SBF Bostad | Årsredovisning 2024 1
(59)
SBF Bostad AB (publ)
Årsredovisning
2024
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 2
(59)
Innehållsförteckning
SBF Bostad i korthet ................................................................................................................................. 3
Nyckeltal ........................................................................................................................................................... 4
Året i korthet .................................................................................................................................................. 5
Vd-ord ................................................................................................................................................................ 6
Hållbarhet ......................................................................................................................................................... 7
Bolagsstyrningsrapport .......................................................................................................................... 9
Förvaltningsberättelse .......................................................................................................................... 12
Tilläggsupplysningar och noter till de finansiella rapporterna .................................. 25
Styrelsens intygande ............................................................................................................................. 46
Härledning nyckeltal .............................................................................................................................. 47
Definitioner nyckeltal ............................................................................................................................ 48
Revisionsberättelse ................................................................................................................................... 49
Hållbarhetsinformation ........................................................................................................................ 53
Frågor och mer information .............................................................................................................. 59
Terje Björsell David Krook, CFA
Verkställande direktör Chef Investerarrelationer
072-589 16 56 076-710 38 79
terje.bjorsell@sbffonder.se
david.krook@sbffonder.se
VD-ord
på sidan
6
Med integrerat
hållbarhetsfokus
läs mer på sidan
7
Läs mer om bolags-
styrning på sidan
9
Mer om Fondens
utveckling på sidan
12
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 3
(59)
82,4%
17,6%
Ej renoverade/ytterligare potential
Helrenoverade
SBF Bostad i korthet
I drygt 20 år har SBF Fonder AB varit en aktiv förvaltare med fokus på att
skapa värden som håller i generationer. Via SBF Bostad har investerare
möjlighet till ett direkt delägande i svenska hyresbostäder som utvecklas
för att möta framtidens behov och möjliggör hem för livet.
Attraktiva boenden med skälig hyra
SBF Bostad AB (publ), (”SBF Bostad”,
”Fonden”), investerar i svenska
hyresfastigheter med potential att förbättras ur
ett ekonomiskt- och miljömässigt perspektiv.
Fastighetsbeståndet består av omsorgsfullt
förvaltade bostäder med skäliga hyror, vilket
gör dem eftertraktade.
Egen förvaltning och uthyrning borgar för
kontinuitet, trygghet och långsiktigt värde-
skapande. Mellan 2015 och 2023 ökade de
totala drift- och underhållskostnaderna med
59 procent mindre än jämförelseindex (MSCI
Svenskt Bostadsindex) för samtliga fastigheter
som SBF Fonder förvaltar. Det bekräftar
fördelarna med att arbeta med egen personal
genom hela verksamheten – från investering
och transaktion till förvaltning och uthyrning.
En portfölj med potential
Per den 31 december 2024 ägde SBF Bostad
77 fastigheter fördelat på 2 065 lägenheter och
147 lokaler med en totalyta om 160 833 kvm.
Fastigheterna är belägna i attraktiva lägen
fördelat på 14 tillväxt- och pendlingsorter från
Malmö i södra Sverige till Skellefteå i norr.
Totalt har 371 av 2 065 lägenheter
helrenoverats. Flertalet delrenoveringar och
förbättringar har utförts i beståndet. Eftersom
många av dessa lägenheter kan utvecklas
vidare, klassificeras de som bostäder med
framtida utvecklingsmöjligheter. Det innebär
att 82 procent av beståndet har potential att
utvecklas helt eller delvis med möjlighet till
hyreshöjning.
Potentialfördelning lägenhet
Direkt delägande i hyresfastigheter
Via Fonden har investerare möjlighet till ett
direkt delägande i svenska hyresfastigheter.
Fonden är ett aktiebolag som utifrån sin
struktur kategoriseras som en alternativ
investeringsfond (AIF) enligt lagen (2013:561)
om alternativa investeringsfonder (LAIF).
Förvaltaren SBF Fonder AB (”SBF Fonder”) står
under Finansinspektionens tillsyn. SBF Fonder
har över 20 års erfarenhet av att förvalta
fastighetsfonder för privatpersoner, företag
och institutionella investerare. Utöver SBF
Bostad förvaltar SBF Fonder ytterligare en AIF-
fond. Tillsammans äger fonderna, genom
helägda dotterbolag, 107 fastigheter med cirka
3 300 lägenheter på 19 orter till ett värde
motsvarande cirka 4,1 miljarder kronor per den
31 december 2024.
Sedan den 25 juli 2016 är SBF Bostad noterad
på NGM Nordic AIF och A-aktien handlas
under kortnamnet SBFBO A och B-aktien
under kortnamnet SBFBO B. Fonden har sedan
start genomfört totalt 21 nyemissioner som
tillfört cirka 1 419 mkr i investerarkapital.
Från Malmö i söder till Skellefteå i norr
Borgholm, Sverige 1
Marknadsvärde
2,6
Mdkr
per 31 december 2024
Fastigheter
77
Antal
per 31 december 2024
Lägenheter
2 065
Antal
per 31 december 2024
Fastighetsvärde per län
För mer information om
F
ondens fastighetsbestånd, besök
sbfbostad.se
Läs mer
sbfbostad.se
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 4
(59)
Nyckeltal
De finansiella nyckeltal som presenteras är alternativa nyckeltal enligt
Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) och
definieras därmed inte enligt IFRS.
Definitioner av nyckeltal finns på sida 47.
2024 2023
Hyresintäkter, tkr 203 897 222 841
Driftnetto, tkr 125 562 138 581
Överskottsgrad 61,6% 62,2%
Fastigheternas marknadsvärde, tkr 2 586 450 2 943 770
Fastigheternas direktavkastning 4,9% 4,7%
Fastigheternas marknadsvärde per kvm, kr 16 082 16 105
Uthyrningsbar yta, kvm 160 833 182 791
Antal fastigheter, st 77 93
Antal lägenheter, st 2 065 2 320
Ekonomisk genomsnittlig uthyrningsgrad 95,5% 96,4%
NAV exkl stamaktier 1 041 151 1 117 297
NAV efter vinstdelning exkl stamaktier 1 041 151 1 117 297
Avkastning på eget kapital -3,3% -27,0%
Soliditet 40,4% 38,7%
Balansomslutning 2 704 079 3 040 674
Eget kapital 1 091 999 1 177 806
Räntetäckningsgrad, ggr 1,0 0,9
Räntebindning, år 2,0 0,2
Kapitalbindning, år 2,3 1,6
Belåningsgrad 59,0% 60,4%
NAV per preferensaktie (A- samt B-aktie), kr 851 877
Resultat efter skatt per preferensaktie (A- samt B-aktie), kr -30,78 -301,53
Förvaltningsresultat per preferensaktie (A- samt B-aktie), kr -2,83 -7,07
Antal preferensaktier (A- samt B-aktier) vid periodens utgång 1 223 154 1 274 370
Genomsnittligt antal preferensaktier (A- samt B-aktier) 1 223 321 1 189 621
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 5
(59)
Året i korthet
Fondens finansiella ställning har stärkts betydligt under året som följd
av god driftnettoutveckling, betydande räntesäkringar och väl avvägda
projekt där lägenheter uppgraderas och klimatutsläppen minskar.
Detta framtidssäkrar Fonden.
Kvartal 1
Frånträde av fastigheterna Beckasinen 6 och
Prästen 3 i Trelleborg som såldes för 236,5 mkr
i slutet av 2023.
Lån om 508 mkr har refinansierats och
förlängts med fem år.
Aktiesplit, där varje aktie delades i tio (10:1), i
syfte att göra Fonden mer likvid samt
möjliggöra inlösen i fler steg.
Verkställande av inlösen avseende 40 procent
av anmälda A-aktier till ett värde av 44,9 mkr.
Terje Björsell, vd SBF Fonder, utses till vd för
Fonden och Sebastian Brindelid anställs som
ny finanschef för SBF Fonder. Sebastian har
bred erfarenhet av skuldförvaltning,
finansiering och tillgångsförvaltning.
Förvaltaren SBF Fonder blir medlem i INREV,
Europas främsta plattform för kunskaps-
delning för den icke börsnoterade delen av
fastighetssektorn.
Kvartal 2
Försäljning av fastigheten Abborren 11,
Jungfrun 2, Kräftan 14, Kräftan 22 samt Rädisan
1 i Laholm för 106,5 mkr.
Lån om 227 mkr har refinansierats och
förlängts med ett år. Räntesäkring av 565,5 mkr
av Fondens lån genom fast ränta och
räntederivat i form av räntetak. Löptid två till
fem år.
Samtliga ägare av B-aktier erbjöds möjlighet
att anmäla sina aktier för inlösen. 89,4 procent
av antalet B-aktier valde att fortsätta resan
med Fonden.
Charlotte Hybinette utsågs till ny styrelse-
ledamot för förvaltaren SBF Fonder. Charlotte
har gedigen erfarenhet från fastighets-
branschen.
Sebastian Brindelid utses till CFO samt tar
plats i SBF Fonders ledningsgrupp.
Kvartal 3
Sebastian Brindelid utsåg till styrelseledamot
för Fonden.
Räntesäkring av 100 mkr av Fondens lån
genom räntederivat i form av räntetak. Löptid
två år.
Kvartal 4
Installation av laddboxar i Huskvarna samt
styrsystemet eGain i syfte att sänka
energiförbrukningen på fastigheter i
Huskvarna, Kalmar, Borgholm samt Hörby.
Försäljning av fastigheterna Smeden 4, 5 och 6
i Årjäng för 34 mkr efter att ha uppnått full
uthyrningsgrad i de kommersiella lokalerna.
Lån om 136,7 mkr har refinansierats och
förlängts med fem år.
En intern analys av Fondens samtliga
fastigheter visar att 56 procent av beståndet
har en förbättrad energiklass jämfört med
rådande energideklaration som ett resultat av
åtgärder fram till idag.
Tidsfristen för att hantera kvarvarande 76 824
A-aktier som anmälts för inlösen förlängs till
första kvartalet 2025.
Försäljningar
377
mkr
Refinansierade lån
964
mkr
Fastigheter med
förbättrad energiklass
56
procent
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 6
(59)
Vd-ord
Tydlighet i osäker omvärld
Efter en period av svag ekonomisk utveckling och avvaktande omvärld
har SBF Fonder AB beslutat att avveckla fonden senast under 2028.
För att hantera de B-aktier som är anmälda för inlösen och
värdeutveckla fonden genomförs en större fastighetsförsäljning.
För att hantera inlösen av de B-aktier som
anmäldes under 2024 har SBF Bostad AB
(publ) tecknat avtal om att sälja en fastighets-
portfölj till fonden SBF Institution AB. Affären
görs till ett underliggande fastighetsvärde på
975 mkr, vilket motsvarar en rabatt om
6,5 procent jämfört med nuvarande värdering,
och är villkorad av köparens finansiering.
Portföljen innefattar 826 lägenheter med en
total yta om 62 933 kvm fördelat på sju orter.
Överlåtelsen beräknas slutföras under oktober
2025 och är villkorad av köparens möjlighet till
finansiering.
Inlösen och avveckling
SBF Bostad har under mars 2025 verkställt
inlösen av de A-aktier som anmäldes för
inlösen under 2023. Inlösenprocessen har varit
kostsam och utdragen som följd av en
avvaktande transaktionsmarknad. Vi är
tacksamma för tålamodet som de aktieägare
som valt att lösa in A-aktien visat.
Försäljningen möjliggör nu inlösen av de
B-aktier som anmäldes för inlösen under 2024
vilket väntas ske i oktober 2025.
Med möjlighet till årlig inlösen följer en
osäkerhet kring i vilken omfattning vi kan
utveckla och långsiktigt investera i
fastigheterna kontra att planera för avyttring.
Det försvårar arbetet med att skapa långsiktigt
hållbara värden. Därför har SBF Fonder
beslutat att avveckla fonden senast under
2028. Samtliga A- och B-aktier kommer att
lösas in till ett inlösenbelopp som fastställs vid
tidpunkten för stängning. Under fondens
resterande löptid kommer ingen ytterligare
inlösenmöjlighet att erbjudas. Med en tydlig
tidshorisont kommer vi kunna genomföra en
ansvarsfull avveckling i syfte att maximera
fondens värde för att sedan realisera dem. Alla
aktieägare har likviditet i sina aktier på börsen
till dess att fonden stängs och kan därmed
både köpa och sälja aktier.
Stark hyrestillväxt
SBF har framgångsrikt förhandlat fram en
höjning på över fem procent under 2024.
Trenden för bostäder är positiv med fortsatt
förväntad hyrestillväxt. Däremot har en osäker
omvärld fått inflationsförväntningarna att stiga.
Den tidigare höga inflationen har en fortsatt
begränsande effekt på hushållens ekonomi.
Det påverkar Fondens uthyrningsarbete som
trots betydande insatser inneburit att bostads-
vakansen stigit från 1,5 till 2,3 procent under
året. En positiv reallöneutveckling väntas
stärka hushållen där märket i industrin
hamnade på 6,4 procent över två år.
Kostnaderna fortsätter att minska genom sund
förvaltning och tidigare investeringar i
energibesparande åtgärder.
Aktiv skuldförvaltning
Året har inneburit en hög aktivitet i skuld-
förvaltningen som stegvis har genomfört
betydande refinansieringar och räntesäkringar.
Under året har vi refinansierat 964 mkr med
löptider på mellan ett till fem år samt förlängt
vår kapitalbindning, vilken nu uppgår till en
genomsnittlig tid på 2,3 år vid årets slut.
Vidare har vi också säkerställt 842 mkr med
fast ränta och räntetak, vilket resulterar i att
55,1 procent av våra krediter nu är ränte-
säkrade. Åtgärderna har resulterat i en
genomsnittlig räntebindning på 2,0 år, vilket
ytterligare förstärker vår finansiella stabilitet
och skyddar Fonden mot framtida
räntefluktuationer.
Makroekonomisk översikt
Enligt Konjunkturinstitutet (KI) befinner sig
Sveriges ekonomi i en mild lågkonjunktur som
förväntas fortsätta under 2025 och 2026, med
en väntad vändpunkt under andra kvartalet
2025. Arbetslösheten förväntas förbli hög
under 2025. Inflationen förväntades sjunka
snabbt, men kommit in högre än väntat i
början av 2025 vilket gör utvecklingen av
räntan mer osäker. Hushållens konsumtion är
fortsatt dämpad på grund av tidigare höga
prisökningar och räntehöjningar, men en viss
ökning förväntas mot slutet av 2025.
Svag transaktionsmarknad
Under 2024 präglades fastighetsmarknaden av
en avvaktande stämning, vilket återspeglades i
en lägre transaktionsvolym än normalt. För
bostäder koncentrerades affärerna till
nyproduktion och storstadsområden, medan
regionstäder uppvisade begränsad aktivitet.
Trots en tuff transaktionsmarknad är vi nöjda
med att under året sålt fastigheter för 377 mkr.
Vi har stark tilltro till hyresrättens position inför
framtiden. Under året som gått har vi
stabiliserat Fonden. Nu är vi rustade för att
driva värdetillväxt inför beslutad avveckling
och utveckla nya alternativa investerings-
möjligheter till våra kunder.
Terje Björsell, VD
Terje Björsell, VD
SBF Bostad löser i
oktober 2025 in de B-
aktier som anmäldes för
inlösen under 2024.
Försäljningar 2024
377
mkr
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 7
(59)
Hållbarhet
En investering i Fonden ska leda till att värden skapas som håller över
generationer. Det handlar om att generera ett ekonomiskt värde och
bidra till att bevara och utveckla städer där människor vill bo och leva
både ur ett miljömässigt- och socialt perspektiv.
Hållbarhet integrerat i affärsmodellen
Det finns god potential att utveckla Fondens
fastigheter ur ett hållbarhetsperspektiv med
ökad avkastning och värdeutveckling som
följd. Det är via ansvarsfulla investeringar i
fastigheterna och en systematisk utveckling
som fonden är med och skapar värden som
håller i generationer.
Att renovera och förbättra fastigheter är
generellt mindre belastande för miljön än att
riva och bygga nytt. En stor del av fastighets-
branschens miljöpåverkan går att härleda till
själva byggprocessen. Även förbättringar och
renoveringar har en miljöbelastande effekt,
men åtgärder valda med omsorg bidrar i regel
till ett positivt värde över tid. Det kan till
exempel handla om byte av värmesystem till
ett fossilfritt alternativ eller åtgärder för
minskad vattenförbrukning. Vid nya
investeringar väger Fonden in både
miljömässiga och ekonomiska faktorer, vilket
ofta resulterar i lägre driftkostnader.
En nära analys för långsiktigt engagemang
Att investera i fastigheter med potential att
förbättras ur ett hållbarhetsperspektiv ligger i
linje med Fondens investeringsstrategi, det vill
säga att förflytta befintliga fastigheter mot ett
högre ekonomiskt- och miljömässigt värde.
En central parameter för att navigera rätt är
gedigen fastighetskompetens kombinerat
med god lokalkännedom. Nyckelpersoner från
SBF Fonders egna fastighetsförvaltning
involveras alltid när vi förvärvar fastigheter och
när vi prioriterar åtgärder i beståndet.
Om hållbarhetsrisker identifieras under
investeringsprocessen som sedan bedöms
svåra att hantera på ett ansvarsfullt vis avstår
Fonden förvärvet. Det bidrar även till att
minska den ekonomiska risken som ofta följer
hållbarhetsrelaterade risker.
Energioptimering
Ett systematiskt arbete med att utveckla
fastigheterna, särskilt fokus på energi, är en
förutsättning för att skapa värden som håller i
generationer. Under året har fastigheter på fyra
orter fått enheter från det smarta, digitala
styrsystemet eGain för temperaturreglering
installerat. Det möjliggör ett jämnare
inomhusklimat, oberoende av väder, och är ett
effektivt verktyg för att minska
energiförbrukningen och stabilisera
inomhusklimatet med mer nöjda hyresgäster
som följd.
SBF fortsätter att årligen genomföra en intern
bedömning av samtliga fastigheters aktuella
energiklass baserat på nuvarande förbrukning.
56 procent av Fondens fastigheter bedöms nu
ha en förbättrad energiklass jämfört med
rådande energideklaration efter de åtgärder
som genomförts, något som har en positiv
effekt på driftkostnaderna idag samt bidrar till
det ökade fastighetsvärdet.
Energiprestandadirektivet EPBD
Under året trädde det reviderade
energiprestandadirektivet (EPBD) i kraft. Målet
är att minska energiförbrukningen i byggnader
och därmed minska de globala koldioxid-
utsläppen i enlighet med Parisavtalet och 1,5-
gradersmålet. Samtidigt som krav ställs på
energieffektivisering så kommer regelverket
för hur energiprestandan ska bedömas att
förändras.
Energimyndigheten har fått i uppdrag att ta
fram underlag för genomförandet av direktivet,
vilket inkluderar hur energiprestandakraven
ska anpassas till svenska förhållanden. Just nu
finns ett förslag hos regeringen. Tesen är att all
fossilfri energi kommer ha en positiv inverkan
på bedömningen, vilket skiljer sig från dagens
modell. För Fonden skulle det troligen
innebära att fler fastigheter får en bättre
bedömd energiprestanda då samtliga elavtal
är så kallade gröna avtal.
Framtidens hållbarhetsinformation
Varken Fonden eller förvaltaren SBF Fonder
omfattas direkt av CSRD-direktivet. Dock fyller
direktivet en viktig funktion i att fortsätta driva
marknaden i en mer transparent riktning och
guidar kring struktur för presentation av
hållbarhetsrelaterad information. I linje med
Fondens hållbarhetsambition förbereder sig
Fonden för att möta framtida önskemål från
investerarna kring utökad hållbarhets-
information med stöd av bland annat CSRD.
