A WINGHOLDING Zrt. (továbbiakban „Társaság vagy WING csoport”) eredményes évet zárt 2021-ben. A megvalósult ingatlan-tranzakciók és a lakásértékesítések növekvő száma és eredménye mellett az év során megvalósított befektetések tovább növelték a Társaság eredménytermelő képességét, valamint piaci jelenlétét. 2021-ben összesen 1.700 darab értékesítési célú lakás volt a fejlesztés különböző stádiumában Magyarországon, míg Lengyelországban, a Társaság többségi tulajdonában álló ECHO Investment SA-ban 1.800 bérlakás fejlesztése zajlott. Magyarországon több, mint 300 lakás került tulajdonosainak átadásra, míg Lengyelországban közel 2.900. Ez utóbbi lakásértékesítési eredmény és a 343 millió euró értékben lebonyolított irodaértékesítések tették lehetővé, hogy az ECHO az év során összesen 42,2 millió euró osztalékot fizessen tulajdonosainak.

Míg a Társaság lengyelországi érdekeltsége a lakás- és az irodaszegmensekben tevékeny, a Wing Csoport Magyarországon valamennyi ingatlanszegmensben aktív fejlesztő és befektető. Magyarországon különösen erősen fejlődött a tavalyi év során az ipari és a lakásszegmens, melyekben több új fejlesztés indult.

A Társaság által kibocsátott kötvények összesített névértéke 2021. elején megközelítette a 134 millió eurót, ami a 2021/I kötvénysorozat 2021. augusztusi lejáratakor történt visszafizetés eredményeként 100 millió euróra csökkent. A Társaság kötvényállománya a Magyar Nemzeti Bank által meghirdetett Növekedési Kötvényprogramon történt részvétel eredményeként 2020-2021-ben további 80 milliárd Ft névértékű kötvénnyel növekedett, majd 2022. februárban újabb 9 milliárd Ft névértékű kötvény kibocsátására került sor.

2021. első félévében a Társaság által kidolgozásra került a Zöld Finanszírozási Keretrendszer, melyben a Társaság vállalásokat tett a fenntartható környezet- és klímavédelmi célok megvalósulásával kapcsolatban, továbbá a külső minősítő által felülvizsgált keretrendszer alapján a Társaságnak lehetősége nyílik zöldkötvény kibocsátására.

Az MNB felkérésére a Scope Ratings GmbH először 2019-ben végezte el, majd 2020. áprilisban, 2021. májusában, 2021. augusztusában, és legutóbb 2022. január 27-én vizsgálta felül a Társaság hitelminősítését. A legutóbbi felülvizsgálat eredményeképpen 2022. januárjában, a Scope a megszigorított értékelési irányelvei alapján is fenntartotta a Társaság B+ minősítését, valamint az elsőrendű, nem alárendelt, nem biztosított adósságához (kötvényekhez) B+ minősítést rendelt és a Társaság hitelminősítésének kilátásait pozitívról stabilra módosította.

A Társaság ingatlanbefektetési piaci szerepvállalása 2021-ben is folytatódott. Ennek során:

• 2021. február 26-án sikeresen lezárult a 2020. szeptemberben aláírt részvény-adásvételi szerződés alapján a NEO Property Services Zrt. alaptőkéjének 100%-át megtestesítő részvénycsomag átruházása.

• A Wingholding Zrt. 2021. április 27-én Üzletrész Adásvételi Szerződést kötött a tulajdonában lévő WINMARK Kft. 100%-os mértékű üzletrészének értékesítéséről, amely Társaság tulajdonában áll a 1117 Budapest, Magyar tudósok körútja 11. szám alatt található Ericsson-székház és Evosoft-székház. A tranzakció zárása a függő feltételek teljesülését követően május 12-én megtörtént.

• A Társaság közvetlen tulajdonában lévő MEVINVEST Vagyonkezelő Kft. 2021. május 26-án részvény adásvételi szerződések keretében megvásárolt összesen 10 040 112 db AKKO Invest Nyrt. törzsrészvényt. A megvásárolt törzsrészvények az alaptőke 30,10%-át képviselik.

• WINGPROP Zrt. 2021. július 6-án Üzletrész Adásvételi Szerződést írt alá a tulajdonában lévő WIPEUROPA Ingatlanfejlesztő Korlátolt Felelősségű („Társaság”) 100%-os mértékű üzletrésze tulajdonjogának értékesítésére, amely Társaság tulajdonában áll a 1044 Budapest, Ezred utcában található ingatlan. A tranzakció zárása a függő feltételek teljesülését követően november 9-én megtörtént.

• A Társaság közvetett tulajdonában álló WPROPA CENTER Ingatlanberuházó Kft. 2021. augusztus 25-én kötött Ingatlan Adásvételi Szerződés aláírását követően megszerezte a természetben 1182 Budapest, Üllői út - Halomi út által határolt területen található, több helyrajzi számon nyilvántartott, összesen 22 hektár nagyságú belterületi ingatlant.

