ernst & Young AB utses till

revisor.

Revisor

Vid årsstämman i maj 2024 valdes Ernst & Young AB

till revisor för tiden till och med årsstämman 2025.

Ansvarig revisor är auktoriserade revisorn Fredric

Hävrén. Revisorn har inga uppdrag i andra företag

som påverkar hans oberoende som revisor i Heba.

Ersättning till revisorn framgår av not 10 central

administration sidan 99.

Styrelsens rapport om intern kontroll

av den finansiella rapporteringen

Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolags-

lagen och Koden för den interna kontrollen. Denna

rapport har upprättats i enlighet med ÅRL och är

därmed avgränsad till intern kontroll avseende den

finansiella rapporteringen.

Basen för bolagets interna kontroll utgörs av den

kontrollmiljö som Heba styrs utifrån. Den av styrel-

sen fastställda arbetsordningen för styrelsen och

verkställande direktören jämte instruktioner för

arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkstäl-

lande direktören och övriga av styrelsen utsedda

organ, syftar till att säkerställa en tydlig ansvars-

fördelning för effektivare hantering av verksam-

hetens risker. Styrelsen har fastställt policyn och

rikt linjer för arbetet med den interna kontrollen

såsom finans policy, riktlinjer för investeringar och

riktlinjer för ekonomisk rapportering. Bolagsled-

ningen ansvarar för de interna kontroller och rutiner

som krävs för att hantera väsentliga risker i den

löpande förvaltningen, såsom beslutsordning,

attesträtt, rapporteringsinstruktioner och personal-

handbok. Vidare ansvarar bolagsledningen för fram-

tagande av rikt linjer för olika befattningshavare och

anställda för att de bättre ska förstå och inse bety-

delsen av sina respektive roller för upprätthållandet

av god intern kontroll. Företagsledningen redovisar

minst en gång per år till styrelsen tillämpliga rutiner

för den interna kontrollen i samband med den finan-

siella rapporteringen och hur dessa fungerar.

Heba har kartlagt sina väsentliga affärsprocesser,

bland annat i syfte att identifiera och eliminera risker

i den finansiella rapporteringen. Den process där

uppskattningar och antaganden skulle kunna inne-

bära förhöjd risk för justeringar i de redovisade vär-

dena för tillgångar och skulder är främst i värderings-

processen av förvaltningsfastigheter. Där kan

bedömningarna ge en betydande påverkan på kon-

cernens resultat och finansiella ställning. Särskild

vikt har därför lagts vid denna kontroll för att säker-

ställa att den finansiella rapporteringen inte innehål-

ler några väsentliga fel. Oberoende externa konsul-

ter värderar en tredjedel av bolagets fastigheter vid

varje kvartalsbokslut och hela fastighetsbeståndet

vid årsbokslutet. Detta innebär att varje fastighet

externvärderas två gånger per kalenderår.

Policy och riktlinjer avseende den finansiella rappor-

teringen uppdateras och kommuniceras löpande till

berörda medarbetare. Hebas organisation präglas

av korta beslutsvägar som underlättar för styrelse

och bolagsledning att erhålla väsentlig information

från medarbetarna. För den externa informations-

givningen finns riktlinjer som säkerställer att bolaget

lämnar korrekt information till marknaden. Bolaget

för loggbok med uppgift om vilka som tar del av

känslig information, t ex ännu ej publicerade eko-

nomiska rapporter.

Löpande uppföljning sker kontinuerligt såväl på

fastighetsnivå som på koncernnivå. Bolagets huvud-

ansvariga revisor rapporterar personligen, både till

styrelsen och bolagsledningen, minst två gånger

per år sina iakttagelser från granskningen och sin

bedömning av den interna kontrollen. Delårsrappor-

ter granskas översiktligt av revisorn, som också

avger en särskild granskningsrapport som publiceras

tillsammans med delårsrapporter.

Den interna kontrollen bedöms vara ändamåls-

enlig för en organisation av Hebas storlek, varför

styrelsen och bolagsledningen inte ser något behov

av en särskild avdelad funktion för internrevision.

Bolagsstyrning

Styrelse

JOHAN VOGEL

Styrelseledamot sedan 2018

Täby, född 1974

Nuvarande befattning: Fastighetsmäklare och delägare

i Sjönära Fastigheter AB och Sjönära Fastighetsmäklare

Johan Vogel AB.

Övriga styrelseuppdrag:

Ledamot i Sjönära Fastigheter AB, Sjönära

Fastighetsmäklare Johan Vogel AB och Mirmor

Holding AB och dess fastighetsägande dotterbolag.

Utbildning: Fastighetsmäklare.

Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 1 866 240 A-aktier,

8 211 778 B-aktier.

Oberoende av såväl bolaget som större aktieägare.

LENA HEDLUND

Styrelseledamot sedan 2008

Danderyd, född 1961

Nuvarande befattning: Kommunikationschef

Länsförsäk ringar AB.

Tidigare befattning: Chef kundkommunikation Alecta,

Kommunikationschef SBAB Bank, Chef Företagsmarknad

SBAB Bank.

Övriga styrelseuppdrag:

Ordförande i Cleova Consulting AB och Stubboda

Bostad AB.

Utbildning: Civilekonom, Byggnadsingenjör.

Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 50 000 B-aktier.

Oberoende av såväl bolaget som större aktieägare.

CHRISTINA HOLMBERGH

Styrelseledamot sedan 2005

Lidingö, född 1967

Nuvarande befattning: Delägare och

vd i Lansen Förvaltnings AB.

Övriga styrelseuppdrag:

Ledamot i Lansen Förvaltnings AB, ledamot i LFE

Fastighets AB.

Utbildning: Jur kand.

Aktieinnehav i Heba Fastighets AB:

1 848 320 A-aktier, 7 819 608 B-aktier.

Oberoende av såväl bolaget som större aktieägare.

BIRGITTA LEIJON

Styrelseledamot sedan 2024

Bromma, född 1961

Tidigare befattning: Nordenchef Landesbank

Hessen-Thuringen i Stockholm, Nordenchef Aareal

Bank i Stockholm

Övriga styrelseuppdrag:

Styrelseledamot Colony Real Estate AB

Utbildning: Civilingenjör KTH Lantmäterilinjen.

Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 0

Oberoende av såväl bolaget som större aktieägare.

LENNART KARLSSON

Ordförande, styrelseledamot sedan 2017

Stockholm, född 1954

Tidigare befattning: Vd Heba Fastighets AB, vd

Akademiska Hus Stockholm AB och vd Förvaltnings AB

Galären.

Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Galären

Luleå AB.

Utbildning: Civilingenjör, Executive MBA.

Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 100 000 B-aktier.

Aktieinnehav inklusive närstående: 160 000 B-aktier.

Oberoende av såväl bolaget som större aktieägare.

Bolagsstyrning

Ledning

REVISOR (EJ PÅ BILD)

Ernst & Young AB, vald 2011

Huvudansvarig revisor:

Fredric Hävrén. Född 1971

Auktoriserad revisor

Ernst & Young AB

EVA WASE

Kommunikationschef

Född 1969

Anställd sedan 2020

Tidigare anställningar:

Ludvig & Co, Micasa Fastigheter,

Stadsledningskontoret Stockholms

stad, Stockholm Visitors Board AB.

Utbildning: Journalist

Aktieinnehav i Heba Fastighets AB:

1000 B-aktie

HANNA FRANZÉN

CFO

Född 1977

Anställd sedan 2019

Tidigare anställningar:

Magnolia Bostad, Kungsleden,

GE Real Estate.

Utbildning: Civilekonom.

Aktieinnehav i Heba Fastighets AB:

1 048 B-aktier

ANDRÉA UGGLA

Tf hållbarhetschef

Född 1993

Anställd sedan 2021

Tidigare anställningar:

Slättö Förvaltning AB, Unibail

Rodamco Westfield

Utbildning: Masterexamen,

Fastigheter och Byggande.

Aktieinnehav i Heba Fastighets AB:

1 634 B-aktier

PATRIK EMANUELSSON

Född 1966

Anställd sedan 2017

Tidigare anställningar:

Vice vd Svenska Bostäder,

vd Locum, vd Micasa Fastigheter.

Styrelseuppdrag: Styrelseledamot

i Fastighets AB Trianon.

Utbildning: Studier vid

Militärhögskolan och IHM.

Aktieinnehav i Heba Fastighets AB:

44 200 B-aktier

ULRIKA THORILDSSON

Fastighetschef

Född 1968

Anställd sedan 2019

Tidigare anställningar:

Micasa Fastigheter, Svenska

Bostäder, Ericsson.

Tidigare ledande befattningar:

Fastighetschef, Driftschef,

Affärsområdeschef.

Utbildning: Driftingenjör.

Aktieinnehav i Heba Fastighets AB:

1 400 B-aktier

HENRIK FERNSTRÖM

Fastighetsutvecklingschef

Född 1984

Anställd sedan 2017

Tidigare anställningar:

CA Fastigheter AB, Locum AB.

Tidigare ledande befattningar:

Projektchef Nya Södertälje Sjukhus, Locum.

Utbildning: Byggnadsingenjör.

Aktieinnehav i Heba Fastighets AB:

1 700 B-aktier

Bolagsstyrning

Finansiella

rapporter

Introduktion

Omvärld och strategi

Hållbarhet

Verksamhet

Bolagsstyrning

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse 79

Koncernens räkningar 83

Moderbolagets räkningar 88

Noter 91

Förslag till vinstdisposition 111

Undertecknande 112

Revisionsberättelse 113

Fem år i sammandrag 116

Hållbarhetsrapporter

Övrigt

Förvaltningsberättelse

Styrelsen och verkställande direktören för Heba Fastighets AB (publ),

org.nr 556057-3981, avger härmed års redovisning och koncernredo-

visning för räkenskapsåret 2024.

Verksamhetsbeskrivning och organisation

Heba äger och förvaltar bostadsfastigheter i Stockholmsregionen

och Mälardalen. Heba förvaltar även de helägda koncernföretagens

samhällsfastigheter. Kon cernen innefattar även en projektfastighet

i Nynäshamn.

Koncernens fastighetsbestånd vid helårets utgång omfattar 58 (56)

fastigheter, varav 43 (46) fastigheter är bostadsfastigheter och 14 (10)

fastigheter är samhällsfastigheter i form av LSS- och äldreboende.

En av de 58 fastigheterna enligt ovan är en projektfastighet.

Uthyrningsbar area är 263 400 (250 600) kvm innehållande 3 110

(3 148) bostäder och 117 (116) lokaler. Den genomsnittliga bostadshyran

per kvm är 2 032 (1 928) kr/kvm. Vakansgraden för bostäder och lokaler

är fortsatt låg, 0,06 procent för bostäder och 0,48 procent för lokaler

vid rapportperiodens utgång.

Såväl fastighetsadministration som skötsel handhas av egen personal.

Huvudkontoret ligger i egen fastighet på Södermalm i Stockholm och

skötseln sker från fyra kundnära expeditioner.

Personal

Särskilda uppgifter om medeltal anställda samt löner och ersättningar

lämnas i not 8.

Omsättning och resultat

Hyresintäkterna minskade till 561,8 (565,7) mkr. Fastighetskostnaderna

uppgick till 158,0 (163,5) mkr. Förvaltningsresultatet minskade till 215,5

(270,7) mkr. Minskningen beror dels på lägre hyresintäkter som följd

av avyttringar 2023, dels på resultat från andelar i gemensamt styrda

företag där bostadrättsprojekt frånträddes 2023. Resultat fastighets-

försäljning uppgick till –7,2 (–75,4) mkr. Orealiserad värdeförändring för

förvaltningsfastigheter uppgick till 37,9 (–1 084,5) och för räntederivat

till –44,5 (–128,3) mkr. Resultat före skatt uppgick till 142,4 (–1 044,1)

mkr eller 0,86 (–6,32) kr/aktie och efter skatt till 98,7 (–712,3) mkr eller

0,60 (–4,31) kr/aktie.

Investeringar och försäljningar

Heba tecknade under november 2024 avtal med Krusleden Fastighets

AB, ett bolag inom Hemsökoncernen, avseende förvärv av ett vård- och

omsorgsboende i Romberga, Enköping. Boendet består av 54 lägen-

heter. Under december 2024 har tillträde skett i samband med att Heba

förvärvat aktierna i bolaget. Överenskommet fastighetsvärde motsvarar

206 mkr. Nedlagda kostnader 2024 uppgår till 198,8 mkr sett till erhållna

rabatter. Investeringen beräknas uppgå till cirka 200 mkr.

Heba tecknade under juni 2024 avtal med Slättö Sam Äldreboende

Holding 2 AB avseende förvärv av ett vård- och omsorgsboende i Näsby

Slottspark, Täby, Stockholm. Boendet består av 54 lägenheter. Under

september 2024 har tillträde skett i samband med att Heba förvärvat

aktierna i bolaget. Överenskommet fastighetsvärde motsvarar 252 mkr.

Nedlagda kostnader 2024 uppgår till 242,1 mkr sett till erhållna rabatter.

Investeringen beräknas uppgå till drygt 242 mkr.

Heba tecknade under februari 2024 avtal med Hemsö Fastighets AB

avseende förvärv av två vård- och omsorgsboenden i Tyresö Stockholm.

Boendena består av 115 lägenheter. Under mars 2024 har tillträde skett

i samband med att Heba förvärvat aktierna i bolaget. Överenskommet

fastighetsvärde motsvarar 347 mkr. Nedlagda kostnader 2024 uppgår

till 336,6 mkr sett till erhållen skatterabatt. Investeringen beräknas

uppgå till cirka 337 mkr.

Heba tecknade under oktober 2021 avtal med bolag kontrollerat

av MAMA Management AB avseende förvärv av hyreslägenheter i

Källberga Nynäshamn. Affären genomfördes som en så kallad forward

funding affär, där Heba förvärvar aktierna i bolaget som tecknar ett

total entreprenadkontrakt. Tillträde har skett under november 2022.

Under andra kvartalet 2024 har parterna kommit överens om att Heba

övertar projektet och utför det i egen regi. Fastigheterna består av

128 hyresrätter varav 13 belägna i radhus. Under kvartal två 2024 teck-

nades ett entreprenadavtal och under kvartal tre har produktionsstart

skett med färdigställande under 2026. Nedlagda kostnader uppgår till

90,6 mkr varav 20,2 mkr under 2024. Investeringen beräknas uppgå

till cirka 400 mkr vilket är en ökning, detta sett till att projektet ökat

i uthyrningsbar yta samt högre kostnadsläge sedan 2021.

Övriga nyinvesteringar uppgår till 10,4 (35,9) mkr.

I värdehöjande åtgärder i övriga fastigheter har under perioden

investerats 80,0 (226,5) mkr.

Den totala investeringen i förvaltningsfastigheter under perioden

uppgår till 888,1 (327,4) mkr.

I övriga anläggningstillgångar har under perioden investerats

11,4 (3,8) mkr.

Finansiella rapporter

Under juni 2024 tecknades avtal med Sarak Fastigheter AB om försälj-

ning av två fastigheter. Affären genomfördes som en bolagsaffär där

Heba frånträdde aktierna och därmed indirekt fastigheterna. Frånträde

skedde under september 2024.

Samarbeten

Heba och Åke Sundvall Byggnads AB driver genom samarbets avtal ett

hyresrättsprojekt i Vårbergstoppen. Hyresrättsprojektet om 300 lägen-

heter är fördelade i två fastigheter. Projektet byggstartades under kvar-

tal två 2021. Genom avtalet äger parterna 50 procent vardera av projek-

tet. Investeringen beräknas totalt uppgå till cirka 800 mkr och kommer

färdigställas under 2024 respektive 2025. Under februari 2024 teckna-

des avtal med Svenska Bostäder om försäljning av dessa två fastigheter.

Affären genomförs som en bolagsaffär där Svenska Bostäder tillträder

aktierna och därmed indirekt fastigheterna. Frånträde av det första

huset har skett under september 2024 och frånträde av det andra huset

är planerat till juni 2025.

Heba och Åke Sundvall Byggnads AB driver genom samarbetsavtal

bygget av 600 bostäder i Framtidens Stora Sköndal, etapp 2a. Bostads-

projektet är uppdelat i 260 hyresrätter och 340 bostadsrätter. Genom

avtalet äger parterna 50 procent vardera av projektet. Projektet är

under detaljplaneprocess och investeringen beräknas totalt uppgå

till cirka 2 mdkr.

Heba och Åke Sundvalls Byggnads AB driver i sam arbetsavtal

ett bostadsrättsprojekt om ca 100 lägen heter i Skärgårdsskogen,

Skarpnäck. Genom avtalet äger parterna 50 procent vardera av pro-

jektet. Projektet är under detaljplaneprocess och investeringen

beräknas uppgå till cirka 250 mkr.

Finansiell ställning

Likvida medel uppgick till 36,5 (247,2) mkr. Det egna kapitalet upp-

gick till 6 450,5 (6 437,5) mkr motsvarande en soliditet om 45,5 (47,2)

procent.

Kassaflödet från den löpande verksamheten efter förändringar i

rörelse kapital uppgick till 214,2 (235,4) mkr. Räntebärande skulder

ökade till 6 076,9 (5 628,5) mkr, varav 0,0 (0,0) mkr utgör utnyttjad del

av check räkningskredit om 132,0 (132,0) mkr och 1 497,1 (–103,9) mkr

löper med rörlig ränta.

Heba har ett företagscertifikatprogram med en beloppsram om

4 000 mkr. Per räkenskapsårets utgång har Heba utestående certifikat

om 523 (50) mkr. Heba har alltid likviditet eller outnyttjade kreditlöften,

som vid förfall täcker utestående certifikat.

Den genomsnittliga räntan uppgick vid delårsperiodens utgång

till 2,81 (2,21) procent. Outnyttjade kreditlöften uppgår till 2 032,0

(2 232,0) mkr, varav 132,0 (132,0) mkr utgör outnyttjad del av

checkkredit.

Skulder i utländsk valuta föreligger ej.

Koncernen är exponerad avseende finansierings- och ränterisker.

Hanteringen av dessa risker beskrivs i not 3.

Ställda säkerheter för räntebärande skulder uppgick till 4 302,3

(4 422,3) mkr. Moderbolaget har borgens åtagande för kreditfaciliteter

om 277 mkr avseende ett bostadsprojekt i Vårbergstoppen. I likhet med

föregående år finns inga eventualförpliktelser, se även not 33.

Miljö

Heba ska ligga i framkant och på ett engagerat sätt följa utvecklingen

för att minska verksamhetens utsläpp. Successivt pågår en översyn av

fastigheterna från olika miljöaspekter, det gäller materialval, energi-

användning (fjärrvärme/bergvärme och el), avfallshantering, vatten-

förbrukning och miljöfarliga ämnen samt klimatsäkrade fastigheter

utifrån framtidens väder.

Mer information om Hebas hållbarhetsarbete finns i Hållbarhetsredo-

visningen på sidorna 117–127 samt sidorna 25–43. Redovisningen är en

hållbarhetsrapport enligt den äldre lydelsen i årsredovisningslagen som

gällde före den 1 juli 2024 då Heba omfattas av lagens krav på att upp-

rätta en hållbarhetsrapport. Hebas redo görelse för hållbarhetsarbetet

är upprättad i enlighet med Global Reporting Initiative (GRI) Standards.

Händelser efter räkenskapsårets utgång

Inga väsentliga händelser efter balansdagen att rapportera.

Framtiden

Hebas avsikt är att fortsätta växa i Stockholms regionen och Mälardalen.

Detta kan bland annat ske genom att utveckla och förädla det befintliga

fastighetsbeståndet och den egna projektportföljen. Vidare kan tillväxt

ske via markanvisningar eller förvärv av hyresbostäder och vård- och

omsorgsboenden.

Moderbolaget

Hyresintäkterna i moderbolaget uppgick till 237,1 (245,0) mkr och resul-

tatet före bokslutsdispositioner och skatt utgjorde 91,7 (636,2) mkr.

Fastighetsvärdering

Enligt utförda värderingar har fastigheterna per 31 december 2024

ett marknadsvärde om 13 589,2 mkr jämfört med 12 773,2 mkr vid före-

gående årsskifte. Koncernens samtliga fastigheter, exklusive fastigheter

under pågående renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden, har

externvärderats och där med 50 procent vardera av av Savills Sweden

AB och Novier Property Advisors AB. Fastigheter under pågående

renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden har internvärderats.

Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS 13, det vill säga

att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och hyres- och

marknadssituation.

Finansiella rapporter

Heba har beslutat att vid varje löpande kvartalsbokslut internvärdera två

tredjedelar av fastighetsbeståndet och externvärdera en tredjedel av

fastighetsbeståndet. Vid årsbokslutet externvärderas koncernens samt-

liga fastigheter exklusive ovan nämnda undantag som har värderats

internt. Två av fastigheterna har per balansdagen värderats av båda

externa och oberoende värderare och det redovisade verkliga värdet för

dessa två fastigheter är ett genomsnitt av de nämnda värderingarna.

Som huvudmetod vid värderingen har en så kallad kassa flödesanalys

använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en

kalkyl period om fem till femton år med hänsyn tagen till nuvärdet av ett

bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastnings kraven är

individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transak-

tioner och fastigheternas marknadsposition. Jämförelse och analys

har även gjorts av genomförda köp av fastigheter inom respektive del-

marknad. Avkastningskrav på externvärderade samhällsfastigheter

motsvarar 4,5 (4,2) procent i snitt och på bostadsfastigheter 3,3 (3,2)

procent i snitt. Avkastningskrav totalt sett på externvärderade fastig-

heter motsvarar 3,6 (3,4) procent i snitt. Värdeförändringen totalt under

januari–december uppgick till 0,3 (–6,9) procent. Se mer information

under not 18.

Risker och osäkerhetsfaktorer

Av Hebas totala hyresintäkter kommer cirka 76 procent från bostads-

hyresgäster. Vakansgraden är mycket låg och hyrorna är förhållandevis

säkra och förutsägbara. Samtliga Hebas fastigheter är belägna i

Stockholms regionen och Mälardalen och ligger i attraktiva områden

med mycket god efterfrågan. En procents förändring av bostadshyres-

intäkterna motsvarar cirka 5,6 mkr.

Hebas enskilt största driftkostnadspost är värmekostnaden. Över-

vägande del av fastighetsbeståndet är anslutet till fjärrvärmenätet.

Totalt åtta fastigheter använder bergvärme som huvudsaklig värme-

källa. Heba bedriver ett aktivt arbete med att minska energianvänd-

ningen i fastighetsbeståndet men uppvärmningskostnaden kan variera

år från år beroende på väderlek och energipris. En procents förändring

av värmekostnaden motsvarar cirka 0,2 mkr.

Samtliga fastigheter, exklusive fastigheter under pågående renove-

ring samt projektfastigheter i tidiga skeden, värderas vid årsskiftet till

verkligt värde av extern fastighetsvärderare. Vid kvartal 1, 2 och 3 görs

en rullande extern värdering av en tredjedel av beståndet och reste-

rande två tredjedelar värderas internt. Värdeförändringar redovisas

kvartalsvis i rapport över totalresultat. En procents förändring av

marknads värdet motsvarar cirka 136 mkr.

Heba är även exponerat avseende finansierings- och ränterisker.

Hanteringen av dessa risker beskrivs i not 3.

Riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare

Årsstämman 2024 beslutade om följande riktlinjer för ersättningar till

ledande befattningshavare:

Till styrelsens ordförande och ledamöter ska arvode utgå enligt års-

stämmans beslut.

Ersättningar till vd och övriga ledande befattnings havare kan utgöras

av fast månatlig grundlön, rörlig ersättning, övriga förmåner och pen-

sion. Ersättningarna ska för varje enskild person sammantaget vara

marknadsmässiga. I den mån rörlig ersättning utgår ska den vara relate-

rad till mätbara mål såsom till exempel resultat, utbetalas som kontant-

lön och vara maximerad till högst hälften av den fasta årslönen.

Övriga förmåner kan utgöras av pension och rätt till nyttjande av

tjänstebil för privat bruk och andra ersättningar av begränsat värde samt

dessutom rätt till avgångsvederlag.

Pension kan utgå antingen som förmånsbestämd eller avgiftsbestämd

pension med pensionsålder i intervallet 60 till 65 år. Förmånsbestämd

pension kan vara knuten till ITP-planen (nu avtalade pensionsförmåner

framgår av not 8).

Förutom lön under uppsägningstid, som inte ska överstiga tolv måna-

der, kan avgångsvederlag, inte överstigande vad som motsvarar tolv

månaders fast lön, förekomma vid bolagets uppsägning av anställning

(nu med vd avtalade uppsägningstider och regler för avgångs vederlag

framgår av not 8).

Vad som sägs om ersättningar enligt dessa riktlinjer ska gälla sam-

mantaget för samtliga ersättningar oberoende av om dessa erhålls från

moderbolaget eller annat bolag i koncernen.

Styrelsen äger rätt att frångå dessa riktlinjer om det i enskilda fall

finns särskilda skäl för det.

Ersättningsrapport för Heba Fastighets AB finns publicerad på

bolagets hemsida www.hebafast.se.

Till årsstämman 2025 föreslår styrelsen att stämman beslutar om

följande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare:

Hebas affärsstrategi är att långsiktigt och hållbart äga, utveckla

och förvalta bostadsfastigheter och samhällsfastigheter i Stockholms-

regionen och Mälardalen. Riktlinjerna och indirekt de ersättningsformer

som framgår av dessa syftar till att skapa rätt incitament för att efter-

leva strategin och säkerställa att bolaget kan behålla och rekrytera

medarbetare med rätt kompetens och erfarenhet.

Styrelsen i sin helhet utför de uppgifter som normalt ligger på ersätt-

ningskommittén. Vd är föredragande vid bolagets styrelsemöten men

vd är inte ledamot i styrelsen. Vd och andra ledande befattningshavare

närvarar inte vid behandling av ersättningsrelaterade frågor.

