Finansiella
rapporter
8888
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt
Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören för Heba Fastig-
hets AB (publ), org.nr 556057-3981, avger härmed års-
redovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret
2023.
Verksamhetsbeskrivning och organisation
Heba äger och förvaltar bostadsfastigheter i Stock-
holmsregionen och Mälardalen. Heba förvaltar även de
helägda koncernföretagens samhällsfastigheter. Kon-
cernen innefattar även en projektfastighet i Nynäshamn.
Koncernens fastighetsbestånd vid helårets utgång
omfattar 56 (75) fastigheter, varav 46 (63) fastigheter
är bostadsfastigheter och 10 (10) fastigheter är samhälls-
fastigheter i form av LSS- och äldreboende. En av de
56 fastigheterna enligt ovan är en projektfastighet.
Uthyrningsbar area är 250 600 (300 300) kvm inne-
hållande 3 148 (3 942) bostäder och 336 (426) lokaler.
Den genomsnittliga bostadshyran per kvm är 1 928
(1 737) kr/kvm. Vakansgraden för bostäder och lokaler är
fortsatt låg. 0,31 procent för bostäder och 0,67 procent
för lokaler vid rapportperiodens utgång.
Såväl fastighetsadministration som skötsel handhas
av egen personal. Huvudkontoret ligger i egen fastighet
på Södermalm i Stockholm och skötseln sker från fyra
kundnära expeditioner.
Personal
Särskilda uppgifter om medeltal anställda samt löner
och ersättningar lämnas i not 8.
Omsättning och resultat
Hyresintäkterna ökade till 565,7 (509,9) mkr. Fastighets-
kostnaderna uppgick till 163,5 (148,2) mkr. Förvaltnings-
resultatet ökade till 270,7 (238,3) mkr. Det förbättrade
förvaltningsresultatet är ett resultat av gjorda förvärv
2022 samt resultat från andelar i gemensamt styrda
företag till följd av sålda bostadsrättsprojekt. Resultat
fastighetsförsäljning uppgick till –75,4 (–0,1) mkr. Oreali-
serad värdeförändring för förvaltningsfastigheter upp-
gick till –1 084,5 (–603,3) och för räntederivat till –128,3
(226,8) mkr. Resultat före skatt uppgick till –1 044,1
(–138,3) mkr eller –6,32 (–0,84) kr/aktie och efter skatt
till –712,3 (–136,2) mkr eller –4,31 (–0,82) kr/aktie.
Investeringar och försäljningar
Heba har under oktober 2021 tecknat avtal med bolag
kontrollerat av MAMA Management AB avseende förvärv
av hyreslägenheter i Källberga Nynäshamn. Affären
genomförs som en så kallad forward funding affär där
Heba förvärvar aktierna i bolaget som tecknar ett total-
entreprenadkontrakt. Fastigheterna består av 123 hyres-
rätter. Tillträde har skett under november 2022. Upp-
handling av entreprenader pågår. Planerad
produktionsstart under 2024 och färdigställande under
2026. Nedlagda kostnader uppgår till 70,4 mkr varav
13,0 mkr under 2023. Investeringen beräknas uppgå
till cirka 373 mkr.
Heba har under juni 2021 tecknat avtal med Berg-
sundetgruppen avseende förvärv av en bostadsfastighet
i Enköping. Affären genomförs som en så kallad forward
funding affär där Heba förvärvar aktierna i bolaget som
tecknar ett totalentreprenadkontrakt med Lindbäcks
Bygg AB. Bostadsfastigheterna består av 154 hyresrätter.
Det tidigare planerade trygghetsboendet ersätts med
hyresrätter. Tillträde har skett under november 2021 och
under december månad 2021 har projektet byggstartat.
Projektet är färdigställt under kvartal tre 2023. Nedlagda
kostnader uppgår till 311,4 mkr varav 52,0 mkr under
2023. Investeringen beräknas uppgå till cirka 321 mkr.
Övriga nyinvesteringar uppgår till 35,9 (11,5) mkr.
I värdehöjande åtgärder i övriga fastigheter har under
perioden investerats 226,5 (239,5) mkr.
Den totala investeringen i förvaltningsfastigheter
under perioden uppgår till 327,4 (1 648,8) mkr.
I övriga anläggningstillgångar har under perioden
investerats 3,8 (6,3) mkr.
Under juni 2023 tecknads avtal med Arbetarebostads-
fonden om försäljning av tio fastigheter. Affären genom-
förs som en bolagsaffär där Heba frånträder aktierna och
därmed indirekt fastigheterna. Frånträdde skedde under
juni 2023.
Under juni 2023 tecknads avtal med Resinova Bostads
AB om försäljning av fyra fastigheter. Affären genomförs
som en bolagsaffär där Heba frånträder aktierna och
därmed indirekt fastigheterna. Frånträdde skedde under
oktober 2023.
Under juli 2023 tecknads avtal med Tage Liljedahls
Fastighets AB, Fastighets AB Senator och Jan Fredegård
avseende försäljning av fem fastigheter. Affären genom-
förs som en bolagsaffär avseende fyra av fastigheterna
och där Heba frånträder aktierna och därmed indirekt
fastigheterna. Den femte fastigheten avyttras genom ett
fastighetsöverlåtelseavtal. Frånträdde skedde under
oktober 2023.
8989
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt
Samarbeten
Heba och Åke Sundvall Byggnads AB har genom sam-
arbetsavtal drivit ett bostadsrättprojekt i Bredäng. Pro-
jektet byggstartades under kvartal fyra 2020. Genom
avtalet äger parterna 50 procent vardera av projektet.
Investeringen beräknas totalt uppgå till cirka 500 mkr
och hela projektet färdigställdes under 2023. Under
kvartal ett 2023 har inflyttning skett i det första huset
om 72 bostadsrätter och under kvartal två 2023 i det
andra huset om 72 bostadsrätter. Totalt sett har 52,1 mkr
genererats i resultateffekt från andel i gemensamt styrda
företag. Det tredje och sista huset om 56 hyresrätter har
frånträtts till Resinova Bostads AB under november
2023. Affären genomfördes som en bolagsaffär, där
Resinova tillträder aktierna och därmed indirekt fastig-
heten. Totalt sett har affärerna genererat en positiv resul-
tateffekt om 48,9 mkr från andel i gemensamt styrda
företag varav 2,9 mkr motsvarar negativ värdeförändring
avseende hyresfastigheten.
Heba och Åke Sundvall Byggnads AB har genom
samarbetsavtal drivit ett hyresrätts- och bostadsrätts-
projekt i Uppsala. Projektet byggstartades under kvartal
två 2021. Genom avtalet äger parterna 50 procent var-
dera av projektet. Investeringen beräknas totalt uppgå
till cirka 376 mkr. Projektet som består av fyra byggnader
har färdigställts under våren 2023 varav en byggnad om
42 lägenheter är avyttrade bostadsrätter. Övriga tre
byggnader är hyresfastigheter om totalt 117 lägenheter
vilka frånträtts till Resinova Bostads AB under septem-
ber 2023. Affären genomfördes som en bolagsaffär, där
Resinova tillträder aktierna och därmed indirekt fastig-
heterna. Totalt sett har affärerna genererat en negativ
resultateffekt om –9,9 mkr från andel i gemensamt
styrda företag varav 13 mkr motsvarar negativ värde-
förändring avseende hyresfastigheterna.
Heba och Åke Sundvall Byggnads AB driver genom
samarbets avtal ett hyresrättsprojekt i Vårbergstoppen.
Hyresrättsprojektet om 300 lägenheter är fördelade i två
fastigheter. Projektet byggstartades under kvartal två
2021. Genom avtalet äger parterna 50 procent vardera
av projektet. Investeringen beräknas totalt uppgå till
cirka 800 mkr och kommer färdigställas under 2024
respektive 2025.
Heba och Åke Sundvall Byggnads AB driver genom
samarbetsavtal bygget av 600 bostäder i Framtidens
Stora Sköndal, etapp 2a. Bostadsprojektet är uppdelat
i 260 hyresrätter och 340 bostadsrätter. Genom avtalet
äger parterna 50 procent vardera av projektet. Projektet
är under detaljplaneprocess och investeringen beräknas
totalt uppgå till cirka 2 mdkr.
Heba och Åke Sundvalls Byggnads AB driver i sam-
arbetsavtal ett bostadsrättsprojekt om ca 100 lägen-
heter i Skärgårdsskogen, Skarpnäck. Genom avtalet äger
parterna 50 procent vardera av projektet. Projektet är
under detaljplaneprocess och investeringen beräknas
uppgå till cirka 250 mkr.
Finansiell ställning
Likvida medel uppgick till 247,2 (100,8) mkr. Det egna
kapitalet uppgick till 6 437,5 (7 224,5) mkr motsvarande
en soliditet om 47,2 (43,1) procent.
Kassaflödet från den löpande verksamheten efter för-
ändringar i rörelsekapital uppgick till 252,1 (196,6) mkr.
Räntebärande skulder minskade till 5 628,5 (7 535,0)
mkr, varav 0,0 (0,0) mkr utgör utnyttjad del av check-
räkningskredit om 132,0 (140,0) mkr och –103,9 (2 402,1)
mkr löper med rörlig ränta.
Heba har ett företagscertifikatprogram med en
beloppsram om 4 000 mkr. Per räkenskapsårets utgång
har Heba utestående certifikat om 50 (940) mkr.
Heba har alltid likviditet eller outnyttjade kreditlöften,
som vid förfall täcker utestående certifikat.
Den genomsnittliga räntan uppgick vid delårsperio-
dens utgång till 2,21 (2,26) procent. Outnyttjade kredit-
löften uppgår till 2 232 (2 090,0) mkr, varav 132 (140)
mkr utgör outnyttjad del av checkkredit.
Skulder i utländsk valuta föreligger ej.
Koncernen är exponerad avseende finansierings- och
ränterisker. Hanteringen av dessa risker beskrivs i not 3.
Ställda säkerheter för räntebärande skulder uppgick
till 4 422,3 (4 489,5) mkr. Moderbolaget har borgens-
åtagande för kreditfaciliteter om 500 mkr avseende ett
bostadsprojekt i Vårbergstoppen. I likhet med föregå-
ende år finns inga eventualförpliktelser, se även not 33.
Miljö
Heba ska ligga i framkant och på ett engagerat sätt följa
utvecklingen för att förbättra energieffektiviteten i bola-
gets fastigheter. Dessutom ska frågor som avser inom-
husklimatet prioriteras i arbetet. Successivt pågår en
översyn av fastigheterna från olika miljöaspekter. Det
gäller framför allt energianvändning (fjärrvärme/berg-
värme och el), avfallshantering, vattenförbrukning och
miljöfarliga ämnen.
