SBF Bostad | Årsredovisning 2023 1
(60)
SBF Bostad AB (publ)
Årsredovisning
2023
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 2
(60)
Innehållsförteckning
SBF Bostad i korthet ................................................................................................................................. 3
Nyckeltal ........................................................................................................................................................... 4
Året i korthet .................................................................................................................................................. 5
Vd-ord ................................................................................................................................................................ 6
Positionerad för framtiden .................................................................................................................... 6
Hållbarhet ......................................................................................................................................................... 7
Förvaltningsberättelse ............................................................................................................................ 9
Tilläggsupplysningar och noter till de finansiella rapporterna ...................................22
Bolagsstyrningsrapport ....................................................................................................................... 43
Styrelsens intygande ............................................................................................................................. 46
Nyckeltal ........................................................................................................................................................ 47
Definitioner nyckeltal ............................................................................................................................ 48
Revisionsberättelse ................................................................................................................................... 49
Hållbarhetsinformation ........................................................................................................................ 53
Frågor och mer information .............................................................................................................. 60
Terje Björsell David Krook, CFA
Verkställande direktör Chef Investerarrelationer
072-589 16 56 076-710 38 79
terje.bjorsell@sbffonder.se
david.krook@sbffonder.se
VD-ord
på sidan
6
Med integrerat
hållbarhetsfokus
läs mer på sidan
7
Mer om fondens
utveckling på sidan
9
Läs mer om
Bolagsstyrning på sidan
43
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 3
(60)
84,3%
15,7%
Ej renoverade/ytterligare potential
Helrenoverade
SBF Bostad i korthet
Med över 20 års erfarenhet, gedigen fastighetskompetens och kontroll
över hela värdekedjan tar SBF hand om fondens hyresfastigheter. Fonden
är ett unikt investeringsalternativ som möjliggör ett direkt delägande i
svenska hyresbostäder på orter där människor vill bo och leva.
Attraktiva boenden med rimlig hyra
SBF Bostad AB (publ) ”SBF Bostad”, ”fonden”,
”Bolaget” investerar i svenska hyresfastigheter
med potential att förbättras ur ett ekonomiskt-
och miljömässigt perspektiv. Fastighets-
beståndet består av omsorgsfullt förvaltade
bostäder med rimliga hyror, vilket gör dem
eftertraktade.
Egen förvaltning och uthyrning borgar för
kontinuitet, trygghet och långsiktigt värde-
skapande. Under perioden 2015–2023 har SBF
uppvisat 12 procentenheter lägre ökning av
totala drift- och underhållskostnader än sitt
jämförelseindex (MSCI Svenskt Bostadsindex).
Det stärker även SBFs val att arbeta med egen
personal i hela värdekedjan, från investering till
transaktion, förvaltning och uthyrning.
En portfölj med potential
Per den 31 december 2023 ägde SBF Bostad
93 fastigheterna fördelat på 2 320 lägenheter
och 186 lokaler med en totalyta om 182 791
kvm. Fördelat på 16 tillväxt- och pendlings-
orter, från Trelleborg i söder till Skellefteå i
norr, finns fondens fastigheter på attraktiva
lägen för respektive ort.
Totalt har 364 av 2 320 lägenheter
helrenoverats. Flertalet delrenoveringar och
förbättringar har utförts i beståndet utöver
detta och då ytterligare möjligheter finns väljer
SBF Bostad att definiera de som lägenheter
med ytterligare potential. Det innebär att drygt
84 procent av beståndet har en potential att
utvecklas helt eller delvis med möjlighet till
hyreshöjning.
Potentialfördelning lägenhet
Unikt investeringsalternativ
SBF Bostad är ett unikt investeringsalternativ
som möjliggör ett direkt delägande i svenska
hyresfastigheter. Fonden förvaltas av
SBF Fonder AB ”SBF Fonder”, ”förvaltaren”
som har över 20 års erfarenhet av att förvalta
fastighetsfonder för privatpersoner, företag
och institutionella investerare.
SBF Bostad är ett aktiebolag som utifrån sin
struktur kategoriseras som en alternativ
investeringsfond (AIF) enligt lagen (2013:561)
om alternativa investeringsfonder (LAIF). SBF
Fonder står under Finansinspektionens tillsyn.
SBF Fonder har förvaltat fastighetsfonder
sedan 2004 och förvaltar idag, utöver SBF
Bostad, ytterligare en AIF-fond vilka
tillsammans genom helägda dotterbolag äger
126 fastigheter med cirka 3 600 lägenheter på
20 orter till ett värde motsvarande cirka 4,5
miljarder kronor.
Sedan den 25 juli 2016 är SBF Bostad noterad
på NGM Nordic AIF och A-aktien handlas
under kortnamnet SBFBO A och B-aktien
under kortnamnet SBFBO B. Bolaget har
sedan start genomfört totalt 20 nyemissioner
som tillfört cirka 1 416 miljoner kronor i
investerarkapital.
Från Trelleborg i söder till Skellefteå i norr
Borgholm, Sverige 1
Marknadsvärde
2,9
Mdkr
per 31 december 2023
Fastigheter
93
Antal
per 31 december 2023
Lägenheter
2 320
Antal
per 31 december 2023
Fastighetsvärde per län
37,2%
26,3%
15,2%
6,9%
5,3%
4,0%
2,9%
1,2%
Skåne Jönköping
Kalmar Halland
Blekinge Västerbotten
Västra Götaland Värmland
För mer information om fondens fastighetsbestånd, besök
sbfbostad.se
Läs mer
sbfbostad.se
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 4
(60)
Nyckeltal
SBF Bostad presenterar finansiella nyckeltal som inte definieras enligt
IFRS och som därmed är alternativa nyckeltal enligt European
Securities and Markets Authority (ESMA). Bolaget anser att nyckeltalen
ger värdefull och kompletterande information om Bolagets ställning
och resultat. Alla belopp anges i tkr om inget annat anges.
Definitioner av nyckeltal finns på sida 48.
SBF Bostad har valt att redovisa mediaförbrukning för
fastighetsbeståndet då den faktiska förbrukningen är något Bolaget
kan påverka. SBF Bostad redovisar även rapporterade koldioxidutsläpp
för fonden enligt green house gas (GHG)-protokollet vilka
kategoriseras enligt Scope 1 (direkta utsläpp), Scope 2 (utsläpp från
energi som bolaget förbrukar) och Scope 3 (utsläpp uppströms och
nedströms i bolagets värdekedja).
Fastighetsel
22,8
kWh/kvm
Fjärrvärme
90,8
kWh/kvm
Naturgas
0,86
kWh/kvm
Vatten
1,05
liter/kvm
Scope 1
87
gCO
2
ekv/kvm
Scope 2
1 271
gCO
2
ekv/kvm
Scope 3
20 196
gCO
2
ekv/kvm
Summa Scope
21 554
gCO
2
ekv/kvm
Mer information om fondens hållbarhetsarbete och relaterade nyckeltal finns på sida 7.
2023 2022
Hyresintäkter, tkr 222 841 204 087
Driftnetto, tkr 138 581 128 916
Förvaltningsresultat, tkr -8 411 27 703
Årets resultat, tkr -358 712 -231 855
Överskottsgrad 62,2% 63,2%
Eget kapital, tkr 1 177 806 1 474 941
NAV per aktie 8 750 12 100
Räntetäckningsgrad, ggr 0,9 1,7
Belåningsgrad 60,4% 55,6%
Fastigheternas bokförda värde, tkr 2 943 770 3 473 160
Uthyrningsbar yta, kvm 182 791 190 274
Antal lägenheter, st. 2 320 2 434
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 5
(60)
Året i korthet
Under året har fokus varit att stärka SBF Bostads balansräkning samt
slutföra utvalda energiprojekt med tydlig ekonomisk och
miljörelaterad nytta. Managementteamet har agerat för att ge fonden
rätt långsiktiga förutsättningar och har under året förstärkts
Kvartal 1
Samtliga ägare av A-aktier erbjöds möjlighet
att omvandla sina A-aktier till B-aktier eller
anmäla sina A-aktier för inlösen. 89 procent av
kapitalet valde att fortsätta resan med SBF.
Johan Bergman utsågs till ny styrelse-
ordförande för förvaltaren SBF Fonder. Johan
har gedigen erfarenhet från fastighets-
branschen och kommer närmast från NIAM
där han var VD och styrelseordförande.
Kvartal 2
Försäljning av fastigheten Linnéan 1 i Skövde
för 96 mkr.
Kvarvarande A-aktieägare erbjöds återigen att
omvandla sina A-aktier till B-aktier.
Majoriteten valde att omvandla aktierna.
Stort fokus på att rapportera SBFs hållbarhets-
arbete. Fonden redovisade nu data avseende
bland annat utsläpp av koldioxid.
Johan Bergman utsågs till ny styrelseledamot
för fonden.
David Krook, CFA, anställs som ny chef för
investerarrelationer för SBF Fonder. David har
över 15 års erfarenhet från kapitalmarknaden.
Dels på Barclays i London och senast från
ABG Fastena som Investor Relations Director.
Terje Björsell anställs som ny VD för
förvaltaren SBF Fonder. Terje har över 25 års
erfarenhet från fastighetsbranschen. Dels på
NIAM som Fondchef och senast som VD på
bostadsutvecklaren I am Home.
Kvartal 3
Försäljning av fastigheterna Schultz 4 & 5 i
Ystad för 84,4 mkr.
Ny solcellsanläggning i drift på fastigheten
Bifrost 4 i Borås. 58 solcellsmoduler som
förväntas producera 23 000kWh/år och bidra
till en minskad elförbrukning om 20 procent.
Slutfört införande av styrsystemet Egain på
fastigheter i Tranås samt Årjäng. Detta är den
största installationen fonden gjort på ett
samlat bestånd. Under innevarande år sänktes
energiförbrukning med 10,3kWh/kvm och
ytterligare potential finns i takt med att
systemet trimmas in.
Mottog drygt tre mkr kronor i elstöd.
Kvartal 4
Genomförd företrädesemission som
inbringade 70,2 mkr. Marknadsmässiga villkor
erbjöds med en teckningskurs på 6 500 kronor
per aktie som motsvarade 30 procent rabatt
mot NAV Q3 2023.
Försäljning av två fastighetsportföljer, en i
Skellefteå och en i Trelleborg, för 236,5 mkr.
Frånträde skedde under första kvartalet 2024.
Intern bedömning av fondens samtliga
fastigheter utifrån energiklass. 55 procent av
beståndet har en förbättrad energiklass
jämfört med rådande energideklaration.
Hyresförhandlingarna för 2024 har påbörjats,
indikation på hyreshöjningar om 5,4 procent
för beståndet. Detta inkluderat en
bruksvärdesvärdering av fastigheten Solberga
1:104, Borgholm.
Försäljningar
417
mkr
Emission
70
mkr
Fastigheter med
förbättrad energiklass
55
procent
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 6
(60)
Vd-ord
Positionerad för framtiden
Bostadsfastighetsmarknaden visar klara tecken på en ljusare framtid
med hög hyrestillväxt, hög efterfrågan på bostäder, vikande inflation
och räntesänkningar. SBF Bostad går stärkt ur ett utmanande 2023.
Vårt fokus var och är fortsatt att stärka fondens finansiella ställning.
Det gångna året har varit ett utmanade år för
fastighetsbranschen med fallande
förvaltningsresultat och marknadsvärden, i allt
väsentligt som följd av de snabbt stigande
räntorna. SBF har navigerat väl och har med
kraftfulla åtgärder vänt utvecklingen, däribland
förstärkt organisationen, genomfört en
företrädesemission, framgångsrikt genomfört
försäljningar och förlängt bankkrediter.
Stärkt likviditet
SBF Bostads likviditet har förbättrats
betydande under 2023, inte minst genom den
företrädesemission som gav fonden 70 mkr
och fastighetsförsäljningar motsvarande 417
mkr. Som ytterligare åtgärder har SBF Bostad
förlängt krediter motsvarande cirka 488 mkr i
fem år under första kvartalet 2024. Av dessa
har 176 mkr, motsvarade cirka 11 procent av
fondens krediter räntesäkrats till en ränta på
4,21 procent.
En svag transaktionsmarknad under det gågna
året gav sjunkande marknadsvärden på
bostadsfastigheter. Fastighetsköparna har
främst varit fonder och lokala privata aktörer
medan börsnoterade fastighetsbolag varit
säljare, inte minst de med stora
obligationsförfall. SBF Bostad har med bra
resultat genomfört försäljningar i Skövde,
Ystad, Trelleborg och Skellefteå varav de två
senare frånträddes tidigt 2024. Försäljningarna
har stärkt SBF Bostads likviditet och möjliggör
inlösen av de A-aktier som anmäldes för detta
under 2023 i två etapper. Bolaget genomförde
en aktiesplit av samtliga aktieslag under mars
2024, där varje befintlig aktie ger tio aktier.
Således kan inlösen ske i två steg där den
första deletappen nu verkställts och utbetalats
26 mars. SBF Bostad har siktet inställt på att
fullgöra inlösenprocessen under andra
halvåret 2024.
Långsiktigt hållbart värdeskapande
SBF Bostads långsiktiga strävan att minska
klimatavtrycken genom minskad
energiförbrukning i våra fastigheter ger tydliga
resultat och betydande kostnadsminskningar.
Förbrukningen av fastighetselen har minskat
med tre procent under året. Trots det kalla
vädret har hela 36 fastigheter en minskad
fjärrvärmeförbrukning under året och ett par
fastigheter har sänkt sin förbrukning med hela
50 procent tack vare optimering av
värmepumpar. En intern analys av våra
fastigheters energiklassning visar att hela 55
procent av fondens fastigheter bedöms ha en
förbättrad energiklassning jämfört med
rådande energideklaration. Det är ett resultat
av SBFs hållbarhetsarbete som vi är stolta
över.
Gynnsamma förutsättningar framåt
Det råder gynnsamma förutsättningar för
hyresbostäder i flera år framöver. De
hyresförhandlingar som hittills slutförts för
SBF Bostad landar på cirka fem procent för
2024, vilket är i linje med resten av Sverige.
Inkluderar vi även fastigheten Solberga i
Borgholm, där en värdehöjande
bruksvärdesvärdering har genomförts,
summerar hyreshöjningarna för beståndet till
5,4 procent. Hyreshöjningarna är de högsta på
över 30 år och en av anledningarna till att fler
återigen riktar ett intresse mot svenska
hyresfastigheter.
Vi ser samtidigt en marknad i strukturell
obalans när vi tittar på utbud och efterfrågan
av bostäder. Utbudet ökar nu i lägre takt än
vad bl a Boverket anser krävs. De bedömer att
byggstartandet faller ytterligare under 2024 till
19 500 nya bostäder. Det är i stark kontrast till
det behov Boverket förespår för att nå
efterfrågan på 67 300 nya bostäder årligen
fram till 2030. Det indikerar en fortsatt ökad
efterfrågan på våra lägenheter och gör våra
fastigheter långsiktigt attraktiva ur flera
perspektiv.
Det makroekonomiska klimatet har svängt och
konsensus är att räntesänkningar påbörjas
omkring sommaren 2024 vilket har pressat ned
svenska och internationella långräntor. Vi har
också sett ett förnyat intresse för
fastighetsobligationer med pressade
marginaler, vilket minskar behovet av ny
bankupplåning och samtidigt ger ökad
finansiell stabilitet i sektorn. Det talar för lägre
finansieringskostnader för SBF Bostad under
2024. En annan konsekvens av
räntesänkningar är ökad köpkraft hos
konsumenter och således en starkare svensk
ekonomi med stigande reallöner och därmed
möjlighet för våra hyresgäster att bära högre
hyror under kommande år.
Vi känner stor tillförsikt att hyresökningarna
tillsammans med räntesänkningarna fortsatt
medger vår hållbarhetsagenda med
investeringar som bidrar till starka
förutsättningar för värdetillväxt i våra
hyresbostäder liksom till nöjda hyresgäster.
Jag vill också rikta ett tack till de investerare
som visade stor tilltro till oss i samband med
emissionen, vi arbetar nu för att möta era och
andras förväntningar. SBF Bostad är väl rustat
inför kommande år.
Terje Björsell, vd
Terje Björsell, vd
Att drygt 70 miljoner
investerades i fonden
denna höst är ett
styrkebesked och ett
betyg på tillit från våra
investerare
Fastighetsförsäljningar*
417
mkr
*avser träffade avtal om försäljningar
Förlängda krediter
488
mkr / 5 år
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 7
(60)
Hållbarhet
En investering i SBF Bostad ska leda till att värden skapas som håller
över tid. Det handlar om att generera ett ekonomiskt värde och bidra
till att bevara och utveckla städer där människor vill bo och leva både
ur ett miljömässigt- och socialt perspektiv. SBFs fokus på hållbarhet är
en integrerad del i hela värdekedjan.
Hållbarhet integrerat i affärsmodellen
Det finns ett stort utbud av fastigheter med
potential att förbättras ur både ett
miljömässigt- och ekonomiskt perspektiv.
Därför investerar fonden i befintliga svenska
hyresfastigheter för att sedan ansvarsfullt
förvalta och förädla dessa.
Att renovera och förbättra fastigheter är
generellt mindre belastande för miljön än att
riva och bygga nytt. En stor del av fastighets-
branschens miljöpåverkan går att härleda till
själva byggprocessen. Även förbättringar och
renoveringar har en miljöbelastande effekt,
men åtgärder valda med omsorg bidrar i regel
till ett positivt värde över tid. Det kan till
exempel handla om byte av värmesystem till
ett fossilfritt alternativ eller åtgärder för
minskad vattenförbrukning. Vid nya
investeringar balanserar fonden de
miljömässiga och ekonomiska aspekterna,
vilket ofta leder till lägre driftkostnader.
Fondens investeringsstrategi inkluderar både
hållbarhetsrisker och premierar positiva ESG-
möjligheter. En styrka för SBF Fonder är
kontrollen över hela värdekedjan, som utgörs
av egen personal från kapitalintag till
investering, förvaltning och uthyrning.
SBFs förvaltning delaktig i förvärven
En gedigen fastighetskompetens kombinerat
med god lokalkännedom underlättar arbetet
med att identifiera hållbarhetsrisker och
möjligheter. SBFs förvaltning, som sedan ska
ta hand om fastigheten, är med från start vilket
borgar för ett noggrant förarbete samt ett gott
och långsiktigt engagemang för fastigheten.
Om hållbarhetsrisker identifieras som sedan
bedöms svåra att hantera på ett ansvarsfullt vis
för Bolaget väljer SBF att avstå från att
genomföra förvärvet. Det bidrar även till att
minska den ekonomiska risken som ofta följer
hållbarhetsrelaterade risker. SBFs styrka är att
förädla och utveckla fastigheter där det finns
både ekonomiska- och miljömässiga vinster
att göra. Därmed tar fonden också ansvar för
att förflytta befintliga fastigheter mot ett högre
ekonomiskt- och miljömässigt värde.
Fondens fastigheter har en fastighetsplan med
fokus på förbättringar och åtgärder som
skapar värden över tid där ett av målen är att
åstadkomma en positiv hållbarhetseffekt.
Hållbara fastigheter har högre likviditet
Fonden realiserar från tid till annan fastigheter.
Fastigheter som kännetecknas av god kvalité
och hanterade risker proaktivt erhåller i regel
en högre köpeskilling vid avyttring. Det ger
tillgången en högre likviditet och fonden
handlingsfrihet. Att hela tiden sträva efter god
kvalité och långsiktigt hållbara värden är därför
grunden för en professionell förvaltning.
Då fastigheterna Barrskogen 17 & 18 och
Lövskogen 1 i Skövde avyttrades under året
hade SBFs arbete med energioptimering på
fastigheterna en positiv inverkan på det
slutliga priset för affären.
Energioptimering
För att säkerställa ett långsiktigt
värdeskapande arbetar SBF systematiskt med
att utveckla fastigheterna med särskilt fokus
på energi. Under året har ca 500 lägenheter
fått enheter från det smarta, digitala
styrsystemet eGain för temperaturreglering
installerat. Det möjliggör ett jämnare
inomhusklimat, oberoende av väder, och är ett
effektivt verktyg för att minska
energiförbrukningen och få mer nöjda
hyresgäster. En kallare vinter har påverkat
uppvärmningsbehovet för hela beståndet.
Fjärrvärmeförbrukningen har dock sänkts med
23 procent, jämfört med föregående år, för de
fastigheter som fått systemet installerat under
året. Totalt har 36 fastigheter en minskad
genomsnittlig fjärrvärmeförbrukning under
året och ett par fastigheter har sänkt sin
förbrukning med hela 50 procent tack vare
optimering av värmepumpar.
