Om SBF Bostad

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 2

Innehåll

Om SBF Bostad 3

Nyckeltal 5

Året i korthet 6

VD har ordet 7

Hållbarhet 11

Förvaltningsberättelse 20

Rapport över finansiell ställning och koncernens totalresultat 21

Verksamhetsåret 26

Bolagsstyrningsrapport 30

Finansiella rapporter 36

Tilläggsupplysningar och noter till de finansiella rapporterna 44

Styrelsens intygande 64

Nyckeltal 66

Definitioner 67

Revisionsberättelse 67

Bilaga 1 72

Bilaga 2 79

Om SBF Bostad

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 3

Om SBF Bostad

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 4

SBF Bostad ger livskraft åt begagnade hyresbostäder

Fastigheter är både ett hantverk och hjärtat i Bolagets verksamhet. Med 20 års erfarenhet

inom området har Fonden en stark förvaltare i ryggen. SBF Fonder kan stoltsera med en

unik kompetens inom hyresfastigheter och en mycket god lokalkännedom om de orter

där Bolaget är etablerad. Det gör att du som investerare kan känna dig trygg med att

Bolaget har en gedigen kunskap om de tillgångar som Fonden investerar i.

1940

1950

1960

12%

1970

21%

1980

24%

1990

22%

2000

2010

Renoverade

27%

Ej renoverade

73%

3,5

Miljarder

Marknadsvärde

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 4

– Egen förvaltning och uthyrning borgar

för kontinuitet, trygghet och långsiktigt

värdeskapande. Vi skapar resultat genom

att bevara och utveckla hyresfastigheter

där människor vill bo och leva.

Bo Wernersson

Fastighetschef

Värdeår

Potential lägenheter

Om SBF Bostad

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 5

Nyckeltal

2022

2021

Hyresintäkter, KSEK

204 549

149 303

Driftnetto, KSEK

128 916

91 196

Förvaltningsresultat, KSEK

27 703

29 042

Periodens resultat, KSEK

-231 855

372 594

Överskottsgrad netto, %

63,0

61,1

Eget kapital, KSEK

1!474 941

1 563 134

NAV/Aktie, SEK

12 100

14 950

Räntetäckningsgrad, ggr

1,66

2,56

Belåningsgrad, %

55,6

51,3

Fastigheternas bokförda värde, KSEK

3!473 160

2 937 940

Uthyrningsbar yta, kvm

190 274

138 768

Antal lägenheter, st

2 434

1 778

23,8

kWh/kvm

Fastighetsel

86,9

kWh/kvm

Fjärrvärme

1 129

l/kvm

Vatten

0,6

kWh/kvm

Naturgas

106

gCO

ekv/kvm

Scope 1

1 404

gCO

ekv/kvm

Scope 2

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 5

Om SBF Bostad

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 6

Året i korthet

Kvartal 1

Förvärv av tre hyresfastigheter i Kalmar

kommun

Förvärv av 21 hyresfastigheter i Tranås

och Årjäng

Beslut om nytt aktieslag (B-aktie) med

möjlighet till årlig inlösenprocess

Kvartal 2

Första nyemissionen med B-aktier

Förvärv av fastighet i Helsingborg

Försäljning av fastighet Skellefteå

Andra nyemissionen med B-aktier

Installation av solcellsanläggning på

fastighet i Hörby

Byte av balkonger på fastighet i

Karlskrona till större inglasade

balkonger

Anette Erneholm blir ny Ekonomichef

för SBF Fonder

Kvartal 3

Trygghetsprogram implementerat på

två fastigheter med 180 lägenheter i

Kalmar

Byte av tak på fastighet i Huskvarna

Gunilla Högbom blir ny

Styrelseledamot för SBF Fonder

Kvartal 4

Tredje nyemissionen med B-aktier

Färdigställande av ombyggda lokaler

till 10 lägenheter i Karlskrona, uthyrda

från dag 1

Anette Harby blir ny Hållbarhetschef för

SBF Fonder

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 6

Om SBF Bostad

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 7

Läs mer om SBF Bostads

hållbarhetsarbete under avsnittet

Hållbarhet på sida 11 eller besök

sbfbostad.se/hallbarhet

VD har ordet

Sedan 2020 har vi tvingats vänja oss vid snabba kast och oväntade händelser som

kraftigt inverkar på såväl världen i stort som på våra dagliga liv. Tyvärr var 2022 inget

undantag. Även om året inleddes med optimism och hopp om en värld som skulle

blomma ut efter två år av covid-19, så kastades vi drastisk in i en ny verklighet med ett

Europa i krig, inflation, räntehöjningar och avstannande ekonomisk aktivitet. För SBF

Bostad innebar det ett snabbt skifte av fokus från att expandera fastighetsbeståndet till

kostnadskontroll och konsolidering.

Ökad efterfrågan på prisvärda

hyresbostäder

Vår affärsmodell simulerar ett direkt delägande

i hyresbostäder. Ett fastighetsslag, som även i

tider av sviktande konjunktur, efterfrågas. Alla

behöver någonstans att bo och många söker

trygga, trivsamma och prisvärda boenden.

Förutom en växande befolkning så ökar

efterfrågan på våra bostäder ytterligare i takt

med att nybyggnationen stannat av. I början av

året förvärvade vi nya fastigheter, bland annat i

Tranås, Kalmar och Helsingborg. Vi har även

fortsatt utveckla befintligt bestånd och ökat

antalet bostäder i våra fastigheter genom att

omvandla tidigare butikslokaler till bostäder

samt delat av större lägenheter till mindre. Som

ett bevis på våra fastigheters attraktionskraft

kunde de nya lägenheterna hyras ut så snart de

stod klara.

Majoriteten av hyresförhandlingarna för 2023

är nu klara för SBF Bostads bestånd. I

genomsnitt ligger höjningen på knappt 4,5

procent och Trelleborg sticker ut positivt med

5,5 procent. Det är nivåer under den faktiska

inflationen och generella kostnadsökningarna,

men över tid vittnar historien om att

hyreshöjningarna kompenserar för de

faktorerna och vi ser positivt på möjligheten att

det inom överskådlig tid möts i en sund balans.

En länk i omställningen mot mer hållbara

fastigheter

Att ge fastigheter livskraft över tid skapar

mångsidiga värden. Som förvaltare av

begagnade bostadsfastigheter bidrar vi till

omställningen genom att utveckla och

förbättra fastigheterna med fokus på miljö.

Effektiva energilösningar med smarta

styrsystem är en central del av att minska

fondens utsläpp av växthusgaser. Under året

har vi därför installerat smart, digital styrning

för temperaturreglering i 800 lägenheter,

installerat solceller för egen försörjning och

driver aktivt frågan om förändrade regelverk

för att möjliggöra vidare distribution av den

egenproducerade elen även till våra hyres-

gästerna.

– Att ge fastigheter livskraft över tid skapar mångsidiga

värden. Som förvaltare av begagnade bostadsfastigheter

bidrar vi till omställningen mot ett mer hållbart samhälle

genom att utveckla och förbättra fastigheterna med

särskilt fokus på miljö.

Carl Adam Rosenblad

Om SBF Bostad

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 8

Att skapa värden som håller över tid

Vi arbetar med egen personal i hela

värdekedjan från kapitalintag till fastighets-

förvärv, skötsel och uthyrning. Styrkan bakom

fonden är paletten av kunskap och

kompetens som organisationen tillsammans

besitter. Fastighetsbeståndet varierar över tid

och fondens strategi bygger på att investera i

hyresfastigheter med potential att förädlas

för att vid lämplig tidpunkt avyttra fastigheter

och sedan investera i nya projekt med

utvecklingspotential.

Inlösen 2023

Fonden kommer under året ha ett naturligt

utflöde av kapital som resultat av den

inlösenmöjlighet A-aktieägarna erbjöds i

början av 2023 i linje med fondens villkor.

Investerare representerande 87,3 procent av

kapitalet valde att stanna kvar i fonden, vilket

är mycket glädjande och vi tolkar detta som

ett fortsatt förtroende för vår produkt och en

långsiktig tro på fastighetsmarknaden som

en del i en balanserad investeringsportfölj.

Framtidsutsikter

Även om många osäkerhetsfaktorer har

prisats in på marknaden så är kostnads- och

ränteläget högre idag än tidigare.

Kombinationen har en reell effekt på

fastighetsvärdena. Vi har bakom oss ett antal

år med stora värdeökningar som nu

temporärt går i motsatt riktning. Det är dock

inte en fråga om, utan när, marknaden

stabiliseras och då troligen med kompassen

inställt på mer sunda värdeökningar framåt.

En nyckel för att skapa långsiktiga värden i

Fonden är just nu att successivt vikta om

portföljen mot mer högavkastande

fastigheter. Det är också viktigt att tidigt ta

ansvar och acceptera de nu rådande lägre

fastighetsvärdena. Uppsidan med denna

omstöpning är att i takt med att fler åter kliver

in på transaktionsmarknaden kommer det att

finnas intressanta möjligheter till förvärv.

Därför förbereder vi oss nu för att ta in nytt

kapital under 2023 och vara en aktiv spelare

på marknaden under detta och många år

framöver.

Carl Adam Rosenblad

VD, SBF Bostad

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 8

Om SBF Bostad

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 9

21 nya fastigheter till portföljen

I början av året förvärvade SBF Bostad ett samlat bestånd i Tranås och Årjäng. Totalt

omfattade förvärvet 21 fastigheter med 551 hyreslägenheter, varav 18 fastigheter och 514

lägenheter är belägna i Tranås. Fastigheterna som förvärvades är lokaliserade på några

av Tranås mest eftertraktade lägen och är i mycket gott skick.

Långsiktigt ägande

I samband med förvärvet övergick även

personalen från det familjeägda bolaget

Trabo Fastigheter till att bli en del av SBF-

koncernen. Under året har kontoret

omsorgsfullt integrerats i Bolaget och byggt

vidare på det fina arbete som utförts av

Trabo fastigheter och fortsatt att förvalta

fastigheterna i lokal regi.

En större investering i smart energistyrning

och optimering, har genomförts i samtliga

fastigheter i Tranås. Målet är att sänka

energiförbrukningen med tillhörande

kostnader och miljöpåverkan samt upprätta

ett stabslare och mer trivsamt inomhus-

klimat för hyresgästerna.

– Med låg vakansgrad och endast

mindre reguljära investeringsbehov

passade den här investeringen väl in i vår

portfölj. Ett omsorgsfullt förvaltat bestånd

med starkt löpande kassaflöde.

Martin Stenman Andersson

Portföljförvaltare

Om SBF Bostad

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 10

Tak fyllt av energi

1 april 2022 invigdes SBF Bostads nya solcellsanläggning. Den är monterad på

Fastigheten Stureholm 16 i Hörby och beräknas generera närmare 38!000 kWh per år.

Målet med projektet är att sänka energikostnaden med ett miljövänligt alternativ.

Tack vare solceller går det att ta tillvara på

den naturliga energi som solen tillför jorden.

Det är ett effektivt, förnybart, sätt att

producera energi med stor potential att

utvecklas.

Under 2022 har även arbetet med att

installera en solcellsanläggning på ytterligare

en fastighet, Bifrost 4 i Borås, initieras.

Projektet beräknas vara klart under andra

kvartalet 2023 och har en beräknad

årsproduktion på 23 000 kWh.

Stureholm 16 Hörby

Installerad effekt: 43!200Wp

Panelyta: 204kvm

Antal paneler: 120 st (360W/st)

Beräknad årsproduktion: 37!730kWh

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 10

Hållbarhet

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 11

– För oss handlar hållbarhet om att göra de val

som är långsiktigt smarta för både dig som investerare

och våra hyresgäster. Det är vår fulla övertygelse att

långsiktigt stabil avkastning vilar på möjligheten att

integrera miljömässiga-, sociala- och bolagsstyrnings-

faktorer i varje investeringsbeslut – oavsett om det gäller

förvärv, förvaltning eller försäljning.

Anette Harby

Hållbarhetschef

Hållbarhet

SBF Bostad ger hyresfastigheter livskraft över tid och skapar rum för hemkänsla. Det

Bolaget gör ska generera ett ekonomiskt värde och bidra till att bevara och utveckla

städer där människor vill bo och leva både ur ett miljömässigt- och socialt perspektiv.

Du som investerare i fonden kan känna dig trygg med att fokus på hållbarhet är en

integrerad del i hela värdekedjan för din investering och att det ekonomiska värdet av

detta realiseras då en fastighet avyttras.

Hållbarhet integrerat i affärsmodellen

Bolagets investeringsfilosofi utgår från att det

finns ett stort utbud av fastigheter med

potential att förbättras ur både ett

miljömässigt- och ekonomiskt perspektiv.

Därför investerar Bolaget i befintliga svenska

hyresfastigheter för att sedan ansvarsfullt

förvalta och förädla dessa.

Att renovera och förbättra fastigheter är

generellt mindre belastande för miljön än att

riva och bygga nytt. En stor del av fastighets-

branschens miljöpåverkan går att härleda till

själva byggprocessen. Även förbättringar och

renoveringar har en miljöbelastande effekt,

men åtgärder valda med omsorg bidrar i

regel till ett positivt värde över tid. Det kan till

exempel handa om byte av värmesystem till

ett fossilfritt alternativ eller åtgärder för

minskad vattenförbrukning. Investeringar

som ofta också leder till lägre driftkostnader.

Bolagets investeringsstrategi inkluderar både

hållbarhetsrisker och premierar positiva ESG-

möjligheter. En styrka för fonden är kontrollen

över hela värdekedjan, som utgörs av egen

personal från kapitalintag till investering,

förvaltning och uthyrning.

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 11

Hållbarhet

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 12

Investeringsbeslut

Förvaltningen delaktig i analysarbetet

Bolagets experter på fastigheter är med

redan i analysarbetet av nya potentiella

objekt. En gedigen fastighetskompetens

kombinerat med god lokalkännedom bidrar

till att även identifiera hållbarhetsrisker och

möjligheter. Att de som sedan ska ta hand om

fastigheten är med från start borgar för ett

gott och långsiktigt engagemang.

Välj in objekt med potential

Bolagets styrka är att förädla och utveckla

fastigheter med särskilt fokus på energi-

optimering. Där finns både ekonomiska- och

miljövinster att göra. Därmed tar Bolaget

också ansvar för att förflytta befintliga

fastigheter mot ett högre ekonomiskt- och

miljömässigt värde.

Välj bort objekt med ohanterbara risker

Bolaget avstår investeringar där hållbarhets-

risker identifierats som bedöms vara svåra att

hantera på ett ansvarsfullt vis för Bolaget.

Förvaltning och utveckling

En underhållsplan upprättas direkt per

fastighet med fokus på förbättringar med en

positiv hållbarhetseffekt. Planen revideras

årligen eller vid behov.

Försäljning

Högre pris

När en fastighet är färdig utvecklad i Bolagets

regi säljs den ofta vidare. På så vis kan Bolaget

både göra en ekonomisk förtjänst och lämna

ifrån sig en fastighet i gott skick med hållbara

värden

Riskminimering

Identifierar Bolaget nya hållbarhetsrisker

under tiden som ägare av en fastighet och

bedömer att de riskerna inte kan hanteras på

ett ansvarsfullt sätt säljs den vidare till annan

part. Det bidrar även till att minska den

ekonomiska risken som ofta följer

hållbarhetsrelaterade risker.

Undvika

kostsamma

hållbarhets-

risker

Investera i

lösningar på

miljö-

relaterade

problem

Kontinuerlig

förbättring

och

utveckling

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 12

Hållbarhet

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 13

Viktiga milstolpar under året

Fortsatt fokus på smart temperaturreglering

Under året har ca 800 lägenheter fått enheter från det smarta,

digitala styrsystemet för temperaturreglering installerat. Det

möjliggör ett jämnare inomhusklimat, oberoende av väder, och

är ett effektivt verktyg för att minska energiförbrukningen och

få mer nöjda hyresgäster.

Nya bergvärmepumpar

I takt med att gamla uttjänade

anläggningar gjort sitt byter Bolaget

omsorgsfullt till nya lösningar för

effektiv och långsiktigt hållbar

uppvärmning av fastigheterna.

Information, rapportering och regelefterlevnad

Implementering av nödvändiga processer samt upprättande av

information relaterat till de hållbarhetsrelaterade upplysningar som

Bolaget är skyldiga att lämna enligt EUs Disclosureförordning –

Sustainable Financial Disclosure Regulation (SFDR).

Rapportering av Scope 1 och Scope 2.

Uppstart av ett större projekt för att säkerställa god kvalité på data,

väl definierade ramverk samt effektiva metoder för att möjliggöra

rapportering av Scope 3 för räkenskapsåret 2023.

Ny hållbarhetschef

För att möta den ökade efterfrågan på investeringsmöjligheter

med hållbarhetsfokus och de ökade kraven på rapportering inom

området har fondförvaltaren SBF Fonder anställt Anette Harby

som ny Hållbarhetschef. Rollen ingår även i SBF Fonders

ledningsgrupp.

Trygghetsprogram

Sedan flera år tillbaka har ett

trygghetsskapandeprogram

formats och består bland annat

av taggsystem, säkerhetsdörrar

och närvarostyrd belysning i

allmänna utrymmen. Allmänna

ytor i anslutning till fastigheten

underhålls med fokus på ökad

trivsel och trygghet.

Påverkan för mikronät på hyresfastigheter

Under året har ett stort fokus varit på att driva frågan om att

möjliggöra för mikronät på äldre hyresfastigheter och

därmed försörjning av solcellsgenererad el till både

fastighet och hyresgäster.

Läs mer om detta under Ambition: Först i Sverige med

mikronät på hyresfastigheter, sida 14

Beredning av möjlighet

för elbilsladdare

I syfte att möjliggöra för fler att

välja en fossilfri bil har Bolaget

under året berett möjligheten att

installera elbilsladdare på flertalet

fastigheter.

Ny solcellsanläggning

Den 1 april togs en ny solcells-

anläggningen i drift som installerats

på en fastighet i Hörby. Under året

har den producerat 34!165kWh, vilket

motsvarar 63 procent av energi-

förbrukningen fram till årsskiftet.

Installerad effekt: 43!200Wp

Panel: 204kvm, 120 st (360W/st)

Beräknad årsproduktion: 37!730kWh

Hållbarhet

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 14

Ambition:

Först i Sverige med mikronät på äldre hyresfastigheter

Solceller är ett effektivt sätt att förse fastigheter med el. Jämfört med andra energikällor

är solcellers miljöpåverkan låg. Därför driver Bolaget frågan om att möjliggöra för

fastighetsägare att upprätta egna mikronät och sälja el vidare direkt till hyresgästerna.

Under året har flertalet dialoger skett med politiker, energibolag och energimarknads-

inspektionen för att nå det målet.

En möjlighet till omställning

Idén föddes hösten 2020 när Bolaget började

planera för solceller på fastigheterna och

insåg att dess takytor har kapacitet att även

försörja hyresgästerna med el. I början av 2021

tillfrågades därför hyresgästerna för en

pilotfastighet om deras inställning och

intresse. Svaren var övervägande positiva

vilket motiverade ett fortsatt arbete.

Hinder på vägen

Avsaknad av regelverk och motstridiga

intressen begränsade möjligheten att

realisera idén.

- Inte tillåtet att koppla samman flera

byggnader, vilket krävs för maximal

effekt.

- Tillåten installerad effekt uppgick till

240kWh, vilket är för lågt för konceptet.

- Ingen möjlighet till central förhandling,

samtliga hyresgäster behövde godkänna

upplägget.

Samtidigt värnar energibolagen sin

nuvarande position.

Vägen mot förändring

Under 2021 initierades dialogen med

regeringsrepresentanter från energiutskottet

för att visa på möjligheterna och vad som

krävs för att komma dit. Sedan dess har

flertalet steg tagits som leder närmare målet:

- Alla hyresgäster för pilotfastigheten har

godkänt förslaget och Bolaget har

tecknat Sveriges första ramavtal med

hyresgästföreningen för upplägget.

- Godkänd lagändring för ökad

produktionskapacitet till 500kWh.

- Ny lag om mikronät.

Avtalet för försäljning av el till hyresgästerna

inkluderar ett reglerat påslag för all el

fastighetsägaren säljer till hyresgästerna.

Enligt Bolagets beräkningar kommer denna

förändring leda till lägre energikostnader för

hyresgästerna då priset för solenergi är

generellt lägre och hyresgästen slipper

betala för egen nätavgift.

Nästa steg

Energibolagen värnar sin position och

motsäger sig den nya lagen och nätbolagen

har lämnat in en överklagan. Energimarknads-

inspektionen tror dock på en förändring efter

en trolig prejudicerande dom från Högsta

domstolen. I väntan på besked fortsätter

dialogen med berörda parter och ett

gemensamt möte är planerat mellan

energimarknadsinspektionen, nätbolaget

och SBF Fonder.

– Energioptimering handlar både om styrning och kontroll,

men också om val av rätt energiförsörjningssystem till

respektive fastighet. Vi arbetar aktivt för att påverka de

regelverk som i dag begränsar en fullskalig omställning

mot förnybar energiförsörjning av hyresfastigheter och

hyresgäster.

Bo Wernersson

Fastighetschef

Hållbarhet

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 15

Transparens och jämförbarhet

SBF Bostad är kategoriserad som en Artikel 8-fond i enlighet med EUs Disclosure-

förordning – Sustainable Financial Disclosure Regulation (SFDR). Det innebär att

investeringarna i fonden främjar hållbarhet men inte har det som mål med investeringen.

Nya regelverk

Under 2021 trädde SFDR-regelverket i kraft,

vilket innehåller regler för hur fondbolag ska

informera om sitt hållbarhetsarbete. Under

året har Bolaget upprättat de hållbarhets-

relaterade upplysningar som ska lämnas

enligt EUs Disclosureförordning. Målet med

informationen är att beskriva hur Bolaget som

finansiell aktör hanterar hållbarhetsrisker och

negativ påverkan på hållbarhet.

Informationen finns att läsa i sin helhet på

bolagets hemsida sbfbostad.se/hallbarhet.

För fullständig redogörelse för hur fonden

verkar för att främja de miljörelaterade- och

sociala egenskaperna, se Bilaga 1. Där

återfinns de upplysningar som bolaget ska

lämna i enlighet med vad som avses i artikel

8.1, 8.2 och 8.2a i förordning (EU) 2019/2088

och artikel 6 första stycket i förordning (EU)

2020/852.

Hållbarhetsrelaterade nyckeltal

Bolaget har för 2022 analyserat och valt ut ett

antal nyckeltal relaterade till dess hållbarhets-

arbete. Målsättningen är att enkelt och

transparent synliggöra olika aspekter och

resultat av fondens fokuserade arbete. Under

året har Bolaget fokuserat på att

implementera en ändamålsenlig process för

rapportering och uppföljning som med tiden

kommer att utvecklas och förfinas.

Fastighetsel: 23,8kWh/kvm

Fjärrvärme: 86,9kWh/kvm

Naturgas: 0,6kWh/kvm

Vattenförbrukning: 1!129l/kvm

Förbrukningsdata avser samtliga fastigheter i

beståndet och är fördelat på kvm utifrån

fondens tidsvägda area under 2022.

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 15

Hållbarhet

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 16

Uppföljning av indikatorer för huvudsakliga negativa

konsekvenser för hållbarhetsfaktorer

Den här tabellen visar de indikatorer fonden valt att följa samt utfall för 2022

Indikatorer

Mått

Utfall 2022

Vidtagna åtgärder och

mål för referensperiod

PAI 1 –

Koldioxidutsläpp*

Scope 1

Scope 2

Scope 3

18,79 tonCO

ekv

106 gCO2ekv/kvm

248,27 ton CO

ekv

1!404 gCo2ekv/kvm

N/A – Rapporteras from

2023

En grundläggande

förflyttning för bolaget

är att säkerställa

kvalitativa data och

enkel uppföljning.