Mer information om Hebas hållbarhetsarbete finns i
Hållbarhetsredovisningen på sidorna 35–55 samt sidorna
128–138. Redovisningen är en hållbarhetsrapport enligt
årsredovisningslagen då Heba omfattas av lagens krav
på att upprätta en hållbarhetsrapport. Hebas redo-
görelse för hållbarhetsarbetet är upprättad i enlighet
med Global Reporting Initiative (GRI) Standards.
Händelser efter räkenskapsårets utgång
Under februari 2024 har Heba tecknat avtal om förvärv
av två samhällsfastigheter i Tyresö. Affären genomförs
9090
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt
som en bolagsaffär och tillträde har skett under början
av mars 2024.
Under mars 2024 har avtal tecknats om överlåtelse av
det med Åke Sundvall Byggnads AB gemensamägda
projektet Vårbergstoppen. Affären genomförs som en
bolagsaffär och planerat frånträde är under september
2024 respektive juni 2025.
Under mars 2024 erhöll Heba en förbättrad outlook av
Nordic Credit Rating, från Negative till Stable outlook.
Hebas long-term issuer credit rating är nu BBB, Stable
outlook.
Framtiden
Hebas avsikt på sikt är att fortsätta växa i Stockholms-
regionen och Mälardalen. Detta kan bland annat ske
genom att utveckla och förädla det befintliga fastighets-
beståndet eller via markförvärv eller markanvisningar
genomföra nyproduktion av bostäder och samhälls-
fastigheter.
Moderbolaget
Hyresintäkterna i moderbolaget uppgick till 245,0
(231,4) mkr och resultatet före bokslutsdispositioner
och skatt utgjorde 636,2 (305,1) mkr.
Fastighetsvärdering
Enligt utförda värderingar har fastigheterna per 31
december 2023 ett marknadsvärde om 12 773,2 mkr jäm-
fört med 15 718,2 mkr vid föregående årsskifte. Koncer-
nens samtliga fastigheter, exklusive fastigheter under
pågående renovering samt projektfastigheter i tidiga
skeden, har externvärderats och där med 50 procent
vardera av av Savills Sweden AB och Novier Property
Advisors AB. Fastigheter under pågående renovering
samt projektfastigheter i tidiga skeden har internvärde-
rats. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt
IFRS 13, det vill säga att värdet baseras på en analys av
varje fastighets status och hyres- och marknadssituation.
Heba har beslutat att vid varje löpande kvartalsbokslut
internvärdera två tredjedelar av fastighetsbeståndet och
externvärdera en tredjedel av fastighetsbeståndet. Vid
årsbokslutet externvärderas koncernens samtliga fastig-
heter exklusive ovan nämnda undantag som har värde-
rats internt. Två av fastigheterna har per balansdagen
värderats av båda externa och oberoende värderare och
det redovisade verkliga värdet för dessa två fastigheter
är ett genomsnitt av de nämnda värderingarna.
Som huvudmetod vid värderingen har en så kallad
kassa flödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida
driftnetto beräknas under en kalkylperiod om fem till
tion år med hänsyn tagen till nuvärdet av ett bedömt
marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastnings-
kraven är individuella per fastighet beroende på analys
av genomförda transaktioner och fastigheternas mark-
nadsposition. Jämförelse och analys har även gjorts av
genomförda köp av fastigheter inom respektive del-
marknad. Avkastningskrav på externvärderade samhälls-
fastigheter motsvarar 4,2 procent i snitt och på bostads-
fastigheter 3,2 procent i snitt. Värdeförändringen totalt
under januari–december uppgick till –6,9 (–4,1) procent.
Värdeförändringen beror främst på låg transaktionsnivå
och högre avkastningskrav på bostadsfastigheter i
Stockholmsregionen och Mälardalen.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Av Hebas totala hyresintäkter kommer 75 procent från
bostadshyresgäster. Vakansgraden är mycket låg och
hyrorna är förhållandevis säkra och förutsägbara. Samt-
liga Hebas fastigheter är belägna i Stockholmsregionen
och Mälardalen och ligger i attraktiva områden med
mycket god efterfrågan. En procents förändring av
bostadshyresintäkterna motsvarar cirka 5,6 mkr.
Hebas enskilt största driftkostnadspost är värmekostna-
den. Övervägande del av fastighetsbeståndet är anslutet
till fjärrvärmenätet. Totalt åtta fastigheter använder
bergvärme som huvudsaklig värmekälla. Heba bedriver
ett aktivt arbete med att minska energianvändningen i
fastighetsbeståndet men uppvärmningskostnaden kan
variera år från år beroende på väderlek och energipris.
En procents förändring av värmekostnaden motsvarar
cirka 0,2 mkr.
Samtliga fastigheter, exklusive fastigheter under pågå-
ende renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden,
värderas vid årsskiftet till verkligt värde av extern värde-
ringsman. Vid kvartal 1, 2 och 3 görs en rullande extern
värdering av en tredjedel av beståndet och resterande
två tredjedelar värderas internt. Värdeförändringar redo-
visas kvartalsvis i rapport över totalresultat. En procents
förändring av marknadsvärdet motsvarar cirka 128 mkr.
Heba är även exponerat avseende finansierings- och
ränterisker. Hanteringen av dessa risker beskrivs i not 3.
Riktlinjer för ersättningar till ledande
befattningshavare
Årsstämman 2023 beslutade om följande riktlinjer för
ersättningar till ledande befattningshavare:
Till styrelsens ordförande och ledamöter ska arvode
utgå enligt årsstämmans beslut.
Ersättningar till vd och övriga ledande befattnings-
havare kan utgöras av fast månatlig grundlön, rörlig
ersättning, övriga förmåner och pension. Ersättningarna
ska för varje enskild person sammantaget vara mark-
nadsmässiga. I den mån rörlig ersättning utgår ska den
vara relaterad till mätbara mål såsom till exempel resul-
tat, utbetalas som kontantlön och vara maximerad till
högst hälften av den fasta årslönen.
Övriga förmåner kan utgöras av pension och rätt
till nyttjande av tjänstebil för privat bruk och andra
9191
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt
ersättningar av begränsat värde samt dessutom rätt till
avgångsvederlag.
Pension kan utgå antingen som förmånsbestämd eller
avgiftsbestämd pension med pensionsålder i intervallet
60 till 65 år. Förmånsbestämd pension kan vara knuten
till ITP-planen (nu avtalade pensionsförmåner framgår
av not 8).
Förutom lön under uppsägningstid, som inte ska
överstiga tolv månader, kan avgångsvederlag, inte över-
stigande vad som motsvarar tolv månaders fast lön, före-
komma vid bolagets uppsägning av anställning (nu med
vd avtalade uppsägningstider och regler för avgångs-
vederlag framgår av not 8).
Vad som sägs om ersättningar enligt dessa riktlinjer
ska gälla sammantaget för samtliga ersättningar obero-
ende av om dessa erhålls från moderbolaget eller annat
bolag i koncernen.
Styrelsen äger rätt att frångå dessa riktlinjer om det
i enskilda fall finns särskilda skäl för det.
Ersättningsrapport för Heba Fastighets AB finns
publicerad på bolagets hemsida www.hebafast.se.
Heba-aktien
Aktiekapitalet uppgår till 34 400 kkr, fördelat på
15 980 640 A-aktier och 149 139 360 B-aktier. Aktie
tillhörande serie A medför rätt till tio röster och aktie
tillhörande serie B medför rätt till en röst.
I Hebas bolagsordning finns en hembudsklausul avse-
ende bolagets A-aktier, i huvudsak innebärande att om
A-aktierna överlåts till någon som inte är A-aktieägare,
ska aktierna hembjudas nuvarande A-aktieägare. Om
hembjuden A-aktie ej löses, omvandlas aktien automa-
tiskt till aktie av serie B.
I bolagsordningen finns även ett så kallat omvand-
lingsförbehåll, innebärande att aktie av serie A efter
begäran av innehavare av sådan aktie ska omvandlas
till aktie i serie B.
Samtliga aktier är till fullo betalda.
Antal utestående Hebaaktier uppgår till 165 104 000
(165 120 000) Under 2023 har 16 000 aktier återköpts till
en snittkurs om 23,53 kr. Bolagets innehav av egna aktier
uppgick per den 31 december 2023 till 16 000 aktier
motsvarande 0,01 procent av antalet registrerade aktier.
Hebas mål är att aktieutdelningen ska vara minst 40
procent av förvaltningsresultatet efter beräknad skatt.
Vid bestämmande av utdelningen ska dock även hänsyn
tas till investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställ-
ningen i övrigt samt väsentlig resultatpåverkan av poster
av engångskaraktär. För verksamhetsåret 2023 föreslår
styrelsen en utdelning om 0,52 kr per aktie.
Hebas kapitalförvaltning
Heba står finansiellt starkt med fastigheter värderade till
väsentligt högre belopp än upptagna lån.
Heba ska slå vakt om sin finansiella styrka, stabila
kassa flöden och höga kreditvärdighet. Bolaget ska aktivt
arbeta med lånestockens struktur innebärande att bind-
ningstider optimeras med hänsyn till förväntad ränte-
utveckling, risk och kassaflöde samt att goda lånevillkor
och en rationell lånehantering erhålles.
Finansiering sker i form av eget kapital, checkräknings-
kredit, banklån, företagscertifikat och obligationer.
Eget kapital uppgick till 6 437,5 (7 224,5) mkr och ränte-
bärande lån, obligationer och företagscertifikat uppgick
till 5 628,5 (7 535,0) mkr. Soliditeten var vid årsskiftet
47,2 (43,1) procent.
Enligt Hebas finanspolicy ska soliditeten inte under-
stiga 40 procent.