• A Gladiátor Alapkezelő Zrt. által képviselt Gladiátor II. Ingatlan Befektetési Alapon és a Gladiátor V. Ingatlanfejlesztő Befektetési Alapon keresztül adásvételi szerződéseket írt alá külön a budapesti INFOPARK-ban lévő B, C, I és külön a D jelű irodaházak vonatkozásában. A Gladiátor V. Ingatlanfejlesztő Befektetési Alap által aláírt INFOPARK B, C, I épületekre vonatkozó adásvételi tranzakció zárása 2021. november 15-én megtörtént. A Gladiátor II. Ingatlan Befektetési Alap aláírt INFOPARK D épületre vonatkozó adásvételi tranzakció zárása a függő feltételek teljesülését követően december 14-én sikeresen lezárult.

• A Társaság közvetett tulajdonában álló LOGIWIN Ingatlanfejlesztő Kft. Üzletrész Adásvételi Előszerződést kötött az Airport City Ingatlanbefektetési Kft. és az Airport City Phase B Ingatlanbefektetési Kft. üzletrészei 100%-ának megvásárlására. A tranzakció a függő feltételek teljesülését és a végleges adásvételi szerződés aláírását követően 2022. január 27-én sikeresen lezárult.

• A Társaság cégcsoportjába tartozó WINGEUROPE Zrt. Befektetési Jegy Adásvételi Szerződés alapján 2021. decemberben megszerezte a SKY I. Magántőkealap befektetési jegyeinek 78%-át megtestesítő értékpapírcsomag tulajdonjogát.

A Társaság ingatlanbefektetési tevékenysége mellett folytatta ingatlanfejlesztési tevékenységét is:

• A pandémia okozta válság mérséklődésének egyik első sikereként bérleti szerződés jött létre a Magyar RTL Televízió Zrt.-vel a Liget Center és Auditórium épületeire vonatkozóan . Az egyedi igényekre szabott, teljeskörű műemléki felújítás után modern, A+ kategóriás média komplexummá alakul át a Városligeti fasorra néző Liget Auditórium épülete, amelyben mintegy 9.000 m 2 -en az RTL Magyarország hírigazgatósága és a hírstúdiók kapnak helyet 2024-től.

• A 2018-ban átadott Magyar Telekom székház - amely mintegy 58 ezer m 2 -es irodaterületével Magyarország legnagyobb egybefüggő irodaterületű fejlesztése – melletti területen zajlik a Liberty irodaház fejlesztése összesen 41 ezer m 2 bérbeadható területtel, mely vegyes kialakítású projektként, irodaház mellett a tervek szerint hotelfunkcióval is rendelkezni fog.

• A WING Csoport a tulajdonában lévő TCW Liget Kft. által tulajdonolt budaörsi Terra Liget irodaház átalakításának, felújításának munkálatai 2021. első felében befejeződtek és az ingatlan eladásának folyamata lezárult.

• A WING Csoport tulajdonában lévő REALWINGEST Ingatlanfejlesztő Kft. által tulajdonolt, Fót belterületen elhelyezkedő, összesen 139.547 m 2 területű ingatlan tervezett logisztikai fejlesztésének előkészítési munkálatai folytatódtak. 2021-ben megkezdődött a projekt első ütemének fejlesztése.

• Az East Gate Business Park Kft. fóti ingatlanán 2021. júniusban átadásra került a 9.200 m 2 -es „D3” csarnok.

• A WING Csoport 2020. szeptemberben indította el a Login Business Park (Cím: 1044 Budapest, Ezred u. 1-3.) új, 5.200 m 2 -es épületének fejlesztését, amely 2021. augusztusában átadásra került.

• A WING Csoport lakásfejlesztési üzletágának első projektje a XIII. kerületben Kassák Residence néven a LIVING I. Ingatlanfejlesztő Befektetési Alapban valósult meg, melynek befektetési jegyeit a WING Csoport tulajdonolja. A 231 lakásból álló fejlesztés átadása 2020. folyamán befejeződött, 2021. június 30-ig az összes lakás értékesítésre került.

• A lakásfejlesztési üzletág második projektje a Metropolitan Garden szintén a XIII. kerületben valósult meg. A 107 lakásos fejlesztés átadása 2021. folyamán befejeződött, az összes lakás értékesítésre került.

• A Park West lakófejlesztés első fázisa - amely szintén a XIII. kerületben található –2021. folyamán elkészült, a társasház és lakások átadása folyamatban van, a 229 lakásból mindössze két lakás várt értékesítésre 2021. decemberében. A három ütemben megvalósuló, összesen 700 lakásos társasházfejlesztést a Living Szabolcs Kft. végzi. A projekttársaság üzletrészeinek 45%-a a Shael Kft. tulajdonában van, melynek a tulajdonosa a WING Csoporttól független fél.

• A Park West első fázisának elkészültével párhuzamosan indultak és zajlanak jelenleg a Park West II. ütemének szerkezetépítési munkálatai. A 2023. Q3 végén átadni tervezett fejlesztés során 234 lakás építése történik, amelyből 2021. év végéig 83 értékesítésére került sor.

