Årsredovisning

2024

Acrinova är ett kunskapsdrivet och utvecklande fastighetsbolag, verksamt

i Skåne och södra Sverige. Denna dynamiska region erbjuder utmärkta

förutsättningar för långsiktigt hållbara fastighetsinvesteringar.

Att vara den främsta

hög avkastande

värdebyggaren

2,0

Acrinova ska äga, bygga, förvalta och utveckla fastigheter med hög potential för att skapa långsiktigt

hållbara värden. Genom att vara långsiktiga och med gedigen kompetens bidrar vi till utvecklingen av

de orter där vi är verksamma.

648

1031

158

5,1

ANTAL FASTIGHETER

FASTIGHETSVÄRDE

BÖRSVÄRDE

SUBSTANSVÄRDE

HYRESINTÄKTER

GENOMSNITTLIG KONTRAKTSTID

VISION

AFFÄRSIDÉ

STYCKEN

MKR

MDKR

MKR

ÅR

ÅRSREDOVISNING 2024 OM ACRINOVA2

OM ACRINOVA

Året i korthet

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 4

Vd-kommentar

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 6

Vår marknad

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 8

VÄRDESKAPANDE

Tre bra anledningar till att äga aktier i Acrinova

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 10

Våra framgångsfaktorer

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 12

Tillväxt och värdeskapande – Acrinovas modell

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 13

FASTIGHETER & PROJEKT

Fastigheter

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 15

Fastighetsbeståndet i siffror

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 16

Acrinovas nollvison i praktiken

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 18

Projekt

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 20

2024 och framåt

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 22

ACRINOVAS KUNDER

Stabila hyresgäster

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 25

Kundcase handelsfastigheten Löddeköpinge 23:14

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 26

HÅLLBARHET

Acrinovas hållbarhetsarbete

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 29

Våra fokusområden

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 31

Hållbarhetsmål

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 32

Hållbarhetsstyrning

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 33

Våra värdeord

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 34

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Året som gått

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 36

Resultat

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 38

Balansräkning

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 39

Kassaflöde

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 40

Moderbolaget

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 40

Intjäningsförmåga

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 41

Flerårsöversikt

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 41

Finansiering

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 42

Förväntad framtida utveckling

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 43

Aktien och ägarförteckning

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 44

Risker och osäkerhetsfaktorer

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 46

Bolagsstyrning

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 49

FINANSIELLA RAPPORTER

Koncernen

Rapport över totalresultatet

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 52

Finansiell ställning

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 53

Förändringar i eget kapital

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 55

Kassaflöden

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 56

Moderbolaget

Resultaträkning

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 57

Balansräkning

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 58

Förändringar i eget kapital

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 60

Kassaflöden

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 61

Noter

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 62

Styrelsens yttrande

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 80

Underskrifter

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 81

Revisionsberättelse

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 82

Definitioner

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 86

Härledning alternativa nyckeltal

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 87

Styrelse

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 88

Koncernledning

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 89

Fastighetsinformation

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 90

Övrig information

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 91

Med “Acrinova AB (publ)” eller “Moderbolaget” avses Acrinova AB (publ) med

organisations nummer 556984–0910. Med ”Bolaget” eller ”Acrinova” avses

koncernen, det vill säga Acrinova AB (publ) och dess dotterbolag. I denna rap-

port avser jämförelsetalen inom parentes för resultatposter räkenskapsåret

2023 och för balansposter 31 december 2023. Till följd av avrundningar kan

siffror presenterade i denna delårsrapport i vissa fall inte exakt summera till

totalen och procenttal kan avvika från de exakta procenttalen.

Vår tillväxtstrategi är enkel och tydlig: vi

investerar företrädesvis i lager, industri och

andra kommer siella fastigheter på attraktiva

lägen som passar långsiktigt stabila hyres-

gäster. Vår förmåga att identifiera objekt

med potential, i kombination med god

marknadskännedom, är framgångsfaktorer

som bidrar till en positiv värde utveckling.

LÄS MER PÅ SIDAN 12

Vår nollvision säkerställer att nya fastigheter

byggs med målet att vara självförsörjande

på energi i drift med hjälp av förnybara

energikällor. Vi arbetar också löpande för

att energi effektivisera befintliga fastig-

heter samt för att minska deras klimatav-

tryck. Allt för att bygga långsiktigt hållbara

värden.

LÄS MER PÅ SIDAN 29

Engagerade medarbetare som trivs och ut-

vecklas är en av våra viktigaste framgångs-

faktorer. Det är medarbetarnas kompetens

och personlighet som är

värdeskapande i

våra fastigheter och i våra kontakter

med

både nya och befintliga kunder.

LÄS MER PÅ SIDAN 34

Objekt

med

potential

Närhet

Omtanke

Driv

Vår

nollvision

ÅRSREDOVISNING 2024OM ACRINOVA 3

RÄKENSKAPSÅRET 2024 I KORTHET

* Bolagets redovisning av fastighetsadministration har ändrats från och med 2024 och nyckeltal har justerats.

** Bolagets redovisning av resultat från andelar i intresseföretag redovisas från och med 2024 i förvaltningsresultatet och nyckeltal har justerats.

*** Årets resultat redovisas enligt definitionen i IAS 1 och resultat per aktie redovisas enligt definitionen i IAS 33 och är inga alternativa nyckeltal enligt ESMA.

157 728 tkr

35 908 tkr

110 666 tkr

0,52 kr 2,38 ggr

49 947 tkr

(143 345) (92 641)

Driftsöverskottet uppgick till

(38 935)

(7 764) (0,11) (2,19)

Hyresintäkter uppgick till Förvaltningsresultatet uppgick till

Årets resultat kr/aktie, före och efter utspädning Räntetäckningsgrad, ggr, uppgick tillÅrets resultat efter skatt uppgick till

FINANSIELLA NYCKELTAL 2024 2023 2022 2021

Hyresintäkter, Tkr 157 728 143 345 122 435 72 345

Driftsöverskott, Tkr* 110 666 92 641 80 095 60 752

Förvaltningsresultat, Tkr** 49 947 38 935 27 110 18 981

Årets resultat efter skatt, Tkr 35 908 7 764 79 336 153 164

Fastighetsvärde, verkligt värde, Tkr 2 015 961 1 995 250 1 854 325 1 603 550

Balansomslutning, Tkr 2 188 494 2 163 315 2 095 704 1 831 232

Likvida medel, Tkr 81 149 43 058 28 311 74 657

Överskottsgrad, % 70,2 64,6 65,4 84,0

Avkastning på Eget Kapital, % 3,76 0,82 8,74 22,67

Soliditet, % 44,0 43,8 44,9 47,8

Belåningsgrad fastigheter, % 53,4 54,7 53,7 49,8

Räntetäckningsgrad, ggr ** 2,38 2,19 2,16 2,41

Förvaltningsresultat, kr/aktie** 0,73 0,58 0,42 0,36

Årets resultat kr/aktie, före och efter utspädning*** 0,52 0,11 1,23 2,94

Eget kapital, kr/aktie 14,03 14,00 14,54 16,77

NAV, kr/aktier 15,03 14,30 14,91 14,49

Under 2024 växer Acrinovas fastighetsportfölj med förvärv inom lager/logistik och industri.

På projektsidan påbörjas flera nya projekt i sydvästra Skåne.

Attraktiviteteten i de fastigheter som uppförts inom Acrinovas projektverksamhet bekräftas

i samband med försäljning av flerbostadsfastigheten Euron 2 som avyttrades i februari. I

december ingicks även avtal om avyttring av samhällsfastigheten Euron 1.

Acrinovas målmedvetna arbete med att minska kostnaderna har gett god effekt under hela

2024. Organisationen har ett tydligt fokus på kommersiella fastigheter, utveckling och projekt.

ÅRET I SAMMANDRAG

ÅRSREDOVISNING 2024 OM ACRINOVA4

• Bostadsfastigheten Euron 2 i

Trelleborg avyttras. Det totala

underliggande fastighetsvärdet

uppgår till 151,5 miljoner kronor.

• Projektet på Handelsplatsen i

Löddeköpinge färdigställs. Den

nya byggnaden inrymmer hyres-

gästerna Jysk, Thansen och Spicy

Hot.

• Acrinova förvärvar industrifastig-

heten Rausgård 20 i Helsingborg.

• Nya riktlinjer kring biologisk

mångfald i nybyggnationsprojekt

utvecklas och implementeras.

• Fastigheten Borggård 1:385 i

Staffanstorp utvecklas med 2 800

kvm utvändig yta för den befintli-

ga hyresgästen Nefab Packaging.

• Carglass välkomnas som nya

hyresgäster på fastigheten

Sunnanå 11:2 i Arlöv.

• Fastigheten Olympiaden 15 i

Helsingborg utvecklas med nya

kyllager till den befintliga hyres-

gästen KA Lundbladh. Avtalet

förlängs med 10 år.

• Acrinova tecknar avtal med Max

Burgers avseende lokal och

ut vändig yta på fastigheten Puk-

slagaren Västra 4 i Helsingborg.

Lokalen anpassas för restaurang,

avtalstiden är 25 år.

• PalleConcept välkomnas som nya

hyresgäster på fastigheten Borg-

gård 1:372 i Staffanstorp.

• Trelleborgs kommun förlänger

befintligt avtal avseende fastig-

heten Orion 7 samt tecknar avtal

på fastigheten Snickeriet 4.

• Handelsplatsen i Löddeköpinge

moderniseras med solceller. An-

läggningen blir Acrinovas största.

• Acrinova ingår avtal om avyttring

avseende fastigheten Euron 1 i

Trelleborg. Köparna tillträder i

Q1 2025, transaktionens under-

liggande fastighetsvärde uppgår

till 102 Mkr.

• Acrinova tecknar avtal med

kontorsmöbelspecialisten RP

avseende lokaler om 1 500 kvm

på fastigheten Borggård 1:372 i

Staffanstorp. Avtalstiden är 10 år.

• Lager 157 förlänger befintliga

lokaler på Handelsplatsen i

Löddeköpinge med 5 år.

• Acrinova startar projekt i Lands-

krona avseende 3 154 kvm för

hyresgästen HT Emballage.

Planerat färdigställande i Q4

2025 med en avtalstid på 10 år.

• Acrinova förvärvar två industri-

fastigheter i Helsingborg,

Morganiten 2 och Opalen 4

ALLA PRESS MEDDELANDEN

FINNS PÅ ACRINOVA.SE

ÅRETS HÖJDPUNKTER

• Acrinova genomför de största försäljningarna i bolagets historia. Flerbostadshuset Euron 2

i Trelleborg avyttras i februari och i december ingås avtal om försäljning av samhällsfastig heten

Euron 1. Portföljen förstärks med flera förvärv inom lager och industri.

• Under året startar Acrinova projekt i Landskrona och Helsingborg. Tillsammans med långsiktiga

hyresgäster som Max Burgers och HT Emballage utvecklas både befintliga och nya fastigheter.

• Acrinova installerar bolagets hittills största solcellsanläggning på Handelsplatsen i Löddeköpinge.

Investeringen är en del av det fortlöpande arbetet med omställningen och energieffektiviseringen

av det äldre beståndet.

• 27 februari offentliggör Acrinova

bokslutskommuniké för perioden

januari-december 2024.

• 28 februari meddelar Acrinova

att försäljningen av fastigheten

Euron 1 avslutats. Transaktionens

underliggande fastighetsvärde

uppgår till 102 Mkr.

HÄNDELSER EFTER

PERIODENS SLUT

2024

ÅRSREDOVISNING 2024OM ACRINOVA 5

Ett tydligt fokus på kommersiella

fastigheter

Under 2024 har Acrinova landat i orga-

nisationens utformning med ett tydligt

fokus på kommersiella fastigheter. Vårt

bestånd fortsätter att växa inom segmen-

tet och med fyra förvärv under året ska-

par vi en stabil portfölj med långsiktiga

hyresgäster.

I februari avyttrades flerbostadsfastig-

heten Euron 2 i Trelleborg och i decem-

ber nådde vi ett avtal avseende försälj-

ning av samhällsfastigheten Euron 1,

även den i Trelleborg. Gemensamt för

dessa fastigheter är att de är uppförda

med högt ställda miljökrav av Acrinova

samt att försäljningarna är de största i

bolagets historia. Förutom att intyga

attraktiviteten i de fastigheter som upp-

förts inom ramen för vår projektverk-

samhet möjliggör försäljningarna nya

investeringar och projekt. Under året

har vi förvärvat en tomt i Landskrona,

tre industrifastigheter i Helsingborg

och en kommersiell fastighet med

inriktning lager/logistik i Malmö. För-

värven stärker vår portfölj och närvaro

i sydvästra Skåne.

Under Q4 avyttrades Acrinovas andel i

servicebolaget Fastigheter & Service

Öresund AB och vi är nu ett renodlat

fastighetsbolag. Under året har vi juste-

rat bolagets vision till ”Att vara en av de

främsta högavkastande värdebyggarna”.

Tillägget av högavkastande i vår vision

är en viktig signal om vår strategiska

inriktning och ambition för de kom-

mande åren.

Starka resultat

Under 2024 har vi lyckats överträffa våra

egna och marknadens förväntningar.

Förvaltningsresultatet har ökat i samt-

liga kvartal jämfört med motsvarande

period föregående år, vilket kan härle-

das till hela organisationens driv och

Starka resultat

och tydligt fokus

VD-KOMMENTAR

ör Acrinova har 2024 varit ett år med starka resultat, flertal

förvärv och betydande försäljningar. Under året har vi startat

efterlängtade projekt tillsammans med långsiktiga

hyres-

gäster i Helsingborg och Landskrona. Organisationen har

jobbat effektivt med ytterligare kostnadsminskningar

och

ökad kundnöjdhet, aktiviteter som har gett goda resultat. Året

avslutades med en stor försäljning samt två nya förvärv som

stärker vårt fokus på kommersiella fastigheter och projekt.

ÅRSREDOVISNING 2024 OM ACRINOVA6

fokuserade arbete med att minska kost-

naderna och optimera uthyrningen. Det

största arbetet med kostnadsminsk-

ningar gjordes under 2023 och genom

bibehållet fokus har vi kunnat se positiva

effekter under hela 2024. Som vd blir jag

otroligt stolt över det starka engagemang

som alla medarbetare visat, dels i att vilja

klara den turbulenta tid vi lämnat bakom

oss, dels det dedikerade fokus och gläd-

jen som finns i att fortsätta framåt. Det

gör att vi tillsammans levererar hög kva-

lité till våra kunder och ägare.

Efterlängtad fastighetsutveckling

Det är med kärlek till hantverket, plat-

sen och framtida verksamheter som vi

utvecklar och förvaltar våra fastigheter.

Under det gångna året har vi färdigställt

en ny byggnad på Handelsplatsen i

Löddeköpinge som utvecklats till väl-

besökt område med handel och mat.

I samband med stabiliserade byggpriser

har vi även kunnat starta två nya projekt

under 2024. När vi utvecklar och bygger

nytt har vi alltid långsiktiga hyresgäster

med på resan. Som Max Burgers som vi

anpassar en lokal till i Helsingborg, eller

det expansiva förpackningsföretaget HT

Emballage, som blir nya hyresgäster i

logistikfastigheten vi bygger i Lands-

krona. Dialogerna sträcker sig långt bak

i tiden och vi har jobbat fokuserat med

att hitta rätt geografiska och ekonomis-

ka förutsättningar, samtidigt som vi

bygger enligt högt ställda miljökrav. I

projektportföljen har vi även en spännan-

de industrifastighet som vid förvärvet

var helt tomställd. Med vår utvecklande

metodik planerar vi att modernisera

den befintliga byggnaden samt uppföra

nya ytor som möter dagens behov och

standarder.

Nöjda och stabila hyresgäster

Acrinovas förvaltning utgår från en när-

hetsprincip vilket innebär att vi alltid

kan nå våra fastigheter och hyresgäster

inom 45 minuter. Som fastighetsbolag

är hyresgästerna kärnan i vår verksam-

het och vi jobbar hårt för att de ska

trivas och ha rätt förutsättningar för

att lyckas med sina verksamheter i våra

lokaler. Vår personal gör ett fantastiskt

jobb i relationen med hyresgästerna

vilket också återspeglas i vår årliga

kund undersökning där vi gör vårt bästa

resultat hittills. Under de senaste åren

har det var tufft för många företag och

branscher i Sverige men Acrinovas

hyres gäster har visat på en imponerade

motståndskraft och stabilitet.

Miljö och hållbarhet

Under 2024 har vi implementerat nya

riktlinjer kring biologisk mångfald vid

nybyggnationer samt haft ett starkt

fokus på förberedelserna för de nya, mer

omfattande kraven kring hållbarhets-

rapportering, CSRD. Vi har ett stort arbete

framför oss med allt som krävs för att

möta de nya kraven. Under det gångna

året har alla avdelningar, ledning och

styrelse engagerats i arbetet för att

skapa förankring och förståelse för de

nya kraven.

Uppåt, framåt

I en volatil omvärld finns en rad faktorer

som kan komma att påverka branschen

ur ett makroperspektiv under komman-

de år. I det kortare och lokala perspekti-

vet ser vi en stabilitet som öppnar upp

för en mer aktiv transaktionsmarknad

och de rådande byggpriserna gör det

möjligt att starta nya projekt. För

Acrinova innebär detta att vi kan fort-

sätta att göra mer av det vi gör bäst;

skapa attraktiva nybyggnationer sam-

tidigt som vi växer genom förvärv. Med

starka och långsiktiga finansiella sam-

arbetspartners, hyresgäster och ägare ser

Acrinova ljust på framtiden och vår fort-

satta resa mot att bli en av de främsta,

högavkastande värdebyggarna inom

den svenska fastighetsbranschen. Regel-

bunden utdelning är en viktig del av vår

attraktionskraft och vi prioriterar att ge

tillbaka till våra ägare. Acrinovas styrelse

föreslår därför en utdelning om 0,40 kr

per aktie.

Jag vill passa på att rikta ett stort tack till

alla som varit med oss under 2024, med-

arbetare, kunder, samarbetspartners

och ägare.

” Det är med kärlek till hantverket,

platsen och framtida verksamheter

som vi utvecklar och förvaltar våra

fastigheter.”

Ulf Wallén, VD

Handelsplatsen i Löddeköpinge

ÅRSREDOVISNING 2024OM ACRINOVA 7

VÅR MARKNAD

Hjärtat

i Skåne

ÅRSREDOVISNING 2024 OM ACRINOVA8

Skåne, en region som präglas av sin rika historia, mångsidiga

natur och strategiska läge, är Acrinovas hemmamarknad. Här

möts det gamla och det nya, anrika byar och moderna städer

med innovativa företag.

Regionen har ett strategiskt läge nära

kontinenten som underlättar interna-

tionell handel och logistik. Med välut-

vecklade transportnätverk, inklusive

motorvägar, järnvägar och hamnar, är

det enkelt att transportera varor både

nationellt och internationellt. Här kan

Acrinova växa och utvecklas. Samtidigt

är vi öppna för att etablera oss på andra

platser i Sverige där förutsättningarna

är de rätta, vilket ger oss flexibiliteten

att anpassa oss till marknadens behov

och möjligheter.

Världen runt hörnet

I över tjugo år har Öresundsbron effek-

tiviserat godstransporter till och från

kontinenten. När Fehmarn Bält-förbin-

delsen öppnas 2029 ökar tillgänglig-

heten ytterligare, vilket integrerar

Öresundsregionen i en megaregion från

Hamburg till Oslo. Detta väntas gynna

ekonomisk utveckling och skapa håll-

bara logistiklösningar

. För att möta

ökade trafikvolymer och fler pendlare

utreds även en Öresundsmetro mellan

Malmö och Köpenhamn samt en fast

förbindelse mellan Helsingborg och

Helsingör.

RoRo-logistik (Roll-on/Roll-off) är en

annan viktig aspekt av regionens trans-

portinfrastruktur. Trelleborgs hamn,

en av de största RoRo-hamnarna i Skan-

dinavien, spelar en central roll i att

hantera godsflöden mellan Sverige och

kontinenten. Andra viktiga hamnar

inkluderar Copenhagen Malmö Port

(CMP), Helsingborgs hamn och Lands-

krona hamn, som alla bidrar till regio-

nens starka logistik nätverk

Där företag växer

Skåne och södra Sverige är känt för sitt

gynnsamma företagsklimat. I Svenskt

Näringslivs årliga ranking av företags-

klimatet i Sverige listades de skånska

kommunerna Burlöv, Höganäs och

Staffanstorp bland de bästa i Sverige för

företagande år 2024

***

. Denna positiva

miljö främjar tillväxt och innovation

för företag att etablera och expandera.

Skåne har en stor växande befolkning

och en stark arbetsmarknad. Regionen

har en hög sysselsättningsgrad och en

stor andel högutbildade invånare

****

Den betydande inflyttningen, både från

andra delar av Sverige och från utlandet,

bidrar till en diversifierad arbetsmark-

nad, vilket är en stor fördel för företag

som söker kvalificerad arbetskraft

*****

Planerade investeringar i infrastruktur

och tillgänglighet förväntas stärka hela

Öresundsregionens attraktivitet för

företag och investerare vilket också

stärker södra Sveriges roll som ett inter-

nationellt nav för handel och logistik.

Detta spås leda till en dynamisk fastig-

hetsmarknad med ökad efterfrågan

på kommersiella fastigheter inom flera

segment som är helt i linje med Acrinovas

strategi, med fokus på kommersiella

fastigheter för företag att växa i.

Planerade investeringar i infrastruktur

och tillgänglighet förväntas stärka hela

Öresundsregionens attraktivitet för företag

och investerare

* Dagens Logistik

** Utveckling Skåne

*** https://www.foretagsklimat.se/files/foretagsklimat2024.pdf

**** SCB

***** Utveckling Skåne

ÅRSREDOVISNING 2024OM ACRINOVA 9

Vi är lokala och entreprenörsdrivna med ett starkt affärsmannaskap.

Vår förmåga att identifiera nya objekt med potential, i kombination

med god marknadskännedom, är ytterligare faktorer som bidrar

till en positiv värdeutveckling.

Acrinovas vision är att vara en av de främsta, högavkastande värde-

byggarna i den svenska fastighetsbranschen.

Långsiktig värdeskapare

Acrinovas projekt utvecklar platser till levande miljöer för företag

att växa. Här skapar vi långsiktiga värden för våra ägare, kunder

och närområden.

Vårt hållbarhetsarbete är en naturlig del av vår affärsmodell och

arbetsprocess med siktet inställt på innovativa lösningar med

energieffektivisering.

Vår nollvision visar på en ambition att göra mer än vad som krävs

– att bygga hållbara fastigheter som kan skapa värden långt in i

framtiden.

Projektutveckling

Som en långsiktig aktör i fastighetsbranschen prioriterar vi att ge

tillbaka till våra ägare. Utdelning är en central del av vår strategi.

Genom att generera stabil avkastning från vår diversifierade portfölj

kan vi erbjuda regelbundna utdelningar. Detta skapar attraktions-

kraft i aktien och ger våra aktieägare en möjlighet till avkastning

på sin investering.

Regelbunden utdelning

Tre bra anledningar

till att äga aktier i

Acrinova:

INVESTMENT CASE

ÅRSREDOVISNING 2024 VÄRDESKAPANDE10

FASTIGHETSVÄRDETS UTVECKLING 2020–2024

NAV OCH STÄNGNINGSKURS T O M 2024-12-31

AKTIENS DIREKTAVKASTNING OCH UTDELNING PER ÅR

400

800

1 200

1 600

2 000

20242023202220212020

Mkr

Kr %

NAV ACRI-A ACRI-B

0,0

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6

0,7

0,8

0,9

1,0

20242023202220212020

Utdelning kronor, per aktie

Direktavkastning, ACRI-A Direktavkastning, ACRI-B

400

800

1 200

1 600

2 000

20242023202220212020

Mkr

Kr %

NAV ACRI-A ACRI-B

0,0

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6

0,7

0,8

0,9

1,0

20242023202220212020

Utdelning kronor, per aktie

Direktavkastning, ACRI-A Direktavkastning, ACRI-B

400

800

1 200

1 600

2 000

20242023202220212020

Mkr

NAV ACRI-A ACRI-B

0,0

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6

0,7

0,8

0,9

1,0

20242023202220212020

Utdelning kronor, per aktie

Direktavkastning, ACRI-A Direktavkastning, ACRI-B

ÅRSREDOVISNING 2024VÄRDESKAPANDE 11

Våra framgångsfaktorer

FRAMGÅNGSFAKTORER

Även om Acrinova är ett ungt

bolag har vi lång erfarenhet från

fastighetsbranschen. Våra enga-

gerade och erfarna medarbe-

tare besitter den kompetens

som krävs för att hitta lämpliga

investeringsobjekt, men också

förmågan och nytänkandet att

utveckla fastigheterna till att nå

sin fulla potential.

Vår lokala förankring och väl

utvecklade nätverk ger förstå-

else för varje delmarknad och

skapar närhet till kunderna, hög

tillgänglighet och snabba

beslutsvägar.

Vi ser möjligheterna och kan

därmed agera framgångsrikt för

ett näringsliv och en fastighets-

marknad i ständig förändring.

Acrinova har en strategisk inrikt-

ning som innebär att vi identi-

fierar, utvecklar och förvaltar

fastigheter med hög potential.

Förmågan att identifiera intres-

santa objekt i kombination

med god marknads kännedom,

är faktorer som bidrar positivt

till

värdeutvecklingen. Fastig-

heterna

i beståndet har en sam-

mansättning och exponering

som ger god motståndskraft

mot att påverkas av oväntade

eller plötsliga svängningar i

samhälls ekonomin.

Acrinova arbetar för att skapa

långsiktigt hållbara värden i

företaget och i samhället, och

har sedan 2020 en ISO-certifie-

ring med fokus på miljöled-

ningsarbete. Vi tar ansvar för

att våra fastigheter optimeras

för så låg miljöpåverkan som

möjligt. Vår nollvision innebär

att nya fastigheter byggs för

att vara självförsörjande på

energi med hjälp av förnybara

energikällor.

Vi arbetar också löpande för att

energi anpassa befintliga fastig-

heter samt för att minska deras

klimatavtryck. När det kommer

till social hållbarhet ser vi till att

våra medarbetare trivs och mår

bra, och att vi bidrar positivt till

samhället på de delmarknader

där vi är aktiva.

Vår kompetens och

lokala närvaro

Vår strategiska

inriktning

Högt ställda miljökrav

ÅRSREDOVISNING 2024 VÄRDESKAPANDE12

FASTIGHETSUTVECKLING – EN DEL I TILLVÄXTSTRATEGIN

Fastighetsutveckling är en grundbult i Acrinovas tillväxtstrategi.

Vi arbetar med alla typer av utveckling, från mindre hyresgästan-

passningar till genomgripande utvecklingsprojekt och nyproduktion.

Ambitionen är att vara en självklar partner inom stads- och fastig-

hetsutveckling på våra utvalda delmarknader.

En fastighet kan befinna sig i olika utvecklingsstadier samtidigt,

såsom projektfastighet under nybyggnation, förädlingsfastighet med

pågående renoveringar och förvaltningsfastighet med stabila kassa-

flöden. Detta möjliggör en flexibel och dynamisk förvaltning som

anpassas efter fastighetens specifika behov och potential

ÅRSREDOVISNING 2024 13VÄRDESKAPANDE

TRANSAKTIONER

Fastighetsportföljen optimeras kontinuerligt för

att ge bolaget största möjliga värdeavkastning.

Acrinovas starka marknadskännedom, nätverk

och bolagsstruktur med korta beslutsvägar

bidrar till att vi har möjlighet att agera snabbt

när rätt tillfälle uppstår.

FASTIGHETSUTVECKLING I PROJEKT

Vi arbetar med alla typer av fastighets utveckling.

Från äldre fastigheter till nyproduktion med hög

miljö- och hållbarhetsprofil enligt vår nollvision.

FASTIGHETSFÖRVALTNING

Fastighetsbeståndet består av 44 fastigheter i södra

Sverige med tyngdpunkt i kommersiella fastigheter

såsom kontor, logistik/produktion samt extern

handel och service. Vi förvaltar och utvecklar de

egna fastigheterna och genomför löpande värde-

höjande åtgärder, allt från mindre anpassningar

till mer genomgripande utvecklingsprojekt.

OBJEKT MED STOR

UTVECKLINGSPOTENTIAL

Vakanta fastigheter med betydande

renoveringsbehov som vi bedömer

kan bli fullt ut

hyrda. Initialt har

dessa fastig heter

ett mindre kassa-

flöde men bedöms bli lönsamma.

PROJEKT / NYBYGGNATION

När Acrinova bygger nytt gör vi det

efter vår nollvision med utgångspunk-

ten att vara långsiktig ägare.

TRANSAKTIONER

STABILA KASSAFLÖDEN

Fastigheter med stabila kassaflöden

och litet investeringsbehov utgör

basen i Acrinovas fastighetsbestånd.

Fastigheter

ÅRSREDOVISNING 2024 FASTIGHETER & PROJEKT14

FASTIGHETER

Ett fastighetsbestånd

i utveckling

I södra Sverige investerar vi i fastigheter med hög potential. Med god lokal kännedom och

högt fastighetskunnande utvecklar vi vårt fastighetsbestånd för att skapa långsiktigt hållbara

värden. Acrinovas fastighetsportfölj fortsätter att växa och har ett fastighetsvärde som idag

uppgår till 2 miljarder kronor.

Värdeskapande fastigheter

Acrinovas fastighetsbestånd består i

dagsläget av 44 fastigheter. Fokus är

olika typer av kommersiella fastigheter

såsom kontor, logistik/produktion samt

extern handel och service, men vi har

även renodlade bostadsfastigheter.

Acrinovas kompetens att hantera ett

blandat fastighetsbestånd innebär dels

en större marknadspotential, dels en

sund riskspridning.

Vårt bestånd är i ständig tillväxt, där vi

steg för steg adderar nya fastigheter. Vi

är oftast en långsiktig ägare, men kan

välja att sälja fastigheter för att finan-

siera fastighetsförvärv som bedöms ha

högre avkastningspotential.

En diversifierad portfölj

En stor del av vårt befintliga bestånd

bedöms vara färdigutvecklade fastighe-

ter och har endast ett mindre investe-

ringsbehov. Dessa fastigheter ger oss

stabila kassaflöden och utgör basen i

portföljen.