Styrelsen ska upprätta förslag till riktlinjer för lön och annan ersättning

till ledande befattningshavare åtminstone vart fjärde år och lägga fram

förslaget för beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla till dess nya

riktlinjer antagits av stämman. Riktlinjerna ska gälla för anställningsavtal

som undertecknas efter årsstämman och eventuella ändringar i befint-

liga anställningsavtal som görs efter årsstämman. Riktlinjerna omfattar

inte ersättningar som beslutas av stämman, inklusive styrelsearvode och

långsiktiga aktierelaterade incitamentsprogram.

Vid framtagande av styrelsens förslag till dessa riktlinjer har lön och

anställningsförhållanden för bolagets anställda beaktats. Utvecklingen

av avståndet mellan de ledande befattningshavarnas ersättning och

Finansiella rapporter

övriga anställdas ersättning redovisas årligen i ersättningsrapporten

som upprättas inför årsstämman.

Utvärderingen av ledande befattningshavare omfattar bolagets

ekonomiska resultatutveckling, hur den ekonomiska och finansiella

rapporteringen fungerar, bolagets hållbarhetsarbete, kundrelationer

och medarbetarnas situation. Utvärderingen baseras på ekonomiska

resultatrapporter, styrelsens kontakter med revisorn där vd inte är när-

varande, uppföljning av nyckeltal inom hållbarhetsarbetet, kund- och

medarbetarenkäter.

Styrelsen fattar beslut om vd:s lön som ska vara marknadsmässig med

hänsyn till bolagets verksamhet och storlek. Vd fattar beslut om övriga

ledande befattningshavares lön i samråd med styrelsens ordförande.

Styrelsen äger rätt att frångå dessa riktlinjer helt eller delvis om det i

enskilda fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för

att tillgodose långsiktiga intressen, hållbarhet och säkerställa bolagets

ekonomiska bärkraft.

Ersättning till vd och övriga ledande befattningshavare kan utgöras

av fast månatlig grundlön, övriga förmåner och pension. Vd ska även ha

en sjukförsäkring. Stämman kan därutöver – och oberoende av dessa

riktlinjer – besluta om exempelvis aktie- och aktiekursrelaterade

ersättningar.

Pension kan utgå antingen som förmånsbestämd eller premie bestämd

pension med pensionsålder i intervallet 60 till 65 år. Pension kan vara

knuten till ITP-planen. Övriga förmåner kan utgöras av rätt till nyttjande

av tjänstebil för privat bruk, sjukvårdsförsäkring och andra ersättningar

och ska där de förekommer utgöra en begränsad del i förhållandet till

den totala ersättningen. Ingen rörlig ersättning ska utgå. Ersättningen

ska för varje enskild person sammantaget vara marknadsmässig.

Förutom lön under uppsägningstiden, som inte ska överstiga tolv

månader, kan avgångsvederlag, inte överstigande vad som motsvarar

tolv månaders fast lön, med avräkning för eventuell annan lön, före-

komma vid bolagets uppsägning av anställning. Vid uppsägning från

befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst 6 månader.

Bolaget har för närvarande inte några rörliga eller aktierelaterade

ersättningar (förutom långsiktiga aktierelaterade incitamentsprogram

som beslutats av stämman och inte regleras av dessa riktlinjer). Skulle

det bli aktuellt att införa sådana ersättningsformer ska styrelsen ta fram

förslag till kriterier som ska gälla för dessa ersättningar för stämman att

fatta beslut om.

Om en styrelseledamot utför arbete för Heba utöver styrelseupp-

draget får styrelsen godkänna att skäligt arvode utgår för sådant arbete.

Ersättning ska i sådant fall utgå på löpande räkning.

Vad som sägs om ersättningar enligt dessa riktlinjer ska gälla samman-

taget för samtliga ersättningar oberoende av om dessa erhålls från

moderbolag eller annat bolag i koncernen.

Heba-aktien

Aktiekapitalet uppgår till 34 400 kkr, fördelat på 15 581 640 A-aktier och

149 538 360 B-aktier. Aktie tillhörande serie A medför rätt till tio röster

och aktie tillhörande serie B medför rätt till en röst.

I Hebas bolagsordning finns en hembudsklausul avseende bolagets

A-aktier, i huvudsak innebärande att om A-aktierna överlåts till någon

som inte är A-aktieägare, ska aktierna hembjudas nuvarande A-aktie-

ägare. Om hembjuden A-aktie ej löses, omvandlas aktien automatiskt

till aktie av serie B.

I bolagsordningen finns även ett så kallat omvandlingsförbehåll,

innebärande att aktie av serie A efter begäran av innehavare av sådan

aktie ska omvandlas till aktie i serie B.

Samtliga aktier är till fullo betalda.

Antal utestående Hebaaktier uppgår till 165 110 600 (165 104 000).

Bolagets innehav av egna aktier uppgick per den 31 december 2024 till

9 400 aktier motsvarande 0,01 procent av antalet registrerade aktier.

Hebas mål är att aktieutdelningen ska vara minst 40 procent av för-

valtningsresultatet efter beräknad skatt. Vid bestämmande av utdel-

ningen ska dock även hänsyn tas till investeringsbehov, konsoliderings-

behov och ställningen i övrigt samt väsentlig resultatpåverkan av poster

av engångskaraktär. För verksamhetsåret 2024 föreslår styrelsen en

utdelning om 0,52 kr per aktie.

Hebas kapitalförvaltning

Heba står finansiellt starkt med fastigheter som är värderade till väsent-

ligt högre belopp än upptagna lån.

Heba ska slå vakt om sin finansiella styrka, stabila kassa flöden och

höga kreditvärdighet. Bolaget ska aktivt arbeta med lånestockens struk-

tur innebärande att bindningstider optimeras med hänsyn till förväntad

ränte utveckling, risk och kassaflöde samt att goda lånevillkor och en

rationell lånehantering erhålles.

Finansiering sker i form av eget kapital, checkräknings kredit, banklån,

företagscertifikat och obligationer. Eget kapital uppgick till 6 450,5

(6 437,5) mkr och räntebärande lån, obligationer och företagscertifikat

uppgick till 6 076,9 (5 628,5) mkr. Soliditeten var vid årsskiftet 45,5

(47,2) procent.

Enligt Hebas finanspolicy ska soliditeten inte understiga 40 procent.

Finansiella rapporter

Rapport över totalresultat, koncernen

Belopp i kkr	Not	2024	2023
Hyresintäkter	4, 5, 6	561 761	565 655
Fastighetskostnader
Driftkostnader	7, 8	–150 649	–154 043
Underhållskostnader		–2 307	–3 398
Fastighetsskatt		–5 054	–6 082
Driftöverskott		403 751	402 132
Central administration	8, 10	–38 922	–36 515
Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures	20	–49 939	35 929
varav värdeförändring		–41 310	–15 946
Finansiella intäkter	12	25 203	34 335
Räntekostnader	13	–162 051	–177 024
Räntekostnad leasing	9	–3 823	–4 124
Resultat inklusive värdeförändringar i gemensamt styrda företag		174 219	254 733
varav Förvaltningresultat		215 522	270 679
Nedskrivning finansiella tillgångar	22	–18 000	–10 632
Resultat fastighetsförsäljning	11	–7 156	–75 356
Värdeförändring förvaltningsfastigheter	14	37 853	–1 084 528
Värdeförändring räntederivat	3, 14	–44 469	–128 326
Resultat före skatt		142 447	–1 044 109
Skatt på årets resultat	16	–43 772	331 788
Årets resultat		98 675	–712 321
Övrigt totalresultat		–	–
Summa totalresultat		98 675	–712 321
Något minoritetsintresse föreligger inte varför hela resultatet är
hänförligt till moderbolagets aktieägare.
Någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer.
Resultat per aktie efter skatt, kr		0,60	–4,31
Utdelning per aktie (2024 förslag), kr		0,52	0,52
Total utdelning (2024 förslag), kkr		85 858	85 854
Antal aktier vid periodens slut, tusental		165 111	165 104
Genomsnittligt antal aktier, tusental		165 104	165 117

Finansiella rapporter

Kommentarer, rapport över totalresultat, koncernen

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter kommer enbart från fastigheter i Stockholmsregionen och

hyresvärdet fördelar sig enligt följande:

2024 Kr/kvm 2023 Kr/kvm

Bostäder 394 716 422 561

Lokaler 156 700 137 451

Garage och p-platser 15 032 12 051

Outhyrt, interna kontrakt m m –4 687 –6 408

Summa hyresintäkter 561 761 2 182 565 655 1 987

Hyresvärdet för bostäder har minskat med 7 procent jämfört med föregående år.

Förändringen är hänförlig till fastighetsförsäljningarna som gjordes under 2023.

Av hyresintäkterna kommer cirka 70 procent från bostads hyresgäster. Hyresvärdet

för lokaler har ökat med 14 procent jämfört med föregående år. Outhyrt motsvarar

cirka 1,0 procent av hyresvärdet.

Driftkostnader

Driftkostnaderna uppgick totalt till 150 649 (154 043) kkr enligt nedanstående upp-

ställning:

2024 Kr/kvm 2023 Kr/kvm

Värmekostnader 19 926 77 20 285 71

Fastighetsadministration 43 625 169 40 389 142

Övriga driftkostnader¹

)

87 098 338 93 369 328

Summa driftkostnader 150 649 585 154 043 541

)

I övriga driftkostnader ingår kostnader för förluster på hyresfordran med 1 029 (972) kkr.

Fastighetsskatt

Fastighetsskatten inklusive fastighetsavgift uppgick till 5 054 (6 082) kkr. För bostä-

der uppgår fastighetsavgiften till 1 630 (1 589) kr per bostadslägenhet, dock högst

0,3 procent av taxeringsvärdet. För nybyggda hus tas inte någon fastighetsavgift ut de

första femton åren. För lokaler uppgår fastighetsskatte uttaget till 1,0 procent på den

del av taxeringsvärdet som avser lokaler.

Tomträttsavgälder

Den totala tomträttsavgälden uppgick till 3 823 (4 124) kkr, vilken redovisas som ränte-

kostnad leasing. Av bolagets 58 (56) fastigheter innehas 45 (43) med äganderätt och

13 (13) med tomträtt. För ytterligare information se not 9 nyttjanderätts tillgångar och

leasingskuld.

Central administration

Central administration avser gemensamma kostnader som ej är direkt hänförliga till

fastigheterna. I beloppet på 38 922 (36 515) kkr ingår bland annat ledningsfunktion,

bolagskostnader (års redovisning, börskostnader, styrelse etc).

Finansnetto

Finansnettot uppgick till –136 847 (–142 689) kkr, en förbättring med 5 842 kkr.

Förändringen beror på lägre räntekostnader.

Aktiverad räntekostnad avseende pågående ny och ombyggnadsprojekt uppgick

till 223 (2 216) kkr. Uppgifter om Hebas lån och räntekostnader lämnas i not 3.

Förvaltningsresultat

Förvaltningsresultatet är 20 procent lägre än föregående år och uppgick till 215 522

(270 679) kkr.

Värdeförändring förvaltningsfastigheter

Värdeförändringen totalt under året uppgick till 0,3 (–6,9) procent.

Som huvudmetod vid värderingen har en så kallad kassa flödesanalys använts där ett

kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en fem- till femtonårig kalkylperiod

med hänsyn taget till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut.

Avkastningskraven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda

transaktioner och fastigheternas marknadsposition.

Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter inom

respektive delmarknad. Avkastningskrav på externvärderade samhällsfastigheter

motsvarar 4,5 (4,2) procent i snitt och på bostadsfastigheter 3,3 (3,2) procent i snitt.

Avkastningskrav totalt sett på externvärderade fastigheter motsvarar 3,6 (3,4) procent

i snitt. Se även text marknads värdering på sidorna 62–65 samt not 18.

Värdeförändring räntederivat

Värdeförändring räntederivat uppgick till –44 469 (–128 326) kkr. Derivatportföljen

har fortsatt ett övervärde till följd av höjda marknadsräntor. Uppgift om Hebas derivat-

instrument lämnas i not 3.

Resultat före skatt

Resultat före skatt uppgick till 142 447 (–1 044 109) kkr. Förändringen förklaras i första

hand av den kraftiga värdeförändringen på förvaltningsfastigheter. Värdeförändringar

på förvaltnings fastigheter påverkar dock inte kassaflödet.

Skatt på årets resultat

Total skatt på årets resultat uppgick till –43 772 (331 788) kkr. Total skatt utgörs av

aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt avser betald skatt och uppgick till

–2 462 (338) kkr.

Skattesatsen Heba använt är 20,6 procent.

Finansiella rapporter

Rapport över finansiell ställning, koncernen

Belopp i kkr	Not	31 Dec 2024	31 Dec 2023
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Balanserade utgifter	17	9 809	5 332
		9 809	5 332
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	18	13 589 186	12 773 245
Nyttjanderättstillgångar tomträtter	9	143 917	126 284
Inventarier	19	10 356	7 470
		13 743 459	12 906 999
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i intresseföretag och joint ventures	20	1 027	14 296
Fordringar hos intresseföretag och joint ventures	21	244 774	275 655
Andra långfristiga värdepappersinnehav	22	73	18 073
Övriga långfristiga fordringar	23	31 179	31 639
Derivatinstrument	3	54 983	99 452
		332 036	439 115
Summa anläggningstillgångar		14 085 304	13 351 446
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar	26	2 619	1 759
Övriga fordringar	27	16 091	7 204
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	28	25 916	17 451
		44 626	26 414
Likvida medel	29	36 469	247 172
		36 469	247 172
Summa omsättningstillgångar		81 095	273 586
SUMMA TILLGÅNGAR		14 166 399	13 625 032

Belopp i kkr	Not	31 Dec 2024	31 Dec 2023
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	30
Aktiekapital		34 400	34 400
Övrigt tillskjutet kapital		6 880	6 880
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat		6 409 217	6 396 188
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare		6 450 497	6 437 468
Skulder
Långfristiga skulder	32
Långfristiga räntebärande skulder	33	4 352 913	4 916 509
Leasingskuld	9	143 917	126 284
Uppskjuten skatteskuld	35	1 367 556	1 326 247
Skulder till intresseföretag och joint ventures	21	8 250	–
Summa långfristiga skulder		5 872 636	6 369 040
Kortfristiga skulder	32
Leverantörsskulder		16 520	18 647
Kortfristiga räntebärande skulder	33	1 724 000	711 967
Skatteskulder		3 108	–
Övriga skulder	34	3 984	6 033
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	36	95 654	81 877
Summa kortfristiga skulder		1 843 266	818 524
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		14 166 399	13 625 032

Finansiella rapporter

Kommentarer, rapport över finansiell ställning, koncernen

Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheternas bokförda värde har förändrats enligt följande:

2024 2023

Bokfört värde vid årets början 12 773 245 15 718 184

Förvärv och nybyggnation 809 252 102 577

Investeringar i befintliga fastigheter 78 837 224 790

Försäljningar –110 000 –2 187 777

Värdeförändring 37 852 –1 084 528

Bokfört värde vid årets slut 13 589 186 12 773 245

Fastighetsinvesteringarna under året uppgick till 888 089 (327 366) kkr varav 809 252

(102 577) kkr avser förvärv och investeringar i pågående nybyggnadsprojekt och

78 837 (224 790) kkr avser investeringar i befintliga fastigheter.

Investeringar i befintligt fastighetsbestånd avser framför allt renoveringsarbete.

Fastighetsbeståndet fördelat per område:

Område 2024-12-31 Kr/kvm

Innerstaden 1 774 323 67 930

Stockholm närförort 3 660 143 50 375

Nordväst 999 018 48 468

Nordost 4 460 842 52 794

Sydväst 2 237 458 47 444

Sydost 457 402 48 317

Summa 13 589 186 52 545

Samtliga förvaltningsfastigheter, exklusive fastigheter under pågående renovering

samt projektfastigheter i tidiga skeden, har externvärderats och där med 50 procent

vardera av Savills Sweden AB samt Novier Property Advisors AB. Se även sidorna

62–65 samt not 18.

Eget kapital

Det egna kapitalet uppgick till 6 450 497 (6 437 468) kkr till följd av totalresultatet

98 675 (–712 321) kkr minus årets utbetalda utdelning om 85 854 (74 304) kkr eller

0,60 (–4,31) kr/aktie. Soliditeten uppgick till 45,5 (47,2) procent och belåningsgraden

till 44,7 (44,1) procent.

Räntebärande skulder

Räntebärande skulder ökade till 6 076 913 (5 628 476) kkr, varav 0 (0) kkr utgör

utnyttjad del av checkräkningskredit om 131 975 (131 975) kkr. Totalt löper 1 497 117

(–103 850) kkr med rörlig ränta. Genomsnittlig kapitalbindningstid var 3,3 (4,0) år.

Andelen låneförfall kommande 12 månader uppgår till 28 (13) procent. Investeringar

kopplat till projekt har finansierats med likvid från bolags- och fastighetsförsäljningar,

banklån och kapital marknadsfinansiering. Närmare specifikation av Hebas finansiering

redovisas i not 3.

Uppskjuten skatteskuld

Uppskjuten skatteskuld minskade till 1 367 556 (1 326 247) kkr. Uppskjuten skatteskuld

redovisas till nominellt belopp (20,6 procent) och beräknas med utgångspunkt från

temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och

skulder. Förändringar i uppskjuten skatteskuld påverkar inte kassaflödet.

Finansiella rapporter

Förändring av eget kapital, koncernen Rapport över kassaflöden, koncernen

			Övrigt		Totalt eget kapital
			tillskjutet	Balanserade	hänförligt till moder-	Eget
Belopp i kkr	Not	Aktie kapital	kapital	vinstmedel	före tagets ägare	kapital
Koncernen	30
Ingående eget kapital 2023-01-01		34 400	6 880	7 183 190	7 224 470	7 224 470
Årets totalresultat		–	–	–712 321	–712 321	–712 321
Transaktioner med ägare
Återköp egna aktier		–	–	–377	–377	–377
Utdelning		–	–	–74 304	–74 304	–74 304
Utgående eget kapital 2023-12-31		34 400	6 880	6 396 188	6 437 468	6 437 468
Ingående eget kapital 2024-01-01		34 400	6 880	6 396 188	6 437 468	6 437 468
Årets totalresultat		–	–	98 675	98 675	98 675
Transaktioner med ägare
Återutgivning av aktier		–	–	208	208	208
Utdelning		–	–	–85 854	–85 854	–85 854
Utgående eget kapital 2024-12-31		34 400	6 880	6 409 217	6 450 497	6 450 497

Belopp i kkr	Not	2024	2023
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Resultat före skatt		142 447	–1 044 109
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
Avgår resultatandel i intresseföretag och joint-ventures		49 939	–35 929
Avskrivningar av tillgångar		3 804	1 601
Nedskrivningar av tillgångar		18 000	25 420
Värdeförändringar		6 616	1 212 855
Andra ej likviditetspåverkande resultatposter	39	–3 188	49 725
Betald skatt		–529	338
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar i rörelsekapital		217 089	209 901
Förändring kortfristiga fordringar		–15 105	49 802
Förändring kortfristiga skulder		12 208	–24 267
Kassaflöde från den löpande verksamheten		214 192	235 436
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investering i förvaltningsfastigheter	18	–900 456	–327 366
Investering i finansiella tillgångar		–360	–3 518
Övriga investeringar		–9 021	–3 828
Försäljning av förvaltningsfastigheter		104 797	2 062 645
Förändring långfristiga fordringar		3 419	119 495
Utdelning från intresseföretag		13 512	58 000
Investering i intresseföretag		–	–16 063
Försäljning av övriga anläggningstillgångar		631	2 841
Kassaflöde från investeringsverksamheten		–787 478	1 892 206
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Upptagna lån	33	1 093 000	1 409 013
Amortering av lån	33	–644 563	–3 315 553
Återköp av aktier		–	–377
Utbetald utdelning		–85 854	–74 304
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		362 583	–1 981 221
Årets kassaflöde		–210 703	146 421
Likvida medel vid årets början		247 172	100 751
Likvida medel vid årets slut		36 469	247 172

Erhållen ränta uppgår till 21 643 (38 303). Erlagd ränta uppgår till –161 849 (–175 507).

Finansiella rapporter

Resultaträkning, moderbolaget

Belopp i Kkr Not 2024 2023

Hyresintäkter 6 237 127 245 008

Fastighetskostnader

Driftkostnader 7, 8 –90 275 –94 687

Underhållskostnader –3 170 –4 523

Fastighetsskatt –3 383 –3 886

Tomträttsavgälder 9 –2 530 –2 421

Driftnetto 137 769 139 490

Avskrivningar –26 233 –26 993

Bruttoresultat 111 536 112 497

Central administration 8, 10 –38 387 –36 158

Resultat fastighetsförsäljning 11 –8 791 –31 880

Rörelseresultat 64 358 44 458

Finansiella intäkter 12 132 018 800 720

Räntekostnader 13 –60 431 –80 687

Värdeförändring derivatinstrument 14 –44 469 –128 326

27 118 591 707

Resultat efter finansiella poster 91 476 636 167

Bokslutsdispositioner 15 43 076 –50 268

Skatt på årets resultat 16 –13 345 33 432

Årets resultat 121 207 619 330

Rapport över totalresultat, moderbolaget

Belopp i kkr 2024 2023

Årets resultat 121 207 619 330

Övrigt totalresultat – –

Summa totalresultat 121 207 619 330

Finansiella rapporter

Balansräkning, moderbolaget

Kkr Not 31 dec 2024 31 dec 2023

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Immateriella anläggningstillgångar

Balanserade utgifter 17 9 809 5 332

9 809 5 332

Materiella anläggningstillgångar

Förvaltningsfastigheter 18 2 358 019 2 378 027

Inventarier 19 7 843 7 470

2 365 862 2 385 497

Finansiella anläggningstillgångar

Aktier i dotterföretag 24 38 567 45 967

Derivatinstrument 3 54 983 99 452

Fordringar hos koncernföretag 25 3 636 021 2 943 332

Fordringar hos intresseföretag och joint ventures 21 10 420 13 795

3 739 991 3 102 545

Summa anläggningstillgångar 6 115 662 5 493 374

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

Hyresfordringar 26 1 603 927

Fordringar hos koncernföretag 27 118 100 776 876

Övriga fordringar 27 2 951 2 980

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 28 13 893 11 089

136 547 791 872

Likvida medel 29 30 059 246 455

30 059 246 455

Summa omsättningstillgångar 166 606 1 038 327

SUMMA TILLGÅNGAR 6 282 268 6 531 701

Kkr Not 31 dec 2024 31 dec 2023

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 30

Bundet eget kapital

Aktiekapital 34 400 34 400

Reservfond 6 880 6 880

41 280 41 280

Fritt eget kapital

Balanserad vinst 2 042 228 1 508 544

Årets vinst 121 207 619 330

2 163 436 2 127 874

Summa eget kapital 2 204 716 2 169 154

Obeskattade reserver 31 2 505 2 716

Avsättningar

Uppskjuten skatteskuld 35 217 735 204 390

Summa avsättningar 217 735 204 390

Skulder

Långfristiga skulder 32

Långfristiga räntebärande skulder 33 2 161 947 2 229 509

Skulder till koncernföretag 25 712 152 1 267 582

Summa långfristiga skulder 2 874 099 3 701 481

Kortfristiga skulder 32

Leverantörsskulder 4 159 8 699

Kortfristiga räntebärande skulder 33 938 000 528 500

Övriga skulder 34 5 530 90 020

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 36 35 524 30 130

Summa kortfristiga skulder 983 213 658 350

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 6 282 268 6 531 701

Finansiella rapporter

Förändring av eget kapital, moderbolaget

Belopp i kkr Not Aktiekapital Reservfond

Balanserade

vinstmedel

Summa eget

kapital

Moderbolaget 30

Eget kapital 2022-12-31 34 400 6 880 1 583 225 1 624 505

Årets vinst 619 330 619 330

Transaktioner med ägare

Återköp av egna aktier –377 –377

Utdelning –74 304 –74 304

Eget kapital 2023-12-31 34 400 6 880 2 127 874 2 169 154

Årets vinst 121 207 121 207

Transaktioner med ägare

Återutgivning av akiter 208 208

Utdelning –85 854 –85 854

Eget kapital 2024-12-31 34 400 6 880 2 163 435 2 204 715

Kassaflödesanalys, moderbolaget

Belopp i kkr Not 2024 2023

DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN

Resultat före skatt 134 553 585 898

Av- och nedskrivningar av tillgångar 68 831 86 882

Värdeförändringar 44 469 128 326

Andra ej likviditetspåverkande resultatposter 39 –110 425 –699 712

Betald skatt – –

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 137 428 101 394

Förändring kortfristiga fordringar 22 273 –28 355

Förändring kortfristiga skulder –84 873 69 915

Kassaflöde från den löpande verksamheten 74 828 142 953

INVESTERINGSVERKSAMHETEN

Investering i byggnader och mark 18 –49 669 –110 010

Investering i finansiella tillgångar/dotterbolag – –63 200

Övriga investeringar –6 303 –3 898

Förändring långfristiga fordringar 6 152 1 204

Förändring långfristiga fordringar koncernföretag –568 767 1 041 975

Försäljning av förvaltningsfastigheter – 102 000

Försäljning av övriga anläggningstillgångar 631 2 841

Kassaflöde från investeringsverksamheten –617 956 970 911

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

Upptagna lån 33 883 000 1 380 263

Amortering av lån 33 –541 063 –3 247 654

Förändring av långfristiga skulder koncernföretag 70 648 974 670

Utbetald utdelning –85 854 –74 304

Återköp aktier – –377

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 326 731 –967 401

Årets kassaflöde –216 396 146 463

Likvida medel vid årets början 246 555 99 992

Likvida medel vid årets slut 30 059 246 555

Finansiella rapporter

Noter

Not 1 Allmän information

Heba Fastighets AB (publ) (organisationsnummer 556057-3981) är ett aktiebolag

registrerat i Sverige. Företagets säte är Stockholm, Sverige. Huvudkontorets post-

adress är Box 17006, 104 62 Stockholm. Hebas aktie är noterad vid Stockholmsbörsen,

den Nordiska Listan, MidCap, och koncernens största aktieägare är Industricentralen

Holdng AB, Charlotte Ericsson, Anna Vogel och Johan Vogel.