• A Kassák lakásfejlesztési projekt II. ütemének, a Kassák Passage fejlesztése is megkezdődött. Az összesen 262 lakásból álló fejlesztésnél jelenleg a lakások kialakítása zajlik, az átadásra várhatóan 2022. végén kerülhet sor. A 262 lakásból mindössze 20 várt még értékesítésre 2021. december végén.

• 2021-ben elkezdődött a Kassák projekt III. ütemének előkészítése is. A 2025-ben átadni tervezett Kassák Terrace keretében összesen 246 lakás épül. A regisztrációs időszak 2021. decemberében elindult és az év végéig összesen 22 lakásra érkezett regisztráció.

• Elindult a szintén XIII. kerületi Le Jardin lakófejlesztés előkészítése is. A közvetlenül a Rákos-patak mellett megvalósuló fejlesztés során 2 ütemben összesen 314 lakás épül. A 164 lakásos I. ütem értékesítése 2021. augusztusában kezdődött és az év végéig 89 lakás rendelkezett előzetes regisztrációval. A tervek szerint a kivitelezés 2022. nyarán indul és várhatóan 2025-ben vehetik birtokba az új lakók az elkészült lakásokat.

2020. végén a WING Csoport működő ingatlan portfoliójának mérete a parkolók nélküli bérbeadható területeket tekintve 538.623 m 2 volt, amely az év során lezajlott tranzakciók eredményeként 2021. év végére 469.214 m 2 - re változott (-69.409 m2). Ezzel párhuzamosan a parkolók nélkül számított potenciálisan megépíthető bérbeadható területek nagysága alapján a fejlesztési portfolió 414.233 m 2 -ről 2021. év végére 502.215 m 2 -re nőtt (+87.982m 2 ).

A WING Csoport saját tőkéje 2021-ben 44 milliárd Ft összeggel, 215,5 milliárd Ft-ra növekedett, a mérlegfőösszeg értéke pedig 6,1%-kal, azaz 50,5 milliárd Ft-tal, összesen 877,9 milliárd Ft-ra nőtt.

A WING Csoport befektetésből származó bevételeinek összege a 2021. pénzügyi év során 75,8 milliárd Ft. A befektetésből származó bevétel a befektetési célú ingatlanok bérbeadásából származó bérleti díj bevételt (27 milliárd Ft), a befektetési célú ingatlan tárgyévi valós értékre történő átértékelését (20 milliárd Ft), a befektetési célú ingatlant tulajdonló leányvállalatok értékesítésének eredményét (10,6 milliárd Ft), a befektetési célú ingatlanok értékesítésének nyereségét (18,2 milliárd Ft), valamint az egyéb, nem jelentős tételek összegét tartalmazza. A befektetési célú ingatlanok bérbeadásának bevétele 8,7%-kal, 2,2 milliárd Ft-tal meghaladja az előző évben elszámolt összeget.

Az eszközök értékének fent említett 50,5 milliárd Ft összegű növekedéséből 58,8 milliárd Ft a lakóingatlan fejlesztésekhez kapcsolódóan kimutatott készletek növekedése eredményezett. A befektetési célú ingatlanok értéke 105,1 milliárd Ft-tal csökkent.

A hitelek és kötvénytartozások teljes összege 19,3 milliárd Ft-tal csökkent 2020. december 31-hez képest. A rövid lejáratú hitelek aránya 2021. december 31-én és 2020. december 31-én is alacsony, 23%, illetve 17%.

A WING Csoport 2021. december 31-én 7,7 milliárd Ft összegű egyéb pénzügyi kötelezettséget mutat ki a mérlegben (2020. december 31-én: 6,1 milliárd Ft), amelyből 3,6 milliárd Ft a kamatkockázat csökkentése érdekében kötött kamatcsere ügyletek fordulónapi értékelésének eredménye, valamint 4,1 milliárd Ft vételi opció az Archicom részesedéseinek 8%-ára.

Legfontosabb pénzügyi adatok

IFRS konszolidált, ezer HUF

Tartalomjegyzék

• Üzleti környezet

• Célok és stratégia

• Kockázati tényezők és kezelésük

• Pénzügyi elemzés

• Soron kívüli tájékoztatások

• Események

• Nyilatkozat

• Éves konszolidált pénzügyi kimutatások

Ü ZLETI KÖRNYEZET

A magyar, illetve a globális makrogazdasági környezet alakulása befolyásolja a WING Csoport tevékenységét és eredményességét.

A megelőző évtized végén dinamikus gazdasági növekedés zajlott Magyarországon, amelynek köszönhetően a lakossági megtakarítások, illetve a vállalati beruházási ráta is egyaránt növekedett, az ország külső finanszírozási képessége pedig tartósan pozitív volt. Az ország nettó külső adóssága az évtized végére historikus mélypontra, a GDP 8,4%-ára csökkent.