Under året har SBF gjort en intern bedömning
av samtliga fastigheters aktuella energiklass
baserat på nuvarande förbrukning. 55 procent
av fondens fastigheter bedöms nu ha en
förbättrad energiklass jämfört med rådande
energideklaration efter de åtgärder som
genomförts vilket inte enbart ger besparingar
idag men också ökar fastighetsvärdet.
EU-direktiv för energieffektiva byggnader
Under mars 2024 röstade EU-parlamentet
igenom det reviderade energiprestanda-
direktivet (EPBD) från december 2023. Målet är
att minska energiförbrukningen i byggnader
och därmed minska de globala koldioxid-
utsläppen i enlighet med Parisavtalet och
1,5-gradersmålet. Samtidigt som krav ställs på
energieffektivisering så kommer regelverket
för hur energiprestandan ska bedömas att
förändras. Tesen är att all fossilfri energi
kommer ha en positiv inverkan på
bedömningen, vilket skiljer sig från dagens
modell. För SBF skulle det troligen innebära att
fler fastigheter får en bättre bedömd
energiprestanda då samtliga elavtal är så
kallade gröna avtal.
Bedömd förbättrad energiklass
55
procent av fastigheterna
Det handlar om att
generera ett ekonomiskt
värde och bidra till att
bevara och
utveckla städer
där människor vill bo och
leva både ur ett
miljömässigt- och socialt
perspektiv
Stureholm 16, Hörby
Hållbarhetsrelaterade
upplysningarna enligt SFDR
Läs mer
sbfbostad.se/hallbarhet
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 8
(60)
Mikronät på äldre hyresfastigheter
Under året har fondens förvaltare SBF Fonder
fortsatt att driva frågan för att öppna upp för
mikronät på äldre hyresfastigheter. Målet är att
möjliggöra försörjning av solcellsgenererad el
till både fastighet och hyresgäster. En viktig
milstolpe nåddes under året då
Energimarknadsinspektionen lämnade ett
positivt bindande besked rörande en fastighet
i en annan fond förvaltad av SBF Fonder. Det
ger SBF Fonder möjlighet att sondera
terrängen vidare för att genomföra det
önskade projektet och bli först i Sverige med
mikronät på äldre hyresfastigheter. Beskedet
är viktigt för SBF Bostad då det öppnar upp för
fler liknande projekt framåt.
Grön omställning på äldre hyresfastigheter
SBF arbetar aktivt för att påverka de regelverk
som i dag begränsar en fullskalig omställning
mot förnybar energiförsörjning av äldre
hyresfastigheter och hyresgästernas
elanvändning. I syfte att underlätta arbetet för
en grön omställning har en arbetsgrupp
bildats. Där ingår SBFs Fastighetschef, Bo
Wernersson, berörda riksdagsledamöter och
beslutande myndigheter. Ett fokusområde för
gruppen är att den så kallade
demokratiprocessen bör inkludera projekt
som rör grön omställning. Detta då denna
form av projekt kan innebära en kontrakts-
ändring för hyresgästen om hyresgästernas
elanvändning ska inkluderas. För att optimera
en anläggning på en hyresfastighet så behöver
både hyresgästernas och fastighetens el
inkluderas, detta då fastighetsägaren i regel
står för en förhållandevis liten del av den totala
elanvändningen.
SBF har under året genomfört en
undersökning bland hyresgästerna
tillsammans med utvalda nätleverantörer och
kan konstatera att i snitt har endast sex
procent av hyresgästerna ett så kallat grönt
elavtal. Fastigheter utrustade med egen
solcellsanläggning samt ett grönt elavtal
skulle kunna leverera 100 procent förnybar el
till hyresgästerna, en betydande skillnad med
tydlig miljönytta
Rapportering
Under året har SBF lagt betydande arbete på
att utveckla metoder och strukturer för effektiv
hållbarhetsrapportering. SBF Bostad
rapporterar i linje med en artikel 8 fond i
enlighet med EUs Disclosureförordning,
Sustainable Financial Disclosure Regulation
(SFDR). Det innebär att investeringar i fonden
främjar hållbarhet men inte har det som mål
med investeringen.
SBF är positiva till och välkomnar regelverk för
att redovisa verksamheters miljöpåverkan.
Dock bör det betonas att data för exempelvis
koldioxidutsläpp ställer krav på läsaren vad
gäller förståelse för bakomliggande
parametrar. Exempelvis kan utsläppen från två
likvärdiga fastigheter, med likvärdig
uppvärmning, skilja sig kraftigt åt till följd av
dess geografiska placering. Detta på grund av
faktorer så som när ett fjärrvärmeverk är byggt,
vilken teknik som används och
sammansättningen av det material som
förbränns. På många orter finns endast ett
alternativ att välja på.
Fonden har även valt att lyfta ut och redovisa
genomsnittligt energiförbrukningsdata per
kvadratmeter som komplement. Den faktiska
energiförbrukningen är något som direkt kan
påverkas genom olika energibesparande
åtgärder.
Bolaget rapporterar fondens koldioxidutsläpp
enligt green house gas (GHG) protokollets
principer om relevans, fullständighet,
jämförbarhet, transparens och noggrannhet.
Utsläppen klassificeras som direkta utsläpp
utifrån finansiell kontroll, vilket oftast innebär
att företaget äger eller hyr under ägarliknande
former, så kallad finance lease. Aktivitetsdata
har samlats in via egna och externa källor. I de
fall faktisk aktivitetsdata inte varit tillgänglig
har schabloner använts. En emissionsfaktor
anger hur stora utsläpp en enhet ger upphov
till i form av CO2-ekvivalenter (CO2ekv). En
emissionsfakftor multipliceras med en enhet
(till exempel liter eller kilometer) för att
beräkna hur stor klimatpåverkan en aktivitet
har. Bolaget har inhämtat information om
faktisk emissionsfaktor från samtliga
leverantörer av tjänst eller data. I de fall
leverantörerna inte har kunnat tillhandahålla en
emissionsfaktor som avser 2023 har bolaget
använt senaste publicerad emissionsfaktor.
2023 är första året då även Scope 3 inkluderas.
Fonden rapporterar utsläpp för kategorierna
3.1 Inköpta varor och tjänster, 3.3 Bränsle och
energirelaterade utsläpp, 3.6 Tjänsteresor, 3.7
Anställdas pendling, 3.13 Uthyrda tillgångar
(nedströms) exkl. boendes bilkörning.
Fondens rapporterade koldioxidutsläpp
Ton CO
2
ekv 2023 2022
Scope 1 15,9
17,0*
Scope 2 234,7 250,0*
Scope 3 3
979,5 -
*Rättelse, ett värde för fjärrvärme hade felaktigt
registrerats på Scope 1 och är nu korrigerad till Scope 2
för 2022.
Energiförbrukning
Förbrukning/kvm 2023 2022
Fastighetsel, kWh 22,8 23,8
Fjärrvärme, kWh 90,8 86,9
Naturgas, kWh 0,86 0,6
Vatten, m3 1,05 1,1
SBF arbetar aktivt för att
påverka de regelverk
som i dag begränsar en
fullskalig omställning
mot förnybar
energiförsörjning av
äldre hyresfastigheter
och hyresgästernas
elanvändning
Fördelning av koldioxidutsläpp
mellan Scope 1, 2 och 3
Bifrost 4, Borås
0,4%
5,5%
94,1%
Scope 1 Scope 2 Scope 3
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 9
(60)
Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören för SBF Bostad AB (publ) org.nr.
559056-4000, avger härmed årsredovisning och koncernredovisning
för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2023.
Finansiell rapportering
Efterföljande koncernens rapport över
totalresultat, rapport över finansiell ställning,
rapport över förändringar i eget kapital samt
rapport över kassaflödet och moderbolagets
resultat- och balansräkning, förändringar i
eget kapital, kassaflödesanalyser och noter
utgör en integrerad del av årsredovisningen
och är granskade av bolagets revisor.
Jämförelsebelopp inom parentes för
resultatposter avser motsvarande period
föregående år om inte annat anges.
Jämförelsebelopp för balansposter avser
utgången av föregående år.
Allmänt om verksamheten
SBF Bostad AB noterades 25 juli 2016 på
NGM Nordic SBF och förvaltas av SBF Fonder
AB som grundades 2003 och står under
Finansinspektionens tillsyn. Per den 31
december 2023 ägde SBF Bostad genom
helägda dotterbolag 93 fastigheter med 2 320
lägenheter och 186 lokaler med en totalyta
om 182 791 kvm motsvarande 2,9 miljarder
kronor.
SBF Bostad AB är ett aktiebolag som utifrån
sin struktur kategoriseras som en alternativ
investeringsfond (AIF) enligt lagen (2013:561)
om alternativa investeringsfonder (LAIF) och
erbjuder direktinvesteringar i svenska
hyresfastigheter. Utöver SBF Bostad förvaltar
SBF Fonder ytterligare en AIF-fond med
likvärdig investeringsprofil. Tillsammans äger
fonderna cirka 3 600 lägenheter på 20 orter
till ett värde motsvarande cirka 4,5 miljarder
kronor.
Den 17 maj 2022 infördes ett nytt aktieslag,
B-aktie, som handlas under kortnamnet
SBFBO B. Bolaget har sedan start genomfört
21 nyemissioner som tillfört cirka 1 419 mkr i
investerarkapital.
Mer information om fonden finns att läsa
inledningsvis under SBF Bostad i korthet.
Ägarförhållanden
Bolagets ägande är fördelat mellan tre
aktietyper; stamaktier, A-aktier och B-aktier.
A-aktierna samt B-aktierna utgör så kallade
preferensaktier. Alla aktieslagen har
ursprungligen emitterats till kvotvärdet 40
kronor per aktie (numera uppgår kvotvärdet
till 4 kronor efter split). A- och B-aktien har
emitterats till överkurs, vilket innebär att
teckningskursen som översteg 40 kronor
tillfördes den fria överkursfonden.
Verksamhetsåret
Hyresintäkter och driftöverskott
Hyresintäkterna ökade med 9,2 procent
jämfört med samma period föregående år
och uppgick till 222 841 tkr (204 087).
Ökningen beror främst på de förvärv som
gjordes under första halvåret 2022, men även
som ett resultat av standardförbättringar i
enskilda lägenheter och därmed
hyreshöjningar i dessa. Den årliga
hyresförhandlingen gav drygt fyra procent i
höjning. Sett till jämförbara fastigheter ökade
hyrorna med 4,9 procent. Driftnettot ökade till
138 581 tkr (128 916) för totalt bestånd. Tittar vi
på jämförbara fastigheter med återläggning
av aktiverade underhållskostnader så ökade
driftnettot med hela 15,0 procent.
Överskottsgraden ökade med 5,6 procent
2023 jämfört med helåret 2022 justerat för
aktiverade underhållskostnader under Q4
2022 för jämförbara fastigheter. Utan
justeringen minskade överskottsgraden
marginellt från 63,2 procent per sista
december föregående år till 62,2 procent för
året.
Central administration
Kostnader för central administration uppgick
till -57 856 tkr (-60 395). Storleken på
kostnaden för central administration, vilken
faktureras av den anlitade AIF-förvaltaren SBF
Fonder AB samt Svenska Bostadsfonden
Services AB, är kopplade till marknadsvärdet
på fastigheter samt antalet förvaltade
kvadratmetrar. I och med att fonden har sålt
fastigheter under året och då marknadsvärdet
på fastigheterna i befintligt bestånd minskat
så har kostnaderna för central administration
också minskat.
Finansiella intäkter och kostnader
Nettot av finansiella intäkter och kostnader
uppgick till -89 136 tkr (-40 819). Detta är
hänförligt till ökningen av räntebärande lån i
samband med förvärven föregående år samt
på stigande räntenivåer. Den genomsnittliga
räntesatsen uppgick till 4,74 procent för
fonden, att jämföra med 2,43 procent för
samma period föregående år. Detta som följd
av de kraftiga räntehöjningar Riksbanken
genomfört för att trycka tillbaka inflationen.
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet uppgick till -8 411 tkr
(27 703). Minskningen är främst hänförlig till
stigande räntekostnader.
Värdeförändring
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter
uppgick till -381 457 tkr (-298 393).
Värdeförändringen förklaras av högre
Blåsten 2, Karlskrona
SBF Fonder förvaltar
cirka 3 600 lägenheter
på 20 orter till ett värde
motsvarande cirka 4,5
miljarder kronor
Rustmästaren 2, Huskvarna
Förvaltat fastighetsfonder
20
år
avser SBF Fonder AB
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 10
(60)
bedömda direktavkastningskrav på grund av
det högre ränteläget. Det genomsnittliga
direktavkastningskravet uppgick till
4,8 procent (4,0) för helåret 2023, en ökning
med 20 procent.
Årets resultat
Fonden har främst under första halvåret
påverkats negativt av orealiserade
värdeförändringar på fastigheterna samt
stigande räntekostnader. Årets resultat
uppgick till -358 712 tkr (-231 855).
Fastighetsbeståndet
Marknadsvärdet för fastigheterna per
31 december 2023 uppgick till 2 943 770 tkr
(3 473 160). Nedgången är en följd av både
försäljningar i Skövde och Ystad samt
nedgångar i marknadsvärden. Realiserat
resultat vid avyttringar av fastigheter uppgick
till -14 620 tkr (2 641).
Fonden har även investerat 35 323 tkr (77 033)
i befintliga fastigheter, för att genomföra
utvalda projekt som skapar långsiktiga
värden. Framför allt har projekt med fokus på
energioptimering prioriterats, vilket är positivt
ur både ett miljömässigt och ekonomiskt
perspektiv. I syfte att stärka likviditeten efter
de kraftiga räntehöjningarna har fonden valt
att vara sparsam med investeringar under
2023.
Belåning och säkerheter
Skulder till kreditinstitut uppgick vid årets slut
till 1 777 184 tkr (1 930 387), minskningen är
hänförlig till avtalade löpande amorteringar
samt försäljning av fastigheter i Skövde och
Ystad. Belåningsgraden uppgår till 60,4
procent (55,6), en ökning med
4,8 procentenheter jämfört med samma
tidpunkt föregående år. Denna ökning
förklaras enbart av sjunkande fastighets-
värden, inte av upptagande av nya krediter.
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatteskuld har under perioden
minskat från 50 494 tkr till 46 583 tkr. Det som
en följd av orealiserade värdeförändringar
samt skattemässig avskrivning i
fastighetsbeståndet.
Moderbolaget
Moderbolaget har upprättat sin års-
redovisning enligt Årsredovisningslagen
(1995:1554) och Rådet för finansiell
rapporterings rekommendation RFR 2
Redovisning för juridiska personer.
Moderbolagets resultat före skatt uppgick
till -139 892 tkr (-79 447). Resultatet efter skatt
blev -139 646 tkr (-79 411). Moderbolagets
soliditet var 96,8 procent (94,4 procent) den
31 december 2023.
Under året har Bolaget emitterat 109 690
preferensaktier av serie B. Totalt har nytt eget
kapital uppgående till 70 207 tkr tillförts
Bolaget.
Bolaget har under året återköpt 103 (962) egna
preferensaktier av serie A till ett värde av 987
(11 713) tkr som motsvarar 0,08 (0,79) procent
av kapitalet. Kvotvärde per återköpt aktie
uppgår till fyra (4) kronor.
Väsentliga händelser under året
I början av 2023 återköpte fonden 103 egna
aktier. Totalt har 1 162 aktier återköpts per
2023-12-31.
Under året erbjöds samtliga A-aktieägare
möjlighet att omvandla sina A-aktier till B-aktier
eller att lämna sina A-aktier för inlösen i
enlighet med fondens villkor och
bolagsordning. Erbjudandet var frivilligt och
aktieägarna erhöll även möjlighet att behålla
befintliga A-aktier.
Aktieägare motsvarande hela 87,3 procent
såg den långsiktiga potentialen i
tillgångsslaget och beslöt sig för att fortsätta
investera med SBF Bostad. 85 511 A-aktier
anmäldes för omvandling till B-aktier och
12 804 A-aktier anmäldes för inlösen. Inlösen
sker till det substansvärde som gäller vid
tidpunkten för verkställandet av inlösen.
Mer information om viktiga händelser under
året finns att läsa inledningsvis under Året i
korthet.
Väsentliga händelser efter årets slut
I början av 2024 tog Terje Björsell över som
VD för SBF Bostad AB.
I januari frånträddes fastigheter i Trelleborg
och Skellefteå med ett överenskommet
fastighetsvärde om 236,5 mkr. Försäljningarna
gjordes i linje med värderingarna.
I februari 2024 har SBF Bostad refinansierat
lån om motsvarande 488 mkr i SBAB med en
löptid om 5 år vilket tryggar en betydande del
av finansieringen av fonden. 11 procent av
fondens lån har även räntesäkrats till en ränta
på 4,21 procent.
På en extra bolagsstämma den 7 mars 2024
beslutades det om en uppdelning av aktier
(split) med förhållandet 10:1. Spliten
möjliggjorde för fonden att besluta om
utbetalning av inlösen för anmälda A-aktier i
två steg. Beslutet fattades den 24 mars och
första utbetalningen avsåg 40 procent av
aktierna och skedde den 26 mars 2024,
resterande del avses verkställas under andra
halvan av 2024.
Mars 19 & 21, Tranås
Rädisan 1, Laholm
Fortsätter resan med SBF
87,3
procent
andel kapital för A-aktier
Jätten 3, Kalmar
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 11
(60)
Ekonomisk översikt för koncernen
Ekonomisk översikt för moderbolaget
Förslag till behandling av bolagets resultat
Styrelsen föreslår att tillgängliga vinstmedel disponeras enligt nedan:
Rapport över finansiell ställning och
koncernens totalresultat
Fondens förvaltningsfastigheter redovisas i
rapport över finansiell ställning till marknads-
värde och värdeförändringarna redovisas i
resultaträkningen. Koncernens finansiella
ställning och resultat är således exponerade
mot ändringar av förvaltningsfastigheternas
värde. På en fungerande kredit- och transak-
tionsmarknad påverkas värdet på fastigheter
av utbud och efterfrågan. Värdet på fastig-
heterna påverkas av ett antal faktorer, dels
fastighetsspecifika faktorer såsom vakansgrad,
hyresnivå och driftskostnader, dels marknads-
specifika såsom direktavkastningskrav och
kalkylräntor som härleds ur jämförbara transak-
tioner på fastighetsmarknaden. Därutöver
finns en risk att enstaka fastigheter kan vara
felaktigt värderade. Såväl fastighetsspecifika
försämringar som marknadsspecifika försäm-
ringar kan leda till negativa realiserade och
orealiserade värde-förändringar. Detta kan
ytterst leda till att avtalade villkor och åtagan-
den i Bolagets kreditavtal bryts. Om så sker
kan det leda till dyrare upplåning, eller i värsta
fall, att krediterna sägs upp av kreditgivarna i
fråga. Sägs krediterna upp skulle detta således
kunna ha en negativ effekt på SBF Bostads
verksamhet, finansiella ställning och resultat.
Riktlinjer för ersättning till ledande
befattningshavare
Bolaget betalar inga arvoden till ledande
befattningshavare. Det finns inga anställda i
Bolaget. Johan Grevelius är den av de tre
styrelseledamöterna som är oberoende i
förhållande till Bolaget och bolagsledningen.
Johan Grevelius är tillika ordförande och den
enda i styrelsen som uppbär arvode från
Bolaget, vilket uppgick till 180 tkr för 2023. I
och med att Bolaget ej har några anställda är
det styrelsens förslag för 2024 att ingen
ersättning skall betalas ut till ledande
befattningshavare. Arvode till den oberoende
ledamoten beslutas av årsstämma efter förslag
av SBF Fonder.
Finansiell rapportering
Kontrollmiljön avseende den finansiella
rapporteringen bygger på en fördelning av roller
och ansvar i organisationen, fastställda och
kommunicerade beslutsvägar, instruktioner
beträffande befogenhet och ansvar samt
redovisnings- och rapporteringsinstruktioner.
Styrelsen har antagit en arbetsordning och en
VD-instruktion. Utöver styrelsens arbetsordning
och VD-instruktionen finns en övergripande
attestordning för hela koncernen samt policyer
och riktlinjer inom ett flertal områden för den
operativa verksamheten.
Möjligheter och risker
SBF Bostads verksamhet påverkas av en mängd
yttre faktorer som är förenade med både risker
och möjligheter. En felhanterad risk eller
avsaknad av beredskap för att viss risk inträffar
kan få stora negativa konsekvenser, därmed är
riskhantering ett prioriterat område.
