5493006RHHJRIC7ITL872024-01-012024-12-315493006RHHJRIC7ITL872023-01-012023-12-315493006RHHJRIC7ITL872024-12-315493006RHHJRIC7ITL872023-12-315493006RHHJRIC7ITL872022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493006RHHJRIC7ITL872022-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493006RHHJRIC7ITL872022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493006RHHJRIC7ITL872022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493006RHHJRIC7ITL872022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMemberiso4217:SEKxbrli:sharesiso4217:SEKxbrli:shares5493006RHHJRIC7ITL872022-12-315493006RHHJRIC7ITL872023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493006RHHJRIC7ITL872023-01-012023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493006RHHJRIC7ITL872023-01-012023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember5493006RHHJRIC7ITL872023-01-012023-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493006RHHJRIC7ITL872023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493006RHHJRIC7ITL872023-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493006RHHJRIC7ITL872023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493006RHHJRIC7ITL872023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493006RHHJRIC7ITL872023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember5493006RHHJRIC7ITL872024-01-012024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493006RHHJRIC7ITL872024-01-012024-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493006RHHJRIC7ITL872024-01-012024-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember5493006RHHJRIC7ITL872024-01-012024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493006RHHJRIC7ITL872024-01-012024-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493006RHHJRIC7ITL872024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493006RHHJRIC7ITL872024-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493006RHHJRIC7ITL872024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493006RHHJRIC7ITL872024-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493006RHHJRIC7ITL872024-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember
2024
Års- och hållbarhetsredovisning
2 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
Marknads-
värde fastigheter
13 395
mkr
Net LTV
53,1
%
Uthyrnings-
grad
93,0
%
Antal
fastigheter
135
st
Uthyrningsbar
yta
891 550
kvm
Förvaltnings-
resultat per aktie
1
0,89
kr/st
Hyresduration
6,3
år
1 Förvaltningsresultat för perioden per vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning
Innehåll
Stenhus Fastigheters årsredovisning
Den legala årsredovisningen som innehåller förvaltningsberättelse och finansiella rapporter finns
på sidorna 60-136. Stenhus Fastigheters lagstadgade hållbarhetsrapport enligt Årsredovisningslagen
finns på sidorna 30-59.
1. Inledning 4
Stenhus Fastigheter i korthet 5
Året i korthet 5
VD har ordet 8
Stenhus Fastigheters historia 9
Affärsidé, strategi och mål 10
2. Verksamhet 12
Fastighetsportfölj 13
Projektportfölj 24
Transaktioner 2024 27
Intresseföretag och samägda bolag 29
3. Hållbarhetsredovisning 30
Hållbarhetsrapport 31
Revisors rapport 59
4. Förvaltningsberättelsen 60
Information om verksamheten 61
Förslag till vinstdisposition 62
Finansiering 63
Risker och riskhantering 66
Aktien och ägarna 70
Bolagsstyrningsrapport 71
Bolagets styrelse och ledning 79
5. Finansiella rapporter 81
Översikt och nyckeltal 82
Finansiella rapporter 84
Redovisningsprinciper och noter 94
Årsredovisningens undertecknande 136
Revisionsberättelse 137
6 Övrigt 141
Definition av nyckeltal 142
Kalendarium 143
Kontaktuppgifter 143
3 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Driftnetto
783,5
mkr
1. Inledning
Stenhus Fastigheter i korthet 5
Året i korthet 5
Väsentliga händelser under året 7
VD har ordet 8
Stenhus Fastigheters historia 9
Affärsidé, strategi och mål 10
Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) (Stenhus
Fastigheter) är ett expansivt fastighetsbolag noterat
på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Bolaget grundades
2020 och var fram till december 2024 noterat på
Nasdaq First North Premier Growth Market.
Vi är ett kommersiellt fastighetsbolag med fokus på
fyra segment: Lager/lättindustri/logistik, Sällanköps-
och dagligvaruhandel, Offentliga fastigheter samt
Kontor. Vår portfölj omfattar ca 892 000 (952 000)
kvadratmeter fördelat på 135 (161) fastigheter, främst
i storstadsområden och tillväxtorter med fokus på
Stockholm och Mälardalen. Genom att prioritera
stabila hyresgäster och långa hyresavtal skapar vi en
förutsägbar och hållbar framtid.
Utöver förvaltning och utveckling av befintliga fastig-
heter arbetar vi aktivt med både nuvarande och
potentiella byggrätter inom beståndet.
Under året uppvisade Stenhus Fastigheter en fortsatt
stark operativ utveckling, samtidigt som portföljen
stärktes genom framgångsrika försäljningar. Bolaget
har visat förmåga att säkra finansiering via kapital-
marknaden och lån samtidigt som vi nu ser tecken på
återhämtning i värderingarna. Hållbarhet har fortsatt
varit en prioritet i Bolagets strategi och verksamhet.
Utdelning och återköp av aktier
Styrelsen föreslår, för första gången i bolagets histo-
ria, en utdelning på 0,20 kronor per aktie, totalt ca 74
miljoner kronor. Dessutom beslutade bolaget i februari
2025 att återköpa egna aktier, högst 10 procent av
utgivna aktier. Dessa åtgärder syftar till att skapa
långsiktigt aktieägarvärde och understryker den
starka finan siella ställningen.
Listbyte
Under året har Stenhus Fastigheter arbetat intensivt
med att säkerställa att Bolaget uppfyller de högt
ställda noteringskraven på Nasdaq Stockholms
huvudlista. Fokus har legat på att stärka vår riskhan-
tering, förbättra den interna kontrollen och säkerställa
en stabil och transparent bolagsstyrning.
Vår notering på Nasdaq Stockholm blev verklighet i
december 2024, vilket markerar en betydelsefull
milstolpe i bolagets utveckling. Genom denna note-
ring stärker vi vår position på kapitalmarknaden och
skapar förutsättningar för fortsatt tillväxt och värde-
skapande för våra aktieägare.
Framgångsrika refinansieringar
Stenhus Fastigheter har genomfört omfattande
refinansieringar (ca 60% av låneportföljen) på betyd-
ligt förbättrade villkor i slutet av 2024. Dessa åtgärder
har bidragit till en mer kostnadseffektiv kapitalstruk-
tur och skapat starkare finansiella förutsättningar för
framtida tillväxt.
Strategiska transaktioner
Som en del av Stenhus Fastigheters aktiva portföljför-
valtning har bolaget under året avyttrat 29 fastigheter
till ett värde om 747 miljoner kronor och förvärvat tre
strategiskt utvalda fastigheter till ett värde om 177
miljoner kronor. Dessa transaktioner ligger i linje med
vår långsiktiga strategi att stärka portföljen och skapa
en mer fokuserad och lönsam fastighetsstruktur
samtidigt som det bidrar till att stärka Bolagets
likviditet.
Starkare kreditbetyg
Bolagets finansiella utveckling under 2024 har även
resulterat i ett stärkt kreditbetyg. Kreditvärderings-
institutet Nordic Credit Rating (”NCR”) har bekräftat
Stenhus Fastigheters kreditbetyg BB, samtidigt som
utsikten har förbättrats från negativ till stabil. Detta är
ett viktigt kvitto på vårt arbete med att stärka bolagets
finansiella position och långsiktiga hållbarhet.
Stenhus Fastigheter i korthet
Året i korthet
5 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
6 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
2022-2024 i siffror
Förvaltningsfastigheter (mkr)
15 000
10 000
5 000
0
2021 2022 2023 2024
400
300
200
100
0
Förvaltningsresultat (mkr)
2021 2022 2023 2024
56
54
52
50
48
46
44
Nettobelåningsgrad, (Net LTV) %
2021 2022 2023 2024
Belopp i mkr
2024
jan-dec
2023
jan-dec
2022
jan-dec
Hyresintäkter 1 012 1 019 712
Driftnetto 784 790 531
Finansnetto -398 -387 -194
Förvaltningsresultat 330 359 298
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -113 -574 -40
Investeringar i fastigheter, ny, till om ombyggnationer 217 374 474
Försäljning av fastigheter -747 -1 044 -962
Förvärv av fastigheter 177 844,7 7 618
Kassaflöde från den löpande verksamheten 255 345 293
Kassaflöde efter investeringsverksamheten 280 528 -782
Marknadsvärde fastigheter, vid periodens slut 13 395 13 860 14 259
Likvida medel, vid periodens slut 225 306 294
Överskottsgrad, % 77 78 75
Genomsnittlig ränta på balansdagen, % 4,5 5,4 4,1
Uthyrningsgrad, ekonomisk % 93 95 96
Räntetäckningsgrad, % 1,84 1,94 2,58
Belåningsgrad (LTV) 54,7 56,9 57,1
Nettobelåningsgrad (Net LTV) 53,1 54,7 54,8
Väsentliga händelser i korthet
• Stenhus Fastigheter har ingått hyresavtal med
Motonet, Dollarstore och Areco omfattande totalt
cirka 9 900 kvm på Fastigheterna Köpmannen 7
och Köpmannen 12 i Hälla Västerås. Totalt
sammanlagt underliggande hyresvärde är cirka
16,7 mkr per år. Den genomsnittliga löptiden på
kontrakten är drygt 12 år.
• Stenhus Fastigheter har ingått avtal om försäljning
av sex stycken fastigheter samt avyttrat och från-
trätt en fastighet, indirekt genom ett flertal bolags-
affärer. Totalt sammanlagt underliggande fastig-
hetsvärde är 172 mkr vilket innebär en premie om
drygt en procent jämfört med bokfört värde och en
värdeökning under innehavstiden om 19 mkr.
Frånträde skedde under kvartal två 2024.
• Stenhus Fastigheter har ingått avtal med I.A Hedin
Fastighet AB om förvärv av fastigheten Göteborg
Biskopsgården 44:4 genom förvärv av samtliga
aktier i fastighetsägande bolag. Fastighetsvärdet
uppgår till 72,25 mkr och av köpeskillingen om
54 mkr betalas 14,95 mkr genom nyemitterade
Stenhusaktier, vilka emitteras till en teckningskurs
om 13,0 kr per aktie. Tillträde skedde den 1 juli 2024.
• Stenhus Fastigheter har under kvartal två emitterat
ytterligare seniora icke säkerställda obligationer till
ett belopp om 98 750 000 kronor under det befint-
liga ramverket om 700 mkr icke säkerställda obli-
gationslån med ISIN SE0017131634 med ett sedan
tidigare utestående nominellt belopp om 500 mkr.
• Stenhus Fastigheter har, genom dotterbolag, ingått
avtal om försäljning av 70 procent av aktierna i
Stenhus Uttern Holdco AB. JV-Bolaget äger genom
dotterbolag 16 förvaltningsfastigheter inom
segmenten lager/lättindustri/logistik. Dotterbolag
till Stenhus Fastigheter och köparen av aktierna i
JV-Bolaget har vidare ingått ytterligare ett aktie-
överlåtelseavtal, varigenom köparen förvärvat
samtliga aktier från Stenhus i ett fastighetsbolag
som äger två förvaltningsfastigheter inom samma
segment. Totalt sammanlagt fastighetsvärde för
transaktionerna är 450,5 mkr. Den sammanlagda
totala värdeförändringen på fastigheterna under
Stenhus Fastigheters innehavstid är positiv och
uppgår till cirka 35 mkr. Frånträde skedde i början
av kvartal tre 2024.
• Under kvartalet har 19 fastigheter frånträtts
(Uttern, 16 fastigheter, Muttern, en fastighet och
Blocket, 2 fastigheter) och en fastighet
(Biskopsgården 44:4) har tillträtts. I samband med
förvärvet av Biskopsgården 44:4 har en ny emission
genomförts där 1 150 000 nya aktier ställts ut.
•
Kreditvärderingsinstitutet Nordic Credit Rating
(”NCR”) bekräftar Stenhus Fastigheter i Norden AB
(publ) (”Stenhus Fastigheter”) kreditbetyg BB med
förbättrad utsikt från negativ till stabil.
• Stenhus Fastigheter har förvärvat två fastigheter,
sålt en fastighet samt startat ytterligare ett utveck-
lingsprojekt. Finansieringen sker med egna medel
och förutsätter ingen bankfinansiering.
• Stenhus Fastigheter har den 18 december 2024
bytt lista från Nasdaq First North Premier Growth
Market till Nasdaq Stockholm/Midcap.
Q1
Q2
Q3
Q4
7 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
8 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Omvärlden
Jag vill gärna inleda mitt VD-ord med att sammanfatta
våra 4,5 år som bolag. Det är en relativt kort tid, men
under denna period har vi på nära håll upplevt en
pandemi, krig i Europa, ökad inflation, stigande räntor
och nu ytterligare osäkerhet i form av politisk oordning
i världen. Kort sagt – det har varit svårt, om inte
omöjligt, att förutse och navigera i dessa yttre faktorer
som påverkar både företag och människor.
Trots detta kan vi sammanfatta våra 4,5 år med ord
som stark tillväxt, god resultatutveckling och en stabil
finansieringsgrund.
2024
År 2024 var ett år då Stenhus Fastigheter höll fast
vid sitt fokus på kärnverksamheten genom god för-
valtning, proaktiv kapitalförvaltning och strategiska
åtgärder. Detta har lett till att vi stärkt våra nyckeltal,
och under fjärde kvartalet uppnådde vi åter en ränte-
täckningsgrad (ICR) på över 2. Arbetet med refinan-
sieringen påbörjades också vilket ledde till en omför-
handling av ca 60 procent av lånen där marginalen i
snitt minskat med ca 25 procent, vilket kommer synas
från och med Q1 2025.
Vi har även arbetat med att justera våra innehav för
att uppnå ännu effektivare förvaltning och tydligare
ägandestruktur. Dessutom har vi förstärkt vår organi-
sation och står väl rustade för fortsatt tillväxt.
Framtiden
Bilden på framsidan av denna årsredovisning –
klockringningen på Nasdaq – symboliserar mycket.
Det var vår andra klockringning under dessa 4,5 år,
denna gång för listbytet till Nasdaq Stockholm.
Den speglar vårt fokus, vårt hårda arbete och vår
glädje över att ha tagit ännu ett steg mot en större
marknad med bredare aktieägarbas. Under första
kvartalet 2025 har Stenhus Fastigheter även påbörjat
ett återköpsprogram av egna aktier för att vara ett
fortsatt attraktivt alternativ för våra investerare.
Redan hösten 2020, när vi noterades första gången,
satte vi upp ett uttalat mål: att inom fem år kunna
besluta om utdelning. Våra kommunicerade mål är
viktiga för oss i vår strävan att vara ett transparent
och ambitiöst bolag. Vi är därför glada att kunna före-
slå utdelning redan till denna årsstämma – ett bevis
på att vi uppnått även detta mål.
2025 kommer att präglas av tillväxt, stabilitet och
starka kassaflöden. Som ett led i detta har vi justerat
våra finansiella mål för att tydligare lyfta fram vikten
av tillväxt genom förvaltningsresultat snarare än värde-
tillväxt. Framåt kommer vi fortsätta prioritera våra
innehav med fokus på effektiv och värdeskapande
förvaltning.
Avslutningsvis
Vi har under våra år insett hur viktigt det är att inte
tappa kompassriktningen och bli osäkra utan faktiskt
känna oss trygga med hur vi arbetar i Stenhus Fastig-
heter, en klar och tydlig kurs mot uppsatta mål även
om det blåser hårt runt om oss. Så avslutningsvis vill
jag rikta ett stort tack till alla engagerade medarbetare,
hyresgäster, aktieägare och alla samarbetspartners
som vi har relationer med. Stenhus Fastigheter kan
inte påverka vad som händer i en osäker värld men
tillsammans kan vi fortsätta navigera genom den mot
uppsatta mål.
Elias Georgiadis
Verkställande direktör
VD har ordet
9 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Fastighetsvärde Q4 2021-Q4 2024
Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q3 2024Q2 2024Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2023 Q1 2024
7,2
7,6
7,8
14,2
13,2
13,6
14,3
13,3
13,0 13,0
13,9
13,7
Q4 2024
13,4
Stenhus Fastigheters historia
2020
Stenhus Fastigheter startade sin verksamhet i
september 2020. Stenhus Fastigheter offentliggör
investeringsmemorandum i november i samband med
notering på Nasdaq First North samt förvärvar fler-
talet fastigheter under november och december.
2021
Stenhus Fastigheter fortsätter förvärva flertalet
fastigheter och i Q3 2021 förvärvas MaxFastigheter
(fastighetsvärde 2 951 mkr )
2022
Stenhus Fastigheter förvärvade Randviken Fastig-
heter med ett fastighetsvärde om 7 171 mkr. Ytterligare
fastighetsförvärv om ca 450 mkr genomfördes 2022.
Under 2022 byter bolaget lista till Nasdaq First North
Premier Growth Market.
2023
Backaheden Fastighets AB konsoliderades med
Stenhus Fastigheter. Bolaget emitterar framgångsrikt
gröna obligationer om 500 mkr.
2024
Stenhus Fastigheter byter lista till Nasdaq
Stockholms huvudlista 18 december 2024. Stenhus
Fastigheter har avyttrat 29 fastigheter och förvärvat
3 fastigheter till ett totalt värde om ca -570 mkr.
Fastigheter Netto sålt/förvärvat
116 119 123 174 134153180 163 157 158 161 160 135
12 3 4 51 -19-75 -17 -6 1 3 -1 1
Affärsidé
Affärsmodell
• Förvaltning sker i egen regi så att kundkännedom
och kundnyttan kan maximeras och bidra till att
långsiktigt kunna leverera i enlighet med Bolagets
affärsidé.
• Förvaltningsverksamheten ska sträva efter långa
hyresavtal för att skapa förutsägbarhet.
• Fastighetsutveckling ska alltid vara en naturlig del
i verksamheten så att fastigheterna kan optimeras
på bästa möjliga sätt.
• Alla förvärv ska ske i enlighet med investerings-
strategin.
• Bolaget ska aktivt arbeta i enlighet med
finansieringsstrategin.
Lager/
lätt industri/
logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel
Offentliga
fastigheter
Fastighets-
utveckling
Kontor
• Effektiv
förvaltning
• Kassaflöde
• Tillväxt
Mål
Övergripande mål
Stenhus Fastigheter har under januari 2025 uppdate-
rat ett antal operativa och finansiella mål. Stenhus
fastlagda mål inför framtiden är följande:
Operativa mål
• Bolaget ska genom att äga, utveckla och förvalta
fastigheter bidra till att hållbart främja det lokala
samhällets utveckling.
• Förvaltningsresultatet skall öka med 12% per år
över en konjunkturcykel.
• Bolagets tillväxt ska ske genom förvärv och
projektutveckling.
Finansiella mål
• Genomsnittlig avkastning på eget kapital och per
aktie om 12 procent per år över en konjunkturcykel.
• Genomsnittlig viktad kapitalbindning ska
långsiktigt uppgå till minst 2,0 år.
• Soliditeten ska överstiga 35 procent.
• Belåningsgraden (LTV) ska långsiktigt
understiga 60 procent.
• Nettobelåningsgraden (Net LTV) ska
långsiktigt understiga 55 procent.
• Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga
2,25 gånger.
• Bolaget ska ha ett tydligt fokus på operativt
kassaflöde.
Affärsidé, mål och strategi
Bolagets affärsidé är att över tid skapa ett diversifierat fastighetsbestånd för att generera högsta
möjliga riskjusterade avkastning för Bolagets aktieägare. Bolagets tillväxt ska huvudsakligen ske
genom fastighetsförvärv men även genom fastighets- och projektutveckling.
10 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Strategi
Investeringsstrategi
Alla förvärv ska ske i enlighet med Bolagets
affärsidé där kassaflöden, förvaltningseffektivitet
och utvecklingsmöjligheter är ledstjärnor.
Att kombinera fastigheter med olika typer av använd-
ning kommer att vara bärande för att uppnå avkast-
ningsmålet och starka kassaflöden över tid. De olika
fastighetstyperna kommer att vara
• offentliga fastigheter (trygg långsiktig avkastning),
• lager/lätt industri/logistik (fastigheter med låg
uthyrningsrisk eller stor utvecklingspotential och
långa kassaflöden),
• sällanköps-/dagligvaruhandel,
• kontor i regionstäder samt
• fastighetsutveckling som kommer att vara ett
viktigt inslag för att värdemaximera innehaven.
Finansieringsstrategi
All finansiering ska ske i enlighet med Bolagets
affärsidé där kassaflöden, förvaltningseffektivitet
och utvecklingsmöjligheter är ledstjärnor.
• Bolaget ska aktivt arbeta med kapital- och ränte-
risker samt proaktivt arbeta för Bolagets långsiktiga
kapitalförsörjning.
• Den finansiella strukturen är utformad med tydligt
fokus på operativt kassaflöde och räntetäcknings-
grad.
• Kassaflödet ska återinvesteras i verksamheten
genom förvärv och projektutveckling samt an-
vändas till återköp av egna aktier och utdelning.
Utdelningspolicy
Bolagets övergripande mål är att skapa värde för
Bolagets aktieägare. Långsiktigt ska utdelningen på
stamaktier motsvara minst 30 procent av förvalt-
ningsresultatet.
Styrelsen föreslår en utdelning per aktie om 0,20 (-)
kronor uppdelad på två utbetalningar: 0,10 kronor i
juni 2025 och 0,10 kronor i december 2025.
Hållbarhet
Bolagets hållbarhetsarbete syftar till att undvika
kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa
konsekvenser på längre sikt.
Bolagets investeringsverksamhet, förvaltning och
finansieringsverksamhet bedrivs i syfte att uppnå
bästa möjliga långsiktiga, hållbara utfall. Planering,
styrning och upprätthållande av hållbarhetsarbetet
följer Bolagets organisationsstruktur med tydlig dele-
gering av ansvar och befogenhet. Hållbarhetsarbetet
tar stöd i interna policyer, riktlinjer, övergripande mål
samt lagar, externa riktlinjer och regelverk.
Hållbarhetsarbetet innebär också att tillsammans med
våra kunder arbeta för att kontinuerligt effektivisera
energianvändningen i våra fastigheter och därigenom
arbeta för miljö och resurseffektivitet.
Hållbarhet innebär även ett långsiktigt samarbete
med kunder för att möjliggöra långa kontrakt.
Detta leder till en lägre belastning på miljön då det
minskar miljöpåverkan genom t ex ombyggnationer
vid omflyttningar.
11 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
2. Verksamhet
Fastighetsportfölj 13
Projektportfölj 24
Transaktioner 2024 27
Intresseföretag och samägda bolag 29
Fastigheterna
Bolagets fastighetsbestånd utgörs av offentliga och
kommersiella fastigheter inom segmenten offentliga
fastigheter, lager/lätt industri/logistik, sällanköps-/
dagligvaru handel samt kontor. Det samlade mark-
nadsvärdet uppgick till 13 395,0 (13 860,1) miljoner
kronor vid periodens slut.
Den 31 december 2024 bestod Bolagets fastig-
hetsportfölj av 135 (161) fastigheter varav 12 (12)
tomträtter.
De totala kontrakterade hyresintäkterna, dvs årshyran
plus schabloniserade hyrestillägg per 31 december
2024, uppgick till 1 010,6 (inklusive projekt) (1 060,1)
miljoner kronor. Den ekonomiska uthyrningsgraden
uppgick till 93,0 (94,9) procent. Den genomsnittliga
återstående löptiden på hyresavtalen per 31 decem-
ber 2024 uppgick till cirka 6,3 (6,3) år.
De 15 största hyresgästerna stod tillsammans för
omkring 39,4 (35,8) procent av hyresintäkterna och
den genomsnittliga hyresdurationen uppgår till
7,2 (7,6) år.
Tyngdpunkten av fastigheterna låg värdemässigt inom
segmentet lager/lätt industri/ logistik med drygt 7 143
miljoner kronor i fastighetsvärde. De totala kontrakte-
rade hyresintäkterna uppgick till drygt 553 miljoner
kronor inom detta segment.
Fastighetsportfölj
Bolagets fastighetsbestånd utgörs av offentliga och kommersiella fastigheter.
Det samlade marknadsvärdet uppgick till 13 395 miljoner kronor vid periodens slut.
Verkligt värde förvaltningsfastigheter
Mkr
2024
okt-
dec
2023
okt-
dec
2024
jan-
dec
2023
jan-
dec
2022
jan-
dec
2021
jan-
dec
2020
4 sept-
dec
Verkligt värde vid ingången av
perioden 13 191,1 12 985,9 13 860,1 14 259,2 7 168,4 1 634,0 –
Förvärv 103,7 840,4 17 7,0 844,7 7 618,2 4 558,0 1 557,5
Försäljning -29,3 -63,6 -746,5 -1 044,2 -961,8 -85,0 –
Orealiserad värdeförändring 75,6 35,9 -75,3 -490,7 -20,5 897,1 76,2
Realiserad värdeförändring -3,6 -2,1 -37,4 -83,0 -19,3 2,0 –
Investeringar i portföljen 56,8 63,5 217,1 374,2 474,0 162,3 0,3
Verkligt värde vid utgången av
perioden
13 395,0 13 860,1 13 395,0 13 860,1 14 259,2 7 168,4 1 634,0
Orealiserad värdeförändring, % 0,6 -0,3 -0,6 -3,4 -0,1 14,3 4,9
Antal fastigheter IB 134 158 161 180 116 14 –
Förvärv 2 7 3 8 78 103 14
Försäljning -1 -4 -29 -27 -16 1 –
Omklassificering – – – – 2 – –
Antal fastigheter UB 135 161 135 161 180 116 14
13 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Tusen kvm Antal fastigheter
240630 240930 241231211231 220331 220630 220930 221231 230331 230630 230930 231231 240331
1 200
1 000
800
600
400
200
0
200
100
0
240630 240930 241231211231 220331 220630 220930 221231 230331 230630 230930 231231 240331
Fastighetsvärde per segment
Lager/lätt Industri/logisitk 53%
Sällanköps-/dagligvaruhandel 15%
Offentliga fastigheter 20%
Kontor 12%
Fastighetsvärde per geografiskt område
Stockholm 33%
Väst 35%
Mälardalen 23%
Öst 6%
Syd 2%
Norr 2%
13,4
Mdkr
13,4
Mdkr
Samtliga nyckeltal avseende hyresintäkter i detta avsnitt omfattar kontrakterade hyresintäkter per den 31 december 2024 inklusive signerade
hyreskontrakt i pågående projekt. Bolaget har därutöver hyresgarantier med en årlig intäkt om cirka 2,8 mkr med en genomsnittlig avtalstid om 0,8 år.
33%23%
35%
6%
2%
2%
Uthyrningsbar area och antal fastigheter
Fastighetsvärde
15
10
5
0
Mdkr
14 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Fastighetsbeståndet per 2024-12-31
Kontrakterad hyresintäkt
1
Fastighetsvärde
Region
Antal
fastigheter
Uthyrbar
area
Mkr
kr/kvm
1
Andel
total, %
Mkr
kr/kvm
Andel
total, %
Stockholm 36 163 483 319 2 111 32 4 406 26 951 33
Väst 46 353 688 351 1 075 35 4 642 13 125 35
Mälardalen 32 198 547 246 1 425 24 3 068 15 452 23
Öst 12 111 857 75 682 7 756 6 759 6
Syd 2 45 914 0 – 0 277 6 043 2
Norr 7 18 061 20 1 127 2 245 13 587 2
Tot a l 135 891 550 1 011 1 301 100 13 395 15 024 100
Fastighetsvärdet, fördelning per segment och region per 2024-12-31
Mkr
Lager/lätt
industri/
Logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel
Offentliga
fastigheter Kontor Total
Del av total,
%
Stockholm 1 327 547 2 119 413 4 406 33
Väst 2 646 459 426 1 112 4 642 35
Mälardalen 2 268 770 30 – 3 068 23
Öst 455 207 93 – 756 6
Syd 277 – – – 277 2
Norr 168 77 – – 245 2
Tot a l 7 143 2 059 2 668 1 525 13 395 100
Kontrakterade hyresintäkter¹, fördelning per segment och region per 2024-12-31
Mkr
Lager/lätt
industri/
Logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel
Offentliga
fastigheter Kontor Tot a l
Del av total,
%
Stockholm 99 50 134 36 319 32
Väst 209 39 32 70 351 35
Mälardalen 183 60 3 – 246 24
Öst 48 20 7 – 75 7
Syd 0 – – – 0 0
Norr 14 6 – – 20 2
Tot a l 553 175 176 106 1 011 100
Uthyrningsbar area
2
, fördelning per segment och region per 2024-12-31
kvm
Lager/lätt
industri/
Logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel
Offentliga
fastigheter Kontor Tot a l
Del av total,
%
Stockholm 55 418 29 959 59 604 18 502 163 483 18
Väst 244 094 40 889 16 049 52 656 353 688 40
Mälardalen 144 638 50 273 3 636 – 198 547 22
Öst 90 877 17 075 3 905 – 111 857 13
Syd 45 914 – – – 45 914 5
Norr 11 928 6 133 – – 18 061 2
Tot a l 592 868 144 329 83 194 71 158 891 550 100
1 Efter färdigställande av pågående projekt, exklusive hyresgarantier om cirka 2,8 mkr per år i 0,8 år. Intäkterna inkluderar även driftstillägg och tillägg för fastighetsskatt.
2 Efter färdigställande av pågående projekt.
15 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Antal kontrakt
1
, fördelning per segement och region per 2024-12-31
Antal
Lager/lätt
industri/
Logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel
Offentliga
fastigheter Kontor
Tot a l
Del av total,
%
Stockholm 44 30 115 18 207 30
Väst 86 23 20 101 230 34
Mälardalen 117 30 8 – 155 23
Öst 24 37 22 – 83 12
Syd 1 – – – 1 0
Norr 6 2 – – 8 1
Tot a l 278 122 165 119 684 100
Hyresavtalens förfallostruktur,
1
totalt
Årshyra
Förfalloår Area, kvm
Antal
kontrakt
2
Mkr Andel, %
2025 31 426 38 43 4
2026 53 497 53 60 6
2027 146 168 77 147 15
2028 66 001 46 95 10
≥2029 462 339 170 641 65
Totalt 759 430 384 986 100
1 Med en hyresintäkt som överstiger 10 tkr per år.
2 Inkluderar endast kontrakt med en årlig hyra som överstiger 200 tkr.
4,4
6,1
14,9
9,6
13,0
5,2
10,4
4,3
11,5
2,9
5,1
6,2
5,9
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Hyresavtalens förfallostruktur, mkr Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 >2038
0,5
16 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Årshyra
Förfalloår Area, kvm
Antal
kontrakt
1
Mkr Andel, %
2025 18 340 19 17 3
2026 36 262 30 40 7
2027 105 152 35 82 15
2028 33 985 18 37 7
≥2029 320 282 71 371 68
Totalt 514 020 173 546 100
1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år.
Årshyra
Förfalloår Area, kvm
Antal
kontrakt
1
Mkr Andel, %
2025 7 459 7 13 7
2026 10 865 8 9 5
2027 29 415 20 42 25
2028 5 804 8 9 5
≥2029 70 913 40 98 57
Totalt 124 456 83 172 100
1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år.
Hyresavtalens förfallostruktur, mkr
Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
>2038
3,0
7,3
15,0
6,7
11,4
3,7
15,3
6,2
12,0
2,5
5,8
4,8
6,1
Hyresavtalens förfallostruktur, mkr
Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st
Hyresavtalens förfallostruktur, lager/ lätt industri/logistik
Hyresavtalens förfallostruktur, sällanköps-/dagligvaruhandel
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
>2038
25
20
15
10
5
0
50
40
30
20
10
0
7,5
24,6
8,8
4,5
10,9
2,3
4,9
4,9
6,0
12,6
5,3 5,4
2,2
17 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
>2038
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
>2038
Årshyra
Förfalloår Area, kvm
Antal
kontrakt
1
Mkr Andel, %
2025 961 5 3 2
2026 1 713 6 2 1
2027 6 606 10 14 8
2028 6 724 5 13 8
≥2029 52 435 45 136 81
Totalt 68 439 71 167 100
1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år.
Årshyra
Förfalloår Area, kvm
Antal
kontrakt
1
Mkr Andel, %
2025 4 666 7 11 10
2026 4 657 9 9 8
2027 4 995 12 9 9
2028 19 488 15 36 36
≥2029 18 709 14 36 36
Totalt 52 515 57 101 100
1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år.
Hyresavtalens förfallostruktur, mkr
Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st
Hyresavtalens förfallostruktur, mkr
Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st
40
35
30
25
20
15
10
5
0
16
14
12
10
8
6
4
2
0
Hyresavtalens förfallostruktur, offentliga fastigheter
Hyresavtalens förfallostruktur, kontor
40
35
30
25
20
15
10
5
0
12
10
8
6
4
2
0
1,4
1,9
8,1
7,5
9,2
4,5
0,6
22,5
6,7
8,8
15,6
3,0
10,1
10,4
8,4
9,3
7,8
28,1
36,0
18 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Största hyresgäster per 2024-12-31
Hyresgäst
Area
kvm
Antal
kontrakt
1
st
Hyres-
duration
År
Alstom Rail Sweden AB 25 795 2 6,8
Santa Maria AB 38 337 1 6,7
Bilia AB 24 897 7 8,2
Botkyrka Kommun 12 935 3 8,4
Hedin Mobility Group AB 23 586 7 12,3
Ahlberg-Dollarstore AB 28 380 9 6,5
Capio Legevisitten AB 7 808 3 10,5
IAC Group Sweden AB 38 438 1 8,5
Quintus Technologies AB 10 814 4 4,0
Tyresö Kommun 7 995 1 3,7
Momentum Group AB 28 219 1 2,9
Willys Dagab Inköp & Logistik AB 8 284 2 1,8
Leo´s AB 11 474 3 4,9
Polismyndigheten 7 179 6 4,3
ITAB Shop Concept Nässjö AB 24 453 1 7,0
Top 15 298 594 51 7, 2
Övriga 592 956 808
Totalt 891 550 859 6,3
2
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,0
Areamässig uthyrningsgrad, % 87,2
1 Avser hyreskontrakt överstigande 500 000 kr.
2 Exkluderar bostadskontrakt samt mindre rullande tremånaders avtal.
2024-12-31
Uthyrbar yta
Lager/lätt industri/logistik 67%
Sällanköps-/dagligvaruhandel 16%
Kontor 9%
Offentliga fastigheter 8%
Kontrakterad hyra på årsbasis
Lager/lätt industri/logistik 55%
Sällanköps-/dagligvaruhandel 18%
Offentliga fastigheter 17%
Kontor 10%
Kontrakterad hyra per region
Väst 35%
Stockholm 32%
Mälardalen 24%
Öst 7%
Norr 2%
Syd 0%
Lager/lätt industri/logistik
Totalt
94%
95%
91%
86%
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
Uthyrt
Vakant
Sällanköps-/dagligvaruhandel
Offentliga fastigheterKontor
93%
19 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Hede 3:122 Segment: Lager/lätt industri/logistik. Region: Väst. Uthyrningsbar yta: 45 679 kvm. Största Hyresgäst: Santa Maria.
Uthyrningsgrad: 100%
20 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Fastighetsvärdering
Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde
och under perioden har 100 procent av förvaltnings-
fastigheterna värderats av Newsec Advise AB och
CBRE Sweden AB.
Värdeförändringar på fastigheter uppgick under
perioden till -112,7 (-573,7) miljoner kronor, varav
orealiserade uppgick till -75,3 (-490,7) miljoner
kronor. Den orealiserade värdeförändringen var
-0,6 (-3,4) procent.
Nyförhyrningar/omförhandlingar bidrog med en
positiv värdeförändring om cirka 101 miljoner kronor
totalt omfattar detta cirka 59 711 kvadratmeter i ny
och omförhandling. Tillkommande vakanser samt att
ökningen av avkastningskraven har varit högre än
ökningen av driftnetto har lett till en negativ värde-
förändring om 176,3 miljoner kronor. Sammantaget
uppgick den orealiserade värdeförändringen till -75,3
miljoner kronor. Det samlade marknadsvärdet för
fastighetsbeståndet uppgick därav till 13 395,0
(13 860,1) miljoner kronor.
Värderingsmodellen som används är avkastnings-
baserad enligt kassaflödesmodell, kompletterad med
ortsprisanalyser. Värderingsmodell och parametrar
för den senast gjorda värderingen redovisas i tabell
nedan. Pågående projekt redovisas till verkligt värde
om möjligt och i annat fall upptas nedlagda kostnader
som värde på projektet till dess projektet är färdig-
ställt och värdering kan ske.
Alla fastigheter är klassificerade till nivå 3 i enlighet
med IFRS 13.
Värderingsparametrar, total
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 6,15 9,97 8,16
Direktavkastningskravet, % 4,17 7,92 6,13
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 114 6 235 1 078
Långsiktig vakans, % 0,0 10,0 5,2
Drift och underhåll, kr/kvm 12 495 173
Känslighetsanalys, total
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -47 7,2 505,4
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -503,8 598,5
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 534,9 -534,4
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -181,6 181,7
Drift och underhåll, +/- 10 procent -319,3 319,0
21 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Värderingsparametrar, kontor
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 7,76 8,98 8,15
Direktavkastningskravet, % 5,75 6,95 6,14
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 1 387 2 061 1 687
Långsiktig vakans, % 2,7 6,0 4,5
Drift och underhåll, kr/kvm 70 400 250
Känslighetsanalys, kontor
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -46,9 49,1
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -56,8 66,9
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 72,1 -72,1
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -20,9 20,9
Drift och underhåll, +/- 10 procent -33,1 33,1
Värderingsparametrar, sällanköps-/dagligvaruhandel
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 7,73 9,53 8,72
Direktavkastningskravet, % 5,72 7,4 8 6,69
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 297 6 235 1 154
Långsiktig vakans, % 3,0 10,0 5,4
Drift och underhåll, kr/kvm 25 445 184
Känslighetsanalys, sällanköps-/dagligvaruhandel
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -73,2 77,0
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -70,1 81,5
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 94,0 -94,0
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -27,9 27,9
Drift och underhåll, +/- 10 procent -52,9 52,9
22 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Värderingsparametrar, lager/lätt industri/logistik
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 7,28 9,97 8,30
Direktavkastningskravet, % 5,28 7,92 6,28
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 114 2 773 841
Långsiktig vakans, % 2,0 10,0 5,7
Drift och underhåll, kr/kvm 12 400 135
Känslighetsanalys, lager/lätt industri/logistik
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -246,2 261,6
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -265,4 314,9
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 275,4 -274,9
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -98,5 98,6
Drift och underhåll, +/- 10 procent -167,1 166,8
Värderingsparametrar, offentliga fastigheter
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 6,15 9,22 7,40
Direktavkastningskravet, % 4,17 7,19 5,37
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 790 3 300 1 972
Långsiktig vakans, % – 10,0 4,3
Drift och underhåll, kr/kvm 25 495 337
Känslighetsanalys, offentliga fastigheter
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -110,9 117,8
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -111,5 135,2
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 93,4 -93,4
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -34,3 34,3
Drift och underhåll, +/- 10 procent -66,2 66,2
23 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Vi arbetar löpande med att identifiera utvecklingsmöj-
ligheter och outnyttjade byggrätter inom beståndet.
Målet med projektverksamheten är att öka avkast-
ningen och skapa värdetillväxt genom nöjda kunder
med långa avtal och förbättrade kassaflöden även
med fokus på en miljömässigt hållbar utveckling.
Stenhus Fastigheters strategi är att riskminimera alla
projekt vilket innebär att ambitionen är att det alltid
ska finnas tecknade hyresavtal innan ett projekt
byggstartas. Vidare strävar Stenhus Fastigheter efter
att teckna totalentre prenadavtal för att minimera
risken för oförutsedda kostnader. Bolaget skall, där
möjlighet finns, koppla hyresnivån till entreprenad-
kostnaden.
Per 31 december 2024 fanns förpliktelser gällande
Stenhus Fastigheters projekt om 95,4 miljoner kronor.
Fokus och utveckling
Stenhus Fastigheter driver fyra typer av projekt:
• Planprojekt/byggrätter
• Fastighetsutveckling
• Samarbetsprojekt
• Hållbarhetsprojekt
Planprojekt
Planprojekt drivs på fastigheten Samariten 1 i Tumba,
Botkyrka och Affärsmannen 2 i Karlstad.
Samariten 1
De potentiella byggrätterna uppgår till ca 33 000 kvm.
Planarbetet omfattar ca 25 000 kvm BTA bostads-
byggrätter för påbyggnad av befintliga byggnader
och ca 8 000 kvm BTA byggrätter med tillbyggnad
för huvudsak segmentet offentlig verksamhet.
Den externa värderingen av detta projekt uppgår
till ca 20 miljoner kronor.
Affärsmannen 2
Planarbetet innebär utveckling av handelsverksam-
heten i markplan med minst 1 500 kvm och utveckling
med påbyggnad för bostadsrätter på ca 5 892 kvm
BTA. Överklagande av detaljplan har inkommit och är
skickade till Mark- och miljödomstolen för vidare
hantering.
Fastighetsutveckling
Bolagets projektverksamhet fokuserar primärt på att
utveckla befintliga fastigheter där man tillsammans
växer med befintliga hyresgäster och skapar värden
och långa avtalsrelationer. Då det alltid finns ett
hyresavtal innan byggnation påbörjas kan denna typ
av projekt likställas med hyresgästanpassningar oav-
sett om det innefattar en ombyggnation av befintlig
fastighet eller en nybyggnation.
Hållbarhetsprojekt
Miljöcertifieringar av både befintliga och nybyggda
fastigheter är viktiga ur flera perspektiv. De är ett
bevis från tredje part på att våra fastigheter har en låg
miljöpåverkan. Certifieringarna bidrar till mer hållbara
fastigheter med bättre miljöprestanda.
Stenhus Fastigheters mål är att öka antalet certifierade
fastigheter såväl som certifierade projekt. Stenhus
Fastigheter utvärderar löpande fastigheter och projekt
som är lämpliga att certifiera.
Stenhus Fastigheter strävar efter att miljöcertifiera
fastigheterna enligt BREEAM. Då Green Building som
Stenhus Fastigheter tidigare tillämpat kommer att
avvecklas som certifiering så ersätter vi den istället
med certifiering enligt BREEAM. Åtgärderna innebär
bl a ingrepp och investeringar gällande solpaneler,
driftstyrning, ventilationsaggregat och undercentraler.
Stenhus Fastigheters mål är även att fasa ut fossila
bränslekällor som är installerade i ett fåtal av fastig-
heterna som reservkraft vid energitoppar. Utöver
certifieringar genomför Stenhus Fastigheter kontrol-
ler avseende förekomst av skadliga ämnen och
föro reningar i byggnader eller mark i samband
med ny-, till- eller ombyggnad.
Stenhus Fastigheter har per datum för rapportsläpp
erhållit totalt tio certifieringar i beståndet, BREEM in
use ”Very Good”. Ytterligare 12 fastigheter är planerade
att certifiera enligt BREEM under 2025.
Stenhus Fastigheter eftersträvar att utföra energi-
deklarationer på utvalda fastigheter där målet är att
uppnå minst nivå C.
Projektportfölj
Bolagets projektverksamhet inrymmer utveckling av byggrätter samt utveckling och förädling av
befintliga fastigheter.
24 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Bolagets projektverksamhet
1
Fastighet Kommun Yta
kvm
Bedömda
projekt-
kostnader
mkr
Upp-
arbetat
mkr
Kvar-
stående
mkr
Hyre-
värde
mkr
Uthyr-
nings-
grad
%
Hyresgäst Duration
år
Färdig-
ställande Övrig info
Planprojekt/byggrätter
Samariten 1 Botkyrka 33 000 7,2 7,2 – – – – – –
Affärsmannen 2 Karlstad 8 500 1,5 1,2 – – – – – –
Fastighetsutveckling
Sparrhornet 3 Varberg 3 342 95,0 95,0 – 6,7 91,6 Hedin helsingborg
Bil AB
15 Q4 2024 Inflyttad
Skiftinge 1:5 &1:6 Eskilstuna 1 374 18,5 0,3 18,2 1,6 100 Jem & Fix 10 Q2 2025 BREEAM
Kumla 3:175 Tyresö 530 14,0 13,3 0,7 1,6 100 Adela LSS AB 15 Q1 2025 BREEAM
Köpmannen 7 Västerås 8 838 85 10,1 74,9 18 100 Motonet,
Dollarstore,
Dressman, Lindex,
gemensamhetsytor
12 Q1-Q3
2025
BREEAM
Hållbarhetsprojekt
Köpmannen 7 Västerås – 0,12 0,06 0,06 – – – – Q3 2025 BREEAM
Blomsterlandet Eskilstuna – 0,12 0,1 0,02 – – – – Q2 2025 BREEAM
Handelsområde
Skiftinge
Eskilstuna – 0,4 0,1 0,3 – – – – Q3 2025 BREEAM
Fanfaren 5,6,7 Karlstad – 0,36 0,2 0,1 6 – – – – Q1-Q2
2025
BREEAM
Svanholmen 1 Skärholmen – 0,12 0,1 0,02 – – – – Q1 2025 BREEAM
Husmodern 6 Täby – 0,12 0,12 0 – – – – Q4 2024 BREEAM
Dikesrenen 12 Hägersten – 0,12 0,12 0 – – – – Q4 2024 BREEAM
Vattumannen 3 Norrtälje – 0,12 0,12 0 – – – – Q1 2025 BREEAM
Librobäck 18:6 Uppsala – 0,12 0,11 0,01 – – – – Q1 2025 BREEAM
Hammaren 1 Tibro – 0,12 0,03 0,09 – – – – Q2 2025 BREEAM
Hårstorp 1:100 Finspång – 0,1 2 0 0,12 – – – – Q2 2025 BREEAM
Kumla 3:175 Tyresö – 0,12 0 0,12 – – – – Q2 2025 BREEAM
Bro klöv och lilla Ullevi Upplandsbro – 2 2 0 – – – – Q4 2024 Konvertering oljepanna
till fjärrvärme
Bro klöv och lilla Ullevi Upplandsbro – 0,12 0,03 0,09 – – – – Q2 2025 BREEAM
Personbilen 1 Skövde – 0,12 0 0,12 – – – – Q3 2025 BREEAM
Svarven 4 Nässjö – 0,12 0 0,12 – – – – Q3 2025 BREEAM
Traktorn Skövde – 0,12 0 0,12 – – – – Q3 2025 BREEAM
Köpmannen 12 Västerås – 0,12 0 0,1 2 – – – – Q3 2025 BREEAM
Företagaren Älvsjö – 0,12 0 0,12 – – – – Q1 2025 BREEAM
Summa 55 584 225,9 130,2 95,4 27,9
1 Projekt överstigande 10 miljoner kronor samt hållbarhetsprojekt
25 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Skiftinge 1:5 & 1:6, Eskilstuna
Segment: Sällanköps-/dagligvaruhandel
Area: 1 374 kvm BTA
Status: Inflytt Q2 2025
Kommentar: Byggnaden uppförs inom Stenhus Fastig-
heters attraktiva handelsområde i Skiftinge åt Jem & Fix med
ett hyresavtal tecknat på 10 år och med en area av 1 374
kvm. Jem & Fix säljer lågprisvaror inom bygghandeln.
Byggnaden är anpassad efter Jem & Fix konceptstandard.
Köpmannen 12, Västerås
Segment: Sällanköps-/dagligvaruhandel
Area: Areco 2 070 kvm, Lekia 1 200 kvm
Status: Färdigställd Q4 2024
Kommentar: Del av köpcentrumet Köpmannen 12 har
anpassats till två nya hyresgäster med vardera hyrestid om
sju år. Areco är verksamma inom grossistverksamhets-
försörjning av stål- och plåtartiklar. Lekia försäljer lek- och
familjeprodukter.
Sparrehornet 3, Varberg
Segment: Lager/Lätt Industri/Logistik
Area: 3 342 kvm BTA
Status: Färdigställd Q4 2024
Kommentar: Byggnaden uppförs åt Hedin Bil med ett hyres-
avtal tecknat på 15 år och med en area av 3 342 kvm.
Hedin Bil är återförsäljare för Mercedes Benz. Byggnaden
konceptanpassas enligt generalagentens senaste krav.
Köpmannen 7
Segment: Sällanköps-/dagligvaruhandel
Area: 9 089 kvm BTA
Status: Pågående produktion
Kommentar: Byggnaden anpassas åt två hyres gäster;
Motonet och Dollarstore. Hyresavtalet med Motonet tecknas
på 12 år med en yta på 4 690 kvm och hyresavtalet med
Dollarstore tecknas på 15 år med en yta av 3 100 kvm.
Omlokalisering sker även av två befintliga hyresgäster inom
samma fastighet med nyanpassning; Lindex med en yta av
768 kvm med ett hyresavtal på 6 år och Dressman med en
yta av 280 kvm med ett hyresavtal på 6 år.
26 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Transaktioner
Stenhus Fastigheter är ett transaktionsintensivt bolag som ständigt utvärderar och optimerar
fastighetsport följen i syfte att skapa ett bestånd som långsiktigt genererar den högsta möjliga
riskjusterade avkastningen till aktieägarna.
Försäljningar
Under året såldes fastigheter för cirka 783 miljoner
kronor som bidrog till att ytterligare renodla portföljen
geografiskt och samtidigt stärka bolagets balansräk-
ning. I och med de försäljningar som gjordes lämnade
Stenhus Fastigheter orterna Gävle, Falköping, Tida-
holm, Avesta, Hässleholm och Växjö.