9292
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt
Rapport över totalresultat
KONCERNEN
Belopp i kkr Not 2023 2022
Hyresintäkter 4, 5, 6 565 655 509 903
Fastighetskostnader
Driftkostnader 7, 8 –154 043 –137 790
Underhållskostnader –3 398 –3 576
Fastighetsskatt –6 082 –6 821
Driftöverskott 402 132 361 716
Central administration 8, 10 –36 515 –38 235
Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures 20 35 929 –1 181
varav värdeförändring –15 946 –
Finansiella intäkter 12 34 335 24 632
Räntekostnader 13 –177 024 –103 922
Räntekostnad leasing 9 –4 124 –4 725
Resultat inklusive värdeförändringar i gemensamt styrda företag 254 733 238 285
varav Förvaltningresultat 270 679 238 285
Nedskrivning finansiella tillgångar 22 –10 632 –
Resultat fastighetsförsäljning 11 –75 356 –86
Värdeförändring förvaltningsfastigheter 14 –1 084 528 –603 335
Värdeförändring räntederivat 3, 14 –128 326 226 837
Resultat före skatt –1 044 109 –138 299
Skatt på årets resultat 16 331 788 2 081
Årets resultat –712 321 –136 218
Övrigt totalresultat – –
Summa totalresultat –712 321 –136 218
Något minoritetsintresse föreligger inte varför hela resultatet är
hänförligt till moderbolagets aktieägare.
Någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer.
Resultat per aktie efter skatt, kr –4,31 0,82
Utdelning per aktie (2023 förslag), kr 0,52 0,45
Total utdelning (2023 förslag), kkr 85 854 74 304
Antal aktier vid periodens slut, tusental 165 104 165 120
Genomsnittligt antal aktier, tusental 165 117 165 120
9393
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt
KOMMENTARER, RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT, KONCERNEN
Hyresintäkter
Koncernens hyresintäkter kommer enbart från fastigheter i
Stockholmsregionen och hyresvärdet fördelar sig enligt följande:
2023 Kr/kvm 2022 Kr/kvm
Bostäder 422 561 384 803
Lokaler 137 451 118 715
Garage och p-platser 12 051 11 657
Outhyrt, interna kontrakt m m –6 408 –5 272
Summa hyresintäkter 565 655 1 987 509 903 1 802
Hyresvärdet för bostäder har ökat med 8 procent jämfört med
föregående år. Ökningen är hänförlig till förvärv gjorda under
året samt helårseffekten av förvärv gjorda under 2022 och
hyreshöjningar i det befintliga fastighetsbeståndet.
Av hyresintäkterna kommer cirka 73 procent från bostads-
hyresgäster. Hyresvärdet för lokaler har ökat med 16 procent
jämfört med föregående år. Outhyrt motsvarar cirka 1,0 procent
av hyresvärdet.
Driftkostnader
Driftkostnaderna uppgick totalt till 154 043 (137 790) kkr enligt
nedanstående uppställning:
2023 Kr/kvm 2022 Kr/kvm
Värmekostnader 20 285 71 19 237 68
Fastighetsadministration 40 389 142 35 771 126
Övriga driftkostnader
1)
93 369 328 82 782 293
Summa driftkostnader 154 043 541 137 790 487
1)
I övriga driftkostnader ingår kostnader för förluster på hyresfordran
med 972 (480) kkr.
Fastighetsskatt
Fastighetsskatten inklusive fastighetsavgift uppgick till 6 082
(6 821) kkr. För bostäder uppgår fastighetsavgiften till 1 589
(1 519) kr per bostadslägenhet, dock högst 0,3 procent av taxe-
ringsvärdet. För nybyggda hus tas inte någon fastighetsavgift
ut de första femton åren. För lokaler uppgår fastighetsskatte-
uttaget till 1,0 procent på den del av taxeringsvärdet som avser
lokaler.
Tomträttsavgälder
Den totala tomträttsavgälden uppgick till 4 124 (4 725) kkr,
vilken redovisas som räntekostnad leasing. Av bolagets 56 (75)
fastigheter innehas 43 (52) med äganderätt och 13 (23) med
tomträtt. För ytterligare information se not 9 nyttjanderätts-
tillgångar och leasingskuld.
Central administration
Central administration avser gemensamma kostnader som ej är
direkt hänförliga till fastigheterna. I beloppet på 36 516 (38 235)
kkr ingår bland annat ledningsfunktion, bolagskostnader (års-
redovisning, börskostnader, styrelse etc).
Finansnetto
Finansnettot uppgick till –142 689 (–79 290) kkr, en minskning
med 63 399 kkr. Minskningen beror på högre genomsnittlig
ränta.
Aktiverad räntekostnad avseende pågående ny och ombygg-
nadsprojekt uppgick till 2 216 (2 925) kkr. Uppgifter om Hebas
lån och räntekostnader lämnas i not 3.
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet är 13,6 procent bättre än föregående år
och uppgick till 270 679 (238 285) kkr.
Värdeförändring förvaltningsfastigheter
Värdeförändringen totalt under året uppgick till –6,9 procent.
Värdeförändringen beror främst på låg transaktionsnivå och
högre avkastningskrav på bostadsfastigheter i Stockholms-
regionen och Mälardalen.
Som huvudmetod vid värderingen har en så kallad kassa-
flödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto
beräknas under en fem- till tioårig kalkylperiod med hänsyn
taget till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperio-
dens slut. Avkastningskraven är individuella per fastighet bero-
ende på analys av genomförda transaktioner och fastigheternas
marknadsposition.
Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda köp
av fastigheter inom respektive delmarknad. Avkastningskraven
på samhällsfastigheter motsvarar 4,2 procent i snitt och på
bostads fastigheter 3,2 procent i snitt. Se även text marknads-
värdering på sidorna 74–75 samt not 18.
Värdeförändring räntederivat
Värdeförändring räntederivat uppgick till –128 326 (226 837) kkr.
Under 2023 uppstod ett övervärde i derivatportföljen till följd av
höjda marknadsräntor. Uppgift om Hebas derivatinstrument
lämnas i not 3.
Resultat före skatt
Resultat före skatt uppgick till –1 044 109 (–138 299) kkr. Föränd-
ringen förklaras i första hand av den kraftiga värdeförändringen
på förvaltningsfastigheter. Värdeförändringar på förvaltnings-
fastigheter påverkar dock inte kassaflödet.
Skatt på årets resultat
Total skatt på årets resultat uppgick till 331 788 (2 081) kkr. Total
skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt
avser betald skatt och uppgick till 338 (–170) kkr.
Skattesatsen Heba använt är 20,6 procent.
9494
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt
Rapport över finansiell ställning
KONCERNEN
Belopp i kkr Not 31 Dec 2023 31 Dec 2022
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Immateriella anläggningstillgångar | |||
Balanserade utgifter | 17 | ||
| Materiella anläggningstillgångar | |||
Förvaltningsfastigheter | 18 | ||
Nyttjanderättstillgångar tomträtter | 9 | ||
Inventarier | 19 | ||
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
Andelar i intresseföretag och joint ventures | 20 | ||
Fordringar hos intresseföretag och joint ventures | 21 | ||
Andra långfristiga värdepappersinnehav | 22 | ||
Övriga långfristiga fordringar | 23 | ||
Derivatinstrument | 3 | ||
Summa anläggningstillgångar | |||
| Omsättningstillgångar | |||
Hyresfordringar | 26 | ||
Övriga fordringar | 27 | ||
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 28 | ||
Likvida medel | 29 | ||
Summa omsättningstillgångar | |||
SUMMA TILLGÅNGAR |
Belopp i kkr Not 31 Dec 2023 31 Dec 2022
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
Eget kapital | 30 | ||
Aktiekapital | |||
Övrigt tillskjutet kapital | |||
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat | |||
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare | |||
| Skulder | |||
Långfristiga skulder | 32 | ||
Långfristiga räntebärande skulder | 33 | ||
Leasingskuld | 9 | ||
Uppskjuten skatteskuld | 35 | ||
Summa långfristiga skulder | |||
Kortfristiga skulder | 32 | ||
Leverantörsskulder | |||
Kortfristiga räntebärande skulder | 33 | ||
Övriga skulder | 34 | ||
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 36 | ||
Summa kortfristiga skulder | |||
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
9595
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt
KOMMENTARER, RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT, KONCERNEN
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheternas bokförda värde har förändrats enligt
följande:
2023 2022
Bokfört värde vid årets början 15 718 184 14 673 119
Förvärv och nybyggnation 102 577 1 350 759
Investeringar i befintliga fastigheter 224 790 297 641
Försäljningar –2 187 777 –
Värdeförändring –1 084 528 –603 335
Bokfört värde vid årets slut 12 773 245 15 718 184
Fastighetsinvesteringarna under året uppgick till 327 366 (1 648
400) kkr varav 102 577 (1 350 759) kkr avser förvärv och investe-
ringar i pågående nybyggnadsprojekt och 224 790 (297 641) kkr
avser investeringar i befintliga fastigheter.
Investeringar i befintligt fastighetsbestånd avser framför allt
renoveringsarbete.
Fastighetsbeståndet fördelat per område:
Område 2023-12-31 Kr/kvm
Innerstaden 1 792 967 66 680
Stockholm närförort 3 695 544 48 863
Nordväst 802 251 48 586
Nordost 4 201 751 50 861
Sydväst 2 209 528 45 084
Sydost 71 204 –
Summa 12 773 245 50 960
Samtliga förvaltningsfastigheter, exklusive fastigheter under
pågående renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden, har
externvärderats och där med 50 procent vardera av Savills
Sweden AB samt Novier Property Advisors AB. Se även sidorna
74–75 samt not 18.
Eget kapital
Det egna kapitalet uppgick till 6 437 468 (7 224 470) kkr till följd
av totalresultatet –712 321 (–136 218) kkr minus årets utbetalda
utdelning om 74 304 (132 096) kkr eller 4,31 (–0,82) kr/aktie.
Soliditeten uppgick till 47,2 (43,1) procent och belåningsgraden
till 44,1 (47,9) procent.
Räntebärande skulder
Räntebärande skulder minskade till 5 628 476 (7 535 017) kkr,
varav 0 (0) kkr utgör utnyttjad del av checkräkningskredit om
131 975 (140 000) kkr. Totalt löper –103 850 (2 402 050) kkr med
rörlig ränta. Genomsnittlig kapitalbindningstid var 4,0 (4,2) år.
Andelen låneförfall kommande 12 månader uppgår till 13 (23)
procent. Investeringar kopplat till projekt har finansierats med
likvid från bolags- och fastighetsförsäljningar, banklån och
kapital marknadsfinansiering. Närmare specifikation av Hebas
finansiering redovisas i not 3.
Uppskjuten skatteskuld
Uppskjuten skatteskuld minskade till 1 326 247 (1 709 603) kkr.
Uppskjuten skatteskuld redovisas till nominellt belopp (20,6
procent) och beräknas med utgångspunkt från temporära skill-
nader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar
och skulder. Förändringar i uppskjuten skatteskuld påverkar inte
kassaflödet.
