Retail Estates nv is een openbare GVV (Gereglementeerde Vastgoedvennootschap) die valt onder toepassing van de Belgische wetgeving, met zetel gevestigd in Ternat.
Verklaring van overeenstemming
De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld volgens boekhoudnormen consistent met de IFRS Accounting-standaarden zoals ge\u00efmplementeerd door de GVV-Wetgeving.
Toepassing IFRS 3 Business Combinations
De vennootschapstransacties van de afgelopen boekjaren werden niet verwerkt als een business combination zoals gedefinieerd onder IFRS 3 vanuit de vaststelling dat deze niet van toepassing is, gelet op de aard en de schaalgrootte van de vennootschap waarover controle verworven is. Het gaat om vennootschappen die een beperkt aantal panden bezitten, waarvan geen personeel of activiteiten werden overgenomen en waarvan het niet de intentie is om ze als een autonome business aan te houden. De vennootschappen worden integraal geconsolideerd. We verwijzen in dit verband eveneens naar bijlage 41.
Goedkeuring nieuwe standaarden tot en met 31\u00a0december\u00a02024 (EFRAG statusrapport 23\u00a0december\u00a02024)
De volgende nieuwe standaarden en wijzigingen aan standaarden zijn voor het eerst verplicht van toepassing voor het boekjaar startend op 1 januari 2024 en zijn goedgekeurd door de EU:
\u2013Wijzigingen aan IAS 1, \u2018Presentatie van de jaarrekening: classificatie van verplichten als kortlopend of langlopend\u2019 (effectief vanaf 1 januari 2024). Deze betreffen enkel de presentatie van verplichtingen in de balans, niet het bedrag of de timing bij erkenning van een actief, verplichting, inkomst of kost noch de toelichtingsvereisten voor andere elementen van de jaarrekening. Ze verduidelijken dat:
\u2022de classificatie van verplichtingen als kortlopend of langlopend moet worden gebaseerd op bestaande rechten aan het einde van de verslagperiode en de formulering in alle betrokken paragrafen moet worden aangepast om te verwijzen naar het \"recht\" om de afwikkeling uit te stellen met ten minste twaalf maanden; en dat alleen bestaande rechten aan het einde van de verslagperiode de classificatie van een verplichting be\u00efnvloeden;
\u2022classificatie niet wordt be\u00efnvloed door verwachtingen over de vraag of een entiteit haar recht zal uitoefenen om de afwikkeling van een verplichting uit te stellen; en dat afwikkeling verwijst naar de overdracht aan de tegenpartij van contanten, eigen-vermogensinstrumenten, andere activa of diensten.
\u2022Maak duidelijk hoe voorwaarden waaraan een entiteit binnen 12 maanden na de verslagperiode moet voldoen, zoals convenanten, van invloed zijn op de classificatie van de overeenkomstige verplichting.
\u2013Wijzigingen aan IAS 7 \u2018Kasstroomoverzicht\u2019 en IFRS 7 \u2018Financi\u00eble instrumenten: toelichtingen\u2019: financieringsovereenkomsten met leveranciers. Het amendement beschrijft de kenmerken waarvoor entiteiten aanvullende toelichtingen zullen moeten verstrekken over de impact van financieringsregelingen met leveranciers op verplichtingen, kasstromen en blootstelling aan liquiditeitsrisico's.
\u2013Wijzigingen aan IFRS 16 Leaseovereenkomsten: Leaseverplichting in een Sale and Leaseback (van kracht per 1 januari 2024). De wijzigingen leggen uit hoe een entiteit een sale-and-leaseback na de transactiedatum verwerkt, met name wanneer sommige of alle leasebetalingen variabele leasebetalingen zijn die niet afhankelijk zijn van een index of voet. Zij stellen dat de verkoper-huurder bij de latere waardering van de leaseverplichting de \"leasebetalingen\" en \"herziene leasebetalingen\" bepaalt op een manier die er niet toe leidt dat de verkoper-huurder enig bedrag van de winst of het verlies opneemt dat verband houdt met het behouden gebruiksrecht. Eventuele winsten en verliezen met betrekking tot de gehele of gedeeltelijke be\u00ebindiging van een huurovereenkomst blijven opgenomen wanneer ze zich voordoen, aangezien deze betrekking hebben op het be\u00ebindigde gebruiksrecht en niet op het behouden gebruiksrecht.
De volgende nieuwe standaard en wijzigingen aan de standaarden werden gepubliceerd. Deze zijn voor het eerst verplicht van toepassing voor het boekjaar startend op 1 januari 2024 maar zijn niet goedgekeurd door de EU:
\u2013Geen
De volgende nieuwe standaarden en wijzigingen aan standaarden werden gepubliceerd, maar zijn nog niet voor het eerst verplicht van toepassing voor het boekjaar startend op 1 januari 2024 en zijn goedgekeurd door de EU:
\u2013Wijzigingen aan IAS 21 \u2018De effecten van wijzigingen in wisselkoersen: gebrek aan uitwisselbaarheid\u2019 (van kracht per 1 januari 2025). IAS 21 behandelde voorheen niet hoe wisselkoersen moeten worden bepaald in het geval er langdurig gebrek aan uitwisselbaarheid is en de contante koers die door het bedrijf moet worden toegepast niet waarneembaar is. De wijzigingen met beperkt toepassingsgebied voegen specifieke eisen toe aan:
\u2022Bepalen wanneer een valuta inwisselbaar is in een andere en wanneer niet;
\u2022Bepalen van de toe te passen wisselkoers indien een valuta niet inwisselbaar is;
\u2022Aanvullende toelichtingen die moeten worden verstrekt wanneer een valuta niet inwisselbaar is.
De volgende nieuwe standaarden en wijzigingen aan standaarden werden gepubliceerd, maar zijn nog niet voor het eerst verplicht van toepassing voor het boekjaar startend op 1 januari 2024 en zijn nog niet goedgekeurd door de EU:
\u2013Wijzigingen aan IFRS 9 en aan IFRS 7: de classificatie en waardering van financi\u00eble instrumenten (van kracht per 1 januari 2026). Op 30 mei 2024 heeft de IASB wijzigingen aan IFRS 9 en IFRS 7 uitgegeven om:
\u2022De datum van herkenning en afboeking van sommige financi\u00eble activa en verplichtingen te verduidelijken, met een nieuwe uitzondering voor sommige financi\u00eble verplichtingen die worden afgewikkeld via een elektronisch geld overdrachtsysteem;
\u2022De beoordeling of een financieel actief voldoet aan het criterium van uitsluitend betalingen van hoofdsom en rente (SPPI) te verduidelijken;
\u2022Nieuwe toelichtingen toe te voegen voor bepaalde instrumenten met contractuele voorwaarden die de kasstromen kunnen wijzigen (zoals sommige instrumenten met kenmerken die gekoppeld zijn aan het behalen van milieu-, sociale en governance (ESG) doelen);
\u2022De toelichtingen bij aandelen instrumenten die worden aangewezen tegen re\u00eble waarde via het overige totaalresultaat (FVOCI) bij te werken.
\u2013Wijzigingen aan IFRS 9 en aan IFRS 7: Contracten die verwijzen naar natuur-afhankelijke elektriciteit (van kracht per 1 januari 2026). Op 18 december 2024 heeft de IASB wijzigingen aan IFRS 9 en IFRS 7 uitgegeven:
\u2022verduidelijking van de toepassing van de eisen voor \u2018eigen gebruik\u2019;
\u2022toestaan van hedge accounting als deze contracten als afdekkingsinstrument worden gebruikt; en
\u2022en toevoeging van nieuwe toelichtingsvereisten om beleggers in staat te stellen het effect van deze contracten op de financi\u00eble prestaties en kasstromen van een bedrijf te begrijpen.
\u2013IFRS 18 Presentatie en toelichting in de jaarrekening (van kracht per 1 januari 2027). De IASB heeft IFRS 18 uitgegeven, de nieuwe standaard voor presentatie en toelichting in de jaarrekening, met een focus op aanpassingen aan de resultatenrekening. De belangrijkste nieuwe concepten die ge\u00efntroduceerd worden in IFRS 18 hebben betrekking op:
\u2022De structuur van de resultatenrekening;
\u2022Verplichte toelichtingen in de jaarrekening voor bepaalde prestatie-indicatoren van winst en verlies die buiten de financi\u00eble overzichten van een entiteit worden gerapporteerd (dat wil zeggen, door het management gedefinieerde prestatie-indicatoren); en
\u2022Verbeterde principes voor aggregatie en disaggregatie die van toepassing zijn op de primaire financi\u00eble overzichten en toelichtingen in het algemeen.
IFRS 18 zal IAS 1 vervangen; veel van de andere bestaande principes in IAS 1 worden behouden, met beperkte wijzigingen. IFRS 18 zal geen invloed hebben op de erkenning of waardering van posten in de jaarrekening, maar het kan wel veranderen wat een entiteit rapporteert als haar 'operationele winst of verlies'.
IFRS 18 zal van toepassing zijn op verslagperiodes die beginnen op of na 1 januari 2027 en is ook van toepassing op vergelijkende informatie. De veranderingen in presentatie en toelichtingen die vereist zijn door IFRS 18 kunnen systeem- en proceswijzigingen vereisen.
\u2013IFRS 19 Dochterondernemingen zonder openbare verantwoordingsplicht: Toelichtingen (van kracht per 1 januari 2027). De International Accounting Standards Board (IASB) heeft een nieuwe IFRS-accounting standaard uitgegeven voor dochterondernemingen. IFRS 19 \u2018Dochterondernemingen zonder openbare verantwoordingsplicht: Toelichtingen\u2019 staan in aanmerking komende dochterondernemingen toe om IFRS-accounting standaarden met verminderde toelichtingen te gebruiken. Het toepassen van IFRS 19 zal de kosten voor het opstellen van de financi\u00eble overzichten van dochterondernemingen verminderen, terwijl de bruikbaarheid van de informatie voor gebruikers van hun financi\u00eble overzichten behouden blijft.
\u2013Jaarlijkse aanpassingen Volume 11 (van kracht per 1 januari 2026). De gewijzigde standaarden zijn:
\u2022IFRS 1 Eerste toepassing van International Financial Reporting Standards;
\u2022IFRS 7 Financi\u00eble Instrumenten: Toelichtingen en aanvullende begeleiding voor de implementatie van IFRS 7;
\u2022IFRS 9 Financi\u00eble Instrumenten;
\u2022IFRS 10 Geconsolideerde jaarrekening; en
\u2022IAS 7 Kasstroomoverzicht.
De volgende standaard is voor het eerst verplicht van toepassing voor het boekjaar startend op 1 januari 2016 maar werd nog niet goedgekeurd door de EU. De Europese Commissie heeft besloten de goedkeuringsprocedure voor deze interim standaard niet op te starten maar te wachten op de finale versie van de standaard:
\u2013IFRS 14, \u2018Wettelijke uitgestelde rekeningen\u2019 (effectief vanaf 1 januari 2016). Dit betreft een tussentijdse standaard voor de boekhoudkundige verwerking van bepaalde bedragen die voortkomen uit wettelijk gereguleerde activiteiten. IFRS 14 is enkel van toepassing voor entiteiten die voor het eerst IFRS toepassen. De standaard laat toe dat deze entiteiten bij de eerste toepassing van IFRS hun waarderingsregels onder hun vorige algemeen aanvaarde boekhoudkundige principes kunnen blijven toepassen voor de opname, waardering, het boeken van een bijzondere waardevermindering op en het niet langer opnemen van wettelijke uitgestelde rekeningen. De tussentijdse standaard voorziet ook een leidraad voor het selecteren en wijzigen van grondslagen voor financi\u00eble verslaggeving (bij eerste toepassing of later) en voor de presentatie en toelichting.
Grondslag voor de opstelling
Als functionele en presentatievaluta wordt de euro (EUR) gebruikt, afgerond in duizenden.
Hieronder vindt u een samenvatting van de belangrijkste grondslagen voor financi\u00eble verslaggeving. De boekhoudkundige verwerkingsprincipes zijn consistent toegepast tijdens de gehele relevante periode.
Grondslag voor consolidatie
Consolidatieprincipes
Dochterondernemingen
Dochterondernemingen zijn entiteiten waarover de onderneming controle uitoefent. De ondernemingen die de Groep controleert, worden geconsolideerd volgens de methode van de integrale consolidatie.
De integrale consolidatie bestaat erin activa- en passivagegevens van de geconsolideerde ondernemingen integraal over te nemen, evenals de kosten en de opbrengsten waarbij de noodzakelijke eliminaties worden uitgevoerd. De minderheidsbelangen zijn de belangen in de dochterondernemingen die rechtstreeks, noch onrechtststreeks door de Groep worden aangehouden. Op 31\u00a0maart\u00a02025 werden er enkel minderheidsbelangen erkend voor de vennootschap Alex Invest NV. In de clusterrapportering met betrekking tot de portefeuille staat het vastgoed van Alex Invest voor 100% opgenomen (zoals in de balans).
Onder controle wordt verstaan dat Retail Estates nv rechtstreeks of onrechtstreeks het financi\u00eble en het operationele beleid van de dochteronderneming kan bepalen, recht heeft op de variabele kasstromen en de resultaten van deze dochteronderneming, en de mogelijkheid heeft om door middel van de controle over de dochteronderneming, haar variabele kasstromen te be\u00efnvloeden.
Joint ventures en geassocieerde vennootschappen
Joint ventures zjn die ondernemingen waarover de Groep gezamenlijke zeggenschap heeft, vastgelegd bij contractuele overeenkomst. Zulke gezamenlijke zeggenschap is van toepassing wanneer de strategische, financi\u00eble en operationele beslissingen met betrekking tot de activiteit, unanieme instemming vereisen van de partijen die de zeggenschap delen (de deelnemers in de joint venture).
Geassocieerde ondernemingen zijn ondernemingen waarover is vastgelegd dat de Groep een significante invloed heeft.
Zoals gedefineerd in IAS 28, worden de resultaten en de balansimpact van de geassocieerde vennootschap Veilinghof \u2019t Sas (waarin Retail Estates 26,19% aanhoudt) verwerkt volgens de vermogensmutatiemethode. Deelnemingen in vennootschappen waarop de vermogensmutatiemethode is toegepast, worden in de geconsolideerde balans opgenomen onder een afzonderlijke post van de financi\u00eble vaste activa (\u201cVennootschappen waarop de vermogensmutatie is toegepast\u201d).
Wanneer op een deelneming de vermogensmutatiemethode wordt toegepast, wordt zij in de geconsolideerde balans opgenomen voor het bedrag dat overeenkomt met het deel van het eigen vermogen van de betrokken vennootschap, inclusief het resultaat over het boekjaar, dat deze deelneming belichaamt.
Het resultaat van de geassocieerde ondernemingen en joint ventures wordt erkend in het resultaat op de lijn \u201caandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures\u201d.
In de clusterrapportering met betrekking tot de portefeuille staat het vastgoed met betrekking tot Veilinghof \u2019t Sas niet opgenomen.
Omzetting van vreemde munten
Transacties in vreemde valuta worden tegen de wisselkoers geldig op transactiedatum geboekt. Monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta worden gewaardeerd aan de slotkoers van kracht op balansdatum. Wisselkoersverschillen die voortvloeien uit transacties in vreemde valuta en uit de omzetting van monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta worden in de winst- en verliesrekening opgenomen in de periode waarin ze zich voordoen. Niet-monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta worden tegen de wisselkoers geldig op de transactiedatum omgezet.
Afgeleide financi\u00eble instrumenten
Afdekking van de re\u00eble waarde
De Groep gebruikt afgeleide financi\u00eble instrumenten (interest rate swaps) om zich in te dekken tegen renterisico\u2019s afkomstig van operationele, financi\u00eble en investeringsactiviteiten. Afgeleide financi\u00eble producten worden initieel aan re\u00eble waarde erkend.
Na eerste verwerking worden de financi\u00eble derivaten in de jaarrekening gewaardeerd tegen re\u00eble waarde.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit wijzigingen in de re\u00eble waarden van de financi\u00eble derivaten worden onmiddellijk verwerkt in de winst- en verliesrekening, tenzij een derivaat voldoet aan de voorwaarden voor cashflow hedge accounting.
De re\u00eble waarde van de financi\u00eble rentederivaten is het bedrag dat de vennootschap verwacht te ontvangen of te betalen indien het financi\u00eble rentederivaat op balansdatum wordt be\u00ebindigd waarbij de geldende rente\u00a0 in aanmerking wordt genomen.
Kasstroomafdekking
Indien een financieel derivaat kan worden gedocumenteerd als een effectieve hedge van de mogelijke variabiliteit van kasstromen die zijn toe te rekenen aan een bepaald risico verbonden aan een actief of verplichting of een zeer waarschijnlijke verwachte toekomstige transactie, wordt het deel van het resultaat voortvloeiend uit de waardemutatie van het financi\u00eble rentederivaat, waarvan is vastgesteld dat het een effectieve hedge is, direct in het eigen vermogen verantwoord onder \u201cVariaties in de re\u00eble waarde van financi\u00eble activa en passiva\u201d. Het ineffectieve deel van het financi\u00eble rentederivaat wordt opgenomen in de winst- en verliesrekening.
Vastgoedbeleggingen
Waardering bij initi\u00eble opname
Vastgoedbeleggingen omvatten alle onroerende goederen die verhuurklaar zijn. Vastgoedbeleggingen worden bij de aankoop gewaardeerd tegen aanschaffingswaarde met inbegrip van bijkomende kosten en niet-aftrekbare btw. Ook de exittaks, verschuldigd door vennootschappen waarover de openbare GVV directe of indirecte controle verwerft, wordt in principe in mindering gebracht van de waarde van het achterliggend vastgoed vermits het een belasting op de latente meerwaarde betreft die in hoofde van de verworven vennootschap bestond voor de controleverwerving, tenzij deze vennootschappen niet in aanmerking komen voor fusie met de openbare GVV (op beslissing van de raad van bestuur). De commissielonen betreffende de aankopen van gebouwen worden beschouwd als bijkomende kosten van die aankopen en worden toegevoegd aan de aanschaffingswaarde.
Wanneer vastgoed wordt verworven via een inbreng in natura worden de externe kosten die onmiddellijk toewijsbaar zijn aan de uitgifte van nieuwe aandelen afgetrokken van het eigen vermogen. De ingebrachte panden worden bij initi\u00eble opname gewaardeerd aan de inbrengwaarde.
Ook de gebruiksrechten erkend in de balans voor de concessie of erfpacht of soortgelijke leaseovereenkomsten (naar aanleiding van de invoegetreding van IFRS 16), worden als een vastgoedbelegging beschouwd.
Waardering na initi\u00eble opname
Een onafhankelijke vastgoeddeskundige waardeert op het einde van elk kwartaal op precieze wijze de volgende bestanddelen:
\u2013de onroerende goederen, de onroerende goederen door bestemming en de zakelijke rechten op onroerende goederen die worden gehouden door Retail Estates nv of, in voorkomend geval, door een dochtervennootschap waarover de onderneming controle heeft;
\u2013de optierechten op onroerende goederen gehouden door Retail Estates nv of, in voorkomend geval, door een dochtervennootschap waarover de onderneming controle heeft, alsook de onroerende goederen waarop deze rechten slaan;
\u2013de rechten uit contracten waarbij aan Retail Estates nv of in voorkomend geval, aan een dochtervennootschap waarover de onderneming controle heeft, \u00e9\u00e9n of meer goederen in onroerende leasing worden gegeven, alsook het onderliggend goed.
De deskundigen voeren hun waardering uit conform nationale en internationale normen en hun toepassingsprocedures, onder andere op het vlak van de waardering van gereglementeerde vastgoedvennootschappen (volgens de voorlopige besluiten, de deskundigen behouden zich het recht voor om de waardering aan te passen in geval van gewijzigde besluiten).
De re\u00eble waarde wordt specifiek gedefinieerd als de prijs die zou worden ontvangen bij de verkoop van een actief of die betaald zou moeten worden bij het overdragen van een verplichting in een orderlijke transactie tussen marktpartijen op waarderingsdatum.
Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek van de overdrachtstaksen. Het geschatte bedrag van overdrachtstaksen wordt onmiddellijk in resultaat afgeboekt bij initi\u00eble opname.
Toeliching bij de overdrachtsbelasting in Belgi\u00eb
In Belgi\u00eb is de overdracht van eigendom van een vastgoed onderworpen aan overdrachtstaksen. Het bedrag van deze taksen is afhankelijk van de overdrachtsmethode, de hoedanigheid van de koper en de geografische ligging van het goed. De eerste twee elementen, en bijgevolg het totale bedrag van de te betalen taksen, zijn dus slechts gekend eens de eigendomsoverdracht werd voltooid. De waaier aan vastgoedoverdrachtsmogelijkheden en hun overeenstemmende taksen zijn de volgende:
\u2013verkoopsovereenkomsten voor onroerende goederen: 12,50% voor goederen gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en in het Waalse Gewest, 12% voor goederen gelegen in het Vlaamse Gewest;
\u2013verkoop van onroerende goederen onder het makelaarsregime: 4% tot 8% volgens de Gewesten;
\u2013erfpachtovereenkomsten voor onroerende goederen (tot 50 jaar voor het opstalrecht en tot 99 jaar voor het erfpachtrecht): 5%;
\u2013verkoopsovereenkomsten voor onroerende goederen waarbij de koper een instantie van publiek recht is (bv. een entiteit van de Europese Unie, van de Federale Regering, van een regionale regering of van een buitenlandse regering): vrijstelling van rechten;
\u2013inbreng in natura van onroerende goederen tegen uitgifte van nieuwe aandelen ten voordele van de inbrenger: vrijstelling van rechten;
\u2013verkoopsovereenkomst voor aandelen van een vastgoedonderneming: afwezigheid van rechten;
\u2013fusie, splitsing en andere reorganisaties van vennootschappen: afwezigheid van rechten; enz.
Hierdoor varieert het effectieve percentage van de overdrachtstaksen van 0% tot 12,50%, waarbij het onmogelijk is te voorspellen welk percentage van
toepassing is bij de overdracht van een gegeven Belgisch vastgoed vooraleer de overdracht werkelijk plaatsvindt.
In januari 2006 werd aan alle deskundigen die betrokken zijn bij de waardebepaling van de Belgische GVV\u2019s gevraagd om een gewogen gemiddeld percentage van de effectieve taksen voor de vastgoedportefeuilles van GVV\u2019s te bepalen. Voor transacties van eigendommen met een waarde van meer dan 2,50 mio EUR en gezien de waaier van methodes van eigendomsoverdracht (zie hierboven), hebben de deskundigen op basis van een representatieve steekproef van 220 markttransacties die plaatsvonden tussen 2003 en 2005 voor een totaalbedrag van 6 miljard EUR, de gewogen gemiddelde taksen berekend op 2,50%. Wat betreft de transacties van gebouwen waarvan de totale waarde kleiner is dan 2,50 mio EUR, wordt er rekening gehouden met overdrachtsrechten volgens het gewest waarin de gebouwen gelegen zijn. Er werd beslist om dit percentage te herzien indien nodig, per schijf van 0,5%.
In 2016 werd een update van deze berekening uitgevoerd volgens de methodolgie die werd toegepast in 2006 op basis van een steekproef van 305 grote of institutionele transacties (drempel 2,5 mio EUR) die plaatsvonden tusssen 2013 en kwartaal 1 van 2016 (dit is 70% of 8,18 miljard van het geschat totaal aantal investeringstransacties gedurende deze periode). De experten concludeerden dat de drempel van 0,5% niet werd overschreden. Bijgevolg werd het gewogen gemiddelde van 2,5% behouden.
Retail Estates nv beschouwt zijn vastgoedportefeuille als een geheel dat als een geheel of als een beperkt aantal grotere delen kan vervreemd worden. Retail Estates beheert zijn vastgoed zoveel mogelijk op portefeuilleniveau (\u201cretailcluster en retailparken\u201d, zie beheersverslag en hoofdstuk \u2018overzicht portefeuille\u2019 in het vastgoedverslag voor een overzicht van de clusters). Daarom wordt de re\u00eble waarde bepaald door 2,5% af te trekken van de waarde van de objecten (conform de waardering aan \u201cre\u00eble waarde\u201d van zijn vastgoedschatters Cushman & Wakefield, CBRE, Colliers en Stadim). In
overeenstemming met haar strategie heeft Retail Estates in principe niet de intentie om individuele eigendommen binnen de clusters met een investeringswaarde van minder dan 2,50 mio EUR te verkopen.\u00a0
Toelichting bij de overdrachtsbelasting in Nederland
De Nederlandse overdrachtsbelasting bedraagt vanaf 1 januari 2023 10,4% procent (sinds 1 januari 2021 8%, voorheen 6%). Voor de overige kosten (zoals notariskosten) neemt Retail Estates tussen 0,08% en 1% extra in rekening.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit de variatie in de re\u00eble waarde van een vastgoedbelegging worden opgenomen in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze ontstaan en worden bij de winstverdeling toegewezen aan de reserves voor het saldo van de variaties in de re\u00eble waarde van het vastgoed.
Uitgaven voor werken aan vastgoedbeleggingen
De uitgaven voor werken aan vastgoedbeleggingen komen ten laste van het operationeel vastgoedresultaat indien de uitgaven geen positief effect hebben op de verwachte toekomstige economische voordelen en worden geactiveerd indien de verwachte economische voordelen die aan de entiteit toekomen erdoor verhogen. Er zijn hoofdzakelijk twee belangrijke soorten uitgaven:
a)kosten van onderhoud en herstellingen aan dakbedekkingen en parkings: indien het om een volledige dakvernieuwing gaat (inclusief nieuwe isolatie in lijn met de duurzaamheidsstrategie van de vennootschap) worden deze kosten geactiveerd en dus toegevoegd aan de re\u00eble waarde van de vastgoedbeleggingen. Pure onderhoud- en herstellingswerken komen ten laste van het operationeel resultaat;
b)vernieuwing van de ramen: Investeringen in het kader van de duurzaamheidsstrategie van de vennootschap (die het bestaande comfortniveau aanzienlijk verbeteren) worden geactiveerd en toegevoegd aan de re\u00eble waarde van de vastgoedbeleggingen
a)kosten voor grote verbouwingen en verbeteringswerken: verbouwingen zijn occasionele werken die een functie aan het gebouw toevoegen of het bestaande comfortniveau aanzienlijk verbeteren. De kosten hebben betrekking op materialen, erelonen, aannemingswerken en dergelijke. Interne kosten van beheer of opvolging worden niet geactiveerd. Dergelijke werken worden zodra ze aanvangen in de geschatte waarde van het betreffende gebouw verwerkt (eerst voorlopig en na bezoek door de vastgoeddeskundige voor de definitieve waarde). De nog uit te voeren werken gaan in mindering van de waardering. Na uitvoering worden deze kosten geactiveerd en dus toegevoegd aan de re\u00eble waarde van de vastgoedbeleggingen.
Vervreemding van een vastgoedbelegging
De gerealiseerde winsten of verliezen op de verkoop van een vastgoedbelegging komen in de winst- en verliesrekening van de verslagperiode onder de post \u201cResultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen\u201d en worden bij de resultaatsverdeling toegewezen aan het overgedragen resultaat. Commissies betaald bij het verkopen van gebouwen en verplichtingen aangegaan naar aanleiding van transacties worden in mindering gebracht van de verkregen verkoopprijs om de gerealiseerde winst of het gerealiseerde verlies te bepalen.
Vaste activa in aanbouw
Conform de aangepaste IAS 40-norm worden de vaste activa in aanbouw opgenomen bij de vastgoedbeleggingen. Bij aankoop worden ze gewaardeerd tegen aanschaffingswaarde met inbegrip van bijkomende kosten en niet-aftrekbare btw.
Als de Groep van oordeel is dat de re\u00eble waarde van de vastgoedbeleggingen in aanbouw niet op een betrouwbare manier kan worden bepaald maar verwacht dat de re\u00eble waarde zal kunnen worden bepaald wanneer ze aanbesteed, vergund en verhuurd zijn, boekt ze de vastgoedbelegging in aanbouw aan kostprijs tot het
ogenblik dat de re\u00eble waarde kan worden bepaald (wanneer ze aanbesteed, vergund en verhuurd zijn of tot de constructie voltooid is (afhankelijk van wat zich eerst voordoet)), in overeenstemming met IAS 40.53. Deze re\u00eble waarde is gebaseerd op de waardering door de vastgoeddeskundige na aftrek van nog uit te voeren werken.
Een vast actief in aanbouw kan slaan op een bouwgrond, afbraakpand of een bestaand pand waarvan de bestemming moet veranderd worden en aanzienlijke verbouwingswerken vereist zijn om het de gewenste bestemming te geven.
Andere materi\u00eble vaste activa
De materi\u00eble vaste activa andere dan onroerende goederen waarvan het gebruik in de tijd beperkt is, worden gewaardeerd tegen aanschaffingswaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen op basis van de verwachte levensduur.
In het boekjaar waarin de investering plaatsvindt, worden afschrijvingen geboekt pro rata temporis het aantal maanden dat het actief in gebruik was.
De volgende afschrijvingspercentages op jaarbasis zijn van toepassing:
Installaties, machines en uitrusting | 6,66 - 20% |
Meubilair | 3,03 - 20% |
Rollend materieel | 20 - 33,33% |
Informaticamaterieel | 20 - 33,33% |
Standaardsoftware | 33,33% |
Maatsoftware | 6,66 - 33,33% |
Gebouwen eigen gebruik | 3,03% |
Technieken | 6,66% |
Lease-overeenkomst
In de beperkte gevallen waar Retail Estates leasingnemer is in lease-overeenkomsten (en deze contracten niet tot
de uitzonderingen zoals voorzien in IFRS 16 behoren), zal Retail Estates, als leasingnemer, een gebruiksrecht en bijhorende verplichting erkennen in de geconsolideerde jaarrekening. Vervolgens worden alle gebruiksrechten, die classificeren als vastgoedbelegging, gewaardeerd aan re\u00eble waarde, in overeenstemming met de waarderingsregels beschreven bij Vastgoedbeleggingen. De minimale leasebetalingen worden deels als financieringskosten en deels als aflossing van de uitstaande verplichting opgenomen.\u00a0 De financieringskost wordt erkend in de rubriek \u201cVerschil in de re\u00eble waarde van financi\u00eble activa en passiva\u201d.
Indien er indicaties zijn dat een actief mogelijk een bijzonder waardeverminderingsverlies heeft ondergaan, wordt de boekwaarde vergeleken met de realiseerbare waarde.
Indien de boekwaarde hoger is dan de realiseerbare waarde wordt een bijzonder waardeverminderingsverlies opgenomen.
Op het ogenblik van de verkoop of buitengebruikstelling van materi\u00eble vaste activa, andere dan onroerende goederen, worden de aanschaffingswaarde en de afschrijvingen die daarop betrekking hebben uit de balans verwijderd en worden de gerealiseerde meer- of minwaarden in de winst- en verliesrekening opgenomen.
Handelsvorderingen en andere vaste activa
Handelsvorderingen en andere vaste activa worden bij initi\u00eble opname gewaardeerd aan re\u00eble waarde en worden vervolgens gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs met behulp van de effectieve rentemethode. Er wordt een waardevermindering geboekt indien er onzekerheid bestaat betreffende de inbaarheid van de vordering op de vervaldag.
Vastgoedcertificaten
Waardering
1.Algemeen principe
Indien de houder van de certificaten geen aanmerkelijk belang (meer dan 75%) bezit van een vastgoedcertificaat, worden de certificaten op afsluitdatum geboekt aan de gewogen gemiddelde beurskoers van de laatste 30 dagen onder de rubriek \"Financi\u00eble vaste activa\".
Hiervan wordt afgeweken als op basis van publiek beschikbare informatie en van de emissievoorwaarden van het vastgoedcertificaat een intrinsieke waarde wordt vastgesteld die aanmerkelijk beneden de beurskoers ligt. Dan wordt de waarde beperkt tot de intrinsieke waarde.
2.Bezit van een aanmerkelijk belang (meer dan 75%) in de uitgegeven certificaten (per 31\u00a0maart\u00a02025 enkel toepasselijk op de vastgoedcertificaten \u201cDistri-Land\u201d)
De beurskoers van deze vastgoedcertificaten, zoals blijkt uit de koerstabellen van Euronext van de tweede markt, kan niet als een betrouwbare referentie beschouwd worden gezien de beperkte liquiditeit van dit vastgoedcertificaat. Retail Estates nv wenst bij elke afsluiting van zijn rekeningen de waarde van zijn certificaten te herwaarderen in functie van:
a)de re\u00eble waarde van de onroerende goederen waarvan de emittent eigenaar is en dit naar analogie met de waardering van het eigen vastgoed. Dit gebeurt op basis van een periodieke schatting door de vastgoeddeskundige in gezamenlijke opdracht van Retail Estates nv en Immobili\u00e8re Distri-Land nv. Indien \u00e9\u00e9n of meerdere gebouwen door de emittent van het vastgoedcertificaat verkocht worden, zal tot de uitkering van de verkoopsopbrengst, de verkoopprijs als waardering weerhouden worden;
b)de contractuele rechten van de houder van het vastgoedcertificaat volgens het prospectus dat uitgegeven werd bij de emissie van het vastgoedcertificaat.
Retail Estates nv investeert enkel in de certificaten van emissies die betrekking hebben op de financiering van perifeer winkelvastgoed. Het vastgoed waarvan de emittent eigenaar is, beantwoordt aan het type perifeer winkelvastgoed dat aansluit bij de beleggingsdoelstellingen van Retail Estates nv. Alhoewel Retail Estates nv juridisch gezien geen eigenaar is van dit vastgoed, beschouwt de vennootschap zich als de economische begunstigde en dit pro rata haar contractuele rechten als eigenaar van vastgoedcertificaten. Bovendien wordt de belegging in vastgoedcertificaten, in toepassing van de GVV-Wet, artikel 2, 5\u00b0, x, beschouwd als vastgoed.
Rekening houdend met deze overwegingen worden de certificaten geboekt onder de vastgoedbeleggingen aan hun aanschaffingswaarde met inbegrip van de bijkomende kosten. Winsten of verliezen die voortvloeien uit de variatie in de re\u00eble waarde van een vastgoedbelegging worden opgenomen in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze ontstaan en worden bij de winstverdeling toegewezen aan de onbeschikbare reserves. Op 31\u00a0maart\u00a02025 bedraagt de waarde van de vastgoedbeleggingen gerelateerd aan de certificaten Distri-Land 19,45 mio EUR (17,35 mio EUR op 31\u00a0maart\u00a02024) ten opzichte van de totale portefeuille van Retail Estates van 2.069,54 mio EUR.
Verwerking van coupon
1.Verwerking courant exploitatiesaldo
Als houder van de vastgoedcertificaten heeft Retail Estates nv pro rata de vastgoedcertificaten in zijn bezit, een contractueel recht op een gedeelte van het exploitatiesaldo dat de emittent realiseert door het ontvangen van de huren en de betaling van de werkings- en onderhoudskosten. Vermits de volledige waardevermindering of waardeverhoging verwerkt wordt via de herschatting van de waarde van het vastgoedcertificaat, dient geen gedeelte van de coupon met betrekking tot het exploitatiesaldo beschouwd te worden als een vergoeding voor de waardevermindering van de gebouwen van de emittent. Bijgevolg wordt de
volledige coupon behandeld als nettohuurinkomsten en als bedrijfsopbrengst verwerkt in de omzet.
2.Verwerking liquidatiesaldo bij verkoop van onroerende goederen
Wanneer een bepaald pand uit de portefeuille van de emittent verkocht wordt, wordt dit als volgt verwerkt: de netto-opbrengst na afhouding van eventueel verschuldigde roerende voorheffing, wordt slechts als gerealiseerde meerwaarde geboekt bij Retail Estates nv ten belope van het verschil tussen de boekwaarde van het vastgoedcertificaat op afsluitdatum vermeerderd met de nettoliquidatiecoupon en de boekwaarde op de vorige afsluitdatum. De boekwaarde van het vastgoedcertificaat wordt op elke afsluitdatum vastgesteld door een waardering te maken van de contractuele rechten van de certificaathouders zoals die blijken uit het emissieprospectus en dit vertrekkende van de re\u00eble waarde van het vastgoed in bezit van de emittent, zoals op afsluitdatum gewaardeerd door de vastgoeddeskundige van Retail Estates nv. Winsten of verliezen die voortvloeien uit de variatie in de re\u00eble waarde van een vastgoedbelegging worden opgenomen in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze ontstaan en worden bij de winstverdeling toegewezen aan de beschikbare reserves.
Vaste activa of groepen van activa aangehouden voor verkoop
Dit betreft onroerende goederen waarvan de boekwaarde hoofdzakelijk zal worden gerealiseerd door de verkoop van de goederen en niet door de verdere verhuring. Net als de vastgoedbeleggingen (zie supra) worden deze goederen gewaardeerd aan re\u00eble waarde, zijnde de investeringswaarde min de overdrachtstaksen.
Een onroerend goed wordt geboekt als een vast actief aangehouden voor verkoop als er een intentieverklaring tot verkoop getekend is.
Vlottende activa
De vorderingen op hoogstens \u00e9\u00e9n jaar worden gewaardeerd tegen hun nominale waarde, onder aftrek van waardeverminderingen voor dubieuze of oninbare vorderingen. Bankdeposito\u2019s op zicht of termijn worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. De bijkomende kosten worden onmiddellijk in de resultatenrekening verwerkt. Beursgenoteerde effecten worden gewaardeerd tegen hun beurskoers.
Eigen vermogen
Het kapitaal omvat de geldmiddelen verkregen bij oprichting, fusie of kapitaalverhoging. De externe kosten die onmiddellijk toewijsbaar zijn aan de uitgifte van nieuwe aandelen, worden afgetrokken van het eigen vermogen. Wanneer Retail Estates nv overgaat tot de inkoop van eigen aandelen wordt het betaalde bedrag inclusief de direct toewijsbare kosten, erkend als een wijziging van het eigen vermogen. Ingekochte eigen aandelen worden als een vermindering van het eigen vermogen voorgesteld.
Dividenden maken deel uit van het overgedragen resultaat totdat de algemene vergadering van aandeelhouders de dividenden toekent.
Verplichtingen
Een voorziening wordt opgenomen wanneer:
\u2013Retail Estates nv een bestaande \u2013 juridisch afdwingbare of feitelijke \u2013 verplichting heeft ten gevolge van een gebeurtenis in het verleden;
\u2013het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen zal vereist zijn om de verplichting af te wikkelen;
\u2013het bedrag van de verplichting op betrouwbare wijze kan worden geschat.
Handelsschulden worden uitgedrukt tegen hun nominale waarde op balansdatum. Interestdragende leningen worden initieel aan kostprijs erkend en verminderd met de transactiekosten. Vervolgens worden de interestdragende leningen gewaardeerd op basis van de
effectieve-rentemethode, waarbij elk verschil tussen de initi\u00eble boekwaarde en de aflossingswaarde erkend wordt als interestkost in de resultatenrekening over de duurtijd van de lening.
Voordelen aan het personeel en aan de directieleden
Retail Estates nv voorziet in een toegezegde pensioenbijdragenregeling voor zijn werknemers en voor de leden van het managementcomit\u00e9. Voor de leden van het manegmentcomit\u00e9 wordt deze regeling toevertrouwd aan een verzekeringsmaatschappij die onafhankelijk is van de vennootschap.
De regeling voor werknemers verloopt grotendeels via het fonds van het paritair comit\u00e9. Het gaat dus om een sectorplan, en het is de inrichter van dit pensioenplan (Fonds Tweede Pijler PC 323)\u00a0 die de wettelijke verantwoordelijkheden en verplichtingen moet dragen.
Bijdragen betaald gedurende het boekjaar worden ten laste genomen.
Vastgoedresultaat
Het nettohuurresultaat omvat de huren, operationele leasevergoedingen en andere inkomsten die hiermee verband houden min de met verhuur verbonden kosten, zijnde te betalen huur op gehuurde activa, waardeverminderingen op handelsvorderingen en terugnemingen van waardeverminderingen op handelsvorderingen.
De recuperatie van vastgoedkosten omvat de opbrengsten verkregen uit de doorrekening van kosten van groot onderhoud en vergoedingen van huurschade.
De huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen en de recuperatie van deze lasten betreffen kosten die volgens de wet of volgens de gebruiken ten laste vallen van de huurder. De eigenaar zal deze kosten overeenkomstig de contractuele afspraken met de huurder wel of niet aan hem doorrekenen.
Opbrengsten worden gewaardeerd tegen de re\u00eble waarde van de vergoeding die ontvangen is en worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen in de periode waarop ze betrekking hebben.
Vastgoedkosten
De vastgoedkosten worden gewaardeerd tegen de re\u00eble waarde van de vergoeding die betaald is of die verschuldigd is en worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen in de periode waarop ze betrekking hebben.
De technische kosten omvatten onder meer structureel en occasioneel onderhoud (inclusief uitgaven in het kader van de duurzaamheidsstrategie) en verliezen uit schadegevallen gedeeltelijk gedekt door de verzekeringsmaatschappijen. De commerci\u00eble kosten bevatten onder meer makelaarscommissies. De beheerskosten van het vastgoed omvatten hoofdzakelijk de kosten van het personeel verantwoordelijk voor deze activiteit, de operationele kosten van de hoofdzetel van de onderneming en erelonen betaald aan derde partijen.
De van huurders of derden ontvangen beheersvergoedingen die gedeeltelijk de beheerskosten van het vastgoed dekken, worden in mindering gebracht.
Algemene kosten van de vennootschap en andere operationele opbrengsten en kosten
De algemene kosten van de vennootschap dekken de vaste bedrijfskosten van de onderneming die actief is als een beursgenoteerde onderneming en die geniet van het GVV-statuut. Deze kosten worden opgelopen om transparante financi\u00eble informatie te verschaffen, economisch vergelijkbaar te zijn met andere types van investeringen en om aan beleggers de mogelijkheid te bieden om op een liquide manier indirect deel te nemen aan een gediversifieerde vastgoedbelegging. Een deel van de kosten die gemaakt worden in het kader van de strategische groei van Retail Estates nv valt eveneens onder deze categorie.
Financieel resultaat
Het financieel resultaat bestaat uit de interestkosten op leningen en bijkomende financieringskosten zoals de negatieve variaties van afdekkingsinstrumenten voor zover dat deze niet effectief zijn in de zin van IAS 39, verminderd met de opbrengsten van beleggingen.
Vennootschapsbelasting
Deze rubriek omvat de courante belastinglast op het resultaat van het boekjaar. De vennootschapsbelasting wordt rechtstreeks in het resultaat geboekt, behalve als de belasting betrekking heeft op elementen die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen. In dat geval wordt ook de belasting rechtstreeks in het eigen vermogen opgenomen. De courante belastinglast bestaat uit de verwachte belasting op het belastbaar inkomen van het jaar en de correcties op vorige boekjaren.
Exittaks
De exittaks is de vennootschapsbelasting op de meerwaarde die vastgesteld wordt bij de belaste fusie van een GVV met een onderneming die geen GVV is. De verschuldigde exittaks op deze meerwaarde wordt erkend wanneer de onderneming die geen GVV is voor het eerst in de consolidatiekring van de Groep wordt opgenomen.
Toepassing IFRS 3 Business Combinations
De vennootschapstransacties van de afgelopen boekjaren werden niet verwerkt als een business combination zoals gedefinieerd onder IFRS 3 vanuit de vaststelling dat deze niet van toepassing is, gelet op de aard en de schaalgrootte van de vennootschap waarover controle verworven is. Het gaat om vennootschappen die een beperkt aantal panden bezitten, waarvan geen personeel of activiteiten werden overgenomen en waarvan het niet de intentie is om ze als een autonome business aan te houden. De vennootschappen worden integraal geconsolideerd. We verwijzen in dit verband eveneens naar bijlage 41.
De volgende nieuwe standaarden en wijzigingen aan standaarden zijn voor het eerst verplicht van toepassing voor het boekjaar startend op 1 januari 2024 en zijn goedgekeurd door de EU:
\u2013Wijzigingen aan IAS 1, \u2018Presentatie van de jaarrekening: classificatie van verplichten als kortlopend of langlopend\u2019 (effectief vanaf 1 januari 2024). Deze betreffen enkel de presentatie van verplichtingen in de balans, niet het bedrag of de timing bij erkenning van een actief, verplichting, inkomst of kost noch de toelichtingsvereisten voor andere elementen van de jaarrekening. Ze verduidelijken dat:
\u2022de classificatie van verplichtingen als kortlopend of langlopend moet worden gebaseerd op bestaande rechten aan het einde van de verslagperiode en de formulering in alle betrokken paragrafen moet worden aangepast om te verwijzen naar het \"recht\" om de afwikkeling uit te stellen met ten minste twaalf maanden; en dat alleen bestaande rechten aan het einde van de verslagperiode de classificatie van een verplichting be\u00efnvloeden;
\u2022classificatie niet wordt be\u00efnvloed door verwachtingen over de vraag of een entiteit haar recht zal uitoefenen om de afwikkeling van een verplichting uit te stellen; en dat afwikkeling verwijst naar de overdracht aan de tegenpartij van contanten, eigen-vermogensinstrumenten, andere activa of diensten.
\u2022Maak duidelijk hoe voorwaarden waaraan een entiteit binnen 12 maanden na de verslagperiode moet voldoen, zoals convenanten, van invloed zijn op de classificatie van de overeenkomstige verplichting.
\u2013Wijzigingen aan IAS 7 \u2018Kasstroomoverzicht\u2019 en IFRS 7 \u2018Financi\u00eble instrumenten: toelichtingen\u2019: financieringsovereenkomsten met leveranciers. Het amendement beschrijft de kenmerken waarvoor entiteiten aanvullende toelichtingen zullen moeten verstrekken over de impact van financieringsregelingen met leveranciers op verplichtingen, kasstromen en blootstelling aan liquiditeitsrisico's.
\u2013Wijzigingen aan IFRS 16 Leaseovereenkomsten: Leaseverplichting in een Sale and Leaseback (van kracht per 1 januari 2024). De wijzigingen leggen uit hoe een entiteit een sale-and-leaseback na de transactiedatum verwerkt, met name wanneer sommige of alle leasebetalingen variabele leasebetalingen zijn die niet afhankelijk zijn van een index of voet. Zij stellen dat de verkoper-huurder bij de latere waardering van de leaseverplichting de \"leasebetalingen\" en \"herziene leasebetalingen\" bepaalt op een manier die er niet toe leidt dat de verkoper-huurder enig bedrag van de winst of het verlies opneemt dat verband houdt met het behouden gebruiksrecht. Eventuele winsten en verliezen met betrekking tot de gehele of gedeeltelijke be\u00ebindiging van een huurovereenkomst blijven opgenomen wanneer ze zich voordoen, aangezien deze betrekking hebben op het be\u00ebindigde gebruiksrecht en niet op het behouden gebruiksrecht.
De volgende nieuwe standaard en wijzigingen aan de standaarden werden gepubliceerd. Deze zijn voor het eerst verplicht van toepassing voor het boekjaar startend op 1 januari 2024 maar zijn niet goedgekeurd door de EU:
\u2013Geen
De volgende nieuwe standaarden en wijzigingen aan standaarden werden gepubliceerd, maar zijn nog niet voor het eerst verplicht van toepassing voor het boekjaar startend op 1 januari 2024 en zijn goedgekeurd door de EU:
\u2013Wijzigingen aan IAS 21 \u2018De effecten van wijzigingen in wisselkoersen: gebrek aan uitwisselbaarheid\u2019 (van kracht per 1 januari 2025). IAS 21 behandelde voorheen niet hoe wisselkoersen moeten worden bepaald in het geval er langdurig gebrek aan uitwisselbaarheid is en de contante koers die door het bedrijf moet worden toegepast niet waarneembaar is. De wijzigingen met beperkt toepassingsgebied voegen specifieke eisen toe aan:
\u2022Bepalen wanneer een valuta inwisselbaar is in een andere en wanneer niet;
\u2022Bepalen van de toe te passen wisselkoers indien een valuta niet inwisselbaar is;
\u2022Aanvullende toelichtingen die moeten worden verstrekt wanneer een valuta niet inwisselbaar is.
De volgende nieuwe standaarden en wijzigingen aan standaarden werden gepubliceerd, maar zijn nog niet voor het eerst verplicht van toepassing voor het boekjaar startend op 1 januari 2024 en zijn nog niet goedgekeurd door de EU:
\u2013Wijzigingen aan IFRS 9 en aan IFRS 7: de classificatie en waardering van financi\u00eble instrumenten (van kracht per 1 januari 2026). Op 30 mei 2024 heeft de IASB wijzigingen aan IFRS 9 en IFRS 7 uitgegeven om:
\u2022De datum van herkenning en afboeking van sommige financi\u00eble activa en verplichtingen te verduidelijken, met een nieuwe uitzondering voor sommige financi\u00eble verplichtingen die worden afgewikkeld via een elektronisch geld overdrachtsysteem;
\u2022De beoordeling of een financieel actief voldoet aan het criterium van uitsluitend betalingen van hoofdsom en rente (SPPI) te verduidelijken;
\u2022Nieuwe toelichtingen toe te voegen voor bepaalde instrumenten met contractuele voorwaarden die de kasstromen kunnen wijzigen (zoals sommige instrumenten met kenmerken die gekoppeld zijn aan het behalen van milieu-, sociale en governance (ESG) doelen);
\u2022De toelichtingen bij aandelen instrumenten die worden aangewezen tegen re\u00eble waarde via het overige totaalresultaat (FVOCI) bij te werken.
\u2013Wijzigingen aan IFRS 9 en aan IFRS 7: Contracten die verwijzen naar natuur-afhankelijke elektriciteit (van kracht per 1 januari 2026). Op 18 december 2024 heeft de IASB wijzigingen aan IFRS 9 en IFRS 7 uitgegeven:
\u2022verduidelijking van de toepassing van de eisen voor \u2018eigen gebruik\u2019;
\u2022toestaan van hedge accounting als deze contracten als afdekkingsinstrument worden gebruikt; en
\u2022en toevoeging van nieuwe toelichtingsvereisten om beleggers in staat te stellen het effect van deze contracten op de financi\u00eble prestaties en kasstromen van een bedrijf te begrijpen.
\u2013IFRS 18 Presentatie en toelichting in de jaarrekening (van kracht per 1 januari 2027). De IASB heeft IFRS 18 uitgegeven, de nieuwe standaard voor presentatie en toelichting in de jaarrekening, met een focus op aanpassingen aan de resultatenrekening. De belangrijkste nieuwe concepten die ge\u00efntroduceerd worden in IFRS 18 hebben betrekking op:
\u2022De structuur van de resultatenrekening;
\u2022Verplichte toelichtingen in de jaarrekening voor bepaalde prestatie-indicatoren van winst en verlies die buiten de financi\u00eble overzichten van een entiteit worden gerapporteerd (dat wil zeggen, door het management gedefinieerde prestatie-indicatoren); en
\u2022Verbeterde principes voor aggregatie en disaggregatie die van toepassing zijn op de primaire financi\u00eble overzichten en toelichtingen in het algemeen.
IFRS 18 zal IAS 1 vervangen; veel van de andere bestaande principes in IAS 1 worden behouden, met beperkte wijzigingen. IFRS 18 zal geen invloed hebben op de erkenning of waardering van posten in de jaarrekening, maar het kan wel veranderen wat een entiteit rapporteert als haar 'operationele winst of verlies'.
IFRS 18 zal van toepassing zijn op verslagperiodes die beginnen op of na 1 januari 2027 en is ook van toepassing op vergelijkende informatie. De veranderingen in presentatie en toelichtingen die vereist zijn door IFRS 18 kunnen systeem- en proceswijzigingen vereisen.
\u2013IFRS 19 Dochterondernemingen zonder openbare verantwoordingsplicht: Toelichtingen (van kracht per 1 januari 2027). De International Accounting Standards Board (IASB) heeft een nieuwe IFRS-accounting standaard uitgegeven voor dochterondernemingen. IFRS 19 \u2018Dochterondernemingen zonder openbare verantwoordingsplicht: Toelichtingen\u2019 staan in aanmerking komende dochterondernemingen toe om IFRS-accounting standaarden met verminderde toelichtingen te gebruiken. Het toepassen van IFRS 19 zal de kosten voor het opstellen van de financi\u00eble overzichten van dochterondernemingen verminderen, terwijl de bruikbaarheid van de informatie voor gebruikers van hun financi\u00eble overzichten behouden blijft.
\u2013Jaarlijkse aanpassingen Volume 11 (van kracht per 1 januari 2026). De gewijzigde standaarden zijn:
\u2022IFRS 1 Eerste toepassing van International Financial Reporting Standards;
\u2022IFRS 7 Financi\u00eble Instrumenten: Toelichtingen en aanvullende begeleiding voor de implementatie van IFRS 7;
\u2022IFRS 9 Financi\u00eble Instrumenten;
\u2022IFRS 10 Geconsolideerde jaarrekening; en
\u2022IAS 7 Kasstroomoverzicht.
De volgende standaard is voor het eerst verplicht van toepassing voor het boekjaar startend op 1 januari 2016 maar werd nog niet goedgekeurd door de EU. De Europese Commissie heeft besloten de goedkeuringsprocedure voor deze interim standaard niet op te starten maar te wachten op de finale versie van de standaard:
De volgende nieuwe standaarden en wijzigingen aan standaarden zijn voor het eerst verplicht van toepassing voor het boekjaar startend op 1 januari 2024 en zijn goedgekeurd door de EU:
\u2013Wijzigingen aan IAS 1, \u2018Presentatie van de jaarrekening: classificatie van verplichten als kortlopend of langlopend\u2019 (effectief vanaf 1 januari 2024). Deze betreffen enkel de presentatie van verplichtingen in de balans, niet het bedrag of de timing bij erkenning van een actief, verplichting, inkomst of kost noch de toelichtingsvereisten voor andere elementen van de jaarrekening. Ze verduidelijken dat:
\u2022de classificatie van verplichtingen als kortlopend of langlopend moet worden gebaseerd op bestaande rechten aan het einde van de verslagperiode en de formulering in alle betrokken paragrafen moet worden aangepast om te verwijzen naar het \"recht\" om de afwikkeling uit te stellen met ten minste twaalf maanden; en dat alleen bestaande rechten aan het einde van de verslagperiode de classificatie van een verplichting be\u00efnvloeden;
\u2022classificatie niet wordt be\u00efnvloed door verwachtingen over de vraag of een entiteit haar recht zal uitoefenen om de afwikkeling van een verplichting uit te stellen; en dat afwikkeling verwijst naar de overdracht aan de tegenpartij van contanten, eigen-vermogensinstrumenten, andere activa of diensten.
\u2022Maak duidelijk hoe voorwaarden waaraan een entiteit binnen 12 maanden na de verslagperiode moet voldoen, zoals convenanten, van invloed zijn op de classificatie van de overeenkomstige verplichting.
\u2013Wijzigingen aan IAS 7 \u2018Kasstroomoverzicht\u2019 en IFRS 7 \u2018Financi\u00eble instrumenten: toelichtingen\u2019: financieringsovereenkomsten met leveranciers. Het amendement beschrijft de kenmerken waarvoor entiteiten aanvullende toelichtingen zullen moeten verstrekken over de impact van financieringsregelingen met leveranciers op verplichtingen, kasstromen en blootstelling aan liquiditeitsrisico's.
\u2013Wijzigingen aan IFRS 16 Leaseovereenkomsten: Leaseverplichting in een Sale and Leaseback (van kracht per 1 januari 2024). De wijzigingen leggen uit hoe een entiteit een sale-and-leaseback na de transactiedatum verwerkt, met name wanneer sommige of alle leasebetalingen variabele leasebetalingen zijn die niet afhankelijk zijn van een index of voet. Zij stellen dat de verkoper-huurder bij de latere waardering van de leaseverplichting de \"leasebetalingen\" en \"herziene leasebetalingen\" bepaalt op een manier die er niet toe leidt dat de verkoper-huurder enig bedrag van de winst of het verlies opneemt dat verband houdt met het behouden gebruiksrecht. Eventuele winsten en verliezen met betrekking tot de gehele of gedeeltelijke be\u00ebindiging van een huurovereenkomst blijven opgenomen wanneer ze zich voordoen, aangezien deze betrekking hebben op het be\u00ebindigde gebruiksrecht en niet op het behouden gebruiksrecht.
De volgende nieuwe standaard en wijzigingen aan de standaarden werden gepubliceerd. Deze zijn voor het eerst verplicht van toepassing voor het boekjaar startend op 1 januari 2024 maar zijn niet goedgekeurd door de EU:
\u2013Geen
De volgende nieuwe standaarden en wijzigingen aan standaarden werden gepubliceerd, maar zijn nog niet voor het eerst verplicht van toepassing voor het boekjaar startend op 1 januari 2024 en zijn goedgekeurd door de EU:
\u2013Wijzigingen aan IAS 21 \u2018De effecten van wijzigingen in wisselkoersen: gebrek aan uitwisselbaarheid\u2019 (van kracht per 1 januari 2025). IAS 21 behandelde voorheen niet hoe wisselkoersen moeten worden bepaald in het geval er langdurig gebrek aan uitwisselbaarheid is en de contante koers die door het bedrijf moet worden toegepast niet waarneembaar is. De wijzigingen met beperkt toepassingsgebied voegen specifieke eisen toe aan:
\u2022Bepalen wanneer een valuta inwisselbaar is in een andere en wanneer niet;
\u2022Bepalen van de toe te passen wisselkoers indien een valuta niet inwisselbaar is;
\u2022Aanvullende toelichtingen die moeten worden verstrekt wanneer een valuta niet inwisselbaar is.