Förvärv
Den 1 juli tillträddes fastigheten Biskopsgården i
Göteborg som förvärvades för 72,25 mkr. Under hös-
ten förvärvades ytterligare två fastigheter, en i Bor-
länge, Cisternen 3, uthyrd till Euromaster om 2 500
kvadratmeter. Den andra Fastigheten, Nybo 1, är
belägen i Sala där Sala kommun hyr hela fastigheten
på ett cirka 19-årigt hyresavtal.
Summering
När året över bolagets transaktioner summeras har
Stenhus Fastigheter sålt 29 fastigheter för 746,5 mkr,
vilket kan jämföras med 27 stycken under 2023 för
totalt 1 044,2 mkr. Försäljningarna ligger i linje med
bokförda värden. Stenhus Fastigheter har under 2024
förvärvat tre fastigheter till ett värde av 177,0 mkr, att
jämföra med 844,7 mkr året innan.
Fastigheter som avyttrats och förvärvats under året
Avyttrade fastigheter Kommun Segment Yta, kvm
Ut hyrnings -
grad, %
Andersberg 14:50 Gävle Lager/lätt industri/logistik -1 700 100
Berthåga 64:1 Uppsala Sällanköps-/dagligvaruhandel -295 100
Blocket 2 Hedemora Lager/lätt industri/logistik -836 100
Fräsen 1 & 9 Lidköping Lager/lätt industri/logistik -2 848 100
Föraren 4 Norrköping Lager/lätt industri/logistik -3 734 99
Grepen 16 Lidköping Lager/lätt industri/logistik -1 419 100
Kalkstenen 1 Falköping Sällanköps-/dagligvaruhandel -1 967 100
Kalkstenen 2 Falköping Sällanköps-/dagligvaruhandel -1 861 100
Kuggen 18 Hässleholm Sällanköps-/dagligvaruhandel -312 100
Kuröd 4:104 Uddevalla Lager/lätt industri/logistik -13 955 100
Mejseln 23 Lidköping Lager/lätt industri/logistik -3 246 91
Mejseln 27 & 28 Lidköping Lager/lätt industri/logistik -12 559 100
Mejseln 29 Lidköping Lager/lätt industri/logistik – –
Mejseln 30 Lidköping Lager/lätt industri/logistik -1 565 100
Muttern 1 Avesta Lager/lätt industri/logistik -471 100
Porfyren 3 Lidköping Sällanköps-/dagligvaruhandel -2 300 100
Repslagaren 24 Lidköping Kontor -2 692 87
Rosersberg 11:143 Sigtuna Lager/lätt industri/logistik -3 079 100
Sillen 2 Lidköping Sällanköps-/dagligvaruhandel -1 512 100
Skiftinge 1:6 Eskilstuna Sällanköps-/dagligvaruhandel -293 100
Stenbäret 5 Nyköping Lager/lätt industri/logistik -730 100
Stenbäret 6 & 8 Nyköping Lager/lätt industri/logistik -2 358 100
Stämjärnet 6 Tidaholm Lager/lätt industri/logistik -13 304 100
Tågarp 16:38 Burlöv Lager/lätt industri/logistik -4 304 100
Valhalla 2:37 Eskilstuna Sällanköps-/dagligvaruhandel -360 100
Österled 3 Växjö Sällanköps-/dagligvaruhandel -390 100
Förvärvade fastigheter Kommun Segment Yta, kvm
Ut hyrnings -
grad, %
Biskopsgården 44:4 Göteborg Lager/lätt industri/logistik 5 297 100
Cisternen 3 Borlänge Lager/lätt industri/logistik 2 496 100
Nybo 1 Sala Lager/lätt industri/logistik 5 870 100
27 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Södertälje Sextanten 5. Segment: Lager/lätt industri/logistik. Region: Stockholm. Uthyrningsbar yta: 2 893 kvm.
28 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Backaheden Fastighets AB
Bolaget utgör ett koncernbolag sedan kvartal 4 2023.
Bolaget är noterat och äger totalt sex fastigheter; Santa
Marias europiska distributionslager beläget i Kungsbacka,
Macken 2 i Skövde, Drönaren 1 och Sparrhornet 3 i Varberg,
Getinge Brogård 2:16 i Getinge och Hagalund 1:27 i Enköping.
Största hyresgästerna är Santa Maria, bolag inom Hedin
Group och Region Halland.
Fastighetsvärde: 1 092 mkr
Driftnetto: 60 mkr
Ägarandel: 77,07 %
Krona Public Real Estate AB
Bolaget är noterat och äger det norska utbildnings- och
Bolaget utgör ett intressebolag. Bolaget är noterat och äger
det norska utbildnings- och kulturcentret Krona i Kongsberg.
Största hyresgästerna är Norska Staten och Kongsberg
kommun som tillsammans står för ca 85% av hyresintäkten.
Fastighetsvärde: 1 184 mkr
Årligt driftnetto, ca: 68 mkr
Ägarandel: 29,49%
Befintliga intressebolag och samägda bolag
I syfte att skapa ytterligare affärsmöjligheter och kontaktytor på fastighetsmarknaden investerar
Stenhus Fastigheter i intressebolag och samägda bolag där Stenhus Fastigheter har ett majoritet-
sägande.
Stenhus Fastigheter har under året förvärvat ytterli-
gare aktier i Backaheden Fastighets AB och äger
77,07 % (62 %). Backaheden är sedan Q3 2023 kon-
soliderat i Stenhus Fastigheter.
Stenhus Fastigheter äger 29,49 % i Krona Public Real
Estate AB (”Krona”). Krona är ett intressebolag till
Stenhus Fastigheter.
Under året har underkoncernen Stenhus Uttern Hold-
co AB avyttrats där Stenhus Fastigheter tidigare ägde
70 %. I samma försäljning avyttrades även två av
Stenhus Fastigheters helägda bolag. Försäljningen
uppgick till ca 45 mkr och bestod av 17 förvaltnings-
fastigheter inom segmentet lager/lättindustri/logistik.
29 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
3. Hållbarhetsredovisning
Inledning 31
Beskrivning av processen och intressenter 31
Väsentlighetsanalys 34
Styrning av hållbarhetsarbetet 38
Miljö- och resurseffektivitet 39
Ekonomisk uthållighet 49
Affärsetik 51
Professionella och engagerade medarbetare 52
GRI standard nummer och beskrivning 56
31 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter31 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Hållbarhetsredovisning
”En hållbar utveckling är en utveckling som tillfredsställer dagens behov utan att äventyra
kommande generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov”
INLEDNING
Stenhus Års- och hållbarhetsredovisning 2024 inklu-
derar Stenhus hållbarhetsredovisning 2024 som
också utgör Bolagets hållbarhetsrapport. Bolaget
omfattas av lagstadgad hållbarhetsrapport enligt
årsredovisningslagen 6:e kap 10§. Hållbarhetsrap-
porten granskas av Bolagets revisorer.
Hållbarhetsarbetet möjliggör för Stenhus att arbeta
utefter sin målbild att tillfredsställa dagens behov
utan att äventyra framtida generationers möjligheter
att göra detsamma. Stenhus hållbarhetsarbete har sin
grund i FN:s globala mål för hållbar utveckling.
Ambitionsnivån är att hållbarhetsstrategin ska utgå
från utvalda delar av de 17 globala målen i Agenda
2030. Utgångspunkten för hållbarhetsarbetet är det
avtryck som lämnas genom Stenhus värdekedja,
kontinuerligt genomförda intressentdialoger och
väsentlighetsanalysen som senast uppdaterades
2022. Hållbarhetsstrategin styrs av Bolagets affärsidé,
policyer, externa ramverk samt väsentlighetsanalys
vilken uppdateras årligen.
Stenhus hållbarhetsredovisning är upprättad med
referens till den internationella organisationen Global
Reporting Initiative’s GRI Standards från 2021 och
omfattar perioden 1 januari till och med 31 december
2024. Stenhus integrerar hållbarhetsarbetet i all verk-
samhet, därav återfinns delar av hållbarhetsarbetet i
årsredovisningens ordinarie struktur. Var respektive
information återfinns framgår av GRI-index på sidan
56-57. Ansvarig för hållbarhetsrapporten är företa-
gets styrels och kontaktperson för hållbarhetsredo-
visningen är Vice VD Mikael Nicander.
Stenhus hållbarhetsredovisning följer det finansiella
räkenskapsåret och publiceras årligen. I hållbarhets-
redovisningen ingår samtliga helägda koncernföretag.
BESKRIVNING AV PROCESSEN
OCH INTRESSENTER (GRI 3-1)
Stenhus hållbarhetsarbete är integrerat i företagets
affärsmodell. Affärsmodellen och värdekedjan har
klassificerats efter Bolagets möjlighet att påverka
respektive del med hänsyn taget till miljö, samhälle
och ekonomi. En kontinuerlig dialog förs också med
Bolagets intressenter för att även kunna analysera
och prioritera intressenternas syn på Bolagets positiva
och negativa inverkan på omvärlden med hänsyn
taget till miljö, samhälle och ekonomi.
Värdekedja
Bolagets affärsidé är att över tid skapa ett diversi-
fierat fastighetsbestånd för att generera högsta
möjliga riskjusterade avkastning för Bolagets aktie-
ägare. Stenhus Fastigheters övergripande mål är att
generera en långsiktigt hög och stabil avkastning
med fokus på kassaflöde och tillväxt.
Bolagets tillväxt ska huvudsakligen ske genom fastig-
hetsförvärv men även genom fastighets- och projek-
tutveckling. Bolaget ska genom att äga, utveckla och
förvalta fastigheter bidra till att hållbart främja det
lokala samhällets utveckling. Förvaltningsverksam-
heten ska sträva efter långa hyresavtal för att skapa
förutsägbarhet. Fastighetsutveckling ska alltid vara
en naturlig del i verksamheten så att fastigheterna kan
optimeras på bästa möjliga sätt. Alla förvärv ska ske i
enlighet med investeringsstrategin. Bolaget ska aktivt
arbeta i enlighet med finansieringsstrategin.
Stenhus verksamhet och fastigheter påverkar ett
antal hållbarhetsområden under fastighetens livs-
cykel, från projektering och produktion till förvaltning,
ombyggnad och rivning. Stenhus värdekedja upp-
ströms består av råvaror och underleverantörer.
Nedströms består den av företagets hyresgäster.
Stenhus arbetar aktivt med att minska den negativa
påverkan och öka den positiva påverkan, såväl i egen
verksamhet som i andra delar av värdekedjan.
Stenhus värdekedja har klassificerats i tre kategorier;
delar där Stenhus har hög, medel eller låg möjlighet
att påverka hållbarheten inom respektive del.
Samarbeten och dialoger med våra intressenter är
viktiga delar i hållbarhetsarbetet. En utmaning ligger i
att öka vårt inflytande uppströms i leverantörskedjan.
Här är samverkan med våra leverantörer av avgörande
betydelse. En annan utmaning är hållbarhetsarbetet
nedströms där ett av Stenhus viktiga mål inom förvalt-
ningen är att teckna så långa avtal med så stabila
hyresgäster som möjligt för att minimera om- och
avflyttningar. Här finns också möjlighet att påverka
genom t ex gröna hyresavtal.
32 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
FörvaltningFastighetsförvärv
Projektutveckling /
Hyresgästanpassning
Hyresgäst
Leverantörer
Hög möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten
Medel möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten
Låg möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten
Finansiering Medarbetare Medarbetare
Råvaror Aktieägare Leverantörer Leverantörer
Återvinning
Ekonomi
Samhälle
Miljö
Hållbarhetsarbetets grundstenar
STENHUS VÄRDEKEDJA
H
Å
L
L
B
A
R
T
V
Ä
R
D
E
S
K
A
P
A
N
D
E
F
Ö
R
K
O
M
M
A
N
D
E
G
E
N
E
R
A
T
I
O
N
E
R
33 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Intressenter
Brundtlandrapporten definierar hållbar utveckling:
”en hållbar utveckling är en utveckling som tillfreds-
ställer dagens behov utan att äventyra kommande
generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov”.
Följande intressenter har identifierats som centrala
för Stenhus verksamhet, och har prioriterats i väsent-
lighetsanalysen av hållbarhetsrelaterade frågor:
Intressenter i Stenhus värdekedja:
• Hyresgäster
• Leverantörer
• Ägare (befintliga och potentiella) och analytiker
• Kreditgivare
• Styrelse
• Ledning
• Medarbetare
• Kommande generationer
För att nå upp till en hållbar utveckling inom ramen för
Stenhus verksamhet behandlas hållbarhetsfrågorna
löpande bland annat vid styrelsemöten, koncernled-
ningsmöten, hållbarhetsrådets möten, träffar med
aktieägare och i den dagliga kommunikationen med
övriga intressenter men även via omvärldsanalyser.
En kartläggning och analys av väsentliga hållbarhets-
frågor möjliggörs bland annat genom den input som
erhålls i de löpande dialogerna med intressenter och
genom olika situationer och kanaler. Stenhus kan då
analysera och prioritera intressenternas syn på
Bolagets positiva och negativa inverkan på omvärlden
med hänsyn taget till miljö, samhälle och ekonomi.
Ekonomiskt värde kan skapas samtidigt som negativa
effekter på miljön reduceras och mänskliga behov
samt sociala rättigheter respekteras. Hållbarhets-
arbetet möjliggör för Stenhus att arbeta utifrån sin
målbild att tillfredsställa dagens behov utan att även-
tyra framtida generationers möjligheter att göra det-
samma.
Stenhus hållbarhetsarbete
Intressenter Dialogform Påverkan på intressenter Hållbar utveckling
Styrelse och Ledning • Finansiella rapporter
• Styrelse- och ledningsmöten
• Etablering av
hållbarhetsutskott
• Mål och strategi för
hållbarhets arbetet
• Inkludering och prioritering av
hållbarhetsarbetet i den
löpande verksamheten
• Internt styrverktyg för hållbart
företagande
Medarbetare • Medarbetarsamtal • Kombinera arbetsliv och
privatliv
• Mänskliga rättigheter
• Anställningsvillkor
• Kompetensutveckling
• Uppförandekod
• Välmående medarbetare
• Säkerställa mänskliga
rättigheter och motverka
diskriminering
Ägare och analytiker • Finansiella rapporter
• Bolagsstämmor
• Kapitalmarknadsdagar
• Presentationer och möten
• Webb
• Prioriterade hållbarhetsmål
genom väsentlighetsanalys
• Transparens
• Framtida prioriteringar
Kreditgivare • Finansiella rapporter
• Kapitalmarknadsdagar
• Presentationer och möten
• Webb
• Prioriterade hållbarhetsmål
genom väsentlighetsanalys
• Långsiktigt hållbara
investeringar
Hyresgäster • Löpande dialog
• Webb
• Skapa hållbara lokaler för
verksamheten
• Öka hyresgästernas
möjligheter att påverka
klimatsmart
• Minskad energianvändning och
omställning till förnybar energi
• Ökad hållbarhet vid ny- till- och
ombyggnader
Leverantörer • Löpande dialog
• Webb
• Krav på uppförandekod
• Krav på resurshållning
• Ska följa hälso- och miljökrav
• Motverka korruption och
bristande affärsetik
• Säkerställa mänskliga
rättigheter
• Motverka negativ påverkan
på miljön
Kommande generationer • Nuvarande generation ska
kunna tillfredsställa dagens
behov utan att äventyra
framtida generationers
möjlighet att göra detsamma
34 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
VÄSENTLIGHETSANALYS (GRI 3-2)
Utifrån utvärderingen av Stenhus påverkan på sin
omgivning genom sin värdekedja och genom insikterna
från kontinuerliga dialoger med olika intressenter
kommer Stenhus årligen analysera hållbarhetsfrågorna
och dess prioritet i en väsentlighetsanalys.
Väsentlighetsanalysen avgränsas till områden där
Stenhus verksamhet har en betydelsefull inverkan på
omvärlden men också där omvärlden har en stor
inverkan på Stenhus verksamhet. Bolagets positiva
och negativa inverkan på omvärlden med hänsyn
taget till miljö, samhälle och ekonomi prioriteras.
Miljö
Att uppnå hållbar utveckling kräver ett minskat
ekologiskt fotavtryck genom att ändra produktionen
och konsumtionen av de resurser som används.
En stor andel av utsläppen av växthusgaser kommer
från utvinning, omvandling samt användandet av fossil
energi. Den skadliga påverkan på miljön kan minskas
genom att ändra på produktion och konsumtion av
energi. Tillgång till hållbar, tillförlitlig och förnybar
energi och rena bränslen är en förutsättning för att
kunna möta flera av de utmaningar världen står inför
idag.
Hållbar produktion och konsumtion innebär inte bara
miljöfördelar utan även sociala och ekonomiska förde-
lar såsom ökad konkurrenskraft, tillväxt på såväl den
lokala som globala marknaden, ökad sysselsättning,
förbättrad hälsa och minskad fattigdom. Omställning
till en hållbar konsumtion och produktion av varor och
resurser är en nödvändighet för att minska den nega-
tiva påverkan på klimat, miljö och människors hälsa.
Samhälle
Grunden för ett hållbart samhälle är en rättvis fördel-
ning av resurser och såväl ekonomiskt, socialt och
politiskt inflytande i samhället.
Ett jämlikt samhälle bygger på principen om allas lika
rättigheter och möjligheter oberoende av tex. kön,
etnicitet, religion, funktionsvariation, ålder och annan
ställning. Jämlikhet minskar risken för konflikter och
främjar alla människors möjlighet att delta i och
påverka samhällsutvecklingen.
Fredliga samhällen och frihet från våld utgör både ett
mål och ett medel för hållbar utveckling. Inkluderande,
ansvarsfulla och rättvisa institutioner är grunden för
en god samhällsstyrning fri från konflikter, korruption
och våld. Alla människor är lika inför lagen och ska ha
lika tillgång till rättvisa och möjligheter att utöva infly-
tande och ansvarsutkrävande över beslutsfattande.
Att stärka rättsstatsprincipen och främja mänskliga
rättigheter är nyckeln till fredliga, inkluderande och
hållbara samhällen.
Professionella och engagerade medarbetare
samt tillväxt
Genom att skapa goda förutsättningar för innovation
och entreprenörskap samt säkerställa anständiga
arbetsvillkor för alla gynnas en hållbar ekonomisk
tillväxt som inkluderar hela samhället.
Anständiga arbetsvillkor främjar en hållbar ekonomisk
tillväxt och är en positiv kraft för hela planeten.
God hälsa är en grundläggande förutsättning för
männi skors möjlighet att nå sin fulla potential och att
bidra till samhällets utveckling.
Investeringar i hälsa genom förebyggande insatser
och modern och effektiv vård för alla gynnar sam-
hällets utveckling i stort och skapar förutsättningar
för människors grundläggande rättigheter till
välbefinnande.
Väsentlighetsmatris
Stenhus har valt att direkt applicera sin möjliga påver-
kan på miljön, samhälle och ekonomi i förhållande till
FN:s 17 globala mål för hållbar utveckling och priorite-
rat de som följer av Agenda 2030 där Stenhus verk-
samhet nu har möjlighet att bidra mest positivt.
Bolagets positiva och negativa inverkan på omvärlden
med hänsyn taget till miljö, samhälle och ekonomi
prioriteras i en väsentlighetsmatris. Värderingar kring
vilka hållbarhetsfrågor som är relevanta för Stenhus
visas på väsentlighetsmatrisens x-axel och värderats
utifrån perspektivet låg-mellan-hög inverkan på
omvärlden och intressenten med hänsyn taget till
miljö, samhälle och ekonomi på y-axeln.
Betydelsen för företagets respektive intressenten
Hög
Intressenten
3, 7, 8, 10, 12,
13, 15, 16
5, 11
1, 2, 4, 6, 9, 14, 17
Låg Företaget Hög
35 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
FN:s GLOBALA MÅL
GOD HÄLSA OCH
VÄ LBEFINNANDE
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
ANSTÄNDIGA
ARBETSVILLKOR
OCH EKONOMISK
TILLVÄ XT
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
BEKÄMPA KLIMAT-
FÖRÄNDRINGARNA
36 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
FN:s
globala mål Delmål Stenhus
GRI område/
Standard Internt regelverk/styrning
Miljö
GOD HÄLSA OCH
VÄ LBEFINNANDE
3.4 Minska antalet
dödsfall till följd av
icke smittsamma
sjukdomar och
främja mental
hälsa.
3.4 Stenhus anser det mycket viktigt att främja
hälsa och välmående hos kommande
generationer.
Miljö (300)
305-1 scope 1
305-2 scope 2
305-3 scope 3
CRE8
308-1
Hållbarhetspolicy
Miljöcertifiering
Uppförandekod leverantörer
3.9 Minska antalet
sjuk doms- och
dödsfall till följd av
skadliga kemikalier
och föroreningar.
3.9 I samband med ny-, till- eller ombyggnad
genomförs kontroller avseende förekomst av
skadliga ämnen och föroreningar i byggnader
och mark. Sanering genomförs vid behov.
Genom miljöcertifiering av byggnader bidrar
Stenhus ytterligare till att undvika föroreningar
av luft, vatten och mark.
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
7.2 Öka andelen
förnybar energi i
världen.
7.2 Genom en ökning av användandet av
fjärr värme och grön el i fastigheterna samt
genom konvertering till förnybar energi bidrar
Stenhus till nyttjande av mer hållbar energi.
Stenhus minskar även energianvändningen i
fastig heterna genom, som ett led i
underhållsarbetet, tillsammans med
hyresgästerna åtgärda styr- och
reglerutrustning, installation av energi-
effektivare ventilations- eller värme system,
driftoptimering av ventilation, opti mering av
värmeåtervinning samt byte av belysnings-
armaturer och justering av belysningsstyrning.
Miljö (300)
302-1
302-2
302-4
Hållbarhetspolicy
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
12.2 Hållbar
förvaltning och
användning av
naturresurser.
12.2 Genom vår förvaltning strävar vi efter att
samarbeta med våra hyresgäster i miljöfrågor.
Genom långa hyreskontrakt minskar nyttjande
av resurser i samband med av- in- och omflytt.
Genom att miljöcertifiera våra byggnader bidrar
Stenhus till en mer hållbar konsumtion och
produktion.
Miljö (300)
308-1
Hållbarhetspolicy
Långa avtal med hyresgäst
Gröna hyreskontrakt
Miljöcertifiering
BEKÄMPA KLIMAT-
FÖRÄNDRINGARNA
13.3 Öka kunskap
och kapacitet för
att hantera
klimatförändringar.
13.3 Genom att förbättra utbildningen och
medvetenheten kring klimatet kan Stenhus
bidra till en begränsning av klimatförändring-
arnas konsekvenser i den mån det är möjligt.
Miljö (300) Hållbarhetspolicy
15.5 Skydda den
biologiska
mångfalden och
naturliga livsmiljöer.
15.5 Stenhus kommer arbeta för att införliva
den biologiska mångfalden i sina miljömål för
framtiden.
Miljö (300)
304-2
Hållbarhetspolicy
37 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
FN:s
globala mål Delmål Stenhus
GRI område/
Standard Internt regelverk/styrning
Socialt
10.3 Säkerställa
lika rättigheter för
alla och utrota
diskriminering.
10.3 Stenhus accepterar inte någon form av
diskriminering eller särbehandling samt verkar
för lika rättigheter och möjligheter oavsett kön,
könsöverskridande identitet eller uttryck, etnisk
tillhörighet, religion eller annan tros uppfattning,
funktionsnedsättning, sexuell läggning eller
ålder.
Social (400)
405-1
406-1
414-1
Uppförandekod internt
Uppförandekod leverantörer
Visselblåsarfunktion
Ekonomi
ANSTÄNDIGA
ARBETSVILLKOR
OCH EKONOMISK
TILLVÄ XT
8.1 Hållbar
ekonomisk tillväxt.
8.1 Stenhus affärsmodell präglas i alla delar av
långsiktighet. Kort siktiga vinster är under-
ordnade bolagets långsiktiga värde skapande.
Hållbarhetsarbetet är integrerat i affärs-
modellen. Stenhus uppträder på ett acceptabelt
sätt i samhället och försöker begränsa sin
miljö påverkan vilket är alla grund läggande
förutsättningar för att Stenhus, över lång tid,
ska kunna bereda vinst för sina aktieägare.
Ekonomi (200)
201-1
Affärsmodell
Hållbarhetspolicy
8.5 Stenhus erbjuder goda och
konkurrenskraftiga anställningsvillkor för
samtliga medarbetare. Därutöver har bolaget
sedan flera år erbjudit samtliga medarbetare att
delta i incitamentsprogram.
16.5 Bekämpa
korruption och
mutor.
16.5 God affärsmoral är även det en
grundförutsättning för Stenhus långsiktiga
värdemaximering. Bolaget ska aldrig medverka
till eller tillåta korruption. Bolaget accepterar
inte att medarbetare låter sig mutas eller ta
emot gåvor som kan liknas vid mutor.
Ekonomi (200)
205-2
205-3
Uppförandekod leverantörer
Visselblåsarfunktion
38 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Stenhus hållbarhetsarbete styrs av
Lagar Externa ramverk Interna ramverk
Svenska Aktiebolagslagen FN:s globala hållbarhetsmål Övergripande mål och strategier
Årsredovisningslagen FN:s Global Compact Hållbarhetspolicy
Miljöbalken Global Reporting Initiative (GRI) Informations- och insiderpolicy
Arbetsmiljölagen Parisavtalet Uppförandekod internt
BBR-krav (Boverkets byggregler) Uppförandekod leverantörer
FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter Processer för intern kontroll
FN:s konvention om barnets rättigheter
Övriga tillämpliga lagar
STYRNING AV HÅLLBARHETSARBETET (GRI 3-3)
Utifrån väsentlighetsanalysen, Stenhus strategier,
dess påverkan på omvärld och intressenters förvänt-
ningar har fyra fokusområden för Stenhus hållbarhets-
arbete identifierats.
Stenhus ramverk för hållbarhetsarbetet är:
• Miljö och resurseffektivitet
• Ekonomisk uthållighet
• Affärsetik
• Professionella och engagerade medarbetare
Bolagets hållbarhetsstrategi och hållbarhetsmål ses
över och godkänns av styrelse och ledning årligen,
i samband med strategiarbete. Planering, styrning
och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer Bolagets
organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar
och befogenheter.
Hållbarhetsarbetet tar stöd i policyer, rutiner, övergri-
pande mål samt lagar, externa riktlinjer och regelverk.
Stenhus betraktar försiktighetsprincipen i miljöbalken
och lagar och förordningar som minimikrav.
Stenhus följer FN:s Global Compacts tio principer.
Dessa innefattar områdena mänskliga rättigheter,
arbetsrätt, miljö och anti-korruption.
Stenhus interna ramverk
Styrelsen fastställer de interna ramverken och
bedömer årligen policyns relevans och beslutar om
eventuella revideringar.
Inom ramen för hållbarhetsmålen har Bolagets styrelse
fastslagit ett antal interna policyer för styrning av
hållbarhetsarbetet:
• Hållbarhetspolicy
• Informations- och insiderpolicy
• Uppförandekod internt
• Uppförandekod leverantörer
• Visselblåsarfunktion
För vidare läsning av dessa policyer se Bolagets
hemsida.
39 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
MILJÖ OCH RESURSEFFEKTIVITET
Externt ramverk Mål/Index
Miljö och resurseffektivitet
FN:s globala mål
GOD HÄLSA OCH
VÄ LBEFINNANDE
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
BEKÄMPA KLIMAT-
FÖRÄNDRINGARNA
GRI-område Miljö (300)
GRI-standard 302-1, 302-2, 302-4, 305-1, 305-2, 305-4, 308-1, 304-2
Övriga standards CRE8 Miljöcertifiering
Stenhus ramverk Mål Utfall
Miljö och resurseffektivitet
Hållbarhetspolicy
Uppförandekod leverantörer
Eftersträva gröna kontrakt då en
hållbar miljö är lättare att
åstadkomma ju närmare
hållbarhetsbesluten ligger
verksamheten.
2022. Under 2022 har gröna avtal tecknats med en snittwault på
6 år. Målet är att samtliga avtal som tecknas from 2023 med
kontraktsvärde över 500 tsek ska vara gröna avtal.
2023. Samtliga nytecknade hyresavtal tecknas med grön bilaga.
2024. Samtliga nytecknade hyresavtal tecknas med grön bilaga.
Eftersträva användning av
förnybar energi i så stor
utsträckning som möjligt t ex
solenergi, bergvärme, fjärrvärme
etc.
2022. Stenhus har inventerat 14 fastigheter där det finns
möjlighet att konvertera om det är hållbart motiverbart. En
fastighet har konverterats till solenergi, tre till bergvärme. I övriga
pågår utvärderingsarbetet.
2023. Under året har en fastighet konverterats till fjärrvärme och
en fastighet till bergvärme. i övrigt pågår fortsatt inventering för att
hitta den mest hållbara lösningen.
2024. Under året har tre fastigheter konverterats till fjärrvärme.
Eftersträva 0% fossil uppvärmning
(olja).
2022. Under 2022 har fastigheterna inventerats och under 2023
är målsättningen att konvertera den fossila uppvärmningen (inom
scope 2) till annan uppvärmning.
2023. Under år 2023 har alla utom en oljepannor, där Stenhus har
den operativa kontrollen, konverterats till berg- eller fjärrvärme.
Den resterande oljepannan planeras för åtgärd under 2024.
2024. Under 2024 har alla oljepannor utom en ersatts.
Kvarvarande oljepanna opereras av hyresgästen och alternativ till
den finns i dagslägen inte då verksamheten ställer mycket
speciella krav.
Eftersträva att senast under 2022
ställa om till 100% Grön El
alternativt klimatkompensera.
2022. Under 2022 har Bolaget tecknat avtal med Vattenfall
avseende miljöel från vatten- och kärnkraft, EPD.
2023. Under 2023 har samtliga nya avtal tecknats enligt Grön EL.
2024. Under 2024 har samtliga nya avtal tecknats enligt Grön EL.
Energieffektivisera genom att
samtliga fastigheter i portföljen
kartläggs.
2022. Inventering har skett under 2022 och ett antal åtgärder har
genomförts såsom byte till LED-belysning, nya styrsystem för
ventilation, nya ventilationsaggregat och ställverk, samt
tilläggsisolering.
2023. Inventeringen har fortsatt under 2023 har lett till byte av
gammalt ventilationsaggregat till effektivare aggregat,
takomläggning med igensättning av lanterniner med
tilläggsisolering, utbyte av ställverk, fönsterbyte samt ny styr och
regler för ventilation och värme.
2024. Inventering har skett under 2024 och ett antal åtgärder har
genomförts såsom byte till LED-belysning, nya styrsystem för
ventilation, nya ventilationsaggregat och ställverk, samt
tilläggsisolering. På tre fastigheter har olja byts ut till fjärrvärme
och bergvärme.
40 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
MILJÖ OCH RESURSEFFEKTIVITET
Externt ramverk Mål/Index
Miljö och resurseffektivitet (fortsättning)
FN:s globala mål
GOD HÄLSA OCH
VÄ LBEFINNANDE
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
BEKÄMPA KLIMAT-
FÖRÄNDRINGARNA
GRI-område Miljö (300)
GRI-standard 302-1, 302-2, 302-4, 305-1, 305-2, 305-4, 308-1, 304-2
Övriga standards CRE8 Miljöcertifiering
Stenhus ramverk Mål Utfall
Miljö och resurseffektivitet
Eftersträva användning av
miljösmarta produkter. Minimera
förekomsten av skadliga ämnen.
Källsortera genom samarbete
med hyresgäst.
Inventering har påbörjats under 2022 gällande miljöskadliga
produkter. Ingen sanering har genomförts.
2023. Inventering forsätter gällande miljöskadliga produkter.
Ingen sanering har genomförts.
2024. Inventering forsätter gällande miljöskadliga produkter.
Ingen sanering har genomförts.
Eftersträva långa hyresrelationer
vilket minimerar behovet av
ombyggnationer och rivningar av
tekniskt välfungerande lokaler och
fastigheter.
2022. Nytecknade och omförhandlade avtal under 2022 med en
hyra >500 tsek/år har i snitt en wault på 8,5 år.
2023. Nytecknade och omförhandlade avtal under 2023 med en
hyra >500 tsek/år har i snitt en wault på 7,5 år.
2024. Nytecknade och omförhandlade avtal under 2024 med en
hyra >500 tsek/år har i snitt en wault på 7,1 år.
Vid investeringar bör utredning
göras om miljöcertifiering är
möjlig.
2022. Två projektfastigheter färdigställs under 2023 med
miljöcertifiering.
2023. Under året har fyra fastigheter miljöcertifierats i enlighet
med BREEAM in USE ”Very Good”. Före ytterligare tre fastigheter
pågår miljöcertifieringar och sju miljöcertifieringar är planerade att
utföras under 2024.
2024. Under året har tio fastigheter miljöcertifierats i enlighet med
BREEM in use ”Very Good”. Ytterligare 12 fastigheter är planerade
att certifiera enligt BREEM under 2025.
Nya leverantörer ska granskas
enligt sociala kriterier.
2022. 100 procent av definierat urval av leverantörer uppfyller
Stenhus krav.
2023. 100 procent av definierat urval av leverantörer uppfyller
Stenhus krav.
2024. 100 procent av definierat urval av leverantörer uppfyller
Stenhus krav.
Stenhus kommer under 2025
arbeta för att införliva den
biologiska mångfalden i sina
miljömål för framtiden.
41 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Energiförbrukning: 302-1, 302-2, 302-4
Inledning
Fastighetssektorn står för drygt 30 procent av
samhällets energianvändning, därför är arbetet med
att minska energianvändningen och se över valet av
energikälla en viktig miljöfråga.
Avgränsning
Uppvärmning av lokaler samt elanvändning står för
den största andelen av fastigheternas energianvänd-
ning. Stenhus redovisar i denna rapport endast energi-
användning för de fastigheter där Stenhus har det
operativa ansvaret för försörjningen av elektricitet
och/eller värme inom scope 2 och 3.
Mål
Bolaget kommer att sträva efter att kartlägga alla
fastigheter i portföljen, samt nyförvärv, för att identi-
fiera varje fastighets specifika förutsättningar för att
öka energieffektiviteten. Samarbetet med hyresgäs-
ten är här en viktig komponent i hållbarhetsarbetet.
Stenhus har som mål att alltid komplettera sedvanliga
hyresavtal med Gröna avtal vars syfte är att minska
hyresgästens resurs- och energianvändning.
Hos Stenhus står majoriteten av hyresgästerna själva
för el- och värmekostnaderna vilket innebär att de
själva kan påverka sin förbrukning och kostnaden för
den samma. Då hyresgästerna ser en direkt koppling
mellan förbrukning och kostnad ökar incitamentet att
minska förbrukningen. Stenhus har samtidigt en kon-
tinuerlig dialog med hyresgästerna kring huruvida det
finns möjligheter till ytterligare resurs- och kostnads-
besparingar t ex genom att energieffektivisera. Sten-
hus mål är att arbeta nära hyresgästen t ex gällande
projekt kring byte till LED-belysning, tilläggsisolering
av byggnader och byte till energieffektivare fönster.
Styrning
Energiarbetet styrs av Stenhus hållbarhetspolicy som
är framtagen och fastslagen av Stenhus styrelse.
Ansvar och uppföljning
Respektive marknadsområdeschef har ansvar för det
operativa energiarbetet. Energianvändningen samt
mängden egenproducerad el följs upp på fastighets-,
region- och bolagsnivå. Målsättningen är att detta ska
ske via ett energiuppföljningssystem där alla mätar-
värden bearbetas och analyseras.
Gällande pågående projekt ansvarar Bolagets
projektutvecklingschef för nybyggnads- och ombygg-
nadsprojekt. Målsättningen är att samtliga projekt ska
följas upp gentemot projekterade värden i samband
med att projekten avslutas och byggnadernas drift-
sätts.
Princip för redovisning
Energiprestandan beräknas genom årlig total normal-
årskorrigerad energianvändning för uppvärmning,
komfortkyla och fastighetsel, dividerat med tempere-
rad area. Redovisade mängder energi bygger på
faktiskt avlästa värden för el. För värme och kyla har
uppskattad förbrukning per kvm använts inom scope 2.
Utfall inkl tabeller/grafer
Stenhus fördelning på uppvärmningskällor inom
Stenhus hela fastighetsbestånd uppgår per utgången
av året enligt nedan:
Uppvärm-
ningskällor
Antal
2022
%
2022
Antal
2023
%
2023
Antal
2024
%
2024
Fjärrvärme 128 71 121 75 96 71
El 18 10 16 10 16 12
Bergvärme
1
23 13 17 11 16 12
Olja 7 4 3 2 3 2
Övrigt 4 2 4 2 4 3
Fast bränsle 2 2 2
Gas 2 2 2
Totalt 180 100 161 100 135 100
1 Inkluderar även markvärme samt luft/vatten.
Stenhus fördelning på uppvärmningskällor inom
scope 2 fördelas enligt nedan:
Uppvärm-
ningskälla
scope 2
kWh
2022
kWh
2023
kWh
2024
Fjärrvärme 80 219 80 219 80 219
El 39 494 36 717 35 837
Fjärrkyla 6 530 6 350 6 350
Totalt 126 063 123 286 122 406
Stenhus arbetar med att ställa om från fossila bränslen
till förnybar energi i så stor utsträckning som möjligt.
Inventering av uppvärmningskällor pågår. Stenhus
eftersträvar användning av förnybar energi i så stor
utsträckning som möjligt t ex solenergi, bergvärme,
fjärrvärme mm. 2024 har tre fastigheter konverteras
från olja till fjärrvärme (Dikesrenen 12, Husmodern 6
och Klöv & Lilla Ullevi 1:31). Inom det bestånd där
Stehus Fastigheter har det operativa ansvaret finns
endast en oljepanna kvar. Den kvartående fastigheten
har stödvärme med oljebrännare för extrema förhål-
landen.
42 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Under 2022 har Stenhus tecknat avtal om 100 pro-
cent grön el till fastigheterna. Detta innebär EPD-cer-
tifierad el från de fossilfria källorna vatten och kärn-
kraft. Energieffektiviseringen sker även genom
kartläggning av samtliga fastigheter i syfte att ersätta
komponenter med mer miljövänliga alternativ. Inven-
tering har skett under 2024 och ett antal åtgärder har
genomförts såsom byte till LED-belysning, nya styr-
system för ventilation, nya ventilationsaggregat och
ställverk, samt tilläggsisolering. På tre fastigheter har
olja byts ut till fjärrvärme och bergvärme.
Under 2024 har Stenhus investerat cirka 23 (17)
miljoner kronor i ovan nämnda projekt avseende för-
nybar energi eller andra åtgärder som syftar till att
minska energianvändningen.
Direkt och indirekta utsläpp av växthusgaser:
305-1, 305-2, 305-4
Inledning
Byggnader står för drygt 20 procent av samhällets
totala utsläpp av växthusgaser. Både i form av utsläpp
kopplat till byggprocessen och i form av utsläpp i
förvaltningsskede. Att minska mängden utsläpp är
därför viktigt.
Avgränsning
Rapporteringen omfattar utsläpp inom organisationen
samt de utsläpp utom organisationen som är mest
väsentliga utifrån storlek och möjlighet att påverka.
Stenhus första år för beräkning av klimatutsläpp är
2022, vilket är basår för våra beräkningar. De uppgifter
som redovisas avseende 2022 avser endast scope
1 och 2 och avser endast utsläpp av koldioxid och inte
andra växthusgaser. Stenhus har från och med 2023
inkluderat även delar av scope 3 i hållbarhetsredovis-
ningen. Stenhus redovisar i denna rapport endast
utsläpp för de fastigheter där Stenhus har det opera-
tiva ansvaret.
Mål
Scope 1: Stenhus mål är att fastigheterna ska ha
0 procent fossil uppvärmning år 2024 (olja och kol).
Stenhus strävar efter att egna installationer på fastig-
heterna ska tillföra förnybar energi så mycket som
möjligt, exempelvis solenergi eller geotermisk värme.
Scope 2: Stenhus mål är att använda förnybar energi
så mycket som möjligt, exempelvis solenergi, geoter-
misk uppvärmning, fjärrvärme. Under 2022 har
Stenhus tecknat avtal om 100 % grön el. I Bolagets
fall innebär det EPD-certifierad el från fossilfria
källorna vatten och kärnkraft.
Scope 3: Enligt GHG-protokollet finns 15 olika kate-
gorier för scope 3 mellan vilka utsläppen fördelas.
Stenhus har i linje med GHG-protokollets rekommen-
dationer identifierar vilka aktiviteter inom scope 3 som
förväntas ge upphov till de mest betydande utsläp-
pen, ge möjlighet till störst reduktion av utsläpp och
vara mest relevanta för företagets egna affärsmål.
Stenhus har identifierat tre kategorier där Bolaget
2024 kan göra störst skillnad/påverkan på vår om-
värld:
• Inköpta varor och tjänster
• Kapitalvaror
• Uthyrd tillgång
Inom dessa identifierade fokusområden kommer
Stenhus att arbeta för att sänka klimatutsläppen
genom aktiva val och ett ständigt förbättringsarbete.
Styrning
Energiarbetet styrs av Stenhus hållbarhetspolicy som
är framtagen och fastslagen av Stenhus styrelse.
Ansvar och uppföljning
Respektive marknadsområdeschef har ansvar för
arbete med utsläpp inom förvaltningen och projekt-
chefen har ansvar för arbetet med utsläppen gällande
projekten.
Princip för redovisning
Ett företags klimatpåverkan delas in i tre scope.
I scope 1 redovisas de utsläpp som företaget ger direkt
upphov till i den egna verksamheten. I scope 2 redovi-
sas indirekta utsläpp på grund av företagets inköpta
energi och i scope 3 alla andra indirekta utsläpp.
Utfall Scope 1 & 2
Källan till utsläppen i scope 1 är hänförliga till olje-
pannor i Bolagets fastigheter, där Stenhus står för det
operativa ansvaret, samt körda tjänstemil inom ramen
för Bolagets anställda. Scope 2-utsläppen är hänförliga
till all energi som köps in till de lokaler där Bolaget
driver egen verksamhet och består av fjärrvärme,
fjärrkyla och el.
Bolagets utsläpp inom scope 1 och 2 uppgår till
142,21 (82,8) tCO
2
e (ton koldioxidekvivalenter) där
den större delen återfinns inom scope 1 och är hänför-
ligt till användning av olja.
Källa scope
1 & 2 tCO
2
e 2022 tCO
2
e 2023 tCO
2
e 2024
Oljepannor
och
126,85 54,60 98,92
Bilar 18,77 24,11 39,2
Inköpt el,
värme
3,96 4,09 4,09
Totalt 149,58 82,8 142,21
43 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Stenhus arbetar med att ställa om från fossila bränslen
till förnybar energi i så stor utsträckning som möjligt.
Inventering av uppvärmningskällor har genomförts
inom hela beståndet.
En genomgång av företagets tjänstebilspolicy pågår
också inom ramen för scope 1 och målet är att Bolagets
bilar per körd mil ska bidra med ett lägre utsläpp av
växthusgaser.
Totalt Scope 1
+ Scope 2 tCO
2
e 2022 tCO
2
e 2023 tCO
2
e 2024
Scope 1 144,48 77,36 134,76
Scope 2 5,10 5,44 7,45
Totalt 149,58 82,8 142,21
Utsläpp
Liter/kWH
förbrukat
2022
tCO
2
e
2022
Liter/kWH
förbrukat
2023
tCO
2
e
2023
Liter/kWH
förbrukat
2024
tCO
2
e
2024 Förklaring/metod
Scope 1 – totalt
144,48 77,36 134,76 Beräkningen inkluderar alla utsläpp från scope
1-aktiviteter för Stenhus, vilka har värderats vara:
1) oljepannor som finns på ägda fastigheter (men som är
uthyrda till hyresgäster) och som Stenhus har kontroll
över, i.e. inflytande på mängden av olja som förbränns
och
2) utsläpp från bilar som har använts i tjänst under 2022
(båda privata bilar och tjänstbilar)
Andel estimerat 12% 12% 0% För Stenhus orsakades den största delen av scope
1-utsläpp från oljepannor i ägda fastigheter. För dessa
oljepannor finns förbrukad mängd liter olja och
emissionsfaktor för utsläpp per liter förbrukning. För alla
bilar har Stenhus estimerat förbrukning (liter) av
drivmedel baserat på tillgänglig information kring
bilmodell.
Scope 1 – från oljepannor och köldmedium
Oljepannor 48 787 126,85 21 000 54,6 38 047 98,92 För utsläpp från oljepannor har Stenhus inkluderat alla
oljepannor där Stenhus köper in oljan och därmed har
kontroll över oljeanvändning. Detta är enbart gällande
för 1 (2) olika fastigheter och därför har totalt 1 (2)
oljepannor inräknats. Även om dessa pannor finns på
fastigheter som hyrs av hyresgäster så Stenhus
kontrollen och därmed inkluderas de under scope
1-utsläpp enligt GHG-protokollet. För varje oljepanna
har förbrukad liter olja multiplicerats med TTW
emissionsfaktor på 2,6 kg CO
2
ekv/liter.
Köldmedium - - - - - - Inget köldmedium har under året fyllts på i några av
Stenhus kontorslokaler.
Andel estimerat 0% 0% 0% Ingen estimering har gjorts.
Totalt 48 787 126,85 21 000 54,6 38 047 98,92
Scope 1 – från bilar
Tjänst bilar 6 748,91 12,89 18 938,76 22,17 20 857 34,01 Innebär utsläpp från bilar ägda av Stenhus (men enbart
utsläpp från åkning i tjänst). Estimat har gjorts gällande
antal förbrukade liter baserat på information kring bilen
och antal körda kilometer i tjänst.
Privata bilar i tjänst 757,55 1,76 418,70 0,59 0 0 Innebär utsläpp från bilar ägda av medarbetare (men
enbart utsläpp från åkning i tjänst). Estimat har gjorts
gällande antal förbrukade liter baserat på information
kring bilen och antal körda kilometer i tjänst.
El-bilar (scope 2) 3 055,15 1,14 287,7 1,35 2 195,0 1,83 Elbilar i tjänst tankas inte med el levererat av Stenhus.
Antagande har gjorts att el som använts är en svenska
residualmix, där ett visst utsläpp orsakas från
produktionen av el. Dessa utsläpp räknas i scope 2.
Andel estimerat 100% 100% 0% Under 2024 har all information hämtats från
Fleetmanager.
Totalt 7 506,46 14,65 19 357,46 22,76 23 052 35,84
44 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Utsläpp
Liter/kWH
förbrukat
2022
tCO
2
e
2022
Liter/kWH
förbrukat
2023
tCO
2
e
2023
Liter/kWH
förbrukat
2024
tCO
2
e
2024 Förklaring/metod
Scope 2 – totalt
129 118 5,10 123 574 5,44 124 601 7,45 Beräkningen inkluderar alla växthusgas utsläpp
klassificerat som scope 2 som kommer från producering
av köpt energi. Här ingår el, värme och kyla till Stenhus
egna kontorslokaler samt el som har använts för att
ladda vissa elbilar som använts i tjänst. För att beräkna
dessa utsläpp har emissionsfaktorer använts för
respektive källor (el, fjärrvarme och fjärrkyla).
Andel estimerat av
kWh
69% 69% 69% För kWh finns exakta siffror från användning av el i
Stenhus kontorslokal (avläst på el-mätare). Estimering
har gjorts för fjärrvarme, kyla samt för kWh använt till
laddning av elbilar.
Andel estimerat av
utsläpp
100% 100% 100% Exakta siffror förutsätter att varje källa till utsläpp i scope
2 har sin egen undermätare.
Där ingen undermätare finns har utsläpp estimerats
baserat på siffror från energimyndig heten. Då Stenhus
elanvändning inte ger upphov till några utsläpp i scope 2
och all fjärrvärme är baserad på estimat så blir således
andelen av utsläppen som är estimerade 100%.
Scope 2 – utsläpp från kontorslokal (Marked-based metod)
El 39 494 - 36 717 - 35 837 - Alla Stenhus egna fastigheter har el-avtal med 100%
förnybar el från el-leverantören, och för Stenhus innebär
detta att alla el-leverantörer allokerar energi till Stenhus
el-avtal på en mix av vindkraft, vattenkraft och
biobränsle. Dessa källor orsaker inga CO
2
-utsläpp i
scope 2.
Exakt mängd av använd el har inhämtats från
elleverantören.
Fjärrvärme 80 219 3,96 80 219 4,09 80 219 4,09 För beräkning av utsläpp från fjärrvärme i Stenhus
fastigheter har Bolaget multiplicerat den genomsnittliga
användningen av värme från kontorslokal enligt
energimyndighetens uppgifter, med miljövärden från
respektive leverantörer av värme.
Fjärrkyla 6 350 - 6 350 - 6 350 - För beräkning av utsläpp från fjärrkyla i Stenhus
fastigheter har Bolaget multiplicerat den genomsnittliga
användningen av kyla från kontorslokal enligt
energimyndighetens uppgifter, med miljövärden från
respektive leverantörer av värme. Fjärrkyla används bara
på ett kontor, och emissionsfaktor från den aktuella
leverantören är 0.
Totalt 126 063 3,96 123 286 4,09 122 406 4,09
Scope 2 – totalt utsläpp (Location-based metod)
Enligt GHG-protokollet måste företag redovisa ett ”location-based” värde för utsläpp i scope 2. För location-based-metoden används ett genomsnittligt
emissionsvärde för köpt energi i scope 2 baserat på den lokation där energin levereras.