Hebas verksamhet är att äga och förvalta hyres- och samhällsfastigheter, före-

trädesvis i Stockholmsområdet.

Koncernredovisningen avseende räkenskapsåret och tillika kalenderåret 2024 har

den 19 mars 2025 godkänts av styrelsen för offentliggörande och kommer slutligen att

fastställas på årsstämman den 24 april 2025 .

Redovisnings- och värderingsprinciper

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med av EU godkända IFRS Accounting

standards samt tolkningar av International Financial Reporting Interpretations Com-

mittée (IFR IC) per den 31 december 2024. Vidare tillämpar koncernen även Rådet

för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande

redovisningsregler för koncerner vilken specificerar de tillägg till IFRS upplysningar

som krävs enligt bestämmelserna i årsredovisningslagen.

Övriga av EU godkända nya och ändrade standarder samt tolkningsuttalanden från

IFRS Interpretations Committee bedöms för närvarande inte påverka koncernens eller

moder bolagets finansiella ställning eller resultat i väsentlig omfattning.

Ändrade redovisningsprinciper

Nya eller omarbetade befintliga standarder som trätt i kraft från och med den 1 januari

2024 har inte haft någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter.

Nya och ändrade standarder som ännu ej tillämpas av koncernen

Fr.o.m. 2027 kommer Heba att omfattas av beslutade förändringar av IFRS 18 Utform-

ning och upplysningar i finansiella rapporter som ersätter IAS 1. IFRS 18 bedöms ha en

väsentlig påverkan på utformning av koncernens rapporter. Koncernen har påbörjat

utvärdering av effekter av IFRS18.

Moderföretagets funktionella valuta är svenska kronor, vilket också är koncernens

rapporteringsvaluta. Samtliga belopp är angivna i tusentals kronor om ej annat anges .

I årsredovisningen har värdering av poster skett till anskaffningsvärde, utom då det

gäller värdering av förvaltningsfastigheter och vissa finansiella instrument för vilka

värdering har skett till verkligt värde. Rapporterna är upprättade enligt antagandet om

fortlevnad.

Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består av belopp som förväntas åter-

vinnas eller förfaller mer än 1 år från balansdagen. Omsättningstillgångar och kort-

fristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom 1 år från

balansdagen.

Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv.

Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets

eventuella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse

för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som

rörelseförvärv.

Samarbetsarrangemang klassificeras som joint ventures. Med joint ventures

avses företag där Heba tillsammans med andra parter genom avtal har ett gemensamt

bestämmande inflytande över verksamheten. Ett joint venture ger de gemensamma

ägarna rätt till investeringens nettotillgångar. Joint ventures redovisas enligt kapital-

andelsmetoden vilket innebär att en netto post inklusive ev. goodwill redovisas i

balans räkningen under Andelar i gemensamt styrda företag. I resultaträkningen

redo visas resultatandelar under Resultat från andelar i gemensamt styrda föreag.

Sam arbetsarrangemang som redovisas enligt kapitalandelsmetoden värderas

inledningsvis till anskaffningsvärde.

Finansiella rapporter

Not 2 Redovisningsprinciper

2.1 Viktiga uppskattningar och antaganden för redovisningsändamål

För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företags-

ledningen och styrelsen göra bedömningar och antaganden som påverkar redovisade

intäkts- och kostnadsposter respektive tillgångs- och skuldposter samt övriga upp-

lysningar. Faktiskt utfall kan skilja sig från gjorda bedömningar. Det område där upp-

skattningar och antaganden skulle kunna innebära risk för justeringar i redovisade

värden för tillgångar och skulder under kommande räkenskapsår är främst värdering

av förvaltningsfastigheter. Där kan bedömningarna ge en betydande påverkan på kon-

cernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver en bedömning av det

framtida kassaflödet samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav).

De antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 18.

2.2 Konsolidering

Dotterföretag

Koncernredovisningen som upprättats enligt förvärvsmetoden omfattar förutom

moderbolaget de helägda dotterföretagen Heba Förvaltnings AB, Heba Stockholm

AB, Heba Hyresrätten AB, Heba Bostads AB, Heba Hyreshus AB, Heba Hyresfastig-

heter AB, Heba Bostadsfastigheter AB, Heba Hyreslägenheter AB, Heba Fastighets-

utveckling AB, Heba Fastighetsutveckling Söderort AB, Heba Förvaltning 10 AB, Heba

Förvaltning 11 AB, Heba Equity AB samt Heba Foxtrot AB med tillhörande helägda

dotter företag. Försäljningar, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen

elimineras i koncernredovisningen. Konsolidering vid förvärv sker från och med den

dag då vi erhåller ett bestämmande inflytande och vid avyttring fram till och med den

dag det bestämmande inflytandet upphör. Bolagsförvärv kan klassificeras antingen

som rörelse- eller tillgångsförvärv. Förvärv av bolag där den huvudsakliga tillgången

är en eller flera fastigheter utan någon större fastighetsförvaltning eller fastighets-

administration klassificeras vanligtvis som tillgångsförvärv. Gjorda bolagsförvärv har

klassificerats som tillgångsförvärv vilket får till följd att någon redovisning ej sker av

uppskjuten skatt hänförlig till förvärvet.

Intresseföretag och joint ventures

Som intresseföretag och joint ventures redovisas med tillämpning av kapitalandels-

metoden och omfattar företag i vilka koncernen utövar ett betydande, men ej bestäm-

mande, inflytande vilket föreligger när innehavet uppgår till minst 20 och högst

50 procent av rösterna och ägandet utgör ett led i en varaktig förbindelse. Enligt

kapital andelsmetoden redovisas innehav i intresseföretag och joint ventures initialt

i koncernens balansräkning till anskaffningskostnad. Det redovisade värdet ökas eller

minskas därefter för att beakta koncernens andel av resultat från sina intresseföretag

och joint ventures efter förvärvstidpunkten. Koncernens andel av resultatet ingår i

koncernens resultat. Utdelningar från intresseföretag och joint ventures redovisas som

minskning av investeringens redovisade värde. När koncernens andel av förlusterna i

ett intresseföretag eller joint ventures är lika stor som eller överstiger innehavet i detta

intresseföretag eller joint ventures (inklusive alla långfristiga fordringar som i realiteten

utgör den del av koncernens nettoinvestering), redo visar koncernen inga ytterligare

förluster såvida inte koncernen har påtagit sig förpliktelser å intresseföretaget och

joint venturets vägnar. Orealiserade vinster på transaktioner mellan koncernen och

dess intresseföretag och joint ventures elimineras till omfattningen av koncernens

innehav i intresseföretag och joint ventures. Orealiserade förluster elimineras också

såvida inte transaktionen utgör en indikation på nedskrivning av tillgången som

överförs.

2.3 Intäkter

Hyresintäkter periodiseras linjärt över hyresperioden. Förskottshyror redovisas som

förutbetalda intäkter. Intäkter från fastighetsförsäljning bokförs på tillträdesdagen om

inte risker och förmåner förknippade med fastigheten övergått till köparen vid ett tidi-

gare tillfälle. Erhållen utdelning redovisas som en finansiell intäkt. Ränteintäkter och

räntebidrag resultatförs i den period de avser.

2.3.1 Resultat från gemensamt styrda verksamhet och joint ventures

Nedan beskrivs de principer som tillämpas för intresseföretag och joint ventures som

bedriver bostadsutveckling av bostadsrätter, där Heba sedan tar in sin resultatandel

i resultaträkningen, Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures. Vid

bostadsutveckling av bostadsrätter kommer intäkter från försäljningen av bostads-

rätter till bostadsköpare, som vanligen utgörs av privatpersoner. Avtal om köp av

bostadsrätt ingås löpande med kunderna, vanligen med start innan byggnationen

påbörjas. Heba har identifierat ett distinkt prestationsåtagande i avtalen: försäljning

av bostadsrätt. Transaktionspriset är i sin helhet fast. Intäkterna redovisas när kunden

har fått kontroll över bostadsrätten, genom att kunden kan använda eller dra nytta av

varan, varvid kontrollen anses överförd. Heba har gjort bedömningen att kontrollen

över bostadsrätten övergår till kunden vid den tidpunkt då bostadsrättsköparen får

tillträde till bostaden. Detta sker vanligen under en kortare tidsperiod när bostads-

fastigheten är färdigställd.

2.4 Leasing

Leasing klassificeras antingen som finansiell eller operationell leasing för leasegivare.

Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet

faller på lease givaren klassificeras som operationella leasingavtal.

Avseende tillgångar och skulder härförliga till alla leasingavtal där Heba är lease-

tagare, med några undantag, tillämpas IFRS 16 Leasingavtal vilket innebär att de redo-

visas i balansräkningen såsom nyttjanderättstillgångar. Redovisade nyttjanderätts-

tillgångar har åsatts samma värde som den redovisade leasingskulden per 1 januari

2019. Heba har i egenskap av leasetagare identifierat tomträttsavtal som de enskilt

mest väsentliga. Tomträtter beaktas enligt IFRS 16 som eviga hyresavtal och redovisas

till verkligt värde och kommer därmed inte att skrivas av. Värdet på nyttjanderätts-

tillgången kvarstår till nästa omförhandling av respektive tomträttsavgäld. Leasing-

skulden amorteras inte utan värdet är oförändrat fram till omförhandling av respektive

tomträttsavgäld. Heba analyserar löpande värderingen av leasingskulden utifrån

ändringar eller tillkommande leasingavtal. Korttidsleasing och leasing av mindre värde

kostnadsförs linjärt över löptiden i enlighet med praktiska undantag so finns tillgäng-

liga att tillämpa.

2.5 Aktiverade utgifter

Balanserade utgifter för förvärvade dataprogram, som utvecklats och anpassats för

koncernens räkning, redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar och

eventuella nedskrivningar.

Avskrivningar enligt plan baseras på bedömd nyttjandeperiod och görs på anskaff-

ningsvärdet med 10 procent per år .

2.6 Förvaltningsfastigheter

Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegring.

Samtliga fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter, se not 18.

Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde per balansdagen. Verkligt värde

fastställts genom bedömning av marknadsvärdet för varje enskilt värderingsobjekt.

Som huvudmetod har en så kallad kassaflödesanalys använts där ett kalkylmässigt

framtida driftnetto beräknas under en fem- femtonårig kalkyl period med hänsyn

tagen till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastnings-

kraven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner

och fastighetens marknadsposition. Samtliga fastigheter, exklusive fastigheter under

pågående renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden, värderas vid årsskiftet till

Finansiella rapporter

verkligt värde av extern värderingsman. Som externa fastighetsvärderare har Savills

Sweden AB och Novier Property Advisors AB anlitats som är oberoende konsultföre-

tag med auktoriserade fastighetsvärderare. Övriga fastigheter har värderats internt.

Vid kvartal 1, 2 och 3 görs en rullande extern värdering av en tredjedel av beståndet och

resterande två tredjedelar värderas internt. Värdeförändringar redo visas kvartalsvis i

koncernens rapport över totalresultat, efter avdrag för genomförda investeringar

under kvartalet.

Utgifter som är värdehöjande aktiveras. Löpande underhåll, reparationer och byte

av mindre delar kostnadsförs i den period de uppkommer. Vid större ny- , till-, eller

ombyggnader aktiveras räntekostnaden.

Resultatet av fastighetsförsäljning utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset och

verkligt värde enligt närmast föregående kvartalsbokslut, med avdrag för genomförda

investeringar under kvartalet och direkta transaktionskostnader.

IFRS Värderingshierarki är uppdelad i tre nivåer där det enligt nivå 1 finns noterade

priser tillgängliga för identiska tillgångar på en aktiv marknad. Vid nivå 2 baseras vär-

deringen inte ute slutande på observerbara priser utan justering krävs för den specifika

tillgången. Vid värdering enligt nivå 3 finns inte identiska tillgångar utan värderingen

baseras på uppskattningar och värderingstekniker.

Samtliga förvaltningsfastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS 13, det vill säga

att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och hyres- och marknads-

situation. Någon omklassificering har inte skett under året.

2.7 Inventarier

Inventarier redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar och eventuella

nedskrivningar.

Avskrivningar enligt plan baseras på bedömd nyttjandeperiod och görs på anskaff-

ningsvärdet med 20 procent per år.

2.8 Nedskrivningar av icke-finansiella tillgångar

Nedskrivning sker när det redovisade värdet överstiger det så kallade återvinnings-

värdet. Bedömning sker för varje enskild tillgång.

2.9 Finansiella instrument

En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i rapport över finansiell ställning/

balansräkning när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell

tillgång tas bort från rapport över finansiell ställning/balansräkning när rättigheterna

i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. En finansiell

skuld tas bort från rapport över finansiell ställning/balansräkning när förpliktelsen i

avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks . Finansiella instrument redovisas till upp-

lupet anskaffningsvärde eller verkligt värde beroende på den initiala kategoriseringen

(kategorisering framgår under respektive finansiell tillgång/finansiell skuld nedan).

Beräkning av verkligt värde finansiella instrument

Vid fastställande av verkligt värde för finansiella tillgångar och skulder används offici-

ella marknadsnoteringar per boksluts dagen. I de fall sådana saknas görs värdering

genom allmänt vedertagna metoder såsom diskontering av framtida kassa flöden till

noterad marknadsränta för respektive löptid. Verkligt värde klassificeras från nivå 1 till 3

enligt IFRS 13 där nivå 1 är noterade priser för identiska tillgångar och skulder på en

aktiv marknad och där nivå 3 är verkligt värde baserat på en analys av tillgångens och

skuldens marknadssituation. Någon tillgång eller skuld i utländsk valuta föreligger ej.

Upplupet anskaffningsvärde

Upplupet anskaffningsvärde beräknas med hjälp av effektiv ränte metoden, vilket

innebär att eventuella över- eller underkurser samt direkt hänförliga kostnader eller

intäkter periodiseras över kontraktets löptid med hjälp av den beräknade effektiv-

räntan. Effektivräntan är den ränta som ger instrumentets anskaffningsvärde som

resultat vid nuvärdesberäkning av framtida kassaflöden .

Kvittning av finansiella tillgångar och skulder

Finansiella tillgångar och skulder kvittas och redovisas med ett nettobelopp i rapport

över finansiell ställning/balansräkning när det finns legal rätt att kvitta och när avsikt

finns att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången

och reglera skulden.

2.9.1 Likvida medel

Som likvida medel klassificeras kassa och tillgodohavanden i bank samt kortfristiga

likvida placeringar med en löptid av maximalt 3 månader. Checkräkningskredit hänförs

till låneskulder under kortfristiga räntebärande skulder.

2.9.2 Hyresfordringar

Hyresfordringar kategoriseras som finansiella tillgångar vilket innebär redovisning till

upp lupet anskaffningsvärde. Då hyresfordrans förväntade löptid är kort sker redovis-

ning till det belopp som förväntas inflyta utan diskontering enligt metoden för upplupet

anskaffningsvärde. Nedskrivningar av hyresfordringar redovisas som driftkostnad.

2.9.3 Derivatinstrument

Ingångna Swapavtal där rörlig ränta byts mot fast ränta har ej säkringsredovisats.

Värde förändringen redovisas därför löpande i rapport över totalresultat. Samtliga

ränte derivat värderas utifrån officiella marknadsnoteringar och enligt vedertagna

beräkningsmetoder och derivaten är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13.

2.9.4. Leverantörsskulder

Leverantörsskulder kategoriseras som ”Andra skulder” vilket innebär redovisning till

upplupet anskaffningsvärde. Leverantörsskulders förväntade löptid är kort, varför

skulden redovisats till nominellt belopp utan diskontering.

2.9.5. Övriga finansiella skulder

Långfristiga räntebärande skulder och kortfristiga räntebärande skulder kategoriseras

som finansiella skulder och värderas till upplupet anskaffningsvärde. Räntekostnader

redovisas löpande i rapport över totalresultat. Aktivering sker när räntekostnaden

hänförs till större ny-, till-, eller ombyggnader. Pantbrevskostnader inräknas i anskaff-

ningsvärdet för fastigheten i den mån de bedöms som värdehöjande. Långfristiga

skulder har en förväntad löptid längre än 1 år medan kortfristiga har en löptid kortare

än 1 år.

2.10 Segmentsredovisning

Hebas verksamhet omfattar förvaltning av ett homogent fastighetsbestånd. Några

väsentliga skillnader ifråga om risker och möjligheter bedöms ej föreligga. Hebas

interna rapporteringssystem är uppbyggt för uppföljning av geografiska områden.

Segmentsredovisningen enligt not 4 utgår från den interna rapporteringen till före-

tagsledningen. Segmentsredovisningen konsolideras enligt samma principer som

koncern redovisningen.

2.11 Pensioner

Åtaganden för ålderspension och familjepension för tjänstemän tryggas genom en

försäkring i Alecta. Enligt uttalande från Rådet för hållbarhets- och finansiell rappor-

tering, UFR 10, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare.

För Räkenskapsåret 2024 har Alecta inte haft möjlighet att ta fram de värden som gör

det möjligt att redovisa denna plan som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen

enligt ITP som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgifts-

bestämd plan. Alectas kollektiva konsolideringsnivå uppgick per 31 december 2024

till 162 (158) procent.

2.12 Skatt

Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt som ska

betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hän-

förlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden

Finansiella rapporter

med utgångspunkt från temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga

värden på tillgångar och skulder. I moder bolaget redovisas obeskattade reserver

inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade

reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Uppskjuten skatteskuld redo-

visas till nominellt belopp på skillnaden mellan fastigheternas bokförda värde och

skatte mässiga värde och medtas i rapport över finansiell ställning/balansräkning.

Förändringen av uppskjuten skatt som belöper på året redovisas i rapport över total-

resultat/resultaträkning.

2.13 Rapport över kassaflöden

Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod.

2.14 Moderbolagets redovisningsprinciper

Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt års redovisningslagen, Rådet

för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för

juridiska personer och uttalanden från Rådet för finansiell rapportering. RFR 2 innebär

att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga

av EU godkända IFRS Redovisningsstandarder och uttalanden så långt detta är möjligt

inom ramen för årsredovisningslagen och Tryggandelagen och med hänsyn till sam-

bandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag

och tillägg som skall göras från IFRS Redovisningsstandarder. Enligt IFRS 9 redovisas

derivatinstrument till verkligt värde även i den legala enheten. Någon säkringsredo-

visning tillämpas inte utan värdeförändringar redovisas löpande i resultaträkningen.

Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper är följande:

2.14.1 Förvaltningsfastigheter

Byggnader och mark redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar och

eventuella nedskrivningar.

Vid reparationer och ombyggnad aktiveras endast sådana arbeten som medför en

varaktig resultatförbättring genom höjd hyra eller sänkt kostnad. Vid fastighetsförvärv

besiktigas byggnaderna noggrant och erforderliga åtgärder kostnadsberäknas. Vid

värderingen tas hänsyn till reparations- och underhålls behovet, som sedan aktiveras

efter åtgärdande i anslutning till tillträdet.

Avskrivning enligt plan baseras på bedömd nyttjandeperiod och görs på anskaff-

ningsvärdet enligt följande: byggnader 1 procent, aktiverade standardförbättringar

i lägenheter och allmänna utrymmen 3 procent. Skattemässigt görs avdrag för

maximalt tillåtna avskrivningar.

2.14.2 Inventarier

Skillnaden mellan högsta tillåtna skattemässiga avskrivningar och planenliga avskriv-

ningar på inventarier redovisas i moder bolaget som ackumulerade överavskrivningar

under obeskattade reserver.

2.14.3 Aktier i dotterföretag

Aktier i dotterföretag redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella

nedskrivningar. Erhållna utdelningar redovisas som finansiella intäkter.

2.14.4 Koncernbidrag

Koncernbidrag inom koncernen redovisas enligt alternativregeln, dvs att såväl erhållna

som lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition.

2.14.5 Leasing

Moderbolaget tillämpar inte IFRS 16 utan använder sig av undantaget i RFR 2 och

redovisar leasingavgifterna från eventuella leasing avtal som en kostnad linjärt över

leasingperiodens längd. Kostnaden för leasingavtal hänförliga till tomrättsavtal och

kostnaden för övriga leasingavtal redovisas inom rörelseresultatet. Eventuell nyttjan-

derättstillgång och leasingskuld redovisas således inte i balansräkningen. Moder-

bolaget är leasegivare avseende hyreskontrakt, se not 2.3, och leasetagare avseende

tomträttsavgälder, se not 9. Det finns även ett mindre antal leasing avtal av ringa

omfattning, där moderbolaget är lease tagare, och avser främst kontorsinventarier.

Finansiella rapporter

Not 3 Finansiell riskhantering och derivatinstrument

Heba är i egenskap av nettolåntagare exponerad för finansiella risker. Framför allt

exponeras Heba för ränterisk, refinansierings- och likviditetsrisk samt kredit- och mot-

partsrisk. Koncernens finanspolicy reglerar hur de finansiella riskerna skall hanteras

samt anger limiter och vilka finansiella instrument som får användas.

Ränterisk

Heba har en förhållandevis låg belåningsgrad, per årsskiftet 44,7 procent. Den ränte-

bärande upplåningen medför dock att koncernen exponeras för ränterisk. Med ränte-

risk avses risken för negativ påverkan på koncernens resultat och kassaflöden till följd

av förändringar i marknadsräntan. Hur snabbt en varaktig förändring i räntenivåerna får

genomslag på koncernens finansnetto beror på upplåningens räntebindningstid.

För att begränsa effekterna av ränteförändringar har 650,0 mkr bundits på 2 år och

3 809,8 mkr på 3 år och längre. Den genomsnittliga räntan för totala lånestocken

uppgick vid årsskiftet till 2,81 (2,21) procent. Den genomsnittliga räntebindnings tiden

var 3,1 (3,5) år. En förändring i marknadsräntan med en procentenhet skulle medföra en

resultatpåverkan med 60,8 mkr för år 2024.

Av räntebärande skulder på 6 076,9 (5 628,5) mkr löper 1 497,1 (–103,9) mkr samt

checkräkningskredit på 0 (0) mkr med rörlig ränta.

Heba har upprättat ett företagscertifikatprogram med en beloppsram om 4 000 mkr.

Per årsskiftet hade Heba utestående certifikat om 523 (50) mkr. Heba har outnyttjade

kreditlöften, som vid var tillfälle täcker utestående certifikat. Outnyttjade kredit löften

uppgår per årsskiftet till 2 032,0 (2 232,0) mkr, varav 132,0 (132,0) mkr utgör outnytt-

jad del av checkkredit.

Räntebindningsstrukturen samt medelräntor per 31 december 2024 framgår av

nedanstående tabell.

Räntebindningsstruktur 2024-12-31
Löptid	Volym, mkr	Snittränta, %	Andel, %
< 1 år	1 617,1	5,94	27
1–2 år	650,0	1,64	11
2–3 år	750,0	1,76	12
3–4 år	400,0	1,97	7
4–5 år	1 100,0	2,06	18
5–6 år	630,0	1,57	10
6–7 år	580,0	1,97	10
7–8 år	349,8	2,59	6
8–9 år	–	–	–
9–10 år	–	–	–
Summa	6 076,9	2,98	100

Tabellen visar alla avtalade räntor för respektive löptider via lån och räntederivat,

tabellen inkluderar även framtidsstartade räntederivat vilket gör att den genomsnitt-

liga räntan kan skilja sig mot den ränta som Heba betalar idag. I snitträntan för perio-

den 1 år inkluderas kreditmarginalen för samtliga lån som ligger med rörlig ränta. Här

ingår även den rörliga delen av ränteswapparna, vilka handlas utan marginal, varför

snitträntan inom 1 år ej reflekterar aktuell kreditränta vid upplåning.

Finansiella derivatinstrument

I syfte att begränsa ränteriskerna har räntan bundits med hjälp av räntederivat (ränte-

swappar). Totalt har Heba tecknat ränte swappar om 3 400,0 (4 450,0) mkr, varav

400 mkr avser ränte swappar med framtida startdatum 2025 och 2026. Per 31 decem-

ber 2024 uppgick derivatens verkliga värde till 55,0 (99,5) mkr.

Räntederivaten är värderade till verkligt värde i rapport över finansiell ställning.

Verkligt värde har beräknats utifrån officiella marknadsnoteringar och enligt veder-

tagna beräkningsmetoder och derivaten är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13. Kvitt-

ning för samtliga derivat finns i ISDA-avtal som ger rätt att kvitta fordran mot skuld till

samma motpart. Tecknade swapavtal innebär att rörlig ränta på underliggande lån byts

mot fast ränta. Säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeförändringen redovisas

löpande i rapport över totalresultat.

Refinansierings- och likviditetsrisk

Med refinansierings- och likviditetsrisk avses risken att kostnaden blir högre och

finansieringsmöjligheterna begränsade när lån ska omsättas samt att betalningsför-

pliktelser inte kan upp fyllas som en följd av otillräcklig likviditet. Heba minimerar risken

genom god lönsamhet och en soliditet på minst 40 procent. Lånen upptas endast från

kreditgivare med hög rating och styrning sker av låneskuldens förfallostruktur. Ränte-

bärande skulder uppgick per 31 december 2024 till 6 076,9 (5 628,5) mkr, varav 0 (0)

mkr utgör utnyttjad del av checkräkningskredit om 132,0 (132,0) mkr.