Risker och osäkerhetsfaktorer är indirekt samma
för moderbolaget som för koncernen som
helhet, eftersom moderbolaget äger 100 procent
av sina dotterbolag.
mkr
2023 2022 2021 2020
Nettoomsättning 226,1 204,5 149,3 92,2
Driftnetto 138,6 128,9 91,2 49,8
Överskottsgrad 61,3% 63,0% 61,1% 54,0%
Belåningsgrad 60,4% 55,6% 51,3% 61,5%
Soliditet 38,7% 41,5% 47,9% 37,2%
mkr
2023 2022 2021 2020
Nettoomsättning 16,9 15,8 11,6 7,3
Rörelseresultat -11,6 -11,4 -8,8 -10,1
Soliditet 96,8% 94,4% 70,0% 81,3%
SEK
Fritt eget kapital
Överkursfond 1 329 205 847
Balanserat resultat -171 951 584
Årets resultat -139 646 361
1 017 607 902
I ny räkning överföres 1 017 607 902
Varav överkursfond 1 329 205 847
Beckasinen 6, Trelleborg
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 12
(60)
Område Beskrivning Hantering Bedömning
Operativa risker
Vakansgrad
Fondens intäkter berörs av fastigheternas
uthyrningsgrad och hyresgästernas
betalningsförmåga. Konjunkturutvecklingen är den
största faktorn som styr dem och risken för ökad
vakans minskar ju fler hyresgäster som finns i
fastighetsbeståndet.
SBF Bostad har 2 320 lägenheter i sitt bestånd,
vilket betyder att en uppsägning av ett hyresavtal
får låg påverkan på helheten. Fonden har även
egen förvaltning, kundtjänst och uthyrning som
ligger nära hyresgästerna och kan agera tidigt.
Låg
Risk för ökade
driftkostnader
Bolagets största poster är kostnader för
taxebundna kostnader såsom värme, VA och
fastighetsel. En stor del av dessa kostnader varierar
över tiden och påverkas delvis av faktorer som står
utanför Bolagets kontroll. Exempelvis är
fjärrvärmekostnaderna, vilket är den vanligaste
uppvärmningsformen i Bolagets fastigheter, en
kostnad som påverkas av väderleken. I
förlängningen får det en direkt påverkan på
Bolagets driftkostnader varför Bolaget är gynnat av
mildare vintrar och varmare vår-, och höstmånader.
Ökade driftkostnader har en direkt negativ
påverkan på fastigheternas driftnetto, och därmed
på Bolagets kassaflöde, resultat och i
förlängningen investerarens totalavkastning.
SBF har egen förvaltning och arbetar systematiskt
med att uppgradera fastigheterna genom bland
annat energioptimering. 55 procent av
fastigheterna har en bedömd förbättrad
energiklass sedan de förvärvades.
Medel
Risker förenade med
kommersiella inslag
Bolagets investeringspolicy är att investera i
fastigheter som har sin primära intjäning från
bostadsfastigheter. Bolaget får dock även investera
i kommersiella fastigheter som tenderar att vara
mer känsliga för konjunkturer. Det innebär att
kommersiella ytor riskerar att vara vakanta i större
utsträckning än bostadsytorna.
SBF Bostad investerar primärt i hyresfastigheter
och i vissa fall tillkommer kommersiella ytor i
fastigheterna. De kommersiella lokalerna, avseende
befintliga fastigheter, bidrar med cirka 8 procent av
totala hyresintäkter. Majoritet av de kommersiella
lokalerna har KPI-indexerade hyresavtal.
Hyresintäkterna som genereras från kommersiella
ytor ska inte överstiga 50 procent av de totala
hyresintäkterna. Ovanstående begränsningar får
överskridas om det med hänsyn till Bolagets
investeringscykel är erforderligt, exempelvis under
investerings- eller avyttringsfas.
Låg
Fastighetsspecifik risk
Vid fastighetsförvärv finns alltid en teknisk risk
knuten till fastigheterna. Det kan exempelvis vara
risker som hänger samman med dolda fel eller
brister i fastigheterna. Risk för skada genom brand
eller naturkatastrofer eller historiska förhållanden
vad avser föroreningar eller liknande förekommer
också. Det innebär att Bolagets kostnader för
exempelvis reparationer, saneringsåtgärder eller
tillförande av nya funktioner i fastigheterna kan
överstiga de antaganden som gjordes vid
förvärvstillfället.
Genom egen lokal förvaltning känner SBF
fastigheterna väl. Vid förvärv görs besiktning och
en underhållsplan etableras av egen personal som
sedan förvaltar fastigheten. Det minskar risken att
fastighetsspecifika risker tillförs fonden.
Bolagets samtliga fastigheter är fullvärdes-
försäkrade, varför större skador och olyckor
omfattas av en sådan försäkring. Om det skulle
inträffa mer skador än som anses naturligt kan det
påverka Bolagets försäkringspremier som i
förlängningen påverkar investerarens
totalavkastning negativt.
Låg
Investeringsrisk
Bolaget kan komma att förvärva fastigheter genom
företagsförvärv vilket innebär en viss risk genom att
ett övertagande sker av det förvärvade bolagets
tillgångar och förpliktelser. Det kan visa sig
förekomma förpliktelser för det förvärvade bolaget
som är okända för Bolaget vid förvärvstillfället.
Exempel på risker i samband med fastighetsförvärv
är skatterelaterade risker (inkluderat moms),
arbetsgivaransvar och oreglerade skulder.
SBF har egna transaktions- och ekonomiteam som
har lång erfarenhet av fastighetstransaktioner.
Dessutom tar SBF assistans från relevanta
rådgivare vid behov. Det minskar
investeringsrisken.
Låg
Realiseringsrisk
Eventuell realisering av delar av
fastighetsportföljen kan väsentligt påverka den
totalavkastning investerarna kan uppnå. Det vid
varje tidpunkt rådande investeringsklimatet, samt
sättet realisering sker, kommer vara avgörande för
det pris som kan erhållas för fastigheterna.
SFB Bostad har genom förvaltaren SBF Fonder AB
kunskap och relevant affärsnätverk vilket ger
förutsättningar att professionellt utföra
försäljningar. Om försäljningsprocessen är
bristfällig eller om investeringsklimatet är
ogynnsamt vid försäljningstillfället, finns en risk att
försäljningen försenas eller att fastigheterna måste
säljas till ett pris som inte motsvarar den förväntade
värdeutvecklingen.
Medel
Finansiella risker
Refinansiering
Fondens förmåga att betala sina skulder, uppfylla
sina övriga förpliktelser och leva upp till villkoren
och bestämmelserna i kreditavtalen, inklusive
förmågan att refinansiera lån och erlägga
betalningar enligt åtaganden, är i hög grad
beroende av fondens framtida resultat och dess
fastighetsvärden.
Fonden för kontinuerlig dialog med banker inför
framtida refinansieringar och prioriterar god
framförhållning och välavvägda
kapitalbindningstider. SBF Bostads räntebärande
skulder till banker uppgick per den 31 december
2023 till 1 777 184 (1 930 387) tkr och
belåningsgraden uppgick till 60,4 (55,6) procent.
SBF Bostad har förlängt krediter motsvarande cirka
488 mkr i fem år under första kvartalet 2024.
Medel
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 13
(60)
Ränterisk
Ränterisken avser den potentiella påverkan av
förändringar i ränteläget på koncernens
upplåningskostnader. Enligt fondens policy bör
räntebindningen planeras utifrån en noggrann
bedömning av förväntad ränteutveckling,
kassaflödesbehov och kapitalstruktur.
SBFs finanschef ansvarar för bolagets skuldportfölj.
De högre marknadsräntorna har påverkat fonden
betydande och fonden arbetar aktivt med
räntesäkring. Under första kvartalet 2024
räntesäkrades 176 mkr, cirka 11 procent av fondens
krediter. Givet en låneportfölj med endast rörliga
lån skulle en förändring av snitträntan med -/+ 1
procent ger en effekt på resultatet före skatt med
+/- 17 772 (19 304) tkr.
Hög
Kreditrisk/Motpartsrisk
Ett exempel på kreditrisk är om SBF Bostads
motparter, t ex hyresgäster, inte betalar hyran.
Kreditrisk inom bank och finans kan uppstå vid
tecknandet av exempelvis ränteswapavtal.
SBF tar kreditupplysning på samtliga hyresgäster,
skickar SMS vid sen hyresbetalning, anmäler till
Kronofogdemyndigheten och jobbar nära
socialtjänsten. SBF arbetar med flera banker för att
minska motpartsrisken.
Låg
Likviditetsrisk
Likviditetsrisken för Fonden ligger i risken för att
tillgängliga medel inte är erforderliga för att täcka
dess åtaganden. För att begränsa denna risk har
Fonden etablerat en kassakravsnivå och använder
likviditetsplanering. Målet är att Fonden ska kunna
uppfylla sina finansiella åtaganden i både
gynnsamma och ogynnsamma marknads-
förhållanden.
Fondens finansiella- och likvida ställning har
förbättrats genom emission och försäljningar under
2023. 70 mkr restes i en företrädesemission som
genomfördes i slutet av 2023 och avtal avseende
försäljningar om 417 mkr har nåtts. Efter årets
utgång har dessutom 488 mkr av fondens
bankfinansiering förlängts med fem år.
Låg
Värdeförändring
Risk för att värdet på
fastigheterna går ner
Värdet på SBF fastigheter påverkas dels av
fastighetspecifika aspekter som hur stor del av
beståndet som är uthyrt, hyresnivån och
driftkostnader, dels av marknaden såsom
direktavkastningskrav och kalkylräntor. Både
fastighetsspecifika och marknadsaspekter påverkar
vad fastigheterna är värda vilket även påverkar
bolagets resultat.
SBF äger primärt äldre hyresfastigheter i
tillväxtorter runt om i Sverige. Värdet kan även
påverkas av hindren för utveckling av fastigheterna
och för låga hyreshöjningar.
Fondens samlade bestånd externvärderas två
gånger per år av en oberoende värderare. Detta för
att säkerställa en korrekt värdering. Två gånger per
år värderar SBF Bostad beståndet internt i linje med
Bolagets riktlinjer för värdering och redovisning.
SBF har en diversifierad geografisk spridning på
sina fastigheter vilket minskar risken mot en
specifik ort. Dock äger SBF primärt hyresbostäder,
och är således exponerade mot värdeförändring i
det fastighetsslaget.
Medel
Bolagsspecifika risker
Nyckelpersoner
SBF Bostad förvaltas av SBF Fonder AB som under
sina 21 verksamma år byggt upp en professionell
och kompetent organisation med cirka 30 anställda
som ansvarar för den dagliga förvaltningen av
Bolagets fastigheter. Nyckelbefattningar är
kopplade till SBF Fonder AB, vilket är det bolag
som innehar förvaltningsuppdraget. I SBF Fonder
AB är VD, Ekonomichef, Finanschef samt Chef för
investerarrelationer identifierade nyckel-
befattningar. Förlust av nyckelpersoner kan på ett
negativt sätt påverka Bolagets möjligheter att verka
på marknaden.
SBF Fonder har under 2023 förstärkt teamet för att
säkerställa en långsiktig och kompetent
organisation. SBF Fonder värnar om sina anställda
och erbjuder marknadsmässig kompensation och
lägger stor vikt vid att attrahera och behålla talang.
Låg
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 14
(60)
Finansiella rapporter
Rapport över koncernens totalresultat
1) Något innehav utan bestämmande inflytande föreligger inte, varför hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare.
2) En retroaktiv justering avseende fondemissionselement har gjorts på grund av företrädesemission under sista kvartalet 2023 samt justering av
återköp av aktier under 2023 och 2022. Aktiesplit har skett i mars 2024 med förhållande 1:10 vilket återspeglas i tabellen.
tkr | Not | 2023 | 2022 |
Hyresintäkter | 2 | ||
Övriga intäkter | |||
Fastighetskostnader | 5 | - | - |
Driftnetto | |||
Central administration | 6 | - | - |
Finansiella intäkter | 8 | ||
Finansiella kostnader | 9 | - | - |
Förvaltningsresultat | - | ||
Resultat fastighetsförsäljningar | 15 | - | |
Orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter | 15 | - | - |
Resultat före skatt | - | - | |
Aktuell skatt | 11 | - | - |
Uppskjuten skatt | 11 | ||
Årets resultat | - | - | |
Övrigt totalresultat | |||
| Totalresultat hänförligt till: | |||
Moderbolagets aktieägare | - | - | |
| Resultat per genomsnittligt antal stamaktie, kr | 12 | - | - |
| Genomsnittligt antal stamaktier, st | 13 | ||
Resultat per genomsnittligt antal A- B-aktie, kr ¹ | 12 | - | - |
| Genomsnittligt antal A- samt B aktier, st | 13 |
¹
²
²
²
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 15
(60)
Rapport över koncernens finansiella ställning
tkr | Not | 2023 | 2022 |
| TILLGÅNGAR | |||
Anläggningstillgångar | 22 | ||
Förvaltningsfastigheter | 15 | ||
Uppskjutna skattefordringar | 11 | ||
Summa anläggningstillgångar | |||
Omsättningstillgångar | 22 | ||
Kundfordringar | |||
Fordringar hos koncernföretag | 25 | ||
Övriga fordringar | 17 | ||
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | |||
Likvida medel | 18 | ||
Summa omsättningstillgångar | |||
- | - | ||
SUMMA TILLGÅNGAR | |||
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
Eget kapital | 19 | ||
Aktiekapital | |||
Övrigt tillskjutet kapital | |||
Balanserat resultat | - | ||
Summa eget kapital | |||
Långfristiga skulder | 22 | ||
Skulder till kreditinstitut | 21 | ||
Uppskjutna skatteskulder | 11 | ||
Summa långfristiga skulder | |||
Kortfristiga skulder | 22 | ||
Skulder till kreditinstitut k | 21 | ||
Leverantörsskulder | |||
Skulder till koncernföretag | 25 | ||
Skatteskulder | 11 | ||
Övriga skulder | |||
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 23 | ||
Summa kortfristiga skulder | |||
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER |
31 dec
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 16
(60)
Rapport över förändringar i Eget kapital, koncernen
Balanserat | |||||||
Övrigt tillskjutet resultat inkl årets | Totalt eget | ||||||
tkr | Not | Aktiekapital | kapital | resultat | Summa | kapital | |
Ingående eget kapital 2022-01-01 | |||||||
Årets totalresultat | - | - | - | ||||
| Transaktioner med koncernens ägare | |||||||
Lämnade utdelningar | - | - | - | ||||
Nyemission | 19 | ||||||
Återköp av egna aktier | - | - | - | ||||
Emissionskostnader | - | - | - | ||||
Summa tillskott från och värdeöverföringar till ägare | - | ||||||
Utgående eget kapital 2022-12-31 | |||||||
Balanserat | |||||||
Övrigt tillskjutet resultat inkl årets | Totalt eget | ||||||
tkr | Not | Aktiekapital | kapital | resultat | Summa | kapital | |
Ingående eget kapital 2023-01-01 | |||||||
Årets totalresultat | - | - | - | ||||
| Transaktioner med koncernens ägare | |||||||
Nyemission | 19 | ||||||
Återköp av egna aktier | - | - | - | ||||
Emissionskostnader | - | - | - | ||||
Summa tillskott från och värdeöverföringar till ägare | - | ||||||
Utgående eget kapital 2023-12-31 | - |
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 17
(60)
Rapport över koncernens kassaflöde
tkr | Not | 2023 | 2022 |
| Den löpande verksamheten | |||
Förvaltningsresultat | - | ||
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet | 26 | - | |
Betald inkomstskatt | - | ||
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital | - | ||
- | - | ||
| Kassaflöde från förändringar i röreslekapital | |||
Ökning av rörelsefordringar | - | - | |
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder | - | - | |
Förändringar från rörelsekapital | - | - | |
Kassaflöde från den löpande verksamheten | - | ||
Investeringsverksamheten | 15 | ||
Förvärv av förvaltningsfastigheter via bolag | - | - | |
Avyttring av förvaltningsfastigheter via bolag | |||
Investering i befintliga förvaltningsfastigheter | - | - | |
Kassaflöde från investeringsverksamheten | - | ||
| Finansieringsverksamheten | |||
Nyemission | |||
Emissionskostnader | - | - | |
Återköp av egna aktier | - | - | |
Amortering av lån | 26 | - | - |
Nyupptagna lån | 26 | ||
Utbetald utdelning | - | ||
Kassaflöde från finansieringsverksamheten | |||
Årets kassaflöde | - | ||
Likvida medel vid årets början | 26 | ||
Likvida medel vid årets slut | |||
Erlagda räntor | - | - | |
Erhållna räntor |
Jan-Dec
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 18
(60)
Moderbolagets resultaträkning
tkr Not 2023 2022
Övriga externa kostnader 6 -11 568 -11 416
Rörelseresultat -11 568 -11 416
Resultat från andelar i koncernföretag 7 -153 934 -82 366
Finansiella intäkter 8 14 755 1 206
Finansiella kostnader 9 -583 -
Resultat efter finansiella poster -151 330 -92 576
Bokslutsdispositioner 10 11 438 13 129
Resultat före skatt -139 892 -79 447
Skatt 11 245 36
Årets totalresultat och totalresultat -139 646 -79 411
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 19
(60)
Moderbolagets balansräkning
tkr Not 2023 2022
Tillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Aktier och andelar i koncernföretag 16 617 313 613
Uppskjuten skattefordran 11 334 89
Summa anläggningstillgångar 617 647 702
Omsättningstillgångar
22
Fordringar hos koncernföretag 25 351 665 1 097 679
Övriga fordringar 834 2 053
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 17 142 80
Kassa och bank 18 88 202 67 991
Summa omsättningstillgångar 440 844 1 167 804
Summa tillgångar 1 058 491 1 168 506
Eget kapital och skulder
Bundet eget kapital
Aktiekapital 19 7 097 6 659
Fritt eget kapital
Överkursfond 1 329 206 1 267 080
Balanserat resultat -171 952 -91 553
Årets resultat -139 646 -79 411
Summa fritt eget kapital 1 017 608 1 096 116
Summa eget kapital 1 024 705 1 102 774
Kortfristiga skulder
22
Leverantörsskulder 85 322
Skulder till koncernföretag 25 29 484 62 372
Övriga skulder 1 2 165
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 23 4 216 872
Summa kortfristiga skulder 33 786 65 731
Summa eget kapital och skulder 1 058 491 1 168 506
31 dec
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 20
(60)
Förändring av Eget kapital, moderbolaget
tkr Aktiekapital Överkursfond
Balanserat
resultat inkl årets
resultat
Totalt eget
kapital
Ingående eget kapital 2022-01-01 5 088 1 077 511 -44 075 1 038 524
Årets totalresultat - - -79 411 -79 411
Lämnade utdelningar - - -35 767 -35 767
Återköp av egna aktier - - -11 713 -11 713
Nyemission 1 571 206 203 - 207 774
Emissionskostnader - -16 633 - -16 633
Utgående eget kapital 2022-12-31 6 659 1 267 080 -170 966 1 102 774
tkr Aktiekapital Överkursfond
Balanserat
resultat inkl årets
resultat
Totalt eget
kapital
Ingående eget kapital 2023-01-01 6 659 1 267 080 -170 966 1 102 774
Årets totalresultat - - -139 646 -139 646
Återköp av egna aktier - - -987 -987
Nyemission 439 69 768 - 70 207
Emissionskostnader - -7 642 - -7 642
Utgående eget kapital 2023-12-31 7 097 1 329 206 -311 599 1 024 705
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 21
(60)
Rapport över moderbolagets kassaflöde
tkr Not 2023 2022
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt -139 892 -79 447
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet
26
165 800 85 474
Betald inkomstskatt - -
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 25 908 6 027
Förändring kortfristiga fordringar 747 171 113 064
Förändring rörelseskulder -31 946 -380 339
Kassaflöde från den löpande verksamheten 741 133 -261 248
Investeringsverksamheten
Aktieägartillskott -782 500 -85 587
Förvärv av koncernföretag - -50
Kassaflöde från investeringsverksamheten -782 500 -85 637
Finansieringsverksamheten
Nyemission 70 207 207 798
Emissionskostnader -7 642 -16 633
Återköp av egna aktier -987 -11 713
Utbetald utdelning - -35 767
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 61 577 143 685
Årets kassaflöde 20 211 -203 200
Likvida medel vid årets början 26 67 991 271 191
Likvida medel vid årets slut 26 88 202 67 991
Erlagda räntor 1 182 1 206
Erhållna räntor -5 -
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 22
(60)
Tilläggsupplysningar och noter till de
finansiella rapporterna
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 23
(60)
Redovisningsprinciper moderbolag
Tillämpade regler och bestämmelser
Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen (ÅRL) och RFR 2
Redovisning för juridiska personer, utgiven av Rådet för
hållbarhets- och finansiell rapportering. Skillnader mellan
principer för moderbolaget och koncernen beror på
begränsningar att tillämpa IFRS i moderbolaget till fullo på grund
av årsredovisningslagen och sambandet mellan redovisning och
beskattning. Avvikelserna presenteras nedan.