El
(snitt Sverige)
39 494 2,84 36 717 2,64 35 837 2,57 För el i Sverige har det svenska miljöinstitutet tagit fram
ett genomsnittligt emissionsvärde för utsläpp vid
förbrukning av el. Det senast tillgängliga snittvärdet är
från 2018 och är 71,8g CO
2
e/kWh.
Fjärrvärme 80 219 3,70 80 219 3,70 80 219 3,70 För fjärrvarme har energiföretagen tagit fram ett
snittvärdet (senast tillgängliga är för 2021) och detta
har använts i beräkningarna för (location-based) utsläpp
för Stenhus fjärrvärme. Emissionsfaktorn är 46,1 gCO
2
e/
kWh.
El-bilar
(El-förbrukning
utanför Stenhus
fastigheter)
3 055 1,14 288 1,35 2 195 3,36 Då elbilar i tjänst inte tankas med el levererat av Stenhus
har Bolaget antagit att elen som använts enligt den
svenska residualmix, där ett visst utsläpp orsakas från
produktionen av el. Dessa utsläpp räknas i scope 2.
Totalt 122 768 7,67 117 224 7,69 118 251 9,63
45 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Utfall Scope 3
Stenhus har 2024 identifierat tre kategorier där Bola-
get kan göra störst skillnad/påverkan på vår omvärld:
• Inköpta varor och tjänster
• Kapitalvaror
• Uthyrd tillgång
Inom dessa identifierade fokusområden kommer
Stenhus att arbeta för att sänka klimatutsläppen
genom aktiva val och ett ständigt förbättringsarbete.
Källa scope 3 tCO
2
e 2023 tCO
2
e 2024
Bilar 0 0
Inköpta varor och
tjänster
310 310
Kapitalvaror 2 465 2 465
Uthyrd tillgång 2 361 2 361
Totalt 5 136 5 136
Inköpta varor och tjänster
Inköpta varor och tjänster innehåller åtgärder för
skötsel och underhåll av våra fastigheter, reparationer
och mindre renoveringar som inte är värdehöjande.
Underhåll är de åtgärder som lett till högst utsläpp av
koldioxid. Inom scope 3 kommer Stenhus att sträva
efter långsiktiga hyresrelationer med hyresgäster.
Detta minimerar behovet av renoveringar och rivning-
ar av tekniskt välfungerande lokaler och fastigheter
och leder till en hållbar användning av naturresurser
och minskade koldioxidutsläpp. Samtliga hyresavtal
som tecknats har grön bilaga. Nytecknade och om-
förhandlade avtal under 2024, med en hyra över
500 tsek per år, har i snitt en wault på 7,1 (7,5) år. Må-
let är att samtliga avtal som tecknas från och med
2023 ska vara gröna avtal.
Kapitalvaror
Kapitalvaror innehåller nyproduktion. Stenhus har
under 2024 ehållit miljödeklaration för en fastighet
som färdigställts där summa total klimatpåverkan,
A1- A5 (kg CO2e), lämnats enligt miljödeklaration.
Från 1 januari 2022 gäller krav på att byggherren ska
upprätta och lämna in en klimatdeklaration vid uppfö-
randet av nya byggnader. Klimatdeklarationen utgör
en bra grund vid redovisning av projektets slutliga
klimatpåverkan och kommer därför av nyttjas av Sten-
hus som bas för beräkningarna av nya byggnader.
Uthyrd tillgång
Uthyrd tillgång innehåller hyresgästernas el-och
fjärrvärmeförbrukning, sophämtning och vattenför-
brukning samt avlopp. Stenhus hyresgäster står själva
för sina avtal men där Stenhus har avtal och kostna-
der för detta så vidaredebiteras detta på hyresgästen.
Hyresgästen och Stenhus har härav möjlighet att
tillsammans göra klimatvänliga val.
Stenhus har tecknat avtal om 100 % grön el till de
fastigheter där Stenhus ansvarar för elavtalet.
I Bolagets fall innebär det EPD-certifierad el från
fossilfria källorna vatten och kärnkraft. Detta innebär
att CO2-utsläppet är 0. Gällande fjärrvärme är målet
att välja den mest miljövänliga leveransen då avtal
tecknas inför framtiden.
46 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Utsläpp
Förbrukat
2023
tCO
2
e
2023
Förbrukat
2024
tCO
2
e
2024 Förklaring/metod
Scope 3 – bilar, kWh
471,71 0,06 3 907,10 0,08 Elbilar i tjänst tankas inte med el levererat av Stenhus Fastigheter. Antagande har
gjorts att el som använts är en svenska residualmix, där ett visst utsläpp orsakas från
transport och produktion av. Dessa utsläpp räknas i scope 3.
Summa 471,71 0,06 3 907,10 0,08
Scope 3 – inköpta varor och tjänster, MSEK
Löpande och
planerad skötsel och
underhåll, inkl extern
förvaltning
117,89 108,41 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys, kategoriträd och miljöindikatorer
process-LCA-metod. Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats med
en emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen.
Reparationer och
ersättning av
byggprodukter
95,97 92,09 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys, kategoriträd och miljöindikatorer
process-LCA-metod. Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats med
en emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen.
Mindre renoveringar
(ej värdehöjande)
96,21 49,36 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys, kategoriträd och miljöindikatorer
process-LCA-metod. Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats med
en emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen.
Summa 71,99 310,07 52,47 249,86
Scope 3 – kapitalvaror , MSEK
Nyproduktion
(klimatdeklaration)
274,00 367,00 Total klimatpåverkan A1- A5 (ton CO
2
e), enligt miljödeklaration.
Ny produktion
(utöver
klimatdeklaration)
2 191,00 1 063,00 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys, kategoriträd och miljöindikatorer
process-LCA-metod. Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats med
en emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen. Summa total klimatpåverkan A1-
A5 (ton CO
2
e).
Summa 346,8 2 465 217,1 1 430
Scope 3 – uthyrd tillgång, MWh
Fjärrvärme 41 647 2 141,00 37 734,60 1 939,60 För fjärrvärme har energiföretagen tagit fram ett snittvärdet (senast tillgängliga är för
2021) och detta har använts i beräkningarna för (location-based) utsläpp för Stenhus
fjärrvärme inom scope 3. Emissionsfaktorn är 51,40 gCO
2
e/kWh.
El 27 935 0 29 875,75 0 Alla Stenhus egna fastigheter har el-avtal med 100% förnybar el från leverantören,
och för Stenhus innebär detta att alla el-leverantörer allokerar energi till Stenhus
el-avtal på en mix av vindkraft, vattenkraft och biobränsle. Dessa källor orsaker inga
CO
2
-utsläpp i scope 3 (market-based). Exakt mängd av använd el har inhämtats från
elleverantören.
Summa 69 581 2 141,00 67 610,35 1 939,60
Scope 3 – uthyrd tillgång, MSEK
Sophämtning 208,25 199,09 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys, kategoriträd och miljöindikatorer
process-LCA-metod. Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats med
en emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen.
Vatten och avlopp 11,49 12,50 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys, kategoriträd och miljöindikatorer
process-LCA-metod. Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats med
en emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen.
Summa 9,52 219,74 9,96 211,59
Totalt 5 135,87 3 831,13
Scope 3 – utsläpp el (Location-based metod), MWh
El 27 935 2 006 29 875,75 2 145 För el i Sverige har det svenska miljöinstitutet tagit fram ett genomsnittligt
emissionsvärde för utsläpp vid förbrukning av el. Det senast tillgängliga snittvärdet är
från 2018 och är 71,8g CO
2
e/kWh.
47 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Miljöcertifiering
Inledning
Miljöcertifieringar av både befintliga och nybyggda
fastigheter är viktiga ur flera perspektiv och är ett
bevis från tredje part på att Stenhus fastigheter har
en låg miljöpåverkan. Certifieringarna bidrar till mer
hållbara fastigheter med bättre miljöprestanda.
Avgränsning
Miljöcertifieringen omfattar de fastigheter och projekt
där beslut fattats om miljöcertifiering, vilken certifiering
som ska väljas och vilket betyg som är målsättningen
med certifieringen.
Med certifierade byggnader avses byggnader som är
miljöcertifierade från fristående certifieringsorgan.
Mål
Stenhus mål är att öka antalet certifierade fastigheter
såväl som certifierade projekt. Stenhus utvärderar
löpande fastigheter och projekt som är lämpliga att
certifiera. Stenhus mål är att fortsätta certifieringen
av våra ytor enligt beslutad plan varav 10 under 2024.
Certifierade
byggnader
Antal
2022
Antal
2023
Antal
2024 Totalt
BREEAM in USE
”Very Good”
- 4 8 12
LEED Gold 1 - - 1
Totalt 1 4 8 13
Styrning
Fastigheternas och projektens miljöprestanda styrs
av interna styrdokumentet.
Ansvar och uppföljning
Respektive marknadsområdeschef har ansvar för
miljöcertifiering av befintliga fastigheter. Bolagets
projektutvecklingschef har ansvar för arbetet med
miljöcertifiering ny- och ombyggnadsprojekt.
Princip för redovisning
De certifieringar som är aktuella är Green Building,
Miljöbyggnad, som lägst nivå silver, BREEAM Very
Good och LEED Gold.
GreenBuilding är ett certifieringssystem som fokuse-
rar på låg energianvändning och energieffektivisering.
Kravet för befintlig byggnad är att byggnadens energi-
prestanda har förbättrats med minst 30 procent
genom energieffektiviseringsåtgärder. Alternativt att
energiprestandan vid certifieringstillfället motsvarar
energiklass C enligt Boverkets klassning. Kravet för
Nybyggnad är att byggnadens energiprestanda ska
motsvara minst energiklass B enligt Boverkets klass-
ning. För energiklass B ska byggnaden ha minst
25 procent bättre energiprestanda än de krav som
Boverket ställer vid uppförande av en ny byggnad.
Certifieringen Miljöbyggnad ställer krav avseende
energi, materialanvändning och inomhusmiljö.
BREEAM bedömer miljöprestandan inom till exempel
energianvändning, inomhusklimat, vattenhushållning,
avfallshantering samt markanvändning och påverkan
på närmiljön. Med BREEAM bedöms och poängsätts
även byggnadens läge i förhållande till allmänna
kommunikationsmedel, val av byggmaterial och vilka
föroreningar byggnaden kan ge upphov till.
LEED poängsätter ett antal kriterier inom energiför-
brukning, val av byggmaterial, vattenhushållning och
avfallshantering som vägs samman till en bedömning
av hur stor miljöpåverkan fastigheten har. Certifie-
ringen innebär en granskning och betygsättning av
oberoende bedömare.
Utfall inkl tabeller/grafer
Arbetet med att energideklarera Stenhus Fastigheter
pågår. Av Stenhus totalt 891 550 (952 003) kvadrat-
meter vid utgången av året är cirka 57 (53) procent
energideklarerade varav cirka 21 (21) procent erhållit
energi- klass A till C. Detta motsvarar cirka 185 584
(198 000) kvadratmeter energideklarerade ytor i klass
A till C. Under 2024 har totalt cirka 15 990 (14 000)
m2 certifierats enligt Bream och Leed. Stenhus mål är
att fortsätta certifieringen av våra ytor enligt beslutad
plan.
Under året har har åtta fastigheter miljöcertifierats
enligt med BREEAM in USE ” Very Good”. Ytterligare
12 fastigheter är planerade att miljöcertifiera under
2025. Stenhus mål är att nya byggnader som uppförs
ska miljöcertifieras.
Utöver certifieringar genomför Stenhus kontroller
avseende förekomst av skadliga ämnen och förore-
ningar i byggnader eller mark i samband med ny-, till-
eller ombyggnad. Vid förekomst av skadliga ämnen
såsom till exempel asbest, radon och PCB genomför
Stenhus sanering. Under 2024 upptäcktes inga sådana
ämnen och inga saneringar genomfördes.
I våra projekt kommer Stenhus att sträva efter att
använda miljösmarta produkter och minimera före-
komsten av skadliga ämnen (enligt Basta eller Sunda
Hus). Vid ny-, till-, och ombyggnationer utförs kontroller
avseende förekomst av skadliga ämnen i byggnad och
mark, såsom asbest, pcb eller andra skadliga ämnen
och vid behov utförs sanering. Vid ombyggnad måste
hela kedjan beaktas, det vill säga allt från transport till
materialval.
Entreprenörer redovisar en miljöplan för byggnation
och rivning.
48 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Nya leverantörer som granskats enligt
miljökriterier: 308-1
Inledning
Eftersom en stor del av miljöpåverkan uppstår i leve-
rantörsled är det av stor vikt att bedöma leverantörer
utifrån hur de bedriver sitt miljöarbete. Stenhus kräver
att dess leverantörer uppfyller alla tillämpliga miljö lagar
och förordningar. Leverantörer bör om möjligt alltid vara
mycket försiktiga i processer som påverkar, eller kan
påverka miljön negativt. Leverantörerna bör också ta
initiativ till att främja ett större miljöansvar och upp-
muntra till en utbredd användning av miljövänlig teknik
för att underlätta långsiktig och hållbar utveckling.
Avgränsning
Stenhus avgör själva vilka krav Bolaget ställer på
leverantörer och vilka som anlitas. De leverantörer
Bolaget anlitar har i sin tur ofta underleverantörer där
antalet är svårt att uppskatta eftersom det varierar
kraftigt. Rapporteringen omfattar de leverantörsavtal
som tecknas av Stenhus.
Mål
Stenhus mål är att minst 70 procent av de leverantörer
med en volym över en procent av totala inköpsvolymen
ska ha undertecknat Stenhus uppförandekod eller
kunnat påvisa att de genom egna policyer uppfyller en
harmoniserande kod.
Styrning
Stenhus har en policy för leverantörer. Genom att låta
en auktoriserad representant för leverantören under-
teckna dokumentet eller att leverantören själv kan
påvisa att de internt innehar motsvarande dokumen-
tation, intygar leverantören att den accepterar och
kommer att följa Stenhus uppförandekod för leveran-
törer. Om leverantören inte följer uppförandekoden
kan Stenhus komma att upphöra med sina inköp från
leverantören samt säga upp eventuellt avtal.
Ansvar och uppföljning
Respektive marknadsområdeschef har ansvar för
utvärdering och uppföljning av leverantörer som
anlitas i förvaltningsverksamheten. Projektutveck-
lingschefen har ansvar för motsvarade inom ny- och
ombyggnadsprojekt.
Princip för redovisning
Alla leverantörer registreras i ett leverantörsregister.
Antal vilka undertecknat Stenhus uppförandekod,
eller själva har samma hållbarhetskrav, ställs i propor-
tion till totalen där inköp uppgår till minst en procent
av Stenhus totala inköp.
Utfall
De leverantörer som främst anlitas är entreprenörer
(främst byggentreprenörer), finansiärer, konsulter
(till exempel teknikkonsulter och arkitekter), energi-
leverantörer (el, fjärrvärme och fjärrkyla) samt
service leverantörer.
Av det totala antalet leverantörer omfattas 70 procent
av den totala inköpsvolymen av leverantörer som
motsvarar en procent eller mer av den totala volymen.
Av dessa har 100 (100) procent undertecknat Stenhus
uppförandekod eller har motsvarande hållbarhetskrav
internt vilken Stenhus godtagit som harmoniserande
med Stenhus policy.
Biologisk mångfald: 304-2
Inledning
Hållbara ekosystem och biologisk mångfald är grun-
den för vårt liv på jorden. Att tillgodose mänsklighet-
ens behov utan att skada den biologiska mångfalden
och säkerställa hållbart nyttjande ekosystemtjänster
är en avgörande utmaning för vår överlevnad.
Avgränsning
Stenhus redovisar endast den egna påverkan på den
biologiska mångfalden kring och i direkt anslutning till
bolagets fastigheter. Redovisningen omfattar ännu
inte vår indirekta påverkan på biologisk mångfald
genom inköpta varor och tjänster.
Mål
Stenhus kommer under 2025 fortsätta arbeta för att
införliva den biologiska mångfalden i sina miljömål för
framtiden, specifikt vid nybyggnation men även gäl-
lande krav på leverantörer och i samarbetet med
hyresgästerna. En inventering av befintliga fastigheter
kommer även ske för att utreda om den biologiska
mångfalden kan påverkas i en positiv riktning i och
omkring de befintliga fastigheterna.
Styrning
Stenhus fastighetsverksamhet styrs av detaljplaner,
lagar och förordningar. Artskyddet regleras i svensk
lag och platser kartläggs ur ett miljöperspektiv innan
detaljplaner antas och bygglov erhålls. Stenhus fastig-
heter ligger inte inom områden som är skyddade ur ett
biologiskt mångfaldsperspektiv eller har ett högt
mångfaldsvärde. Detta betyder dock inte att Stenhus
inte har ett ansvar att alltid vara medvetna om påver-
kan på den biologiska mångfalden.
Ansvar och uppföljning
Respektive marknadsområdeschef har ansvar för
arbetet med att bevara och förbättra den biologiska
mångfalden i och omkring befintliga fastigheter.
Projektchefen har ansvar för mångfaldsarbetet
gällande projekt.
Princip för redovisning
Stenhus påbörjade under 2024 arbetet med invente-
ring av åtgärder för att främja den biologiska mångfal-
den. Arbetet forstätter under 2025 och vidare.
49 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
EKONOMISK UTHÅLLIGHET
Externt ramverk Mål/Index
Ekonomisk uthållighet
FN:s globala mål
GRI-område Ekonomi (200)
GRI-standard 201-1, 205-2, 205-3
Stenhus ramverk Mål Utfall
Ekonomisk uthållighet
Affärsmodell
Hållbarhetspolicy
Genomsnittlig avkastning på eget
kapital om 12 procent per år över
en konjunkturcykel.
2022. 4,9
2023. -6,2
2024. 0,9
Genomsnittlig viktad
kapitalbindning ska långsiktigt
uppgå till minst 2,0 år.
2022. 3,53
2023. 2,5
2024. 2,7
Soliditeten ska överstiga
35 procent.
2022. 40,7
2023. 40,8
2024. 42,7
Nettobelåningsgraden (Net LTV)
ska långsiktigt understiga
55 procent.
2022. 54,8
2023. 54,7
2024. 53,1
Belåningsgraden (LTV) ska
långsiktigt understiga
60 procent.
2022. 57,1
2023. 56,9
2024. 54,7
Räntetäckningsgraden ska
överstiga 2,25 gånger.
2022. 2,58
2023. 1,94
2024. 1,84
Bolaget ska ha ett tydligt fokus på
operativt kassaflöde.
Policy mot korruption
Informations- och insiderpolicy
Uppförandekod internt
Visselblåsarfunktion
Bolaget ska aldrig medverka till
eller tillåta korruption och Stenhus
accepterar inte att medarbetare
låter sig mutas eller ta emot gåvor
som kan liknas vid mutor.
2022. Antikorruptionspolicy antagen. Inga rapporterade
incidenter.
2023. Inga rapporterade incidenter.
2024. Inga rapporterade incidenter.
2022. Informations- och insiderpolicy antagen. Inga rapporterade
incidenter.
2023. Inga rapporterade incidenter.
2024. Inga rapporterade incidenter.
Under 2022 har Bolaget
implementerat en uppförandekod
för medarbetare.
2022. Uppförandekod för medarbetare antagen.
Inga rapporterade incidenter.
2023. Inga rapporterade incidenter.
2024. Inga rapporterade incidenter.
Visselblåsning.
2022. Visselblåsarfunktion antagen. Inga rapporterade incidenter.
2023. Inga rapporterade incidenter.
2024. Inga rapporterade incidenter.
2022. Anmälningar på annat sätt, direkt till chef eller styrelse.
Inga rapporterade incidenter.
2023. Inga rapporterade incidenter.
2024. Inga rapporterade incidenter.
50 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Skapat och fördelat direkt ekonomiskt värde 201-1
Inledning
Bolagets hållbarhetsarbete syftar till att undvika
kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa
konsekvenser på längre sikt. Bolagets investerings-
verksamhet, förvaltning och finansieringsverksamhet
bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga,
hållbara utfall.
Avgränsning
Rapporteringen omfattar det ekonomiska värde som
skapas inom Stenhus. Värdet påverkas av faktorer
inom Stenhus i enlighet med Bolagets affärsmodell
men även av yttre faktorer såsom t ex konjunktur och
ränteläge som Bolaget inte har kontroll över.
Mål
Stenhus mål är en ekonomisk hållbar framtid inom
ramen för Bolagets målbild gällande Miljö och resurs-
effektivitet, Affärsetik samt Professionella och enga-
gerade medarbetare.
Stenhus finansiella mål är:
• Genomsnittlig avkastning på eget kapital om
12 procent per år över en konjunkturcykel.
• Genomsnittlig viktad kapitalbindning ska lång-
siktigt uppgå till minst 2,0 år.
• Soliditeten ska överstiga 35 procent.
• Belåningsgraden (LTV) ska långsiktigt understiga
60 procent.
• Nettobelåningsgraden (Net LTV) ska långsiktigt
understiga 55 procent.
• Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,25 gånger.
Med fokus på hållbarhet så bör samtliga av dessa mål
kunna uppnås utan att äventyra framtida generationers
möjligheter att uppnå sina mål.
Styrning
Planering, styrning och upprätthållande
av hållbarhetsarbetet följer Bolagets organisations-
struktur med tydlig delegering av ansvar och befo-
genhet. Styrelsen har det övergripande ansvaret för
att verksamheten styrs mot de finansiella målen inom
ramarna för vad Bolagets policyer medger.
Ansvar och uppföljning
Det är Stenhus VD och ledningsgrupp som har det
övergripande ansvaret för att verksamheten styrs mot
de finansiella målen. Utfallet följs upp kvartalsvis i
samband med delårsrapporter.
Princip för redovisning
Redovisningsprinciper följer vad som anges i Stenhus
Årsredovisning.
Behållet ekonomiskt värde
Det skapade ekonomiska värdet uppgick till
872 (380) miljoner kronor under 2024 och utgörs
främst av hyresintäkter samt värdeförändringar på
fastigheter.
Av det skapade värdet tillföll 752 (726) miljoner kronor
olika intressenter varav de största värdena avsåg
operativa kostnader samt kostnader för lån. Bibehål-
let ekonomiskt värde uppgick till 121 (-346) miljoner
kronor, motsvarande 14 (-91) procent.
Skapat och fördelat ekonomisk värde
Mkr
2022
Del av
direkt
skapat
värde
2022
%
2023
Del av
direkt
skapat
värde
2023
%
2024
Del av
direkt
skapat
värde
2024
%
Direkt skapat
ekonomiskt värde
Intäkter 712 98 1 019 268 1 011 116
Intresseföretag 26 4 -76 -20 -27 -3
Värdeför-
ändringar
1
-10 -1 -563 -148 -113 -13
Summa 729 100 380 100 872 100
Fördelat
ekonomiskt värde
Operativa
kostnader
175 24 212 56 223 26
Medarbetare inkl
styrelse
30 4 39 10 43 5
Långivare 190 26 382 101 392 44
Offentlig sektor
2
65 9 93 24 93 11
Bidrag till övriga
samhället
1 0 2 0 0 0
Summa 460 63 726 191 752 86
Behållet
ekonomiskt värde
264 37 -346 -91 121 14
Fördelat och bibehållet
ekonomiskt värde
2022
%
2023
%
2024
%
Operativa kostnader 24 56 26
Medarbetare inkl. styrelse 4 10 5
Långivare 26 101 44
Offentlig sektor
2
9 24 11
Bidrag till övriga samhället 0 0 0
Behållet ekonomiskt värde 37 -91 14
100 100 100
1 Total värdeförändring exklusive derivat.
2 Inkluderar fastighetsskatt, sociala avgifter, tomträttsavgäld samt betald skatt.
51 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
AFFÄRSETIK
205-2, 205-3 Korruption, incidenter och vidtagna
åtgärder
Inledning
God affärsmoral är en grundförutsättning för Stenhus
långsiktiga värdemaximering. Därför måste Bolaget
ha ett arbetssätt som i alla situationer eliminerar
risken för korruption och andra oegentligheter.
Avgränsning
Antikorruptionsarbetet avser i första hand det
Bolaget själva gör för att förhindra korruption.
Stenhus ställer även krav på att leverantörer ska ha
ett systematiskt arbetssätt för att motverka
korruption i sina verksamheter.
Mål
Grunden för Stenhus är att Bolaget aldrig får vara
involverat i eller tillåta korruption. Inte heller kommer
företaget acceptera att anställda tillåter sig att mutas
eller ta emot gåvor som kan likställas med mutor.
Stenhus kommunikation ska alltid vara korrekt, rele-
vant, tydlig, fullständig samt inte vilseledande. Infor-
mation ska vid samma tidpunkt lämnas till innehavare
av aktierna, kapitalmarknaden och allmänheten.
Styrning
Stenhus antikorruptionsarbete styrs av policyer och
rutiner för bland annat antikorruption, insiderpolicy
och uppförandekod för medarbetare och leverantörer.
Dessa policyer är fastställda av Bolagets styrelse.
Samtliga av Stenhus anställda och leverantörer för-
väntas följa de interna reglerna såväl som gällande
lagar. Samtliga policyer som gäller medarbetarna
finns tillgängliga på intranätet och uppföljning sker
löpande för att säkerställa att de följs i organisationen.
Ansvar och uppföljning
Arbetet med att motverka korruption och mutor leds
av CFO, vVD och VD. Överträdelser godtas inte och
kan resultera i disciplinåtgärder, uppsägning eller åtal.
Beroende på överträdelsens art och omfattning kan
anställda som bryter mot företagets antikorruptions-
politik polisanmälas. Brott mot antikorruptionspolicyn
utgör skäl för uppsägning från företaget. Vid eventuell
osäkerhet är anställda skyldiga att kontakta VD för
Stenhus för godkännande. Överträdelser mot policyn
mot korruption ska rapporteras via visselblåsarfunk-
tionen alternativt till CFO eller vVD. Eventuella miss-
tankar om korruption eller andra oegentligheter
rapporteras årligen till styrelsen.
Information och insider
Stenhus har också en informations- och insiderpolicy
med syfte att säkerställa en god kvalité på såväl intern
som extern kommunikation samt att relevanta regel-
verk, lagar och förordningar efterlevs. Policyn har
upprättats mot bakgrund av de lagar och regler som
omgärdar handel i aktier listade på Handelsplatsens
Premier-segment, Nasdaq First North Premier
Growth Market. Policyn berör samtliga ställföre-
trädare och medarbetare i Bolaget.
Uppförandekod internt
Uppförandekoden tydliggör Stenhus värderingar och
syftar till att vägleda samtliga medarbetare i den
dagliga verksamheten. Uppförandekoden gäller för
samtliga Stenhus medarbetare och reglerar hur
medarbetarna ska uppträda mot varandra, mot hyres-
gäster, leverantörer, samarbetspartner, samt andra
aktörer som medarbetarna möter i den dagliga verk-
samheten. Uppförandekoden utgår från de fyra områ-
den som innefattas i FN:s Global Compact; mänskliga
rättigheter, arbetsvillkor, miljö och anti-korruption
men det är Stenhus egen identifiering av de mest
relevanta hållbarhetsfrågorna som ligger till grund för
innehållet i uppförandekoden.
Uppförandekod externt
Stenhus kräver att dess leverantörer upprätthåller
de högsta etiska standarderna i sin verksamhet.
Leverantörer ska respektera lagar och förhindra alla
former av korruption i sin affärsverksamhet.
Leverantörerna ska agera i enlighet med gällande
konkurrenslagstiftning. Stenhus leverantörer ska
informera Stenhus om en situation uppstår där det
finns risk för intressekonflikter och informera Stenhus
om någon anställd på Stenhus har någon form av
finansiellt intresse i leverantören eller andra finansiella
förbindelser med leverantören. Leverantörer ska
tillämpa alla finansiella transaktioner i enlighet med
gällande lagar och allmänt accepterade redovisnings-
principer.
Visselblåsning
Bolagets anställda, leverantörer och kunder har
möjligheten att anonymt vända sig till en extern funk-
tion för visselblåsning. Stenhus visselblåsarfunktion
administreras av izefy vilka agerar ombud för Stenhus
och garanterar på så sätt anmälarens anonymitet.
Information om hur man kan ta kontakt med vissel-
blåsarfunktionen finns på Stenhus hemsida.
Alla visselblåsarärenden hanteras enligt fastställda
rutiner. Bolagets ambition är att den som anmäler ett
visselblåsarärende får en skyndsam återkoppling.
Alla ärenden hanteras konfidentiellt.
Princip för redovisning
CFO, vVD och VD sammanställer de anmälningar som
eventuellt kommit in till ledande befattningshavare
eller den externa visselblåsarfunktionen.
Utfall
Inga incidenter har rapporterats eller vidtagits gällande
korruption.
52 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
PROFESSIONELLA OCH ENGAGERADE MEDARBETARE
Externt ramverk Mål/Index
Professionella och engagerade medarbetare
FN:s globala mål
GRI-område
Social (400)
GRI-standard 405-1, 406-1, 414-1
Stenhus ramverk Mål Utfall
Professionella och engagerade medarbetare
Uppförandekod internt
Uppförandekod leverantörer
Visselblåsarfunktion
Ingen diskriminering eller kränkande behandling
för förekomma.
2022. Inga rapporterade incidenter.
2023. Inga rapporterade incidenter.
2024. Inga rapporterade incidenter.
Medarbetare ska uppträda enligt den interna
koden.
2022. Inga rapporterade incidenter.
2023. Inga rapporterade incidenter.
2024. Inga rapporterade incidenter.
Nya leverantörer ska granskas enligt sociala
kriterier.
2022. 100 procent av definierat urval av
leverantörer uppfyller Stenhus krav.
2023. 100 procent av definierat urval av
leverantörer uppfyller Stenhus krav.
2024. 100 procent av definierat urval av
leverantörer uppfyller Stenhus krav.
Visselblåsning.
2022. Visselblåsarfunktion antagen.
Inga rapporterade incidenter.
2023. Inga rapporterade incidenter.
2024. Inga rapporterade incidenter.
2022. Anmälningar på annat sätt,
direkt till chef eller styrelse. Inga rapporterade
incidenter.
2023. Inga rapporterade incidenter.
2024. Inga rapporterade incidenter.
405-1 Mångfald i ledningar och bland medarbetare
Inledning
Företagets förvaltning och utveckling är beroende av
kvalificerade och professionella medarbetare. Därför
är det viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare
som kan attrahera och har möjlighet att behålla sin
personal på lång sikt.
Avgränsning
Rapporteringen omfattar enbart personer anställda
inom Stenhus och inte de personer som utför arbete
under anställningsliknade villkor.
Mål
Stenhus mål är att vara ett företag som speglar det
samhälle där Bolaget verkar. Stenhus vill erbjuda alla
anställda goda och konkurrenskraftiga anställnings
villkor och individuella utvecklingsplaner för respektive
medarbetare. Utöver konkurrenskraftiga anställnings-
villkor erbjuds även alla medarbetare att deltaga i
incitamentsprogram. Syftet är att öka medarbetarnas
delaktighet i Bolagets utveckling.
Stenhus kommer inte tillåta diskriminering eller någon
annan kränkande särbehandling, varken vid anställ-
ning av nya medarbetare eller gällande befintliga
medarbetare. Stenhus ska anställa medarbetare och
anlita leverantörer oavsett till exempel kön, etnicitet,
religion, funktionsvariation, ålder och politisk ställning.
Stenhus arbetar för att säkerställa att organisationen
anpassar sig till den rådande arbetsbördan och
arbetar för att underlätta för alla medarbetare att
kombinera arbete och familj.
53 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Styrning
Styrelsen fastställer den interna uppförandekoden
och bedömer årligen policyns relevans och beslutar
om eventuella revideringar.
Ansvar och uppföljning
CFO ansvarar för förslag till uppdateringar vilka ska
godkännas av CEO. CFO säkerställer att policyn är
kommunicerad och att organisationen förstår dess
innebörd.
Princip för redovisning
Uppgifterna om antal medarbetare samt ålder och
kön hämtas från vårt HR-system.
Utfall
Nedan följer fördelningen av Stenhus medarbetare
och styrelse gällande ålder och kön.
Ledningsgrupp
2022
%
2023
%
2024
%
-29 år 0 0 0
30-49 år 63 63 67
50- år 37 37 33
Kvinnor 0 12 11
Män 100 88 89
Fördelning kvinnor, män och ålder, per balansdagen
Antal 2022 Antal 2023 Antal 2024
Samtliga
medarbetare % Totalt -29 30-49 50- % Totalt -29 30-49 50- % Totalt -29 30-49 50-
Kvinnor 39 11 1 6 4 34 11 – 7 4 34 16 – 11 5
Män 61 17 1 8 8 66 21 3 13 5 66 26 3 14 9
100 28 2 14 12 100 32 3 20 9 100 42 3 25 14
Ledningsgrupp % Totalt -29 30-49 50- % Totalt -29 30-49 50- % Totalt -29 30-49 50-
Kvinnor – – – – – 12 1 – 1 – 11 1 – 1 –
Män 100 8 – 5 3 88 7 – 4 3 89 8 – 5 3
100 8 – 3 3 100 8 – 5 3 100 9 – 6 3
Styrelse % Totalt -29 30-49 50- % Totalt -29 30-49 50- % Totalt -29 30-49 50-
Kvinnor 20 1 – – 1 33 2 – 1 1 17 1 – – 1
Män 80 4 – 2 2 67 4 – 2 2 83 5 – 2 3
100 5 – 2 3 100 6 – 3 3 100 6 – 2 4
Samtliga
medarbetare
2022
%
2023
%
2024
%
-29 år 7 9 7
30-49 år 50 63 60
50- år 43 28 33
Kvinnor 39 34 38
Män 61 66 62
Styrelse
2022
%
2023
%
2024
%
-29 år 0 0 0
30-49 år 40 50 33
50- år 60 50 67
Kvinnor 20 33 17
Män 80 67 83
54 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
406-1 Incidenter av diskriminering och vidtagna
korrigerande åtgärder
Inledning
Inom Stenhus hållbarhetssyn tillåts inte diskriminering
eller brott mot mänskliga rättigheter.
Avgränsning
Incidenter och korrigeringar avser endast de inciden-
ter Stenhus kan påverka utfall eller har en direkt eller
indirekt påverkan.
Mål
Stenhus långsiktiga mål är att förebygga och förbjuda
alla trakasserier på arbetsplatsen. Kortsiktigt är
Bolagets mål att öka medarbetarnas medvetenhet om
företagets policy. Arbete med aktiva åtgärder ska vara
ett samarbete mellan arbetsgivaren och anställda.
Styrning
Styrelsen fastställer den interna uppförandekoden
och bedömer årligen policyns relevans och beslutar
om eventuella revideringar.
Ansvar och uppföljning
CFO ansvarar för förslag till uppdateringar vilka ska
godkännas av CEO. CFO säkerställer att policyn är
kommunicerad och att organisationen förstår dess
innebörd.
Skulle någon form av trakasserier förekomma inom
Stenhus är Bolagets policy att företaget är skyldigt att
agera. I sådana fall ska Bolaget undersöka om-
ständigheterna kring de påstådda trakasserierna och
vid behov vidta alla rimliga åtgärder för att förhindra
ytterligare trakasserier. Alla anställda som känner sig
utsatta för trakasserier rekommenderas att berätta
för sin trakasserare mycket tydligt att deras beteende
är ovälkommet och stötande. Om trakasserierna inte
upphör, eller om den trakasserade personen inte vill
eller vågar diskutera med sin trakasserare kan med-
arbetare använda företagets visselblåsarfunktion
eller kontakta sin chef eller någon annan ledande
befattningshavare som de litar på.
Princip för redovisning
CFO, vVD och VD sammanställer de anmälningar som
eventuellt kommit in till ledande befattningshavare
eller den externa visselblåsarfunktionen.
Utfall
Inga incidenter har rapporterats eller vidtagits gällande
diskriminering.
414-1 Nya leverantörer som granskats enligt
sociala kriterier
Inledning
Stenhus förutsätter att leverantörer respekterar
gällande lagar och förordningar, samt kollektiva avtal
(eller likvärdiga villkor) och i övrigt allmänt accepterade
branschstandarder avseende anställdas rättigheter
och löner. Stenhus kräver att dess leverantörer främjar
lika rättigheter och möjligheter oavsett könsöverskri-
dande identitet eller könsuttryck, etnicitet, religion
eller annan tro, funktionshinder, sexuell orientering
eller ålder. Stenhus kräver att leverantörerna ser till att
deras anställdas arbetsmiljö är säker och hälsosam i
enlighet med tillämpliga lagar, förordningar och kollek-
tivavtal (eller likvärdiga villkor). Stenhus kräver att dess
leverantörer ser till att barnarbete inte förekommer.
Avgränsning
Stenhus avgör själva vilka krav Bolaget ställer på de
leverantörer som anlitas och vilka som anlitas. De
leverantörer som anlitas har i sin tur ofta underleve-
rantörer där antalet är svårt att uppskatta eftersom
det varierar kraftigt per leverantör. Rapporteringen
omfattar de leverantörsavtal som tecknas av Stenhus.
Mål
Inför 2022 sattes ett mål för Bolaget om att minst
70 procent av de leverantörer med en volym över en
procent av totala inköpsvolymen ska ha undertecknat
Stenhus uppförandekod eller kunnat påvisa att de
genom egna policyer uppfyller en harmoniserande
kod.
Styrning
Stenhus har en policy för leverantörer. Genom att låta
en auktoriserad representant för leverantören under-
teckna dokumentet eller att leverantören själv kan
påvisa att de internt innehar motsvarande dokumen-
tation, intygar leverantören att den accepterar och
kommer att följa Stenhus uppförandekod för leveran-
törer. Om leverantören inte följer uppförandekoden
kan Stenhus komma att upphöra med sina inköp från
leverantören samt säga upp eventuellt avtal.
Ansvar och uppföljning
Respektive marknadsområdeschef har ansvar för
utvärdering och uppföljning av leverantörer som
anlitas i förvaltningsverksamheten. Projektutveck-
lingschefen har ansvar för motsvarade inom ny- och
ombyggnadsprojekt.
55 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Princip för redovisning
Alla leverantörer registreras i ett leverantörsregister.
Antal vilka undertecknat Stenhus uppförandekod,
eller själva har samma hållbarhetskrav, ställs i propor-
tion till totalen där inköp uppgår till minst en procent
av Stenhus totala inköp.
Utfall
De leverantörer som främst anlitas är entreprenörer
(främst byggentreprenörer), finansiärer, konsulter
(till exempel teknikkonsulter och arkitekter), energi-
leverantörer (el, fjärrvärme och fjärrkyla) samt
service leverantörer.
Av det totala antalet leverantörer omfattas 70 procent
av den totala inköpsvolymen av leverantörer som
motsvarar en procent eller mer av den totala volymen.
Av dessa har 100 procent undertecknat Stenhus
uppförandekod eller har motsvarande hållbarhetskrav
internt vilken Stenhus godtagit som harmoniserande
med Stenhus policy.
56 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
GRI STANDARD NUMMER OCH BESKRIVNING
GRI standard nummer och beskrivning Sida/hänvisning Kommentar
Generella upplysningar
Organisationen och redovisningsprinciper
2-1 Organisationsdetaljer 61
2-2 Enheter som ingår i organisationens
hållbarhetsrapportering
94, 117-120, 31
2-3 Rapporteringsperiod, frekvens och kontaktpunkt 31
2-4 Förändringar i tidigare rapporterade upplysningar 31
2-5 Externt bestyrkande 31, 59
Aktiviteter och anställda
2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsrelationer 10-11, 31-34
2-7 Medarbetare 52-55, 62, 106-108
2-8 Medarbetare som inte är anställda n/a Bolaget har inte sammanställd data om medarbetare
som inte är anställda.
Styrning
2-9 Sammansättning och struktur för styrning 71-78
2-10 Nominering och val av högsta ledningsorgan 71-78
2-11 Ordförande i det högsta styrelseorganet 71-78
2-12 Högsta styrande organets roll i arbetet med översyn
och hantering av påverkan
71-78
2-13 Delegering av ansvar för hantering av påverkan 71-78
2-14 Roll som högsta ledningsorgan i
hållbarhetsrapportering
71-78
2-15 Intressekonflikter 71-78
2-16 Kommunikation av kritiska frågor 71-78
2-17 Den samlade kunskapen hos det högsta styrande
organet
79-80
2-18 Utvärdering av det högsta styrelseorganets
prestationer
75
2-19 Ersättningspolicyer 74, Policyer och
riktlinjer om
ersättningar på
Bolagets hemsida.
2-20 Process för att fastställa ersättning 74, Policyer och
riktlinjer om
ersättningar på
Bolagets hemsida.
2-21 Årlig total ersättning 106-108
2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 11, 31-55
2-23 Policyer och åtaganden kopplade till hållbarhet 36-51, 71-78, Policyer
på Bolagets hemsida.
2-24 Integrering av policyer och åtaganden kopplade till
hållbarhet
36-51, 71-78 ,Policyer
på Bolagets hemsida.
2-25 Processer för att åtgärda negativa effekter 36-51, 71-78 ,Policyer
på Bolagets hemsida
2-26 Mekanismer för rådgivning och rapportering av
angelägenheter för organisationen
36-51, 71-78 ,Policyer
på Bolagets hemsida.
2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar 38, 71-78
2-28 Medlemskap i organisationer 135
2-29 Förhållningssätt till engagemang av intressenter 31-34
2-30 Kollektivavtal n/a Bolaget har inte tecknat kollektivavtal
57 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
GRI STANDARD NUMMER OCH BESKRIVNING
GRI standard nummer och beskrivning Sida/hänvisning Kommentar
Väsentliga upplysningar
Väsentliga hållbarhetsfrågor
3-1 Process för att fastställa väsentliga
hållbarhetsområden
31-37
3-2 Lista över väsentliga hållbarhetsområden 35-37
3-3 Styrning av väsentliga hållbarhetsområden 38-55
GRI standard nummer och beskrivning Sida/hänvisning Kommentar
Specifika upplysningar
Ekonomi
201-1 Skapat och fördelat direkt ekonomiskt värde 50
205-2 Kommunikation och utbildning om anti-
korruptionspolicyer och förfaranden
51
Antikorruption
205-3 Bekräftade korruptionsincidenter och vidtagna
åtgärder
51
Energi
302-1 Energianvändning inom den egna organisationen 41-44
302-2 Energianvändning utanför den egna organisationen 45-46
CRE 8 Miljöcertifieringar för ny-, om- och tillbyggnation 47
302-4 Minskning av energianvändning 41-44
304-2 Betydande effekter av aktiviteter, produkter och
tjänster på biologisk mångfald
48
Utsläpp
305-1 Direkta (Scope 1) växthusgasutsläpp 41-44
305-2 Energiindirekta (Scope 2) växthusgasutsläpp 41-44
305-4 GHG-utsläppsintensitet 41-44
Leverantörer & miljökriterier
308-1 Nya leverantörer som granskats enligt miljökriterier 48
Medarbetare
405-1 Mångfald i ledningar och bland medarbetare 52-53
406-1 Incidenter av diskriminering och vidtagna
korrigerande åtgärder
54
Leverantörer & sociala kriterier
414-1 Nya leverantörer som granskats enligt sociala
kriterier
54
58 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Stenhus uppför en ny kontorsbyggnad, som certifieras i
enlighet med LEED Gold, om cirka 10 600 kvm i området
Finnslätten i Västerås. Ett långt hyresavtal är tecknat för hela
ytan med hyresgästen Alstom, som är en världs ledande
producent av tåg, tunnelbana och andra gröna
transportmedel. Byggnadens installationer är utrustade
med avancerade styrsystem för att optimera driften av
fastigheten. Taket är beklätt med ” Gröna tak” (Sedum).
En stor klimatutmaning vi står inför är en ökning av neder-
bördsmängden. Sedumtak kan absorbera stora mängder
regnvatten. Dessa tak är särskilt bra för vattenfördröjning
och ett nytt sätt att integrera LOD (Lokalt Omhändertagan-
de Dagvatten) utan att belasta det kommunala VA nätet.
Ett sedumtak hjälper också till att reglera temperaturen i
byggnaden på ett naturligt sätt. Flera studier visar att sedum-
tak har en gynnsam effekt på den biologiska mångfalden.
59 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Till bolagsstämman i Stenhus Fastigheter i Norden AB
(publ), org.nr 559269-9507
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhets-
rapporten för år 2024 på sidorna 31–58 och för att
den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen
i enlighet med den äldre lydelsen som gällde före den
1 juli 2024.
Granskningens inriktning och omfattning
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation
RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade
hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning
av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och
en väsentligt mindre omfattning jämfört med den in rikt-
ning och omfattning som en revision enligt International
Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige
har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig
grund för vårt uttalande.
Uttalande
En hållbarhetsrapport har upprättats.
Stockholm den 24 april 2025
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Revisorns yttrande avseende den lagstadgade
hållbarhetsrapporten
Magnus Thorling
Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Sebastian Månsson
Auktoriserad revisor
4. Förvaltningsberättelse
Information om verksamheten 61
Förslag till vinstdisposition 62
Finansiering 63
Risker och riskhantering 66
Aktien och ägarna 70
Bolagsstyrningsrapport 71
Bolagets styrelse och ledning 79
Stenhus Fastigheters årsredovisning
Den legala årsredovisningen som innehåller förvaltningsberättelse och finansiella rapporter finns på
sidorna 60-136. I enlighet med Årsredovisningslagen 6 kap 11§ har Stenhus Fastigheter upprättat den
lagstadgade hållbarhetsrapporten som en från förvaltningsberättelsen avskild rapport och återfinns
på sidorna 30-59.
61 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Information om verksamheten
Stenhus Fastigheter är ett fastighetsbolag som äger
och förvaltar offentliga och kommersiella fastigheter
med tydligt geografiskt fokus på Stockholm och
Mälardalsregionen. Bolagets affärsidé är att investera
i fastigheter och att generera största möjliga riskjuste-
rade avkastning för Bolagets aktieägare. Fastigheterna
återfinns inom segmenten offentliga fastigheter,
lager/lättindustri/logistik, sällanköps-/ dagligvaru-
handel samt kontor. Stenhus Fastigheter arbetar
även aktivt med projektverksamhet vilken inrymmer
utveckling av byggrätter samt utveckling och förädling
av befintliga fastigheter. Totalt äger Stenhus Fastig-
heter, per 31 december 2024, 135 (161) fastigheter
med ett sammanlagt värde om 13 395,0 (13 860,1)
miljoner kronor.
Väsentliga händelser under året
• Hyresintäkterna uppgick till 1 011,8 (1 019,0) mkr
vilket är i linje med föregående år trots 26 färre
fastigheter. I genomsnitt är cirka 94 procent av
bashyresvolymen indexerade enligt KPI.
• Överskottsgraden ligger på ungefär samma nivå
som föregående år, 77,4 (77,5) procent.
• Förvaltningsresultatet uppgick till 329,6
(359,2) mkr.
• Resultat efter skatt uppgick till 56,0 ( -375,8) mkr.
• Styrelsen föreslår en utdelning per aktie om 0,20
kronor uppdelad på två utbetalningar: 0,10 kronor i
juni 2025 och 0,10 kronor i december 2025.
Stenhus Fastigheter har under året arbetat intensivt
för att förhålla sig till noteringskraven för Nasdaq
Stockholms huvudlista genom att stärka bland annat
riskhantering, intern kontroll och bolagsstyrning.
Listbytet från Nasdaq First North Premier Growth
Market till Nasdaq Stockholm, Mid Cap genomfördes
18 december 2024 vilket var i enlighet med ursprung-
lig målsättning.
Under året har Bolaget amorterat 1 621,6 (4 904,8)
miljoner kronor och tagit upp nya lån samt refinansie-
rat motsvarande 1 049,2 (4 038,9) miljoner kronor.
Stenhus Fastigheter har under året även emitterat
ytterligare 98,8 miljoner kronor under det befintliga
gröna finansieringsramverket. Bolaget har även i
slutet av året genomfört omfattande refinansieringar
på förbättrade villkor, vilket har resulterat i en mer
kostnadseffektiv kapitalstruktur. Finansieringsavtalen
signerades i december 2024 medan utbetalning
skedde i januari 2025.
Bolaget har under året förvärvat 3 (8) fastigheter till
ett värde av 177,0 (844,7) miljoner kronor samt avytt-
rat 29 (27) fastigheter till ett värde om 746,5 (1 044,2)
miljoner kronor.
Bolagets finansiella utveckling under 2024 har även
resulterat i ett stärkt kreditbetyg. Kreditvärderings-
institutet Nordic Credit Rating (”NCR”) har bekräftat
Stenhus Fastigheters kreditbetyg BB, samtidigt som
utsikten har förbättrats från negativ till stabil.
Fastighetsbeståndet
Stenhus Fastigheters fastighetsbestånd bestod per
31 december 2024 av 135 (161) fastigheter, huvud-
sakligen belägna i Stockholmsregionen, Mälardalen
och Väst och med ett sammanlagt marknadsvärde om
13 395,0 (13 860,1) miljoner kronor. De femton största
hyresavtalen svarade för cirka 39,4 (35,8) procent
och bolagets största hyresavtal med Alstrom repre-
senterar cirka 5,7 (9) procent av den samlade årshy-
ran. Det totala fastighetsbeståndet omfattade totalt
891 550 kvm uthyrningsbar yta och segmentet lager/
lätt industri/ logistik svarade för cirka 67 (68) procent
av den totala uthyrbara ytan.