Rapportering
Fonden rapporterar som en artikel
8 fond i enlighet med EUs Disclosure-
förordning, Sustainable Financial Disclosure
Regulation (SFDR). Det innebär att
investeringar i Fonden främjar hållbarhet men
inte har det som mål med investeringen.
Fondens rapporterade koldioxidutsläpp
redovisas per halv- och helår. Därtill redovisas
genomsnittliga energiförbrukningsdata per
kvadratmeter per kvartal. Den faktiska
energiförbrukningen är något som direkt kan
påverkas genom olika energibesparande
åtgärder. Utfallet per kvartal varierar i regel
främst relaterat till årstiderna. Fonden är
positiv till och välkomnar regelverk för att
redovisa verksamheters miljöpåverkan. Dock
bör det betonas att data för exempelvis
koldioxidutsläpp ställer krav på läsaren vad
gäller förståelse för bakomliggande
Bedömd förbättrad energiklass
56
procent av fastigheterna
Att investera i fastigheter
med potential att
förbättras ur ett
hållbarhetsperspektiv
ligger i linje med Fondens
investeringsstrategi, det
vill säga att förflytta
befintliga fastigheter mot
ett högre ekonomiskt-
och
miljömässigt värde.
Stureholm 16, Hörby
Hållbarhetsrelaterade
upplysningarna enligt SFDR
Läs mer
sbfbostad.se/hallbarhet
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 8
(59)
parametrar. Exempelvis kan utsläppen från två
likvärdiga fastigheter, med likvärdig
uppvärmning, skilja sig kraftigt åt till följd av
dess geografiska placering.
Detta på grund av faktorer så som när ett
fjärrvärmeverk är byggt, vilken teknik som
används och sammansättningen av det
material som förbränns. På många orter finns
endast ett alternativ att välja på.
Energiförbrukning
Förbrukning per kvm* Januari - December 2024 Januari - December 2023**
Fastighetsel, kWh 23,8 23,3
Fjärrvärme, kWh 70,1 74,7
Naturgas, kWh 0,7 0,7
Vatten, m3 0,9 0,9
*Antal kvadratmeter avser genomsnittligt antal Atemp kvm, inkl. uppvärmda garage, som Fonden ägt under perioden.
För 2024 uppgick det genomsnittliga antalet kvadratmeter till 206 844 och för 2023 till 232 796.
**Rättning avseende fastighetsel och fjärrvärme för 2023 för ökad jämförbarhet till följd av förbättrad mätning.
Den genomsnittliga förbrukningen av
fastighetsel, naturgas och vatten är likvärdig
för jämförbart bestånd. En positiv utveckling
under 2024 är att fjärrvärmeförbrukningen, för
jämförbart bestånd, har minskat med sex
procent mot föregående år. Under året har ett
digitalt styrsystem för temperaturreglering
installerats i flertalet fastigheter samt
lägenheter. Det möjliggör ett jämnare
inomhusklimat, oberoende av väder, och är ett
effektivt verktyg för att minska
energiförbrukningen samtidigt som
hyresgästerna upplever en positiv effekt
genom ett jämnare inomhusklimat.
Fondens rapporterade koldioxidutsläpp
Ton CO
2
ekv Januari - December 2024Januari – December 2023*
Scope 1 10,9 11,3
Scope 2 (marknadsbaserad metod) 211,0 237,6
Scope 2 (platsbaserad metod, nationell)
724,7
-
Scope 3
3
849,4 3
730,8
*Under 2024 har en generell förbättring skett gällande mätning och datakvalitet. Till följd av detta har även utfallet för
2023 rättats för ökad jämförbarhet.
Flertalet fjärrvärmeverk har under 2024 ett
högre utsläpp till följd av vad som använts vid
förbränning, vilket både kan påverkas av
regionala förhållanden och efterfrågan. Det har
en väsentlig påverkan på Fondens
rapporterade utsläpp, även om de till viss del
motverkas av en lägre förbrukning, men inte
kompenseras till fullo.
Nytt för 2024 är att Fonden även redovisar
scope 2 enligt platsbaserad metod. För
scope 3 redovisas rapporterade utsläpp för
kategorierna 3.1 Inköpta varor och tjänster,
3.3 Bränsle och energirelaterade utsläpp, 3.6
Tjänsteresor, 3.7 Anställdas pendling,
3.13 Uthyrda tillgångar (nedströms) exkl.
boendes bilkörning.
Fondens koldioxidutsläpp rapporteras enligt
greenhouse gas (GHG) protokollets principer
om relevans, fullständighet, jämförbarhet,
transparens och noggrannhet. Utsläppen
klassificeras som direkta utsläpp utifrån
finansiell kontroll, vilket oftast innebär att
företaget äger eller hyr under ägarliknande
former.
Aktivitetsdata har samlats in via egna och
externa källor. I de fall faktiska aktivitetsdata
inte varit tillgänglig har schabloner använts.
Information har inhämtats om faktiska
emissionsfaktorer från samtliga leverantörer av
tjänst eller data. I de fall leverantörerna inte har
kunnat tillhandahålla en emissionsfaktor som
avser den aktuella rapporteringsperioden så
har den senaste publicerad emissionsfaktorn
använts. En emissionsfaktor anger hur stora
utsläpp en enhet ger upphov till i form av
koldioxidekvivalenter (CO2ekv). En
emissionsfaktor multipliceras med en enhet
(till exempel liter eller kilometer) för att
beräkna hur stor klimatpåverkan en aktivitet
har.
Att systematiskt arbeta
med optimering av
fastigheternas energi-
förbrukning ger positiva
resultat, både ur ett
miljömässigt och
ekonomiskt perspektiv.
Fördelning av koldioxidutsläpp
mellan Scope 1, 2 och 3
Bifrost 4, Borås
0,3%
5,2%
94,5%
Scope 1 Scope 2 Scope 3
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 9
(59)
Bolagsstyrningsrapport
God bolagsstyrning handlar om att bolaget ska drivas på ett sätt som är så
effektivt som möjligt för aktieägarna. Bolagsstyrningen beskriver hur
rättigheter och skyldigheter fördelas mellan bolagets organ i enlighet med
tillämpliga lagar, regler och interna processer.
SBF Bostad, som är ett noterat bolag på NGM
Nordic AIF, omfattas av och följer ett flertal
lagar och regelverk för att säkerställa en god
bolagsstyrning. Dessa är främst aktiebolags-
lagen, årsredovisningslagen samt lagen om
förvaltare av alternativa investeringsfonder.
Därtill följer Fonden även NGM:s regelverk för
bolag noterade på NGM Nordic AIF, svensk
kod för bolagsstyrning (”Koden”) med vissa
avvikelser, vilka redovisas nedan, samt
efterlever åtaganden i bolagsordningen och
interna styrdokument.
Ägare och aktien
Ägande i SBF Bostad sker via tre aktieslag;
stamaktier, A-aktier och B-aktier. A-aktier och
B-aktier utgör preferensaktier, där ägarna till A-
aktier tidigare erbjudits möjlighet till inlösen
vart femte år och ägarna till B-aktier årligen.
Utifrån beslut om att avveckla Fonden senast
2028 kommer ingen möjlighet till inlösen
erbjudas under Fondens resterande löptid.
Samtliga aktier kommer att lösas in vid
avvecklingstillfället. Stamaktierna ägs av SBF
Fonder AB. A- och B-aktierna, som är noterade
på NGM Nordic AIF kan handlas helgfria
bankdagar under kortnamnet SBFBO A och
SBFBO B.
Per den 31 december 2024 uppgick bolagets
aktiekapital till 6 893 (7 097) tkr, fördelat på 115
574 (166 790) A-aktier, 1 107 580 (1 107 580) B-
aktier och 500 000 (500 000) stamaktier.
Vid samma tillfälle berättigade varje A-aktie-
och B-aktie innehavare till en (1) röst per aktie
på bolagsstämman, medan stamaktien
berättigade innehavaren till tio (10) röster per
aktie på bolagsstämman.
Per den 31 december 2024 hade endast en
ägare, SBF Fonder AB, ensamt mer än
10 procent av rösterna med 80,35 procent av
rösterna.
För att tillhandahålla information till aktieägare
om Fonden i samband med emissioner utges,
för det fall prospektsregelverket är tillämpligt,
prospekt som godkänns av Finans-
inspektionen (FI). I prospekten och i övriga
informationsdokument såsom
Informationsbroschyr och Faktablad, anges
bland annat vilken typ av investeringar som
Fonden får utföra och vilka tillgångar som
omfattas. Vidare anges var tillgångarna
återfinns geografiskt. I de fall prospekt inte
krävts har Fonden upprättat en
informationshandling med relevant
information.
Årsstämma
På den ordinarie bolagsstämman utövar
aktieägarna sin rösträtt för att till exempel
fastställa resultat- och balansräkningen,
disposition av bolagets resultat, beviljande av
ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter och
verkställande direktör, val av
styrelseledamöter och revisorer samt
ersättning till styrelsen och revisorerna.
Årsstämman ska hållas senast sex (6) månader
från utgången av räkenskapsåret. Utöver
årsstämman kan styrelsen i bolaget kalla till
extra bolagsstämma om styrelsen anser det
befogat. Styrelsen ska dock kalla till extra
bolagsstämma om en aktieminoritet med
sammanlagt minst en tiondel av samtliga
aktier i bolaget begär detta. Detsamma gäller
om revisorerna begär att en extra
bolagsstämma skall hållas.
Beslut vid bolagsstämmor fattas normalt med
enkel majoritet, förutom i sådana frågor som
enligt ABL kräver annan majoritet. Kallelse till
bolagsstämma ska ske genom annonsering i
Post- och Inrikes Tidningar och genom att
kallelsen hålls tillgänglig på bolagets
webbplats. Enligt bolagsordningen ska också
information om att kallelse skett annonseras i
Dagens Industri. Bolaget offentliggör kallelser
samt annan information via distributions-
tjänsten Cision.
Aktieägare som vill kunna rösta på en
bolagsstämma ska på avstämningsdagen vara
införd i den av Euroclear Sweden AB:s förda
aktieboken (bolagsstämmoaktiebok).
Aktieägare kan närvara vid bolagsstämmor
personligen eller genom ombud och kan även
biträdas med högst två personer. Aktieägare är
berättigade att rösta för samtliga innehavda
aktier. Aktieägare som önskar få ett ärende
behandlat på bolagsstämman ska skicka en
skriftlig begäran härom till styrelsen. Sådan
begäran ska vara styrelsen tillhanda i god tid
innan bolagstämman.
Under 2024 har bolaget hållit årsstämma den
23 maj. På årsstämman beslutades att
bemyndiga styrelsen att, vid ett eller flera
tillfällen fram till nästa årsstämma, med eller
utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt,
kunna besluta om ökning av aktiekapitalet
genom emission av aktier, konvertibler
och/eller teckningsoptioner i bolaget mot
kontant betalning och/eller genom apport
och/eller kvittning. På årsstämman
bemyndigades styrelsen också att intill nästa
årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, besluta
om förvärv och överlåtelse av egna aktier
enligt de villkor som offentliggjorts i kallelsen
till årsstämman samt i stämmokommunikén.
Valberedning
Bolaget är en AIF och förvaltas av SBF Fonder
AB, som står under tillsyn av
Finansinspektionen. SBF Fonder agerar
God bolagsstyrning
handlar om att
bolaget ska
drivas på ett sätt som är så
effektivt som möjligt för
aktieägarna.
Rustmästaren 2, Huskvarna
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 10
(59)
valberedning i bolaget och föreslår
styrelserepresentanter till bolagsstämman för
beslut. Ledamöterna och eventuella
suppleanter väljs vanligtvis på årsstämman för
tiden intill slutet av nästa årsstämma.
Styrelsen
Styrelsen är det högsta beslutande organet
efter bolagsstämman och det högsta
verkställande organet. Enligt ABL är styrelsen
ansvarig för bolagets förvaltning och
organisation. Eftersom bolaget är en AIF
hanteras bolagets skötsel och förvaltning av
SBF Fonder såsom AIF-förvaltare. Styrelsen
ansvarar för att säkerställa att årsredovisningen
och delårsrapporter upprättas och
offentliggörs i rätt tid, dessutom utser
styrelsen den verkställande direktören i
bolaget. Styrelsen kan delegera uppgifter till
personer inom eller utom styrelsen, men inte
avbörda sig det yttersta ansvaret för bolagets
organisation och förvaltning. Enligt
bolagsordningen ska styrelsen bestå av lägst
tre och högst fem ledamöter och högst två
styrelsesuppleanter. Styrelsen följer den
skriftliga arbetsordning som fastställs av
styrelsen årligen vanligtvis på det
konstituerande styrelsemötet.
Arbetsordningen reglerar bland annat
styrelsens arbetsuppgifter samt fördelningen
av arbetet mellan styrelsen och den
verkställande direktören. Samtidigt som
styrelsen fastställer styrelsens arbetsordning
beslutas även instruktionen för den
verkställande direktören. Mot bakgrund av att
SBF Bostad förvaltas av SBF Fonder, är den
viktigaste uppgiften för styrelsen i SBF Bostad
att säkerställa och utvärdera att det avtal som
upprättats mellan SBF Bostad och SBF Fonder
AB, avseende bolagets förvaltning och skötsel,
följs.
Styrelsens medlemmar
Ordförande i styrelsen efter omval 2024 är
Johan Grevelius, född 1965. Grevelius är
utbildad civilekonom, ledamot i styrelsen
sedan 24 maj 2018 och tidigare VD i bolaget.
Sedan 2024 är Grevelius styrelseordförande i
Sparbanken Spira. I övrigt har Grevlius varit VD
för Swedbank Robur kapitalförvaltning, VD
och delägare i Redeye AB, aktiechef på
Nordea Markets samt verksam inom
Skandiakoncernen. Grevelius innehar 130
B-aktier i SBF Bostad.
Johan Bergman, född 1964, är utbildad
civilingenjör och ledamot i styrelsen sedan
2023. Bergman är ordförande i SBF Fonder och
har tidigare varit bland annat VD och
ordförande för Niam AB samt haft flertalet
ledande positioner hos Skanska AB. För
närvarande är Bergman styrelseordförande i
JM och i Vectura fastigheter AB. Bergman har
inga aktier i SBF Bostad.
Sebastian Brindelid, född 1988, är utbildad
civilekonom och valdes till styrelseledamot i
bolaget på extra bolagsstämma den 28
augusti 2024. Brindelid är även CFO i SBF
Fonder. Tidigare har Brindelid bland annat
varit ansvarig för tillgångsförvaltningen och
controlling på Unibail-Rodamco-Westfield
samt transaktionschef på Arwidsro. Brindelid
har inga aktier i SBF Bostad.
Bolaget håller minst fyra (4) ordinarie
styrelsesammanträden per år men styrelsen
kan sammankallas för extra styrelse-
sammanträden för att hantera ärenden som
inte kan hänskjutas till ett ordinarie
styrelsemöte.
Under 2024 hölls sju (7) fysiska styrelsemöten.
Styrelsemedlemmar under året
Deltagit/
Antal
Johan Grevelius, Ordförande 7/7
Johan Bergman 6/7
Anette Erneholm, lämnat 5/7
Sebastian Brindelid
2/7
Johan Grevelius är oberoende i förhållande till
bolaget och bolagsledningen.
VD
Den 19 januari 2024 tillträdde Terje Björsell
som VD i bolaget. Björsell, född 1975, är
utbildad civilingenjör och har 20 års erfarenhet
från fastighetsbranschen i flera seniora
positioner som täcker områden som
investeringar, fastighetsutveckling,
tillgångsförvaltning och kapitalanskaffning.
Bland tidigare roller märks fondchef på NIAM
AB och VD på I am Home AB. Björsell är även
VD i SBF Fonder.
Styrelsens storlek och sammansättning
Då bolaget är en AIF, delegeras de aktiva
besluten avseende förvaltningen till AIF-
förvaltaren SBF Fonder. Det har därför
eftersträvats att ha en så liten styrelse som
möjligt då flertalet av de operativa delarna
hanteras av SBF Fonder. Eftersom bolagets
skötsel till största delen hanteras av SBF
Fonder, förekommer det inte några
styrelseutskott i bolagets styrelse. Ur ett
bolagsstyrningsperspektiv bedömer bolaget
inte detta som negativt för aktieägarna.
Styrelsens storlek och sammansättning
hanteras i Regel 4 i Koden. Av ovan nämnda
skäl har bolaget valt att avvika från Koden och
arbeta med en styrelse på tre ledamöter, med
en oberoende ordförande. Bolaget följer
därmed i övrigt Regel 5 och 6 i Koden.
Styrelsens arbetsformer
Bolaget följer även Regel 7 i Koden, avseende
styrelsens arbetsformer. Bolaget har valt att
arbeta utan utskott i styrelsen av de skäl som
tidigare nämnts.
Utvärdering av styrelsen och
verkställande direktör
SBF Bostad har som ovan beskrivits delegerat
bolagets förvaltning till AIF-förvaltaren SBF
Fonder AB, vilket inkluderar löpande
rapporteringar till styrelsen i SBF Bostad.
Denna typ av delegering är normalt för AIF:er.
Bolaget saknar anställda och har således inga
övriga ledande befattningshavare. Regel 8 i
Koden är därmed inte tillämplig på bolaget.
SBF Fonder genomför i egenskap av AIF-
förvaltare en utvärdering av styrelsen och den
verkställande direktören i SBF Bostad.
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 11
(59)
Ersättning till ledande befattningshavare
Som beskrivits ovan har bolaget inga anställda
utan har gett SBF Fonder, såsom AIF-
förvaltare, uppdraget att utföra investeringar,
hantera finansieringen och förvaltningen av
bolagets verksamhet. Detta innebär att
bolaget inte erlägger någon ersättning till
ledande befattningshavare, inklusive
verkställande direktör, och enbart arvoderar
bolagets styrelse. Storleken på styrelsens
arvode beslutas av årsstämman.
Intern kontroll
Utöver vad som beskrivits ovan avseende
styrelsens arbete i bolaget, har AIF-förvaltaren
fastställt interna styrdokument för hantering av
den interna kontrollen i både AIF-förvaltaren
och bolaget.
SBF Fonder fastställer årligen styrelsens
arbetsordning och instruktionen för den
verkställande direktören, i vilka det anges på
vilket sätt den finansiella rapporteringen till
styrelsen ska genomföras. I huvudsak är den
finansiella rapporteringen till styrelsen
uppbyggd kring de överenskomna finansiella
nyckeltalen. Rapportering till styrelsen sker
minst fyra (4) gånger per år i anslutning till
avslutat kvartal.
Utöver ovan har SBF Fonder också en
Funktion för internrevision, som per den 31
december 2024 upprätthölls av Moneo AB.
Se vidare nedan under avsnitt Förvaltning av
alternativa investeringsfonder.
Revision
SBF Bostads externa revisor väljs enligt ABL av
bolagsstämman. Denne ska granska bolagets
årsredovisning och bokföring samt styrelsens
och verkställande direktörens förvaltning.
Granskningen ska vara så omfattande som
god revisionssed kräver. Efter varje
räkenskapsår ska revisorn lämna en
revisionsberättelse till årsstämman.
Enligt bolagsordningen ska bolaget ha en eller
två revisorer med eller utan suppleanter. På
årsstämman 2024 omvaldes KPMG AB till
bolagets revisor. Huvudansvarig revisor är
Fredrik Westin.
Förvaltning
Som beskrivits ovan är SBF Bostad en AIF,
som förvaltas av SBF Fonder AB.
Förvaltningsuppdraget regleras i ett
förvaltningsavtal mellan bolagen, vilket styrs
av svensk rätt. SBF Fonder har inte delegerat
portföljförvaltning till annan part.
