2023

ÅRSREDOVISNING

ÅRSREDOVISNING 2023 OM ACRINOVA2

4 | Året i sammandrag

8 | Vår marknad

Den dynamiska

Öresundsregionen

Energioptimering

– ett pilotprojekt i

Malmö

Klinik- och kontor

i världsklass

22 | Fastigheter & Projekt

32 | Kundcase

OM ACRINOVA

Acrinova på en minut 3

Året i sammandrag 4

Årets höjdpunkter 5

Vd-kommentar 6

Vår marknad 8

VÄRDESKAPANDE

Tre bra anledningar till att

äga aktier i Acrinova 10

Våra framgångsfaktorer 12

Tillväxt och värdeskapande 12

HÅLLBARHET

Acrinovas hållbarhetsarbete 14

Våra fokusområden 15

Hållbarhetsmål 16

Hållbarhetsstyrning 17

Våra värdeord 18

FASTIGHETER & PROJEKT

Fastigheter 20

Energioptimering 22

Fastighetsbeståndet i siffror 24

Projekt 26

Klimatsmart projektutveckling 28

ACRINOVAS KUNDER

Stabila hyresgäster 31

Kundcase Folktandvården Skåne

och SWEP 32

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Året som gått 36

Resultat 37

Balansräkning 38

Kassaflöde 38

Moderbolaget 38

Intjäningsförmåga 39

Flerårsöversikt 39

Finansiering 40

Förväntad framtida utveckling 41

Aktien och ägarförteckning 42

Risker och osäkerhetsfaktorer 43

Bolagsstyrning 46

FINANSIELLA RAPPORTER

Koncernen

Rapport över totalresultatet 48

Finansiell ställning 49

Förändringar i eget kapital 51

Kassaflöden 52

Moderbolaget

Resultaträkning 53

Balansräkning 54

Förändringar i eget kapital 56

Kassaflöden 57

Noter 58

Styrelsens yttrande 76

Underskrifter 77

Revisionsberättelse 78

Definitioner 82

Härledning alternativa nyckeltal 83

Styrelse 84

Koncernledning 85

Fastighetsinformation 86

Övrig information 87

Med “Acrinova AB (publ)” eller “Moderbolaget” avses Acrinova AB (publ) med organisations nummer 556984–0910. Med ”Bolaget” eller ”Acrinova” avses koncernen, det vill säga

Acrinova AB (publ) och dess dotterbolag. I denna rapport avser jämförelsetalen inom parentes för resultatposter räkenskapsåret 2022 och för balansposter 31 december 2022.

Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna delårsrapport i vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika från de exakta procenttalen.

2023

” Vi levererar återigen ett

förbättrat förvaltningsresultat

och fortsätter att vara ett

utvecklande fastighetsbolag ”

6 | VD-kommentar

ÅRSREDOVISNING 2023OM ACRINOVA 3

Vår strategiska inriktning är att äga, bygga och

utveckla fastigheter med hög värdepotential.

Tillväxtstrategin är enkel och tydlig: vi investerar

företrädesvis i lager, industri och andra kommer-

siella fastigheter samt samhällsfastigheter på

attraktiva lägen som passar långsiktigt stabila

hyresgäster. Vår förmåga att identifiera objekt

med potential, i kombination med god

marknadskännedom, är framgångsfaktorer

som bidrar till en positiv värdeutveckling.

Hållbarhet löper som en grön tråd genom hela

Acrinovas verksamhet. Vår Nollvision säkerställer

att nya fastigheter byggs för att vara själv för-

sörjande

på energi med hjälp av förnybara

energikällor. Vi

arbetar också löpande för att

energieffektivisera befintliga fastigheter samt

för att minska deras klimatavtryck. Allt för att

bygga långsiktigt hållbara värden.

AFFÄRSIDÉ

Acrinova ska äga, bygga, förvalta och utveckla fast-

igheter med hög potential

för att skapa långsiktigt

hållbara värden.

Genom att vara långsiktiga och

med gedigen kompetens bidrar vi till utvecklingen

av de orter där vi är verksamma.

VISION

Att vara den främsta värdebyggaren.

miljoner kr

569

BÖRSVÄRDE

miljarder kr2,0

FASTIGHETSVÄRDE

miljoner kr980

SUBSTANSVÄRDE

miljoner kr

147

OMSÄTTNING

år

5,3

GENONSNITTLIG KONTRAKTSTID

ACRINOVA PÅ EN MINUT

Acrinova är ett kunskapsdrivet fastighetsbolag, verksamt

på den svenska sidan av Öresundsregionen. Denna dynamiska

tillväxtregion ger utmärkta förutsättningar för långsiktigt

hållbara fastighetsinvesteringar.

FASTIGHETER

stycken

ÅRSREDOVISNING 2023 OM ACRINOVA4

RÄKENSKAPSÅRET 2023 I KORTHET

Under 2023 har Acrinova färstigställt flera projekt, välkomnat nya hyres-

gäster och ökat uthyrningsgraden i jämförelse med föregående år.

Acrinova har fokuserat på att reducera bolagets kostnader genom åtgärder

som inkluderar energieffektivisering i befintliga fastigheter, minskning av

personal och övergång till mindre kontorslokaler.

Året avslutades med Acrinovas hittills största försäljning. En aktivitet

som bekräftar attraktiviteten i fastigheterna som uppförts inom ramen

för bolaget projektverksamhet.

ÅRET I SAMMANDRAG

* Fördelningen av intäkterna har justerats i jämförelsetalen, se not 5.

** Definitionerna för räntetäckningsgrad och NAV, kr/aktie har ändrats för att mer harmonisera med hur övriga bolag inom fastighetsbranschen beräknar dessa nyckeltal.

Jämförelsetal har justerats enligt de nya definitionerna.

***Antalet aktier har justerats i beräkningarna för den fondemission som registrerades hos Bolagsverket den 2 mars 2021

**** Årets resultat redovisas enligt definitionen i IAS 1 och resultat per aktie redovisas enligt definitionen i IAS 33 och är inga alternativa nyckeltal enligt ESMA.

147 083 tkr

38 491 tkr

143 345 tkr

7 764 tkr 0,11 kr

102 324 tkr

(130 532) (122 435)

Hyresintäkter uppgick till

(89 433)

(27 026) (79 336) (1,23)

Nettoomsättningen uppgick till Rörelseresultatet uppgick till

Årets resultat efter skatt uppgick till Årets resultat kr/aktie, före och efter utspädningFörvaltningsresultatet uppgick till

FINANSIELLA NYCKELTAL 2023 2022 2021 2020

Nettoomsättning, Tkr 147 083 130 532 101 955 109 451

Hyresintäkter, Tkr* 143 345 122 435 72 345 55 798

Rörelseresultat, Tkr 102 324 89 433 72 614 78 847

Förvaltningsresultat, Tkr 38 491 27 026 19 711 17 236

Årets resultat efter skatt, Tkr**** 7 764 79 336 153 164 42 740

Fastighetsvärde, verkligt värde, Tkr 1 995 250 1 854 325 1 603 550 864 036

Balansomslutning, Tkr 2 163 315 2 095 704 1 831 232 1 014 473

Likvida medel, Tkr 43 058 28 311 74 657 47 187

Avkastning på Eget Kapital, % 0,82 8,74 22,67 9,75

Soliditet, % 43,8 44,9 47,8 46,9

Belåningsgrad fastigheter, % 54,7 53,7 49,8 53,4

Räntetäckningsgrad, ggr ** 2,17 2,16 2,46 2,57

Förvaltningsresultat, kr/aktie*** 0,57 0,42 0,38 0,43

Årets resultat kr/aktie, före och efter utspädning**** 0,11 1,23 2,94 1,05

Eget kapital, kr/aktie*** 14,00 14,54 16,77 11,75

NAV, kr/aktier** 14,30 14,91 14,49 12,39

ÅRSREDOVISNING 2023OM ACRINOVA 5

• Ledningsgruppens sammansätt-

ning förändras och förstärks med

Stephanie Lilja, ny marknads-

och hållbarhetsansvarig samt

Lars Sonesson, förvaltare.

• Acrinova beslutar att genomföra

en fullt garanterad företrädes-

emission upp till 26 Mkr av

bolagets B-aktier.

• Acrinovas företrädesemission

fulltecknas och tillför bolaget

ca 26 Mkr.

• Flerbostadshuset Hästhoven 6 i

Åstorp färdigställs och certifieras

enligt Miljöbyggnad Silver.

• Acrinova byter likviditetsgarant

till Erik Penser Bank.

• Den nybyggda delen av Handels-

platsen i Löddeköpinge invigs av

hyresgästen JYSK.

• Acrinova tar plats på AllBrights

gröna börslista över jämställda

bolag.

• Acrinova färdigställer projektet

på fastigheten Trucken 2 i

Trelleborg. Vid färdigställandet

finns ytterligare en byggrätt om

ca 1 500 kvadratmeter på fastig-

heten lämplig för verksamhet

inom verkstad, industri, lager

och logistik.

• Detaljhandelskedjan Thansen

blir den andra butiken att öppna

i den nybyggda delen på handels-

fastigheten i Löddeköpinge.

Projektet går in i sin sista etapp.

• Acrinovas miljöledningssystem

erhåller en förnyad ISO 1400:2015

certifiering. Revisionen genom-

förs utan avvikelser.

• Nybyggnationsprojektet på fast-

igheten Björnen 23 i Landskrona

färdigställs. Hyresgästen SWEP

tar plats i byggnadens norra del.

• Acrinova ingår avtal om avyttring

avseende flerbostadshuset Euron

2 i Trelleborg. Köparna tillträder

i Q1 2024 och avyttringens totala

underliggande fastighetsvärde

uppgår till 151,5 mkr.

• 1 februari meddelar Acrinova att

försäljningen av fastigheten Euron

2 slutförts. Transaktionens under-

liggande fastighetsvärde uppgår

till 151,5 mkr.

• 19 februari meddelar Acrinova

att projektet på handelsfastig-

heten Löddeköpinge 23:14 fär-

digställts. Hyresgästen Spicy

Hot har tagit plats i den nya

byggnadens östra del.

• 28 februari offentliggör Acrinova

bokslutskommuniké för perioden

januari-december 2023.

HÄNDELSER EFTER PERIODENS SLUT

ALLA PRESSMEDDELANDEN FINNS PÅ ACRINOVA.SE

2023

ÅRETS HÖJDPUNKTER

• Acrinova genomför en riktad företrädesemission av bolagets B-aktier. Emissionen fulltecknas

och tillför bolaget ca 26 miljoner kronor (före emissionskostnader).

• Acrinova färdigställer flera projekt enligt bolagets Nollvision och hälsar hyresgästerna Renta,

JYSK, Folktandvården Skåne, Thansen och SWEP välkomna till nybyggda lokaler runt om i Skåne.

• Acrinova ingår avtal om avyttring av flerbostadshuset Euron 2 i Trelleborg. I affären uppgår

det underliggande fastighetsvärdet till 151,5 mkr.

ÅRSREDOVISNING 2023 OM ACRINOVA6

Projekt med högst ställda miljökrav

Under 2023 har flera projekt färdigställts

enligt vår Nollvision och i enlighet med

Miljöbyggnad Silver. I Trelleborg har vi

påbörjat och färdigställt en butik- och

verksamhetslokal till maskinuthyrnings-

företaget Renta. I Landskrona slutfördes

en modern och energieffektiv tandvårds-

klinik och kontorsbyggnad till Folktand-

vården Skåne och industrikoncernen

SWEP. I Åstorp färdigställdes och certifie-

rades flerbostadshuset Hästhoven 6,

innehållande 54 lägenheter på 10 plan,

enligt Miljöbyggnad Silver.

Vi avrundade 2023 med försäljning av

flerbostadsfastigheten Euron 2 i Trelleborg.

Förutom att det är Acrinovas hittills största

försäljning är det även ett exempel på

vår utvecklande metodik. Huset uppför-

des av Acrinova 2020–2022 och har sedan

färdigställandet varit fullt uthyrt. Från

vårt perspektiv är fastigheten färdigut-

vecklad och det är med varm hand som vi

lämnar över en certifierad miljöbyggnad

till nästa ägare. En bra affär som tillför

likviditet i bolaget med ett försäljnings-

pris som vida överstiger produktions-

kostnaden och som är helt i linje med

vårt fokus på kommersiella fastigheter.

Kostnadseffektivitet och

engagemang

Sänkningar av bolagets kostnader har

varit ett starkt fokus för hela organisa-

tionen under det gångna året. Detta har

bland annat inneburit en omstrukture-

ring samt att vi under årets sista kvartal

flyttat till lokaler som möter vår nya or-

ganisation. Vi är ett optimerat team

med starka kompetenser och driv som

är väl rustade för framtiden. Organisa-

tionen har visat stor anpassningsförmåga

Ett stabilt fastighetsbolag

VD-KOMMENTAR

2023 har varit ett år med många utmaningar för fastighetsbranschen där Acrinova, genom en

effektiv organisation och kostnadskontroll, klarat att möta marknadens förändrade förutsätt-

ningar. Vi levererar återigen ett förbättrat förvaltningsresultat och fortsätter att vara ett utveck-

lande fastighetsbolag med driv, engagemang och långsiktiga hyresgäster. Under året har vi fär-

digställt flera nybyggnationer och vi avslutade 2023 med vår största försäljning hittills.

ÅRSREDOVISNING 2023OM ACRINOVA 7

och resiliens genom att tidigt identifiera

och hantera utmaningar, lära av dem och

göra anpassningar för att förbättra pre-

standa och hållbarhet över tid. Vår starka

och flexibla struktur, tydliga strategier

och kultur gör oss motståndskraftiga i

en föränderlig marknad. Vi är stolta över

vår förmåga att anpassa oss till markna-

dens förutsättningar där vi fortsätter att

leverera värde till våra kunder och ägare.

En hållbar finansiering

Acrinovas långsiktiga arbete med ränte-

säkring och det faktum att bolagets fi-

nansiering inte innefattar några obliga-

tioner har varit en fördel under året.

Med en trygg finansiering har vi varit

rustade för den rådande marknaden,

som i kombination med ett hårt arbete

med bolagets kostnadsbas, gör att vi har

klarat året bra. Med ett svängigt år på

börsen är vi också extra stolta över att ha

genomfört en fulltecknad företrädes-

emission i början av året som tillförde

bolaget ca 26 miljoner kr. Ett kvitto på

attraktionskraften i vår aktie där vi arbetar

för en fortsatt större ägarspridning och

god likviditet.

Stabila hyresgäster

Kärnan i Acrinovas verksamhet är hyres-

gästerna. Det är fantastiskt att se att våra

kunder fortsätter att vara både långsiktiga

och stabila, särskilt i en tid som för många

bolag präglats av höjda räntor och ökade

kostnader. Som hyresvärd är vi måna

om att bygga långsiktiga relationer med

våra hyresgäster och att skapa de bästa

förutsättningarna för att de ska lyckas

med sina verksamheter i våra lokaler.

Ofta handlar det om en lyhördhet för

möj

liga

anpassningar som optimerar

lokalerna för både hyresgästen och oss

som hyresvärd. Här gör våra förvaltare

att fantastiskt jobb både i relationen

med våra befintliga hyresgäster och i

dialog med nya. Genom vår närförvalt-

ning har vi alltid nära till våra kunder

och jämfört med 2022 har vi ökat uthyr-

ningsgraden och vi ser fram emot att se

fler hyresgäster växa med oss under

kommande år.

En ljusare framtid

Acrinova är ett utvecklande bolag, med

en närhet till våra fastigheter som gör

oss unika. Vi har möjligheten att bygga

upp nya fastigheter från grunden inom

vår projektverksamhet och se en idé

växa fram till en fastighet med avkastning.

Vi avslutar 2023 med många spännande

dialoger och vi fortsätter att vara öppna

för fler förvärv i linje med vår strategi.

Med en tid präglad av höjda räntor, en

avstannad transaktionsmarknad och

höjd inflation har Acrinova klarat det

gångna året väl. Vi har jobbat aktivt

med bolagets kreditportfölj och kunnat

genomföra utdelningar som planerat.

Vi prioriterar att ge tillbaka till våra ägare

och fortsätta att vara en attraktiv inves-

tering för befintliga och nya aktieägare.

Acrinovas styrelse föreslår därför en ut-

delning på 0,30 kr per aktie, uppdelat på

två utbetalningstillfällen under 2024. Vi

justerar utdelningen något för att lång-

siktigt kunna fortsätta skapa värde för

våra ägare

Jag är stolt över de resultat som vi som

bolag levererat under året och jag vill

passa på att rikta ett stort tack till alla som

varit med oss under 2023; medarbetare,

kunder, partners och aktieägare.

” Med en tid präglad av höjda

räntor, en avstannad

transaktionsmarknad och höjd

inflation har Acrinova klarat

det gångna året väl.”

Ulf Wallén, VD

Björnen 23, Landskrona

ÅRSREDOVISNING 2023 OM ACRINOVA8

VÅR MARKNAD

Den dynamiska

Öresundsregionen

– vår hemmamarknad

ÅRSREDOVISNING 2023OM ACRINOVA 9

Med basen i Malmö befinner

sig Acrinova mitt i den dyna-

miska Öresundsregionen.

Detta är vår hemmamarknad

där vi är väl bekanta med

både företagsklimatet och de

lokala förutsättningarna i

fastighetsbranschen.

Att vi befinner oss just här är ingen slump.

Sedan Öresundsbron invigdes år 2000

har regionen blivit hela Skandinaviens

tillväxtmotor. Det är här företag och

forskning etablerar sig för att dra nytta

av de synergier som uppstår med två

marknader i samverkan. Och det är här

Acrinova utvecklar värden i fastigheter.

Expansivt företagsklimat

Sverige och Danmark uppvisar både lik-

heter och skillnader i sina företagskul-

turer, men det är just detta som gör

regionen intressant. Här kan vi bygga på

det som är gemensamt och lära oss av

det som skiljer oss åt.

I Öresundsregionen finns många företag

verksamma i högteknologiska och kun-

skapsintensiva branscher. Även områden

som handel, utbildning och turism

gynnas av en integrerad region med hög

rörlighet. En annan måttstock på hur

intressant regionen är för företag är eta-

bleringen av huvudkontor – sedan bron

invigdes har fler än 70 huvudkontor*

flyttat till Malmö.

Välutvecklad infrastruktur

I mer än tjugo år har Öresundsbron

bidragit till effektivare godstransporter

till och från kontinenten. När Fehmarn

Bält-förbindelsen öppnas 2029 ökas till-

gängligheten ytterligare. Då blir Öre-

sundsregionen än mer integrerad i den

megaregion som sträcker sig från Ham-

burg i söder till Oslo i norr, vilket väntas

gynna den ekonomiska utvecklingen

och skapa hållbara logistik- och trans-

portlösningar. I en växande region ökar

naturligtvis behoven av välfungerande

infrastruktur. För att möta ökade trafik-

volymer och fler pendlare kan förbin-

delserna över Öresund behöva stärkas.

Därför utreds bland annat förutsätt-

ningarna för en Öresundsmetro Malmö

– Köpenhamn, likaså en fast förbindelse

mellan Helsingborg – Helsingör.

God tillgång på kompetens

Med sina över 4,3 miljoner människor är

Öresundsregionen Nordens mest tätbe-

folkade storstadsområde, och även den

största arbetsmarknaden. En förutsätt-

ning för att företag ska kunna utvecklas

är tillgången på kompetens.

I Öresundsregionen finns ett tjugotal

universitet och högskolor som utbildar

framtidens arbetskraft. Räknar man

samman antalet studenter på båda sidor

sundet utbildas årligen cirka 185 000

personer som kommer att bidra med

värdefull kompetens på framtidens

arbetsmarknad.

Eftersom Öresundsregionen är attraktiv

för unga och välutbildade människor,

och många väljer att stanna i regionen

efter avslutad utbildning, finns här en

bra rekryteringsbas för de kunskaps-

intensiva företagen. Med hög rörlighet

över gränsen (varje dag pendlar cirka

17 000 personer över bron) ges företag

på båda sidor bra tillgång till den kom-

petens de behöver.

När Fehmarn

Bält-förbindelsen

öppnat 2029 blir

Öresundsregionen

än mer

integrerad i

den megaregion

som sträcker sig från

Hamburg i söder

till Oslo i norr.

* källa: Öresundsinstitutet

ÅRSREDOVISNING 202310 VÄRDESKAPANDE

Vi är lokala och entreprenörsdrivna med ett starkt affärsmannaskap.

Vår förmåga att identifiera nya objekt med potential, i kombination

med god marknadskännedom, är ytterligare faktorer som bidrar

till en positiv värdeutveckling.

Acrinova har en ambitiös tillväxtplan för kommande år där bolagets

vision är att vara den främsta värdebyggaren.

Långsiktig värdeskapare

Vårt hållbarhetsarbete är en naturlig del av vår affärsmodell och

arbetsprocess med siktet inställt på innovativa lösningar med

energieffektivisering.

Vår Nollvision visar på en ambition att göra mer än vad som krävs –

att bygga hållbara fastigheter som kan skapa värden långt in i

framtiden.

Den gröna omställningen

Som en långsiktig aktör i fastighetsbranschen prioriterar vi att ge

tillbaka till våra ägare. Utdelning är inte bara en fördel utan en

central del av vår strategi.

Genom att generera stabil avkastning från vår diversifierade portfölj

kan vi erbjuda regelbundna utdelningar. Detta skapar attraktions-

kraft i aktien och ger våra aktieägare en möjlighet till avkastning

på sin investering.

Regelbunden utdelning

Tre bra anledningar

till att äga aktier i

Acrinova:

INVESTMENT CASE

ÅRSREDOVISNING 2023 11VÄRDESKAPANDE

FASTIGHETSVÄRDETS UTVECKLING 2019–2023

NAV OCH STÄNGNINGSKURS T O M 2023-12-31

AKTIENS DIREKTAVKASTNING OCH UTDELNING PER ÅR

400

800

1 200

1 600

2 000

20232022202120202019

Mkr

Kr %

NAV ACRI-A ACRI-B

0,0

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6

0,7

0,8

0,9

1,0

20232022202120202019

Utdelning kronor, per aktie

Direktavkastning, ACRI-A Direktavkastning, ACRI-B

400

800

1 200

1 600

2 000

20232022202120202019

Mkr

Kr %

NAV ACRI-A ACRI-B

0,0

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6

0,7

0,8

0,9

1,0

20232022202120202019

Utdelning kronor, per aktie

Direktavkastning, ACRI-A Direktavkastning, ACRI-B

400

800

1 200

1 600

2 000

20232022202120202019

Mkr

NAV ACRI-A ACRI-B

0,0

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6

0,7

0,8

0,9

1,0

20232022202120202019

Utdelning kronor, per aktie

Direktavkastning, ACRI-A Direktavkastning, ACRI-B

STABILA KASSAFLÖDEN

Fastigheter med stabila kassaﬂöden

och litet investeringsbehov utgör basen

i Acrinovas fastighetsbestånd.

OBJEKT MED STOR UTVECKLINGSPOTENTIAL

Vakanta fastigheter med betydande renoveringsbehov som vi

bedömer kan bli fullt uthyrda. Initialt har dessa fastigheter ett

mindre kassaﬂöde men bedöms bli lönsamma.

PROJEKT / NYBYGGNATION

När Acrinova bygger nytt gör vi det efter vår Nollvision

med utgångspunkten att vara långsiktig ägare.

Våra framgångsfaktorer

ÅRSREDOVISNING 202312 VÄRDESKAPANDE

TILLVÄXT OCH VÄRDESKAPANDE

Acrinovas strategiska inriktning är att bygga, äga och utveckla fastigheter med värdepotential på attraktiva orter i Öresundsregionen.

Vår kompetens och lokala närvaro

Även om Acrinova är ett ungt bolag har vi

lång erfarenhet från fastighetsbranschen.

Våra engagerade och erfarna medarbetare

besitter den kompetens som krävs för att

hitta lämpliga investeringsobjekt, men

också förmågan och nytänkandet att

utveckla fastigheterna till att nå sin fulla

potential.

Vår lokala förankring och väl utvecklade

nätverk ger förståelse för varje delmarknad

och skapar närhet till kunderna, hög

tillgänglighet och snabba beslutsvägar.

Vi ser möjligheterna och kan därmed agera

framgångsrikt för ett näringsliv och en

fastighetsmarknad i ständig förändring.

Vår strategiska inriktning

Acrinova har en strategisk inriktning som

innebär att vi identifierar, utvecklar och

förvaltar fastigheter med hög potential.

Förmågan att identifiera objekt med

potential, i kombination med god mark-

nadskännedom, är faktorer som bidrar

positivt till värdeutvecklingen. Fastig-

heterna i beståndet har en sammansätt-

ning och exponering som ger god mot-

ståndskraft mot att påverkas av oväntade

eller plötsliga svängningar i samhälls-

ekonomin.

Vår gröna profil och hållbarhet

Acrinova arbetar för att skapa långsiktigt

hållbara värden i företaget och i samhället,

och har sedan 2020 en ISO-certifiering

med fokus på miljöledningsarbete. Vi tar

ansvar för att våra fastigheter optimeras

för så låg miljöpåverkan som möjligt. Vår

Nollvision innebär att nya fastigheter

byggs för att vara självförsörjande på energi

med hjälp av förnybara energikällor.

Vi arbetar också löpande för att energi-

anpassa befintliga fastigheter samt för

att minska deras klimatavtryck. När det

kommer till social hållbarhet ser vi till

att våra medarbetare trivs och mår bra,

och att vi bidrar positivt till samhället

på de delmarknader där vi är aktiva.

Förvärv och transaktioner

Fastighetsportföljen optimeras kon-

tinuerligt för att ge bolaget största

möjliga värdeavkastning.

Acrinovas starka marknadskännedom,

nätverk och bolagsstruktur med korta

beslutsvägar bidrar till att vi har

möjlighet att agera snabbt när rätt

tillfälle uppstår.

Fastighetsutveckling i projekt

Vi arbetar med alla typer av fastig-

hetsutveckling. Från äldre fastighete

till nyproduktion med hög miljö- och

hållbarhetsprofil enligt vår Nollvision.

Ambitionen är att vara en självklar

partner inom stads- och fastighets-

utveckling på våra utvalda del-

marknader.

Fastighetsförvaltning

Fastighetsbeståndet består av 40

fastigheter i södra Sverige med

tyngdpunkt i kommersiella fastig-

heter såsom kontor, logistik/pro-

duktion samt extern handel och

service. Vi förvaltar och utvecklar de

egna fastigheterna och genomför

löpande värdehöjande åtgärder, allt

från mindre anpassningar till mer

genomgripande utvecklingsprojekt.

FRAMGÅNGSFAKTORER

STABILA KASSAFLÖDEN

Fastigheter med stabila kassaﬂöden

och litet investeringsbehov utgör basen

i Acrinovas fastighetsbestånd.

OBJEKT MED STOR UTVECKLINGSPOTENTIAL

Vakanta fastigheter med betydande renoveringsbehov som vi

bedömer kan bli fullt uthyrda. Initialt har dessa fastigheter ett

mindre kassaﬂöde men bedöms bli lönsamma.

PROJEKT / NYBYGGNATION

När Acrinova bygger nytt gör vi det efter vår Nollvision

med utgångspunkten att vara långsiktig ägare.

FASTIGHETSUTVECKLING – EN DEL I TILLVÄXTSTRATEGIN

Fastighetsutveckling är en grundbult i Acrinovas tillväxtstrategi. Vi arbetar med alla typer av

utveckling, från mindre hyresgästanpassningar till genomgripande utvecklingsprojekt och

nyproduktion. Ambitionen är att vara en självklar partner inom stads- och fastighetsutveckling

på våra utvalda delmarknader.

ÅRSREDOVISNING 2023 13VÄRDESKAPANDE

ÅRSREDOVISNING 202314

Vårt hållbarhetsarbete fokuserar på tre områden: hållbarhet i

förvaltningen, hållbarhet i projekt utvecklingen och hållbarhet i

organisationen. Dessa områden är mest bidragande till vår lång-

siktiga konkurrenskraft, såväl strategiskt som finansiellt.

ACRINOVAS HÅLLBARHETSARBETE

Integrerat

i strategier

och styrning

Utöver fokusområdena har vi ett grundläggande ansvar som samhällsaktör. Genom att

arbeta med hållbarhet som värdegrund kan Acrinova leverera långsiktiga värden till bolagets

alla intressenter, såväl kunder, aktieägare, medarbetare som samhället i övrigt.

Nollvision och Miljöbyggnad Silver

För Acrinova är hållbarhetsarbetet affärskritiskt – ett integrerat hållbarhetsarbete och

samhällsengagemang går hand i hand med värdeskapande. Långsiktigheten genomsyrar

alla led, från projektering och finansiering till produktion och förvaltning. Därför är vår

Nollvision kärnan i hållbarhetsarbetet. Nollvisionen innebär att samtliga nya fastigheter

ska ha så lågt klimatavtryck som möjligt – helst noll. Detta uppnår vi genom medvetna

materialval, energi snål konstruktion och förnybar energiförsörjning från bland annat

solce

ller och bergvärme. När vi bygger nytt uppförs byggnaderna i enlighet med Miljöbyggnad

Silver som ger en standard långt över lagkraven. I det befintliga fastighetsbeståndet utvärderar

vi löpande förbättringsåtgärder.

Grönt ramverk

Hösten 2021 antog Acrinova ett grönt finansiellt ramverk. Det innebär att vi har möjlighet att

uppta gröna obligationer eller gröna lån till en förmånligare ränta, vilket skapar ytterligare

incitament för att arbeta aktivt med hållbarhet. Det Gröna finansiella ramverket är framtaget

i enlighet med Green Bond Principles 2021 (GBP) och Green Loan Principles (GLP). Ramverket

är externt granskat av Cicero och har erhållit betyget Medium Green. Acrinovas Gröna

finansiella ramverk är kopplat till FN:s 17 Globala mål, där vi har valt att fokusera på de 7 mål

där vi anser oss ha störst möjlighet att påverka. Inrättandet av det finansiella ramverket är

en naturlig del av Acrinovas profil som ett hållbart företag, och gör det möjligt att ytterligare

fokusera på att uppnå en positiv miljöpåverkan i verksamheten.

HÅLLBARHET

ÅRSREDOVISNING 2023 15HÅLLBARHET

VÅRA FOKUSOMRÅDEN

Hållbarhet i vår

förvaltning

Acrinovas fastighetsbestånd består i

dagsläget av 40 fastigheter. Beståendet

varierar mellan kommersiella fastigheter

som kontor, logistik/produktion samt

extern handel och service. En utmaning

för hela fastighetsbranschen är att han-

tera fastigheters hållbarhetsprestanda.

För Acrinova innebär det ett fokus på

fastighetsbeståndets klimatpåverkan och

energi användning. Vi arbetar löpande

med att optimera fastighetsdriften för att

minska såväl miljöbelastning som drifts-

kostnader. Eftersom varje fastighet är

unik i ålder och utförande är fastighetens

konstruktion avgörande för hur långt vi

kan ta den hållbara omställningen. Mål-

sättningen är att våra metoder ska hålla

under lång tid med lågt klimatavtryck.

Elektriska fordon

Under de senaste åren har vi arbetat mot

målet att alla våra tjänstebilar senast

2025 ska vara elbilar, hybridbilar, ladd-

hybridbilar eller biogasbilar. Vi är stolta

över att meddela att detta mål uppnåddes

i december 2023.

Hållbarhet i vår

projektutveckling

Projekt är en spännande del inom Acrinova.

Vi har högt ställda miljömålsättningar och

samtliga nya fastigheter som Acrinova

projekterar omfattas av vår Nollvision.

Nyproducerade fastigheter är byggda i

enlighet med Sweden Green Building

Councils nivå Miljö byggnad Silver.

Vid nybyggnadsprojekt ska vi alltid vär-

dera och eftersträva möjligheten till

noll energi hus. Det innebär att vi innan

byggstart arbetar aktivt för att klimat-

avtrycket vid uppförandet ska bli så lågt

som möjligt. Detta genom att välja miljö-

anpassade material och lokala leveran-

törer, och att nya byggnader ska vara

självförsörjande på energi. Förnybara

energislag som bergvärme och solceller

gör fastigheterna oberoende av extern

energiförsörjning och säkerställer lång-

siktigt hållbar drift.

Under 2023 har tre projekt uppförts

enligt Acrinovas Nollvision och i enlighet

med Miljöbyggnad Silver. Flerbostads-

huset på fastigheten Hästhoven 6 har

certifierats enligt Miljöbyggnad Silver.

Hållbarhet i

organisationen

Medarbetarnas engagemang och kunskap

är avgörande för Acrinovas utveckling.

Vi ska vara en attraktiv arbetsgivare som

lockar och behåller kompetenta med-

arbetare. I en liten organisation som

Acrinovas blir varje enskild medarbetares

engagemang, kompetens och arbetsinsats

mycket betydelsefull. Det är med hjälp

av medarbetarnas kompetens som vi

skapar värden i våra fastigheter och

säkerställer fortsatt hög tillväxt i bolaget.

Att vara en attraktiv och långsiktigt håll-

bar arbetsgivare har därför hög prioritet.

På Acrinova är vi stolta över vår företags-

kultur som erbjuder en inkluderande

arbetsplats där medarbetarnas olikheter

värdesätts och respekteras. Genom ett

öppet klimat, närvarande medarbetare

och ledning visar vi varandra uppskattning

i det dagliga arbetet och det är viktigt att

alla ska känna sig sedda och trivas. Vi har

nolltolerans mot diskriminering och

kränkande särbehandling. Tillsammans

formar vi en arbetsplats som är attraktiv

för både dagens och morgondagens

medarbetare.

Jämställd ledning

Genom att aktivt främja jämställdhet har

Acrinova förtjänat en plats på stiftelsen

AllBrights Gröna börslista, där en balan-

serad könsfördelning i ledningsgruppen

erkänns som en nyckelkomponent för

en framtidssäker affärsmodell.

ÅRSREDOVISNING 202316

2015 antog FN 17 globala mål för

hållbar utveckling. Målen ska vara

uppfyllda år 2030, och benämns ofta

som Agenda 2030. Idag finns det

många initiativ som kopplar till FN:s

Agenda 2030, både på internationell,

nationell och EU-nivå. Hållbar utveck-

ling delas ofta in i tre dimensioner –

social, ekonomisk och miljömässig

hållbarhet där de olika dimensionerna

är beroende av varandra. Exempelvis

har en ekonomisk aktivitet alltid en

social och miljömässig påverkan.

Acrinova utgår från de 17 globala

målen för hållbar utveckling för att

utvärdera verksamheten, definiera

mål och styra hållbarhetsarbetet

framåt. Arbetet som sker inom ra-

men för våra tre fokusområden bi-

drar till sju av FN:s globala mål för

hållbar utveckling.

HÅLLBARHET

HÅLLBARHETSMÅL

Acrinovas hållbarhetsmål

Eftersom hållbarhet är en uttalad och integrerad del i bolagets strategi, påverkar det allt

från affärsmodell och strategi, till organisation och fastigheter. Acrinova höjer kontinuerligt

ambitionerna inom hållbarhets arbetet, med uppsatta hållbarhetsmål för att mäta vår prestation.

Samtliga mål är förankrade i FN:s globala mål.

Våra mål för våra fastigheters miljöpåverkan bidrar till FN:s globala mål i Agenda

2030 ”7 Hållbar energi för alla”, ”11 Hållbara städer och samhällen”, ”12 Hållbar kon-

sumtion och produktion”, ”13 Bekämpa klimatförändringarna” och ”15 Ekosystem

och biologisk mångfald”.

FASTIGHETER

TRANSPORTER ARBETSMILJÖ

Nybyggnation

• Samtliga av våra egna nybyggnads-

projekt ska i möjligaste mån uppföras

enligt kraven för miljöcertifiering för

minst nivån ”Silver” enligt Sweden

Green Building Councils system för

miljöcertifiering.

• Vid nybyggnadsprojekt ska vi alltid

värdera och eftersträva möjligheten

till nollenergihus.

Förvaltning

• Målsättningen är att energiförbrukning

på ägda fastigheter, så långt det är

praktiskt och ekonomiskt genomför-

bart, ska ha en helt fossilfri drift.

• Åtgärder för effektivare energian-

vändning samt hur driften görs fossil-

fri ska vara prioriterade och målsatta.

FN:S GLOBALA MÅL FÖR

HÅLLBAR UTVECKLING

Våra mål för våra transporters miljöpåverkan bidrar till FN:s

globala mål i Agenda 2030 ”3 God hälsa och välbefinnande”

och ”13 Bekämpa klimatförändringarna”.

• Samtliga fordon ska senast år 2025 drivas med el alternativt

drivas med el kombinerat med annat drivmedel alternativt

drivas av biobaserat drivmedel. Vid samtliga nyanskaffningar

av fordon ska mål 2025 beaktas.

Antal fordon som drivs med el alternativt el kombinerat

med annat drivmedel: 100% sedan december 2023

Våra arbetsmiljömål bidrar till FN:s globala mål i Agenda

2030 ”8 Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt”.

• Acrinova strävar efter en sjukfrånvaro som är lägre än det

genomsnittliga värdet enligt Svenskt Näringslivs Ekonomi-

fakta, där snittet för 2023 var 2,6%.

Sjukfrånvaro, 2023: 2,7 %

• Antalet arbetsskador ska vara noll.

Antal arbetsskador, 2023: 0

• Vårt medarbetarindex ska vara minst 75 av 100.

Medarbetarindex, 2023: 89

ÅRSREDOVISNING 2023 17HÅLLBARHET

Styrdokument

För att säkerställa hållbara projekt har

Acrinova tagit fram ett styrdokument

som definierar bolagets generella miljö-

och hållbarhetskrav. Styrdokumentet

blir därmed en utgångspunkt för upp-

handlingar, så att samtliga involverade

parter får kännedom om Acrinovas kon-

kreta krav. I styrdokumentet är fastslaget

att svensk byggpraxis och BBR (Boverkets

byggregler) ska gälla i Acrinovas projekt-

verksamhet. Alla nya

fastigheter upp-

förs i enlighet med Mil

jöbyggnad Silver.

Dokumentet definierar vilka krav som

ska gälla i projektens alla faser, bland

annat avseende på energi och vatten,

materialeffektivitet, klimatpåverkan

och ansvarsfull produktion.

ISO-certifiering

Acrinova är sedan 2020 certifierade enligt

ISO 14001:2015 och uppfyller där

med

kraven för ett godkänt miljölednings-

system. Certifieringsprocessen var

omfattande då alla delar av verksamheten

genomlystes. Dessutom involverades

många medarbetare vilket innebär att

hela organisationen idag känner sig del-

aktiga i att utveckla Acrinova i en hållbar

riktning. ISO 14001 är en internationellt

accepterad standard som bygger på

ständiga förbättringar. Certifieringen

har som syfte att hjälpa företag att på

effektivast möjliga sätt minimera negativ

miljöpåverkan, men också att säkerställa

att lagar och förordningar följs. Under

2023 förnyades Acrinovas ISO 14001:2015

certifikat utan avvikelser.

HÅLLBARHETSSTYRNING

Hållbarhetspolicy

Hållbarhetspolicyn fastställer att Acrinova ska verka för hållbart företagande. Vi lägger ribban

högt och nöjer oss inte med att bara göra det som krävs, utan strävar hela tiden efter att utveckla

hållbarhetsarbetet. Acrinova delar upp hållbarhetsarbetet i tre lika viktiga områden:

Miljömässig hållbarhet

Detta uppnås framför allt genom

medvetna val av leverantörer,

material, platser och arbets-

tekniker.

Social hållbarhet

Detta innebär en strävan att alla

människor, oavsett personliga

förutsättningar, ska kunna vistas

i och bruka de miljöer Acrinova

utvecklar.

Ekonomisk hållbarhet

Acrinova ska inom ramen för

hållbart företagande skapa lön-

samhet och ekonomisk tillväxt,

för att på så vis öka värdet till

aktieägarna.

Den attraktiva

arbetsplatsen

Att vara en attraktiv arbetsgivare är ett

ständigt pågående arbete. En företags-

kultur där alla trivs, känner sig sedda

och uppskattade är ett måste. Alla måste

också känna trygghet och erbjudas en

säker och hälsosam arbetsmiljö. På

Acrinova är vi stolta över vår företags-

kultur. Vi är ett väl sammansvetsat team

som tillsammans formar vår arbetsmiljö.

Värdeord från hjärtat

Våra värdeord är Närhet, Omtanke och

Driv. Innebörden är att vi är närvarande

för våra kunder. Att vi vill väl, lyssnar

och visar förståelse för varandra och för

vad kunder behöver och vill ha.

Omtanke om miljön är också centralt i

vårt sätt att arbete och förhålla oss till

omgivningen. Ett allt mer intensifierat

hållbarhetsarbete genomsyrar det dagliga

arbetet. Målet är att bygga nytt enligt

vår Nollvision och se till att befintligt

fastighetsbestånd uppgraderas enligt

de bygg- och miljöcertifieringar som

finns idag. På det sättet är vi en del i

energiomställningen i samhället i stort.

Vi menar att miljöfokuseringen skapar

än mer arbetsglädje och äkta engage-

mang vilket gör oss handlingskraftiga

och attraktiva på marknaden.

Framgångsfaktorer

Engagerade medarbetare som trivs och

utvecklas är våra viktigaste framgångs-

faktorer. Det är medarbetarnas kompetens

och personlighet som är värdeskapande

i våra fastigheter och i våra kontakter med

både nya och befintliga kunder. Teamet

består idag av 8 medarbetare som vid

sidan av fastighets- och transaktions-

verksamhet har funktioner för marknad,

hållbarhet, hyres- och bolagsadministra-

tion,

ekonomi och finansieringsfrågor.

ÅRSREDOVISNING 202218 HÅLLBARHETÅRSREDOVISNING 202318

Närhet

Omtanke

Driv

VÅRA VÄRDEORD

ÅRSREDOVISNING 2023 19

Bred förståelse

Stephanie har lång och bred erfarenhet från kommunikations-,

tech- och fastighetsbranschen. Detta tillsammans med att hon

också har jobbat med internationella varumärken gör henne till

en viktig och mångsidig resurs här på Acrinova.

”Acrinova har en tydlig hållbarhetprofil och ett hållbarhetsarbete

som ligger nära kommunikation. Det gjorde det här jobbet

attraktivt för mig – att det finns kärnvärden som genomsyrar

hela verksamheten och att i min roll kunna titta på hållbarhets-

arbetet ur ett holistiskt perspektiv men också att kunna lyfta fram

allt det vi gör i den dagliga verksamheten i vår kommunikation.

Det är viktigt att hinna förklara allt det vi redan gör också”,

poängterar Stephanie.

Mot än tydligare miljöprofil

Acrinova har alltså, förutom hållbarhetsansvaret, en fast tjänst

för kommunikationen, internt och externt. Sedan januari 2023

axlar Stephanie båda rollerna.

”Att vi nu har en hållbarhetsansvarig visar vart bolaget är på väg.

Jag fortsätter arbetet som varit en självklar del av Acrinova genom

bolagets Nollvision. Den ska ta ännu större plats i framtiden och

bli synligare. Under året har vi etablerat ett arbetssätt för att

säkerställa en långsiktighet och moderna miljökrav i det äldre

beståndet. Bra miljö har vi också inom företaget. Det är en varm

och fin stämning där man värnar om varandra, samtidigt som

det finns ett otroligt driv i organisationen”, menar Stephanie.

Uppskattar korta beslutsvägar

Weronica har bred och gedigen kunskap från både stora och små

bolag och mer än 15 års erfarenhet från fastighetsbranschen.

Sedan 2020 har hon haft en viktig roll för Acrinovas ekonomiska

utveckling och varit en drivande kraft i framtagandet av ett grönt

finansiellt ramverk och för arbetet med noteringen på Nasdaq,

Stockholms huvudlista 2022.

”På Acrinova är det korta beslutsvägar och snabbt till handling,

vilket jag uppskattar. Här finns också en entreprenörsanda som

innebär att vi hjälps åt och drar åt samma håll”, menar Weronica.

Den ekonomiska hållbarheten

Acrinovas tydliga hållbarhetsprofil är inte bara kopplad till de

miljömässiga aspekterna. Även ekonomisk hållbarhet är en viktig

del i hållbarhetsarbetet, vilket passar Weronica bra.

”För mig är ekonomi både en förutsättning för, och en del av, det

hållbara arbetet i övrigt. Ekonomin måste vara välskött i grunden

för att företaget ska kunna fungera på sikt. Det gäller också att

hitta lösningar som sänker kostnaderna överlag. Om både bygg-

nation och drift blir mer kostnadseffektivt spiller det över på

plussidan för hyresgästerna. Lägre kostnader hjälper kunderna i

deras verksamhet samtidigt som det skapar utrymme för oss att

investera i energieffektiviseringar. Då gör vi något bra för miljön,

får lägre kostnader, större kundnöjdhet och ett ökat fastighets-

värde. Det är med andra ord lika mycket ett ekologiskt som ett

ekonomiskt cirkulärt tänkande”, menar Weronica.

Weronica Greberg, CFO

HÅLLBARHET

” Ett ekonomiskt

cirkulärt tänkande”

” En positiv företags -

kultur med en

tydlig vision”

Stephanie Lilja, Kommunikations- och hållbarhetsansvarig

Fastigheter

ÅRSREDOVISNING 202320 FASTGHETER & PROJEKT

ÅRSREDOVISNING 2023 21FASTIGHETER & PROJEKT

FASTIGHETER

Ett fastighetsbestånd

i utveckling

Förvaltningsfastigheter

• Har stabila kassaflöden som

utgör basen i fastighets-

portföljen.

• Är oftast ett mycket lång-

siktigt innehav.

• Bedöms som färdigutveck-

lade och har endast mindre

investeringsbehov.

Förädlingsfastigheter

• Ofta vakanta fastigheter

med betydande renove-

ringsbehov.

• Har omsorgsfullt analyse-

rats och bedöms kunna bli

fullt uthyrda.

• Initialt ofta mindre kassa-

flöden, men kan efter för-

ädling bli lönsamma för-

valtningsfastigheter.

Projektfastigheter

• En projektfastighet är en typ av fastighet som är

under förändring, det kan innebära ombyggnationer

och/eller nybyggnationer.

• Det kan också handla om obebyggd mark som

planeras att bebyggas, eller byggrätter som ännu

inte har utnyttjats.

• Syftet med dessa förändringar är att öka fastighetens

värde, antingen genom att förbättra dess utseende

och funktion eller genom att höja dess standard.

I den dynamiska Öresundsregionen investerar vi i fastigheter med hög potential. Med god lokal

kännedom och högt fastighetskunnande utvecklar vi vårt fastighetsbestånd för att skapa lång-

siktigt hållbara värden. Acrinovas fastighetsportfölj fortsätter att växa med ett fastighetsvärde

som idag uppgår till 2 miljarder kronor.

Värdeskapande fastigheter

Acrinovas fastighetsbestånd består i

dagsläget av 40 fastigheter. Fokus är

olika typer av kommersiella fastigheter

såsom kontor, logistik/produktion samt

extern handel och service, men vi har

även renodlade bostadsfastigheter.

Acrinovas kompetens att hantera ett

blandat fastighetsbestånd innebär dels

en större marknadspotential, dels en

sund riskspridning.

Vårt bestånd är i ständig tillväxt, där vi

steg för steg adderar nya fastigheter. Vi

är oftast en långsiktig ägare, men kan

välja att sälja fastigheter för att finansiera

fastighetsförvärv som bedöms ha högre

avkastningspotential.

Fastigheter med ett omfattande utveck-

lingsbehov generar endast ett litet, eller

inget, kassaflöde initialt. Det kan vara

äldre helt tomställda fastigheter eller

renodlad tomtmark som förvärvats

uti

från en marknadsbedömning om

fastighetens geografiska läge och möjlig-

het till exploatering inom en femårsperiod.

En diversifierad portfölj

Acrinovas fastighetsbestånd består av en

bredd av fastigheter med olika investe-

ringsbehov. En stor del av vårt befintliga

bestånd bedöms vara färdigutvecklade

fastigheter och har endast ett mindre

investeringsbehov. Dessa fastigheter ger

oss stabila kassaflöden och utgör basen

i portföljen.

I beståndet finns även objekt med stor

utvecklingspotential – ofta är det vakanta

fastigheter med betydande renoverings-

behov som vi bedömer kan bli fullt uthyrda.

Initialt har dessa fastigheter ett mindre

kassaflöde med bedömningen att bli lön-

samma genom vår utvecklande metodik.

Utvecklingen sker i nära samarbete med

övriga intressenter för att skapa långsik-

tigt hållbara värden för både fastigheten,

platsen och hyresgästen.

Hållbar omställning

av fastighetsbeståndet

I vårt befintliga fastighetsbestånd utvär-

derar vi löpande vilka förbättringsåtgärder

vi kan vidta för att göra skillnad. Det kan

handla om att renovera för att få bättre

energivärden, eller att byta till förnybara

energikällor. Hur långt vi kan ta den håll-

bara omställningen beror på fastighetens

konstruktion. Varje fastighet är unik i sin

ålder och utförande vilket sätter ramarna

för vad vi kan uppnå. Fastigheterna

utvecklas enligt en plan där vi löpande

arbetar med energieffektiviseringar för

att minska klimatavtryck och förbättra

driftnettot. Steg för steg utvecklar vi vårt

fastighetsbestånd i en hållbar riktning.

ACRINOVA ÄR EN LÅNGSIKTIG ÄGARE OCH UTVECKLARE AV FASTIGHETER

Acrinovas diversifierade fastighetsinnehav kan visualiseras genom följande indelning:

ÅRSREDOVISNING 202322 FASTIGHETER & PROJEKT

På Acrinova jobbar vi med vår Nollvision

och Miljöbyggnad Silver vid nyprojekte-

ringar och under 2023 har vi tagit ett

krafttag i hur vi kan använda visionen

även i det befintliga beståndet. För de

äldre byggnaderna är målet att de på

sikt kan anpassas till nutida krav och

önskemål, i första hand när det gäller

att få ner energiförbrukningen, men

också när det gäller inomhusmiljön och

byggnadernas skick i övrigt.

System för certifiering

I fastighetsbranschen finns en rad normer,

riktlinjer och certifieringar att både för-

hålla sig till, anpassa sig till och efterleva.

Miljöbyggnad och Miljöbyggnad iDrift är

några. De sorterar under Sweden Green

Building Council (SGBC), en ideell förening

som arbetar med stöd till byggbranschen

där de: ”Stödjer företag och organisationer

att nå sina hållbarhetsmål” och ”Arbetar

aktivt för en god bebyggd miljö där håll-

bara lösningar efterfrågas och premieras”.

SGBC arbetar utifrån kriterier från inter-

nationella World Green Building Council

där den svenska organisationen är medlem.

Miljöbyggnad iDrift

Miljöcertifiering av en byggnad innebär

att miljöarbetet och byggnadens miljö-

prestanda granskas av tredje part. Totalt

bedöms en rad indikatorer som sedan

granskas av oberoende tredje part. Inom

tre år görs en uppföljande kontroll. När

det gäller energiåtgång tittar man på

byggnadens energianvändning så att

den förstås inte är för hög, men det görs

även en mätning så att det inte kommer

in varken för mycket eller för lite värme

i byggnaden. Det görs också en kontroll

så att el och värme kommer från miljö-

säkra alternativ. Inom ramen för en cer-

tifiering mäts också luftkvalitet samtidigt

som en kontroll av ventilationen görs.

Därtill görs ytterligare ett antal kontroller

av exempelvis byggmaterial.

Mätning, uppföljning, optimering

En hjälp i arbetet med energiomställning

och energieffektivisering är möjligheten

att kunna mäta olika flöden. Under året

har Acrinova investerat i ett system för

energimätning och uppföljning som

samlar in data och virtualiserar använd-

ningen på ett tydligt sätt. Resultatet blir

till ett underlag där relevanta åtgärder

kan vidtas för att nå önskade värden. I

Acrinova använder vi Mestro i ett flertal

byggnader som ett led i att på sikt kunna

anpassa hela vårt bestånd till nivåer

som motsvarar certifierade krav.

ENERGIOMSTÄLLNING – MILJÖARBETE I BEFINTLIGT BESTÅND

Energioptimering

– ett pilotprojekt i Malmö

Lars Sonesson, förvaltare på

Acrinova, har drivit implemente-

ringen av Mestro och certifieringen

enligt Miljöbyggnad iDrift:

”För oss som fastighetsägare är det

viktigt att kunna säkerställa att vår

energi förbrukning är optimerad

både ur ett miljö- och kostnads-

perspektiv. Förutom de självklara

delarna i att kunna mäta den exakta

förbrukningen har mätningarna

också gjort att vi kommit närmare

våra hyresgäster i dialogen om energi,

och det är viktigt för oss! Som fast-

ighetsägare vill vi ge våra hyres-

gäster de förutsättningar vi kan

för att de ska lyckas i sina verksam-

heter och må bra i lokalerna de hyr

av oss. Arbetet med en första cer-

tifiering enligt Miljöbyggnad iDrift

hjälper oss att skapa nya standarder

även i det befintliga beståndet och

är ett bra komplement till Acrinovas

Nollvision i nybyggnation.”

” För oss som fastighetsägare är det viktigt

att kunna säkerställa att vår energi-

förbrukning är optimerad både ur ett

miljö- och kostnadsperspektiv.”

Lars Sonesson, förvaltare

Att ställa om från det fossila samhället till det hållbara och förnybara är idag lika självklart som

det är en hygienfaktor i de flesta branscher. Omställningen kan dock ta olika lång tid beroende

på bransch och göras på olika sätt.

ÅRSREDOVISNING 2023 23FASTIGHETER & PROJEKT

Pilotprojektet Topplocket 4 Malmö

Topplocket 4 är en fastighet som genomgått åtgärder i enlighet med

kraven för Miljöbyggnad iDrift, nivå Silver. Byggnaden uppfördes 2010

och hyresgästerna, Logimark, har här kontor, tillverkning och lager.

Hela fastigheten har gåtts igenom med avseende på fem huvudpunkter:

Inomhusmiljö, Hälsa, Klimatpåverkan, Resurser och Skick. Exempel på

kontroller, översyn och åtgärder är: Ventilation, ljus och radonmätning.

Kontorsmiljön som

sådan inklusive grönytan. Energisystemet,

dess

användning kopplat till förbrukning.

Hur resurser används. Till exempel

sortering och avfallshantering och byggnadens materiella standard i

övrigt. Topplocket 4 fungerar nu som pilotprojekt och är ett riktmärke

för vårt övriga befintliga bestånd och vilken nivå vi vill ha i det.

ÅRSREDOVISNING 202324 FASTIGHETER & PROJEKT

Fastighetsbeståndet i siffror

400 000

800 000

1 200 000

1 600 000

2 000 000

Q4-23Q3-23Q2-23Q1-23Q4-22Q3-22Q2–22Q1–22Q4-21Q3-21Q2-21Q1-21

FASTIGHETSVÄRDE

Tkr

FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING

Tkr

2023

jan-dec

2022

jan-dec

2021

jan-dec

2020

jan-dec

VERKLIGT VÄRDE PER 1 JANUARI 1 854 325 1 603 550 864 036 653 515

Förvärv – 79 000 464 000 127 000

Investeringar 148 917 250 736 157 243 78 265

Försäljningar – -92 000 -30 100 -26 000

Omklassificering 9 974 – – –

Värdeförändringar -17 966 13 039 148 371 31 256

VERKLIGT VÄRDE VID PERIODENS UTGÅNG 1 995 250 1 854 325 1 603 550 864 036

FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL

2023

Förvaltnings-

fastigheter

Förädlings-

fastigheter**

Totalt*** 2022 2021 2020

Uthyrningsgrad, yta % 93,8 77,9 91,1 89,5 87,5 81,2

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,2 82,1 94,0 92,9 92,3 86,9

Hyresvärde, Mkr 152,4 16,2 168,6 142,8 112,9 73,0

Hyresintäkt, Mkr 145,1 13,3 158,4 132,6 104,2 63,5

Uthyrningsbar yta 131 734 26 740 158 474 148 415 132 561 108 327

Ledig yta, kvm 8 140 5 922 14 062 15 634 16 557 20 395

Verkligt värde, Mkr 1 824,7 168,0 1 995,3 1 854,3 1 603,6 864,0

Antal fastigheter 36 4 40 40 41 30

Genomsnittlig kontraktslängd, år 5,7 1,8 5,3 5,7 5,8 4,5

* Bolaget presenterar en rad finansiella mått som är så kallade alternativa nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer. För mer information om definitioner, se sidan 82.

** Som förädlingsfastigheter klassificeras fastigheter som anses ha en stor utvecklingspotential. Fastigheterna kräver oftast betydande renovering för att uppnå god lönsamhet.

*** I totalt verkligt värde ingår även verkligt värde för projektportföljen om 2,6 Mkr.

ÅRSREDOVISNING 2023 25

Klippan

Örkelljunga

Burlöv

Löddeköpinge

Lund

Trelleborg

Hörby

Staffanstorp

Helsingborg

Landskrona

Malmö

Åstorp

Höganäs

FASTIGHETER & PROJEKT

FASTIGHETSVÄRDET PER TYP AV FASTIGHET

FASTIGHETSVÄRDET PER UTVECKLINGSSTADIE

FASTIGHETSVÄRDE PER ORT

Förädlings-

fastigheter

168 Mkr

Projekt-

fastigheter

3 Mkr

Förvaltnings-

fastigheter

1 825 Mkr

Projekt

3 Mkr

Extern handel/

Service

520 Mkr

Bostäder

287 Mkr

Samhälls-

fastigheter

100 Mkr

Kontor

302 Mkr

783 Mkr

Logistik/Produktion

Övrigt

Landskrona

Löddeköpinge

Trelleborg

Åstorp

Malmö

Lund

506 Mkr

256 Mkr

442 Mkr

114 Mkr

105 Mkr

Helsingborg

147 Mkr

Staffanstorp

142 Mkr

123 Mkr

160 Mkr

Totalt

1 995

Mkr

Totalt

1 995

Mkr

Totalt

1 995

Mkr

TOTALT FASTIGHETSVÄRDE

1 995 Mkr

95,2%

EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD,

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

(1 854)

(

94,6)

Projekt

ÅRSREDOVISNING 202326 FASTIGHETER & PROJEKT

Vår Nollvision innebär alla nya fastigheter uppförs inom

ramen för vår projektverksamhet ska ha ett så lågt klimat-

avtryck som möjligt, helst noll.

Genom energieffektiva konstruktioner, noggranna material-

val och förnybara energikällor, som solceller och bergvärme,

har våra fastigheter möjligheten att vara oberoende av

terna energikällor som säkrar en långsiktig hållbar drift.

ÅRSREDOVISNING 2023 27

Fastighetsprojekt

med Nollvision

Projekt är en spännande del inom Acrinova. Vi har högt ställda miljömålsättningar och alltid vår

Nollvision i fokus. Det innebär att våra nyproducerade fastigheter är byggda i enlighet med Sweden

Green Building Councils nivå Miljöbyggnad Silver, fossilfria och ofta självförsörjande på energi.

Allt för att minska klimatavtrycket.

Projekt – en del i tillväxtstrategin

Vi arbetar med

alla typer av projekt, från

mindre hyresgästanpassningar till genom-

gripande utvecklingsprojekt och nypro-

duktion. Ambitionen är att vara en själv-

klar

partner

inom stads- och fastighets -

utveckling på våra utvalda delmarknader.

Projektfastigheterna genererar oftast inte

några kassaflöden initialt. Det kan vara

renodlad tomtmark eller äldre helt tom-

ställda fastigheter som har förvärvats

utifrån en marknadsbedömning om

fastighetens geografiska läge och möjlighet

till exploatering inom en femårsperiod.

Vi bygger för framtiden

Nya fastigheter som Acrinova projekterar

omfattas av vår Nollvision. Redan innan

byggstart säkerställer vi att klimatavtrycket

vid uppförandet ska bli så lågt som möjligt,

exempelvis genom medvetna material val

och lokal materialanskaffning. Nollvisio-

nen innebär också att nya byggnader ska

vara självförsörjande på energi i drift.

Förnybara energislag, som bergvärme

och solceller, gör fastigheterna obero-

ende av extern energiförsörjning och

säkerställer långsiktigt hållbar drift.

Nyproducerade fastigheter är byggda i

enlighet med Sweden Green Building

Councils nivå Miljöbyggnad Silver. Denna

certifieringsnivå ger en standard långt

över lagkraven och säkerställer bland

annat en hållbar inomhusmiljö avseende

solskydd, ljudmiljö och ventilation.

Planerings- och framtida projekt

• I planeringsfas och har ännu inte byggstartats

• Ingen realiserad värdeökning har bokförts

• Inget uppskattat marknadsvärde anges

Produktionsprojekt

• Alla planeringssteg är genomförda och byggstart har skett

• Successiv realisering av värdeökning baserat på nedlagd

investering / förväntat övervärde vid färdigställande och

ingår i Acrinovas totala fastighetsvärde

• Uppskattning av marknadsvärde vid färdigställande som

en upplysningspost i rapporter

VÅRA PROJEKT DELAS IN I:

PROJEKT

FASTIGHETER & PROJEKT

* Byggrätt på befintlig fastighet.

** Ersätter förädlingsfastighet vid produktionsstart. Avvaktar detaljplansändring.

*** Projektfastigheterna är upptagna till nedlagd produktionskostnad inkl mark i bokföringen. Finns ett framtida förväntat övervärde vid färdigställande avräknas 50%.

Vid produktionsstart om hyresavtal finns signerat alternativt så fort hyresavtal är signerat. Övriga 50% avräknas proportionerligt under byggnationens gång. Är värdet för

en försäljning i förtid av projektet vid bokslutstillfället högre än föregående beräkning har istället detta värde redovisats i bokföringen.

PROJEKTFASTIGHETER

VID FÄRDIGSTÄLLANDET

FASTIGHET Typ Projektfas

Färdig-

ställande

Uthyrningsbar

yta, kvm

Uppskattat

värde, tkr

Verkligt värde

per 31 dec***

Helsingborg Pukslagaren Västra 4* Handel/Restaurang Planering Kvartal 1 2025 473 34 000

–

Kävlinge Löddeköpinge 23:14* Handel/Restaurang Produktion Kvartal 1 2024 3 800 64 000 63 000

Landskrona Björnen 13* Lager/logistik Framtida projekt

– 1 500 – –

Malmö Kamaxeln 5* Lager/logistik Framtida projekt – 610 – –

Staffanstorp Hjärup 4:6** Bostäder Framtida projekt – 30 000 – –

Staffanstop Sockerstan Bostäder Framtida projekt – 7 000 – –

Trelleborg Trucken 2* Lager/logistik Framtida projekt – 1 100 – –

Div mindre projekt 2 550 2 550

SUMMA 44 483 100 550 65 550

ÅRSREDOVISNING 202328

ÅSTORP

Miljöcertifierat boende

På Storgatan 38 i Åstorp har Acrinova

uppfört ett 10 våningar högt flerbostads-

hus innehållande 54 hyreslägenheter i

storleken ett till fyra rum och kök. På

platsen låg tidigare en nedlagd driv-

medelsstation, här såg Acrinova stor

potential till förbättring. Genom ett

omfattande sanerings- och miljöarbete

har Acrinova utvecklat platsen till en

attraktiv boendemiljö vid foten av

Söder åsens nationalpark. Byggnaden är

uppförd enligt Acrinovas Nollvision och

certifierad enligt Miljöbyggnad Silver.

Projektet färdigställdes i mars 2023.

TRELLEBORG

Modern logistikfastighet

På Truckvägen i Trelleborg har Acrinova

uppfört en byggnad om cirka 1 000 kvm

med inriktningen lager, produktion och

kontor. Byggnaden är uppförd enligt

Acrinovas Nollvision och i enlighet med

Miljöbyggand Silver. Den 30 juni 2023

färdigställdes projektet och lokalerna

togs i anspråk av hyresgästen Renta i

juli 2023.

LANDSKRONA

Klinik och kontor

På Järvgatan i Landskrona har Acrinova

uppfört en ny och energieffektiv bygg-

nad i två plan med en total area om cirka

2 500 kvm för hyresgästerna Folktand-

vården Skåne och industrikoncernen

SWEP. Byggnaden har uppförts enligt

Acrinovas Nollvision och i enlighet med

Miljöbyggnad Silver. Med en energisnål

konstruktion, i kombination med förny-

bar energiförsörjning från bland annat

solceller och bergvärme, säkerställs en

långsiktigt hållbar drift av hela byggnaden.

Projektet färdigställdes i november 2023.

Läs mer om projektet på sidan 32

LÖDDEKÖPINGE

Handelsfastighet

i Löddeköpinge

Handelsfastigheten Löddeköpinge 23:14

är en av Skånes mest besökta handels-

platser. Acrinova förvärvade fastigheten

sommaren 2021 och då ingick även en

byggrätt på cirka 3 800 kvm. Sedan för-

värvet har en ny byggnad om 3 800 kvm

uppförts och under 2023 har hyres-

gästerna JYSK och Thansen flyttat in.

Under våren öppnar även restaurangen

Spicy Hot i projektets sista del.

ACRINOVA PROJEKT

FASTGHETER & PROJEKT

FÄRDIGSTÄLLT

PÅGÅENDE

Klimatsmart

projektutveckling

Acrinova har en rad pågående projekt med olika

inriktning och karaktär, från industri- och logistik-

fastigheter till extern handel, service och kontor.

Med vår Nollvision som fundament blir varje ny

fastighet en del i arbetet med att bygga ett

hållbart samhälle.

ÅRSREDOVISNING 2023 29

MALMÖ

Kontor och lager

Med strategiskt läge intill E6:an i Malmö

planerar Acrinova att uppföra en ny

byggnad med inriktning på kontor och

lager. Byggnaden planeras med 3 vånings

plan om 610 kvm där våning 1 planeras

inrymma lager och våning 2–3 kontor. Det

är ett tidigt skede, vilket innebär möjlig-

heter att påverka byggnadens utformning.

HJÄRUP

Nyproduktion av fyra

kvarter

I Hjärup fortskrider Acrinovas hittills

största utvecklingsprojekt avseende

fyra hela kvarter med bostäder och

kommersiella lokaler i markplan. Det

planeras för levande miljöer med grön-

områden, torg, aktivitetszoner och dag-

vattenstråk. Projektmålet för kvarters-

utvecklingen i Hjärup omfattar cirka

30 000 kvm i byggrätter, vilka ännu

ej värderats. Projektet kräver en ny

detaljplan som ännu inte är antagen.

HELSINGBORG

Restaurang med

avhämtning

Acrinova planerar en anpassning och

ombyggnad av handelsfastigheten

Pukslagaren i Helsingborg för hyresgästen

Max Hamburgare. Lokalen utformas för

restaurangverksamhet och exteriören

anpassas med drive-through och ute-

servering. Under arbetet undersöks även

möjligheten till installation av solceller

på byggnadens befintliga tak. Planerad

start för projektet är under Q2 2024 med

förväntat färdigställande under Q1 2025.

STAFFANSTORP

Historisk nyproduktion

I historisk fabriksmiljö i centrala

Staffanstorp har Acrinova tilldelats en

markanvisning beträffande byggnation av

ett kvarter med bostäder och kommersiell

lokal i Sockerstan. Projektet omfattar ca

7 000 kvm (BTA) vilka ännu ej värderats.

TRELLEBORG

Energieffektiv

industrilokal

På Västra verksamhetsområdet i Trelleborg

har Acrinova en byggrätt om 1 100 kvm

för lager, logistik och kontor. Fastigheten

Trucken 2 har ett strategiskt läge för

transport och pendling med närhet till

E6:an, väg 108 och Trelleborgs stadskärna.

FASTIGHETER & PROJEKT

FRAMTIDA

LANDSKRONA

Industrifastighet

På strategiskt läge i Landskrona, med

närhet till järnvägsstationen och E6:an,

planerar Acrinova att uppföra en byggnad

om 1 500 kvm lämplig för lager, industri

och kontor på fastigheten Björnen 13.

Byggnaden uppförs i enlighet med Miljö-

byggnad Silver och möjligheten till noll-

energihus undersöks i samband med

byggnation.

FRAMTIDAFRAMTIDA

Kunder

ÅRSREDOVISNING 202330 ACRINOVAS KUNDER

ÅRSREDOVISNING 2023ACRINOVAS KUNDER 31

EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

2029+20282027202620252024

100

Tkr

4,0

4,5

5,0

5,5

6,0

6,5

7,0

År

sep

2023

dec

2023

jun

2023

mar

2023

dec

2022

sep

2022

jun

2022

mar

2022

dec

2021

sep

2023

dec

2023

jun

2023

mar

2023

dec

2022

sep

2022

jun

2022

mar

2022

dec

2021

GENOMSNITTLIG KONTRAKTSTID

2029+20282027202620252024

100

Tkr

4,0

4,5

5,0

5,5

6,0

6,5

7,0

År

sep

2023

dec

2023

jun

2023

mar

2023

dec

2022

sep

2022

jun

2022

mar

2022

dec

2021

sep

2023

dec

2023

jun

2023

mar

2023

dec

2022

sep

2022

jun

2022

mar

2022

dec

2021

FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESKONTRAKT

2029+20282027202620252024

100

Tkr

4,0

4,5

5,0

5,5

6,0

6,5

7,0

År

sep

2023

dec

2023

jun

2023

mar

2023

dec

2022

sep

2022

jun

2022

mar

2022

dec

2021

sep

2023

dec

2023

jun

2023

mar

2023

dec

2022

sep

2022

jun

2022

mar

2022

dec

2021

HYRESVÄRDE PER FASTIGHETSTYP

Samhällsfastighet

Bostäder

Extern handel

och Service

9 %

25 %

4 %

Logistik/

produktion

47 %

Kontor

15 %

Trelleborgs Kommun

Hitachi Energy Sweden AB

RFR Solutions AB

Flint Group Sweden AB

Dollarstore AB

K A Lundbladh AB

CWS Sweden AB

Lager 157 AB

Åhléns Outlet AB

SWEP Inernational AB

största

hyresgästerna

Genomsnittlig

kontraktstid

Acrinovas kunder varierar i storlek från den globala koncernen till den mindre lokala aktören.

Våra hyresgäster är verksamma inom en rad olika branscher med tonvikt på lager, logistik och

tillverkning. Genom närförvaltning och personlig service bygger Acrinova långsiktiga relationer

med trygga, stabila hyresgäster vars mångfald bidrar till sund riskspridning i beståndet.

ACRINOVAS KUNDER

Stabila hyresgäster

5,3

år

Årsvärdet på tillsvidarekontrakt är 13 325 799 kr

KUNDCASE FOLKTANDVÅRDEN SKÅNE OCH SWEP

Klinik- och

kontor i

världsklass

ACRINOVAS KUNDERÅRSREDOVISNING 202332

ÅRSREDOVISNING 2023 33

Väl utarbetad modell

På Acrinova har vi en väl utarbetad

modell för hur vi projekterar kontors-

fastigheter tillsammans med våra fram-

tida hyresgäster. I grunden för vårt

arbete finns alltid vår Nollvision där vi

strävar efter att de byggnader vi uppför

ska vara energieffektiva och ha möjlig-

heten att producera lika mycket energi

som byggnaden förbrukar i drift. Fastig-

heten Björnen 23 på Järvgatan 3 i Lands-

krona är ett exempel på ett bra och

mycket lyckat samarbete mellan oss och

våra hyresgäster Folktandvården Skåne

och industriföretaget SWEP. De båda

flyt

tade in under 2023, Folktandvården

Skåne

på markplan och SWEP ett plan upp.

Bra läge är en bra början

Närhet till bra kommunikationer är ett

av de första önskemålen som ska infrias

när diskussionerna med nya hyresgäster

tar sin början. Järvgatan 3 ligger nära

tågstationen vilket är positivt både för

SWEP och Folktandvården Skåne, den sist-

nämnda med stort upptagningsområde

i och runt Landskrona. Dajana Nesic och

Tatjana Jankovic på Folktandvården Skåne

betonar att tillgänglighet är en viktig

del i verksamhetens syn på god service

för patienterna. Därför var läget nära

stationen viktigt, där även alla bussar i

Landskrona passerar. Tatjana, som är

klinikchef, poängterar att medarbetarnas

arbetsmiljö självklart var en viktig para-

meter att ta hänsyn till i projekteringen

av lokalerna. ”Vi fick bra gehör från

Acrinova för i stort sett allt vi krävde och

önskade. Bland annat att receptionen

inte skulle ligga direkt vid entrén utan

längre in i lokalen, vilket inte var fallet i

de ursprungliga ritningarna.”

Det första spadtaget på Björnen 23 i Landskrona togs i maj 2022. I november 2023 var allt klart för

inflyttning. Huset är uppfört enligt Acrinovas Nollvision och möter kriterierna för Miljöbyggnad

Silver och med solceller på taket och bergvärme i grunden är byggnaden självförsörjande och fos-

silfri i drift. Byggnadens energisnåla konstruktion och effektiva energilösningar skapar ett lågt kli-

matavtryck samtidigt som utformningen möter hyresgästernas krav och önskemål. Projektet har

präglats av ett öppet samarbete, framåtanda och goda dialoger mellan hyresgäster, entreprenörer

och oss på Acrinova. Resultatet är en funktionell kontorsfastighet med lågt klimatavtryck som har

det där lilla extra som gör det lätt att trivas. Ett projekt som vi är mycket stolta över!

Andreas Bildtsen, vd FST

Tatjana Jankovic och Dajana Nesic, Folktandvården Skåne

Noll hål. En miljon leenden.

Dajana, som är kliniksamordnare, berättar

att samarbetet gick mycket bra trots att

det fanns en lång rad specialkrav att ta

hänsyn till, inte minst tekniska sådana,

som präglar en tandvårdsklinik.

”Förutom behandlingsrum har vi en rad

rum där krav på hygien och andra miljö-

och teknikaspekter är särskilt viktiga, vilket

innebär att tidig planering är extra viktig

för en framtida optimal arbetsmiljö”

berättar Dajana.

”Noll hål. En miljon leenden.” Det är Folk-

tandvården Skånes vision. Det är också

en del i deras Miljöpolicy, där det står att

man ska ”ständigt förbättra miljöarbetet

och minska sin miljöpåverkan och arbeta

mot en varaktig hållbar utveckling där

hänsyn tas till miljömässiga, sociala och

ekonomiska faktorer.”

ACRINOVAS KUNDER

ÅRSREDOVISNING 202334 ACRINOVAS KUNDER

Energieffektiva SWEP

SWEP konstruerar och producerar platt-

värmeväxlare i världsklass. Genom den

energibesparande tekniken har de ett

energieffektivt tänkande redan i sitt DNA.

Att prata klimatsmarta lösningar med

SWEP var därför mer än självklart. I pro-

jektet Björnen 23 var vi alltså tre parter

med en gemensam syn på hållbarhet och

hur viktig arbetsmiljön och den interna

miljön är för de som ska arbeta i och

besöka huset. Det innebar att hela pro-

cessen flöt på utan problem och projektet

färdigställdes inom utsatt tidsram.

Nytt på mer än ett sätt

SWEP har cirka 1100 medarbetare runt

om i världen, varav 350 i Landskrona. De

är verksamma inom konstruktion, pro-

duktion, lager, försäljning och övrig

administration. De nya lokalerna på

Järvgatan huserar nu cirka 100 av med-

arbetarna på företagets huvudkontor.

Planeringen för en flytt påbörjades redan

2017 med en förstudie i det som nu har

blivit ett aktivitetsbaserat kontor utan

helt egna arbetsplatser. Linnéa Rönn,

Office och Mood Manager är, som framgår

av titeln, en mix av kontorschef och ansvarig

för trivsel och välbefinnande, både hos

medarbetarna och företagets besökare.

”Vi har planerat kontoret och funktionerna

länge. Dels har medarbetarna ingen egen

plats utan tillhör en ’hemvist’, en specifik

del av lokalen. Sedan är stora delar av

ytorna tänkta som gemensamma sociala

ytor och utformade på olika sätt”, berättar

Linnéa. Hon uppskattar Acrinovas lyhörd-

het för det nya arbetssättet och viljan att

bygga in variation i kontorsytorna, sam-

tidigt som ett effektivt utnyttjande av

dem skapas. ”Vi känner att vi fått precis

vad vi ville och behövde, till och med en

helt ny ingång i markplan som förbinder

vår egentliga yta på plan två. Det gjorde

att vi fick en mer välkomnande entré med

några extra arbetsytor och en social

mötesplats”, säger Linnéa.

Björnen 23, Järvgatan 3 Landskrona.

Hyresgäster: Folktandvården Skåne 1000 kvm och SWEP 1500 kvm. Fastigheten uppfyller

kriterierna för Miljöbyggnad Silver. Uppvärmningen och energianvändningen är fossilfri

med bergvärme och egenproducerad el via solceller. En energisnål konstruktion tillsammans

med en rad andra energieffektiva lösningar bidrar till ett så lågt klimatavtryck som möjligt

och i enlighet med Acrinovas Nollvision. Entreprenör: Byggmästar’n i Skåne. Arkitekt:

Bengt Husritare.

Linnéa Rönn, SWEP

Förvaltnings-

berättelse

ÅRSREDOVISNING 2023 35FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 202336 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Styrelsen och verkställande direktören för Acrinova AB (publ), organisationsnummer

556984-0910, får härmed upprätta årsredovisning och koncernredovisning för 2023.

Verksamhet

Acrinova är ett fastighetsbolag med säte och huvudkontor i Malmö och

aktien är noterad på Nasdaq Stockholm. Med ett strategiskt fokus på

fastigheter med hög utvecklingspotential skapas långsiktigt hållbara värden.

Acrinova har sedan 2015 byggt upp en portfölj med ett fastighetsvärde

som nu uppgår till 1 995 Mkr och med en omsättning på 147 Mkr.

Organisation

Acrinovas organisation består av VD, CFO samt funktioner för affärsut-

veckling, fastighetsförvaltning, marknad, kommunikation, hållbarhet,

IT, ekonomi och hyresadministration. Bolagets personal bemannar två

kontor i Malmö och Helsingborg.

Medelantalet anställda under året var 12 st varav andelen kvinnor var 8 st.

Sjukfrånvaron sjönk med 2,1 procentenhet till 2,7% under 2023.

Medarbetarnas välmående är viktigt för bolaget och varje år genomförs

en medarbetarundersökning. Utfallet för 2023 var 89 av 100 vilket är 4

punkter bättre än 2022 och är därmed på fortsatt på mycket höga nivåer.

Under 2023 har bolaget dragit ner tre tjänster och har per 31 december

totalt 8 anställda.

Förvärv och avyttringar

Inga förvärv eller avyttringar har skett under 2023. Däremot tecknades

ett avtal den 19 december om att avyttra fastigheten Trelleborg Euron 2

med tillträde för den nya ägaren den 1 februari 2024. Avtalat underlig-

gande fastighetsvärde i transaktionen var 151,1 mkr. Se vidare om fast-

ighetsbeståndets förändring under not 12.

Väsentliga händelser under året

Utöver ovanstående nämnda affär har tre av bolagets projekt färdig-

ställts under 2023, en bostadsfastighet i Åstorp, en kontorsfastighet i

Landskrona och en industrilokal i Trelleborg.

Under mars genomförde Acrinova en riktad företrädesemission av bolagets

B-aktier. Emissionen fulltecknades och tillförde bolaget ca 26 mkr (före

emissionskostnader).

Under året har Acrinovas miljöledningssystem erhållit en förnyad ISO

1400:2015 certifiering. Revisionen genomfördes utan avvikelser och är

en viktig del i bolagets hållbarhetsarbete.

För väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång, se not 34.

Ersättning till ledande befattningshavare

Med ledande befattningshavare avses verkställande direktören samt

övriga medlemmar i koncernledningen, se sid 89 för mer information.

Ersättningsutskottet bereder frågan om principerna för ersättning och

anställningsvillkor för koncernledningen och styrelsen beslutar om

verkställande direktörens ersättning och anställningsvillkor. Årsstämman

2023 beslutade om nya riktlinjer för ersättning till bolagets ledande

befattningshavare. Bolaget har för närvarande inte några ersättnings-

åtaganden gentemot koncernledningen utöver den fasta lönen. Se not 6

för belopp avseende ersättningar 2023. Styrelsens förslag till årsstämman

gällande riktlinjer för 2024 innehåller en ändring av vilka kriterier som

ska vara avgörande för eventuell bonusutbetalning.

Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare

Riktlinjerna för ersättning och andra anställningsvillkor för bolagsled-

ningen i Bolaget innebär i huvudsak att Bolaget ska erbjuda sina ledande

befattningshavare marknadsmässiga ersättningar och att kriterierna där-

vid ska utgöras av befattningshavarens ansvar, roll, kompetens och be-

fattning. Ersättningar till ledande befattningshavare beslutas av styrelsen

exklusive eventuella styrelseledamöter som är i beroendeställning till Bo-

laget eller bolagsledningen. Riktlinjerna ska tillämpas på nya avtal, eller

ändringar i existerande avtal som träffas med ledande befattningsha-

vare efter det att riktlinjerna fastställts och till dess att nya eller revidera-

de riktlinjer fastställs. Vad som stadgas om Bolaget gäller också i före-

kommande fall för koncernen.

Lön och annan ersättning samt eventuella aktierelaterade incitamentspro-

gram ska vara marknadsmässiga och ska sammanvägas på sådant sätt att

bolaget kan attrahera och behålla kompetenta ledande befattningshavare.

Ledande befattningshavare ska erbjudas en fast lön som är marknadsmässig

och baserad på arbetets svårighetsgrad och befattningshavarens ansvar,

roll, kompetens och befattning. Den fasta lönen ska omprövas minst årligen.

Rörliga ersättningar ska vara utformade enligt förutbestämda och mätbara

kriterier för att främja Bolagets långsiktiga värdeskapande. Den rörliga

ersättningen baseras på att bolagets förvaltningsresultat utvecklas positiv

samt att NKI når uppsatta mål. Bonusmodellen är uppbyggd på samma

sätt för alla anställda men med olika nivåer på bonusen beroende på

tjänst. Bonus ska aldrig överskrida 3 månadslöner.

Ledande befattningshavare äger rätt till marknadsmässiga pensions-

lösningar samt pensionsersättning. Samtliga pensionsåtaganden ska

vara premiebestämda. Löneavståenden kan utnyttjas för ökade pen-

sionsavsättningar genom engångsbetalda pensionspremier förutsatt

att totalkostnaden för Bolaget blir neutral.

Övriga förmåner, till exempel tjänstebil, extra sjukförsäkring eller företags-

hälsovård, ska vara av begränsat värde i förhållande till övrig ersättning och

kunna utgå i den utsträckning detta bedöms vara marknadsmässigt för

ledande befattningshavare i motsvarande position på jämförbar arbetsplats.

Mellan Bolaget och VD gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex (6)

månader. Mellan Bolaget och andra ledande befattningshavare föreligger

ingen generell uppsägningstid.

Ersättningar till ledande befattningshavare beslutas av styrelsen exklusive

eventuella styrelseledamöter som är i beroendeställning till Bolaget

eller bolagsledningen.

Styrelsen ska när så erfordras utvärdera behovet av aktierelaterade in-

citamentsprogram och vid behov framlägga beslutsförslag till årsstämman.

Beslut om eventuella aktie- och aktiekursrelaterade incitamentsprogram

riktade till ledande befattningshavare ska fattas av bolagsstämman och

bidra till långsiktig värdetillväxt.

Ledande befattningshavare ska kunna erbjudas ett motsvarande incitament

som det som skulle ha utgått under ett aktie- eller aktiekursrelaterat

incitamentsprogram, om sådant program skulle visa sig praktiskt ogenom-

förbart till följd av att sådant deltagande enligt Bolagets bedömning inte

kan ske till rimliga administrativa kostnader eller ekonomiska insatser.

Kostnaden och investeringen för Bolaget samt incitamentet och det eko-

nomiska utfallet för sådan ledande befattningshavare ska under sådana

förhållanden i allt väsentligt motsvara det aktie- eller aktiekursrelaterade

incitamentsprogrammet.

Inga avsteg från tidigare beslutade riktlinjer har skett.

Styrelsen ska äga rätt att frångå ovanstående riktlinjer om styrelsen

bedömer att det i enskilda fall föreligger särskilda skäl.

Utdelning

Styrelsen föreslår en utdelning om 0,30 kr per A- och B-aktie, att delas

ut vid två tillfällen.

Året som gått

ÅRSREDOVISNING 2023 37FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Rörelseresultat (Driftnetto)

Rörelseresultatet för räkenskapsåret 2023 uppgick till 102 324 tkr

(89 433). De totala intäkterna uppgick till 147 083 tkr (130 532) och

hyresintäkterna uppgick till 143 345 tkr (122 435). Ökningen beror framför

allt på ett större fastighetsbestånd i form av färdigställda projekt samt

årlig indexuppräkning av hyror. Av den totala intäktsökningen står nettot

av nya och sålda fastigheter för 8 668 tkr av den totala intäkts ökningen

för perioden. Bolaget periodiserar numera hyresrabatter linjärt över

hela hyresperioden, vilket har bidragit med en ökad intäkt på 2 173 tkr

jämfört med 2022. Jämförelsetal har ej räknats om retroaktivt på grund

av svårigheter att få fram korrekt historisk data i förhållande till beloppets

ringa storlek. Övriga intäkter uppgick till 3 738 tkr (8 097) för räkenskapsåret.

Övriga intäkter inkluderar 1 997 tkr i elstöd. Övriga intäkter sjunker på

grund av bolagets arbete med att renodla verksamheten och numera

verka som ett mer utpräglat fastighetsbolag med fokus på eget ägande

i stället för extern förvaltning. Förvaltningsverksamheten har succesivt

avvecklats under 2022 och 2023 och under kvartal 3 2023 har Acrinova

avslutat den sista förvaltningskunden.

Den ekonomiska uthyrningsgraden per 2023-12-31 uppgick till 94,0

procent (92,9) för det totala beståndet, medan samma nyckeltal gällande

förvaltningsfastigheterna uppgick till 95,2 procent (94,6). Sammantaget

visar resultatet på Acrinovas styrka att utveckla sina fastigheter med

trygg och stabil utveckling av uthyrningsgraden.

Fastighetskostnader uppgick hela räkenskapsåret till -44 759 tkr (-41 099).

De består i huvudsak av taxebundna kostnader samt löpande drift- och

underhållskostnader i befintligt bestånd. Ökningen är också en direkt

effekt av ett större fastighetsbestånd. Nettoeffekten av sålda och köpta

fastigheter under 2022 och 2023 var -2 091 tkr i ökade fastighetskost-

nader för 2023.

Förvaltningsresultat

Förvaltningsresultatet för 2023 uppgick till 38 491 tkr (27 026) vilket

är 42 procent bättre än för räknskapsåret 2022. Sammantaget uppgick

kostnader för central administration till -30 180 tkr (-38 352). I de centrala

administrationskostnaderna ingår bland annat kostnader för personal,

affärsutveckling, marknadsföring och börskostnader. Minskningen av de

administrativa kostnaderna för 2023 beror framför allt på lägre övriga

externa kostnader, såsom inhyrd personal/konsultkostnader samt

förändring i avskrivningar för inventarier. Dessutom kostnadsfördes

4 863 tkr för börsnoteringen under 2022.

Finansnettot räkenskapsåret 2023 summerade till -33 653 tkr (-24 054).

I de finansiella kostnaderna ingår räntor för extern finansiering samt

övriga finansiella kostnader såsom avgifter för finansiella instrument

och checkkredit. Ökningen av finansiella kostnader beror på både höjda

räntor samt ett större fastighetsbestånd och därmed en större

räntebärande skuld. De totala räntebärande skulderna uppgick per

2023–12–31 till 1 092 317 tkr (995 689).

Resultat före skatt

Resultat före skatt uppgick till -10 451 tkr (103 485). Resultatet påverkas

av den nedskrivning av goodwill som genomfördes under årets andra

kvartal. Koncernens goodwill härrör till köpet av Norama Asset Mana-

gement AB, numera Acrinova Förvaltning AB. Nedskrivningen är en

konsekvens av viss förskjutning av tillväxtprognosen samt marknadens

förändrade riskbenägenhet, vilket har påverkat den diskonteringsränta

som använts vid test av värdet på bolagets goodwill. Denna nedskrivning

belastar årets resultat med -7 500 tkr.

Orealiserade värdeförändringar på derivat blev -31 920 tkr (56 592)

för hela räkenskapsåret. Räntederivat värderas genom att framtida

kassaflöden diskonteras till nuvärde. Den stora avvikelsen mot 2022

beror på att det under 2022 var kraftigt höjda marknadsräntor som på-

verkade marknadsvärdet positivt, en vinst som till stor del redovisades

redan då. Under senare delen av 2023 har de långa marknadsräntorna

sjunkit vilket påverkat marknadsvärdet omvänt.

Under realiserade värdeförändringar finansiella tillgångar finns en

återföring av en tidigare nedskriven osäker fordran på 8 000 tkr från år

2022 som nu inte längre bedöms som osäker.

Värdeförändringar för fastigheterna uppgick till -17 966 tkr (27 783)

för året. Skillnaderna mot samma period föregående år är att det

under 2022 skedde stora värdeökningar för fastigheter generellt

på marknaden. De orealiserade värdeförändringarna förklaras av

omvärdering av fastigheter där vakansgraden förändrats, hyresavtal

omförhandlats eller där avkastningskravet förändrats alternativt att

investeringar gjorts i fastigheten. Se vidare under not 12 för tillvä-

gagångssätt vid fastighetsvärderingar. För Acrinova beror den lägre

värderingen framför allt på förändrade avkastningskrav.

Resultat efter skatt

Årets resultat för 2023 blev 7 764 tkr (79 336). Skatt på årets resultat

för räkenskapsåret blev 18 215 tkr (-24 149) varav -4 631 tkr (-2 793)

avser aktuell skatt och 22 846 tkr (-21 356) avser uppskjuten skatt. Den

stora förändringen i uppskjuten skatt beror framför allt på förändrat

marknadsvärde på de finansiella instrumenten och fastigheterna.

Resultat

HYRESINTÄKTER PER TYP AV FASTIGHET

Extern handel/

Service

34 313 Tkr

Bostäder

12 140 Tkr

Samhälls-

fastigheter

5 870 Tkr

Kontor

15 886 Tkr

75 136 Tkr

Logistik/Produktion

Totalt

143 345

Tkr

ÅRSREDOVISNING 202338 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Balansräkning

Fastighetsbestånd

Värdet på koncernens fastigheter per 2023–12–31 uppgick till 1 995 250 tkr

(1 854 325). Fastighetsbeståndets värde har fastställts per 2023–12–31

och har baserats på externa värderingar gjorda av Newsec Advice AB

löpande under en period av 12 månader, varav 73% har genomförts

under fjärde kvartalet. Dessa externa värderingar har kompletterats

med interna värderingar för hela beståndet per 2023–12–31. Värde-

ringarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för respektive

fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknads-

läge, hyresnivåer, drifts-, underhålls och förvaltningsadministrations-

kostnader samt behov av investeringar. Under 2023 har inga förvärv eller

avyttringar genomförts.

Bolaget har från 1 januari 2023 valt att redovisa Installationer under

Förvaltningsfastigheter i stället för under Maskiner och Inventarier.

Per 2022–12–31 var bokfört värde på installationer 9 974 tkr.

Fordringar

Övriga långfristiga fordringar var 12 083 tkr (16 850) per 2023–12–31.

Minskningen av långfristiga fordringar beror på att en fordran på in-

tressebolag omvandlats till villkorat aktieägartillskott.

Övriga kortfristiga fordringar per 2023–12–31 var 7 834 tkr (57 990),

skillnaden avser i huvudsak ett investeringsbidrag som betalades ut i

juni 2023 samt investeringsmoms som reglerats.

Likvida medel

Likvida medel uppgick till 43 058 tkr (28 311) per 2023–12–31.

Uppskjuten skatt

Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 23-12-31 till 61 303 tkr, varav

12 372 tkr utgörs av uppskjuten skattefordran och 73 675 tkr av upp-

skjuten skatteskuld. Per 22-12-31 uppgick uppskjuten skatteskuld till

84 148 tkr, varav 4 310 tkr utgörs av uppskjuten skattefordran och

88 458 tkr av uppskjuten skatteskuld. Den uppskjutna skatteskulden är

till största delen hänförlig till orealiserade värdeförändringar på fastig-

heter och räntederivat, men även till underskottsavdrag och ränteav-

dragsbegränsningar.

Skulder

De räntebärande skulderna i koncernen uppgick den 31 december

2023 till 1 092 317 tkr (995 689), varav 1 090 317 tkr (970 539) avsåg

skulder till kreditinstitut. Ökningen av räntebärande skulder beror på

ett ökat kapitalbehov hänfört till projektutveckling och nyproduktion.

Belåningsgraden uppgick till 54,7 procent (53,7) och nettobelånings-

graden med hänsyn tagen till likvida medel uppgick till 52,6 procent

(52,2). Se vidare under avsnittet Finansiering på sidan 40.

Per 2023-12-31 ingick Långfristiga leasingskulder i Övriga långfristiga

skulder med 7 571 tkr (6 384), kortfristiga leasingskulder ingick i Övriga

kortfristiga skulder med 1 792 tkr (2 342).

Eget kapital

Det egna kapitalet uppgick per 2023–12–31 till 946 923 tkr (941 294).

Skillnaden i eget kapital beror på redovisat resultat reducerat med utdelning

som beslutats under 2023. Dessutom har Acrinova under mars 2023 genom-

fört en företrädesemission som tillfört bolaget 25 291 tkr i eget kapital

efter emissionskostnader.

Soliditeten per 2023–12–31 uppgick till 43,8 procen t (44,9) och av-

kastning på eget kapital till 0,82 procent (8,74). NAV, kr/aktier, per

2023–12–31 var 14,30 kr/aktie (14,91).

SKULDER OCH EGET KAPITAL

924 068 Tkr

Fritt eget kapital

Övriga skulder

62 772 Tkr

Aktiekapital

22 855 Tkr

Räntebärande

skulder

1 092 317 Tkr

Uppskjuten skatt

61 303 Tkr

Totalt

2 163

Mkr

Totalt kassaflöde för räkenskapsåret 2023 är positivt och uppgick till

14 747 tkr (-46 346). Från den löpande verksamheten visar koncernen

ett positivt kassaflöde vilket uppgick till 71 226 tkr (-15 763).

Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -149 533 tkr

(-212 880). Det negativa kassaflödet beror framför allt på de nyproduk-

tionsprojekt som är och har varit i produktion.

Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 93 054 tkr

(182 298) för räkenskapsåret. Skillnaden mot föregående år beror

på mindre upplåning till följd av färre pågående projekt under 2023

jämfört med 2022, samt högre utdelning. Under mars 2023 genom-

fördes en emission på 25

291 tkr.

Kassaflöde

Moderbolagets verksamhet är att i första hand utföra koncern gemen-

samma tjänster inklusive finansiella tjänster.

De totala intäkterna för räkenskapsåret 2023 uppgick till 12 782 tkr

(18 753) och är framför allt fakturering av management fee.

Resultat efter skatt uppgick till -15 443 tkr (1 211). Skillnaden i resultatet

mellan åren beror på en tidigare nedskrivning av en finansiell fordran

på 8 000 tkr som nu inte längre anses som osäker och därför återförts

samt nedskrivning av aktier i dotterbolag på -22 779 tkr. Dessutom

ökar räntenettot till följd av stora likvidflöden från räntederivat.

Finansiella anläggningstillgångar per 2023–12–31 uppgick till 594 145 tkr

(590 864). Ökningen beror på villkorade aktieägartillskott till ett

intressebolag samt koncernbidrag på sammanlagt 29 867 tkr, samtidigt

har aktier i dotterbolag skrivits ned med 22 779 tkr.

Moderbolagets räntebärande skulder uppgick per 2023–12–31 till

2 000 tkr (30 150).

Moderbolaget

ÅRSREDOVISNING 2023 39FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Flerårsöversikt

Acrinova presenterar finansiella nyckeltal som värdefull kompletterande information till investerare vilket möjliggör bättre utvärdering av bolagets

prestation.

FINANSIELLA NYCKELTAL 2023 2022 2021 2020

Nettoomsättning, Tkr 147 083 130 532 101 955 109 451

Hyresintäkter, Tkr* 143 345 122 435 72 345 55 798

Rörelseresultat, Tkr 102 324 89 433 72 614 78 847

Förvaltningsresultat, Tkr 38 491 27 026 19 711 17 236

Årets resultat efter skatt, Tkr**** 7 764 79 336 153 164 42 740

Fastighetsvärde, verkligt värde, Tkr 1 995 250 1 854 325 1 603 550 864 036

Balansomslutning, Tkr 2 163 315 2 095 704 1 831 232 1 014 473

Likvida medel, Tkr 43 058 28 311 74 657 47 187

Utestående aktier 68 566 156 64 756 926 64 756 926 41 295 070

Genomsnittligt antal aktier*** 67 658 203 64 756 926 52 183 017 40 519 463

Avkastning på Eget Kapital, % 0,82 8,74 22,67 9,75

Soliditet, % 43,8 44,9 47,8 46,9

Belåningsgrad fastigheter, % 54,7 53,7 49,8 53,4

Räntetäckningsgrad, ggr ** 2,17 2,16 2,46 2,57

Förvaltningsresultat, kr/aktie*** 0,57 0,42 0,38 0,43

Årets resultat kr/aktie, före och efter utspädning **** 0,11 1,23 2,94 1,05

Eget kapital, kr/aktie*** 14,00 14,54 16,77 11,75

NAV, kr/aktier** 14,30 14,91 14,49 12,39

* Fördelningen av intäkterna har justerats i jämförelsetalen, se not 5.

** Definitionerna för räntetäckningsgrad och NAV, kr/aktie har ändrats för att mer harmonisera med hur övriga bolag inom fastighetsbranschen beräknar dessa nyckeltal.

Jämförelsetal har justerats enligt de nya definitionerna.

*** Antalet aktier har justerats i beräkningarna för den fondemission som registrerades hos Bolagsverket den 2 mars 2021

**** Årets resultat redovisas enligt definitionen i IAS 1 och resultat per aktie redovisas enligt definitionen i IAS 33 och är inga alternativa nyckeltal enligt ESMA.

Intjäningsförmåga

I tabellen nedan presenterar Acrinova sin intjäningsförmåga på tolv-

månadersbasis. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsför-

mågan inte ska jämställas med en prognos för de kommande 12 måna-

derna. Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av

hyres-, vakans- eller ränteförändringar. Acrinovas resultat räkning på-

verkas dessutom av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet samt

kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Ytterli-

gare resultatpåverkande poster är värdeförändringar avseende derivat.

Detta har ej heller beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Intjänings-

förmågan baseras på fastighets beståndets kontrakterade hyresintäkter,

bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt kostnader för

administration. Fastigheter som förvärvats under perioden har justerats

till helår. Även projektfastigheter med kontrakterade hyror har justerats till

helårseffekt. Kostnader för de räntebärande skulderna har baserats

på

koncernens genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av derivat instrument.

Tkr 31 dec 2023 30 sept 2023 30 juni 2023 31 mars 2023 31 dec 2022

Hyresvärde 169 925 164 742 165 992 164 862 159 603

Vakanser -10 158 -9 453 -10 909 -9 721 -10 191

Summa Hyresintäkter 159 767 155 289 155 083 155 142 149 413

Driftskostnader -45 557 -46 640 -47 256 -48 471 -44 170

Driftsnetto 114 210 108 649 107 827 106 671 105 243

Administration -27 230 -27 680 -29 132 -31 332 -28 967

Finansnetto -43 329 -43 339 -41 821 -38 775 -33 779

FÖRVALTNINGSRESULTAT 43 651 37 629 36 874 36 564 42 497

ÅRSREDOVISNING 202340 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Koncernen är finansierad med eget kapital och banklån. Acrinovas

upplåning sker framför allt i bank med pantbrev som säkerhet. Lånen

är hänförliga till krediter som upptagits vid förvärv, refinansiering av

den befintliga portföljen och projekt. Per den 31 december 2023 har

koncernen totalt räntebärande skulder om 1 092 317 tkr (995 689) varav

lån till kreditinstitut om 1 090 317 tkr (970 539) och utställda reverslån

om 2 000 tkr (25 150). Den nettoräntebärande skulden är 1 049 259 tkr

(967 378).

Att bolaget till övervägande del finansierar sitt kapitalbehov via banklån

och emissioner gör att Acrinova kan hålla en relativt låg räntenivå och

har per den 31 december 2023 en snittränta på 4,00 procent (3,39)

med beaktande av bolagets räntederivat.

Belåningsgraden, räntebärande skulder i förhållande till redovisat

fastighetsvärde, uppgick till 54,7 procent (53,7) per 31 december 2023.

Nettobelåningsgraden, räntebärande skulder efter avdrag för likvida

medel i förhållande till redovisat fastighetsvärde, uppgick till 52,6

procent (52,2) och likvida medel uppgick till 43 058 tkr (28 311) per 31

december 2023.

Finanspolicy

Acrinovas finanspolicy syftar till att begränsa bolagets finansiella risker

som i huvudsak utgörs av finansierings-, ränte- och likviditetsrisk. Policyn

fastställs av styrelsen och utvärderas årligen. Bolagets kortsiktiga och

långsiktiga kapitalförsörjning ska säkerställas genom att anpassa den

finansiella strategin efter bolagets verksamhet. Policyn ställer upp ett

antal målsättningar som bolaget långsiktigt ska agera inom.

MÅLSÄTTNINGAR I URVAL MÅL UTFALL 23–12–31

Genomsnittlig kapitalbindning* >1,5 år 2,6 år

Andel kapitalförfall inom 1 år < 50% 16,9%

Genomsnittlig räntebindning 1-5 år 2,5 år

Antal räntejusteringar inom 1 år* < 60% 40,9%

Andel lån till rörlig ränta* < 60% 40,7%

Antal kreditgivare >1 st 8 st

Kapitalbindning

Acrinova eftersträvar en fördelning mellan olika långivare samt differen-

tierade bindningstider i enlighet med fastlagd finanspolicy. Optimal

kapitalbindningstid utvärderas utifrån prissättning och refinansierings-

risk. Av bolagets räntebärande skulder utgör andelen med lång kapital-

bindning (över tolv månader) 83,1 procent (82,5). Den genom snittliga

kapitalbindningen vid periodens utgång uppgick till 2,6 år (2,7 år).

Räntebindning

Strategin för räntebindningen är att ha en viss andel av låneportföljen

med rörlig räntebindning och resterande del bundet på längre löptider.

På så sätt kan bolaget dra nytta av de lägre rörliga räntorna samtidigt

som de bundna räntorna ger skydd mot stigande räntor. I finanspolicyn

finns en begränsning som innebär att genomsnittlig räntebindning inte

får understiga 1 år samt att andelen räntebindningsförfall inom 1 år

inte får överstiga 60 procent av räntebärande skulder.

För att nå önskad räntebindning nyttjas räntederivat. Acrinova arbetar

aktivt med att bevaka marknaden för optimal effekt och utnyttjade det

låga ränteläget i början av 2022 för att ytterligare öka och förlänga

derivatportföljen. Detta ser Acrinova nu tydliga effekter av genom att

räntenivåer kan hållas nere.

Den genomsnittliga räntan per 31 december 2023 var 4,00 procent

(3,39) med beaktande av bolagets räntederivat. Vid samma tidpunkt

uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden till 2,5 år (3,4 år).

Med beaktande av marknadens ränteprognoser förväntar sig Acrinova

viss sänkning av räntenivåerna under 2024.

Finansiering

100

200

300

400

500

2028+2027202620252024

Räntebindning

Mkr

110

År för förfall

447

155

325

100

200

300

400

2028+2027202620252024

Kapitalbindning

Mkr

371

313

159

År för förfall

185

KAPITALBINDNING RÄNTEBINDNING

* Beräkning av genomsnittlig räntebindning, antal räntejusteringar inom 1 år och

andel lån till rörlig ränta inkluderar effekter av räntederivat.

ÅRSREDOVISNING 2023 41FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Förväntad framtida utveckling

Acrinova har haft en substantiell tillväxt sedan bolaget startades.

Koncernens första verksamhetsår avslutades med ett fastighetsvärde

på 251 Mkr. Nu, sju år senare, avslutas 2023 med ett fastighetsvärde på

1 995 Mkr. Koncernen fortsätter att vara verksam på den svenska sidan

av Öresundsregionen där tillväxt ska ske med god lönsamhet och bibe-

hållen stabil finansiell ställning.

Acrinova planerar för fortsatt tillväxt med fastighetsförvärv, egna projekt

och effektiv uthyrning. I en omvärld med allt högre energikostnader

kommer även fortsättningsvis ett större fokus att läggas på värde-

skapande gröna och hållbara investeringar i befintligt bestånd.

För 2024 förutspår Acrinova en fortsatt avvaktande fastighetsmarknad

med få transaktioner, framför allt beroende på fortsatt låg tillgång till

kapital, höga finansieringskostnader och osäkerhet på marknaden

kring avkastningskrav. Acrinova följer detta noga och står väl rustade

när transaktionsmarknaden vänder.

Grön finansiering

För att möjliggöra upptagandet av gröna lån till förmånligare villkor

i framtiden togs ett grönt finansiellt ramverk fram under år 2021.

Ramverket är framtaget i enlighet med Green Bond Principles (GBP)

och Green Loan Principles (GLP) med en second opinion från av Cicero.

I dagsläget är inga finansiering upptagen enligt detta ramverk, då

obligationsmarknaden under de senaste åren inte varit ett attraktivt

finansieringsalternativ.

Finansiella riskbegränsningar

Acrinova har en ambitiös tillväxtplan och för att säkerställa en finansiell

stabilitet vid tillväxt har bolaget, som ett komplement till finanspolicyn,

infört 3 finansiella riskbegränsningsmått att förhålla sig till. Dessa

nyckeltal är Räntetäckningsgrad, Belåningsgrad och Soliditet. För

2023-12-31 var räntetäckningsgraden 2,17 ggr (2,16), belåningsgrad

54,7 procent (53,7) och soliditet 43,8 procent (44,9).

20232022202120202019

% %ggr

SOLIDITET RÄNTETÄCKNINGSGRAD BELÅNINGSGRAD

Långsiktigt minst 30 %

Långsiktigt ej mindre är 2 ggr

Långsiktigt ej över 63 %

20232022202120202019

ÅRSREDOVISNING 202342 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Aktien och ägarförteckning

A-aktier och B-aktier

Acrinova har två aktieslag, A-och B-aktier, sedan den extra bolagsstämman

den 1 mars 2021. Varje aktie av serie A berättigar till tio röster och varje

aktie av serie B berättigar till en röst. Samtliga angivelser på denna sida

är omräknade i enlighet med stämmobeslutet. Aktierna är sedan den 16

december 2022 noterade på Nasdaq Stockholm, Small Cap, med beteck-

ningen ACRI A och ACRI B. Bolagets aktier var dessförinnan noterade på

Nasdaq First North Premier Growth Market sedan 9 december 2019 och

innan dess noterade på Spotlight Stock Market sedan den 2 mars 2015.

Totalt finns det per 2023–12–31 68 566 156 aktier, varav 23 749 575

A-aktier och 44 816 581 B-aktier. Bolagets aktiekapital är ca 22 855 tkr

och varje aktie har ett kvotvärde om ca 0,333 kr.

Emissioner

Under mars 2023 genomfördes en företrädesemission om 3 809 230

aktier av serie B till en kurs om 6,79 kr/aktie. Emissionen tillförde Acrinova

25 291 tkr i eget kapital efter emissionskostnader. De emitterade aktierna

registrerades hos Bolagsverket den 17 april 2023.

Styrelsen har ett bemyndigande från bolagsstämman om att kunna be-

sluta om emissioner uppgående till högst 20 procent av totalt antal aktier.

Börsvärde och NAV

Högsta stängningskursen för bolagets A-aktie under året var 8,85 kr per

2023–12–22 och den lägsta var 6,85 kr per 2023–05-12. Högsta stängnings-

kursen för bolagets B-aktie under året var 9,00 kr per 2023–12–21 och

lägsta var 6,00 kr per 2023–05-29. Sista stängningskurs 2023–12–29 var

8,40 kr (ACRI A) och 8,24 kr (ACRI B). Det totala börsvärdet uppgick till

cirka 569 Mkr per 2023–12–31. Aktiens långsiktiga substansvärde (NAV, kr/

aktier) uppgick till 14,30 kr per aktie (14,91) och totalt till 980 Mkr (966).

Utdelning

Under 2023 har årsstämman beslutat om och delat ut 0,40 kr per aktie

(0,20). Utdelningen har skett uppdelat på två tillfällen om 0,20 kr per

tillfälle. Utdelning har skett den 8 maj och den 25 oktober.

Inför årsstämman 2024 föreslår styrelsen att en utdelning om 0,30 kr per

aktie fördelat på två utbetalningstillfällen lämnas för räkenskapsåret 2023.

Optionsprogram

Acrinova har inga utestående optionsprogram.

AKTIEÄGARLISTA 2023–12–31

Namn ACRI A ACRI B Röster % Innehav %

MALMÖHUS INVEST AB 5 224 067 7 441 040 21,1 18,5

SVEDULF FASTIGHETS AKTIEBOLAG 4 552 814 6 171 532 18,3 15,6

SVENSKA STADSBYGGEN I NACKA STRAND AB 3 202 040 5 713 685 13,4 13,0

OLAVIA AB 1 113 972 1 747 601 4,6 4,2

OXHÖGENS FASTIGHETER AB 613 842 1 057 455 2,6 2,4

JAH AB 625 000 698 529 2,5 1,9

SEB AB, LUXEMBOURG BRANCH, W8IMY 575 000 401 564 2,2 1,4

EWERLOF, MARIA 533 049 31 355 1,9 0,8

HANDELSBANKEN LIV FÖRSÄKRINGSAKTIEBOLAG 444 700 780 944 1,9 1,8

NORDEA LIVFÖRSÄKRING SVERIGE AB 444 803 720 911 1,8 1,7

ÖVRIGA (CA 2 300 ST) 6 420 288 20 051 965 29,8 38,6

TOTALT 23 749 575 44 816 581 100,0 100,0

DATA PER AKTIE 2023 2022 2021 2020

Förvaltningsresultat, kr/aktie* 0,57 0,42 0,38 0,43

Årets resultat kr/aktie, före och efter utspädning* 0,11 1,23 2,94 1,05

Eget kapital, kr/aktie* 14,00 14,54 16,77 11,75

NAV, kr/aktie 14,30 14,91 14,49 12,39

Utestående aktier 68 566 156 64 756 926 64 756 926 41 295 070

Genomsnittligt antal aktier* 67 658 203 64 756 926 52 183 017 40 519 463

*Antalet aktier har justerats i beräkningarna för den fondemission som registrerades hos Bolagsverket den 2 mars 2021.

Handelsplats: Nasdaq Stockholm, Small Cap

Kortnamn: ACRI A respektive ACRI B

Acrinova A ISIN: SE0015660014

Acrinova B ISIN: SE0015660030

ACRI-B, kronor per aktieACRI-A, kronor per aktie

Jan

Feb

Mars

Apr

Maj

Juni

Sep

Aug

Juli

Dec

Nov

Okt

20232022202120202019

NAV ACRI-A ACRI-B

NAV OCH STÄNGNINGSKURS T O M 2023–12–31 BÖRSUTVECKLING 2023–01–01 – 2023–12–31

ACRI-B, kronor per aktieACRI-A, kronor per aktie

Jan

Feb

Mars

Apr

Maj

Juni

Sep

Aug

Juli

Dec

Nov

Okt

20232022202120202019

NAV ACRI-A ACRI-B

ÅRSREDOVISNING 2023 43FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Risker och osäkerhetsfaktorer

På Acrinova arbetar vi systematiskt med att identifiera, analysera och hantera risker. Arbetet

med riskhantering sker både på verksamhets- och projektnivå och bolagets ledningsgrupp

genomför årliga riskanalyser som styrelsen sedan godkänner. Genom tydliga kontrollplaner

och kontinuerlig uppföljning säkerställs kvaliteten i arbetet. Acrinova delar in riskerna i fyra

huvudkategorier: operativa risker, strategiska risker, hållbarhetsrisker samt regelefterlevnad

och finansiella risker.

Operativa risker

Hyresintäkter och vakanser

Risk:

Acrinovas hyresintäkter påverkas av ett flertal omvärldsfaktorer såsom

konjunkturutveckling, utbud på marknaden och konkurrens. Dessutom

är Acrinovas möjlighet att erbjuda lämpliga och prisvärda lokaler till

kunder en viktig faktor. En vanlig orsak till minskade hyresintäkter

är en minskad uthyrningsgrad exempelvis genom att hyresgäster

flyttar ut från lokalerna och att bolaget därefter inte lyckas hyra ut

dessa inom rimlig tid vilket i sin tur kan påverka fastighetsvärdena. En

konjunkturnedgång kan även påverka kunders förmåga att fullgöra sina

betalningsförpliktelser.

Hantering av risk:

• Nära kontakt med kunderna gör att vi snabbt kan fånga upp förändrade

förutsättningar.

• God marknadskännedom gör att vi kan erbjuda lösningar och hitta

möjligheter.

• Regelbundna kundundersökningar ger oss god förståelse för kundernas

upplevelser och ett underlag som hjälper oss att agera skyndsamt.

• Ett stort antal diversifierade kunder inom olika branscher ger en god

riskspridning för marknadens svängningar.

• Kontinuerlig kreditbevakning av kundernas betalningsförmåga.

Ökade fastighetskostnader

Risk:

Drifts- och underhållskostnader avser till exempel kostnaden för vatten,

el, renhållning, värme samt kostnader som syftar till att långsiktigt bevara

byggnadens standard. En majoritet av dessa kostnader debiteras ut till

hyresgästerna men det finns en risk vid ökade kostnader att hyresgästen

inte kan täcka dessa fullt ut. I den mån kostnadshöjningar inte går att

kompensera genom reglering i hyreskontrakt, hyreshöjningar eller genom

en ökning av serviceavgifterna i de avtal Acrinova är ansvarig för den

tekniska förvaltningen, kan bolagets drifts- och underhållskostnader

öka och då påverka bolagets finansiella ställning och resultat negativt.

Hantering av risk:

• Strukturerat arbete med energieffektiviseringar ger lägre energikostnader.

• Individuell mätning i lokalerna ger hyresgästerna möjligheten att styra

den egna förbrukningen.

• Solceller ger goda möjligheter till fossilfri drift.

• Implementering av Miljöbyggnad iDrift som standard i omställningen

av det äldre beståndet.

• Regelbunden uppföljning av bolagets kostnader ger god kostnadskontroll.

Transaktioner

Fastighetsförvärv exponerar Acrinova mot ett flertal risker, däribland i

förhållande till den förvärvade fastigheten såväl som förvärvsprocessen.

Under själva förvärvsprocessen görs ett antal antaganden och ställnings-

taganden baserat på den undersökning av fastigheten eller bolaget som

ska

förvärvas samt annan information som är tillgänglig vid förvärvstid-

punkten, inklusive antaganden om framtida hyresintäkter och rörelse-

kostnader. Vid genomförda fastighetsförvärv utgörs riskerna även av bland

annat risker kopplade till miljöförhållanden samt tekniska brister. Vid förvärv

av bolag som äger fastigheter tillkommer även risker för till exempel

bristfällig bokföring för den förvärvade verksamheten och legala tvister.

Hantering av risk:

• En väl dokumenterad och genomarbetad DD-process.

• Med ett dedikerat team med stor erfarenhet av transaktioner kan vi

snabbt identifiera möjligheter, felaktigheter och risker i transaktionen.

• God marknadskännedom.

ÅRSREDOVISNING 202344 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Strategiska risker

Bolagets IT-miljö

Acrinovas förmåga att effektivt styra verksamheten och upprätthålla

en god intern kontroll är beroende av välfungerande IT-system. Avbrott

eller fel i kritiska system skulle kunna leda till störningar i verksamheten

och viktiga affärsprocesser. Bolaget förlitar sig på IT-system i den dagliga

verksamheten. Det är därför av stor vikt att IT-leverantörerna kan upprätt-

hålla och uppdatera Koncernens befintliga IT-system och att Acrinova har

effektiva brandväggar och antivirusprogram. Eventuella avbrott eller fel

i kritiska IT-system som används av Acrinova, bland annat sådana som

orsakas av sabotage, datavirus, handhavandefel, programvarufel eller

datorfel, skulle kunna påverka koncernens verksamhet negativt.

Hantering av risk:

• Regelbundna interna kontroller.

• Behörighetsbegräsning och regelbunden granskning av användare och

behörigheter.

• Kontinuerlig uppdatering och säkerhetsgenomgång av kritiska system.

• Intern information om specifika aktuella hot samt årlig policygenomgång.

• Kontinuerlig risk- och sårbarhetsanalys av servrar, nätverk och enheter.

Fastighetsutveckling/Projekt

Bolagets affärsidé innefattar bland annat ny- och vidareutveckling

av fastigheter. Möjligheten att genomföra ekonomiskt lönsamma

utvecklingsprojekt är beroende av ett antal faktorer, såsom Acrinovas

förmåga att anlita extern specialistkompetens, däribland konsulter som

är specialiserade inom projektering, byggledning och detaljplanerings-

processer. Vidare är goda kommunrelationer viktiga i samband med de

olika detaljplaneprocesser som koncernen driver.

Därutöver kan nyproduktionsprojekt, större ombyggnationer och

renoveringar försenas och/eller bli dyrare än vad som initialt förutsågs.

Förseningar vid renoveringar eller ombyggnationer kan även medföra

att hyresgästerna eventuellt inte kan utnyttja lokalerna helt eller delvis

från den förväntade tidpunkten, vilket skulle kunna resultera i ökade

kostnader och/eller minskade intäkter.

Hantering av risk:

• Starkt nätverk inom olika specialistkompetensområden.

• Bra relationer med kommuner där Acrinova är en aktör som bidrar till

positiv utveckling på de orter där vi verkar.

• Tät uppföljning under projektets gång ger oss möjlighet att agera

snabbt på vid plötsliga förändringar.

• Fastpris eller takpris ger oss god ekonomisk planering.

• Hyreskontrakt signerade innan byggstart ger förutom ekonomisk

trygghet i projekten även tät dialog och goda relationer med hyres-

gästerna i utformningen av nya lokaler.

Nyckelpersoner

Att kunna attrahera, motivera och behålla kvalificerad personal och

ledande befattningshavare är viktigt för koncernens verksamhet

och framgång. Acrinova är beroende av nyckelpersoner som besitter

kunskap och erfarenhet från fastighetsbranschen som är central för

Acrinovas verksamhet. Det råder hård konkurrens om högkvalificerad

personal med relevant kunskap och kompetens inom koncernens verk-

samhetsområden.

Hantering av risk:

• Engagerat team som ger varandra utrymme att utvecklas och utmanas

professionellt.

• Marknadsmässig ersättning för samtliga medarbetare och nyckelpersoner.

• Årlig medarbetarundersökningen ger ett bra underlag kring möjliga

förbättringar.

• Acrinova besitter ett stort nätverk inom branschen vilket underlättar

både i rekrytering och personlig utveckling för befintliga medarbetare.

Hållbarhetsrisker

Klimatförändringar

För mänskligheten är klimatförändringarna en stor global risk. För fastig-

hetsbolag kan klimatförändringarna bland annat innebära förändrade

väderförhållanden, högre vattennivåer och förändringar i den fysiska

miljön som påverkar fastigheterna. Detta kan kräva investeringar i fastig-

heternas inom- och utomhusmiljö för att möta nya risker, standarder

och miljöpolitiska beslut.

Hantering av risk:

• Nollvision och Miljöbyggnad Silver i nyproduktion skapar goda förutsätt-

ningar för långsiktig och fossilfri drift av nyproducerade fastigheter.

• Energiinventering av det befintliga beståndet ger goda möjligheter

till planerad energioptimering för att minska fastigheternas energi-

användning och klimatpåverkan.

• Miljöbyggnad iDrift som standard i det äldre beståndet möter moderna

miljökrav.

ÅRSREDOVISNING 2023 45FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Regelefterlevnad och Finansiella risker

Miljöpåverkan i fastighetsbeståndet och i nyproduktion

Acrinova arbetar med fastigheter och byggnader som kan påverka och

påverkas av den fysiska miljön. Därför analyserar vi miljörisker som

kan ha konsekvenser för vår verksamhet, våra kunder och samhället.

Vi strävar efter att minimera dessa risker genom att följa lagar, regler

och certifieringar, samt genom att investera i energieffektivitet och

förnybar energi.

Hantering av risk:

• Miljöaspektförteckning med årlig genomgång och riskbedömning av

hela verksamheten.

• Tydlig kravställning genom generella miljö- och hållbarhetskrav i projekt.

• Noggranna DD-processer vid förvärv kan bland annat identifiera möjliga

miljöbelastningar av tidigare ägare.

Ökade hållbarhetskrav från kunder

Miljö- och klimatmedvetenheten ökar i samhället och Acrinova har

sedan bolagets start arbetat med högt ställda miljökrav i projekt och

nyproduktion. Fler företag ställer krav på att de fastigheter de hyr ska

möta moderna hållbarhetskrav genom bland annat förnyelsebar energi

och certifiering enligt välkända standarder. I det äldre beståndet är

varje fastighet unik i hur långt omställningen kan göras. Fastigheter

som inte möter moderna miljökrav kan därför bli svårare och mindre

lönsamma att hyra ut samt svårare att finansiera.

Hantering av risk:

• Energiinventering av samtliga fastigheter ger underlag till förbättringar

och investeringar som bidrar till att möta nya standarder.

• Omställning av det befintliga beståndet enligt Miljöbyggnad iDrift

möter och framtidssäkrar även äldre fastigheter.

• Förnyelsebar och fossilfri energileverans som krav och standard.

Arbetsmiljö

En hållbar arbetsplats är viktig för Acrinovas medarbetares trivsel och

hälsa. Acrinova strävar efter att skapa en arbetsmiljö som är trygg, säker

och hälsosam, både psykosocialt och fysiskt. Om Acrinova inte erbjuder

en hållbar arbetsplats riskerar bolaget att förlora kompetenta medarbe-

tare, få sämre resultat och ett skadat förtroende för varumärket.

Hantering av risk:

• Kontroller över hur arbetsplatssäkerheten efterföljs sker kontinuerligt.

• Hälsofrämjande åtgärder genom friskvårdsbidrag och sjukvårdsförsäkring.

• Årlig, anonymiserad, medarbetarenkät utvärderar den fysiska och

psykosociala arbetsmiljön.

• Årliga medarbetarsamtal med en handlingsplan för kommande år

• Samtliga medarbetare erbjuds hälsoundersökning varje eller vartannat år.

Regelefterlevnad

Som ett börsnoterat aktiebolag måste Acrinova efterleva kraven i ett

antal koder, lagar och regleringar. Nya lagar och bestämmelser, eller

en förändring avseende tillämpningen av nuvarande lagar och bestäm-

melser som Acrinova måste beakta i sin verksamhet, eller som påverkar

hyresgästers verksamhet, kan komma att ha en inverkan på koncernens

verksamhet, finansiella ställning, resultat och framtidsutsikter. Det

finns också en risk att Acrinovas tolkning av tillämpliga lagar och regler

inte är korrekt, eller att den vedertagna tolkningen av dessa lagar kan

ändras i framtiden.

Hantering av risk:

• Utveckling av lagar och regelverk följs noga inom de områden som kan

komma att påverka Acrinova.

• Effekter av regeländringar analyseras.

• Tydliga rutiner och god intern kontroll gör att förändringar snabbt kan

fångas upp.

Känslighetsanalys

KASSAFLÖDE* FÖRÄNDRING EFFEKT PÅ KASSAFLÖDE, TKR

Uthyrningsgrad +/- 1 procentenhet +/- 1 686

Fastighetskostnader +/- 1% +/- 448

Räntekostnader +/- 1 procentenhet +/- 4 523

* Uthyrningsgrad beräknas på hyresvärdet. Beräkningen för räntekostnader inkluderar effekt av derivat.

Finansiella risker

För finansiella risker, se not 3 på sidan 60.

ÅRSREDOVISNING 202346 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Acrinova är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Malmö. Acrinovas

A- och B-aktie är sedan den 16 december 2022 noterad på Nasdaq

Stockholm och tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”).

God bolagsstyrning handlar om att säkerställa att Acrinova för samtliga

aktieägares räkning drivs på ett hållbart, ansvarsfullt och så effektivt sätt

som möjligt. Det övergripande målet är att öka värdet för aktieägarna

och på så sätt möta de krav som ägarna har på investerat kapital. De

centrala externa och interna styrinstrumenten för Acrinova är Aktie-

bolagslagen (2005:551) (”ABL”), Nasdaq Stockholm Main market Rule-

book, Nasdaq Stockholms Regelverk för Emittenter, Svensk kod för

bolagsstyrning (”Koden”), bolagsordningen, styrelsens arbetsordning,

VD-instruktion, instruktioner för styrelsens utskott. Dessutom finns

det ett flertal interna policys och instruktioner som tydliggör ansvar

och befogenheter inom speciella områden, till exempel instruktioner

för finansiell -och ekonomisk rapportering, informationssäkerhet, upp-

handling och intern kontroll som utgör väsentliga styrdokument för

hela företaget.

Acrinovas styrelse är ansvarig för Bolagets organisation och förvaltning

av Bolagets angelägenheter. Bolagets bolagsordning saknar särskilda

bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter.

Acrinovas bolagsordning ändrades senast vid årsstämman 2022.

Bolagsordningen framgår i sin helhet på Acrinovas hemsida

www.acrinova.se/hem/investor-relations/bolagsstyrning/bolagsordning/

Bolagsstämman är Acrinovas högsta beslutande organ. Årsstämman

hålls årligen inom sex (6) månader efter utgången av varje räkenskapsår

och äger normalt rum i Malmöområdet. Utöver fastställande av resultat-

och balansräkning fattar årsstämman beslut om bland annat disposition

av årets resultat, fastställa styrelsearvode, riktlinjer för ersättning till

ledande befattningshavare samt väljer styrelse och externa revisorer.

Kallelse till bolagsstämma sker genom Post- och Inrikes tidningar samt

genom pressmeddelande och kallelse erhållen på Bolagets hemsida,

www.acrinova.se. Aktieägare som är införda i aktieboken sex bankdagar

före en ordinarie eller extra bolagsstämma och som har anmält sitt

deltagande i den ordning som anges i kallelsen till Acrinova har rätt att

delta vid stämman, personligen eller genom ombud. Dessa har rätt att

delta vid stämman och vid stämman rösta för eller emot framlagda

frågor samt ställa frågor till styrelsen och VD. Årsstämman 2024 äger

rum den 6 maj 2024 i Malmö.

Acrinova ser en sund bolagsstyrning som en viktig grund för att uppnå

en förtroendefull relation till aktieägarna och andra viktiga parter. Koden

syftar till att skapa en god balans mellan aktieägarna, styrelsen och den

högsta ledningen. En förnuftig bolagsstyrning, med hög standard när det

gäller öppenhet, tillförlitlighet och etiska värderingar, är en vägledande

princip för Acrinova. Koden finns tillgänglig på www.bolagsstyrning.se.

Acrinova utvärderar årligen VD:s och styrelsens arbete och hur väl bolaget

efterlever Koden. Utvärderingen dokumenteras i en årlig Bolagsstyrnings-

rapport och som finns tillgänglig på www.acrinova.se.

Koncernens finanspolicy för hantering av finansiella risker är av speciell

vikt och har utformats av styrelsen. Ansvaret för koncernens finansiella

transaktioner och risker hanteras centralt av koncernens finansfunktion

som leds av bolagets CFO. Den övergripande målsättningen för finans -

funktionen är att tillhandahålla en kostnadseffektiv finansiering samt

att minimera negativa effekter på koncernens resultat som härrör från

finansiella risker. Bolagets CFO rapporterar löpande till koncernens

ledning och styrelse.

Utöver hanteringen av de finansiella riskerna har styrelsen utformat ett

omfattande ramverk för riskhantering och intern kontroll och hur dessa

ska analyseras och hanteras löpande och årligen på ett systematiskt sätt.

Bolagsstyrning

Finansiella

rapporter

ÅRSREDOVISNING 2023FINANSIELLA RAPPORTER 47

ÅRSREDOVISNING 202348 FINANSIELLA RAPPORTER

Tkr	not	2023	2022
Hyresintäkter*	4,5	143 345	122 435
Övriga intäkter	4,5	3 738	8 097
TOTALA INTÄKTER		147 083	130 532
Fastighetskostnader	8	-44 759	-41 099
Rörelseresultat		102 324	89 433
Central administration	6,7,8	-30 180	-38 352
Finansiella intäkter	9	1 478	394
Finansiella kostnader	9	-35 131	-24 448
Förvaltningsresultat		38 491	27 026
Resultat från andelar i intresseföretag		444	83
Nedskrivning goodwill	11	-7 500	–
Realiserade värdeförändringar finansiella tillgångar		8 000	–
Orealiserade värdeförändringar derivat	16	-31 920	56 592
Orealiserade värdeförändringar finansiella tillgångar		–	-8 000
Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter	12	–	14 744
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter	12	-17 966	13 039
RESULTAT FÖRE SKATT		-10 451	103 485
Aktuell skatt	10	-4 631	-2 793
Uppskjuten skatt	10	22 846	-21 356
ÅRETS RESULTAT		7 764	79 336
HÄNFÖRLIGT TILL
Moderbolagets aktieägare		7 764	79 336
Resultat kr/aktie, före och efter utspädning	32	0,11	1,23

Koncernens rapport över totalresultatet

Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat.

*Fördelningen av intäkterna har justerats i jämförelsetalen, se not 5.

ÅRSREDOVISNING 2023 49FINANSIELLA RAPPORTER

Koncernens rapport över finansiell ställning

TILLGÅNGAR
Tkr	not	2023-12-31	2022-12-31
Anläggningstillgångar
Goodwill	11	32 519	40 019
Förvaltningsfastigheter	12	1 995 250	1 854 325
Maskiner och inventarier	13	612	10 832
Andelar i intresseföretag	14	17 514	4 784
Nyttjanderättstillgångar	15	9 363	8 726
Derivat	16	32 004	59 774
Övriga långfristiga fordringar	17	12 083	16 850
SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR		2 099 344	1 995 310
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Kundfordringar	18	1 248	433
Övriga fordringar		7 834	57 990
Skattefordran	10	–	929
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	19	11 831	12 731
Likvida medel		43 058	28 311
SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR		63 971	100 394
SUMMA TILLGÅNGAR		2 163 315	2 095 704

ÅRSREDOVISNING 202350

Koncernens rapport över

finansiell ställning i sammandrag

EGET KAPITAL OCH SKULDER
Tkr	not	2023-12-31	2022-12-31
EGET KAPITAL
Aktiekapital	20	22 855	21 586
Övrigt tillskjutet kapital		564 255	540 233
Balanserade vinstmedel inkl årets resultat		359 813	379 475
EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE		946 923	941 294
SUMMA EGET KAPITAL		946 923	941 294
LÅNGFRISTIGA SKULDER	22
Uppskjuten skatteskuld	21	61 303	84 148
Räntebärande skulder till kreditinstitut	23	907 420	819 079
Övriga räntebärande skulder	23	–	2 000
Derivat	16	4 151	–
Övriga skulder		8 762	9 016
SUMMA LÅNGFRISTIGA SKULDER		981 636	914 243
KORTFRISTIGA SKULDER	22
Räntebärande skulder till kreditinstitut	23	182 897	151 460
Övriga räntebärande skulder	23	2 000	23 150
Leverantörsskulder		15 662	25 754
Skatteskulder	10	900	–
Övriga skulder		2 429	10 461
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	24	30 868	29 343
SUMMA KORTFRISTIGA SKULDER		234 756	240 168
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		2 163 315	2 095 704

FINANSIELLA RAPPORTER

ÅRSREDOVISNING 2023 51

EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE

		Övrigt tillskjutet	Balanserade vinstmedel
Tkr	Aktiekapital	kapital	inkl årets resultat	Totalt eget kapital
EGET KAPITAL 2022-01-01	21 586	540 488	312 911	874 985
SUMMA TOTALRESULTAT			79 336	79 336
Nyemission		-76		-76
Personaloptionsprogram		-179	179	–
Utdelning			-12 951	-12 951
SUMMA TRANSAKTIONER MED	–	-255	-12 772	-13 027
MODERBOLAGETS ÄGARE
EGET KAPITAL 2022-12-31	21 586	540 233	379 475	941 294
SUMMA TOTALRESULTAT			7 764	7 764
Nyemission	1 269	24 022		25 291
Utdelning			-27 426	-27 426
SUMMA TRANSAKTIONER MED	1 269	24 022	-27 426	-2 134
MODERBOLAGETS ÄGARE
EGET KAPITAL 2023-12-31	22 855	564 255	359 813	946 923

Koncernens rapport över

förändringar i eget kapital

FINANSIELLA RAPPORTER

ÅRSREDOVISNING 202352

Tkr	not	2023	2022
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Resultat före skatt		-10 451	103 485
Betald skatt		-2 810	-4 691
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet	25	50 838	-47 038
SUMMA		37 577	51 756
FÖRÄNDRING I RÖRELSEKAPITAL
Förändring av rörelsefordringar		50 248	-51 132
Förändring av rörelseskulder		-16 599	-16 387
SUMMA FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL		33 649	-67 519
KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN		71 226	-15 763
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Avyttring av fastigheter		–	95 500
Förvärv av fastigheter		–	-79 000
Investeringar i fastigheter		-148 917	-263 546
Förvärv av maskiner och inventarier		-616	-4 991
Förändring av finansiella tillgångar*		–	39 157
KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN		-149 533	-212 880
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Nyupplåning räntebärande skulder	31	129 338	229 541
Amortering räntebärande skulder		-34 149	-34 219
Utdelning		-27 426	-12 951
Nyemission		25 291	-73
KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN		93 054	182 298
PERIODENS KASSAFLÖDE		14 747	-46 346
Ingående likvida medel		28 311	74 657
UTGÅENDE LIKVIDA MEDEL		43 058	28 311

Koncernens rapport över kassaflöden

FINANSIELLA RAPPORTER

*Justering för 2022 har skett med 8 mkr avseende nedskrivning av fordran. Ingår numera under ej kassapåverkande poster.

ÅRSREDOVISNING 2023 53

Moderbolagets resultaträkning

Tkr not 2023 2022

RÖRELSENS INTÄKTER MM

Nettoomsättning 12 782 18 753

SUMMA RÖRELSENS INTÄKTER 12 782 18 753

RÖRELSENS KOSTNADER

Övriga externa kostnader 7,8 -6 079 -13 672

Personalkostnader 6 -6 479 -6 171

SUMMA RÖRELSENS KOSTNADER -12 558 -19 843

RÖRELSERESULTAT 224 -1 091

RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER

Resultat från andelar i intresseföretag 21 -243

Resultat från andelar i koncernföretag 29 -22 779 8 217

Realiserad väreförändring finansiell fordran 27 8 000 –

Orealiserad väreförändring finansiell fordran 27 – -8 000

Orealiserad väreförändring derivat 16 -4 151 –

Ränteintäkter och liknande resultatposter 9 24 009 3 386

Räntekostnader och liknande resultatposter 9 -10 587 -4 169

RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER -5 263 -1 899

Bokslutsdispositioner -11 035 3 500

RESULTAT FÖRE SKATT -16 298 1 601

Aktuell skatt

10 – -391

Uppskjuten skatt

10 855 –

ÅRETS RESULTAT

-15 443 1 211

FINANSIELLA RAPPORTER

Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat.

ÅRSREDOVISNING 202354

Moderbolagets balansräkning

TILLGÅNGAR

Tkr not 2023-12-31 2022-12-31

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Andelar i koncernföretag 29 564 972 570 191

Andelar i intresseföretag 14 17 807 5 500

Övriga långfristiga fordringar 10 511 15 173

Uppskjuten skattefordran 10 855 –

SUMMA FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 594 145 590 864

SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 594 145 590 864

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR

KORTFRISTIGA FORDRINGAR

Kundfordringar 22 –

Fordringar hos koncernföretag 30 249 600 263 019

Skattefordran 10 475 –

Övriga fordringar – 57

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 5 251 3 959

SUMMA KORTFRISTIGA FORDRINGAR 255 348 267 035

Kassa och bank 33 493 25 426

SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 288 841 292 461

SUMMA TILLGÅNGAR 882 987 883 325

FINANSIELLA RAPPORTER

ÅRSREDOVISNING 2023 55

Moderbolagets balansräkning

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Tkr not 2023-12-31 2022-12-31

EGET KAPITAL

BUNDET EGET KAPITAL

Aktiekapital 22 855 21 586

SUMMA BUNDET EGET KAPITAL 22 855 21 586

FRITT EGET KAPITAL

Överkursfond 562 978 538 956

Balanserat resultat -28 061 -1 846

Årets resultat -15 443 1 211

SUMMA FRITT EGET KAPITAL 519 473 538 321

SUMMA EGET KAPITAL 542 328 559 906

LÅNGFRISTIGA SKULDER

Övriga räntebärande skulder 23 – 2 000

Långfristig skuld derivat 16 4 151 –

Övriga långfristiga skulder 23 – 1 600

Summa långfristiga skulder 4 151 3 600

Kortfristiga skulder

Skulder till koncernföretag 30 332 058 285 504

Leverantörsskulder 225 1 267

Räntebärande skulder till kreditinstitut 23 – 5 000

Övriga räntebärande skulder 23 2 000 23 150

Övriga skulder 668 1 818

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1 557 3 081

Summa kortfristiga skulder 336 508 319 819

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 882 987 883 325

FINANSIELLA RAPPORTER

ÅRSREDOVISNING 202356

Moderbolagets rapport över

förändringar i eget kapital

Tkr Aktiekapital Överkurs fond

Balanserat

resultat

Årets

resultat

Totalt eget

kapital

Eget kapital 2022-01-01 21 586 539 211 2 288 8 110 571 194

ÅRETS RESULTAT 1 211 1 211

Rättelse av resultat från tidigare år 528 528

Nyemission -76 -76

Vinstdisposition 8 638 -8 638 –

Personaloptionsprogram -179 179 –

Utdelning -12 951 -12 951

SUMMA TRANSAKTIONER MED BOLAGETS ÄGARE – -255 -4 134 -8 638 -13 027

Eget kapital 2022-12-31 21 586 538 956 -1 846 1 211 559 906

ÅRETS RESULTAT -15 443 -15 443

Nyemission 1 269 24 022 25 291

Vinstdisposition 1 211 -1 211 –

Utdelning -27 426 -27 426

SUMMA TRANSAKTIONER MED BOLAGETS ÄGARE 1 269 24 022 -26 215 -1 211 -2 135

EGET KAPITAL 2023-12-31 22 855 562 978 -28 061 -15 443 542 328

FINANSIELLA RAPPORTER

ÅRSREDOVISNING 2023 57

Moderbolagets rapport

över kassaflöden

Tkr not 2023 2022

DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN

Resultat före skatt -16 298 1 601

Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 25 18 909 554

Betald inkomstskatt -475 -391

KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN FÖRE FÖRÄNDRINGAR

AV RÖRELSEKAPITAL

2 136 1 764

FÖRÄNDRING I RÖRELSEKAPITAL

Förändring av rörelsefordringar 12 163 1 921

Förändring av rörelseskulder 42 837 10 419

SUMMA FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL 55 000 12 340

KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 57 136 14 104

INVESTERINGSVERKSAMHETEN

Avyttring av andelar i dotterföretag – 38 475

Förvärv av andelar i dotterföretag – -47 381

Lämnade aktieägartillskott -17 560 -200

Förändring finansiella tillgångar 376 519

KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN -17 184 -8 587

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

Förändring av räntebärande skulder 31 -29 750 -10 250

Nyemission 25 291 -76

Utdelning -27 426 -12 951

KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN -31 885 -23 277

ÅRETS KASSAFLÖDE 8 067 -17 760

Ingående likvida medel

25 426 43 186

UTGÅENDE LIKVIDA MEDEL 33 493 25 426

FINANSIELLA RAPPORTER

ÅRSREDOVISNING 202358

Noter

Not 2 Redovisningsprinciper

Grunder för redovisningen

De finansiella rapporterna har upprättats med tillämpning av redovisnings-

och värderingsprinciper som följer av de av EU antagna IFRS Accounting

Standards och IFRIC Interpretations samt årsredovisningslagen ÅRL.

Vidare tillämpar koncernen RFR 1 Kompletterande redovisningsregler

för koncerner, vilket anger de tillägg, utöver upplysningar enligt IFRS

Accounting Standards, som krävs enligt bestämmelserna i ÅRL.

Ändrade redovisningsprinciper

Koncernens redovisningsprinciper är oförändrade jämfört med års-

redovisningen för 2022.

Ändring har gjorts av IAS 1 Utformning av finansiella rapporter, ändringen

syftar till att öka jämförbarheten av upplysningar om tillämpade redo-

visningsprinciper genom att uppmuntra att endast väsentliga principer

beskrivs och att dessa beskrivningar förklarar hur dessa principer tillämpas.

Beskrivningen av principerna har därför mer koncentrerats till väsentliga

principer och mer fokuserats på tillämpning av dessa principer.

Nya standarder vilka trätt i kraft 2023

Nya eller reviderade IFRS Accounting Standards eller övriga IFRIC-

tolkningar som trätt i kraft efter 1 januari 2023 har inte haft någon

nämnvärd effekt på koncernens finansiella rapporter.

Nya standarder som träder i kraft 2024

De ändrade IFRS Accounting Standards som hittills antagits av International

Accounting Standards Board (IASB) bedöms inte få någon väsentlig effekt

på koncernens redovisning. Samma sak gäller för svenska regelverk.

Grunder för rapporternas upprättande

Moderbolagets redovisningsvaluta är svenska kronor, vilket också är

koncernens rapporteringsvaluta. Samtliga belopp är angivna i tusentals

kronor om inte annat anges . Koncernens förvaltningsfastigheter och

räntederivat värderas till verkligt värde. Övriga tillgångar och skulder

värderas utifrån anskaffningsvärdet.

Tillgångs- och rörelseförvärv

Förvärv kan klassificeras antingen som rörelseförvärv eller som till-

gångsförvärv. En individuell bedömning görs för varje enskilt förvärv .

Tillgångsförvärv

Om köpeskillingen för aktierna i ett företagsförvärv är hänförligt till

marknadsvärdet på förvärvade fastigheter utgör förvärvet ett till-

gångsförvärv.

Vid tillgångsförvärv fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda till-

gångarna och skulderna baserat på deras verkliga värden vid förvärvs-

tidpunkten. Transaktionskostnader och värdeförändringar av villkorade

köpeskillingar läggs till anskaffningsvärdet för förvärvade nettotillgångar

vid tillgångsförvärv.

Rörelseförvärv

Förvärvsmetoden används för redovisning av koncernens rörelseförvärv,

dvs i de undantagsfall som det inte är ett tillgångsförvärv. Anskaffnings-

värdet för ett förvärv utgörs av verkligt värde på överlåtna tillgångar,

skulder och de aktier som emitterats av koncernen. I anskaffningsvärdet

ingår även verkligt värde på alla tillgångar eller skulder som är en följd

av eventuell avtalad villkorad köpeskilling. Uppskjuten skatt redovisas

på identifierade övervärden. Transaktionskostnader redovisas i resultatet

när de uppstår. Eventuell positiv skillnad mellan anskaffningskostnader

för aktier och koncernens andel av det verkliga värdet på den förvärvade

rörelsens identifierbara tillgångar och skulder redovisas som koncernmässig

goodwill. Är skillnaden negativ redovisas den direkt i resultaträkningen .

Intäktsredovisning

Samtliga förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasingavtal.

Hyresintäkterna avser den debiterade hyran samt tilläggsdebiteringar i

form av bland annat fastighetsskatt, el, värme och kyla som ingår i hyres-

kontrakten. Tidigare år redovisades utdebiterade tilläggsdebiteringar

som serviceintäkter, från och med år 2023 ingår tilläggsdebiteringarna

i hyresintäkter. Jämförelsetalen har räknats om.

Hyresintäkter inklusive tillägg aviseras i förskott och periodisering av

hyrorna sker linjärt så att endast den del av hyrorna som belöper på pe-

rioden redovisas som intäkter. Från och med den 1 januari 2023 redovisas

även hyresrabatter linjärt över kontraktstiden. Eventuell förlängning av

hyresperioden beaktas inte vid sådan periodisering. Jämförelse talen har

ej räknats om retroaktivt på grund av svårigheter att få fram korrekt

historisk data i förhållande till beloppets ringa storlek.

Ersättning i samband med uppsägning av hyresavtal i förtid intäktsförs

direkt om inga förpliktelser kvarstår gentemot hyresgästen.

Vinster och förluster från fastighetsförsäljning redovisas i normalfallet

på tillträdesdagen.

Övriga intäkter utgörs av utdebiterade förvaltningsarvoden samt övriga

intäkter som ej ingår i hyreskontrakten.

Fastighetskostnader

I fastighetskostnader ingår kostnader för drift, skötsel, underhåll, repa-

rationer samt fastighetsskatt för fastighetsbeståndet.

Central administration

Central administration utgörs av kostnader för koncerngemensamma

funktioner så som affärsutveckling, marknadsföring, finansiering samt

personalkostnader.

Ersättningar till anställda

Koncernens pensionsplaner för ersättning efter avslutad anställning

omfattar endast avgiftsbestämda pensionsplaner. I avgiftsbestämda

planer betalar koncernen fastställda avgifter till en separat juridisk en-

het. När avgiften är betald har koncernen inga ytterligare förpliktelser.

Kortfristiga ersättningar till anställda, inklusive semesterersättning, är

kortfristiga skulder som ingår i posten Övriga skulder eller Upplupna

kostnader, värderade till det diskonterade belopp som koncernens väntas

betala till följd av den outnyttjade rättigheten .

FINANSIELLA RAPPORTER

Not 1 Allmän information

Acrinova AB (publ) , org.nr 556984-0910, är ett publikt svenskt aktie-

bolag som har sitt säte i Malmö, Sverige. Huvudkontorets adress är

Lilla Nygatan 7, 211 38 Malmö. Moderbolagets aktier är noterade på

Nasdaq Stockholm sedan 16 december 2022.

Acrinova är ett fastighetsbolag verksamt i södra Sverige med fokus på

den svenska sidan av Öresundsregionen. Bolagets affärsidé är att äga,

förvalta, utveckla och bygga fastigheter med hög utvecklingspotential

för att skapa långsiktigt hållbara värden.

Verksamheten bedrivs i en koncern genom dotterbolag.De finansiella

rapporterna för perioden 1 januari till 31 december 2023 har godkänts

för utfärdande av styrelsen den 3 april 2024. Koncernens resultat- och

balansräkning och moderbolagets resultat- och balansräkning kommer

att framläggas för beslut om fastställelse på årsstämman den 6 maj 2024 .

ÅRSREDOVISNING 2023 59

Finansiella intäkter och kostnader

Finansiella intäkter och kostnader redovisas i den period de avser och

beräknas enligt effektivräntemetoden. Finansiella kostnader utgörs av

räntekostnader på lån, räntekupong på ränteswappar, leasingkostna-

der och tomträttsavgälder.

Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter och

finansiella tillgångar

Realiserade värdeförändringar på fastigheter redovisas på kontrakts-

dagen och beräknas som köpeskillingen minus försäljningsomkostna-

der minus bokfört värde inklusive tidigare orealiserade värdeföränd-

ringar. Orealiserade värdeförändringar beräknas utifrån värderingen

vid periodens slut jämfört med värderingen vid periodens början.

Räntederivat till verkligt värde med värdeförändringar i resultatet. Vär-

deförändringar beräknas utifrån värderingen vid årets slut jämfört med

värderingen föregående år, alternativt verkligt värde vid anskaffnings-

tillfället om räntederivatavtalet ingåtts under året.

Värdeförändringarna på fastigheter, räntederivat och finansiella till-

gångar redovisas på egna rader i resultatet.

Inkomstskatter

Redovisning av inkomstskatter inkluderar aktuell skatt och uppskjuten

skatt. Skatten redovisas i resultatet.

När förvärv sker av andelar i dotterbolag utgör förvärvet antingen ett för-

värv av rörelse eller tillgångar. Vid rörelseförvärv redovisas uppskjuten

skatt till nominellt gällande skattesats utan diskontering. Vid tillgångs-

förvärv redovisas ingen separat uppskjuten skatt vid anskaffningstid-

punkten utan tillgången redovisas till ett anskaffningsvärde motsvarande

tillgångens verkliga värde efter avdrag för rabatt för uppskjuten skatt.

Vid efterföljande värdering av förvärvad fastighet till verkligt värde

kommer skatterabatten helt eller delvis att ersättas av en redovisad

värdeförändring av fastigheten. Efter förvärvstidpunkten för ett till-

gångsförvärv redovisas uppskjuten skatt endast på förändringen av re-

dovisat verkligt värde och förändringar av skattemässigt värde som

uppkommer efter förvärvstidpunkten .

Goodwill

Goodwill som uppkommer vid rörelseförvärv utgör skillnaden mellan

anskaffningsvärdet och koncernens andel av verkligt värde på förvärva-

de dotterbolags identifierbara nettotillgångar vid förvärvstidpunkten .

Förvaltningsfastigheter

Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och

värdestegring. Samtliga koncernens fastigheter klassificeras som för-

valtningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt vär-

de per balansdagen. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 en-

ligt IFRS 13, dvs att värdet baseras på en analys av varje fastighets

status och hyres- och marknadssituation.

Koncernens princip är att värdera samtliga fastigheter löpande under

en ettårsperiod genom oberoende externa auktoriserade fastighets-

värderare som värderar utifrån koncernens förutsättningar. Detta har

för fastighetsbeståndet gjorts löpande under året varav ca tre fjärde-

delar av beståndet är externt värderat under Q4 2023. I tillägg till de

externa värderingarna görs vid varje kvartalsavslut interna värderingar.

De externa värderingarna tillsammans med de interna värderingarna

ligger till grund för fastställt värde per balansdagen.

Verkligt värde fastställs genom bedömning av marknadsvärdet för var-

je enskilt värderingsobjekt. Som huvudmetod vid värderingen har en så

kallad kassaflödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida drift-

netto beräknats under en tioårig kalkylperiod med hänsyn tagen till

nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Av-

kastningskraven är individuella per fastighet beroende på analys av

genomförda transaktioner och fastigheternas marknadsposition. Om

något skulle indikera en väsentlig värdeförändring för en enskild fastig-

het genomförs en ny extern värdering för att fastställa ett nytt verkligt

värde, oberoende av när tidigare värdering gjorts.

Nyligen förvärvade fastigheter värderas till anskaffningsvärde, vilket

inkluderar till förvärvet direkt hänförliga kostnader.

Till redovisat värde läggs även tillkommande utgifter, dock endast om det

är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelarna som är förknippade

med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffnings-

värdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Löpande underhåll och re-

parationer kostnadsförs i den period de uppkommer . Låneutgifter som

är direkt hänförliga till större ny- och tillbyggnader aktiveras .

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärdet minskat

med ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar. I de fall en materiell

anläggningstillgång består av flera betydande delar fördelas anskaffnings-

värdet på dessa delar. Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet

endast om det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar som är

förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och

anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Avskrivningarna

baseras på anskaffningsvärdet vilka, efter avdrag för eventuella rest-

värden, fördelas över uppskattad nyttjandeperiod. Nyttjandeperiod

och restvärde prövas varje balansdag och justeras vid behov .

Finansiella tillgångar och skulde r

Finansiella tillgångar som redovisas i balansräkningen inkluderar bland till-

gångarna likvida medel, hyresfordringar, räntederivat och lånefordringar.

Bland skulderna återfinns leverantörsskulder, låneskulder samt räntederivat .

Koncernen innehar derivatinstrument som värderas till verkligt värde via

resultaträkningen och som redovisas som derivattillgång eller derivat-

skuld beroende på om det verkliga värdet är positivt eller negativt.

Värdeförändringar redovisas löpande i resultatet eftersom säkrings-

redovisning inte tillämpas. Derivatinstrument utgörs av ränteswappar där

företaget erhåller rörlig ränta och betalar fast ränta. Ränteswapparna

värderas till verkligt värde i balansräkningen. Räntekupongdelen redo-

visas löpande i årets resultat som en del av räntekostnader alternativt

ränteintäkter. Orealiserade förändringar i verkligt värde på ränteswap-

parna redovisas i resultatet mellan Förvaltningsresultat och Resultat

före skatt på raden Orealiserade värdeförändring derivat.

Övriga finansiella tillgångar värderas till upplupet anskaffningsvärde

om de innehas inom ramen för en affärsmodell vars mål är att inneha

de finansiella tillgångarna och inkassera avtalsenliga kassaflöden och

avtalsvillkoren för de finansiella tillgångarna ger upphov till kassaflöden

som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående

kapitalbeloppet .

De finansiella skulderna består av upplåning från kreditinstitut och

leverantörsskulder och värderas till upplupet anskaffningsvärde .

Låneutgifter

Lånekostnader belastar resultatet för det år till vilket de hänför sig, utom

till den del de inräknas i ett byggprojekts anskaffningskostnad. Koncernen

aktiverar låneutgifter som är hänförliga till ny- och tillbyggnad av en tillgång .

Leasing

Leasingavtal redovisas som en nyttjanderättstillgång samt en leasings-

kuld i balansräkningen. Anskaffningsvärdet utgörs av de diskonterade

återstående leasingavgifterna för icke uppsägningsbara leasingperioder.

Koncernens väsentliga leasingavtal utgörs av avtal avseende tomträtter.

Leasingavtal avseende tomträtter bedöms ha evig nyttjandetid varvid

leasingavgiften i son helhet redovisas som räntekostnad .

Moderbolagets redovisningsprinciper

Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt Årsredovisnings-

lagen (ÅRL) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendationer

RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Moderbolaget tillämpar samma

redovisningsprinciper som koncernen förutom i de fall annat följer av

bestämmelserna i årsredovisningslagen eller inte är möjligt med hänsyn

till sambandet mellan redovisning och beskattning.

Moderbolaget har valt att inte tillämpa IFRS 9. Detta innebär att finansiella

tillgångar som är anskaffade med avsikt att innehas kortsiktigt redovisas

i enlighet med lägsta värdets princip till det lägsta av anskaffningsvärdet

och marknadsvärdet. Finansiella tillgångar som innehas på lång sikt

kommer i efterföljande redovisning värderas till anskaffningsvärde

med bedömning av om nedskrivning föreligger.

Innehav i dotterföretag, intresseföretag och övriga företag, värderas

utifrån anskaffningsvärdet vari ingår förvärvsrelaterade utgifter. I de fall

det redovisade värdet avseende investeringen överstiger återvinnings-

värdet, sker nedskrivning.

Samtliga erhållna och lämnade koncernbidrag redovisas som boksluts-

disposition.

FINANSIELLA RAPPORTER

ÅRSREDOVISNING 202360 FINANSIELLA RAPPORTER

Not 3 Finansiella risker och finanspolicy

Acrinova är finansierat med eget kapital och skulder, där majoriteten

av skulderna utgörs av räntebärande skulder. Andelen eget kapital

påverkas av vald finansiell risknivå som i sin tur påverkas av långivarens

krav på eget kapital för att erbjuda marknadsmässig finansiering. Det

rådande ränteläget i Sverige har fått en betydande inverkan på fastig-

hetsmarknaden, med både högre räntenivåer samt större svårigheter

vid kapitalanskaffning. Detta har och kan även fortsättningsvis komma

att ha en viss negativ effekt på fastighetsvärden.

Finanspolicy

Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för fyra olika slags

finansiella risker. Med finansiella risker avses finansieringsrisk,

likviditetsrisk, ränterisk, och kreditrisk. Finanspolicyn anger riktlinjer

och regler för hur finansverksamheten skall bedrivas samt fastställer

ansvarsfördelning och administrativa regler. Avsteg från koncernens

finanspolicy kräver styrelsens godkännande. Ansvaret för koncernens

finansiella transaktioner och risker hanteras centralt av moderbolagets

finansavdelning. Den finansiella riskhanteringen sker på portföljnivå.

Finansiella transaktioner skall genomföras utifrån en bedömning av

koncernens samlade behov av likviditet, finansiering och ränterisk.

Finanspolicy	Mål	Utfall 2023
Genomsnittlig kapitalbindning	>1,5 år	2,6 år
Andel kapitalförfall inom 1 år	< 50%	16,9%
Genomsnittlig räntebindning*	1-5 år	2,5 år
Antal räntejusteringar inom 1 år*	< 60%	40,9%
Andel lån till rörlig ränta*	< 60%	40,7%
Antal kreditgivare	>1 st	8 st

* Beräkning av genomsnittlig räntebindning, antal räntejusteringar inom 1 år och

andel lån till rörlig ränta inkluderar effekter av räntederivat .

Finansieringsrisk

Koncernens verksamhet har historiskt finansierats med banklån och

eget kapital och det är sannolikt att det är även från dessa finansie-

ringskällor det kapital som krävs för att finansiera framtida förvärv

och investeringskostnader samt refinansiering av befintliga banklån

kommer att erhållas. Andelen eget kapital påverkas av vald finansiell

risknivå som i sin tur påverkas av långivarens krav på eget kapital för

att erbjuda marknadsmässig finansiering. Med finansieringsrisk avses

risken att Acrinova inte kan finansiera sig i framtiden eller endast

till kraftigt ökade kostnader. Acrinova arbetar kontinuerligt med att

ta upp nya lån, omförhandla befintliga lån samt säkerställa att det

finns tillräckligt med kapital för att genomföra bolagets strategi. Det

rådande ränteläget i Sverige kan komma att få en betydande inverkan

på fastighetsmarknaden med både högre finansieringskostnader och

negativ effekt på fastighetsvärdena.

Bolaget eftersträvar en fördelning mellan olika långivare samt diffe-

rentierade bindningstider i enlighet med fastlagd finanspolicy för att

reducera finansieringsrisken. Optimal kapitalbindningstid utvärderas

utifrån prissättning och refinansieringsrisk. Av bolagets lån utgör

andelen med lång kapitalbindning (över tolv månader) 83,1 procent

(82,5). Den genomsnittliga kapitalbindningen vid räkenskapsårets

utgång uppgick till 2,6 år (2,7 år).

Likviditetsrisk

Med likviditetsrisk avses risken att sakna tillräckligt med likvida medel för

att kunna fullfölja företagets betalningsåtaganden avseende investe-

ringar, rörelsekostnader, räntor och amorteringar. Enligt finanspolicyn

skall det alltid finnas tillräckligt med kontanta medel och garanterade

krediter för att täcka det löpande likviditetsbehovet. Styrelsen kan

oaktat långsiktigt mål besluta om tillfälligt ökad likviditet till exempel

vid ökad beredskap för större affärer. Per balansdagen uppgick

Acrinovas likvida medel till 43,1 Mkr (28,3). Per den 31 december 2023

har Acrinova utöver likvida medel även en checkkredit på 20 Mkr samt

garanterade kreditfaciliteter om totalt 50 Mkr som kan nyttjas vid

behov. Per 31 december 2023 är samtliga outnyttjade .

Ränterisk

Med ränterisk avses risken för fluktuationer i kassaflöde och resultat

till följd av förändringar i räntenivåer. Ränteläget i Sverige under det

senaste året har haft en negativ inverkan på fastighetsmarknaden och

har i vissa fall lett till lägre värderingar på fastigheter. Mot bakgrund av

den höga inflationen har Riksbanken beslutat att höja reporäntan ett

flertal gånger, vilket har fått och kommer få en väsentlig påverkan på

räntenivåerna på både kort och lång sikt. En ökning av räntenivåerna

kan även få en negativ effekt på marknadsvärdet av koncernens fastig-

hetsbestånd.

För att hantera ränterisken och att nå önskad räntebindning nyttjas

räntederivat. Den genomsnittliga räntan per 31 december 2023 var

4,00 procent (3,39) med beaktande av bolagets räntederivat. Vid samma

tidpunkt uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden till 2,5 år (3,4 år).

Givet samma låneskuld och samma räntebindningstider som rådde

per den 31 december 2023, skulle en ökning av räntan på Bolagets

samtliga utestående lån, med beaktande av bolagets räntesäkrings-

arrangemang, med 1 procentenhet ha ökat Acrinovas räntekostnad

med cirka +/– 4,5 miljoner kronor på årsbasis.

Kreditrisk

Risken för att koncernens kunder inte uppfyller sina åtaganden, det vill

säga att betalning ej erhålls för kundfordringar, utgör en kundkreditrisk.

Koncernens kunder kreditkontrolleras varvid information om kundernas

finansiella ställning inhämtas från olika kreditupplysningsföretag. En

beräkning av kreditrisken görs i samband med nyuthyrning och lokal-

anpassning för befintlig kund. Depositioner av förtida hyror eller annan

säkerhet krävs för kunder med låg kreditvärdighet eller otillräcklig

kredithistorik. I syfte att följa kundernas kreditvärdighetsutveckling

sker en löpande kreditbevakning. Majoriteten av koncernens intäkter

består av hyresintäkter som betalas i förskott av hyresgästerna varvid

risken bedöms som låg.

ÅRSREDOVISNING 2023 61FINANSIELLA RAPPORTER

Not 4 Segmentsrapportering

Till och med kvartal 2 2023 har koncernen rapporterat två rörelse-

segment, Egna fastigheter och Förvaltning. Segmentet Förvaltning

har varit av mindre omfattning och har redovisats under under Övrigt.

Då Förvaltning under 2023 ytterligare har minskat i omfattning utgör

detta inte längre ett separat rörelsesegment och högste verkställande

beslutsfattare följer inte upp det separat då det inte längre är att

betrakta som väsentligt. Från och med kvartal 3 2023 rapporterar

koncernmen därför endast ett rörelsesegment, vilket utgör koncernen

i sin helhet.

Acrinova har ingen hyresgäst vars hyra utgör mer än 10 % av koncernens

totala hyresintäkter. All verksamhet bedrivs i södra Sverige och således

har total omsättning uppkommit i Sverige och samtliga anläggningstill-

gångar finns i Sverige.

Not 5 Hyres- och serviceintäkter

		2023			2022
	Antal	Odiskonterade	Andel	Antal	Odiskonterade	Andel
Kontraktsförfallostruktur	kontrakt	kontraktsårsvärde	av värdet	kontrakt	kontraktsårsvärde	av värdet
Avtalade hyresintäkter inom 1 år	107	23 385	16%	81	10 331	8%
Avtalade hyresintäkter mellan 1 och 2 år	26	12 629	9%	33	18 052	15%
Avtalade hyresintäkter mellan 2 och 3 år	22	24 721	17%	19	9 425	8%
Avtalade hyresintäkter mellan 3 och 4 år	18	17 161	12%	12	20 105	16%
Avtalade hyresintäkter mellan 4 och 5 år	12	12 701	9%	12	14 418	12%
Avtalade hyresintäkter senare än 5 år	21	54 523	38%	25	50 846	41%
Summa	206	145 120	100%	182	123 177	100%
Tillsvidarekontrakt	147	13 326		113	9 472

Samtliga hyreskontrakt klassificeras som operationell leasing.

Utifrån de hyresavtal som koncernen besitter, har Acrinova konstaterat

att de vidaredebiterade kostnader för bland annat fastighetsskatt, el

och värme är underordnad hyreskontrakten och att ersättningen ska

anses utgöra hyra. Hyresintäkter utgörs därmed av den utdebiterade

hyran samt de tilläggsdebiteringar i form av bland annat fastighetsskatt,

el, värme och kyla som ingår i hyreskontrakten.

Övriga intäkter utgörs av utdebiterade förvaltningsarvoden samt övriga

intäkter som inte ingår i hyreskontrakten. Tidigare år redovisades

utdebiterade tilläggsdebiteringar som serviceintäkter, jämförelsetalen

har räknats om.

Från och med i år periodiseras hyresreduktioner linjärt över hela den

aktuella kontraktsperioden. Eventuell förlängning av hyresperioden

beaktas inte vid sådan periodisering.

ÅRSREDOVISNING 202362 FINANSIELLA RAPPORTER

Not 6 Personal och styrelse

		Koncern	Moderbolag
Antal anställda	2023	2022	2023	2022
Medelantal anställda	12	12	2	2
Varav kvinnor	8	7	1	1

		Styrelse		Ledande befattningshavare
Könsfördelning	2023	2022	2023	2022
Män	5	5	3	2
Kvinnor	1	1	2	2
TOTALT	6	6	5	4

Personal och styrelse		Koncern	Moderbolag
Löner, arvoden och förmåner, tkr	2023	2022	2023	2022
Styrelsen	966	662	966	662
Verkställande direktör - Ulf Wallén	2 142	2 009	2 142	2 009
Övriga ledande befattningshavare	3 697	2 627	1 339	1 295
Övriga anställda	4 344	4 744	–	244
SUMMA	11 150	10 042	4 448	4 210

		Koncern	Moderbolag
Sociala avgifter inkl löneskatt	2023	2022	2023	2022
Styrelsen	242	208	242	208
Verkställande direktör - Ulf Wallén	766	721	766	721
Övriga ledande befattningshavare	1 307	915	492	450
Övriga anställda	1 469	1 507	–	16
SUMMA	3 784	3 351	1 499	1 394

2023		2022
Styrelsearvode	Belopp i tkr	Styrelsearvode	Belopp i tkr
Roger Stjernborg Eriksson	241 500	Mats Nilstoft	236 500
Ylwa Karlgren	144 900	Ylwa Karlgren	141 900
Joakim Stenberg	144 900	Joakim Stenberg	141 900
Claes Olsson	144 900	Claes Olsson	141 900
Peter Åman	144 900	Summa	662 200
Mats Paulsson	144 900
Summa	966 000

För verkställande direktören finns inget avtal om avgångsvederlag. Antal övriga ledande befattningshavare i koncernen är 4 personer den 31 december 2023.

Riktlinjer för ersättnig till ledande beslutfattare fastställdes vid årsstämman den 28 april 2023.

Den totala lönekostnaden inkluderar utbetalning av rörlig ersättning till VD om 20 tkr och till ledande befattningshavare om 45 tkr.

Förutom styrelsearvode har även ett konsultarvode avseende tjänster kopplade till fastighetsförvärv, finansiering och projektutveckling på 749 tkr (720) betalts ut till av styrelse-

ordförande ägt bolag.

		Koncern	Moderbolag
Avtalsenliga pensionskostnader	2023	2022	2023	2022
Styrelsen	–	–	–	–
Verkställande direktör - Ulf Wallén	383	370	383	370
Övriga ledande befattningshavare	598	371	293	176
Övriga anställda	377	343	–	7
SUMMA	1 358	1 083	675	552

ÅRSREDOVISNING 2023 63FINANSIELLA RAPPORTER

Not 7 Arvode och kostnadsersättning till revisorer

		Koncern		Moderbolag
	2023	2022	2023	2022
KPMG AB
Revisionsuppdrag	977	–	470	–
Skatterådgivning	23	–	23	–
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag	230	–	230	–
Övriga uppdrag	57	–	57	–
SUMMA	1 287	–	780	–
Grant Thornton Sweden AB
Revisionsuppdrag	108	891	–	323
Skatterådgivning	6	176	6	176
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag	69	83	69	83
Övriga uppdrag	83	2 042	83	2 042
SUMMA	266	3 192	158	2 624

		Koncern		Moderbolag
Central administration	2023	2022	2023	2022
Personalkostnader	15 563	14 608	6 479	6 171
IT, reklam- och lokalkostnader	3 248	2 080	956	1 241
Revisionsarvoden	1 085	891	470	323
Avskrivningar inventarier	1 616	4 779	–	–
Övriga kostnader	8 668	15 994	4 653	12 108
SUMMA	30 180	38 352	12 558	19 843

Not 8 Rörelsens kostnader fördelade på kostnadsslag

		Koncern
Fastighetskostnader	2023	2022
Material	28	24
Reparation och underhåll	15 358	13 348
Fastighetsskatt och tomträttsavgäld	5 387	4 574
El, värme, va	21 013	19 105
Övriga fastighetskostnader	2 973	4 048
SUMMA	44 759	41 099

Med revisionsuppdrag avses lagstadgad revision av års- och koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsen och verkställande direktörens förvaltning samt revision

och annan granskning utförd i enlighet med överenskommelse eller avtal. Detta inkluderar övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt

rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter .

Ränteintäkter och räntekostnader hänför sig huvudsakligen till finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde, förutom ränteintäkter/räntekostnader på

räntederivat, då ränteswappar värderas till verkligt värde .

Not 9 Finansiella intäkter och kostnader

		Koncern	Moderbolag
	2023	2022	2023	2022
Ränteintäkter	1 478	394	1 218	300
Ränteintäkter koncernbolag	–	–	6 771	3 086
Ränteintäkt/kostnad räntederivat	16 020	1 277	16 020	1 277
Räntekostnader	-50 162	-24 925	-1 245	-3 847
Räntekostnader koncernbolag	–	–	-9 342	-1 599
Räntekostnad leasing, inkl tomträtt	-989	-800	–	–
SUMMA	-33 653	-24 054	13 422	-783

ÅRSREDOVISNING 202364 FINANSIELLA RAPPORTER

Not 10 Skatt

		Koncern		Moderbolag
Skatt på årets resultat	2023	2022	2023	2022
Aktuell skatt	-4 631	-2 793	–	-391
Uppskjuten skatt fastigheter	-3 047	-9 640	–	–
Uppskjuten skatt underskottsavdrag	1 582	–	–	–
Uppskjuten skatt räntebegränsningsavdrag	6 480	2 073
Uppskjuten skatt derivat	5 920	-10 469	855	–
Uppskjuten skatt övrigt	11 911	-3 320	–	–
SUMMA	18 215	-24 149	855	-391
Avstämning av effektiv skattesats
Resultat före skatt	-10 451	103 485	-16 298	1 601
Skatt enligt gällande skattesats 20,6 % (20,6 %)	2 153	-21 318	3 357	-330
Skatteeffekt av:
Ej skattepliktiga intäkter vid försäljning av aktier i dotterbolag	–	5 181	–	1 693
Övriga ej skattepliktiga intäkter	14 870	37	562	37
Nedskrivning andelar i intresseföretag	–	-1 648	–	-1 648
Återföring av nedskrivning andelar i intressebolag	1 648	–	1 648	–
Nedskrivning av goodwill	-1 545	–	–	–
Resultat avyttring fastighet	–	-1 309	–	–
Övriga ej avdragsgilla kostnader	-31	-2 416	-5 567	-112
Skatt hänförlig till tidigare år	-30	-350	–	–31
Utnyttjande av underskott tidigare år	119	12	–	–
Skattemässiga avskrivningar	1 009	260	–	–
Övriga skattemässiga justeringar	21	-2 598	–	–
REDOVISAD SKATT	18 215	-24 149	–	-391

Not 11 Goodwill

I juni 2016 förvärvades Norama Asset Management AB och i samband med förvärvet uppstod en goodwillpost enligt IFRS 3. Denna avser värde av

vinstgeneringsförmågan i det förvärvade bolaget.

Enligt IAS 38 – Immateriella tillgångar – skall det bokförda värdet på goodwill testas årligen. Testet ska genomföras per kassagenererande enhet.

Acrinova har endast identifierat en kassagenererande enhet, Acrinova Förvaltning AB. Vid indikation på minskat värde, prövas det för nedskrivning

enligt IAS 36. Koncernen utvärderar årligen om nedskrivningsbehov föreligger vad gäller goodwill.

Nedskrivningsprövning av goodwill beräknas genom att ta fram återvinningsbart belopp för förvärvade bolaget baserat på beräkningar av nyttjandevärde.

Denna beräkning utgår från uppskattade framtida kassaflöden baserade på budget för 2024 samt prognoser för perioden 2025– 2028. Prognoser utarbetas

baserade på ett antal huvudantaganden avseende framtida tillväxt och kostnadsutveckling. Bortom prognostiden har tillväxttakt antagits till 3% (3).

Under räkenskapsårts andra kvartal genomfördes en nedskrivning av koncernens goodwill på -7 500 tkr som en konsekvens av viss förskjutning av till-

växtprognosen samt marknadens förändrade riskbenägenhet, vilket har påverkat den diskonteringsränta som använts vid test av värdet på bolagets

goodwill. Acrinova har inte identifierat något ytterligare nedskrivningsbehov vid det senast genomförda nedskrivningstestet per 2023-12-31. Den dis-

konteringsränta som använts (WACC före skatt) har beräknats till 13,53% (12,92%).En känslighetsanalys visar att EBITDA kommer att behöva sjunka

10 procentenheter (4) innan en mindre nedskrivning av goodwillen på 1,7 Mkr blir aktuell. Företagsledningen bedömer att inga rimliga förändringar i

de viktiga antagandena förutom förändring av EBITDA leder till att det beräknade sammanlagda återvinningsvärdet på enheterna blir lägre än deras

sammanlagda redovisade värde.

		Koncern
Ackumulerade anskaffningsvärden	2023	2022
Vid årets början	40 019	40 019
Nedskrivning	-7 500	0
SUMMA	32 519	40 019

ÅRSREDOVISNING 2023 65FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde per balansdagen. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS, dvs att värdet base-

ras på en analys av varje fastighets status och hyres- och marknadssituation.

Tillvägagångsätt fastighetsvärdering

Koncernens princip är att värdera samtliga fastigheter löpande under en ettårsperiod genom oberoende externa auktoriserade fastighetsvärderare

som värderar utifrån koncernens förutsättningar. Detta har för fastighetsbeståndet gjorts under perioden mars 2023 till december 2023 varav 73%

av beståndet är externt värderat under kvartal 4 2023. I tillägg till de externa värderingarna görs vid varje kvartalsavslut interna värderingar. De

externa värderingarna tillsammans med de interna värderingarna ligger till grund för fastställt värde per balansdagen.

Verkligt värde fastställs genom bedömning av marknadsvärdet för varje enskilt värderingsobjekt. Som huvudmetod vid värderingen har en så kallad

kassaflödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en tioårig kalkylperiod med hänsyn tagen till nuvärdet av ett

bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastningskraven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner

och fastigheternas marknadsposition. Om något skulle indikera en väsentlig värdeförändring för en enskild fastighet genomförs en ny extern värdering

för att fastställa ett nytt verkligt värde, oberoende av när tidigare värdering gjorts. Nyligen förvärvade fastigheter värderas till anskaffningsvärde.

Not 12 Förvaltningsfastigheter

Tkr	2023-12-31	2022-12-31
Verkligt värde per 1 januari	1 854 325	1 603 550
Förvärv	–	79 000
Investeringar	148 917	250 736
Försäljningar	–	-92 000
Omklassificering	9 974	–
Värdeförändringar	-17 966	13 039
VERKLIGT VÄRDE VID PERIODENS UTGÅNG	1 995 250	1 854 325

Känslighetsanalys fastighetsvärde
Värdeförändring före skatt, %	Resultateffekt, Tkr	Soliditet, %	Belåningsgrad, %
+1	19 953	44,3	54,2
0	0	43,8	54,7
-1	-19 953	43,2	55,3

Känslighetsanalys värdeförändring
Påverkan på fastighetsvärde	Förändring	Påverkan värde, Tkr	Belåningsgrad, %
Direktavkastningskrav	0,5%	-78 551	57,0
	-0,5%	94 825	52,3
Hyresintäkter	5%	74 157	52,8
	-5%	-74 157	56,9
Långsiktig vakansgrad	2%	23 046	54,1
	-2%	-25 909	55,5
Drift- och underhållskostnader	10%	-40 069	55,9
	-10%	40 069	53,7

Avkastningskrav per 2023-12-31
	Direkt avkastning s-	Direktavkastnings-
Fastigehtstyp	krav initialt, %	krav restvärde, %
Extern handel/Service	4,43-6,69	5,96-7,50
Bostäder	3,63-4,25	3,45-4,25
Samhällsfastigheter	6,02	6,00
Kontor	3,64-6,99	5,38-6,96
Logistik/Produktion	4,77-7,79	6,25-7,50

Värderingsantaganden
Värderingsantaganden	2023
Årlig inflation	2,00
Viktat direktavkastningskrav initialt, %	5,45
Viktat direktavkastningskrav restvärde, %	6,06
Genomsnittlig långsiktig vakans lokaler, %	5,62
Hyresintäkter, kr/km	1 368
Drift och underhåll, kr/kvm	145

Värdeförändringar	2023	2022
Realiserade värdeförändringar	–	14 744
Orealiserade värdeförändringar	-17 966	13 039
SUMMA	-17 966	27 783

ÅRSREDOVISNING 202366 FINANSIELLA RAPPORTER

Not 13 Materiella anläggningstillgångar

		Koncern
	2023-12-31	2022-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	21 091	16 099
Nyanskaffningar	–	4 992
Försäljning/utrangering	-347	–
Omklassificering	-19 565	–
SUMMA	1 179	21 091

Andelar i intresseföretag		Koncern		Moderbolag
	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31
Redovisat värde per 1 januari	4 784	5 429	5 500	6 262
Förvärv	–	–	–	–
Investeringar	12 307	900	12 307	900
Andel av årets resultat	423	–	–	–
Nedskrivningar/Avyttring	–	-1 545	–	-1 662
REDOVISAT VÄRDE VID PERIODENS UTGÅNG	17 514	4 784	17 807	5 500

Not 14 Andelar i intresseföretag

Tillgång	Antal	Värde per st	Totalt värde, kr	Värde, tkr	Kapital-andel
Aktier i Fastighets AB Trävaran 12	250	18 324,00	4 580 999	4 581	50%
Aktier i Fastigheter & Service i Öresund AB	11 250	1 149,56	12 932 530	12 933	45%
SUMMA				17 514

Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början	-10 259	-5 480
Försäljning/utrangering	231	–
Omklassificering	9 608	–
Årets avskrivningar enligt plan på anskaffningsvärden	-147	-4 779
SUMMA	-567	-10 259
Redovisat värde vid periodens slut	612	10 832

Materiella anläggningstillgångar består av inventarier med ett redovisat utgående värde på 612 tkr (773). Installationer har per 23-01-01 omklassificerats till Fastigheter.

ÅRSREDOVISNING 2023 67FINANSIELLA RAPPORTER

Not 15 Nyttjanderättstillgångar och finansiell leasing

	Tomträtter	Bilar	Hyresavtal	Summa	Leasingskuld
Ingående balans 2023-01-01	5 826	2 030	870	8 726	8 726
Tillkommande avtal		964	691	1 655	1 655
Avskrivningar		-481	-988	-1 469	–
Avgående avtal		-747		-747	-747
Leasingavgift				–	-2 435
Räntekostnad				–	966
Omvärdering	1 198			1 198	1 198
UTGÅENDE BALANS 2023-12-31	7 024	1 766	573	9 363	9 363

	Tomträtter	Bilar	Hyresavtal	Summa	Leasingskuld
Ingående balans 2022-01-01	5 643	2 136	2 510	10 289	10 289
Tillkommande avtal	772	943		1 715	1 715
Avskrivningar		-510	-983	-1 493	–
Avgående avtal		-539	-657	-1 196	-1 196
Leasingavgift				–	-2 293
Räntekostnad				–	800
Omvärdering	-589			-589	-589
UTGÅENDE BALANS 2022-12-31	5 826	2 030	870	8 726	8 726

	2023-12-31	2022-12-31
Leasingskuld långfristigt	7 571	6 384
Leasingskuld kortfristigt	1 792	2 342
SUMMA	9 363	8 726

Framtida leasingbetalningar	2023	2022
År 1	1 792	2 342
År 2-5	2 365	2 941
Senare än 5 år	5 206	3 443
SUMMA	9 363	8 726

Belopp redovisade i resultaträkningen	2023	2022
Avskrivningar på nyttjanderättstillgångar	1 469	1 493
Räntekostnader på leasingskulder	966	800
Kostnader för leasingavtal med lågt värde	249	150
SUMMA	2 684	2 443

Tomträtter betraktas enligt IFRS 16 som ett evigt hyresavtal och det redovisade värdet kommer därmed inte att skrivas av utan värdet kvarstår

tills omförhandling av tomträttsavgälden sker. Den genomsnittliga leasingperioden för hyresavtal är 1,5 år och för bilar 3 år. Koncernen har för

närvarande inga väsentliga avtal med förlängningsoption eller indexklausul.

Utöver tomträtter, bilar och hyresavtal finns några mindre leasingavtal i form av kontorsutrustning. Dessa avtal har definierats som avtal där den

underliggande tillgången har lågt värde och det praktiska undantaget i IFRS 16 tillämpas, vilket innebär att leasingavgiften redovisas som en

kostnad i resultaträkningen.

Leasingskulder ingår under Övriga långfristiga skulder respektive Övriga kortfristiga skulder och utgörs av följande:

ÅRSREDOVISNING 202368 FINANSIELLA RAPPORTER

Not 16 Derivat

		Koncern		Moderbolag
	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31
Ingående redovisat värde	59 774	3 182	–	–
Årets värdeförändring	-31 920	56 592	-4 151	–
REDOVISAT VÄRDE VID PERIODENS UTGÅNG	27 854	59 774	-4 151	–

Värdering Derivat

Acrinova använder bl a räntederivat för att hantera ränterisk och uppnå önskad räntebindningsstruktur. Denna strategi innebär att det över tid

kommer uppstå värdeförändringar i räntederivaten, främst till följd av förändrad marknadsränta. Ränteswappar värderas genom att framtida kassa-

flöden diskonteras till nuvärde och verkligt värde är fastställt enligt nivå 2, IFRS 13.

Per 31 december 2023 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till 27 854 Tkr och redovisas som en långfristig fordran om 32 004 tkr och

långfristig skuld om 4 151 tkr i balansräkningen (59 774 Tkr).

Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning .

Reglerna i IFRS 9 Finansiella instrument tillämpas inte i moderföretaget som juridisk person. Istället tillämpas i enlighet med ÅRL anskaffningsvär-

demetoden. Derivatinstrument med negativt verkligt värde redovisas därmed som en skuld till det negativa verkliga värdet med värdeförändring i

resultatet.

Not 17 Övriga långfristiga fordringar

		Koncern		Moderbolag
	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31
Fordringar hos intresseföretag	9 511	9 866	9 511	9 866
Övriga långfristiga fordringar	2 572	6 984	1 000	5 307
REDOVISAT VÄRDE VID PERIODENS UTGÅNG	12 083	16 850	10 511	15 173

Not 18 Kundfordringar

		Koncern
	2023-12-31	2022-12-31
Kundfordringar	2 909	1 208
Reservering för osäkra fordringar	-1 661	-775
SUMMA	1 248	433
Åldersfördelning kundfordringar
Ej förfallna	829	139
0-30 dagar	370	275
31-60 dagar	197	58
61-90 dagar	164	61
>90 dagar	1 349	675
	2 909	1 208
		Koncern
Reservering för osäkra fordringar	2023-12-31	2022-12-31
Ingående balans	-775	-624
förändring under året	-886	-151
FÖRÄNDRING UNDER ÅRET	-1 661	-775

ÅRSREDOVISNING 2023 69FINANSIELLA RAPPORTER

Not 19 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

Tkr	2023-12-31	2022-12-31
Förutbetald hyreskostnad	118	257
Förutbetald försäkring	855	648
Förutbetald adminstrationskostnad	7 772	5 480
Upplupen ränteintäkt	2 448	675
Upplupen hyresintäkt	638	5 671
SUMMA	11 831	12 731

Not 20 Eget Kapital

		Antal	Kvotvärde/	Aktie-
Aktiekapitalets förändring	År	aktier	aktie	kapital, kr
Vid årets början	2022-01-01	64 756 926	0,33	21 585 641
Inga förändringar	2022
Vid årets slut	2022-12-31	64 756 926		21 585 641
Vid årets början	2023-01-01	64 756 926	0,33	21 585 641
Nyemission	2023	3 809 230	0,33	1 269 743
Vid årets slut	2023-12-31	68 566 156		22 855 384

Övrigt tillskjutet kapital

Övrigt tillskjutet kapital avser eget kapital som är tillskjutet av ägarna.

Balanserad vinst i koncernen

Balanserad vinst avser intjänade vinstmedel i koncernen. I denna post

ingår även tidigare avsättning till reservfond.

Bundet och fritt eget kapital i moderbolaget

Enligt svensk aktiebolagslag utgörs eget kapital av bundet (icke utdelnings

bart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast

utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet

eget kapital i moderbolaget. Vidare får endast vinstutdelning göras om det

är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfatt-

ning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets

och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Utdelning

Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i Aktie-

bolagslagen och beslutas av årsstämman.

Föreslagen, ännu ej utbetald utdelning, för räkenskapsåret 2023 upp-

går till 0,30 kronor per aktie, totalt 20 570 Tkr. Total utdelning delas

upp på två tillfällen. Avstämningsdagar för utbetalningen föreslås till

8 maj 2024 och 21 oktober 2024. Beloppet redovisas som skuld först

då årsstämman har beslutat om utdelning.

Policy för hantering av kapital

Koncernens mål med kapitalförvaltningen är:

• att säkerställa koncernens förmåga att fortsätta verksamheten

genom en soliditet om minst 30%

• att ge en lämplig avkastning till aktieägarna genom att prissätta

produkter och tjänster motsvarande risknivån.

Not 21 Uppskjuten skatteskuld

	Koncernen		Moderbolag
Koncernens balansräkning	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31
Uppskjuten skatteskuld (fordran) hänför sig till följande:
Fastigheter	-78 581	-75 534
Underskottsavdrag	1 643	61
Ränteavdragsbegränsning	10 729	4 249
Obeskattade reserver	-1 253	-1 266
Derivat	-5 738	-11 658	855	–
Övriga poster	11 897	0
Summa uppskjuten skatteskuld/fordran	-61 303	-84 148	855	–

ÅRSREDOVISNING 202370 FINANSIELLA RAPPORTER

Not 22 Klassificering finansiella tillgångar och skulder

Verkligt värde på finansiella tillgångar och skulder i koncernen
		2023				2022
	Finansiella	Finansiella	Finansiella	Finansiella	Finansiella	Finansiella	Finansiella	Finansiella
	tillgångar	tillgångar	skulder	skulder	tillgångar	tillgångar	skulder	skulder
	till upplupet	värdrade till	värderade	värderade till	till upplupet	värdrade till	värderade	värderade till
	anskaffnings-	verkligt värde	till upplupet	verkligt värde	anskaffnings-	verkligt värde	till upplupet	verkligt värde
	värde	via resultatet	anskaffnings-	via resultatet	värde	via resultatet	anskaffnings-	via resultatet
			värde				värde
Långfristig fordran	12 083	–	–	–	16 850	–	–	–
Kundfordringar	1 248	–	–	–	433	–	–	–
Räntederivat	–	32 004	–	–	–	59 774	–	–
Övriga fordringar	7 834	–	–	–	57 990	–	–	–
Likvida medel	43 058	–	–	–	28 311	–	–	–
SUMMA	64 223	32 004	–	–	103 584	59 774	–	–
Långfristiga räntebärande	–	–	907 420	–	–	–	819 079	–
skulder från kreditinstitut
Övriga långfristiga ränte- bärande skulder	–	–	–	–	–	–	2 000	–
Övriga långfristiga skulder	–	–	8 762	–	–	–	9 016	–
Kortfristiga räntebärande	–	–	184 897	–	–	–	174 610	–
skulder
Räntederivat	–	–	–	4 151	–	–	–	–
Leverantörsskulder	–	–	15 662	–	–	–	25 754	–
Övriga skulder	–	–	2 429	–	–	–	10 461	–
SUMMA	–	–	1 119 170	4 151	–	–	1 040 920 –

Redovisat värde på kundfordringar, övriga fordringar, likvida medel, leverantörsskulder och övriga skulder utgör en rimlig approximation av verkligt värde .

Not 23 Skulder

		Koncern	Moderbolag
	2023	2022	2023	2022
Ej räntebärande skulder som förfaller
inom ett år efter balansdagen	49 859	65 558	334 509	291 669
mellan ett till fem år efter balansdagen	12 913	9 016	4 151	1 600
Räntebärande skulder som förfaller
inom ett år efter balansdagen	184 897	174 610	2 000	28 150
mellan ett till fem år efter balansdagen	853 321	794 382	–	2 000
senare än fem år efter balansdagen	54 099	26 697	–
SUMMA SKULDER EXKL. UPPSKJUTEN SKATTESKULD	1 155 089	1 070 263	340 660	323 419

Ränteförfallostruktur
Tkr	2023-12-31				2022-12-31
Koncernen ,			Genomsnittlig	Koncernen ,			Genomsnittlig
år för förfall	Räntebärande skuld	Andel %	ränta %	år för förfall	Räntebärande skuld	Andel %	ränta %
Rörligt	1 085 017	99,3%	5,72	Rörligt	962 213	96,6%	4,64
2024	2 000	0,2%	3,00	2023	17 150	1,7%	2,67
2025	5 300	0,5%	2,87	2024	16 325	1,6%	3,09
SUMMA	1 092 317			Summa	995 688		4,45

ÅRSREDOVISNING 2023 71FINANSIELLA RAPPORTER

Räntesäkringar
Tkr		2023-12-31				2022-12-31
Förfall	Typ av instrument	Nominellt belopp	Fast ränta,%	Förfall	Typ av instrument	Nominellt belopp	Fast ränta,%
2025	Ränteswap	100 000	0,62	2025	Ränteswap	100 000	0,62
2025	Ränteswap	50 000	-0,93	2026	Ränteswap	55 000	0,24
2026	Ränteswap	55 000	0,24	2027	Ränteswap	55 000	0,26
2027	Ränteswap	55 000	0,26	2027	Ränteswap	55 000	0,57
2027	Ränteswap	55 000	0,57	2028	Ränteswap	55 000	0,59
2028	Ränteswap	55 000	0,59	2028	Ränteswap	50 000	0,55
2028	Ränteswap	50 000	0,84	2028	Ränteswap	50 000	0,84
2030	Ränteswap	50 000	1,34	2029	Ränteswap	50 000	1,30
2030	Ränteswap	60 000	2,83	2030	Ränteswap	50 000	1,34
2031	Ränteswap	60 000	2,84	2030	Ränteswap	60 000	2,83
2031	Ränteswap	50 000	1,23	SUMMA		580 00 0
SUMMA		640 000

Not 24 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

Tkr	2023-12-31	2022-12-31
Upplupna personalkostnader	1 124	1 525
Upplupna räntekostnader	586	967
Övriga upplupna kostnader	8 709	9 034
Förutbetalda hyresintäkter	20 449	17 817
SUMMA	30 868	29 343

Not 25 Specifikation till rapport över kassaflöden

		Koncern			Moderbolag
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet	2023		2022	2023		2022
Avskrivningar	1 972		4 779	–		–
Värdeförändring förvaltningsfastigheter	17 966		175	–		–
Värdeförändring derivat	31 920		-56 592	4 151		–
Realisationsresultat från Intressebolag	-422		–	–		–
Nedskrivning Goodwill	7 500		–	–		–
Nedskrivning andelar i koncernföretag	–		–	22 779		–
Nedskrivning fordran Intressebolag	–		8 000	–		–
Återläggning nedskrivning fordran Intressebolag	-8 000		–	-8 000		–
Realisationsresultat	-98		-3 400	-21		26
Rättelse från tidigare år	–		–	–		528
SUMMA	50 838		-47 038	18 909		554
		Koncern			Moderbolag
Tilläggsupplysning till kassaflöden	2023		2022	2023		2022
Betalt finansnetto:
Erhållen ränta	1 408		394	7 935		3 386
Erhållen ränta, räntederivat	14 317		528	14 317		528
Erlagd ränta	-50 544		-24 328	-10 697		-5 395
Erlagd räntekostnad, nyttjanderätter	-989		-800	–		–
SUMMA BETALT FINANSNETTO	-35 808		-24 206	11 555		-1 481

ÅRSREDOVISNING 202372 FINANSIELLA RAPPORTER

Not 26 Resultat från andelar i koncernföretag

Moderbolag

Tkr 2023 2022

Resultat vid avyttring 8 217

Nedskrivning av aktier i koncernföretag -22 779

SUMMA -22 779 8 217

Not 27 Värdeförändring finansiell fordran

Moderbolag

2023 2022

Återläggning av nedskrivning finansiell fordran 8 000

Nedskrivning av finansiell fordran -8 000

SUMMA 8 000 -8 000

Not 28 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser

	Koncern			Moderbolag
	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31
Ställda säkerheter
Fastighetsinteckningar	1 189 201	1 195 104	–	–
SUMMA STÄLLDA SÄKERHETER	1 189 201	1 195 104	–	–

		Koncern		Moderbolag
	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31
Eventualförpliktelser
Borgensförbindelser	–	–	807 079	808 937
SUMMA EVENTUALFÖRPLIKTELSER	–	–	807 079	808 937

Avser ställda säkerheter för krediter i Swedbank, Sparbanken Syd, Nordea, Skurups Sparbank, Länsförsäkringar, SBAB och Sparbanken Skåne och är hänförliga till de ränte-

bärande skulderna i balansräkningen.

Not 29 Andelar i koncernföretag

	Moderbolag
	2023	2022
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	570 191	552 868
Lämnade aktieägartillskott	17 560	–
Nedskrivning av andelar	-22 779	–
Förvärv	–	47 613
Försäljningar	–	-30 290
Redovisat värde vid periodens slut	564 972	570 191

ÅRSREDOVISNING 2023 73FINANSIELLA RAPPORTER

Direktägda dotterbolag	Org.nr.	Säte	Kapitalandel	Bokfört värde
Acrinova Projekt AB	556879-7863	Malmö	100%	10 368
Acrinova Hjärup AB	556481-7699	Malmö	100%	9 375
Acrinova Förrådet 12 AB	556490-5650	Malmö	100%	33 871
Acrinova Sunnanå AB	559038-7121	Malmö	100%	9 036
Acrinova Företaget 6 AB	556543-3009	Malmö	100%	10 129
Acrinova Markören 7 AB	559022-0223	Malmö	100%	27 033
Acrinova Pukslagaren AB	559007-5379	Malmö	100%	38 267
Acrinova Östra Spång 6:7 AB	559140-9817	Malmö	100%	16 566
Acrinova Landskrona Mården AB	559316-6829	Malmö	100%	1 332
Acrinova Landskrona Karlslund 1:1 AB	559306-0253	Malmö	100%	1 257
Acrinova Björnen 13 AB	559333-1167	Malmö	100%	452
Acrinova Löddeköpinge 23:14 AB	556659-8909	Malmö	100%	99 727
Acrinova Fastighetsbolag 4 AB	559333-4476	Malmö	100%	125
Acrinova Battfast 4 AB	556745-9218	Malmö	100%	9 642
Acrinova Flintkärnan AB	556146-5120	Malmö	100%	19 018
Acrinova Snickeriet 4 AB	559177-8658	Malmö	100%	38 441
Acrinova Trävaran 3 AB	556786-3625	Malmö	100%	4 277
Acrinova Rännarbanan AB	559106-0396	Malmö	100%	29 333
Acrinova Staffanstorp Brågarp AB	559194-8137	Malmö	100%	51
Acrinova Södra Gränstorp AB	559196-1551	Malmö	100%	1 050
Acrinoca Orion 7 AB	556853-1593	Malmö	100%	33 798
Acrinova Kamaxeln 5 AB	559259-1910	Malmö	100%	625
Acrinova Topplocket 4 AB	556720-6338	Malmö	100%	12 254
Acrinova Hästhoven 6 AB	559134-6027	Malmö	100%	16 917
Acrinova Trelleborg Verkstaden 10 AB	556765-4982	Malmö	100%	9 992
Acrinova Trucken 4 AB	556894-9241	Malmö	100%	4 383
Acrinova Pugerup 5 AB	559279-1668	Malmö	100%	31 903
Acrinova Borggård 1:372	559153-8466	Malmö	100%	12 666
Acrinova Borggård 1:385	559153-0935	Malmö	100%	7 727
Acrinova Borggård 1:549	559153-3616	Malmö	100%	5 416
Acrinova Borggård 1:482	556199-8120	Malmö	100%	7 793
Acrinova Fastighets AB	559015-6633	Malmö	100%	20 100
Acrinova Euron 2 Bostads AB	559027-5862	Malmö	100%
Acrinova Kavalleristen 1 AB	559168-1126	Malmö	100%
Acrinova Trucken 2 AB	556818-6828	Malmö	100%
Acrinova Lamellen 1 AB	559080-1568	Malmö	100%
Acrinova Vevstaken 2 AB	559081-1435	Malmö	100%
Acrinova Förgasaren 1 AB	556227-3705	Malmö	100%
Acrinova Stenen 9 AB	556754-8895	Malmö	100%
Acrinova Björnen 3 AB	559030-1924	Malmö	100%
Acrinova Klippan AB	559028-8378	Malmö	100%
Acrinova Citadellstaden AB	559247-3721	Malmö	100%
Acrinova Förvaltning AB	556806-3381	Malmö	100%	42 050
Acrinova Administration AB	556800-9566	Malmö	100%
SUMMA				564 972

ÅRSREDOVISNING 202374

Not 30 Kortfristiga fordringar och skulder hos koncernbolag

Moderbolag

Fordringar 2023-12-31 2022-12-31

Ingående anskaffningsvärde 263 019 265 120

Tillkommande / avgående -13 419 -2 101

Utgående redovisat värde 249 600 263 019

Moderbolag

Skulder 2023-12-31 2022-12-31

Ingående anskaffningsvärde 285 504 249 857

Tillkommande / avgående 46 554 35 647

Utgående redovisat värde 332 058 285 504

Not 31 Upplysningar till finansieringsverksamheten i kassaflödet

		Kassaflödes	Förvärv/	Ej kassaflödes
Koncernen, tkr	2022-12-31	påverkande	Avyttring	påverkande	2023-12-31
Långfristiga räntebärande skulder till kreditinstitut	819 079	88 341	–	–	907 420
Övriga långfristiga räntebärande skulder	2 000	-2 000	–	–	–
Övriga långfristiga skulder	9 016	-1 439	–	1 185	8 762
Kortfristiga räntebärande skulder	151 460	31 437	–	–	182 897
Övriga kortfristiga räntebärande skulder	23 150	-21 150	–	–	2 000
SUMMA SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL	1 004 705	95 189	–	1 185	1 101 079
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN		Kassaflödes	Förvärv/	Ej kassaflödes
Koncernen, tkr	2021-12-31	påverkande	Avyttring	påverkande	2022-12-31
Långfristiga räntebärande skulder till kreditinstitut	394 558	414 348	10 173	–	819 079
Övriga långfristiga räntebärande skulder	14 000	-12 000	–	–	2 000
Övriga långfristiga skulder	8 298	-1 626	–	2 344	9 016
Kortfristiga räntebärande skulder	375 183	-223 739	16	–	151 460
Övriga kortfristiga räntebärande skulder	15 000	8 150	–	–	23 150
SUMMA SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL	807 039	185 133	10 189	2 344	1 004 705
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

FINANSIELLA RAPPORTER

Moderbolaget, tkr 2022-12-31

Kassaflödes

påverkande

Förvärv/

Avyttring

Ej kassaflödes

påverkande 2023-12-31

Långfristiga räntebärande skulder 2 000 -2 000 – – –

Övriga långfristiga skulder 1 600 -1 600 – – –

Kortfristiga räntebärande skulder 5 000 -5 000 – – –

Övriga kortfristiga räntebärande skulder 23 150 -21 150 – – 2 000

SUMMA SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

31 750 -29 750 – – 2 000

Moderbolaget, tkr 2021-12-31

Kassaflödes

påverkande

Förvärv/

Avyttring

Ej kassaflödes

påverkande 2022-12-31

Långfristiga räntebärande skulder 14 000 -12 000 – – 2 000

Övriga långfristiga skulder – 1 600 – – 1 600

Kortfristiga räntebärande skulder 13 000 -8 000 – – 5 000

Övriga kortfristiga räntebärande skulder 15 000 8 150 – – 23 150

SUMMA SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

42 000 -10 250 – – 31 750

ÅRSREDOVISNING 2023 75FINANSIELLA RAPPORTER

Not 32 Resultat per aktie

	2023	2022
Genomsnittligt antal aktier	67 658 203	64 756 926
Resultat per aktie, före och efter utspädning	0,11	1,23

Not 33 Närståendetransaktioner

Fastighetstransaktioner

Inga fastighetstransaktioner har genmförts med närstående under

2023.

Ledande befattningshavare

Förutom sedvanlig ersättning till styrelseledamöter, VD och övriga

ledande befattningshavare enligt not 6 har även ett konsultarvode

avseende tjänster kopplade till fastighetsförvärv, finansiering och

projektutveckling på 749 tkr betalts ut till av styrelseordförande ägt

bolag. Dessutom har 69 tkr betalats ut för inköp av konsulttjänst inom

förvaltning till bolag ägt av närstående till styrelseordförande.

Koncernbolag

Moderbolaget har närståenderelationer med sina dotterbolag, se not 30 .

Not 34 Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång

• 1 februari meddelade Acrinova att försäljningen av fastigheten Euron 2 slutförts.

• 19 februari meddelade Acrinova att projektet på handelsfastigheten Löddeköpinge 23:14 färdigställts. Hyresgästen Spicy Hot har tagit plats i den

nya byggnadens östra del.

• 28 februari offentliggjorde Acrinova bokslutskommuniké för helåret 2023.

	2023	2022
Transaktioner med dotterföretag
Försäljning	12 670	18 365
Ränteintäkter	6 771	3 086
Räntekostnader	-9 342	-1 599
Koncernbidrag	-11 035	3 500
Kortfristiga fordringar	249 600	263 019
Kortfristiga skulder	332 058	285 504
Transaktioner med koncernföretags intressebolag
Försäljning	154	1 115
Inköp	-5 411	-3 935
Ränteintäkter	292	275
Långfristiga fordringar	11 083	15 850

Not 35 Viktiga uppskattningar och antaganden för redovisningsändamål

För att kunna upprätta redovisningen enligt IFRS Accounting Standars

måste koncernledningen göra bedömningar och antaganden som på-

verkar redovisade värden samt upplysningar i de finansiella rapporterna.

Faktiskt utfall kan skilja sig från gjorda bedömningar.

Det område där uppskattningar och antaganden skulle kunna innebära

risk för justeringar av redovisade värden för tillgångar och skulder under

kommande räkenskapsår är främst värdering av förvaltningsfastigheter.

Där kan bedömningarna ge en betydande påverkan på koncernens

resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver en bedömning av

det framtida kassaflödet samt fastställande av diskonteringsfaktor

(avkastningskrav). För både framtida kassaflöde och diskonteringsfaktor

görs bedömningar individuellt per fastighet. För att minimera dessa

risker används alltid externa värderingar av förvaltningsfastigheter.

De senaste förvärven är dock värderade till förvärvspris.

Övriga väsentliga bedömningar som görs är vid värdering av osäkra

fordringar, nedskrivningsprövning av goodwill samt vid värdering av

aktier i dotterbolag.

ÅRSREDOVISNING 202376

Styrelsens yttrande

– vinstdisposition och utdelning

Per den sista december 2023 uppgick antalet registrerade aktier i

Acrinova AB (publ) till 68 566 156 stycken.

Styrelsen och verkställande direktörens utdelningsförslag baseras på

antalet utestående registrerade aktier om 68 566 156 vid ordinarie stämma

och förslaget innebär att en utdelning om 0,30 SEK per aktie lämnas för

räkenskapsåret 2023-01-01 – 2023-12-31 uppdelat på två utbetalningar.

Motivering

Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna

IFRS-standarderna samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av

Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Komplette-

rande redovisningsregler för koncerner). Moderbolagets egna kapital

har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet

för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för

juridiska personer).

Den föreslagna vinstutdelningen utgör 2,2 procent av koncernens egna

kapital.

Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital

efter den föreslagna vinstutdelningen.

Styrelsen finner även att den föreslagna utdelningen till aktieägarna är

försvarlig med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 § andra

och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning

och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt).

Styrelsen vill därvid framhålla följande:

Verksamhetens art, omfattning och risker

Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den

föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation

till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sam-

manhanget bland annat bolagets och koncernens historiska utveckling,

budgeterad utveckling, investeringsplaner samt konjunkturläget.

Konsolideringsbehov

Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av bolagets och koncernens

ekonomiska ställning och dess möjligheter att infria sina åtaganden.

Föreslagen utdelning utgör 3,8 procent av bolagets eget kapital och

2,2 procent av koncernens eget kapital.

Bolagets och koncernens kapitalstruktur är god med beaktande av de

förhållanden som råder i fastighetsbranschen. Mot denna bakgrund anser

styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att ta fram-

tida

affärsrisker och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar

har beaktats vid bestämmandet av den föreslagna vinstutdelningen.

Likviditet

Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka bolagets och

koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser.

Bolaget och koncernen har god beredskap att klara såväl variationer i

likviditeten som eventuella oväntade händelser.

Ställning i övrigt

Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse

för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats

inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet fram-

kommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig.

Styrelsen föreslår att till årsstämmans förfogande stående vinstmedel (kronor) i moderbolaget disponeras enligt följande:

Balanserat resultat och överkursfond 534 915 631

Årets resultat -15 442 692

SUMMA 519 472 939

Utdelning till aktieägare, 0,30 kr per aktie 20 569 847

I ny räkning balanseras 498 903 092

SUMMA 519 472 939

FINANSIELLA RAPPORTER

Balanserat resultat och överkursfond 534 915 631

Årets resultat -15 442 692

SUMMA 519 472 939

Utdelning till aktieägare, 0,30 kr per aktie 20 569 847

I ny räkning balanseras 498 903 092

SUMMA 519 472 939

Not 36 Förslag till vinstdisposition

Styrelsen föreslår att till årsstämmans förfogande stående vinstmedel (kronor) i moderbolaget disponeras enligt följande:

Per den sista december 2023 uppgick antalet registrerade aktier i Acrinova AB (publ) till 68 566 156 stycken.

Styrelsens och verkställande direktörens utdelningsförslag baseras på antalet utestående registrerade aktier om 68 566 156 vid ordinarie stämma

och förslaget innebär att en utdelning om 0,30 kr per aktie lämnas för räkenskapsåret 2023-01-01–2023-12-31 uppdelat på två utbetalningar.

ÅRSREDOVISNING 2023 77

Malmö den 3 april 2024

Roger Sternborg Eriksson

Styrelsens ordförande

Ylwa Karlgren

Styrelseledamot

Claes Olsson

Styrelseledamot

Joakim Stenberg

Styrelseledamot

Mats O Paulsson

Styrelseledamot

Peter Åman

Styrelseledamot

Ulf Wallén

Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning

och koncernredovisning har lämnats den 3 april 2024.

KPMG AB

Camilla Alm-Andersson, Johan Hernebrant,

Auktoriserad revisor, Auktoriserad revisor

Huvudansvarig revisor

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen och koncernredovisningen ger en rättvisande översikt av koncernens och

moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som

ingår i koncernen står inför.

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentet och rådets förordning

(EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Koncernredovisningen ger en rättvisande bild av

koncernens ställning och resultat, och koncernförvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet,

ställning och resultat samt väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.

Koncernen och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 6 maj 2024.

Årsredovisningens undertecknande

FINANSIELLA RAPPORTER

ÅRSREDOVISNING 202378

Revisionsberättelse

FINANSIELLA RAPPORTER

Till bolagsstämman i Acrinova AB (publ), org. nr 556984-0910

Rapport om årsredovisningen och koncern-

redovisningen

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen

för Acrinova AB (publ) för år 2023. Bolagets årsredovisning och koncern-

redovisning ingår på sidorna 36-77 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med

årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande

bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2023

och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredo-

visningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med års-

redovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande

bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2023 och

av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Accounting

Standards, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen.

Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncern-

redovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen

och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över totalresultat

och rapport över finansiell ställning för koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredo-

visningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport

som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet

med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA)

och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder

beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål-

lande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige

och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta

innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga för-

bjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel

5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande

fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända-

målsenliga som grund för våra uttalanden.

Övriga upplysningar

Revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för år 2022

har utförts av en annan revisor som lämnat en revisionsberättelse

daterad den 30 mars 2023 med omodifierade uttalanden i Rapport om

årsredovisningen och koncernredovisningen.

Värdering av förvaltningsfastigheter

Se not 2 och redovisningsprinciper på sidorna 58-59 och not 12 Förvaltningsfastigheter sidan 65 i årsredovisningen och koncernredovisningen

för detaljerade upplysningar och beskrivning av området.

Beskrivning av området

Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verk-

ligt värde. Det redovisade värdet uppgår till 1 995 Mkr per den 31

december 2023, vilket utgör ca 92 % av koncernens totala tillgång-

ar. Konernens princip är att löpande under en ettårsperiod värdera

samtliga fastigheter genom oberoende externa auktoriserade fast-

ighetsvärderare. I tillägg till de externa värderingarna görs vid varje

kavratlsavslut interna värderingar. De interna värderingarna tillsam-

mans med de externa värderingarna ligger till grund för fastställt

värde vid varje balansdag. Externa värderingar har gjorts under

perioden mars till december, varav 73% under det fjärde kvartalet.

Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av koncernens

totala tillgångar och det inslag av bedömningar och uppskattningar

som ingår i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt betydelse-

fullt område i vår revision. Risken är att det bokförda värdet på för-

valtningsfastigheter kan vara över- eller underskattat och att varje

justering av värdet direkt påverkar årets resultat.

Hur området har beaktats i revisionen

Vi har granskat och bedömt Acrinovas rutiner för att ta fram indata

till externa värderingar och att rutinerna är konsekvent tillämpade.

Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig

genom att jämföra den med vår erfarenhet av hur andra fastighets-

bolag och värderare arbetar och vilka antaganden som är normala

vid värdering av jämförbara objekt. Vi har bedömt kompetensen

och oberoendet hos de externa värderarna. Vi har haft möte med

extern värderare för genomgång av väsentliga antaganden.

Vi har stickprovsvis testat ett antal av de upprättade fastighetsvär-

deringarna. Härvid har vi använt aktuella hyresintäkter och drifts-

kostnader samt aktuella marknadsdata från externa källor, särskilt

antaganden om direktavkastningskrav, diskonteringsräntor, hyres-

nivåer och vakanser.

Vi har kontrollerat upplysningarna om förvaltningsfastigheter som

bolaget lämnar i not 12 i årsredovisningen, särskilt vad avser infor-

mation kring bedömningar samt tillämpade nyckelantaganden.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen

av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt

ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden.

ÅRSREDOVISNING 2023 79FINANSIELLA RAPPORTER

Annan information än årsredovisningen och koncern-

redovisningen

Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisning-

en och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 2-35 samt 82-87.

Den andra informationen består också av ersättningsrapporten som vi

inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen

och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen

omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med

bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovis-

ningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras

ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oför-

enlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna

genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under

revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla

väsentliga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna informa-

tion, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsent-

lig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rap-

portera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att

årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger

en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncern-

redovisningen, enligt IFRS Accounting Standards så som de antagits av

EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den inter-

na kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredo-

visning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga

felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar

styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets

och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så

är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta

verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet

om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande

direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten

eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.

Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens

ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella

rapportering.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredo-

visningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några

väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller

misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra utta-

landen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen

garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i

Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en

sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller

misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimli-

gen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar

med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.

Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme

och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen.

Dessutom:

• identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i års-

redovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på

oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder

bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är

tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra utta-

landen. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd

av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror

på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i masko-

pi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller

åsidosättande av intern kontroll.

• skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll

som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgär-

der som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för

att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen.

• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används

och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskatt-

ningar i redovisningen och tillhörande upplysningar.

• drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande

direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av

årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats,

med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns

någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller

förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och kon-

cernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen

att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberät-

telsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen

och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller,

om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om års-

redovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på

de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberät-

telsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett

bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten.

• utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och inne-

hållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplys-

ningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger

de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som

ger en rättvisande bild.

• inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende

den finansiella informationen för enheterna eller affärsaktiviteterna

inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovis-

ningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av kon-

cernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden.

Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade

omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också

informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de

eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat.

Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt

relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relatio-

ner och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende,

samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten

eller motåtgärder som har vidtagits.

Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av

dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av års-

redovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda

riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för

revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden

i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar

upplysning om frågan.

ÅRSREDOVISNING 202380 FINANSIELLA RAPPORTER

Rapport om andra krav enligt lagar och andra

författningar

Revisorns granskning av förvaltning och förslag till

disposition av bolagets vinst eller förlust

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har

vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens

förvaltning för Acrinova AB (publ) för år 2023 samt av förslaget till dis-

positioner beträffande bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i

förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkstäl-

lande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt

denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i

förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i

Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända-

målsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträf-

fande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar

detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med

hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart,

omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och kon-

cernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets

angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma

bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets

organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och

bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett

betryggande sätt.

Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt

styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder

som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överens-

stämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett

betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt

uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med

en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot

eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:

• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse

som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller

• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovis-

ningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bola-

gets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med

rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebo-

lagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att

en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer

att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersätt-

ningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av

bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.

Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi

professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning

under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till

dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revi-

sionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som

utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i

risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana

åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten

och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets

situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vid-

tagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande

om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag

till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat

styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta

för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

ÅRSREDOVISNING 2023 81FINANSIELLA RAPPORTER

Revisorns granskning av Esef-rapporten

Uttalande

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har

vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören

har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format

som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt

16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Acrinova

AB (publ) för år 2023.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i

allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.

Grund för uttalande

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns

granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation

beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål-

lande till Acrinova AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i

övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga

som grund för vårt uttalande.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att

Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528)

om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kon-

troll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig

för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig

dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt

väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a §

lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår

granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder

för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format

som uppfyller dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att

en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige

alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns.

Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och

anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan för-

väntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund

i Esef-rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Mana-

gement 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar

ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende

efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och

tillämpliga krav i lagar och andra författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om

Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elek-

tronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi

väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma

riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa

beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar

vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen

och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma

granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständig-

heterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den

interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av

ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande

direktörens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-

rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av

att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen

och koncernredovisningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens

resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt

noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som

följer av Esef-förordningen.

KPMG AB, Box 227, 201 22 , Malmö, utsågs till Acrinova AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 28 april 2023.

KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2023.

Malmö den 3 april 2024

KPMG AB KPMG AB

Camilla Alm Andersson Johan Hernebrant

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

Huvudansvarig revisor

ÅRSREDOVISNING 202382 FINANSIELLA RAPPORTER

Definitioner

Bolaget presenterar en rad finansiella mått i årsredovisningen som inte definieras enligt IFRS, så kallade alternativa nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer.

Dessa nyckeltal ger värdefull kompletterande information till investerare, bolagets ledning och andra intressenter vid analys av bolagets finansiella

ställning och prestation.

De alternativa nyckeltalen är inte alltid jämförbara med andra företags använda mått och skall därför ses som ett komplement till mått definierade

enligt IFRS. Acrinova tillämpar dessa alternativa nyckeltal konsekvent över tid.

Nedan följer hur Bolagets nyckeltal definieras och beräknas.

AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Nyckeltalet visar Bolagets

förräntning av det egna kapitalet under perioden.

BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder i procent av fastigheternas redovisade värde. Nyckeltalet visar hur högt/

lågt fastighetsbeståndet är belånat.

BÖRSVÄRDE Det totala värdet på alla utestående aktier som finns på marknaden. Beräknat på bokslutsdagens

stängningskurs. Nyckeltalet används för att belysa bolagets storlek.

EGET KAPITAL PER AKTIE, KR Eget kapital i förhållande till antal aktier vid periodens utgång. Eget kapital per aktie används för

att belysa aktieägarnas andel av bolagets egna kapital per aktie.

FASTIGHETSVÄRDE Verkligt värde fastställt genom bedömning av marknadsvärdet för varje enskilt värderingsobjekt.

FÖRVALTNINGSRESULTAT Summan av rörelseresultat, central administration samt finansnetto exklusive värdeförändringar

på finansiella tillgångar. Förvaltningsresultatet är ett specifikt resultatmått som är praxis i

fastighetsbranschen och används för att underlätta jämförbarheten inom branschen.

FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE, KR Förvaltningsresultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier. Nyckeltalet används för att

belysa aktieägarnas andel av förvaltningsresultat per aktie.

GENOMSNITTLIG KAPITALBINDNING Återstående tid till dess att hela den räntebärande skulden i genomsnitt har

refinansierats. Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella risk.

GENOMSNITTLIG RÄNTEBINDNING Återstående tid till dess att hela den räntebärande skulden i genomsnitt har räntejusterats.

Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella risk.

GENOMSNITTLIG KONTRAKTSLÄNGD, ÅR Återstående kontraktsvärde i förhållande till total årshyra. Nyckeltalet används för att belysa

bolagets operationella risk.

HYRESINTÄKTER Utdebiterad hyra på årsbasis, plus utdebiterade tillägg såsom värme, el, fastighetsskatt mm.

HYRESVÄRDE Hyresintäkt, plus uppskattad marknadshyra för outhyrda ytor. Hyresvärde används för att belysa

koncernens intäktspotential.

NAV, KR/AKTIE Substansvärde. Eget kapital med återläggning av derivat och uppskjuten skatteskuld,

i förhållande till antalet utestående aktier. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande

mått på storleken på eget kapital per aktie.

NETTOBELÅNINGSGRAD

FASTIGHETER

Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i procent av fastigheternas redovisade

värde. Nyckeltalet visar hur högt/lågt fastighetsbeståndet är belånat.

NETTORÄNTEBÄRANDE SKULD Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel.

RESULTAT PER AKTIE, KR* Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier. Nyckeltalet används för att belysa

aktieägarnas andel av bolagets resultat efter skatt per aktie.

RÄNTETÄCKNINGSGRAD, GGR Förvaltningsresultat med återläggning av räntenetto dividerat med räntenetto

(exklusive tomträttsavgälder som i enlighet med IFRS 16 omklassificerats till räntekostnad).

Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella risk.

RÖRELSERESULTAT Bolagets rörelseintäkter med avdrag för direkta rörelsekostnader, även kallat driftnetto.

SOLIDITET, % Eget kapital i förhållande till balansomslutning. Nyckeltalet används för att belysa bolagets

finansiella stabilitet.

TOTALT SUBSTANSVÄRDE Eget kapital med återläggning av derivat och uppskjuten skatteskuld. Nyckeltalet ger ett justerat

och kompletterande mått på storleken på eget kapital.

UTHYRNINGSGRAD, EKONOMISK % Hyresintäkt i förhållande till hyresvärdet. Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av

hyresintäkter för vakanta ytor.

UTHYRNINGSGRAD, YTA % Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. Nyckeltalet används för att underlätta

bedömningen av hyresintäkter för vakanta ytor.

ÖVERSKOTTSGRAD Driftsnetto i procent av hyresintäkter. Nyckeltalet används för att belysa förvaltningens lönsamhet

före det att central administration, finansnetto samt orealiserade värdeförändringar beaktats.

*Ej ett alternativt nyckeltal. Definieras enligt IFRS.

ÅRSREDOVISNING 2023 83

Härledning alternativa nyckeltal

Belopp i Tkr 2023 2022 2021 2020

Avkastning på eget kapital

Periodens resultat efter skatt 7 764 79 336 153 164 42 740

Genomsnittligt eget kapital 944 109 908 140 675 612 438 282

0,82% 8,74% 22,67% 9,75%

Soliditet

Eget kapital 946 923 941 294 874 985 476 238

Balansomslutning 2 163 315 2 095 704 1 831 232 1 014 473

43,8% 44,9% 47,8% 46,9%

Belåningsgrad fastigheter, %

Räntebärande skulder 1 092 317 995 689 798 741 461 785

Fastighetsvärde 1 995 250 1 854 325 1 603 550 864 036

54,7% 53,7% 49,8% 53,4%

Nettobelåningsgrad fastigheter %

Räntebärande skulder 1 092 317 995 689 798 741 461 785

Återläggning av likvida medel -43 058 -28 311 -74 657 -47 187

Fastighetsvärde 1 995 250 1 854 325 1 603 550 864 036

52,6% 52,2% 45,2% 48,0%

Räntetäckningsgrad, ggr, rullande 12 mån

Förvaltningsresultat 38 491 27 026 19 711 17 236

Räntenetto -33 653 -24 054 -14 123 -11 316

Tomträtt (omklassificeras enl IFRS) 829 715 629 349

Räntenetto exkl tomträtt -32 824 -23 339 -13 494 -10 967

2,17 2,16 2,46 2,57

Förvaltnignsresultat, kr/aktie*

Förvaltningsresultat 38 491 27 026 19 711 17 236

Genomsnittligt antal aktier 67 658 203 64 756 926 52 183 017 40 519 463

0,57 0,42 0,38 0,43

Periodens resultat, kr/aktie*

Periodens resultat efter skatt 7 764 79 336 153 164 42 740

Genomsnittligt antal aktier 67 658 203 64 756 926 52 183 017 40 519 463

0,11 1,23 2,94 1,05

Eget kaital, kr/aktie *

Eget kapital 946 923 941 294 874 985 476 238

Genomsnittligt antal aktier 67 658 203 64 756 926 52 183 017 40 519 463

14,00 14,54 16,77 11,75

NAV, kr/aktie

Eget kapital 946 923 941 294 874 985 476 238

Uppskjuten skatt 61 303 84 148 66 288 32 887

Derivat -27 853 -59 774 -3 182 2 590

Antal aktier 68 566 156 64 756 926 64 756 926 41 295 070

14,30 14,91 14,49 12,39

*Antalet aktier har justerats i beräkningarna för den aktiesplit som registrerades hos Bolagsverket den 2 mars 2021

FINANSIELLA RAPPORTER

Nedan redovisas härledning av de finansiella nyckeltal som Acrinova presenterar i årsredovisningen för räkenskapsåret 2023.

ÅRSREDOVISNING 202384 STYRELSE

Styrelse

Styrelsen i Acrinova AB består av ordförande och fem ordinarie ledamöter.

Roger Stjernborg Eriksson

STYRELSEORDFÖRANDE

Styrelseordförande sedan 2022.

Roger Stjernborg Eriksson, född 1970, har bred erfaren-

het i fastighetsbranschen och är bland annat med-

grundare till Acrinova AB (publ), Brinova AB och Norama

AB. Tidigare

roller innefattar vd och koncernchef

för Da

gon AB och bankdirektör på Swedbank.

Övriga nuvarande befattningar är styrelseordföran-

de i IDAMA Consulting AB, vice styrelseordförande i

Skurups Sparbank, styrelseledamot i Malmöhus In-

vest AB, Skruva Teknik AB och Fosieby Företagsgrupp

Ekonomisk Förening.

Roger Stjernborg Eriksson innehar 15 000 A-aktier

och 23 570 B-aktier samt innehar indirekt 5 667 242

A-aktier och 7 394 188 B-aktier i Bolaget.

Ylwa Karlgren

LEDAMOT

Styrelseledamot sedan 2017.

Ylwa Karlgren, född 1956, har över 30 års erfarenhet

från ledande befattningar och internationella arbets-

miljöer inom finansbranschen, venture capital och

fastighetssektorn. Ylwa arbetar för närvarande som

oberoende företagsrådgivare.

Pågående väsentliga styrelseuppdrag inkluderar sty-

relseordförande i Plejd AB (publ), styrelseordförande

i Ferroamp AB (publ) och ledamot i Gullberg & Jans-

son AB (publ).

Ylwa Karlgren äger 4 200 A-aktier och 6 600 B-aktier

samt innehar indirekt 7 020 A-aktier och 18 172

B-aktier i Bolaget.

Joakim Stenberg

LEDAMOT

Styrelseledamot sedan 2019.

Joakim Stenberg, född 1973, har arbetat i finans-

branschen sedan 1998. Joakim har haft positioner

såsom vd, IR-ansvarig, affärsutvecklare, produktut-

vecklare och säljare inom finansbranschen och varit

verksam såväl i Sverige som internationellt.

Joakim är en av grundarna till Nordic Cross Asset Ma-

nagement AB och har styrelseuppdrag för First North

listade bolaget Acuvi AB och det onoterad IT-bolaget

Pure IT Group AB.

Joakim Stenberg äger 42 263 A-aktier och

93 151 B-aktier i Bolaget.

Claes Olsson

LEDAMOT

Styrelseledamot sedan 2016.

Claes Olsson, född 1956, är civilekonom och tidigare

auktoriserad revisor vid nuvarande E&Y. Han har varit

fastighetscontroller på koncernnivå i PEAB AB. Han

har arbetat inom ett antal branscher som revisor och

konsult, samt även som delägare i olika fastighets-

och rörelsedrivande bolag.

Pågående väsentliga uppdrag utgörs av: Styrelseord-

förande i LP Holding i Helsingborg AB, Bjärefågel i

Torekov AB samt Byggnads AB NJ Andersson & Son.

Styrelseledamot i Thevinyl AB och Pålssons Fastigheter

i Landskrona AB.

Claes Olsson äger 83 850 aktier i Acrinova, 32 609 A-aktier

och 51 241 B-aktier via Claes Capital Consulting AB.

Peter Åman

LEDAMOT

Styrelsemedlem sedan 2022.

Peter Åman, född 1957, är civilekonom från Lunds

universitet och har mångårig erfarenhet i fastighets-

branschen. Han är för närvarande Styrelseordförande

och/ eller ledamot i Svenska Stadsbyggen i Nacka

Strand AB med dotterbolag, Svenska Stålbyggen

Mälardalen AB med dotterbolag samt Svenska Stål-

byggen Invest AB.

Innehav i Bolaget: Peter Åman äger direkt genom

bolag 3 202 040 A-aktier och 5 713 685 B-aktier.

Mats Paulsson

LEDAMOT

Styrelseledamot sedan april 2022.

Mats Paulsson, född 1958, M.Sc. Engineering, är tidi-

gare vd för bl.a Bravida och Peab Industri med stor

erfarenhet av styrelsearbete i noterade bolag.

Pågående styrelseupdrag inkluderar: styrelseordfö-

rande i Nordic Waterproofing Group AB, Nordic Wa-

terproofing Holding AB, Nordisk Bergteknik AB

(publ), XPartners Samhällsbyggnad AB (publ), Cons-

tech AB och Svevia AB (publ). Samt styrelseledamot i

BE Group AB (publ) och Aktiebolaget Bösarps Grus &

Torrbruk.

Innehav i Bolaget: Mats Paulsson innehar 608 555

B-aktier i Bolaget.

ÅRSREDOVISNING 2023KONCERNLEDNING 85

Koncernledning

Koncernledningen ansvarar för att utforma och genomföra Acrinovas

övergripande strategier. Vår koncernledning består idag av fem personer.

Ulf Wallén

CEO

Verkställande direktör sedan 2016.

Ulf Wallén, född 1969, har varit verksam inom olika

befattningar i fastighetsbranschen sedan 1989. Han

har bland annat under åren 1995–2014 varit vd och

delägare för fastighetsbolaget Paulssons Fastighe-

ter, och i denna roll ansvarat för ett fastighetsbe-

stånd värt cirka 2 miljarder SEK. Han har vidare varit

styrelseordförande för Norama Projektutveckling AB

och är dessutom ledamot i styrelsen för Fastighetsä-

garföreningen Lund.

Ulf Wallén äger 2 810 A-aktier och 4 414 B-aktier

samt indirekt 444 688 A-aktier och 703 208 B-aktier i

Bolaget.

Weronica Greberg

CFO

CFO sedan 2020.

Weronica Greberg, född 1978, anslöt till Acrinova år

2020 och har lång erfarenhet inom fastighets- och

bygghandelsbranschen. Weronica har innehaft flera

chefspositioner på bland annat MKB Fastighets AB

och arbetat som CFO vid PoG Woody Bygghandel.

Weronica innehar en magisterexamen i ekonomi från

Lunds universitet.

Weronica Greberg innehar 6 700 A-aktier och 19 872

B-aktier i Bolaget.

Måns Broberg

TRANSAKTIONSANSVARIG,

FASTIGHETSVÄRDERINGAR

Transaktionsansvarig sedan 2019.

Måns Broberg, född 1979, har arbetat för Acrinova

sedan 2016, först som fastighetsförvaltare, och se-

dan 2019 som transaktionsansvarig med ansvar för

förvärv och värdering.

Måns är utbildad inom Fastighetsföretagande vid

Malmö Högskola/Universitet och är Reg. Fastighets-

mäklare sedan 2008, också från Malmö Högskola/

Universitet.

Måns Broberg innehar indirekt 62 382 A-aktier och

71 504 B-aktier i Bolaget.

Stephanie Lilja

MARKNADS- OCH HÅLLBARHETSANSVARIG

Marknads- och hållbarhetsansvarig sedan 2023.

Stephanie Lilja, född 1988, anslöt till Acrinova i januari

2023 och ingår i ledningsgruppen sedan februari 2023.

Stephanie har arbetat med strategisk kommunikation

och varumärkesbyggande, lokalt och globalt, sedan

2012. Stephanie är utbildad inom strategisk kommu-

nikation vid Lunds universitet och Media Studies vid

University of California Berkeley.

Stephanie Lilja äger inga aktier i Bolaget.

Lars Sonesson

FÖRVALTARE

örvaltare sedan 2018.

Lars Sonesson, född 1972, har arbetat som förvaltare

på Acrinova sedan han anslöt till bolaget 2018. Han

ingår i ledningsgruppen sedan februari 2023. Lars har

mer än 20 års erfarenhet av fastighetsbranschen,

både som förvaltare och tekniker. Sonesson är utbildad

driftstekniker vid Drifttekniska högskolan i Malmö/

Lund. Hans tidigare befattningar har varit inom för-

valtning och drift på Klövern, Jernhusen och Akelius.

Lars Sonesson innehar 2 000 B-aktier i Bolaget.

Öresundsregionen är hela Nordens tillväxtmotor, full av möjligheter. Acrinova har

valt Öresundsregionen till sin hemmamarknad på grund av dess potential, med

många intressanta fastigheter och hyresgäster.

Fastighetsinformation

Fastighet Yta, kvm Ledig yta Hyresvärde Outhyrt, kr Fastighetstyp

Burlöv Sunnanå 11:2 2 528 0 3 410 847 0 Logistik/produktion

Helsingborg Kavalleristen 11 2 444 664 5 202 103 754 821 Kontor

Helsingborg Olympiaden 15 8 215 0 4 356 384 0 Logistik/produktion

Helsingborg Pukslagaren Västra 4

1 596 516 2 730 306 567 600 Extern handel och Service

Höganäs Jaguaren 1

1 142 0 731 706 0 Logistik/produktion

Hörby Pugerup 5 11 996 1 268 9 470 924 808 200 Logistik/produktion

Klippan Klippan 3:379 830 0 1 322 380 0 Bostäder

Kävlinge Löddeköpinge 23:14 14 637 1 284 19 552 864 1 172 746 Extern handel och Service

Landskrona Björnen 13 1 479 0 1 334 666 0 Logistik/produktion

Landskrona Björnen 23 2 559 0 6 379 312 0 Kontor

Landskrona Björnen 3 5 312 286 4 493 348 135 478 Extern handel och Service

Landskrona Bulten 6 2 804 0 1 636 457 0 Logistik/produktion

Landskrona Förgasaren 1 6 384 0 7 881 586 0 Logistik/produktion

Landskrona Förrådet 12 15 840 2 421 8 233 691 1 272 915 Logistik/produktion

Landskrona Lamellen 1 4 927 0 3 931 372 0 Logistik/produktion

Landskrona Motellet 6 1 618 0 1 352 935 0 Logistik/produktion

Landskrona Mården 7 2 692 0 3 109 100 0 Logistik/produktion

Landskrona Stenen 9 3 545 435 3 077 748 157 564 Logistik/produktion

Landskrona Vevstaken 2 3 250 0 3 154 246 0 Logistik/produktion

Lund Företaget 6 550 0 2 517 568 0 Extern handel och Service

Lund Markören 7 2 455 0 7 980 326 0 Extern handel och Service

Malmö Batteriet 4 1 230 0 1 611 064 0 Kontor

Malmö Flintkärnan 9 1 469 0 1 470 095 0 Logistik/produktion

Malmö Kamaxeln 5 1 752 0 3 106 176 0 Kontor

Malmö Topplocket 4 1 711 0 2 468 282 0 Kontor

Staffanstorp Borggård 1:372 7 150 2 077 3 957 908 787 780 Extern handel och Service

Staffanstorp Borggård 1:385 4 698 0 3 614 176 74 160 Logistik/produktion

Staffanstorp Borggård 1:482 3 117 0 5 131 366 0 Logistik/produktion

Staffanstorp Borggård 1:549 1 633 606 1 425 768 391 623 Logistik/produktion

Staffanstorp Hjärup 4:6 3 750 1 424 2 766 579 834 000 Logistik/produktion

Trelleborg Euron 1 1 745 0 6 167 608 0 Samhällsfastighet

Trelleborg Euron 2 4 230 0 7 456 260 0 Bostäder

Trelleborg Orion 7 11 557 0 7 470 242 0 Logistik/produktion

Trelleborg Snickeriet 4 6 326 1 986 7 401 793 1 827 524 Kontor

Trelleborg Trucken 2 1 013 0 1 892 607 0 Logistik/produktion

Trelleborg Trucken 4 607 0 726 506 0 Logistik/produktion

Trelleborg Trävaran 3 1 875 0 1 191 412 0 Logistik/produktion

Trelleborg Verkstaden 10 3 982 252 1 992 577 152 985 Logistik/produktion

Åstorp Hästhoven 6 3 826 843 5 638 908 1 220 328 Bostäder

Örkelljunga Östra Språng 6:7 0 0 1 254 706 0 Extern handel och Service

SUMMA 158 474 14 062 168 603 902 10 157 724

ÅRSREDOVISNING 202386 FASTIGHETSINFORMATION

Klippan

Örkelljunga

Burlöv

Löddeköpinge

Lund

Trelleborg

Hörby

Staffanstorp

Helsingborg

Landskrona

Malmö

Åstorp

Höganäs

KONTAKTPERSONER

Vid frågor, vänligen kontakta:

Ulf Wallén, VD Weronica Greberg, CFO

0708 30 79 90 0701 66 42 10

ulf.wallen@acrinova.se weronica.greberg@acrinova.se

Övrig information

FINANSIELL KALENDER

Kvartalsrapport Q1 2024 2024-05-03

Kvartalsrapport Q2 2024 2024-08-13

Kvartalsrapport Q3 2024 2024-11-06

Kvartalsrapport Q4 2024 2025-02-27

ÅRSSTÄMMA 2024

Årsstämma kommer att hållas den 6 maj 2024 i Malmö.

ÅRSREDOVISNING 2023ÖVRIG INFORMATION 87

Lilla Nygatan 7, 211 38 Malmö | 010-522 06 90 | www.acrinova.se