Kapitalbindningsstrukturen för Hebas fastighetslån per 31 december 2024 framgår

av nedanstående tabell.

Kapitalbindningsstruktur 2024-12-31
Löptid	Kreditavtal, mkr	Utnyttjat, mkr
Certifikatprogram	4 000,0	523,0
< 1 år	1 333,0	1 201,0
1–2 år	1 930,0	1 030,0
2–3 år	1 560,0	560,0
3–4 år	440,0	440,0
4–5 år	321,4	321,4
5–6 år	1 138,0	1 138,0
6–7 år	330,0	330,0
7–8 år	533,5	533,5
8–9 år	–	–
9–10 år	–	–
Summa	11 585,9	6 076,9

Verkligt värde avviker inte väsentligt från nominellt värde. För långfristiga ränte-

bärande skulder med fast ränta uppgår undervärdet till 47,7 (79,4) mkr.

Finansiella rapporter

Likvidflöden beräknade per 2024-12-31 (belopp i mkr)
	Förfall	Ränta	Ränta
År	krediter	krediter	derivat	Totalt
2025	1 724,0	159,0	–28,9	1 854,0
2026	1 030,0	121,5	–25,8	1 125,7
2027	560,0	98,1	–20,0	638,1
2028	440,0	80,4	–13,5	506,9
2029	321,4	59,8	–6,0	375,1
2030	1 138,0	30,5	–1,9	1 166,7
2031	330,0	20,4	–1,2	349,2
2032	533,5	7,4	–	541,0
2033	–	–	–	–
Summa	6 076,9	577,2	–97,3	6 556,8

Vid beräkningen av ränta på krediter har antagits oförändrad Stibor ränta under kredit-

tiden. Likviditetsflödet för räntederivat utgörs av en fast betald del minus en rörlig

betald/erhållen del. Vid beräkning av den rörliga delen har Stiborräntan per boksluts-

dagen använts över hela derivatets löptid.

Kredit- och motpartsrisk

Kredit- och motpartsrisk avser risken att motparten i en trans aktion inte kan fullgöra

sitt åtagande och därmed åsamkar koncernen en förlust. För att begränsa motparts-

risken accepteras endast motparter med hög kreditvärdighet samt att engagemanget

per motpart är begränsat.

Den kommersiella kreditrisken inom koncernen är begränsad då det inte föreligger

någon betydande kreditriskkoncentration i förhållande till någon viss kund eller annan

motpart. Det största kontraktet som den enskilt största hyresgästen svarar för är

knappt 2,8 procent av koncernens totala hyresintäkter.

Nedskrivningar
Ackumulerade nedskrivningar har skett av hyresfordringar enligt följande (se även not 26):
	Koncernen		Moderbolaget
	2024	2023	2024	2023
Hyresfordringar	5 604	3 960	3 281	2 296
Förväntade kreditförluster	- 2 985	–2 201	- 1 678	–1 369
Summa hyresfordringar	2 619	1 759	1 603	927

Not 4 Rapportering per segment

Koncernen 2024 Innerstaden

		Stockholm					Totalt
		närförort	Nordväst	Nordost	Sydväst	Sydost	koncern
Hyresintäkter	62 428	155 627	36 103	189 149	102 853	15 601	561 761
Fastighetskostnader
Driftkostnader	–16 539	–44 925	–10 337	–46 742	–28 775	–3 331	–150 649
Underhållskostnader	–532	–869	–133	–524	–248	–	–2 307
Fastighetsskatt	–1 504	–1 323	144	–1 011	–1 285	–76	–5 054
Driftsöverskott	43 853	108 510	25 777	140 872	72 545	12 194	403 751
Värdeförändring
Fastighet, orealiserad	–29 400	45 712	27 898	4 250	1 668	–12 275	37 853
Resultat	14 453	154 222	53 675	145 122	74 213	–81	441 604
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter	1 774 323	3 660 143	999 018	4 460 842	2 237 458	457 402	13 589 186
Nyttjanderättstillgång tomträtt	58 933	84 983	–	–	–	–	143 916
Finansiella anläggningstillgångar	–	123 473	13	–	121 288	–	244 774
Övriga anläggningstillgångar¹ )	2 098	5 851	1 321	6 560	3 840	494	20 165
Övriga kortfristiga fordringar¹ )	4 644	12 948	2 923	14 518	8 499	1 093	44 626
Ofördelade tillgångar	–	–	–	–	–	–	123 732
Summa tillgångar	1 839 998	3 887 398	1 003 275	4 481 920	2 371 085	458 989	14 166 399
Kortfristiga ej räntebärande skulder
Fördelade skulder¹ )	12 411	34 604	7 812	38 800	22 714	2 925	119 266
Summa kortfristiga ej räntebärande skulder	12 411	34 604	7 812	38 800	22 714	2 925	119 266
Investeringar	10 130	33 156	358 153	22 535	255 466	208 648	888 088

)

Posterna är fördelade enligt en fördelningsnyckel, viktad area för respektive område.

Koncernens driftsöverskott enligt ovan överensstämmer med redovisat driftsöverskott i rapport över totalresultat. Skillnaden mellan driftsöverskottet 403 751 (402 132) kkr och

resultatet före skatt 142 447 (–1 044 109) kkr består av central administration –38 922 (–36 516) kkr, räntekostnad leasing –3 823 (–4 124) kkr, finansnetto –136 847 (–142 689) kkr,

nedskrivningar finansiella tillgångar –18 000 (–10 632) kkr, resultat fastighetsförsäljning –7 156 (–75 355) kkr, andel intresseföretag och joint ventures –49 939 (35 929) kkr och

orealiserad värde förändring –6 616 (–1 212 854) kkr.

Finansiella rapporter

Koncernen 2023 Innerstaden

		Stockholm					Totalt
		närförort	Nordväst	Nordost	Sydväst	Sydost	koncern
Hyresintäkter	57 440	179 851	14 189	89 408	188 638	36 130	565 656
Fastighetskostnader
Driftkostnader	–13 919	–55 524	–4 703	–25 023	–45 222	–9 652	–154 043
Underhållskostnader	–392	–1 730	–4	–248	–990	–34	–3 398
Fastighetsskatt	–1 502	–1 914	–9	–1 269	–868	–520	–6 082
Driftsöverskott	41 627	120 683	9 473	62 868	141 558	25 924	402 133
Värdeförändring
Fastighet, orealiserad	–103 786	–353 774	–11 252	–367 830	–224 620	–23 265	–1 084 528
Resultat	–62 159	–233 091	–1 779	–304 962	–83 062	2 659	–682 395
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter	1 792 967	3 695 544	802 251	4 201 751	2 209 528	71 204	12 773 245
Nyttjanderättstillgång tomträtt	44 574	81 710	0	0	0	0	126 284
Finansiella anläggningstillgångar	0	119 722	13	0	156 271	0	276 005
Övriga anläggningstillgångar¹ )	1 374	3 864	843	4 220	2 502	0	12 803
Övriga kortfristiga fordringar¹ )	6 053	17 026	3 717	18 595	11 024	0	56 414
Ofördelade tillgångar	0	0	0	0	0	0	247 172
Summa tillgångar	1 844 968	3 917 866	806 824	4 224 566	2 379 325	71 204	13 491 924
Kortfristiga ej räntebärande skulder
Fördelade skulder¹ )	11 433	32 159	7 021	35 123	20 822	0	106 557
Summa kortfristiga ej räntebärande skulder	11 433	32 159	7 021	35 123	20 822	0	106 557
Investeringar	9 103	112 062	3 694	20 812	114 965	4 782	265 419

)

Posterna är fördelade enligt fördelningsnyckel.

Not 5 Hyresintäkter

2024-12-31	Antal	Kontrakts-	Andel av
Kontraktsförfallostruktur	kontrakt	värde	värdet
Kommersiellt, löptid
År 2025	225	2 369	0%
År 2026	26	5 154	1%
År 2027	25	22 477	4%
År 2028	20	2 873	0%
Övriga¹ )	20	142 472	25%
Summa lokaler	316	175 345	30%
Vakanta lokaler	18	511	0%
Interna kontrakt	12	3 980	1%
Ombyggnadsprojekt	2	110	0%
Bostäder	3 110	383 955	66%
Garage och p-platser	1 382	15 880	3%
Summa	4 840	579 780	100%

)

Övervägande del avser kontraktsvärde för 15-årigt hyresavtal (t.o.m. 2029-11-30) med hyresgäst

Attendo Sverige AB avseende vård- moch omsorgboende i Täby, 15-årigt hyresavtal (t.o.m. 2030-12-31)

med hyresgäst Vardaga Silverhemmet AB avseende vård- och omsorgsboende i Täby, 15-årigt hyresavtal

(t.o.m. 2031-04-21) med hyresgäst Vardaga AB avseende vård- och omsorgsboende i Farsta, 15-årigt

hyresavtal (t.o.m. 2031-11-30) med hyresgäst Frösunde Omsorg AB avseende vård- och omsorgsboende

i Sollentuna, 15-årigt hyresavtal (t.o.m. 2032-12-31) med hyresgäst Vardaga Opalen AB avseende

vård- och omsorgsboende i Tyresö, 16-årigt hyresavtal (t.o.m. 2034-09-30) med hyresgäst Vardaga AB

avseende vård- och omsorgsboende i Enköping, 15-årigt hyres avtal (t.o.m. 2036-04-14) med Vardaga

Nytida Omsorg avseende vård- och omsorgsboende i Österåker, 15-årigt hyresavtal (t.o.m. 2036-05-03)

med Humana Omsorg avseende vård- och omsorgsboende i Vallentuna, 20-årligt hyresavtal (t.o.m.

2037-02-28) med hyresgäst Stockholms Kommun avseende LSS-boende i Stockholm, 15-årigt hyres-

avtal (t.o.m. 2037-04-30) med Attendo Sverige AB avseende äldreboende i Norrtälje, 15-årigt hyresavtal

(t.o.m. 2038-05-31) med hyresgäst Vardaga Opalen AB avseende vård- och omsorgsboende i Tyresö,

20-årigt hyresavtal (t.o.m. 2039-04-04) med Salems Kommun avseende vård- och omsorgsboende i

Salem samt 20-årigt hyresatal (t.o.m. 2040-10-31) med hyresgäst Stiftelsen Stockholms Sjukhem

avseende vård- och omsorgsoende i Täby.

Det enskilt största kontraktet som den enskilt största hyresgästen svarar för är lite

mindre än 3 procent av koncernens totala hyresintäkter.

Finansiella rapporter

Not 6 Hyresintäkter per kontraktsgrupp

	Koncernen		Moderbolaget
	2024	2023	2024	2023
Bostäder	394 716	422 561	187 041	195 126
Lokaler, övriga	25 353	28 787	18 744	21 323
Lokaler, samhällsfastigheter	131 347	108 664	–	–
Garage och p-platser	15 032	12 051	8 408	6 107
Koncerninterna tjänster	–	–	28 844	26 252
Övriga intäkter	–	–	443	1 942
Outhyrt, interna kontrakt med mera	–4 687	–6 408	–6 353	–5 742
Summa	561 761	565 655	237 127	245 008

Not 7 Driftkostnader

	Koncernen		Moderbolaget
	2024	2023	2024	2023
Värmekostnader	19 926	20 285	9 965	9 486
Fastighetsskötsel	76 097	81 483	36 113	40 953
Fastighetsadministration	43 625	40 389	38 237	37 759
Övriga driftkostnader	11 002	11 887	5 960	6 489
Summa	150 650	154 044	90 275	94 687

Not 8 Anställda och personalkostnader

	Koncernen		Moderbolaget
Antal anställda	2024	2023	2024	2023
Medeltal anställda	42	46	42	46
Varav kvinnor	21	20	21	20

Löner, andra ersättningar och sociala kostnader har kostnadsförts enligt följande:

	Koncernen		Moderbolaget
	2024	2023	2024	2023
Löner och ersättningar	35 326	36 203	35 326	36 203
Sociala kostnader	19 095	19 302	19 095	19 302
(varav pensionskostnader)	7 753	7 496	7 753	7 496

Årets debiterade ITP-premier exklusive premier för vd uppgår till

2 864 (2 436) kkr. Se även not 2.11 angående redovisning av ITP-plan hos Alecta. Av

koncernens och moderbolagets pensionskostnader avser 1 213 (1 161) kkr vd samt 1 668

(1 553) kkr övriga ledande befattningshavare.

Styrelsen i Heba består av 5 (5) ledamöter. Övriga ledande befattningshavare var

under året totalt 6 (6).

Löner och andra ersättningar fördelade mellan styrelseledamöter med
flera och övriga anställda har kostnadsförts enligt följande:
		Koncernen		Moderbolaget
		2024	2023	2024	2023
Styrelseordförande		540	510	540	510
Styrelseledamöter		960	920	960	920
Vd		4 277	4 142	4 277	4 142
Övriga ledande befattnings havare, 5 (5)
st		5 941	5 835	5 941	5 835
Övriga anställda, 42 (41)	st	23 608	24 796	23 608	24 796
Summa		35 326	36 203	35 326	36 203

Styrelsens ordförande och övriga ledamöter

Arvode till styrelsen har enligt bolagsstämmans beslut utgått med 1 500 (1 430) kkr

varav 540 (510) kkr till styrelsens ord förande Lennart Karlsson och med 240 (230) kkr

vardera till styrelseledamöterna Lena Hedlund, Christina Holmbergh Birgitta Leijon

och Johan Vogel. Någon rörlig ersättning eller andra förmåner förekommer ej för

styrelsen .

Arvodet utbetalas halvårsvis i efterhand med 50 procent i december och 50 procent

efter nästa års bolagsstämma. Något särskilt arvode för kommittéarbete utgår ej.

Verkställande direktör

Till vd Patrik Emanuelsson har utgått lön och andra beskattningsbara förmåner med

totalt 4 457 kkr. Någon rörlig ersättning har ej utgått. Beskattningsbara förmåner

utöver lön till vd har utgått totalt med totalt 170 (165) kkr. För vd utgår pensions premie

och sjukförsäkring om 28 procent av den fasta månadslönen. Pensionsåldern är 65 år

och pensionskostnaden 2024 uppgick totalt för vd till 1 213 (1 161) kkr.

Uppsägningstiden är från verkställande direktörens sida 6 månader och från bolagets

sida 12 månader. Vid uppsägning från bolagets sida erhålls ett avgångsvederlag som

uppgår till sex månaders kontant lön. Vid uppsägning från verkställande direktörens

sida utgår inget avgångsvederlag. Styrelsen fattar beslut om vd:s lön och övriga villkor.

Finansiella rapporter

Övriga ledande befattningshavare

Till andra ledande befattningshavare, fem personer, har utgått beskattningsbara för-

måner utöver lön med totalt 498 (461) kkr. Förmånsbestämd pension utgår enligt ITP-

plan. Pensionsåldern är 65 år och pensionskostnaden 2024 uppgick till 1 408 (1 188)

kkr. Den premiebestämda pensionskostnaden 2024 uppgick till 259 (365) kkr.

Aktierelaterade ersättningar

Långsiktigt incitamentsprogram – LTI 2021

Programmet omfattade samtliga anställda inom Heba-koncernen under intjänande-

perioden 30 september 2021 – 30 september 2024. För deltagande krävdes en egen

investering i bolagets aktie. Varje innehavd aktie (maximalt 200) gav en sparaktierätt

för vilken den anställde vederlagsfritt erhåller en aktie i bolaget förutsatt att LTI-

programmets intjänandevillkor uppfylls. I december 2024 levererades 6 600 aktier

till 32 deltagare.

Könsfördelning bland ledande befattningshavare
Koncern och moderbolag	2024	2023
Andel kvinnor
Styrelse	60%	40%
Ledande befattningshavare	69%	67%

Sjukfrånvaro
Koncern och moderbolag	2024	2023
Total sjukfrånvaro	2%	2%
– sjukfrånvaro för kvinnor	2%	2%
– sjukfrånvaro för män	3%	2%
– anställda –29 år	4%	4%
– anställda 30–49 år	3%	2%
– anställda 50 år–	2%	1%

Not 9 Nyttjanderättstillgångar och leasingskuld

	Koncernen
	2024	2023
Ingående värde 1 januari 2023	126 284	156 733
Årets förändring	17 632	2 584
Avgår sålda fastigheter	–	–33 033
Summa	143 917	126 284

Alla leasingavtal som är längre än 12 månader ska enligt IFRS 16 redovisas i rapport över

finansiell ställning i koncernen. Standarden omfattar även redovisning av tomträtts-

avtal. Heba:s tomträttsavtal utgör de väsentligaste leasingavtalen där Heba är lease-

tagare. Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning och avser

främst kontorsinventarier. Tomträttsavtalen upptas till ett beräknat nuvärde av fram-

tida avgälder. Vid nuvärdesberäkningen används en genomsnittlig diskonteringsränta

om 3 procent. Se även not 1, redovisnings- och värderingsprinciper.

Förfallostruktur leasingskulder
	Koncernen		Moderbolaget
	2024	2023	2024	2023
Förfallotidpunkt 1 år	–	1 108	–	1 108
Förfallotidpunkt 2–5 år	1 042	1 042	297	297
Förfallotidpunkt efter 5 år	3 276	1 639	2 794	1 090
Sålda fastigheter	0	–	0	–
Summa	4 318	3 789	3 091	2 495

Not 10 Central administration

I kostnaderna för central administration ingår bland annat kostnader för koncern-

ledning, styrelse, data, marknadsföring, börskostnader, finansiella rapporter, revisions-

arvoden samt avskrivningar på kontorsinventarier.

Till koncernens revisorer har ersättning utgått enligt nedan:
	Koncernen		Moderbolaget
	2024	2023	2024	2023
Revisionsuppdraget	2 577	2 179	2 577	2 179
Revisionsverksamhet utöver revisions- uppdraget	–	313	–	–
Övriga tjänster	244	402	244	402
Summa	2 821	2 894	2 821	2 581

Med revisionsuppdrag avses lagstadgad revision av års- och koncernredovisningen

och bokföringen samt revision och annan granskning utförd i enlighet med överens-

kommelse eller avtal. Detta inkluderar övriga arbetsuppgifter som det ankommer på

bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakt-

tagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter.

Allt annat är övriga uppdrag.

Not 11 Resultat fastighetsförsäljning

	Koncernen		Moderbolaget
	2024	2023	2024	2023
Resultat vid avyttring av fastigheter	–7 156	–75 355	–8 791	–31 880
Summa	–7 156	–75 355	–8 791	–31 880

Finansiella rapporter

Not 12 Finansiella intäkter

	Koncernen		Moderbolaget
	2024	2023	2024	2023
Utdelning på aktier i dotter företag	–	–	75 000	750 000
Utdelning allframtidsbrand försäkring	795	747	795	747
Ränteintäkter	4 448	8 660	2 692	8 287
Ränteintäkter, intresseföretag	19 960	24 928	4 197	7 680
Ränteintäkter, koncernföretag	–	–	88 333	90 507
Summa	25 203	34 335	171 018	857 220

Not 13 Räntekostnader

	Koncernen		Moderbolaget
	2024	2023	2024	2023
Räntekostnader, kreditinstitut	162 178	179 178	33 879	63 848
Aktiverade ränteutgifter	–223	–2 216	–223	–2 216
Räntekostnader, dotterbolag	–	–	26 757	19 039
Övriga räntekostnader	95	63	18	16
Summa	162 050	177 024	60 431	80 687

Not 14 Värdeförändringar

Förvaltningsfastigheter

Värdeförändringen totalt under året uppgick till 37 853 (–1 084 528) kkr, motsvarande

0,3 (–6,9) procent. Samtliga förvaltningsfastigheter, exklusive fastigheter under

pågående renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden, har externvärderats

och där med 50 procent vardera av Savills Sweden AB samt Novier Real Estate AB per

årsbokslutet. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS 13, det vill säga

att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och hyres- och marknads-

situation. Som huvudmetod vid värderingen har en så kallad kassaflödesanalys använts

där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en fem- till femtonårig kalkyl-

period med hänsyn taget till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperio-

dens slut. Avkastningskraven är individuella per fastighet beroende på analys av

genomförda transaktioner och fastigheternas marknadsposition. Jämförelse och

analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter inom respektive delmarknad.

Avkastningskrav på externvärderade samhällsfastigheter motsvarar 4,5 (4,2) procent

i snitt och på bostadsfastigheter 3,3 (3,2) procent i snitt. Avkastningskrav totalt sett

på externvärderade fastigheter motsvarar 3,6 (3,4) procent i snitt. För samhällsfastig-

heter i form av vård- och omsorgsboenden genomfördes relativt få affärer under

2024 men noterade transaktioner visade på att avkastningskraven höjts varför denna

kategori hade en negativ värdeutveckling under 2024. Även för bostadsfastigheter har

direktavkastningarna i genomsnitt ökat men med tanke på hyresuppgången har de

nominella värdena inte påverkats lika mycket. Vidare påverkas värdeförändringen totalt

sett av att Heba under året har förvärvat fyra samhälls fastigheter i form av vård- och

omsorgsboenden och avyttrat två bostadsfastigheter. För mer information se även

sidorna 62–65 samt not 18.

Räntederivat

Värdeförändring räntederivat uppgick till –44 469 (–128 326) kkr. Derivatportföljen

har fortsatt ett övervärde till följd av höjda marknadsräntor.

Samtliga räntederivat värderas enligt IFRS värderingshierarki nivå 2. Säkrings-

redovisning tillämpas inte utan värdeförändringar redovisas löpande i rapport över

totalresultat.

Not 15 Bokslutsdispositioner

	Moderbolaget
	2024	2023
Överavskrivning på inventarier	211	–868
Koncernbidrag	42 865	–49 399
Summa	43 076	–50 267

100

Finansiella rapporter

Not 16 Skatt

	Koncernen		Moderbolaget
	2024	2023	2024	2023
Aktuell skatt
Årets skattekostnad	–928	–	–	–
Skatt hänförlig till tidigare år	–1 534	338	–	–
Uppskjuten skatt
Obeskattade reserver i koncernföretag	–721	2 072
Finansiella instrument	9 161	26 435	9 161	26 435
Underskottsavdrag	–10 293	–1 343	–21 753	11 084
Skillnaden mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga värde	–39 456	304 285	–753	–4 087
Summa	43 772	331 788	–13 345	33 432
Redovisat resultat före skatt	142 447	–1 044 089	134 553	585 898
Skatt enligt gällande skattesats, 20,6%	–29 344	215 082	–27 718	–120 695
Skatt hänförlig till tidigare år	–1 534	338	–	–
Skatteeffekt ränteavdragsbegränsning	–7 324	–15 175	15 808	5 307
Skattefri anteciperad utdelning på aktier i dotterföretag			7 416	142 861
Skatteeffekt andelar intresseföretag	–10 288	–
Återföring uppskjuten skatt vid försäljning	17 459	135 261	–	–
Ej redovisad uppskjuten skatt på temporära skillnader	747	–7 534	–	–
Skatteffekt av ej bokförd skattepliktig intäkt	–8 648	–	–8 648	6 169
Skatteeffekt ej skattepliktiga intäkter	221	176	208	159
Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader	–4 225	–2 571	–311	–369
Övriga skattemässiga justeringar	195	6 210	–101	–
Summa	–43 772	331 788	–13 345	33 432
Effektiv skattesats	30,7%	31,8%	9,9%	–5,7%

Not 17 Balanserade utgifter

	Koncernen		Moderbolaget
	2024	2023	2024	2023
Ingående anskaffningsvärde	12 447	12 447	12 447	12 447
Investeringar	5 707	0	5 707	0
Utgående anskaffningsvärde	18 154	12 447	18 154	12 447
Ingående ackumulerade avskrivningar	–7 115	–6 060	–7 115	–6 060
Årets avskrivningar	–1 230	–1 055	–1 230	–1 055
Utgående ackumulerade avskrivningar	–8 345	–7 115	–8 345	–7 115
Utgående planenligt restvärde	9 809	5 332	9 809	5 332
Balanserade utgifter avser främst IT-kostnader där Heba förvärvat programvara som utvecklats och anpssats för koncernens räkning.

101

Finansiella rapporter

Not 18 Förvaltningsfastigheter

	Koncernen
	2024	2023
Förvaltningsfastigheter
Ingående balans	12 773 245	15 718 184
Investeringar	888 089	327 367
Försäljningar	–110 000	–2 187 777
Orealiserad värdeförändring	37 852	–1 084 529
Utgående balans	13 589 186	12 773 245
Taxeringsvärden
Byggnader	4 236 213	4 059 040
Mark	2 357 129	2 395 881
Varav mark tomträtter	–523 779	–523 779
Summa	6 069 563	5 931 142

Förvaltningsfastigheterna i moderbolaget betraktas skatte mässigt som lagertillgångar.

Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyres intäkter och värdestegring.

Samtliga fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter.

Fastighetsbeståndet utgörs av bostadsfastigheter samt vård- och omsorgsboenden

i Stockholmsregionen och Mälardalen. Hälften av fastigheterna är uppförda under

1940-, 1950-, samt 1960-talet. Drygt 90 procent av beståndet utgörs av antingen

nybyggda fastigheter eller fastigheter renoverade till nyskick. Renoveringsarbetet har

utförts i hög takt under de senaste tio åren och summerar till att Heba genomfört

stambyten och renoverat cirka 1 440 lägen heter.

Aktiverad räntekostnad under året uppgår till 223 (2 216) kkr.

Väsentliga åtaganden

Koncernen har inga väsentliga åtaganden att rapportera .