PAI 17 – Exponering till

fossila bränslen via

tillgångar i fastigheter

Andel av

investeringarna som

ingår i utvinning, lagring,

transport eller

tillverkning av fossila

bränslen

0 procent

Inga lokaler hyrdes ut

under 2022 till aktörer

som utvinner, lagrar,

transporterar eller

tillverkar fossila

bränslen.

Bolagets fastigheter

består främst av

hyresbostäder vilket

medför en låg

exponering mot

kommersiell

verksamhet. De lokaler

som Bolaget äger är

främst av mindre

karaktär och riktar sig till

andra former av

verksamheter.

Där det är möjligt köper

bolaget fossilfri el samt

miljömärkt fjärrvärme.

PAI 18 –

Energieffektivitet

Andel av investeringar i

energiineffektiva

fastighetstillgångar

(Energiklass C eller

lägre).

256 av 264 byggnader

Bolaget arbetar

strategiskt med att

succesivt förbättra och

utveckla

energiförsörjningen

inom

fastighetsbeståndet.

*Beskrivning av metod och avgränsningar för Scope

1 och Scope 2

Bolaget har valt att rapporter Scope 1 och Scope 2

enligt GHG (green house gases)-protokollets

principer om relevans, fullständighet, jämförbarhet,

transparens och noggrannhet. Scope 3 rapporteras

inte i dagsläget på grund av utmaning med tillgång

till aktivitetsdata. Bolaget bedömer att enbart en

schabloniserad rapportering, som inte relateras till

faktiska aktiviteter, inte är i linje med ovan angivna

principer. Bolagets ambition är att systematisk samla

in data under 2023 för att därefter även rapportera

Scope 3 för Bolaget.

Utsläpp klassificeras som direkta utsläpp utifrån

finansiell kontroll, vilket oftast innebär att företaget

äger eller hyr under ägarliknande former, så kallad

finance lease.

Aktivitetsdata har samlats in via egna och externa

källor, se Bilaga 2.

En emissionsfaktor anger hur stora utsläpp som en

viss enhet ger upphov till i form av CO2-ekvivalenter

(CO2ekv.). En emissionsfaktor multipliceras med en

enhet (till exempel liter eller kilometer) för att beräkna

hur stor klimatpåverkan en aktivitet har.

Bolaget har inhämtat information om faktisk

emissionsfaktor från samtliga leverantörer av tjänst

eller data. Dessa har sedan applicerats på faktiska

aktivitetsdata i den mån den funnits tillgänglig och i

övriga fall på schabloniserad aktivitetsdata, se Bilaga

2. I de fall leverantörerna inte har kunnat tillhandahålla

en emissionsfaktor som avser 2022 har bolaget

använt senaste publicerade emissionsfaktor.

Hållbarhet

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 17

Styrning mot en mer hållbar framtid

Finansbranschen spelar en central roll i omställningen för att minska den globala

uppvärmningen. EU har tagit fram en handlingsplan som ställer särskilda krav på

branschen. Bland annat specificeras hur finansmarknadens aktörer ska redovisa sitt

hållbarhetsarbete för ökad transparens och jämförbarhet. Det är en positiv utveckling

som Fonden välkomnar och stöttar.

Agenda 2030 och de globala målen

Agenda 2030 är den handlingsplan som

världens ledare enats om, via FN:s

generalförsamling, för en omställning till ett

hållbart samhälle ur ett socialt, ekonomiskt

och miljömässigt perspektiv. 2015 antogs 17

Globala mål med 169 tillhörande delmål för

en ekonomisk, social och hållbar utveckling.

Målen är universella och gäller alla

medlemsländer i FN. Samtliga globala mål är

integrerade och odelbara, det innebär att

inget mål kan nås på bekostnad av ett annat.

De Globala målen är viktiga för styrning och

handling och det är Bolagets övertygelse att

näringslivet spelar en central roll i denna

omställning. Bolaget har därför identifierat

fem mål, ur ett väsentlighetsperspektiv, där

verksamheten har störst påverkan.

För fullständig beskrivning och uppföljning

av hur fonden verkar för att nå de

miljömässiga och sociala egenskaper som

de främjar, se Bilaga 1.

UN PRI och FN:s Global Compacts

principer

SBF Fonder har, i egenskap av förvaltare av

SBF Bostads fastighetsbestånd, valt att följa

de tio principerna i FN Global Compact, FN:s

vägledande principer för företagande och

mänskliga rättigheter (mänskliga rättigheter,

arbetsrätt, miljö och antikorruption), samt

stödjer FN:s Principer för Ansvarsfulla

Investeringar, UN PRI (United Nations

Principles for Responsible Investment) som

lanserades 2006 som ett öppet globalt

initiativ för institutionella investerare för att

öka det ansvarsfulla agerandet inom ESG

(Environmental, Social and Governance).

De sex principerna är:

- Beakta miljömässiga, sociala- och ägar-

styrningsaspekter i investeringsanalyser

och beslutsprocesser.

- Vara aktiva ägare och inkludera ESG-

faktorer i ägarpolicy och processer.

- Eftersträva att våra portföljbolag ger

öppen och tillräcklig rapportering om

ESG-frågor.

- Verka för att PRI accepteras och

implementeras av andra investerare och

aktörer i investeringsbranschen.

- Samarbeta med andra aktörer för att

implementeringen av PRI effektiviseras.

- På årsbasis rapportera och redovisa hur

arbetet med dessa ansvarsfrågor

implementeras.

– Att styra kapital i en riktning som främjar långsiktigt

hållbara värden, på ett transparent och ändamålsenligt

vis, är en möjliggörare för att nå EUs mål om klimat-

neutralitet 2050 och delmål om att reducera utsläppen

med minst 55 procent till 2030 jämfört med 1990.”

Anette Harby

Hållbarhetschef

Hållbarhet

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 18

Styrning och ansvar

VD är ytterst ansvarig för arbetet med de

väsentliga aspekter och risker som prioriteras

i verksamhetens hållbarhetsarbete, med

delegerat ansvar till Hållbarhetschef.

Hållbarhetschefen ansvarar för upprättande

av riktlinjer och policy som sedan beslutas av

styrelsen. Hållbarhetsrelaterade frågor

bereds och orienteras i fondförvaltens

ledningsgrupp regelbundet.

En väsentlig del i Hållbarhetschefens

uppdrag är att säkerställa att Bolaget vidtagit

de åtgärder som krävs och upprättat

nödvändig dokumentation för att följa

rådande regelverk och lagkrav. Detta sker

med stöd av Bolagets jurist och Harvest

Advokatbyrå som utgör Bolagets enhet för

regelefterlevnad. Moderbolaget SBF Fonder

genomför en riskgenomgång fyra gånger om

året där även fonden granskas med hjälp av

AIFM Capital AB, som utgör fondbolagets

risk-funktion. I denna process inkluderas

hållbarhetsområdet.

Det operativa hållbarhetsarbetet omfattar

både investering i och avyttring av tillgångar i

fonden samt förvaltning av fastigheterna.

Därför är det av största vikt att både

Fastighetschef och Portföljförvaltare arbetar

tätt tillsammans med bolagets Hållbarhets-

chef. Bolagets styrka är att samtliga

funktioner finns i den egna verksamheten

och har ett etablerat samarbete med tydlig

ansvarsfördelning.

Ersättning och policy

Samtliga anställda i något av SBF-koncernen

ska ha en skälig ersättning som främjar goda

prestationer och beteenden. Ersättnings-

modellen är förenlig med och främjar en sund

riskhantering där även hållbarhetsrisker

inkluderas. Att arbeta för att främja en hållbar

utveckling utifrån miljömässiga, sociala och

bolagsstyrningsfaktorer är en integrerad del

av Bolagets verksamhet. Löneutvecklingen

baseras bland annat på anställdas bidrag till

SBF-koncernens resultat varpå hållbarhets-

risker naturligt inkluderas.

Samtliga anställda i SBF Fonder, eller dess

underliggande bolag, omfattas av bolagets

uppförandekod (Code of Conduct).

Uppförandekoden beskriver de etiska

riktlinjer som ligger till grund för all

verksamhet, vad som förväntas av alla

medarbetare och hur Bolaget förhåller sig till

sina intressenter. Koden är ett stöd för ledare

och medarbetare i deras dagliga arbete och i

SBF-koncernens intressen världen över och

implementeras, där tillämpligt, i lednings-

och kvalitetssystem. Till medarbetare räknas

även projektanställda och konsulter. Där

tillämpligt skall uppförandekoden även

inkludera partners samt bolag där SBF-

koncernen har ägarintressen. Uppförande-

koden är uppbyggd med FN:s tio principer

inom ramen för UN Global Compact som

utgångspunkt.

Hållbarhet

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 19

Fokus och ambition

Bolaget förvärvar begagnade hyres-

fastigheter i syfte att utveckla och förädla

dessa. Det gör att Fonden ofta söker efter

investeringsobjekt som vid transaktions-

tillfället har potentiell att utvecklas ur ett

hållbarhetsperspektiv. Fonden avyttrar även

fastigheter efter att de har utvecklats och

därmed väsentligt förbättrat sitt hållbarhets-

värde. Konsekvensen av detta är att fondens

faktiska hållbarhetsdata kan variera kraftigt

över tid. Därmed är det viktigt att se denna

transformation i ett större perspektiv och de

värden som tillförs fastigheterna specifikt och

samhället i stort. Över tid avser bolaget att

utveckla jämförbara portföljer för hållbarhets-

relaterad nyckeltal. Rapporteringen för 2022

ger ett faktiskt nuläge av fondens samlade

tillgångar.

Bolagets fokus i det korta perspektivet är att

säkerställa god kvalité på både interna och

externa datakällor. Förutom analys av data

innefattar det även utveckling av arbetssätt,

processer och riktlinjer. Målsättningen är att

skapa effektiva system av god kvalité. En

annan viktig del i arbetet är att tydlig definiera

ramverket för vad som ska mätas och följas

upp för att nå fondens långsiktiga mål om

god, stabil, avkastning och främja

miljörelaterade och sociala egenskaper i linje

med en artikel 8-fond.

I takt med att de regulatoriska kraven ökar på

hållbarhetsområdet kommer Bolaget också

prioritera att stärka och upprätthålla den

interna kunskapen inom området. Hållbarhet

är något som genomsyrar hela värdekedjan

från kapitalintag i fonden, till förvärv och

skötsel av fastigheter samt uthyrning av

lägenheter och lokaler.

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 19

Förvaltningsberättelse

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 20

Förvaltningsberättelse

Styrelsen och verkställande direktören för SBF Bostad AB (publ) org. nr. 559056-4000,

får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31

december 2022.

Efterföljande koncernens rapport över total-

resultat, rapport över finansiell ställning,

rapport över förändringar i eget kapital samt

rapport över kassaflödet och moderbolagets

resultat- och balansräkning, förändringar i

eget kapital, kassaflödesanalyser och noter

utgör en integrerad del av årsredovisningen

och är granskade av bolagets revisor.

Jämförelsebelopp inom parentes för

resultatposter avser motsvarande period

föregående år om inte annat anges.

Jämförelsebelopp för balansposter avser

utgången av föregående år.

Allmänt om verksamheten

SBF Bostad är ett aktiebolag som utifrån sin

fondliknande struktur kategoriseras som en

alternativ investeringsfond (AIF) enligt lagen

(2013:561) om alternativa investeringsfonder

(LAIF) och erbjuder direktinvesteringar i

svenska hyresfastigheter. SBF Bostad AB

förvaltas av SBF Fonder AB, som står under

Finansinspektionens tillsyn. SBF Fonder AB

har förvaltat fastighetsfonder sedan 2004 och

förvaltar idag, utöver SBF Bostad, ytterligare

en AIF-fond med likvärde investeringsprofil.

Tillsammans äger fonderna cirka 3 800

lägenheter på 22 orter till ett värde

motsvarande cirka 5,3 miljarder kronor.

Per den 31 december 2022 ägde SBF Bostad

genom helägda dotterbolag 95 fastigheter

med 2 434 lägenheter och 212 lokaler med en

totalyta om 190 274 kvm. Fastigheterna är

belägna i Borgholm, Borås, Helsingborg,

Huskvarna, Hörby, Kalmar, Karlskrona, Laholm,

Malmö, Osby, Skellefteå, Skövde, Staffanstorp,

Tranås, Trelleborg, Ystad, Årjäng och Åstorp.

Den förhållandevis låga risken i förvaltningen

av hyresfastigheter innebär att en placering i

SBF Bostad skapar en god riskjusterad

avkastning i ett långsiktigt sparande.

Investeringsformen lämpar sig för såväl privat-

personer och företag som för stiftelser och

institutioner.

Sedan den 25 juli 2016 är SBF Bostad noterad

på NGM Nordic AIF och A-aktien handlas

under kortnamnen SBFBO A. Den 17 maj 2022

infördes ett nytt aktieslag, B-aktie, som handlas

under kortnamnet SBFBO B. Bolaget har sedan

start genomfört 20 nyemissioner som tillfört

cirka 1 349 miljarder kronor i investerarkapital.

Ägarförhållanden

Bolagets ägande är fördelat mellan tre

aktietyper; stamaktier, A-aktier och B-aktier.

Alla aktieslagen har emitterats till kvotvärdet 40

kronor per aktie. A- och B-aktien har emitterats

till överkurs, vilket innebär att teckningskursen

som överstiger 40 kronor har tillförts

överkursfonden

Förvaltningsberättelse

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 21

Rapport över finansiell ställning och rapport över

koncernens totalresultat

Fondens förvaltningsfastigheter redovisas i

rapport över finansiell ställning till marknads-

värde och värdeförändringarna redovisas i

resultaträkningen. Koncernens finansiella

ställning och resultat är således exponerade

mot ändringar av förvaltningsfastigheternas

värde. På en fungerande kredit- och

transaktionsmarknad påverkas värdet på

fastigheter av utbud och efterfrågan. Värdet

på fastigheterna påverkas av ett antal faktorer,

fastighetsspecifika såsom vakansgrad,

hyresnivå och driftskostnader, dels

marknadsspecifika såsom direktavkastnings-

krav och kalkylräntor som härleds ur

jämförbara transaktioner på fastighets-

marknaden. Därutöver finns en risk att

enstaka fastigheter kan vara felaktigt

värderade. Såväl fastighetsspecifika

försämringar som marknadsspecifika

försämringar kan leda till negativa realiserade

och orealiserade värdeförändringar. Detta

kan ytterst leda till att avtalade villkor och

åtaganden i Bolagets kreditavtal bryts. Om så

sker kan det leda till dyrare upplåning, eller i

värsta fall, att krediterna sägs upp av

kreditgivarna i fråga. Sägs krediterna upp

skulle detta således kunna ha en negativ

effekt på SBF Bostads verksamhet, finansiella

ställning och resultat.

Refinansiering

SBF Bostads räntebärande skulder uppgick

per den 31 december 2022 till 1!930!387

(1 506!462) KSEK. Fastigheter är en långfristig

tillgång som kräver långfristig finansiering

med fördelning mellan eget kapital och

räntebärande skulder. SBF Bostads förmåga

att betala sina skulder, i övrigt uppfylla sina

förpliktelser och leva upp till villkoren och

bestämmelserna i kreditavtalen liksom

allmän förmåga att refinansiera lån och

erlägga betalningar i enlighet med

åtaganden, beror, bland annat, på Bolagets

framtida resultat. Viss del av SBF Bostads

framtida resultat beror på ekonomiska,

finansiella, konkurrensrelaterade faktorer och

andra yttre omständigheter som ligger

utanför SBF Bostads kontroll.

Om Bolaget misslyckas med att erhålla

nödvändig finansiering, eller om Bolaget inte

har tillräcklig likviditet för att uppfylla

förpliktelser, möjlighet att refinansiera

låneavtal, fullfölja förvärvsstrategi på grund av

likviditetsbrist eller endast kan refinansiera

låneavtal på för SBF Bostads oförmånliga

villkor, eller inte alls, kan det få en väsentlig

negativ inverkan på SBF Bostads verksamhet,

finansiella ställning och resultat.

Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer

Risker och osäkerhetsfaktorer är indirekt

samma för moderbolaget som för koncernen

som helhet, eftersom moderbolaget äger 100

procent av sina dotterbolag.

Fastighetsrisk

Bolagets viktigaste intäktskälla är intäkter från

investeringstillgångarna som Bolaget äger

och förvaltar. Hittar Bolaget inte tillgångar

som uppfyller Bolagets krav enligt

investeringspolicy uteblir intäkterna, vilket i

förlängningen påverkar investerarens

totalavkastning. Bolagets möjlighet att hitta

potentiella investeringsobjekt är beroende av

aktuellt marknadsutbud och kan begränsa

Bolagets möjligheter att genomföra förvärv.

Utbudet av lämpliga investeringsobjekt

påverkas även av andra faktorer såsom

lönsamhet och Bolagets investeringsstrategi.

Det föreligger en risk att det vid tid för

investering inte finns några fastigheter (eller

endast ett fåtal fastigheter) till försäljning som

motsvarar de krav som uppställs i

investeringsstrategin och som i övrigt är

godtagbara ur förvärvssynpunkt. Detta kan

innebära att Bolaget inte kan genomföra

investeringar enligt plan. Det kan även

indirekt påverka kundens totalavkastning då

kapital ligger oinvesterat med begränsad

eller obefintlig placeringsränta i stället för

investerat i fastigheter.

Riskbedömning: Medel

Förvaltningsberättelse

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 22

Finansiell risk

Bolagets investeringar i fastigheter

finansieras genom upptagande av lån, och

per den 31 december 2022 uppgick

belåningsgraden till 55,6 (51,3) procent.

Bolagets kassaflöde är känsligt för

förändringar i räntenivån och belåningsgrad.

Värdet av Bolagets fastighetsinvesteringar

riskerar att påverkas negativt vid väsentliga

höjningar av räntan då avkastningskravet på

fastigheten riskerar att öka. När

avkastningskravet ökar sjunker fastighets-

värdet i Bolaget, vilket i förlängningen

påverkar investerarens totalavkastning. Det

finns en risk att låneräntan i framtiden kan

komma att överstiga direktavkastningen. Det

innebär att Bolaget kan nå en högre

belåningsgrad än beräknat.

För det fall räntan på för finansieringen av

Bolagets fastigheter väsentligen skulle

överstiga direktavkastningen finns risk att

avkastningen blir negativ. Det ökar risken för

att investeraren inte får tillbaka det

ursprungligt investerade beloppet vid en

eventuell avveckling av Bolaget.

För att hantera Bolagets ränterisk kan SBF

Bostad besluta om att implementera

räntesäkringsstrategier alternativt amortera

på låneskulden i syfte att minska andelen

lånefinansiering.

Riskbedömning: Medel

Vakansgrad

Äldre fastigheter, dåligt underhållna

fastigheter, fastigheter med dåligt läge eller

hyresgäster med bristande betalnings-

förmåga kan medföra att vakansgraden

förändras negativt. Trots att Bolaget har

satsat på egen transaktionsanalys, egen

förvaltning, samt en därtill omfattande kredit-

, och uthyrningspolicy, finns det en risk att

Bolaget felbedömer en fastighetsinvestering.

Denna missbedömning kan medföra att

vakansgraden ökar och driftnettot minskar.

Det får en direkt negativ konsekvens på

fastighetens värde och investerarens

totalavkastning eftersom hyresintäkterna då

minskar. Fastigheternas standard, läge samt

kvalitén på förvaltningens tjänster har en

avgörande betydelse för vakansgraden och

investerarens totalavkastning.

Riskbedömning: Låg

Lånerisk

Bolagets förvärv av fastigheter finansieras

genom upptagande av lån, vilket är en del av

Bolagets investeringsstrategi. Låneavtal

innehåller normalt finansiella villkor för

upplåningen med bestämmelser om nivåer

för räntetäckningsgrad, andel eget kapital,

fastighetens värdeutveckling med mera.

Vid oförutsedda händelser, till exempel ökad

vakansgrad, finns risk för att de finansiella

villkor som anges i låneavtalen inte kan

upprätthållas. I sådana situationer har

långivaren ofta rätt att kräva återbetalning av

skulden i förtid med påföljande dyrare

refinansiering eller försäljning av fastigheten

till ogynnsamma villkor som följd. Det kan

påverka investerarens totalavkastning

negativt.

Riskbedömning: Medel

Risk förenad med kommersiella inslag

Bolagets investeringspolicy är att investera i

fastigheter som har sin primära intjäning från

bostadsfastigheter. Dock får Bolaget

investera i fastigheter med andra typer av

verksamhetsutövare så som exempelvis

kommersiella fastigheter. Bolaget äger idag

ett antal fastigheter där det finns mindre

Förvaltningsberättelse

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 23

kommersiella inslag i bottenplan av

fastigheten och resterande våningsplan

består av bostadsyta.

Investeringar i kommersiella ytor är vanligen

mer riskfyllda och konjunkturkänsliga än

investeringar i bostäder. Det innebär att

kommersiella ytor riskerar att vara vakanta i

större utsträckning än bostadsytorna.

Vakanser har i sin tur en negativ effekt på

Bolagets kassaflöde. Eftersom det är praxis

att värdera fastigheter utifrån en kassaflödes-

analys har vakanser även en negativ effekt på

fastighetens värde. Det riskerar att påverka

investerarens totalavkastning negativt.

Då investeringar i lokaler och kommersiella

ytor vanligen är mer riskfyllda och

konjunkturkänsliga än investeringar i

bostäder eftersträvar Bolaget långsiktigt att

hyresintäkterna som genereras från

kommersiella ytor inte ska överstiga 50

procent av de totala hyresintäkterna. De

kommersiella lokalerna, avseende befintliga

fastigheter, bidrar med cirka 8 procent av

totala hyresintäkter.

Ovanstående begränsningar får överskridas

om det med hänsyn till Bolagets

investeringscykel är erforderligt, exempelvis

under investerings- eller avyttringsfas.

Överskridande får även ske till följd av

naturliga hyresjusteringar.

Riskbedömning: Låg

Teknisk risk

Vid fastighetsförvärv finns alltid en teknisk

risk knuten till fastigheterna. Det kan

exempelvis vara risker som hänger samman

med dolda fel eller brister i fastigheterna. Risk

för skada genom brand eller naturkatastrofer

eller historiska förhållanden vad avser

föroreningar eller liknande förekommer

också. Det innebär att Bolagets kostnader för

exempelvis reparationer, saneringsåtgärder

eller tillförande av nya funktioner i

fastigheterna kan överstiga de antaganden

som gjordes vid förvärvstillfället. Det kan få en

negativ inverkan på Bolagets kassaflöde samt

i förlängningen investerarens totalavkastning.

Bolagets samtliga fastigheter är fullvärdes-

försäkrade, varför större skador och olyckor

omfattas av en sådan försäkring. Om det

skulle inträffa mer skador än som anses

naturligt kan det påverka Bolagets

försäkringspremier som i förlängningen

påverkar investerarens totalavkastning

negativt.

Fastigheternas värde kan även påverkas

negativt då en framtida köpare av

fastigheterna med all sannolikhet kommer att

ta hänsyn till de tekniska bristerna vid en

förhandling om köpeskillingen.

För att minimera den tekniska risken görs

noggranna besiktningar före förvärv av

fastigheter.

Riskbedömning: Låg

Driftkostnader

Bolagets största poster är kostnader för

media. En stor del av dessa kostnader varierar

över tiden och påverkas delvis av faktorer

som står utanför Bolagets kontroll.

Exempelvis är fjärrvärmekostnaderna, vilket är

den vanligaste uppvärmningsformen i

Bolagets fastigheter, en kostnad som

påverkas av yttre värme och kyla. I

förlängningen får det en direkt påverkan på

Bolagets driftkostnader varför Bolaget är

gynnat av mildare vintrar och varmare vår-,

och höstmånader. Ökade driftkostnader har

en direkt negativ påverkan på fastigheternas

driftnetto, och därmed på Bolagets

kassaflöde, resultat och i förlängningen

investerarens totalavkastning.

Riskbedömning: Låg

Förvaltningsberättelse

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 24

Bolagsspecifika risker

Nyckelpersoner med mera

Bolaget förvaltas av SBF Fonder AB som är en

auktoriserad AIF förvaltare enligt lagen

(2013:561) om alternativa investeringsfonder.

SBF Fonder AB har under sina 20 verksamma

år byggt upp en professionell och kompetent

organisation med cirka 30 anställda som

ansvarar för den dagliga förvaltningen av

Bolagets fastigheter.

Nyckelbefattningar är kopplade till SBF

Fonder AB, vilket är det bolag som innehar

förvaltningsuppdraget. I SBF Fonder AB är

VD, Ekonomichef och Affärschef

identifierade nyckelbefattningar. Förlust av

nyckelpersoner, eller resurser hos Bolagets

förvaltare, kan på ett negativt sätt påverka

Bolagets möjligheter att verka på marknaden.

Riskbedömning: Låg

Investeringsrisk

Förvärv av bolag

Bolaget kan komma att förvärva fastigheter

genom företagsförvärv vilket innebär en viss

risk genom att ett övertagande sker av det

förvärvade bolagets tillgångar och

förpliktelser. Det kan visa sig förekomma

förpliktelser för det förvärvade bolaget som är

okända för Bolaget vid förvärvstillfället.

Det förvärvade bolagets historiska

dispositioner kan också påverka dess

framtida skatteposition negativt, något som

inte nödvändigtvis är uppenbart vid

förvärvstillfället. En negativ påverkan på

Bolagets finansiella ställning riskerar även att

påverka investerarens totalavkastning då

dessa förpliktelser kan ha påverkan på

Bolagets tillgångar och/eller kassaflöde.

Exempel på risker i samband med

fastighetsförvärv är skatterelaterade risker

(inkluderat moms), arbetsgivaransvar,

oreglerade skulder också vidare.

Riskbedömning: Låg

Realiseringsrisk

Eventuell realisering av delar av fastighets-

portföljen kan väsentligt påverka den

totalavkastning investerarna kan uppnå. Det

vid varje tidpunkt rådande investerings-

klimatet, samt sättet realisering sker, kommer

vara avgörande för det pris som kan erhållas

för fastigheterna.

Det är därför av stor vikt att Bolaget, genom

förvaltaren SBF Fonder AB, besitter rätt

kunskap och affärsnätverk för att kunna skapa

bästa möjliga förutsättningar i en

försäljningsprocess. Om försäljnings-

processen är bristfällig eller om investerings-

klimatet är ogynnsamt vid försäljningstillfället,

finns en risk att försäljningen försenas eller att

fastigheterna måste säljas till ett pris som inte

motsvarar den förväntade värdeutvecklingen.

Bolaget riskerar då att inte uppnå sin

målavkastning vilket riskerar påverka

investerarens totalavkastning negativt.

Riskbedömning: Låg

Finansiella instrument och finansiell

riskhantering

SBF Bostad AB ska ha en stark finansiell

ställning. Balansen mellan eget kapital och

lånat kapital är viktig för Bolaget. Belånings-

graden mätt som lån i förhållande till

fastighetsvärde ska inte långsiktigt överstiga

75 procent. Målsättningen är att

belåningsgraden ska ligga mellan 60 och 65

procent. I nuläget uppgår belåningsgraden

till cirka 55,6 procent (51,3 procent).

Finansierings- och likviditetsrisk

Finansierings- och likviditetsrisk definieras

som det lånebehov som behöver täckas i ett

ansträngt marknadsläge. Lånebehovet kan

avse refinansiering av befintliga lån eller

nyupplåning. Bolagets likviditetsrisk består i

att koncernen kan sakna likvida medel för

betalning av sina åtaganden. För att begränsa

likviditetsrisken har bolaget ett kassakrav.

Likviditetsplanering används för att hantera

likviditetsrisken och kostnaderna för

finansieringen av koncernen. Målsättningen

är att koncernen ska kunna klara sina

finansiella åtaganden i uppgångar såväl som

nedgångar utan betydande oförutsebara

kostnader. Likviditetsriskerna hanteras

centralt för hela koncernen.

Verkligt värde överensstämmer i allt

väsentligt med nominellt värde, då samtliga

Förvaltningsberättelse

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 25

finansiella skulder är upptagna med rörlig

ränta. Det har inte skett en förändring i

kreditmarginalen sedan lånen upptogs som

väsentligen påverkat det verkliga värdet på

lånen. Finansiella instrument såsom

kundfordringar, leverantörsskulder, mm

redovisas till upplupet anskaffningsvärde

med avdrag för eventuell nedskrivning, varför

det verkliga värdet bedöms överensstämma

med redovisat värde.

Marknadsrisk

Marknadsrisk är att risken för att verkligt värde

på, eller framtida kassaflöden från, ett

finansiellt instrument varierar på grund av

förändringar i marknadspriser. Marknads-

risker indelas av IFRS i tre typer valutarisk,

ränterisk och andra prisrisker. De marknads-

risker som främst påverkar koncernen utgörs

av ränterisker. Givet att koncernen endast

utför transaktioner med svenska kronor

föreligger ingen valutarisk.

Ränterisk

Ränterisken avser risken för att förändringar i

ränteläget påverkar koncernens upplånings-

kostnad. Räntebindning ska ske utifrån

bedömd ränteutveckling, kassaflöde och

kapitalstruktur. Företagsledningen följer

utvecklingen och är beredda på att binda

räntan om så bedöms nödvändigt. I

dagsläget är inga räntor bundna.

En förändring av snitträntan med -/+ 1 procent

ger en effekt på resultatet före skatt med +/-

19 304 (15!065) KSEK.

Kredit- och motpartsrisk

Kredit- och motpartsrisk avser risken att

motparten i en transaktion inte kan fullgöra

sitt åtagande och därmed åsamkar

koncernen en förlust. För att begränsa

motpartsrisken accepteras endast motparter

med hög kreditvärdighet samt att

engagemanget per motpart är begränsat.

Den kommersiella kreditrisken inom

koncernen är begränsad då det inte

föreligger någon betydande kreditrisk-

koncentration i förhållande till någon viss

kund eller annan motpart. Risken att

koncernens kunder inte uppfyller sina

åtaganden, dvs att betalning inte erhålls från

kunderna, utgör en kundkreditrisk.

Koncernens kunder kreditkontrolleras varvid

information om kundernas finansiella

ställning inhämtas från kreditupplysnings-

företag.

Riktlinjer för ersättning till ledande

befattningshavare

Bolaget betalar inga arvoden till ledande

befattningshavare. Det finns inga anställda i

Bolaget. Johan Grevelius är den av de tre

styrelseledamöterna som är oberoende i

förhållande till Bolaget och bolagsledningen.

Johan Grevelius är tillika ordförande och den

ende i styrelsen som uppbär arvode från

Bolaget, vilket uppgick till 180 KSEK för 2022.

I och med att Bolaget ej har några anställda är

det styrelsens förslag för 2023 att ingen

ersättning skall betalas ut till ledande

befattningshavare. Arvode till den oberoende

ledamoten beslutas av årsstämma efter

förslag av SBF Fonder.

Finansiell rapportering

Kontrollmiljön avseende den finansiella

rapporteringen bygger på en fördelning av

roller och ansvar i organisationen, fastställda

och kommunicerade beslutsvägar,

instruktioner beträffande befogenhet och

ansvar samt redovisnings, och rapporterings-

instruktioner. Styrelsen har antagit en

arbetsordning och en VD-instruktion. Utöver

styrelsens arbetsordning och VD-instruktion

finns en övergripande attestordning för hela

koncernen samt policyer och riktlinjer inom

ett flertal områden för den operativa

verksamheten.

Förvaltningsberättelse

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 26

Verksamhetsåret

Resultatutveckling januari - december 2022

Hyresintäkter och driftöverskott

Hyresintäkterna ökade med 37 procent

jämfört med samma period föregående år

och uppgick till 204!549 KSEK (149!303).

Ökningen beror främst på de förvärv som

gjordes både under föregående år och 2022,

men även standardförbättringar och

hyreshöjningar i befintliga fastigheter.

Driftnettot ökade som en följd av detta med

41,4 procent och uppgick till 128!916 KSEK

(91!196). Överskottsgraden ökade från 61,1

procent per sista december föregående år till

63,0 procent för år 2022 trots hög inflation

och stigande energipriser. Överskottsgraden

är densamma för totalt bestånd samt för

jämförbart bestånd. Detta tack vare de

kostnadssänkande åtgärder, till exempel

energiprojekt, som fonden löpande

genomför. Sett till jämförbara fastigheter så

har hyresintäkterna ökat med 3 procent och

driftnettot ökade med 6,6 procent. Ökningen

av driftnetto beror framför allt på idogt arbete

med energisparprojekt, lönsamma intäkts-

ökande investeringar samt god kontroll över

utgifter och noggrann kostnadsuppföljning.

Central administration

Kostnaden för central administration uppgick

till -60!395 KSEK (-43!500). Ökningen beror

främst på att kostnaderna ökar då Fonden

förvärvat fler fastigheter. Förvärven gjordes

främst under första halvåret 2022. För

jämförbara fastigheter ligger kostnaden för

administration på samma nivå som

föregående år.

Finansiella intäkter och kostnader

Nettot av finansiella intäkter och kostnader

uppgick till -40!819 KSEK (-18!653). Detta är

hänförligt till ökningen av räntebärande lån i

samband med förvärven samt på grund av

stigande räntenivåer. Den genomsnittliga

räntesatsen uppgick för perioden till 2,43

procent för fonden, att jämföra med 1,33

procent för samma period föregående år.

Förvaltningsresultat

Förvaltningsresultatet uppgick till 27!703

KSEK (29!042). Minskningen är främst

hänförlig till ökade kostnader för central

administration men är även hänförlig till

stigande räntekostnader.

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 26

Förvaltningsberättelse

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 27

Värdeförändringar

Orealiserade värdeförändringar på

fastigheter uppgick till -298!393 KSEK

(440!395). Värdeförändringen förklaras främst

av högre kostnadsantaganden framgent till

följd av den högre inflationstakten samt

högre bedömda direktavkastningskrav till

följd av det högre ränteläget. Den beror även

på kostnadssänkande långsiktiga

investeringar som ännu inte gett genomslag

på värderingarna. Realiserade vinster vid

avyttringar uppgick till 2!641 KSEK (1!763).

Årets resultat

Årets resultat (efter skatt) uppgick till -231!855

(372!594)!KSEK och har påverkats negativt av

de orealiserade värdeförändringarna på

fastigheter samt ökade räntekostnader.

Fastighetsbeståndet

Marknadsvärdet per 31 december 2022

uppgick till 3!473!610 KSEK (2!937!940). Under

2022 har 26 fastigheter förvärvats i

Helsingborg, Kalmar, Skellefteå, Tranås och i

Årjäng för ett överenskommet fastighets-

värde om totalt 759!900 KSEK. Samtidigt har

fonden investerat 77!033 KSEK (52!148) i

befintliga fastigheter, för att höja standarden

och i förlängningen få ökade hyresintäkter.

Dessa investeringar är långsiktiga och ger

inte omedelbart genomslag på

fastigheternas värderingar.

Belåning och säkerheter

Skulder till kreditinstitut uppgick vid

periodslut till 1!930!387 KSEK (1!506!461),

ökningen är hänförlig till belåning av

fastighetsförvärven under perioden. Belåning

av fastigheterna har gjorts via

Handelsbanken, SBAB, Laholms Sparbank

Tjustbygdens Sparbank, Virserums Sparbank

samt Danske Bank. Belåningsgraden uppgick

till 55,6 procent (51,3), en ökning med 4,3

procentenheter jämfört med samma tidpunkt

föregående år.

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skatteskuld har under perioden

minskat med 38!146!KSEK till 97!077!KSEK.

Det som en följd av orealiserade värde-

förändringar samt skattemässig avskrivning i

fastighetsbeståndet.

Väsentliga händelser under perioden

På extra bolagsstämma den 29 mars 2022

fattades beslut om ändring av bolagsordning,

som innebär införande av nytt aktieslag av

serie B, som har noterats på NGM Nordic AIF.

Under perioden har SBF Bostad genomfört

tre nyemissioner av B-aktier som har

registrerats av Bolagsverket under perioden.

Emissionerna inbringade 207!774 KSEK varav

emission av stamaktier inbringade 1 571 KSEK.

Totalt har fonden tagit in 1!349!254 KSEK i

kapital sedan start. Under perioden har

fonden förvärvat 26 fastigheter belägna i

Helsingborg, Kalmar, Skellefteå, Tranås och

Årjäng med en uthyrningsbar yta om 51!504

kvm samt sålt en fastighet i Skellefteå med en

uthyrningsbar yta på 270 kvm. I början på juni

2022 inleddes återköp av egna aktier vilket

pressmeddelades den 7 juni. Totalt har 1!059

stycken aktier återköpts till och med den 31

december 2022.

Moderbolaget

Moderbolaget har upprättat sin års-

redovisning enligt Årsredovisningslagen

(1995:1554) och Rådet för finansiell-

rapporterings rekommendation RFR 2

Redovisning för juridiska personer.

Moderbolagets resultat före skatt uppgick

till -79!447 KSEK (7 343). Resultatet efter skatt

blev -79!411 KSEK (7 343). Moderbolagets

soliditet var 94 procent (70 procent) den 31

december 2022.

Under året har Bolaget emitterat 14!278

preferensaktier av serie B och 25!000 stam-

aktier. Totalt har nytt eget kapital uppgående

till 207!774 KSEK tillförts Bolaget.

Bolaget har under året återköpt 962 (92) egna

preferensaktier av serie A till ett värde av 11!713

(1!089) KSEK som motsvarar 0,79 (0,07)

kapitalet. Kvotvärde per återköpt aktie uppgår

till 40 kronor.

Väsentliga händelser efter periodens slut

Bolaget har under första kvartalet förvärvat

103 egna A-aktier till ett värde av 964 KSEK.

Totalt innehar bolaget 1!162 egna A-aktier i

slutet av mars 2023.

Förvaltningsberättelse

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 28

Under början av 2023 erbjöds samtliga A-

aktieägare i SBF Bostad möjlighet att anmäla

intresse för att lösa in sina aktier, i enlighet

med fondens villkor, eller att omvandla dessa

till B-aktier. Den 31 mars 2023 uppgick antalet

A-aktier till 102 190 stycken. Resultatet av

erbjudandet blev följande:

Anmälda aktier för omvandling:

80!278 stycken – 78,6 procent

Anmälda aktier för inlösen:

12!933 stycken – 12,7 procent

Valt att stanna kvar i A-aktie/Ej svar:

8 979 stycken – 8,7 procent

Inlösen av A-aktier sker till det substansvärde

(NAV) som gäller vid det faktiska

inlösentillfället, det vill säga inte till det

substansvärde som gäller vid tidpunkten för

anmälan. Tidsramen för förfarandet vid

inlösen styrs av hur många som väljer att lösa

in sina aktier och en process för att hantera

detta är inledd. Genom att omvandla A-aktier

till B-aktier får investeraren del av nya,

flexiblare, villkor i form av möjlighet till årlig

inlösenprocess från och med 2024. Som

ägare av A-aktier ges denna möjlighet vart

femte år.

Ökad inflation och stigande marknadsräntor

har skapat oro i omvärlden vilket haft en

negativ effekt på de finansiella marknaderna

med stigande lånemarginaler och minskad

tillgång till kapitalmarknaden som följd. Även

om osäkerheten till stor del redan prisats in så

finns en ökad osäkerhet kring framtida

scenarion. Riksbanken uppdaterar

kontinuerligt sin ränteprognos med

beaktande av förändringar i inflationstakten.

En förändring av den prognosticerade

räntebanan med större räntehöjningar i

framtiden skulle kunna påverka fastighets-

värdena än mer negativt än vad höjningen

redan gjort. Stigande priser för SBF Bostads

driftskostnader, till exempel på energi, har en

negativ effekt på driftnetto som inte

omedelbart kan kompenseras med högre

hyror, vilket redan gett något negativa

effekter på Bolagets fastighetsvärden.

Inflationen påverkar också priser på

exempelvis byggmaterial och transporter

vilket tillsammans med risk för försenade

leveranser kan påverka framför allt

kommande projekt.

Framtida utveckling

Fonden kommer under 2023 ha ett naturligt

utflöde av kapital som resultat av den

inlösenmöjlighet A-aktieägarna erbjöds i

början av 2023 i linje med fondens villkor.

Investerare representerande 87,3 procent av

kapitalet valde att stanna kvar i fonden, vilket

är mycket glädjande och vittnar om ett

fortsatt förtroende för Bolagets produkt och

en långsiktig tro på fastighetsmarknaden

som en del i en balanserad investerings-

portfölj.

Framöver kommer fokuset fortsatt vara på

stabila intäkter och smart kostnadshantering,

vilket är centrala parametrar för fondens

långsiktiga uthållighet. I närtid finns dock risk

för viss diskrepans mellan den generella

kostnadsökningen och möjligheten att

omedelbart justera hyrorna i motsvarande

grad. På längre sikt är vi dock övertygade om

att en välskött förvaltning med god

kostnadskontroll i kombination med

attraktiva bostäder har goda möjligheter att

kompensera för detta. I takt med att

inflationen bromsas upp kommer kostnads-

utvecklingen att kunna begränsas och

räntekostnaderna kommer att kunna

reduceras.

Bolaget bedömer därför att Fonden

sammantaget har fortsatt förutsättningar att,

över tid, leverera en totalavkastning i linje

med Fondens mål.

Förvaltningsberättelse

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 29

Ekonomisk översikt för koncernen (kSEK)

2022

2021

2020

2019

Nettoomsättning

204,5

149,3

92,2

51,9

Driftnetto

128,9

91,2

49,8

30,9

Överskottsgrad

63,0%

61,1%

54,0%

58,3%

Belåningsgrad

55,6%

51,3%

61,5%

57,5%

Soliditet

41,5%

47,9%

37,2%

46,9%

Ekonomisk översikt för Moderbolaget (kSEK)

2022

2021

2020

2019

Nettoomsättning

15,8

11,6

7,3

5,5

Rörelseresultat

-11,4

-8,8

-10,1

-4,1

Soliditet

94,4%

70,0%

81,3%

95,4%

Förslag till behandling av bolagets resultat

Styrelsen föreslår att tillgängliga vinstmedel disponeras enligt nedan:

SEK

Fritt eget kapital

- Överkursfond

1!267!080 213

- Balanserade vinstmedel

-91!553 394

- Årets Resultat

-79!411 173

1!096!115 646

I ny räkning överföres

1!096!115 646

Varav överkursfond

1!175!526 820

1!096!115 646

Beträffande koncernens och moderföretagets resultat och ställning hänvisas till följande

resultat- och balansräkningar samt tillhörande noter.

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 29

Förvaltningsberättelse - Bolagsstyrning

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 30

Bolagsstyrningsrapport

God bolagsstyrning handlar om att säkerställa att bolaget sköts på ett för aktieägarna så

effektivt sätt som möjligt. Bolagsstyrning beskriver hur rättigheter och skyldigheter

fördelas mellan bolagets organ i enlighet med tillämpliga lagar, regler och interna

processer.

För SBF Bostad som är ett noterat bolag på

NGM Nordic AIF, finns ett flertal lagar och

regelverk som säkerställer god bolags-

styrning. Bolagsstyrningen inom SBF Bostad

utgår ifrån:

- Aktiebolagslagen (ABL)

- Bolagsordningen

- NGM:s regelverk för bolag noterade på

NGM Nordic AIF

- Lag (2013:561) om förvaltare av alternativa

investeringsfonder (LAIF)

- Svensk kod för bolagsstyrning ("Koden").

För mer information om Koden, se

www.bolagsstyrning.se

- Övriga tillämpliga regler

Koden utgör god sed på aktiemarknaden för

alla svenska bolag vars aktier är upptagna till

handel på en reglerad marknad i Sverige.

Koden skall tillämpas från tidpunkten för

börsnoteringen.

Bolaget måste inte följa alla regler i Koden då

Koden i sig själv medger möjligheter till

avvikelse från reglerna, under förutsättning att

sådana eventuella avvikelser och den valda

alternativa lösningen beskrivs och orsakerna

förklaras i bolagsstyrningsrapporten.

"Kodens kapitel 10 avseende "Information om

bolagsstyrning, hållbarhet och ersättningar"

måste dock alla bolag följa, och någon

möjlighet till avvikelse från regeln föreligger

således inte. Styrelsen skall årligen i en

bolagsstyrningsrapport och på sin webbplats

informera aktieägare och kapitalmarknad om

hur bolagsstyrningen i bolaget fungerar och

hur bolaget tillämpar Koden.

SBF Bostad följer Koden med vissa avvikelser

då Bolaget även lyder under Lag (2013:561)

om förvaltare av alternativa investerings-

fonder.

SBF Bostad bildades den 7 mars 2016 och

registrerades den 24 mars 2016. Bolagets

företagsnamn är SBF Bostad AB (publ), sätet

för dess styrelse är Stockholm, Sverige och

dess organisationsnummer är 559056-4000.

Bolaget är ett publikt aktiebolag, bildat i

Sverige i enlighet med svensk rätt.

Ägare och aktien

Genom aktieägarnas deltagande via

bolagsstämman främjas en avvägd

maktbalans mellan ägare, styrelse och

bolagsledning. I samband med emissioner

utges prospekt som godkänns av

Finansinspektionen. I prospekten anges

vilken typ av investeringsverksamhet som

bolaget får utföra och vilka tillgångar som

omfattas. Vidare framgår i prospekten var

tillgångarna geografiskt ska vara placerade.

Bolagets aktiekapital uppgick till 6!659 (5!088)

KSEK per den 31 december 2022, fördelat på

102!190 (102!190) A-aktier, 14!278 (0) B-aktier

och 50!000 (25!000) stamaktier. Varje A-aktie

samt B-aktie berättigar innehavaren till 1 röst

på bolagsstämman, medan varje Stamaktie

berättigar innehavaren till 10 röster på

bolagsstämman. Endast en ägare innehar

mer än 10 procent av kapitalet, SBF Fonder,

som innehar 30,04 procent. Endast en

aktieägare har mer än 10 procent av rösterna,

SBF Fonder AB med 81,11 procent av rösterna.

Bolagets börsvärde uppgick vid årets slut till

cirka 1 327 (1!339)!MSEK.

Bolagsordning

Enbart bolagsstämman har behörighet att

ändra bolagsordningen.

Årsstämma

På bolagsstämman utövar aktieägaren sin

rösträtt för att till exempel fastställa resultat-

och balansräkningen, disposition av bolagets

resultat, beviljande av ansvarsfrihet för

Förvaltningsberättelse - Bolagsstyrning

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 31

styrelsens ledamöter och verkställande

direktör, val av styrelseledamöter och

revisorer samt ersättning till styrelsen och

revisorerna.

Årsstämman måste hållas sex månader från

utgången av räkenskapsåret. Utöver

årsstämman kan det kallas till extra

bolagsstämma om styrelsen anser det

befogat. Styrelsen skall kalla till extra

bolagsstämma om en aktieminoritet med

sammanlagt minst en tiondel av samtliga

aktier i bolaget begär detta. Detsamma gäller

om revisorerna begär att en extra bolags-

tämma skall hållas. Beslut vid bolagsstämma

fattas normalt med enkel majoritet. I vissa

frågor föreskriver ABL att beslut tas med

kvalificerad majoritet. Enligt bolagsordningen

sker kallelse till bolagsstämma genom

annonsering i Post- och Inrikes tidning samt

genom annons i Dagens Industri. Utöver det

offentliggörs kallelsen även på bolagets

webbplats. Bolaget distribuerar även detta

via nyhetstjänsten Cision där bolagets

intressenter har möjlighet att prenumerera på

bolagets hela informationsgivning.

Aktieägare som vill delta i en bolagsstämma

ska vara införd i den av Euroclear Sweden

AB:s förda aktieboken på avstämningsdagen.

Aktieägare kan närvara vid bolagsstämmor

personligen eller genom ombud och kan

även biträdas av högst tvåpersoner. Antalet

biträden skall anges i anmälan. Vanligtvis är

det möjligt för aktieägare att anmäla sig till

bolagsstämman på flera olika sätt, vilka

närmare anges i kallelsen till stämman.

Aktieägare är berättigade att rösta för

samtliga aktier som aktieägaren äger.

Aktieägare som önskar få ett ärende

behandlat på bolagsstämman måste skicka

en skriftlig begäran härom till styrelsen.

Sådan begäran ska normalt vara styrelsen

tillhanda senast fem veckor innan stämman.

Årsstämma och extra bolagsstämmor

Bolaget har under 2022 haft följande

stämmor:

- Extra bolagsstämma den 29 mars 2022

- Årsstämma den 20 april 2022

På extra bolagsstämma beslutades om

bolagsordningsändring. Ändringen avsåg

nyemittering av nytt aktieslag, Serie B samt

nyemission av stamaktier.

Årsstämma 2022

Vid årsstämma deltog samtliga som valdes

till styrelsen för nästkommande period.

Årsstämman beslutade att bemyndiga

styrelsen att vid ett eller flera tillfällen fram till

nästa årsstämma, med eller utan avvikelse

från aktieägarnas företrädesrätt, kunna

besluta om ökning av aktiekapitalet genom

emission av aktier, konvertibler och/eller

teckningsoptioner i bolaget mot kontant

betalning och/eller genom apport och/eller

kvittning. På årsstämman bemyndigades

styrelsen även att intill nästa årsstämma, vid

ett eller flera tillfällen, besluta om förvärv och

överlåtelse av egna aktier av serie A enligt

villkor som offentliggjorts i kallelsen samt i

stämmokommunikén.

Valberedning

Bolaget är en AIF och förvaltas av SBF Fonder

AB, som står under tillsyn av

Finansinspektionen. SBF Fonder agerar

valberedning i bolaget och föreslår

årsstämman styrelserepresentanter.

Årsstämman röstar sedan om förslaget.

Styrelsen

Styrelsen är SBF Bostads högsta

beslutsfattande organ efter bolagsstämman.

Enligt ABL är styrelsen ansvarig för Bolagets

Förvaltningsberättelse - Bolagsstyrning

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 32

förvaltning och organisation. Till största

delen hanteras Bolagets skötsel av AIF-

förvaltaren SBF Fonder. Styrelsen ansvarar för

att säkerställa att årsredovisningen och

delårsrapporter upprättas i rätt tid. Dessutom

utser styrelsen den verkställande direktören.

Styrelsen kan delegera uppgifter till personer

inom eller utom styrelsen men inte avbörda

sig det yttersta ansvaret för bolagets

organisation och förvaltning eller

skyldigheten att sörja för en betryggande

kontroll av bolagets ekonomiska

förhållanden. Styrelseledamöterna väljs

normalt av årsstämman för tiden intill slutet av

nästa årsstämma. Enligt SBF Bostads

bolagsordning ska styrelsen, till den del den

väljs av bolagsstämman, bestå av minst tre

och högst fem ledamöter utan

styrelsesuppleanter. Enligt Koden väljs

styrelsens ordförande av årsstämman och

ordföranden har ett särskilt ansvar för

ledningen av styrelsens arbete samt att

styrelsens arbete är välorganiserat och

genomförs på ett effektivt sätt. Styrelsen

följer den skriftliga arbetsordning som

revideras årligen och fastställs på det

konstituerande styrelsemötet. Arbets-

ordningen reglerar bland annat styrelse-

praxis, funktioner samt fördelningen av

arbete mellan styrelseledamöterna och

verkställande direktören. I samband med det

konstituerande styrelsemötet fastställer

styrelsen även instruktionen för verkställande

direktören innefattande finansiell

rapportering.

Styrelsens viktigaste uppgift i SBF Bostad är

att säkerställa och utvärdera att det avtal som

finns mellan SBF Bostad och SBF Fonder AB

avseende Bolagets skötsel fullföljs. En annan

viktig faktor för styrelsen är att tillse att den

löpande rapporteringen som görs till

Finansinspektionen genomförs med rätt

innehåll och vid rätt tidpunkt.

Utvärdering av styrelse och verkställande

direktör görs, enligt riktlinjerna för LAIF, av

styrelsen för SBF Fonder AB som har ett

särskilt ansvar att utvärdera styrelser och

verkställande direktör i de av AIF-förvaltaren

förvaltade fonderna. Majoriteten av

styrelseledamöterna i SBF Fonder AB är

oberoende.

Styrelsens medlemmar

Johan Grevelius född 1965, nyvald

ordförande, utbildad civilekonom, ledamot

sedan 24 maj 2018 och tidigare VD i SBF

Bostad AB. Styrelseordförande i Tjust-

bygdens Sparbank. Varit VD för Swedbank

Robur kapitalförvaltning, VD och delägare i

Redeye AB, aktiechef på Nordea Markets

samt verksam inom Skandiakoncernen.

Innehar 13 A-aktie i SBF Bostad AB.

Carl Adam Rosenblad född 1965, utbildad

civilekonom, VD samt ledamot sedan 20 april

2022. VD och koncernchef för Concejo AB

(publ). Styrelseledamot och VD i SBF Fonder

AB. Styrelseordförande i Firenor International

AB samt styrelseledamot i Plantanen Holding

AB, Plantanen AB samt bolag tillhörande

Concejo-koncernen. Innehar 98 A-aktier i

SBF Bostad AB.

Anette Erneholm, född 1972, utbildad

civilekonom, ledamot sedan april 2022.

Ekonomichef i koncernen. Tidigare bland

annat CFO på Arwidsro Fastighets AB.

Ledamot invald sedan 20 april 2022. Innehar

inga aktier.

Normalt håller bolaget minst fyra ordinarie

styrelsemöten per år men ytterligare

styrelsemöten kan sammankallas för att

hantera frågor som inte kan hänskjutas till ett

ordinarie styrelsemöte. Under 2022 hölls

totalt 20 styrelsemöten.

Styrelsemedlemmar

under året

Deltagit/

Antal

Johan Grevelius, Ordf nyval

20/20

Carl Adam Rosenblad, nyval

15/20

Anette Erneholm, nyval

14/20

Johan Grevelius är den av de tre styrelse-

ledamöterna som är oberoende i förhållande

till bolaget och bolagsledningen. Johan

Grevelius är tillika ordförande och den ende

som uppbär arvode om 180 000 kr per år.

Styrelsens uppgifter följer av Regel 3 i Koden

och behandlas enligt ovan.

Förvaltningsberättelse - Bolagsstyrning

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 33

Styrelsens storlek och sammansättning

Då bolaget är en AIF delegeras de aktiva

besluten till en AIF-förvaltare. Detta har även

skett i SBF Bostad. Bolaget har därför

eftersträvat att ha en så liten styrelse som

möjligt då flertalet av de operativa delarna

delegerats till den utsedda AIF-förvaltaren.

Bolagets skötsel hanteras till största delen av

AIF-förvaltaren, och därmed förekommer

inga styrelseutskott i Bolagets styrelse. Ur ett

bolagsstyrningsperspektiv bedömer Bolaget

inte det som negativt för aktieägarna.

Styrelsens storlek och sammansättning är

Regel 4 i Koden. Då bolaget utgör en Fond

under AIF-regelverket har bolaget valt att

avvika från Koden och arbeta med en styrelse

på tre personer med en oberoende

ordförande.

Styrelseledamots uppdrag samt styrelse-

ordförande

Bolaget följer Regel 5 samt 6 i Koden. Bolaget

har även valt att arbeta med en oberoende

ordförande.

Styrelsens arbetsformer

Styrelsens arbetsformer, Regel 7 i Koden, följs

av bolaget. Bolaget har valt att arbeta utan

utskott i styrelsen, se ovan, men AIF-

förvaltaren har utsett en internrevisor som

utöver att granska AIF-förvaltaren även

granskar skötseln av SBF Bostad. På detta vis

skapas en god genomlysning av såväl

förvaltaren som SBF Bostad.

Utvärdering av styrelsen och

verkställande direktör

Den verkställande direktören är underställd

styrelsen och ansvarar för SBF Bostads

löpande förvaltning och den dagliga driften.

SBF Bostad har dock outsourcat hela

verksamheten till SBF Fonder AB med

rapporteringar till VD/Styrelsen i SBF Bostad.

Denna typ av outsourcing följer normal praxis

för fonder LAIF.

Bolaget saknar helt personal och därmed

övriga ledande befattningshavare. Regel 8 i

Koden är därmed inte tillämplig fullt ut på ett

bolag som arbetar under AIF-regelverket.

Ersättningar till ledande befattningshavare

Regel 9 i Koden behandlar ersättningar till

ledande befattningshavare. Bolaget med

dotterbolag har ej några anställda, utan har

gett i uppdrag till SBF Fonder att utföra både

investeringar, finansiering och förvaltning av

Bolagets verksamhet. Detta innebär att

Bolaget inte erlägger någon ersättning till

ledande befattningshavare inklusive

verkställande direktör och enbart arvoderar

bolagets oberoende styrelseledamot vilket

gör att denna del av Koden följs. Storleken på

den oberoende ledamotens arvodering

beslutas av Årsstämman.

Intern kontroll

Bolagets interna kontroll utgörs av

uppföljningar av verksamheten utifrån VD:s

rapporteringar till styrelsen. Utöver detta har

AIF-förvaltaren anlitat en internrevisor externt

från revisionsbolaget Lüsh & Co Revision AB.

Revision

SBF Bostads revisor utses av bolagsstämman

för att granska bolagets årsredovisning och

bokföring samt styrelsens och verkställande

direktörens förvaltning. Efter varje

räkenskapsår ska revisorn lämna en

revisionsberättelse som omfattar moder-

bolaget och koncernen till årsstämman.

Revisorerna har sitt uppdrag från, och

rapporterar till, bolagsstämman och får i sitt

arbete inte låta sig styras av styrelsen eller

bolagsledningen. Revisorerna skall också

rapportera om någon styrelseledamot eller

den verkställande direktören har företagit

någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon

försummelse som kan föranleda ersättnings-

skyldighet. Enligt SBF Bostads bolags-

ordning ska bolaget ha en revisor eller ett

auktoriserat revisionsbolag. SBF Bostads

revisor är KPMG AB med Mattias Lötborn

som huvudansvarig revisor.

Outsourcing och delegering

Bolaget utgör en alternativ investeringsfond

enligt lag om förvaltare av alternativa

investeringsfonder och har utsett SBF Fonder

AB att vara AIF-förvaltare i enlighet med ett

Fondavtal som regleras av svensk rätt. AIF-

förvaltaren har inte delegerat portfölj-

Förvaltningsberättelse - Bolagsstyrning

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 34

SBF Bostad AB

Finans-

inspektionen

AIFM

Intertrust

Depostion

Servises

(Sweden) AB

Revision

KPMG

AIFM Capital

Johan

Björkholm

Intern-

revision

Leif Lüsch

Compliance

Harvest

Advokatbyrå

förvaltning av Bolaget till annan part. AIF-

förvaltaren har utsett Intertrust Depositary

Services (Sweden) AB ”Intertrust” att fungera

som förvaringsinstitut för Bolaget och har

ingått ett avtal med förvaringsinstitutet som

regleras av svensk rätt. Intertrust kontrollerar

bland annat att förvärvade objekt uppfyller de

krav som Bolagets prospekt stipulerar.

Förvaltningsavtalet mellan Bolaget och SBF

Fonder AB överensstämmer på alla

väsentliga punkter fullt ut med det prospekt

som Finansinspektionen godkände 24 maj

2016.

Lag om förvaltare av alternativa

investeringsfonder

För att kunna göra en komplett bedömning

av styrelsens, ledningens samt ägarnas

arbete med bolagsstyrning i bolaget, behövs

även en redogörelse över det regelverk som

styr förvaltare av alternativa investerings-

fonder, nämligen LAIF. Syftet med lagen var

att ytterligare förstärka konsumentskyddet

med olika kontrollfunktioner kring AIF:er.

För SBF Bostad innebär detta att bolaget via

ett Förvaltningsavtal lagt ut förvaltningen till

SBF Fonder AB att bedriva verksamheten i

enligt med de prospekt som upprättats av

SBF Bostad och sedan godkänts av

Finansinspektionen.

SBF Fonder AB har även en s.k. risk manager

som löpande rapporterar till styrelsen för SBF

Fonder AB vilka risker som kan tänkas finnas i

verksamheten samt hur dessa hanteras. Ett

exempel inom SBF Bostad är naturligtvis

hanteringen av lånen med avseende på

bindningstid, fast eller rörlig ränta men även

spridningen mellan olika banker för att

hantera risken kring ett starkt beroende av

enskilda kreditgivare.

För oberoende kontroller av regelefter-

levnaden anlitar SBF Fonder AB, Harvest

Advokatbyrå, extern funktion för regelefter-

levnad. Funktionen för regelefterlevnad

sammanträder löpande med förvaltaren samt

genomför kontroller avseende verksam-

heten.

Internrevisorn är styrelsens förlängda arm

kring den interna kontrollen. Internrevisorn

rapporterar till styrelsen och får sitt uppdrag

av styrelsen. Styrelsen instruerar intern-

revisorn att kontrollera de processer som de

bedömer som särskilt viktiga för företaget.

En LAIF-förvaltare ska enligt lag anta och följa

ett antal riktlinjer för verksamheten, vilka har

bäring på verksamheten i SBF Bostad.

Nedanstående lista anger de riktlinjer som

antagits av SBF Fonder AB och har bäring på

verksamheten i SBF Bostad:

4.1 STYRELSENS ARBETSORDNING

4.2 VD-INSTRUKTIONER

4.3 INTERNA RIKTLINJER FÖR

OUTSOURCING

4.4 RIKTLINJER FÖR AVBROTTSFRI

VERKSAMHET SAMT KONTINUITETSPLAN

4.5 INTERNA RIKTLINJER FÖR BÄSTA

MÖJLIGA RESULTAT VID

FASTIGHETSKÖP

4.6 INTERNA RIKTLINJER FÖR

FÖRDELNING AV FASTIGHETER, M.M.

4.7 INTERNA RIKTLINJER FÖR HANTERING

AV INTRESSEKONFLIKTER

4.8 ERSÄTTNINGSPOLICY

4.9 RIKTLINJER FÖR REGELEFTERLEVNAD

4.10 RIKTLINJER FÖR RISKHANTERING

OCH RISKKONTROLL

4.11 INTERNA RIKTLINJER FÖR

LIKVIDITETSHANTERING

4.12 RIKTLINJER FÖR VÄRDERING OCH

REDOVISNING

4.13 INTERNA RIKTLINJER FÖR EGNA

AFFÄRER

Förvaltningsberättelse - Bolagsstyrning

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 35

4.14 POLICY AVSEENDE ÅTGÄRDER MOT

PENNINGTVÄTT OCH FINANSIERING AV

TERRORISM

4.15 INTERNA RIKTLINJER FÖR HANTERING

OCH RAPPORTERING AV HÄNDELSER AV

VÄSENTLIG BETYDELSE

4.16 RIKTLINJER FÖR HUR

FÖRVARINGSINSTITUT SKA UTSES

4.17 ÄGARPOLICY

4.18 INTERNA RIKTLINJER FÖR

INTERNREVISION

4.19 RIKTLINJER MED ANLEDNING AV

MARKNADSMISSBRUKSFÖRORDNINGEN

4.20 POLICY FÖR INTEGRERING AV

HÅLLBARHETSRISKER/ DUE-DILIGENCE

POLICY.

Efterlevnaden av dessa riktlinjer kontrolleras

av den externa funktionen för regel-

efterlevnad.

Sammantaget gör styrelsen i bolaget

bedömningen att bolagsstyrningen i SBF

Bostad är god och att det extra lager av

reglering som omgärdar en AIF ytterligare

stärker bolagsstyrningen inom bolaget.

Net Asset Value (NAV) värdering

Ägandet av SBF Bostad sker genom tre

aktieslag; stamaktier, A-aktier och B-aktier.

Stamaktierna som är onoterade ägs av SBF

Fonder AB, som är bolagets förvaltare. A- och

B-aktierna, som är noterade på NGM Nordic

AIF, kan handlas helgfria bankdagar under

kortnamnet SBFBO A och SBFBO B.

Bolaget ska, i enlighet med NGMs börsregler,

beräkna och offentliggöra NAV för aktierna

vid minst två tillfällen per år. Utifrån detta har

Bolaget tagit fram nedan rutin för beräkning

och offentliggörande av NAV. Beräkningen/

härledningen av NAV redovisas i denna

rapport på sida 55 och definitionen av NAV

finns på sida 56.

– NAV beräknas kvartalsvis och

offentliggörs senast före utgången av

följande månad efter aktuell period.

Dessa NAV-beräkningar är inte föremål

för extern revision innan de offentliggörs

och ska anses som preliminära tills aktuell

rapport offentliggörs.

– Eventuella väsentliga förändringar mellan

den preliminära och den slutliga NAV-

beräkningen offentliggörs i samband

med offentliggörandet av aktuell rapport

för perioden.

– Stamaktierna är, enligt prospektet,

berättigade till vinstdelning om 20

procent av bolagets avkastning som

överstiger bolagets jämförelseränta

(SSVX 90 dagar under aktuell period) och

beräknas enligt principen s.k. ”high-water

mark”. Det vill säga bolaget måste, på

ackumulerad basis, leverera en

avkastning som överstiger bolagets

jämförelseränta för att stamaktierna skall

ha rätt till vinstdelning. Stamaktiens

eventuella vinstdelning ska vara avskild

när NAV för A-aktien och B-aktien

beräknas.

– NAV-beräkningen tar inte hänsyn till

potentiella lag-, och marknads-

förändringar som kan påverka exempelvis

skatteeffekten och/eller försäljningspriset

vid framtida försäljningar, utan

beräkningen utgår från marknadsvärde.

– Bolaget fastställer aktuellt marknads-

värde genom externa och interna

värderingar.

– Beräkning av NAV hanteras av AIF-

förvaltarens oberoende värderings-

funktion. NAV-beräkningen ska, innan

den godkänns och kommuniceras till

andelsägarna, presenteras för den

verkställande direktören för att ge denne

tillfälle att lämna synpunkter. Beslut om

godkännande av värderingen görs dock

av den oberoende värderingsfunktionen.

Finansiella rapporter

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 36

Finansiella rapporter

Rapport över koncernens totalresultat

Belopp i KSEK

Not

2022

2021

Hyresintäkter

204 549

149 303

Fastighetskostnader

3.5

-75 633

-58 107

Driftnetto

128 916

91 196

Central administration

4.6.25

-60 395

-43 500

Finansiella intäkter

1 120

Finansiella kostnader

-41 939

-18 663

Förvaltningsresultat

27 703

29 042

Resultat fastighetsförsäljningar

2 641

1 763

Orealiserade värdeförändringar

-298 393

440 395

Resultat före skatt

-268 049

471 200

Skatt på årets resultat

-2 110

-2 961

Uppskjuten skatt

38 304

-95 644

Årets resultat

-231 855

372 594

Övrigt totalresultat

–

Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare

-231 855

372 594

Resultat per stamaktie före utspädning, kr *

-1 140

3 253

Genomsnittligt antal stamaktier, st

40 659

22 905

Resultat per genomsnittligt antal A samt B-aktie, kr *

-1 676

3 952

Antal A-aktier vid periodens slut, st

102 190

Antal B-aktier vid periodens slut, st

14 278

–

Genomsnittligt antal A-aktier, st

110 638

75 420

*Ingen utspädning eller potentiell utspädning förekommer

Finansiella rapporter

Rapport över koncernens finansiella ställning

Belopp i KSEK

Not

2022-12-31

2021-12-31

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Förvaltningsfastigheter

3 473 160

2 937 940

Uppskjutna skattefordringar11

17094

Summa anläggningstillgångar

3 473 330

2 938 034

Omsättningstillgångar

Kundfordringar

721

1 395

Fordringar hos koncernföretag

1 407

1 839

Skattefordran

3 453

Övriga fordringar

5 262

6 902

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

1 997

839

Likvida medel

68 291

313 248

Summa omsättningstillgångar

77 678

327 676

SUMMA TILLGÅNGAR

3 551 008

3 265 710

Rapport över koncernens finansiella ställning

Belopp i KSEK

Not

2022-12-31

2021-12-31

Eget kapital

Aktiekapital

6 659

5 088

Övrigt tillskjutet kapital

1 352 421

1 077 351

Balanserat resultat inkl. årets resultat

115 861

480 695

Summa eget kapital

1 474 941

1 563 134

Skulder

Långfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut

1 563 559

1 054 214

Uppskjuten skatteskuld11

97 077135 224

Summa långfristiga skulder

1 660 636

1 189 438

Kortfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut

366 828

452 248

Leverantörsskulder

11 912

6 793

Skulder till koncernföretag

2 373

16 961

Skatteskulder

5 167

1 215

Övriga skulder

3 690

5 185

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

25 46130 736

Summa kortfristiga skulder

415 432

513 138

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

3 551 008

3 265 710

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 37

Finansiella rapporter

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 38

Rapport Förändring av eget kapital, koncernen

Belopp i KSEK

Eget kapital per 2021-12-31

Aktie-

kapital

Övrigt

tillskjutet

kapital

Balanserade

vinstmedel inkl

årets resultat

Totalt eget

kapital

Ingående eget kapital 2021-01-01

3 099

643 806

128 681

775 586

Totalresultat 1 januari - 31 december 2021

–

372 594

Nyemission

1 989

460 934

–

462 923

Återköp egna aktier

–

-1 089

Emissionskostnader

–

-27 389

–

-27 389

Utdelning

–

-19 491

Utgående eget kapital 2021-12-31

5 088

1 077 351

480 695

1 563 134

Eget kapital per 2022-12-31

Aktie-

kapital

Övrigt

tillskjutet

kapital

Balanserade

vinstmedel inkl

årets resultat

Totalt eget

kapital

Ingående eget kapital 2022-01-01

5 088

1 077 351

480 695

1 563 134

Totalresultat 1 januari - 31 december 2022

–

-231 855

Nyemission

1 571

206 203

–

207 774

Återköp egna aktier

–

-11 713

Emissionskostnader

–

-16 633

–

-16 633

Utdelning

–

-35 767

Utgående eget kapital 2022-12-31

6 659

1 266 921

201 360

1 474 941

Finansiella rapporter

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 39

Rapport över koncernens kassaflöde

Den löpande verksamheten

Förvaltningsresultat

27 703

29 042

Justeringar för poster som inte påverkar kassaflödet

2 641

-3 415

Betald inkomstskatt

5 376

-3 270

Kassaflöde från löpande verksamheten före

förändringar av rörelsekapital

35 720

22 357

Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital

Förändring rörelsefordringar

-13 000

-5 802

Förändring rörelseskulder

-1 652

15 541

Förändringar från rörelsekapital

-14 652

9 740

Kassaflöde från löpande verksamheten

21 068

32 097

Investeringsverksamheten

Förvärv av förvaltningsfastigheter via bolag

-761 246

-551 631

Avyttring av förvaltningsfastigheter via bolag

4 666

91 500

Investering i befintliga förvaltningsfastigheter

-77 033

-52 148

Kassaflöde från investeringsverksamheten

-833 613

-512 279

Finansieringsverksamheten

Nyemission

207 774

469 589

Emissionskostnader

-16 633

-27 389

Återköp av egna aktier

-11 713

-1 089

Amortering av lån

-250 262

-64 655

Nyupptagna lån

674 189

351 114

Utbetald utdelning

-35 767

-19 491

Kassaflöde från finansieringsverksamheten

567 588

708 079

Periodens kassaflöde

-244 957

227 897

Likvida medel vid periodens början

313 249

85 352

Likvida medel vid periodens slut

68 291

313 249

Erlagda räntor

-41 722

-19 091

Erhållna räntor

1 120

617

Belopp i KSEK

Not

2022-12-31

2021-12-31

Finansiella rapporter

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 40

Moderbolagets resultaträkning

Belopp i KSEK

Not

2022

2021

Nettoomsättning

15 785

11 574

Övriga externa kostnader

-27 201

-20 403

Rörelseresultat

-11 416

-8 829

Resultat från andelar i dotterbolag

-82 366

3 899

Finansiella intäkter

1 206

Finansiella kostnader

-2

Resultat efter finansiella poster

-92 576

-4 922

Bokslutsdispositioner

13 129

12 265

Resultat före skatt

-79 447

7 343

Aktuell skatt på årets resultat

–

Årets resultat

-79 411

7 343

Årets totalresultat är lika med årets resultat

Finansiella rapporter

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 41

Moderbolagets balansräkning

Belopp i KSEK

Not

2022-12-31

2021-12-31

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Aktier och andelar i koncernföretag

613

450

Uppskjuten skattefordran

Summa anläggningstillgångar

702

450

Omsättningstillgångar

Fordringar hos koncernföretag

1 097 679

1 210 786

Skattefordring

Övriga fordringar

2 053

2 030

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

1 099 813

1 212 929

Kassa och Bank

67 991

271 191

67 991

271 191

Summa omsättningstillgångar

1 167 804

1 484 120

SUMMA TILLGÅNGAR

1 168 506

1 484 570

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Bundet eget kapital

Aktiekapital

6 659

5 088

Fritt eget kapital

Överkursfond

1 267 080

1 076 346

Balanserade vinstmedel

-91 553

-50 276

Periodens resultat

-79 411

7 343

Summa fritt kapital

1 096 116

1 033 413

Totalt eget kapital

1 102 774

1 038 500

Kortfristiga skulder

Leverantörsskulder

322

791

Skulder till koncernföretag

62 372

441 068

Övriga skulder

2 165

1 494

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

872

2 717

Summa kortfristiga skulder

65 731

446 070

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

1 168 506

1 484 570

Finansiella rapporter

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 42

Förändring av eget kapital, moderbolaget

Belopp i KSEK

Eget kapital per 2021-12-31

Aktie-

kapital

Överkursfond

Balanserade

vinstmedel inkl

årets resultat

Totalt eget

kapital

Ingående eget kapital 2021-01-01

3 099

643 806

-30 838

616 067

Totalresultat 1 januari - 31 december 2021

–

7 343

Nyemission

1 989

460 934

–

462 923

Återköp egna aktier

–

-1 089

Emissionskostnader

–

-27 253

–

-27 253

Utdelning

–

-19 491

Utgående balans per 2021-12-31

5 088

1!077 487

-44 075

1 038 500

Eget kapital per 2022-12-31

Aktie-

kapital

Överkursfond

Balanserade

vinstmedel inkl

årets resultat

Totalt eget

kapital

Ingående eget kapital 2022-01-01

5 088

1!077 487

-44 075

1 038 500

Totalresultat 1 januari - 31 december 2022

–

-79 411

Nyemission

1 571

206 203

–

207 774

Återköp egna aktier

–

-11 713

Pågående nyemission

–

Emissionskostnader

–

-16 633

–

-16 633

Utdelning

–

-35 767

Utgående balans per 31 december 2022

6 659

1!267 057

-170 966

1 102 774

Finansiella rapporter

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 43

Rapport över moderbolagets kassaflöde

Belopp i KSEK

Not

2022

2021

Den löpande verksamheten

Resultat före skatt

-79 447

7 342

Justeringar för poster som inte påverkar kassaflödet

85 474

-24 731

Kassaflöde från löpande verksamheten före

förändringar av rörelsekapital

6 027

-17 389

Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital

Förändring kortfristiga fordringar

113 064

-500 313

Förändring rörelseskulder

-380 339

299 798

Kassaflöde från löpande verksamheten

-261 248

-217 903

Investeringsverksamheten

Förvärv av dotterbolag

-50

-100

Aktieägartillskott

-85 587

3 640

Kassaflöde från investeringsverksamheten

-85 637

3 540

Finansieringsverksamheten

Nyemission

207 798

469 589

Emissionskostnader

-16 633

-27 253

Förvärv av egna aktier

-11 713

-1 089

Erhållna koncernbidrag

–

13 552

Utdelning aktier i dotterbolag

–

7 539

Utbetald utdelning

-35 767

-19 491

Kassaflöde från finansieringsverksamheten

143 685

442 848

Årets kassaflöde

-203 200

228 484

Likvida medel vid årets början

271 191

42 707

Likvida medel vid årets slut

67 991

271 191

Erhållen ränta

1 206

Erlagd ränta

–

-2

Noter och tilläggsupplysningar

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 44

Tilläggsupplysningar och noter till de finansiella

rapporterna

Not 1 Redovisningsprinciper

Allmänt om företaget

Svenska Bostad AB (publ), organisations-

nummer 559056-4000, är ett aktiebolag

registrerat i Sverige. Företagets säte är

Stockholm. Bolagets A-aktie är noterad på

NGM Nordic AIF. Bolagets affärsidé är att äga

och förvalta fastigheter. Koncern-

redovisningen för den största koncernen

som Bolaget ingår i upprättas av Concejo AB

(publ.), organisationsnummer 556480-3327.

Redovisningsprinciper

Koncernredovisningen har upprättats i

enlighet med av EU godkända International

Financial Reporting Standards (IFRS) samt

tolkningar av IFRS Interpretations

Committee för räkenskapsåret 1 januari - 31

december 2022.

Vidare tillämpar koncernen även Rådet för

finansiell rapporterings rekommendation

RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler

för koncerner), vilken specificerar de tillägg

till IFRS upplysningar som krävs enligt

bestämmelserna i årsredovisningslagen.

Årsredovisningen för moderbolaget har

upprättats enligt årsredovisningslagen,

Rådet för finansiell rapporterings

rekommendation RFR 2 och uttalanden från

Rådet för finansiell rapportering, gäller även

för koncernen. Moderbolagets redovisning

överensstämmer med koncernens principer

förutom det som anges under

Redovisningsprinciper moderbolag.

Årsredovisningen och koncernredo-

visningen har godkänts för utfärdande av

styrelsen och verkställande direktören den

27 april 2023. Koncernens rapport över

resultat och övrigt totalresultat och rapport

över finansiell ställning och moderbolagets

resultat- och balansräkning blir föremål för

fastställelse på årsstämman den 29 maj 2023

Segmentsredovisning

SBF Bostads verksamhet omfattar

förvaltning av ett homogent fastighets-

bestånd. Några väsentliga skillnader i fråga

om risk och möjligheter bedöms inte

föreligga. SBF Bostads interna

rapporteringssystem är uppbyggt för

uppföljning på fonden totalt, vilket är varför

Bolaget inte redovisar någon segments-

redovisning.

Funktionell valuta och

rapporteringsvaluta

Moderbolagets funktionella valuta är

svenska kronor som även utgör

rapporteringsvalutan för moderbolaget och

för koncernen. Det innebär att den finansiella

rapporteringen presenteras i svenska kronor.

Samtliga belopp är, om inte annat anges,

avrundade till närmaste KSEK.

Bedömningar och uppskattningar i de

finansiella rapporterna

Att upprätta de finansiella rapporterna i

enlighet med IFRS kräver att

företagsledningen gör bedömningar och

uppskattningar samt gör antaganden som

påverkar tillämpningen av redovisnings-

principerna och de redovisade beloppen av

tillgångar, skulder, intäkter och kostnader.

Det verkliga utfallet kan avvika från dessa

uppskattningar och bedömningar.

Uppskattningar och antaganden ses över

regelbundet. Ändringar av uppskattningar

redovisas i den period ändringen görs om

ändringen endast påverkat denna period,

eller i den period ändringen görs och

framtida perioder om ändringen påverkar

både aktuell period och framtida perioder (se

sidan 55 under punkt viktiga uppskattningar

och bedömningar).

Nya och ändrade standarder och

tolkningar som trätt i kraft under året

Följande nya och ändrade standarder och

tolkningar kan påverka koncernen:

Under året har inga nya redovisnings-

standarder eller tolkningar varit aktuella.

Klassificering och uppställningsformer

Anläggningstillgångar och långfristiga

skulder i koncernen består av belopp som

förväntas återvinnas eller betalas efter mer

än tolv månader räknat från balansdagen.

Noter och tilläggsupplysningar

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 45

Omsättningstillgångar och kortfristiga

skulder i koncernen består av belopp som

förväntas återvinnas eller betalas inom tolv

månader räknat från balansdagen.

Koncernredovisning

Dotterföretag är företag som står under ett

direkt eller indirekt bestämmande inflytande

från SBF Bostad AB (publ). Bestämmande

inflytande föreligger om moderbolaget

direkt eller indirekt har inflytande över

investeringsobjektet, är exponerad för eller

har rätt till rörlig avkastning från sitt

engagemang i investeringsobjektet och kan

använda sitt inflytande över investerings-

objektet för att påverka storleken på sin

avkastning. Dotterföretagens finansiella

rapporter tas in i koncernredovisningen från

den dag det bestämmande inflytandet

uppkommer och innefattas i koncern-

redovisningen till den dag det upphör.

Tillgångsförvärv

När förvärv av dotterföretag innebär förvärv

av nettotillgångar som inte omfattar rörelse-

verksamhet fördelas anskaffningskostnaden

på de enskilda identifierbara tillgångarna

och skulderna baserat på deras verkliga

värden vid förvärvstidpunkten. Transaktions-

utgifter läggs till anskaffningsvärdet för

förvärvade nettotillgångar vid tillgångs-

förvärv och förändringar av villkorade

ersättningar efter förvärvet läggs till

anskaffnings-värdet av förvärvade tillgångar.

Vid tillgångsförvärv redovisas ingen

uppskjuten skatt hänförligt till fastighets-

förvärvet, utan eventuell rabatt minskar i

stället fastighetens anskaffningsvärde. Det

innebär att värdeförändringarna kommer att

påverkas av skatterabatten vid efterföljande

värdering.

De förvärv av dotterbolag som hittills har

skett har varit tillgångsförvärv.

Transaktioner som elimineras vid

konsolideringen

Koncerninterna fordringar och skulder,

intäkter eller kostnader och orealiserade

vinster eller förluster som uppkommer från

koncerninterna transaktioner elimineras i sin

helhet vid upprättandet av koncern-

redovisningen. Orealiserade förluster

elimineras på samma sätt som orealiserade

vinster, men endast i den utsträckning det

inte finns något nedskrivningsbehov.

Värderingsprinciper

Tillgångar och skulder är redovisade till

historiska anskaffningsvärden, förutom

förvaltningsfastigheter som värderas till

verkligt värde. Förvaltningsfastigheter

redovisas till verkligt värde, i enlighet med

IFRS. Verkligt värde baseras på externa

värderingar som är gjorda vid boksluts-

tillfället.

Intäkter

Hyresintäkter periodiseras linjärt över

hyresperioden. Förskottshyror redovisas

som förutbetalda intäkter. Intäkter från

fastighetsförsäljning bokförs på tillträdes-

dagen om inte kontrollen över fastigheten

övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle.

Enligt IFRS 15 övergår kontrollen över

fastigheten i första hand när risker och

förmåner övergår, men hänsyn tas även till

andra kriterier såsom beslutanderätt i form av

majoritet av röster eller annan beslutanderätt

över tillgången. Erhållen utdelning redovisas

som en finansiell intäkt. Ränteintäkter och

räntebidrag resultat förs i den period de

avser.

Leasing

Samtliga leasingavtal klassificeras som

operationella leasingavtal då en väsentlig del

av risker och förmåner som förknippas med

ägandet faller på leasegivaren. Bolaget är

leasegivare avseende hyreskontrakt.

Leasingavgifter periodiseras linjärt över

leasingperioden. Då Bolaget nästan

uteslutande hyr ut bostäder så är den

genomsnittliga kontraktstiden tre månader.

Skatt

Total skatt utgörs av aktuell skatt och

uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt som

ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år.

Hit hör även justering av aktuell skatt

hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten

skatt beräknas enligt balansräknings-

metoden med utgångspunkt från temporära

skillnader mellan redovisade och

skattemässiga värden på tillgångar och

skulder. Efter förvärvstidpunkten för ett

tillgångsförvärv redovisas uppskjuten skatt

på förändring av redovisat värde och

Noter och tilläggsupplysningar

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 46

förändringar av skattemässigt värde som

uppkommer efter förvärvstidpunkten, dock

om de temporära skillnader som förelåg vid

förvärvstidpunkten av ett tillgångsförvärv

minskar redovisas ingen uppskjuten skatt

hänförlig till denna minskning. Vid

tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten

skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan

eventuell rabatt minskar i stället fastighetens

anskaffningsvärde. Det innebär att

värdeförändringarna kommer att påverkas av

skatterabatten vid efterföljande värdering.

Kapitalanskaffningskostnader

Kapitalanskaffningskostnader redovisas

med direkt avdrag från eget kapital.

Resultat per aktie

Beräkningen baseras på antalet aktier vid

räkenskapsårets ingång. Därefter har antal

aktier, i respektive emission, viktats utifrån

antal dagar mellan slutlikviddatum och

balansdagen.

Finansiella tillgångar och skulder

Finansiella instrument

Finansiella instrument är varje form av avtal

som ger upphov till en finansiell tillgång och

en finansiell skuld eller ett eget kapital-

instrument i ett annat företag. Finansiella

instrument som redovisas i rapport över

finansiell ställning inkluderar på tillgångs-

sidan likvida medel, kundfordringar, samt

övriga fordringar. Bland skulder återfinns

leverantörsskulder, låneskulder, samt övriga

skulder. Redovisningen beror på hur de

finansiella instrumenten har klassificerats.

En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas

upp i rapport över finansiell ställning när

Bolaget blir part till instrumentets avtals-

mässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort

från rapport över finansiell ställning när

rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller

Bolaget förlorar kontrollen över dem. En

finansiell skuld tas bort från rapport över

finansiell ställning när förpliktelsen i avtalet

fullgörs eller på annat sätt utsläcks.

Finansiella instrument redovisas till upplupet

anskaffningsvärde, verkligt värde via övrigt

totalresultat eller verkligt värde via resultatet

beroende på bolagets affärsmodell.

Samtliga av bolagets finansiella tillgångar

värderas till upplupet anskaffningsvärde då

de uppfyller båda följande villkor:

1. den innehas inom ramen för en

affärsmodell vars mål är att inneha

finansiella tillgångar i syfte att erhålla

avtalsenliga kassaflöden, och

2. de avtalade villkoren för den finansiella

tillgången ger vid bestämda tidpunkter

upphov till kassaflöden som endast är

betalningar av kapitalbelopp och ränta

på det utestående kapitalbeloppet

Beräkning av verkligt värde finansiella

instrument

Vid fastställande av verkligt värde för

finansiella tillgångar och skulder används

officiella marknadsnoteringar på boksluts-

dagen. I de fall sådana saknas görs värdering

genom allmänt vedertagna metoder såsom

diskontering av framtida kassaflöden till

noterad marknadsränta för respektive löptid.

Verkligt värde klassificeras från nivå 1 till 3

enligt IFRS 13 där nivå 1 är noterade priser för

identiska tillgångar och skulder på en aktiv

marknad och där nivå 3 är verkligt värde

baserat på en analys av tillgångar och

skuldens marknadssituation. Någon tillgång

eller skuld i utländsk valuta föreligger ej.

Likvida medel

Som likvida medel klassificeras kassa och

tillgodohavanden i bank som kortfristiga

likvida placeringar med en löptid av

maximalt tre månader sedan anskaffnings-

tidpunkten. Checkräkningskredit hänförs till

låneskulder under kortfristiga räntebärande

skulder.

Kundfordringar

Hyresfordringar och kundfordringar

redovisas initialt till det fakturerade värdet.

Efter första redovisningstillfället värderas

tillgångarna till upplupet anskaffningsvärde.

Tillgångar klassificerade till upplupet

anskaffningsvärde innehas enligt affärs-

modellen att inkassera avtalsenliga

kassaflöden som endast är betalningar av

kapitalbelopp och ränta på det utestående

kapitalbeloppet. Tillgångarna omfattas av en

förlustreservering för förväntade kredit-

förluster.

Noter och tilläggsupplysningar

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 47

Fordringar på koncernbolag

Fordringar på koncernbolaget redovisas till

upplupet anskaffningsvärde och förfaller

inom ett år.

Leverantörsskulder

Leverantörsskulder redovisas till upplupet

anskaffningsvärde och förfaller inom 30

dagar.

Skulder till koncernbolaget

Skulder på koncernbolaget redovisas till

upplupet anskaffningsvärde och förfaller

inom ett år.

Övriga finansiella skulder

Långfristiga räntebärande skulder och

kortfristiga räntebärande skulder värderas till

upplupet anskaffningsvärde. Ränte-

kostnader kostnadsförs normalt löpande i

rapport över totalresultat, förutom i de fall när

räntekostnaden kan hänföras till större ny-,

till-, eller ombyggnader. Pantbrevskostnader

inräknas i anskaffningsvärdet för fastigheten

i de fall pantbrevskostnaden bedöms

uppfylla tillgångskriterierna. Långfristiga

skulder utgörs i allt väsentligt av belopp som

Bolaget per rapportperiodens slut har en

ovillkorad rätt att välja att betala längre bort i

tiden än tolv månader efter rapport-

periodens slut. Har Bolaget inte en sådan rätt

per rapportperiodens slut redovisas skuld-

beloppet som kortfristig skuld. Samtliga

finansiella skulder avser sedvanliga lån i

svenska kronor från kreditinstitut.

Anläggningstillgångar

Förvaltningsfastigheter

Koncernens fastigheter innehas i syfte att

generera hyresintäkter och/eller värde-

stegring. Förvaltningsfastigheter redovisas

till verkligt värde per balansdagen. Verkligt

värde fastställs genom oberoende externa

värderingar. I de fall SBF:s anskaffningsvärde

bedöms överensstämma med definitionen

av verkligt värde i IFRS 13 används

anskaffningsvärdet som verkligt värde även

omedelbart efter initial redovisning av

förvaltnings-fastigheterna till dess att

information från fastighetsmarknaden

föranleder en omvärdering. Som huvud-

metod har en så kallad kassaflödesanalys

använts där ett kalkylmässigt framtida

driftnetto beräknas under en tioårig

kalkylperiod med hänsyn tagen till nuvärdet

av ett bedömt marknadsvärde vid

kalkylperiodens slut. Avkastningskraven är

individuella per fastighet beroende på analys

av genomförda transaktioner och

fastighetens värdeförändringar redovisas i

koncernens rapport över totalresultat, efter

avdrag för genomförda investeringar under

kvartalet. Löpande underhåll, reparationer

och byte av mindre delar kostnadsförs i den

period de uppkommer. Tillkommande

utgifter läggs till det redovisade värdet

endast om det är sannolikt att de framtida

ekonomiska fördelar som är förknippade

med tillgången kommer att komma

företaget till del och anskaffningsvärdet kan

beräknas på tillförlitligt sätt. Andra

tillkommande utgifter redovisas som

kostnad i den period de uppkommer.

Avgörande för bedömningen när en

tillkommande utgift läggs till det redovisade

värdet är om utgiften avser utbyten av

identifierade komponenter, eller delar därav,

varvid sådana utgifter aktiveras. Även i de fall

ny komponent tillskapats läggs utgiften till

det redovisade värdet. Reparationer

kostnadsförs i samband med att utgiften

uppkommer.

Resultatet av fastighetsförsäljning utgörs av

skillnaden mellan försäljningspriset och

verkligt värde enligt närmast föregående

kvartalsbokslut, med avdrag för genomförda

investeringar under kvartalet och direkta

transaktionskostnader. IFRS värderings-

hierarki är uppdelad i tre nivåer:

– nivå 1 - finns noterade priser tillgängliga

för identiska tillgångar på en aktiv

marknad. Vid

– nivå 2 - baseras värderingen inte

uteslutande på observerbara priser utan

justering krävs för den specifika

tillgången.

– nivå 3 - icke observerbara priser, finns inte

identiska tillgångar utan värderingen

baseras på uppskattningar och

värderingstekniker.

Samtliga förvaltningsfastigheter är

klassificerade i nivå 3 enligt IFRS 13, dvs att

värdet baseras på en analys av varje

Noter och tilläggsupplysningar

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 48

fastighets status samt hyres- och marknads-

situation.

Värderingsmetodik

Vägledande för den oberoende externa

värderingen är antaganden och

bedömningar som gjorts med hänsyn tagen

till förändringar som skett på marknaden

samt eventuella händelser i fastigheterna

som kan vara värdepåverkande till exempel

uthyrningar, uppsägningar, investeringar

med mera. Övrigt underlag utgörs av

ortsprisinformation i olika databaser. SBF

Fonders egen framtagna ortsanalys utgör ett

viktigt underlag för information om

marknadsförutsättningar på respektive ort.

Värderingarna utförs med en avkastnings-

metod, där en kassaflödeskalkyl per fastighet

kompletteras med en ortspris/transaktions-

baserad metod. I denna görs en prognos

över in- och utbetalningar under kalkyl-

perioden. Ett restvärde bedöms för

fastigheten vid kalkylperiodens slut.

Nuvärdet av framtida betalningsströmmar

tillsammans med nuvärdet av restvärdet

speglar bedömt marknadsvärde. Rimlig-

heten i de resultat som erhålls från

kassaflödeskalkylen har kontrollerats mot

olika typer av nyckeltal från marknaden, till

exempel värde per kvadratmeter och värde i

relation till taxeringsvärde. Restvärde

beräknas utifrån att ett bedömt direkt-

avkastningskrav sista kalkylåret, s k exit yield,

appliceras på bedömt driftnetto efter sista

kalkylåret. Kassaflödesberäkningen utgår

från en ortbaserad och transaktionsbaserad

modell.

Nedskrivningar

Koncernens finansiella tillgångar omfattas av

nedskrivning för förväntade kreditförluster.

Nedskrivning för kreditförluster enligt IFRS 9

är framåtblickande och en förlustreservering

görs när det finns en exponering för

kreditrisk, vanligtvis vid första redovisnings-

tillfället. För Finansiella tillgångar värderas

förlustreserven till ett belopp motsvarande

förväntade kreditförluster för återstående

löptid, förutom för finansiella tillgångar där

kreditrisken inte ökat väsentligt och värderas

till 12 månaders förväntade kreditförluster.

Förväntade kreditförluster återspeglar ett

objektivt, sannolikhetsvägt utfall som

beaktar flertalet scenarier baserade på

rimliga och verifierbara prognoser. Den

förenklade modellen tillämpas för

hyresfordringar, avtalstillgångar och kund-

fordringar. En förlustreserv redovisas, i den

förenklade modellen, för fordrans eller

tillgångens förväntade återstående löptid.

För kreditförsämrade tillgångar och

fordringar görs en individuell bedömning där

hänsyn tas till historisk, aktuell och

framåtblickande information. Värderingen av

förväntade kreditförluster beaktar eventuella

säkerheter och andra kreditförstärkningar i

form av garantier. De finansiella tillgångarna

redovisas i rapport över finansiell ställning till

upplupet anskaffningsvärde, dvs netto av

bruttovärde och förlustreserv. Förändringar

av förlustreserven redovisas i

resultaträkningen.

Eventualförpliktelser

Med eventualförpliktelse avses ett möjligt

åtagande som härrör från inträffade

händelser och vars förekomst bekräftas

endast av en eller flera osäkra framtida

händelser utanför bolagets kontroll eller när

det finns ett åtagande som inte redovisas

som en skuld eller avsättning på grund av att

det inte är troligt att ett utflöde av resurser

kommer att krävas eller inte kan beräknas

med tillräcklig tillförlitlighet.

Viktiga uppskattningar och bedömningar

Vissa viktiga redovisningsmässiga

bedömningar som gjorts vid tillämpningen

av koncernens redovisningsprinciper

beskrivs nedan.

Intäkter från fastighetsförsäljning bokförs på

tillträdesdagen om inte kontrollen över

fastigheten enligt IFRS 15 övergått till

köparen vid ett tidigare tillfälle.

Vid fastighetstransaktioner görs en

bedömning av övergång av risker, förmåner

och kontroll vilken är vägledande för när

transaktionen ska redovisas. För revers-

fordringar görs en bedömning av vilket

belopp som väntas inflyta.