9696
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt
Förändring av eget kapital Rapport över kassaflöden
KONCERNEN
| Totalt eget | ||||||
| Övrigt | kapital hänförligt | |||||
| Aktie- | tillskjutet | Balanserade | till moderföre- | Eget | ||
Belopp i kkr | Not | kapital | kapital | vinstmedel | tagets ägare | kapital |
Koncernen | 30 | |||||
Ingående eget kapital 2022-01-01 | ||||||
Årets totalresultat | – | – | – | |||
| Transaktioner med ägare | ||||||
Utdelning | – | – | – | |||
Utgående eget kapital 2022-12-31 | ||||||
Ingående eget kapital 2023-01-01 | ||||||
Årets totalresultat | – | – | – | |||
| Transaktioner med ägare | ||||||
Återköp egna aktier | – | – | – | |||
Utdelning | – | – | – | |||
Utgående eget kapital 2023-12-31 | ||||||
KONCERNEN
Belopp i kkr Not 2023 2022
| DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN | |||
Driftsöverskott | |||
Central administration | – | – | |
Avskrivningar | |||
Övriga poster | 39 | – | – |
Erhållen utdelning Brandkontoret | |||
Erhållna räntor | |||
Betalda räntor | – | – | |
Betald skatt | – | ||
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | |||
före förändringar i rörelsekapital | |||
Förändring kortfristiga fordringar | – | ||
Förändring kortfristiga skulder | – | – | |
Kassaflöde från den löpande verksamheten | |||
| INVESTERINGSVERKSAMHETEN | |||
Investering i förvaltningsfastigheter | 18 | – | – |
Investering i finansiella tillgångar | – | – | |
Övriga investeringar | – | – | |
Försäljning av förvaltningsfastigheter | – | ||
Utdelning intresseföretag | |||
Investering intresseföretag | – | ||
Försäljning av övriga anläggningstillgångar | |||
Kassaflöde från investeringsverksamheten | – | ||
| FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | |||
Upptagna lån | 33 | ||
Amortering av lån | 33 | – | – |
Förändring av långfristiga fordringar | |||
Återköp av aktier | – | ||
Utbetald utdelning | – | – | |
Kassaflöde från finansieringsverksamheten | – | ||
Årets kassaflöde | – | ||
Likvida medel vid årets början | |||
Likvida medel vid årets slut |
9797
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt
Resultaträkning
MODERBOLAGET
Belopp i Kkr Not 2023 2022
Hyresintäkter 6 245 008 231 437
Fastighetskostnader
Driftkostnader 7, 8 –94 687 –85 217
Underhållskostnader –4 523 –3 865
Fastighetsskatt –3 886 –3 872
Tomträttsavgälder 9 –2 421 –2 448
Driftnetto 139 490 136 035
Avskrivningar –26 993 –25 455
Bruttoresultat 112 497 110 579
Central administration 8, 10 –36 158 –38 526
Resultat fastighetsförsäljning 11 –31 880 –
Rörelseresultat 44 458 72 054
Finansiella intäkter 12 800 720 78 852
Räntekostnader 13 –80 687 –72 660
Värdeförändring derivatinstrument 14 –128 326 226 837
591 707 233 029
Resultat efter finansiella poster 636 167 305 082
Bokslutsdispositioner 15 –50 268 12 004
Skatt på årets resultat 16 33 432 –77 426
Årets resultat 619 330 239 661
Rapport över totalresultat
MODERBOLAGET
Belopp i kkr 2023 2022
Årets resultat 619 330 239 661
Övrigt totalresultat – –
Summa totalresultat 619 330 239 661
9898
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt
Balansräkning
MODERBOLAGET
Kkr Not 31 dec 2023 31 dec 2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Balanserade utgifter 17 5 332 6 387
5 332 6 387
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 18 2 378 027 2 522 095
Inventarier 19 7 470 7 089
2 385 497 2 529 184
Finansiella anläggningstillgångar
Aktier i dotterföretag 24 45 967 39 267
Derivatinstrument 3 99 452 227 778
Fordringar hos koncernföretag 25 2 943 332 3 983 580
Fordringar hos intresseföretag och joint ventures 21 13 795 20 646
Övriga långfristiga fordringar – 1 204
3 102 545 4 272 475
Summa anläggningstillgångar 5 493 374 6 808 046
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Hyresfordringar 26 927 991
Fordringar hos koncernföretag 27 776 876 –
Övriga fordringar 27 2 980 2 577
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 28 11 089 14 453
791 872 18 021
Likvida medel 29 246 455 99 992
246 455 99 992
Summa omsättningstillgångar 1 038 327 118 013
SUMMA TILLGÅNGAR 6 531 701 6 926 059
Kkr Not 31 dec 2023 31 dec 2022
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 30
Bundet eget kapital
Aktiekapital 34 400 34 400
Reservfond 6 880 6 880
41 280 41 280
Fritt eget kapital
Balanserad vinst 1 508 544 1 343 564
Årets vinst 619 330 239 661
2 127 874 1 583 225
Summa eget kapital 2 169 154 1 624 505
Obeskattade reserver 31 2 716 1 848
Avsättningar
Uppskjuten skatteskuld 35 204 390 237 822
Summa avsättningar 204 390 237 822
Skulder
Långfristiga skulder 32
Långfristiga räntebärande skulder 33 2 229 509 3 120 400
Skulder till koncernföretag 25 1 267 582 384 390
Summa långfristiga skulder 3 701 481 3 504 790
Kortfristiga skulder 32
Leverantörsskulder 8 699 8 185
Kortfristiga räntebärande skulder 33 528 500 1 505 000
Övriga skulder 34 90 020 4 316
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 36 30 130 39 594
Summa kortfristiga skulder 658 350 1 557 095
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 6 531 701 6 926 059
9999
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt
Förändring av eget kapital
MODERBOLAGET
Belopp i kkr Not Aktiekapital Reservfond
Balanserade
vinstmedel
Summa eget
kapital
Moderbolaget 30
Eget kapital 2021-12-31 34 400 6 880 1 475 660 1 516 940
Årets vinst 239 661 239 661
Transaktioner med ägare
Utdelning –132 096 –132 096
Eget kapital 2022-12-31 34 400 6 880 1 583 225 1 624 505
Årets vinst 619 330 619 330
Transaktioner med ägare
Återköp av egna aktier –377 –377
Utdelning –74 304 –74 304
Eget kapital 2023-12-31 34 400 6 880 2 127 874 2 169 154
Kassaflödesanalys
MODERBOLAGET
Belopp i kkr Not 2023 2022
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Driftnetto 139 490 136 035
Central administration –36 158 –38 526
Avskrivningar 3 389 3 876
Övriga poster 39 –1 658 –75
Erhållen utdelning Brandkontoret 747 1 169
Erhållna räntor 113 325 94 271
Betalda räntor –80 647 –78 165
Betald skatt – 337
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar i rörelsekapital 138 487 118 922
Förändring kortfristiga fordringar –28 335 –17 853
Förändring kortfristiga skulder 82 199 5 977
Kassaflöde från den löpande verksamheten 192 352 106 041
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investering i byggnader och mark 18 –110 010 –181 318
Investering i finansiella tillgångar/dotterbolag –63 200 –25
Övriga investeringar –3 898 –6 347
Förändring långfristiga fordringar koncernföretag 1 041 975 –
Försäljning av förvaltningsfastigheter 102 000 –
Försäljning av övriga anläggningstillgångar 2 841 2 426
Kassaflöde från investeringsverksamheten 969 708 –185 239
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Upptagna lån 33 1 380 263 2 724 150
Amortering av lån 33 –3 247 654 –2 702 074
Förändring av långfristiga fordringar 1 204 117 497
Förändring av långfristiga skulder koncernföretag 974 670 –
Erhållet koncernbidrag 26 876 16 849
Lämnat koncernbidrag –76 275 –4 301
Utbetald utdelning –74 304 –107 328
Återköp aktier –376 –
Kassaflöde från finansieringsverksamheten –1 015 597 20 024
Årets kassaflöde 146 463 –58 169
Likvida medel vid årets början 99 992 158 161
Likvida medel vid årets slut 246 555 99 992
100100
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt
Noter
Redovisnings- och värderingsprinciper
koncernen även Rådet för finansiell rapporterings rekommenda-
tion RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner
vilken specificerar de tillägg till IFRS upplysningar som krävs
enligt bestämmelserna i årsredovisningslagen.
Övriga av EU godkända nya och ändrade standarder samt tolk-
ningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee bedöms
för närvarande inte påverka koncernens eller moder bolagets
finansiella ställning eller resultat i väsentlig omfattning.
I årsredovisningen har värdering av poster skett till anskaff-
ningsvärde, utom då det gäller värdering av förvaltningsfastig-
heter och vissa finansiella instrument för vilka värdering har skett
till verkligt värde.
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består av
belopp som förväntas återvinnas eller förfaller mer än 1 år från
balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder
består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom
1 år från balansdagen. Principen om fortlevnad tillämpas.
Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv
eller tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att
förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella förvalt-
ningsorganisation och administration är av underordnad bety-
delse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga
bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv.
Samarbetsarrangemang klassificeras som joint ventures. Med
joint ventures avses företag där Heba tillsammans med andra
parter genom avtal har ett gemensamt bestämmande inflytande
över verksamheten. Ett joint venture ger de gemensamma
ägarna rätt till investeringens nettotillgångar. Joint ventures
redovisas enligt kapitalandelsmetoden vilket innebär att en
netto post inklusive ev. goodwill redovisas i balansräkningen
under ”Andelar i intresseföretag och joint ventures”. I resultat-
räkningen redovisas resultatandelar under ”Resultat från andelar
i intresseföretag och joint ventures”. Samarbetsarrangemang
som redovisas enligt kapitalandelsmetoden värderas inlednings-
vis till anskaffningsvärde.
101101
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt
102102
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt
103103
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt
2023 har Alecta inte haft möjlighet att ta fram de värden som
2.14 Moderbolagets redovisningsprinciper
Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt års-
redovisningslagen, Rådet för finansiell rapporterings rekommen-
dation RFR 2 Redovisning för juridiska personer och uttalanden
från Rådet för finansiell rapportering. RFR 2 innebär att moder-
bolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska
tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt
detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och Tryg-
gandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning
och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och
tillägg som skall göras från IFRS. Enligt IFRS 9 redovisas derivat-
instrument till verkligt värde även i den legala enheten. Någon
säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeförändringar redo-
visas löpande i resultaträkningen. Skillnaderna mellan koncer-
nens och moderbolagets redovisningsprinciper är följande:
2.14.1 Förvaltningsfastigheter
Vid reparationer och ombyggnad aktiveras endast sådana
arbeten som medför en varaktig resultatförbättring genom höjd
hyra eller sänkt kostnad. Vid fastighetsförvärv besiktigas bygg-
naderna noggrant och erforderliga åtgärder kostnadsberäknas.
