Årsredovisning
2024
Innehåll
Om Emilshus 3
Året i korthet 4
Händelser 2024 5
VD-ord 6
Mål och strategi
Mål och utdelningspolicy 8
Strategi 9
Verksamheten
Intjäningsförmåga 10
Transaktioner 11
Våra fastigheter 13
Våra marknader 15
– Växjö 16
– Jönköping 16
– Värnamo 17
– Vetlanda 17
– Linköping 18
– Kalmar 18
– Halmstad 19
Våra hyresgäster 20
Projekt 22
Finansiering 24
Med lönsam
tillväxt bygger vi
ett robust bolag.
tillväxt
Hållbarhet
Hållbarhetsarbete i Emilshus 27
Väsentliga händelser
i hållbarhetsarbetet 2024
29
Fokusområden 29
Risker och riskhantering 34
Aktien och ägare 37
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport 39
Styrelse och ledning 44
Finansiell information 46
Förvaltningsberättelse 47
Finansiella rapporter koncernen 50
Finansiella rapporter moderbolaget 52
Noter och redovisningsprinciper 54
Styrelsens och revisors underskrift 68
Revisionsberättelse 69
Nyckeltal och definitioner 73
Information om årsstämma 77
Introduktion
Om Emilshus
Året i korthet
Händelser 2024
VD-ord
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Årsredovisning 2024
Emilshus Årsredovisning 2024
–
2
Nyckeltal i sammandrag
2024 2023
Fastighetsvärde, mkr 8 940 7 324
Intäkter, mkr
674 593
Driftsöverskott, mkr
542 471
Förvaltningsresultat, mkr
297 233
Periodens resultat, mkr
288 33
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, mkr
270 196
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
95 95
Återstående hyrestid, år
5,0 5,3
Fastigheternas direktavkastning, %
6,7 6,6
Avkastning på eget kapital, %
8 1
Nettobelåningsgrad, %
52 52
Räntetäckningsgrad, ggr
2,4 2,1
Skuldkvot, ggr
8,2 8,2
Nyckeltal per stamaktie
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr
2,36 2,05
Tillväxt förvaltningsresultat per stamaktie, %
15 16
Periodens resultat per stamaktie före utspädning, kr
2,28 -0,09
Periodens resultat per stamaktie efter utspädning, kr
2,27 -0,09
Eget kapital per stamaktie, kr
27,99 25,26
Långsiktigt substansvärde per stamaktie, kr
30,60 27,32
0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
20212020
kr
2022 2023 2024
Emilshus är ett fastighetsbolag som förvärvar, utvecklar och förvaltar högav kastande kom-
mersiella fastigheter i södra Sverige. Fokus är hög direktavkastning och starka kassaflöden
i kombination med långa hyresavtal och hyresgäster med bedömd god betalningsförmåga.
Ett fastighetsbolag med starka kassaflöden
Under 2024 fortsatte
Emilshus att växa med
god lönsamhet.
0
50
100
150
200
250
300
20212020
mkr
2022 2023 2024
0
50
100
150
200
250
300
20212020
mkr
2022 2023 2024
+27 %
Förvaltningsresultat
2024
+15 %
Förvaltningsresultat
per stamaktie 2024
+38 %
Kassaflöde från den
löpande verksamheten 2024
Fördelning fastighetsvärde
per förvaltningsområde
20 %
Jönköping
17 %
Värnamo
26 %
Växjö
6 %
Halmstad
7 %
Kalmar
12 %
Vetlanda
13 %
Linköping
Årsredovisning 2024
Introduktion
Om Emilshus
Året i korthet
Händelser 2024
VD-ord
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2024
–
3
Året i korthet
Q1
•
I februari tecknades avtal om förvärv av
åtta fastigheter inom kategorin lätt industri
i Östergötland och en fastighet i Småland
till ett överenskommet fastighetsvärde om
179 miljoner kronor. De fullt uthyrda fastig-
heterna omfattar 15 000 kvm och har ett
årligt hyresvärde om 17 miljoner kronor.
•
I mars tecknades avtal om förvärv av 16
fastigheter inom kategorin lätt industri i
Jönköping samt två fastigheter i Linköping
till ett överenskommet fastighetsvärde om
713 miljoner kronor. Fastigheterna omfattar
65 290 kvm och har ett årligt hyresvärde om
65 miljoner kronor.
Q2
•
I maj genomfördes en riktad nyemission
av 12 miljoner stamaktier av serie B som
tillförde bolaget 384 miljoner kronor före
emissionskostnader.
•
I juni återköptes nominellt 76 miljoner kronor
av bolagets utestående icke-säkerställda
gröna obligationer med förfall i april 2025.
Kvarstående utestående volym om 295 mil-
joner kronor förtidsinlöstes per 15 juli 2024.
•
I juni emitterades nya seniora icke-säker-
ställda gröna obligationer till ett belopp om
400 miljoner kronor med en löptid om tre år
och en ränta om Stibor 3M+3,10 %.
•
I juni tecknades avtal om förvärv av två
fullt uthyrda fastigheter inom kategorin lätt
industri i Linköping till ett överenskommet
fastighetsvärde om 74 miljoner kronor. Total
uthyrningsbar area är 7 842 kvm och årligt
hyresvärde uppgår till 7 miljoner kronor.
•
I juni meddelades att nyttjande av samt-
liga teckningsoptioner av serie 2021:1 har
genomförts, varvid Emilshus tillfördes
42 miljoner kronor.
Q3
•
I september återköpte Emilshus utestående
obligationer till ett belopp om 210 miljoner
kronor genom förtida inlösen. Inlösen skedde
i syfte att hantera kommande skuldförfall och
förbättra Emilshus förvaltningsresultat.
•
Under det tredje kvartalet tillträddes tre fullt
uthyrda fastigheter i Norrköping och Kalmar
till ett överenskommet fastighetsvärde om
156 miljoner kronor inom kategorierna lätt
industri och extern- och dagligvaruhandel.
Fastigheterna omfattar en uthyrningsbar
area om 10 126 kvm och 22 851 kvm friköpt
mark. Årligt hyresvärde uppgår till 13 miljoner
kronor.
Q4
•
I november tecknades avtal om förvärv av
sju fastigheter inom kategorin lätt industri
i Halmstad till ett överenskommet fastig-
hetsvärde om 235 miljoner kronor. Total
uthyrningsbar area är 22 170 kvm och årligt
hyresvärde uppgår till 23 miljoner kronor.
•
I december tecknades avtal om förvärv
av fyra fastigheter inom kategorierna lätt
industri samt extern- och dagligvaruhandel
i Linköping till ett överenskommet fastig-
hetsvärde om 377 miljoner kronor. Total
uthyrningsbar area är 31 737 kvm och årligt
hyresvärde uppgår till 37 miljoner kronor.
Årsredovisning 2024
Introduktion
Om Emilshus
Året i korthet
Händelser 2024
VD-ord
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2024
–
4Emilshus Årsredovisning 2024
–
4
Starka varumärken
fyller fastighet i Vetlanda
UNDER 2024 TILLTRÄDDE flera hyresgäster med starka varumärken
sina lokaler i Nydala handelsområde i Vetlanda och Emilshus fastig-
het Kolmilan 1 är nu fullt uthyrd. Det är Clas Ohlson, Hemtex och
Thansen som flyttar in efter hyresgästanpassningar under början av
året. För kedjan Thansen skedde därutöver en utbyggnad om 200
kvm intill befintliga lokaler.
Sedan tidigare finns bland annat Jysk och Intersport som hyres-
gäster i fastigheten och Emilshus för kontinuerligt dialoger med
ytterligare handelsaktörer som vill etablera sig i området.
Strategiskt förvärv i Jönköping och Linköping
JÖNKÖPING är Emilshus näst största förvaltningsområde,
och genom ett strategiskt förvärv av 16 fastigheter i regi-
onen förstärkte bolaget sin position ytterligare under året.
Förvärvet omfattade även två fastigheter i Linköping, en
av Emilshus nyetablerade marknader där bolagets fastig-
hetsvärde nära fördubblades under 2024.
Fastigheterna i Jönköping är väl samlade i områden
som Ljungarum, Torsvik och Gamla flygfältet, och är
strategiskt belägna i bra mikrolägen. De två fastigheterna
i Linköping ligger i Torvinge industriområde intill E4:an.
Ambitionen är att fortsätta investera i välavkastande
fastigheter i strategiska lägen i dessa expansiva regioner.
Händelser 2024
Kolmilan 1, Vetlanda
Riktad nyemission möjlig-
gör fortsatta investeringar
I MAJ 2024 genomförde Emilshus en riktad
nyemission av stamaktier av serie B om 384 miljo-
ner kronor före emissionskostnader, med stöd av
det bemyndigande som erhölls på årsstämman i
april 2024.
Kapitaltillskottet möjliggör för Emilshus att
utnyttja attraktiva investeringsmöjligheter på den
nuvarande marknaden och samtidigt upprätthålla
en flexibel och balanserad kapitalstruktur, med
syfte att stärka förvaltningsresultatet per stam-
aktie.
Genom nyemissionen stärktes Emilshus aktie-
ägarbas och ett antal svenska och internationella
institutionella investerare deltog. De befintliga
aktieägarna AB Sagax, Lannebo Fonder, Länsför-
säkringar Fondförvaltning och Handelsbanken
Fonder deltog i emissionen.
Flahult 21:36, Jönköping
Årsredovisning 2024
Introduktion
Om Emilshus
Året i korthet
Händelser 2024
VD-ord
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2024
–
5
Stabil och lönsam tillväxt
genom målmedvetet arbete
Emilshus fokus och arbetsformer är desamma nu som när bolaget
bildades och det jag skrev i VD-kommentaren i årsredovisningen
för 2019 gäller fortfarande. Emilshus affärsidé med fokus på
högavkastande kommersiella fastigheter i kombination med
långa hyresavtal och stabila hyresgäster är oförändrad. Bolaget
grundades utifrån vetskapen att fastighetsägande fungerar bäst
när det sker med en stark lokal förankring. Kännedom om orten,
hyresgästerna och de lokala villkoren skapar bäst förutsättningar
att tillhandahålla bra lokallösningar. På så sätt utvecklas ett sunt
och hållbart fastighetsbolag.
Samma målformuleringar och arbetssätt gäller för Emilshus
fortsatta tillväxt, nu med utgångspunkt i ett fastighetsvärde om
9 miljarder kronor och en verksamhet som utökats geografiskt i
södra Sverige. Vi är förvissade om att framgång grundas i hän-
givet dagligt arbete och att det finns effektivitetsvinster i samlade
fastighetsbestånd med egen närvaro på orter med ett starkt och
växande näringsliv.
Ett starkt 2024
Verksamhetsåret 2024 var starkt för Emilshus med lönsam
tillväxt genom flera fastighetsförvärv, en effektiv förvaltning
och intäktsgivande projektverksamhet. Därtill riktade vi under
året extra fokus på att stärka bolagets finansiering inom ramen
för givna riskbegränsningar. Sammantaget gav detta en till-
växt i förvaltningsresultat per stamaktie om 15 % jämfört med
före gående år, vilket motsvarar vårt finansiella mål om en årlig
tillväxt om just 15 %.
Positiv nettouthyrning
En positiv nettouthyrning under årets sista kvartal om 5 miljoner
kronor med flera nytecknade och fleråriga hyresavtal innebar att
Emilshus för helåret 2024 rapporterade en positiv nettouthyrning
om 2 miljoner kronor. Parallellt med en framgångsrik uthyrnings-
verksamhet har förvaltningsorganisationen under året arbetat
med kostnadseffektiviseringar, vilket är en av förklaringarna till
ökningen av driftsöverskottet med 15 %.
VD kommentar
2024 var ett starkt
år för Emilshus med
lönsam tillväxt genom
flera fastighetsförvärv,
en effektiv förvaltning.
Med rötter i småländskt företagande grundades Emilshus hösten 2018. Utvecklingen
av Emilshus under de stundtals utmanande åren sedan dess har kännetecknats av
en kontinuerlig tillväxt i såväl storlek som lönsamhet. Med utgångspunkt i den starka
utvecklingen under 2024 ska vi fortsätta att växa och hålla ett högt tempo i våra
affärer, alltid med lönsamhet och stabilitet i första rummet.
Årsredovisning 2024
Introduktion
Om Emilshus
Året i korthet
Händelser 2024
VD-ord
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2024
–
6
Ökad efterfrågan på om- och tillbyggnationer
Genom investeringar i våra fastigheter kan Emilshus både möta
hyresgästers behov vid tillväxt och förändringar i verksamheten
och samtidigt skapa värde genom omförhandling av hyror och
förlängning av hyresavtal. Det är glädjande att vi ser en större
efterfrågan på om- och tillbyggnationer från befintliga hyresgäs-
ter, vilket inneburit att Emilshus projektportfölj vuxit under året.
Vi har idag 15 pågående projekt med fokus på ombyggnation och
energieffektiviserande åtgärder. Energiprojekten under året ledde
till en minskning i energianvändning per kvm med 6 % i jämför-
bart fastighetsbestånd.
Hög förvärvstakt
Under 2024 genomförde Emilshus totalt 14 affärer med ett sam-
manlagt fastighetsvärde om 1,8 miljarder kronor. Förvärvstakten
är ett resultat av ett kontinuerligt arbete för att hitta nya affärer
samt en god intern kapacitet att hantera och integrera förvärvade
fastigheter.
I tillägg till att förvärvade fastigheter ska möta Emilshus kvali-
tetskrav gäller också att de passar in i vår strategi att bygga sam-
manhållna bestånd på utvalda orter. Efter Småland definierade vi
Östergötland som nästa marknadsområde att expandera till. Vi
har nu systematiskt byggt en stark lokal närvaro där med drygt
100 000 kvm uthyrningsbar area fokuserad främst till Linköping
och Norrköping. Därefter har vi inriktat oss på Halland som vi
bearbetar aktivt för att nå en större volym, senast genom ett
förvärv av åtta välbelägna fastigheter i Halmstad för 520 miljoner
kronor. Samtidigt fortsätter Emilshus att växa i Småland och under
året genomfördes bland annat ett förvärv av 16 industrifastigheter
i Jönköping för 713 miljoner kronor. Vår tydliga inriktning är att vi
ska fortsätta att växa genom förvärv, vilket kan ske i nya tillväxt-
regioner i södra Sverige när vi ser rätt möjligheter för det.
Aktivt arbete med finansiering
Emilshus genomförde under 2024 flera aktiviteter på kapital-
marknaden för att finansiera bolagets tillväxt och för att
förbättra våra finansieringsvillkor. Under det andra kvartalet
genomfördes en riktad nyemission av stamaktier av serie B till
ett värde om 384 miljoner kronor samtidigt som en grön obliga-
tion om 400 miljoner kronor emitterades. Vidare förtidsinlöstes
bolagets befintliga obligationer med förfall i april respektive
september 2025. Under året refinansierades även befintliga
banklån om totalt 2,8 miljarder kronor. Härigenom finansierades
bolagets expansion samtidigt som obligations- och skuldförfall
hanterades i god tid, vilket givit Emilshus såväl en förlängd kapi-
talbindning som förbättrade finansieringsvillkor, allt inom ramen
för bolagets finansiella riskbegränsningar.
Under inledningen av 2025 har vi fortsatt vara aktiva på
kapitalmarknaden och genomförde i februari en emission av
gröna obligationer till en rörlig ränta om Stibor 3M+2,5 %, en
nivå vi ser som ett styrke besked i nuvarande marknad. Därtill
genomförde vi i mars 2025 en nyemission av preferensaktier
som möttes av god efterfrågan. Bolaget tillförs därmed 267
miljoner kronor, givet att en extra bolagsstämma beslutar enligt
styrelsens förslag, vilket stärker våra möjligheter att agera på
affärsmöjligheter framåt.
Framåtblick 2025 och prognos
Emilshus står såväl operativt som finansiellt väl rustade inför
2025, vilket bland annat illustreras av att Emilshus förvaltnings-
resultat för helåret 2025 prognosticeras att uppgå till 365 miljo-
ner kronor. Vi är idag ett betydligt större bolag än vid note-
ringen på Nasdaq Stockholm sommaren 2022 – fastighetsvärdet
har ökat med 42 % sedan dess. Nu gör vi oss redo att fortsätta
vår tillväxt, utan att släppa fokus på lönsamhet och finansiell
stabilitet.
Sist men inte minst, ett stort tack till mina medarbetare för allt
gediget arbete under 2024. Emilshus är ett bolag som vi bygger
tillsammans. Tack även till Emilshus aktieägare som tror på
bolaget och följer oss i vår tillväxt.
Växjö i mars 2025
Jakob Fyrberg, VD
Vi är idag ett betydligt större bolag än vid
noteringen på Nasdaq Stockholm sommaren 2022
– fastighetsvärdet har ökat med 42 % sedan dess.
Årsredovisning 2024
Introduktion
Om Emilshus
Året i korthet
Händelser 2024
VD-ord
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2024
–
7
Förvaltningsresultat per stamaktie
Förvaltningsresultatet per stamaktie ska öka
med minst 15 % per år.
Utfall 2024: 15 %.
Femårigt genomsnitt: 16 %.
Avkastning på eget kapital
Avkastningen på eget kapital ska under en femårsperiod
i genomsnitt uppgå till minst 15 % per år.
Utfall 2024: 8 %.
Femårigt genomsnitt: 15 %.
Finansiella mål
Utdelningspolicy
Det övergripande målet är att skapa värde för Emilshus aktie-
ägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras genom
att återinvestera kassaflödet i verksamheten för att skapa
ytterligare tillväxt genom förvärv av fastigheter och investeringar
i befintliga fastigheter vilket kan medföra en låg eller utebliven
utdelning på stamaktier. Utdelning på preferensaktier ska ske
enligt beslut av bolagsstämman och enligt bolagsordningens
bestämmelser.
Mål och utdelningspolicy
Hållbarhetsmål
Fastigheter
•
Den el som köps ska vara fossilfri och så långt som möjligt
vara förnybar, ursprungsmärkt och närproducerad.¹
•
Minska energianvändningen per kvm i jämförbart fastighets-
bestånd med i genomsnitt 2 % per år från 2022 till 2030.
Medarbetare
•
Emilshus eftersträvar en jämn könsfördelning i hela
organisationen.
•
Medarbetare ska ta miljöhänsyn vid val av transportsätt
vid tjänsteresor.
•
Emilshus kontor ska finnas i verksamhetsanpassade
lokaler med fokus på medarbetarnas hälsa och trivsel.
Hyresgäster
•
En årlig uppföljning ska genomföras med alla hyresgäster
med fokus på trivsel, utveckling och hållbarhet.
•
100 % av nytecknade hyresavtal avseende lokaler om
minst 500 kvm ska vara gröna hyresavtal.
Externa samarbetspartner
•
Alla externa tekniska förvaltare ska uppfylla Fastighets-
branschens uppförandekod för leverantörer.
•
Material ska väljas med hänsyn till människorna som vistas
i bolagets fastigheter samt med hänsyn till miljöaspekter
i stort.
•
Nybyggnation och tillbyggnader ska, där det är möjligt, ha
minst 30 % lägre energianvändning än kraven i Boverkets
Byggregler (BBR), uppnå kraven för Energideklaration A
eller B alternativt kvalificera för miljöcertifiering.
•
Hantering av demonterat och bortfört byggmaterial och
inredning i stora projekt (över 2 miljoner kronor) ska, där
det är möjligt, dokumenteras (återanvändning, material-
återvinning och deponering).
Mer information återfinns i hållbarhetsredovisningen
på sid 26–33.
1) Avser fastigheter som ägts/förvaltats de senaste 12 månaderna och där Emilshus
ansvarar för elavtalet.
Förvaltningsresultat per stamaktie
Förvaltningsresultat per stamaktie och tillväxt
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
2020 2021 2022 2023 2024
%
-20
0
20
40
60
80
kr
Rullande 12 månader, kr
Årlig tillväxt i %, rullande 12 månader
Mål för årlig tillväxt är minst 15 %
Avkastning på eget kapital
0
5
10
15
20
25
30
35
40
%
2020 2021 2022 2023 2024
Rullande 12 månader, %
Mål för avkastning i genomsnitt per år under
en femårsperiod är minst 15 %
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Mål och utdelningspolicy
Strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2024
–
8Emilshus Årsredovisning 2024
–
8
Strategi
Emilshus bygger nära och stabila relationer med sina
hyresgäster genom lokal närvaro och engagemang på
de orter där bolaget är fastighetsägare. Verksamheten
präglas av långsiktighet, stabila kassaflöden och lönsam
tillväxt. Emilshus är ett av de ledande fastighetsbolagen
i Småland och expanderar i Östergötland och Halland.
Ambitionen är fortsatt tillväxt med lönsamhet och att
utveckla fastighetsbeståndet i södra Sverige.
Emilshus strategi för att generera starka kassaflöden
Förvärva, utveckla och förvalta
hög avkastande kommersiella fastigheter
i södra Sverige.
Emilshus inriktar sin närvaro på attraktiva regioner i
södra Sverige med ett starkt näringsliv och positiv
befolknings utveckling.
Etablera långsiktiga och nära relationer med
bolagets hyresgäster genom lokal närvaro och
lokalt engagemang på de orter där bolaget verkar.
Emilshus lokala närvaro och nära samarbete med hyres-
gästerna skapar förutsättningar för långsiktiga relationer och
en effektiv förvaltning.
Fokusera på lätt industri, proffshandel/
industriservice, externhandel och
daglig varu handel.
Emilshus prioriterade fastighetskategorier erbjuder
möjligheter att erhålla hög direktavkastning till
begränsad risk.
Säkerställa en stabil och förutsägbar finansiering.
Emilshus arbetar kontinuerligt med att optimera finansie-
ringen av befinliga fastigheter, projekt och förvärv i syfte att
säkerställa förutsägbara och starka kassaflöden i bolagets
verksamhet.
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Mål och utdelningspolicy
Strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2024
–
9Emilshus Årsredovisning 2024
–
9
Intjäningsförmåga
Förvaltningsresultat enligt intjäningsförmåga
0
50
100
150
200
250
300
350
400
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
2021 2022 2023 2024
mkr kr
Förvaltningsresultat (vänster skala)
Förvaltningsresultat per stamaktie (höger skala)
Intjäningsförmågan baseras på det fastighetsbestånd som var
tillträtt per första dagen i nästföljande rapportperiod. Aktuell
intjäningsförmåga är inte en prognos utan illustrerar Emilshus
intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis givet situationen vid
nästkommande rapportperiods ingång och beaktar inte even-
tuella kommande förändringar av variabler såsom hyror, vakanser,
fastighetskostnader, räntor och låneamortering med mera.
Effekter av tillkännagivna, ännu ej tillträdda, förvärv inkluderas
således inte i intjäningsförmågan.
Bedömningen utgår från kontrakterade intäkter på årsbasis
beaktat fastighetsskatt, driftstillägg, hyresrabatter och hyres-
garantier. Fastighetskostnaderna baseras på erfarenhetstal
utifrån ett normalårs driftskostnader och underhållsåtgärder.
I driftskostnaderna ingår kostnad för fastighetsadministration.
Fastighetsskatt har beräknats utifrån aktuella taxeringsvärden.
Kostnaden för central administration har baserats på nuvarande
organisation och omfattning av verksamheten. Finansnettot
baseras på ränteläget vid periodens utgång samt de skulder
Intjäningsförmåga
mkr
1 jan
2025
1 okt
2024
1 jul
2024
1 apr
2024
1 jan
2024
1 okt
2023
1 jul
2023
1 apr
2023
1 jan
2023
1 okt
2022
1 jul
2022
1 apr
2022
1 jan
2022
Intäkter 747 708 694 631 616 578 580 570 566 516 453 364 350
Fastighetskostnader -152 -142 -141 -129 -125 -120 -122 -117 -112 -99 -89 -69 -63
Driftsöverskott 595 566 553 502 491 458 458 454 454 416 364 296 287
Central administration -35 -34 -33 -31 -31 -31 -31 -33 -33 -34 -32 -30 -29
Finansnetto -198 -190 -227 -197 -192 -194 -207 -193 -191 -178 -137 -90 -89
Förvaltningsresultat 362 342 293 274 268 234 221 228 230 205 195 176 170
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr
1)
2,81 2,63 2,24 2,32 2,26 2,07 1,94 2,01 2,03 1,76 1,70 2,07 2,13
Förvaltningsfastigheter 8 940 8 464 8 292 7 518 7 324 7 208 7 169 7 095 7 111 7 146 6 303 5 103 4 827
Eget kapital 3 856 3 733 3 678 3 261 3 194 3 043 3 003 2 992 3 007 3 050 2 909 2 159 1 848
Räntebärande nettoskuld 4 617 4 305 4 185 3 906 3 772 3 905 3 905 3 843 3 879 3 848 3 126 2 753 2 747
Överskottsgrad, % 80 80 80 80 80 79 79 80 80 81 80 81 82
Räntetäckningsgrad, ggr 2,8 2,8 2,3 2,4 2,4 2,2 2,1 2,2 2,2 2,2 2,4 3,0 2,9
Skuldkvot, ggr 8,2 8,1 8,1 8,3 8,2 9,1 9,1 9,1 9,2 10,1 9,4 10,4 10,6
Direktavkastning, % 6,7 6,7 6,7 6,7 6,7 6,4 6,4 6,4 6,4 5,8 5,8 5,8 6,0
1) Förvaltningsresultat per stamaktie avser resultat minskat med utdelning till preferensaktieinnehavare per balansdagen.
och likvida tillgångar som förelåg vid samma tidpunkt. Vidare
inkluderar finansnettot effekten av periodiserade uppläggnings-
kostnader på lån.
Intjäningsförmåga per 1 januari 2025
Baserat på det fastighetsbestånd som förelåg per 1 januari 2025
uppgår intäkterna på tolvmånadersbasis till 747 miljoner kronor
och fastighetskostnaderna till 152 miljoner kronor, vilket innebär
ett driftsöverskott om 595 miljoner kronor. Överskottsgraden
uppgår till 80 % och direktavkastningen till 6,7 % utifrån fastig-
hetsvärdet om 8 940 miljoner kronor. Baserat på nuvarande
omfattning av organisation och verksamhet uppgår de centrala
administrationskostnaderna till 35 miljoner kronor samt finans-
nettot till –198 miljoner kronor. Förvaltningsresultatet uppgår till
362 miljoner kronor, vilket motsvarar ett förvaltningsresultat per
stamaktie om 2,81 kronor. Vid beräkning av förvaltningsresultatet
per stamaktie har framtida utdelningar på utställda preferens-
aktier avräknats.
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2024
–
10
Emilshus är ett tillväxtbolag med fokus på lönsamhet och
starka kassaflöden där förvärv utgör en central del i bola-
gets tillväxtstrategi. Under 2024 genomfördes ett antal för-
värv som kompletterar bolagets fastighetsbestånd. Totalt
tillträddes fastigheter till ett värde om 1,5 miljarder kronor,
vilket bidrog till en ökning av fastighetsvärdet med totalt
22 % under året. Ambitionen är att fortsätta växa organiskt
och genom förvärv på bolagets prioriterade marknader i
södra Sverige.
Förvärvsstrategi
Emilshus förvärvsstrategi är att förvärva kommersiella fastigheter
med hög riskjusterad avkastning. Bolagets starka lokala förank-
ring och breda kontaktnät är viktiga framgångsfaktorer för att
genomföra förvärv. Transaktionsarbetet bedrivs proaktivt för att
identifiera potentiella förvärvsobjekt även utanför budgivnings-
processer. I sin organisation har Emilshus kompetens och kapaci-
tet att analysera ett stort antal potentiella affärer och genomföra
förvärv av både större portföljer och enstaka fastigheter.
Vid förvärv prioriteras fastigheter med starka och stabila
kassa flöden i form av befintliga hyreskontrakt med bedömda
säkra hyresflöden. Genom att säkra långsiktiga och stabila kassa-
flöden med låg risk för vakanser och uteblivna hyresbetalningar
skapas värden för koncernen över tid samt motståndskraft vid
sämre konjunkturutveckling. Därtill skapas goda förutsättningar
för finansiering av ytterligare förvärv.
Centralt för Emilshus förvärvsstrategi är att prioritera förvärv
av fastigheter i närheten av det befintliga fastighetsbeståndet för
att nyttja den befintliga förvaltningsorganisationen och därmed
uppnå skalfördelar i förvaltningen. I det fall Emilshus förvärvar
fastigheter i nya geografiska områden är ambitionen att på sikt
etablera ett större fastighetsbestånd i regionen för att skapa
förutsättningar för en rationell lokal förvaltning.
Fastighetstransaktioner 2024
Under det första kvartalet tillträddes åtta fastigheter inom katego-
rin lätt industri i Östergötland och Småland för 179 miljoner kronor.
Fastigheterna är fullt uthyrda och omfattar totalt 15 000 kvm uthyr-
ningsbar area med ett totalt årligt hyresvärde om 17 miljoner kronor.
Transaktioner
Under det andra kvartalet tillträddes 16 fastigheter i Jönköping
och två fastigheter i Linköping inom kategorin lätt industri till ett
överenskommet fastighetsvärde om 713 miljoner kronor. Fastig-
heterna omfattar totalt 65 290 kvm uthyrningsbar area med ett
totalt årligt hyresvärde om 65 miljoner kronor.
I juni förvärvades två fastigheter i Linköping till ett överens-
kommet fastighetsvärde om 74 miljoner kronor. Fastigheterna är
fullt uthyrda med en total uthyrningsbar area om 7 842 kvm. Årligt
hyresvärde uppgår till 7 miljoner kronor. Tillträde genomfördes
under det fjärde kvartalet 2024.
Efter färdigställande tillträddes i juni en nyproducerad
industri fastighet i Linköping till ett överenskommet fastighets-
värde om 67 miljoner kronor. Förvärvet kommunicerades
den 26 maj 2023. Fastigheten har en uthyrningsbar area om
4 000 kvm med industrilokaler och är fullt uthyrd. Årligt hyres-
värde uppgår till 5 miljoner kronor.
I juni frånträddes en fastighet i Bankeryd, Jönköping till ett
överenskommet fastighetsvärde om 34 miljoner kronor, vilket
översteg bokfört värde med 7 %. Årligt hyresvärde uppgick till
2 miljoner kronor.
Under det tredje kvartalet tillträddes två fastigheter i Norr-
köping och en fastighet i Kalmar till ett överenskommet fastig-
hetsvärde om 156 miljoner kronor. Fastigheterna omfattar en
uthyrningsbar area om 10 126 kvm och 22 851 kvm friköpt
mark med ett årligt hyresvärde om 13 miljoner kronor. Samtliga
fastigheter är fullt uthyrda.
Under det fjärde kvartalet tillträddes sju fastigheter inom
kategorin lätt industri i Halmstad till ett överenskommet fastig-
hetsvärde om 235 miljoner kronor. Fastigheterna omfattar en
uthyrningsbar area om 22 170 kvm med ett årligt hyresvärde
uppgående till 23 miljoner kronor.
I november frånträddes en fastighet i Nässjö till ett överens-
kommet fastighetsvärde om 11 miljoner kronor, vilket översteg
bokfört värde med 38 %. Årligt hyresvärde uppgick till 3 miljoner
kronor.
I december förvärvades fyra fastigheter inom kategorierna
externhandel och lätt industri i Linköping till ett överenskommet
fastighetsvärde om 377 miljoner kronor. Uthyrningsbar area är
31 737 kvm och årligt hyresvärde uppgår till 37 miljoner kronor.
Tillträde av två fastigheter genomfördes i december och reste-
rande fastig heter tillträds under det första kvartalet 2025.
Under det fjärde kvartalet tillträddes en industrifastighet i
Marks kommun om 6 500 kvm med ett tioårigt hyresavtal.
Tillträdda och frånträdda fastigheter, jan–dec 2024
Fastighet Kommun
Uthyrbar area,
tkvm
Förvärvade fastigheter
Filen 1 Halmstad 6,6
Filen 4 Halmstad 5,8
Filen 5 Halmstad 2,5
Finsmeden 3 Halmstad 1,3
Finsmeden 6 Halmstad 2,6
Fräsaren 15 Halmstad 1,5
Slagan 2 Halmstad 1,8
Budkaveln 18 Jönköping 8,4
Flahult 21:36 Jönköping 12,9
Ädelkorallen 1 Jönköping 1,4
Ädelkorallen 10 Jönköping 0,4
Ädelkorallen 17 Jönköping 2,1
Ädelmetallen 12 Jönköping 2,0
Ädelmetallen 14 Jönköping 2,6
Ädelmetallen 4 Jönköping 3,4
Ädelmetallen 5 Jönköping 5,2
Äreporten 3 Jönköping 1,3
Öronlappen 7 Jönköping 3,2
Öronlappen 8 Jönköping 2,2
Öronskyddet 9 Jönköping 1,7
Öskaret 16 Jönköping 8,5
Överlappen 15 Jönköping 2,0
Överlappen 8 Jönköping 1,7
Flahult 21:38 Jönköping 1,4
Krokodilen 1 Kalmar 5,3
Galjonen 9 Linköping 1,0
Gavotten 3 Linköping 1,0
Grundet 4 Linköping 0,8
Grundet 8 Linköping 1,1
Gårdvaren 1 Linköping 3,7
Magneten 2 Linköping 2,5
Megafonen 4 Linköping 3,9
Ilos 1 Linköping 4,1
Gavotten 9 Linköping 1,7
Glasflaskan 2 Linköping 6,1
Himna 11:226 Linköping 2,4
Idrottspriset 1 Linköping 1,1
Melltorp 2:28 Mark 6,5
Fålehagen 1:5 Motala 0,9
Generatorn 3 Motala 1,3
Borraren 13 Norrköping 3,6
Manganet 5 Norrköping 0,6
Garaget 1 Norrköping 4,2
Lekatten 1 Växjö 1,5
Totalt 135,9
Avyttrade fastigheter
Attarp 2:553 Jönköping 1,9
Svedjan 2 Nässjö 6,9
Totalt 8,8
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2024
–
11
Externhandel och lätt industri
i Linköping för 377 mkr
Fastigheter: 2 fastigheter med externhandel och lätt
industri samt två fastigheter med dagligvaruhandel.
Årligt hyresvärde: 37 mkr.
Genomsnittlig återstående hyrestid: 3,2 år.
Uthyrningsbar area: 31 737 kvm.
Lätt industri i Jönköping
och Linköping för 713 mkr
Fastigheter: 16 i Jönköping, 2 i Linköping.
Årligt hyresvärde: 65 mkr.
Genomsnittlig återstående hyrestid: 5,1 år.
Uthyrningsbar area: 65 290 kvm.
Lätt industri i Halmstad
för 235 mkr
Fastigheter: 7 fastigheter med lätt industri.
Årligt hyresvärde: 23 mkr.
Genomsnittlig återstående hyrestid: 2,1 år.
Uthyrningsbar area: 22 170 kvm.
Lätt industri i Östergötland
och Småland för 179 mkr
Fastigheter: 5 i Linköping, 1 i Norrköping,
2 i Motala, 1 i Växjö.
Årligt hyresvärde: 17 mkr.
Genomsnittlig återstående hyrestid: 2,9 år.
Uthyrningsbar area: 15 000 kvm.
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2024
–
12
Emilshus äger och förvaltar ett diversifierat fastighets-
bestånd med kommersiella lokaler där tyngdpunkten ligger
på lätt industri och industriservice/proffshandel. Även
extern- och dagligvaruhandel är en prioriterad lokaltyp.
Fastighetsbeståndet präglas av lokaler i attraktiva lägen
med stabila och långsiktiga hyresgäster, långa hyresavtal
och hög uthyrningsgrad.
Lätt industri
Hyresgästerna inom den största fastighetskategorin lätt indu-
stri utgörs framförallt av tillverkande företag som disponerar
lokalerna för produktion, lager och kontor. Hyresgästerna
genomför kontinuerligt betydande investeringar i maskiner och
annan utrustning i sina lokaler, vilket skapar en långsiktighet och
motiverar hyresgästen att förlänga hyresavtalen. Investeringar i
samband med om- och tillbyggnader genomförs löpande inom
denna kategori. Den största hyresgästen inom lätt industri är
Spaljisten, en underleverantör till IKEA med verksamhet utanför
Växjö. Andra stora aktörer inkluderar godistillverkaren Bubs
Godis, kontorsinredningstillverkaren ROL, verkstadsindustri-
bolaget Bufab samt sängtillverkaren Hilding Anders.
Våra fastigheter
Antal fastigheter
172
Ekonomisk uthyrningsgrad
95 %
Hyresvärde/kvm
852 kr
Fastighetsvärde/kvm
9 651 kr
Brudabäck 2, Vetlanda
Kategori: Lätt industri.
Uthyrningsbar area: 20 150 kvm.
Industriservice/proffshandel
Industriservice/proffshandel omfattar fastigheter med hyres-
gäster som bedriver service, tjänster och handel riktad främst
till industrier och andra företag. De största hyresgästerna inom
industriservice/proffshandel är Optimera och Beijer Byggmate-
rial som driver bygghandel för yrkeskunder nationellt. Emilshus
hyresgäster är vanligtvis större företag som är långsiktiga i sina
verksamheter och med lokaler i strategiska lägen. Investeringar
i om- och tillbyggnader sker, likt inom kategorin lätt industri,
ofta för dessa hyresgäster i samband med omförhandling och
förlängning av hyresavtalen.
Extern- och dagligvaruhandel
Inom extern- och dagligvaruhandel återfinns hyresgäster främst
inom livsmedel samt lågpriskedjor och annan livskraftig handel
inklusive bilhandel i välbesökta externhandelsområden med
goda kommunikationer. Coop Väst, Dollarstore, Bauhaus samt
Holmgrens Bil är de största hyresgästerna inom denna kategori.
Övrigt
Fastigheterna inom denna kategori kännetecknas främst av loka-
ler där flertalet hyresgäster är verksamma inom samhälls service
där en av de största hyresgästerna är Region Jönköping. Andra
stora hyresgäster inom kategorin är IT-tjänstebolaget Griffel och
säkerhetsföretaget Securitas.
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2024
–
13Emilshus Årsredovisning 2024
–
13
Fastighetsbeståndets
marknadsvärde
Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick vid årets
utgång till 8 940 miljoner kronor (7 324). Under 2024 har
fastigheter tillträtts till ett värde om 1 469 miljoner kronor. Vid
årets utgång hade Emilshus ingått avtal om investeringar i
befintliga fastigheter genom hyresgästanpassningar avseende
till- och ombyggnadsprojekt med upparbetade kostnader om
11 miljoner kronor och ett återstående investeringsåtagande
motsvarande 73 miljoner kronor. Projekten innebär ett ökat
hyresvärde om 5 miljoner kronor.
Fastigheternas orealiserade värdeförändringar uppgick under
året till 124 miljoner kronor (–43). Värdeförändringarna var
hänförliga till effekten av förändringar i direktavkastningskrav
om 42 miljoner kronor, justerade driftsöverskott om 32 miljoner
kronor samt övrigt i form av återlagda skatterabatter kopplade till
förvärv om 51 miljoner kronor. De orealiserade värdeförändring-
arna påverkar inte kassaflödet.
Det vägda direktavkastningskravet (exit) för värdering av
fastighetsbeståndet uppgick till 6,7 % där avkastningskraven i
värderingarna, beroende av fastighetskategori, låg i intervallet
6,6 % till 6,8 %. Det initiala direktavkastningskravet i värdering-
arna uppgick i genomsnitt till 6,6 %.
Under året uppgick den rapporterade direktavkastningen
till 6,7 %. Emilshus direktavkastning utifrån bedömd intjänings-
förmåga uppgår till 6,7 % och är således i linje med det vägda
avkastningskravet i marknadsvärderingarna. För mer utförlig
beskrivning av värderingsprinciper, se not 8.
Fastighetsbeståndets värdeförändring
Jan–dec
mkr 2024 2023
Vid årets ingång 7 324 7 111
Förvärv av fastigheter 1 469 199
Investeringar i befintliga fastigheter 63 55
Försäljningar av fastigheter -40 -
Orealiserade värdeförändringar 124 -43
Vid årets utgång 8 940 7 324
Fastigheternas värdeförändringar via resultaträkningen
Jan–dec
mkr 2024 2023
Direktavkastningskrav 42 -462
Driftsöverskott 32 338
Övrigt 51 81
Orealiserad värdeförändring 124 -43
Orealiserad värdeförändring, % 2 -1
Realiserad värdeförändring 3 -
Totala värdeförändringar 127 -43
Totala värdeförändringar, % 2 -1
Känslighetsanalys
Resultateffekt före skatt
31 dec
mkr Förändring 2024 2023
Direktavkastningskrav +/- 0,25 p.e. -324/+349 -259/+288
Intäkter +/- 50 kr/kvm +46/-46 +40/-40
Fastighets kostnader +/- 10 kr/kvm -9/+9 -8/+8
Vakansgrad +/- 1 p.e. -8/+8 -6/+6
Indata vid fastighetsvärdering
31 dec
Totalt vägt genomsnitt 2024 2023
Direktavkastningskrav (exit), % 6,7 6,7
Driftskostnader (kr/kvm) 97 90
Underhållskostnader (kr/kvm) 38 38
Långsiktig vakansgrad, % 6,4 6,7
Intäkter (kr/kvm) 842 804
Fastighetsvärde
per kategori
Hyresvärde
per kategori
8 940 mkr
48 % Lätt industri
24 % Extern- och
daglig varuhandel
17 % Industriservice/
Proffshandel
12 % Övrigt
790 mkr
47 % Lätt industri
24 % Extern- och
daglig varuhandel
16 % Industriservice/
Proffshandel
14 % Övrigt
Fastighetsvärde
per förvaltningsområde
Hyresvärde
per förvaltningsområde
8 940 mkr
26 % Växjö
20 % Jönköping
17 % Värnamo
13 % Linköping
12 % Vetlanda
7 % Kalmar
6 % Halmstad
790 mkr
25 % Växjö
19 % Jönköping
17 % Värnamo
14 % Vetlanda
12 % Linköping
7 % Kalmar
6 % Halmstad
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2024
–
14
Emilshus fokuserar på att förvärva, utveckla, och förvalta
kommersiella fastigheter i tillväxtregioner i södra Sverige.
Idag är bolaget verksamt i Småland, Östergötland och
Halland. Emilshus äger fastigheter på orter som utgör delar
av större regionala marknader och viktiga industriregioner,
kända för aktivt och framgångsrikt företagande.
Industritäta regioner
Emilshus marknader är kända för en stark entreprenörsanda som
har skapat en gynnsam mix av innovation och industriell tradition
vilket bidragit till god tillväxt i regionerna. Här finns flera större
börsnoterade och världsledande företag inom sina respektive
segment samt välmående småindustrier. I bolagets största för-
valtningsområde Växjö med omnejd finns därtill ett väl differen-
tierat näringsliv med högteknologiska och kunskapsintensiva
företag och kommunen är en av de mest IT-företagstäta i landet. I
samtliga tre regioner finns universitet och högskolor som med sin
närvaro gynnar näringsliv och tillväxt.
Goda kommunikationsmöjligheter
Regionernas läge mellan storstadsområdena Stockholm, Göte-
borg och Malmö samt med närhet till E4:an innebär goda kommu-
nikationsmöjligheter, vilket gör Emilshus marknader attraktiva för
industriföretag. Det gynnsamma geografiska läget i kombination
med ett gott näringslivsklimat skapar förutsättningar för en god
efterfrågan på moderna industri- och lagerlokaler samt kontors-
fastigheter i centrala lägen.
Marknaden 2024
Fastighetsmarknaden i Sverige stabiliserades successivt under
året efter en period av lägre transaktionsvolymer. Den totala
transaktionsvolymen av fastigheter (affärer över 40 miljoner
kronor) för 2024 överträffade 2023 och var det första året som
visade tillväxt sedan 2021. Denna utveckling gäller till stor del
även Emilshus förvaltningsområden. Industri- och logistikfastighe-
ter, som utgör prioriterade fastighetskategorier för Emilshus, stod
för 18 % av den totala transaktionsvolymen i Sverige under 2024.
Emilshus marknader Småland, Östergötland och Halland
visade relativt stabil aktivitet under året, med en total transak-
tionsvolym om drygt 10 miljarder kronor
1)
, vilket motsvarar 7 %
av den totala transaktionsvolymen i landet. Avkastningskraven
avseende industri- och externhandelsfastigheter i Sverige var
oförändrade under 2024 jämfört med föregående år.
Våra marknader i södra Sverige
Vy över Halmstad där Emilshus har
vuxit sitt bestånd under 2024.
Förvaltning nära
våra hyresgäster
Emilshus har för närvarande sju förvaltnings-
områden som utgörs av Växjö, Jönköping,
Värnamo, Linköping, Vetlanda, Kalmar och
Halmstad, nämnda i storleksordning baserat på
fastighetsvärde.
Förvaltningen sker från förvaltningskontor på
orter med större koncentration av fastigheter,
för närvarande i Växjö, Jönköping, Vetlanda
och Kalmar. Från dessa hanteras förvaltningen
av hela fastighetsbeståndet. Fler förvaltnings-
kontor kan komma att öppnas på orter där
fastighetsbeståndet uppnår en volym som gör
detta effektivt.
1) Volymen inkluderar enbart transaktioner över 40 mkr och exkluderar större portfölj-
transaktioner som sträcker sig utanför orten samt strukturaffärer
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2024
–
15Emilshus Årsredovisning 2024
–
15
1 januari
Nyckeltal Jönköping
2025 2024
Antal fastigheter 33 18
Uthyrningsbar area, tkvm 160 109
Redovisat värde, mkr 1 752 1 139
Hyresvärde, mkr 152 91
Hyresvärde kr/kvm 945 836
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 98
Kontrakterad årshyra, mkr 144 89
Jönköpingsområdet med de kring-
liggande orterna Aneby, Huskvarna,
Nässjö och Tranås utgör Emilshus
näst största geografiska marknad med
20 % av det totala fastighetsvärdet och
19 % av hyresvärdet. Vid årets utgång
ägde Emilshus totalt 33 fastigheter
med 160 tkvm uthyrningsbar area i
Jönköpings området, med tyngdpunkt på
lokaler för lätt industri. Stora hyresgäster
utgörs av ROL, Bubs Godis och Region
Jönköping. Fastigheterna är i huvudsak
belägna i företags- och handels områden
i attraktiva lägen. Emilshus har ett för-
valtningskontor i Jönköping.
Utveckling 2024
Under året genomförde Emilshus förvärv
av totalt 17 fastigheter med lätt industri
samt två avyttringar i Jönköping. Det
totala fastighetsvärdet för förvaltnings-
området uppgick vid årets slut till
1 752 miljoner kronor. Emilshus har som
ambition att fortsätta växa i Jönköpings-
området för att nå en större volym och
ytterligare synergier i förvaltningen.
Jönköping
152 mkr
54 % Lätt industri
10 % Extern- och
dagligvaruhandel
15 % Industriservice/
Proffshandel
20 % Övrigt
160 tkvm
57 % Lätt industri
8 % Extern- och
dagligvaruhandel
20 % Industriservice/
Proffshandel
15 % Övrigt
1 januari
Nyckeltal Växjö
2025 2024
Antal fastigheter 35 34
Uthyrningsbar area, tkvm 194 192
Redovisat värde, mkr 2 362 2 312
Hyresvärde, mkr 201 193
Hyresvärde kr/kvm 1 034 1 007
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 93
Kontrakterad årshyra, mkr 185 180
Växjöområdet med närliggande kom-
munen Ljungby utgör Emilshus största
geografiska marknad med 26 % av det
totala fastighetsvärdet och 25 % av
hyresvärdet. Emilshus är den största
fastighetsägaren av kommersiella lokaler
i Växjö och ägde vid årets utgång totalt
35 fastigheter fördelat på 194 tkvm
uthyrningsbar area med tyngdpunkt på
lokaler för lätt industri samt extern- och
dagligvaruhandel. Fastigheterna är fram-
för allt belägna i Växjös mest etablerade
företags- och externhandelsområden.
Stora hyresgäster utgörs av Spaljisten,
Bauhaus och Balco. Emilshus huvud-
kontor är beläget i Växjö.
Utveckling 2024
Under året genomförde Emilshus förvärv
av en fullt uthyrd fastighet med lätt indu-
stri samt investerade i ett antal projekt
med lokalanpassningar och ombyggna-
tioner för befintliga och nya hyresgäster,
vilket lett till förlängda hyresavtal. Vid
årets utgång uppgick fastighetsvärdet för
förvaltningsområdet till 2 362 miljoner
kronor. Emilshus avsikt är att fortsätta
komplettera fastighetsbeståndet i Växjö
genom förvärv av såväl portföljer som
styckvisa fastigheter.
Växjö
201 mkr
26 % Lätt industri
37 % Extern- och
dagligvaruhandel
12 % Industriservice/
Proffshandel
25 % Övrigt
194 tkvm
39 % Lätt industri
34 % Extern- och
dagligvaruhandel
11 % Industriservice/
Proffshandel
16 % Övrigt
Yxan 1, Ljungby Sandseryd 2:17, Jönköping
Hyresvärde per kategori
Uthyrningsbar area per kategori
Hyresvärde per kategori
Uthyrningsbar area per kategori
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2024
–
16
Emilshus har sitt ursprung i Vetlanda
och är ortens största fastighetsägare av
kommersiella lokaler. Vetlanda är tillsam-
mans med de kringliggande kommunerna
Eksjö och Sävsjö, bolagets femte största
geografiska marknad med 12 % av det
totala fastighetsvärdet och 14 % av
hyresvärdet. Vid årets utgång ägde kon-
cernen totalt 21 fastigheter med 147 tkvm
uthyrningsbar area i Vetlandaområdet,
med tyngdpunkt på lokaler för lätt indu-
stri samt extern- och dagligvaruhandel.
Stora hyresgäster utgörs av Trivselhus,
T-Emballage och Optimera. Fastigheterna
är belägna i centrumnära företags- och
handelsområden samt i stadskärnan.
Emilshus har ett förvaltningskontor i
Vetlanda.
Utveckling 2024
Under året genomförde Emilshus ett
antal projekt i Vetlandaområdet, bland
annat hyresgästanpassningar av handels-
lokaler i samband med nyuthyrningar
samt energibesparingsprojekt. Fastig-
hetsvärdet för området uppgick vid årets
utgång till 1 038 miljoner kronor. Emilshus
avser att fortsätta växa i Vetlanda-
området med selektiva förvärv.
Vetlanda
Värnamoområdet, omfattande Värnamo,
Gislaved, Gnosjö och Vaggeryd, står för
17 % av det totala fastighetsvärdet och
17 % av hyresvärdet. Vid årets utgång
ägde bolaget totalt 23 fastigheter med
216 tkvm uthyrningsbar area med över-
vägande del lokaler för lätt industri. Stora
hyresgäster utgörs av Bufab, Hilding
Anders Sweden och Proton Lighting.
Fastigheterna i förvaltningsområde
Värnamo är i huvudsak belägna i etable-
rade industri- och handelsområden.
Utveckling 2024
I Värnamoområdet investerade Emils-
hus under året i ett antal energiprojekt
med betydande energibesparingar. Vid
årets utgång uppgick fastighetsvärdet
för området till 1 502 miljoner kronor.
Emilshus vill fortsätta att växa i samtliga
kommuner i Värnamoområdet med sär-
skilt intresse för områden med närhet till
E4:an och andra attraktiva logistiklägen.
Värnamo
Hyresvärde per kategori
Uthyrningsbar area per kategori
135 mkr
80 % Lätt industri
16 % Extern- och
dagligvaruhandel
4 % Industriservice/
Proffshandel
0 % Övrigt
216 tkvm
85 % Lätt industri
9 % Extern- och
dagligvaruhandel
6 % Industriservice/
Proffshandel
0 % Övrigt
1 januari
Nyckeltal Värnamo
2025 2024
Antal fastigheter 23 23
Uthyrningsbar area, tkvm 216 216
Redovisat värde, mkr 1 502 1 479
Hyresvärde, mkr 135 133
Hyresvärde kr/kvm 624 614
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 98
Kontrakterad årshyra, mkr 127 130
Hyresvärde per kategori
Uthyrningsbar area per kategori
110 mkr
41 % Lätt industri
30 % Extern- och
dagligvaruhandel
6 % Industriservice/
Proffshandel
23 % Övrigt
147 tkvm
58 % Lätt industri
22 % Extern- och
dagligvaruhandel
8 % Industriservice/
Proffshandel
12 % Övrigt
1 januari
Nyckeltal Vetlanda
2025 2024
Antal fastigheter 21 21
Uthyrningsbar area, tkvm 147 147
Redovisat värde, mkr 1 038 1 019
Hyresvärde, mkr 110 105
Hyresvärde kr/kvm 748 713
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 96
Kontrakterad årshyra, mkr 105 100
Slätvaren 1, Värnamo Brudabäck 2, Vetlanda
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2024
–
17
Hyresvärde per kategori Hyresvärde per kategori
Uthyrningsbar area per kategori Uthyrningsbar area per kategori
Fastigheter i Linköping och Norrköping
samt i Motala utgör 13 % av Emilshus
totala fastighetsvärde och 12 % av hyres-
värdet. Vid årets utgång ägde Emilshus
totalt 24 fastigheter med 102 tkvm
uthyrningsbar area i Östergötland, med
tyngdpunkt på lokaler för lätt industri
och lager. Stora hyresgäster utgörs av
Soffadirekt, Dollarstore och Ramirent.
Fastigheterna är i huvudsak belägna i
industriområden i attraktiva lägen.
Utveckling 2024
Emilshus växte väsentligt i Östergötland
under året genom förvärv av totalt 17
fastigheter med främst lätt industri, varpå
fastighetsvärdet för området vid årets
utgång uppgick till 1 141 miljoner kronor.
Emilshus har som ambition att fortsätta
att växa i framför allt Linköping och
Norrköping för att nå en större volym och
synergier i förvaltningen.
Fastigheter i Kalmar och kommunerna
Emmaboda, Mörbylånga, Nybro,
Vimmerby och Västervik utgör 7 % av
Emilshus totala fastighetsvärde och
7 % av hyresvärdet. Vid årets utgång
ägde Emilshus totalt 21 fastigheter med
64 tkvm uthyrningsbar area i Kalmar-
området, med tyngdpunkt på lokaler
för extern- och dagligvaruhandel samt
industriservice/proffshandel. Stora
hyresgäster utgörs av Småländska Bil,
Beijer Byggmaterial och Holmgrens
Bil. Fastigheterna är generellt belägna
i centrumnära företags- och handels-
områden samt i stadens centrala delar.
Emilshus har ett förvaltningskontor i
Kalmar.
Utveckling 2024
Under året genomförde Emilshus ett
förvärv i Kalmar av en centralt belägen
och fullt uthyrd bilhandelsfastighet.
Fastighetsvärdet i området uppgick vid
årets utgång till 628 miljoner kronor.
Emilshus avsikt är att fortsätta att växa
med selektiva förvärv i Kalmarområdet
för att nå en större volym och synergier
i förvaltningen.
Kalmar
Linköping
94 mkr
65 % Lätt industri
13 % Extern- och
dagligvaruhandel
23 % Industriservice/
Proffshandel
0 % Övrigt
53 mkr
17 % Lätt industri
43 % Extern- och
dagligvaruhandel
40 % Industriservice/
Proffshandel
0 % Övrigt
102 tkvm
70 % Lätt industri
8 % Extern- och
dagligvaruhandel
22 % Industriservice/
Proffshandel
0 % Övrigt
64 tkvm
15 % Lätt industri
34 % Extern- och
dagligvaruhandel
51 % Industriservice/
Proffshandel
0 % Övrigt
1 januari
Nyckeltal Linköping
2025 2024
Antal fastigheter 24 7
Uthyrningsbar area, tkvm 102 62
Redovisat värde, mkr 1 141 573
Hyresvärde, mkr 94 48
Hyresvärde kr/kvm 925 766
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97 89
Kontrakterad årshyra, mkr 91 42
1 januari
Nyckeltal Kalmar
2025 2024
Antal fastigheter 21 20
Uthyrningsbar area, tkvm 64 59
Redovisat värde, mkr 628 534
Hyresvärde, mkr 53 46
Hyresvärde kr/kvm 819 772
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 97
Kontrakterad årshyra, mkr 51 44
Glasflaskan 2, Linköping Babianen 5, Kalmar
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2024
–
18
Hyresvärde per kategori
Uthyrningsbar area per kategori
Fastigheter i Halland utgör 6 % av
Emilshus totala fastighetsvärde och
6 % av hyresvärdet. Vid årets utgång
ägde Emilshus totalt 15 fastigheter med
42 tkvm uthyrningsbar area i Halmstad
och Falkenberg med lokaler för lätt
industri, lager och externhandel. Stora
hyresgäster utgörs av Ahlsell, Swedol
och IMAB Hallands Industrimaterial.
Fastigheterna är i huvudsak belägna
i industri- och externhandelsområden
i attraktiva lägen.
Utveckling 2024
Under året genomförde Emilshus förvärv
av sju centralt belägna fastigheter
med lätt industri i Halmstad i området
Vilhelmsfält vid stadens nya södra infart.
Fastighetsvärdet i Halmstad uppgick
vid årets utgång till 517 miljoner kronor.
Emilshus har som ambition att fortsätta
att växa i regionen för att nå en större
volym och synergier i förvaltningen.
Efter årets utgång tecknades avtal om
förvärv av åtta fastigheter inom kategorin
lätt industri för 520 miljoner kronor. Fast-
igheterna är belägna i direkt närhet till
centrala Halmstad och centralstationen.
Halmstad
45 mkr
23 % Lätt industri
12 % Extern- och
dagligvaruhandel
56 % Industriservice/
Proffshandel
9 % Övrigt
42 tkvm
25 % Lätt industri
14 % Extern- och
dagligvaruhandel
53 % Industriservice/
Proffshandel
8 % Övrigt
Förvaltningsområde
Jönköping
Under året genomförde Emilshus
förvärv av totalt 17 fastigheter i
Jönköping och har som ambition att
fortsätta växa i Jönköpingsområdet
för att nå en större volym och ytterli-
gare synergier i förvaltningen.
1 januari
Nyckeltal Halmstad
2025 2024
Antal fastigheter 15 7
Uthyrningsbar area, tkvm 42 20
Redovisat värde, mkr 517 269
Hyresvärde, mkr 45 21
Hyresvärde kr/kvm 1 072 1 074
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 95
Kontrakterad årshyra, mkr 43 20
Konen 4, Halmstad
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2024
–
19
Emilshus hyresgäster utgörs i hög grad av större, stabila
bolag med långsiktighet i sina verksamheter och bedömd
god betalningsförmåga. Med sin lokala inriktning är Emilshus
en trygg aktör och partner i hyresgästernas lokalförsörjning
och vidare utveckling.
Hyresgäster
Emilshus målsättning är att ha långsiktiga och nära relationer
med hyresgästerna och därigenom skapa förutsättningar för
hyresavtal med långa kontraktstider. Med totalt 649 hyresgäster
fördelade på 787 hyresavtal är Emilshus exponering mot enskilda
hyresgäster begränsad. Emilshus förvaltning präglas av nära och
långsiktiga relationer med hyresgästerna vilket avspeglas i en
hög andel hyresavtal med långa kontraktstider. Vid årets utgång
var den genomsnittliga hyrestiden 5,0 år och 68 % av kontrakts-
värdet hade ett förfall 2030 eller senare. Den ekonomiska uthyr-
ningsgraden var oförändrad och uppgick vid årets slut till 95 %.
Emilshus har ingått så kallade triple net-avtal för en betydande
del av hyresavtalen, vilket innebär att hyresgästen åtar sig att
stå för kostnader såsom försäkring, fastighetsskatt, media samt
underhåll och reparationer. Vid årets utgång var 43 % (46) av
total uthyrningsbar area kopplat till hyresavtal av triple net-
karaktär.
Den huvudsakliga andelen av Emilshus hyresavtal uppräk-
nas årligen med en nivå motsvarande konsumentprisindex (KPI)
och en mindre andel med fast årlig indexering. Vid årets utgång
utgjorde dessa avtal 98 % av Emilshus kontrakterade årshyra och
där övriga hyresavtal bland annat avser parkeringsytor samt avtal
med kortare löptid än ett år, vilka uppräknas på annat sätt eller
inte alls.
Nettouthyrning
Emilshus nettouthyrning var positiv och uppgick under året till
2 miljoner kronor. Under året tecknade Emilshus hyresavtal med
ett årligt hyresvärde om 27 miljoner kronor, varav 26 miljoner
kronor avser hyresavtal med nya hyresgäster och 1 miljon kronor
avser omförhandlade hyresavtal med befintliga hyresgäster.
Våra hyresgäster
Emilshus 10 största hyresgäster
Hyresgäster
Kon-
trakts-
värde,
mkr
Kontrak-
terad
årshyra,
mkr
Andel av
kontrak-
terad
årshyra,
%
Åter-
stående
hyrestid,
år
Spaljisten AB 396 20 3 19,8
Trivselhus AB 92 20 3 4,6
Holmgrens Bil AB 124 20 3 6,3
Ahlberg Dollarstore AB 51 19 3 2,6
Hilding Anders Sweden AB 267 19 3 14,0
Optimera Svenska AB 27 16 2 1,7
ROL AB 97 16 2 6,3
Coop Väst AB 160 15 2 10,6
Proton Lighting AB 22 14 2 1,6
Bauhaus & Co KB 191 13 2 14,6
Övriga 2 314 575 77 4,0
Totalt 3 740 747 100 5,0
Hyresvärde och de 10 största hyresgästernas
andel av hyresvärdet
0
100
200
300
400
500
600
700
800
2021 2022 2023 2024
%
0
10
20
30
40
50
60
70
80
mkr
Hyresvärde, mkr
De 10 största hyresgästernas andel av hyresvärdet, %
Lodjuret 3, Växjö
Kategori: Extern- och dagligvaruhandel.
Uthyrningsbar area: 13 422 kvm.
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2024
–
20Emilshus Årsredovisning 2024
–
20
Erhållna uppsägningar av hyresavtal uppgick till 25 miljoner kro-
nor, inklusive konkurser med ett hyresvärde om 6 miljoner kronor.
Konkurserna inträffade under andra kvartalet och bestod
främst av två hyresgäster som bedrev padelverksamhet i Växjö
och Jönköping. Emilshus har efter detta inga kvarstående
hyresgäster verksamma inom padel.
Förvaltning
Emilshus har ett långsiktigt ägarperspektiv och strävar efter en
trygg, kostnadseffektiv och lokal fastighetsförvaltning. Med egen
förvaltningsorganisation säkerställs en hög servicegrad och ett
nära samarbete med hyresgästerna.
Emilshus förvaltningsstrategi bygger på utveckling av bola-
gets fastigheter och lokaler i nära dialog med hyresgästerna.
Den starka lokala närvaron innebär en närhet till hyresgästerna,
vilket skapar förutsättningar för långvariga samarbeten. Det
täta samarbetet resulterar regelbundet i att Emilshus genomför
värde höjande investeringar i om- och tillbyggnationer. Ytterligare
en viktig del i förvaltningen är att optimera driften med syfte att
minska miljöpåverkan och sänka driftskostnader samt att till-
sammans med hyresgästerna arbeta med hållbara lösningar.
Förvaltningsorganisation
Emilshus har förvaltningskontor på orter med större koncentration
av fastigheter, för närvarande i Växjö, Jönköping, Kalmar och
Vetlanda. Från dessa hanteras förvaltningen av övriga orter. Fler
förvaltningskontor kan komma att öppnas på orter där fastighets-
beståndet uppnår en volym som gör detta effektivt.
Bolaget har en kompetent och väl fungerande intern förvalt-
ningsorganisation. Det finns hos medarbetarna ett stort kunnande
om den lokala fastighetsmarknaden där bolaget är verksamt. Ett
brett kontaktnät på dessa orter bidrar till affärsmöjligheter och är
en framgångsfaktor i uthyrningsarbetet.
Nettouthyrning utveckling
-16
-12
-8
-4
0
4
8
12
16
2020 2021 2022 20242023
mkr
Nyuthyrning
Uppsagt
Nettouthyrning
Nettouthyrning
Jan–dec
mkr 2024 2023
Nyuthyrningar 26 17
Omförhandlingar 1 2
Uppsägningar och konkurser -25 -19
Nettouthyrning 2 0
Vakansförändringar
Jan–dec
mkr 2024 2023
Ingående vakansvärde 30 24
Inflyttningar -12 -8
Avflyttningar 17 13
Förändring hyresrabatter 2 1
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 6 -
Vakansvärde, avyttrade fastigheter - -
Utgående vakansvärde 43 30
Förfallostruktur hyresavtal
Förfalloår
Antal
hyresavtal
Årshyra,
mkr
Andel,
%
Area,
tkvm
Andel,
%
2025 363 106 14 115 13
2026 163 166 22 188 21
2027 106 89 12 83 9
2028 51 52 7 55 6
2029 27 73 10 85 10
≥2030 77 262 35 353 40
Totalt 787 747 100 879 100
Hyreskontrakt och löptider
Förfalloår Kontraktsvärde, mkr Andel av total, %
2025 143 4
2026 271 7
2027 236 6
2028 180 5
2029 327 9
2030 308 8
2031 316 8
2032 229 6
≥2033 1 731 46
Totalt 3 740 100
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2024
–
21
För Emilshus är investeringar i fastigheter en viktig del i
att möta hyresgästers behov vid tillväxt och förändringar
i verksamheten och samtidigt skapa värde genom omför-
handling av hyror och förlängning av hyresavtal.
Projekten sker i form av lokalanpassningar, om- och tillbyggnatio-
ner eller nyproduktion. Vid nyuthyrning sker regelmässigt en viss
anpassning av lokalerna och ofta även större förändringar som
en del av det nya hyresavtal som då tecknas. Investeringar i loka-
lerna genomförs till en attraktiv riskjusterad avkastning och för
att minimera risken i projektverksamheten påbörjas projekt först
när bindande hyresavtal har ingåtts. Emilshus arbetar även aktivt
med att identifiera och genomföra projekt som minskar energi-
användning och förbättrar inomhusmiljön för hyresgästerna.
Projektverksamheten bidrar till ökade hyresintäkter i form
av tillägg till befintliga avtal i takt med att projekten färdigställs.
Emilshus projekt värderas till verkligt värde beaktande nedlagda
externa investeringskostnader inklusive till projekten hänförliga
räntekostnader samt kostnader för projektledning.
Pågående och färdigställda projekt 2024
Ett nytt 10-årigt hyresavtal tecknades under 2023 med IT-före-
taget Griffel avseende 1 400 kvm i fastigheten Lågan 22 i centrala
Projekt
Större pågående och färdigställda projekt
Fastighet Fastighetskategori Projekttyp
Färdig-
ställande
Beräknad
investering,
mkr
Upparbetad investe-
ring vid årets utgång,
mkr
Förändrad
årshyra,
mkr
Förändring av
hyresavtal
Pågående projekt
Krokodilen 4, Kalmar Extern handel Lokalanpassning Q4 2025 29 0 3 12-årigt avtal
Melltorp 2:28, Mark Lätt industri Lokalanpassning Q2 2025 28 0 2 10-årigt avtal
Övriga pågående projekt
1)
27 11 -
Totalt 84 11 5
Färdigställda projekt
Lågan 22, Växjö Övrigt Lokalanpassning Q1 2024 15 15 2 10-årigt avtal
Norra Delfin 4, Vetlanda Extern handel Energibesparing Q3 2024 4 4
Kolmilan 1, Vetlanda Extern handel Lokalanpassning Q4 2024 7 6 2 15-årigt avtal
Fläkten 11, Växjö Industriservice Lokalanpassning Q4 2024 8 8 2 10-årigt avtal
Totalt 34 33 6
1) Övriga pågående projekt utgörs av ett flertal mindre projekt.
Hedenstorp 1:99, Jönköping
Kategori: Lätt industri.
Uthyrningsbar area: 4 033 kvm.
Växjö. Lokalerna som har genomgått en omfattande renovering
färdigställdes och tillträddes under det första kvartalet 2024.
I fastigheten Norra Delfin 4 i Vetlanda färdigställdes ett
projekt för energieffektivisering under det tredje kvartalet 2024.
Ett nytt 15-årigt hyresavtal tecknades under 2023 med Clas
Ohlson avseende 1 400 kvm i fastigheten Kolmilan 1 i Vetlanda.
Under det första kvartalet 2024 färdigställdes hyresgästanpass-
ningar och lokalerna tillträddes. Ytterligare hyresavtal i Kolmilan 1
om 1 700 kvm tecknades under det första kvartalet med Hemtex
och Thansen. Hyresgästerna tillträdde sina lokaler efter genom-
förda hyresgästanpassningar under det första respektive det
tredje kvartalet 2024.
I fastigheten Fläkten 11 i Växjö anpassades drygt 1 100 kvm för
Securitas som har tecknat ett nytt 10-årigt hyresavtal. Lokalerna
tillträddes i slutet av det tredje kvartalet 2024.
I Kalmar genomförs en om- och tillbyggnad av Krokodilen 4 till
Toyotahandlaren Bil och Motor i Sydost AB som samtidigt tecknat
ett nytt 12-årigt hyresavtal om totalt 2 800 kvm.
Under det fjärde kvartalet förvärvades fastigheten Melltorp
2:28 med ytor för lätt industri om 6 500 kvm. Fastig heten genom-
går nu en lokalanpassning för skogsmaskinstillverkaren Malwa
Forest som tecknat ett 10-årigt hyresavtal som träder i kraft vid
färdigställandet.
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2024
–
22Emilshus Årsredovisning 2024
–
22
Lätt industri utgör Emilshus största fastighetskategori
och är tillsammans med industriservice/proffshandel
och extern- och dagligvaruhandel bolagets huvudsakliga
fokus. I industriregionerna i södra Sverige är efterfrågan
på industrilokaler generellt stabil och hyresgästerna ofta
långsiktiga. Ett exempel på detta är Emilshus uthyrning i en
nyförvärvad fastighet till skogsmaskintillverkaren Malwa
Forest på ett 10-årigt hyresavtal. Lokalerna genomgår nu en
omfattande renovering och anpassning för hyresgästen.
Emilshus förvärvade under det fjärde kvartalet 2024 den tom-
ställda industrifastigheten Melltorp 2:28 i Marks kommun i Väster-
götland från en lokal fastighetsägare. I samband med förvärvet
hade Emilshus kommit i kontakt med Malwa Forest som sökte nya
moderna produktionslokaler med tillhörande markytor utomhus
för testkörning av de skogsmaskiner som bolaget tillverkar. Detta
resulterade i att ett hyresavtal omfattande 6 500 kvm över tio år
tecknades och en ombyggnation kunde planeras.
”Fastigheten i Mark illustrerar hur Emilshus lokala förankring
leder till affärer och nya hyresgäster. Vi är mycket glada att få bli
partner till Malwa Forest i deras långsiktiga satsning på modern
produktion i södra Sverige”, säger Pierre Folkesson, projektchef
på Emilshus.
Med växande verksamhet investerar skogmaskintillverkaren
nu i större och moderna produktionsytor, kontor och personal-
utrymmen i Emilshus lokaler. Ombyggnationen driver Emilshus i
nära samarbete med hyresgästen för att möta bolagets specifika
behov. Första spadtaget i ombyggnationen togs i mars 2025
och projektet kommer att färdigställas sommaren 2025, varefter
hyresgästen flyttar in.
”Hyresgästen, verksamheten och det långa hyresavtalet – alla
delar i detta projekt är helt i linje med Emilshus inriktning och
strategi”, konstaterar Pierre Folkesson.
Värdeskapande projekt
”Emilshus har stor erfarenhet av att driva projekt för utveckling av
effektiva industrilokaler, ett arbete som ofta kräver ett omfattande
planeringsarbete tillsammans med hyresgästen. Investeringar i
projekt med om- och tillbyggnationer är ett sätt att möta hyres-
gästernas behov och samtidigt skapa värde för Emilshus genom
förlängda hyresavtal, ökade hyresnivåer och ökat fastighets-
värde”, kommenterar Pierre Folkesson.
Att skapa energieffektiva lokaler med moderna installationer
är en central del i alla Emilshus ombyggnationer. Därtill drivs det
löpande energiprojekt i syfte att minska energianvändningen
i fastigheterna och därmed också minska klimatavtryck och
kostnader. Som en del i ombyggnationen av fastigheten i Mark
utrustas byggnaderna med nya system för uppvärmning och
ventilation som både innebär hög komfort i lokalerna och låg
energianvändning. Installation av modern LED-belysning bidrar
också till att minimera energianvändningen.
Emilshus har ett antal pågående projekt för befintliga hyres-
gäster med vilka bolaget förlängt och omförhandlat hyresavtal
med. Ett exempel är fastigheten Krokodilen 4 i Kalmar där det
sker en om- och tillbyggnation för Toyotahandlaren Bil och Motor
i Sydost AB som samtidigt tecknat ett nytt 12-årigt hyresavtal om
totalt 2 800 kvm.
Melltorp 2:28, Mark
Fastighetskategori: Lätt industri
Projekttyp: Lokalanpassning
Area: 6 500 kvm
Färdigställande: Sommaren 2025
Förändring av hyresavtal: Nytt 10- årigt hyresavtal
Nytt långt hyresavtal efter omfattande renovering
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2024
–
23
Emilshus finansieras med eget kapital och säkerställda
banklån samt med obligationer emitterade på den
svenska kapitalmarknaden som utgör en kompletterande
finansieringskälla.
Kapitalstruktur
Emilshus kapitalstruktur utgjordes vid årets utgång av 42 % (42)
eget kapital, 52 % (52) räntebärande skulder och 6 % (6) övriga
poster.
Emilshus kreditgivare består av fyra nordiska banker där finan-
sieringen utgörs av säkerställda banklån. Obligationslån utgör en
kompletterande finansieringskälla.
Eget kapital
Vid årets utgång uppgick eget kapital till 3 856 miljoner kronor
(3 194), vilket resulterade i en soliditet om 42 % (42). Eget kapital
per stamaktie uppgick till 27,99 kronor (25,26) och långsiktigt
substansvärde per stamaktie uppgick till 30,60 kronor (27,32).
Räntebärande skuld
Emilshus räntebärande skulder uppgick till 4 717 miljoner kronor
(3 984) vid årets utgång. Efter avdrag för likvida medel om 100 mil-
joner kronor (212) uppgick nettoskulden till 4 617 miljoner kronor
(3 772), vilket innebär en nettobelåningsgrad om 52 % (52).
Av de räntebärande skulderna utgör 4 321 miljoner kronor
(3 408) säkerställda banklån vilka motsvarar 92 % (86) av den
totala räntebärande skulden. Under året har banklån till ett värde
om 2 838 miljoner kronor refinansierats med längre löptid, högre
lånevolym och förbättrade kreditvillkor som följd.
Räntebärande obligationslån uppgick vid årets utgång till
396 miljoner kronor (576), vilket motsvarar 8 % (14) av den totala
räntebärande skulden. I juni och juli återköptes bolagets utestående
icke-säkerställda gröna obligationer om totalt 376 miljoner kronor
med förfall i april 2025. I samband med återköpen emitterades
nya seniora icke-säkerställda gröna obligationer till ett belopp
om 400 miljoner kronor med en marginal om 3,10 % och en löptid
om 3 år. I september återköptes utestående icke- säkerställda
gröna obligationer om totalt 210 miljoner kronor med förfall i
september 2025.
Skuldkvoten beräknad som nettoskuld i förhållande till drifts-
överskott med avdrag för centrala administrationskostnader
enligt intjäningsförmåga uppgick på balansdagen till 8,2 ggr (8,2).
Finansiering
Nyckeltal finansiering
mkr
31 dec
2024
31 dec
2023
Nettoskuld 4 617 3 772
Soliditet, % 42 42
Nettobelåningsgrad, % 52 52
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,1
Räntesäkringsgrad, % 81 77
Skuldkvot, ggr 8,2 8,2
Genomsnittlig kapitalbindningstid, år 2,7 1,8
Genomsnittlig räntebindningstid, år 2,3 3,1
Genomsnittlig låneränta, % 4,0 4,7
Räntebärande nettoskuld
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
2020 2021 2022 2023 2024
mkr
42 % Eget kapital
48 % Banklån
4 % Gröna obligationslån
6 % Övrigt
Finansieringskällor
Förändring i eget kapital
3 000
3 200
3 400
3 600
3 800
4 000
mkr
Eget kapital
1 jan 2024
Eget kapital
31 dec 2024
Nyemission
stamaktier
Kostnader
nyemissioner
Utdelning på
preferens-
aktier
Årets
resultat och
totalresultat
2024
426
288 3 856
3 194
–11
–41
Genomsnittlig
låneränta
4,0 %
Genomsnittlig
räntebindningstid
2,3 år
Räntetäckningsgrad
2,4 ggr
Nettobelåningsgrad
52 %
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2024
–
24Emilshus Årsredovisning 2024
–
24
Räntetäckningsgrad
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
2020 2021 2022 2023 2024
ggr
Likviditet och outnyttjade kreditlöften
Disponibel likviditet uppgick till 188 miljoner kronor (292) vid
årets utgång.
Likvida medel uppgick till 100 miljoner kronor (212) jämte outnytt-
jade checkräkningskrediter om 67 miljoner kronor (80) samt
outnyttjade revolverande kreditfaciliteter om 21 miljoner kronor (–).
Kapital- och räntebindning
Kapitalbindningstiden för Emilshus räntebärande skulder var vid
årets utgång 2,7 år (1,8). Av de räntebärande skulder som förfaller
under 2025 utgörs 130 miljoner kronor av ordinarie löpande
amor teringar på säkerställda banklån, 79 miljoner kronor av
revolverande kreditfaciliteter och 398 miljoner kronor avser ordi-
narie banklån. Banklånen med förfall 2025 har efter årets utgång
refinansierats med längre löptid och förbättrade finansieringsvill-
kor som följd. Därtill innebär refinansieringen att Emilshus tillfördes
480 miljoner kronor i ökad tillgänglig likviditet efter årets slut.
Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder inklusive derivat
uppgick vid årets utgång till 4,0 % (4,7).
Koncernens genomsnittliga räntebindningstid inklusive derivat
uppgick vid årets utgång till 2,3 år (3,1). Andelen av de räntebärande
skulderna som räntesäkrats genom derivat uppgick till 81 % (77).
Vid årets utgång hade koncernen ingått räntesäkringar med ett
sammanlagt nominellt belopp om 4 590 miljoner kronor (3 840).
Av dessa avsåg 3 520 miljoner kronor aktiva ränteswappar med
en genomsnittlig återstående löptid om 2,7 år, 770 miljoner kronor
avsåg framtidsstartade ränteswappar med en genomsnittlig löptid
om 2,7 år och 300 miljoner kronor avsåg räntetak (Stibor 3M+1,0 %)
med en återstående löptid om 0,9 år. Derivaten begränsar framtida
ränteförändringars effekt på koncernens finansiella kostnader.
Derivatens verkliga värde uppgick vid årets utgång till 10 miljo-
ner kronor (35).
Finansiella riskbegränsningar
Emilshus finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverksam-
heten i syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begränsas.
Emilshus har följande huvudsakliga riktlinjer för finansierings-
verksamheten:
• Nettobelåningsgraden ska varaktigt inte överstiga 60 %.
• Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 ggr.
Grönt finansiellt ramverk
Per 31 december hade Emilshus gröna tillgångar enligt bolagets
gröna finansiella ramverk till ett sammanlagt värde om 3 037
miljoner kronor med etablerad grön finansiering om motsvarande
519 miljoner kronor i befintliga fastigheter. Outnyttjat belopp inom
det gröna finansiella ramverket uppgick därmed till 2 518 miljoner
kronor. Mer information finns i Hållbarhetsrapporten på sidan 29.
Kapital- och räntebindning
Kapitalbindning Räntebindning
År
Banklån,
mkr
Obligationer,
mkr
Totala ränte bärande
skulder, mkr
1)
Andel,
%
Räntebindning,
mkr
2)
Snitt ränta,
%
Andel,
%
2025 678 - 678 14 919 4,7 19
2026 851 - 851 18 1 370 2,6 29
2027 1 296 400 1 696 36 450 5,0 9
2028 373 - 373 8 800 4,7 17
≥2029 1 140 - 1 140 24 1 200 4,7 25
Totalt 4 339 400 4 739 100 4 739 4,0 100
1) Skillnaden i totala räntebärande skulder mellan tabellen ovan och balansräkningen förklaras av periodiserade uppläggningsavgifter.
2) Inkluderar derivat.
Obligationslån
Förfalloår Volym, mkr Ränta, %
2027 jun 400 Stibor 3M+3,10%
Derivatportfölj
mkr
Nominellt
belopp
Återstående
löptid, år
Genomsnittlig
fast ränta, %
Verkligt
värde
Ränteswappar 4 290 2,9 1,9 6
Räntetak 300 0,9 1,0 4
Totalt/genomsnitt 4 590 1,9 1,9 10
Finansiella riskbegränsningar
31 dec
2024
31 dec
2023
Nettobelåningsgrad, % < 60 52 52
Räntetäckningsgrad, ggr > 2,0 2,4 2,1
Nettobelåningsgrad
Riskbegränsning
Räntetäckningsgrad
Riskbegränsning
Nettobelåningsgrad
0
10
20
30
40
50
60
70
80
%
2020 2021 2022 2023 2024
Emilshus arbetar kontinuerligt
med att optimera bolagets
finansiering.
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2024
–
25
VD-kommentar
För Emilshus innebär en hållbar verksamhet att ta miljö-
och samhällsansvar men det är också en fråga om sunt
och lönsamt företagande som ligger mycket nära våra
grundvärden. Det linjerar också med den långsiktighet
som Emilshus verksamhet präglas av. Vår förvaltning
fokuserar på lokal närvaro och ett nära samarbete med
hyresgästerna för att skapa värde och bidra till minskad
klimatpåverkan. Därtill strävar vi efter att vara en aktiv part
i näringslivet och utvecklingen på de orter vi är verksamma.
Vi arbetar utifrån ett internt ramverk som består av håll-
barhetsstrategi, handlingsplaner samt policyer som berör
Emilshus medarbetare och leverantörer. Vidare baseras
vårt hållbarhetsarbete på ett åtagande mot FN:s globala
mål för hållbar utveckling och vi fortsätter att stödja FN:s
Global Compacts tio principer inom mänskliga rättigheter,
arbetsrätt, miljö och antikorruption. Emilshus strategier är
sammantaget utformade för att generera långsiktigt uthål-
lig avkastning och att säkra en lönsam verksamhet över tid.
Att arbeta aktivt med att identifiera och utföra åtgärder
som syftar till energieffektiviseringar i fastighetsbeståndet
ser vi som den enskilt viktigaste insats vi kan göra för att
minska Emilshus klimatpåverkan. Energianvändningen i
våra fastigheter är också en viktig kostnadspost som vi
med ett strukturerat arbete kan minska, något som sker
i nära samarbete med våra hyresgäster. Under 2024
minskade bolagets energianvändning per kvm med 6 % i
jämförbart bestånd. Under året påbörjade vi rapportering
av koldioxidutsläpp inom scope 1 och 2 i enlighet med
Greenhouse Gas Protocol.
Vi fortsätter att arbeta steg för steg mot våra mål och
gröna finansiella ramverk, både med processer och opti-
mering av driften av husen. Därtill kommer en rad andra
initiativ i syfte att både möta hyresgästerna krav och leva
upp till bolagets hållbarhetsstrategi.
Jakob Fyrberg, VD
Hållbarhet
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Hållbarhetsarbete i Emilshus
Väsentliga händelser
i hållbarhetsarbetet 2024
Fokusområden
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2024
–
26Emilshus Årsredovisning 2024
–
26
Hållbarhetsarbete i Emilshus
Emilshus hållbarhetsarbete utgår från den hållbarhetsstrategi
som antagits av styrelsen. Strategin grundas i behovet av att
förvalta begränsade resurser på ett ansvarsfullt sätt och sam-
tidigt framtidssäkra verksamheten både ur ett ekonomiskt
och organisatoriskt perspektiv. Emilshus har, med sin lokala
närvaro och med dedikerade och kompetenta medarbetare,
gynnsamma förutsättningar för ett fastighetsägande som inte
bara genererar värde utan även är långsiktigt hållbart.
Hållbarhetsstrategi
Emilshus affärsidé är att förvärva, utveckla och förvalta hög-
avkastande kommersiella fastigheter i södra Sverige. Fokus är
hög direktavkastning i kombination med långa hyresavtal och
hyresgäster med bedömd god betalningsförmåga. I sin förvalt-
ning fokuserar Emilshus på lokal närvaro och nära samarbete
med hyresgästerna. Bolaget ska vara delaktigt i det lokala
näringslivet och dess utveckling. Emilshus strategier är samman-
taget utformade för att generera långsiktigt uthållig avkastning
och starka kassaflöden. Samtidigt som Emilshus skapar förut-
sättningar för en hållbar utveckling genereras även värden för
ägare, medar betare, hyresgäster, leverantörer, lokalsamhället och
övriga intressenter.
Emilshus har ett långsiktigt perspektiv för att säkerställa en
stabil verksamhet. Förutom att trygga bolagets existens och intjä-
ning över tid innebär det ett uttalat ansvarstagande för miljö och
människor i och kring bolagets fastigheter samt för miljön och
företagets omvärld i stort. I sitt miljöarbete har Emilshus fokus
på att minska energianvändningen i fastighetsbeståndet, där ett
aktivt arbete bedrivs gällande effektiviseringar och användning
av smarta systemstöd. Energianvändningen följs upp kvartalsvis
på ett systematiskt sätt för att utvärdera de energieffektivise-
rande åtgärder som genomförts.
En hållbar verksamhet förutsätter ett väl fungerande samar-
bete med Emilshus hyresgäster och bolagets omvärld. Därutöver
krävs väl etablerade interna processer och rutiner samt engage-
rade medarbetare. Emilshus ska vara en närvarande arbetsgivare
och en attraktiv arbetsplats där medarbetare ska känna engage-
mang och stolthet samt ha möjlighet att påverka verksamheten
och sin egen utveckling. Företagskulturen ska präglas av affärs-
mässighet, medmänsklighet och delaktighet där god affärsetik
och förtroendefulla relationer är viktiga utgångspunkter såväl
internt som i kontakterna med externa parter. Hälsa och säkerhet
är områden som är centrala för såväl medarbetare som hyres-
gäster och leverantörer.
En översyn av Emilshus hållbarhetsstrategi kommer att ske
under 2025.
Styrning
Emilshus hållbarhetsarbete utvecklas löpande i takt med att
bolaget förändras och utökar sin verksamhet. Styrelsen har det
yttersta ansvaret för hållbarhetsarbetet, vilket inkluderar Emilshus
påverkan på miljö och människor samt arbete med områden där
bolaget kan bidra med en positiv förändring. Koncernledningen
har det operativa ansvaret för hållbarhetsarbetet samt för att
det ska vara relevant för den verksamhet som bedrivs och den
omvärld bolaget verkar i. Vidare ansvarar koncernledningen för
implementering och uppföljning av Emilshus hållbarhetsmål. En
teknik- och hållbarhetsansvarig driver hållbarhetsarbetet i fastig-
hetsförvaltningen, med stöd av bolagets operativa chef. CFO
ansvarar för att bolaget upprättar en hållbarhetsrapport i enlighet
med befintliga lagar och regelverk. Hållbarhetsarbetet bygger på
att engagerade och kompetenta medarbetare arbetar utifrån den
antagna strategin och att alla är väl införstådda med bolagets
befintliga policydokument.
Ramverk
Emilshus hållbarhetsarbete baseras på ett åtagande mot FN
Global Compact och FN:s globala mål för hållbar utveckling.
Genom att vara medlem i Global Compact åtar sig bolaget att
följa de tio principerna baserade på FN:s deklaration om de
mänskliga rättig heterna, ILO:s grundläggande konventioner om
de mänskliga rättigheterna i arbetslivet, Riodeklarationen samt
FN:s konvention mot korruption. Det interna hållbarhetsramverket
som bolaget arbetar utifrån består av hållbarhetsstrategi, hand-
lingsplaner samt policyer som berör Emilshus medarbetare och
leverantörer. Frågor gällande mångfald och jämställdhet berörs
inom bolagets arbetsmiljöpolicy. Policydokumenten ses över och
uppdateras efter behov och antas av styrelsen årligen.
Betydande energibesparing
med ny belysning
I fastigheten Öskaret 16 i Jönköping har ett
nyligen genomfört belysningsprojekt lett till
en betydande energibesparing. Äldre armatur
byttes ut mot smart LED-belysning som med
närvarostyrning optimerades för hyresgästens
lagerverksamhet. Det nya belysningssystemet
beräknas innebära en årlig energibesparing om
58 000 kWh, motsvarande en besparing om
90 % jämfört med tidigare installation. Emilshus
genomför löpande belysningsprojekt i fastig-
hetsbeståndet, åtgärder som till begränsade
kostnader har materiell påverkan på bolagets
energianvändning.
Öskaret 16, Jönköping
Kategori: Lätt industri
Uthyrningsbar area: 8 545 kvm
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Hållbarhetsarbete i Emilshus
Väsentliga händelser
i hållbarhetsarbetet 2024
Fokusområden
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2024
–
27
Emilshus fokusområden
Utifrån ovan nämnda ramverk och omvärldsanalys har Emilshus
identifierat fyra fokusområden i verksamheten som är särskilt
viktiga. Inom dessa områden anses bolaget har störst påverkan
och har möjlighet bidra med en positiv förändring.
•
Fastigheter
•
Medarbetare
•
Hyresgäster
•
Externa samarbetspartners
Intressentdialog
Emilshus genomförde under andra halvåret 2024 en dubbel
materialitetsanalys för att identifiera väsentliga hållbarhetsom-
råden samt inverkningar, risker och möjligheter i verksamheten.
Analysens resultat kommer att färdigställas under 2025. En
tidigare intressentdialog genomfördes 2021, vilken har legat till
grund för bolagets arbete med årlig uppföljning för att säker-
ställa att Emilshus hållbarhetsarbete linjerar med intressenternas
synpunkter och förväntningar på verksamheten. I den dagliga
verksamheten och i möten med hyresgäster, leverantörer och
investerare för Emilshus en löpande dialog för att fortsatt få insik-
ter utifrån deras perspektiv. Det är tillsammans med intressent-
grupperna som bolagets ambitioner inom hållbarhetsområdet
förankras och utvecklas i verksamheten. Nöjd Kund Index-
undersökningar genomförs årligen för att få en ökad förståelse
för hur bolagets hyresgäster upplever Emilshus som hyresvärd.
Motsvarande undersökning genomförs med bolagets medar-
betare för att skapa en djupare förståelse för hur de upplever
Emilshus som arbetsgivare och vad som är viktigt för dem att
bolaget fokuserar på framåt.
Affärsetik och antikorruption
Emilshus policy för affärsetik och antikorruption finns tydliga
riktlinjer för hur företaget förväntar sig att medarbetare agerar i
frågor gällande korruption, mutor och penningtvätt. Bolaget har
en nolltoleranspolicy mot korruption, diskriminering, trakasse-
rier, brott och miljööverträdelser. Vid eventuella misstankar om
bristande efterlevnad förväntas dessa rapporteras till närmsta
chef eller ledningen. Inrapportering av oegentligheter behandlas
konfidentiellt och det säkerställs att alla medarbetare känner sig
trygga med att deras anonymitet bevaras. Inga anmälningar har
inkommit under året.
För att förhindra korruption inom Emilshus verksamhet och
värdekedja finns det etablerade rutiner och processer på plats.
Bolaget har identifierat ett antal transaktioner som har en högre
risk för korruption där det är viktigt att varje medarbetare är
införstådd med de befintliga rutinerna för att hantera detta. Det
genomförs granskningar av nya kunder, leverantörer, underleve-
rantörer och affärspartners för att minska risken för att brott eller
andra oegentligheter ska uppstå i värdekedjan. Utöver detta krä-
ver Emilshus att alla anlitade driftsentreprenörer ska underteckna
Fastighetsbranschens uppförandekod, för att säkerhetsställa
att leverantörerna är införstådda med de krav och förväntningar
som finns på dem. Detta innebär att stora delar av bolagets totala
inköp omfattas av Fastighetsbranschens uppförandekod.
Globala mål
Emilshus har valt ut sex av FN:s 17 Globala mål som
bolaget anser sig ha störst möjlighet att bidra till. Alla
medarbetare ska erbjudas en trygg och säker arbetsmiljö
där det finns utrymme för fysisk aktivitet. Jämställdhets-
arbetet är en integrerad del av bolaget och en jämn köns-
fördelning eftersträvas i hela organisationen. Emilshus
ska uteslutande köpa in fossilfri el till sina fastigheter och
kan genom sin förvaltning arbeta för mer energieffektiva
fastigheter vilket i sin tur bidrar till en minskad klimat-
påverkan. I de fastigheter som Emilshus äger ska effektiv
resurs- och avfallshantering vara en naturlig del av för-
valtningen där bolaget tillsammans med hyresgästerna
arbetar för att minska det totala avfallet.
Följande policydokument och riktlinjer, antagna av Emilshus styrelse och ledning, tillämpas.
•
Affärsetik och antikorruptionspolicy
•
Hållbarhets- och arbetsmiljöpolicy
•
Fastighetsbranschens uppförandekod för leverantörer
•
IT-policy
•
Riktlinjer för inköp
•
VD-instruktion
•
Miljö- och hållbarhetspolicy
•
Personalhandbok
•
Riktlinjer för behandling av personuppgifter
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Hållbarhetsarbete i Emilshus
Väsentliga händelser
i hållbarhetsarbetet 2024
Fokusområden
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2024
–
28
Energieffektiviserande åtgärder
För att effektivisera energianvändningen i fastigheterna och
samtidigt förbättra arbetsmiljön för bolagets hyresgäster arbetar
Emilshus bland annat med att se över äldre värme- och ventila-
tionsaggregat i byggnaderna. Genom att investera i nya aggregat
kan betydande minskning i energianvändning uppnås, vilket även
innebär minskade kostnader för både Emilshus och hyresgästen.
Emilshus arbetar löpande med att genomföra energiprojekt i
fastig hetsbeståndet och identifiera lämpliga insatser. Nedan
beskrivs projekt som genomfördes under det gångna året.
Under årets första kvartal genomfördes optimering av
styrsystemen för ventilation och värme i fastigheten Lunden
13 i Vetlanda, vilket resulterade i ett bättre inomhusklimat för
hyresgästerna och en minskad energianvändning om 60 000 kWh
under det andra kvartalet, motsvarande en besparing om 25 %.
Optimering av system leder även till större kännedom om bygg-
naden, vilket ger bra beslutsunderlag för kommande planerade
energiprojekt i fastigheten. Emilshus genomförde motsvarande
översyn och optimering av styrning för värme och kyla i
stora delar av beståndet under våren, en tid då temperaturen
svänger stort vilket gör det enklare att identifiera var det finns
förbättrings potential.
På fastigheten Bagaren 3 i Värnamo genomför Emilshus en
omfattande energirenovering där äldre lysrörsarmaturer byts
till ny LED-belysning, vilket ger en betydande energibesparing
och samtidigt bättre ljusförhållanden för hyresgästerna. Vidare
byttes ventilationsaggregat ut och i samband med det kopplades
installationerna upp för fjärrövervakning, optimering och larm-
hantering. Totalt beräknas projektet generera en total besparing
om 105 000 kWh årligen, motsvarande 12 % av fastighetens totala
energianvändning.
I fastigheten Öskaret 16 i Jönköping genomfördes ett belys-
ningsprojekt som lett till en betydande energibesparing. Läs mer
om projektet på sidan 27.
Lokalt samhällsengagemang
Emilshus var under 2024 fortsatt partner till fotbollsföreningen
Östers IF i Växjö. Klubben bedriver elitfotbollsverksamhet med ett
A-lag som spelar i Allsvenskan och har en omfattande verksam-
het inom akademi och ungdomsfotboll med närmare 600 aktiva
spelare och ledare. Inom ramen för satsningen
”Öster i samhället” bedrivs olika typer av aktiviteter med fokus på
att skapa meningsfull verksamhet för barn och unga. Ett exem-
pel är en rad kostnadsfria aktiviteter 5–6 dagar i veckan under
sommarlovet. Ett annat initiativ är Nattfotbollen som bedrivs på
kvällar i Tipshallen och som lockar hundratals deltagare. Därut-
över bedrivs läsprojektet Sida vid Sida som erbjuds till klasser i
mellanstadiet på skolorna i Växjöområdet. Efterfrågan har varit
stor och för att tillgängliggöra projektet för så många som möjligt
erbjuds även digitala lästips inför barnens läslov under hösten.
Gröna tillgångar
Emilshus uppdaterade under 2024 sitt gröna finansiella ramverk
som bolaget tillämpat sedan 2021. Ramverket gör det möjligt för
Emilshus att emittera gröna obligationer och andra finansiella
instrument för finansiering av projekt och tillgångar. Emilshus
gröna ramverk har granskats av oberoende tredje part, ISS, som
ställer krav på årlig uppföljning, rapportering och styrning av data
avseende bland annat energianvändning, energieffektivitet och
minskning av koldioxidutsläpp. Ramverket och granskningen finns
tillgängliga på bolagets webbsida.
Väsentliga händelser i hållbarhetsarbetet 2024
Fokusområden
Emilshus har formulerat en långsiktig vision inom
bolagets fyra fokusområden och satt upp mätbara
mål och mätområden. Mål och mätområden följs
upp årligen och utvärderas löpande för att fortsatt
vara relevanta för den verksamhet som Emilshus
bedriver. Bolagets arbete fortsätter att utvecklas
och en översyn av hållbarhetsstrategin kommer att
ske under 2025.
fokusområden
4
Med-
arbetare
Fastigheter
Hyresgäster
Externa
samarbets-
partners
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Hållbarhetsarbete i Emilshus
Väsentliga händelser
i hållbarhetsarbetet 2024
Fokusområden
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2024
–
29
El och uppvärmning till svenska byggnader utgör en betydande
del av Sveriges totala energianvändning. Emilshus arbetar aktivt
för att minska energianvändningen genom energieffektivisering
i fastighetsbeståndet. Det är insatser som resulterar både i
minskad klimatpåverkan och sänkta driftskostnader för bolagets
fastigheter. Emilshus förvaltar sina fastigheter med miljöhänsyn
och utifrån ett livscykelperspektiv i de fall där detta är möjligt och
ekonomiskt försvarbart. Utöver energianvändning inkluderar det
områden som materialval och återvinning, vilka är nära kopplade
till fastighetens livslängd. Hållbarhetsarbetet i fastigheterna
genomförs i nära samarbete med hyresgästerna och syftar till
att främja insatser för energieffektivitet inom de områden som
Emilshus inte direkt styr över och till att gemensamt driva utveck-
lingsprojekt.
Energieffektiviseringsprojekt
Under 2024 fortsatte Emilshus arbetet med en bred kartläggning
av energianvändningen i beståndet. Resultaten visar på stora
möjligheter till fortsatt optimering av befintliga installationer och
ett flertal energieffektiviseringsprojekt utfördes under året. Dessa
avser främst temperaturstyrning av värme och ventilation som i
kombination genererar betydande minskning i energianvändning
samtidigt som det ökar komforten för hyresgästerna.
Emilshus har under året arbetat med uppkoppling av fastig-
heternas styrsystem, något som möjliggör effektiv larmhantering
och optimering från distans för bolagets fastighetsskötare. Detta
är fördelaktigt för hyresgästerna och bidrar till lägre kostnader för
Emilshus. Andra viktiga områden är belysnings- och ventilations-
projekt som leder till minskad energianvändning. Arbetet med
energieffektivisering kommer drivas vidare med samma inriktning
under 2025.
Energianvändning
Emilshus energianvändning minskade under 2024 med 6 % i jäm-
förbart fastighetsbestånd, jämfört med föregående år. Det visar
att de energieffektiviserande åtgärder som genomförts under året
har givit resultat. Emilshus totala energianvändning för 2024 upp-
gick till 26 GWh
1
. Av den el som köps in utgörs 100 % av fossilfri
energi. Efter årets utgång har avtal tecknats om inköp av el från
förnyelsebara energikällor för hela fastighetsbeståndet.
Koldioxidutsläpp
Efter en kartläggning 2023 av bolagets koldioxidutsläpp i enlighet
med Greenhouse Gas Protocol (GHG-protokollet), påbörjades
kvartalsvis rapportering av utsläpp under 2024. Scope 1 inklu-
derar direkta utsläpp från källor som ägs eller kontrolleras av
bolaget, vilket i Emilshus fall är utsläpp kopplade till tjänsteresor
som görs med tjänstebil. Under 2024 påbörjades arbetet med
att förbereda redovisning av utsläpp från köldmedier. Scope 2
omfattar indirekta utsläpp från inköpt energi, vilket i Emilshus fall
utgörs av el och fjärrvärme.
Mål
•
Den el som Emilshus köper ska vara fossilfri och så långt som
möjligt vara förnybar, ursprungsmärkt eller närproducerad
1)
.
•
Emilshus ska minska energianvändningen per kvm i jämförbart
fastighetsbestånd med i genomsnitt 2 % per år från 2022 till
2030.
1) Avser fastigheter som ägts/förvaltats den senaste 12-månaderspersioden och där Emilshus
ansvarar för elavtalet.
Energianvändning
Enhet 2024 2023 2022
El GWh 9 10 6
Fjärrvärme GWh 17 17 10
Energianvändning total
1)
GWh 26 27 16
Energiintensitet el kWh/kvm 33 34 37
Energiintensitet fjärrvärme kWh/kvm 73 75 84
Energiintensitet totalt kWh/kvm 106 109 119
– Förändring jämfört med mot-
svarande period föregående år
% -6 -6
Andel fossilfri el
Enhet 2024 2023 2022
Andel av inköpt el % 100 100 100
varav från förnybara
energikällor
% 19 63 67
varav från kärnkraft % 81 37 33
Växthusgasutsläpp
Enhet 2024 2023
Scope 1 utsläpp (direkta utsläpp
från verksamheten)
tCO2e 23 23
Scope 2 utsläpp (indirekta utsläpp
orsakat av verksamheten)
tCO2e
El (market based)
2)
tCO2e - -
El (location-based)
3)
tCO2e 79 75
Fjärrvärme
4)
tCO2e 658 537
Scope 1 och 2 total 760 635
Utsläppsintensitet i Scope 1 kgCO2e/kvm - -
Utsläppsintensitet i Scope 2 kgCO2e/kvm 2,3 2,4
Utsläppsintensitet Scope 1 och 2 kgCO2e/kvm 2,3 2,4
1) Avser fastighetsenergi LOA i fastigheter där Emilshus har abonnemang och därmed
har kontroll över energianvändningen. Värden är normalårskorrigerade utifrån
temperatur.
2) Vid redovisning enligt market-based metoden är emissionsfaktorn 0 gCOe/kWh.
3) Vid redovisning enligt location based metoden, det vill säga vid avsaknad om avtal om
förnybar ursprungsmärkt el är utsläppen 79 ton CO2e. Emissionsfaktor inhämtas från
energibolagen.
4) Emissionsfaktorn för fjärrvärme har hämtats från respektive fjärrvärmeleverantör.
Fastigheter
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Hållbarhetsarbete i Emilshus
Väsentliga händelser
i hållbarhetsarbetet 2024
Fokusområden
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2024
–
30
Hos Emilshus ska alla medarbetare ha möjlighet att utvecklas
inom företaget. Medarbetarna erbjuds en kreativ, öppen och
trygg arbetsmiljö som stimulerar till engagemang och delaktighet
i verksamheten. Emilshus anställda erbjuds friskvård och regel-
bundna hälsokontroller i syfte att förebygga ohälsa och främja en
hälsosam livsstil och arbetsmiljö.
Medarbetarundersökning
En Nöjd Medarbetar Index-undersökning (NMI) genomfördes
under året med goda resultat. Utifrån undersökningen är det
tydligt att Emilshus medarbetare i hög grad trivs bra på sin arbets-
plats och är nöjda med det ledarskap och den organisation som
finns på plats. Om upplevelsen skulle förändras och behov för att
vidta åtgärder uppstår upprättas åtgärdsplaner. Utöver det genom-
förs årliga medarbetarsamtal tillsammans med närmsta chef.
Jämställdhet och likabehandling
Jämställdhet och likabehandling är en integrerad del av Emilshus
verksamhet, där det finns ett tydligt fokus på medarbetarnas kom-
petens och färdigheter. Det är också något som återspeglades i
årets NMI där medarbetarna uppger att de upplever Emilshus som
en jämställd och respektfull arbetsplats. Det långsiktiga målet är
att ständigt säkerställa likvärdiga villkor, rättigheter och utveck-
lingsmöjligheter inom hela företaget, oavsett kön eller ursprung.
På Emilshus ska alla medarbetare behandlas med respekt och
ingen form av kränkning, diskriminering på grund av kön, etnisk
tillhörighet, religion, sexuell läggning eller ålder accepteras. Bola-
get arbetar aktivt för att underlätta för medarbetarna att förena
föräldraskap och arbetsliv samt för att främja en inkluderande
och jämställd arbetsmiljö.