Vid förvärv av bolag görs en bedömning av

om förvärvet är att betrakta som ett

tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv.

Vid värdering av fastigheter till marknads-

värde görs ett antal antaganden, vilket

Noter och tilläggsupplysningar

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 49

beskrivs under rubrik Förvaltningsfastigheter

ovan.

Vid tillgångsförvärv redovisas ingen

uppskjuten skatt hänförligt till fastighets-

förvärvet, utan eventuell rabatt minskar i

stället fastighetens anskaffningsvärde. Det

innebär att värdeförändringarna kommer att

påverkas av skatterabatten vid efterföljande

värdering.

Redovisningsprinciper moderbolag

Redovisningsprinciper

Årsredovisningen har upprättats i enlighet

med ÅRL och RFR 2 och IFRS9

För moderbolaget redovisas en resultat-

räkning som för koncernen benämns rapport

över totalresultat. Vidare används för

koncernen benämningen rapport över

finansiell ställning som för moderbolaget har

titeln balansräkning.

Aktier i dotterbolag

Aktier i dotterbolag redovisas till

anskaffningsvärde efter avdrag för

eventuella nedskrivningar. Erhållna

utdelningar redovisas som finansiella

intäkter.

Anteciperade utdelningar

Anteciperad utdelning från dotterföretag

redovisas i de fall moderföretaget ensamt

har rätt att besluta om utdelningens storlek

och moderföretaget har fattat beslut om

utdelningens storlek innan moderföretaget

publicerat sina finansiella rapporter.

Skatter

I moderbolaget redovisas obeskattade

reserver inklusive uppskjuten skatt.

Koncernbidrag och aktieägartillskott

Koncernbidrag

Koncernbidrag inom koncernen redovisas

enligt alternativregeln, dvs att såväl erhållna

som lämnade koncernbidrag redovisas som

bokslutsdisposition.

Aktieägartillskott

Lämnade aktieägartillskott aktiveras i aktier

och andelar hos givaren, efter beaktande av

eventuellt nedskrivningsbehov.

Finansiella garantier

Moderbolagets finansiella garantiavtal

består i huvudsak av borgensförbindelser till

förmån för dotterföretag. Finansiella

garantier innebär att Bolaget har ett

åtagande att ersätta innehavaren av ett

skuldinstrument för förluster som denne

ådrar sig på grund av att en angiven gäldenär

inte fullgör betalning vid förfall enligt

avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella

garantiavtal tillämpar moderbolaget en av

Rådet för finansiell rapportering tillåten

lättnadsregel jämfört med reglerna i IFRS 9.

Lättnadsregeln avser finansiella garantiavtal

utställda till förmån för dotterföretag.

Moderbolaget redovisar finansiella garanti-

avtal som avsättning i balansräkningen när

Bolaget har ett åtagande för vilket

betalningen sannolikt erfordras för att reglera

åtagandet.

Finansiella instrument och finansiell

riskhantering

Kapitalhantering

SBF Bostad AB ska ha en stark finansiell

ställning, och balansen mellan eget kapital

och lånat kapital är viktig för Bolaget.

Belåningsgraden mätt som lån i förhållande

till fastighetsvärde ska inte långsiktigt

överstiga 75 procent.

Finansierings- och likviditetsrisk

Finansierings- och likviditetsrisk definieras

som det lånebehov som kan täckas i ett

ansträngt marknadsläge. Lånebehovet kan

avse refinansiering av befintliga lån eller

nyupplåning.

Bolagets likviditetsrisk består i att koncernen

kan sakna likvida medel för betalning av sina

åtaganden. För att begränsa likviditetsrisken

har Bolaget ett kassakrav. Likviditets-

planeringen används för att hantera

likviditetsrisken och kostnaderna för

finansieringen av koncernen. Målsättningen

är att koncernen ska kunna klara sina

finansiella åtaganden i uppgångar såväl som

nedgångar utan betydande oförutsebara

kostnader. Likviditetsriskerna hanteras

centralt för hela koncernen.

Verkligt värde överensstämmer i allt

väsentligt med nominellt värde, då samtliga

Noter och tilläggsupplysningar

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 50

finansiella skulder är upptagna med rörlig

ränta. Det har inte skett en förändring i

kreditmarginalen sedan lånen upptogs som

väsentligen påverkat det verkliga värdet på

lånen.

Finansiella instrument såsom kund-

fordringar, leverantörsskulder, mm redovisas

till upplupet anskaffningsvärde med avdrag

för eventuell nedskrivning, varför det verkliga

värdet bedöms överensstämma med

redovisat värde.

Marknadsrisk

Marknadsrisk är att risken för att verkligt

värde på, eller framtida kassaflöden från, ett

finansiellt instrument varierar på grund av

förändringar i marknadspriser.

Marknadsrisker indelas av IFRS i tre typer,

valutarisk, ränterisk och andra prisrisker. De

marknadsrisker som främst påverkar

koncernen utgörs av ränterisker. Givet att

koncernen endast utgör transaktioner med

svenska kronor, föreligger ingen valutarisk.

Ränterisk

Ränterisken avser risken för att förändringar i

ränteläget påverkar koncernens upplånings-

kostnad. Räntebindning ska ske utifrån

bedömd ränteutveckling, kassaflöde och

kapitalstruktur. Företagsledningen följer

utvecklingen och är beredda på att binda

räntan om så bedöms nödvändigt. I

dagsläget är inga räntor bundna.

En förändring av snitträntan med -/+ 1

procent ger en effekt på resultatet före skatt

med +/- 19 304 (15 065) KSEK.

Kredit- och motpartsrisk

Kredit- och motpartsrisk avser risken att

motparten i en transaktion inte kan fullgöra

sitt åtagande och därmed åsamkar

koncernen en förlust. För att begränsa

motpartsrisken accepteras endast motparter

med hög kreditvärdighet samt att

engagemanget per motpart är begränsat.

Den kommersiella kreditrisken inom

koncernen är begränsad då det inte

föreligger någon betydande kreditrisk-

koncentration i förhållande till någon viss

kund eller annan motpart.

Risken att koncernens kunder inte uppfyller

sina åtaganden, dvs att betalning inte erhålls

från kunderna, utgör en kundkreditrisk.

Koncernens kunder kreditkontrolleras varvid

information om kundernas finansiella

ställning inhämtas från kreditupplysnings-

företag.

Noter och tilläggsupplysningar

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 51

Tilläggsupplysningar och noter till de finansiella

rapporterna, forts

Not 2 Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter regleras i hyreskontrakt med privatpersoner som vanligtvis inte har

något slut utan löper tills vidare, därmed bedöms framtida hyresintäkter ligga i nivå med årets

hyresintäkter förutsatt att fastighetsbeståndet är konstant.

Sedan 2019 har moderbolaget fakturerat ett förvaltningsarvode till dotterbolagen för att

tydliggöra i varje enskild fastighet hur mycket centrala kostnader de ska bära.

Koncernen

2022

2021

Hyresvärde

210 923

152 120

Vakanser

-6 836

-3 500

Övriga intäkter

462

683

Summa

204 549

149 303

Moderbolaget

2022

2021

Förvaltningsarvode dotterbolag

15 785

11 574

Summa

15 785

11 574

Samtliga hyreskontrakt är klassificerade som operationella hyresavtal.

Framtida minimibetalningar avseende icke uppsägningsbara operationella hyresavtal per 31

december är enligt följande:

Koncernen

2022

2021

Upp till 1 år

64 635

47 340

1-2 år

9 145

5 838

2-3 år

5 253

1 412

3-4 år

1 442

108

5 år och över

1 754

82 229

54 703

Not 3 Personalkostnader

Koncernen har inte haft några anställda under året och inga ersättningar har betalats ut

förutom till externa styrelseledamoten.

Koncernen

2022

2021

Styrelsen består av

Varav kvinnor

–

Noter och tilläggsupplysningar

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 52

Not 4 Arvode till revisionsbolag

Koncernens och moderbolagets revisorer är KPMG och kostnaderna för revision fördelar sig

enligt följande.

Koncernen

2022

2021

Revisionsuppdrag

-3 559

-1 960

Övriga uppdrag

–

-3 559

-1 960

Moderbolaget

2022

2021

Revisionsuppdrag

-2 559

-621

Övriga uppdrag

–

-2 559

-621

Not 5 Fastighetskostnader

Koncernens fastighetskostnader är de direkta kostnaderna för de fastigheter som genererat

intäkter och kan fördelas enligt följande kategorier.

Koncernen

2022

2021

Fastighetskostnader drift

-62 571

-45 852

Reparation och underhåll

-13 062

-12 255

Övrigt

–

-75 633

-58 107

Not 6 Central administration

Koncernens och moderbolagets kostnader för central administration inbegriper kostnader

som inte är direkta fastighetskostnader, till exempel kostnader för:

Management fee som faktureras från SBF Fonder AB och inbegriper kostnader för

koncernledning och portföljförvaltning. SBF Bostad betalar inte någon ersättning till VD eller

ledande befattningshavande utan arvoden betalas från SBF Fonder AB.

Fördelade förvaltningskostnader som inbegriper koncern- och fastighetsadministration samt

en viss del fastighetsförvaltning.

Övrig administration som innebär bland annat kostnader för att vara ett publikt bolag, revision,

advokatkostnader och regelefterlevnad.

Koncernen

2022

2021

Management fee

-22 468

-17 821

Fördelade förvaltningskostnader

-20 386

-19 837

Övrig administration

-17 540

-5 842

-60 395

-43 500

Moderbolaget

2022

2021

Övrig administration

-27 201

-20 403

-27 201

-20 403

Noter och tilläggsupplysningar

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 53

Not 7 Resultat från andelar i koncernföretag

Moderbolaget har för 2022 ej anteciperat några utdelningar från dotterbolag.

Moderbolaget

2022

2021

Utdelning på aktier

5 681

7 539

Nedskrivningar av andelar i koncernföretag i samband med lämnat

aktieägartillskott

-88 047

-3 640

-82 366

3 899

Not 8 Finansiella intäkter

Koncernens och moderbolagets ränteintäkter är hänförliga till kortfristiga placeringar hos

SBAB under 2022 och är värderade till upplupet anskaffningsvärde.

Koncernen

2022

2021

Externa ränteintäkter

1 120

Moderbolaget

2022

2021

Externa ränteintäkter

1 206

Not 9 Finansiella kostnader

Samtliga räntekostnader är hänförliga till finansiella skulder som redovisas till upplupet

anskaffningsvärde.

Koncernen

2022

2021

Externa räntekostnader

-41 722

-18 596

Övriga

-218

-67

-41 939

-18 663

Moderbolaget

2022

2021

Övriga

–

-2

–

-2

Not 10 Bokslutsdispositioner

Moderbolaget

2022

2021

Lämnat koncernbidrag

-3 092

–

Erhållna koncernbidrag

16 221

12 265

13 129

12 265

Not 11 Skatt på årets resultat

Koncernen

2022

2021

Aktuell skatt

-2 110

-2 961

Uppskjuten skatt

38 304

-95 644

36!194

-98!605

Moderbolaget

2022

2021

Aktuell skatt

–

Uppskjuten skatt

–

Noter och tilläggsupplysningar

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 54

Temporära skillnader föreligger i de fall tillgångarnas eller skuldernas redovisade värden

avviker från de skattemässiga.

En avstämning mellan årets redovisade skatteintäkt (-kostnad) och den skatteintäkt (-kostnad)

som skulle uppstå om skattesatsen 20,6 procent (20,6 procent) beräknats på Resultat före skatt

visas nedan.

Koncernen

2022

2021

Redovisat resultat före skatt

-268 049

471 200

-268 049

471 200

Beräknad skatt 20,6% (20,6%)

55 218

-97 067

Skatteeffekt ej skattepliktigt rearesultat

30 819

363

Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader

-45 164

-1 292

Ej aktiverade underskottsavdrag

–

-321

Utnyttjande av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag

703

–

Ej avdragsgilla räntekostnader

-5 045

–

Aktivering av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag

128

–

Skatt hänförligt till tidigare år

-109

–

Schablonränta periodiseringsfond

-6

–

Uppräknat belopp återföring periodiseringsfond

-2

–

Övrigt

-348

-287

Redovisad effektiv skatt 13,5% (20,9%)

36 194

-98 605

Moderbolaget

2022

2021

Redovisat resultat före skatt

-79 447

7 343

-79 447

7343

Beräknad skatt 20,6% (20,6%)

16 366

-1 513

Skatteeffekt ej skattepliktiga intäkter

1 170

1 513

Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader

-18 152

–

Utnyttjande av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag

616

–

Aktivering av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag

–

Skatt hänförlig till tidigare år

-53

–

Redovisad effektiv skatt 0% (0%)

–

Uppskjuten skattefordran

Uppskjuten skattefordran avser fusionsspärrat underskottsavdrag i dotterbolag till SBF

Bostad AB.

Koncernen

2022-12-31

2021-12-31

Ingående saldo

Förändring underskottsavdrag

–

Uppskjuten skattefordran

170

Noter och tilläggsupplysningar

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 55

Uppskjuten skatteskuld

Uppskjuten skatteskuld beskrivs i nedan tabeller.

Koncernen

2022-12-31

2021-12-31

Avseende temporära skillnader fastigheter

94 950

134 001

Avseende obeskattade reserver

2 127

1 223

Summa uppskjuten skatteskuld

97 077

135 224

Årets förändring i uppskjuten skatt:

Koncernen

2022-12-31

2021-12-31

Ingående balans

135 224

40 106

Avseende värdeförändringar fastigheter

-39 133

94 755

Uppskjuten skatt avyttrade fastigheter

176

Avseende förändring av obeskattade reserver

905

187

Uppskjuten skatteskuld

97 077

135 224

Det skattemässiga underskottet i SBF Bostad AB är 3 502 (6 865) KSEK. Se tabellen nedan.

Temporära skillnader och förlustavdrag som inte redovisas som uppskjutna skattefordringar

Ej redovisad uppskjuten skattefordran

2022

2021

Förlustavdrag

–

6 865

Not 12 Resultat per aktie och härledning av NAV

Vinstdelningsunderlaget fördelas på stam- respektive A- samt B-aktier enligt nedan. Det finns

inga utestående instrument som kan ge utspädningseffekt eller potentiell utspädningseffekt

framöver.

2022

2021

Resultat efter skatt

-231 855

372 594

Tröskelvärde (statsskuldsväxel 90dgr)

-9 396

–

Kvar att vinstdela

-241 251

372 594

80% till A- samt B-aktieägare

-193 001

298 075

S:a hänförligt till A- samt B-aktieägare

-193 001

298 075

Resultat per genomsnittligt antal A-B-aktie, kronor *

-1 744

3 952

20% till Stamaktieägare

-48 250

74 519

Resultat per genomsnittligt antal

stamaktie, kronor

-1 187

3 253

Genomsnittlig räntesats för Statsskuldväxel 90 dgr

under resp. år.

0,746%

neg

*) Tröskelvärdet är lika med resultat efter skatt, multiplicerat med den genomsnittliga

räntesatsen för statsskuldväxel 90 dagar under året, räntesatsen kan dock aldrig bli negativt

utan då anges "-" dvs 0,0. I de fall som tröskelvärdet existerar, så tillfaller hela beloppet upp till

tröskelvärdet A samt B-aktieägarna och resterande belopp delas 80/20 mellan A samt B-

aktieägare och stamaktieägarna.

Resultat per aktie efter utspädning är detsamma som Resultat per aktie före utspädning.

Noter och tilläggsupplysningar

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 56

Härledning av NAV

2022

2021

Utgående Eget kapital

1!474 941

1 563 134

Avdrag stam-aktiekapital

-2 000

-1 000

Återläggning Uppskjuten skatt

97 077

135 224

Marknadsmässigt avdrag för latent skatt samt avdrag

för transaktionskostnader

-129 410

-62 299

Beräknad upplupen vinstdelning

-31 407

-106 378

NAV hänförligt till A samt B-aktieägare

1!409 201

1 528 681

Antal A samt B-aktier*

116 468

102 190

NAV per A samt B aktie (kr)

12!100

14 950

Tidigare år har det NAV som presenterats varit EPRA NAV. Detta nyckeltal tar inte hänsyn till

eventuella skatteeffekter vid en eventuell försäljning av fastighetsportföljen via

bolagsförsäljningar. I och med att Bolagets avsikt är att dess A samt B-aktieägare kommer

beredas möjlighet att lösa in aktierna med första tillfälle under 2023 vill Bolaget förtydliga

beräkningen av förväntad inlösenkurs och redovisa detta i stället för EPRA NAV som ej tar

hänsyn till skatteeffekter. Därför har Bolaget uppskattat det Marknadsmässiga avdraget för

latent skatt och transaktionskostnader som förväntas krävas vid en försäljning.

Not 13 Genomsnittligt antal aktier

Beräkningen är gjord utifrån ingående antal aktier och därefter har antal aktier i respektive

emission viktats utifrån antal dagar mellan slutlikviddatum och balansdagen.

Ingående

balans

Emission

Utgående

balans

2022-01-01

–

17/5

19/7

9/12

2022-12-31

A-B-aktier

102 190

–

12 026

1 984

268

116 468

Utestående antal aktier

102 190

–

114 216

116 200

116 468

Stamaktier

25 000

–

25 000

–

50 000

Utestående Stamaktier

25 000

–

50 000

Utestående antal aktier

127 190

–

164 216

166 200

166 468

Snitt A-B-aktier

102 190

–

109 723

110 622

110 638

Snitt Stamaktier

25 000

–

40 659

–

40 659

Ingående

balans

Emission

Utgående

balans

2021-01-01

03/03

27/04

11/05

24/06

14/07

20/12

2021-12-31

A-aktier

64!970

–

6 333

10 146

414

20 276

102 190

Utestående antal aktier

64 970

71 303

71 354

81 500

81 914

102 190

Stamaktier

12 500

–

25 000

Utestående Stamaktier

12 500

25 000

Utestående antal aktier

77 470

89 970

96 303

96 354

106 500

106 914

127 190

Snitt A-aktier

64 970

67 124

67 141

69 785

69 882

70 188

Snitt Stamaktier

12 500

22 905

–

22 905

Noter och tilläggsupplysningar

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 57

Not 14 Förslag till disposition av bolagets resultat varav till överkursfond

2022

2021

Överkursfond

1!267!080 213

1 076 346 000

Balanserat resultat

-91!553 394

-50 275 973

Årets resultat

-79!411 173

7 343 073

Summa

1!096!115 646

1 033 413 100

Utdelning A-B-aktie

–

35 766 500

Utdelning Stamaktie

–

Överförs i ny räkning

1!096!115 646

997 646 600

Summa

1!096!115 646

1 033 413 100

Utdelning per A-B-aktie (förslag), kr

–

350

Antal A-B-aktier vid periodens slut, st

116 468

120 190

Utdelning per Stamaktie (förslag), kr

–

Antal Stam-aktier vid periodens slut, st

50 000

25 000

Not 15 Förvaltningsfastigheter

Bolaget redovisar sitt fastighetsbestånd till verkligt värde vilket för fastigheter har samma

innebörd som marknadsvärde. Verkligt värde är det pris till vilket en överlåtelse kan ske mellan

oberoende och kunniga parter som har ett intresse av att transaktionen genomförs. Det

verkliga värdet sammanfaller normalt med anskaffningsvärdet vid anskaffningstillfället men

det verkliga värdet kan sedan förändras med tiden och skilja sig från anskaffningsvärdet.

Bolaget har under året inte haft några direkta kostnader avseende fastigheter som ej genererat

hyresintäkter. Alla värdeförändringar är orealiserade och redovisas i resultaträkningen på raden

orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter. Samtliga orealiserade värde-

förändringar är hänförliga till fastigheter som ägs vid utgången av verksamhetsåret.

Förvaltningsfastigheternas bokförda värde har förändrats enligt följande:

Koncernen

2022-12-31

2021-12-31

Ingående balans

2 937 940

1 983 600

Förvärv

761 247

551 631

Avyttringar

-4 666

-90 036

Investeringar

77 033

52 148

Värdeförändring

-298 393

440 597

Utgående balans

3!473 160

2 937 940

Noter och tilläggsupplysningar

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 58

Avyttring av fastigheter

Under året har en fastighet avyttrats via försäljning av bolag.

Koncern

Fastigheter

Bolag

Kvm

Resultat

2022

Ekorren 14

SBF Bostad Fastigheter 59 AB

270

2 641

Summa

270

2 641

2021

Bokhandlaren 4

SBF 14 Fastigheter 1415 AB

2 483

–

Bokhandlaren 5

SBF 14 Fastigheter 1415 AB

1 503

–

Ekorren 4

SBF 14 Fastigheter 1416 AB

1 239

–

Summa

5 225

1 763

Effekten på enskilda tillgångar och skulder i koncernen avseende avyttringar och

förvärv

KSEK

2022

Förvärvat

Avyttrat

Materiella anläggningstillgångar

761 246

4 666

Kundfordringar

221

–

Övriga fordringar

95 954

Likvida medel

8 248

Lån

-344 290

–

Leverantörsskulder

-1 524

–

Koncernskuld

–

-1 896

Övriga skulder

-92 707

-92

Förvärvade tillgångar och skulder, netto

427 148

2 734

Köpeskilling erlagd med likvidamedel ex nedanstående poster

427 148

5 468

Avgår: Likvida medel i avyttrat

-8 248

-50

Påverkan på likvida medel

418 900

5 418

Fastighetsvärde netto

761 246

4 666

Värdering av fastigheter

Enligt IFRS 13 skall det verkliga värdet vara det pris som vid värderingstidpunkten skulle

erhållas vid försäljning av en tillgång genom en ordnad transaktion mellan marknadsaktörer.

Om det inte går att tillgå marknadspriser för den tillgång eller skuld som skall värderas eller

om marknadspriserna inte är tillförlitliga så får värderingsmodeller användas för att uppskatta

det verkliga värdet.

Alla fastigheter har värderats av oberoende externa värderare per 31 december 2022. SBF

Bostad marknadsvärderar förvaltningsfastigheterna internt eller externt kvartalsvis och

redovisar fastighetsbeståndet till verkligt värde. De interna värderingarna är en del av

affärsprocessen där det för varje enskild fastighet görs en individuell bedömning av till vilket

värde denna anses kunna säljas. I syfte att säkerställa de interna värderingarna genomförs

externa värderingar. Under 2022 genomfördes en intern värdering och tre externa värderingar.

De externa värderingarna genomförs av oberoende fastighetsvärderare vilkas antaganden

Noter och tilläggsupplysningar

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 59

och värden utgör en viktig referens för SBF Bostad vid bedömningen av förvaltnings-

fastigheternas verkliga värden. Läs mer om hur SBF Bostad värderar förvaltningsfastigheterna

under Not 1.

Känslighetsanalys

Förändringar i kassaflöden och marknadens avkastningskrav har stor betydelse för

fastigheternas marknadsvärden. Baserat på fastigheternas löpande intjäningsförmåga, skulle

en förändring om 5!procent av intäkter uppåt eller nedåt påverka det bedömda

marknadsvärdet med cirka 292 900 KSEK (148!400) uppåt respektive nedåt. En förskjutning 0,5

procent uppåt eller 0,5 procent nedåt av marknadens direktavkastningskrav skulle på

motsvarande sätt påverka det bedömda verkliga värdet med cirka 379 300 (490!200)!KSEK

uppåt och 488 200 (361!800)!KSEK nedåt (alla andra värdepåverkande antagande antas i

känslighetsanalysen vara oförändrade) enligt tabell nedan.

SBF Bostads verksamhet omfattar förvaltning av ett homogent fastighetsbestånd. Några

väsentliga skillnader i fråga om risker och möjligheter bedöms ej föreligga. Samtliga

fastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS 13.