Az eddigi kedvező makrogazdasági környezetet ugyanakkor először a 2020. márciusában Európában nagy gyorsasággal terjedő koronavírus járvány, majd 2022. február végén kirobbant orosz-ukrán háború alapvetően megváltoztatta. A földrajzi közelség és az érintett országokkal folytatott külkereskedelem nagyobb súlya miatt a várható hatások Európában, és különösen a kelet-közép-európai régióban erőteljesebbek lehetnek. Az infláció számos országban, több évtizedes csúcsokat elérve, tovább emelkedett. A háború a nyersanyag- és az energiaárak emelkedésén keresztül további inflációs kockázatokat okoz, amit az ellátási nehézségek erősödése is súlyosbít. 2021. negyedik negyedévében Kínában lassult, az USA és az euroövezet esetében pedig gyorsult a gazdasági növekedés éves üteme, az euroövezet GDP-je elérte a járvány előtti szintjét. A február végén kirobbant orosz-ukrán háború azonban számos csatornán keresztül rontja a növekedési kilátásokat.

A gazdasági helyreállással párhuzamosan az elmúlt hónapokban számos ország esetében több évtizedes csúcsra nőtt az infláció. A mutató emelkedésének hátterében elsősorban a nyersanyag- a termény- és az energiaárak növekedése áll, amelyhez a bázishatáson kívül az egyre több piacon megfigyelhető ellátási nehézségek is hozzájárulnak. A magas infláció következtében számos országban huzamosabb ideje a jegybanki cél felett alakul a fogyasztóiár-index. Az orosz-ukrán háború hatására a régiós devizák gyengülése volt megfigyelhető, ami tovább emeli az inflációs kockázatokat. A régiós jegybankok többsége ennek megfelelően folytatta a monetáris kondíciók szigorítását. A fejlett piaci befektetői hangulat az orosz-ukrán háború hatására jelentősen romlott az elmúlt negyedévben.

A 2021. évi rekordméretű gazdasági növekedés után 2022. év elején is rendkívül dinamikus volt a gazdaság bővülése. A gazdasági aktivitást a következő negyedévekben a háború, a bevezetett szankciós politikák és a kormányzat ezen rendkívüli helyzetre adott válaszai befolyásolják erőteljesen. A háború következményei közvetlenül a külkereskedelmi csatornákon és a nemzetközi termelési láncok nehézségein keresztül fejtik ki legerősebben a növekedést fékező hatásukat. Ezen felül a nyersanyagárak és a vállalati költségek emelkedése, illetve a bizonytalanság általánosan magas szintje is visszafogja a növekedést.

A teljes pénzügyi közvetítőrendszer vállalati hitelállományának éves növekedési üteme 1,3 százalékponttal gyorsulva 10,9 százalékot ért el 2021. decemberében. A magyar bankrendszer oroszországi és ukrajnai kitettségei kezelhető mértékűek, így az orosz-ukrán háború egyelőre nehezen előrejelezhető gazdasági hatásait követően is arra lehet számítani, hogy a hitelezési kapacitások bőségesek maradnak, és támogatni tudják a hitelezést. 2021 negyedik negyedévében a forinthitelek átlagos kamatlába jelentősen növekedett a jegybanki kamatemelések következtében. Az átlagos forinthitel-kamat 4,3 százalékot tett ki decemberben az éven belül változó kamatozású hiteleken belül, az eurohitelek átlagos finanszírozási költsége 1,4 százalékon állt.

Az MNB és a Magyar Állam által a koronavírus járvány miatt bevezetett piacstabilizáló intézkedések közül kiemelendő az első körben 2020.12.31-ig tartó általános hiteltörlesztési moratórium, majd annak meghosszabbítása, amely alapján meghatározott feltételek teljesülése esetén a vállalkozások 2021.10.31-ig mentesülhettek a 2020.03.18. előtt felvett hitelek tőke- és kamatterheinek fizetése alól. Ez az intézkedés a WING Csoport hiteleit is érintette, így a Társaság jelentős mértékű likviditási tartalékot képzett 2020-ban és 2021-ben.

A sikeres újraindulást követően a magyar gazdaság növekedése gyorsuló ütemben folytatódott, a bruttó hazai termék 7,1 százalékkal emelkedett éves bázison 2021. negyedik negyedévében. A hazai gazdaság teljesítménye

Az elmúlt hónapokban a koronavírus újabb hullámai ellenére folytatódott a munkaerőpiac bővülése. Ehhez a már részben lezárult jegybanki és kormányzati intézkedések (hitelmoratórium, bértámogatások) is hozzájárultak. A nemzetgazdaságban foglalkoztatottak száma historikus csúcson volt 2021. második felében, 2021. negyedik negyedévében a szezonálisan igazított munkanélküliségi ráta 3,9 százalék volt. A globális keresleti–kínálati súrlódások következtében azonban a munkaerő-kereslet és így a foglalkoztatás visszafogottabb növekedésére lehet számítani, ezzel párhuzamosan a munkanélküliségi ráta a korábban vártnál lassabban süllyedhet tartósan 4 százalék alá.

2021-ben a kiskereskedelem forgalmának volumene 3,5%-kal nagyobb volt az előző évinél. Az élelmiszer- és élelmiszer jellegű vegyes kiskereskedelemben 2,2, a nem élelmiszer-kiskereskedelemben 4,9, az üzemanyag- kiskereskedelemben 4,9%-kal nőtt az értékesítés volumene.