Hållbarhet
Hållbarhetsarbetet Bolagets hållbarhetsarbete syftar
till att undvika kortsiktiga vinster som uppstår till
priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bola-
gets investeringsverksamhet, förvaltning och finan-
sieringsverksamhet bedrivs i syfte att uppnå bästa
möjliga långsiktiga, det vill säga hållbara, utfall. Plane-
ring, styrning och uppförande av hållbarhetsarbetet
följer Bolagets organisationsstruktur med tydlig dele-
gering av ansvar och befogenhet. Hållbarhetsarbetet
tar stöd i interna policyer, riktlinjer, övergripande mål
samt lagar, externa riktlinjer och regelverk. Hållbar-
hetsarbetet innebär också att Bolaget tillsammans
med sina kunder arbetar för att kontinuerligt effektivi-
sera energianvändningen i Bolagets fastigheter, och
därigenom arbetar för miljö och resurseffektivitet.
Hållbarhet innebär även ett långsiktigt samarbete
med kunder för att möjliggöra långa kontrakt vilket
leder till en lägre belastning på miljön.
Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören för Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ)
(”Stenhus Fastigheter” eller ”bolaget”), med organisationsnummer 559269-9507,
med säte i Stockholm, Sverige, avger härmed årsredovisning avseende räkenskapsåret
2024 för koncernen och moderbolaget.
Förslag till vinstdisposition
62 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Organisation och medarbetare
Per den 31 december 2024 hade Stenhus Fastigheter
42 (37) anställda, varav 26 (24) män och 16 (13) kvin-
nor. Medeltalet anställda under året uppgick till 42.
För att stödja bolagets tillväxt arbetar Stenhus Fas tig-
heter aktivt med att erbjuda en arbetsmiljö präglad av
öppenhet, respekt och goda utvecklingsmöjligheter.
Under året genomfördes en medarbetarundersökning
som resulterade i att bolaget erhöll certifieringen
Great Place to Work, vilket tilldelas organisationer
med höga resultat inom medarbetarnöjdhet.
Till årsstämmans förfogande stående
vinstmedel, kr:
Balanserade vinstmedel
Överkursfond 4 207 559 944
Balanserat resultat -108 890 363
Årets resultat -386 948 922
Disponibla vinstmedel 3 711 720 659
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt
följande, kr:
Vinstdisposition
Till aktieägare utdelas 74 355 721
Till ny räkning överföres 3 637 364 938
Till ny räkning överföres 3 711 720 659
Händelser under året
• I slutet av 2024 har Stenhus Fastigheter refinan-
sierat ca 60 procent av sin låneportfölj till väsentligt
bättre villkor vilket kommer ge effekt under 2025.
• Under året blev även SEB en av Stenhus Fastig-
heters kreditgivare vilket är ett en del av Bolagets
strategi för att minska framtida finansieringsrisk.
Händelser efter räkenskapsårets utgång:
• Tillgängliga krediter har ökat med 300 mkr till
528,6 mkr.
• Bolaget har signerat avtal om ett certifikatprogram.
• Tillkommande likviditet om ca 230 mkr från
refinansieringarna, utbetalt i mitten av januari
2025.
Kapitalstruktur
Stenhus Fastigheters finansiering utgörs av säker-
ställda banklån kreditfaciliteter, obligation och eget
kapital. Bolagets externa kreditgivare består idag
främst av stora nordiska affärsbanker som tillhanda-
håller säkerställda seniorlån och byggnadskreditiv.
Endast en mindre del av den totala skuldportföljen
utgörs av obligationer.
Finansieringsstrategi
En väl avvägd finansieringsstruktur och tillgång till
extern finansiering är centralt för Bolaget. Genom
detta säkerställs en god tillgång till kapital på såväl
kort som lång sikt. Bolagets finansieringsstrategi
innebär mot bakgrund av detta att arbeta proaktivt
med god framförhållning mot olika kreditgivare med
mål att säkerställa en diversifierad låneportfölj med
avseende på såväl varierande kapital- och räntebind-
ning som olika finansieringskällor och kreditgivare.
Räntebärande finansiering
Bolagets räntebärande skulder uppgick vid rapport-
periodens slut till 7 386,6 (7 956,5) miljoner kronor
och utgjordes av säkerställda banklån om 6 790,2
(7 481,0) miljoner kronor samt icke-säkerställd obli-
gation om 596,4 (475,5) miljoner kronor. Vid rapport-
periodens utgång var Stenhus Fastigheters tre största
kreditgivare Swedbank AB (publ), Nordea Bank Abp,
filial i Sverige (publ) och Danske Bank A/S, Sverige
Filial.
Seniora banklån
De seniora banklånen om 6 790,2 (7 481,0) miljoner
kronor bestod av säkerställda banklån om 6 723,8
(7 439,3) miljoner kronor och säkerställda byggnads-
kreditiv om 66,4 (41,7) miljoner kronor.
Icke säkerställda gröna obligationer
Bolaget har under året emitterat ytterligare seniora
icke säkerställda gröna obligationer till ett nominellt
belopp om 98,8 miljoner kronor under det befintliga
ramverket om 700,0 miljoner kronor icke-säkerställda
obligationslån med ISIN SE0017131634. Priset på de
nya obligationerna fastställdes till 104,482 procent av
nominellt belopp motsvarande 375 baspunkter plus
Stibor 3 månader.
Bolaget har i övrigt inga andra obligationsförfall eller
andra icke-säkerställda finansieringsinstrument
utöver det gröna obligationslånet till ett nominellt
belopp om 598,8 miljoner kronor vilket har slutförfall
i oktober 2026.
Outnyttjade kreditfaciliteter
I slutet av 2024 har Stenhus Fastigheter refinansierat
externa banklån med befintliga banker. Bolaget hade
vid rapportperiodens slut outnyttjade kreditfaciliteter
om 228,6 (85,3) miljoner kronor, varav 3,6 (10,3) mil-
joner kronor avsåg outnyttjade bygg kreditiv, 50,0
(50,0) miljoner kronor avsåg outnyttjad checkräk-
ningskredit och 175,0 (25,0) miljoner kronor avsåg
outnyttjade revolverande kreditfaciliteter (RCF) om
totalt 175,0 (175,0) miljoner kronor.
I samband med refinansiering av befintliga banklån
har Bolaget även ingått avtal av RCF:er om totalt 300
miljoner kronor, tillgång till dessa erhölls i januari
2025.
Finansiering
Stenhus Fastigheters långsiktiga kapitalförsörjning är prioriterad och Bolaget arbetar proaktivt
med hantering av kapital- och ränterisker.
63 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Räntebindningsstruktur bank- och obligationslån per 2024-12-31³
Kapital
Mkr
Derivat
1
Mkr
Netto-
belopp
Mkr
Genomsnittlig
ränta
%
Andel
%
< 1 år 7 344,2 -1 995,1 5 349,0 5,1 72,4
1–2 år 24,3 305,9 330,2 1,8 4,5
2–3 år – 1 150,0 1 150,0 3,2 15,6
3–4 år – 539,2 539,2 2,4 7,3
4–5 år – – – – –
> 5 år 18,1 – 18,1 5,5 0,2
Summa/genomsnitt 7 386,6 – 7 386,6 4,5 100,0
Kapitalbindningsstruktur bank- och obligationslån per 2024-12-31³
Säkerställda
banklån
Mkr
Obligationslån
Mkr
Totalt
Mkr
Genomsnittlig
ränta
%
Andel
%
< 1 år
2
634,0 – 634,0 4,5 8,6
1–2 år 1 543,1 596,4 2 139,5 5,4 29,0
2–3 år 4 188,6 – 4 188,6 4,8 56,7
3–4 år 303,4 – 303,4 4,4 4,1
4–5 år 21,6 – 21,6 4,4 0,3
> 5 år 99,4 – 99,4 4,7 1,3
Summa/genomsnitt 6 790,1 596,4 7 386,6 4,9 100,0
1 Utöver angivna derivat om 1 995 mkr finns ytterligare derivat om 1 535 mkr. Dessa har exkluderats från tabellen då de förfaller inom 1 år.
2 Utöver kreditförfall om 634 mkr < 1 år redovisar Bolaget i balansräkningen även kortfristig del av långfristig finansiering om 130 mkr under kortfristiga räntebärande skulder. Samtliga kreditförfall
< 1 år avser säkerställa banklån.
3 Genomsnittlig ränta i tabellen Räntebindningsstruktur inkluderar derivat medan tabellen Kapitalbindningsstruktur anger genomsnittlig ränta exkl. derivat.
Eget kapital och skulder
Räntebärande skulder (7 387 mkr) 52%
Aktiekapital (372 mkr) 3%
Fritt eget kapital (5 441mkr) 39%
Övriga skulder (542 mkr) 4%
Uppskjuten skatt (228 mkr) 2%
Minoritsintressen (110 mkr) 1%
Räntebärande finansiering
Säkerställda banklån (6 790,1 mkr) 91,9%
Icke säkerställda obligationer
(596,4 mkr) 8,1%
7,4
Mdr
14,1
Mdr
64 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Kapitalbindning
Per rapportperiodens slut uppgick den genomsnittliga
kapitalbindningstiden för Bolagets räntebärande
finansiering till 2,7 (2,5) år. Det är högre än Bolagets
finanspolicy som stipulerar att den genomsnittliga
viktade kapitalbindningstiden långsiktigt inte ska
understiga 2,0 år.
Lån som förfaller inom tolv månader uppgick till 764,2
(1 173 ,0) miljoner kronor som motsvarar 10,3 (14,7)
procent av bolagets externa skuld.
I slutet av året har Bolaget refinansierat lån om totalt
4 417,1 (exklusive RCF:er) miljoner kronor vilket mot-
svarar ca 60 procent av Bolagets totala skuldportfölj.
Av dessa totalt 4 417,1 avsåg 4 198,1 refinansiering
med befintliga banker till väsentligt bättre villkor.
Låneavtalen signerades i december 2024 och utbe-
talning är genomförd i januari 2025. Majoriteten av
lånen som utbetalades i januari 2025 har bolaget
bedömt avse en ren refinansiering inom ramen av
befintliga lån och till följd av att avtalen för dessa
lånutbetalningar signerades innan årsskiftet har mer-
parten av dessa lån redovisat som långfristig skuld
per balansdagen.
Under december 2024 etablerade Bolaget även rela-
tion med banken SEB vilka refinansierade resterande
219,0 miljoner kronor av de totalt 4 417,1 miljoner
kronor, även dessa till väsentligt bättre villkor än
tidigare finansiering.
Kapitalbindningsstruktur bank- och obligationslån
4,5
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0
Miljarder kr
< 1 år 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år > 5 år
Säkerställda banklån
Obligationslån
Räntebindning
Stenhus Fastigheter hanterar ränterisken med
fasträntelån och ränteswappar. Säkrad volym med
ränteswappar uppgick per rapportperiodens slut till
3 608,0 (3 358,3) miljoner kronor varav fasträntelån
uppgick till 76,9 (61,6) miljoner kronor. Bolagets ränte-
säkringsgrad uppgick därigenom till ca 48,3 (43,0)
procent per balansdagen. Ränteswapparna värderas
till verkligt värde över resultaträkningen. Per 31 decem-
ber uppgick totalt verkligt värde på ränteswappar till
-0,5 (39,6) miljoner kronor.
Genomsnittlig viktad räntebindningstid inklusive
effekt av räntederivat uppgick per rapportdatum till
0,9 (1,3) år vilket kommer att öka efter refinansiering-
en som genomfördes i slutet av året. Bolagets rän-
testrategi är att löpande uppta nya ränteswappar i
syfte att den genomsnittliga ränteförfallotiden för
bolagets skulder skall vara mellan 12 och 24 månader.
Bolagets förfallostruktur av kapital och ränta inklusive
effekt av ränteswappar framgår av tabellen tidigare.
Skuldportföljens genomsnittliga ränta inklusive rän-
teswappar och byggkreditiv uppgick vid periodens
utgång till 4,5 (5,4) procent.
Finansiella riktlinjer
I syfte att säkerställa en sund och väl riskavvägd
finansiering, stipulerar Bolagets finanspolicy ett antal
begränsningar kopplat till nettobelåningsgrad, soliditet,
räntetäckningsgrad och kapitalbindning. Banklånen
är upptagna mot sedvanliga säkerheter såsom bland
annat pant i fastigheter, pant över aktier och i före-
kommande fall borgensåtaganden från moderbolaget.
Avtalen kan även innehålla informations- och finan-
siella åtaganden (s.k. kovenanter). De finansiella
kovenanterna innebär restriktioner kring belåningsgrad,
räntetäckningsgrad och soliditet. Efterlevnaden av
Bolagets generella finanspolicy och lånefaciliteternas
kovenanter övervakas löpande och rapporteras till
styrelsen på kvartalsbasis. De finansiella riskbegräns-
ningarna enligt finanspolicyn jämte faktiskt utfall per
rapportperiodens slut presenteras nedan.
Samtliga kovenanter var per 31 december uppfyllda.
Nyckeltal finansiell risk
Mål
2024
31 dec
Nettobelåningsgraden ska långsiktigt
understiga 55% 53,1
Räntetäckningsgraden
ska långsiktigt överstiga 2,25 gånger 1,84
Soliditeten ska överstiga 35% 42,7
Genomsnittlig viktad kapitalbindning ska långsiktigt
uppgå till minst 2,0 år 2,7
65 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
66 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Stenhus Fastigheters risker och riskhantering
Styrelsen har det övergripande ansvaret för att sätta
tydliga mål beträffande långsiktig risktolerans, sam-
mansättning och hantering avseende verksamhetens
risker.
Styrelsen har i styrande dokument, inom vissa ramar,
delegerat ansvaret till olika instanser inom koncernen.
Styrelsens instruktioner avseende styrning och risk-
hantering är grundläggande för verksamhetsstyrning
och god intern kontroll. Tillsammans med koncernens
affärsplan lägger regelverket grunden för hur styrel-
sen bedömer och utvecklar koncernens verksamhet.
Affärsrisker
Stenhus bedömning
Risk Riskbeskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan
Transaktion Fastighetstransaktioner ar en viktig
del i Stenhus Fastigheter affärsmodell
och verksamhet, både avseende förvärv
och avyttringar. Vid förvärv finns risk att
den tekniska standarden är sämre än
bedömt, att dolda miljörisker finns eller
att fastigheternas uthyrningsgrad ej
utvecklas enligt gjord bedömning. Vid
bolagsförvärv finns även risk för juridiska
åtaganden inom det förvärvade bolaget
samt en skattemässig risk.
God kontakt med marknaden och hög
marknadskännedom är viktigt för att ge
goda förvärvs- och avyttringsmöjligheter.
Investeringar av fastigheter genomförs
inom olika segment/av olika typer av
fastigheter för att sprida risken.
Förvärvsprocessen är formaliseras och
dokumenteras ytterligare inkl. definiering
av skallkrav etc.
Värdeförändring
fastigheter
Stenhus Fastigheter redovisar fastig-
hetsinnehavet till verkligt värde, vilket ger
en direkt påverkan på resultaträkning och
finansiell ställning. Fastigheternas värde
påverkas av hur väl bolaget lyckas förädla
och utveckla fastigheterna, av förvalt-
nings- och uthyrningsarbetet i form av
avtals- och hyresgäststruktur samt av
yttre faktorer som konjunkturen och den
lokala utbuds- och efterfrågebalansen
- antingen per segment (då förändringar i
omvärlden kan slå olika på Stenhus olika
segment), eller på totalen. Avkastnings-
kravet styrs i hög grad av den riskfria
räntan och av fastighetens läge och unika
risk.
100 % av fastighetsbeståndet värderas
externt varje kvartal.
Genom att vara aktiv på transaktions-
marknaden har Stenhus Fastigheter god
lokalkännedom och kunskap om markna-
den på de orter och segment där Stenhus
Fastigheter verkar. Detta kompletteras
med kontinuerliga analyser av portföljens
sammansättning med avseende på fast-
ighetstyp och geografi.
Gedigen process för att säkerställa att
input och output till och från värderingen
är korrekt. (t.ex. rätt parametrar i kassa-
flödet).
Projekt Utvecklings- och nybyggnationsprojekt
är förknippade med risker i samtliga faser,
och riskerna ökar i takt med projektens
komplexitet. Det gäller såväl projekt-
genomförande som leverantörsrisker
(inklusive inflation och förseningar) etc.
Risk för att projekt visar sig vara ineffek-
tiva, dyrare än beräknat eller levereras
senare än förväntat vilket kan påverka
verksamheten, bolagets kostnader och
värdet på bolagets fastigheter negativt.
Riskhanteringen sker bland annat genom
att Stenhus Fastigheter har en egen pro-
jektorganisation med hög kompetens och
upparbetad erfarenhet samt en nog-
grann beslutsprocess. Stenhus Fastighe-
ter arbetar med noggranna utvärderingar
av leverantörer och entreprenörer, inför
ingång av samarbete, där tydliga krav på
standard, säkerhet och hållbarhet samt
bedömning av lämplighet tidigt är med i
processen. Uppföljning av projektets
lönsamhet och risker görs löpande under
projektets gång.
Riskstrategier och processer för riskhantering
Styrelsen har fastställt koncernens riskhantering i
rutinen för riskhantering och intern kontroll, vilken
antogs formellt av styrelsen den 19 februari 2024.
Strategin innebär att inom ramen för riskaptiten fast-
ställa risktoleransnivåer (”limiter”) för varje relevant
risk som sedan löpande följs upp och ageras på vid
behov. Risktoleransnivåer definieras och övervakas
genom olika nyckeltal. Nedan följer en generell be-
skrivning av arbetets inriktning per typ av risk
Risker och riskhantering
67 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Efterlevnadsrisker
Stenhus bedömning
Risk Riskbeskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan
Politiska risker –
Regelefterlevnad och
skatt
Politiska risker på grund av t.ex. ny lag-
stiftning, nya regler etc. Oförmåga att
efterleva lagar eller regler kan medföra
att Stenhus Fastigheter får oförutsedda
kostnader, skatter och sanktioner eller
riskerar att avnoteras. Vidare kan det
resultera i förlorat anseende hos hyres-
gäster och aktieägare.
Stenhus Fastigheter arbetar med om-
världsbevakningar för att tidigt fånga upp
politiska beslut och föreslagna ändringar
i regelverk och lagar. Stenhus Fastigheter
bedömer att bolaget har adekvat kompe-
tens och interna processer för att kunna
identifiera, kvantifiera och hantera dessa
risker. Som stöd till interna specialist-
funktioner tas extern expertis in för be-
vakning inom respektive relevant område,
för att ha god bevakning inom samtliga
regelverk.
Operationella risker
Stenhus bedömning
Risk Riskbeskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan
Hyresintäkter och
vakansrisk
Stenhus Fastigheter intäkter påverkas av
den långsiktiga efterfrågan på lokaler för
inom bolagets segment, fastigheternas
uthyrningsgrad och erhållen hyresnivå.
Hyresnivårisk är hänförlig till utvecklingen
av aktuella marknadshyror som påverkas
av den ekonomiska utvecklingen,
demografisk tillväxt samt omfattningen
av nybyggnationer på marknaden.
För att begränsa Stenhus Fastigheters
exponering mot avflyttningar och hyres-
förluster strävar Stenhus Fastigheter
efter långvariga kundrelationer samt att
prioritera hyresgäster med hög kredit-
värdighet, även om detta initialt kan med-
föra något lägre intjäning. En diversifierad
kontraktsbas, med många hyresgäster
från flertalet olika branscher minskar
även risken. Stenhus Fastigheter arbetar
kontinuerligt med att omförhandla befint-
liga hyresavtal i syfte att minimera risken
på kort sikt. Majoriteten av hyreskontrak-
ten har ett tillägg kopplat till konsument-
prisindex i Sverige, det vill säga de är
helt eller delvis inflationsjusterade.
Mer än 94 % av Stenhus Fastigheter
hyresintäkter är indexerade till KPI eller
motsvarande.
IT och informations-
säkerhet
Bolaget är beroende av IT-system både
för driften av fastigheterna och för bola-
gets administration. Risk för IT-intrång/
cyberhot vilket kan leda till förlust eller
läckage av känslig information alternativt
låsning av IT system och krav på betal-
ning (bedrägeri). Detta kan leda till ope-
rationell påverkan, finansiella förluster
och/eller negativ varumärkespåverkan.
Bolaget har ett proaktivt arbete kring
IT-säkerhet inklusive utbildning av med-
arbetare, rutiner för back-up och moln-
tjänster. All datautrustning är modern och
har aktuella virusskydd, brandväggar etc.
Bolaget har intern och extern kompetens
inom IT. Specifika rutiner finns angående
lagring av information, lösenordsskydd
samt intrångsskydd.
68 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Finansiella risker
Stenhus bedömning
Risk Riskbeskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan
Finansierings-,
refinansierings- och
likviditetsrisk
Med finansieringsrisk avses risk för att
nödvändig upplåning ej finns tillgänglig,
eller att den endast kan genomföras till
ofördelaktiga villkor. Förändringar på
kreditmarknaden gör att förutsättningar
för, och tillgång till, krediter snabbt kan
skifta. Med likviditetsrisk avses risken att
inte kunna fullfölja betalningsåtaganden.
I det fall Stenhus Fastigheter inte kan
förlänga eller ta upp nya lån, eller om
villkoren är oförmånliga, begränsas möj-
ligheterna såväl att kunna fullfölja befint-
liga åtaganden som att genomföra fram-
åtsyftande affärer.
Stenhus Fastigheter har en finanspolicy
beslutad av styrelsen med mål för bland
annat kapitalbindning, låneförfall och
lägsta likviditetsnivå. Stenhus Fastig-
heter ska se till att refinansiera de lång-
fristiga räntebärande skulderna i god tid
före förfall, samt att vara aktiv på kredit-
marknaden och använda olika finans-
ieringskällor och kreditgivare för att
minskas risken för att inte ha tillgång till
nödvändig finansiering. På grund av en
ökad volatilitet på obligationsmarknaden,
har Stenhus Fastigheter endast en obli-
gation, dock grön. Tillgång till outnyttjade
kreditramar innebär att risken begränsas
ytterligare. Likviditetsprognoser upp-
rättas löpande och avrapporteras till
styrelsen.
Ränterisk Räntekostnader är Stenhus Fastigheters
största kostnadspost och därför väsent-
lig för bolagets resultat och kassaflöde.
Förutsättningarna på räntemarknaden,
och i sin tur ränteläget, kan snabbt för-
ändras, vilket påverkar Stenhus Fastig-
heters finansieringskostnad samt
kovenanter.
Stenhus Fastigheters finanspolicy anger
mål för ränteriskhantering som beslutas
av styrelsen. För att undvika kraftigt
stigande räntor i befintliga låneavtal
hanteras risken genom balanserad
räntebindning inklusive med derivat.
För att minska ränterisk i nyupplåning/
refinansiering har bolaget olika finansie-
ringskällor samt olika kreditgivare.
Bolaget arbetar aktivt med att sänka
finansieringskostnader och reducera
risken avseende stigande ränte-
kostnader.
Kredit- och
motpartsrisk
Kredit- och motpartsrisken är risken för
förlust om Bolagets motparter inte fullgör
sina avtalsförpliktelser och eventuella
säkerheter inte täcker Bolagets fordring-
ar. Detta gäller så väl risken att hyra ut
fastigheter till opålitliga hyresgäster, så
som t.ex. hyresgäster som ej har råd att
betala, riskerar konkurs eller har koppling
till kriminalitet etc. men även risk att leve-
rantörer/entreprenörer inte fullgör sina
åtaganden samt banker etc. Denna risk
kan i huvudsak hänföras till kund-/hyres-
fordringar och likvida medel men även
ökade kostnader.
I samband med förvärv, uthyrningar och
projekt värderas motpartsrisken och vid
behov kompletteras avtalen med säker-
heter i form av depositioner, bankgaran-
tier, borgensförbindelse eller liknande.
Bolaget genomför även kreditupplys-
ningar och KYC på nya ej kända hyres-
gäster/motparter.
Bolaget har även en väl utarbetad och
effektiv påminnelse- och kravprocess.
Finansiella åtagande
och garantier
Finansiering sker främst via bank och
obligationslån där kreditavtalen inne-
håller finansiella nyckeltalsbestämmelser,
såsom för belåningsgrad och räntetäck-
ningsgrad. En del av koncernens kredi-
tavtal innehåller kontrollägarbestämmel-
ser (s.k. change of control). Om koncer-
nen bryter mot finansiella kovenanter
eller om det bestämmande inflytandet
över bolaget ändras, kan det leda till att
lånen förfaller, vilket kan leda till krav på
omedelbar återbetalning eller att
borgenärer framställer anspråk på
pantsatta tillgångar.
Stenhus Fastigheter finanspolicy reglerar
finansiell risk. Kovenanter följs upp kvar-
talsvis för att säkerställa att inga av dem
bryts eller närmar sig brytpunkter.
Stenhus Fastigheter bedömer att
bolagets kovenanter är enligt marknads-
praxis
69 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Rapporteringsrisker
Stenhus bedömning
Risk Riskbeskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan
Rapporteringsrisk Risk för fel i den finansiella rapportering-
en till följd av t.ex. informella redovis-
ningsprocesser inkl. bristande intern kon-
troll, otillräckligt IT-stöd, kompetens etc.
vilket kan leda till finansiell förlust, nega-
tiv varumärkespåverkan och/eller rättsli-
ga påföljder.
Stenhus Fastigheter har ett gediget in-
ternt kontrollramverk, kompetenta med-
arbetare, bra IT stöd och kontinuerlig
fortbildning för att minimera rapporte-
ringsrisken.
Hållbarhetsrisker
Stenhus bedömning
Risk Riskbeskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan
Medarbetare Stenhus Fastigheter är beroende av en-
gagerade medarbetare med rätt kompe-
tens för att skapa en konkurrenskraftig
verksamhet och tillväxt. Det finns en risk
att Stenhus Fastigheter inte lyckas be-
hålla kvalificerad personal vilket kan
medföra kompetensbrist och att vissa
positioner inte kan ersättas omedelbart
vilket påverkar verksamheten samt för-
mågan att implementera strategier på
kort sikt.
Bolaget har under 2024 genomför sin
första medarbetarundersökning (Great
Place to Work) för att undersöka de an-
ställdas välmående och trivsel med goda
resultat. Utöver det arbetar Stenhus
Fastigheter med marknadsmässig och
konkurrenskraftig ersättning. Stenhus
Fastigheter har en successionsordning
för att säkerställa att viktiga funktioner
inte sätts ur spel om nyckelpersoner läm-
nar bolaget. Vidare försöker Stenhus
Fastigheter minska personberoendet
genom att arbeta med dualitet vid kritiska
arbetsmoment.
Klimatförändringar Ur ett bolagsperspektiv innebär klimat-
förändringarna risk för skador på egen-
dom orsakade av över tid ändrade väder-
förhållanden, högre medeltemperatur,
höjd vattennivå och ändringar i den
fysiska miljön som påverkar fastigheter.
Detta kan innebära ett ökat behov av
investeringar i fastigheter i utsatta om-
råden och/eller ökade driftskostnader.
Stenhus Fastigheter arbetar för att
säkerställa att både verksamheten och
fastighetsbeståndet har förutsättningar
att hantera ett förändrat klimat. Stenhus
Fastigheter har som målsättning att all
nyproduktion ska miljöcertifieras.
Fastigheter i befintligt bestånd miljöcerti-
fieras om förutsättningar för det finns till
exempel vid omfattande ombyggnationer.
Stenhus Fastigheter gör löpande utvär-
deringar av fastigheternas skick och
behov av anpassningar av fastigheternas
prestanda för att uppfylla regulatoriska
krav och kundernas förväntningar.
Därutöver följer Stenhus Fastigheter
utvecklingen av lagar och förordningar
inom klimatområdet.
70 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Aktien före utspädning
Totalt fanns 371 778 606 (370 628 606) aktier
utestående före utspädning per 31 december 2024.
Under perioden har 1 150 000 nya aktier ställts ut via
nyemission. Bolaget innehar inga egna aktier per
31 december 2024. Kvotvärdet uppgår till 1 kronor.
Förvaltningsresultatet per vägt genomsnittligt antal
aktier före utspädning uppgick till 0,89 (0,97) kronor.
Resultat per vägt genomsnittligt antal aktier före
utspädning uppgick till 0,15 (-1,11) kronor per aktie.
Aktien efter utspädning
Totalt fanns vid periodens utgång 371 778 606
(371 223 606) aktier efter utspädning utestående per
31 december 2024. Förvaltningsresultatet per vägt
genomsnittligt antal aktier efter utspädning uppgick
till 0,89 (0,97) kronor. Resultat per vägt genomsnitt-
ligt antal aktier efter utspädning uppgick till 0,15 (-1,11)
kronor per aktie.
Största aktieägare per 2024-12-31
Ägare Antal aktier Procent
Sterner Stenhus Holding AB 90 698 818 24,4
Fastighets AB Balder 73 041 556 19,6
Investment AB Öresund 33 016 084 8,9
Länsförsäkringar Fonder 21 955 783 5,9
Avanza Pension 19 138 847 5,1
FastPartner AB 10 359 254 2,8
Conny Ryk 7 680 418 2,1
Anna Engebretsen 7 656 162 2,1
PriorNilsson Fonder 7 488 004 2,0
Danske Invest 7 000 000 1,9
Summa 10 största ägarna 278 034 926 74,8
Övriga aktieägare 93 743 680 25,2
Summa 371 778 606 100,0
Stenhus Fastigheters marknadsplats
Stenhus Fastigheter är noterat på Nasdaq Stockholm
MidCap. Stenhusaktien (SFAST) har ISIN
SE0014956819. Aktiekursen per balansdagen upp-
går till 11,46 (10,50) kronor per aktie. Börsvärdet per
31 december 2024 uppgår till ca 4,3 (3,9) miljarder
kronor.
Stenhus Fastigheters aktieägare
Bolaget har 4 510 (4 976) aktieägare per den
31 december 2024. De 10 största aktieägarna innehar
ca 74,8 % av rösterna.
Styrelsens rekommendation till årsstämman
gällande utdelning
Styrelsen ämnar för första gången föreslå årsstäm-
man 2025 en utdelning om 0,20 kronor per aktie
fördelat på 2 utbetalningstillfällen, 0,10 kronor i juni
2025 samt 0,10 kronor i december 2025. Se även
Stenhus Fastigheters utdelningspolicy under avsnitt
Affärsidé, mål och strategi.
Aktien och ägarna
71 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Bolagsstyrningsrapport
Allmänt
Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ), (Stenhus
Fastigheter), är ett svenskt publikt bolag med säte i
Stockholm. Bolagets aktier är noterade på Nasdaq
Stockholm Mid Cap sedan 18 december 2024.
Bolaget startades 2020 och var mellan 24 november
2020 - 17 december 2024 noterad på Nasdaq First
North Premier Growth Market.
Bolaget arbetar enligt nedan årscykel.
Kvartal 4 styrelsemöte
Tredje kvartalsrapporten
Budget
Månadsbokslut
Kvartal 3 styrelsemöte
Andra kvartalsrapporten
Prognos
Mål och strategi
Affärsplan
Policyer
Riskhantering
Månadsbokslut
Kvartal 1 styrelsemöte
Bokslutskommuniké
Månadsbokslut
Kvartal 2 styrelsemöte/Årsstämma
Årsredovisning
Förberedande årsmöte
Avrapportering revisor
Ersättningsrapport
Hållbarhetsfrågor
Utvärdering av styrelsearbete
Första kvartalsrapporten
Årsstämma
Konstituerande möte
– Firmateckning
– Styrelsens arbetsordning
– VD-instruktion
Månadsbokslut
Årscykel
Januari
Februari
Mars
April
Maj
Juni
Juli
Augusti
September
Oktober
November
December
Principer för bolagsstyrning
För att säkerställa en god styrning av koncernen är
ansvaret tydligt fördelat mellan bland annat ägare,
styrelse samt VD och ledning. Till grund för styrningen
av koncernen ligger bolagsordningen, styrelsens
arbetsordning inklusive VD-instruktion, antagna poli-
cys och rutiner samt den svenska aktiebolagslagen
och andra tillämpliga lagar, förordningar och regel-
verk. Stenhus Fastigheter tillämpar även Svensk kod
för bolagsstyrning (”Koden”) utgiven av Kollegiet för
svensk bolagsstyrning, www.bolagsstyrning.se. Sten-
hus Fastigheter följer Koden samt god sed på aktie-
marknaden. Enligt styrelsens uppfattning har Stenhus
Fastigheter följt Koden i alla avseenden, med undan-
tag för bestämmelser om valberedning. Denna avvi-
kelse förklaras mer utförligt nedan. Denna bolagsstyr-
ningsrapport är en del av årsredovisningen och
granskas av Bolagets revisorer.
Aktieägare
Valberedning Extern revisionBolagsstämma
Intern kontroll
och riskhantering
Ersättningsutskott
Revisionsutskott
Hållbarhetsutskott
Styrelse
VD och
koncernledning
Aktier och aktiekapital
Enligt Stenhus Fastigheters bolagsordning ska aktie-
kapitalet vara lägst 259 000 000 SEK och högst
1 036 000 000 SEK fördelat på lägst 259 000 000
aktier och högst 1 036 000 000 aktier. Per 31 decem-
ber 2024 uppgick Bolagets aktiekapital till
371 778 606 SEK, fördelat på 371 778 606 aktier,
envar med ett kvotvärde om 1 SEK.
Aktieägare
Antalet aktieägare i Stenhus Fastigheter uppgick vid
årets slut till 4 510 (4 976) stycken. De största ägarna
som äger mer än 10 % per den 31 december 2024 var
Sterner Stenhus Holding AB, 24,4 procent samt Fast-
ighets AB Balder, 19,6 procent. De 10 största ägarna
representerade cirka 75 procent av aktierna och rös-
terna i Stenhus Fastigheter. Stenhus Fastigheter
innehar inga egna aktier per 31 december 2024.
Emissionsbemyndigande
Årsstämman 2024 beslutade att bemyndiga styrelsen
att, vid ett eller flera tillfällen under tiden fram till nästa
årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägar-
nas företrädesrätt, besluta om nyemission av aktier.
Betalning ska kunna ske kontant, genom apport,
genom kvittning eller eljest förenas med villkor.
Bolagets aktiekapital och antalet aktier får med stöd
av bemyndigandet ökas med ett belopp respektive
antal, som högst uppgår till tio (10) procent av antalet
aktier vid tidpunkten för årsstämman 2024. Skälet till
avvikelsen från aktieägarnas företrädesrätt är att
bemyndigandet även syftar till att trygga den fortsat-
ta finansieringen av Bolaget genom att Bolaget tillförs
nya strategiskt viktiga ägare.
Årsstämman 2025 föreslås ge styrelsen förnyat be-
myndigande att besluta om att emittera aktier.
72 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Bolagsstämma
Bolagsstämman är Stenhus Fastigheter högsta be-
slutande organ och där har aktieägarna möjlighet att
fatta beslut i frågor som rör koncernen. Ordinarie
bolagsstämma (årsstämma) hålls i Stockholm inom
sex månader efter räkenskapsårets utgång. Aktieäga-
re har rätt att delta vid årsstämman – personligen
eller via ombud eller poströstning – om aktieägaren är
införd i aktieboken på den så kallade avstämningsda-
gen samt har anmält sitt deltagande vid stämman till
Stenhus Fastigheter inom den tid som anges i kallel-
sen till stämman. För att kunna utöva rösträtt vid
stämman måste även aktieägare vars aktier är förval-
tarregistrerade tillfälligt omregistrera sina aktier i eget
namn enligt vad som följer av kallelsen. Varje aktie i
Stenhus Fastigheter berättigar till en (1) röst per aktie.
Årsstämman väljer styrelseordförande och övriga
styrelseledamöter samt revisorer. Till årsstämmans
uppgifter hör också att fastställa moderbolagets och
koncernens balans- och resultaträkningar samt att
besluta om disposition av resultatet av verksamheten,
ansvarsfrihet för styrelseledamöter och VD, riktlinjer
för ersättningar till ledande befattningshavare och
inrättande av valberedning. Kallelse till årsstämman
sker genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar
(PoIT) samt på Stenhus Fastigheter webbplats (www.
stenhusfastigheter.se). Att kallelse har skett ska ock-
så annonseras i Svenska Dagbladet, vilket följer av
Stenhus Fastigheter bolagsordning. Av kallelsen
framgår bland annat dagordning och styrelsens och
valberedningens förslag till beslut. Aktieägare som
önskar få ett ärende behandlat på årsstämman ska
normalt vara tillgänglig hos styrelsen senast sju veck-
or före bolagsstämman. Information finns på Stenhus
Fastigheter hemsida: www.stenhusfastigheter.se/
investerare/valberedning/
Årsstämma 2024
Årsstämma med aktieägarna i Stenhus Fastigheter
hölls i Stockholm den 23 maj 2024. Bolagets VD,
revisor samt styrelseordförande var närvarande vid
årsstämman.
Vid stämman beslutades att fastställa de i årsredovis-
ningen intagna resultat- och balansräkningarna samt
koncernresultat- och koncernbalansräkningarna samt
att bevilja styrelsens ledamöter och VD ansvarsfrihet
för verksamhetsåret 2023.
Beslut på årsstämma:
• Till stämmans ordförande valdes Erik Borgblad.
• Omval av styrelseordförande Rickard Backlund
samt styrelseledamöterna Elias Georgiadis, Erik
Borgblad, Frank Roseen och Malin af Petersens
samt nyval av Anders Wennberg.
• Bolagets revisor Öhrlings Pricewaterhouse Coo
pers AB omvaldes, med Magnus Thorling som
huvudansvarig
• Fastställande av arvode till styrelse och revisor.
• Beslut att anta riktlinjer för ersättning till ledande
befattningshavare i enlighet med styrelsens för
slag.
• Beslut att anta instruktion för valberedningen.
• Beslut om införandet av incitamentsprogram till
ledningsgrupp och anställda samt ett incitaments
program till VD innefattande överlåtelser av teck-
ningsoptioner.
• Bemyndigade styrelsen att fatta beslut om nyemis-
sion enligt styrelsens förslag.
Fullständigt protokoll från årsstämman finns tillgäng-
ligt på bolagets hemsida, www.stenhusfastigheter.se/
investerare/bolagsstammor/
Årsstämma 2025
Bolagets årsstämma 2025 planeras att hållas den 22
maj 2025. Kallelse till denna kommer att ske enligt
bolagsordningen och de regler som gäller enligt aktie-
bolagslagen samt med beaktande av Svensk kod för
bolagsstyrning.
Bokslutskommuniké avseende räkenskapsåret 2024
offentliggjordes den 20 februari 2025 och koncernre-
dovisningen den 24 april 2025.
Valberedning
Valberedningens syfte är att val och arvodering av
styrelse och revisor ska beredas genom en styrd,
strukturerad och bekantgjord process som skapar
förutsättningar för väl underbyggda beslut. Valbered-
ningen är bolagsstämmans organ för beredning av
stämmans beslut i tillsättningsfrågor.
Valberedningens uppgifter
Valberedningen ska till årsstämman lämna förslag
avseende:
• ordförande vid årsstämma
• styrelseordförande
• styrelsesammansättning, inkluderande val av sty-
relseledamöter, samt arvode
• ersättning för utskottsarbete
• behandla revisionsutskottets rekommendation
kring val av revisor och arvodering av denne, samt
därefter lämna förslag till årsstämman om revisors-
val
• instruktion för valberedningen.
Valberedningens ledamöter ska även tillvarata samtli-
ga aktieägares intressen. Aktieägare som inför års-
stämman vill lämna förslag till valberedningen kan
göra så enligt instruktion på hemsidan. Valberedning-
73 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
en har fortlöpande kontakter och sammanträder inför
årsstämman.
Därutöver lämnar valberedningen även ett motiverat
yttrande avseende föreslagen styrelse samt en redo-
görelse för hur valberedningen har bedrivit sitt arbete.
Vid förslag till val av styrelseledamöter tillämpar val-
beredningen punkt 4.1 i Koden som mångfaldspolicy,
varmed valberedningen ska beakta att Stenhus Fast-
igheter ska som helhet ha en för styrelsearbetet än-
damålsenlig sammansättning, präglad av mångsidig-
het och bredd, och bestå av personer med de
kompetenser, erfarenheter och bakgrund som behövs
i styrelsen med hänsyn tagen till bolagets verksamhet
och utvecklingsskede. Eventuella avvikelser ska vara
välmotiverade och redogöras för vid årsstämman.
Valberedningens ledamöter ska inte uppbära arvode
från bolaget. Eventuella omkostnader som uppstår i
samband med valberedningens arbete ska erläggas
av bolaget under förutsättning att dessa godkänts av
styrelsens ordförande.
Årsstämman 2024 beslutade om följande
principer för tillsättande av valberedning:
• Valberedningen ska bestå av fyra ledamöter varav
en ledamot ska vara styrelsens ordförande.
• Majoriteten av valberedningens ledamöter ska vara
oberoende i förhållande till bolaget och bolagsled-
ningen. Styrelseledamöter kan ingå i valberedning-
en, men ska inte utgöra en majoritet av valbered-
ningens ledamöter.
• Om mer än en styrelseledamot ingår i valbered-
ningen får högst en av dem vara beroende i förhål-
lande till bolagets större aktieägare.
• Minst en av valberedningens ledamöter ska vara
oberoende i förhållande till den i bolaget röstmäs-
sigt största aktieägaren eller grupp av aktieägare
som samverkar om bolagets förvaltning.
• Styrelsens ordförande ges i uppdrag att, med ut-
gångspunkt från Euroclear Sweden AB:s aktieä-
garförteckning per den sista bankdagen vid tredje
kvartalets utgång, kontakta de tre största aktieä-
garna i bolaget, vilka sedan äger rätt att utse en
ledamot var till valberedningen. Styrelseordföran-
den ska vara sammankallande till det första mötet
där valberedningen konstitueras och ordförande
utses.
• Ordförande i valberedningen ska, om inte ledamö-
terna enas om annat, vara den ledamot som röst-
mässigt representerar den störste aktieägaren.
• Styrelsens ordförande eller annan styrelseledamot
ska dock inte vara valberedningens ordförande.
• Om någon av de tre största aktieägarna avstår sin
rätt att utse ledamot till valberedningen ska nästa
aktieägare i storlek beredas tillfälle att utse leda
mot till valberedningen.
• Valberedningens mandatperiod sträcker sig fram
till dess att ny valberedning utsetts.
• Valberedningens sammansättning ska offentliggö-
ras på bolagets webbplats så snart de utsetts,
dock senast sex månader före årsstämman.
• Om ledamot utsetts av viss ägare ska ägarens
namn anges.
• Ledamot ska lämna valberedningen om aktieäga
ren som utsett denne ledamot inte längre är en av
de tre största aktieägarna, varefter ny aktieägare i
storleksmässig turordning ska erbjudas att utse
ledamot. Om ej särskilda skäl föreligger ska dock
inga förändringar ske i valberedningens samman-
sättning om endast mindre förändringar i röstetal
ägt rum.
• Aktieägare som utsett representant till ledamot i
valberedningen äger rätt att entlediga sådan leda-
mot och utse ny representant till ledamot i valbe-
redningen.
• Förändringar i valberedningen ska offentliggöras
omedelbart.
Valberedning inför årsstämma 2025
Valberedningen inför årsstämma 2025 består av
följande ledamöter:
Elias Georgiadis utsedd av Sterner Stenhus Holding
AB.
Erik Selin utsedd av Fastighets AB Balder,
Mats Qviberg utsedd av Investment AB Öresund,
Rickard Backlund i egenskap av styrelseordförande i
Stenhus Fastigheter.
Valberedningens sammansättning innebär en avvikel-
se från Kodens bestämmelse 2.3 då VD ingår i valbe-
redningen. Anledningen till avvikelsen är att VD även
indirekt är största aktieägare i Stenhus Fastigheter via
Sterner Stenhus Holding AB och således ingår VD i
valberedningen i egenskap av huvudaktieägare. Val-
beredningens ledamöter har noga övervägt och kon-
staterat att det inte föreligger någon intressekonflikt
att acceptera uppdraget som ledamot i Stenhus Fast-
igheters valberedning. Valberedningens sammansätt-
ning offentliggjordes på Stenhus Fastigheters webb-
plats den 22 november 2024.
Valberedningen representerar 52,9 procent av utestå-
ende röster per den 31 december 2024.
Inför årsstämman 2025 har valberedningen haft ett
protokollfört möte och därutöver haft kontakter per
telefon och e-post. Valberedningens arbete har be-
stått av att ta del av den genomförda styrelseutvärde-
ringen samt analysera vilka behov av erfarenheter och
kompetenser som föreligger för att säkerställa ett
effektivt styrelsearbete utifrån bolagets strategi,
ställning och omvärld. De största ägarnas riktlinjer för
74 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
urvalet till nominering är att föreslagna personer ska
ha kunskaper och erfarenheter som är relevanta
för Stenhus Fastigheter och bolagets framtida
utveckling.
Valberedningen har vidare beaktat att mångfald och
en jämn könsfördelning ska råda i styrelsen enligt
Koden. Vid utgången av 2024 var en styrelseledamot
kvinna och fem var män. De regler som gäller för obe-
roende styrelseledamöter enligt Koden har iakttagits.
Valberedningen har också tagit del av och beaktat
revisionsutskottets rekommendation till val av revisor.
Styrelse och ledning
Enligt Stenhus Fastigheters bolagsordning ska
Bolagets styrelse bestå av lägst tre och högst åtta
ledamöter. Bolagets styrelse består per den 31 de-
cember 2024 av sex ordinarie ledamöter valda för
tiden intill slutet av årsstämman 2025. Bolagsord-
ningen innehåller inga särskilda bestämmelser om
tillsättande och entledigande av styrelseledamöter
eller om ändring av bolagsordningen.
Styrelsens ansvar
Styrelsen ska långsiktigt tillgodose aktieägarnas
intresse och bär ytterst ansvar för bolagets organisa-
tion och förvaltningen av bolagets angelägenheter.
Styrelsen ska se till att bolagets organisation är utfor-
mad så att bokföringen, medelsförvaltningen och
bolagets ekonomiska förhållanden i övrigt kontroller-
as på ett betryggande sätt. Styrelsen har fastslagit en
arbetsordning för styrelsen och en instruktion för VD.
Därutöver har styrelsen också beslutat om ett antal
övergripande policys, rutiner och instruktioner för
bolagets verksamhet. Styrelsen utser bolagets VD
och fastställer lön och annan ersättning till denne.
Enligt den svenska aktiebolagslagen och styrelsens
arbetsordning ansvarar styrelsen även för att upprät-
ta övergripande, långsiktiga strategier och mål, bud-
get och affärsplaner, granska och godkänna bokslut
samt fatta beslut i frågor rörande investeringar och
betydande förändringar i Stenhus Fastigheters orga-
nisation och verksamhet. Styrelsen ska även identifie-
ra hur hållbarhetsfrågor påverkar bolagets risker och
affärsmöjligheter.
Styrelsens arbetsordning
Styrelsen fastställer varje år en arbetsordning för
styrelsearbetet. I arbetsordningen beskrivs styrelsens
arbetsuppgifter samt ansvarsfördelningen mellan
styrelsen och verkställande direktören. Av arbetsord-
ningen framgår även vilka ärenden som ska hanteras
på respektive styrelsemöte samt instruktioner avse-
ende den ekonomiska rapporteringen till styrelsen.
Bolagets arbetsordning föreskriver också att styrel-
sen ska ha ett revisionsutskott, ett ersättningsutskott
samt ett hållbarhetsutskott.
Styrelsens ordförande
Styrelsens ordförande ansvarar bl.a. för att tillse att
styrelsens ledamöter, genom verkställande direktö-
rens försorg, fortlöpande får den information som
behövs för att kunna följa bolagets ställning, resultat,
likviditet, ekonomiska planering och utveckling. Det
åligger ordföranden att fullgöra uppdrag lämnat av
årsstämman beträffande inrättande av valberedning
och att delta i dess arbete. Styrelsens ordförande är
även ansvarig att se till att styrelsens arbete årligen
utvärderas.
Styrelseutskott
Utskotten har en beredande och handläggande roll.
De frågor som har behandlats vid utskottens möten
protokollförs och rapporteras vid nästa styrelsemöte.
Ersättningsutskott
Styrelsen har i enlighet med Koden ett ersättnings-
utskott som har till huvudsaklig uppgift att följa och
utvärdera ersättningar till styrelseledamöter och
ledande befattningshavare. Bland ersättningsutskot-
tets uppgifter ingår att lämna förslag till styrelsen
avseende beslut i frågor om ersättningsprinciper,
ersättningar och andra anställningsvillkor för bolags-
ledningen, samt utvärdera pågående och avslutande
program för rörliga ersättningar. Utskottet ska även
årligen upprätta en ersättningsrapport som ska läg-
gas fram för årsstämman. Syftet med ersättnings-
utskottet är att säkerställa att den ersättning som ges
till bolagets befattningshavare är ändamålsenlig.
Samtliga ledamöter i ersättningsutskottet ska vara
bolagsstämmovalda och oberoende i förhållande till
bolaget och bolagsledningen.
Ersättningsutskottet består av Rickard Backlund
(utskottets ordförande) och Malin af Petersens som
har bred kompetens och som alla är oberoende till
både bolaget, bolagsledning samt Stenhus Fastighe-
ters större aktieägare.