Fastighetsvärdering

56 fastigheter har externvärderats av Savills Sweden AB eller Novier Real Estate AB

som båda är oberoende konsultföretag med auktoriserade fastighetsvärderare. Två av

fastigheterna har per balansdagen externvärderats av båda externa och oberoende

värderare och det redovisade verkliga värdet för dessa två fastigheter är ett genom-

snitt av de nämnda värderingarna. En fastighet som utgör pågående nybyggnads-

projekt har intern värderats av Heba. Syftet med värderingen är att bedöma de olika

värderingsobjektens marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika

priset vid en normal försäljning av värderings objektet på den öppna marknaden.

Värderingarna har utförts genom analys av varje fastighets status, hyres- och mark-

nadssituation.

Värderingen har som huvudmetod utförts genom så kallad kassaflödeskalkyl av

varje fastighet vilket innebär nuvärdes beräkning av bedömda framtida driftnetton och

investeringar. Till detta kommer nuvärdet av ett bedömt restvärde vid kalkylperiodens

slut. För större delen av värderingarna har en fem- till femtonårig kalkylperiod använts.

Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter inom respek-

tive delmarknad.

Följande antaganden och bedömningar har använts;

• Inflationstakten har för 2025 bedömts till 1,0–2,0 procent och för resterande del

av kalkylperioden antagits till 2,0 procent per år.

• För de bostadsfastigheter som inte har egensatt hyra var hyreshöjningen för 2025

endast känd för två fastigheter vid värderingstillfället. För de fall där hyreshöjningen

var känd har värderarna erhållit uppgifter från Heba. För fastigheter där hyreshöj-

ningen för 2025 inte var känd har Novier räknat upp hyrorna med 2,25 till 4,5 procent

för 2025. För åren därefter bedöms hyresutvecklingen följa inflationen. Savills har

antagit en bedömd hyreshöjning för 2025 om 3,0 till 5,0 procent och 2,0 till 3,5

procent för 2026. Under resterande del av kalkylperioden bedöms hyresutveck-

lingen följa inflationen. För fastigheter med flerårsöverenskommelser för bostäder

s.k. egensatt hyra har värderarna gjort en egen bedömning av hyresutvecklingen.

För lokaler har den framtida utvecklingen baserats på gällande kontrakt. Hyrorna

har efter aktuell löptids slut anpassats till bedömd marknadshyra.

• Långsiktig ekonomisk vakansgrad varierar inom beståndet mellan 0,1 till 5,0 procent

med ett snitt om 1,1 procent.

• Kalkylränta och avkastningskrav baseras på analyser av genomförda transaktioner,

samt individuella bedömningar avseende risknivån och fastighetens marknads-

position. I värderingarna används en kalkylränta från 3,8 till 6,8 procent med ett snitt

på 5,5 procent och ett direktavkastningskrav från 1,8 till 4,9 procent med ett snitt på

3,6 procent.

Hebas verksamhet omfattar förvaltning av ett homogent fastighetsbestånd.

Några väsentliga skillnader ifråga om risker och möjligheter bedöms ej föreligga.

Samtliga fastigheter är klassi ficerade i nivå 3 enligt IFRS 13. Se även not 2.10

Segmentsredo visning.

Avkastningskrav, värdeökning och bokfört värde exklusive
pågående projekt fördelar sig enligt följande:
	Direkt avkastning	Värde ökning	Area	Bokfört värde
Område	(%)	(%)	(kvm)	(kr/kvm)
Innerstaden	1,8–4,2	–1,6	26 790	66 200
Stockholm närförort	2,6–4,7	1,2	72 688	50 400
Nordväst	3,4–4,7	39,2¹ )	20 735	48 200
Nordost	2,9–4,9	0,2	86 541	51 500
Sydväst	3,7–4,4	0,0	49 032	45 600
Sydost	4,6–4,7	–1,5	7 575	48 300
Summa	1,8–4,9	0,3	263 361	51 300

)

Relaterar till under året gjorda förvärv.

Känslighetsanalys
			Värdeförändring			Värdeförändring
			bostäder			samhällsfastigheter
Parameter	enhet	antal	tkr	%	tkr	%
Kalkylränta	%-enheter	0,5	–361 971	–3,5%	–120 551	–4,1%
Kalkylränta	%-enheter	–0,5	381 105	3,7%	127 953	4,3%
Direktavkastningskrav	%-enheter	0,5	–1 181 511	–11,5%	–246 616	–8,3%
Direktavkastningskrav	%-enheter	–0,5	1 661 631	16,1%	310 744	10,5%
Hyresvärde	%	2	253 731	2,5%	57 496	1,9%
Hyresvärde	%	–2	–251 731	–2,4%	–55 496	–1,9%
Drift- och underhållskostnad	%	10	–291 118	–2,8%	–31 952	–1,1%
Drift- och underhållskostnad	%	–10	294 123	2,9%	32 952	1,1%

102

Finansiella rapporter

Avkastningskrav, kalkylränta, långsiktig vakans samt drift och

underhåll fördelar sig enligt följande på våra kategorier:

				Drift och
	Direkt avkastning	Kalkylränta	Långsiktig	underhåll
Kategori	(%)	(%)	vakans (%)	(kr/kvm)
Bostadsfastigheter	1,8–4,3	3,8–6,1	0,1–1,6	384–600
Samhällsfastigheter	4,2–4,9	6,1–6,8	2,0–5,0	185–413
Snitt	3,6	5,5	1,1	422

	Moderbolaget
	2024	2023
Byggnader
Ingående anskaffningsvärde	2 573 468	2 710 393
Investeringar	47 820	106 352
Omklassificering	–11 083	–7 376
Försäljningar	–36 306	–235 901
Utgående anskaffningsvärde	2 573 900	2 573 468
Ingående ackumulerade avskrivningar	–246 800	–250 409
Försäljningar	5 075	30 602
Årets avskrivningar	–25 038	–26 993
Utgående ackumulerade avskrivningar	–266 763	–246 800
Summa byggnad	2 307 136	2 326 668
Mark
Ingående anskaffningsvärde	51 359	62 112
Investeringar	1 849	3 717
Försäljningar	–2 325	–14 469
Utgående anskaffningsvärde	50 882	51 359
Utgående planenligt värde	2 358 019	2 378 027
Taxeringsvärden
Byggnader	2 021 984	2 021 022
Mark	1 647 880	1 696 126
Varav mark tomträtter	–379 321	–379 321
Summa	3 290 543	3 337 827

Förvaltningsfastigheterna i moderbolaget betraktas skatte mässigt som lager-

tillgångar. Aktiverad räntekostnad under året uppgår till 223 (353) kkr.

Not 19 Inventarier

	Koncernen		Moderbolaget
	2024	2023	2024	2023
Ingående anskaffningsvärde	15 153	15 703	14 840	15 390
Investeringar	5 659	3 898	2 941	3 898
Försäljningar och utrangeringar	–1 801	–4 448	–1 801	–4 448
Utgående anskaffningsvärde	19 011	15 153	15 980	14 840
Ingående ackumulerade avskrivningar	–7 683	–8 614	–7 370	–8 301
Försäljningar och utrangeringar	1 602	3 265	1 602	3 265
Årets avskrivningar	–2 574	–2 334	–2 369	–2334
Utgående ackumulerade avskrivningar	–8 655	–7 683	–8 137	–7 370
Utgående planenligt restvärde	10 356	7 470	7 843	7 470

Avskrivningar på inventarier har fördelats enligt följande:
	Koncernen		Moderbolaget
	2024	2023	2024	2023
Driftkostnader	1 821	1 601	1 616	1 601
Central administration	753	733	753	733
Summa	2 574	2 334	2 369	2 334

Not 20 Andelar i intresseföretag och joint ventures

			Redovisat
Företag	Org.nr och säte	Ägarandel %	värde 2024
ÅSF 2 AB	556952-8382, Stockholm	50,0	324
VBT Utvecklings AB	559273-5160, Stockholm	50,0	610
Åke Sundvall i Rosendal 1 AB	559257-1607, Stockholm	50,0	58
Big Valley AB	559274-0244, Stockholm	50,0	26
Fastighets AB Archipelwald	559307-3736, Stockholm	50,0	9
Summa	Summa		1 027

	Koncernen
	2024	2023
Redovisat värde vid året början	14 296	20 305
Förvärv	0	–
Tillskott	50 920	16 062
Utdelningar	–14 250	–58 000
Årets andel av intresseföretags resultat	–49 939	35 929
Avyttring	–	–
Värde vid årets utgång	1 027	14 296

Intresseföretagens finansiella ställning i sammandrag 2024-12-31

Balansräkning
		VBT Utveck-	Åke Sundvall i		Fastighets AB
	ÅSF 2 AB	lings AB	Rosendal 1 AB	Big Valley AB	Archipelwald
Anläggningstillgångar	25	340		123 507	12
Omsättningstillgångar	84	41 971
Likvida medel	149	43	177	19	25
Eget kapital	37	311	127	52	18
Skulder	221	42 043	50	123 474	19

103

Finansiella rapporter

Not 21 Fordringar hos intresseföretag

och joint ventures

Fordringar hos intresseföretag och	Koncernen		Moderbolaget
joint ventures	2024	2023	2024	2023
Långfristiga fordringar
JV-projekt Bredäng, Panorama	111	–	–	–
JV-projekt Vårbergstoppen	112 921	155 958	10 420	13 795
JV-projekt Rosendal, Uppsala	–	–	–	–
JV-projekt Skarpnäck	20	6	–	–
JV-projekt Big Valley	123 473	119 691	–	–
Summa	236 525	275 655	10 420	13 975

Fordringarna löper med ränta på marknadsmässiga villkor. Fordran på JV-projektet

Vårbergstoppen har minskats med 8 250 (-) kkr beroende på en skuld till ett bolag

inom projektet.

Förfallostruktur långfristiga	Koncernen		Moderbolaget
fordringar	2024	2023	2024	2023
Förfallotidpunkt 1–5 år	113 052	155 964	10 420	13 795
Förfallotidpunkt > 5 år	123 473	119 691	–	–
Summa	236 525	275 655	10 420	13 795

Långfristiga fordringar är värderade till upplupet anskaffningsvärde.

Not 22 Andra långfristiga värdepappersinnehav

	2024	2023
Redovisat värde vid årets början	18 073	25 197
Förvärv	–	3 509
Nedskrivningar	–18 000	–10 633
Redovisat värde vid årets utgång	73	18 073

Heba äger två onoterade aktieinnehav dels Colive AB, dels Nya Boendet Development

Eftr AB. Aktierna värderas till upplupet anskaffningsvärde samt förvärvskostnader.

Per 31 december 2024 identifierades ett nedskrivningsbehov om 18 000 kkr

(10 633) i Colive AB till följd av ändrade marknadsförutsättningar.

Not 23 Övriga långsiktiga fordringar

2024 2023

Övriga långsiktiga fordringar	31 179	31 638
Summa	31 179	31 638

Långfristiga fordringar är värderade till upplupet anskaffningsvärde. I beloppet ingår

fordran på säljare. Fordran förfaller till betalning i oktober 2025.

	2024	2023
Ingående balans	31 638	19 154
Tillkommande	360	30 000
Avgående	–819	–17 516
Utgående balans	31 179	31 638

Resultaträkning
		VBT Utveck-	Åke Sundvall i		Fastighets AB
	ÅSF 2 AB	lings AB	Rosendal 1 AB	Big Valley AB	Archipelwald
Omsättning
Driftkostnader	–35	–24	–25	–29	–13
Resultat från andelar i koncernföretag	–821	–93 787	37
Ränteintäkter				397
Räntekostnader	–3		–4	–7 154
Skatt
Årets resultat	–859	–93 811	8	–6 786	–13

104

Finansiella rapporter

Not 24 Aktier i dotterföretag

Specifikation av moderföretagets innehav av aktier i dotterföretag

			Andel	Bokfört	Eget
Direktägda dotterföretag	Org nr/Säte/Verksamhet	Antal	(%)	värde	kapital
Heba Förvaltnings AB	556601-0657, Stockholm	1 000	100	270	13 061
Heba Stockholm AB	556793-0374, Stockholm	1 000	100	7 090	56 734
Heba Hyresrätten AB	556861-6121, Stockholm	500	100	6 600	13 427
Heba Bostads AB	559067-9543, Stockholm	500	100	50	3 932
Heba Hyreshus AB	559099-4207, Stockholm	500	100	6 212	9 624
Heba Hyresfastigheter AB	559152-9358, Stockholm	500	100	5 710	4 208
Heba Bostadsfastigheter AB	559183-3727, Stockholm	500	100	50	2 045
Heba Hyreslägenheter AB	559183-3610, Stockholm	500	100	2 135	3 728
Heba Fastighetsutveckling AB	559239-0115, Stockholm	500	100	25	25 824
Heba Fastighetsutvecklling Söderort AB	559272-3570, Stockholm	500	100	150	8 269
Heba Förvaltning 10 AB	559325-3973, Stockholm	500	100	9 050	4 735
Heba Förvaltning 11 AB	559336-6064, Stockholm	500	100	650	83 030
Heba Equity AB	559345-5776, Stockholm	500	100	550	608
Heba Foxtrot AB	559408-0854, Stockholm	25 000	100	25	17 463
Summa				38 567	246 688

					Eget
Dotterföretag underkoncerner	Org nr/Säte/Verksamhet	Antal	Andel (%)	Bokfört värde	kapital
Heba Hägernäs Strand AB	556694-1786, Stockholm	1 000	100	7 221	14 322
Heba Liljeholmsplan AB	556675-5509, Stockholm	1 000	100	586	18 267
Heba Huddinge AB	556988-2508, Stockholm	500	100	50	86 437
Heba Råcksta AB	556847-7730, Stockholm	500	100	25 803	351
Heba Farsta AB	556866-2794, Stockholm	500	100	129 096	18 703
Heba Enhagen AB	556896-7466, Stockholm	50 000	100	43 289	11 048
Heba Viby AB	556987-6260, Stockholm	500	100	64 232	15 743
Heba Flemingsberg AB	556950-2163, Stockholm	500	100	58 660	42 080
Heba Enköping Ilian AB	559334-6595, Stockholm	25 000	100	23 243	582
Heba Romberga Enköping AB	559194-9036, Stockholm	500	100	47 413	6 341
Heba Tullinge AB	559075-2753, Stockholm	50 000	100	18 999	10 647
Heba Årstaberg	556829-1016, Stockholm	1 000	100	3 798	2 869
Heba Tibble AB	556877-6024, Stockholm	500	100	104 556	9 264
Heba Salem AB	556957-5763, Stockholm	4 000	100	96 009	6 070
Heba Hökarängen Ungdomsbostäder AB	559159-9898, Stockholm	50 000	100	6 729	7 342
Heba Norr 1 AB	559090-6607, Stockholm	50 000	100	34 576	2 737
Heba Norrtälje AB	559041-8504, Stockholm	50 000	100	54 243	10 595
Heba Silverdal AB	559160-5943, Stockholm	500	100	20 667	11 282
Heba Norr 2 AB	559142-6407, Stockholm	1 000	100	8 194	1 065
Heba Täby Park AB	559107-8372, Stockholm	500	100	63 921	19 693
Heba Österåker AB	556951-8003, Stockholm	50 000	100	16 206	4 159
Heba Gråalen 1 AB	559041-8538, Stockholm	50 000	100	5 654	9 119
Heba Vallentuna Blå AB	559152-8939, Stockholm	50 000	100	77 501	351
Heba Liljefors Torg AB	556802-9747, Stockholm	5 000	100	268 948	5 412
Heba Sittesta Gul AB	559323-7687, Stockholm	25 000	100	2 229	337
Heba Sittesta Vit AB	559332-6001, Stockholm	25 000	100	799	193
Heba Sittesta Röd AB	559332-6027,Stockholm	25 000	100	1 670	453
Heba Gränby Bostad AB	559461-4231, Stockholm	50 000	100	300	1 739
Heba Tyresö AB	556963-0246, Stockholm	50 000	100	208 869	17 699
Heba Äppelträdgården 1 AB	559137-8517, Stockholm	50 000	100	94 674	1 359
Heba Enköping Idun AB	556712-4986, Stockholm	100 000	100	142 035	5 403
Heba Sittesta Förvaltning AB	559484-4101, Stockholm	500	100	250	204
Heba Close to Home Coworking AB	559262-8472, Stockholm	1 000	100	1 250	1 250
Summa				1 631 670	343 116

105

Finansiella rapporter

Not 25 Långfristiga fordringar och skulder hos koncernföretag

Moderbolaget

2024 2023

Fordringar vid årets början 2 943 332 3 983 580

Amortering –342 314 –1 150 153

Ny utlåning 1 035 003 109 905

Summa 3 636 021 2 943 332

Moderbolaget

2024 2023

Skulder vid årets början 1 267 582 384 390

Amortering –640 251 –117 384

Ny inlåning 84 821 1 000 576

Summa 712 152 1 267 582

Specifikation fordringar hos koncernföretag

Moderbolaget

2024 2023

Heba Bostads AB 28 676 29 316

Heba Bostadsfastigheter AB 24 962 26 007

Heba Enköping Ilian AB 12 863 13 339

Heba Close to Home Coworking AB 4 405 –

Heba Romberga Enköping AB 221 128 225 111

Heba Equity AB 332 9 362

Heba Fastighetsutveckling AB 77 181 89 120

Heba Fastighetsutveckling i Söderort AB 123 800 120 434

Heba Flemingsberg 263 276 274 783

Heba Foxtrot AB 12 462 –

Heba Förvaltnings AB 35 964 34 994

Heba Förvaltning 10 AB 488 497 295 221

Heba Förvaltning 11 AB – 64 533

Heba Gråalen AB 2 736 2 921

Heba Gränby Bostad AB – 283

Heba Hyresfastigheter AB 133 425 131 012

Heba Hyreshus AB 179 272 174 489

Heba Hyreslägenheter AB 842 587 379 503

Heba Hyresrätten AB 301 147 291 216

Heba Hökarängen Ungdomsbostäder AB 111 325 12 949

Heba Norr 1 AB 46 581 45 556

Heba Norr 2 AB 3 938 3 831

Heba Norrtälje AB – 981

Heba Silverdal AB 138 056 143 054

Heba Sittesta Gul AB 12 389 4 115

Heba Sittesta Röd AB 8 471 2 894

Heba Sittesta Vit AB 3 213 1 133

Heba Stockholm AB 110 985 0

Heba Tullinge AB 27 844 31 626

Heba Tyresö AB 113 890 –

Heba Täby Park AB 114 894 336 981

Heba Österåker AB 191 722 198 567

3 636 021 2 943 332

Specifikation skulder hos koncernföretag

Moderbolaget

2024 2023

Heba Enhagen AB 32 230 20 563

Heba Enköping Idun AB 2 806 –

Heba Farsta AB 54 254 50 416

Heba Foxtrot AB – 506 622

Heba Förvaltning 11 AB 12 185 –

Heba Gränby Bostad AB 2 428 –

Heba Huddinge AB 85 702 53 359

Heba Hägernäs Strand AB 25 460 24 134

Heba Liljeholmsplan AB 79 364 82 840

Heba Liljefors Torg AB 39 176 50 402

Heba Norrtälje AB 10 169 –

Heba Råcksta AB 11 866 14 923

Heba Salem AB 93 846 93 039

Heba Stockholm AB – 115 870

Heba Tibble AB 94 773 94 334

Heba Vallentuna Blå AB 152 460 148 631

Heba Viby AB 10 592 9 850

Heba Årstaberg AB 3 301 2 600

Heba Äppelträdgården 1 AB 1 540 –

712 152 1 267 582

Fordringar och skulder hos koncernföretag löper med ränta på marknadsmässiga

villkor.

Med marknadsmässiga villkor har Heba antagit den ränta (snitt) mot koncern-

bolagen som moderbolaget lånar från extern part.

106

Finansiella rapporter

Not 26 Hyresfordringar

	Koncernen		Moderbolaget
	2024	2023	2024	2023
Hyresfordringar	5 604	3 960	3 281	2 296
Osäkra fordringar
Reserv vid årets början	2 201	2 275	1 369	1 460
Sålda fastigheter	–	–334	–	–
Årets reserveringar	932	486	420	65
Återförda reserveringar	–121	–184	–85	–115
Konstaterade förluster	–27	–42	–27	–42
Reserv vid årets slut	2 985	2 201	1 678	1 369
Summa	2 619	1 759	1 603	927

Förfallostruktur hyresfordringar
	Koncernen		Moderbolaget
	2024	2023	2024	2023
Förfallet belopp	3 232	2 775	1 709	1 456
Varav förfallna 0–90 dgr	276	327	43	136
Varav förfallna 90–180 dgr	162	221	9	11
Varav förfallna 180 dgr	2 795	2 227	1 657	1 309
Reserv för förväntade kreditförluster	–2 985	–2 201	–1 678	–1 369
Summa	247	574	31	87

Hyresfordringar redovisas till upplupet anskaffningsvärde efter avdrag för förväntade

kreditförluster som bedöms individuellt.

Not 27 Övriga fordringar

	Koncernen		Moderbolaget
	2024	2023	2024	2023
Skattefordringar	3 953	3 171	1 294	903
Momsfordran	1 000	1 185	1 000	1 185
Övriga fordringar	11 139	32 849	657	892
Fordran koncernföretag	–	–	–	776 876
Summa	16 092	37 204	2 951	779 856

Not 28 Förutbetalda kostnader och

upplupna intäkter

	Koncernen		Moderbolaget
	2024	2023	2024	2023
Upplupna intäkter	9 624	4 040	119	181
Förutbetalda räntekostnader	9 200	7 843	7 868	6 159
Förutbetalda tomträttsavgäld	1 067	937	761	615
Förutbetalda övriga kostnader	6 025	4 631	5 145	4 134
Summa	25 916	17 451	13 893	11 089

Not 29 Likvida medel

Likvida medel uppgår till 36 469 (247 172) kkr i koncernen och 30 059 (246 455) kkr

i moderbolaget och består av bank till godo havanden per bokslutsdagen. Tillgodo-

havandet redovisas till nominellt värde .

Not 30 Eget kapital

	Antal,			Summa röster
Aktiekapital	tusental	Kkr	Röster à	tusental
Serie A	15 582	3 246	10	155 816
Serie B	149 539	31 154	1	149 539
Summa	165 120	34 400		305 355

Heba Fastighets AB äger vid årets utgång 9 400 (16 000) aktier av serie B. Vid årets

utgång uppgick antal utestående aktier till 165 110 600 (165 104 000). Vägt antal

utestående aktier för perioden 2024-01-01 – 2023-12-31 uppgick till 165 104 397

(165 116 734). Resultat per aktie uppgick till 0,60 (–4,31) kr för koncernen och 0,73

(3,75) kr för moderbolaget.

Styrelsen och vd har föreslagit att till bolagsstämmans för fogande stående vinst-

medel om 2 163 436 mkr disponeras på följande sätt: Till aktieägarna utdelas 0 ,52 kr

per aktie, totalt 85 858 kkr. I ny räkning överföres 2 077 578 kkr .

Not 31 Obeskattade reserver

	Moderbolaget
	2024	2023
Överavskrivningar på maskiner och inventarier	2 505	2 716
	2 505	2 716

107

Finansiella rapporter

Not 32 Skulder

	Koncernen		Moderbolaget
	2024	2023	2024	2023
Räntebärande skulder med
förfallotidpunkt inom ett år	1 724 000	711 967	938 000	528 500
(varav checkräkningskredit)	(0)	(0)	(0)	(0)
Övriga ej räntebärande skulder
med förfallotidpunkt inom ett år	124 408	106 557	45 213	129 850
Räntebärande skulder
med förfallotidpunkt 1–5 år	2 351 367	2 591 000	1 457 150	1 253 250
Räntebärande skulder
med förfallotidpunkt efter 5 år	2 001 547	2 325 509	704 797	976 259
Övriga ej räntebärande skulder
med förfallotidpunkt efter 5 år	–	–	–	–
Summa exkl uppskjuten skatteskuld, leasingavtal och räntederivat	6 201 321	5 735 033	3 145 160	2 887 859

Beträffande räntebärande skulder se även not 3 finansiell riskhantering och finansiella

derivat instrument .

Not 33 Räntebärande skulder

	Koncernen		Moderbolaget
	2024	2023	2024	2023
Ingående värde	5 628 476	7 535 017	2 758 009	4 625 400
Förändring långfristiga fastighetslån	–563 596	–36 507	–67 563	–40 891
Förändring kortfristiga fastighetslån	441 033	–32 033	–161 500	11 500
Förändring företagscertifikat	473 000	–890 000	473 000	–890 000
Förändring obligationer	98 000	–948 000	98 000	–948 000
Förändring checkräkningskredit	–	–	–	–
Utgående värde	6 076 913	5 628 476	3 099 947	2 758 009

Limit checkräkningskredit uppgår till 131 975 (131 975) kkr. Beträffande räntebärande

skulder se även not 3 finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument.

Not 34 Övriga skulder

	Koncernen		Moderbolaget
	2024	2023	2024	2023
Personalens källskatt och sociala avgifter	2 413	2 194	2 413	2 194
Moms	–997	355	797	17
Skulder till koncernföretag	–	–	–	86 675
Övriga poster	2 568	3 484	2 084	1 134
Summa	3 984	6 033	5 294	90 020

Not 35 Uppskjuten skatteskuld

	Koncernen		Moderbolaget
	2024	2023	2024	2023
Skatt avseende:
Obeskattade reserver i koncernföretag
Ingående balans	560	2 632
Förändring rapport över totalresultat	720	–2 072
Utgående balans	1 280	560
Finansiella instrument
Ingående balans	20 487	46 922	20 487	46 922
Förändring rapport över totalresultat	–9 161	–26 435	–9 161	–26 435
Utgående balans	11 326	20 487	11 326	20 487
Underskottsavdrag
Ingående balans	–36 983	–38 326	–22 739	–11 653
Förändring rapport över totalresultat	10 293	1 343	21 753	–11 086
Utgående balans	–26 690	–36 983	–986	–22 739
Skillnaden mellan fastigheternas
bokförda och skattemässiga värde
Ingående balans	1 580 558	1 953 164	206 642	202 553
Förändring rapport över totalresultat	39 458	–358 154	753	4 089
Försäljning via bolag	–	–24 135
Förvärv via bolag	6 443	9 683
Utgående balans	1 626 459	1 580 558	207 395	206 642
Avgår tillgångsförvärv bolag
Ingående balans	–238 376	–254 789
Årets försäljningar	–	26 096
Årets förvärv	–6 443	–9 683
Utgående balans	–244 819	–238 376
Summa utgående balans	1 367 556	1 326 246	217 735	204 390

Samtliga skattemässiga underskottsavdrag ingår i redovisad skattefordran. Under-

skottsavdrag utgörs av tidigare års förluster. Förlusterna, som inte är tidsbegränsade,

rullas vidare till nästa år och nyttjas genom kvittning mot framtida skattemässiga

vinster.