2021-ben külső hatások következtében az infláció emelkedését lehetett tapasztalni Magyarországon és az éves átlagos infláció 5,1 százalékon alakult. Magyarországon 2022. év elején a vállalatok az energia- és nyersanyagárak tavalyi növekedése miatt a korábbi évek átlagánál számottevően nagyobb mértékben árazták át termékeiket, ami a hazai infláció emelkedéséhez vezetett. Az elsőkörös hatások begyűrűzése után a következő hónapokban az infláció mérséklődésére lehetett számítani, azonban az orosz-ukrán háború újabb jelentős költségsokkot okozott. A rövid távon várható inflációs pálya a háború időtartamától, a szankciók mértékétől és fennmaradásának hosszától, valamint az ezekre adott kormányzati válaszlépésektől függ. Az MNB 2022. márciusi előrejelzése szerint az éves átlagos infláció 2022-ben 7,5–9,8 százalékra emelkedhet.

A jegybank szigorító lépései a rövid kamatok emelkedését eredményezték, míg a hosszú hozamok az inflációs várakozásokkal párhuzamosan emelkedtek 2021-ben. Az MNB a szigorító ciklus 2021. júniusi kezdete óta december végéig az alapkamat ot 2,4 százalékra emelte, aminek jelenlegi mértéke 4,4 százalék.

A forint árfolyama 2021-ben a 345,64-371,35 közötti sávban mozgott az euróval szemben, az év végén 369 HUF/EUR árfolyamon zárt.

Ingatlanbefektetési volumen alakulása Magyarországon szektoronként

Forrás: CBRE

2021-ben a prémium hozamok mértéke minden ingatlanpiaci szegmensben csökkenő tendenciát mutatott. Nagymértékű javulás az ipari-logisztikai ingatlanok esetében következett be, ahol a mutató a 2020-as 7%-ról 5,75%-ra esett vissza. A prémium irodák esetében 4,75%-os hozamráta volt jellemző, míg a kiskereskedelmi ingatlanoknál 6%. A 2021-es évben bekövetkező hozamcsökkenés bizakodásra ad okot. Az ingatlanbefektetési piacon remélhetőleg 2022-ben is folytatódik a volumen-növekedés.

Az irodapiacon a BRF elemzése alapján a teljes modern irodaállomány 2021. negyedik negyedévében összesen 3.955.600 m2 volt, amely az év során 44.460 m2-rel bővült. Összesen 3 új épület fejlesztése fejeződött be. Az előrejelzések szerint 2022-ben 300.000 m2 fejlesztés kerül átadásra, ami 2009 óta nem látott mennyiség. Az utolsó negyedévben az üresedési ráta aránya 9,2% volt. 2021. Q3-as adatok alapján az üres területek mértéke közel 360.000 m2 volt. A nettó abszorpció negatív értéket vett fel, 3.620 m2-re csökkent a teljes elfoglalt állomány mérete. A bruttó kereslet az előző évi időszakhoz képest növekvő tendenciát mutat, körülbelül 30%-kal emelkedett ennek mértéke, ami 112.280 m2-t jelent. A bérleti díjak a jelenlegi körülmények mellett stagnálást mutatnak annak ellenére, hogy növekedik az infláció mértéke, magasabbak az építőipar költségei. Ugyanakkor egyre nagyobb teret nyer a home office munkavégzés. 2021 harmadik negyedévi adatok alapján az átlagos „A” kategóriás irodák bérleti díjai 15,0 és 19,0 €/m2/hónap közé esnek.

Az ipari ingatlanok piaca 2021-ben összesen 361.000 m2 területtel nőtt, ami megközelítőleg háromszorosa az egy évvel korábbi adatoknak, és az elmúlt 15 év legmagasabb mértékű fejlesztési volumene. A teljes budapesti ipari ingatlan állomány közel 2,6 millió m2 a 2021-es év végi adatok alapján. Ez a viszonylag jelentős új kínálat magas, átlagosan 95%-os előbérleti aránnyal került átadásra. Az átlagos üresedési ráta 3,2%-on állt a harmadik negyedév végén, mely 0,5 százalékponttal alacsonyabb az egy évvel korábbi üresedésnél. Az év végén összesen 86.800 m2 ipari terület állt üresen, és mindössze öt épületben volt elérhető 5.000 m2-nél nagyobb szabad raktárterület. A nettó abszorpció 147.600 m2-t tett ki 2021 harmadik negyedévében, ami 51%-kal magasabb az előző évi időszakhoz képest. Az előkészítés alatt álló, illetve folyamatban lévő fejlesztések összvolumene összesen 350.000 négyzetméter Budapesten és környezetében. A bérleti díjak tekintetében 2020. év végéhez képest nem történt nagy változás: a meglévő big-box ingatlanok esetében 4,4-4,75 €/m2/hó körüli, míg az új fejlesztések tekintetében elérheti a 4,6-4,9 €/m2/hó-t a kínálati bérleti díj.