Vid värderingen tas hänsyn till reparations- och underhålls-
behovet, som sedan aktiveras efter åtgärdande i anslutning till
tillträdet.
2.14.2 Inventarier
Skillnaden mellan högsta tillåtna skattemässiga avskrivningar
och planenliga avskrivningar på inventarier redovisas i moder-
bolaget som ackumulerade överavskrivningar under obeskat-
tade reserver.
2.14.3 Aktier i dotterföretag
Aktier i dotterföretag redovisas till anskaffningsvärde efter
avdrag för eventuella nedskrivningar. Erhållna utdelningar
redovisas som finansiella intäkter.
2.14.4 Koncernbidrag
Koncernbidrag inom koncernen redovisas enligt alternativregeln,
dvs att såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas
som bokslutsdisposition.
2.14.5 Leasing
Moderbolaget tillämpar inte IFRS 16 utan använder sig av undan-
taget i RFR 2 och redovisar leasingavgifterna från eventuella
leasing avtal som en kostnad linjärt över leasingperiodens längd.
Kostnaden för leasingavtal hänförliga till tomrättsavtal och kost-
naden för övriga leasingavtal redovisas inom rörelseresultatet.
Eventuell nyttjanderättstillgång och leasingskuld redovisas
således inte i balansräkningen. Moderbolaget är leasegivare
avseende hyreskontrakt, se not 2.3, och leasetagare avseende
tomträttsavgälder, se not 9. Det finns även ett mindre antal
leasing avtal av ringa omfattning, där moderbolaget är lease-
tagare, och avser främst kontorsinventarier.
104104
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt
105105
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt
Vid beräkning av den rörliga delen har Stiborräntan per bok-
slutsdagen använts över hela derivatets löptid.
Nedskrivningar
Ackumulerade nedskrivningar har skett av
hyresfordringar enligt följande (se även not 26):
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Hyresfordringar 3 960 4 848 2 296 2 451
Förväntade kreditförluster –2 201 –2 275 –1 369 –1 460
Summa hyresfordringar 1 759 2 573 927 991
Not 4 Rapportering per segment
Koncernen 2023 Innerstaden
Stockholm
närförort Nordväst Nordost Sydväst Sydost
Totalt
koncern
Hyresintäkter 57 440 179 851 14 189 89 408 188 638 36 130 565 656
Fastighetskostnader
Driftkostnader –13 919 –55 524 –4 703 –25 023 –45 222 –9 652 –154 043
Underhållskostnader –392 –1 730 –4 –248 –990 –34 –3 398
Fastighetsskatt –1 502 –1 914 –9 –1 269 –868 –520 –6 082
Driftsöverskott 41 627 120 683 9 473 62 868 141 558 25 924 402 133
Värdeförändring
Fastighet, orealiserad –103 786 –353 774 –11 252 –367 830 –224 620 –23 265 –1 084 528
Resultat –62 159 –233 091 –1 779 –304 962 –83 062 2 659 –682 395
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 1 792 967 3 695 544 802 251 4 201 751 2 209 528 71 204 12 773 245
Nyttjanderättstillgång tomträtt 44 574 81 710 0 0 0 0 126 284
Finansiella anläggningstillgångar 0 119 722 13 0 156 271 0 276 005
Övriga anläggningstillgångar
1)
1 374 3 864 843 4 220 2 502 0 12 803
Övriga kortfristiga fordringar
1)
6 053 17 026 3 717 18 595 11 024 0 56 414
Ofördelade tillgångar 0 0 0 0 0 0 247 172
Summa tillgångar 1 844 968 3 917 866 806 824 4 224 566 2 379 325 71 204 13 491 924
Kortfristiga ej räntebärande skulder
Fördelade skulder
1)
11 433 32 159 7 021 35 123 20 822 0 106 557
Summa kortfristiga ej räntebärande skulder 11 433 32 159 7 021 35 123 20 822 0 106 557
Investeringar 9 103 112 062 3 694 20 812 114 965 4 782 265 419
1)
Posterna är fördelade enligt fördelningsnyckel.
Koncernens driftsöverskott enligt ovan överensstämmer med redovisat driftsöverskott i rapport över totalresultat. Skillnaden mellan
driftsöverskottet 402 132 (361 716) kkr och resultatet före skatt –1 044 109 (–138 299) kkr består av central administration –36 516
(–38 235) kkr, räntekostnad leasing –4 124 (–4 725) kkr, finansnetto –142 689 (–79 290) kkr, nedskrivningar finansiella tillgångar –10 632
(0) kkr, resultat fastighetsförsäljning –75 355 (–87) kkr, andel intresseföretag och joint ventures 35 929 (–1 181) kkr och orealiserad
värde förändring –1 212 854 (–376 498) kkr.
106106
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt
Koncernen 2022 Innerstaden
Stockholm
närförort Nordväst Nordost Sydväst Sydost
Totalt
koncern
Hyresintäkter 54 832 188 440 13 320 165 855 83 747 3 708 509 903
Fastighetskostnader
Driftkostnader –12 345 –58 175 –4 515 –37 468 –23 295 –1 992 –137 790
Underhållskostnader –484 –2 140 –36 –637 –279 0 –3 576
Fastighetsskatt –1 486 –2 227 –215 –1 514 –1 242 –137 –6 821
Driftsöverskott 40 517 125 898 8 555 126 236 58 931 1 579 361 716
Värdeförändring
Fastighet, orealiserad –33 272 –264 695 3 664 –257 931 –45 322 –5 778 –603 334
Resultat 7 245 –138 797 12 219 –131 695 13 609 –4 199 –241 618
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 1 888 061 5 383 675 1 003 598 4 698 924 2 319 931 423 995 15 718 184
Nyttjanderättstillgång tomträtt 44 430 112 288 0 0 0 0 156 718
Finansiella anläggningstillgångar 0 116 441 74 072 0 221 598 0 412 111
Övriga anläggningstillgångar
1)
1 207 5 120 662 3 855 2 202 430 13 476
Övriga kortfristiga fordringar
1)
13 681 58 041 7 506 43 698 24 955 4 871 152 752
Ofördelade tillgångar 0 0 0 0 0 0 99 795
Summa tillgångar 1 947 379 5 675 565 1 085 838 4 746 477 2 568 686 429 296 16 553 036
Kortfristiga ej räntebärande skulder
Fördelade skulder
1)
16 363 69 418 8 977 52 263 29 846 5 826 182 693
Summa kortfristiga ej räntebärande skulder 16 363 69 418 8 977 52 263 29 846 5 826 182 693
Investeringar 3 328 127 510 205 232 116 885 107 722 454 561 131
1)
Posterna är fördelade enligt fördelningsnyckel.
Not 5 Hyresintäkter
2023-12-31
Kontraktsförfallostruktur
Antal
kontrakt
Kontrakts-
värde
Andel av
värdet
Kommersiellt, löptid
År 2024 215 6 484 1%
År 2025 25 4 813 1%
År 2026 25 4 767 1%
År 2027 22 21 287 4%
Övriga
1)
13 93 898 18%
Summa lokaler 300 131 249 26%
Vakanta lokaler 22 798
Interna kontrakt 11 3 117 1%
Ombyggnadsprojekt 3 2
Bostäder 3 148 368 733 72%
Garage och p-platser 1 040 10 676 2%
Summa
1)
Övervägande del avser kontraktsvärde för 15-årigt hyresavtal (tom 2029-11-
30) med hyresgäst Attendo Sverige AB avseende äldreboende i Täby,
15-årigt hyresavtal (tom 2031-04-21) med hyresgäst Vardaga AB avseende
äldreboende i Farsta, 15-årigt hyresavtal (tom 2030-12-31) med hyresgäst
Vardaga Silverhemmet AB avseende äldreboende i Täby, 15-årigt hyresavtal
(tom 2031-11-30) med hyresgäst Frösunde Omsorg AB avseende äldre-
boende i Sollentuna, 20-årligt hyresavtal (tom 2037-02-28) med hyresgäst
Stockholms Kommun avseende LSS-boende i Stockholm, 15-årigt hyres-
avtal (tom 2036-04-14) med Vardaga Nytida Omsorg avseende vård- och
omsorgsboende i Österåker, 15-årigt hyresavtal (tom 2036-05-03) med
Humana Omsorg avseende äldreboende i Vallentuna, 20-årigt hyresavtal
(2039-04-04) med Salems Kommun avseende vårdboende i Salem samt
20-årigt hyresavtal (tom 2037-04-30) med Attendo Sverige AB avseende
äldreboende i Norrtälje.
Det enskilt största kontraktet som den enskilt största hyresgäs-
ten svarar för är lite mindre än 3 procent av koncernens totala
hyresintäkter.
107107
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt
Not 6 Hyresintäkter per kontraktsgrupp
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Bostäder 422 561 384 803 195 126 183 740
Lokaler, övriga 28 787 31 123 21 323 19 773
Lokaler, samhällsfastigheter 108 664 87 592 – –
Garage och p-platser 12 051 11 657 6 107 6 313
Koncerninterna tjänster – – 26 252 23 411
Övriga intäkter – – 1 942 2 397
Outhyrt, interna kontrakt med
mera –6 408 –5 272 –5 742 –4 592
Summa 565 655 509 903 245 008 231 437
108108
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt
Not 9 Nyttjanderättstillgångar och
leasingskuld
Koncernen
2023 2022
Ingående värde 1 januari 2023 156 733 157 500
Årets förändring 2 584 –767
Avgår sålda fastigheter –33 033 –
Summa 126 284 156 733
Alla leasingavtal som är längre än 12 månader ska enligt IFRS 16
redovisas i rapport över finansiell ställning i koncernen. Standar-
den omfattar även redovisning av tomträttsavtal. Heba:s tomt-
rättsavtal utgör de väsentligaste leasingavtalen där Heba är
leasetagare. Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa
omfattning och avser främst kontorsinventarier. Tomträttsavta-
len upptas till ett beräknat nuvärde av framtida avgälder. Vid
nuvärdesberäkningen används en genomsnittlig diskonterings-
ränta om 3 procent. Se även not 1, redovisnings- och värderings-
principer.