För moderbolaget redovisas en resultaträkning som för
koncernen benämns rapport över totalresultat. Vidare används
för koncernen benämningen rapport över finansiell ställning som
för moderbolaget har titeln balansräkning. Moderbolaget agerar
som agent enligt IFRS 15 där tjänsterna som tillhandahålls
dotterbolagen (fastighetsadministration) inte kontrolleras av
Moderbolaget. Intäkten avseende den vidarefakturerade
fastighetsadministrationen nettoredovisas således mot
motsvarande kostnader i resultaträkningen.
Andelar i koncernföretag
Andelar i dotterbolag redovisas enligt anskaffningsvärde, vilket
inkluderar eventuella transaktionsutgifter. Värdet prövas löpande
mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall det
redovisade värdet understiger återvinningsvärdet sker en
nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall
förutsättningarna som föranledde nedskrivning förändras kan
denna återföras. Erhållna utdelningar redovisas som finansiella
intäkter.
Aktiekapital
Transaktionskostnader som direkt kan hänföras till emission av
nya stamaktier redovisas, netto efter skatt, i eget kapital som ett
avdrag från emissionslikviden.
Anteciperade utdelningar
Anteciperad utdelning från dotterföretag redovisas i de fall
moderföretaget ensamt har rätt att besluta om utdelningens
storlek och moderföretaget har fattat beslut om utdelningens
storlek innan moderföretaget publicerat sina finansiella rapporter.
Koncernbidrag och aktieägartillskott
Erhållna samt lämnade koncernbidrag från dotterbolag samt
moderbolag redovisas enligt alternativregeln, det vill säga som
en bokslutsdisposition i resultaträkningen. Av moderbolaget
lämnade aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos
mottagaren och redovisas som aktier och andelar hos
moderbolaget, i den mån nedskrivning ej erfordras. Erhållna
aktieägartillskott redovisas som en ökning av fritt eget kapital.
Skatter
I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive
uppskjuten skatt.
Bedömningspost | Not |
Förvaltningsfastigheter | 15 Förvaltningsfastigheter |
Klassificiering av förvärv | 15 Förvaltningsfastigheter |
| 16 Aktier och andelar i | |
| Klassificiering av förvärv | koncernföretag |
Uppskjuten skatt | 11 Skatter |
| tkr | ||
Koncernen | 2023 | 2022 |
Hyresvärde bostäder | 202 375 | 186 820 |
Vakanser bostäder | -3 129 | -4 256 |
Hyresvärde lokaler | 20 550 | 18 752 |
Vakanser lokaler | -2 037 | -1 786 |
Hyresvärde parkering | 4 061 | 3 709 |
Vakanser parkering | -535 | -492 |
Övriga hyresintäkter | 1 556 | 1 340 |
Summa | 222 841 | 204 087 |
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 24
(60)
| 2023 | |||||
| tkr | Bostad | Lokaler | Parkering | Övrigt | Summa |
Upp till ett år | 47 827 | 18 709 | 810 | 129 | 67 475 |
1-2 år | - | 15 015 | 40 | 48 | 15 103 |
2-3 år | - | 8 145 | 6 | 37 | 8 188 |
3-4 år | - | 4 057 | 2 | 37 | 4 096 |
5 år och över | - | 4 452 | - | 18 | 4 470 |
Summa | 47 827 | 50 378 | 858 | 269 | 99 332 |
| 2022 | |||||
| tkr | Bostad | Lokaler | Parkering | Övrigt | Summa |
Upp till ett år | 48 833 | 14 633 | 884 | 285 | 64 635 |
1-2 år | - | 8 872 | - | 274 | 9 146 |
2-3 år | - | 5 052 | - | 201 | 5 253 |
3-4 år | - | 1 251 | - | 191 | 1 442 |
5 år och över | - | 1 428 | - | 325 | 1 753 |
Summa | 48 833 | 31 236 | 884 | 1 276 | 82 229 |
tkr | 2023 | 2022 |
Styrelsen består av antalet personer | 3 | 3 |
Varav kvinnor | 1 | 1 |
| tkr | ||
Koncernen | 2023 | 2022 |
Revisionsuppdrag | -2 508 | -3 559 |
Övriga uppdrag | - | - |
-2 508 | -3 559 |
| tkr | ||
Moderbolaget | 2023 | 2022 |
Revisionsuppdrag | -2 508 | -2 559 |
Övriga uppdrag | - | - |
-2 508 | -2 559 |
| tkr | ||
Koncernen | 2023 | 2022 |
Fastighetskostnader drift | -30 958 | -26 709 |
Taxebundna kostnader | -44 028 | -35 862 |
Reparation och underhåll | -12 529 | -13 062 |
-87 516 | -75 633 |
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 25
(60)
Moderbolaget agerar som agent enligt IFRS 15 där tjänsterna som
tillhandahålls dotterbolagen (fastighetsadministration) inte
kontrolleras av Moderbolaget. Intäkten avseende den
vidarefakturerade fastighetsadministrationen nettoredovisas
således mot motsvarande kostnader i resultaträkningen -
administration.
Not 7. Resultat från andelar i koncernföretag
Moderbolaget har för 2023 ej anteciperat några utdelningar från
dotterbolag.
Moderbolagets ränteintäkter är kopplade till intäkter från
fordringar på koncernbolag samt kortfristiga placeringar hos
Danske Bank samt SBAB under 2023. Ränteintäkter för
moderbolaget under 2022 är hänförlig till bankkontoinnehav hos
SBAB.
| tkr | ||
Koncernen | 2023 | 2022 |
Management fee | -20 600 | -22 468 |
Fördelade förvaltningskostnader | -22 275 | -20 386 |
Övrig administration | -14 981 | -17 540 |
-57 856 | -60 395 |
| tkr | ||
Moderbolaget | 2023 | 2022 |
Marknadsföringskostnader | -689 | -627 |
Administration | -5 388 | -4 600 |
Revisionskostnad | -2 508 | -2 559 |
Konsultkostnader | -1 536 | -2 182 |
Övriga kostnader | -1 447 | -1 446 |
-11 568 | -11 416 |
Moderbolaget | 2023 | 2022 |
Utdelning på aktier i koncernföretag | 11 866 | 5 681 |
Nedskrivningar av andelar i koncernföretag i samband med lämnat | ||
| aktieägartillskott | -165 800 | -88 047 |
-153 934 | -82 366 |
Koncernen | 2023 | 2022 |
Ränteintäkter på banktillgodohavanden | 1 336 | 1 120 |
1 336 | 1 120 |
Moderbolaget | 2023 | 2022 |
Ränteintäkter på banktillgodohavanden | 1 182 | 1 206 |
| Ränteintäkter på fordringar som är | 13 573 | - |
| omsättningstillgångar | 14 755 | 1 206 |
Varav koncernföretag | 13 573 | - |
Varav övriga | 1 182 | 1 206 |
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 26
(60)
Not 10. Bokslutsdispositioner
Koncernen | 2023 | 2022 |
| Finansiella skulder som värderas till | ||
| upplupet anskaffningsvärde – | ||
| räntekostnader | -90 351 | -41 722 |
Finansiella kostnader – övrigt | -122 | -217 |
-90 472 | -41 939 |
Moderbolaget | 2023 | 2022 |
Externa räntekostnader | -5 | - |
| Räntekostnader på fordringar som är | ||
| omsättningstillgångar | -578 | - |
-583 | - | |
Varav koncernföretag | -578 | - |
Varav övriga | -5 | - |
Moderbolaget | 2023 | 2022 |
Erhållet koncernbidrag | 11 438 | 16 221 |
Lämnat koncernbidrag | - | -3 092 |
Summa | 11 438 | 13 129 |
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 27
(60)
Koncernen | 2023 | 2022 |
| Aktuell skattekostnad (-)/skatteintäkt | ||
| (+) | ||
Årets skattekostnad | -3 418 | -2 001 |
| Justering av skatt hänförlig till tidigare | ||
| år | -310 | -109 |
-3 728 | -2 110 | |
| Uppskjuten skattekostnad (-) | ||
| /skatteintäkt (+) | ||
| Uppskjuten skatt avseende temporära | ||
| skillnader | 49 300 | 38 228 |
| Uppskjuten skatteintäkt i under året | ||
aktiverat skattevärde i underskottsavdrag | 245 | 170 |
| Skattevärde i underskottsavdrag | -41 | -94 |
49 504 | 38 304 | |
Totalt redovisad skattekostnad i koncernen | 45 776 | 36 194 |
Moderbolaget | 2023 | 2022 |
| Aktuell skattekostnad (-)/skatteintäkt | ||
| (+) | ||
| Justering av skatt hänförlig till tidigare | ||
| år | - | -53 |
- | -53 | |
| Uppskjuten skattekostnad (-) | ||
| /skatteintäkt (+) | ||
| Uppskjuten skatteintäkt i under året | ||
aktiverat skattevärde i underskottsavdrag | 245 | 89 |
245 | 89 | |
Totalt redovisad skattekostnad i moderbolaget | 245 | 36 |
Koncernen | 2023 | 2022 |
Resultat före skatt | -404 488 | -268 049 |
| Skatt enligt gällande skattesats för | ||
| moderbolaget | 83 324 | 55 218 |
Ej avdragsgilla kostnader | -1 693 | -45 164 |
Ej skattepliktiga intäkter | 26 | 30 819 |
Ej avdragsgilla räntekostnader | -13 970 | -5 045 |
| Ökning av underskottsavdrag utan | ||
| motsvarande aktivering av uppskjuten | ||
| skatt | -1 | - |
| Utnyttjande av tidigare ej aktiverade | ||
| ränte-carryforwards | 460 | - |
| Utnyttjande av tidigare ej aktiverade | ||
| underskottsavdrag | 456 | 703 |
| Aktivering av tidigare ej aktiverade | ||
| underskottsavdrag | 245 | 128 |
Skatt hänförlig till tidigare år | -303 | -109 |
| Förändring av verkligt värde | ||
| förvaltningsfastigheter understigande | ||
| första redovisningstillfället | -21 653 | - |
Schablonränta på periodiseringsfond | -41 | -6 |
| Uppräknat belopp vid återföring | ||
| periodiseringfond | - | -2 |
Övrigt | -1 074 | -348 |
Redovisad effektiv skatt | 45 776 | 36 194 |
| Moderbolaget | ||
tkr | 2023 | 2022 |
Resultat före skatt | -139 892 | -79 447 |
| Skatt enligt gällande skattesats för | ||
| moderbolaget | 28 818 | 16 366 |
Ej avdragsgilla kostnader | -34 159 | -18 152 |
Ej skattepliktiga intäkter | 5 341 | 1 170 |
| Utnyttjande av tidigare ej aktiverade | ||
| underskottsavdrag | - | 616 |
| Aktivering av tidigare ej aktiverade | ||
| underskottsavdrag | 245 | 89 |
Skatt hänförlig till tidigare år | - | -53 |
Redovisad effektiv skatt | 245 | 36 |
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 28
(60)
| Moderbolaget | ||||
Redovisat | ||||
| över | Redovisat i | |||
| Balans per | resultat- | eget | Balans per | |
| tkr | 1 jan 2023 | räkningen | kapital | 31 dec 2023 |
| Aktivering av underskottsavdrag/ Uppskjuten | ||||
| skattefodran | -89 | -245 | - | -334 |
-89 | -245 | - | -334 | |
Redovisat | ||||
| över | Redovisat i | |||
| Balans per | resultat- | eget | Balans per | |
| tkr | 1 jan 2022 | räkningen | kapital | 31 dec 2022 |
| Aktivering av underskottsavdrag/ Uppskjuten | ||||
| skattefordran | - | -89 | - | -89 |
- | -89 | - | -89 |
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 29
(60)
Not 12. Resultat per aktie samt härledning av NAV
Tidigare år har det NAV som presenterats varit EPRA NAV. Detta
nyckeltal tar inte hänsyn till eventuella skatteeffekter vid en
eventuell försäljning av fastighetsportföljen via
bolagsförsäljningar. I och med Bolagets avsikt är att dess A samt
B-aktieägare bereds möjlighet att lösa in aktierna, där första
tillfälle skedde under 2023, vill Bolaget förtydliga beräkningen av
förväntad inlösenkurs och redovisa detta i stället för EPRA NAV
som ej tar hänsyn till skatteeffekter. Därför har Bolaget uppskattat
det Marknadsmässiga avdraget för uppskjuten skatt och
transaktionskostnader som förväntas uppstå vid en försäljning.
Not 13. Genomsnittligt antal aktier
Beräkningen är gjord utifrån ingående antal aktier och därefter
har antal aktier i respektive emission viktats utifrån antal dagar
mellan slutlikviddatum och balansdagen. Genomsnittligt antal
aktier beräknas utifrån ingående antal utestående aktier med
hänsyn tagen till det vägda antal aktier som har tillkommit i
samband med emission, samt med avdrag för det vägda antalet
återköpta aktier. I samband med företrädesemissioner som
inkluderar ett fondemissionselement räknas genomsnittligt antal
aktier om för perioder innan företrädesemissionen. På extra
bolagsstämma den 7 mars 2024 beslutades det om en
uppdelning av aktier (split) med förhållandet 10:1 vilket beaktats
vid beräkningen av genomsnittligt antal aktier.
tkr | 2023 | 2022 |
Resultat efter skatt | -358 712 | -231 855 |
| Tröskelvärde | – | – |
| (statsskuldsväxel 90dgr)* | ||
Kvar att vinstdela | -358 712 | -231 855 |
80% till A-B aktieägare | -286 969 | -185 484 |
| Resultat per genomsnittligt | ||
| antal A samt B-aktie, kronor | -241 | -163 |
20% till Stamaktieägare | -71 742 | -46 371 |
| Resultat per genomsnittligt | ||
| antal stamaktie, kronor | -143 | -111 |
| Genomsnittlig räntesats för | ||
Statsskuldväxel 90 dgr under resp. år | 0,746% | 0,0% |
tkr | 2023 | 2022 |
Utgående Eget kapital | 1 177 806 | 1 474 941 |
Avdrag stam-aktiekapital | -2 000 | -2 000 |
Återläggning Uppskjuten skatt | 46 583 | 97 077 |
| Marknadsmässigt avdrag för | ||
| latent skatt | -105 777 | -129 410 |
Beräknad upplupen vinstdelning | – | -31 407 |
NAV hänförligt till A- samt B- aktieägare | 1 116 612 | 1 409 201 |
Antal A-samt B-aktier före split 1:10 | 127 437 | 116 468 |
NAV per A- samt B-aktie före split 1:10 | 8 750 | 12 100 |
Ingående balans | Emission | Återköp | Utgående balans | |||
tkr | 2023-01-01 | 2023-12-11 | 2023 | 2023-12-31 | ||
A-B aktier före split | 115 409 | 10 969 | -103 | 126 275 | ||
Stamaktier före split | 50 000 | - | - | 50 000 | ||
Totalt antal aktier före split | 165 409 | 10 969 | -103 | 176 275 | ||
Snitt A-B aktier efter split | 1 184 429 | 6 027 | -835 | 1 189 621 | ||
Snitt Stamaktier efter split | 500 000 | - | - | 500 000 | ||
Ingående balans | Emission | Emission | Emission | Återköp | Utgående balans | |
tkr | 2022-01-01 | 2022-04-28 | 2022-06-28 | 2022-11-30 | 2022 | 2022-12-31 |
A-B aktier före split | 102 101 | 12 026 | 1 984 | 268 | -970 | 115 409 |
Stamaktier före split | 25 000 | 25 000 | - | - | - | 50 000 |
Totalt antal aktier före split | 127 101 | 37 026 | 1 984 | 268 | -970 | 165 409 |
Snitt A-B aktier efter split | 1 047 851 | 83 750 | 10 405 | 234 | -3 086 | 1 139 154 |
Snitt Stamaktier efter split | 250 000 | 169 643 | - | - | - | 419 643 |
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 30
(60)
Not 15. Förvaltningsfastigheter
Förvärv samt avyttringar
Under 2022 förvärvade SBF Bostad AB ett antal fastigheter via
förvärv av bolag. Samtliga transaktioner bedömdes utgöra
tillgångsförvärv. På motsvarande sätt har två fastigheter under
2023 avyttrats.
| tkr | 2023 | 2022 |
Överkursfond | 1 329 205 847 | 1 267 080 213 |
Balanserat resultat | -171 951 584 | -91 553 394 |
Årets resultat | -139 646 361 | -79 411 173 |
Summa | 1 017 607 902 | 1 096 115 646 |
I ny räkning överföres | 1 017 607 902 | 1 096 115 646 |
Varav överkursfond | 1 329 205 847 | 1 267 080 213 |
tkr | 2023 | 2022 |
Ingående balans | 3 473 160 | 2 937 940 |
Förvärv | -16 | 761 247 |
Avyttringar | -183 240 | -4 666 |
Investeringar i befintliga fastigheter | 35 323 | 77 033 |
Värdeförändring | -381 457 | -298 393 |
Vid årets slut | 2 943 770 | 3 473 160 |
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 31
(60)
Avyttring av fastigheter
Under året har två fastigheter avyttrats via försäljning av bolag.
Effekten på enskilda tillgångar och skulder i koncernen
avseende avyttringar och förvärv
| 2023 | |||
| tkr | |||
Fastigheter | Bolag | Kvm | Resultat |
Linnean 1 | SBF Bostad Linnean Fastighets AB | 3 215 | -16 158 |
Schultz 4 mfl | SBF 12 Ystad Schultz KB | 4 325 | 1 528 |
7 540 | -14 630 | ||
| tkr | |||
| Inventarier | |||
Inventarier | SBF Bokparken Holding AB | - | 10 |
- | 10 | ||
Resultat fastighetsförsäljningar 2023 | 7 540 | -14 620 | |
| 2022 | |||
| tkr | |||
Fastigheter | Bolag | Kvm | Resultat |
Ekorren 14 | SBF Bostad Fastigheter 59 AB | 270 | 2 641 |
Resultat fastighetsförsäljningar 2022 | 270 | 2 641 |
| 2023 | ||
| tkr | ||
| Koncernen | Förvärvat | Avyttrat |
Materiella anläggningstillgångar | -16 | 183 240 |
Konst | - | 75 |
Uppskjuten skattefordran | 40 | |
Koncernfordran | 28 936 | |
Övriga fordringar | - | 78 |
Likvida medel | - | 544 |
Lån | - | -125 589 |
Leverantörsskulder | - | -44 |
Koncernskuld | - | -13 463 |
Övriga skulder | - | -4 695 |
Tillgångar och skulder netto | -16 | 69 122 |
| Köpeskilling erlagd med likvida medel | ||
| exkl nedanstående poster | - | 58 804 |
Avgår: Likvida medel i avyttrat | - | -544 |
Påverkan på likvida medel | - | 58 260 |
Fastighetsvärde netto | -16 | 183 240 |
| 2022 | ||
| tkr | ||
| Koncernen | Förvärvat | Avyttrat |
Materiella anläggningstillgångar | 761 246 | 4 666 |
Kundfordringar | 221 | - |
Övriga fordringar | 95 954 | 6 |
Likvida medel | 8 248 | 50 |
Lån | -344 290 | |
Leverantörsskulder | -1 524 | - |
Koncernskuld | - | -1 896 |
Övriga skulder | -92 707 | -92 |
Tillgångar och skulder netto | 427 148 | 2 734 |
| Köpeskilling erlagd med likvidamedel | ||
| exkl nedanstående poster | 427 148 | 5 468 |
Avgår: Likvida medel i avyttrat | -8 248 | -50 |
Påverkan på likvida medel | 418 900 | 5 418 |
Fastighetsvärde netto | 761 246 | 4 666 |
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 32
(60)
| Känslighetsanalys – effekter på verkligt värde 2023 | ||||||
| tkr | ||||||
Förändring intäkter i procent | -5,00% | -2,50% | 0,00% | 2,50% | 5,00% | |
Förändring direktavkastning: | -0,50% | 65 700 | 204 100 | 342 600 | 481 100 | 619 600 |
Förändring direktavkastning: | -0,25% | -100 000 | 30 900 | 161 800 | 292 700 | 423 600 |
Förändring direktavkastning: | 0,00% | -248 300 | -124 200 | - | 124 100 | 248 300 |
Förändring direktavkastning: | 0,25% | -381 900 | -263 900 | -145 800 | -27 800 | 90 300 |
Förändring direktavkastning: | 0,50% | -502 900 | -390 300 | -277 800 | -165 300 | -52 800 |
| Känslighetsanalys – effekter på verkligt värde 2022 | ||||||
| tkr | ||||||
Förändring intäkter i procent | -5,00% | -2,50% | 0,00% | 2,50% | 5,00% | |
Förändring direktavkastning: | -0,50% | 154 600 | 488 200 | 655 100 | 821 900 | |
Förändring direktavkastning: | -0,25% | -84 200 | 71 700 | 227 700 | 383 600 | 539 500 |
Förändring direktavkastning: | 0,00% | -292 900 | -146 400 | - | 146 400 | 292 900 |
Förändring direktavkastning: | 0,25% | -476 900 | -338 800 | -200 800 | -62 800 | -75 300 |
Förändring direktavkastning: | 0,50% | -640 500 | -509 900 | -379 300 | -248 800 | -118 200 |
321 400
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 33
(60)
Not 16. Aktier och andelar i koncernföretag
Redovisningsprinciper
Andelar i koncernföretag redovisas till anskaffningsvärde, vilket
inkluderar eventuella transaktionsutgifter. Om redovisat värde på
andelarna överstiger återvinningsvärdet sker en nedskrivning
som redovisas i resultaträkningen. Tidigare gjorda nedskrivningar
reverseras om förutsättningarna för nedskrivning ej längre
föreligger.