AIF-förvaltaren har i enlighet med LAIF och
tillhörande interna styrdokument utsett CSC
Depositary Services (Sweden) AB (tidigare
Intertrust) att fungera som förvaringsinstitut för
bolaget. Uppdraget regleras i ett avtal som
styrs av svensk rätt. CSC:s uppdrag består av
kontant- och transaktionsövervakning,
ägarverifiering och vissa tillsynsuppgifter
kopplat till hanteringen av bolaget. AIF-
förvaltaren rapporterar löpande till CSC om
pågående händelser och aktiviteter i bolaget.
Förvaltning av alternativa
investeringsfonder
Nedan följer en kort redogörelse över
grunderna i förvaltningen av AIF:er, i syfte att
ytterligare beskriva bolagsstyrningen i SBF
Bostad.
SBF Bostad, har som tidigare nämnts ingått ett
uppdragsavtal med SBF Fonder för den
löpande förvaltningen av Fonden. SBF Fonder
ska bedriva sin förvaltningsverksamhet i enligt
med LAIF och övriga tillämpliga regelverk som
träffar både bolaget och AIF-förvaltaren. AIF-
förvaltaren ska agera professionellt och handla
på det sätt som bäst gagnar bolaget och dess
investerare.
SBF Fonder har för den interna kontrollen,
utöver tidigare nämnd funktion för
internrevision, både en funktion för
regelefterlevnad (compliance) och en funktion
för riskhantering. Alla funktioner syftar till att
säkerställa att AIF-förvaltaren följer tillämpliga
regelverk och har en väl fungerande
riskhantering i den verksamhet som bedrivs.
Internrevisionsfunktionen kan beskrivas som
styrelsens förlängda arm och kontrollerar på
en högre nivå att verksamheten bedrivs
effektiv och i enlighet med tillämpliga regler.
Alla tre nämnda funktioner utförs av externa
uppdragstagare. Vid utgången av 2024 hade
SBF Fonder avtal med Harvest Advokatbyrå för
upprätthållandet av Funktionen för regel-
efterlevnad, FCG Fonder AB för upprätt-
hållande av Funktionen för riskhantering och
Moneo AB för upprätthållande av Funktionen
för internrevision.
En AIF-förvaltare ska i enlighet med LAIF,
utöver vad som framgår av ABL, fastställa
interna riktlinjer och rutiner för driften och
förvaltningen av verksamheten. Dessa interna
styrdokument inkluderar rutiner för
förvaltningen av bolaget.
Net Asset Value (NAV) värdering
NAV beräknas kvartalsvis och offentliggörs
senast före utgången av följande månad efter
aktuell period. Siffrorna ska anses som
preliminära tills aktuell finansiell rapport
offentliggörs. Om den slutliga NAV-
beräkningen väsentligt skiljer sig från den
preliminära kommer detta att offentliggöras i
samband med publiceringen av periodens
finansiella rapport.
Definitionen av NAV finns på sidan 48,
Definitioner nyckeltal, och beräkningen
återfinns också i not 12.
NAV-beräkningen tar inte hänsyn till
potentiella lag-, och marknadsförändringar
som kan påverka exempelvis skatteeffekten
och/eller försäljningspriset vid framtida
försäljningar, utan beräkningen utgår från
marknadsvärde. AIF-förvaltarens oberoende
värderingsfunktion fastställer aktuellt
marknadsvärde genom externa och interna
värderingar.
Terje Björsell, VD SBF Fonder, väljs
till VD för Fonden SBF Bostad
Södra gyllefors 15, Tranås
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 12
(59)
Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören för SBF Bostad AB (publ) org.nr.
559056-4000, avger härmed årsredovisning och koncernredovisning
för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2024.
Allmänt om verksamheten
SBF Bostad AB noterades 25 juli 2016 på
NGM Nordic AIF och förvaltas av SBF Fonder
AB som grundades 2003 och står under
Finansinspektionens tillsyn. Per den 31
december 2024 ägde SBF Bostad genom
helägda dotterbolag 77 fastigheter med 2 065
lägenheter och 147 lokaler med en totalyta
om 160 833 kvm motsvarande 2,6 miljarder
kronor.
SBF Bostad AB är ett aktiebolag som utifrån
sin struktur kategoriseras som en alternativ
investeringsfond (AIF) och erbjuder
direktinvesteringar i svenska hyresfastigheter.
Utöver SBF Bostad förvaltar SBF Fonder
ytterligare en AIF-fond med likvärdig
investeringsprofil. Tillsammans äger fonderna
cirka 3 300 lägenheter på 19 orter till ett värde
motsvarande cirka 4,1 miljarder kronor.
Den 17 maj 2022 infördes ett nytt aktieslag,
B-aktie, som handlas under kortnamnet
SBFBO B. Bolaget har sedan start genomfört
21 nyemissioner som tillfört cirka 1 419 mkr i
investerarkapital.
Mer information om Fonden finns att läsa
inledningsvis under SBF Bostad i korthet.
Ägarförhållanden
Bolagets ägande är fördelat mellan tre
aktietyper; stamaktier, A-aktier och B-aktier.
A-aktierna samt B-aktierna utgör så kallade
preferensaktier. Alla aktieslagen har
ursprungligen emitterats till kvotvärdet 40
kronor per aktie, efter genomförd split är
kvotvärdet 4 kronor. A- och B-aktien har
emitterats till överkurs, vilket innebär att
teckningskursen som översteg 40 kronor
tillfördes den fria överkursfonden.
Verksamhetsåret
Hyresintäkter och driftöverskott
Hyresintäkterna minskade med -8,5 procent
jämfört med föregående år och uppgick till
203 897 tkr (222 841). Minskningen är en direkt
följd av genomförda fastighetsförsäljningar.
Den årliga hyresförhandlingen gav över
fem procent i höjning och för jämförbart
bestånd ökade driftnettot med 5,3 procent.
Driftnettot för totalt bestånd minskade till
125 562 tkr (138 581). Förändringen beror
främst på de försäljningar som genomförts
under året samt en engångsutbetalning av
elstöd under 2023.
Överskottgraden för jämförbart bestånd har
under året ökat med 0,7 procent. Ökningen
av överskottsgraden beror främst på
genomförda hyresförhandlingar samt lägre
drifts- och underhållskostnader.
Överskottsgraden för hela beståndet under
2024 är något lägre än föregående år och
uppgår till 61,6 procent (62,2).
Central administration
Kostnader för central administration uppgick
till -55 667 tkr (-57 856), en minskning med
-3,8 procent. Storleken på kostnaden för
central administration, vilken faktureras av
den anlitade AIF-förvaltaren SBF Fonder AB
samt Svenska Bostadsfonden Services AB, är
kopplade till marknadsvärdet på
fastigheterna samt faktiska förvaltnings-
kostnader för att förvalta Fonden.
Finansiella intäkter och kostnader
Nettot av finansiella intäkter och kostnader
uppgick till -73 353 tkr (-89 136).
Kostnadsbesparingen beror främst på
amorteringar av lån i samband med
fastighetsförsäljningar. Den genomsnittliga
räntesatsen för Fondens lån uppgick för året
till 4,86 procent (4,74).
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet uppgick till -3 458 tkr
(-8 411). Resultatförbättringen är främst
hänförlig till ett förbättrat finansnetto.
Värdeförändring
Under året har marknadsvärdet avseende
jämförbart bestånd stabiliserats jämfört med
den negativa utvecklingen under 2023.
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter
uppgick till -2 885 tkr (-381 457). Den stora
värdeförändringen under 2023 förklaras
främst av högre direktavkastningskrav. Det
genomsnittliga direktavkastningskravet har
ökat med 0,2 procentenheter och uppgår till
4,9 procent (4,7) för helåret 2024.
Under året har fonden valt att räntesäkra lån
genom räntederivat, vilka värderas till nivå 2
varje kvartal. Orealiserade värde-förändringar
på derivaten uppgår till -11 511 tkr (0).
Årets resultat
Årets resultat innebär en betydande
förbättring från föregående år och uppgick till
-37 660 tkr (-358 712). Föregående års
negativa resultat berodde på höga
räntekostnader samt nedgångar i
fastigheternas marknadsvärden.
Fastighetsbeståndet
Marknadsvärdet för fastigheterna per
31 december 2024 uppgick till 2 586 450 tkr
(2 943 770). Nedgången är främst en följd av
genomförda försäljningar. Det överenskomna
marknadsvärdet för de frånträdda
fastigheterna uppgick till
Blåsten 2, Karlskrona
SBF Bostad innehar
cirka 2 065 lägenheter
på 14 orter till ett värde
motsvarande cirka 2,6
miljarder kronor
Rustmästaren 2, Huskvarna
Ökat driftnetto jämförbart bestånd
5,3
procent
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 13
(59)
377 000 tkr före avdrag för uppskjuten skatt
och det realiserade resultatet uppgick till
-12 440 tkr (-14 620).
Fonden har även investerat 20 648 tkr (35 323)
i befintliga fastigheter, för att höja standarden
och i förlängningen generera ökade
hyresintäkter och lägre driftkostnader.
Minskningen av investeringar är en medveten
hushållning med Fondens likvida medel.
Belåning och säkerheter
Skulder till kreditinstitut uppgick vid årets slut
till 1 525 tkr (1 777), minskningen är hänförlig till
avtalade löpande amorteringar samt lösen av
lån i samband med fastighetsförsäljningar.
Samtliga lån är direkt kopplade till Fondens
dotterbolag, där säkerheter utgörs av
pantbrev med bästa rätt i de aktuella
fastigheterna.
Belåningsgraden uppgår till 59,0 procent,
(60,4) en minskning jämfört med samma
tidpunkt föregående år. Denna förklaras av de
amorteringar samt lösen av lån som skett
under året.
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatteskuld har under året ökat
från 46 583 tkr till 51 511 tkr, vilket är en följd av
orealiserade värdeförändringar samt
skattemässig avskrivning i fastighets-
beståndet. Den uppskjutna skattefordran har
ökat till 2 705 tkr (334) som en följd av
derivatens värdeförändring.
Moderbolaget
Moderbolaget har upprättat sin års-
redovisning enligt Årsredovisningslagen
(1995:1554) och Rådet för finansiell
rapporterings rekommendation RFR 2
Redovisning för juridiska personer.
Moderbolagets resultat före skatt uppgick till
-19 218 tkr (-139 892). Resultatet efter skatt
blev -17 883 tkr (-139 646). Moderbolagets
soliditet var 83,5 procent (96,8 procent) den
31 december 2024.
Väsentliga händelser under året
Under 2024 har 16 fastigheter frånträtts till ett
totalt värde om 377 000 tkr före avdrag för
uppskjuten skatt. Det realiserade resultatet av
dessa försäljningar uppgick till -12 440 tkr.
Fonden genomförde under det första
kvartalet en extra bolagsstämma med
anledning av föreslagen aktiesplit (10:1) för
samtliga aktieslag. Spliten möjliggjorde för
Fonden att besluta om utbetalning av inlösen
för anmälda A-aktier i två steg.
Under det andra kvartalet genomfördes en
process för inlösen av B-aktier, där aktieägare
fick möjlighet att anmäla sitt intresse. Utfallet,
som kommunicerades under det tredje
kvartalet, visade att totalt 117 941 B-aktier
begärdes för inlösen. Det innebär att 89,4
procent av det totala antalet B-aktier fortsatt
är investerade i Fonden.
Mer information om viktiga händelser under
året finns att läsa inledningsvis under Året i
korthet.
Väsentliga händelser efter årets slut
Styrelsen har den 25 mars 2025 fattat beslut
om verkställande av inlösen av samtliga
kvarvarande A-aktier som under 2023 anmälts
för inlösen. Det totala inlösenbeloppet
uppgår till 65 377 tkr. Utbetalning till
aktieägarna skedde den 31 mars 2025.
Styrelsen för SBF Fonder har fattat beslut den
23 april 2025 om att avveckla fonden SBF
Bostad. Bakgrunden till att SBF Fonder
beslutat att stänga fonden är att den
nuvarande modellen med årlig inlösen inte är
anpassad efter rådande marknads-
förutsättningar. Avvecklingen kommer ske
fram till senast 2028 och ingen möjlighet till
inlösen kommer att erbjudas under fondens
resterande löptid. Samtliga aktier kommer
lösas in vid avvecklingstillfället.
För att hantera inlösen av anmälda B-aktier
under 2024 har Fonden träffat avtal om
överlåtelse om 15 fastigheter till ett
underliggande marknadsvärde om 975 mkr,
vilket motsvarar en rabatt om 6,5 procent.
Överlåtelsen beräknas ske under oktober
2025 varpå inlösen kommer att hanteras
därefter.
Ekonomisk översikt för koncernen
Ekonomisk översikt för moderbolaget
mkr
2024 2023 2022 2021
Nettoomsättning 204,6 226,1 204,5 149,3
Driftnetto 125,6 138,6 128,9 91,2
Överskottsgrad 61,6% 62,2% 63,2% 61,4%
Belåningsgrad 59,0% 60,4% 55,6% 51,3%
Soliditet 40,4% 38,7% 41,5% 47,9%
mkr
2024 2023 2022 2021
Rörelseresultat -9,9 -11,6 -11,4 -8,8
Soliditet 83,5% 96,8% 94,4% 70,0%
Mars 19 & 21, Tranås
Rädisan 1, Laholm
Hyreshöjningar SBF Bostad
5,3
procent
Jätten 3, Kalmar
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 14
(59)
Förslag till behandling av bolagets resultat
Styrelsen föreslår att tillgängliga vinstmedel disponeras enligt nedan:
Rapport över finansiell ställning och
Koncernens totalresultat
Fondens förvaltningsfastigheter redovisas i
rapport över finansiell ställning till marknads-
värde och värdeförändringarna redovisas i
resultaträkningen. Koncernens finansiella
ställning och resultat är således exponerade
mot ändringar av förvaltningsfastigheternas
värde. På en fungerande kredit- och
transaktionsmarknad påverkas värdet på
fastigheter av utbud och efterfrågan. Värdet
på fastigheterna påverkas av ett antal faktorer,
dels fastighetsspecifika faktorer såsom
vakansgrad, hyresnivå och driftskostnader,
dels marknadsspecifika såsom direkt-
avkastningskrav och kalkylräntor som härleds
ur jämförbara transaktioner på fastighets-
marknaden. Därutöver finns en risk att enstaka
fastigheter kan vara felaktigt värderade. Såväl
fastighetsspecifika försämringar som
marknadsspecifika försämringar kan leda till
negativa realiserade och orealiserade
värdeförändringar. Detta kan ytterst leda till att
avtalade villkor och åtaganden i bolagets
kreditavtal bryts. Om så sker kan det leda till
dyrare upplåning, eller i värsta fall, att
krediterna sägs upp av kreditgivarna i fråga.
Sägs krediterna upp skulle detta således
kunna ha en negativ effekt på SBF Bostads
verksamhet, finansiella ställning och resultat.
Riktlinjer för ersättning till ledande
befattningshavare
Fonden betalar inga arvoden till ledande
befattningshavare. Det finns inga anställda i
Fonden. Johan Grevelius är den av de tre
styrelseledamöterna som är oberoende i
förhållande till bolaget och bolagsledningen
och tillika ordförande. I och med att bolaget ej
har några anställda är det styrelsens förslag för
2024 att ingen ersättning skall betalas ut till
ledande befattningshavare. Arvode till
styrelsen beslutas av årsstämma efter förslag
av SBF Fonder.
Möjligheter och risker
SBF Bostads verksamhet påverkas av en mängd
yttre faktorer som är förenade med både risker
och möjligheter. En felhanterad risk eller
avsaknad av beredskap för att viss risk inträffar
kan få stora negativa konsekvenser, därmed är
riskhantering ett prioriterat område.
Risker och osäkerhetsfaktorer är indirekt samma
för moderbolaget som för koncernen som
helhet, eftersom moderbolaget äger 100 procent
av sina dotterbolag.
Område Beskrivning Hantering Bedömning
Operativa risker
Hyresintäkter och
vakansrisk
Fondens intäkter berörs av fastigheternas
uthyrningsgrad, hyresökningar och hyresgästernas
betalningsförmåga. Konjunkturutvecklingen är den
största faktorn som styr dessa och risken för ökad
vakans minskar ju fler hyresgäster som finns i
fastighetsbeståndet.
Fonden arbetar aktivt med sina fastigheter och
områden där de finns. Löpande renoveras
lägenheter i beståndet till modern standard, vilket
även höjer hyresnivån. För att attrahera rätt
hyresgäster arbetar Fonden dessutom med
diverse åtgärder för att marknadsföra lägenheterna
och öka trivsel samt trygghet i fastigheterna. För
de kommersiella avtalen regleras hyresnivåerna då
avtalen löper ut och avtalen löper normalt 3-5 år.
Låg
Risk för ökade
driftkostnader
Fondens största poster är kostnader för
taxebundna kostnader såsom värme, VA och
fastighetsel. En stor del av dessa kostnader varierar
över tid och påverkas delvis av faktorer som står
utanför Fondens kontroll, där exempelvis
fjärrvärmekostnader är en kostnad som direkt
påverkas av väderleken. I förlängningen får det en
SBF Fonder har egen förvaltning och arbetar
systematiskt med förebyggande åtgärder,
investeringar och effektiviseringar i syfte att
förbättra kostnadsbilden och fastighetens
miljöpåverkan. Löpande analyseras bolagets
fastigheter för att kunna anpassas till fysiska
klimatrisker som i sin tur kan orsaka skador och
Medel
SEK
Fritt eget kapital
Överkursfond 1 281 057 796
Balanserat resultat -311 597 945
Årets resultat -17 882 501
Summa fritt eget kapital 951 577 350
I ny räkning överföres 951 577 350
Varav överkursfond 1 281 057 796
Beckasinen 6, Trelleborg
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 15
(59)
direkt påverkan på Fondens driftkostnader varför
Fonden är gynnat av mildare vintrar och varmare
vår-, och höstmånader. Ökade driftkostnader har
en direkt negativ påverkan på fastigheternas
driftnetto, och därmed på Fondens kassaflöde,
resultat och i förlängningen investerarens
totalavkastning.
påverka drift och underhållsarbetet. SBF Fonder
arbetar dessutom med en energistrategi. Strategin
syftar till att erhålla jämnare kostnadsutveckling,
minimera risk samt minimera okontrollerade
prisförändringar på elpriset för Fonden och dess
hyresgäster.
Risker förenade med
kommersiella inslag
Fondens investeringspolicy är att investera i
fastigheter som har sin primära intjäning från
bostadsfastigheter. Fonden får dock även
investera i kommersiella fastigheter som tenderar
att vara mer känsliga för konjunkturer. Det innebär
att kommersiella ytor riskerar att vara vakanta i
större utsträckning än bostadsytorna.
Fonden investerar primärt i hyresfastigheter och i
vissa fall tillkommer kommersiella ytor i
fastigheterna. En majoritet av de kommersiella
lokalerna har KPI-indexerade hyresavtal.
Hyresintäkterna som genereras från kommersiella
ytor ska inte överstiga 50 procent av de totala
hyresintäkterna. Ovanstående begränsningar får
överskridas om det med hänsyn till Fondens
investeringscykel är erforderligt, exempelvis under
investerings- eller avyttringsfas.
Låg
Fastighetsspecifik risk
Vid fastighetsförvärv finns alltid en teknisk risk
knuten till fastigheterna. Det kan exempelvis vara
risker som hänger samman med dolda fel eller
brister i fastigheterna. Risk för skada genom brand
eller naturkatastrofer eller historiska förhållanden
vad avser föroreningar eller liknande förekommer
också. Det innebär att Fondens kostnader för
exempelvis reparationer, saneringsåtgärder eller
tillförande av nya funktioner i fastigheterna kan
överstiga de antaganden som gjordes vid
förvärvstillfället.
Genom egen lokal förvaltning känner Fonden
fastigheterna väl. Vid förvärv görs besiktning och
en underhållsplan etableras av egen personal som
sedan förvaltar fastigheten. Det minskar risken att
fastighetsspecifika risker tillförs Fonden. Samtliga
fastigheter är fullvärdesförsäkrade, varför större
skador och olyckor omfattas av en sådan
försäkring. Om det skulle inträffa mer skador än
som anses naturligt kan det påverka Fondens
försäkringspremier som i förlängningen påverkar
investerarens totalavkastning negativt.
Låg
Investeringsrisk
Fonden kan komma att förvärva fastigheter genom
företagsförvärv vilket innebär en viss risk genom
att ett övertagande sker av det förvärvade
bolagets tillgångar och förpliktelser. Det kan visa
sig förekomma förpliktelser för det förvärvade
bolaget som är okända för Fonden vid
förvärvstillfället.
Exempel på risker i samband med
fastighetsförvärv är skatterelaterade risker
(inkluderat moms), arbetsgivaransvar och
oreglerade skulder.
Fonden har egna transaktions- och ekonomiteam
som har lång erfarenhet av fastighetstransaktioner.
Dessutom tar Fonden assistans från relevanta
rådgivare vid behov. SBF Fonder arbetar nära
transaktionsmarknaden och träffar regelbundet
både fastighetsägare och rådgivare för att
identifiera affärsmöjligheter och skapa
förutsättningar för värdeskapande transaktioner.
Låg
Realiseringssrisk
Eventuell realisering av delar av
fastighetsportföljen kan västenligt påverka den
totalavkastning investerarna kan uppnå. Det vid
varje tidpunkt rådande investeringsklimatet samt
sättet realiseringen sker, kommer vara avgörande
för det pris som kan erhållas för fastigheterna.
Fonden har genom förvaltaren SBF Fonder AB
kunskap och relevant affärsnätverk vilket ger
förutsättningarna att professionellt utföra
försäljningar. Om försäljningsprocessen är
bristfällig eller om investeringsklimatet är
ogynnsamt vid försäljningstillfället, finns en risk att
försäljningen försenas eller att fastigheterna måste
säljas till ett pris som inte motsvarar den
förväntande värdeutvecklingen.
Medel
Finansiella risker
Refinansiering
Fondens förmåga att betala sina skulder, uppfylla
sina övriga förpliktelser och leva upp till villkoren
och bestämmelserna i kreditavtalen, inklusive
förmågan att refinansiera lån och erlägga
betalningar enligt åtaganden, är i hög grad
beroende av Fondens framtida resultat och dess
fastighetsvärden.
Fonden för kontinuerlig dialog med banker inför
framtida refinansieringar och prioriterar god
framförhållning och välavvägda
kapitalbindningstider. Fonden har en
genomarbetad finanspolicy som följs upp
löpande, denna förhåller sig till såväl Fondens
kovenanter gentemot kreditinstituten som övriga
krav på Fonden.
Medel
Ränterisk
Ränterisken avser den potentiella påverkan av
förändringar i ränteläget på koncernens
upplåningskostnader. Enligt Fondens policy bör
räntebindningen planeras utifrån en noggrann
bedömning av förväntad ränteutveckling,
kassaflödesbehov och kapitalstruktur.
För att begränsa fluktuationer i räntenettot ska
Fonden ha en blandning av räntebindningstider i
lån och räntederivat. Fördelning av räntebindning
stipuleras i Fondens finanspolicy och följs upp
löpande.
Medel
Kreditrisk/Motpartsrisk
Ett exempel på kreditrisk är om Fondens
motparter, t ex hyresgäster, inte betalar hyran.
Kreditrisk inom bank och finans kan uppstå vid
tecknandet av exempelvis derivatavtal.
Risken är begränsad då fonden har hög
kreditvärdighet hos motparterna, vilka i nuläget
främst utgörs av större nordiska banker. Förutom
kreditgivare består Fondens motparter främst av
bostadshyresgäster. Fonden har en genomlyst
process för indrivning av hyror och historiskt har
hyresförlusterna varit låga.
Låg
Likviditetsrisk
Likviditetsrisken för Fonden ligger i risken för att
tillgängliga medel inte är erforderliga för att täcka
dess åtaganden. För att begränsa denna risk har
Fonden etablerat en kassakravsnivå och använder
likviditetsplanering. Målet är att Fonden ska kunna
uppfylla sina finansiella åtaganden i både
Fonden har ett stabilt och förutsägbart kassaflöde,
vilket möjliggör god framförhållning vid låneförfall
och löpande likviditetsbehov i verksamheten.
Utmaningen som finns är den årliga
inlösenprocessen som medför ett behov på
medellång sikt potentiellt ta fram mycket likvida
Medel
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 16
(59)
gynnsamma och ogynnsamma marknads-
förhållanden.
medel. För att mitigera risken har Fonden ett
kassakrav i finanspolicyn.
Värdeförändring
Risk för att värdet på
fastigheterna går ner
Värdet på Fondens fastigheter påverkas dels av
fastighetspecifika aspekter som hur stor del av
beståndet som är uthyrt, hyresnivån och
driftkostnader, dels av marknaden såsom
direktavkastningskrav och kalkylräntor. Både
fastighetsspecifika och marknadsaspekter
påverkar vad fastigheterna är värda vilket även
påverkar bolagets resultat.
Fonden äger primärt äldre hyresfastigheter i
tillväxtorter runt om i Sverige. Värdet kan även
påverkas av hindren för utveckling av fastigheterna
och för låga hyreshöjningar.
Fondens samlade bestånd externvärderas två
gånger per år av en oberoende värderare. Detta för
att säkerställa en korrekt värdering. Två gånger per
år värderar SBF Fonder beståndet internt i linje
med Fondens riktlinjer för värdering och
redovisning.
Fonden har en diversifierad geografisk spridning
på sina fastigheter vilket minskar risken mot en
specifik ort. Dock äger Fonden primärt
hyresbostäder, och är således exponerade mot
värdeförändring i det fastighetsslaget.
Medel
Bolagsspecifika risker
Nyckelpersoner
Fonden förvaltas av SBF Fonder AB som under
sina verksamma år byggt upp en professionell och
kompetent organisation med cirka 35 anställda
som ansvarar för den dagliga förvaltningen av
Fondens fastigheter. Nyckelbefattningar är
kopplade till SBF Fonder AB, vilket är det bolag
som innehar förvaltningsuppdraget. I SBF Fonder
AB är nyckelpersonerna främst ledningsgruppen.
Förlust av nyckelpersoner kan påverka Fondens
möjligheter att verka på marknaden negativt.
SBF Fonder värnar om sina anställda och erbjuder
marknadsmässig kompensation och lägger stor
vikt vid att attrahera och behålla talang.
Låg
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 17
(59)
Finansiella rapporter
Rapport över Koncernens totalresultat
1) Något innehav utan bestämmande inflytande föreligger inte, varför hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare.
2) En retroaktiv justering avseende fondemissionselement har gjorts på grund av företrädesemission under sista kvartalet 2023 samt justering av
återköp av aktier under 2023 och 2022. Aktiesplit har skett i mars 2024 med förhållande 10:1 vilket återspeglas i tabellen.
tkr | Not | 2024 | 2023 |
Hyresintäkter | 2 | ||
Övriga intäkter | |||
Fastighetskostnader | 5 | - | - |
Driftnetto | |||
Central administration | 3, 4, 6 | - | - |
Finansiella intäkter | 8 | ||
Finansiella kostnader | 9 | - | - |
Förvaltningsresultat | - | - | |
Resultat fastighetsförsäljningar | 15 | - | - |
Orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter | 15 | - | - |
Orealiserade värdeförändringar, räntederivat | 24 | - | |
Resultat före skatt | - | - | |
Skatt | 11 | - | |
Årets resultat | - | - | |
Övrigt totalresultat | |||
| Totalresultat hänförligt till: | |||
Moderbolagets aktieägare | - | - | |
Resultat per stamaktie, kr ¹ | 12 | ||
Genomsnittligt antal stamaktier, st ² | 13 | ||
Resultat efter skatt per preferensaktie (A- samt B-aktie), kr ¹ ² | 12 | - | - |
Genomsnittligt antal preferensaktier (A- samt B-aktier), st ² | 13 |
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 18
(59)
Rapport över Koncernens finansiella ställning
tkr | Not | 2024 | 2023 |
| TILLGÅNGAR | |||
Anläggningstillgångar | 22 | ||
Förvaltningsfastigheter | 15 | ||
Räntederivat | 21, 24 | ||
Uppskjutna skattefordringar | 11 | ||
Summa anläggningstillgångar | |||
Omsättningstillgångar | 22 | ||
Kundfordringar | |||
Fordringar hos koncernföretag | 26 | ||
Skattefordran | |||
Övriga fordringar | |||
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 17 | ||
Likvida medel | 18 | ||
Summa omsättningstillgångar | |||
SUMMA TILLGÅNGAR | |||
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
Eget kapital | 19 | ||
Aktiekapital | |||
Övrigt tillskjutet kapital | |||
Balanserat resultat | - | - | |
Summa eget kapital | |||
Långfristiga skulder | 22 | ||
Skulder till kreditinstitut | 21 | ||
Uppskjuten skatteskuld | 11 | ||
Summa långfristiga skulder | |||
Kortfristiga skulder | 22 | ||
Skulder till kreditinstitut k | 21 | ||
Leverantörsskulder | |||
Skulder till koncernföretag | 26 | ||
Skatteskulder | 11 | ||
Övriga skulder | |||
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 23 | ||
Summa kortfristiga skulder | |||
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER |
31 dec
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 19
(59)
Rapport över förändringar i Eget kapital, Koncernen
Övrigt | Balanserat | ||||||
tillskjutet | resultat inkl | Totalt eget | |||||
tkr | Not | Aktiekapital | kapital | årets resultat | Summa | kapital | |
Ingående eget kapital 2023-01-01 | |||||||
Årets totalresultat | - | - | - | ||||
| Transaktioner med koncernens ägare | |||||||
Nyemission | 19 | ||||||
Återköp av egna aktier | - | - | - | ||||
Emissionskostnader | - | - | - | ||||
Summa tillskott från och värdeöverföringar till ägare | - | ||||||
Utgående eget kapital 2023-12-31 | - | ||||||
Övrigt | Balanserat | ||||||
tillskjutet | resultat inkl | Totalt eget | |||||
tkr | Not | Aktiekapital | kapital | årets resultat | Summa | kapital | |
Ingående eget kapital 2024-01-01 | - | ||||||
Årets totalresultat | - | - | - | ||||
| Transaktioner med koncernens ägare | |||||||
Inlösen aktier serie A | 19 | - | - | - | - | ||
Emissionskostnader | - | - | - | ||||
Summa tillskott från och värdeöverföringar till ägare | - | - | - | - | |||
Utgående eget kapital 2024-12-31 | - |
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 20
(59)
Rapport över Koncernens kassaflöde
tkr | Not | 2024 | 2023 |
| Den löpande verksamheten | |||
Förvaltningsresultat | - | - | |
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet | 27 | - | |
Betald inkomstskatt | - | - | |
Räntederivat | 24 | - | |
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital | - | - | |
| Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital | |||
Ökning av rörelsefordringar | - | - | |
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder | - | ||
Förändringar från rörelsekapital | - | ||
Kassaflöde från den löpande verksamheten | - | ||
Investeringsverksamheten | 15 | ||
Förvärv av förvaltningsfastigheter via bolag | - | ||
Avyttring av förvaltningsfastigheter via bolag | |||
Investering i befintliga förvaltningsfastigheter | - | - | |
Kassaflöde från investeringsverksamheten | |||
| Finansieringsverksamheten | |||
Nyemission | |||
Emissionskostnader | - | - | |
Inlösen av aktier | - | ||
Återköp av egna aktier | - | ||
Amortering av lån | 21, 27 | - | - |
Nyupptagna lån | 21, 27 | ||
Kassaflöde från finansieringsverksamheten | - | ||
Årets kassaflöde | |||
Likvida medel vid årets början | 27 | ||
Likvida medel vid årets slut | |||
Erlagda räntor | - | - | |
Erhållna räntor |
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 21
(59)
Moderbolagets resultaträkning
tkr Not 2024 2023
Övriga externa kostnader 3, 4, 6 -9 851 -11 568
Rörelseresultat -9 851 -11 568
Resultat från andelar i koncernföretag 7 -22 750 -153 934
Orealiserad värdeförändring räntederivat 24 -6 483 -
Finansiella intäkter 8 13 217 14 755
Finansiella kostnader 9 -3 024 -583
Resultat efter finansiella poster -28 891 -151 330
Bokslutsdispositioner 10 9 673 11 438
Resultat före skatt -19 218 -139 892
Skatt 11 1 336 245
Årets resultat och totalresultat -17 883 -139 646
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 22
(59)
Moderbolagets balansräkning
tkr Not 2024 2023
Tillgångar
Finansiella anläggningstillgångar 22
Aktier och andelar i koncernföretag 16 845 462 617 313
Räntederivat 24 7 481 -
Uppskjuten skattefordran 11 1 669 334
Summa anläggningstillgångar 854 612 617 647
Omsättningstillgångar
22
Fordringar hos koncernföretag 26 197 674 351 665
Övriga fordringar 1 176 834
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 17 379 142
Kassa och bank 18 94 072 88 202
Summa omsättningstillgångar 293 300 440 844
Summa tillgångar 1 147 913 1 058 491
Eget kapital och skulder
Bundet eget kapital
Aktiekapital 19 6 893 7 097
Reservfond 205 -
Summa bundet eget kapital 7 097 7 097
Fritt eget kapital 14
Överkursfond 1 281 058 1 329 206
Balanserat resultat -311 598 -171 952
Årets resultat -17 883 -139 646
Summa fritt eget kapital 951 577 1 017 608
Summa eget kapital 958 675 1 024 705
Kortfristiga skulder
22
Leverantörsskulder 241 85
Skulder till koncernföretag 26 187 652 29 484
Övriga skulder 40 1
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 23 1 305 4 216
Summa kortfristiga skulder 189 238 33 786
Summa eget kapital och skulder 1 147 913 1 058 491
31 dec
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 23
(59)
Förändring av Eget kapital, moderbolaget
tkr Aktiekapital Reservfond Överkursfond
Balanserat resultat
inkl årets resultat
Totalt eget
kapital
Ingående eget kapital 2023-01-01 6 659 - 1 267 080 -170 966 1 102 773
Årets totalresultat - - - -139 646 -139 646
Återköp av egna aktier - - -987 -987
Nyemission 439 69 768 - 70 207
Emissionskostnader - -7 642 - -7 642
Utgående eget kapital 2023-12-31 7 097 - 1 329 206 -311 599 1 024 705
tkr Aktiekapital Reservfond Överkursfond
Balanserat resultat
inkl årets resultat
Totalt eget
kapital
Ingående eget kapital 2024-01-01 7 097 - 1 329 206 -311 599 1 024 705
Årets totalresultat - - - -17 883 -17 883
Inlösen aktier serie A
-205 205 -44 901 - -44 901
Emissionskostnader - -3 247 - -3 247
Utgående eget kapital 2024-12-31 6 893 205 1 281 058 -329 481 958 675
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 24
(59)
Rapport över moderbolagets kassaflöde
tkr Not 2024 2023
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt -19 218 -139 892
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet
27
313 633 165 800
Betald inkomstskatt 1 -
Räntederivat
24
-13 964 -
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 280 452 25 908
Förändring kortfristiga fordringar 153 412 747 171
Förändring rörelseskulder 155 453 -31 946
Kassaflöde från den löpande verksamheten 589 317 741 133
Investeringsverksamheten
Aktieägartillskott 16 -535 299 -782 500
Kassaflöde från investeringsverksamheten -535 299 -782 500
Finansieringsverksamheten
Nyemission - 70 207
Emissionskostnader -3 247 -7 642
Inlösen aktier
-44 901 -
Återköp av egna aktier - -987
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -48 148 61 577
Årets kassaflöde 5 870 20 211
Likvida medel vid årets början 27 88 202 67 991
Likvida medel vid årets slut 27 94 072 88 202
Erlagda räntor -1 -5
Erhållna räntor 5 997 1 182
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 25
(59)
Tilläggsupplysningar och noter till de
finansiella rapporterna
Redovisningsprinciper moderbolag
Tillämpade regler och bestämmelser
Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen (ÅRL) och RFR 2
Redovisning för juridiska personer, utgiven av Rådet för
hållbarhets- och finansiell rapportering. Skillnader mellan
principer för moderbolaget och koncernen beror på
begränsningar att tillämpa IFRS i moderbolaget till fullo på grund
av årsredovisningslagen och sambandet mellan redovisning och
beskattning. Avvikelserna presenteras nedan.
För moderbolaget redovisas en resultaträkning som för
koncernen benämns rapport över totalresultat. Vidare används
för koncernen benämningen rapport över finansiell ställning som
för moderbolaget har titeln balansräkning. Moderbolaget agerar
som agent enligt IFRS 15 där tjänsterna som tillhandahålls
dotterbolagen (fastighetsadministration) inte kontrolleras av
Moderbolaget. Intäkten avseende den vidarefakturerade
fastighetsadministrationen nettoredovisas således mot
motsvarande kostnader i resultaträkningen.
Andelar i koncernföretag
Andelar i dotterbolag redovisas enligt anskaffningsvärde, vilket
inkluderar eventuella transaktionsutgifter. Värdet prövas löpande
mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall det
redovisade värdet understiger återvinningsvärdet sker en
nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall
förutsättningarna som föranledde nedskrivning förändras kan
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 26
(59)
denna återföras. Erhållna utdelningar redovisas på raden resultat
från andelar i koncernföretag i resultaträkningen.
Eget kapital
Transaktionskostnader som direkt kan hänföras till emission av
nya stamaktier redovisas, netto efter skatt, i eget kapital som ett
avdrag från emissionslikviden.
Koncernbidrag och aktieägartillskott
Erhållna samt lämnade koncernbidrag från dotterbolag samt
moderbolag redovisas enligt alternativregeln, det vill säga som
en bokslutsdisposition i resultaträkningen. Av moderbolaget
lämnade aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos
mottagaren och redovisas som aktier och andelar hos
moderbolaget, i den mån nedskrivning ej erfordras. Erhållna
aktieägartillskott redovisas som en ökning av fritt eget kapital.
Skatter
I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive
uppskjuten skatt.
tkr | 2024 | 2023 |
Hyresvärde bostäder | 189 061 | 202 375 |
Vakanser bostäder | -4 523 | -3 129 |
Hyresvärde lokaler | 17 293 | 20 550 |
Vakanser lokaler | -1 999 | -2 037 |
Hyresvärde parkering | 3 332 | 4 061 |
Vakanser parkering | -494 | -535 |
Övriga hyresintäkter | 1 227 | 1 556 |
Summa | 203 897 | 222 841 |
| 2024 | |||||
| tkr | Bostad | Lokaler | Parkering | Övrigt | Summa |
Upp till ett år | 44 443 | 13 135 | 641 | 132 | 58 351 |
1-2 år | - | 8 871 | - | 129 | 9 000 |
2-3 år | - | 5 406 | - | 129 | 5 536 |
3-4 år | - | 2 380 | - | 51 | 2 431 |
5 år och över | - | 997 | - | 240 | 1 237 |
Summa | 44 443 | 30 790 | 641 | 682 | 76 556 |
| 2023 | |||||
| tkr | Bostad | Lokaler | Parkering | Övrigt | Summa |
Upp till ett år | 47 827 | 18 709 | 810 | 129 | 67 475 |
1-2 år | - | 15 015 | 40 | 48 | 15 103 |
2-3 år | - | 8 145 | 6 | 37 | 8 188 |
3-4 år | - | 4 057 | 2 | 37 | 4 096 |
5 år och över | - | 4 452 | - | 18 | 4 470 |
Summa | 47 827 | 50 378 | 858 | 269 | 99 332 |
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 27
(59)
Moderbolaget
tkr | 2024 | 2023 |
Arvode till styrelsens ordförande | -237 | -237 |
Arvode till övriga styrelseledamöter | - | - |
2024 | 2023 | |
Styrelsen består av antalet personer | 3 | 3 |
Varav kvinnor | - | 1 |
tkr | 2024 | 2023 |
Revisionsuppdrag | -2 812 | -2 508 |
Övriga uppdrag | -346 | - |
Summa | -3 158 | -2 508 |
tkr | 2024 | 2023 |
Revisionsuppdrag | -2 812 | -2 508 |
Övriga uppdrag | -346 | - |
Summa | -3 158 | -2 508 |
tkr | 2024 | 2023 |
Fastighetskostnader drift | -30 069 | -30 958 |
Taxebundna kostnader | -38 765 | -44 028 |
Reparation och underhåll | -10 178 | -12 529 |
Summa | -79 012 | -87 516 |
tkr | 2024 | 2023 |
Management fee | -19 423 | -20 600 |
Fördelade förvaltningskostnader | -21 223 | -22 275 |
Övrig administration | -15 021 | -14 981 |
Summa | -55 667 | -57 856 |
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 28
(59)
Moderbolaget agerar som agent enligt IFRS 15 där tjänsterna som
tillhandahålls dotterbolagen (fastighetsadministration) inte
kontrolleras av Moderbolaget. Intäkten avseende den
vidarefakturerade fastighetsadministrationen nettoredovisas
således mot motsvarande kostnader i resultaträkningen -
administration.
Moderbolaget
Not 7. Resultat från andelar i koncernföretag
Redovisningsprinciper
Moderbolaget har ej anteciperat några utdelningar från
dotterbolag.
Moderbolaget
Moderbolagets ränteintäkter är kopplade till intäkter från
fordringar på koncernbolag samt ränteintäkter på likvida medel.
Moderbolaget
Moderbolaget
tkr | 2024 | 2023 |
Marknadsföringskostnader | -425 | -689 |
Administration | -3 863 | -5 388 |
Revisionskostnad | -3 158 | -2 508 |
Konsultkostnader | -1 436 | -1 536 |
Övriga kostnader | -970 | -1 447 |
Summa | -9 851 | -11 568 |
tkr | 2024 | 2023 |
Utdelning på aktier i koncernföretag | 284 400 | 11 866 |
Nedskrivningar av andelar i koncernföretag i samband med lämnat | ||
| aktieägartillskott | -307 150 | -165 800 |
| Summa | -22 750 | -153 934 |
tkr | 2024 | 2023 |
| Ränteintäkter på banktillgodohavanden | 3 628 | 1 336 |
| Ränteintäkter derivat | 4 597 | – |
| Summa | 8 225 | 1 336 |
tkr | 2024 | 2023 |
| Ränteintäkter på banktillgodohavanden | 3 477 | 1 182 |
| Ränteintäkter derivat | 2 519 | – |
| Ränteintäkter koncernlån | 7 220 | 13 573 |
| Summa | 13 217 | 14 755 |
Varav koncernföretag | 7 220 | 13 573 |
Varav övriga | 5 997 | 1 182 |
tkr | 2024 | 2023 |
| Räntekostnader till kreditinstitut | -81 455 | -90 351 |
Finansiella kostnader – övrigt | -123 | -122 |
| Summa | -81 578 | -90 472 |
tkr | 2024 | 2023 |
Räntekostnader till kreditinstitut | -2 | -5 |
| Räntekostnader på fordringar som är | ||
| omsättningstillgångar | -3 022 | -578 |
| Summa | -3 024 | -583 |
Varav koncernföretag | -3 022 | -578 |
Varav övriga | -2 | -5 |
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 29
(59)
Not 10. Bokslutsdispositioner
Moderbolaget
Moderbolaget
tkr | 2024 | 2023 |
Erhållet koncernbidrag | 9 673 | 11 438 |
Lämnat koncernbidrag | - | - |
Summa | 9 673 | 11 438 |
tkr | 2024 | 2023 |
| Aktuell skattekostnad (-)/skatteintäkt | ||
| (+) | ||
Årets skattekostnad | -3 463 | -3 418 |
| Justering av skatt hänförlig till tidigare | ||
| år | 22 | -310 |
| Summa | -3 441 | -3 728 |
| Uppskjuten skattekostnad (-) | ||
| /skatteintäkt (+) | ||
| Uppskjuten skatt avseende temporära | ||
| skillnader | -3 924 | 49 300 |
| Uppskjuten skatteintäkt i under året | ||
aktiverat skattevärde i underskottsavdrag | - | 245 |
| Skattevärde i underskottsavdrag | - | -41 |
| Summa | -3 924 | 49 504 |
Totalt redovisad skattekostnad i koncernen | -7 365 | 45 776 |
tkr 2024 2023
Uppskjuten skatt avseende temporära
skillnader
1 336 -
Uppskjuten skatteintäkt i under året
aktiverat skattevärde i
underskottsavdrag
- 245
Summa
1 336 245
Totalt redovisad skattekostnad i
moderbolaget
1 336 245
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 30
(59)
Moderbolaget
tkr | 2024 | 2023 |
Resultat före skatt | -30 294 | -404 488 |
| Skatt enligt gällande skattesats för | ||
| moderbolaget | 6 241 | 83 324 |
Ej avdragsgilla kostnader | -1 154 | -1 693 |
Ej skattepliktiga intäkter | 25 | 26 |
Ej avdragsgilla räntekostnader | -11 339 | -13 970 |
| Ökning av underskottsavdrag utan | ||
| motsvarande aktivering av uppskjuten | ||
| skatt | - | -1 |
| Utnyttjande av tidigare ej aktiverade | ||
| ränte-carryforwards | 493 | 460 |
| Utnyttjande av tidigare ej aktiverade | ||
| underskottsavdrag | - | 456 |
| Aktivering av tidigare ej aktiverade | ||
| underskottsavdrag | - | 245 |
Skatt hänförlig till tidigare år | 22 | -303 |
| Förändring av verkligt värde | ||
| förvaltningsfastigheter understigande | ||
| första redovisningstillfället | -1 297 | -21 653 |
Schablonränta på periodiseringsfond | -79 | -41 |
| Uppräknat belopp vid återföring | ||
| periodiseringfond | -11 | - |
Övrigt | -266 | -1 074 |
Redovisad effektiv skatt | -7 365 | 45 776 |
tkr | 2024 | 2023 |
Resultat före skatt | -19 218 | -139 892 |
| Skatt enligt gällande skattesats för | ||
| moderbolaget | 3 959 | 28 818 |
Ej avdragsgilla kostnader | -63 281 | -34 159 |
Ej skattepliktiga intäkter | 60 658 | 5 341 |
| Aktivering av tidigare ej aktiverade | ||
| underskottsavdrag | - | 245 |
Redovisad effektiv skatt | 1 336 | 245 |
Förvärv / | ||||
Balans per | Redovisat i | Avyttring | Balans per | |
| tkr | 1 jan 2024 | årets resultat | av rörelse | 31 dec 2024 |
Förvaltningsfastigheter | 43 316 | 5 579 | -1 367 | 47 528 |
Periodiseringsfonder | 3 267 | 716 | - | 3 983 |
Summa uppskjuten skatteskuld | 46 583 | 6 295 | -1 367 | 51 511 |
Derivat | - | 2 371 | - | 2 371 |
Aktivering av underskottsavdrag | 334 | - | - | 334 |
Summa uppskjutna skattefordringar | 334 | 2 371 | - | 2 705 |
Förvärv / | ||||
Balans per | Redovisat i | Avyttring | Balans per | |
| tkr | 1 jan 2023 | årets resultat | av rörelse | 31 dec 2023 |
Förvaltningsfastigheter | 94 950 | -50 439 | -1 195 | 43 316 |
Periodiseringsfonder | 2 128 | 1 139 | - | 3 267 |
Summa uppskjuten skatteskuld | 97 078 | -49 300 | -1 195 | 46 583 |
Aktivering av underskottsavdrag | 170 | 204 | -40 | 334 |
Summa uppskjutna skattefordringar | 170 | 204 | -40 | 334 |
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 31
(59)
Moderbolaget
Not 12. Resultat per aktie samt härledning av NAV
Resultat per aktie
Härledning NAV
tkr
Balans per
1 jan 2024
Redovisat över
resultat-
räkningen
Redovisat i
eget
kapital
Balans per
31 dec 2024
Derivat - 1 336 - 1 336
Aktivering av underskottsavdrag
334 - - 334
Summa uppskjutna skattefordringar 334 1 336 - 1 669
tkr
Balans per
1 jan 2023
Redovisat över
resultat-
räkningen
Redovisat i
eget
kapital
Balans per
31 dec 2023
Aktivering av underskottsavdrag
89 245 - 334
Summa uppskjutna skattefordringar 89 245 - 334
tkr | 2024 | 2023 |
Resultat efter skatt | -37 660 | -358 712 |
| Varav Resultat hänförligt till stamaktier | – | – |
| Varav Resultat hänförligt till | -37 660 | -358 712 |
| preferensaktier (A- samt B-aktier) | ||
Genomsnittligt antal stamaktier | 500 000 | 500 000 |
| Genomsnittligt antal preferensaktier | ||
| (A- samt B-aktier) | 1 223 321 | 1 189 621 |
| Resultat per stamaktie | - | – |
| Resultat per preferensaktie (A- samt | ||
| B-aktier) | -30,78 | -301,53 |
tkr | 2024 | 2023 |
Utgående Eget kapital | 1 091 999 | 1 177 806 |
Avdrag stamaktiekapital | -2 000 | -2 000 |
Återläggning uppskjuten skatt | 45 157 | 46 583 |
| Marknadsmässigt avdrag för | ||
| uppskjuten skatt | -94 690 | -105 777 |
Historisk vinstdelning till SBF Fonder | 685 | 685 |
Beräknad upplupen vinstdelning | – | |
NAV hänförligt till A- samt B- aktieägare | 1 041 151 | 1 117 297 |
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 32
(59)
Not 13. Genomsnittligt antal aktier
Redovisningsprinciper
Beräkningen är gjord utifrån ingående antal aktier och därefter
har antal aktier i respektive emission viktats utifrån antal dagar
mellan slutlikviddatum och balansdagen. Genomsnittligt antal
aktier beräknas utifrån ingående antal utestående aktier med
hänsyn tagen till det vägda antal aktier som har tillkommit i
samband med emission, samt med avdrag för det vägda antalet
återköpta aktier. I samband med företrädesemissioner som
inkluderar ett fondemissionselement räknas genomsnittligt antal
aktier om för perioder innan företrädesemissionen. På extra
bolagsstämma den 7 mars 2024 beslutades det om en
uppdelning av aktier (split) med förhållandet 10:1, omräkning har
skett av jämförelseåret. Spliten möjliggjorde för Fonden att
besluta om utbetalning av inlösen för anmälda A-aktier i två steg.
Not 14. Förslag till disposition av bolagets resultat
Moderbolaget
Not 15. Förvaltningsfastigheter
Ingående balans | Utgående balans | ||||
tkr | 2024-01-01 | Inlösen | Emission | Återköp | 2024-12-31 |
Antal preferensaktier (A- samt B- aktier) | 1 274 370 | -51 216 | - | - | 1 223 154 |
Antal stamaktier | 500 000 | - | - | - | 500 000 |
Totalt antal utestående aktier | 1 774 370 | -51 216 | - | - | 1 723 154 |
Varav preferensaktier (A-aktier) i eget förvar | 11 620 | - | 11 620 | ||
Genomsnittligt antal preferensaktier (A- samt B-aktier) | 1 262 750 | -39 429 | 1 223 321 | ||
Genomsnittligt antal stamaktier | 500 000 | 500 000 | |||
Ingående balans | Utgående balans | ||||
tkr | 2023-01-01 | Inlösen | Emission | Återköp | 2023-12-31 |
Antal preferensaktier (A- samt B- aktier) före split | 116 571 | 10 969 | -103 | 127 437 | |
Antal stamaktier före split | 50 000 | 50 000 | |||
Totalt antal utestående aktier | 166 571 | - | 10 969 | -103 | 177 437 |
Varav preferensaktier (A-aktier) i eget förvar före split | 1 162 | 1 162 | |||
Antal preferensaktier (A- samt B- aktier) efter split | 1 274 370 | ||||
Stamaktier efter split | 500 000 | ||||
Varav preferensaktier (A-aktier) i eget förvar efter split | 11 620 | ||||
Genomsnittligt antal preferensaktier (A- samt B-aktier) efter split | 1 184 429 | 6 027 | -835 | 1 189 621 | |
Genomsnittligt antal stamaktier efter split | 500 000 | 500 000 |
| tkr | 2024 | 2023 |
Överkursfond | 1 281 057 796 | 1 329 205 847 |
Balanserat resultat | -311 597 945 | -171 951 584 |
Årets resultat | -17 882 501 | -139 646 361 |
Summa | 951 577 350 | 1 017 607 902 |
I ny räkning överföres | 951 577 350 | 1 017 607 902 |
Varav överkursfond | 1 281 057 796 | 1 329 205 847 |
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 33
(59)
Avyttring av fastigheter
Under året har fyra transaktioner gjorts via försäljning av bolag.
tkr | 2024 | 2023 |
Ingående balans | 2 943 770 | 3 473 160 |
Förvärv | - | -16 |
Avyttringar | -375 083 | -183 240 |
Investeringar i befintliga fastigheter | 20 648 | 35 323 |
Värdeförändring | -2 885 | -381 457 |
Vid årets slut | 2 586 450 | 2 943 770 |
| 2024 | |||
| tkr | |||
Fastigheter | Bolag | Kvm | Resultat |
Beckasinen 6, Prästen 3 | SBF Beckaprästen Fastighets AB | 7 433 | -7 304 |
Göken 3-Göken 5 mfl | SBF Bostad Fastigheter 56 AB | 3 697 | -2 357 |
| SBF Bostad Fastigheter 57 AB | |||
| SBF Bostad Fastigheter 58 AB | |||
Rädisan 1 mfl | SBF 14 Fastigheter 1414 AB | 6 759 | -849 |
| SBF 14 Rädisan Fastighets AB | |||
| SBF 14 Laholmskräftans Fastighets AB | |||
Smeden 4-Smeden 6 | SBF Trabo Årjäng AB | 4 004 | -1 930 |
Resultat fastighetsförsäljningar 2024 | 21 893 | -12 440 | |
| 2023 | |||
| tkr | |||
Fastigheter | Bolag | Kvm | Resultat |
Linnean 1 | SBF Bostad Linnean Fastighets AB | 3 215 | -16 158 |
Schultz 4 mfl | SBF 12 Ystad Schultz KB | 4 325 | 1 528 |
7 540 | -14 630 | ||
| tkr | |||
| Inventarier | |||
Inventarier | SBF Bokparken Holding AB | - | 10 |
- | 10 | ||
Resultat fastighetsförsäljningar 2023 | 7 540 | -14 620 |
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 34
(59)
Effekten på enskilda tillgångar och skulder i Koncernen
avseende avyttringar och förvärv
| 2024 | ||
| Koncernen | ||
| tkr | Förvärvat | Avyttrat |
Förvaltningsfastigheter | - | 375 083 |
Uppskjutna skattefordringar | - | 690 |
Fordringar hos koncernföretag | - | 11 501 |
Övriga fordringar | - | 1 756 |
Likvida medel | - | 2 042 |
Uppskjutna skatteskulder | - | -2 121 |
Skulder till kreditinstitut | - | -200 449 |
Leverantörsskulder | - | -271 |
Skulder till koncernföretag | - | -48 978 |
Övriga skulder | - | -4 473 |
Tillgångar och skulder netto | - | 134 780 |
| Köpeskilling erlagd med likvida medel | ||
| exkl nedanstående poster | - | 124 409 |
Avgår: Likvida medel i avyttrat | - | -2 042 |
Påverkan på likvida medel | - | 122 367 |
Fastighetsvärde netto | - | 375 083 |
| 2023 | ||
| Koncernen | ||
| tkr | Förvärvat | Avyttrat |
Förvaltningsfastigheter | -16 | 183 240 |
Uppskjutna skattefordringar | 40 | |
Fordringar hos koncernföretag | 28 936 | |
Övriga fordringar | - | 153 |
Likvida medel | - | 544 |
Skulder till kreditinstitut | - | -125 589 |
Leverantörsskulder | - | -44 |
Skulder till koncernföretag | - | -13 463 |
Övriga skulder | - | -4 695 |
Tillgångar och skulder netto | -16 | 69 122 |
| Köpeskilling erlagd med likvida medel | ||
| exkl nedanstående poster | - | 58 804 |
Avgår: Likvida medel i avyttrat | - | -544 |
Påverkan på likvida medel | - | 58 260 |
Fastighetsvärde netto | -16 | 183 240 |
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 35
(59)
| tkr | ||||||
Förändring intäkter i procent | -5,00% | -2,50% | 0,00% | 2,50% | 5,00% | |
Förändring direktavkastning: | -0,50% | 47 000 | 300 400 | 427 100 | 553 700 | |
Förändring direktavkastning: | -0,25% | -97 800 | 142 000 | 261 800 | 381 700 | |
Förändring direktavkastning: | 0,00% | -227 600 | - | 113 700 | 227 500 | |
Förändring direktavkastning: | 0,25% | -344 600 | -128 100 | -19 800 | 88 400 | |
Förändring direktavkastning: | 0,50% | -450 700 | -244 200 | -140 900 | -37 700 |
-347 500
173 700
22 100
-113 800
-236 400
| tkr | ||||||
Förändring intäkter i procent | -5,00% | -2,50% | 0,00% | 2,50% | 5,00% | |
Förändring direktavkastning: | -0,50% | 65 700 | 204 100 | 342 600 | 481 100 | 619 600 |
Förändring direktavkastning: | -0,25% | -100 000 | 30 900 | 161 800 | 292 700 | 423 600 |
Förändring direktavkastning: | 0,00% | -248 300 | -124 200 | - | 124 100 | 248 300 |
Förändring direktavkastning: | 0,25% | -381 900 | -263 900 | -145 800 | -27 800 | 90 300 |
Förändring direktavkastning: | 0,50% | -502 900 | -390 300 | -277 800 | -165 300 | -52 800 |
tkr | |||
Värdemått | Lägsta | Högsta | Snitt |
Hyra per kvadratmeter | 593 | 2 492 | 1 291 |
Driftnetto/ kvm | 328 | 1 687 | 742 |
Direktavkastning | 3,54% | 6,40% | 5,02% |
tkr | |||
Värdemått | Lägsta | Högsta | Snitt |
Hyra per kvadratmeter | 563 | 2 339 | 1 238 |
Driftnetto/ kvm | 264 | 1 579 | 730 |
Direktavkastning | 3,40% | 6,30% | 4,94% |
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 36
(59)
Not 16. Aktier och andelar i koncernföretag
Redovisningsprinciper
Andelar i koncernföretag redovisas till anskaffningsvärde, vilket
inkluderar eventuella transaktionsutgifter. Om redovisat värde på
andelarna överstiger återvinningsvärdet sker en nedskrivning
som redovisas i resultaträkningen. Tidigare gjorda nedskrivningar
reverseras om förutsättningarna för nedskrivning ej längre
föreligger.
Specifikation av moderbolagets direkta innehav av andelar i koncernföretag
Not 17. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Koncernen
Moderbolaget
Moderbolaget
| tkr | 2024 | 2023 |
| Ackumulerade anskaffningsvärden | ||
Vid årets början | 871 160 | 88 660 |
Inköp | - | - |
Aktieägartillskott | 535 299 | 782 500 |
Utgående balans 31 december | 1 406 459 | 871 160 |
| Ackumulerade nedskrivningar | ||
Vid årets början | -253 847 | -88 047 |
Årets nedskrivningar | -307 150 | -165 800 |
Utgående balans 31 december | -560 997 | -253 847 |
| Redovisat värde den 31 | ||
| december | 845 462 | 617 313 |
Organisationsnummer / Säte | Antal andelar | Andel i % | 2024 | 2023 |
SBF 14 Holding 1 AB, 559067-4536, Stockholm | 500 | 100,0% | 27 133 | 52 833 |
SBF 14 Holding 2 AB, 559102-9532, Stockholm | 500 | 100,0% | 49 984 | 48 320 |
SBF 14 Holding 3 AB, 559139-1650, Stockholm | 500 | 100,0% | 76 814 | 106 850 |
SBF Bostad Holding 4 AB, 559202-1900, Stockholm | 500 | 100,0% | 78 061 | 78 050 |
SBF Bostad Holding 5 AB, 559214-3365, Stockholm | 500 | 100,0% | 75 258 | 71 058 |
SBF Bostad Holding 6 AB, 559228-2155, Stockholm | 500 | 100,0% | 179 840 | 116 050 |
SBF Bostad Holding 7 AB, 559278-0588, Stockholm | 50 000 | 100,0% | 61 716 | 50 250 |
SBF Bostad Holding 8 AB, 559287-2039, Stockholm | 50 000 | 100,0% | 103 313 | 85 550 |
SBF Bostad Holding 9 AB, 559344-6361, Stockholm | 50 000 | 100,0% | 193 293 | 8 302 |
SBF Bostad Holding 10 AB, 559365-7157, Stockholm | 50 000 | 100,0% | 50 | 50 |
Summa | 845 462 | 617 313 |
| 31 dec |
tkr | 2024 | 2023 |
Förutbetalda serviceavgifter | 2 170 | 2 142 |
Upplupna ränteintäkter | 252 | - |
Uppläggningskostnad lån | 300 | 354 |
Summa | 2 722 | 2 496 |
| 31 dec |
tkr | 2024 | 2023 |
Förutbetalda serviceavgifter | 226 | 142 |
Upplupna ränteintäkter | 153 | - |
Summa | 379 | 142 |
| 31 dec |
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 37
(59)
Moderbolaget
Fritt eget kapital
Följande fonder utgör tillsammans med årets resultat fritt eget
kapital, det vill säga det belopp som finns tillgängligt för
utdelning till aktieägarna.
Antal aktier | 2024 | 2023 |
| Stamaktier | ||
Emitterade stamaktier | 50 000 | 50 000 |
Antal aktier efter split 10:1 | 500 000 | - |
Aktiekapital stamaktier | 2 000 | 2 000 |
Emitterade stamaktier per 31 december | 500 000 | 50 000 |
– betalda | ||
| A- aktier | ||
Emitterade A-aktier | 16 679 | 102 190 |
Konvertering till B-aktie | - | -85 511 |
Antal aktier efter split 10:1 | 166 790 | - |
Inlösen | -51 216 | - |
Aktiekapital hänförligt till A-aktier | 416 | 621 |
Aktiekapital A-aktier i eget förvar | 46 | 46 |
Totalt aktiekapital A-aktier | 462 | 667 |
Antal inköpta A-aktier under året | - | 103 |
Antal A-aktier i eget förvar | 11 620 | 1 162 |
Emitterade A - aktier per 31 december – | ||
betalda | 115 574 | 16 679 |
| B- aktier | ||
Emitterade B-aktier | 110 758 | 25 247 |
Konvertering till B-aktie | - | 85 511 |
Antal aktier efter split 10:1 | 1 107 580 | - |
Aktiekapital hänförligt till B-aktier | 4 430 | 4 430 |
Emitterade B - aktier per 31 december – | ||
betalda | 1 107 580 | 110 758 |
Summa antal emitterade aktier | 1 723 154 | 177 437 |
| 31 dec |
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 38
(59)
tkr | 2024 | 2023 |
| Långfristiga skulder | ||
Banklån | 902 702 | 1 331 437 |
Summa | 902 702 | 1 331 437 |
| Kortfristiga skulder | ||
Banklån | 622 273 | 445 747 |
Summa | 622 273 | 445 747 |
Summa lån från kreditinstitut | 1 524 975 | 1 777 184 |
Ingående Balans | 1 777 184 | 1 930 387 |
Nya lån från kreditinstitut | 113 349 | 218 002 |
| Amortering av lån till | -165 108 | -245 616 |
| kreditinstitut | ||
Amortering av lån i samband med | -200 450 | -125 589 |
| avyttrade verksamheter | ||
Summa | 1 524 975 | 1 777 184 |
| 31 dec |
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 39
(59)
tkr | Förfallostruktur , skulder till kreditinstitut | Förfallostruktur , derivatinstrument | Skulder, inkl derivat | |||
| År | Räntebärande skulder | Andel, % | Nominellt belopp | Marknadsvärde | Genomsnittlig ränta | |
2025 | 612 815 | 40% | - | - | 3,71% | |
2026 | 212 311 | 14% | 160 000 | 1 218 | 3,35% | |
2027 | 60 062 | 4% | 256 474 | 3 501 | 3,61% | |
2028 | 0% | - | - | 0,00% | ||
2029 | 639 787 | 42% | 300 000 | 6 002 | 3,92% | |
>2029 | 0% | - | - | 0,00% | ||
Total | 1 524 975 | 100% | 716 474 | 10 721 | 3,75% | |
tkr | Förfallostruktur, skulder till kreditinstitut | Förfallostruktur, derivatinstrument | Skulder, inkl derivat | |||
| År | Räntebärande skulder | Andel, % | Nominellt belopp | Marknadsvärde | Genomsnittlig ränta | |
2024 | 445 747 | 25% | - | - | 5,61% | |
2025 | 956 097 | 54% | - | - | 5,62% | |
2026 | 269 505 | 15% | - | - | 5,39% | |
2027 | 105 835 | 6% | - | - | 5,40% | |
2028 | - | 0% | - | - | 0,00% | |
>2028 | - | 0% | - | - | 0,00% | |
Total | 1 777 184 | 100% | - | - | 5,56% | |
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 40
(59)
| 2024 |
Värderade till | Värderade till | |||
verkligt värde över | upplupet | |||
tkr | Not | årets resultat | anskaffningsvärde | Total |
Räntederivat | 24 | 10 721 | 10 721 | |
Kundfordringar | 426 | 426 | ||
Fordringar hos koncernföretag | 26 | 877 | 877 | |
Övriga fordringar | 6 026 | 6 026 | ||
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 17 | 2 722 | 2 722 | |
Likvida medel | 18 | 94 072 | 94 072 | |
Summa | 10 721 | 104 123 | 114 845 | |
Skulder till kreditinstitut | 21 | 1 524 975 | 1 524 975 | |
Leverantörsskulder | 10 058 | 10 058 | ||
Skulder till koncernföretag | 26 | 3 094 | 3 094 | |
Övriga skulder | 883 | 883 | ||
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 23 | 21 559 | 21 559 | |
Summa | - | 1 560 569 | 1 560 569 |
| 31 december |
| 2023 |
Värderade till | Värderade till | |||
verkligt värde över | upplupet | |||
tkr | Not | årets resultat | anskaffningsvärde | Total |
Kundfordringar | 396 | 396 | ||
Fordringar hos koncernföretag | 26 | 14 | 14 | |
Övriga fordringar | 5 462 | 5 462 | ||
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 17 | 2 496 | 2 496 | |
Likvida medel | 18 | 88 202 | 88 202 | |
Summa | - | 96 570 | 96 570 | |
| Finansiella skulder som inte redovisas till | ||||
| verkligt värde | ||||
Skulder till kreditinstitut | 21 | 1 777 184 | 1 777 184 | |
Leverantörsskulder | 9 313 | 9 313 | ||
Skulder till koncernföretag | 26 | 534 | 534 | |
Övriga skulder | 1 524 | 1 524 | ||
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 23 | 26 777 | 26 777 | |
Summa | - | 1 815 332 | 1 815 332 |
| 31 december |
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 41
(59)
Moderbolaget
2024
Värderade till | Värderade till | |||
verkligt värde över | upplupet | |||
tkr | Not | årets resultat | anskaffningsvärde | Total |
Räntederivat | 24 | 7 481 | 7 481 | |
Fordringar på koncernföretag | 26 | 197 674 | 197 674 | |
Övriga kortfristiga fordringar | 1 176 | 1 176 | ||
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 17 | 379 | 379 | |
Kassa och bank | 18 | 94 072 | 94 072 | |
Summa | 7 481 | 293 300 | 300 781 | |
Skulder till koncernföretag | 26 | 187 652 | 187 652 | |
Leverantörsskulder | 241 | 241 | ||
Övriga kortfristiga skulder | 40 | 40 | ||
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 23 | 1 305 | 1 305 | |
Summa | - | 189 238 | 189 238 |
| 31 december |
2023
Värderade till | Värderade till | |||
verkligt värde över | upplupet | |||
tkr | Not | årets resultat | anskaffningsvärde | Total |
Fordringar på koncernföretag | 26 | 351 665 | 351 665 | |
Övriga kortfristiga fordringar | 834 | 834 | ||
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 17 | 142 | 142 | |
Kassa och bank | 18 | 88 202 | 88 202 | |
Summa | - | 440 844 | 440 844 | |
Skulder till koncernföretag | 26 | 29 484 | 29 484 | |
Leverantörsskulder | 85 | 85 | ||
Övriga kortfristiga skulder | 1 | 1 | ||
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 23 | 4 216 | 4 216 | |
Summa | - | 33 786 | 33 786 |
| 31 december |
| Redovisat värde 31 december 2024 | |||||||
| tkr | Nom. Belopp | Totalt | < 1 mån | 1-3 mån | 3 mån-1 år | 1-5 år | > 5 år |
Banklån | 1 524 975 | 1 524 975 | - | 234 858 | 387 415 | 902 702 | - |
Leverantörsskulder | 10 058 | 10 058 | 10 058 | - | - | - | - |
Skulder till koncernföretag | 3 094 | 3 094 | - | - | 3 094 | - | - |
Övriga skulder | 883 | 883 | 883 | - | - | - | - |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 21 559 | 21 559 | 21 559 | - | - | - | - |
Summa | 1 560 569 | 1 560 569 | 32 500 | 234 858 | 390 509 | 902 702 | - |
| Redovisat värde 31 december 2023 | |||||||
| tkr | Nom. Belopp | Totalt | < 1 mån | 1-3 mån | 3 mån-1 år | 1-5 år | > 5 år |
Banklån | 1 777 184 | 1 777 184 | 31 860 | 128 040 | 285 847 | 1 331 437 | - |
Leverantörsskulder | 9 313 | 9 313 | 9 313 | - | - | - | - |
Skulder till koncernföretag | 534 | 534 | - | - | 534 | - | - |
Övriga skulder | 1 524 | 1 524 | 1 524 | - | - | - | - |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 26 777 | 26 777 | 26 777 | - | - | - | - |
Summa | 1 815 332 | 1 815 332 | 69 474 | 128 040 | 286 381 | 1 331 437 | - |
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 42
(59)
Moderbolaget
Moderbolaget
Not 24. Räntederivat
I moderbolagets balansräkning är räntederivaten värderade enligt
lägsta värdets princip vilket innebär det lägsta av
anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet.
Koncernen
Moderbolaget
Redovisat värde 31 december 2024
tkr
Nom. Belopp
Totalt
<
1
mån
1
-
3
mån
3
mån
-
1
år
1
-
5
år
>
5
år
Leverantörsskulder 241 241 241 - - - -
Skulder till koncernföretag 187 652 187 652 - - 187 652 - -
Övriga skulder 40 40 40 - - - -
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
1 305 1 305 1 305 - - - -
Summa 189 238 189 238 1 586 - 187 652 - -
Redovisat värde 31 december 2023
tkr
Nom. Belopp
Totalt
<
1
mån
1
-
3
mån
3
mån
-
1
år
1
-
5
år
>
5
år
Leverantörsskulder 85 85 85 - - - -
Skulder till koncernföretag 29 484 29 484 - - 29 484 - -
Övriga skulder 1 1 1 - - - -
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
4 216 4 216 4 216 - - - -
Summa 33 786 33 786 4 302 - 29 484 - -
tkr | 2024 | 2023 |
Förutbetalda hyror | 17 090 | 17 025 |
Upplupna räntekostnader | 2 173 | 606 |
Övrigt | 2 296 | 9 146 |
Summa | 21 559 | 26 777 |
| 31 dec |
tkr 2024 2023
Revision 1 076 600
Emissionskostnad - 3 213
Övrigt 229 403
Summa 1 305 4 216
31 dec
tkr | 2024 | 2023 |
Bokfört värde 1 jan | - | - |
Förvärv | 22 232 | - |
Värdeförändring | -11 511 | - |
Summa | 10 721 | - |
| 31 dec |
tkr 2024 2023
Bokfört värde 1 jan - -
Förvärv 13 964 -
Värdeförändring -6 483 -
Summa 7 481 -
31 dec
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 43
(59)
Not 26. Transaktioner med närstående bolag
| tkr | 2024 | 2023 |
| Ställda säkerheter | ||
Fastighetsinteckningar | 1 704 082 | 2 113 330 |
Summa ställda säkerheter | 1 704 082 | 2 113 330 |
| 31 dec |
Moderbolaget
tkr
2024 2023
Eventualförpliktelser
Borgenförbindelser för
dotterföretagens
fastighetskrediter
1 704 082 2 113 330
Summa eventualförpliktelser 1 704 082 2 113 330
31 dec
| Koncernen | Försäljning | Fordran på | Skuld till | |||
av varor/ | Inköp av varor | Övrigt | närstående | närstående | ||
tkr | tjänster till | /tjänster från | (t ex ränta, | per 31 | per 31 | |
Närståenderelation | År | närstående | närstående | utdelning) | december | december |
| Svenska Bostadsfonden | ||||||
| Services AB | 2024 | - | 22 694 | - | 877 | 3 016 |
SBF Fonder AB | 2024 | - | 19 423 | - | - | 78 |
Närståenderelation | År | |||||
Svenska Bostadsfonden | ||||||
| Services AB | 2023 | - | 23 291 | - | 14 | 534 |
SBF Fonder AB | 2023 | - | 20 600 | - | - | - |
Moderbolaget
Försäljning Fordran på Skuld till
av varor/ Inköp av varor Övrigt närstående närstående
tkr tjänster till /tjänster från (t ex ränta, per 31 per 31
Närståenderelation År närstående närstående utdelning)
december december
Svenska Bostadsfonden
Services AB
2024 - 21 223 - 877 3 016
Dotterbolag till SBF Bostad AB 2024 17 360 - 288 598 196 797 184 636
Närståenderelation År
Svenska Bostadsfonden
Services AB
2023 - 22 275 - - -
Dotterbolag till SBF Bostad AB
2023 16 887 - 24 861 351 665 29 484
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 44
(59)
Not 27. Specifikationer till rapport över kassaflöden
Likvida medel
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
Koncernen
| tkr | 2024 | 2023 |
| Följande delkomponenter | ||
| ingår i likvida medel: | ||
| Kassa och | ||
| banktillgodohavanden | 94 072 | 88 202 |
| Summa enligt rapporten över | ||
| finansiell ställning | 94 072 | 88 202 |
Moderbolaget
tkr
2024 2023
Följande delkomponenter
ingår i likvida medel:
Kassa och
banktillgodohavanden
94 072 88 202
Summa enligt
balansräkningen
94 072 88 202
Koncernen
| tkr | 2024 | 2023 |
Erhållen ränta | 7 972 | 1 322 |
| Erlagd ränta | -79 281 | -89 059 |
Moderbolaget
tkr
2024 2023
Erhållen utdelning 284 400 11 866
Erhållen ränta 5 997
1 182
Erlagd ränta -1
-5
| 31 dec |
| 31 dec |
31 dec
31 dec
Koncernen
| tkr | 2024 | 2023 |
| Realisationsresultat vid | - | -14 620 |
| försäljning av fastighet | ||
Summa | - | -14 620 |
Moderbolaget
tkr
2024 2023
Nedskrivningar av andelar i
koncernföretag
307 150 165 800
Orealiserade
värdeförändringar
räntederivat
6 483 -
Summa 313 633 165 800
| 31 dec |
31 dec
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 45
(59)
Förändring av skulder inom finansieringsverksamheten
Koncernen
Not 28. Händelser efter balansdagen
Styrelsen har den 25 mars 2025 fattat beslut om verkställande av
inlösen av samtliga kvarvarande A-aktier som under 2023 anmälts
för inlösen. Det totala inlösenbeloppet uppgår till 65 377 224
kronor. Utbetalning till aktieägarna skedde den 31 mars 2025.
Styrelsen för SBF Fonder har fattat beslut den 23 april 2025 om att
avveckla fonden SBF Bostad. Bakgrunden till att SBF Fonder
beslutat att stänga fonden är att den nuvarande modellen med
årlig inlösen inte är anpassad efter rådande marknads-
förutsättningar. Avvecklingen kommer ske fram till senast 2028
och ingen möjlighet till inlösen kommer att erbjudas under
fondens resterande löptid. Samtliga aktier kommer lösas in vid
avvecklingstillfället.
För att hantera inlösen av anmälda B-aktier under 2024 har
Fonden träffat avtal om att sälja en fastighetsportfölj till fonden
SBF Institution AB. Överlåtelsen avser 15 fastigheter till ett
underliggande marknadsvärde om 975 mkr, vilket motsvarar en
rabatt om 6,5 procent jämfört med bokfört värde. Portföljen
innefattar 826 lägenheter med en total yta om 62 933 kvm
fördelat på 7 orter. Överlåtelsen beräknas ske under oktober 2025
och är villkorad köparens finansiering. Inlösen kommer att
hanteras därefter.
| tkr | Summa skulder härrörande från finansieringsverksamheten |
Ingående balans 2024 | 1 777 184 |
| Kassaflöden inom finansieringsverksamheten | |
Upptagna lån | 113 349 |
Amortering lån | -165 108 |
Summa kassaflöden inom finansieringsverksamheten | -51 759 |
Avyttrade verksamheter | -200 450 |
Summa andra förändringar | -200 450 |
Utgående balans 2024 | 1 524 975 |
Ingående balans 2023 | 1 930 387 |
| Kassaflöden inom finansieringsverksamheten | |
Upptagna lån | 218 002 |
Amortering lån | -245 616 |
Summa kassaflöden inom finansieringsverksamheten | -27 614 |
Avyttrade verksamheter | -125 589 |
Summa andra förändringar | -125 589 |
Utgående balans 2023 | 1 777 184 |
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 46
(59)
Styrelsens intygande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats i enlighet med
god redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de
internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning
(EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder.
Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och
koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive
koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens
verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som
moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 29 april 2025
SBF Bostad AB (publ)
Terje Björsell
Verkställande direktör
Johan Grevelius Johan Bergman Sebastian Brindelid
Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
Vår revisionsberättelse har lämnats 29 april 2025.
KPMG AB
Fredrik Westin
Auktoriserad revisor
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 47
(59)
Härledning nyckeltal
Driftnetto
2024
2023
Hyresintäkter
203 897 222 841
Övriga intäkter
677 3 257
Fastighetskostnader
-79 012 -87 516
Driftnetto 125 562 138 581
Överskottsgrad i procent
2024
2023
Driftnetto
125 562 138 581
Hyresintäkter
203 897 222 841
Överskottsgrad i procent 61,6% 62,2%
Belåningsgrad
2024
2023
Räntebärande fastighetslån per balansdagen
1 524 975 1 777 184
Bokfört värde fastigheter per balansdagen
2 586 450 2 943 770
Belåningsgrad 59,0% 60,4%
NAV
2024
2023
Justerat eget kapital tkr
1 041 151 1 117 297
Antal A-samt B-aktier
1 223 154 1 274 370
NAV per A- samt B-aktie 851 877
Genomsnittlig ränta på fastighetslån
2024
2023
Årsräntekostnad
81 578 90 472
Räntebärande fastighetslån per balansdagen
1 524 975 1 777 184
Genomsnittlig ränta på fastighetslån 4,86% 4,74%
Soliditet
2024
2023
Eget kapital per balansdagen
1 091 999 1 177 806
Balansomslutning per balansdagen
2 704 079 3 040 674
Soliditet 40,4% 38,7%
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 48
(59)
Definitioner nyckeltal
Den övergripande nyttan med nedanstående nyckeltal är att
SBF Bostad vill ge nuvarande och kommande investerare en ökad
förståelse av verksamhetens ställning och utveckling.
Avkastning på eget kapital
Årets resultat i procent av genomsnittligt
eget kapital för året. Nyckeltalet visar
Fondens förräntning av det egna kapitalet
under året. Avkastningen omräknas till
helårsbasis.
Belopp inom parentes ( )
Belopp inom parentes avser föregående
år.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder i relation till
fastigheternas marknadsvärde. Ger en
indikation på Fondens hävstång och nivå
på finansiell risk, bland annat i form av
ränterisk.
Direktavkastning
Driftnetto dividerat med senaste
marknadsvärdering. Vid kvartalssiffror
omräknas avkastningen till helårsbasis.
Driftnetto
Hyresintäkter minus fastighetskostnader
ger driftnettot. Fastighetskostnader
innehåller drift- och underhållskostnader
samt fastighetsskatt. Driftnettot mäter
Fondens överskott från
fastighetsverksamheten vilket möjliggör
jämförelse med andra aktörer och
uppföljning över tid.
Eget kapital
Tillgångar minus skulder.
Ekonomisk genomsnittlig
uthyrningsgrad
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i
förhållande till hyresvärde.
Fastigheternas direktavkastning
Driftnetto i relation till marknadsvärde. Vid
kvartalssiffror omräknas avkastningen till
helårsbasis.
Fastigheternas marknadsvärde
Det mest sannolika priset vid en normal
försäljning på den öppna marknaden.
Förvaltningsresultat
Resultat före skatt, realiserade
värdeförändringar samt orealiserade
värdeförändringar. Nyckeltalet ger framför
allt en bra bild över Fondens resultat där
samtliga omkostnader är medtagna och
används till jämförelse och uppföljning
över tid.
Förvaltningsresultat per A- samt
B-aktie
Förvaltningsresultat dividerat med
genomsnittligt antal utestående A- samt
B-aktier.
Förväntad hyrestillväxt
Avser kommande års förväntade
hyreshöjning.
Genomsnittligt antal aktier
Genomsnittligt antal A- och B-aktier
beräknas utifrån ingående antal
utestående aktier med hänsyn tagen till
det vägda antal aktier som har tillkommit i
samband med emission, samt med avdrag
för vägda antal återköpta aktier. I samband
med företrädesemissioner som inkluderar
ett fondemissionselement räknas
genomsnittligt antal aktier om för
perioder innan företrädesemissionen. Vid
eventuell aktiesplit tas denna med i
beräkningen.
Genomsnittlig ränta på fastighetslån
Fastighetslånens genomsnittliga ränta per
bokslutsdagen. Nyckeltalet ger en bra bild
över Fondens kostnader för lån.
Hyresintäkter
Debiterade hyror enligt kontrakt.
Jämförbart bestånd
Avser fastigheter som ingått i beståndet
under hela året samt under hela
jämförelseåret.
NAV exkl stamaktier (långsiktigt
substansvärde)
Eget kapital med avdrag för stamaktier
samt återläggning av bokförd uppskjuten
skatteskuld genom antal A- och B-aktier.
En justering har även gjorts för bedömt
marknadsmässigt avdrag för uppskjuten
skatt samt förväntade transaktions-
kostnader vid en eventuell framtida
avyttring av Fondens tillgångar.
Nyckeltalet möjliggör jämförelse mot
andra aktörer samt uppföljning över tid.
NAV efter vinstdelning exkl
stamaktier
Eget kapital med avdrag för stamaktier
och eventuell vinstdelning hänförligt till
stamaktieägare samt återläggning av
bokförd uppskjuten skatteskuld genom
antal A- och B-aktier. En justering har även
gjorts för bedömt marknadsmässigt
avdrag för uppskjuten skatt samt
förväntade transaktionskostnader vid en
eventuell framtida avyttring av Fondens
tillgångar. Nyckeltalet möjliggör
jämförelse mot andra aktörer samt
uppföljning över tid.
NAV per A- samt B-aktie
NAV efter vinstdelning exklusive
stamaktier dividerat med genomsnittligt
antal utestående A- och B-aktier.
Resultat efter skatt per A- samt
B-aktie
A- och B-aktiens andel av resultat efter
skatt dividerat med genomsnittligt antal
utestående A- och B-aktier. Vid split av
aktier beaktas detta vid beräkningen.
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultatet plus finansiella
kostnader/ finansiella kostnader.
Nyckeltalet anger Fondens förmåga att
täcka sina räntekostnader.
Soliditet
Eget kapital dividerat med
balansomslutningen. Analys av det
finansiella nyckeltalet soliditet syftar till att
bedöma Fondens betalningsförmåga på
lång sikt. Begreppet soliditet används för
att visa hur stor andel av Fondens
tillgångar som finansierats med eget
kapital.
Uthyrningsbar yta
Total area som är tillgänglig för uthyrning.
Överskottsgrad
Driftnetto i relation till hyresintäkter,
nyckeltalet ger en indikation på hur
kärnverksamheten går och möjliggör även
jämförelse mot andra aktörer samt
uppföljning över tid.
Revisionsberättelse SBF Bostad AB (publ), org. nr 559056-4000, 2024 49 (59)
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i SBF Bostad AB (publ), org. nr 559056-4000
Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för SBF Bostad AB (publ) för år 2024 med undantag för
bolagsstyrningsrapporten på sidorna 9-11 och hållbarhetsrapporten på sidorna 53-58. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på
sidorna 12-46 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande
bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt
årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden
rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt
IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på
sidorna 9-11 och hållbarhetsrapporten på sidorna 53-58. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens
övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över totalresultat och
rapport över finansiell ställning för koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som
har överlämnats till moderbolagets styrelse i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder
beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige
och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga
förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall,
dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen
av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt
ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden.
Värdering av förvaltningsfastigheter
Se not 15 i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området.
Beskrivning av området
Förvaltningsfastigheterna redovisas i koncernredovisningen till
verkligt värde. Koncernens förvaltningsfastigheter omfattar cirka
96 % av koncernens totala tillgångar.
Fastigheternas verkliga värde per 31 december 2024 har fastställts
baserat på värderingar utförda av oberoende externa värderare.
Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av koncernens
totala tillgångar och det inslag av bedömningar som ingår i
värderingsprocessen utgör detta ett särskilt betydelsefullt område i
vår revision.
Risken är att det bokförda värdet på förvaltningsfastigheter kan vara
över- eller underskattat och att varje justering av värdet direkt
påverkar årets resultat.
Hur området har beaktats i revisionen
Vi har
övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig genom
att jämföra den med vår erfarenhet av hur andra fastighetsbolag och
värderare arbetar och vilka antaganden som är normala vid värdering av
jämförbara objekt.
Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos den
externa värderarna
och vi har tagit del av värderarnas uppdragsavtal i syfte att bedöma
huruvida det finns avtalsvillkor som kan påverka omfattningen eller
inriktningen av de externa värderarnas uppdrag.
Vi har substansgranskat den indata som bolaget har lämnat till de
externa värderarna för att säkerställa att den är riktig och fullständig.
Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar av
förvaltningsfastigheterna som bolaget lämnar i årsredovisningen, särskilt
vad avser inslag av bedömningar samt tillämpade nyckelantaganden.
Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-8, 47-48 och 53-
59. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med
bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan
och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång
beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga
felaktigheter.
Revisionsberättelse SBF Bostad AB (publ), org. nr 559056-4000, 2024 50 (59)
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig
felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att
årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger
en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller
koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder som de
antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även
för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta
en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några
väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller
misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen
ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av
bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De
upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka
förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om
fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om
styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget,
upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till
att göra något av detta.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida
årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte
innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som
innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av
säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA
och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig
felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av
oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt
eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska
beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och
koncernredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme
och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen.
Dessutom:
identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i
årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa
beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför
granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och
inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga
för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte
upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är
högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag,
eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi,
förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller
åsidosättande av intern kontroll.
skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll
som har betydelse för vår revision för att utforma
granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till
omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i
den interna kontrollen.
utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som
används och rimligheten i styrelsens och verkställande
direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande
upplysningar.
drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och
verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid
upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi
drar också en slutsats, med grund i de inhämtade
revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig
osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden
som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens
förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det
finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i
revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna
i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga
osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga,
modifiera uttalandet om årsredovisningen och
koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de
revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för
revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller
förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan
fortsätta verksamheten.
utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och
innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen,
däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och
koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna
och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.
planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga
och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella
informationen för företag eller affärsenheter inom koncernen som
grund för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen.
Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det
revisionsarbete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är
ensamt ansvariga för våra uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade
omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också
informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland
de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi
identifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt
relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla
relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt
oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att
eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka
av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av
årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste
bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de
för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa
områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra
författningar förhindrar upplysning om frågan.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar
Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens
förvaltning för SBF Bostad AB (publ) för år 2024 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande
direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende
i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Revisionsberättelse SBF Bostad AB (publ), org. nr 559056-4000, 2024 51 (59)
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning
innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är
försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens
verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av
moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov,
likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av
bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande
bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse
att bolagets organisation är utformad så att bokföringen,
medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt
kontrolleras på ett betryggande sätt.
Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt
styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder
som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i
överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas
på ett betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt
uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med
en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot
eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:
företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon
försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot
bolaget, eller
på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av
bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att
med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med
aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att
en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer
att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda
ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner
av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder
vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning
under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till
dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på
revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande
granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella
bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att
vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och
förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och
överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går
igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder
och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om
ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag
till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat
om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören
har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16
kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för SBF Bostad AB (publ) för år 2024.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.
Grund för uttalande
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna
rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till SBF Bostad AB (publ) enligt god revisorssed i
Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att
Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen
(2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en
sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören
bedömer är nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga
felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i
allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap.
4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av
vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings-
åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad
i ett format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för
att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i
Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en
sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller
misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans
rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare
fattar med grund i Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality
Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och
hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner
avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för
yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om
Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig
elektronisk rapportering av årsredovisningen och
koncernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland
annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i
rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar av den interna kontrollen
som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar
fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är
ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att
göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen.
Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten
och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens
antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-
rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av
att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade
årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida
koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar,
Revisionsberättelse SBF Bostad AB (publ), org. nr 559056-4000, 2024 52 (59)
kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL
i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 9-11 och för att den är
upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av
bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan
inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision
enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna
granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna
2-6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens
och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen.
Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten på sidorna 53-58 och för att den är upprättad
i enlighet med årsredovisningslagen i enlighet med den äldre lydelsen som gällde före den 1 juli 2024.
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade
hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning
och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt
International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning
ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande.
En hållbarhetsrapport har upprättats.
KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till SBF Bostad AB (publ)s revisor av bolagsstämman
den 23 maj 2024. KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan
2016.
Stockholm det datum som framgår av vår elektroniska signatur
KPMG AB
Fredrik Westin
Auktoriserad revisor
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 53
(59)
Hållbarhetsinformation
Här redovisas ytterligare hållbarhetsrelaterad information som Fonden
ska lämna utifrån att SBF Bostad rapporterar som en artikel 8-fond
enligt SFRD.
Uppföljning av indikatorer för huvudsakliga negativa konsekvenser för hållbarhet
Den här tabellen visar de indikatorer Fonden valt att följa samt utfall för 2024.
Indikatorer Mått
Utfall 2024 Utfall 2023
Vidtagna åtgärder och
mål för referensperioden
PAI 1*
Koldioxidutsläpp
Scope 1
Scope 2
Scope 3**
10,9 tonCO2ekv
65 gCO2ekv/kvm
211,0 ton CO2ekv
1 257 gCO2ekv/kvm
3 849,4 ton CO2ekv
22 921 gCO2ekv/kvm
11,3 tonCO2ekv
59 gCO2ekv/kvm
237,6 ton CO2ekv
1 249 gCO2ekv/kvm
3 730,8 ton CO2ekv
19 612 gCO2ekv/kvm
Fokus på kvalité av data
och effektiv uppföljning.
PAI 14
Exponering till
fossila bränslen via
tillgångar i
fastigheten
Andel av
investeringarna
som ingår i
utvinning, lagring,
transport eller
tillverkning av
fossila bränslen
0 procent
Inga lokaler hyrdes ut
under 2024 till aktörer som
utvinner, lagrar,
transporterar eller tillverkar
fossila bränslen.
0 procent
Inga lokaler hyrdes ut
under 2023 till aktörer som
utvinner, lagrar,
transporterar eller tillverkar
fossila bränslen.
Fondens fastigheter består
främst av hyresbostäder
vilket medför en låg
exponering mot
kommersiell verksamhet.
De lokaler som Fonden
äger är främst av mindre
karaktär och riktar sig till
andra former av
verksamheter.
Där det är möjligt köper
Fonden fossilfri el samt
miljömärkt fjärrvärme.
PAI 18
Energieffektivitet
Andel av
investeringar i
energiineffektiva
fastighetstillgång
ar (Energiklass C
eller lägre).
136 av 138 byggnader
Avser de fastigheter som
Fonden ägde per 241231.
56 procent av Fondens
fastigheter har en bedömd
förbättrad energiklass.
166 av 168 byggnader
Avser de fastigheter som
Fonden ägde per 241231.
55 procent av Fondens
fastigheter har en bedömd
förbättrad energiklass.
Strategiskt fokus på att
succesivt förbättra och
utveckla energi-
försörjningen inom
fastighetsbeståndet.
Under året har en intern
klassificering gjorts av
samtliga fastigheter. Syftet
är att synliggöra effekten
av arbetet innan den syns i
en energideklaration.
PAI 19
Energiförbruknings-
intensitet
Energiförbrukning
i GWh av ägda
fastigheter per
kvm
0,0000947 GWh/kvm 0,0001145 GWh/kvm Strategiskt och operativt
fokus på att succesivt
minska energi-
förbrukningen i beståndet.
*Under 2024 har en generell förbättring skett gällande mätning och datakvalitet. Till följd av detta har även utfallet för 2023 rättats för ökad jämförbarhet.
**Scope 3 inkluderar 3.1 Inköpta varor och tjänster, 3.3 Bränsle och energirelaterade utsläpp, 3.6 Tjänsteresor, 3.7 Anställdas pendling, 3.13 Uthyrda tillgångar
(nedströms) exkl. boendes bilkörning. Fonden har gjort en väsentlighetsbedömning med stöd av IVL:s vägledning ”Scope 3 för bostadsföretag: Vägledning för
beräkning och rapportering av klimatpåverkan enligt Greenhouse Gas Protocol” samt Fastighetsägarnas ”Vägledning: Rapportering av utsläpp i Scope 3 för
fastighetsägare”, vilket ligger till grund för vilka parametrar som rapporteras.
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 54
(59)
Resultatet avser räkneskapsåret 2024 - BILAGA IV
Uppföljning av de regelbundna upplysningar som ska lämnas innan avtal ingås för de finansiella produkter
som avses i artikel 8.1, 8.2 och 8.2a i förordning (EU) 2019/2088 och artikel 6 första stycket i förordning (EU)
2020/852.
Produktnamn: SBF Bostad AB (publ) Identifieringskod för juridisk person: 5493005TH00ELG4UVM36
Miljörelaterade och/eller sociala egenskaper
I vilken utsträckning främjas de miljörelaterade och/eller sociala egenskaperna av denna
finansiella produkt?
Fonden främjar miljömässiga och sociala egenskaper genom att integrera miljömässiga-, sociala- och
bolagsstyrningsfaktorer i hela verksamheten oavsett om det gäller förvärv, förvaltning eller utveckling. Dessa
aspekter inkluderar ESG-risker, att begränsa klimatförändringarna samt SDG-möjligheter (FN:s globala
hållbarhetsmål).
Fonden främjar miljörelaterade egenskaper och en omställning till en värld med låga koldioxidutsläpp
(växthusgaser) genom att investera i äldre bostäder, optimera dessa för minskad energiförbrukning samt
minska beroendet av fossila bränslen. Fonden investerar inte i fastigheter där allvarliga miljö- eller
klimatrisker identifierats och inte bedöms kunna åtgärdas på ett ändamålsenligt sätt. Fonden avstår även från
investeringar i fastigheter med verksamhet kopplat till fossila bränslen, kol, uran och genetisk modifierade
organismer (GMO) samt i fastigheter där investeringsobjektet bryter mot internationella normer och
konventioner relaterade till miljöfrågor.
Genom att bevara och utveckla äldre hyresfastigheter, i stället för att riva och bygga nytt, bidrar Fonden till
att hålla nere utsläppet av växthusgaser. För samtliga fastigheter finns en plan som bland annat inkluderar
energioptimeringsåtgärder för att minska utsläpp relaterade till fastigheten. Fonden bidrar till en omställning
mot mer hållbar energianvändning genom att utveckla fastigheterna för mer modern, hållbar,
energiförsörjning. Det bidrar både till ett minskat energibehov och adderar ett värde till fastigheten och för
de boende. Att Fonden vid enskilda tidpunkter kommer äga fastigheter som ännu inte nått sin fulla potential
och därmed har en sämre energiklass eller högre energiförbrukning är därmed en naturlig del av den
omställning som Fonden är med och driver. Fondens förvaltare SBF Fonder, driver även frågor relaterat till att
förbättra förutsättningarna för att utveckla en mer hållbar energiförsörjning för äldre fastighetsbestånd, bland
annat genom egna mikronät drivna av solceller.
SBF Fonders uppförandekod omfattar samtliga anställda inom koncernen, leverantörer och
samarbetspartner. Den reglerar de minimikrav som ställs på alla parter och är en av flera viktiga styrdokument
som syftar till att främja en sund verksamhet.
Fondens fastigheter förvaltas av personal från SBF Fonder. Det möjliggör en nära och transparent dialog från
kapitalintag till uthyrning av fastigheter.
Har denna finansiella produkt ett mål för hållbar investering?
Ja Nej
Den kommer att göra ett minimum av
hållbara investeringar med ett
miljömål: ___%
i ekonomiska verksamheter som
anses vara miljömässigt hållbara enligt
EU-taxonomin
i ekonomiska verksamheter som inte
anses vara miljömässigt hållbara enligt
EU-taxonomin
Den främjar miljörelaterade och
sociala egenskaper
och kommer, även
om den inte har en hållbar investering
som sitt mål, att ha en minimiandel på
___% hållbara investeringar
med ett miljömål i ekonomiska
verksamheter som anses vara
miljömässigt hållbara enligt EU-
taxonomin
med ett miljömål i ekonomiska
verksamheter som inte anses vara
miljömässigt hållbara enligt EU-
taxonomin
med ett socialt mål
Den kommer att göra ett minimum av
hållbara investeringar med ett socialt
mål: ___%
Den främjar miljörelaterade och
sociala egenskaper, men kommer inte
att göra några hållbara investeringar
Hållbar investering: en
investering i ekonomisk
verksamhet som bidrar till
ett miljömål eller socialt
mål, förutsatt att
investeringen inte orsakar
betydande skada för något
annat miljömål eller socialt
mål och att
investeringsobjekten följer
praxis för god styrning.
EU-taxonomin är ett
klassificeringssystem som
läggs fram i förordning (EU)
2020/852, där det fastställs
en förteckning över
miljömässigt hållbara
ekonomiska verksamheter.