108

Finansiella rapporter

Not 36 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

	Koncernen		Moderbolaget
	2024	2023	2024	2023
Upplupna lönerelaterade kostnader	6 731	6 072	6 731	6 072
Upplupna räntor	9 742	9 915	3 064	1 943
Vilande stämpelskatt	11 943	11 943	–	–
Förutbetalda hyresintäkter	54 277	42 311	17 439	17 125
Upplupna driftkostnader, el, värme, VA	5 627	4 612	2 535	2 397
Övriga interimsskulder	7 333	7 024	5 755	3 593
Summa	95 653	81 877	35 524	31 130

Not 37 Ställda säkerheter för räntebärande skulder

	Koncernen		Moderbolaget
	2024	2023	2024	2023
Fastighetsinteckningar	4 302 348	4 422 348	1 273 006	1 499 506
Summa	4 302 348	4 422 348	1 273 006	1 499 506
(varav inteckningar i tomträtt)	(781 325)	(1 007 825)	(315 925)	(542 425)

Not 38 Finansiella tillgångar och skulder

Verkligt värde på finansiella tillgångar och skulder framgår av nedanstående tabell. Se även not 3 finansiell riskhantering och

finansiella derivatinstrument.

				Finansiella skulder
		Finansiella tillgångar		och tillgångar värderade		Finansiella skulder
	värderade till upplupet		till verkligt värde			och tillgångar värderade till
	anskaffningsvärde		via resultatet			upplupet anskaffningsvärde
	2024	2023	2024	2023	2024	2023
Fordringar
Derivatinstrument			54 983	99 452
Hyresfordringar	2 619	1 759
Övriga fordringar	16 091	2 849
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	25 916	17 451
Likvida medel	36 469	247 172
Skulder
Långfristiga skulder					–4 398 496	–4 995 472
Derivatinstrument
Leverantörsskulder					–16 520	–18 647
Övriga skulder					–4 599	–713 875
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter					–95 654	–81 876
Summa	81 095	269 231	54 983	99 452	–4 515 268	–5 809 870

Redovisade värden i rapport över finansiell ställning bedöms överensstämma i allt väsentligt med verkligt värde. Verkligt värde för

derivatinstrument har beräknats enligt IFRS värderingshieraki nivå 2. Säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeförändringar

redovisas löpande i rapport över totalresultat . Derivatinstrument i form av ränteswappar används för att omvandla rörlig ränta på

under liggande lån mot fast ränta.

För kort- och långfristiga räntebärande skulder uppgår undervärdet till 47,7 mkr. Beräkningen baseras på diskonterade framtida

kassaflöden.

109

Finansiella rapporter

Not 39 Tilläggsupplysningar till kassaflödet

	Koncernen		Moderbolaget
	2024	2023	2024	2023
Av- och nedskrivningar			770	2 454
Vinst vid försäljning av bilar	–432	–1 728	–432	–1 728
Bokslutsdispostioner			–43 076	49 399
Anteciperade utdelningar			–75 000	–750 000
Övriga, ej kassaflödes påverkande poster	–2 756	–47 997	7 312	163
Summa	–3 188	–49 725	–110 426	–699 712

Not 40 Förslag till vinstdisposition

Till bolagsstämman lämnar styrelsen nedanstående förslag till vinstdisposition.

Läs mer om styrelsens yttrande nedan.

Till bolagsstämmans förfogande i moderbolaget står:
Balanserad vinst	Kronor	2 042 228 361
Årets vinst	Kronor	121 207 182
	Kronor	2 163 435 543

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt:
Till aktieägarna utdelas 0,52 kr per aktie	Kronor	85 857 512
I ny räkning överföres	Kronor	2 077 578 031
	Kronor	2 163 435 543

Styrelsens yttrande avseende föreslagen utdelning

Den föreslagna utdelningen uppgår till 85 858 kkr och utgör 50,2 procent av kon-

cernens resultat efter beräknad skatt men före värdeförändringar och poster av

engångs karaktär. Styrelsens fastställda utdelningspolicy är att utdelningen, sett över

tid, ska uppgå till 40 procent av koncernens resultat efter beräknad skatt men före

värde förändringar och poster av engångskaraktär. Vid bestämmande av utdelning ska

dock även hänsyn tas till investeringsbehov och ställningen i övrigt samt väsentlig

resultatpåverkan av poster av engångskaraktär.

Koncernen och moderbolaget har god tillgång till likviditetsreserver och efter

föreslagen utdelning uppgår koncernens soliditet till 45,2 procent och moderbolagets

soliditet till 34,2 procent. Enligt finanspolicyn ska koncernens soliditet inte understiga

40 procent.

Det finns enligt styrelsens bedömning, med hänsyn tagen till likviditetsbehov, fram-

lagd budget, investeringsplaner och förmåga att lyfta långfristiga krediter, inget som

talar för att koncernens och moderbolagets eget kapital inte skulle vara tillräckligt i

relation till verksamhetens art, omfattning och risker efter den föreslagna utdelningen.

Styrelsen finner därmed den föreslagna utdelningen försvarlig enligt 17 kap 3 § aktie-

bolagslagen.

Not 41 Händelser efter balansdagen

Inga väsentliga händelser efter balansdagen att rapportera.

110

Finansiella rapporter

Förslag till vinstdisposition

Till bolagsstämmans förfogande i moderbolaget står:

Balanserad vinst Kronor 2 042 228 361

Årets vinst Kronor 121 207 182

Kronor 2 163 435 543

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt:

Till aktieägarna utdelas 0,52 kr per aktie Kronor 85 857 512

I ny räkning överföres Kronor 2 077 578 031

Kronor 2 163 435 543

Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning

Den föreslagna utdelningen uppgår till 85,9 mkr och utgör 50,2 procent av koncernens

resultat efter beräknad skatt men före värdeförändringar och poster av engångs-

karaktär. Styrelsens fastställda utdelningspolicy är att utdelningen, sett över tiden,

ska uppgå till cirka 40 procent av koncernens resultat efter beräknad skatt men före

värde förändringar och poster av engångskaraktär. Vid bestämmande av utdelning ska

dock även hänsyn tas till investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställningen i

övrigt samt väsentlig resultatpåverkan av poster av engångskaraktär.

Koncernen och moderbolaget har god tillgång till likviditetsreserver och efter

f öreslagen utdelning uppgår koncernens soliditet till 45,2 procent och moderbolagets

soliditet till 34,2 procent. Enligt finanspolicyn ska koncernens soliditet inte understiga

40 procent.

Det finns enligt styrelsens bedömning, med hänsyn tagen till likviditetsbehov, fram-

lagd budget, investeringsplaner och förmåga att lyfta långfristiga krediter, inget som

talar för att koncernens och moderbolagets eget kapital inte skulle vara tillräckligt i

relation till verksamhetens art, omfattning och risker efter den föreslagna utdelningen.

Styrelsen finner därmed den föreslagna utdelningen försvarlig enligt 17 kap 3 § aktie-

bolagslagen.

111

Finansiella rapporter

Årsredovisningens undertecknande

Undertecknade försäkrar att koncernredovisningen har upp rättats i enlighet med

internationella redovisningsstandarder (IFRS), sådana de antagits av EU, samt Rådet

för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 och att årsredovisningen har upp-

rättats i enlighet med årsredovisningslagen samt Rådet för finansiell rapporterings

rekommendation RFR 2. Koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med

god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och före tagets ställ-

ning och resultat, samt att koncernförvaltnings berättelsen och förvaltningsberättelsen

ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksam-

het, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som

de företag som ingår i koncernen står inför. Den lagstadgade Hållbarhetsrapporten,

vilken omfattar de områden i Heba Fastighets AB:s årsredovisning vars innehåll anges

på sidan 126, har godkänts för utfärdande av styrelsen.

Stockholm den 19 mars 2025

Lennart Karlsson

Styrelseordförande

Birgitta Leijon

Styrelseledamot

Lena Hedlund

Styrelseledamot

Christina Holmbergh

Styrelseledamot

Johan Vogel

Styrelseledamot

Patrik Emanuelsson

Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse har avgivits den 20 mars 2025

Ernst & Young AB

Fredric Hävrén

Auktoriserad revisor

112

Finansiella rapporter

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i Heba Fastighets AB (publ), org.nr 556057-3981

Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Heba

Fastighets AB (publ) för år 2024 med undantag för bolagsstyrnings rapporten på

sidorna 73–77. Bolagets årsredo vis ning och koncernredovisning ingår på sidorna

78–112 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovis-

ningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets

finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och

kassa flöde för året enligt årsredovis nings lagen. Koncernredovisningen har upprättats

i enlighet med års redo vis nings lagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande

bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finan-

siella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder, så som

de antagits av EU, och års redo visningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolags-

styrnings rapporten på sidorna 73–77. Förvaltningsberättelsen är förenlig med

årsredo vis ningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balans-

räkningen för moderbolaget och koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredo vis ningen är

förenliga med innehållet i den komp letterande rapport som har överlämnats till moder-

bolagets revisionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god

revisions sed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet

Revisorns ansvar. Vi är oberoende i för hållande till moderbolaget och koncernen enligt

god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa

krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och över tygelse, inga för-

bjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhanda-

hållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess

kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända måls enliga

som grund för våra uttalanden.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår profes-

sionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen

och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades

inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och

koncernredovis ningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa

områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen genomfördes inom dessa områden

ska läsas i detta sammanhang.

Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar i vår rapport

om årsredovisningen också inom dessa områden. Därmed genomfördes revisions-

åtgärder som utformats för att beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i års-

redovisningen och kon cernredovisningen. Utfallet av vår granskning och de gransk-

nings åt gärder som genomförts för att behandla de områden som framgår nedan utgör

grunden för vår revisionsberättelse.

Värdering av förvaltningsfastigheter

Beskrivning av området

Det verkliga värdet för förvaltningsfastigheterna i koncernen uppgick den 31 december

2024 till 13 589,2 mkr och värdeförändringen till 37,9 mkr. Förvaltningsfastigheter är

beloppsmässigt den mest väsentliga posten i koncernens balansräkning. Värdering-

arna är avkastningsbaserade enligt kassaflödesmodellen, vilket innebär att framtida

kassaflöden prognostiseras. Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån

varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden för objekt av lik-

nande karaktär. Med anledning av den höga graden av antaganden och bedömningar

som sker i samband med fastighetsvärderingen anser vi att detta område är ett särskilt

betydelsefullt område i vår revision. En beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet

framgår av avsnitt om redovisningsprinciper och avsnitt om viktiga uppskattningar och

antagande för redovisningsändamål i not 2.1 samt not 18 Förvaltningsfastigheter.

Hur detta område beaktades i revisionen

I vår revision har vi utvärderat och granskat bolagets process för fastighetsvärdering,

bland annat genom att utvärdera värderingsmetod, modell och indata i de externt

upprättade värderingarna för ett urval av fastigheter. Urval har gjorts utifrån kriterierna

risk och storlek. Vi har diskuterat viktiga antaganden och bedömningar med bolagets

värderingsansvariga och företagsledningen. Vi har gjort jämförelser mot känd mark-

nadsinformation. Vi har utvärderat de externa värderarnas kompetens och objektivitet.

Vi har med stöd av våra värderingsspecialister granskat använd modell för fastighets-

värdering. Med stöd av våra värderingsspecialister har vi för ett urval av fastigheterna

också granskat rimligheten i gjorda antaganden som direktavkastningskrav, vakans-

grad, hyresintäkter och driftkostnader. Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredo-

visningen.

Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncern-

redovisningen och återfinns på sidorna 1–72 och 117–132. Den andra informationen

består även av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revi-

sionsberättelse. Det är styrel sen och verkställande direktören som har ansvaret för

denna andra information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte

denna information och vi gör inget uttalande med bestyr kande avseende denna andra

information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det

vårt ansvar att läsa den infor mation som identifieras ovan och överväga om informa-

tionen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredo-

visningen. Vid denna genom gång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat

under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga

fel aktig heter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna informa tion, drar

slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyl-

diga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att års redovisningen

och koncernredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredo-

visningslagen och, vad gäller koncern redo vis ningen, enligt IFRS Redovisningsstandar-

der så som de antagits av EU. Styrelsen och verk ställande direktören ansvarar även för

113

Finansiella rapporter

den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning

och koncern redo visning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig

dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovis ningen ansvarar styrelsen

och verkställande direktören för bedömningen av bola gets förmåga att fortsätta

verksamheten. De upplyser, när så är tillämp ligt, om förhållanden som kan påverka

förmågan att fortsätta verk sam heten och att använda antagandet om fortsatt drift.

Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direk-

tören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksam heten eller inte har något

realistiskt alternativ till att göra något av detta.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovisningen och koncern-

redovisningen som helhet inte innehåller några väsent liga felaktigheter, vare sig dessa

beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisions berättelse som inne-

håller våra uttalan den. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti

för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer

att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på

grund av oegentlig heter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller till-

sammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar

med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.

Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en

professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom:

• identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i års redo visningen

och koncernredovis ningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag,

utformar och utför gransknings åtgär der bland annat utifrån dessa risker och inhäm-

tar revisions bevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för

våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktig het till följd av

oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktig het som beror på misstag, efter-

som oegent ligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga ute-

lämnanden, felaktig infor mation eller åsidosättande av intern kontroll.

• skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse

för vår revision för att utforma gransknings åt gärder som är lämpliga med hänsyn

till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna

k ontrollen.

• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten

i styrelsens och verkställande direktörens upp skatt ningar i redovisningen och till-

hörande upplysningar.

• drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direk tören

använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och

koncern redovisningen. Vi drar också en slut sats, med grund i de inhämtade revi-

sionsbevisen, om det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana hän-

delser eller för hållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets för måga att

fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhets-

faktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplys ningarna i

årsredovisningen om den väsentliga osäker hetsfaktorn eller, om sådana upplys-

ningar är otill räck liga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncern redo-

vis ningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till

datumet för revisions berättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållan den

göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verk samheten.

• utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och inne hållet i årsredo-

visningen och koncernredovis ningen, däribland upp lys ningarna, och om årsredo vis-

ningen och koncernredovis ningen återger de under liggande transaktionerna och

händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.

• planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga och ändamåls-

enliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för företag eller affärs-

enheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende koncern-

redovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det

revisionsarbete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga

för våra uttalanden.

Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade om fatt ning och

inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också infor mera om betydelsefulla iakt-

tagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna

kontrollen som vi identifierat.

Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt rele vanta yrkes-

etiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som

rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits

för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits.

Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa

områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av års redo visningen och

koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga fel-

aktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena.

Vi beskriver dessa om råden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra för-

fattningar för hind rar upplysning om frågan.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar

Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till

dispositioner av bolagets vinst eller förlust

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och

verkställande direktörens förvalt ning av Heba Fastighets AB (publ) för år 2024 samt av

förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten förslaget i förvaltningsberättel-

sen och beviljar styrel sens ledamöter och verkställande direktören ansvars frihet för

räken skaps året.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna

beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obero ende i förhållande till moder-

bolaget och koncernen enligt god revisors sed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt

yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända måls enliga som

grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets

vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning

av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens

verksamhetsart, om fatt ning och risker ställer på storleken av moderbolagets och

koncer nens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets ange-

lägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och kon-

cernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så

att bokföringen, medelsför valtningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i

övrigt kont rolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den

löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvis ningar och bland annat vidta

de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstäm-

melse med lag och för att medels förvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.

114

Finansiella rapporter

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om

ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet

kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något

väsentligt avseende:

• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan

föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller

• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredo vis ningslagen

eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller

förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet

bedöma om förslaget är förenligt med aktie bolags lagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som

utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller för-

summelser som kan föranleda ersätt nings skyldighet mot bolaget, eller att ett förslag

till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.

Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt

omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Gransk-

ningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust

grundar sig främst på revi sionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande gransknings-

åtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk

och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder,

områden och förhållanden som är väsentliga för verksam heten och där avsteg och

överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och

prövar fattade beslut, besluts under lag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som

är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om

styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi gran-

skat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att

kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Revisorns granskning av Esef-rapporten

Uttalande

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört

en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovis-

ningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rap-

portering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappers-

marknaden för Heba Fastighets AB (publ) för år 2024.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsent-

ligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.

Grund för uttalande

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning

av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i

avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Heba Fastighets AB (publ)

enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt

dessa krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för

vårt uttalande.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten

har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarkna-

den, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande

direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga fel-

aktig heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är

upprättad i ett format som upp fyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värde-

pappersmarknaden, på grundval av vår granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå

rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en gransk-

ning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upp-

täcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av

oegentlig heter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans

rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund

i Esef-rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 Kvalitetsstyrning för revisionsföretag som utför

revision och översiktlig granskning av finansiella rapporter samt andra bestyrkande-

uppdrag och näraliggande tjänster som kräver att företaget utformar, implementerar

och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer och rutiner avseende

efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i

lagar och andra författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-

rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering

av årsredovis ningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska

utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rappor-

teringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedöm-

ning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur

styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma

gransknings åtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna,

men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen.

Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten

i styrelsens och verkställande direktörens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten

upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten

överens stämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-,

balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har

märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrnings rapporten på sidorna 73–77 och

för att den är upprättad i enlighet med årsredovisnings lagen.

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning

av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår gransk ning av bolagsstyrningsrap-

porten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den

inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing

och god revisions sed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig

grund för våra uttalanden.

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 §

andra stycket punkterna 2–6 årsredo visningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket

samma lag är förenliga med årsredovis ningens och koncernredovisningens övriga delar

samt i överens stämmelse med årsredovisnings lagen.

Ernst & Young AB, Box 7850, 103 99 Stockholm, utsågs till Heba Fastighets ABs

revisor av bolagsstämman den 24 april 2024 och har varit bolagets revisor sedan

5 maj 2011.

Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska signatur

Ernst & Young AB

Fredric Hävrén

Auktoriserad revisor

115

Finansiella rapporter

Fem år i sammandrag

Belopp i mkr 2024 2023 2022 2021 2020

RESULTATRÄKNINGAR

Hyresintäkter 562 566 510 450 394

Drifts- och underhållskostnader –153 –157 –142 –131 –114

Fastighetsskatt –5 –6 –7 –6 –6

Driftsöverskott 404 402 361 313 274

Centrala adm.kostnader –39 –37 –38 –37 –34

Resultat från andelar i intresseföretag

och joint ventures –50 36 –1 –1 –

Finansiella intäkter 25 34 25 19 4

Finansiella kostnader –162 –177 –104 –60 –52

Tomträttsavgälder –4 –4 –5 –5 –5

Förvaltningsresultat inkl värdeförändring 174 255 238 229 187

varav Förvaltningsresultat 216 271 238 229 187

Nedskrivning finansiella tillgångar –18 – – – –

Resultat fastighetsförsäljning –7 –75 – –2 –

Värdeförändring förvaltningsfastigheter 38 –1 085 –603 1 491 744

Värdeförändring räntederivat –45 –128 227 56 –21

Resultat före skatt 142 –1 044 –138 1 774 910

Skatt –43 332 2 –299 –192

Årets resultat 99 –712 –136 1 475 718

BALANSRÄKNINGAR

Tillgångar

Förvaltningsfastigheter 13 589 12 773 15 718 14 673 12 046

Nyttjanderättstillgång tomträtt 144 126 157 158 167

Övriga anläggningstillgångar 351 452 698 471 344

Omsättningstillgångar 45 27 82 55 122

Likvida medel 37 247 101 159 97

Summa tillgångar 14 166 13 625 16 756 15 516 12 776

Eget kapital och skulder

Eget kapital 6 451 6 438 7 225 7 493 6 125

Leasingskuld 144 126 157 158 167

Räntederivat – – – – 55

Uppskjuten skatteskuld 1 368 1 326 1 709 1 710 1 412

Räntebärande skulder 6 077 5 628 7 535 6 025 4 915

Icke räntebärande skulder 126 107 130 130 102

Summa eget kapital och skulder 14 166 13 625 16 756 15 516 12 776

Belopp i mkr 2024 2023 2022 2021 2020

NYCKELTAL

Fastighetsrelaterade nyckeltal

Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm 257 285 283 261 241

Direktavkastning, % 3,0 3,2 2,3 2,2 2,3

Hyresintäkter per kvm, kr 2 182 1 987 1 802 1 726 1 636

Drift och underhåll per kvm, kr 594 574 524 525 499

Bokfört värde per kvm, kr 51 599 50 068 51 344 53 767 46 560

Finansiella nyckeltal

Kassaflöde, mkr 214,2 252,1 196,6 232,7 187,7

Investeringar, mkr 899,5 327,4 1 648,4 1 404,6 1 272,9

Överskottsgrad, %¹

)

71,9 71,1 70,9 69,6 69,5

Förvaltningsmarginal, % 38,4 47,9 46,7 50,9 47,6

Räntetäckningsgrad, ggr¹

)

2,3 2,5 3,3 4,8 4,6

Genomsnittlig ränta på fastighetslån, %¹

)

2,8 2,2 2,3 0,9 1,1

Skuldsättningsgrad, ggr¹

)

0,9 0,9 1,0 0,8 0,8

Belåningsgrad, % 44,7 44,1 47,9 41,1 40,8

Nettobelåningsgrad, % 44,5 43,1 48,3 41,1 41,4

Soliditet, %¹

)

45,5 47,2 43,1 48,3 47,9

Avkastning eget kapital, %¹

)

1,5 –10,4 –1,9 21,7 12,3

Avkastning totalt kapital, %¹

)

2,2 –5,7 –0,2 13,0 8,3

Data per aktie

Resultat efter skatt, kr 0,60 –4,31 –0,82 17,87 8,70

Kassaflöde, kr¹

)

1,30 1,43 1,19 1,41 1,14

Eget kapital, kr¹

)

39,07 38,99 43,75 45,38 37,10

Substansvärde (NAV), kr¹

)

47,02 46,42 52,73 55,73 45,98

Börskurs, kr 32,75 35,45 36,30 78,80 57,25

Fastigheternas bokförda värde, kr¹

)

82,30 77,36 95,19 88,87 72,96

Antal aktier vid årets slut, tusental 165 111 165 104 165 120 165 120 165 120

Genomsnittligt antal aktier, tusental 165 104 165 117 165 120 165 120 165 120

)

Uträkningen av alternativa nyckeltal finns tillgänglig på Hebas hemsida, www.hebafast.se

116

Finansiella rapporter

Introduktion

Omvärld och strategi

Hållbarhet

Verksamhet

Bolagsstyrning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapporter

Hållbarhetsredovisning 118

Hållbarhetsnoter 121

GRI-index 124

Revisorns yttrande 127

Övrigt

Hållbarhets-

rapportering

117

Hållbarhetsredovisning

Rapporteringscykeln avser helår och denna rapport omfattar

perioden 1 januari – 31 december 2024. Hållbarhetsredovis-

ningen har översiktligt granskats av Ernst & Young AB. Före-

gående hållbarhetsredovisning publicerades i mars 2024. I håll-

barhets redovisningen lämnas kompletterande information om

hur Heba har gått till väga för att identifiera de fokusområden

som ligger till grund för hållbarhetsarbetet, väsentliga hållbar -

hetsfrågor och GRI-upplysningar, samt hur Heba tillmötesgår

önskemål från bolagets intressenter. I hållbarhetsredovisningen

redogörs också för antaganden och källor för de omvandlings-

faktorer som används samt anger kompletterande data till

årsredovisningen. Heba har valt att använda de befintliga

sektor standarden för construction and real estate, då de

lämpar sig väl för Hebas verksamhet.

Vid frågor om rapporten kontaktas Patrik Emanuelsson, vd,

08-522 547 50, patrik.emanuelsson@hebafast.se.

Hebas hållbarhetsorganisation – Strategi och styrning

Hebas hållbarhetsstrategi styrs av Hållbarhetspolicyn. Hållbar-

hetspolicyn ligger till grund för hållbarhetsarbetet i sin helhet

och styrelsen fastställer årligen den strategiska planen för

arbetet i affärsplanuppföljningen. I Hebas hållbarhetspolicy

framgår det att Heba ska bedriva verksamheten på ett ansvars-

fullt sätt med hänsyn till organisation, samhälle och miljö. I linje

med globala mål ska Heba på lång sikt inte lämna ett negativt

avtryck på klimatet för att bidra till Parisavtalets mål om att

begränsa den globala uppvärmningen. Hållbarhetspolicyn

uppdaterades senast 2023-05-31. Hebas uppförande kod

ligger till grund för bolagets etiska förhållningssätt och för att

skapa en god arbetsmiljö. Koden tar upp hur vi ska agera mot

varandra med respekt och nolltolerans mot all form av diskri-

minering. Hur man som medarbetare ska känna sig trygg att

kunna anmäla något som upplevs fel och strider mot upp-

förandekod eller annan policy. Uppförandekod för leverantörer

framtagen av Fastighetsägarna används för samtliga leveran-

törer, för att säkerställa att Hebas leverantörer och dess under-

leverantörer arbetar på ett etiskt korrekt vis och tar ansvar för

mänskliga rättig heter.