De volgende nieuwe standaarden en wijzigingen aan standaarden werden gepubliceerd, maar zijn nog niet voor het eerst verplicht van toepassing voor het boekjaar startend op 1 januari 2024 en zijn nog niet goedgekeurd door de EU:
\u2013Wijzigingen aan IFRS 9 en aan IFRS 7: de classificatie en waardering van financi\u00eble instrumenten (van kracht per 1 januari 2026). Op 30 mei 2024 heeft de IASB wijzigingen aan IFRS 9 en IFRS 7 uitgegeven om:
\u2022De datum van herkenning en afboeking van sommige financi\u00eble activa en verplichtingen te verduidelijken, met een nieuwe uitzondering voor sommige financi\u00eble verplichtingen die worden afgewikkeld via een elektronisch geld overdrachtsysteem;
\u2022De beoordeling of een financieel actief voldoet aan het criterium van uitsluitend betalingen van hoofdsom en rente (SPPI) te verduidelijken;
\u2022Nieuwe toelichtingen toe te voegen voor bepaalde instrumenten met contractuele voorwaarden die de kasstromen kunnen wijzigen (zoals sommige instrumenten met kenmerken die gekoppeld zijn aan het behalen van milieu-, sociale en governance (ESG) doelen);
\u2022De toelichtingen bij aandelen instrumenten die worden aangewezen tegen re\u00eble waarde via het overige totaalresultaat (FVOCI) bij te werken.
\u2013Wijzigingen aan IFRS 9 en aan IFRS 7: Contracten die verwijzen naar natuur-afhankelijke elektriciteit (van kracht per 1 januari 2026). Op 18 december 2024 heeft de IASB wijzigingen aan IFRS 9 en IFRS 7 uitgegeven:
\u2022verduidelijking van de toepassing van de eisen voor \u2018eigen gebruik\u2019;
\u2022toestaan van hedge accounting als deze contracten als afdekkingsinstrument worden gebruikt; en
\u2022en toevoeging van nieuwe toelichtingsvereisten om beleggers in staat te stellen het effect van deze contracten op de financi\u00eble prestaties en kasstromen van een bedrijf te begrijpen.
\u2013IFRS 18 Presentatie en toelichting in de jaarrekening (van kracht per 1 januari 2027). De IASB heeft IFRS 18 uitgegeven, de nieuwe standaard voor presentatie en toelichting in de jaarrekening, met een focus op aanpassingen aan de resultatenrekening. De belangrijkste nieuwe concepten die ge\u00efntroduceerd worden in IFRS 18 hebben betrekking op:
\u2022De structuur van de resultatenrekening;
\u2022Verplichte toelichtingen in de jaarrekening voor bepaalde prestatie-indicatoren van winst en verlies die buiten de financi\u00eble overzichten van een entiteit worden gerapporteerd (dat wil zeggen, door het management gedefinieerde prestatie-indicatoren); en
\u2022Verbeterde principes voor aggregatie en disaggregatie die van toepassing zijn op de primaire financi\u00eble overzichten en toelichtingen in het algemeen.
IFRS 18 zal IAS 1 vervangen; veel van de andere bestaande principes in IAS 1 worden behouden, met beperkte wijzigingen. IFRS 18 zal geen invloed hebben op de erkenning of waardering van posten in de jaarrekening, maar het kan wel veranderen wat een entiteit rapporteert als haar 'operationele winst of verlies'.
IFRS 18 zal van toepassing zijn op verslagperiodes die beginnen op of na 1 januari 2027 en is ook van toepassing op vergelijkende informatie. De veranderingen in presentatie en toelichtingen die vereist zijn door IFRS 18 kunnen systeem- en proceswijzigingen vereisen.
\u2013IFRS 19 Dochterondernemingen zonder openbare verantwoordingsplicht: Toelichtingen (van kracht per 1 januari 2027). De International Accounting Standards Board (IASB) heeft een nieuwe IFRS-accounting standaard uitgegeven voor dochterondernemingen. IFRS 19 \u2018Dochterondernemingen zonder openbare verantwoordingsplicht: Toelichtingen\u2019 staan in aanmerking komende dochterondernemingen toe om IFRS-accounting standaarden met verminderde toelichtingen te gebruiken. Het toepassen van IFRS 19 zal de kosten voor het opstellen van de financi\u00eble overzichten van dochterondernemingen verminderen, terwijl de bruikbaarheid van de informatie voor gebruikers van hun financi\u00eble overzichten behouden blijft.
\u2013Jaarlijkse aanpassingen Volume 11 (van kracht per 1 januari 2026). De gewijzigde standaarden zijn:
\u2022IFRS 1 Eerste toepassing van International Financial Reporting Standards;
\u2022IFRS 7 Financi\u00eble Instrumenten: Toelichtingen en aanvullende begeleiding voor de implementatie van IFRS 7;
\u2022IFRS 9 Financi\u00eble Instrumenten;
\u2022IFRS 10 Geconsolideerde jaarrekening; en
\u2022IAS 7 Kasstroomoverzicht.
De volgende standaard is voor het eerst verplicht van toepassing voor het boekjaar startend op 1 januari 2016 maar werd nog niet goedgekeurd door de EU. De Europese Commissie heeft besloten de goedkeuringsprocedure voor deze interim standaard niet op te starten maar te wachten op de finale versie van de standaard:
Grondslag voor consolidatie
Consolidatieprincipes
Dochterondernemingen
Dochterondernemingen zijn entiteiten waarover de onderneming controle uitoefent. De ondernemingen die de Groep controleert, worden geconsolideerd volgens de methode van de integrale consolidatie.
De integrale consolidatie bestaat erin activa- en passivagegevens van de geconsolideerde ondernemingen integraal over te nemen, evenals de kosten en de opbrengsten waarbij de noodzakelijke eliminaties worden uitgevoerd. De minderheidsbelangen zijn de belangen in de dochterondernemingen die rechtstreeks, noch onrechtststreeks door de Groep worden aangehouden. Op 31\u00a0maart\u00a02025 werden er enkel minderheidsbelangen erkend voor de vennootschap Alex Invest NV. In de clusterrapportering met betrekking tot de portefeuille staat het vastgoed van Alex Invest voor 100% opgenomen (zoals in de balans).
Onder controle wordt verstaan dat Retail Estates nv rechtstreeks of onrechtstreeks het financi\u00eble en het operationele beleid van de dochteronderneming kan bepalen, recht heeft op de variabele kasstromen en de resultaten van deze dochteronderneming, en de mogelijkheid heeft om door middel van de controle over de dochteronderneming, haar variabele kasstromen te be\u00efnvloeden.
Joint ventures en geassocieerde vennootschappen
Joint ventures zjn die ondernemingen waarover de Groep gezamenlijke zeggenschap heeft, vastgelegd bij contractuele overeenkomst. Zulke gezamenlijke zeggenschap is van toepassing wanneer de strategische, financi\u00eble en operationele beslissingen met betrekking tot de activiteit, unanieme instemming vereisen van de partijen die de zeggenschap delen (de deelnemers in de joint venture).
Geassocieerde ondernemingen zijn ondernemingen waarover is vastgelegd dat de Groep een significante invloed heeft.
Zoals gedefineerd in IAS 28, worden de resultaten en de balansimpact van de geassocieerde vennootschap Veilinghof \u2019t Sas (waarin Retail Estates 26,19% aanhoudt) verwerkt volgens de vermogensmutatiemethode. Deelnemingen in vennootschappen waarop de vermogensmutatiemethode is toegepast, worden in de geconsolideerde balans opgenomen onder een afzonderlijke post van de financi\u00eble vaste activa (\u201cVennootschappen waarop de vermogensmutatie is toegepast\u201d).
Wanneer op een deelneming de vermogensmutatiemethode wordt toegepast, wordt zij in de geconsolideerde balans opgenomen voor het bedrag dat overeenkomt met het deel van het eigen vermogen van de betrokken vennootschap, inclusief het resultaat over het boekjaar, dat deze deelneming belichaamt.
Het resultaat van de geassocieerde ondernemingen en joint ventures wordt erkend in het resultaat op de lijn \u201caandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures\u201d.
In de clusterrapportering met betrekking tot de portefeuille staat het vastgoed met betrekking tot Veilinghof \u2019t Sas niet opgenomen.
Omzetting van vreemde munten
Transacties in vreemde valuta worden tegen de wisselkoers geldig op transactiedatum geboekt. Monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta worden gewaardeerd aan de slotkoers van kracht op balansdatum. Wisselkoersverschillen die voortvloeien uit transacties in vreemde valuta en uit de omzetting van monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta worden in de winst- en verliesrekening opgenomen in de periode waarin ze zich voordoen. Niet-monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta worden tegen de wisselkoers geldig op de transactiedatum omgezet.
Lijst van geconsolideerde ondernemingen en wijzigingen in consolidatiekring
Volgende dochterondernemingen maken deel uit van de consolidatieperimeter van Retail Estates nv op 31\u00a0maart\u00a02025:
Dochteronderneming | Externe financi\u00eble schulden5 (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | Vastgoed-beleggingen5 (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | Huurinkomsten6 (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | Deelnemings-percentage |
Retail Warehousing Invest | 51.363 | 3.173 | 100,00% | |
Inducom | 92.464 | 0 | 100,00% | |
Finsbury Properties | 0 | 17 | 100,00% | |
Regreen | 8.279 | 548 | 100,00% | |
Veilinghof 't Sas | 0 | 26,19% | ||
Retail Estates Nederland | 54.268 | 5.608 | 100,00% | |
Venlo Invest | 34.057 | 2.540 | 100,00% | |
Cruquius Invest | 80.701 | 5.914 | 100,00% | |
Spijkenisse Invest | 10.250 | 46.871 | 3.227 | 100,00% |
Heerlen I Invest | 68.285 | 4.910 | 100,00% | |
Heerlen II Invest | 59.562 | 4.441 | 100,00% | |
Retail Estates Middelburg Invest | 33.339 | 2.815 | 100,00% | |
Breda I Invest | 41.631 | 3.240 | 100,00% | |
Breda II Invest | 25.735 | 2.052 | 100,00% | |
Naaldwijk Invest | 21.153 | 1.976 | 100,00% | |
Alex Invest | 37.307 | 3.475 | 50,00% | |
Zaandam Invest | 36.453 | 2.081 | 100,00% | |
Osbroek Invest | 74.930 | 5.593 | 100,00% | |
Aquarius Invest | 41.284 | 2.502 | 100,00% | |
Waterman Invest | 39.214 | 2.730 | 100,00% | |
SVK | 3.268 | 221 | 100,00% | |
5 Waarde op afsluitdatum van de geconsolideerde cijfers (31.03.2025) inclusief vaste activa in aanbouw conform de aangepaste IAS 40-norm. | ||||
6 Voor de periode dat ze deel uitmaken van de Groep in het huidige boekjaar. |
Aquarius Invest nv en Waterman Invest nv
Op 13 juni 2023 werden de dochtervennootschappen \u201cAquarius Invest nv\u201d en \u201cWaterman Invest nv\u201d opgericht in het kader van de aankoop van het retailpark Alexandrium II Megastores te Rotterdam. De investering in de aankoop van het retailpark bedraagt 81,5 mio EUR (inclusief overdrachtsbelasting, due diligence en transactiekosten).
Alexandrium II Megastores, Alexandrium III Woonmall en het regionaal Shopping Center Alexandrium (Alexandrium I \u2013 eigendom van Kl\u00e9pierre) maken deel uit van de grootste out-of-town winkelzone van de Randstad. De structurele verbinding tussen de drie retailparken zorgt voor een uiterst complementaire mix en een voor Nederland uitzonderlijk winkelaanbod met in totaal 200 winkels op een oppervlakte van 111.500 m\u00b2. Alle winkels zijn 7/7 open en trekken jaarlijks samen 15 miljoen bezoekers aan.
Inducom nv
De enkelvoudige jaarrekening van Inducom is voor het eerst opgesteld volgens boekhoudnormen consistent met International Financial Reporting Standards zoals ge\u00efmplementeerd door de GVBF-Wetgeving. Dit als gevolg van de registratie van de vennootschap als GVBF vanaf 14 november 2023 op de lijst met gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen in toepassing van het koninklijk besluit van 9 november 2016 met betrekking tot de gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen.
De onderneming heeft alle IFRS-standaarden en interpretaties toegepast die op balansdatum 31 december 2023 van toepassing waren, en dit voor de cijfers vanaf de overgangsdatum naar IFRS (d.i. 1 januari 2022).
Op 29 maart 2024 heeft Retail Estates als enige aandeelhouder van RWI beslist tot parti\u00eble splitsing van RWI, met tot gevolg dat een gedeelte van de vastgoedportefeuille van RWI werd overgedragen aan Inducom nv. De verkregen waarde van Retail Warehousing Invest nv bevat een belangrijk aantal naakte eigendomsrechten (\u201ctr\u00e9fonds\u201d) waarvan de erfpacht zich bij Retail Estates nv bevindt met een huidige marktwaarde van ongeveer EUR 78,19 miljoen.
Retail Warehousing Invest nv
Sinds 2012 bezit Retail Estates een participatie in Retail Warehousing Invest nv, een institutionele gereglementeerde vastgoedvennootschap (IGVV) (\u201cRWI\u201d). Oorspronkelijk had Retail Estates een medeaandeelhouder in RWI met een minderheidsbelang van 37,5%. In 2016 heeft deze minderheidsaandeelhouder door middel van een inbreng in natura in de context van het toegestane kapitaal de aandelenparticipatie in RWI \u201comgeruild\u201d in een aandelenparticipatie bij Retail Estates. Sindsdien is Retail Estates enige aandeelhouder van RWI.
Op 29 maart 2024 heeft Retail Estates als enige aandeelhouder van RWI beslist tot parti\u00eble splitsing van RWI, met tot gevolg dat een gedeelte van de vastgoedportefeuille van RWI werd overgedragen aan Inducom NV, een gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds naar Belgisch recht en eveneens een 100% dochtervennootschap van Retail Estates.
SVK nv
Gedurende het afgelopen boekjaar werd de controle verworven over de vennootschap S.V.K. nv. De overname zorgt voor de uitbreiding van de site in Sint-Joris-Winge.
Overige dochtervennootschappen
Alle dochtervennootschappen worden integraal geconsolideerd met uitzondering van Veilinghof \u2019t Sas, waarop de vermogensmutatiemethode wordt toegepast (we verwijzen naar de Belangrijke grondslagen voor financi\u00eble verslaggeving onder de hoofding \u201cGrondslag voor consolidatie\u201d voor meer info omtrent deze consolidatiemethode). Retail Estates heeft een deelneming van 26,19% in Veilinghof \u2018t Sas. De financiering gebeurt vanuit Retail Estates ten belope van 5 mio EUR.
Dochterondernemingen zijn entiteiten waarover de onderneming controle uitoefent. De ondernemingen die de Groep controleert, worden geconsolideerd volgens de methode van de integrale consolidatie.
De integrale consolidatie bestaat erin activa- en passivagegevens van de geconsolideerde ondernemingen integraal over te nemen, evenals de kosten en de opbrengsten waarbij de noodzakelijke eliminaties worden uitgevoerd. De minderheidsbelangen zijn de belangen in de dochterondernemingen die rechtstreeks, noch onrechtststreeks door de Groep worden aangehouden. Op 31\u00a0maart\u00a02025 werden er enkel minderheidsbelangen erkend voor de vennootschap Alex Invest NV. In de clusterrapportering met betrekking tot de portefeuille staat het vastgoed van Alex Invest voor 100% opgenomen (zoals in de balans).
Onder controle wordt verstaan dat Retail Estates nv rechtstreeks of onrechtstreeks het financi\u00eble en het operationele beleid van de dochteronderneming kan bepalen, recht heeft op de variabele kasstromen en de resultaten van deze dochteronderneming, en de mogelijkheid heeft om door middel van de controle over de dochteronderneming, haar variabele kasstromen te be\u00efnvloeden.
Joint ventures en geassocieerde vennootschappen
Joint ventures zjn die ondernemingen waarover de Groep gezamenlijke zeggenschap heeft, vastgelegd bij contractuele overeenkomst. Zulke gezamenlijke zeggenschap is van toepassing wanneer de strategische, financi\u00eble en operationele beslissingen met betrekking tot de activiteit, unanieme instemming vereisen van de partijen die de zeggenschap delen (de deelnemers in de joint venture).
Geassocieerde ondernemingen zijn ondernemingen waarover is vastgelegd dat de Groep een significante invloed heeft.
Zoals gedefineerd in IAS 28, worden de resultaten en de balansimpact van de geassocieerde vennootschap Veilinghof \u2019t Sas (waarin Retail Estates 26,19% aanhoudt) verwerkt volgens de vermogensmutatiemethode. Deelnemingen in vennootschappen waarop de vermogensmutatiemethode is toegepast, worden in de geconsolideerde balans opgenomen onder een afzonderlijke post van de financi\u00eble vaste activa (\u201cVennootschappen waarop de vermogensmutatie is toegepast\u201d).
Wanneer op een deelneming de vermogensmutatiemethode wordt toegepast, wordt zij in de geconsolideerde balans opgenomen voor het bedrag dat overeenkomt met het deel van het eigen vermogen van de betrokken vennootschap, inclusief het resultaat over het boekjaar, dat deze deelneming belichaamt.
Het resultaat van de geassocieerde ondernemingen en joint ventures wordt erkend in het resultaat op de lijn \u201caandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures\u201d.
In de clusterrapportering met betrekking tot de portefeuille staat het vastgoed met betrekking tot Veilinghof \u2019t Sas niet opgenomen.
Overige dochtervennootschappen
Alle dochtervennootschappen worden integraal geconsolideerd met uitzondering van Veilinghof \u2019t Sas, waarop de vermogensmutatiemethode wordt toegepast (we verwijzen naar de Belangrijke grondslagen voor financi\u00eble verslaggeving onder de hoofding \u201cGrondslag voor consolidatie\u201d voor meer info omtrent deze consolidatiemethode). Retail Estates heeft een deelneming van 26,19% in Veilinghof \u2018t Sas. De financiering gebeurt vanuit Retail Estates ten belope van 5 mio EUR.
Joint ventures en geassocieerde vennootschappen
Joint ventures zjn die ondernemingen waarover de Groep gezamenlijke zeggenschap heeft, vastgelegd bij contractuele overeenkomst. Zulke gezamenlijke zeggenschap is van toepassing wanneer de strategische, financi\u00eble en operationele beslissingen met betrekking tot de activiteit, unanieme instemming vereisen van de partijen die de zeggenschap delen (de deelnemers in de joint venture).
Geassocieerde ondernemingen zijn ondernemingen waarover is vastgelegd dat de Groep een significante invloed heeft.
Zoals gedefineerd in IAS 28, worden de resultaten en de balansimpact van de geassocieerde vennootschap Veilinghof \u2019t Sas (waarin Retail Estates 26,19% aanhoudt) verwerkt volgens de vermogensmutatiemethode. Deelnemingen in vennootschappen waarop de vermogensmutatiemethode is toegepast, worden in de geconsolideerde balans opgenomen onder een afzonderlijke post van de financi\u00eble vaste activa (\u201cVennootschappen waarop de vermogensmutatie is toegepast\u201d).
Wanneer op een deelneming de vermogensmutatiemethode wordt toegepast, wordt zij in de geconsolideerde balans opgenomen voor het bedrag dat overeenkomt met het deel van het eigen vermogen van de betrokken vennootschap, inclusief het resultaat over het boekjaar, dat deze deelneming belichaamt.
Het resultaat van de geassocieerde ondernemingen en joint ventures wordt erkend in het resultaat op de lijn \u201caandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures\u201d.
In de clusterrapportering met betrekking tot de portefeuille staat het vastgoed met betrekking tot Veilinghof \u2019t Sas niet opgenomen.
Overige dochtervennootschappen
Alle dochtervennootschappen worden integraal geconsolideerd met uitzondering van Veilinghof \u2019t Sas, waarop de vermogensmutatiemethode wordt toegepast (we verwijzen naar de Belangrijke grondslagen voor financi\u00eble verslaggeving onder de hoofding \u201cGrondslag voor consolidatie\u201d voor meer info omtrent deze consolidatiemethode). Retail Estates heeft een deelneming van 26,19% in Veilinghof \u2018t Sas. De financiering gebeurt vanuit Retail Estates ten belope van 5 mio EUR.
Joint ventures en geassocieerde vennootschappen
Joint ventures zjn die ondernemingen waarover de Groep gezamenlijke zeggenschap heeft, vastgelegd bij contractuele overeenkomst. Zulke gezamenlijke zeggenschap is van toepassing wanneer de strategische, financi\u00eble en operationele beslissingen met betrekking tot de activiteit, unanieme instemming vereisen van de partijen die de zeggenschap delen (de deelnemers in de joint venture).
Geassocieerde ondernemingen zijn ondernemingen waarover is vastgelegd dat de Groep een significante invloed heeft.
Zoals gedefineerd in IAS 28, worden de resultaten en de balansimpact van de geassocieerde vennootschap Veilinghof \u2019t Sas (waarin Retail Estates 26,19% aanhoudt) verwerkt volgens de vermogensmutatiemethode. Deelnemingen in vennootschappen waarop de vermogensmutatiemethode is toegepast, worden in de geconsolideerde balans opgenomen onder een afzonderlijke post van de financi\u00eble vaste activa (\u201cVennootschappen waarop de vermogensmutatie is toegepast\u201d).
Wanneer op een deelneming de vermogensmutatiemethode wordt toegepast, wordt zij in de geconsolideerde balans opgenomen voor het bedrag dat overeenkomt met het deel van het eigen vermogen van de betrokken vennootschap, inclusief het resultaat over het boekjaar, dat deze deelneming belichaamt.
Het resultaat van de geassocieerde ondernemingen en joint ventures wordt erkend in het resultaat op de lijn \u201caandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures\u201d.
In de clusterrapportering met betrekking tot de portefeuille staat het vastgoed met betrekking tot Veilinghof \u2019t Sas niet opgenomen.
Overige dochtervennootschappen
Alle dochtervennootschappen worden integraal geconsolideerd met uitzondering van Veilinghof \u2019t Sas, waarop de vermogensmutatiemethode wordt toegepast (we verwijzen naar de Belangrijke grondslagen voor financi\u00eble verslaggeving onder de hoofding \u201cGrondslag voor consolidatie\u201d voor meer info omtrent deze consolidatiemethode). Retail Estates heeft een deelneming van 26,19% in Veilinghof \u2018t Sas. De financiering gebeurt vanuit Retail Estates ten belope van 5 mio EUR.
Joint ventures en geassocieerde vennootschappen
Joint ventures zjn die ondernemingen waarover de Groep gezamenlijke zeggenschap heeft, vastgelegd bij contractuele overeenkomst. Zulke gezamenlijke zeggenschap is van toepassing wanneer de strategische, financi\u00eble en operationele beslissingen met betrekking tot de activiteit, unanieme instemming vereisen van de partijen die de zeggenschap delen (de deelnemers in de joint venture).
Geassocieerde ondernemingen zijn ondernemingen waarover is vastgelegd dat de Groep een significante invloed heeft.
Zoals gedefineerd in IAS 28, worden de resultaten en de balansimpact van de geassocieerde vennootschap Veilinghof \u2019t Sas (waarin Retail Estates 26,19% aanhoudt) verwerkt volgens de vermogensmutatiemethode. Deelnemingen in vennootschappen waarop de vermogensmutatiemethode is toegepast, worden in de geconsolideerde balans opgenomen onder een afzonderlijke post van de financi\u00eble vaste activa (\u201cVennootschappen waarop de vermogensmutatie is toegepast\u201d).
Wanneer op een deelneming de vermogensmutatiemethode wordt toegepast, wordt zij in de geconsolideerde balans opgenomen voor het bedrag dat overeenkomt met het deel van het eigen vermogen van de betrokken vennootschap, inclusief het resultaat over het boekjaar, dat deze deelneming belichaamt.
Het resultaat van de geassocieerde ondernemingen en joint ventures wordt erkend in het resultaat op de lijn \u201caandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures\u201d.
In de clusterrapportering met betrekking tot de portefeuille staat het vastgoed met betrekking tot Veilinghof \u2019t Sas niet opgenomen.
Overige dochtervennootschappen
Alle dochtervennootschappen worden integraal geconsolideerd met uitzondering van Veilinghof \u2019t Sas, waarop de vermogensmutatiemethode wordt toegepast (we verwijzen naar de Belangrijke grondslagen voor financi\u00eble verslaggeving onder de hoofding \u201cGrondslag voor consolidatie\u201d voor meer info omtrent deze consolidatiemethode). Retail Estates heeft een deelneming van 26,19% in Veilinghof \u2018t Sas. De financiering gebeurt vanuit Retail Estates ten belope van 5 mio EUR.
Joint ventures en geassocieerde vennootschappen
Joint ventures zjn die ondernemingen waarover de Groep gezamenlijke zeggenschap heeft, vastgelegd bij contractuele overeenkomst. Zulke gezamenlijke zeggenschap is van toepassing wanneer de strategische, financi\u00eble en operationele beslissingen met betrekking tot de activiteit, unanieme instemming vereisen van de partijen die de zeggenschap delen (de deelnemers in de joint venture).
Geassocieerde ondernemingen zijn ondernemingen waarover is vastgelegd dat de Groep een significante invloed heeft.
Zoals gedefineerd in IAS 28, worden de resultaten en de balansimpact van de geassocieerde vennootschap Veilinghof \u2019t Sas (waarin Retail Estates 26,19% aanhoudt) verwerkt volgens de vermogensmutatiemethode. Deelnemingen in vennootschappen waarop de vermogensmutatiemethode is toegepast, worden in de geconsolideerde balans opgenomen onder een afzonderlijke post van de financi\u00eble vaste activa (\u201cVennootschappen waarop de vermogensmutatie is toegepast\u201d).
Wanneer op een deelneming de vermogensmutatiemethode wordt toegepast, wordt zij in de geconsolideerde balans opgenomen voor het bedrag dat overeenkomt met het deel van het eigen vermogen van de betrokken vennootschap, inclusief het resultaat over het boekjaar, dat deze deelneming belichaamt.
Het resultaat van de geassocieerde ondernemingen en joint ventures wordt erkend in het resultaat op de lijn \u201caandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures\u201d.
In de clusterrapportering met betrekking tot de portefeuille staat het vastgoed met betrekking tot Veilinghof \u2019t Sas niet opgenomen.
Omzetting van vreemde munten
Transacties in vreemde valuta worden tegen de wisselkoers geldig op transactiedatum geboekt. Monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta worden gewaardeerd aan de slotkoers van kracht op balansdatum. Wisselkoersverschillen die voortvloeien uit transacties in vreemde valuta en uit de omzetting van monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta worden in de winst- en verliesrekening opgenomen in de periode waarin ze zich voordoen. Niet-monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta worden tegen de wisselkoers geldig op de transactiedatum omgezet.
Afgeleide financi\u00eble instrumenten
Afdekking van de re\u00eble waarde
De Groep gebruikt afgeleide financi\u00eble instrumenten (interest rate swaps) om zich in te dekken tegen renterisico\u2019s afkomstig van operationele, financi\u00eble en investeringsactiviteiten. Afgeleide financi\u00eble producten worden initieel aan re\u00eble waarde erkend.
Na eerste verwerking worden de financi\u00eble derivaten in de jaarrekening gewaardeerd tegen re\u00eble waarde.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit wijzigingen in de re\u00eble waarden van de financi\u00eble derivaten worden onmiddellijk verwerkt in de winst- en verliesrekening, tenzij een derivaat voldoet aan de voorwaarden voor cashflow hedge accounting.
De re\u00eble waarde van de financi\u00eble rentederivaten is het bedrag dat de vennootschap verwacht te ontvangen of te betalen indien het financi\u00eble rentederivaat op balansdatum wordt be\u00ebindigd waarbij de geldende rente\u00a0 in aanmerking wordt genomen.
Kasstroomafdekking
Indien een financieel derivaat kan worden gedocumenteerd als een effectieve hedge van de mogelijke variabiliteit van kasstromen die zijn toe te rekenen aan een bepaald risico verbonden aan een actief of verplichting of een zeer waarschijnlijke verwachte toekomstige transactie, wordt het deel van het resultaat voortvloeiend uit de waardemutatie van het financi\u00eble rentederivaat, waarvan is vastgesteld dat het een effectieve hedge is, direct in het eigen vermogen verantwoord onder \u201cVariaties in de re\u00eble waarde van financi\u00eble activa en passiva\u201d. Het ineffectieve deel van het financi\u00eble rentederivaat wordt opgenomen in de winst- en verliesrekening.
Afgeleide financi\u00eble instrumenten
Afdekking van de re\u00eble waarde
De Groep gebruikt afgeleide financi\u00eble instrumenten (interest rate swaps) om zich in te dekken tegen renterisico\u2019s afkomstig van operationele, financi\u00eble en investeringsactiviteiten. Afgeleide financi\u00eble producten worden initieel aan re\u00eble waarde erkend.
Na eerste verwerking worden de financi\u00eble derivaten in de jaarrekening gewaardeerd tegen re\u00eble waarde.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit wijzigingen in de re\u00eble waarden van de financi\u00eble derivaten worden onmiddellijk verwerkt in de winst- en verliesrekening, tenzij een derivaat voldoet aan de voorwaarden voor cashflow hedge accounting.
De re\u00eble waarde van de financi\u00eble rentederivaten is het bedrag dat de vennootschap verwacht te ontvangen of te betalen indien het financi\u00eble rentederivaat op balansdatum wordt be\u00ebindigd waarbij de geldende rente\u00a0 in aanmerking wordt genomen.
Kasstroomafdekking
Indien een financieel derivaat kan worden gedocumenteerd als een effectieve hedge van de mogelijke variabiliteit van kasstromen die zijn toe te rekenen aan een bepaald risico verbonden aan een actief of verplichting of een zeer waarschijnlijke verwachte toekomstige transactie, wordt het deel van het resultaat voortvloeiend uit de waardemutatie van het financi\u00eble rentederivaat, waarvan is vastgesteld dat het een effectieve hedge is, direct in het eigen vermogen verantwoord onder \u201cVariaties in de re\u00eble waarde van financi\u00eble activa en passiva\u201d. Het ineffectieve deel van het financi\u00eble rentederivaat wordt opgenomen in de winst- en verliesrekening.
Handelsvorderingen en andere vaste activa
Handelsvorderingen en andere vaste activa worden bij initi\u00eble opname gewaardeerd aan re\u00eble waarde en worden vervolgens gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs met behulp van de effectieve rentemethode. Er wordt een waardevermindering geboekt indien er onzekerheid bestaat betreffende de inbaarheid van de vordering op de vervaldag.
Vlottende activa
De vorderingen op hoogstens \u00e9\u00e9n jaar worden gewaardeerd tegen hun nominale waarde, onder aftrek van waardeverminderingen voor dubieuze of oninbare vorderingen. Bankdeposito\u2019s op zicht of termijn worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. De bijkomende kosten worden onmiddellijk in de resultatenrekening verwerkt. Beursgenoteerde effecten worden gewaardeerd tegen hun beurskoers.
Verplichtingen
Een voorziening wordt opgenomen wanneer:
\u2013Retail Estates nv een bestaande \u2013 juridisch afdwingbare of feitelijke \u2013 verplichting heeft ten gevolge van een gebeurtenis in het verleden;
\u2013het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen zal vereist zijn om de verplichting af te wikkelen;
\u2013het bedrag van de verplichting op betrouwbare wijze kan worden geschat.
Handelsschulden worden uitgedrukt tegen hun nominale waarde op balansdatum. Interestdragende leningen worden initieel aan kostprijs erkend en verminderd met de transactiekosten. Vervolgens worden de interestdragende leningen gewaardeerd op basis van de
effectieve-rentemethode, waarbij elk verschil tussen de initi\u00eble boekwaarde en de aflossingswaarde erkend wordt als interestkost in de resultatenrekening over de duurtijd van de lening.
Afgeleide financi\u00eble instrumenten
Afdekking van de re\u00eble waarde
De Groep gebruikt afgeleide financi\u00eble instrumenten (interest rate swaps) om zich in te dekken tegen renterisico\u2019s afkomstig van operationele, financi\u00eble en investeringsactiviteiten. Afgeleide financi\u00eble producten worden initieel aan re\u00eble waarde erkend.
Na eerste verwerking worden de financi\u00eble derivaten in de jaarrekening gewaardeerd tegen re\u00eble waarde.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit wijzigingen in de re\u00eble waarden van de financi\u00eble derivaten worden onmiddellijk verwerkt in de winst- en verliesrekening, tenzij een derivaat voldoet aan de voorwaarden voor cashflow hedge accounting.
De re\u00eble waarde van de financi\u00eble rentederivaten is het bedrag dat de vennootschap verwacht te ontvangen of te betalen indien het financi\u00eble rentederivaat op balansdatum wordt be\u00ebindigd waarbij de geldende rente\u00a0 in aanmerking wordt genomen.
Kasstroomafdekking
Indien een financieel derivaat kan worden gedocumenteerd als een effectieve hedge van de mogelijke variabiliteit van kasstromen die zijn toe te rekenen aan een bepaald risico verbonden aan een actief of verplichting of een zeer waarschijnlijke verwachte toekomstige transactie, wordt het deel van het resultaat voortvloeiend uit de waardemutatie van het financi\u00eble rentederivaat, waarvan is vastgesteld dat het een effectieve hedge is, direct in het eigen vermogen verantwoord onder \u201cVariaties in de re\u00eble waarde van financi\u00eble activa en passiva\u201d. Het ineffectieve deel van het financi\u00eble rentederivaat wordt opgenomen in de winst- en verliesrekening.
Afgeleide financi\u00eble instrumenten
Afdekking van de re\u00eble waarde
De Groep gebruikt afgeleide financi\u00eble instrumenten (interest rate swaps) om zich in te dekken tegen renterisico\u2019s afkomstig van operationele, financi\u00eble en investeringsactiviteiten. Afgeleide financi\u00eble producten worden initieel aan re\u00eble waarde erkend.
Na eerste verwerking worden de financi\u00eble derivaten in de jaarrekening gewaardeerd tegen re\u00eble waarde.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit wijzigingen in de re\u00eble waarden van de financi\u00eble derivaten worden onmiddellijk verwerkt in de winst- en verliesrekening, tenzij een derivaat voldoet aan de voorwaarden voor cashflow hedge accounting.
De re\u00eble waarde van de financi\u00eble rentederivaten is het bedrag dat de vennootschap verwacht te ontvangen of te betalen indien het financi\u00eble rentederivaat op balansdatum wordt be\u00ebindigd waarbij de geldende rente\u00a0 in aanmerking wordt genomen.
Kasstroomafdekking
Indien een financieel derivaat kan worden gedocumenteerd als een effectieve hedge van de mogelijke variabiliteit van kasstromen die zijn toe te rekenen aan een bepaald risico verbonden aan een actief of verplichting of een zeer waarschijnlijke verwachte toekomstige transactie, wordt het deel van het resultaat voortvloeiend uit de waardemutatie van het financi\u00eble rentederivaat, waarvan is vastgesteld dat het een effectieve hedge is, direct in het eigen vermogen verantwoord onder \u201cVariaties in de re\u00eble waarde van financi\u00eble activa en passiva\u201d. Het ineffectieve deel van het financi\u00eble rentederivaat wordt opgenomen in de winst- en verliesrekening.
Afgeleide financi\u00eble instrumenten
Afdekking van de re\u00eble waarde
De Groep gebruikt afgeleide financi\u00eble instrumenten (interest rate swaps) om zich in te dekken tegen renterisico\u2019s afkomstig van operationele, financi\u00eble en investeringsactiviteiten. Afgeleide financi\u00eble producten worden initieel aan re\u00eble waarde erkend.
Na eerste verwerking worden de financi\u00eble derivaten in de jaarrekening gewaardeerd tegen re\u00eble waarde.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit wijzigingen in de re\u00eble waarden van de financi\u00eble derivaten worden onmiddellijk verwerkt in de winst- en verliesrekening, tenzij een derivaat voldoet aan de voorwaarden voor cashflow hedge accounting.
De re\u00eble waarde van de financi\u00eble rentederivaten is het bedrag dat de vennootschap verwacht te ontvangen of te betalen indien het financi\u00eble rentederivaat op balansdatum wordt be\u00ebindigd waarbij de geldende rente\u00a0 in aanmerking wordt genomen.
Kasstroomafdekking
Indien een financieel derivaat kan worden gedocumenteerd als een effectieve hedge van de mogelijke variabiliteit van kasstromen die zijn toe te rekenen aan een bepaald risico verbonden aan een actief of verplichting of een zeer waarschijnlijke verwachte toekomstige transactie, wordt het deel van het resultaat voortvloeiend uit de waardemutatie van het financi\u00eble rentederivaat, waarvan is vastgesteld dat het een effectieve hedge is, direct in het eigen vermogen verantwoord onder \u201cVariaties in de re\u00eble waarde van financi\u00eble activa en passiva\u201d. Het ineffectieve deel van het financi\u00eble rentederivaat wordt opgenomen in de winst- en verliesrekening.
Handelsvorderingen en andere vaste activa
Handelsvorderingen en andere vaste activa worden bij initi\u00eble opname gewaardeerd aan re\u00eble waarde en worden vervolgens gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs met behulp van de effectieve rentemethode. Er wordt een waardevermindering geboekt indien er onzekerheid bestaat betreffende de inbaarheid van de vordering op de vervaldag.
Vlottende activa
De vorderingen op hoogstens \u00e9\u00e9n jaar worden gewaardeerd tegen hun nominale waarde, onder aftrek van waardeverminderingen voor dubieuze of oninbare vorderingen. Bankdeposito\u2019s op zicht of termijn worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. De bijkomende kosten worden onmiddellijk in de resultatenrekening verwerkt. Beursgenoteerde effecten worden gewaardeerd tegen hun beurskoers.
Afgeleide financi\u00eble instrumenten
Afdekking van de re\u00eble waarde
De Groep gebruikt afgeleide financi\u00eble instrumenten (interest rate swaps) om zich in te dekken tegen renterisico\u2019s afkomstig van operationele, financi\u00eble en investeringsactiviteiten. Afgeleide financi\u00eble producten worden initieel aan re\u00eble waarde erkend.
Na eerste verwerking worden de financi\u00eble derivaten in de jaarrekening gewaardeerd tegen re\u00eble waarde.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit wijzigingen in de re\u00eble waarden van de financi\u00eble derivaten worden onmiddellijk verwerkt in de winst- en verliesrekening, tenzij een derivaat voldoet aan de voorwaarden voor cashflow hedge accounting.
De re\u00eble waarde van de financi\u00eble rentederivaten is het bedrag dat de vennootschap verwacht te ontvangen of te betalen indien het financi\u00eble rentederivaat op balansdatum wordt be\u00ebindigd waarbij de geldende rente\u00a0 in aanmerking wordt genomen.
Kasstroomafdekking
Indien een financieel derivaat kan worden gedocumenteerd als een effectieve hedge van de mogelijke variabiliteit van kasstromen die zijn toe te rekenen aan een bepaald risico verbonden aan een actief of verplichting of een zeer waarschijnlijke verwachte toekomstige transactie, wordt het deel van het resultaat voortvloeiend uit de waardemutatie van het financi\u00eble rentederivaat, waarvan is vastgesteld dat het een effectieve hedge is, direct in het eigen vermogen verantwoord onder \u201cVariaties in de re\u00eble waarde van financi\u00eble activa en passiva\u201d. Het ineffectieve deel van het financi\u00eble rentederivaat wordt opgenomen in de winst- en verliesrekening.
Afgeleide financi\u00eble instrumenten
Afdekking van de re\u00eble waarde
De Groep gebruikt afgeleide financi\u00eble instrumenten (interest rate swaps) om zich in te dekken tegen renterisico\u2019s afkomstig van operationele, financi\u00eble en investeringsactiviteiten. Afgeleide financi\u00eble producten worden initieel aan re\u00eble waarde erkend.
Na eerste verwerking worden de financi\u00eble derivaten in de jaarrekening gewaardeerd tegen re\u00eble waarde.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit wijzigingen in de re\u00eble waarden van de financi\u00eble derivaten worden onmiddellijk verwerkt in de winst- en verliesrekening, tenzij een derivaat voldoet aan de voorwaarden voor cashflow hedge accounting.
De re\u00eble waarde van de financi\u00eble rentederivaten is het bedrag dat de vennootschap verwacht te ontvangen of te betalen indien het financi\u00eble rentederivaat op balansdatum wordt be\u00ebindigd waarbij de geldende rente\u00a0 in aanmerking wordt genomen.
Kasstroomafdekking
Indien een financieel derivaat kan worden gedocumenteerd als een effectieve hedge van de mogelijke variabiliteit van kasstromen die zijn toe te rekenen aan een bepaald risico verbonden aan een actief of verplichting of een zeer waarschijnlijke verwachte toekomstige transactie, wordt het deel van het resultaat voortvloeiend uit de waardemutatie van het financi\u00eble rentederivaat, waarvan is vastgesteld dat het een effectieve hedge is, direct in het eigen vermogen verantwoord onder \u201cVariaties in de re\u00eble waarde van financi\u00eble activa en passiva\u201d. Het ineffectieve deel van het financi\u00eble rentederivaat wordt opgenomen in de winst- en verliesrekening.
Financi\u00eble instrumenten op 31\u00a0maart\u00a02024
Samenvatting van financi\u00eble instrumenten op afsluitdatum | 31.03.2025 | 31.03.2024 | ||||
(in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | Categorie\u00ebn | Niveau | Boekwaarde | Re\u00eble waarde | Boekwaarde | Re\u00eble waarde |
I. Vaste activa | ||||||
Vorderingen financi\u00eble leasing | A | 2 | 1.030 | 1.030 | 1.030 | 1.030 |
Leningen en vorderingen | A | 2 | 32 | 32 | 40 | 40 |
Financi\u00eble vaste activa | A/C | 2 | 31.172 | 31.172 | 44.924 | 44.924 |
II. Vlottende activa | ||||||
Handelsvorderingen en overige vorderingen | A | 2 | 17.467 | 17.467 | 21.938 | 21.938 |
Geldmiddelen en kasequivalenten | B | 2 | 2.917 | 2.917 | 7.089 | 7.089 |
Totaal der financi\u00eble instrumenten op het actief van de balans | 52.617 | 52.617 | 75.021 | 75.021 | ||
I. Langlopende verplichtingen | ||||||
Rentedragende verplichtingen | A | 2 | ||||
Kredietinstellingen | A | 2 | 648.655 | 646.878 | 686.535 | 680.578 |
Financi\u00eble leasings op lange termijn | A | 2 | 4.557 | 4.557 | 5.079 | 5.079 |
Obligatielening | A | 2 | 175.743 | 174.504 | 175.572 | 171.544 |
Overige langlopende verplichtingen | A | 2 | ||||
Overige financi\u00eble verplichtingen | C | 2 | 0 | 0 | 0 | 0 |
II. Kortlopende verplichtingen | ||||||
Rentedragende verplichtingen | A | 2 | 61.484 | 61.484 | 46.682 | 46.682 |
Kortlopende handelsschulden en overige schulden | A | 2 | 17.237 | 17.237 | 19.871 | 19.871 |
Totaal der financi\u00eble instrumenten op het passief van de balans | 907.675 | 904.660 | 933.739 | 923.754 |
De categorie\u00ebn komen overeen met volgende financi\u00eble instrumenten:
A.Financi\u00eble activa of passiva (met inbegrip van vorderingen en leningen) tot op de vervaldag gehouden aan de geamortiseerde kostprijs.
B.Geldbeleggingen tot op de vervaldag gehouden aan de geamortiseerde kostprijs.
C.Activa of passiva, gehouden aan re\u00eble waarde via de winst- en verliesrekening, behalve voor financi\u00eble instrumenten bepaald als afdekkingsinstrument die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding.
Het grootste geheel der financi\u00eble instrumenten van de Groep stemt overeen met niveau 2 in de hi\u00ebrarchie van de re\u00eble waarden. De waardering aan re\u00eble waarde gebeurt op regelmatige basis.
Niveau 2 in de hi\u00ebrarchie der re\u00eble waarden betreft de overige financi\u00eble activa en passiva waarvan de re\u00eble waarde gebaseerd is op andere gegevens die, direct of indirect, kunnen worden vastgesteld voor de betrokken activa of passiva.
De waarderingstechnieken betreffende de re\u00eble waarde van de financi\u00eble instrumenten van niveau 2 zijn de volgende:
\u2013De rubriek \u2018overige financi\u00eble verplichtingen\u2019 betreft interest rate swaps waarvan de re\u00eble waarde vastgelegd is met behulp van rentevoeten die van toepassing zijn op actieve markten, over het algemeen aangeleverd door financi\u00eble instellingen.
\u2013De re\u00eble waarde van de overige financi\u00eble activa en passiva van niveau 2 is nagenoeg gelijk aan hun boekwaarde:
\u2022hetzij omdat zij een vervaldag op korte termijn hebben (zoals de handelsvorderingen en -schulden);
\u2022hetzij omdat zij een variabele interestvoet dragen.
De re\u00eble waarde van de schulden met een vaste rentevoet wordt geraamd aan de hand van een
actualisatie van hun toekomstige cashflows rekening houdende met het kredietrisico van de Groep.
Financi\u00eble instrumenten aan geamortiseerde kostprijs
Aangezien de handelsvorderingen en handelsschulden kortlopend zijn, benadert de re\u00eble waarde nagenoeg de nominale waarde van deze financi\u00eble activa en verplichtingen in kwestie.
Retail Estates heeft op 31\u00a0maart\u00a02025 553,79\u00a0mio\u00a0EUR financi\u00eble schulden met variabele rentevoet en 332,10\u00a0mio\u00a0EUR financi\u00eble schulden met vaste rentevoet1. 100,70% van de leningen hebben een vaste rentevoet of zijn afgedekt via een interestrateswapcontract. De vaste
rentevoeten die voor deze langlopende schulden destijds zijn gecontracteerd, stemmen in de meeste gevallen niet langer overeen met de rentevoeten die momenteel op de geldmarkten gangbaar zijn, wat een verschil teweegbrengt tussen de boekwaarde en hun re\u00eble waarde. De volgende tabel vergelijkt het totaalbedrag van de schulden met vaste rentevoet aan boekwaarde en in re\u00eble waarde per einde van het boekjaar 2024-2025, waarbij de re\u00eble waarde van de schulden met vaste rentevoet geraamd wordt aan de hand van een actualisatie van hun toekomstige cashflows rekening houdende met het kredietrisico van de Groep. Deze re\u00eble waarde van de schulden met vaste rentevoet wordt in de onderliggende tabel informatief vermeld. De boekwaarde is gelijk aan de geamortiseerde kostprijs.
31.03.2025 | 31.03.2024 | |||
Financi\u00eble schulden met vaste rentevoet | Boekwaarde | Re\u00eble waarde | Boekwaarde | Re\u00eble waarde |
Financi\u00eble schulden met vaste rentevoet | 332.095 | 329.080 | 333.068 | 323.083 |
Financi\u00eble instrumenten aan re\u00eble waarde
Re\u00eble waarde van financi\u00eble activa en passiva (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Re\u00eble waarde van de financi\u00eble derivaten - Passief | 0 | |
Re\u00eble waarde van de financi\u00eble derivaten - Actief | 24.597 | 38.275 |
Totale re\u00eble waarde van financi\u00eble activa en passiva | 24.597 | 38.275 |
De Groep gebruikt financi\u00eble afgeleide producten (interest rate swaps, floors en caps) om zich in te dekken tegen renterisico\u2019s afkomstig van operationele, financi\u00eble en investeringsactiviteiten. Afgeleide financi\u00eble producten worden initieel aan hun kostprijs erkend en worden geherwaardeerd aan hun re\u00eble waarde op de daaropvolgende rapporteringsdatum. De variatie van de instrumenten bedraag -13,67 mio EUR in het huidige boekjaar. De derivaten die door Retail Estates momenteel gebruikt worden, kwalificeren slechts in beperkte mate als kasstroomafdekkingstransacties.
De wijzigingen in de re\u00eble waarde van de derivaten die niet als kasstroomafdekking kwalificeren, worden onmiddellijk in het resultaat opgenomen. Er werd -13,00 mio EUR in het resultaat opgenomen met betrekking tot de financi\u00eble instrumenten. Swaps die kwalificeren als kasstroomafdekking worden direct in het eigen vermogen erkend en niet in de resultatenrekening opgenomen. Dit boekjaar werd er -0,66 mio EUR rechtstreeks in het eigen vermogen geboekt. De interest rate swaps zijn niveau 2-instrumenten.
Overzicht financi\u00eble instrumenten:
ANDERE LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN
Startdatum | Einddatum | Rentevoet | Variabele rentevoet | Notioneel bedrag (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | Type derivaat | Hedge accounting | |
1 | juli 2016 | april 2026 | 1,26% | Euribor 3 M + | 26.000 | IRS | JA |
2 | maart 2018 | maart 2026 | 1,10% | Euribor 3 M + | 20.000 | IRS | NEEN |
3 | december 2018 | december 2026 | 1,06% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
4 | januari 2018 | januari 2026 | 0,74% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
5 | juli 2016 | april 2026 | -2,25% | Euribor 3 M + | 26.000 | FLOOR | JA |
6 | maart 2018 | maart 2026 | 0,00% | Euribor 3 M + | 20.000 | FLOOR | NEEN |
7 | december 2018 | december 2026 | 0,00% | Euribor 3 M + | 25.000 | FLOOR | NEEN |
8 | juni 2023 | juni 2026 | 0,68% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
9 | december 2024 | december 2028 | 0,70% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
10 | december 2024 | december 2028 | 0,72% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
11 | maart 2024 | maart 2029 | 0,40% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
12 | maart 2024 | maart 2029 | 0,37% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
13 | maart 2024 | maart 2029 | 0,28% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
14 | juni 2024 | maart 2029 | 0,03% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
15 | maart 2024 | juni 2029 | 0,21% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
16 | december 2026 | december 2029 | -0,06% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
17 | juni 2021 | juni 2027 | 0,85% | Euribor 3 M + | 60.000 | IRS | NEEN |
18 | juni 2022 | juni 2026 | 0,63% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
19 | juni 2022 | juni 2026 | 0,83% | Euribor 3 M + | 14.000 | IRS | NEEN |
20 | juni 2022 | juni 2026 | 0,62% | Euribor 3 M + | 10.000 | IRS | NEEN |
21 | juli 2022 | juli 2027 | 1,44% | Euribor 3 M + | 15.000 | IRS | NEEN |
22 | juni 2022 | juni 2026 | 1,21% | Euribor 3 M + | 30.000 | IRS | NEEN |
23 | december 2023 | december 2029 | 0,89% | Euribor 3 M + | 35.000 | IRS | NEEN |
24 | maart 2024 | maart 2027 | 0,49% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
Startdatum | Einddatum | Rentevoet | Variabele rentevoet | Notioneel bedrag (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | Type derivaat | Hedge accounting | |
25 | juni 2026 | december 2029 | 2,61% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
26 | juni 2026 | december 2029 | 3,08% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
27 | juni 2026 | december 2029 | 2,76% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
28 | maart 2027 | maart 2028 | 2,42% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
29 | december 2025 | december 2031 | 2,32% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
30 | maart 2028 | maart 2032 | 2,54% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
31 | maart 2025 | maart 2028 | 2,22% | Euribor 3 M + | 70.000 | IRS | NEEN |
32 | december 2029 | maart 2032 | 2,11% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
33 | december 2026 | maart 2031 | 2,40% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
Opdeling volgens de maturiteit van de liquiditeitsverplichting verbonden aan de afgeleide producten - (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 |
Tussen nul en twee jaar | -9.651 |
Tussen twee en vijf jaar | -7.127 |
Meer dan vijf jaar | -1.611 |
Totaal | -18.389 |
Afgeleide financi\u00eble instrumenten
Afdekking van de re\u00eble waarde
De Groep gebruikt afgeleide financi\u00eble instrumenten (interest rate swaps) om zich in te dekken tegen renterisico\u2019s afkomstig van operationele, financi\u00eble en investeringsactiviteiten. Afgeleide financi\u00eble producten worden initieel aan re\u00eble waarde erkend.
Na eerste verwerking worden de financi\u00eble derivaten in de jaarrekening gewaardeerd tegen re\u00eble waarde.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit wijzigingen in de re\u00eble waarden van de financi\u00eble derivaten worden onmiddellijk verwerkt in de winst- en verliesrekening, tenzij een derivaat voldoet aan de voorwaarden voor cashflow hedge accounting.
De re\u00eble waarde van de financi\u00eble rentederivaten is het bedrag dat de vennootschap verwacht te ontvangen of te betalen indien het financi\u00eble rentederivaat op balansdatum wordt be\u00ebindigd waarbij de geldende rente\u00a0 in aanmerking wordt genomen.
Kasstroomafdekking
Indien een financieel derivaat kan worden gedocumenteerd als een effectieve hedge van de mogelijke variabiliteit van kasstromen die zijn toe te rekenen aan een bepaald risico verbonden aan een actief of verplichting of een zeer waarschijnlijke verwachte toekomstige transactie, wordt het deel van het resultaat voortvloeiend uit de waardemutatie van het financi\u00eble rentederivaat, waarvan is vastgesteld dat het een effectieve hedge is, direct in het eigen vermogen verantwoord onder \u201cVariaties in de re\u00eble waarde van financi\u00eble activa en passiva\u201d. Het ineffectieve deel van het financi\u00eble rentederivaat wordt opgenomen in de winst- en verliesrekening.
Financi\u00eble instrumenten aan re\u00eble waarde
Re\u00eble waarde van financi\u00eble activa en passiva (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Re\u00eble waarde van de financi\u00eble derivaten - Passief | 0 | |
Re\u00eble waarde van de financi\u00eble derivaten - Actief | 24.597 | 38.275 |
Totale re\u00eble waarde van financi\u00eble activa en passiva | 24.597 | 38.275 |
De Groep gebruikt financi\u00eble afgeleide producten (interest rate swaps, floors en caps) om zich in te dekken tegen renterisico\u2019s afkomstig van operationele, financi\u00eble en investeringsactiviteiten. Afgeleide financi\u00eble producten worden initieel aan hun kostprijs erkend en worden geherwaardeerd aan hun re\u00eble waarde op de daaropvolgende rapporteringsdatum. De variatie van de instrumenten bedraag -13,67 mio EUR in het huidige boekjaar. De derivaten die door Retail Estates momenteel gebruikt worden, kwalificeren slechts in beperkte mate als kasstroomafdekkingstransacties.
De wijzigingen in de re\u00eble waarde van de derivaten die niet als kasstroomafdekking kwalificeren, worden onmiddellijk in het resultaat opgenomen. Er werd -13,00 mio EUR in het resultaat opgenomen met betrekking tot de financi\u00eble instrumenten. Swaps die kwalificeren als kasstroomafdekking worden direct in het eigen vermogen erkend en niet in de resultatenrekening opgenomen. Dit boekjaar werd er -0,66 mio EUR rechtstreeks in het eigen vermogen geboekt. De interest rate swaps zijn niveau 2-instrumenten.
Overzicht financi\u00eble instrumenten:
ANDERE LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN
Startdatum | Einddatum | Rentevoet | Variabele rentevoet | Notioneel bedrag (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | Type derivaat | Hedge accounting | |
1 | juli 2016 | april 2026 | 1,26% | Euribor 3 M + | 26.000 | IRS | JA |
2 | maart 2018 | maart 2026 | 1,10% | Euribor 3 M + | 20.000 | IRS | NEEN |
3 | december 2018 | december 2026 | 1,06% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
4 | januari 2018 | januari 2026 | 0,74% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
5 | juli 2016 | april 2026 | -2,25% | Euribor 3 M + | 26.000 | FLOOR | JA |
6 | maart 2018 | maart 2026 | 0,00% | Euribor 3 M + | 20.000 | FLOOR | NEEN |
7 | december 2018 | december 2026 | 0,00% | Euribor 3 M + | 25.000 | FLOOR | NEEN |
8 | juni 2023 | juni 2026 | 0,68% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
9 | december 2024 | december 2028 | 0,70% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
10 | december 2024 | december 2028 | 0,72% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
11 | maart 2024 | maart 2029 | 0,40% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
12 | maart 2024 | maart 2029 | 0,37% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
13 | maart 2024 | maart 2029 | 0,28% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
14 | juni 2024 | maart 2029 | 0,03% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
15 | maart 2024 | juni 2029 | 0,21% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
16 | december 2026 | december 2029 | -0,06% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
17 | juni 2021 | juni 2027 | 0,85% | Euribor 3 M + | 60.000 | IRS | NEEN |
18 | juni 2022 | juni 2026 | 0,63% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
19 | juni 2022 | juni 2026 | 0,83% | Euribor 3 M + | 14.000 | IRS | NEEN |
20 | juni 2022 | juni 2026 | 0,62% | Euribor 3 M + | 10.000 | IRS | NEEN |
21 | juli 2022 | juli 2027 | 1,44% | Euribor 3 M + | 15.000 | IRS | NEEN |
22 | juni 2022 | juni 2026 | 1,21% | Euribor 3 M + | 30.000 | IRS | NEEN |
23 | december 2023 | december 2029 | 0,89% | Euribor 3 M + | 35.000 | IRS | NEEN |
24 | maart 2024 | maart 2027 | 0,49% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
Startdatum | Einddatum | Rentevoet | Variabele rentevoet | Notioneel bedrag (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | Type derivaat | Hedge accounting | |
25 | juni 2026 | december 2029 | 2,61% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
26 | juni 2026 | december 2029 | 3,08% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
27 | juni 2026 | december 2029 | 2,76% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
28 | maart 2027 | maart 2028 | 2,42% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
29 | december 2025 | december 2031 | 2,32% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
30 | maart 2028 | maart 2032 | 2,54% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
31 | maart 2025 | maart 2028 | 2,22% | Euribor 3 M + | 70.000 | IRS | NEEN |
32 | december 2029 | maart 2032 | 2,11% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
33 | december 2026 | maart 2031 | 2,40% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
Opdeling volgens de maturiteit van de liquiditeitsverplichting verbonden aan de afgeleide producten - (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 |
Tussen nul en twee jaar | -9.651 |
Tussen twee en vijf jaar | -7.127 |
Meer dan vijf jaar | -1.611 |
Totaal | -18.389 |
Afgeleide financi\u00eble instrumenten
Afdekking van de re\u00eble waarde
De Groep gebruikt afgeleide financi\u00eble instrumenten (interest rate swaps) om zich in te dekken tegen renterisico\u2019s afkomstig van operationele, financi\u00eble en investeringsactiviteiten. Afgeleide financi\u00eble producten worden initieel aan re\u00eble waarde erkend.
Na eerste verwerking worden de financi\u00eble derivaten in de jaarrekening gewaardeerd tegen re\u00eble waarde.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit wijzigingen in de re\u00eble waarden van de financi\u00eble derivaten worden onmiddellijk verwerkt in de winst- en verliesrekening, tenzij een derivaat voldoet aan de voorwaarden voor cashflow hedge accounting.
De re\u00eble waarde van de financi\u00eble rentederivaten is het bedrag dat de vennootschap verwacht te ontvangen of te betalen indien het financi\u00eble rentederivaat op balansdatum wordt be\u00ebindigd waarbij de geldende rente\u00a0 in aanmerking wordt genomen.
Kasstroomafdekking
Indien een financieel derivaat kan worden gedocumenteerd als een effectieve hedge van de mogelijke variabiliteit van kasstromen die zijn toe te rekenen aan een bepaald risico verbonden aan een actief of verplichting of een zeer waarschijnlijke verwachte toekomstige transactie, wordt het deel van het resultaat voortvloeiend uit de waardemutatie van het financi\u00eble rentederivaat, waarvan is vastgesteld dat het een effectieve hedge is, direct in het eigen vermogen verantwoord onder \u201cVariaties in de re\u00eble waarde van financi\u00eble activa en passiva\u201d. Het ineffectieve deel van het financi\u00eble rentederivaat wordt opgenomen in de winst- en verliesrekening.
Verplichtingen
Een voorziening wordt opgenomen wanneer:
\u2013Retail Estates nv een bestaande \u2013 juridisch afdwingbare of feitelijke \u2013 verplichting heeft ten gevolge van een gebeurtenis in het verleden;
\u2013het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen zal vereist zijn om de verplichting af te wikkelen;
\u2013het bedrag van de verplichting op betrouwbare wijze kan worden geschat.
Handelsschulden worden uitgedrukt tegen hun nominale waarde op balansdatum. Interestdragende leningen worden initieel aan kostprijs erkend en verminderd met de transactiekosten. Vervolgens worden de interestdragende leningen gewaardeerd op basis van de
effectieve-rentemethode, waarbij elk verschil tussen de initi\u00eble boekwaarde en de aflossingswaarde erkend wordt als interestkost in de resultatenrekening over de duurtijd van de lening.
Afgeleide financi\u00eble instrumenten
Afdekking van de re\u00eble waarde
De Groep gebruikt afgeleide financi\u00eble instrumenten (interest rate swaps) om zich in te dekken tegen renterisico\u2019s afkomstig van operationele, financi\u00eble en investeringsactiviteiten. Afgeleide financi\u00eble producten worden initieel aan re\u00eble waarde erkend.
Na eerste verwerking worden de financi\u00eble derivaten in de jaarrekening gewaardeerd tegen re\u00eble waarde.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit wijzigingen in de re\u00eble waarden van de financi\u00eble derivaten worden onmiddellijk verwerkt in de winst- en verliesrekening, tenzij een derivaat voldoet aan de voorwaarden voor cashflow hedge accounting.
De re\u00eble waarde van de financi\u00eble rentederivaten is het bedrag dat de vennootschap verwacht te ontvangen of te betalen indien het financi\u00eble rentederivaat op balansdatum wordt be\u00ebindigd waarbij de geldende rente\u00a0 in aanmerking wordt genomen.
Kasstroomafdekking
Indien een financieel derivaat kan worden gedocumenteerd als een effectieve hedge van de mogelijke variabiliteit van kasstromen die zijn toe te rekenen aan een bepaald risico verbonden aan een actief of verplichting of een zeer waarschijnlijke verwachte toekomstige transactie, wordt het deel van het resultaat voortvloeiend uit de waardemutatie van het financi\u00eble rentederivaat, waarvan is vastgesteld dat het een effectieve hedge is, direct in het eigen vermogen verantwoord onder \u201cVariaties in de re\u00eble waarde van financi\u00eble activa en passiva\u201d. Het ineffectieve deel van het financi\u00eble rentederivaat wordt opgenomen in de winst- en verliesrekening.
Andere langlopende financi\u00eble verplichtingen (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Toegelaten afdekkingsinstrumenten (zie ook bijlage 35) | 0 | |
Uitgestelde belastingen | 1.560 | 3.200 |
Totaal andere langlopende financi\u00eble verplichtingen | 1.560 | 3.200 |
Financi\u00eble instrumenten aan re\u00eble waarde
Re\u00eble waarde van financi\u00eble activa en passiva (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Re\u00eble waarde van de financi\u00eble derivaten - Passief | 0 | |
Re\u00eble waarde van de financi\u00eble derivaten - Actief | 24.597 | 38.275 |
Totale re\u00eble waarde van financi\u00eble activa en passiva | 24.597 | 38.275 |
De Groep gebruikt financi\u00eble afgeleide producten (interest rate swaps, floors en caps) om zich in te dekken tegen renterisico\u2019s afkomstig van operationele, financi\u00eble en investeringsactiviteiten. Afgeleide financi\u00eble producten worden initieel aan hun kostprijs erkend en worden geherwaardeerd aan hun re\u00eble waarde op de daaropvolgende rapporteringsdatum. De variatie van de instrumenten bedraag -13,67 mio EUR in het huidige boekjaar. De derivaten die door Retail Estates momenteel gebruikt worden, kwalificeren slechts in beperkte mate als kasstroomafdekkingstransacties.
De wijzigingen in de re\u00eble waarde van de derivaten die niet als kasstroomafdekking kwalificeren, worden onmiddellijk in het resultaat opgenomen. Er werd -13,00 mio EUR in het resultaat opgenomen met betrekking tot de financi\u00eble instrumenten. Swaps die kwalificeren als kasstroomafdekking worden direct in het eigen vermogen erkend en niet in de resultatenrekening opgenomen. Dit boekjaar werd er -0,66 mio EUR rechtstreeks in het eigen vermogen geboekt. De interest rate swaps zijn niveau 2-instrumenten.
Overzicht financi\u00eble instrumenten:
ANDERE LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN
Startdatum | Einddatum | Rentevoet | Variabele rentevoet | Notioneel bedrag (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | Type derivaat | Hedge accounting | |
1 | juli 2016 | april 2026 | 1,26% | Euribor 3 M + | 26.000 | IRS | JA |
2 | maart 2018 | maart 2026 | 1,10% | Euribor 3 M + | 20.000 | IRS | NEEN |
3 | december 2018 | december 2026 | 1,06% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
4 | januari 2018 | januari 2026 | 0,74% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
5 | juli 2016 | april 2026 | -2,25% | Euribor 3 M + | 26.000 | FLOOR | JA |
6 | maart 2018 | maart 2026 | 0,00% | Euribor 3 M + | 20.000 | FLOOR | NEEN |
7 | december 2018 | december 2026 | 0,00% | Euribor 3 M + | 25.000 | FLOOR | NEEN |
8 | juni 2023 | juni 2026 | 0,68% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
9 | december 2024 | december 2028 | 0,70% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
10 | december 2024 | december 2028 | 0,72% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
11 | maart 2024 | maart 2029 | 0,40% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
12 | maart 2024 | maart 2029 | 0,37% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
13 | maart 2024 | maart 2029 | 0,28% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
14 | juni 2024 | maart 2029 | 0,03% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
15 | maart 2024 | juni 2029 | 0,21% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
16 | december 2026 | december 2029 | -0,06% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
17 | juni 2021 | juni 2027 | 0,85% | Euribor 3 M + | 60.000 | IRS | NEEN |
18 | juni 2022 | juni 2026 | 0,63% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
19 | juni 2022 | juni 2026 | 0,83% | Euribor 3 M + | 14.000 | IRS | NEEN |
20 | juni 2022 | juni 2026 | 0,62% | Euribor 3 M + | 10.000 | IRS | NEEN |
21 | juli 2022 | juli 2027 | 1,44% | Euribor 3 M + | 15.000 | IRS | NEEN |
22 | juni 2022 | juni 2026 | 1,21% | Euribor 3 M + | 30.000 | IRS | NEEN |
23 | december 2023 | december 2029 | 0,89% | Euribor 3 M + | 35.000 | IRS | NEEN |
24 | maart 2024 | maart 2027 | 0,49% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
Startdatum | Einddatum | Rentevoet | Variabele rentevoet | Notioneel bedrag (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | Type derivaat | Hedge accounting | |
25 | juni 2026 | december 2029 | 2,61% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
26 | juni 2026 | december 2029 | 3,08% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
27 | juni 2026 | december 2029 | 2,76% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
28 | maart 2027 | maart 2028 | 2,42% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
29 | december 2025 | december 2031 | 2,32% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
30 | maart 2028 | maart 2032 | 2,54% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
31 | maart 2025 | maart 2028 | 2,22% | Euribor 3 M + | 70.000 | IRS | NEEN |
32 | december 2029 | maart 2032 | 2,11% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
33 | december 2026 | maart 2031 | 2,40% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
Opdeling volgens de maturiteit van de liquiditeitsverplichting verbonden aan de afgeleide producten - (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 |
Tussen nul en twee jaar | -9.651 |
Tussen twee en vijf jaar | -7.127 |
Meer dan vijf jaar | -1.611 |
Totaal | -18.389 |
Vastgoedbeleggingen
Waardering bij initi\u00eble opname
Vastgoedbeleggingen omvatten alle onroerende goederen die verhuurklaar zijn. Vastgoedbeleggingen worden bij de aankoop gewaardeerd tegen aanschaffingswaarde met inbegrip van bijkomende kosten en niet-aftrekbare btw. Ook de exittaks, verschuldigd door vennootschappen waarover de openbare GVV directe of indirecte controle verwerft, wordt in principe in mindering gebracht van de waarde van het achterliggend vastgoed vermits het een belasting op de latente meerwaarde betreft die in hoofde van de verworven vennootschap bestond voor de controleverwerving, tenzij deze vennootschappen niet in aanmerking komen voor fusie met de openbare GVV (op beslissing van de raad van bestuur). De commissielonen betreffende de aankopen van gebouwen worden beschouwd als bijkomende kosten van die aankopen en worden toegevoegd aan de aanschaffingswaarde.
Wanneer vastgoed wordt verworven via een inbreng in natura worden de externe kosten die onmiddellijk toewijsbaar zijn aan de uitgifte van nieuwe aandelen afgetrokken van het eigen vermogen. De ingebrachte panden worden bij initi\u00eble opname gewaardeerd aan de inbrengwaarde.
Ook de gebruiksrechten erkend in de balans voor de concessie of erfpacht of soortgelijke leaseovereenkomsten (naar aanleiding van de invoegetreding van IFRS 16), worden als een vastgoedbelegging beschouwd.
Waardering na initi\u00eble opname
Een onafhankelijke vastgoeddeskundige waardeert op het einde van elk kwartaal op precieze wijze de volgende bestanddelen:
\u2013de onroerende goederen, de onroerende goederen door bestemming en de zakelijke rechten op onroerende goederen die worden gehouden door Retail Estates nv of, in voorkomend geval, door een dochtervennootschap waarover de onderneming controle heeft;
\u2013de optierechten op onroerende goederen gehouden door Retail Estates nv of, in voorkomend geval, door een dochtervennootschap waarover de onderneming controle heeft, alsook de onroerende goederen waarop deze rechten slaan;
\u2013de rechten uit contracten waarbij aan Retail Estates nv of in voorkomend geval, aan een dochtervennootschap waarover de onderneming controle heeft, \u00e9\u00e9n of meer goederen in onroerende leasing worden gegeven, alsook het onderliggend goed.
De deskundigen voeren hun waardering uit conform nationale en internationale normen en hun toepassingsprocedures, onder andere op het vlak van de waardering van gereglementeerde vastgoedvennootschappen (volgens de voorlopige besluiten, de deskundigen behouden zich het recht voor om de waardering aan te passen in geval van gewijzigde besluiten).
De re\u00eble waarde wordt specifiek gedefinieerd als de prijs die zou worden ontvangen bij de verkoop van een actief of die betaald zou moeten worden bij het overdragen van een verplichting in een orderlijke transactie tussen marktpartijen op waarderingsdatum.
Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek van de overdrachtstaksen. Het geschatte bedrag van overdrachtstaksen wordt onmiddellijk in resultaat afgeboekt bij initi\u00eble opname.
Toeliching bij de overdrachtsbelasting in Belgi\u00eb
In Belgi\u00eb is de overdracht van eigendom van een vastgoed onderworpen aan overdrachtstaksen. Het bedrag van deze taksen is afhankelijk van de overdrachtsmethode, de hoedanigheid van de koper en de geografische ligging van het goed. De eerste twee elementen, en bijgevolg het totale bedrag van de te betalen taksen, zijn dus slechts gekend eens de eigendomsoverdracht werd voltooid. De waaier aan vastgoedoverdrachtsmogelijkheden en hun overeenstemmende taksen zijn de volgende:
\u2013verkoopsovereenkomsten voor onroerende goederen: 12,50% voor goederen gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en in het Waalse Gewest, 12% voor goederen gelegen in het Vlaamse Gewest;
\u2013verkoop van onroerende goederen onder het makelaarsregime: 4% tot 8% volgens de Gewesten;
\u2013erfpachtovereenkomsten voor onroerende goederen (tot 50 jaar voor het opstalrecht en tot 99 jaar voor het erfpachtrecht): 5%;
\u2013verkoopsovereenkomsten voor onroerende goederen waarbij de koper een instantie van publiek recht is (bv. een entiteit van de Europese Unie, van de Federale Regering, van een regionale regering of van een buitenlandse regering): vrijstelling van rechten;
\u2013inbreng in natura van onroerende goederen tegen uitgifte van nieuwe aandelen ten voordele van de inbrenger: vrijstelling van rechten;
\u2013verkoopsovereenkomst voor aandelen van een vastgoedonderneming: afwezigheid van rechten;
\u2013fusie, splitsing en andere reorganisaties van vennootschappen: afwezigheid van rechten; enz.
Hierdoor varieert het effectieve percentage van de overdrachtstaksen van 0% tot 12,50%, waarbij het onmogelijk is te voorspellen welk percentage van
toepassing is bij de overdracht van een gegeven Belgisch vastgoed vooraleer de overdracht werkelijk plaatsvindt.
In januari 2006 werd aan alle deskundigen die betrokken zijn bij de waardebepaling van de Belgische GVV\u2019s gevraagd om een gewogen gemiddeld percentage van de effectieve taksen voor de vastgoedportefeuilles van GVV\u2019s te bepalen. Voor transacties van eigendommen met een waarde van meer dan 2,50 mio EUR en gezien de waaier van methodes van eigendomsoverdracht (zie hierboven), hebben de deskundigen op basis van een representatieve steekproef van 220 markttransacties die plaatsvonden tussen 2003 en 2005 voor een totaalbedrag van 6 miljard EUR, de gewogen gemiddelde taksen berekend op 2,50%. Wat betreft de transacties van gebouwen waarvan de totale waarde kleiner is dan 2,50 mio EUR, wordt er rekening gehouden met overdrachtsrechten volgens het gewest waarin de gebouwen gelegen zijn. Er werd beslist om dit percentage te herzien indien nodig, per schijf van 0,5%.
In 2016 werd een update van deze berekening uitgevoerd volgens de methodolgie die werd toegepast in 2006 op basis van een steekproef van 305 grote of institutionele transacties (drempel 2,5 mio EUR) die plaatsvonden tusssen 2013 en kwartaal 1 van 2016 (dit is 70% of 8,18 miljard van het geschat totaal aantal investeringstransacties gedurende deze periode). De experten concludeerden dat de drempel van 0,5% niet werd overschreden. Bijgevolg werd het gewogen gemiddelde van 2,5% behouden.
Retail Estates nv beschouwt zijn vastgoedportefeuille als een geheel dat als een geheel of als een beperkt aantal grotere delen kan vervreemd worden. Retail Estates beheert zijn vastgoed zoveel mogelijk op portefeuilleniveau (\u201cretailcluster en retailparken\u201d, zie beheersverslag en hoofdstuk \u2018overzicht portefeuille\u2019 in het vastgoedverslag voor een overzicht van de clusters). Daarom wordt de re\u00eble waarde bepaald door 2,5% af te trekken van de waarde van de objecten (conform de waardering aan \u201cre\u00eble waarde\u201d van zijn vastgoedschatters Cushman & Wakefield, CBRE, Colliers en Stadim). In
overeenstemming met haar strategie heeft Retail Estates in principe niet de intentie om individuele eigendommen binnen de clusters met een investeringswaarde van minder dan 2,50 mio EUR te verkopen.\u00a0
Toelichting bij de overdrachtsbelasting in Nederland
De Nederlandse overdrachtsbelasting bedraagt vanaf 1 januari 2023 10,4% procent (sinds 1 januari 2021 8%, voorheen 6%). Voor de overige kosten (zoals notariskosten) neemt Retail Estates tussen 0,08% en 1% extra in rekening.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit de variatie in de re\u00eble waarde van een vastgoedbelegging worden opgenomen in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze ontstaan en worden bij de winstverdeling toegewezen aan de reserves voor het saldo van de variaties in de re\u00eble waarde van het vastgoed.
Uitgaven voor werken aan vastgoedbeleggingen
De uitgaven voor werken aan vastgoedbeleggingen komen ten laste van het operationeel vastgoedresultaat indien de uitgaven geen positief effect hebben op de verwachte toekomstige economische voordelen en worden geactiveerd indien de verwachte economische voordelen die aan de entiteit toekomen erdoor verhogen. Er zijn hoofdzakelijk twee belangrijke soorten uitgaven:
a)kosten van onderhoud en herstellingen aan dakbedekkingen en parkings: indien het om een volledige dakvernieuwing gaat (inclusief nieuwe isolatie in lijn met de duurzaamheidsstrategie van de vennootschap) worden deze kosten geactiveerd en dus toegevoegd aan de re\u00eble waarde van de vastgoedbeleggingen. Pure onderhoud- en herstellingswerken komen ten laste van het operationeel resultaat;
b)vernieuwing van de ramen: Investeringen in het kader van de duurzaamheidsstrategie van de vennootschap (die het bestaande comfortniveau aanzienlijk verbeteren) worden geactiveerd en toegevoegd aan de re\u00eble waarde van de vastgoedbeleggingen
a)kosten voor grote verbouwingen en verbeteringswerken: verbouwingen zijn occasionele werken die een functie aan het gebouw toevoegen of het bestaande comfortniveau aanzienlijk verbeteren. De kosten hebben betrekking op materialen, erelonen, aannemingswerken en dergelijke. Interne kosten van beheer of opvolging worden niet geactiveerd. Dergelijke werken worden zodra ze aanvangen in de geschatte waarde van het betreffende gebouw verwerkt (eerst voorlopig en na bezoek door de vastgoeddeskundige voor de definitieve waarde). De nog uit te voeren werken gaan in mindering van de waardering. Na uitvoering worden deze kosten geactiveerd en dus toegevoegd aan de re\u00eble waarde van de vastgoedbeleggingen.
Vervreemding van een vastgoedbelegging
De gerealiseerde winsten of verliezen op de verkoop van een vastgoedbelegging komen in de winst- en verliesrekening van de verslagperiode onder de post \u201cResultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen\u201d en worden bij de resultaatsverdeling toegewezen aan het overgedragen resultaat. Commissies betaald bij het verkopen van gebouwen en verplichtingen aangegaan naar aanleiding van transacties worden in mindering gebracht van de verkregen verkoopprijs om de gerealiseerde winst of het gerealiseerde verlies te bepalen.
Vaste activa in aanbouw
Conform de aangepaste IAS 40-norm worden de vaste activa in aanbouw opgenomen bij de vastgoedbeleggingen. Bij aankoop worden ze gewaardeerd tegen aanschaffingswaarde met inbegrip van bijkomende kosten en niet-aftrekbare btw.
Als de Groep van oordeel is dat de re\u00eble waarde van de vastgoedbeleggingen in aanbouw niet op een betrouwbare manier kan worden bepaald maar verwacht dat de re\u00eble waarde zal kunnen worden bepaald wanneer ze aanbesteed, vergund en verhuurd zijn, boekt ze de vastgoedbelegging in aanbouw aan kostprijs tot het
ogenblik dat de re\u00eble waarde kan worden bepaald (wanneer ze aanbesteed, vergund en verhuurd zijn of tot de constructie voltooid is (afhankelijk van wat zich eerst voordoet)), in overeenstemming met IAS 40.53. Deze re\u00eble waarde is gebaseerd op de waardering door de vastgoeddeskundige na aftrek van nog uit te voeren werken.
Een vast actief in aanbouw kan slaan op een bouwgrond, afbraakpand of een bestaand pand waarvan de bestemming moet veranderd worden en aanzienlijke verbouwingswerken vereist zijn om het de gewenste bestemming te geven.
Vastgoedcertificaten
Waardering
1.Algemeen principe
Indien de houder van de certificaten geen aanmerkelijk belang (meer dan 75%) bezit van een vastgoedcertificaat, worden de certificaten op afsluitdatum geboekt aan de gewogen gemiddelde beurskoers van de laatste 30 dagen onder de rubriek \"Financi\u00eble vaste activa\".
Hiervan wordt afgeweken als op basis van publiek beschikbare informatie en van de emissievoorwaarden van het vastgoedcertificaat een intrinsieke waarde wordt vastgesteld die aanmerkelijk beneden de beurskoers ligt. Dan wordt de waarde beperkt tot de intrinsieke waarde.
2.Bezit van een aanmerkelijk belang (meer dan 75%) in de uitgegeven certificaten (per 31\u00a0maart\u00a02025 enkel toepasselijk op de vastgoedcertificaten \u201cDistri-Land\u201d)
De beurskoers van deze vastgoedcertificaten, zoals blijkt uit de koerstabellen van Euronext van de tweede markt, kan niet als een betrouwbare referentie beschouwd worden gezien de beperkte liquiditeit van dit vastgoedcertificaat. Retail Estates nv wenst bij elke afsluiting van zijn rekeningen de waarde van zijn certificaten te herwaarderen in functie van:
a)de re\u00eble waarde van de onroerende goederen waarvan de emittent eigenaar is en dit naar analogie met de waardering van het eigen vastgoed. Dit gebeurt op basis van een periodieke schatting door de vastgoeddeskundige in gezamenlijke opdracht van Retail Estates nv en Immobili\u00e8re Distri-Land nv. Indien \u00e9\u00e9n of meerdere gebouwen door de emittent van het vastgoedcertificaat verkocht worden, zal tot de uitkering van de verkoopsopbrengst, de verkoopprijs als waardering weerhouden worden;
b)de contractuele rechten van de houder van het vastgoedcertificaat volgens het prospectus dat uitgegeven werd bij de emissie van het vastgoedcertificaat.
Retail Estates nv investeert enkel in de certificaten van emissies die betrekking hebben op de financiering van perifeer winkelvastgoed. Het vastgoed waarvan de emittent eigenaar is, beantwoordt aan het type perifeer winkelvastgoed dat aansluit bij de beleggingsdoelstellingen van Retail Estates nv. Alhoewel Retail Estates nv juridisch gezien geen eigenaar is van dit vastgoed, beschouwt de vennootschap zich als de economische begunstigde en dit pro rata haar contractuele rechten als eigenaar van vastgoedcertificaten. Bovendien wordt de belegging in vastgoedcertificaten, in toepassing van de GVV-Wet, artikel 2, 5\u00b0, x, beschouwd als vastgoed.
Rekening houdend met deze overwegingen worden de certificaten geboekt onder de vastgoedbeleggingen aan hun aanschaffingswaarde met inbegrip van de bijkomende kosten. Winsten of verliezen die voortvloeien uit de variatie in de re\u00eble waarde van een vastgoedbelegging worden opgenomen in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze ontstaan en worden bij de winstverdeling toegewezen aan de onbeschikbare reserves. Op 31\u00a0maart\u00a02025 bedraagt de waarde van de vastgoedbeleggingen gerelateerd aan de certificaten Distri-Land 19,45 mio EUR (17,35 mio EUR op 31\u00a0maart\u00a02024) ten opzichte van de totale portefeuille van Retail Estates van 2.069,54 mio EUR.
Verwerking van coupon
1.Verwerking courant exploitatiesaldo
Als houder van de vastgoedcertificaten heeft Retail Estates nv pro rata de vastgoedcertificaten in zijn bezit, een contractueel recht op een gedeelte van het exploitatiesaldo dat de emittent realiseert door het ontvangen van de huren en de betaling van de werkings- en onderhoudskosten. Vermits de volledige waardevermindering of waardeverhoging verwerkt wordt via de herschatting van de waarde van het vastgoedcertificaat, dient geen gedeelte van de coupon met betrekking tot het exploitatiesaldo beschouwd te worden als een vergoeding voor de waardevermindering van de gebouwen van de emittent. Bijgevolg wordt de
volledige coupon behandeld als nettohuurinkomsten en als bedrijfsopbrengst verwerkt in de omzet.
2.Verwerking liquidatiesaldo bij verkoop van onroerende goederen
Wanneer een bepaald pand uit de portefeuille van de emittent verkocht wordt, wordt dit als volgt verwerkt: de netto-opbrengst na afhouding van eventueel verschuldigde roerende voorheffing, wordt slechts als gerealiseerde meerwaarde geboekt bij Retail Estates nv ten belope van het verschil tussen de boekwaarde van het vastgoedcertificaat op afsluitdatum vermeerderd met de nettoliquidatiecoupon en de boekwaarde op de vorige afsluitdatum. De boekwaarde van het vastgoedcertificaat wordt op elke afsluitdatum vastgesteld door een waardering te maken van de contractuele rechten van de certificaathouders zoals die blijken uit het emissieprospectus en dit vertrekkende van de re\u00eble waarde van het vastgoed in bezit van de emittent, zoals op afsluitdatum gewaardeerd door de vastgoeddeskundige van Retail Estates nv. Winsten of verliezen die voortvloeien uit de variatie in de re\u00eble waarde van een vastgoedbelegging worden opgenomen in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze ontstaan en worden bij de winstverdeling toegewezen aan de beschikbare reserves.
Vastgoedbeleggingen
Waardering bij initi\u00eble opname
Vastgoedbeleggingen omvatten alle onroerende goederen die verhuurklaar zijn. Vastgoedbeleggingen worden bij de aankoop gewaardeerd tegen aanschaffingswaarde met inbegrip van bijkomende kosten en niet-aftrekbare btw. Ook de exittaks, verschuldigd door vennootschappen waarover de openbare GVV directe of indirecte controle verwerft, wordt in principe in mindering gebracht van de waarde van het achterliggend vastgoed vermits het een belasting op de latente meerwaarde betreft die in hoofde van de verworven vennootschap bestond voor de controleverwerving, tenzij deze vennootschappen niet in aanmerking komen voor fusie met de openbare GVV (op beslissing van de raad van bestuur). De commissielonen betreffende de aankopen van gebouwen worden beschouwd als bijkomende kosten van die aankopen en worden toegevoegd aan de aanschaffingswaarde.
Wanneer vastgoed wordt verworven via een inbreng in natura worden de externe kosten die onmiddellijk toewijsbaar zijn aan de uitgifte van nieuwe aandelen afgetrokken van het eigen vermogen. De ingebrachte panden worden bij initi\u00eble opname gewaardeerd aan de inbrengwaarde.
Ook de gebruiksrechten erkend in de balans voor de concessie of erfpacht of soortgelijke leaseovereenkomsten (naar aanleiding van de invoegetreding van IFRS 16), worden als een vastgoedbelegging beschouwd.
Waardering na initi\u00eble opname
Een onafhankelijke vastgoeddeskundige waardeert op het einde van elk kwartaal op precieze wijze de volgende bestanddelen:
\u2013de onroerende goederen, de onroerende goederen door bestemming en de zakelijke rechten op onroerende goederen die worden gehouden door Retail Estates nv of, in voorkomend geval, door een dochtervennootschap waarover de onderneming controle heeft;
\u2013de optierechten op onroerende goederen gehouden door Retail Estates nv of, in voorkomend geval, door een dochtervennootschap waarover de onderneming controle heeft, alsook de onroerende goederen waarop deze rechten slaan;
\u2013de rechten uit contracten waarbij aan Retail Estates nv of in voorkomend geval, aan een dochtervennootschap waarover de onderneming controle heeft, \u00e9\u00e9n of meer goederen in onroerende leasing worden gegeven, alsook het onderliggend goed.
De deskundigen voeren hun waardering uit conform nationale en internationale normen en hun toepassingsprocedures, onder andere op het vlak van de waardering van gereglementeerde vastgoedvennootschappen (volgens de voorlopige besluiten, de deskundigen behouden zich het recht voor om de waardering aan te passen in geval van gewijzigde besluiten).
De re\u00eble waarde wordt specifiek gedefinieerd als de prijs die zou worden ontvangen bij de verkoop van een actief of die betaald zou moeten worden bij het overdragen van een verplichting in een orderlijke transactie tussen marktpartijen op waarderingsdatum.
Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek van de overdrachtstaksen. Het geschatte bedrag van overdrachtstaksen wordt onmiddellijk in resultaat afgeboekt bij initi\u00eble opname.
Toeliching bij de overdrachtsbelasting in Belgi\u00eb
In Belgi\u00eb is de overdracht van eigendom van een vastgoed onderworpen aan overdrachtstaksen. Het bedrag van deze taksen is afhankelijk van de overdrachtsmethode, de hoedanigheid van de koper en de geografische ligging van het goed. De eerste twee elementen, en bijgevolg het totale bedrag van de te betalen taksen, zijn dus slechts gekend eens de eigendomsoverdracht werd voltooid. De waaier aan vastgoedoverdrachtsmogelijkheden en hun overeenstemmende taksen zijn de volgende:
\u2013verkoopsovereenkomsten voor onroerende goederen: 12,50% voor goederen gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en in het Waalse Gewest, 12% voor goederen gelegen in het Vlaamse Gewest;
\u2013verkoop van onroerende goederen onder het makelaarsregime: 4% tot 8% volgens de Gewesten;
\u2013erfpachtovereenkomsten voor onroerende goederen (tot 50 jaar voor het opstalrecht en tot 99 jaar voor het erfpachtrecht): 5%;
\u2013verkoopsovereenkomsten voor onroerende goederen waarbij de koper een instantie van publiek recht is (bv. een entiteit van de Europese Unie, van de Federale Regering, van een regionale regering of van een buitenlandse regering): vrijstelling van rechten;
\u2013inbreng in natura van onroerende goederen tegen uitgifte van nieuwe aandelen ten voordele van de inbrenger: vrijstelling van rechten;
\u2013verkoopsovereenkomst voor aandelen van een vastgoedonderneming: afwezigheid van rechten;
\u2013fusie, splitsing en andere reorganisaties van vennootschappen: afwezigheid van rechten; enz.
Hierdoor varieert het effectieve percentage van de overdrachtstaksen van 0% tot 12,50%, waarbij het onmogelijk is te voorspellen welk percentage van
toepassing is bij de overdracht van een gegeven Belgisch vastgoed vooraleer de overdracht werkelijk plaatsvindt.
In januari 2006 werd aan alle deskundigen die betrokken zijn bij de waardebepaling van de Belgische GVV\u2019s gevraagd om een gewogen gemiddeld percentage van de effectieve taksen voor de vastgoedportefeuilles van GVV\u2019s te bepalen. Voor transacties van eigendommen met een waarde van meer dan 2,50 mio EUR en gezien de waaier van methodes van eigendomsoverdracht (zie hierboven), hebben de deskundigen op basis van een representatieve steekproef van 220 markttransacties die plaatsvonden tussen 2003 en 2005 voor een totaalbedrag van 6 miljard EUR, de gewogen gemiddelde taksen berekend op 2,50%. Wat betreft de transacties van gebouwen waarvan de totale waarde kleiner is dan 2,50 mio EUR, wordt er rekening gehouden met overdrachtsrechten volgens het gewest waarin de gebouwen gelegen zijn. Er werd beslist om dit percentage te herzien indien nodig, per schijf van 0,5%.
In 2016 werd een update van deze berekening uitgevoerd volgens de methodolgie die werd toegepast in 2006 op basis van een steekproef van 305 grote of institutionele transacties (drempel 2,5 mio EUR) die plaatsvonden tusssen 2013 en kwartaal 1 van 2016 (dit is 70% of 8,18 miljard van het geschat totaal aantal investeringstransacties gedurende deze periode). De experten concludeerden dat de drempel van 0,5% niet werd overschreden. Bijgevolg werd het gewogen gemiddelde van 2,5% behouden.
Retail Estates nv beschouwt zijn vastgoedportefeuille als een geheel dat als een geheel of als een beperkt aantal grotere delen kan vervreemd worden. Retail Estates beheert zijn vastgoed zoveel mogelijk op portefeuilleniveau (\u201cretailcluster en retailparken\u201d, zie beheersverslag en hoofdstuk \u2018overzicht portefeuille\u2019 in het vastgoedverslag voor een overzicht van de clusters). Daarom wordt de re\u00eble waarde bepaald door 2,5% af te trekken van de waarde van de objecten (conform de waardering aan \u201cre\u00eble waarde\u201d van zijn vastgoedschatters Cushman & Wakefield, CBRE, Colliers en Stadim). In
overeenstemming met haar strategie heeft Retail Estates in principe niet de intentie om individuele eigendommen binnen de clusters met een investeringswaarde van minder dan 2,50 mio EUR te verkopen.\u00a0
Toelichting bij de overdrachtsbelasting in Nederland
De Nederlandse overdrachtsbelasting bedraagt vanaf 1 januari 2023 10,4% procent (sinds 1 januari 2021 8%, voorheen 6%). Voor de overige kosten (zoals notariskosten) neemt Retail Estates tussen 0,08% en 1% extra in rekening.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit de variatie in de re\u00eble waarde van een vastgoedbelegging worden opgenomen in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze ontstaan en worden bij de winstverdeling toegewezen aan de reserves voor het saldo van de variaties in de re\u00eble waarde van het vastgoed.
Uitgaven voor werken aan vastgoedbeleggingen
De uitgaven voor werken aan vastgoedbeleggingen komen ten laste van het operationeel vastgoedresultaat indien de uitgaven geen positief effect hebben op de verwachte toekomstige economische voordelen en worden geactiveerd indien de verwachte economische voordelen die aan de entiteit toekomen erdoor verhogen. Er zijn hoofdzakelijk twee belangrijke soorten uitgaven:
a)kosten van onderhoud en herstellingen aan dakbedekkingen en parkings: indien het om een volledige dakvernieuwing gaat (inclusief nieuwe isolatie in lijn met de duurzaamheidsstrategie van de vennootschap) worden deze kosten geactiveerd en dus toegevoegd aan de re\u00eble waarde van de vastgoedbeleggingen. Pure onderhoud- en herstellingswerken komen ten laste van het operationeel resultaat;
b)vernieuwing van de ramen: Investeringen in het kader van de duurzaamheidsstrategie van de vennootschap (die het bestaande comfortniveau aanzienlijk verbeteren) worden geactiveerd en toegevoegd aan de re\u00eble waarde van de vastgoedbeleggingen
a)kosten voor grote verbouwingen en verbeteringswerken: verbouwingen zijn occasionele werken die een functie aan het gebouw toevoegen of het bestaande comfortniveau aanzienlijk verbeteren. De kosten hebben betrekking op materialen, erelonen, aannemingswerken en dergelijke. Interne kosten van beheer of opvolging worden niet geactiveerd. Dergelijke werken worden zodra ze aanvangen in de geschatte waarde van het betreffende gebouw verwerkt (eerst voorlopig en na bezoek door de vastgoeddeskundige voor de definitieve waarde). De nog uit te voeren werken gaan in mindering van de waardering. Na uitvoering worden deze kosten geactiveerd en dus toegevoegd aan de re\u00eble waarde van de vastgoedbeleggingen.
Vervreemding van een vastgoedbelegging
De gerealiseerde winsten of verliezen op de verkoop van een vastgoedbelegging komen in de winst- en verliesrekening van de verslagperiode onder de post \u201cResultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen\u201d en worden bij de resultaatsverdeling toegewezen aan het overgedragen resultaat. Commissies betaald bij het verkopen van gebouwen en verplichtingen aangegaan naar aanleiding van transacties worden in mindering gebracht van de verkregen verkoopprijs om de gerealiseerde winst of het gerealiseerde verlies te bepalen.
Vaste activa in aanbouw
Conform de aangepaste IAS 40-norm worden de vaste activa in aanbouw opgenomen bij de vastgoedbeleggingen. Bij aankoop worden ze gewaardeerd tegen aanschaffingswaarde met inbegrip van bijkomende kosten en niet-aftrekbare btw.
Als de Groep van oordeel is dat de re\u00eble waarde van de vastgoedbeleggingen in aanbouw niet op een betrouwbare manier kan worden bepaald maar verwacht dat de re\u00eble waarde zal kunnen worden bepaald wanneer ze aanbesteed, vergund en verhuurd zijn, boekt ze de vastgoedbelegging in aanbouw aan kostprijs tot het
ogenblik dat de re\u00eble waarde kan worden bepaald (wanneer ze aanbesteed, vergund en verhuurd zijn of tot de constructie voltooid is (afhankelijk van wat zich eerst voordoet)), in overeenstemming met IAS 40.53. Deze re\u00eble waarde is gebaseerd op de waardering door de vastgoeddeskundige na aftrek van nog uit te voeren werken.
Een vast actief in aanbouw kan slaan op een bouwgrond, afbraakpand of een bestaand pand waarvan de bestemming moet veranderd worden en aanzienlijke verbouwingswerken vereist zijn om het de gewenste bestemming te geven.
Vastgoedcertificaten
Waardering
1.Algemeen principe
Indien de houder van de certificaten geen aanmerkelijk belang (meer dan 75%) bezit van een vastgoedcertificaat, worden de certificaten op afsluitdatum geboekt aan de gewogen gemiddelde beurskoers van de laatste 30 dagen onder de rubriek \"Financi\u00eble vaste activa\".
Hiervan wordt afgeweken als op basis van publiek beschikbare informatie en van de emissievoorwaarden van het vastgoedcertificaat een intrinsieke waarde wordt vastgesteld die aanmerkelijk beneden de beurskoers ligt. Dan wordt de waarde beperkt tot de intrinsieke waarde.
2.Bezit van een aanmerkelijk belang (meer dan 75%) in de uitgegeven certificaten (per 31\u00a0maart\u00a02025 enkel toepasselijk op de vastgoedcertificaten \u201cDistri-Land\u201d)
De beurskoers van deze vastgoedcertificaten, zoals blijkt uit de koerstabellen van Euronext van de tweede markt, kan niet als een betrouwbare referentie beschouwd worden gezien de beperkte liquiditeit van dit vastgoedcertificaat. Retail Estates nv wenst bij elke afsluiting van zijn rekeningen de waarde van zijn certificaten te herwaarderen in functie van:
a)de re\u00eble waarde van de onroerende goederen waarvan de emittent eigenaar is en dit naar analogie met de waardering van het eigen vastgoed. Dit gebeurt op basis van een periodieke schatting door de vastgoeddeskundige in gezamenlijke opdracht van Retail Estates nv en Immobili\u00e8re Distri-Land nv. Indien \u00e9\u00e9n of meerdere gebouwen door de emittent van het vastgoedcertificaat verkocht worden, zal tot de uitkering van de verkoopsopbrengst, de verkoopprijs als waardering weerhouden worden;
b)de contractuele rechten van de houder van het vastgoedcertificaat volgens het prospectus dat uitgegeven werd bij de emissie van het vastgoedcertificaat.
Retail Estates nv investeert enkel in de certificaten van emissies die betrekking hebben op de financiering van perifeer winkelvastgoed. Het vastgoed waarvan de emittent eigenaar is, beantwoordt aan het type perifeer winkelvastgoed dat aansluit bij de beleggingsdoelstellingen van Retail Estates nv. Alhoewel Retail Estates nv juridisch gezien geen eigenaar is van dit vastgoed, beschouwt de vennootschap zich als de economische begunstigde en dit pro rata haar contractuele rechten als eigenaar van vastgoedcertificaten. Bovendien wordt de belegging in vastgoedcertificaten, in toepassing van de GVV-Wet, artikel 2, 5\u00b0, x, beschouwd als vastgoed.
Rekening houdend met deze overwegingen worden de certificaten geboekt onder de vastgoedbeleggingen aan hun aanschaffingswaarde met inbegrip van de bijkomende kosten. Winsten of verliezen die voortvloeien uit de variatie in de re\u00eble waarde van een vastgoedbelegging worden opgenomen in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze ontstaan en worden bij de winstverdeling toegewezen aan de onbeschikbare reserves. Op 31\u00a0maart\u00a02025 bedraagt de waarde van de vastgoedbeleggingen gerelateerd aan de certificaten Distri-Land 19,45 mio EUR (17,35 mio EUR op 31\u00a0maart\u00a02024) ten opzichte van de totale portefeuille van Retail Estates van 2.069,54 mio EUR.
Verwerking van coupon
1.Verwerking courant exploitatiesaldo
Als houder van de vastgoedcertificaten heeft Retail Estates nv pro rata de vastgoedcertificaten in zijn bezit, een contractueel recht op een gedeelte van het exploitatiesaldo dat de emittent realiseert door het ontvangen van de huren en de betaling van de werkings- en onderhoudskosten. Vermits de volledige waardevermindering of waardeverhoging verwerkt wordt via de herschatting van de waarde van het vastgoedcertificaat, dient geen gedeelte van de coupon met betrekking tot het exploitatiesaldo beschouwd te worden als een vergoeding voor de waardevermindering van de gebouwen van de emittent. Bijgevolg wordt de
volledige coupon behandeld als nettohuurinkomsten en als bedrijfsopbrengst verwerkt in de omzet.
2.Verwerking liquidatiesaldo bij verkoop van onroerende goederen
Wanneer een bepaald pand uit de portefeuille van de emittent verkocht wordt, wordt dit als volgt verwerkt: de netto-opbrengst na afhouding van eventueel verschuldigde roerende voorheffing, wordt slechts als gerealiseerde meerwaarde geboekt bij Retail Estates nv ten belope van het verschil tussen de boekwaarde van het vastgoedcertificaat op afsluitdatum vermeerderd met de nettoliquidatiecoupon en de boekwaarde op de vorige afsluitdatum. De boekwaarde van het vastgoedcertificaat wordt op elke afsluitdatum vastgesteld door een waardering te maken van de contractuele rechten van de certificaathouders zoals die blijken uit het emissieprospectus en dit vertrekkende van de re\u00eble waarde van het vastgoed in bezit van de emittent, zoals op afsluitdatum gewaardeerd door de vastgoeddeskundige van Retail Estates nv. Winsten of verliezen die voortvloeien uit de variatie in de re\u00eble waarde van een vastgoedbelegging worden opgenomen in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze ontstaan en worden bij de winstverdeling toegewezen aan de beschikbare reserves.
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Boekwaarde van de verkochte onroerende goederen | 7.345 | 12.652 |
Nettoverkoopprijs vastgoedbeleggingen (verkoopprijs - transactiekosten) | 7.904 | 12.373 |
Andere | -174 | -120 |
Totaal winst of verlies op verkopen van vastgoedbeleggingen | 386 | -399 |
Variaties in de re\u00eble waarde van vastgoedbeleggingen (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Variatie op vastgoedbeleggingen als gevolg van waarderingsaanpassingen | 32.932 | 63.315 |
Variatie op vastgoedbeleggingen als gevolg van aanpassing van de transactiekosten | -5.098 | -12.125 |
Totaal variaties in de re\u00eble waarde van vastgoedbeleggingen | 27.835 | 51.190 |
Gedurende de boekjaren 2022-2025 werden werkelijke huren gemiddeld met respectievelijk 14,60% en 11,61% ge\u00efndexeerd in Belgi\u00eb en Nederland. Deze indexaties werden met een vertraagd effect meegenomen in de verwachte contractuele huren door de vastgoeddeskundigen. Net zoals in boekjaar 2023-2024, is er tijdens boekjaar 2024-2025 voldoende marktbewijs voor de vastgoeddeskundigen om aan te nemen dat de indexaties voor de meeste panden blijvend van aard zijn en werden de verwachte contractuele huren verder in lijn gebracht met de actuele huren. De variatie in de re\u00eble waarde van vastgoedbeleggingen was in het vorige boekjaar een stuk hoger door de toen reeds doorgevoerde aanpassingen om de verwachte contractuele huren dichterbij de actuele huren te brengen. Deze trend is dit jaar verder gezet maar in mindere mate door de reeds doorgevoerde aanpassingen in het voorbije boekjaar. Daarnaast hadden we dit jaar ook de impact van de afwaardering van de Wetteren-site wegens de herbestemming naar een KMO-park en de lagere ontwikkelingswaarde daarvan.
31.03.2025 | 31.03.2024 | |
Ander portefeuilleresultaat | 1.566 | -365 |
Investerings- en herwaarderingstabel (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | Vastgoedbeleggingen1 | Activa aangehouden voor verkoop | Totaal | |||
31.03.2025 | 31.03.2024 | 31.03.2025 | 31.03.2024 | 31.03.2025 | 31.03.2024 | |
Saldo per einde van het vorige boekjaar | 2.028.317 | 1.888.562 | 8.552 | 8.561 | 2.036.870 | 1.897.123 |
Verwerving d.m.v. aankoop vastgoedvennootschappen | 0 | 3.200 | 0 | 0 | 3.200 | |
Verwerving d.m.v. inbreng vastgoedvennootschappen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
Geactiveerde financieringskosten | 95 | 101 | 0 | 95 | 101 | |
Aankoop van vastgoedbeleggingen | 12.859 | 85.115 | 0 | 12.859 | 85.115 | |
Investeringen die resulteren uit latere uitgaven opgenomen in de boekwaarde van het actief | 8.480 | 8.407 | 0 | 8.480 | 8.407 | |
Inbreng van vastgoedbeleggingen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
Vervreemding d.m.v. verkoop vastgoedvennootschappen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
Verkoop vastgoedbeleggingen | -3.841 | -8.442 | -3.503 | -4.210 | -7.345 | -12.652 |
Overdracht naar activa aangehouden voor verkoop | -13.408 | -4.201 | 13.408 | 4.201 | 0 | 0 |
IFRS 16 | -217 | 230 | 0 | -217 | 230 | |
Andere overdrachten | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
Verwerving vaste activa in aanbouw | 9.418 | 4.156 | 0 | 9.418 | 4.156 | |
Oplevering vaste activa in aanbouw naar portefeuille | 11.207 | 3.914 | 0 | 11.207 | 3.914 | |
Overdracht vaste activa in aanbouw naar portefeuille | -11.207 | -3.914 | 0 | -11.207 | -3.914 | |
Overdracht vaste activa in aanbouw naar deelnemingen in geassocieerde vennootschappen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
Variatie in de re\u00eble waarde (+/-) | 27.834 | 51.190 | 0 | 27.834 | 51.190 | |
Per einde van het boekjaar | 2.069.537 | 2.028.317 | 18.457 | 8.552 | 2.087.995 | 2.036.870 |
OVERIGE INFORMATIE | ||||||
Investeringswaarde van het vastgoed | 2.179.677 | 2.134.531 | 18.918 | 8.766 | 2.198.595 | 2.143.297 |
1 Inclusief vaste activa in aanbouw conform de aangepaste IAS 40-norm. |
De investeringen die resulteren uit latere uitgaven opgenomen in de boekwaarde van het actief bedroegen in boekjaar 2024-2025 8,48 mio EUR. Daarbovenop werd ook nog 11,21 mio EUR opgeleverd uit de ontwikkeling voor eigen rekening en 9,42 mio EUR ge\u00efnvesteerd in de ontwikkeling voor eigen rekening.
Voor de evoluties in vastgoedbeleggingen en de activa aangehouden voor verkoop verwijzen we naar het beheersverslag \u201cCommentaar bij de geconsolideerde rekeningen boekjaar 2024-2025\u201d.
Zoals vermeld in de waarderingsregels worden de vaste activa in aanbouw conform de aangepaste IAS 40-norm, opgenomen bij de vastgoedbeleggingen. Bij aankoop worden ze gewaardeerd tegen aanschaffingswaarde met inbegrip van bijkomende kosten en niet-aftrekbare btw.
Als de Groep van oordeel is dat de re\u00eble waarde van de vastgoedbeleggingen in aanbouw niet op een betrouwbare manier kan worden bepaald maar verwacht dat de re\u00eble waarde zal kunnen worden bepaald wanneer ze aanbesteed, vergund en verhuurd zijn, boekt ze de vastgoedbelegging in aanbouw aan kostprijs tot het ogenblik dat de re\u00eble waarde kan worden bepaald (wanneer ze aanbesteed, vergund en verhuurd zijn of tot de constructie voltooid is, afhankelijk van wat zich eerst voordoet), in overeenstemming met IAS 40.53. Deze re\u00eble waarde is gebaseerd op de waardering door de vastgoeddeskundige na aftrek van nog uit te voeren werken.
IFRS 13
IFRS 13 heeft een uniform raamwerk ge\u00efntroduceerd voor waardering tegen re\u00eble waarde en informatieverschaffing over waardering tegen re\u00eble waarde waar deze waarderingsgrondslag op grond van andere IFRS-standaarden verplicht of toegestaan is. Daarbij wordt de re\u00eble waarde specifiek gedefinieerd als de prijs die zou worden ontvangen bij de verkoop van een actief
of die betaald zou moeten worden bij het overdragen van een verplichting in een orderlijke transactie tussen marktpartijen op waarderingsdatum.
Vastgoedbeleggingen worden opgenomen tegen de re\u00eble waarde. De re\u00eble waarde is vastgesteld op basis van \u00e9\u00e9n van de volgende niveaus van de IFRS 13-hi\u00ebrarchie:
\u2013Niveau 1: waardering op basis van genoteerde marktprijzen in actieve markten
\u2013Niveau 2: waardering gebaseerd op direct of indirect (extern) observeerbare informatie
\u2013Niveau 3: waardering geheel of gedeeltelijk op niet (extern) observeerbare informatie
Vastgoedbeleggingen zijn volgens de classificatie van IFRS 13 van niveau 3.
Waarderingsmethodologie Vastgoedbeleggingen
Vastgoedbeleggingen worden in de boekhouding opgenomen op basis van schattingsverslagen opgesteld door onafhankelijke en deskundige vastgoedschatters. De waardering van de vastgoedbeleggingen gebeurt aan re\u00eble waarde. Deze re\u00eble waarde is gebaseerd op de marktwaarde (dus gecorrigeerd voor overdrachtsbelasting zoals beschreven in de \u201cGrondslagen voor financi\u00eble verslaggeving\u201d eerder in dit Jaarlijks Financieel Verslag).
De methodes die gebruikt worden door de onafhankelijke vastgoedschatters zijn de volgende:
De investeringswaarde wordt meestal berekend op basis van een kapitalisatie met een BAR (brutoaanvangsrendement) van de thans contractueel verschuldigde basisjaarhuur, rekening houdend met eventuele correcties zoals geschatte markthuurwaarde, leegstand, step-rents, huurvrije periodes, enz. Het BAR is afhankelijk van de gangbare rendementen op de investeringsmarkt, rekening houdend met de ligging, de geschiktheid van de site en de kwaliteit van de huurders en het gebouw op het ogenblik van de waardering.
Bij panden waarbij de eigendomsrechten zijn opgesplitst in enerzijds de naakte eigendom en anderzijds de opstalrechten of erfpachtrechten wordt de waarde van de opstalrechten of erfpachtrechten bepaald door de actualisering (Discounted Cash Flow) van de nettohuurinkomsten, dus na aftrek van de verschuldigde opstalvergoedingen of erfpachtvergoedingen, en dit voor de periode tot het einde van deze erfpacht- of opstalovereenkomst.
De waarde van de naakte eigendom wordt bepaald door de actualisering (Discounted Cash Flow) van de periodieke opstalvergoedingen of erfpachtvergoedingen tot op datum van de vervaldag van deze overeenkomst.
Niet-observeerbare inputs in de bepaling van de re\u00eble waarde:
31.03.2025 | 31.03.2024 | |||||
Land | Methode | Input | Vork | Gewogen gemiddelde | Vork | Gewogen gemiddelde |
Belgi\u00eb | BAR-kapitalisatie | Kapitalisatievoet (%) | 5,25%-10% | 6,77% | 5,25% - 10 % | 6,64% |
Jaarlijkse markthuur (EUR/m\u00b2) | 25 - 250 | 113,93 | 25 - 250 | 110,75 | ||
Resterende looptijd (einde contract) (in maanden) | 0-540m | 98m | 0-552m | 92m | ||
Resterende looptijd (eerste vervaldag) (in maanden) | 0-192m | 24m | 0-204m | 19m | ||
Leegstand (in maanden) | 0m - 12 m | / | 0m - 12m | / | ||
DCF (Discounted Cashflow) | Verdisconteringsvoet (%) | 5,75%-10% | 6,65% | 5,7% - 10,00% | 6,80% | |
Jaarlijkse huur (EUR/m\u00b2) | 25 - 250 | 117,66 | 50-250 | 112,21 | ||
Resterende looptijd (einde contract) (in maanden) | 0-456m | 91m | 0-468m | 90m | ||
Resterende looptijd (eerste vervaldag) (in maanden) | 0-456m | 32m | 0-468m | 38m | ||
Leegstand (in maanden) | 0m-12m | / | 0m - 12 m | / | ||
Nederland | BAR-kapitalisatie | Kapitalisatievoet (%) | 5,21%-10,51% | 6,80% | 5,58%-10,36% | 8,27% |
Jaarlijkse markthuur (EUR/m\u00b2) | 35 - 364 | 112,36 | 50 - 351 | 107,23 | ||
Resterende looptijd (einde contract) (in maanden) | 0-156m | 47m | 0-168m | 43m | ||
Resterende looptijd (eerste vervaldag) (in maanden) | 0-156m | 44m | 0-168m | 43m | ||
Leegstand (in maanden) | 0-12m | / | 0-12m | / |
Sensitiviteit van waarderingen vastgoedbeleggingen
De sensitiviteit van de re\u00eble waarde in functie van wijzigingen in de significant niet-observeerbare inputs gebruikt in de bepaling van de re\u00eble waarde van de objecten geclassificeerd in niveau 3 volgens de IFRS fairvalue hi\u00ebrarchie is als volgt (ceteris paribus):
\u2013Het effect van de stijging (daling) van 1% van de huurinkomsten geeft aanleiding tot een stijging (daling) van de re\u00eble waarde van de portefeuille met 20,70 mio EUR.
\u2013Het effect van een stijging (daling) van de huurinkomsten met 2% of 5% is lineair.
\u2013Het effect van een stijging van de yield met 100 bps geeft aanleiding tot een daling van de re\u00eble waarde van de portefeuille met 263,64 mio EUR.
\u2013Een daling van de yield met 100 bps leidt tot een stijging van de re\u00eble waarde van de portefeuille met 353,77 mio EUR.
Waarderingsmethodologie Zonnepanelen
In het kader van ESG-doelstellingen wordt er ge\u00efnvesteerd in zonnepanelen die conform de GVV-wetgeving gewaardeerd moeten worden door een erkende vastgoeddeskundige. De waarde van de zonnepanelen wordt bepaald op basis van een theoretisch model dat vertrekt van de individuele potenti\u00eble elektriciteitsproductie van elke installatie. Vervolgens wordt deze gewaardeerd vertrekkende uit de variabele marktprijs voor elektriciteit zoals die geldt op het ogenblik van de waardering. Hierbij wordt abstractie gemaakt van de lopende exploitatievoorwaarden om zo tot een soort geschatte huurwaarde te komen voor de installaties. Door een rendement toe te passen dat zou betaald worden indien de installatie door derden wordt overgenomen, wordt de marktwaarde bepaald.
Dit is het overzicht van de zonnepaneelinvesteringen:
Land | Bouwjaar | Re\u00eble waarde (\u20ac) | Actuele huurinkomsten (\u20ac) | Acquisitiewaarde (\u20ac) |
Belgi\u00eb | 2017-2024 | 6.987.365,46 | 463.280,00 | 4.916.467,48 |
Nederland | 2017-2022 | 2.414.035,04 | 102.350,00 | 1.120.775,28 |
Niet-observeerbare inputs in de bepaling van de re\u00eble waarde:
Waarderingstechniek | Discounted cash flow |
Impliciete zonneschijnduur | Het waarderingsmodel houdt rekening met 1.088 vollasturen op jaarbasis en een rendement van 85%, wat overeenstemt met 925 uur per jaar. Op 31 maart 2025 bedraagt het totaal gewaardeerd installatievermogen 8 MWp. |
Energieprijs | De langetermijnenergieprijs wordt bepaald op basis van analyse van historische en verwachte langetermijnenergieprijzen. Daarnaast wordt rekening gehouden met 65% zelfconsumptie en 35% injectie op het net. De waardering op 31 maart 2025 houdt rekening met een energietarief tussen de 270 EUR/MWh en 290 EUR/MWh. Op de marktprijs wordt een korting van 20% toegepast. De geldende injectietarieven bedragen tussen de 35 EUR/MWh en 50 EUR/MWh. Dit resulteert in een energieprijs tussen de 150 EUR/MWh 170 EUR/MWh. Met eventuele subsidies of groenestroomcertificaten wordt geen rekening gehouden. |
Inflatiepercentage | De inflatie op lange termijn is gebaseerd op de toegepaste percentages op de vastgoedbeleggingen door de taxateur, die binnen de vork van 2% - 2.5% vielen voor zowel Belgi\u00eb als voor Nederland. |
Verdisconteringsvoet | De berekende jaarlijkse nettokasstromen worden verdisconteerd aan een discontovoet van 10%, wat overeenstemt met het minimumrendement dat investeerders verwachten voor PV-installaties. Deze discontovoet is afgeleid uit een marktanalyse door de taxateur van gerealiseerde rendementen. |
Rendementsdaling | De zonnepaneelinstallatie kent een rendementsdaling van 0,5% per jaar en wordt na 25 jaar buiten dienst gesteld. Hierbij wordt geen rekening gehouden met een eventuele restwaarde van de installatie, noch met de kost voor het verwijderen van de installatie. |
Onderhoud en capex | Er worden verschillende operationele kosten in rekening genomen gerelateerd aan de exploitatie van de installatie. Een vaste onderhoudsfee wordt gerekend voor het onderhoud van het dak en de installatie. Verzekeringskosten worden ook mee in rekening genomen. Indien toepasselijk wordt het recht van opstal opgenomen als kost. |
Sensitiviteit van zonnepaneelwaarderingen
De sensitiviteit van de re\u00eble waarde in functie van wijzigingen in de significant niet-observeerbare inputs gebruikt in de bepaling van de re\u00eble waarde van de objecten geclassificeerd in niveau 3 volgens de IFRS fair value hi\u00ebrarchie is als volgt (ceteris paribus):
Impact op re\u00eble waarde bij: | ||
Niet-observeerbare inputs | daling | stijging |
Impliciete zonneschijnduur | negatief | positief |
Rendement zonnepanelen | negatief | positief |
Energieprijs | negatief | positief |
Verdisconteringsvoet | positief | negatief |
Onderhoud en capex | positief | negatief |
Het effect van de stijging (daling) van 10% van de energieprijzen geeft aanleiding tot een stijging (daling) van de re\u00eble waarde van de zonnepanelen met 1,09 mio EUR. Het effect van een stijging van de discontovoet met 50 bps resulteert in een daling van de re\u00eble waarde van de zonnepanelen met 0,36 mio EUR. Een daling van de discontovoet met 50 bps geeft aanleiding tot een stijging van de re\u00eble waarde van de zonnepanelen met 0,38 mio EUR.