I beståndet finns även objekt med stor

utvecklingspotential – ofta är det

vakanta fastigheter med betydande

renoveringsbehov som vi bedömer kan

bli fullt uthyrda. Initialt har dessa fastig-

heter ett mindre kassaflöde med bedöm-

ningen att bli lönsamma genom vår

utvecklande metodik. Utvecklingen sker

i nära samarbete med övriga intressen-

ter för att skapa långsiktigt hållbara

värden för både fastigheten, platsen och

hyresgästen.

Omställning av

fastighetsbeståndet

I vårt befintliga fastighetsbestånd utvär-

derar vi löpande vilka förbättringsåtgär-

der vi kan vidta för att göra skillnad. Det

kan handla om att renovera för att få

bättre energivärden, eller att byta till

förnybara energikällor. Hur långt vi kan

ta den hållbara omställningen beror på

fastighetens konstruktion. Varje fastig-

het är unik i sin ålder och utförande vil-

ket sätter ramarna för vad vi kan uppnå.

Fastigheterna utvecklas enligt en plan

där vi löpande arbetar med energieffek-

tiviseringar för att minska klimatav-

tryck och förbättra driftsöverskottet.

Steg för steg utvecklar vi vårt fastighets-

bestånd i en hållbar riktning.

Nyproduktion och projekt

Vi arbetar med alla typer av fastighets-

utveckling, från modernisering av äldre

fastigheter till nyproduktion med hög

miljö- och hållbarhetsprofil enligt vår

nollvision. Under åren har vi uppfört ett

flertal lager- och logistikanläggningar,

handels- bostadsfastigheter. Med lång-

siktiga hyresgäster och god marknads-

kännedom skapar vi avkastande fastig-

heter med högt ställda miljökrav. Läs

mer på sidan 21.

Mården 7, Landskrona

ÅRSREDOVISNING 2024FASTIGHETER & PROJEKT 15

Fastighetsbeståndet i siffror

FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING

Tkr

2024

jan-dec

2023

jan-dec

2022

jan-dec

2021

jan-dec

VERKLIGT VÄRDE PER 1 JANUARI 1 995 250 1 854 325 1 603 550 864 036

Förvärv 79 410 – 79 000 464 000

Investeringar 46 510 148 917 250 736 157 243

Försäljningar -151 500 – -92 000 -30 100

Omklassificering – 9 974 – –

Orealiserade värdeförändringar 46 291 -17 966 13 039 148 371

VERKLIGT VÄRDE VID PERIODENS UTGÅNG 2 015 961 1 995 250 1 854 325 1 603 550

FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL

2024

Förvaltnings-

fastigheter

Förädlings-

fastigheter

Projekt-

fastigheter

Totalt 2023 2022 2021

Uthyrningsgrad, yta % 94,8 46,7 – 87,1 91,1 89,5 87,5

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,9 62,5 – 93,3 94,0 92,9 92,3

Hyresvärde, Mkr 158,6 18,8 – 177,4 168,6 142,8 112,9

Hyresintäkt, Mkr** 153,7 11,8 – 165,5 158,4 132,6 104,2

Uthyrningsbar yta 138 143 26 143 – 164 286 158 474 148 415 132 561

Ledig yta, kvm 7 215 13 931 – 21 146 14 062 15 634 16 557

Verkligt värde, Mkr*** 1 826,5 180,0 9,5 2 016,0 1 995,3 1 854,3 1 603,6

Antal fastigheter 38 5 1 44 40 40 41

Genomsnittlig kontraktslängd, år 5,2 3,2 – 5,1 5,3 5,7 5,8

* Bolaget presenterar en rad finansiella mått som är så kallade alternativa nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer. För mer information om definitioner, se sidan 87.

** Avser kontrakterade hyresintäkter på årsbasis vid räkenskapsperiodens utgång.

*** Verkligt värde för projektfastigheter inkluderar även verkligt värde på mindre projekt som inte direkt är hänförliga till klassificerad projektfastighet.

Förvaltningsfastigheter

• Har stabila kassaflöden som utgör

basen i fastighetsportföljen.

• Är oftast ett mycket långsiktigt

innehav.

• Bedöms som färdigutvecklade

och har endast mindre eller inget

investeringsbehov.

• En förvaltningsfastighet har minst

80% i ekonomisk uthyrningsgrad. En

fastighet kan kvarstå som förvalt-

ningsfastighet om uthyrningsgraden

blir lägre under förutsättning att det

beror på mer tillfälliga vakanser.

Förädlingsfastigheter

• Ofta vakanta fastigheter med betydande

renoveringsbehov.

• Har omsorgsfullt analyserats och bedöms

kunna bli fullt uthyrda.

• Ofta mindre eller inget kassaflöde, men

förväntas efter förädling bli lönsamma

förvaltningsfastigheter.

• Syftet med förädling är att öka fastighetens

värde genom framför allt ökad uthyrnings-

grad. Det möjliggörs genom systematisk

förbättring av fastighetens estetiska och

funktionella egenskaper eller genom att höja

dess standard.

• En förädlingsfastighet kan kategoriseras om

till en projektfastighet vid projektstart om

hela fastigheten inkluderas i projektet.

Projektfastigheter

• En projektfastighet är en fastighet

som är under produktion.

• Det kan också handla om obebyggd

mark som planeras att bebyggas.

• En projektfastighet genererar inte

något kassaflöde innan projektets

genomförande.

• Ett projekt kan genomföras på en del

av en förvaltnings- eller förädlings-

fastighet. Då redovisas fastigheten

enligt ursprungskategoriseringen

medan projektets värde redovisas

under Projektfastigheter.

ÅRSREDOVISNING 2024 FASTIGHETER & PROJEKT16

Klippan

Örkelljunga

Burlöv

Löddeköpinge

Lund

Trelleborg

Hörby

Staffanstorp

Helsingborg

Landskrona

Malmö

Åstorp

Höganäs

FASTIGHETSVÄRDE

TOTALT FASTIGHETSVÄRDE

2 016 Mkr

96,9%

44 Stycken

EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD,

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

ANTAL FASTIGHETER

(1 995)

(

95,2)

(40)

400

800

1 200

1 600

2 000

20242023202220212020

Mkr

FASTIGHETSVÄRDE PER ORT

Övrigt

Landskrona

Löddeköpinge

Trelleborg

Åstorp

Malmö

Lund

530 Mkr

276 Mkr

307 Mkr

114 Mkr

122 Mkr

Helsingborg

229 Mkr

Staffanstorp

152 Mkr

123 Mkr

163 Mkr

Totalt

2 016

Mkr

FASTIGHETSVÄRDET PER TYP AV FASTIGHET

Projekt

9 Mkr

Extern handel/

Service

547 Mkr

Bostäder

135 Mkr

Samhälls-

fastigheter

100 Mkr

Kontor

317 Mkr

908 Mkr

Logistik/Produktion

Totalt

2 016

Mkr

FASTIGHETSVÄRDET PER UTVECKLINGSSTADIE

Förädlings-

fastigheter

180 Mkr

Projekt-

fastigheter

9 Mkr

Förvaltnings-

fastigheter

1 827 Mkr

Totalt

2 016

Mkr

ÅRSREDOVISNING 2024FASTIGHETER & PROJEKT 17

FASTIGHETER & PROJEKT

Acrinova som projektutvecklare

Sedan 2019 har vi uppfört ett flertal

byggnader inom olika segment: bostä-

der, samhällsfastigheter, lager, logistik

och handel. Gemensamt för alla våra

nybyggnationsprojekt är strävan efter

ett så lågt klimatavtryck som möjligt,

inom ramarna för fastighetens fysiska

och ekonomiska förutsättningar. När

projekten är färdigutvecklade blir de

antingen en del av vår långsiktiga port-

följ eller avyttras för att finansiera ytter-

ligare utveckling.

En grön förskola – utifrån och in

Ett av våra första projekt var en förskola

på fastigheten Euron 1 i Trelleborg, upp-

förd 2020-2021. Med sina 1 700 kvm är

förskolan hemvist för ca 160 barn på åtta

avdelningar. Byggnaden är uppförd

enligt Acrinovas nollvision och med

flera viktiga miljömässiga faktorer för

att möta moderna riktlinjer. Byggnaden

är energieffektiv med välisolerade

väggar och tak. På taket finns solceller

som i kombination med värme och kyla

från bergvärme, skapar en förnybar och

fossilfri drift. God ventilation, god ljud-

miljö, dagsljus och användning av mate-

rial som inte avger skadliga ämnen har

också varit viktiga parametrar i framta-

gandet av förskolans inomhusklimat.

Allt för att skapa en långsiktig och hälso-

sam miljö för barn och personal.

Energistatistik som når målet

Euron 1 är utrustad med en kombina-

tion av solceller och bergvärme, där

bergvärmen spelar en central roll i för-

skolans energisystem. Bergvärmepum-

pen kan effektivt tillgodose byggnadens

behov av värme och varmvatten och kan

även användas för att kyla byggnaden

under årets varmare månader. Under

2024 har solcellerna på byggnadens tak

producerat 94 100 kwh solel, vilket över-

stiger den totala förbrukningen för drift

av värmepump och ventilation som är

63 977 kwh. Detta ger ett överskott på

30 123 kWh, vilka återinförs i fastig-

hetens övriga elförbrukning.

I Sverige är den genomsnittliga elför-

brukningen för villor cirka 20 000 kWh

per år*. Med ett överskott på 30 123 kWh

skulle Euron 1 kunna driva en normal-

stor villa i över ett år. På Euron 1 går

överskottet rakt in i verksamhetens

övriga elförbrukning och bidrar på så

vis till att hålla nere kostnaderna.

CASE EURON 1

Acrinovas nollvision i praktiken

Projektutveckling är en grundbult i Acrinovas verksamhet. Med vår starka lokala kännedom

hittar vi rätt lägen och långsiktiga hyresgäster som, liksom vi, vill skapa fastigheter med högt

ställda miljökrav.

Cirkeln sluts: försäljning och framtida projekt

Genom att kombinera innovativa energi-

lösningar med noggrann monitorering, har

byggnaden inte bara lyckats bli självförsör-

jande, utan även producerat ett överskott

av energi.

Projektet Euron 1 visar Acrinovas affärsmo-

dell i praktiken. Tidigt såg vi potential i fastig-

hetens läge. Med en långsiktigt och stabil

hyresgäst kunde Acrinova utveckla fastighe-

ten till moderna verksamhetslokaler på ett

läge som idag är ett expansivt och populärt

område. Ur Acrinovas perspektiv var fastig-

heten färdigutvecklad när nollvisionsmålet

uppfylldes. I december 2024 ingicks avtal om

avyttring av fastigheten och det är med varm

hand som vi lämnar över en fastighet som vi

är mycket stolta över. Försäljningen möjliggör

nya projekt och bekräftar Acrinovas förmåga

att uppföra attraktiva fastigheter enligt högt

ställda miljökrav.

Drift och nollvision:

Acrinovas nollvision innebär att de byggnader

som vi uppför inom ramen av vår projektverk-

samhet ska ha ett så lågt klimat avtryck som

möjligt i drift, helst noll. Ett nollhus, eller noll-

energihus, är en byggnad som har kapaciteten

att producera lika mycket energi som den för-

brukar i drift** på årsbasis.

** Driften avser den el som krävs för att driva berg-

värmepumpen och husets ventilation.

* IVT 3: Energimyndigheten, https://www.energimarknads-

byran.se/el/dina-avtal-och-kostnader/elkostnader/elfor-

brukning/normal-elforbrukning-och-elkostnad-for-villa/

ÅRSREDOVISNING 202418

FASTIGHETER & PROJEKT

” På taket finns solceller som i

kombination med värme och

kyla från bergvärme, skapar

en förnybar och fossilfri drift.

”

Energiförbrukning fastighetsel Euron 1, 2024

45 166 kWh

VÄRMEPUMP

18 811 kWh

VENTILATION

94 100 kWh

SOLCELLSPRODUKTION

ÅRSREDOVISNING 2024 19

Acrinova har en rad pågående projekt med olika

inriktning och karaktär, från industri- och logistik-

fastigheter till extern handel, service och kontor.

Genom energieffektiva konstruktioner, noggranna

materialval och förnybara energikällor, som solceller

och bergvärme, har våra nyproducerade fastigheter

möjligheten att vara oberoende av externa energikällor

som säkrar en långsiktig hållbar drift.

Projekt

ÅRSREDOVISNING 2024 FASTIGHETER & PROJEKT20

Fastighetsutveckling

Projekt är en viktig och spännande del av Acrinova. Vi strävar efter att minimera klimatavtrycket

i alla våra nybyggnationsprojekt, inom de fysiska och ekonomiska ramar som finns. Med högt

ställda miljömålsättningar har vi alltid vår nollvision i fokus med målet att våra byggnader ska

klara att vara självförsörjande på energi i drift.

Projekt – en del i tillväxtstrategin

Vi arbetar med

alla typer av projekt, från

mindre hyresgästanpassningar till

genom

gripande utvecklingsprojekt och

nyproduktion. Ambitionen är att vara

en självklar

partner

inom stads- och

fastighetsutveckling på våra utvalda

delmarknader.

Vi bygger för framtiden

Nya fastigheter som Acrinova projekte-

rar omfattas av vår nollvision. Redan

innan

byggstart säkerställer vi att klimat-

avtrycket

vid uppförandet ska bli så lågt

som möjligt,

exempelvis genom med-

vetna material val och lokal material-

anskaffning. Nollvisionen innebär också

att nya byggnader uppförs med målet

att vara självförsörjande på energi i

drift*. Förnybara energislag, som berg-

värme och solceller, gör fastigheterna

oberoende av extern energi försörjning

och säkerställer långsiktigt hållbar drift.

Våra nyproducerade fastigheter uppförs

i enlighet med Sweden Green Building

Councils riktlinjer för Miljöbyggnad

Silver. En standard som säkerställer att

våra byggnader presterar inom områden

som energianvändning, inomhusmiljö

och materialval.

Projekt 2024

I februari färdigställdes en ny handels-

byggnad på Handelsplatsen i Löddeköp-

inge. Under året har 3 nya projekt påbör-

jats; anpassning av en befintlig lokal till

Max Hamburgare i Helsingborg, moder-

nisering och nybyggnation på industri-

fastigheten Rausgård 20 i Helsingborg

samt en ny lager- och logistikanläggning

till HT Emballage i Landskrona. Läs mer

på nästa sida.

Planerings- och framtida projekt

• I planeringsfas och har ännu inte byggstartats

• Ingen realiserad värdeökning har bokförts

• Inget uppskattat marknadsvärde anges

Produktionsprojekt

• Alla planeringssteg är genomförda och byggstart har skett

• Successiv realisering av värdeökning baserat på nedlagd

investering / förväntat övervärde vid färdigställande och

ingår i Acrinovas totala fastighetsvärde

• Uppskattning av marknadsvärde vid färdigställande som

en upplysningspost i rapporter

VÅRA PROJEKT DELAS IN I:

PROJEKT

” Ambitionen är att vara en självklar part-

ner inom stads- och fastighetsutveckling

på våra utvalda delmarknader.

”

Björnen 13, Landskrona

* Drift avser värme, varmvatten, ventilation

ÅRSREDOVISNING 2024FASTIGHETER & PROJEKT 21

MALMÖ

Kontor och lager

Med strategiskt läge intill E6:an i

Malmö planerar Acrinova att uppföra en

ny byggnad med inriktning kontor och

lager på fastigheten Kamaxlen 5. Bygg-

naden planeras med tre våningsplan

om 610 kvm, där våning 1 är avsedd för

lager och våning 2–3 för kontor. Det är

ett tidigt skede, vilket innebär möjlighe-

ter att påverka byggnadens utformning.

LÖDDEKÖPINGE

Handelsfastighet

i Löddeköpinge

Acrinova förvärvade handelsfastigheten

Löddeköpinge 23:14 sommaren 2021.

I förvärvet ingick en byggrätt om cirka

3 800 kvm. 2022-2024 uppfördes en

byggnad om 3 310 kvm. Projektet färdig-

ställdes i februari 2024 och inrymmer

nu hyresgästerna JYSK, Thansen och

Spicy Hot.

HELSINGBORG

Restaurang med

avhämtning

Handelsfastigheten Pukslagaren Västra

4 i Helsingborg utvecklas med restau-

rang och drive-through för hyresgästen

Max Burgers. Under arbetet undersöks

även möjligheten till installation av sol-

celler på byggnadens befintliga tak. För-

väntat färdigställande under Q3 2025.

TRELLEBORG

Energieffektiv

industrilokal

På Västra verksamhetsområdet i

Trelleborg har Acrinova en byggrätt om

1 100 kvm för lager, logistik och kontor.

Fastigheten Trucken 2 har ett strategiskt

läge för transport och pendling med när-

het till E6:an, väg 108, färjetrafik och

Trelleborgs stadskärna.

FASTGHETER & PROJEKT

FÄRDIGSTÄLLT

FRAMTIDA

2024 och framåt

FRAMTIDA

HELSINGBORG

Modern

industri fastighet

Acrinova förvärvade industrifastighe-

ten Rausgård 20 i april 2024. Förvärvet

inkluderade 11 000 kvm mark, en äldre

byggnad på 2 800 kvm samt en möjlig

byggrätt på upp till 2 000 kvm. Acrinova

planerar att utveckla fastigheten.

Projektet är i ett tidigt skede, vilket

ger fram tida hyresgäster stora möjlig-

heter att påverka både utformning och

innehåll.

LANDSKRONA

Industri och lager

Området kring E6:ans södra avfart

i Landskrona har utvecklats till ett

betydande logistiknav med närhet till

både nationella och internationella

marknader. I september 2024 förvär-

vade Acrinova fastigheten del av Örja

30:12. Efter balansdagen slutfördes

förrättningen av fastigheten, som nu

benämns Segelflygaren 7. För hyresgäs-

ten HT Emballage utvecklar Acrinova

3 154 kvm inom lager och logistik.

Byggnaden utrustas med solceller

och luftvärmepump för fossilfri drift.

Planerat färdigställande i Q4 2025.

PROJEKT

PLANERING

PÅGÅENDE PÅGÅENDE

ÅRSREDOVISNING 202422

HJÄRUP

Nyproduktion bostäder

I Hjärup fortskrider Acrinovas hittills

största utvecklingsprojekt avseende

fyra hela kvarter med bostäder och

kommersiella lokaler i markplan. På

fastigheten Hjärup 4:6 planeras det

för levande miljöer med grönområden,

torg, aktivitetszoner och dagvatten-

stråk. Projektmålet för kvartersutveck-

lingen i Hjärup omfattar cirka 30 000

kvm i byggrätter, vilka ännu ej värde-

rats. Projektet kräver en ny detaljplan

som ännu inte är antagen.

STAFFANSTORP

Historisk nyproduktion

I historisk fabriksmiljö i Sockerstan i

Staffanstorp har Acrinova tilldelats

en markanvisning beträffande bygg-

nation av ett kvarter med bostäder

och kommersiell lokal på fastigheten

Staffanstorp Brågarp 6:884. Projektet

omfattar ca 7 000 kvm (BTA).

FASTIGHETER & PROJEKT

FRAMTIDA

LANDSKRONA

Industrifastighet

På strategiskt läge i Landskrona, med

närhet till järnvägsstationen och E6:an,

planerar Acrinova att uppföra en bygg-

nad om 1 500 kvm lämplig för lager, in-

dustri och kontor på fastigheten Björnen

13. Möjligheten till nollenergihus under-

söks i samband med byggnation.

FRAMTIDA

* Byggrätt på befintlig fastighet.

** Ersätter förädlingsfastighet vid produktionsstart.

*** Projektfastigheterna är upptagna till nedlagd produktionskostnad inkl mark i bokföringen. Finns ett framtida förväntat övervärde vid färdigställande avräknas 50%

vid produktionsstart om hyresavtal finns signerat alternativt så fort hyresavtal är signerat. Övriga 50% avräknas proportionerligt under byggnationens gång. Är värdet

för en försäljning i förtid av projektet vid bokslutstillfället högre än föregående beräkning har istället detta värde redovisats i bokföringen.

**** I september 2024 förvärvade Acrinova fastigheten Del av Örja 30:12. Efter balansdagen slutfördes förrättningen av fastigheten, som nu benämns Landskrona

Segelflygaren 7.

PROJEKTSAMMANSTÄLLNING

Vid färdigställandet

FASTIGHET Typ Projektfas Färdig ställande

Uthyrningsbar

yta, kvm

Uppskattat

värde, tkr

Verkligt värde

per 31 dec***

Helsingborg Pukslagaren Västra 4* Lager/logistik Planering Kvartal 3 2025 473 35 375 2 458

Helsingbort Rausgård 20** Lager/logistik Planering – 2 800 – 367

Landskrona Björnen 13* Lager/logistik Framtida projekt – 1 500 – –

Del av Örja 30:12**** Lager/logistik Planering Kvartal 4 2025 3 154 59 000 4 293

Malmö Kamaxeln 5* Lager/logistik Framtida projekt – 610 – 863

Staffanstorp Hjärup 4:6** Bostäder Framtida projekt – 30 000 – 1 052

Staffanstop Sockerstan Bostäder Framtida projekt – 7 000 – –

Trelleborg Trucken 2* Lager/logistik Framtida projekt – 1 100 – –

Div mindre projekt Framtida projekt – – 418 418

SUMMA 46 637 94 793 9 451

ÅRSREDOVISNING 2024 23

Kunder

ÅRSREDOVISNING 2024 ACRINOVAS KUNDER24

EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

GENOMSNITTLIG KONTRAKTSTIDFÖRFALLOSTRUKTUR HYRESKONTRAKT

HYRESVÄRDE PER FASTIGHETSTYP

Trelleborgs Kommun

Hitachi Energy Sweden AB

RFR Solutions AB

Flint Group Sweden AB

Dollarstore AB

K A Lundbladh AB

CWS Sweden AB

Nefab Trio-Emballage AB

SWEP International AB

Lager 157 AB

största

hyresgästerna

Genomsnittlig

kontraktstid

Acrinovas kunder varierar i storlek från den globala koncernen till den mindre lokala aktören.

Våra hyresgäster är verksamma inom en rad olika branscher med tonvikt på lager, logistik och

tillverkning. Genom närförvaltning och personlig service bygger Acrinova långsiktiga relationer

med trygga, stabila hyresgäster vars mångfald bidrar till sund riskspridning i beståndet.

ACRINOVAS KUNDER

Stabila hyresgäster

5,1

år

Årsvärdet på tillsvidarekontrakt är 8 598 147 kr

Samhällsfastighet

Bostäder

Extern handel

och service

4 %

26 %

3 %

Logistik/

produktion

51 %

Kontor

16 %

2030+20292028202720262025

Tkr

4,0

4,5

5,0

5,5

6,0

6,5

7,0

dec

2024

sep

2024

jun

2024

mar

2024

dec

2023

sep

2023

jun

2023

mar

2023

dec

2022

År

100

dec

2024

sep

2024

jun

2024

mar

2024

dec

2023

sep

2023

jun

2023

mar

2023

dec

2022

2030+20292028202720262025

Tkr

4,0

4,5

5,0

5,5

6,0

6,5

7,0

dec

2024

sep

2024

jun

2024

mar

2024

dec

2023

sep

2023

jun

2023

mar

2023

dec

2022

År

100

dec

2024

sep

2024

jun

2024

mar

2024

dec

2023

sep

2023

jun

2023

mar

2023

dec

2022

2030+20292028202720262025

Tkr

4,0

4,5

5,0

5,5

6,0

6,5

7,0

dec

2024

sep

2024

jun

2024

mar

2024

dec

2023

sep

2023

jun

2023

mar

2023

dec

2022

År

100

dec

2024

sep

2024

jun

2024

mar

2024

dec

2023

sep

2023

jun

2023

mar

2023

dec

2022

ÅRSREDOVISNING 2024ACRINOVAS KUNDER 25

KUNDCASE HANDELSFASTIGHETEN LÖDDEKÖPINGE 23:14

Så gör vi bra

platser ännu

bättre

Utvecklingen av handelsfastigheten Löddeköpinge 23:14 är ett typexempel på

hur Acrinova förverkligar sin affärsidé: att äga, bygga, förvalta och utveckla

fastigheter med hög potential för att skapa långsiktigt hållbara värden.

”Vi köpte fastigheten 2021, eftersom vi såg

så god potential för fortsatt utveckling.

Här fanns redan företag som Dollar Store,

Lager 157 och Rusta som hyresgäster, och

när Jysk visade intresse för att flytta hit

satte vi omedelbart igång arbetet med att

utveckla en ny byggnad med tillräckliga

ytor både för dem och ytterligare hyres-

gäster. Kort därefter var även Thansen

och Spicy Hot med i planeringen.”

Det säger Lars Sonesson, ansvarig förval-

tare på Acrinova.

Miljön i fokus

När Acrinova bygger nytt strävar man

efter att klara minst nivå Silver enligt

Sweden Green Building Councils stan-

dard Miljöbyggnad.

”Varje projekt och fastighet är unik i

sina förutsättningar. Fastigheten i

Löddeköpinge är uppförd enligt rikt-

linjerna och vi planerar att certifiera

den när verksamheterna varit igång i

ett par år.”

Den viktigaste milstolpen

När det gäller milstolpar finns det bara

en enda som verkligen räknas, konstate-

rar Lars Sonesson: överlämningen.

”Butikerna sätter sina öppningsdatum

långt i förväg, och för att de ska kunna

klara dessa behöver de få komma in i

sina lokaler en till två månader i förväg.

Tiden är alltså en faktor som vi som fast-

ighetsbolag och hyresvärd absolut inte

får slira på. Men det brukar gå bra, och

det gjorde det den här gången också!”

”Den framgångsrika utvecklingen av

handelsplatsen i Löddeköpinge skapar

attraktionskraft”, tillägger han. ”Det

ökar våra möjligheter att locka stabila

och långsiktiga hyresgäster, något som

i sin tur skapar utrymme för ytterligare

investeringar. Det bygger värde för både

kunder och ägare.”

ÅRSREDOVISNING 2024 ACRINOVAS KUNDER26

Jysk var den första butiken som skrev

hyresavtal med Acrinova. Biträdande

butikschefen Oliver Bentzen är synner-

ligen nöjd med resultatet:

”Vi är lyriska över både flytten, den

ökade omsättning som den gjort möjlig

och de nya möjligheter som vi har fått i

den nya lokalen. Kort sagt har det varit

ett suveränt byte av lokal för oss.”

Jysk i Löddeköpinge kommer närmast

från en betydligt mindre lokal inne på

Center Syd. ”Hela lokalen där var min-

dre än den yta som vi nu har tillgång till

bara för butiken. Vi behövde ett lyft och

det har vi sannerligen fått här.”

Oliver Bentzen berättar att den nya buti-

ken har lite färre spontanbesökare än

man hade inne på Galleria Center Syd,

men att de som nu kommer in handlar

betydligt mer. ”I den nya butiken kan vi

ha så mycket fler produkter hemma, det

är lätt att se vad vi erbjuder och miljön

är både luftigare och lugnare för kun-

derna. Resultatet är att snittköpet för

våra kunder ökat med 30–40 procent

sedan vi flyttade hit.

”Vi är lyriska

”

JYSK

Oliver

Bentzen

”Allt flöt perfekt när vi flyttade in här i

Löddeköpinge”, säger butikschefen Emil

Lindh hos bil-, hem- och fritidskedjan

Thansen. ”Vi inredde vårt lager själva, en

tuff uppgift som krävde massor av hand-

påläggning för att vi skulle hinna göra

vår del av jobbet klar till öppningen,

men det klarade vi.

Nu har vi en fantastisk lokal, helt anpas-

sad efter våra behov. Särskilt nöjda är vi

med de stora skyltfönstren och med

kassans placering, som blivit ovanligt

lyckad. Hela processen har fungerat

klockrent.”

”Hela processen har

fungerat klockrent”

THANSEN

Emil

Lindh

ÅRSREDOVISNING 2024ACRINOVAS KUNDER 27

Utvecklingen fortsätter

”Nybygget binder ihop området kring parkeringen mellan

byggnaderna och skapar en helhet”, säger Lars Sonesson.

”Detta tillför mervärden också för våra befintliga hyresgäster,

inte minst genom ökad trafik och därmed fler kunder.

Och naturligtvis fortsätter vi utvecklingen. Acrinovas främsta

drivkraft är ju att utveckla och förbättra för såväl hyresgäster

och kunder som för våra aktieägare, och när det gäller just

den här fastigheten har vi under slutet av 2024 installerat

Acrinovas hittills största solcellsanläggning på den äldre

delen. Anläggningen beräknas få en effekt på 499 kWp och

kunna producera 460 000 kWh per år.”

Löddeköpinge 23:14, Handelsvägen 3–21

Löddeköpinge

Fastigheten förvärvades av Acrinova 2021 och hade då en

uthyrningsbar yta om cirka 11 200 kvadratmeter samt en

byggrätt om cirka 3 800 kvadrat. Den nya delen av handels-

fastigheten började byggas 2022 och färdigställdes 2024.

Hyresgäster: Åhléns Outlet, Rusta, Dollarstore, Lager 157,

Max Burgers samt Jysk, Thansen och Spicy Hot.

Uthyrningsbar yta 2024: 15 000 kvadratmeter.

”Det är ingen tvekan om att vi har kom-

mit till en plats med ett bra läge. För

även om Löddeköpinge är mindre än de

orter som vi brukar överväga att etablera

oss på så bor det ju mångfaldigt flera

människor i området kring handelsplat-

sen här.”

Det säger John och Mary Chan som äger

och arbetar aktivt med den asiatiska

restaurangkedjan Spicy Hot. Nyligen

öppnade de sin första restaurang i Skåne

hos Acrinova i Löddeköpinge.

”Hela vägen från avtalsförhandlingarna

till inflyttning har vi haft ett gott samar-

bete med både Acrinova och den konsult

som har hjälpt oss med detaljerna. Det

har varit ett enkelt samarbete, och ju

närmare inflyttningen vi kom desto när-

mare samarbetade vi med Acrinovas för-

valtare Lars Sonesson. Hela vägen kunde

vi känna oss trygga, både med Acrinova

som bolag och Lars som förvaltare. De är

lätta att ha att göra med, och särskilt

nöjda är vi med är hur Lars hanterade de

utmaningar som uppstod under bygg-

tiden. Här kunde vi lita på att han tog

hand om alla frågetecken, så att vi inte

behövde lägga tid på det.

”Ett enkelt sam-

arbete hela vägen”

SPICY HOT

ÅRSREDOVISNING 2024 ACRINOVAS KUNDER28

ACRINOVAS HÅLLBARHETSARBETE

Integrerat

i strategier

och styrning

Vårt hållbarhetsarbete fokuserar på tre områden: hållbarhet i

förvaltningen, hållbarhet i projekt utvecklingen och hållbarhet

i organisationen. Dessa områden är mest bidragande till vår

långsiktiga konkurrenskraft, såväl strategiskt som finansiellt.

ÅRSREDOVISNING 2024HÅLLBARHET 29

* Drift avser värme, varmvatten, ventilation.

** Byggnadens takkonstruktion är förberedd för solceller.

*** Euron 2 avyttrades 1 februari 2024. Siffrorna avser 2023-2024.

Utöver fokusområdena har vi ett grundläggande ansvar som

samhällsaktör. Genom att arbeta med hållbarhet som värde-

grund kan Acrinova leverera långsiktiga värden till bolagets

alla intressenter, såväl kunder, aktieägare, medarbetare som

samhället i övrigt.

Nollvision och Miljöbyggnad Silver

För Acrinova är hållbarhetsarbetet affärs kritiskt – ett integre-

rat hållbarhetsarbete och samhällsengagemang går hand i

hand med värdeskapande. Långsiktigheten genomsyrar alla

led, från projektering och finansiering till produktion och för-

valtning. Därför är vår nollvision kärnan i hållbarhetsarbetet.

Nollvisionen innebär att samtliga Acrinovas nyproducerade

fastigheter uppförs med målet att vara självförsörjande på

energi i drift. Detta uppnår vi genom medvetna materialval,

energisnål konstruktion och förnybar energiförsörjning

från bland annat solceller och bergvärme. När vi bygger nytt

uppförs byggnaderna, så långt det är möjligt, i enlighet med

Miljöbyggnad Silver som ger en standard långt över lagkraven.

I det befintliga fastighetsbeståndet arbetar vi med bl.a. energi-

optimering och löpande förbättringsåtgärder i nära dialog

med våra hyresgäster.

Acrinovas nollvision i praktiken

Acrinovas nollvision är en grundpelare i bolagets hållbarhets-

arbete i våra nybyggnationsprojekt. Ett nollenergihus är ett

hus som kan producera lika mycket el som det förbrukar i

drift. Alla fastigheter och byggnader är unika i sina försätt-

ningar, tex så avgör bl.a. takets storlek antalet solceller som

kan installeras. Där det är möjligt att installera bergvärme gör

vi det, de gånger markens eller platsens förutsättningar inte

lämpar sig för bergvärme installerar vi andra typer av värme-

pumpar som alternativ.

Fastighet Ort Uppförd år Solceller Värme Självförsörjande i drift

2023-2024

Euron 1 Trelleborg 2021 Ja Bergvärme 100%

Björnen 13 Landskrona 2022 Nej** Luft/vatten värmepump –

Mården 7 Landskrona 2022 Nej** Luft/vatten värmepump –

Euron 2*** Trelleborg 2022 Ja Bergvärme 39%

Motellet 6 Landskrona 2023 Nej** Luft/vatten värmepump –

Hästhoven 6 Åstorp 2023 Ja Bergvärme 48%

Björnen 23 Landskrona 2023 Ja Bergvärme 100 %

Trucken 2 Trelleborg 2023 Nej** Luft/vatten värmepump –

Löddeköpinge 23:14 Löddeköpinge 2024 Nej** Luft/vatten värmepump –

Klippan 3:379 Klippan 2016 Nej Fjärrvärme –

Uppföljning nollvision

Fastigheter uppförda av Acrinova som varit en del av vår portfölj under 2024.

Intensifierat arbete med hållbarhetsredovisning

Det nya direktivet, CSRD, innebär mer omfattande och standar-

diserad hållbarhetsredovisning. För att vara väl förberedda har vi

påbörjat vår resa mot att uppfylla de nya kraven.

Under 2024 har hela bolaget engagerats i att kartlägga och ana-

lysera Acrinovas värdekedja. Detta inkluderar att identifiera

och utvärdera hållbarhetsaspekter i varje led av vår verksam-

het. Genom att involvera alla avdelningar och medarbetare

säkerställer vi att kunskap och arbetssätt integreras i hela

organisationen. Arbetet intensifieras under kommande år

och vi kommer att fortsätta utveckla våra processer och system

för att kunna leverera en heltäckande och transparent hållbar-

hetsredovisning.

ÅRSREDOVISNING 2024 HÅLLBARHET30

Vid nybyggnadsprojekt ska vi alltid värdera

och eftersträva möjligheten till noll energi-

hus. Det innebär att vi innan byggstart arbe-

tar aktivt för att klimat avtrycket vid uppfö-

randet ska bli så lågt som möjligt. Detta

genom att välja miljö anpassade material och

lokala leverantörer, och att nya byggnader så

långt det är möjligt ska vara självförsörjande

på energi i drift. Förnybara energislag som

bergvärme och solceller gör fastigheterna

oberoende av extern energiförsörjning och

säkerställer långsiktigt hållbar drift.

Under 2024 har ett projekt färdigställts på

Handelsplatsen i Löddeköpinge. I Helsingborg

har två projekt startat under året. Dessa

omfattas av bolagets nya riktlinjer kring bio-

logisk mångfald.

Hållbarhet i

vår projekt-

utveckling

Medarbetarnas engagemang och kunskap är

avgörande för Acrinovas utveckling. Vi ska

vara en attraktiv arbetsgivare som lockar och

behåller kompetenta med arbetare. I en liten

organisation som Acrinovas blir varje enskild

medarbetares engagemang, kompetens och

arbetsinsats mycket betydelsefull. Det är

med hjälp av medarbetarnas kompetens som

vi skapar värden i våra fastigheter och säker-

ställer fortsatt hög tillväxt i bolaget. Att vara

en attraktiv och långsiktigt hållbar arbetsgi-

vare har därför hög prioritet.

På Acrinova är vi stolta över vår företagskul-

tur som erbjuder en inkluderande arbetsplats

där medarbetarnas olikheter värdesätts och

respekteras. Genom ett öppet klimat, närva-

rande medarbetare och ledning visar vi varan-

dra uppskattning i det dagliga arbetet och

det är viktigt att alla ska känna sig sedda och

trivas. Vi har nolltolerans mot diskriminering

och kränkande särbehandling. Tillsammans for-

mar vi en arbetsplats som är attraktiv för både

dagens och morgondagens medarbetare.

Genom att aktivt främja jämställdhet har

Acrinova förtjänat en plats på stiftelsen All-

Brights Gröna börslista, där en balanserad

könsfördelning i ledningsgruppen erkänns

som en nyckelkomponent för en framtids-

säker affärsmodell.

Hållbarhet

i organisa-

tionen

Acrinovas fastighetsbestånd består i dagsläget

av 44 fastigheter. Beståendet varierar mellan

kommersiella fastigheter som kontor, logistik/

produktion samt extern handel och service.

En utmaning för hela fastighetsbranschen är

att hantera fastigheters hållbarhetsprestanda.

För Acrinova innebär det ett fokus på fastig-

hetsbeståndets klimatpåverkan och energi-

användning. Vi arbetar löpande med att opti-

mera fastighetsdriften för att minska såväl

miljöbelastning som drifts kostnader. Eftersom

varje fastighet är unik i ålder och utförande är

fastighetens konstruktion avgörande för hur

långt vi kan ta den hållbara omställningen.

Målsättningen är att våra metoder ska hålla

under lång tid med lågt klimatavtryck.

Vi för nära dialoger med våra hyresgäster om

hur lokalernas klimat- och miljöprestanda kan

anpassas och möta moderna krav och hyres-

gästernas behov. Varje år genomför vi en

kundnöjdhetsundersökning (NKI), 2024 års

undersökning var vår starkaste hittills.

Hållbarhet

i vår

förvaltning

Fjärrvärme 19 st

Antal

fastigheter

44 st

Biogas 5 st

Värmepump 16 st

Kall 2 st

El 2 st

Uppvärmning

I det äldre beståndet jobbar vi aktivt med

omställning och optimering för att minska

vår klimatpåverkan. Vilken typ av omställning

en äldre fastighet klarar av, både fysiskt

och ekonomiskt, varierar. Sedan 2023 har vi

arbetat med certifiering av vår första fastig-

het enligt Miljöbyggnad iDrift. Pilotprojektet

på Topplocket 4 i Malmö har varit fullt av

lärdomar och visar vägen för fortsatt arbete.

Certifieringen väntas färdigställas under 2025.

Omställning

av det äldre

beståndet

ÅRSREDOVISNING 2024HÅLLBARHET 31

2015 antog FN 17 globala mål för hållbar utveckling. Målen ska vara uppfyllda år 2030,

och benämns ofta som Agenda 2030. Idag finns det många initiativ som kopplar till FN:s

Agenda 2030, både på internationell, nationell och EU-nivå. Hållbar utveckling delas ofta

in i tre dimensioner – social, ekonomisk och miljömässig hållbarhet där de olika dimensio-

nerna är beroende av varandra. Exempelvis har en ekonomisk aktivitet alltid en social

och miljömässig påverkan.

Acrinova utgår från de 17 globala målen för hållbar utveckling för att utvärdera verk-

samheten, definiera mål och styra hållbarhetsarbetet framåt. Arbetet som sker inom

ramen för våra tre fokusområden bidrar till sex av FN:s globala mål för hållbar utveckling.

HÅLLBARHETSMÅL

Acrinovas

hållbarhetsmål

Hållbarhet är en uttalad och integrerad del i bolagets strategi

som påverkar allt från affärsmodell och strategi, till organisation

och fastigheter. Acrinova höjer kontinuerligt ambitionerna inom

hållbarhets arbetet, med uppsatta hållbarhetsmål för att mäta vår

prestation. Samtliga mål är förankrade i FN:s globala mål.

Våra mål för våra fastigheters miljöpåverkan bidrar till FN:s globala mål i Agenda

2030 ”7 Hållbar energi för alla”, ”11 Hållbara städer och samhällen”, ”12 Hållbar kon-

sumtion och produktion”, ”13 Bekämpa klimatförändringarna” och ”15 Ekosystem

och biologisk mångfald”.

FASTIGHETER ARBETSMILJÖ

Nybyggnation

• Samtliga av våra egna nybyggnads-

projekt ska i möjligaste mån uppföras

enligt kraven för miljöcertifiering för

minst nivån ”Silver” enligt Sweden

Green Building Councils system för

miljöcertifiering.

• Vid nybyggnadsprojekt ska vi alltid

värdera och eftersträva möjligheten

till nollenergihus.

Förvaltning

• Målsättningen är att energiförbrukning

på ägda fastigheter, så långt det är

praktiskt och ekonomiskt genomför-

bart, ska ha en helt fossilfri drift.

• Åtgärder för effektivare energian-

vändning samt hur driften görs fossil-

fri ska vara prioriterade och målsatta.

FN:S GLOBALA MÅL FÖR HÅLLBAR UTVECKLING

Våra arbetsmiljömål bidrar till

FN:s globala mål i Agenda 2030

”8 Anständiga arbetsvillkor och

ekonomisk tillväxt”.

• Acrinova strävar efter en sjuk-

frånvaro som är lägre än det

genomsnittliga värdet enligt

Svenskt Näringslivs Ekonomifak-

ta, där snittet för 2023 var 2,6%.

Sjukfrånvaro, 2024: 0,5%

• Antalet arbetsskador ska vara

noll.

Antal arbetsskador, 2024: 1

ÅRSREDOVISNING 2024 HÅLLBARHET32

Styrdokument

För att säkerställa hållbara projekt har

Acrinova tagit fram ett styrdokument

som definierar bolagets generella miljö-

och hållbarhetskrav. Styrdokumentet

blir därmed en utgångspunkt för upp-

handlingar, så att samtliga involverade

parter får kännedom om Acrinovas kon-

kreta krav. I styrdokumentet är fastslaget

att svensk byggpraxis och BBR (Boverkets

byggregler) ska gälla i Acrinovas projekt-

verksamhet. Alla nya fastigheter upp-

förs, så långt det är möjligt, i enlighet

med Miljöbyggnad Silver. Dokumentet

definierar vilka krav som ska gälla i pro-

jektens alla faser, bland annat avseende

på energi och vatten, materialeffektivi-

tet, klimatpåverkan, biologisk mångfald

och ansvarsfull produktion.

ISO-certifiering

Acrinova är sedan 2020 certifierade enligt

ISO 14001:2015 och uppfyller där

med

kraven för ett godkänt miljölednings-

system. ISO 14001 är en internationellt

accepterad standard som bygger på

ständiga förbättringar. Certifieringen

har som syfte att hjälpa företag att på

effektivast möjliga sätt minimera negativ

miljöpåverkan, men också att säkerställa

att lagar och förordningar följs.

HÅLLBARHETSSTYRNING

Hållbarhetspolicy

Hållbarhetspolicyn fastställer att Acrinova ska verka för hållbart företagande. Vi lägger ribban

högt och nöjer oss inte med att bara göra det som krävs, utan strävar hela tiden efter att utveckla

hållbarhetsarbetet. Acrinova delar upp hållbarhetsarbetet i tre lika viktiga områden:

Miljömässig hållbarhet

Detta uppnås framför allt genom

medvetna val av leverantörer,

material, platser och arbets-

tekniker.

Social hållbarhet

Detta innebär en strävan att alla

människor, oavsett personliga

förutsättningar, ska kunna vistas

i och bruka de miljöer Acrinova

utvecklar.

Ekonomisk hållbarhet

Acrinova ska inom ramen för

hållbart företagande skapa lön-

samhet och ekonomisk tillväxt,

för att på så vis öka värdet till

aktieägarna.

Mården 7, Landskrona

ÅRSREDOVISNING 2024HÅLLBARHET 33

Redovisningsekonom

med hjärta för struktur

och samarbete

Helen Lindahl var en av de

första att ansluta till

Acrinova efter bolagets

grundande 2015. Under

dessa år har hon sett företa-

gets utveckling på nära

håll. "Vi har renodlat verk-

samheten och koncentrerar

oss nu på det vi är allra bäst

på. I början hade vi mycket

extern förvaltning men allt

eftersom har vi fokuserat

på eget ägande, förvaltning och utmanande projekt." säger

Helen. Verksamheten har blivit mer sammanhållen och

fok userad, vilket har lett till en starkare och mer effektiv orga-

nisation.

En kärntrupp som varit med från början har utvecklat en före-

tagskultur präglad av ödmjukhet och samarbete. "Vi har jobbat

tillsammans länge och kan skratta ihop. Det är viktigt för mig

att det är enkelt att trivas på jobbet," berättar Helen. Hon är

också drivande i att planera personalkonferenser och aktivite-

ter, vilket bidrar till den goda stämningen och sammanhåll-

ningen på arbetsplatsen.

Som redovisningsekonom ansvarar Helen för den ekonomiska

förvaltningen av flera bolag, inklusive bokföring, bokslut och

betalningar. "För att samarbetet ska fungera är det viktigt med

öppen och informativ kommunikation," förklarar hon. Detta

nära samarbete med alla avdelningar är avgörande för att hålla

koll på vad som pågår i fastigheterna och säkerställa att ekono-

min speglar verksamheten korrekt.

Helen har arbetat med ekonomi i fastighetsbolag sedan 1988

och älskar branschen för dess kombination av långsiktigt

värde och snabba förändringar. Hon har sett stora föränd-

ringar inom digitalisering och miljöfokus, och ser fram emot

framtidens utmaningar. "Acrinova är väl rustade för framtiden

med hållbarhet och digitalisering i fokus," säger Helen.

På frågan om varför hon valt Acrinova svarar Helen att hon

uppskattar företagets expansiva fas och högt uppsatta mål.

"Vi har en stark sammanhållning och alla gör sitt bästa. Det är

en familjär stämning här," säger hon.

Närhet

Omtanke

Driv

Att vara en attraktiv arbetsgivare är ett ständigt pågående

arbete. En företagskultur där alla trivs, känner sig sedda och

uppskattade är ett måste. Alla måste också känna trygghet och

erbjudas en säker och hälsosam arbetsmiljö. På Acrinova är vi

stolta över vår företagskultur. Vi är ett väl sammansvetsat team

som tillsammans formar vår arbetsmiljö.

VÅRA VÄRDEORD

Helen Lindahl

Den attraktiva arbetsplatsen

Värdeord från hjärtat

Våra värdeord är Närhet, Omtanke och Driv. Innebörden är att

vi är närvarande för våra kunder. Att vi vill väl, lyssnar och visar

förståelse för varandra och för vad kunder behöver och vill ha.

Omtanke om miljön är också centralt i vårt sätt att arbete och

förhålla oss till omgivningen. Ett allt mer intensifierat

hållbar-

hetsarbete genomsyrar det dagliga

arbetet. Målet är att bygga

nytt enligt vår nollvision och se till att befintligt fastighets-

bestånd uppgraderas enligt de bygg- och miljöcertifieringar

som finns idag. På det sättet är vi en del i energiomställningen

i samhället i stort. Vi menar att miljöfokuseringen skapar än

mer arbetsglädje och äkta engagemang vilket gör oss hand-

lingskraftiga och attraktiva på marknaden.

Framgångsfaktorer

Engagerade medarbetare som trivs och utvecklas är en av våra

viktigaste framgångs

faktorer. Det är medarbetarnas kompetens

och personlighet som är värdeskapande

i våra fastigheter och i

våra kontakter med

både nya och befintliga kunder. Teamet

består idag av 8 medarbetare som vid sidan av fastighets- och

transaktionsverksamhet har funktioner för marknad,

håll-

barhet, hyres- och bolagsadministra

tion,

ekonomi och finans-

ieringsfrågor.

ÅRSREDOVISNING 2024 HÅLLBARHET34

Förvaltnings-

berättelse

ÅRSREDOVISNING 2024FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 35

Styrelsen och verkställande direktören för Acrinova AB (publ), organisationsnummer

556984-0910, får härmed upprätta årsredovisning och koncernredovisning för 2024.

Verksamhet

Acrinova är ett fastighetsbolag med säte och huvudkontor i Malmö och

aktien är noterad på Nasdaq Stockholm. Med ett strategiskt fokus på

fastigheter med hög utvecklingspotential skapas långsiktigt hållbara vär-

den. Acrinova har sedan 2015 byggt upp en portfölj med ett fastighets-

värde som nu uppgår till 2 016 Mkr och med en omsättning på 160 Mkr.

Organisation

Acrinovas organisation består av VD, CFO samt funktioner för affärsut-

veckling, fastighetsförvaltning, marknad, kommunikation, hållbarhet,

IT, ekonomi och hyresadministration. Bolagets personal bemannar två

kontor i Malmö och Helsingborg.

Medelantalet anställda under året var 8 st varav andelen kvinnor var

5 st. Sjukfrånvaron sjönk med 2,2 procentenheter till 0,5% under 2024.

Förvärv och avyttringar

Under året har fastigheten Trelleborg Euron 2 sålts till ett underliggan-

de fastighetsvärde om 151,5 Mkr. Dessutom har ett avtal tecknats om

att avyttra Trelleborg Euron 1 med tillträde för den nya ägaren den

28 februari 2025. Avtalat underliggande fastighetsvärde i transaktio-

nen var 102 Mkr.

Acrinova har under året även förvärvat fem fastigheter. Fastigheterna

som förvärvats, med underliggande fastighetsvärde inom parantes, är

Helsingborg Rausgård 20 (7,0 Mkr), Malmö Utklippan 3 (13,9 Mkr),

Helsingborg Morganiten 2 (21,5 Mkr), Helsingborg Opalen 4 (37,0 Mkr)

samt fastigheten Del av Örja 30:12 (2,2 Mkr).

Se vidare om fastighetsbeståndets förändring under not 12.

Under december 2024 såldes intressebolaget Fastigheter & Service i

Öresund AB, vilket innebär att Acrinova nu kan verka som ett renodlat

fastighetsbolag.

Väsentliga händelser under året

Utöver ovanstående nämnda affärer har bolagets projekt på Handels-

platsen i Löddeköpinge färdigställts. Den nya byggnaden inrymmer

hyresgästerna Jysk, Thansen och Spicy Hot. Dessutom har två projekt

startats i Landskrona och Helsingborg där Max Burgers och HT Embal-

lage blir framtida hyresgäster.

Acrinova har även fortsatt sitt arbete med hållbara fastigheteter och

har installerat bolagets största solcellsanläggning på fastigheten i

Löddeköpinge.

För väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång, se not 33.

Ersättning till ledande befattningshavare

Med ledande befattningshavare avses verkställande direktören samt

övriga medlemmar i koncernledningen, se sid 89 för mer information.

Ersättningsutskottet bereder frågan om principerna för ersättning och

anställningsvillkor för koncernledningen och styrelsen beslutar om

verkställande direktörens ersättning och anställningsvillkor. Årsstäm-

man 2024 beslutade om nya riktlinjer för ersättning till bolagets ledan-

de befattningshavare. Bolaget har för närvarande inte några ersätt-

ningsåtaganden gentemot koncernledningen utöver den fasta lönen.

Se not 6 för belopp avseende ersättningar 2024. Styrelsens före slår

inga ändringar till årsstämman 2025 gällande riktlinjer för ersättning

till ledande befattningshavare.

Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare

Riktlinjerna för ersättning och andra anställningsvillkor för bolagsled-

ningen i Bolaget innebär i huvudsak att Bolaget ska erbjuda sina ledan-

de befattningshavare marknadsmässiga ersättningar och att kriterier-

na därvid ska utgöras av befattningshavarens ansvar, roll, kompetens

och befattning. Ersättningar till ledande befattningshavare beslutas av

styrelsen exklusive eventuella styrelseledamöter som är i beroende-

ställning till Bolaget eller bolagsledningen. Riktlinjerna ska tillämpas

på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtala-

de ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman. Rikt-

linjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman.

Vad som stadgas om Bolaget gäller också i förekommande fall för kon-

cernen.

Bolaget ska äga, förvalta, utveckla och bygga fastigheter med hög

utvecklingspotential för att skapa långsiktigt hållbara värden. Genom

att ta ett aktivt helhetsansvar, vara långsiktiga och med gedigen kom-

petens bidrar Bolaget till utvecklingen av de orter där Bolaget är

verksamt. För ytterligare information om Bolagets affärsstrategi, se

www.acrinova.se.

En framgångsrik implementering av Bolagets affärsstrategi och tillva-

ratagandet av Bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet,

förutsätter att Bolaget kan rekrytera och behålla kvalificerade med-

arbetare. För detta krävs att Bolaget kan erbjuda konkurrenskraftig

ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befattningshavare

kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersättning

Lön och annan ersättning ska vara marknadsmässig och ska sammanvä-

gas på sådant sätt att Bolaget kan attrahera och behålla kompetenta

ledande befattningshavare. Ersättningen får bestå av följande kompo-

nenter: fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner

och andra förmåner. Bolagsstämman kan därutöver – och oberoende av

dessa riktlinjer – besluta om exempelvis aktie- och aktiekursrelaterade

ersättningar.

Ledande befattningshavare ska erbjudas en fast lön som är marknads-

mässig och baserad på arbetets svårighetsgrad och befattningshava-

rens ansvar, roll, kompetens och befattning. Den fasta lönen ska om-

prövas minst årligen.

Rörliga kontanta ersättningar ska vara utformade enligt förutbestäm-

da och mätbara kriterier som kan vara finansiella eller icke-finansiella.

Kriterierna kan även utgöras av individanpassade kvantitativa eller kva-

litativa mål. Kriterierna ska utformas så att de främjar Bolagets affärs-

strategi och långsiktiga värdeskapande, inklusive dess hållbarhet. Den

rörliga kontantersättningen ska såvitt avser VD aldrig överskrida sex

månadslöner och för övriga ledande befattningshavare aldrig överskri-

da tre månadslöner.

Ytterligare rörlig kontant ersättning av begränsad omfattning kan utgå

vid extraordinära omständigheter, förutsatt att sådana endast görs på

individnivå som ersättning för extraordinära arbetsinsatser utöver per-

sonens ordinarie arbetsuppgifter.

Uppfyllelse av kriterier för rörlig ersättning utvärderas årligen. När

mätperioden för uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig

kontantersättning avslutats ska det fastställas i vilken utsträckning

kriterierna uppfyllts. Ersättningsutskottet ansvarar för bedömningen

Året som gått

ÅRSREDOVISNING 2024 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE36

såvitt avser rörlig kontantersättning till VD. Såvitt avser rörlig kontan-

tersättning till övriga befattningshavare ansvarar VD för bedömningen.

Ledande befattningshavare äger rätt till marknadsmässiga pensionslös-

ningar samt pensionsersättning. Samtliga pensionsåtaganden ska vara

premiebestämda, med undantag för de fall där lag eller kollektivavtal

kräver en förmånsbestämd pension. Ledande befattningshavare ska

omfattas av vid var tid gällande ITP-plan eller ha en avgiftsbestämd

tjänstepension som inte överstiger 30 procent av löneunderlaget. Rör-

lig kontantersättning ska vara pensionsgrundande i den mån så följer

av tvingande kollektivavtalsbestämmelser som är tillämpliga på befatt-

ningshavaren. Löneavståenden kan utnyttjas för ökade pensionsavsätt-

ningar genom engångsbetalda pensionspremier förutsatt att totalkost-

naden för Bolaget blir neutral.

Övriga förmåner, till exempel tjänstebil, sjukförsäkring eller företags-

hälsovård, ska vara av begränsat värde i förhållande till övrig ersättning

och kunna utgå i den utsträckning detta bedöms vara marknadsmässigt

för ledande befattningshavare i motsvarande position på jämförbar

arbetsplats. Sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst 15 pro-

cent av den fasta årliga kontantlönen.

Styrelsen ska när så erfordras utvärdera behovet av aktierelaterade inci-

tamentsprogram och vid behov framlägga beslutsförslag till årsstämman.

Beslut om eventuella aktie- och aktiekursrelaterade incitamentspro-

gram riktade till ledande befattningshavare ska fattas av bolagsstäm-

man och bidra till långsiktig värdetillväxt.

Mellan Bolaget och VD gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex må-

nader. För övriga ledande befattningshavare gäller en uppsägningstid

om fyra till sex månader.

Vid uppsägning från bolagets sida får uppsägningstiden vara högst tolv

månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden och avgångsveder-

lag får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta

kontantlönen för ett år för VD och sex månader för övriga ledande

befattningshavare. Vid uppsägning från befattningshavarens sida får

uppsägningstiden vara högst sex månader, utan rätt till avgångsvederlag.

Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott. I utskottets uppgifter in-

går att bereda styrelsens beslut om förslag till riktlinjer för ersättning

till ledande befattningshavare. Styrelsen ska upprätta förslag till nya

riktlinjer åtminstone vart fjärde år och lägga fram förslaget för beslut

vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits

av bolagsstämman. Ersättningsutskottet ska även följa och utvärdera

program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, tillämpningen

av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt gällande

ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i Bolaget. Vid styrelsens

behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte VD

eller andra personer i bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna.

Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har

lön och anställningsvillkor för Bolagets anställda beaktats genom att

uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter

samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del

av ersättningsutskottets och styrelsens beslutsunderlag vid utvärde-

ringen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer

av dessa.

Inga synpunkter har framförts i förhållande till Bolagets ersättnings-

riktlinjer antagna på årsstämman 2023. Riktlinjerna inför årsstämman

2024 överensstämmer huvudsakligen med de riktlinjer som antogs vid

årsstämman 2023, men innehåller förändringar vad gäller utformning-

en av rörlig ersättning, tydliggöranden avseende främst styrelsens

beredning samt inkluderande av villkor vid upphörande av anställning.

Styrelsen ska äga rätt att frångå ovanstående riktlinjer helt eller delvis

om styrelsen bedömer att det i enskilda fall föreligger särskilda skäl

och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose Bolagets långsiktiga

intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa Bolagets

ekonomiska bärkraft. Som angivits ovan ingår det i ersättningsutskot-

tets uppgifter att bereda styrelsens beslut i ersättningsfrågor, vilket

innefattar beredning av beslut om avsteg från riktlinjerna.

Utdelning

Styrelsen föreslår att en utdelning om 0,40 kr (0,30) per A- och B-aktie

delas ut.

ÅRSREDOVISNING 2024FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 37

Driftsöverskott

Driftsöverskottet för räkenskapsåret 2024 uppgick till 110 666 tkr

(92 641), en förbättring med 19,5 procent jämfört med 2023.

De totala intäkterna för räkenskapsåret 2024 uppgick till 159 704 tkr

(147 083) varav hyresintäkterna uppgick till 157 728 tkr (143 345).

Ökningen beror främst på ett större fastighetsbestånd i form av

färdigställda projekt, förvärv samt årlig indexuppräkning av hyror.

Av den totala intäktsökningen på 12 621 tkr för hela perioden står

nettoeffekten av sålda och köpta fastigheter samt färdigställda

projekt för 4 310 tkr.

Den ekonomiska uthyrningsgraden vid årets utgång uppgick till 93,3

procent (94,0) för det totala beståndet, medan samma nyckeltal gällan-

de förvaltningsfastigheterna uppgick till 96,9 procent (95,2). Samman-

taget visar resultatet på Acrinovas styrka att utveckla sina fastigheter

med trygg och stabil nivå av uthyrningsgraden.

Fastighetskostnaderna för 2024 uppgick till -49 038 tkr (-54 442). De

består i huvudsak av taxebundna kostnader, löpande drift- och under-

hållskostnader samt fastighetsadministration. Nettoeffekten av sålda

och köpta fastigheter samt färdigställda projekt mellan jämförbar

period 2023 och 2024 är 105 tkr i minskade fastighetskostnader.

Bolagets redovisning av fastighetsadministration har ändrats från och

med 2024 och jämförelsetal har justerats med -6 943 tkr (-9 683) för

januari–december.

Förvaltningsresultat

Förvaltningsresultatet för år 2024 uppgick till 49 947 tkr (38 935),

vilket är en förbättring med 28,3 procent jämfört med motsvarande

period 2023.

Årets kostnader för central administration uppgick till -19 388 tkr

(-20 497). I de centrala administrationskostnaderna ingår bland annat

kostnader för IT, revision, marknadsföring, börskostnader samt kostna-

der för personal som inte direkt allokeras till fastighetsadministration.

Se vidare under not 8.

Finansnettot för räkenskapsåret 2024 uppgick till -36 557 tkr (-33 653).

I de finansiella kostnaderna ingår räntor för extern finansiering samt

övriga finansiella kostnader såsom avgifter för finansiella instrument

och checkkredit. Ökningen av finansiella kostnader beror i huvudsak på

att några projektfastigheter under 2023 hade byggnadskreditiv som nu

är omlagda till sedvanlig finansiering. Inga aktiveringar av räntekost-

nader i nyproduktionsprojekt har gjorts under 2024 medan det under

samma period 2023 aktiverades 7 757 tkr i nyproduktionsprojekt. Den

totala räntebärande skulden uppgick per 31 december till 1 076 438 tkr

(1 092 317).

Bolagets redovisning av resultat från andelar i intresseföretag redo-

visas från och med 2024 i förvaltningsresultatet och jämförelsetal har

justerats. För 2024 är resultatet från andelar i intresseföretag -4 774

tkr (444). Det negativa resultatet härrör från de andelar i Fastigheter

& Service i Öresund AB som såldes den 31 december 2024 med -5 193

tkr (358).

Resultat före skatt

Årets resultat före skatt uppgick till 67 201 tkr (-10 451).

Resultat från försäljning av intresseföretag uppgick till -8 150 tkr (0)

och härrör till försäljning av intressebolaget Fastigheter & Service i

Öresund AB.

Nedskrivning av finansiella tillgångar på -1 211 tkr (0) är nedskrivning

av en osäker fordran på det sålda intressebolaget.

Värdeförändringar på derivat uppgick till -8 932 tkr (-31 920). Hela

värdeförändringen är orealiserad. Räntederivat värderas genom att

framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde.

Värdeförändringar för förvaltningsfastigheterna uppgick till 35 548 tkr

(-17 966). Den totala värdeförändringen kan delas upp i -10 743 tkr

(0) i realiserad värdeförändring och 46 291 tkr (-17 966) i orealiserade

värdeförändringar. De orealiserade värdeförändringarna förklaras

generellt av omvärdering av fastigheter där vakansgraden förändrats,

hyresavtal omförhandlats eller där avkastningskravet förändrats alter-

nativt att investeringar gjorts i fastigheten. Se vidare under not 12 för

tillvägagångssätt vid fastighetsvärderingar.

Resultat efter skatt

Årets resultat efter skatt uppgick till 35 908 tkr (7 764).

Skatt på årets resultat uppgick till -31 293 tkr (18 215) varav -5 320 tkr

(-4 631) avser aktuell skatt och -25 973 tkr (22 846) avser uppskjuten

skatt relaterad till fastigheter, finansiella instrument och underskotts-

avdrag.

Resultat

HYRESINTÄKTER PER TYP AV FASTIGHET

Extern handel/

Service

42 893 Tkr

Bostäder

7 494 Tkr

Samhälls-

fastigheter

6 182 Tkr

Kontor

25 228 Tkr

75 931 Tkr

Logistik/Produktion

Totalt

157 728

Tkr

ÅRSREDOVISNING 2024 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE38

Balansräkning

Fastighetsbestånd

Värdet för koncernens fastigheter per den 31 december 2024 uppgick

till 2 015 961 tkr (1 995 250). Fastighetsbeståndets värde har fastställts

per 2024-12-31 och har baserats på externa värderingar gjorda av New-

sec Advice AB löpande under en period av 12 månader. Dessa externa

värderingar har kompletterats med interna värderingar för hela be-

ståndet per den 31 december. Av det totala beståndet har samtliga av

bolagets fastigheter värderats externt under det senaste kvartalet

2024. De interna och externa värderingarna baseras på analys av fram-

tida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande

hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls

och förvaltningsadministrationskostnader samt behov av investeringar.

De interna värderingarna är styrande och totala värdet på dessa är 3%

lägre än för de externa värderingarna. Slutgiltig värdebedömning fast-

ställs av Acrinovas styrelse. För mer information om tillvägagångssätt

vid värderingar se not 12.

Under året har fastigheterna Rausgård 20, Opalen 4 och Morganiten

2 förvärvats, samtliga belägna i Helsingborg. Fastigheten Utklippan 3

i Malmö har förvärvats från intresseföretaget Fastigheter & Service i

Öresund AB. Under året har bostadsfastigheten Euron 2 i Trelleborg

avyttrats.

Andelar i intresseföretag

Andelar i intressebolag uppgick per 31 december till 5 064 tkr (17 514)

och minskningen av andelar beror på att Acrinova AB sålde sin andel i

intressebolaget Fastigheter & Service i Öresund AB under december

2024. Kvarvarande andelar avser intresseföretaget Fastighets AB

Trävaran 12.

Fordringar

Övriga långfristiga fordringar uppgick till 4 537 tkr (12 083) per 31

december 2024. Minskningen av långfristiga fordringar beror på att

en fordran på intressebolag delvis har amorterats av i samband med

förvärvet av Malmö Utklippan 3 från intresseföretaget Fastigheter &

Service i Öresund AB.

Övriga kortfristiga fordringar per 31 december 2024 uppgick till 5 556

tkr (7 834) och minskningen mellan åren är en effekt av investerings-

moms som reglerats under 2024.

Likvida medel

Likvida medel uppgick till 81 149 tkr (43 058) per 31 december.

Uppskjuten skatt

Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 31 december 2024 till

87 276 tkr, varav 7 210 tkr utgjordes av uppskjuten skattefordran och

94 485 tkr av uppskjuten skatteskuld. Per 31 december 2023 uppgick

uppskjuten skatteskuld till 61 303 tkr, varav 12 372 tkr utgjordes av

uppskjuten skattefordran och 73 675 tkr av uppskjuten skatteskuld.

Den uppskjutna skatteskulden är till största delen hänförlig till

orealiserade värdeförändringar på fastigheter och räntederivat och

den uppskjutna skattefordran är i huvudsak hänförlig till underskotts-

avdrag och ränteavdragsbegränsningar.

Skulder

De räntebärande skulderna i koncernen uppgick 31 december 2024 till

1 076 438 tkr (1 092 317). Alla räntebärande skulder på 1 076 438 tkr

(1 090 317) avser räntebärande skulder till kreditinstitut. Minskningen

av räntebärande skulder beror på amorteringar samt försäljning av en

fastighet i Q1 2024 samtidigt som viss upplåning skett vid förvärv och

refinansiering.

Belåningsgraden uppgick till 53,4 procent (54,7) och nettobelånings-

graden med hänsyn tagen till likvida medel uppgick till 49,4 procent

(52,6). Se vidare under avsnittet Finansiering på sidan 42.

Övriga långfristiga skulder uppgick per 31 december till 3 962 tkr

(8 762). Långfristiga leasingskulder ingår i övriga långfristiga skulder

med 2 759 tkr (7 571). Leasingskulderna minskar eftersom Acrinova

under 2024 köpt ut flertalet av de tomträtter bolaget tidigare haft i

Landskrona.

Övriga kortfristiga skulder uppgick per 31 december till 7 871 tkr

(2 429) och ökningen beror i huvudsak på sedvanlig momsskuld samt

en kortfristig skuld avseende stämpelskatt kopplad till två fastighets-

förvärv som gjordes i slutet av december 2024. Kortfristiga leasing-

skulder ingår i övriga kortfristiga skulder med 1 594 tkr (1 792).

Eget kapital

Det egna kapitalet uppgick per 31 december till 962 261 tkr (946 923).

Skillnaden i eget kapital beror på redovisat resultat samt utdelning

som beslutats och betalats ut under 2024.

Soliditeten per 31 december 2024 uppgick till 44,0 procent (43,8) och

avkastning på eget kapital uppgick till 3,76 procent (0,82). NAV, kr/

aktie uppgick per 31 december till 15,03 kr/aktie (14,30).

SKULDER OCH EGET KAPITAL

939 406 Tkr

Fritt eget kapital

Övriga skulder

62 519 Tkr

Aktiekapital

22 855 Tkr

Räntebärande

skulder

1 076 438 Tkr

Uppskjuten skatt

87 276 Tkr

Totalt

2 188

Mkr

ÅRSREDOVISNING 2024FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 39

Totalt kassaflöde för januari–december 2024 var positivt och uppgick

till 38 091 tkr (14 747).

Från den löpande verksamheten visar koncernen ett positivt kassa-

flöde vilket uppgick till 61 062 tkr (71 226) för hela perioden.

Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -87 755 tkr

(-149 533) för januari–december. Förvärv av förvaltningsfastigheter

via dotterbolag påverkade kassaflödet med -61 808 tkr (0). Avyttring

av förvaltningsfastigheter via dotterbolag påverkade kassaflödet med

23 058 tkr (0). Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till -48 530

tkr (-148 917).

Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 64 784 tkr

(93 054) för perioden. Kassaflödet från finansieringsverksamheten har

påverkats av nyupplåning och amorteringar i samband med förvärv,

avyttring och refinansiering. Amortering av leasingsskuld -7 317 tkr

(0), avser till största delen friköp av tomträtter. Förra årets kassaflöde

påverkades av en nyemission på 25 291 tkr, under år 2024 har ingen

nyemission genomförts.

Kassaflöde

Moderbolagets verksamhet är att i första hand utföra koncerngemen-

samma tjänster inklusive finansiella tjänster.

De totala intäkterna för 2024 uppgick till 3 972 tkr (12 782) och avser

vidarefakturerade kostnader till helägda dotterbolag.

Resultat efter skatt uppgick till -3 162 tkr (-15 443). Årets resultat är

påverkat av en reaförlust på 13 701 tkr samt en nedskrivning på 1 211

tkr avseende försäljningen av Acrinovas andel i intresseföretaget

Fastigheter & Service i Öresund AB.

Finansiella anläggningstillgångar per 31 december uppgick till 626 465

tkr (594 145), varav andelar i dotterföretag svarar för 616 879 tkr (564

972).

Moderbolagets har per 31 december 0 tkr (2 000) i räntebärande skulder.

Moderbolaget

ÅRSREDOVISNING 2024 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE40

Flerårsöversikt

Acrinova presenterar finansiella nyckeltal som värdefull kompletterande information till investerare vilket möjliggör bättre utvärdering av bolagets

prestation.

FINANSIELLA NYCKELTAL 2024 2023 2022 2021

Hyresintäkter, Tkr 157 728 143 345 122 435 72 345

Driftsöverskott, Tkr* 110 666 92 641 80 095 60 752

Förvaltningsresultat, Tkr** 49 947 38 935 27 110 18 981

Årets resultat efter skatt, Tkr 35 908 7 764 79 336 153 164

Fastighetsvärde, verkligt värde, Tkr 2 015 961 1 995 250 1 854 325 1 603 550

Balansomslutning, Tkr 2 188 494 2 163 315 2 095 704 1 831 232

Likvida medel, Tkr 81 149 43 058 28 311 74 657

Utestående aktier 68 566 156 68 566 156 64 756 926 64 756 926

Genomsnittligt antal aktier 68 566 156 67 658 203 64 756 926 52 183 017

Överskottsgrad, % 70,2 64,6 65,4 84,0

Avkastning på Eget Kapital, % 3,76 0,82 8,74 22,67

Soliditet, % 44,0 43,8 44,9 47,8

Belåningsgrad fastigheter, % 53,4 54,7 53,7 49,8

Räntetäckningsgrad, ggr** 2,38 2,19 2,16 2,41

Förvaltningsresultat, kr/aktie** 0,73 0,58 0,42 0,36

Årets resultat kr/aktie, före och efter utspädning *** 0,52 0,11 1,23 2,94

Eget kapital, kr/aktie 14,03 14,00 14,54 16,77

NAV, kr/aktie 15,03 14,30 14,91 14,49

*Bolagets redovisning av fastighetsadministration har ändrats från och med 2024 och nyckeltal har justerats.

** Bolagets redovisning av resultat från andelar i intresseföretag redovisas från och med 2024 i förvaltningsresultatet och nyckeltal har justerats.

*** Årets resultat redovisas enligt definitionen i IAS 1 och resultat per aktie redovisas enligt definitionen i IAS 33 och är inga alternativa nyckeltal enligt ESMA.

Intjäningsförmåga

I tabellen nedan presenterar Acrinova sin intjäningsförmåga på tolv-

månadersbasis. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsför-

mågan inte ska jämställas med en prognos för de kommande 12 måna-

derna. Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av

hyres-, vakans- eller ränteförändringar. Acrinovas resultat räkning på-

verkas dessutom av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet samt

kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Ytterli-

gare resultatpåverkande poster är värdeförändringar avseende derivat.

Detta har ej heller beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Intjänings-

förmågan baseras på fastighets beståndets kontrakterade hyresintäkter,

bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt kostnader för

administration. Fastigheter som förvärvats under perioden har justerats

till helår. Även projektfastigheter med kontrakterade hyror har justerats

till helårseffekt. Kostnader för de räntebärande skulderna har baserats

på koncernens genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av derivat-

instrument.

Tkr 31 dec 2024 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2021

Hyresvärde 178 194 163 124 159 603 120 545

Vakanser -11 958 -10 158 -10 191 -9 005

Hyresintäkter 166 236 152 966 149 413 111 541

Fastighetskostnader -50 340 -52 645 -44 170 -26 020

Driftsöverskott 115 896 100 321 105 243 85 521

Central administration -21 772 -20 142 -28 967 -22 931

Finansnetto -36 914 -43 329 -33 779 -17 957

FÖRVALTNINGSRESULTAT 57 210 36 850 42 497 44 633

ÅRSREDOVISNING 2024FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 41

Koncernen är finansierad med eget kapital och banklån. Acrinovas

upplåning sker framför allt i bank med pantbrev som säkerhet. Lånen är

hänförliga till krediter som upptagits vid förvärv, refinansiering av den

befintliga portföljen och projekt. Per den 31 december 2024 hade

koncernen totalt räntebärande skulder om 1 076 438 tkr (1 092 317)

varav samtliga var lån från kreditinstitut om 1 076 438 tkr (1 090 317).

Den nettoräntebärande skulden var 995 289 tkr (1 049 259).

Att bolaget till övervägande del finansierar sitt kapitalbehov via banklån

och emissioner gör att Acrinova kan hålla en relativt låg räntenivå och

hade per den 31 december 2024 en snittränta på 3,42 procent (4,00)

med beaktande av bolagets räntederivat.

Belåningsgraden, räntebärande skulder i förhållande till redovisat

fastighetsvärde, uppgick till 53,4 procent (54,7) per 31 december 2024.

Nettobelåningsgraden, räntebärande skulder efter avdrag för likvida

medel i förhållande till redovisat fastighetsvärde, uppgick till 49,4

procent (52,6) och likvida medel uppgick till 81 149 tkr (43 058) per 31

december 2024.

Finanspolicy

Acrinovas finanspolicy syftar till att begränsa bolagets finansiella risker

som i huvudsak utgörs av finansieringsrisk-, ränte- och likviditetsrisk.

Policyn fastställs av styrelsen och utvärderas årligen. Bolagets kort siktiga

och långsiktiga kapitalförsörjning ska säkerställas genom att anpassa

den finansiella strategin efter bolagets verksamhet. Policyn ställer upp

ett antal målsättningar som bolaget långsiktigt ska agera inom.

MÅLSÄTTNINGAR I URVAL MÅL UTFALL 24–12–31

Genomsnittlig kapitalbindning >1,5 år 3,2 år

Andel kapitalförfall inom 1 år < 50% 25,6%

Genomsnittlig räntebindning 1-5 år 2,1 år

Antal räntejusteringar inom 1 år < 60% 54,5%

Andel lån till rörlig ränta < 60% 40,1%

Antal kreditgivare >1 st 8 st

Kapitalbindning

Acrinova eftersträvar en fördelning mellan olika långivare samt

differentierade bindningstider i enlighet med fastlagd finanspolicy.

Optimal kapitalbindningstid utvärderas utifrån prissättning och

refinansierings risk. Av bolagets räntebärande skulder utgör andelen

med lång kapitalbindning (över tolv månader) 74,4 procent (83,1).

Den genomsnittliga kapitalbindningen vid periodens utgång uppgick

till 3,2 år (2,6 år).

Räntebindning

Strategin för räntebindningen är att ha en viss andel av låneportföljen

med rörlig räntebindning och resterande del bundet på längre löptider.

På så sätt kan bolaget dra nytta av de lägre rörliga räntorna samtidigt

som de bundna räntorna ger skydd mot stigande räntor. I finanspolicyn

finns en begränsning som innebär att genomsnittlig räntebindning inte

får understiga 1 år samt att andelen räntebindningsförfall inom 1 år

inte får överstiga 60 procent av räntebärande skulder.

För att nå önskad räntebindning nyttjas räntederivat. Acrinova arbetar

aktivt med att bevaka marknaden för optimal effekt och utnyttjade

det låga ränteläget i början av 2022 för att ytterligare öka och förlänga

derivatportföljen. Detta ser Acrinova tydliga effekter av genom att

räntenivåer kan hållas nere.

Den genomsnittliga räntan per 31 december 2024 var 3,42 procent

(4,00) med beaktande av bolagets räntederivat. Vid samma tidpunkt

uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden till 2,1 år (2,5 år).

Med beaktande av marknadens ränteprognoser förväntar sig Acrinova

en viss sänkning av räntenivåerna under 2025.

Finansiering

100

200

300

400

500

600

2029+2028202720262025

Räntebindning

Mkr

105

110

År för förfall

586

220

100

200

300

400

2029+2028202720262025

Kapitalbindning

Mkr

188

103

359

150

År för förfall

276

KAPITALBINDNING RÄNTEBINDNING

ÅRSREDOVISNING 2024 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE42

Förväntad framtida utveckling

Acrinova har haft en substantiell tillväxt sedan bolaget startades.

Koncernens första verksamhetsår avslutades med ett fastighetsvärde

på 251 Mkr. Nu, åtta år senare, avslutas 2024 med ett fastighetsvärde

på 2 016 Mkr. Koncernen fortsätter att vara verksam på den svenska

sidan av Öresundsregionen med fokus på god lönsamhet och bibehål-

len stabil finansiell ställning.

Acrinova planerar för att även framöver vara aktiv på transaktions-

marknaden, utveckla egna projekt och arbeta för stabil uthyrnings-

grad. Även fortsättningsvis kommer ett stort fokus att läggas på

värdeskapande gröna och hållbara investeringar i befintligt bestånd.

I en omvärld med allt högre energikostnader kommer det att gynna

både Acrinova och Acrinovas hyresgäster.

För 2025 förutspår Acrinova en lägre genomsnittlig räntenivå jämfört

med 2024 vilket sannolikt får effekt på bolagets räntenetto.

Finansiella riskbegränsningar

Acrinova har en ambitiös tillväxtplan och för att säkerställa en finansiell

stabilitet vid tillväxt har bolaget, som ett komplement till finanspolicyn,

infört tre finansiella riskbegränsningsmått att förhålla sig till. Dessa

nyckeltal är Räntetäckningsgrad (rullande 12 månader), Belåningsgrad

och Soliditet. Per 31 december 2024 var räntetäckningsgraden 2,38 ggr

(2,19), belåningsgrad 53,4 procent (54,7) och soliditet 44,0 procent (43,8).

20242023202220212020

% %ggr

SOLIDITET RÄNTETÄCKNINGSGRAD BELÅNINGSGRAD

Långsiktigt minst 30 %

Långsiktigt ej mindre än 2 ggr

Långsiktigt ej över 63 %

20242023202220212020

ÅRSREDOVISNING 2024FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 43

Aktien och ägarförteckning

A-aktier och B-aktier

Acrinova har två aktieslag, A-och B-aktier, sedan den extra bolagsstäm-

man den 1 mars 2021. Varje aktie av serie A berättigar till tio röster

och varje aktie av serie B berättigar till en röst. Samtliga angivelser på

denna sida är omräknade i enlighet med stämmobeslutet. Aktierna är

sedan den 16 december 2022 noterade på Nasdaq Stockholm, Small

Cap, med beteckningen ACRI A och ACRI B. Bolagets aktier var dessför-

innan noterade på Nasdaq First North Premier Growth Market sedan

9 december 2019 och innan dess noterade på Spotlight Stock Market

sedan den 2 mars 2015.

Totalt finns det per 2024-12-31 68 566 156 aktier, varav 23 749 575

A-aktier och 44 816 581 B-aktier. Bolagets aktiekapital är ca 22 855 tkr

och varje aktie har ett kvotvärde om ca 0,333 kr.

Emissioner

Styrelsen har ett bemyndigande från bolagsstämman om att kunna

besluta om emissioner uppgående till högst 20 procent av totalt antal

aktier.

Under 2024 har inga emissioner genomförts.

Börsvärde och NAV

Högsta stängningskursen för Bolagets A-aktie under året var 12,90 kr

den 20 september och den lägsta var 7,50 kr den 6 februari och 15

februari. Högsta stängningskursen för Bolagets B-aktie under året var

10,25 kr den 23 maj och lägsta var 7,06 kr den 13 februari. Sista stäng-

ningskurs den 30 december var 10,00 kr (ACRI A) och 9,16 kr (ACRI B).

Det totala börsvärdet uppgick till cirka 648 Mkr per 31 december 2024.

Aktiens långsiktiga substansvärde (NAV, kr/aktier) uppgick till 15,03 kr

per aktie (14,30) och totalt till 1 031 Mkr (980).

Utdelning

Årsstämman 2024 beslutade att en utdelning om 0,30 kr per aktie för-

delat på två utbetalningstillfällen skulle lämnas för räkenskapsåret

2023. Utdelningen har skett med avstämningsdagar den 8 maj och den

21 okt ober 2024.

Inför årsstämman 2025 föreslår styrelsen att en utdelning om 0,40 kr

per aktie lämnas för räkenskapsåret 2024.

Optionsprogram

Acrinova har inga utestående optionsprogram.

2024 2023 2022 2021

Förvaltningsresultat, kr/aktie* 0,73 0,58 0,42 0,36

Årets resultat kr/aktie, före och efter utspädning ** 0,52 0,11 1,23 2,94

Eget kapital, kr/aktie 14,03 14,00 14,54 16,77

NAV, kr/aktie 15,03 14,30 14,91 14,49

Utestående aktier 68 566 156 68 566 156 64 756 926 64 756 926

Genomsnittligt antal aktier 68 566 156 67 658 203 64 756 926 52 183 017

* Bolagets redovisning av resultat från andelar i intresseföretag redovisas från och med 2024 i förvaltningsresultatet och nyckeltal har justerats.

** Årets resultat redovisas enligt definitionen i IAS 1 och resultat per aktie redovisas enligt definitionen i IAS 33 och är inga alternativa nyckeltal enligt ESMA.

Handelsplats: Nasdaq Stockholm, Small Cap

Kortnamn: ACRI A respektive ACRI B

Acrinova A ISIN: SE0015660014

Acrinova B ISIN: SE0015660030

ÅRSREDOVISNING 2024 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE44

Aktieägarlista 2024-12-31

Namn ACRI A ACRI B Röster % Innehav %

MALMÖHUS INVEST AB 5 224 067 7 566 040 21,2 18,7

SVEDULF FASTIGHETS AKTIEBOLAG 4 602 814 6 171 532 18,5 15,7

SVENSKA STADSBYGGEN I NACKA STRAND AB 3 202 040 5 713 685 13,4 13,0

OLAVIA AB 1 113 972 1 747 601 4,6 4,2

OXHÖGENS FASTIGHETER AB 613 842 1 057 455 2,6 2,4

SEB AB, LUXEMBOURG BRANCH, W8IMY 575 000 450 000 2,2 1,5

EWERLOF, MARIA 533 049 31 355 1,9 0,8

HANDELSBANKEN LIV FÖRSÄKRINGSAKTIEBOLAG 444 700 780 944 1,9 1,8

NORDEA LIVFÖRSÄKRING SVERIGE AB 444 803 740 911 1,8 1,7

ADB INVEST AKTIEBOLAG 377 234 1 051 000 1,7 2,1

ÖVRIGA (ca 2 450 ST) 6 618 054 19 506 058 30,4 38,1

TOTALT 23 749 575 44 816 581 100,0 100,0

NAV OCH STÄNGNINGSKURS T O M 2024-12-31 BÖRSUTVECKLING 2024-01-01 – 2024-12-31

ACRI-B, kronor per aktieACRI-A, kronor per aktie

Jan

Feb

Mar

Apr

Maj

Jun

Sep

Aug

Jul

Dec

Nov

Okt

202420232022202120202019

NAV ACRI-A ACRI-B

ÅRSREDOVISNING 2024FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 45

Risker och osäkerhetsfaktorer

På Acrinova arbetar vi systematiskt med att identifiera, analysera och hantera risker. Arbetet

med riskhantering sker både på verksamhets- och projektnivå och bolagets ledningsgrupp

genomför årliga riskanalyser som styrelsen sedan godkänner. Genom tydliga kontrollplaner

och kontinuerlig uppföljning säkerställs kvaliteten i arbetet. Acrinova delar in riskerna i fyra

huvudkategorier: operativa risker, strategiska risker, hållbarhetsrisker samt regelefterlevnad

och finansiella risker.

Operativa risker

Hyresintäkter och vakanser

Risk:

Acrinovas hyresintäkter påverkas av ett flertal omvärldsfaktorer såsom

konjunkturutveckling, utbud på marknaden och konkurrens. Dessutom

är Acrinovas möjlighet att erbjuda lämpliga och prisvärda lokaler till

kunder en viktig faktor. En vanlig orsak till minskade hyresintäkter

är en minskad uthyrningsgrad exempelvis genom att hyresgäster

flyttar ut från lokalerna och att bolaget därefter inte lyckas hyra ut

dessa inom rimlig tid vilket i sin tur kan påverka fastighetsvärdena. En

konjunkturnedgång kan även påverka kunders förmåga att fullgöra sina

betalningsförpliktelser.

Hantering av risk:

• Nära kontakt med kunderna gör att vi snabbt kan fånga upp förändrade

förutsättningar.

• God marknadskännedom gör att vi kan erbjuda lösningar och hitta

möjligheter.

• Regelbundna kundundersökningar ger oss god förståelse för kundernas

upplevelser och ett underlag som hjälper oss att agera skyndsamt.

• Ett stort antal diversifierade kunder inom olika branscher ger en god

riskspridning för marknadens svängningar.

• Kontinuerlig kreditbevakning av kundernas betalningsförmåga.

Ökade fastighetskostnader

Risk:

Drifts- och underhållskostnader avser till exempel kostnaden för vatten,

el, renhållning, värme samt kostnader som syftar till att långsiktigt bevara

byggnadens standard. En majoritet av dessa kostnader debiteras ut till

hyresgästerna men det finns en risk vid ökade kostnader att hyresgästen

inte kan täcka dessa fullt ut. I den mån kostnadshöjningar inte går att

kompensera genom reglering i hyreskontrakt, hyreshöjningar eller genom

en ökning av serviceavgifterna i de avtal Acrinova är ansvarig för den

tekniska förvaltningen, kan bolagets drifts- och underhållskostnader

öka och då påverka bolagets finansiella ställning och resultat negativt.

Hantering av risk:

• Strukturerat arbete med energieffektiviseringar ger lägre energikostnader.

• Individuell mätning i lokalerna ger hyresgästerna möjligheten att styra

den egna förbrukningen.

• Solceller ger goda möjligheter till fossilfri drift.

• Regelbunden uppföljning av bolagets kostnader ger god kostnadskontroll.

Transaktioner

Fastighetsförvärv exponerar Acrinova mot ett flertal risker, däribland i

förhållande till den förvärvade fastigheten såväl som förvärvsprocessen.

Under själva förvärvsprocessen görs ett antal antaganden och ställnings-

taganden baserat på den undersökning av fastigheten eller bolaget som

ska

förvärvas samt annan information som är tillgänglig vid förvärvstid-

punkten, inklusive antaganden om framtida hyresintäkter och rörelse-

kostnader. Vid genomförda fastighetsförvärv utgörs riskerna även av bland

annat risker kopplade till miljöförhållanden samt tekniska brister. Vid förvärv

av bolag som äger fastigheter tillkommer även risker för till exempel

bristfällig bokföring för den förvärvade verksamheten och legala tvister.

Hantering av risk:

• En väl dokumenterad och genomarbetad DD-process.

• Med ett dedikerat team med stor erfarenhet av transaktioner kan vi

snabbt identifiera möjligheter, felaktigheter och risker i transaktionen.

• God marknadskännedom.

ÅRSREDOVISNING 2024 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE46

Strategiska risker

Bolagets IT-miljö

Acrinovas förmåga att effektivt styra verksamheten och upprätthålla

en god intern kontroll är beroende av välfungerande IT-system. Avbrott

eller fel i kritiska system skulle kunna leda till störningar i verksamheten

och viktiga affärsprocesser. Bolaget förlitar sig på IT-system i den dagliga

verksamheten. Det är därför av stor vikt att IT-leverantörerna kan upprätt-

hålla och uppdatera Koncernens befintliga IT-system och att Acrinova har

effektiva brandväggar och antivirusprogram. Eventuella avbrott eller fel

i kritiska IT-system som används av Acrinova, bland annat sådana som

orsakas av sabotage, datavirus, handhavandefel, programvarufel eller

datorfel, skulle kunna påverka koncernens verksamhet negativt.

Hantering av risk:

• Regelbundna interna kontroller.

• Behörighetsbegränsning och regelbunden granskning av användare

och behörigheter.

• Kontinuerlig uppdatering och säkerhetsgenomgång av kritiska system.

• Intern information om specifika aktuella hot samt årlig policygenomgång.

• Kontinuerlig risk- och sårbarhetsanalys av servrar, nätverk och enheter.

Fastighetsutveckling/Projekt

Bolagets affärsidé innefattar bland annat ny- och vidareutveckling

av fastigheter. Möjligheten att genomföra ekonomiskt lönsamma

utvecklingsprojekt är beroende av ett antal faktorer, såsom Acrinovas

förmåga att anlita extern specialistkompetens, däribland konsulter som

är specialiserade inom projektering, byggledning och detaljplanerings-

processer. Vidare är goda kommunrelationer viktiga i samband med de

olika detaljplaneprocesser som koncernen driver.

Därutöver kan nyproduktionsprojekt, större ombyggnationer och

renoveringar försenas och/eller bli dyrare än vad som initialt förutsågs.

Förseningar vid renoveringar eller ombyggnationer kan även medföra

att hyresgästerna eventuellt inte kan utnyttja lokalerna helt eller delvis

från den förväntade tidpunkten, vilket skulle kunna resultera i ökade

kostnader och/eller minskade intäkter.

Hantering av risk:

• Starkt nätverk inom olika specialistkompetensområden.

• Bra relationer med kommuner där Acrinova är en aktör som bidrar till

positiv utveckling på de orter där vi verkar.

• Tät uppföljning under projektets gång ger oss möjlighet att agera

snabbt på vid plötsliga förändringar.

• Fastpris eller takpris ger oss god ekonomisk planering.

• Hyreskontrakt signerade innan byggstart ger förutom ekonomisk

trygghet i projekten även tät dialog och goda relationer med hyres-

gästerna i utformningen av nya lokaler.

Nyckelpersoner

Att kunna attrahera, motivera och behålla kvalificerad personal och

ledande befattningshavare är viktigt för koncernens verksamhet

och framgång. Acrinova är beroende av nyckelpersoner som besitter

kunskap och erfarenhet från fastighetsbranschen som är central för

Acrinovas verksamhet. Det råder hård konkurrens om högkvalificerad

personal med relevant kunskap och kompetens inom koncernens verk-

samhetsområden.

Hantering av risk:

• Engagerat team som ger varandra utrymme att utvecklas och utmanas

professionellt.

• Marknadsmässig ersättning för samtliga medarbetare och nyckelpersoner.

• Medarbetare har regelbundna utvecklingssamtal där prestationer

utvärderas, mål sätts upp och individuella utvecklingsplaner skapas för

att stödja både personlig och professionell tillväxt.

•

Acrinova besitter ett stort nätverk inom branschen vilket underlättar

både vid rekrytering och personlig utveckling för befintliga medarbetare.

Hållbarhetsrisker

Klimatförändringar

För mänskligheten är klimatförändringarna en stor global risk. För fastig-

hetsbolag kan klimatförändringarna påverka fastigheternas fysiska miljö

genom bland annat förändrade väderförhållanden, översvämningar, ökad

risk för bränder och torka. Detta kan kräva investeringar i fastigheternas

inom- och utomhusmiljö för att möta nya risker, standarder och miljö-

politiska beslut.

Hantering av risk:

• Nollvision och Miljöbyggnad Silver i nyproduktion skapar goda förutsätt-

ningar för långsiktig och fossilfri drift av nyproducerade fastigheter.

• Energiinventering av det befintliga beståndet ger goda möjligheter

till planerad energioptimering för att minska fastigheternas energi-

användning och klimatpåverkan.

ÅRSREDOVISNING 2024FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 47

Regelefterlevnad och Finansiella risker

Miljöpåverkan i fastighetsbeståndet och i nyproduktion

Acrinova arbetar med fastigheter och byggnader som kan påverka och

påverkas av den fysiska miljön. Därför analyserar vi miljörisker som

kan ha konsekvenser för vår verksamhet, våra kunder och samhället.

Vi strävar efter att minimera dessa risker genom att följa lagar, regler

och certifieringar, samt genom att investera i energieffektivitet och

förnybar energi.

Hantering av risk:

• Miljöaspektförteckning med årlig genomgång och riskbedömning av

hela verksamheten.

• Tydlig kravställning genom generella miljö- och hållbarhetskrav i projekt.

• Noggranna DD-processer vid förvärv kan bland annat identifiera möjliga

miljöbelastningar av tidigare ägare.

Ökade hållbarhetskrav från kunder

Miljö- och klimatmedvetenheten ökar i samhället och Acrinova har

sedan bolagets start arbetat med högt ställda miljökrav i projekt och

nyproduktion. Fler företag ställer krav på att de fastigheter de hyr ska

möta moderna hållbarhetskrav genom bland annat förnyelsebar energi

och certifiering enligt välkända standarder. I det äldre beståndet är

varje fastighet unik i hur långt omställningen kan göras. Fastigheter

som inte möter moderna miljökrav kan därför bli svårare och mindre

lönsamma att hyra ut samt svårare att finansiera.

Hantering av risk:

• Energiinventering av samtliga fastigheter ger underlag till förbättringar

och investeringar som bidrar till att möta nya standarder.

• Förnyelsebar och fossilfri energileverans som krav och standard.

Arbetsmiljö

En hållbar arbetsplats är viktig för Acrinovas medarbetares trivsel och

hälsa. Acrinova strävar efter att skapa en arbetsmiljö som är trygg, säker

och hälsosam, både psykosocialt och fysiskt. Om Acrinova inte erbjuder

en hållbar arbetsplats riskerar bolaget att förlora kompetenta medarbe-

tare, få sämre resultat och ett skadat förtroende för varumärket.

Hantering av risk:

• Kontroller över hur arbetsplatssäkerheten efterföljs sker kontinuerligt.

• Hälsofrämjande åtgärder genom friskvårdsbidrag och sjukvårdsförsäkring.

• Årliga medarbetarsamtal med en handlingsplan för kommande år.

• Samtliga medarbetare erbjuds hälsoundersökning regelbundet.

Regelefterlevnad

Som ett börsnoterat aktiebolag måste Acrinova efterleva kraven i ett

antal koder, lagar och regleringar. Nya lagar och bestämmelser, eller

en förändring avseende tillämpningen av nuvarande lagar och bestäm-

melser som Acrinova måste beakta i sin verksamhet, eller som påverkar

hyresgästers verksamhet, kan komma att ha en inverkan på koncernens

verksamhet, finansiella ställning, resultat och framtidsutsikter. Det

finns också en risk att Acrinovas tolkning av tillämpliga lagar och regler

inte är korrekt, eller att den vedertagna tolkningen av dessa lagar kan

ändras i framtiden.

Hantering av risk:

• Utveckling av lagar och regelverk följs noga inom de områden som kan

komma att påverka Acrinova.

• Effekter av regeländringar analyseras.

• Tydliga policys, instruktioner och rutiner gör att förändringar snabbt

kan fångas upp.

Känslighetsanalys

KASSAFLÖDE* FÖRÄNDRING EFFEKT PÅ KASSAFLÖDE, TKR

Uthyrningsgrad +/- 1 procentenhet +/- 1 774

Fastighetskostnader +/- 1% +/- 490

Räntekostnader +/- 1 procentenhet +/- 4 364

*Uthyrningsgrad beräknas på hyresvärdet. Beräkningen för räntekostnader inkluderar effekt av derivat.

Finansiella risker

För finansiella risker, se not 3 på sidan 64.

ÅRSREDOVISNING 2024 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE48

Acrinova är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Malmö. Acrinovas

A- och B-aktie är sedan den 16 december 2022 noterad på Nasdaq

Stockholm och tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”).

God bolagsstyrning handlar om att säkerställa att Acrinova för samtliga

aktieägares räkning drivs på ett hållbart, ansvarsfullt och så effektivt

sätt som möjligt. Det övergripande målet är att öka värdet för aktie-

ägarna och på så sätt möta de krav som ägarna har på investerat kapi-

tal. De centrala externa och interna styrinstrumenten för Acrinova är

Aktiebolagslagen (2005:551) (”ABL”), Nasdaq Stockholm Main market

Rulebook, Nasdaq Stockholms Regelverk för Emittenter, Svensk kod

för bolagsstyrning (”Koden”), bolagsordningen, styrelsens arbetsord-

ning, VD-instruktion, instruktioner för styrelsens utskott. Dessutom

finns det ett flertal interna policys och instruktioner som tydliggör

ansvar och befogenheter inom speciella områden, till exempel instruk-

tioner för finansiell -och ekonomisk rapportering, informationssäker-

het, upphandling och intern kontroll som utgör väsentliga styrdoku-

ment för hela företaget.

Acrinovas styrelse är ansvarig för Bolagets organisation och förvalt-

ning av Bolagets angelägenheter. Bolagets bolagsordning saknar

särskilda bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelse-

ledamöter. Acrinovas bolagsordning ändrades senast vid årsstämman

2022. Bolagsordningen framgår i sin helhet på Acrinovas hemsida

www.acrinova.se/hem/investor-relations/bolagsstyrning/bolagsordning/

Bolagsstämman är Acrinovas högsta beslutande organ. Årsstämman

hålls årligen inom sex (6) månader efter utgången av varje räkenskaps-

år och äger normalt rum i Malmöområdet. Utöver fastställande av

resultat- och balansräkning fattar årsstämman beslut om bland annat

disposition av årets resultat, fastställa styrelsearvode, riktlinjer för

ersättning till ledande befattningshavare samt väljer styrelse och

externa revisorer.

Kallelse till bolagsstämma sker genom Post- och Inrikes tidningar samt

genom pressmeddelande och kallelse erhållen på Bolagets hemsida,

www.acrinova.se. Aktieägare som är införda i aktieboken sex bankda-

gar före en ordinarie eller extra bolagsstämma och som har anmält sitt

deltagande i den ordning som anges i kallelsen till Acrinova har rätt att

delta vid stämman, personligen eller genom ombud. Dessa har rätt att

delta vid stämman och vid stämman rösta för eller emot framlagda frå-

gor samt ställa frågor till styrelsen och VD. Årsstämman 2025 äger rum

den 6 maj 2025 i Malmö.

Acrinova ser en sund bolagsstyrning som en viktig grund för att uppnå

en förtroendefull relation till aktieägarna och andra viktiga parter.

Koden syftar till att skapa en god balans mellan aktieägarna, styrelsen

och den högsta ledningen. En förnuftig bolagsstyrning, med hög stan-

dard när det gäller öppenhet, tillförlitlighet och etiska värderingar, är

en vägledande princip för Acrinova. Koden finns tillgänglig på

www.bolagsstyrning.se.

Acrinova utvärderar årligen VD:s och styrelsens arbete och hur väl

bolaget efterlever Koden. Utvärderingen dokumenteras i en årlig

Bolagsstyrningsrapport och som finns tillgänglig på www.acrinova.se.

Koncernens finanspolicy för hantering av finansiella risker är av speciell

vikt och har utformats av styrelsen. Ansvaret för koncernens finansiella

transaktioner och risker hanteras centralt av koncernens finansfunktion

som leds av bolagets CFO. Den övergripande målsättningen för finans-

funktionen är att tillhandahålla en kostnadseffektiv finansiering samt

att minimera negativa effekter på koncernens resultat som härrör från

finansiella risker. Bolagets CFO rapporterar löpande till koncernens

ledning och styrelse.

Utöver hanteringen av de finansiella riskerna har styrelsen utformat

ett omfattande ramverk för riskhantering och intern kontroll och hur

dessa ska analyseras och hanteras löpande och årligen på ett systema-

tiskt sätt.

Bolagsstyrning

ÅRSREDOVISNING 2024FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 49

Finansiella

rapporter

FINANSIELLA RAPPORTER

Koncernen

Rapport över totalresultatet

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 52

Finansiell ställning

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 53

Förändringar i eget kapital

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 55

Kassaflöden

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 56

Moderbolaget

Resultaträkning

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 57

Balansräkning

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 58

Förändringar i eget kapital

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 60

Kassaflöden

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 61

Noter

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 62

Styrelsens yttrande

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 80

Underskrifter

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 81

Revisionsberättelse

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 82

Definitioner

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 86

Härledning alternativa nyckeltal

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 87

Styrelse

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 88

Koncernledning

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 89

Fastighetsinformation

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 90

Övrig information

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 91

ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 51ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 51ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 51

Tkr	not	2024	2023
Hyresintäkter	4,5	157 728	143 345
Övriga intäkter	4,5	1 976	3 738
INTÄKTER		159 704	147 083
Fastighetskostnader*	8	-49 038	-54 442
DRIFTSÖVERSKOTT		110 666	92 641
Central administration*	6,7,8	-19 388	-20 497
Resultat från andelar i intresseföretag	14	-4 774	444
Finansiella intäkter	9	1 706	1 478
Finansiella kostnader	9	-38 263	-35 131
FÖRVALTNINGSRESULTAT		49 947	38 935
Nedskrivning goodwill	11	–	-7 500
Nedskrivning finansiell tillgång	17	-1 211	–
Resultat från försäljning av intresseföretag	14	-8 150	–
Värdeförändringar finansiella tillgångar		–	8 000
Värdeförändringar derivat	16	-8 932	-31 920
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter	12	35 548	-17 966
RESULTAT FÖRE SKATT		67 201	-10 451
Aktuell skatt	10	-5 320	-4 631
Uppskjuten skatt	10	-25 973	22 846
ÅRETS RESULTAT		35 908	7 764
HÄNFÖRLIGT TILL
Moderbolagets aktieägare		35 908	7 764
Resultat kr/aktie, före och efter utspädning	31	0,52	0,11

Koncernens rapport över totalresultatet

Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat.

*Bolagets redovisning av fastighetsadministration har ändrats från 2024 och nyckeltal har justerats, se Redovisning- och värderingsprinciper.

ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER52 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER52

Koncernens rapport över finansiell ställning

TILLGÅNGAR
Tkr	not	2024-12-31	2023-12-31
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Goodwill	11	32 519	32 519
Förvaltningsfastigheter	12	2 015 961	1 995 250
Maskiner och inventarier	13	543	612
Andelar i intresseföretag	14	5 064	17 514
Nyttjanderättstillgångar	15	4 352	9 363
Derivat	16	19 208	32 004
Övriga långfristiga fordringar	17	4 537	12 083
SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR		2 082 184	2 099 344
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Kundfordringar	18	1 741	1 248
Övriga fordringar		5 556	7 834
Derivat	16	1 985	–
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	19	15 878	11 831
Likvida medel		81 149	43 058
SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR		106 310	63 971
SUMMA TILLGÅNGAR		2 188 494	2 163 315

ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 53ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 53

Koncernens rapport över

finansiell ställning i sammandrag

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Tkr	not	2024-12-31	2023-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Aktiekapital	20	22 855	22 855
Övrigt tillskjutet kapital		564 255	564 255
Balanserade vinstmedel inkl årets resultat		375 151	359 813
EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE		962 261	946 923
SUMMA EGET KAPITAL		962 261	946 923
LÅNGFRISTIGA SKULDER	22
Uppskjuten skatteskuld	21	87 276	61 303
Räntebärande skulder till kreditinstitut	23	800 872	907 420
Derivat	16	2 272	4 151
Övriga skulder		3 962	8 762
SUMMA LÅNGFRISTIGA SKULDER		894 382	981 636
KORTFRISTIGA SKULDER	22
Räntebärande skulder till kreditinstitut	23	275 566	182 897
Övriga räntebärande skulder	23	–	2 000
Leverantörsskulder		12 622	15 662
Skatteskulder	10	2 218	900
Övriga skulder		7 871	2 429
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	24	33 574	30 868
SUMMA KORTFRISTIGA SKULDER		331 851	234 756
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		2 188 494	2 163 315

ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER54 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER54

EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE

		Övrigt tillskjutet	Balanserade vinstmedel
Tkr	Aktiekapital	kapital	inkl årets resultat	Totalt eget kapital
EGET KAPITAL 2023-01-01	21 586	540 233	379 475	941 294
SUMMA TOTALRESULTAT			7 764	7 764
Nyemission	1 269	24 022		25 291
Utdelning			-27 426	-27 426
SUMMA TRANSAKTIONER MED	1 269	24 022	-27 426	-2 135
MODERBOLAGETS ÄGARE
EGET KAPITAL 2023-12-31	22 855	564 255	359 813	946 923
SUMMA TOTALRESULTAT			35 908	35 908
Utdelning			-20 570	-20 570
SUMMA TRANSAKTIONER MED
MODERBOLAGETS ÄGARE	–	–	-20 570	-20 570
EGET KAPITAL 2024-12-31	22 855	564 255	375 151	962 261

Koncernens rapport över

förändringar i eget kapital

ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 55ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 55

Tkr	not	2024	2023
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Resultat före skatt		67 201	-10 451
Betald skatt		-3 888	-2 810
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet	25	-12 995	50 838
SUMMA		50 318	37 577
FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL
Förändring av rörelsefordringar		5 129	50 248
Förändring av rörelseskulder		5 615	-16 599
KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN		61 062	71 226
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Avyttring av fastigheter*		23 058	–
Förvärv av fastigheter		-61 808	–
Investeringar i ny- till och ombyggnader		-48 530	-148 917
Förändring av övriga anläggningstillgångar		–	-616
Förändring av övriga finansiella tillgångar		-475	–
KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN		-87 755	-149 533
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Nyupplåning räntebärande skulder	30	411 776	129 338
Amortering räntebärande skulder*		-319 105	-34 149
Amortering leasingskuld		-7 317	–
Utdelning		-20 570	-27 426
Nyemission		–	25 291
KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN		64 784	93 054
ÅRETS KASSAFLÖDE		38 091	14 747
Ingående likvida medel		43 058	28 311
UTGÅENDE LIKVIDA MEDEL		81 149	43 058

Koncernens rapport över kassaflöden

* I tidigare perioder 2024 har realisationsresultatet bruttoredovisats, från och med kvartal 3 2024 nettoredovisas realisationsresultatet.

ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER56 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER56

Moderbolagets resultaträkning

Tkr not 2024 2023

Nettoomsättning 3 972 12 782

INTÄKTER 3 972 12 782

Övriga externa kostnader 7,8 -7 544 -6 079

Personalkostnader 6,8 -7 013 -6 479

KOSTNADER -14 557 -12 558

RÖRELSERESULTAT -10 585 224

Resultat från försäljning av intresseföretag 14 -13 701 21

Nedskrivning av andelar i koncernföretag 28 -5 800 -22 779

Värdeförändring finansiell fordran 26 -1 211 8 000

Värdeförändring derivat 16 1 879 -4 151

Ränteintäkter och liknande resultatposter 9 26 478 24 009

Räntekostnader och liknande resultatposter 9 -10 331 -10 587

RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER -13 271 -5 263

Bokslutsdispositioner 32 10 500 -11 035

RESULTAT FÖRE SKATT -2 771 -16 298

Aktuell skatt 10 -4 –

Uppskjuten skatt 10 -387 855

ÅRETS RESULTAT -3 162 -15 443

Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat.

ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 57ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 57

Moderbolagets balansräkning

TILLGÅNGAR

Tkr not 2024-12-31 2023-12-31

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Andelar i koncernföretag 28 616 879 564 972

Andelar i intresseföretag 14 4 581 17 807

Övriga långfristiga fordringar 17 4 537 10 511

Uppskjuten skattefordran 21 468 855

SUMMA FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 626 465 594 145

SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 626 465 594 145

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR

KORTFRISTIGA FORDRINGAR

Kundfordringar 15 22

Fordringar hos koncernföretag 29 174 518 249 600

Skattefordran 10 471 475

Övriga fordringar 1 436 –

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 3 931 5 251

SUMMA KORTFRISTIGA FORDRINGAR 180 371 255 348

Kassa och bank 65 107 33 493

SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 245 478 288 841

SUMMA TILLGÅNGAR 871 943 882 987

ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER58 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER58

Moderbolagets balansräkning

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Tkr not 2024-12-31 2023-12-31

EGET KAPITAL

BUNDET EGET KAPITAL

Aktiekapital 20 22 855 22 855

SUMMA BUNDET EGET KAPITAL 22 855 22 855

FRITT EGET KAPITAL

Överkursfond 562 978 562 978

Balanserat resultat -64 074 -28 061

Årets resultat -3 162 -15 443

SUMMA FRITT EGET KAPITAL 495 742 519 473

SUMMA EGET KAPITAL 518 596 542 328

LÅNGFRISTIGA SKULDER

Långfristig skuld derivat 16 2 273 4 151

SUMMA LÅNGFRISTIGA SKULDER 2 273 4 151

KORTFRISTIGA SKULDER

Skulder till koncernföretag 29 349 028 332 058

Leverantörsskulder 301 225

Övriga räntebärande skulder 23 – 2 000

Övriga skulder 226 668

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1 520 1 557

SUMMA KORTFRISTIGA SKULDER 351 075 336 508

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 871 943 882 987

ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 59ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 59

Moderbolagets rapport över

förändringar i eget kapital

Tkr Aktiekapital Överkurs fond

Balanserat

resultat

Årets

resultat

Totalt eget

kapital

EGET KAPITAL 2023-01-01 21 586 538 956 -1 846 1 211 559 906

ÅRETS RESULTAT -15 443 -15 443

Nyemission 1 269 24 022 25 291

Vinstdisposition 1 211 -1 211 –

Utdelning -27 426 -27 426

SUMMA TRANSAKTIONER MED BOLAGETS ÄGARE 1 269 24 022 -26 215 -1 211 -2 135

EGET KAPITAL 2023-12-31 22 855 562 978 -28 061 -15 443 542 328

ÅRETS RESULTAT -3 162 -3 162

Vinstdisposition -15 443 15 443 –

Utdelning -20 570 -20 570

SUMMA TRANSAKTIONER MED BOLAGETS ÄGARE – – -36 013 15 443 -20 570

EGET KAPITAL 2024-12-31 22 855 562 978 -64 074 -3 162 518 596

ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER60 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER60

Moderbolagets rapport

över kassaflöden

Tkr not 2024 2023

DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN

Resultat före skatt -2 771 -16 298

Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 25 17 622 18 909

Betald inkomstskatt – -475

SUMMA 14 851 2 136

FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL

Förändring av rörelsefordringar 74 366 12 163

Förändring av rörelseskulder 16 567 42 837

KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 105 784 57 136

INVESTERINGSVERKSAMHETEN

Förvärv av andelar i dotterföretag -46 114 –

Lämnade aktieägartillskott -4 900 -17 560

Förändring finansiella tillgångar -586 376

KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN -51 600 -17 184

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

Förändring av räntebärande skulder 30 -2 000 -29 750

Nyemission – 25 291

Utdelning -20 570 -27 426

KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN -22 570 -31 885

ÅRETS KASSAFLÖDE 31 614 8 067

Ingående likvida medel 33 493 25 426

UTGÅENDE LIKVIDA MEDEL 65 107 33 493

ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 61ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 61

Noter

Not 1 Allmän information

Acrinova AB (publ) , org.nr 556984-0910, är ett publikt svenskt aktie-

bolag som har sitt säte i Malmö, Sverige. Huvudkontorets adress är

Lilla Nygatan 7, 211 38 Malmö. Moderbolagets aktier är noterade på

Nasdaq Stockholm sedan 16 december 2022.

Acrinova är ett fastighetsbolag verksamt i södra Sverige med fokus på

den svenska sidan av Öresundsregionen. Bolagets affärsidé är att äga,

förvalta, utveckla och bygga fastigheter med hög utvecklingspotential

för att skapa långsiktigt hållbara värden.

Verksamheten bedrivs i en koncern genom dotterbolag. De finansiella

rapporterna har godkänts för utfärdande av styrelsen den 31 mars

2025. Koncernens resultat- och balansräkning och moderbolagets

resultat- och balansräkning kommer att framläggas för beslut om

fastställelse på årsstämman den 6 maj 2025 .

Not 2 Redovisningsprinciper

Grunder för redovisningen

De finansiella rapporterna har upprättats i enlighet med IFRS Redovis-

ningsstandarder, utgivna av International Accounting Standars Board

(IASB) samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committée

(IFRS IC) såsom de godkänts av EU-kommissionen för tillämpning inom

EU. Vidare tillämpar koncernen RFR 1 Kompletterande redovisnings

reg-

ler för koncerner, vilket anger de tillägg, utöver upplysningar

enligt IFRS

Accounting Standards, som krävs enligt bestämmelserna i ÅRL.

Ändrade redovisningsprinciper

Koncernens redovisningsprinciper är oförändrade jämfört med årsre-

dovisningen för 2023.

I Årsredovisningen 2023 ändrades IAS 1 Utformning av finansiella rap-

porter, ändringen syftade till att öka jämförbarheten av upplysningar

om tillämpade redovisningsprinciper genom att uppmuntra att endast

väsentliga principer beskrivs och att dessa beskrivningar förklarar hur

dessa principer tillämpas. Beskrivningen av principerna har därför mer

koncentrerats till väsentliga principer och mer fokuserats på tillämp-

ning av dessa principer.

Nya standarder vilka trätt i kraft 2024

Nya eller reviderade IFRS Accounting Standards eller övriga IFRIC-tolk-

ningar som trätt i kraft efter 1 januari 2024 har inte haft någon nämn-

värd effekt på koncernens finansiella rapporter.

Nya eller ändrade redovisningsstandarder och nya

tolkningar som ännu inte trätt i kraft

De ändrade IFRS Accounting Standards som hittills antagits av Interna-

tional Accounting Standards Board (IASB) bedöms inte få någon väsent-

lig effekt på koncernens redovisning. Samma sak gäller för svenska

regelverk.

IFRS 18 Utformning av och upplysningar i finansiella rapporter, som är

tillämplig för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2027, kommer att

ersätta IAS 1. IFRS 18 innebär i korthet att nya krav på utformningen

av finansiella rapporter införs i syfte att bidra till ökad jämförbarhet i

resultatrapporteringen för liknande företag och ge användare mer

relevant information och transparens. Ledningen har ännu inte påbör-

jat utvärderingen av konsekvenserna av att tillämpa den nya standar-

den på koncernredovisningen.

Grunder för rapporternas upprättande

Moderbolagets redovisningsvaluta är svenska kronor, vilket också är

koncernens rapporteringsvaluta. Samtliga belopp är angivna i tusentals

kronor om inte annat anges. Koncernens förvaltningsfastigheter och

räntederivat värderas till verkligt värde. Övriga tillgångar och skulder

värderas utifrån anskaffningsvärdet .

Tillgångs- och rörelseförvärv

Förvärv kan klassificeras antingen som rörelseförvärv eller som till-

gångsförvärv. En individuell bedömning görs för varje enskilt förvärv .

Tillgångsförvärv

Om köpeskillingen för aktierna i ett företagsförvärv är hänförligt till

marknadsvärdet på förvärvade fastigheter utgör förvärvet ett tillgångs-

förvärv.

Vid tillgångsförvärv fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda till-

gångarna och skulderna baserat på deras verkliga värden vid förvärvs-

tidpunkten. Transaktionskostnader och värdeförändringar av villkorade

köpeskillingar läggs till anskaffningsvärdet för förvärvade nettotill-

gångar vid tillgångsförvärv.

Rörelseförvärv

Förvärvsmetoden används för redovisning av koncernens rörelse-

förvärv, dvs i de undantagsfall som det inte är ett tillgångsförvärv.

Anskaffningsvärdet för ett förvärv utgörs av verkligt värde på över-

låtna tillgångar, skulder och de aktier som emitterats av koncernen.

I anskaffningsvärdet ingår även verkligt värde på alla tillgångar eller

skulder som är en följd av eventuell avtalad villkorad köpeskilling. Upp-

skjuten skatt redovisas på identifierade övervärden. Transaktionskost-

nader redovisas i resultatet när de uppstår. Eventuell positiv skillnad

mellan anskaffningskostnader för aktier och koncernens andel av det

verkliga värdet på den förvärvade rörelsens identifierbara tillgångar

och skulder redovisas som koncernmässig goodwill. Är skillnaden

negativ redovisas den direkt i resultaträkningen .

Intäktsredovisning

Samtliga förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasing-

avtal. Hyresintäkterna avser den debiterade hyran samt tilläggsdebite-

ringar i form av bland annat fastighetsskatt, el, värme och kyla som

ingår i hyreskontrakten. Tidigare år redovisades utdebiterade tilläggs-

debiteringar som serviceintäkter, från och med år 2023 ingår tilläggs-

debiteringarna i hyresintäkter. Jämförelsetalen har räknats om.

Hyresintäkter inklusive tillägg aviseras i förskott och periodisering av

hyrorna sker linjärt så att endast den del av hyrorna som belöper på

perioden redovisas som intäkter. Från och med den 1 januari 2023

redovisas även hyresrabatter linjärt över kontraktstiden. Eventuell för-

längning av hyresperioden beaktas inte vid sådan periodisering. Jäm-

förelsetalen har ej räknats om retroaktivt på grund av svårigheter att

få fram korrekt historisk data i förhållande till beloppets ringa storlek.

Ersättning i samband med uppsägning av hyresavtal i förtid intäktsförs

direkt om inga förpliktelser kvarstår gentemot hyresgästen.

Vinster och förluster från fastighetsförsäljning redovisas i normalfallet

på tillträdesdagen.

Övriga intäkter utgörs av utdebiterade förvaltningsarvoden samt övriga

intäkter som ej ingår i hyreskontrakten.

Fastighetskostnader

I fastighetskostnader ingår kostnader för drift, skötsel, reparationer,

fastighetsskatt samt fastighetsadministration för fastighetsbeståndet.

ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER62 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER62 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER62

Central administration

Central administration utgörs av kostnader för koncerngemensamma

funktioner så som affärsutveckling, marknadsföring, finansiering samt

personalkostnader som inte är kopplade till fastighetsadministration.

Ersättningar till anställda

Koncernens pensionsplaner för ersättning efter avslutad anställning

omfattar endast avgiftsbestämda pensionsplaner. I avgiftsbestämda

planer betalar koncernen fastställda avgifter till en separat juridisk en-

het. När avgiften är betald har koncernen inga ytterligare förpliktelser.

Kortfristiga ersättningar till anställda, inklusive semesterersättning, är

kortfristiga skulder som ingår i posten Övriga skulder eller Upplupna

kostnader, värderade till det diskonterade belopp som koncernens

väntas betala till följd av den outnyttjade rättigheten.

Finansiella intäkter och kostnader

Finansiella intäkter och kostnader redovisas i den period de avser och

beräknas enligt effektivräntemetoden. Finansiella kostnader utgörs av

räntekostnader på lån, räntekupong på ränteswappar, leasingkostna-

der och tomträttsavgälder.

Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter

och finansiella tillgångar

Realiserade värdeförändringar på fastigheter redovisas på kontrakts-

dagen och beräknas som köpeskillingen minus försäljningsomkostna-

der minus bokfört värde inklusive tidigare orealiserade värdeföränd-

ringar. Orealiserade värdeförändringar beräknas utifrån värderingen

vid periodens slut jämfört med värderingen vid periodens början.

Räntederivat redovisas till verkligt värde med värdeförändringar i re-

sultatet. Värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid årets slut

jämfört med värderingen föregående år, alternativt verkligt värde vid

anskaffningstillfället om räntederivatavtalet ingåtts under året.

Värdeförändringarna på fastigheter, räntederivat och finansiella till-

gångar redovisas på egna rader i resultatet.

Inkomstskatter

Redovisning av inkomstskatter inkluderar aktuell skatt och uppskjuten

skatt. Skatten redovisas i resultatet.

När förvärv sker av andelar i dotterbolag utgör förvärvet antingen ett

förvärv av rörelse eller tillgångar. Vid rörelseförvärv redovisas uppskju-

ten skatt till nominellt gällande skattesats utan diskontering. Vid till-

gångsförvärv redovisas ingen separat uppskjuten skatt vid anskaff-

ningstidpunkten utan tillgången redovisas till ett anskaffningsvärde

motsvarande tillgångens verkliga värde efter avdrag för rabatt för upp-

skjuten skatt. Vid efterföljande värdering av förvärvad fastighet till

verkligt värde kommer skatterabatten helt eller delvis att ersättas av

en redovisad värdeförändring av fastigheten. Efter förvärvstidpunkten

för ett tillgångsförvärv redovisas uppskjuten skatt endast på föränd-

ringen av redovisat verkligt värde och förändringar av skattemässigt

värde som uppkommer efter förvärvstidpunkten.

Goodwill

Goodwill som uppkommer vid rörelseförvärv utgör skillnaden mellan

anskaffningsvärdet och koncernens andel av verkligt värde på förvärva-

de dotterbolags identifierbara nettotillgångar vid förvärvstidpunkten .

Förvaltningsfastigheter

Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och

värdestegring. Samtliga koncernens fastigheter klassificeras som för-

valtningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt

värde per balansdagen. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3

enligt IFRS 13, dvs att värdet baseras på en analys av varje fastighets

status och hyres- och marknadssituation.

Koncernens princip är att värdera samtliga fastigheter löpande under

en ettårsperiod genom oberoende externa auktoriserade fastighets-

värderare som värderar utifrån koncernens förutsättningar. Detta har

för fastighetsbeståndet gjorts löpande under året, bolagets samtliga

fastigheter är externt värderade under det senaste kvartalet 2024. I

tillägg till de externa värderingarna görs vid varje kvartalsavslut inter-

na värderingar. De externa värderingarna tillsammans med de interna

värderingarna ligger till grund för fastställt värde per balansdagen.

Verkligt värde fastställs genom bedömning av marknadsvärdet för var-

je enskilt värderingsobjekt. Som huvudmetod vid värderingen har en

så kallad kassaflödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida

driftnetto beräknats under en tioårig kalkylperiod med hänsyn tagen

till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut.

Avkastningskraven är individuella per fastighet beroende på analys av

genomförda transaktioner och fastigheternas marknadsposition. Om

något skulle indikera en väsentlig värdeförändring för en enskild fast-

ighet genomförs en ny extern värdering för att fastställa ett nytt verk-

ligt värde, oberoende av när tidigare värdering gjorts .

Nyligen förvärvade fastigheter värderas till anskaffningsvärde, vilket

inkluderar till förvärvet direkt hänförliga kostnader.

Till redovisat värde läggs även tillkommande utgifter, dock endast om

det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelarna som är förknip-

pade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaff-

ningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Löpande underhåll

och reparationer kostnadsförs i den period de uppkommer . Låneutgif-

ter som är direkt hänförliga till större ny- och tillbyggnader aktiveras.

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärdet

minskat med ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar. I de fall

en materiell anläggningstillgång består av flera betydande delar förde-

las anskaffningsvärdet på dessa delar. Tillkommande utgifter läggs till

anskaffningsvärdet endast om det är sannolikt att framtida ekonomiska

fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företa-

get till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.

Avskrivningarna baseras på anskaffningsvärdet vilka, efter avdrag för

eventuella restvärden, fördelas över uppskattad nyttjandeperiod. Nytt-

jandeperiod och restvärde prövas varje balansdag och justeras vid behov .

Finansiella tillgångar och skulde r

Finansiella tillgångar som redovisas i balansräkningen inkluderar bland

tillgångarna likvida medel, hyresfordringar, räntederivat och låneford-

ringar. Bland skulderna återfinns leverantörsskulder, låneskulder samt

räntederivat .

Koncernen innehar derivatinstrument som värderas till verkligt värde

via resultaträkningen och som redovisas som derivattillgång eller deri-

vatskuld beroende på om det verkliga värdet är positivt eller negativt.

Värdeförändringar redovisas löpande i resultatet eftersom säkringsre-

dovisning inte tillämpas. Derivatinstrument utgörs av ränteswappar

där företaget erhåller rörlig ränta och betalar fast ränta. Ränteswap-

parna värderas till verkligt värde i balansräkningen. Räntekupongdelen

redo visas löpande i årets resultat som en del av räntekostnader alter-

nativt ränteintäkter. Orealiserade förändringar i verkligt värde på

ränte swapparna redovisas i resultatet mellan Förvaltningsresultat och

Resultat före skatt på raden Orealiserade värdeförändring derivat.

Övriga finansiella tillgångar värderas till upplupet anskaffningsvärde

om de innehas inom ramen för en affärsmodell vars mål är att inneha

de finansiella tillgångarna och inkassera avtalsenliga kassaflöden och

avtalsvillkoren för de finansiella tillgångarna ger upphov till kassaflö-

den som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det ute-

stående kapitalbeloppet .

De finansiella skulderna består av upplåning från kreditinstitut och

leverantörsskulder och värderas till upplupet anskaffningsvärde .

Låneutgifter

Lånekostnader belastar resultatet för det år till vilket de hänför sig,

utom till den del de inräknas i ett byggprojekts anskaffningskostnad.

Koncernen aktiverar låneutgifter som är hänförliga till ny- och tillbygg-

nad av en tillgång .

ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 63ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 63ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 63

Leasing

Leasingavtal redovisas som en nyttjanderättstillgång samt en leasings-

kuld i balansräkningen. Anskaffningsvärdet utgörs av de diskonterade

återstående leasingavgifterna för icke uppsägningsbara leasingperio-

der. Koncernens väsentliga leasingavtal utgörs av avtal avseende tom-

trätter. Leasingavtal avseende tomträtter bedöms ha evig nyttjandetid

varvid leasingavgiften i sin helhet redovisas som räntekostnad.

Moderbolagets redovisningsprinciper

Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt Årsredovis-

ningslagen (ÅRL) och Rådet för finansiell rapporterings rekommenda-

tioner RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Moderbolaget tilläm-

par samma redovisningsprinciper som koncernen förutom i de fall

annat följer av bestämmelserna i årsredovisningslagen eller inte är

möjligt med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning.

Moderbolaget har valt att inte tillämpa IFRS 9. Detta innebär att finan-

siella tillgångar som är anskaffade med avsikt att innehas kortsiktigt

redovisas i enlighet med lägsta värdets princip till det lägsta av anskaff-

ningsvärdet och marknadsvärdet. Finansiella tillgångar som innehas på

lång sikt kommer i efterföljande redovisning värderas till anskaffnings-

värde med bedömning av om nedskrivning föreligger.

Innehav i dotterföretag, intresseföretag och övriga företag, värderas

utifrån anskaffningsvärdet vari ingår förvärvsrelaterade utgifter. I de

fall det redovisade värdet avseende investeringen överstiger återvin-

ningsvärdet, sker nedskrivning.

Samtliga erhållna och lämnade koncernbidrag redovisas som boksluts-

disposition.

Not 3 Finansiella risker och finanspolicy

Acrinova är finansierat med eget kapital och skulder, där majoriteten

av skulderna utgörs av räntebärande skulder. Andelen eget kapital

påverkas av vald finansiell risknivå som i sin tur påverkas av långivarens

krav på eget kapital för att erbjuda marknadsmässig finansiering. Det

rådande ränteläget i Sverige har betydande inverkan på fastighetsmark-

naden. De sjunkande räntenivåerna under 2024 har och kan även fort-

sättningsvis komma att ha en viss positiv effekt på fastighetsvärdena.

Finanspolicy

Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för fyra olika slags

finansiella risker. Med finansiella risker avses finansieringsrisk,

likviditetsrisk, ränterisk och kreditrisk. Finanspolicyn anger riktlinjer

och regler för hur finansverksamheten skall bedrivas samt fastställer

ansvarsfördelning och administrativa regler. Avsteg från koncernens

finanspolicy kräver styrelsens godkännande. Ansvaret för koncernens

finansiella transaktioner och risker hanteras centralt av moderbolagets

finansavdelning. Den finansiella riskhanteringen sker på portföljnivå.

Finansiella transaktioner skall genomföras utifrån en bedömning av

koncernens samlade behov av likviditet, finansiering och ränterisk.

Finanspolicy	Mål	Utfall 2024
Genomsnittlig kapitalbindning	>1,5 år	3,2 år
Andel kapitalförfall inom 1 år	< 50%	25,6%
Genomsnittlig räntebindning*	1-5 år	2,1 år
Antal räntejusteringar inom 1 år*	< 60%	54,5%
Andel lån till rörlig ränta*	< 60%	40,1%
Antal kreditgivare	>1 st	8 st

*Beräkning av genomsnittlig räntebindning, antal räntejusteringar inom 1 år och

andel lån till rörlig ränta inkluderar effekter av räntederivat .

Finansieringsrisk

Koncernens verksamhet har historiskt finansierats med banklån och

eget kapital. Det är sannolikt att det även är från dessa finansierings-

källor det kapital som krävs för att finansiera framtida förvärv och

investeringar samt refinansiera befintliga banklån kommer att erhållas.

Andelen eget kapital påverkas av vald finansiell risknivå som i sin tur

påverkas av långivarens krav på eget kapital för att erbjuda marknads-

mässig finansiering. Med finansieringsrisk avses risken att Acrinova inte

kan finansiera sig i framtiden eller endast till kraftigt ökade kostnader.

Acrinova arbetar kontinuerligt med att ta upp nya lån, omförhandla

befintliga lån samt säkerställa att det finns tillräckligt med kapital för

att genomföra bolagets strategi.

Bolaget eftersträvar en fördelning mellan olika långivare samt diffe-

rentierade bindningstider i enlighet med fastlagd finanspolicy för att

reducera finansieringsrisken. Optimal kapitalbindningstid utvärderas

utifrån prissättning och refinansieringsrisk. Av bolagets lån utgör ande-

len med lång kapitalbindning (över tolv månader) 74,4 procent (83,1).

Den genomsnittliga kapitalbindningen vid räkenskapsårets utgång

uppgick till 3,2 år (2,6 år).

Av koncernens totala räntebärande skulder till kreditinstitut om

1 076 438 tkr är 514 628 tkr villkorade med lånevillkor (kovenanter)

i form av olika nyckeltal. Villkoren består av att koncernen uppfyller

kovenanter i form av exempelvis ränteteckningsgrad, soliditet samt

belåningsgrad . Kovenanterna testas kvartalsvis. Uppfyller inte kon-

cernen koventanterna kan det leda till att lånet eller lånen sägs upp

med omedelbar betalning eller att aktuell långivare gör anspråk på

de säkerställda tillgångarna. Per balansdagen uppfyllde koncernen

samtliga kovenanter med betydande marginal.

Likviditetsrisk

Med likviditetsrisk avses risken att sakna tillräckligt med likvida medel

för att kunna fullfölja företagets betalningsåtaganden avseende inves-

teringar, rörelsekostnader, räntor och amorteringar. Enligt finanspolicyn

skall det alltid finnas tillräckligt med kontanta medel och garanterade

krediter för att täcka det löpande likviditetsbehovet. Styrelsen kan

oaktat policyn besluta om tillfälligt ökad likviditet vid exempelvis ökad

beredskap för större affärer. Per balansdagen uppgick Acrinovas likvida

medel till 81,1 Mkr (43,1). Per den 31 december 2024 har Acrinova

utöver likvida medel även en checkkredit på 20 Mkr som kan nyttjas vid

behov. Per 31 december 2024 är denna outnyttjad.

Ränterisk

Med ränterisk avses risken för fluktuationer i kassaflöde och resultat

till följd av förändringar i räntenivåer. Ränteläget i Sverige under det

senaste året har haft en positiv inverkan på fastighetsmarknaden och

har i vissa fall lett till högre värderingar på fastigheter. I motsats skulle

en ökning av räntenivåer i framtiden kunna få en negativ effekt på

marknadsvärdet av koncernens fastighetsbestånd.

För att hantera ränterisken och att nå önskad räntebindning nyttjas

räntederivat. Den genomsnittliga räntan per 31 december 2024 var 3,42

procent (4,00) med beaktande av bolagets räntederivat. Vid samma tid-

punkt uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden till 2,1 år (2,5

år). Givet samma låneskuld och samma räntebindningstider som rådde

per den 31 december 2024, skulle en ökning av räntan på Bolagets

samtliga utestående lån, med beaktande av bolagets räntesäkringsar-

rangemang, med 1 procentenhet ha ökat Acrinovas räntekostnad med

cirka +/– 4,4 miljoner kronor på årsbasis.

ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER64 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER64 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER64

Kreditrisk

Risken för att koncernens kunder inte uppfyller sina åtaganden, det vill

säga att betalning ej erhålls för kundfordringar, utgör en kundkredit-

risk. Koncernens kunder kreditkontrolleras varvid information om kun-

dernas finansiella ställning inhämtas från olika kreditupplysningsföre-

tag. En beräkning av kreditrisken görs i samband med nyuthyrning och

lokalanpassning för befintlig kund. Depositioner av förtida hyror eller

annan säkerhet krävs för kunder med låg kreditvärdighet eller otillräck-

lig kredithistorik. I syfte att följa kundernas kreditvärdighetsutveckling

sker en löpande kreditbevakning. Majoriteten av koncernens intäkter

består av hyresintäkter som betalas i förskott av hyresgästerna varvid

risken bedöms som förhållandevis låg.

Not 4 Segmentsrapportering

Till och med kvartal 2 2023 har koncernen rapporterat två rörelseseg-

ment, Egna fastigheter och Förvaltning. Segmentet Förvaltning har

varit av mindre omfattning och har redovisats under Övrigt. Då Förvalt-

ning under 2023 ytterligare har minskat i omfattning utgör detta inte

längre ett separat rörelsesegment och högste verkställande besluts-

fattare följer inte upp det separat då det inte längre är att betrakta

som väsentligt. Från och med kvartal 3 2023 rapporterar koncernen

därför endast ett rörelsesegment, vilket utgör koncernen i sin helhet.

Acrinova har ingen hyresgäst vars hyra utgör mer än 10 % av koncer-

nens totala hyresintäkter. All verksamhet bedrivs i södra Sverige och

således har total omsättning uppkommit i Sverige och samtliga anlägg-

ningstillgångar finns i Sverige.

Not 5 Hyres- och serviceintäkter

		2024			2023
	Antal	Odiskonterade	Andel av	Antal	Odiskonterade	Andel av
Kontraktsförfallostruktur	kontrakt	kontraktsårsvärde	värdet	kontrakt	kontraktsårsvärde	värdet
Avtalade hyresintäkter inom 1 år	85	24 944	16%	107	23 385	16%
Avtalade hyresintäkter mellan 1 och 2 år	35	18 538	12%	26	12 629	9%
Avtalade hyresintäkter mellan 2 och 3 år	32	25 388	16%	22	24 721	17%
Avtalade hyresintäkter mellan 3 och 4 år	14	14 190	9%	18	17 161	12%
Avtalade hyresintäkter mellan 4 och 5 år	8	15 736	10%	12	12 701	9%
Avtalade hyresintäkter senare än 5 år	24	58 097	37%	21	54 523	38%
SUMMA	198	156 893	100%	206	145 120	100%
Tillsvidarekontrakt	89	8 598		147	13 326

Samtliga hyreskontrakt klassificeras som operationell leasing.

Utifrån de hyresavtal som koncernen besitter, har Acrinova konstaterat

att de vidaredebiterade kostnader för bland annat fastighetsskatt, el

och värme är underordnad hyreskontrakten och att ersättningen ska

anses utgöra hyra. Hyresintäkter utgörs därmed av den utdebiterade

hyran samt de tilläggsdebiteringar i form av bland annat fastighets-

skatt, el, värme och kyla som ingår i hyreskontrakten. Bolagets tillsvida-

rekontrakt avser i huvudsak bostäder.

Övriga intäkter utgörs av utdebiterade förvaltningsarvoden samt

övriga intäkter som inte ingår i hyreskontrakten.

Från och med 2023 periodiseras hyresreduktioner linjärt över hela den

aktuella kontraktsperioden. Eventuell förlängning av hyresperioden

beaktas inte vid sådan periodisering.

ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 65ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 65ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 65

Not 6 Personal och styrelse

	Koncern		Moderbolag
Antal anställda	2024	2023	2024	2023
Medelantal anställda	8	12	2	2
Varav kvinnor	5	8	1	1

				Styrelse Ledande befattningshavare
Könsfördelning	2024	2023	2024	2023
Män	4	5	3	3
Kvinnor	1	1	2	2
TOTALT	5	6	5	5

Personal och styrelse	Koncern		Moderbolag
Löner, arvoden och förmåner, tkr	2024	2023	2024	2023
Styrelsen	1 050	966	1 050	966
Verkställande direktör - Ulf Wallén	2 261	2 142	2 261	2 142
Övriga ledande befattningshavare	4 185	3 697	1 551	1 339
Övriga anställda	2 183	4 344	–	–
SUMMA	9 679	11 150	4 862	4 448

Den totala lönekostnaden inkluderar en reservering för rörlig ersättning till VD om 162 tkr (20) och till ledande befattnignshavare om 241 tkr (45).

	Koncern		Moderbolag
Avtalsenliga pensionskostnader	2024	2023	2024	2023
Styrelsen	–	–	–	–
Verkställande direktör - Ulf Wallén	398	383	398	383
Övriga ledande befattningshavare	660	598	280	293
Övriga anställda	160	377	–	–
SUMMA	1 218	1 358	678	675

	Koncern		Moderbolag
Sociala avgifter inkl löneskatt	2024	2023	2024	2023
Styrelsen	230	242	230	242
Verkställande direktör - Ulf Wallén	807	766	807	766
Övriga ledande befattningshavare	1 425	1 307	555	492
Övriga anställda	717	1 469	–	–
SUMMA	3 179	3 784	1 592	1 499

För verkställande direktören finns inget avtal om avgångsvederlag. Mellan Bolaget och VD gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex månader. För övriga ledande

befattningshavare gäller en uppsägningstid om tre till sex månader.

Antal övriga ledande befattningshavare i koncernen är 4 personer den 31 december 2024.

Riktlinjer för ersättning till ledande beslutfattare fastställdes vid årsstämman den 6 maj 2024.

2024		2023
Styrelsearvode	Belopp i tkr	Styrelsearvode	Belopp i tkr
Roger Stjernborg Eriksson	262 500	Roger Stjernborg Eriksson	241 500
Ylwa Karlgren	157 500	Ylwa Karlgren	144 900
Joakim Stenberg	157 500	Joakim Stenberg	144 900
Claes Olsson	157 500	Claes Olsson	144 900
Peter Åman	157 500	Peter Åman	144 900
Mats Paulsson	157 500	Mats Paulsson	144 900
Summa	1 050 000	Summa	966 000

Förutom styrelsearvode har även ett konsultarvode avseende tjänster kopplade till fastighetsförvärv, finansiering och projektutveckling på 782 tkr (749) betalts ut till

styrelseordförande.

ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER66 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER66 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER66

Not 7 Arvode och kostnadsersättning till revisorer

	Koncern		Moderbolag
	2024	2023	2024	2023
KPMG AB
Revisionsuppdrag	1 222	1 072	630	565
Skatterådgivning	–	23	–	23
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag	175	135	175	135
Övriga uppdrag	25	57	25	57
Summa	1 422	1 287	830	780
Grant Thornton Sweden AB
Revisionsuppdrag	–	108	–	–
Skatterådgivning	–	6	–	6
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag	–	69	–	69
Övriga uppdrag	–	83	–	83
Summa	–	266	–	158

Med revisionsuppdrag avses lagstadgad revision av års- och koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsen och verkställande direktörens förvaltning samt revision

och annan granskning utförd i enlighet med överenskommelse eller avtal. Detta inkluderar övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt

rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter.

Not 8 Rörelsens kostnader fördelade på kostnadsslag

	Koncern
Fastighetskostnader	2024	2023
Driftskostnader	29 409	31 491
Reparation och underhåll	8 434	8 711
Fastighetsskatt	4 252	4 558
Fastighetsadministration	6 943	9 683
SUMMA	49 038	54 442

	Koncern		Moderbolag
Central administration	2024	2023	2024	2023
Personalkostnader	9 409	9 206	7 013	6 479
IT, reklam- och lokalkostnader	2 265	3 248	762	956
Revisionsarvoden	1 222	1 180	630	565
Avskrivningar inventarier	1 348	1 616	–	–
Övriga kostnader	5 144	5 247	6 152	4 558
SUMMA	19 388	20 497	14 557	12 558

Not 9 Finansiella intäkter och kostnader

	Koncern		Moderbolag
	2024	2023	2024	2023
Ränteintäkter	1 706	1 478	1 530	1 218
Ränteintäkter koncernbolag	–	–	6 995	6 771
Ränteintäkt/kostnad räntederivat	17 953	16 020	17 953	16 020
Räntekostnader	-55 676	-50 162	-281	-1 245
Räntekostnader koncernbolag	–	–	-10 050	-9 342
Räntekostnad leasing, inkl tomträtt	-540	-989	–	–
SUMMA	-36 557	-33 653	16 147	13 422

Ränteintäkter och räntekostnader hänför sig huvudsakligen till finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde, förutom ränteintäkter/

räntekostnader på räntederivat, då ränteswappar värderas till verkligt värde .

ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 67ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 67ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 67

Not 10 Skatt

	Koncern		Moderbolag
Skatt på årets resultat	2024	2023	2024	2023
Aktuell skatt	-5 320	-4 631	-4	–
Uppskjuten skatt fastigheter	-8 109	-3 047	–	–
Uppskjuten skatt underskottsavdrag	-224	1 582	–	–
Uppskjuten skatt räntebegränsningsavdrag	-6 971	6 480	–	–
Uppskjuten skatt derivat	1 840	5 920	-387	855
Uppskjuten skatt övrigt	-12 509	11 911	–	–
SUMMA	-31 293	18 215	-391	855
Avstämning av effektiv skattesats
Resultat före skatt	67 201	-10 451	-2 771	-16 298
Skatt enligt gällande skattesats 20,6 % (20,6 %)	-13 843	2 153	571	3 357
Skatteeffekt av:
Ej skattepliktiga intäkter vid försäljning av aktier i dotterbolag	6 405	–	–	–
Övriga ej skattepliktiga intäkter	147	14 870	3 323	562
Nedskrivning andelar i intresseföretag	-249	–	-249	–
Återföring av nedskrivning andelar i intressebolag	–	1 648	–	1 648
Nedskrivning av goodwill	–	-1 545	–	–
Ej avdragsgilla kostnader vid försäljning av andelar i intresseföretag	-1 679	–	-2 822	–
Övriga ej avdragsgilla kostnader	-14 457	-31	-1 214	-4 714
Skatt hänförlig till tidigare år	-61	-30	–	–
Utnyttjande av underskott tidigare år	224	119	–	–
Omvärderade och ej utnyttjade ränteavdrag	-8 928	–	–	–
Skattemässiga avskrivningar	1 149	1 009	–	–
Övriga skattemässiga justeringar	-1	21	–	–
REDOVISAD SKATT	-31 293	18 215	-391	855

Not 11 Goodwill

I juni 2016 förvärvades Norama Asset Management AB och i samband

med förvärvet uppstod en goodwillpost enligt IFRS 3. Denna avser

värdet av vinstgenereringsförmågan i det förvärvade bolaget.

Enligt IAS 38 – Immateriella tillgångar – skall det bokförda värdet på

goodwill testas årligen. Testet ska genomföras per kassagenererande

enhet. Acrinova har endast identifierat en kassagenererande enhet,

Acrinova Förvaltning AB. Vid indikation på minskat värde, prövas det för

nedskrivning enligt IAS 36. Koncernen utvärderar årligen om nedskriv-

ningsbehov föreligger vad gäller goodwill.

Nedskrivningsprövning av goodwill beräknas genom att ta fram

återvinningsbart belopp för förvärvade bolaget baserat på beräkningar

av nyttjandevärde. Denna beräkning utgår från uppskattade framtida

kassaflöden baserade på budget för 2025 samt prognoser för perioden

2026– 2029. Prognoser utarbetas baserade på ett antal huvudanta-

ganden avseende framtida tillväxt och kostnadsutveckling. Bortom

prognostiden har tillväxttakt antagits till 2% (3).

Acrinova har inte identifierat något nedskrivningsbehov vid det senast

genomförda nedskrivningstestet per 2024-12-31. Den diskonteringsrän-

ta som använts (WACC före skatt) har beräknats till 14,02% (13,53%).

En känslighetsanalys visar att om den WACC som används i senast

genomförda nedskrivningstestet skulle höjas 1 procentenhet kommer

en nedskrivning om 3,1 Mkr (0) behöva göras. Om EBITDA sjunker

1 procentenhet kommer i stället en mindre nedskrivning av goodwillen

på 0,9 Mkr (0) blir aktuell. Företagsledningen bedömer att inga rimliga

förändringar i de viktiga antagandena förutom förändring av WACC

eller EBITDA leder till att det beräknade sammanlagda återvinnings-

värdet på enheterna blir lägre än deras sammanlagda redovisade värde.

	Koncern
Ackumulerade
anskaffningsvärden	2024	2023
Vid årets början	32 519	40 019
Nedskrivning	–	-7 500
SUMMA	32 519	32 519

ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER68 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER68 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER68

Not 12 Förvaltningsfastigheter

Tkr	2024	2023
Verkligt värde per 1 januari	1 995 250	1 854 325
Förvärv	79 410	–
Investeringar	46 510	148 917
Försäljningar	-151 500	–
Omklassificering	–	9 974
Orealiserade värdeförändringar	46 291	-17 966
VERKLIGT VÄRDE VID PERIODENS UTGÅNG	2 015 961	1 995 250

Värdeförändringar	2024	2023
Realiserade värdeförändringar	-10 743	–
Orealiserade värdeförändringar	46 291	-17 966
SUMMA	35 548	-17 966

Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde per balansdagen.

Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS, dvs att

värdet baseras på en analys av varje fastighets status och hyres- och

marknadssituation.

Tillvägagångsätt fastighetsvärdering

Koncernens princip är att värdera samtliga fastigheter löpande under

en ettårsperiod genom oberoende externa auktoriserade fastighets-

värderare som värderar utifrån koncernens förutsättningar. Samtliga

av bolagets fastigheter har värderats externt under årets sista kvartal. I

tillägg till de externa värderingarna görs vid varje kvartalsavslut interna

värderingar. De externa värderingarna tillsammans med de interna

värderingarna ligger till grund för fastställt värde per balansdagen, där

de interna värderingarna slutgiltigt styr det fastställda värdet.

Verkligt värde fastställs genom bedömning av marknadsvärdet för varje

enskilt värderingsobjekt och följaktligen görs inga portföljvärderingar

av det totala beståndet. Som huvudmetod vid värderingen används en

tioårig kassaflödesanalys. I kassaflödesanalysen nuvärdesberäknas ett

bedömt framtida driftnetto över tio år och det normaliserade drift-

nettot vid kalkylperiodens slut. För uthyrda ytor används en bedömd

marknadshyra i kassaflödeskalkylerna efter hyreskontraktets utgång.

Bedömning av marknadshyror, framtida normaliserade driftkostnader,

investeringar och vakanser görs med stöd av faktiska utfall, budget

samt statistik. Fastighetsskatten bedöms utifrån taxeringsvärden från

den senaste fastighetstaxeringen.

Avkastningskraven är individuella per fastighet beroende på analys

av genomförda transaktioner och fastigheternas marknadsposition.

Om något skulle indikera en väsentlig värdeförändring för en enskild

fastighet genomförs en ny extern värdering för att fastställa ett nytt

verkligt värde, oberoende av när tidigare värdering gjorts. Nyligen

förvärvade fastigheter värderas till anskaffningsvärde.

Värderingsantaganden	2024	2023
Årlig inflation, %	2,00	2,00
Viktat direktavkstningskrav initialt, %	6,22	5,45
Viktat direktavkstningskrav restvärde, %	6,38	6,06
Viktad kalkylränta, %	8,43	8,16
Genomsnittlig långsiktig vakans lokaler, %	6,40	5,62
Hyresintäkter, kr/kvm	1 394	1 368
Drift och underhåll, kr/kvm	154	145

Avkastningskrav per 2024-12-31				Avkastningskrav per 2023-12-31
	Avkastningskrav	Avkastningskrav		Avkastningskrav	Avkastningskrav
Fastigehtstyp	initialt, %	restvärde, %	Fastigehtstyp	initialt, %	restvärde, %
Extern handel/service	5,33-8,71	5,96-7,25	Extern handel/service	4,43-6,69	5,96-7,50
Bostäder	4,27-4,77	4,43-4,45	Bostäder	3,63-4,25	3,45-4,25
Samhällsfastigheter	6,03	5,90	Samhällsfastigheter	6,02	6,00
Kontor	5,56-7,92	5,38-6,95	Kontor	3,64-6,99	5,38-6,96
Logistik/Produktion	4,67-8,40	6,25-7,90	Logistik/Produktion	4,77-7,79	6,25-7,50

Känslighetsanalys fastighetsvärde				Känslighetsanalys värdeförändring
Värdeförändring	Resultat-		Belånings-	Påverkan på		Påverkan	Belånings-
före skatt, %	effekt, Tkr	Soliditet, %	grad, %	fastighetsvärde	Förändring	värde, Tkr	grad, %
+1	20 016	44,5	52,9	Direktavkastningskrav	+0,25%	-34 088	54,3
0	0	44,0	53,4		-0,25%	36 961	52,4
-1	-20 016	43,4	53,9	Hyresnivå	+5%	79 756	51,4
					-5%	-79 756	55,6
				Långsiktig vakans	+2%	-24 028	54,0
					-2%	23 636	52,8
				Driftskostnader	+5%	-20 541	53,9
					-5%	20 541	52,9

ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 69ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 69ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 69

Not 13 Materiella anläggningstillgångar

	Koncern
	2024-12-31	2023-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	1 179	21 091
Nyanskaffningar	15	–
Försäljning/utrangering	–	-347
Omklassificering	–	-19 565
SUMMA	1 194	1 179
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början	-567	-10 259
Försäljning/utrangering	–	231
Omklassificering	36	9 608
Årets avskrivningar enligt plan på anskaffningsvärden	-120	-147
SUMMA	-651	-567
Redovisat värde vid periodens slut	543	612

Materiella anläggningstillgångar består av inventarier med ett redovisat utgående värde på 543 tkr (612). Installationer har per 23-01-01

omklassificerats till Fastigheter.