Vd är övergripande ansvarig för hållbarhetsarbetet, hållbar-

hetsstrategin och att verksamheten bedrivs i enlighet med

policyn och uppförandekod. Vd tillser att ansvar och befogen-

heter är kommunicerade och tydliggjorda på ett sådant sätt att

hållbarhetsansvaret bedrivs ansvarsfullt och effektivt. Vd driver

hållbarhetsarbetet tillsammans med hållbarhetschefen och

resterande medlemmar av ledningsgruppen. Klimatrelaterade

frågor i det dagliga arbetet är integrerade i verksamheten.

Hållbarhetsmål finns på strategisk nivå i affärsplanen likväl som

integrerat i fastighetsplanen. Ledningsgruppen sätter mål för

hållbarhetsarbetet som utförs inom respektive verksamhets-

område och följer regelbundet upp resultatet av arbetet.

Analys och målsättning genomförs på kort och lång sikt och

följs upp av ledning och styrelse minst en gång per kvartal.

Externa åtaganden

• Heba bidrar till att realisera FN:s Globala hållbarhetsmål.

Läs mer på sidan 43.

• Hebas klimatmål är i linje med vetenskapen (Science Based

Target initiative, SBTi)

• Fastighetsägarnas uppförandekod för leverantörer.

I den dagliga verksamheten ansvarar respektive chef för att

varje med arbetare har erforderlig kunskap och information för

att kunna bedriva det dagliga arbetet på ett sätt som överens-

stämmer med hållbarhetspolicyn. Samtliga medarbetare får

årligen en utbildning i uppförandekod, anti korruption och

hållbarhet.

Policyer och kvalitets- och miljöledningssystem:

• Hebas hållbarhetspolicy: I hållbarhetspolicyn innefattas

kvalitets policy, miljöpolicy, etikpolicy, arbetsmiljöpolicy,

jämställdhets policy samt alkohol- och drogpolicy.

• Hebas uppförandekod: Hebas uppförandekod (koden) gäller

för alla som arbetar hos Heba. Vd ansvarar för att samtliga

medarbetare går igenom koden årligen. De konsulter och

leverantörer som arbetar för Heba ska känna till koden.

• Fastighetsägarnas uppförandekod för leverantörer: Heba

tillämpar Fastighetsägarnas uppförandekod för leverantörer

för att säkerställa att Hebas leverantörer och dess under-

leverantörer arbetar på ett etiskt korrekt vis och tar ansvar

för mänskliga rättigheter. Leverantören åtar sig att följa

kraven och Heba ansvarar för att varje år genomföra en

stickprovs kontroll.

• Kvalitets- och miljöledningssystem: För att säkerställa att

alla processer drivs utifrån ett kvalitets- och miljöperspektiv

har Heba ett certifierat kvalitets- och miljöledningssystem

enligt ISO 9001:2015 och 14001:2015.

Heba har en visselblåsartjänst, som hanteras av en extern part.

Under 2024 har inga korruptionsincidenter eller andra överträ-

delser mot Hebas hållbarhetspolicy, uppförandekod eller Fastig-

hets ägarnas uppförandekod för leverantörer rapporterats.

Hållbarhetsredovisningen har tagits fram av Hebas ledningsgrupp och godkänts av styrelsen. Hebas hållbarhetsredovisning 2024 är upprättad

i enlighet med Global Reporting Initiative (GRI) Standards, och omfattar hela Heba-koncernen. Hållbarhetsredovisningen utgör också Hebas

lagstadgade hållbarhetsrapport i enlighet med den äldre lydelsen i årsredovisningslagen som gällde före den 1 juli 2024 och finns på sidorna

25–43 samt 118–127. Under ”GRI-index” redovisas standardinformation som är obligatoriska, samt tilläggsindikatorer som är väsentliga för

Heba inom ekonomi, miljö och socialt. Inga väsentliga förändringar har skett i jämförelse med föregående års rapportering.

118

Hållbarhetsrapportering

Hållbarhetsrisker och intressentdialog

Heba har genomfört en omfattande riskanalys utifrån de

strategiska målen, intressentbehov samt väsentlighet, utfallet

ligger som grund för de väsentliga indikatorerna som Heba

redovisar, se riskanalys på sidorna 58–61. Arbetet har utförts

med hänsyn till försiktighetsprincipen. I arbetet har det identi-

fierats hållbarhetsfrågor där Heba har störst påverkan på

omvärlden ur ett ekonomiskt, socialt och miljömässigt per-

spektiv samt hur viktiga dessa frågor är för Hebas intressenter.

Under året har Heba förberett inför kommande rapportering

enligt CSRD.

Klimatrisker analyseras på kort- och lång sikt med hjälp av

scenario analyser, både avseende omställningsrisker och

fysiska risker. Heba för en löpande och öppen dialog med

bolagets intressenter i den dagliga verksamheten, exempelvis

genom kund- och leverantörskontakter, kundnöjdhetsunder-

sökningar och medarbetarsamtal. Återkoppling till intressen-

terna sker löpande i de olika dialogforumen.

Hebas fokusområden har utgångspunkt i organisation,

samhälle och miljö, läs mer på sidorna 25–43. Samtliga frågor

är bedömda som väsentliga ur ett hållbarhetsperspektiv för

extern rapportering. Vissa hållbarhetsfrågor är indirekt kopp-

lade till Hebas verksamhet och företagets värdekedja, exem-

pelvis hos kunder eller leverantörer. Heba anger löpande i

årsredo visningen var i värdekedjan som de olika hållbarhets-

frågorna har påverkan. Kartläggning och analys av intressenter

och dess förväntningar är en viktig del av utformningen av

riskmodellen och därav årets aktiviteter i affärsplanen.

Intressentgrupp Viktigaste frågor Dialog

Hyresgäster • Hyra

• Inomhusklimat

• Trygghet i och kring fastigheterna

• Möjligheten till källsortering

• Tillgänglighet

• Hyresgästenkät

• Kundtjänst och felanmälan

• Hyresgästmöten

• Samrådsmöten

• Hyresgästtidning

Aktieägare • Hållbar tillväxt

• Stabil avkastning

• Årlig utdelning

• Möten med ägarrepresentanter

• Årsstämma

• Finansiella rapporter

• Investerarträffar

Analytiker • Tydlig redovisning

• Tillväxt

• Enskilda möten med analytiker

• Finansiella rapporter

Långivare • Finansiell stabilitet

• Tydlig rapportering

• Hållbarhet

• Möten med representanter från finansmarknaden

• Finansiella rapporter

Leverantörer • Finansiell stabilitet

• Långsiktighet

• Professionalitet

• Samverkan i hållbarhetsarbete

• Vid upphandling av ramavtal, beställningar och möten.

• Uppföljning av uppförandekod för leverantörer

• Platsbesök och möten

Politiker och kommunala

tjänstemän

• Finansiell stabilitet

• Långsiktighet

• Hållbarhet

• Markanvisningstävlingar

• Möten med kommuner och myndigheter

Hyresgästförening • Information

• Transparens

• Samarbete

• Hyresförhandlingar

• Trygghetsvandringar

• Samråd

Medarbetare • Arbetsmiljö

• Utveckling

• Lön och förmåner

• Information och samarbete

• Medarbetarsamtal

• Konferenser

• Medarbetarundersökningar

119

Hållbarhetsrapportering

Väsentlighetanalys

Väsentlighetsanalysen har sin grund i intressentdialoger och

omvärlds analyser som sker löpande. Senaste uppdateringen

har skett under 2024.

Hållbarhetsfrågornas väsentlighet beskriver betydelsen för

intressenten på y-axeln och Hebas påverkan på omvärlden på

x-axeln, samtliga frågor bedöms viktiga men har inom frågorna

värderats. Väsentlighetsanalysen är en del av bolagets årliga

arbete med att kartlägga risker och möjlig heter som är grunden

till kommande års affärsplan.

För varje väsentlig hållbarhetsfråga finns ett kopplat mål

som kontinuerligt följs upp. Hebas hållbarhetsstrategi styrs av

Hållbarhetspolicyn som godkänns av styrelsen årligen. Risk och

väsentlighetsanalyserna har genomförts av ledningsgruppen

och kopplats till aktiviteter som har antagits av styrelsen.

Samtliga aktiviteter följs löpande upp av ledningsgruppen

under året och uppfyllnad presenteras för styrelsen varje

kvartal.

Hållbarhet för Heba innebär att ta ansvar för helheten, som

även inkluderar påverkan utanför verksamheten. Hållbara leve-

rantörskedjor är en av de väsentliga frågorna för att säkerställa

efter levnad av mänskliga rättigheter. Risken för brott mot

mänskliga rättigheter bedöms främst avse bolag flera steg bort

i leverantörskedjan, exempelvis bristande arbetsmiljö i fabriker

eller andra krav kring kemikaliehantering. Heba har förståelse

för att verksamheten har hög påverkan på omvärlden som en

del av en kedja.

Heba ska inte lämna ett negativt avtryck på miljön, vilket är

högst väsentligt både för intressenter och för bolagets påver-

kan på omvärlden.

För att läsa mer om hur Heba arbetar med respektive

område, Organisation, Samhällsansvar och Miljö se sidan 27.

Bolagets sammanfattade risk analys återfinns på sidorna 58–61.

1. Hälsa och välmående

2. Mångfald och lika möjligheter

3. Personlig utveckling

4. Hållbara leverantörskedjor

5. God affärsetik

6. Trygga bostäder

7. Energianvändning

8. Hållbara material- och produktval

9. Klimatrisker

10. Cirkulär avfallshantering

11. Netto-noll klimatpåverkan

12. Ökad hållbar finansiering

3 12

Betydelse för intressenter

Hebas påverkan på omvärlden Hög

Hög

Hållbarhetsmål

Hebas hållbarhetmål är uppdelade på organisation, samhälle

och miljö. Inom organisationen arbetar vi med jämställdhet

och att våra medarbetare ska spegla samhällets mångfald.

Våra med arbetare ska må bra på jobbet med låg sjukfrånvaro

och alla ska ha lika möjligheter att utvecklas. Våra hyresgäster

ska känna sig trygga i våra hus och livet omkring fastigheterna.

Vi genomför löpande kundundersökningar där vi har som mål

att ligga i linje med branschindex för hyresbostadsbolag i

Stockholm. Samhällsansvar handlar om att vi skapar boende-

former för många människor och arbetar med sociala kontrakt.

Vi samarbetar med välgörenhetsorganisationer som arbetar

med frågor som ligger nära vår kärnverksamhet. Hebas förvalt-

ningsverksamhet ska vara klimatneutral senast år 2030 och det

långsiktiga målet är att hela verksamheten ska bli klimatneutral

senast år 2045. Detta övergripande mål mynnar ut i delmål

som ska uppnås längs vägen. Fram tills att bolaget inte längre

lämnar ett negativt avtryck på miljön så sker klimatkompensa-

tion för utsläppen inom scope 1 och 2 vilket gjorts sedan 2018.

Heba har tecknat en avsiktsförklaring med Stockholm Exergi

om att köpa negativa utsläpp från bio-CCS, anläggningen pla-

neras stå färdig år 2027/2028. Läs mer om hållbarhetsmålen

på sidorna 25–43.

120

Hållbarhetsrapportering

Hållbarhetsnoter

Vår organisation

401-1 Nyanställningar och personalomsättning

2024 2023 2022

Personalrörelse Antal (st)

Andel

kvinnor Antal (st)

Andel

kvinnor Antal (st)

Andel

kvinnor

Nyanställningar

Under 30 år 0 0% 1 0% 1 0%

30–50 år 4 75% 2 50% 0 0%

Över 50 år 1 100% 0 0% 0 0%

Totalt 5 80% 3 33% 1 0%

Andel av totalt antal anställda 12% 7% 2%

Personer som slutat

Under 30 år 0 0% 2 0% 0 0%

30–50 år 1 0% 1 0% 2 0%

Över 50 år 1 0% 7 14% 3 100%

Totalt 2 0% 10 10% 5 60%

Andel av totalt antal anställda 5% 22% 10%

Tabellen visar antal personer som börjat och slutat på Heba, samt andelen kvinnor.

404-1, 404-3 Träning och utbildning

Kvinnor Män Totalt

Antal anställda 21 21 42

Totalt erbjudna timmar; Utbildningsprogram 168 168 336

Varav genomförda timmar 120 160 280

Totalt genomförda timmar; Individuella utbildningar 175 124 299

Snittimmar per anställd/år 14 14 14

Andelen medarbetare som under året haft medarbetarsamtal 90% 100% 95%

Andelen medarbetare som under året fått utbildning i Hebas uppförandekod 89% 100% 95%

405-1 Mångfald och jämställdhet

Antal anställda fördelat per

typ av anställning

2024 2023 2022

Antal (st)

Andel

kvinnor Antal (st)

Andel

kvinnor Antal (st)

Andel

kvinnor

Totalt antal anställda 43 53% 40 48% 47 40%

Tillsvidareanställda 43 53% 40 48% 47 40%

Varav heltid 43 53% 40 48% 46 41%

Varav deltid 0 0% 0 0% 1 0%

Visstidsanställda 0 0% 0 0% 0 0%

Tabellen visar sammansättning av företaget uppdelat på anställningstyp och kön.

2024 2023 2022

Sammansättning av företaget Antal (st)

Andel

kvinnor Antal (st)

Andel

kvinnor Antal (st)

Andel

kvinnor

Styrelse 5 60% 5 40% 5 40%

Under 30 år 0 0% 0 0% 0 0%

30–50 år 0 0% 2 0% 2 0%

Över 50 år 5 60% 3 67% 3 67%

Ledning 7 71% 6 67% 6 67%

Under 30 år 0 0% 0 0% 1 100%

30–50 år 4 75% 3 67% 2 50%

Över 50 år 3 67% 3 67% 3 67%

Övriga anställda 36 50% 34 44% 41 34%

Under 30 år 2 0% 3 0% 5 20%

30–50 år 14 64% 14 64% 15 53%

Över 50 år 20 45% 17 35% 21 29%

Tabellen visar sammansättning av företaget vid årsskiftet uppdelat på kön och ålder för olika nivåer av före taget.

121

Hållbarhetsrapportering

Vår miljö

302-1 Energianvändning inom organisationen

Energianvändning inom organisationen avser tjänstebilar och förmåns bilar körda i

tjänst som ägs av Heba, samtliga fastigheters energianvändning under redovisat år,

faktiskt värde (inklusive delar av perioden vid avyttrade och nytillträdda fastigheter).

Energianvändning (kWh) 2024 2023 2022

El 7 845 153 8 871 106 8 112 246

Varav egenproducerad solenergi 199 018 226 145 155 612

Fjärrvärme 15 720 311 19 869 144 20 183 502

Drivmedel tjänstebilar 37 896 45 369 44 957

Totalt 23 603 360 28 785 619 28 340 705

Varav förnybar energi 89% 92% 89%

302-3 Energiprestanda i byggnader

Vid beräkning av energiintensitet används fastighetsbeståndet som finns redovisat

helår, vilket för denna rapport innebär år 2024. Beräkningarna utförs med uppvärmd

yta (A-temp). Energin som är inkluderad är fjärrvärme och el inom organisationen,

graddagskorrigerad. Hyresgästernas el är inte inkluderad.

302-3 2024 2023 2022

Energiintensitet (kWh/kvm) 75 81 86

302-4 Minskning av energianvändning

Vid beräkning av minskning av energianvändning används 2021 som basår, i linje med

energimål fram till 2028 om minskning av energianvändning med 18 procent. Under

året har vi uppfyllt målet, fyra år i förväg och nya mål har antagits. Energin som är

inkluderad är fjärrvärme och el inom organisationen. Beräkning utgår från fastig hets-

beståndet som finns redovisat helår vilket för denna rapport innebär år 2024. Genom

att minska energianvändningen, kan vi reducera våra utsläpp inom scope 2, en viktig

del för att ha effektiva hus med så låg klimatpåverkan i driften som möjligt. Hyres-

gästernas el är inte inkluderad.

302-4 2024 2023 2022 2021

Minskning av energianvändning

(i jämförelse mot basår) 19% 13% 7% Basår

Klimatpåverkan – Utsläpp

Heba redovisar utsläppen enligt GHG (Green House Gas) protokollet ”operational

control approach”. Det innebär att direkta utsläpp och utsläpp för inköpt energi redo-

visas inom scope 1 respektive scope 2 där Heba äger källan till utsläppet. Heba redo-

visade scope 3 för första året 2021. Inga biogena utsläpp rapporteras.

Växthusgasutsläpp 305-1, 305-2, 305-3

(Ton CO

) 2024 2023 2022

Scope 1

Tjänstebilar och förmånsbilar 1 5 5

Scope 2

El (market based) 0 0 0

El (location based) 290 328 300

Fjärrvärme (market based) 571 848 881

Fjärrvärme (location based) 880 910 930

Summa scope 1 och 2 572 853 886

Klimatkompensation 572 853 886

Scope 3

Uppströms

Byggvaror nyproduktion 0 3 186 9 026

Byggvaror renovering 406 1 152 2 426

Byggavfall 1 2 20

Medarbetarnas pendling 9 4 16

Nedströms

Hyresgästernas restavfall 183 184 391

Hyresgästernas osorterade avfall 7 25 88

Hyresgästernas elförbrukning 183 213 323

Summa scope 3 789 4 766 12 290

Summa totala utsläpp 1 361 5 619 13 176

305-1 Scope 1

Tjänstebilar och förmånsbilar körda i tjänst som ägs av Heba.

Emissionsfaktorer från Naturvårdsverket.

305-2 Scope 2

Samtliga fastigheters energianvändning under redovisat år (inklusive delar av perioden

vid avyttrade och nytillträdda fastig heter) Specifika emissionsfaktorer från respektive

energileverantör rapporteras som ”market based method”, för år 2023. För ”location

based method” utgår beräkningarna av el från svensk elmix enligt Boverket (0,037

kgCO

/kWh) och för fjärrvärme svenskt medelvärde enligt Boverket för 2023

(0,056kg CO

/kWh).

305-3 Scope 3

Uppströms

Klimatpåverkan från byggvaror vid nyproduktion

Ingen tillträdd och inflyttad nyproduktion har skett under året.

Klimatpåverkan från byggvaror vid renovering

Färdigställd renovering under året har klimatberäknats med hjälp av ett schablonvärde

per kvadratmeter.

Klimatpåverkan från avfall för energiåtervinning från bygg arbetsplats

Beräkning baseras på inrapporterade tippkvitton från miljö kontrol ler i varje projekt.

Det blandade avfallet antas gå till förbränning och multipliceras med en generell

emissions faktor från IVL (0,3 kgCO

e/kg avfall).

Klimatpåverkan från medarbetarnas pendling

Avser medarbetarnas pendling till och från arbetsplatsen under året. Beräkningarna

utgår från en enkät som samtliga medarbetare har besvarat rörande transporter samt

med emissionsfaktorer från Naturvårdsverket.

Nedströms

Klimatpåverkan från hyresgästernas restavfall

Hyresgästernas hushållsavfall vägs och vikten dokumenteras av avfalls entreprenören.

Beräkningen utgår från delar av beståndet som schablonberäknas utifrån A-temp och

multi pliceras med emissionsfaktor från IVL (0,2 kgCO

e/kg avfall). 2023 års värde har

korrigeras utifrån samma beräkningsmetod som för 2024.

Klimatpåverkan från hyresgästernas osorterade avfall/grovsopor

Osorterat avfall vägs och vikten dokumenteras av avfallsentreprenören. Beräkningen

utgår från delar av beståndet som schablon beräknas utifrån A-temp och multi pliceras

med emissions faktor från IVL (0,3 kgCO

e/kg avfall). 2023 års värde har korrigeras

utifrån samma beräkningsmetod som för 2024.

122

Hållbarhetsrapportering

Klimatpåverkan från hyresgästernas elförbrukning

Beräkning baseras på uppmätt elanvändning från elnätsägare, med avdrag för fastig-

hetsel (se scope 2). Där för året inte statistik varit tillgänglig vid tidpunkten för rappor-

tering, används data från 2023. Varje Hållbart hyreskontrakt per hyresgäst antas ha ett

elavtal med energi från förnybara källor. Resterande multipliceras med emissionsfaktor

för svensk elmix enligt Boverket då vi saknar information om fördelningen av grön el.

(0,037 kgCO

e/kWh). 2023 års värde har korrigeras utifrån samma beräkningsmetod

som för 2024.

305-4 Intensitet av växthusgaser från byggnader

Intensiteten av växthusgaser från scope 1 och 2 (förvaltningen) beräknas av samtliga

utsläpp i relation till den uthyrbara ytan, BOA/LOA.

305-4 2024 2023 2022

Utsläppsintensitet (kg CO

/kvm) 2,2 3,4 2,9

305-5 Minskning av växthusgasutsläpp

Minskning av växthusgaser utgår från år 2018 som basår, där samtliga utsläpp inom

scope 1 och 2 ska reduceras med minst 50 procent fram till år 2030. Under året har

målet redan uppnåtts och resan mot en klimatneutral verksamhet fortsätter. Minsk-

ningen beror på att den faktiska energianvändningen har reducerats tack vare energi-

åtgärder samt att bränslemixen förbättrats. Minskningen presenteras som den acku-

mulerade reduceringen, från år 2018. Basåret är valt utifrån då strategiska mål antogs,

med ökat fokus på hållbarhet i linje med godkända mål av SBTi.

305-5 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018

Minskning av utsläpp 53% 29% 27% 30% 24% 22% Basår

CRE 2 Vattenintensitet i byggnader

Vid beräkning av vattenintensiteten inkluderas samtliga fastigheters vatten förbruk-

ning under redovisat år (inklusive delar av perioden vid avyttrade och nytillträdda

fastigheter) i relation till ytan (A-temp).

CRE 2 2024 2023 2022

Vattenförbrukning (tusen m

) 299,4 299,2 342,7

Vattenintensitet (m

/kvm Atemp) 1,1 1,1 1,2

CRE8 Andel miljöcertifierade byggnader

Den certifierade ytan i relation till den totala ytan per bokslut 31 december 2024,

BOA/LOA.

CRE8 Miljöcertifierade fastigheter (kvm) 2024 2023 2022

Total certifierad yta,

Miljöbyggnad Silver 48 499 39 724 32 811

Total certifierad yta,

Skanska Hållbar Hyresbostad 13 573 13 573 13 563

Total certifierad yta, Svanen 0 0 8 541

Total certifierad yta, BREEAM 3 935 0 6 734

Andel av total uthyrningsbar yta 26% 21% 21%

Vår roll i samhället

201-1 Genererat och distribuerat direkt ekonomiskt värde

Direkt genererat ekonomiskt värde, mkr 2024 2023

Intäkter 561,8 565,7

Värdeförändring, fastigheter 37,9 –1 084,5

Värdeförändring, derivat –44,5 –128,3

Finansiella intäkter 25,2 34,3

Totalt 580,4 –612,8

Fördelat ekonomiskt värde, mkr 2024 2023

Leverantörer m.m.¹

)

136,8 139,7

Medarbetare 55,1 54,2

Kreditgivare 136,8 142,7

Aktieägare²

)

85,9 74,3

Samhället³

)

8,9 10,2



)

8,6 –51,9

Bibehållet ekonomiskt värde 148,3 –982,1

Totalt 580,4 –612,8

)

Driftkostnader, reparationer och underhålll samt övriga fastighetskostnader.

)

Baserat på genomförd utdelning under året.

)

Fastighetsskatt och tomträttsavgäld.



)

Resultat från andelar i gemensamt styrda företag.

205-1, 205-2, 205-3 Antikorruption

2024 2023 2022

Andel riskutvärderad verksamhet 100% 100% 100%

Andelen medarbetare som under året fått

en utbildning i antikorruption 95% 98% 89%

Anmälda korruptionsincidenter 0 0 0

Styrelse, vd och ledningsgrupp har tagit del av utbildningen i antikorruption.

414-1 Bedömning av leverantörer utifrån sociala kriterier

2024 2023 2022

Leverantörer med signerad uppförandekod 100% 29% –

Reviderade leverantörer utifrån uppförandekod 23% 6% –

Avser total andel av Hebas väsentliga leverantörer som undertecknat uppförandekoden

för leverantörer samt andel leverantörer som blivt granskade och reviderade med

utgångpunkt i koden under året. Väsentlig leverantör definieras utifrån antal köp och/

eller totalt inköpsvärde.

123

Hållbarhetsrapportering

GRI-index

Nivå på tillämpning Heba har rapporterat i enlighet med GRI-standards under perioden 1 januari – 31 december 2023.