Revisionsutskott
Bolaget har även ett revisionsutskott vars huvudsakli-
ga uppgift är att understödja styrelsen i arbetet med
att kvalitetssäkra den finansiella rapporteringen samt
hålla sig informerad om revisionen av årsredovisning-
en och koncernredovisningen. Detta innebär även att
utskottet ska övervaka effektiviteten i Stenhus Fastig-
heters interna kontroll och riskhantering speciellt
kopplat till den finansiella rapporteringen. Utskottet
ska även granska och övervaka revisorns opartiskhet
och självständighet och därvid särskilt uppmärksam-
ma om revisorn tillhandahåller bolaget andra tjänster
än revisionstjänster samt biträda vid upprättandet av
75 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
förslag till bolagsstämmans beslut om revisorsval.
Revisionsutskottets möten protokollförs och utskottet
rapporterar till styrelsen. Revisionsutskottets styrel-
seledamöter ska utses med särskilt beaktande av
kompetens och erfarenhet av redovisning och revision
i börsnoterade bolag.
Revisionsutskottet består av Malin af Petersens (ut-
skottets ordförande), Frank Roseen samt Rickard
Backlund som har bred kompetens och som alla är
oberoende till både bolaget, bolagsledning samt
Stenhus Fastigheters större aktieägare.
Hållbarhetsutskott
Styrelsen ska årligen utse ett hållbarhetsutskott som
ansvarar för att granska och övervaka kontinuiteten
och framstegen i arbetet med hållbarhetsmålen,
hantering av hållbarhetsrisker, samt efterlevnad av
hållbarhetspolicy och uppförandekod. Utskottet ska
även årligen lämna förslag på prioriteringar och ut-
vecklingsområden för bolagets hållbarhetsarbete.
Hållbarhetsutskottet bestod av Rickard Backlund
(utskottets ordförande) och Anders Wennberg.
Läs mer om Stenhus Fastigheters hållbarhetsarbete i
Bolagets hållbarhetsrapport.
Styrelsens arbete under 2024
Stenhus Fastigheters styrelse har under 2024 haft 18
sammanträden – varav ett konstituerande samman-
träde. Styrelsen har under 2024 fattat beslut om flera
avyttringar, förvärv, investeringar, finansieringar,
refinansieringar och byte till Nasdaq Stockholms
huvudlista. Styrelsen har även beslutat om nytt internt
kontrollramverk, nya policys och rutiner. Styrelsemö-
ten har alltid hållits i anslutning till bolagets rapporte-
ring, varvid årsbokslut, förslag till vinstdisposition
samt frågor i samband med årsstämman behandlas i
april, delårsbokslut i februari, maj, augusti och novem-
ber, strategi i januari, juni och september samt budget
för nästkommande år vid novembers månads möte.
Styrelsen ska enligt Koden årligen genomföra en
systematisk och strukturerad process för att utvärde-
ra styrelsen och VD:s prestationer i syfte att utveckla
dess arbetsformer och effektivitet. Styrelsens ordfö-
rande har i slutet av 2024 skickat ut en webbenkät där
varje enskild styrelseledamot fått svara på ett antal
frågor om styrelsens arbete. Fokusområden som
utvärderas är strategi och affärsutveckling, intern
kontroll och riskhantering, styrelsearbetet samt led-
ning och organisation. Styrelseutvärderingen har
sammanställts och presenterats för valberedningen
och diskuterats i styrelsen. Utvärderingen visade på
ett väl fungerade och effektivt styrelsearbete inom
samtliga områden. Utvärderingen och efterföljande
styrelsediskussion tjänar som underlag för en fortlö-
pande utveckling av styrelsens arbetssätt och för att
styrelsen ska kunna fatta välgrundade beslut.
Styrelsens sammansättning och ersättning
Koden ställer vissa krav på styrelseledamöters obero-
ende. Enligt dessa regler får högst en av styrelsens
bolagsstämmovalda ledamöter ingå i bolagets led-
ning eller ledningen i dess dotterbolag. Vidare ska
enligt samma regler en majoritet av styrelsens leda-
möter vara oberoende i förhållande till bolaget och
bolagsledningen. Minst två av dessa ska även vara
oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare.
Enligt Koden kan en styrelseledamots oberoende
ifrågasättas om t.ex. ledamoten direkt eller indirekt
har omfattande affärsförbindelser eller andra omfat-
tande ekonomiska mellanhavanden med bolaget.
Detta kan uppstå exempelvis genom att styrelseleda-
moten eller närstående företag är leverantör, kund
eller uppdragstagare hos bolaget. Detsamma gäller
om en styrelseledamot tillhör ledningen eller styrelsen
i företag som ha sådana affärsförbindelser med bola-
get.
Inför årsstämman 2024 gjorde valberedningen be-
dömningen att Rickard Backlund, Frank Roseen samt
Malin af Petersens var oberoende från såväl bolaget
och bolagsledningen som från större aktieägare. Erik
Borgblad är oberoende i förhållande till bolagets
större aktieägare men beroende i förhållande till bola-
get och bolagsledning. Anders Wennberg är oberoen-
de i förhållande till bolaget och bolagsledning men
beroende i förhållande till bolagets större aktieägare.
Elias Georgiadis är beroende i förhållande till både
bolaget och bolagsledning samt bolagets större ak-
tieägare.
Styrelsens sammansättning har även beaktats med
hänsyn till mångfald, bredd samt jämställdhet. Styrel-
sen anses besitta bred kunskap inom olika områden
samt att kvinnor i styrelsen uppgår till ca 20 % (30 %).
Verkställande direktör
Elias Georgiadis är Stenhus Fastigheters VD sedan
bolaget bildades. VD leder verksamheten med ut-
gångspunkt från av styrelsen upprättad och fastställd
VD-instruktion. VD ska enligt instruktionen se till att
styrelsens ledamöter löpande får information och
rapporter om Stenhus Fastigheters utveckling så att
de kan göra goda bedömningar och fatta välgrundade
beslut. VD ska även övervaka efterlevnaden av mål,
policys och strategiska planer som styrelsen fastställt.
Koncernledning
Koncernledningen bestod per den 31 december 2024
av nio anställda personer inklusive VD:
76 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
• VD, Elias Georgiadis
• Vice VD, Mikael Nicander
• CFO, Tomas Georgiadis
• Vice CFO, Linda Strauss
• Affärsområdeschef, Michael Johansson
• Affärsområdeschef, Henrik Därth
• Affärsområdeschef, Metin Evgin
• Projektutvecklings- och inköpschef, Björn Marell
• Transaktionsansvarig, Oskar Liljebris
Stenhus Fastigheters ledningsmöten följer en förbe-
stämd agenda över punkter som ska behandlas på
varje ledningsmöte och berör frågor av både strate-
gisk och operativ karaktär såsom transaktions-, ut-
hyrnings-, projekt-, organisations -och hållbarhetsfrå-
gor samt uppföljning av finansiering och ekonomi.
Koncernledningen har gemensamt ansvar att leverera
på koncernens övergripande mål och strategier och
på de möten som äger rum diskuteras och fattas
beslut om övergripande verksamhetsfrågor. Koncern-
ledningen har haft tio möten under 2024. Under 2024
har koncernledningen huvudsakligen fokuserat på
fortsatta integrationsarbetet, interna kontrollen, bola-
gets risker, översyn av fastighetsportföljen och listby-
tet. Ett stort fokus har också lagts på det fortsatta
osäkra och volatila marknadsklimatet som lett till en
hög inflationstakt, stigande räntor samt ökade vakan-
ser och konkurser.
Intern kontroll och riskhantering
Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagsla-
gen och Svensk kod för bolagsstyrning för den interna
kontrollen. Denna bolagsstyrningsrapport har upprät-
tats i enlighet med 6 kap. 6 § årsredovisningslagen
och punkt 10 i Svensk kod för bolagsstyrning och är
därmed avgränsad till intern kontroll och riskhantering
avseende den finansiella rapporteringen. Basen för
den interna kontrollen utgörs av den kontrollmiljö som
styrelse och ledning verkar utifrån. Stenhus Fastighe-
ters interna kontroll avseende den finansiella rappor-
teringen och hållbarhetsrapporteringen är utformad
för att hantera risker och säkerställa en hög tillförlitlig-
het i processerna kring upprättandet av de finansiella
rapporterna.
Viktiga regelverk
Externa
• Svensk aktiebolagslag
• Nasdaq Stockholms
regelverk för emitenter
• Svensk kod för
bolags styrning
• IFRS stardarder
• EU:s marknadsmissbruks-
förodning
Interna
• Bolagsordning
• Styrelsens arbetsordning och
VD-instruktion
• Attest- och delegationsordning
• Informationssäkerhets- och
dataskyddspolicy,
informations- och insiderpolicy,
finanspolicy, hållbarhetspolicy
och uppförandekoder
• Processer för intern kontroll
och riskhantering
• Övriga styrinstrument,
policydokument, manualer
och rekommendationer
Styrelsen har fastställt ett antal policys och rutiner av
betydelse för arbetet med den interna kontrollen och
VD rapporterar regelbundet till styrelsen utifrån fast-
ställda rutiner och dokument.
Stenhus Fastigheters interna kontrollstruktur bygger
på en tydlig ansvars- och arbetsfördelning såväl mel-
lan styrelse och VD som inom den operativa verksam-
heten. Den operativa verksamheten innefattar bland
annat verksamhetsstyrnings- och affärsplansproces-
ser. Som exempel kan nämnas verktyg för uppföljning
av verksamheten, förberedelser inför köp och försälj-
ningar av fastigheter/bolag samt underlag för fastig-
hetsvärderingar. Kontrollaktiviteter genomförs i bola-
gets kritiska processer, såväl på fastighetsnivå,
segmentsnivå som på koncernnivå genom löpande
resultatuppföljning. För att förebygga och upptäcka
fel och avvikelser finns exempelvis system för attest-
rätter, avstämningar, redovisning av affärstransaktio-
ner, rapporteringsmallar, redovisnings- och värde-
ringsprinciper. Dessa system uppdateras
kontinuerligt.
Det övergripande ansvaret för Stenhus Fastigheters
riskhantering är styrelsen, det operativa ansvaret är
delegerat till VD. För identifierade risker, som kan
uppkomma i verksamheten och av beteenden som
skulle kunna påverka företagets varumärke och för-
troende, finns utarbetade policys, rutiner, instruktio-
ner och mandat som löpande följs upp. Risker som
bygger på händelser utanför bolagets kontroll och
som kan leda till verksamhetsavbrott utvärderas lö-
pande. För att reducera den skadeverkan som det kan
medföra tecknas väl avvägda försäkringslösningar. På
samma sätt hanteras risken för skada på människor
eller egendom som kan ha uppkommit som en följd av
Stenhus Fastigheters agerande.
77 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Slutligen finns en visselblåsartjänst på bolagets hem-
sida som underlättar för anställda och samarbets-
partners som anonymt vill lämna information om miss-
förhållanden som strider mot gällande lagstiftning,
etik, moral, eller Stenhus Fastigheters policys. Anmäl-
ningar tas emot och utreds av en extern aktör. Extern
kommunikation regleras på övergripande nivå av en
Informations- och insiderpolicy. Den interna informa-
tionen sker främst genom regelbundna möten samt
via bolagets intranät.
Kontrollmiljö
Basen för intern kontroll avseende finansiell rapporte-
ring utgörs av kontrollmiljön och kontrollåtgärder, som
består av olika delar som tillsammans formar den
kultur och de värderingar som Stenhus Fastigheter
styrs utifrån. Stenhus Fastigheters interna kontroll-
struktur bygger bland annat på en tydlig ansvars- och
arbetsfördelning såväl mellan styrelse och VD som
inom den operativa verksamheten.
Policyer och rutiner som till exempel uppförandeko-
der, finansmanual, finanspolicy, informations- och insi-
der policy utvärderas och godkänns årsvis av ledning
och styrelse. Kontrollmiljön säkerställer effektiviteten i
bolaget och utgör basen för den interna kontrollen.
Exempel på Stenhus fastigheters kontrollmiljö:
• Styrelsens arbetsordning
• Instruktion till VD
• Stenhus Fastigheters interna kontrollsystem
• Övriga interna styrdokument och policyer så som
finanspolicy, finansmanual, uppförandekod, attest
och delegationsordning, IT-policy etc.
Riskbedömning
Bolaget gör en identifiering av bolagets övergripande
risker samt risker kopplat till rapportering av finansiel-
la rapporter och motåtgärder fastställs för att reduce-
ra dessa risker.
Baserat på löpande diskussioner och möten i organi-
sationen identifierar, analyserar och beslutar Stenhus
Fastigheters ledning om bolagets väsentliga riskom-
råden vartefter styrelsen gör en genomgång och
fastställer dessa årligen eller vid behov. Riskerna
utvärderas avseende bedömd sannolikhet och påver-
kan samt hantering. Identifierade risker finns inom
områdena affärsrisker, finansiella risker, operativa
risker efterlevnadsrisker, rapporteringsrisker och
hållbarhetsrisker.
Revisionsutskottet granskar specifik risker kopplat till
fel i den finansiella rapporteringen som sedan fast-
ställs av styrelsen. Bolagets identifierade väsentliga
risker kopplat till den finansiella rapporteringen avser
bland annat felaktigheter i redovisning, värdering av
fastigheter, hyresintäkter, räntebärande skulder, skatt
och moms.
Kontrollaktiviteter
Intern kontroll avseende den finansiella rapportering-
en syftar till att ge rimlig säkerhet avseende tillförlit-
ligheten i den externa finansiella rapporteringen i form
av delårsrapporter, bokslutskommunikéer och årsre-
dovisningar och att den externa finansiella rapporte-
ringen är upprättad i överensstämmelse med lag,
tillämpliga redovisningsstandarder och övriga krav på
noterade bolag. De risker som identifierats avseende
den finansiella rapporteringen hanteras via bolagets
kontrollstrukturer och leder till ett antal kontrollaktivi-
teter. Bolaget har, baserat på gjorda riskbedömningar,
fastställt ett antal kontrollaktiviteter. Kontrollaktivite-
terna syftar till att förebygga, upptäcka samt korrigera
och undvika fel och avvikelser.
Kontrollaktiviteterna omfattar till exempel kontroller
gällande kontoavstämningar, uppföljning av styrelsen
fastställda policyer, godkännande och redovisning av
affärstransaktioner samt besluts- och attestordning.
Löpande uppföljning av resultatutfall sker på flera
nivåer i koncernen, såväl på fastighetsnivå som på
koncernnivå.
Exempel på områden som har väsentlig påverkan på
bolagets resultat och ställning och har väl genomar-
betade kontrollaktiviteter är fastighetsvärdering,
hyresintäkter, projekt samt räntebetalningar.
Uppföljning
Uppföljningen av den interna kontrollen genomförs
och rapporteras till revisionsutskottet och styrelsen
årligen. Uppföljningen görs dels genom en s.k. självut-
värdering, där uppsatta kontroller bedöms om de är
effektiva, delvis effektiva eller ineffektiva och vilka
mitigerande åtgärder som vidtagits. Styrelsen, genom
revisionsutskottet, utvärderar även regelbundet den
information som bolagsledningen och revisorerna
lämnar. Vidare avrapporterar bolagets revisorer iakt-
tagelser och bedömning av den interna kontrollen
direkt till revisionsutskottet minst två gånger per år.
Uttalande om internrevision
Efter att ha utvärderat den interna kontrollmiljön och
effektiviteten i kontrollaktiviteter bedömer styrelsen
att bolaget saknar behov av en internrevisionsfunk-
tion då det inte framkommit något som tyder på att
det befintliga kontrollsystemet inte skulle fungera på
ett ändamålsenligt sätt. Stenhus Fastigheters styrelse
utvärderar årligen behovet av en internrevision.
78 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Ersättning till styrelsen
Arvoden och övrig ersättning till styrelseledamöter,
inklusive ordföranden, fastställs av bolagsstämman.
Revisor
Revisorerna ska granska Stenhus Fastigheters årsre-
dovisning, koncernredovisning och bokföring samt
styrelsens och VD:s förvaltning. Revisorerna ska efter
varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse till
årsstämman. Revisionerna utför även en översiktlig
granskning av delårsrapporten för tredje kvartalet
samt hållbarhetsredovisningen. Styrelsen träffar bola-
gets revisor minst en gång per år och minst en gång
ska ske utan närvaro av VD och ledning. Enligt bola-
gets bolagsordning ska bolaget ha en revisor med
eller utan revisorssuppleant eller ett registrerat revi-
sionsbolag. Bolagets revisor utses av årsstämman för
en period om ett år.
Vid årsstämman 2024 omvaldes Öhrlings Pricewater-
house Coopers AB, med Magnus Thorling som huvud-
ansvarig revisor. Magnus Thorling är auktoriserad
revisor och medlem i FAR, branschorganisationen för
revisorer i Sverige.
Adress:
Öhrlings Pricewaterhouse Coopers AB
Torsgatan 21, 113 97 Stockholm
Närvaro av totalt antal möten
Ledamot Styrelse Ersättningsutskott Revisionsutskott Hållbarhetsutskott
Rickard Backlund 18/18 1/1 5/5 2/2
Elias Georgiadis 18/18 – – –
Frank Roseen 15/18 – 5/5 –
Malin af Petersens 17/18 1/1 5/5 –
Erik Borgblad 18/18 1/1 – –
Anna Engbretsen1 5/5 – – 1/1
Anders Wennberg
1
13/13 – – 1/1
1 Anna Engebretsen lämnade styrelsen och Anders Wennberg valdes in i styrelsen på årsstämman i maj 2024.
79 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Styrelse
Bolagets styrelse och ledning
Elias Georgiadis
Styrelseledamot och
verkställande direktör
sedan 2020
Arbetslivserfarenhet: VD i egen
verksamhet under 23 år inom
entreprenad- och fastighets-
branschen. Styrelseledamot i
Amasten Fastigheter AB (publ) och
styrelseledamot i Handelsbankens styrelse i Skärholmen
Utbildning: Gymnasium inom handel
Andra pågående uppdrag: VD och Koncernchef Sterner
Stenhusgruppen, samt styrelseledamot i koncernens bolag,
Styrelseordförande Premia Properties SA
Innehav i Stenhus Fastigheter: 90 698 818 aktier indirekt genom
Sterner Stenhus Holding AB, där Elias Georgiadis äger 70 procent,
725 659 aktier privat samt 282 096 aktier genom närstående
Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Nej
Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Nej
Rickard Backlund
Styrelseordförande
sedan 2020
Arbetslivserfarenhet: VD för
Fastigheter Aberdeen Asset
Management, Styrelseordförande för
Cityhold AB och senare VD,
Styrelseordförande NP3
Fastigheter AB (publ) och
Styrelseordförande för Amasten Fastigheter AB (publ)
Utbildning: Civilingenjör VoV från KTH
Andra pågående uppdrag: Inga
Innehav i Stenhus Fastigheter: 400 000 aktier
Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja
Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja
Frank Roseen
Styrelseledamot sedan 2020
Arbetslivserfarenhet: CEO GE
Capital Real Estate Germany and
Central & Eastern Europe,
CFO GE Capital Real Estate Asia
Pacific, CFO GE Capital Real Estate
Nordic, styrelseledamot Ronson
Developement, Chief Investment
Officer & CFO WCM AG, Styrelseledamot Bonava AB (publ).
Utbildning: Magisterexamen i företagsekonomi vid Stockholms
Universitet
Andra pågående uppdrag: Executive Director Capital Markets och
Styrelseledamot Aroundtown SA, Styrelseordförande TLG
Immobilien AG, Vice Styrelseordförande Premia Properties SA,
Styrelseordförande WCM AG
Innehav i Stenhus Fastigheter: 513 250 aktier direkt och indirekt
genom bolag
Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja
Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja
Malin af Petersens
Styrelseledamot sedan 2020
Arbetslivserfarenhet: Flera
ledande befattningar mellan 1980
och 2019 inom Aberdeen Standard
Investments, bland annat som Head
of Fund Operations Real Estate
EMEA, Managing Director Aberdeen
Asset Managers Ltd Filial Sverige,
AAM Country Head Sverige och grupp-CFO (fastigheter).
Utbildning: Civilekonom, Uppsala Universitet
Andra pågående uppdrag: CFO SmartCella Holding AB
Innehav i Stenhus Fastigheter: 0 aktier
Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja
Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja
Erik Borgblad
Styrelseledamot sedan 2020
Arbetslivserfarenhet: Specialiserad
inom M&A med särskild inriktning mot
fastighetsbranschen
Utbildning: Jur. kand. från
Uppsala Universitet
Andra pågående uppdrag: Advokat
och partner på Born Advokater,
Styrelseordförande i Nischer Properties AB (publ). Styrelseledamot i
Backaheden Fastighets AB (publ) och Krona Public Real Estate AB
(publ)
Innehav i Stenhus Fastigheter: 803 750 aktier direkt och indirekt
genom bolag
Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Nej
Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja
80 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Elias Georgiadis
Styrelseledamot och
verkställande direktör
sedan 2020
Arbetslivserfarenhet: VD i egen
verksamhet under 23 år inom
entreprenad- och fastighets-
branschen.Styrelseledamot i
Amasten Fastigheter AB (publ) och
styrelseledamot i Handelsbankens styrelse i Skärholmen
Innehav i Stenhus Fastigheter: 90 698 818 aktier indirekt genom
Sterner Stenhus Holding AB, där Elias Georgiadis äger 70 procent,
725 659 aktier privat samt 282 096 aktier genom närstående.
Mikael Nicander
Vice VD sedan 2020
Arbetslivserfarenhet: VD
Stendörren Fastigheter AB (publ),
vVD Kvalitena AB (publ),
VD Lantmännen Fastigheter AB,
Styrelseledamot Stendörren
Fastigheter AB (publ), Styrelse-
ledamot Admiral Capital A/S (publ)
Innehav i Stenhus Fastigheter: 353 048 aktier och 350 000
teckningsoptioner, direkt, indirekt genom bolag och genom
närstående.
Tomas Georgiadis
CFO sedan 2020
Arbetslivserfarenhet: Arbetschef
Sterner Stenhus AB, ansvar för inköp
och projektledning Sterner Stenhus
AB, Styrelseledamot i Fasadgruppen
Group AB, Styrelseledamot i SPEF en
branschförening.
Innehav i Stenhus Fastigheter:
90 698 818 aktier indirekt genom Sterner Stenhus Holding AB, där
Tomas Georgiadis äger 30 procent samt 189 790 aktier privat.
Michael Johansson
Affärsområdeschef
Sällanköps-/dagligvaruhandel
och kontor sedan 2021
Arbetslivserfarenhet: Mångårig
erfarenhet inom detaljhandel,
fastighetsförvaltning, transaktion
och finansiering. VD för ICA
Fastigheter Sverige AB, VD-
positioner för bolag inom Skanska koncernen samt VD för Tre Kronor
Property Investment AB.
Innehav i Stenhus Fastigheter: 77 200 aktier och 225 000
teckningsoptioner, direkt och indirekt genom bolag.
Linda Strauss
Vice CFO sedan 2023
Arbetslivserfarenhet:
Auktoriserad revisor/Gruppchef på
EY (Ernst & Young AB), Redovis-
nings chef på Hi3G Access AB (Tre),
CFO för Zostera AB/Marginalen
Fastigheter AB. Innehav i Stenhus
Fastigheter: 0 aktier, 100 000
teckningsoptioner.
Metin Evgin
Affärsområdeschef Offentliga
fastigheter sedan 2022
Arbetslivserfarenhet:
Flerårigt erfarenhet inom
fastighetsbranschen såsom
fastighetsförvaltning, transaktion
och fastighetsutveckling.
Ledande roll inom Sterner Stenhus
Förvaltning AB och olika befattningar för bolaget Akelius Residential
Property AB. Innehav i Stenhus Fastigheter: 0 aktier.
Björn Marell
Projektutvecklings- &
inköpschef sedan 2022
Arbetslivserfarenhet:
Fastighetschef Bilia AB,
styrelseledamot i Bilia AB:s
fastighetsbolag, Bitr Avdelningschef
& Gruppchef WSP Management
Mälardalen, Produktionschef
Skanska. Innehav i Stenhus Fastigheter: 5 063 aktier och 155 000
teckningsoptioner.
Oskar Liljebris
Transaktionsansvarig
sedan 2022
Arbetslivserfarenhet:
Transaktionsansvarig Amasten
Fastighets AB samt
transaktionsrådgivare på Angermann
Investment Advisory.
Innehav i Stenhus Fastigheter:
2 272 aktier samt 140 000 teckningsoptioner.
Henrik Därth
Affärsområdeschef Lager/lätt
industri/logistik sedan 2023
Arbetslivserfarenhet:
Affärsområdeschef Specialfastigheter
AB, Fastighetschef och
Affärsutvecklingschef inom Jernhusen
AB samt en rad andra chefsbefatt-
ningar inom andra fastighetsbolag.
Innehav i Stenhus Fastigheter: 0 aktier, 125 000 teckningsoptioner.
Ledning
5. Finansiella rapporter
Översikt och nyckeltal 82
Rapport över koncernens totalresultat 84
Kommentarer till koncernens totalresultat 85
Rapport över koncernens finansiella ställning 86
Kommentarer till koncernens finansiella ställning
samt kassaflöde 87
Förändringar av eget kapital, koncernen 88
Rapport över kassaflöde, koncernen 89
Moderbolaget 90
Moderbolagets resultaträkning 90
Moderbolagets balansräkning 91
Förändringar av eget kapital, moderbolaget 92
Rapport över kassaflöde, moderbolaget 93
Redovisningsprinciper och noter 94
Årsredovisningens undertecknande 136
Revisionsberättelse 137
Flerårsöversikt
2024
2023 2022 2021 2020
Resultaträkning, mkr
Hyresintäkter 1 012 1 019 712 284 21
Fastighetskostnader -228 -229 -181 -59 -4
Driftöverskott 784 790 531 225 17
Centrala administrationskostnader -66 -60 -52 -30 -3
Noteringskostnader -14 0 0 0 0
Resultat från andelar i intresseföretag/joint ventures -27 -76 26 0 0
Räntenetto m.m. -398 -387 -194 -53 -4
Resultat inkl. intressebolag/joint ventures 279 267 311 142 10
Förvaltningsresultat 330 359 298 142 10
Jämförelsestörande poster 0 0 -4 -30 -3
Värdeförändringar fastigheter -113 -574 -40 899 76
Värdeförändringar av finansiella instrument -40 -86 81 4 0
Skatt -70 17 -101 -214 -11
Årets resultat 56 -376 247 801 72
Övrigt totalresultat 0 0 0 0 0
Årets totalresultat 56 -376 247 801 72
Balansräkning, mkr
Förvaltningsfastigheter, Marknadsvärde 13 395 13 860 14 259 7 168 1 634
Tomträtter och övriga nyttjanderättstillgångar 199 196 187 134 12
Andelar i intresseföretag 100 119 278 0 0
Derivat 0 40 98 5 0
Övriga tillgångar 161 154 241 430 17
Likvida medel 225 306 294 334 452
Summa tillgångar 14 079 14 675 15 357 8 071 2 115
Eget kapital 5 922 5 904 6 170 3 918 1 360
Räntebärande skulder 7 387 7 956 8 307 3 597 704
Uppskjuten skatteskuld 229 205 266 214 19
Derivat 1 0 0 0 0
Leasingskuld 199 196 187 134 12
Ej räntebärande skulder 343 414 427 208 20
Summa eget kapital och skulder 14 079 14 675 15 357 8 071 2 115
För definition se Definitioner av nyckeltal i rapporten. För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida.
Översikt och nyckeltal
82 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Nyckeltal
2024
2023 2022 2021 2020
Fastighetrelaterade nyckeltal
Hyresintäkter, kr/kvm 1 134,9 1 070,4 738,4 653,4 205,5
Fastighetskostnader, kr/kvm 256,1 240,5 187,7 135,7 39,1
Driftöverskott, kr/kvm 879 830 551 518 166
Överskottsgrad, % 77% 78% 75% 79% 81%
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,0 94,9 95,8 95,1 92,5
Areamässig uthyrningsgrad, % 87,2 89,5 91,0 95,3 93,9
Investeringar i fastigheter, mkr 394,10 1 281,60 8 092,30 4 720,30 1 557,80
Uthyrningsbar area vid periodens utgång, kvm 891 550 952 003 964 297 434 625 102 207
Antal fastigheter vid periodens utgång, st 135 161 180 116 14
Fastighetsvärde per balansdag, kr/kvm 15 024,4 14 558,8 14 786,9 16 492,4 15 987,2
Hyresduration, år 6,3 6,3 6,2 6,4 8,8
Finansiella nyckeltal
Avkastning eget kapital, % 0,9 -6,2 4,9 30,4 33,3
Genomsnittlig utgående ränta, % 4,50 5,41 4,12 2,49 1,84
Räntetäckningsgrad, ggr 1,84 1,94 2,58 3,68 3,56
Belåningsgrad fastigheter vid periodens utgång (LTV), % 54,7 56,9 57,1 50,2 42,5
Nettobelåningsgrad fastigheter vid periodens utgång
(Net LTV), %
53,1 54,7 54,8 45,5 14,9
Viktad genomsnittlig räntebindning
vid periodens utgång, år
0,9 1,31 1,1 0,75 2,1
Viktad genomsnittlig kapitalbindning,
vid periodens utgång, år
2,7 2,5 3,53 2,70 2,17
Soliditet vid periodens utgång, % 42,7 40,8 40,7 49,4 64,7
Data per aktie¹ - Aktierelaterade
Aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 11,46 10,50 11,20 29,75 10,20
Eget kapital, kr 16 16 17 15 18
Förvaltningsresultat per aktie före utspädning, kr 0,89 0,97 0,99 0,75 0,13
Förvaltningsresultat per aktie efter utspädning, kr 0,89 0,97 0,99 0,75 0,13
Resultat per aktie före utspädning, kr 0,15 -1,11 0,68 4,198 0,93
Resultat per aktie efter utspädning, kr 0,15 -1,11 0,68 4,18 0,93
Kassaflöde från den löpande verksamheten per
genomsnittligt antal aktier, kr
0,69 0,93 0,93 1,02 0,34
Antal utestående aktier före utspädning, st 371 778 606 370 628 606 370 628 606 248 980 323 77 706 361
Antal utestående aktier efter utspädning, st 371 778 606 371 223 606 371 223 606 256 676 311 77 706 361
Genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 371 203 606 370 628 606 313 347 459 189 616 712 77 706 361
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, st 371 501 106 371 223 606 313 949 959 193 464 706 77 706 361
Viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 371 206 748 370 628 606 313 480 940 189 159 034 77 706 361
Viktat genomsnittligt antal aktier efter utspädning, st 371 502 622 371 223 606 314 077 872 189 299 025 77 706 361
Nyckeltal enligt EPRA¹
Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, mkr 6 173,00 6 089,50 6 363,20 4 139,50 1 378,40
Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, per aktie, kr 16,6 16,4 17,14 16,13 10,58
Aktuellt substansvärde, EPRA NTA, mkr 5 767,80 5 678,30 5 876,90 3 920,50 1 374,30
Aktuellt substansvärde EPRA NTA per aktie, kr 15,5 15,3 15,83 15,27 10,55
Börsvärde, kr 4 260 582 825 3 897 847 863 4 151 040 387 7 407 164 609 792 604 882
Antal aktieägare, st 4 510 4 976
För definition se Definitioner av nyckeltal i rapporten. För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida.
83 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Rapport över koncernens totalresultat
Koncernens resultaträkning
Not 2024 2023
Belopp i tkr1-4jan-decjan-dec
Hyresintäkter
5
1 011 796
1 018 985
Fastighetskostnader
6
-228 319
-228 835
Driftöverskott
783 477
790 150
7, 8
-65 897
-60 404
Noteringskostnader
9
-13 815
–
Resultat från intresseföretag
17, 18
-26 685
-76 161
–varav förvaltningsresultat
9 952
16 572
–varav värdeförändringar förvaltningsfastigheter
-22 500
-63 985
–varav skatt
823
13 437
–varav övrigt
-14 960
-42 185
Finansiella intäkter
10
56 893
46 122
Finansiella kostnader
10
-454 806
-433 214
Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag
279 167
266 494
–varav förvaltningsresultat
329 619
359 227
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter
12
-112 681
-573 718
Värdeförändringar av finansiella instrument
20
-40 089
-85 555
Resultat före skatt
126 397
-392 779
Skatt
11
-70 414
17 027
Årets resultat
55 983
-375 752
Hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare
56 446
-413 146
Innehav utan bestämmande inflytande
-463
37 394
Rapport över koncernens totalresultat
2024 2023
Belopp i tkrjan-decjan-dec
Periodens/Årets resultat
55 983
-375 752
Övrigt totalresultat
–
–
Årets totalresultat
55 983
-375 752
Hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare
56 446
-413 146
Innehav utan bestämmande inflytande
-463
37 394
Data per aktie
2024 2023
Belopp i tkrjan-decjan-dec
Årets resultat
56 446
-413 146
Viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, tusental
371 207
370 629
Viktat genomsnittligt antal aktier efter utspädning, tusental
371 503
371 224
Resultat per viktat genomsnittligt
antal aktier före utspädning, kr
0,15
-1,11
Resultat per viktat genomsnittligt antal
aktier efter utspädning, kr
0,15
-1,11
84 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Resultat- samt kassaflödesposter avser perioden 1
januari-31 december 2024 med jämförelsetal 1 janua-
ri-31 december 2023.
Vid utgången av december 2024 fanns i beståndet
135 fastigheter jämfört med 161 fastigheter per sam-
ma period föregående år.
Intäkter
Koncernens hyresintäkter uppgick till 1 011,8 (1 019,0)
miljoner kronor. Den genomsnittliga ekonomiska
uthyrningsgraden uppgick till 93,0 (94,9) procent och
hyresdurationen uppgick till 6,3 (6,3) år. I genomsnitt
är cirka 95 procent av bashyresvolymen indexerade
enligt KPI.
Kostnader
Fastighetskostnader uppgick till 228,3 (228,8) miljo-
ner kronor och merparten av driftkostnaderna för
uthyrda ytor debiteras på hyresgäst.
De centrala administrationskostnaderna uppgick till
65,9 (60,4) miljoner kronor. Ökningen beror främst på
engångskostnader hänförliga till arbetet med att
stärka den egna organisationen avseende personal
och IT-struktur. Majoriteten av kostnaderna för detta
arbete har uppstått under kvartal två 2024. Utöver
detta beror ökningen också på konsultkostnader för
en ej genomförd transaktion vilket belastar de centra-
la administrationskostnaderna för perioden.
Perioden har även belastats med en jämförelsestö-
rande post avseende noteringskostnader om 13,8 (-)
miljoner kronor. Posten avser samtliga kostnader för
att förbereda och genomföra bytet till Nasdaq Stock-
holms huvudlista.
Finansnetto uppgick till -397,9 (-387,1) miljoner kronor.
Inom denna post redovisas i enlighet med IFRS 16
även räntekostnader för leasingavtal inkluderande
tomträtt samt leasingbilar, dessa uppgick till 5,8 (5,3)
miljoner kronor under perioden. Den genomsnittliga
räntenivån uppgick till 4,5 (5,4) procent. Nettobelå-
ningsgraden har minskat till 53,1 (54,7) procent och
soliditeten har förbättrats, 42,7 (40,8) procent. Ränte-
täckningsgraden var 1,84 (1,94) gånger under rullan-
de 12 månader.
Driftöverskott och förvaltningsresultat
Driftnettot uppgick under perioden till 783,5 (790,2)
miljoner kronor. Överskottsgraden ligger däremot
ungefär på samma nivå som föregående år, 77,4 (77,5)
procent då minskningen främst beror på sålda fastig-
heter. Förvaltningsresultatet uppgick för perioden till
329,6 (359,2) miljoner kronor, motsvarande 0,89
(0,97) kr per aktie efter utspädning.
Resultat från intresseföretag
Koncernen redovisade resultat från intresseföretag
om -26,7 (-76,2) miljoner kronor, varav förvaltningsre-
sultatet uppgick till 10,0 (16,6) miljoner kronor. Resul-
tatet från intresseföretag hänförs under 2024 till
innehaven i Krona Public Real Estate AB. Innehavet i
Backaheden Fastighets AB omklassificerades från
intresseföretag till koncernbolag genom ett stegvist
förvärv under kvartal fyra 2023.
Värdeförändringar
Värdeförändringar på fastigheter uppgick under peri-
oden till -112,7 (-573,7) miljoner kronor, varav orealise-
rade uppgick till -75,3 (-490,7) miljoner kronor. Den
orealiserade värdeförändringen var -0,6 (-3,4) pro-
cent. Nyförhyrningar/omförhandlingar bidrog med en
positiv värdeförändring om cirka 101 miljoner kronor
totalt omfattar detta cirka 59 711 kvadratmeter i ny
och omförhandling. Tillkommande vakanser samt att
ökningen av avkastningskraven har varit högre än
ökningen av driftnetto har lett till en negativ värdeför-
ändring om 176,3 miljoner kronor. Sammantaget upp-
gick den orealiserade värdeförändringen till -75,3
miljoner kronor. Det samlade marknadsvärdet för
fastighetsbeståndet uppgick därav till 13 395,0
(13 860,1) miljoner kronor. Värdeförändringar på fi-
nansiella placeringar uppgick till -40,1 (-85,6) miljoner
kronor varav -40,1 (-96,3) miljoner kronor avsåg deri-
vat och - (10,7) miljoner kronor avsåg övriga finansiel-
la placeringar.
Skatt
Redovisad skatt uppgick till -70,4 (17,0) miljoner kro-
nor, varav -45,8 (-49,8) miljoner kronor var aktuell
skatt. Aktuell skatt och uppskjuten skatt har beräk-
nats utifrån en nominell skattesats om 20,6 procent.
Kommentarer till koncernens totalresultat
85 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Koncernens balansräkning
Belopp i tkr Not 2024-12-31 2023-12-31
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter
12
13 395 030
13 860 077
Tomträtter och övriga nyttjanderättstillgångar
13
198 498
196 321
Immateriella anläggningstillgångar
14
4 564
4 278
Övriga materiella anläggningstillgångar
15
498
663
Andelar i intresseföretag
17
99 450
118 659
Långfristiga fodringar
19
38 006
–
Derivat
20
–
39 616
Summa anläggningstillgångar
13 736 046
14 219 614
Kundfordringar
21, 28
6 452
6 401
Övriga fordringar
23, 28
55 985
68 951
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
24, 28
55 856
73 564
Likvida medel
28
224 941
306 195
Summa omsättningstillgångar
343 234
455 111
Summa tillgångar
14 079 280
14 674 725
Belopp i tkr
2024
-12-31
2023-12-31
Eget kapital
32
Aktiekapital
371 7 79
370 629
Övrigt tillskjutet kapital
4 937 973
4 923 418
Balanserade vinstmedel inklusive årets totalresultat
502 096
420 791
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
5 811 848
5 714 838
Innehav utan bestämmande inflytande
18
110 465
188 793
Summa eget kapital
5 922 313
5 903 631
Skulder
Skulder till kreditinstitut
25, 26, 28, 29
6 622 398
6 638 196
Långfristig leasingskuld
13, 28
198 498
196 321
Derivat
20, 28
47 3
–
Uppskjutna skatteskulder
11
228 475
204 850
Summa långfristiga skulder
7 049 844
7 039 367
Kortfristiga räntebärande skulder
25, 26, 28, 29
764 153
1 318 338
Leverantörsskulder
28
13 098
48 778
Skatteskulder
11
58 683
41 926
Övriga skulder
28
59 131
77 078
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
27, 28
212 058
245 607
Summa kortfristiga skulder
1 107 123
1 731 727
Summa skulder
8 156 967
8 771 094
Summa eget kapital och skulder
14 079 280
14 674 725
86
Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Rapport över koncernens finansiella ställning
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Den 31 december 2024 uppgick fastigheternas mark-
nadsvärde till 13 395,0 (13 860,0) miljoner kronor och
omfattade 135 (161) fastigheter med en uthyrningsbar
area om ca 900 000 kvadratmeter. 100 % av fastig-
hetsbeståndet har per 31 december 2024 värderats
av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende
värderingsföretag. Minskning om 465,0 miljoner kro-
nor sedan ingången av året som förklaras av värdeför-
ändringar och fastighetsförsäljningar men motverkas
av fastighetsförvärv och projektinvesteringar.
Tomträtter och övriga nyttjanderättstillgångar uppgår
till 198,5 (196,3) och avser främst tomträttsavgäld
men även bilar. Ökningen beror främst på tillkomman-
de avtal samt omvärdering av befintligt avtal.
Andelar i intresseföretag uppgick till 99,5 (118,7) mil-
joner kronor vid periodens slut vilket är en minskning
med 19,2 miljoner kronor och förklaras främst av värde-
minskning på intressebolagets förvaltningsfastighet.
Långfristiga fordringar uppgår till 38,0 (0) miljoner
kronor avser säljarreverser.
Omsättningstillgångar
Övriga fordringar uppgår till 56,0 (68,9) miljoner
kronor och består främst av fordringar avseende
mervärdesskatt, handpenning samt säljarrevers.
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter om
55,9 (73,6) miljoner kronor består främst av upplupna
intäkter.
Utgående likvida medel var 224,9 (306,2) miljoner
kronor. Därutöver har Stenhus Fastigheter outnyttjade
kreditfaciliteter om 228,6 (85,3) miljoner kronor per
balansdagen. För mer information, se kassaflöde
nedan.
Eget kapital och skulder
Eget kapital
Eget kapital har påverkats av periodens resultat, åter-
betalning aktieägartillskott, nyemission, avyttring av
minoritetsandelar samt transaktion med minoritets-
andelsägare (ytterligare förvärv av aktier i Backahe-
den) och uppgick till 5 922,3 (5 903,6) miljoner kronor.
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder uppgick till 7 386,6 (7 956,5)
miljoner kronor, där kortfristig del har minskat från
1 318,3 miljoner kronor till 764,2 miljoner kronor vilket
främst beror på större refinansieringar av lån samt
Stenhus Fastigheters derivat består av ränteswappar.
Räntederivatens marknadsvärde uppgick till -0,5
(39,6) miljoner kronor på balansdagen. Över- respek-
tive undervärde på derivaten nettoredovisas i balans-
räkningen som en skuld eller en tillgång.
Uppskjuten skatt nettoredovisas under uppskjutna
skatteskulder och uppgick per 31 december 2024 till
228,5
(204,8) miljoner kronor och hänförs till tempo-
tillgångar och leasingsskulder samt obeskattade rära skillnader på fastigheter, derivat, nyttjanderätts-
reserver och outnyttjade förlustavdrag.
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder uppgick till 764,2
(1 318,3) miljoner kronor och utgjorde endast säker-ställda banklån. Upplupna kostnader och förutbetalda
intäkter uppgick till 212,1 (245,6)
miljoner kronor och
avser främst förutbetalda hyresintäkter samt upplup-
na räntekostnader.
Kassaflöde
Periodens kassaflöde uppgick till -81,2 (11,8)
miljoner
kronor. De dominerande posterna är förvärv och för-
säljning av dotterbolag, investeringar i fastigheter
samt amortering och upptagning av lån.
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick
till 254,9
(345,2) miljoner kronor.
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick
till 280,4
(527,9) miljoner kronor varav försäljning av
fastigheter via dotterbolag uppgick till 654,8 (1 026,6) miljoner kronor och förvärv av fastigheter via
dotterbolag uppgick till -159,9 (-94,8)
miljoner kronor.
Investeringar i befintligt bestånd uppgick till -217,1
(-374,1) miljoner kronor.
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick
till -616,5 (-861,2)
miljoner kronor varav upptagna lån
uppgår till 1 049,2 (4 038,9)
miljoner kronor och amor-
tering
skett med
-1
621,6 (-4
904,8) miljoner kronor.
Likvida medel Aktieägartillskott: –Likvida medel
vid periodens vid periodens
ingång: Löpande verksamhet: 254,9utgång:
306,2 Upptagna lån: 1 049,2224,9
Försäljning av dotterbolag: 654,8
tering av checkräkningskrediter. Belåningsgra-
den uppgick till 54,7 (56,9)
procent och nettobelå-
ningsgraden uppgick till 53,1 (54,7)
procent.
Amortering och övrig finansieringsverksamhet: -1 665,8
Övriga investeringar och avyttringar: -374,4
Koncernens kassaflöde i sammandrag, mkr
Kommentarer till koncernens finansiella
ställning samt kassaflöde
87 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Förändringar av eget kapital, koncernen
Koncernens förändring i eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Balanserade
vinstmedel Innehav
Övrigt inklusive utan best-
tillskjutet periodens ämmande Totalt eget
Belopp i tkr
Aktiekapital
kapital
totalresultat
Summa
inflytandekapital
Ingående eget kapital 2023-01-01
370 629
4 922 274
831 671
6 124 574
45 174
6 169 748
Årets totalresultat
Årets resultat
-413 146
-413 146
37 394
-375 752
Årets totalresultat
-413 146
-413 146
37 394
-375 752
Aktieägartillskott
452
452
Utgivande av teckningsoptioner
1 148
1 148
1 148
Inlösen av teckningsoptioner
-4
-4
-4
Förvärvade minoritetsandelar
126 654
126 654
Transaktion med minoritetsandelsägare
2 266
2 266
-20 881
-18 615
Eget kapital 2023-12-31
370 629
4 923 418
420 791
5 714 838
188 793
5 903 631
Årets totalresultat
Årets resultat
56 446
56 446
-463
55 983
Årets totalresultat
56 446
56 446
-463
55 983
Nyemission
1 150
13 752
14 902
14 902
Utgivande av teckningsoptioner
803
803
803
Återbetalning av aktieägaretillskott
-452
-452
Avyttrade minoritetsandelar
-7 691
-7 691
Transaktion med minoritetsandelsägare
24 859
24 859
-69 722
-44 863
Eget kapital 2024-12-31
371 779
4 937 973
502 096
5 811 848
110 465
5 922 313
88
Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Koncernens kassaflödesanalys
Not 2024 2023
Belopp i tkr30jan-decjan-dec
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt
126 397
-392 779
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter
112 681
573 718
Värdeförändringar av finansiella instrument
40 089
85 555
Resultat från intresseföretag
26 685
76 161
Utdelning från intresseföretag
–
13 310
Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter
2 409
3 249
Övriga poster ej ingående i kassaflödet
1 277
1 011
Betald inkomstskatt
-25 157
-41 193
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital
284 381
319 032
Ökning (-)/Minskning(+) av rörelsefordringar
39 548
47 030
Ökning (+)/Minskning(-) av rörelseskulder
-69 058
-20 911
Kassaflöde från den löpande verksamheten
254 871
345 151
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter via bolag
-159 941
-94 821
Försäljning av förvaltningsfastigheter via bolag
654 780
1 026 628
Förvärv av immateriella anläggingstillgångar
-1 398
-1 600
Försäljning av materiella anläggningstillgångar
–
380
Investeringar i förvaltningsfastigheter
-217 113
-374 086
Försäljning av förvaltningsfastigheter
11 535
–
Investeringar i intresseföretag
-7 476
-66 406
Avyttring av finansiella tillgångar
–
37 763
Kassaflöde från investeringsverksamheten
280 387
527 858
Finansieringsverksamheten
Nyemission
743
1 148
Transaktion med minoritetsandelsägare
-44 863
-18 615
Upptagna lån
1 049 246
4 038 920
Amortering av lån
-1 621 638
-4 904 797
Inlösen personaloptioner
–
-4
Syntetiskt återköpsprogram
–
22 120
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
-616 512
-861 228
Periodens/Årets kassaflöde
-81 254
11 781
Likvida medel ingående balans
306 195
294 414
Likvida medel utgående balans
224 941
306 195
Rapport över kassaflöde, koncernen
89 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Kommentarer till moderbolagets resultat och
finansiella ställning
Det fanns 41 (35) anställda i moderbolaget per 31
december 2024.
Majoriteten av moderbolaget intäkter hänförs till
koncerninterna tjänster. Moderbolagets omsättning
uppgick under året till 85,5 (78,7) miljoner kronor.
Resultatet efter skatt för moderbolaget uppgick till
-386,9 (-95,2) miljoner kronor.
Moderbolaget äger inga fastigheter utan tillgångarna
utgörs främst av aktier och andelar i dotterbolag och i
intressebolag samt fordringar på koncernföretag.
Moderbolaget ägde aktier i dotterbolag för 4 024,2
(4 195,5) miljoner kronor och hade en koncernintern
nettofordran på 490,9 (728,6) miljoner kronor. Ande-
lar i intressebolag uppgick till 102,2 (118,5) miljoner
kronor. Övriga tillgångar uppgick till 17,7 (17,8) miljoner
kronor och likvida medel till 77,6 (57,5) miljoner kronor.
Det egna kapitalet uppgick till 4 083,5 (4 453,9) miljo-
ner kronor. Övriga skulder uppgick per 31 december
till 629,1 (663,9) miljoner kronor, varav räntebärande
596,4 (625,5).