Not 14 Andelar i intresseföretag

Tillgång	Antal	Värde per st	Totalt värde, kr	Värde, tkr	Kapital-andel
Aktier i Fastighets AB Trävaran 12	250	18 324,00	4 580 999	4 581	50%
SUMMA				4 581

Andelar i intresseföretag	Koncern			Moderbolag
	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31
Redovisat värde per 1 januari	17 514	4 784	17 807	5 500
Kapitaltillskott	350	12 307	350	12 307
Andel av årets resultat	-4 774	423	–	–
Avyttring	-8 026	–	-13 577	–
REDOVISAT VÄRDE VID PERIODENS UTGÅNG	5 064	17 514	4 581	17 807

ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER70 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER70 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER70

Not 15 Nyttjanderättstillgångar och finansiell leasing

	Tomträtter	Bilar	Hyresavtal	Summa	Leasingskuld
Ingående balans 2024-01-01	7 024	1 766	573	9 363	9 363
Tillkommande avtal	2 035	760	975	3 770	3 770
Avskrivningar		-404	-461	-865	–
Avgående avtal*	-7 285		-236	-7 521	-7 521
Amortering				–	-1 372
Räntekostnad	- 427			-427	80
Omvärdering	38	-6		32	32
UTGÅENDE BALANS 2024-12-31	1 385	2 116	851	4 352	4 352

	Tomträtter	Bilar	Hyresavtal	Summa	Leasingskuld
Ingående balans 2023-01-01	5 826	2 030	870	8 726	8 726
Tillkommande avtal		964	691	1 655	1 655
Avskrivningar		-481	-988	-1 469	–
Avgående avtal		-747		-747	-747
Amortering				–	-2 435
Räntekostnad				–	966
Omvärdering	1 198			1 198	1 198
UTGÅENDE BALANS 2023-12-31	7 024	1 766	573	9 363	9 363

Tomträtter betraktas enligt IFRS 16 som ett evigt hyresavtal och det redovisade värdet kommer därmed inte att skrivas av utan värdet kvarstår

tills omförhandling av tomträttsavgälden sker. Den genomsnittliga leasingperioden för hyresavtal är 1,5 år och för bilar 3 år. Koncernen har för

närvarande inga väsentliga avtal med förlängningsoption eller indexklausul.

Utöver tomträtter, bilar och hyresavtal finns några mindre leasingavtal i form av kontorsutrustning. Dessa avtal har definierats som avtal där den

underliggande tillgången har lågt värde och det praktiska undantaget i IFRS 16 tillämpas, vilket innebär att leasingavgiften redovisas som en

kostnad i resultaträkningen.

* Avgående avtal tomträtter avser friköp av tomträtt

Belopp redovisade i resultaträkningen	2024	2023
Avskrivningar på nyttjanderättstillgångar	865	1 469
Räntekostnader på leasingskulder	507	966
Kostnader för leasingavtal med lågt värde	240	249
SUMMA	1 612	2 684

Leasingskulder ingår under Övriga långfristiga skulder respektive Övriga kortfristiga skulder och utgörs av följande:

	2024-12-31	2023-12-31
Leasingskuld långfristigt	2 759	7 571
Leasingskuld kortfristigt	1 593	1 792
SUMMA	4 352	9 363

Framtida leasingbetalningar	2024	2023
År 1	1 593	1 792
År 2-5	2 106	2 365
Senare än 5 år	653	5 206
SUMMA	4 352	9 363

ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 71ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 71ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 71

Not 16 Derivat

	Koncern			Moderbolag
	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31
Ingående redovisat värde	27 854	59 774	-4 151	–
Årets värdeförändring	-8 932	-31 920	1 879	-4 151
REDOVISAT VÄRDE VID PERIODENS UTGÅNG	18 921	27 853	-2 273	-4 151

Värdering Derivat

Acrinova använder bl a räntederivat för att hantera ränterisk och uppnå

önskad räntebindningsstruktur. Denna strategi innebär att det över tid

kommer uppstå värdeförändringar i räntederivaten, främst till följd av

förändrad marknadsränta. Ränteswappar värderas genom att framtida

kassaflöden diskonteras till nuvärde och verkligt värde är fastställt

enligt nivå 2, IFRS 13.

Per 31 december 2024 uppgick marknadsvärdet i räntederivatport-

följen till 18 921 Tkr och redovisas som en långfristig fordran om

19 208 tkr (32 004), kortfristig fordran om 1 985 tkr (0) och långfristig

skuld om 2 272 tkr (4 151) i balansräkningen.

Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning.

Reglerna i IFRS 9 Finansiella instrument tillämpas inte i moderföre-

taget som juridisk person. Istället tillämpas i enlighet med ÅRL

anskaffnings värdemetoden. Derivatinstrument med negativt verkligt

värde redovisas därmed som en skuld till det negativa verkliga värdet

med värdeförändring i resultatet.

Not 17 Övriga långfristiga fordringar

	Koncern			Moderbolag
	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31
Vid årets början	12 083	16 850	10 511	15 173
Tillkommande fordringar	152	–	152	–
Amortering	-6 487	-460	-4 915	-355
Nedskrivning	-1 211	–	-1 211	–
Avgående fordringar	–	-4 307	–	-4 307
REDOVISAT VÄRDE VID PERIODENS UTGÅNG	4 537	12 083	4 537	10 511
Förskott för markanvisning	1 000	1 000	1 000	1 000
Fordringar hos intresseföretag	3 537	11 083	3 537	9 511
REDOVISAT VÄRDE	4 537	12 083	4 537	10 511

Not 18 Kundfordringar

	Koncern
	2024-12-31	2023-12-31
Kundfordringar	4 961	2 909
Reservering för osäkra fordringar	-3 220	-1 661
SUMMA	1 741	1 248
Åldersfördelning kundfordringar
Ej förfallna	371	829
0-30 dagar	555	370
31-60 dagar	875	197
61-90 dagar	197	164
>90 dagar	2 963	1 349
	4 961	2 909

	Koncern
Reservering för osäkra fordringar	2024-12-31	2023-12-31
Ingående balans	-1 661	-775
Återförda	45	667
Årets reservering för befarade kreditförluster	-1 604	-1 553
UTGÅENDE BALANS	-3 220	-1 661

ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER72 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER72 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER72

Not 19 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

	2024-12-31	2023-12-31
Förutbetalda hyreskostnader	122	118
Förutbetalda försäkringar	934	855
Förutbetalda fastighetskostnader	3 197	1 780
Förutbetalda adminstrationskostnader	4 628	3 819
Periodiserade hyresrabatter	4 092	2 173
Upplupen ränteintäkt	1 605	2 448
Upplupen hyresintäkt	1 300	638
SUMMA	15 878	11 831

Not 20 Eget Kapital

Aktiekapitalets förändring	År	Antal aktier	Kvotvärde/aktie	Aktiekapital, kr
Vid årets början	2023-01-01	64 756 926	0,33	21 585 641
Nyemission	2023	3 809 230	0,33	1 269 743
Vid årets slut	2023-12-31	68 566 156		22 855 384
Vid årets början	2024-01-01	68 566 156	0,33	22 855 384
Vid årets slut	2024-12-31	68 566 156		22 855 384

Övrigt tillskjutet kapital

Övrigt tillskjutet kapital avser eget kapital som är tillskjutet av ägarna.

Balanserad vinst i koncernen

Balanserad vinst avser intjänade vinstmedel i koncernen. I denna post

ingår även tidigare avsättning till reservfond.

Bundet och fritt eget kapital i moderbolaget

Enligt svensk aktiebolagslag utgörs eget kapital av bundet (icke utdel-

ningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får

endast utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för

bundet eget kapital i moderbolaget. Vidare får endast vinstutdelning

göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens

art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och

bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning

i övrigt.

Utdelning

Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i

Aktiebolagslagen och beslutas av årsstämman.

Årsstämman 2024 beslutade att en utdelning om 0,30 kr per aktie

skulle lämnas för räkenskapsåret 2023.

Föreslagen, ännu ej utbetald utdelning, för räkenskapsåret 2024

uppgår till 0,40 kronor per aktie, totalt 27 426 Tkr. Avstämningsdag

för utbetalningen föreslås till 8 maj 2025. Beloppet redovisas som

skuld först då årsstämman har beslutat om utdelning.

Policy för hantering av kapital

Koncernens mål med kapitalförvaltningen är:

• att säkerställa koncernens förmåga att fortsätta verksamheten

genom en soliditet om minst 30%

• att ge en lämplig avkastning till aktieägarna genom att prissätta

produkter och tjänster motsvarande risknivån.

Not 21 Uppskjuten skatteskuld

	Koncernen			Moderbolag
Koncernens balansräkning	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31
Uppskjuten skatteskuld (fordran) hänför sig till följande:
Fastigheter	-86 690	-78 581	–	–
Underskottsavdrag	1 419	1 643	–	–
Ränteavdragsbegränsning	3 758	10 729	–	–
Derivat	-3 898	-5 738	468	855
Övriga poster	- 1 865	10 644	–	–
Summa uppskjuten skatteskuld/fordran	-87 276	-61 303	468	855

ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 73ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 73ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 73

Not 22 Klassificering finansiella tillgångar och skulder

Verkligt värde på finansiella tillgångar och skulder i koncernen
		2024				2023
	Finansiella	Finansiella	Finansiella	Finansiella	Finansiella	Finansiella	Finansiella	Finansiella
	tillgångar till	tillgångar	skulder värde-	skulder värde-	tillgångar till	tillgångar	skulder värde-	skulder värde-
	upplupet	värdrade till	rade till upplu-	rade till verk-	upplupet	värdrade till	rade till upplu-	rade till verk-
	anskaffnings-	verkligt värde	pet anskaff-	ligt värde via	anskaffnings-	verkligt värde	pet anskaff-	ligt värde via
	värde	via resultatet	ningsvärde	resultatet	värde	via resultatet	ningsvärde	resultatet
Långfristig fordran	4 537	–	–	–	12 083	–	–	–
Kundfordringar	1 741	–	–	–	1 248	–	–	–
Räntederivat	–	21 193	–	–	–	32 004	–	–
Övriga fordringar	5 556	–	–	–	7 834	–	–	–
Likvida medel	81 149	–	–	–	43 058	–	–	–
SUMMA	92 983	21 193	–	–	64 223	32 004	–	–
Långfristiga räntebärande
skulder från kreditinstitut	–	–	800 872	–	–	–	907 420	–
Övriga långfristiga
skulder	–	–	3 962	–	–	–	8 762	–
Kortfristiga räntebärande
skulder	–	–	275 566	–	–	–	184 897	–
Räntederivat	–	–	–	2 272	–	–	–	4 151
Leverantörsskulder	–	–	12 622	–	–	–	15 662	–
Övriga skulder	–	–	7 871	–	–	–	2 429	–
SUMMA	–	–	1 100 893	2 272	–	–	1 119 170	4 151

Redovisat värde på kundfordringar, övriga fordringar, likvida medel, leverantörsskulder och övriga skulder utgör en rimlig approximation av verkligt värde .

Not 23 Skulder

	Koncern		Moderbolag
	2024	2023	2024	2023
Ej räntebärande skulder som förfaller
inom ett år efter balansdagen	56 285	49 859	351 075	334 509
mellan ett till fem år efter balansdagen	6 234	12 913	2 273	4 151
Räntebärande skulder som förfaller
inom ett år efter balansdagen	275 566	184 897	–	2 000
mellan ett till fem år efter balansdagen	677 094	853 321	–	–
senare än fem år efter balansdagen	123 778	54 099	–	–
SUMMA SKULDER EXKL. UPPSKJUTEN SKATTESKULD	1 138 957	1 155 089	353 348	340 660

Ränteförfallostruktur
Tkr			2024-12-31	Tkr			2023-12-31
Koncernen,			Genomsnittlig	Koncernen,			Genomsnittlig
år för förfall	Räntebärande skuld	Andel %	ränta % *	år för förfall	Räntebärande skuld	Andel %	ränta % *
Rörligt	1 071 138	99,5%	4,34	Rörligt	1 085 017	99,3%	5,72
2025	5 300	0,5%	2,87	2024	2 000	0,2%	3,00
SUMMA	1 076 438	100,0%		2025	5 300	0,5%	2,87
				SUMMA	1 092 317	100,0%
* Den genomsnittliga räntan tar ej hänsyn till ränteswappar

ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER74 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER74 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER74

	Räntesäkringar
Tkr		2024-12-31
				Tkr		2023-12-31
Förfall	Typ av instrument	Nominellt belopp	Fast ränta,%
				Förfall	Typ av instrument	Nominellt belopp	Fast ränta,%
2025	Ränteswap	100 000	0,62	2025	Ränteswap	100 000	0,62
2025	Ränteswap	50 000	-0,93	2025	Ränteswap	50 000	-0,93
2026	Ränteswap	55 000	0,24	2026	Ränteswap	55 000	0,24
2027	Ränteswap	55 000	0,26	2027	Ränteswap	55 000	0,26
2027	Ränteswap	55 000	0,57	2027	Ränteswap	55 000	0,57
2028	Ränteswap	55 000	0,59	2028	Ränteswap	55 000	0,59
2028	Ränteswap	50 000	0,84	2028	Ränteswap	50 000	0,84
2030	Ränteswap	50 000	1,34	2030	Ränteswap	50 000	1,34
2030	Ränteswap	60 000	2,83	2030	Ränteswap	60 000	2,83
2031	Ränteswap	60 000	2,84	2031	Ränteswap	60 000	2,84
2031	Ränteswap	50 000	1,23	2031	Ränteswap	50 000	1,23
SUMMA		640 000
				SUMMA		640 000

Not 24 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

Tkr	2024-12-31	2023-12-31
Upplupna personalkostnader	1 696	1 124
Upplupna räntekostnader	850	586
Upplupna fastighetskostnader	6 846	7 030
Övriga upplupna kostnader	1 787	1 679
Förutbetalda hyresintäkter	22 395	20 449
SUMMA	33 574	30 868

Not 25 Specifikation till rapport över kassaflöden

			Koncern Moderbolag
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet	2024	2023	2024	2023
Avskrivningar	1 347	1 972	–	–
Värdeförändring förvaltningsfastigheter	-46 290	17 966	–	–
Värdeförändring derivat	8 932	31 920	-1 879	4 151
Resultat från andelar i intresseföretag	4 774	-422	–	–
Nedskrivning Goodwill	–	7 500	–	–
Nedskrivning andelar i koncernföretag	–	–	5 800	22 779
Realisationsresultat försäljning av dotterföretag	10 092	–	–	–
Återläggning nedskrivning fordran Intressebolag	–	-8 000	–	-8 000
Realisationsresultat försäljning av intresseföretag	8 150	-98	13 701	-21
SUMMA	-12 995	50 838	17 622	18 909
	Koncern		Moderbolag
Tilläggsupplysning till kassaflöden	2024	2023	2024	2023
Betalt finansnetto:
Erhållen ränta	1 776	1 408	8 579	7 935
Erhållen ränta, räntederivat	18 726	14 317	18 726	14 317
Erlagd ränta	-55 412	-50 544	-10 331	-10 697
Erlagd räntekostnad, nyttjanderätter	-540	-989	–	–
SUMMA BETALT FINANSNETTO	-35 450	-35 808	16 974	11 555

ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 75ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 75ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 75

Not 26 Värdeförändring finansiell fordran

Moderbolag

2024 2023

Återläggning av nedskrivning finansiell fordran – 8 000

Nedskrivning av finansiell fordran -1 211 –

SUMMA -1 211 8 000

Not 27 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser

	Koncern			Moderbolag
	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31
Ställda säkerheter
Fastighetsinteckningar 1)	1 163 601	1 189 201	–	–
Pantsatta aktier/andelar	513 582	604 118	170 548	229 943
SUMMA STÄLLDA SÄKERHETER	1 677 183	1 793 319	170 548	229 943

	Koncern			Moderbolag
	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31
Eventualförpliktelser
Borgensförbindelser	–	–	789 557	807 079
SUMMA EVENTUALFÖRPLIKTELSER	–	–	789 557	807 079

Avser ställda säkerheter för krediter i Swedbank, Sparbanken Syd, Nordea, Skurups Sparbank, Länsförsäkringar, SBAB, Sparbanken Skåne och Sparbanken Göinge och är

hänförliga till de räntebärande skulderna i balansräkningen.

Not 28 Andelar i koncernföretag

	Moderbolag
	2024	2023
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	564 972	570 191
Lämnade aktieägartillskott	5 500	17 560
Nedskrivning av andelar	-5 800	-22 779
Förvärv	52 207	–
Redovisat värde vid periodens slut	616 879	564 972

ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER76 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER76 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER76

Direktägda dotterbolag	Org.nr.	Säte	Kapitalandel	Bokfört värde
Acrinova Projekt AB	556879-7863	Malmö	100%	10 368
Acrinova Hjärup AB	556481-7699	Malmö	100%	9 375
Acrinova Utklippan 3 AB	556660-0044	Malmö	100%	12 219
Acrinova Förrådet 12 AB	556490-5650	Malmö	100%	33 871
Acrinova Sunnanå AB	559038-7121	Malmö	100%	9 036
Acrinova Företaget 6 AB	556543-3009	Malmö	100%	10 129
Acrinova Markören 7 AB	559022-0223	Malmö	100%	27 033
Acrinova Pukslagaren AB	559007-5379	Malmö	100%	38 267
Acrinova Östra Spång 6:7 AB	559140-9817	Malmö	100%	12 566
Acrinova Landskrona Mården AB	559316-6829	Malmö	100%	1 332
Acrinova Landskrona Karlslund 1:1 AB	559306-0253	Malmö	100%	1 257
Acrinova Björnen 13 AB	559333-1167	Malmö	100%	1 252
Acrinova Löddeköpinge 23:14 AB	556659-8909	Malmö	100%	99 727
Acrinova Fastighetsbolag 4 AB	559333-4476	Malmö	100%	133
Acrinova Battfast 4 AB	556745-9218	Malmö	100%	9 642
Acrinova Flintkärnan AB	556146-5120	Malmö	100%	19 018
Acrinova Snickeriet 4 AB	559177-8658	Malmö	100%	38 441
Acrinova Trävaran 3 AB	556786-3625	Malmö	100%	4 277
Acrinova Rännarbanan AB	559106-0396	Malmö	100%	29 333
Acrinova Staffanstorp Brågarp AB	559194-8137	Malmö	100%	51
Acrinova Södra Gränstorp AB	559196-1551	Malmö	100%	1 050
Acrinoca Orion 7 AB	556853-1593	Malmö	100%	33 798
Acrinova Kamaxeln 5 AB	559259-1910	Malmö	100%	1 025
Acrinova Topplocket 4 AB	556720-6338	Malmö	100%	12 254
Acrinova Hästhoven 6 AB	559134-6027	Malmö	100%	18 717
Acrinova Trelleborg Verkstaden 10 AB	556765-4982	Malmö	100%	9 992
Acrinova Trucken 4 AB	556894-9241	Malmö	100%	4 382
Acrinova Pugerup 5 AB	559279-1668	Malmö	100%	31 903
Acrinova Rausgård 20 AB	559469-9448	Malmö	100%	3 697
Acrinova Morganiten 2 AB	559505-1763	Malmö	100%	13 458
Acrinova Opalfast 4 AB	559505-1771	Malmö	100%	23 467
Acrinova Enen AB	559504-4271	Malmö	100%	58
Acrinova Borggård 1:372	559153-8466	Malmö	100%	12 666
Acrinova Borggård 1:385	559153-0935	Malmö	100%	7 727
Acrinova Borggård 1:549	559153-3616	Malmö	100%	5 416
Acrinova Borggård 1:482	556199-8120	Malmö	100%	7 793
Acrinova Förvaltning AB	556806-3381	Malmö	100%	42 050
Acrinova Fastighets AB	559015-6633	Malmö	100%	20 100
Acrinova Kavalleristen 1 AB	559168-1126	Malmö	100%
Acrinova Trucken 2 AB	556818-6828	Malmö	100%
Acrinova Lamellen 1 AB	559080-1568	Malmö	100%
Acrinova Vevstaken 2 AB	559081-1435	Malmö	100%
Acrinova Förgasaren 1 AB	556227-3705	Malmö	100%
Acrinova Stenen 9 AB	556754-8895	Malmö	100%
Acrinova Björnen 3 AB	559030-1924	Malmö	100%
Acrinova Klippan AB	559028-8378	Malmö	100%
Acrinova Citadellstaden AB	559247-3721	Malmö	100%
SUMMA				616 879

ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 77ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 77ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 77

Not 29 Kortfristiga fordringar och skulder hos koncernbolag

Moderbolag

Fordringar 2024-12-31 2023-12-31

Ingående anskaffningsvärde 249 600 263 019

Tillkommande / avgående -75 082 -13 419

Utgående redovisat värde 174 518 249 600

Moderbolag

Skulder 2024-12-31 2023-12-31

Ingående anskaffningsvärde 332 058 285 504

Tillkommande / avgående 16 970 46 554

Utgående redovisat värde 349 028 332 058

Fastställd amorteringsplan föreligger inte. Inga kreditförluster har förekommit. Dotterbolagens finansiella ställning följs upp regelbundet.

Not 30 Upplysningar till finansieringsverksamheten i kassaflödet

		Kassaflödes-	Förvärv/	Ej kassaflödes-
Koncernen, tkr	2023-12-31	påverkande	Avyttring	påverkande	2024-12-31
Långfristiga räntebärande skulder till kreditinstitut	907 420	315 981	-94 198	-328 331	800 872
Övriga långfristiga räntebärande skulder	–	–	–	–	–
Övriga långfristiga skulder	8 762	-84	-6 089	1 373	3 962
Kortfristiga räntebärande skulder	182 897	-235 060	-602	328 331	275 566
Övriga kortfristiga räntebärande skulder	2 000	-2 000	–	–	–
SUMMA SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL	1 101 079	78 837	-100 889	1 373	1 080 400
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN		Kassaflödes-	Förvärv/	Ej kassaflödes-
Koncernen, tkr	2022-12-31	påverkande	Avyttring	påverkande	2023-12-31
Långfristiga räntebärande skulder till kreditinstitut	819 079	88 341	–	–	907 420
Övriga långfristiga räntebärande skulder	2 000	-2 000	–	–	–
Övriga långfristiga skulder	9 016	-1 439	–	1 185	8 762
Kortfristiga räntebärande skulder	151 460	31 437	–	–	182 897
Övriga kortfristiga räntebärande skulder	23 150	-21 150	–	–	2 000
SUMMA SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL	1 004 705	95 189	–	1 185	1 101 079
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

Moderbolaget, tkr 2023-12-31

Kassaflödes-

påverkande

Förvärv/

Avyttring

Ej kassaflödes-

påverkande 2024-12-31

Långfristiga räntebärande skulder – – – – –

Övriga långfristiga skulder – – – – –

Kortfristiga räntebärande skulder – – – – –

Övriga kortfristiga räntebärande skulder 2 000 -2 000 – – –

SUMMA SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

2 000 -2 000 – – –

Moderbolaget, tkr 2022-12-31

Kassaflödes-

påverkande

Förvärv/

Avyttring

Ej kassaflödes-

påverkande 2023-12-31

Långfristiga räntebärande skulder 2 000 -2 000 – – –

Övriga långfristiga skulder 1 600 -1 600 – – –

Kortfristiga räntebärande skulder 5 000 -5 000 – – –

Övriga kortfristiga räntebärande skulder 23 150 -21 150 – – 2 000

SUMMA SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

31 750 -29 750 – – 2 000

ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER78 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER78 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER78

Not 31 Resultat per aktie

	2024	2023
Genomsnittligt antal aktier	68 566 156	67 658 203
Resultat per aktie, före och efter utspädning	0,52	0,11

Not 32 Närståendetransaktioner

Fastighetstransaktioner

Under räkenskapsåret har köpeskillingen för försäljningen av fastig-

heten Skellefteå Städet 1 till Malmöhus invest AB, som genomfördes

under år 2022, justerats och den slutgiltiga köpeskillingen minskade

med 650 tkr.

Under 2024 köptes fastigheten Malmö Utklippan 3 från intressebola-

get Fastigheter & Service i Öresund AB för ett underliggande fastig-

hetsvärde om 13 910 tkr. Köpeskilling för aktierna var 11 765 tkr.

Ledande befattningshavare

Förutom sedvanlig ersättning till styrelseledamöter, VD och övriga

ledande befattningshavare enligt not 6 har även ett konsultarvode avse-

ende tjänster kopplade till fastighetsförvärv, finansiering och projektut-

veckling på 782 tkr (749) betalts ut till av styrelseordförande ägt bolag.

Intressebolag

Under januari–december köpte Acrinova från sina intressebolag tjäns-

ter för -4 469 tkr (-5 411), vilket är köp av tjänster för fastighetsskötsel,

samt sålt tjänster för 185 tkr (154), vilket till övervägande del är för-

säljning av redovisningstjänster. Dessutom har Acrinova erhållit 186 tkr

(292) i ränteintäkter.

Intressebolaget Fastigheter & Service i Öresund AB såldes per den

31 december 2024 men kvarstår som närståendebolag då Acrinovas

VD är fortsatt styrelseordförande i det sålda intressebolaget under en

övergångsperiod.

Koncernbolag

Moderbolaget har närståenderelationer med sina dotterbolag, se not 29.

	2024	2023
Transaktioner med dotterföretag
Försäljning	3 867	12 670
Ränteintäkter	6 996	6 771
Räntekostnader	-10 050	-9 342
Koncernbidrag	10 500	-11 035
Kortfristiga fordringar	174 518	249 600
Kortfristiga skulder	349 028	332 058
Transaktioner med koncernföretags intressebolag
Försäljning	185	154
Inköp	-4 469	-5 411
Ränteintäkter	186	292
Långfristiga fordringar	4 748	11 083

Not 33 Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång

• 27 februari offentliggör Acrinova bokslutskommuniké för perioden januari-december 2024.

• 28 februari meddelar Acrinova att försäljningen av fastigheten Euron 1 avslutats. Transaktionens underliggande fastighetsvärde uppgår till 102 Mkr.

Not 34 Viktiga uppskattningar och antaganden för redovisningsändamål

För att kunna upprätta redovisningen enligt IFRS måste koncernled-

ningen göra bedömningar och antaganden som påverkar redovisade

värden samt upplysningar i de finansiella rapporterna. Faktiskt utfall

kan skilja sig från gjorda bedömningar.

Det område där uppskattningar och antaganden skulle kunna innebära

risk för justeringar av redovisade värden för tillgångar och skulder

under kommande räkenskapsår är främst värdering av förvaltnings-

fastigheter. Där kan bedömningarna ge en betydande påverkan på

koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver

en bedömning av det framtida kassaflödet samt fastställande av

diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För både framtida kassaflöde

och diskonteringsfaktor görs bedömningar individuellt per fastighet.

För att minimera dessa risker användes alltid externa värderingar av

förvaltningsfastigheter. De senaste förvärven är dock värderade till

förvärvspris .

Övriga väsentliga bedömningar som görs är vid värdering av osäkra

fordringar, värdering av aktier i dotterbolag samt nedskrivningsprövning

av goodwill. Se not 11 för beskrivning av uppskattningar, antaganden och

osäkerheter vid nedskrivningsprövning av goodwill.

ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 79ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 79ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 79

Not 35 Förslag till vinstdisposition

Styrelsen föreslår att till årsstämmans förfogande stående vinstmedel (kronor) i moderbolaget disponeras enligt följande:

Balanserat resultat och överkursfond 498 903 092

Årets resultat -3 161 944

SUMMA 495 741 148

Utdelning till aktieägare, 0,40 kr per aktie 27 426 462

I ny räkning balanseras 468 314 686

Summa 495 741 148

Per den 31 december 2024 uppgick antalet registrerade aktier i Acrinova AB (publ) till 68 566 156 stycken.

Styrelsens och verkställande direktörens utdelningsförslag baseras på antalet utestående registrerade aktier om 68 566 156 vid ordinarie stämma

och förslaget innebär att en utdelning om 0,40 kr per aktie lämnas för räkenskapsåret 2024-01-01--2024-12-31.

Styrelsens yttrande

– vinstdisposition och utdelning

Per den 31 december 2024 uppgick antalet registrerade aktier i Acrinova

AB (publ) till 68 566 156 stycken.

Styrelsen och verkställande direktörens utdelningsförslag baseras på

antalet utestående registrerade aktier om 68 566 156 vid ordinarie

stämma och förslaget innebär att en utdelning om 0,40 SEK per aktie

lämnas för räkenskapsåret 2024-01-01 – 2024-12-31.

Motivering

Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna

IFRS-standarderna samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning

av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Komplet-

terande redovisningsregler för koncerner). Moderbolagets egna kapital

har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet

för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för

juridiska personer).

Den föreslagna vinstutdelningen utgör 2,9 procent av koncernens egna

kapital.

Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital

efter den föreslagna vinstutdelningen.

Styrelsen finner även att den föreslagna utdelningen till aktieägarna är

försvarlig med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 § andra

och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning

och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt).

Styrelsen vill därvid framhålla följande:

Verksamhetens art, omfattning och risker

Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den

föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation

till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sam-

manhanget bland annat bolagets och koncernens historiska utveckling,

budgeterad utveckling, investeringsplaner samt konjunkturläget.

Konsolideringsbehov

Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av bolagets och koncer-

nens ekonomiska ställning och dess möjligheter att infria sina åtagand-

en. Föreslagen utdelning utgör 5,3 procent av bolagets eget kapital

och 2,9 procent av koncernens eget kapital.