Specifikation av moderbolagets direkta innehav av andelar i koncernföretag
tkr | |||
Värdemått | Lägsta | Högsta | Snitt |
Hyra per kvadratmeter | 563 | 2 339 | 1 238 |
Driftnetto/ kvm | 264 | 1 579 | 730 |
Direktavkastning | 3,40% | 6,30% | 4,94% |
Antal kvadratmeter | 182 791 | 182 791 | 182 791 |
tkr | |||
Värdemått | Lägsta | Högsta | Snitt |
Hyra per kvadratmeter | 535 | 2 196 | 1 210 |
Driftnetto | 290 | 1 568 | 718 |
Direktavkastning | 2,39% | 5,59% | 3,93% |
Fastighetstyp | Intervall | Genomsnitt | Genomsnitt |
2023 | 2022 | ||
Bostäder | 3,4%-6,3% | 4,9% | 4,2% |
| Moderbolaget | ||
tkr | 2023 | 2022 |
| Ackumulerade anskaffningsvärden | ||
Vid årets början | 88 660 | 450 |
Inköp | - | 50 |
Aktieägartillskott | 782 500 | 88 160 |
Utgående balans 31 december | 871 160 | 88 660 |
| Ackumulerade nedskrivningar | ||
Vid årets början | -88 047 | - |
Årets nedskrivningar | -165 800 | -88 047 |
Utgående balans 31 december | -253 847 | -88 047 |
| Redovisat värde den 31 | ||
| december | 617 313 | 613 |
| Redovisat värde 31 december | ||||
Organisationsnummer / Säte | Antal andelar | Andel i % | 2023 | 2022 |
SBF 14 Holding 1 AB, 559067-4536, Stockholm | 500 | 100,0% | 52 833 | 50 |
SBF 14 Holding 2 AB, 559102-9532, Stockholm | 500 | 100,0% | 48 320 | 70 |
SBF 14 Holding 3 AB, 559139-1650, Stockholm | 500 | 100,0% | 106 850 | 50 |
SBF Bostad Holding 4 AB, 559202-1900, Stockholm | 500 | 100,0% | 78 050 | 50 |
SBF Bostad Holding 5 AB, 559214-3365, Stockholm | 500 | 100,0% | 71 058 | 58 |
SBF Bostad Holding 6 AB, 559228-2155, Stockholm | 500 | 100,0% | 116 050 | 50 |
SBF Bostad Holding 7 AB, 559278-0588, Stockholm | 50 000 | 100,0% | 50 250 | 133 |
SBF Bostad Holding 8 AB, 559287-2039, Stockholm | 50 000 | 100,0% | 85 550 | 50 |
SBF Bostad Holding 9 AB, 559344-6361, Stockholm | 50 000 | 100,0% | 8 302 | 52 |
SBF Bostad Holding 10 AB, 559365-7157, Stockholm | 50 000 | 100,0% | 50 | 50 |
617 313 | 613 |
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 34
(60)
Moderbolaget
Fritt eget kapital
Följande fonder utgör tillsammans med årets resultat fritt eget
kapital, det vill säga det belopp som finns tillgängligt för
utdelning till aktieägarna.
tkr | 2023 | 2022 |
| Koncernen | ||
Förutbetalda serviceavgifter | 2 142 | 1 546 |
Uppläggningskostnad lån | 354 | 451 |
2 496 | 1 997 | |
| Moderbolaget | ||
Förutbetalda serviceavgifter | 142 | 80 |
142 | 80 |
Antal aktier | 2023 | 2022 |
| Stamaktier | ||
Emitterade stamaktier | 50 000 | 50 000 |
Aktiekapital stamaktier | 2 000 | 2 000 |
Emitterade stamaktier per 31 december | 50 000 | 50 000 |
– betalda | ||
| A- aktier | ||
Emitterade A-aktier | 102 190 | 102 190 |
Konvertering till B-aktie | -85 511 | - |
Aktiekapital hänförligt till A-aktier | 621 | 4 045 |
Aktiekapital A-aktier i eget förvar | 46 | 42 |
Totalt akteikapital A-aktier | 667 | 4 088 |
Antal inköpta A-aktier under året | 103 | 970 |
Antal A-aktier i eget förvar | 1 162 | 1 059 |
Emitterade A - aktier per 31 december – | ||
betalda | 16 679 | 102 190 |
| B aktier | ||
Emitterade B-aktier | 25 247 | 14 278 |
Konveringering till B-aktie | 85 511 | - |
Aktiekapital hänförligt till B-aktier | 4 430 | 571 |
Emitterade B - aktier per 31 december – | ||
betalda | 110 758 | 14 278 |
Summa antal emitterade aktier | 177 437 | 166 468 |
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 35
(60)
tkr | 2023 | 2022 |
| Långfristiga skulder | ||
Banklån | 1 331 437 | 1 563 559 |
1 331 437 | 1 563 559 | |
| Kortfristiga skulder | ||
Banklån | 445 747 | 366 828 |
445 747 | 366 828 | |
Summa lån från kreditinstitut | 1 777 184 | 1 930 387 |
Ingående Balans | 1 930 387 | 1 506 460 |
Nya lån från kreditinstitut | -245 616 | -250 262 |
Amortering av lån till kreditinstitut | 92 413 | 674 189 |
1 777 184 | 1 930 387 |
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 36
(60)
| Redovisat värde 31 december 2023 | |||||
| tkr | Valuta | Förfall | Nominellt värde | Redovisat värde | |
Banklån | SEK | 2024 | 300 811 | 300 811 | |
Banklån | SEK | 2025 | 1 097 607 | 1 097 607 | |
Banklån | SEK | 2026 | 272 353 | 272 353 | |
Banklån | SEK | 2027 | 106 413 | 106 413 | |
Totala räntebärande skulder | 1 777 184 | 1 777 184 | |||
| Redovisat värde 31 december 2022 | |||||
| tkr | Valuta | Förfall | Nominellt värde | Redovisat värde | |
Banklån | SEK | 2023 | 366 828 | 366 828 | |
Banklån | SEK | 2024 | 86 413 | 86 413 | |
Banklån | SEK | 2025 | 1 092 036 | 1 092 036 | |
Banklån | SEK | 2026 | 278 531 | 278 531 | |
Banklån | SEK | 2027 | 106 579 | 106 579 | |
Totala räntebärande skulder | 1 930 387 | 1 930 387 | |||
| Koncernen | ||||||||
| Redovisat värde 31 december 2023 | ||||||||
Nom. belopp | ||||||||
| tkr | Valuta | originalvaluta | Totalt | < 1 mån | 1-3 mån | 3 mån-1 år | 1-5 år | > 5 år |
Banklån | SEK | 1 777 184 | 1 777 184 | 31 860 | 128 040 | 285 847 | 1 331 437 | - |
Leverantörsskulder | SEK | 9 313 | 9 313 | 9 313 | - | - | - | - |
Skulder till koncernföretag | SEK | 534 | 534 | - | - | 534 | - | - |
Övriga skulder | SEK | 1 524 | 1 524 | 1 524 | - | - | - | - |
| Upplupna kostnader och | ||||||||
| förutbetalda intäkter | SEK | 26 777 | 26 777 | 26 777 | - | - | - | - |
Summa | 1 815 332 | 1 815 332 | 69 474 | 128 040 | 286 381 | 1 331 437 | - | |
| Redovisat värde 31 december 2022 | Nom. belopp | |||||||
| tkr | Valuta | originalvaluta | Totalt | < 1 mån | 1-3 mån | 3 mån-1 år | 1-5 år | > 5 år |
Banklån | SEK | 1 930 387 | 1 930 387 | - | - | 366 828 | 1 563 559 | - |
Leverantörsskulder | SEK | 11 912 | 11 912 | 11 912 | - | - | - | - |
Skulder till koncernföretag | SEK | 2 373 | 2 373 | - | - | 2 373 | - | - |
Övriga skulder | SEK | 3 690 | 3 690 | 3 690 | - | - | - | - |
| Upplupna kostnader och | ||||||||
| förutbetalda intäkter | SEK | 25 461 | 25 461 | 25 461 | - | - | - | - |
Summa | 1 973 823 | 1 973 823 | 41 063 | - | 369 202 | 1 563 559 | - |
| Moderbolaget | ||||||||
| Redovisat värde 31 december 2023 | ||||||||
Nom. belopp | ||||||||
| tkr | Valuta | originalvaluta | Totalt | < 1 mån | 1-3 mån | 3 mån-1 år | 1-5 år | > 5 år |
Leverantörsskulder | SEK | 85 | 85 | 85 | - | - | - | - |
Skulder till koncernföretag | SEK | 29 484 | 29 484 | - | - | 29 484 | - | - |
Övriga skulder | SEK | 1 | 1 | 1 | - | - | - | - |
| Upplupna kostnader och | ||||||||
| förutbetalda intäkter | SEK | 4 216 | 4 216 | 4 216 | - | - | - | - |
Summa | 33 786 | 33 786 | 4 302 | - | 29 484 | - | - |
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 37
(60)
| Redovisat värde 31 december 2022 | ||||||||
Nom. belopp | ||||||||
| tkr | Valuta | originalvaluta | Totalt | < 1 mån | 1-3 mån | 3 mån-1 år | 1-5 år | > 5 år |
Leverantörsskulder | SEK | 322 | 322 | 322 | - | - | - | - |
Skulder till koncernföretag | SEK | 62 372 | 62 372 | - | - | 62 372 | - | - |
Övriga skulder | SEK | 2 165 | 2 165 | 2 165 | - | - | - | - |
| Upplupna kostnader och | ||||||||
| förutbetalda intäkter | SEK | 872 | 872 | 872 | - | - | - | - |
Summa | 65 731 | 65 731 | 3 359 | - | 62 372 | - | - |
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 38
(60)
| Koncernen | |||
| 2023 | Redovisat värde 31 december | ||
Värderade till upplupet | |||
tkr | Not | anskaffningsvärde | Total |
| Finansiella tillgångar som inte redovisas till | |||
| verkligt värde | |||
Kundfordringar | 14 | 14 | |
Fordringar hos koncernföretag | 25 | 396 | 396 |
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 17 | 5 462 | 5 462 |
Övriga fordringar | 2 496 | 2 496 | |
Likvida medel | 18 | 88 202 | 88 202 |
Summa | 96 570 | 96 570 | |
| Finansiella skulder som inte redovisas till | |||
| verkligt värde | |||
Skulder till kreditinstitut | 21 | 1 777 184 | 1 777 184 |
Leverantörsskulder | 9 313 | 9 313 | |
Skulder till koncernföretag | 25 | 534 | 534 |
Övriga skulder | 1 524 | 1 524 | |
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 23 | 26 777 | 26 777 |
Summa | 1 787 031 | 1 787 031 | |
| Koncernen | |||
| 2022 | Redovisat värde 31 december | ||
tkr | Not | Värderade till upplupet | Total |
| Finansiella tillgångar som inte redovisas till | |||
| verkligt värde | |||
Kundfordringar | 1 407 | 1 407 | |
Fordringar hos koncernföretag | 25 | 721 | 721 |
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 17 | 5 262 | 5 262 |
Övriga fordringar | 1 997 | 1 997 | |
Likvida medel | 18 | 68 291 | 68 291 |
Summa | 77 678 | 77 678 | |
| Finansiella skulder som inte redovisas till | |||
| verkligt värde | |||
Skulder till kreditinstitut | 21 | 1 930 387 | 1 930 387 |
Leverantörsskulder | 11 912 | 11 912 | |
Skulder till koncernföretag | 25 | 2 373 | 2 373 |
Övriga skulder | 3 690 | 3 690 | |
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 23 | 25 461 | 25 461 |
Summa | 1 973 823 | 1 973 823 |
anskaffningsvärde
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 39
(60)
| Moderbolaget | |||
| 2023 | Redovisat värde 31 december | ||
| Värderade till upplupet ansk- | |||
tkr | Not | affningsvärde | Total |
Fordringar på koncernföretag | 25 | 351 665 | 351 665 |
Övriga kortfristiga fordringar | 834 | 834 | |
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 17 | 142 | 142 |
Kassa och bank | 18 | 88 202 | 88 202 |
Summa | 440 844 | 440 844 | |
Skulder till koncernföretag | 25 | 29 484 | 29 484 |
Leverantörsskulder | 85 | 85 | |
Övriga kortfristiga skulder | 1 | 1 | |
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 23 | 4 216 | 4 216 |
Summa | 33 786 | 33 786 | |
| Moderbolaget | |||
| 2022 | Redovisat värde 31 december | ||
tkr | Not | Värderade till upplupet ansk- | Total |
Fordringar på koncernföretag | 25 | 1 097 679 | 1 097 679 |
Övriga kortfristiga fordringar | 2 053 | 2 053 | |
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 17 | 80 | 80 |
Kassa och bank | 18 | 67 991 | 67 991 |
Summa | 1 167 804 | 1 167 804 | |
Skulder till koncernföretag | 25 | 62 372 | 62 372 |
Leverantörsskulder | 322 | 322 | |
Övriga kortfristiga skulder | 2 165 | 2 165 | |
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 23 | 872 | 872 |
Summa | 64 859 | 64 859 |
affningsvärde
tkr | 2023 | 2022 |
| Koncernen | ||
Förutbetalda hyror | 17 025 | 18 272 |
Upplupna räntekostnader | 606 | 476 |
Övrigt | 9 146 | 6 713 |
26 777 | 25 461 |
tkr | 2023 | 2022 |
| Moderbolaget | ||
Revision | 600 | 600 |
Emissionskostnad | 3 213 | - |
Övrigt | 403 | 272 |
4 216 | 872 |
31 dec
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 40
(60)
| Koncernen | 31 dec | |
| tkr | 2023 | 2022 |
| Ställda säkerheter | ||
Fastighetsinteckningar | 2 113 330 | 2 078 294 |
Summa ställda säkerheter | 2 113 330 | 2 078 294 |
| Moderbolaget | 31 dec | |
| tkr | 2023 | 2022 |
| Eventualförpliktelser | ||
Borgenförbindelser för | ||
| dotterföretagens | ||
fastighetskrediter | 2 113 330 | 2 078 294 |
Summa eventualförpliktelser | 2 113 330 | 2 078 294 |
Koncernen | Försäljning | Fordran på | Skuld till | |||
av varor/ | Inköp av varor | Övrigt | närstående | närstående | ||
tkr | tjänster till | /tjänster från | (t ex ränta, | per 31 | per 31 | |
Närståenderelation | År | närstående | närstående | utdelning) | december | december |
| Svenska Bostadsfonden | ||||||
| Services AB | 2023 | - | 23 291 | - | 14 | 534 |
SBF Fonder AB | 2023 | - | 20 600 | - | - | - |
Närståenderelation | År | |||||
Svenska Bostadsfonden | ||||||
| Services AB | 2022 | - | 20 386 | - | 700 | 2 321 |
SBF Fonder AB | 2022 | - | 22 468 | - | ||
| Svenska Bostadsfonden | ||||||
| Institution AB | 2022 | - | - | - | 707 | 52 |
Moderbolaget | Försäljning | Fordran på | Skuld till | |||
av varor/ | Inköp av varor | Övrigt | närstående | närstående | ||
tkr | tjänster till | /tjänster från | (t ex ränta, | per 31 | per 31 | |
Närståenderelation | År | närstående | närstående | utdelning) | december | december |
| Svenska Bostadsfonden | ||||||
| Services AB | 2023 | - | 22 275 | - | - | - |
Dotterbolag till SBF Bostad AB | 2023 | 16 887 | - | 24 861 | - | - |
Närståenderelation | År | |||||
Dotterbolag till SBF Bostad AB | 2022 | 15 785 | - | 5 681 | 1 097 679 | 62 372 |
| Svenska Bostadsfonden | ||||||
| Services AB | 2022 | - | 20 386 | - | - |
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 41
(60)
Not 26. Specifikationer till rapport över kassaflöden
| Likvida medel | ||
| tkr | 2023 | 2022 |
| Koncernen | ||
| Följande delkomponenter | ||
| ingår i likvida medel: | ||
| Kassa och | ||
| banktillgodohavanden | 88 202 | 68 291 |
| Summa enligt rapporten över | ||
| finansiell ställning | 88 202 | 68 291 |
| Moderbolaget | ||
| Följande delkomponenter | ||
| ingår i likvida medel: | ||
Kassa och | ||
banktillgodohavanden | 88 202 | 67 991 |
| Summa enligt balansräkningen | 88 202 | 67 991 |
•
| tkr | 2023 | 2022 |
| Koncernen | ||
Erhållen ränta | 1 322 | 1 120 |
Erlagd ränta | -89 059 | -41 722 |
| Moderbolaget | ||
Erhållen utdelning | 11 866 | 5 681 |
Erhållen ränta | 1 182 | 1 206 |
Erlagd ränta | -5 | - |
31 dec
31 dec
| Justeringar för poster som inte | 31 dec | |
| ingår i kassaflödet | ||
| tkr | 2023 | 2022 |
| Koncernen | ||
| Realisationsresultat vid | -14 620 | 2 641 |
| försäljning av fastighet | -14 620 | 2 641 |
| Moderbolaget | ||
Nedskrivningar | 165 800 | 85 474 |
165 800 | 85 474 |
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 42
(60)
Förändring av skulder inom finansieringsverksamheten
Not 27. Händelser efter balansdagen
I början av 2024 tog Terje Björsell över som VD för SBF Bostad
AB.
I januari frånträddes fastigheter i Trelleborg och Skellefteå med
ett överenskommet fastighetsvärde om 236,5 mkr.
Försäljningarna gjordes i linje med värderingarna.
I februari 2024 har SBF Bostad refinansierat lån om motsvarande
488 mkr i SBAB med en löptid om 5 år vilket tryggar en
betydande del av finansieringen av fonden. 11 procent av fondens
lån har även räntesäkrats.
På extra bolagsstämma den 7 mars 2024 beslutades det om en
uppdelning av aktier (split) med förhållandet 10:1. Spliten
möjliggör för fonden att besluta om utbetalning av inlösen för
anmälda A-aktier i två steg där första utbetalningen avsåg 40
procent av aktierna och skedde den 26 mars 2024, resterande del
avses verkställas under andra halvan av 2024.
tkr
Koncernen
Ingående balans 2023 1 930 387
| Summa skulder härrörande från finansieringsverksamheten | |
| Kassaflöden inom finansieringsverksamheten | |
Upptagna lån | -245 616 |
Amortering lån | 92 413 |
Summa kassaflöden inom finansieringsverksamheten | -153 203 |
Utgående balans 2023 | 1 777 184 |
Ingående balans 2022 | 1 506 461 |
| Kassaflöden inom finansieringsverksamheten | |
Upptagna lån | -250 262 |
Amortering lån | 674 189 |
Summa kassaflöden inom finansieringsverksamheten | 423 927 |
Utgående balans 2022 | 1 930 387 |
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 43
(60)
Bolagsstyrningsrapport
God bolagsstyrning handlar om att säkerställa att bolaget sköts på ett för
aktieägarna så effektivt sätt som möjligt. Bolagsstyrningen beskriver hur
rättigheter och skyldigheter fördelas mellan bolagets organ i enlighet med
tillämpliga lagar, regler och interna processer.