Förfallostruktur leasingskulder
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Förfallotidpunkt 1 år 1 108 – 1 108 –
Förfallotidpunkt 2–5 år 1 042 3 703 297 1 791
Förfallotidpunkt efter 5 år 1 639 1 022 1 090 657
Sålda fastigheter – – – –
Summa 3 789 4 725 2 495 2 448
Not 10 Central administration
I kostnaderna för central administration ingår bland annat
kostnader för koncernledning, styrelse, data, marknadsföring,
börskostnader, finansiella rapporter, revisionsarvoden samt
avskrivningar på kontorsinventarier.
Not 11 Resultat fastighetsförsäljning
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Resultat vid avyttring av
fastigheter –75 355 –86 –31 880 –
Summa –75 355 –86 –31 880 –
109109
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt
Not 14 Värdeförändringar
Not 15 Bokslutsdispositioner
Moderbolaget
2023 2022
Överavskrivning på inventarier –868 –544
Koncernbidrag –49 399 12 548
Summa –50 267 12 004
110110
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt
Not 16 Skatt
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Aktuell skatt
Årets skattekostnad – –183 – –
Skatt hänförlig till tidigare år 338 13 – –
Uppskjuten skatt
Obeskattade reserver i koncernföretag 2 072 –479
Finansiella instrument 26 435 –46 728 26 435 –46 728
Underskottsavdrag –1 343 –2 417 11 084 –13 384
Skillnaden mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga värde 304 285 51 875 –4 087 –17 314
Summa 331 788 2 081 33 432 –77 426
Redovisat resultat före skatt –1 044 089 –138 299 585 898 317 087
Skatt enligt gällande skattesats, 20,6% 215 082 28 490 –120 695 –65 320
Skatt hänförlig till tidigare år 338 13 – –
Skatteeffekt ränteavdragsbegränsning –15 175 –1 966 5 307 9 220
Skattefri anteciperad utdelning på aktier i dotterföretag – 142 861 –
Återföring uppskjuten skatt vid försäljning 135 261 – – –
Underskottsavdrag tidigare år –2 294 – –3 099
Ej redovisad uppskjuten skatt på temporära skillnader –7 534 –2 757 – –
Skatteffekt av ej bokförd skattepliktig intäkt –18 565 6 169 –18 565
Skatteeffekt ej skattepliktiga intäkter 176 836 159 831
Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader –2 571 –525 –369 –493
Övriga skattemässiga justeringar 6 210 –1 151 – –
Summa 331 788 2 081 33 432 –77 426
Effektiv skattesats 31,8% 1,5% –5,7% 24,4%
111111
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt
112112
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt
113113
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt
Not 22 Andra långfristiga
värdepappersinnehav
2023 2022
Redovisat värde vid årets början 25 197 25 003
Omklassificering – –
Förvärv 3 509 194
Nedskrivningar –10 633 –
Redovisat värde vid årets utgång 18 073 25 197
Heba äger två onoterade aktieinnehav dels Colive AB, dels Nya
Boendet Development Eftr AB. Aktierna värderas till upplupet
anskaffningsvärde samt förvärvskostnader.
Vid nedskrivningsprövning av akiteinnehaven per 31 december
2023 identifierades ett nedskriningsbehov om 10 633 kkr (–)
i Colive AB till följd av ändrade marknadsförutsättningar.
114114
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt
Not 24 Aktier i dotterföretag
Specifikation av moderföretagets innehav av aktier i dotterföretag
Direktägda dotterföretag Org nr/Säte/Verksamhet Antal
Andel
(%)
Bokfört
värde
Eget
kapital
Heba Förvaltnings AB 556601-0657, Stockholm 1 000 100 270 757
Heba Stockholm AB 556793-0374, Stockholm 1 000 100 7 090 282 271
Heba Hyresrätten AB 556861-6121, Stockholm 500 100 4 700 3 219
Heba Bostads AB 559067-9543, Stockholm 500 100 50 3 684
Heba Hyreshus AB 559099-4207, Stockholm 500 100 6 212 4 186
Heba Hyresfastigheter AB 559152-9358, Stockholm 500 100 4 510 1 392
Heba Bostadsfastigheter AB 559183-3727, Stockholm 500 100 50 2 831
Heba Hyreslägenheter AB 559183-3610, Stockholm 500 100 2 135 1 961
Heba Fastighetsutveckling AB 559239-0115, Stockholm 500 100 25 53 418
Heba Fastighetsutvecklling Söderort AB 559272-3570, Stockholm 500 100 150 4 452
Heba Förvaltning 10 AB 559325-3973, Stockholm 500 100 50 1 025
Heba Förvaltning 11 AB 559336-6064, Stockholm 500 100 650 410
Heba Equity AB 559345-5776, Stockholm 500 100 20 050 9 187
Heba Foxtrot AB 559408-0854, Stockholm 25 000 100 25 536 647
Summa 45 967
Dotterföretag underkoncerner Org nr/Säte/Verksamhet Antal
Andel
(%)
Bokfört
värde
Eget
kapital
Heba Hägernäs Strand AB 556694-1786, Stockholm 1 000 100 7 221 13 740
Heba Liljeholmsplan AB 556675-5509, Stockholm 1 000 100 586 23 084
Heba Huddinge AB 556988-2508, Stockholm 500 100 50 107 358
Heba Råcksta AB 556847-7730, Stockholm 500 100 25 803 4 532
Heba Farsta AB 556866-2794, Stockholm 500 100 129 096 16 629
Heba Enhagen AB 556896-7466, Stockholm 50 000 100 43 289 14 389
Heba Viby AB 556987-6260, Stockholm 500 100 64 232 14 138
Heba Flemingsberg AB 556950-2163, Stockholm 500 100 58 660 44 307
Heba Enköping Ilian AB 559334-6595, Stockholm 25 000 100 23 256 935
Heba Romberga Enköping AB 559194-9036, Stockholm 500 100 43 711 3 258
Heba Tullinge AB 559075-2753, Stockholm 50 000 100 18 999 10 933
Heba Årstaberg 556829-1016, Stockholm 1 000 100 3 798 2 530
Heba Tibble AB 556877-6024, Stockholm 500 100 104 556 10 348
Heba Salem AB 556957-5763, Stockholm 4 000 100 96 009 6 661
Heba Hökarängen Ungdomsbostäder AB 559159-9898, Stockholm 50 000 100 6 729 6 915
Heba Norr 1 AB 559090-6607, Stockholm 50 000 100 21 959 981
Heba Norrtälje AB 559041-8504, Stockholm 50 000 100 52 243 5 573
Heba Silverdal AB 559160-5943, Stockholm 500 100 20 667 11 124
Heba Norr 2 AB 559142-6407, Stockholm 1 000 100 8 194 506
Heba Täby Park AB 559107-8372, Stockholm 500 100 63 921 22 999
Heba Österåker AB 556951-8003, Stockholm 50 000 100 16 206 4 436
Heba Gråalen 1 AB 559041-8538, Stockholm 50 000 100 3 648 13 003
Heba Valletuna Blå AB 559152-8939, Stockholm 50 000 100 75 501 1 280
Heba Liljefors Torg AB 556802-9747, Stockholm 5 000 100 280 707 11 770
Heba Sittesta Gul AB 559323-7687, Stockholm 25 000 100 5 600 60
Heba Sittesta Vit AB 559332-6001, Stockholm 25 000 100 2 138 96
Heba Sittesta Röd AB 559332-6027,Stockholm 25 000 100 3 253 54
Heba Close to Home Coworking AB 559461-4231, Stockholm 50 000 500 50 50
Heba Gränby Bostad AB 559262-8472, Stockholm 1 000 100 300 1 031
Summa 1 180 382
115115
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt
Not 25 Långfristiga fordringar och skulder hos koncernföretag
Moderbolaget
2023 2022
Fordringar vid årets början 3 983 580 3 794 192
Amortering –1 150 153 –917 380
Ny utlåning 109 905 1 106 768
Summa 2 943 332 3 983 580
Moderbolaget
2023 2022
Skulder vid årets början 384 390 611 464
Amortering –117 384 –364 855
Ny inlåning 1 000 576 137 780
Summa 1 267 582 384 390
Specifikation fordringar hos koncernföretag
Moderbolaget
2023 2022
Heba Bostads AB 29 316 128 319
Heba Bostadsfastigheter AB 26 007 20 452
Heba Enköping Ilian AB 13 339 0
Heba Romberga Enköping AB 225 111 210 172
Heba Equity AB 9 362 5 284
Heba Fastighetsutveckling AB 89 120 269 666
Heba Fastighetsutveckling i Söderort AB 120 434 117 536
Heba Flemingsberg 274 783 289 575
Heba Foxtrot AB 0 400
Heba Förvaltnings AB 34 994 34 152
Heba Förvaltning 10 AB 295 221 583 665
Heba Förvaltning 11 AB 64 533 55 368
Heba Gråalen AB 2 921 0
Heba Gränby Bostad AB 283 4 263
Heba Hyresfastigheter AB 131 012 130 114
Heba Hyreshus AB 174 489 173 134
Heba Hyreslägenheter AB 379 503 541 362
Heba Hyresrätten AB 291 216 247 786
Heba Hökarängen Ungdomsbostäder AB 12 949 14 636
Heba Liljefors Torg AB 0 17 739
Heba Norr 1 AB 45 556 44 456
Heba Norr 2 AB 3 831 3 739
Heba Norrtälje AB 981 0
Heba Nyköping Jakten AB 0 69 112
Heba Nyköping Lidret AB 0 28 806
Heba Silverdal AB 143 054 147 795
Heba Stockholm AB 0 268 501
Heba Tullinge AB 31 626 35 460
Heba Täby Park AB 336 981 342 502
Heba Uppsala Kv E2 AB 0 1 189
Heba Österåker AB 198 567 198 396
Heba Sittesta Gul AB 4 115 0
Heba Sittesta Vit AB 1 133 0
Heba Sittesta Röd AB 2 894 0
2 943 332 3 983 580
Specifikation skulder hos koncernföretag
Moderbolaget
2023 2022
Heba Enhagen AB 20 563 14 420
Heba Enköping Ilian AB 0 97
Heba Farsta AB 50 416 41 780
Heba Foxtrot AB 506 622 0
Heba Gråalen 1 AB 0 6 682
Heba Huddinge AB 53 359 33 923
Heba Hägernäs Strand AB 24 134 21 914
Heba Hökarängen AB 0 88 877
Heba Liljeholmsplan AB 82 840 81 341
Heba Liljefors Torg AB 50 402 0
Heba Norrtälje AB 0 15 384
Heba Råcksta AB 14 923 13 217
Heba Salem AB 93 039 13 657
Heba Stockholm AB 115 870 0
Heba Tibble AB 94 334 20 527
Heba Vallentuna Grön AB 0 6 344
Heba Vallentuna Blå AB 148 631 22 668
Heba Viby AB 9 850 1 783
Heba Årstaberg AB 2 600 1 775
1 267 582 384 390
Fordringar och skulder hos koncernföretag löper med ränta på
marknadsmässiga villkor.