Waarderingsproces
Het waarderingsproces met betrekking tot de vastgoedschattingen wordt bepaald door de CEO en CFO, na goedkeuring door het auditcomit\u00e9. Daarbij wordt tevens bepaald welke onafhankelijke vastgoeddeskundige zal worden aangesteld voor de respectieve delen van de vastgoedportefeuille. Typisch worden er contracten afgesloten voor een hernieuwbare termijn van drie jaar. De honoraria van de vastgoeddeskundigen worden vastgelegd voor de termijn van hun mandaat en zijn niet gerelateerd aan de waarde van de geschatte objecten.
Er wordt gewerkt met een onafhankelijke vastgoeddeskundige per land, om ervoor te zorgen dat de specifieke kenmerken van elke geografische regio correct weerspiegeld worden. De vastgoedportefeuille wordt elk kwartaal gewaardeerd. De waarderingsmethode (zie supra) wordt bepaald door de vastgoeddeskundige. De waarderingscyclus binnen een boekjaar bestaat uit een bezoek aan het object, waarna een gedetailleerd vastgoedverslag wordt opgesteld en tevens drie desktopreviews.
De verslagen van de onafhankelijke vastgoeddeskundigen zijn gebaseerd op:
\u2013Informatie die door de Vennootschap aangeleverd wordt, zoals lopende huren, termijnen en voorwaarden van huurovereenkomsten, eventuele huurkortingen, investeringen, enz. Deze informatie is afkomstig van het financieel systeem en beheersysteem van de openbare GVV en is onderworpen aan het algemeen geldende controlesysteem van de Vennootschap.
\u2013Door de vastgoeddeskundigen gehanteerde assumpties en waarderingsmodellen. De assumpties hebben voornamelijk betrekking op de marktsituatie, zoals rendementen en discontovoeten. Ze zijn gebaseerd op hun professionele beoordeling en waarneming van de markt.
De informatie die ter beschikking gesteld wordt van de vastgoeddeskundigen, alsook de assumpties en de waarderingsmodellen worden nagekeken door de finance manager van de vennootschap, alsook door het management van de openbare GVV. Elk kwartaal worden alle materi\u00eble verschillen (positief en negatief) in absolute en relatieve termen (versus vorig kwartaal en vorig jaar) vergeleken en geanalyseerd. Op basis hiervan volgt een bespreking van het management met de vastgoeddeskundige die tot doelstelling heeft alle data met betrekking tot de verschillende sites accuraat en volledig te reflecteren in de schattingen. Ten slotte worden de finale vastgoedschattingen voorgesteld aan het auditcomit\u00e9.
Impact van de verkoop van vastgoedbeleggingen
Verworven vastgoedvennootschappen en vastgoedbeleggingen
Per 31.03.2025
De verwervingen, aankopen en oplevering van eigen ontwikkelingen in boekjaar 2024-2025 resulteerden in een vastgoedstijging van 24,07 mio EUR. De totale huurinkomsten stegen met 0,11 mio EUR in boekjaar 2024-2025 als gevolg van deze investeringen. Indien de verwervingen zouden hebben plaatsgevonden op 1\u00a0april\u00a02024 zouden de huurinkomsten met 0,81 mio EUR gestegen zijn. Het operationeel resultaat steeg met 0,10\u00a0mio EUR als gevolg van deze investeringen. We verwijzen naar het beheersverslag voor meer informatie omtrent de structurering en financiering van deze verwervingen.
Per 31.03.2024
De verwervingen, aankopen en oplevering van eigen ontwikkelingen in boekjaar 2023-2024 resulteerden in een vastgoedstijging van 92,23 mio EUR. De totale huurinkomsten stegen met 13,67 mio EUR in boekjaar 2023-2024 als gevolg van deze investeringen. Indien de verwervingen zouden hebben plaatsgevonden op 1\u00a0april\u00a02023 zouden de huurinkomsten met 5,48 mio EUR gestegen zijn. Het operationeel resultaat steeg met 4,38 mio EUR als gevolg van deze investeringen. We verwijzen naar het beheersverslag in het jaarverslag van 2023-2024 voor meer informatie omtrent de structurering en financiering van deze verwervingen.
Verkochte vastgoedvennootschappen en vastgoedbeleggingen
Per 31.03.2025
In boekjaar 2024-2025 werd gedesinvesteerd voor een nettoverkoopprijs van 7,90 mio EUR, wat resulteerde in een daling van de vastgoedbeleggingen met 3,84 mio EUR, en in een daling van de activa aangehouden voor verkoop met 3,50 mio EUR. De huurinkomsten daalden als gevolg van deze desinvesteringen met 0,13 mio EUR. Indien de verkopen hadden plaatsgevonden op 1\u00a0april\u00a02024 zouden de huurinkomsten met 0,38 mio EUR gedaald zijn.
Per 31.03.2024
Toeliching bij de overdrachtsbelasting in Belgi\u00eb
In Belgi\u00eb is de overdracht van eigendom van een vastgoed onderworpen aan overdrachtstaksen. Het bedrag van deze taksen is afhankelijk van de overdrachtsmethode, de hoedanigheid van de koper en de geografische ligging van het goed. De eerste twee elementen, en bijgevolg het totale bedrag van de te betalen taksen, zijn dus slechts gekend eens de eigendomsoverdracht werd voltooid. De waaier aan vastgoedoverdrachtsmogelijkheden en hun overeenstemmende taksen zijn de volgende:
\u2013verkoopsovereenkomsten voor onroerende goederen: 12,50% voor goederen gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en in het Waalse Gewest, 12% voor goederen gelegen in het Vlaamse Gewest;
\u2013verkoop van onroerende goederen onder het makelaarsregime: 4% tot 8% volgens de Gewesten;
\u2013erfpachtovereenkomsten voor onroerende goederen (tot 50 jaar voor het opstalrecht en tot 99 jaar voor het erfpachtrecht): 5%;
\u2013verkoopsovereenkomsten voor onroerende goederen waarbij de koper een instantie van publiek recht is (bv. een entiteit van de Europese Unie, van de Federale Regering, van een regionale regering of van een buitenlandse regering): vrijstelling van rechten;
\u2013inbreng in natura van onroerende goederen tegen uitgifte van nieuwe aandelen ten voordele van de inbrenger: vrijstelling van rechten;
\u2013verkoopsovereenkomst voor aandelen van een vastgoedonderneming: afwezigheid van rechten;
\u2013fusie, splitsing en andere reorganisaties van vennootschappen: afwezigheid van rechten; enz.
Hierdoor varieert het effectieve percentage van de overdrachtstaksen van 0% tot 12,50%, waarbij het onmogelijk is te voorspellen welk percentage van
toepassing is bij de overdracht van een gegeven Belgisch vastgoed vooraleer de overdracht werkelijk plaatsvindt.
In januari 2006 werd aan alle deskundigen die betrokken zijn bij de waardebepaling van de Belgische GVV\u2019s gevraagd om een gewogen gemiddeld percentage van de effectieve taksen voor de vastgoedportefeuilles van GVV\u2019s te bepalen. Voor transacties van eigendommen met een waarde van meer dan 2,50 mio EUR en gezien de waaier van methodes van eigendomsoverdracht (zie hierboven), hebben de deskundigen op basis van een representatieve steekproef van 220 markttransacties die plaatsvonden tussen 2003 en 2005 voor een totaalbedrag van 6 miljard EUR, de gewogen gemiddelde taksen berekend op 2,50%. Wat betreft de transacties van gebouwen waarvan de totale waarde kleiner is dan 2,50 mio EUR, wordt er rekening gehouden met overdrachtsrechten volgens het gewest waarin de gebouwen gelegen zijn. Er werd beslist om dit percentage te herzien indien nodig, per schijf van 0,5%.
In 2016 werd een update van deze berekening uitgevoerd volgens de methodolgie die werd toegepast in 2006 op basis van een steekproef van 305 grote of institutionele transacties (drempel 2,5 mio EUR) die plaatsvonden tusssen 2013 en kwartaal 1 van 2016 (dit is 70% of 8,18 miljard van het geschat totaal aantal investeringstransacties gedurende deze periode). De experten concludeerden dat de drempel van 0,5% niet werd overschreden. Bijgevolg werd het gewogen gemiddelde van 2,5% behouden.
Retail Estates nv beschouwt zijn vastgoedportefeuille als een geheel dat als een geheel of als een beperkt aantal grotere delen kan vervreemd worden. Retail Estates beheert zijn vastgoed zoveel mogelijk op portefeuilleniveau (\u201cretailcluster en retailparken\u201d, zie beheersverslag en hoofdstuk \u2018overzicht portefeuille\u2019 in het vastgoedverslag voor een overzicht van de clusters). Daarom wordt de re\u00eble waarde bepaald door 2,5% af te trekken van de waarde van de objecten (conform de waardering aan \u201cre\u00eble waarde\u201d van zijn vastgoedschatters Cushman & Wakefield, CBRE, Colliers en Stadim). In
overeenstemming met haar strategie heeft Retail Estates in principe niet de intentie om individuele eigendommen binnen de clusters met een investeringswaarde van minder dan 2,50 mio EUR te verkopen.\u00a0
Toelichting bij de overdrachtsbelasting in Nederland
De Nederlandse overdrachtsbelasting bedraagt vanaf 1 januari 2023 10,4% procent (sinds 1 januari 2021 8%, voorheen 6%). Voor de overige kosten (zoals notariskosten) neemt Retail Estates tussen 0,08% en 1% extra in rekening.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit de variatie in de re\u00eble waarde van een vastgoedbelegging worden opgenomen in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze ontstaan en worden bij de winstverdeling toegewezen aan de reserves voor het saldo van de variaties in de re\u00eble waarde van het vastgoed.
Exittaks
De exittaks is de vennootschapsbelasting op de meerwaarde die vastgesteld wordt bij de belaste fusie van een GVV met een onderneming die geen GVV is. De verschuldigde exittaks op deze meerwaarde wordt erkend wanneer de onderneming die geen GVV is voor het eerst in de consolidatiekring van de Groep wordt opgenomen.
Vaste activa in aanbouw
Conform de aangepaste IAS 40-norm worden de vaste activa in aanbouw opgenomen bij de vastgoedbeleggingen. Bij aankoop worden ze gewaardeerd tegen aanschaffingswaarde met inbegrip van bijkomende kosten en niet-aftrekbare btw.
Als de Groep van oordeel is dat de re\u00eble waarde van de vastgoedbeleggingen in aanbouw niet op een betrouwbare manier kan worden bepaald maar verwacht dat de re\u00eble waarde zal kunnen worden bepaald wanneer ze aanbesteed, vergund en verhuurd zijn, boekt ze de vastgoedbelegging in aanbouw aan kostprijs tot het
ogenblik dat de re\u00eble waarde kan worden bepaald (wanneer ze aanbesteed, vergund en verhuurd zijn of tot de constructie voltooid is (afhankelijk van wat zich eerst voordoet)), in overeenstemming met IAS 40.53. Deze re\u00eble waarde is gebaseerd op de waardering door de vastgoeddeskundige na aftrek van nog uit te voeren werken.
Een vast actief in aanbouw kan slaan op een bouwgrond, afbraakpand of een bestaand pand waarvan de bestemming moet veranderd worden en aanzienlijke verbouwingswerken vereist zijn om het de gewenste bestemming te geven.
Andere materi\u00eble vaste activa
De materi\u00eble vaste activa andere dan onroerende goederen waarvan het gebruik in de tijd beperkt is, worden gewaardeerd tegen aanschaffingswaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen op basis van de verwachte levensduur.
In het boekjaar waarin de investering plaatsvindt, worden afschrijvingen geboekt pro rata temporis het aantal maanden dat het actief in gebruik was.
De volgende afschrijvingspercentages op jaarbasis zijn van toepassing:
Installaties, machines en uitrusting | 6,66 - 20% |
Meubilair | 3,03 - 20% |
Rollend materieel | 20 - 33,33% |
Informaticamaterieel | 20 - 33,33% |
Standaardsoftware | 33,33% |
Maatsoftware | 6,66 - 33,33% |
Gebouwen eigen gebruik | 3,03% |
Technieken | 6,66% |
Investerings- en afschrijvingstabel (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | Immateri\u00eble vaste activa | Andere materi\u00eble vaste activa | ||
31.03.2025 | 31.03.2024 | 31.03.2025 | 31.03.2024 | |
Aanschaffingswaarde | ||||
Saldo per einde van het vorige boekjaar | 10.253 | 6.919 | 8.446 | 7.855 |
Aanschaffingen | 731 | 3.334 | 429 | 705 |
Overdrachten en buitengebruikstellingen | -208 | -115 | ||
Overboekingen van (naar) andere posten | ||||
Saldo per einde van het boekjaar | 10.985 | 10.253 | 8.667 | 8.446 |
Afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingsverliezen | ||||
Saldo per einde van het vorige boekjaar | 1.379 | 727 | 1.995 | 1.516 |
Saldo overgenomen vennootschappen | ||||
Afschrijvingen3 | 909 | 651 | 670 | 593 |
Overdrachten en buitengebruikstellingen | -161 | -113 | ||
Overboekingen van (naar) andere posten | ||||
Saldo per einde van het boekjaar | 2.288 | 1.379 | 2.504 | 1.995 |
Nettoboekwaarde | 8.697 | 8.875 | 6.163 | 6.450 |
3 Afschrijvingen op immateri\u00eble en andere materi\u00eble vaste activa worden in de resultatenrekening opgenomen in de posten \u2018beheerskosten van het vastgoed\u2019 en 'algemene kosten van de vennootschap'. De afschrijvingen m.b.t. auto\u2019s worden opgenomen onder de personeelskosten. |
Andere materi\u00eble vaste activa
De materi\u00eble vaste activa andere dan onroerende goederen waarvan het gebruik in de tijd beperkt is, worden gewaardeerd tegen aanschaffingswaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen op basis van de verwachte levensduur.
In het boekjaar waarin de investering plaatsvindt, worden afschrijvingen geboekt pro rata temporis het aantal maanden dat het actief in gebruik was.
De volgende afschrijvingspercentages op jaarbasis zijn van toepassing:
Installaties, machines en uitrusting | 6,66 - 20% |
Meubilair | 3,03 - 20% |
Rollend materieel | 20 - 33,33% |
Informaticamaterieel | 20 - 33,33% |
Standaardsoftware | 33,33% |
Maatsoftware | 6,66 - 33,33% |
Gebouwen eigen gebruik | 3,03% |
Technieken | 6,66% |
Lease-overeenkomst
In de beperkte gevallen waar Retail Estates leasingnemer is in lease-overeenkomsten (en deze contracten niet tot
de uitzonderingen zoals voorzien in IFRS 16 behoren), zal Retail Estates, als leasingnemer, een gebruiksrecht en bijhorende verplichting erkennen in de geconsolideerde jaarrekening. Vervolgens worden alle gebruiksrechten, die classificeren als vastgoedbelegging, gewaardeerd aan re\u00eble waarde, in overeenstemming met de waarderingsregels beschreven bij Vastgoedbeleggingen. De minimale leasebetalingen worden deels als financieringskosten en deels als aflossing van de uitstaande verplichting opgenomen.\u00a0 De financieringskost wordt erkend in de rubriek \u201cVerschil in de re\u00eble waarde van financi\u00eble activa en passiva\u201d.
Indien er indicaties zijn dat een actief mogelijk een bijzonder waardeverminderingsverlies heeft ondergaan, wordt de boekwaarde vergeleken met de realiseerbare waarde.
Indien de boekwaarde hoger is dan de realiseerbare waarde wordt een bijzonder waardeverminderingsverlies opgenomen.
Op het ogenblik van de verkoop of buitengebruikstelling van materi\u00eble vaste activa, andere dan onroerende goederen, worden de aanschaffingswaarde en de afschrijvingen die daarop betrekking hebben uit de balans verwijderd en worden de gerealiseerde meer- of minwaarden in de winst- en verliesrekening opgenomen.
Lease-overeenkomst
In de beperkte gevallen waar Retail Estates leasingnemer is in lease-overeenkomsten (en deze contracten niet tot
de uitzonderingen zoals voorzien in IFRS 16 behoren), zal Retail Estates, als leasingnemer, een gebruiksrecht en bijhorende verplichting erkennen in de geconsolideerde jaarrekening. Vervolgens worden alle gebruiksrechten, die classificeren als vastgoedbelegging, gewaardeerd aan re\u00eble waarde, in overeenstemming met de waarderingsregels beschreven bij Vastgoedbeleggingen. De minimale leasebetalingen worden deels als financieringskosten en deels als aflossing van de uitstaande verplichting opgenomen.\u00a0 De financieringskost wordt erkend in de rubriek \u201cVerschil in de re\u00eble waarde van financi\u00eble activa en passiva\u201d.
Indien er indicaties zijn dat een actief mogelijk een bijzonder waardeverminderingsverlies heeft ondergaan, wordt de boekwaarde vergeleken met de realiseerbare waarde.
Indien de boekwaarde hoger is dan de realiseerbare waarde wordt een bijzonder waardeverminderingsverlies opgenomen.
Op het ogenblik van de verkoop of buitengebruikstelling van materi\u00eble vaste activa, andere dan onroerende goederen, worden de aanschaffingswaarde en de afschrijvingen die daarop betrekking hebben uit de balans verwijderd en worden de gerealiseerde meer- of minwaarden in de winst- en verliesrekening opgenomen.
Indien er indicaties zijn dat een actief mogelijk een bijzonder waardeverminderingsverlies heeft ondergaan, wordt de boekwaarde vergeleken met de realiseerbare waarde.
Indien de boekwaarde hoger is dan de realiseerbare waarde wordt een bijzonder waardeverminderingsverlies opgenomen.
Handelsvorderingen en andere vaste activa
Handelsvorderingen en andere vaste activa worden bij initi\u00eble opname gewaardeerd aan re\u00eble waarde en worden vervolgens gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs met behulp van de effectieve rentemethode. Er wordt een waardevermindering geboekt indien er onzekerheid bestaat betreffende de inbaarheid van de vordering op de vervaldag.
Indien er indicaties zijn dat een actief mogelijk een bijzonder waardeverminderingsverlies heeft ondergaan, wordt de boekwaarde vergeleken met de realiseerbare waarde.
Indien de boekwaarde hoger is dan de realiseerbare waarde wordt een bijzonder waardeverminderingsverlies opgenomen.
Handelsvorderingen en andere vaste activa
Handelsvorderingen en andere vaste activa worden bij initi\u00eble opname gewaardeerd aan re\u00eble waarde en worden vervolgens gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs met behulp van de effectieve rentemethode. Er wordt een waardevermindering geboekt indien er onzekerheid bestaat betreffende de inbaarheid van de vordering op de vervaldag.
Handelsvorderingen en andere vaste activa
Handelsvorderingen en andere vaste activa worden bij initi\u00eble opname gewaardeerd aan re\u00eble waarde en worden vervolgens gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs met behulp van de effectieve rentemethode. Er wordt een waardevermindering geboekt indien er onzekerheid bestaat betreffende de inbaarheid van de vordering op de vervaldag.
De vorderingen op hoogstens \u00e9\u00e9n jaar worden gewaardeerd tegen hun nominale waarde, onder aftrek van waardeverminderingen voor dubieuze of oninbare vorderingen. Bankdeposito\u2019s op zicht of termijn worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. De bijkomende kosten worden onmiddellijk in de resultatenrekening verwerkt. Beursgenoteerde effecten worden gewaardeerd tegen hun beurskoers.
Handelsvorderingen en andere vaste activa
Handelsvorderingen en andere vaste activa worden bij initi\u00eble opname gewaardeerd aan re\u00eble waarde en worden vervolgens gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs met behulp van de effectieve rentemethode. Er wordt een waardevermindering geboekt indien er onzekerheid bestaat betreffende de inbaarheid van de vordering op de vervaldag.
Handelsvorderingen en dubieuze debiteuren
Handelsvorderingen (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Handelsvorderingen | 16.745 | 16.846 |
Op te stellen facturen | 2.285 | 1.861 |
Dubieuze debiteuren | -4.859 | -4.563 |
Te innen opbrengsten | 0 | 0 |
Coupon vastgoedcertificaten | ||
\u00a0 Distri-Land | 250 | 250 |
Andere | 206 | 233 |
Totaal handelsvorderingen | 14.627 | 14.627 |
De uitstaande handelsvorderingen, na aftrek van dubieuze debiteuren en vooruitbetalingen, bedragen 12,09 mio EUR waarvan 0,20 mio EUR betrekking heeft op het werkings- en reservefonds en waarvan 11,32\u00a0mio\u00a0EUR nog niet is vervallen. Rekening houdend met de verkregen waarborgen \u2013 zowel huurwaarborgen als bankgaranties is er een zeer beperkt kredietrisico
op de handelsvorderingen van 31\u00a0maart\u00a02025. De totale vooruitfacturatie bedraagt 11,09 mio EUR per 31\u00a0maart\u00a02025 tegenover 11,86 mio EUR vorig jaar. De vooruitfacturatie betreft niet-vervallen huren gefactureerd voor de periodes na 31\u00a0maart\u00a02025.
Voor meer details over de coupon Distri-Land verwijzen we naar het hoofdstuk \u201cVastgoedcertificaten\u201d in de waarderingsregels dat eerder in dit Jaarlijks Financieel Verslag werd opgenomen.
Waardeverminderingen op dubieuze debiteuren - mutatietabel (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Per einde van het vorige boekjaar | -4.562 | -4.025 |
Uit overgenomen vennootschappen | 0 | 0 |
Toevoegingen | -2.029 | -1.591 |
Terugnames | 2.078 | 1.252 |
Uitgeboekt wegens definitief oninbaar | -345 | -199 |
Per einde van het boekjaar | -4.859 | -4.562 |
Voor het aanleggen van de provisie dubieuze debiteuren wordt als volgt te werk gegaan: de lijst van achterstallige huurgelden wordt intern van nabij opgevolgd. Op basis van een inschatting van het management, of wanneer er duidelijk aanwijsbare redenen zijn dat de vordering niet meer kan ge\u00efnd worden, wordt een provisie aangelegd. Handelsvorderingen zijn contant betaalbaar. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de ouderdomsstructuur van de vorderingen waarvoor geen waardevermindering werd geboekt.
Handelsvorderingen - Ouderdomsstructuur (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Vervallen < 30 dagen | 234 | 469 |
Vervallen 30-90 dagen | 15 | -5 |
Vervallen > 90 dagen | 317 | 292 |
Niet vervallen | 11.319 | 11.528 |
Belastingsvorderingen en andere vlottende activa (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Belastingen | ||
Terug te vorderen BTW | ||
Terug te vorderen roerende voorheffing | 4 | 0 |
Terug te vorderen onroerende voorheffing | 1.970 | 1.995 |
Bezoldigingen en sociale lasten | ||
Andere | 866 | 5.316 |
Totaal belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 2.841 | 7.311 |
IFRS 13
IFRS 13 heeft een uniform raamwerk ge\u00efntroduceerd voor waardering tegen re\u00eble waarde en informatieverschaffing over waardering tegen re\u00eble waarde waar deze waarderingsgrondslag op grond van andere IFRS-standaarden verplicht of toegestaan is. Daarbij wordt de re\u00eble waarde specifiek gedefinieerd als de prijs die zou worden ontvangen bij de verkoop van een actief
of die betaald zou moeten worden bij het overdragen van een verplichting in een orderlijke transactie tussen marktpartijen op waarderingsdatum.
Vastgoedbeleggingen worden opgenomen tegen de re\u00eble waarde. De re\u00eble waarde is vastgesteld op basis van \u00e9\u00e9n van de volgende niveaus van de IFRS 13-hi\u00ebrarchie:
\u2013Niveau 1: waardering op basis van genoteerde marktprijzen in actieve markten
\u2013Niveau 2: waardering gebaseerd op direct of indirect (extern) observeerbare informatie
\u2013Niveau 3: waardering geheel of gedeeltelijk op niet (extern) observeerbare informatie
Vastgoedbeleggingen zijn volgens de classificatie van IFRS 13 van niveau 3.
Waarderingsmethodologie Vastgoedbeleggingen
Vastgoedbeleggingen worden in de boekhouding opgenomen op basis van schattingsverslagen opgesteld door onafhankelijke en deskundige vastgoedschatters. De waardering van de vastgoedbeleggingen gebeurt aan re\u00eble waarde. Deze re\u00eble waarde is gebaseerd op de marktwaarde (dus gecorrigeerd voor overdrachtsbelasting zoals beschreven in de \u201cGrondslagen voor financi\u00eble verslaggeving\u201d eerder in dit Jaarlijks Financieel Verslag).
De methodes die gebruikt worden door de onafhankelijke vastgoedschatters zijn de volgende:
De investeringswaarde wordt meestal berekend op basis van een kapitalisatie met een BAR (brutoaanvangsrendement) van de thans contractueel verschuldigde basisjaarhuur, rekening houdend met eventuele correcties zoals geschatte markthuurwaarde, leegstand, step-rents, huurvrije periodes, enz. Het BAR is afhankelijk van de gangbare rendementen op de investeringsmarkt, rekening houdend met de ligging, de geschiktheid van de site en de kwaliteit van de huurders en het gebouw op het ogenblik van de waardering.
Bij panden waarbij de eigendomsrechten zijn opgesplitst in enerzijds de naakte eigendom en anderzijds de opstalrechten of erfpachtrechten wordt de waarde van de opstalrechten of erfpachtrechten bepaald door de actualisering (Discounted Cash Flow) van de nettohuurinkomsten, dus na aftrek van de verschuldigde opstalvergoedingen of erfpachtvergoedingen, en dit voor de periode tot het einde van deze erfpacht- of opstalovereenkomst.
De waarde van de naakte eigendom wordt bepaald door de actualisering (Discounted Cash Flow) van de periodieke opstalvergoedingen of erfpachtvergoedingen tot op datum van de vervaldag van deze overeenkomst.
Niet-observeerbare inputs in de bepaling van de re\u00eble waarde:
31.03.2025 | 31.03.2024 | |||||
Land | Methode | Input | Vork | Gewogen gemiddelde | Vork | Gewogen gemiddelde |
Belgi\u00eb | BAR-kapitalisatie | Kapitalisatievoet (%) | 5,25%-10% | 6,77% | 5,25% - 10 % | 6,64% |
Jaarlijkse markthuur (EUR/m\u00b2) | 25 - 250 | 113,93 | 25 - 250 | 110,75 | ||
Resterende looptijd (einde contract) (in maanden) | 0-540m | 98m | 0-552m | 92m | ||
Resterende looptijd (eerste vervaldag) (in maanden) | 0-192m | 24m | 0-204m | 19m | ||
Leegstand (in maanden) | 0m - 12 m | / | 0m - 12m | / | ||
DCF (Discounted Cashflow) | Verdisconteringsvoet (%) | 5,75%-10% | 6,65% | 5,7% - 10,00% | 6,80% | |
Jaarlijkse huur (EUR/m\u00b2) | 25 - 250 | 117,66 | 50-250 | 112,21 | ||
Resterende looptijd (einde contract) (in maanden) | 0-456m | 91m | 0-468m | 90m | ||
Resterende looptijd (eerste vervaldag) (in maanden) | 0-456m | 32m | 0-468m | 38m | ||
Leegstand (in maanden) | 0m-12m | / | 0m - 12 m | / | ||
Nederland | BAR-kapitalisatie | Kapitalisatievoet (%) | 5,21%-10,51% | 6,80% | 5,58%-10,36% | 8,27% |
Jaarlijkse markthuur (EUR/m\u00b2) | 35 - 364 | 112,36 | 50 - 351 | 107,23 | ||
Resterende looptijd (einde contract) (in maanden) | 0-156m | 47m | 0-168m | 43m | ||
Resterende looptijd (eerste vervaldag) (in maanden) | 0-156m | 44m | 0-168m | 43m | ||
Leegstand (in maanden) | 0-12m | / | 0-12m | / |
Sensitiviteit van waarderingen vastgoedbeleggingen
De sensitiviteit van de re\u00eble waarde in functie van wijzigingen in de significant niet-observeerbare inputs gebruikt in de bepaling van de re\u00eble waarde van de objecten geclassificeerd in niveau 3 volgens de IFRS fairvalue hi\u00ebrarchie is als volgt (ceteris paribus):
\u2013Het effect van de stijging (daling) van 1% van de huurinkomsten geeft aanleiding tot een stijging (daling) van de re\u00eble waarde van de portefeuille met 20,70 mio EUR.
\u2013Het effect van een stijging (daling) van de huurinkomsten met 2% of 5% is lineair.
\u2013Het effect van een stijging van de yield met 100 bps geeft aanleiding tot een daling van de re\u00eble waarde van de portefeuille met 263,64 mio EUR.
\u2013Een daling van de yield met 100 bps leidt tot een stijging van de re\u00eble waarde van de portefeuille met 353,77 mio EUR.
Waarderingsmethodologie Zonnepanelen
In het kader van ESG-doelstellingen wordt er ge\u00efnvesteerd in zonnepanelen die conform de GVV-wetgeving gewaardeerd moeten worden door een erkende vastgoeddeskundige. De waarde van de zonnepanelen wordt bepaald op basis van een theoretisch model dat vertrekt van de individuele potenti\u00eble elektriciteitsproductie van elke installatie. Vervolgens wordt deze gewaardeerd vertrekkende uit de variabele marktprijs voor elektriciteit zoals die geldt op het ogenblik van de waardering. Hierbij wordt abstractie gemaakt van de lopende exploitatievoorwaarden om zo tot een soort geschatte huurwaarde te komen voor de installaties. Door een rendement toe te passen dat zou betaald worden indien de installatie door derden wordt overgenomen, wordt de marktwaarde bepaald.
Dit is het overzicht van de zonnepaneelinvesteringen:
Land | Bouwjaar | Re\u00eble waarde (\u20ac) | Actuele huurinkomsten (\u20ac) | Acquisitiewaarde (\u20ac) |
Belgi\u00eb | 2017-2024 | 6.987.365,46 | 463.280,00 | 4.916.467,48 |
Nederland | 2017-2022 | 2.414.035,04 | 102.350,00 | 1.120.775,28 |
Niet-observeerbare inputs in de bepaling van de re\u00eble waarde:
Waarderingstechniek | Discounted cash flow |
Impliciete zonneschijnduur | Het waarderingsmodel houdt rekening met 1.088 vollasturen op jaarbasis en een rendement van 85%, wat overeenstemt met 925 uur per jaar. Op 31 maart 2025 bedraagt het totaal gewaardeerd installatievermogen 8 MWp. |
Energieprijs | De langetermijnenergieprijs wordt bepaald op basis van analyse van historische en verwachte langetermijnenergieprijzen. Daarnaast wordt rekening gehouden met 65% zelfconsumptie en 35% injectie op het net. De waardering op 31 maart 2025 houdt rekening met een energietarief tussen de 270 EUR/MWh en 290 EUR/MWh. Op de marktprijs wordt een korting van 20% toegepast. De geldende injectietarieven bedragen tussen de 35 EUR/MWh en 50 EUR/MWh. Dit resulteert in een energieprijs tussen de 150 EUR/MWh 170 EUR/MWh. Met eventuele subsidies of groenestroomcertificaten wordt geen rekening gehouden. |
Inflatiepercentage | De inflatie op lange termijn is gebaseerd op de toegepaste percentages op de vastgoedbeleggingen door de taxateur, die binnen de vork van 2% - 2.5% vielen voor zowel Belgi\u00eb als voor Nederland. |
Verdisconteringsvoet | De berekende jaarlijkse nettokasstromen worden verdisconteerd aan een discontovoet van 10%, wat overeenstemt met het minimumrendement dat investeerders verwachten voor PV-installaties. Deze discontovoet is afgeleid uit een marktanalyse door de taxateur van gerealiseerde rendementen. |
Rendementsdaling | De zonnepaneelinstallatie kent een rendementsdaling van 0,5% per jaar en wordt na 25 jaar buiten dienst gesteld. Hierbij wordt geen rekening gehouden met een eventuele restwaarde van de installatie, noch met de kost voor het verwijderen van de installatie. |
Onderhoud en capex | Er worden verschillende operationele kosten in rekening genomen gerelateerd aan de exploitatie van de installatie. Een vaste onderhoudsfee wordt gerekend voor het onderhoud van het dak en de installatie. Verzekeringskosten worden ook mee in rekening genomen. Indien toepasselijk wordt het recht van opstal opgenomen als kost. |
Sensitiviteit van zonnepaneelwaarderingen
De sensitiviteit van de re\u00eble waarde in functie van wijzigingen in de significant niet-observeerbare inputs gebruikt in de bepaling van de re\u00eble waarde van de objecten geclassificeerd in niveau 3 volgens de IFRS fair value hi\u00ebrarchie is als volgt (ceteris paribus):
Impact op re\u00eble waarde bij: | ||
Niet-observeerbare inputs | daling | stijging |
Impliciete zonneschijnduur | negatief | positief |
Rendement zonnepanelen | negatief | positief |
Energieprijs | negatief | positief |
Verdisconteringsvoet | positief | negatief |
Onderhoud en capex | positief | negatief |
Het effect van de stijging (daling) van 10% van de energieprijzen geeft aanleiding tot een stijging (daling) van de re\u00eble waarde van de zonnepanelen met 1,09 mio EUR. Het effect van een stijging van de discontovoet met 50 bps resulteert in een daling van de re\u00eble waarde van de zonnepanelen met 0,36 mio EUR. Een daling van de discontovoet met 50 bps geeft aanleiding tot een stijging van de re\u00eble waarde van de zonnepanelen met 0,38 mio EUR.
Waarderingsproces
Het waarderingsproces met betrekking tot de vastgoedschattingen wordt bepaald door de CEO en CFO, na goedkeuring door het auditcomit\u00e9. Daarbij wordt tevens bepaald welke onafhankelijke vastgoeddeskundige zal worden aangesteld voor de respectieve delen van de vastgoedportefeuille. Typisch worden er contracten afgesloten voor een hernieuwbare termijn van drie jaar. De honoraria van de vastgoeddeskundigen worden vastgelegd voor de termijn van hun mandaat en zijn niet gerelateerd aan de waarde van de geschatte objecten.
Er wordt gewerkt met een onafhankelijke vastgoeddeskundige per land, om ervoor te zorgen dat de specifieke kenmerken van elke geografische regio correct weerspiegeld worden. De vastgoedportefeuille wordt elk kwartaal gewaardeerd. De waarderingsmethode (zie supra) wordt bepaald door de vastgoeddeskundige. De waarderingscyclus binnen een boekjaar bestaat uit een bezoek aan het object, waarna een gedetailleerd vastgoedverslag wordt opgesteld en tevens drie desktopreviews.
De verslagen van de onafhankelijke vastgoeddeskundigen zijn gebaseerd op:
\u2013Informatie die door de Vennootschap aangeleverd wordt, zoals lopende huren, termijnen en voorwaarden van huurovereenkomsten, eventuele huurkortingen, investeringen, enz. Deze informatie is afkomstig van het financieel systeem en beheersysteem van de openbare GVV en is onderworpen aan het algemeen geldende controlesysteem van de Vennootschap.
\u2013Door de vastgoeddeskundigen gehanteerde assumpties en waarderingsmodellen. De assumpties hebben voornamelijk betrekking op de marktsituatie, zoals rendementen en discontovoeten. Ze zijn gebaseerd op hun professionele beoordeling en waarneming van de markt.
De informatie die ter beschikking gesteld wordt van de vastgoeddeskundigen, alsook de assumpties en de waarderingsmodellen worden nagekeken door de finance manager van de vennootschap, alsook door het management van de openbare GVV. Elk kwartaal worden alle materi\u00eble verschillen (positief en negatief) in absolute en relatieve termen (versus vorig kwartaal en vorig jaar) vergeleken en geanalyseerd. Op basis hiervan volgt een bespreking van het management met de vastgoeddeskundige die tot doelstelling heeft alle data met betrekking tot de verschillende sites accuraat en volledig te reflecteren in de schattingen. Ten slotte worden de finale vastgoedschattingen voorgesteld aan het auditcomit\u00e9.
Impact van de verkoop van vastgoedbeleggingen
Vaste activa of groepen van activa aangehouden voor verkoop
Dit betreft onroerende goederen waarvan de boekwaarde hoofdzakelijk zal worden gerealiseerd door de verkoop van de goederen en niet door de verdere verhuring. Net als de vastgoedbeleggingen (zie supra) worden deze goederen gewaardeerd aan re\u00eble waarde, zijnde de investeringswaarde min de overdrachtstaksen.
Een onroerend goed wordt geboekt als een vast actief aangehouden voor verkoop als er een intentieverklaring tot verkoop getekend is.
Vaste activa of groepen van activa aangehouden voor verkoop
Dit betreft onroerende goederen waarvan de boekwaarde hoofdzakelijk zal worden gerealiseerd door de verkoop van de goederen en niet door de verdere verhuring. Net als de vastgoedbeleggingen (zie supra) worden deze goederen gewaardeerd aan re\u00eble waarde, zijnde de investeringswaarde min de overdrachtstaksen.
Een onroerend goed wordt geboekt als een vast actief aangehouden voor verkoop als er een intentieverklaring tot verkoop getekend is.
Vaste activa of groepen van activa aangehouden voor verkoop
Dit betreft onroerende goederen waarvan de boekwaarde hoofdzakelijk zal worden gerealiseerd door de verkoop van de goederen en niet door de verdere verhuring. Net als de vastgoedbeleggingen (zie supra) worden deze goederen gewaardeerd aan re\u00eble waarde, zijnde de investeringswaarde min de overdrachtstaksen.
Een onroerend goed wordt geboekt als een vast actief aangehouden voor verkoop als er een intentieverklaring tot verkoop getekend is.
Investerings- en herwaarderingstabel (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | Vastgoedbeleggingen1 | Activa aangehouden voor verkoop | Totaal | |||
31.03.2025 | 31.03.2024 | 31.03.2025 | 31.03.2024 | 31.03.2025 | 31.03.2024 | |
Saldo per einde van het vorige boekjaar | 2.028.317 | 1.888.562 | 8.552 | 8.561 | 2.036.870 | 1.897.123 |
Verwerving d.m.v. aankoop vastgoedvennootschappen | 0 | 3.200 | 0 | 0 | 3.200 | |
Verwerving d.m.v. inbreng vastgoedvennootschappen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
Geactiveerde financieringskosten | 95 | 101 | 0 | 95 | 101 | |
Aankoop van vastgoedbeleggingen | 12.859 | 85.115 | 0 | 12.859 | 85.115 | |
Investeringen die resulteren uit latere uitgaven opgenomen in de boekwaarde van het actief | 8.480 | 8.407 | 0 | 8.480 | 8.407 | |
Inbreng van vastgoedbeleggingen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
Vervreemding d.m.v. verkoop vastgoedvennootschappen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
Verkoop vastgoedbeleggingen | -3.841 | -8.442 | -3.503 | -4.210 | -7.345 | -12.652 |
Overdracht naar activa aangehouden voor verkoop | -13.408 | -4.201 | 13.408 | 4.201 | 0 | 0 |
IFRS 16 | -217 | 230 | 0 | -217 | 230 | |
Andere overdrachten | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
Verwerving vaste activa in aanbouw | 9.418 | 4.156 | 0 | 9.418 | 4.156 | |
Oplevering vaste activa in aanbouw naar portefeuille | 11.207 | 3.914 | 0 | 11.207 | 3.914 | |
Overdracht vaste activa in aanbouw naar portefeuille | -11.207 | -3.914 | 0 | -11.207 | -3.914 | |
Overdracht vaste activa in aanbouw naar deelnemingen in geassocieerde vennootschappen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
Variatie in de re\u00eble waarde (+/-) | 27.834 | 51.190 | 0 | 27.834 | 51.190 | |
Per einde van het boekjaar | 2.069.537 | 2.028.317 | 18.457 | 8.552 | 2.087.995 | 2.036.870 |
OVERIGE INFORMATIE | ||||||
Investeringswaarde van het vastgoed | 2.179.677 | 2.134.531 | 18.918 | 8.766 | 2.198.595 | 2.143.297 |
1 Inclusief vaste activa in aanbouw conform de aangepaste IAS 40-norm. |
IFRS 13
IFRS 13 heeft een uniform raamwerk ge\u00efntroduceerd voor waardering tegen re\u00eble waarde en informatieverschaffing over waardering tegen re\u00eble waarde waar deze waarderingsgrondslag op grond van andere IFRS-standaarden verplicht of toegestaan is. Daarbij wordt de re\u00eble waarde specifiek gedefinieerd als de prijs die zou worden ontvangen bij de verkoop van een actief
of die betaald zou moeten worden bij het overdragen van een verplichting in een orderlijke transactie tussen marktpartijen op waarderingsdatum.
Vastgoedbeleggingen worden opgenomen tegen de re\u00eble waarde. De re\u00eble waarde is vastgesteld op basis van \u00e9\u00e9n van de volgende niveaus van de IFRS 13-hi\u00ebrarchie:
\u2013Niveau 1: waardering op basis van genoteerde marktprijzen in actieve markten
\u2013Niveau 2: waardering gebaseerd op direct of indirect (extern) observeerbare informatie
\u2013Niveau 3: waardering geheel of gedeeltelijk op niet (extern) observeerbare informatie
Vastgoedbeleggingen zijn volgens de classificatie van IFRS 13 van niveau 3.
Waarderingsmethodologie Vastgoedbeleggingen
Vastgoedbeleggingen worden in de boekhouding opgenomen op basis van schattingsverslagen opgesteld door onafhankelijke en deskundige vastgoedschatters. De waardering van de vastgoedbeleggingen gebeurt aan re\u00eble waarde. Deze re\u00eble waarde is gebaseerd op de marktwaarde (dus gecorrigeerd voor overdrachtsbelasting zoals beschreven in de \u201cGrondslagen voor financi\u00eble verslaggeving\u201d eerder in dit Jaarlijks Financieel Verslag).
De methodes die gebruikt worden door de onafhankelijke vastgoedschatters zijn de volgende:
De investeringswaarde wordt meestal berekend op basis van een kapitalisatie met een BAR (brutoaanvangsrendement) van de thans contractueel verschuldigde basisjaarhuur, rekening houdend met eventuele correcties zoals geschatte markthuurwaarde, leegstand, step-rents, huurvrije periodes, enz. Het BAR is afhankelijk van de gangbare rendementen op de investeringsmarkt, rekening houdend met de ligging, de geschiktheid van de site en de kwaliteit van de huurders en het gebouw op het ogenblik van de waardering.
Bij panden waarbij de eigendomsrechten zijn opgesplitst in enerzijds de naakte eigendom en anderzijds de opstalrechten of erfpachtrechten wordt de waarde van de opstalrechten of erfpachtrechten bepaald door de actualisering (Discounted Cash Flow) van de nettohuurinkomsten, dus na aftrek van de verschuldigde opstalvergoedingen of erfpachtvergoedingen, en dit voor de periode tot het einde van deze erfpacht- of opstalovereenkomst.
De waarde van de naakte eigendom wordt bepaald door de actualisering (Discounted Cash Flow) van de periodieke opstalvergoedingen of erfpachtvergoedingen tot op datum van de vervaldag van deze overeenkomst.
Niet-observeerbare inputs in de bepaling van de re\u00eble waarde:
31.03.2025 | 31.03.2024 | |||||
Land | Methode | Input | Vork | Gewogen gemiddelde | Vork | Gewogen gemiddelde |
Belgi\u00eb | BAR-kapitalisatie | Kapitalisatievoet (%) | 5,25%-10% | 6,77% | 5,25% - 10 % | 6,64% |
Jaarlijkse markthuur (EUR/m\u00b2) | 25 - 250 | 113,93 | 25 - 250 | 110,75 | ||
Resterende looptijd (einde contract) (in maanden) | 0-540m | 98m | 0-552m | 92m | ||
Resterende looptijd (eerste vervaldag) (in maanden) | 0-192m | 24m | 0-204m | 19m | ||
Leegstand (in maanden) | 0m - 12 m | / | 0m - 12m | / | ||
DCF (Discounted Cashflow) | Verdisconteringsvoet (%) | 5,75%-10% | 6,65% | 5,7% - 10,00% | 6,80% | |
Jaarlijkse huur (EUR/m\u00b2) | 25 - 250 | 117,66 | 50-250 | 112,21 | ||
Resterende looptijd (einde contract) (in maanden) | 0-456m | 91m | 0-468m | 90m | ||
Resterende looptijd (eerste vervaldag) (in maanden) | 0-456m | 32m | 0-468m | 38m | ||
Leegstand (in maanden) | 0m-12m | / | 0m - 12 m | / | ||
Nederland | BAR-kapitalisatie | Kapitalisatievoet (%) | 5,21%-10,51% | 6,80% | 5,58%-10,36% | 8,27% |
Jaarlijkse markthuur (EUR/m\u00b2) | 35 - 364 | 112,36 | 50 - 351 | 107,23 | ||
Resterende looptijd (einde contract) (in maanden) | 0-156m | 47m | 0-168m | 43m | ||
Resterende looptijd (eerste vervaldag) (in maanden) | 0-156m | 44m | 0-168m | 43m | ||
Leegstand (in maanden) | 0-12m | / | 0-12m | / |
Sensitiviteit van waarderingen vastgoedbeleggingen
De sensitiviteit van de re\u00eble waarde in functie van wijzigingen in de significant niet-observeerbare inputs gebruikt in de bepaling van de re\u00eble waarde van de objecten geclassificeerd in niveau 3 volgens de IFRS fairvalue hi\u00ebrarchie is als volgt (ceteris paribus):
\u2013Het effect van de stijging (daling) van 1% van de huurinkomsten geeft aanleiding tot een stijging (daling) van de re\u00eble waarde van de portefeuille met 20,70 mio EUR.
\u2013Het effect van een stijging (daling) van de huurinkomsten met 2% of 5% is lineair.
\u2013Het effect van een stijging van de yield met 100 bps geeft aanleiding tot een daling van de re\u00eble waarde van de portefeuille met 263,64 mio EUR.
\u2013Een daling van de yield met 100 bps leidt tot een stijging van de re\u00eble waarde van de portefeuille met 353,77 mio EUR.
Waarderingsmethodologie Zonnepanelen
In het kader van ESG-doelstellingen wordt er ge\u00efnvesteerd in zonnepanelen die conform de GVV-wetgeving gewaardeerd moeten worden door een erkende vastgoeddeskundige. De waarde van de zonnepanelen wordt bepaald op basis van een theoretisch model dat vertrekt van de individuele potenti\u00eble elektriciteitsproductie van elke installatie. Vervolgens wordt deze gewaardeerd vertrekkende uit de variabele marktprijs voor elektriciteit zoals die geldt op het ogenblik van de waardering. Hierbij wordt abstractie gemaakt van de lopende exploitatievoorwaarden om zo tot een soort geschatte huurwaarde te komen voor de installaties. Door een rendement toe te passen dat zou betaald worden indien de installatie door derden wordt overgenomen, wordt de marktwaarde bepaald.
Dit is het overzicht van de zonnepaneelinvesteringen:
Land | Bouwjaar | Re\u00eble waarde (\u20ac) | Actuele huurinkomsten (\u20ac) | Acquisitiewaarde (\u20ac) |
Belgi\u00eb | 2017-2024 | 6.987.365,46 | 463.280,00 | 4.916.467,48 |
Nederland | 2017-2022 | 2.414.035,04 | 102.350,00 | 1.120.775,28 |
Niet-observeerbare inputs in de bepaling van de re\u00eble waarde:
Waarderingstechniek | Discounted cash flow |
Impliciete zonneschijnduur | Het waarderingsmodel houdt rekening met 1.088 vollasturen op jaarbasis en een rendement van 85%, wat overeenstemt met 925 uur per jaar. Op 31 maart 2025 bedraagt het totaal gewaardeerd installatievermogen 8 MWp. |
Energieprijs | De langetermijnenergieprijs wordt bepaald op basis van analyse van historische en verwachte langetermijnenergieprijzen. Daarnaast wordt rekening gehouden met 65% zelfconsumptie en 35% injectie op het net. De waardering op 31 maart 2025 houdt rekening met een energietarief tussen de 270 EUR/MWh en 290 EUR/MWh. Op de marktprijs wordt een korting van 20% toegepast. De geldende injectietarieven bedragen tussen de 35 EUR/MWh en 50 EUR/MWh. Dit resulteert in een energieprijs tussen de 150 EUR/MWh 170 EUR/MWh. Met eventuele subsidies of groenestroomcertificaten wordt geen rekening gehouden. |
Inflatiepercentage | De inflatie op lange termijn is gebaseerd op de toegepaste percentages op de vastgoedbeleggingen door de taxateur, die binnen de vork van 2% - 2.5% vielen voor zowel Belgi\u00eb als voor Nederland. |
Verdisconteringsvoet | De berekende jaarlijkse nettokasstromen worden verdisconteerd aan een discontovoet van 10%, wat overeenstemt met het minimumrendement dat investeerders verwachten voor PV-installaties. Deze discontovoet is afgeleid uit een marktanalyse door de taxateur van gerealiseerde rendementen. |
Rendementsdaling | De zonnepaneelinstallatie kent een rendementsdaling van 0,5% per jaar en wordt na 25 jaar buiten dienst gesteld. Hierbij wordt geen rekening gehouden met een eventuele restwaarde van de installatie, noch met de kost voor het verwijderen van de installatie. |
Onderhoud en capex | Er worden verschillende operationele kosten in rekening genomen gerelateerd aan de exploitatie van de installatie. Een vaste onderhoudsfee wordt gerekend voor het onderhoud van het dak en de installatie. Verzekeringskosten worden ook mee in rekening genomen. Indien toepasselijk wordt het recht van opstal opgenomen als kost. |
Sensitiviteit van zonnepaneelwaarderingen
De sensitiviteit van de re\u00eble waarde in functie van wijzigingen in de significant niet-observeerbare inputs gebruikt in de bepaling van de re\u00eble waarde van de objecten geclassificeerd in niveau 3 volgens de IFRS fair value hi\u00ebrarchie is als volgt (ceteris paribus):
Impact op re\u00eble waarde bij: | ||
Niet-observeerbare inputs | daling | stijging |
Impliciete zonneschijnduur | negatief | positief |
Rendement zonnepanelen | negatief | positief |
Energieprijs | negatief | positief |
Verdisconteringsvoet | positief | negatief |
Onderhoud en capex | positief | negatief |
Het effect van de stijging (daling) van 10% van de energieprijzen geeft aanleiding tot een stijging (daling) van de re\u00eble waarde van de zonnepanelen met 1,09 mio EUR. Het effect van een stijging van de discontovoet met 50 bps resulteert in een daling van de re\u00eble waarde van de zonnepanelen met 0,36 mio EUR. Een daling van de discontovoet met 50 bps geeft aanleiding tot een stijging van de re\u00eble waarde van de zonnepanelen met 0,38 mio EUR.
Waarderingsproces
Het waarderingsproces met betrekking tot de vastgoedschattingen wordt bepaald door de CEO en CFO, na goedkeuring door het auditcomit\u00e9. Daarbij wordt tevens bepaald welke onafhankelijke vastgoeddeskundige zal worden aangesteld voor de respectieve delen van de vastgoedportefeuille. Typisch worden er contracten afgesloten voor een hernieuwbare termijn van drie jaar. De honoraria van de vastgoeddeskundigen worden vastgelegd voor de termijn van hun mandaat en zijn niet gerelateerd aan de waarde van de geschatte objecten.
Er wordt gewerkt met een onafhankelijke vastgoeddeskundige per land, om ervoor te zorgen dat de specifieke kenmerken van elke geografische regio correct weerspiegeld worden. De vastgoedportefeuille wordt elk kwartaal gewaardeerd. De waarderingsmethode (zie supra) wordt bepaald door de vastgoeddeskundige. De waarderingscyclus binnen een boekjaar bestaat uit een bezoek aan het object, waarna een gedetailleerd vastgoedverslag wordt opgesteld en tevens drie desktopreviews.
De verslagen van de onafhankelijke vastgoeddeskundigen zijn gebaseerd op:
\u2013Informatie die door de Vennootschap aangeleverd wordt, zoals lopende huren, termijnen en voorwaarden van huurovereenkomsten, eventuele huurkortingen, investeringen, enz. Deze informatie is afkomstig van het financieel systeem en beheersysteem van de openbare GVV en is onderworpen aan het algemeen geldende controlesysteem van de Vennootschap.
\u2013Door de vastgoeddeskundigen gehanteerde assumpties en waarderingsmodellen. De assumpties hebben voornamelijk betrekking op de marktsituatie, zoals rendementen en discontovoeten. Ze zijn gebaseerd op hun professionele beoordeling en waarneming van de markt.
De informatie die ter beschikking gesteld wordt van de vastgoeddeskundigen, alsook de assumpties en de waarderingsmodellen worden nagekeken door de finance manager van de vennootschap, alsook door het management van de openbare GVV. Elk kwartaal worden alle materi\u00eble verschillen (positief en negatief) in absolute en relatieve termen (versus vorig kwartaal en vorig jaar) vergeleken en geanalyseerd. Op basis hiervan volgt een bespreking van het management met de vastgoeddeskundige die tot doelstelling heeft alle data met betrekking tot de verschillende sites accuraat en volledig te reflecteren in de schattingen. Ten slotte worden de finale vastgoedschattingen voorgesteld aan het auditcomit\u00e9.
Impact van de verkoop van vastgoedbeleggingen
Vaste activa of groepen van vaste activa aangehouden voor verkoop (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Activa aangehouden voor verkoop | 18.457 | 8.552 |
Totaal activa aangehouden voor verkoop | 18.457 | 8.552 |
De activa aangehouden voor verkoop betreffen activa waarvoor een intentie tot verkoop is getekend, maar waarvan de akte nog niet werd verleden. Deze activa worden normaal gezien binnen het jaar verkocht. Panden worden slechts overgeboekt naar de activa gehouden voor verkoop indien er een intentieverklaring getekend is met de potenti\u00eble koper. Er worden geen minwaarden verwacht op deze activa naar aanleiding van de verkoop.
Op 31\u00a0maart\u00a02025 betreffen deze activa 18,46 mio EUR re\u00eble waarde, waarvan 12,0 mio EUR gerelateerd is aan de verkoop van de panden op de Veenendaal-site en 5,60 mio EUR voor de retailcluster Keerdok in Mechelen.
De verkoopakte van de Veenendaal-site werd verleden op 1 april 2025. De site werd verkocht omdat dit een atypische vastgoedsite is: het betreft een grootschalige oppervlakte met twee slechts huurders. Het beleggingsbeleid van Retail Estates in Nederland richt zich eerder op standaardpanden met een oppervlakte van 1500 m\u00b2. De opbrengsten van de verkoop van de Veenendaal-site werden reeds geherinvesteerd in de aankoop van het extra Venlo-pand (zie beheersverslag, sectie Belangrijke gebeurtenissen in het boekjaar).
De Keerdok-site werd door de lokale overheid herbestemd voor appartementsbouw door de goedkeuring van het RUP Rode Kruisplein. Een aantal huurders is verhuisd naar het nieuwe retailpark Malinas terwijl anderen hun winkel hebben gesloten. Een winkelruimte werd aanvankelijk nog verhuurd.
Op 24 december 2021 heeft Retail Estates een kaderovereenkomst gesloten met de werkvennootschap van twee vastgoedpromotoren om een gefaseerde verkoop van haar winkelpanden te realiseren. De totale verkoopprijs bedraagt 11,18 mio EUR. Op 29 maart 2023 werd reeds een eerste deel van de kaderovereenkomst uitgevoerd en werd een gedeelte van de winkelpanden verkocht ten belope van 3,75\u00a0mio\u00a0EUR. Op 29 februari 2024 werd een addendum aan de kaderovereenkomst getekend, waardoor de termijn voor de realisatie van de laatste opschortende voorwaarden werd opgeschoven tot 30 juni 2024 en de authentieke akte tot verkoop van fase 1 uiterlijk op 30 september 2024 diende te worden verleden. Daarna werden een aantal addenda getekend om de termijn voor vervulling van de opschortende voorwaarden nogmaals te verlengen.
Uiteindelijk werd op 11 oktober 2024 een addendum V bij de kaderovereenkomst getekend.
In afwijking van de oorspronkelijke kaderovereenkomst, zijn partijen overeengekomen om de aankoop/verkoop van de resterende onroerende goederen niet meer afhankelijk te stellen van de opschortende voorwaarde tot het bekomen van een definitieve en uitvoerbare vergunning, maar:
\u2013is de koper bereid gevonden om de eigendom onvoorwaardelijk aan te kopen (door de lichting van een optie door de koper of de verkoper); en
\u2013is de verkoper bereid gevonden om het verlijden van de authentieke verkoopakten uit te stellen tot 31 maart 2025, respectievelijk 31 maart 2026 en een gedeeltelijk uitstel van de betaling van de prijs toe te staan.
In uitvoering van dit laatste akkoord werd de notari\u00eble akte met betrekking tot een gedeelte van de resterende onroerende goederen uiterlijk op 31 maart 2025 verleden, tegen betaling van een prijs van in totaal 1,83 mio EUR.
Eigen vermogen
Het kapitaal omvat de geldmiddelen verkregen bij oprichting, fusie of kapitaalverhoging. De externe kosten die onmiddellijk toewijsbaar zijn aan de uitgifte van nieuwe aandelen, worden afgetrokken van het eigen vermogen. Wanneer Retail Estates nv overgaat tot de inkoop van eigen aandelen wordt het betaalde bedrag inclusief de direct toewijsbare kosten, erkend als een wijziging van het eigen vermogen. Ingekochte eigen aandelen worden als een vermindering van het eigen vermogen voorgesteld.
Dividenden maken deel uit van het overgedragen resultaat totdat de algemene vergadering van aandeelhouders de dividenden toekent.
Dividenden maken deel uit van het overgedragen resultaat totdat de algemene vergadering van aandeelhouders de dividenden toekent.
Verplichtingen
Een voorziening wordt opgenomen wanneer:
\u2013Retail Estates nv een bestaande \u2013 juridisch afdwingbare of feitelijke \u2013 verplichting heeft ten gevolge van een gebeurtenis in het verleden;
\u2013het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen zal vereist zijn om de verplichting af te wikkelen;
\u2013het bedrag van de verplichting op betrouwbare wijze kan worden geschat.
Handelsschulden worden uitgedrukt tegen hun nominale waarde op balansdatum. Interestdragende leningen worden initieel aan kostprijs erkend en verminderd met de transactiekosten. Vervolgens worden de interestdragende leningen gewaardeerd op basis van de
effectieve-rentemethode, waarbij elk verschil tussen de initi\u00eble boekwaarde en de aflossingswaarde erkend wordt als interestkost in de resultatenrekening over de duurtijd van de lening.
Verplichtingen
Een voorziening wordt opgenomen wanneer:
\u2013Retail Estates nv een bestaande \u2013 juridisch afdwingbare of feitelijke \u2013 verplichting heeft ten gevolge van een gebeurtenis in het verleden;
\u2013het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen zal vereist zijn om de verplichting af te wikkelen;
\u2013het bedrag van de verplichting op betrouwbare wijze kan worden geschat.
Handelsschulden worden uitgedrukt tegen hun nominale waarde op balansdatum. Interestdragende leningen worden initieel aan kostprijs erkend en verminderd met de transactiekosten. Vervolgens worden de interestdragende leningen gewaardeerd op basis van de
effectieve-rentemethode, waarbij elk verschil tussen de initi\u00eble boekwaarde en de aflossingswaarde erkend wordt als interestkost in de resultatenrekening over de duurtijd van de lening.
Verplichtingen
Een voorziening wordt opgenomen wanneer:
\u2013Retail Estates nv een bestaande \u2013 juridisch afdwingbare of feitelijke \u2013 verplichting heeft ten gevolge van een gebeurtenis in het verleden;
\u2013het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen zal vereist zijn om de verplichting af te wikkelen;
effectieve-rentemethode, waarbij elk verschil tussen de initi\u00eble boekwaarde en de aflossingswaarde erkend wordt als interestkost in de resultatenrekening over de duurtijd van de lening.
Handelsschulden en andere kortlopende schulden (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Exittaks | 402 | 738 |
Andere | 15.311 | 17.979 |
Handelsschulden | 346 | 774 |
Te ontvangen facturen | 9.799 | 12.165 |
Belastingsschulden | 4.146 | 4.039 |
Andere kortlopende schulden | 1.020 | 1.002 |
Totaal handelsschulden en andere kortlopende schulden | 15.713 | 18.718 |
Financi\u00eble instrumenten aan geamortiseerde kostprijs
Aangezien de handelsvorderingen en handelsschulden kortlopend zijn, benadert de re\u00eble waarde nagenoeg de nominale waarde van deze financi\u00eble activa en verplichtingen in kwestie.
Retail Estates heeft op 31\u00a0maart\u00a02025 553,79\u00a0mio\u00a0EUR financi\u00eble schulden met variabele rentevoet en 332,10\u00a0mio\u00a0EUR financi\u00eble schulden met vaste rentevoet1. 100,70% van de leningen hebben een vaste rentevoet of zijn afgedekt via een interestrateswapcontract. De vaste
rentevoeten die voor deze langlopende schulden destijds zijn gecontracteerd, stemmen in de meeste gevallen niet langer overeen met de rentevoeten die momenteel op de geldmarkten gangbaar zijn, wat een verschil teweegbrengt tussen de boekwaarde en hun re\u00eble waarde. De volgende tabel vergelijkt het totaalbedrag van de schulden met vaste rentevoet aan boekwaarde en in re\u00eble waarde per einde van het boekjaar 2024-2025, waarbij de re\u00eble waarde van de schulden met vaste rentevoet geraamd wordt aan de hand van een actualisatie van hun toekomstige cashflows rekening houdende met het kredietrisico van de Groep. Deze re\u00eble waarde van de schulden met vaste rentevoet wordt in de onderliggende tabel informatief vermeld. De boekwaarde is gelijk aan de geamortiseerde kostprijs.
31.03.2025 | 31.03.2024 | |||
Financi\u00eble schulden met vaste rentevoet | Boekwaarde | Re\u00eble waarde | Boekwaarde | Re\u00eble waarde |
Financi\u00eble schulden met vaste rentevoet | 332.095 | 329.080 | 333.068 | 323.083 |
Voordelen aan het personeel en aan de directieleden
Retail Estates nv voorziet in een toegezegde pensioenbijdragenregeling voor zijn werknemers en voor de leden van het managementcomit\u00e9. Voor de leden van het manegmentcomit\u00e9 wordt deze regeling toevertrouwd aan een verzekeringsmaatschappij die onafhankelijk is van de vennootschap.
De regeling voor werknemers verloopt grotendeels via het fonds van het paritair comit\u00e9. Het gaat dus om een sectorplan, en het is de inrichter van dit pensioenplan (Fonds Tweede Pijler PC 323)\u00a0 die de wettelijke verantwoordelijkheden en verplichtingen moet dragen.
Bijdragen betaald gedurende het boekjaar worden ten laste genomen.
De personeelskosten vormen de hoofdzaak van de beheerskosten. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de personeelsbezetting in VTE. De gestegen personeelskosten zijn te verklaren door de nieuw ingevulde posities in combinatie met indexatie en hogere rekruterings- en seminariekosten.
(in VTE) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Vastgoedafdeling | 26,04 | 26,81 |
Totaal | 43,10 | 42,00 |
Gemiddeld | 41,70 | 41,10 |
Voordelen aan het personeel en aan de directieleden
Retail Estates nv voorziet in een toegezegde pensioenbijdragenregeling voor zijn werknemers en voor de leden van het managementcomit\u00e9. Voor de leden van het manegmentcomit\u00e9 wordt deze regeling toevertrouwd aan een verzekeringsmaatschappij die onafhankelijk is van de vennootschap.
De regeling voor werknemers verloopt grotendeels via het fonds van het paritair comit\u00e9. Het gaat dus om een sectorplan, en het is de inrichter van dit pensioenplan (Fonds Tweede Pijler PC 323)\u00a0 die de wettelijke verantwoordelijkheden en verplichtingen moet dragen.
Bijdragen betaald gedurende het boekjaar worden ten laste genomen.
Vastgoedresultaat
Het nettohuurresultaat omvat de huren, operationele leasevergoedingen en andere inkomsten die hiermee verband houden min de met verhuur verbonden kosten, zijnde te betalen huur op gehuurde activa, waardeverminderingen op handelsvorderingen en terugnemingen van waardeverminderingen op handelsvorderingen.
De recuperatie van vastgoedkosten omvat de opbrengsten verkregen uit de doorrekening van kosten van groot onderhoud en vergoedingen van huurschade.
De huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen en de recuperatie van deze lasten betreffen kosten die volgens de wet of volgens de gebruiken ten laste vallen van de huurder. De eigenaar zal deze kosten overeenkomstig de contractuele afspraken met de huurder wel of niet aan hem doorrekenen.
Opbrengsten worden gewaardeerd tegen de re\u00eble waarde van de vergoeding die ontvangen is en worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen in de periode waarop ze betrekking hebben.
Vastgoedkosten
De vastgoedkosten worden gewaardeerd tegen de re\u00eble waarde van de vergoeding die betaald is of die verschuldigd is en worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen in de periode waarop ze betrekking hebben.
De technische kosten omvatten onder meer structureel en occasioneel onderhoud (inclusief uitgaven in het kader van de duurzaamheidsstrategie) en verliezen uit schadegevallen gedeeltelijk gedekt door de verzekeringsmaatschappijen. De commerci\u00eble kosten bevatten onder meer makelaarscommissies. De beheerskosten van het vastgoed omvatten hoofdzakelijk de kosten van het personeel verantwoordelijk voor deze activiteit, de operationele kosten van de hoofdzetel van de onderneming en erelonen betaald aan derde partijen.
De van huurders of derden ontvangen beheersvergoedingen die gedeeltelijk de beheerskosten van het vastgoed dekken, worden in mindering gebracht.
Algemene kosten van de vennootschap en andere operationele opbrengsten en kosten
De algemene kosten van de vennootschap dekken de vaste bedrijfskosten van de onderneming die actief is als een beursgenoteerde onderneming en die geniet van het GVV-statuut. Deze kosten worden opgelopen om transparante financi\u00eble informatie te verschaffen, economisch vergelijkbaar te zijn met andere types van investeringen en om aan beleggers de mogelijkheid te bieden om op een liquide manier indirect deel te nemen aan een gediversifieerde vastgoedbelegging. Een deel van de kosten die gemaakt worden in het kader van de strategische groei van Retail Estates nv valt eveneens onder deze categorie.
Vastgoedkosten
De vastgoedkosten worden gewaardeerd tegen de re\u00eble waarde van de vergoeding die betaald is of die verschuldigd is en worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen in de periode waarop ze betrekking hebben.
De technische kosten omvatten onder meer structureel en occasioneel onderhoud (inclusief uitgaven in het kader van de duurzaamheidsstrategie) en verliezen uit schadegevallen gedeeltelijk gedekt door de verzekeringsmaatschappijen. De commerci\u00eble kosten bevatten onder meer makelaarscommissies. De beheerskosten van het vastgoed omvatten hoofdzakelijk de kosten van het personeel verantwoordelijk voor deze activiteit, de operationele kosten van de hoofdzetel van de onderneming en erelonen betaald aan derde partijen.
De van huurders of derden ontvangen beheersvergoedingen die gedeeltelijk de beheerskosten van het vastgoed dekken, worden in mindering gebracht.
Financieel resultaat
Financieel resultaat
Financieel resultaat
Financi\u00eble opbrengsten (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Ge\u00efnde interesten en dividenden | 105 | 105 |
Andere | 52 | 57 |
Totale financi\u00eble opbrengsten | 157 | 162 |
Netto-interestkosten (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Nominale interesten op leningen1 | -20.323 | -21.722 |
Andere interestkosten2 | 95 | 101 |
Totaal netto-interestkosten | -20.228 | -21.671 |
1 Bevat eveneens de interesten op IRS'en (financi\u00eble instrumenten). | ||
2 Geactiveerde intercalaire interesten m.b.t. onroerende goederen die het voorwerp zijn van vaste activa in aanbouw. De interesten worden geactiveerd aan een interestvoet van 2,30%. |
De gewogen gemiddelde interestvoet bedraagt 2,08% per 31\u00a0maart\u00a02025 tegenover 2,30% per 31\u00a0maart\u00a02024 (inclusief de interestkost van de afgesloten indekkingsinstrumenten). De vennootschap heeft bijna al haar kredieten afgesloten als investeringskredieten met vaste rentevoet of als langlopende kredieten met variabele rentevoet waarop, mits een swapovereenkomst, een vaste interestvoet werd bedongen. De evolutie van de interestcoverratio (het nettohuurresultaat versus interestlasten op leningen) bedraagt 7,03 op 31\u00a0maart\u00a02025 ten opzichte van 6,39 het jaar voordien. De vennootschap heeft met enkele van haar bankiers en obligatiehouders een interestcoverratio afgesproken van minimaal 2. We verwijzen naar bijlage 35 voor het overzicht van alle swaps en caps.
Financieel resultaat
Financieel resultaat
Vennootschapsbelasting
Deze rubriek omvat de courante belastinglast op het resultaat van het boekjaar. De vennootschapsbelasting wordt rechtstreeks in het resultaat geboekt, behalve als de belasting betrekking heeft op elementen die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen. In dat geval wordt ook de belasting rechtstreeks in het eigen vermogen opgenomen. De courante belastinglast bestaat uit de verwachte belasting op het belastbaar inkomen van het jaar en de correcties op vorige boekjaren.
Vennootschapsbelasting
Deze rubriek omvat de courante belastinglast op het resultaat van het boekjaar. De vennootschapsbelasting wordt rechtstreeks in het resultaat geboekt, behalve als de belasting betrekking heeft op elementen die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen. In dat geval wordt ook de belasting rechtstreeks in het eigen vermogen opgenomen. De courante belastinglast bestaat uit de verwachte belasting op het belastbaar inkomen van het jaar en de correcties op vorige boekjaren.
Vennootschapsbelasting (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Onderneming | -1.113 | -865 |
1. Vennootschapsbelasting | -1.113 | -865 |
Belasting van het lopende jaar | -1.118 | -1.131 |
Correctie van vorig boekjaar | 5 | 266 |
2. Exittaks | 0 | |
Dochterondernemingen | -1.242 | 131 |
1. Vennootschapsbelasting | -1.233 | 131 |
Belasting van het lopende jaar | -1.228 | -474 |
Correctie van vorig boekjaar | -4 | 605 |
2. Exittaks | -9 | |
Totaal vennootschapsbelasting | -2.355 | -734 |
Een GVV is enkel onderworpen aan de vennootschapsbelasting voor wat betreft verworpen uitgaven en abnormaal goedgunstige voordelen.
Uitgestelde belastingen worden geboekt voor de dochtervennootschappen op het verschil tussen de boekwaarde na afschrijvingen in de statutaire jaarrekening van deze dochtervennootschappen en de re\u00eble waarde. Deze uitgestelde belastingen worden geboekt aan een tarief van 25% voor de Belgische vennootschappen en 8% voor de Nederlandse vennootschappen.
De vennootschapsbelastingen zijn dit boekjaar gestegen ten opzichte van het vorig boekjaar wegens een stijging in de verworpen uitgaven en het wegvallen van het FBI regime voor de Nederlandse vennootschappen vanaf 2025.
FBI-statuut Nederlandse vennootschappen
Op 27 december 2023 werd de wet tot wijziging van het FBI-regime gepubliceerd, waardoor een FBI niet langer kan investeren in Nederlands vastgoed, tenzij via een dochteronderneming die is onderworpen aan het reguliere Nederlandse vennootschapsbelastingtarief. De wijziging is in werking getreden met ingang van 1 januari 2025. Voor het boekjaar dat eindigt op 31\u00a0maart\u00a02025 is het FBI-regime dus van toepassing op alle Nederlandse vennootschappen (met uitzondering van Alex Invest nv, die niet in aanmerking komt voor dit regime) tot 31 december 2024. Vanaf 1 januari 2025 is het FBI-regime niet meer van toepassing op de Nederlandse dochters. De impact in het vierde kwartaal, ten gevolge van het wegvallen van het FBI-regime, bedraagt 0,83 mio EUR.
Evolutie van de rentevoeten
Hogere rentevoeten leiden tot een stijging van de financi\u00eble kosten en een daling van het EPRA-resultaat. Voor de afdekking van het renterisico op langetermijnleningen met variabele rentevoet maakt Retail Estates nv gebruik van financi\u00eble instrumenten van het type IRS en CAP. Bij een interest rate swap (IRS) wordt de variabele rentevoet ingeruild tegen een vaste rentevoet; bij een CAP wordt de rentevoet geplafonneerd. Door het gevoerde rentebeleid zijn 100,70% van de lopende leningen afgedekt met een vaste rentevoet. Ook voor een groot deel van de nog te hernieuwen kredieten werd een rente-afdekking afgesloten. De gewogen gemiddelde interestvoet van de openbare GVV bedraagt 2,08%.
Financieringsrisico
De langetermijnfinanciering werd afgesloten onder de vorm van \u201cbulletleningen\u201d. Dit zijn leningen waarvan het kapitaal na een looptijd van vijf \u00e0 acht jaar in zijn geheel dient terugbetaald te worden. De diversificatie van de financiering over verschillende banken beperkt het liquiditeitsrisico van de Groep. De Groep heeft dit boekjaar 100,70% van haar leningen afgesloten tegen een vaste interestvoet of tegen een variabele interestvoet die onmiddellijk wordt omgezet naar een vaste interestvoet. Het nettoresultaat van het huidigeboekjaar was dus slechts in beperkte mate gevoelig voor renteschommelingen.
Kredietrisico
Vooraleer een nieuwe huurder wordt aangenomen, wordt een kredietrisicoanalyse uitgevoerd op basis van de beschikbare informatie. Verder worden achterstallige huren nauwlettend opgevolgd door Retail Estates nv. Ingeval van niet-betaling bezit de onderneming meestal een bankwaarborg.
We verwijzen voor verdere details naar bijlagen 34 en 35.
Evolutie van de rentevoeten
Hogere rentevoeten leiden tot een stijging van de financi\u00eble kosten en een daling van het EPRA-resultaat. Voor de afdekking van het renterisico op langetermijnleningen met variabele rentevoet maakt Retail Estates nv gebruik van financi\u00eble instrumenten van het type IRS en CAP. Bij een interest rate swap (IRS) wordt de variabele rentevoet ingeruild tegen een vaste rentevoet; bij een CAP wordt de rentevoet geplafonneerd. Door het gevoerde rentebeleid zijn 100,70% van de lopende leningen afgedekt met een vaste rentevoet. Ook voor een groot deel van de nog te hernieuwen kredieten werd een rente-afdekking afgesloten. De gewogen gemiddelde interestvoet van de openbare GVV bedraagt 2,08%.
Kredietrisico
Vooraleer een nieuwe huurder wordt aangenomen, wordt een kredietrisicoanalyse uitgevoerd op basis van de beschikbare informatie. Verder worden achterstallige huren nauwlettend opgevolgd door Retail Estates nv. Ingeval van niet-betaling bezit de onderneming meestal een bankwaarborg.
We verwijzen voor verdere details naar bijlagen 34 en 35.
Opdeling volgens de contractuele vervaldagen van de kredietlijnen (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Langlopende | ||
Bilaterale leningen - variabele of vaste rente | 648.655 | 686.535 |
Obligatielening | 175.743 | 175.572 |
Subtotaal | 824.397 | 862.107 |
Kortlopende | ||
Bilaterale leningen - variabele of vaste rente | 21.384 | 4.182 |
Obligatielening | 0 | |
Thesauriebewijzen | 40.100 | 42.500 |
Subtotaal | 61.484 | 46.682 |
Totaal | 885.881 | 908.789 |
Opdeling volgens de maturiteit van de langlopende leningen - exclusief interestlasten (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Tussen \u00e9\u00e9n en twee jaar | 210.259 | 214.813 |
Tussen twee en vijf jaar | 378.464 | 495.981 |
Meer dan vijf jaar | 235.675 | 151.313 |
Opdeling volgens de spreiding tussen de leningen aan een variabele rente / vaste rente (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac)4 | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Leningen aan een variabele rente | 553.786 | 575.721 |
Leningen aan een vaste rente | 332.095 | 333.068 |
4 Zonder rekening te houden met afdekkingsinstrumenten |
Retail Estates nv beschikt over de volgende niet gebruikte kredietfaciliteiten (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Vervallende binnen het jaar | 0 | 0 |
Vervallende na \u00e9\u00e9n jaar | 203.262 | 184.012 |
40,10 mio EUR van de niet gebruikte kredietlijnen wordt gebruikt als backup lijn voor de opgenomen bedragen van het commercial paper programma |
Inschatting van de toekomstige interestlasten | Totale toekomstige interestlast | |
(in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Binnen \u00e9\u00e9n jaar | 19.338 | 19.999 |
Tussen \u00e9\u00e9n en vijf jaar | 78.005 | 57.293 |
Meer dan vijf jaar | 11.597 | 7.946 |
Totaal | 108.940 | 85.238 |
Reconciliatie tussen wijzigingen in de financi\u00eble schulden en het geconsolideerd kasstroomoverzicht (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2024 | + Cash flows | + Niet-kas wijzigingen | 31.03.2025 |
Financi\u00eble schulden | 913.868 | 890.438 | ||
Bilaterale leningen - variabele of vaste rente | 733.217 | -23.078 | 710.139 | |
Obligatielening | 175.572 | 171 | 175.743 | |
Financi\u00eble leasing | 5.079 | -522 | 4.557 | |
* De non-cash beweging voor de financi\u00eble leasing betreft de toepassing van IFRS 16. | ||||
** De non-cash beweging voor de obligaties betreft de spreiding van kosten die gepaard zijn gegaan met de uitgifte van de obligaties. |
In de loop van het boekjaar was er een netto-afname van de financi\u00eble verplichtingen met -23,08 mio EUR. Er werden 142,35 mio EUR nieuwe leningen afgesloten of bestaande leningen werden verlengd, 165,35 mio EUR leningen liepen af en werden terugbetaald. Daarnaast zijn er ook nog kosten gepaard aan de uitgifte van obligaties die gespreid in resultaat worden genomen.
Langlopende en kortlopende financi\u00eble schulden
Opdeling volgens de contractuele vervaldagen van\u00a0 de kredietlijnen (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Langlopende | ||
Bilaterale leningen - variabele of vaste rente | 648.655 | 686.535 |
Financi\u00eble leasing | 4.557 | 5.079 |
Obligatielening | 175.743 | 175.572 |
Subtotaal | 828.954 | 867.186 |
Kortlopende | ||
Bilaterale leningen - variabele of vaste rente | 21.384 | 4.182 |
Obligatielening | 0 | |
Thesauriebewijzen | 40.100 | 42.500 |
Subtotaal | 61.484 | 46.682 |
Totaal | 890.438 | 913.868 |
Structuur van de financi\u00eble schulden:
Op 31\u00a0maart\u00a02025 bedroegen de totale geconsolideerde financi\u00eble schulden 890,44, mio EUR.
Dit bedrag is als volgt samengesteld:
Langlopende verplichtingen:
\u2013648,65 mio EUR traditionele bilaterale bancaire kredieten op lange termijn, gespreid over verschillende banken
\u20134,56 mio EUR financi\u00eble leasing
\u2013175,74 mio EUR obligatieleningen
Dit is een daling van 38,23 mio EUR ten opzichte van vorig jaar.
Kortlopende verplichtingen:
\u201321,38 mio EUR traditionele bilaterale bancaire kredieten op korte termijn
\u201340,10 mio EUR commercial paper
Dit is een stijging van 13,77 mio EUR ten opzichte van vorig jaar.\u00a0
100,70% van de leningen hebben een vaste rentevoet of zijn afgedekt via een interestrateswapcontract. Bij de inschatting van de toekomstige interestlasten is rekening gehouden met de schuldpositie per 31\u00a0maart\u00a02025 en interestdekkingen overeenkomstig de contracten die op dat moment lopend zijn.
De vennootschap heeft vijf obligatieleningen uitgegeven:
\u201330 mio EUR, uitgegeven op 29 april 2016 met een looptijd van 10 jaar, waarvan 4 mio EUR aan een vaste rentevoet van 2,84% en 26 mio EUR aan een variabele rentevoet (euribor 3 maand + 2,25%)
\u201325 mio EUR, uitgegeven op 10 juni 2016 met een looptijd van 10 jaar, aan een rentevoet van 2,84%
\u201375 mio EUR uitgegeven op 18 december 2019 met een looptijd van 7 jaar, aan een rentevoet van 2,15%
\u201330 mio EUR uitgegeven op 9 december 2020 met een looptijd van 5 jaar, aan een rentevoet van 1,991%
\u201316 mio EUR uitgegeven op 26 maart 2021 met een looptijd van 8 jaar, aan een rentevoet van 2,897%
Er werd reeds 60 mio EUR van bovenstaande obligatieleningen verlengd met de onderliggende investeerder via een kredietovereenkomst.
Analyse van de interestlasten - interestsensitiviteit
De mate waarin Retail Estates zich kan financieren heeft een belangrijke impact op de winstgevendheid. Investeren in vastgoed gaat nu eenmaal gepaard met een relatief hoge mate van schuldfinanciering. Om dit risico optimaal in te perken, hanteert Retail Estates een voorzichtige en conservatieve strategie (zie hierboven). Daardoor heeft een stijging van de rentevoet geen substanti\u00eble impact op het totaalresultaat in het huidige boekjaar. Er is wel een impact van intereststijgingen of -dalingen op de marktwaarde van de afgesloten IRS-contracten en dus op het eigen vermogen en variaties in de re\u00eble waarde van financi\u00eble activa en passiva.
Indien de interestvoet met 1% zou stijgen heeft dit een positieve impact van 28,69 mio EUR op het eigen vermogen en variaties in de re\u00eble waarde van financi\u00eble activa en passiva, waarvan 28,37 mio EUR via resultaat zou worden genomen en 0,32 mio EUR rechtstreeks zou geboekt worden op het eigen vermogen.
Indien de interestvoet met 1% zou dalen heeft dit een negatieve impact van -30,36 mio EUR op het eigen vermogen en de variaties in de re\u00eble waarde van financi\u00eble activa en passiva waarvan -30,16 mio EUR via resultaat zou geboekt worden en -0,20 mio EUR rechtstreeks zou geboekt worden op het eigen vermogen.
Principieel spreekt Retail Estates met zijn banken een convenant van 60% af met betrekking tot de schuldgraad.
Vervaldagen
De gewogen gemiddelde looptijd van de uitstaande financi\u00eble schulden van Retail Estates per 31\u00a0maart\u00a02025 bedraagt 3,46 jaar ten opzichte van 3,45 het jaar voordien. Op 31\u00a0maart\u00a02025 bedraagt het totaal aan niet-opgenomen en bevestigde kredietlijnen op lange termijn 203,26 mio EUR. Dit is inclusief de backuplijnen voor commercial paper ten belope van 40,10 mio EUR. De netto beschikbare kredietlijnen bedragen dus 163,16 mio EUR.
Eerste green loan afgesloten
Met verhuur verbonden kosten (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Te betalen huur op gehuurde activa en leasingkosten | 0 | 0 |
Waardeverminderingen op handelsvorderingen | -1.238 | -705 |
Totaal met verhuur verbonden kosten | -1.238 | -705 |
Handelsvorderingen en dubieuze debiteuren
Handelsvorderingen (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Handelsvorderingen | 16.745 | 16.846 |
Op te stellen facturen | 2.285 | 1.861 |
Dubieuze debiteuren | -4.859 | -4.563 |
Te innen opbrengsten | 0 | 0 |
Coupon vastgoedcertificaten | ||
\u00a0 Distri-Land | 250 | 250 |
Andere | 206 | 233 |
Totaal handelsvorderingen | 14.627 | 14.627 |
De uitstaande handelsvorderingen, na aftrek van dubieuze debiteuren en vooruitbetalingen, bedragen 12,09 mio EUR waarvan 0,20 mio EUR betrekking heeft op het werkings- en reservefonds en waarvan 11,32\u00a0mio\u00a0EUR nog niet is vervallen. Rekening houdend met de verkregen waarborgen \u2013 zowel huurwaarborgen als bankgaranties is er een zeer beperkt kredietrisico
op de handelsvorderingen van 31\u00a0maart\u00a02025. De totale vooruitfacturatie bedraagt 11,09 mio EUR per 31\u00a0maart\u00a02025 tegenover 11,86 mio EUR vorig jaar. De vooruitfacturatie betreft niet-vervallen huren gefactureerd voor de periodes na 31\u00a0maart\u00a02025.
Voor meer details over de coupon Distri-Land verwijzen we naar het hoofdstuk \u201cVastgoedcertificaten\u201d in de waarderingsregels dat eerder in dit Jaarlijks Financieel Verslag werd opgenomen.
Waardeverminderingen op dubieuze debiteuren - mutatietabel (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Per einde van het vorige boekjaar | -4.562 | -4.025 |
Uit overgenomen vennootschappen | 0 | 0 |
Toevoegingen | -2.029 | -1.591 |
Terugnames | 2.078 | 1.252 |
Uitgeboekt wegens definitief oninbaar | -345 | -199 |
Per einde van het boekjaar | -4.859 | -4.562 |
Voor het aanleggen van de provisie dubieuze debiteuren wordt als volgt te werk gegaan: de lijst van achterstallige huurgelden wordt intern van nabij opgevolgd. Op basis van een inschatting van het management, of wanneer er duidelijk aanwijsbare redenen zijn dat de vordering niet meer kan ge\u00efnd worden, wordt een provisie aangelegd. Handelsvorderingen zijn contant betaalbaar. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de ouderdomsstructuur van de vorderingen waarvoor geen waardevermindering werd geboekt.
Handelsvorderingen - Ouderdomsstructuur (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Vervallen < 30 dagen | 234 | 469 |
Vervallen 30-90 dagen | 15 | -5 |
Vervallen > 90 dagen | 317 | 292 |
Niet vervallen | 11.319 | 11.528 |
De stijging van de huuropbrengsten is hoofdzakelijk het gevolg van de indexaties en aankopen die het afgelopen boekjaar hebben plaatsgevonden. Onderstaande huurinkomsten maken abstractie van toekomstige indexaties.
Volgende tabel geeft bij wijze van theoretische oefening aan hoeveel huurinkomsten Retail Estates nv zeker zal innen op basis van de lopende huurovereenkomsten.
Huurinkomsten (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Op minder dan \u00e9\u00e9n jaar | 145.285 | 142.241 |
Tussen \u00e9\u00e9n en vijf jaar | 458.847 | 440.050 |
Op meer dan vijf jaar | 497.827 | 495.402 |
Dit doet geen afbreuk aan het theoretische risico dat erin bestaat dat alle (Belgische) huurders gebruik maken van hun bij wet toegekende opzegmogelijkheid bij afloop van de lopende driejaarlijkse periode. Als we geen rekening houden met deze bij wet toegekende opzegmogelijkheid is de gewogen gemiddelde resterende looptijd van de Belgische portefeuille 8,22 jaar en 4,14 jaar voor de Nederlandse portefeuille. De gewogen gemiddelde resterende looptijd voor de gehele portefeuille is 6,71 jaar.
Type huurovereenkomst
Voor haar Belgische gebouwen sluit de Groep handelshuurcontracten af voor een periode van minimaal negen jaar, meestal opzegbaar door de huurder na afloop van het derde en zesde jaar mits inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden voor de vervaldag. In Nederland hebben de standaardcontracten een looptijd van vijf jaar.
De huurprijzen worden meestal maandelijks vooruitbetaald (soms driemaandelijks). Ze worden jaarlijks op de verjaardag van de huurovereenkomst ge\u00efndexeerd. Belastingen en taksen, onroerende voorheffing inbegrepen, de verzekeringspremie en de gemeenschappelijke kosten zijn principieel ten laste van de huurder in Belgi\u00eb. In Nederland zijn in principe enkel gemeenschappelijke kosten ten laste van de huurder. Om de naleving van de verplichtingen die de huurder worden opgelegd krachtens de overeenkomst te garanderen, dienen bepaalde huurders een huurwaarborg te stellen, meestal in de vorm van een bankgarantie ter waarde van drie maanden huur.
De stijging van de huuropbrengsten is hoofdzakelijk het gevolg van de indexaties en aankopen die het afgelopen boekjaar hebben plaatsgevonden. Onderstaande huurinkomsten maken abstractie van toekomstige indexaties.
Volgende tabel geeft bij wijze van theoretische oefening aan hoeveel huurinkomsten Retail Estates nv zeker zal innen op basis van de lopende huurovereenkomsten.
Huurinkomsten (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Op minder dan \u00e9\u00e9n jaar | 145.285 | 142.241 |
Tussen \u00e9\u00e9n en vijf jaar | 458.847 | 440.050 |
Op meer dan vijf jaar | 497.827 | 495.402 |
Dit doet geen afbreuk aan het theoretische risico dat erin bestaat dat alle (Belgische) huurders gebruik maken van hun bij wet toegekende opzegmogelijkheid bij afloop van de lopende driejaarlijkse periode. Als we geen rekening houden met deze bij wet toegekende opzegmogelijkheid is de gewogen gemiddelde resterende looptijd van de Belgische portefeuille 8,22 jaar en 4,14 jaar voor de Nederlandse portefeuille. De gewogen gemiddelde resterende looptijd voor de gehele portefeuille is 6,71 jaar.
Type huurovereenkomst
Voor haar Belgische gebouwen sluit de Groep handelshuurcontracten af voor een periode van minimaal negen jaar, meestal opzegbaar door de huurder na afloop van het derde en zesde jaar mits inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden voor de vervaldag. In Nederland hebben de standaardcontracten een looptijd van vijf jaar.
De huurprijzen worden meestal maandelijks vooruitbetaald (soms driemaandelijks). Ze worden jaarlijks op de verjaardag van de huurovereenkomst ge\u00efndexeerd. Belastingen en taksen, onroerende voorheffing inbegrepen, de verzekeringspremie en de gemeenschappelijke kosten zijn principieel ten laste van de huurder in Belgi\u00eb. In Nederland zijn in principe enkel gemeenschappelijke kosten ten laste van de huurder. Om de naleving van de verplichtingen die de huurder worden opgelegd krachtens de overeenkomst te garanderen, dienen bepaalde huurders een huurwaarborg te stellen, meestal in de vorm van een bankgarantie ter waarde van drie maanden huur.
Lijst van geconsolideerde ondernemingen en wijzigingen in consolidatiekring
Volgende dochterondernemingen maken deel uit van de consolidatieperimeter van Retail Estates nv op 31\u00a0maart\u00a02025:
Dochteronderneming | Externe financi\u00eble schulden5 (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | Vastgoed-beleggingen5 (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | Huurinkomsten6 (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | Deelnemings-percentage |
Retail Warehousing Invest | 51.363 | 3.173 | 100,00% | |
Inducom | 92.464 | 0 | 100,00% | |
Finsbury Properties | 0 | 17 | 100,00% | |
Regreen | 8.279 | 548 | 100,00% | |
Veilinghof 't Sas | 0 | 26,19% | ||
Retail Estates Nederland | 54.268 | 5.608 | 100,00% | |
Venlo Invest | 34.057 | 2.540 | 100,00% | |
Cruquius Invest | 80.701 | 5.914 | 100,00% | |
Spijkenisse Invest | 10.250 | 46.871 | 3.227 | 100,00% |
Heerlen I Invest | 68.285 | 4.910 | 100,00% | |
Heerlen II Invest | 59.562 | 4.441 | 100,00% | |
Retail Estates Middelburg Invest | 33.339 | 2.815 | 100,00% | |
Breda I Invest | 41.631 | 3.240 | 100,00% | |
Breda II Invest | 25.735 | 2.052 | 100,00% | |
Naaldwijk Invest | 21.153 | 1.976 | 100,00% | |
Alex Invest | 37.307 | 3.475 | 50,00% | |
Zaandam Invest | 36.453 | 2.081 | 100,00% | |
Osbroek Invest | 74.930 | 5.593 | 100,00% | |
Aquarius Invest | 41.284 | 2.502 | 100,00% | |
Waterman Invest | 39.214 | 2.730 | 100,00% | |
SVK | 3.268 | 221 | 100,00% | |
5 Waarde op afsluitdatum van de geconsolideerde cijfers (31.03.2025) inclusief vaste activa in aanbouw conform de aangepaste IAS 40-norm. | ||||
6 Voor de periode dat ze deel uitmaken van de Groep in het huidige boekjaar. |
Gesegmenteerde informatie \u2013 Winst & Verlies
Gesegmenteerde informatie \u2013 sectoraal resultaat (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 | ||||||
Belgi\u00eb | Nederland | Niet toe-gewezen bedragen | TOTAAL | Belgi\u00eb | Nederland | Niet toe-gewezen bedragen | TOTAAL | |
Huurinkomsten | 90.312 | 53.102 | 143.414 | 89.727 | 49.807 | 139.533 | ||
Met verhuur verbonden kosten | -1.047 | -191 | -1.238 | -258 | -447 | -705 | ||
Nettohuurresultaat | 89.265 | 52.911 | 142.176 | 89.469 | 49.359 | 138.829 | ||
Recuperatie van vastgoedkosten | ||||||||
Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen | 10.241 | 5.290 | 15.531 | 9.869 | 4.740 | 14.609 | ||
Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen | -10.656 | -7.587 | -18.243 | -10.271 | -6.634 | -16.905 | ||
Andere met verhuur verbonden kosten en opbrengsten | -65 | -40 | -105 | -37 | -64 | -101 | ||
Vastgoedresultaat | 88.785 | 50.574 | 139.359 | 89.030 | 47.401 | 136.430 | ||
Technische kosten | -4.402 | -2.044 | -6.446 | -4.875 | -3.057 | -7.932 | ||
Commerci\u00eble kosten | -883 | -99 | -981 | -1.127 | -122 | -1.249 | ||
Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen | -631 | -230 | -860 | -414 | -90 | -504 | ||
Beheerskosten vastgoed | -5.544 | -1.717 | -7.261 | -5.108 | -1.544 | -6.653 | ||
Andere vastgoedkosten | -2 | -1 | -2 | -2 | -1 | -3 | ||
Vastgoedkosten | -11.461 | -4.090 | -15.551 | -11.527 | -4.814 | -16.341 | ||
Operationeel vastgoedresultaat | 77.324 | 46.484 | 123.808 | 77.503 | 42.587 | 120.090 | ||
Algemene kosten van de vennootschap | -9.480 | -9.480 | -8.473 | -8.473 | ||||
Andere operationele opbrengsten en kosten |
Gesegmenteerde informatie \u2013 sectoraal resultaat (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 | ||||||
Belgi\u00eb | Nederland | Niet toe-gewezen bedragen | TOTAAL | Belgi\u00eb | Nederland | Niet toe-gewezen bedragen | TOTAAL | |
Operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille | 114.328 | 111.617 | ||||||
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 386 | 0 | 386 | -399 | 0 | -399 | ||
Resultaat op verkopen van andere niet-financi\u00eble activa | 0 | 0 | ||||||
Variaties in de re\u00eble waarde van vastgoedbeleggingen | 16.789 | 11.045 | 27.835 | 39.948 | 11.242 | 51.190 | ||
Ander portefeuilleresultaat | -649 | 2.216 | 1.566 | 12 | -377 | -365 | ||
Operationeel resultaat | 144.115 | 162.043 | ||||||
Financi\u00eble opbrengsten | 157 | 157 | 162 | 162 | ||||
Netto-interestkosten | -20.228 | -20.228 | -21.671 | -21.671 | ||||
Variaties in de re\u00eble waarde van financi\u00eble activa en passiva | -13.072 | -13.072 | -16.487 | -16.487 | ||||
Andere financi\u00eble kosten | -70 | -70 | -63 | -63 | ||||
Financieel resultaat | -33.213 | -33.213 | -38.059 | -38.059 | ||||
Resultaat in geassocieerde vennootschappen | -75 | -75 | -92 | -92 | ||||
Resultaat v\u00f3\u00f3r belastingen | 110.827 | 123.891 | ||||||
Belastingen | -1.147 | -1.208 | -2.355 | -879 | 145 | -734 | ||
Nettoresultaat | 108.472 | 123.157 | ||||||
Toerekenbaar aan: | ||||||||
Aandeelhouders van de Groep | 106.696 | 122.967 | ||||||
Minderheidsbelangen | 1.776 | 190 |
Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Doorrekening van huurlasten gedragen door de eigenaar | 8.236 | 7.598 |
Doorrekening van voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen | 7.296 | 7.010 |
Totaal recuperatie van huurlasten en belastingen door de huurders op verhuurde gebouwen | 15.531 | 14.609 |
Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Doorrekening van huurlasten gedragen door de eigenaar | 8.236 | 7.598 |
Doorrekening van voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen | 7.296 | 7.010 |
Totaal recuperatie van huurlasten en belastingen door de huurders op verhuurde gebouwen | 15.531 | 14.609 |
Huurlasten gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Huurlasten gedragen door de eigenaar | -8.988 | -8.247 |
Voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen | -9.255 | -8.658 |
Totaal huurlasten gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen | -18.243 | -16.905 |
De normale huurvoorwaarden voorzien meestal dat deze lasten en belastingen (in Belgi\u00eb) gedragen worden door de huurders via doorfacturatie door de eigenaar. Een aantal huurcontracten van de Groep stellen echter dat sommige lasten en belastingen ten laste blijven van de eigenaar.
Deze rubriek bevat hoofdzakelijk de kosten van onroerende voorheffing, verzekering en nutsvoorzieningen.
De gebouwen (zowel de bestaande als deze in opbouw) worden door diverse verzekeringen gedekt (die onder meer risico\u2019s van brand, storm en waterschade dekken) voor een totale waarde (nieuwbouwwaarde, zonder de grond) van ongeveer 1.343,02 mio EUR. Dit bedrag vertegenwoordigt 65,09% van de re\u00eble waarde van de onroerende goederen op diezelfde datum (2.063,29 mio EUR). De dekking is tot een door Retail Estates bepaald bedrag beperkt, in functie van de nieuwbouwwaarde. De waarde van de gronden moet, omwille van hun aard, niet verzekerd worden. Vaste activa aangehouden voor verkoop worden wel verzekerd.
Verzekeringen | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Verzekeringspremies (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 1.583 | 1.522 |
Percentage van re\u00eble waarde gedekt door verzekeringen | 65,09 | 69,03 |
Huurlasten gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Huurlasten gedragen door de eigenaar | -8.988 | -8.247 |
Voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen | -9.255 | -8.658 |
Totaal huurlasten gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen | -18.243 | -16.905 |
De normale huurvoorwaarden voorzien meestal dat deze lasten en belastingen (in Belgi\u00eb) gedragen worden door de huurders via doorfacturatie door de eigenaar. Een aantal huurcontracten van de Groep stellen echter dat sommige lasten en belastingen ten laste blijven van de eigenaar.
Deze rubriek bevat hoofdzakelijk de kosten van onroerende voorheffing, verzekering en nutsvoorzieningen.
De gebouwen (zowel de bestaande als deze in opbouw) worden door diverse verzekeringen gedekt (die onder meer risico\u2019s van brand, storm en waterschade dekken) voor een totale waarde (nieuwbouwwaarde, zonder de grond) van ongeveer 1.343,02 mio EUR. Dit bedrag vertegenwoordigt 65,09% van de re\u00eble waarde van de onroerende goederen op diezelfde datum (2.063,29 mio EUR). De dekking is tot een door Retail Estates bepaald bedrag beperkt, in functie van de nieuwbouwwaarde. De waarde van de gronden moet, omwille van hun aard, niet verzekerd worden. Vaste activa aangehouden voor verkoop worden wel verzekerd.
Verzekeringen | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Verzekeringspremies (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 1.583 | 1.522 |
Percentage van re\u00eble waarde gedekt door verzekeringen | 65,09 | 69,03 |
Huurlasten gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Huurlasten gedragen door de eigenaar | -8.988 | -8.247 |
Voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen | -9.255 | -8.658 |
Totaal huurlasten gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen | -18.243 | -16.905 |
De normale huurvoorwaarden voorzien meestal dat deze lasten en belastingen (in Belgi\u00eb) gedragen worden door de huurders via doorfacturatie door de eigenaar. Een aantal huurcontracten van de Groep stellen echter dat sommige lasten en belastingen ten laste blijven van de eigenaar.
Deze rubriek bevat hoofdzakelijk de kosten van onroerende voorheffing, verzekering en nutsvoorzieningen.
De gebouwen (zowel de bestaande als deze in opbouw) worden door diverse verzekeringen gedekt (die onder meer risico\u2019s van brand, storm en waterschade dekken) voor een totale waarde (nieuwbouwwaarde, zonder de grond) van ongeveer 1.343,02 mio EUR. Dit bedrag vertegenwoordigt 65,09% van de re\u00eble waarde van de onroerende goederen op diezelfde datum (2.063,29 mio EUR). De dekking is tot een door Retail Estates bepaald bedrag beperkt, in functie van de nieuwbouwwaarde. De waarde van de gronden moet, omwille van hun aard, niet verzekerd worden. Vaste activa aangehouden voor verkoop worden wel verzekerd.
Verzekeringen | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Verzekeringspremies (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 1.583 | 1.522 |
Percentage van re\u00eble waarde gedekt door verzekeringen | 65,09 | 69,03 |
Technische kosten (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Recurrente technische kosten | -5.933 | -6.163 |
Structureel onderhoud | -5.933 | -6.163 |
Niet-recurrente technische kosten | -514 | -1.769 |
Occasioneel onderhoud | -845 | -935 |
Verliezen door schadegevallen gedekt door verzekerings-contracten | 234 | -1.336 |
Ontvangen vergoedingen van verzekerings-maatschappijen | 97 | 502 |
Totaal technische kosten | -6.446 | -7.932 |
Het structureel onderhoud betreft in hoofdzaak uitgaven in het kader van de duurzaamheidsstrategie (het energie-effici\u00ebnter maken van gebouwen) en de regelmatige vernieuwing van parking- en dakbedekking. Het occasioneel onderhoud daarentegen bevat hoofdzakelijk onvoorzienbare kosten aan de ruwbouw van de verhuurde panden ten gevolge van slijtage, niet-verzekerde ongevallen en vandalisme.
De uitgaven met betrekking tot de ESG-initiatieven liggen lager dan het vorige boekjaar wegens een besparing van 1 mio EUR op de uitgaven gerelateerd aan structureel onderhoud.\u00a0
Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Leegstandslasten van het boekjaar | -364 | -197 |
Onroerende voorheffing leegstand | -497 | -308 |
Totaal kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen | -860 | -504 |
De beheerskosten omvatten hoofdzakelijk de kosten van het personeel verantwoordelijk voor het beheer van de portefeuille, de operationele kost van de ERP-toepassing toewijsbaar aan het beheer, de operationele kosten van de kantoren van Retail Estates in Belgi\u00eb (Ternat) en Nederland (Houten) en erelonen betaald aan derde partijen. De van de huurders ontvangen beheersvergoedingen die gedeeltelijk de beheerskosten van het vastgoed dekken, worden in mindering gebracht.
Beheerskosten vastgoed (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Kantoorkosten | -1.708 | -1.362 |
Informatica | -1.604 | -1.296 |
Andere | -104 | -66 |
Huisvestingskosten | -358 | -342 |
Erelonen aan derde partijen | -266 | -347 |
Public relations, communicatie en advertenties | -78 | -46 |
Personeelskosten | -4.890 | -4.595 |
Bezoldigingen | -2.652 | -2.647 |
Sociale zekerheid | -588 | -544 |
Pensioenen en collectieve verzekeringen | -12 | -11 |
Andere | -1.638 | -1.393 |
Beheersvergoedingen ontvangen van de huurders | 40 | 40 |
Totaal beheerskosten vastgoed | -7.261 | -6.653 |
De personeelskosten vormen de hoofdzaak van de beheerskosten. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de personeelsbezetting in VTE. De gestegen personeelskosten zijn te verklaren door de nieuw ingevulde posities in combinatie met indexatie en hogere rekruterings- en seminariekosten.
(in VTE) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Vastgoedafdeling | 26,04 | 26,81 |
Totaal | 43,10 | 42,00 |
Gemiddeld | 41,70 | 41,10 |
Andere vastgoedkosten (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Andere vastgoedkosten | -2 | -3 |
Totaal andere vastgoedkosten | -2 | -3 |
De algemene kosten van de vennootschap dekken de vaste bedrijfskosten van de onderneming die actief is als een juridische beursgenoteerde entiteit en die geniet van het GVV-statuut. Deze kosten worden opgelopen om transparante financi\u00eble informatie te verschaffen, economisch vergelijkbaar te zijn met andere types van
investeringen en om aan beleggers de mogelijkheid te bieden om op een liquide manier onrechtstreeks deel te nemen aan een gediversifieerde vastgoedbelegging. Een deel van de kosten die gemaakt worden in het kader van de strategische groei van de onderneming vallen tevens onder deze categorie.
Algemene kosten van de vennootschap (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Kantoor- en informaticakosten | -1.654 | -1.299 |
Informatica | -1.575 | -1.230 |
Andere | -79 | -69 |
Huisvestingskosten | -197 | -185 |
Erelonen aan derde partijen | -960 | -742 |
Recurrente | -341 | -356 |
- Advocaten | ||
- Revisoren | -301 | -291 |
- Andere | -40 | -66 |
Niet-recurrente | -619 | -386 |
- Advocaten | -25 | -50 |
- Notariskosten | -6 | -9 |
- Consultants | -587 | -327 |
Fusies en overnames (andere dan bedrijfscombinaties) | 0 | 0 |
Public relations, communicatie en advertenties | -58 | -123 |
Personeelskosten | -1.892 | -1.688 |
Bezoldigingen | -948 | -813 |
Sociale zekerheid | -259 | -218 |
Pensioenen en collectieve verzekeringen | -3 | -3 |
Andere | -682 | -653 |
Vergoeding bedrijfsleiding | -2.350 | -2.173 |
Bestuurdersvergoedingen | -436 | -352 |
Taksen en wettelijke kosten | -1.933 | -1.911 |
Totaal algemene kosten | -9.480 | -8.473 |
De stijging van de algemene kosten van de vennootschap is hoofdzakelijk het gevolg van een stijging in de kantoor- en informaticakosten, de erelonen aan derde partijen, en de personeelskosten.
Kantoor- en informaticakosten zijn gestegen als gevolg van het verder uitbreiden van het ge\u00efntegreerd informaticasysteem. De gestegen erelonen aan derde partijen zijn afkomstig van hogere consultancy fees voor het tijdelijk opvangen van personeelstekorten.
Commerci\u00eble kosten (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Makelaarscommissies | -237 | -257 |
Publiciteit m.b.t. de gebouwen | -350 | -580 |
Erelonen van advocaten en juridische kosten | -123 | -269 |
Andere | -271 | -142 |
Totaal commerci\u00eble kosten | -981 | -1.249 |
De algemene kosten van de vennootschap dekken de vaste bedrijfskosten van de onderneming die actief is als een juridische beursgenoteerde entiteit en die geniet van het GVV-statuut. Deze kosten worden opgelopen om transparante financi\u00eble informatie te verschaffen, economisch vergelijkbaar te zijn met andere types van
investeringen en om aan beleggers de mogelijkheid te bieden om op een liquide manier onrechtstreeks deel te nemen aan een gediversifieerde vastgoedbelegging. Een deel van de kosten die gemaakt worden in het kader van de strategische groei van de onderneming vallen tevens onder deze categorie.
Algemene kosten van de vennootschap (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Kantoor- en informaticakosten | -1.654 | -1.299 |
Informatica | -1.575 | -1.230 |
Andere | -79 | -69 |
Huisvestingskosten | -197 | -185 |
Erelonen aan derde partijen | -960 | -742 |
Recurrente | -341 | -356 |
- Advocaten | ||
- Revisoren | -301 | -291 |
- Andere | -40 | -66 |
Niet-recurrente | -619 | -386 |
- Advocaten | -25 | -50 |
- Notariskosten | -6 | -9 |
- Consultants | -587 | -327 |
Fusies en overnames (andere dan bedrijfscombinaties) | 0 | 0 |
Public relations, communicatie en advertenties | -58 | -123 |
Personeelskosten | -1.892 | -1.688 |
Bezoldigingen | -948 | -813 |
Sociale zekerheid | -259 | -218 |
Pensioenen en collectieve verzekeringen | -3 | -3 |
Andere | -682 | -653 |
Vergoeding bedrijfsleiding | -2.350 | -2.173 |
Bestuurdersvergoedingen | -436 | -352 |
Taksen en wettelijke kosten | -1.933 | -1.911 |
Totaal algemene kosten | -9.480 | -8.473 |
De stijging van de algemene kosten van de vennootschap is hoofdzakelijk het gevolg van een stijging in de kantoor- en informaticakosten, de erelonen aan derde partijen, en de personeelskosten.
Kantoor- en informaticakosten zijn gestegen als gevolg van het verder uitbreiden van het ge\u00efntegreerd informaticasysteem. De gestegen erelonen aan derde partijen zijn afkomstig van hogere consultancy fees voor het tijdelijk opvangen van personeelstekorten.
De algemene kosten van de vennootschap dekken de vaste bedrijfskosten van de onderneming die actief is als een juridische beursgenoteerde entiteit en die geniet van het GVV-statuut. Deze kosten worden opgelopen om transparante financi\u00eble informatie te verschaffen, economisch vergelijkbaar te zijn met andere types van
investeringen en om aan beleggers de mogelijkheid te bieden om op een liquide manier onrechtstreeks deel te nemen aan een gediversifieerde vastgoedbelegging. Een deel van de kosten die gemaakt worden in het kader van de strategische groei van de onderneming vallen tevens onder deze categorie.
Algemene kosten van de vennootschap (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Kantoor- en informaticakosten | -1.654 | -1.299 |
Informatica | -1.575 | -1.230 |
Andere | -79 | -69 |
Huisvestingskosten | -197 | -185 |
Erelonen aan derde partijen | -960 | -742 |
Recurrente | -341 | -356 |
- Advocaten | ||
- Revisoren | -301 | -291 |
- Andere | -40 | -66 |
Niet-recurrente | -619 | -386 |
- Advocaten | -25 | -50 |
- Notariskosten | -6 | -9 |
- Consultants | -587 | -327 |
Fusies en overnames (andere dan bedrijfscombinaties) | 0 | 0 |
Public relations, communicatie en advertenties | -58 | -123 |
Personeelskosten | -1.892 | -1.688 |
Bezoldigingen | -948 | -813 |
Sociale zekerheid | -259 | -218 |
Pensioenen en collectieve verzekeringen | -3 | -3 |
Andere | -682 | -653 |
Vergoeding bedrijfsleiding | -2.350 | -2.173 |
Bestuurdersvergoedingen | -436 | -352 |
Taksen en wettelijke kosten | -1.933 | -1.911 |
Totaal algemene kosten | -9.480 | -8.473 |
De stijging van de algemene kosten van de vennootschap is hoofdzakelijk het gevolg van een stijging in de kantoor- en informaticakosten, de erelonen aan derde partijen, en de personeelskosten.
Kantoor- en informaticakosten zijn gestegen als gevolg van het verder uitbreiden van het ge\u00efntegreerd informaticasysteem. De gestegen erelonen aan derde partijen zijn afkomstig van hogere consultancy fees voor het tijdelijk opvangen van personeelstekorten.
Financi\u00eble opbrengsten (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Ge\u00efnde interesten en dividenden | 105 | 105 |
Andere | 52 | 57 |
Totale financi\u00eble opbrengsten | 157 | 162 |
Financi\u00eble opbrengsten (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Ge\u00efnde interesten en dividenden | 105 | 105 |
Andere | 52 | 57 |
Totale financi\u00eble opbrengsten | 157 | 162 |
Financi\u00eble opbrengsten (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Ge\u00efnde interesten en dividenden | 105 | 105 |
Andere | 52 | 57 |
Totale financi\u00eble opbrengsten | 157 | 162 |
Netto-interestkosten (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Nominale interesten op leningen1 | -20.323 | -21.722 |
Andere interestkosten2 | 95 | 101 |
Totaal netto-interestkosten | -20.228 | -21.671 |
1 Bevat eveneens de interesten op IRS'en (financi\u00eble instrumenten). | ||
2 Geactiveerde intercalaire interesten m.b.t. onroerende goederen die het voorwerp zijn van vaste activa in aanbouw. De interesten worden geactiveerd aan een interestvoet van 2,30%. |
De gewogen gemiddelde interestvoet bedraagt 2,08% per 31\u00a0maart\u00a02025 tegenover 2,30% per 31\u00a0maart\u00a02024 (inclusief de interestkost van de afgesloten indekkingsinstrumenten). De vennootschap heeft bijna al haar kredieten afgesloten als investeringskredieten met vaste rentevoet of als langlopende kredieten met variabele rentevoet waarop, mits een swapovereenkomst, een vaste interestvoet werd bedongen. De evolutie van de interestcoverratio (het nettohuurresultaat versus interestlasten op leningen) bedraagt 7,03 op 31\u00a0maart\u00a02025 ten opzichte van 6,39 het jaar voordien. De vennootschap heeft met enkele van haar bankiers en obligatiehouders een interestcoverratio afgesproken van minimaal 2. We verwijzen naar bijlage 35 voor het overzicht van alle swaps en caps.
Andere financi\u00eble kosten (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Bankkosten en andere commissies | -70 | -63 |
Totaal andere financi\u00eble kosten | -70 | -63 |
Netto-interestkosten (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Nominale interesten op leningen1 | -20.323 | -21.722 |
Andere interestkosten2 | 95 | 101 |
Totaal netto-interestkosten | -20.228 | -21.671 |
1 Bevat eveneens de interesten op IRS'en (financi\u00eble instrumenten). | ||
2 Geactiveerde intercalaire interesten m.b.t. onroerende goederen die het voorwerp zijn van vaste activa in aanbouw. De interesten worden geactiveerd aan een interestvoet van 2,30%. |
De gewogen gemiddelde interestvoet bedraagt 2,08% per 31\u00a0maart\u00a02025 tegenover 2,30% per 31\u00a0maart\u00a02024 (inclusief de interestkost van de afgesloten indekkingsinstrumenten). De vennootschap heeft bijna al haar kredieten afgesloten als investeringskredieten met vaste rentevoet of als langlopende kredieten met variabele rentevoet waarop, mits een swapovereenkomst, een vaste interestvoet werd bedongen. De evolutie van de interestcoverratio (het nettohuurresultaat versus interestlasten op leningen) bedraagt 7,03 op 31\u00a0maart\u00a02025 ten opzichte van 6,39 het jaar voordien. De vennootschap heeft met enkele van haar bankiers en obligatiehouders een interestcoverratio afgesproken van minimaal 2. We verwijzen naar bijlage 35 voor het overzicht van alle swaps en caps.
Netto-interestkosten (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Nominale interesten op leningen1 | -20.323 | -21.722 |
Andere interestkosten2 | 95 | 101 |
Totaal netto-interestkosten | -20.228 | -21.671 |
1 Bevat eveneens de interesten op IRS'en (financi\u00eble instrumenten). | ||
2 Geactiveerde intercalaire interesten m.b.t. onroerende goederen die het voorwerp zijn van vaste activa in aanbouw. De interesten worden geactiveerd aan een interestvoet van 2,30%. |
De gewogen gemiddelde interestvoet bedraagt 2,08% per 31\u00a0maart\u00a02025 tegenover 2,30% per 31\u00a0maart\u00a02024 (inclusief de interestkost van de afgesloten indekkingsinstrumenten). De vennootschap heeft bijna al haar kredieten afgesloten als investeringskredieten met vaste rentevoet of als langlopende kredieten met variabele rentevoet waarop, mits een swapovereenkomst, een vaste interestvoet werd bedongen. De evolutie van de interestcoverratio (het nettohuurresultaat versus interestlasten op leningen) bedraagt 7,03 op 31\u00a0maart\u00a02025 ten opzichte van 6,39 het jaar voordien. De vennootschap heeft met enkele van haar bankiers en obligatiehouders een interestcoverratio afgesproken van minimaal 2. We verwijzen naar bijlage 35 voor het overzicht van alle swaps en caps.
Andere financi\u00eble kosten (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Bankkosten en andere commissies | -70 | -63 |
Totaal andere financi\u00eble kosten | -70 | -63 |
Netto-interestkosten (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Nominale interesten op leningen1 | -20.323 | -21.722 |
Andere interestkosten2 | 95 | 101 |
Totaal netto-interestkosten | -20.228 | -21.671 |
1 Bevat eveneens de interesten op IRS'en (financi\u00eble instrumenten). | ||
2 Geactiveerde intercalaire interesten m.b.t. onroerende goederen die het voorwerp zijn van vaste activa in aanbouw. De interesten worden geactiveerd aan een interestvoet van 2,30%. |
De gewogen gemiddelde interestvoet bedraagt 2,08% per 31\u00a0maart\u00a02025 tegenover 2,30% per 31\u00a0maart\u00a02024 (inclusief de interestkost van de afgesloten indekkingsinstrumenten). De vennootschap heeft bijna al haar kredieten afgesloten als investeringskredieten met vaste rentevoet of als langlopende kredieten met variabele rentevoet waarop, mits een swapovereenkomst, een vaste interestvoet werd bedongen. De evolutie van de interestcoverratio (het nettohuurresultaat versus interestlasten op leningen) bedraagt 7,03 op 31\u00a0maart\u00a02025 ten opzichte van 6,39 het jaar voordien. De vennootschap heeft met enkele van haar bankiers en obligatiehouders een interestcoverratio afgesproken van minimaal 2. We verwijzen naar bijlage 35 voor het overzicht van alle swaps en caps.
Andere financi\u00eble kosten (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Bankkosten en andere commissies | -70 | -63 |
Totaal andere financi\u00eble kosten | -70 | -63 |
Aantal aandelen | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Bewegingen van het aantal aandelen | ||
Aantal aandelen bij het begin van het boekjaar | 14.375.587 | 14.085.827 |
Aantal aandelen bij het einde van het boekjaar | 14.707.335 | 14.375.587 |
Aantal dividendgerechtigde aandelen | 14.707.335 | 14.375.587 |
Gewogen gemiddelde aantal aandelen voor de berekening van de winst per aandeel | 14.627.352 | 14.294.043 |
Berekening van de uitkeerbare winst (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) - statutair | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Nettoresultaat | 106.494 | 122.908 |
+ Afschrijvingen | 1.499 | 1.174 |
+ Waardeverminderingen | 1.537 | 757 |
- Terugneming van waardeverminderingen | -849 | -665 |
- Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren | 0 | 0 |
+/- Andere niet-monetaire bestanddelen | 13.160 | 16.553 |
+/- Aandeel in het niet uitkeerbaar resultaat van deelnemingen verwerkt via de vermogensmutatiemethode | -24.790 | -20.759 |
+/- Resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen | -366 | 269 |
+/- Variaties in de re\u00eble waarde van vastgoedbeleggingen en vaste activa in aanbouw | -3.886 | -30.704 |
Gecorrigeerd resultaat (A) | 92.799 | 89.532 |
+/-Gedurende het boekjaar gerealiseerde meer- en minderwaarden op vastgoed1 | 366 | -269 |
- Gedurende het boekjaar gerealiseerde meerwaarden op vastgoed vrijgesteld van de verplichte uitkering onder voorbehoud van hun herbelegging binnen een termijn van 4 jaar 1 | 0 | |
+ Gerealiseerde meerwaarden op vastgoed voorheen vrijgesteld van de verplichte uitkering en die niet werden herbelegd binnen een periode van 4 jaar 1 | ||
Netto-meerwaarden bij realisatie van vastgoed niet vrijgesteld van de verplichte uitkering (B) | 366 | -269 |
Uitkeerbaar resultaat | 93.165 | 89.263 |
Uitkeerbaar resultaat x 80% | 74.532 | 71.410 |
Nettovermindering schuldenlast | 0 | 0 |
Minimum uit te keren winst | 74.532 | 71.410 |
1 ten opzichte van de aanschaffingswaarde vermeerderd met de geactiveerde investeringskosten |
De andere niet-monetaire bestanddelen ten belope van -13,16 mio EUR betreffen de variatie in de re\u00eble waarde van de financi\u00eble instrumenten. De variaties in de re\u00eble waarde van vastgoedbeleggingen en vaste activa in aanbouw bestaan enerzijds uit het resultaat op de portefeuille ten belope van 3,89 mio EUR en anderzijds uit \u201cander portefeuilleresultaat\u201d. Het aandeel van het niet-uitkeerbaar resultaat van de dochtervennootschappen betreft de variaties in de re\u00eble waarde van de dochtervennootschappen.
Conform artikel 13 van het GVV-KB dient de GVV (statutair) ten minste het positieve verschil tussen de volgende bedragen uit te keren als vergoeding van het kapitaal:
1.80 % van het bedrag bepaald volgens het in Hoofdstuk III van Bijlage C (GVV-KB) opgenomen schema; en
Berekening van de pay-out ratio (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) - statutair | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Gewone nettowinst | 106.494 | 122.908 |
Verwaterde nettowinst | 106.494 | 122.908 |
Uitkeerbare winst | 93.165 | 89.263 |
Minimum uit te keren winst | 74.532 | 71.410 |
Vooropgesteld brutodividend | 75.007 | 71.878 |
Pay-outratio | 80,51% | 80,52% |
Eigen vermogen
Kapitaal
Evolutie van het kapitaal | Kapitaalbeweging | Totaal uitstaand kapitaal na de verrichting | Aantal gecre\u00eberde aandelen | Totaal aantal aandelen | |
Datum | Verrichting | (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | ||
12/07/1988 | Oprichting | - | 74 | 3.000 | 3.000 |
27/03/1998 | IPO en 1e notering op Euronext Brussel | 20.563 | 20.637 | 1.173.212 | 1.176.212 |
30/04/1999 | Aanzuivering van overgedragen verliezen | -5.131 | 15.505 | - | 1.176.212 |
30/04/1999 | Fusie door overneming | 1.385 | 16.891 | 283.582 | 1.459.794 |
30/04/1999 | Aanzuivering van overgedragen verliezen | -2.267 | 14.624 | - | 1.459.794 |
30/04/1999 | Incorporatie verlies | -174 | 14.451 | - | 1.459.794 |
30/04/1999 | Incorporatie uitgiftepremie & herwaarderingsmeerwaarde | 4.793 | 19.244 | - | 1.459.794 |
30/04/1999 | Storting in speci\u00ebn | 10.854 | 30.098 | 823.348 | 2.283.142 |
1/07/2003 | Storting in speci\u00ebn | 12.039 | 42.137 | 913.256 | 3.196.398 |
31/12/2003 | Openbaar bod op vastgoedcertificaten Distri-Land | 4.907 | 47.043 | 372.216 | 3.568.614 |
5/11/2004 | Gedeeltelijke incorporatie emissiepremie | 33.250 | 80.294 | - | 3.568.614 |
5/11/2004 | Vernietiging 20 aandelen aan toonder | -1 | 80.293 | -20 | 3.568.594 |
10/08/2005 | Fusie door absorptie | 1 | 80.294 | 130 | 3.568.724 |
21/11/2006 | Fusie door absorptie | 10 | 80.303 | 228 | 3.568.952 |
30/11/2007 | Inbreng in natura in het kader van een parti\u00eble splitsing | 3.804 | 84.107 | 169.047 | 3.737.999 |
30/06/2008 | Inbreng in natura in het kader van een parti\u00eble splitsing | 1.882 | 85.989 | 83.632 | 3.821.631 |
5/09/2008 | Inbreng in natura | 534 | 86.523 | 23.750 | 3.845.381 |
30/04/2009 | Inbreng in natura | 5.625 | 92.148 | 250.000 | 4.095.381 |
24/11/2009 | Inbreng in natura in het kader van een parti\u00eble splitsing | 6.944 | 99.092 | 308.623 | 4.404.004 |
5/02/2010 | Inbreng in natura | 4.380 | 103.472 | 194.664 | 4.598.668 |
31/03/2010 | Inbreng in natura in het kader van een parti\u00eble splitsing | 910 | 104.382 | 40.459 | 4.639.127 |
05/05/2010 | Inbreng in natura | 3.288 | 107.671 | 146.135 | 4.785.262 |
21/06/2010 | Inbreng in natura | 2.662 | 110.332 | 118.293 | 4.903.555 |
30/11/2010 | Inbreng in natura | 2.212 | 112.544 | 98.301 | 5.001.856 |
30/11/2010 | Inbreng in natura | 1.280 | 113.824 | 56.872 | 5.058.728 |
30/11/2010 | Inbreng in natura | 66 | 113.890 | 2.935 | 5.061.663 |
16/06/2011 | Inbreng in natura | 1.989 | 115.879 | 88.397 | 5.150.060 |
Evolutie van het kapitaal | Kapitaalbeweging | Totaal uitstaand kapitaal na de verrichting | Aantal gecre\u00eberde aandelen | Totaal aantal aandelen | |
Datum | Verrichting | (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | ||
27/06/2011 | Inbreng in natura | 5.520 | 121.399 | 245.348 | 5.395.408 |
30/03/2012 | Inbreng in natura in het kader van een parti\u00eble splitsing | 937 | 122.336 | 41.666 | 5.437.074 |
4/7/2012 | Inbreng in natura | 4.694 | 127.030 | 208.607 | 5.645.681 |
27/7/2012 | Inbreng in natura - keuzedividend | 3.768 | 130.798 | 167.441 | 5.813.122 |
28/6/2013 | Inbreng in natura | 540 | 131.338 | 24.009 | 5.837.131 |
28/6/2013 | Kapitaalverhoging in cash | 32.699 | 164.037 | 1.453.280 | 7.290.411 |
28/11/2014 | Inbreng in natura | 6.054 | 170.091 | 269.062 | 7.559.473 |
28/5/2015 | Kapitaalverhoging in cash | 28.345 | 198.436 | 1.259.740 | 8.819.213 |
29/1/2016 | Inbreng in natura | 1.060 | 199.496 | 47.107 | 8.866.320 |
14/12/2016 | Inbreng in natura | 2.604 | 202.100 | 115.735 | 8.982.055 |
14/12/2016 | Inbreng in natura | 588 | 202.688 | 26.153 | 9.008.208 |
5/4/2017 | Inbreng in natura | 3.924 | 206.612 | 174.404 | 9.182.612 |
29/6/2017 | Inbreng in natura | 4.500 | 211.112 | 200.000 | 9.382.612 |
29/3/2018 | Inbreng in natura | 1.890 | 213.002 | 83.973 | 9.466.585 |
29/3/2018 | Inbreng in natura | 519 | 213.521 | 23.076 | 9.489.661 |
27/4/2018 | Kapitaalverhoging in cash | 42.704 | 256.225 | 1.897.932 | 11.387.593 |
26/9/2018 | Inbreng in natura | 788 | 257.013 | 35.000 | 11.422.593 |
1/4/2019 | Inbreng in natura | 900 | 257.913 | 40.000 | 11.462.593 |
1/4/2019 | Inbreng in natura | 630 | 258.543 | 28.000 | 11.490.593 |
24/6/2019 | Inbreng in natura - keuzedividend | 7.584 | 266.127 | 337.063 | 11.827.656 |
26/6/2019 | Inbreng in natura | 16.875 | 283.002 | 750.000 | 12.577.656 |
22/7/2019 | Inbreng in natura | 1.187 | 284.189 | 52.758 | 12.630.414 |
20/8/2020 | Inbreng in natura - keuzedividend | 795 | 284.985 | 35.349 | 12.665.763 |
14/10/2021 | Inbreng in natura | 12.616 | 297.600 | 560.689 | 13.226.452 |
14/6/2022 | Kapitaalverhoging in cash | 19.336 | 316.936 | 859.375 | 14.085.827 |
12/7/2023 | Keuzedividend | 6.520 | 323.456 | 289.760 | 14.375.587 |
27/6/2024 | Keuzedividend | 7.464 | 330.921 | 331.748 | 14.707.335 |
Het kapitaal bedraagt per 31\u00a0maart\u00a02025 330.920.767,36\u00a0EUR en wordt vertegenwoordigd door 14.707.335 aandelen. Er zijn geen bevoorrechte aandelen. Elk van deze aandelen vertegenwoordigt 1\u00a0stem op de algemene vergadering en deze aandelen vertegenwoordigen de noemer voor de kennisgeving in het kader van de transparantiemeldingen.
Het verschil tussen het kapitaal zoals hierboven vermeld en het kapitaal dat wordt opgenomen in de geconsolideerde balans wordt veroorzaakt door de kosten van kapitaalverhoging die in mindering werden gebracht in de geconsolideerde balans.
Het kapitaal is volledig volgestort.
Evolutie uitgiftepremies (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | Uitgifte-premies | |
DATUM | VERRICHTING | |
Vorig boekjaar | 384.498 | |
27 juni 2024 | Kapitaalverhoging door inbreng in natura | 12.061 |
Totaal uitgiftepremies 31.03.2025* | 396.559 | |
*Vanaf het boekjaar aangevangen op 1 april 2020 kunnen de uitgiftepremies naar aanleiding van kapitaalverhogingen worden toegewezen aan de beschikbare reserves. Op datum van dit rapport werd 81,15 mio EUR uitgiftepremies toegewezen aan de beschikbare reserves, 315,41 mio EUR maakt deel uit van de onbeschikbare reserves. |
Aantal aandelen | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Bewegingen van het aantal aandelen | ||
Aantal aandelen bij het begin van het boekjaar | 14.375.587 | 14.085.827 |
Aantal aandelen bij het einde van het boekjaar | 14.707.335 | 14.375.587 |
Aantal dividendgerechtigde aandelen | 14.707.335 | 14.375.587 |
Gewogen gemiddelde aantal aandelen voor de berekening van de winst per aandeel | 14.627.352 | 14.294.043 |
Eigen vermogen
Kapitaal
Evolutie van het kapitaal | Kapitaalbeweging | Totaal uitstaand kapitaal na de verrichting | Aantal gecre\u00eberde aandelen | Totaal aantal aandelen | |
Datum | Verrichting | (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | ||
12/07/1988 | Oprichting | - | 74 | 3.000 | 3.000 |
27/03/1998 | IPO en 1e notering op Euronext Brussel | 20.563 | 20.637 | 1.173.212 | 1.176.212 |
30/04/1999 | Aanzuivering van overgedragen verliezen | -5.131 | 15.505 | - | 1.176.212 |
30/04/1999 | Fusie door overneming | 1.385 | 16.891 | 283.582 | 1.459.794 |
30/04/1999 | Aanzuivering van overgedragen verliezen | -2.267 | 14.624 | - | 1.459.794 |
30/04/1999 | Incorporatie verlies | -174 | 14.451 | - | 1.459.794 |
30/04/1999 | Incorporatie uitgiftepremie & herwaarderingsmeerwaarde | 4.793 | 19.244 | - | 1.459.794 |
30/04/1999 | Storting in speci\u00ebn | 10.854 | 30.098 | 823.348 | 2.283.142 |
1/07/2003 | Storting in speci\u00ebn | 12.039 | 42.137 | 913.256 | 3.196.398 |
31/12/2003 | Openbaar bod op vastgoedcertificaten Distri-Land | 4.907 | 47.043 | 372.216 | 3.568.614 |
5/11/2004 | Gedeeltelijke incorporatie emissiepremie | 33.250 | 80.294 | - | 3.568.614 |
5/11/2004 | Vernietiging 20 aandelen aan toonder | -1 | 80.293 | -20 | 3.568.594 |
10/08/2005 | Fusie door absorptie | 1 | 80.294 | 130 | 3.568.724 |
21/11/2006 | Fusie door absorptie | 10 | 80.303 | 228 | 3.568.952 |
30/11/2007 | Inbreng in natura in het kader van een parti\u00eble splitsing | 3.804 | 84.107 | 169.047 | 3.737.999 |
30/06/2008 | Inbreng in natura in het kader van een parti\u00eble splitsing | 1.882 | 85.989 | 83.632 | 3.821.631 |
5/09/2008 | Inbreng in natura | 534 | 86.523 | 23.750 | 3.845.381 |
30/04/2009 | Inbreng in natura | 5.625 | 92.148 | 250.000 | 4.095.381 |
24/11/2009 | Inbreng in natura in het kader van een parti\u00eble splitsing | 6.944 | 99.092 | 308.623 | 4.404.004 |
5/02/2010 | Inbreng in natura | 4.380 | 103.472 | 194.664 | 4.598.668 |
31/03/2010 | Inbreng in natura in het kader van een parti\u00eble splitsing | 910 | 104.382 | 40.459 | 4.639.127 |
05/05/2010 | Inbreng in natura | 3.288 | 107.671 | 146.135 | 4.785.262 |
21/06/2010 | Inbreng in natura | 2.662 | 110.332 | 118.293 | 4.903.555 |
30/11/2010 | Inbreng in natura | 2.212 | 112.544 | 98.301 | 5.001.856 |
30/11/2010 | Inbreng in natura | 1.280 | 113.824 | 56.872 | 5.058.728 |
30/11/2010 | Inbreng in natura | 66 | 113.890 | 2.935 | 5.061.663 |
16/06/2011 | Inbreng in natura | 1.989 | 115.879 | 88.397 | 5.150.060 |
Evolutie van het kapitaal | Kapitaalbeweging | Totaal uitstaand kapitaal na de verrichting | Aantal gecre\u00eberde aandelen | Totaal aantal aandelen | |
Datum | Verrichting | (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | ||
27/06/2011 | Inbreng in natura | 5.520 | 121.399 | 245.348 | 5.395.408 |
30/03/2012 | Inbreng in natura in het kader van een parti\u00eble splitsing | 937 | 122.336 | 41.666 | 5.437.074 |
4/7/2012 | Inbreng in natura | 4.694 | 127.030 | 208.607 | 5.645.681 |
27/7/2012 | Inbreng in natura - keuzedividend | 3.768 | 130.798 | 167.441 | 5.813.122 |
28/6/2013 | Inbreng in natura | 540 | 131.338 | 24.009 | 5.837.131 |
28/6/2013 | Kapitaalverhoging in cash | 32.699 | 164.037 | 1.453.280 | 7.290.411 |
28/11/2014 | Inbreng in natura | 6.054 | 170.091 | 269.062 | 7.559.473 |
28/5/2015 | Kapitaalverhoging in cash | 28.345 | 198.436 | 1.259.740 | 8.819.213 |
29/1/2016 | Inbreng in natura | 1.060 | 199.496 | 47.107 | 8.866.320 |
14/12/2016 | Inbreng in natura | 2.604 | 202.100 | 115.735 | 8.982.055 |
14/12/2016 | Inbreng in natura | 588 | 202.688 | 26.153 | 9.008.208 |
5/4/2017 | Inbreng in natura | 3.924 | 206.612 | 174.404 | 9.182.612 |
29/6/2017 | Inbreng in natura | 4.500 | 211.112 | 200.000 | 9.382.612 |
29/3/2018 | Inbreng in natura | 1.890 | 213.002 | 83.973 | 9.466.585 |
29/3/2018 | Inbreng in natura | 519 | 213.521 | 23.076 | 9.489.661 |
27/4/2018 | Kapitaalverhoging in cash | 42.704 | 256.225 | 1.897.932 | 11.387.593 |
26/9/2018 | Inbreng in natura | 788 | 257.013 | 35.000 | 11.422.593 |
1/4/2019 | Inbreng in natura | 900 | 257.913 | 40.000 | 11.462.593 |
1/4/2019 | Inbreng in natura | 630 | 258.543 | 28.000 | 11.490.593 |
24/6/2019 | Inbreng in natura - keuzedividend | 7.584 | 266.127 | 337.063 | 11.827.656 |
26/6/2019 | Inbreng in natura | 16.875 | 283.002 | 750.000 | 12.577.656 |
22/7/2019 | Inbreng in natura | 1.187 | 284.189 | 52.758 | 12.630.414 |
20/8/2020 | Inbreng in natura - keuzedividend | 795 | 284.985 | 35.349 | 12.665.763 |
14/10/2021 | Inbreng in natura | 12.616 | 297.600 | 560.689 | 13.226.452 |
14/6/2022 | Kapitaalverhoging in cash | 19.336 | 316.936 | 859.375 | 14.085.827 |
12/7/2023 | Keuzedividend | 6.520 | 323.456 | 289.760 | 14.375.587 |
27/6/2024 | Keuzedividend | 7.464 | 330.921 | 331.748 | 14.707.335 |
Het kapitaal bedraagt per 31\u00a0maart\u00a02025 330.920.767,36\u00a0EUR en wordt vertegenwoordigd door 14.707.335 aandelen. Er zijn geen bevoorrechte aandelen. Elk van deze aandelen vertegenwoordigt 1\u00a0stem op de algemene vergadering en deze aandelen vertegenwoordigen de noemer voor de kennisgeving in het kader van de transparantiemeldingen.
Het verschil tussen het kapitaal zoals hierboven vermeld en het kapitaal dat wordt opgenomen in de geconsolideerde balans wordt veroorzaakt door de kosten van kapitaalverhoging die in mindering werden gebracht in de geconsolideerde balans.
Het kapitaal is volledig volgestort.
Berekening van de uitkeerbare winst (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) - statutair | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Nettoresultaat | 106.494 | 122.908 |
+ Afschrijvingen | 1.499 | 1.174 |
+ Waardeverminderingen | 1.537 | 757 |
- Terugneming van waardeverminderingen | -849 | -665 |
- Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren | 0 | 0 |
+/- Andere niet-monetaire bestanddelen | 13.160 | 16.553 |
+/- Aandeel in het niet uitkeerbaar resultaat van deelnemingen verwerkt via de vermogensmutatiemethode | -24.790 | -20.759 |
+/- Resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen | -366 | 269 |
+/- Variaties in de re\u00eble waarde van vastgoedbeleggingen en vaste activa in aanbouw | -3.886 | -30.704 |
Gecorrigeerd resultaat (A) | 92.799 | 89.532 |
+/-Gedurende het boekjaar gerealiseerde meer- en minderwaarden op vastgoed1 | 366 | -269 |
- Gedurende het boekjaar gerealiseerde meerwaarden op vastgoed vrijgesteld van de verplichte uitkering onder voorbehoud van hun herbelegging binnen een termijn van 4 jaar 1 | 0 | |
+ Gerealiseerde meerwaarden op vastgoed voorheen vrijgesteld van de verplichte uitkering en die niet werden herbelegd binnen een periode van 4 jaar 1 | ||
Netto-meerwaarden bij realisatie van vastgoed niet vrijgesteld van de verplichte uitkering (B) | 366 | -269 |
Uitkeerbaar resultaat | 93.165 | 89.263 |
Uitkeerbaar resultaat x 80% | 74.532 | 71.410 |
Nettovermindering schuldenlast | 0 | 0 |
Minimum uit te keren winst | 74.532 | 71.410 |
1 ten opzichte van de aanschaffingswaarde vermeerderd met de geactiveerde investeringskosten |
De andere niet-monetaire bestanddelen ten belope van -13,16 mio EUR betreffen de variatie in de re\u00eble waarde van de financi\u00eble instrumenten. De variaties in de re\u00eble waarde van vastgoedbeleggingen en vaste activa in aanbouw bestaan enerzijds uit het resultaat op de portefeuille ten belope van 3,89 mio EUR en anderzijds uit \u201cander portefeuilleresultaat\u201d. Het aandeel van het niet-uitkeerbaar resultaat van de dochtervennootschappen betreft de variaties in de re\u00eble waarde van de dochtervennootschappen.
Conform artikel 13 van het GVV-KB dient de GVV (statutair) ten minste het positieve verschil tussen de volgende bedragen uit te keren als vergoeding van het kapitaal:
1.80 % van het bedrag bepaald volgens het in Hoofdstuk III van Bijlage C (GVV-KB) opgenomen schema; en
Berekening van de pay-out ratio (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) - statutair | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Gewone nettowinst | 106.494 | 122.908 |
Verwaterde nettowinst | 106.494 | 122.908 |
Uitkeerbare winst | 93.165 | 89.263 |
Minimum uit te keren winst | 74.532 | 71.410 |
Vooropgesteld brutodividend | 75.007 | 71.878 |
Pay-outratio | 80,51% | 80,52% |
Evolutie uitgiftepremies (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | Uitgifte-premies | |
DATUM | VERRICHTING | |
Vorig boekjaar | 384.498 | |
27 juni 2024 | Kapitaalverhoging door inbreng in natura | 12.061 |
Totaal uitgiftepremies 31.03.2025* | 396.559 | |
*Vanaf het boekjaar aangevangen op 1 april 2020 kunnen de uitgiftepremies naar aanleiding van kapitaalverhogingen worden toegewezen aan de beschikbare reserves. Op datum van dit rapport werd 81,15 mio EUR uitgiftepremies toegewezen aan de beschikbare reserves, 315,41 mio EUR maakt deel uit van de onbeschikbare reserves. |
Berekening van de pay-out ratio (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) - statutair | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Gewone nettowinst | 106.494 | 122.908 |
Verwaterde nettowinst | 106.494 | 122.908 |
Uitkeerbare winst | 93.165 | 89.263 |
Minimum uit te keren winst | 74.532 | 71.410 |
Vooropgesteld brutodividend | 75.007 | 71.878 |
Pay-outratio | 80,51% | 80,52% |
Gebeurtenissen na balansdatum
Verkoop retailpand in Veenendaal (Nederland)
Op 1 april 2025 heeft Retail Estates een retailpand in Veenendaal (Nederland) verkocht voor 12\u00a0mio\u00a0EUR. Het pand van 18.576 m\u00b2 werd verhuurd aan Eijerkamp, een bekend Nederlands familiebedrijf gespecialiseerd in wooninrichting en meubelen. De totale huren met betrekking tot dit retailpand bedragen 1,48\u00a0mio\u00a0EUR op jaarbasis. De re\u00eble waarde van het pand bedroeg 12\u00a0mio\u00a0EUR op 31 maart 2025. De site werd verkocht omdat dit een atypische vastgoedsite is: het betreft een grootschalige oppervlakte met twee slechts huurders. Het beleggingsbeleid van Retail Estates in Nederland richt zich eerder op standaardpanden met een oppervlakte van 1500 m\u00b2.
Interim-dividend in de vorm van een keuzedividend
De raad van bestuur van Retail Estates heeft op 28 mei 2025 beslist om over het boekjaar 2024-2025 (dat een aanvang nam op 1\u00a0april\u00a02024 om te eindigen op 31\u00a0maart\u00a02025) een interim-dividend in de vorm van een keuzedividend uit te keren van EUR 5,10 bruto (of EUR\u00a03,57 netto, d.i. het nettodividend per aandeel na afhouding van 30% roerende voorheffing) per aandeel (dat deelt in het resultaat van het boekjaar 2024-2025).
De raad van bestuur biedt aldus in het kader van de beslissing tot uitkering van het interim-dividend aan de aandeelhouders de mogelijkheid om hun schuldvordering, die ontstaat uit de uitkering van het nettobedrag van het interim-dividend, in te brengen in het kapitaal van de vennootschap, tegen de uitgifte van nieuwe aandelen (naast de keuzemogelijkheid om het interim-dividend in cash te ontvangen en de keuzemogelijkheid om te opteren voor een combinatie van beide voorgaande opties). De nieuwe aandelen uitgegeven ten gevolge van deze kapitaalverhoging, zullen delen in het resultaat vanaf 1\u00a0april 2025.
Rekening houdend met de uitkeringsverplichting van Retail Estates als openbare GVV met toepassing van artikel 13 van het KB van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zal de raad van bestuur aan de jaarlijkse algemene vergadering van 22 juli 2025 voorstellen om geen bijkomend dividend over het boekjaar 2024-2025 uit te keren.
De inbreng in natura van schuldvorderingen jegens Retail Estates in het kader van het interim-keuzedividend, en de daarmee gepaard gaande kapitaalverhoging, versterkt het eigen vermogen van de vennootschap en verlaagt derhalve haar (wettelijk begrensde) schuldgraad.
Dit biedt Retail Estates de mogelijkheid om in de toekomst bijkomende met schulden gefinancierde transacties te verrichten en zo haar groei-intenties verder te realiseren. Het interim-keuzedividend leidt verder (a rato van de inbreng van de netto-dividendrechten in het kapitaal van de vennootschap) tot een retentie van middelen binnen de vennootschap die de vermogenspositie versterken. Bovendien worden zo de banden met de aandeelhouders versterkt.
De uitgifteprijs van de nieuwe aandelen is door de raad van bestuur bepaald op EUR 57,12. Rekening houdend met voormelde uitgifteprijs, kan op elk nieuw uit te geven aandeel worden ingeschreven, en zal dit nieuw aandeel worden volgestort, door inbreng van netto-dividendrechten verbonden aan 16 bestaande aandelen van dezelfde vorm (vertegenwoordigd door coupon nr. 33).
De keuzeperiode zal lopen van 5 juni 2025 tot 19 juni 2025, waarna de verwezenlijking van de kapitaalverhoging en de uitgifte van de nieuwe aandelen op 26 juni 2025 zal worden vastgesteld.
Investerings- en afschrijvingstabel (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | Immateri\u00eble vaste activa | Andere materi\u00eble vaste activa | ||
31.03.2025 | 31.03.2024 | 31.03.2025 | 31.03.2024 | |
Aanschaffingswaarde | ||||
Saldo per einde van het vorige boekjaar | 10.253 | 6.919 | 8.446 | 7.855 |
Aanschaffingen | 731 | 3.334 | 429 | 705 |
Overdrachten en buitengebruikstellingen | -208 | -115 | ||
Overboekingen van (naar) andere posten | ||||
Saldo per einde van het boekjaar | 10.985 | 10.253 | 8.667 | 8.446 |
Afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingsverliezen | ||||
Saldo per einde van het vorige boekjaar | 1.379 | 727 | 1.995 | 1.516 |
Saldo overgenomen vennootschappen | ||||
Afschrijvingen3 | 909 | 651 | 670 | 593 |
Overdrachten en buitengebruikstellingen | -161 | -113 | ||
Overboekingen van (naar) andere posten | ||||
Saldo per einde van het boekjaar | 2.288 | 1.379 | 2.504 | 1.995 |
Nettoboekwaarde | 8.697 | 8.875 | 6.163 | 6.450 |
3 Afschrijvingen op immateri\u00eble en andere materi\u00eble vaste activa worden in de resultatenrekening opgenomen in de posten \u2018beheerskosten van het vastgoed\u2019 en 'algemene kosten van de vennootschap'. De afschrijvingen m.b.t. auto\u2019s worden opgenomen onder de personeelskosten. |
Investerings- en afschrijvingstabel (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | Immateri\u00eble vaste activa | Andere materi\u00eble vaste activa | ||
31.03.2025 | 31.03.2024 | 31.03.2025 | 31.03.2024 | |
Aanschaffingswaarde | ||||
Saldo per einde van het vorige boekjaar | 10.253 | 6.919 | 8.446 | 7.855 |
Aanschaffingen | 731 | 3.334 | 429 | 705 |
Overdrachten en buitengebruikstellingen | -208 | -115 | ||
Overboekingen van (naar) andere posten | ||||
Saldo per einde van het boekjaar | 10.985 | 10.253 | 8.667 | 8.446 |
Afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingsverliezen | ||||
Saldo per einde van het vorige boekjaar | 1.379 | 727 | 1.995 | 1.516 |
Saldo overgenomen vennootschappen | ||||
Afschrijvingen3 | 909 | 651 | 670 | 593 |
Overdrachten en buitengebruikstellingen | -161 | -113 | ||
Overboekingen van (naar) andere posten | ||||
Saldo per einde van het boekjaar | 2.288 | 1.379 | 2.504 | 1.995 |
Nettoboekwaarde | 8.697 | 8.875 | 6.163 | 6.450 |
3 Afschrijvingen op immateri\u00eble en andere materi\u00eble vaste activa worden in de resultatenrekening opgenomen in de posten \u2018beheerskosten van het vastgoed\u2019 en 'algemene kosten van de vennootschap'. De afschrijvingen m.b.t. auto\u2019s worden opgenomen onder de personeelskosten. |
Investerings- en afschrijvingstabel (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | Immateri\u00eble vaste activa | Andere materi\u00eble vaste activa | ||
31.03.2025 | 31.03.2024 | 31.03.2025 | 31.03.2024 | |
Aanschaffingswaarde | ||||
Saldo per einde van het vorige boekjaar | 10.253 | 6.919 | 8.446 | 7.855 |
Aanschaffingen | 731 | 3.334 | 429 | 705 |
Overdrachten en buitengebruikstellingen | -208 | -115 | ||
Overboekingen van (naar) andere posten | ||||
Saldo per einde van het boekjaar | 10.985 | 10.253 | 8.667 | 8.446 |
Afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingsverliezen | ||||
Saldo per einde van het vorige boekjaar | 1.379 | 727 | 1.995 | 1.516 |
Saldo overgenomen vennootschappen | ||||
Afschrijvingen3 | 909 | 651 | 670 | 593 |
Overdrachten en buitengebruikstellingen | -161 | -113 | ||
Overboekingen van (naar) andere posten | ||||
Saldo per einde van het boekjaar | 2.288 | 1.379 | 2.504 | 1.995 |
Nettoboekwaarde | 8.697 | 8.875 | 6.163 | 6.450 |
3 Afschrijvingen op immateri\u00eble en andere materi\u00eble vaste activa worden in de resultatenrekening opgenomen in de posten \u2018beheerskosten van het vastgoed\u2019 en 'algemene kosten van de vennootschap'. De afschrijvingen m.b.t. auto\u2019s worden opgenomen onder de personeelskosten. |
IFRS 13
IFRS 13 heeft een uniform raamwerk ge\u00efntroduceerd voor waardering tegen re\u00eble waarde en informatieverschaffing over waardering tegen re\u00eble waarde waar deze waarderingsgrondslag op grond van andere IFRS-standaarden verplicht of toegestaan is. Daarbij wordt de re\u00eble waarde specifiek gedefinieerd als de prijs die zou worden ontvangen bij de verkoop van een actief
of die betaald zou moeten worden bij het overdragen van een verplichting in een orderlijke transactie tussen marktpartijen op waarderingsdatum.
Vastgoedbeleggingen worden opgenomen tegen de re\u00eble waarde. De re\u00eble waarde is vastgesteld op basis van \u00e9\u00e9n van de volgende niveaus van de IFRS 13-hi\u00ebrarchie:
\u2013Niveau 1: waardering op basis van genoteerde marktprijzen in actieve markten
\u2013Niveau 2: waardering gebaseerd op direct of indirect (extern) observeerbare informatie
\u2013Niveau 3: waardering geheel of gedeeltelijk op niet (extern) observeerbare informatie
Vastgoedbeleggingen zijn volgens de classificatie van IFRS 13 van niveau 3.
Waarderingsmethodologie Vastgoedbeleggingen
Vastgoedbeleggingen worden in de boekhouding opgenomen op basis van schattingsverslagen opgesteld door onafhankelijke en deskundige vastgoedschatters. De waardering van de vastgoedbeleggingen gebeurt aan re\u00eble waarde. Deze re\u00eble waarde is gebaseerd op de marktwaarde (dus gecorrigeerd voor overdrachtsbelasting zoals beschreven in de \u201cGrondslagen voor financi\u00eble verslaggeving\u201d eerder in dit Jaarlijks Financieel Verslag).
De methodes die gebruikt worden door de onafhankelijke vastgoedschatters zijn de volgende:
De investeringswaarde wordt meestal berekend op basis van een kapitalisatie met een BAR (brutoaanvangsrendement) van de thans contractueel verschuldigde basisjaarhuur, rekening houdend met eventuele correcties zoals geschatte markthuurwaarde, leegstand, step-rents, huurvrije periodes, enz. Het BAR is afhankelijk van de gangbare rendementen op de investeringsmarkt, rekening houdend met de ligging, de geschiktheid van de site en de kwaliteit van de huurders en het gebouw op het ogenblik van de waardering.
Bij panden waarbij de eigendomsrechten zijn opgesplitst in enerzijds de naakte eigendom en anderzijds de opstalrechten of erfpachtrechten wordt de waarde van de opstalrechten of erfpachtrechten bepaald door de actualisering (Discounted Cash Flow) van de nettohuurinkomsten, dus na aftrek van de verschuldigde opstalvergoedingen of erfpachtvergoedingen, en dit voor de periode tot het einde van deze erfpacht- of opstalovereenkomst.
De waarde van de naakte eigendom wordt bepaald door de actualisering (Discounted Cash Flow) van de periodieke opstalvergoedingen of erfpachtvergoedingen tot op datum van de vervaldag van deze overeenkomst.
Niet-observeerbare inputs in de bepaling van de re\u00eble waarde:
31.03.2025 | 31.03.2024 | |||||
Land | Methode | Input | Vork | Gewogen gemiddelde | Vork | Gewogen gemiddelde |
Belgi\u00eb | BAR-kapitalisatie | Kapitalisatievoet (%) | 5,25%-10% | 6,77% | 5,25% - 10 % | 6,64% |
Jaarlijkse markthuur (EUR/m\u00b2) | 25 - 250 | 113,93 | 25 - 250 | 110,75 | ||
Resterende looptijd (einde contract) (in maanden) | 0-540m | 98m | 0-552m | 92m | ||
Resterende looptijd (eerste vervaldag) (in maanden) | 0-192m | 24m | 0-204m | 19m | ||
Leegstand (in maanden) | 0m - 12 m | / | 0m - 12m | / | ||
DCF (Discounted Cashflow) | Verdisconteringsvoet (%) | 5,75%-10% | 6,65% | 5,7% - 10,00% | 6,80% | |
Jaarlijkse huur (EUR/m\u00b2) | 25 - 250 | 117,66 | 50-250 | 112,21 | ||
Resterende looptijd (einde contract) (in maanden) | 0-456m | 91m | 0-468m | 90m | ||
Resterende looptijd (eerste vervaldag) (in maanden) | 0-456m | 32m | 0-468m | 38m | ||
Leegstand (in maanden) | 0m-12m | / | 0m - 12 m | / | ||
Nederland | BAR-kapitalisatie | Kapitalisatievoet (%) | 5,21%-10,51% | 6,80% | 5,58%-10,36% | 8,27% |
Jaarlijkse markthuur (EUR/m\u00b2) | 35 - 364 | 112,36 | 50 - 351 | 107,23 | ||
Resterende looptijd (einde contract) (in maanden) | 0-156m | 47m | 0-168m | 43m | ||
Resterende looptijd (eerste vervaldag) (in maanden) | 0-156m | 44m | 0-168m | 43m | ||
Leegstand (in maanden) | 0-12m | / | 0-12m | / |
Sensitiviteit van waarderingen vastgoedbeleggingen
De sensitiviteit van de re\u00eble waarde in functie van wijzigingen in de significant niet-observeerbare inputs gebruikt in de bepaling van de re\u00eble waarde van de objecten geclassificeerd in niveau 3 volgens de IFRS fairvalue hi\u00ebrarchie is als volgt (ceteris paribus):
\u2013Het effect van de stijging (daling) van 1% van de huurinkomsten geeft aanleiding tot een stijging (daling) van de re\u00eble waarde van de portefeuille met 20,70 mio EUR.
\u2013Het effect van een stijging (daling) van de huurinkomsten met 2% of 5% is lineair.
\u2013Het effect van een stijging van de yield met 100 bps geeft aanleiding tot een daling van de re\u00eble waarde van de portefeuille met 263,64 mio EUR.
\u2013Een daling van de yield met 100 bps leidt tot een stijging van de re\u00eble waarde van de portefeuille met 353,77 mio EUR.
Waarderingsmethodologie Zonnepanelen
In het kader van ESG-doelstellingen wordt er ge\u00efnvesteerd in zonnepanelen die conform de GVV-wetgeving gewaardeerd moeten worden door een erkende vastgoeddeskundige. De waarde van de zonnepanelen wordt bepaald op basis van een theoretisch model dat vertrekt van de individuele potenti\u00eble elektriciteitsproductie van elke installatie. Vervolgens wordt deze gewaardeerd vertrekkende uit de variabele marktprijs voor elektriciteit zoals die geldt op het ogenblik van de waardering. Hierbij wordt abstractie gemaakt van de lopende exploitatievoorwaarden om zo tot een soort geschatte huurwaarde te komen voor de installaties. Door een rendement toe te passen dat zou betaald worden indien de installatie door derden wordt overgenomen, wordt de marktwaarde bepaald.
Dit is het overzicht van de zonnepaneelinvesteringen:
Land | Bouwjaar | Re\u00eble waarde (\u20ac) | Actuele huurinkomsten (\u20ac) | Acquisitiewaarde (\u20ac) |
Belgi\u00eb | 2017-2024 | 6.987.365,46 | 463.280,00 | 4.916.467,48 |
Nederland | 2017-2022 | 2.414.035,04 | 102.350,00 | 1.120.775,28 |
Niet-observeerbare inputs in de bepaling van de re\u00eble waarde:
Waarderingstechniek | Discounted cash flow |
Impliciete zonneschijnduur | Het waarderingsmodel houdt rekening met 1.088 vollasturen op jaarbasis en een rendement van 85%, wat overeenstemt met 925 uur per jaar. Op 31 maart 2025 bedraagt het totaal gewaardeerd installatievermogen 8 MWp. |
Energieprijs | De langetermijnenergieprijs wordt bepaald op basis van analyse van historische en verwachte langetermijnenergieprijzen. Daarnaast wordt rekening gehouden met 65% zelfconsumptie en 35% injectie op het net. De waardering op 31 maart 2025 houdt rekening met een energietarief tussen de 270 EUR/MWh en 290 EUR/MWh. Op de marktprijs wordt een korting van 20% toegepast. De geldende injectietarieven bedragen tussen de 35 EUR/MWh en 50 EUR/MWh. Dit resulteert in een energieprijs tussen de 150 EUR/MWh 170 EUR/MWh. Met eventuele subsidies of groenestroomcertificaten wordt geen rekening gehouden. |
Inflatiepercentage | De inflatie op lange termijn is gebaseerd op de toegepaste percentages op de vastgoedbeleggingen door de taxateur, die binnen de vork van 2% - 2.5% vielen voor zowel Belgi\u00eb als voor Nederland. |
Verdisconteringsvoet | De berekende jaarlijkse nettokasstromen worden verdisconteerd aan een discontovoet van 10%, wat overeenstemt met het minimumrendement dat investeerders verwachten voor PV-installaties. Deze discontovoet is afgeleid uit een marktanalyse door de taxateur van gerealiseerde rendementen. |
Rendementsdaling | De zonnepaneelinstallatie kent een rendementsdaling van 0,5% per jaar en wordt na 25 jaar buiten dienst gesteld. Hierbij wordt geen rekening gehouden met een eventuele restwaarde van de installatie, noch met de kost voor het verwijderen van de installatie. |
Onderhoud en capex | Er worden verschillende operationele kosten in rekening genomen gerelateerd aan de exploitatie van de installatie. Een vaste onderhoudsfee wordt gerekend voor het onderhoud van het dak en de installatie. Verzekeringskosten worden ook mee in rekening genomen. Indien toepasselijk wordt het recht van opstal opgenomen als kost. |
Sensitiviteit van zonnepaneelwaarderingen
De sensitiviteit van de re\u00eble waarde in functie van wijzigingen in de significant niet-observeerbare inputs gebruikt in de bepaling van de re\u00eble waarde van de objecten geclassificeerd in niveau 3 volgens de IFRS fair value hi\u00ebrarchie is als volgt (ceteris paribus):
Impact op re\u00eble waarde bij: | ||
Niet-observeerbare inputs | daling | stijging |
Impliciete zonneschijnduur | negatief | positief |
Rendement zonnepanelen | negatief | positief |
Energieprijs | negatief | positief |
Verdisconteringsvoet | positief | negatief |
Onderhoud en capex | positief | negatief |
Het effect van de stijging (daling) van 10% van de energieprijzen geeft aanleiding tot een stijging (daling) van de re\u00eble waarde van de zonnepanelen met 1,09 mio EUR. Het effect van een stijging van de discontovoet met 50 bps resulteert in een daling van de re\u00eble waarde van de zonnepanelen met 0,36 mio EUR. Een daling van de discontovoet met 50 bps geeft aanleiding tot een stijging van de re\u00eble waarde van de zonnepanelen met 0,38 mio EUR.
Waarderingsproces
Het waarderingsproces met betrekking tot de vastgoedschattingen wordt bepaald door de CEO en CFO, na goedkeuring door het auditcomit\u00e9. Daarbij wordt tevens bepaald welke onafhankelijke vastgoeddeskundige zal worden aangesteld voor de respectieve delen van de vastgoedportefeuille. Typisch worden er contracten afgesloten voor een hernieuwbare termijn van drie jaar. De honoraria van de vastgoeddeskundigen worden vastgelegd voor de termijn van hun mandaat en zijn niet gerelateerd aan de waarde van de geschatte objecten.
Er wordt gewerkt met een onafhankelijke vastgoeddeskundige per land, om ervoor te zorgen dat de specifieke kenmerken van elke geografische regio correct weerspiegeld worden. De vastgoedportefeuille wordt elk kwartaal gewaardeerd. De waarderingsmethode (zie supra) wordt bepaald door de vastgoeddeskundige. De waarderingscyclus binnen een boekjaar bestaat uit een bezoek aan het object, waarna een gedetailleerd vastgoedverslag wordt opgesteld en tevens drie desktopreviews.
De verslagen van de onafhankelijke vastgoeddeskundigen zijn gebaseerd op:
\u2013Informatie die door de Vennootschap aangeleverd wordt, zoals lopende huren, termijnen en voorwaarden van huurovereenkomsten, eventuele huurkortingen, investeringen, enz. Deze informatie is afkomstig van het financieel systeem en beheersysteem van de openbare GVV en is onderworpen aan het algemeen geldende controlesysteem van de Vennootschap.
\u2013Door de vastgoeddeskundigen gehanteerde assumpties en waarderingsmodellen. De assumpties hebben voornamelijk betrekking op de marktsituatie, zoals rendementen en discontovoeten. Ze zijn gebaseerd op hun professionele beoordeling en waarneming van de markt.
De informatie die ter beschikking gesteld wordt van de vastgoeddeskundigen, alsook de assumpties en de waarderingsmodellen worden nagekeken door de finance manager van de vennootschap, alsook door het management van de openbare GVV. Elk kwartaal worden alle materi\u00eble verschillen (positief en negatief) in absolute en relatieve termen (versus vorig kwartaal en vorig jaar) vergeleken en geanalyseerd. Op basis hiervan volgt een bespreking van het management met de vastgoeddeskundige die tot doelstelling heeft alle data met betrekking tot de verschillende sites accuraat en volledig te reflecteren in de schattingen. Ten slotte worden de finale vastgoedschattingen voorgesteld aan het auditcomit\u00e9.
Impact van de verkoop van vastgoedbeleggingen
Waarderingsmethodologie Vastgoedbeleggingen
Vastgoedbeleggingen worden in de boekhouding opgenomen op basis van schattingsverslagen opgesteld door onafhankelijke en deskundige vastgoedschatters. De waardering van de vastgoedbeleggingen gebeurt aan re\u00eble waarde. Deze re\u00eble waarde is gebaseerd op de marktwaarde (dus gecorrigeerd voor overdrachtsbelasting zoals beschreven in de \u201cGrondslagen voor financi\u00eble verslaggeving\u201d eerder in dit Jaarlijks Financieel Verslag).
De methodes die gebruikt worden door de onafhankelijke vastgoedschatters zijn de volgende:
De investeringswaarde wordt meestal berekend op basis van een kapitalisatie met een BAR (brutoaanvangsrendement) van de thans contractueel verschuldigde basisjaarhuur, rekening houdend met eventuele correcties zoals geschatte markthuurwaarde, leegstand, step-rents, huurvrije periodes, enz. Het BAR is afhankelijk van de gangbare rendementen op de investeringsmarkt, rekening houdend met de ligging, de geschiktheid van de site en de kwaliteit van de huurders en het gebouw op het ogenblik van de waardering.
Bij panden waarbij de eigendomsrechten zijn opgesplitst in enerzijds de naakte eigendom en anderzijds de opstalrechten of erfpachtrechten wordt de waarde van de opstalrechten of erfpachtrechten bepaald door de actualisering (Discounted Cash Flow) van de nettohuurinkomsten, dus na aftrek van de verschuldigde opstalvergoedingen of erfpachtvergoedingen, en dit voor de periode tot het einde van deze erfpacht- of opstalovereenkomst.
De waarde van de naakte eigendom wordt bepaald door de actualisering (Discounted Cash Flow) van de periodieke opstalvergoedingen of erfpachtvergoedingen tot op datum van de vervaldag van deze overeenkomst.
Niet-observeerbare inputs in de bepaling van de re\u00eble waarde:
31.03.2025 | 31.03.2024 | |||||
Land | Methode | Input | Vork | Gewogen gemiddelde | Vork | Gewogen gemiddelde |
Belgi\u00eb | BAR-kapitalisatie | Kapitalisatievoet (%) | 5,25%-10% | 6,77% | 5,25% - 10 % | 6,64% |
Jaarlijkse markthuur (EUR/m\u00b2) | 25 - 250 | 113,93 | 25 - 250 | 110,75 | ||
Resterende looptijd (einde contract) (in maanden) | 0-540m | 98m | 0-552m | 92m | ||
Resterende looptijd (eerste vervaldag) (in maanden) | 0-192m | 24m | 0-204m | 19m | ||
Leegstand (in maanden) | 0m - 12 m | / | 0m - 12m | / | ||
DCF (Discounted Cashflow) | Verdisconteringsvoet (%) | 5,75%-10% | 6,65% | 5,7% - 10,00% | 6,80% | |
Jaarlijkse huur (EUR/m\u00b2) | 25 - 250 | 117,66 | 50-250 | 112,21 | ||
Resterende looptijd (einde contract) (in maanden) | 0-456m | 91m | 0-468m | 90m | ||
Resterende looptijd (eerste vervaldag) (in maanden) | 0-456m | 32m | 0-468m | 38m | ||
Leegstand (in maanden) | 0m-12m | / | 0m - 12 m | / | ||
Nederland | BAR-kapitalisatie | Kapitalisatievoet (%) | 5,21%-10,51% | 6,80% | 5,58%-10,36% | 8,27% |
Jaarlijkse markthuur (EUR/m\u00b2) | 35 - 364 | 112,36 | 50 - 351 | 107,23 | ||
Resterende looptijd (einde contract) (in maanden) | 0-156m | 47m | 0-168m | 43m | ||
Resterende looptijd (eerste vervaldag) (in maanden) | 0-156m | 44m | 0-168m | 43m | ||
Leegstand (in maanden) | 0-12m | / | 0-12m | / |
Waarderingsproces
Het waarderingsproces met betrekking tot de vastgoedschattingen wordt bepaald door de CEO en CFO, na goedkeuring door het auditcomit\u00e9. Daarbij wordt tevens bepaald welke onafhankelijke vastgoeddeskundige zal worden aangesteld voor de respectieve delen van de vastgoedportefeuille. Typisch worden er contracten afgesloten voor een hernieuwbare termijn van drie jaar. De honoraria van de vastgoeddeskundigen worden vastgelegd voor de termijn van hun mandaat en zijn niet gerelateerd aan de waarde van de geschatte objecten.
Er wordt gewerkt met een onafhankelijke vastgoeddeskundige per land, om ervoor te zorgen dat de specifieke kenmerken van elke geografische regio correct weerspiegeld worden. De vastgoedportefeuille wordt elk kwartaal gewaardeerd. De waarderingsmethode (zie supra) wordt bepaald door de vastgoeddeskundige. De waarderingscyclus binnen een boekjaar bestaat uit een bezoek aan het object, waarna een gedetailleerd vastgoedverslag wordt opgesteld en tevens drie desktopreviews.
De verslagen van de onafhankelijke vastgoeddeskundigen zijn gebaseerd op:
\u2013Informatie die door de Vennootschap aangeleverd wordt, zoals lopende huren, termijnen en voorwaarden van huurovereenkomsten, eventuele huurkortingen, investeringen, enz. Deze informatie is afkomstig van het financieel systeem en beheersysteem van de openbare GVV en is onderworpen aan het algemeen geldende controlesysteem van de Vennootschap.
\u2013Door de vastgoeddeskundigen gehanteerde assumpties en waarderingsmodellen. De assumpties hebben voornamelijk betrekking op de marktsituatie, zoals rendementen en discontovoeten. Ze zijn gebaseerd op hun professionele beoordeling en waarneming van de markt.
De informatie die ter beschikking gesteld wordt van de vastgoeddeskundigen, alsook de assumpties en de waarderingsmodellen worden nagekeken door de finance manager van de vennootschap, alsook door het management van de openbare GVV. Elk kwartaal worden alle materi\u00eble verschillen (positief en negatief) in absolute en relatieve termen (versus vorig kwartaal en vorig jaar) vergeleken en geanalyseerd. Op basis hiervan volgt een bespreking van het management met de vastgoeddeskundige die tot doelstelling heeft alle data met betrekking tot de verschillende sites accuraat en volledig te reflecteren in de schattingen. Ten slotte worden de finale vastgoedschattingen voorgesteld aan het auditcomit\u00e9.
Impact van de verkoop van vastgoedbeleggingen
Financi\u00eble instrumenten op 31\u00a0maart\u00a02024
Samenvatting van financi\u00eble instrumenten op afsluitdatum | 31.03.2025 | 31.03.2024 | ||||
(in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | Categorie\u00ebn | Niveau | Boekwaarde | Re\u00eble waarde | Boekwaarde | Re\u00eble waarde |
I. Vaste activa | ||||||
Vorderingen financi\u00eble leasing | A | 2 | 1.030 | 1.030 | 1.030 | 1.030 |
Leningen en vorderingen | A | 2 | 32 | 32 | 40 | 40 |
Financi\u00eble vaste activa | A/C | 2 | 31.172 | 31.172 | 44.924 | 44.924 |
II. Vlottende activa | ||||||
Handelsvorderingen en overige vorderingen | A | 2 | 17.467 | 17.467 | 21.938 | 21.938 |
Geldmiddelen en kasequivalenten | B | 2 | 2.917 | 2.917 | 7.089 | 7.089 |
Totaal der financi\u00eble instrumenten op het actief van de balans | 52.617 | 52.617 | 75.021 | 75.021 | ||
I. Langlopende verplichtingen | ||||||
Rentedragende verplichtingen | A | 2 | ||||
Kredietinstellingen | A | 2 | 648.655 | 646.878 | 686.535 | 680.578 |
Financi\u00eble leasings op lange termijn | A | 2 | 4.557 | 4.557 | 5.079 | 5.079 |
Obligatielening | A | 2 | 175.743 | 174.504 | 175.572 | 171.544 |
Overige langlopende verplichtingen | A | 2 | ||||
Overige financi\u00eble verplichtingen | C | 2 | 0 | 0 | 0 | 0 |
II. Kortlopende verplichtingen | ||||||
Rentedragende verplichtingen | A | 2 | 61.484 | 61.484 | 46.682 | 46.682 |
Kortlopende handelsschulden en overige schulden | A | 2 | 17.237 | 17.237 | 19.871 | 19.871 |
Totaal der financi\u00eble instrumenten op het passief van de balans | 907.675 | 904.660 | 933.739 | 923.754 |
De categorie\u00ebn komen overeen met volgende financi\u00eble instrumenten:
A.Financi\u00eble activa of passiva (met inbegrip van vorderingen en leningen) tot op de vervaldag gehouden aan de geamortiseerde kostprijs.
B.Geldbeleggingen tot op de vervaldag gehouden aan de geamortiseerde kostprijs.
C.Activa of passiva, gehouden aan re\u00eble waarde via de winst- en verliesrekening, behalve voor financi\u00eble instrumenten bepaald als afdekkingsinstrument die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding.
Het grootste geheel der financi\u00eble instrumenten van de Groep stemt overeen met niveau 2 in de hi\u00ebrarchie van de re\u00eble waarden. De waardering aan re\u00eble waarde gebeurt op regelmatige basis.
Niveau 2 in de hi\u00ebrarchie der re\u00eble waarden betreft de overige financi\u00eble activa en passiva waarvan de re\u00eble waarde gebaseerd is op andere gegevens die, direct of indirect, kunnen worden vastgesteld voor de betrokken activa of passiva.
De waarderingstechnieken betreffende de re\u00eble waarde van de financi\u00eble instrumenten van niveau 2 zijn de volgende:
\u2013De rubriek \u2018overige financi\u00eble verplichtingen\u2019 betreft interest rate swaps waarvan de re\u00eble waarde vastgelegd is met behulp van rentevoeten die van toepassing zijn op actieve markten, over het algemeen aangeleverd door financi\u00eble instellingen.