Bolagets och koncernens kapitalstruktur är god med beaktande av de

förhållanden som råder i fastighetsbranschen. Mot denna bakgrund

anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att

ta framtida affärsrisker och även tåla eventuella förluster. Planerade

investeringar har beaktats vid bestämmandet av den föreslagna

vinstutdelningen.

Likviditet

Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka bolagets

och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser.

Bolaget och koncernen har god beredskap att klara såväl variationer i

likviditeten som eventuella oväntade händelser.

Ställning i övrigt

Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha bety-

delse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte

beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omstän-

dighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte fram-

står som försvarlig.

Styrelsen föreslår att till årsstämmans förfogande stående vinstmedel (kronor) i moderbolaget disponeras enligt följande:

Balanserat resultat och överkursfond 498 903 092

Årets resultat -3 161 944

SUMMA 495 741 148

Utdelning till aktieägare, 0,40 kr per aktie 27 426 462

I ny räkning balanseras 468 314 686

SUMMA 495 741 148

ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER80 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER80 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER80

Malmö den 31 mars 2025

Roger Sternborg Eriksson

Styrelsens ordförande

Ylwa Karlgren

Styrelseledamot

Claes Olsson

Styrelseledamot

Mats O Paulsson

Styrelseledamot

Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning

och koncernredovisning har lämnats den 31 mars 2025.

KPMG AB

Camilla Alm-Andersson, Johan Hernebrant,

Auktoriserad revisor, Auktoriserad revisor

Huvudansvarig revisor

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen och koncernredovisningen ger en rättvisande översikt av koncernens och

moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som

ingår i koncernen står inför.

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentet och rådets förordning

(EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Koncernredovisningen ger en rättvisande bild av

koncernens ställning och resultat, och koncernförvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet,

ställning och resultat samt väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.

Koncernen och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 6 maj 2025.

Årsredovisningens undertecknande

Peter Åman

Styrelseledamot

Ulf Wallén

Verkställande direktör

ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 81

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i Acrinova AB (publ), org. nr 556984-0910

Rapport om årsredovisningen och koncern-

redovisningen

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen

för Acrinova AB (publ) för år 2024. Bolagets årsredovisning och kon-

cernredovisning ingår på sidorna 35-81 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med

årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande

bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2024

och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredo-

visningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med

årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande

bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2024 och

av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Accoun-

ting Standards, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen.

Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och kon-

cernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen

och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över totalresultat

och rapport över finansiell ställning för koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernre-

dovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport

som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet

med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA)

och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder

beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål-

lande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige

och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta

innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga

förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel

5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande

fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända-

målsenliga som grund för våra uttalanden.

Värdering av förvaltningsfastigheter

Se not 2 och redovisningsprinciper på sidorna 62–64 och not 12 Förvaltningsfastigheter sidan 69 i årsredovisningen och koncernredovisningen

för detaljerade upplysningar och beskrivning av området.

Beskrivning av området

Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verk-

ligt värde. Det redovisade värdet uppgår till 2 016 Mkr per den 31

december 2024, vilket utgör ca 92 % av koncernens totala tillgång-

ar. Koncernens princip är att löpande under en ettårsperiod värdera

samtliga fastigheter genom oberoende externa auktoriserade

fastighetsvärderare. I tillägg till de externa värderingarna görs vid

varje kavratlsavslut interna värderingar. De interna värderingarna

tillsammans med de externa värderingarna ligger till grund för

fastställt värde vid varje balansdag. Externa värderingar har gjorts

under perioden mars till december, varav 100% under det fjärde

kvartalet.

Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av koncernens

totala tillgångar och det inslag av bedömningar och uppskattningar

som ingår i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt betydel-

sefullt område i vår revision. Risken är att det bokförda värdet på

förvaltningsfastigheter kan vara över- eller underskattat och att

varje justering av värdet direkt påverkar årets resultat.

Hur området har beaktats i revisionen

Vi har granskat och bedömt Acrinovas rutiner för att ta fram indata

till externa värderingar och att rutinerna är konsekvent tillämpade.

Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig

genom att jämföra den med vår erfarenhet av hur andra fastighets-

bolag och värderare arbetar och vilka antaganden som är normala

vid värdering av jämförbara objekt. Vi har bedömt kompetensen

och oberoendet hos de externa värderarna. Vi har haft möte med

extern värderare för genomgång av väsentliga antaganden.

Vi har stickprovsvis testat ett antal av de upprättade fastighets-

värderingarna. Härvid har vi använt aktuella hyresintäkter och

driftskostnader samt aktuella marknadsdata från externa källor,

särskilt antaganden om direktavkastningskrav, diskonteringsräntor,

hyresnivåer och vakanser.

Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvaltnings-

fastigheter som koncernen lämnar i not 12 i årsredovisningen,

särskilt vad avser information kring bedömningar samt tillämpade

nyckelantaganden.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen

av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt

ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden.

ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER82

Annan information än årsredovisningen och koncern-

redovisningen

Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis-

ningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 2–34 samt

86–91.

Den andra informationen består också av ersättningsrapporten som

vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är sty-

relsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra

information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen

omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med be-

styrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovis-

ningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras

ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är

oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna

genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under

revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla

väsentliga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna infor-

mation, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en

väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget

att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för

att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de

ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller

koncernredovisningen, enligt IFRS Accounting Standards så som de

antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även

för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta

en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några

väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller

misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen

ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av

bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upp-

lyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan

att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt

drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen

och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med

verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra

något av detta.

Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens

ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella

rapportering.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredo-

visningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några

väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller

misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra

uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen

garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed

i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en

sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller

misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimli-

gen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar

med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.

Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme

och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen.

Dessutom:

• identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i

årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på

oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgär-

der bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som

är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra

uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till

följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som

beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i

maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information

eller åsidosättande av intern kontroll.

• skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll

som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgär-

der som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för

att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen.

• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används

och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskatt-

ningar i redovisningen och tillhörande upplysningar.

• drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande

direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet

av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en

slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida

det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana

händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om

bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om

Förvärv och försäljning av fastigheter

Se not 2 Redovisnings- och värderingsprinciper på sidorna 62-64 och not 12 Förvaltningsfastigheter på sidan 69 i årsredovisningen och

koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området.

Beskrivning av området

Koncernen har under 2024 investerat i fastigheter för totalt 125 Mkr,

varav 79 Mkr avsåg förvärv. Avyttringar har genomförts av fastighe-

ter med ett bokfört värde om 152 Mkr. Risker vid förvärv och avytt-

ringar utgörs främst av tidpunkten för redovisning av transaktionen

samt av att specifika villkor i de enskilda transaktionerna ej beaktas

korrekt i redovisningen, vilket kan ge en betydande påverkan på

koncernens resultat och finansiella ställning.

Hur området har beaktats i revisionen

Vi har bedömt rutinen för förvärv och avyttringar av fastigheter

och har för väsentliga transaktioner granskat underliggande avtal,

tidpunkt för redovisning, köpeskilling och eventuella särskilda

villkor. Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvärv

och avyttringar av förvaltningsfastigheterna som bolaget lämnar i

not 2 och 12 i årsredovisningen.

ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 83

vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste

vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna

i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga

osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga,

modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisning-

en. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram

till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser

eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan

fortsätta verksamheten.

• utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och

innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland

upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen

återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett

sätt som ger en rättvisande bild.

• inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende

den finansiella informationen för enheterna eller affärsaktiviteterna

inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredo-

visningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av

koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden.

Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade

omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också

informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de

eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat.

Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt

relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relatio-

ner och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende,

samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten

eller motåtgärder som har vidtagits.

Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka

av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av

årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste

bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör

de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa

områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författ-

ningar förhindrar upplysning om frågan.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra

författningar

Revisorns granskning av förvaltning och förslag till

disposition av bolagets vinst eller förlust

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har

vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens

förvaltning för Acrinova AB (publ) för år 2024 samt av förslaget till

dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i

förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkstäl-

lande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar

enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är

oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god

revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar

enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända-

målsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträf-

fande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar

detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med

hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, om-

fattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncer-

nens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av

bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande

bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse

att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsför-

valtningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontroll-

eras på ett betryggande sätt.

Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt

styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder

som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överens-

stämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett

betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt

uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med

en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot

eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:

• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse

som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller

• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredo-

visningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av

bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är

att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med

aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att

en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer

att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersätt-

ningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av

bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.

Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi

professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning

under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget

till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på

revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder

som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångs-

punkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen

på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för

verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild

betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade

beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som

är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt

uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets

vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt

ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är

förenligt med aktiebolagslagen.

ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER84

Revisorns granskning av Esef-rapporten

Uttalande

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har

vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktö-

ren har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett for-

mat som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten)

enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för

Acrinova AB (publ) för år 2024.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i

allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.

Grund för uttalande

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18

Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna

rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är

oberoende i förhållande till Acrinova AB (publ) enligt god revisorssed

i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa

krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga

som grund för vårt uttalande.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för

att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen

(2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan

intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är

nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktighe-

ter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i

allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap.

4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår

granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings¬åtgär-

der för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett

format som uppfyller dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att

en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige

alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns.

Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag

och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan

förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med

grund i Esef-rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality

Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar

och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller

rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkes-

utövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om

Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elek-

tronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi

väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma

riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa

beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning

beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur

styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att

utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn

till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om

effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också

en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och

verkställande direktörens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att

Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstäm-

ning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade

årsredovisningen och koncernredovisningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida kon-

cernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys

samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad

som följer av Esef-förordningen.

KPMG AB, Box 227, 201 22 , Malmö, utsågs till Acrinova AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 6 maj 2024.

KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2023.

Malmö den 31 mars 2025

KPMG AB KPMG AB

Camilla Alm Andersson Johan Hernebrant

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

Huvudansvarig revisor

ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 85

Definitioner

Bolaget presenterar en rad finansiella mått i årsredovisningen som inte definieras enligt IFRS, så kallade alternativa nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer.

Dessa nyckeltal ger värdefull kompletterande information till investerare, bolagets ledning och andra intressenter vid analys av bolagets finansiella

ställning och prestation.

De alternativa nyckeltalen är inte alltid jämförbara med andra företags använda mått och skall därför ses som ett komplement till mått definierade

enligt IFRS. Acrinova tillämpar dessa alternativa nyckeltal konsekvent över tid.

Nedan följer hur Bolagets nyckeltal definieras och beräknas.

*Ej ett alternativt nyckeltal. Definieras enligt IFRS.

AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Nyckeltalet visar Bolagets

förräntning av det egna kapitalet under perioden.

BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder i procent av fastigheternas redovisade värde. Nyckeltalet visar hur högt/

lågt fastighetsbeståndet är belånat.

BÖRSVÄRDE Det totala värdet på alla utestående aktier som finns på marknaden. Beräknat på bokslutsdagens

stängningskurs. Nyckeltalet används för att belysa bolagets storlek.

DRIFTSÖVERSKOTT Bolagets intäkter med avdrag för direkta fastighetskostnader, även kallat driftnetto.

Drifts överskottet är ett specifikt resultatmått som är praxis i fastighetsbranschen och används

för att underlätta jämförbarheten inom branschen.

EGET KAPITAL PER AKTIE, KR Eget kapital i förhållande till antal aktier vid periodens utgång. Eget kapital per aktie används för

att belysa aktieägarnas andel av bolagets egna kapital per aktie.

FÖRVALTNINGSRESULTAT Summan av driftsöverskott, central administration, resultat från andelar i intresseföretag samt

finansnetto exklusive värdeförändringar på finansiella tillgångar. Förvaltningsresultatet är ett

specifikt resultatmått som är praxis i fastighetsbranschen och används för att underlätta

jämförbarheten inom branschen.

FÖRVALTNINGSRESULTAT

PER AKTIE, KR

Förvaltningsresultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier. Nyckeltalet används för att

belysa aktieägarnas andel av förvaltningsresultat per aktie.

GENOMSNITTLIG KAPITALBINDNING Återstående tid till dess att hela den räntebärande skulden i genomsnitt har refinansierats.

Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella risk.

GENOMSNITTLIG RÄNTEBINDNING Återstående tid till dess att hela den räntebärande skulden i genomsnitt har räntejusterats.

Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella risk.

GENOMSNITTLIG KONTRAKTSLÄNGD,

ÅR

Återstående kontraktsvärde i förhållande till total årshyra. Nyckeltalet används för att belysa

bolagets operationella risk.

HYRESINTÄKTER Utdebiterad hyra på årsbasis, plus utdebiterade tillägg såsom värme, el, fastighetsskatt mm.

HYRESVÄRDE Hyresintäkt, plus uppskattad marknadshyra för outhyrda ytor. Hyresvärde används för att belysa

koncernens intäktspotential.

NAV, KR/AKTIE Substansvärde. Eget kapital med återläggning av derivat och uppskjuten skatteskuld,

i förhållande till antalet utestående aktier. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande

mått på storleken på eget kapital per aktie.

NETTOBELÅNINGSGRAD

FASTIGHETER

Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i procent av fastigheternas redovisade värde.

Nyckeltalet visar hur högt/lågt fastighetsbeståndet är belånat.

NETTORÄNTEBÄRANDE SKULD Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel. Nyckeltalet ger ett justerat och

kompletterande mått på bolagets skuldnivå.

RESULTAT PER AKTIE, KR* Årets resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier. Nyckeltalet används för att belysa

aktieägarnas andel av bolagets resultat efter skatt per aktie.

RÄNTETÄCKNINGSGRAD, GGR Förvaltningsresultat med återläggning av räntenetto dividerat med räntenetto (exklusive

tomt rättsavgälder som i enlighet med IFRS 16 omklassificerats till räntekostnad). Nyckeltalet

används för att belysa bolagets finansiella risk.

SOLIDITET, % Eget kapital i förhållande till balansomslutning. Nyckeltalet används för att belysa bolagets

finansiella stabilitet.

TOTALT SUBSTANSVÄRDE Eget kapital med återläggning av derivat och uppskjuten skatteskuld. Nyckeltalet ger ett justerat

och kompletterande mått på storleken på eget kapital.

UTHYRNINGSGRAD, EKONOMISK % Hyresintäkt i förhållande till hyresvärdet. Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen

av hyresintäkter för vakanta ytor.

UTHYRNINGSGRAD, YTA % Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. Nyckeltalet används för att underlätta

bedömningen av hyresintäkter för vakanta ytor.

ÖVERSKOTTSGRAD Driftsöverskott i procent av hyresintäkter. Nyckeltalet används för att belysa förvaltningens lönsamhet

före det att central administration, finansnetto samt orealiserade värdeförändringar beaktats.

ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER86

Härledning alternativa nyckeltal

Belopp i Tkr

2024

jan-dec

2023

jan-dec

2022

jan-dec

2021

jan-dec

Överskottsgrad, %*

Driftsöverskott 110 666 92 641 80 095 60 752

Hyresintäkter 157 728 143 345 122 435 72 345

70,2% 64,6% 65,4% 84,0%

Avkastning på eget kapital, %

Årets resultat efter skatt 35 908 7 764 79 336 153 164

Genomsnittligt eget kapital 954 592 944 109 908 140 675 612

3,76% 0,82% 8,74% 22,67%

Soliditet, %

Eget kapital 962 261 946 923 941 294 874 985

Balansomslutning 2 188 494 2 163 315 2 095 704 1 831 232

44,0% 43,8% 44,9% 47,8%

Belåningsgrad fastigheter, %

Räntebärande skulder 1 076 438 1 092 317 995 689 798 741

Fastighetsvärde 2 015 961 1 995 250 1 854 325 1 603 550

53,4% 54,7% 53,7% 49,8%

Nettobelåningsgrad fastigheter %

Räntebärande skulder 1 076 438 1 092 317 995 689 798 741

Återläggning av likvida medel -81 149 -43 058 -28 311 -74 657

Fastighetsvärde 2 015 961 1 995 250 1 854 325 1 603 550

49,4% 52,6% 52,2% 45,2%

Räntetäckningsgrad, ggr**

Förvaltningsresultat 49 947 38 935 27 110 18 981

Räntenetto -36 557 -33 653 -24 054 -14 123

Tomträtt (omklassificeras enl IFRS) 427 829 715 629

Räntenetto exkl tomträtt -36 130 -32 824 -23 339 -13 494

2,38 2,19 2,16 2,41

Förvaltningsresultat, kr/aktie**

Förvaltningsresultat 49 947 38 935 27 110 18 981

Genomsnittligt antal aktier 68 566 156 67 658 203 64 756 926 52 183 017

0,73 0,58 0,42 0,36

Årets resultat, kr/aktie

Årets resultat efter skatt 35 908 7 764 79 336 153 164

Genomsnittligt antal aktier 68 566 156 67 658 203 64 756 926 52 183 017

0,52 0,11 1,23 2,94

Eget kaital, kr/aktie

Eget kapital 962 261 946 923 941 294 874 985

Genomsnittligt antal aktier 68 566 156 67 658 203 64 756 926 52 183 017

14,03 14,00 14,54 16,77

NAV, kr/aktie

Eget kapital 962 261 946 923 941 294 874 985

Uppskjuten skatt 87 276 61 303 84 148 66 288

Derivat -18 922 -27 853 -59 774 -3 182

Antal aktier 68 566 156 68 566 156 64 756 926 64 756 926

15,03 14,30 14,91 14,49

*Bolagets redovisning av fastighetsadministration har ändrats från och med 2024 och nyckeltal har justerats.

** Bolagets redovisning av resultat från andelar i intresseföretag redovisas från och med 2024 i förvaltningsresultatet och nyckeltal har justerats.

Nedan redovisas härledning av de finansiella nyckeltal som Acrinova presenterar i årsredovisningen för räkenskapsåret 2024.

ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 87

Styrelse

Styrelsen i Acrinova AB består av ordförande och fem ordinarie ledamöter.

Roger Stjernborg Eriksson

STYRELSEORDFÖRANDE

Styrelseordförande sedan 2022.

Roger Stjernborg Eriksson, född 1970, har bred

erfarenhet i fastighetsbranschen och är bland annat

medgrundare till Acrinova AB (publ), Brinova AB och

Norama AB. Tidigare roller innefattar vd och koncern-

chef för Dagon AB och bankdirektör på Föreningsspar-

banken i Malmö.

Övriga nuvarande befattningar: styrelseordförande

i IDAMA Consulting AB, vice styrelseordförande i

Skurups Sparbank, styrelseledamot i Malmöhus Invest

AB och Skruva Teknik AB.

Innehav i Bolaget: Roger Stjernborg Eriksson innehar

45 000 A-aktier och 76 543 B-aktier samt innehar indi-

rekt 5 837 909 A-aktier och 8 623 495 B-aktier i Bolaget.

Ylwa Karlgren

LEDAMOT

Styrelseledamot sedan 2017.

Ylwa Karlgren, född 1956, har över 30 års erfarenhet

från ledande befattningar och internationella arbets-

miljöer inom finansbranschen, venture capital och

fastighetssektorn. Ylwa arbetar för närvarande som

oberoende företagsrådgivare.

Pågående väsentliga styrelseuppdrag inkluderar

styrelseordförande i Plejd AB (publ) och ledamot i

Gullberg & Jansson AB (publ).

Innehav i Bolaget: Ylwa Karlgren innehar 4 200

A-aktier och 7 235 B-aktier samt innehar indirekt

7 020 A-aktier och 19 653 B-aktier i Bolaget.

Claes Olsson

LEDAMOT

Styrelseledamot sedan 2016.

Claes Olsson, född 1956, är civilekonom och tidigare

auktoriserad revisor vid nuvarande E&Y. Han har varit

fastighetscontroller på koncernnivå i PEAB AB. Tidi-

gare har Claes arbetat inom ett antal branscher som

revisor och konsult, samt även som delägare i olika

fastighets- och rörelsedrivande bolag.

Pågående väsentliga uppdrag utgörs av: Styrelse-

ordförande i LP Holding i Helsingborg AB, Pålssons

Fastigheter i Landskrona AB, Bjärefågel i Torekow

AB samt Byggnads AB NJ Andersson & Son. Styrelse-

ledamot i Thevinyl AB.

Innehav i Bolaget: Claes Olsson innehar indirekt

32 609 A-aktier och 56 173 B-aktier i Bolaget.

Peter Åman

LEDAMOT

Styrelsemedlem sedan 2022.

Peter Åman, född 1957, är civilekonom från Lunds

universitet och har mångårig erfarenhet i fastighets-

branschen. Han är för närvarande Styrelseordförande

i Svenska Stadsbyggen i Nacka Strand AB med

dotterbolag, Svenska Stålbyggen Mälardalen AB

med dotterbolag samt Svenska Stålbyggen Invest AB.

Innehav i Bolaget: Peter Åman innehar indirekt

3 202 040 A-aktier och 5 713 685 B-aktier i Bolaget.

Mats Paulsson

LEDAMOT

Styrelseledamot sedan april 2022.

Mats Paulsson, född 1958, M.Sc. Engineering, är tidi-

gare vd för bl.a Bravida och Peab Industri med stor

erfarenhet av styrelsearbete i noterade bolag.

Pågående styrelseupdrag inkluderar: styrelseordfö-

rande i Nordic Waterproofing Group AB, Nordic Water-

proofing Holding AB, Nordisk Bergteknik AB (publ),

XPartners Samhällsbyggnad AB (publ), Constech AB

och Svevia AB (publ). Samt styrelseledamot i BE Group

AB (publ) och Aktiebolaget Bösarps Grus & Torrbruk.

Innehav i Bolaget: Mats Paulsson innehar indirekt

608 555 B-aktier i Bolaget.

ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER88

Koncernledning

Koncernledningen ansvarar för att utforma och genomföra Acrinovas

övergripande strategier. Vår koncernledning består idag av fem personer.

Ulf Wallén

CEO

Verkställande direktör sedan 2016.

Ulf Wallén, född 1969, har varit verksam inom olika

befattningar i fastighetsbranschen sedan 1989. Han

har bland annat under åren 1995–2014 varit vd och

delägare för fastighetsbolaget Paulssons Fastigheter,

och i denna roll ansvarat för ett fastighetsbestånd

värt cirka 2 miljarder SEK. Han har vidare varit styrel-

seordförande för Norama Projektutveckling AB och

är dessutom ledamot i styrelsen för Fastighetsägar-

föreningen Lund.

Ulf Wallén innehar 2 810 A-aktier och 4 838 B-aktier

samt indirekt 444 688 A-aktier och 773 363 B-aktier i

Bolaget.

Weronica Greberg

CFO

CFO sedan 2020.

Weronica Greberg, född 1978, anslöt till Acrinova år

2020 och har lång erfarenhet inom fastighets- och

bygghandelsbranschen. Weronica har innehaft flera

chefspositioner på bland annat MKB Fastighets AB

och arbetat som CFO vid PoG Woody Bygghandel.

Weronica innehar en magisterexamen i ekonomi från

Lunds universitet.

Weronica Greberg innehar 6 700 A-aktier och 21 434

B-aktier i Bolaget.

Måns Broberg

TRANSAKTIONSANSVARIG,

FASTIGHETSVÄRDERINGAR

Transaktionsansvarig sedan 2019.

Måns Broberg, född 1979, har arbetat för Acrinova

sedan 2016, först som fastighetsförvaltare, och

sedan 2019 som transaktionsansvarig med ansvar

för förvärv och värdering.

Måns är utbildad inom Fastighetsföretagande vid

Malmö Högskola/Universitet och är Reg. Fastighets-

mäklare sedan 2008, också från Malmö Högskola/

Universitet.

Måns Broberg innehar indirekt 62 382 A-aktier och

79 379 B-aktier i Bolaget.

Stephanie Lilja

MARKNADS- OCH HÅLLBARHETSANSVARIG

Marknads- och hållbarhetsansvarig sedan 2023.

Stephanie Lilja, född 1988, anslöt till Acrinova i januari

2023 och ingår i ledningsgruppen sedan februari 2023.

Stephanie har arbetat med strategisk kommunikation

och varumärkesbyggande, lokalt och globalt, sedan

2012. Stephanie är utbildad inom strategisk kommu-

nikation vid Lunds universitet och Media Studies vid

University of California Berkeley.

Stephanie Lilja innehar inga aktier i Bolaget.

Lars Sonesson

FÖRVALTARE

örvaltare sedan 2018.

Lars Sonesson, född 1972, har arbetat som förvaltare

på Acrinova sedan han anslöt till bolaget 2018. Han

ingår i ledningsgruppen sedan februari 2023. Lars har

mer än 20 års erfarenhet av fastighetsbranschen,

både som förvaltare och tekniker. Sonesson är utbildad

driftstekniker vid Drifttekniska högskolan i Malmö/

Lund. Hans tidigare befattningar har varit inom för-

valtning och drift på Klövern, Jernhusen och Akelius.

Lars Sonesson innehar 8 294 B-aktier i Bolaget.

ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 89

Skåne och södra Sverige med sitt strategiska läge nära kontinenten är Acrinovas

hemmamarknad. Regionen erbjuder välutvecklade transportnätverk som underlättar

internationell handel och logistik, vilket gör den idealisk för fastighetsutveckling.

Fastighetsinformation

Fastighet Yta, kvm Ledig yta Hyresvärde Outhyrt, kr Fastighetstyp

Burlöv Sunnanå 11:2 2 528 0 3 850 458 0 Logistik/produktion

Helsingborg Kavalleristen 11 2 444 803 5 185 094 1 050 070 Kontor

Helsingborg Morganiten 2 1 704 0 1 801 825 0 Logistik/produktion

Helsingborg Olympiaden 15 8 215 0 4 823 295 0 Logistik/produktion

Helsingborg Opalen 4 3 520 0 3 695 222 0 Logistik/produktion

Helsingborg Pukslagaren Västra 4 1 596 516 2 846 706 567 600 Extern handel och Service

Helsingborg Rausgård 20 3 247 3 247 811 750 811 750 Logistik/produktion

Höganäs Jaguaren 1 1 142 0 743 029 0 Logistik/produktion

Hörby Pugerup 5 11 996 6 589 8 652 660 4 237 679 Logistik/produktion

Klippan Klippan 3:379 830 0 1 322 380 0 Bostäder

Kävlinge Löddeköpinge 23:14 15 037 384 21 243 005 249 600 Extern handel och Service

Landskrona Björnen 13 1 479 0 1 335 999 0 Logistik/produktion

Landskrona Björnen 23 2 559 0 6 954 058 0 Kontor

Landskrona Björnen 3 5 312 1 168 4 942 191 628 821 Extern handel och Service

Landskrona Bulten 6 2 804 0 1 587 980 0 Logistik/produktion

Landskrona Förgasaren 1 6 384 0 8 206 629 0 Logistik/produktion

Landskrona Förrådet 12 15 840 2 796 8 304 032 1 653 654 Logistik/produktion

Landskrona Lamellen 1 4 927 0 3 999 099 0 Logistik/produktion

Landskrona Motellet 6 1 618 0 1 570 133 0 Logistik/produktion

Landskrona Mården 7 2 692 0 3 118 930 0 Logistik/produktion

Del av Örja 30:12* 0 0 0 0 Logistik/produktion

Landskrona Stenen 9 3 545 435 3 327 867 157 564 Logistik/produktion

Landskrona Vevstaken 2 3 250 0 3 052 851 0 Logistik/produktion

Lund Företaget 6 550 0 2 482 588 0 Extern handel och Service

Lund Markören 7 2 455 0 8 219 904 0 Extern handel och Service

Malmö Batteriet 4 1 230 0 1 625 863 0 Kontor

Malmö Flintkärnan 9 1 469 0 1 492 738 0 Logistik/produktion

Malmö Kamaxeln 5 1 752 0 3 088 839 0 Kontor

Malmö Topplocket 4 1 711 0 2 442 965 0 Kontor

Malmö Utklippan 3 1 171 0 1 912 442 0 Logistik/produktion

Staffanstorp Borggård 1:372 7 150 2 671 5 043 764 1 175 220 Extern handel och Service

Staffanstorp Borggård 1:385 4 698 0 4 246 863 0 Logistik/produktion

Staffanstorp Borggård 1:482 3 117 0 5 645 736 0 Logistik/produktion

Staffanstorp Borggård 1:549 1 633 403 1 534 904 317 703 Logistik/produktion

Staffanstorp Hjärup 4:6 3 750 1 424 2 805 085 834 000 Logistik/produktion

Trelleborg Euron 1 1 745 0 6 258 499 0 Samhällsfastighet

Trelleborg Orion 7 11 557 0 7 656 600 0 Logistik/produktion

Trelleborg Snickeriet 4 6 326 208 8 302 130 0 Kontor

Trelleborg Trucken 2 1 013 0 1 921 953 0 Logistik/produktion

Trelleborg Trucken 4 607 0 737 653 0 Logistik/produktion

Trelleborg Trävaran 3 1 875 0 1 209 853 0 Logistik/produktion

Trelleborg Verkstaden 10 3 982 502 2 028 391 274 327 Logistik/produktion

Åstorp Hästhoven 6 3 826 0 5 918 041 0 Bostäder

Örkelljunga Östra Språng 6:7 0 0 1 499 334 0 Extern handel och Service

SUMMA 164 286 21 146 177 449 338 11 957 988

* I september 2024 förvärvade Acrinova fastigheten Del av Örja 30:12. Efter balansdagen slutfördes förrättningen av fastigheten, som nu benämns

Landskrona Segelflygaren 7.

ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER90

KONTAKTPERSONER

Vid frågor, vänligen kontakta:

Ulf Wallén, VD Weronica Greberg, CFO

0708-30 79 90 0701-66 42 10

ulf.wallen@acrinova.se weronica.greberg@acrinova.se

Övrig information

FINANSIELL KALENDER

Kvartalsrapport Q1 2025 2025-05-05

Kvartalsrapport Q2 2025 2025-08-13

Kvartalsrapport Q3 2025 2025-11-06

Bokslutskommuniké Q4 2025 2026-02-27

ÅRSSTÄMMA 2025

Årsstämma kommer att hållas den 6 maj 2025 i Malmö.

Klippan

Örkelljunga

Burlöv

Löddeköpinge

Lund

Trelleborg

Hörby

Staffanstorp

Helsingborg

Landskrona

Malmö

Åstorp

Höganäs

ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 91

Lilla Nygatan 7, 211 38 Malmö | 010-522 06 90 | www.acrinova.se