C ÉLOK ÉS STRATÉGIA

A Társaság célja, hogy a rendelkezésre álló külső és belső finanszírozási források optimális felhasználásával az elérhető legnagyobb tőkearányos nyereséget biztosítsa tulajdonosainak elsősorban kereskedelmi ingatlanfejlesztések és –befektetések, valamint lakóingatlan-fejlesztések professzionális megvalósítása révén. A WING Csoport kereskedelmi ingatlanfejlesztési és –befektetési tevékenységének fókuszában az iroda és az ipari/logisztikai ingatlanok állnak. Utóbbi szegmensnek mindkét alpiacán jelen van a Csoport, különösen dominálva az un. „big-box” típusú, nagy belmagasságú és alapterületű ipari/logisztikai ingatlanok észak-pesti alpiacát. Mindezeken túl a Csoport rendelkezik retail (bevásárlóközpont) és szállodafejlesztési, illetve üzemeltetési tapasztalattal is. A 2017. végén elindított lakófejlesztési üzletág első fejlesztése 2020. második félévében zárult, majd 2021-ben további egy projekt átadására került sor. 2022-ben újabb két fejlesztés zárul, további két projekt fejlesztése folyamatban van, kettő pedig előkészítés alatt áll.

A WING Csoport a fenti ingatlanfejlesztési és –befektetési tevékenysége mellett, ahhoz azonban szorosan kapcsolódva, története során az ingatlanszolgáltatások (tervezés, kivitelezés, üzemeltetés, értékesítés) területén is több érdekeltségre tett szert, melyek közül jelenleg a tervezés, az üzemeltetés és a fővállalkozás területén rendelkezik leányvállalatokkal.

1. A cégcsoporton belüli együttműködés célja elsősorban az egyes vállalkozások üzletszerzésének támogatása, kiegészítése, illetve közös ajánlatok révén összekapcsolása.

2. A cégcsoporton belüli együttműködés lehetővé teszi, hogy az értékteremtési ciklus során keletkező üzleti lehetőségek minél nagyobb köréről legyen közvetlen információja a Társaságnak, ami a döntéshozatali informáltságot és megalapozottságot erősíti.

3. A Társaság stratégiai, üzleti-irányítási és szakmai kontrollt gyakorol a cégcsoporton belüli vállalatok felett, ami azok üzleti sikerességét erősíti. Ugyanakkor maga is alkalmazza és közvetíti a csoporton belüli vállalkozások valamelyikében sikeresen működő, azaz „best practice” megoldásokat.

Miközben a WING Csoport aktív kapcsolatban van a külföldi ingatlanbefektetési és finanszírozási szereplőkkel, piaci ereje, beágyazottsága, imázsa, sikeressége, és a rendelkezésre álló, nagyszámú üzleti lehetőség miatt elsősorban a hazai piacon végzi tevékenységét, de folyamatosan szem előtt tartja a környező országok piacán megjelenő ingatlanbefektetési lehetőségeket, hogy a kiemelkedő potenciállal rendelkező üzleti ajánlatok esetén szélesíteni tudja portfolióját.

Az e stratégiájában meghatározott célokat követve szerzett többségi részesedést 2019-ben a WING Csoport, mint stratégiai befektető a varsói tőzsdén jegyzett Echo Investment SA-ban, amivel régiós szinten is jelentős ingatlanvállalkozássá lépett elő. Ez az akvizíció volt az első jelentős mérföldkő a nemzetközi terjeszkedésben és ennek tapasztalataira alapozva tervezzük és készítjük elő a további akvizíciókat.

Az ECHO maga 2020. nyarán kezdte meg a wroclawi székhelyű és működési területű, alapvetően lakásfejlesztő Archicom S.A. átvilágítását és a tervezett akvizíció strukturálását. 2021. első félévében megvalósult akvizíció tárgya az eladóknak az Archicom S.A.-ban lévő ~66%-os részedése, mely cég az akvizíció idején 1873 lakást építését végezte és közel 4000 lakásos pipeline-nal rendelkezett. Az ECHO saját cash-ből és kötvénykibocsátásból finanszírozta az akvizíciót. Első lépésben az ECHO az Archicom 65,99%-nak megfelelő részesedést fizetett ki az eladóknak. A 66%-os szint miatti kötelező PTO nyáron lebonyolításra került, így az ECHO további 0,01%-ot szerzett az Archicomban. Két éven belül, opciós szerződés alapján az ECHO megszerezheti az eladók tulajdonában maradt, további 8,33%-ot jelentő részesedést.

Ezzel az akvizícióval az ECHO a lengyel lakás-szektor legnagyobb szereplői közé emelkedett. 2021-ben 2.955 lakás értékesítése történt meg, az év végén 4.512 értékesítési célú és további 1.807 bérbeadási célú lakás építése volt folyamatban. A tervek szerint 2022-ben további 3.566 értékesítési és 4.054 bérbeadási célú lakás építése fog elindulni.

Mindezek mellett az ECHO a lengyel kereskedelmi ingatlanpiac, ezen belül is leginkább az irodapiac sikeres résztvevője. Ezt bizonyítja, hogy 2021-ben összesen négy projekt értékesítésére került sor 343 millió euró értékben.

A Társaság üzleti céljait saját erőforrásaira alapozva, azokat mozgósítva éri el. Ingatlanfejlesztési és –befektetési tevékenységét jellemzően 100%-os tulajdonában lévő projekttársaságokban végzi. Ugyanakkor különböző, egyedi szempontok miatt a WING Csoport eddig is több esetben lépett különböző jogi konstrukcióban partnerségre más, jellemzően külföldi, ingatlanszakmai partnerrel. A korábbi és fennálló partnerségek esetében a Társaság határozottan képviseli saját üzleti érdekeit és igyekszik maximálisan kihasználni a partnerségben rejlő szinergiák adta lehetőségeket.

A Társaság eltökélt a magas professzionális és magas etikai szint belső fenntartásában és külső képviselete irányában. Ennek érdekében menedzsment feladatokkal a hazai ingatlanpiac legkiválóbb, leghozzáértőbb szereplőit bízza meg, akik a korábban, részben máshol megszerzett tudásukat és tapasztalataikat kamatoztatják a WING Csoport érdekében. Munkájuk fontos része a WING Csoporthoz junior pozícióban csatlakozó, tehetséges munkatársak szakmai képzése, irányítása és munkájuk, valamint az üzleti partnerekkel folyatatott kommunikációjuk kontrollja. A WING Csoport stratégiájának fontos eleme a munkaerő-fluktuáció alacsony

A Társaság valamennyi management feladatát a WING Zrt. látja el, amely a munkatársak munkaadója is egyben. A Társaság érdekeltségeit irányító munkavállalók a WING Zrt-vel állnak munkaviszonyban.

K OCKÁZATI TÉNYEZŐK ÉS KEZELÉSÜK

Az ingatlanbefektetési tranzakciók hosszúsága és az átvilágítás magas költségvonzata miatt az ingatlan, mint eszközkategória az egyik legkevésbé likvid eszköznek tekinthető. A likviditási kockázatok a makrogazdasági kockázatokkal általában egy irányba változnak. A kockázatoknak ezen fajtájára a szabályozási környezet változása is jelentős hatással bír.

Kivitelezési kockázat

A korábbi évek során lecsökkent építőipari kapacitás és a 2021-ben felpörgő ingatlanfejlesztési tevékenység következtében a kivitelezési időszakok hosszabbodhattak, illetve a kivitelezési költségek az elmúlt három évben megfigyelthez képest növekedtek. A 2022. elején kirobban orosz-ukrán konfliktus tovább erősíti a beszállítói láncokban jelentkező szakadásokat, és a már jelenleg is magas nyersanyagárak tovább emelkedhetnek, melyek kedvezőtlenül hatnak a WING Csoport eredményességére.

Bérlői kockázat

A WING Csoport árbevételének jelentős része származik magyarországi bérbeadásból, azaz nagyszámú, változó értékben vásárló vevőktől. A teljes bérbeadott, magyar ingatlan portfolión belül a legnagyobb bérlő aránya nem érte el a 13%-ot, az öt legnagyobb bérlő aránya pedig kb. 23,3% volt. A legnagyobb bérlőket tekintve kevés számú vevői szerződés megszerzése vagy elvesztése is jelentős hatással lehet a WING Csoport jövőbeli árbevételére és eredményességére.

A WING Csoportnak Magyarországon összesen kb. 400 bérlővel van bérleti szerződése. Nagyszámú vevői következtében a cégcsoport kitett az ügyfelek nemfizetéséből származó kockázatnak, ami azonban a közelmúlt pénzügyi válsága során is kezelhetőnek bizonyult. Amennyiben a WING Csoport valamelyik, vagy néhány jelentős vevője nem vagy késedelmesen fizet, az önmagában nem okoz likviditási problémát a WING Csoport számára.

A WING Csoport a hatályos megállapodások döntő részében határozott idejű szerződésekkel rendelkezik meghatározó vevőivel, szállítóival és finanszírozóival. Nem garantálható, hogy ezen szerződések lejáratát követően a felek meg tudnak állapodni a szerződések meghosszabbításáról. Határozott idejű szerződések esetében sem zárható ki, hogy azok nem várt, rendkívüli esetben a határozott idő lejárata előtt megszűnnek.

A Wing Csoport Lengyelországban csak átmeneti ideig, a fejlesztési időszak lezárulásáig tart működő ingatlanokat a portfóliójában, így ott a bérlői kockázat fenti elemzésének nincs tere.

Lakószegmens kockázata

A WING Csoport ingatlanfejlesztési tevékenysége kiemelkedően jól teljesített az eddigiekben. A koronavírus járvány és az orosz-ukrán háború ugyanakkor a lakáseladásokra is hatást gyakorolhat, annak függvényében, hogy a helyzet meddig áll fenn. Tekintettel a változatlanul erős, sőt erősödő keresletre, valamint a Társaság lakóprojektjeinek magas értékesítettségi szintjére nem indokolt az ezen projektekkel kapcsolatos várakozások felülvizsgálata. Ugyanakkor a nyersanyagárak emelkedése, illetve a helyzetből fakadó bizonytalanság általánosan magas szintje hatással lehet az értékesítések és/vagy azok eredményének jövőbeli alakulására.

A devizaárfolyamok változásával kapcsolatos kockázatok

A WING Csoport magyarországi, kereskedelmi ingatlan-portfóliójának hitelei külföldi devizában, EUR devizanemben kerültek felvételre. A WING Csoport magyarországi, bérleti díjbevételének döntő része euróban képződik. Ezen bérleti díjbevétel kb. 0,5%-a forint alapú, ami elenyésző mértékű kockázatot jelent az EUR alapú hitelek törlesztésénél. Az ingatlanportfolió működtetésének kiadási oldalán számos, forintban teljesítendő tétel áll (így többek között az üzemeltetési költségek és a közüzemi költségek). Ezeket a kiadásokat a bérlők által

A WING Csoport lengyelországi, kereskedelmi ingatlan-portfóliójának hitelei EUR devizanemben kerültek felvételre. A megfejlesztett, kész ingatlanok EUR-alapon kerülnek bérbeadásra, majd értékesítésre, jellemzően nemzetközi befektetők részére.

Mind a magyarországi, mind a lengyelországi lakásfejlesztési tevékenység helyi devizában kerül projektfinanszírozásra, amit a késztermék szintén helyi devizában történő értékesítése is indokol.

Bérbeadási/újrabérbeadási kockázat

A WING Csoport magyarországi ingatlan portfolióján belül a következő öt évben a bérleti szerződések lejárata évente a szerződések 6-16%-át érinti. A vagyonkezelési és értékesítési üzletágak feladata az üres területek bérbeadásán túl a bérleti szerződések nyomon követése és a lejáró szerződések meghosszabbítása. Tapasztalataink szerint a bérlők mintegy 85%-a meghosszabbítja a bérleti szerződését, így éves szinten a szerződések 1-2%-a jelent újrabérbeadási kockázatot.

A WING Csoport operatív működésével és piacaival kapcsolatos kockázatok

A WING Csoport működésének belső feltételei (tőke, munkaerő) biztosítottak, külső környezete stabil, pozitív. A fejlesztési és befektetési tevékenység bővülésével párhuzamosan zajló, előkészítés alatt álló akvizíciókhoz szükséges banki finanszírozás az eddigi és új partnerektől rendelkezésre áll. A szabályozási környezet kiszámíthatóan működik. A WING Csoport értékesítési piacai, mind a bérlők, mind a befektetők terén erősek és bővülnek. Így a meglévő és fejlesztés alatt álló ingatlanprojektek bérbeadása, illetve esetleges eladása várhatóan a terveknek megfelelően fog lezajlani. A Csoport működésében egyedüli kockázati tényezőként az építőipari árak növekedése jelentkezik. A WING Csoport jelenleg futó és előkészítés alatt levő projektek esetében fokozott figyelmet kell fordítani e kockázatok megfelelő kezelésére.

P ÉNZÜGYI ELEMZÉS

Eredménykimutatáshoz kapcsolódó kiegészítések

A WING Csoport befektetésből származó bevételeinek összege a 2021. pénzügyi év során 75.874.981 ezer Ft. A befektetésből származó bevétel a befektetési célú ingatlanok bérbeadásából származó bérleti díj bevételt (26.962.493 ezer Ft), a befektetési célú ingatlan tulajdonló leányvállalatok és befektetési célú ingatlanok értékesítésének eredményét (28.785.882 ezer Ft), az ingatlanok tárgyévi valós értékre történő átértékelését (20.008.614 ezer Ft), valamint az egyéb, nem jelentős tételek összegét (117.992 ezer Ft) tartalmazza. A befektetésből származó bevétel 19%-kal, 12.350.607 ezer Ft-tal haladja meg az előző évben elszámolt összeget. A befektetési célú ingatlanokat birtokló leányvállalatok értékesítésének eredménye között jelentős összegben az Elitur Invest Zrt., az M43 Kft., a WINMARK Kft. és a WIPEUROPA Kft. értékesítésének eredménye jelenik meg.

Az árbevétel összege 13.415.264 ezer Ft-tal haladja meg az előző évben kimutatott összeget, melynek oka elsősorban a WING Csoport bővülése. A WING Csoport a 2021. év első felében megszerezte az Archicom S.A. többségi tulajdonát. Az Archicom Csoport megszerzése óta 39.398.595 ezer Ft-tal járult hozzá a WING Csoport árbevételéhez. A 2021-es év folyamán a Csoport lakóingatlanok bérbeadásából és értékesítéséből 106.354.238 ezer Ft (2020: 65.223.361 ezer Ft), szállodai szolgáltatásból 1.787.070 ezer Ft (2020: 1.221.398 ezer Ft), ingatlan üzemeltetési tevékenységből 6.510.078 ezer Ft (2020: 32.776.415 ezer Ft) árbevételt realizált. A Csoport 2021 februárjában értékesítette a NEO Property Services Zrt.-ben lévő részesedését. A NEO Property Services Zrt. által realizált árbevétel, valamint a Társaság értékesítésének eredménye a Megszűnő tevékenység tárgyévi eredménye soron jelenik meg.