Moderbolaget
Moderbolagets resultaträkning
Belopp i tkr
Not
1-3
2024
jan-dec
2023
jan-dec
Nettoomsättning 5 85 493 78 694
Övriga externa kostnader 7 -52 237 -38 613
Personalkostnader 8, 9 -58 969 -50 560
Avskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar -1 959 -1 718
Rörelseresultat -27 672 -12 197
Ränteintäkter och liknande resultatposter
Resultat från andelar i koncernföretag -306 088 -58 341
Resultat från andelar i intresseföretag -23 724 -12 770
Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 63 10 741
Finansiella intäkter 10 32 084 27 719
Finansiella kostnader 10 -75 544 -51 692
Resultat efter finansiella poster -400 881 -96 540
Bokslutsdispositioner 10 449 1 317
Resultat före skatt -390 432 -95 223
Skatt på årets resultat 11 3 483 0
Årets resultat
Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat
-386 949 -95 223
90 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Moderbolagets balansräkning
Belopp i tkr Not 2024 -12-31 2023-12-31
Tillgångar 1-2
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 14 4 564 4 278
Materiella anläggningstillgångar 15 414 552
Nyttjanderättstillgångar 3 795 2 864
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 16 4 024 160 4 195 524
Andelar i intressebolag 102 193 118 463
Fordringar hos koncernföretag 22 873 972 1 022 877
Uppskjutna skattefordringar 11 3 814 319
5 004 139 5 337 183
5 012 912 5 344 877
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar 21 143 –
Fordringar hos koncernföretag 22 31 118 34 380
Övriga fordringar 23 1 242 1 833
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 24 3 736 7 910
36 239 44 123
Kassa och bank 77 620 57 492
77 620 57 492
Summa tillgångar 5 126 771 5 446 492
Eget kapital och skulder 32
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital 371 779 370 629
371 779 370 629
Fritt eget kapital
Överkursfond 4 207 560 4 192 213
Balanserat resultat -108 890 -13 667
Årets resultat -386 949 -95 223
3 711 721 4 083 323
Summa eget kapital 4 083 500 4 453 952
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 25, 26 596 433 475 511
Skulder till koncernföretag 412 920 325 122
1 009 353 800 633
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 25, 26 – 150 000
Leasingskuld 3 795 2 864
Leverantörskulder 357 9 930
Skulder till koncernföretag 1 270 3 519
Övriga kortfristiga skulder 2 226 2 308
Upplupna kostnader och förutbetalade intäkter 27 26 270 23 286
33 918 191 907
Summa eget kapital och skulder 5 126 771 5 446 492
Moderbolagets balansräkning
91 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Förändringar av eget kapital, moderbolaget
Moderbolagets förändring i eget kapital
Belopp i tkr Aktiekapital Överkursfond
Balanserat
resultat
Årets totala
resultat
Totalt eget
kapital
Ingående eget kapital 2023-01-01 370 629 4 192 213 -3 420 -10 247 4 549 175
Omföring av föregående års resultat -10 247 10 247 –
Årets totalresultat
Årets resultat -95 223 -95 223
Årets totalresultat -95 223 -95 223
Eget kapital 2023-12-31 370 629 4 192 213 -13 667 -95 223 4 453 952
Omföring av föregående års resultat -95 223 95 223 –
Årets totalresultat
Årets resultat -386 949 -386 949
Årets totalresultat -386 949 -386 949
Nyemission 1 150 13 752 14 902
Utgivande av teckningsoptioner 1 595 1 595
Eget kapital 2024-12-31 371 779 4 207 560 -108 890 -386 949 4 083 500
92 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Rapport över kassaflöde, moderbolaget
Moderbolagets kassaflöde
Belopp i tkr
Not
30
2024
jan-dec
2023
jan-dec
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt -390 432 -95 223
Bokslutsdispositioner -10 449 -1 317
Värdeförändringar av finansiella instrument – -10 741
Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 1 584 –
Övriga poster ej ingående i kassaflödet 334 974 85 407
-64 323 -21 874
Betald inkomstskatt – –
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -64 323 -21 874
Ökning (-)/Minskning(+) av rörelsefordringar 7 884 -14 595
Ökning (+)/Minskning(-) av rörelseskulder -8 920 13 772
Kassaflöde från den löpande verksamheten -65 359 -22 697
Investeringsverksamheten
Förvärv av dotterbolag -48 636 -70 956
Fösäljning av dotterbolag – 6
Förvärv av Immateriella anläggningstillgångar -1 398 -1 600
Investeringar i intresseföretag -7 454 -66 406
Avyttring från finansiella tillgångar – 37 763
Förändring koncernfordran 175 096 51 108
Kassaflöde från investeringsverksamheten 117 608 -50 085
Finansieringsverksamheten
Nyemission 743 –
Upptagna lån 119 338 750 511
Amortering av lån -150 000 -688 599
Förändring koncernskuld -2 202 –
Syntetiskt återköpsprogram – 22 120
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -32 121 84 032
Årets kassaflöde 20 128 11 250
Likvida medel ingående balans 57 492 46 242
Likvida medel utgående balans 77 620 57 492
93 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Not 1 Företagsinformation
Belopp i tkr om inget annat anges.
Årsredovisningen och koncernredovisningen
avseende räkenskapsåret 2024-01-01 – 2024-12-31
för Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) (”Koncer-
nen”, ”Bolaget”) har godkänts av styrelsen för publice-
ring den 24 april 2025 och kommer att föreläggas
årsstämman den 22 maj 2025 för fastställande.
Moderbolaget är ett svenskt aktiebolag med säte i
Stockholm, Sverige med organisationsnummer
559269-9507. Adressen till huvudkontoret är Årstaä-
ngsvägen 17C, 117 43 Stockholm. Bolaget bildades
2020-09-04 och äger och förvaltar fastigheter, direkt
eller indirekt genom bolag, samt bedriver därmed
förenlig verksamhet. Per balansdagen hade Moder-
bolaget 13 (11) direktägda dotterbolag och 145 (162)
indirekt ägda dotterbolag, se vidare Not Andelar i
koncernföretag.
Not 2 Allmänna redovisningsprinciper
Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med
International Financial Reporting Standards (IFRS)
utgivna av International Accounting Standards Board
(IASB) samt tolkningsuttalanden från International
Financial Reporting Interpretations Committee
(IFRIC) sådana de antagits av EU. Vidare tillämpar
koncernen årsredovisningslagen (1995:1554) och
RFR 1 ”Kompletterande redovisningsregler för kon-
cerner” utfärdad av Rådet för finansiell rapportering.
Årsredovisningen för moderföretaget Stenhus Fastig-
heter i Norden AB (publ) har upprättats enligt årsre-
dovisningslagen och RFR 2 ”Redovisning för juridiska
personer” utfärdad av Rådet för finansiell rapporte-
ring.
Moderföretaget tillämpar samma redovisningsprinci-
per som koncernen utom i de fall som anges under
avsnittet ”Moderföretagets redovisningsprinciper”.
Skillnader mellan moderbolagets och koncernens
tillämpade redovisningsprinciper föranleds av be-
gränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moder-
bolaget till följd av årsredovisningslagen samt i vissa
fall på grund av gällande skatteregler.
Avrundningsdifferenser kan förekomma i rapporten.
Tillämpning av nya redovisningsprinciper
Nya och ändrade standarder och tolkningar som trätt
i kraft från och med 1 januari 2024 har inte haft någon
väsentlig påverkan på koncernens finansiella rappor-
ter 2024. Största ändringen som gäller från och med 1
januari 2024 är att bolagen endast ska upplysa om
väsentliga redovisningsprinciper som är företagsan-
passade. Detta medför att några redovisningsprinci-
per har tagits bort som inte anses väsentliga för Sten-
hus Fastigheter.
Standarder, ändringar och tolkningar som ännu
inte har trätt i kraft eller godkänts av EU och som
inte har tillämpats i förtid av koncernen:
Koncernen har bedömt att ingen av dessa nya och
ändrade redovisningsregler har fått någon väsentlig
effekt på Bolagets finansiella rapporter.
Förutsättningar vid upprättandet av moderbola-
gets och koncernens finansiella rapporter
Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor
som även utgör rapporteringsvaluta för moderbolaget
och koncernen. Det innebär att de finansiella rappor-
terna presenteras i svenska kronor. Samtliga belopp,
om inte annat anges, avrundas till närmaste tusental .
Värdering av tillgångar och skulder sker utifrån histo-
riska anskaffningsvärden. Följande tillgångar och
skulder värderas på annat sätt:
• Förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde.
• Derivat och finansiella placeringar värderas till
verkligt värde.
• Intressebolag värderas enligt kapitalandels-
metoden.
• Tomträtter värderas till nuvärde. Räntan beräknas
utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för
koncernen.
• Värdering av uppskjutna skattefordringar och skul-
der baserar sig på hur redovisade värden på till-
gångar eller skulder förväntas blir realiserade eller
reglerade. Uppskjuten skatt beräknas med tillämp-
ning av aktuell skattesats.
Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med
IFRS kräver att företagsledningen gör bedömningar,
uppskattningar samt antaganden som påverkar till-
lämpningen av redovisningsprinciperna och de redo-
visade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och
Redovisningsprinciper och noter
94 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
kostnader. Det verkliga utfallet kan komma att avvika
från dessa uppskattningar och bedömningar.
De nedan angivna redovisningsprinciperna för kon-
cernen och moderbolaget har tillämpats konsekvent
för perioden som presenteras i koncernens och mo-
derbolagets finansiella rapporter .
Grunder för konsolidering
Koncernredovisningen omfattar moderföretaget och
dotterföretag. Moderbolaget nybildades 4 september
2020. Med dotterföretag avses de företag i vilka
bolaget innehar mer än 50 procent av aktiernas rös-
tvärde eller på annat sätt får kontroll över.
Avyttrade företag ingår i koncernens redovisning t o m
tidpunkten för avyttringen. Företag som förvärvats
under löpande år ingår i koncernens redovisning från
och med förvärvstidpunkten .
Klassificering av förvärv och goodwill
Bolagsförvärv kan antingen klassificeras som rörelse-
förvärv eller tillgångsförvärv. En individuell bedömning
måste göras för varje enskilt förvärv. Bolagsförvärv
vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet
och där bolagets egentliga förvaltningsorganisation
och administration är av underordnad betydelse för
förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga
bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Vid
bolagsförvärv görs först ett så kallat koncentrations-
test, vilket innebär att koncernen gör en förenklad
bedömning huruvida det verkliga värdet av bruttotill-
gångarna som förvärvas kan hänföras till en tillgång
(fastighet/-er) eller en grupp av liknande tillgångar. I
de fallet testet påvisar att i allt väsentligt hela det
verkliga värdet av de bruttotillgångar som förvärvats
hänför sig till en tillgång (fastighet/-er) eller en grupp
av liknande tillgångar, bedömer koncernen att förvär-
vet skall klassificeras som ett tillgångsförvärv. Fallerar
detta görs en bedömning av hur redovisning av för-
värvet ska ske baserat på följande kriterier: Förekom-
sten av anställda och komplexiteten i interna proces-
ser .
Vid rörelseförvärv utgår full uppskjuten skatt på de
temporära skillnaderna mellan fastigheternas verkliga
värde och deras skattemässiga restvärde.
När förvärv av dotterföretag innebär förvärv av till-
gångar som inte utgör rörelse fördelas anskaffnings-
kostnaden på de enskilda tillgångarna och skulderna
baserat på deras verkliga värden vid förvärvstidpunk-
ten. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten
skatt på de temporära skillnader som finns vid för-
värvstidpunkten, vanligen relaterat till temporära
skillnader på förvaltningsfastigheter.
Segmentsrapportering
I enlighet med IFRS 8 presenteras segmentredovis-
ningen med VDs synsätt uppdelat på lager/lätt indu-
stri/logistik, sällansköps-/dagligvaruhandel, offentlig
och kontor. Dessa fyra identifierade affärsområden är
de förvaltningsområden som verksamheten följs upp
på och rapporteras till VD. Redovisningsprinciperna
som används vid den interna rapporteringen är sam-
ma som för koncernen i övrigt. De fyra affärsområde-
na följs upp på driftnettonivå, därefter fördelas poster
direkt hänförliga till förvaltningsfastigheterna. Gällan-
de balansposter fördelas förvaltningsfastigheterna
per affärsområde. Hyresintäkter, vilka är externa i sin
helhet, och fastighetskostnader samt orealiserade
värdeförändringar är direkt hänförliga till fastigheter-
na i respektive segment. Förvaltningsresultatet
består av resultat från respektive segment inklusive
ofördelade kostnader för centrala administrations-
kostnader, andel i intresseföretags resultat samt
poster i finansnettot. Tillgångar och skulder redovisas
per balansdagen och fastighetstillgångarna är direkt
hänförliga till respektive segment.
Intäkter
Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter, som ur ett
redovisningsperspektiv även kan benämnas intäkter
från operationella leasingavtal, aviseras i förskott och
periodiseras linjärt i resultatet enligt villkoren i hyres-
avtalen. Samtliga hyresavtal klassificeras som opera-
tionella leasingavtal.
I hyresintäkterna ingår förutom lokalhyran även till-
läggsdebitering avseende främst fastighetsskatt.
Bland hyresintäkterna finns även så kallade servicein-
täkter och övriga intäkter. Serviceintäkter avser bland
annat tilläggsdebitering som exempelvis el, värme,
vatten och fastighetsskötsel och annan. Övriga intäk-
ter avser bland annat övriga vidarefakturerade kost-
nader till hyresgästen. Förskottshyror redovisas som
förutbetalda hyresintäkter. Hyresrabatter periodise-
ras linjärt över hyreskontraktens löptid.
Fastighetskostnader
I begreppet fastighetskostnader ingår både direkta
och indirekta kostnader för att förvalta en fastighet.
Dessa utgörs av kostnader för drift, fastighetsskötsel,
reparationer och löpande underhåll av fastigheter
samt teknisk förvaltning och kundförluster.
Central administration
Kostnader för central administration utgörs av kost-
nader för koncerngemensamma funktioner samt
ägande av koncernens dotterbolag. Moderbolagets
kostnader för bland annat koncernledning, persona-
ladministration, IT, marknadsaktiviteter, investerarre-
lationer, revisionsarvoden och finansiella rapporter
95 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
samt kostnader för att upprätthålla börsnotering ingår
i central administration. I posten central administra-
tion ingår även avskrivning av övriga immateriella och
materiella anläggningstillgångar.
Finansiella intäkter
Finansiella intäkter består av ränteintäkter och redo-
visas i den period de avser.
Finansiella kostnader
Finansiella kostnader utgörs av räntekostnader (ränta
och andra kostnader som uppkommer då pengar
lånas) samt leasingkostnader och tomträttsavgälder.
Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej
som en finansiell kostnad utan aktiveras som värde-
ringshöjande fastighetsinvestering. Finansiella kost-
nader resultatförs i den period de hänför sig till.
Räntekostnader inkluderar även kostnader för ränte-
derivatavtal och betalningsströmmar från dessa avtal
resultatförs för den period de avser.
Finansnettot påverkas ej av marknadsvärdering av
ingångna räntederivatavtal vilka istället redovisas som
värdeförändringar under särskild rubrik. Den del av
räntekostnaden som avser ränta under produktionsti-
den för större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras.
Tomträttsavtal är, sett ur ett redovisningsperspektiv,
leasingavtal. Tomträttsavgälden redovisas som kost-
nad för den period den avser .
Materiella anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncer-
nen till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumule-
rade avskrivningar och eventuella nedskrivningar.
I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostnader
direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på
plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet
med anskaffningen.
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i
syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller
en kombination av dessa syften. Initialt redovisas
förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket
inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter.
Förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen
till verkligt värde. Bolaget värderar 100 procent av
fastighetsbeståndet externt varje kvartal.
Värderingsmodellen som används, är avkastnings-
baserad enligt kassaflödesmodell. Från utfallet i kassa-
flödesmodellen bedöms det verkliga värdet på fastig-
heten före avdrag för försäljningsomkostnader.
Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar
redovisas i resultaträkningen.
Byggrätter redovisas till marknadsvärde när detaljpla-
neprocessen har framskridit så långt att ett reellt
marknadsvärde uppstår. Byggrätter värderas främst
till ortsprisanalys, vilket innebär att bedömningen av
marknadsvärdet sker utifrån jämförelser av priser för
likartade byggrätter.
Tillkommande utgifter
Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet
endast om det är sannolikt att de framtida ekonomis-
ka fördelar som är förknippade med tillgången kom-
mer att komma företaget till del
och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlit-
ligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas
som kostnad i den period de uppkommer. Utgifter för
löpande reparationer och underhåll kostnadsförs i
den period de uppkommer.
Pågående projekt redovisas till verkligt värde om
möjligt och i annat fall upptas nedlagda kostnader
som värde på projektet till dess projektet är
färdigställt och värdering kan ske .
Vid större investeringsprojekt i form av ny- eller om-
byggnationer aktiveras lånekostnader som
tillkommande utgifter på förvaltningsfastigheter .
Värdeförändring
Värdeförändring redovisas i resultaträkningen och
består av såväl orealiserad som realiserad värdeför-
ändring. Orealiserad värdeförändring beräknas utifrån
värderingen vid periodens slut jämfört med värdering-
en föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om
fastighet förvärvats under året, med tillägg för under
perioden aktiverade tillkommande utgifter. För fastig-
het som sålts under året beräknas orealiserad värde-
förändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrap-
port före försäljning jämfört med värdering vid
utgången av föregående år, med justering för under
perioden aktiverade tillkommande utgifter. Hur reali-
serade värdeförändringen beräknas framgår under
avsnitt Förvärv och försäljning nedan.
Förvärv och försäljning
Ett förvärv konsolideras från och med tillträdesdagen
och en avyttring fram till och med frånträdesdagen.
Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på
frånträdesdagen. Försäljning av fastighet via bolag
nettoredovisas avseende underliggande fastighets-
pris och kalkylmässig skatt. Resultat från försäljning
av fastighet redovisas som värdeförändring och avser
skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag
för försäljningsomkostnader, kalkylmässig skatt och
redovisat värde i senaste kvartalsrapport med juste-
ring för nedlagda investeringar efter senaste kvartals-
rapport .
96 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Intresseföretag
Intresseföretag är de företag för vilka koncernen har
ett betydande inflytande, men inte ett bestämmande
inflytande, över den driftsmässiga och finansiella
styrningen, vanligtvis genom andelsinnehav mellan 20
och 50 procent av röstetalet. Från och med den tid-
punkt som det betydande inflytandet erhålls redovi-
sas andelar i intresseföretag enligt kapitalandelsme-
toden i koncernredovisningen. Kapitalandelsmetoden
innebär att det i koncernen redovisade värdet på
aktierna i intresseföretagen motsvaras av koncernens
andel i intresseföretagens egna kapital samt koncern-
mässig goodwill och andra eventuella kvarvarande
värden på koncernmässiga över- och undervärden. I
koncernens resultaträkning redovisas som Resultat
från intresseföretag koncernens andel i intresseföre-
tagens nettoresultat efter skatt och minoritet justerat
för eventuella avskrivningar, nedskrivningar eller upp-
lösningar av förvärvade över- respektive undervärden.
Erhållna utdelningar från intresseföretaget minskar
investeringens redovisade värde.
Finansiella instrument
Finansiella instrument omfattar på balansräkningens
tillgångssida likvida medel, hyresfordringar, finansiella
fordringar, derivatinstrument och övriga fordringar
samt på skuldsidan finansiella skulder, leverantörs-
skulder och övriga skulder. Redovisningen beror på
hur de finansiella instrumenten har klassificerats.
Redovisning och borttagande från
balansräkningen
Finansiella tillgångar och finansiella skulder redovisas
i balansräkningen när koncernen blir part i instrumen-
tets avtalsmässiga villkor. Hyresfordringar tas upp när
faktura skickats och villkoren för bolagets rätt till
ersättning är uppfyllda. Rörelseskulder redovisas när
motparten levererat tjänsten eller varan, oavsett om
faktura erhållits eller ej. Leverantörsskulder redovisas
när faktura erhållits. För finansiella tillgångar upphör
redovisningen i balansräkningen när rättigheterna till
betalningar från innehaven har upphört eller har blivit
överförda och alla väsentliga rättigheter och risker
hänförliga till ägandet har överförts. För finansiella
skulder upphör redovisningen i balansräkningen när
förpliktelserna i avtalen har fullgjorts eller på annat
sätt utsläckts.
Finansiella tillgångar värderade till upplupet
anskaffningsvärde
Finansiella tillgångar som inte är derivat, som har
fastställda eller fastställbara betalningar och som inte
noteras på en aktiv marknad, redovisas som fordring-
ar. Finansiella tillgångar klassificeras i kategorierna
upplupet anskaffningsvärde, verkligt värde via resul-
taträkningen eller verkligt värde via övrigt. Samtliga
Stenhus Fastigheters finansiella tillgångar som inte är
derivat eller finansiella placeringar uppfyller kriteriet
för kontraktsenliga kassaflöden och innehas i en
affärsmodell vars syfte är att inkassera dessa kon-
traktsenliga kassaflöden. Fordringarna redovisas
därmed till upplupet anskaffningsvärde. I koncernen
finns hyresfordringar samt övriga fordringar. Fordring-
arna har efter individuell värdering upptagits till det
belopp varmed de beräknas inflyta, vilket innebär att
de redovisas till anskaffningsvärde med reservering
för osäkra fordringar. För koncernens samtliga ford-
ringar används den generella modellen för kreditre-
serveringar. Det görs löpande bedömning av kreditre-
serveringar baserat på historik samt nuvarande och
framåtblickande faktorer. Koncernen definierar fallis-
semang som fordringar som är förfallna mer än 60
dagar och i de fallen görs en individuell bedömning
och reservering.
Finansiella tillgångar värderade till verkligt
värde via resultatet
Övriga finansiella tillgångar värderas till verkligt värde
via resultatet. Häri innefattas räntederivatinstrument
och finansiella placeringar. Verkligt värde fastställs för
börsnoterade aktier med noterade kurser i enlighet
med nivå 1 i värderingshierarkin i IFRS 13, med indirekt
eller direkt observerbara indata enligt nivå 2 för ränte-
derivat och med icke observerbara indata enligt nivå 3
för övriga finansiella placeringar.
Finansiella skulder
Lån redovisas inledningsvis till verkligt värde netto
efter transaktionskostnader. Därefter redovisas lånen
till upplupet anskaffningsvärde. Förekommer skillna-
der mellan upplåningsbeloppet, netto efter transak-
tionskostnader, och återbetalningsbeloppet redovisas
de i resultaträkningen fördelat över låneperioden med
tillämpning av effektivräntemetoden. Upplupna räntor
redovisas under upplupna kostnader .
Derivatinstrument
Koncernen använder räntederivatavtal i syfte att
reducera ränteriskerna och uppnå önskad räntebind-
ningstid. Upplåning till rörlig ränta byts till fast ränte-
sats genom ränteswapkontrakt. Derivatavtalen ingås i
syfte att begränsa framtida räntebetalningar. Koncer-
nen tillämpar inte säkringsredovisning utan har valt
att redovisa förändringarna i verkligt värde av derivat-
instrument i resultaträkningen. Derivat redovisas i
balansräkningen på affärsdagen och värderas till
verkligt värde både vid första redovisningstillfället och
vid efterföljande omvärderingar vid varje rapportperi-
od. Värdeförändringar redovisas mot resultaträkning-
en. Derivat redovisas som tillgångar när verkligt värde
är positivt och som skulder när verkligt värde är nega-
tivt. Det verkliga värdet för räntederivat baseras på en
97 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
diskontering av beräknade framtida kassaflöden
enligt kontraktens villkor och förfallodagar med ut-
gångspunkt i marknadsräntor. För att fastställa verk-
ligt värde används marknadsräntor för respektive
löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt veder-
tagna beräkningsmetoder, innebärande att verkligt
värde har fastställts enligt observerbara data, det vill
säga nivå 2 i värderingshierarkin enligt IFRS 13. Med
orealiserad värdeförändring avses den värdeföränd-
ring som uppstått under verksamhetsåret på de deri-
vatavtal koncernen hade vid årets utgång .
Ersättning till anställda
Ersättning till anställda redovisas i takt med intjänan-
det och utgörs av löner, betalad semester, betald
sjukfrånvaro och andra ersättningar samt pensioner.
Inom koncernen förekommer enbart avgiftsbestämda
pensionsplaner. För avgiftsbestämda pensionsplaner
betalas en fast premie till en separat juridisk enhet
och koncernen belastas med kostnaderna i den takt
förmånen intjänas.
Eventualförpliktelser
En eventualförpliktelse föreligger om det finns ett
möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser
och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera
osäkra framtida händelser samt när det finns ett
åtagande som inte redovisas som en skuld eller av-
sättning på grund av att det inte är troligt att ett utflö-
de av resurser kommer att krävas eller förpliktelsens
storlek inte kan beräknas med tillräcklig tillförlitlighet.
Upplysning lämnas såvida inte sannolikheten för ett
utflöde av resurser är ytterst liten.
Nyttjanderätter
Vid ingåendet av ett avtal fastställer koncernen om
avtalet är, eller innehåller, ett leasingavtal baserat på
avtalets substans. Ett avtal är, eller innehåller, ett
leasingavtal om avtalet överlåter rätten att under en
viss period bestämma över användningen av en iden-
tifierad tillgång i utbyte mot ersättning.
Koncernen som leasegivare
Koncernen är leasegivare avseende hyresavtal för
fastigheter, för vilka avtalen redovisas som operatio-
nell leasing. Principer för redovisning av erhållna lea-
singinbetalningar beskrivs under avsnittet Intäkter.
Koncernen som leasetagare
Koncernen innehar tomträttsavtal som uppfyller
definitionen av ett leasingavtal. Då leasetagaren inte
kan säga upp dessa leasingavtal redovisas de som
eviga leasingavtal. Både nyttjanderättstillgångar och
leasingskulder hänförliga till tomträttsavtal värderas
enligt IFRS 16 till ett initialt belopp. Eftersom skulden
anses vara evig amorteras den inte, utan leasingbetal-
ningarna blir i sin helhet räntekostnader. Således är
leasingskuldens värde oförändrat till nästa omför-
handling av avgälden. Efter den initiala värderingen
enligt IFRS 16 värderar koncernen nyttjanderättstill-
gångar hänförliga till tomträttsavtal till verkligt värde
om dessa klassificeras som förvaltningsfastigheter i
enlighet med IAS 40. Leasingskulden omvärderas om
tomträttsavgälden förändras och motsvarande juste-
ring görs av nyttjanderättstillgången. Övriga lea-
singavtal avser endast bilar.
Tillämpning av praktiska undantag
Koncernen tillämpar de praktiska undantagen avse-
ende korttidsleasingavtal och leasingavtal där den
underliggande tillgången är av lågt värde.
Korttidsleasingavtal definieras som leasingavtal med
en initial leasingperiod om maximalt 12 månader efter
beaktande av eventuella optioner att förlänga lea-
singavtalet. Leasingavtal där den underliggande
tillgången är av lågt värde utgörs i koncernen t.ex. av
kontorsinventarier.
Leasingbetalningar för korttidsleasingavtal och lea-
singavtal där den underliggande tillgången är av lågt
värde kostnadsförs linjärt över leasingperioden. Kon-
cernen tillämpar även undantaget att inte skilja ut
ickeleasing- komponenter från leasingkomponenter i
leasingavtal. Således redovisas leasing- komponenter
och tillhörande ickeleasing- komponenter som en
enda leasingkomponent.
Inkomstskatter
Inkomstskatter utgörs av aktuell och uppskjuten
skatt. Inkomstskatter redovisas i resultaträkningen då
skatten är hänförlig till poster som redovisas i re-
sultaträkningen, utom när skatten avser poster som
redovisas i övrigt totalresultat. Inkomstskatter redovi-
sas direkt mot eget kapital då skatten är hänförligt till
poster som redovisas direkt mot eget kapital.
Aktuell skatt utgörs av skatt baserad på taxerad in-
komst avseende aktuellt år samt eventuella korrige-
ringar avseende tidigare år.
Om förvärvet är ett rörelseförvärv redovisas full upp-
skjuten skatt på skillnaden mellan verkligt värde enligt
förvärvsanalys och skattemässigt restvärde.
Om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv
redovisas ingen uppskjuten skatt vid förvärvstillfället.
För skillnader mellan fastigheternas redovisade värde
och deras skattemässiga restvärde uppkomna
efter förvärvstillfället redovisas uppskjuten skatt.
Uppskjuten skatt redovisas till nominellt värde, utan
diskontering. Förutom tidsfaktorn beaktas heller inte
att fastigheter kan säljas i bolagsform. Den verkliga
98 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
skattekostnaden vid en fastighetsförsäljning
kan därför avvika från den skatteskuld som Stenhus
Fastigheter tidigare beaktat i redovisningen .
Kassaflödesanalysen
Vid upprättande av kassaflödesanalysen har den
indirekta metoden använts. Vid tillämpning av den
indirekta metoden beräknas nettot av in- och utbetal-
ningar i den löpande verksamheten genom att netto-
resultatet justeras för årets förändring av rörelsetill-
gångar och rörelseskulder, poster som inte ingår i
kassaflödet samt poster som ingår i kassaflödet för
investerings- och finansieringsverksamheten.
Moderföretagets redovisningsprinciper
Moderföretaget upprättar sina finansiella rapporter
enligt Årsredovisningslagen (1995:1554) och den av
Rådet för finansiell rapportering utgivna rekommen-
dation RFR 2 ”Redovisning för juridisk person”. Mo-
derföretaget tillämpar samma redovisningsprinciper
som koncernen med de undantag och tillägg som
anges i RFR 2. Det innebär att IFRS tillämpas med de
avvikelser som anges nedan. De nedan angivna redo-
visningsprinciperna för moderföretaget har tillämpats
konsekvent för den period som presenteras i moder-
företagets finansiella rapporter, om inte annat anges.
Uppställning
Resultaträkning och balansräkning är för moderföre-
taget uppställda enligt årsredovisningslagens upp-
ställningsformer, medan rapporten över totalresultat,
rapporten över förändringar i eget kapital och rapport
över kassaflöde baseras på IAS 1 Utformning av fi-
nansiella rapporter respektive IAS 7 Rapport över
kassaflöden.
Intäkter från aktier i dotterföretag
Utdelning eller anteciperad utdelning redovisas när
rätten att erhålla betalning bedöms som säker. Intäk-
ter från försäljning av dotterföretag redovisas då
kontrollen av dotterföretaget övergått till köparen.
Skatter
I moderföretaget redovisas uppskjuten skatteskuld
hänförlig till de obeskattade reserverna med brutto-
belopp i balansräkningen.
Bokslutsdispositionerna redovisas med bruttobelop-
pet i resultaträkningen.
Avskrivningsprinciper
Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade
nyttjandeperiod för varje komponent. De beräknade
nyttjandeperioderna är 5 år för maskiner och inventa-
rier samt 5 år för immateriella tillgångar.
Tillämpade avskrivningsmetoder, restvärden och
nyttjandeperioder omprövas vid varje års slut.
Andelar i dotterföretag
Andelar i dotterföretag redovisas i moderföretaget i
enlighet med anskaffningsvärdemetoden. Detta inne-
bär att transaktionskostnader inkluderas i det redovi-
sade värdet för innehavet. I de fall bokfört värde över-
stiger återvinningsvärdet sker nedskrivning som
belastar resultaträkningen. En analys huruvida ned-
skrivningsbehov föreligger genomförs vid utgången
av varje rapportperiod. I de fall en tidigare nedskriv-
ning inte längre är motiverad sker återföring av denna.
Antaganden görs om framtida förhållanden för att
beräkna framtida kassaflöden som bestämmer åter-
vinningsvärdet. Återvinningsvärdet jämförs med det
redovisade värdet för dessa tillgångar och ligger till
grund för eventuella nedskrivningar eller återföringar.
De antaganden som påverkar återvinningsvärdet
mest är framtida resultatutveckling, diskonteringsrän-
ta och nyttjandeperiod. Om framtida omvärldsfakto-
rer och förhållanden ändras kan antaganden påverkas
så att redovisade värden på moderföretagets till-
gångar ändras.
Koncernbidrag
Moderföretaget redovisar såväl erhållna som lämnade
koncernbidrag som bokslutsdispositioner i enlighet
med alternativregeln.
Finansiella instrument
Med anledning av sambandet mellan redovisning och
beskattning tillämpas inte reglerna om finansiella
instrument enligt IFRS 9 i moderföretaget som juri-
disk person, utan moderföretaget tillämpar i enlighet
med ÅRL anskaffningsvärdemetoden. I moderföreta-
get värderas därmed finansiella anläggningstillgångar
till anskaffningsvärde och finansiella omsättningstill-
gångar enligt lägsta värdets princip, med tillämpning
av nedskrivning för förväntade kreditförluster enligt
IFRS 9 avseende tillgångar som är skuldinstrument.
Moderföretaget tillämpar undantaget att inte värdera
finansiella garantiavtal till förmån för dotter- och
intresseföretag samt joint ventures i enlighet med
reglerna i IFRS 9 utan tillämpar istället principerna för
värdering enligt IAS 37 Avsättningar, eventualförplik-
telser och eventualtillgångar.
Nedskrivning av finansiella tillgångar
Finansiella tillgångar, inklusive koncerninterna ford-
ringar, skrivs ned för förväntade kreditförluster. För
metod gällande nedskrivning för förväntade kreditför-
luster, se koncernens redovisningsprinciper.
99 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Väsentliga uppskattningar och bedömningar
Vid upprättandet av de finansiella rapporterna måste
företagsledningen och styrelsen göra vissa bedöm-
ningar och antaganden som påverkar det redovisade
värdet av tillgångs- och skuldposter respektive in-
täkts- och kostnadsposter samt lämnad information i
övrigt. Bedömningarna baseras på erfarenheter och
antaganden som ledningen och styrelsen bedömer
vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt
utfall kan sedan skilja sig från dessa bedömningar om
andra förutsättningar uppkommer. Uppskattningarna
och antagandena utvärderas löpande och bedöms
inte innebära någon betydande risk för väsentliga
justeringar i redovisade värden för tillgångar och
skulder under nästkommande perioder. Ändringar av
uppskattningar redovisas i den period ändringen görs
om ändringen endast påverkat denna period, eller i
den period ändringen görs och framtida perioder om
ändringen påverkar både aktuell period och framtida
perioder. Nedan beskrivs de bedömningar som är
mest väsentliga vid upprättandet de finansiella rap-
porterna.
Förvaltningsfastigheter och byggrätter
Vid värdering av fastigheter kan bedömningar och
antaganden få en betydande påverkan på koncernens
resultat och finansiella ställning. Stenhus Fastigheter
redovisar sina fastigheter till verkligt värde, vilket
innebär att värdeförändringar redovisas i
resultaträkningen. Resultatet kan därför påverkas
väsentligt beroende på vilka antaganden
som görs i värderingen. Värdet på fastigheterna på-
verkas av ett antal faktorer, dels fastighetsspecifika
såsom uthyrningsgrad, hyresnivå samt driftskostna-
der och dels av externa faktorer såsom ränte- och
inflationsnivå samt utbud och efterfrågan av en viss
typ av fastigheter. Stenhus Fastigheter värderar 100
procent av fastigheterna externt varje kvartal. Sten-
hus Fastigheter har till värderarna lämnat information
om gällande samt nytecknade hyreskontrakt, löpande
drift- och underhållskostnader samt bedömda inves-
teringar och bedömda framtida vakanser. Se not 11.
Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv
Företagsförvärv vars primära syfte är att förvärva
företagets fastighet och där företagets eventuella
förvaltningsorganisation och administration är av
underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras
som tillgångsförvärv. Övriga företagsförvärv klassifi-
ceras som rörelseförvärv. Att bedömma om ett förvärv
är ett rörelseförvärv eller ett tillgångsförvärv kräver
analys och bedömnigar från företagets sida och på-
verkar de finansiella rapporterna beroende på hur
förvärvet klassificeras. För att minimera risken för
felbedömning genomför Stenhus Fastigheter alltid en
anlys av det frivilliga koncentrationstestet enlighet
med IFRS 3 och vid svårare bedömning utförs även en
genomgång av extern part. Stenhus Fastigheter steg-
visa förvärv år 2023 av Backaheden Fastigheter AB
klassificerades som ett tillgångsförvärv. Även samtli-
ga förvärv under 2024 har klassificerats som till-
gångsförvärv.
100 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Not 3 Närståendetransaktioner
Koncernen
Koncernens huvudägare är Sterner Stenhus Holding
AB. De tjänster som koncernen köper in från bolag
vilket Sterner Stenhus Holding AB har direkt eller
indirekt inflytande över består av kameral förvaltning
samt administrations tjänster. Utöver detta köps tjäns-
ter för till- och ombyggnationer från bolag inom Sterner
Stenhus Holding AB sfären. Den totala kostnaden för
dessa tjänster uppgick under perioden till 4,4 (10,4)
miljoner kronor varav 2,7(8,5) miljoner kronor
hänförliga till till- och ombyggnationer.
Ersättning till bolag som övrig styrelse och ledning
har direkt eller indirekt inflytande över uppgick under
perioden till 5,7 (5,2) miljoner kronor och avsåg
kostnader för due diligence samt projektledning.
Koncerninterna tjänster inom Stenhus Fastigheter i
Norden AB koncernen består av förvaltningstjänster
samt due diligence kostnader vilka elimineras i
koncernen.
Utöver ovan har inga närståendetransaktioner
förelegat.
Sterner Stenhus Holding AB koncernen, tkr
2024 2023
jan-dec jan-dec
Försäljning av varor/ tjänster
3 333
367
Inköp av varor/tjänster
4 389
10 434
Övrigt
–
–
–
–
Skuld på balansdagen
165
1 938
Styrelse och ledning, tkr
2024 2023
jan-dec jan-dec
Försäljning av varor/ tjänster
–
–
Inköp av varor/tjänster
5 660
5 196
Övrigt
–
–
–
–
Skuld på balansdagen
654
305
Närståendetransaktioner
Moderbolaget
De tjänster som köps in från bolag vilka Sterner Stenhus
Holding AB har direkt eller indirekt inflytande över
består av kameral förvaltning samt administrations-
tjänster. Den totala kostnaden för dessa tjänster
uppgick under perioden till 1,7 (2,0) miljoner kronor.
Stenhus Fastigheter i Norden AB har under perioden
utfört förvaltnings- samt due diligence tjänster till
Bolagets direkt eller indirekt ägda dotterbolag till ett
belopp om 76,2 (78,7) miljoner kronor.
Ersättning till bolag som övrig styrelse och ledning
har direkt eller indirekt inflytande över uppgick under
perioden till 3,4 (4,5) miljoner kronor och avsåg
kostnader för due diligence.
Utöver ovan har inga närståendetransaktioner
förelegat.
Sterner Stenhus Holding AB koncernen, tkr
2024 2023
jan-dec jan-dec
Försäljning av varor/ tjänster
106
–
Inköp av varor/tjänster
1 697
1 969
Övrigt
–
–
Fordran på balansdagen
–
–
Skuld på balansdagen
–
638
Stenhus Fastigheter i Norden AB koncernen, tkr
2024 2023
jan-dec jan-dec
Försäljning av varor/ tjänster
76 243
78 694
Inköp av varor/tjänster
–
–
Övrigt
–
–
Fordran på balansdagen
905 090
1 057 258
Skuld på balansdagen
414 190
328 641
Styrelse och ledning, tkr
2024 2023
jan-dec jan-dec
Försäljning av varor/ tjänster
–
–
Inköp av varor/tjänster
3 417
4 540
Övrigt
–
–
Fordran på balansdagen
–
–
Skuld på balansdagen
–
90
101 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Not 4 Rörelsesegment
Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överens-
stämmer med den interna rapportering som lämnas
till den Högste Verkställande Beslutsfattaren (HVB).
Den Högste Verkställande Beslutsfattaren är den
funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och
bedömning av rörelsesegmentens resultat. I koncer-
nen har denna funktion identifierats som VD. Ett rörel-
sesegment är en del av koncernen som bedriver verk-
samhet från vilken den kan generera intäkter och
ådrar sig kostnader och för vilka det finns fristående
finansiell information tillgänglig. Koncernens indelning
i segment baseras på den interna strukturen av kon-
cernens affärsverksamheter, vilket innebär att koncer-
nens verksamhet har delats in i fyra rapporterbara
segment: Offentliga fastigheter, lager/lätt industri/
logistik, sällanköps-dagligvaruhandel samt kontor.
Ingen hyresgäst står för mer än tio procent av hyresin-
täkterna och ingen verksamhet eller några tillgångar
finns utanför Sverige.
Resultat och balansposter per segment
2024 Lager/ Sällanköps-/
jan-dec lätt industri/ dagligvaru- Ofördelade Summa
tkr
Offentlig
1
logistik
handel
Kontor
poster koncern
RESULTATRÄKNINGEN
Hyresintäkter och övriga intäkter
170 875
553 813
177 212
109 367
529
1 011 796
Fastighetskostnader
-33 651
-104 133
-42 794
-24 486
-23 255
2
-228 319
Driftnetto
137 224
449 680
134 418
84 881
-22 726
783 477
Central administration
–
–
–
–
-65 897
-65 897
Noteringskostnader
–
–
–
–
-13 815
-13 815
Resultat från intresseföretag
–
–
–
–
-26 685
-26 685
Finansiella intäkter
–
–
–
–
56 893
56 893
Finansiella kostnader
–
–
–
–
-449 454
-449 454
Räntekostnader leasingsskuld:
Tomträttsavgälder
-1 792
-2 692
–
-868
–
-5 352
Resultat inklusive värde-
förändringar i intresseföretag
135 432
446 988
134 418
84 013
-521 684
279 167
Värdeförändring
Värdeförändring förvaltningsfastigheter,
orealiserad
-102 807
68 455
-10 967
-29 992
–
-75 311
Värdeförändring förvaltningsfastigheter,
realiserad
–
-24 465
-11 885
-1 020
–
-37 370
Värdeförändringar finansiella instrument
–
–
–
–
-40 089
-40 089
Resultat före skatt
32 625
490 978
111 566
53 001
-561 773
126 397
BALANSRÄKNINGEN
Förvaltningsfastigheter
2 667 650
7 143 180
2 059 040
1 525 160
–
13 395 030
- Varav periodens förvärv
–
176 976
–
–
–
176 976
- Varav periodens försäljningar
–
-533 563
-187 288
-25 604
–
-746 455
- Varav periodens investeringar i befintliga
26 731
141 564
37 297
11 521
–
217 113
fastigheter
Övriga tillgångar
–
–
–
–
684 250
684 250
Summa tillgångar
2 667 650
7 143 180
2 059 040
1 525 160
684 250
14 079 280
1 Förvaltningsfastigheter inom offentliga segmentet inkluderar en bostadsfastighet.
2 Ofördelade poster avser främst fastighetsadministration vilka inte delas upp på segment.
102 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Resultat och balansposter per segment
2023 Lager/ Sällanköps-/
jan-dec lätt industri/ dagligvaru- Ofördelade Summa
tkr
Offentlig
1
logistik
handel
Kontor
poster koncern
RESULTATRÄKNINGEN
Hyresintäkter och övriga intäkter
173 783
529 204
203 667
112 331
–
1 018 985
Fastighetskostnader
-31 126
-98 902
-46 643
-31 831
-20 333
2
-228 835
Driftnetto
142 657
430 302
157 024
80 500
-20 333
790 150
Central administration
–
–
–
–
-60 404
-60 404
Resultat från intresseföretag
–
–
–
–
-76 161
-76 161
Finansiella intäkter
–
–
–
–
46 122
46 122
Finansiella kostnader
–
–
–
–
-428 044
-428 044
Räntekostnader leasingsskuld:
Tomträttsavgälder
-1 609
-2 692
–
-868
–
-5 169
Resultat inklusive värde-
förändringar i intresseföretag
141 048
427 610
157 024
79 632
-538 820
266 494
Värdeförändring
Värdeförändring förvaltningsfastigheter,
orealiserad
-241 089
-65 387
-151 295
-32 945
–
-490 716
Värdeförändring förvaltningsfastigheter,
realiserad
–
-35 729
-47 273
–
–
-83 002
Värdeförändringar finansiella instrument
–
–
–
–
-85 555
-85 555
Resultat före skatt
-100 041
326 494
-41 544
46 687
-624 375
-392 779
BALANSRÄKNINGEN
Förvaltningsfastigheter
2 743 726
7 314 213
2 231 883
1 570 255
–
13 860 077
- Varav årets förvärv
11 029
833 639
–
–
–
844 668
- Varav årets försäljningar
–
-320 003
-724 171
–
–
-1 044 174
- Varav årets investeringar i befintliga
66 446
228 603
68 842
10 195
–
374 086
fastigheter
- Varav omklassificering av segment
–
367 203
42 000
-409 203
–
–
Övriga tillgångar
–
–
–
–
814 648
814 648
Summa tillgångar
2 743 726
7 314 213
2 231 883
1 570 255
814 648
14 674 725
1 Förvaltningsfastigheter inom offentliga segmentet inkluderar en bostadsfastighet.
2 Ofördelade poster avser främst fastighetsadministration vilka inte delas upp på segment.
103 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Not 5 Intäkter
Koncernen Koncernen Moderbolaget Moderbolaget
Intäkternas fördelning 2024 2023 2024 2023
tkr jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec
Hyresintäkter
898 197
854 205
–
–
Serviceintäkter
106 567
104 882
85 488
78 694
7 032
59 898
5
–
Totalt
1 011 796
1 018 985
85 493
78 694
Hyresavtalens förfallostruktur
1
Årshyra
Förfalloår
Area, kvm
Antal kontrakt
mkr
Andel, %
2025
31 426
38
43
4
2026
53 497
53
60
6
2027
146 168
77
147
15
2028
66 001
46
95
10
≥2029
462 339
170
641
65
Totalt
759 430
384
986
100
1 Inkluderar endast kontrakt med en årlig hyra som överstiger 200 tkr
4,4
6,1
14,9
9,6
13,0
5,2
10,4
4,3
11,5
2,9
5,1
6,2
5,9
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Hyresavtalens förfallostruktur, mkr
Hyresavtalens förfallostruktur per år, %
Antal kontrakt, st
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
>2038
0,5
104 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Not 7 Ersättning till revisor
Koncernen Koncernen Moderbolaget Moderbolaget
PwC 2024 2023 2024 2023
tkr jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec
Revisionsuppdrag
3 270
2 925
1 390
750
Revision utöver revisionsuppdraget
269
445
269
370
Skatterådgivning
100
201
100
126
Övriga tjänster
6 140
162
6 140
162
Totalt
9 778
3 733
7 898
1 408
Koncernen Koncernen Moderbolaget Moderbolaget
Ernst & Young 2024 2023 2024 2023
tkr jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec
Revisionsuppdrag
257
250
–
–
Revision utöver revisionsuppdraget
–
74
–
74
Skatterådgivning
–
–
–
–
Övriga tjänster
–
–
–
–
Totalt
257
324
–
74
Koncernen Koncernen Moderbolaget Moderbolaget
KPMG 2024 2023 2024 2023
tkr jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec
Revisionsuppdrag
–
–
–
–
Revision utöver revisionsuppdraget
–
–
–
–
Skatterådgivning
–
–
–
–
Övriga tjänster
1 200
–
1 200
–
Totalt
1 200
–
1 200
–
Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredo-
visningen och bokföringen samt styrelsens och verk-
ställande direktörens förvaltning. Revisionsverksamhet
utöver revisionsuppdraget avser kostnader för kvalitets-
granskningar, t ex översiktlig granskning av delårsrap-
porter, prospektgranskningar. Övriga tjänster avser
sådana kostnader som inte klassas som revisionsupp-
drag, Revisorsverksamhet utöver revisionsuppdraget
samt skatterådgivning.
Not 6 Fastighetskostnader
1
Fastighetskostnadernas fördelning
tkr
Koncernen Koncernen Moderbolaget Moderbolaget
2024 2023 2024 2023
jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec
Drift- och förvaltningskostnader
180 956
173 112
–
–
Reparations- och underhållskostnader
19 037
29 199
–
–
Fastighetsskatt
28 326
26 524
–
–
Totalt
228 319
228 835
–
–
1 I begreppet fastighetskostnader ingår både direkta och indirekta kostnader för att förvalta en fastighet. Dessa utgörs av kostnader för drift, fastighetsskötsel, reparationer och löpande underhåll av
fastigheter samt teknisk förvaltning och kundförluster.
105 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Not 8 Personal och Styrelse
Koncernen Koncernen Moderföretag Moderföretag
Löner arvoden och förmåner 2024 2023 2024 2023
Medeltalet anställda
42
37
41
37
Varav kvinnor
16
14
16
14
Antal i ledningsgruppen 31/12
9
8
9
8
Varav kvinnor
1
1
1
1
Styrelsen 31/12
6
6
6
6
Varav kvinnor
1
2
1
2
Löner, arvoden och förmåner Koncernen Koncernen Moderföretag Moderföretag
tkr 2024 2023 2024 2023
Styrelseordföranden
359
304
359
304
Övriga styrelseledamöter
705
641
705
641
Verkställande direktör – Grundlön
3 112
3 200
3 112
3 200
Vice verkställande direktör – Grundlön
3 317
2 925
3 317
2 925
Rörlig ersättning
0
0
0
0
Förmåner
25
6
25
6
Övriga ledande befattningshavare – Grundlön
10 145
7 548
10 145
7 548
Rörlig ersättning
0
0
0
0
Förmåner
412
292
412
292
Övriga anställda
19 934
19 787
19 400
19 787
Summa
38 009
34 703
37 475
34 703
Lagstadgade sociala kostnder inkl. löneskatt, Koncernen Koncernen Moderföretag Moderföretag
tkr 2024 2023 2024 2023
Styrelseordföranden
113
95
113
95
Övriga styrelseledamöter
222
201
222
201
Verkställande direktör
1 089
1 106
1 089
1 106
Vice verkställande direktör
1 253
1 094
1 253
1 094
Övriga ledande befattningshavare²
3 740
2 881
3 740
2 881
Övriga anställda
7 076
6 063
6 902
6 063
Summa
13 492
11 440
13 318
11 440
Pensionskostnader exkl löneskatt Koncernen Koncernen Moderföretag Moderföretag
tkr 2024 2023 2024 2023
Styrelseordföranden
0
0
0
0
Övriga styrelseledamöter
0
0
0
0
Verkställande direktör
458
413
458
413
Vice verkställande direktör
858
895
858
895
Övriga ledande befattningshavare
1 766
1 541
1 766
1 541
Övriga anställda
2 632
1 568
2 608
1 568
Summa
5 714
4 417
5 690
4 417
Totalt
57 215
50 560
56 483
50 560
106 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Ersättning till styrelse
Styrelsens totala ersättning inklusive utskottsarbete
beslutades av årsstämman 2023 samt 2024 att utgå
med 1 063 750 (946 000) kronor. Styrelsearvode
utgår med 240 000 (240 000) kronor till styrelsens
ordförande och 120 000 (120 000) kronor till envar av
övriga styrelseledamöter. Ersättning för utskotts-
arbete utgår för hållbarhets- och revisionsutskottet
med 75 000 (75 000) kronor till envar av utskottets
medlemmar vilket totalt uppgår till 343 750
(225 000) kronor.