För SBF Bostad, som är ett noterat bolag på NGM Nordic AIF,
finns ett flertal lagar och regelverk som säkerställer en god
bolagsstyrning, framför allt aktiebolagslagen (2005:551, ABL) och
årsredovisningslagen (1995:1554, ÅRL), men också lag (2013:561)
om förvaltare av alternativa investeringsfonder (LAIF) eftersom
bolaget är en alternativ investeringsfond, s.k. AIF. Bolaget
tillämpar även NGM:s regelverk för bolag noterade på NGM
Nordic AIF. Därutöver gäller för bolagsstyrningen även svensk
kod för bolagsstyrning (”Koden”), bolagets bolagsordning, som
finns på bolagets hemsida, samt interna riktlinjer för
bolagsstyrning.
Koden ger uttryck för vad som är god sed på aktiemarknaden och
gäller för alla svenska bolag vars aktier är upptagna till handel på
en reglerad marknad i Sverige. Koden kompletterar
aktiebolagslagens krav på bolagsstyrning. (Koden återfinns på
Kollegiet för svensk bolagsstyrnings hemsida,
www.bolagsstyrning.se.) För bolag som tillämpar Koden gäller
principen ”följ eller förklara”, vilket innebär att det finns möjlighet
att avvika från kodens regler i enskilda fall om det leder till en
bättre bolagsstyrning. I sådant fall ska dock bolaget redovisa
avvikelsen och i stället beskriva den valda lösningen och skälen
för detta.
SBF Bostad följer Koden med vissa avvikelser eftersom Bolaget
också lyder under LAIF.
Ägare och aktien
Genom aktieägarnas deltagande via bolagsstämman främjas en
avvägd maktbalans mellan ägare, styrelse och bolagsledning. I
samband med emissioner utges, för det fall prospektsregelverket
är tillämpligt, prospekt som godkänns av Finansinspektionen. I
prospekten och i övriga informationsdokument såsom
Informationsbroschyr och Faktablad, anges bland annat vilken
typ av investeringar som bolaget får utföra och vilka tillgångar
som omfattas. Vidare anges var tillgångarna geografiskt ska vara
placerade. I de fall prospekt inte krävts har bolaget upprättat en
informationshandling med relevant information.
Per den 31 december 2023 uppgick Bolagets aktiekapital till 7 097
(6 659) tkr, fördelat på 16 679 (102 190) A-aktier, 110 758 (14 278) B-
aktier och 50 000 (50 000) stamaktier. Efter genomförd split samt
inlösen uppgick Bolagets aktiekapital till 6 892 (6 659) tkr, fördelat
på 115 574 (1 021 901) A-aktier, 1 107 580 (142 780) B-aktier och
500 000 (50 000) stamaktier.
Vid samma tillfälle berättigade varje A-aktie samt B-aktie-
innehavaren till en (1) röst på bolagsstämman, medan varje
stamaktie berättigar innehavaren till tio (10) röster på
bolagsstämman.
Per den 31 december 2023 hade endast en ägare, SBF Fonder AB,
ensamt mer än 10 procent av rösterna med 79,69 procent av
rösterna.
Bolagsordning
Enbart bolagsstämman har behörighet att ändra
bolagsordningen.
Årsstämma
På bolagsstämman utövar aktieägarna sin rösträtt för att till
exempel fastställa resultat- och balansräkningen, disposition av
bolagets resultat, beviljande av ansvarsfrihet för styrelsens
ledamöter och verkställande direktör, val av styrelseledamöter
och revisorer samt ersättning till styrelsen och revisorerna.
Årsstämman ska hållas senast sex (6) månader från utgången av
räkenskapsåret. Utöver årsstämman kan styrelsen i Bolaget kalla
till extra bolagsstämma om styrelsen anser det befogat. Styrelsen
ska dock kalla till extra bolagsstämma om en aktieminoritet med
sammanlagt minst en tiondel av samtliga aktier i bolaget begär
detta. Detsamma gäller om revisorerna begär att en extra
bolagsstämma skall hållas.
Beslut vid bolagsstämmor fattas normalt med enkel majoritet,
förutom sådana frågor som enligt ABL kräver annan majoritet.
Kallelse till bolagsstämma ska ske genom annonsering i Post-
och Inrikes Tidningar och genom att kallelsen hålls tillgänglig på
bolagets webbplats. Enligt bolagsordningen ska också
information om att kallelse skett annonseras i Dagens Industri.
Bolaget offentliggör kallelser samt annan information via
distributionstjänsten Cision.
Aktieägare som vill kunna rösta på en bolagsstämma ska på
avstämningsdagen vara införd i den av Euroclear Sweden AB:s
förda aktiebok (bolagsstämmoaktiebok). Aktieägare kan närvara
vid bolagsstämmor personligen eller genom ombud och kan
även biträdas med högst två personer. Aktieägare är berättigade
att rösta för samtliga innehavda aktier. Aktieägare som önskar få
ett ärende behandlat på bolagsstämman ska skicka en skriftlig
begäran härom till styrelsen. Sådan begäran ska vara styrelsen
tillhanda i god tid innan bolagstämman, beroende på vilken
kallelsetid enligt ABL som gäller för den aktuella bolagsstämman.
Under 2023 har bolaget hållit årsstämma den 29 maj 2023.
På årsstämman beslutades att bemyndiga styrelsen att vid ett
eller flera tillfällen fram till nästa årsstämma, med eller utan
avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, kunna besluta om
ökning av aktiekapitalet genom emission av aktier, konvertibler
och/eller teckningsoptioner i bolaget mot kontant betalning
och/eller genom apport och/eller kvittning. På årsstämman
bemyndigades styrelsen också att intill nästa årsstämma, vid ett
eller flera tillfällen, besluta om förvärv och överlåtelse av egna
aktier enligt villkor som offentliggjorts i kallelsen samt i
stämmokommunikén.
Valberedning
Bolaget är en AIF och förvaltas av SBF Fonder AB, som står under
tillsyn av Finansinspektionen. SBF Fonder agerar valberedning i
bolaget och föreslår styrelserepresentanter till årsstämman för
beslut. Ledamöterna och eventuella suppleanter väljs årligen på
årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma.
Styrelsen
Såsom ett aktiebolag är styrelsen i SBF Bostad, bolagets högsta
beslutsfattande organ efter bolagsstämman. Enligt ABL är
styrelsen ansvarig för Bolagets förvaltning och organisation.
Eftersom bolaget är en AIF hanteras bolagets skötsel och
förvaltning av SBF Fonder såsom AIF-förvaltare. Styrelsen
ansvarar dock för att säkerställa att årsredovisningen och
delårsrapporter upprättas och offentliggörs i rätt tid. Dessutom
utser styrelsen den verkställande direktören i bolaget. Styrelsen
kan delegera uppgifter till personer inom eller utom styrelsen,
men inte avbörda sig det yttersta ansvaret för bolagets
organisation och förvaltning, eller skyldigheten att sörja för en
betryggande kontroll av bolagets ekonomiska förhållanden.
Enligt bolagsordningen ska styrelsen bestå av lägst tre och högst
fem ledamöter och högst två styrelsesuppleanter. Styrelsens
ordförande väljs, i enlighet med Koden, av årsstämman.
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 44
(60)
Styrelsens ordförande har ett särskilt ansvar för ledningen av
styrelsens arbete samt att styrelsens arbete är välorganiserat och
genomförs på ett effektivt sätt. Styrelsen följer den skriftliga
arbetsordning som fastställs årligen i normala fall på det
konstituerande styrelsemötet. Arbetsordningen reglerar bland
annat styrelsens arbetsuppgifter samt fördelningen av arbetet
mellan styrelsen och den verkställande direktören. Samtidigt som
styrelsen fastställer styrelsens arbetsordning beslutas även
instruktionen för verkställande direktören.
Mot bakgrund av att SBF Bostad är en AIF, som förvaltas av SBF
Fonder, är den viktigaste uppgiften i Bolagets styrelse att
säkerställa och utvärdera att det avtal som finns mellan SBF
Bostad och SBF Fonder AB, avseende Bolagets förvaltning och
skötsel, följs.
Utvärdering av styrelse och verkställande direktör i Bolaget görs
av styrelsen för SBF Fonder AB som har ett särskilt ansvar utifrån
LAIF att utvärdera styrelser och verkställande direktör i de av AIF-
förvaltaren förvaltade fonderna. Av styrelseledamöterna i SBF
Fonder AB är hälften oberoende.
Styrelsens medlemmar
Johan Grevelius född 1965, ordförande, omvald 2023. Utbildad
civilekonom, ledamot i styrelsen sedan 24 maj 2018 och tidigare
VD i Bolaget. Styrelseordförande i Tjustbygdens Sparbank. Varit
VD för Swedbank Robur kapitalförvaltning, VD och delägare i
Redeye AB, aktiechef på Nordea Markets samt verksam inom
Skandiakoncernen. Innehar 13 B-aktier i SBF Bostad AB.
Johan Bergman, född 1964, ledamot, nyvald 2023. Utbildad
civilingenjör, ledamot i styrelsen sedan januari 2023. Ordförande i
SBF Fonder AB. Tidigare bland annat VD och ordförande för
Niam AB, styrelseordförande för JM och Vectura fastigheter AB
samt flertalet ledande positioner hos Skanska AB. Innehar inga
aktier i bolaget.
Anette Erneholm, född 1972, utbildad civilekonom, omvald 2023,
ledamot i styrelsen sedan april 2022. Ekonomichef i SBF-
koncernen. Tidigare bland annat CFO på Arwidsro Fastighets AB.
Ledamot invald sedan 20 april 2022. Innehar inga aktier.
Bolaget håller bolaget minst fyra ordinarie styrelsesammanträden
per år men ytterligare styrelsemöten kan sammankallas för att
hantera frågor som inte kan hänskjutas till ett ordinarie
styrelsemöte. Under 2023 hölls totalt 9 fysiska styrelsemöten.
Styrelsemedlemmar under året Deltagit/Antal
Johan Grevelius, Ordförande 9/9
Carl Adam Rosenblad, lämnat 4/9
Johan Bergman 5/9
Anette Erneholm 9/9
Johan Grevelius är den av de tre styrelseledamöterna som är
oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Johan
Grevelius är ordförande och den ende som uppbär arvode om
180 000 kronor per år. Styrelsens uppgifter följer av Regel 3 i
Koden och behandlas enligt ovan.
VD
VD per den 31 december 2023 var Carl Adam Rosenblad född
1965, utbildad civilekonom. VD samt ledamot för SBF Bostad
sedan 20 april 2022. VD och koncernchef för Concejo AB (publ).
Styrelseledamot och VD i SBF Fonder AB. Styrelseordförande i
Firenor International AB samt styrelseledamot i Plantanen
Holding AB, Plantanen AB samt bolag tillhörande Concejo-
koncernen. Innehar 98 A-aktier i SBF Bostad AB.
Den 19 januari 2024 tillträdde Terje Björsell som VD, född 1975,
utbildad civilingenjör. Terje har 20 års erfarenhet från
fastighetsbranschen i flera seniora positioner som täcker
investeringar, fastighetsutveckling, tillgångsförvaltning och
kapitalanskaffning. Bland annat som fondchef på NIAM AB, och
VD på I am Home AB.
Styrelsens storlek och sammansättning
Då Bolaget är en AIF, delegeras de aktiva besluten avseende
förvaltningen till AIF-förvaltaren SBF Fonder. Bolaget har därför
eftersträvat att ha en så liten styrelse som möjligt då flertalet av
de operativa delarna hanteras av SBF Fonder såsom AIF-
förvaltare. Eftersom Bolagets skötsel till största delen hanteras av
AIF-förvaltaren, förekommer det därför inte heller några
styrelseutskott i Bolagets styrelse. Ur ett
bolagsstyrningsperspektiv bedömer Bolaget inte det som
negativt för aktieägarna.
Styrelsens storlek och sammansättning är Regel 4 i Koden. Då
bolaget utgör en AIF under LAIF, har bolaget av ovan nämnda
skäl valt att avvika från Koden och arbeta med en styrelse på tre
ledamöter, med en oberoende ordförande. Bolaget följer därmed
i övrigt Regel 5 och 6 i Koden.
Styrelsens arbetsformer
Bolaget följer även Regel 7 i Koden, avseende styrelsens
arbetsformer. Bolaget har valt att arbeta utan utskott i styrelsen,
se beskrivning ovan.
Utvärdering av styrelsen och verkställande direktör
Den verkställande direktören är underställd styrelsen och
ansvarar för SBF Bostads löpande förvaltning och den dagliga
driften. SBF Bostad har som ovan beskrivits delegerat bolagets
förvaltning till AIF-förvaltaren SBF Fonder AB, inklusive
rapporteringar till styrelsen och den verkställande direktören i
SBF Bostad. Denna typ av delegering är normalt för AIF:er under
LAIF.
Bolaget saknar anställda och har således inga övriga ledande
befattningshavare. Regel 8 i Koden är därmed inte tillämplig på
Bolaget som till del lyder under LAIF.
Ersättning till ledande befattningshavare
Regel 9 i Koden behandlar ersättningar till ledande
befattningshavare. Som beskrivits ovan har Bolaget, med
dotterbolag inga anställda, utan gett SBF Fonder, såsom AIF-
förvaltare, uppdraget att utföra investeringar, hantering av
finansiering och förvaltning av Bolagets verksamhet. Detta
innebär att Bolaget inte erlägger någon ersättning till ledande
befattningshavare, inklusive verkställande direktör, och enbart
arvoderar bolagets oberoende styrelseledamot (ordföranden)
vilket gör att denna del av Koden följs. Storleken på den
oberoende ledamotens arvode beslutas av Årsstämman.
Intern kontroll
Utöver vad som beskrivits ovan avseende styrelsens arbete i
Bolaget, har AIF-förvaltaren fastställt interna riktlinjer för
hantering av den interna kontrollen i både AIF-förvaltaren och
Bolaget.
I styrelsens arbetsordning och instruktionen för den verkställande
direktören anges på vilket sätt den finansiella rapporteringen till
styrelsen ska genomföras. I huvudsak är den finansiella
rapporteringen till styrelsen uppbyggd kring de överenskomna
finansiella nyckeltalen. Rapportering till styrelsen sker minst fyra
gånger per år i anslutning till avslutat kvartal.
Utöver ovan har AIF-förvaltaren också en Funktion för
internrevision, som per den 31 december 2023 upprätthölls av
Lüsh & Co Revision AB.
Se vidare beskrivning nedan under avsnittet Förvaltning av
alternativa investeringsfonder.
Revision
SBF Bostads externa revisor utses av bolagsstämman för att
granska bolagets årsredovisning och bokföring samt styrelsens
och verkställande direktörens förvaltning. Efter varje
räkenskapsår ska revisorn lämna en revisionsberättelse till
årsstämman, vilken omfattar moderbolaget och koncernen.
Revisorn har sitt uppdrag från, och rapporterar till,
bolagsstämman och får i sitt arbete inte låta sig styras av
styrelsen eller bolagsledningen. Revisorn ska också rapportera
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 45
(60)
om någon styrelseledamot eller den verkställande direktören har
företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon
försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet. Enligt
bolagsordningen ska bolaget ha en eller två revisorer med eller
utan suppleanter. På årsstämman 2023 omvaldes KPMG AB till
bolagets revisor. Huvudansvarig revisor är Fredrik Westin.
Förvaltning
Som beskrivits ovan är Bolaget en AIF, som förvaltas av SBF
Fonder AB, som AIF-förvaltare. Denna förvaltning av fonden
regleras av ett förvaltningsavtal mellan bolagen. Avtalet styrs av
svensk rätt. SBF Fonder har inte delegerat portföljförvaltning av
Bolaget till annan part.
AIF-förvaltaren har i enlighet med LAIF och tillhörande interna
riktlinjer utsett Intertrust Depositary Services (Sweden) AB
(”Intertrust”) att fungera som förvaringsinstitut för Bolaget. För
detta uppdrag har ingåtts ett avtal som styrs av svensk rätt.
Intertrusts verksamhet innebär kontant- och
transaktionsövervakning, ägarverifiering och vissa
tillsynsuppgifter koppla till hanteringen av Bolaget. AIF-
förvaltaren rapporterar löpande till Intertrust pågående händelser
och aktiviteter i Bolaget, tillsammans med relevant underlag.
Förvaltning av alternativa investeringsfonder
För att kunna göra en komplett bedömning av bolagsstyrningen i
Bolaget följer här en kort redogörelse över förutsättningarna vid
förvaltningen av AIF:er.
SBF Bostad, har för förvaltningen av bolaget ingått ett
förvaltningsavtal med SBF Fonder, såsom AIF-förvaltare. SBF
Fonder ska därmed bedriva verksamheten i enligt med LAIF och
övriga tillämpliga regelverk som träffar både AIF-förvaltaren och
Bolaget. AIF-förvaltaren ska agera professionellt och handla på
det sätt som bäst gagnar AIF:en, dvs. Bolaget.
SBF Fonder har för den interna kontrollen och bolagsstyrningen
både en funktion för regelefterlevnad och en funktion för
riskhantering. Dessa funktioner syftar till att säkerställa att AIF-
förvaltaren följer tillämpliga regelverk och har en väl fungerande
riskhantering både i AIF-förvaltaren och i AIF:en. Därtill har SBF
Fonder även en internrevisionsfunktion som kan beskrivas som
styrelsens förlängda arm och som på en högre nivå kontrollerar
att förvaltaren har en god intern styrning och kontroll.
Vid utgången av 2023 hade SBF Fonder avtal med Harvest
Advokatbyrå för upprätthållande av Funktionen för
regelefterlevnad, AIFM Capital AB för upprätthållande av
Funktionen för riskhantering och Lüsch & Co Revision AB för
upprätthållande av Funktionen för internrevision.
En AIF-förvaltare ska i enlighet med LAIF, utöver vad som framgår
av ABL, även anta interna riktlinjer och rutiner för drift och
förvaltning av verksamheten. Sådana interna styrdokument har
också bäring på förvaltningen av Bolaget.
Sammantaget gör styrelsen i Bolaget bedömningen att
bolagsstyrningen i SBF Bostad är god och att det faktum att AIF-
förvaltaren bedriver en reglerad verksamhet stärker ytterligare
bolagsstyrningen i Bolaget.
Net Asset Value (NAV) värdering
Ägandet av SBF Bostad sker genom tre aktieslag; stamaktier, A-
aktier och B-aktier. Stamaktierna som är onoterade ägs av SBF
Fonder AB, som är bolagets förvaltare. A- och B-aktierna, som är
noterade på NGM Nordic AIF, kan handlas helgfria bankdagar
under kortnamnet SBFBO A och SBFBO B.
Bolaget ska, i enlighet med NGMs börsregler, beräkna och
offentliggöra NAV för aktierna vid minst två tillfällen per år.
Utifrån detta har Bolaget tagit fram nedan rutin för beräkning och
offentliggörande av NAV. Beräkningen/ härledningen av NAV
redovisas i denna rapport på sida 49 och definitionen av NAV
finns på sida 50.
NAV beräknas kvartalsvis och offentliggörs senast före utgången
av följande månad efter aktuell period. Dessa NAV-beräkningar är
inte föremål för extern revision innan de offentliggörs och ska
anses som preliminära tills aktuell rapport offentliggörs.
Eventuella väsentliga förändringar mellan den preliminära och
den slutliga NAV-beräkningen offentliggörs i samband med
offentliggörandet av aktuell rapport för perioden.
Stamaktierna är, enligt prospektet, berättigade till vinstdelning
om 20 procent av bolagets avkastning som överstiger bolagets
jämförelseränta (SSVX 90 dagar under aktuell period) och
beräknas enligt principen s.k. ”high-water mark”. Det vill säga
bolaget måste, på ackumulerad basis, leverera en avkastning som
överstiger bolagets jämförelseränta för att stamaktierna skall ha
rätt till vinstdelning. Stamaktiens eventuella vinstdelning ska vara
avskild när NAV för A-aktien och B-aktien beräknas.
NAV-beräkningen tar inte hänsyn till potentiella lag-, och
marknadsförändringar som kan påverka exempelvis
skatteeffekten och/eller försäljningspriset vid framtida
försäljningar, utan beräkningen utgår från marknadsvärde.
Bolaget fastställer aktuellt marknadsvärde genom externa och
interna värderingar.
Beräkning av NAV hanteras av AIF-förvaltarens oberoende
värderingsfunktion. NAV-beräkningen ska, innan den godkänns
och kommuniceras till andelsägarna, presenteras för den
verkställande direktören för att ge denne tillfälle att lämna
synpunkter. Beslut om godkännande av värderingen görs dock av
den oberoende värderingsfunktionen.
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 46
(60)
Styrelsens intygande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har
upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och
koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella
redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets
förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av
internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive
koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och
koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget
respektive koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av
moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt
beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och
de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 30 april 2024
SBF Bostad AB (publ)
Terje Björsell
Verkställande direktör
Johan Grevelius Johan Bergman Anette Erneholm
Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
Vår revisionsberättelse har lämnats 30 april 2024.
KPMG AB
Fredrik Westin
Auktoriserad revisor
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 47
(60)
Nyckeltal
Driftnetto
2023
2022
Hyresintäker
222 841 204 087
Övriga intäkter
3 257 462
Fastighetskostnader
-87 516 -75 633
Driftnetto 138 581 128 916
Överskottsgrad i procent
2023
2022
Driftnetto
138 581 128 916
Hyresintäkter
222 841 204 087
Överskottsgrad i procent 62,2% 63,2%
Belåningsgrad
2023
2022
Räntebärande fastighetslån per balansdagen
1 777 184 1 930 387
Bokfört värde fastigheter per balansdagen
2 943 770 3 473 160
Belåningsgrad 60,37% 55,58%
NAV
2023
2022
Justerat eget kapital tkr
1 116 612 1 409 201
Antal aktier
127 437 116 468
NAV 8 750 12 090
NAV efter split
2023
2022
Justerat eget kapital tkr
1 116 612 1 409 201
Antal aktier efter split
1 274 370 1 164 680
NAV efter split 875 1 210
Genomsnittlig ränta på fastighetslån
2023
2022
Årsräntekostnad
90 472 41 939
Räntebärande fastighetslån per balansdagen
1 777 184 1 930 387
Genomsnittlig ränta på fastighetslån 4,74% 2,43%
Soliditet
2023
2022
Eget kapital per balansdagen
1 177 806 1 474 941
Balansomslutning per balansdagen
3 040 674 3 551 008
Soliditet 38,7% 41,5%
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 48
(60)
Definitioner nyckeltal
Den övergripande nyttan med nedanstående nyckeltal är att
SBF Bostad vill ge nuvarande och kommande investerare en ökad
förståelse av verksamhetens ställning och utveckling.
Avkastning på eget kapital
Periodens resultat i procent av
genomsnittligt eget kapital för perioden.
Nyckeltalet visar SBF Bostads förräntning
av det egna kapitalet under perioden. Vid
kvartalssiffror omräknas avkastningen till
helårsbasis.
Belopp inom parentes ( )
Belopp inom parentes avser samma
period föregående år.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder i relation till
fastigheternas marknadsvärde. Ger en
indikation på fondens hävstång och nivå
på finansiell risk, bland annat i form av
ränterisk.
Direktavkastning
Driftnetto dividerat med senaste
marknadsvärdering. Vid kvartalssiffror
omräknas avkastningen till helårsbasis.
Driftnetto
Hyresintäkter minus fastighetskostnader
ger driftnettot. Fastighetskostnader
innehåller drift- och underhållskostnader
samt fastighetsskatt. Driftnettot mäter
bolagets överskott från
fastighetsverksamheten vilket möjliggör
jämförelse med andra aktörer och
uppföljning över tid.
Eget kapital
Tillgångar minus skulder.
Ekonomisk genomsnittlig
uthyrningsgrad
Vakans genom kontrakterade
hyresintäkter.
Fastigheternas direktavkastning
Driftnetto i relation till marknadsvärde. För
isolerat kvartal har siffran annualiserats.
Fastigheternas marknadsvärde
Det mest sannolika priset vid en normal
försäljning på den öppna marknaden.
Förvaltningsresultat
Resultat före skatt, realiserade
värdeförändringar samt orealiserade
värdeförändringar. Nyckeltalet ger framför
allt en bra bild över fondens resultat där
samtliga omkostnader är medtagna och
används till benchmarking och
uppföljning över tid.
Förväntad hyrestillväxt
Avser kommande års förväntade
hyreshöjning.
Genomsnittligt antal aktier
Genomsnittligt antal A- och B-aktier
beräknas utifrån ingående antal
utestående aktier med hänsyn tagen till
det vägda antal aktier som har tillkommit i
samband med emission, samt med avdrag
för vägda antal återköpta aktier. I samband
med företrädesemissioner som inkluderar
ett fondemissionselement räknas
genomsnittligt antal aktier om för
perioder innan företrädesemissionen. Vid
eventuell aktiesplit tas denna med i
beräkningen.
Genomsnittlig ränta på fastighetslån
Fastighetslånens genomsnittliga ränta per
bokslutsdagen. Nyckeltalet ger en bra bild
över fondens kostnader för lån.
Hyresintäkter
Debiterade hyror enligt kontrakt.
Jämförbart bestånd
Avser fastigheter som ingått i beståndet
under hela rapporteringsperioden samt
under hela jämförelseperioden.
NAV (långsiktigt substansvärde)
Eget kapital med avdrag för stamaktier
samt återläggning av bokförd uppskjuten
skatteskuld genom antal A- och B-aktier.
En justering har även gjorts för bedömt
marknadsmässigt avdrag för uppskjuten
skatt samt förväntade transaktions-
kostnader vid en eventuell framtida
avyttring av bolagets tillgångar.
Nyckeltalet möjliggör jämförelse mot
andra aktörer samt uppföljning över tid.
NAV efter vinstdelning
Eget kapital med avdrag för stamaktier
och eventuell vinstdelning hänförligt till
stamaktieägare samt återläggning av
bokförd uppskjuten skatteskuld genom
antal A- och B-aktier. En justering har även
gjorts för bedömt marknadsmässigt
avdrag för uppskjuten skatt samt
förväntade transaktionskostnader vid en
eventuell framtida avyttring av bolagets
tillgångar. Nyckeltalet möjliggör
jämförelse mot andra aktörer samt
uppföljning över tid.
Resultat per A- samt B-aktie
A och B aktiens andel av resultat efter
skatt dividerat med genomsnittligt antal
utestående A- och B-aktier. Vid split av
aktier beaktas detta vid beräkningen.
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultatet plus finansiella
kostnader/ finansiella kostnader.
Nyckeltalet anger företagets förmåga att
täcka sina räntekostnader.
Soliditet
Eget kapital dividerat med
balansomslutningen. Analys av det
finansiella nyckeltalet soliditet syftar till att
bedöma ett företags betalningsförmåga
på lång sikt. Begreppet soliditet används
för att visa hur stor andel av företagets
tillgångar som finansierats med eget
kapital.
Uthyrningsbar yta
Total area som är tillgänglig för uthyrning.
Överskottsgrad
Driftnetto i relation till hyresintäkter,
nyckeltalet ger en indikation på hur
kärnverksamheten går och möjliggör även
jämförelse mot andra aktörer samt
uppföljning över tid.
SBF Bostad | Revisionsberättelse 2023 49
(60)
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i SBF Bostad AB (publ), org. nr 559056-4000
Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för SBF Bostad AB (publ) för år 2023 med undantag för
bolagsstyrningsrapporten på sidorna 43-45. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 9-46 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande
bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt
årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden
rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS
Accounting Standards, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna
43-45. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över totalresultat och
rapport över finansiell ställning för koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som
har överlämnats till moderbolagets styrelse i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder
beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och
har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna
tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess
moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen
av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt
ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden.
Värdering av förvaltningsfastigheter
Se not 15 i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området.
Beskrivning av området
Förvaltningsfastigheterna redovisas i koncernredovisningen
till verkligt värde. Koncernens förvaltningsfastigheter omfattar
cirka 97 % av koncernens totala tillgångar.
Fastigheternas verkliga värde per 31 december 2023 har
fastställts baserat på värderingar utförda av oberoende
externa värderare.
Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av
koncernens totala tillgångar och det inslag av bedömningar
som ingår i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt
betydelsefullt område i vår revision.
Risken är att det bokförda värdet på förvaltningsfastigheter
kan vara över- eller underskattat och att varje justering av
värdet direkt påverkar årets resultat.
Hur området har beaktats i revisionen
Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig
genom att jämföra den med vår erfarenhet av hur andra
fastighetsbolag och värderare arbetar och vilka antaganden som
är normala vid värdering av jämförbara objekt.
Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de externa
värderarna och vi har tagit del av värderarnas uppdragsavtal i
syfte att bedöma huruvida det finns avtalsvillkor som kan
påverka omfattningen eller inriktningen av de externa
värderarnas uppdrag.
Vi har substansgranskat den indata som bolaget har lämnat till
de externa värderarna för att säkerställa att den är riktig och
fullständig.
Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar av
förvaltningsfastigheterna som bolaget lämnar i årsredovisningen,
särskilt vad avser inslag av bedömningar samt tillämpade
nyckelantaganden.
Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-8, 47-48 och 53-
59. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med
bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och
överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar
vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.
SBF Bostad | Revisionsberättelse 2023 50
(60)
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig
felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att
årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger
en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller
koncernredovisningen, enligt IFRS Accounting Standards så som de
antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även
för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta
en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några
väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller
misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen
ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av
bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De
upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka
förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om
fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om
styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget,
upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till
att göra något av detta.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida
årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte
innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som
innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av
säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA
och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig
felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av
oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt
eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska
beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och
koncernredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme
och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen.
Dessutom:
– identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga
felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen,
vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag,
utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån
dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga
och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra
uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig
felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en
väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom
oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi,
förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information
eller åsidosättande av intern kontroll.
– skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna
kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma
granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till
omständigheterna, men inte för att uttala oss om
effektiviteten i den interna kontrollen.
– utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som
används och rimligheten i styrelsens och verkställande
direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande
upplysningar.
– drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och
verkställande direktören använder antagandet om fortsatt
drift vid upprättandet av årsredovisningen och
koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund
i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns
någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana
händelser eller förhållanden som kan leda till betydande
tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta
verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en
väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen
fästa uppmärksamheten på upplysningarna i
årsredovisningen och koncernredovisningen om den
väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar
är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen
och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de
revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för
revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller
förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre
kan fortsätta verksamheten.
– utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen
och innehållet i årsredovisningen och
koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om
årsredovisningen och koncernredovisningen återger de
underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt
som ger en rättvisande bild.
– inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis
avseende den finansiella informationen för enheterna eller
affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande
avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning,
övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är
ensamt ansvariga för våra uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade
omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också
informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland
de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi
identifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt
relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla
relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt
oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att
eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka
av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av
årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste
bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de
för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa
områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra
författningar förhindrar upplysning om frågan.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar
Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens
förvaltning för SBF Bostad AB (publ) för år 2023 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande
direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är
oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt
dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
SBF Bostad | Revisionsberättelse 2023 51
(60)
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning
innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är
försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens
verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av
moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov,
likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av
bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande
bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse
att bolagets organisation är utformad så att bokföringen,
medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt
kontrolleras på ett betryggande sätt.
Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt
styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder
som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i
överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska
skötas på ett betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt
uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med
en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot
eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:
– företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon
försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot
bolaget, eller
– på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av
bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att
med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med
aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att
en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer
att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda
ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner
av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder
vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning
under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till
dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på
revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder
som utförs baseras på vår professionella bedömning med
utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar
granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är
väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle
ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar
fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra
förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet.
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är
förenligt med aktiebolagslagen.
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören
har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16
kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för SBF Bostad AB (publ) för år 2023.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.
Grund för uttalande
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna
rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till SBF Bostad AB (publ) enligt god revisorssed i
Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att
Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen
(2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en
sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören
bedömer är nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga
felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i
allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap.
4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av
vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings-
åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i
ett format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för
att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i
Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en
sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller
misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans
rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare
fattar med grund i Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality
Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och
hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner
avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för
yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om
Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig
elektronisk rapportering av årsredovisningen och
koncernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland
annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i
rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar av den interna kontrollen
som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar
fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är
ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att
göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen.
Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten
och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens
antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-
rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av
att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade
årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida
koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar,
kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL
i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.
SBF Bostad | Revisionsberättelse 2023 52
(60)
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 43-45 och för att den är
upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av
bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan
inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision
enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna
granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket
punkterna 2-6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med
årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med
årsredovisningslagen.
KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till SBF Bostad AB (publ)s revisor av bolagsstämman
den 29 maj 2023. KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan
2016.
Stockholm den 30 april 2024
KPMG AB
Fredrik Westin
Auktoriserad revisor
SBF Bostad | Revisionsberättelse 2023 53
(60)
Hållbarhetsinformation
Här redovisas ytterligare hållbarhetsrelaterad information som fonden
ska lämna utifrån att SBF Bostad rapporterar som en artikel 8-fond
enligt SFRD.
Uppföljning av indikatorer för huvudsakliga negativa konsekvenser för hållbarhet
Den här tabellen visar de indikatorer fonden valt att följa samt utfall för 2023.
Indikatorer Mått Utfall 2023 Utfall 2022
Vidtagna åtgärder och mål för
referensperioden
PAI 1
Koldioxidutsläpp
Scope 1
Scope 2*
Scope 3**
15,98 tonCO
2
ekv
87 gCO
2
ekv/kvm
234,73 ton CO
2
ekv
1 271 gCO
2
ekv/kvm
3 728,62 ton CO
2
ekv
20 196 gCO
2
ekv/kvm
17,0 tonCO
2
ekv
96 gCO
2
ekv/kvm
250,0 ton CO
2
ekv
1 414 gCO
2
ekv/kvm
N/A
Fokus på kvalité av data och
effektiv uppföljning. En modell
för insamling av Scope 3 data
har utformats.
PAI 14
Exponering till fossila
bränslen via tillgångar i
fastigheten
Andel av
investeringarna som
ingår i utvinning,
lagring, transport eller
tillverkning av fossila
bränslen
0 procent
Inga lokaler hyrdes ut
under 2023 till aktörer
som utvinner, lagrar,
transporterar eller
tillverkar fossila
bränslen.
0 procent
Inga lokaler hyrdes ut
under 2022 till aktörer
som utvinner, lagrar,
transporterar eller
tillverkar fossila
bränslen.
Fondens fastigheter består
främst av hyresbostäder vilket
medför en låg exponering mot
kommersiell verksamhet. De
lokaler som fonden äger är
främst av mindre karaktär och
riktar sig till andra former av
verksamheter.
Där det är möjligt köper
bolaget fossilfri el samt
miljömärkt fjärrvärme.
PAI 18
Energieffektivitet
Andel av investeringar
i energiineffektiva
fastighetstillgångar
(Energiklass C eller
lägre).
237 av 239 byggnader
Avser de fastigheter
som fonden ägde per
231231.
55 procent av fondens
fastigheter har en
bedömd förbättrad
energiklass.
256 av 264 byggnader Bolaget arbetar strategiskt
med att succesivt förbättra och
utveckla energiförsörjningen
inom fastighetsbeståndet.
Under året har en intern
klassificering gjorts av samtliga
fastigheter. Syftet är att
synliggöra effekten av arbetet
innan den syns i en
energideklaration.
PAI 19
Energiförbruknings-
intensitet
Energiförbrukning i
GWh av ägda
fastigheter per kvm
0,0001145 GWh/kvm 0,0001143 GWh/kvm Bolaget arbetar strategiskt
med att succesivt minska
energiförbrukningen i
beståndet.
*Rättelse, en post för fjärrvärme hade felaktigt registrerats på Scope 1 och är nu korrigerad till Scope 2 för 2022.
**Scope 3 inkluderar 3.1 Inköpta varor och tjänster, 3.3 Bränsle och energirelaterade utsläpp, 3.6 Tjänsteresor, 3.7 Anställdas pendling, 3.13 Uthyrda tillgångar
(nedströms) exkl. boendes bilkörning. SBF har gjort en väsentlighetsbedömning med stöd av IVL:s vägledning ”Scope 3 för bostadsföretag: Vägledning för beräkning
och rapportering av klimatpåverkan enligt Greenhouse Gas Protocol” samt Fastighetsägarnas ”Vägledning: Rapportering av utsläpp i Scope 3 för fastighetsägare”,
vilket ligger till grund för vilka parametrar som rapporteras.
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 54
(60)
Resultatet avser räkneskapsåret 2023 - BILAGA IV
Uppföljning av de regelbundna upplysningar som ska lämnas innan avtal ingås för de finansiella produkter
som avses i artikel 8.1, 8.2 och 8.2a i förordning (EU) 2019/2088 och artikel 6 första stycket i förordning (EU)
2020/852.
Produktnamn: SBF Bostad AB (publ) Identifieringskod för juridisk person: 5493005TH00ELG4UVM36
Miljörelaterade och/eller sociala egenskaper
I vilken utsträckning främjas de miljörelaterade och/eller sociala egenskaperna av denna
finansiella produkt?
SBF Bostad AB främjar miljömässiga och sociala egenskaper genom att integrera miljömässiga-, sociala-
och bolagsstyrningsfaktorer i hela värdekedjan – oavsett om det gäller förvärv, förvaltning eller förädling.
Dessa aspekter inkluderar både ESG-risker, att begränsa klimatförändringarna och SDG-möjligheter (FN:s
globala hållbarhetsmål). Med utgångspunkt i detta kan SBFs arbete framför allt delas in i fem områden. Ur ett
väsentlighetsperspektiv har SBF definierar att det är inom dessa områden som verksamhet kan bidra med
störst nytta.
Bolaget verkar för en jämställd organisation med ömsesidig respekt samt jämställda utvecklingsmöjligheter
och löner. Sedan 2021 har fondbolaget haft en jämn könsfördelning i förvaltaren, SBF Fonders,
ledningsgrupp. Under 2023 bestod den av tre kvinnor och tre män. 57 procent av de som arbetar för fonden
är kvinnor och 30 procent av cheferna är kvinnor. Som aktör på den finansiella marknaden verkar SBF för att
öka intresset för investeringar hos en bred målgrupp omfattande olika kön, ålder och bakgrund. Rätten till ett
tryggt hem är väsentligt för en jämställd utveckling i samhället. Därför arbetar SBF med både kvinnojourer,
kommuner och andra hjälporganisationer för att ge fler en trygg bas i livet.
SBF har stor potential att bidra till en smart och effektiv energianvändning och försörjning. Bolagets arbetar
för omställning av äldre fastigheter till modern, hållbar, energiförsörjning. Det gör att vid enskilda tidpunkter
kommer fonden äga fastigheter som ännu inte nått sin fulla potential. SBF driver frågan att möjliggöra egen
energiförsörjning, med mikronät, på äldre hyresfastigheter.
SBF arbetar med egen personal genom hela värdekedja och erbjuder de anställda marknadsmässiga och
anständiga villkor. SBF har tagit fram en uppförandekod som omfattar både den egna verksamhet,
leverantörer och samarbetspartners. Denna uppdaterades under 2023.
Att bevara och utveckla äldre hyresfastigheter bidrar väsentligt till att det finns bostäder med rimlig hyra. Det
gör att människor inte bara kan bo, utan också leva, i sina hem. Ur ett trygghetsperspektiv verkar SBF för en
inne- och yttre miljö som borgar för både trygghet, trivsel och hållbart leverne. Renoveringar av lägenheter
sker främst vid utflyttning med syfte att hushålla med resurser samt bidra till ökad trivsel.
Genom att bevara och utveckla äldre hyresfastigheter, i stället för att riva och bygga nytt, bidrar SBF till att
hålla nere utsläppet av växthusgaser. SBF arbetar bland annat med energioptimeringsåtgärder för att minska
utsläpp relaterade till verksamheten.
Har denna finansiella produkt ett mål för hållbar investering?
Ja Nej
Den kommer att göra ett minimum av
hållbara investeringar med ett
miljömål: ___%
i ekonomiska verksamheter som
anses vara miljömässigt hållbara enligt
EU-taxonomin
i ekonomiska verksamheter som inte
anses vara miljömässigt hållbara enligt
EU-taxonomin
Den främjar miljörelaterade och
sociala egenskaper
och kommer, även
om den inte har en hållbar investering
som sitt mål, att ha en minimiandel på
___% hållbara investeringar
med ett miljömål i ekonomiska
verksamheter som anses vara
miljömässigt hållbara enligt EU-
taxonomin
med ett miljömål i ekonomiska
verksamheter som inte anses vara
miljömässigt hållbara enligt EU-
taxonomin
med ett socialt mål
Den kommer att göra ett minimum av
hållbara investeringar med ett socialt
mål: ___%
Den främjar miljörelaterade och
sociala egenskaper, men kommer inte
att göra några hållbara investeringar
Hållbar investering: en
investering i ekonomisk
verksamhet som bidrar till
ett miljömål eller socialt
mål, förutsatt att
investeringen inte orsakar
betydande skada för något
annat miljömål eller socialt
mål och att
investeringsobjekten följer
praxis för god styrning.