\u2013De re\u00eble waarde van de overige financi\u00eble activa en passiva van niveau 2 is nagenoeg gelijk aan hun boekwaarde:
\u2022hetzij omdat zij een vervaldag op korte termijn hebben (zoals de handelsvorderingen en -schulden);
\u2022hetzij omdat zij een variabele interestvoet dragen.
De re\u00eble waarde van de schulden met een vaste rentevoet wordt geraamd aan de hand van een
actualisatie van hun toekomstige cashflows rekening houdende met het kredietrisico van de Groep.
Financi\u00eble instrumenten aan geamortiseerde kostprijs
Aangezien de handelsvorderingen en handelsschulden kortlopend zijn, benadert de re\u00eble waarde nagenoeg de nominale waarde van deze financi\u00eble activa en verplichtingen in kwestie.
Retail Estates heeft op 31\u00a0maart\u00a02025 553,79\u00a0mio\u00a0EUR financi\u00eble schulden met variabele rentevoet en 332,10\u00a0mio\u00a0EUR financi\u00eble schulden met vaste rentevoet1. 100,70% van de leningen hebben een vaste rentevoet of zijn afgedekt via een interestrateswapcontract. De vaste
rentevoeten die voor deze langlopende schulden destijds zijn gecontracteerd, stemmen in de meeste gevallen niet langer overeen met de rentevoeten die momenteel op de geldmarkten gangbaar zijn, wat een verschil teweegbrengt tussen de boekwaarde en hun re\u00eble waarde. De volgende tabel vergelijkt het totaalbedrag van de schulden met vaste rentevoet aan boekwaarde en in re\u00eble waarde per einde van het boekjaar 2024-2025, waarbij de re\u00eble waarde van de schulden met vaste rentevoet geraamd wordt aan de hand van een actualisatie van hun toekomstige cashflows rekening houdende met het kredietrisico van de Groep. Deze re\u00eble waarde van de schulden met vaste rentevoet wordt in de onderliggende tabel informatief vermeld. De boekwaarde is gelijk aan de geamortiseerde kostprijs.
31.03.2025 | 31.03.2024 | |||
Financi\u00eble schulden met vaste rentevoet | Boekwaarde | Re\u00eble waarde | Boekwaarde | Re\u00eble waarde |
Financi\u00eble schulden met vaste rentevoet | 332.095 | 329.080 | 333.068 | 323.083 |
Financi\u00eble instrumenten aan re\u00eble waarde
Re\u00eble waarde van financi\u00eble activa en passiva (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Re\u00eble waarde van de financi\u00eble derivaten - Passief | 0 | |
Re\u00eble waarde van de financi\u00eble derivaten - Actief | 24.597 | 38.275 |
Totale re\u00eble waarde van financi\u00eble activa en passiva | 24.597 | 38.275 |
De Groep gebruikt financi\u00eble afgeleide producten (interest rate swaps, floors en caps) om zich in te dekken tegen renterisico\u2019s afkomstig van operationele, financi\u00eble en investeringsactiviteiten. Afgeleide financi\u00eble producten worden initieel aan hun kostprijs erkend en worden geherwaardeerd aan hun re\u00eble waarde op de daaropvolgende rapporteringsdatum. De variatie van de instrumenten bedraag -13,67 mio EUR in het huidige boekjaar. De derivaten die door Retail Estates momenteel gebruikt worden, kwalificeren slechts in beperkte mate als kasstroomafdekkingstransacties.
De wijzigingen in de re\u00eble waarde van de derivaten die niet als kasstroomafdekking kwalificeren, worden onmiddellijk in het resultaat opgenomen. Er werd -13,00 mio EUR in het resultaat opgenomen met betrekking tot de financi\u00eble instrumenten. Swaps die kwalificeren als kasstroomafdekking worden direct in het eigen vermogen erkend en niet in de resultatenrekening opgenomen. Dit boekjaar werd er -0,66 mio EUR rechtstreeks in het eigen vermogen geboekt. De interest rate swaps zijn niveau 2-instrumenten.
Overzicht financi\u00eble instrumenten:
ANDERE LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN
Startdatum | Einddatum | Rentevoet | Variabele rentevoet | Notioneel bedrag (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | Type derivaat | Hedge accounting | |
1 | juli 2016 | april 2026 | 1,26% | Euribor 3 M + | 26.000 | IRS | JA |
2 | maart 2018 | maart 2026 | 1,10% | Euribor 3 M + | 20.000 | IRS | NEEN |
3 | december 2018 | december 2026 | 1,06% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
4 | januari 2018 | januari 2026 | 0,74% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
5 | juli 2016 | april 2026 | -2,25% | Euribor 3 M + | 26.000 | FLOOR | JA |
6 | maart 2018 | maart 2026 | 0,00% | Euribor 3 M + | 20.000 | FLOOR | NEEN |
7 | december 2018 | december 2026 | 0,00% | Euribor 3 M + | 25.000 | FLOOR | NEEN |
8 | juni 2023 | juni 2026 | 0,68% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
9 | december 2024 | december 2028 | 0,70% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
10 | december 2024 | december 2028 | 0,72% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
11 | maart 2024 | maart 2029 | 0,40% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
12 | maart 2024 | maart 2029 | 0,37% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
13 | maart 2024 | maart 2029 | 0,28% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
14 | juni 2024 | maart 2029 | 0,03% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
15 | maart 2024 | juni 2029 | 0,21% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
16 | december 2026 | december 2029 | -0,06% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
17 | juni 2021 | juni 2027 | 0,85% | Euribor 3 M + | 60.000 | IRS | NEEN |
18 | juni 2022 | juni 2026 | 0,63% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
19 | juni 2022 | juni 2026 | 0,83% | Euribor 3 M + | 14.000 | IRS | NEEN |
20 | juni 2022 | juni 2026 | 0,62% | Euribor 3 M + | 10.000 | IRS | NEEN |
21 | juli 2022 | juli 2027 | 1,44% | Euribor 3 M + | 15.000 | IRS | NEEN |
22 | juni 2022 | juni 2026 | 1,21% | Euribor 3 M + | 30.000 | IRS | NEEN |
23 | december 2023 | december 2029 | 0,89% | Euribor 3 M + | 35.000 | IRS | NEEN |
24 | maart 2024 | maart 2027 | 0,49% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
Startdatum | Einddatum | Rentevoet | Variabele rentevoet | Notioneel bedrag (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | Type derivaat | Hedge accounting | |
25 | juni 2026 | december 2029 | 2,61% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
26 | juni 2026 | december 2029 | 3,08% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
27 | juni 2026 | december 2029 | 2,76% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
28 | maart 2027 | maart 2028 | 2,42% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
29 | december 2025 | december 2031 | 2,32% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
30 | maart 2028 | maart 2032 | 2,54% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
31 | maart 2025 | maart 2028 | 2,22% | Euribor 3 M + | 70.000 | IRS | NEEN |
32 | december 2029 | maart 2032 | 2,11% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
33 | december 2026 | maart 2031 | 2,40% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
Opdeling volgens de maturiteit van de liquiditeitsverplichting verbonden aan de afgeleide producten - (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 |
Tussen nul en twee jaar | -9.651 |
Tussen twee en vijf jaar | -7.127 |
Meer dan vijf jaar | -1.611 |
Totaal | -18.389 |
Lijst van geconsolideerde ondernemingen en wijzigingen in consolidatiekring
Volgende dochterondernemingen maken deel uit van de consolidatieperimeter van Retail Estates nv op 31\u00a0maart\u00a02025:
Dochteronderneming | Externe financi\u00eble schulden5 (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | Vastgoed-beleggingen5 (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | Huurinkomsten6 (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | Deelnemings-percentage |
Retail Warehousing Invest | 51.363 | 3.173 | 100,00% | |
Inducom | 92.464 | 0 | 100,00% | |
Finsbury Properties | 0 | 17 | 100,00% | |
Regreen | 8.279 | 548 | 100,00% | |
Veilinghof 't Sas | 0 | 26,19% | ||
Retail Estates Nederland | 54.268 | 5.608 | 100,00% | |
Venlo Invest | 34.057 | 2.540 | 100,00% | |
Cruquius Invest | 80.701 | 5.914 | 100,00% | |
Spijkenisse Invest | 10.250 | 46.871 | 3.227 | 100,00% |
Heerlen I Invest | 68.285 | 4.910 | 100,00% | |
Heerlen II Invest | 59.562 | 4.441 | 100,00% | |
Retail Estates Middelburg Invest | 33.339 | 2.815 | 100,00% | |
Breda I Invest | 41.631 | 3.240 | 100,00% | |
Breda II Invest | 25.735 | 2.052 | 100,00% | |
Naaldwijk Invest | 21.153 | 1.976 | 100,00% | |
Alex Invest | 37.307 | 3.475 | 50,00% | |
Zaandam Invest | 36.453 | 2.081 | 100,00% | |
Osbroek Invest | 74.930 | 5.593 | 100,00% | |
Aquarius Invest | 41.284 | 2.502 | 100,00% | |
Waterman Invest | 39.214 | 2.730 | 100,00% | |
SVK | 3.268 | 221 | 100,00% | |
5 Waarde op afsluitdatum van de geconsolideerde cijfers (31.03.2025) inclusief vaste activa in aanbouw conform de aangepaste IAS 40-norm. | ||||
6 Voor de periode dat ze deel uitmaken van de Groep in het huidige boekjaar. |
Aquarius Invest nv en Waterman Invest nv
Op 13 juni 2023 werden de dochtervennootschappen \u201cAquarius Invest nv\u201d en \u201cWaterman Invest nv\u201d opgericht in het kader van de aankoop van het retailpark Alexandrium II Megastores te Rotterdam. De investering in de aankoop van het retailpark bedraagt 81,5 mio EUR (inclusief overdrachtsbelasting, due diligence en transactiekosten).
Alexandrium II Megastores, Alexandrium III Woonmall en het regionaal Shopping Center Alexandrium (Alexandrium I \u2013 eigendom van Kl\u00e9pierre) maken deel uit van de grootste out-of-town winkelzone van de Randstad. De structurele verbinding tussen de drie retailparken zorgt voor een uiterst complementaire mix en een voor Nederland uitzonderlijk winkelaanbod met in totaal 200 winkels op een oppervlakte van 111.500 m\u00b2. Alle winkels zijn 7/7 open en trekken jaarlijks samen 15 miljoen bezoekers aan.
Inducom nv
De enkelvoudige jaarrekening van Inducom is voor het eerst opgesteld volgens boekhoudnormen consistent met International Financial Reporting Standards zoals ge\u00efmplementeerd door de GVBF-Wetgeving. Dit als gevolg van de registratie van de vennootschap als GVBF vanaf 14 november 2023 op de lijst met gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen in toepassing van het koninklijk besluit van 9 november 2016 met betrekking tot de gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen.
De onderneming heeft alle IFRS-standaarden en interpretaties toegepast die op balansdatum 31 december 2023 van toepassing waren, en dit voor de cijfers vanaf de overgangsdatum naar IFRS (d.i. 1 januari 2022).
Op 29 maart 2024 heeft Retail Estates als enige aandeelhouder van RWI beslist tot parti\u00eble splitsing van RWI, met tot gevolg dat een gedeelte van de vastgoedportefeuille van RWI werd overgedragen aan Inducom nv. De verkregen waarde van Retail Warehousing Invest nv bevat een belangrijk aantal naakte eigendomsrechten (\u201ctr\u00e9fonds\u201d) waarvan de erfpacht zich bij Retail Estates nv bevindt met een huidige marktwaarde van ongeveer EUR 78,19 miljoen.
Retail Warehousing Invest nv
Sinds 2012 bezit Retail Estates een participatie in Retail Warehousing Invest nv, een institutionele gereglementeerde vastgoedvennootschap (IGVV) (\u201cRWI\u201d). Oorspronkelijk had Retail Estates een medeaandeelhouder in RWI met een minderheidsbelang van 37,5%. In 2016 heeft deze minderheidsaandeelhouder door middel van een inbreng in natura in de context van het toegestane kapitaal de aandelenparticipatie in RWI \u201comgeruild\u201d in een aandelenparticipatie bij Retail Estates. Sindsdien is Retail Estates enige aandeelhouder van RWI.
Op 29 maart 2024 heeft Retail Estates als enige aandeelhouder van RWI beslist tot parti\u00eble splitsing van RWI, met tot gevolg dat een gedeelte van de vastgoedportefeuille van RWI werd overgedragen aan Inducom NV, een gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds naar Belgisch recht en eveneens een 100% dochtervennootschap van Retail Estates.
SVK nv
Gedurende het afgelopen boekjaar werd de controle verworven over de vennootschap S.V.K. nv. De overname zorgt voor de uitbreiding van de site in Sint-Joris-Winge.
Overige dochtervennootschappen
Alle dochtervennootschappen worden integraal geconsolideerd met uitzondering van Veilinghof \u2019t Sas, waarop de vermogensmutatiemethode wordt toegepast (we verwijzen naar de Belangrijke grondslagen voor financi\u00eble verslaggeving onder de hoofding \u201cGrondslag voor consolidatie\u201d voor meer info omtrent deze consolidatiemethode). Retail Estates heeft een deelneming van 26,19% in Veilinghof \u2018t Sas. De financiering gebeurt vanuit Retail Estates ten belope van 5 mio EUR.
Belangrijke schattingsonzekerheden conform IAS 1.125:
De toepassing van de grondslagen voor financi\u00eble verslaggeving van de Groep omvat belangrijke beoordelingen op het gebied van de classificatie van leasecontracten en de verwerving van aandelen in vastgoedvennootschappen. Boekhoudkundige inschattingen worden gebruikt wanneer de Groep
de re\u00eble waarde van haar vastgoedbeleggingen en financi\u00eble instrumenten bepaalt. De belangrijkste uitgangspunten bij het maken van deze inschattingen zijn gebaseerd op de ervaring van de Groep en de inbreng van de vastgoeddeskundigen. De belangrijke schattingsonzekerheden worden toegelicht in de bijlagen 21 (vastgoedbeleggingen), 35 (financi\u00eble instrumenten) en 41 (lijst van geconsolideerde ondernemingen).", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DisclosureOfAssetsAndLiabilitiesWithSignificantRiskOfMaterialAdjustmentExplanatory", "language": "nl", "entity": "scheme:5493007CO5W5OBFG7L21", "period": "2024-04-01T00:00:00/2025-04-01T00:00:00" } }, "f-510": { "value": "Sensitiviteit van waarderingen vastgoedbeleggingenDe sensitiviteit van de re\u00eble waarde in functie van wijzigingen in de significant niet-observeerbare inputs gebruikt in de bepaling van de re\u00eble waarde van de objecten geclassificeerd in niveau 3 volgens de IFRS fairvalue hi\u00ebrarchie is als volgt (ceteris paribus): \u2013Het effect van de stijging (daling) van 1% van de huurinkomsten geeft aanleiding tot een stijging (daling) van de re\u00eble waarde van de portefeuille met 20,70 mio EUR. \u2013Het effect van een stijging (daling) van de huurinkomsten met 2% of 5% is lineair. \u2013Het effect van een stijging van de yield met 100 bps geeft aanleiding tot een daling van de re\u00eble waarde van de portefeuille met 263,64 mio EUR. \u2013Een daling van de yield met 100 bps leidt tot een stijging van de re\u00eble waarde van de portefeuille met 353,77 mio EUR.Bijlage 35Financi\u00eble instrumenten op 31\u00a0maart\u00a02024Samenvatting van financi\u00eble instrumenten op afsluitdatum31.03.202531.03.2024(in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac)Categorie\u00ebnNiveauBoekwaardeRe\u00eble waardeBoekwaardeRe\u00eble waardeI. Vaste activaVorderingen financi\u00eble leasingA21.0301.0301.0301.030Leningen en vorderingenA232324040Financi\u00eble vaste activaA/C231.17231.17244.92444.924II. Vlottende activaHandelsvorderingen en overige vorderingenA217.46717.46721.93821.938Geldmiddelen en kasequivalentenB22.9172.9177.0897.089Totaal der financi\u00eble instrumenten op het actief van de balans52.61752.61775.02175.021I. Langlopende verplichtingenRentedragende verplichtingenA2KredietinstellingenA2648.655646.878686.535680.578Financi\u00eble leasings op lange termijnA24.5574.5575.0795.079ObligatieleningA2175.743174.504175.572171.544Overige langlopende verplichtingenA2Overige financi\u00eble verplichtingenC20000II. Kortlopende verplichtingenRentedragende verplichtingenA261.48461.48446.68246.682Kortlopende handelsschulden en overige schuldenA217.23717.23719.87119.871Totaal der financi\u00eble instrumenten op het passief van de balans907.675904.660933.739923.754De categorie\u00ebn komen overeen met volgende financi\u00eble instrumenten:A.Financi\u00eble activa of passiva (met inbegrip van vorderingen en leningen) tot op de vervaldag gehouden aan de geamortiseerde kostprijs.B.Geldbeleggingen tot op de vervaldag gehouden aan de geamortiseerde kostprijs.C.Activa of passiva, gehouden aan re\u00eble waarde via de winst- en verliesrekening, behalve voor financi\u00eble instrumenten bepaald als afdekkingsinstrument die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding.Het grootste geheel der financi\u00eble instrumenten van de Groep stemt overeen met niveau 2 in de hi\u00ebrarchie van de re\u00eble waarden. De waardering aan re\u00eble waarde gebeurt op regelmatige basis.Niveau 2 in de hi\u00ebrarchie der re\u00eble waarden betreft de overige financi\u00eble activa en passiva waarvan de re\u00eble waarde gebaseerd is op andere gegevens die, direct of indirect, kunnen worden vastgesteld voor de betrokken activa of passiva.De waarderingstechnieken betreffende de re\u00eble waarde van de financi\u00eble instrumenten van niveau 2 zijn de volgende:\u2013De rubriek \u2018overige financi\u00eble verplichtingen\u2019 betreft interest rate swaps waarvan de re\u00eble waarde vastgelegd is met behulp van rentevoeten die van toepassing zijn op actieve markten, over het algemeen aangeleverd door financi\u00eble instellingen.\u2013De re\u00eble waarde van de overige financi\u00eble activa en passiva van niveau 2 is nagenoeg gelijk aan hun boekwaarde:\u2022hetzij omdat zij een vervaldag op korte termijn hebben (zoals de handelsvorderingen en -schulden);\u2022hetzij omdat zij een variabele interestvoet dragen.De re\u00eble waarde van de schulden met een vaste rentevoet wordt geraamd aan de hand van een actualisatie van hun toekomstige cashflows rekening houdende met het kredietrisico van de Groep.Financi\u00eble instrumenten aan geamortiseerde kostprijsAangezien de handelsvorderingen en handelsschulden kortlopend zijn, benadert de re\u00eble waarde nagenoeg de nominale waarde van deze financi\u00eble activa en verplichtingen in kwestie. Retail Estates heeft op 31\u00a0maart\u00a02025 553,79\u00a0mio\u00a0EUR financi\u00eble schulden met variabele rentevoet en 332,10\u00a0mio\u00a0EUR financi\u00eble schulden met vaste rentevoet1. 100,70% van de leningen hebben een vaste rentevoet of zijn afgedekt via een interestrateswapcontract. De vaste rentevoeten die voor deze langlopende schulden destijds zijn gecontracteerd, stemmen in de meeste gevallen niet langer overeen met de rentevoeten die momenteel op de geldmarkten gangbaar zijn, wat een verschil teweegbrengt tussen de boekwaarde en hun re\u00eble waarde. De volgende tabel vergelijkt het totaalbedrag van de schulden met vaste rentevoet aan boekwaarde en in re\u00eble waarde per einde van het boekjaar 2024-2025, waarbij de re\u00eble waarde van de schulden met vaste rentevoet geraamd wordt aan de hand van een actualisatie van hun toekomstige cashflows rekening houdende met het kredietrisico van de Groep. Deze re\u00eble waarde van de schulden met vaste rentevoet wordt in de onderliggende tabel informatief vermeld. De boekwaarde is gelijk aan de geamortiseerde kostprijs. 31.03.202531.03.2024Financi\u00eble schulden met vaste rentevoetBoekwaardeRe\u00eble waardeBoekwaardeRe\u00eble waardeFinanci\u00eble schulden met vaste rentevoet332.095329.080333.068323.083Financi\u00eble instrumenten aan re\u00eble waardeRe\u00eble waarde van financi\u00eble activa en passiva (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac)31.03.202531.03.2024Re\u00eble waarde van de financi\u00eble derivaten - Passief0Re\u00eble waarde van de financi\u00eble derivaten - Actief24.59738.275Totale re\u00eble waarde van financi\u00eble activa en passiva24.59738.275De Groep gebruikt financi\u00eble afgeleide producten (interest rate swaps, floors en caps) om zich in te dekken tegen renterisico\u2019s afkomstig van operationele, financi\u00eble en investeringsactiviteiten. Afgeleide financi\u00eble producten worden initieel aan hun kostprijs erkend en worden geherwaardeerd aan hun re\u00eble waarde op de daaropvolgende rapporteringsdatum. De variatie van de instrumenten bedraag -13,67 mio EUR in het huidige boekjaar. De derivaten die door Retail Estates momenteel gebruikt worden, kwalificeren slechts in beperkte mate als kasstroomafdekkingstransacties. De wijzigingen in de re\u00eble waarde van de derivaten die niet als kasstroomafdekking kwalificeren, worden onmiddellijk in het resultaat opgenomen. Er werd -13,00 mio EUR in het resultaat opgenomen met betrekking tot de financi\u00eble instrumenten. Swaps die kwalificeren als kasstroomafdekking worden direct in het eigen vermogen erkend en niet in de resultatenrekening opgenomen. Dit boekjaar werd er -0,66 mio EUR rechtstreeks in het eigen vermogen geboekt. De interest rate swaps zijn niveau 2-instrumenten.Overzicht financi\u00eble instrumenten:ANDERE LANGLOPENDE VERPLICHTINGENStartdatumEinddatumRentevoetVariabele rentevoetNotioneel bedrag (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac)Type derivaatHedge accounting1juli 2016april 20261,26%Euribor 3 M +26.000IRSJA2maart 2018maart 20261,10%Euribor 3 M +20.000IRSNEEN3december 2018december 20261,06%Euribor 3 M +25.000IRSNEEN4januari 2018januari 20260,74%Euribor 3 M +25.000IRSNEEN5juli 2016april 2026-2,25%Euribor 3 M +26.000FLOORJA6maart 2018maart 20260,00%Euribor 3 M +20.000FLOORNEEN7december 2018december 20260,00%Euribor 3 M +25.000FLOORNEEN8juni 2023juni 20260,68%Euribor 3 M +50.000IRSNEEN9december 2024december 20280,70%Euribor 3 M +25.000IRSNEEN10december 2024december 20280,72%Euribor 3 M +25.000IRSNEEN11maart 2024maart 20290,40%Euribor 3 M +25.000IRSNEEN12maart 2024maart 20290,37%Euribor 3 M +25.000IRSNEEN13maart 2024maart 20290,28%Euribor 3 M +25.000IRSNEEN14juni 2024maart 20290,03%Euribor 3 M +25.000IRSNEEN15maart 2024juni 20290,21%Euribor 3 M +50.000IRSNEEN16december 2026december 2029-0,06%Euribor 3 M +25.000IRSNEEN17juni 2021juni 20270,85%Euribor 3 M +60.000IRSNEEN18juni 2022juni 20260,63%Euribor 3 M +25.000IRSNEEN19juni 2022juni 20260,83%Euribor 3 M +14.000IRSNEEN20juni 2022juni 20260,62%Euribor 3 M +10.000IRSNEEN21juli 2022juli 20271,44%Euribor 3 M +15.000IRSNEEN22juni 2022juni 20261,21%Euribor 3 M +30.000IRSNEEN23december 2023december 20290,89%Euribor 3 M +35.000IRSNEEN24maart 2024maart 20270,49%Euribor 3 M +25.000IRSNEENStartdatumEinddatumRentevoetVariabele rentevoetNotioneel bedrag (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac)Type derivaatHedge accounting25juni 2026december 20292,61%Euribor 3 M +50.000IRSNEEN26juni 2026december 20293,08%Euribor 3 M +50.000IRSNEEN27juni 2026december 20292,76%Euribor 3 M +50.000IRSNEEN28maart 2027maart 20282,42%Euribor 3 M +50.000IRSNEEN29december 2025december 20312,32%Euribor 3 M +50.000IRSNEEN30maart 2028maart 20322,54%Euribor 3 M +50.000IRSNEEN31maart 2025maart 20282,22%Euribor 3 M +70.000IRSNEEN32december 2029maart 20322,11%Euribor 3 M +50.000IRSNEEN33december 2026maart 20312,40%Euribor 3 M +50.000IRSNEENOpdeling volgens de maturiteit van de liquiditeitsverplichting verbonden aan de afgeleide producten - (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac)31.03.2025Tussen nul en twee jaar-9.651Tussen twee en vijf jaar-7.127Meer dan vijf jaar-1.611Totaal-18.389Bijlage 41Lijst van geconsolideerde ondernemingen en wijzigingen in consolidatiekringVolgende dochterondernemingen maken deel uit van de consolidatieperimeter van Retail Estates nv op 31\u00a0maart\u00a02025:DochterondernemingExterne financi\u00eble schulden5 (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac)Vastgoed-beleggingen5 (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac)Huurinkomsten6 (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac)Deelnemings-percentageRetail Warehousing Invest51.3633.173100,00%Inducom92.4640100,00%Finsbury Properties017100,00%Regreen8.279548100,00%Veilinghof 't Sas026,19%Retail Estates Nederland 54.2685.608100,00%Venlo Invest34.0572.540100,00%Cruquius Invest80.7015.914100,00%Spijkenisse Invest10.25046.8713.227100,00%Heerlen I Invest68.2854.910100,00%Heerlen II Invest59.5624.441100,00%Retail Estates Middelburg Invest33.3392.815100,00%Breda I Invest41.6313.240100,00%Breda II Invest25.7352.052100,00%Naaldwijk Invest21.1531.976100,00%Alex Invest37.3073.47550,00%Zaandam Invest36.4532.081100,00%Osbroek Invest74.9305.593100,00%Aquarius Invest41.2842.502100,00%Waterman Invest39.2142.730100,00%SVK3.268221100,00%5 Waarde op afsluitdatum van de geconsolideerde cijfers (31.03.2025) inclusief vaste activa in aanbouw conform de aangepaste IAS 40-norm.6 Voor de periode dat ze deel uitmaken van de Groep in het huidige boekjaar.Aquarius Invest nv en Waterman Invest nvOp 13 juni 2023 werden de dochtervennootschappen \u201cAquarius Invest nv\u201d en \u201cWaterman Invest nv\u201d opgericht in het kader van de aankoop van het retailpark Alexandrium II Megastores te Rotterdam. De investering in de aankoop van het retailpark bedraagt 81,5 mio EUR (inclusief overdrachtsbelasting, due diligence en transactiekosten).Alexandrium II Megastores, Alexandrium III Woonmall en het regionaal Shopping Center Alexandrium (Alexandrium I \u2013 eigendom van Kl\u00e9pierre) maken deel uit van de grootste out-of-town winkelzone van de Randstad. De structurele verbinding tussen de drie retailparken zorgt voor een uiterst complementaire mix en een voor Nederland uitzonderlijk winkelaanbod met in totaal 200 winkels op een oppervlakte van 111.500 m\u00b2. Alle winkels zijn 7/7 open en trekken jaarlijks samen 15 miljoen bezoekers aan.Inducom nvDe enkelvoudige jaarrekening van Inducom is voor het eerst opgesteld volgens boekhoudnormen consistent met International Financial Reporting Standards zoals ge\u00efmplementeerd door de GVBF-Wetgeving. Dit als gevolg van de registratie van de vennootschap als GVBF vanaf 14 november 2023 op de lijst met gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen in toepassing van het koninklijk besluit van 9 november 2016 met betrekking tot de gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen.De onderneming heeft alle IFRS-standaarden en interpretaties toegepast die op balansdatum 31 december 2023 van toepassing waren, en dit voor de cijfers vanaf de overgangsdatum naar IFRS (d.i. 1 januari 2022).Op 29 maart 2024 heeft Retail Estates als enige aandeelhouder van RWI beslist tot parti\u00eble splitsing van RWI, met tot gevolg dat een gedeelte van de vastgoedportefeuille van RWI werd overgedragen aan Inducom nv. De verkregen waarde van Retail Warehousing Invest nv bevat een belangrijk aantal naakte eigendomsrechten (\u201ctr\u00e9fonds\u201d) waarvan de erfpacht zich bij Retail Estates nv bevindt met een huidige marktwaarde van ongeveer EUR 78,19 miljoen.Retail Warehousing Invest nvSinds 2012 bezit Retail Estates een participatie in Retail Warehousing Invest nv, een institutionele gereglementeerde vastgoedvennootschap (IGVV) (\u201cRWI\u201d). Oorspronkelijk had Retail Estates een medeaandeelhouder in RWI met een minderheidsbelang van 37,5%. In 2016 heeft deze minderheidsaandeelhouder door middel van een inbreng in natura in de context van het toegestane kapitaal de aandelenparticipatie in RWI \u201comgeruild\u201d in een aandelenparticipatie bij Retail Estates. Sindsdien is Retail Estates enige aandeelhouder van RWI. Op 29 maart 2024 heeft Retail Estates als enige aandeelhouder van RWI beslist tot parti\u00eble splitsing van RWI, met tot gevolg dat een gedeelte van de vastgoedportefeuille van RWI werd overgedragen aan Inducom NV, een gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds naar Belgisch recht en eveneens een 100% dochtervennootschap van Retail Estates. SVK nvGedurende het afgelopen boekjaar werd de controle verworven over de vennootschap S.V.K. nv. De overname zorgt voor de uitbreiding van de site in Sint-Joris-Winge.Overige dochtervennootschappenAlle dochtervennootschappen worden integraal geconsolideerd met uitzondering van Veilinghof \u2019t Sas, waarop de vermogensmutatiemethode wordt toegepast (we verwijzen naar de Belangrijke grondslagen voor financi\u00eble verslaggeving onder de hoofding \u201cGrondslag voor consolidatie\u201d voor meer info omtrent deze consolidatiemethode). Retail Estates heeft een deelneming van 26,19% in Veilinghof \u2018t Sas. De financiering gebeurt vanuit Retail Estates ten belope van 5 mio EUR.De vennootschappen Retail Estates Nederland, Cruquius Invest, Spijkenisse Invest, Heerlen I Invest, Heerlen II Invest, Breda I Invest, Breda II Invest, Zaandam Invest, Naaldwijk Invest, Osbroek Invest, Alex Invest, Venlo Invest, Aquarius Invest, Waterman Invest en Retail Estates Middelburg Invest zijn opgericht in Nederland. De overige vennootschappen zijn opgericht in Belgi\u00ebBijlage 44Belangrijke schattingsonzekerheden conform IAS 1.125:De toepassing van de grondslagen voor financi\u00eble verslaggeving van de Groep omvat belangrijke beoordelingen op het gebied van de classificatie van leasecontracten en de verwerving van aandelen in vastgoedvennootschappen. Boekhoudkundige inschattingen worden gebruikt wanneer de Groep de re\u00eble waarde van haar vastgoedbeleggingen en financi\u00eble instrumenten bepaalt. De belangrijkste uitgangspunten bij het maken van deze inschattingen zijn gebaseerd op de ervaring van de Groep en de inbreng van de vastgoeddeskundigen. De belangrijke schattingsonzekerheden worden toegelicht in de bijlagen 21 (vastgoedbeleggingen), 35 (financi\u00eble instrumenten) en 41 (lijst van geconsolideerde ondernemingen).", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:ExplanationOfAssumptionAboutFutureWithSignificantRiskOfResultingInMaterialAdjustments", "language": "nl", "entity": "scheme:5493007CO5W5OBFG7L21", "period": "2024-04-01T00:00:00/2025-04-01T00:00:00" } }, "f-511": { "value": "Bijlage 22Vaste activa of groepen van vaste activa aangehouden voor verkoop (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Activa aangehouden voor verkoop | 18.457 | 8.552 |
Totaal activa aangehouden voor verkoop | 18.457 | 8.552 |
De activa aangehouden voor verkoop betreffen activa waarvoor een intentie tot verkoop is getekend, maar waarvan de akte nog niet werd verleden. Deze activa worden normaal gezien binnen het jaar verkocht. Panden worden slechts overgeboekt naar de activa gehouden voor verkoop indien er een intentieverklaring getekend is met de potenti\u00eble koper. Er worden geen minwaarden verwacht op deze activa naar aanleiding van de verkoop.
Op 31\u00a0maart\u00a02025 betreffen deze activa 18,46 mio EUR re\u00eble waarde, waarvan 12,0 mio EUR gerelateerd is aan de verkoop van de panden op de Veenendaal-site en 5,60 mio EUR voor de retailcluster Keerdok in Mechelen.
De verkoopakte van de Veenendaal-site werd verleden op 1 april 2025. De site werd verkocht omdat dit een atypische vastgoedsite is: het betreft een grootschalige oppervlakte met twee slechts huurders. Het beleggingsbeleid van Retail Estates in Nederland richt zich eerder op standaardpanden met een oppervlakte van 1500 m\u00b2. De opbrengsten van de verkoop van de Veenendaal-site werden reeds geherinvesteerd in de aankoop van het extra Venlo-pand (zie beheersverslag, sectie Belangrijke gebeurtenissen in het boekjaar).
De Keerdok-site werd door de lokale overheid herbestemd voor appartementsbouw door de goedkeuring van het RUP Rode Kruisplein. Een aantal huurders is verhuisd naar het nieuwe retailpark Malinas terwijl anderen hun winkel hebben gesloten. Een winkelruimte werd aanvankelijk nog verhuurd.
Op 24 december 2021 heeft Retail Estates een kaderovereenkomst gesloten met de werkvennootschap van twee vastgoedpromotoren om een gefaseerde verkoop van haar winkelpanden te realiseren. De totale verkoopprijs bedraagt 11,18 mio EUR. Op 29 maart 2023 werd reeds een eerste deel van de kaderovereenkomst uitgevoerd en werd een gedeelte van de winkelpanden verkocht ten belope van 3,75\u00a0mio\u00a0EUR. Op 29 februari 2024 werd een addendum aan de kaderovereenkomst getekend, waardoor de termijn voor de realisatie van de laatste opschortende voorwaarden werd opgeschoven tot 30 juni 2024 en de authentieke akte tot verkoop van fase 1 uiterlijk op 30 september 2024 diende te worden verleden. Daarna werden een aantal addenda getekend om de termijn voor vervulling van de opschortende voorwaarden nogmaals te verlengen.
Uiteindelijk werd op 11 oktober 2024 een addendum V bij de kaderovereenkomst getekend.
In afwijking van de oorspronkelijke kaderovereenkomst, zijn partijen overeengekomen om de aankoop/verkoop van de resterende onroerende goederen niet meer afhankelijk te stellen van de opschortende voorwaarde tot het bekomen van een definitieve en uitvoerbare vergunning, maar:
\u2013is de koper bereid gevonden om de eigendom onvoorwaardelijk aan te kopen (door de lichting van een optie door de koper of de verkoper); en
\u2013is de verkoper bereid gevonden om het verlijden van de authentieke verkoopakten uit te stellen tot 31 maart 2025, respectievelijk 31 maart 2026 en een gedeeltelijk uitstel van de betaling van de prijs toe te staan.
In uitvoering van dit laatste akkoord werd de notari\u00eble akte met betrekking tot een gedeelte van de resterende onroerende goederen uiterlijk op 31 maart 2025 verleden, tegen betaling van een prijs van in totaal 1,83 mio EUR.
Handelsvorderingen en dubieuze debiteuren
Handelsvorderingen (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Handelsvorderingen | 16.745 | 16.846 |
Op te stellen facturen | 2.285 | 1.861 |
Dubieuze debiteuren | -4.859 | -4.563 |
Te innen opbrengsten | 0 | 0 |
Coupon vastgoedcertificaten | ||
\u00a0 Distri-Land | 250 | 250 |
Andere | 206 | 233 |
Totaal handelsvorderingen | 14.627 | 14.627 |
De uitstaande handelsvorderingen, na aftrek van dubieuze debiteuren en vooruitbetalingen, bedragen 12,09 mio EUR waarvan 0,20 mio EUR betrekking heeft op het werkings- en reservefonds en waarvan 11,32\u00a0mio\u00a0EUR nog niet is vervallen. Rekening houdend met de verkregen waarborgen \u2013 zowel huurwaarborgen als bankgaranties is er een zeer beperkt kredietrisico
op de handelsvorderingen van 31\u00a0maart\u00a02025. De totale vooruitfacturatie bedraagt 11,09 mio EUR per 31\u00a0maart\u00a02025 tegenover 11,86 mio EUR vorig jaar. De vooruitfacturatie betreft niet-vervallen huren gefactureerd voor de periodes na 31\u00a0maart\u00a02025.
Voor meer details over de coupon Distri-Land verwijzen we naar het hoofdstuk \u201cVastgoedcertificaten\u201d in de waarderingsregels dat eerder in dit Jaarlijks Financieel Verslag werd opgenomen.
Waardeverminderingen op dubieuze debiteuren - mutatietabel (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Per einde van het vorige boekjaar | -4.562 | -4.025 |
Uit overgenomen vennootschappen | 0 | 0 |
Toevoegingen | -2.029 | -1.591 |
Terugnames | 2.078 | 1.252 |
Uitgeboekt wegens definitief oninbaar | -345 | -199 |
Per einde van het boekjaar | -4.859 | -4.562 |
Voor het aanleggen van de provisie dubieuze debiteuren wordt als volgt te werk gegaan: de lijst van achterstallige huurgelden wordt intern van nabij opgevolgd. Op basis van een inschatting van het management, of wanneer er duidelijk aanwijsbare redenen zijn dat de vordering niet meer kan ge\u00efnd worden, wordt een provisie aangelegd. Handelsvorderingen zijn contant betaalbaar. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de ouderdomsstructuur van de vorderingen waarvoor geen waardevermindering werd geboekt.
Handelsvorderingen - Ouderdomsstructuur (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Vervallen < 30 dagen | 234 | 469 |
Vervallen 30-90 dagen | 15 | -5 |
Vervallen > 90 dagen | 317 | 292 |
Niet vervallen | 11.319 | 11.528 |
Handelsvorderingen en dubieuze debiteuren
Handelsvorderingen (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Handelsvorderingen | 16.745 | 16.846 |
Op te stellen facturen | 2.285 | 1.861 |
Dubieuze debiteuren | -4.859 | -4.563 |
Te innen opbrengsten | 0 | 0 |
Coupon vastgoedcertificaten | ||
\u00a0 Distri-Land | 250 | 250 |
Andere | 206 | 233 |
Totaal handelsvorderingen | 14.627 | 14.627 |
De uitstaande handelsvorderingen, na aftrek van dubieuze debiteuren en vooruitbetalingen, bedragen 12,09 mio EUR waarvan 0,20 mio EUR betrekking heeft op het werkings- en reservefonds en waarvan 11,32\u00a0mio\u00a0EUR nog niet is vervallen. Rekening houdend met de verkregen waarborgen \u2013 zowel huurwaarborgen als bankgaranties is er een zeer beperkt kredietrisico
op de handelsvorderingen van 31\u00a0maart\u00a02025. De totale vooruitfacturatie bedraagt 11,09 mio EUR per 31\u00a0maart\u00a02025 tegenover 11,86 mio EUR vorig jaar. De vooruitfacturatie betreft niet-vervallen huren gefactureerd voor de periodes na 31\u00a0maart\u00a02025.
Voor meer details over de coupon Distri-Land verwijzen we naar het hoofdstuk \u201cVastgoedcertificaten\u201d in de waarderingsregels dat eerder in dit Jaarlijks Financieel Verslag werd opgenomen.
Waardeverminderingen op dubieuze debiteuren - mutatietabel (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Per einde van het vorige boekjaar | -4.562 | -4.025 |
Uit overgenomen vennootschappen | 0 | 0 |
Toevoegingen | -2.029 | -1.591 |
Terugnames | 2.078 | 1.252 |
Uitgeboekt wegens definitief oninbaar | -345 | -199 |
Per einde van het boekjaar | -4.859 | -4.562 |
Voor het aanleggen van de provisie dubieuze debiteuren wordt als volgt te werk gegaan: de lijst van achterstallige huurgelden wordt intern van nabij opgevolgd. Op basis van een inschatting van het management, of wanneer er duidelijk aanwijsbare redenen zijn dat de vordering niet meer kan ge\u00efnd worden, wordt een provisie aangelegd. Handelsvorderingen zijn contant betaalbaar. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de ouderdomsstructuur van de vorderingen waarvoor geen waardevermindering werd geboekt.
Handelsvorderingen - Ouderdomsstructuur (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Vervallen < 30 dagen | 234 | 469 |
Vervallen 30-90 dagen | 15 | -5 |
Vervallen > 90 dagen | 317 | 292 |
Niet vervallen | 11.319 | 11.528 |
Handelsvorderingen en dubieuze debiteuren
Handelsvorderingen (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Handelsvorderingen | 16.745 | 16.846 |
Op te stellen facturen | 2.285 | 1.861 |
Dubieuze debiteuren | -4.859 | -4.563 |
Te innen opbrengsten | 0 | 0 |
Coupon vastgoedcertificaten | ||
\u00a0 Distri-Land | 250 | 250 |
Andere | 206 | 233 |
Totaal handelsvorderingen | 14.627 | 14.627 |
De uitstaande handelsvorderingen, na aftrek van dubieuze debiteuren en vooruitbetalingen, bedragen 12,09 mio EUR waarvan 0,20 mio EUR betrekking heeft op het werkings- en reservefonds en waarvan 11,32\u00a0mio\u00a0EUR nog niet is vervallen. Rekening houdend met de verkregen waarborgen \u2013 zowel huurwaarborgen als bankgaranties is er een zeer beperkt kredietrisico
op de handelsvorderingen van 31\u00a0maart\u00a02025. De totale vooruitfacturatie bedraagt 11,09 mio EUR per 31\u00a0maart\u00a02025 tegenover 11,86 mio EUR vorig jaar. De vooruitfacturatie betreft niet-vervallen huren gefactureerd voor de periodes na 31\u00a0maart\u00a02025.
Voor meer details over de coupon Distri-Land verwijzen we naar het hoofdstuk \u201cVastgoedcertificaten\u201d in de waarderingsregels dat eerder in dit Jaarlijks Financieel Verslag werd opgenomen.
Waardeverminderingen op dubieuze debiteuren - mutatietabel (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Per einde van het vorige boekjaar | -4.562 | -4.025 |
Uit overgenomen vennootschappen | 0 | 0 |
Toevoegingen | -2.029 | -1.591 |
Terugnames | 2.078 | 1.252 |
Uitgeboekt wegens definitief oninbaar | -345 | -199 |
Per einde van het boekjaar | -4.859 | -4.562 |
Voor het aanleggen van de provisie dubieuze debiteuren wordt als volgt te werk gegaan: de lijst van achterstallige huurgelden wordt intern van nabij opgevolgd. Op basis van een inschatting van het management, of wanneer er duidelijk aanwijsbare redenen zijn dat de vordering niet meer kan ge\u00efnd worden, wordt een provisie aangelegd. Handelsvorderingen zijn contant betaalbaar. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de ouderdomsstructuur van de vorderingen waarvoor geen waardevermindering werd geboekt.
Handelsvorderingen - Ouderdomsstructuur (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Vervallen < 30 dagen | 234 | 469 |
Vervallen 30-90 dagen | 15 | -5 |
Vervallen > 90 dagen | 317 | 292 |
Niet vervallen | 11.319 | 11.528 |
Geldmiddelen en kasequivalenten (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Banken | 2.917 | 7.089 |
Totaal geldmiddelen en kasequivalenten | 2.917 | 7.089 |
Handelsschulden en andere kortlopende schulden (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Exittaks | 402 | 738 |
Andere | 15.311 | 17.979 |
Handelsschulden | 346 | 774 |
Te ontvangen facturen | 9.799 | 12.165 |
Belastingsschulden | 4.146 | 4.039 |
Andere kortlopende schulden | 1.020 | 1.002 |
Totaal handelsschulden en andere kortlopende schulden | 15.713 | 18.718 |
Andere langlopende financi\u00eble verplichtingen (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Toegelaten afdekkingsinstrumenten (zie ook bijlage 35) | 0 | |
Uitgestelde belastingen | 1.560 | 3.200 |
Totaal andere langlopende financi\u00eble verplichtingen | 1.560 | 3.200 |
Opdeling volgens de contractuele vervaldagen van de kredietlijnen (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Langlopende | ||
Bilaterale leningen - variabele of vaste rente | 648.655 | 686.535 |
Obligatielening | 175.743 | 175.572 |
Subtotaal | 824.397 | 862.107 |
Kortlopende | ||
Bilaterale leningen - variabele of vaste rente | 21.384 | 4.182 |
Obligatielening | 0 | |
Thesauriebewijzen | 40.100 | 42.500 |
Subtotaal | 61.484 | 46.682 |
Totaal | 885.881 | 908.789 |
Opdeling volgens de maturiteit van de langlopende leningen - exclusief interestlasten (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Tussen \u00e9\u00e9n en twee jaar | 210.259 | 214.813 |
Tussen twee en vijf jaar | 378.464 | 495.981 |
Meer dan vijf jaar | 235.675 | 151.313 |
Opdeling volgens de spreiding tussen de leningen aan een variabele rente / vaste rente (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac)4 | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Leningen aan een variabele rente | 553.786 | 575.721 |
Leningen aan een vaste rente | 332.095 | 333.068 |
4 Zonder rekening te houden met afdekkingsinstrumenten |
Retail Estates nv beschikt over de volgende niet gebruikte kredietfaciliteiten (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Vervallende binnen het jaar | 0 | 0 |
Vervallende na \u00e9\u00e9n jaar | 203.262 | 184.012 |
40,10 mio EUR van de niet gebruikte kredietlijnen wordt gebruikt als backup lijn voor de opgenomen bedragen van het commercial paper programma |
Inschatting van de toekomstige interestlasten | Totale toekomstige interestlast | |
(in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Binnen \u00e9\u00e9n jaar | 19.338 | 19.999 |
Tussen \u00e9\u00e9n en vijf jaar | 78.005 | 57.293 |
Meer dan vijf jaar | 11.597 | 7.946 |
Totaal | 108.940 | 85.238 |
Andere kortlopende verplichtingen (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Te betalen dividenden | 2 | 1 |
Andere | 1.522 | 1.152 |
Totaal andere kortlopende verplichtingen | 1.524 | 1.153 |
Reconciliatie tussen wijzigingen in de financi\u00eble schulden en het geconsolideerd kasstroomoverzicht (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2024 | + Cash flows | + Niet-kas wijzigingen | 31.03.2025 |
Financi\u00eble schulden | 913.868 | 890.438 | ||
Bilaterale leningen - variabele of vaste rente | 733.217 | -23.078 | 710.139 | |
Obligatielening | 175.572 | 171 | 175.743 | |
Financi\u00eble leasing | 5.079 | -522 | 4.557 | |
* De non-cash beweging voor de financi\u00eble leasing betreft de toepassing van IFRS 16. | ||||
** De non-cash beweging voor de obligaties betreft de spreiding van kosten die gepaard zijn gegaan met de uitgifte van de obligaties. |
In de loop van het boekjaar was er een netto-afname van de financi\u00eble verplichtingen met -23,08 mio EUR. Er werden 142,35 mio EUR nieuwe leningen afgesloten of bestaande leningen werden verlengd, 165,35 mio EUR leningen liepen af en werden terugbetaald. Daarnaast zijn er ook nog kosten gepaard aan de uitgifte van obligaties die gespreid in resultaat worden genomen.
Langlopende en kortlopende financi\u00eble schulden
Opdeling volgens de contractuele vervaldagen van\u00a0 de kredietlijnen (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Langlopende | ||
Bilaterale leningen - variabele of vaste rente | 648.655 | 686.535 |
Financi\u00eble leasing | 4.557 | 5.079 |
Obligatielening | 175.743 | 175.572 |
Subtotaal | 828.954 | 867.186 |
Kortlopende | ||
Bilaterale leningen - variabele of vaste rente | 21.384 | 4.182 |
Obligatielening | 0 | |
Thesauriebewijzen | 40.100 | 42.500 |
Subtotaal | 61.484 | 46.682 |
Totaal | 890.438 | 913.868 |
Structuur van de financi\u00eble schulden:
Op 31\u00a0maart\u00a02025 bedroegen de totale geconsolideerde financi\u00eble schulden 890,44, mio EUR.
Dit bedrag is als volgt samengesteld:
Langlopende verplichtingen:
\u2013648,65 mio EUR traditionele bilaterale bancaire kredieten op lange termijn, gespreid over verschillende banken
\u20134,56 mio EUR financi\u00eble leasing
\u2013175,74 mio EUR obligatieleningen
Dit is een daling van 38,23 mio EUR ten opzichte van vorig jaar.
Kortlopende verplichtingen:
\u201321,38 mio EUR traditionele bilaterale bancaire kredieten op korte termijn
\u201340,10 mio EUR commercial paper
Dit is een stijging van 13,77 mio EUR ten opzichte van vorig jaar.\u00a0
100,70% van de leningen hebben een vaste rentevoet of zijn afgedekt via een interestrateswapcontract. Bij de inschatting van de toekomstige interestlasten is rekening gehouden met de schuldpositie per 31\u00a0maart\u00a02025 en interestdekkingen overeenkomstig de contracten die op dat moment lopend zijn.
De vennootschap heeft vijf obligatieleningen uitgegeven:
\u201330 mio EUR, uitgegeven op 29 april 2016 met een looptijd van 10 jaar, waarvan 4 mio EUR aan een vaste rentevoet van 2,84% en 26 mio EUR aan een variabele rentevoet (euribor 3 maand + 2,25%)
\u201325 mio EUR, uitgegeven op 10 juni 2016 met een looptijd van 10 jaar, aan een rentevoet van 2,84%
\u201375 mio EUR uitgegeven op 18 december 2019 met een looptijd van 7 jaar, aan een rentevoet van 2,15%
\u201330 mio EUR uitgegeven op 9 december 2020 met een looptijd van 5 jaar, aan een rentevoet van 1,991%
\u201316 mio EUR uitgegeven op 26 maart 2021 met een looptijd van 8 jaar, aan een rentevoet van 2,897%
Er werd reeds 60 mio EUR van bovenstaande obligatieleningen verlengd met de onderliggende investeerder via een kredietovereenkomst.
Analyse van de interestlasten - interestsensitiviteit
De mate waarin Retail Estates zich kan financieren heeft een belangrijke impact op de winstgevendheid. Investeren in vastgoed gaat nu eenmaal gepaard met een relatief hoge mate van schuldfinanciering. Om dit risico optimaal in te perken, hanteert Retail Estates een voorzichtige en conservatieve strategie (zie hierboven). Daardoor heeft een stijging van de rentevoet geen substanti\u00eble impact op het totaalresultaat in het huidige boekjaar. Er is wel een impact van intereststijgingen of -dalingen op de marktwaarde van de afgesloten IRS-contracten en dus op het eigen vermogen en variaties in de re\u00eble waarde van financi\u00eble activa en passiva.
Indien de interestvoet met 1% zou stijgen heeft dit een positieve impact van 28,69 mio EUR op het eigen vermogen en variaties in de re\u00eble waarde van financi\u00eble activa en passiva, waarvan 28,37 mio EUR via resultaat zou worden genomen en 0,32 mio EUR rechtstreeks zou geboekt worden op het eigen vermogen.
Indien de interestvoet met 1% zou dalen heeft dit een negatieve impact van -30,36 mio EUR op het eigen vermogen en de variaties in de re\u00eble waarde van financi\u00eble activa en passiva waarvan -30,16 mio EUR via resultaat zou geboekt worden en -0,20 mio EUR rechtstreeks zou geboekt worden op het eigen vermogen.
Principieel spreekt Retail Estates met zijn banken een convenant van 60% af met betrekking tot de schuldgraad.
Vervaldagen
De gewogen gemiddelde looptijd van de uitstaande financi\u00eble schulden van Retail Estates per 31\u00a0maart\u00a02025 bedraagt 3,46 jaar ten opzichte van 3,45 het jaar voordien. Op 31\u00a0maart\u00a02025 bedraagt het totaal aan niet-opgenomen en bevestigde kredietlijnen op lange termijn 203,26 mio EUR. Dit is inclusief de backuplijnen voor commercial paper ten belope van 40,10 mio EUR. De netto beschikbare kredietlijnen bedragen dus 163,16 mio EUR.
Eerste green loan afgesloten
Financi\u00eble instrumenten op 31\u00a0maart\u00a02024
Samenvatting van financi\u00eble instrumenten op afsluitdatum | 31.03.2025 | 31.03.2024 | ||||
(in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | Categorie\u00ebn | Niveau | Boekwaarde | Re\u00eble waarde | Boekwaarde | Re\u00eble waarde |
I. Vaste activa | ||||||
Vorderingen financi\u00eble leasing | A | 2 | 1.030 | 1.030 | 1.030 | 1.030 |
Leningen en vorderingen | A | 2 | 32 | 32 | 40 | 40 |
Financi\u00eble vaste activa | A/C | 2 | 31.172 | 31.172 | 44.924 | 44.924 |
II. Vlottende activa | ||||||
Handelsvorderingen en overige vorderingen | A | 2 | 17.467 | 17.467 | 21.938 | 21.938 |
Geldmiddelen en kasequivalenten | B | 2 | 2.917 | 2.917 | 7.089 | 7.089 |
Totaal der financi\u00eble instrumenten op het actief van de balans | 52.617 | 52.617 | 75.021 | 75.021 | ||
I. Langlopende verplichtingen | ||||||
Rentedragende verplichtingen | A | 2 | ||||
Kredietinstellingen | A | 2 | 648.655 | 646.878 | 686.535 | 680.578 |
Financi\u00eble leasings op lange termijn | A | 2 | 4.557 | 4.557 | 5.079 | 5.079 |
Obligatielening | A | 2 | 175.743 | 174.504 | 175.572 | 171.544 |
Overige langlopende verplichtingen | A | 2 | ||||
Overige financi\u00eble verplichtingen | C | 2 | 0 | 0 | 0 | 0 |
II. Kortlopende verplichtingen | ||||||
Rentedragende verplichtingen | A | 2 | 61.484 | 61.484 | 46.682 | 46.682 |
Kortlopende handelsschulden en overige schulden | A | 2 | 17.237 | 17.237 | 19.871 | 19.871 |
Totaal der financi\u00eble instrumenten op het passief van de balans | 907.675 | 904.660 | 933.739 | 923.754 |
De categorie\u00ebn komen overeen met volgende financi\u00eble instrumenten:
A.Financi\u00eble activa of passiva (met inbegrip van vorderingen en leningen) tot op de vervaldag gehouden aan de geamortiseerde kostprijs.
B.Geldbeleggingen tot op de vervaldag gehouden aan de geamortiseerde kostprijs.
C.Activa of passiva, gehouden aan re\u00eble waarde via de winst- en verliesrekening, behalve voor financi\u00eble instrumenten bepaald als afdekkingsinstrument die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding.
Het grootste geheel der financi\u00eble instrumenten van de Groep stemt overeen met niveau 2 in de hi\u00ebrarchie van de re\u00eble waarden. De waardering aan re\u00eble waarde gebeurt op regelmatige basis.
Niveau 2 in de hi\u00ebrarchie der re\u00eble waarden betreft de overige financi\u00eble activa en passiva waarvan de re\u00eble waarde gebaseerd is op andere gegevens die, direct of indirect, kunnen worden vastgesteld voor de betrokken activa of passiva.
De waarderingstechnieken betreffende de re\u00eble waarde van de financi\u00eble instrumenten van niveau 2 zijn de volgende:
\u2013De rubriek \u2018overige financi\u00eble verplichtingen\u2019 betreft interest rate swaps waarvan de re\u00eble waarde vastgelegd is met behulp van rentevoeten die van toepassing zijn op actieve markten, over het algemeen aangeleverd door financi\u00eble instellingen.
\u2013De re\u00eble waarde van de overige financi\u00eble activa en passiva van niveau 2 is nagenoeg gelijk aan hun boekwaarde:
\u2022hetzij omdat zij een vervaldag op korte termijn hebben (zoals de handelsvorderingen en -schulden);
\u2022hetzij omdat zij een variabele interestvoet dragen.
De re\u00eble waarde van de schulden met een vaste rentevoet wordt geraamd aan de hand van een
actualisatie van hun toekomstige cashflows rekening houdende met het kredietrisico van de Groep.
Financi\u00eble instrumenten aan geamortiseerde kostprijs
Aangezien de handelsvorderingen en handelsschulden kortlopend zijn, benadert de re\u00eble waarde nagenoeg de nominale waarde van deze financi\u00eble activa en verplichtingen in kwestie.
Retail Estates heeft op 31\u00a0maart\u00a02025 553,79\u00a0mio\u00a0EUR financi\u00eble schulden met variabele rentevoet en 332,10\u00a0mio\u00a0EUR financi\u00eble schulden met vaste rentevoet1. 100,70% van de leningen hebben een vaste rentevoet of zijn afgedekt via een interestrateswapcontract. De vaste
rentevoeten die voor deze langlopende schulden destijds zijn gecontracteerd, stemmen in de meeste gevallen niet langer overeen met de rentevoeten die momenteel op de geldmarkten gangbaar zijn, wat een verschil teweegbrengt tussen de boekwaarde en hun re\u00eble waarde. De volgende tabel vergelijkt het totaalbedrag van de schulden met vaste rentevoet aan boekwaarde en in re\u00eble waarde per einde van het boekjaar 2024-2025, waarbij de re\u00eble waarde van de schulden met vaste rentevoet geraamd wordt aan de hand van een actualisatie van hun toekomstige cashflows rekening houdende met het kredietrisico van de Groep. Deze re\u00eble waarde van de schulden met vaste rentevoet wordt in de onderliggende tabel informatief vermeld. De boekwaarde is gelijk aan de geamortiseerde kostprijs.
31.03.2025 | 31.03.2024 | |||
Financi\u00eble schulden met vaste rentevoet | Boekwaarde | Re\u00eble waarde | Boekwaarde | Re\u00eble waarde |
Financi\u00eble schulden met vaste rentevoet | 332.095 | 329.080 | 333.068 | 323.083 |
Financi\u00eble instrumenten aan re\u00eble waarde
Re\u00eble waarde van financi\u00eble activa en passiva (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Re\u00eble waarde van de financi\u00eble derivaten - Passief | 0 | |
Re\u00eble waarde van de financi\u00eble derivaten - Actief | 24.597 | 38.275 |
Totale re\u00eble waarde van financi\u00eble activa en passiva | 24.597 | 38.275 |
De Groep gebruikt financi\u00eble afgeleide producten (interest rate swaps, floors en caps) om zich in te dekken tegen renterisico\u2019s afkomstig van operationele, financi\u00eble en investeringsactiviteiten. Afgeleide financi\u00eble producten worden initieel aan hun kostprijs erkend en worden geherwaardeerd aan hun re\u00eble waarde op de daaropvolgende rapporteringsdatum. De variatie van de instrumenten bedraag -13,67 mio EUR in het huidige boekjaar. De derivaten die door Retail Estates momenteel gebruikt worden, kwalificeren slechts in beperkte mate als kasstroomafdekkingstransacties.
De wijzigingen in de re\u00eble waarde van de derivaten die niet als kasstroomafdekking kwalificeren, worden onmiddellijk in het resultaat opgenomen. Er werd -13,00 mio EUR in het resultaat opgenomen met betrekking tot de financi\u00eble instrumenten. Swaps die kwalificeren als kasstroomafdekking worden direct in het eigen vermogen erkend en niet in de resultatenrekening opgenomen. Dit boekjaar werd er -0,66 mio EUR rechtstreeks in het eigen vermogen geboekt. De interest rate swaps zijn niveau 2-instrumenten.
Overzicht financi\u00eble instrumenten:
ANDERE LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN
Startdatum | Einddatum | Rentevoet | Variabele rentevoet | Notioneel bedrag (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | Type derivaat | Hedge accounting | |
1 | juli 2016 | april 2026 | 1,26% | Euribor 3 M + | 26.000 | IRS | JA |
2 | maart 2018 | maart 2026 | 1,10% | Euribor 3 M + | 20.000 | IRS | NEEN |
3 | december 2018 | december 2026 | 1,06% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
4 | januari 2018 | januari 2026 | 0,74% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
5 | juli 2016 | april 2026 | -2,25% | Euribor 3 M + | 26.000 | FLOOR | JA |
6 | maart 2018 | maart 2026 | 0,00% | Euribor 3 M + | 20.000 | FLOOR | NEEN |
7 | december 2018 | december 2026 | 0,00% | Euribor 3 M + | 25.000 | FLOOR | NEEN |
8 | juni 2023 | juni 2026 | 0,68% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
9 | december 2024 | december 2028 | 0,70% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
10 | december 2024 | december 2028 | 0,72% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
11 | maart 2024 | maart 2029 | 0,40% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
12 | maart 2024 | maart 2029 | 0,37% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
13 | maart 2024 | maart 2029 | 0,28% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
14 | juni 2024 | maart 2029 | 0,03% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
15 | maart 2024 | juni 2029 | 0,21% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
16 | december 2026 | december 2029 | -0,06% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
17 | juni 2021 | juni 2027 | 0,85% | Euribor 3 M + | 60.000 | IRS | NEEN |
18 | juni 2022 | juni 2026 | 0,63% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
19 | juni 2022 | juni 2026 | 0,83% | Euribor 3 M + | 14.000 | IRS | NEEN |
20 | juni 2022 | juni 2026 | 0,62% | Euribor 3 M + | 10.000 | IRS | NEEN |
21 | juli 2022 | juli 2027 | 1,44% | Euribor 3 M + | 15.000 | IRS | NEEN |
22 | juni 2022 | juni 2026 | 1,21% | Euribor 3 M + | 30.000 | IRS | NEEN |
23 | december 2023 | december 2029 | 0,89% | Euribor 3 M + | 35.000 | IRS | NEEN |
24 | maart 2024 | maart 2027 | 0,49% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN |
Startdatum | Einddatum | Rentevoet | Variabele rentevoet | Notioneel bedrag (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | Type derivaat | Hedge accounting | |
25 | juni 2026 | december 2029 | 2,61% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
26 | juni 2026 | december 2029 | 3,08% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
27 | juni 2026 | december 2029 | 2,76% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
28 | maart 2027 | maart 2028 | 2,42% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
29 | december 2025 | december 2031 | 2,32% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
30 | maart 2028 | maart 2032 | 2,54% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
31 | maart 2025 | maart 2028 | 2,22% | Euribor 3 M + | 70.000 | IRS | NEEN |
32 | december 2029 | maart 2032 | 2,11% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
33 | december 2026 | maart 2031 | 2,40% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN |
Opdeling volgens de maturiteit van de liquiditeitsverplichting verbonden aan de afgeleide producten - (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 |
Tussen nul en twee jaar | -9.651 |
Tussen twee en vijf jaar | -7.127 |
Meer dan vijf jaar | -1.611 |
Totaal | -18.389 |
Belastingsvorderingen en andere vlottende activa (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Belastingen | ||
Terug te vorderen BTW | ||
Terug te vorderen roerende voorheffing | 4 | 0 |
Terug te vorderen onroerende voorheffing | 1.970 | 1.995 |
Bezoldigingen en sociale lasten | ||
Andere | 866 | 5.316 |
Totaal belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 2.841 | 7.311 |
Belastingsvorderingen en andere vlottende activa (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Belastingen | ||
Terug te vorderen BTW | ||
Terug te vorderen roerende voorheffing | 4 | 0 |
Terug te vorderen onroerende voorheffing | 1.970 | 1.995 |
Bezoldigingen en sociale lasten | ||
Andere | 866 | 5.316 |
Totaal belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 2.841 | 7.311 |
Overlopende rekeningen (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Gelopen, niet vervallen vastgoedopbrengsten | 17 | 139 |
Te bestemmen huurkortingen en huurvoordelen | ||
Voorafbetaalde vastgoedkosten | 2.751 | 2.309 |
Voorafbetaalde interesten en andere financi\u00eble kosten | 548 | 550 |
Andere | 298 | 729 |
Totaal overlopende rekeningen actief | 3.614 | 3.727 |
Belastingsvorderingen en andere vlottende activa (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Belastingen | ||
Terug te vorderen BTW | ||
Terug te vorderen roerende voorheffing | 4 | 0 |
Terug te vorderen onroerende voorheffing | 1.970 | 1.995 |
Bezoldigingen en sociale lasten | ||
Andere | 866 | 5.316 |
Totaal belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 2.841 | 7.311 |
Handelsschulden en andere kortlopende schulden (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Exittaks | 402 | 738 |
Andere | 15.311 | 17.979 |
Handelsschulden | 346 | 774 |
Te ontvangen facturen | 9.799 | 12.165 |
Belastingsschulden | 4.146 | 4.039 |
Andere kortlopende schulden | 1.020 | 1.002 |
Totaal handelsschulden en andere kortlopende schulden | 15.713 | 18.718 |
Belastingsvorderingen en andere vlottende activa (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Belastingen | ||
Terug te vorderen BTW | ||
Terug te vorderen roerende voorheffing | 4 | 0 |
Terug te vorderen onroerende voorheffing | 1.970 | 1.995 |
Bezoldigingen en sociale lasten | ||
Andere | 866 | 5.316 |
Totaal belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 2.841 | 7.311 |
Geldmiddelen en kasequivalenten (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Banken | 2.917 | 7.089 |
Totaal geldmiddelen en kasequivalenten | 2.917 | 7.089 |
Handelsschulden en andere kortlopende schulden (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Exittaks | 402 | 738 |
Andere | 15.311 | 17.979 |
Handelsschulden | 346 | 774 |
Te ontvangen facturen | 9.799 | 12.165 |
Belastingsschulden | 4.146 | 4.039 |
Andere kortlopende schulden | 1.020 | 1.002 |
Totaal handelsschulden en andere kortlopende schulden | 15.713 | 18.718 |
Andere langlopende financi\u00eble verplichtingen (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Toegelaten afdekkingsinstrumenten (zie ook bijlage 35) | 0 | |
Uitgestelde belastingen | 1.560 | 3.200 |
Totaal andere langlopende financi\u00eble verplichtingen | 1.560 | 3.200 |
Opdeling volgens de contractuele vervaldagen van de kredietlijnen (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Langlopende | ||
Bilaterale leningen - variabele of vaste rente | 648.655 | 686.535 |
Obligatielening | 175.743 | 175.572 |
Subtotaal | 824.397 | 862.107 |
Kortlopende | ||
Bilaterale leningen - variabele of vaste rente | 21.384 | 4.182 |
Obligatielening | 0 | |
Thesauriebewijzen | 40.100 | 42.500 |
Subtotaal | 61.484 | 46.682 |
Totaal | 885.881 | 908.789 |
Opdeling volgens de maturiteit van de langlopende leningen - exclusief interestlasten (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Tussen \u00e9\u00e9n en twee jaar | 210.259 | 214.813 |
Tussen twee en vijf jaar | 378.464 | 495.981 |
Meer dan vijf jaar | 235.675 | 151.313 |
Opdeling volgens de spreiding tussen de leningen aan een variabele rente / vaste rente (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac)4 | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Leningen aan een variabele rente | 553.786 | 575.721 |
Leningen aan een vaste rente | 332.095 | 333.068 |
4 Zonder rekening te houden met afdekkingsinstrumenten |
Retail Estates nv beschikt over de volgende niet gebruikte kredietfaciliteiten (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Vervallende binnen het jaar | 0 | 0 |
Vervallende na \u00e9\u00e9n jaar | 203.262 | 184.012 |
40,10 mio EUR van de niet gebruikte kredietlijnen wordt gebruikt als backup lijn voor de opgenomen bedragen van het commercial paper programma |
Inschatting van de toekomstige interestlasten | Totale toekomstige interestlast | |
(in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Binnen \u00e9\u00e9n jaar | 19.338 | 19.999 |
Tussen \u00e9\u00e9n en vijf jaar | 78.005 | 57.293 |
Meer dan vijf jaar | 11.597 | 7.946 |
Totaal | 108.940 | 85.238 |
Reconciliatie tussen wijzigingen in de financi\u00eble schulden en het geconsolideerd kasstroomoverzicht (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2024 | + Cash flows | + Niet-kas wijzigingen | 31.03.2025 |
Financi\u00eble schulden | 913.868 | 890.438 | ||
Bilaterale leningen - variabele of vaste rente | 733.217 | -23.078 | 710.139 | |
Obligatielening | 175.572 | 171 | 175.743 | |
Financi\u00eble leasing | 5.079 | -522 | 4.557 | |
* De non-cash beweging voor de financi\u00eble leasing betreft de toepassing van IFRS 16. | ||||
** De non-cash beweging voor de obligaties betreft de spreiding van kosten die gepaard zijn gegaan met de uitgifte van de obligaties. |
In de loop van het boekjaar was er een netto-afname van de financi\u00eble verplichtingen met -23,08 mio EUR. Er werden 142,35 mio EUR nieuwe leningen afgesloten of bestaande leningen werden verlengd, 165,35 mio EUR leningen liepen af en werden terugbetaald. Daarnaast zijn er ook nog kosten gepaard aan de uitgifte van obligaties die gespreid in resultaat worden genomen.
Langlopende en kortlopende financi\u00eble schulden
Opdeling volgens de contractuele vervaldagen van\u00a0 de kredietlijnen (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Langlopende | ||
Bilaterale leningen - variabele of vaste rente | 648.655 | 686.535 |
Financi\u00eble leasing | 4.557 | 5.079 |
Obligatielening | 175.743 | 175.572 |
Subtotaal | 828.954 | 867.186 |
Kortlopende | ||
Bilaterale leningen - variabele of vaste rente | 21.384 | 4.182 |
Obligatielening | 0 | |
Thesauriebewijzen | 40.100 | 42.500 |
Subtotaal | 61.484 | 46.682 |
Totaal | 890.438 | 913.868 |
Structuur van de financi\u00eble schulden:
Op 31\u00a0maart\u00a02025 bedroegen de totale geconsolideerde financi\u00eble schulden 890,44, mio EUR.
Dit bedrag is als volgt samengesteld:
Langlopende verplichtingen:
\u2013648,65 mio EUR traditionele bilaterale bancaire kredieten op lange termijn, gespreid over verschillende banken
\u20134,56 mio EUR financi\u00eble leasing
\u2013175,74 mio EUR obligatieleningen
Dit is een daling van 38,23 mio EUR ten opzichte van vorig jaar.
Kortlopende verplichtingen:
\u201321,38 mio EUR traditionele bilaterale bancaire kredieten op korte termijn
\u201340,10 mio EUR commercial paper
Dit is een stijging van 13,77 mio EUR ten opzichte van vorig jaar.\u00a0
100,70% van de leningen hebben een vaste rentevoet of zijn afgedekt via een interestrateswapcontract. Bij de inschatting van de toekomstige interestlasten is rekening gehouden met de schuldpositie per 31\u00a0maart\u00a02025 en interestdekkingen overeenkomstig de contracten die op dat moment lopend zijn.
De vennootschap heeft vijf obligatieleningen uitgegeven:
\u201330 mio EUR, uitgegeven op 29 april 2016 met een looptijd van 10 jaar, waarvan 4 mio EUR aan een vaste rentevoet van 2,84% en 26 mio EUR aan een variabele rentevoet (euribor 3 maand + 2,25%)
\u201325 mio EUR, uitgegeven op 10 juni 2016 met een looptijd van 10 jaar, aan een rentevoet van 2,84%
\u201375 mio EUR uitgegeven op 18 december 2019 met een looptijd van 7 jaar, aan een rentevoet van 2,15%
\u201330 mio EUR uitgegeven op 9 december 2020 met een looptijd van 5 jaar, aan een rentevoet van 1,991%
\u201316 mio EUR uitgegeven op 26 maart 2021 met een looptijd van 8 jaar, aan een rentevoet van 2,897%
Er werd reeds 60 mio EUR van bovenstaande obligatieleningen verlengd met de onderliggende investeerder via een kredietovereenkomst.
Analyse van de interestlasten - interestsensitiviteit
De mate waarin Retail Estates zich kan financieren heeft een belangrijke impact op de winstgevendheid. Investeren in vastgoed gaat nu eenmaal gepaard met een relatief hoge mate van schuldfinanciering. Om dit risico optimaal in te perken, hanteert Retail Estates een voorzichtige en conservatieve strategie (zie hierboven). Daardoor heeft een stijging van de rentevoet geen substanti\u00eble impact op het totaalresultaat in het huidige boekjaar. Er is wel een impact van intereststijgingen of -dalingen op de marktwaarde van de afgesloten IRS-contracten en dus op het eigen vermogen en variaties in de re\u00eble waarde van financi\u00eble activa en passiva.
Indien de interestvoet met 1% zou stijgen heeft dit een positieve impact van 28,69 mio EUR op het eigen vermogen en variaties in de re\u00eble waarde van financi\u00eble activa en passiva, waarvan 28,37 mio EUR via resultaat zou worden genomen en 0,32 mio EUR rechtstreeks zou geboekt worden op het eigen vermogen.
Indien de interestvoet met 1% zou dalen heeft dit een negatieve impact van -30,36 mio EUR op het eigen vermogen en de variaties in de re\u00eble waarde van financi\u00eble activa en passiva waarvan -30,16 mio EUR via resultaat zou geboekt worden en -0,20 mio EUR rechtstreeks zou geboekt worden op het eigen vermogen.
Principieel spreekt Retail Estates met zijn banken een convenant van 60% af met betrekking tot de schuldgraad.
Vervaldagen
De gewogen gemiddelde looptijd van de uitstaande financi\u00eble schulden van Retail Estates per 31\u00a0maart\u00a02025 bedraagt 3,46 jaar ten opzichte van 3,45 het jaar voordien. Op 31\u00a0maart\u00a02025 bedraagt het totaal aan niet-opgenomen en bevestigde kredietlijnen op lange termijn 203,26 mio EUR. Dit is inclusief de backuplijnen voor commercial paper ten belope van 40,10 mio EUR. De netto beschikbare kredietlijnen bedragen dus 163,16 mio EUR.
Eerste green loan afgesloten
Andere kortlopende verplichtingen (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Te betalen dividenden | 2 | 1 |
Andere | 1.522 | 1.152 |
Totaal andere kortlopende verplichtingen | 1.524 | 1.153 |
Overlopende rekeningen (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten | 16.628 | 16.228 |
Gelopen, niet vervallen interesten en andere financi\u00eble kosten | 3.151 | 3.390 |
Andere | 50 | 24 |
Totaal overlopende rekeningen | 19.829 | 19.642 |
Financi\u00eble instrumenten aan re\u00eble waarde
Re\u00eble waarde van financi\u00eble activa en passiva (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Re\u00eble waarde van de financi\u00eble derivaten - Passief | 0 | |
Re\u00eble waarde van de financi\u00eble derivaten - Actief | 24.597 | 38.275 |
Totale re\u00eble waarde van financi\u00eble activa en passiva | 24.597 | 38.275 |
De Groep gebruikt financi\u00eble afgeleide producten (interest rate swaps, floors en caps) om zich in te dekken tegen renterisico\u2019s afkomstig van operationele, financi\u00eble en investeringsactiviteiten. Afgeleide financi\u00eble producten worden initieel aan hun kostprijs erkend en worden geherwaardeerd aan hun re\u00eble waarde op de daaropvolgende rapporteringsdatum. De variatie van de instrumenten bedraag -13,67 mio EUR in het huidige boekjaar. De derivaten die door Retail Estates momenteel gebruikt worden, kwalificeren slechts in beperkte mate als kasstroomafdekkingstransacties.
De wijzigingen in de re\u00eble waarde van de derivaten die niet als kasstroomafdekking kwalificeren, worden onmiddellijk in het resultaat opgenomen. Er werd -13,00 mio EUR in het resultaat opgenomen met betrekking tot de financi\u00eble instrumenten. Swaps die kwalificeren als kasstroomafdekking worden direct in het eigen vermogen erkend en niet in de resultatenrekening opgenomen. Dit boekjaar werd er -0,66 mio EUR rechtstreeks in het eigen vermogen geboekt. De interest rate swaps zijn niveau 2-instrumenten.
Verbonden partijen
De verbonden partijen waarmee de vennootschap handelt zijn haar dochterondernemingen en haar bestuurders en leden van het managementcomit\u00e9. De transacties met de dochterondernemingen worden ge\u00eblimineerd in de consolidatie.
De vennootschap heeft geen transacties met verbonden partijen (zoals gedefinieerd onder IFRS) gesloten gedurende de boekjaren 2023-2024 en 2024-2025, noch in de periode tussen 1\u00a0april 2025 en de datum van dit verslag.
Bestuurders en leden van het\u00a0 managementcomit\u00e9
De vergoeding voor de bestuurders en leden van het managementcomit\u00e9 is opgenomen in de post \u201calgemene kosten van de vennootschap\u201d (zie bijlage 10).
Bestuurdersvergoedingen (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Vergoeding bedrijfsleiding | 2.350 | 2.173 |
Bestuurdersvergoedingen | 436 | 352 |
Totaal | 2.786 | 2.525 |
Verbonden partijen
De verbonden partijen waarmee de vennootschap handelt zijn haar dochterondernemingen en haar bestuurders en leden van het managementcomit\u00e9. De transacties met de dochterondernemingen worden ge\u00eblimineerd in de consolidatie.
De vennootschap heeft geen transacties met verbonden partijen (zoals gedefinieerd onder IFRS) gesloten gedurende de boekjaren 2023-2024 en 2024-2025, noch in de periode tussen 1\u00a0april 2025 en de datum van dit verslag.
Bestuurders en leden van het\u00a0 managementcomit\u00e9
De vergoeding voor de bestuurders en leden van het managementcomit\u00e9 is opgenomen in de post \u201calgemene kosten van de vennootschap\u201d (zie bijlage 10).
Bestuurdersvergoedingen (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Vergoeding bedrijfsleiding | 2.350 | 2.173 |
Bestuurdersvergoedingen | 436 | 352 |
Totaal | 2.786 | 2.525 |
Verbonden partijen
De verbonden partijen waarmee de vennootschap handelt zijn haar dochterondernemingen en haar bestuurders en leden van het managementcomit\u00e9. De transacties met de dochterondernemingen worden ge\u00eblimineerd in de consolidatie.
Honoraria (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Bezoldiging van de commissaris voor het auditmandaat | 163 | 165 |
Bezoldiging voor uitzonderlijke werkzaamheden of bijzondere opdrachten | ||
Controleopdrachten voorzien door het WVV | 57 | 28 |
Andere controleopdrachten | 0 | 28 |
Belastingadvies-opdrachten | ||
Andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten | 29 |
Gebeurtenissen na balansdatum
Verkoop retailpand in Veenendaal (Nederland)
Op 1 april 2025 heeft Retail Estates een retailpand in Veenendaal (Nederland) verkocht voor 12\u00a0mio\u00a0EUR. Het pand van 18.576 m\u00b2 werd verhuurd aan Eijerkamp, een bekend Nederlands familiebedrijf gespecialiseerd in wooninrichting en meubelen. De totale huren met betrekking tot dit retailpand bedragen 1,48\u00a0mio\u00a0EUR op jaarbasis. De re\u00eble waarde van het pand bedroeg 12\u00a0mio\u00a0EUR op 31 maart 2025. De site werd verkocht omdat dit een atypische vastgoedsite is: het betreft een grootschalige oppervlakte met twee slechts huurders. Het beleggingsbeleid van Retail Estates in Nederland richt zich eerder op standaardpanden met een oppervlakte van 1500 m\u00b2.
Interim-dividend in de vorm van een keuzedividend
De raad van bestuur van Retail Estates heeft op 28 mei 2025 beslist om over het boekjaar 2024-2025 (dat een aanvang nam op 1\u00a0april\u00a02024 om te eindigen op 31\u00a0maart\u00a02025) een interim-dividend in de vorm van een keuzedividend uit te keren van EUR 5,10 bruto (of EUR\u00a03,57 netto, d.i. het nettodividend per aandeel na afhouding van 30% roerende voorheffing) per aandeel (dat deelt in het resultaat van het boekjaar 2024-2025).
De raad van bestuur biedt aldus in het kader van de beslissing tot uitkering van het interim-dividend aan de aandeelhouders de mogelijkheid om hun schuldvordering, die ontstaat uit de uitkering van het nettobedrag van het interim-dividend, in te brengen in het kapitaal van de vennootschap, tegen de uitgifte van nieuwe aandelen (naast de keuzemogelijkheid om het interim-dividend in cash te ontvangen en de keuzemogelijkheid om te opteren voor een combinatie van beide voorgaande opties). De nieuwe aandelen uitgegeven ten gevolge van deze kapitaalverhoging, zullen delen in het resultaat vanaf 1\u00a0april 2025.
Rekening houdend met de uitkeringsverplichting van Retail Estates als openbare GVV met toepassing van artikel 13 van het KB van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zal de raad van bestuur aan de jaarlijkse algemene vergadering van 22 juli 2025 voorstellen om geen bijkomend dividend over het boekjaar 2024-2025 uit te keren.
De inbreng in natura van schuldvorderingen jegens Retail Estates in het kader van het interim-keuzedividend, en de daarmee gepaard gaande kapitaalverhoging, versterkt het eigen vermogen van de vennootschap en verlaagt derhalve haar (wettelijk begrensde) schuldgraad.
Dit biedt Retail Estates de mogelijkheid om in de toekomst bijkomende met schulden gefinancierde transacties te verrichten en zo haar groei-intenties verder te realiseren. Het interim-keuzedividend leidt verder (a rato van de inbreng van de netto-dividendrechten in het kapitaal van de vennootschap) tot een retentie van middelen binnen de vennootschap die de vermogenspositie versterken. Bovendien worden zo de banden met de aandeelhouders versterkt.
De uitgifteprijs van de nieuwe aandelen is door de raad van bestuur bepaald op EUR 57,12. Rekening houdend met voormelde uitgifteprijs, kan op elk nieuw uit te geven aandeel worden ingeschreven, en zal dit nieuw aandeel worden volgestort, door inbreng van netto-dividendrechten verbonden aan 16 bestaande aandelen van dezelfde vorm (vertegenwoordigd door coupon nr. 33).
De keuzeperiode zal lopen van 5 juni 2025 tot 19 juni 2025, waarna de verwezenlijking van de kapitaalverhoging en de uitgifte van de nieuwe aandelen op 26 juni 2025 zal worden vastgesteld.
Voor meer informatie verwijzen we naar het persbericht van 28 mei 2025.
Retail Warehousing Invest - met fusie gelijkgestelde verrichting
De raden van bestuur van Retail Estates en Retail Warehousing Invest (100% dochtervennootschap van Retail Estates) hebben de intentie om te besluiten tot een met fusie gelijkgestelde verrichting in de zin van artikel 12:7 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen, ten gevolge waarvan het gehele vermogen van Retail Warehousing Invest als gevolg van een ontbinding zonder vereffening overgaat naar Retail Estates.\u00a0
Lijst van geconsolideerde ondernemingen en wijzigingen in consolidatiekring
Volgende dochterondernemingen maken deel uit van de consolidatieperimeter van Retail Estates nv op 31\u00a0maart\u00a02025:
Dochteronderneming | Externe financi\u00eble schulden5 (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | Vastgoed-beleggingen5 (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | Huurinkomsten6 (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | Deelnemings-percentage |
Retail Warehousing Invest | 51.363 | 3.173 | 100,00% | |
Inducom | 92.464 | 0 | 100,00% | |
Finsbury Properties | 0 | 17 | 100,00% | |
Regreen | 8.279 | 548 | 100,00% | |
Veilinghof 't Sas | 0 | 26,19% | ||
Retail Estates Nederland | 54.268 | 5.608 | 100,00% | |
Venlo Invest | 34.057 | 2.540 | 100,00% | |
Cruquius Invest | 80.701 | 5.914 | 100,00% | |
Spijkenisse Invest | 10.250 | 46.871 | 3.227 | 100,00% |
Heerlen I Invest | 68.285 | 4.910 | 100,00% | |
Heerlen II Invest | 59.562 | 4.441 | 100,00% | |
Retail Estates Middelburg Invest | 33.339 | 2.815 | 100,00% | |
Breda I Invest | 41.631 | 3.240 | 100,00% | |
Breda II Invest | 25.735 | 2.052 | 100,00% | |
Naaldwijk Invest | 21.153 | 1.976 | 100,00% | |
Alex Invest | 37.307 | 3.475 | 50,00% | |
Zaandam Invest | 36.453 | 2.081 | 100,00% | |
Osbroek Invest | 74.930 | 5.593 | 100,00% | |
Aquarius Invest | 41.284 | 2.502 | 100,00% | |
Waterman Invest | 39.214 | 2.730 | 100,00% | |
SVK | 3.268 | 221 | 100,00% | |
5 Waarde op afsluitdatum van de geconsolideerde cijfers (31.03.2025) inclusief vaste activa in aanbouw conform de aangepaste IAS 40-norm. | ||||
6 Voor de periode dat ze deel uitmaken van de Groep in het huidige boekjaar. |
Aquarius Invest nv en Waterman Invest nv
Op 13 juni 2023 werden de dochtervennootschappen \u201cAquarius Invest nv\u201d en \u201cWaterman Invest nv\u201d opgericht in het kader van de aankoop van het retailpark Alexandrium II Megastores te Rotterdam. De investering in de aankoop van het retailpark bedraagt 81,5 mio EUR (inclusief overdrachtsbelasting, due diligence en transactiekosten).
Alexandrium II Megastores, Alexandrium III Woonmall en het regionaal Shopping Center Alexandrium (Alexandrium I \u2013 eigendom van Kl\u00e9pierre) maken deel uit van de grootste out-of-town winkelzone van de Randstad. De structurele verbinding tussen de drie retailparken zorgt voor een uiterst complementaire mix en een voor Nederland uitzonderlijk winkelaanbod met in totaal 200 winkels op een oppervlakte van 111.500 m\u00b2. Alle winkels zijn 7/7 open en trekken jaarlijks samen 15 miljoen bezoekers aan.
Inducom nv
De enkelvoudige jaarrekening van Inducom is voor het eerst opgesteld volgens boekhoudnormen consistent met International Financial Reporting Standards zoals ge\u00efmplementeerd door de GVBF-Wetgeving. Dit als gevolg van de registratie van de vennootschap als GVBF vanaf 14 november 2023 op de lijst met gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen in toepassing van het koninklijk besluit van 9 november 2016 met betrekking tot de gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen.
De onderneming heeft alle IFRS-standaarden en interpretaties toegepast die op balansdatum 31 december 2023 van toepassing waren, en dit voor de cijfers vanaf de overgangsdatum naar IFRS (d.i. 1 januari 2022).
Op 29 maart 2024 heeft Retail Estates als enige aandeelhouder van RWI beslist tot parti\u00eble splitsing van RWI, met tot gevolg dat een gedeelte van de vastgoedportefeuille van RWI werd overgedragen aan Inducom nv. De verkregen waarde van Retail Warehousing Invest nv bevat een belangrijk aantal naakte eigendomsrechten (\u201ctr\u00e9fonds\u201d) waarvan de erfpacht zich bij Retail Estates nv bevindt met een huidige marktwaarde van ongeveer EUR 78,19 miljoen.
Retail Warehousing Invest nv
Sinds 2012 bezit Retail Estates een participatie in Retail Warehousing Invest nv, een institutionele gereglementeerde vastgoedvennootschap (IGVV) (\u201cRWI\u201d). Oorspronkelijk had Retail Estates een medeaandeelhouder in RWI met een minderheidsbelang van 37,5%. In 2016 heeft deze minderheidsaandeelhouder door middel van een inbreng in natura in de context van het toegestane kapitaal de aandelenparticipatie in RWI \u201comgeruild\u201d in een aandelenparticipatie bij Retail Estates. Sindsdien is Retail Estates enige aandeelhouder van RWI.
Op 29 maart 2024 heeft Retail Estates als enige aandeelhouder van RWI beslist tot parti\u00eble splitsing van RWI, met tot gevolg dat een gedeelte van de vastgoedportefeuille van RWI werd overgedragen aan Inducom NV, een gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds naar Belgisch recht en eveneens een 100% dochtervennootschap van Retail Estates.
SVK nv
Gedurende het afgelopen boekjaar werd de controle verworven over de vennootschap S.V.K. nv. De overname zorgt voor de uitbreiding van de site in Sint-Joris-Winge.
Overige dochtervennootschappen
Alle dochtervennootschappen worden integraal geconsolideerd met uitzondering van Veilinghof \u2019t Sas, waarop de vermogensmutatiemethode wordt toegepast (we verwijzen naar de Belangrijke grondslagen voor financi\u00eble verslaggeving onder de hoofding \u201cGrondslag voor consolidatie\u201d voor meer info omtrent deze consolidatiemethode). Retail Estates heeft een deelneming van 26,19% in Veilinghof \u2018t Sas. De financiering gebeurt vanuit Retail Estates ten belope van 5 mio EUR.
Lijst van geconsolideerde ondernemingen en wijzigingen in consolidatiekring
Volgende dochterondernemingen maken deel uit van de consolidatieperimeter van Retail Estates nv op 31\u00a0maart\u00a02025:
Dochteronderneming | Externe financi\u00eble schulden5 (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | Vastgoed-beleggingen5 (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | Huurinkomsten6 (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | Deelnemings-percentage |
Retail Warehousing Invest | 51.363 | 3.173 | 100,00% | |
Inducom | 92.464 | 0 | 100,00% | |
Finsbury Properties | 0 | 17 | 100,00% | |
Regreen | 8.279 | 548 | 100,00% | |
Veilinghof 't Sas | 0 | 26,19% | ||
Retail Estates Nederland | 54.268 | 5.608 | 100,00% | |
Venlo Invest | 34.057 | 2.540 | 100,00% | |
Cruquius Invest | 80.701 | 5.914 | 100,00% | |
Spijkenisse Invest | 10.250 | 46.871 | 3.227 | 100,00% |
Heerlen I Invest | 68.285 | 4.910 | 100,00% | |
Heerlen II Invest | 59.562 | 4.441 | 100,00% | |
Retail Estates Middelburg Invest | 33.339 | 2.815 | 100,00% | |
Breda I Invest | 41.631 | 3.240 | 100,00% | |
Breda II Invest | 25.735 | 2.052 | 100,00% | |
Naaldwijk Invest | 21.153 | 1.976 | 100,00% | |
Alex Invest | 37.307 | 3.475 | 50,00% | |
Zaandam Invest | 36.453 | 2.081 | 100,00% | |
Osbroek Invest | 74.930 | 5.593 | 100,00% | |
Aquarius Invest | 41.284 | 2.502 | 100,00% | |
Waterman Invest | 39.214 | 2.730 | 100,00% | |
SVK | 3.268 | 221 | 100,00% | |
5 Waarde op afsluitdatum van de geconsolideerde cijfers (31.03.2025) inclusief vaste activa in aanbouw conform de aangepaste IAS 40-norm. | ||||
6 Voor de periode dat ze deel uitmaken van de Groep in het huidige boekjaar. |
Aquarius Invest nv en Waterman Invest nv
Op 13 juni 2023 werden de dochtervennootschappen \u201cAquarius Invest nv\u201d en \u201cWaterman Invest nv\u201d opgericht in het kader van de aankoop van het retailpark Alexandrium II Megastores te Rotterdam. De investering in de aankoop van het retailpark bedraagt 81,5 mio EUR (inclusief overdrachtsbelasting, due diligence en transactiekosten).
Alexandrium II Megastores, Alexandrium III Woonmall en het regionaal Shopping Center Alexandrium (Alexandrium I \u2013 eigendom van Kl\u00e9pierre) maken deel uit van de grootste out-of-town winkelzone van de Randstad. De structurele verbinding tussen de drie retailparken zorgt voor een uiterst complementaire mix en een voor Nederland uitzonderlijk winkelaanbod met in totaal 200 winkels op een oppervlakte van 111.500 m\u00b2. Alle winkels zijn 7/7 open en trekken jaarlijks samen 15 miljoen bezoekers aan.
Inducom nv
De enkelvoudige jaarrekening van Inducom is voor het eerst opgesteld volgens boekhoudnormen consistent met International Financial Reporting Standards zoals ge\u00efmplementeerd door de GVBF-Wetgeving. Dit als gevolg van de registratie van de vennootschap als GVBF vanaf 14 november 2023 op de lijst met gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen in toepassing van het koninklijk besluit van 9 november 2016 met betrekking tot de gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen.
De onderneming heeft alle IFRS-standaarden en interpretaties toegepast die op balansdatum 31 december 2023 van toepassing waren, en dit voor de cijfers vanaf de overgangsdatum naar IFRS (d.i. 1 januari 2022).
Op 29 maart 2024 heeft Retail Estates als enige aandeelhouder van RWI beslist tot parti\u00eble splitsing van RWI, met tot gevolg dat een gedeelte van de vastgoedportefeuille van RWI werd overgedragen aan Inducom nv. De verkregen waarde van Retail Warehousing Invest nv bevat een belangrijk aantal naakte eigendomsrechten (\u201ctr\u00e9fonds\u201d) waarvan de erfpacht zich bij Retail Estates nv bevindt met een huidige marktwaarde van ongeveer EUR 78,19 miljoen.
Retail Warehousing Invest nv
Sinds 2012 bezit Retail Estates een participatie in Retail Warehousing Invest nv, een institutionele gereglementeerde vastgoedvennootschap (IGVV) (\u201cRWI\u201d). Oorspronkelijk had Retail Estates een medeaandeelhouder in RWI met een minderheidsbelang van 37,5%. In 2016 heeft deze minderheidsaandeelhouder door middel van een inbreng in natura in de context van het toegestane kapitaal de aandelenparticipatie in RWI \u201comgeruild\u201d in een aandelenparticipatie bij Retail Estates. Sindsdien is Retail Estates enige aandeelhouder van RWI.
Op 29 maart 2024 heeft Retail Estates als enige aandeelhouder van RWI beslist tot parti\u00eble splitsing van RWI, met tot gevolg dat een gedeelte van de vastgoedportefeuille van RWI werd overgedragen aan Inducom NV, een gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds naar Belgisch recht en eveneens een 100% dochtervennootschap van Retail Estates.
SVK nv
Gedurende het afgelopen boekjaar werd de controle verworven over de vennootschap S.V.K. nv. De overname zorgt voor de uitbreiding van de site in Sint-Joris-Winge.
Overige dochtervennootschappen
Alle dochtervennootschappen worden integraal geconsolideerd met uitzondering van Veilinghof \u2019t Sas, waarop de vermogensmutatiemethode wordt toegepast (we verwijzen naar de Belangrijke grondslagen voor financi\u00eble verslaggeving onder de hoofding \u201cGrondslag voor consolidatie\u201d voor meer info omtrent deze consolidatiemethode). Retail Estates heeft een deelneming van 26,19% in Veilinghof \u2018t Sas. De financiering gebeurt vanuit Retail Estates ten belope van 5 mio EUR.
IFRS 8 definieert een operationeel segment als volgt: een operationeel segment is een onderdeel van de onderneming (IFRS 8.5):
\u2013dat zich bezig houdt met economische activiteiten die opbrengsten of die kosten met zich meebrengen (inclusief opbrengsten en kosten uit transacties met
\u2013 andere onderdelen van dezelfde onderneming);
\u2013waarvan de operationele resultaten regelmatig beoordeeld worden door de \u2018chief operating decision maker\u2019 (CODM) teneinde beslissingen te nemen
\u2013omtrent de verdeling van de beschikbare bronnen en om de prestaties van het segment te stellen; en
\u2013waarvoor afzonderlijke financi\u00eble informatie beschikbaar is.
Retail Estates maakt sinds het boekjaar 2018-2019 onderscheid tussen twee geografische segmenten: Belgi\u00eb en Nederland.
IFRS 8 definieert een operationeel segment als volgt: een operationeel segment is een onderdeel van de onderneming (IFRS 8.5):
\u2013dat zich bezig houdt met economische activiteiten die opbrengsten of die kosten met zich meebrengen (inclusief opbrengsten en kosten uit transacties met
\u2013 andere onderdelen van dezelfde onderneming);
\u2013waarvan de operationele resultaten regelmatig beoordeeld worden door de \u2018chief operating decision maker\u2019 (CODM) teneinde beslissingen te nemen
\u2013omtrent de verdeling van de beschikbare bronnen en om de prestaties van het segment te stellen; en
\u2013waarvoor afzonderlijke financi\u00eble informatie beschikbaar is.
Retail Estates maakt sinds het boekjaar 2018-2019 onderscheid tussen twee geografische segmenten: Belgi\u00eb en Nederland.
Gesegmenteerde informatie \u2013 Winst & Verlies
Gesegmenteerde informatie \u2013 sectoraal resultaat (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 | ||||||
Belgi\u00eb | Nederland | Niet toe-gewezen bedragen | TOTAAL | Belgi\u00eb | Nederland | Niet toe-gewezen bedragen | TOTAAL | |
Huurinkomsten | 90.312 | 53.102 | 143.414 | 89.727 | 49.807 | 139.533 | ||
Met verhuur verbonden kosten | -1.047 | -191 | -1.238 | -258 | -447 | -705 | ||
Nettohuurresultaat | 89.265 | 52.911 | 142.176 | 89.469 | 49.359 | 138.829 | ||
Recuperatie van vastgoedkosten | ||||||||
Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen | 10.241 | 5.290 | 15.531 | 9.869 | 4.740 | 14.609 | ||
Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen | -10.656 | -7.587 | -18.243 | -10.271 | -6.634 | -16.905 | ||
Andere met verhuur verbonden kosten en opbrengsten | -65 | -40 | -105 | -37 | -64 | -101 | ||
Vastgoedresultaat | 88.785 | 50.574 | 139.359 | 89.030 | 47.401 | 136.430 | ||
Technische kosten | -4.402 | -2.044 | -6.446 | -4.875 | -3.057 | -7.932 | ||
Commerci\u00eble kosten | -883 | -99 | -981 | -1.127 | -122 | -1.249 | ||
Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen | -631 | -230 | -860 | -414 | -90 | -504 | ||
Beheerskosten vastgoed | -5.544 | -1.717 | -7.261 | -5.108 | -1.544 | -6.653 | ||
Andere vastgoedkosten | -2 | -1 | -2 | -2 | -1 | -3 | ||
Vastgoedkosten | -11.461 | -4.090 | -15.551 | -11.527 | -4.814 | -16.341 | ||
Operationeel vastgoedresultaat | 77.324 | 46.484 | 123.808 | 77.503 | 42.587 | 120.090 | ||
Algemene kosten van de vennootschap | -9.480 | -9.480 | -8.473 | -8.473 | ||||
Andere operationele opbrengsten en kosten |
Gesegmenteerde informatie \u2013 sectoraal resultaat (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 | ||||||
Belgi\u00eb | Nederland | Niet toe-gewezen bedragen | TOTAAL | Belgi\u00eb | Nederland | Niet toe-gewezen bedragen | TOTAAL | |
Operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille | 114.328 | 111.617 | ||||||
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 386 | 0 | 386 | -399 | 0 | -399 | ||
Resultaat op verkopen van andere niet-financi\u00eble activa | 0 | 0 | ||||||
Variaties in de re\u00eble waarde van vastgoedbeleggingen | 16.789 | 11.045 | 27.835 | 39.948 | 11.242 | 51.190 | ||
Ander portefeuilleresultaat | -649 | 2.216 | 1.566 | 12 | -377 | -365 | ||
Operationeel resultaat | 144.115 | 162.043 | ||||||
Financi\u00eble opbrengsten | 157 | 157 | 162 | 162 | ||||
Netto-interestkosten | -20.228 | -20.228 | -21.671 | -21.671 | ||||
Variaties in de re\u00eble waarde van financi\u00eble activa en passiva | -13.072 | -13.072 | -16.487 | -16.487 | ||||
Andere financi\u00eble kosten | -70 | -70 | -63 | -63 | ||||
Financieel resultaat | -33.213 | -33.213 | -38.059 | -38.059 | ||||
Resultaat in geassocieerde vennootschappen | -75 | -75 | -92 | -92 | ||||
Resultaat v\u00f3\u00f3r belastingen | 110.827 | 123.891 | ||||||
Belastingen | -1.147 | -1.208 | -2.355 | -879 | 145 | -734 | ||
Nettoresultaat | 108.472 | 123.157 | ||||||
Toerekenbaar aan: | ||||||||
Aandeelhouders van de Groep | 106.696 | 122.967 | ||||||
Minderheidsbelangen | 1.776 | 190 |
Gesegmenteerde balans
31.03.2025 | 31.03.2024 | |||||
Gesegmenteerde informatie \u2013 activa van de segmenten (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | Belgi\u00eb | Nederland | TOTAAL | Belgi\u00eb | Nederland | TOTAAL |
Vastgoedbeleggingen7 | 1.374.749 | 694.788 | 2.069.537 | 1.348.893 | 679.424 | 2.028.317 |
Activa of groepen van activa aangehouden voor verkoop | 6.457 | 12.000 | 18.457 | 8.552 | 0 | 8.552 |
7 Inclusief vaste activa in aanbouw conform de aangepaste IAS 40-norm. |
Belangrijke schattingsonzekerheden conform IAS 1.125:
De toepassing van de grondslagen voor financi\u00eble verslaggeving van de Groep omvat belangrijke beoordelingen op het gebied van de classificatie van leasecontracten en de verwerving van aandelen in vastgoedvennootschappen. Boekhoudkundige inschattingen worden gebruikt wanneer de Groep
de re\u00eble waarde van haar vastgoedbeleggingen en financi\u00eble instrumenten bepaalt. De belangrijkste uitgangspunten bij het maken van deze inschattingen zijn gebaseerd op de ervaring van de Groep en de inbreng van de vastgoeddeskundigen. De belangrijke schattingsonzekerheden worden toegelicht in de bijlagen 21 (vastgoedbeleggingen), 35 (financi\u00eble instrumenten) en 41 (lijst van geconsolideerde ondernemingen).", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DisclosureOfAccountingJudgementsAndEstimatesExplanatory", "language": "nl", "entity": "scheme:5493007CO5W5OBFG7L21", "period": "2024-04-01T00:00:00/2025-04-01T00:00:00" } }, "f-539": { "value": "9. ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENINGWINST- EN VERLIESREKENING (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Huurinkomsten | 86.515 | 86.172 |
Met verhuur verbonden kosten | -983 | -252 |
Nettohuurresultaat | 85.531 | 85.920 |
Recuperatie van vastgoedkosten | ||
Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen | 9.910 | 9.457 |
Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen | -10.263 | -9.834 |
Andere met verhuur verbonden kosten en opbrengsten | -59 | -37 |
Vastgoedresultaat | 85.120 | 85.506 |
Technische kosten | -4.203 | -4.172 |
Commerci\u00eble kosten | -770 | -932 |
Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen | -524 | -345 |
Beheerskosten vastgoed | 25 | -762 |
Andere vastgoedkosten | -2 | -2 |
Vastgoedkosten | -5.474 | -6.213 |
Operationeel vastgoedresultaat | 79.645 | 79.293 |
Algemene kosten van de vennootschap | -7.310 | -7.233 |
Andere operationele opbrengsten en kosten | ||
Operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille | 72.335 | 72.060 |
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 366 | -269 |
Resultaat op verkopen van andere niet-financi\u00eble activa | 0 | 0 |
Variaties in de re\u00eble waarde van vastgoedbeleggingen | 4.263 | 30.704 |
Ander portefeuilleresultaat | -377 | -537 |
WINST- EN VERLIESREKENING (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Operationeel resultaat | 76.587 | 101.958 |
Financi\u00eble opbrengsten | 13.795 | 12.130 |
Netto-interestkosten | -21.562 | -21.923 |
Variaties in de re\u00eble waarde van financi\u00eble activa en passiva | -13.160 | -16.553 |
Andere financi\u00eble kosten | -41 | -47 |
Financieel resultaat | -20.968 | -26.394 |
Aandeel in het resultaat van deelnemingen verwerkt via de vermogensmutatiemethode1 | 51.987 | 48.209 |
Resultaat v\u00f3\u00f3r belastingen | 107.606 | 123.773 |
Belastingen | -1.113 | -865 |
Nettoresultaat | 106.494 | 122.908 |
Toelichting: | ||
EPRA-resultaat | 90.611 | 88.803 |
Resultaat op de portefeuille | 4.252 | 29.898 |
Variaties in de re\u00eble waarde van financi\u00eble activa en passiva | -13.160 | -16.553 |
Aandeel in het niet uitkeerbaar resultaat van deelnemingen verwerkt via de vermogensmutatiemethode | 24.790 | 20.759 |
1 Tot en met 31 maart 2019 werden de deelnemingen van de dochterondernemingen gewaardeerd als financi\u00eble instrumenten conform IFRS 9. Vanaf 1 april 2019 worden deze deelnemingen gewaardeerd op basis van de vermogensmutatiemethode conform IAS 28. Deze wijziging in waarderingsregels heeft als impact dat de dividenden uitgekeerd door de deelnemingen als een vermindering van de boekwaarde in de deelneming wordt opgenomen,\u00a0 en dat het resultaat van de geassocieerde vennootschappen opgenomen wordt onder de rubriek Aandeel in het resultaat van deelnemingen verwerkt via de vermogensmutatiemethode. Het dividend van de dochters dat werd uitgekeerd aan de moederonderneming in het boekjaar eindigend op 31/03/2021 van 14,70 miljoen euro werd nu verwerkt via de rubriek Aandeel in het resultaat van deelnemingen verwerkt via de vermogensmutatiemethode, in plaats van onder rubriek Financi\u00eble opbrengsten. |
(Statement of other comprehensive income)
Overzicht van het globaal resultaat (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Nettoresultaat | 106.494 | 122.908 |
Andere elementen van het globaal resultaat recycleerbaar in winst- en verliesrekeningen: | ||
Impact op de re\u00eble waarde van geschatte mutatierechten en -kosten\u00a0 bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen | 0 | |
Variaties in de re\u00eble waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomafdekking zoals gedefinieerd in IFRS | -660 | -549 |
Variaties in de re\u00eble waarde van financi\u00eble activa beschikbaar voor verkoop | ||
Omrekeningsverschillen die voortvloeien uit de omrekening van een buitenlandse activiteit | ||
Actuari\u00eble winsten en verliezen van toegezegd-pensioenregelingen | ||
Belasting op het resultaat met betrekking tot de \"andere elementen van het globaal resultaat\" | ||
Andere elementen van het \"globaal resultaat\", na belasting | ||
GLOBAAL RESULTAAT | 105.834 | 122.359 |
ACTIVA (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Vaste activa | 2.124.163 | 2.105.075 |
Goodwill | ||
Immateri\u00eble vaste activa | 8.697 | 8.874 |
Vastgoedbeleggingen | 1.223.685 | 1.213.338 |
Andere materi\u00eble vaste activa | 5.930 | 6.153 |
Financi\u00eble vaste activa | 884.813 | 875.671 |
Vorderingen financi\u00eble leasing | 1.030 | 1.030 |
Handelsvorderingen en andere vaste activa | 8 | 8 |
Vlottende activa | 33.150 | 28.045 |
Activa of groepen van activa aangehouden voor verkoop | 861 | 1.212 |
Handelsvorderingen | 8.000 | 8.305 |
Belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 20.744 | 12.059 |
Geldmiddelen en kasequivalenten | 1.889 | 4.293 |
Overlopende rekeningen | 1.656 | 2.175 |
TOTAAL ACTIVA | 2.157.314 | 2.133.119 |
EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
Eigen vermogen | 1.215.948 | 1.162.380 |
Kapitaal | 322.533 | 315.069 |
Uitgiftepremies | 396.729 | 384.580 |
Reserves | 390.191 | 339.822 |
Nettoresultaat van het boekjaar | 106.494 | 122.908 |
Verplichtingen | 941.366 | 970.739 |
Langlopende verplichtingen | 822.408 | 859.885 |
Voorzieningen | ||
Langlopende financi\u00eble schulden | 822.249 | 859.722 |
Kredietinstellingen | 638.405 | 676.285 |
Financi\u00eble leasings op lange termijn | 8.102 | 7.865 |
Andere | 175.743 | 175.572 |
Andere langlopende verplichtingen | 159 | 164 |
Uitgestelde belastingen | ||
Kortlopende verplichtingen | 118.958 | 110.854 |
Kortlopende financi\u00eble schulden | 61.484 | 46.682 |
Kredietinstellingen | 61.484 | 46.682 |
Financi\u00eble leasings op korte termijn | ||
Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 44.079 | 50.592 |
Andere kortlopende verplichtingen | 401 | 453 |
Overlopende rekeningen | 12.993 | 13.127 |
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 2.157.314 | 2.133.119 |
MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | Kapitaal gewone aandelen | Uitgiftepremies niet uitkeerbaar | Uitgiftepremies uitkeerbaar | Reserves* | Nettoresultaat van het boekjaar | Minderheids-belangen | TOTAAL Eigen Vermogen |
Balans volgens IFRS op 31\u00a0maart\u00a02023 | 308.549 | 315.410 | 58.898 | 228.535 | 180.843 | 1.092.236 | |
Nettoresultaatverwerking 2023-2024 | |||||||
Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves | 50.604 | -50.604 | 0 | ||||
Overboeking variatie in re\u00eble waarde van afdekkingsinstrumenten | 41.649 | -41.649 | 0 | ||||
Overboeking EPRA-resultaat naar reserves | 19.569 | -19.569 | 0 | ||||
Reclassificatie tussen reserves | |||||||
Dividenden boekjaar 2022-2023 | -69.021 | -69.021 | |||||
Kapitaalverhoging | 6.520 | 10.376 | 16.896 | ||||
Kapitaalverhoging door inbreng in natura | |||||||
Kosten van kapitaalverhoging | -104 | 13 | -91 | ||||
Toename van het eigen vermogen als gevolg van fusie | |||||||
Overige | |||||||
Globaal resultaat 31\u00a0maart\u00a02024 | -549 | 122.908 | 122.359 | ||||
Balans volgens IFRS op 31\u00a0maart\u00a02024 | 315.069 | 315.410 | 69.171 | 339.822 | 122.908 | 1.162.379 | |
Nettoresultaatverwerking 2024-2025 | 0 | ||||||
Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves | 50.927 | -50.927 | 0 | ||||
Overboeking variatie in re\u00eble waarde van afdekkingsinstrumenten | -16.553 | 16.553 | 0 | ||||
Overboeking EPRA-resultaat naar reserves | 16.656 | -16.656 | 0 | ||||
Reclassificatie tussen reserves | 0 | ||||||
Dividenden boekjaar 2023-2024 | -71.878 | -71.878 | |||||
Kapitaalverhoging | 7.464 | 12.275 | 19.739 | ||||
Kapitaalverhoging door inbreng in natura | 0 | ||||||
Toename van het eigen vermogen als gevolg van fusie | 0 | ||||||
Kosten van kapitaalverhoging | -126 | -126 | |||||
Overige | 0 | ||||||
Globaal resultaat 31\u00a0maart\u00a02025 | 0 | 0 | -660 | 106.494 | 105.834 | ||
Balans volgens IFRS op 31\u00a0maart\u00a02025 | 322.533 | 315.410 | 81.319 | 390.191 | 106.494 | 0 | 1.215.948 |
* Detail van de reserves (in\u00a0duizenden\u00a0\u20ac) | Wettelijke reserve | Reserve voor het saldo van de variaties in de re\u00eble waarde van het vastgoed | Beschikbare reserves | Impact op de re\u00eble waarde van geschatte mutatie-rechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoed-beleggingen | Saldo van de variaties in de re\u00eble waarde van toegelaten afdekkings-instrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkings-boekhouding zoals gedefinieerd in IFRS | Saldo van de variaties in de re\u00eble waarde van toegelaten afdekkings-instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkings-boekhouding zoals gedefinieerd in IFRS | Overgedragen resultaten van vorige boekjaren | TOTAAL |
Balans volgens IFRS op 31\u00a0maart\u00a02023 | 5 | 137.994 | 4.846 | -28.672 | 1.450 | 12.071 | 100.840 | 228.535 |
Nettoresultaatverwerking 2023-2024 | ||||||||
Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves | 51.574 | -970 | 50.604 | |||||
Overboeking variatie in re\u00eble waarde van afdekkingsinstrumenten | 41.649 | 41.649 | ||||||
Overboeking EPRA-resultaat naar reserves | 19.569 | 19.569 | ||||||
Reclassificatie tussen reserves | -1.255 | 1.255 | 127 | -127 | 0 | |||
Kapitaalverhoging door inbreng in natura | ||||||||
Toename van het eigen vermogen als gevolg van fusie | ||||||||
Kosten van kapitaalverhoging | 14 | 14 | ||||||
Overige | ||||||||
Globaal resultaat 31\u00a0maart\u00a02024 | 0 | -549 | 0 | -549 | ||||
Balans volgens IFRS op 31\u00a0maart\u00a02024 | 5 | 188.312 | 6.101 | -29.514 | 901 | 53.720 | 120.295 | 339.822 |
Nettoresultaatverwerking 2024-2025 | ||||||||
Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves | 51.929 | -1.002 | 50.927 | |||||
Overboeking variatie in re\u00eble waarde van afdekkingsinstrumenten | -16.553 | 0 | -16.553 | |||||
Overboeking EPRA-resultaat naar reserves | \u00a0 | \u00a0 | 16.656 | 16.656 | ||||
Reclassificatie tussen reserves | -1.302 | 1.302 | 298 | \u00a0 | \u00a0 | -298 | 0 | |
Kapitaalverhoging door inbreng in natura | \u00a0 | \u00a0 | 0 | |||||
Toename van het eigen vermogen als gevolg van fusie | \u00a0 | \u00a0 | 0 | |||||
Kosten van kapitaalverhoging | \u00a0 | \u00a0 | 0 | |||||
Overige | 0 | |||||||
Globaal resultaat 31\u00a0maart\u00a02025 | -660 | -660 | ||||||
Balans volgens IFRS op 31\u00a0maart\u00a02025 | 5 | 238.939 | 7.404 | -30.218 | 242 | 37.167 | 136.653 | 390.191 |
Statutaire resultaatverwerking (in duizenden \u20ac) | 31.03.2025 | 31.03.2024 |
A. Nettoresultaat | 106.494 | 122.908 |
B. Toevoeging aan / onttrekking van de reserves | ||
Toevoeging aan / onttrekking van de reserves voor het saldo van de variaties in de re\u00eble waarde van vastgoedbeleggingen | ||
Boekjaar | -4.321 | -31.169 |
Vorige boekjaren | ||
Realisatie vastgoed | ||
Toevoeging aan / onttrekking van de reserves voor de impact op de re\u00eble waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen | 435 | 1.002 |
Toevoeging aan / ontrekking van de reserves voor het saldo van de variaties in de re\u00eble waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan de afdekkingsboekhouding | ||
Boekjaar | -11.630 | -4.206 |
Vorige boekjaren | ||
Toevoeging aan/onttrekking van de reserve voor het saldo van de wisselkoersverschillen op monetaire activa en passiva (-/+) | ||
Toevoeging aan/onttrekking van de reserve fiscale latenties met betrekking tot vastgoed gelegen in het buitenland (-/+) | ||
Toevoeging aan/onttrekking van de reserve voor de ontvangen dividenden bestemd voor de terugbetaling van financi\u00eble schulden (-/+) | ||
Toevoeging aan / onttrekking van de andere reserves | -298 | -127 |
Toevoeging aan/onttrekking van overgedragen resultaten van vorige boekjaren (-/+) | 0 | 0 |
C. Vergoeding van het kapitaal, overeenkomstig artikel 13, \u00a7 1, eerste lid | 75.007 | 71.878 |
D. Vergoeding van het kapitaal - andere dan C | ||
Over te dragen resultaat | 15.672 | 16.529 |