Ersättning till styrelsen
tkr
Koncernen Koncernen Moderföretag Moderföretag
2024 2023 2024 2023
Rickard Backlund
359
304
359
304
Frank Rosén
195
199
195
199
Elias Georgiadis
0
0
0
0
Malin af Petersen
195
199
195
199
Erik Borgblad
120
130
120
130
Anna Engebretsen
81
114
81
114
Anders Wennberg
114
0
114
0
Totalt
1 064
946
1 064
946
Koncernledning
Vid årsskiftet bestod koncernledningen av verk-
ställandedirektör, vice verkställande direktör, CFO,
vice CFO, projektutvecklings- och inköpschef,
transaktionsansvarig samt affärsområdeschefer
för respektive segment.
Ersättning och förmåner
Ersättning och förmåner till koncernledningen bereds
av ersättningsutskottet och beslutas av styrelsen.
Ersättningen består endast av en grundlön men även
de incitamentsprogram som beskrivs nedan.
Incitamentsprogram
Stenhus Fastigheter har tre beslutade options program;
• Beslutades 27 maj 2021, period med rätt att teckna
nya aktier; 1 juni 2024 till och med 30 juni 2024.
Optionsprogrammet är därmed avslutat.
• Beslutades 26 oktober 2022, period med rätt att
teckna nya aktier; 1 november 2025 till och med
30 november 2025.
• Beslutades 23 maj 2024, period med rätt att teckna
nya aktier; 1 juni 2027 till och med 30 juni 2027.
Samtliga optionsprogram riktar sig till Bolagets led-
ningsgrupp och andra anställda i Bolaget samt ett
optionsprogram till VD separat. Teckningsoptionerna
överlåtes vederlagsfritt till ett dotterbolag till Bolaget,
Stenhus TEOP AB, med rätt och skyldighet för dotter-
bolaget att överlåta teckningsoptionerna till Bolagets
samtliga anställda. Deltagarna i programmen förvärvar
teckningsoptionerna mot kontant betalning till
dotterbolaget. Teckningsoptionerna förvärvades
till marknadsvärde beräknat efter värdering enligt
Black & Scholes värderingsmetod utförd av oberoende
värderare.
I incitamentsprogram 2021–2024 fanns vid periodens
utgång 0 teckningsoptioner då programmet avslutades
30 juni 2024. Innehavarna ägde, under en period om
fyra veckor från den 1 juni 2024 till och med den 30 juni
2024, rätt att inlösa mot samma antal aktier till en
teckningskurs om 21,50 kronor per aktie.
I incitamentsprogram 2022–2025 fanns vid periodens
utgång 3 000 000 teckningsoptioner som innehavar-
na, under en period om fyra veckor från den
1 november 2025 till och med den 30 november 2025,
äger rätt att inlösa mot samma antal aktier till en teck-
ningskurs om 12,66 kronor per aktie.
I incitamentsprogrammen 2024–2027 fanns vid perio-
dens utgång 3 000 000 teckningsoptioner som inne-
havarna, under en period om fyra veckor från den 1 juni
2027 till och med den 30 juni 2027, äger rätt att inlösa
mot samma antal aktier till en teckningskurs om 16,43
kronor per aktie.
Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i de
två utestående programmen kommer aktiekapitalet
öka med 6 000 000 kronor genom utgivande av
6 000 000 aktier, var och en med ett kvotvärde om
1 krona. Utspädningseffekten vid fullt utnyttjande
motsvarar cirka 1,6 procent av totalt antal utlöpande
aktier och röster i Bolaget per 30 december 2024.
Då marknadsmässig premie har erlagts för options-
programmen har inte någon kostnad för aktierelate-
rad ersättning redovisats .
107 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Aktierätter
Program 2021–2024
Koncernen
Moderföretag
Utestående vid periodens början
595 000
595 000
Förfallna under perioden
-595 000
-595 000
Utestående vid periodens slut
–
–
Program 2022–2025
Utestående vid periodens början
820 000
820 000
Utestående vid periodens slut
820 000
820 000
Program 2024–2027
Utestående vid periodens början
–
–
Tilldelade under perioden
1 180 000
1 180 000
Förfallna under perioden
–
–
Utestående vid periodens slut
1 180 000
1 180 000
Verkligt värde
Aktiekurs vid periodens utgång, kr
11,46
11,46
Program 2021–2024
Verkligt värde vid värderingstidpunkten, tkr
0
0
Optionernas lösenpris, kr
21,50
21,50
Aktierätternas löptid, år
0
0
Program 2022–2025
Verkligt värde vid värderingstidpunkten, tkr
-984
-984
Optionernas lösenpris, kr
12,66
12,66
Aktierätternas löptid, år
0,9
0,9
Program 2024–2027
Verkligt värde vid värderingstidpunkten, tkr
-5 865
-5 865
Optionernas lösenpris, kr
16,43
16,43
Aktierätternas löptid, år
2,5
2,5
Pensioner
Personer i koncernledningen har en avgiftsbestämd
pension, utan några andra förpliktelser från bolaget
än att under anställningstiden erlägga en årlig premie.
Detta innebär att efter avslutad anställning har den
anställde rätt att själv bestämma under vilken tid de
tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkast-
ning därpå tas ut som
pension. Pensionsåldern för verkställande direktören
är 69 år och övriga i koncernledningen är 65 år.
Uppsägning
Ömsesidig uppsägningstid om 6 månader för verk-
ställande direktören och för övriga befattningshavare .
Pensioner övriga anställda
Övriga anställda i Stenhus Fastigheter har en avgifts-
bestämd pension, utan några andra förpliktelser från
bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig
premie. Detta innebär att den anställde efter avslutad
anställning har rätt att själv bestämma under vilken tid
de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och
avkastning därpå tas ut som
pension.
108 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Not 10 Finansnetto
Finansnetto Koncernen Koncernen Moderbolaget Moderbolaget
2024 2023 2024 2023
tkr jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec
Tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde
Ränteintäkter
7 221
4 198
4 366
2 245
Ränteintäkter koncernföretag
–
–
27 718
Summa ränteintäkter
7 221
4 198
32 084
27 719
Räntekostnader
-1 973
-2 769
-12
-74
Räntekostnader på räntebärande skulder
-437 066
-412 155
-60 307
-38 815
Räntekostnader koncernföretag
–
–
-10 044
-7 911
Summa räntekostnader
-439 039
-414 924
-70 363
-46 800
Räntekostnader leasing
-5 836
-5 170
-484
-121
Övriga finansiella kostnader
-9 743
-12 742
-4 697
-4 770
Summa övriga finansiella kostnader
-15 579
-17 912
-5 181
-4 891
Summa finansnetto för tillgångar och skulder värderade
-447 397
-428 638
-43 460
-23 972
till upplupet anskaffningsvärde
Koncernen Koncernen Moderbolaget Moderbolaget
tkr 2024 2023 2024 2023
jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec
Tillgångar och skulder värderade till verkligt värde
via resultaträkningen
Ränteintäkter swappar
49 672
41 924
–
–
Räntekostnader swappar
-188
-378
–
–
Summa finansnetto för tillgångar och skulder värderade
49 484
41 456
till verkligt värde via resultaträkningen
–
–
Summa finansnetto
-397 913
-387 091
-43 460
-23 972
Värdeförändringar på finansiella instrument redovisas inte i finansnetto utan på egen rad i resultaträkningen
Not 9 Noteringskostnader
Perioden har även belastats med en jämförelsestö-
rande post avseende noteringskostnader om 13,8
(0) miljoner kronor. Posten avser samtliga externa
kostnader för att förbereda och genomföra bytet till
Nasdaq Stockholms huvudlista.
109 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Not 11 Skatter
Redovisat i resultaträkning och rapport över övrigt totalresultat
Aktuell och uppskjuten skatt Koncernen Koncernen Moderbolaget Moderbolaget
tkr 2024 2023 2024 2023
Periodens skattekostnad
-45 973
-49 773
–
–
Justering av skatt hänförlig till tidigare år
190
-53
–
–
Uppskjuten skatt
-24 631
3 483
–
Totalt redovisad skattekostnad
-70 414
17 027
3 483
–
Avstämning av effektiv skatt Skattesats Koncernen Skattesats Moderbolaget
tkr % 2024 % 2024
Resultat före skatt
–
126 397
–
-390 432
Skatt enligt gällande skattesats
20,6%
-26 038
20,6%
80 429
Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader
–
-7 950
–
-68 804
Skatteeffekt ej skattepliktiga intäkter
–
9 704
–
806
Skatteeffekt på ränteavdragsbegränsning
–
-37 893
–
-8 948
Värdenedgång utan skatteeffekt, förvärvad temporär skillnad
–
-8 173
–
–
Skatt hänförlig till tidigare år
–
190
–
–
Övriga skattemässiga justeringar
–
-254
–
–
Redovisad effektiv skatt
–
-70 414
–
3 483
Avstämning av effektiv skatt Skattesats Koncernen Skattesats Moderbolaget
tkr % 2023 % 2023
Resultat före skatt
–
-392 779
–
-95 223
Skatt enligt gällande skattesats
20,6%
20,6%
Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader
–
-18 457
–
-17 494
Skatteeffekt ej skattepliktiga intäkter
–
–
2 743
Skatteeffekt på ränteavdragsbegränsning
–
-38 774
–
-4 865
Värdenedgång utan skatteeffekt, förvärvad temporär skillnad
–
-22 718
–
–
Utnyttjande av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag
–
194
–
–
Skatt hänförlig till tidigare år
–
-53
–
–
Övriga skattemässiga justeringar
–
-2 549
–
–
Redovisad effektiv skatt
–
17 027
–
–
Redovisat i balansräkningen
Redovisade uppskjutna skatteskulder Koncernen Koncernen Moderbolaget Moderbolaget
tkr 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
Förvaltningsfastigheter
250 354
217 367
–
–
Finansiella placeringar
–
8 161
–
–
Obeskattade reserver
13 328
–
–
Nyttjanderättstillgångar
40 891
782
590
Totalt
304 573
279 845
782
590
Redovisade uppskjutna skattefordringar Koncernen Koncernen Moderbolaget Moderbolaget
tkr 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
Underskottsavdrag
3 814
319
Finansiella placeringar
97
–
–
–
Leasingskuld
40 891
782
590
Totalt
76 098
74 995
4 596
909
Netto uppskjuten skatteskuld och uppskjuten skattefordran
-228 475
-204 850
3 814
319
110 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Not 12 Förvaltningsfastigheter
Fastighetsvärdering
Samtliga förvaltningsfastigheter har externvärderats
varje kvartal av oberoende certifierade värderare
vilket sedan fastställs av företagsledningen. Fastig-
heterna värderas till verkligt värde utan hänsyn till
eventuella portföljeffekter och syftar till att bedöma
fastigheternas marknadsvärde. Under perioden har
fastigheterna värderats av Newsec Advise AB och
Cushman & Wakefield Sweden AB. Värderingen
överensstämmer i all väsentlighet med det redovisade
värdet per den 31 december.
Värderingarna har upprättats i enlighet med tillämpliga
delar av Valuation Practice Statements (VPS) som
ingår i ”Red Book” och utfärdats av RICS samt det
ramverk som upprättats av International Valuation
Standard Council (IVSC).
Den huvudsakliga använda metoden för värdering är
avkastningsbaserad kassaflödesmodell med kalkyl-
period på tio år där fastigheternas förväntade och
normaliserade kassaflöden tillsammans med ett rest-
värde nuvärdesberäknas. Diskontering till nuvärdet av
kassaflödena bestäms av en kalkylränta som ska
motsvara marknadens krav på avkastning vilket bland
annat kan anses innehålla kompensation för normali-
serad riskfri realränta, inflationsförväntning och fast-
ighetsrelaterad risk. Som komplement till avkast-
ningsmetoden används ortsprisanalyser vilket
innebär att fastighetens marknadsvärde även bedöms
utifrån ett antal jämförelseobjekt med likhet i fråga om
storlek, belägenhet, tidpunkten för överlåtelsen och
andra värdepåverkande faktorer.
Avkastningsmetodens kassaflödesuppställning kan
beskrivas enligt följande:
+ Hyresintäkter
- Fastighetskostnader
= Driftnetto
- Avdrag för investeringar
= Kassaflöde
Fastighetsvärderingarnas underlag består av:
• Signerade hyreskontrakt, historiska fastighets-
relaterade kostnader, vakanser och dess skick,
planerade underhållsåtgärder.
• Tomträttsavtal, detaljplaner, taxeringsbeslut,
fastighetskartor och ritningar.
Not 11 Skatter (fortsättning)
Förvalt- Nyttjande- Under-
nings- Finansiella Obeskattade rätts- skotts- Leasing-
fastigheter placeringar reserver tillgångar avdrag
skuld
Summa
2023-12-31
-217 367
-8 161
-13 875
-40 442
34 553
40 442
-204 850
Förvärv och försäljning av
–
–
437
–
569
–
1 006
bolag via eget kapital
Årets förändring enligt
-32 987
8 258
110
-449
-12
449
-24 631
resultaträkning
2024-12-31
-250 354
97
-13 328
-40 891
35 110
40 891
-228 475
Förvalt- Nyttjande- Under-
nings- Finansiella Obeskattade rätts- skotts- Leasing-
Tkr fastigheter placeringar reserver tillgångar avdrag
skuld
Summa
2022-12-31
-271 421
-20 237
-9 226
-38 543
34 568
38 543
-266 316
Förvärv och försäljning av
–
-7 761
-1 798
–
4 172
–
-5 387
bolag via eget kapital
Årets förändring enligt
-2 851
-1 899
-4 187
1 899
resultaträkning
2023-12-31
-217 367
-8 161
-13 875
-40 442
34 553
40 442
-204 850
111 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
• Inflationsantaganden baserade på Riksbankens
och andra marknadsaktörers estimat.
• Besiktningar av fastigheterna genomförs löpande,
med max tre års mellanrum, för att bedöma fastig-
heternas skick och kommersiella förutsättningar.
Nyförhyrningar/omförhandlingar bidrog med en
positiv värdeförändring om cirka 101 miljoner kronor
totalt omfattar detta cirka 59 711 kvadratmeter i ny
och omförhandling. Tillkommande vakanser samt att
ökningen av avkastningskraven har varit högre än
ökningen av driftnetto har lett till en negativ värdeför-
ändring om 176,3 miljoner kronor. Sammantaget
uppgick den orealiserade värdeförändringen till -75,3
miljoner kronor. Det samlade marknadsvärdet för
fastighetsbeståndet uppgick därav till 13 395,0
(13 860,1) miljoner kronor.
Skattemässigt restvärde
Fastigheternas skattemässiga restvärde uppgick
per 31 december 2024 till 5 526,8 (5 874,2) miljoner
kronor.
Åtaganden per balansdag
Per 31 december 2024 fanns förpliktelser gällande
projekt om 95,4 (16,6) miljoner kronor. Inga förpliktel-
ser fanns gällande Bolagets förvärv av fastigheter.
Verkligt värde förvaltningsfastigheter Koncernen Koncernen
2024 2023
mkr jan-dec jan-dec
Verkligt värde vid ingången av perioden
13 860,1
14 259,2
Förvärv
17 7,0
844,7
Försäljning
-746,5
-1 044,2
Orealiserad värdeförändring
-75,3
-490,7
Realiserad värdeförändring
-37,4
-83,0
Aktiverad ränta
1
14,5
27,4
Investering
202,6
346,8
Verkligt värde vid utgången av perioden
13 395,0
13 860,1
Taxeringsvärde
3 759,8
3 467,4
varav fastigheter
2 850,0
2 579,0
varav mark
909,8
888,4
Skattemässigt restvärde
5 526,8
5 874,2
Orealiserad värdeförändring, %
-0,6
-3,4
Antal fastigheter IB
161
180
Förvärv
3
8
Försäljning
-29
-27
Omklassificering
–
–
Antal fastigheter UB
135
161
1 Räntesatsen för den aktiverade ränta uppgår till 5,12 % (6,39 %)
Värderingsmetodik
Nuvärdesberäkning
Varje förvaltningsfastighet värderas individuellt
genom att nuvärdesberäkna framtida kassaflöden,
det vill säga framtida hyresinbetalningar minskade
med bedömda drifts- och underhållskostnader samt
restvärde. För merparten av värderingarna används
tioåriga kassaflödeskalkyler. Hyresintäkterna baseras
på befintliga hyresavtal och befintliga hyresnivåer
med beaktande av avtalade framtida förändringar av
hyror, avtalslängd och långsiktig marknadsvakans.
Fastighetskostnaderna baseras på respektive
fastighets bedömda kostnader.
Direktavkastningskrav
Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms med
utgångspunkt från varje fastighets unika risk och kan
delas upp i två delar, en generell marknadsrisk och en
specifik fastighetsrisk. Marknadsrisken är kopplad till
den allmänna ekonomiska utvecklingen och påverkas
bland annat av investerarnas prioritering mellan olika
tillgångsslag och finansieringsmöjligheter.
112 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Den specifika fastighetsrisken påverkas av fastig-
heternas läge, typ av fastighet, yteffektiviteten,
standarden på lokalerna, kvaliteten på installationerna,
tomträtt, typ av hyresgäst och kontraktens beskaffen-
het. Ur ett teoretiskt resonemang åsätts kalkylräntan
genom att en normaliserad riskfri realränta adderas
med inflationsförväntningar samt en riskfaktor.
Kalkylräntan bedöms för varje enskild fastighet.
Restvärdesberäkning
Restvärdet utgörs av driftöverskottet under återstå-
ende ekonomisk livslängd, vilket baseras på året efter
sista kalkylåret. Restvärdesberäkningen görs för varje
fastighet genom evighetskapitalisering av det upp-
skattade marknadsmässiga driftöverskottet och det
bedömda marknadsmässiga avkastningskravet för
respektive fastighet. Avkastningskravet består av den
normaliserade riskfria räntan samt varje fastighets
unika risk. Fastigheternas unika risk är bedömd utifrån
de externa värderarnas marknadsdatabaser, erfaren-
heter och gjorda transaktioner enligt ortsprismetoden
på respektive marknad.
Kalkylräntan/diskonteringsräntan används för att
diskontera fastigheternas restvärde till nuvärde.
Värderingsparametrar, total
Min
Max
Viktat snitt
Kalkylräntan
1
, %
6,15
(5,91)
9,97
(9,96)
8,16
(8,19)
Direktavkastningskravet
2
, %
4,17
(3,84)
7,92
(7,80)
6,13
(6,05)
Marknadshyra lokaler
3
, kr/kvm
114
(119)
6 235
(5 983)
1 078
(1 054)
Långsiktig vakans
4
, %
0,0
(0,0)
10,0
(10,2)
5,2
(5,1)
Drift och underhåll
5
, kr/kvm
12
(12)
495
(505)
173
(181)
Känslighetsanalys, total
Värdepåverkan mkr Värdepåverkan mkr
+ -
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter
-477,2
(-554,9)
505,4
(594,4)
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter
-503,8
(-564,7)
598,5
(671,5)
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent
534,9
(574,0)
-534,4
(-574,2)
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter
-181,6
(-192,3)
181,7
(176,3)
Drift och underhåll, +/- 10 procent
-319,3
(-361,7)
319,0
(361,7)
1 Fyra fastigheter har kalkylränta under 6 % och motsvarar 9,4 % av värdet. Nio fastigheter har kalkylränta över 9,5 % och motsvarar 1,1 % av värdet.
2 En fastighet har direktavkastningskrav under 4,5 % och motsvarar 0,6 % av värdet. Fyra fastigheter har direktavkastningskrav över 7,5 % och motsvarar 0,5 % av värdet.
3 Fyra fastigheter av marknadshyra under 400 kr/kvm och motsvarar 0,2 % av värdet. Sju fastigheter av marknadshyra över 4000 kr/kvm och motsvarar 0,2 % av värdet.
4 Sju fastigheter har långsiktig vakans på 0 % och motsvarar 2,1 % av värdet. Fem fastigheter har långsiktig vakans över 9,5 % och motsvarar 1,8 % av värdet.
5 En fastighet har DoU under 30 kr/kvm och motsvarar 2,3 % av värdet. Sju fastigheter har DoU över 475 kr/kvm och motsvarar 11,6 % av värdet.
113 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Värderingsparametrar, sällanköps-/dagligvaruhandel
Min
Max
Viktat snitt
Kalkylräntan, %
7,73
9,53
8,72
Direktavkastningskravet, %
5,72
7,48
6,69
Marknadshyra lokaler, kr/kvm
297
6 235
1 154
Långsiktig vakans, %
3,0
10,0
5,4
Drift och underhåll, kr/kvm
25
445
184
Känslighetsanalys, sällanköps-/dagligvaruhandel
Värdepåverkan mkr Värdepåverkan mkr
+ -
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter
-73,2
77,0
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter
-70,1
81,5
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent
94,0
-94,0
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter
-27,9
27,9
Drift och underhåll, +/- 10 procent
-52,9
52,9
Värderingsparametrar, kontor
Min
Max
Viktat snitt
Kalkylräntan, %
7,76
8,98
8,15
Direktavkastningskravet, %
5,75
6,95
6,14
Marknadshyra lokaler, kr/kvm
1 387
2 061
1 687
Långsiktig vakans, %
2,7
6,0
4,5
Drift och underhåll, kr/kvm
70
400
250
Känslighetsanalys, kontor
Värdepåverkan mkr Värdepåverkan mkr
+ –
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter
-46,9
49,1
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter
-56,8
66,9
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent
72,1
-72,1
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter
-20,9
20,9
Drift och underhåll, +/- 10 procent
-33,1
33,1
114 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Värderingsparametrar, lager/lätt industri/logistik
Min
Max
Viktat snitt
Kalkylräntan, %
7,28
9,97
8,30
Direktavkastningskravet, %
5,28
7,92
6,28
Marknadshyra lokaler, kr/kvm
114
2 773
841
Långsiktig vakans, %
2,0
10,0
5,7
Drift och underhåll, kr/kvm
12
400
135
Känslighetsanalys, lager/lätt industri/logistik
Värdepåverkan mkr Värdepåverkan mkr
+ -
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter
-246,2
261,6
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter
-265,4
314,9
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent
275,4
-274,9
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter
-98,5
98,6
Drift och underhåll, +/- 10 procent
-167,1
166,8
Värderingsparametrar, offentliga fastigheter
Min
Max
Viktat snitt
Kalkylräntan, %
6,15
9,22
7,40
Direktavkastningskravet, %
4,17
7,19
5,37
Marknadshyra lokaler, kr/kvm
790
3 300
1 972
Långsiktig vakans, %
–
10,0
4,3
Drift och underhåll, kr/kvm
25
495
337
Känslighetsanalys, offentliga fastigheter
Värdepåverkan mkr Värdepåverkan mkr
+ -
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter
-110,9
117,8
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter
-111,5
135,2
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent
93,4
-93,4
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter
-34,3
34,3
Drift och underhåll, +/- 10 procent
-66,2
66,2
115 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Not 13 Nyttjanderättstillgångar och leasingskulder
Per 31 december 2024
Tomträtt
Bilar
Totalt
Totalt
tkr tillgång skuld
Ingående balans
193 457
2 864
196 321
196 321
Tillkommande avtal
–
2 018
2 018
2 018
Förvärvade avskrivningar
–
–
–
–
Årets avskrivningar
–
-708
-708
–
Förvärvade amorteringar
–
–
–
–
Årets amorteringar
–
–
–
-708
Avslutade avtal
–
-379
-379
-379
Omvärdering
1 246
–
1 246
1 246
Utgående balans per 31 dec 2024
194 703
3 795
198 498
198 498
Räntekostnader hänförliga till nyttjanderättstillgångar uppgår för hela perioden till 5 836 tkr varv 5 352 tkr avser tomträttsavgäld och 484 tkr avser bilar. Tomträtter
betraktas enligt IFRS 16 som ett evigt hyresavtal och det redovisade värdet kommer därmed inte att skrivas av utan värdet kommer kvarstå tills omförhandling av
tomträttsavgälden sker. Leasingskulden som uppstår amorteras inte utan värdet kvarstår fram tills omförhandling av tomträttsavgälden sker. Avtal för bilar tecknas
på treårskontrakt.
Per 31 december 2023
Tomträtt
Bilar
Totalt
Totalt
tkr tillgång skuld
Ingående balans
185 472
1 629
187 101
187 101
Tillkommande avtal
7 985
2 221
Förvärvade avskrivningar
–
–
–
–
Årets avskrivningar
–
-734
-734
–
Förvärvade amorteringar
–
–
–
–
Årets amorteringar
–
–
–
-734
Avslutade avtal
–
-252
-252
-252
Omvärdering
–
–
–
–
Utgående balans per 31 dec 2023
193 457
2 864
196 321
196 321
Räntekostnader hänförliga till nyttjanderättstillgångar uppgår för hela perioden till 5 291 tkr varv 5 170 tkr avser tomträttsavgäld och 121 tkr avser bilar.
Tomträtter betraktas enligt IFRS 16 som ett evigt hyresavtal och det redovisade värdet kommer därmed inte att skrivas av utan värdet kommer kvarstå tills
omförhandling av tomträttsavgälden sker. Leasingskulden som uppstår amorteras inte utan värdet kvarstår fram tills omförhandling av tomträttsavgälden sker.
Avtal för bilar tecknas på treårskontrakt.
116 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Not 14 Immateriella anläggningstillgångar
1
Koncernen Koncernen Moderbolaget Moderbolaget
tkr 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
5 124
3 524
5 124
3 524
Inköp
1 398
1 600
1 398
1 600
Förvärv vid köp av dotterbolag
–
–
–
–
Avyttringar/utrangeringar
–
–
–
–
6 522
5 124
6 522
5 124
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början
-846
–
-846
–
Avyttringar/utrangeringar
–
–
–
–
Årets avskrivningar
-1 112
-846
-1 112
-846
Summa ackumulerade avskrivningar enligt plan
-1 958
-846
-1 958
-846
Redovisat värde
4 564
4 278
4 564
4 278
1 Avser IT-system och licenser
Not 15 Övriga materiella anläggningstillgångar
Koncernen Koncernen Moderbolaget Moderbolaget
tkr 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
849
1 130
692
692
Förvärv vid köp av dotterbolag
–
115
–
–
Avyttringar/utrangeringar
–
-396
–
–
849
849
692
692
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början
-186
-51
-140
-1
Förvärv vid köp av dotterbolag
–
–
–
–
Avyttringar/utrangeringar
–
53
–
–
Årets avskrivningar
-165
-188
-138
-139
Summa ackumulerade avskrivningar enligt plan
-351
-186
-278
-140
Redovisat värde
498
663
414
552
Not 16 Andelar i koncernföretag
Koncernen Koncernen Moderbolaget Moderbolaget
tkr2024-12-312023-12-312024-12-312023-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
–
–
4 279 424
214 993
Förvärv
–
–
48 636
256 701
Försäljningar
–
–
–
-25
Aktieägartillskott
–
–
90 000
3 807 755
–
–
4 418 060
4 279 424
Ackumulerade nedskrivningar
Vid årets början
-83 900
-23 000
Årets nedskrivningar
–
–
-310 000
-60 900
Summa ackumulerade nedskrivningar
–
–
-393 900
-83 900
Redovisat värde
–
–
4 024 160
4 195 524
117 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Bolagsförteckning, per 2024-12-31
Kapital andel, Bokfört Redovisat Redovisat
Organisations- Antal rösträtts- värde EK resultat
nummer
Säte
andelar andel 2024-12-31 2024-12-31 2024
Direkt ägda dotterbolag % tkr tkr tkr
Stenhus Projekt i Norden AB
559260-0976
Stockholm
500
100
168
181
3
Stenhus TEOP AB
559280-4982
Stockholm
250
100
25
257
0
Stenhus JV-Holding AB
559320-5981
Stockholm
25 000
100
825
2 198
-2
Stenhus Fastigheter 1 AB
559269-6388
Stockholm
25 000
100
694 707
773 293
18 472
Stenhus Fastigheter 2 AB
559284-4673
Stockholm
25 000
100
394 726
393 074
7 596
Stenhus Fastigheter 3 AB
559280-4826
Stockholm
250
100
14 525
23 109
759
Stenhus Fastigheter 4 AB
559280-4933
Stockholm
250
100
2 051 690
2 049 546
70 000
Stenhus Fastigheter 5 AB
559332-4915
Stockholm
25 000
100
78 119
73 121
-1 296
Stenhus Fastigheter 6 AB
559332-4923
Stockholm
25 000
100
394 039
704 147
-309 994
Stenhus Fastigheter 7 AB
559422-0906
Stockholm
250
100
25
26
23 257
Stenhus fastigheter 8 AB
559450-1263
Stockholm
250
100
90 025
90 025
193
Stenhus fastigheter 9 AB
559475-4888
Stockholm
250
100
25
25
0
Backaheden Fastighets AB
559263-8240
Stockholm
3 886 558
77
305 261
369 925
11 567
4 024 160
4 478 927
-179 445
Organisations- Kapital andel,
nummer
Säte
Antal andelar
rösträttsandel
Indirekt ägda dotterbolag %
Randviken Fastigheter AB (publ)
556776-3213
Stockholm
44 408 960
100
Raybased Proptech AB
559206-4116
Stockholm
532
100
Backaheden Midco 1 AB
559275-6760
Stockholm
38 500
77
Backaheden Midco 3 AB
559402-3524
Stockholm
19 250
77
Backaheden Hede 3:122 Fastighets AB
556990-7099
Stockholm
385
77
Backaheden Hagalund 1:27 Fastighets AB
559146-0125
Stockholm
3 850
77
Backaheden Getinge Brogård 2:16 Fastighets AB
559032-2177
Stockholm
385
77
Backaheden Drönaren 1 Fastighets AB
556928-1636
Stockholm
385
77
Backaheden Skövde Fastighets AB
559298-5021
Stockholm
385
77
Backaheden Sparrhornet 3 Fastighets AB
559298-5013
Stockholm
385
77
Stenhus Förvärv AB
559308-9682
Stockholm
250
100
Stenhus Reverse Holdco 1
559312-6229
Stockholm
250
100
Stenhus Borås Källbäcksryd 1:58 AB
556866-2737
Stockholm
500
100
Stenhus Borås Landala 2 AB
556716-4941
Stockholm
1 000
100
Stenhus Borås Kilsund 9 AB
559171-7177
Stockholm
500
100
Randviken Källbäcksryd 1:59 AB
559180-8992
Stockholm
500
100
Stenhus Reverse Holdco 2 AB
559312-6237
Stockholm
250
100
Stenhus Stockholm Köksgården 4 AB
556438-3817
Stockholm
1 000
100
Stenhus Västerhaninge Nödesta 13:7 AB
559215-7290
Stockholm
50 000
100
Stenhus Täby Husmodern 6 AB
556418-4884
Stockholm
1 000
100
Stenhus Reverse Holdco 3 AB
559312-6245
Stockholm
250
100
Stenhus Karlstad Vänersnipan 1 AB
559224-4015
Stockholm
50 000
100
Stenhus Karlstad Affärsmannen 2 AB
559141-1714
Stockholm
50 000
100
Stenhus Reverse Holdco 4 AB
559312-6252
Stockholm
250
100
Stenhus Nyköping Järnhandlaren 6 AB
556913-0460
Stockholm
500
100
Stenhus Nyköping Guldsmeden 10 AB
556913-0338
Stockholm
500
100
Stenhus Järfälla Jakobsberg 2406 AB
559079-8475
Stockholm
50 000
100
Stenhus Tyresö Forellen AB
556814-7945
Stockholm
500
100
Stenhus Nyköping Minuthandlaren 17 AB
556907-3454
Stockholm
500
100
Stenhus Reverse Holdco 5 AB
559312-6260
Stockholm
250
100
Stenhus Alingsås Fastighets AB
559079-8905
Stockholm
1 000
100
Stenhus Uddevalla Bastionen 28 AB
556866-8296
Stockholm
500
100
Stenhus Reverse Buyco 19 AB
559312-6450
Stockholm
250
100
Randviken Vallentuna-Mörby 1:118 Kommanditbolag
969601-2633
Stockholm
1
100
Stenhus Södertälje Fjärilen 22 AB
559083-6234
Stockholm
500
100
Stenhus Reverse Holdco 7 AB
559312-5973
Stockholm
250
100
Stenhus Karlstad Bryggaren 12 AB
556820-8325
Stockholm
50 000
100
Stenhus Fagersta Tele 1 AB
556937-5453
Stockholm
500
100
Stenhus Karlstad Fanfaren 7 AB
559234-3262
Stockholm
500
100
118 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Bolagsförteckning, per 2024-12-31 (fortsättning)
Indirekt ägda dotterbolag
Organisations- Kapital andel,
nummer
Säte
Antal andelar
rösträttsandel
%
Stenhus Norsborg Alby Kvarn AB
559240-1540
Stockholm
250
100
Stenhus Norrköping Orrekulla 1:56 AB
559326-3741
Stockholm
250
100
Stenhus Tranan Holdco AB
559300-9177
Stockholm
50 000
100
Stenhus Skövde Personbilen 1 AB
559263-4611
Stockholm
250
100
Stenhus Uttern AB
559326-6405
Stockholm
250
100
Stenhus Fastigheter 10
559315-5699
Stockholm
25 000
100
Stenhus Svarven 4 AB
556454-8872
Stockholm
10 000
100
Stenhus Svanholmen 1 AB
559159-1549
Stockholm
50 000
100
Stenhus Lidköpingsstädet 12 AB
556729-0381
Stockholm
100 000
100
Stenhus PH Fastigheter AB
556739-7897
Stockholm
100 000
100
Stenhus Finnslätten 6 AB
556727-7800
Stockholm
1 000
100
Stenhus Stålet 2 & Värmet 3 AB
556727-7792
Stockholm
1 000
100
Stenhus Norr Holdco AB
559354-2615
Stockholm
25 000
100
Verfast AB
559354-2623
Stockholm
25 000
100
Stenhus Buyco 22009 AB
559374-3437
Stockholm
25 000
100
Stenhus SV Holdco AB
559355-9908
Stockholm
25 000
100
Stenhus Katrinedal 11 AB
556671-7947
Stockholm
1 000
100
Stenhus K7 AB
556683-2928
Stockholm
1 000
100
Stenhus Maskrosen AB
556683-1607
Stockholm
1 000
100
Stenhus Vaggeryd Fastighets AB
559344-6635
Stockholm
250
100
J.S. Logistikfastigheter AB
559320-6096
Stockholm
25 000
100
Stenhus Holding Librobäck AB
559357-1416
Stockholm
25 000
100
Stenhus Tumba Samariten 1 AB
559081-3092
Stockholm
1 000
100
Stenhus Botkyrka Kyrkbyn 2 AB
556176-3151
Stockholm
4 000
100
Stenhus Köping Montören 1 AB
559159-1531
Stockholm
50 000
100
Stenhus Södertälje Företagaren 1 AB
559153-7294
Stockholm
500
100
Stenhus Botkyrka Kumlakneken 2 AB
559029-9490
Stockholm
500
100
Stenhus Köping Våghagen 1 AB
559271-4447
Stockholm
250
100
Stenhus Vimmerby 3:314 AB
559281-0666
Stockholm
25
100
Stenhus Kumla Radion 1 & 3 AB
559181-1566
Stockholm
50 000
100
Stenhus Norrtälje Vattumannen 3 AB
559284-4665
Stockholm
25 000
100
Stenhus Älvsjö Fabrikören 7 AB
559269-3914
Stockholm
250
100
Stenhus Sigtuna Steninge 1:66 AB
559246-1973
Stockholm
250
100
Stenhus Huddinge Rektangeln 2 AB
556413-5357
Stockholm
2 000
100
Stenhus Miljöhuset AB
556889-1476
Stockholm
500
100
Stenhus Sigtuna Steninge 1:217 AB
559242-1803
Stockholm
250
100
Stenhus Köping Spinnaren 4 och 6 AB
559106-5635
Stockholm
500
100
Stenhus Vivalla Kardanen 13 AB
556913-7846
Stockholm
500
100
Stenhus Södertälje Sextanten 5 AB
559097-1692
Stockholm
50 000
100
Stenhus Ivalo 1 AB
559097-1536
Stockholm
50 000
100
Stenhus Västerås Magnetfältet 1 AB
556496-6942
Stockholm
1 000
100
Tyresö F. 4 AB
556980-1177
Stockholm
500
100
Stenhus Fyrislund 12:2 AB
556752-6891
Stockholm
1 000
100
Uppsala F. 14:2 AB
559220-8101
Stockholm
50 000
100
Stenhus Sandåker AB
559065-3357
Stockholm
50 000
100
Stenhus Muttern AB
559152-6982
Stockholm
500
100
Stenhus Sala Kräftan 4 AB
559245-8011
Stockholm
250
100
Stenhus Dikesrenen 12 AB
559347-5352
Stockholm
25 000
100
Stenhus Vallentuna Stångberga 4:4 AB
559365-3370
Stockholm
250
100
Stenhus Nybro Prometeus 16 AB
559294-5124
Stockholm
500
100
Stenhus Traktorn 5 i Södertälje AB
559247-8340
Stockholm
250
100
Stenhus Burlöv Tågarp Holding AB
559263-6780
Stockholm
250
100
Stenhus Librobäck AB
556821-4380
Stockholm
500
100
Stenhus Bilanläggningar 1 AB
556727-8667
Stockholm
1 000
100
Stenhus Visby Kolgården 14 AB
559290-6639
Stockholm
250
100
Stenhus Tyresö Kumla 3:175 AB
559306-6219
Stockholm
250
100
Stenhus DB HoldCo 2 AB
559415-0616
Stockholm
250
100
MaxFastigheter i Sverige AB
556937-5487
Stockholm
21 644 081
100
Stenhus Karlstad Släggan 1-4 AB
556357-3277
Stockholm
1 000
100
Stenhus Arvika Blästern 2-Sargen 3-Silon 3 AB
559079-1553
Stockholm
500
100
119 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Bolagsförteckning, per 2024-12-31 (fortsättning)
Organisations- Kapital andel,
nummer
Säte
Antal andelar
rösträttsandel
Indirekt ägda dotterbolag %
Stenhus Örebro Expeditören 13&17 AB
559080-1535
Stockholm
500
100
Stenhus Katrineholm Barken 25 AB
556931-4817
Stockholm
500
100
Stenhus Västerås Köpmannen 7&15 AB
556613-7625
Stockholm
1 000
100
Stenhus Borlänge Märlan 2 AB
559046-1157
Stockholm
500
100
Stenhus Västerås Köpmannen 12 AB
556694-6181
Stockholm
1 000
100
Stenhus Skövde Traktorn 1:1 AB
559196-5487
Stockholm
500
100
Stenhus Karlstad Blandaren 1 AB
559283-9244
Stockholm
250
100
Stenhus Karlstad Fanfaren 4 AB
556930-7654
Stockholm
500
100
Stenhus Fagersta Läkaren 9 AB
559068-9153
Stockholm
500
100
Stenhus Norrköping Blyet 6 AB
559008-5394
Stockholm
10 000
100
Stenhus Hedemora Norsen 1 AB
559070-9456
Stockholm
500
100
Stenhus Filipstad Västerängen 23 AB
559182-5707
Stockholm
50 000
100
Stenhus Bro Klöv och Lilla Ullevi 1:12 AB
556968-3427
Stockholm
550
100
Stenhus Fastigheter 1 TopCo 3 AB
559379-2921
Stockholm
25 000
100
Stenhus Hallsberg Vissberga 11:5 AB
559063-3110
Stockholm
500
100
Stenhus Köping Reparatören 4 AB
559120-3566
Stockholm
500
100
Stenhus Torsby Vasserud 3:10 AB
559182-5632
Stockholm
50 000
100
Stenhus Hagfors Grinnemo 1:180 & Neken 7 AB
559182-5715
Stockholm
50 000
100
Stenhus Uppsala Danmark-Säby 11:3 AB
556937-2344
Stockholm
1 000
100
Stenhus Fagersta Dagny 4 AB
559064-1873
Stockholm
50 000
100
Stenhus Laxå Laxåskogen 2:56 AB
556921-4264
Stockholm
1 000
100
Stenhus Karlstad Fanfaren 6 AB
556930-7696
Stockholm
500
100
Stenhus Karlstad Fanfaren 5 AB
556931-4809
Stockholm
500
100
Stenhus Finspång Hårstorp 1:100 AB
559059-6994
Stockholm
500
100
Stenhus Hallsberg Vissberga 11:7 AB
559074-4842
Stockholm
500
100
Stenhus Karlstad Lerum 1:20 AB
559182-5699
Stockholm
50 000
100
Stenhus Sunne Brårud 1:120 & Skäggeberg 15:72 AB
559182-5681
Stockholm
50 000
100
Stenhus Malung Mobyarna 5:9 AB
559181-0899
Stockholm
500
100
Stenhus Buyco 22010 AB
559374-3445
Stockholm
25 000
100
Fastighetsaktiebolaget Eskilstuna Snabbmat
559486-8738
Stockholm
25 000
100
Stenhus Fastigheter 2 TopCo 1 AB
559350-1868
Stockholm
250
100
Stenhus Karlstad Gräsvallen 4 AB
556953-2442
Stockholm
1 000
100
Stenhus Eskilstuna Skiftinge 1:5&6 AB
559174-2852
Stockholm
500
100
Stenhus Grums Karlberg 2:281 AB
556861-1056
Stockholm
2 000
100
Stenhus Torshälla 5:44 AB
556998-3843
Stockholm
500
100
Stenhus Karlstad Gräsvallen 5 AB
556960-4761
Stockholm
1 000
100
Stenhus Fastigheter 1 TopCo 1 AB
559509-3203
Stockholm
250
100
Stenhus Fastigheter 1 TopCo 2 AB
559509-3252
Stockholm
250
100
Stenhus Fastigheter 2 TopCo 2 AB
559506-9948
Stockholm
250
100
Stenhus Fastigheter 2 TopCo 3 AB
559506-9955
Stockholm
250
100
Stenhus Fastigheter 2 TopCo 4 AB
559506-9922
Stockholm
250
100
Stenhus Borlänge Cisternen 3 Holding AB
559509-3260
Stockholm
250
100
Stenhus Göteborg Biskopsgården 44:4 AB
556549-9281
Stockholm
1 000
100
Stenhus Borlänge Cisternen 3 AB
559182–6390
Stockholm
500
100
Stenhus Sala Nybo 1 AB
556677-0334
Stockholm
1 000
100
Stenhus Göteborg Biskopsgården 44:4 Holding AB
559481-1845
Stockholm
250
100
120 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Not 17 Andelar i intresseföretag
2024
tkr
RandNyf
Kanoten 10
Krona Public Backaheden Projekt-
Real Estate AB
Fastighets AB
1
utveckling AB
Totalt
Vid årets början
118 463
-
196
118 659
Förvärv
7 454
-
22
7 476
Resultatandel
-26 497
-
-188
-26 685
Bokfört värde vid årets slut
99 420
-
30
99 450
RandNyf
Kanoten 10
2023 Krona Public Backaheden Projekt-
tkr Real Estate AB
Fastighets AB
1
utveckling AB
Totalt
Vid årets början
150 735
126 877
196
277 808
Förvärv
–
66 406
–
66 406
Resultatandel
-25 747
-11 654
–
-37 401
Utdelning
-6 525
-6 785
–
-13 310
Utrangering av andelar i intresseföretag, stegvist förvärv
–
-136 084
–
-136 084
Resultateffekt utrangering av intresseföretag,
stegvist förvärv
–
-38 760
–
-38 760
Bokfört värde vid årets slut
118 463
–
196
118 659
1 Backaheden Fastighets AB klassficerades om till koncernföretag i kvartal 4 2023
Kapitalandel,
rösträttsandel %
Noterat pris/Verkligt värde
Bokfört värde
Andelar i intresseföretag
Org.nr
Säte
2024-12-31
2023-12-31
2024-12-31
2023-12-31
2024-12-31
2023-12-31
Krona Public Real Estate AB
559298-1707
Stockholm
26,5
29,9
74 814
76 369
99 420
118 463
RandNyf Kanoten 10
Projektutveckling AB
559262-0644
Stockholm
50,0
50,0
–
2
–
2
30
196
99 450
118 659
2 Privat företag - noterat pris saknas
Intresseföretagens resultat- och balansräkning i sammandrag (100%)
Krona Public Real Estate AB
tkr
2024-12-31
2023-12-31
Nettomsättning
72 929
68 788
Årets totalresultat
27 123
-111 941
Anläggningstillgångar
1 260 788
1 186 584
Omsättningstillgångar
97 200
46 766
Långfristiga skulder
-855 549
-869 513
Kortfristiga skulder
-73 408
-21 232
Nettotillgångar
429 031
342 605
121 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Not 18 Innehav utan bestämmande inflytande
Nedan presenteras finansiell information i samman-
drag för väsentlig innehav utan bestämmande infly-
tande i koncernen, vilket utgörs av Backheden Fastig-
hets AB. Bolaget är ett fastighetsbolag som är
upptagen till handel på Spotlight Stock Market och
har sin inriktning inom segmentet lager/lätt industri/
logstik. Stenhus Fastigheter har under 2024 succes-
sivt ökat sitt ägande i Backheden Fastighets AB från
62 procent till 77 procent.
Stenhus Fastigheter i Norden AB, Innehav utan bestämmande inflytande,
andel % andel %
Innehav utan bestämmande
inflytande
Org.nr
Säte
2024-12-31
2023-12-31
2024-12-31
2023-12-31
Backaheden Fastighets AB
559263-8240
Stockholm
77%
62%
23%
38%
Finansiell information i sammandrag
tkr
2024-12-31
2023-12-31
Intäkter
69 208
54 228
Årets totalresultat
26 931
-19 875
Koncernmässiga justeringar
–
140 120
Årets totalresultat inkl koncernjusteringar
26 931
120 245
Årets resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande
7 841
45 693
Anläggningstillgångar
1 103 211
1 009 130
Omsättningstillgångar
30 325
60 536
Långfristiga skulder
-169 233
-568 246
Kortfristiga skulder
-469 197
-33 055
Nettotillgångar
495 106
468 365
Koncernmässiga justeringar
-14 821
-14 821
Nettotillgångar inkl koncernmässiga justeringar
480 285
453 544
Redovisat värde innehav utan bestämmande inflytande
110 465
172 347
Kassaflöde från den löpande verksamhet
21 575
33 173
Kassaflöde från investeringsverksamhet
-97 135
-186 142
Kassaflöde från finanseringsverksamheten
46 036
169 170
Ökning/minskning av likvida medel
-29 524
16 201
Not 19 Långfristiga fordringar
Koncernen Koncernen Moderbolaget Moderbolaget
2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
Säljarrevers
38 006
–
–
–
Totalt
38 006
–
–
–
122 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Not 20 Derivat
Koncernen Koncernen Moderbolaget Moderbolaget
tkr 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
Tillgångar värderade till verkligt värde över resultaträkningen.
Ingående balans
39 616
98 237
–
–
Förvärv
–
37 674
–
–
Värdeförändring via resultaträkningen¹
-40 089
–
–
Utgående balans per 31 dec
-473
39 616
–
–
1
Verkligt värde för ränteswappar baseras på en diskontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktets villkor och förfallodagar och med utgångspunkt i marknadsräntan på balansdagen (nivå 2).