GRI 1 som används GRI 1: Foundation 2021

Tillämpliga GRI-sektorsstandarder Finns ännu inga tillämpliga GRI-sektorsstandarder

GRI Standard eller annan källa Sidhänvisning

Avsteg

Upplysning Avsteg från krav Kommentar

GRI 2: Generella upplysningar 2021

Organisationen och redovisningsprinciper 2-1 Detaljer om organisationen 79

2-2 Enheter inkluderade i organisationens hållbarhetsrapportering 79, 118

2-3 Redovisningsperiod, frekvens och kontaktperson 118

2-4 Förändringar i tidigare rapporterade upplysningar 118, 122

2-5 Externt bestyrkande 127

Aktiviteter och anställda 2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsförbindelser 21–43, 118

2-7 Anställda 98, 121 Heba rapporterar inte medarbetare per region

Konsulter inkluderas ej i data

Samtliga medarbetare är anställda i Sverige

Ej väsentligt

2-8 Arbetare som inte är anställda – Heba har inga arbetare som inte är anställda. Inte tillämpbart

Styrning 2-9 Sammansättning och struktur för styrning 73–76, 118–120

2-10 Nominering och val för högsta styrande organ 73–76

2-11 Ordförande för högsta styrande organ 71–76

2-12 Styrande organs roll i översyn och hantering av påverkan 118–120

2-13 Delegering av beslutsfattande för hantering av påverkan 118–120

2-14 Högsta styrande organets roll i hållbarhetsredovisning 118–120

2-15 Intressekonflikter 40, 73–76, 118

2-16 Kommunikation av kritiska angelägenheter 40, 118–120

2-17 Den samlade kunskapen hos det högsta styrande organet 73–76

2-18 Utvärdering av det högsta styrande organets prestation 73–76

2-19 Ersättningspolicy www.hebafast.se Ersättningrapport är publicerad på Hebas hemsida

2-20 Process för att fastställa ersättningar 73–76, 98

2-21 Årligt totalt kompensationsförhållande www.hebafast.se

Ersättningrapport är publicerad på Hebas hemsida

124

Hållbarhetsrapportering

GRI Standard eller annan källa Sidhänvisning

Avsteg

Upplysning Avsteg från krav Kommentar

Strategi, policyer och praxis 2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 7–10, 71–72

2-23 Värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande 40, 118–120

2-24 Förankring av värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande 40, 118–120

2-25 Processer för att avhjälpa negativ påverkan 40, 59–60, 118–120

2-26 Mekanismer för rådgivning och rapportering av angelägenheter för organisationen 40, 118–120

2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar 40, Heba har inte haft några fall av bristande lagefterlevnad år 2024

2-28 Medlemskap i organisationer Fastighetsägarna, Handelskammaren,

Almega, Stark&Partner

Intressentengagemang 2-29 Metod för intressentengagemang 118–120

2-30 Kollektivavtal 42

GRI 3: Väsentliga frågor 2021

3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor 58–60, 118–120

3-2 Lista på väsentliga frågor 58–60, 118–120

3-3 Styrning av väsentliga frågor 25–43, 58–60, 118–120

SPECIFIKA UPPLYSNINGAR – GRI 200: Ekonomi

GRI 201: Ekonomiskt resultat 2016 3-3 Styrning av väsentliga frågor 59–60, 118–120

201-1 Genererat och distribuerat direkt ekonomiskt värde 123

201-2 Ekonomiska konsekvenser och andra risker och möjligheter som en följd av klimatförändringar 60–61

GRI 205: Anti-korruption 2016 3-3 Styrning av väsentliga frågor 58–60, 118–120

205-1 Verksamheter utvärderade gällande risker relaterade till korruption 27, 40, 59, 123

205-2 Utbildning och kommunikation av organisationens policyer och arbetssätt avseende motverkan

mot korruption

123 Rapporterar ej totalt antal, endast andel Ej väsentligt

205-3 Bekräftade korruptionsincidenter och vidtagna åtgärder 123

SPECIFIKA UPPLYSNINGAR – GRI 300: Miljö

GRI 302: Energi 2016 3-3 Styrning av väsentliga frågor 33–37, 58–60, 118–120

302-1 Energianvändning inom den egna organisationen 122 Rapporterar ej kyla, ånga eller såld energi Ej tillämpbart

302-3 Energiintensitet 122

302-4 Minskning av energianvändning 122

GRI 305: Utsläpp 2016 3-3 Styrning av väsentliga frågor 33–37, 58–60, 118–120

305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (scope 1) 122 Heba rapporterar inga biogena utsläpp Ej tillämpbart

305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (scope 2) 122 Heba rapporterar inga biogena utsläpp Ej tillämpbart

305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (scope 3) 122 Heba rapporterar inga biogena utsläpp Ej tillämpbart

305-4 Utsläppsintensitet av växthusgaser 123

305-5 Minskning av växthusgasutsläpp 123

125

Hållbarhetsrapportering

GRI Standard eller annan källa Sidhänvisning

Avsteg

Upplysning Avsteg från krav Kommentar

SPECIFIKA UPPLYSNINGAR – GRI 400: Socialt

GRI 401: Anställning 2016 3-3 Styrning av väsentliga frågor 41–42, 58–60, 118–120

401-1 Nyanställningar och personalomsättning 121 Heba rapporterar inte medarbetare per region Samtliga medarbetare är anställda i Sverige

GRI 404: Träning och utbildning 2016 3-3 Styrning av väsentliga frågor 41–42, 58–60, 118–120

404-1 Genomsnittligt antal utbildningstimmar per år och anställd 121 Heba rapporterar inte data uppdelat på

anställningstyp

Ej väsentligt

404-3 Andel anställda som får regelbunden utvärdering av prestation och karriärutveckling 121

GRI 405: Mångfald och lika möjligheter 2016 3-3 Styrning av väsentliga frågor 41–42, 58–60, 118–120

405-1 Mångfald i ledningar och bland medarbetare 98, 121

GRI 414: Bedömning av leverantörer utifrån

sociala kriterier 2016

3-3 Styrning av väsentliga frågor 40, 58–60, 120

414-1 Nya leverantörer som granskats enligt sociala kriterier 40, 123

SPECIFIKA UPPLYSNINGAR – CRE

CRE 3-3 Styrning av väsentliga frågor 33–37, 118–120

CRE2 Vattenintensitet 123

CRE8 Miljöcertifierade byggnader 123

126

Hållbarhetsrapportering

Revisorns rapport över översiktlig granskning av

Heba Fastighets AB (publ)s hållbarhetsredovisning samt

yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten

Inledning

Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Heba Fastighets AB (Heba)

att översiktligt granska Hebas hållbarhetsredovisning för år

2024. Företaget har definierat hållbarhetsredovisningens

omfattning på sidorna 124–126 i detta dokument varav den

lagstadgade hållbarhetsrapporten definieras på sidan 118.

Styrelsens och företagsledningens ansvar

Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att

upprätta hållbarhetsredovisningen inklusive den lagstadgade

hållbarhetsrapporten i enlighet med tillämpliga kriterier res-

pektive årsredovisningslagen, enligt den äldre lydelsen i års-

redovisningslagen som gällde före den 1 juli 2024.

Kriterierna framgår på sidan 118 i hållbarhetsredovisningen,

och utgörs av de delar av ramverket för hållbarhetsredovisning

utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga

för hållbarhetsredovisningen. Detta ansvar innefattar även den

interna kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en

hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktig-

heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovis-

ningen grundad på vår översiktliga granskning och lämna ett

yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten.

Vårt uppdrag är begränsat till informationen i detta dokument

och den historiska information som redovisas och omfattar

således inte framtidsorienterade uppgifter.

Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE

3000 (omarbetad) Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner

och översiktliga granskningar av historisk finansiell information.

En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i

första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av

hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk granskning och

att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. Vi har utfört

vår granskning avseende den lagstadgade hållbarhetsrappor-

ten i enlighet med FARs rekommendation RevR 12 Revisorns

yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. En över-

siktlig granskning och en granskning enligt RevR 12 har en

annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört

med den inriktning och omfattning som en revision enligt

International Standards on Auditing och god revisionssed i

övrigt har.

Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality

Management 1, som kräver att företaget utformar, implemen-

terar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive

riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkes etiska krav,

standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och

andra författningar.

De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig

granskning och granskning enligt RevR 12 gör det inte möjligt

för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om

alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifie-

rade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad

på en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 har

därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en

revision har.

Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de av

styrelsen och företagsledningen valda kriterier, som definieras

ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande av

hållbarhetsredovisningen.

Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är

tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra

uttalanden nedan.

Uttalanden

Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit

fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att

hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i

enlighet med de ovan av styrelsen och företagsledningen

angivna kriterierna.

En lagstadgad hållbarhetsrapport har upprättats.

Stockholm den 20 mars 2025

Ernst & Young AB

Fredric Hävrén Marianne Förander

Auktoriserad revisor Specialistmedlem i FAR

Till Heba Fastighets AB (publ), org.nr 556057-3981

127

Hållbarhetsrapportering

Introduktion

Omvärld och strategi

Hållbarhet

Verksamhet

Bolagsstyrning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapporter

Övrigt

Definitioner 129

Fastighetsförteckning 130

Årsstämma 132

Finansiell kalender 132

Övrigt

128

Definitioner

Direktavkastning

Driftsöverskott i förhållande till fastigheternas bokförda värde.

Förvaltningsresultat

Resultat före skatt med återläggning av realiserade och

orealiserade värdeförändringar.

Kassaflöde

Förvaltningsresultat minus betald skatt, justerat för poster

som inte ingår i kassa flödet och efter förändringar av

rörelse kapitalet.

Överskottsgrad¹

)

Driftsöverskott i relation till hyresintäkter.

Förvaltningsmarginal¹

)

Förvaltninsresultatet i relation till hyresintäkter.

Räntetäckningsgrad¹

)

Förvaltningsresultat med tillägg för räntekostnader i relation

till räntekostnader.

Genomsnittlig ränta på fastighetslån¹

)

Fastighetslånens genomsnittliga räntesats per bokslutsdagen.

Skuldsättningsgrad¹

)

Räntebärande skulder i relation till synligt eget kapital.

Belåningsgrad¹

)

Räntebärande skulder i relation till fastigheternas bokförda

värde.

Nettobelåningsgrad¹

)

Räntebärande skulder inklusive leasingskulder samt beslutad

utdelning minskat med likvida medel i förhållande till fastig-

heternas bokförda värde vid periodens utgång.

Soliditet¹

)

Synligt eget kapital i relation till balansomsl utningen.

Avkastning eget kapital¹

)

Resultatet efter skatt i procent av genomsnittligt synligt

eget kapital.

Avkastning totalt kapital¹

)

Resultat före skatt exklusive jämförelsestörande poster plus

ränte kostnader i relation till genomsnittlig balansomslutning.

Data per aktie

Resultat efter skatt

Årets resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier

under perioden.

Kassaflöde¹

)

Kassaflöde från den löpande verksamheten i förhållande till

genomsnittligt antal aktier under perioden.

Eget kapital¹

)

Eget kapital i förhållande till antalet aktier vid periodens

utgång.

Substansvärde (NAV)¹

)

Eget kapital med tillägg av räntederivat och uppskjuten skatte-

skuld i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång.

Fastigheternas bokförda värde¹

)

Fastigheternas bokförda värde i förhållande till antalet aktier

vid periodens utgång.

Definitioner för aktieinformationen

sidorna 66–67

P/E-tal I

Börskursen dividerad med resultat per aktie före skatt.

P/E-tal II

Börskursen dividerad med resultat per aktie efter skatt.

Totalavkastning

Kursutveckling och utbetald utdelning under året dividerad

med börskursen vid årets början.

)

Heba följer Esmas riktlinjer från den 3 juli 2016 om alternativa nyckeltal. Riktlinjerna omfattar finansiella nyckeltal som inte definieras i IFRS.

Riktlinjerna syftar till att göra alternativa nyckeltal mer begripliga, tillförlitliga och jämförbara och därmed främja deras användbarhet.

Uträkningen av alternativa nyckeltal finns tillgänglig på Hebas hemsida, www.hebafast.se.

129

Övrigt

Fastighetsförteckning

Bostäder Lokaler Garage/P-platser Totalt

Taxerings-

värde Tomträtt

Fastighetsbeteckning Byggnadsår Antal

Varav nya eller

ombyggda

Yta,

kvm

Årshyra,

kkr Antal

Yta,

kvm

Årshyra,

kkr Antal

Årshyra,

kkr

Yta,

kvm

Årshyra,

kkr

Totalt,

kkr

Tomträtt/

Äganderätt

Innerstaden

Draken 24 Timmermansg. 29–31, Södermalm 1967 78 14 6 274 9 567 5 1 999 3 429 62 1 652 8 273 14 649 298 000 Ä

Höken 30 Åsögatan 124, Södermalm 1934 26 6 1 866 2 875 2 610 1 508 0 0 2 476 4 383 100 800 Ä

Veken 8 Åsögatan 180, Södermalm 1960/2020 17 17 1 640 3 050 1 423 1 566 10 300 2 063 4 916 109 600 Ä

Bonden Mindre 8 Skånegatan 71, Södermalm 1940/1985 20 20 1 340 2 408 4 271 892 0 0 1 611 3 300 72 800 Ä

Sonfjället 1 Bobergsgatan 55–57, 59A–C, 61–65, 61X, Husarvikstorget 4–8, Norra Djurgårdsstaden 2016 72 72 4 885 12 783 17 817 2 128 37 956 5 702 15 866 341 600 T

Stubinen 3 Nybohovsbacken 34–36, Liljeholmen 2010 72 72 6 064 13 080 10 25 29 0 0 6 089 13 110 274 105 T

Summa innerstaden 285 201 22 069 43 763 39 4 146 9 552 109 2 908 26 215 56 224 1 196 905

Stockholm närförort

Bisvärmen 6 Olaus Magnus väg 6, Johanneshov 1943/2013 52 52 2 611 5 724 6 63 122 21 280 2 674 6 127 71 595 Ä

Bisvärmen 7 Olaus Magnus väg 8, Johanneshov 1943/2012 51 51 2 443 5 354 4 140 218 14 234 2 583 5 805 102 105 Ä

Bisvärmen 4 Olaus Magnus väg 10, Johanneshov 1943/2012 51 51 2 501 5 419 4 129 255 25 372 2 630 6 046 103 637 Ä

Bisvärmen 5 Olaus Magnus väg 12, Johanneshov 1943/2013 49 49 2 387 5 165 8 260 512 13 174 2 647 5 851 136 769 Ä

Pennteckningen 5 Gullmarsvägen 4, Johanneshov 1946/2023 40 40 2 679 5 340 17 271 480 5 73 2 950 5 893 84 234 Ä

Arabesken 1 Skulptörvägen 7, Johanneshov 1944/2023 37 37 1 598 3 592 4 11 146 0 0 1 609 3 738 53 200 Ä

Fontänen 1 Skulptörvägen 11, Johanneshov 1944/2010 37 37 1 769 3 784 0 0 0 5 66 1 769 3 850 71 000 Ä

Borrsvängen 14 Gubbängsvägen 107A–B, 109A–D, Gubbängen 2016 57 57 4 078 8 974 0 0 0 43 347 4 078 9 320 142 748 T

Borrsvängen 8 Gubbängsvägen 97–105, Gubbängen 1947/2020 34 34 2 188 4 218 3 43 35 0 0 2 231 4 253 66 479 T

Gradsågen 3 Dörrvägen 12–14, Gubbängen 1947/2022 13 13 815 1 541 5 79 102 0 0 894 1 643 16 195 T

Ryggsågen 2 Dörrvägen 18–20, Gubbängen 1947/2022 13 13 814 1 533 0 0 0 0 0 814 1 533 15 600 T

Ryggsågen 3 Dörrvägen 22–28, Gubbängen 1947/2021 26 26 1 660 3 067 4 57 46 1 7 1 717 3 120 40 238 T

Spöksonaten 1 Gösta Ekmans väg 31–33, Hägersten 1969/2023 53 53 4 370 7 758 6 791 472 28 260 5 161 8 490 128 400 Ä

Skidföret 1 Glidgränd 1–13, Västertorp 1949/2018 53 53 2 969 5 757 0 0 0 23 166 2 969 5 923 127 000 Ä

Backskidan 1 Telemarksgränd 1–5, Västertorp 1949/2013 18 18 1 224 2 059 2 146 140 12 101 1 370 2 300 49 428 Ä

Skridskon 1 Lugntorpsvägen 45–57, Västertorp 1950/2017 58 58 3 366 6 360 2 152 233 16 127 3 518 6 721 141 460 Ä

Lacktråden 8 Korpmossevägen 63–69/Nitvägen 23–25, Västberga 1944/2015/2016 42 42 1 818 3 926 11 258 251 8 66 2 076 4 242 83 688 T

Lejongapet 46 Tegelbruksvägen 25–35, Midsommarkransen 1944/1988 58 0 3 614 5 965 9 272 479 20 204 3 886 6 647 128 900 Ä

Sötmandeln 2 Sirapsvägen 28, Hökarängen 2019 84 84 3 118 8 600 0 0 0 0 0 3 118 8 600 126 400 T

Pennvässaren 2 Lyckselevägen 90–116, Vällingby 1954/2016/2017/2019 96 96 5 912 11 001 23 502 416 18 158 6 414 11 575 163 365 T

Agnes Cecilia 1 Tappvägen 17–19, Emils Gata 1–7, Tummelisas Gata 6–22, Bagar Bengtssons Gata 4–6, Bromma 2013 85 85 6 154 12 786 5 197 547 55 753 6 351 14 085 244 166 T

Vattenfallet 6 Råcksta Gårdsväg 19, Vällingby 2011/2012 77 77 5 431 11 249 0 0 0 50 365 5 431 11 615 178 000 Ä

Summa Stockholm närförort 1 084 1 026 63 519 129 173 113 3 369 4 453 357 3 753 66 888 137 379 2 274 607

130

Övrigt

Bostäder Lokaler Garage/P-platser Totalt

Taxerings-

värde Tomträtt

Fastighetsbeteckning Byggnadsår Antal

Varav nya eller

ombyggda

Yta,

kvm

Årshyra,

kkr Antal

Yta,

kvm

Årshyra,

kkr Antal

Årshyra,

kkr

Yta,

kvm

Årshyra,

kkr

Totalt,

kkr

Tomträtt/

Äganderätt

Sydväst

Rådsbacken 12 Rådsvägen 6–16/ Rådsstigen 3–5, Huddinge 1957/1972/2024 385 385 24 061 44 273 24 2 716 1 446 323 2 662 26 777 48 380 423 400 Ä

Generatorn 7 Björnkullavägen 6–12, 6A, 10A–B, Ebba Bååts Torg 11–15, 19B, 21–29, Huddinge 2017 184 184 11 503 25 352 57 1 753 4 520 86 1 252 13 256 31 124 409 800 Ä

Capella 2 Solskensvägen 21–23, Tullinge 2018 155 155 5 276 14 571 44 73 124 54 462 5 349 15 157 193 523 Ä

Summa Sydväst 724 724 40 839 84 196 125 4 543 6 090 463 4 376 45 382 94 662 1 026 723

Nordost

Galeasen 4 Farkostvägen 2, Lidingö 1955/2021 24 24 1 917 3 521 11 231 357 7 79 2 148 3 958 60 836 Ä

Regattan 3 Bodalsvägen 11–19, Lidingö 1954/2022 52 52 2 666 5 610 5 141 127 9 114 2 807 5 851 107 818 Ä

Fregatten 4 Fregattvägen 9, Lidingö 1961/2014 73 73 5 409 9 334 10 73 70 0 0 5 482 9 404 159 418 Ä

Fregatten 5 Fregattvägen 11–15, Lidingö 1960/2015 72 72 7 549 12 027 9 175 147 40 298 7724 12 471 221 185 Ä

Styrmannen 1 Bodalsvägen 49–83, Lidingö 2007 87 87 5 673 11 077 5 2 730 1 365 165 2 173 8 403 14 615 227 600 Ä

Markan 6 Flygvilleslingan 5, 12, 18–20, Täby 2010 52 52 2 848 6 087 0 0 0 54 227 2 848 6 314 103 000 Ä

Opalen 2 Boulevarden 35,37,39,41, Tränsgatan 3,5,7, Tränsgatan 1 A–H, Martingalgatan 2, 4, Täby 2020 142 142 9 527 21 086 11 192 2 004 63 1 011 9 719 24 101 388 237 Ä

Murklan 1 Johannesbergsvägen 64–118/Vetenskapsvägen 2A–8E, Sollentuna 2020 52 52 3 854 8 364 0 0 0 24 242 3 854 8 606 149 000 Ä

Alen 3 Pilgatan 7, 9 A–C, Sjöfartsgatan 12, Skutgatan 13 A–D, Norrtälje 2022 84 84 3 901 9 259 2 290 594 0 0 4 191 9 853 134 418 Ä

Gråalen 1 Vegagatan 14 A–E, Hamnvägen 1, 3A–D, Skutgatan 10, 12 A–D, Norrtälje 2021 143 143 8 048 18 175 1 510 874 0 0 8 558 19 049 251 101 Ä

Summa Nordost 781 781 51 391 104 541 54 4 343 5 538 362 4 144 55 734 114 223 1 802 613

Nordväst

Enköping Romberga 23:58 Eiravägen 4–6, Nannavägen 4–6, Vanadisvägen 6, Enköping 2022 156 156 7 473 14 599 0 0 0 80 583 7473 15 185 179 000 Ä

St Ilian 9:3 Sankt Larsgatan 2 D, Enköping 2021 33 33 2 036 3 516 0 0 0 2 17 2 036 3 533 45 000 Ä

Gränby 10:7 Liljefors Torg 6, Uppsala 2022 47 47 1 654 4 167 0 0 0 8 48 1 654 4 215 59 000 Ä

Summa Nordväst 236 236 11 163 22 282 0 0 0 90 648 11 163 22 930 283 000

Samhällsfastigheter

Tärnö 1¹

)

Brattforsgatan 25A–C, Farsta 2016 1 5 800 14 817 0 5 800 14 817 0 T

Årstadalsskolan 5¹

)

Sturehillsvägen 28–30, Liljeholmen 2010 1 575 1 732 0 575 1 732 0 T

Krusmyntan 1¹

)

Basilikagränd 1, Tyresö 2017 1 4 675 12 891 0 4 675 12 891 0 Ä

Krusmyntan 2¹

)

Basilikagränd 3, Tyresö 2007 1 2 900 6 380 0 2 900 6 380 0 Ä

Vinfatet 6¹

)

Böljevägen 20, Sollentuna 2016 1 4 010 10 502 0 4 010 10 502 0 Ä

Fuxen 2¹

)

Kemistvägen 7–9, Täby 2015 2 4 247 10 917 1 50 4 247 10 968 0 Ä

Parken 6¹

)

Söderby torg allé 20, Salem 2015 1 3 650 8 833 0 3 650 8 833 0 Ä

Svänghjulet 4¹

)

Enhagsslingan 7, Täby 2014 1 3 998 10 747 0 3 998 10 747 0 Ä

Österåker Näs 7:7¹

)

Näs, Österåker 2020 2 4 787 13 268 0 4 787 13 268 0 Ä

Vallentuna Åby 1:167¹

)

Åby Allé, Vallentuna 2020 1 3 915 11 189 0 3 915 11 189 0 Ä

Alen 3 Vårdboende¹

)

Skutgatan 15, Norrtälje 2022 1 5 915 16 472 0 5 915 16 472 0 Ä

Äppelträdgården 1¹

)

Dora Lamms gata 11, Täby 2021 1 3 935 12 432 0 3 935 12 432 0 Ä

Gränby 10:6¹

)

Liljefors Torg 4, Uppsala 2012 2 5 472 12 625 0 5 472 12 625 0 Ä

Enköping Romberga 23:54¹

)

Idunvägen 2, Frejas allé 2, Enköping 2018 1 4 100 10 752 0 4 100 10 752 0 Ä

Summa Samhällsfastigheter 0 0 0 0 17 57 979 154 313 1 50 57 979 154 363 0

TOTAL 3 110 2 968 188 981 383 955 348 74 378 179 946 1 382 15 880 263 361 579 781 6 583 848

Årshyrorna är baserade på december månads utgående hyror uppräknat till helår. I ovan förteckning är inte projektfastighet Källberga Nynäshamn med.

)

Specialenhet, taxeringsvärde har ännu ej åsatts.

131

Övrigt

Årsstämma

Årsstämma 2025 i Heba Fastighets AB (publ)

Tid torsdag den 24 april kl 16.00

Plats Bio Fågel Blå, Skeppargatan 61, Stockholm

Anmälan

Den som önskar närvara i stämmolokalen personligen eller

genom ombud ska:

Dels vara införd som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB

förda aktieboken måndagen den 14 april 2025.

Dels anmäla sitt deltagande till bolaget per e-post:

GeneralMeetingService@euroclear.com,

per post: Heba Fastighets AB, c/o Euroclear Sweden AB,

Box 191, 101 23 Stockholm, eller per telefon: 08-402 91 33

senast onsdagen den 16 april 2025.

Förvaltarregistrerade aktier

För att ha rätt att delta i stämman måste en aktieägare som

låtit förvaltar registrera sina aktier, förutom att anmäla sig till

stämman, låta registrera aktierna i eget namn så att aktie-

ägaren blir upptagen i framställningen av aktieboken per

avstämningsdagen måndagen den 14 april 2025. Omregistre-

ring kan vara till fällig (s.k. rösträttsregistrering) och begärs

hos förvaltaren enligt förvaltarens rutiner och krav på framför-

hållning. Rösträttsregistrering som har gjorts av förvaltaren

senast onsdagen den 16 april 2025 kommer att beaktas vid

framställningen av aktieboken.

Information om de av stämman fattade besluten torsdagen

den 24 april 2025, efter stämmans avslutande.

Information kan beställas per

Telefon 08-442 44 40

E-post info@hebafast.se

Delårsrapport januari–mars 2025

23 APR 2025

Styrelsen föreslår att till aktieägarna utdelas 0,52 kronor

per aktie. Som avstämningsdag för utdelning föreslås

den 28 april 2025.

28 APR 2025

Beslutar årsstämman enligt förslaget, beräknas utdelningen

komma att utsändas av Euroclear Sweden AB den 2 maj 2025.

2 MAJ 2025

Delårsrapport januari–juni 2025

9 JUL 2025

Delårsrapport januari–september 2025

22 OKT 2025

Bokslutskommuniké 2025

FEB 2026

Årsredovisning 2025

MAR 2026

Finansiell

kalender

132

Övrigt

Produktion: Heba i samarbete med Hallvarsson & Halvarsson.

Foto: Johan Bergmark, Johan Eldrot, Christian Gustavsson, Fredrik Hjerling, Karl Nordlund, Getty Images och Shutterstock.

Tryck: Åtta.45 Tryckeri AB, 2025.