Förändring direktavkastning

Förändring av intäkter, %

KSEK

-5,0%

-2,5%

0,0%

2,5%

5,0%

-0,50%

154 600

321 400

488 200

655 100

821 900

-0,25%

-84 200

71 700

227 700

383 600

539 500

0,00%

-292 900

-146 400

–

146 400

292 900

0,25%

-476 900

-338 800

-200 800

-62 800

-75 300

0,50%

-640 500

-509 900

-379 300

-248 800

-118 200

Kvantitativa variabler som ligger grund för analysen är:

Lägsta

Högsta

Snitt

Hyra/kvm (kr)

535

2 196

1 210

Driftnetto (tkr)

290

1 568

718

Direktavkastning

2,39%

5,59%

3,93%

Totalt antal kvm

190 472

!190 472

190 472

Noter och tilläggsupplysningar

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 60

Not 16 Aktier och andelar i koncernföretag

Moderbolaget

2022-12-31

2021-12-31

Ingående anskaffningsvärde

450

350

Årets investeringar

100

Årets aktieägartillskott

88 160

Ackumulerat anskaffningsvärde

88 660

450

Ingående nedskrivning

–

Årets nedskrivningar

-88 047

–

Ackumulerade nedskrivningar

-88 047

–

Bokfört värde

613

450

Dotterbolag/Orgnr/Säte

Antal

andelar

Bokfört värde

2022-12-31

Bokfört värde

2021-12-31

SBF 14 Holding 1 AB, 559067-4536, Stockholm

100

500

SBF 14 Holding 2 AB, 559102-9532, Stockholm

100

500

SBF 14 Holding 3 AB, 559139-1650, Stockholm

100

500

SBF Bostad Holding 4 AB, 559202-1900, Stockholm

100

500

SBF Bostad Holding 5 AB, 559214-3365, Stockholm

100

500

SBF Bostad Holding 6 AB, 559228-2155, Stockholm

100

500

SBF Bostad Holding 7 AB, 559278-0588, Stockholm

100

50 000

133

SBF Bostad Holding 8 AB, 559287-2039, Stockholm

100

50 000

SBF Bostad Holding 9 AB, 559344-6361, Stockholm

100

50 000

SBF Bostad Holding 10 AB, 559365-7157, Stockholm

100

50 000

–

Summa

613

450

Not 17 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

Koncernen

2022-12-31

2021-12-31

Uppläggningskostnad lån

451

–

Förutbetalda serviceavgifter

1 546

839

Summa

1 997

839

Moderbolaget

2022-12-31

2021-12-31

Förutbetalda serviceavgifter

Summa

Not 18 Likvida medel

Likvida medel uppgick till 68!291 KSEK (313!248) i koncernen och 67!991 KSEK (271!191) i

moderbolaget och bestod av banktillgodohavanden per bokslutsdagen.

Not 19 Eget kapital

Aktiekapitalet i Bolaget uppgick per 31 december 2022 till 6!659 KSEK (5!088) KSEK, fördelat

på 50!000 (25!000) Stamaktier respektive 102!190 (102!190) aktier av serie A samt 14!478 (0)

aktier av serie B. Stamaktier i Bolaget berättigar till tio röster på bolagsstämma och A samt B-

aktier berättigar till en röst på bolagsstämma.

Noter och tilläggsupplysningar

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 61

Samtliga aktier medför rätt till andel i Bolagets utdelning. Dock preferensaktier serie A samt

serie B har företräde till utdelning. Se även not 12. Kvotvärdet per aktie är 40 (40) kr. Föreslagen

utdelning per A- samt B-aktieför året 2023 är 0 kronor (350) kronor samt 0 kronor (0) per

stamaktie. Faktisk utdelning 2022 överensstämmer med föreslagen utdelning 2022.

2022-12-31

2021-12-31

Antal

Kapital

Antal

Kapital

Stamaktier

50 000

2 000

25 000

500

A-aktier

102 190

4 088

102

4 088

B-aktier

14 278

1 571

–

Summa

166 468

6 659

127 190

5 088

För mer information om rörelserna i antal aktier se not 13.

Koncernen

Övrigt tillskjutet kapital

Avser eget kapital som är tillskjutet från ägarna. Här ingår överkurser som betalats i samband

med emissioner.

Moderbolaget

Fritt eget kapital

Följande fonder utgör tillsammans med årets resultat fritt eget kapital, det vill säga det

belopp som finns tillgängligt för utdelning till aktieägarna.

Överkursfond

När aktier emitteras till överkurs, det vill säga för aktierna ska betalas mer än aktiernas

kvotvärde, ska ett belopp motsvarande det erhållna beloppet utöver aktiernas kvotvärde,

föras till överkursfonden.

Balanserade vinstmedel

Balanserade vinstmedel utgörs av föregående års balanserade vinstmedel och resultat efter

avdrag för under året lämnad vinstutdelning.

Resultat per aktie

Då Stam- och A-aktier äger olika rätt till utdelning så är resultat per aktie uppdelat på Stam-

respektive A-och B-aktie enligt följande:

Av årets resultat är -193!001!KSEK (298!075) hänförligt till ägare av A- samt B-aktier

och -48!250!KSEK (74!519) är hänförligt till Stam-aktieägarna. För att se uträkningen i sin

helhet hänvisas till not 12 och 13.

Not 20 Företagsförvärv och försäljningar av bolag

Under året har SBF Bostad AB förvärvat ett antal fastigheter via förvärv av bolag. Samtliga

transaktioner bedömdes utgöra tillgångsförvärv. På motsvarande sätt har ett mindre antal

fastigheter i år avyttrats. Upplysningar avseende tillgångsförvärv och försäljningar framgår av

not 15.

Not 21 Skulder till kreditinstitut

Skulder till kreditinstitut uppgår vid årsskiftet till 1 930 387KSEK (1 506 462), ökningen är

hänförlig till belåning av fastighetsförvärven under året. Belåning av fastigheterna har gjorts via

Handelsbanken, SBAB, Laholms Sparbank, Danske Bank, Tjustbygdens Sparbank samt

Noter och tilläggsupplysningar

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 62

Virserums Sparbank. Belåningsgraden reducerades till 55,6% (51,3%) en ökning med 4,3

procent jämfört med samma tidpunkt föregående år. Genomsnittlig ränta på lånen per 2022-

12-31 uppgår till 2,18 (1,33) %

Leverantörsskulder

Förfaller inom 1 år

11 912

6 793

Not 22 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

Koncernen

2022-12-31

2021-12-31

Förutbetalda hyresintäkter

18 272

12 951

Upplupna räntekostnader

476

–

Upplupen fastighetsskatt

–

10 020

Övriga upplupna kostnader

6 713

7 765

Summa

25 461

30 736

Moderbolaget

2022-12-31

2021-12-31

Revision

600

Övriga upplupna kostnader

272

2 117

Summa

872

2 717

Samtliga upplupna kostnader förfaller inom 12 månader (12)

Not 23 ställda säkerheter och eventualförpliktelser

Samtliga säkerheter/eventualförpliktelser är ställda som säkerhet för skuld till kreditinstitut.

Koncernen

2022-12-31

2021-12-31

Ställda säkerheter för skulder

Fastighetsinteckningar

2!078!294

1!545!193

Moderbolaget

2022-12-31

2021-12-31

Eventualförpliktelser

Borgen för dotterföretagens fastighetskrediter

2!078!294

1!545!193

Koncernen

2022-12-31

2021-12-31

Ingående balans

1!506 462

1 220 003

Nya lån från kreditinstitut

674 189

351 114

Amortering av lån till kreditinstitut

-250 262

-64 655

Summa lån från kreditinstitut

1!930 387

1 506 462

Förfaller inom 1 år

366 828

452 248

Förfaller senare än 1 tidigare än 2 år

86 413

101 143

Förfaller senare än 2 tidigare än 3 år

1!092 036

88 195

Förfaller senare än 3 tidigare än 4 år

278 531

759 739

Förfaller senare än 4 år

106 579

105 137

Summa lån från kreditinstitut

1!930 387

1 506 462

Noter och tilläggsupplysningar

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 63

Not 24 Transaktioner med närstående bolag

Transaktioner med närstående bolag är prissatta på marknadsmässiga villkor.

Transaktioner med Svenska Bostadsfonden Services AB avser kostnader för

fastighetsförvaltning.

Koncernen

Inköp av tjänster från närstående

2022-12-31

2021-12-31

Svenska Bostadsfonden Services AB

20 386

19 837

SBF Fonder AB

22 468

17 821

Summa

42 854

37 658

Fordran på närstående

2022-12-31

2021-12-31

Svenska Bostadsfonden institution AB

707

1 655

Svenska Bostadsfonden Services AB

700

184

Summa

1 407

1 839

Skulder till närstående

2022-12-31

2021-12-31

Svenska Bostadsfonden Institution 1 AB

–

500

Svenska Bostadsfonden institution AB

1 004

Svenska Bostadsfonden Services AB

2 321

2 500

SBF Fonder AB

–

12 957

Summa

2 373

16 961

Moderbolaget

Inköp av tjänster från närstående

2022-12-31

2021-12-31

Svenska Bostadsfonden Services AB

20 386

16 564

Försäljning av tjänster till närstående

Dotterbolag till SBF Bostad AB

15 785

11 574

Fordran på närstående

2022-12-31

2021-12-31

Dotterbolag till SBF Bostad AB

1!097 679

1 210 786

Summa

1!097 679

1 210 786

Skulder till närstående

2022-12-31

2021-12-31

Dotterbolag till SBF Bostad AB

62 372

441 068

Summa

62 372

441 068

Noter och tilläggsupplysningar

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 64

Not 25 Händelser efter balansdagen

Bolaget har under första kvartalet förvärvat 103 egna A-aktier till ett värde av 964 KSEK. Totalt

innehar Bolaget 1 162 egna A-aktier i slutet av mars 2023.

Under början av 2023 erbjöds samtliga A-aktieägare i SBF Bostad möjlighet att anmäla

intresse för att lösa in sina aktier, i enlighet med fondens villkor, eller att omvandla dessa till B-

aktier. Den 31 mars 2023 uppgick antalet A-aktier till 102 190 stycken. Resultatet av erbjudandet

blev följande:

Anmälda A-aktier för

omvandling

Anmälda A-aktier för inlösen

Valt att stanna kvar i A-aktie/

Ej svar:

80!278 stycken – 78,6 procent

12!933 stycken – 12,7 procent

8 979 stycken – 8,7 procent

Inlösen av A-aktier sker till det substansvärde (NAV) som gäller vid det faktiska inlösentillfället,

det vill säga inte till det substansvärde som gäller vid tidpunkten för anmälan. Tidsramen för

förfarandet vid inlösen styrs av hur många som väljer att lösa in sina aktier och en process för

att hantera detta är inledd. Genom att omvandla A-aktier till B-aktier får investeraren del av nya,

flexiblare, villkor i form av möjlighet till årlig inlösenprocess från och med 2024. Som ägare av

A-aktier ges denna möjlighet vart femte år.

Noter och tilläggsupplysningar

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 65

Styrelsens intygande

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats i enlighet

med god redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med

de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets

förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella

redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en

rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltnings-

berättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt över

utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt

beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som

ingår i koncernen står inför.

Styrelsen och verkställande direktören vill härmed avge årsredovisningen med tillhörande

finansiell ställning för koncernen och moderbolag, för fastställelse på årsstämman.

Stockholm 2023-04-27

Johan Grevelius

Carl Adam Rosenblad

Anette Erneholm

Ordförande

VD/Ledamot

Ledamot

Vår revisionsberättelse har lämnats 2023-04-27

KPMG AB

Mattias Lötborn

Auktoriserad revisor

Nyckeltal och definitioner

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 66

Nyckeltal

2022

2021

Driftnetto

Hyresintäkter

204 549

149 303

Fastighetskostnader

-75 633

-58 107

Driftnetto

128 916

91 196

Överskottsgrad %

Driftnetto

128 916

91 196

Hyresintäkter

204 549

149 303

Överskottsgrad %

63,0%

61,1%

Belåningsgrad

Räntebärande fastighetslån per balansdagen

1!930 387

1 506 462

Bokfört värde fastigheter per balansdagen

3!473 160

2 937 940

Belåningsgrad

55,6%

51,3%

NAV

Justerat EK KSEK

1!409 201

1!528 681

Antal aktier

116 468

102 190

NAV

12 100

14 950

Genomsnittlig ränta på fastighetslån

Årsräntekostnad *

41 939

20 036

Räntebärande fastighetslån per balansdagen

1!930 387

1!506!462

Snittränta

2,18%

1,33%

*Årsräntekostnaden är beräknad utifrån följande:

Resp. lån per balansdagen multiplicerat med gällande räntesats

Soliditet

Eget kapital per balansdagen

1!474 941

1 563 134

Balansomslutning per balansdagen

3!551 008

3 265 710

Soliditet

41,5%

47,9%

Nyckeltal och definitioner

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 67

Definitioner

Den övergripande nyttan med de nyckeltal som presenteras i rapporten, är att ge nuvarande

och kommande investerare en ökad förståelse av verksamheten ställning och utveckling.

Hyresintäkter

Helårsjusterade kontrakterade hyror.

Driftnetto

Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader och fastighetsskatt. Driftnetto mäter

bolagets överskott från fastighetsverksamheten vilket möjliggör jämförelse med andra aktörer

och uppföljning över tid.

Överskottsgrad

Driftnetto i relation till hyresintäkter, nyckeltalet ger en indikation på hur kärnverksamheten går

och möjliggör även benchmarking med andra aktörer samt uppföljning över tid.

Ränteteckningsgrad

Periodens rörelseresultat efter avskrivningar plus finansiella intäkter i förhållande till ränte-

kostnader.

Belåningsgrad

Räntebärande skulder i relation till fastigheternas bokförda värde. Ger indikation på om fonden

behöver sätta mer kapital i arbete eller om den ligger i nivå med vad som angetts i prospektet.

NAV (även kallat Långsiktigt substansvärde eller justerat eget kapital)

Eget kapital med återläggning av eventuella derivat och uppskjuten skatt, samt avdrag för

eventuell vinstdelning och marknadsmässig rabatt för uppskjuten skatt, i förhållande till antalet

aktier vid periodens utgång. Nyckeltalet möjliggör jämförelse mot andra aktörer samt

uppföljning över tid.

Förvaltningsresultat

Detta påvisar resultat före skatt och orealiserade värdeförändringar (värdeförändring

förvaltningsfastigheter). Nyckeltalet ger framför allt en bra bild över Fondens resultat när

samtliga omkostnader är medtagna och används till benchmarking och uppföljning över tid.

Genomsnittlig ränta på fastighetslån

Fastighetslånens genomsnittliga ränta per bokslutsdagen. Nyckeltalet ger en bra bild över

Fondens kostnader för sin kapitalförsörjning.

Soliditet

Analys av det finansiella nyckeltalet soliditet syftar till att bedöma ett företags!

betalningsförmåga!på lång sikt. Man brukar använda begreppet soliditet för att visa hur stor

andel av företagets!tillgångar!som finansierats med!eget kapital. Eget kapital på balansdagen

/ Balansomslutningen på balansdagen

Genomsnittligt antal aktier

Beräkningen är gjord utifrån, IB antal aktier och därefter har antal aktier i respektive emission

viktats utifrån antal månader mellan likviddatum och balansdagen som gått.

Revisionsberättelse SBF Bostad AB (publ) , org. nr 559056-4000, 2022 Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 68

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i SBF Bostad AB (publ), org. nr 559056-4000

Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för SBF Bostad AB (publ) för år 2022 med undantag för

bolagsstyrningsrapporten på sidorna 30-35 och hållbarhetsrapporten på sidorna 11-19. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår

på sidorna 20-65 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande

bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2022 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt

årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden

rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2022 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt

International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte

bolagsstyrningsrapporten på sidorna 30-35 och hållbarhetsrapporten på sidorna 11-19. Förvaltningsberättelsen är förenlig med

årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över totalresultat och rapport över

finansiell ställning för koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har

överlämnats till moderbolagets styrelse i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder

beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige

och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga

förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande

fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för

revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen

av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa

områden.

Värdering av förvaltningsfastigheter

Se not 15 och redovisningsprinciper på sidorna 47-48 i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och

beskrivning av området.

Beskrivning av området

Förvaltningsfastigheter utgör en hög andel av koncernens

balansomslutning och deras bedömda värdeförändringar påverkar i

hög grad koncernens resultat för varje period. Av de skälen är

värdering av förvaltningsfastigheter ett särskilt betydelsfullt område i

revisionen.

Redovisningen av fastigheternas värde per den 31 december 2022

är baserad på externa fastighetsvärderingar utförda av

professionella fastighetsvärderare. Värderingarna grundar sig på

inhämtade uppgifter avseende extern information om ortspriser,

generella avkastningskrav och hyresnivåer samt vissa ytterligare

väsentliga faktorer

Hur området har beaktats i revisionen

Vi har konstaterat att de oberoende, externa fastighetsvärderingarna

utförs av erablerade och erkända professionella värderingsinstitut. Vi

har tagit del av de formella uppdrag dessa värderingsinstitut erhållit

från SBF och utvärdering har gjorts av huruvida det i uppdragsformu-

leringen funnits begränsningar eller andra villkor som skulle kunna

påverka oberoendet eller i övrigt haft inverkan på resultatet. Vi har även

utvärderat huruvida den information som SBF tillhandahållit

värderingsinstituten varit korrekta och fullständiga.

Vi har utfört substansgranskning för att säkerställa att indata som lämnas till

de externa värdereringsinstituten är riktiga och fullständiga. Vi har även på

stickprovsbasis kontrollerat de upprätttade fastighetsvärderingarna.

Härvid har vi jämfört dem mot aktuell marknadsdata från externa källor,

särskilt antaganden om direktavkastningskrav, diskonteringsrätnor och

hyresnivåer.

Riktigheten i de upplysningar rörande förvaltningsfastigheterna som

bolaget lämnar i årsredovisningen och koncernredovisningen har

kontrollerats, särskilt med avseende på inslag av bedömningar samt

tillämpade nyckelantaganden.

Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-19, 66-67 samt

sidorna 72-81. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med

bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan

och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång

Revisionsberättelse SBF Bostad AB (publ) , org. nr 559056-4000, 2022 Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 69

beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga

felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig

felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att

årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger

en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller

koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU.

Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna

kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en

årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några

väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller

misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen

ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av

bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De

upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka

förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om

fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om

styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget,

upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ

till att göra något av detta.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida

årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte

innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på

oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse

som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av

säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt

ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en

väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på

grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om

de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de

ekonomiska beslut som användare fattar med grund i

årsredovisningen och koncernredovisningen.

Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme

och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen.

Dessutom:

¾ identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i

årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa

beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför

granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och

inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga

för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte

upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är

högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag,

eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi,

förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller

åsidosättande av intern kontroll.

¾ skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna

kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma

granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till

omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i

den interna kontrollen.

¾ utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som

används och rimligheten i styrelsens och verkställande

direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande

upplysningar.

¾ drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och

verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift

vid upprättandet av årsredovisningen och

koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i

de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon

väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller

förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och

koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar

slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i

revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna

i årsredovisningen och koncernredovisningen om den

väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är

otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och

koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de

revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för

revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller

förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan

fortsätta verksamheten.

¾ utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och

innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen,

däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och

koncernredovisningen återger de underliggande

transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en

rättvisande bild.

¾ inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis

avseende den finansiella informationen för enheterna eller

affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande

avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning,

övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt

ansvariga för våra uttalanden.

Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade

omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också

informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland

de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi

identifierat.

Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt

relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla

relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt

oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att

eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits.

Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka

av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av

årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste

bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör

de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver

dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra

författningar förhindrar upplysning om frågan.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar

Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens

förvaltning för SBF Bostad AB (publ) för år 2022 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande

direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Revisionsberättelse SBF Bostad AB (publ) , org. nr 559056-4000, 2022 Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 70

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är

oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt

dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner

beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning

innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är

försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens

verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av

moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov,

likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av

bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande

bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse

att bolagets organisation är utformad så att bokföringen,

medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i

övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.

Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt

styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de

åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i

överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska

skötas på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt

uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med

en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot

eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:

¾ företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon

försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot

bolaget, eller

¾ på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,

årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av

bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att

med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med

aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att

en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer

att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda

ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner

av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.

Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder

vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk

inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och

förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig

främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande

granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella

bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att

vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och

förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och

överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi

går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna

åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande

om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens

förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi

granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Revisorns granskning av Esef-rapporten

Uttalande

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har

upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen

(2007:528) om värdepappersmarknaden för SBF Bostad AB (publ) för år 2022.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.

Grund för uttalande

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna

rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till SBF Bostad AB (publ) enligt god revisorssed

i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-

rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om

värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som

styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta

Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på

oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt

väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a §

lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår

granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för

att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som

uppfyller dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en

granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid

kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns.

Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses

vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas

påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-

rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revisionsföretag

som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rapporter samt

andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster och har därmed ett

allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade

riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder

för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om Esef-

rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk

Revisionsberättelse SBF Bostad AB (publ) , org. nr 559056-4000, 2022 Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 71

rapportering av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi väljer vilka

åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för

väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på

oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar

av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och

verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma

granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till

omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i

den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av

ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande

direktörens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-

rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att

Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och

koncernredovisningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens

resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i

Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av

Esef-förordningen.

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 30-35 och för att den är upprättad i enlighet med

årsredovisningslagen.

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att

vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning

och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna

granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6 årsredovisningslagen

samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i

överensstämmelse med årsredovisningslagen.

Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten

Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten på sidorna 11-19 och för att den är upprättad i enlighet med

årsredovisningslagen.

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta

innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den

inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att

denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande.

En hållbarhetsrapport har upprättats.

KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till SBF Bostad AB (publ) s revisor av bolagsstämman den 20 april 2022. KPMG AB

eller revisorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2016.

Stockholm den 27 april 2023

KPMG AB

Mattias Lötborn

Auktoriserad revisor

Bilaga 2

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 72

Hållbar investering:

investering i ekonomisk

verksamhet som bidrar till

ett miljömål eller socialt

mål, förutsatt att

investeringen inte orsakar

betydande skada för något

annat miljömål eller socialt

mål och att

investeringsobjekten följer

praxis för god styrning.

EU-taxonomin

är ett

klassificeringssystem som

läggs fram i förordning (EU)

2020/852, där det fastställs

en förteckning över

miljömässigt hållbara

ekonomiska verksamheter

Förordningen fastställer

inte någon förteckning över

socialt hållbara ekonomiska

verksamheter. Hållbara

investeringar med ett

miljömål kan vara förenliga

med kraven i taxonomin

eller inte.

Bilaga 1

Resultatet avser räkenskapsåret 2022 - BILAGA IV

Uppföljning av de regelbundna upplysningar som ska lämnas innan avtal ingås för de finansiella

produkter som avses i artikel 8.1, 8.2 och 8.2a i förordning (EU) 2019/2088 och artikel 6 första

stycket i förordning (EU) 2020/852.

Produktnamn: SBF Bostad AB (publ) Identifieringskod för juridisk person: 5493005TH00ELG4UVM36

Miljörelaterade och/eller sociala egenskaper

I vilken utsträckning främjas de miljörelaterade och/eller sociala egenskaperna

av denna finansiella produkt?

SBF Bostad AB, nedan ”Fonden” eller ”Bolaget”, främjar miljömässiga och sociala

egenskaper genom att integrera miljömässiga-, sociala- och

bolagsstyrningsfaktorer i varje investeringsbeslut – oavsett om det gäller förvärv,

förvaltning eller förädling. Dessa aspekter inkluderar både ESG-risker, att begränsa

klimatförändringarna och SDG-möjligheter (FN:s globala hållbarhetsmål). Med

utgångspunkt i de globala målen har fem mål identifierats, ur ett

väsentlighetsperspektiv, där Bolaget ser att verksamheten kan bidra med störst

påverkan.

Fonden verkar för att bidra till dessa mål genom att:

Bolaget verkar för en jämställd organisation med ömsesidig respekt samt

jämställda utvecklingsmöjligheter och löner. Sedan 2021 har fondbolaget

haft en jämn könsfördelning i ledningsgruppen med två kvinnor och tre

män. 53 procent av de som arbetar för fonden är kvinnor och 33 procent av

Har denna finansiella produkt ett mål för hållbar investering?

Nej

Den kommer att göra ett minimum

hållbara investeringar med ett

miljömål

: ___%

i ekonomiska verksamheter som

anses vara miljömässigt hållbara enligt

EU-taxonomin

i ekonomiska verksamheter som inte

anses vara miljömässigt hållbara enligt

EU-taxonomin

Den främjar miljörelaterade och

sociala egenskaper

och kommer, även

om den inte har en hållbar investering

som sitt mål, att ha en minimiandel på

___% hållbara investeringar

med ett miljömål i ekonomiska

verksamheter som anses vara

miljömässigt hållbara enligt EU-

taxonomin

med ett miljömål i ekonomiska

verksamheter som inte anses vara

miljömässigt hållbara enligt EU-

taxonomin

med ett socialt mål

Den kommer att göra ett minimum av

hållbara investeringar med ett socialt

mål: ___%

Den främjar miljörelaterade och

sociala egenskaper, men

kommer inte

att göra några hållbara investeringar

Hållbarhetsindikatorer

mäter uppnåendet av de

miljörelaterade eller sociala

egenskaperna som den

finansiella produkten

främjar.

Bilaga 2

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 73

cheferna är kvinnor. Som aktör på den finansiella marknaden verkar Bolaget

för att öka intresset för investeringar hos en bred målgrupp omfattande

olika kön, ålder och bakgrund. Rätten till ett tryggt hem är väsentligt för en

jämställd utveckling i samhället. Därför arbetar Bolaget med kvinnojourer,

kommuner och andra hjälporganisationer för att ge fler en trygg bas i livet.

Bolaget har stor potential att bidra till en smart och effektiv

energianvändning och försörjning. Bolagets målsättning är att vara en del

av omställning av äldre fastigheter till moderna, hållbar, energiförsörjning.

Det gör att vid enskilda tidpunkter kommer fonden äga fastigheter som

ännu inte nått sin fulla potential. Bolaget driver frågan om lagändring för

att möjliggöra egen energiförsörjning med mikronät drivna av solceller för

hyresfastigheter och dess hyresgäster.

Bolaget arbetar med egen personal genom hela värdekedja och erbjuder

de anställda marknadsmässiga och anständiga villkor. Bolaget ställer krav

på leverantörer och samarbetspartners i syfte att säkerställa goda villkor.

Bolaget har etablerade kontroller för att motverka penningtvätt och

därmed bidra till en sund hållbar ekonomisk tillväxt.

Att bevara och utveckla begagnade hyresfastigheter bidrar väsentligt till

att erbjuda säkra bostäder till överkomlig kostnad. Ur ett

trygghetsperspektiv verkar Bolaget för en inne- och yttre miljö som borgar

för både trygghet, trivsel och hållbart leverne. Renoveringar av lägenheter

sker främst vid utflyttning med syfte att hushålla med resurser samt bidra

till ökad trivsel.

Genom att bevara och utveckla begagnade hyresfastigheter, i stället för att

riva och bygga nytt, bidrar Bolaget till att hålla nere utsläppet av

växthusgaser. Bolaget arbetar även kontinuerligt med

energioptimeringsåtgärder för att minska utsläpp relaterade till

verksamheten.

Fonden främjar miljörelaterade egenskaper och en omställning till en värld med

låga koldioxidutsläpp (växthusgaser) genom att investera i begagnade bostäder,

optimera dessa för minskad energiförbrukning samt minska beroendet av fossila

bränslen. Fonden investerar inte i fastigheter där allvarliga miljö- eller klimatrisker

identifierats och inte bedöms kunna åtgärdas på ett ändamålsenligt sätt av Bolaget.

Fonden avstår även från investeringar i fastigheter med verksamhet kopplat till

fossila bränslen, kol, uran och genetisk modifierade organismer (GMO) samt i

fastigheter där investeringsobjektet bryter mot internationella normer och

konventioner relaterade till miljöfrågor.

Fonden främjar sociala egenskaper genom att välja bort investeringar i bolag med

verksamhet kopplat till förbjudna vapen, kärnvapen, vapen och krigsmateriel,

alkohol, tobak, kommersiell spelverksamhet och pornografi. Fonden väljer även bort

investeringar i fastigheter där investeringsobjektet bryter mot internationella normer

och konventioner relaterade till mänskliga rättigheter och arbetsrätt.

I linje med kraven för en artikel 8-fond främjar fonden god styrning genom att följa

de tio principerna i FN Global Compact (FN:s vägledande principer för företagande

och mänskliga rättigheter) samt stödjer PRI (Principles for Responsible

Investments). När Bolaget utvärderar potentiella investeringar kontrolleras även vilka

parter som det potentiella investeringsobjektet kan ha avtal med och att dess

avtalspartner har åtagit sig att efterleva internationella- och nationella standarder.

Bilaga 2

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 74

I EU-taxonomin fastställs en princip om att inte orsaka betydande skada, enligt vilken

taxonomiförenliga investeringar inte får orsaka betydande skada för EU-taxonomins mål, och

åtföljs av särskilda unionskriterier.

Principen om att inte orsaka betydande skada är endast tillämplig på de av den finansiella

produktens underliggande investeringar som beaktar unionskriterierna för miljömässigt

hållbara ekonomiska verksamheter. Den återstående delen av denna finansiella produkt har

underliggande investeringar som inte beaktar unionskriterierna för miljömässigt hållbara

ekonomiska verksamheter.

Inga andra eventuella hållbara investeringar får heller orsaka betydande skada för några

miljömål eller sociala mål.

Huvudsakliga negativa

konsekvenser

är

investeringsbesluts mest

negativa konsekvenser för

hållbarhetsfaktorer som rör

miljö, sociala frågor och

personalfrågor, respekt för

mänskliga rättigheter samt

frågor rörande bekämpning

av korruption och mutor.

Vilket resultat visade hållbarhetsindikatorerna?

Den här tabellen visar de indikatorer Fonden valt att följa samt utfall för 2022

Indikatorer

Mått

Utfall 2022

Vidtagna åtgärder

och mål för

referensperiod

PAI 1 –

Koldioxidutsläpp*

Scope 1

Scope 2

Scope 3

18,79 tonCO

ekv

106 gCO2ekv/kvm

248,27 ton CO

ekv

1!404 gCo2ekv/kvm

N/A – Rapporteras

from 2023

En grundläggande

förflyttning för

bolaget är att

säkerställa

kvalitativa data och

enkel uppföljning.

PAI 17 –

Exponering till

fossila bränslen via

tillgångar i

fastigheter

Andel av

investeringarna som

ingår i utvinning,

lagring, transport

eller tillverkning av

fossila bränslen

0 procent

Inga lokaler uthyrdes

under 2022 till aktörer

som utvinner, lagrar,

transporterar eller

tillverkar fossila

bränslen.

Bolagets fastigheter

består främst av

hyresbostäder vilket

medför en låg

exponering mot

kommersiell

verksamhet. De

lokaler som Bolaget

äger är främst av

mindre karaktär och

riktar sig till andra

former av

verksamheter.

Där det är möjligt

köper bolaget

fossilfri el samt

miljömärkt

fjärrvärme.

PAI 18 –

Energieffektivitet

Andel av

investeringar i

energiineffektiva

fastighetstillgångar

(Energiklass C eller

lägre).

256 av 264

byggnader

Bolaget arbetar

strategiskt med att

succesivt förbättra

och utveckla

energiförsörjningen

inom

fastighetsbeståndet.

*Metodbeskrivning för beräkning av Scope 1 och Scope 2 se Bilaga 2

Bilaga 2

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 75

Förteckningen innehåller

de investeringar som utgör

den finansiella produktens

största andel i

investeringar

under

referensperioden som är:

Hur beaktades i denna finansiella produkt huvudsakliga negativa

konsekvenser för hållbarhetsfaktorer?

Under året har Bolaget fokuserat på att implementera rådande regelverk som

trädde i kraft den 31 december 2022. Målsättningen har varit att säkerställa tillgång

till data av god kvalité, inmplementera effektiva processer för uppföljning och

kontroll samt säkerställa att korrekt och ändamålsenlig information upprättats.

Bolagets fokus framåt kommer vara på analys och optimering för att säkerställa att

verksamheten över tid utvecklas med hållbarhetsaspekten i fokus.

Bolaget har identifierat tre PAI-indikatorer för att löpande följa utvecklingen.

Resultatet (se tabell ovan) ska ses som ett nuläge för verksamheten. Bolagets

affärsidé är att köpa begagnade hyresfastigheter för att sedan utveckla och

förbättra dessa. Det innebär att utfallet i faktiska tal för hela beståndet kan variera

kraftigt över tid. Bolaget kommer därmed att utveckla en metod för att följa ett

jämförbart bestånd och med det skapa förutsättningar för bättre analys.

Utfallet för 2022 visar att det finns utrymme för att se över ett par fjärrvärmeavtal för

att värdera om det finns alternativ där en mindre andel förbränning sker med fossilt

material. Boalget har även en hög andel fastighet med en energiklass C eller lägre.

Det är en del av bolagets investeringsstrategi att sucessivt över tid förbättra och

utveckla fastigheterna ur detta perspektiv.

Vidare kommer ett stort fokus för 2023 vara att säkerställa möjligheten för att på ett

effektivt och ändamålsenligtsett rapportera Scope 3.

Vilka var den finansiella produktens viktigaste investeringar?

Tabellen visar de största fastighetsinnehaven sett till fastighetsvärde per 31 december 2022

Största investeringar

Sektor

% tillgångar

Land

Kalmar Jätten 2

60 Real Estate

4,5%

Sverige

Staffanstorp Stanstorp 1:778

60 Real Estate

3,6%

Sverige

Trelleborg Prästen 3

60 Real Estate

3,6%

Sverige

Skövde Linnéan 1

60 Real Estate

3,3%

Sverige

Tranås Skogslund 3

60 Real Estate

2,9%

Sverige

Jönköping Rustmästaren 2

60 Real Estate

2,9%

Sverige

Kalmar Jätten 3

60 Real Estate

2,8%

Sverige

Hörby Öretofta 1, 2

60 Real Estate

2,8%

Sverige

Ystad Schultz 4, 5

60 Real Estate

2,8%

Sverige

Jönköping Ehrenpreus 11

60 Real Estate

2,6%

Sverige

Malmö Blosset 4

60 Real Estate

2,5%

Sverige

Staffanstorp Brågarp 6:288

60 Real Estate

2,5%

Sverige

Borgholm Solberga 1:104

60 Real Estate

2,5%

Sverige

Trelleborg Beckasinen 6

60 Real Estate

2,3%

Sverige

Borås Champinjonen 7

60 Real Estate

2,2%

Sverige

Tabellen visar de viktigaste investeringarna per den 31 december 2022. Fonden investerar uteslutande i

svenska hyresfastigheter som ägs via helägda dotterbolag. Strukturen för hur många fastigheter som

finns i respektive bolag kan variera, varvid investeringarna redovisas utifrån fastighetsvärde.

Bilaga 2

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 76

Tillgångsallokering

beskriver andelen

investeringar i specifika

tillgångar.

Nr 1

Anpassade till miljörelaterade eller sociala egenskaper omfattar den finansiella produktens

investeringar som används för att uppnå de miljörelaterade eller sociala egenskaper som främjas av den

finansiella produkten.

Nr 2

Annat omfattar den finansiella produktens återstående investeringar som varken är anpassade till de

miljörelaterade eller sociala egenskaperna eller anses som hållbara investeringar.

Kategorin

Nr 1

Anpassade till miljörelaterade eller sociala egenskaper omfattar:

- Underkategorin

Nr 1A

Hållbara omfattar hållbara investeringar med miljömål eller sociala mål.

- Underkategorin

Nr 1B

Andra miljörelaterade eller sociala egenskaper omfattar investeringar anpassade

till de miljörelaterade eller sociala egenskaper som inte anses vara hållbara investeringar.

Investeringar

95%

Nr 1 Anpassade till

miljörelaterade eller

sociala egenskaper

Nr 1B Andra

miljörelaterade eller

sociala egenskaper

Nr 2 Annat

För att uppfylla EU-

taxonomin omfattar

kriterierna för

fossilgas

begränsningar av utsläpp

och övergång till eller

koldioxidsnåla bränslen

senast i slutet av 2035. När

det gäller

kärnenergi

inkluderar kriterierna

omfattande säkerhets-

och avfallshanterings-

regler

Möjligörande

verksamheter

gör det

direkt möjligt för andra

verksamheter att bidra

väsentligt till ett miljömål.

Omställningsverksamheter

är verksamheter som det

ännu inte finns

koldioxidsnåla alternativ

tillgängliga för och som

bland annat har

växtgasutsläpp på nivåer

som motsvarar bästa

prestanda.

Hur stor var andelen hållbarhetsrelaterade investeringar?

Fonden främjar miljörelaterade och sociala egenskaper, men har inte gjort

några hållbara investeringar. Det innebär att fondens tillgångar huvudsakligen

investeras i linje med de miljörelaterade eller sociala egenskaper som fonden

främjar (Nr 1 och 1B nedan), med undantag för en mindre andel kontanter (Nr 2

nedan) som behövs för att hantera likviditetskrav.

Vad var tillgångsallokeringen?

I vilka ekonomiska sektorer gjordes investeringarna?

De huvudsakliga investeringarna gjordes i svenska fastigheter (Nr 1 och Nr 1B).

Resterande tillgångar utgörs av kontanta medel (nr 2) som behövs för att

handera likviditetskrav.

I hur stor utsträckning var de hållbara investeringarna med ett miljömål

förenliga med EU-taxonomin?

Fonden främjar miljörelaterade och sociala egenskaper, men har inte gjort

några hållbara investeringar.

Investerar den finansiella produkten i fossilgas och/eller kärnenergirelaterad

verksamhet som uppfyller EU-taxekonomi*?

Ja:

I fossilgas I kärnenergi

Nej

*Fossilgas och/eller kärnenergirelaterad verksamhet kommer endast att uppfylla EU-taxonomin om den

bidrar till att begränsa klimatförändringarna (”begränsning av klimatförändringarna”) och inte orsakar

betydande skada för något av målen i EU-taxonomin – se förklarande anmärkningar i vänstra marginalen. De

fullständiga kriterierna för ekonomisk verksamhet för fossilgas och kärnenergi som uppfyller EU-taxonomin

fastställs i kommissionens delegerande förordning (EU) 2022/1214.

Bilaga 2

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 77

Vilken var andelen investeringar som gjordes i omställningsverksamheter och

möjliggörande verksamheter?

Fonden främjar miljörelaterade och sociala egenskaper, men har inte gjort

några investeringar i omställningsverksamheter eller miljörelaterade

verksamheter.

Vika investeringar var inkluderade i kategorin ”annat”, vad var deras syfte

och fanns det några miljörelaterade eller sociala minimiskyddsåtgärder?

Annat avser de likvida medel Fonden har placerat på bankkonto utifrån rådande

likviditetskrav. Kapitalet är därmed inte direkt exponerat mot någon investering

och kan därför inte defineras som en investering anpassad till miljörelaterade

eller sociala egenskaper. Kapitalet är som lägst 20 miljoner, men varierar över tid

till följd av bland annat nyemissioner samt köp- och försäljning av fastigheter.

Dessa likvida medel uppgår över året i genomsnitt till ca 5 procent av fondens

totala marknadsvärde.

Vilka åtgärder har vidtagits för att uppfylla de miljörelaterade eller sociala

egenskaperna under referensperioden?

Givet att Bolaget investerar i fastigheter via helägda dotterbolag är traditionellt

aktieägarengagemangsarbete inte relevant för fonden.

Nedan redovisas ett axplock av aktiviteter som genomförts under året i syfte att

främjar fondens miljömässiga och sociala egenskaper:

Diagrammen nedan visar i grönt procentandelen investeringar som var förenliga med EU-taxonomin.

Eftersom det inte finns någon lämplig metodik för att avgöra hur taxonomiförenliga statsobligationer

är*, visar det första diagrammet taxonomiförenligheten med avseende på den finansiella produktens

investeringar, inklusive statsobligationer, medan det andra diagrammet visar taxonomiförenligheten

endast med avseende på de investeringar för den finansiella produkten som inte är statsobligationer.

• I dessa diagram avses med ”statsobligationer” samliga exponeringar i statspapper

Driftsutgifter

Kapitalutgifter

Omsättning

0% 50% 100%

1. Taxonomiförenlighet hos investeringar,

inklusive statsobligationer*

Taxonomiförenliga investeringar:

fossilgas

Taxonomiförenliga investeringar:

kärnenergi

Taxonomiförenliga investeringar (ingen

fossilgas eller kärnenergi)

Icke-taxonomiförenliga investeringar

Driftsutgifter

Kapitalutgifter

Omsättning

0% 50% 100%

2. Taxonomiförenlighet hos investeringar,

exklusive statsobligationer*

Taxonomiförenliga investeringar:

fossilgas

Taxonomiförenliga investeringar:

kärnenergi

Taxonomiförenliga investeringar (ingen

fossilgas eller kärnenergi)

Icke-taxonomiförenliga investeringar

Verksamheter som är

förenliga med taxonomin

uttrycks som en andel av

följande:

Omsättning

återspeglar

hur “gröna” investerings-

objekten är idag.

Kapitalutgifter

visar de

gröna investeringar som

gjorts av investerings-

objekten, t.ex. de som är

relevanta för

omställningen till en grön

ekonomi.

Driftsutgifter

återspeglar

investerings-objektens

gröna operativa

verksamheter.

Bilaga 2

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 78

Påverkan för mikronät på hyresfastigheter

Under har arbetet med att driva frågan att möjliggöra för mikronät på äldre

hyresfastigheter och därmed möjliggöra för försörjning av solcells-

genererad el till både fastighet och hyresgäster fortskridit.

Information, rapportering och regelefterlevnad

Implementering av nödvändiga processer samt upprättande av information

relaterat till de hållbarhetsrelaterade upplysningar som Bolaget är skyldiga

att lämna enligt EUs Disclosureförordning.

Rapportering av Scope 1 och Scope 2

Uppstart av ett större projekt för att säkerställa god kvalité på data, väl

definierade ramverk samt effektiva metoder för att möjliggöra rapportering

av Scope 3 för räkenskapsåret 2023.

Ny hållbarhetschef

För att möta den ökade efterfrågan på investeringsmöjligheter med

hållbarhetsfokus och de ökade kraven på rapportering inom området har

SBF Fonder under året anställt Anette Harby som ny Hållbarhetschef.

Rollen ingår även i fondförvaltarens ledningsgrupp.

Fortsatt installation av det smarta digitala styrsystemet eGain

Under året har ca 800 lägenheter fått enheter från det smarta, digitala,

styrsystem för temperaturreglering installerat. Det möjliggör ett jämnare

inomhusklimat, oberoende av väder, och är ett effektivt verktyg för att

minska energiförbrukningen och få mer nöjda hyresgäster.

Installation av nya bergvärmepumpar

I takt med att gamla uttjänade anläggningar gjort sitt byter Bolaget

omsorgsfullt till nya lösningar för effektiv uppvärmning av fastigheterna.

Beredning av möjlighet för elbilsladdare

I syfte att möjliggöra för fler att välja en fossilfri bil har Bolaget under året

berett möjligheten att installera elbilsladdare på flertalet fastigheter.

Trygghetsprogram

Sedan flera år tillbaka har ett trygghetsskapandeprogram formats och

består bland annat av taggsystem, säkerhetsdörrar och närvarostyrd

belysning i allmänna utrymmen. Allmänna ytor i anslutning till fastigheten

underhålls med fokus på ökad trivsel och trygghet.

Bilaga 2

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 79

Bilaga 2

Metodbeskrivning Scope 1 och Scope 2. För fullständig information om beräkning och

underliggande data, kontakta Bolagets Hållbarhetschef Anette Harby.

Scope 1

Avser direkta utsläpp från egna källor som Bolaget kan påverka och består av:

- Egen energiförbränning

- Egna fordon

Egen energiförbränning: 1,78 ton CO

ekv

Omfattar inköpt el och värme för bolagets fem kontorslokaler.

• Stockholm lokal om 473 kvm: Elavtal med Fortum fossilfri, emissionsfaktor 0 enligt

leverantör. Fjärrvärmeavtal via Fjärrvärme Stockholm, emissionsfaktor 54 enligt

leverantör.

• Kalmar lokal om 145 kvm : Elavtal med Mälarenergi, emissionsfaktor 0 enligt leverantör.

Fjärrvärmeavtal via Fjärrvärme Kalmar, emissionsfaktor 4 enligt leverantör.

• Malmö lokal om 206 kvm: Elavtal med Mälarenergi, emissionsfaktor 0 enligt leverantör.

Fjärrvärmeavtal via Eon Fjärrvärme Malmö, emissionsfaktor 1 enligt leverantör.

• Husqvarna lokal om 33kvm (plats på kontorshotell): El och uppvärmning ingår i hyran.

Schabloniserade emissionsfaktorer: Elavtal emissionsfaktor 0 samt Fjärrvärme 59,7

• Tranås lokal om 171 kvm (from 1 april 2022): Elavtal med Tranås energi, emissionsfaktor

0 enligt leverantör. Fjärrvärmeavtal via Fjärrvärme Tranås, emissionsfaktor 4 enligt

leverantör.

Egna fordon: 17,0 ton CO

ekv

Data för tjänste- och poolbilar utgår från rapporterade körjournaler via Autoplan. För hybridbil

har data från respektive bil används för fördelning mellan el och bensin/diesel.

Emissionsfaktorer utgår från Autoplans beräkningar baserat på data från tillverkare,

branschdata och respektive drivmedels WTW-värde.

Under året har 13 tjänstebilar varit i bruk inom koncernen.

– Antal elbilar: 2

– Antal hybrid: 4

– Antal bensin: 0

– Antal diesel: 7

Sammanlagt kördes 14!194 mil i tjänsten varav cirka 66 procent i syfte att serva fastigheter inom

SBF Bostads bestånd, övriga i syfte att serva systerfonden SBF Institutions fastigheter. Milen

som tillskrivs fonden är en schablon utifrån en viktning av de totala tjänstemilen i relation till

antal kvm som respektive fond förvaltar.

Scope 2

Indirekta utsläpp för inköpt energi som Bolaget kan påverka

- Inlöpt el, värme och kyla

Avser el, värme och kyla för de fastigheter fonden äger. Utsläppen inkluderar inte

hyresgästernas elförbrukning eller uppvärmning i de fall de hyr med så kallad kallhyra. I linje

med rådande regelverk ska den energiförbrukning relaterad till hyresgästensavtal rapporteras

som en del av scope 3.

Bilaga 2

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 80

El:

Fastighetsel snittförbrukning: 23,8kWh/kvm

Beräkningen utgår från den faktiska förbrukningen av el för respektive fastighet.

Förbrukningen för respektive fastighet är multiplicerad med den emissionsfaktor som

respektive leverantör har uppgett vilket sedan summerats.

Uppvärmning:

Fjärrvärme snittförbrukning: 86,9kWh/kvm

Naturgas snittförbrukning: 0,6kWh/kvm

Beräkningen utgår från den faktiska förbrukningen av fjärrvärme och naturgas för respektive

fastighet. Förbrukningen för respektive fastighet är multiplicerad med den emissionsfaktor

som respektive leverantör har uppgett vilket sedan summerats.

Läs mer om SBF Bostads hållbarhetsarbete på sbfbostad.se/hallbarhet

Bilaga 2

Årsredovisning 2022 – SBF Bostad 81

Vi finns här för dig – kontakta oss:

Carl Adam Rosenblad Anette Erneholm

Verkställande direktör Ekonomichef

+46 70!811 65 50 +46 8!518!004 15

ca.rosenblad@sbffonder.se anette.erneholm@sbffonder.se

SBF Bostad AB (publ)

Birger Jarlsgatan 41 A

111 45 Stockholm

+46 8!667 10 50