Not 21 Kundfordringar
Koncernen Koncernen Moderbolaget Moderbolaget
tkr 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
Fordringar på kunder och hyresgäster
12 249
16 544
143
–
Avsättning för osäkra fordringar
-5 797
-10 143
–
–
Totalt
6 452
6 401
143
–
Åldersfördelade kundfordringar Koncernen Koncernen Moderbolaget Moderbolaget
tkr 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
Ej förfallet
2 343
5 906
–
–
Förfallna <30 dagar
2 053
-1 408
143
–
Förfallna >31 dagar
7 853
12 046
–
–
Totalt
12 249
16 544
143
–
Not 22 Fordringar hos koncernföretag
Långfristiga fordringar på koncernföretag Koncernen Koncernen Moderbolaget Moderbolaget
tkr2024-12-312023-12-312024-12-312023-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
–
–
1 022 877
4 555 302
Tillkommande fordringar
–
–
288 491
4 150 267
Avgående fordringar
–
–
-437 397
-7 682 691
Totalt
–
–
873 972
1 022 877
Kortfristiga fordringar på koncernföretag Koncernen Koncernen Moderbolaget Moderbolaget
tkr2024-12-312023-12-312024-12-312023-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
–
–
34 380
25 912
Tillkommande fordringar
–
–
7 485
198 706
Avgående fordringar
–
–
-10 747
-190 238
Totalt
–
–
31 118
34 380
123 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Not 24 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Koncernen Koncernen Moderbolaget Moderbolaget
tkr 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
Upplupna intäkter
33 643
32 748
–
–
Upplupen ränta
4 462
9 009
–
–
Förutbetald försäkring
209
4 422
–
191
Tomträttsavgäld
1 078
955
–
–
Övriga förutbetalda kostnader
16 464
26 430
3 736
7 719
Totalt
55 856
73 564
3 736
7 910
Not 23 Kortfristiga fordringar och övriga fordringar
Koncernen Koncernen Moderbolaget Moderbolaget
tkr 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
Lämnad handpenning
12 600
–
–
–
Momsfordran
16 439
14 771
–
–
Investeringslån
11 000
750
–
–
Övriga kortfristiga fordringar
15 947
53 430
1 242
1 833
Totalt
55 986
68 951
1 242
1 833
124 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Not 25 Räntebärande skulder
Räntebärande skulder förfaller till betalning enligt nedan Koncernen Koncernen Moderbolaget Moderbolaget
tkr 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
Långfristiga räntebärande skulder
Banklån
Mellan ett och fem år
5 926 522
5 924 267
–
–
Senare än fem år
99 443
238 418
–
–
Obligationslån
Mellan ett och fem år
596 433
475 511
596 433
475 511
Senare än fem år
–
–
–
–
Totalt långfristiga skulder exklusive uppskjuten
6 622 398
6 638 196
596 433
475 511
skatteskuld och leasingavtal
Kortfristiga räntebärande skulder
Kortfristiga banklån
764 153
1 168 338
–
–
Kortfristiga obligationslån
–
–
–
–
Checkkredit
–
150 000
–
150 000
Totalt kortfristiga räntebärande skulder exkl leasingavtal
764 153
1 318 338
–
150 000
Totalt räntebärande skulder exklusive uppskjuten
7 386 550
7 956 534
596 433
625 511
skatteskuld och leasingavtal
Kassaflöden
Ej kassaflöden
Periodiserade
uppläggnings-
tkr
2023-12-31
Upptagna lån
Amortering
Förvärv
kostnader
2024-12-31
Banklån
7 331 023
929 908
-1 471 638
–
824
6 790 117
Obligationslån
475 511
119 338
–
–
1 584
596 433
Checkkredit
150 000
–
-150 000
–
–
–
Totalt
7 956 534
1 049 246
-1 621 638
–
2 408
7 386 550
Kassaflöden
Ej kassaflöden
Periodiserade
uppläggnings-
tkr
2022-12-31
Upptagna lån
Amortering
Förvärv
kostnader
2023-12-31
Banklån
7 766 648
3 243 253
-4 191 705
512 687
140
7 331 023
Obligationslån
495 641
475 511
-498 750
–
3 109
475 511
Checkkredit
44 186
320 156
-214 342
–
–
150 000
Totalt
8 306 475
4 038 920
-4 904 797
512 687
3 249
7 956 534
125 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Kapitalbindningsstruktur för bank- och obligationslån³
Säkerställda Genomsnittlig
Period banklån Obligationslån Totalt ränta Andel
år mkr mkr mkr % %
2024
2023
2024
2023
2024
2023
2024
2023
2024
2023
< 1år²
634
1 173
–
–
634
1 173
4,5
6,8
8,6
15 ,0
1-2 år
1 543
3 143
596
–
2 139
3 143
5,4
5,9
29,0
40 ,0
2-3 år
4 189
1 664
–
476
4 189
2 140
4,8
7,0
56,7
27,0
3-4 år
303
1 150
–
–
303
1 150
4,4
6,0
4,1
14,0
4-5 år
22
86
–
–
22
86
4,4
6,3
0,3
1,0
> 5 år
99
265
–
–
99
265
4,7
5,9
1,3
3,0
Summa/genomsnitt
6 790
7 481
596
476
7 387
7 957
4,9
6,4
100,0
100,0
Räntebindningsstruktur bank- och obligationslån³
Genomsnittlig
Period Kapital Derivat Nettobelopp ränta Andel
år mkr mkr¹ mkr % %
2024
2023
2024
2023
2024
2023
2024
2023
2024
2023
< 1år
7 344
7 819
-1 995
-3 031
5 349
4 788
5,1
7,7
72,4
61,0
1-2 år
24
71
306
1 522
330
1 593
1,8
0,9
4,5
20,0
2-3 år
–
–
1 150
109
1 150
109
3,2
0,2
15,6
1,0
3-4 år
–
–
539
1 150
539
1 150
2,4
3,2
7,3
14,0
4-5 år
–
–
–
250
–
250
–
2,8
–
3,0
> 5 år
18
67
–
–
18
67
5,5
6,8
0,2
1,0
Summa/genomsnitt
7 387
7 957
–
–
7 387
7 957
4,5
5,4
100,0
100,0
1 Utöver angivna derivat om 1 995 mkr finns ytterligare derivat om 1 535 mkr. Dessa har exkluderats från tabellen då de förfaller inom 1 år.
2 Utöver kreditförfall om 634 mkr < 1 år redovisar Bolaget i balansräkningen även kortfristig del av långfristig finansiering om 130 mkr under kortfristiga räntebärande skulder. Samtliga kreditförfall < 1 år
avser säkerställa banklån.
3 Genomsnittlig ränta i tabellen Räntebindningsstruktur inkluderar derivat medan tabellen Kapitalbindningsstruktur anger genomsnittlig ränta exkl. derivat .
Not 26 Finansiella risker och finanspolicy
Bolagets risker, riskbeskrivning, hantering och
Stenhus Fastigheters bedömning, se förvaltnings-
berättelsen sid 66-69.
Finanspolicyn
Bolaget är genom sin verksamhet exponerad för olika
slags finansiella risker. Med finansiella risker avses
finansieringsrisk, ränterisk, likviditetsrisk, motparts-
och kreditrisk och valutarisk.
Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finans-
verksamheten ska bedrivas. Den fastställs av styrelsen
och anger hur de olika riskerna i finansverksamheten
ska begränsas och vilka risker Stenhus Fastigheter får
ta. Den anger även hur rapportering avseende Sten-
hus Fastigheters finansverksamhet ska ske till styrel-
sen. Finanspolicyn fastställer ansvarsfördelning och
administrativa regler och ska även fungera som väg-
ledning i det dagliga arbetet för personal inom finans-
funktionen. Alla Stenhus Fastigheters dotterbolag
omfattas av finanspolicyn. Stenhus Fastigheter har
bland annat följande riktlinjer för finansverksamheten .
126 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
• Nettobelåningsgraden ska långsiktigt understiga
55 % över tid.
• Räntetäckningsgrad överstigande 2,25 gånger.
• Soliditeten ska överstiga 35 %
• Genomsnittlig viktad kapitalbindningstid ska över
tid uppgå till minst 2,0 år
I tabellen på sidan 65 redovisas hur utfallen 2024
förhåller sig till bolagets finanspolicy.
Finansierings- och refinansieringsrisk
Med finansieringsrisk avses risken att bolaget inte
kan säkerställa det framtida kapitalbehovet samt att
refinansieringen av utestående lån försvåras eller
fördyras. I syfte att begränsa refinansieringsrisken,
definierat som risken att refinansiering av befintliga
skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Bolaget
hanterar finansieringsrisken genom att ha en god
spridning av låneförfallen samt samarbete med ett
flertal stora affärsbanker. Stenhus Fastigheter be-
gränsar refinansieringsrisken genom att avtala om
viss förutbestämd löptid i samband med nyupplåning.
Stenhus Fastigheter strävar även efter att refinansie-
ra de långfristiga räntebärande skulderna i god tid.
Därutöver arbetar Bolaget aktivt med uppföljning av
faktorer som kan påverka Stenhus Fastigheters kre-
ditrating. I syfte att hantera kortare löptider för olika
likviditetsbehov har Stenhus Fastigheter avtalade, ej
nyttjade kreditramar med två olika banker. Samman-
taget bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa
bolagets refinansieringsrisk.
Per balansdagen utgjordes 92 (94) % av de externa
räntebärande skulderna av säkerställda banklån och
8 (6) % icke säkerställda obligationer. Bolaget strävar
efter balans mellan kort- och långfristig upplåning.
Av Bolagets totala lån om 7 387 (7 957) mkr löper lån
764 (1 318) mkr ut eller ska delamorteras under år
2025. Under det fjärde kvartalet har Bolaget refinan-
sierat lån om totalt 4 417,1 (exklusive RCF:er) miljoner
kronor vilket motsvarar ca 60 procent av Bolagets
totala skuldportfölj.
Stenhus Fastigheters kapitalbindning per 2024-12-31
uppgår till 2,7 (2,5) år.
Ränterisk
Räntekostnaderna är Bolagets största löpande kost-
nad. Ränterisk definieras som risken att förändringar i
ränteläget påverkar Stenhus Fastigheters finansie-
ringskostnad. Ränterisken är hänförlig till utveckling-
en av aktuella räntenivåer på upplåning med rörlig
ränta. För att reducera Stenhus Fastigheters expone-
ring mot ett stigande ränteläge har bolaget både
ränteswappar samt fastlåneräntor. För att begränsa
ränterisken för lån med rörlig ränta används rän-
teswappar. Viktad genomsnittlig räntebindning vid
periodens utgång uppgår till 0,9 (1,31) år.
Säkrad volym med ränteswappar uppgick per rap-
portperiodens slut till 3 608,0 (3 358,3) mkr varav
fasträntelån uppgick till 76,9 (61,6) mkr. Bolagets
säkringsgrad uppgick därigenom till ca 48,3 (43,0) %
per balansdagen.
Känslighetsanalys - ränterisk
En momentan förändring med +/- 1 procentenhet av
den rörliga räntan Stibor 3 mån, beräknat på balans-
dagen innebär en förändring av räntekostnader för
befintliga lån om +/- ca 34 (37) mkr.
En ränteförändring på +/- 1 procentenhet skulle på-
verka swapparna per balansdagen och innebära en
förändring i redovisat värde på finansiella tillgångar
och skulder med +/- ca 57 (89) mkr .
Likviditetsrisk
Med likviditetsrisk avses risken att sakna tillräckligt
med likvida medel för att kunna fullfölja Bolagets
betalningsåtaganden avseende rörelsekostnader,
räntor och amorteringar. Bolaget gör löpande likvidi-
tetsprognoser för att öka förutsägbarheten och sä-
kerställa god framförhållning vid låneförfall och andra
större betalningsåtaganden. Per balansdagen dispo-
nerade Bolaget en likviditetsbuffert i form av en kassa
om 224,9 mkr (306,2), samt outnyttjade kreditfacilite-
ter om 228,6 mkr (85,3). Stenhus Fastigheter har ett
positivt kassaflöde från verksamheten och begränsat
refinansieringsbehov det närmaste året, se nedan
löptidsanalys. Bolagets likvida medel finns hos svens-
ka större etablerade banker och omfattas av insätt-
ningsgaranti från svenska staten.
Kredit- och motpartsrisk
Kredit- och motpartsrisken är risken för förlust om
Bolagets motparter inte fullgör sina avtalsförpliktelser
och betalningsåtagande samt eventuella säkerheter
inte täcker Bolagets fordringar eller merkostnader.
Detta gäller så väl risken vid uthyrning till opålitliga
hyresgäster, så som t.ex. hyresgäster som inte är
kreditvärdiga, riskerar konkurs eller har koppling till
kriminalitet etc. men även risk att leverantörer/entre-
prenörer/banker inte fullgör sina åtaganden. Denna
risk kan i huvudsak hänföras till kund-/hyresfordringar
och likvida medel men även ökade kostnader vid
projekt. Kredit- och motpartsrisken begränsas
genom att endast kreditvärdiga motparter accepteras
i finansiella transaktioner. Kreditrisken gentemot
hyresgäster reduceras dessutom genom en stor
spridning av antalet hyresavtal. Ingen enskild hyres-
gäst svarar för mer än 6 % (6) av Bolagets totala
årshyror per 31 december 2024.
127 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Valutarisk
Bolaget är inte exponerat för någon valutarisk då
verksamheten endast är verksam i Sverige.
För mer information om Stenhus Fastigheters risker,
se sidorna 66-69 i förvaltningsberättelsen.
Efterföljande tabell visar finansiella skulders återstå-
ende kontraktstid till förfall. De belopp som anges i
tabellen är de avtalsenliga odiskonterade kassaflöde-
na. Kassaflödet avser räntekostnader, amortering,
leverantörsskulder samt övriga skulder. Räntekostna-
der har beräknats utifrån räntan på respektive skuld
vid bokslutsdatumet.
Känslighetsanalyser
Nedan redovisas känslighetsanalys vid förändring
av fastighetsvärden och effekt på Stenhus belånings-
grad. Här redovisas även känslighetsanalys vid för-
ändring av uthyrningsgrad och effekt på Stenhus
Fastigheters räntetäckningsgrad.
Effekt på belåningsgraden vid förändrat värde på fastighetsportföljen per 31 december
2024
-20%
-10%
0%
+10%
+20%
Värdeförändring, mkr
10 796
12 145
13 494
14 844
16 193
Belåningsgrad, %
68%
61%
55%
50%
46%
2023
-20%
-10%
0%
+10%
+20%
Värdeförändring, mkr
11 183
12 581
13 979
15 377
16 774
Belåningsgrad, %
71%
63%
57%
52%
47%
Effekt på räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad per 31 december
2024
-10%
-5%
0%
+5%
+7%
Uthyrningsgrad, %
83%
88%
93%
98%
100%
Räntetäckningsgrad, ggr
1,58
1,71
1,84
1,97
2,02
2023
-10%
-5%
0%
+5%
+10%
Uthyrningsgrad, %
85%
90%
95%
100%
ET
Räntetäckningsgrad, ggr
1,65
1,78
1,94
2,05
ET
128 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Nedan tabell visar hur en procents förändring på
uthyrningsgrad, hyresintäkter, fastighetskostnader
och räntekostnader skulle påverka förvaltningsresul-
tatet, resultat efter skatt och eget kapital.
Känslighetsanalys väsentliga risker
2024, mkr Förändring
Effekt på förvalt- Effekt på resultat
ningsresultat, efter skatt, Effekt på eget
årsbasis årsbasis kapital
Ekonomisk uthyrningsgrad
+/- 1 %-enhet
10,9
13,1
13,1
Hyresintäkter
+/- 1 %
10,1
12,2
12,2
Fastighetskostnader
+/- 1 %
2,3
2,8
2,8
Räntekostnader för skulder med beaktande av
+/- 1 %-enhet
34,8
42,0
42,0
räntederivat Effekt på förvalt- Effekt på resultat
ningsresultat, efter skatt, Effekt på eget
2023,
mkr
Förändring
årsbasis årsbasis kapital
Ekonomisk uthyrningsgrad
+/- 1 %-enhet
10,7
12,9
12,9
Hyresintäkter
+/- 1 %
10,2
12,3
12,3
Fastighetskostnader
+/- 1 %
2,3
2,8
2,8
Räntekostnader för skulder med beaktande av
+/- 1 %-enhet
37,0
44,6
44,6
räntederivat
Löptidsanalys
Tabellen nedan visar finansiella skulders återstående
kontraktstid till förfall. De belopp som anges i tabellen
är de avtalsenliga odiskonterade kassaflödena.
Kassa flödet avser räntekostnader, amortering,
leverantörsskulder samt övriga skulder. Räntekostna-
der har beräknats utifrån räntan på respektive skuld
vid bokslutsdatumet.
Löptidsanalys
Koncernen 2024-12-31, mkr
<6 mån
< 1 år
1-3 år
3-5 år
> 5 år
Totalt
Finansiella skulder
Räntebärande skulder till kreditinstitut
366
763
7015
355
220
8 719
Leasingskulder ¹
3
3
11
6
6
29
Leverantörsskulder
13
–
–
–
–
49
Övriga skulder
80
–
–
–
–
162
Summa
462
766
7 026
361
226
8 959
Koncernen 2023-12-31, mkr
<6 mån
< 1 år
1-3 år
3-5 år
> 5 år
Totalt
Finansiella skulder
Räntebärande skulder till kreditinstitut
858
858
6 598
1 478
682
10 473
Leasingskulder ¹
3
3
11
7
4
28
Leverantörsskulder
49
–
–
–
–
49
Övriga skulder
162
–
–
–
–
162
Summa
1 072
861
6 609
1 485
686
10 712
1 Leasingskuld hänförlig till tomträttsavgäld har beräknats fram till nästkommande omförhandlingstidpunk t.
129 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Not 27 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Koncernen Koncernen Moderbolaget Moderbolaget
tkr 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
Förutbetalda hyresintäkter
152 721
160 777
–
–
Upplupna räntekostnader
36 186
45 080
11 912
13 893
7 307
5 937
7 271
5 937
Övriga upplupna kostnader¹
15 844
33 813
7 087
3 456
Totalt
212 058
245 607
26 270
23 286
¹ Övriga upplupna kostnader avser främst periodiserade omkostnader.
130 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Not 28 Klassificering av finansiella tillgångar och skulder samt verkligt värde
Värdering av finansiella tillgångar
och skulder per 2024-12-31 Finansiella
tillgångar/skulder
värderade
till upplupet
Verkligt värde via anskaffnings-
tkr resultatet värde
Finansiella tillgångar
Derivat
–
–
Kundfordringar
–
6 452
Övriga fordringar
–
31 851
Upplupna fordringar
–
32 365
Likvida medel
–
224 941
Summa
–
295 608
Finansiella skulder
Skulder till kreditinstitut
–
6 790 117
Obligationslån
–
596 433
Derivat
473
–
Leasingskuld
–
–
Leverantörsskulder
–
13 098
Övriga skulder
–
12 701
Upplupna kostnader
–
67 516
Summa
–
7 479 866
Värdering av finansiella tillgångar
och skulder per 2023-12-31 Finansiella
tillgångar/skulder
värderade
till upplupet
Verkligt värde via anskaffnings-
tkr resultatet värde
Finansiella tillgångar
Derivat
39 616
–
Kundfordringar
–
6 401
Övriga fordringar
–
68 951
Upplupna fordringar
–
41 757
Likvida medel
–
306 195
Summa finansiella tillgångar
39 616
423 304
Finansiella skulder
Skulder till kreditinstitut
–
7 481 023
Obligationslån
–
475 511
Leasingskulder
–
196 321
Leverantörsskulder
–
48 778
Övriga skulder
–
77 078
Upplupna kostnader
–
84 830
Summa
–
8 363 541
131 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Not 29 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser
Koncernen Koncernen Moderbolaget Moderbolaget
tkr 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
Ställda säkerheter
I form av ställda säkerheter för egna skulder och avsättningar
Fastighetsinteckningar
7 883 961
8 071 492
–
–
Aktier i dotterbolag
4 624 022
4 410 020
1 425 2871
965 908
Totalt
12 507 983
12 481 512
1 425 287
965 908
Övriga ställda panter och säkerheter
99 420
118 463
99 420
118 463
Summa ställda säkerheter
12 607 402
12 599 975
1 524 707
1 084 371
Eventualförpliktelser
Borgen för dotterbolag
–
–
6 193 355
7 387 486
Summa eventualförpliktelser
–
–
6 193 355
7 387 486
Räntabärande skulder
Långfristiga skulder till kreditinstitut samt obliga-
tionslån redovisas till upplupet anskaffningsvärde.
Derivat
Derivat består av koncernens innehav av ränteswap-
par. Dessa värderas till verkligt värde via resultaträk-
ningen enligt nivå 2. Värderingen baseras på en dis-
kontering av beräknade framtida kassaflöden enligt
kontraktets villkor och förfallodagar och med ut-
gångspunkt i marknadsräntan per balansdagen .
Övriga finansiella instrument
Finansiella instrument såsom hyresfordringar, leve-
rantörsskulder, övriga fordringar/skulder med mera
redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag
för nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms
överensstämma med redovisat värde.
Verkligt värde enligt de tre nivåerna
Nivå 1: Verkligt värde på finansiella instrument som
handlas på en aktiv marknad baseras på noterade
marknadspriser på balansdagen. Bolaget har under
2023 och 2024 inte några investeringar värderade i
nivå 1.
Nivå 2: Värderingsmodell huvudsakligen baserad på
observerbar marknadsdata för tillgången eller skul-
den. För Stenhus Fastigheters del utgörs detta av
Bolagets innehav av derivat kopplande till räntebä-
rande skulder för vilka upplysning om verkligt värde
har lämnats.
Nivå 3: Värderingsmodell huvudsakligen baserad på
egna antaganden, dvs inte baseras på observerbar
marknadsinformation. Bolaget har under 2023 och
2024 inte några investeringar värderade i nivå 3.
132 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Not 30 Upplysningar till kassaflödesanalys
Justering för poster som ej ingår i kassaflödet Koncernen Koncernen Moderbolaget Moderbolaget
2024 2023 2024 2023
tkr jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec
Avskrivningar på anläggningstillgångar
1 277
1 034
1 250
985
Realiserat resultat vid avyttring av materiella tillgångar
–
-23
–
–
Realiseratresultat vid försäljning av dotterbolag
–
–
–
19
Nedskrivningar och återföring av nedskrivningar av aktier i
dotterbolag
–
–
310 000
60 900
Nedskrivningar och återföring av nedskrivningar av aktier i
intresseföretag
–
–
23 724
23 503
1 277
1 011
334 974
85 407
Räntebetalningar
1
Koncernen Koncernen Moderbolaget Moderbolaget
2024 2023 2024 2023
tkr jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec
Erhållen ränta
61 440
37 113
25 073
17 768
Erlagd ränta
-448 121
-408 477
-74 689
-35 428
Totalt
-386 681
-371 364
-49 616
-17 660
1 Samtliga räntebetalningar redovisas i kassaflöde från den löpande verksamheten.
Förvärv av dotterbolag
1
, tkr
2024 jan-dec
2023 jan-dec
Förvärv av förvaltningsfastigheter
-176 976
-844 668
Nyemission
14 950
–
Övertagande av räntebärande skulder
–
512 687
Övertagande av övriga tillgångar
-843
-55 386
Övertagande av övriga Skulder
2 928
156 462
Omklassificering från intresseföretag
–
136 084
Kassaflöde påverkande
-159 941
-94 821
Försäljning av dotterbolag
2
, tkr
2024 jan-dec 2023 jan-dec
Försäljning av förvaltningsfastigheter
734 920
1 044 174
Säljarrevers
-49 006
–
Överlåtande av övriga tillgångar
1 882
9 055
Överlåtande av övriga skulder
-33 016
-26 601
Kassaflöde påverkande
654 780
1 026 628
1 Total köpeskilling avssende förvärv av dotterbolag uppgick till 179 618 (120 975) tkr och likvida medel i de förvärvade bolagen uppgick till 4 727 (26 154) tkr vid förvärvstillfället.
2 Total köpeskilling avssende försäljning av dotterbolag uppgick till 714 653 (1 042 917) tkr och likvida medel i de sålda bolagen uppgick till 10 867 (16 289) tkr vid försäljningsstillfället.
Not 31 Väsentliga händelser efter årets utgång
• Vid extra bolagsstämma 12 februari 2025 har
styrelsen fått ett bemyndigande att besluta om
förvärv och överlåtelse av Bolagets egna aktier.
• Stenhus Fastigheter har i januari 2025 uppdaterat
ett antal operativa och finansiella mål. Läs mer om
detta under avsnitt Affärsidé, mål och strategi.
• Anders Wennberg har under april 2025 avgått som
styrelseledamot.
133 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Not 32 Förslag till vinstdisposition
Styrelsens förslag till dispositioner beträffande
vinst eller förlust enligt den fastställda balans-
räkningen
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar att utdel-
ning för år 2024 lämnas med totalt 0,20 kronor upp-
delad på två utbetalningar om 0,10 kronor per tillfälle.
Avstämningsdagar för erhållande av utdelning före-
slås vara den 2 juni 2025 (0,10 kronor) respektive
1 december 2025 (0,10 kronor). Beslutar årsstämman
i enlighet med förslaget beräknas respektive utbetal-
ning ske genom Euroclear Sweden AB:s försorg tredje
bankdagen efter respektive avstämningsdag.
Till årsstämmans förfogande stående vinstmedel, kr:
Överkursfond
4 207 559 944
Balanserat resultat
-108 890 363
Årets resultat
-386 948 922
Disponibla vinstmedel
3 711 720 659
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande:
74 355 721
Till ny räkning överföres
3 637 364 938
Summa
3 711 720 659
Styrelsen föreslår vidare att samtliga nya aktier som
kan komma att emitteras med stöd av stämmans
bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemis-
sion, enligt styrelsens förslag, ska medföra rätt till
utdelning första gången på den avstämningsdag för
utdelning som infaller närmast efter det att nyemissio-
nen har registrerats vid Bolagsverket och aktierna har
införts i aktieboken hos Euroclear Sweden AB. Vid ett
maximalt utnyttjande av bemyndigandet kommer en
utdelning för tillkommande aktier om maximalt
7 435 572 kronor att delas ut.
Styrelsens yttrande angående vinstdisposition
Enligt aktiebolagslagen 18 kap 4 § aktiebolagslagen
ska styrelsen avge ett yttrande avseende förslag till
vinstutdelning. Styrelsen får således avge följande.
Styrelsen har föreslagit att årsstämman beslutar
om vinstutdelning till aktieägare om sammanlagt
74 355 721,20 kronor.
Bolagets ekonomiska situation per den 31 december
2024 framgår av årsredovisningen för räkenskapsåret
2024. Koncernenens egna kapital beräknas i enlighet
med International Financial Reporting Standards
(IFRS) utgivna av International Accounting Standards
Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från Interna-
tional Financial Reporting Interpretations Committee
(IFRIC) sådana de antagits av EU. Vidare tillämpar
koncernen årsredovisningslagen och RFR 1
”Kompletterande redovisningsregler för koncerner”
utfärdad av Rådet för finansiell rapportering.
Redovisningsprinciper för moderbolaget har upp-
rättats enligt årsredovisningslagen och RFR 2
”Redovisning för juridiska personer” utfärdad av
Rådet för finansiell rapportering.
Styrelsen konstaterar att det efter den föreslagna
vinst utdelningen finns full täckning för bolagets
bundna egna kapital i enlighet med 17 kap 3 § andra
och tredje styckena aktiebolagslagen. Styrelsen finner
även att vinstutdelningen framstår som försvarlig med
hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning
och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och
ställning i övrigt. Styrelsen har härvid beaktat det
aktuella konjunkturläget, historisk utveckling och fram-
tidsprognoser för såväl bolaget som för marknaden.
Verksamhetens art, omfattning och risker
Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna
kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer
att vara tillräckligt stort för verksamhetens art, om-
fattning och risker. Styrelsen beaktar i sammanhanget
bland annat bolagets och koncernens soliditet,
budgeterad utveckling, investeringsplaner samt
konjunkturläget.
Konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt
Styrelsen har granskat bolagets ekonomiska situation
och konstaterar, efter närmare överväganden, att en
vinstutdelning är försvarlig med hänsyn till försiktig-
hetsprincipen i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i
aktiebolagslagen.
134 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Not 33 Kapitalstruktur
Kapitalstruktur
Koncernens mål avseende kapitalstrukturen är att:
• Trygga koncernens förmåga att fortsätta sin verk
-
samhet så att den kan börja att generera avkastning
till aktieägarna och nytta för andra intressenter, och
• Upprätthålla en optimal kapitalstruktur för att hålla
kostnaderna för kapitalet nere.
För att hantera de finansiella åtagandena i våra låne
-
avtal har koncernen implementerat en policy som
agerar skydd mot de covenanter som ställs i dessa
låneavtal. Policyn säkerställer att koncernen upprätt
-
håller tillräcklig flexibilitet och stabilitet för att möta
varierande krav från olika kreditgivare. Därigenom
undvikande av potentiella finansiella påfrestningar
som kan uppstå vid oförutsedda omständigheter.
Stenhus Fastigheter i Norden ABs finanspolicy stipu
-
lerar följande finansiella nyckeltal:
• Genomsnittlig avkastning på eget kapital och per
aktie om 12 procent per år över en konjunkturcykel.
• Belåningsgraden (LTV) ska långsiktigt understiga
60 procent.
• Soliditeten ska överstiga 35 procent.
• Räntetäckningsgrad (ICR) ska långsiktigt överstiga
2,25 gånger.
Koncernen prioriterar att alltid uppfylla de villkor som
fastställs i våra låneavtal. Vid potentiella nyckeltals
-
brott uppstår risk för återbetalningskrav, extra amor-
teringar, eller ändrade lånevillkor som potentiellt kan
påverka vår finansiella ställning och resultat negativt.
Vid 2024-12-31 uppfyllde koncernen samtliga villkor
vilket bekräftar effektiviteten i vår kapitalstruktur.
Vidare har Bolaget etablerat riktlinjer för att hantera
refinansieringsrisk, inklusive upprätthållandet av en
lämplig likviditetsreserv, en diversifierad skuldförfallo-
struktur och en balanserad fördelning av skuld bland
långivare. Dessa åtgärder bidrar till att säkerställa en
fortsatt stabil tillgång till finansiering och minskad
exponering mot marknadsvolatilitet.
Vår tillämpning av dessa principer och riktlinjer reflek
-
terar koncernens åtagande att skapa en hållbar finan-
siell miljö. Vi fortsätter att proaktivt övervaka och
anpassa vår strategi i enlighet med både interna mål
och externa förändringar i det finansiella landskapet.
EPRA
Stenhus är sedan 2021 medlemmar i EPRA. EPRA,
European Public Real Estate Association, är rösten för
den börsnoterade europeiska fastighetssektorn. Med
fler än 280 medlemmar, inom hela spektrumet av den
börsnoterade fastighetsbranschen (företag, investe-
rare och deras leverantörer), representerar EPRA över
690 miljarder euro i fastighetstillgångar* och 94% av
börsvärdet för FTSE EPRA Nareit Europe Index.
EPRA:s uppdrag är att främja, utveckla och företräda
den europeiska offentliga fastighetssektorn.
Mer om EPRA finns att läsa på www.epra.com
* Endast europeiska företag
Den föreslagna vinstutdelningen utgör 1,82 procent
av moderbolagets egna kapital och 1,26 procent av
koncernens egna kapital. Bolaget kommer efter
vinstutdelningen fortsatt uppfylla sitt uttalade finan-
siella mål att soliditeten ska överstiga 35 procent.
Vidare kommer Bolaget fortsatt uppfylla nettobelå-
ningsgraden om högst 55 procent på lång sikt. Efter
vinstutdelningen har bolaget och koncernen fort-
farande en god soliditet, vilket enligt styrelsens
bedömning motsvarar de krav som för närvarande
kan uppställas för fastighetsbranschen. Bolaget och
koncernen bedöms efter vinstutdelningen ha en till-
fredsställande likviditet och ett konsolideringsbehov
som kan anses tillgodosett.
Styrelsens bedömning är att vinstutdelningen inte
påverkar bolagets möjligheter att fullgöra sina förplik-
telser på kort eller lång sikt. Bolaget och koncernen
har dessutom god tillgång till likviditetsreserver i form
av både korta och långfristiga krediter. Inte heller
antas den föreslagna vinstutdelningen påverka
bolagets förmåga att göra eventuellt nödvändiga
investeringar.
Vid en samlad bedömning av bolagets och kon-
cernens ekonomiska förhållanden anser styrelsen
att ingen omständighet framkommit som gör att
den föreslagna vinstutdelningen inte framstår
som försvarlig.
135 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
136 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Årsredovisningens undertecknande
Styrelsen och VD ger sin försäkran om att denna årsredovisning ger en rättvisande översikt över
bolagets och koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker
och osäkerhetsfaktorer som bolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm, den 24 april 2024
Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ)
Vår revisionsberättelse har lämnats den 24 april 2024
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Magnus Thorling Sebastian Månsson
Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Elias Georgiadis
VD och styrelseledamot
Rickard Backlund
Styrelseordförande
Malin af Petersens
Styrelseledamot
Erik Borgblad
Styrelseledamot
Frank Roseen
Styrelseledamot
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i Stenhus Fastigheter i Norden AB
(publ), org.nr 559269-9507
Rapport om årsredovisningen och
koncernredovisningen
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och kon-
cernredovisningen för Stenhus Fastigheter i Norden AB
(publ) för år 2024 med undantag för bolagsstyrnings-
rapporten på sidorna 71-78. Bolagets årsredovisning
och koncernredovisning ingår på sidorna 61-136 i detta
dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i
enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla
väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbola-
gets finansiella ställning per den 31 december 2024
och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året
enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har
upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger
en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av kon-
cernens finansiella ställning per den 31 december 2024
och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året
enligt IFRS Redovisningsstandarder, som de antagits
av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden om-
fattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 71–78.
Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovis-
ningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resul-
taträkningen och balansräkningen för moderbolaget
och koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen
och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i
den kompletterande rapport som har överlämnats till
moderbolagets revisionsutskott i enlighet med
revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards
on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige.
Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare
i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållan-
de till moderbolaget och koncernen enligt god revisors-
sed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska
ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat
på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna
tjänster som avses i revisorsförordningens
(537/2014/EU) artikel 5.1 har tillhandahållits det gran-
skade bolaget eller, i förekommande fall, dess moder-
företag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck-
liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Vår revisionsansats
Revisionens inriktning och omfattning
Vi utformade vår revision genom att fastställa väsent-
lighetsnivå och bedöma risken för väsentliga felaktig-
heter i de finansiella rapporterna. Vi beaktade särskilt
de områden där verkställande direktören och styrelsen
gjort subjektiva bedömningar, till exempel viktiga redo-
visningsmässiga uppskattningar som har gjorts med
utgångspunkt från antaganden och prognoser om
framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra. Liksom
vid alla revisioner har vi också beaktat risken för att
styrelsen och verkställande direktören åsidosätter den
interna kontrollen, och bland annat övervägt om det finns
belägg för systematiska avvikelser som givit upphov till
risk för väsentliga felaktigheter till följd av oegentligheter.
Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamåls-
enlig granskning i syfte att kunna uttala oss om de
finansiella rapporterna som helhet, med hänsyn tagen
till koncernens struktur, redovisningsprocesser och
kontroller samt den bransch i vilken koncernen verkar.
Väsentlighet
Revisionens omfattning och inriktning påverkades av
vår bedömning av väsentlighet. En revision utformas för
att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida de
finansiella rapporterna innehåller några väsentliga
felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av
oegentligheter eller misstag. De betraktas som väsent-
liga om enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas
påverka de ekonomiska beslut som användarna fattar
med grund i de finansiella rapporterna.
Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa
kvantitativa väsentlighetstal, däribland för den finan-
siella rapporteringen som helhet. Med hjälp av dessa
och kvalitativa överväganden fastställde vi revisionens
inriktning och omfattning och våra granskningsåtgärders
karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att bedöma
effekten av enskilda och sammantagna felaktigheter på
de finansiella rapporterna som helhet. Vi valde totala
tillgångar som riktmärke för vår övergripande bedöm-
ning av väsentlighet för räkenskaperna som helhet mot
bakgrund av att värdet på förvaltningsfastigheterna har
en väsentlig påverkan och betydelse för koncernens
finansiella ställning samt utgör ett särskilt betydelse-
fullt område för revisionen. En särskild materia litet
fastställdes utifrån bolagets förvaltningsresultat och
har använts för revisionen av koncernens driftnetto.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de
områden som enligt vår professionella bedömning var
de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovis-
ningen och koncernredovisningen för den aktuella
perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för
revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredo-
visningen och koncernredovisningen som helhet, men vi
gör inga separata uttalanden om dessa områden.
Särskilt betydelsefullt område
Värdering av förvaltningsfastigheter
Vi hänvisar till Förvaltningsberättelsen, beskrivning av
redovisningsprinciper i not 2 samt Förvaltningsfastig-
heter i not 12. Förvaltningsfastigheterna redovisas till
verkligt värde om 13 395 Mkr per 2024-12-31 och utgör
en väsentlig del av koncernens balansräkning. Verkligt
värde på koncernens fastighetsbestånd baseras
137 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
huvudsakligen på tillämpning av kassaflödesmetoden.
Under året har 100% av beståndet varit föremål för
bedömning av externa värderingsinstitut.
Koncernens rutin är att värdera fastigheterna externt
varje kvartal vilket framgår av not 12 i årsredovisningen.
Betydelsen av de uppskattningar och bedömningar
som ingår i att fastställa det verkliga värdet, tillsam-
mans med det faktum att endast en mindre skillnad i de
enskilda fastigheternas beräkningsparametrar, såsom
bedömning av framtida driftsnetto, uthyrningsgrad och
avkastningskrav, kan leda till väsentliga felaktigheter,
gör att värderingen av förvaltningsfastigheter är ett
särskilt betydelsefullt område i revisionen.
Hur vår revision beaktade det särskilt
betydelsefulla området
Vår revision har bland annat fokuserat på bolagets
interna kontroll och kvalitetssäkring avseende utförda
värderingar per 2024-12-31. Revisionsteamet, inklusive
våra värderingsspecialister, har inhämtat och granskat
ett urval av de externa värderingsrapporterna för att
bedöma den kassaflödesvärdering som Stenhus
Fastigheter i Norden AB (publ) tillämpar samt den
matematiska riktigheten och rimligheten i gjorda
antaganden. Vår revision har bland annat omfattat
följande granskningsåtgärder:
• Följt upp att värderingarna följer de interna rikt-
linjerna och anvisningar för fastighetsvärdering.
• Stickprovprovsmässigt följt upp modellens
matematiska beräkningar.
• Bedömt indata genom stickprovsmässig uppföljning
mot historiska utfall och jämfört med tillgänglig
marknadsdata.
• Vi har haft möten med företagsledningen där viktiga
antaganden och bedömningar diskuterats.
• Stickprovsmässigt testat indata i beräknings-
modellerna mot information i relevanta system.
• Tagit del av och utvärderat samtliga externa värde-
ringar och jämfört med bolagets sammanställning
över dessa.
Vårt arbete har fokuserats på de högst värderade för-
valtningsfastigheterna, de mest väsentliga antagande-
na samt de fastigheter där det varit väsentliga variatio-
ner i värde jämfört med föregående år. I de fall där
antaganden om framtida driftnetto, uthyrningsgrad och
avkastningskrav avvikit mot vår initiala förväntan har
dessa avvikelser diskuterats med koncernens företags-
ledning och vid behov har kompletterande underlag
inhämtats. Vi har slutligen kontrollerat att de modeller
som använts, att de antaganden och känslighetsanaly-
ser som koncernen gjort, beskrivs på ett riktigt sätt i not
12. Värderingarna baseras på bedömningar och har till
sin natur en inneboende osäkerhet. Baserat på vår
granskning är vår bedömning att de av Stenhus Fastig-
heter i Norden AB (publ)’s använda antagandena ligger
inom ett acceptabelt intervall. Vi har som ett resultat av
vår granskning inte rapporterat några väsentliga iaktta-
gelser till revisionsutskottet.
Annan information än årsredovisningen
och koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än
årsredovisningen och koncernredovisningen och åter-
finns på sidorna 1-58 och 137-143. Det är styrelsen och
verkställande direktören som har ansvaret
denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och kon-
cernredovisningen omfattar inte denna information och
vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende
denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och
koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den
information som identifieras ovan och överväga om
informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med
årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna
genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt
inhämtat under revisionen samt bedömer om informa-
tionen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende
denna information, drar slutsatsen att den andra infor-
mationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyl-
diga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i
det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har
ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovis-
ningen upprättas och att de ger en rättvisande bild
enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernre-
dovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder, som
de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Styrelsen
och verkställande direktören ansvarar även för den
interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att
upprätta en årsredovisning och koncernredovisning
som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare
sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncern-
redovisningen ansvarar styrelsen och verkställande
direktören för bedömningen av bolagets och koncer-
nens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser,
när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka
förmågan att fortsätta verksamheten och att använda
antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt
drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande
direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med
verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ
till att göra något av detta.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om
huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen
som helhet inte innehåller några väsentliga felaktig-
heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller miss-
tag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller
våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av
säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som
utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid
138 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en
sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av
oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga
om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas
påverka de ekonomiska beslut som användare fattar
med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar
styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat
övervaka bolagets finansiella rapportering.
Rapport om andra krav enligt lagar
och andra författningar
Revisorns granskning av förvaltning
och förslag till disposition av bolagets vinst
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernre-
dovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens
och verkställande direktörens förvaltning för Stenhus
Fastigheter i Norden AB (publ) för år 2024 samt av
förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst
eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten
enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar
styrelsens ledamöter och verkställande direktören
ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.
Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet
Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till
moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i
Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar
enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck-
liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dis-
positioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid
förslag till utdelning innefattar detta bland annat en
bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn
till de krav som bolagets och koncernens verksamhets-
art, omfattning och risker ställer på storleken av moder-
bolagets och koncernens egna kapital, konsoliderings-
behov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och för-
valtningen av bolagets angelägenheter. Detta innefatt-
ar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och
koncernens ekonomiska situation, och att tillse att
bolagets organisation är utformad så att bokföringen,
medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska ange-
lägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.
Den verkställande direktören ska sköta den löpande
förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar
och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga
för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstäm-
melse med lag och för att medelsförvaltningen ska
skötas på ett betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och
därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta
revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet
kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verk-
ställande direktören i något väsentligt avseende:
• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till
någon försummelse som kan föranleda ersättnings-
skyldighet mot bolaget, eller
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebo-
lagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsord-
ningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till disposi-
tioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt
uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet
bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen
garanti för att en revision som utförs enligt god revi-
sionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder
eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyl-
dighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner
av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktie-
bolagslagen.
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen
av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens
webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisorns-
ansvar. Denna beskrivning är en del av revisions-
berättelsen.
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncern-
redovisningen har vi även utfört en granskning av att
styrelsen och verkställande direktören har upprättat
årsredovisningen och koncernredovisningen i ett for-
mat som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering
(Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528)
om värdepappersmarknaden för Stenhus Fastigheter i
Norden AB (publ) för år 2024.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det
lagstadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i
ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elek-
tronisk rapportering.
Grund för uttalanden
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommenda-
tion RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten.
Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs
närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i
förhållande till Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ)
enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort
vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
139 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har
ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlig-
het med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepap-
persmarknaden, och för att det finns en sådan intern
kontroll som styrelsen och verkställande direktören
bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten
utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om
Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format
som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528)
om värdepappersmarknaden, på grundval av vår
granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra
granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att
Esefrapporten är upprättad i ett format som uppfyller
dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är
ingen garanti för att en granskning som utförs enligt
RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer
att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns.
Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter
eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt
eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de
ekonomiska beslut som användare fattar med grund i
Esefrapporten.
Revisionsföretaget tillämpar International Standard on
Quality Management 1, som kräver att företaget utformar,
implementerar och hanterar ett system för kvalitets styr-
ning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad
av yrkesetiska krav, standarder för yrkes ut övningen och
tillämpliga krav i lagar och andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder
inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i
ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapporte-
ring av årsredovisningen och koncernredovisningen.
Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland
annat genom att bedöma riskerna för väsentliga
felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning
beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som
är relevanta för hur styrelsen och verkställande direk-
tören tar fram underlaget i syfte att utforma gransk-
ningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till
omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalan-
de om effektiviteten i den interna kontrollen. Gransk-
ningen omfattar också en utvärdering av ändamålsen-
ligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande
direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen
validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt
XHTMLformat och en avstämning av att Esef-rappor-
ten överensstämmer med den granskade årsredovis-
ningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av
huruvida koncernens resultat-, balans- och eget
kapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i
Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med
vad som följer av Esef-förordningen.
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrnings-
rapporten på sidorna 71–78 och för att den är upprät-
tad i enlighet med årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FAR:s uttalande RevR
16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten.
Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrnings-
rapporten har en annan inriktning och en väsentligt
mindre omfattning jämfört med den inriktning och
omfattning som en revision enligt International
Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige
har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig
grund för våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplys-
ningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna
2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra
stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens
och koncernredovisningens övriga delar samt är i över-
ensstämmelse med årsredovisningslagen.
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, 113 97
Stockholm, utsågs till Stenhus Fastigheter i Norden AB
(publ)s revisor av bolagsstämman den 23 maj 2024
och har varit bolagets revisor sedan 25 maj 2023.
Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska signatur
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Magnus Thorling
Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Sebastian Månsson
Auktoriserad revisor
140 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
6. Övrigt
Definitioner av nyckeltal 142
Kalendarium 143
Kontaktuppgifter 143
Definitioner av nyckeltal
Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten
(ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av
alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures,
APM). Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått
som inte definieras eller anges i de tillämpliga reglerna
för finansiell rapportering, IFRS. Riktlinjerna är framtagna
i syfte att öka transparensen och jämförbarheten.
Bolagets ledning har valt att använda nedan definitio-
ner av nyckeltal då de på ett tydligt sätt beskriver
Bolagets förvaltningsverksamhet, finansiering samt
Bolagets värdeutveckling.
Nyckeltal Beskrivning Syfte
Aktuellt substans-
värde; EPRA NTA
(Net Tangible
Assets)
Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien med
återläggning av nominell uppskjuten skatt och verkligt
värde på derivat samt justerat med bedömd verklig
uppskjuten skatt om 5,9 procent.
Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga
värde i ett långsiktigt perspektiv.
Aktuellt substans-
värde;
EPRA NTA, per aktie
EPRA NTA dividerat med antalet utestående aktier. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga
värde i ett långsiktigt perspektiv per aktie.
Areamässig
uthyrningsgrad
Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till
totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång.
Nyckeltalet belyser den faktiska uthyrningsgraden i
förhållande till total uthyrningar yta.
Avkastning på eget
kapital
Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget
kapital. Vid kvartalsbokslut har avkastningen omräknats till
helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som
normalt uppstår i verksamheten.
Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital
förräntats under perioden.
Nettoskuld Räntebärande skulder minus kassa och kortfristiga
finansiella placeringar.
Ett mått på kvarstående räntebärande skulder efter
avräkning av likvida tillgångar och kortfristiga placeringar.
Belåningsgrad
fastigheter (LTV)
Räntebärande skulder i relation till fastigheternas verkliga
värde.
Nyckeltalet belyser finansiell risk ej beaktat likvida medel
eller kortfristiga finansiella placeringar.
Belåningsgrad
fastigheter, netto
(Net LTV)
Nettoskuld i relation till fastigheternas verkliga värde. Nyckeltalet belyser finansiell risk beaktat likvida medel och
kortfristiga finansiella placeringar.
Driftnetto Totala hyresintäkter för fastigheterna minskat med
fastigheternas driftskostnader.
Ett mått på fastigheternas resultatgenerering.
Ekonomisk
uthyrningsgrad
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till
hyresvärde vid periodens utgång.
Nyckeltalet belyser uthyrningsgraden ur ett ekonomiskt
perspektiv.
Förvaltningsresultat Driftnetto, centrala administrationskostnader,
finansnettot samt intresseföretagets förvaltningsresultat.
Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat
värdeförändringar.
Genomsnittlig ränta Viktad genomsnittlig ränta på räntebärande skulder
inklusive derivat
Ett mått på koncernens genomsnittliga kostnad för lånat
kapital.
Genomsnittlig
räntebindning
Ett viktat snitt av återstående räntebindningstid avseende
räntebärande skulder, inklusive derivat.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Hyresduration Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående
kontrakterade hyresperiod, uttryckt i antal år.
Nyckeltalet belyser operativ risk.
Kapitalbindning Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid
avseende räntebärande skulder.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Långsiktigt
substans värde,
EPRA NRV (Net
Reinstatement
Value)
Redovisat eget kapital med hänförligt till stamaktien med
återläggning av redovisad uppskjuten skatt och verkligt
värde på derivat.
Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga
värde i ett långsiktigt perspektiv.
Långsiktigt
substansvärde,
EPRA NRV, per aktie
EPRA NRV dividerat med antalet utestående aktier vid
periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i
ett långsiktigt perspektiv, per aktie.
Resultat per aktie Resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal
aktier, före och efter utspädning.
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultatet efter återläggning av finansiella
kostnader i förhållande till finansiella kostnader.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive de
nyttjanderätter för leasade tillgångar som redovisas i
enlighet med IFRS 16.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida.
142 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter
Kontaktuppgifter
VD
Elias Georgiadis
Telefon: +46 707 96 13 34
Email: elias.georgiadis@stenhusfastigheter.se
Vice VD
Mikael Nicander
Telefon: +46 708 70 35 91
Email: mikael.nicander@stenhusfastigheter.se
Bolaget
Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ)
Besöksadress:
Årstaängsvägen 17C
117 43 Stockholm
Postadress:
Box 44102
100 43 Stockholm
info@stenhusfastigheter.se
+46 8 410 221 00
www.stenhusfastigheter.se
Kalendarium
Delårsrapport
Q3
20 november
2025
Delårsrapport
Q1
15 maj
2025
Boksluts-
kommuniké
19 februari
2026
Årsstämma
22 maj
2025
Årsredovisning
23 april
2026
Delårsrapport
Q2
21 augusti
2025
144 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter