ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 1
Fastställelseintyg
Undertecknad styrelseledamot intygar härmed dels att denna kopia av
års-
redovisningen överensstämmer med originalet, dels att resultat- och balansräkningen
fastställts på årsstämma den 20 april 2022 Stämman beslöt tillika att godkänna
styrelsens förslag om resultatdisposition.
ÅRSREDOVISNING 2021
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 2
SBF Bostad AB (publ)
Org: 559056-4000
får härmed avge
Årsredovisning
och koncernredovisning
för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2021
Förvaltningsberättelse
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 3
INNEHÅLL
Året i korthet ........................................................................................................................................ 4
Förvaltningsberättelse…………………………………………………………………………………………………………………… 5
Finansiella rapporter .......................................................................................................................... 21
Tilläggsupplysningar och noter till de finansiella rapporterna ........................................................... 30
Styrelsens intygande .......................................................................................................................... 54
Nyckeltal ............................................................................................................................................. 55
Definitioner ........................................................................................................................................ 56
Förvaltningsberättelse
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 4
ÅRET I KORTHET
ÖVERSIKT
Det är glädjande att kunna rapportera att 2021 var
Fondens starkaste år hittills, med en totalavkastning
på 3 952 SEK per genomsnittligt antal A-aktier
inklusive återlagd utdelning. Avkastningen under
perioden drevs i huvudsak av högre
marknadsvärderingar. Under året har intresset för
bostadsfastigheter ökat markant tack vare deras
låga risk i förhållande till andra tillgångsslag, och
särskilt deras låga exponering mot
pandemiförknippade risker. Detta fick effekten att
direktavkastningskraven på fondens fastigheter
sänktes under året från cirka 4,85 procent till 4,55
procent.
Fastighetsbeståndet i SBF Bostad har under året
ökat med närmare en miljard kronor till nära tre
miljarder kronor. Det innebär en tillväxt i paritet
med 2020 då fastighetsbeståndet ökade med en
dryg miljard och utgjorde en milstolpe som bolagets
bästa år hittills.
Det låga inflationstrycket har bidragit till ett lågt
ränteläge under 2021, vilket gynnat Bolaget. Under
2021 förvärvades 9 fastighet för cirka 570 miljoner
kronor.
Då marknadsvärden på fastigheter steg under året
genomfördes tre oberoende värderingar den 31
mars, 30 september och den 31 december 2021. En
större fastighetsportfölj samt ett målinriktat arbete
från bolagets interna förvaltningsorganisation
bidrog till ett förbättrat resultat. Periodens resultat
uppgick till 3 952 kronor per genomsnittligt antal A-
aktier, vilket motsvarar en resultatökning med drygt
132 procent från föregående år.
FINANSIELL INFORMATION
Intäkterna ökade med 62 procent som till största
delen berodde på nyförvärvade fastigheter som
även ledde till ökat driftnetto om 83 procent. Årets
resultat per A-aktie var 3 952 kr (1 704).
Aktiesplit genomfördes den 22 februari 2021 till
relationen 5:1.
Styrelsen föreslår en utdelning om 350 kr per A-
aktie (300 kr), en ökning med 16,7 procent per aktie.
EN FRAMÅTBLICK
Målsättningen för 2022 är att fortsätta Fondens
tillväxtresa genom emissioner och via egna
intjänade medel. Det nya kapitalet skall användas
till förvärv av nya fastigheter vilket kommer att
bidra till en mer kostnadseffektiv förvaltning.
Efter tillträde av Dampehammar, den 3 februari
2022 och Trabo den 1 april 2022, kommer
marknadsvärdet på Fondens tillgångar att uppgå till
3,6 miljarder kronor.
NYCKELTAL
2021
2020
Hyresintäkter, KSEK
149 303
92 221
Driftnetto, KSEK
91 196
49 827
Förvaltningsresultat, KSEK
29 042
10 685
Periodens resultat, KSEK
372 594
111 719
Överskottsgrad netto
61,1%
54,0%
Eget kapital, KSEK
1 563 134
775 586
NAV (efter split)
14 950
11 654
Räntetäckningsgrad, ggr
2,56
1,85
Belåningsgrad,
51,3%
61,5%
Fastigheternas bokförda värde, KSEK
2 937 940
1 983 600
Uthyrningsbar yta, kvm
138 768
125 860
Antal lägenheter, st.
1 778
1 603
Förvaltningsberättelse
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 5
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Styrelsen och verkställande direktören för SBF
”Fonden”) org nr 559056-4000, får härmed avge
årsredovisning och koncernredovisning för
räkenskapsåret
1 januari - 31 december 2021.
Efterföljande koncernens rapport över totalresultat,
rapport över finansiell ställning, rapport över
förändringar i eget kapital samt rapport över
kassaflödet och moderbolagets resultat- och
balansräkning, förändringar i eget kapital,
kassaflödesanalyser och noter utgör en integrerad
del av årsredovisningen och är granskade av
bolagets revisor. Jämförelsebelopp inom parentes
för resultatposter avser motsvarande period
föregående år om inte annat anges.
Jämförelsebelopp för balansposter avser utgången
av föregående år.
ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN
SBF Fonder AB, som står under Finansinspektionens
tillsyn.
Per den 31 december 2021 ägde SBF Bostad genom
helägda dotterbolag 70 fastigheter till ett värde av
cirka 2,9 miljarder kronor. Beståndet består av
1 778 lägenheter med en totalyta om 138 768 kvm.
Fastigheterna är belägna i Borgholm, Borås,
Huskvarna, Hörby, Kalmar, Karlskrona, Laholm,
Malmö, Osby, Skellefteå, Skövde, Staffanstorp,
Trelleborg, Ystad, samt Åstorp.
SBF Fonder har förvaltat fastighetsfonder sedan
2004 och förvaltar idag, utöver SBF Bostad,
ytterligare en AIF som äger bostadsfastigheter på
ett flertal orter i Sverige till ett värde av cirka 1,8
miljarder kronor.
Den förhållandevis låga risken i förvaltningen av
bostadshyresfastigheter innebär att en placering i
SBF Bostad skapar en god riskjusterad avkastning i
ett långsiktigt sparande. Investeringsformen lämpar
sig för såväl privatpersoner och företag som för
stiftelser och institutioner.
Sedan den 25 juli 2016 är SBF Bostad noterad på
NGM Nordic AIF och handlas under kortnamnet
SBFBO A. Bolaget har sedan start genomfört totalt
18 nyemissioner som tillfört cirka 1 142 miljarder
kronor i investerarkapital.
ÄGARFÖRHÅLLANDEN
Bolagets ägande är fördelat mellan två aktietyper;
stamaktier och A-aktier. Båda aktieslagen har
emitterats till kvotvärdet 40 kronor per aktie. A-
aktien har emitterats till överkurs, vilket innebär att
teckningskursen som överstiger 40 kronor har
tillförts överkursfonden.
HÅLLBARHET
SBF Bostad investerar i fastigheter för att skapa
trygga boendemiljöer där människor trivs, utvecklas
och upplever livskvalitet. En förutsättning för att
uppnå det är att integrera hållbarhet utifrån sociala,
miljömässiga och ekonomiska perspektiv. Detta
görs för att Fonden har valt att ta ansvar, för att det
är affärskritiskt att locka till sig och behålla de bästa
medarbetarna och för att det ökar fastigheternas
attraktionskraft samt bidrar till en eftertraktad
värdeutveckling över tid.
Fonden investerar i befintliga bostäder och förädlar
dessa för att livslängden för respektive fastighet ska
bli så hållbar och lång som möjligt. Verksamheten
bygger på långsiktighet med intern förvaltning som
en integrerad del av kärnverksamheten.
Värdeskapandet i fastigheterna ska värdesättas av
hyresgäster, det lokala samhället, vara tydligt för
befintliga investerare och realiseras då en fastighet
avyttras till ett förädlat och högre värde.
EFTERLEVNAD OCH REGELBUNDEN
INTERNRAPPORTERING
SBF Fonder har, i egenskap av förvaltaren av SBF
Bostads fastighetsbestånd, under året arbetet med
att utveckla hållbarhetsarbetet fortsatt. VD är
ytterst ansvarig för arbetet med de väsentliga
aspekter och risker som prioriteras i verksamhetens
hållbarhetsarbete. Ett arbete som drivs av
företagets fastighets- och hållbarhetschef som även
Förvaltningsberättelse
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 6
ansvarar för att anpassa policys och riktlinjer till
gällande och kommande lagar och förordningar
såsom Disclosureförordningen och den nya
Taxonomin.
Det praktiska och löpande arbetet genomförs i alla
delar av verksamheten och samtliga medarbetare
har ett ansvar för att implementera och driva
hållbarhetsarbete inom respektive avdelning.
Resultaten följs upp och rapporteras regelbundet till
ledningsgruppen.
20 PROCENT LÄGRE ENERGIFÖRBRUKNING
Sektorn för bostäder- och service förbrukade 144
terawattimmar (TWh) energi 2019, vilket motsvarar
närmare 40 procent av Sverige s energiförbrukning.
Ur ett väsentlighetsperspektiv arbetar SBF Bostad
med årliga pr
ogram för att minska såväl energiförbrukning som
utsläpp av växthusgaser. Ett omfattande arbete
pågår för att implementera digitala undercentraler
vilka hittills har medfört energibesparingar på 20
procent. Då arbetet påbörjades uppgick förbrukning
initialt till 142 kilowattimmar per kvadratmeter, till
en genomsnittlig förbrukning idag om 114
kilowattimmar per kvadrat. Minskad
energianvändning kan uppnås exempelvis genom
tekniska åtgärder som ger en effektivare
energianvändning med bibehållen nytta eller
genom beteendeförändringar.
INTEGRERING AV UN PRI OCH FN:S GLOBAL
COMPACTS PRINCIPER
SBF Fonder har, i egenskap av förvaltaren av SBF
Bostads fastighetsbestånd, valt att följa de tio
principerna i FN Global Compact, FN:s vägledande
principer för företagande och mänskliga rättigheter
(mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och
antikorruption), samt stödjer FN:s Principer för
Ansvarsfulla Investeringar, UN PRI (United Nations
Principles for Responsible Investment) som
lanserades 2006 som ett öppet globalt initiativ för
institutionella investerare för att öka det
ansvarsfulla agerandet inom ESG (Environmental,
Social and Governance). De sex principerna är:
• Beakta miljömässiga, sociala- och ägar-
styrningsaspekter investeringsanalyser och
beslutsprocesser.
• Vara aktiva ägare och inkludera ESG-
faktorer i ägarpolicy och processer.
• Eftersträva att våra portföljbolag ger öppen
och tillräcklig rapportering om ESG-frågor.
• Verka för att PRI accepteras och
implementeras av andra investerare och
aktörer i investeringsbranschen.
• Samarbeta med andra aktörer för att
implementeringen av PRI effektiviseras.
• På årsbasis rapportera och redovisa hur
arbetet med dessa ansvarsfrågor
implementeras.
SBF:s Fonders hållbarhetsarbete omfattas också av
FNs 17 globala mål för hållbar utveckling, varav mål
5, 7, 8 och 11 har prioriterats ur ett
väsentlighetsperspektiv, då det är inom dessa
områden det finns möjlighet för Fonden att påverka
med störst effekt.
MÅL 5 – JÄMSTÄLLDHET
• Jämställd organisation med ömsesidig
respekt samt jämställda
utvecklingsmöjligheter – arbetsmiljöpolicy
som revideras årligen
• Ledning med jämställd könsfördelning –
uppnått från december 2021
• Kompetensbaserad rekrytering
För oss är jämställdhet och mångfald viktiga
principer såväl vid rekryteringar som i vårt interna
arbete. Samarbetsklimatet inom SBF Fonder präglas
av en positiv människosyn och av respekt för
kollegor oavsett kön eller andra olikheter.
Jämställdhet innebär också att vi arbetar för en så
jämn könsfördelning som möjligt på olika tjänster,
att vi skapar samma förutsättningar oavsett kön vid
personalutveckling och har flexibla lösningar för att
förena föräldraskap och arbete.
MÅL 7 – HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA
• Fossilfri el – uppnått 2019
• Fossilfri uppvärmning 2028 – installation av
första solcellsanläggningen 2021 och
utfasning av gaspanna
• Fossilfria drivmedel 2028 – utfasning av
tjänstebilar som bara drivs av fossilbränsle
pågår
• Fossilfri verksamhet 2030
Förvaltningsberättelse
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 7
SBF Fonders övergripande hållbarhetsmål är att
uppnå en fossilbränslefri verksamhet 2030. Vi
försöker ständigt minska energiförbrukningen
genom en effektiv drift där vi följer upp och
utvärderar verksamheten löpande. Årligen
genomförs energibesparande projekt så som
installation av digitala undercentraler,
temperaturgivare i lägenheterna för mer effektiv
styrning av temperaturen, prognosstyrning,
fönsterbyten, LED-belysning, utbyten av vitvaror till
mer energieffektiva produkter, vattensparande
munstycken i kök och badrum. Vi ställer
hållbarhetskrav på våra leverantörer och
samarbetsparters vid upphandlingar av tjänster och
produkter.
MÅL 8 – ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH
EKONOMISK TILLVÄXT
• Uppförandekod för leverantörer –
implementeras under 2022
• Kontrollsystem mot penningtvätt
• Arbetsmiljöpolicy vilken revideras årligen
Regelbundna internutbildningar inom:
• Upphandling
• Korrekt hantering vid uthyrning av
bostäder
• Bestickning och korruption
• Systematisk uppföljning
Vi säkrar ekonomisk tillväxt genom att investera i
områden med tillväxt och stark efterfrågan. Vid
upphandling av entreprenörer och inköp av tjänster
ställer vi krav och följer upp arbetsförhållanden,
arbetsmiljö och säkerhet men även andra aspekter
av vikt så som att motverka användande av svart
arbetskraft.
MÅL 11 – HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN
• Installation av elektroniska lås i entrédörrar
• Erbjuder säkerhetsdörrar som tillval för ökad
trygghet
• Utveckla antalet fastigheter med
matavfallssortering
• Renoveringar vid utflyttning med syfte att
hushålla med resurser samt bidra till ökad
trivsel
• Hjälpa hyresgäster att leva mer hållbart
genom hållbarhetskommunikation som
skapar engagemang och bidrar till
beteendeförändringar
• Tillhandahålla lägenheter åt kommunen –
samarbeta med samtliga kommuner senast
2025
SBF Fonder bidrar aktivt till ökad trygghet och trivsel i
de kommuner vi verkar genom aktiviteter såsom
trygghetsvandringar, gott samarbete med
hyresgästförening och initiativ riktat till ungdomar. Vi
tar själva eller genom våra entreprenörer emot
praktikanter och erbjuder sommarjobb till boende i
våra områden. Vi bidrar också till kommunen,
samhällsutvecklingen och till våra hyresgästers
boendeupplevelse genom att tillhandahålla bra
möjligheter för att sortera avfall, säker förvaring av
cyklar samt till bilpoolslösningar där det är möjligt.
STÄNDIGA FÖRBÄTTRINGAR.
För att säkerställa att SBF Fonder arbetar systematiskt
med ständiga förbättringar och lägger resurser där vi
får bästa affärsnytta har vi skapat en projektgrupp
med deltagare från avdelningarna ekonomi,
förvaltning och transaktion. Gruppen utvärderar och
analyserar förbättringsförslag utefter nytta och
arbetsinsats och med hänsyn till de globala målen.
Ledningsgruppen beslutar om vilka initiativ/projekt vi
arbetar med och att tidplaner och budget finns för
respektive arbete.
Förvaltningsberättelse
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 8
SBF BOSTAD AB
RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING OCH
RAPPORT ÖVER KONCERNENS TOTALRESULTAT
Fondens förvaltningsfastigheter redovisas i rapport
över finansiell ställning till marknadsvärde och
värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen.
Koncernens finansiella ställning och resultat är
således exponerade mot förändringar av
förvaltningsfastigheternas värde. På en fungerande
kredit- och transaktionsmarknad påverkas värdet på
fastigheter av utbud och efterfrågan. Värdet på
fastigheterna påverkas av ett antal faktorer,
fastighetsspecifika såsom vakansgrad, hyresnivå
och driftskostnader, dels marknadsspecifika såsom
direktavkastningskrav och kalkylräntor som härleds
ur jämförbara transaktioner på
fastighetsmarknaden. Därutöver finns en risk att
enstaka fastigheter kan vara felaktigt värderade.
Såväl fastighetsspecifika försämringar som
marknadsspecifika försämringar kan leda till
negativa realiserade och orealiserade
värdeförändringar. Detta kan ytterst leda till att
avtalade villkor och åtaganden i Bolagets kreditavtal
bryts. Om så sker kan det leda till dyrare upplåning,
eller i värsta fall, att krediterna sägs upp av
kreditgivarna i fråga. Sägs krediterna upp skulle
detta således kunna ha en negativ effekt på SBF
Bostads verksamhet, finansiella ställning och
resultat.
REFINANSIERING
SBF Bostads räntebärande skulder uppgick per den
31 december 2021 till 1 506 462 KSEK. Fastigheter
är en långfristig tillgång som kräver långfristig
finansiering med fördelning mellan eget kapital och
räntebärande skulder. SBF Bostads förmåga att
betala sina skulder, i övrigt uppfylla sina
förpliktelser och leva upp till villkoren och
bestämmelserna i kreditavtalen liksom allmän
förmåga att refinansiera lån och erlägga betalningar
i enlighet med åtaganden, beror, bland annat, på
Bolagets framtida resultat. Viss del av SBF Bostads
framtida resultat beror på ekonomiska, finansiella,
konkurrensrelaterade faktorer och andra yttre
omständigheter som ligger utanför SBF Bostads
kontroll.
Om Bolaget misslyckas med att erhålla nödvändig
finansiering, eller om Bolaget inte har tillräcklig
likviditet för att uppfylla förpliktelser, möjlighet att
refinansiera låneavtal, fullfölja förvärvsstrategi på
grund av likviditetsbrist eller endast kan
refinansiera låneavtal på för SBF Bostads
oförmånliga villkor, eller inte alls, kan det få en
väsentlig negativ inverkan på SBF Bostads
verksamhet, finansiella ställning och resultat.
VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER
Risker och osäkerhetsfaktorer är indirekt samma för
moderbolaget som för koncernen som helhet,
eftersom moderbolaget äger 100% av sina
dotterbolag.
FASTIGHETSRISK
Bolagets viktigaste intäktskälla är intäkter från
investeringstillgångarna som Bolaget äger och
förvaltar. Hittar Bolaget inte tillgångar som
uppfyller Bolagets krav enligt investeringspolicy
uteblir intäkterna, vilket i förlängningen påverkar
investerarens totalavkastning. Bolagets möjlighet
att hitta potentiella investeringsobjekt är beroende
av aktuellt marknadsutbud och kan begränsa
Bolagets möjligheter att genomföra förvärv.
Utbudet av lämpliga investeringsobjekt påverkas
även av andra faktorer såsom lönsamhet och
Bolagets investeringsstrategi. Det föreligger en risk
att det vid tid för investering inte finns några
fastigheter (eller endast ett fåtal fastigheter) till
försäljning som motsvarar de krav som uppställs i
investeringsstrategin och som i övrigt är godtagbara
ur förvärvssynpunkt. Detta kan innebära att Bolaget
inte kan genomföra investeringar enligt plan. Det
kan även indirekt påverka kundens totalavkastning
då kapital ligger oinvesterat med begränsad eller
obefintlig placeringsränta istället för investerat i
fastigheter.
Riskbedömning: Medel.
FINANSIELL RISK
Bolagets investeringar i fastigheter finansieras
genom upptagande av lån, och per den 31
december 2021 uppgick belåningsgraden till 51,3
procent. Bolagets kassaflöde är känsligt för
förändringar i räntenivån och belåningsgrad. Värdet
av Bolagets fastighetsinvesteringar riskerar att
påverkas negativt vid väsentliga höjningar av räntan
Förvaltningsberättelse
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 9
då avkastningskravet på fastigheten riskerar att öka.
När avkastningskravet ökar sjunker fastighetsvärdet
i Bolaget, vilket i förlängningen påverkar
investerarens totalavkastning. Det finns en risk att
låneräntan i framtiden kan komma att överstiga
direktavkastningen. Det innebär att Bolaget kan nå
en högre belåningsgrad än beräknat.
För det fall räntan på för finansieringen av Bolagets
fastigheter väsentligen skulle överstiga
direktavkastningen finns risk att avkastningen blir
negativ. Det ökar risken för att investeraren inte får
tillbaka det ursprungligt investerade beloppet vid
en eventuell avveckling av Bolaget.
För att hantera Bolagets ränterisk kan SBF Bostad
besluta om att implementera
räntesäkringsstrategier alternativt amortera på
låneskulden i syfte att minska andelen
lånefinansiering.
Riskbedömning: Medel.
VAKANSGRAD
Äldre fastigheter, dåligt underhållna fastigheter,
fastigheter med dåligt läge eller hyresgäster med
bristande betalningsförmåga kan medföra att
vakansgraden förändras negativt. Trots att Bolaget
har satsat på egen transaktionsanalys, egen
förvaltning, samt en därtill omfattande kredit-, och
uthyrningspolicy, finns det en risk att Bolaget
felbedömer en fastighetsinvestering. Denna
missbedömning kan medföra att vakansgraden ökar
och driftnettot minskar. Det får en direkt negativ
konsekvens på fastighetens värde och investerarens
totalavkastning eftersom hyresintäkterna då
minskar. Fastigheternas standard, läge samt
kvalitén på förvaltningens tjänster har en avgörande
betydelse för vakansgraden och investerarens
totalavkastning.
Riskbedömning: Låg.
LÅNERISK
Bolagets förvärv av fastigheter finansieras genom
upptagande av lån, vilket är en del av Bolagets
investeringsstrategi. Låneavtal innehåller normalt
finansiella villkor för upplåningen med
bestämmelser om nivåer för räntetäckningsgrad,
andel eget kapital, fastighetens värdeutveckling
med mera.
Vid oförutsedda händelser, till exempel ökad
vakansgrad, finns risk för att de finansiella villkor
som anges i låneavtalen inte kan upprätthållas. I
sådana situationer har långivaren ofta rätt att kräva
återbetalning av skulden i förtid med påföljande
dyrare refinansiering eller försäljning av fastigheten
till ogynnsamma villkor som följd. Det kan påverka
investerarens totalavkastning negativt.
Riskbedömning: Låg.
RISK FÖRENAD MED KOMMERSIELLA INSLAG
Bolagets investeringspolicy är att investera i
fastigheter som har sin primära intjäning från
bostadsfastigheter. Dock får Bolaget investera i
fastigheter med andra typer av
verksamhetsutövare, till exempel kommersiella
fastigheter. Bolaget äger idag ett antal fastigheter
där det finns mindre kommersiella inslag i
bottenplan av fastigheten, och resterande
våningsplan består av bostadsyta.
Investeringar i kommersiella ytor är vanligen mer
riskfyllda och konjunkturkänsliga än investeringar i
bostäder. Det innebär att kommersiella ytor riskerar
att vara vakanta i större utsträckning än
bostadsytorna. Vakanser har i sin tur en negativ
effekt på Bolagets kassaflöde. Eftersom det är praxis
att värdera fastigheter utifrån en kassaflödesanalys
har vakanser även en negativ effekt på fastighetens
värde. Det riskerar att påverka investerarens
totalavkastning negativt.
Då investeringar i lokaler och kommersiella ytor
vanligen är mer riskfyllda och konjunkturkänsliga än
investeringar i bostäder eftersträvar Bolaget
långsiktigt att hyresintäkterna som genereras från
kommersiella ytor inte ska överstiga 50 procent av
de totala hyresintäkterna. De kommersiella
lokalerna, avseende befintliga fastigheter, bidrar
med cirka 12 procent av totala hyresintäkter.
Ovanstående begränsningar får överskridas om det
med hänsyn till Bolagets investeringscykel är
erforderligt, exempelvis under investerings- eller
avyttringsfas.
Överskridande får även ske till följd av naturliga
hyresjusteringar.
Riskbedömning: Låg.
TEKNISK RISK
Vid fastighetsförvärv finns alltid en teknisk risk
knuten till fastigheterna. Det kan exempelvis vara
risker som hänger samman med dolda fel eller
brister i fastigheterna. Risk för skada genom brand
eller naturkatastrofer eller historiska förhållanden
vad avser föroreningar eller liknande förekommer
också. Det innebär att Bolagets kostnader för
exempelvis reparationer, saneringsåtgärder eller
tillförande av nya funktioner i fastigheterna kan
överstiga de antaganden som gjordes vid
Förvaltningsberättelse
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 10
förvärvstillfället. Det kan få en negativ inverkan på
Bolagets kassaflöde samt i förlängningen
investerarens totalavkastning.
Bolagets samtliga fastigheter är helförsäkrade,
varför större skador och olyckor omfattas av en
sådan försäkring. Om det skulle inträffa mer skador
än som anses naturligt kan det påverka Bolagets
försäkringspremier som i förlängningen påverkar
investerarens totalavkastning negativt.
Fastigheternas värde kan även påverkas negativt då
en framtida köpare av fastigheterna med all
sannolikhet kommer att ta hänsyn till de tekniska
bristerna vid en förhandling om köpeskillingen.
För att minimera den tekniska risken görs
noggranna besiktningar före förvärv av fastigheter.
Riskbedömning: Låg.
DRIFTKOSTNADER
Bolagets största poster är kostnader för media. En
stor del av dessa kostnader varierar över tiden och
påverkas delvis av faktorer som står utanför
Bolagets kontroll.
Exempelvis är fjärrvärmekostnaderna, vilket är den
vanligaste uppvärmningsformen i Bolagets
fastigheter, en kostnad som påverkas av yttre
värme och kyla. I förlängningen får det en direkt
påverkan på Bolagets driftkostnader varför Bolaget
är gynnat av mildare vintrar och varmare vår-, och
höstmånader. Ökade driftkostnader har en direkt
negativ påverkan på fastigheternas driftnetto, och
därmed på Bolagets kassaflöde, resultat och i
förlängningen investerarens totalavkastning.
Riskbedömning: Låg.
BOLAGSSPECIFIKA RISKER
NYCKELPERSONER MED MERA
Bolaget förvaltas av SBF Fonder AB som är en
auktoriserad AIF förvaltare enligt lagen (2013:561)
om alternativa investeringsfonder. SBF Fonder AB
har under sina 18 verksamma år byggt upp en
professionell och kompetent organisation med cirka
30 anställda som ansvarar för den dagliga
förvaltningen av Bolagets fastigheter.
Nyckelbefattningar är kopplade till SBF Fonder AB,
vilket är det bolag som innehar
förvaltningsuppdraget. I SBF Fonder AB är VD, CFO,
Chef Analys samt Transaktion & Portföljförvaltning
identifierade nyckelbefattningar. Förlust av
nyckelpersoner, eller resurser hos Bolagets
förvaltare, kan på ett negativt sätt påverka Bolagets
möjligheter att verka på marknaden.
Riskbedömning: Låg.
INVESTERINGSRISK
FÖRVÄRV AV BOLAG
Bolaget kan komma att förvärva fastigheter genom
företagsförvärv vilket innebär en viss risk genom att
ett övertagande sker av det förvärvade bolagets
tillgångar och förpliktelser. Det kan visa sig
förekomma förpliktelser för det förvärvade bolaget
som är okända för Bolaget vid förvärvstillfället.
Det förvärvade bolagets historiska dispositioner kan
också påverka dess framtida skatteposition
negativt, något som inte nödvändigtvis är
uppenbart vid förvärvstillfället. En negativ påverkan
på Bolagets finansiella ställning riskerar även att
påverka investerarens totalavkastning då dessa
förpliktelser kan ha påverkan på Bolagets tillgångar
och/eller kassaflöde. Exempel på risker i samband
med fastighetsförvärv är skatterelaterade risker
(inkluderat moms), arbetsgivaransvar, oreglerade
skulder också vidare.
Riskbedömning: Låg.
REALISERINGSRISK
Eventuell realisering av delar av fastighetsportföljen
kan väsentligt påverka den totalavkastning
investerarna kan uppnå. Det vid varje tidpunkt
rådande investeringsklimatet, samt sättet
realisering sker, kommer vara avgörande för det pris
som kan erhållas för fastigheterna.
Det är därför av stor vikt att Bolaget, genom
förvaltaren SBF Fonder AB, besitter rätt kunskap och
affärsnätverk för att kunna skapa bästa möjliga
förutsättningar i en försäljningsprocess. Om
försäljningsprocessen är bristfällig eller om
investeringsklimatet är ogynnsamt vid
försäljningstillfället, finns en risk att försäljningen
försenas eller att fastigheterna måste säljas till ett
pris som inte motsvarar den förväntade
värdeutvecklingen. Bolaget riskerar då att inte
uppnå sin målavkastning vilket riskerar påverka
investerarens totalavkastning negativt.
Riskbedömning: Låg.
FINANSIELLA INSTRUMENT OCH FINANSIELL
RISKHANTERING
SBF Bostad AB ska ha en stark finansiell ställning.
Balansen mellan eget kapital och lånat kapital är
Förvaltningsberättelse
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 11
viktig för bolaget. Belåningsgraden mätt som lån i
förhållande till fastighetsvärde ska inte långsiktigt
överstiga 75 procent. Målsättningen är att
belåningsgraden ska ligga mellan 60 och 65 procent.
I nuläget uppgår belåningsgraden till cirka 51
procent (61 procent).
FINANSIERINGS- OCH LIKVIDITETSRISK
Finansierings- och likviditetsrisk definieras som det
lånebehov som behöver täckas i ett ansträngt
marknadsläge. Lånebehovet kan avse refinansiering
av befintliga lån eller nyupplåning. Bolagets
likviditetsrisk består i att koncernen kan sakna
likvida medel för betalning av sina åtaganden. För
att begränsa likviditetsrisken har bolaget ett
kassakrav. Likviditetsplanering används för att
hantera likviditetsrisken och kostnaderna för
finansieringen av koncernen. Målsättningen är att
koncernen ska kunna klara sina finansiella
åtaganden i uppgångar såväl som nedgångar utan
betydande oförutsebara kostnader.
Likviditetsriskerna hanteras centralt för hela
koncernen.
Verkligt värde överensstämmer i allt väsentligt med
nominellt värde, då samtliga finansiella skulder är
upptagna med rörlig ränta. Det har inte skett en
förändring i kreditmarginalen sedan lånen upptogs
som väsentligen påverkat det verkliga värdet på
lånen. Finansiella instrument såsom
kundfordringar, leverantörsskulder, mm redovisas
till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för
eventuell nedskrivning, varför det verkliga värdet
bedöms överensstämma med redovisat värde.
MARKNADSRISK
Marknadsrisk är att risken för att verkligt värde på,
eller framtida kassaflöden från, ett finansiellt
instrument varierar på grund av förändringar i
marknadspriser. Marknadsrisker indelas av IFRS i tre
typer valutarisk, ränterisk och andra prisrisker. De
marknadsrisker som främst påverkar koncernen
utgörs av ränterisker. Givet att koncernen endast
utför transaktioner med svenska kronor föreligger
ingen valutarisk.
RÄNTERISK
Ränterisken avser risken för att förändringar i
ränteläget påverkar koncernens upplåningskostnad.
Räntebindning ska ske utifrån bedömd
ränteutveckling, kassaflöde och kapitalstruktur.
Företagsledningen följer utvecklingen och är
beredda på att binda räntan om så bedöms
nödvändigt. I dagsläget är inga räntor bundna.
En förändring av snitträntan med -/+ 1% ger en
effekt på resultatet före skatt med +/- 15 065 KSEK.
KREDIT- OCH MOTPARTSRISK
Kredit- och motpartsrisk avser risken att motparten
i en transaktion inte kan fullgöra sitt åtagande och
därmed åsamkar koncernen en förlust. För att
begränsa motpartsrisken accepteras endast
motparter med hög kreditvärdighet samt att
engagemanget per motpart är begränsat. Den
kommersiella kreditrisken inom koncernen är
begränsad då det inte föreligger någon betydande
kreditriskkoncentration i förhållande till någon viss
kund eller annan motpart. Risken att koncernens
kunder inte uppfyller sina åtaganden, dvs att
betalning inte erhålls från kunderna, utgör en
kundkreditrisk. Koncernens kunder
kreditkontrolleras varvid information om kundernas
finansiella ställning inhämtas från
kreditupplysningsföretag.
RIKTLINJER FÖR ERSÄTTNING TILL LEDANDE
BEFATTNINGSHAVARE
Bolaget betalar inga arvoden till ledande
befattningshavare. Det finns inga anställda i
Bolaget. Per-Åke Eliasson är den av de tre
styrelseledamöterna som är oberoende i
förhållande till bolaget och bolagsledningen. Per-
Åke Eliasson är tillika ordförande och den ende i
styrelsen som uppbär arvode från Bolaget, vilket var
100 KSEK för 2021. I och med att Bolaget ej har
några anställda är det styrelsens förslag för 2022 att
ingen ersättning skall betalas ut till ledande
befattningshavare. Arvode till den oberoende
ledamoten beslutas av årsstämma efter förslag av
SBF Fonder.
FINANSIELL RAPPORTERING
Kontrollmiljön avseende den finansiella
rapporteringen bygger på en fördelning av roller
och ansvar i organisationen, fastställda och
kommunicerade beslutsvägar, instruktioner
beträffande befogenhet och ansvar samt
redovisnings, och rapporteringsinstruktioner.
Styrelsen har antagit en arbetsordning och en VD-
instruktion. Utöver styrelsens arbetsordning och
VD-instruktion finns en övergripande attestordning
för hela koncernen samt policyer och riktlinjer inom
ett flertal områden för den operativa
verksamheten.
Förvaltningsberättelse
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 12
VERKSAMHETSÅRET
RESULTATUTVECKLING JANUARI - DECEMBER
2021
HYRESINTÄKTER OCH DRIFTÖVERSKOTT
Hyresintäkterna ökade med 62 procent jämfört med
2020 och uppgick till 149 303 KSEK (92 221).
Ökningen beror främst på de förvärv som gjorts
under 2021, men även standardförbättringar har
lett till hyreshöjningar i befintliga fastigheter.
Driftnettot ökade som en följd av detta med
83 procent och uppgick till 91 196 KSEK (49 827).
Överskottsgraden för året uppgick till 61 procent
(54 procent).
CENTRAL ADMINISTRATION
Kostnader för central administration uppgick till -
43 500 KSEK (-26 979). Ökningen beror främst på de
förvärv som gjordes under 2021.
FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER
Nettot av finansiella intäkter och kostnader uppgick
till -18 654 KSEK (-12 163). Den genomsnittliga
räntesatsen uppgick till 1,33 procent (1,34) den sista
december 2021 för Bolaget, vilket i det närmaste är
oförändrat jämfört med föregående år. Nya lån i
samband med förvärv är orsaken till ökade
finansiella kostnader.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Förvaltningsresultatet uppgick till 29 042 KSEK
(10 685), och förbättringen är främst hänförlig till de
förvärv som Fonden har gjort under 2021.
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter
uppgick till 440 597 KSEK (129 228).
Av årets värdeförändringar uppgick orealiserade
värdeförändringar på fastigheter förvärvade under
året till 52 637 KSEK. De ökade värdeförändringarna
förklaras till största delen av en större portfölj, en
stark marknad med lägre avkastningskrav,
hyreshöjande investeringar, generella
hyreshöjningar och förbättrade kassaflöden.
Realiserade vinster vid avyttringar uppgick till
1 763 KSEK (4 045).
ÅRETS RESULTAT
Årets resultat (efter skatt) uppgick till 372 594 KSEK
(111 719) och har påverkats positivt av de
orealiserade värdeförändringarna på fastigheter
och ett större fastighetsbestånd.
FASTIGHETSBESTÅNDET
Marknadsvärdet per 31 december 2021 uppgick till
2 973 940 KSEK (1 983 600). Under året har en
fastighet förvärvats i Skövde, för ett
överenskommet fastighetsvärde om totalt
114 000 KSEK, två fastigheter i Åstorp för
85 000 KSEK, fem fastigheter i Malmö för
348 000 KSEK och en fastighet i Skellefteå för
22 200 KSEK. Fonden har även investerat
52 148 KSEK (32 142) i befintliga fastigheter, för att
höja standarden och i förlängningen få ökade
hyresintäkter. Fonden har även avyttrat tre
fastigheter i Eslöv med ett totalt fastighetsvärde på
91 500 KSEK och en uthyrningsbar yta på 5 225 kvm.
BELÅNING OCH SÄKERHETER
Skulder till kreditinstitut uppgick vid årsskiftet till
1 506 462 KSEK (1 220 003). Ökningen är hänförlig
till höjd belåning i samband med
fastighetsförvärven under perioden. Belåning av
fastigheterna har gjorts med Handelsbanken, SBAB,
Laholms Sparbank, Tjustbygdens Sparbank och
Danske Bank. Belåningsgraden uppgick till
51,3 procent, en minskning med
10,2 procentenheter jämfört med samma tidpunkt
föregående år. Minskningen beror till största delen
på fastighetsportföljens värdeökning under året
samt löpande amortering.
UPPSKJUTEN SKATT
Uppskjuten skatteskuld har under perioden ökat
med 95 118 KSEK till 135 224 KSEK (40 106). Det
som en följd av orealiserade värdeförändringar
samt skattemässig avskrivning i
fastighetsbeståndet.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER PERIODEN
Under året har SBF Bostad genomfört 5
nyemissioner av A-aktier som totalt inbringade
462 475 KSEK och en emission av stamaktier som
inbringade 500 KSEK. Totalt har Fonden tagit in
1 076 347 KSEK i kapital exklusive stamaktier sedan
Fondens start. Den 22 februari 2021 genomfördes
en aktiesplit 5:1 av A-aktien. Fastigheterna som
förvärvades i Malmö har refinansierats med SBAB
och finansieringen från säljaren har amorterats.
Bolaget har under fjärde kvartalet förvärvat 92 egna
A-aktier till ett värde av 1 089 KSEK. Totalt innehade
bolaget 97 egna A-aktier den 31 december 2021.
Förvaltningsberättelse
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 13
MODERBOLAGET
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning
enligt Årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet
för finansiellrapporterings rekommendation RFR 2
Redovisning för juridiska personer.
Moderbolagets resultat före skatt uppgick till
7 343 KSEK (2 056). Resultatet efter skatt blev
7 343 KSEK (2 056). Moderbolagets soliditet var
70 procent (81procent) den 31 december 2021.
Under året har Bolaget emitterat 37 220
preferensaktier av serie A och 12 500 stamaktier.
Totalt har nytt eget kapital uppgående till 462 975
KSEK tillförts Bolaget.
Bolaget har under året återköpt 92 egna
preferensaktier av serie A till ett värde av 1 089
KSEK som motsvarar 0,07 procent av det egna
kapitalet. Kvotvärde per återköpt aktie uppgår till 40
kronor.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODENS
SLUT
Bolaget har under januari förvärvat 56 egna A-aktier
till ett värde av 723 KSEK. Totalt innehar bolaget 153
egna A-aktier i januari 2022. I februari 2022 ingick
SBF Bostad avtal om att förvärva Trabo Fastigheter
AB som äger 18 fastigheter med 514 lägenheter i
Tranås och tre fastigheter i Årjäng med 37
lägenheter. Överenskommet fastighetsvärde är
650 000 KSEK. Vidare förvärvades tre fastigheter i
Kalmarområdet för 52 000 KSEK i februari 2022.
Styrelsen har fattat beslut om att införa nytt
aktieslag av serie B och har kallat till extra
bolagsstämma att äga rum den 29 mars 2022 kl.
10.00, samt fattat beslut om nyemission av aktier av
serie B, villkorat av bolagsstämmans beslut om
ändring av bolagsordning, samt nyemission av
stamaktier.
Kriget i Ukraina är först och främst en humanitär
katastrof. Invasionen kan även få konsekvenser för
svensk bostadsmarknad. Riksbanken har ännu ej
aviserat någon förändring i sin ränteprognos trots
en högre inflation. En förändring av den
prognosticerade räntebanan med större
räntehöjningar i framtiden skulle kunna påverka
fastighetsvärdena negativt. Stigande priser för
företagets driftskostnader till exempel på energi har
en negativ effekt på driftnetto som inte omedelbart
kan kompenseras med högre hyror, vilket kan få
negativa effekter på Bolagets fastighetsvärden.
Trots att världens finansmarknader och särskilt
Stockholmsbörsen haft stora nedgångar sedan
årsskiftet, som accelererat efter invasionen av
Ukraina, har värderingarna på Bolagets fastigheter
ännu inte påverkats och SBF Bostads aktiekurs varit
stabil.
FRAMTIDA UTVECKLING
Målsättningen för 2022 är att fortsätta
Fondens tillväxtresa genom emissioner och
via egna intjänade medel. Det nya kapitalet
skall användas till förvärv av nya fastigheter
och på så sätt uppnå en mer kostnadseffektiv
förvaltning.
Förvaltningsberättelse
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 14
EKONOMISK ÖVERSIKT FÖR
KONCERNEN (KSEK)
2021
2020
2019
2018
Nettoomsättning
149,3
92,2
51,9
32
Driftnetto
91,2
49,8
30,9
18,2
Överskottsgrad
61,1%
54,0%
58,3%
56,9%
Belåningsgrad
51,3%
61,5%
57,5%
59,9%
Soliditet
47,9%
37,2%
46,9%
49,2%
EKONOMISK ÖVERSIKT FÖR
MODERBOLAGET (KSEK)
2021
2020
2019
2018
Nettoomsättning
11,6
7,3
5,5
–
Rörelseresultat
-8,8
-10,1
-4,1
-3,5
Finansiella kostnader
-2,0
–
-5,0
-2,7
Soliditet
70,0%
81,3%
95,4%
92,5%
FÖRSLAG TILL BEHANDLING AV BOLAGETS RESULTAT
Styrelsen föreslår att tillgängliga vinstmedel disponeras enligt nedan:
SEK
Fritt eget kapital
- Överkursfond
1 076 346 000
- Balanserade vinstmedel
-50 275 973
- Årets Resultat
7 343 073
1 033 413 100
Till ägare av A-aktier utdelas
35 766 500
Till ägare av stamaktier
utdelas
–
I ny räkning överföres
997 646 600
Varav överkursfond
1 040 579 500
1 033 413 100
Utdelning per A-aktie (förslag), kr
350
Antal A-aktier vid periodens slut, st
102 190
Styrelsen anser att den föreslagna vinstutdelningen är väl motiverad med hänsyn till de krav som
verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet samt bolagets
konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Föreslagen utdelning påverkar inte bolagets möjligheter att fullgöra sina förpliktelser, varken på
kort eller lång sikt, och är därför förenlig med försiktighetsregeln.
Beträffande koncernens och moderföretagets resultat och ställning hänvisas till följande resultat-
och balansräkningar samt tillhörande noter.
Förvaltningsberättelse - Bolagsstyrning
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 15
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT SBF BOSTAD AB (PUBL)
God bolagsstyrning handlar om att säkerställa att
bolaget sköts på ett för aktieägarna så effektivt sätt
som möjligt. Bolagsstyrning beskriver hur
rättigheter och skyldigheter fördelas mellan
bolagets organ i enlighet med tillämpliga lagar,
regler och interna processer.
För SBF Bostad AB "SBF Bostad" som ett noterat
bolag på NGM Nordic AIF, finns ett flertal lagar och
regelverk som säkerställer god bolagsstyrning.
Bolagsstyrning inom SBF BOSTAD utgår ifrån:
• Svensk lag
• Bolagsordningen
• NGM:s regelverk för bolag noterade på
NGM Nordic AIF
• Lag (2013:561) om förvaltare av alternativa
investeringsfonder (”LAIF”) samt
• Svensk Kod för bolagsstyrning (”Koden”).
För mer information om svensk kod för
bolagsstyrning,
http://www.bolagsstyrning.se/
Koden utgör god sed på aktiemarknaden för alla
svenska bolag vars aktier är upptagna till handel på
en reglerad marknad i Sverige. Koden skall tillämpas
från tidpunkten för börsnoteringen.
Bolaget behöver inte följa alla regler i Koden då
Koden i sig själv medger möjligheter till avvikelse
från reglerna, under förutsättning att sådana
eventuella avvikelser och den valda alternativa
lösningen beskrivs och orsakerna förklaras i
bolagsstyrningsrapporten.
Kodens kapitel 10 om ”Information om
bolagsstyrning och hållbarhet” måste dock alla
bolag följa. Styrelsen skall årligen i en
bolagsstyrningsrapport och på sin webbplats
informera aktieägare och kapitalmarknad om hur
bolagsstyrningen i bolaget fungerar och hur bolaget
tillämpar Koden.
SBF Bostad följer Koden med vissa avvikelser då
bolaget även lyder under Lag (2013:561) om
förvaltare av alternativa investeringsfonder.
SBF Bostad bildades den 7 mars 2016 och
registrerades den 24 mars 2016. Bolagets
företagsnamn är SBF Bostad AB (publ), sätet för
dess styrelse är Stockholm, Sverige och dess
organisationsnummer är 559056-4000. Bolaget är
ett publikt aktiebolag, bildat i Sverige i enlighet med
svensk rätt.
ÄGARE OCH AKTIEN
Genom aktieägarnas deltagande via stämman
främjas en avvägd maktbalans mellan ägare,
styrelse och bolagsledning. Maktbalans skapas
också då SBF Bostads verksamhet styrs av
Finansinspektionen godkända prospekt. I
prospekten har det klart definierats vilken typ av
investeringsverksamhet som bolaget får utföra
samt vilka tillgångar som omfattas. Därutöver är
dessa tillgångars geografiska beskaffenhet tydligt
definierad i prospekt.
Bolagets aktiekapital uppgick till 5 088 KSEK per den
31 december 2021, fördelat på 102 190 A-aktier och
25 000 Stamaktier. Varje A-aktie berättigar inne-
havaren till 1 röst på bolagsstämman, medan varje
Stamaktie berättigar innehavaren till 10 röster på
bolagsstämman. Endast en ägare innehar mer än
10 procent av kapitalet, SBF Fonder, som innehar
19,6 procent. Endast en aktieägare har mer än 10%
av rösterna, SBF Fonder AB med 70,98 procent av
rösterna.
Bolagets börsvärde uppgick vid årets slut till cirka
1 339 MSEK.
BOLAGSORDNING
Enbart bolagsstämman har behörighet att ändra
bolagsordningen.
ÅRSSTÄMMA
På bolagsstämman utövar aktieägaren sin rösträtt
för att till exempel fastställa resultat- och
balansräkningen, disposition av bolagets resultat,
beviljande av ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter
och verkställande direktör, val av styrelseledamöter
och revisorer samt ersättning till styrelsen och
revisorerna.
Årsstämman måste hållas sex månader från
utgången av räkenskapsåret. Utöver årsstämman
kan det kallas till extra bolagsstämma om styrelsen
anser det befogat. Styrelsen skall kalla till extra
bolagsstämma om en aktieminoritet med
sammanlagt minst en tiondel av samtliga aktier i
bolaget begär detta. Detsamma gäller om
revisorerna begär att en extra bolagstämma skall
hållas. Beslut vid bolagsstämma fattas normalt med
enkel majoritet. I vissa frågor föreskriver svenska
Förvaltningsberättelse - Bolagsstyrning
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 16
aktiebolagslagen att beslut tas med kvalificerad
majoritet. Enligt bolagsordningen sker kallelse till
bolagsstämma genom annonsering i Post- och
Inrikes tidning samt genom annons i Dagens
Industri. Utöver det offentliggörs kallelsen även på
bolagets webbplats. Bolaget annonserar även detta
via nyhetstjänsten Cision där bolagets intressenter
har möjlighet att prenumerera på bolagets hela
informationsgivning.
Aktieägare som vill delta i en bolagsstämma ska dels
vara införd i den av Euroclear Sweden förda
aktieboken på avstämningsdagen. Aktieägare kan
närvara vid bolagsstämmor personligen eller genom
ombud och kan även biträdas av högst två personer.
Antalet biträden skall anges i anmälan. Vanligtvis är
det möjligt för aktieägare att anmäla sig till
bolagsstämman på flera olika sätt, vilka närmare
anges i kallelsen till stämman. Aktieägare är
berättigade att rösta för samtliga aktier som
aktieägaren äger. Aktieägare som önskar få ett
ärende behandlat på bolagsstämman måste skicka
en skriftlig begäran härom till styrelsen. Sådan
begäran ska normalt vara styrelsen tillhanda senast
fem veckor innan stämman.
ÅRSSTÄMMOR SAMT EXTRA BOLAGSSTÄMMOR
2021
Bolaget har under 2021 haft följande stämmor:
Årsstämma 2021-04-20. På årsstämma deltog
samtliga som valdes till styrelsen för
nästkommande period.
SBF Bostad höll extra bolagstämma den 15 februari
2021.
ÅRSSTÄMMA 2021
På årsstämman som hölls 2021-04-20
bemyndigades styrelsen att vid ett eller flera
tillfällen fram till nästa årsstämma, med eller utan
avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, kunna
besluta om ökning av aktiekapitalet genom
emission av aktier, konvertibler och/eller
teckningsoptioner bolaget mot kontant betalning
och/eller genom apport och/eller kvittning. På
årsstämman bemyndigades styrelsen även att intill
nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, besluta
om förvärv och överlåtelse av egna aktier av serie A
enligt villkor som offentliggjorts i kallelsen samt i
stämmokommunikén.
VALBEREDNING
Då bolaget står under Finansinspektionen tillsyn och
är en Alternativ Investeringsfond agerar AIF-
förvaltaren SBF Fonder AB, som valberedning och
föreslår årsstämman styrelserepresentanter.
Årsstämman röstar sedan om förslaget.
Valberedningen behandlas i Koden under 2
Valberedning och bolaget följer i övrigt Regel 2.
STYRELSEN
Styrelsen är SBF Bostads högsta beslutsfattande
organ efter bolagsstämman. Enligt Aktiebolagslagen
är styrelsen ansvarig för SBF Bostads förvaltning och
organisation. I stor omfattning har bolagets skötsel
delegerats till den av Finansinspektionen
auktoriserade AIF-förvaltaren SBF Fonder AB.
Styrelsen ansvarar för att säkerställa att
årsredovisningen och delårsrapporter upprättas i
rätt tid. Dessutom utser styrelsen den verkställande
direktören. Styrelsen kan delegera uppgifter till
personer inom eller utom styrelsen men inte
avbörda sig det yttersta ansvaret för bolagets
organisation och förvaltning eller skyldigheten att
sörja för en betryggande kontroll av bolagets
ekonomiska förhållanden. Styrelseledamöterna
väljs normalt av årsstämman för tiden intill slutet av
nästa årsstämma. Enligt SBF Bostads bolagsordning
ska styrelsen, till den del den väljs av
bolagsstämman, bestå av minst tre och högst fem
ledamöter utan styrelsesuppleanter. Enligt Koden
väljs styrelsens ordförande av årsstämman och
ordföranden har ett särskilt ansvar för ledningen av
styrelsens arbete samt att styrelsens arbete är
välorganiserat och genomförs på ett effektivt sätt.
Styrelsen följer den skriftliga arbetsordning som
revideras årligen och fastställs på det
konstituerande styrelsemötet. Arbetsordningen
reglerar bland annat styrelsepraxis, funktioner samt
fördelningen av arbete mellan styrelseledamöterna
och verkställande direktören. I samband med det
konstituerande styrelsemötet fastställer styrelsen
även instruktionen för verkställande direktören
innefattande finansiell rapportering.
SBF Bostads styrelse har i stor omfattning delegerat
bolagets skötsel till den av Finansinspektionen
auktoriserade AIF-förvaltaren SBF Fonder AB.
Styrelsens viktigaste uppgift i SBF Bostad är att
säkerställa och utvärdera att det avtal som finns
mellan SBF Bostad och SBF Fonder AB fullföljs. En
annan viktig faktor för styrelsen är att tillse att den
löpande rapporteringen som görs till
Finansinspektionen genomförs med rätt innehåll
och vid rätt tidpunkt.
Utvärdering av styrelse och verkställande direktör
görs även, enligt riktlinjerna kring LAIF, av styrelsen
för SBF Fonder AB som har ett särskilt ansvar att
utvärdera styrelser och verkställande direktör i de
av AIF-förvaltaren förvaltade fonderna. Styrelsen i
Förvaltningsberättelse - Bolagsstyrning
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 17
SBF Fonder AB har en majoritet av oberoende
styrelseledamöter.
STYRELSENS MEDLEMMAR
Per-Åke Eliasson född 1945 utbildad som fastighets-
mäklare och utbildad inom fastighetsförvaltning
och ekonom, styrelsens ordförande sedan den 7
mars 2016 då bolaget bildades. Under drygt 25 år
VD för det kommunala bostadsbolaget Tyresö
Bostäder AB jämte intressebolaget och
shoppingcentret Fastighets AB Tyresö Centrum.
Tidigare ekonomichef för Nackahem AB. – Inga
aktier i bolaget.
Johan Grevelius född 1965, utbildad civilekonom,
ledamot sedan 24 maj 2018 och VD sedan den 18
oktober 2019. Tidigare VD för Swedbank Robur
kapitalförvaltning, VD och delägare i Redeye AB,
aktiechef på Nordea Markets samt verksam inom
Skandiakoncernen. – Innehar 1 A-aktie i SBF Bostad
AB.
Jonas Berg född 1965, utbildad civilekonom, CFO i
koncernen för perioden april 2019 till april 2021.
Ledamot i bolaget från 16 oktober 2019 till 22 april
2021. Tidigare CFO och delägare i Genesta Property
Nordic AB. Dessförinnan verksam i seniora
befattningar hos bland annat SEK Financial Advisors
AB, Securum AB samt Venantius AB.
Martin Sersé Född 1972, utbildad civilekonom,
ledamot sedan april 2021. Interim CFO i koncernen.
Tidigare bland annat CFO på Amasten Fastighets AB.
Ledamot invald sedan 22 april 2021. Innehar inga
aktier.
Normalt håller bolaget minst fyra ordinarie
styrelsemöten per år men ytterligare styrelsemöten
kan sammankallas för att hantera frågor som inte
kan hänskjutas till ett ordinarie styrelsemöte. Under
2021 hölls totalt 24 styrelsemöten.
Styrelsemedlemmar under
året
Deltagit/Antal
Per-Åke Eliasson, Ordf.
23/24
Johan Grevelius
24/24
Jonas Berg
5/24
Martin Sersé
17/24
Per-Åke Eliasson är den av de tre
styrelseledamöterna som är oberoende i
förhållande till bolaget och bolagsledningen. Per-
Åke Eliasson är tillika ordförande och den ende som
uppbär arvode om 100 000 kr per år. Styrelsens
uppgifter är Regel 3 i Koden och behandlas enligt
ovan.
STYRELSENS STORLEK OCH SAMMANSÄTTNING
Då bolaget är en AIF delegeras de aktiva besluten till
en AIF-förvaltare. Detta har även skett i SBF Bostad.
Bolaget har därför eftersträvat en så liten styrelse
som möjligt då flertalet av de operativa delarna
delegerats till den utsedda AIF-förvaltaren. Då SBF
Bostad är en fond som helt outsourcar förvaltningen
i enligt med ett av Finansinspektionen godkänt
prospekt har bolaget funnit att det ur ett
bolagsstyrningsperspektiv inte påverkar
aktieägarna negativt, att inte arbeta med några
utskott.
Styrelsens storlek och sammansättning är Regel 4 i
Koden. Då bolaget utgör en Fond under AIF-
regelverket har bolaget valt att avvika från Koden
och arbeta med en styrelse på tre personer med en
oberoende ordförande.
STYRELSELEDAMOTS UPPDRAG SAMT STYRELSE-
ORDFÖRANDE
Bolaget följer Regel 5 samt 6 i Koden. Bolaget har
även valt att arbeta med en oberoende ordförande.
STYRELSENS ARBETSFORMER
Styrelsens arbetsformer, Regel 7 i Koden, följs av
bolaget. Bolaget har valt att arbeta utan utskott i
styrelsen, se ovan, men bolaget har utsett en
internrevisor som utöver att granska SBF Bostad
även granskar den utsedda AIF-förvaltaren. På detta
vis skapas en god genomlysning av såväl SBF Bostad
som den valda förvaltaren.
UTVÄRDERING AV STYRELSEN OCH
VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR
Den verkställande direktören är underställd
styrelsen och ansvarar för SBF Bostads löpande
förvaltning och den dagliga driften. SBF Bostad har
dock outsourcat hela verksamheten till SBF Fonder
AB med rapporteringar till VD/Styrelsen i SBF
Bostad. Denna typ av outsourcing följer normal
praxis för fonder under Lagen om Alternativa
Investeringsfonder.
Bolaget saknar helt personal och därmed övriga
ledande befattningshavare. Regel 8 i Koden är
därmed inte tillämplig fullt ut på ett bolag som
arbetar under AIF-regelverket.
Förvaltningsberättelse - Bolagsstyrning
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 18
ERSÄTTNINGAR TILL LEDANDE BEFATTNINGS-
HAVARE
Regel 9 i Koden behandlar ersättningar till ledande
befattningshavare. Bolaget med dotterbolag har ej
några anställda, utan har gett i uppdrag till SBF
Fonder att utföra både investeringar, finansiering
och förvaltning av Bolagets verksamhet. Detta
innebär att Bolaget inte erlägger någon ersättning
till ledande befattningshavare inklusive
verkställande direktör och enbart arvoderar
bolagets oberoende styrelseledamot vilket gör att
denna del av Koden följs. Storleken på den
oberoende ledamotens arvodering beslutas av
Årsstämman.
INTERN KONTROLL
Bolagets interna kontroll utgörs av uppföljningar av
verksamheten utifrån VD:s rapporteringar till
styrelsen. Utöver detta har bolaget anlitat en
internrevisor externt från revisionsbolaget Lüsh &
Co Revision AB.
REVISION
SBF Bostads revisor utses av bolagsstämman för att
granska bolagets årsredovisning och bokföring samt
styrelsens och verkställande direktörens
förvaltning. Efter varje räkenskapsår ska revisorn
lämna en revisionsberättelse som omfattar
moderbolaget och koncernen till årsstämman.
Revisorerna har sitt uppdrag från, och rapporterar
till, bolagsstämman och får i sitt arbete inte låta sig
styras av styrelsen eller bolagsledningen.
Revisorerna skall också rapportera om någon
styrelseledamot eller den verkställande direktören
har företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till
någon försummelse som kan föranleda
ersättningsskyldighet. Enligt SBF Bostads
bolagsordning ska bolaget ha en revisor eller ett
auktoriserat revisionsbolag. SBF Bostads revisor är
KPMG AB med Mattias Lötborn som huvudansvarig
revisor.
OUTSOURCING OCH DELEGERING
Bolaget utgör en alternativ investeringsfond enligt
lag om förvaltare av alternativa investeringsfonder
och har utsett SBF Fonder AB att vara AIF-förvaltare
i enlighet med ett Fondavtal som regleras av svensk
rätt. AIF-förvaltaren har inte delegerat
portföljförvaltning av Bolaget till annan part. AIF-
förvaltaren har utsett Intertrust Depositary Services
(Sweden) AB ”Intertrust” att fungera som
förvaringsinstitut för Bolaget och har ingått ett avtal
med förvaringsinstitutet som regleras av svensk
rätt. Fondavtalet mellan Bolaget och SBF Fonder AB
överensstämmer på alla väsentliga punkter fullt ut
med det prospekt som Finansinspektionen
godkände 24 maj 2016.
LAG OM FÖRVALTARE AV ALTERNATIVA INVES-
TERINGSFONDER
För att kunna göra en komplett bedömning av
styrelsens, ledningens samt ägarnas arbete med
bolagsstyrning inom bolaget behövs även en
redogörelse över det tvingande regelverk som finns
inom den lag som infördes 2013 – Lag om förvaltare
av alternativa investeringsfonder. Lagens syfte var
att ytterligare förstärka konsumentskyddet med
olika kontrollfunktioner runt alternativa
investeringsfonder.
För SBF Bostad innebär detta att bolaget via ett
Fondavtal lagt ut förvaltningen till SBF Fonder AB att
bedriva verksamheten i enligt med de prospekt som
upprättats av SBF Bostad och sedan godkänts av
Finansinspektionen.
Intertrust Deposition Services (Sweden) AB
kontrollerar bl.a. att förvärvade objekt uppfyller de
krav som prospektet stipulerar.
SBF Fonder AB har även en risk manager som
löpande rapporterar till styrelsen för SBF Fonder AB
vilka risker som kan tänkas finnas i verksamheten
samt hur dessa hanteras. Ett exempel inom SBF
Bostad är naturligtvis hanteringen av lånen med
avseende på bindningstid, fast eller rörlig ränta men
även spridningen mellan olika banker för att
hantera risken kring ett starkt beroende av enskilda
kreditgivare.
Internrevisorn är styrelsens förlängda arm kring den
interna kontrollen. Internrevisorn rapporterar till
Styrelsen och får sitt uppdrag av Styrelsen. Styrelsen
instruerar internrevisorn att kontrollera de
processer som de bedömer som särskilt viktiga för
företaget.
Avslutningsvis kontrolleras också ett bolag som
bedriver verksamhet under LAIF månatligen av
bolagets funktion för regelefterlevnad. SBF Fonder
AB har valt att köpa den tjänsten av en extern part -
Harvest Advokatbyrå. Bolaget sammanträder
månatligen med funktion för regelefterlevnad som
arbetar med månadsvisa kontroller av olika delar
inom bolaget.
Förvaltningsberättelse - Bolagsstyrning
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 19
SBF Bostad AB
Finans-
inspektionen
AIFM
Intertrust
Depostion
Servises
(Sweden) AB
Revision
KPMG
AIFM Capital
AB
Johan
Björkholm
Intern-
revision
Leif Lüsch
Compliance
Harvest
Advokatbyrå
Hos en LAIF-förvaltare finns även krav på ett stort
antal Riktlinjer. Nedanstående lista representerar
de riktlinjer som antagits av SBF Fonder AB och har
bäring på verksamheten i SBF Bostad:
4.1 STYRELSENS ARBETSORDNING
4.2 VD-INSTRUKTIONER
4.3 INTERNA RIKTLINJER FÖR OUTSOURCING
4.4 RIKTLINJER FÖR AVBROTTSFRI VERKSAMHET
SAMT KONTINUITETSPLAN
4.5 INTERNA RIKTLINJER FÖR BÄSTA MÖJLIGA
RESULTAT VID FASTIGHETSKÖP
4.6 INTERNA RIKTLINJER FÖR FÖRDELNING AV
FASTIGHETER, M.M.
4.7 INTERNA RIKTLINJER FÖR HANTERING AV
INTRESSEKONFLIKTER
4.8 ERSÄTTNINGSPOLICY
4.9 RIKTLINJER FÖR REGELEFTERLEVNAD
4.10 RIKTLINJER FÖR RISKHANTERING OCH
RISKKONTROLL
4.11 INTERNA RIKTLINJER FÖR
LIKVIDITETSHANTERING
4.12 RIKTLINJER FÖR VÄRDERING OCH
REDOVISNING
4.13 INTERNA RIKTLINJER FÖR EGNA AFFÄRER
4.14 POLICY AVSEENDE ÅTGÄRDER MOT
PENNINGTVÄTT OCH FINANSIERING AV
TERRORISM
4.15 INTERNA RIKTLINJER FÖR HANTERING OCH
RAPPORTERING AV HÄNDELSER AV VÄSENTLIG
BETYDELSE
4.16 RIKTLINJER FÖR HUR FÖRVARINGSINSTITUT
SKA UTSES
4.17 ÄGARPOLICY
4.18 INTERNA RIKTLINJER FÖR INTERNREVISION
4.19 RIKTLINJER MED ANLEDNING AV
MARKNADSMISSBRUKSFÖRORDNINGEN
4.20 POLICY FÖR INTEGRERING AV
HÅLLBARHETSRISKER/ DU-DILIGENCE POLICY.
Efterlevnaden av dessa Riktlinjer kontrolleras av
den externa funktionen för regelefterlevnad
Harvest Advokatbyrå.
Sammantaget gör styrelsen i bolaget bedömningen
att Bolagsstyrningen i SBF Bostad är god och att det
extra lager av reglering som omgärdar en Alternativ
Investeringsfond ytterligare stärker
Bolagsstyrningen inom bolaget.
NET ASSET VALUE (NAV) VÄRDERING
Ägandet av SBF Bostad sker genom två aktieslag;
stamaktier och A-aktier. Stamaktierna som är
onoterade ägs av SBF Fonder AB, som är bolagets
förvaltare enligt lagen (2013:561) om förvaltare av
alternativa investeringsfonder (LAIF). A-aktierna,
som är noterade på NGM Nordic AIF, kan handlas
helgfria bankdagar under kortnamnet SBFBO A.
Bolaget ska, i enlighet med NGMs börsregler,
beräkna och offentliggöra NAV för A-aktien vid två
tillfällen per år. Utifrån detta har Bolaget tagit fram
nedan rutin för beräkning och offentliggörande av
NAV. Beräkningen/härledningen av NAV redovisas i
denna rapport på sid 41 och definitionen av NAV
finns på sid 55.
• NAV eller NAV beräknas kvartalsvis och
offentliggörs senast före utgången av följande
månad efter aktuell period. Dessa NAV
beräkningar är inte föremål för extern revision
innan de offentliggörs och ska anses som
preliminära tills aktuell rapport offentliggörs.
• Eventuella väsentliga förändringar mellan den
preliminära och den slutliga NAV beräkningen
offentliggörs i samband med offentliggörandet
av aktuell rapport för perioden.
• Stamaktierna är, enligt prospektet, berättigade
till vinstdelning om 20 procent av bolagets
avkastning som överstiger bolagets
jämförelseränta (SSVX 90 dagar under aktuell
period) och beräknas enligt principen s.k. ”high-
water mark”. Det vill säga bolaget måste, på
ackumulerad basis, leverera en avkastning som
överstiger bolagets jämförelseränta för att
stamaktierna skall ha rätt till vinstdelning.
Stamaktiens eventuella vinstdelning ska vara
avskild när NAV för A-aktien beräknas.
Förvaltningsberättelse - Bolagsstyrning
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 20
• NAV beräkningen tar inte hänsyn till potentiella
lag-, och marknadsförändringar som kan
påverka exempelvis skatteeffekten och/eller
försäljningspriset vid framtida försäljningar,
utan beräkningen utgår från marknadsvärde.
• Bolaget fastställer aktuellt marknadsvärde
genom externa och interna värderingar.
• Beräkning av NAV hanteras av AIF-förvaltarens
oberoende värderingsfunktion. NAV
beräkningen ska, innan den godkänns och
kommuniceras till andelsägarna, presenteras för
den verkställande direktören för att ge denne
tillfälle att lämna synpunkter. Beslut om
godkännande av värderingen görs dock av den
oberoende värderingsfunktionen.
Finansiella rapporter
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 21
FINANSIELLA RAPPORTER
RAPPORT ÖVER KONCERNENS TOTALRESULTAT
Belopp i KSEK
Not
2021
2020
Hyresintäkter
2
Fastighetskostnader
3.5
-58 107
-42 394
Driftnetto
Central administration
4.6.25
-43 500
-26 979
Finansiella intäkter
8
Finansiella kostnader
9
-18 663
-12 599
Förvaltningsresultat
Resultat fastighetsförsäljningar
15
Orealiserade värdeförändringar
15
Resultat före skatt
Skatt på årets resultat
11
-2 961
-514
Uppskjuten skatt
11
-95 644
-31 725
Årets resultat
Övrigt totalresultat
Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare
Resultat per stamaktie före utspädning, kr *
12
Genomsnittligt antal stamaktier, st
13
Resultat per genomsnittligt antal A-aktie före
utspädning, kr *
12
Antal A-aktier vid periodens slut, st
Genomsnittligt antal A-aktier, st
12
* Ingen utspädning eller potentiell utspädning förekommer
*För att få jämförbara siffror har antalet A-aktier har justerats för den
split 5:1 som
genomfördes i februari 2021
Finansiella rapporter
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 22
RAPPORT ÖVER KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING
Belopp i KSEK
Not
2021-12-31
2020-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter
15
Uppskjutna skattefordringar
11
Summa anläggningstillgångar
Omsättningstillgångar
Kundfordringar
Tecknat ej inbetalt kapital
Fordringar hos koncernföretag
25
Skattefordran
Övriga fordringar
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
18
Likvida medel
19
Summa omsättningstillgångar
SUMMA TILLGÅNGAR
Finansiella rapporter
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 23
RAPPORT ÖVER KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING
Belopp i KSEK
Not
2021-12-31
2020-12-31
Eget kapital
Aktiekapital
20
Tecknat ej inbetalt aktiekapital
Övrigt tillskjutet kapital
20
Balanserat resultat inkl. årets resultat
Summa eget kapital
Skulder
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
22
Uppskjuten skatteskuld
11
Summa långfristiga skulder
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
22
Leverantörsskulder
Skulder till koncernföretag
25
Skatteskulder
Övriga skulder
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
23
Summa kortfristiga skulder
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
Finansiella rapporter
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 24
RAPPORT FÖRÄNDRING AV EGET
KAPITAL, KONCERNEN
Belopp i KSEK
Eget kapital per 2020-12-31
Aktiekapital
Övrigt
tillskjutet
kapital
Balanserade
vinstmedel inkl
årets resultat
Totalt eget kapital
Ingående eget kapital 2020-01-01
Totalresultat 1 januari - 31 december 2020
Tecknat ej inbetalt aktiekapital
Nyemission
Återköp egna aktier
-52
-52
Emissionskostnader
-31 825
-31 825
Utdelning
-11 282
-11 282
Utgående eget kapital 2020-12-31
Eget kapital per 2021-12-31
Aktiekapital
Övrigt
tillskjutet
kapital
Balanserade
vinstmedel inkl
årets resultat
Totalt eget kapital
Ingående eget kapital 2021-01-01
Totalresultat 1 januari - 31 december 2021
Nyemission
Återköp egna aktier
-1 089
-1 089
Emissionskostnader
-27 389
-27 389
Utdelning
-19 491
-19 491
Utgående eget kapital 2021-12-31
Finansiella rapporter
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 25
RAPPORT ÖVER KONCERNENS KASSAFLÖDE
Belopp i KSEK
Not
2021-12-31
2020-12-31
Den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat
Justeringar för poster som inte påverkar
kassaflödet
-3 415
Betald inkomstskatt
-3 270
-153
Kassaflöde från löpande verksamheten före
förändringar av rörelsekapital
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Förändring rörelsefordringar
-5 802
Förändring rörelseskulder
Förändringar från rörelsekapital
Kassaflöde från löpande verksamheten
Investeringsverksamheten
Förvärv av fastigheter via bolag
15
-551 631
-948 030
Avyttring av fastigheter via bolag
Investering i befintliga fastigheter
-52 148
-32 142
Avyttring i kortfristiga placeringar
Kassaflöde från investeringsverksamheten
-512 279
-891 819
Finansieringsverksamheten
Nyemission
Emissionskostnader
-27 389
-31 825
Återköp av egna aktier
-1 089
-52
Amortering av lån
-64 655
-41 898
Nyupptagna lån
Utbetald utdelning
-19 491
-11 282
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Periodens kassaflöde
Likvida medel vid periodens början
Likvida medel vid periodens slut
Erlagda räntor
-9 877
Erhållna räntor
Finansiella rapporter
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 26
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING
Belopp i KSEK
Not
2021
2020
Övriga intäkter
2
11 574
7 279
Övriga kostnader
6
-20 403
-17 404
Rörelseresultat
-8 829
-10 125
Resultat från andelar i dotterbolag
7
3 899
-1 371
Finansiella intäkter
8
9
–
Finansiella kostnader
9
-2
–
Resultat efter finansiella poster
-4 922
-11 496
Bokslutsdispositioner
10
12 265
13 552
Resultat före skatt
7 343
2 056
Aktuell skatt på årets resultat
11
–
–
Årets resultat
7 343
2 056
Årets totalresultat är lika med årets resultat
Finansiella rapporter
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 27
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING
Belopp i KSEK
Not
2021-12-31
2020-12-31
TILLGÅNGAR
Tecknat ej inbetalt aktiekapital
–
6 694
Anläggningstillgångar
Aktier och andelar i koncernföretag
16
450
350
Summa anläggningstillgångar
450
7 044
Omsättningstillgångar
Fordringar hos koncernföretag
24
1 210 786
707 499
Skattefordring
53
–
Övriga fordringar
2 030
362
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
18
60
69
1 212 929
707 930
Kassa och Bank
19
271 191
42 707
271 191
42 707
Summa omsättningstillgångar
1 484 120
750 637
SUMMA TILLGÅNGAR
1 484 570
757 681
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital
Aktiekapital
20
5 088
3 075
Tecknat ej inbetalt kapital
–
24
Fritt eget kapital
Överkursfond
1 076 346
643 754
Balanserade vinstmedel
-50 276
-32 842
Periodens resultat
7 343
2 056
Summa fritt kapital
1 033 413
612 968
Totalt eget kapital
1 038 500
616 067
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder
791
273
Skulder till koncernföretag
24
441 068
138 664
Övriga skulder
1 494
–
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
2 717
2 677
Summa kortfristiga skulder
446 070
141 614
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
1 484 570
757 681
Finansiella rapporter
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 28
FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL, MODERBOLAGET
Belopp i KSEK
Eget kapital per 2020-12-31
Aktie-
kapital
Överkursfond
Balanserade
vinstmedel inkl
årets resultat
Totalt eget
kapital
Ingående eget kapital 2020-01-01
2 380
478 724
-21 559
459 544
Totalresultat 1 januari - 31 december
2020
–
–
2 056
2 056
Tecknat ej inbetalt aktiekapital
24
6 670
–
6 694
Nyemission
695
190 237
–
190 932
Återköp egna aktier
–
–
-52
-52
Emissionskostnader
–
-31 825
–
-31 825
Utdelning
–
–
-11 282
-11 282
Utgående balans per 2020-12-31
3 099
643 806
-30 838
616 067
Eget kapital per 2021-12-31
Aktie-
kapital
Överkursfond
Balanserade
vinstmedel inkl
årets resultat
Totalt eget
kapital
Ingående eget kapital 2021-01-01
3 099
643 806
-30 838
616 067
Totalresultat 1 januari - 31 december
2021
–
–
7 343
7 343
Nyemission
1 989
460 934
–
462 975
Återköp egna aktier
–
–
-1 089
-1 089
Pågående nyemission
–
–
–
–
Emissionskostnader
–
-27 253
–
-27 253
Utdelning
–
–
-19 491
-19 491
Utgående balans per 31 december 2021
5 088
1 077 487
-44 075
1 038 500
Finansiella rapporter
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 29
RAPPORT ÖVER MODERBOLAGETS KASSAFLÖDE
Belopp i KSEK
Not
2021
2020
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt
7 342
2 056
Justeringar för poster som inte påverkar kassaflödet
-24 731
-2 619
Kassaflöde från löpande verksamheten före
förändringar av rörelsekapital
-17 389
-563
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Förändring kortfristiga fordringar
-500 313
-345 330
Förändring rörelseskulder
299 798
119 609
Kassaflöde från löpande verksamheten
-200 515
-225 721
Investeringsverksamheten
Förvärv av dotterbolag
-100
-50
Lämnat aktieägartillskott
3 640
-1 370
Avyttring av anläggningsrelaterade fordringar
–
125
Avyttring av kortfristiga placeringar
–
15 153
Kassaflöde från investeringsverksamheten
3 540
13 858
Finansieringsverksamheten
Nyemission
469 589
190 932
Emissionskostnader
-27 253
–
Förvärv av egna aktier
-1 089
-52
Erhållna koncernbidrag
13 552
3 989
Utdelning aktier i dotterbolag
7 539
–
Utbetald utdelning
-19 491
-11 282
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
442 848
183 587
Årets kassaflöde
228 484
-28 839
Likvida medel vid årets början
42 707
71 598
Likvida medel vid årets slut
271 191
42 759
Erhållen ränta
9
–
Erlagd ränta
-2
–
Noter och tilläggsupplysningar
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 30
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR OCH NOTER TILL DE FINANSIELLA
RAPPORTERNA
NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER
ALLMÄNT OM FÖRETAGET
Svenska Bostad AB (publ), organisationsnummer
559056-4000, är ett aktiebolag registrerat i Sverige.
Företagets säte är Stockholm. Bolagets A-aktie är
noterad på NGM Nordic AIF. Bolagets affärsidé är
att äga och förvalta fastigheter.
Koncernredovisningen för den största koncernen
som bolaget ingår i upprättas av Concejo AB (publ.) ,
organisationsnummer 556480-3327.
REDOVISNINGSPRINCIPER
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet
med av EU godkända International Financial
Reporting Standards (IFRS) samt tolkningar av IFRS
Interpretations Committee för räkenskapsåret 1
januari - 31 december 2021.
Vidare tillämpar koncernen även Rådet för
finansiell rapporterings rekommendation RFR 1
(Kompletterande redovisningsregler för
koncerner), vilken specificerar de tillägg till IFRS
upplysningar som krävs enligt bestämmelserna i
årsredovisningslagen. Årsredovisningen för
moderbolaget har upprättats enligt
årsredovisningslagen, Rådet för finansiell
rapporterings rekommendation RFR 2 och
uttalanden från Rådet för finansiell rapportering,
gäller även för koncernen. Moderbolagets
redovisning överensstämmer med koncernens
principer förutom det som anges under
Redovisningsprinciper moderbolag.
Årsredovisningen och koncernredovisningen har
godkänts för utfärdande av styrelsen och
verkställande direktören den 30/03/2022.
Koncernens rapport över resultat och övrigt
totalresultat och rapport över finansiell ställning
och moderbolagets resultat- och balansräkning blir
föremål för fastställelse på årsstämman den
20/04/2022.
SEGMENTSREDOVISNING
SBF Bostads verksamhet omfattar förvaltning av ett
homogent fastighetsbestånd. Några väsentliga
skillnader i fråga om risk och möjligheter bedöms
inte föreligga. SBF Bostads interna
rapporteringssystem är uppbyggt för uppföljning
på Fonden totalt, vilket är varför vi inte redovisar
någon segmentsredovisning.
FUNKTIONELL VALUTA OCH
RAPPORTERINGSVALUTA
Moderbolagets funktionella valuta är svenska
kronor som även utgör rapporteringsvalutan för
moderbolaget och för koncernen. Det innebär att
den finansiella rapporteringen presenteras i
svenska kronor. Samtliga belopp är, om inte annat
anges, avrundade till närmaste KSEK.
BEDÖMNINGAR OCH UPPSKATTNINGAR I DE
FINANSIELLA RAPPORTERNA
Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet
med IFRS kräver att företagsledningen gör
bedömningar och uppskattningar samt gör
antaganden som påverkar tillämpningen av
redovisningsprinciperna och de redovisade
beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och
kostnader. Det verkliga utfallet kan avvika från
dessa uppskattningar och bedömningar.
Uppskattningar och antaganden ses över
regelbundet. Ändringar av uppskattningar
redovisas i den period ändringen görs om
ändringen endast påverkat denna period, eller i
den period ändringen görs och framtida perioder
om ändringen påverkar både aktuell period och
framtida perioder(se sidan 34 under punkt viktiga
uppskattningar och bedömningar).
NYA OCH ÄNDRADE STANDARDER OCH
TOLKNINGAR SOM TRÄTT I KRAFT UNDER ÅRET
Följande nya och ändrade standarder och
tolkningar kan påverka koncernen:
Under året har inga nya redovisningsstandarder
eller tolkningar varit aktuella.
Noter och tilläggsupplysningar
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 31
KLASSIFICERING OCH UPPSTÄLLNINGSFORMER
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder i
koncernen består av belopp som förväntas
återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader
räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar
och kortfristiga skulder i koncernen består av
belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom
tolv månader räknat från balansdagen.
KONCERNREDOVISNING
Dotterföretag är företag som står under ett direkt
eller indirekt bestämmande inflytande från SBF
Bostad AB (publ). Bestämmande inflytande
föreligger om moderbolaget direkt eller indirekt
har inflytande över investeringsobjektet, är
exponerad för eller har rätt till rörlig avkastning
från sitt engagemang i investeringsobjektet och
kan använda sitt inflytande över
investeringsobjektet för att påverka storleken på
sin avkastning. Dotterföretagens finansiella
rapporter tas in i koncernredovisningen från den
dag det bestämmande inflytandet uppkommer och
innefattas i koncernredovisningen till den dag det
upphör.
TILLGÅNGSFÖRVÄRV
När förvärv av dotterföretag innebär förvärv av
nettotillgångar som inte omfattar rörelse-
verksamhet fördelas anskaffningskostnaden på de
enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna
baserat på deras verkliga värden vid
förvärvstidpunkten. Transaktionsutgifter läggs till
anskaffningsvärdet för förvärvade nettotillgångar
vid tillgångsförvärv och förändringar av villkorade
ersättningar efter förvärvet läggs till anskaffnings-
värdet av förvärvade tillgångar.
Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten
skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan
eventuell rabatt minskar i stället fastighetens
anskaffningsvärde. Det innebär att
värdeförändringarna kommer att påverkas av
skatterabatten vid efterföljande värdering.
De förvärv av dotterbolag som hittills har skett har
varit tillgångsförvärv.
TRANSAKTIONER SOM ELIMINERAS VID
KONSOLIDERINGEN
Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter
eller kostnader och orealiserade vinster eller
förluster som uppkommer från koncerninterna
transaktioner elimineras i sin helhet vid
upprättandet av koncernredovisningen.
Orealiserade förluster elimineras på samma sätt
som orealiserade vinster, men endast i den
utsträckning det inte finns något
nedskrivningsbehov.
VÄRDERINGSPRINCIPER
Tillgångar och skulder är redovisade till historiska
anskaffningsvärden, förutom förvaltningsfastig-
heter som värderas till verkligt värde.
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde,
i enlighet med IFRS. Verkligt värde baseras på
externa värderingar som är gjorda vid
bokslutstillfället.
INTÄKTER
Hyresintäkter periodiseras linjärt över
hyresperioden. Förskottshyror redovisas som
förutbetalda intäkter. Intäkter från
fastighetsförsäljning bokförs på tillträdesdagen om
inte kontrollen över fastigheten övergått till
köparen vid ett tidigare tillfälle. Enligt IFRS 15
övergår kontrollen över fastigheten i första hand
när risker och förmåner övergår, men hänsyn tas
även till andra kriterier såsom beslutanderätt i form
av majoritet av röster eller annan beslutanderätt
över tillgången. Erhållen utdelning redovisas som
en finansiell intäkt. Ränteintäkter och räntebidrag
resultat förs i den period de avser.
LEASING
Samtliga leasingavtal klassificeras som
operationella leasingavtal då en väsentlig del av
risker och förmåner som förknippas med ägandet
faller på leasegivaren. Bolaget är leasegivare
avseende hyreskontrakt. Leasingavgifter periodi-
seras linjärt över leasingperioden. Då bolaget
nästan uteslutande hyr ut bostäder så är den
genomsnittliga kontraktstiden 3 månader.
SKATT
Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten
skatt. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller
erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering
av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder.
Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräknings-
metoden med utgångspunkt från temporära
skillnader mellan redovisade och skattemässiga
värden på tillgångar och skulder. Efter
förvärvstidpunkten för ett tillgångsförvärv
redovisas uppskjuten skatt på förändring av
redovisat värde och förändringar av skattemässigt
värde som uppkommer efter förvärvstidpunkten,
Noter och tilläggsupplysningar
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 32
dock om de temporära skillnader som förelåg vid
förvärvstidpunkten av ett tillgångsförvärv minskar
redovisas ingen uppskjuten skatt hänförlig till
denna minskning. Vid tillgångsförvärv redovisas
ingen uppskjuten skatt hänförligt till
fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar
istället fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär
att värdeförändringarna kommer att påverkas av
skatterabatten vid efterföljande värdering.
KAPITALANSKAFFNINGSKOSTNADER
Kapitalanskaffningskostnader redovisas med direkt
avdrag från eget kapital.
RESULTAT PER AKTIE
Beräkningen baseras på antalet aktier vid
räkenskapsårets ingång. Därefter har antal aktier, i
respektive emission, viktats utifrån antal dagar
mellan slutlikvid-datum och balansdagen.
FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER
Finansiella instrument
Finansiella instrument är varje form av avtal som
ger upphov till en finansiell tillgång och en finansiell
skuld eller ett eget kapitalinstrument i ett annat
företag. Finansiella instrument som redovisas i
rapport över finansiell ställning inkluderar på
tillgångssidan likvida medel, kundfordringar, samt
övriga fordringar. Bland skulder återfinns
leverantörsskulder, låneskulder, samt övriga
skulder. Redovisningen beror på hur de finansiella
instrumenten har klassificerats.
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i
rapport över finansiell ställning när bolaget blir part
till instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell
tillgång tas bort från rapport över finansiell
ställning när rättigheterna i avtalet realiseras,
förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem.
En finansiell skuld tas bort från rapport över
finansiell ställning när förpliktelsen i avtalet fullgörs
eller på annat sätt utsläcks. Finansiella instrument
redovisas till upplupet anskaffningsvärde, verkligt
värde via övrigt totalresultat eller verkligt värde via
resultatet beroende på bolagets affärsmodell.
Samtliga av bolagets finansiella tillgångar värderas
till upplupet anskaffningsvärde då de uppfyller
båda följande villkor:
1. den innehas inom ramen för en
affärsmodell vars mål är att inneha
finansiella tillgångar i syfte att erhålla
avtalsenliga kassaflöden, och
2. de avtalade villkoren för den finansiella
tillgången ger vid bestämda tidpunkter
upphov till kassaflöden som endast är
betalningar av kapitalbelopp och ränta på
det utestående kapitalbeloppet
BERÄKNING AV VERKLIGT VÄRDE FINANSIELLA
INSTRUMENT
Vid fastställande av verkligt värde för finansiella
tillgångar och skulder används officiella
marknadsnoteringar på bokslutsdagen. I de fall
sådana saknas görs värdering genom allmänt
vedertagna metoder såsom diskontering av
framtida kassaflöden till noterad marknadsränta
för respektive löptid. Verkligt värde klassificeras
från nivå 1 till 3 enligt IFRS 13 där nivå 1 är noterade
priser för identiska tillgångar och skulder på en
aktiv marknad och där nivå 3 är verkligt värde
baserat på en analys av tillgångar och skuldens
marknadssituation. Någon tillgång eller skuld i
utländsk valuta föreligger ej.
LIKVIDA MEDEL
Som likvida medel klassificeras kassa och
tillgodohavanden i bank som kortfristiga likvida
placeringa
med en löptid av maximalt 3 månader sedan
anskaffningstidpunkten. Checkräkningskredit
hänförs till låneskulder under kortfristiga
räntebärande skulder.
KUNDFORDRINGAR
Hyresfordringar och kundfordringar redovisas
initialt till det fakturerade värdet. Efter första
redovisningstillfället värderas tillgångarna till
upplupet anskaffningsvärde. Tillgångar klassificer-
ade till upplupet anskaffningsvärde innehas enligt
affärsmodellen att inkassera avtalsenliga
kassaflöden som endast är betalningar av
kapitalbelopp och ränta på det utestående
kapitalbeloppet. Tillgångarna omfattas av en
förlustreservering för förväntade kreditförluster.
FORDRINGAR PÅ KONCERNBOLAG
Fordringar på koncernbolaget redovisas till
upplupet anskaffningsvärde och förfaller inom ett
år.
Noter och tilläggsupplysningar
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 33
LEVERANTÖRSSKULDER
Leverantörsskulder redovisas till upplupet
anskaffningsvärde och förfaller inom 30 dagar.
SKULDER TILL KONCERNBOLAGET
Skulder på koncernbolaget redovisas till upplupet
anskaffningsvärde och förfaller inom ett år.
ÖVRIGA FINANSIELLA SKULDER
Långfristiga räntebärande skulder och kortfristiga
räntebärande skulder värderas till upplupet
anskaffningsvärde. Räntekostnader kostnadsförs
normalt löpande i rapport över totalresultat,
förutom i de fall när räntekostnaden kan hänföras
till större ny-, till-, eller ombyggnader.
Pantbrevskostnader inräknas i anskaffningsvärdet
för fastigheten i de fall pantbrevskostnaden
bedöms uppfylla tillgångskriterierna. Långfristiga
skulder utgörs i allt väsentligt av belopp som
bolaget per rapportperiodens slut har en ovillkorad
rätt att välja att betala längre bort i tiden än tolv
månader efter rapportperiodens slut. Har bolaget
inte en sådan rätt per rapportperiodens slut
redovisas skuldbeloppet som kortfristig skuld.
Samtliga finansiella skulder avser sedvanliga lån i
svenska kronor från kreditinstitut.
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter
Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera
hyresintäkter och/eller värdestegring. Förvalt-
ningsfastigheter redovisas till verkligt värde per
balansdagen. Verkligt värde fastställs genom
oberoende externa värderingar. I de fall SBF:s
anskaffningsvärde bedöms överensstämma med
definitionen av verkligt värde i IFRS 13 används
anskaffningsvärdet som verkligt värde även
omedelbart efter initial redovisning av förvaltnings-
fastigheterna till dess att information från
fastighetsmarknaden föranleder en omvärdering.
Som huvudmetod har en sk kassaflödesanalys
använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto
beräknas under en femårig kalkylperiod med
hänsyn tagen till nuvärdet av ett bedömt
marknadsvärde vid kalkylperiodens slut.
Avkastningskraven är individuella per fastighet
beroende på analys av genomförda transaktioner
och fastighetens värdeförändringar redovisas i
koncernens rapport över totalresultat, efter avdrag
för genomförda investeringar under kvartalet.
Löpande underhåll, reparationer och byte av
mindre delar kostnadsförs i den period de
uppkommer. Tillkommande utgifter läggs till det
redovisade värdet endast om det är sannolikt att de
framtida ekonomiska fördelar som är förknippade
med tillgången kommer att komma företaget till
del och anskaffningsvärdet kan beräknas på
tillförlitligt sätt. Andra tillkommande utgifter
redovisas som kostnad i den period de
uppkommer. Avgörande för bedömningen när en
tillkommande utgift läggs till det redovisade värdet
är om utgiften avser utbyten av identifierade
komponenter, eller delar därav, varvid sådana
utgifter aktiveras. Även i de fall ny komponent
tillskapats läggs utgiften till det redovisade värdet.
Reparationer kostnadsförs i samband med att
utgiften uppkommer.
Resultatet av fastighetsförsäljning utgörs av
skillnaden mellan försäljningspriset och verkligt
värde enligt närmast föregående kvartalsbokslut,
med avdrag för genomförda investeringar under
kvartalet och direkta transaktionskostnader. IFRS
värderingshierarki är uppdelad i tre nivåer:
– nivå 1 - finns noterade priser tillgängliga för
identiska tillgångar på en aktiv marknad. Vid
– nivå 2 - baseras värderingen inte uteslutande på
observerbara priser utan justering krävs för den
specifika tillgången.
– nivå 3 - icke observerbara priser, finns inte
identiska tillgångar utan värderingen baseras på
uppskattningar och värderingstekniker.
Samtliga förvaltningsfastigheter är klassificerade i
nivå 3 enligt IFRS 13, dvs att värdet baseras på en
analys av varje fastighets status samt hyres- och
marknadssituation.
Värderingsmetodik
Vägledande för den oberoende externa
värderingen är antaganden och bedömningar som
gjorts med hänsyn tagen till förändringar som skett
på marknaden samt eventuella händelser i
fastigheterna som kan vara värdepåverkande till
exempel uthyrningar, uppsägningar, investeringar
m m. Övrigt underlag utgörs av ortsprisinformation
i olika databaser. SBF Fonders egen framtagna
ortsanalys utgör ett viktigt underlag för
information om marknadsförutsättningar på
respektive ort. Värderingarna utförs med en
avkastningsmetod, där en kassaflödeskalkyl per
fastighet kompletteras med en ortspris-
/transaktionsbaserad metod. I denna görs en
prognos över in- och utbetalningar under
kalkylperioden. Ett restvärde bedöms för
fastigheten vid kalkylperiodens slut. Nuvärdet av
framtida betalningsströmmar tillsammans med
nuvärdet av restvärdet speglar bedömt
Noter och tilläggsupplysningar
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 34
marknadsvärde. Rimligheten i de resultat som
erhålls från kassaflödeskalkylen har kontrollerats
mot olika typer av nyckeltal från marknaden, t ex
värde per kvadratmeter och värde i relation till
taxeringsvärde. Restvärde beräknas utifrån att ett
bedömt direktavkastningskrav sista kalkylåret, s k
exit yield, appliceras på bedömt driftnetto efter
sista kalkylåret. Kassaflödesberäkningen utgår från
en ortbaserad och transaktionsbaserad modell.
Nedskrivningar
Koncernens finansiella tillgångar omfattas av
nedskrivning för förväntade kreditförluster.
Nedskrivning för kreditförluster enligt IFRS 9 är
framåtblickande och en förlustreservering görs när
det finns en exponering för kreditrisk, vanligtvis vid
första redovisningstillfället. För Finansiella
tillgångar värderas förlustreserven till ett belopp
motsvarande förväntade kreditförluster för
återstående löptid, förutom för finansiella
tillgångar där kreditrisken inte ökat väsentligt och
värderas till 12 månaders förväntade
kreditförluster. Förväntade kreditförluster
återspeglar ett objektivt, sannolikhetsvägt utfall
som beaktar flertalet scenarier baserade på rimliga
och verifierbara prognoser. Den förenklade
modellen tillämpas för hyresfordringar,
avtalstillgångar och kundfordringar. En
förlustreserv redovisas, i den förenklade modellen,
för fordrans eller tillgångens förväntade
återstående löptid. För kreditförsämrade tillgångar
och fordringar görs en individuell bedömning där
hänsyn tas till historisk, aktuell och
framåtblickande information. Värderingen av
förväntade kreditförluster beaktar eventuella
säkerheter och andra kreditförstärkningar i form av
garantier. De finansiella tillgångarna redovisas i
rapport över finansiell ställning till upplupet
anskaffningsvärde, dvs netto av bruttovärde och
förlustreserv. Förändringar av förlustreserven
redovisas i resultaträkningen.
EVENTUALFÖRPLIKTELSER
Med eventualförpliktelse avses ett möjligt
åtagande som härrör från inträffade händelser och
vars förekomst bekräftas endast av en eller flera
osäkra framtida händelser utanför bolagets
kontroll eller när det finns ett åtagande som inte
redovisas som en skuld eller avsättning på grund av
att det inte är troligt att ett utflöde av resurser
kommer att krävas eller inte kan beräknas med
tillräcklig tillförlitlighet.
VIKTIGA UPPSKATTNINGAR OCH
BEDÖMNINGAR
Vissa viktiga redovisningsmässiga bedömningar
som gjorts vid tillämpningen av koncernens
redovisningsprinciper beskrivs nedan.
Intäkter från fastighetsförsäljning bokförs på
tillträdesdagen om inte kontrollen över fastigheten
enligt IFRS 15 övergått till köparen vid ett tidigare
tillfälle.
Vid fastighetstransaktioner görs en bedömning av
övergång av risker, förmåner och kontroll vilken är
vägledande för när transaktionen ska redovisas. För
reversfordringar görs en bedömning av vilket
belopp som väntas inflyta.
Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om
förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv
eller ett rörelseförvärv.
Vid värdering av fastigheter till marknadsvärde görs
ett antal antaganden, vilket beskrivs under rubrik
Förvaltningsfastigheter ovan.
Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten
skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan
eventuell rabatt minskar istället fastighetens
anskaffningsvärde. Det innebär att
värdeförändringarna kommer att påverkas av
skatterabatten vid efterföljande värdering.
REDOVISNINGSPRINCIPER MODERBOLAG
Redovisningsprinciper
Årsredovisningen har upprättats i enlighet med ÅRL
och RFR 2 och IFRS9
För moderbolaget redovisas en resultaträkning
som för koncernen benämns rapport över
totalresultat. Vidare används för koncernen
benämningen rapport över finansiell ställning som
för moderbolaget har titeln balansräkning.
Aktier i dotterbolag
Aktier i dotterbolag redovisas till anskaffningsvärde
efter avdrag för eventuella nedskrivningar. Erhållna
utdelningar redovisas som finansiella intäkter.
Anteciperade utdelningar
Anteciperad utdelning från dotterföretag redovisas
i de fall moderföretaget ensamt har rätt att besluta
om utdelningens storlek och moderföretaget har
fattat beslut om utdelningens storlek innan
moderföretaget publicerat sina finansiella
rapporter.
Noter och tilläggsupplysningar
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 35
Skatter
I moderbolaget redovisas obeskattade reserver
inklusive uppskjuten skatt
KONCERNBIDRAG OCH AKTIEÄGARTILLSKOTT
Koncernbidrag
Koncernbidrag inom koncernen redovisas enligt
alternativregeln, dvs att såväl erhållna som
lämnade koncernbidrag redovisas som
bokslutsdisposition.
Aktieägartillskott
Lämnade aktieägartillskott aktiveras i aktier och
andelar hos givaren, efter beaktande av eventuellt
nedskrivningsbehov.
FINANSIELLA GARANTIER
Moderbolagets finansiella garantiavtal består i
huvudsak av borgensförbindelser till förmån för
dotterföretag. Finansiella garantier innebär att
bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren av
ett skuldinstrument för förluster som denne ådrar
sig på grund av att en angiven gäldenär inte fullgör
betalning vid förfall enligt avtalsvillkoren. För
redovisning av finansiella garantiavtal tillämpar
moderbolaget en av Rådet för finansiell
rapportering tillåten lättnadsregel jämfört med
reglerna i IFRS 9.
Lättnadsregeln avser finansiella garantiavtal
utställda till förmån för dotterföretag.
Moderbolaget redovisar finansiella garantiavtal
som avsättning i balansräkningen när bolaget har
ett åtagande för vilket betalningen sannolikt
erfordras för att reglera åtagandet.
FINANSIELLA INSTRUMENT OCH FINANSIELL
RISKHANTERING
Kapitalhantering
SBF Bostad AB ska ha en stark finansiell ställning,
och balansen mellan eget kapital och lånat kapital
är viktig för bolaget. Belåningsgraden mätt som lån
i förhållande till fastighetsvärde ska inte långsiktigt
överstiga 75%.
Finansierings- och likviditetsrisk
Finansierings- och likviditetsrisk definieras som det
lånebehov som kan täckas i ett ansträngt
marknadsläge. Lånebehovet kan avse
refinansiering av befintliga lån eller nyupplåning.
Bolagets likviditetsrisk består i att koncernen kan
sakna likvida medel för betalning av sina
åtaganden. För att begränsa likviditetsrisken har
bolaget ett kassakrav. Likviditetsplaneringen
används för att hantera likviditetsrisken och
kostnaderna för finansieringen av koncernen.
Målsättningen är att koncernen ska kunna klara
sina finansiella åtaganden i uppgångar såväl som
nedgångar utan betydande oförutsebara
kostnader. Likviditetsriskerna hanteras centralt för
hela koncernen.
Verkligt värde överensstämmer i allt väsentligt med
nominellt värde, då samtliga finansiella skulder är
upptagna med rörlig ränta. Det har inte skett en
förändring i kreditmarginalen sedan lånen upptogs
som väsentligen påverkat det verkliga värdet på
lånen.
Finansiella instrument såsom kundfordringar,
leverantörsskulder, mm redovisas till upplupet
anskaffningsvärde med avdrag för eventuell
nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms
överensstämma med redovisat värde.
Marknadsrisk
Marknadsrisk är att risken för att verkligt värde på,
eller framtida kassaflöden från, ett finansiellt
instrument varierar på grund av förändringar i
marknadspriser. Marknadsrisker indelas av IFRS i
tre typer, valutarisk, ränterisk och andra prisrisker.
De marknadsrisker som främst påverkar koncernen
utgörs av ränterisker. Givet att koncernen endast
utgör transaktioner med svenska kronor, föreligger
ingen valutarisk.
Ränterisk
Ränterisken avser risken för att förändringar i
ränteläget påverkar koncernens upplånings-
kostnad. Räntebindning ska ske utifrån bedömd
ränteutveckling, kassaflöde och kapitalstruktur.
Företagsledningen följer utvecklingen och är
beredda på att binda räntan om så bedöms
nödvändigt. I dagsläget är inga räntor bundna.
En förändring av snitträntan med -/+ 1 procent ger
en effekt på resultatet före skatt med +/- 15 065
KSEK.
Kredit- och motpartsrisk
Kredit- och motpartsrisk avser risken att motparten
i en transaktion inte kan fullgöra sitt åtagande och
därmed åsamkar koncernen en förlust. För att
begränsa motpartsrisken accepteras endast
motparter med hög kreditvärdighet samt att
engagemanget per motpart är begränsat.
Noter och tilläggsupplysningar
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 36
Den kommersiella kreditrisken inom koncernen är
begränsad då det inte föreligger någon betydande
kreditriskkoncentration i förhållande till någon viss
kund eller annan motpart.
Risken att koncernens kunder inte uppfyller sina
åtaganden, dvs att betalning inte erhålls från
kunderna, utgör en kundkreditrisk. Koncernens
kunder kreditkontrolleras varvid information om
kundernas finansiella ställning inhämtas från
kreditupplysningsföretag.
Noter och tilläggsupplysningar
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 37
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR OCH NOTER TILL DE FINANSIELLA
RAPPORTERNA, FORTS
NOT 2 HYRESINTÄKTER
Koncernens hyresintäkter regleras i hyreskontrakt med privatpersoner som vanligtvis inte har något slut
utan löper tillsvidare, därmed bedöms framtida hyresintäkter ligga i nivå med årets hyresintäkter förutsatt
att fastighetsbeståndet är konstant.
Sedan 2019 har moderbolaget börjat fakturera ett förvaltningsarvode till dotterbolagen för att tydliggöra i
varje enskild fastighet hur mycket centrala kostnader de ska bära.
Koncernen
2021
2020
Hyresvärde
152 120
94 517
Vakanser
-3 500
-3 136
Övriga intäkter
683
839
Summa
149 303
92 220
Moderbolaget
Förvaltningsarvode dotterbolag
11 574
7 279
Summa
11 574
7 279
Samtliga hyreskontrakt är klassificerade som operationella hyresavtal.
Framtida minimibetalningar avseende icke uppsägningsbara operationella hyresavtal per 31 december är
enligt följande:
Koncernen
2021
2020
Upp till 1 år
47 340
37 192
1-2 år
5 838
4 627
2-3 år
1 412
2 014
3-4 år
108
477
5 år och över
5
317
54 703
44 627
NOT 3 PERSONALKOSTNADER
Koncernen har inte haft några anställda under året och inga ersättningar har betalats ut förutom externa
styrelseledamoten.
2021
2020
Styrelsen består av
3
3
Varav kvinnor
–
–
Noter och tilläggsupplysningar
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 38
NOT 4 ARVODE TILL REVISIONSBOLAG
Koncernens och moderbolagets revisorer är KPMG och kostnaderna för revision fördelar sig enligt
följande.
Koncernen
2021
2020
Revisionsuppdrag
-1 960
-830
Övriga uppdrag
–
–
-1 960
-830
Moderbolaget
Revisionsuppdrag
-621
-325
Övriga uppdrag
–
–
-621
-325
NOT 5 FASTIGHETSKOSTNADER
Koncernens fastighetskostnader är de direkta kostnaderna för de fastigheter som genererat intäkter och
kan fördelas enligt följande kategorier.
Koncernen
2021
2020
Fastighetskostnader drift
-45 852
-31 119
Reparation och underhåll
-12 255
-10 595
Övrigt
–
-680
-58 107
-42 394
NOT 6 CENTRAL ADMINISTRATION
Koncernens och moderbolagets kostnader för central administration inbegriper kostnader som inte är
direkta fastighetskostnader, till exempel kostnader för:
Management fee som faktureras från SBF Fonder AB och inbegriper kostnader för koncernledning och
portföljförvaltning. SBF Bostad betalar inte någon ersättning till VD eller ledande befattningshavande utan
arvoden betalas från SBF Fonder AB.
Fördelade förvaltningskostnader som inbegriper koncern- och fastighetsadministration samt en viss del
fastighetsförvaltning.
Övrig administration som innebär bland annat kostnader för att vara ett publikt bolag, revision,
advokatkostnader och regelefterlevnad.
Koncernen
2021
2020
Management fee
-17 821
-9 233
Fördelade förvaltningskostnader
-19 837
-12 002
Övrig administration
-5 842
-5 744
-43 500
-26 979
Moderbolaget
2021
2020
Övrig administration
-20 403
-17 404
-20 403
-17 404
Noter och tilläggsupplysningar
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 39
NOT 7 RESULTAT FRÅN ANDELAR I KONCERNFÖRETAG
Moderbolaget har för 2021 ej anteciperat några utdelningar från dotterbolag.
Moderbolaget
2021
2020
Utdelning på aktier
7 539
–
Nedskrivningar av andelar i koncernföretag i
samband med lämnat aktieägartillskott
-3 640
-1 371
3 899
-1 371
NOT 8 FINANSIELLA INTÄKTER
Koncernens och moderbolagets ränteintäkter är hänförliga till kortfristiga placeringar hos SBAB under
2020.
Koncernen
2021
2020
Externa ränteintäkter
10
436
10
436
Moderbolaget
Externa ränteintäkter
9
–
9
–
NOT 9 FINANSIELLA KOSTNADER
Samtliga räntekostnader är hänförliga till finansiella skulder som redovisas till upplupet
anskaffningsvärde.
Koncernen
2021
2020
Externa räntekostnader
-18 596
-9 878
Övriga
-67
-2 721
-18 663
-12 599
Moderbolaget
Övriga
-2
–
-2
–
NOT 10 BOKSLUTSDISPOSITIONER
Moderbolaget
2021
2020
Erhållna koncernbidrag
12 265
13 552
12 265
13 552
Noter och tilläggsupplysningar
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 40
NOT 11 SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT
Koncernen
2021
2020
Aktuell skatt
-2 961
-514
Uppskjuten skatt
-95 644
-31 725
-98 605
-32 239
Moderbolaget
Aktuell skatt
-
-
Uppskjuten skatt
-
-
-
-
Temporära skillnader föreligger i de fall tillgångarnas eller skuldernas redovisade värden avviker från de
skattemässiga.
En avstämning mellan årets redovisade skatteintäkt (-kostnad) och den skatteintäkt (-kostnad) som skulle
uppstå om skattesatsen 20,6 procent (21,4 procent) beräknats på Resultat före skatt visas nedan.
Koncernen
2021
2020
Redovisat resultat före skatt
471 200
143 958
471 200
143 958
Beräknad skatt 20,6% (21,4%)
-97 067
-30 807
Skatteeffekt ej skattepliktigt rearesultat
363
865
Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader
-1 292
-1 523
Ej aktiverade underskottsavdrag
-321
-452
Övrigt
-287
-321
Skatt på årets resultat
-98 605
-32 238
Moderbolaget
Redovisat resultat före skatt
7 343
2 056
7 343
2 056
Beräknad skatt 20,6% (21,4%)
-1 513
-440
Skatteeffekt ej skattepliktiga intäkter
1 513
733
Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader
–
-293
Skatt på årets resultat
–
–
Noter och tilläggsupplysningar
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 41
Uppskjuten skattefordran
Uppskjuten skattefordran avser fusionsspärrat underskottsavdrag i bolag SBF 14 Borgängeln Fastigheter
AB.
Koncernen
2021-12-31
2020-12-31
Ingående saldo
94
94
Förändring underskottsavdrag
-
-
Uppskjuten skattefordran
94
94
Uppskjuten skatteskuld
Uppskjuten skatteskuld beskrivs i nedan tabeller.
Koncernen
2021-12-31
2020-12-31
Avseende temporära skillnader fastigheter
134 001
39 030
Avseende obeskattade reserver
1 223
1 076
Summa uppskjuten skatteskuld
135 224
40 106
Årets förändring i uppskjuten skatt:
Koncernen
2021-12-31
2020-12-31
Ingående balans
40 106
8 598
Avseende värdeförändringar fastigheter
94 755
30 634
Uppskjuten skatt avyttrade fastigheter
176
234
Avseende förändring av obeskattade reserver
187
640
Uppskjuten skatteskuld
135 224
40 106
Det skattemässiga underskottet i SBF Bostad AB är 6 865 (6 865) KSEK. Se tabellen nedan.
Temporära skillnader och förlustavdrag som inte redovisas som uppskjutna skattefordringar
Uppskjuten skattefordran
2021
2020
Förlustavdrag
6 865
6 865
Noter och tilläggsupplysningar
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 42
NOT 12 RESULTAT PER AKTIE OCH HÄRLEDNING AV NAV
Vinstdelningsunderlaget fördelas på stam- respektive A-aktier enligt nedan. Det finns inga utestående
instrument som kan ge utspädningseffekt eller potentiell utspädningseffekt framöver.
2021
2020
Resultat efter skatt
372 594
111 719
Tröskelvärde (statsskuldsväxel 90dgr)
–
–
Kvar att vinstdela
372 594
111 719
80% till A-aktieägare
298 075
89 375
100% av tröskelvärdet
–
–
S:a hänförligt till A-aktieägare
298 075
89 375
Resultat per genomsnittligt antal A-aktie, kronor *
3 952
1 704
20% till Stamaktieägare
74 519
22 344
Resultat per genomsnittligt antal
stamaktie, kronor
3 253
1 788
Genomsnittlig räntesats för Statsskuldväxel 90 dgr
under resp. år.
neg
neg
*) Tröskelvärdet är lika med resultat efter skatt, multiplicerat med den genomsnittliga räntesatsen för
statsskuldväxel 90 dagar under året, beloppet kan dock aldrig bli negativt utan då anges "-" dvs 0,0. I de
fall som tröskelvärdet är positivt, så tillfaller hela beloppet upp till tröskelvärdet A-aktieägarna och
resterande belopp delas 80/20 mellan A-aktieägare och stamaktieägarna.
Resultat per aktie efter utspädning är detsamma som Resultat per aktie före utspädning.
HÄRLEDNING AV NAV
2021
2020
Utgående Eget kapital
1 563 134
775 638
Avdrag stam-aktiekapital
-1 000
-500
Återläggning Uppskjuten skatt
135 224
40 106
Marknadsmässigt avdrag för latent skatt
-62 299
-33 831
Beräknad upplupen vinstdelning
-106 378
-24 240
NAV hänförligt till A-aktieägare
1 528 681
757 173
Antal A-aktier*
102 190
64 970
NAV* per A-aktie (kr)
14 950
11 654
Tidigare år har det NAV som presenterats varit EPRA NAV och EPRA NRV. Detta nyckeltal tar inte hänsyn
till eventuella skatteeffekter vid en eventuell försäljning av fastighetsportföljen via bolagsförsäljningar. I
och med att Bolagets avsikt är att dess A-aktieägare kommer beredas möjlighet att lösa in aktierna med
första tillfälle under 2023 vill bolaget förtydliga beräkningen av förväntad inlösenkurs och redovisa detta
istsället för EPRA NAV som ej tar hänsyn till skatteeffekter. Därför har Bolaget uppskattat det
Marknadsmässiga avdraget för latent skatt och transaktionskostnader som förväntas krävas vid en
försäljning. Samma beräkning har gjorts för jämförelseåret 2020 i tabellen ovan.*Faktiskt antal aktier per
2020-12-31 uppgick till 12 994. I februari 2021 gjordes en aktiesplit – relation 5:1. Efter spliten hade
bolaget 64 970 A-aktier.
Noter och tilläggsupplysningar
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 43
NOT 13 GENOMSNITTLIGT ANTAL AKTIER
Beräkningen är gjord utifrån ingående antal aktier och därefter har antal aktier i respektive emission
viktats utifrån antal dagar mellan slutlikviddatum och balansdagen.
Ingående
balans
Emission
Emission
Emission
Emission
Emission
Emission
Utgående
balans
2021-01-01
03/03
27/04
11/05
24/06
14/07
20/12
2021-12-31
A-aktier
64 970
6 333
51
10 146
414
20 276
102 190
Utestående antal aktier
64 970
64 970
71 303
71 354
81 500
81 914
102 190
102 190
Stamaktier
12 500
12 500
Utestående Stamaktier
12 500
25 000
25 000
25 000
25 000
25 000
25 000
25 000
Utestående antal aktier
77 470
89 970
96 303
96 354
106 500
106 914
127 190
127 190
Snitt A-aktier
64 970
64 970
64 970
65 652
67 094
68 579
74 585
75 420
Snitt Stamaktier
12 500
12 500
18 427
19 135
20 618
21 070
22 840
22 905
Ingående
balans
Emission
Emission
Emission
Emission
Utgående
balans
2020-01-01
2020-04-21
2020-06-25
2020-10-22
2020-12-13
2020-12-31
A-aktier
9 402
236
1 238
1 320
798
12 994
Stamaktier
2 500
-
-
-
-
2 500
Total antal aktier
11 902
236
1 238
1 320
798
15 494
Genomsnitt A-aktier
9 402
164
639
252
33
10 490
Genomsnitt
Stamaktier
2 500
-
-
-
-
2 500
NOT 14 FÖRSLAG TILL DISPOSITION AV BOLAGETS RESULTAT VARAV TILL ÖVERKURSFOND
2021
2020
Överkursfond
1 076 346 000
643 804 815
Balanserat resultat
-50 275 973
-32 841 146
Årets resultat
7 343 073
2 056 172
Summa
1 033 413 100
613 019 841
Utdelning A-aktie
35 766 500
19 491 000
Utdelning Stamaktie
0
0
Överförs i ny räkning
997 646 600
593 528 841
Summa
1 033 413 100
613 019 841
Utdelning per A-aktie (förslag), kr
350
300
Antal A-aktier vid periodens slut, st*
102 190
12 994
Utdelning per Stamaktie (förslag), kr
0
0
Antal Stam-aktier vid periodens slut, st
25 000
12 500
Noter och tilläggsupplysningar
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 44
NOT 15 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Bolaget redovisar sitt fastighetsbestånd till verkligt värde vilket för fastigheter har samma innebörd som
marknadsvärde. Verkligt värde är det pris till vilket en överlåtelse kan ske mellan oberoende och kunniga
parter som har ett intresse av att transaktionen genomförs. Det verkliga värdet sammanfaller normalt
med anskaffningsvärdet vid anskaffningstillfället men det verkliga värdet kan sedan förändras med tiden
och skilja sig från anskaffningsvärdet.
Bolaget har under året inte haft några direkta kostnader avseende fastigheter som ej genererat
hyresintäkter. Alla värdeförändringar är orealiserade och redovisas i resultaträkningen på raden
orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter. Samtliga orealiserade värdeförändringar är
hänförliga till fastigheter som ägs vid utgången av verksamhetsåret.
Förvaltningsfastigheternas bokförda värde har förändrats enligt följande:
Koncernen
2021-12-31
2020-12-31
Ingående balans
1 983 600
947 400
Förvärv
551 631
948 030
Avyttringar
-90 036
-73 200
Investeringar
52 148
32 142
Värdeförändring
440 597
129 228
Utgående balans
2 937 940
1 983 600
varav byggnader
2 334 767
1 551 416
Avyttringar av fastigheter
Under året har tre fastigheter avyttrats via försäljning av bolag
Koncern
2021
Fastigheter
Bolag
Kvm
Resultat
Bokhandlaren 4
SBF 14 Fastigheter 1415 AB
2 483
Bokhandlaren 5
SBF 14 Fastigheter 1415 AB
1 503
Ekorren
SBF 14 Fastigheter 1416 AB
1 239
Summa
5 225
1 763
2020
Fastigheter Bolag Kvm Resultat
Korgen 1 SBF 12 Höjden Fastigheter AB 2 349
Korgen 3-4 SBF 12 Höjden Fastigheter AB 5 966
Summa 8 315 4 045
Noter och tilläggsupplysningar
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 45
EFFEKTEN PÅ ENSKILDA TILLGÅNGAR OCH SKULDER I KONCERNEN AVSEENDE AVYTTRINGAR OCH
FÖRVÄRV
KSEK
2021
2021
Förvärvat
Avyttrat
Materiella anläggningstillgångar
551 631
91 500
Kundfordringar
201
5
Övriga fordringar
24 262
279
Likvida medel
11 196
382
Lån
-192 393
-45 788
Leverantörsskulder
-550
-4
Koncernskuld
-50 729
-42 931
Övriga skulder
-24 422
-993
Förvärvade tillg o skulder, netto
319 196
2 450
Köpeskilling erlagd med likvidamedel ex nedanstående
poster
319 196
2 450
Avgår: Likvida medel i avyttrat
-11 196
-382
Påverkan på likvida medel
308 000
2 068
Fastighetsvärde netto
551 631
91 500
Värdering av fastigheter
Enligt IFRS 13 skall det verkliga värdet vara det pris som vid värderingstidpunkten skulle erhållas vid
försäljning av en tillgång genom en ordnad transaktion mellan marknadsaktörer. Om det inte går att tillgå
marknadspriser för den tillgång eller skuld som skall värderas eller om marknadspriserna inte är tillförlitliga
så får värderingsmodeller användas för att uppskatta det verkliga värdet.
Alla fastigheter har värderats av oberoende externa värderare per 31 december 2021. SBF Bostad
marknadsvärderar förvaltningsfastigheterna internt eller externt kvartalsvis och redovisar
fastighetsbeståndet till verkligt värde. De interna värderingarna är en del av affärsprocessen där det för
varje enskild fastighet görs en individuell bedömning av till vilket värde denna anses kunna säljas. I syfte att
säkerställa de interna värderingarna genomförs externa värderingar. Under 2021 genomfördes en intern
värdering och tre externa värderingar. De externa värderingarna genomförs av oberoende
fastighetsvärderare vilkas antaganden och värden utgör en viktig referens för SBF Bostad vid bedömningen
av förvaltningsfastigheternas verkliga värden. Läs mer om hur SBF Bostad värderar
förvaltningsfastigheterna under Not 1.
Noter och tilläggsupplysningar
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 46
KÄNSLIGHETSANALYS
Förändringar i kassaflöden och marknadens avkastningskrav har stor betydelse för fastigheternas
marknadsvärden. Baserat på fastigheternas löpande intjäningsförmåga, skulle en förändring om 5
procent av intäkter uppåt eller nedåt påverka det bedömda marknadsvärdet med cirka 148 400 KSEK
(99 213) uppåt respektive nedåt. En förskjutning 0,5 procent uppåt eller 0,5 procent nedåt av
marknadens direktavkastningskrav skulle på motsvarande sätt påverka det bedömda verkliga värdet
med cirka 490 200 (257 071) KSEK uppåt och 361 800 (203 685) KSEK nedåt (alla andra
värdepåverkande antagande antas i känslighetsanalysen vara oförändrade) enligt tabell nedan.
SBF Bostads verksamhet omfattar förvaltning av ett homogent fastighetsbestånd. Några väsentliga
skillnader i fråga om risker och möjligheter bedöms ej föreligga. Samtliga fastigheter är klassificerade
i nivå 3 enligt IFRS 13.
Förändring direktavkastning
Förändring av intäkter, %
KSEK
-5,0%
-2,5%
0,0%
2,5%
5,0%
-0,50%
317 300
403 700
490 200
575 700
662 100
-0,25%
65 700
144 800
224 900
304 000
384 000
0,00%
-148 400
-73 700
–
73 600
148 300
0,25%
-331 600
-262 600
-193 500
-124 500
-55 400
0,50%
-490 900
-425 800
-361 800
-296 800
-231 800
Kvantitativa variabler som ligger grund för analysen är:
Lägsta
Högsta
Snitt
Hyra/kvm (kr)
529
2 093
1 173
Driftnetto (tkr)
330
1 402
747
Direktavkastning
2,15%
5,41%
3,64%
Totalt antal kvm
138 768
Noter och tilläggsupplysningar
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 47
NOT 16 AKTIER OCH ANDELAR I KONCERNFÖRETAG
Moderbolaget
2021-12-31
2020-12-31
Ingående anskaffningsvärde
350
300
Årets investeringar
100
50
Ackumulerat anskaffningsvärde
450
350
Bokfört värde
450
350
Dotterbolag/Orgnr/Säte
Andel %
Antal
andel
ar
Bokfört
värde
Bokfört
värde
2021-12-31
2020-12-31
SBF 14 Holding 1 AB, 559067-4536, Stockholm
100
500
50
50
SBF 14 Rädisan Fastighets AB, 559067-4569, Stockholm
100
500
SBF 14 Osby Fastighets AB, 559067-4551, Stockholm
100
500
SBF 14 Borgängeln Fastigheter AB, 559073-5840, Stockholm
100
500
SBF 14 Fastigheter 1414 AB, 559073-5808, Stockholm
100
500
SBF 14 Holding 2 AB, 559102-9532, Stockholm
100
500
50
50
SBF 14 Berget Fastighets AB, 559102-9557, Stockholm
100
500
SBF 14 Fastigheter 18 AB, 559102-9565
100
500
SBF 14 Kronbrisen 1 Fastighets AB, 559125-4197, Stockholm
100
500
SBF 14 Kronviborg AB, 556686-4269, Stockholm
100
1000
SBF 14 Holding 3 AB, 559139-1650, Stockholm
100
500
50
50
SBF 14 Fastigheter 21 AB, 559139-1635, Stockholm
100
500
SBF 14 Fastigheter 22 AB, 559139-1643, Stockholm
100
500
SBF 14 Laholmskräftan fastighets AB, 559136-4053, Stockholm
100
500
SBF Bostad Norra Fastighets AB, 556693-1043, Stockholm
100
1000
SBF 12 Getingen Fastigheter AB, 559073-5857, Stockholm
100
500
SBF Bostad Holding 4 AB, 559202-1900, Stockholm
100
500
50
50
SBF Bostad Fastigheter 27 AB, 559202-1884, Stockholm
100
500
SBF Bostad Fastigheter 28 AB, 559202-1918, Stockholm
100
500
SBF 12 Lugna Björnen Fastigheter AB, 556941-3965, Stockholm
100
500
SBF Bostad Fastigheter 30 AB, 559202-1892, Stockholm
100
500
SBF Inst 1 Ehrenpreus Fastighets AB, 556992-5554, Stockholm
100
500
SBF Bostad Holding 5 AB, 559214-3365, Stockholm
100
500
50
50
SBF 12 Fastigheter 16 AB, 556992-5539, Stockholm
100
500
SBF 12 Fastigheter 17 AB, 556992-5547, Stockholm
100
500
SBF 12 Ystad Schultz KB, 969673-0622, Stockholm
100
-
SBF Bostad Fastigheter 33 AB, 559224-6739, Stockholm
100
500
SBF Inst 1 Linnekulla Fastigheter AB, 556959-5217, Stockholm
100
500
SBF Inst 1 Örtofta Fastigheter AB, 556959-5225, Stockholm
100
500
100
500
50
50
Noter och tilläggsupplysningar
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 48
SBF Bostad Holding 6 AB, 559228-2155, Stockholm
SBF Beckaprästen Fastighets AB, 556769-2958, Stockholm
100
500
SBF Inst 1 Trollet 2 Fastighets AB, 556941-4138, Stockholm
100
500
SBF Inst 1 Trollet 3 Fastighets AB, 556941-4088. Stockholm
100
500
SBF Inst 1 Bifrost Fastigheter. 556941-4054, Stockholm
100
500
SBF Inst 1 Champinjonen Fastigheter AB, 556941-4096, Stockholm
100
500
SBF Bostad Holding 7 AB, 559278-0588
100
500
50
50
SBF Bostad Fastigheter 43 AB, 559278-2287, Stockholm
100
500
SBF Bostad Linnean Fastighets AB, 559118-4816, Stockholm
100
500
SBF Inst 1 Kronblåsten AB, 556992-4987, Stockholm
100
500
SBF Stanstorp Fastighets AB, 556906-4115, Stockholm
100
500
SBF Instution Fastigheter 8145 AB, 559136-4038, Stockholm
100
500
SBF Brågartorpets Fastighets AB, 556906-4743, Stockholm
100
500
SBF Bostad Kvarnloke Huskvarna Fastighets AB, 559287-0645, Stockholm 100 500
SBF Bostad Holding 8 AB, 559287-2039
100
500
50
SBF Bostad Fastigheter 45 AB, 559287-2047, Stockholm
100
500
SBF Bostad Askendal Fastighets AB, 556813-8431, Stockholm
100
500
SBF Bostad Fastigheter 46 AB, 559287-2054, Stockholm
100
500
SBF Bokparken Holding AB,556680-1626, Stockholm
100
500
SBF Bostad Fastigheter 47 AB, 559287-2062, Stockholm
100
500
SBF Fastighetsbolaget David 35 och 36 AB, 559309-8808, Stockholm
100
500
SBF Bostad Fastigheter 48 AB, 559287-2021, Stockholm
100
500
SBF Blåklockan 3 Fastighets AB, 559341-6364, Stockholm
100
500
SBF Bostad Fastigheter 49 AB, 559287-2831, Stockholm
100
500
SBF Bostad Holding 9 AB, 559344-6361
100
500
50
SBF Bostad Fastigheter 50 AB, 559344-6379, Stockholm
100
500
SBF Bostad Fastigheter 51 AB, 559344-6387, Stockholm
100
500
SBF Bostad Fastigheter 52 AB, 559344-6338, Stockholm
100
500
SBF Bostad Fastigheter 53 AB, 559344-6346, Stockholm
100
500
SBF Bostad Fastigheter 54 AB, 559344-6353, Stockholm
100
500
Summa
450
350
Noter och tilläggsupplysningar
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 49
NOT 17 FÖRUTBETALDA KOSTNADER - LÅNGFRISTIGA
Koncernen & Moderbolaget
2021-12-31
2020-12-31
Vid årets början
–
31 950
Nyemissionskostnad
–
-31 950
Summa
–
–
NOT 18 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH
UPPLUPNA INTÄKTER
Koncernen
2021-12-31
2020-12-31
Fastighetsförsäkring
–
458
Förutbetalda serviceavgifter
839
662
Summa
839
1 120
Moderbolaget
Förutbetalda serviceavgifter
60
69
Summa
60
69
NOT 19 LIKVIDA MEDEL
Likvida medel uppgick till 313 248 KSEK (85 352) i koncernen och 271 191 KSEK (42 707) i moderbolaget
och bestod av banktillgodohavanden per bokslutsdagen.
NOT 20 EGET KAPITAL
Aktiekapitalet i bolaget uppgick per 31 december 2021 till 5 088 KSEK (3 099) KSEK,
fördelat på 25 000 (12 500) Stamaktier respektive 102 190 (64 970) aktier av serie A.
Stamaktier i Bolaget berättigar till tio röster på bolagsstämma och A-aktier berättigar till en röst på
bolagsstämma.
Samtliga aktier medför rätt till andel i Bolagets utdelning. Dock preferensaktier serie A har företräde
till utdelning. Se även not 12.
Kvotvärdet per aktie är 40 (40) kr. En split 5:1 genomfördes 15 februari. Föreslagen utdelning per A-aktie
för året 2022 är 350 kronor (300) kronor samt 0 kronor (0) per stamaktie.
Faktisk utdelning 2021 överensstämmer med föreslagen utdelning 2021.
2021-12-31
2020-12-31
Antal Kapital
Antal
Kapital
Stamaktier
25 000 1 000
12 500
500
A-aktier
102 190 4 088
64 970
2 599
Summa
127 190 5 088
77 470
3 099
För mer information om rörelserna i antal aktier se not 13.
Noter och tilläggsupplysningar
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 50
Koncernen
Övrigt tillskjutet kapital
Avser eget kapital som är tillskjutet från ägarna. Här ingår överkurser som betalats i samband med
emissioner.
Moderbolaget
Fritt eget kapital
Följande fonder utgör tillsammans med årets resultat fritt eget kapital, det vill säga det belopp som finns
tillgängligt för utdelning till aktieägarna.
Överkursfond
När aktier emitteras till överkurs, det vill säga för aktierna ska betalas mer än aktiernas kvotvärde, ska ett
belopp motsvarande det erhållna beloppet utöver aktiernas kvotvärde, föras till överkursfonden.
Balanserade vinstmedel
Balanserade vinstmedel utgörs av föregående års balanserade vinstmedel och resultat efter avdrag för
under året lämnad vinstutdelning.
Resultat per aktie
Då Stam- och A-aktier äger olika rätt till utdelning så är resultat per aktie uppdelat på Stam-respektive A-
aktie enligt följande:
Av årets resultat är 298 075 KSEK (89 375) hänförligt till ägare av A-aktier och 74 519 KSEK (22 344) är
hänförligt till Stam-aktieägarna. För att se uträkningen i sin helhet hänvisas till not 12 och 13.
NOT 21 FÖRETAGSFÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNINGAR AV BOLAG
Under året har SBF BOSTAD AB förvärvat ett antal fastigheter ”satt på bolag”. Samtliga transaktioner
bedömdes utgöra tillgångsförvärv. På motsvarande sätt har ett mindre antal fastigheter i år avyttrats.
Upplysningar avseende tillgångsförvärv och försäljningar framgår av not 15.
Noter och tilläggsupplysningar
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 51
NOT 22 SKULDER TILL KREDITINSTITUT
Skulder till kreditinstitut uppgår vid årsskiftet till 1 506 462 KSEK (1 220 003), ökningen är hänförlig till
belåning av fastighetsförvärven under året. Belåning av fastigheterna har gjorts via Handelsbanken,
SBAB, Laholms Sparbank och Danske Bank, Tjustbygdens sparbank. Belåningsgraden reducerades till
51,3% en minskning med 10 procentenheter jämfört med samma tidpunkt föregående år.
Genomsnittlig ränta på lånen per 2021-12-31 uppgår till 1,33%
Koncernen
2021-12-31
2020-12-31
Ingående balans
1 220 003
545 036
Nya lån från kreditinstitut
351 114
716 864
Amortering av lån till kreditinstitut
-64 655
-41 897
Summa lån från kreditinstitut
1 506 462
1 220 003
Förfaller inom 1 år
452 248
104 000
Förfaller senare än 1 tidigare än 2 år
101 143
192 454
Förfaller senare än 2 tidigare än 3 år
88 195
156 054
Förfaller senare än 3 tidigare än 4 år
759 739
–
Förfaller senare än 4 år
105 137
767 495
Summa lån från kreditinstitut
1 506 462
1 220 003
Leverantörsskulder
Förfaller inom 1 år
6 793
4 906
NOT 23 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER
Koncernen
2021-12-31
2020-12-31
Förutbetalda hyresintäkter
12 951
12 716
Upplupna räntekostnader
–
–
Upplupen fastighetsskatt
10 020
7 404
Övriga upplupna kostnader
7 765
13 752
Summa
30 736
33 872
Moderbolaget
Revision
600
–
Förmedlingsprovision
–
2 167
Övriga upplupna kostnader
2 117
510
Summa
2 717
2 677
Samtliga upplupna kostnader förfaller inom 12 månader (12)
Noter och tilläggsupplysningar
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 52
NOT 24 STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER
Samtliga säkerheter/eventualförpliktelser är ställda som säkerhet för skuld till kreditinstitut.
Koncernen
2021-12-31
2020-12-31
Ställda säkerheter för skulder
Fastighetsinteckningar
2 504 894
1 244 772
Moderbolaget
Eventualförpliktelser
Borgen för dotterföretagens fastighets-
krediter
2 504 894
1 244 772
NOT 25 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE BOLAG
Transaktioner med närstående bolag är prissatta på marknadsmässiga villkor.
Transaktioner med närstående bolag är prissatta på marknadsmässiga villkor.
Transaktioner med Svenska Bostadsfonden Services AB avser kostnader för fastighetsförvaltning.
Under 2020 förvärvade Fonden fastigheter från den närstående Svenska Bostadsfonden Institution 1 AB
till ett värde av 921,1 mkr.
Vid förvärv från närstående fonder värderas fastigheterna alltid av två oberoende värderingsbolag,
varefter ett medelvärde av de två värderingarna används i transaktionen. Någon reserv för förväntade
kreditförluster redovisas inte av väsentlighetsskäl för fordringar på koncernföretag. Detta eftersom
fordringarnas korta löptid gör att en sådan reserv för närvarande inte skulle uppgå till väsentliga belopp.
Transaktioner med närstående är prissatta på marknadsmässiga villkor.
Koncernen
Inköp av tjänster från närstående
2021-12-31
2020-12-31
Svenska Bostadsfonden Services AB
19 837
12 003
SBF Fonder AB
17 821
9 333
Svenska Bostadsfonden institution 1 AB
–
923 300
Summa
37 658
944 636
Fordran på närstående
2021-12-31
2020-12-31
SBF 12 Holding 1 AB
–
2
SBF Inst 2 Hörby Ab
–
1
Svenska Bostadsfonden institution 1 AB
–
1 649
Svenska Bostadsfonden institution AB
1 655
–
SBF Fonder AB
–
180
Svenska Bostadsfonden Services AB
184
732
Summa
1 839
2 564
Skulder till närstående
2021-12-31
2020-12-31
Svenska Bostadsfonden Institution 1 AB
500
1550
Svenska Bostadsfonden institution AB
1 004
50
Svenska Bostadsfonden Services AB
2 500
2 793
SBF Fonder AB
12 957
–
Summa
16 961
4 393
Noter och tilläggsupplysningar
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 53
Moderbolaget
Inköp av tjänster från närstående
2021-12-31
2020-12-31
Svenska Bostadsfonden Services AB
16 564
10 418
Försäljning av tjänster till närstående
Dotterbolag till SBF Bostad AB
11 574
7 279
Fordran på närstående
2021-12-31
2020-12-31
Dotterbolag till SBF Bostad AB
1 210 786
705 667
Svenska Bostadsfonden institution 1 AB
–
1 649
SBF Fonder AB
–
180
Svenska Bostadsfonden Services AB
–
3
1 210 786
707 499
Skulder till närstående
2021-12-31
2020-12-31
Dotterbolag till SBF Bostad AB
441 068
137 925
Svenska Bostadsfonden Services AB
–
739
441 068
138 664
NOT 26 HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN
Bolaget har under januari förvärvat 56 egna A-aktier till ett värde av 723,3 KSEK. Totalt innehar
bolaget 153 egna A-aktier. I februari 2022 ingick SBF Bostad avtal om att förvärva Trabo Fastigheter
AB som äger 18 fastigheter med 514 lägenheter i Tranås och tre fastigheter i Årjäng med 37
lägenheter. Överenskommet fastighetsvärde är 650 000 KSEK. Vidare förvärvades tre fastigheter i
Kalmarområdet för 52 000 KSEK i februari 2022. Styrelsen har fattat beslut om att införa nytt
aktieslag av serie B och har kallat till extra bolagsstämma att äga rum den 29 mars 2022 kl. 10.00
samt fattat beslut om nyemission av aktier av serie B, villkorat av bolagsstämmans beslut om ändring
av bolagsordning, samt nyemission av stamaktier.
Noter och tilläggsupplysningar
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 54
STYRELSENS INTYGANDE
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god
redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella
redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den
19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive
koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat.
Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt över
utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver
väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står
inför.
Styrelsen och verkställande direktören vill härmed avge årsredovisningen med tillhörande finansiell
ställning för koncernen och moderbolag, för fastställelse på årsstämman.
Stockholm 2022-03-30
Per Åke Eliasson Johan Grevelius
Ordförande VD/Ledamot
Martin Sersé
Ledamot
Vår revisionsberättelse har lämnats 2022-03-30
KPMG AB
Mattias Lötborn
Auktoriserad revisor
Definitioner och nyckeltal
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 55
NYCKELTAL
2021
2020
Driftnetto
Hyresintäkter
149 303
92 221
Fastighetskostnader
-58 107
-42 394
Driftnetto
91 196
49 827
Överskottsgrad %
Driftnetto
91 196
49 827
Hyresintäkter
149 303
92 221
Överskottsgrad %
61,1%
54,0%
Belåningsgrad
Räntebärande fastighetslån per balansdagen
1 506 462
1 220 003
Bokfört värde fastigheter per balansdagen
2 937 940
1 983 600
Belåningsgrad
51,3%
61,5%
Nav
Justerat EK KSEK
1 528 681
757 173
Antal aktier
102 190
64 970
Nav
14 950
11 654
Genomsnittlig ränta på fastighetslån
Årsräntekostnad *
20 036
16 348
Räntebärande fastighetslån per balansdagen
1 506 462
1 220 003
Snittränta
1,33%
1,34%
*Årsräntekostnaden är beräknad utifrån följande:
Resp. lån per balansdagen multiplicerat med gällande räntesats
Soliditet
Eget kapital per balansdagen
1 563 134
775 638
Balansomslutning per balansdagen
3 265 710
2 082 540
Soliditet
47,9%
37,2%
Definitioner och nyckeltal
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 56
DEFINITIONER
Den övergripande nyttan med de nyckeltal som presenteras i rapporten, är att ge nuvarande och
kommande investerare en ökad förståelse av verksamheten ställning och utveckling.
HYRESINTÄKTER
Helårsjusterade kontrakterade hyror.
DRIFTNETTO
Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader och fastighetsskatt. Driftnetto mäter bolagets
överskott från fastighetsverksamheten vilket möjliggör jämförelse med andra aktörer och uppföljning
över tid.
ÖVERSKOTTSGRAD
Driftnetto i relation till hyresintäkter, nyckeltalet ger en indikation på hur kärnverksamheten går och
möjliggör även benchmarking med andra aktörer samt uppföljning över tid.
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Periodens rörelseresultat efter avskrivningar plus finansiella intäkter i förhållande till räntekostnader.
BELÅNINGSGRAD
Räntebärande skulder i relation till fastigheternas bokförda värde. Ger indikation på om Fonden behöver
sätta mer kapital i arbete eller om vi ligger i nivå med vad som angetts i prospektet.
NAV (ÄVEN KALLAT LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE ELLER JUSTERAT EGET KAPITAL)
Eget kapital med återläggning av eventuella derivat och uppskjuten skatt, samt avdrag för eventuell
vinstdelning och marknadsmässig rabatt för uppskjuten skatt, i förhållande till antalet aktier vid periodens
utgång. Nyckeltalet möjliggör jämförelse mot andra aktörer samt uppföljning över tid.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Detta påvisar resultat före skatt och orealiserade värdeförändringar (värdeförändring
förvaltningsfastigheter). Nyckeltalet ger framför allt en bra bild över Fondens resultat när samtliga
omkostnader är medtagna och används till benchmarking och uppföljning över tid.
GENOMSNITTLIG RÄNTA PÅ FASTIGHETSLÅN
Fastighetslånens genomsnittliga ränta per bokslutsdagen. Nyckeltalet ger en bra bild över Fondens
kostnader för sin kapitalförsörjning.
SOLIDITET
Analys av det finansiella nyckeltalet soliditet syftar till att bedöma ett företags betalningsförmåga på lång
sikt. Man brukar använda begreppet soliditet för att visa hur stor andel av företagets tillgångar som
finansierats med eget kapital. Eget kapital på balansdagen / Balansomslutningen på balansdagen
GENOMSNITTLIGT ANTAL AKTIER
Beräkningen är gjord utifrån, IB antal aktier och därefter har antal aktier i respektive
emission viktats utifrån antal månader mellan likviddatum och balansdagen som gått.
Definitioner och nyckeltal
ÅRSREDOVISING 2021 – SBF BOSTAD 57
KONTAKTINFORMATION
Johan Grevelius
Verkstä llände direktö r
+46 70 851 85 00
johan.grevelius@sbffonder.se
Anette Erneholm
Ekönömichef
+46 8 518 004 15
Anette.erneholm@sbffonder.se
Svenska Bostadsfonden Institution AB
+46 8 667 10 50
www.sbffonder.se