Transporter
I linje med Emilshus mål om att bolagets medarbetare ska ta
miljöhänsyn vid val av transportsätt vid tjänsteresor genom fördes
under året en översyn av medarbetarnas tjänstebilar. Av den
totala fordonsflottan är 85 % (92) hybridbilar och 15 % (8) elbilar.
Mål
•
Emilshus eftersträvar en jämn könsfördelning i hela
organisationen.
•
Emilshus kontor ska finnas i verksamhetsanpassade lokaler
med fokus på medarbetarnas hälsa och trivsel.
•
Emilshus medarbetare ska ta miljöhänsyn vid val av
transportsätt vid tjänsteresor.
Sjukfrånvaro
2024 2023 2022
Sjukfrånvaro, % 0,4 0,6 1,0
Andel miljöklassade tjänstebilar
2024 2023 2022
Andel av fordonsflottan
Elbilar, % 15 8 11
Hybridbilar, % 85 92 89
Fossildrivna bilar, % 0 0 0
Könsfördelning ledning, styrelse och hela organisationen
Procentuell fördelning
Ledning Antal 2024 2024 2023 2022
Män 5 83 83 80
Kvinnor 1 17 17 20
Totalt 6 100 100 100
Procentuell fördelning
Styrelse Antal 2024 2024 2023 2022
Män 4 67 80 67
Kvinnor 2 33 20 33
Totalt 6 100 100 100
Hela
organisationen
Procentuell fördelning
Antal 2024 2024 2023 2022
Män 9 38 50 47
Kvinnor 15 62 50 53
Totalt 24 100 100 100
Data om könsfördelning redovisas per den 31 december 2024.
Medarbetare
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Hållbarhetsarbete i Emilshus
Väsentliga händelser
i hållbarhetsarbetet 2024
Fokusområden
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2024
–
31
Emilshus strävar efter att vara en attraktiv hyresvärd med fokus
på nöjda hyresgäster som är väl informerade och engagerade
i arbetet mot hållbar utveckling. I relationen med bolagets
hyresgäster är transparens och tillit ledord. Hyresgästerna ska
känna sig trygga i och kring Emilshus fastigheter och erbjudas en
arbetsplats med rätt förutsättningar för en hälsosam arbetsmiljö.
Emilshus service ska vara personlig och förtroendeingivande och
möta hyresgästernas behov för att säkerställa gynnsamma förut-
sättningar för deras verksamheter.
Hyresgästdialog
För att tillvarata gemensamma utvecklingsmöjligheter har
Emilshus förvaltare en löpande dialog med sina hyresgäster, vars
synpunkter är en viktig del för bolagets fortsatta utveckling. Upp-
följning på eventuella förbättringsåtgärder inom trivsel, funktion
och hållbarhet genomförs löpande i den dagliga kontakten med
hyresgästerna. En Nöjd Kund Index-undersökning (NKI) genom-
förs årligen för att utvärdera och följa upp hur hyresgästerna upp-
lever Emilshus som hyresvärd. Alla hyresgäster med en lokalarea
överstigande 100 kvm bjöds in att delta. Emilshus kan utifrån detta
arbete fortsätta utveckla samarbetet inom relevanta områden.
Gröna hyresavtal
För Emilshus hyresgäster ska det vara enkelt att agera på ett
hållbart sätt. Genom att teckna så kallade gröna hyresavtal ökar
medvetenhet hos hyresgästerna om hur de kan bidra till en mins-
kad miljöpåverkan tillsammans med Emilshus.
Det skapar en gemensam plattform för samverkan och stärker
samarbetet mellan hyresgäst och hyresvärd. Emilshus använder
Fastighetsägarnas gröna hyresavtal, vilket utgör branschens
standardmall. I ett grönt hyresavtal förbinder sig både hyres-
gäst och Emilshus att arbeta för en minskad miljöpåverkan inom
energi, förbättrad inomhusmiljö och materialval samt en effektiv
och korrekt avfallshantering. Under 2024 tecknades 11 (13) gröna
hyresavtal med en lokalarea om 14 400 kvm (15 900).
Mål
•
Emilshus ska genomföra en årlig uppföljning med alla hyres-
gäster med fokus på trivsel, utveckling och hållbarhet.
•
100 % av nytecknade hyresavtal avseende lokaler om minst
500 kvm ska vara gröna hyresavtal.
Andel gröna hyresavtal av nytecknade avtal
1
2024 2023 2022
Andel, antal, % 85 100 75
Andel, area, % 79 100 86
1) Avser lokaler större än 500 kvm.
Hyresgäster
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Hållbarhetsarbete i Emilshus
Väsentliga händelser
i hållbarhetsarbetet 2024
Fokusområden
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2024
–
32
I alla affärsrelationer ska Emilshus vara en pålitlig partner där
ömsesidig tillit utgör grunden för framgång. Det innebär att bola-
get alltid håller fast vid dess åtaganden och levererar i enlighet
med de överenskommelser som ingåtts. Emilshus agerar med
trovärdighet, ärlighet och öppenhet i sina affärsrelationer och
behandlar samarbetspartners och motparter med respekt.
Uppförandekod
Emilshus tillämpar Fastighetsbranschens uppförandekod och
genomför regelbunden utvärdering av bolagets leverantörer.
Uppförandekoden innefattar krav inom områden som miljö,
arbetsmiljö, mänskliga rättigheter, säkerhet, materialval samt
efterlevnad och uppföljning. Efter att en leverantör har underteck-
nat avtal förväntas de fylla i ett självutvärderingsformulär, vilket
förnyas minst en gång per år. Genom denna process godkänner
leverantören även att Emilshus kan utföra tredjepartskontroller
vid behov.
Materialanvändning
Emilshus hanterar sitt avfall i enlighet med gällande lagar och
föreskrifter inom varje kommun där verksamheten bedrivs. När
möjlighet finns i ombyggnads- och hyresanpassningsprojekt strä-
var Emilshus efter att återanvända material och renovera befintlig
inredning i stället för att byta ut den. I projektverksamheten ställs
krav på leverantörerna gällande att demontering och bortforsling
av material görs korrekt. Vid större projekt över 2 miljoner kronor
ska, där det är möjligt, dokumentation föras som tydligt redovisar
andelen material som går till återanvändning, materialåtervinning
och deponering. Dessutom ska det material som används i dessa
projekt vara bedömt och accepterat enligt Sunda Hus Miljö-
data nivå C eller motsvarande standard. Genom denna process
försäkrar sig Emilshus om att en effektiv och korrekt hantering av
material och avfall genomförts i alla byggprojekt.
Energianvändning i nybyggnation
Gällande Emilshus mål kopplat till energianvändning i nybyggna-
tion eller tillbyggnad har det under 2024 inte genomförts några
projekt inom ramen för detta. En av anledningarna till detta är att
en stor andel av de fastigheter som Emilshus äger inte omfattas
av kravet för energiklassning eftersom de klassas som industri-
fastigheter. Ambitionen är att under 2025 påbörja en kartlägg-
ning av energianvändningen i nybyggnation och tillbyggnad samt
en utvärdering av miljöcertifiering för de fastighetstyper som
Emilshus äger.
Mål
•
Alla externa tekniska förvaltare ska uppfylla Fastighets-
branschens uppförandekod för leverantörer.
•
Emilshus ska välja material med hänsyn till människorna som
vistas i bolagets fastigheter samt med hänsyn till miljöaspekter
i stort.
•
Nybyggnation och tillbyggnader ska, där det är möjligt, ha
minst 30 % lägre energianvändning än kraven i Boverkets
Byggregler (BBR), uppnå kraven för energiklass A eller B
alternativt kvalificera för miljöcertifiering.
•
Hantering av demonterat och bortfört byggmaterial och
inredning i större projekt (över 2 miljoner kronor) ska, där det
är möjligt, dokumenteras (återanvändning, materialåtervinning
och deponering).
Uppförandekod leverantörer
Andel av externa driftoperatörer
som uppfyllt Fastighetsbranschens
uppförandekod 2024 2023 2022
Andel, % 100 100 100
Externa samarbetspartners
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Hållbarhetsarbete i Emilshus
Väsentliga händelser
i hållbarhetsarbetet 2024
Fokusområden
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2024
–
33
Emilshus förmåga att nå uppsatta mål påverkas av ett
antal risker och osäkerhetsfaktorer. Genom att identifiera,
bedöma och hantera dessa risker och osäkerhetsfaktorer
finns möjlighet att begränsa dess påverkan. På företags-
övergripande nivå har Emilshus styrelse fastställt en policy
för riskhantering och internkontroll. Risker hanteras i
en strukturerad process där Emilshus ledningsgrupp är
operativt ansvarig och där bedömning och prioriteringar
av åtgärder för riskhantering genomförs.
Riskhantering
Arbetet med riskhantering avser en systematisk tillämpning av
principer, förfaranden och praxis gällande identifiering, analys,
kontroll och uppföljning av risker inom Emilshus verksamhet.
I arbetet med riskhantering ska den bästa tillgängliga informa-
tionen användas, och vid behov kompletteras med ytterligare
undersökningar. Emilshus arbete avseende riskhantering följer en
definierad process, inkluderande följande fem områden: risk-
identifiering, riskbedömning, riskåtgärder, självutvärdering och
rapportering. Dessa aktiviteter ska utföras minst årligen. Uppfölj-
ningar och separata utvärderingar utförs kontinuerligt på olika
nivåer i bolaget.
Emilshus genomförde under 2023 en riskanalys där ett antal
väsentliga risker inom de fem riskkategorierna har analyserats,
klassificerats och där respektive riskåtgärd har värderats.
Riskanalysen har behandlats inom Emilshus ledningsgrupp och
styrelse.
Emilshus risker identifieras och värderas inom fem kategorier.
•
Strategiska risker
•
Operativa risker
•
Finansiella risker
•
Hållbarhetsrisker
•
Omvärldsrisker
Nedan finns en samanställning över de nyckelrisker som Emilshus
har identifierat.
Risker och riskhantering
Riskområde Risk Beskrivning Hantering
Strategiska risker Transaktion Förvärv av fastigheter är en del av Emilshus tillväxtstrategi. I samband
med fastighetstransaktioner finns en risk att den förvärvade fastigheten
inte motsvarar förväntningarna eller den erlagda köpeskillingen. Det
finns även risk för oväntade vakanser eller kostnader som uppkommer
i fastigheten efter förvärvet och som inte är reglerade i avtalet. Då
förvärv vanligtvis sker via aktiebolag finns även risker kopplade till
bolaget, till exempel moms och skatter.
I sin organisation har Emilshus kompetens och kapacitet att analysera ett stort antal
potentiella affärer och genomföra förvärv av både större portföljer och enstaka fastigheter.
Bolaget följer en tydlig och beprövad process i genomförandet av transaktioner.
Vid varje förvärv sker en grundlig genomlysning av fastigheter och hyresgäster för att
säkerställa att dessa motsvarar bolagets krav.
Fastighetsvärden Värderingen av Emilshus förvaltningsfastigheter ger en direkt påverkan
på såväl resultat som nyckeltal. Hur stora värdeförändringarna blir beror
dels på Emilshus egen förmåga att, genom förändring och förädling
av fastigheter samt avtals- och hyresgäststruktur, höja fastigheternas
marknadsvärde, dels på yttre faktorer som påverkar utbud och efterfrå-
gan på den fastighetsmarknad där Emilshus är verksam.
Emilshus har ett diversifierat fastighetsbestånd med fokus på kommersiella lokaler inom
kategorier med generellt god efterfrågan.
Ett dynamiskt näringslivsklimat och stabil regional tillväxt ger förutsättningar för en fortsatt
efterfrågan på industri- och lagerlokaler samt kontorsfastigheter på Emilshus marknader.
För att ha god kontroll på värdeutveckling låter Emilshus kvartalsvis genomföra externa
värderingar av hela fastighetsportföljen. Emilshus samarbetar med Newsec avseende
fastighetsvärdering.
Organisation En av Emilshus viktigaste resurser är dess personal. Idag krävs en
flexibel och lärande organisation för att möta hyresgästernas och andra
intressenters förväntningar. Det finns en risk att Emilshus inte lyckas
vidareutveckla organisationen och attrahera, behålla och utveckla rätt
kompetens som matchar de behov som hyresgäster, medarbetare och
andra intressenter har.
Emilshus arbetar aktivt med att säkerställa organisationens kompetensutveckling och
personalförsörjning i alla led, bland annat genom att låta medarbetarna få växa inom
organisationen med successivt ökat ansvar.
Med närhet till affärsbeslut och delaktighet i affärs utvecklingen ges förutsättningar för
bättre resultat och ökad tillfredställelse med det egna arbetet.
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Årsredovisning 2024
Emilshus Årsredovisning 2024
–
34
Riskområde Risk Beskrivning Hantering
Operativa risker Hyresintäkter Emilshus hyresintäkter är starkt korrelerande med hyresnivåerna
och vakansgraden i Emilshus fastighetsbestånd. Både hyresnivåer
och vakansgrad påverkas i hög grad av den allmänna tillväxten i den
svenska ekonomin, men även av tillväxten på Emilshus marknader.
Emilshus marknader har ett brett och livskraftigt näringsliv med många företag och en
hög tillväxt i bruttoregionalprodukt jämfört med riket.
Emilshus har låg vakansnivå och konkurrenskraftiga hyror. Med en egen lokal förvalt-
ningsorganisation har bolaget god förmåga att minimera vakanser.
Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna består främst av kostnader för el, vatten, värme
och snöröjning samt underhållskostnader och fastighetsskatt. Flera av
dessa kostnader avser varor och tjänster som endast kan köpas från en
eller ett fåtal motparter, vilket riskerar att påverka kostnaden för sådana
produkter.
Analys av bolagets fastighetskostnader och uppföljning sker löpande.
Emilshus bedriver ett långsiktigt arbete med att minska energianvändning och därigenom
energi kostnader. Emilshus terminssäkrar utifrån en fastställd strategi delar av koncernens
elkostnader.
IT-säkerhet Emilshus är beroende av väl fungerande IS/ IT-system för sin verksam-
het. Ökad digitalisering innebär ett större beroende av dessa system
och en ökad mängd känsliga data i alla system som medför en potentiell
säkerhetsrisk. Det finns en ständigt närvarande risk för data intrång och
Emilshus är lika utsatt för IT-attacker som andra företag. Haverier eller
intrång såväl i interna verksamhetssystem som i fastigheters styrsystem
kan få betydande konsekvenser för bolaget och hyresgästerna.
Emilshus har valt molnbaserade lösningar för sitt IS/IT-system. Huvudleverantören är en
etablerad aktör med dokumenterad kompetens med inriktning på industriell verksamhet.
Ledningen följer löpande upp samarbetet och har möten med leverantören för strategisk
och operativ planering och uppföljning.
Bolaget fastställer årligen en IT-säkerhetspolicy samt dess IT-policy.
Finansiella risker Finansierings- och
refinansieringsrisk
Emilshus förmåga att finansiera sin verksamhet är beroende av ett antal
faktorer, såsom marknadsförhållanden, kassaflöden från verksamheten
och tillgång till ytterligare skuld och aktiefinansiering. Det finns ingen
garanti för att sådan finansiering kommer att vara tillgänglig till en rimlig
kostnad. Ett misslyckande att erhålla tillräcklig finansiering på skäliga
villkor kan ha en väsentlig negativ effekt på Emilshus möjligheter att
finansiera sina kapital investeringar, vilket i sin tur kan få en väsentlig
negativ effekt på Emilshus framtidsutsikter och framtida intäkter och
Emilshus konsoliderade resultat.
Emilshus har varit framgångsrikt i arbetet med sin finansiering. Bolaget har väletablerade
kontakter med flera banker för bankfinansiering och har löpande genomfört kapital-
anskaffningar på kapitalmarknaden.
Emilshus styrelse och ledning besitter en lång och bred erfarenhet inom finans och
finansiering.
Ränterisk Emilshus verksamhet finansieras huvudsakligen med eget kapital, lån från
kreditinstitut och andra kapitalmarknadsprodukter. Räntekostnaderna är
en av Emilshus största kostnadsposter. Ökade räntekostnader kan leda
till förändringar i fastigheters marknadsvärden och kan därmed ha en
väsentlig negativ inverkan på Emilshus finansiella ställning.
Emilshus har genom derivat räntesäkrat motsvarande 81 % av koncernens räntebärande
skulder per 31 december 2024.
Derivaten begränsar eventuella framtida ränteökningars effekt på Emilshus upplånings-
kostnad.
Kreditrisk Emilshus sammansättning av hyresgäster innebär att förmågan att
betala hyran bedöms innebära en låg risk för större hyresförluster.
Emilshus hyresgäster utgörs i hög grad av större stabila bolag med långsiktighet i sina
verksamheter och god betatalningsförmåga.
Kreditbedömning görs av hyresgäster vid förvärv och löpande i förvaltningen. Med en
egen lokal förvaltnings organisation har bolaget god marknadskännedom.
Emilshus har löpande kreditbevakning av koncernens hyresgäster genom ett samarbete
med Creditsafe.
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Årsredovisning 2024
Emilshus Årsredovisning 2024
–
35
Riskområde Risk Beskrivning Hantering
Hållbarhetsrisker Miljö påverkan Enligt svensk lagstiftning är huvudregeln att den nuvarande eller tidi-
gare verksamhetsutövaren är ansvarig för saneringen av en förorenad
fastighet. Det kan finnas, eller kan tidigare ha funnits, hyresgäster på
de fastigheter som ägs direkt eller indirekt av koncernen som bedriver
tillståndspliktig verksamhet enligt miljöbalken. Eftersom Emilshus äger
130 fastigheter finns det en risk att krav på sanering eller efterbehand-
ling kan komma att riktas mot koncernen under vissa omständigheter
på grund av förekomst av, eller misstanke om, föroreningar i marken,
vattenområden eller grundvatten, i syfte att säkerställa att fastigheten är
i ett sådant skick som krävs enligt miljöbalken vilket kan få en väsentlig
negativ effekt på Emilshus kostnader och konsoliderade resultat.
Vid varje förvärv sker en utförlig granskning och risk analys av fastigheter och hyresgäster
för att säkerställa att dessa motsvarar bolagets krav.
Klimat påverkan Klimatet kommer förändras i någon utsträckning under kommande
årtionden. Klimatförändringar i form av exempelvis fler kraftiga stormar,
varmare temperaturer eller ökade grundvattennivåer innebär risk för
stigande kostnader för fukt och skadereglering och försäkringar samt
ökat kylbehov. På längre sikt ökar sannolikt också investeringarna för
att anpassa Emilshus fastigheter till ett förändrat klimat.
Analys av klimatrelaterade risker ingår som en del i Emilshus förvärvsprocess.
Emilshus utvärderar löpande fastigheterna i beståndet för att utröna behov av åtgärder.
Bolaget följer utvecklingen inom området och avser att stärka arbetet med analys av
scenarier.
Arbetsmiljö I den dagliga verksamheten kan det förekomma incidenter varigenom
medarbetare, entreprenörer eller hyresgäster/tredje part skadas i Emils-
hus projekt och fastigheter.
Emilshus följer tillämplig arbetsmiljölagstiftning och andra föreskrifter och krav som
bolaget berörs av.
Vid upphandlingar av teknisk förvaltning och inom projektverksamheten ska Fastighets-
branschens uppförandekod för leverantörer tillämpas.
Emilshus erbjuder en anonym visselblåsarfunktion för anställda och externa parter.
Omvärldsrisker Regel efterlevnad Lagar, förordningar och andra regler påverkar Emilshus dagliga
verksamhet. Bristande efterlevnad av dessa regelverk kan leda till
ekonomiska sanktioner och skadat förtroende för Emilshus.
Emilshus arbetar utifrån ett internt ramverk som består av handlingsplaner och policyer.
Dessa fastställs av styrelsen och utvärderas löpande för att utröna behov av förändring
eller åtgärder.
Kris Emilshus och Emilshus hyresgäster är beroende av stabilitet inom de
globala handels- och finansmarknaderna. Omfattande störningar kan få
väsentlig påverkan på Emilshus resultat och ställning.
Emilshus bedriver en löpande omvärldsbevakning avseende marknad och finansiering.
Bolaget har en IT-säkerhetsstrategi som stöd för hantering av störningar i IT- och
driftssystem.
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Årsredovisning 2024
Emilshus Årsredovisning 2024
–
36
Emilshus har tre aktieslag – onoterade stamaktier av serie A samt
noterade stamaktier av serie B och noterade preferensaktier.
Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, Mid Cap sedan den
13 juni 2022. Preferensaktierna var dessförinnan upptagna till
handel på Nasdaq First North Growth Market. Sista betalkurs
den 30 december 2024 var 43,50 kronor för stamaktien av serie
B och 29,80 kronor för preferensaktien, motsvarande ett totalt
marknadsvärde om 5 580 miljoner kronor. Den volymviktade
genomsnittskursen för stamaktie av serie B uppgick under året
till 36,74 kronor. Emilshus aktiekurs hade baserat på stängnings-
kursen för stamaktien av serie B på balansdagen en positiv
kursutveckling om 37 % under året att jämföra med Nasdaqs
fastighetsindex som under samma period hade en utveckling om
om –2 %.
Per 31 december 2024 uppgick det totala antalet aktier i
Emilshus till 134 782 892, varav 11 527 890 aktier utgjordes av
stamaktier av serie A, 102 626 377 aktier utgjordes av stamaktier
av serie B och 20 628 625 aktier utgjordes av preferensaktier.
Varje stamaktie av serie A berättigar till 10 röster, varje stamaktie
av serie B berättigar till en röst och varje preferensaktie berättigar
till en röst på bolagsstämman.
Preferensaktierna medför företrädesrätt framför stamaktierna
till årlig utdelning om 2,00 kronor per preferensaktie med kvar-
talsvis utbetalning om 0,50 kronor per preferensaktie. Avstäm-
ningsdagar för utbetalningarna ska vara den sista bankdagen i
mars, juni, september och december.
Minskning av aktiekapitalet, dock inte under minimikapitalet,
kan ske genom inlösen av ett visst antal eller samtliga preferens-
aktier efter beslut av bolagsstämman. Lösenbeloppet för varje
inlöst preferensaktie ska vara 32 kronor jämte eventuell upplupen
del av preferensutdelning.
Aktieägare
Vid årets utgång hade Emilshus 9 351 aktieägare (5 281). Svenska
institutioner och privatpersoner stod för 90 % av kapitalet och
93 % av rösterna, utländskt ägande stod för 10 % av kapitalet och
7 % av rösterna. De tio största ägarna innehade sammantaget
68 % av kapitalet och 76 % av rösterna.
Nyemission 2024
I maj 2024 genomfördes en riktad nyemission av 12 miljoner
stamaktier av serie B till en teckningskurs om 32 kronor per aktie.
Genom nyemissionen tillfördes Emilshus 384 miljoner kronor före
transaktionsrelaterade kostnader. Ett antal svenska och interna-
tionella institutionella investerare, bland annat de befintliga aktie-
ägarna AB Sagax, Lannebo Fonder, Länsförsäkringar Fondförvalt-
ning och Handelsbanken Fonder, deltog i emissionen.
Teckningsoptioner
Emilshus mottog under året anmälningar om teckning av aktier
med stöd av teckningsoptioner från samtliga innehavare av teck-
ningsoptioner av serie 2021:1. Totalt avsåg anmälningarna utnytt-
jande av 187 266 teckningsoptioner för teckning av 1 872 660
stamaktier av serie B. Genom utnyttjandet av teckningsoptio-
nerna tillfördes Emilshus 42 miljoner kronor, före kostnader i
samband med utnyttjande av teckningsoptionerna.
I teckningsoptionsprogram 2023/2026 för anställda i bola-
get som infördes under det andra kvartalet 2023 har 439 000
teckningsoptioner emitterats varav 163 665 har tecknats. En
teckningsoption berättigar till nyteckning av en stamaktie av serie
B under perioden den 15 april till den 1 juni 2026.
Likviditetsgarant
I februari 2023 ingick Emilshus ett avtal med Carnegie Investment
Bank AB om att agera likviditetsgarant för Emilshus stamaktie
av serie B i syfte att främja aktiens likviditet. Åtagandet innebär
att likviditetsgaranten kvoterar köp respektive säljvolym motsva-
rande minst 100 000 kronor med en spread om maximalt 2 %
mellan köp- och säljkurs.
Utdelningspolicy
Det övergripande målet är att skapa värde för Emilshus aktie-
ägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras genom
att återinvestera kassaflödet i verksamheten för att skapa
ytterligare tillväxt genom förvärv av fastigheter och investeringar
i befintliga fastigheter vilket kan medföra en låg eller utebliven
utdelning på stamaktier. Utdelning på preferensaktier ska ske
enligt beslut av bolagsstämman och enligt bolagsordningens
bestämmelser.
Aktier och ägare
Aktieinformation
Handelsplats Nasdaq Stockholm, Mid Cap
Kortnamn (ticker) EMIL B respektive EMIL PREF
ISIN-kod B-aktier SE0016785786
ISIN-kod preferensaktier SE0016785794
Segment Real Estate
Totalt antal utestående stamaktier 114 154 267
Totalt antal noterade B-aktier 102 626 377
Totalt antal utestående och
noterade preferensaktier 20 628 625
Stängningskurs EMIL B, kr
1)
43,50
Volymviktad genomsnittskurs
EMIL B, kr 36,74
Stängningskurs EMIL PREF, kr
1)
29,80
Totalt marknadsvärde, mkr
1)
5 580
1) Marknadsvärdet på samtliga aktier i bolaget baserat på senast betalt pris för B-aktien
respektive preferensaktien den 30 december 2024.
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Årsredovisning 2024
Emilshus Årsredovisning 2024
–
37
Kursutveckling stamaktie av serie B
%
J J A S O N D J J A S J A SO N D O N DJ F M J F MA M JA M
2022 20242023
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
50
60
70
80
EMIL B OMX Stockholm Real Estate PI
Kursutveckling preferensaktie
%
-50
-40
-30
-20
-10
0
10
20
O N D J F M A A S O N DM J J J F M A A S O N DM J J J F M A A S O N DM J J
2021 202420232022
EMIL PREF
Ägarfördelning per den 31 december 2024
Ägare A-aktier B-aktier
Totalt antal
stamaktier
Preferens-
aktier Kapital, % Röster, %
AB Sagax 3 033 550 24 765 395 27 798 945 6 233 320 25,2 25,7
Aptare Holding AB
1)
4 440 000 20 480 010 24 920 010 – 18,5 27,2
Lannebo Kapitalförvaltning AB – 8 268 595 8 268 595 – 6,1 3,5
Länsförsäkringar Fonder – 6 351 684 6 351 684 – 4,7 2,7
ODIN Fonder – 4 084 003 4 084 003 – 3,0 1,7
Tredje AP-fonden – 3 068 595 3 068 595 – 2,3 1,3
Fjärde AP-fonden – 259 674 259 674 2 556 160 2,1 1,2
NP3 Fastigheter AB 2 421 120 361 893 2 783 013 – 2,1 10,3
Handelsbanken Fonder – 2 635 704 2 635 704 – 2,0 1,1
Danske Invest – 1 827 138 1 827 138 600 000 1,8 1,0
Övriga aktieägare 1 633 220 30 523 686 32 156 906 11 239 145 32,2 24,4
Total 11 527 890 102 626 377 114 154 267 20 628 625 100,0 100,0
1) Bolag ägt av Jakob Fyrberg och Pierre Folkesson, ledande befattningshavare i Emilshus, samt Tomas Carlström.
Aktiekapitalets utveckling
År Händelse
Förändring i
antalet aktier
Totalt antal
A-aktier
Totalt antal
B-aktier
Totalt antal
preferensaktier
Förändring i
aktiekapitalet (kr)
Aktiekapital
(kr)
Kvotvärde
(kr)
2018 Nybildning – – – 50 000 50 000 1
2018 Sammanläggning 1:20 –47 500 2 500 – – – 50 000 20
2018 Nyemission 177 500 180 000 – – 3 550 000 3 600 000 20
2018 Nyemission 206 009 386 009 – – 4 120 180 7 720 180 20
2018 Nyemission 1 110 000 1 496 009 – – 22 200 000 29 920 180 20
2018 Nyemission 20 601 1 516 610 – – 412 020 30 332 200 20
2019 Utbyte av konvertibler 1 110 000 2 626 610 – – 22 200 000 52 532 200 20
2019 Nyemission 410 000 3 036 610 – – 8 200 000 60 732 200 20
2019 Omvandling – 607 322 2 429 288 – – 60 732 200 20
2019 Nyemission 909 091 789 141 3 156 560 – 18 181 820 78 914 020 20
2019 Nyemission 373 637 789 141 3 530 197 – 7 472 740 86 386 760 20
2019 Nyemission 118 333 789 141 3 648 530 – 2 366 660 88 753 420 20
2019 Nyemission 1 602 909 1 152 789 4 887 791 – 32 058 180 120 811 600 20
2021 Nyemission 604 058 1 152 789 5 491 849 – 12 081 160 132 892 760 20
2021 Nyemission 561 798 1 152 789 5 491 849 561 798 11 235 960 144 128 720 20
2021 Uppdelning 10:1 64 857 924 11 527 890 54 918 490 5 617 980 – 144 128 720 2
2021 Nyemission 7 246 377 11 527 890 54 918 490 12 864 357 14 492 754 158 621 474 2
2021 Nyemission 1 086 956 11 527 890 54 918 490 13 951 313 2 173 912 160 795 386 2
2022 Nyemission 5 172 414 11 527 890 54 918 490 19 123 727 10 344 828 171 140 214 2
2022 Nyemission 1 504 898 11 527 890 54 918 490 20 628 625 3 009 796 174 150 010 2
2022 Nyemission i Erbjudandet 24 000 000 11 527 890 78 918 490 20 628 625 48 000 000 222 150 010 2
2022 Nyemission övertilldelning 2 427 919 11 527 890 81 346 309 20 628 625 4 855 638 227 005 648 2
2023 Nyemission 7 407 408 11 527 890 88 753 717 20 628 625 14 814 816 241 820 464 2
2024 Nyemission 10 343 335 11 527 890 99 097 052 20 628 625 20 686 670 262 507 134 2
2024 Nyemission övertilldelning 1 656 665 11 527 890 100 753 717 20 628 625 3 313 330 265 820 464 2
2024 Inlösen av teckningsoptioner 1 872 660 11 527 890 102 626 377 20 628 625 3 745 320 269 565 784 2
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Årsredovisning 2024
Emilshus Årsredovisning 2024
–
38
Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) följer svenska lagar
och interna riktlinjer för sin bolagsstyrning. Emilshus har
upprättat denna bolagsstyrningsrapport i enlighet med
årsredovisningslagen (1995:1554) 6 kap. 6 och 7 §§ samt
Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”).
Bolagsstyrning inom Emilshus
Bolagsstyrningen i Emilshus syftar till att säkerställa att rättighe-
ter och skyldigheter är fördelade mellan bolagets organ i enlighet
med tillämpliga lagar, regler och processer. En effektiv och
transparent bolagsstyrning ger ägarna möjlighet att hävda sina
intressen gentemot bolagets ledning samtidigt som ansvarsför-
delningen mellan ledningen och styrelsen, men även i övrigt inom
bolaget, är tydlig. En sådan effektiv och transparent bolagsstyr-
ning resulterar i att beslut kan fattas effektivt vilket möjliggör för
Emilshus att agera snabbt när nya affärsmöjligheter ges.
De centrala externa och interna styrinstrumenten för Emilshus
är den svenska aktiebolagslagen, Nasdaq Stockholms regelverk
för emittenter, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter av
räntebärande finansiella instrument, Svensk kod för bolagsstyr-
ning (Koden), Emilshus bolagsordning, styrelsens arbetsordning
och VD-instruktion, interna policyer fastställda av styrelsen,
andra tillämpliga svenska och utländska lagar och regler, samt
rekommendationer som ges ut av relevanta organisationer.
Emilshus är ett svenskt publikt aktiebolag vars stamaktier av
serie B (kortnamn EMIL B) sedan den 13 juni 2022 är noterade på
Nasdaq Stockholm Mid Cap. Bolagets preferensaktier (kortnamn
EMIL PREF) noterades den 1 oktober 2021 på Nasdaq Stock-
holm First North Growth Market. I samband med noteringen av
bolagets stamaktier av serie B på huvudlistan Nasdaq Stockholm
flyttades även preferensaktierna till huvudlistan Nasdaq Stock-
holm Mid Cap. Emilshus har därutöver gröna obligationslån som
är noterade på Nasdaq Stockholm, Sustainable Debt.
Svensk kod för bolagsstyrning
Koden ska tillämpas av samtliga bolag vars aktier är upptagna till
handel på en reglerad marknad. Koden finns tillgänglig på
www.bolagsstyrning.se, där även den svenska modellen för
bolagsstyrning beskrivs. Denna bolagsstyrningsrapport lämnas
i enlighet med årsredovisningslagen och Koden och redogör
för Emilshus bolagsstyrning under räkenskapsåret 2024.
Efterlevnad av Koden
Emilshus har i alla avseenden följt Koden, fastställd av Kollegiet
för svensk bolagsstyrning.
Bolagsordning
Emilshus bolagsordning, som senast fastställdes vid årsstämman
den 27 april 2023 återfinns i sin helhet på www.emilshus.com.
Bolagsordningen föreskriver att bolaget direkt eller indirekt ska
äga och förvalta fast och lös egendom, samt bedriva därmed
förenlig verksamhet. Styrelsen har sitt säte i Växjö kommun,
Kronobergs län. Styrelsen ska bestå av 3–10 ledamöter och
högst 10 suppleanter. Bolagsordningen innehåller inga särskilda
bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseleda-
möter. Beslut om ändring av bolagsordningen vilket påverkar den
rätt som följer med preferensaktie i något avseende och beslut
om nyemission av preferensaktier med i något avseende bättre
rätt till bolagets resultat än preferensaktierna är endast giltigt
om det biträtts av minst två tredjedelar av vid bolagsstämman
företrädda preferensaktier, såvida inte tillämplig aktiebolagslag
föreskriver högre majoritet.
Bolagsstämma
Bolagsstämman är bolagets högsta beslutande organ och det
är vid bolagsstämman som aktieägare har rätt att fatta beslut
rörande bolaget. Regler som styr bolagsstämman finns bland
annat i aktiebolagslagen, Koden och bolagsordningens §§ 10,
14–16 och 20. Förutom vad som gäller enligt lag beträffande en
aktieägares rätt att delta vid bolagsstämman anges i Emilshus
bolagsordning att föranmälan till bolagsstämman ska ske senast
den dag som anges i kallelsen till stämman, dock inte tidigare
än fem vardagar före dagen för bolagsstämman. Kallelse till
bolagsstämma sker genom att kallelsen hålls tillgänglig på bola-
gets webbplats samt annonseras i Post- och Inrikes Tidningar.
Samtidigt som kallelse sker annonseras en upplysning i Svenska
Dagbladet om att kallelse har skett. Bolagsstämma ska hållas i
Vetlanda, Växjö eller Stockholm och årsstämma ska hållas inom
sex månader från räkenskapsårets utgång.
Information såsom kallelse och förslag, inför årsstämmorna och i
förekommande fall extra bolagsstämmor, och protokoll från bolagets
tidigare bolagsstämmor finns publicerade på www.emilshus.com.
Bolagets räkenskapsår löper från och med den 1 januari till
och med den 31 december.
Bolagsstyrningsrapport
Legal struktur
Emilshus styrningsstruktur
Förberedelse
• Valberedning
• Ersättningsutskott
• Aktieägare (via bolagsstämma)
• Styrelse
• VD och koncernledning
• Revisorer
• Revisionsutskott
• Internkontroll
Beslut Kontroll
Fastighetsbolaget Emilshus AB
Fastighets ägande
bolag
Fastighets ägande
bolag
Fastighets ägande
bolag
Fastighets ägande
bolag
Fastighets ägande
bolag
Emilshus
Holding 1 AB
Emilshus
Holding 2 AB
Emilshus
Holding 3 AB
Emilshus
Holding 4 AB
Emilshus
Holding 5 AB
Emilshus
Option AB
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse och ledning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2024
–
39
Årsstämma 2024
Förutom de för årsstämman obligatoriska ärendena som följer av
aktiebolagslagen (2005:551) och som anges i bolagets bolags-
ordning fattades även följande beslut på bolagets årsstämma den
25 april 2024.
Beslut fattades om att bemyndiga styrelsen att, vid ett eller
flera tillfällen under tiden fram till nästa årsstämma, med eller
utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, besluta om
nyemission av stamaktier av serie B, preferensaktier samt teck-
ningsoptioner och/eller konvertibler med rätt att teckna/konver-
tera till stamaktier av serie B eller preferensaktier. Betalning ska
kunna ske kontant, genom apport, genom kvittning eller eljest för-
enas med villkor. Det totala antalet aktier som omfattas av sådana
nyemissioner ska rymmas inom aktiekapitalets gränser vid var tid
gällande bolagsordning, och får motsvara sammanlagt högst tio
(10) procent av det totala antalet aktier i Bolaget vid tidpunkten
för årsstämman 2024.
Årsstämma 2025
Emilshus årsstämma för räkenskapsåret 2024 äger rum den 29
april 2025. Begäran ska ställas till styrelsen. Kontaktuppgifter
finns på bolagets hemsida, www.emilshus.com. Emilshus efter-
strävar alltid att styrelsen, ledningsgruppen, valberedningen och
revisorn ska vara närvarande vid årsstämman.
Förutom vad som gäller enligt lag beträffande en aktieägares
rätt att delta vid bolagsstämman anges i Emilshus bolagsordning
att föranmälan till bolagsstämman ska ske senast den dag som
anges i kallelsen till stämman, dock inte tidigare än fem vardagar
före dagen för bolagsstämman. Kallelse till bolagsstämma sker
genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats samt
annonseras i Post- och Inrikes Tidningar. Samtidigt som kallelse
sker annonseras en upplysning i Svenska Dagbladet om att
kallelse har skett.
Aktien och aktieägare
Antalet registrerade aktier i bolaget uppgick per den 31 decem-
ber 2024 till 134 782 892 fördelade på tre aktieslag. Av aktierna
utgör 11 527 890 stycken stamaktier av serie A, 102 626 377
stycken stamaktier av serie B och 20 628 625 preferensaktier.
Stamaktie av serie A kan på innehavarens begäran omvandlas
till stamaktie av serie B. Preferensaktierna äger rätt och förtur
till utdelning om 2,00 kronor per aktie och år med kvartals-
vis utbetalning samt omfattas av inlösenbestämmelse. I maj
2024 genomförde Emilshus en riktad nyemission av 12 miljoner
stamaktier av serie B, och i juli 2024 emitterades ytterligare
1 872 660 stamaktier av serie B med anledning av att innehavare
av teckningsoptioner valt att utnyttja sin rätt att med stöd av
teckningsoptionerna teckna aktier i bolaget.
Stamaktierna av serie A berättigar till tio röster per aktie.
Stam aktierna av serie B och preferensaktierna berättigar till en
röst per aktie. Aktiekapitalet var vid årsskiftet 269 565 784,00
kronor och kvotvärdet uppgick till 2 kronor.
Följande ägare innehar, direkt eller indirekt, aktier som repre-
senterar en tiondel eller mer av röstetalet för samtliga aktier i
bolaget per den 31 december 2024.
Aktieägare Kapital, % Röster, %
AB Sagax 25,2 25,7
Aptare Holding AB 18,5 27,2
NP3 Fastigheter AB 2,1 10,3
Mer information om ägarstrukturen finns på sidorna 37–38 Aktier
och ägande.
Valberedning
Vid årsstämman i Emilshus den 20 april 2021 antogs instruktioner
för valberedningens arbete. Valberedningen ska bestå av styrel-
sens ordförande samt tre representanter utsedda av de tre röst-
mässigt största aktieägarna i bolaget på grundval av aktieägar-
statistik från Euroclear Sweden AB per den 30 september varje
år. Namnen på valberedningens ledamöter ska offentliggöras så
snart valberedningen utsetts, dock senast sex månader före näst-
kommande årsstämma. Valberedningen ska sammanträda minst
en gång årligen och så ofta som erfordras för att valberedningen
ska kunna fullgöra sina uppgifter. Enligt instruktionerna har
valberedningen till uppgift att bereda och till årsstämman lämna
förslag till antal styrelseledamöter och revisorer samt, i förekom-
mande fall, revisorssuppleanter, förslag till stämmoordförande,
förslag till styrelse, förslag till styrelseordförande, förslag till
styrelsearvoden med uppdelningen mellan ordförande och övriga
ledamöter i styrelsen samt ersättning for utskottsarbete, förslag
till revisorer och, i förekommande fall, revisorssuppleanter, förslag
till arvodering av revisor och förslag till ändringar i gällande
instruktion för valberedningen om så anses behövligt. Vid förslag
till val av styrelseledamöter ska valberedningen tillämpa punkt 4.1
i Koden som mångfaldspolicy, varmed valberedningen ska beakta
att Emilshus ska som helhet ha en för styrelsearbetet ändamål-
senlig sammansättning, präglad av mångsidighet och bredd, och
bestå av personer med de kompetenser och erfarenheter som
behövs i styrelsen med hänsyn tagen till bolagets verksamhet och
utvecklingsskede.
Valberedning inför årsstämman 2025
Emilshus valberedning inför årsstämman 2025 består av advokat
Erik Borgblad (Aptare Holding AB), David Mindus (AB Sagax),
Tobias Kaj (Lannebo Kapitalförvaltning) och Johan Ericsson
(styrelseordförande i bolaget). Advokat Erik Borgblad är ord-
förande i valberedningen. Valberedningen har inför årsstämman
2025 haft 2 protokollförda möten samt kontakt via telefon och
e-post. Valberedningens förslag inför årsstämman 2025 presen-
teras i kallelsen till årsstämman. Vidare information om val-
beredningens arbete presenteras i valberedningens motiverade
yttrande inför årsstämman 2025, och kommer finnas tillgängligt
på Emilshus hemsida, www.emilshus.com.
Styrelse
Styrelsen i Emilshus ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre
och högst tio ledamöter med högst tio suppleanter. Vid årsstäm-
man den 25 april 2024 beslutades att antalet styrelseledamöter
skulle öka från fem till sex. På årsstämman omvaldes Johan
Ericsson, Jakob Fyrberg, Björn Garat, Rutger Källén och Elisabeth
Thuresson till styrelseledamöter i bolaget. Ulrika Valassi nyvaldes
till styrelseledamot. Johan Ericsson valdes till styrelsens ordfö-
rande. Några suppleanter till styrelsens ledamöter har inte utsetts
och ska ej utses enligt Koden.
För information om styrelseledamöterna och deras upp-
drag utanför koncernen samt innehav av aktier i Emilshus, se
avsnittet ”Styrelse och ledning” nedan. Styrelsen ska långsiktigt
tillgodose aktieägarnas intresse och bär det yttersta ansva-
ret för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets
angelägenheter. Styrelsen har fastställt en arbetsordning för
styrelsen och en instruktion för VD. Därutöver har styrelsen
också fastställt ett antal övergripande policys, riktlinjer och
instruktioner för bolagets verksamhet, däribland finanspolicy,
informations policy, insiderpolicy, policy för riskhantering och
internkontroll samt policy för affärsetik. Samtliga dessa interna
styrdokument behandlas minst årligen och uppdateras därtill
löpande för att följa tillämpliga regler och lagar eller när behov
annars föreligger.
Enligt Koden ska en majoritet av de stämmovalda styrelse-
ledamöterna vara oberoende i förhållande till bolaget och
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse och ledning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2024
–
40
bolagets ledning. Minst två av dessa ska även vara oberoende i
förhållande till bolagets större aktieägare. Bolagets styrelse har
bedömts uppfylla kraven på oberoende då fyra av de sex stämmo-
valda ledamöterna är oberoende i förhållande till bolaget och
bolagsledningen. Bolagets styrelseordförande, Johan Ericsson,
och styrelseledamoten Jakob Fyrberg, har bedömts inte vara
oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Fyra
av sex ledamöter har bedömts uppfylla kravet på oberoende i
förhållande till större aktieägare.
Styrelsens ordförande
Styrelseordförande väljs på bolagsstämma och leder arbetet i
styrelsen. Styrelseordföranden ska se till att styrelsens arbete
bedrivs effektivt, att styrelsen fullgör sina åligganden och att
styrelsens beslut verkställs av bolaget och ledningen. Ordfö-
randen ska se till att styrelsen erhåller den information och det
underlag som krävs för att kunna fatta väl underbyggda beslut.
Vid årsstämman den 25 april 2024 omvaldes Johan Ericsson till
styrelseordförande.
Styrelsens arbete under 2024
Bolagets styrelse har under 2024 haft elva (11) möten, varav
ett konstituerande möte. Respektive ledamots närvaro fram-
går av tabellen nedan. På dagordningen inför varje ordinarie
styrelse möte finns ett antal stående punkter: VD:s genomgång
av verksamheten, förvärv, avyttringar och investeringar, orga-
nisation och organisationsutveckling samt finansiell rapporte-
ring. Styrelsen har under 2024 fattat beslut om flera förvärv,
investeringar, finansieringar och refinansieringar. Styrelsen
har dessutom vid ett tillfälle under 2024 beslutat, med stöd
av bemyndigande från årsstämman den 25 april 2024, om
nyemission av stamaktier av serie B.
Utvärdering av styrelsen och den verkställande direktören
Styrelsens ordförande initierar minst en gång per år, i enlighet
med styrelsens arbetsordning, en utvärdering av styrelsens
arbete. Utvärderingen för räkenskapsåret 2024 har utförts så
att varje styrelseledamot besvarat ett frågeformulär. Därut-
över har styrelseordföranden haft vissa enskilda kontakter med
leda möterna. Utvärderingens syfte är att få en uppfattning om
styrelseledamöternas åsikter om hur styrelsearbetet bedrivs och
vilka potentiella åtgärder som kan genomföras för att effektivi-
sera styrelsearbetet. Avsikten är också att få en uppfattning om
vilken typ av frågor som styrelsen anser bör ges mer utrymme
och på vilka områden det eventuellt krävs ytterligare erfarenhet
och kompetens i styrelsen.
Därutöver tillser styrelsens ordförande att VD:ns arbete utvär-
deras på motsvarade sätt. Vid sammanträden där utvärdering av
VD:n behandlas får VD eller annan ledande befattningshavare
inte närvara.
VD och övriga ledande befattningshavare
VD utses av styrelsen och ansvarar för den löpande förvaltningen
av bolaget och koncernens verksamhet i enlighet med styrelsens
instruktioner och föreskrifter. Ansvarsfördelningen mellan VD och
styrelsen framgår av styrelsens arbetsordning samt av styrelsen
upprättad VD-instruktion. VD fungerar som ledningsgruppens
ordförande och fattar beslut i samråd med den övriga lednings-
gruppen. Ledningsgruppen består av Jakob Fyrberg, Emil Jansbo,
Pierre Folkesson, Jakob Paljak, Helen Arvidsson och Martin
Lindström.
Ersättningar till styrelse och ledande befattningshavare
Vid årsstämman 2024 beslutades att styrelsearvode ska utgå
med 300 000 kronor till styrelsens ordförande och 150 000 kro-
nor till vardera av stämman valda ledamöter som inte är anställda
i bolaget. Det beslutades vidare att 40 000 kronor ska utgå till
varje ledamot i styrelsens revisionsutskott, och att 15 000 kronor
ska utgå till varje ledamot i övriga utskott.
På Emilshus årsstämma 2024 antogs riktlinjer för ersättning till
ledande befattningshavare. Storleken på ersättningar som utgått
för 2024 framgår av not 4. Information om nuvarande tecknings-
optionsprogram återfinns på bolagets webbplats.
Styrelseutskott
Emilshus styrelse har inom sig utsett två utskott: ett revisions-
utskott och ett ersättningsutskott. Utskotten har en bere-
dande och handläggande roll. De frågor som har behandlats
vid utskottens möten protokollförs och rapporteras vid nästa
styrelsemöte.
Revisionsutskott
Revisionsutskottet arbetar efter en årligen fastställd agenda och
har till uppgift att övervaka bolagets finansiella rapportering
och effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering.
Revisionsutskottet håller sig också informerad om revisionen
av årsredovisning och koncernredovisning. Utskottet ska också
granska och övervaka revisorns självständighet och opartiskhet
och särskilt följa upp om revisorn tillhandahåller bolaget andra
tjänster än revisionstjänster. Utskottet biträder också med förslag
till årsstämmans beslut om revisorsval.
Enligt Koden ska majoriteten av utskottets ledamöter vara
oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Minst
en av de ledamöter som är oberoende i förhållande till bolaget
och bolagsledningen ska även vara oberoende i förhållande till
bolagets större ägare. Revisionsutskottet består av styrelse-
ledamöterna Björn Garat, Rutger Källén och Ulrika Valassi, vilka
uppfyller kraven för oberoende enligt Koden.
Revisionsutskottet har sammanträtt vid fyra (4) tillfällen
under 2024.
Namn Invald år Född år
Oberoende i förhållande
till ledningen och bolaget
Oberoende i förhållande
till större ägare
Närvaro vid
styrelsemöten
Johan Ericsson 2018 1951 Nej Ja 11 av 11
Jakob Fyrberg 2019 1974 Nej Nej 11 av 11
Björn Garat 2022 1975 Ja Nej 10 av 11
Rutger Källén 2023 1972 Ja Ja 11 av 11
Elisabeth Thuresson 2019 1961 Ja Ja 11 av 11
Ulrika Valassi
1
2024 1967 Ja Ja 7 av 11
1) Nyvaldes som ledamot den 25 april 2024.
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse och ledning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2024
–
41
Ersättningsutskott
Ersättningsutskottet ska bereda frågor rörande ersättningsprinci-
per, ersättning och andra anställningsvillkor för bolagets ledande
befattningshavare. Till ersättningsutskottets huvudsakliga upp-
gifter hör även att följa upp och utvärdera tillämpningen av de
riktlinjer som finns för ersättningar till ledande befattningshavare,
samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer. Ersätt-
ningsutskottets uppgifter innefattar således beredning av frågor
avseende förhållandet mellan fast och eventuell rörlig ersättning;
sambandet mellan prestation och ersättning; huvudsakliga villkor
för eventuell bonus och teckningsoptionsprogram; huvudsak-
liga villkor för ickemonetära förmåner, pension, uppsägning och
avgångsvederlag. Baserat på förslag från ersättningsutskottet
fattar styrelsen beslut i ersättningsfrågor.
Enligt Koden kan styrelsens ordförande vara ordförande i
ersättningsutskottet, och övriga ledamöter i utskottet ska vara
oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen.
Ersättningsutskottet består av styrelseledamöterna Elisabeth
Thuresson och Johan Ericsson, i enlighet med Koden.
Ersättningsutskottet har sammanträtt vid tre (3) tillfällen
under 2024.
Revision
Bolagets finansiella räkenskapshandlingar och bokföring samt
styrelsens och koncernledningens förvaltning granskas och
revideras av bolagets revisor. På årsstämman den 25 april
2024 omvaldes det registrerade revisionsbolaget KPMG AB till
revisor, med den auktoriserade revisorn Mattias Johansson som
huvudansvarig revisor, för perioden fram till årsstämman 2025.
Revisorernas uppgift är att granska bolagets och koncernens års-
redovisning och bokföring samt styrelsens och VD:s förvaltning
av bolaget och koncernen.
Revisorerna ska rapportera till revisionsutskottet om väsent-
liga fel i redovisningen och misstankar om oegentligheter. Revi-
sorerna ska minst en till två gånger per år, normalt i samband
med bokslutssammanträde, till bolagets styrelse rapportera om
sina iakttagelser vid granskningen av bolaget och sin bedöm-
ning av bolagets interna kontroll. Revisorerna deltar också vid
årsstämman för att föredra revisionsberättelsen som beskriver
granskningsarbetet och gjorda iakttagelser. Utöver revisions-
uppdraget har KPMG AB under 2024 anlitats för ytterligare
tjänster, främst redovisningsfrågor. Revisionsbolaget KPMG AB
tillhandahåller även skatteberäkningsprogrammet Korus. Sådana
tjänster har alltid och endast tillhandahållits i den utsträckning
som är förenlig med reglerna i revisionslagen och FAR:s yrkes-
etiska regler avseende revisors opartiskhet och självständighet.
Bolagets ansvarige revisor har vid ett (1) tillfälle varit närvarande
vid styrelsemöte under 2024. Arvode till revisorerna utgår enligt
godkänd räkning.
Information till aktiemarknaden
Informationsgivningen i Emilshus styrs av den informationspolicy
som styrelsen fastställt. I huvuddrag anger informationspolicyn
vad som ska kommuniceras, av vem och på vilket sätt. Emilshus
verktyg för informationsgivning är bland annat pressmeddelanden,
delårsrapporter, bokslutskommunikéer, årsredovisningar, pre-
sentationsmaterial och Emilshus hemsida. Pressmeddelanden
offentliggörs i enlighet med Emilshus informationspolicy och
insiderpolicy, samt i enlighet med tillämpliga regelverk. Pressmed-
delanden offentliggörs via en etablerad informationsdistributör
och publiceras simultant på Emilshus hemsida, www.emilshus.
com, för att snabbt leverera information till aktiemarknaden.
Informationen ska levereras snabbt och ska vara korrekt, relevant
och tillförlitlig. Emilshus informationspolicy och en insiderpolicy
uppfyller de krav som ställs på ett noterat bolag.
Intern kontroll och riskhantering
Enligt aktiebolagslagen och Koden ansvarar styrelsen för den
interna kontrollen. Denna rapport om Emilshus interna kontroll
avser Emilshus finansiella rapportering och är upprättad i enlighet
med årsredovisningslagen (1995:1554) och Koden.
Kontrollmiljö
Kontrollmiljön i Emilshus utgörs av fastställda policys och
regelverk, processer och rutiner.
Fastighetsskötsel och jourtjänster har upphandlats och i
vissa fall ansvarar hyresgästerna själva för fastighetsskötseln.
Ekonomisk administration såsom bokföring, hantering av skatter
och bolagsrättsliga frågor hanteras av anställd personal. Legala
tjänster i samband med förvärv och avyttringar upphandlas av
externa parter. Administrativ och teknisk förvaltning av verksam-
heten sköts från Emilshus respektive kontor.
Emilshus interna kontroll bygger på en tydlig ansvarsfördelning,
avgränsade befogenheter, tydliga beslutsvägar och uppföljning
som dokumenterats i Emilshus styrande interna dokument såsom:
• Styrelsens arbetsordning
• VD-instruktion
• Finanspolicy
• Informations- och insiderpolicy
• Övriga interna styrdokument (till exempel ekonomihandbok)
Samtliga interna styrdokument uppdateras regelbundet vid
ändring av till exempel lagstiftning, redovisningsstandarder eller
noteringskrav och när behov annars föreligger.
Riskbedömning och riskhantering
I enlighet med arbetsordningen gör revisionsutskottet en gång
om året en genomgång av bolagets interna kontroll. Identifiering
görs av de risker som bedöms finnas och åtgärder fastställs
för att reducera dessa risker. Revisorn bjuds in till styrelsemöte
för att redogöra för sin rapport över den interna kontrollen. De
väsentliga riskerna Emilshus har identifierat är felaktigheter i
redovisning och värdering av fastigheter, kreditrisker, refinansie-
ringsrisker, ränterisker, skatt och moms, samt risk för bedrägeri,
förlust eller förskingring av tillgångar.
Närmare om Emilshus riskhantering framgår av sidorna 34–36.
Kontrollaktiviteter
De risker Emilshus har identifierat avseende den finansiella
rapporteringen resulterar i kontrollaktiviteter. Syftet med kontrol-
lerna är att förebygga, upptäcka och korrigera eventuella fel och
avvikelser. Kontrollerna omfattar både återkommande händelser
såsom rapporter samt eventstyrda händelser såsom inköp och
försäljningar. Kontrollerna görs på olika nivåer i organisationen
och kan vara analytisk granskning av poster i resultat och balans-
räkning, checklistor vid bokslut, åldersanalyser av kundfordringar,
granskning av teknisk redovisning för förvärv, granskning av data
avseende ägda fastigheter etc.
När Emilshus upprättar sin finansiella rapportering läggs stor
vikt vid analys av väsentliga balans och resultatposter. Kontroller
och processbeskrivningar används för att säkerställa att inga
väsentliga felaktigheter uppstått. Såvitt gäller resultatet så sker
löpande resultatuppföljning på fastighetsnivå mellan för varje
fastighet ansvarig fastighetsförvaltare och ekonomipersonal.
Information och kommunikation
Emilshus informationspolicy syftar till att säkerställa en god
intern och extern fortlöpande informationskvalitet. I första hand
avser informationspolicyn extern informationsgivning avseende
den finansiella rapporteringen. Emilshus insiderpolicy behandlar
också information och kommunikation avseende den finansiella
rapporteringen.
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse och ledning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2024
–
42
Uppföljning
Styrelsen i bolaget övervakar riskhanteringen genom löpande
rapportering från VD:n, revisionsutskottet och andra enheter i
Emilshus. Uppföljning och separata utvärderingar utförs kontinu-
erligt på olika nivåer i koncernen där riskägare ansvarar för risk-
hantering inom sitt respektive område genom att löpande analy-
sera dess utveckling och övervaka riskåtgärder. Utvärderingen
ska göras för varje steg i riskhanteringsprocessen och inbegriper
insamlande av material, analysering av tillgänglig information och
rapportering av resultat. Resultatet sammanställs på bolagsnivå
och presenteras till revisionsutskottet och styrelsen årligen.
Vidare sker uppföljning av resultatutfall mot budget och prog-
noser månadsvis i Emilshus organisation, både på fastighets- och
koncernnivå. Resultaten analyseras av både fastighetsförvaltare
och ekonomipersonal, bland annat vid de löpande avstämning-
arna mellan ansvarig fastighetsförvaltare och ekonomipersonal.
Avrapportering sker till styrelse och VD.
Utvärdering av behovet av en separat internrevisionsfunktion
Någon internrevisionsfunktion finns idag inte upprättad inom
Emilshus. Styrelsen har prövat frågan och bedömt att befintliga
strukturer för uppföljning och utvärdering ger ett tillfredsstäl-
lande underlag. Uppföljning av resultat och balans görs månads-
vis av de olika funktionerna och av bolagsledningen. Samman-
taget medför detta att det inte anses motiverat att ha en särskild
enhet för internrevision. Beslutet omprövas dock årligen.
Visselblåsarfunktion
Emilshus visselblåsarfunktion nås via bolagets hemsida. Genom
en extern kanal för anonym rapportering ges såväl medarbetare
som tredje part möjlighet att rapportera avvikelser från Emilshus
affärsetiska riktlinjer. Kanalen tillhandahålls av en extern operatör
och är inte spårbar. Eventuella ärenden som uppkommer hanteras
av en extern ärendehanterare. Ärendehanteraren är ansvarig för
att klassificera inkomna ärenden samt vidta initiala åtgärder.
Interna regelverk och policyer som fastställts
av Emilshus styrelse den 14 november 2024:
•
Styrelsens arbetsordning
•
VD-instruktion
•
Instruktion revisionsutskott
•
Instruktion ersättningsutskott
•
Delegationsordning
•
Instruktion för hantering av offentliga
uppköpserbjudanden
•
Finanspolicy
•
Utdelningspolicy
•
Hållbarhetspolicy
•
Policy om affärsetik och antikorruption
•
Närståendepolicy
•
Informations- och insiderpolicy
•
IT-policy
•
Riktlinjer om inköp
•
Riktlinjer om värdering
•
Riktlinjer för behandling av personuppgifter
•
IT- och DRP-policy
•
Attestinstruktion
•
Kris- och kontinuitetsplan
•
Ekonomihandbok
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse och ledning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2024
–
43
Johan Ericsson
Styrelseordförande
sedan september 2018
Född: 1951.
Utbildning: Civilekonomexamen,
Handelshögskolan i Stockholm.
Uppdrag utanför koncernen:
Styrelse ordförande i Prinsessan
Estelles Kulturstiftelse, Konstmässan
Market AB och Torekov Kultur-
stiftelse. Styrelseledamot i Brinova
Fastigheter AB, Borudan Ett AB,
Båstadtennis & Hotell AB och
Torekov By AB.
Bakgrund: Tidigare koncernchef
för Catella AB, styrelseordförande
i Nyfosa AB samt ett flertal andra sty-
relseuppdrag inom fastighetssektorn.
Innehav av aktier och optioner
i Emilshus: 500 000 stamaktier av
serie A och 1 605 980 stamaktier av
serie B samt 180 000 preferensaktier
(genom bolag).
Oberoende: Inte oberoende i
förhållande till bolaget och bolags-
ledningen eftersom Johan arbetar
som konsult för bolaget. Oberoende
i förhållande bolagets större
aktieägare.
Jakob Fyrberg
VD sedan april 2019
Född: 1974.
Utbildning: Civilekonomexamen,
Högskolan i Gävle.
Uppdrag utanför koncernen: Ägare,
styrelseledamot och verkställande
direktör i Rerum Fastigheter AB.
Delägare och styrelseordförande
i Aptare Holding AB. Styrelseord-
förande i Aptare Förvaltning AB,
Bostaden Västra Götaland Intres-
senter Fastigheter AB och Aptare
Entreprenad AB.
Bakgrund: Grundare av Aptare Fast-
igheter. Tidigare VD för Heimstaden
Projektutveckling AB, affärsutveck-
lingsansvarig på Ikano Bostad och
under 15 år senior partner på Catella
AB inom fastighetsrådgivning.
Innehav av aktier och optioner
i Emilshus: 43 500 stamaktier av
serie B (genom bolag). Jakob är
delägare och styrelseordförande i
Aptare Holding AB som innehar
4 440 000 stamaktier av serie A och
20 480 010 stamaktier av serie B.
30 000 teckningsoptioner avseende
stamaktier av serie B.
Oberoende: Inte oberoende i förhål-
lande till bolaget, bolagsledningen
eller bolagets större aktieägare efter-
som Jakob är bolagets verkställande
direktör och styrelseordförande i
Aptare Holding AB som kontrollerar
över 10 % av aktierna och rösterna i
bolaget.
Björn Garat
Styrelseledamot
sedan februari 2022
Född: 1975.
Utbildning: Internationella ekonom-
programmet vid Linköpings Univer-
sitet.
Uppdrag utanför koncernen:
Finanschef och vice verkställande
direktör för AB Sagax (samt upp-
drag i dotterbolag till AB Sagax),
styrelseledamot i Volati AB, Vassvik
Förvaltning Aktiebolag och Paco
Holding AB samt styrelsesuppleant i
Manolo Holding AB.
Bakgrund: Partner och chef för
Corporate Finance på Remium Nordic
AB och finansanalytiker. Finanschef
och vice verkställande direktör på AB
Sagax sedan 2012.
Innehav av aktier och optioner
i Emilshus: Inget. Björn Garat är
ledande befattningshavare och
aktieägare i AB Sagax som innehar
3 033 550 stamaktier av serie A,
24 765 395 stamaktier av serie B
samt 6 233 320 preferensaktier.
Oberoende: Oberoende i förhållande
till bolaget och bolagsledningen. Inte
oberoende i förhållande till bolagets
större aktieägare eftersom Björn
Garat är ledande befattningshavare i
AB Sagax som kontrollerar över 10 %
av aktierna och rösterna i bolaget.
Rutger Källén
Styrelseledamot
sedan januari 2023
Född: 1972.
Utbildning: Ekonomistudier, Uppsala
universitet.
Uppdrag utanför koncernen: Vice VD
och CFO i Hemsö Fastighets AB, sty-
relseledamot i Fastighets AB Regio.
Bakgrund: Head of Real Estate
Finance, Handelsbanken Debt Capital
Market, Nordic Head of Real Estate
på Credit Agricole och finanschef på
Kungsleden Fastighets AB.
Innehav av aktier och optioner
i Emilshus: 117 002 stamaktier av
serie B.
Oberoende: Oberoende i förhållande
till bolaget, bolagsledningen och
bolagets större aktieägare.
Elisabeth Thuresson
Styrelseledamot
sedan januari 2019
Född: 1961.
Utbildning: Högre ekonomisk
special kurs, Hvitfeldtska gymnasiet.
Uppdrag utanför koncernen: Del -
ägare och styrelseledamot i Thureda
Gruppen AB, Östra Härads Fastighets
AB, Käpphästen AB, Vetlanda Valvet
AB, et al invest AB och Papegoj-
tulpanen AB. Styrelseledamot i
Friluftsfrämjandet lokalavdelning
i Vetlanda och Tillväxtstiftelsen i
Jönköpings Län. Styrelsesuppleant i
AB Boken Vetlanda.
Bakgrund: Tidigare verksam som
revisor. Mångårigt engagemang i
T-Emballage AB och Innovexa AB
som ekonomi och personalchef,
ägare och styrelseledamot.
Innehav av aktier och optioner
i Emilshus: Inget. Elisabeth är deläg-
are och styrelseledamot i Thureda
Gruppen AB som innehar 412 020
stamaktier av Serie A och 1 854 070
stamaktier av serie B.
Oberoende: Oberoende i förhållande
till bolaget, bolagsledningen och
bolagets större aktieägare.
Ulrika Valassi
Styrelseledamot
sedan april 2024
Född: 1967.
Utbildning: BBA i Business adminis-
tration, Uppsala universitet.
Uppdrag utanför koncernen:
Styrelse ledamot i Ålandsbanken Abp,
Sparbanken Sjuhärad, Swedencare,
Pamica Group, Insatt Group. Advisor
för Wellstreet, Niam Credits.
Bakgrund: Chefsbefattningar inom
SEB, Landshypotek, DBT Capital,
Konsultverksamhet inom egen
verksamhet Au Management AB.
Tidigare styrelseledamot i Hemfosa
Fastig heter, Qliro, Intrum Justitia,
Hypoteket samt Dreams Securities.
Innehav av aktier och optioner
i Emilshus: 1 500 stamaktier av serie B.
Oberoende: Oberoende i förhållande
till bolaget, bolagsledningen och
bolagets större aktieägare.
Styrelse
Uppgifter om aktie- och optionsinnehav per 31 december 2024.
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse och ledning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2024
–
44
Ledning
Jakob Fyrberg
VD
sedan april 2019
Född: 1974.
Utbildning: Civilekonomexamen,
Högskolan i Gävle.
Uppdrag utanför koncernen: Ägare,
styrelseledamot och verkställande
direktör i Rerum Fastigheter AB.
Delägare och styrelseordförande
i Aptare Holding AB. Styrelseord-
förande i Aptare Förvaltning AB,
Bostaden Västra Götaland Intres-
senter Fastigheter AB och Aptare
Entreprenad AB.
Bakgrund: Grundare av Aptare
Fastigheter. Tidigare VD för Heim-
staden Projektutveckling AB, affärs-
utvecklingsansvarig på Ikano Bostad
och under 15 år senior partner på
Catella AB inom fastighetsrådgivning.
Innehav av aktier och optioner i
Emilshus: 43 500 stamaktier av
serie B (genom bolag). Jakob är
delägare och styrelseordförande i
Aptare Holding AB som innehar
4 440 000 stamaktier av serie A och
20 480 010 stamaktier av serie B.
30 000 teckningsoptioner avseende
stamaktier av serie B.
Emil Jansbo
CFO
sedan oktober 2023
Född: 1980.
Utbildning: Civilekonomexamen,
Linköpings universitet.
Uppdrag utanför koncernen: –
Bakgrund: CFO för Intea Fastigheter
AB (publ), CFO för Randviken Fastig-
heter AB (publ), Head of Finance på
Savills Investment Management, samt
avdelningschef inom PwC Corporate
Finance.
Innehav av aktier och optioner
i Emilshus: 200 000 köpoptioner
avseende stamaktier av serie B.
Helen Arvidsson
Ekonomichef
sedan september 2021
Född: 1976.
Utbildning: Civilekonomexamen,
Linnéuniversitetet i Växjö.
Uppdrag utanför koncernen: –
Bakgrund: Vice VD och ansvarig för
finans, HR, IT och säljstöd på Abena
AB, Group CFO på APP Rockstar
Equity AB samt Finans och IT-chef på
KF Göta.
Innehav av aktier och optioner
i Emilshus: 7 000 stamaktier av serie
B samt 12 000 teckningsoptioner
avseende stamaktier av serie B.
Pierre Folkesson
Projektchef
sedan juli 2018
Född: 1971.
Utbildning: –
Uppdrag utanför koncernen: Ägare,
styrelseledamot och verkställande
direktör i Nästagård Fastigheter AB.
Ägare och styrelseledamot i Pierre
Folkesson Invest AB., Backseda Fast-
ighets AB, Aptare Förvaltning AB,
Aptare Holding AB, Aptare Entrepre-
nad AB, Bostaden Västra Götaland
Intressenter Fastigheter AB, Byggbo
Hus AB och Byggbo i Vetlanda AB.
Delägare och styrelsesuppleant i
Granbackens Fastighets AB och
Fastighets AB Kiosken i Vimmerby.
Bakgrund: Verksam i fastighets-
branschen i över 20 år inom förvalt-
ning och förvärv på Aptare Fastig-
heter, som VD på Carlfo Fastighets
AB i Vetlanda samt på Bostaden AB
som projektledare och byggherre för
en rad olika projekt.
Innehav av aktier och optioner
i Emilshus: 43 500 stamaktier av
serie B (genom bolag). Pierre är del-
ägare och styrelseledamot i Aptare
Holding AB som innehar 4 440 000
stamaktier av serie A och 20 480 010
stamaktier av serie B. 24 181 teck-
ningsoptioner avseende stamaktier
av serie B.
Martin Lindström
Transaktionsansvarig
sedan september 2023
Född: 1980.
Utbildning: Civilingenjör Väg- och
Vattenbyggnad, Chalmers Tekniska
Högskola. Civilekonom, Göteborgs
Universitet.
Uppdrag utanför koncernen: Ägare
och styrelseledamot i Martin Lind-
ström Förvaltning AB. Delägare och
VD i Loggen Invest AB.
Bakgrund: Arbetat med transaktioner
för Emilshus sedan 2019. Region-
ansvarig projektutvecklare på SHH
Bostad. Konsultverksamhet inom
projektutveckling och transaktioner.
Uppdragsansvarig konstruktör på
NCC Teknik.
Innehav av aktier och optioner
i Emilshus: 8 000 stamaktier av
serie B. Martin är delägare och VD
i Loggen Invest AB som innehar
880 000 stamaktier av serie B.
10 000 teckningsoptioner avseende
stamaktier av serie B.
Jakob Paljak
Operativ chef
sedan september 2022
Född: 1987.
Utbildning: Civilingenjör inom
Samhällsbyggnad från Kungliga
Tekniska Högskolan.
Uppdrag utanför koncernen: –
Bakgrund: Operativ chef på Rand-
viken Fastigheter med ansvar för
bolagets fastighets och projektut-
veckling. Dessförinnan Sverigechef
för brittiska fastighetsinvesteraren
Round Hill Capital samt projekt och
fastighetsutvecklare vid Unibail-
Rodamco.
Innehav av aktier och optioner
i Emilshus: 22 000 stamaktier av
serie B.
Uppgifter om aktie- och optionsinnehav per 31 december 2024.
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse och ledning
Finansiell information
Emilshus Årsredovisning 2024
–
45
Finansiellt
Finansiell information
Förvaltningsberättelse 47
Finansiella rapporter 50
Noter och redovisningsprinciper
Not 1 Redovisningsprinciper 54
Not 2 Hyresintäkter 56
Not 3 Fastighetskostnader 56
Not 4 Personalkostnader 57
Not 5 Centrala administrations kostnader 57
Not 6 Räntekostnader och liknande resultatposter 58
Not 7 Aktuell skatt och uppskjuten skatt 58
Not 8 Förvaltningsfastigheter 59
Not 9 Inventarier 61
Not 10 Andelar i koncernföretag 61
Not 11 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 63
Not 12 Uppskjuten skatt 63
Not 13 Räntebärande skulder 64
Not 14 Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut 64
Not 15 Checkräkningskredit 64
Not 16 Finansiella instrument 64
Not 17 Eget kapital 65
Not 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 65
Not 19 Transaktioner med närstående 65
Not 20 Händelser efter räkenskaps årets utgång 66
Not 21 Finansiella risker 66
Not 22 Likvida medel 67
Not 23 Specifikationer till kassaflödesanalysen 67
Not 24 Styrelsens förslag till vinstdisposition 67
Styrelsens och revisors underskrift 68
Revisionsberättelse 69
Nyckeltal 73
Definitioner 74
Avstämning av nyckeltal 75
Information om årsstämma 77
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Årsredovisning 2024
Emilshus Årsredovisning 2024
–
46
Styrelsen och VD för Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ)
org nr 559164-8752, avger härmed årsredovisning och
koncernredovisning för verksamhetsåret 2024. Bolaget har
sitt säte i Växjö, med adress Storgatan 10, Växjö . Årsredo-
visningen och koncernredovisningen omfattar perioden
1 januari 2024 till den 31 december 2024.
Allmänt om Fastighetsbolaget Emilshus AB
Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) är ett fastighetsbolag med
ursprung i en Vetlandabaserad fastighetskoncern som etable rades
2008. I sin nuvarande struktur bildades Emilshus 2018. Med små-
ländskt kapital skapade ett antal företagare ett fastighetsbolag
som med en gedigen kunskap om fastigheter i kombination med
ett drivet entreprenörskap ska växa och bli ett ledande fastighets-
bolag inom kommersiella lokaler i södra Sverige
2024 ägde och förvaltade Emilshus 172 kommersiella fastigheter
med ett totalt fastighetsvärde om 8 940 miljoner kronor.
Finansiella mål
Förvaltningsresultat per stamaktie
Förvaltningsresultatet per stamaktie ska öka med minst 15 % per år.
Under 2024 ökade förvaltningsresultatet per stamaktie med
15 %, det vill säga i linje med bolagets mål. Genomsnittlig årlig
ökning av förvaltningsresultat per stamaktie under perioden
2020–2024 uppgick till 16 %.
Avkastning på eget kapital
Avkastningen på eget kapital ska under en femårsperiod i genom-
snitt uppgå till minst 15 % per år.
Under 2024 uppgick avkastningen på eget kapital till 8 %.
Genomsnittlig årlig avkastning på eget kapital under perioden
2020–2024 uppgick till 15 %.
Finansiella riskbegränsningar
Nettobelåningsgrad
Nettobelåningsgraden ska varaktigt inte överstiga 60 %.
Nettobelåningsgraden uppgick vid periodens utgång till 52 %.
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 ggr.
Räntetäckningsgraden uppgick under perioden till 2,4 ggr.
Kommentarer resultatutveckling
Intäkter, fastighetskostnader och driftsöverskott
Intäkterna uppgick till 674 miljoner kronor (593), vilket innebar
ökning om 14 %. Tillväxten var huvudsakligen hänförlig till fastig-
hetsförvärv men även hyresjusteringar samt ökade intäkter till
följd av genomförda investeringar i befintliga fastigheter.
Fastighetskostnaderna ökade med 7 % till 132 miljoner
kronor (123). Ökningen förklaras huvudsakligen av ett större
fastighetsbestånd. Fastighetskostnaderna utgjordes av fastig-
hets skötsel och drift om 91 miljoner kronor (90), reparationer och
underhåll om 21 miljoner kronor (14) samt kostnader för fastig-
hetsskatt om 21 miljoner kronor (19).
Driftsöverskottet ökade med 15 % till 542 miljoner kronor (471).
Överskottsgraden uppgick till 80 % (79).
Central administration
Kostnaderna för central administration uppgick till 34 miljoner
kronor (32) och utgjordes av kostnader för centrala funktioner
såsom personalkostnader samt kostnader för företagsledning
och ekonomifunktion. Kostnaderna för central administration som
andel av Emilshus intäkter uppgick till 5 % (5).
Finansnetto
Finansnettot uppgick till –211 miljoner kronor (–205). Förändringen av
finansnettot var främst hänförlig till högre genomsnittlig skuldvolym
under perioden. Genomsnittlig ränta på de ränte bärande skulderna
inklusive kostnader för räntesäkring uppgick vid periodens utgång till
4,0 % (4,7). Räntetäckningsgraden uppgick till 2,4 ggr (2,1).
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet ökade med 27 % till 297 miljoner kronor
(233) under perioden.
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter
Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter påver-
kade resultatet med 124 miljoner kronor (–43). Värdeförändringen
förklaras av lägre direktavkastningskrav som påverkade värdet
med 42 miljoner kronor, förbättrat driftsöverskott som påverkade
värdet med 32 miljoner kronor samt övrigt i form av återlagda
skatte rabatter kopplade till förvärv om 51 miljoner kronor.
Realiserad värdeförändring på förvaltningsfastigheter påver-
kade resultatet med 3 miljoner kronor (–).
Värdeförändringar finansiella instrument
Orealiserade värdeförändringar på finansiella instrument hänför
sig till derivat för räntesäkring och uppgick till –25 miljoner
kronor (–102). Värdeförändringen förklaras av nya derivat som
ingåtts under perioden samt lägre marknadsräntor. Därtill upp-
gick realiserade värdeförändringar på finansiella instrument till
–12 miljoner kronor (–10), vilket förklaras av kostnader relaterat till
omstrukturering av ränteswappar och återköp av obligationer.
Skatt
Aktuell skattekostnad uppgick till 34 miljoner kronor (42) och
uppskjuten skattekostnad uppgick till 65 miljoner kronor (4).
Den relativt sett lägre aktuella skattekostnaden i förhållande till
förvaltningsresultat jämfört med föregående år förklaras av att
bolaget blivit mer effektivt i att utnyttja skattemässiga värde-
minskningsavdrag på byggnader och inventarier. Kostnaden för
uppskjuten skatt är främst relaterad till temporära skillnader mel-
lan redovisat och skattemässigt värde på förvaltningsfastigheter
och finansiella instrument.
Årets resultat
Årets resultat efter skatt uppgick till 288 miljoner kronor (33),
vilket motsvarar 2,28 kronor per genomsnittligt antal stamaktier
före utspädning (–0,09) respektive 2,27 kronor efter utspädning
(–0,09).
Väsentliga händelser under räkenskapsåret
Året präglades av tillväxt och fortsatt utveckling av verksamheten.
44 förvaltningsfastigheter förvärvades för en köpeskilling om
totalt 1 469 miljoner kronor. Två avyttringar skedde under året
om totalt 44 miljoner kronor. Under året genomförde Emilshus
ett antal kapitalmarknadsaktiviteter. I maj genomfördes en riktad
nyemission av stamaktier av serie B om 384 miljoner kronor, med
stöd av det bemyndigande som erhölls på årsstämman 2024.
Under året förtidsinlöstes bolagets obligationer från april respek-
tive september 2022. I samband med återköpet emitterades nya
seniora icke säkerställda gröna obligationer till ett belopp om
400 miljoner kronor, före emissionskostnader, med löptid om 3 år.
Fastigheternas marknadsvärde
Emilshus innehav av förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt
värde enligt IAS 40. I anslutning till upprättandet av årsbokslutet
Förvaltningsberättelse
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2024
–
47
har samtliga förvaltningsfastigheter marknadsvärderats och i
samband med värderingarna anlitar Emilshus värderingsföretaget
Newsec. Fastigheternas marknadsvärde uppgick vid årets utgång
till 8 940 miljoner kronor (7 324).
Omvärldsfaktorer
Emilshus har hittills inte noterat någon väsentlig direkt påverkan
på bolagets verksamhet till följd av den oroliga omvärldssituatio-
nen. En fortsatt hög inflation som mattats av under året påver-
kade bolaget genom ökade kostnader men även ökade intäkter
genom årlig inflationsjustering av merparten av bolagets hyror.
Det finns en risk för att eventuella prishöjningar, leveransproblem
och en försämrad konjunktur kan komma att påverka bolaget eller
bolagets hyresgäster negativt. Utvecklingen av marknadsräntorna
med lägre nivåer som följd har haft positiv påverkan på bolagets
intjäning under året.
Hållbarhet
Emilshus har högt ställda hållbarhetskrav på verksamheten.
Hållbarhetsarbetet grundar sig i den hållbarhetsstrategi som
antagits av styrelsen och som utgår från behovet av ett klokt
och ansvarsfullt hushållande med begränsade resurser. Emilshus
lokala närvaro med engagerade och kompetenta medarbetare ger
bolaget goda förutsättningar för ett värdeskapande och hållbart
fastighetssägande. I sitt miljöarbete ska Emilshus arbeta aktivt
med energi effektiviseringar i sina byggnader och lokaler och
använda effektiva systemstöd.
Emilshus arbetar utifrån ett internt ramverk som består av
hållbarhetsstrategi, handlingsplaner och policyer. Utifrån dessa
ramverk har Emilshus identifierat fyra fokusområden i verksam-
heten som är särskilt viktiga;
• Fastigheter
• Medarbetare
• Hyresgäster
• Externa samarbetspartners.
Därtill baseras Emilshus hållbarhetsarbete på ett åtagande mot
FN:s Global Compact och FN:s globala mål för hållbar utveckling
(Agenda 2030).
Uppföljning grönt finansiellt ramverk
I september uppdaterades Emilshus gröna finansiella ramverk som
ger bolaget möjlighet att emittera gröna obligationer och andra
finansiella instrument för finansiering av fastigheter och fastig-
hetsprojekt. Bolagets gröna ramverk har granskats av ISS. Per 31
december hade Emilshus gröna tillgångar till ett sammanlagt värde
om 3 037 miljoner kronor med etablerad grön finansiering om
519 miljoner kronor i befintliga fastigheter. Outnyttjat belopp inom
det gröna finansiella ram verket uppgick till 2 518 miljoner kronor.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Emilshus är exponerat för olika risker som kan få betydelse för
bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning.
Med risk avses en osäkerhetsfaktor som kan påverka företagets
förmåga att nå uppsatta mål. Riskhantering syftar till att skapa en
balansgång mellan önskan om att begränsa risk och samtidigt nå
uppsatta mål. Emilshus fastighetsbestånd består av hög avkastande
kommersiella fastigheter i Småland, Östergötland och Halland.
Arbetet med riskhantering avser en systematisk tillämpning av
principer, förfaranden och praxis gällande identifiering, analyse-
ring, kontroll och uppföljning av risker inom Emilshus verksamhet.
I arbetet med riskhantering ska den bästa tillgängliga informationen
användas, och vid behov kompletteras med ytterligare undersök-
ningar. Emilshus arbete avseende riskhantering följer en definierad
process, inkluderande följande fem områden: riskidentifiering, risk-
bedömning, riskåtgärder, självutvärdering och rapportering. Dessa
aktiviteter ska utföras minst årligen. Uppföljningar och separata
utvärderingar utförs kontinuerligt på olika nivåer i bolaget.
Emilshus risker identifieras och värderas inom fem kategorier.
• Strategiska risker
• Operativa risker
• Finansiella risker
• Hållbarhetsrisker
• Omvärldsrisker
Riskåtgärder vidtas löpande i linje med Emilshus riktlinjer.
Se även Not 21.
Finansiering
Kapitalstruktur
Emilshus kapitalstruktur innebar vid periodens utgång att 42 %
(42) av balansomslutningen finansierades med eget kapital, 52 %
(52) med räntebärande skulder och 6 % (6) med övriga poster.
Emilshus kreditgivare utgörs av fyra nordiska banker där finan-
sieringen består av säkerställda seniora banklån. Obligationslån
utgör en kompletterande finansieringskälla.
Eget kapital
Soliditeten uppgick till 42 % (42) och eget kapital uppgick till
3 856 miljoner kronor (3 194) vid periodens utgång. Eget kapital
per stamaktie uppgick till 27,99 kronor (25,26) och långsiktigt
substans värde per stamaktie uppgick till 30,60 kronor (27,32).
Räntebärande skulder
Emilshus räntebärande skulder uppgick till 4 717 miljoner kronor
(3 984) vid periodens utgång. Efter avdrag för likvida medel om
100 miljoner kronor (212) uppgick nettoskulden till 4 617 miljoner
kronor (3 772), vilket innebär en nettobelåningsgrad om 52 % (52).
De räntebärande skulderna består av säkerställda lån i bank om
4 308 miljoner kronor (3 408), vilka utgjorde 91 % (86) av de totala
räntebärande skulderna. Räntebärande obligationslån uppgick
till 396 miljoner kronor (576) och utgjorde 8 % (14) av de ränte-
bärande skulderna. Checkräkningskredit uppgick till 13 miljoner
kronor (–). Skuldkvoten beräknad som netto skuld i förhållande till
driftsöverskott med avdrag för centrala administrationskostnader
enligt intjäningsförmåga uppgick på balans dagen till 8,2 ggr (8,2).
Likviditet och outnyttjade kreditlöften
Likvida medel uppgick till 100 miljoner kronor (212) jämte
outnyttjade checkräkningskrediter om 67 miljoner kronor (80)
samt outnyttjade kreditfaciliteter om 21 miljoner kronor (–).
Likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 188
miljoner kronor (292) vid periodens utgång.
Kapitalbindning
Kapitalbindningstiden för Emilshus räntebärande skulder uppgick
vid periodens utgång till 2,7 år (1,8). Under perioden omförhand-
lade och förlängde Emilshus löptiderna på banklån. Därtill har
banklån med förfall under 2025 refinansierats efter periodens
utgång med längre löptid och förbättrade finansieringsvillkor
som följd. Därefter föreligger inte några förfall av räntebärande
skulder under 2025, bortsett från ordinarie löpande amorteringar.
Genomsnittlig ränta och räntebindning
Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder inklusive derivat
uppgick vid periodens utgång till 4,0 % (4,7).
Koncernens genomsnittliga räntebindningstid inklusive derivat
uppgick vid periodens slut till 2,3 år (3,1) och andelen av de
räntebärande skulderna som hade räntesäkrats genom derivat
uppgick till 81 % (77). Vid periodens utgång hade koncernen
ingått räntesäkringar om ett totalt nominellt belopp om 4 590 mil-
joner kronor (3 840), varav 3 520 miljoner kronor (2 770) avsåg
aktiva ränteswappar med en genomsnittlig återstående löptid
om 2,7 år (3,5), 770 miljoner (770) kronor avsåg framtidsstartade
ränteswappar med en genomsnittlig löptid om 2,7 år och 300
miljoner kronor (300) avsåg räntetak (Stibor 3M till 1,0 %) med en
återstående löptid om 0,9 år (1,9). Derivaten begränsar framtida
ränteförändringars effekt på koncernens resultat.
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2024
–
48
Derivatens verkliga värde uppgick vid periodens utgång till 10 mil-
joner kronor (35). Derivaten har värderats till verkligt värde och
värdeförändringen har redovisats över resultat räkningen.
Väsentliga händelser efter balansdagen
Den 24 januari meddelades att Emilshus förvärvat två fastigheter
i Ljungby respektive Marks kommun med en total uthyrningsbar
area om 14 859 kvm och en genomsnittlig återstående hyrestid
om 13 år. Årligt hyresvärde uppgår till 19 miljoner kronor.
Den 12 februari meddelades att bolaget förvärvat åtta fast-
igheter i Halmstad med en total uthyrningsbar area om 47 300
kvm och en genomsnittlig återstående hyrestid om 3,5 år. Årligt
hyresvärde uppgår till 53 miljoner kronor.
Den 18 februari meddelades att Emilshus emitterat seniora icke
säkerställda obligationer med en volym om 400 miljoner kronor,
före emissionskostnader. Obligationerna har en löptid om 3,25
år och en rörlig ränta om Stibor 3M+2,5 %. Likviden kommer att
användas i enlighet med bolagets gröna ramverk.
I mars beslutades om en riktad nyemission av 9,4 miljoner pre-
ferensaktier under förutsättning av efterföljande godkännande vid
en extra bolagsstämma som kommer att hållas den 31 mars 2025.
Genom emissionen tillförs Emilshus totalt 267 miljoner kronor. Ett
antal svenska och internationella professionella investerare, bland
annat den befintliga aktieägaren AB Sagax, deltog i Emissionen.
Moderbolaget
Moderbolagets verksamhet består i huvudsak av att äga och
förvalta aktier i dotterbolag inkluderat att upprätthålla centrala
funktioner för dotterbolagens verksamhet. Resultatet före skatt
uppgick till –20 miljoner kronor (–11) och soliditeten var 47 % (44).
Förslag till vinstdisposition
Till årsstämman förfogande stående medel. avseende räken-
skapsåret 2024.
kr
2024
31 dec
Balanserat resultat -144 626 609
Överkursfond 2 309 459 955
Årets resultat -19 808 058
Summa 2 145 025 288
Utdelning till preferensaktieägare 41 257 250
Balanseras i ny räkning 2 103 768 038
Summa 2 145 025 288
Aktien och aktieägarna
Per 31 december 2024 finns det 134 782 892 aktier och
238 533 902 röster i Emilshus fördelade enligt följande:
• Stamaktier av serie A: 11 527 890 aktier och 115 278 900 röster.
• Stamaktier av serie B: 102 626 377 aktier och 102 626 377
röster.
• Preferensaktier: 20 628 625 aktier och 20 628 625 röster.
Styrelsen har den 5 mars 2025 beslutat om nyemission av högst
9 371 375 preferensaktier, under förutsättning av godkännande
från extra bolagsstämma som äger rum den 31 mars 2025. För
det fall den extra bolagsstämman beslutar att godkänna nyemis-
sionen kommer det totala antalet preferensaktier per dagen för
årsstämman att uppgå till högst 30 000 000.
Emilshus stamaktier av serie B och Emilshus preferensaktier är
noterade på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. De största aktieägarna,
mätt i andel av röster, var vid utgången av året Aptare Holding
AB, 27,2 % röster, AB Sagax, 25,7 % röster, och NP3 Fastigheter
AB (publ), 10,3 % röster.
Styrelsens yttrande angående vinstdisposition
Styrelsen för Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ), org.nr
559164-8752, har föreslagit att årsstämman beslutar om vinstut-
delning för preferensaktier med 0,50 kronor per aktie och kvartal,
dock högst två (2) kronor per preferensaktie för tiden intill nästa
årsstämma. Av till årsstämmans förfogande stående medel före-
slås att 41 257 250 kronor utdelas till innehavare av preferens-
aktier och, under förutsättning att extra bolagsstämman beslutar
om nyemissionen, att ytterligare 18 742 750 kronor utdelas till
innehavare av preferensaktier, innebärandes en utdelning om
totalt 60 000 000 kronor, och att återstoden balanseras i ny räk-
ning. Ordinarie avstämningsdagar för de kvartalsvisa utbetalning-
arna bestäms i enlighet med bolagsordningen. Styrelsens förslag
är att utdelning sker vid följande avstämningsdagar:
– 30 juni 2025 (0,50 kronor)
– 30 september 2025 (0,50 kronor)
– 30 december 2025 (0,50 kronor)
– 31 mars 2026 (0,50 kronor)
Beslutar årsstämman i enlighet med förslaget beräknas respek-
tive utbetalning ske genom Euroclear Sweden AB:s försorg tredje
bankdagen efter respektive avstämningsdag. Styrelsen föreslår
årsstämman att ingen utdelning lämnas avseende stamaktier av
serie A eller B.
Styrelsen har granskat bolagets ekonomiska situation och
konstaterar, efter närmare överväganden, att en vinstutdelning
är försvarlig med hänsyn till försiktighetsprincipen i 17 kap. 3 §
andra och tredje styckena i aktiebolagslagen.
Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital
efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt
stort för verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beak-
tar i sammanhanget bland annat bolagets och koncernens soliditet,
budgeterad utveckling, investeringsplaner samt konjunkturläget.
Den föreslagna vinstutdelningen, med antagande om att extra
bolagsstämman beslutar om nyemissionen, utgör cirka 1,17 %
av moderbolagets egna kapital och cirka 0,66 % av koncernens
egna kapital. Efter vinstutdelningen har bolaget och koncernen
fortfarande en god soliditet, vilket enligt styrelsens bedömning
motsvarar de krav som för närvarande kan uppställas för fastig-
hetsbranschen. Bolaget och koncernen bedöms efter vinstutdel-
ningen ha en tillfredsställande likviditet och ett konsoliderings-
behov som kan anses tillgodosett.
Styrelsens bedömning är att vinstutdelningen inte påverkar
bolagets möjligheter att fullgöra sina förpliktelser på kort eller
lång sikt. Bolaget och koncernen har dessutom god tillgång till
likviditetsreserver i form av både korta och långfristiga krediter.
Inte heller antas den föreslagna vinstutdelningen påverka bola-
gets förmåga att göra eventuellt nödvändiga investeringar.
Vid en samlad bedömning av bolagets och koncernens eko-
nomiska förhållanden anser styrelsen att ingen omständighet
framkommit som gör att den föreslagna vinstutdelningen inte
framstår som försvarlig.
Styrelsens förslag till bemyndigande
Styrelsen föreslår vidare att samtliga nya preferensaktier som kan
komma att emitteras med stöd av stämmans bemyndigande att
besluta om nyemission ska medföra rätt till utdelning första gången
på den avstämningsdag för utdelning som infaller närmast efter det
att nyemissionen har registrerats vid Bolagsverket och aktierna har
införts i aktieboken hos Euroclear Sweden AB. Detta innebär att rätt
till första utdelning om 0,50 kronor föreligger vid den första avstäm-
ningsdag enligt ovan som infaller efter införande i aktieboken.
Vid ett maximalt utnyttjande av bemyndigandet för styrelsen
att besluta om nyemission kommer en utdelning för tillkommande
aktier om maximalt 28 830 852 kronor att delas ut, under anta-
gande om att extra bolagsstämma den 31 mars 2025 beslutar om
nyemission av 9 371 375 preferensaktier, innebärandes att det
totala antalet aktier i Bolaget per dagen för årsstämman kommer
uppgå till 144 154 267.
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2024
–
49
Koncernens rapport över totalresultatet
Jan–dec
mkr | Not | 2024 | 2023 |
Hyresintäkter | 2 | ||
Övriga intäkter | |||
Intäkter | |||
Fastighetskostnader | 3 | - | - |
Driftsöverskott | |||
Central administration | 4, 5 | - | - |
Finansnetto | 6 | - | - |
Förvaltningsresultat | |||
Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter | 8 | ||
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter | 8 | - | |
Realiserade värdeförändringar finansiella instrument | - | - | |
Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument | 16 | - | - |
Resultat före skatt | |||
Aktuell skatt | 7 | - | - |
Uppskjuten skatt | 7 | - | - |
Årets resultat | |||
Övrigt totalresultat | |||
Årets totalresultat | |||
| Årets resultat och totalresultat hänförligt till: | |||
Moderbolagets aktieägare | |||
Innehav utan bestämmande inflytande | |||
Resultat per stamaktie före utspädning, kr | - | ||
Resultat per stamaktie efter utspädning, kr | - | ||
| Genomsnittligt antal stamaktier | |||
| Antal stamaktier vid periodens utgång | |||
| Genomsnittligt antal preferensaktier | |||
| Antal preferensaktier vid periodens utgång |
Koncernens rapport över finansiell ställning
31 dec
mkr | Not | 2024 | 2023 |
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
Förvaltningsfastigheter | 8 | ||
Övriga anläggningstillgångar | 9 | ||
Derivat | 16 | ||
Summa anläggningstillgångar | |||
| Omsättningstillgångar | |||
Hyresfordringar | |||
Skattefordran | |||
Övriga fordringar | |||
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 11 | ||
Likvida medel | 22 | ||
Summa omsättningstillgångar | |||
SUMMA TILLGÅNGAR | |||
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
Eget kapital | 17 | ||
Aktiekapital | |||
Övrigt tillskjutet kapital | |||
Balanserat resultat inkl. årets resultat | |||
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare | |||
| Långfristiga skulder | |||
Skulder till kreditinstitut | 13, 15 | ||
Obligationslån | |||
Uppskjuten skatteskuld | |||
Övriga skulder | |||
Summa långfristiga skulder | |||
| Kortfristiga skulder | |||
Skulder till kreditinstitut | 13 | ||
Checkräkningskredit | 13, 15 | ||
Leverantörsskulder | |||
Skatteskulder | |||
Övriga skulder | |||
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 18 | ||
Summa kortfristiga skulder | |||
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER |
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2024
–
50
Koncernens rapport i sammandrag
över förändring av eget kapital
| Balanserade | ||||||
| vinstmedel | ||||||
| Antal | Övrigt | inklusive | Totalt | |||
| Antal | preferens- | Aktie- | tillskjutet | periodens | eget | |
| mkr | stamaktier | aktier | kapital | kapital | resultat 1) | kapital 1) |
Eget kapital 2023-01-01 | ||||||
Nyemission stamaktier | ||||||
| Nyemission av | ||||||
| teckningsoptioner | ||||||
Kostnader nyemissioner | - | - | ||||
Utdelning preferensaktier | - | - | ||||
Årets resultat 2023 | ||||||
Eget kapital 2023-12-31 | ||||||
Eget kapital 2024-01-01 | ||||||
Nyemission stamaktier | ||||||
Kostnader nyemissioner | - | - | ||||
Utdelning på preferensaktier | - | - | ||||
Årets resultat 2024 | ||||||
Eget kapital 2024-12-31 |
1) Totalt eget kapital, Periodens resultat och Periodens Totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
Koncernens rapport över kassaflödet
Jan–dec
mkr | Not | 2024 | 2023 |
| Den löpande verksamheten | |||
Förvaltningsresultat | |||
Betald skatt | - | - | |
Justering för poster som ej ingår i kassaflödet | |||
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | |||
| före förändring av rörelsekapital | |||
| Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital | |||
Ökning(–)/Minskning(+) av rörelsefordringar | |||
Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder | |||
Kassaflöde från den löpande verksamheten | |||
| Investeringsverksamheten | |||
Förvärv av förvaltningsfastigheter | 8 | - | - |
Investeringar i förvaltningsfastigheter | 8 | - | - |
Förvärv av inventarier | - | - | |
Avyttring av förvaltningsfastigheter | 8 | ||
Kassaflöde från investerings verksamheten | - | - | |
| Finansieringsverksamheten | |||
Upptagna banklån | 13, 23 | ||
Nyemission av stamaktier | |||
Utdelning på preferensaktier | - | - | |
Amortering på banklån | 13, 23 | - | - |
Amortering på obligationslån | 13, 23 | - | - |
Amortering på övriga lån | 13, 23 | - | |
Upptagna obligationslån | 13, 23 | ||
Realiserade värdeförändringar finansiella instrument | 16 | - | - |
Kassaflöde från finansierings verksamheten | |||
Periodens kassaflöde | - | - | |
Likvida medel vid periodens början | |||
Likvida medel vid periodens slut |
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2024
–
51
Moderbolagets resultaträkning
Jan–dec
mkr Not 2024 2023
Intäkter
Nettoomsättning 23 21
Rörelsens kostnader
Övriga externa kostnader 4, 5 -64 -53
Rörelseresultat -41 -32
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter och liknande resultatposter 6 183 174
Räntekostnader och liknande resultatposter 6 -200 -193
Resultat efter finansiella poster -58 -51
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag 39 39
Resultat före skatt -20 -11
Aktuell skatt 7 – –
Uppskjuten skatt 7 0 1
Årets resultat -20 -11
Totalresultat för moderbolaget
Jan–dec
mkr Not 2024 2023
Årets resultat enligt resultaträkningen -20 -11
Övrigt totalresultat – –
Årets totalresultat -20 -11
Moderbolagets balansräkning
31 dec
mkr Not 2024 2023
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Inventarier 9 1 1
Derivat 1 1
Andelar i koncernföretag 10 479 474
Uppskjuten skattefordran 3 3
Summa anläggningstillgångar 484 479
Omsättningstillgångar
Fordringar hos koncernföretag 4 629 4 013
Övriga fordringar 6 3
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 3 11
Kassa och bank 27 186
Summa omsättningstillgångar 4 664 4 214
SUMMA TILLGÅNGAR 5 149 4 693
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 17
Bundet eget kapital
Aktiekapital 270 242
Fritt eget kapital
Överkursfond 2 309 1 922
Balanserad vinst eller förlust -145 -93
Årets resultat -20 -11
Summa eget kapital 2 415 2 060
Långfristiga skulder
Obligationslån 396 576
Skulder till kreditinstitut 13, 15 1 614 1 961
Summa långfristiga skulder 2 010 2 537
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 13 665 54
Checkräkningskredit 15 13 –
Övriga skulder 25 24
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18 21 19
Summa kortfristiga skulder 724 96
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 149 4 693
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2024
–
52
Moderbolagets rapport över
förändring av eget kapital
mkr
Antal
stamaktier
Antal
preferens-
aktier
Aktie-
kapital
Över-
kursfond
Balanserade
vinstmedel
inklusive
årets resultat
Totalt
eget
kapital
1
Eget kapital 2023-01-01 92 874 199 20 628 625 227 1 743 -51 1 918
Nyemission stamaktier 7 407 408 – 15 185 – 200
Nyemission preferensaktier
Nyemission teckningsoptioner – _ _ 0 – 0
Kostnader nyemissioner – – – -6 – -6
Utdelning preferensaktier – – – – -41 -41
Årets resultat och totalresultat 2023 – – – – -11 -11
Övriga förändringar av eget kapital – – – -0 – -0
Eget kapital 2023-12-31 100 281 607 20 628 625 242 1 922 -104 2 060
Eget kapital 2024-01-01 100 281 607 20 628 625 242 1 922 -104 2 060
Nyemission stamaktier 13 872 660 – 28 399 – 426
Nyemission teckningsoptioner – – – - – -
Kostnader nyemission – – – -11 – -11
Utdelning på preferensaktier – – – – -41 -41
Årets resultat och totalresultat 2024 – – – – -20 -20
Eget kapital 2024-12-31 114 154 267 20 628 625 270 2 309 -165 2 415
Moderbolagets rapport över kassaflödet
Jan–dec
mkr Not 2024 2023
Den löpande verksamheten
Resultat efter finansiella poster -58 -51
Betald inkomstskatt – -0
Justering för poster som ej ingår i kassaflödet 9 7
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändring av rörelsekapital
-49 -44
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital
Ökning(–)/Minskning(+) av rörelsefordringar 5 3
Ökning(–)/Minskning(+) av rörelseskulder 44 42
Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 0
Kassaflöde från investeringsverksamheten -616 112
Finansieringsverksamheten
Upptagna banklån 300 310
Nyemission av stamkapital 416 195
Utdelning på preferensaktier -41 -41
Amortering på banklån -34 -331
Amortering på obligationslån -581 -69
Amortering på övriga lån – -65
Upptagna obligationslån 396 –
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 456 2
Periodens kassaflöde -160 114
Likvida medel vid periodens början 186 72
Likvida medel vid periodens slut 27 186
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2024
–
53
Noter
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2024
–
54
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2024
–
55
delas in i tre kategorier: rörelse, investering och finansiering. Den
fulla analysen av effekterna av IFRS 18 är ännu inte avslutad.
Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolaget har upprättat sina finansiella rapporter enligt
årsredovisningslagen och Rådet för hållbarhets- och finansiell
rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska
personer.
Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovis-
ningsprinciper framgår nedan. De angivna redovisningsprinci-
perna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga
perioder som presenteras i moderbolagets finansiella rapporter,
om inte annat anges.
Klassificering och uppställning
Resultaträkning och balansräkning är för moderbolaget uppställda
enligt årsredovisningslagens scheman. Skillnader mot koncernens
rapporter i moderbolagets resultat- och balansräkningar utgörs
främst av redovisning av eget kapital.
Koncernföretag
Andelar i koncernbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaff-
ningsvärdemetoden minskat med eventuell nedskrivning. Detta
innebär att transaktionsutgifter inkluderas i det redovisade värdet
för innehav i koncernföretag.
Finansiella tillgångar och skulder
Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskatt-
ning, tillämpas inte reglerna om finansiella instrument enligt IFRS
9 i moderbolaget, utan moderbolaget tillämpar reglerna i enlighet
med RFR 2. Detta innebär att moderbolaget redovisar finansiella
instrument med utgångspunkt i anskaffningsvärdet i enlighet med
reglerna i ÅRL.
Koncernbidrag
Såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som
boksluts disposition i enlighet med alternativregeln.
mkr | 2024 | 2023 |
| KONCERNEN | ||
| Hyresintäkter per intäktsslag | ||
Hyresintäkter | 661 | 572 |
Övriga ersättningar från hyresgäster | 14 | 16 |
Totalt | 674 | 588 |
| Intäkter per fastighetskategori | ||
Lätt industri | 325 | 291 |
Industriservice/proffshandel | 114 | 83 |
Detalj-/externhandel | 152 | 145 |
Övrigt | 84 | 70 |
Totalt | 674 | 588 |
| Intäkter per förvaltningsområde | ||
Halmstad | 24 | 12 |
Jönköping | 120 | 88 |
Kalmar | 46 | 42 |
Linköping | 68 | 43 |
Vetlanda | 102 | 98 |
Värnamo | 133 | 125 |
Växjö | 181 | 180 |
Totalt | 674 | 588 |
| Förfallostruktur hyresavtal | |||||
| Antal | Årshyra, | Andel, | Yta, | Andel, | |
| Förfalloår | hyresavtal | mkr | % | tkvm | % |
2025 | 363 | 106 | 14 | 115 | 13 |
2026 | 163 | 166 | 22 | 188 | 21 |
2027 | 106 | 89 | 12 | 83 | 9 |
2028 | 51 | 52 | 7 | 55 | 6 |
2029 | 27 | 73 | 10 | 85 | 10 |
≥2030 | 77 | 262 | 35 | 353 | 40 |
Totalt | 787 | 747 | 100 | 879 | 100 |
| Hyreskontrakt och löptider | Kontrakts- | Andel av |
| Förfalloår | värde, mkr | Total, % |
2025 | 143 | 4 |
2026 | 271 | 7 |
2027 | 236 | 6 |
2028 | 180 | 5 |
2029 | 327 | 9 |
2030 | 308 | 8 |
2031 | 316 | 8 |
2032 | 229 | 6 |
≥2033 | 1 731 | 46 |
Totalt | 3 740 | 100 |
mkr | 2024 | 2023 |
| KONCERNEN | ||
Driftskostnader | 91 | 90 |
Underhållskostnader | 21 | 14 |
Fastighetsskatt | 21 | 19 |
Totalt | 132 | 123 |
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2024
–
56
mkr | 2024 | 2023 |
| KONCERNEN | ||
Administrationskostnader | 4 | 2 |
Personalkostnader | 31 | 29 |
34 | 32 | |
| MODERBOLAGET | ||
Administrationskostnader | 30 | 24 |
Personalkostnader | 34 | 29 |
Totalt | 64 | 53 |
mkr | 2024 | 2023 |
| Ersättningar till revisorer | ||
Revisionsuppdrag | 2 | 2 |
Övriga lagstadgade uppdrag | 0 | 0 |
Skatterådgivning | 0 | 0 |
Totalt | 2 | 2 |
mkr | 2024 | 2023 |
| KONCERNEN OCH MODERBOLAGET | ||
Medelantalet anställda | 24 | 21 |
Varav män, % | 62 | 48 |
Varav kvinnor, % | 38 | 52 |
| Löner, andra ersättningar och | ||
| sociala kostnader | ||
| Löner, arvode och förmåner | ||
Styrelsearvode enligt specifikation | 1 | 1 |
Totalt | 1 | 1 |
| VD | ||
Grundlön | 3 | 2 |
Rörlig ersättning | 1 | 1 |
Förmåner | 0 | 0 |
| Övriga ledande befattningshavare | ||
Grundlön | 7 | 7 |
Rörlig ersättning | 1 | – |
Förmåner | 1 | 1 |
Övriga anställda | 9 | 8 |
Totalt | 21 | 19 |
| Pensionskostnader | ||
VD | 1 | 0 |
Övriga ledande befattningshavare | 2 | 2 |
Övriga anställda | 1 | 1 |
Totalt | 4 | 3 |
| Lagstadgade sociala kostnader | ||
| inklusive löneskatt | ||
VD | 1 | 1 |
Övriga ledande befattningshavare | 3 | 3 |
Övriga anställda | 3 | 3 |
Totalt | 8 | 7 |
| Arvode | Arvode | |||
| styrelseledamot | utskottsarbete | |||
2024 | 2023 | 2024 | 2023 | |
Johan Ericsson | 0,30 | 0,26 | 0,02 | 0,01 |
Björn Garat | 0,15 | 0,13 | 0,04 | 0,03 |
Liselotte Hjorth | – | 0,13 | – | – |
Rutger Källén | 0,15 | 0,13 | 0,04 | 0,03 |
Elisabeth Thuresson | 0,15 | 0,13 | 0,02 | 0,01 |
Ulrika Valassi | 0,09 | – | 0,04 | – |
Totalt | 0,81 | 0,78 | 0,15 | 0,08 |
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2024
–
57
mkr | 2024 | 2023 |
| KONCERNEN | ||
Finansiella intäkter | 10 | 2 |
Finansiella kostnader | -223 | -209 |
Avgår aktiverade räntekostnader | 2 | 2 |
Finansnetto | -211 | -205 |
| MODERBOLAGET | ||
Finansiella intäkter | 183 | 174 |
Finansiella kostnader | -200 | -193 |
Avgår aktiverade räntekostnader | – | – |
Finansnetto | -18 | -19 |
Not 7 Aktuell skatt och uppskjuten skatt
2024 | 2023 | |||
mkr | % | mkr | % | mkr |
| KONCERNEN | ||||
| Aktuell skatt | ||||
| Aktuell skatt för året | -34 | -42 | ||
| Totalt | -34 | -42 | ||
| Uppskjuten skatt | ||||
| Uppskjuten skatt avseende | ||||
förvaltningsfastigheter | -71 | -25 | ||
| Uppskjuten skatt hänförlig till | ||||
finansiella instrument | 5 | 21 | ||
| Uppskjuten skatt hänförlig till | ||||
outnyttjade underskottsavdrag mm | 1 | -0 | ||
Totalt | -65 | -4 | ||
| Total redovisad | ||||
skattekostnad i koncernen | -99 | -46 | ||
| Avstämning av effektiv skatt | ||||
Redovisat resultat före skatt | 387 | 79 | ||
| Skatt enligt gällande | ||||
skattesats för moderbolaget | -20,6 | -80 | -20,6 | -16 |
| Skatteeffekt av övriga | ||||
ej avdragsgilla kostnader | -0,2 | -1 | 0,6 | -1 |
| Skatteeffekt av ej avdragsgillt | ||||
räntenetto | -3,7 | -14 | -23,1 | -18 |
| Skatteeffekt av utnyttjande | ||||
av carry forward ränteavdrag | 0,1 | 0 | 0,3 | 0 |
| Skatteeffekt av skatt | ||||
hänförligt till föregående år | 0,2 | 1 | -0,3 | 0 |
| Skatteeffekt för ej bokförda | ||||
kostnader | 0,0 | 0 | 1,5 | 1 |
| Skatteeffekt av begränsningsregler | ||||
för temporära skillnader | -0,3 | -1 | -15,2 | -12 |
| Skatteeffekt av justeringar | ||||
uppskjuten skatt ingående balans | -1,5 | -6 | 0,0 | 0 |
Övrigt | 0,4 | 2 | -0,1 | 0 |
Redovisad effektiv skatt | -25,6 | -99 | -58,2 | -46 |
2024 | 2023 | |||
| mkr | % | mkr | % | mkr |
| MODERBOLAGET | ||||
| Aktuell skatt | ||||
Aktuell skatt för året | – | – | ||
Totalt | – | – | ||
| Uppskjuten skatt | ||||
| Uppskjuten skatt hänförlig | ||||
till underskott mm | 0 | 1 | ||
Totalt | 0 | 1 | ||
| Total redovisad | ||||
skattekostnad i moderbolaget | 0 | 1 | ||
| Avstämning av effektiv skatt | ||||
Redovisat resultat före skatt | -20 | -11 | ||
| Skatt enligt gällande | ||||
skattesats för moderbolaget | -20,6 | 4 | -20,6 | 2 |
| Skatteeffekt av övriga | ||||
ej avdragsgilla kostnader | -15,6 | -3 | -2,6 | -0 |
| Skatteeffekt återföring | ||||
av ränteavdrag | 0,0 | 0 | -8,9 | -1 |
| Skatteeffekt av överföring | ||||
| av negativt räntenetto till/från | ||||
koncernföretag | -5,0 | -1 | -22,8 | -3 |
| Skatteeffekt av ej | ||||
bokförda kostnader | 0,0 | 0 | 11,3 | 1 |
| Skatteeffekt för | ||||
underskottsavdrag | 0,0 | 0 | 2,5 | 0 |
Övrigt | 0,0 | 0 | 4,3 | 1 |
Redovisad effektiv skatt | 0,0 | 0 | 4,4 | 1 |
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2024
–
58
mkr | 2024 | 2023 |
| KONCERNEN | ||
Ingående värde | 7 324 | 7 111 |
Förvärv av fastigheter | 1 469 | 199 |
Investeringar i befintliga fastigheter | 63 | 56 |
Försäljningar1) | -40 | – |
Värdeförändring | 124 | -43 |
Redovisat värde vid periodens slut | 8 940 | 7 324 |
| Indata vid fastighetsvärdering | Extern- och | Industriservice/ | Totalt vägt | ||
31 dec 2024 | Lätt industri | dagligvaruhandel | Proffshandel | Övrigt | genomsnitt |
| Vägt genomsnitt | 6,8 | 6,6 | 6,6 | 6,6 | 6,7 |
| direktavkastningskrav, % | |||||
Intervall direktavkastningskrav, % | 5,8–8,0 | 5,8–7,8 | 5,6–7,5 | 5,2–7,6 | 5,2–8,0 |
Driftskostnader | 67 | 108 | 102 | 324 | 97 |
Underhållskostnader | 31 | 44 | 40 | 74 | 38 |
Långsiktig vakansgrad | 7,5 | 5,0 | 5,5 | 6,0 | 6,4 |
Hyresintäkter | 704 | 1 109 | 806 | 1 666 | 842 |
| Extern- och | Industriservice/ | Totalt vägt | |||
31 dec 2023 | Lätt industri | dagligvaruhandel | Proffshandel | Övrigt | genomsnitt |
| Vägt genomsnitt | 6,7 | 6,6 | 6,5 | 6,4 | 6,7 |
| direktavkastningskrav, % | |||||
Intervall direktavkastningskrav, % | 5,7–7,8 | 5,6–7,4 | 5,7–7,8 | 5,1–7,5 | 5,1–7,8 |
Driftskostnader | 62 | 78 | 104 | 304 | 90 |
Underhållskostnader | 32 | 36 | 45 | 77 | 38 |
Långsiktig vakansgrad | 8,1 | 5,2 | 5,1 | 6,3 | 6,7 |
Hyresintäkter | 654 | 716 | 1 077 | 1 694 | 804 |
| 31 dec | |||
mkr | Förändring | 2024 | 2023 |
Direktavkastningskrav | +/- 0,25 p.e. | -324/+349 | -259/+288 |
Intäkter | +/- 50 kr/kvm | +46/-46 | +40/-40 |
Fastighetskostnader | +/- 10 kr/kvm | -9/+9 | -8/+8 |
Vakansgrad | +/- 1 p.e. | -8/+8 | -6/+6 |
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2024
–
59
| Antal | Uthyrbar | Redovisat värde | Hyresvärde | Ekonomisk | Kontrakte- | ||||
| fastig- | area, | uthyrnings- | rad års hyra, | ||||||
| heter | tkvm | mkr Andel | kr/kvm | mkr kr/kvm | grad, % | mkr | |||
| Halmstad | |||||||||
Lätt industri | 5 | 10 | 126 | 24 | 12 147 | 10 | 1 000 | 100 | 10 |
| Extern/ | 1 | 6 | 49 | 9 | 8 475 | 5 | 935 | 98 | 5 |
| Dagligvaruhandel | |||||||||
| Industriservice/ | 7 | 22 | 308 | 59 | 13 767 | 25 | 1 129 | 96 | 24 |
| proffshandel | |||||||||
Övrigt | 2 | 3 | 34 | 7 | 9 879 | 4 | 1 146 | 83 | 3 |
Totalt Halmstad | 15 | 42 | 517 | 100 | 12 316 | 45 | 1 072 | 96 | 43 |
| Jönköping | |||||||||
Lätt industri | 15 | 91 | 1 018 | 58 | 11 142 | 82 | 900 | 97 | 79 |
| Extern/ | 5 | 12 | 179 | 10 | 14 846 | 16 | 1 320 | 94 | 15 |
| Dagligvaruhandel | |||||||||
| Industriservice/ | 9 | 33 | 249 | 14 | 7 640 | 23 | 701 | 88 | 20 |
| proffshandel | |||||||||
Övrigt | 4 | 24 | 306 | 17 | 12 496 | 31 | 1 256 | 97 | 30 |
Totalt Jönköping | 33 | 160 | 1 752 | 100 | 10 915 | 152 | 945 | 95 | 144 |
| Kalmar | |||||||||
Lätt industri | 2 | 10 | 88 | 14 | 8 932 | 9 | 895 | 89 | 8 |
| Extern/ | 10 | 22 | 281 | 45 | 12 807 | 23 | 1 035 | 99 | 23 |
| Dagligvaruhandel | |||||||||
| Industriservice/ | 9 | 33 | 259 | 41 | 7 949 | 21 | 651 | 95 | 20 |
| proffshandel | |||||||||
Övrigt | – | – | – | – | – | – | – | – | – |
Totalt Kalmar | 21 | 64 | 628 | 100 | 9 754 | 53 | 819 | 96 | 51 |
| Linköping | |||||||||
Lätt industri | 13 | 72 | 741 | 65 | 10 361 | 61 | 852 | 95 | 58 |
Extern/Dagligvaru- handel | 3 | 8 | 146 | 13 | 17 742 | 12 | 1 456 | 100 | 12 |
| Industriservice/ | 8 | 22 | 254 | 22 | 11 421 | 21 | 963 | 100 | 21 |
| proffshandel | |||||||||
Övrigt | – | – | – | – | – | – | – | – | – |
Totalt Linköping | 24 | 102 | 1 141 | 100 | 11 186 | 94 | 925 | 97 | 91 |
| Antal | Uthyrbar | Redovisat värde | Hyresvärde | Ekonomisk | Kontrakte- | ||||
| fastig- | area, | uthyrnings- | rad års hyra, | ||||||
| heter | tkvm | mkr Andel | kr/kvm | mkr kr/kvm | grad, % | mkr | |||
| Vetlanda | |||||||||
Lätt industri | 5 | 85 | 391 | 38 | 4 603 | 45 | 533 | 99 | 45 |
| Extern/ | 8 | 33 | 375 | 36 | 11 419 | 33 | 1 018 | 94 | 31 |
| Dagligvaruhandel | |||||||||
| Industriservice/ | 3 | 13 | 76 | 7 | 6 090 | 7 | 523 | 100 | 7 |
| proffshandel | |||||||||
Övrigt | 5 | 17 | 196 | 19 | 11 444 | 25 | 1 463 | 89 | 22 |
Totalt Vetlanda | 21 | 147 | 1 038 | 100 | 7 042 | 110 | 748 | 95 | 105 |
| Värnamo | |||||||||
Lätt industri | 17 | 184 | 1 254 | 84 | 6 823 | 108 | 587 | 95 | 103 |
| Extern/ | 3 | 20 | 173 | 12 | 8 642 | 22 | 1 103 | 86 | 19 |
| Dagligvaruhandel | |||||||||
| Industriservice/ | 3 | 12 | 75 | 5 | 6 035 | 5 | 413 | 100 | 5 |
| proffshandel | |||||||||
Övrigt | – | – | – | – | – | – | – | – | – |
Totalt Värnamo | 23 | 216 | 1 502 | 100 | 6 947 | 135 | 624 | 94 | 127 |
| Växjö | |||||||||
Lätt industri | 8 | 76 | 629 | 27 | 8 320 | 52 | 688 | 100 | 52 |
| Extern/ | 10 | 66 | 958 | 41 | 14 545 | 74 | 1 131 | 95 | 70 |
| Dagligvaruhandel | |||||||||
| Industriservice/ | 8 | 21 | 275 | 12 | 13 215 | 24 | 1 178 | 95 | 23 |
| proffshandel | |||||||||
Övrigt | 9 | 32 | 500 | 21 | 15 829 | 50 | 1 568 | 81 | 40 |
Totalt Växjö | 35 | 194 | 2 362 | 100 | 12 184 | 201 | 1 034 | 92 | 185 |
| Totalt Emilshus | |||||||||
Lätt industri | 65 | 528 | 4 248 | 48 | 8 052 | 367 | 697 | 97 | 355 |
Extern/Dagligvaru- handel | 40 | 167 | 2 161 | 24 | 12 960 | 186 | 1 115 | 94 | 176 |
| Industriservice/ | 47 | 155 | 1 495 | 17 | 9 620 | 127 | 816 | 95 | 121 |
| proffshandel | |||||||||
Övrigt | 20 | 77 | 1 036 | 12 | 13 516 | 109 | 1 426 | 87 | 95 |
Totalt | 172 | 926 | 8 940 | 100 | 9 651 | 790 | 852 | 95 | 747 |
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2024
–
60
Not 9 Inventarier
mkr | 2024 | 2023 |
| KONCERNEN | ||
| Ackumulerade | ||
| anskaffningsvärden | ||
Vid årets början | 4 | 4 |
Förvärv | 0 | 0 |
Totalt | 4 | 4 |
Ackumulerade avskriv- ningar enligt plan | ||
Vid årets början | -3 | -2 |
| Årets avskrivning | ||
| enligt plan på | ||
anskaffningsvärden | 0 | -1 |
Totalt | -3 | -3 |
| Redovisat värde vid | ||
periodens slut | 1 | 1 |
mkr | 2024 | 2023 |
| MODERBOLAGET | ||
| Ackumulerade | ||
| anskaffningsvärden | ||
Vid årets början | 1 | 2 |
Förvärv | 0 | 0 |
Totalt | 1 | 2 |
Ackumulerade avskriv- ningar enligt plan | ||
| Årets avskrining | ||
| enligt plan på | ||
anskaffningsvärden | 0 | -1 |
Totalt | 0 | -1 |
| Redovisat värde | ||
vid periodens slut | 1 | 1 |
Not 10 Andelar i koncernföretag
mkr | 2024 | 2023 |
| MODERBOLAGET | ||
Vid årets början | 474 | 473 |
Förvärv/aktieägartillskott | 5 | 1 |
Årets avyttringar | – | – |
Redovisat värde vid periodens slut | 479 | 474 |
| Specifikation av moderbolagets direkta och indirekta innehav av andelar i koncernföretag | Redovisat | |||
Dotterbolag | Org nr | Säte | Andel i % | värde, mkr |
EMILSHUS HOLDING 1 AB | 559245-9919 | Växjö | 100 | 230 |
Cityfastigheter i Vetlanda AB | 556971-6599 | Växjö | 100 | |
Emilshus Forsheda AB | 559114-3119 | Växjö | 100 | |
Emilshus Slätvaren AB | 559114-3093 | Växjö | 100 | |
Emilshus Stenfalkstorpet AB | 559114-3101 | Växjö | 100 | |
Emilshus Gravörtorpet AB | 559115-8869 | Växjö | 100 | |
Emilshus Stocken AB | 556805-1808 | Växjö | 100 | |
Emilshus Lokal AB | 556705-1866 | Växjö | 100 | |
Emilshus Trekanten 5 AB | 556533-1187 | Växjö | 100 | |
Handelsstaden i Vetlanda AB | 556577-4360 | Växjö | 100 | |
Handelsstaden Nydala i Vetlanda AB | 556818-4476 | Växjö | 100 | |
Handelsstaden Sävsjö AB | 559062-6353 | Växjö | 100 | |
Vetlanda Invest AB | 556553-7346 | Växjö | 100 | |
Emilshus Värnamo AB | 559205-9702 | Växjö | 100 | |
Emilshus Häljaryd AB | 559205-9728 | Växjö | 100 | |
Kommanditbolaget Emilshus Jönköping | 969668-8077 | Växjö | 100 | |
Emilshus Österskog 1:40 Fastighets AB | 559237-7971 | Växjö | 100 | |
Emilshus Gislaved Hammaren 1 AB | 559290-7017 | Växjö | 100 | |
Emilshus Sandseryd 2:17 AB | 559303-5776 | Växjö | 100 | |
Emilshus Skomakaren 5 AB | 556923-3504 | Växjö | 100 | |
Emilshus Hillerstorp 2:98 AB | 559078-0762 | Växjö | 100 | |
Emilshus Hillerstorp 4:154 AB | 559285-0746 | Växjö | 100 | |
Emilshus Kalmar Pumpen 6 och Spettet 7 AB | 559320-5171 | Växjö | 100 | |
Emilshus Västervik Spettet 5 AB | 559326-2529 | Växjö | 100 | |
Emilshus Värnamo Piggvaren 1 AB | 559326-2552 | Växjö | 100 | |
Emilshus Kalmar Mejseln 1 AB | 559326-2537 | Växjö | 100 | |
Emilshus Gislaved Slangen 7 AB | 559326-2545 | Växjö | 100 | |
Emilshus Kalmar Krokodilen 4 AB | 559396-0569 | Växjö | 100 | |
Emilshus Västervik Västerås 6 AB | 559396-0700 | Växjö | 100 | |
Emilshus Vaggeryd Hovtången 11 AB | 559287-6030 | Växjö | 100 | |
Emilshus Halmstad Formen 2 och 4 AB | 556167-4606 | Växjö | 100 | |
Emilshus Falkenberg Tröinge 6:96 AB | 559076-9013 | Växjö | 100 |
| Fördelning av uthyrbar yta per förvaltningsområde och fastighetskategori den 1 januari 2025 | ||||||
| Extern- och | Industriservice/ | |||||
| Lätt industri, | dagligvaru- | proffshandel, | Övrigt, | Totalt, | Andel, | |
| Område | tkvm | handel, tkvm | tkvm | tkvm | tkvm | % |
Halmstad | 10 | 6 | 22 | 3 | 42 | 5 |
Jönköping | 91 | 12 | 33 | 24 | 160 | 17 |
Kalmar | 10 | 22 | 33 | – | 64 | 7 |
Linköping | 72 | 8 | 22 | – | 102 | 11 |
Vetlanda | 85 | 33 | 13 | 17 | 147 | 16 |
Värnamo | 184 | 20 | 12 | – | 216 | 23 |
Växjö | 76 | 66 | 21 | 32 | 194 | 21 |
Totalt | 528 | 167 | 155 | 77 | 926 | 100 |
Andel, % | 57 | 18 | 17 | 8 | 100 |
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2024
–
61
| Redovisat | ||||
Dotterbolag | Org nr | Säte | Andel i % | värde, mkr |
Emilshus Linköping Gavotten 9 AB | 556805-1394 | Växjö | 100 | |
Emilshus Liköping Glasflaskan 2 AB | 556902-9811 | Växjö | 100 | |
EMILSHUS HOLDING 2 AB | 559246-9927 | Växjö | 100 | 28 |
Emilshus Stödstorp 2:4 AB | 559182-1748 | Växjö | 100 | |
Emilshus Tomasängen 1 AB | 559184-8899 | Växjö | 100 | |
Emilshus Hillerstorp 2:106 AB | 559184-8881 | Växjö | 100 | |
Emilshus Kalmar AB | 559220-5628 | Växjö | 100 | |
Emilshus Borret 11 AB | 556122-9443 | Växjö | 100 | |
Emilshus Svetsarna i Kalmar AB | 556313-0987 | Växjö | 100 | |
Horda Fastigheten 4:42 AB | 559261-5602 | Växjö | 100 | |
Emilshus Hjortsjö AB | 559270-6864 | Växjö | 100 | |
Emilshus Horda AB | 559270-6872 | Växjö | 100 | |
Emilshus Åseda Släggan 2 AB | 556759-4550 | Växjö | 100 | |
Emilshus Rydaholm Hjortsjö 7:17 AB | 559176-0086 | Växjö | 100 | |
EMILSHUS HOLDING 3 AB | 559246-9943 | Växjö | 100 | 215 |
Emilshus Ängsdal 9 AB | 559010-7289 | Växjö | 100 | |
Emilshus Skruven 4 AB | 559023-0941 | Växjö | 100 | |
Emilshus Trädet 3 AB | 559013-1545 | Växjö | 100 | |
Emilshus Torslunda 4:27 AB | 559203-6635 | Växjö | 100 | |
Raskens Fastigheter AB | 556679-2452 | Växjö | 100 | |
Emilshus Jönköping KB | 969700-5099 | Växjö | 100 | |
Emilshus Bårebo 1:17 AB | 559220-5636 | Växjö | 100 | |
Emilshus Fiskmåsen 14 AB | 559226-8253 | Växjö | 100 | |
Emilshus Traktorn 4 och 5 AB | 559226-8246 | Växjö | 100 | |
Emilshus Sköldmön 9 AB | 559226-8220 | Växjö | 100 | |
Emilshus Brädan 1 AB | 559226-8238 | Växjö | 100 | |
Emilshus Sågen 5 AB | 559220-5644 | Växjö | 100 | |
Emilshus Listen 10 AB | 559226-8212 | Växjö | 100 | |
Emilshus Gravören 21 AB | 556884-8773 | Växjö | 100 | |
Emilshus Gravören 9 AB | 556916-1978 | Växjö | 100 | |
Emilshus Kronhjorten AB | 556868-1000 | Växjö | 100 | |
Emilshus Lågan AB | 556573-9173 | Växjö | 100 | |
Emilshus Ymer AB | 556923-2605 | Växjö | 100 | |
Emilshus Tunnbindaren AB | 556724-9148 | Växjö | 100 | |
Emilshus Vinga AB | 556069-6998 | Växjö | 100 | |
Emilshus Saluten 1 AB | 556722-0073 | Växjö | 100 | |
Emilshus Framnäs 1 AB | 559290-7736 | Växjö | 100 | |
Emilshus Häljaryd 1:299 | 559290-7827 | Växjö | 100 | |
Emilshus Attarp 2:553 AB | 559290-7819 | Växjö | 100 | |
Emilshus Gullvivan 6 AB | 559290-7843 | Växjö | 100 | |
Emilshus Trumpeten 3 AB | 559290-7835 | Växjö | 100 | |
Emilshus Hammaren 1 AB | 559290-7728 | Växjö | 100 | |
Emilshus Muttern 3 AB | 559280-1434 | Växjö | 100 |
| Redovisat | ||||
Dotterbolag | Org nr | Säte | Andel i % | värde, mkr |
Emilshus Vetlanda AB | 559274-9815 | Växjö | 100 | |
Emilshus Ljungadal 5 AB | 556898-3943 | Växjö | 100 | |
Bankeryds Nyarp 1:267 AB | 559279-5768 | Växjö | 100 | |
Emilshus Växjö Handlaren 2 AB | 559052-0366 | Växjö | 100 | |
Emilshus Växjö Klostret 8 AB | 556775-7645 | Växjö | 100 | |
Emilshus Växjö Mjälan 5 AB | 559123-9388 | Växjö | 100 | |
Emilshus Växjö Skräddaren 1 AB | 559137-0100 | Växjö | 100 | |
Emilshus Växjö Mjölner 17 AB | 559142-1861 | Växjö | 100 | |
Emilshus Växjö Pressaren 1 och Pressaren 7 AB | 559161-0356 | Växjö | 100 | |
Emilshus Växjö Rättaren 8 AB | 559161-0364 | Växjö | 100 | |
Emilshus Växjö Snörmakaren 1 AB | 559161-0372 | Växjö | 100 | |
Emilshus Växjö Deltat 4 AB | 559210-0191 | Växjö | 100 | |
Emilshus Vetlanda Mejseln 1 AB | 559194-4243 | Växjö | 100 | |
Emilshus Växjö Kronhjorten 6 AB | 559021-6080 | Växjö | 100 | |
Emilshus Växjö Djäknen 1 AB | 559073-8752 | Växjö | 100 | |
Emilshus Växjö Pressaren 12 AB | 559059-3793 | Växjö | 100 | |
Emilshus Norrköping Tråden 11 AB | 559378-5206 | Växjö | 100 | |
Emilshus Norrköping Industrihuset 17 AB | 559378-5214 | Växjö | 100 | |
Emilshus Värnamo Armaturen 1 AB | 559378-5172 | Växjö | 100 | |
Emilshus Ljungby Vagnen 6 AB | 559378-5198 | Växjö | 100 | |
Emilshus Motala Vågen 8 AB | 559378-5180 | Växjö | 100 | |
Emilshus Norrköping Katten 18 AB | 559378-5222 | Växjö | 100 | |
Emilshus Svedjan 2 Fastighets AB | 559028-6935 | Växjö | 100 | |
Emilshus Värnamo Jungfrun 11 AB | 559378-5230 | Växjö | 100 | |
Emilshus Värnamo Almen 9 AB | 559378-5289 | Växjö | 100 | |
Emilshus Växjö Glasmästaren 1 AB | 559378-5271 | Växjö | 100 | |
Emilshus Norrköping Plinten 4 AB | 559378-5255 | Växjö | 100 | |
Emilshus Jönköping Backen 9:29 AB | 559378-5297 | Växjö | 100 | |
Emilshus Linköping Navhålet 2 AB | 559378-5263 | Växjö | 100 | |
Emilshus Växjö Fläkten 11 och Fläkten 14 AB | 559378-5248 | Växjö | 100 | |
Emilshus Jönköping Hedenstorp 1:99 AB | 559067-9485 | Växjö | 100 | |
Emilshus Jönköping Hedenstorp 2:41 AB | 559389-3497 | Växjö | 100 | |
Emilshus Ulvö Kommanditbolag | 969669-6500 | Växjö | 100 | |
Emilshus Växjö Fabriken 1 AB | 559389-3463 | Växjö | 100 | |
Emilshus Växjö Lodjuret 3 AB | 559137-0092 | Växjö | 100 | |
Emilshus Prisuppgiften 2 AB | 559174-6030 | Växjö | 100 | |
Emilshus Kalmar Krokodilen 1 AB | 559221-3101 | Växjö | 100 | |
EMILSHUS HOLDING 4 AB | 559336-1149 | Växjö | 100 | 4 |
Emilshus Vetlanda Brudabäck AB | 559336-1156 | Växjö | 100 | |
Österängen Fastighets AB | 556090-9219 | Växjö | 100 | |
Emilshus Bankeryd Backen 1:122 AB | 556983-9896 | Växjö | 100 | |
Emilshus Halmstad Fanan AB | 559026-9675 | Växjö | 100 | |
Emilshus Halmstad Flygaren 1 AB | 556813-8191 | Växjö | 100 |
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2024
–
62
| Redovisat | ||||
Dotterbolag | Org nr | Säte | Andel i % | värde, mkr |
Emilshus Halmstad Konen 4 AB | 556313-3445 | Växjö | 100 | |
Emilshus Linköping Gavotten 3 AB | 556965-2588 | Växjö | 100 | |
Emilshus Jarl Birger Fastigheter AB | 556808-6077 | Växjö | 100 | |
Emilshus Jönköping Budkaveln 18 AB | 556723-7770 | Växjö | 100 | |
Emilshus Jönköping Flahult 21:36 AB | 556482-7854 | Växjö | 100 | |
Emilshus Ljungarum AB | 556796-2807 | Växjö | 100 | |
| Emilshus Linköping Magneten 2 | 559446-9214 | Växjö | 100 | |
| och Megafonen 4 AB | ||||
Emilshus Jönköping Ädelmetallen 14 AB | 556823-5211 | Växjö | 100 | |
Emilshus Jönköping Ädelmetallen 4 AB | 556758-9154 | Växjö | 100 | |
Emilshus Jönköping Öskaret 16 AB | 556702-9524 | Växjö | 100 | |
Emilshus Linköping Ilos 1 AB | 559370-4330 | Växjö | 100 | |
Emilshus Linköping Gavotten AB | 556785-8294 | Växjö | 100 | |
EMILSHUS HOLDING 5 AB | 559492-0091 | Växjö | 100 | 2 |
Emilshus Norrköping Manganet 5 AB | 556785-8294 | Växjö | 100 | |
Emilshus Jönköping Flahult 21:38 AB | 559075-0096 | Växjö | 100 | |
Emilshus Mark Melltorp 2:28 AB | 559500-6056 | Växjö | 100 | |
Emilshus Vilhelmsfält AB | 559495-1385 | Växjö | 100 | |
Emilshus Halmstad Filen 4 AB | 556713-5941 | Växjö | 100 | |
Emilshus Halmstad Filen 5 AB | 556717-3470 | Växjö | 100 | |
Emilshus Halmstad Finsmeden 6 AB | 556736-2321 | Växjö | 100 | |
Emilshus Halmstad Filen 1 AB | 556148-2372 | Växjö | 100 | |
Emilshus Halmstad Fräsaren 15 AB | 559067-1318 | Växjö | 100 | |
Emilshus Halmstad Slagan 2 AB | 556699-1765 | Växjö | 100 | |
Emilshus Halmstad Finsmeden 3 AB | 556752-1082 | Växjö | 100 | |
Emilshus Fusion 8 AB | 559500-5884 | Växjö | 100 | |
Emilshus Fusion 9 AB | 559500-5876 | Växjö | 100 | |
Emilshus Fusion 10 AB | 559500-5868 | Växjö | 100 | |
Emilshus Fusion11 AB | 559500-5926 | Växjö | 100 | |
Emilshus Fusion 12 AB | 559500-5918 | Växjö | 100 | |
Emilshus Fusion 13 AB | 559500-5900 | Växjö | 100 | |
Emilshus Fusion 14 AB | 559500-5892 | Växjö | 100 | |
Emilshus Fusion 15 AB | 559500-5967 | Växjö | 100 | |
Emilshus Fusion 16 AB | 559500-5959 | Växjö | 100 | |
Emilshus Fusion 17 AB | 559500-5942 | Växjö | 100 | |
Emilshus Linköping Idrottspriset 1 AB | 556849-3166 | Växjö | 100 | |
Emilshus Linköping Himna 11:226 AB | 556945-1825 | Växjö | 100 | |
EMILSHUS OPTION AB | 559256-2523 | Växjö | 100 | |
Summa andelar i koncernbolag | 479 |
Not 11 Förutbetalda kostnader
och upplupna intäkter
mkr | 2024 | 2023 |
| KONCERNEN | ||
Förutbetalda kostnader | 11 | 18 |
Upplupna hyresintäkter | 8 | 7 |
Totalt | 19 | 25 |
mkr | 2024 | 2023 |
| KONCERNEN | ||
Vid årets början | 241 | 237 |
Redovisat över resultaträkningen | 65 | 4 |
Övrigt | – | – |
Redovisad skuld vid årets slut | 307 | 241 |
2024 | 2023 | |||
| Uppskjuten | Uppskjuten | Uppskjuten | Uppskjuten | |
| skattefordran | skatte skuld | skattefordran | skatte skuld | |
Förvaltningsfastigheter | – | 290 | – | 235 |
Obeskattade reserver | – | 18 | – | 2 |
Derivat | – | 2 | – | 7 |
Underskottsavdrag och övrigt | 3 | - | 3 | – |
Totalt | 3 | 310 | 3 | 240 |
Kvittning | -3 | -3 | -3 | -3 |
Netto uppskjuten skatteskuld | – | 307 | – | 237 |
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2024
–
63
mkr | 2024 | 2023 |
| KONCERNEN | ||
Vid årets början | 3 984 | 4 103 |
Upptagna banklån | 994 | 390 |
Upptagna obligationslån | 396 | – |
Upptagna övriga skulder | 13 | – |
Amortering på banklån | -94 | -376 |
Amortering på obligationslån | -576 | -69 |
Amortering på övriga skulder | – | -65 |
Totalt | 4 717 | 3 984 |
| Specifikation | ||
Banklån | 4 308 | 3 408 |
Obligationslån | 396 | 576 |
Checkkredit | 13 | – |
Totalt | 4 717 | 3 984 |
mkr | 2024 | 2023 |
| MODERBOLAGET | ||
Vid årets början | 2 590 | 2 733 |
Upptagna banklån | 285 | 322 |
Upptagna obligationslån | 396 | – |
Upptagna övriga skulder | 13 | – |
Amortering på banklån | -34 | -331 |
Amortering på obligationslån | -576 | -69 |
Amortering på övriga skulder | – | -65 |
Totalt | 2 675 | 2 590 |
| Specifikation | ||
Banklån | 2 279 | 2 014 |
Obligationslån | 396 | 576 |
Totalt | 2 675 | 2 590 |
För ytterligare information avseende Emilshus finansiering, lånestruktur
och derivat, se sidorna 24–25.
mkr | 2024 | 2023 |
| KONCERNEN | ||
Aktier i dotterbolag | 997 | 916 |
Fastighetsinteckningar | 4 675 | 3 791 |
Totalt | 5 672 | 4 707 |
| MODERBOLAGET | ||
Borgen till förmån för koncernbolag | 2 033 | 1 394 |
Totalt | 2 033 | 1 394 |
mkr | 2024 | 2023 |
| KONCERNEN | ||
Beviljad kreditlimit | 80 | 80 |
Outnyttjad del | 67 | 80 |
Utnyttjat kreditbelopp | 13 | – |
| MODERBOLAGET | ||
Beviljad kreditlimit | 80 | 80 |
Outnyttjad del | 67 | 80 |
Utnyttjat kreditbelopp | 13 | – |
Not 16 Finansiella instrument
mkr | 2024 | 2023 |
| Räntederivat | ||
Anskaffningsvärde vid årets ingång | 3 | 3 |
Anskaffat under året | – | – |
Anskaffningsvärde vid årets utgång | 3 | 3 |
Värdeförändring vid årets ingång | 32 | 134 |
Årets värdeförändring | -25 | -102 |
Värdeförändring vid årets utgång | 7 | 32 |
Marknadsvärde vid årets utgång | 10 | 35 |
| Finansiella | |||
| tillgångar | |||
| Finansiella | värderade | ||
| tillgångar | till upplupet | Summa | |
| 31 dec 2024 | värderade till | anskaff- | redovisat |
| mkr | verkligt värde | ningsvärde | värde |
| Finansiella tillgångar | |||
Hyresfordringar | – | 6 | 6 |
Övriga fordringar | – | 18 | 18 |
Upplupna intäkter | – | 19 | 19 |
Derivat | 10 | – | 10 |
Likvida medel | – | 100 | 100 |
Totalt | 10 | 143 | 153 |
| Finansiella | |||
| skulder | |||
| Finansiella | värderade | ||
| skulder | till upplupet | Summa | |
| 31 dec 2024 | värderade till | anskaff- | redovisat |
| mkr | verkligt värde | ningsvärde | värde |
| Finansiella skulder | |||
Obligationslån | – | 396 | 396 |
Skulder till kreditinstitut | – | 4 321 | 4 321 |
Reversskulder | – | – | – |
Leverantörsskulder | – | 14 | 14 |
Upplupen ränta | – | 17 | 17 |
Upplupen aktieutdelning | – | 21 | 21 |
Totalt | – | 4 769 | 4 769 |
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2024
–
64
Not 17 Eget kapital
| Antal | Antal | Övrigt | Balanserad vinst | ||
| mkr | stamaktier | preferensaktier | Aktiekapital | tillskjutet kapital | inkl årets resultat |
| KONCERNEN | |||||
Eget kapital 2024-12-31 | 114 154 267 | 20 628 625 | 270 | 2 309 | 1 276 |
114 154 267 | 20 628 625 | 270 | 2 309 | 1 276 | |
| MODERBOLAGET | |||||
Eget kapital 2024-12-31 | 114 154 267 | 20 628 625 | 270 | 2 309 | -165 |
114 154 267 | 20 628 625 | 270 | 2 309 | -165 |
Teckningsoptioner, antal | 2024 |
Utestående vid periodens ingång | 350 931 |
Tilldelade optioner under perioden | – |
Förverkade under perioden | – |
Inlösta under perioden | 187 266 |
Förfallna under perioden | – |
Utestående vid periodens utgång | 163 665 |
Inlösenbara vid periodens utgång | 163 665 |
Balanserade vinstmedel
Avser det ackumulerade resultat som genererats i koncernen.
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2024
–
65
mkr | 2024 | 2023 |
| KONCERNEN | ||
Upplupna fastighetskostnader | 25 | 23 |
Upplupen ränta | 17 | 14 |
Övriga upplupna kostnader | 1 | 5 |
Förutbetalda hyresintäkter | 122 | 98 |
Totalt | 165 | 139 |
| MODERBOLAGET | ||
Upplupen ränta | 8 | 11 |
Övriga upplupna kostnader | 13 | 8 |
Totalt | 21 | 19 |
Not 20 Händelser efter
räkenskapsårets utgång
I januari meddelades att två fastigheter inom kategorin lätt industri
i Ljungby respektive Marks kommun har förvärvats för 271 miljoner
kronor. Total uthyrningsbar area är 14 859 kvm och årligt hyresvärde
uppgår till 19 miljoner kronor. Fastigheten i Marks kommun med en
yta om 6 500 kvm tillträddes under det fjärde kvartalet 2024 medan
fastigheten i Ljungby tillträds under det första kvartalet 2025.
I februari förvärvades åtta fastigheter i Halmstad främst inom
kategorin lätt industri för 520 miljoner kronor. Total uthyrningsbar
area är 47 300 kvm och årligt hyresvärde uppgår till 53 miljoner
kronor. Tillträde genomfördes i februari.
I februari emitterade Emilshus seniora icke-säkerställda obliga-
tioner om 400 miljoner kronor. Obligationerna har en löptid om
3,25 år och en rörlig ränta om Stibor 3M+2,5 %.
I mars beslutades om en riktad nyemission av 9,4 miljoner pre-
ferensaktier under förutsättning av efterföljande godkännande vid
en extra bolagsstämma som kommer att hållas den 31 mars 2025.
Genom emissionen tillförs Emilshus totalt 267 miljoner kronor. Ett
antal svenska och internationella professionella investerare, bland
annat den befintliga aktieägaren AB Sagax, deltog i Emissionen.
| 31 dec 2024 | ||||||
| <6 | 6–12 | |||||
| mkr | mån | mån | 1–3 år | 3–5 år | >5 år | Totalt |
| Skulder till | 64 | 599 | 2 510 | 1 135 | – | 4 308 |
| kreditinstitut | ||||||
Obligationslån | – | – | 396 | – | – | 396 |
Checkräkningskredit | 13 | – | – | – | – | 13 |
Leverantörsskulder | 14 | – | – | – | – | 14 |
| Övriga kortfristiga | 34 | – | – | – | – | 34 |
| skulder | ||||||
Totalt | 125 | 599 | 2 906 | 1 135 | – | 4 765 |
| 31 dec 2023 | ||||||
| <6 | 6–12 | |||||
| mkr | mån | mån | 1–3 år | 3–5 år | >5 år | Totalt |
Skulder till kreditin- stitut | 51 | 51 | 3 307 | – | – | 3 408 |
Obligationslån | – | – | 576 | – | – | 576 |
Checkräkningskredit | – | – | – | – | – | – |
Leverantörsskulder | 14 | – | – | – | – | 14 |
| Övriga kortfristiga | 34 | – | – | – | – | 34 |
| skulder | ||||||
Totalt | 98 | 51 | 3 883 | – | – | 4 032 |
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2024
–
66
mkr | 2024 | 2023 |
| KONCERNEN | ||
| Följande delkomponenter | ||
| ingår i likvida medel | ||
Kassa och bank | 100 | 212 |
KONCERNEN | 2024 | 2023 |
| Skulder vid årets ingång | 3 984 | 4 103 |
Amortering | -675 | -513 |
Nyupptagna lån | 1 361 | 390 |
Övriga poster | 47 | 4 |
Skulder vid årets utgång | 4 717 | 3 984 |
MODERBOLAGET | 2024 | 2023 |
| Skulder vid årets ingång | 2 590 | 2 667 |
Amortering | -615 | -396 |
Nyupptagna lån | 696 | 310 |
Övriga poster | 18 | 9 |
Skulder vid årets utgång | 2 689 | 2 590 |
| 31 dec | |
| kr | 2024 |
| Balanserat resultat | -144 626 609 |
Överkursfond | 2 309 459 955 |
Årets resultat | -19 808 058 |
Totalt | 2 145 025 288 |
Utdelning till preferensaktieägare | 41 257 250 |
Balanseras i ny räkning | 2 103 768 038 |
Totalt | 2 145 025 288 |
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2024
–
67
Koncernredovisningen respektive årsredovisningen har upprättats
i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses
i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av
den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisnings-
standarder respektive god redovisningssed och ger en rättvisande
bild av koncernens och moderbolagets ställning och resultat.
Förvaltningsberättelsen för koncernen respektive moderbolaget
ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och
moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver
väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och
de företag som ingår i koncernen står inför.
Styrelsens försäkran
Växjö den dag som framgår av våra elektroniska underskrifter
Johan Ericsson Jakob Fyrberg Björn Garat
Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
Rutger Källén Ulrika Valassi Elisabeth Thuresson
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Vår revisionsberättelse har lämnats den dag som framgår av vår elektroniska underskrift
KPMG
Mattias Johansson
Auktoriserad revisor
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2024
–
68
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i Fastighetsbolaget Emilshus AB,
org. nr 559164-8752
Rapport om årsredovisningen och
koncernredovisningen
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredo-
visningen för Fastighetsbolaget Emilshus AB för år 2024 med
undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 39–45 och
hållbarhetsrapporten på sidorna 26–33. Bolagets årsredovisning
och koncernredovisning ingår på sidorna 46–68 i detta doku-
ment.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i
enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga
avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning
per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och
kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovis-
ningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och
ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens
finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finan-
siella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisnings-
standarder som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra
uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna
39–45 och hållbarhetsrapporten på sidorna 26–33. Förvaltnings-
berättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredo-
visningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträk-
ningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över
totalresultat och rapport över finansiell ställning för koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och
koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den komplet-
terande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisions-
utskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing
(ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa
standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är
oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt
Värdering av förvaltningsfastigheter
Se not 1 Redovisningsprinciper och not 8 Förvaltningsfastigheter på sidorna 54–55 samt 59–61 i årsredovisningen
och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området.
Beskrivning av området Hur området har beaktats i revisionen
Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen
till verkligt värde. Det redovisade värdet uppgår till
8 940 MSEK per den 31 december 2024.
Fastigheternas verkliga värde har fastställts baserat på
värderingar.
utförda av oberoende externa värderare. De externa
värderingarna granskas av koncernen, och vid avvikande
uppfattning beaktas den interna värderingen.
Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av
koncernens totala tillgångar och det inslag av bedömningar
och uppskattningar som ingår i värderingsprocessen utgör
detta ett särskilt betydelsefullt område i vår revision.
Risken är att det redovisade värdet på förvaltningsfastig-
heter kan vara över- eller underskattat och att varje
justering av värdet direkt påverkar årets resultat.
Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är
rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av meto-
der som andra fastighetsbolag och värderare tillämpar och
vilka antaganden som är normala vid värdering av jämför-
bara objekt.
Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de
externa värderarna och tagit del av värderarnas uppdrags-
avtal i syfte att bedöma huruvida det finns avtalsvillkor som
kan påverka omfattningen eller inriktningen av de externa
värderarnas uppdrag.
Vi har testat de kontroller som koncernen har etablerat
för att identifiera felaktigheter i de externa fastighets-
värderingarna.
Vi har på stickprovsbasis testat ett urval av de upprättade
fastighetsvärderingarna. Härvid har vi använt marknads-
data från externa källor, särskilt antaganden om direkt-
avkastnings krav, diskonteringsräntor och hyresnivåer. Vi
har beaktat den makroekonomiska situationen och dess
påverkan på de upprättade fastighetsvärderingarna.
Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvalt-
ningsfastigheterna som koncernen lämnar i not 1 och not 8
i årsredovisningen.
god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska
ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa
kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revi-
sorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det
granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag
eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som
enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla
för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen
för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom
ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredo-
visningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga
separata uttalanden om dessa områden.
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2024
–
69
Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än årsredo-
visningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna
1–38 samt 73–78. Den andra informationen består också av
ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna
revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören
som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredo-
visningen omfattar inte denna information och vi gör inget
uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och kon-
cernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information
som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig
utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredo-
visningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i
övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen
i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende
denna information, drar slutsatsen att den andra informationen
innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera
detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas
och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen
och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisnings-
standarder som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande
direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer
är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncern-
redovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter,
vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo-
visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för
bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta
verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden
som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att
använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt
drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktö-
ren avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller
inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrel-
sens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets
finansiella rapportering.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida
årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte
innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse
som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av
säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt
ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka
en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan
uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara
väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas
påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i
årsredovisningen och koncernredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt
omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela
revisionen. Dessutom:
•
identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktig-
heter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig
dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och
utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och
inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga
för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte
upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter
är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag,
eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi,
förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller
åsidosättande av intern kontroll.
•
skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna
kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma
granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till
omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten
i den interna kontrollen.
•
utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som
används och rimligheten i styrelsens och verkställande
direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande
upplysningar.
•
drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verk-
ställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid
upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisions-
bevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhets-
faktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan
leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga
att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns
en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen
fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen
och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhets-
faktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera
uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen.
Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas
fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida
händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern
inte längre kan fortsätta verksamheten.
•
utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen
och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen,
däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och kon-
cernredovisningen återger de underliggande transaktionerna
och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.
•
planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta
tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den
finansiella informationen för företag eller affärsenheter inom
koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende kon-
cernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och
genomgång av det revisionsarbete som utförts för koncern-
revisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens plane-
rade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste
också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen,
däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen
som vi identifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har
följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp
alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka
vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits
för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer
vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för
revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklu-
sive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter,
och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla
områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen
såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning
om frågan.
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2024
–
70
Rapport om andra krav enligt lagar
och andra författningar
Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition
av bolagets vinst eller förlust
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkstäl-
lande direktörens förvaltning för Fastighetsbolaget Emilshus
AB för år 2024 samt av förslaget till dispositioner beträffande
bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt för-
slaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter
och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt
ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar.
Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen
enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt
yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning
innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är
försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens
verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av
moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbe-
hov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt-
ningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat
att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska
situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så
att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska
angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.
Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen
enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta
de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska
fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvalt-
ningen ska skötas på ett betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt
uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att
med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelse-
ledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:
•
företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon
försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot
bolaget, eller
•
på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av
bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta,
är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är fören-
ligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti
för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige
alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan
föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag
till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt
med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige
använder vi professionellt omdöme och har en professionellt
skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av
förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst
eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna.
Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras
på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och
väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på
sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för
verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild
betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade
beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållan-
den som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som
underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens
motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att
kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och
verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och
koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elek-
tronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen
(2007:528) om värdepappersmarknaden för Fastighetsbolaget
Emilshus AB för år 2024.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det
lagstadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett
format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk
rapportering.
Grund för uttalande
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18
Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna
rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar.
Vi är oberoende i förhållande till Fastighetsbolaget Emilshus
AB enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt
yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända-
målsenliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a
§ lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det
finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande
direktören bedömer är nödvändig för att upprätta Esef-rapporten
utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig-
heter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef- rapporten
i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i
16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på
grundval av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings-
åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är
upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen
garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god
revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig
felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund
av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de
enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekono-
miska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2024
–
71
Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar
och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer
eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder
för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra
författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta
bevis om Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör
enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och kon-
cernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland
annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i
rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller miss-
tag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar av den interna
kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande
direktören tar fram underlaget i syfte att utforma gransknings-
åtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständighet-
erna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den
interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering
av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkstäl-
lande direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering
av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och
en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den
granskade årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida
koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassa-
flödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i
enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten
på sidorna 39–45 och för att den är upprättad i enlighet med
årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR
16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta
innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en
annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med
den inriktning och omfattning som en revision enligt Internatio-
nal Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har.
Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra
uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i
enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovis-
ningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga
med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar
samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen.
Revisorns yttrande avseende den
lagstadgade hållbarhetsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten på
sidorna 25–33 och för att den är upprättad i enlighet med års-
redovisningslagen i enlighet med den äldre lydelsen som gällde
före den 1 juli 2024.
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR
12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten.
Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en
annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med
den inriktning och omfattning som en revision enligt International
Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi
anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt
uttalande.
En hållbarhetsrapport har upprättats.
KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Fastighets-
bolaget Emilshus ABs revisor av bolagsstämman den 25 april
2024. KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har
varit bolagets revisor sedan 2023.
Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska underskrift
KPMG AB
Mattias Johansson
Auktoriserad revisor
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2024
–
72
Jan–dec
2024 2023 2022 2021
Fastighetsrelaterade
Antal fastigheter, st 172 130 125 97
Uthyrningsbar area, tkvm 926 805 786 581
Fastigheternas verkliga värde, mkr 8 940 7 324 7 111 4 827
Fastigheternas verkliga värde, kr/kvm 9 651 9 096 9 047 8 312
Långsiktigt substansvärde, mkr 3 493 2 740 2 447 1 560
Hyresvärde, mkr 790 636 581 361
Hyresvärde, kr/kvm 852 790 739 621
Återstående hyrestid, år 5,0 5,3 5,8 6,5
Nettouthyrning, mkr 2 0 12 -3
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95 96 97
Areamässig uthyrningsgrad, % 95 97 97 98
Direktavkastning, % 6,7 6,6 6,1 6,1
Överskottsgrad, % 80 79 80 81
Aktierelaterade, stamaktier
Antal stamaktier vid periodens slut
114 154 267 100 281 607 92 874 199 66 446 380
Genomsnittligt antal stamaktier
108 290 971 93 779 549 80 559 130 64 936 235
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 2,36 2,05 1,76 1,87
Periodens resultat per stamaktie, kr 2,28 -0,09 3,36 7,07
Eget kapital per stamaktie, kr 27,99 25,26 25,27 21,09
Långsiktigt substansvärde per stamaktie, kr 30,60 27,32 26,34 23,48
Avkastning på eget kapital per stamaktie, % 9 0 14 37
Aktierelaterade, preferensaktier
Antal preferensaktier vid periodens utgång
20 628 625 20 628 625 20 628 625 13 951 313
Genomsnittligt antal preferensaktier
20 628 625 20 628 625 20 252 401 4 892 323
Eget kapital per preferensaktie, kr 32,00 32,00 32,00 32,00
Periodens utdelning per preferensaktie, kr 2,00 2,00 2,00 0,90
Jan–dec
2024 2023 2022 2021
Finansiella
Soliditet, % 42 42 40 37
Avkastning på eget kapital, % 8 1 13 34
Avkastning på totalt kapital, % 3 0 4 9
Nettobelåningsgrad, % 52 52 55 57
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 47 44 45 46
Belåningsgrad fastigheter, % 48 47 49 48
Genomsnittlig låneränta vid periodens utgång, % 4,0 4,7 4,6 3,0
Genomsnittlig kapitalbindning periodens utgång, år 2,7 1,8 2,9 2,6
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,1 2,3 2,8
Räntebärande nettoskuld, mkr 4 617 3 772 3 879 2 747
Skuldkvot, ggr 8,2 8,2 9,2 10,6
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av
rörelsekapital, mkr
270 196 151 110
Jämförelsesiffror är justerade efter uppdelning i augusti 2021 av varje aktie i bolaget på tio aktier (10:1) av samma aktieslag som tidigare.
För avstämningar av nyckeltal, se sidorna 75–76.
Nyckeltal
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2024
–
73
Nyckeltal Förklaring Motivering
Avkastning på
eget kapital
Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhål-
lande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under
perioden.
Visar hur ägarnas kapital förräntas
under perioden.
Avkastning på
eget kapital per
stamaktie
Resultatet efter skatt omräknat till 12 månader, redu-
cerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdel-
ning för perioden och resultatandel för innehav utan
bestämmande inflytande, i procent av genomsnittligt
eget kapital efter avräkning av preferenskapital och
innehav utan bestämmande inflytande.
Visar hur ägarnas kapital
förräntas under perioden med
beaktande av preferensaktie-
ägarnas rätt till utdelning.
Belåningsgrad
fastigheter
Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i för-
hållande till verkligt värde på förvaltningsfastigheter.
Visar skuldsättningsnivå avseende
säkerställda skulder.
Direktavkastning
(yield)
Driftsöverskott omräknad till 12 månader, i procent
av fastighetsportföljens värde vid periodens utgång,
justerad för innehavstid. Nyckeltalet visar avkast-
ningen från den operativa verksamheten i förhållande
till fastighetens värde.
Visar lönsamhet före finansiella
kostnader och kostnader för central
administration i relation till fastig-
hetsportföljens marknadsvärde.
Driftsöverskott Periodens intäkter minus fastighetskostnader. Visar förvaltningens lönsamhet
före kostnader för central adminis-
tration och finansnetto.
Eget kapital per
preferensaktie
Eget kapital per preferensaktie motsvarar aktiens
lösenpris vid likvidation (32 kronor per preferens-
aktie) jämte upplupen utdelning.
Visar preferensaktieägarnas andel
av eget kapital.
Eget kapital
per stamaktie
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
efter avräkning av preferenskapitalet i förhållande till
antalet stamaktier vid periodens utgång.
Visar stamaktieägarnas andel av
eget kapital.
Förvaltnings-
resultat
Beräknas som summan av driftsöverskott, försälj-
nings- och administrationskostnader samt finansnetto.
Visar lönsamhet före värde-
förändringar
Förvaltnings-
resultat per
stamaktie
Periodens resultat före skatt och värdeförändringar
reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till
utdelning i förhållande till vägt genomsnittligt antal
stamaktier.
Visar lönsamhet före värdeför-
ändringar med hänsyn tagen till
utdelning på preferensaktier.
Genomsnittlig
låneränta
Vägd ränta på räntebärande skulder med beaktande
av räntederivat på balansdagen.
Visar genomsnittlig ränta och ger
en bild av bolagets ränterisk.
Hyrestid Den vägda genomsnittliga återstående löptiden på
hyresavtalen.
Visar risk för framtida vakanser.
Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter perio-
dens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra
för vakanta lokaler.
Visar intäktspotential utifrån
aktuellt fastighetsinnehav.
Intäkter Utdebiterad hyra, plus utdebiterade tillägg såsom
värme, el, fastighetsskatt m.m.
Visar totala intäkter från
verksamheten.
Långsiktigt
substansvärde
Redovisat eget kapital efter att hänsyn tagits till
preferenskapitalet och innehav utan bestämmande
inflytande, med återläggning av derivat och
uppskjuten skatt.
Visar långsiktigt substansvärde och
är ett etablerat mått som används
av noterade fastighetsbolag på ett
enhetligt sätt.
Nyckeltal Förklaring Motivering
Långsiktigt
substansvärde
per stamaktie
Redovisat eget kapital, efter hänsyn tagits till
preferenskapitalet och innehav utan bestämmande
inflytande, med återläggning av derivat och upp-
skjuten skatt, i förhållande till antalet stamaktier vid
periodens utgång.
Visar hur stor del av substansvärdet
som är hänförligt till stamaktie-
ägarna efter att andelen hänför-
ligt till preferensaktieägarna har
avräknats.
Nettobelånings-
grad
Räntebärande nettoskulder i förhållande till verkligt
värde förvaltningsfastigheter.
Visar en typ av finansiell risk.
Nettobelånings-
grad fastigheter
Räntebärande nettoskulder med säkerhet i fastigheter
i förhållande till verkligt värde förvaltningsfastigheter.
Visar en typ av finansiell risk.
Nettouthyrning Under perioden ingångna nya hyresavtal, +/– effekter
av omförhandlade hyresavtal, reducerat med upp-
sägningar för avflyttning (inklusive konkurser) inom
24 månader.
Visar intäktspotential från
uthyrningsverksamheten.
Preferenskapital Antalet preferensaktier multiplicerat med eget kapital
per preferensaktie.
Visar eget kapital hänförligt till
preferensaktieägarna.
Resultat per
preferensaktie
Preferensaktieägarnas andel av resultatet vilket
motsvarar den årliga utdelningen per preferensaktie.
Visar preferensaktieägarnas andel
av resultatet.
Resultat per
stamaktie
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets
aktieägare, reducerat med preferensaktiernas före-
trädesrätt till utdelning för perioden, i förhållande till
genomsnittligt antal stamaktier.
Visar stamaktieägarnas andel av
resultatet med hänsyn tagen till
utdelning på preferensaktier.
Räntebärande
nettoskuld
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel. Visar koncernens skuldsättning.
Räntetäcknings-
grad
Förvaltningsresultat plus finansnetto i förhållande till
finansnetto.
Visar förmåga att betala ränta
utifrån finansiellt utfall för den
operativa verksamheten.
Skuldkvot Nettoskuld i förhållande till driftsöverskott med
avdrag för kostnader avseende central administration
enligt intjäningsförmågan.
Visar en typ av finansiell risk.
Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning. Visar hur stor andel av tillgångarna
som är finansierade med eget
kapital och belyser den finansiella
stabiliteten.
Uthyrningsgrad,
ekonomisk
Kontrakterad årshyra i förhållande till hyresvärdet. Visar den ekonomiska utnyttjande-
graden för förvaltningsfastigheter.
Uthyrningsgrad,
area
Uthyrd area i förhållande till uthyrningsbar area. Visar den ytmässiga utnyttjande-
graden för förvaltningsfastigheter.
Överskottsgrad Driftsöverskott i förhållande till intäkter. Visar förvaltningsverksamhetens
lönsamhet.
Definitioner
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2024
–
74
Jan–dec
mkr 2024 2023 2022 2021
Långsiktigt substansvärde
Eget kapital, mkr 3 856 3 194 3 007 1 848
Eget kapital tillhörande preferensaktier, mkr -660 -660 -660 -446
Återläggning av derivat, mkr -10 -35 -137 -12
Återläggning av uppskjuten skatt, mkr 307 241 237 171
Långsiktigt substansvärde, mkr 3 493 2 740 2 447 1 560
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontrakterad årshyra, mkr 747 606 557 350
Hyresvärde, mkr 790 636 581 361
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95 96 97
Areamässig uthyrningsgrad
Total uthyrningsbar area kvm 926 319 805 124 786 100 580 732
Kontrakterad area, kvm 879 374 777 945 760 599 568 504
Areamässig uthyrningsgrad, % 95 97 97 98
Överskottsgrad
Driftsöverskott, mkr 542 471 363 228
Intäkter, mkr 674 593 454 280
Överskottsgrad, % 80 79 80 81
Förvaltningsresultat per stamaktie
Förvaltningsresultat, mkr 297 233 182 131
Utdelning till preferensaktier, mkr 41 41 41 10
Genomsnittligt antal stamaktier, st
108 290 971 93 779 549 80 559 130 64 936 235
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 2,36 2,05 1,76 1,87
Periodens resultat per stamaktie
Periodens resultat, mkr 288 33 311 469
Preferensaktiernas del av resultatet, mkr 41 41 41 10
Genomsnittligt antal stamaktier, st
108 290 971 93 779 549 80 559 130 64 936 235
Periodens resultat per stamaktie, kr 2,28 -0,09 3,36 7,07
Eget kapital per stamaktie
Eget kapital, mkr 3 856 3 194 3 007 1 848
Eget kapital hänförligt till preferensaktier, mkr -660 -660 -660 -446
Antal stamaktier vid periodens utgång, st
114 154 267 100 281 607 92 874 199 66 446 380
Eget kapital per stamaktie, kr 27,99 25,26 25,27 21,09
Jan–dec
mkr 2024 2023 2022 2021
Långsiktigt substansvärde per stamaktie
Eget kapital, mkr 3 856 3 194 3 007 1 848
Eget kapital tillhörande preferensaktier, mkr -660 -660 -660 -446
Återläggning av derivat, mkr -10 -35 -137 -12
Återläggning av uppskjuten skatt temporära skillnader, mkr 307 241 237 171
Långsiktigt substansvärde, mkr 3 493 2 740 2 447 1 560
Antal stamaktier vid periodens utgång, st
114 154 267 100 281 607 92 874 199 66 446 380
Långsiktigt substansvärde per stamaktie, kr 30,60 27,32 26,34 23,48
Soliditet
Eget kapital, mkr 3 856 3 194 3 007 1 848
Totala tillgångar, mkr 9 094 7 621 7 525 4 987
Soliditet, % 42 42 40 37
Avkastning på eget kapital
Periodens resultat, mkr 288 33 311 469
Genomsnittligt eget kapital, mkr 3 525 3 100 2 427 1 395
Avkastning på eget kapital, % 8 1 13 34
Nettobelåningsgrad
Räntebärande skulder, mkr 4 717 3 984 4 103 2 839
Likvida medel, mkr -100 -212 -224 -93
Räntebärande nettoskulder, mkr 4 617 3 772 3 879 2 747
Verkligt värde förvaltningsfastigheter 8 940 7 324 7 111 4 827
Nettobelåningsgrad, % 52 52 55 57
Nettobelåningsgrad fastigheter
Räntebärande skulder, mkr 4 717 3 984 4 103 2 839
Räntebärande skulder utan säkerhet i fastigheter, mkr -396 -576 -707 -541
Likvida medel, mkr. -100 -212 -224 -93
Räntebärande nettoskuld med säkerhet i fastigheter, mkr 4 221 3 196 3 173 2 206
Verkligt värde förvaltningsfastigheter, mkr 8 940 7 324 7 111 4 827
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 47 44 45 46
Avstämning av nyckeltal
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2024
–
75
Jan–dec
mkr 2024 2023 2022 2021
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat, mkr 297 233 182 131
Finansnetto, mkr -211 -205 -143 -74
Förvaltningsresultat före finansnetto, mkr 508 439 325 205
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,1 2,3 2,8
Skuldkvot
Räntebärande nettoskuld, mkr 4 617 3 772 3 879 2 747
Driftsöverskott enligt intjäningsförmåga, mkr 595 491 454 287
Central administration enligt intjäningsförmåga, mkr -35 -31 -33 -29
Justerat driftsöverskott, mkr 560 460 421 259
Skuldkvot, ggr 8,2 8,2 9,2 10,6
Räntebärande nettoskuld
Räntebärande skulder, mkr 4 717 3 984 4 103 2 839
Likvida medel, mkr -100 -212 -224 -93
Räntebärande nettoskuld, mkr 4 617 3 772 3 879 2 747
Avkastning på eget kapital per stamaktie
Periodens resultat, mkr 288 33 311 469
Tillägg för omräkning till årsvärde, mkr – – – –
Resultat hänförligt till preferensaktier, mkr 41 41 41 10
Genomsnittligt eget kapital, mkr 3 525 3 100 2 427 1 395
Genomsnittligt preferenskapital, mkr 660 660 553 157
Avkastning på eget kapital per stamaktie, % 9 0 14 37
Eget kapital per preferensaktie
Preferensaktieägares företrädesrätt vid likvidation, mkr 660 660 660 446
Antal utestående preferensaktier
20 628 625 20 628 625 20 628 625 13 951 313
Eget kapital per preferensaktie, kr 32,00 32,00 32,00 32,00
Direktavkastning
Driftsöverskott 542 471 363 228
Tillägg för omräkning till årsvärde – – – –
Justerat driftsöverskott 542 471 363 228
Genomsnittligt fastighetsvärde justerat för innehavstid 8 135 7 177 5 991 3 761
Direktavkastning, % 6,7 6,6 6,1 6,1
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2024
–
76
Årsstämma 2025
Årsstämma i Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ)
kommer att hållas torsdagen den 29 april 2025, kl. 12.00
i bolagets lokaler, Storgatan 10, 352 31 Växjö.
Anmälan
Aktieägare som önskar deltaga vid årsstämman ska:
•
dels vara införd som ägare i den av Euroclear Sweden AB förda
aktieboken den 17 april 2025,
•
dels anmäla sitt deltagande till Bolaget senast
den 23 april 2025.
Anmälan ska ske antingen:
•
per post till Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ)
Att: Årsstämma, c/o Born Advokater
Box 5244, 102 45 Stockholm, eller
•
per e-post till bolagsstamma@emilshus.com.
Vid anmälan ska aktieägare uppge fullständigt namn, person-
eller organisationsnummer, adress, telefonnummer, aktieinnehav
samt, i förekommande fall, uppgift om ombud och biträden (högst
två). Anmälan bör, i förekommande fall, åtföljas av fullmakter,
registreringsbevis och andra behörighetshandlingar.
Personuppgifter som hämtas från den av Euroclear Sweden
AB förda aktieboken, anmälan om deltagande vid stämman samt
uppgifter om ombud och biträden kommer att användas för
registrering, upprättande av röstlängd för stämman samt, i före-
kommande fall, stämmoprotokoll.
Förvaltarregistrerade aktier
För att ha rätt att delta i årsstämman måste en aktieägare som
låtit förvaltarregistrera sina aktier, förutom att anmäla sig till stäm-
man, låta registrera aktierna i eget namn så att aktieägaren blir
upptagen i framställningen av aktieboken per den 17 april 2025.
Sådan registrering kan vara tillfällig (s.k. rösträttsregistre ring)
och begärs hos förvaltaren enligt förvaltarens rutiner i sådan tid
i förväg som förvaltaren bestämmer. Rösträttsregistreringar som
gjorts av förvaltaren och verkställts senast den 23 april 2025
kommer att beaktas vid framställningen av aktieboken.
Ombud
Aktieägare som företräds genom ombud ska utfärda skriftlig av
aktieägaren undertecknad och daterad fullmakt för ombudet. Om
fullmakten utfärdas av juridisk person ska kopia av registrerings-
bevis bifogas eller om sådan handling inte finns, motsvarande
behörighetshandling. Fullmaktsformulär för aktieägare som
önskar delta i stämman genom ombud finns på Bolagets webb-
plats http://www.emilshus.com/sv/arsstamma-2025/. Fullmakten
i original ska även uppvisas på stämman. Fullmakten i original ska
även uppvisas på stämman.
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
koncernen
Finansiella rapporter
moderbolaget
Noter och redovisningsprinciper
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner
Information om årsstämma
Emilshus Årsredovisning 2024
–
77
Om Emilshus
Emilshus är ett fastighetsbolag som med utgångspunkt i småländsk företags kultur
förvärvar, utvecklar och förvaltar högavkastande kommersiella fastigheter med södra
Sverige som kärnmarknad. Bolagets fastighetsbestånd uppgick per 31 december 2024
till 926 tkvm uthyrningsbar area fördelat på 172 fastigheter med tyngdpunkt på lätt
industri, industriservice/proffshandel och extern- och dagligvaruhandel. Emilshus
stamaktie och preferensaktie är noterade på Nasdaq Stockholm.
Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ)
Organisationsnummer: 559164-8752
www.emilshus.com
Kalendarium
Delårsrapport januari–mars 2025
Årsstämma 2025
Delårsrapport januari–juni 2025
Delårsrapport januari–september 2025
Bokslutskommuniké januari–december 2025
29 april 2025
29 april 2025
11 juli 2025
15 oktober 2025
6 februari 2026
Kontaktuppgifter
Jakob Fyrberg, VD
070-593 95 96
jakob.fyrberg@emilshus.com
Emil Jansbo, CFO
072-243 30 88
emil.jansbo@emilshus.com