Förordningen fastställer
inte någon förteckning över
socialt hållbara ekonomiska
verksamheter. Hållbara
investeringar med ett
miljömål kan vara förenliga
med kraven i taxonomin
eller inte.
Hållbarhetsindikatorer
mäter uppnåendet av de
miljörelaterade eller sociala
egenskaperna som den
finansiella produkten
främjar.
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 55
(59)
Fonden investerar främst i bostadsfastigheter och främjar sociala egenskaper genom att erbjuda trygga
boenden med en rimlig hyra. Att bevara och utveckla äldre hyresfastigheter bidrar väsentligt till att det finns
bostäder med lägre hyra relativt nyproducerade lägenheter. Det gör att människor inte bara kan bo, utan
också leva, i sina hem. Ur ett trygghetsperspektiv verkar SBF Fonder för en inne- och yttre miljö som borgar
för både trygghet, trivsel och hållbart leverne. Rätten till ett tryggt hem är också väsentligt för en jämställd
utveckling i samhället. Därför arbetar SBF Fonder dessutom med både kvinnojourer, kommuner och andra
hjälporganisationer för att ge fler en trygg bas i livet. Fondens fastighetsförvaltning arbetar proaktivt och för
en nära dialog med de hyresgäster som under livet får utmaningar att betala och samverkar med
myndigheter och kommun vid behov av stöd.
Inslag av lokaler förekommer i fastigheterna, men till låg andel. Fonden väljer bort att hyra ut till kommersiell
verksamhet med koppling till förbjudna vapen, kärnvapen, vapen och krigsmateriel, alkohol, tobak,
kommersiell spelverksamhet och pornografi. Fonden väljer även bort investeringar i fastigheter där
investeringsobjektet bryter mot internationella normer och konventioner relaterade till mänskliga rättigheter
och arbetsrätt.
I linje med kraven för en artikel 8-fond främjar Fonden god styrning genom att följa de tio principerna i FN
Global Compact (FN:s vägledande principer för företagande och mänskliga rättigheter) samt stödjer PRI
(Principles for Responsible Investments). När Fonden utvärderar potentiella investeringar kontrolleras även
vilka parter som det potentiella investeringsobjektet kan ha avtal med.
Vilket resultat visade hållbarhetsindikatorerna?
Indikatorer Mått Utfall 2024 Utfall 2023
Vidtagna
åtgärder och mål
för
referensperioden
PAI 1*
Koldioxidutsläpp
Scope 1
Scope 2*
Scope 3**
10,9 tonCO
2
ekv
65 gCO
2
ekv/kvm
211,0 ton CO
2
ekv
1 257 gCO
2
ekv/kvm
3 849,4 ton CO
2
ekv
22 921 gCO
2
ekv/kvm
11,3 tonCO
2
ekv
59 gCO
2
ekv/kvm
237,6 ton CO
2
ekv
1 249 gCO
2
ekv/kvm
3 730,8 ton CO
2
ekv
19 612 gCO
2
ekv/kvm
Fokus på kvalité av
data och effektiv
uppföljning.
PAI 14
Exponering till
fossila bränslen via
tillgångar i
fastigheten
Andel av
investeringarna som
ingår i utvinning,
lagring, transport eller
tillverkning av fossila
bränslen
0 procent
Inga lokaler hyrdes ut
under 2023 till aktörer
som utvinner, lagrar,
transporterar eller
tillverkar fossila
bränslen.
0 procent
Inga lokaler hyrdes ut
under 2023 till aktörer
som utvinner, lagrar,
transporterar eller
tillverkar fossila
bränslen.
Fondens fastigheter
består främst av
hyresbostäder vilket
medför en låg
exponering mot
kommersiell
verksamhet. De
lokaler som Fonden
äger är främst av
mindre karaktär och
riktar sig till andra
former av
verksamheter.
Där det är möjligt
köper Fonden
fossilfri el samt
miljömärkt
fjärrvärme.
PAI 18
Energieffektivitet
Andel av investeringar
i energiineffektiva
fastighetstillgångar
(Energiklass C eller
lägre).
136 av 138 byggnader
Avser de fastigheter
som Fonden ägde per
241231.
56 procent av
Fondens fastigheter
har en bedömd
förbättrad
energiklass.
166 av 168 byggnader
Avser de fastigheter
som Fonden ägde per
241231.
55 procent av
Fondens fastigheter
har en bedömd
förbättrad
energiklass.
Strategiskt fokus på
att succesivt
förbättra och
utveckla energi-
försörjningen inom
fastighetsbeståndet.
Under året har en
intern klassificering
gjorts av samtliga
fastigheter. Syftet är
att synliggöra
effekten av arbetet
innan den syns i en
energideklaration.
PAI 19
Energiförbruknings-
intensitet
Energiförbrukning i
GWh av ägda
fastigheter per kvm
0,0000947 GWh/kvm 0,0001145
GWh/kvm Strategiskt och
operativt fokus på
att succesivt minska
energi-
förbrukningen i
beståndet.
*Under 2024 har en generell förbättring skett gällande mätning och datakvalitet. Till följd av detta har även utfallet för 2023 rättats för
ökad jämförbarhet.
**Scope 3 inkluderar 3.1 Inköpta varor och tjänster, 3.3 Bränsle och energirelaterade utsläpp, 3.6 Tjänsteresor, 3.7 Anställdas pendling,
3.13 Uthyrda tillgångar (nedströms) exkl. boendes bilkörning. SBF har gjort en väsentlighetsbedömning med stöd av IVL:s vägledning
”Scope 3 för bostadsföretag: Vägledning för beräkning och rapportering av klimatpåverkan enligt Greenhouse Gas Protocol” samt
Fastighetsägarnas ”Vägledning: Rapportering av utsläpp i Scope 3 för fastighetsägare”, vilket ligger till grund för vilka parametrar som
rapporteras.
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 56
(59)
Hur beaktades i denna finansiella produkt huvudsakliga negativa konsekvenser för
hållbarhetsfaktorer?
Den enskilt största negativa konsekvensen investeringar i fastigheter har ur ett hållbarhetsperspektiv är
påverkan på klimatet. Detta sker främst genom det utsläpp av koldioxid som fastighetsförvaltning och drift
bidrar till. Under 2024 har fokus varit att förbättra den mätning och rapportering som sker för Fonden
gällande Scope 1, 2 och 3. Genom god kvalité på data och förbättrad kunskap kring vad som genererar
koldioxidsutsläpp kan Fonden bättre navidera långsiktigt för att minska utsläppen.
För Fonden har fyra PAI-indikatorer identifierats för att löpande följa utvecklingen. Resultatet (se tabell ovan)
ska ses som ett nuläge för verksamheten. Fonden investerar främst i äldre hyresfastigheter för att sedan
utveckla och förbättra dessa. Det innebär att utfallet i faktiska tal för hela beståndet kan variera kraftigt över
tid. Det är därmed relevant att komplettera dessa rapporterade utsläpp för hela beståndet med
underliggande data så som förbrukning av medier då detta är något som i större utsträckning kan påverkas,
medan exempelvis val av fjärrvärmeverk oftas är lämnat till det enda alternativ som finns på orten. Utsläppen
mellan olika fjärrvärmeverk kan skilja sig stort utifrån faktorer så som när ett fjärrvärmeverk är byggt, vilken
teknik som används och sammansättningen av det material som förbränns. SBF har därför valt att även
redovisa den underliggande förbrukningen för Fondens intressenter.
I de fastigheter där energioptimerade åtgärder genomförts, så som installation av styrsystemet Egain, byte av
fönser och installation av nya värmepumpar med mera, har i regel en lägre energiförbrukning mot perioder
innan åtgärderna vidtogs. Det stärker uppfattningen att det är via den formen av investeringar Fonden kan
göra reell nytta och skapa både miljömässiga och ekonomiska värden. Fonden har även en hög andel
fastighet med en energiklass C eller lägre. Det är en del av Fondens investeringsstrategi att sucessivt över tid
förbättra och utveckla fastigheterna ur detta perspektiv. Givet att energideklarationer i regel sker vart tionde
år har en intern bedömning utifrån gällande kriterier gjorts för samtliga fastigheter och kan konstatera att
hela 56 procent av beståndet motsvarar en bättre energiklass.
Vilka var den finansiella produktens viktigaste investeringar?
Tabellen visar de största fastighetsinnehaven sett till fastighetsvärde per 31 december 2022
Största investeringar Sektor % tillgångar Land
Kalmar Jätten 2 60 Real Estate 5,6 Sverige
Staffanstorp Stanstorp 1:778 60 Real Estate 4,5 Sverige
Kalmar Jätten 3 60 Real Estate 3,5 Sverige
Tranås Skogslund 3 60 Real Estate 3,5 Sverige
Borgholm Solberga 1:104 60 Real Estate 3,5 Sverige
Jönköping Rustmästaren 2 60 Real Estate 3,5 Sverige
Hörby Örtofta 1 o 2 60 Real Estate 3,4 Sverige
Jönköping Ehrenpreus 11 60 Real Estate 3,2 Sverige
Staffanstorp Brågarp 6:288 60 Real Estate 3,1 Sverige
Malmö Blosset 4 60 Real Estate 3,0 Sverige
Borås Champinjonen 7 60 Real Estate 2,7 Sverige
Karlskrona Blåsten 2 60 Real Estate 2,6 Sverige
Tranås Spolen 2 60 Real Estate 2,5 Sverige
Malmö David 35 60 Real Estate 2,3 Sverige
Malmö David 36 60 Real Estate 2,1 Sverige
Tabellen visar de viktigaste investeringarna per den 31 december 2024. Fonden investerar uteslutande i
svenska hyresfastigheter som ägs via helägda dotterbolag. Strukturen för hur många fastigheter som finns i
respektive bolag kan variera, varvid investeringarna redovisas utifrån fastighetsvärde.
I EU-taxonomin fastställs en princip om att inte orsaka betydande skada, enligt vilken
taxonomiförenliga investeringar inte får orsaka betydande skada för EU-taxonomins mål, och åtföljs
av särskilda unionskriterier.
Principen om att inte orsaka betydande skada är endast tillämplig på de av den finansiella
produktens underliggande investeringar som beaktar unionskriterierna för miljömässigt hållbara
ekonomiska verksamheter. Den återstående delen av denna finansiella produkt har underliggande
investeringar som inte beaktar unionskriterierna för miljömässigt hållbara ekonomiska verksamheter.
Inga andra eventuella hållbara investeringar får heller orsaka betydande skada för några miljömål eller
sociala mål.
Huvudsakliga negativa
konsekvenser är
investeringsbesluts mest
negativa konsekvenser för
hållbarhetsfaktorer som rör
miljö, sociala frågor och
personalfrågor, respekt för
mänskliga rättigheter samt
frågor rörande bekämpning
av korruption och mutor.
Förteckningen innehåller
de investeringar som utgör
den finansiella produktens
största andel i
investeringar under
referensperioden som är:
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 57
(59)
Hur stor var andelen hållbarhetsrelaterade investeringar?
Fonden främjar miljörelaterade och sociala egenskaper, men har inte gjort några hållbara investeringar. Det
innebär att Fondens tillgångar huvudsakligen investeras i linje med de miljörelaterade eller sociala
egenskaper som Fonden främjar (Nr 1 och 1B nedan), med undantag för en mindre andel kontanter (Nr 2
nedan) som behövs för att hantera likviditetskrav.
Vad var tillgångsallokeringen?
I vilka ekonomiska sektorer gjordes investeringarna?
De huvudsakliga investeringarna gjordes i svenska fastigheter (Nr 1 och Nr 1B). Resterande tillgångar utgörs
av kontanta medel (nr 2) som behövs för att handera likviditetskrav.
I hur stor utsträckning var de hållbara investeringarna med ett miljömål förenliga med EU-
taxonomin?
Fonden främjar miljörelaterade och sociala egenskaper, men har inte gjort några hållbara investeringar.
Investerar den finansiella produkten i fossilgas och/eller kärnenergirelaterad verksamhet som uppfyller
EU-taxekonomi*?
Ja:
I fossilgas I kärnenergi
*Fossilgas och/eller kärnenergirelaterad verksamhet kommer endast att uppfylla EU-taxonomin om den bidrar
till att begränsa klimatförändringarna (”begränsning av klimatförändringarna”) och inte orsakar betydande skada
för något av målen i EU-taxonomin – se förklarande anmärkningar i vänstra marginalen. De fullständiga
kriterierna för ekonomisk verksamhet för fossilgas och kärnenergi som uppfyller EU-taxonomin fastställs i
kommissionens delegerande förordning (EU) 2022/1214.
Tillgångsallokering
beskriver andelen
investeringar i specifika
tillgångar.
För att uppfylla EU-
taxonomin omfattar
kriterierna för fossilgas
begränsningar av utsläpp
och övergång till eller
koldioxidsnåla bränslen
senast i slutet av 2035. När
det gäller kärnenergi
inkluderar kriterierna
omfattande säkerhets- och
avfallshantering-sregler
Möjligörande
verksamheter gör det direkt
möjligt för andra
verksamheter att bidra
väsentligt till ett miljömål.
Omställningsverksamheter
är verksamheter som det
ännu inte finns koldioxidsnåla
alternativ tillgängliga för och
som bland annat har
växtgasutsläpp på nivåer som
motsvarar bästa prestanda.
Nr 1 Anpassade till miljörelaterade eller sociala egenskaper omfattar den finansiella produktens
investeringar som används för att uppnå de miljörelaterade eller sociala egenskaper som främjas av den
finansiella produkten.
Nr 2 Annat omfattar den finansiella produktens återstående investeringar som varken är anpassade till de
miljörelaterade eller sociala egenskaperna eller anses som hållbara investeringar.
Kategorin Nr 1 Anpassade till miljörelaterade eller sociala egenskaper omfattar:
- Underkategorin Nr 1A Hållbara omfattar hållbara investeringar med miljömål eller sociala mål.
- Underkategorin Nr 1B Andra miljörelaterade eller sociala egenskaper omfattar investeringar anpassade
till de miljörelaterade eller sociala egenskaper som inte anses vara hållbara investeringar.
Investeringar
96,5%
Nr 1 Anpassade till
miljörelaterade eller
sociala egenskaper
Nr 1B Andra
miljörelaterade eller
sociala egenskaper
3,5%
Nr 2 Annat
SBF Bostad | Årsredovisning 2024 58
(59)
Vilken var andelen investeringar som gjordes i omställningsverksamheter och möjliggörande
verksamheter?
Fonden främjar miljörelaterade och sociala egenskaper, men har inte gjort några investeringar i
omställningsverksamheter eller miljörelaterade verksamheter.
Vika investeringar var inkluderade i kategorin ”annat”, vad var deras syfte och fanns det några
miljörelaterade eller sociala minimiskyddsåtgärder?
Annat avser de likvida medel Fonden har placerat på bankkonto utifrån rådande likviditetskrav. Kapitalet är
därmed inte direkt exponerat mot någon investering och kan därför inte definieras som en investering
anpassad till miljörelaterade eller sociala egenskaper. Kravet på kapital är relaterat till värdet på fonden och
särskilda villkor överenskomna med finansiärer, därtill kan det varierar över tid till följd av bland annat
nyemissioner samt köp- och försäljning av fastigheter. Dessa likvida medel uppgår över året i genomsnitt till
ca 3,5 procent av Fondens totala marknadsvärde.
Vilka åtgärder har vidtagits för att uppfylla de miljörelaterade eller sociala egenskaperna under
referensperioden?
Givet att Fonden investerar i fastigheter via helägda dotterbolag är traditionellt akteägarengagemangsarbete
inte relevant för Fonden. Nedan redovisas ett axplock av aktiviteter som genomförts under året i syfte att
främjar Fondens miljömässiga och sociala egenskaper:
Information, rapportering och regelefterlevnad
Utveckling av Fondens rapportering av hållbarhetsdata med fokus på kvalité och jämförbarhet. Inledande
sondering och planering för utökad hållbarhetsanalys och rapportering framåt.
Fortsatt installation av styrsystemet eGain
Under året har fastigheter i fyra orter rustats med enheter från det smarta, digitala, styrsystem för
temperaturreglering. Det möjliggör ett jämnare inomhusklimat, oberoende av väder, och är ett effektivt
verktyg för att minska energiförbrukningen och få mer nöjda hyresgäster.
Installation av laddstolpar
Sex laddstolpar har installerats i Huskvarna vilket bidrar till att fler ges möjlighet att enkelt ladda en elbil.
Trygghetsprogram
Sedan flera år tillbaka har ett trygghetsskapandeprogram formats och består bland annat av taggsystem,
säkerhetsdörrar och närvarostyrd belysning i allmänna utrymmen. Allmänna ytor i anslutning till fastigheten
underhålls med fokus på ökad trivsel och trygghet.
Nominerad som Årets hållbarhetsinspiratör
Fondens fastighetsförvaltare var för andra året i rad nominerad och blev sedan en av tre finalister i Vitec
Award 2023. SBFs fastighetsförvaltning uppmärksammades för sitt systematiska och långsiktiga
hållbarhetsarbete som inkluderar både operativa åtgärder på fastigheterna och politisk påverkan på
systemet med gott resultat.
Verksamheter som är
förenliga med taxonomin
uttrycks som en andel av
följande:
- Omsättning återspeglar
hur “gröna” investerings-
objekten är idag.
- Kapitalutgifter visar de
gröna investeringar som
gjorts av investerings-
objekten, t.ex. de som är
relevanta för
omställningen till en grön
ekonomi.
- Driftsutgifter återspeglar
investerings-objektens
gröna operativa
verksamheter.
Diagrammen nedan visar i grönt procentandelen investeringar som var förenliga med EU-taxonomin.
Eftersom det inte finns någon lämplig metodik för att avgöra hur taxonomiförenliga statsobligationer
är*, visar det första diagrammet taxonomiförenligheten med avseende på den finansiella produktens
investeringar, inklusive statsobligationer, medan det andra diagrammet visar taxonomiförenligheten
endast med avseende på de investeringar för den finansiella produkten som inte är statsobligationer.
I dessa diagram avses med ”statsobligationer” samliga exponeringar i statspapper
0%
0%
0%
Driftsutgifter
Kapitalutgifter
Omsättning
0% 50% 100%
1. Taxonomiförenlighet hos investeringar,
inklusive statsobligationer*
Taxonomiförenliga investeringar:
fossilgas
Taxonomiförenliga investeringar:
kärnenergi
Taxonomiförenliga investeringar (ingen
fossilgas eller kärnenergi)
0%
0%
0%
Driftsutgifter
Kapitalutgifter
Omsättning
0% 50% 100%
2. Taxonomiförenlighet hos investeringar,
exklusive statsobligationer*
Taxonomiförenliga investeringar:
fossilgas
Taxonomiförenliga investeringar:
kärnenergi
Taxonomiförenliga investeringar (ingen
fossilgas eller kärnenergi)
Frågor och mer information
Kontaktpersoner
För frågor och mer information kontakta oss.
Terje Björsell, VD, 072-58 91 656, terje.bjorsell@sbffonder.se
Martin Frödin, Kundansvarig Investerarrelationer, 070-144 54 29, martin.frodin@sbffonder.se
David Krook, Chef Investerarrelationer, 076-71 03 879, david.krook@sbffonder.se
Anette Harby, Kommunikationschef, 076-62 82 192 anette.harby@sbffonder.se
Pressmeddelanden och finansiella rapporter finns tillgängliga på www.sbfbostad.se
Kalender
Delårsrapport kvartal 1 2025 15 maj 2025
Årsstämma 2025 26 maj 2025
Delårsrapport kvartal 2 2025 14 augusti 2025
Delårsrapport kvartal 3 2025 14 november 2025
SBF Bostad AB (publ)
Kungsgatan 17
111 43 Stockholm
www.sbfbostad.se
sbfbostad@sbffonder.se
08-667 10 50
Org.nr: 559056-4000