EU-taxonomin är ett
klassificeringssystem som
läggs fram i förordning (EU)
2020/852, där det fastställs
en förteckning över
miljömässigt hållbara
ekonomiska verksamheter.
Förordningen fastställer
inte någon förteckning över
socialt hållbara ekonomiska
verksamheter. Hållbara
investeringar med ett
miljömål kan vara förenliga
med kraven i taxonomin
eller inte.
Hållbarhetsindikatorer
mäter uppnåendet av de
miljörelaterade eller sociala
egenskaperna som den
finansiella produkten
främjar.
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 55
(60)
Fonden främjar miljörelaterade egenskaper och en omställning till en värld med låga koldioxidutsläpp
(växthusgaser) genom att investera i äldre bostäder, optimera dessa för minskad energiförbrukning samt
minska beroendet av fossila bränslen. Fonden investerar inte i fastigheter där allvarliga miljö- eller
klimatrisker identifierats och inte bedöms kunna åtgärdas på ett ändamålsenligt sett av Bolaget. Fonden
avstår även från investeringar i fastigheter med verksamhet kopplat till fossila bränslen, kol, uran och
genetisk modifierade organismer (GMO) samt i fastigheter där investeringsobjektet bryter mot
internationella normer och konventioner relaterade till miljöfrågor.
Fonden främjar sociala egenskaper genom att välja bort investeringar i bolag med verksamhet kopplat till
förbjudna vapen, kärnvapen, vapen och krigsmateriel, alkohol, tobak, kommersiell spelverksamhet och
pornografi. Fonden väljer även bort investeringar i fastigheter där investeringsobjektet bryter mot
internationella normer och konventioner relaterade till mänskliga rättigheter och arbetsrätt.
I linje med kraven för en artikel 8-fond främjar fonden god styrning genom att följa de tio principerna i FN
Global Compact (FN:s vägledande principer för företagande och mänskliga rättigheter) samt stödjer PRI
(Principles for Responsible Investments). När Bolaget utvärderar potentiella investeringar kontrolleras även
vilka parter som det potentiella investeringsobjektet kan ha avtal med och att dess avtalspartner har åtagit
sig att efterleva internationella- och nationella standarder.
Vilket resultat visade hållbarhetsindikatorerna?
Indikatorer Mått Utfall 2023 Utfall 2022
Vidtagna
åtgärder och mål
för
referensperioden
PAI 1
Koldioxidutsläpp
Scope 1
Scope 2*
Scope 3**
15,98 tonCO
2
ekv
87 gCO
2
ekv/kvm
234,73 ton CO
2
ekv
1 271 gCO
2
ekv/kvm
3 728,62 ton CO
2
ekv
20 196 gCO
2
ekv/kvm
17,0 tonCO
2
ekv
96 gCO
2
ekv/kvm
250,0 ton CO
2
ekv
1 414 gCO
2
ekv/kvm
N/A
Fokus på kvalité av
data och effektiv
uppföljning. En
modell för insamling
av Scope 3 data har
utformats.
PAI 14
Exponering till
fossila bränslen via
tillgångar i
fastigheten
Andel av
investeringarna som
ingår i utvinning,
lagring, transport eller
tillverkning av fossila
bränslen
0 procent
Inga lokaler hyrdes ut
under 2023 till aktörer
som utvinner, lagrar,
transporterar eller
tillverkar fossila
bränslen.
0 procent
Inga lokaler hyrdes ut
under 2022 till aktörer
som utvinner, lagrar,
transporterar eller
tillverkar fossila
bränslen.
Fondens fastigheter
består främst av
hyresbostäder vilket
medför en låg
exponering mot
kommersiell
verksamhet. De
lokaler som fonden
äger är främst av
mindre karaktär och
riktar sig till andra
former av
verksamheter.
Där det är möjligt
köper bolaget
fossilfri el samt
miljömärkt
fjärrvärme.
PAI 18
Energieffektivitet
Andel av investeringar
i energiineffektiva
fastighetstillgångar
(Energiklass C eller
lägre).
237 av 239 byggnader
Avser de fastigheter
som fonden ägde per
231231.
55 procent av
fondens fastigheter
har en bedömd
förbättrad
energiklass.
256 av 264 byggnader Bolaget arbetar
strategiskt med att
succesivt förbättra
och utveckla
energiförsörjningen
inom fastighets-
beståndet. Under
året har en intern
klassificering gjorts
av samtliga
fastigheter. Syftet är
att synliggöra
effekten av arbetet
innan den syns i en
energideklaration.
PAI 19
Energiförbruknings-
intensitet
Energiförbrukning i
GWh av ägda
fastigheter per kvm
0,0001145
GWh/kvm
0,0001143 GWh/kvm Bolaget arbetar
strategiskt med att
succesivt minska
energiförbrukningen
i beståndet.
*Rättelse, en post för fjärrvärme hade felaktigt registrerats på Scope 1 och är nu korrigerad till Scope 2 för 2022.
**Scope 3 inkluderar 3.1 Inköpta varor och tjänster, 3.3 Bränsle och energirelaterade utsläpp, 3.6 Tjänsteresor, 3.7 Anställdas pendling,
3.13 Uthyrda tillgångar (nedströms) exkl. boendes bilkörning. SBF har gjort en väsentlighetsbedömning med stöd av IVL:s vägledning
”Scope 3 för bostadsföretag: Vägledning för beräkning och rapportering av klimatpåverkan enligt Greenhouse Gas Protocol” samt
Fastighetsägarnas ”Vägledning: Rapportering av utsläpp i Scope 3 för fastighetsägare”, vilket ligger till grund för vilka parametrar som
rapporteras.
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 56
(60)
Hur beaktades i denna finansiella produkt huvudsakliga negativa konsekvenser för
hållbarhetsfaktorer?
Under året har Bolaget fokuserat på att fullfölja implementeringen av rådande regelverk som trädde i kraft
den 31 december 2022 samt upprätta fondinformation som inkluderar hållbarhetsinformation. SBF har även
för räkneskapsåret 2022 lämnat sin första hållbarhetsrapportering i enlighet med GHG-prodokollet
avsseende Scope 1 och 2. Under året har SBF arbetat aktivt för att även inkludera Scope 3 avseende
räkneskapsåret 2023. Fokus har varit att säkerställa tillgång till data av god kvalité, inmplementera effektiva
processer för uppföljning och kontroll samt säkerställa att korrekt och ändamålsenlig information upprättats.
Bolagets fokus framåt kommer vara på analys och optimering för att säkerställa att verksamheten över tid
utvecklas med hållbarhetsaspekten i fokus.
Bolaget har identifierat fyra PAI-indikatorer för att löpande följa utvecklingen. Resultatet (se tabell ovan) ska
ses som ett nuläge för verksamheten. Bolagets affärsidé är att köpa äldre hyresfastigheter för att sedan
utveckla och förbättra dessa. Det innebär att utfallet i faktiska tal för hela beståndet kan variera kraftigt över
tid. Bolaget kommer därmed att utveckla en metod för att följa ett jämförbart bestånd och därmed skapa
förutsättningar för bättre analys. Bolaget noterar även att det är nödvändigt att beakta underliggande data så
som förbrukning av medier då detta är något Bolaget själv kan påverka, medan exempelvis val av
fjärrvärmeverk oftas är lämnat till det enda alternativ som finns på orten. Detta på grund av faktorer så som
när ett fjärrvärmeverk är byggt, vilken teknik som används och sammansättningen av det material som
förbränns. SBF har därför valt att även redovisa den underliggande förbrukningen för Bolagets intressenter.
Utfallet för 2023 visar tydligt att i de fastigheter där styrsystemet Egain installerats syns en omedelbar
minskning i förbrukningen. Det stärker SBF i uppfattningen att det är via den formen av investeringar Bolaget
kan göra reell nytta och skapa både miljömässiga och ekonomiska värden. Boalget har även en hög andel
fastighet med en energiklass C eller lägre. Det är en del av Bolagets investeringsstrategi att sucessivt över
tid förbättra och utveckla fastigheterna ur detta perspektiv. Givet att energideklarationer i regel sker vart
tionde år har SBF under året gjort en egen intern bedömning utifrån gällande kriterier och kan konstatera att
hela 55 procent av beståndet motsvarar en bättre energiklass.
Vilka var den finansiella produktens viktigaste investeringar?
Tabellen visar de största fastighetsinnehaven sett till fastighetsvärde per 31 december 2022
Största investeringar Sektor % tillgångar Land
Kalmar Jätten 2 60 Real Estate 4,7% Sverige
Trelleborg Prästen 3 60 Real Estate 3,9% Sverige
Staffanstorp Stanstorp 1:778 60 Real Estate 3,9% Sverige
Tranås Skogslund 3 60 Real Estate 3,1% Sverige
Borgholm Solberga 1:104 60 Real Estate 3,1% Sverige
Kalmar Jätten 3 60 Real Estate 3,0% Sverige
Hörby Örtofta 1 o 2 60 Real Estate 3,0% Sverige
Jönköping Rustmästaren 2 60 Real Estate 2,9% Sverige
Staffanstorp Brågarp 6:288 60 Real Estate 2,7% Sverige
Jönköping Ehrenpreus 11 60 Real Estate 2,7% Sverige
Malmö Blosset 4 60 Real Estate 2,6% Sverige
Trelleborg Beckasinen 6 60 Real Estate 2,5% Sverige
Borås Champinjonen 7 60 Real Estate 2,3% Sverige
Karlskrona Blåsten 2 60 Real Estate 2,2% Sverige
Tranås Spolen 2 60 Real Estate 2,2% Sverige
Tabellen visar de viktigaste investeringarna per den 31 december 2023. Fonden investerar uteslutande i
svenska hyresfastigheter som ägs via helägda dotterbolag. Strukturen för hur många fastigheter som finns i
respektive bolag kan variera, varvid investeringarna redovisas utifrån fastighetsvärde.
I EU-taxonomin fastställs en princip om att inte orsaka betydande skada, enligt vilken
taxonomiförenliga investeringar inte får orsaka betydande skada för EU-taxonomins mål, och åtföljs
av särskilda unionskriterier.
Principen om att inte orsaka betydande skada är endast tillämplig på de av den finansiella
produktens underliggande investeringar som beaktar unionskriterierna för miljömässigt hållbara
ekonomiska verksamheter. Den återstående delen av denna finansiella produkt har underliggande
investeringar som inte beaktar unionskriterierna för miljömässigt hållbara ekonomiska verksamheter.
Inga andra eventuella hållbara investeringar får heller orsaka betydande skada för några miljömål eller
sociala mål.
Huvudsakliga negativa
konsekvenser är
investeringsbesluts mest
negativa konsekvenser för
hållbarhetsfaktorer som rör
miljö, sociala frågor och
personalfrågor, respekt för
mänskliga rättigheter samt
frågor rörande bekämpning
av korruption och mutor.
Förteckningen innehåller
de investeringar som utgör
den finansiella produktens
största andel i
investeringar under
referensperioden som är:
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 57
(60)
Hur stor var andelen hållbarhetsrelaterade investeringar?
Fonden främjar miljörelaterade och sociala egenskaper, men har inte gjort några hållbara investeringar. Det
innebär att fondens tillgångar huvudsakligen investeras i linje med de miljörelaterade eller sociala
egenskaper som fonden främjar (Nr 1 och 1B nedan), med undantag för en mindre andel kontanter (Nr 2
nedan) som behövs för att hantera likviditetskrav.
Vad var tillgångsallokeringen?
I vilka ekonomiska sektorer gjordes investeringarna?
De huvudsakliga investeringarna gjordes i svenska fastigheter (Nr 1 och Nr 1B). Resterande tillgångar utgörs
av kontanta medel (nr 2) som behövs för att handera likviditetskrav.
I hur stor utsträckning var de hållbara investeringarna med ett miljömål förenliga med EU-
taxonomin?
Fonden främjar miljörelaterade och sociala egenskaper, men har inte gjort några hållbara investeringar.
Investerar den finansiella produkten i fossilgas och/eller kärnenergirelaterad verksamhet som uppfyller
EU-taxekonomi*?
Ja:
I fossilgas I kärnenergi
*Fossilgas och/eller kärnenergirelaterad verksamhet kommer endast att uppfylla EU-taxonomin om den bidrar
till att begränsa klimatförändringarna (”begränsning av klimatförändringarna”) och inte orsakar betydande skada
för något av målen i EU-taxonomin – se förklarande anmärkningar i vänstra marginalen. De fullständiga
kriterierna för ekonomisk verksamhet för fossilgas och kärnenergi som uppfyller EU-taxonomin fastställs i
kommissionens delegerande förordning (EU) 2022/1214.
Tillgångsallokering
beskriver andelen
investeringar i specifika
tillgångar.
För att uppfylla EU-
taxonomin omfattar
kriterierna för fossilgas
begränsningar av utsläpp
och övergång till eller
koldioxidsnåla bränslen
senast i slutet av 2035. När
det gäller kärnenergi
inkluderar kriterierna
omfattande säkerhets- och
avfallshantering-sregler
Möjligörande
verksamheter gör det direkt
möjligt för andra
verksamheter att bidra
väsentligt till ett miljömål.
Omställningsverksamheter
är verksamheter som det
ännu inte finns koldioxidsnåla
alternativ tillgängliga för och
som bland annat har
växtgasutsläpp på nivåer som
motsvarar bästa prestanda.
Nr 1 Anpassade till miljörelaterade eller sociala egenskaper omfattar den finansiella produktens
investeringar som används för att uppnå de miljörelaterade eller sociala egenskaper som främjas av den
finansiella produkten.
Nr 2 Annat omfattar den finansiella produktens återstående investeringar som varken är anpassade till de
miljörelaterade eller sociala egenskaperna eller anses som hållbara investeringar.
Kategorin Nr 1 Anpassade till miljörelaterade eller sociala egenskaper omfattar:
- Underkategorin Nr 1A Hållbara omfattar hållbara investeringar med miljömål eller sociala mål.
- Underkategorin Nr 1B Andra miljörelaterade eller sociala egenskaper omfattar investeringar anpassade
till de miljörelaterade eller sociala egenskaper som inte anses vara hållbara investeringar.
Investeringar
92%
Nr 1 Anpassade till
miljörelaterade eller
sociala egenskaper
Nr 1B Andra
miljörelaterade eller
sociala egenskaper
8%
Nr 2 Annat
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 58
(60)
Vilken var andelen investeringar som gjordes i omställningsverksamheter och möjliggörande
verksamheter?
Fonden främjar miljörelaterade och sociala egenskaper, men har inte gjort några investeringar i
omställningsverksamheter eller miljörelaterade verksamheter.
Vika investeringar var inkluderade i kategorin ”annat”, vad var deras syfte och fanns det några
miljörelaterade eller sociala minimiskyddsåtgärder?
Annat avser de likvida medel fonden har placerat på bankkonto utifrån rådande likviditetskrav. Kapitalet är
därmed inte direkt exponerat mot någon investering och kan därför inte definieras som en investering
anpassad till miljörelaterade eller sociala egenskaper. Kapitalet är som lägst 20 miljoner, men varierar över tid
till följd av bland annat nyemissioner samt köp- och försäljning av fastigheter. Dessa likvida medel uppgår
över året i genomsnitt till ca fem procent av fondens totala marknadsvärde.
Vilka åtgärder har vidtagits för att uppfylla de miljörelaterade eller sociala egenskaperna under
referensperioden?
Givet att Bolaget investerar i fastigheter via helägda dotterbolag är traditionellt akteägarengagemangsarbete
inte relevant för fonden.
Nedan redovisas ett axplock av aktiviteter som genomförts under året i syfte att främjar fondens
miljömässiga och sociala egenskaper:
Påverkan för mikronät på äldre hyresfastigheter
Under har arbetet med att driva frågan att möjliggöra för mikronät på äldre hyresfastigheter och därmed
möjliggöra för försörjning av solcellsgenererad el till både fastighet och hyresgäster.
Information, rapportering och regelefterlevnad
Fortsatt arbete med implementering av nödvändiga processer samt upprättande av information relaterat till
de hållbarhetsrelaterade upplysningar som Bolaget är skyldiga att lämna enligt EUs Disclosureförordning.
Rapportering enligt GHG-protokollet för Scope 1, Scope 2 samt Scope 3
Bolaget har för första gången rapporterat Scope 1 och 2 avseende räkneskapsåret 2022. Därefter har SBF lagt
stort fokus på att möjliggöra rapportering för Scope 3.
Verksamheter som är
förenliga med taxonomin
uttrycks som en andel av
följande:
- Omsättning återspeglar
hur “gröna” investerings-
objekten är idag.
- Kapitalutgifter visar de
gröna investeringar som
gjorts av investerings-
objekten, t.ex. de som är
relevanta för
omställningen till en grön
ekonomi.
- Driftsutgifter återspeglar
investerings-objektens
gröna operativa
verksamheter.
Diagrammen nedan visar i grönt procentandelen investeringar som var förenliga med EU-taxonomin.
Eftersom det inte finns någon lämplig metodik för att avgöra hur taxonomiförenliga statsobligationer
är*, visar det första diagrammet taxonomiförenligheten med avseende på den finansiella produktens
investeringar, inklusive statsobligationer, medan det andra diagrammet visar taxonomiförenligheten
endast med avseende på de investeringar för den finansiella produkten som inte är statsobligationer.
I dessa diagram avses med ”statsobligationer” samliga exponeringar i statspapper
0%
0%
0%
Driftsutgifter
Kapitalutgifter
Omsättning
0% 50% 100%
1. Taxonomiförenlighet hos investeringar,
inklusive statsobligationer*
Taxonomiförenliga investeringar:
fossilgas
Taxonomiförenliga investeringar:
kärnenergi
Taxonomiförenliga investeringar (ingen
fossilgas eller kärnenergi)
Icke-taxonomiförenliga investeringar
0%
0%
0%
Driftsutgifter
Kapitalutgifter
Omsättning
0% 50% 100%
2. Taxonomiförenlighet hos investeringar,
exklusive statsobligationer*
Taxonomiförenliga investeringar:
fossilgas
Taxonomiförenliga investeringar:
kärnenergi
Taxonomiförenliga investeringar (ingen
fossilgas eller kärnenergi)
Icke-taxonomiförenliga investeringar
SBF Bostad | Årsredovisning 2023 59
(60)
Fortsatt installation av styrsystemet eGain
Under året har ca 500 lägenheter fått enheter från det smarta, digitala, styrsystem för temperaturreglering
installerat. Det möjliggör ett jämnare inomhusklimat, oberoende av väder, och är ett effektivt verktyg för att
minska energiförbrukningen och få mer nöjda hyresgäster.
Installation av nya bergvärmepumpar
I takt med att gamla uttjänade anläggningar gjort sitt byter vi omsorgsfullt till nya lösningar för effektiv
uppvärmning av fastigheterna.
Trygghetsprogram
Sedan flera år tillbaka har ett trygghetsskapandeprogram formats och består bland annat av taggsystem,
säkerhetsdörrar och närvarostyrd belysning i allmänna utrymmen. Allmänna ytor i anslutning till fastigheten
underhålls med fokus på ökad trivsel och trygghet.
Nominerad som Årets hållbarhetsinspiratör
SBF var nominerad och blev sedan en av tre finalister i Vitec Award 2023. SBF uppmärksammades för sitt
systematiska och långsiktiga hållbarhetsarbete som inkluderar både operativa åtgärder på fastigheterna och
politisk påverkan på systemet med gott resultat.
Frågor och mer information
Kontaktpersoner
För frågor och mer information kontakta oss.
Terje Björsell, vd, 072-58 91 656, terje.bjorsell@sbffonder.se
David Krook, Chef Investerarrelationer, 076-71 03 879, david.krook@sbffonder.se
Anette Harby, Kommunikationschef, 076-62 82 192 anette.harby@sbffonder.se
Pressmeddelanden och finansiella rapporter finns tillgängliga på www.sbfbostad.se
Kalender
Delårsrapport Q1 2024 30 maj 2024
Halvårsrapport 2024 28 augusti 2024
Delårsrapport Q3 2024 26 november 2024
SBF Bostad AB (publ)
Kungsgatan 17
111 43 Stockholm
www.sbfbostad.se
sbfbostad@sbffonder.se
08-667 10 50
Org.nr: 559056-4000