Med marknadsmässiga villkor har Heba antagit den ränta
(snitt) mot koncernbolagen som moderbolaget lånar från extern
part.
116116
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt
Not 28 Förutbetalda kostnader
och upplupna intäkter
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Upplupna intäkter 4 040 52 677 181 –
Förutbetalda leasingavgifter 937 1 166 615 596
Förutbetalda övriga kostnader 4 631 8 846 4 134 3 213
Summa 17 451 75 702 11 089 14 452
Not 31 Obeskattade reserver
Moderbolaget
2023 2022
Överavskrivningar på maskiner och inventarier 2 716 1 848
2 716 1 848
117117
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt
Limit checkräkningskredit uppgår till 131 975 (140 000) kkr. Beträffande räntebärande skulder se
även not 3 finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument.
118118
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt
Not 36 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Upplupna lönerelaterade kostnader 6 072 6 413 6 072 6 413
Upplupna räntor 9 915 9 444 1 943 6 387
Vilande stämpelskatt 11 943 11 943 – –
Förutbetalda hyresintäkter 42 311 45 615 17 125 19 765
Upplupna driftkostnader, el, värme, VA 4 612 7 110 2 397 3 061
Övriga interimsskulder 7 024 10 733 3 593 3 968
Summa 81 877 91 258 31 130 39 594
Not 37 Ställda säkerheter för räntebärande skulder
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Fastighetsinteckningar 4 422 348 4 489 506 1 499 506 1 543 281
Summa 4 422 348 4 489 506 1 499 506 1 543 281
(varav inteckningar i tomträtt) (1 007 825) (1 289 975) (542 425) (542 425)
119119
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt
Not 39 Tilläggsupplysningar
till kassaflödet
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Avskrivningar 3 389 3 876 3 389 3 876
Vinst vid försäljning av bilar –1 728 –1 362 –1 728 –1 362
Övriga, ej kassaflödes-
påverkande poster –4 592 –714 70 1 286
Summa –2 930 1 800 1 731 3 800
Not 40 Förslag till vinstdisposition
Till bolagsstämman lämnar styrelsen nedanstående förslag till
vinstdisposition. Läs mer om styrelsens yttrande nedan.
Till bolagsstämmans förfogande i moderbolaget står:
Balanserad vinst Kronor 1 508 544 168
Årets vinst Kronor 619 330 043
Kronor 2 127 874 211
Styrelsen och verkställande direktören föreslår
att vinstmedlen disponeras på följande sätt:
Till aktieägarna utdelas 0,52 kr per aktie Kronor 85 854 080
I ny räkning överföres Kronor 2 042 020 131
Kronor 2 127 874 211
Styrelsens yttrande avseende föreslagen utdelning
Den föreslagna utdelningen uppgår till 85,9 mkr och utgör
40,0 procent av koncernens resultat efter beräknad skatt men
före värdeförändringar och poster av engångskaraktär. Styrel-
sens fastställda utdelningspolicy är att utdelningen, sett över tid,
ska uppgå till 40 procent av koncernens resultat efter beräknad
skatt men före värdeförändringar och poster av engångskarak-
tär. Vid bestämmande av utdelning ska dock även hänsyn tas till
investeringsbehov och ställningen i övrigt samt väsentlig resul-
tatpåverkan av poster av engångskaraktär.
Koncernen och moderbolaget har god tillgång till likviditets-
reserver och efter föreslagen utdelning uppgår koncernens
soliditet till 46,9 procent och moderbolagets soliditet till 32,4
procent. Enligt finanspolicyn ska koncernens soliditet inte
understiga 40 procent.
Det finns enligt styrelsens bedömning, med hänsyn tagen
till likviditetsbehov, framlagd budget, investeringsplaner och
förmåga att lyfta långfristiga krediter, inget som talar för att kon-
cernens och moderbolagets eget kapital inte skulle vara tillräck-
ligt i relation till verksamhetens art, omfattning och risker efter
den föreslagna utdelningen. Styrelsen finner därmed den före-
slagna utdelningen försvarlig enligt 17 kap 3 § aktiebolagslagen.
Not 41 Händelser efter balansdagen
Under februari 2024 har Heba tecknat avtal om förvärv av två
samhällsfastigheter i Tyresö. Affären genomförs som en bolags-
affär och tillträde har skett i början av mars 2024.
Under mars 2024 har avtal tecknats om överlåtelse av det
med Åke Sundvall Byggnads AB gemensamägda projektet
Vårbergs toppen. Affären genomförs som en bolagsaffär och pla-
nerat frånträde är under september 2024 respektive juni 2025.
Under mars 2024 erhöll Heba en förbättrad outlook av Nordic
Credit Rating, från Negative till Stable outlook. Hebas long-term
issuer credit rating är nu BBB, Stable outlook.
120120
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt
Förslag till vinstdisposition
Till bolagsstämmans förfogande i moderbolaget står:
Balanserad vinst Kronor 1 508 544 168
Årets vinst Kronor 619 330 043
Kronor 2 127 874 211
Styrelsen och verkställande direktören föreslår
att vinstmedlen disponeras på följande sätt:
Till aktieägarna utdelas 0,52 kr per aktie Kronor 85 854 080
I ny räkning överföres Kronor 2 042 020 131
Kronor 2 127 874 211
Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning
Den föreslagna utdelningen uppgår till 85,9 mkr och utgör
40,0 procent av koncernens resultat efter beräknad skatt men
före värdeförändringar och poster av engångskaraktär. Styrel-
sens fastställda utdelningspolicy är att utdelningen, sett över
tiden, ska uppgå till cirka 40 procent av koncernens resultat
efter beräknad skatt men före värdeförändringar och poster av
engångskaraktär. Vid bestämmande av utdelning ska dock
även hänsyn tas till investeringsbehov, konsolideringsbehov
och ställningen i övrigt samt väsentlig resultatpåverkan av
poster av engångskaraktär.
Koncernen och moderbolaget har god tillgång till likviditets-
reserver och efter föreslagen utdelning uppgår koncernens
soliditet till 46,9 procent och moderbolagets soliditet till
32,4 procent. Enligt finanspolicyn ska koncernens soliditet
inte understiga 40 procent.
Det finns enligt styrelsens bedömning, med hänsyn tagen
till likviditetsbehov, framlagd budget, investeringsplaner och
förmåga att lyfta långfristiga krediter, inget som talar för att kon-
cernens och moderbolagets eget kapital inte skulle vara tillräck-
ligt i relation till verksamhetens art, omfattning och risker efter
den föreslagna utdelningen. Styrelsen finner därmed den före-
slagna utdelningen försvarlig enligt 17 kap 3 § aktiebolagslagen.
121121
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt
Årsredovisningens undertecknande
Undertecknade försäkrar att koncernredovisningen har upp-
rättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder
(IFRS), sådana de antagits av EU, samt Rådet för finansiell rap-
porterings rekommendation RFR 1 och att årsredovisningen har
upprättats i enlighet med årsredovisningslagen samt Rådet för
finansiell rapporterings rekommendation RFR 2. Koncern- och
årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovis-
ningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och före-
tagets ställning och resultat, samt att koncernförvaltnings-
berättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande
översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verk-
samhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker
och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen
står inför. Den lagstadgade Hållbarhetsrapporten, vilken omfat-
tar de områden i Heba Fastighets AB:s årsredovisning vars inne-
håll anges på sidan 126, har godkänts för utfärdande av styrelsen.
Stockholm den dag som framgår av elektronisk signatur
Lennart Karlsson
Styrelseordförande
Tobias Emanuelsson
Styrelseledamot
Lena Hedlund
Styrelseledamot
Christina Holmbergh
Styrelseledamot
Johan Vogel
Styrelseledamot
Patrik Emanuelsson
Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har avgivits per datum som framgår av elektroniska signatur
Ernst & Young AB
Fredric Hävrén
Auktoriserad revisor
122122
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i Heba Fastighets AB (publ), org.nr 556057-3981
RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredo-
visningen för Heba Fastighets AB (publ) för år 2023 med undan-
tag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 80–87. Bolagets
årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 88–122
i detta dokument
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlig-
het med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avse-
enden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per
den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassa-
flöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen
har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i
alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finan-
siella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella
resultat och kassaflöde för året enligt International Financial
Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och års-
redovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyr-
ningsrapporten på sidorna 80–87. Förvaltningsberättelsen är
förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens
övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträk-
ningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och
koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den komplet-
terande rapport som har överlämnats till moderbolagets revi-
sionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014)
artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing
(ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa
standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är
oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt
god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkes-
etiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på
vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som
avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhanda-
hållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess
moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden
som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelse-
fulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades
inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till,
årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi
gör inga separata uttalanden om dessa områden. Beskrivningen
nedan av hur revisionen genomfördes inom dessa områden ska
läsas i detta sammanhang.
Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet
Revisorns ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom
dessa områden. Därmed genomfördes revisionsåtgärder som
utformats för att beakta vår bedömning av risk för väsentliga
fel i årsredovisningen och koncernredovisningen. Utfallet av vår
granskning och de granskningsåtgärder som genomförts för att
behandla de områden som framgår nedan utgör grunden för
vår revisionsberättelse
Beskrivning av området
Det verkliga värdet för förvaltningsfastigheterna i koncernen
uppgick den 31 december 2023 till 12 773,2 Mkr och värdeför-
ändringen till –1 084,5 mkr. Förvaltningsfastigheter är belopps-
mässigt den mest väsentliga posten i koncernens balansräkning.
Värderingarna är avkastningsbaserade enligt kassaflödes-
modellen, vilket innebär att framtida kassaflöden prognostiseras.
Fastig heternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje
fastig hets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden för
objekt av liknande karaktär. Med anledning av den höga graden
av antaganden och bedömningar som sker i samband med fast-
ighetsvärderingen anser vi att detta område är ett särskilt bety-
delsefullt område i vår revision. En beskrivning av värdering av
fastighetsinnehavet framgår av avsnitt om redovisningsprinciper
och avsnitt om viktiga uppskattningar och antagande för redo-
visningsändamål i not 2.1 samt not 18 Förvaltningsfastigheter.
Hur detta område beaktades i revisionen
I vår revision har vi utvärderat och granskat bolagets process
för fastighetsvärdering, bland annat genom att utvärdera
värderingsmetod, modell och indata i de externt och internt
upprättade värderingarna för ett urval av fastigheter. Urval har
gjorts utifrån kriterierna risk och storlek. Vi har diskuterat viktiga
antaganden och bedömningar med bolagets värderingsansva-
riga och företagsledningen. Vi har gjort jämförelser mot känd
marknadsinformation. Vi har utvärderat de externa värderarnas
kompetens och objektivitet. Vi har med stöd av våra värderings-
specialister granskat använd modell för fastighetsvärdering. Med
stöd av våra värderingsspecialister har vi för ett urval av fastig-
heterna också granskat rimligheten i gjorda antaganden som
direkt avkastningskrav, vakansgrad, hyresintäkter och driftkost-
nader. Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen.
123123
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt
Annan information än årsredovisningen
och koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än årsredo-
visningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna
1–87 och 128–142. Även ersättningsrapporten för räkenskapsåret
2023, som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberät-
telse, utgör annan information. Det är styrelsen och verkstäl-
lande direktören som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredo-
visningen omfattar inte denna information och vi gör inget
uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och koncern-
redovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som
identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig
utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncern-
redovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den
kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om
informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna
information, drar slutsatsen att den andra informationen inne-
håller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta.
Vi har inget att rapportera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas
och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen
och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de
antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar
även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för
att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte
innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror
på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo-
visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för
bedömningen av bolagets förmåga att fortsätta verksamheten.
De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan
påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda
antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift till-
lämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören
avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller
inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrel-
sens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bola-
gets finansiella rapportering.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredo-
visningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller
några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig-
heter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som
innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av
säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs
enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upp-
täcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter
kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses
vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan för-
väntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med
grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt
omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under
hela revisionen. Dessutom:
• identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktig-
heter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig
dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och
utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och
inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga
för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte
upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är
högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag,
eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi,
förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information
eller åsidosättande av intern kontroll.
• skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna
kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma
granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omstän-
digheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den
interna kontrollen.
• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som
används och rimligheten i styrelsens och verkställande
direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande
upplysningar.
• drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verk-
ställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid
upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisions-
bevisen, om det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som
avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till
betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksam-
heten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäker-
hetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksam-
heten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsentliga
osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräck-
liga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncern-
redovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis
som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock
kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag
inte längre kan fortsätta verksamheten.
• utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen
och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen,
däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och kon-
cernredovisningen återger de underliggande transaktionerna
och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.
• inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis
avseende den finansiella informationen för enheterna eller
affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande
avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning,
övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt
ansvariga för våra uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens plane-
rade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste
också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen,
däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrol-
len som vi identifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har
följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp
alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka
vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits
för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer
vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för
revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklu-
sive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter,
och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla
områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen
såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning
om frågan.
124124
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt
RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR
Revisorns granskning av förvaltning och förslaget
till dispositioner av bolagets vinst eller förlust
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en
revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning
av Heba Fastighets AB (publ) för år 2023 samt av förslaget till
dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt för-
slaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter
och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt
ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns
ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och kon-
cernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort
vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning
innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen
är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncer-
nens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken
av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsoliderings-
behov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen
av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att
fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska
situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så
att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska
angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.
Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen
enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta
de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska
fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvalt-
ningen ska skötas på ett betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed
vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för
att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon
styrelse ledamot eller verkställande direktören i något väsentligt
avseende:
• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon för-
summelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot
bolaget, eller
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av
bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta,
är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är för-
enligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti
för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige
alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan
föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag
till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt
med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige
använder vi professionellt omdöme och har en professionellt
skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av för-
valtningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller
förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka
tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår
professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsent-
lighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana
åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verk-
samheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild
betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar
fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra
förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvars-
frihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag
till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi
granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av
underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är
förenligt med aktiebolagslagen.
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och
verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och
koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig
elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a §
lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Heba
Fastighets AB (publ) för år 2023.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lag-
stadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett
format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk
rapportering.
Grund för uttalande
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation
RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar
enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet
Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Heba Fastig-
hets AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt
fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a §
lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det
finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande
direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten
utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig-
heter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rappor-
ten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven
i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på
grundval av vår granskning.
125125
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings-
åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är
upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen
garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god
revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig
felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på
grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga
om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka
de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-
rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 Kvalitetsstyrning för
revisions företag som utför revision och översiktlig granskning av
finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och nära-
liggande tjänster som kräver att företaget utformar, implemente-
rar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive rikt-
linjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav,
standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och
andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta
bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som
möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen
och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska
utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga
felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentlig-
heter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn
de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur
s tyrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte
att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med
hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett utta-
lande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen
omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rim-
ligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av
att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en
avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den
granskade årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huru-
vida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar,
kassa flödes analys samt noter i Esef-rapporten har märkts med
iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten
på sidorna 80–87 och för att den är upprättad i enlighet med
årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation
RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten.
Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten
har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning
jämfört med den inriktning och omfattning som en revision
enligt International Standards on Auditing och god revisionssed
i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig
grund för våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlig-
het med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisnings-
lagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med
årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt
i överensstämmelse med årsredovisningslagen.
Ernst & Young AB utsågs till Heba Fastighets ABs revisor av
bolagsstämman den 26 april 2023 och har varit bolagets revisor
sedan 5 maj 2011.
Stockholm den dag som framgår av elektronisk signatur
Ernst & Young AB
Fredric Hävrén
Auktoriserad revisor
126126
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt
Fem år i sammandrag
Belopp i mkr 2023 2022 2021 2020 2019
RESULTATRÄKNINGAR
Hyresintäkter 566 510 450 394 388
Drifts- och underhållskostnader –157 –142 –131 –114 –122
Fastighetsskatt –6 –7 –6 –6 –5
Tomträttsavgälder – – – – –
Driftsöverskott 402 361 313 274 261
Centrala adm.kostnader –37 –38 –37 –34 –29
Resultat från andelar i intresseföretag
och joint ventures 36 –1 –1 – –
Finansiella intäkter 34 25 19 4 1
Finansiella kostnader –177 –104 –60 –52 –49
Tomträttsavgälder –4 –5 –5 –5 –6
Förvaltningsresultat inkl värdeförändring 255 238 229 187 178
varav Förvaltningsresultat 271 238 229 187 178
Resultat fastighetsförsäljning –75 0 –2 – 3
Realiserad värdeförändring räntederivat – – – – –
Värdeförändring förvaltningsfastigheter –1 085 –603 1 491 744 621
Värdeförändring räntederivat –128 227 56 –21 –22
Resultat före skatt –1 044 –138 1 774 910 780
Skatt 332 2 –299 –192 –56
Årets resultat –712 –136 1 475 718 724
BALANSRÄKNINGAR
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 12 773 15 718 14 673 12 046 10 135
Nyttjanderättstillgång tomträtt 126 157 158 167 158
Övriga anläggningstillgångar 452 698 471 344 43
Omsättningstillgångar 27 82 55 122 38
Likvida medel 247 101 159 97 25
Summa tillgångar 13 625 16 756 15 516 12 776 10 399
Eget kapital och skulder
Eget kapital 6 438 7 225 7 493 6 125 5 506
Leasingskuld 126 157 158 167 158
Räntederivat – – – 55 34
Uppskjuten skatteskuld 1 326 1 709 1 710 1 412 1 219
Räntebärande skulder 5 628 7 535 6 025 4 915 3 359
Icke räntebärande skulder 107 130 130 102 123
Summa eget kapital och skulder 13 625 16 756 15 516 12 776 10 399
Belopp i mkr 2023 2022 2021 2020 2019
NYCKELTAL
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm 285 283 261 241 245
Direktavkastning, % 3,2 2,3 2,2 2,3 2,6
Hyresintäkter per kvm, kr 1 987 1 802 1 726 1 636 1 588
Drift och underhåll per kvm, kr 574 524 525 499 521
Bokfört värde per kvm, kr 50 068 51 344 53 767 46 560 42 761
Finansiella nyckeltal
Kassaflöde, mkr 252,1 196,6 232,7 187,7 172,7
Investeringar, mkr 327,4 1 648,4 1 404,6 1 272,9 610,5
Överskottsgrad, %
1)
71,1 70,9 69,6 69,5 67,2
Förvaltningsmarginal, % 47,9 46,7 50,9 47,6 46,0
Räntetäckningsgrad, ggr
1)
2,5 3,3 4,8 4,6 4,6
Genomsnittlig ränta på fastighetslån, %
1)
2,2 2,3 0,9 1,1 1,3
Skuldsättningsgrad, ggr
1)
0,9 1,0 0,8 0,8 0,6
Belåningsgrad, % 44,1 47,9 41,1 40,8 33,1
Nettobelåningsgrad, % 43,1 48,3 41,1 41,4 34,9
Soliditet, %
1)
47,2 43,1 48,3 47,9 52,9
Avkastning eget kapital, %
1)
–10,4 –1,9 21,7 12,3 14,0
Avkastning totalt kapital, %
1)
–5,7 –0,2 13,0 8,3 8,2
Data per aktie
Resultat efter skatt, kr –4,31 –0,82 17,87 8,70 8,77
Kassaflöde, kr
1)
1,53 1,19 1,41 1,14 1,05
Eget kapital, kr
1)
38,99 43,75 45,38 37,10 33,35
Substansvärde (NAV), kr
1)
46,42 52,73 55,73 45,98 40,94
Börskurs, kr 35,45 36,30 78,80 57,25 43,10
Fastigheternas bokförda värde, kr
1)
77,36 95,19 88,87 72,96 61,38
Antal aktier vid årets slut, tusental 165 104 165 120 165 120 165 120 165 120
Genomsnittligt antal aktier, tusental 165 117 165 120 165 120 165 120 165 120
1)
Uträkningen av alternativa nyckeltal finns tillgänglig på Hebas hemsida, www.hebafast.se
127127
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt