5493004EO7GR5U8PRK212023-01-012023-12-31iso4217:SEK5493004EO7GR5U8PRK212022-01-012022-12-31iso4217:SEKxbrli:sharesxbrli:shares5493004EO7GR5U8PRK212023-12-315493004EO7GR5U8PRK212022-12-315493004EO7GR5U8PRK212021-12-31ifrs-full:OrdinarySharesMember5493004EO7GR5U8PRK212021-12-31ifrs-full:PreferenceSharesMember5493004EO7GR5U8PRK212021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212021-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493004EO7GR5U8PRK212021-12-315493004EO7GR5U8PRK212022-01-012022-12-31ifrs-full:OrdinarySharesMember5493004EO7GR5U8PRK212022-01-012022-12-31ifrs-full:PreferenceSharesMember5493004EO7GR5U8PRK212022-01-012022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212022-01-012022-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493004EO7GR5U8PRK212022-12-31ifrs-full:OrdinarySharesMember5493004EO7GR5U8PRK212022-12-31ifrs-full:PreferenceSharesMember5493004EO7GR5U8PRK212022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212022-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493004EO7GR5U8PRK212023-01-012023-12-31ifrs-full:OrdinarySharesMember5493004EO7GR5U8PRK212023-01-012023-12-31ifrs-full:PreferenceSharesMember5493004EO7GR5U8PRK212023-01-012023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212023-01-012023-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493004EO7GR5U8PRK212023-12-31ifrs-full:OrdinarySharesMember5493004EO7GR5U8PRK212023-12-31ifrs-full:PreferenceSharesMember5493004EO7GR5U8PRK212023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212023-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember
2023
Årsredovisning
Innehåll
Om Emilshus 4
Året i korthet 6
VD har ordet 8
Stratgi och mål 10
Intjäningsförmåga 12
Transaktioner 13
Våra fastigheter 15
Vår marknad 17
Förvaltningsområden 18
- Växjö 18
- Värnamo 18
- Jönköping 19
- Vetlanda 19
- Kalmar 20
- Norrköping 20
- Halmstad 21
Våra hyresgäster 22
Projekt 24
Finansiering 26
Hållbarhetsarbete 28
Risker och riskhantering 36
Aktier och ägare 39
Bolagsstyrningsrapport 41
Styrelse och ledning 46
Finansiell information 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiella rapporter 54
Noter och redovisningsprinciper 61
Styrelsens och revisors underskrift 78
Revisionsberättelse 79
Nyckeltal 83
Definitioner 84
Information om årsstämma 86
lokala
Emilshus står stadigt
även i oroliga tider.
lokala
Emilshus årsredovisning 2023
–
3
4
–
Emilshus årsredovisning 2023
Emilshus är ett fastighetsbolag som förvärvar, utvecklar
och förvaltar högavkastande kommersiella fastigheter i
södra Sverige. Fokus är hög direktavkastning och starka
kassaflöden i kombination med långa hyresavtal och
hyresgäster med bedömd god betalningsförmåga.
Under 2023 visade
Emilshus en fortsatt god
utveckling med stärkt
förvaltnings resultat
och kassaflöde.
Ett fastighetsbolag med
starka kassaflöden
4
–
Emilshus årsredovisning 2023
OM EMILSHUS
+30 %
Kassaflöde från den löpande
verksamheten 2023
0
50
100
150
200
20202019
mkr
2021 2022 2023
+16 %
Förvaltningsresultat per stamaktie 2023
+31 %
Intäkter 2023
0
100
200
300
400
500
600
20202019
mkr
2021 2022 2023
Fördelning fastighetsbeståndets
värde per 31 december 2023
16 %
Jönköping
20 %
Värnamo
32 %
Växjö
7 %
Kalmar
14 %
Vetlanda
8 %
Norrköping
4 %
Halmstad
Nyckeltal
mkr 2023 2022
Fastighetsvärde 7 324 7 111
Intäkter 593 454
Driftsöverskott 471 363
Förvaltningsresultat 233 182
Periodens resultat 33 311
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändring av rörelsekapital
196 151
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 2,05 1,76
Periodens resultat per stamaktie före utspädning, kr -0,09 3,36
Periodens resultat per stamaktie efter utspädning, kr -0,09 3,35
Eget kapital per stamaktie, kr 25,26 25,27
Substansvärde per stamaktie, kr 27,32 26,34
Avkastning på eget kapital, % 1,1 12,8
Nettobelåningsgrad, % 52 55
Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 2,3
Skuldkvot, ggr 8,2 9,2
Soliditet, % 42 40
På sidorna 84–85 i årsredovisningen återfinns definitioner av nyckeltal.
0
50
100
150
200
250
20202019
mkr
2021 2022 2023
0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
20202019
mkr kr
2021 2022 2023
Förvaltningsresultat, mkr
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr
OM EMILSHUS
Emilshus årsredovisning 2023
–
5
Q1
•
Styrelsen beslutar att uppdatera Emilshus finansiella
mål och riskbegränsningar i syfte att tydliggöra bolagets
inriktning på värdeskapande för aktieägarna.
•
Ingår avtal med likviditetsgarant för att främja aktiens
likviditet.
•
Nytecknar och förlänger hyresavtal i Växjö om totalt
6 200 kvm med ett årligt hyresvärde om 7,5 miljoner kronor.
•
Tecknar avtal om förvärv av fastighet med lågprishandel
i Linköping för 72 miljoner kronor. Årligt hyresvärde upp-
går till 5,7 miljoner kronor och den uthyrningsbara arean
uppgår till 4 700 kvm.
Q3
•
Tecknar hyresavtal med två nya hyresgäster i Norrköping
och Jönköping om totalt 4 800 kvm med ett årligt hyres-
värde om 2,9 miljoner kronor.
•
Stärker Nydala handelsområde i Vetlanda genom nyteck-
ning av hyresavtal med Clas Ohlson samt förlängning av
hyres avtal med befintliga hyresgäster. Totalt omfattar hyres-
avtalen 3 700 kvm med ett årligt hyresvärde om 3,2 miljoner
kronor.
Q2
•
Tecknar avtal om förvärv av en fastighet under nyproduk-
tion i Linköping med lokaler för lätt industri för 67 miljoner
kronor. Tillträde beräknas ske halvårsskiftet 2024.
•
Tecknar avtal om förvärv av en fastighet med proffshandel
i Vaggeryd för 32 miljoner kronor. Årligt hyresvärde upp-
går till 2,7 miljoner kronor och den uthyrningsbara arean
uppgår till 3 300 kvm.
Q4
•
Förvärvar och tillträder två fastigheter med proffshandel
och lager i Halmstad för 56 miljoner kronor. Fastigheterna
omfattar 5 600 kvm uthyrningsbar area med ett årligt
hyresvärde om 5,6 miljoner kronor.
•
Emil Jansbo tillträder som CFO för bolaget.
•
Genomför en riktad nyemission av stamaktier av serie B
om 200 miljoner kronor. Bland de professionella och insti-
tutionella investerare som tecknade emissionen återfinns
AB Sagax, Länsförsäkringar Fonder, Tredje AP- fonden och
Nordea Fonder.
•
Förvärvar och tillträder en fastighet med externhandel och
lager i Falkenberg för 48 miljoner kronor med ett årligt
hyresvärde om 4,2 miljoner kronor. Den uthyrningsbara
arean uppgår till 4 900 kvm.
Året i korthet
6
–
Emilshus årsredovisning 2023
ÅRET I KORTHET
Emilshus stärker Nydala
handelsområde i Vetlanda
EMILSHUS ARBETAR aktivt för att vidareutveckla Nydala handels-
område. Som ett led i det arbetet tecknades i september ett nytt
hyresavtal med Clas Ohlson för butikslokaler i fastigheten Kolmilan 1,
vilket stärker butiksmixen med en attraktiv aktör.
I början av 2024 kunde ytterligare två nya hyresgäster, Hemtex och
Thansen, hälsas välkomna till Emilshus fastighet i handelsområdet.
Emilshus för dialoger med fler handelsaktörer som vill etablera sig
i området.
Växer med förvärv
i Halland
HALLAND ÄR en av Emilshus nyare mark-
nader. Under 2022 förvärvades de första
fastigheterna i denna region med aktivt
näringsliv och goda kommunikationer.
Med sitt läge intill bolagets största mark-
nad Småland var det en naturlig region för
Emilshus att expandera till.
Under 2023 förvärvades ytterligare tre
fastigheter i Halland för totalt 104 miljoner
kronor, två fullt uthyrda fastigheter i Halm-
stad med lokaler för proffshandel och lager
i industriområdet Vilhelmsfält samt en fullt
uthyrd fastighet i Falkenberg med extern-
handel och lager, belägen utmed E6:an
Ambitionen är att fortsätta växa i Halland
med välavkastande fastigheter i utvalda
lägen.
Riktad nyemission
för fortsatta investeringar
I NOVEMBER genomförde Emilshus en riktad nyemission av stamaktier av serie B
om 200 miljoner kronor före emissionskostnader, med stöd av det bemyndigande
som erhölls på årsstämman i april 2023.
Med kapitaltillskottet kan Emilshus tillvarata de värdeskapande investerings-
möjligheter som bedöms finnas i rådande marknad och samtidigt upprätthålla
bolagets balanserade finansiella riskprofil. Nyemissionen skapar förutsättningar att
finansiera fastighetsförvärv och investeringar i befintligt fastighets bestånd i syfte
att skapa värde för Emilshus aktieägare.
Genom nyemissionen diversifieras och stärks Emilshus aktieägarbas. Emissionen
tecknades av svenska och internationella professionella och institutionella investe-
rare, däribland AB Sagax, Länsförsäkringar Fonder, Tredje AP-fonden och Nordea
Fonder.
Fanan 12, Halmstad
Emilshus årsredovisning 2023
–
7
ÅRET I KORTHET
Trots en utmanande och orolig omvärld klarar sig Emilshus väl till
följd av en sund affärsmodell med fokus på stabila kassaflöden,
baserad på högavkastande fastigheter, hög uthyrningsgrad och
långa hyresavtal.
Under 2023 ökade hyresintäkterna med 31 % till 593 miljoner
kronor samtidigt som förvaltningsresultatet steg med 28 % till
233 miljoner kronor. Per stamaktie motsvarar det en ökning av
förvaltningsresultatet om 16 %. Samtidigt stärktes kassa flödet
från den löpande verksamheten med 30 % till 196 miljoner
kronor.
En orsak till stabiliteten i verksamheten är att 97% av hyres-
intäkterna indexregleras årligen i linje med förändring i KPI. Efter
den senaste indexjusteringen om 6,5 % per 1 januari 2024 har
hyrorna inkommit enligt avtal.
Emilshus hyresgäster utgörs i hög grad av större, stabila
bolag med långsiktighet i sina verksamheter och god betal-
ningsförmåga. Detta avspeglas i bolagets långa genomsnitt-
liga återstående kontraktstid om 5,3 år och höga ekonomiska
uthyrningsgrad som uppgår till 95 %. Vi arbetar kontinuerligt
och strukturerat med att hitta nya stabila hyresgäster att skapa
långsiktiga relationer med och gjorde under året nyuthyrningar
inom alla våra fastighetskategorier, däribland Clas Ohlson,
Hemtex och Thansen som är nya hyresgäster i Nydala handels-
område i Vetlanda.
Finansiering med god kontroll
Viktigt för stabiliteten i fastighetsbolag är att finansiering och
räntekostnader är under kontroll. Emilshus skuldkvot om 8,2 ggr
är låg och de räntebärande skulderna är räntesäkrade till 77 %
med en kvarvarande räntebindningstid om 3,1 år, vilket gör att vi
har god kontroll på våra finansiella kostnader. Av bolagets totala
räntebärande skulder utgörs 14 % av obligationer, motsvarande
576 miljoner kronor efter återköp om 70 miljoner kronor under
det fjärde kvartalet. Obligationerna har en löptid till april res-
pektive september 2025 och vi avser att i god tid hantera dessa
förfall.
Förutsättningar för tillväxt
Emilshus ska fortsätta vara ett tillväxtbolag. I tider då många
andra fastighetsbolag tvingas hantera problem och arbeta
defensivt uppstår löpande möjligheter till fastighetsförvärv till
attraktiva villkor. Emilshus stabilitet och styrka innebär att vi
kontinuerligt arbetar med att identifiera kompletterande förvärv
av kvalitetsfastigheter i syfte att växa ytterligare.
För att kunna växa utan att öka den finansiella risken behövs
tillgång till kapital och av det skälet genomförde Emilshus en
riktad emission av stamaktier av serie B om 200 miljoner kronor
under det fjärde kvartalet. Emissionen stärkte vår ägarbild
med flera institutionella investerare som nya aktieägare. Större
aktieposter tecknades av AB Sagax, Länsförsäkringar Fonder,
Tredje AP-fonden och Nordea Fonder.
Med stöd av kapitaltillskottet genomförde Emilshus förvärv i
Falkenberg och Halmstad under det fjärde kvartalet 2023 och
förvärv av åtta fastigheter i Östergötland och en fastighet i Små-
land under det första kvartalet 2024.
Emilshus har ett bra
utgångsläge inför
2024, både operativt
och finansiellt.
tillväxt
VD har ordet
För Emilshus präglades det gångna året av stabilitet i verksamheten med
stigande förvaltningsresultat och ökat kassaflöde. Vi står väl rustade, både
operativt och finansiellt, för fortsatt tillväxt. För helåret 2024 prognostiserar
vi ett förvaltningsresultat om 270 miljoner kronor, en prognos som framgent
kommer att följas upp kvartalsvis.
8
–
Emilshus årsredovisning 2023
VD HAR ORDET
Emilshus tillväxtresa
fortsätter, alltid med
lönsamhet i fokus.
Målmedvetet hållbarhetsarbete
Flera energieffektiviserande projekt har genomförts under det
gångna året som en del av Emilshus hållbarhetsarbete, vilket
resulterat i att bolagets energianvändning minskat med 6 % i
jämförbart bestånd, motsvarande en besparing om 998 000 kWh.
Under det fjärde kvartalet förstärktes organisationen med en ny
tjänst med fokus på hållbarhet som stödjer vårt fortsatta arbete
inom området. Ett målmedvetet hållbarhetsarbete bidrar till
lönsamheten.
Väl rustade för 2024
Bolaget har ett bra utgångsläge inför 2024, både operativt och
finansiellt. Vi har kapacitet och vilja att fortsätta att växa genom
effektiviseringar och förbättringar av vårt befintliga fastighetsbe-
stånd samt genom fastighetsförvärv som möter Emilshus kvalitets-
krav. Emilshus tillväxtresa fortsätter, alltid med lönsamhet i fokus.
För att tydliggöra Emilshus utveckling kommer en prognos
avseende förvaltningsresultatet på helårsbasis att kommuniceras
kvartalsvis. För 2024 beräknas förvaltningsresultatet uppgå till
270 miljoner kronor.
NP3 Fastigheter, en av våra större ägare, har till sin årsstämma
föreslagit en utdelning av B-aktier i Emilshus till sina aktieägare.
För Emilshus skulle detta innebära en breddad ägarbas som
gynnar likviditeten i aktien och vi ser fram emot att hälsa nya
aktieägare välkomna.
Sist men inte minst, ett stort tack till mina kollegor på Emilshus
för allt arbete under året som bidragit stort till Emilshus fina
utveckling. Tack även till Emilshus aktieägare som möjliggör vår
tillväxtresa.
Vetlanda i mars 2024
Jakob Fyrberg VD
tillväxt
Emilshus årsredovisning 2023
–
9
VD HAR ORDET
Förvärva, utveckla och för-
valta högavkastande kom-
mersiella fastigheter i södra
Sverige.
•
Emilshus inriktar sin närvaro
på attraktiva regioner i
södra Sverige med ett starkt
näringsliv och positiv befolk-
ningsutveckling.
Fokusera på lätt industri,
proffshandel/industriservice,
externhandel och daglig-
varuhandel.
•
Emilshus prioriterade
fastighetskategorier erbjuder
möjligheter att erhålla
hög direktavkastning till
begränsad risk.
Etablera långsiktiga och nära
relationer med bolagets hyres-
gäster genom lokal närvaro
och lokalt engagemang på de
orter där bolaget verkar.
•
Emilshus lokala närvaro
och nära samarbete med
hyresgästerna skapar för-
utsättningar för långsiktiga
relationer och en effektiv
förvaltning.
Säkerställa en stabil
finansiering av bolagets
verksamhet.
•
Emilshus arbetar löpande
för att säkerställa en optimal
finansiering för att säker-
ställa stabila och starka
kassaflöden i bolagets
verksamhet.
Emilshus bygger nära och stabila relationer med sina hyresgäster genom lokal närvaro
och engagemang på de orter där bolaget är fastighetsägare. Verksamheten präglas av
långsiktighet, stabila kassaflöden och lönsam tillväxt. Emilshus är ett av de ledande
fastighetsbolagen i Småland och expanderar i Östergötland och Halland. Ambitionen är
fortsatt tillväxt med lönsamhet och att utveckla fastighetsbeståndet i södra Sverige.
Emilshus strategi för att generera starka kassaflöden
Strategi och mål
Kronhjorten 6, Växjö
Kategori: Lätt industri
Uthyrningsbar area: 9 252 kvm
STRATEGI OCH MÅL
Mål, riskbegränsningar och utdelningspolicy
Finansiella mål
Förvaltningsresultat per stamaktie
Förvaltningsresultatet per stamaktie
ska öka med minst 15 % per år.
Utfall 2023: 16 %.
Femårigt genomsnitt: 16 %.
Avkastning på eget kapital
Avkastningen på eget kapital ska under
en femårsperiod i genomsnitt uppgå till
minst 15 % per år.
Utfall 2023: 1,1 %.
Femårigt genomsnitt: 17 %.
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
2019
kr
2020 2021 2022 2023
0
20
40
60
2019
%
2020 2021 2022 2023
Finansiella riskbegränsningar Utdelningspolicy
Nettobelåningsgrad
Nettobelåningsgraden ska varaktigt inte
överstiga 60 %.
Utfall 31 december 2023: 52 %.
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgraden ska överstiga
2,0 ggr.
Utfall 2023: 2,1 ggr.
Det övergripande målet är att skapa
värde för bolagets aktieägare. Under de
närmaste åren bedöms detta bäst göras
genom att återinvestera kassaflödet i
verksamheten för att skapa ytterligare
tillväxt genom förvärv av fastigheter
och investeringar i befintliga fastigheter
vilket kan medföra en låg eller utebliven
utdelning på stamaktier. Utdelning på
preferensaktier ska ske enligt beslut av
bolagsstämman och enligt bolagsord-
ningens bestämmelser.
0
20
40
60
80
2019
%
2020 2021 2022 2023
0
1
2
3
4
5
2019
ggr
2020 2021 2022 2023
Hållbarhetsmål
Fastigheter
•
Den el som köps ska vara fossilfri och
så långt som möjligt vara förnybar,
ursprungsmärkt och närproducerad.¹
•
Minska energianvändningen per kvm
i jämförbart fastighetsbestånd med i
genomsnitt 2 % per år från 2022 till
2030.
Medarbetare
•
Emilshus eftersträvar en jämn köns-
fördelning i hela organisationen.
•
Medarbetare ska ta miljöhänsyn vid val
av transportsätt vid tjänsteresor.
•
Emilshus kontor ska finnas i verksam-
hetsanpassade lokaler med fokus på
medarbetarnas hälsa och trivsel.
Hyresgäster
•
En årlig uppföljning ska genomföras
med alla hyresgäster med fokus på
trivsel, utveckling och hållbarhet.
•
100 % av nytecknade hyresavtal
avseende lokaler om minst 500 kvm
ska vara gröna hyresavtal.
Externa samarbetspartner
•
Alla externa tekniska förvaltare ska
uppfylla Fastighetsbranschens upp-
förandekod för leverantörer.
•
Material ska väljas med hänsyn till
människorna som vistas i bolagets
fastigheter samt med hänsyn till
miljöaspekter i stort.
•
Nybyggnation och tillbyggnader ska,
där det är möjligt, ha minst 30 % lägre
energianvändning än kraven i Boverkets
Byggregler (BBR), uppnå kraven för
Energideklaration A eller B alternativt
kvalificera för miljöcertifiering.
•
Hantering av demonterat och bortfört
byggmaterial och inredning i stora
projekt (över 2 miljoner kronor) ska, där
det är möjligt, dokumenteras (åter-
användning, materialåtervinning och
deponering).
Mer information återfinns i hållbarhets-
redovisningen på sid 28–35.
1. Avser fastigheter som ägts/förvaltats de senaste
12 månaderna och där Emilshus ansvarar för elavtalet.
Emilshus årsredovisning 2023
–
11
STRATEGI OCH MÅL
mkr
1 jan
2024
1 okt
2023
1 jul
2023
1 apr
2023
1 jan
2023
1 okt
2022
1 jul
2022
1 apr
2022
1 jan
2022
1 okt
2021
1 jul
2021
1 apr
2021
Intäkter 616 578 580 570 566 515 453 364 350 304 294 237
Fastighetskostnader -125 -120 -122 -117 -112 -99 -89 -69 -63 -55 -55 -46
Driftsöverskott 491 458 458 454 454 416 364 296 287 248 240 191
Central administration -31 -31 -31 -33 -33 -34 -32 -30 -29 -24 -21 -20
Finansnetto -192 -194 -207 -193 -191 -178 -137 -90 -89 -72 -69 -59
Förvaltningsresultat 268 234 221 228 230 205 195 176 170 153 149 113
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr
1)
2,26 2,07 1,94 2,01 2,03 1,76 1,70 2,07 2,13 2,13 2,24 1,69
Förvaltningsfastigheter 7 324 7 208 7 169 7 095 7 111 7 146 6 303 5 103 4 827 4 014 3 706 2 798
Eget kapital 3 194 3 043 3 003 2 992 3 007 3 050 2 909 2 159 1 848 1 484 1 296 1 059
Räntebärande nettoskuld 3 772 3 905 3 905 3 843 3 879 3 848 3 126 2 753 2 747 2 342 2 248 1 699
Överskottsgrad, % 79,6 79,4 79,0 79,5 80,2 80,7 80,3 81,2 82,0 81,8 81,4 80,7
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,2 2,1 2,2 2,2 2,2 2,4 3,0 2,9 3,1 3,1 2,9
Skuldkvot, ggr 8,2 9,1 9,1 9,1 9,2 10,1 9,4 10,4 10,6 10,4 10,3 9,9
Direktavkastning, % 6,7 6,4 6,4 6,4 6,4 5,8 5,8 5,8 6,0 6,2 6,5 6,8
1) Förvaltningsresultat per stamaktie avser resultat minskat med utdelning till preferensaktieinnehavare per balansdagen.
Emilshus intjäningsförmåga baseras på det fastighets-
bestånd som tillträtts vid periodens ingång för en
kommande period om tolv månader.
Bedömningen utgår från kontrakterade intäkter på årsbasis
beaktat tillägg, hyresrabatter och hyresgarantier.
Fastighetskostnaderna baseras på erfarenhetstal utifrån ett
normalårs driftskostnader och underhållsåtgärder. I driftskostna-
derna ingår kostnad för fastighetsadministration. Fastighetsskatt
har beräknats utifrån aktuella taxeringsvärden. Kostnaden för
central administration har baserats på nuvarande organisation
och omfattning av verksamheten. Finansnettot baseras på ränte-
läget vid periodens utgång samt den skuldsättning som förelåg
vid samma tidpunkt.
Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan illustrerar
Emilshus intjäningsförmåga vid periodens utgång och beaktar
inte eventuella kommande förändringar av variabler som hyror,
vakanser, fastighetskostnader, räntor med mera.
Intjäningsförmåga 1 januari 2024
Baserat på det fastighetsbestånd som förelåg vid periodens
utgång uppgår intäkterna för den kommande tolvmånadersperi-
oden till 616 miljoner kronor och fastighetskostnaderna bedöms
uppgå till 125 miljoner kronor, vilket innebär ett driftsöverskott
om 491 miljoner kronor. Överskottsgraden bedöms uppgå till
79,6 % och direktavkastningen till 6,7 % utifrån fastighetsvärdet
om 7 324 miljoner kronor. Utifrån nuvarande omfattning av orga-
nisation och verksamhet bedöms de centrala administrations-
kostnaderna uppgå till 31 miljoner kronor samt finansnettot till
192 miljoner kronor. Förvaltningsresultatet bedöms uppgå till
268 miljoner kronor.
Emilshus förvaltningsresultat beräknas till 2,26 kronor per
stamaktie. Vid beräkning av förvaltningsresultatet per stamaktie
har framtida utdelningar på utställda preferensaktier avräknats.
Intjäningsförmåga
Förvaltningsresultat enligt intjäningsförmåga
0
50
100
150
200
250
300
mkr
2021 2022 2023
12
–
Emilshus årsredovisning 2023
INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Emilshus är ett tillväxtbolag med fokus på lönsamhet
och starka kassaflöden där förvärv utgör en central del
i bolagets tillväxtstrategi. Under 2023 genomfördes
ett antal förvärv som kompletterar bolagets fastighets-
bestånd. Totalt tillträddes fastigheter till ett värde om 199
miljoner kronor, vilket bidrog till en ökning av fastighets-
värdet med totalt 3 % under året. Ambitionen är att fort-
sätta att växa organiskt och genom förvärv på bolagets
prioriterade marknader.
Förvärvsstrategi
Emilshus förvärvsstrategi är att förvärva kommersiella fastig-
heter med hög riskjusterad avkastning. Bolagets starka lokala
förankring och breda kontaktnät är viktiga framgångsfaktorer
för att genomföra förvärv. Transaktionsarbetet bedrivs pro-
aktivt för att identifiera potentiella förvärvsobjekt även utanför
budgivningsprocesser. I sin organisation har Emilshus kompe-
tens och kapacitet att analysera ett stort antal potentiella affärer
och genomföra förvärv av både större portföljer och enstaka
fastigheter.
Vid förvärv prioriteras fastigheter med starka och stabila
kassaflöden i form av befintliga hyreskontrakt med långa åter-
stående avtalstider. Genom att säkra långsiktiga och stabila
kassa flöden med låga risker för vakanser och uteblivna betal-
ningar skapas värden för koncernen över tid samt motståndskraft
vid sämre konjunkturutveckling. Därtill skapas goda förutsätt-
ningar för finansiering av ytterligare förvärv.
Centralt för Emilshus förvärvsstrategi är att prioritera
förvärv av fastigheter i närheten av det befintliga fastighets-
beståndet för att nyttja den befintliga förvaltningsorganisa-
tionen och därmed uppnå skalfördelar i förvaltningen. I det
fall Emilshus förvärvar fastigheter i nya geografiska områden
är ambitionen att på sikt etablera ett större fastighetsbestånd
i regionen för att skapa förutsättningar för en rationell lokal
förvaltning.
Transaktioner
Förvärv 2023
Proffshandel och lager i Halmstad
Förvärv: 56 miljoner kronor
Area: 5 600 kvm
Beskrivning: Två fastigheter i industriområdet Vilhelmsfält
i Halmstad med ett totalt årligt hyresvärde om 6 miljoner
kronor.
Proffshandel i Vaggeryd
Förvärv: 32 miljoner kronor
Area: 3 300 kvm
Beskrivning: Nyuppförd byggnad fullt uthyrd med ett årligt
hyresvärde om 3 miljoner kronor.
Emilshus årsredovisning 2023
–
13
TRANSAKTIONER
Förvärv 2023
Lätt industri i Linköping
Förvärv: 67 miljoner kronor
Area: 4 000 kvm
Beskrivning: Lokaler för lätt industri med ett årligt hyres-
värde om 5 miljoner kronor. Tillträde sker efter färdigstäl-
lande, beräknat till halvårsskiftet 2024.
Externhandel och lager i Falkenberg
Förvärv: 48 miljoner kronor
Area: 4 900 kvm
Beskrivning: Lokaler för externhandel och lager med ett
årligt hyresvärde om 4 miljoner kronor.
Fastighetstransaktioner 2023
I mars tecknades ett avtal om förvärv av en fastighet i Linköping
inom fastighetskategorin extern- och dagligvaruhandel för 72
miljoner kronor med ett årligt hyresvärde om 6 miljoner kronor.
Fastigheten tillträdes den 3 april 2023.
I maj tecknades avtal om förvärv av en fastighet i nyproduk-
tion belägen i Lambohov i Linköping för 67 miljoner kronor.
Fastigheten består av lokaler för lätt industri med ett årligt hyres-
värde om 5 miljoner kronor. Tillträde sker efter färdigställande,
beräknat till halvårsskiftet 2024.
I juni tecknades avtal om förvärv av en fastighet med proffs-
handel i Vaggeryd, söder om Jönköping för 32 miljoner kronor.
Den fullt uthyrda fastigheten har ett årligt hyresvärde om 3 miljo-
ner kronor. Tillträdet genomfördes i början av juli 2023.
l november tillträddes två fastigheter med proffshandel och
lager i Halmstad för 56 miljoner kronor. De fullt uthyrda fastig-
heterna omfattar har ett totalt årligt hyresvärde om 6 miljoner
kronor.
I december tillträddes en fastighet i Falkenberg, Fastigheten som
är fullt uthyrd har ett årligt hyresvärde om 4 miljoner kronor.
Ingen avyttring av fastigheter genomfördes under året.
Genomförda transaktioner 2023
Fastighet Kommun
Uthyrnings-
bar area,
tkvm
Förvärvade fastigheter
Prisuppgiften 2 Linköping 5
Hovtången 11 Vaggeryd 3
Formen 2 Halmstad 5
Formen 4 Halmstad 1
Tröinge 6:96 Falkenberg 5
Totalt 19
14
–
Emilshus årsredovisning 2023
TRANSAKTIONER
Emilshus har ett diversifierat fastighetsbestånd med
kommersiella lokaler där tyngdpunkten ligger på lätt
industri och industriservice/proffshandel. Även extern-
och dagligvaruhandel är en prioriterad lokaltyp. Fastig-
hetsbeståndet präglas av lokaler i attraktiva lägen med
stabila och långsiktiga hyresgäster, långa hyresavtal och
hög uthyrningsgrad.
Fastighetskategorier
Lätt industri
Hyresgästerna inom den största fastighetskategorin lätt industri
utgörs typiskt sett av tillverkande företag som disponerar loka-
lerna för produktion, lager och kontor. Hyresgästerna genomför
kontinuerligt betydande investeringar i maskiner och annan
utrustning i sina lokaler, vilket skapar en långsiktighet och moti-
verar hyresgästen att förlänga hyresavtalen. De största hyresgäs-
terna inom lätt industri är Bufab som är verksamt inom verkstads-
industrin med anläggningar i Värnamo och Spaljisten som är en
underleverantör till IKEA med verksamhet utanför Växjö. Investe-
ringar i om- och tillbyggnader sker löpande för hyresgäster inom
denna kategori. En betydande andel av hyresavtalen inom lätt
industri utgörs av så kallade triple net- avtal där hyresgäster står
för merparten av drifts- och underhållskostnaderna för lokalerna,
vilket bidrar till jämna, stabila och förutsägbara kassaflöden med
en hög överskottsgrad.
Industriservice/proffshandel
Industriservice/proffshandel omfattar fastigheter med hyres-
gäster som bedriver service, tjänster och handel riktad främst till
industrier och andra företag. Emilshus hyresgäster är vanligtvis
större företag som är långsiktiga med sina verksamheter och
där deras lokaler är belägna i utvalda strategiska lägen. Inves-
teringar i om- och tillbyggnader sker ofta för dessa hyresgäster
i samband med omförhandlingar av hyresavtal. Emilshus största
hyresgäst i denna kategori är Optimera som driver bygghandel
för yrkeskunder nationellt.
Extern- och dagligvaruhandel
Inom extern- och dagligvaruhandel återfinns hyresgäster främst
inom livsmedel samt lågpriskedjor och annan livskraftig handel,
inklusive bilhandel, i välbesökta externhandelsområden med
goda kommunikationer. Dollarstore, Coop Väst och Holmgrens Bil
är de största hyresgästerna inom denna kategori.
Övrigt
Stora hyresgäster inom övriga fastigheter är verksamma bland
annat inom samhällsservice, till exempel Region Jönköpings Län.
Fastigheter som inte ingår i Emilshus prioriterade kategorier har
ingått som mindre delar i portföljförvärv som bolaget genomfört.
Dessa kan behållas i beståndet om de motsvarar Emilshus avkast-
ningskriterier eller avyttras om detta bedöms fördelaktigt.
Våra fastigheter
636 mkr
Hyresvärde
95 %
Ekonomisk uthyrningsgrad
790 kr
Hyresvärde/kvm
7 324 mkr
Fastighetsvärde
Lekatten 1, Växjö
Kategori: Lätt industri
Uthyrningsbar area: 1 500 kvm
Emilshus årsredovisning 2023
–
15
VÅRA FASTIGHETER
Fastighetsbeståndets marknadsvärde
Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick vid årets utgång
till 7 324 miljoner kronor (7 111). Under 2023 har fastigheter
tillträtts till ett värde om 199 miljoner kronor. Vid årets utgång
hade Emilshus ingått avtal om investeringar i befintliga fastig-
heter genom hyresgästanpassningar avseende till- och ombygg-
nadsprojekt med upparbetade kostnader i pågående projekt
om 10 miljoner kronor och ett återstående investeringsåtagande
motsvarande 25 miljoner kronor. Projekten innebär ett ökat
hyresvärde om 4 miljoner kronor.
Fastigheternas orealiserade värdeförändringar uppgick till
–43 miljoner kronor (99) under året. Värdeförändringarna är
främst hänförliga till effekten av förändringar i direktavkastnings-
krav som påverkade värdet med –462 miljoner kronor, vilka
motverkades av förbättrade driftsöverskott som påverkade värdet
med 338 miljoner kronor och övrigt som påverkade med
81 miljoner kronor.
Baserat på förvaltningsfastigheternas genomsnittliga innehavs-
tid under perioden uppgick direktavkastningen under 2023 till 6,6
% (6,1).
Indata vid fastighetsvärdering
31 dec
Totalt vägt genomsnitt 2023 2022
Direktavkastningskrav (exit), % 6,7 6,3
Driftskostnader (kr/kvm) 90 82
Underhållskostnader (kr/kvm) 38 36
Långsiktig vakansgrad, % 6,7 6,8
Intäkter (kr/kvm) 704 666
Fastighetsbeståndets värdeförändring
Helår
mkr 2023 2022
Vid periodens ingång 7 111 4 827
Förvärv 199 2 193
Investeringar 55 69
Försäljningar 0 -77
Orealiserad värdeförändring -43 99
Vid periodens utgång 7 324 7 111
Känslighetsanalys fastighetsvärdering
Resultateffekt före skatt, mkr
Helår
Förändring 2023 2022
Direktavkastningskrav +/– 0,25% 277 296
Intäkter +/– 50 kr/kvm 40 39
Fastighetskostnader +/– 10 kr/kvm 8 8
Vakansgrad +/– 1 % 6 6
Fastighetsbestånd
Fastighetsvärde
per kategori
Hyresvärde
per kategori
Fastighetsvärde
per förvaltningsområde
Hyresvärde
per förvaltningsområde
48 % Lätt industri
26 % Extern- och
dagligvaruhandel
14 % Industriservice/
Proffshandel
12 % Övrigt
48 % Lätt industri
25 % Extern- och
dagligvaruhandel
13 % Industriservice/
Proffshandel
14 % Övrigt
32 % Växjö
20 % Värnamo
16 % Jönköping
14 % Vetlanda
8 % Norrköping
7 % Kalmar
4 % Halmstad
30 % Växjö
21 % Värnamo
17 % Vetlanda
14 % Jönköping
8 % Norrköping
7 % Kalmar
3 % Halmstad
7 324
mkr
636
mkr
7 324
mkr
636
mkr
16
–
Emilshus årsredovisning 2023
VÅRA FASTIGHETER
Emilshus årsredovisning 2023
–
17
Emilshus fokuserar på att förvärva, utveckla, och förvalta
kommersiella fastigheter i tillväxtregioner i södra Sverige.
Idag är bolaget verksamt i Småland, Östergötland och
Halland. Emilshus äger fastigheter på orter som utgör
delar av större regionala marknader och viktiga industri-
regioner, kända för aktivt och framgångsrikt företagande.
Industritäta regioner
Emilshus marknader är kända för en stark entreprenörsanda
som har skapat en gynnsam mix av innovation och industriell
tradition vilket bidragit till god tillväxt kring regionerna. Här finns
flera större börsnoterade och världsledande företag inom sina
respektive segment samt välmående småindustrier. I bolagets
största förvaltningsområde Växjö med omnejd finns därtill ett
väl differentierat näringsliv med högteknologiska och kunskaps-
intensiva företag och kommunen är en av de mest IT-företagstäta
i landet. I samtliga tre regioner finns universitet och högskolor
som med sin närvaro gynnar näringsliv och tillväxt.
Goda kommunikationsmöjligheter
Regionernas läge mellan storstadsområdena Stockholm,
Göteborg och Malmö och med närheten till E4:an innebär goda
kommunikationsmöjligheter. Detta gör Emilshus marknader väl
anpassade för lokalisering av industriföretag. Det gynnsamma
geografiska läget i kombination med ett gott näringslivsklimat
skapar förutsättningar för en god efterfrågan på moderna indu-
stri- och lagerlokaler samt kontorsfastigheter i centrala lägen.
Konkurrenssituation
Fastighetsmarknaden i Sverige kännetecknas generellt av hög
konkurrens och hög transaktionsvolym som dock uppvisade en
avmattning under 2023. Denna utveckling gäller till stor del även
Småland, Östergötland och Halland. På dess marknader möter
Emilshus konkurrenter i form av både rikstäckande och lokala
börsnoterade bolag samt mindre privatägda fastighetsbolag.
Bland de börsnoterade konkurrenterna som utvecklar och för-
valtar fastigheter inom samma kategorier som Emilshus återfinns
Castellum, Corem, Nyfosa, Nivika och SLP.
Förvaltningsområden
Emilshus har för närvarande sju förvaltningsområden som utgörs
av Växjö, Värnamo, Jönköping, Vetlanda, Norrköping, Kalmar och
Halmstad, nämnda i storleksordning baserat på fastighetsvärde.
Förvaltningen av Emilshus sker från förvaltningskontor på
orter med större koncentration av fastigheter, för närvarande
i Växjö, Jönköping, Kalmar och Vetlanda. Från dessa hanteras
förvaltningen av hela fastighetsbeståndet. Fler förvaltningskontor
kan komma att öppnas på orter där fastighetsbeståndet uppnår
en volym som gör detta effektivt.
Våra marknader
Stora noterade bolag med småländskt ursprung
Börsvärde xx månad 2023
mdkr
Nibe
Husqvarna
Fortnox
Hexpol
New Wave
Bufab
OEM
Troax
Fagerhult
Inwido
Garo
0 25 50 75 100 125
Börsvärde 29 februari 2024 mdkr
Vy över Växjö som är Emilshus största marknad.
Bufab och Garo
är Emilshus
hyresgäster.
Andra stora
bolag verk-
samma på Emils-
hus marknader
Ikea, Södra,
Visma, Vida och
Hydro (Sapa)
VÅR MARKNAD
Nyckeltal Växjö
1 januari 2024
Antal fastigheter 34
Uthyrningsbar area, tkvm 192
Redovisat värde, mkr 2 312
Hyresvärde, mkr 193
Hyresvärde kr/kvm 1 007
Ekonomisk, uthyrningsgrad, % 93
Kontrakterad årshyra, mkr 180
Hyresvärde per kategori
193
mkr
Uthyrningsbar area per kategori
192
tkvm
25 % Lätt industri
37 % Extern- och
dagligvaruhandel
13 % Industriservice/
Proffshandel
24 % Övrigt
Nyckeltal Värnamo
1 januari 2024
Antal fastigheter 23
Uthyrningsbar area, tkvm 216
Redovisat värde, mkr 1 479
Hyresvärde, mkr 133
Hyresvärde kr/kvm 614
Ekonomisk, uthyrningsgrad, % 98
Kontrakterad årshyra, mkr 130
Hyresvärde per kategori
133
mkr
Uthyrningsbar area per kategori
216
tkvm
80 % Lätt industri
17 % Extern- och
dagligvaruhandel
4 % Industriservice/
Proffshandel
85 % Lätt industri
9 % Extern- och
dagligvaruhandel
6 % Industriservice/
Proffshandel
38 % Lätt industri
34 % Extern- och
dagligvaruhandel
12 % Industriservice/
Proffshandel
17 % Övrigt
Värnamoområdet utgör Emilshus näst största geografiska marknad med 20 % av
det totala fastighetsvärdet och 21 % av hyresvärdet. Vid årets utgång ägde bolaget
totalt 23 fastigheter med 216 tkvm uthyrningsbar area i Värnamo, Gislaved, Gnosjö
och Vaggeryd, med övervägande del lokaler för lätt industri. Stora hyresgäster
utgörs av Bufab, Garo och Proton Lightning. Fastigheterna i förvaltningsområde
Värnamo är i huvudsak belägna i etablerade industri- och handelsområden.
Utveckling 2023
Under året genomförde Emilshus förvärv av en fastighet med en nyuppförd bygg-
nad fullt uthyrd med främst proffshandel. Vid årets utgång uppgick fastighets-
värdet för området till 1 479 miljoner kronor. Emilshus vill fortsätta att växa i samt-
liga kommuner i Värnamoområdet med särskilt intresse för områden med närhet
till E4:an och andra attraktiva logistiklägen.
Växjöområdet med närliggande kommunen Ljungby utgör Emilshus största geogra-
fiska marknad med 32 % av det totala fastighetsvärdet och 30 % av hyresvärdet.
Vid årets utgång ägde bolaget totalt 34 fastigheter med 192 tkvm uthyrningsbar
area i Växjöomådet med tyngdpunkt på lokaler för lätt industri samt extern och
dagligvaruhandel. Fastigheterna är framför allt belägna i Växjös mest etablerade
företags- och externhandelsområden. Stora hyresgäster utgörs av Spaljisten,
Bauhaus och Balco. Emilshus huvudkontor är beläget i Växjö.
Utveckling 2023
Emilshus är den största fastighetsägaren av kommersiella lokaler i Växjö. Under
året investerade Emilshus i ett antal projekt med lokalanpassningar och ombygg-
nationer för befintliga och nya hyresgäster, vilket lett till ökad uthyrningsgrad och
förlängda hyresavtal. Vid årets utgång uppgick fastighetsvärdet för förvaltnings-
området till 2 312 miljoner kronor. Emilshus avsikt är att fortsätta komplettera fastig-
hetsbeståndet i Växjö genom förvärv av såväl portföljer som styckvisa fastigheter.
Värnamo
Växjö
18
–
Emilshus årsredovisning 2023
FÖRVALTNINGSOMRÅDEN
Nyckeltal Jönköping
1 januari 2024
Antal fastigheter 18
Uthyrningsbar area, tkvm 109
Redovisat värde, mkr 1 139
Hyresvärde, mkr 91
Hyresvärde kr/kvm 836
Ekonomisk, uthyrningsgrad, % 98
Kontrakterad årshyra, mkr 89
Hyresvärde per kategori
91
mkr
Uthyrningsbar area per kategori
109
tkvm
67 % Lätt industri
8 % Extern- och
dagligvaruhandel
4 % Industriservice/
Proffshandel
21 % Övrigt
Hyresvärde per kategori
105
mkr
Uthyrningsbar area per kategori
147
tkvm
40 % Lätt industri
26 % Extern- och
dagligvaruhandel
11 % Industriservice/
Proffshandel
23 % Övrigt
58 % Lätt industri
18 % Extern- och
dagligvaruhandel
13 % Industriservice/
Proffshandel
12 % Övrigt
71 % Lätt industri
7 % Extern- och
dagligvaruhandel
13 % Industriservice/
Proffshandel
10 % Övrigt
Emilshus har sitt ursprung i Vetlanda och är ortens största fastighetsägare av
kommersiella lokaler. Vetlanda är tillsammans med de kringliggande kommunerna
Eksjö och Sävsjö, bolagets fjärde största geografiska marknad med 14 % av det
totala fastighetsvärdet och 17 % av hyresvärdet. Vid årets utgång ägde koncernen
totalt 21 fastigheter med 147 tkvm uthyrningsbar area i Vetlandaområdet, med
tyngdpunkt på lokaler för lätt industri samt extern- och dagligvaruhandel. Stora
hyresgäster utgörs av Trivselhus, Orwak och T-Emballage. Fastigheterna är
belägna i centrumnära företags- och handelsområden samt i stadens centrum.
Emilshus har ett förvaltningskontor i Vetlanda.
Utveckling 2023
Under året genomförde Emilshus ett antal projekt i Vetlandaområdet, bland annat
investering i energieffektivisering av handelslokaler. Fastighetsvärdet för området
uppgick vid årets utgång till 1 019 miljoner kronor. Emilshus avser att fortsätta växa
i Vetlandaområdet med selektiva förvärv.
Fastigheter i Jönköping och de kringliggande kommunerna Aneby, Nässjö och
Tranås utgör 16 % av Emilshus totala fastighetsvärde och 14 % av hyresvärdet. Vid
årets utgång ägde Emilshus totalt 18 fastigheter med 109 tkvm uthyrningsbar area
i Jönköpingsområdet, med tyngdpunkt på lokaler för lätt industri. Stora hyres-
gäster utgörs av ROL, Region Jönköping och Theofils. Fastigheterna är i huvudsak
belägna i företags- och handelsområden i attraktiva lägen. Emilshus har ett förvalt-
ningskontor i Jönköping.
Utveckling 2023
Under året slutförde Emilshus ett större om- och tillbyggnadsprojekt för en befintlig
kund i Bankeryd, Jönköping. Emilshus har som ambition att fortsätta växa i Jön-
köpingsområdet för att nå en större volym och ytterligare synergier i förvaltningen.
Vetlanda
Jönköping
Nyckeltal Vetlanda
1 januari 2024
Antal fastigheter 21
Uthyrningsbar area, tkvm 147
Redovisat värde, mkr 1 019
Hyresvärde, mkr 105
Hyresvärde kr/kvm 713
Ekonomisk, uthyrningsgrad, % 96
Kontrakterad årshyra, mkr 100
Emilshus årsredovisning 2023
–
19
FÖRVALTNINGSOMRÅDEN
Nyckeltal Kalmar
1 januari 2024
Antal fastigheter 20
Uthyrningsbar area, tkvm 59
Redovisat värde, mkr 534
Hyresvärde, mkr 46
Hyresvärde kr/kvm 772
Ekonomisk, uthyrningsgrad, % 97
Kontrakterad årshyra, mkr 44
Hyresvärde per kategori
46
mkr
Uthyrningsbar area per kategori
59
tkvm
27 % Lätt industri
44 % Extern- och
dagligvaruhandel
29 % Industriservice/
Proffshandel
24 % Lätt industri
36 % Extern- och
dagligvaruhandel
41 % Industriservice/
Proffshandel
Fastigheter i Kalmar och kommunerna Emmaboda, Mörbylånga, Nybro, Vimmerby
och Västervik utgör 7 % av Emilshus totala fastighetsvärde och 7 % av hyresvärdet.
Vid årets utgång ägde Emilshus totalt 20 fastigheter med 59 tkvm uthyrningsbar
area i Kalmarområdet, med tyngdpunkt på lokaler för extern och dagligvaruhandel
samt industriservice/proffshandel. Stora hyresgäster utgörs av Beijer Byggmaterial,
Holmgrens Bil och Dollarstore. Fastigheterna är generellt belägna i centrumnära
företags- och handelsområden samt i stadens centrala delar. Emilshus har ett
förvaltningskontor i Kalmar.
Utveckling 2023
Fastighetsvärdet i området uppgick vid årets utgång till 534 miljoner kronor.
Emilshus avsikt är att fortsätta att växa med selektiva förvärv i Kalmarområdet för
att nå en större volym och synergier i förvaltningen.
Kalmar
Hyresvärde per kategori
48
mkr
Uthyrningsbar area per kategori
62
tkvm
71 % Lätt industri
13 % Extern- och
dagligvaruhandel
17 % Industriservice/
Proffshandel
42 % Lätt industri
40 % Extern- och
dagligvaruhandel
18 % Industriservice/
Proffshandel
Fastigheter i Norrköping och närliggande Linköping samt i Motala utgör 8 % av
Emilshus totala fastighetsvärde och 8 % av hyresvärdet. Vid årets utgång ägde
Emilshus totalt 7 fastigheter med 62 tkvm uthyrningsbar area i Norrköpings-
området, med tyngdpunkt på lokaler för lätt industri och lager. Stora hyresgäster
utgörs av Dollarstore, Soffadirekt och Optimera. Fastigheterna är i huvudsak
belägna i industriområden i attraktiva lägen.
Utveckling 2023
Under året genomförde Emilshus två förvärv av fastigheter i Linköping, varpå
fastighetsvärdet för området vid årets utgång uppgick till 573 miljoner kronor.
Förvärven omfattade en fastighet i Mörtlösa handelsområde i nordöstra Linköping
samt en fastighet i nyproduktion belägen i Lambohov i Linköping där tillträde sker
efter färdigställande. Emilshus har som ambition att fortsätta att växa i framför allt
Norrköping och Linköping för att nå en större volym och synergier i förvaltningen.
Norrköping
Nyckeltal Norrköping
1 januari 2024
Antal fastigheter 7
Uthyrningsbar area, tkvm 62
Redovisat värde, mkr 573
Hyresvärde, mkr 48
Hyresvärde kr/kvm 766
Ekonomisk, uthyrningsgrad, % 89
Kontrakterad årshyra, mkr 42
20
–
Emilshus årsredovisning 2023
FÖRVALTNINGSOMRÅDEN
Nyckeltal Halmstad
1 januari 2024
Antal fastigheter 7
Uthyrningsbar area, tkvm 20
Redovisat värde, mkr 269
Hyresvärde, mkr 21
Hyresvärde kr/kvm 1 074
Ekonomisk, uthyrningsgrad, % 95
Kontrakterad årshyra, mkr 20
Hyresvärde per kategori
21
mkr
Uthyrningsbar area per kategori
20
tkvm
19 % Lätt industri
76 % Industriservice/
Proffshandel
5 % Övrigt
25 % Lätt industri
70 % Industriservice/
Proffshandel
5 % Övrigt
Fastigheter i Halland utgör 4 % av Emilshus totala fastighetsvärde och 3 % av
hyresvärdet. Vid årets utgång ägde Emilshus totalt 7 fastigheter med 20 tkvm
uthyrningsbar area i Halmstad och Falkenberg med lokaler för lätt industri, lager
och externhandel. Stora hyresgäster utgörs av Ahlsell och Samhall. Fastigheterna
är i huvudsak belägna industri- och externhandelsområden i attraktiva lägen.
Utveckling 2023
Under året genomförde Emilshus två förvärv i Halland. I Halmstad förvärvades två
fastigheter med lokaler med proffshandel och lager i industriområdet Vilhelmsfält.
I Falkenberg förvärvades en fastighet med externhandel och lager belägen utmed
E6:an. Fastighetsvärdet i Halland uppgick vid årets utgång till 269 miljoner kronor.
Emilshus har som ambition att fortsätta att växa i regionen för att nå en större
volym och synergier i förvaltningen.
Halmstad
Förvaltningsområde Halmstad
Under året genomförde Emilshus två förvärv i Halland och ambitionen
är att fortsätta växa i regionen med selektiva förvärv.
Emilshus årsredovisning 2023
–
21
FÖRVALTNINGSOMRÅDEN
Emilshus hyresgäster utgörs i hög grad av större, stabila
bolag med långsiktighet i sina verksamheter och god
betalningsförmåga. Detta avspeglas i bolagets långa
genomsnittliga återstående kontraktstid och låga vakans-
grad. Med sin lokala inriktning är Emilshus en trygg aktör
och partner i hyresgästernas lokalförsörjning och vidare
utveckling.
Hyresgäster
Emilshus målsättning är att ha långsiktiga och nära relationer
med hyresgästerna och därigenom skapa förutsättningar för
hyresavtal med långa kontraktstider. 519 hyresgäster fördelade
på 609 hyresavtal i kombination med lång återstående hyrestid
innebär att Emilshus exponering mot enskilda hyresgäster är
begränsad.
Emilshus har ingått så kallade triple net-avtal för en betydande
del av hyresavtalen, vilket innebär att hyresgästen åtar sig att
stå för kostnader såsom försäkring, fastighetsskatt, media samt
underhåll och reparationer. Vid årets utgång utgjorde 46 % (47),
motsvarande 370 tkvm, hyresavtal med triple net-karaktär.
Den huvudsakliga andelen av Emilshus hyresavtal uppräknas
årligen med en nivå motsvarande konsumentprisindex (KPI)
och en mindre andel med fast årlig indexering. Vid årets utgång
utgjorde dessa avtal 97 % av Emilshus kontrakterade årshyra och
där övriga hyresavtal bland annat avser parkeringsytor samt avtal
med kortare löptid än ett år, vilka uppräknas på annat sätt eller
inte alls.
Nettouthyrning
Emilshus nettouthyrning var under året oförändrad och uppgick
till 0 miljoner kronor (12). Under året tecknade Emilshus hyres-
avtal med ett årligt hyresvärde om 19 miljoner kronor, varav
17 miljoner kronor (32) avser hyresavtal med nya hyresgäster och
2 miljoner kronor avser omförhandlade hyresavtal med befintliga
hyresgäster. Erhållna uppsägningar av hyresavtal uppgick till
19 miljoner kronor (21), inklusive konkurser med ett hyresvärde
om 1 miljoner kronor. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick
vid årets utgång till 95 % (96).
Våra hyresgäster
Brudabäck 2, Vetlanda
Kategori: Lätt industri
Uthyrningsbar area: 20 150 kvm
22
–
Emilshus årsredovisning 2023
VÅRA HYRESGÄSTER
Förvaltning
Emilshus har ett långsiktigt ägarperspektiv och strävar efter
en trygg, kostnadseffektiv och lokal fastighetsförvaltning. Det
innebär en hög servicegrad och ett nära samarbete med hyres-
gästerna i en egen förvaltningsorganisation.
Emilshus förvaltningsstrategi bygger på utveckling av bolagets
fastigheter och lokaler i nära dialog med hyresgästerna. Den
starka lokala närvaron innebär en närhet till hyresgästerna,
vilket skapar förutsättningar för långvariga samarbeten. Det
täta samarbetet resulterar regelbundet i att Emilshus genomför
värde höjande investeringar i om- och tillbyggnationer. En viktig
del i förvaltningen är att arbeta för att optimera driften med syfte
att minska miljöpåverkan och sänka driftskostnader samt att
till sammans med hyresgästerna arbeta med hållbara lösningar.
Förvaltningsorganisation
Emilshus har förvaltningskontor på orter med större koncentration
av fastigheter, för närvarande i Växjö, Jönköping, Kalmar och
Vetlanda. Från dessa hanteras förvaltningen av övriga orter. Fler
förvaltningskontor kan komma att öppnas på orter där fastighets-
beståndet uppnår en volym som gör detta effektivt. Bolaget har
en kompetent och väl fungerande intern förvaltningsorganisation.
Det finns hos medarbetarna ett stort kunnande om den lokala
fastighetsmarknaden i Småland och närliggande regioner. Ett
brett kontaktnät på dessa orter bidrar till affärsmöjligheter och
är en framgångsfaktor i uthyrningsarbetet.
Förfallostruktur hyresavtal
Förfalloår
Antal
hyresavtal
Årshyra,
mkr
Andel,
%
Area,
tkvm
Andel,
%
2024 289 50 8 85 11
2025 96 113 19 129 16
2026 95 100 16 115 14
2027 45 56 9 54 7
2028 12 21 3 24 3
2029+ 72 267 44 399 50
Summa 609 606 100 805 100
Hyreskontrakt och löptider
Förfalloår
Kontrakts-
värde, mkr
Ande av
Total, %
2024 50 2
2025 191 6
2026 268 8
2027 199 6
2028 97 3
2029 339 11
2030 330 10
2031 389 12
2032+ 1 379 43
Summa 3 243 100
Nettouthyrning
mkr
2020 2021 2022 2023
-16
-8
0
8
16
-16
-8
0
8
16
Nyuthyrning Uppsagt Nettouthyrning
Emilshus 10 största hyresgäster
Hyresgäster
Kontrakts-
värde, mkr
Kontrakterad
årshyra, mkr
Genomsnittlig
kontrakts-
längd, år
Bufab Sweden AB 106 20 5,3
Spaljisten AB 409 20 20,8
Ahlberg Dollarstore AB 69 19 3,6
Hilding Anders Sweden AB 282 19 15,0
Holmgrens Bil AB 112 18 6,2
Trivselhus AB 90 18 5,2
Coop Väst AB 64 17 3,8
Optimera Svenska AB 37 16 2,3
ROL AB 111 15 7,3
Proton Lighting AB 28 14 2,0
Delsumma tio största: 1 309 175 7,5
Övriga 1 934 430 4,5
Totalt: 3 243 606 5,3
Nettouthyrning
mkr 2023 2022
Nyuthyrningar 17 32
Omförhandlingar 2 1
Uppsägningar -19 -21
Nettouthyrning 0 12
Emilshus årsredovisning 2023
–
23
VÅRA HYRESGÄSTERVÅRA HYRESGÄSTER
Emilshus genomför regelbundet investeringar för att
utöka eller anpassa befintliga lokaler. Därmed kan bolaget
möta hyresgästernas behov vid tillväxt och förändringar
i verksamheten och samtidigt skapa värde genom
omförhandling av hyror och förlängning av hyresavtal.
Projekten sker i form av lokalanpassningar, om- och tillbyggna-
tioner eller nyproduktion. Vid nyuthyrning sker regelmässigt en
viss anpassning av lokalerna och ofta även större förändringar
som en del av det nya hyresavtal som då tecknas. Investeringar
i lokalerna görs till en attraktiv riskjusterad avkastning och för
att minimera risken i projektverksamheten påbörjas projekt först
när bindande hyresavtal har ingåtts. Emilshus arbetar även aktivt
med att identifiera och genomföra projekt som minskar energi-
användning och förbättrar inomhusmiljön för hyresgästerna.
Emilshus projekt värderas till verkligt värde beaktande nedlagda
externa investeringskostnader inklusive till projekten hänförliga
räntekostnader samt kostnader för projektledning.
Projekt 2023
Pågående projekt och projekt som avslutats under 2023 framgår
av tabellen nedan.
Under det första kvartalet 2023 tecknades ett nytt 10-årigt
hyresavtal med Griffel, ett it-företag, avseende 1 400 kvm i
centrala Växjö. Fastigheten genomgår en helrenovering med start
under det tredje kvartalet 2023 och färdigställande samt tillträde
under det första kvartalet 2024. Under det första kvartalet teck-
nades även ett nytt hyresavtal med bolagets befintliga hyresgäst
kraftteknikbolaget KraftPowercon, avseende ytterligare 2 500
kvm lokaler i fastigheten Rättaren 8 i Växjö där hyresgästanpass-
ningar färdigställdes under 2023. I fastigheten Norra Delfin i
Vetlanda genomförs ett projekt för energieffektivisering. Under
det tredje kvartalet färdigställdes en utbyggnad om 2 000 kvm
för hyresgästen Addbrand i Bankeryd utanför Jönköping. Under
det tredje kvartalet tecknades ett nytt 15-årigt hyresavtal med
Clas Ohlson avseende 1 400 kvm i fastigheten Kolmilan 1 i Vetlanda
där hyresgästanpassning pågår och tillträde planeras till det
första kvartalet 2024.
Total beräknad investeringsvolym för pågående projekt upp-
går till 35 miljoner kronor varav upparbetade kostnader vid årets
utgång uppgick till 10 miljoner kronor. Den tillkommande årshyran
för tecknade tillägg till befintliga hyresavtal till följd av genom-
förda investeringar uppgår till 4 miljoner kronor.
Projekt
Projekt
Fastighet Fastighets kategori Projekttyp
Färdig-
ställande
Beräknad
investering,
mkr
Upparbetade
kostnader vid
periodens
utgång, mkr
Förändrad
årshyra, mkr
Förändring
av hyresavtal
Pågående projekt
Lågan 22, Växjö Övrigt Lokalanpassning Q1 2024 24,0 9,0 2,3 10-årigt avtal
Kolmilan 1, Vetlanda Extern handel Lokalanpassning Q1 2024 7,5 0,1 2,0 15-årigt avtal
Norra Delfin 4, Vetlanda Övrigt Energibesparing Q1 2024 3,2 1,3
Totalt 34,7 10,4 4,3
Avslutade projekt
Skomakaren 5, Växjö Övrigt Lokalanpassning Q1 2023 7,0 6,7 0,3 5-årigt avtal
Stödstorp 2:4, Värnamo Lätt industri Ombyggnation Q1 2023 2,0 1,5 0,2 5-årigt avtal
Brudabäck 6, Vetlanda Industriservice/
proffshandel
Lokalanpassning Q1 2023 2,5 2,6 0,3 7-årigt avtal
Hillerstorp 2:106, Värnamo Lätt industri Ombyggnation Q1 2023 11,0 11,6 1,5 8-årigt avtal
Hammaren 1, Gislaved Lätt industri Tillbyggnad Q1 2023 12,0 11,6 0,9 Tilläggsavtal
Kronhjorten 3, Växjö Lätt industri Ombyggnation Q1 2023 2,5 2,4 0,5 Tilläggsavtal
Fabriken 1, Växjö Övrigt Lokalanpassning Q1 2023 5,4 5,0 1,2 Tilläggsavtal
Bankeryds-Nyarp 1:267,
Jönköping
Lätt industri Tillbyggnad, Q3 2023 19,6 18,8 1,6 Tilläggsavtal
Tråden 11, Norrköping Lätt industri Ombyggnation Q2 2023 6,8 6,3 1,4 10-årigt avtal
Rättaren 8, Växjö Lätt industri Lokalanpassning Q4 2023 3,4 3,4 0,9 8-årigt avtal
Totalt 72,2 69,9 8,8
24
–
Emilshus årsredovisning 2023
PROJEKT
Lågan 22, Växjö
Fastighetskategori: Kontor
Projekttyp: Lokalanpassning
Area: Totalt 2 112 kvm, 1 400
kvm uthyrt
Färdigställande: Första kvar-
talet 2024
Förändring av hyresavtal: Nytt
10-årigt hyresavtal
Varsam renovering i Växjö
På Linnégatan i centrala Växjö ligger det som för många
Växjöbor är känt som Riksbankshuset. En gedigen
byggnad från 80-talet i ett förstklassigt läge som genom
Emilshus renovering nu har moderniserats med varsam
hand. I mars 2024 flyttade en ny hyresgäst in i 1 400 kvm
flexibla och attraktiva kontorslokaler i fastigheten som
Emilshus förvärvade 2019.
Det tidigare Riksbankshuset är byggt i gedigna material, med
omsorgsfulla detaljer och en konsekvent stil. För den dåvarande
verksamheten försågs byggnaden med bankvalv och hög säker-
hetsklass.
”Vår utgångspunkt var att bevara det som bevaras kan.
Exteriören har en tidstypisk stil från 80-talet som man kanske
inte hade valt i dag. Men när man tittar närmare innehåller
byggnaden fantastiskt fina och hållbara material som tegel, sten,
koppar och svenskt kakel som vi har lagt stor kraft på att bevara,
putsa upp och renovera vid behov”, berättar Pierre Folkesson,
Projektchef hos Emilshus.
Fasader och trapphus är därmed i hög grad intakta i den
renoverade byggnaden. Även byggnadens fönster i kärnfuru har
kunnat renoveras.
”Det är så här vi vill och måste arbeta allt mer i framtiden, för
att spara resurser och skapa långsiktigt hållbara byggnader, vilket
även bidrar till lägre kostnader”, kommenterar Pierre Folkesson.
Kontor för nya arbetssätt
Insidan behövde däremot anpassas till en ny tid och till nya
arbetssätt. Ursprungligen utgjordes lokalerna av korridorer och
många små cellkontor. Efter omvandlingen erbjuds ett öppet
landskap med ett mindre antal kontorsrum. Fokus ligger på
naturliga flöden av människor och gemensamma arbetsytor som
passar hyresgästen IT-bolaget Griffel.
”Vår hyresgäst har varit väldigt involverad i renoveringen. Det är
ett arbetssätt vi uppskattar och som vi anser bidrar till ett bra
resultat. Det är också positivt att Griffel delade vår syn på att
bevara så mycket som möjligt av byggnadens ursprung och att
skapa energieffektiva lokaler, säger Pierre Folkesson.
Vid större renoveringar ersätts vanligtvis befintliga system
med nya för ventilation, värme och kyla, med bättre verknings-
grad. För fastigheten Lågan 22 beräknas det nya systemet, som
ersätter ett flertal äldre, leda till en minskad energianvändning
motsvarande 40 %.
Upprustning av kringmiljön
Även om fasaden är sig lik efter renoveringen kommer Växjö-
borna få se en förändring av ytorna intill byggnaden. Emilshus
har förvärvat en remsa av Linnégatan som del av fastigheten och
planerar att skapa ett välkomnande och generöst mindre gatu-
torg utanför entrén, med en ny trädplantering och sittmöjligheter.
Pierre Folkesson tror att det kommer att bli ett mervärde och ett
trevligt tillskott till staden. Utvändigt kommer även ytterligare
laddstationer för elbilar och elcyklar att monteras.
Växa med hyresgästerna
För Emilshus är projekt i form av om- och tillbyggnader, anpass-
ning av befintliga lokaler och nyproduktion en viktig del i att
möta hyresgästers behov och samtidigt skapa värde för bolaget.
”När våra hyresgästers behov förändras ska Emilshus vara
en lyhörd partner som kan bistå med anpassade lokaler som
fungerar väl för deras verksamheter. Vår lokala profil med nära
och långsiktiga samarbeten med hyresgästerna är en bra grund
för det”, kommenterar Pierre Folkesson.
Under 2023 genomförde Emilshus ett tiotal projekt som ledde
till en ökad årshyra om 9 miljoner kronor efter investeringar om
70 miljoner kronor.
Emilshus årsredovisning 2023
–
25
Emilshus finansieras med eget kapital, banklån hos fyra
nordiska banker samt med obligationer emitterade på
den svenska kapitalmarknaden.
Kapitalstruktur
Emilshus kapitalstruktur innebar vid årets utgång att 42 % (40)
av balansomslutningen finansierades med eget kapital, 52 % (54)
med räntebärande skulder och 6 % (6) med övriga poster.
Emilshus kreditgivare utgörs av fyra nordiska banker där
finansieringen består av säkerställda banklån. Obligationslån
utgör en kompletterande finansieringskälla.
Eget kapital
Soliditeten uppgick till 42 % (40) och eget kapital uppgick till
3 194 miljoner kronor (3 007) vid årets utgång. Eget kapital per
stamaktie uppgick till 25,26 kronor (25,27) och substansvärdet
per stamaktie uppgick till 27,32 kronor (26,34).
Räntebärande skulder
Emilshus räntebärande skulder uppgick till 3 984 miljoner kronor
(4 103) vid årets utgång. Efter avdrag för likvida medel om
212 miljoner kronor (224) uppgick nettoskulden till 3 772 miljoner
kronor (3 879), vilket innebär en nettobelåningsgrad om 52 %
(55). De räntebärande skulderna består av säkerställda lån i bank
om 3 408 miljoner kronor (3 397), vilka utgjorde 86 % (82) av
de totala räntebärande skulderna. Räntebärande obligationslån
uppgick till 576 miljoner kronor (642) och utgjorde 14 % (16) av
de räntebärande skulderna.
Skuldkvoten beräknad som nettoskuld i förhållande till
framåtriktat justerat driftsöverskott med avdrag för kostnader
avseende central administration uppgick på balansdagen till
8,2 ggr (9,2).
Kapitalbindning
Kapitalbindningstiden för Emilshus räntebärande skulder var vid
årets utgång 1,8 år (2,9). Under föregående år omförhandlade
och förlängde Emilshus löptiderna på banklån varefter det, bort-
sett från ordinarie löpande amorteringar, inte föreligger några
förfall av räntebärande skulder under 2024.
Likviditet
Likvida medel uppgick till 212 miljoner kronor (224) jämte
outnyttjade checkräkningskrediter om 80 miljoner kronor (0).
Likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till
292 miljoner kronor (224) vid årets utgång.
Genomsnittlig ränta och räntebindning
Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder inklusive derivat
uppgick vid årets utgång till 4,7 % (4,6).
Koncernens genomsnittliga räntebindningstid inklusive derivat
uppgick vid årets slut till 3,1 år (1,9) och andelen av de ränte-
bärande skulderna som hade räntesäkrats genom derivat uppgick
till 77 % (45). Vid årets utgång hade koncernen ingått ränte-
säkringar om ett totalt nominellt belopp om 3 840 miljoner kronor
(1 850). 2 770 miljoner kronor (1 550) avsåg aktiva ränteswappar
med en genomsnittlig återstående löptid om 3,5 år (4,9), 770
miljoner (0) kronor avsåg framtidsstartade ränte swappar med en
genomsnittlig löptid om 2,7 år och 300 miljoner kronor (300)
avsåg räntetak (Stibor 3M till 1,0 %) med en återstående löptid
om 1,9 år (2,9). Derivaten begränsar framtida ränteförändringars
effekt på koncernens resultat.
Marknadsvärdet för derivaten uppgick vid periodens utgång
till 35 miljoner kronor (137). Derivaten har värderats till verkligt
värde och värdeförändringen har redovisats över resultat-
räkningen.
Räntekänslighet
Emilshus känslighet för högre marknadsräntors effekt på
förvaltningsresultatet begränsas då en hög andel av Emilshus
hyresavtal har indexklausuler. Den negativa resultateffekten av
högre marknadsräntor för Emilshus förväntas på längre sikt att
kompenseras av den hyresjustering som erhålls genom index-
justering.
Påverkan förvaltningsresultat, mkr 2025 2026 2027
KPI, % 2,0 2,0 2,0
Stibor 3M, %
3,50 25,9 12,5 12,2
3,75 22,9 7,7 6,8
4,00 20,0 2,9 1,4
4,25 17,0 -1,9 -4,0
Vid ett antagande om Stibor 3M till 3,50/3,75/4,00/4,25 %
samtidigt som ett antagande om en uppräkning av hyresnivån till
följd av indexklausuler om 2,0/2,0/2,0 % genomförs under åren
2025–2026 beräknas en förändring av Emilshus förvaltnings-
resultat enligt tabellen ovan. Beräkningen baseras på aktuellt för-
valtningsresultat utifrån Emilshus intjäningsförmåga per 1 januari
2024 och räntebärande skulder vid periodens utgång jämte de
derivat som Emilshus har ingått vilka begränsar framtida ränte-
förändringars effekt på förvaltningsresultatet. Vidare har även
en uppräkning av Emilshus fastighetskostnader genomförts med
Finansiering
4,7 %
Genomsnittlig låneränta
3,1 år
Genomsnittlig
räntebindningstid
2,1 ggr
Räntetäckningsgrad
52 %
Nettobelåningsgrad
26
–
Emilshus årsredovisning 2023
FINANSIERING
Kapitalbindning, mkr
Bindningstid Volym Andel, %
2024 101 3
2025 2 863 72
2026 1 020 26
2027 – –
>2027 – –
Totalt 3 984 100
Räntebindning, mkr
Bindningstid Volym Snittränta, % Andel, %
2024 144 6,8 4
2025 1 435 3,0 36
2026 705 3,1 18
2027 300 5,5 8
>2027 1 400 5,4 35
Totalt 3 984 4,7 100
motsvarande antagande om prisutveckling. Beräkningen är inte
en prognos utan beskriver vilken effekt som erhålls på Emilshus
förvaltningsresultat vid givna antaganden.
Grönt finansiellt ramverk
I september 2021 upprättades ett grönt finansiellt ramverk som
ger Emilshus möjlighet att emittera gröna obligationer och andra
finansiella instrument för finansiering av fastigheter och fastig-
hetsprojekt. Bolagets gröna ramverk har granskats av Cicero
Shades of Green som avgivit klassificeringen Ljusgrön (stark)
med styrningsbetyg Bra.
Per 31 december 2023 hade Emilshus gröna tillgångar till
ett sammanlagt värde om 2 183 miljoner kronor med etablerad
grön finansiering om 769 miljoner kronor i befintliga fastigheter.
Outnyttjat belopp inom det gröna finansiella ramverket uppgick
till 1 414 miljoner kronor.
Obligationslån, mkr
Förfalloår Volym Ränta, %
2025 apr 369 Stibor 3M+5,25
2025 sep 208 Stibor 3M+7,25
Finansiella riskbegränsningar
Nettobelåningsgrad Nettobelåningsgraden ska varaktigt inte
överstiga 60 %.
Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 ggr.
Räntebärande skulder
mkr
31 dec
2023
31 dec
2022
Koncernen
Banklån 3 408 3 397
Checkräkningskredit – –
Säljarreverser – 65
Obligationslån 576 642
Totalt 3 984 4 103
Finansieringskällor
Totalt 7 621,5 mkr
Förändring i eget kapital, mkr
Eget kapital
1 jan 2023
Eget kapital
31 dec 2023
3 007,0
200,0 0,2
-5,6
-41,3
33,2
3 193,5
Nyemission
stamaktier
Nyemission
av tecknings-
optioner
Kostnader
nyemissioner
Utdelning på
preferensaktier
Årets resultat
och total-
resultat 2023
42 % Eget kapital
44 % Banklån
8 % Gröna obligationslån
6 % Övriga skulder
Emilshus årsredovisning 2023
–
27
FINANSIERING
Hållbarhet
VD-kommentar
En hållbar verksamhet inne-
bär ett miljö- och samhälls-
ansvar men är också en
fråga om sunt och lönsamt
företagande som ligger
mycket nära de grund-
värden som Emilshus värnar
om. Det linjerar också med
den långsiktighet som vår
verksamhet präglas av.
Emilshus förvaltning fokuse-
rar på lokal närvaro och vi
har ett nära samarbete med
hyresgästerna för att skapa
värde och bidra till minskad klimatpåverkan. Därtill strävar
vi efter att vara en delaktig part i ortens näringsliv och dess
utveckling. Vi arbetar utifrån ett internt ramverk som består
av hållbarhetsstrategi, handlingsplaner samt policyer som
berör Emilshus medarbetare och leverantörer. Vidare baseras
vårt hållbarhetsarbete på ett åtagande mot FN:s globala
mål för hållbar utveckling och vi fortsätter att stödja FN:s
Global Compacts tio principer inom mänskliga rättigheter,
arbetsrätt, miljö och antikorruption. Emilshus strategier är
sammantaget utformade för att generera långsiktigt uthållig
avkastning och att säkra en lönsam verksamhet över tid.
Emilshus fastighetsbestånd besitter potential till förbätt-
ringar inom miljöområdet. Att arbeta aktivt med att identifiera
och utföra åtgärder som syftar till energieffektiviseringar i
fastighetsbeståndet och därmed göra befintliga fastigheter
mer hållbara, ser vi som den enskilt viktigaste insats vi kan
göra för att minska Emilshus klimatpåverkan. Energianvänd-
ningen i våra fastigheter är en viktig kostnadspost som vi
med ett strukturerat arbete kan minska, något som sker i
nära samarbete med våra hyresgäster. Under 2023 minskade
bolagets energianvändning med 5,8 % i jämförbart bestånd,
motsvarande en besparing om 998 000 kWh.
Vidare påbörjade vi under året en kartläggning av våra
koldioxid utsläpp och rapporterar för första året på scope 1
och 2 i enlighet med Greenhouse Gas Protocol. Det är ett för-
sta steg i att skapa en ökad förståelse för var i vår verksamhet
de största utsläppen uppstår och hur vi kan arbeta för att
minimera vår klimatpåverkan ytterligare.
Vi fortsätter att arbeta steg för steg mot våra mål och
gröna finansiella ramverk, både med processer och optime-
ring av driften av husen. Därtill kommer en rad andra initiativ
i syfte att både möta hyresgästerna krav och leva upp till
bolagets hållbarhetsstrategi.
Jakob Fyrberg, VD
Ett målmedvetet
hållbarhetsarbete
bidrar till
lönsamheten.
28
–
Emilshus årsredovisning 2023
Emilshus hållbarhetsarbete utgår från den hållbarhets-
strategi som antagits av styrelsen. Strategin grundas i
behovet av att förvalta jordens begränsade resurser på
ett ansvarsfullt sätt och samtidigt framtidssäkra verk-
samheten både ur ett ekonomiskt och organisatoriskt
perspektiv. Emilshus, med sin lokala närvaro och med
dedikerade och kompetenta medarbetare, skapar gynn-
samma förutsättningar för ett fastighetsägande som inte
bara genererar värde utan även är långsiktigt hållbart.
Hållbarhetsstrategi
Emilshus affärsidé är att förvärva, utveckla och förvalta hög-
avkastande kommersiella fastigheter i södra Sverige. Fokus är
hög direktavkastning i kombination med långa hyresavtal och
hyresgäster med bedömd god betalningsförmåga. I sin förvalt-
ning fokuserar Emilshus på lokal närvaro och nära samarbete
med hyresgästerna. Bolaget ska vara delaktigt i det lokala
näringslivet och dess utveckling. Emilshus strategier är samman-
taget utformade för att generera långsiktigt uthållig avkastning
och starka kassaflöden. Samtidigt som Emilshus skapar för-
utsättningar för en hållbar utveckling genereras även värden
för ägare, medarbetare, hyresgäster, lokalsamhället och övriga
intressenter.
Emilshus har ett långsiktigt perspektiv för att säkerställa en
stabil verksamhet. Förutom att trygga bolagets existens och
intjäning över tid innebär det ett uttalat ansvarstagande för miljö
och människor i och kring bolagets fastigheter samt för miljön
och företagets omvärld i stort. I sitt miljöarbete har Emilshus
fokus på energianvändning i fastighetsbeståndet, där ett aktivt
arbete bedrivs gällande effektiviseringar och användning av
smarta systemstöd. Energianvändningen följs upp kvartalsvis på
ett systematiskt sätt för att utvärdera de energieffektiviserande
åtgärder som genomförts under året.
En hållbar verksamhet förutsätter ett väl fungerande samar-
bete med Emilshus hyresgäster och bolagets omvärld. Utöver det
krävs väl etablerade interna processer och rutiner samt engage-
rade medarbetare. Emilshus ska vara en närvarande arbetsgivare
och en attraktiv arbetsplats där medarbetare ska känna engage-
mang och stolthet samt ha möjlighet att påverka verksamheten
och sin egen utveckling. Företagskulturen ska präglas av affärs-
mässighet, medmänsklighet och delaktighet där god affärsetik
och förtroendefulla relationer är viktiga utgångspunkter såväl
internt som i kontakterna med externa parter. Hälsa och säkerhet
är områden som är centrala för såväl medarbetare som hyres-
gäster och leverantörer.
Styrning
Emilshus hållbarhetsarbete utvecklas löpande i takt med att
bolaget förändras och utökar sin verksamhet. Det är styrelsen
som har det yttersta ansvaret för hållbarhetsarbetet, vilket
inkluderar Emilshus påverkan på miljö och människor och arbete
med områden där bolaget kan bidra med en positiv förändring.
Koncernledningen har det operativa ansvaret för hållbarhets-
arbetet samt för att det ska vara relevant för den verksamhet som
bedrivs och den omvärld bolaget verkar i. Utöver det ansvarar
koncernledningen även för implementering och uppföljning av
de hållbarhetsmål som antogs 2021. Emilshus har under året
anställt en person som är ansvarig för att driva hållbarhets-
arbetet, med stöd av bolagets operativa chef. CFO ansvarar
för att bolaget upprättar en hållbarhetsrapport i enlighet med
befintliga lagar och regelverk. Hållbarhetsarbetet bygger på att
engagerade och kompetenta medarbetare arbetar utifrån den
antagna strategin och att alla är väl införstådda med bolagets
befintliga policy dokument.
Ramverk
Emilshus hållbarhetsarbete baseras på ett åtagande mot FN
Global Compact och FN:s globala mål för hållbar utveckling.
Genom att vara medlem i Global Compact åtar sig bolaget att
följa de tio principerna baserade på FN:s deklaration om de
mänskliga rättig heterna, ILO:s grundläggande konventioner om
de mänskliga rättigheterna i arbetslivet, Riodeklarationen samt
FN:s konvention mot korruption. Det interna hållbarhetsram-
verket som bolaget arbetar utifrån består av hållbarhetsstrategi,
handlingsplaner samt policyer som berör Emilshus medarbetare
och leverantörer.
Frågor gällande mångfald och jämställdhet berörs inom
bolagets arbetsmiljöpolicy. Policydokumenten ses över och upp-
dateras efter behov och antas av styrelsen årligen.
Emilshus fokusområden
Utifrån ovan nämnda ramverk och omvärldsanalys har Emilshus
identifierat fyra fokusområden i verksamheten som är särskilt
viktiga. Inom dessa områden anses bolaget har störst påverkan
och har möjlighet bidra med en positiv förändring.
•
Fastigheter
•
Medarbetare
•
Hyresgäster
•
Externa samarbetspartners
Intressentdialog
Emilshus genomförde en intressentdialog 2021 som ligger till
grund för bolagets arbete och som följs upp årligen för att säker-
ställa att Emilshus fokus i hållbarhetsarbetet fortsatt linjerar med
intressenternas synpunkter och förväntningar på verksamheten. I
den dagliga verksamheten och i möten med hyresgäster, leveran-
törer och investerare för Emilshus en löpande dialog för att fort-
satt få insikter utifrån deras perspektiv. Det är tillsammans med
intressentgrupperna som bolagets ambitioner inom hållbarhets-
området förankras och utvecklas i verksamheten. Under 2023
genomfördes en Nöjd Kund Index-undersökning för att få en
ökad förståelse för hur bolagets hyresgäster upplever Emilshus
som hyresvärd. Motsvarande undersökning genomfördes med
bolagets medarbetare för att skapa en djupare förståelse för hur
de upplever Emilshus som arbetsgivare och vad som är viktigt för
dem att bolaget fokuserar på framåt.
Affärsetik och antikorruption
I Emilshus policy för affärsetik och antikorruption finns tydliga
riktlinjer för hur företaget förväntar sig att medarbetare agerar i
frågor gällande korruption, mutor och penningtvätt. Bolaget har
en nolltoleranspolicy mot korruption, diskriminering, trakasse-
rier, brott och miljööverträdelser. Vid eventuella misstankar om
Hållbarhetsarbete i Emilshus
Ett målmedvetet
hållbarhetsarbete
bidrar till
lönsamheten.
Emilshus årsredovisning 2023
–
29
HÅLLBARHETSARBETE
bristande efterlevnad förväntas dessa rapporteras till närmsta
chef eller ledningen. Inrapportering av oegentligheter behandlas
konfidentiellt och det säkerställs att alla medarbetare känner sig
trygga med att deras anonymitet bevaras. Inga anmälningar har
inkommit under året.
För att förhindra korruption inom Emilshus verksamhet och
värdekedja finns det etablerade rutiner och processer på plats.
Bolaget har identifierat ett antal transaktioner som har en högre
risk för korruption där det är viktigt att varje medarbetare är
införstådd med de befintliga rutinerna för att hantera detta. Det
genomförs granskningar av nya kunder, leverantörer, under-
leverantörer och affärspartners för att minska risken för att brott
eller andra oegentligheter ska uppstå i värdekedjan. Utöver detta
kräver Emilshus att alla anlitade driftsentreprenörer ska under-
teckna Fastighetsbranschens uppförandekod, vilket täcker in
stora delar av bolagets totala inköp. Allt för att säkerhetsställa att
leverantörerna är införstådda med de krav och förväntningar som
finns på dem.
Globala mål
Emilshus har valt ut sex av FN:s 17 Globala mål som bolaget anser sig ha
störst möjlighet att bidra till. Alla medarbetare ska erbjudas en trygg och
säker arbetsmiljö där det finns utrymme för fysisk aktivitet. Jämställdhets-
arbetet är en integrerad del av bolaget och en jämn könsfördelning efter-
strävas i hela organisationen. Emilshus ska uteslutande köpa in fossilfri el
till sina fastigheter och kan genom sin förvaltning arbeta för mer energi-
smarta fastigheter vilket i sin tur bidrar till en minskad klimatpåverkan. I
de fastigheter som Emilshus äger ska effektiv resurs- och avfallshantering
vara en naturlig del av förvaltningen där bolaget tillsammans med hyres-
gästerna arbetar för att minska det totala avfallet.
Positronen 1, Jönköping
Kategori: Kontor
Årlig energibesparing: 158 000 kWh
30
–
Emilshus årsredovisning 2023
HÅLLBARHETSARBETE
Följande policyer och styrdokument,
antagna av Emilshus styrelse, tillämpas.
•
Affärsetik och antikorruptionspolicy
•
Arbetsmiljöpolicy
•
Fastighetsbranschens uppförandekod för leverantörer
•
IT-policy
•
Inköpspolicy
•
Miljö- och hållbarhetspolicy
•
Sponsringspolicy
•
Tjänstebilspolicy
•
Personalhandbok
•
Policy för behandling av personuppgifter
Väsentliga händelser i hållbarhetsarbetet 2023
Energieffektiviserande åtgärder
För att effektivisera energianvändningen i fastigheterna och
samtidigt förbättra arbetsmiljön för bolagets hyresgäster arbetar
Emilshus bland annat med att se över äldre ventilationsaggregat
i fastigheterna. Genom att investera i nya ventilationsaggregat
kan betydande energibesparingar uppnås, vilket även innebär
minskade kostnader för både Emilshus och hyresgästen.
I fastigheten Norra Delfin i Vetlanda har det under året bytts
ut två äldre aggregat mot ett nytt som genererar effektivare
värmeåtervinning och ventilation. Utöver det installerades ett
nytt styrsystem i övriga ventilationsaggregat och värmesystem
i fastigheten, vilket möjliggör övervakning och effektivare larm-
hantering. Totalt förväntas projektet generera en energibesparing
om 392 000 kWh årligen, där det under 2023 har resulterat i
energibesparingar om 179 000 kWh.
Även i kontorsfastigheten Positronen 1, med en uthyrbar area
om 9 200 kvm, har insatser gjorts för att optimera energianvänd-
ningen. Fastigheten kopplades upp till ett överordnat styrsystem
med ventilation, kyla och värme samt smart rumsstyrning vilket
har resulterat i en årlig energibesparing totalt 158 000 kWh,
motsvarande 11 % av den totala energianvändningen. Arbetet
underlättar även framtida insatser för förbättrat inomhusklimat
och energieffektiviserande projekt genom uppföljning av inom-
husklimat, energi användning och larmhantering
Implementering av energisnål LED-belysning är ytterligare en
energieffektiviserande åtgärd som generar stora energibespa-
ringar. Under året har belysning bytts ut och uppgraderats i ett
flertal fastigheter. Ett exempel är fastigheten Backen 9:29, som i
samband med att den nya hyresgästen flyttade in fick ny belys-
ning installerad och totalt 200 gamla lysrörsarmaturer har bytts
ut, vilket inneburit nöjda hyresgäster och en energibesparing
om 65 000 kWh årligen. Ett annat exempel är logistikfastigheten
Stödstorp 2:4 där ett LED-projekt med närvarostyrning utfördes
under året.
Lokalt samhällsengagemang
Emilshus har under 2023 fortsatt vara en partner till fotbolls-
föreningen Östers IF i Växjö för att stödja den verksamhet som
bedrivs. Östers IF bedriver elitfotbollsverksamhet där föreningens
A-lag spelar i Superettan och har en omfattande verksamhet inom
akademi och ungdomsfotboll med närmare 600 aktiva spelare
och ledare. Inom ramen för ”Öster i samhället” har Östers verk-
samhet fortsatt utvecklas under året. Exempelvis har det under
sommaren 2023 erbjudits en rad olika kostnadsfria aktiviteter 5–6
dagar i veckan för Växjös barn och ungdomar. Ett annat initiativ är
Nattfotbollen som bedrivs i Tipshallen och som vecka efter vecka
lockar hundratals deltagare. Utöver det bedrivs även läsprojektet
Sida vid Sida som erbjuds till klasser i mellanstadiet på skolorna i
Växjöområdet. Efterfrågan har varit stor och för att tillgängliggöra
projektet för så många som möjligt erbjöds även digitala lästips
inför barnens läslov under hösten.
Gröna tillgångar
Emilshus har under 2023 fortsatt tillämpa det gröna finansiella
ramverk som upprättades under 2021. Det gör det möjligt för
Emilshus att emittera gröna obligationer och andra finansiella
instrument för finansiering av projekt och tillgångar. Emilshus
gröna ramverk har granskats av klimatforskningsinstitutet Cicero
Shades of Green som avgivit en bedömning där Emilshus gröna
finansiella ramverk klassi ficerades som Ljusgrön (stark) med
styrningsbetyg Bra. Det gröna ramverket ställer krav på regel-
bunden uppföljning, rapportering och styrning av data avseende
bland annat energianvändning, energieffektivitet och minskning
av koldioxidutsläpp.
Emilshus har formulerat en långsiktig vision inom bola-
gets fyra fokusområden och satt upp mätbara mål och
mät områden. Mål och mätområden följs upp årligen och
utvärderas löpande för att fortsatt vara relevanta för
den verksamhet som Emilshus bedriver. Bolagets arbete
fortsätter att utvecklas och anpassas successivt till
kommande regelverk i form av EU direktivet Corporate
Sustainability Reporting Directive (CSRD).
Fokusområden
fokusområden
Fastigheter
Med-
arbetare
Externa
samarbets-
partners
Hyresgäster
44
Emilshus årsredovisning 2023
–
31
HÅLLBARHETSARBETE
Fastigheter
El och uppvärmning till svenska byggnader utgör en betydande
del av Sveriges totala energianvändning. Emilshus arbetar aktivt
för att minska energibehovet på marknaden genom att kontinuer-
ligt se över valet av energikällor och effektivisering av fastighets-
beståndet. Denna insats resulterar i minskad klimatpåverkan och
sänkta driftskostnader för bolagets fastigheter. Emilshus förvaltar
sina fastigheter med miljöhänsyn och utifrån ett livscykelper-
spektiv i de fall där detta är möjligt och ekonomiskt försvarbart.
Utöver energianvändning inkluderar det områden som materialval
och återvinning, vilka är nära kopplade till fastighetens livslängd.
Hållbarhetsarbetet i fastigheterna genomförs i nära samarbete
med hyresgästerna och syftar till att främja insatser för energi-
effektivitet inom de områden som Emilshus inte direkt styr över
och till att gemensamt driva utvecklingsprojekt.
Energieffektiviseringsprojekt
Under 2023 påbörjades en kartläggning av energianvändning i
beståndet, med fokus på förvaltningsområde norr vilket primärt
består av Jönköping och Vetlanda med omnejd. Resultaten från
kartläggningen visade på stora möjligheter till fortsatt opti-
mering av befintliga installationer och utfördes löpande under
året. Framför allt handlar det om temperaturstyrning av värme
och ventilation där det finns en stor fördel i att få en samverkan
mellan de båda eftersom de genererar en betydande energi-
besparing samtidigt som de ökar komforten för hyresgästerna.
Totalt har insatserna som genomförts under året genererat en
besparing på 691 000 kWh.
Emilshus har under året även arbetat med uppkopplingar av
fastigheternas styrsystem, något som möjliggör effektiv larmhan-
tering och optimering från distans för bolagets fastighetsskötare.
Detta är fördelaktigt för hyresgästerna och bidrar till lägre kost-
nader för Emilshus. Arbetet kommer under 2024 fortsätta med
ett ännu större fokus för att minska Emilshus miljöpåverkan.
Energianvändning
Energianvändningen minskade under 2023 med 5,8 % i jäm-
förelse mot föregående år och jämförbart bestånd. Det visar att
de energieffektiviserande åtgärder som genomförts under året
har gett resultat. Emilshus totala energianvändning för 2023
uppgick till 15,1 GWh
2)
. Av den el som köps in i dagsläget utgörs
100 % av fossilfri energi och 63 % är förnybar, ursprungsmärkt
eller närproducerad.
Koldioxidutsläpp
Under 2023 påbörjade Emilshus en kartläggning av sina koldioxid-
utsläpp i enlighet med Greenhouse Gas Protocol (GHG-proto-
kollet). Scope 1 inkluderar direkta utsläpp från källor som ägs eller
kontrolleras av bolaget, vilket i Emilshus fall är utsläpp kopplat
till de tjänsteresor som görs med tjänstebil. Emilshus avser att
under 2024 redovisa utsläpp från köldmedier. Scope 2 omfattar
indirekta utsläpp från inköpt energi, vilket i Emilshus fall utgörs av
el och fjärrvärme.
Mål
•
Den el som Emilshus köper ska vara fossilfri och så långt som
möjligt vara förnybar, ursprungsmärkt eller närproducerad
1)
.
•
Emilshus ska minska energianvändningen per kvm i jämförbart
fastighetsbestånd med i genomsnitt 2 % per år från 2022 till
2030.
1) Avser fastigheter som ägts/förvaltats den senaste 12-månaderspersioden och där Emilshus
ansvarar för elavtalet.
Utfall
Energianvändning
Total
användning,
GWh
Jämförbart
bestånd,
kWh per kvm
2023 2023 2022 Förändring, %
Fastighetsenergi
2)
i LOA 15,1 112 119 -5,8
Varav el 5,7 33 37 -9,0
Varav fjärrvärme 9,4 79 82 -4,4
2) Avser fastigheter där Emilshus har abonnemang och därmed har kontroll över
energianvändningen. Värden är normalårskorrigerade utifrån temperatur.
Andel fossilfri el
2023 2022
Andel av inköpt el 100 100
Varav från förnybara energikällor, % 63 67
Varav från kärnkraft, % 37 33
Koldioxidutsläpp
CO
2
Faktiskt
utfall, ton
2023
Per kvm,
kg
2023
Scope 1
– Tjänsteresor 23,0 0,0
Scope 2
– El (market-based
3)
) 0,0 0,0
– El (location-based
4)
) 74,8 0,2
– Fjärrvärme
5)
537,2 2,2
Totalt 638,6 2,4
Källa: Fjärrvärme: fjärrvärmens lokala miljövärden 2022, energiföretagen med utsläpp för
respektive ort. El Vattenfall: EPD (miljödeklaration), El Bixia: Certifikat om förnybar el.
3) Vid redovisning enligt market-based metoden är emissionsfaktorn 0 gCOe/kWh.
4) Vid redovisning enligt location-based metoden, det vill säga vid avsaknad om avtal om
förnybar ursprungsmärkt el är utsläppen 74,8 ton CO
2
. Emissionsfaktor inhämtas från
energibolagen.
5) Emissionsfaktorn för fjärrvärme har hämtats från respektive fjärrvärmeleverantör.
32
–
Emilshus årsredovisning 2023
HÅLLBARHETSARBETE
Medarbetare
Hos Emilshus ska alla medarbetare ha möjlighet att utvecklas
inom företaget. Medarbetarna erbjuds en kreativ, öppen och
trygg arbetsmiljö som stimulerar till engagemang och delaktighet
i verksamheten. Emilshus anställda erbjuds friskvård och regel-
bundna hälsokontroller i syfte att förebygga ohälsa och främja
en hälsosam livsstil och arbetsmiljö. Under 2023 tecknades avtal
avseende hälsoundersökningar för samtliga medarbetare.
Medarbetarundersökning
En Nöjd Medarbetar Index-undersökning (NMI) genomfördes
under året med goda resultat. Utifrån undersökningen är det
tydligt att Emilshus medarbetare i hög grad trivs bra på sin
arbetsplats och är nöjda med det ledarskap och den organisa-
tion som finns på plats. Om upplevelsen skulle förändras och
behov för att vidta åtgärder uppstår upprättas åtgärdsplaner
för att förbättra arbetsmiljön och utveckla ledarskapet inom
organisationen. Utöver det genomförs årliga medarbetarsamtal
tillsammans med närmsta chef.
Jämställdhet och likabehandling
Jämställdhet och likabehandling är en integrerad del av Emilshus
verksamhet, där det finns ett tydligt fokus på medarbetarnas
kompetens och färdigheter. Det är också något som återspeg-
lades i årets NMI där medarbetarna uppger att de upplever
Emilshus som en jämställd och respektfull arbetsplats. Det lång-
siktiga målet är att ständigt säkerställa likvärdiga villkor, rättig-
heter och utvecklingsmöjligheter inom hela företaget, oavsett kön
eller ursprung. På Emilshus ska alla medarbetare behandlas med
respekt och ingen form av kränkning, diskriminering på grund
av kön, etnisk tillhörighet, religion, sexuell läggning eller ålder
accepteras. Bolaget arbetar aktivt för att underlätta för medarbe-
tarna att förena föräldraskap och arbetsliv samt för att främja en
inkluderande och jämställd arbetsmiljö.
Transporter
I linje med Emilshus mål om att bolagets medarbetare ska ta
miljöhänsyn vid val av transportsätt vid tjänsteresor genomfördes
en översyn av medarbetarnas tjänstebilar. Av den totala fordons-
flottan är 92 % (89) hybridbilar och 8 % (11) elbilar. Vid årets slut
fanns inga fossildrivna bilar, vilket innebär att alla bilar i fordons-
flottan är klassade som miljöbilar.
Mål
•
Emilshus eftersträvar en jämn könsfördelning i hela organisa-
tionen.
•
Emilshus kontor ska finnas i verksamhetsanpassade lokaler
med fokus på medarbetarnas hälsa och trivsel.
•
Emilshus medarbetare ska ta miljöhänsyn vid val av transport-
sätt vid tjänsteresor.
Utfall
Sjukfrånvaro
2023 2022
Sjukfrånvaro, % 0,6 1,0
Andel miljöklassade tjänstebilar
2023 2022
Andel av fordonsflottan
Elbilar, % 8 11
Hybridbilar, % 92 89
Fossildrivna bilar, % 0 0
Könsfördelning ledning, styrelse och hela organisationen
Procentuell fördelning
Ledning Antal 2023 2023 2022
Män 5 83 % 80 %
Kvinnor 1 17 % 20 %
Totalt 6
Procentuell fördelning
Styrelse Antal 2023 2023 2022
Män 4 80 % 67 %
Kvinnor 1 20 % 33 %
Totalt 5
Procentuell fördelning
Hela organisationen Antal 2023 2023 2022
Män 10 50 % 47 %
Kvinnor 10 50 % 53 %
Totalt 20
Data om könsfördelning redovisas per den 31 december 2023.
Emilshus årsredovisning 2023
–
33
HÅLLBARHETSARBETE
Emilshus strävar efter att vara en attraktiv hyresvärd med fokus
på nöjda hyresgäster som är väl informerade och engagerade
i arbetet mot hållbar utveckling. I relationen med bolagets
hyresgäster är transparens och tillit ledord. Hyresgästerna ska
känna sig trygga i och kring Emilshus fastigheter och erbjudas en
arbetsplats med rätt förutsättningar för en hälsosam arbetsmiljö.
Emilshus service ska vara personlig och förtroendeingivande
och möta hyresgästernas behov för att säkerställa gynnsamma
förutsättningar för deras verksamheter.
Hyresgästdialog
För att tillvarata gemensamma utvecklingsmöjligheter har
Emilshus förvaltare en löpande dialog med sina hyresgäster, vars
synpunkter är en viktig del för bolagets fortsatta utveckling. Upp-
följning på eventuella förbättringsåtgärder inom trivsel, funktion
och hållbarhet genomförs löpande i den dagliga kontakten med
hyres gästerna. En Nöjd Kund Index-undersökning (NKI) genom-
fördes under året för att utvärdera och följa upp hur hyres-
gästerna upplever Emilshus som hyresvärd. Alla hyresgäster med
en lokalarea över 100 kvm bjöds in till att delta. Emilshus kan
utifrån detta arbete fortsätta utveckla samarbetet inom relevanta
områden.
Gröna hyresavtal
För Emilshus hyresgäster ska det vara enkelt att agera på ett
hållbart sätt. Genom att teckna så kallade gröna hyresavtal
ökar med vetenhet hos hyresgästerna om hur de kan bidra till
en minskad miljöpåverkan tillsammans med Emilshus.
Det skapar en gemensam plattform för samverkan och stärker
samarbetet mellan hyresgäst och hyresvärd. Emilshus använder
Fastighetsägarnas gröna hyresavtal, vilket utgör branschens
standardmall. I ett grönt hyresavtal förbinder sig både hyres-
gäst och Emilshus att arbeta för en minskad miljö påverkan inom
energi, förbättrad inomhusmiljö och materialval samt en effektiv
och korrekt avfallshantering. Under 2023 har 13 (12) gröna hyres-
avtal med en lokalarea om 15 900 kvm (45 400) ingåtts med
hyresgäster.
Mål
•
Emilshus ska genomföra en årlig uppföljning med alla hyres-
gäster med fokus på trivsel, utveckling och hållbarhet.
•
100 % av nytecknade hyresavtal avseende lokaler om minst
500 kvm ska vara gröna hyresavtal.
Utfall
Andel gröna hyresavtal
Andel av nytecknade hyresavtal
avseende lokaler om 500 kvm 2023 2022
Andel, antal, % 100 75
Andel, area, % 100 86
Hyresgäster
34
–
Emilshus årsredovisning 2023
HÅLLBARHETSARBETE
Externa samarbetspartners
Emilshus strävar efter att leverera en god avkastning samtidigt
som skarpa hållbarhetskrav ställs på samarbetspartners och
leverantörer. I alla affärsrelationer ska Emilshus vara en pålitlig
partner där ömsesidig tillit utgör grunden för framgång. Det
innebär att bolaget alltid håller fast vid dess åtaganden och
levererar i enlighet med de överenskommelser som ingåtts.
Emilshus agerar med trovärdighet, ärlighet och öppenhet i sina
affärsrelationer och behandlar samarbetspartners och motparter
med respekt.
Uppförandekod
Det framgår tydligt vilka förväntningar som Emilshus har på
samarbetspartners och vilka hållbarhetskrav som ställs när de
ingår avtal med bolaget, inklusive hur dessa följs upp. Emilshus
tillämpar Fastighetsbranschens uppförandekod och genomför
regelbundna utvärderingar av bolagets leverantörer. Uppförande-
koden innefattar krav inom områden som miljö, arbetsmiljö,
mänskliga rättigheter, säkerhet, materialval samt efterlevnad
och uppföljning. Efter att en leverantör har undertecknat avtal
förväntas de fylla i ett självutvärderingsformulär, vilket förnyas
minst en gång per år. Genom denna process godkänner leve-
rantören även att Emilshus kan utföra tredjepartskontroller vid
behov. Alla externa tekniska förvaltare har under 2023 tagit del
av Fastighets branschens uppförandekod och bekräftat att de är
införstådda med de förväntningar som Emilshus har på dem.
Materialanvändning
Emilshus hanterar sitt avfall i enlighet med gällande lagar och
föreskrifter inom varje kommun där verksamheten bedrivs. När
möjlighet finns i ombyggnads- och hyresanpassningsprojekt strä-
var Emilshus efter att återanvända material och renovera befintlig
inredning i stället för att byta ut den. I projektverksamheten ställs
krav på leverantörerna gällande att demontering och bort forsling
av material görs korrekt. Vid större projekt över 2 miljoner kronor
ska, där det är möjligt, dokumentation föras som tydligt redovisar
andelen material som går till återanvändning, materialåtervinning
och deponering. Dessutom ska det material som används i dessa
projekt vara bedömt och accepterat enligt Sunda Hus Miljödata
nivå C eller motsvarande standard. Genom denna process för-
säkrar sig Emilshus om att en effektiv och korrekt hantering av
material och avfall genomförts i alla byggprojekt.
Energianvändning i nybyggnation
Gällande Emilshus mål kopplat till energianvändning i nybyggna-
tion eller tillbyggnad har det under 2023 inte genomförts några
projekt inom ramen för detta. En av anledningarna till detta
är att en stor andel av de fastigheter som Emilshus äger inte
omfattas av kravet för energiklassning eftersom de klassas som
industri fastigheter. Ambitionen är att under 2024 påbörja en
kartläggning av energianvändningen i nybyggnation och tillbygg-
nad samt en utvärdering av miljöcertifiering för de fastighets-
typer som Emilshus äger.
Mål
•
Alla externa tekniska förvaltare ska uppfylla Fastighets-
branschens uppförandekod för leverantörer.
•
Emilshus ska välja material med hänsyn till människorna som
vistas i bolagets fastigheter samt med hänsyn till miljöaspekter
i stort.
•
Nybyggnation och tillbyggnader ska, där det är möjligt, ha
minst 30 % lägre energianvändning än kraven i Boverkets
Byggregler (BBR), uppnå kraven för energiklass A eller B alter-
nativt kvalificera för miljöcertifiering.
•
Hantering av demonterat och bortfört byggmaterial och
inredning i större projekt (över 2 miljoner kronor) ska, där det
är möjligt, dokumenteras (återanvändning, materialåtervinning
och deponering).
Utfall
Uppförandekod leverantörer
Andel av externa driftoperatörer som uppfyllt
Fastighetsbranschens uppförandekod 2023 2022
Andel, % 100 100
Emilshus årsredovisning 2023
–
35
HÅLLBARHETSARBETE
Emilshus förmåga att nå uppsatta mål påverkas av ett
antal risker och osäkerhetsfaktorer. Genom att identi-
fiera, bedöma och hantera dessa risker och osäkerhets-
faktorer finns möjlighet att begränsa dess påverkan. På
företagsövergripande nivå har Emilshus styrelse fastställt
en policy för riskhantering och internkontroll. Risker
hanteras i en strukturerad process där Emilshus lednings-
grupp är operativt ansvarig och där bedömning och
prioriteringar av åtgärder för riskhantering genomförs.
Riskhantering
Arbetet med riskhantering avser en systematisk tillämpning av
principer, förfaranden och praxis gällande identifiering, analys,
kontroll och uppföljning av risker inom Emilshus verksamhet.
I arbetet med riskhantering ska den bästa tillgängliga informa-
tionen användas, och vid behov kompletteras med ytterligare
undersökningar. Emilshus arbete avseende riskhantering följer
en definierad process, inkluderande följande fem områden:
riskidentifiering, riskbedömning, riskåtgärder, självutvärdering
och rapportering. Dessa aktiviteter ska utföras minst årligen.
Uppföljningar och separata utvärderingar utförs kontinuerligt på
olika nivåer i bolaget.
Emilshus genomförde under 2023 en riskanalys där ett antal
väsentliga risker inom de fem riskkategorierna har analyserats,
klassificerats och där respektive riskåtgärd har värderats.
Riskanalysen har behandlats inom Emilshus ledningsgrupp och
styrelse.
Emilshus risker identifieras och värderas inom fem kategorier.
•
Strategiska risker
•
Operativa risker
•
Finansiella risker
•
Hållbarhetsrisker
•
Omvärldsrisker
Nedan finns en samanställning över de nyckelrisker som Emilshus
har identifierat.
Riskområde Risk Beskrivning Hantering
Strategiska
risker
Transaktion Förvärv av fastigheter är en del av Emilshus
tillväxtstrategi. I samband med fastighets-
transaktioner finns en risk att den förvärvade
fastigheten inte motsvarar förväntningarna eller
den erlagda köpeskillingen. Det finns även risk
för oväntade vakanser eller kostnader som upp-
kommer i fastigheten efter förvärvet och som
inte är reglerade i avtalet. Då förvärv vanligtvis
sker via aktiebolag finns även risker kopplade
till bolaget, till exempel moms och skatter.
I sin organisation har Emilshus kompetens och kapa-
citet att analysera ett stort antal potentiella affärer
och genomföra förvärv av både större portföljer och
enstaka fastigheter.
Bolaget följer en tydlig och beprövad process i
genomförandet av transaktioner.
Vid varje förvärv sker en grundlig genomlysning av
fastigheter och hyresgäster för att säkerställa att
dessa motsvarar bolagets krav.
Fastighets-
värden
Värderingen av Emilshus förvaltningsfastigheter
ger en direkt påverkan på såväl resultat som
nyckeltal. Hur stora värdeförändringarna blir
beror dels på Emilshus egen förmåga att, genom
förändring och förädling av fastigheter samt
avtals och hyresgäststruktur, höja fastigheter-
nas marknadsvärde, dels på yttre faktorer som
påverkar efterfrågan och utbudet på den fastig-
hetsmarknad där Emilshus är verksam.
Emilshus har ett diversifierat fastighetsbestånd med
fokus på kommersiella lokaler inom kategorier med
generellt god efterfrågan.
Ett dynamiskt näringslivsklimat och stabil regional
tillväxt ger förutsättningar för en fortsatt efterfrågan
på industri- och lagerlokaler samt kontorsfastigheter
på Emilshus marknader.
För att ha god kontroll på värdeutveckling låter
Emilshus kvartalsvis genomföra externa värderingar
av hela fastighetsportföljen. Emilshus samarbetar med
Newsec avseende fastighetsvärdering.
Organisation En av Emilshus viktigaste resurser är dess
personal. Idag krävs en flexibel och lärande
organisation för att möta hyresgästernas och
andra intressenters förväntningar. Det finns
en risk att Emilshus inte lyckas vidareutveckla
organisationen och attrahera, behålla och
utveckla rätt kompetens som matchar de behov
som hyresgäster, medarbetare och andra
intressenter har.
Emilshus arbetar aktivt med att säkerställa organisa-
tionens kompetensutveckling och personalförsörjning
i alla led, bland annat genom att låta medarbetarna få
växa inom organisationen med successivt ökat ansvar.
Med närhet till affärsbeslut och delaktighet i affärs-
utvecklingen ges förutsättningar för bättre resultat
och ökad tillfredställelse med det egna arbetet.
Risker och riskhantering
36
–
Emilshus årsredovisning 2023
RISKER OCH RISKHANTERING
Riskområde Risk Beskrivning Hantering
Operativa
risker
Hyresintäkter Emilshus hyresintäkter är starkt korrelerande
med hyresnivåerna och vakansgraden i
Emilshus fastighetsbestånd. Både hyresnivåer
och vakansgrad påverkas i hög grad av den
allmänna tillväxten i den svenska ekonomin,
men även av tillväxten på Emilshus marknader.
Emilshus marknader har ett brett och livskraftigt
näringsliv med många företag och en hög tillväxt i
bruttoregionalprodukt jämfört med riket.
Emilshus har låg vakansnivå och konkurrenskraftiga
hyror. Med en egen lokal förvaltningsorganisation har
bolaget god förmåga att minimera vakanser.
Fastighets-
kostnader
Fastighetskostnaderna består främst av kost-
nader för el, vatten, värme och snöröjning samt
underhållskostnader och fastighetsskatt. Flera
av dessa kostnader avser varor och tjänster
som endast kan köpas från en eller ett fåtal
motparter, vilket riskerar att påverka kostnaden
för sådana produkter.
Analys av bolagets fastighetskostnader och uppfölj-
ning sker löpande.
Emilshus bedriver ett långsiktigt arbete med att
minska energianvändning och därigenom energi-
kostnader. Emilshus terminssäkrar utifrån en fastställd
strategi delar av koncernens elkostnader.
IT-säkerhet Emilshus är beroende av väl fungerande IS/
IT-system för sin verksamhet. Ökad digitali-
sering innebär ett större beroende av dessa
system och en ökad mängd känsliga data i
alla system som medför en potentiell säker-
hetsrisk. Det finns en ständigt närvarande risk
för data intrång och Emilshus är lika utsatt för
IT-attacker som andra företag. Haverier eller
intrång såväl i interna verksamhetssystem som
i fastigheters styrsystem kan få betydande
konsekvenser för bolaget och hyresgästerna.
Emilshus har valt molnbaserade lösningar för sitt IS/
IT-system. Huvudleverantören är en etablerad aktör
med dokumenterad kompetens med inriktning på
industriell verksamhet.
Ledningen följer löpande upp samarbetet och har
möten med leverantören för strategisk och operativ
planering och uppföljning.
Bolaget fastställer årligen en IT-säkerhetspolicy samt
dess IT-policy.
Finansiella
risker
Finansierings-
och refinan-
sieringsrisk
Emilshus förmåga att finansiera sin verksamhet
är beroende av ett antal faktorer, såsom
marknadsförhållanden, kassaflöden från
verksamheten och tillgång till ytterligare skuld
och aktiefinansiering. Det finns ingen garanti
för att sådan finansiering kommer att vara
tillgänglig till en kommersiellt rimlig kostnad,
eller överhuvud taget. Ett misslyckande att
erhålla tillräcklig finansiering på skäliga villkor
kan ha en väsentlig negativ effekt på Emilshus
möjligheter att finansiera sina kapitalinveste-
ringar, vilket i sin tur kan få en väsentlig negativ
effekt på Emilshus framtidsutsikter och framtida
intäkter och Emilshus konsoliderade resultat.
Emilshus har varit framgångsrikt i arbetet med sin
finansiering. Bolaget har väletablerade kontakter med
flera banker för bankfinansiering och har löpande
genomfört kapitalanskaffningar på kapitalmarknaden.
Emilshus styrelse och ledning besitter en lång och
bred erfarenhet inom finans och finansiering.
Ränterisk Emilshus verksamhet finansieras huvudsakligen
med eget kapital, lån från kreditinstitut och andra
kapitalmarknadsprodukter. Räntekostnaderna
är en av Emilshus största kostnadsposter. Ränte-
förändringar kan leda till förändringar i fastig-
heters marknadsvärden och kan därmed ha en
väsentlig negativ inverkan på Emilshus finansiella
Emilshus har genom derivat räntesäkrat motsvarande
77 % av koncernens räntebärande skulder per 31
december 2023.
Derivaten begränsar eventuella framtida ränteökning-
ars effekt på Emilshus upplåningskostnad.
Kreditrisk Emilshus sammansättning av hyresgäster
innebär att förmågan att betala hyran bedöms
innebära en låg risk för större hyresförluster.
Emilshus hyresgäster utgörs i hög grad av större sta-
bila bolag med långsiktighet i sina verksamheter och
god betatalningsförmåga.
Kreditbedömning görs av hyresgäster vid förvärv
och löpande i förvaltningen. Med en egen lokal
förvaltnings organisation har bolaget god marknads-
kännedom.
Emilshus har löpande kreditbevakning av koncernens
hyresgäster genom ett samarbete med Creditsafe.
Emilshus årsredovisning 2023
–
37
RISKER OCH RISKHANTERING
Riskområde Risk Beskrivning Hantering
Hållbarhets-
risker
Miljö-
påverkan
Enligt svensk lagstiftning är huvudregeln att den
nuvarande eller tidigare verksamhetsutövaren
är ansvarig för saneringen av en förorenad
fastighet. Det kan finnas, eller kan tidigare ha
funnits, hyresgäster på de fastigheter som ägs
direkt eller indirekt av koncernen som bedriver
tillståndspliktig verksamhet enligt miljöbalken.
Eftersom Emilshus äger 130 fastigheter finns det
en risk att krav på sanering eller efterbehand-
ling kan komma att riktas mot koncernen under
vissa omständigheter på grund av förekomst
av, eller misstanke om, föroreningar i marken,
vattenområden eller grundvatten, i syfte att
säkerställa att fastigheten är i ett sådant skick
som krävs enligt miljöbalken vilket kan få en
väsentlig negativ effekt på Emilshus kostnader
och konsoliderade resultat.
Vid varje förvärv sker en utförlig granskning och
risk analys av fastigheter och hyresgäster för att
säkerställa att dessa motsvarar
Klimat-
påverkan
Klimatet kommer förändras i någon utsträckning
under kommande årtionden. Klimatföränd-
ringar i form av exempelvis fler kraftiga stormar,
varmare temperaturer eller ökade grundvatten-
nivåer innebär risk för stigande kostnader för
fukt och skadereglering och försäkringar samt
ökat kylbehov. På längre sikt ökar sannolikt
också investeringarna för att anpassa Emilshus
fastigheter till ett förändrat klimat.
Analys av klimatrelaterade risker ingår som en del i
Emilshus förvärvsprocess.
Emilshus utvärderar löpande fastigheterna i beståndet
för att utröna behov av åtgärder.
Bolaget följer utvecklingen inom området och avser
att stärka arbetet med analys av scenarier.
Arbetsmiljö I den dagliga verksamheten kan det förekomma
incidenter varigenom medarbetare, entrepre-
nörer eller hyresgäster/tredje part skadas i
Emilshus projekt och fastigheter.
Emilshus följer tillämplig arbetsmiljölagstiftning och
andra föreskrifter och krav som bolaget berörs av.
Vid större upphandlingar av teknisk förvaltning och
inom projektverksamheten ska Fastighetsbranschens
uppförandekod för leverantörer tillämpas.
Emilshus erbjuder en anonym visselblåsarfunktion för
anställda och externa parter.
Omvärlds-
risker
Regel-
efterlevnad
Lagar, förordningar och andra regler påverkar
Emilshus dagliga verksamhet. Bristande
efterlevnad av dessa regelverk kan leda till
ekonomiska sanktioner och skadat förtroende
för Emilshus.
Emilshus arbetar utifrån ett internt ramverk som
består av handlingsplaner och policyer.
Dessa fastställs av styrelsen och utvärderas löpande
för att utröna behov av förändring eller åtgärder.
Kris Emilshus och Emilshus hyresgäster är beroende
av stabilitet inom de globala handels- och
finansmarknaderna. Omfattande störningar kan
få väsentlig påverkan på Emilshus resultat och
ställning.
Emilshus bedriver en löpande omvärldsbevakning
avseende marknad och finansiering.
Bolaget har en IT-säkerhetsstrategi som stöd för
hantering av störningar i IT- och driftssystem.
38
–
Emilshus årsredovisning 2023
RISKER OCH RISKHANTERING
Emilshus har tre aktieslag – onoterade stamaktier av serie A samt
stamaktier av serie B och preferensaktier som är noterade på
Nasdaq Stockholm, Mid Cap sedan den 13 juni 2022. Preferens-
aktierna var dessförinnan upptagna till handel på Nasdaq First
North Growth Market. Sista betalkurs den 29 december 2023 var
31,80 kronor för stamaktier av serie B och 26,10 kronor för pre-
ferensaktierna, motsvarande ett totalt marknadsvärde om 3 727
miljoner kronor. Det volymviktade medelpriset i stamaktie av serie
B uppgick under helåret till 26,10 kronor.
Emilshus stamaktie av serie B hade under 2023 en positiv
kursutveckling om 15 % att jämföra med Nasdaqs fastighetsindex
som under samma period hade en utveckling motsvarande 13 %.
Per 31 december 2023 uppgick det totala antalet aktier i
Emilshus till 120 910 232, varav 11 527 890 aktier utgjordes av
stamaktier av serie A, 88 753 717 aktier utgjordes av stamaktier
av serie B och 20 628 625 aktier utgjordes av preferensaktier.
Varje stamaktie av serie A berättigar till 10 röster, varje stamaktie
av serie B berättigar till en röst och varje preferensaktie berättigar
till en röst på bolagsstämman.
Preferensaktierna medför företrädesrätt framför stamaktierna
till årlig utdelning om 2,00 kronor per preferensaktie med kvar-
talsvis utbetalning om 0,50 kronor per preferensaktie. Avstäm-
ningsdagar för utbetalningarna ska vara den sista bankdagen i
mars, juni, september och december.
Minskning av aktiekapitalet, dock inte under minimikapitalet,
kan ske genom inlösen av ett visst antal eller samtliga preferens-
aktier efter beslut av bolagsstämman. Lösenbeloppet för varje
inlöst preferensaktie ska vara 32 kronor jämte eventuell upp-
lupen del av preferensutdelning.
Aktieägare
Vid årets utgång hade Emilshus 5 281 aktieägare. Av dessa
utgjordes 97 % av svenska institutioner och privatägare. De tio
största ägarna innehade tillsammans 74% av kapitalet och 83 %
av utestående röster.
Nyemissioner
I november 2023 genomfördes en riktad nyemission av 7 407 408
stamaktier av serie B till en teckningskurs om 27 kronor per aktie.
Genom nyemissionen tillfördes Emilshus 200 miljoner kronor
före emissionskostnader. Emissionen tecknades av svenska och
internationella professionella och institutionella investerare,
däribland AB Sagax, Länsförsäkringar Fonder, Tredje AP-fonden
och Nordea Fonder.
Teckningsoptioner
I samband med emission av preferensaktier under 2021 genom-
fördes en emission av 1 872 660 teckningsoptioner. En tecknings-
option berättigar till teckning av en stamaktie av serie B i bolaget
för 22,60 kronor per stamaktie under en period som löper till den
30 juni 2024. Emissionen av teckningsoptioner riktades till Sagax
(1 248 440 teckningsoptioner) och NP3 Fastigheter (624 220
teckningsoptioner).
I teckningsoptionsprogram 2023/2026 för anställda i bolaget
som infördes under det andra kvartalet 2023, har 439 000
teckningsoptioner emitterats. En teckningsoption berättigar till
nyteckning av en stamaktie av serie B tidigast den 15 april 2026
och senast den 1 juni 2026.
Likviditetsgarant
I februari 2023 ingick Emilshus ett avtal med Carnegie Investment
Bank AB om att agera likviditetsgarant för Emilshus stamaktie
av serie B i syfte att främja aktiens likviditet. Åtagandet innebär
att likviditetsgaranten kvoterar köp- respektive säljvolym mot-
svarande minst 100 000 kronor med en spread om maximalt 2 %
mellan köp- och säljkurs.
Utdelningspolicy
Det övergripande målet är att skapa värde för bolagets aktie-
ägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras genom
att återinvestera kassaflödet i verksamheten för att skapa
ytterligare tillväxt genom förvärv av fastigheter och investeringar
i befintliga fastigheter vilket kan medföra en låg eller utebliven
utdelning på stamaktier. Utdelning på preferensaktier ska ske
enligt beslut av bolagsstämman och enligt bolagsordningens
bestämmelser.
Aktieinformation
Handelsplats Nasdaq Stockholm, Mid Cap
Kortnamn (ticker) EMIL B respektive EMIL PREF
ISIN-kod B-aktier SE0016785786
ISIN-kod preferensaktier SE0016785794
Segment Real Estate
Totalt antal utestående stamaktier 100 281 607
Totalt antal utestående och noterade B-aktier 88 753 717
Totalt antal utestående och noterade preferensaktier 20 628 625
Stängningskurs EMIL B, kr
1
31,80
Stängningskurs EMIL PREF, kr
1
26,10
Totalt marknadsvärde, mkr
1
3 727
1) Marknadsvärdet på samtliga aktier i bolaget baserat på senast betalt pris för B-aktien
respektive preferensaktien den 31 december 2023.
Aktier och ägare
Emilshus årsredovisning 2023
–
39
AKTIER OCH ÄGARE
Ägarfördelning per den 31 december 2023
Aktieägare A-aktier B-aktier
Totalt antal
stamaktier
Preferens-
aktier Kapital, % Röster, %
AB Sagax 3 033 550 18 130 980 21 164 530 5 633 320 22,2 24,1
Aptare Holding AB
1
4 440 000 20 480 010 24 920 010 – 20,6 28,9
NP3 Fastigheter AB 2 421 120 13 456 350 15 877 470 – 13,1 16,7
Länsförsäkringar Fonder – 5 432 348 5 432 348 – 4,5 2,4
Tredje AP-fonden – 4 491 400 4 491 400 – 3,7 2,0
ODIN Fonder – 3 328 000 3 328 000 – 2,8 1,5
Fjärde AP-fonden – – – 2 393 749 2,0 1,1
Castar Europe AB
2
380 000 1 725 980 2 105 980 225 000 1,9 2,6
Thureda Gruppen AB
3
412 020 1 854 070 2 266 090 – 1,9 2,7
Lannebo Fonder – 2 075 203 2 075 203 – 1,7 0,9
Övriga aktieägare 841 200 17 779 376 18 620 576 12 376 556 25,6 17,2
Total 11 527 890 88 753 717 100 281 607 20 628 625 100,0 100,0
1) Bolag ägt av Jakob Fyrberg och Pierre Folkesson, ledande befattningshavare i Emilshus, samt Tomas Carlström.
2) Bolag ägt av Johan Ericsson, styrelseordförande i Emilshus.
3) Bolag ägt av Elisabeth Thuresson, styrelseledamot i Emilshus, med familj.
Aktiekapitalets utveckling
År Händelse
Förändring i
antalet aktier
Totalt antal
A-aktier
Totalt antal
B-aktier
Totalt antal
preferensaktier
Förändring i
aktiekapitalet (kr)
Aktiekapital
(kr)
Kvotvärde
(kr)
2018 Nybildning – – – 50 000 50 000 1
2018 Sammanläggning 1:20 –47 500 2 500 – – – 50 000 20
2018 Nyemission 177 500 180 000 – – 3 550 000 3 600 000 20
2018 Nyemission 206 009 386 009 – – 4 120 180 7 720 180 20
2018 Nyemission 1 110 000 1 496 009 – – 22 200 000 29 920 180 20
2018 Nyemission 20 601 1 516 610 – – 412 020 30 332 200 20
2019 Utbyte av konvertibler 1 110 000 2 626 610 – – 22 200 000 52 532 200 20
2019 Nyemission 410 000 3 036 610 – – 8 200 000 60 732 200 20
2019 Omvandling – 607 322 2 429 288 – – 60 732 200 20
2019 Nyemission 909 091 789 141 3 156 560 – 18 181 820 78 914 020 20
2019 Nyemission 373 637 789 141 3 530 197 – 7 472 740 86 386 760 20
2019 Nyemission 118 333 789 141 3 648 530 – 2 366 660 88 753 420 20
2019 Nyemission 1 602 909 1 152 789 4 887 791 – 32 058 180 120 811 600 20
2021 Nyemission 604 058 1 152 789 5 491 849 – 12 081 160 132 892 760 20
2021 Nyemission 561 798 1 152 789 5 491 849 561 798 11 235 960 144 128 720 20
2021 Uppdelning 10:1 64 857 924 11 527 890 54 918 490 5 617 980 – 144 128 720 2
2021 Nyemission 7 246 377 11 527 890 54 918 490 12 864 357 14 492 754 158 621 474 2
2021 Nyemission 1 086 956 11 527 890 54 918 490 13 951 313 2 173 912 160 795 386 2
2022 Nyemission 5 172 414 11 527 890 54 918 490 19 123 727 10 344 828 171 140 214 2
2022 Nyemission 1 504 898 11 527 890 54 918 490 20 628 625 3 009 796 174 150 010 2
2022 Nyemission i
Erbjudandet
24 000 000 11 527 890 78 918 490 20 628 625 48 000 000 222 150 010 2
2022 Nyemission
övertilldelning
2 427 919 11 527 890 81 346 309 20 628 625 4 855 638 227 005 648 2
2023 Nyemission 7 407 408 11 527 890 88 753 717 20 628 625 14 814 816 241 820 464 2
Kursutveckling stamaktie av serie B Kursutveckling preferensaktie
%
-30
-20
-10
0
10
20
30
OktJulAprJan
2023
OktJun
2022
%
-30
-25
-20
-15
-10
-5
0
5
10
OktJulAprJan
2023
Okt Jul Apr Jan
2022
Okt
2021
EMIL B SX35PI EMIL PREF
40
–
Emilshus årsredovisning 2023
AKTIER OCH ÄGARE
Bolagsstyrningsrapport
Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) följer svenska lagar
och interna riktlinjer för sin bolagsstyrning. Emilshus har
upprättat denna bolagsstyrningsrapport i enlighet med
årsredovisningslagen (1995:1554) 6 kap. 6 och 7 §§ samt
Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”).
Bolagsstyrning inom Emilshus
Bolagsstyrningen i Emilshus syftar till att säkerställa att rättig-
heter och skyldigheter är fördelade mellan bolagets organ i
enlighet med tillämpliga lagar, regler och processer. En effektiv
och transparent bolagsstyrning ger ägarna möjlighet att hävda
sina intressen gentemot bolagets ledning samtidigt som ansvars-
fördelningen mellan ledningen och styrelsen, men även i övrigt
inom bolaget, är tydlig. En sådan effektiv och transparent bolags-
styrning resulterar i att beslut kan fattas effektivt vilket möjliggör
för Emilshus att agera snabbt när nya affärsmöjligheter ges.
De centrala externa och interna styrinstrumenten för Emilshus
är den svenska aktiebolagslagen, Nasdaq Stockholms regelverk
för emittenter, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter av
räntebärande finansiella instrument, Svensk kod för bolagsstyr-
ning (Koden), Emilshus bolagsordning, styrelsens arbetsordning
och VD-instruktion, interna policyer fastställda av styrelsen,
andra tillämpliga svenska och utländska lagar och regler, samt
rekommendationer som ges ut av relevanta organisationer.
Emilshus är ett svenskt publikt aktiebolag vars B-aktier (kort-
namn EMIL B) sedan den 13 juni 2022 är noterade på Nasdaq
Stockholm Mid Cap. Bolagets preferensaktier (kortnamn EMIL
PREF) noterades den 1 oktober 2021 på Nasdaq Stockholm First
North Growth Market. Genom noteringen av B-aktien på huvud-
listan Nasdaq Stockholm har även preferensaktien flyttats till
huvudlistan Nasdaq Stockholm Mid Cap. Emilshus har även emit-
terat gröna obligationslån som är noterade på Nasdaq Stockholm,
Sustainable Debt.
Svensk kod för bolagsstyrning
Koden ska tillämpas av samtliga bolag vars aktier är upptagna
till handel på en reglerad marknad. Koden finns tillgänglig på
www.bolagsstyrning.se, där även den svenska modellen för
bolagsstyrning beskrivs. Denna bolagsstyrningsrapport lämnas
i enlighet med årsredovisningslagen och Koden och redogör för
Emilshus bolagsstyrning under räkenskapsåret 2023.
Efterlevnad av Koden
Enligt styrelsens uppfattning har Emilshus, i alla avseenden följt
Koden.
Bolagsordning
Emilshus bolagsordning, som senast fastställdes vid årsstämman
den 27 april 2023 återfinns i sin helhet på www.emilshus.com.
Bolagsordningen föreskriver att bolaget direkt eller indirekt ska
äga och förvalta fast och lös egendom, samt bedriva därmed
förenlig verksamhet. Styrelsen har sitt säte i Växjö kommun,
Kronobergs län. Styrelsen ska bestå av 3–10 ledamöter och
högst 10 suppleanter. Bolagsordningen innehåller inga särskilda
bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseleda-
möter. Beslut om ändring av bolagsordningen vilket påverkar den
rätt som följer med preferensaktie i något avseende och beslut
om nyemission av preferensaktier med i något avseende bättre
rätt till bolagets resultat än preferensaktierna är endast giltigt
om det biträtts av minst två tredjedelar av vid bolagsstämman
företrädda preferensaktier, såvida inte tillämplig aktiebolagslag
föreskriver högre majoritet.
Bolagsstämma
Bolagsstämman är bolagets högsta beslutande organ och det
är vid bolagsstämman som aktieägare har rätt att fatta beslut
rörande bolaget. Regler som styr bolagsstämman finns bland
annat i aktiebolagslagen, Koden och bolagsordningens §§ 10,
14–16 och 20. Förutom vad som gäller enligt lag beträffande en
aktieägares rätt att delta vid bolagsstämman anges i Emilshus
bolagsordning att föranmälan till bolagsstämman ska ske senast
den dag som anges i kallelsen till stämman, dock inte tidigare
än fem vardagar före dagen för bolagsstämman. Kallelse till
bolagsstämma sker genom att kallelsen hålls tillgänglig på bola-
gets webbplats samt annonseras i Post- och Inrikes Tidningar.
Samtidigt som kallelse sker annonseras en upplysning i Svenska
Dagbladet om att kallelse har skett. Bolagsstämma ska hållas i
Vetlanda, Växjö eller Stockholm och årsstämma ska hållas inom
sex månader från räkenskapsårets utgång.
Information såsom kallelse och förslag, inför årsstämmorna
och i förekommande fall extra bolagsstämmor, och protokoll
från bolagets tidigare bolagsstämmor finns publicerade på
www.emilshus.com.
Bolagets räkenskapsår löper från och med den 1 januari till
och med den 31 december.
Årsstämma 2023
Förutom de för årsstämman obligatoriska ärendena som följer av
aktiebolagslagen (2005:551) och som anges i bolagets bolags-
ordning fattades även följande beslut på bolagets årsstämma
den 27 april 2023.
Legal struktur
Emilshus styrningsstruktur
Förberedelse
• Valberedning
• Ersättningsutskott
• Aktieägare (via
bolagsstämma)
• Styrelse
• VD och koncern-
ledning
• Revisorer
• Revisionsutskott
• Internkontroll
Beslut Kontroll
Fastighetsbolaget
Emilshus AB
Fastighets-
ägande
bolag
Fastighets-
ägande
bolag
Fastighets-
ägande
bolag
Fastighets-
ägande
bolag
Emilshus
Holding 1 AB
Emilshus
Holding 2 AB
Emilshus
Holding 3 AB
Emilshus
Holding 4 AB
Emilshus
Option AB
Emilshus årsredovisning 2023
–
41
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
i) beslut om införande av ett teckningsoptionsprogram för
anställda genom en riktad nyemission av högst 439 000
tecknings optioner, innebärande en ökning av aktiekapitalet
med 878 000 kronor vid fullt utnyttjande. Rätt att teckna
aktierna tillkom, med avvikelse från aktieägarnas företrädes-
rätt, ett av Emilshus helägda dotterbolag. Dotterbolaget
har rätt och skyldighet att överlåta teckningsoptionerna till
anställda inom Emilshus. Överteckning var inte möjlig. Skälet
till avvikelsen från aktie ägarnas företrädesrätt är att införa
ett teckningsoptionsprogram för anställda inom Emilshus och
därigenom ett konkurrerenskraftigt belöningssystem som
möjliggör för deltagarna att ta del i bolagets framgångar, vilket
förväntas medföra ökat engagemang för bolagets verksamhet
och långsiktiga resultatutveckling samt att deltagarnas incita-
ment ytterligare sammanlänkas med aktieägarnas intressen.
ii) beslut om att bemyndiga styrelsen att, vid ett eller flera till fällen
under tiden fram till nästa årsstämma, med eller utan avvikelse
från aktieägarnas företrädesrätt, besluta om nyemission av
stamaktier av serie B, preferensaktier samt teckningsoptioner
och/eller konvertibler med rätt att teckna respektive konver-
tera till stamaktier av serie B eller preferensaktier. Betalning
ska kunna ske kontant genom apport, genom kvittning eller
annars förenas med villkor. Det totala antalet aktier som kan
omfattas av sådana nyemissioner ska rymmas inom aktie-
kapitalets gränser vid var tid gällande bolagsordning och får
motsvara sammanlagt högst tio (10) procent av det totala
antalet aktier i Bolaget vid tidpunkten för årsstämman 2023.
Årsstämma 2024
Emilshus årsstämma för räkenskapsåret 2023 äger rum den
25 april 2024. Aktieägare har rätt att få ett ärende upptaget vid
årsstämman om skriftlig begäran inkommit till styrelsen senast
åtta veckor innan stämman. Begäran ska ställas till styrelsen.
Kontaktuppgifter finns på bolagets hemsida, www.emilshus.com.
Emilshus eftersträvar alltid att styrelsen, ledningsgruppen, val-
beredningen och revisorn ska vara närvarande vid årsstämman.
Förutom vad som gäller enligt lag beträffande en aktieägares
rätt att delta vid bolagsstämman anges i Emilshus bolagsordning
att föranmälan till bolagsstämman ska ske senast den dag som
anges i kallelsen till stämman, dock inte tidigare än fem vardagar
före dagen för bolagsstämman. Kallelse till bolagsstämma sker
genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats samt
annonseras i Post- och Inrikes Tidningar. Samtidigt som kallelse
sker annonseras en upplysning i Svenska Dagbladet om att
kallelse har skett.
Aktien och aktieägare
Antalet registrerade aktier i bolaget uppgick per den 31 decem-
ber 2023 till 120 910 232 fördelade på tre aktieslag. Av aktierna
utgör 11 527 890 stycken stamaktier av serie A, 88 753 717
stycken stamaktier av serie B och 20 628 625 preferensaktier.
Stamaktie av serie A kan på innehavarens begäran omvandlas
till stamaktie av serie B. Preferensaktierna äger rätt och förtur
till utdelning om 2,00 kronor per aktie och år med kvartalsvis
utbetalning samt omfattas av inlösenbestämmelse.
Stamaktierna av serie A berättigar till tio röster per aktie.
Stam aktierna av serie B och preferensaktierna berättigar till en
röst per aktie. Aktiekapitalet var vid årsskiftet 241 822 464 kro-
nor och kvotvärdet uppgick till 2 kronor.
Följande ägare innehar, direkt eller indirekt, aktier som repre-
senterar en tiondel eller mer av röstetalet för samtliga aktier i
bolaget per den 31 december 2023.
Aktieägare Kapital, % Röster, %
Aptare Holding AB 20,6 28,9
AB Sagax 22,2 24,1
NP3 Fastigheter AB 13,1 16,7
Mer information om ägarstrukturen finns på sidorna 39–40
Aktier och ägande.
Valberedning
Vid årsstämman i Emilshus den 20 april 2021 antogs instruk-
tioner för valberedningens arbete. Valberedningen ska bestå
av styrelsens ordförande samt tre representanter utsedda av
de tre röstmässigt största aktieägarna i bolaget på grundval
av aktieägarstatistik från Euroclear Sweden AB per den 30
september varje år. Namnen på valberedningens ledamöter ska
offentliggöras så snart valberedningen utsetts, dock senast sex
månader före nästkommande årsstämma. Valberedningen ska
sammanträda minst en gång årligen och så ofta som erfordras
för att valberedningen ska kunna fullgöra sina uppgifter. Enligt
instruktionerna har valberedningen till uppgift att bereda och
till årsstämman lämna förslag till antal styrelseledamöter och
revisorer samt, i förekommande fall, revisorssuppleanter, förslag
till stämmoordförande, förslag till styrelse, förslag till styrelse-
ordförande, förslag till styrelsearvoden med uppdelningen mellan
ordförande och övriga ledamöter i styrelsen samt ersättning
for utskottsarbete, förslag till revisorer och, i förekommande
fall, revisorssuppleanter, förslag till arvodering av revisor och
förslag till ändringar i gällande instruktion för valberedningen om
så anses behövligt. Vid förslag till val av styrelseledamöter ska
valberedningen tillämpa punkt 4.1 i Koden som mångfaldspolicy,
varmed valberedningen ska beakta att Emilshus ska som helhet
ha en för styrelsearbetet ändamålsenlig sammansättning, präglad
av mångsidighet och bredd, och bestå av personer med de kom-
petenser och erfarenheter som behövs i styrelsen med hänsyn
tagen till bolagets verksamhet och utvecklingsskede.
Valberedning inför årsstämman 2024
Emilshus valberedning inför årsstämman 2024 består av advokat
Erik Borgblad (Aptare Holding AB), David Mindus (AB Sagax),
Andreas Wahlén (NP3 Fastigheter AB) och Johan Ericsson (sty-
relseordförande i bolaget). Advokat Erik Borgblad är ordförande i
valberedningen. Valberedningen har inför årsstämman 2024 haft
två protokollförda möten samt kontakt via telefon och e-post.
Valberedningens förslag inför årsstämman 2024 presenteras i
kallelsen till årsstämman. Vidare information om valberedningens
arbete presenteras i valberedningens yttrande inför årsstämman
2024, och kommer finnas tillgängligt på Emilshus hemsida,
www.emilshus.com.
Styrelse
Styrelsen i Emilshus ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre
och högst tio ledamöter med högst tio suppleanter. Vid årsstäm-
man den 27 april 2023 beslutades att antalet styrelseledamöter
skulle minskas från sex till fem. Styrelseledamoten Liselotte Hjort
valde att inte ställa upp för omval. Styrelseledamoten Lars Göran
Bäckvall avled den 26 mars 2023. Emilshus är mycket tacksamma
för det fina arbete Liselotte Hjort och framlidne Lars Göran
Bäckvall har gjort för Emilshus. På årsstämman omvaldes Johan
Ericsson, Björn Garat, Jakob Fyrberg och Elisabeth Thuresson till
styrelse ledamöter i bolaget. Rutger Källén nyvaldes till styrelse-
ledamot. Johan Ericsson valdes till styrelsens ordförande. Några
suppleanter till styrelsens ledamöter har inte utsetts och ska ej
utses enligt Koden.
42
–
Emilshus årsredovisning 2023
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
För information om styrelseledamöterna och deras uppdrag
utanför koncernen samt innehav av aktier i Emilshus, se avsnittet
”Information om styrelseledamöterna” nedan. Styrelsen ska
långsiktigt tillgodose aktieägarnas intresse och bär det yttersta
ansvaret för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets
angelägenheter. Styrelsen har fastställt en arbetsordning för
styrelsen och en instruktion för VD. Därutöver har styrelsen
också fastställt ett antal övergripande policys, riktlinjer och
instruktioner för bolagets verksamhet, däribland finanspolicy,
informationspolicy, insiderpolicy, policy för riskhantering och
internkontroll, policy för affärsetik samt instruktioner för finansiell
rapportering. Samtliga dessa interna styrdokument behandlas
minst årligen och uppdateras därtill löpande för att följa tillämp-
liga regler och lagar eller när behov annars föreligger.
Enligt Koden ska en majoritet av de stämmovalda styrelse-
ledamöterna vara oberoende i förhållande till bolaget och
bolagets ledning. Minst två av dessa ska även vara oberoende
i förhållande till bolagets större aktieägare. Bolagets styrelse
har bedömts uppfylla kraven på oberoende då tre av de fem
stämmo valda ledamöterna är oberoende i förhållande till bola-
get och bolagsledningen. Bolagets styrelseordförande, Johan
Ericsson, och styrelseledamoten Jakob Fyrberg, har bedömts inte
vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen.
Tre av fem ledamöter har bedömts uppfylla kravet på oberoende
i förhållande till större aktieägare.
Styrelsens ordförande
Styrelseordförande väljs på bolagsstämma och leder arbetet i
styrelsen. Styrelseordföranden ska se till att styrelsens arbete
bedrivs effektivt, att styrelsen fullgör sina åligganden och att
styrelsens beslut verkställs av bolaget och ledningen. Ordföran-
den ska se till att styrelsen erhåller den information och det
underlag som krävs för att kunna fatta väl underbyggda beslut.
Vid årsstämman den 27 april 2023 omvaldes Johan Ericsson till
styrelseordförande.
Styrelsens arbete under 2023
Bolagets styrelse har under 2023 haft 17 möten, varav ett konsti-
tuerande möte. Respektive ledamots närvaro framgår av tabellen
nedan. På dagordningen inför varje ordinarie styrelsemöte finns
ett antal stående punkter: VD:s genomgång av verksamheten,
förvärv, avyttringar och investeringar, organisation och organisa-
tionsutveckling samt finansiell rapportering. Styrelsen har under
2023 fattat beslut om flera förvärv, investeringar, finansieringar
och refinansieringar. Styrelsen har dessutom vid ett tillfälle under
2023 beslutat, med stöd av bemyndigande från årsstämman den
27 april 2023, om emission av stamaktier av serie B.
Utvärdering av styrelsen och den verkställande direktören
Styrelsens ordförande initierar minst en gång per år, i enlighet
med styrelsens arbetsordning, en utvärdering av styrelsens
arbete. Utvärderingen för räkenskapsåret 2023 har utförts så
att varje styrelseledamot besvarat ett frågeformulär. Därutöver
har styrelse ordföranden haft vissa enskilda kontakter med
leda möterna. Utvärderingens syfte är att få en uppfattning om
styrelseledamöternas åsikter om hur styrelsearbetet bedrivs och
vilka potentiella åtgärder som kan genomföras för att effektivi-
sera styrelsearbetet. Avsikten är också att få en uppfattning om
vilken typ av frågor som styrelsen anser bör ges mer utrymme
och på vilka områden det eventuellt krävs ytterligare erfarenhet
och kompetens i styrelsen.
Därutöver tillser styrelsens ordförande att VD:ns arbete utvär-
deras på motsvarade sätt. Vid sammanträden där utvärdering av
VD:n behandlas får VD eller annan ledande befattningshavare
inte närvara.
VD och övriga ledande befattningshavare
VD utses av styrelsen och ansvarar för den löpande förvaltningen
av bolaget och koncernens verksamhet i enlighet med styrelsens
instruktioner och föreskrifter. Ansvarsfördelningen mellan VD
och styrelsen framgår av styrelsens arbetsordning samt av
styrelsen upprättad VD-instruktion. VD fungerar som lednings-
gruppens ordförande och fattar beslut i samråd med den övriga
ledningsgruppen. Ledningsgruppen består av Jakob Fyrberg,
Emil Jansbo, Pierre Folkesson, Jakob Paljak, Helen Arvidsson
och Martin Lindström.
Ersättningar till styrelse och ledande befattningshavare
Vid årsstämman 2023 beslutades att styrelsearvode ska utgå
med 260 000 kronor till styrelsens ordförande och 130 000 kro-
nor till vardera av stämman valda ledamöter som inte är anställda
i bolaget. Det beslutades vidare att 80 000 kronor ska utgå till
styrelsens utskott, att fritt fördelas av styrelsen.
På Emilshus årsstämma 2023 antogs riktlinjer för ersättning till
ledande befattningshavare. Storleken på ersättningar som utgått
för 2023 framgår av not 4. Information om nuvarande tecknings-
optionsprogram återfinns på bolagets webbplats.
Styrelseutskott
Emilshus styrelse har inom sig utsett två utskott: ett revisions-
utskott och ett ersättningsutskott. Utskotten har en beredande
och handläggande roll. De frågor som har behandlats vid
utskottens möten protokollförs och rapporteras vid nästa
styrelsemöte.
Namn Invald år Född år
Oberoende i förhållande
till ledningen och bolaget
Oberoende i förhållande
till större ägare
Närvaro vid
styrelsemöten
Johan Ericsson 2018 1951 Nej Ja 17 av 17
Liselotte Hjort
1
2019 1957 Ja Ja 6 av 17
Jakob Fyrberg 2019 1974 Nej Nej 17 av 17
Elisabeth Thuresson 2019 1961 Ja Ja 17 av 17
Lars Göran Bäckvall
2
2019 1946 Ja Nej 4 av 17
Björn Garat 2022 1975 Ja Nej 17 av 17
Rutger Källén
3
2023 1972 Ja Ja 9 av 17
1) Avgick som ledamot den 27 april 2023.
2) Avled den 25 mars 2023.
3) Nyvaldes som ledamot den 27 april 2023.
Emilshus årsredovisning 2023
–
43
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Revisionsutskott
Revisionsutskottet arbetar efter en årligen fastställd agenda och
har till uppgift att övervaka bolagets finansiella rapportering
och effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering.
Revisionsutskottet håller sig också informerad om revisionen
av årsredovisning och koncernredovisning. Utskottet ska också
granska och övervaka revisorns självständighet och opartiskhet
och särskilt följa upp om revisorn tillhandahåller bolaget andra
tjänster än revisionstjänster. Utskottet biträder också med förslag
till årsstämmans beslut om revisorsval.
Enligt Koden ska majoriteten av utskottets ledamöter vara
oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Minst
en av de ledamöter som är oberoende i förhållande till bolaget
och bolagsledningen ska även vara oberoende i förhållande till
bolagets större ägare. Revisionsutskottet består av styrelseleda-
möterna Björn Garat och Rutger Källén, vilka uppfyller kraven för
oberoende enligt Koden.
Revisionsutskottet har sammanträtt vid sex tillfällen under 2023.
Ersättningsutskott
Ersättningsutskottet ska bereda frågor rörande ersättnings-
principer, ersättning och andra anställningsvillkor för bolagets
ledande befattningshavare. Till ersättningsutskottets huvud-
sakliga uppgifter hör även att följa upp och utvärdera tillämp-
ningen av de riktlinjer som finns för ersättningar till ledande
befattningshavare, samt gällande ersättningsstrukturer och
ersättningsnivåer. Ersättningsutskottets uppgifter innefattar
således beredning av frågor avseende förhållandet mellan fast
och eventuell rörlig ersättning; sambandet mellan prestation
och ersättning; huvudsakliga villkor för eventuell bonus och
teckningsoptionsprogram; huvudsakliga villkor för ickemonetära
förmåner, pension, uppsägning och avgångsvederlag. Baserat
på förslag från ersättningsutskottet fattar styrelsen beslut i
ersättningsfrågor.
Enligt Koden kan styrelsens ordförande vara ordförande i
ersättningsutskottet, och övriga ledamöter i utskottet ska vara
oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen.
Ersättningsutskottet består av styrelseledamöterna Elisabeth
Thuresson och Johan Ericsson, i enlighet med Koden.
Ersättningsutskottet har sammanträtt vid tre tillfällen under
2023.
Revision
Bolagets finansiella räkenskapshandlingar och bokföring samt
styrelsens och koncernledningens förvaltning granskas och
revideras av bolagets revisor. På årsstämman den 27 april 2023
nyvaldes det registrerade revisionsbolaget KPMG Aktiebolag
till revisorer för perioden fram till årsstämman 2024. Till huvud-
ansvarig revisor från KPMG Aktiebolag har utsetts den auktori-
serade revisorn Mattias Johansson. Revisorernas uppgift är att
granska bolagets och koncernens årsredovisning och bokföring
samt styrelsens och VD:s förvaltning av bolaget och koncernen.
Fram till årsstämman den 27 april 2023 var Ernst & Young Aktie-
bolag valt revisions bolag med huvudansvarige auktoriserade
revisorn Mikael Ikonen.
Revisorerna ska rapportera till revisionsutskottet om
väsentliga fel i redovisningen och misstankar om oegentlig-
heter. Revisorerna ska minst en till två gånger per år, normalt
i samband med bokslutssammanträde, till bolagets styrelse
rapportera om sina iakttagelser vid granskningen av bolaget
och sin bedömning av bolagets interna kontroll. Revisorerna
deltar också vid årsstämman för att föredra revisionsberättelsen
som beskriver granskningsarbetet och gjorda iakttagelser.
Utöver revisionsuppdraget har Ernst & Young Aktiebolag samt
KPMG Aktiebolag under 2023 anlitats för ytterligare tjänster,
främst redovisningsfrågor. Revisionsbolaget KPMG Aktiebolag
tillhandahåller även skatteberäkningsprogrammet Korus. Sådana
tjänster har alltid och endast tillhandahållits i den utsträckning
som är förenlig med reglerna i revisionslagen och FAR:s yrkes-
etiska regler avseende revisors opartiskhet och självständighet.
Bolagets ansvarige revisor har vid ett tillfälle varit närvarande
vid styrelsemöte under 2023. Arvode till revisorerna utgår enligt
godkänd räkning.
Information till aktiemarknaden
Informationsgivningen i Emilshus styrs av den informationspolicy
som styrelsen fastställt. I huvuddrag anger informationspolicyn
vad som ska kommuniceras, av vem och på vilket sätt. Emilshus
verktyg för informationsgivning är bland annat pressmeddelan-
den, delårsrapporter, bokslutskommunikéer, årsredovisningar,
presentationsmaterial och Emilshus hemsida. Pressmeddelanden
offentliggörs i enlighet med Emilshus informationspolicy och
insider policy, samt i enlighet med tillämpliga regelverk. Press-
meddelanden publiceras på Emilshus hemsida, www.emilshus.com,
för att snabbt leverera information till aktiemarknaden. Väsentliga
händelser offentliggörs genom separata pressmeddelanden.
Informationen ska levereras snabbt och ska vara korrekt, relevant
och tillförlitlig. Emilshus informationspolicy och en insiderpolicy
uppfyller de krav som ställs på ett noterat bolag.
Intern kontroll och riskhantering
Enligt aktiebolagslagen och Koden ansvarar styrelsen för den
interna kontrollen. Denna rapport om Emilshus interna kontroll
avser Emilshus finansiella rapportering och är upprättad i enlig-
het med årsredovisningslagen (1995:1554) och Koden.
Kontrollmiljö
Kontrollmiljön i Emilshus utgörs av fastställda policys och regel-
verk, processer och rutiner.
Fastighetsskötsel och jourtjänster har upphandlats och i
vissa fall ansvarar hyresgästerna själva för fastighetsskötseln.
Ekonomisk administration såsom bokföring, hantering av skatter
och bolagsrättsliga frågor hanteras av anställd personal. Legala
tjänster i samband med förvärv och avyttringar upphandlas av
externa parter. Administrativ och teknisk förvaltning av verksam-
heten sköts från Emilshus respektive kontor.
Emilshus interna kontroll bygger på en tydlig ansvarsfördelning,
avgränsade befogenheter, tydliga beslutsvägar och uppföljning
som dokumenterats i Emilshus styrande interna dokument såsom:
• Styrelsens arbetsordning och VD-instruktion
• Finanspolicy
• Informationspolicy
• Insiderpolicy
• Värderingspolicy
• Övriga interna styrdokument (till exempel instruktion för den
finansiella rapporteringen och ekonomihandbok)
Samtliga interna styrdokument uppdateras regelbundet vid
ändring av till exempel lagstiftning, redovisningsstandarder eller
noteringskrav och när behov annars föreligger.
Riskbedömning och riskhantering
I enlighet med arbetsordningen gör revisionsutskottet en gång
om året en genomgång av bolagets interna kontroll. Identifiering
görs av de risker som bedöms finnas och åtgärder fastställs
för att reducera dessa risker. Revisorn bjuds in till styrelsemöte
för att redogöra för sin rapport över den interna kontrollen. De
44
–
Emilshus årsredovisning 2023
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
väsentliga riskerna Emilshus har identifierat är felaktigheter i
redovisning och värdering av fastigheter, kreditrisker, refinansie-
ringsrisker, ränterisker, skatt och moms, samt risk för bedrägeri,
förlust eller förskingring av tillgångar.
Närmare om Emilshus riskhantering framgår av sidorna 36–38.
Kontrollaktiviteter
De risker Emilshus har identifierat avseende den finansiella
rapporteringen resulterar i kontrollaktiviteter. Syftet med kontrol-
lerna är att förebygga, upptäcka och korrigera eventuella fel och
avvikelser. Kontrollerna omfattar både återkommande händelser
såsom rapporter samt eventstyrda händelser såsom inköp och
försäljningar. Kontrollerna görs på olika nivåer i organisationen
och kan vara analytisk granskning av poster i resultat och balans-
räkning, checklistor vid bokslut, åldersanalyser av kundford-
ringar, granskning av teknisk redovisning för förvärv, granskning
av data avseende ägda fastigheter etc.
När Emilshus upprättar sin finansiella rapportering läggs stor
vikt vid analys av väsentliga balans och resultatposter. Kontroller
och processbeskrivningar används för att säkerställa att inga
väsentliga felaktigheter uppstått. Såvitt gäller resultatet så sker
löpande resultatuppföljning på fastighetsnivå mellan för varje
fastighet ansvarig fastighetsförvaltare och ekonomipersonal.
Information och kommunikation
Emilshus informationspolicy syftar till att säkerställa en god
intern och extern fortlöpande informationskvalitet. I första hand
avser informationspolicyn extern informationsgivning avseende
den finansiella rapporteringen. Emilshus insiderpolicy behandlar
också information och kommunikation avseende den finansiella
rapporteringen.
Uppföljning
Styrelsen i bolaget övervakar riskhanteringen genom löpande
rapportering från VD:n, revisionsutskottet och andra enheter i
Emilshus. Uppföljning och separata utvärderingar utförs konti-
nuerligt på olika nivåer i koncernen där riskägare wansvarar för
riskhantering inom sitt respektive område genom att löpande ana-
lysera dess utveckling och övervaka riskåtgärder. Utvärderingen
ska göras för varje steg i riskhanteringsprocessen och inbegriper
insamlande av material, analysering av tillgänglig information och
rapportering av resultat. Resultatet sammanställs på bolagsnivå
och presenteras till revisionsutskottet och styrelsen årligen.
Vidare sker uppföljning av resultatutfall mot budget och prog-
noser månadsvis i Emilshus organisation, både på fastighets- och
koncernnivå. Resultaten analyseras av både fastighetsförvaltare
och ekonomipersonal, bland annat vid de löpande avstämning-
arna mellan ansvarig fastighetsförvaltare och ekonomipersonal.
Avrapportering sker till styrelse och VD.
Utvärdering av behovet av en separat internrevisionsfunktion
Någon internrevisionsfunktion finns idag inte upprättad inom
Emilshus. Styrelsen har prövat frågan och bedömt att befintliga
strukturer för uppföljning och utvärdering ger ett tillfredsstäl-
lande underlag. Uppföljning av resultat och balans görs månads-
vis av de olika funktionerna och av bolagsledningen. Samman-
taget medför detta att det inte anses motiverat att ha en särskild
enhet för internrevision. Beslutet omprövas dock årligen.
Visselblåsarfunktion
Emilshus visselblåsarfunktion nås via bolagets hemsida. Genom
en extern kanal för anonym rapportering ges såväl medarbetare
som tredje part möjlighet att rapportera avvikelser från Emilshus
affärsetiska riktlinjer. Kanalen tillhandahålls av en extern operatör
och är inte spårbar. Eventuella ärenden som uppkommer hante-
ras av en extern ärendehanterare. Ärendehanteraren är ansvarig
för att klassificera inkomna ärenden samt vidta initiala åtgärder.
Interna regelverk och policyer som fastställts av
Emilshus styrelse den 27 april 2023
•
Hållbarhetsstrategi
•
Miljö- och hållbarhets-
policy
•
Styrelsens arbetsord-
ning och VD-instruktion
•
Beslutsordning
•
Arbetsmiljöpolicy
•
Informationspolicy
•
Insiderpolicy
•
Instruktion ersättnings-
utskott
•
Instruktion för den finan-
siella rapporteringen
•
Instruktion revisions-
utskott
•
Närståendepolicy
•
Sponsringspolicy
•
Värderingspolicy
•
Finanspolicy
•
Inköpspolicy
•
Personuppgiftspolicy
•
Policy om affärsetik och
antikorruption
•
Policy och riskhantering
och intern kontroll
•
IT-policy
•
DRP-policy
•
Kris- och kontinuitets-
plan
•
Ekonomihandbok
Emilshus årsredovisning 2023
–
45
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Johan Ericsson
Styrelseordförande sedan september 2018
Född: 1951.
Utbildning: Civilekonomexamen, Handelshögskolan
i Stockholm.
Uppdrag utanför koncernen: Styrelseordförande
i Nyfosa AB, Prinsessan Estelles Kulturstiftelse,
Konstmässan Market AB och Torekov Kultur-
stiftelse. Styrelseledamot i Brinova Fastigheter AB,
Borudan Ett AB, Båstadtennis & Hotell AB och
Torekov By AB.
Bakgrund: Tidigare koncernchef för Catella AB och
ett flertal styrelseuppdrag inom fastighetssektorn.
Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 380 000
stamaktier av serie A och 1 725 980 stamaktier
av serie B samt 225 000 preferensaktier (genom
bolag).
Oberoende: Inte oberoende i förhållande till bola-
get och bolagsledningen eftersom Johan arbetar
som konsult för bolaget. Oberoende i förhållande
bolagets större aktieägare.
Jakob Fyrberg
VD sedan april 2019
Född: 1974.
Utbildning: Civilekonomexamen, Högskolan i Gävle.
Uppdrag utanför koncernen: Ägare, styrelseleda-
mot och verkställande direktör i Rerum Fastigheter
AB. Delägare och styrelseordförande i Aptare
Holding AB. Styrelseordförande i Aptare Förvalt-
ning AB, Bostaden Västra Götaland Intressenter
Fastigheter AB och Aptare Entreprenad AB.
Bakgrund: Grundare av Aptare Fastigheter. Tidigare
VD för Heimstaden Projektutveckling AB, affärsut-
vecklingsansvarig på Ikano Bostad och under 15 år
senior partner på Catella AB inom fastighetsråd-
givning.
Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 43 500
stamaktier av serie B (genom bolag). Jakob är
delägare och styrelseordförande i Aptare Holding
AB som innehar 4 440 000 stamaktier av serie A
och 20 480 010 stamaktier av serie B. 30 000 teck-
ningsoptioner avseende stamaktier av serie B.
Oberoende: Inte oberoende i förhållande till
bolaget, bolagsledningen eller bolagets större
aktieägare eftersom Jakob är bolagets verkstäl-
lande direktör och styrelseordförande i Aptare
Holding AB som kontrollerar över 10 % av aktierna
och rösterna i bolaget.
Björn Garat
Styrelseledamot sedan februari 2022
Född: 1975.
Utbildning: Internationella ekonomprogrammet vid
Linköpings Universitet.
Uppdrag utanför koncernen: Finanschef och vice
verkställande direktör för AB Sagax (samt uppdrag
i dotterbolag till AB Sagax), styrelseledamot i
Volati AB, Vassvik Förvaltning Aktiebolag och
Paco Holding AB samt styrelsesuppleant i Manolo
Holding AB.
Bakgrund: Partner och chef för Corporate Finance
på Remium Nordic AB och finansanalytiker.
Finanschef och vice verkställande direktör på AB
Sagax sedan 2012.
Innehav av aktier och optioner i Emilshus: Inget.
Björn Garat är ledande befattningshavare och
aktieägare i AB Sagax som innehar 3 033 550
stamaktier av serie A, 18 130 980 stamaktier av
serie B, 5 633 320 preferensaktier och 1 248 440
teckningsoptioner av serie 2021:1.
Oberoende: Oberoende i förhållande till bolaget
och bolagsledningen. Inte oberoende i förhållande
till bolagets större aktieägare eftersom Björn Garat
är ledande befattningshavare i AB Sagax som
kontrollerar över 10 % av aktierna och rösterna i
bolaget.
Styrelse
Lars Göran Bäckvall avled den 25 mars 2023.
46
–
Emilshus årsredovisning 2023
STYRELSE OCH LEDNING
Elisabeth Thuresson
Styrelseledamot sedan januari 2019
Född: 1961.
Utbildning: Högre ekonomisk specialkurs, Hvit-
feldtska gymnasiet.
Uppdrag utanför koncernen: Delägare och styrelse-
ledamot i Thureda Gruppen AB, Östra Härads
Fastighets AB, Käpphästen AB, Vetlanda Valvet
AB, et al invest AB och Papegojtulpanen AB.
Styrelseledamot i Friluftsfrämjandet lokalavdelning
i Vetlanda och Tillväxtstiftelsen i Jönköpings Län.
Styrelsesuppleant i AB Boken Vetlanda.
Bakgrund: Tidigare verksam som revisor. Mångårigt
engagemang i T-Emballage AB and Innovexa AB
som ekonomi och personalchef, ägare och styrel-
seledamot.
Innehav av aktier och optioner i Emilshus: Inget.
Elisabeth är delägare och styrelseledamot i Thureda
Gruppen AB som innehar 412 020 stamaktier av
Serie A och 1 854 070 stamaktier av serie B.
Oberoende: Oberoende i förhållande till bolaget,
bolagsledningen och bolagets större aktieägare.
Rutger Källén
Styrelseledamot sedan januari 2023
Född: 1972.
Utbildning: Ekonomistudier, Uppsala universitet.
Uppdrag utanför koncernen: Vice VD och CFO på
Hemsö Fastighets AB.
Bakgrund: Head of Real Estate Finance, Handels-
banken Debt Capital Market, Nordic Head of
Real Estate på Credit Agricole och finanschef på
Kungsleden Fastighets AB.
Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 55 746
stamaktier av serie B.
Oberoende: Oberoende i förhållande till bolaget,
bolagsledningen och bolagets större aktieägare.
Styrelse
Uppgifter om aktie- och optionsinnehav per 31 december 2023.
Emilshus årsredovisning 2023
–
47
STYRELSE OCH LEDNING
Jakob Fyrberg
VD sedan april 2019
Född: 1974.
Utbildning: Civilekonomexamen, Högskolan i Gävle.
Uppdrag utanför koncernen: Ägare, styrelseleda-
mot och verkställande direktör i Rerum Fastigheter
AB. Delägare och styrelseordförande i Aptare
Holding AB. Styrelseordförande i Aptare Förvalt-
ning AB, Bostaden Västra Götaland Intressenter
Fastigheter AB och Aptare Entreprenad AB.
Bakgrund: Grundare av Aptare Fastigheter. Tidigare
VD för Heimstaden Projektutveckling AB, affärsut-
vecklingsansvarig på Ikano Bostad och under 15 år
senior partner på Catella AB inom fastighetsråd-
givning.
Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 43 500
stamaktier av serie B (genom bolag). Jakob är
delägare och styrelseordförande i Aptare Holding
AB som innehar 4 440 000 stamaktier av serie A
och 20 480 010 stamaktier av serie B. 30 000 teck-
ningsoptioner avseende stamaktier av serie B.
Emil Jansbo
CFO sedan oktober 2023
Född: 1980.
Utbildning: Civilekonomexamen, Linköpings
universitet.
Uppdrag utanför koncernen: –
Bakgrund: CFO för Intea Fastigheter AB (publ),
CFO för Randviken Fastigheter AB (publ), Head of
Finance på Savills Investment Management, samt
avdelningschef inom PwC Corporate finance.
Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 200 000
köpoptioner avseende stamaktier av serie B.
Helen Arvidsson
Redovisningschef sedan september 2021
Född: 1976.
Utbildning: Civilekonomexamen, Linnéuniversitetet
i Växjö.
Uppdrag utanför koncernen: –
Bakgrund: Vice VD och ansvarig för finans, HR,
IT och säljstöd på Abena AB, Group CFO på
APP Rockstar Equity AB samt Finans och IT-chef
på KF Göta.
Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 7 000
stamaktier av serie B samt 12 000 tecknings-
optioner avseende stamaktier av serie B.
Ledning
48
–
Emilshus årsredovisning 2023
STYRELSE OCH LEDNING
Jakob Paljak
Operativ chef sedan september 2022
Född: 1987.
Utbildning: Civilingenjör inom Samhällsbyggnad
från Kungliga Tekniska Högskolan.
Uppdrag utanför koncernen: –
Bakgrund: Operativ chef på Randviken Fastigheter
med ansvar för bolagets fastighets och projekt-
utveckling. Dessförinnan Sverigechef för brittiska
fastighetsinvesteraren Round Hill Capital samt pro-
jekt och fastighetsutvecklare vid UnibailRodamco.
Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 11 000
stamaktier av serie B.
Martin Lindström
Transaktionsansvarig sedan september 2023
Född: 1980.
Utbildning: Civilingenjör Väg- och Vattenbyggnad,
Chalmers Tekniska Högskola. Civilekonom, Göte-
borgs Universitet.
Uppdrag utanför koncernen: Ägare och styrelse-
ledamot i Martin Lindström Förvaltning AB.
Delägare och VD i Loggen Invest AB.
Bakgrund: Arbetat med transaktioner för Emilshus
sedan 2019. Regionansvarig projektutvecklare på
SHH Bostad. Konsultverksamhet inom projekt-
utveckling och transaktioner. Uppdragsansvarig
konstruktör på NCC Teknik.
Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 8 000
stamaktier av serie B. Martin är delägare och VD i
Loggen Invest AB som innehar 880 000 stamaktier
av serie B. 10 000 teckningsoptioner avseende
stamaktier av serie B.
Pierre Folkesson
Projektchef sedan juli 2018
Född: 1971.
Utbildning: –
Uppdrag utanför koncernen: Ägare, styrelse-
ledamot och verkställande direktör i Nästagård
Fastigheter AB. Ägare och styrelseledamot i Pierre
Folkesson Invest AB., Backseda Fastighets AB,
Aptare Förvaltning AB, Aptare Holding AB, Aptare
Entreprenad AB, Bostaden Västra Götaland Intres-
senter Fastigheter AB, Byggbo Hus AB och Byggbo
i Vetlanda AB. Delägare och styrelsesuppleant i
Granbackens Fastighets AB och Fastighets AB
Kiosken i Vimmerby.
Bakgrund: Verksam i fastighetsbranschen i över
20 år inom förvaltning och förvärv på Aptare
Fastig heter, som VD på Carlfo Fastighets AB i
Vetlanda samt på Bostaden AB som projektledare
och byggherre för en rad olika projekt.
Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 43
500 stamaktier av serie B (genom bolag). Pierre
är delägare och styrelseledamot i Aptare Holding
AB som innehar 4 440 000 stamaktier av serie A
och 20 480 010 stamaktier av serie B. 24 181 teck-
ningsoptioner avseende stamaktier av serie B.
Ledning
Uppgifter om aktie- och optionsinnehav per 31 december 2023.
Emilshus årsredovisning 2023
–
49
STYRELSE OCH LEDNING
Finansiellt
Finansiell information
Förvaltningsberättelse 51
Finansiella rapporter 54
Noter och redovisningsprinciper
Not 1 Redovisningsprinciper 61
Not 2 Hyresintäkter 64
Not 3 Fastighetskostnader 64
Not 4 Personalkostnader 65
Not 5 Centrala administrations kostnader 65
Not 6 Räntekostnader och liknande resultatposter 66
Not 7 Aktuell skatt och uppskjuten skatt 66
Not 8 Förvaltningsfastigheter 67
Not 9 Inventarier 69
Not 10 Andelar i koncernföretag 70
Not 11 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 72
Not 12 Uppskjuten skatt 73
Not 13 Räntebärande skulder 73
Not 14 Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut 73
Not 15 Checkräkningskredit 73
Not 16 Finansiella instrument 74
Not 17 Eget kapital 75
Not 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 75
Not 19 Transaktioner med närstående 75
Not 20 Händelser efter räkenskaps årets utgång 75
Not 21 Finansiella risker 76
Not 22 Likvida medel 77
Not 23 Specifikationer till kassaflödesanalysen 77
Not 24 Styrelsens förslag till vinstdisposition 77
Styrelsens och revisors underskrift 78
Revisionsberättelse 79
Nyckeltal 83
Definitioner 84
Information om årsstämma 86
50
–
Emilshus årsredovisning 2023
FINANSIELL INFORMATION
Styrelsen och VD för Fastighetsbolaget Emilshus AB
(publ) org nr 559164-8752, avger härmed årsredovisning
och koncernredovisning för verksamhetsåret 2023. Bola-
get har sitt säte i Växjö, med adress Storgatan 10, Växjö.
Årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar
perioden 1 januari 2023 till den 31 december 2023.
Allmänt om Fastighetsbolaget Emilshus AB
Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) är ett fastighetsbolag
med ursprung i en Vetlandabaserad fastighetskoncern som
etablerades 2008. I sin nuvarande struktur bildades Emilshus
2018. Med småländskt kapital skapade ett antal företagare ett
fastighetsbolag som med en gedigen kunskap om fastigheter
i kombination med ett drivet entreprenörskap ska växa och bli
ett ledande fastighetsbolag inom kommersiella lokaler i södra
Sverige. Idag äger och förvaltar Emilshus 130 kommersiella fast-
igheter med ett totalt fastighetsvärde om 7 324 miljoner kronor.
Finansiella mål
Förvaltningsresultat per stamaktie
Förvaltningsresultatet per stamaktie ska öka med minst
15 % per år.
Genomsnittlig årlig ökning av förvaltningsresultat per stam-
aktie under perioden 2019–2023 uppgick till 16 %.
Avkastning på eget kapital
Avkastningen på eget kapital ska under en femårsperiod i
genomsnitt uppgå till minst 15 % per år.
Genomsnittlig årlig avkastning på eget kapital under perioden
2019–2023 uppgick till 17 %.
Finansiella riskbegränsningar
Nettobelåningsgrad
Nettobelåningsgraden ska varaktigt inte överstiga 60 %.
Nettobelåningsgraden uppgick vid periodens utgång till 52 %.
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 ggr.
Räntetäckningsgraden uppgick under perioden till 2,1 ggr.
Kommentarer resultatutveckling
Intäkter, fastighetskostnader och driftnetto
Intäkterna uppgick till 593 miljoner kronor (454), vilket innebar
ökning om 31 %. Tillväxten är huvudsakligen hänförlig
till fastighetsförvärv men även hyresjusteringar samt ökade intäk-
ter till följd av genomförda investeringar i befintliga fastigheter.
Fastighetskostnaderna ökade med 34 % till 123 miljoner
kronor (91). Ökningen förklaras huvudsakligen av ett större
fastighetsbestånd. Fastighetskostnaderna utgjordes av fastig-
hets skötsel och drift 90 miljoner kronor (57), reparationer och
underhåll 14 miljoner kronor (18) samt kostnader för fastighets-
skatt om 19 miljoner kronor (17).
Driftsöverskottet ökade med 30 % till 471 miljoner kronor (363).
Överskottsgraden uppgick till 79,3 % (79,9). Under jämförelse-
perioden föregående år erhöll Emilshus en frånträdes ersättning
om motsvarande 8 miljoner kronor, vilket påverkade överskotts-
graden positivt.
Central administration
Kostnaderna för central administration uppgick till 32 miljoner
kronor (37) och utgjordes av kostnader för centrala funktioner
såsom personalkostnader samt kostnader för företagsledning
och ekonomifunktion. Kostnaderna för central administration
som andel av Emilshus intäkter uppgick till 5 % (8).
Finansnetto
Finansnettot uppgick till –205 miljoner kronor (–143). Föränd-
ringen av finansnettot var främst hänförlig till högre marknads-
ränta och högre genomsnittlig skuld under perioden. Genom-
snittlig ränta på de räntebärande skulderna inklusive kostnader
för räntesäkring uppgick vid periodens utgång till 4,7 % (4,6).
Räntetäckningsgraden uppgick till 2,1 ggr (2,3).
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet som utgörs av verksamhetens resultat före
värdeförändringar och skatt ökade med 28 % till 233 miljoner
kronor (182).
Värdeförändringar
Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter påver-
kade resultatet med –43 miljoner kronor (99). Värdejusteringen
förklaras huvudsakligen av högre direktavkastningskrav som påver-
kade värdet med –462 miljoner kronor, vilka till viss del motverka-
des av förbättrade driftsöverskott som påverkade värdet med 338
miljoner kronor och övrigt som påverkade med 81 miljoner kronor.
Orealiserade värdeförändringar på finansiella instrument
hänför sig till derivat för räntesäkring och uppgick till –102
miljoner kronor (125). Värdeförändringen förklaras av nya derivat
som ingåtts under perioden samt lägre marknadsräntor. Därtill
uppgick realiserade värdeförändringar på finansiella instrument
till –10 miljoner kronor, varav –9 miljoner kronor var hänförligt
till en omstrukturering av en ränteswap och –1 miljon kronor var
hänförligt till förvärv av egna obligationer.
Skatt
Aktuell skattekostnad uppgick till 42 miljoner kronor (33) och
uppskjuten skattekostnad uppgick till 4 miljoner kronor (65).
Kostnaden för uppskjuten skatt är främst relaterad till temporära
skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde på förvalt-
ningsfastigheter och derivat. Gällande ränteavdragsbegräns-
ningar hade en negativ påverkan på koncernens effektiva skatt.
Periodens resultat efter skatt uppgick till 33 miljoner kronor
(311), vilket motsvarar –0,09 kronor per genomsnittligt antal
stamaktier före utspädning (3,36) respektive –0,09 kronor efter
utspädning (3,35).
Väsentliga händelser under räkenskapsåret
Året präglades av tillväxt och fortsatt utveckling av verksamheten.
Fem förvaltningsfastigheter förvärvades för en köpeskilling om
totalt 199 miljoner kronor. Inga avyttringar skedde under året.
Förvaltningsberättelse
Emilshus årsredovisning 2023
–
51
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Under året genomförde Emilshus ett antal kapitalmarknads-
aktiviteter. I november genomfördes en riktad nyemission av
stamaktier av serie B om 200 miljoner kronor, med stöd av det
bemyndigande som erhölls på årsstämman 2023.
Fastigheternas marknadsvärde
Emilshus innehav av förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt
värde enligt IAS 40. I anslutning till upprättandet av årsbokslutet
har samtliga förvaltningsfastigheter marknadsvärderats och i
samband med värderingarna anlitar Emilshus värderingsföretaget
Newsec. Fastigheternas marknadsvärde uppgick vid årets utgång
till 7 324 miljoner kronor (7 111).
Omvärldsfaktorer
Emilshus har hittills inte noterat någon väsentlig direkt påverkan
på bolagets verksamhet till följd av den oroliga omvärldssitua-
tionen. En fortsatt hög inflation påverkade bolaget under året
genom ökade kostnader men även ökade intäkter genom årlig
inflationsjustering av merparten av bolagets hyror. Det finns en
risk för att eventuella prishöjningar, leveransproblem och en för-
sämrad konjunktur kan komma att påverka bolaget eller bolagets
hyresgäster negativt. Även utvecklingen avseende marknads-
räntan har en påverkan på Emilshus verksamhet.
Hållbarhet
Emilshus har högt ställda hållbarhetskrav på verksamheten. Håll-
barhetsarbetet grundar sig i hållbarhetsstrategin som antagits av
styrelsen och som utgår från behovet av ett klokt och ansvars-
fullt hushållande med begränsade resurser. Emilshus lokala
närvaro med engagerade och kompetenta medarbetare ger
bolaget goda förutsättningar för ett värdeskapande och hållbart
fastighetssägande. I sitt miljöarbete ska Emilshus arbeta aktivt
med energieffektiviseringar i sina byggnader och lokaler och
använda effektiva systemstöd.
Emilshus arbetar utifrån ett internt ramverk som består av
hållbarhetsstrategi, handlingsplaner och policyer. Utifrån dessa
ramverk har Emilshus identifierat fyra fokusområden i verksam-
heten som är särskilt viktiga;
• Fastigheter
• Medarbetare
• Hyresgäster
• Externa samarbetspartners.
Därtill baseras Emilshus hållbarhetsarbete på ett åtagande mot
FN:s Global Compact och FN:s globala mål för hållbar utveckling
(Agenda 2030).
Uppföljning grönt finansiellt ramverk
I september 2021 upprättades ett grönt finansiellt ramverk som
ger Emilshus möjlighet att emittera gröna obligationer och andra
finansiella instrument för finansiering av fastigheter och fastig-
hetsprojekt. Bolagets gröna ramverk har granskats av Cicero
Shades of Green som avgivit klassificeringen Ljusgrön (stark)
med styrningsbetyg Bra. Per 31 december hade Emilshus gröna
tillgångar till ett sammanlagt värde om 2 183 miljoner kronor med
etablerad grön finansiering om 769 miljoner kronor i befintliga
fastigheter. Outnyttjat belopp inom det gröna finansiella ram-
verket uppgick till 1 414 miljoner kronor.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Emilshus är exponerat för olika risker som kan få betydelse för
bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning.
Med risk avses en osäkerhetsfaktor som kan påverka företagets
förmåga att nå uppsatta mål. Riskhantering syftar till att skapa
en balansgång mellan önskan om att begränsa risk och samtidigt
nå uppsatta mål. Emilshus fastighetsbestånd består av hög-
avkastande kommersiella fastigheter i Småland, Östergötland och
Halland.
Arbetet med riskhantering avser en systematisk tillämpning av
principer, förfaranden och praxis gällande identifiering, analyse-
ring, kontroll och uppföljning av risker inom Emilshus verksamhet.
I arbetet med riskhantering ska den bästa tillgängliga informa-
tionen användas, och vid behov kompletteras med ytterligare
undersökningar. Emilshus arbete avseende riskhantering följer
en definierad process, inkluderande följande fem områden:
riskidentifiering, riskbedömning, riskåtgärder, självutvärdering
och rapportering. Dessa aktiviteter ska utföras minst årligen.
Uppföljningar och separata utvärderingar utförs kontinuerligt på
olika nivåer i bolaget.
Emilshus risker identifieras och värderas inom fem kategorier.
• Strategiska risker
• Operativa risker
• Finansiella risker
• Hållbarhetsrisker
• Omvärldsrisker
Riskåtgärder vidtas löpande i linje med Emilshus riktlinjer. Se
även Not 21.
Finansiering
Kapitalstruktur
Emilshus kapitalstruktur innebar vid periodens utgång att 42 %
(40) av balansomslutningen finansierades med eget kapital, 52 %
(54) med räntebärande skulder och 6 % (6) med övriga poster.
Emilshus kreditgivare utgörs av fyra nordiska banker där finan-
sieringen består av säkerställda banklån. Obligationslån utgör en
kompletterande finansieringskälla.
Eget kapital
Soliditeten uppgick till 42 % (40) och eget kapital uppgick till
3 194 miljoner kronor (3 007) vid periodens utgång. Eget kapital
per stamaktie uppgick till 25,26 kronor (25,27) och substans-
värdet per stamaktie uppgick till 27,32 kronor (26,34).
Räntebärande skulder
Emilshus räntebärande skulder uppgick till 3 984 miljoner kronor
(4 103) vid periodens utgång. Efter avdrag för likvida medel om
212 miljoner kronor (224) uppgick nettoskulden till 3 772 miljoner
kronor (3 879), vilket innebär en nettobelåningsgrad om 52 %
(55). De räntebärande skulderna består av säkerställda lån i bank
om 3 408 miljoner kronor (3 397), vilka utgjorde 86 % (82) av
de totala räntebärande skulderna. Räntebärande obligationslån
uppgick till 576 miljoner kronor (642) och utgjorde 14 % (16) av
de räntebärande skulderna. Skuldkvoten beräknad som netto-
skuld i förhållande till framåtriktat justerat driftsöverskott med
avdrag för kostnader avseende central administration uppgick på
balansdagen till 8,3 ggr (9,2).
Räntebärande skulder
mkr
2023
31 dec
2022
31 dec
KONCERNEN
Skulder till kreditinstitut 3 408 3 397
Checkräkningskredit – –
Reversskulder – 65
Obligationslån 576 642
Totalt 3 984 4 103
52
–
Emilshus årsredovisning 2023
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Likviditet
Likvida medel uppgick till 212 miljoner kronor (224) jämte
outnyttjade checkräkningskrediter om 80 miljoner kronor (80).
Likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till
292 miljoner kronor (224) vid periodens utgång.
Kapitalbindning
Kapitalbindningstiden för Emilshus räntebärande skulder uppgick
vid periodens utgång till 1,8 år (2,9). Under föregående år omför-
handlade och förlängde Emilshus löptiderna på banklån varefter
det, bortsett från ordinarie löpande amorteringar, inte föreligger
några förfall av räntebärande skulder under 2024.
Genomsnittlig ränta och räntebindning
Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder inklusive derivat
uppgick vid periodens utgång till 4,7 % (4,6).
Koncernens genomsnittliga räntebindningstid inklusive derivat
uppgick vid periodens slut till 3,1 år (1,9) och andelen av de
räntebärande skulderna som hade räntesäkrats genom derivat
uppgick till 77 % (45). Vid periodens utgång hade koncernen
ingått räntesäkringar om ett totalt nominellt belopp om 3 840
miljoner kronor (1 850), varav 2 770 miljoner kronor (1 550) avsåg
aktiva ränteswappar med en genomsnittlig återstående löptid
om 3,5 år (4,9), 770 miljoner (0) kronor avsåg framtidsstartade
ränteswappar med en genomsnittlig löptid om 2,7 år och 300
miljoner kronor (300) avsåg räntetak (Stibor 3M till 1,0 %) med en
återstående löptid om 1,9 år (2,9). Derivaten begränsar framtida
ränteförändringars effekt på koncernens resultat.
Marknadsvärdet för derivaten uppgick vid periodens utgång
till 35 miljoner kronor (137). Derivaten har värderats till verkligt
värde och värdeförändringen har redovisats över resultat-
räkningen.
Väsentliga händelser efter balansdagen
Den 7 februari meddelades att Emilshus förvärvat åtta fastigheter
i Östergötland och en fastighet i Småland med en total uthyr-
ningsbar area om 15 000 kvm och en genomsnittlig återstående
hyrestid om 2,9 år. Årligt hyresvärde uppgår till 16,5 miljoner
kronor.
Moderbolaget
Moderbolagets verksamhet består i huvudsak av att äga och
förvalta aktier i dotterbolag inkluderat att upprätthålla centrala
funktioner för dotterbolagens verksamhet. Resultatet före skatt
uppgick till -11,4 miljoner kronor (0,7) och soliditeten var 44 % (41).
Förslag till resultatdisposition
Styrelsens förslag på resultatdisposition i årsredovisningen för
räkenskapsår 2023 i Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ).
Förslag till vinstdisposition
Till årsstämman förfogande stående medel.
kr
2023
31 dec
Balanserade vinstmedel -92 486 031
Överkursfond 1 921 711 788
Årets resultat -10 895 250
Summa 1 818 330 507
Utdelning till preferensaktieägare 41 257 250
Balanseras i ny räkning 1 777 073 257
Summa 1 818 330 507
Aktien och aktieägarna
Per 31 december 2023 finns det 120 910 232 aktier och
224 661 242 röster i Emilshus fördelade enligt följande:
• Stamaktier av serie A: 11 527 890 aktier och 115 278 900 röster.
• Stamaktier av serie B: 88 753 717 aktier och 88 753 717 röster.
• Preferensaktier: 20 628 625 aktier och 20 628 625 röster.
Emilshus stamaktier av serie B och Emilshus preferensaktier
är noterade vid Nasdaq Stockholm, Mid Cap. De största aktie-
ägarna, mätt i andel av röster, var vid utgången av året Aptare
Holding AB, 28,9 % röster, AB Sagax (publ), 24,1 % röster, och
NP3 Fastigheter AB (publ), 16,7 % röster.
Styrelsens yttrande angående vinstdisposition
Styrelsen för Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ), org.nr
559164-8752, har föreslagit att årsstämman beslutar om vinst-
utdelning för preferensaktier med 0,50 kronor per aktie och
kvartal, dock högst två (2) kronor per preferensaktie för tiden
intill nästa årsstämma. Av till årsstämmans förfogande stående
medel föreslås således att 41 257 250 kronor utdelas till inne-
havare av befintliga preferensaktier och att återstoden balanseras
i ny räkning. Ordinarie avstämningsdagar för de kvartalsvisa
utbetalningarna bestäms i enlighet med bolagsordningen.
Styrelsens förslag är att utdelning sker vid följande
avstämningsdagar:
– 28 juni 2024 (0,50 kronor)
– 30 september 2024 (0,50 kronor)
– 30 december 2024 (0,50 kronor)
– 31 mars 2025 (0,50 kronor)
Beslutar årsstämman i enlighet med förslaget beräknas respek-
tive utbetalning ske genom Euroclear Sweden AB:s försorg tredje
bankdagen efter respektive avstämningsdag. Styrelsen föreslår
årsstämman att ingen utdelning lämnas avseende stamaktier av
serie A eller B.
Styrelsen har granskat bolagets ekonomiska situation och
konstaterar, efter närmare överväganden, att en vinstutdelning
är försvarlig med hänsyn till försiktighetsprincipen i 17 kap. 3 §
andra och tredje styckena i aktiebolagslagen. Den föreslagna
utdelningen påverkar inte väsentligen koncernens eller moder-
bolagets soliditet, vilket enligt styrelsens bedömning motsvarar
de krav som för närvarande kan uppställas för den bransch
inom vilket bolagets är verksamt. Styrelsens bedömning är att
vinstutdelningen inte påverkar bolagets möjligheter att fullgöra
sina förpliktelser på kort eller lång sikt. Inte heller antas den före-
slagna utdelningen påverka bolagets förmåga at göra eventuellt
nödvändiga investeringar. Vid en samlad bedömning av bolagets
ekonomiska förhållanden anser styrelsen inga hinder föreligga
för att genomföra vinstutdelningen till aktieägarna.
Styrelsens förslag till bemyndigande
Styrelsen föreslår vidare att samtliga nya preferensaktier,
12 091 023 stycken, som kan komma att emitteras med stöd av
stämmans bemyndigande ska medföra rätt till utdelning första
gången på den avstämningsdag för utdelning som infaller när-
mast efter det att nyemissionen har registrerats vid Bolagsverket
och aktierna har införts i aktieboken hos Euroclear Sweden AB.
Detta innebär att rätt till första utdelning om 0,50 kronor före-
ligger vid den första avstämningsdag enligt ovan som infaller
efter införande i aktieboken.
Vid ett maximalt utnyttjande av bemyndigandet för styrelsen
att besluta om nyemission kommer en utdelning för tillkommande
aktier om maximalt 24 182 046 kronor att delas ut.
Emilshus årsredovisning 2023
–
53
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Koncernens rapport över totalresultatet
mkr
Not
2022
Hyresintäkter
2
588,4
454,0
Övriga intäkter
4,6
–
Intäkter
593,1
454,0
Fastighetskostnader
3
-122,5
-91,4
Driftsöverskott
470,5
362,6
Central administration
4,5
-31,8
-37,4
Finansnetto
6
-205,3
-142,9
Förvaltningsresultat
233,4
182,4
Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter
8
–
2,7
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter
8
-42,6
99,3
Realiserade värdeförändringar finansiella instrument
-9,8
–
Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument
16
-102,2
125,3
Resultat före skatt
78,9
409,7
Aktuell skatt
7
-41,6
-33,4
Uppskjuten skatt
7
-4,0
-65,4
Periodens resultat
33,2
310,9
Övrigt totalresultat
–
–
Periodens totalresultat
33,2
310,9
Periodens totalresultat hänförligt till
Moderbolagets aktieägare
33,2
310,9
Innehav utan bestämmande inflytande
–
–
33,2
310,9
Resultat per stamaktie före utspädning, kr
-0,09
3,36
Genomsnittligt antal stamaktier
93 779 549
80 559 130
Antal stamaktier vid periodens utgång
100 281 607
92 874 199
Genomsnittligt antal preferensaktier
20 628 625
20 252 401
Antal preferensaktier vid periodens utgång
20 628 625
20 628 625
Beräkning av resultat per stamaktie:
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare
33,2
310,9
Preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för året
-41,3
-40,5
Vägt genomsnittligt antal stamaktier, tusental
93 779 549
80 559 130
Resultat per stamaktie, kr
-0,09
3,36
Resultat per stamaktie efter utspädning, kr
-0,09
3,35
Antal stamaktier efter utspädning till följd av utestående teckningsoptioner
94 058 756
80 559 130
1)
1) Reducerat med preferensaktieägarnas företrädesrätt till utdelning för perioden.
Finansiella rapporter
54
–
Emilshus årsredovisning 2023
FINANSIELLA RAPPORTER
Koncernens rapport över finansiell ställning
mkr
Not
2023-12-31
2022-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter
8
7 323,5
7 111,4
Balanserade utgifter för IT system
0,1
0,2
Inventarier
9
1,1
1,4
Derivat
16
34,9
137,1
Summa anläggningstillgångar
7 359,7
7 250,1
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar
5,6
1,8
Övriga fordringar
19,7
17,2
Förutbetalade kostnader och upplupna intäkter
11
24,5
31,1
Likvida medel
22
212,0
224,3
Summa omsättningstillgångar
261,8
274,4
SUMMA TILLGÅNGAR
7 621,5
7 524,5
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
17
Aktiekapital
241,8
227,0
Tillskjutet kapital
1 922,0
1 742,2
Balanserat resultat inkl årets resultat
1 029,7
1 037,8
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
3 193,5
3 007,0
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
13,15
3 306,3
3 308,9
Obligationslån
576,1
641,5
Uppskjuten skatteskuld
241,0
237,0
Övriga skulder
1,3
1,0
Summa långfristiga skulder
4 124,7
4 188,5
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
13
101,3
87,8
Obligationslån
13
–
–
Reversskulder
13
–
65,0
Checkräkningskredit
13,15
–
–
Leverantörsskulder
14,1
17,6
Skatteskulder
14,6
14,4
Övriga skulder
34,0
25,5
Upplupna kostnader och förutbetalade intäkter
18
139,2
118,7
Summa kortfristiga skulder
303,3
329,0
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
7 621,5
7 524,5
Emilshus årsredovisning 2023
–
55
FINANSIELLA RAPPORTER
Koncernens rapport över förändring av eget kapital
Balanserade
Antal vinstmedel
Antal preferens-inklusive årets Totalt eget
mkrstamaktier
aktier
Aktie kapital
Överkursfond
resultatkapital
Eget kapital 2022-01-01
66 446 380
13 951 313
160,8
916,1
770,7
1 847,6
Nyemission stamaktier
26 427 819
–
52,9
687,7
–
740,6
Nyemission av preferensaktier
–
6 677 312
13,4
182,3
–
195,6
Kostnader nyemissioner
–
–
–
-54,5
–
-54,5
Skatteeffekt kostnader nyemission
–
–
–
11,2
–
11,2
Utdelning preferensaktier
–
–
–
–
-43,8
-43,8
Årets resultat och totalresultat 2022
–
–
–
–
310,9
353,4
Övriga förändringar av eget kapital
–
–
–
-0,6
–
-0,6
Eget kapital 2022-12-31
92 874 199
20 628 625
227 ,0
1 742,2
1 037,7
3 007,0
Eget kapital 2023-01-01
92 874 199
20 628 625
227,0
1 742,2
1 037,7
3 007,0
Nyemission stamaktier
7 407 408
–
14,8
185,2
–
200,0
Nyemission av teckningsoptioner
–
–
–
0,2
–
0,2
Kostnader nyemissioner
–
–
–
-5,6
–
-5,6
Utdelning på preferensaktier
–
–
–
–
-41,3
-41,3
Årets resultat och totalresultat 2023
–
–
–
–
33,2
33,2
Eget kapital 2023-12-31
100 281 607
20 628 625
241,8
1 922,0
1 029,7
3 193,5
1
1. Totalt eget kapital, Periodens resultat och Periodens totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare
56
–
Emilshus årsredovisning 2023
FINANSIELLA RAPPORTER
Koncernens rapport över kassaflödet
mkr
Not
2022
Den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat
233,4
182,4
Betald inkomstskatt
-41,6
-33,4
Justering för poster som ej ingår i kassaflödet
4,0
1,8
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital
195,8
150,7
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar
0,4
4,0
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder
25,7
47,2
Kassaflöde från den löpande verksamheten
221,9
202,0
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter
8
-199,1
-2 192,9
Investeringar i förvaltningsfastigheter
8
-55,5
-68,6
Förvärv av inventarier
-0,3
-0,4
Avyttring av förvaltningsfastigheter
8
–
76,6
Kassaflöde från investeringsverksamheten
-254,8
-2 185,3
Finansieringsverksamheten
Upptagna banklån
13, 23
390,1
1 810,3
Upptagna övriga lån
23
–
65,0
Nyemission av stamkapital
194,6
699,5
Nyemission av preferenskapital
–
147,6
Utdelning på preferensaktier
-41,3
-41,3
Amortering på banklån
13, 23
-379,3
-711,8
Amortering på övriga lån
13, 23
-65,0
–
Amortering på obligationslån
13, 23
-68,8
-495,9
Upptagna obligationslån
13, 23
–
641,5
Realiserade värdeförändringar finansiella instrument
16
-9,8
–
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
20,6
2 115,0
Årets kassaflöde
-12,3
131,7
Likvida medel vid årets början
224,3
92,6
Livida medel vid årets slut
212,0
224,3
Emilshus årsredovisning 2023
–
57
FINANSIELLA RAPPORTER
Moderbolagets resultaträkning
mkr Not 2023 2022
Intäkter
Verksamhetsintäkter 21,4 11,7
Rörelsens kostnader
Övriga externa kostnader 4,5 -53,1 -49,4
Rörelseresultat -31,7 -37,7
Resultat från från finansiella poster
Ränteintäkter och liknande resultatposter 6 173,6 59,6
Räntekostnader och liknande resultatposter 6 -192,6 -110,6
Resultat efter finansiella poster -50,8 -88,7
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag 39,4 89,5
Resultat före skatt -11,4 0,8
Uppskjuten skatt 7 0,5 –
Aktuell skatt 7 – -11,2
Periodens resultat -10,9 -10,4
Totalresultat för moderbolaget
mkr 2023 2022
Årets resultat enligt resultaträkningen -10,9 -10,4
Övrigt totalresultat – –
Periodens totalresultat -10,9 -10,4
58
–
Emilshus årsredovisning 2023
FINANSIELLA RAPPORTER
Moderbolagets balansräkning
mkr Not 2023-12-31 2022-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Balanserade utgifter för IT-system
0,1 0,2
Inventarier
9 1,1 1,3
Derivat
1,2 1,5
Andelar i koncernföretag
10 473,9 473,3
Uppskjuten skattefordran
3,2 2,7
Summa anläggningstillgångar
479,5 479,0
Omsättningstillgångar
Fordringar hos koncernföretag
4 012,8 4 124,7
Skattefordran
3,3 –
Övriga fordringar
– 7,1
Förutbetalade kostnader och upplupna intäkter
11,1 10,1
Kassa bank
186,3 71,9
Summa omsättningstillgångar
4 213,5 4 213,9
SUMMA TILLGÅNGAR 4 693,0 4 692,9
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
17
Bundet eget kapital
Aktiekapital
241,8 227,0
Fritt eget kapital
Överkursfond
1 921,9 1 742,5
Balanserad vinst eller förlust
-92,7 -40,9
Årets resultat
-10,9 -10,4
Summa eget kapital 2 060,2 1 918,1
Långfristiga skulder
Obligationslån
576,1 641,5
Reversskulder
– –
Skulder till kreditinstitut
13,15 1 960,6 1 983,3
Summa långfristiga skulder
2 536,7 2 624,7
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
13 53,5 42,7
Checkräkningskredit
15 – –
Obligationslån
13 – –
Reversskulder
13 – 65,0
Leverantörsskulder
2,1 1,6
Övriga skulder
21,9 21,7
Upplupna kostnader och förutbetalade intäkter
18 18,7 19,1
Summa kortfristiga skulder
96,1 150,1
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 693,0 4 692,9
Emilshus årsredovisning 2023
–
59
FINANSIELLA RAPPORTER
Moderbolagets rapport över förändring av eget kapital
mkr
Antal
stamaktier
Antal
preferens-
aktier Aktie kapital Överkursfond
Balanserade
vinstmedel
inklusive årets
resultat
Totalt eget
kapital
1
Eget kapital 2022-01-01 66 446 380 13 951 313 160,8 916,3 2,9 1 080,0
Nyemission stamaktier 26 427 819 – 52,9 687,7 – 740,6
Nyemission preferensaktier – 6 677 312 13,4 182,3 – 195,6
Kostnader nyemissioner – – – -54,5 – -54,5
Skatteeffekt kostnader nyemission – – – 11,2 – 11,2
Utdelning preferensaktier – – – – -43,8 -43,8
Årets resultat och totalresultat 2022 – – – – -10,4 -10,4
Övriga förändringar av eget kapital – – – -0,6 – -0,6
Eget kapital 2022-12-31 92 874 199 20 628 625 227,0 1 742,5 -51,4 1 918,1
Eget kapital 2023-01-01 92 874 199 20 628 625 227,0 1 742,5 -51,4 1 918,1
Nyemission stamaktier 7 407 408 – 14,8 185,2 – 200,0
Nyemission teckningsoptioner – – – 0,2 – 0,2
Kostnader nyemission – – – -5,7 – -5,6
Utdelning på preferensaktier – – – – -41,3 -41,3
Årets resultat och totalresultat 2023 – – – – -10,9 -10,9
Övriga förändringar av eget kapital – – – -0,3 – -0,3
Eget kapital 2023-12-31 100 281 607 20 628 625 241,8 1 921,9 -103,6 2 060,2
1) Totalt eget kapital, Periodens resultat och Periodens totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare
60
–
Emilshus årsredovisning 2023
FINANSIELLA RAPPORTER
Not 1
Redovisningsprinciper
Grunder för redovisningen
Denna årsredovisning och koncernredovisning omfattar Fastig-
hetsbolaget Emilshus AB med dotterbolag och avser bolagets
tredje verksamhetsår 2023-01-01–2023-12-31.
Koncernredovisningen för Fastighetsbolaget Emilshus AB
har upprättats enligt de av EU antagna IFRS standarderna och
tolkningarna av dessa (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen
upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet
för finansiell rapportering RFR 1 ”Kompletterande redovisnings-
regler för koncerner”. Redovisningsprinciper för koncernen är
oförändrade.
Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som
koncernen utom i de fall som anges under avsnittet ”moder-
bolagets redovisningsprinciper” Moderbolaget tillämpar års-
redovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer.
De avvikelser som förekommer föranleds av begränsningar
i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av
årsredovisningslagen samt gällande skatteregler
Valuta
Moderbolagets funktionella valuta och koncernens rapporterings-
valuta är svenska kronor.
Bedömningar och uppskattningar
Vid upprättandet av de finansiella rapporterna måste företags-
ledningen och styrelsen göra vissa bedömningar och antaganden
som påverkar det redovisade värdet av tillgångs- och skuldposter
samt intäkts- och kostnadsposter. Bedömningarna baseras på
erfarenheter och antaganden som bedöms vara rimliga under
rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan sedan skilja sig från
dessa bedömningar om andra förutsättningar uppstår.
Värdering av fastigheter
Redovisningen är särskilt känslig vad gäller bedömningar och
antaganden som ligger till grund för värderingen av förvaltnings-
fastigheter. Dessa redovisas till verkligt värde som baseras på en
av styrelsen fastställd marknadsbedömning. Företagsledningen
har gjort antaganden avseende kalkylränta och direktavkast-
ningskrav vilka baseras på marknadsmässiga krav för jämförbara
fastigheter och lägen. Bedömningar avseende drifts- underhålls-
och administrationskostnader baseras på faktiska kostnader
samt antaganden för jämförbara fastigheter. Emilshus har valt att
redovisa innehavet av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
enligt IAS 40. Emilshus inhämtar externa värderingsutlåtanden
för att fastställa fastigheternas marknadsvärde. Värderingarna
upprättas av Newsec och uppdateras kvartalsvis.
Klassificeringar
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt
väsentligt av belopp som förväntas regleras mer än tolv måna-
der från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga
skulder förväntas regleras inom tolv månader från balansdagen.
Långfristiga skulder utgörs i väsentligt av belopp som Emilshus
per rapportperiodens slut har rätt att välja att betala längre bort
än tolv månader efter rapportperiodens slut. Har Emilshus inte
en sådan rätt per rapportperiodens slut – eller innehas skuld för
handel eller förväntas skuld regleras inom den normala verksam-
hetscykeln – redovisas skuldbeloppet som kortfristig skuld.
Tillgångsförvärv och rörelseförvärv
Förvärv klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångs-
förvärv enligt IFRS 3.
Klassificeringen görs individuellt vid varje enskilt förvärv
primärt genom ett test, concentration test. Testet innebär att om
väsentligen hela det verkliga värdet av bruttotillgångarna som
förvärvas, kan hänföras till en tillgång eller en grupp av liknande
tillgångar utgör förvärvet ett tillgångs förvärv. Om testet inte är
uppfyllt görs bedömningen utifrån vad som förvärvats utöver
fastigheten bland annat organisation och processer som krävs
för att driva verksamheten.
Segmentsrapportering
Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer
med den interna rapportering som lämnas till den Högste Verk-
ställande Beslutsfattaren. Den Högste Verkställande Besluts-
fattaren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser
och bedömning av rörelsesegmentens resultat. I koncernen har
denna funktion identifierats som ledningsgruppen.
Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver
verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådrar sig
kostnader och för vilka det finns fristående finansiell information
tillgänglig. Emilshus delar inte upp verksamheten i olika segment
utan ser hela koncernens verksamhet som ett segment, vilket
återspeglas i företagets interna organisation och rapportering.
Intäkter
Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas i den period
hyran avser. Samtliga hyresavtal klassificeras som operationella
leasingavtal och erhållna intäkter utgörs av leasingintäkter vilka
benämns hyresintäkter. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom
ut debiterad fastighetsskatt och värmekostnader med mera.
För skottshyror redovisas som förskottsbetalda hyresintäkter.
Hyresrabatter periodiseras över hyresavtalets löptid. Intäkter från
fastighetsförsäljningar redovisas normalt på frånträdesdagen om
inte kontroll har övergått vid ett tidigare tillfälle. Resultat från försälj-
ning av fastighet redovisas som realiserad värdeförändring och
motsvarar skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag
för försäljningsomkostnader och senast redovisat värde, med
tillägg för gjorda investeringar efter senaste värderingstidpunkt.
Noter
Emilshus årsredovisning 2023
–
61
NOTER
Fastighetskostnader
Fastighetskostnader avser direkta och indirekta kostnader för att
förvalta en fastighet. Kostnaderna omfattar kostnader för drift,
löpande underhåll av fastigheterna samt fastighetsskatt.
Central administration
Kostnaderna för central administration består av kostnader
för koncerngemensamma funktioner samt bolagskostnader
avseende dotterbolagen. Moderbolagets kostnader avseende
central administration omfattar bland andra koncernledning, IT,
HR, ekonomi, revisionsarvoden m.m.
Finansiella kostnader
Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som är
hänförliga till upptagandet av lån. Kostnader för uttagande av
pantbrev betraktas ej som finansiell kostnad utan aktiveras som
utgifter direkt hänförliga till förvärvet av förvaltningsfasigheten.
Finansiella kostnader inkluderar även räntekostnader för ränte-
derivatavtal. Betalningsströmmar från dessa resultat förs i den
period de avser.
Skatter
Koncernens samtliga förvärv är tillgångsförvärv och ingen
uppskjuten skatt redovisas vid anskaffningstidpunkten utan
uppskjuten skatt redovisas på skillnader mellan redovisat värde
och skattemässigt värde avseende förändringar uppkomna efter
förvärvstidpunkten. Koncernen tillämpar en skattesats om
20,6 %.
Förvaltningsfastigheter
Koncernen redovisar förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS
40. Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte
att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombina-
tion av dessa, snarare än för användning i det egna företagets
verksamhet. Samtliga av Emilshus fastigheter bedöms utgöra
förvaltningsfastigheter. I begreppet förvaltningsfastigheter ingår
byggnader, mark- och markanläggningar, pågående ny-till- eller
ombyggnation samt fastighetsinventarier. Förvaltningsfastighe-
terna redovisas initialt till anskaffningsvärde och därefter till verk-
ligt värde. Inga avskrivningar sker därför i koncernen avseende
fastigheter. För att fastställa det verkliga värdet vid boksluts-
tillfället görs externa marknadsvärderingar av förvaltningsfastig-
heterna. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar
redovisas över resultaträkningen. Tillkommande utgifter läggs till
det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida
ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer
att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas
på tillförlitligt sätt. Utgifter för reparation och underhåll kostnads-
förs i den period de uppkommer.
Finansiella instrument
Generella principer
Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar
tillgångarna likvida medel, hyres- och kundfordringar samt
leverantörsskulder, övriga kortfristiga skulder och skulder till
kreditinstitut och andra låneskulder samt derivat. Redovisningen
beror på hur de finansiella instrumenten klassificeras.
Klassificering och värdering
Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde
motsvarande instrumentets verkliga värde med tillägg för
transaktionskostnader för alla finansiella instrument som finns i
koncernen om inte annat anges nedan. Ett finansiellt instrument
klassificeras vid första redovisningen bland annat utifrån i vilket
syfte instrumentet förvärvades. Klassificeringen avgör hur det
finansiella instrumentet värderas efter första redovisningstillfället.
Om inte annat anges nedan så redovisas finansiella instrumenten
efter det första redovisningstillfället enligt effektivräntemetoden.
Koncernen innehar finansiella instrument i följande kategorier
och indelade efter klassificeringskategori:
Finansiella instrument värderade till verkligt värde
Räntederivat
Verkligt värde för ränteswappar baseras på en diskontering
av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktets villkor
och förfallodagar och med utgångspunkt i marknadsräntan på
balansdagen. Ränteswapparna hänför sig till nivå 2 i värderings-
hierakin.
Finansiella instrument värderade till upplupet anskaffningsvärde
Hyresfordringar
Kundfordringar och hyresfordringar redovisas initialt till det
fakturerade värdet. Tillgångar klassificerade till upplupet anskaff-
ningsvärde innehas enligt affärsmodellen att inkassera avtals-
enliga kassaflöden som endast är betalningar av kapitalbelopp
och ränta på det utestående kapitalbeloppet.
Andra långfristiga fordringar och Övriga fordringar
Fordringar upptas till det lägsta av nominellt värde och det
belopp varmed de beräknas inflyta. Om förväntad reglerings-
tidpunkt överstiger ett år klassificeras fordringarna som andra
långfristiga fordringar. Om förväntad regleringstidpunkt under-
stiger ett år klassificeras fordringarna som övriga fordringar.
Likvida medel
Redovisas till nominellt belopp per bokslutsdagen. I posten
ingår kassa och bank. Redovisade medel finns innestående hos
svenska banker med hög kreditrating varför riskreserv bedöms
vara oväsentlig.
62
–
Emilshus årsredovisning 2023
NOTER
Leverantörsskulder
Redovisas till nominellt belopp. Leverantörsskulder redovisas när
faktura mottagits.
Skulder till kreditinstitut
Upptagna lånebelopp redovisas till erhållet belopp efter avdrag
för eventuella transaktionskostnader och redovisas till upplupet
anskaffningsvärde. Om låneavtal eller andra avtal avseende
låneskulder förfaller inom ett år klassificeras de som kortfristiga
skulder. Efter första redovisningstillfället redovisas beloppen
enligt effektivräntemetoden.
Nedskrivning av finansiella tillgångar
Koncernen bedömer vid varje rapportperiods slut om det finns
objektiva bevis för att nedskrivningsbehov föreligger för en
finansiell tillgång eller en grupp av finansiella tillgångar. Enligt
IFRS 9 skall finansiella tillgångar omfattas av en nedskrivning av
förväntade kreditförluster. Nedskrivning är framåtblickande och
så snart en kreditrisk föreligger görs en förlustreservering. Reser-
vering görs normalt med beaktning av de kommande 12 måna-
dernas nuvärdesberäknade underskott för erhållna kassaflöden
alternativt för den förväntade återstående löptiden. Koncernen
tillämpar den förenklade modellen på koncernens kundfordringar
vilket innebär att bedömning görs utifrån historiska kundförluster
samt bedömning av framtida möjlighet att erhålla ersättning. Till
de kriterier som koncernen använder för att fastställa om det
föreligger objektiva bevis för nedskrivningsbehov hör betydande
finansiella svårigheter hos emittenten eller gäldenären, ett avtals-
brott, såsom uteblivna eller försenade betalningar av räntor eller
kapitalbelopp eller att det är sannolikt att låntagaren kommer
att gå i konkurs eller annan finansiell rekonstruktion. Nedskriv-
ning av finansiella tillgångar redovisas i koncernens resultat.
Om nedskrivningsbehovet minskar i en efterföljande period och
minskningen objektivt kan hänföras till en händelse som inträf-
fade efter att nedskrivningen redovisades återförs den tidigare
redovisade nedskrivningen i koncernens resultat.
Eget kapital
De utestående preferensaktierna klassificeras som egetkapital-
instrument och inte som finansiell skuld. Detta eftersom ingen
avtalsenlig förpliktelse föreligger att betala utdelning eller åter-
betala insatt kapital. En utbetalning är beroende av att ett beslut
om detta fattas av bolagsstämman, vilket endast kan ske efter att
styrelsen föreslagit stämman att utdelning ska ske. Det föreligger
heller ingen skyldighet för bolaget att lösa in preferensaktierna.
Emilshus stamaktier är också klassificerade som egetkapital-
instrument.
Ändrade redovisningsprinciper
Ändring har gjorts av IAS 1 Utformning av finansiella rapporter,
ändringen syftar till att öka användbarheten av upplysningar om
tillämpade redovisningsprinciper genom att uppmuntra att endast
väsentliga principer beskrivs och att dessa beskrivningar förklarar
hur dessa principer tillämpas. Beskrivningen av redovisnings-
principerna har därför koncentrerats till väsentliga principer och
mer fokus på tillämpning av dessa principer. Om inget annat anges
nedan har moderbolagets redovisningsprinciper under 2023
förändrats i enlighet med vad som anges ovan för koncernen.
Nya IFRS som ännu inte börjat tillämpas
De nya och ändrade IFRS som IASB godkänt med tillämpning i
framtida perioder bedöms inte komma att ha några väsentliga
effekter på Emilshus.
Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolaget har upprättat sina finansiella rapporter enligt
årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapporterings
rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer.
Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redo-
visningsprinciper framgår nedan. De angivna redovisningsprin-
ciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga
perioder som presenteras i moderbolagets finansiella rapporter,
om inte annat anges.
Klassificering och uppställning
Resultaträkning och balansräkning är för moderbolaget upp-
ställda enligt årsredovisningslagens scheman. Skillnader mot kon-
cernens rapporter i moderbolagets resultat- och balansräkningar
utgörs främst av redovisning av eget kapital.
Koncernföretag
Andelar i koncernbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaff-
ningsvärdemetoden minskat med eventuell nedskrivning. Detta
innebär att transaktionsutgifter inkluderas i det redovisade värdet
för innehav i koncernföretag.
Finansiella tillgångar och skulder
Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskatt-
ning, tillämpas inte reglerna om finansiella instrument enligt IFRS
9 i moderbolaget, utan moderbolaget tillämpar reglerna i enlighet
med RFR 2. Detta innebär att moderbolaget redovisar finansiella
instrument med utgångspunkt i anskaffningsvärdet i enlighet med
reglerna i ÅRL.
Koncernbidrag och aktieägartillskott
Såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som bok-
slutsdisposition i enlighet med alternativregeln.
Emilshus årsredovisning 2023
–
63
NOTER
Not 2
Hyresintäkter
mkr
2023
2022
KONCERNEN
Intäkter per intäktsslag
Hyresintäkter från
572,2
443,5
förvaltningsverksamheten
Övriga ersättningar från hyresgäster
16,2
10,5
Summa hyresintäkter
588,4
454,0
Intäkter per fastighetskategori
Lätt industri
291,5
220,9
Industriservice/proffshandel
82,5
62,3
Extern- och dagligvaruhandel
144,8
114,2
Övrigt
69,6
56,6
Summa hyresintäkter
588,4
454,0
Intäkter per förvaltningsområde
Halmstad
12,0
8,3
Jönköping
88,2
68,5
Kalmar
42,3
37,2
Norrköping
43,3
20,9
Vetlanda
97,8
84,5
Värnamo
125,0
103,9
Växjö
179,9
130,7
Summa hyresintäkter
588,4
454,0
Samtliga hyreskontrakt klassificeras som operationella leasing-
avtal. Hyrorna för kontrakten betalas i förskott månadsvis och
kvartalsvis. Del av hyreskontrakten har indexklausuler kopplade
till bashyran som jämförs med konsumentprisindex och justeras
den första varje räkenskapsår.
Kontraktsförfallostrukturen avseende koncernens bestånd
framgår av nedanstående tabell. Den vanligaste löptiden på ett
nytecknat kontrakt är 3 år och I samband med fastighetsförvärv
10 år. Löpande avtal har i tabellen redovisats med 12 månaders
hyresintäkt.
Nedan framgår årshyra utifrån hyreskontraktens förfallostruk-
tur respektive kontraktsvärde utifrån hyreskontraktens löptider.
Förfallostruktur hyresavtal
Antal Årshyra, Andel, Yta, Andel,
Förfalloår hyresavtal mkr % tkvm %
2024
289
50
8
85
11
2025
96
113
19
129
16
2026
95
100
16
115
14
2027
45
56
9
54
7
2028
12
21
3
24
3
2029+
72
267
44
399
50
Summa
609
606
100
805
100
Hyreskontrakt och löptider
Kontrakts- Andel av
Förfalloår värde, mkr Total, %
2024
50
1,5
2025
191
5,9
2026
268
8,3
2027
199
6,1
2028
97
3,0
2029
339
10,5
2030
330
10,2
2031
389
12,0
2032+
1 379
42,5
Summa
3 243
100,0
Not 3
Fastighetskostnader
mkr
2023
2022
KONCERNEN
Driftskostnader
90,0
57,3
Underhållskostnader
14,0
17,5
Fastighetskatt
19,0
16,6
Summa fastighetskostnader
123,0
91,4
Fastighetsadministration är inkluderad i driftskostnader.
64
–
Emilshus årsredovisning 2023
NOTER
Not 5
Centrala administrationskostnader
mkr
2023
2022
KONCERNEN
Administrationskostnader
2,1
8,9
Personalkostnader
29,1
28,4
31,2
37,3
MODERBOLAGET
Administrationskostnader
24,0
21,1
Personalkostnader
29,1
28,4
53,1
49,5
I centrala administrationskostnader ingår kostnader för koncern-
ledning, HR, IT och inkluderar arvoden för revision och övrigt.
mkr
2023
2022
Ersättningar till revisorer
Revisionsuppdrag, KPMG
1,6
–
Revisionsuppdrag, EY
–
2,6
Övriga lagstadgade uppdrag
0,2
0,6
Övriga tjänster
0,1
0,6
1,9
3,8
Med revisionsuppdrag avses arvode för den lagstadgade revi-
sionen, det vill säga sådant arbete som varit nödvändigt för att
kunna avge revisionsberättelse.
Not 4
Personalkostnader
mkr
2023
2022
KONCERNEN OCH MODERBOLAGET
Medelantalet anställda
21
19
Varav män, %
48
45
Varav kvinnor, %
52
55
Löner, andra ersättningar och
sociala kostnader
Löner, arvode och förmåner
Styrelsearvode enligt specifikation
0,8
0,8
0,8
0,8
VD
Grundlön
2,1
2,1
Rörlig ersättning
0,7
1,1
Förmåner
0,1
0,1
Övriga ledande befattningshavare
Grundlön
6,9
4,0
Rörlig ersättning
–
1,1
Förmåner
0,5
0,3
Övriga anställda
8,3
8,5
Summa löner, arvoden och förmåner
19,4
18,0
Pensionskostnader
VD
0,4
0,8
Övriga ledande befattningshavare
1,5
1,4
Övriga anställda
0,7
0,4
Summa
2,6
2,6
Lagstadgade sociala kostnader
inklusive löneskatt
VD
1,0
1,3
Övriga ledande befattningshavare
2,6
2,2
Övriga anställda
3,2
3,1
Summa
6,8
6,6
Styrelsearvoden
Arvode Arvode
styrelseledamot utskott
2023
2022
2023
2022
Johan Ericsson
0,3
0,2
0,0
0,0
Liselotte Hjorth
0,1
0,1
0,0
0,0
Elisabeth Thuresson
0,1
0,1
0,0
0,0
Björn Garat
0,1
0,1
0,0
0,0
Lars Göran Bäckvall
–
0,1
0,0
0,0
Rutger Källén
0,1
–
0,0
0,0
Summa
0,7
0,7
0,1
0,1
Könsfördelning i styrelse och företagsledning
Vid utgången av 2023 bestod styrelsen i moderbolaget av
fem personer (6) varav en kvinna (2). Under 2023 har bolagets
ledningsgrupp bestått av sex personer (5). I ledningsgruppen var
fem män (4) och en kvinna (1). Ledningsgruppen utgör koncer-
nens ledande befattningshavare.
Ersättningsprinciper till ledande befattningshavare
För 2023 bestod ersättningen till VD och övriga ledande befatt-
ningshavare av fast lön, övriga förmåner, pension samt rörlig lön.
Pensionsåldern är 65 år. Uppsägningstiden för VD är 12
månader vid uppsägning från bolagets sida samt 6 månader vid
uppsägning från VD:s sida. Ingen uppgörelse om avgångsveder-
lag finns med VD.
Övriga ledande befattningshavare har en ömsesidig upp-
sägningstid om 6 månader.
Pensioner
VD har en premiebaserad pensionslösning. Övriga anställda har
en pensionslösning som följer ITP1 eller ITP2 i Alecta och som
är beroende av lön och ålder. ITP1 är en avgiftsbestämd plan
och ITP2 är en förmånsbestämd plan. Då det inte är möjligt att
redovisa bolagets ekonomiska ansvar för ITP2-planer så redo-
visas även ITP2 som en avgiftsbestämd plan. Premien för den
förmånsbestämda ålders- och familje är individuellt beräknad
och är bland annat beroende av lön, tidigare intjänad pension
och förväntad återstående tjänstgöringstid.
Emilshus årsredovisning 2023
–
65
NOTER
Not 6
Finansnetto
mkr
2023
2022
KONCERNEN
Finansiella intäkter
1,8
0,6
Finansiella kostnader
209,2
144,5
Avgår aktiverade räntekostnader
2,1
1,0
Finansnetto
205,3
142,9
MODERBOLAGET
Finansiella intäkter
173,6
59,6
Finansiella kostnader
192,6
110,6
Avgår aktiverade räntekostnader
–
–
Finansnetto
19,0
51,0
I samband med investeringar i form av tillbyggnader och liknande
aktiverar Emilshus räntekostnader och låneutgifter utifrån
genomsnittlig nedlagd kostnad och projektets genomförandetid.
Räntenivån utgörs av Emilshus genomsnittliga räntenivå för peri-
oden inklusive effekter av derivatsintrument såsom ränteswappar
och räntetak.
Not 7
Aktuell skatt och uppskjuten skatt
2023 2022
mkr
%
mkr
%
mkr
KONCERNEN
Aktuell skatt
Aktuell skatt för året
-41,6
-33,4
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt avseende
förvaltningsfastigheter
-24,8
-38,5
Uppskjuten skatt hänförlig till
finansiella instrument
20,9
-25,9
Uppskjuten skatt hänförlig till
underskott mm
-0,1
-1,0
-4,0
-65,4
Totalt redovisad skattekostnad
i koncernen
-45,6
-98,8
Avstämning av effektiv skatt
Redovisat resultat före skatt
78,8
409,7
Skatt enligt gällande skattesats
för moderbolaget
-20,6
-16,2
-20,6
-84,4
Skatteeffekt av övriga ej
avdragsgilla kostnader
-0,6
-0,5
–
-0,1
Skatteeffekt av utnyttjade
underskottsavdrag
0,0
–
–
0,2
Skatteeffekt återföring av
ränteavdrag
-23,1
-18,2
-3,6
-15,1
Skatteeffekt av utnyttjade
carry forward ränteavdrag
0,3
0,2
0,2
0,8
Skatteeffekt av skatt hänförligt
till föregående år
-0,3
-0,2
-0,6
-2,4
Skatteeffekt för ej bokförda
kostnader
1,5
1,2
2,7
11,2
Skatteeffekt av IFRS justeringar
fastigheter uppskjuten skatt
-15,2
-12,0
-1,8
-7,2
Skatteeffekt av temporära skillnader
skattemässigt värde
0,0
–
-0,3
-1,5
Övrigt
-0,1
-0,1
-0,1
-0,3
Redovisad effektiv skatt
-58,2
-45,8
-24,1
-98,8
2023 2022
mkr % mkr % mkr
MODERBOLAGET
Aktuell skatt
Aktuell skatt för året – -11,2
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt hänförlig
till underskott mm 0,5 –
Totalt redovisad skattekostnad
i moderbolaget 0,5 -11,2
Avstämning av effektiv skatt
Redovisat resultat före skatt -11,4 0,8
Skatt enligt gällande skattesats
för moderbolaget -20,6 2,3 -20,6 -0,2
Skatteeffekt av övriga
ej avdragsgilla kostnader -2,6 -0,3 -12,5 -0,1
Skatteeffekt återföring
av ränteavdrag -8,9 -1,0 -1 312,5 -10,5
Skatteeffekt av överföring
av negativt räntenetto till
koncernföretag -22,8 -2,6 – –
Skatteeffekt för ej bokförda
kostnader 11,3 1,3 – –
Skatteeffekt för
underskottsavdrag 2,5 0,3 – –
Övrigt 4,3 0,5 -50,0 -0,4
Redovisad effektiv skatt 4,4 0,5 -1 395,6 -11,2
66
–
Emilshus årsredovisning 2023
NOTER
Not 8
Förvaltningsfastigheter
mkr
2023
2022
KONCERNEN
Ingående värde
7 111,4
4 827,2
Förvärv av fastigheter
199,1
2 192,9
Investeringar i befintliga fastigheter
55,5
68,6
Försäljningar
0,0
-76,6
Värdeförändring
-42,6
99,3
Redovisat värde vid periodens slut
7 323,5
7 111,4
Fastighetsbeståndets marknadsvärde
Emilshus koncernredovisning upprättas enligt IFRS Accounting
Standards. Emilshus har valt att redovisa innehavet av förvalt-
ningsfastigheter till verkligt värde enligt IAS 40. I syfte att
fastställa fastigheternas marknadsvärde inhämtar Emilshus
oberoende externa värderingsutlåtanden för samtliga fastigheter.
Värderingarna upprättas kvartalsvis av Newsec.
Värderingarna har genomförts i enlighet med IFRS 13 nivå 3.
Bedömningarna av verkligt värde genomförs med tillämpning av
en kombination av ortprismetoden och en avkastningsbaserad
metod utifrån diskontering av framtida kassaflöden för respektive
fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor,
marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltnings-
administrationskostnader samt behov av investeringar. Kalkyl-
perioden uppgår som regel till tio år och beräkningen av
kassa flöden utgår från befintliga hyresavtal där en marknads-
anpassning av antagna villkor genomförs efter kontraktets utgång.
Det vägda direktavkastningskravet (exit) för värdering av
fastighetsbeståndet uppgick till 6,7 % där avkastningskraven i
värderingarna, beroende av fastighetskategori, låg i intervallet
5,1 % till 7,8 %. Det initiala direktavkastningskravet i värdering-
arna uppgick till 6,6 %.
Emilshus redovisade direktavkastning utifrån bedömd intjänings-
förmåga uppgår för den kommande perioden till 6,7 % och är
således i linje med det vägda avkastningskravet i marknads-
värderingarna. De orealiserade värdeförändringarna påverkar
inte kassaflödet.
Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick vid periodens
utgång till 7 324 miljoner kronor (7 111). Under perioden har
fastigheter tillträtts till ett värde om 199 miljoner kronor. Vid
periodens utgång hade Emilshus ingått avtal om investeringar i
befintliga fastigheter genom hyresgästanpassningar avseende
till- och ombyggnadsprojekt med upparbetade kostnader om
10 miljoner kronor och ett återstående investeringsåtagande
motsvarande 25 miljoner kronor.
Projekten innebär ett ökat hyresvärde om 4 miljoner kronor.
Fastigheternas orealiserade värdeförändringar uppgick till
–43 miljoner kronor (99) under perioden. Värdeförändringarna är
främst hänförliga till effekten av förändringar i direktavkastnings-
krav som påverkade värdet med –462 miljoner kronor, vilka till
viss del motverkades av förbättrade driftsöverskott som påver-
kade värdet med 338 miljoner kronor och övrigt som påverkade
med 81 miljoner kronor.
Baserat på förvaltningsfastigheternas genomsnittliga inne-
havs tid under perioden uppgick utfall för direktavkastningen
under perioden till 6,6 % (6,1).
Vid värderingen av Emilshus förvaltningsfastigheter har
antaganden enligt nedanstående tabell använts. I samband
med värderingen har beaktats att en stor del av hyresavtalen
avseende Emilshus fastighetsbestånd baseras på avtal som är av
så kallad triple net-karaktär eller liknande. Vid utgången av 2023
utgjorde 46 % av Emilshus hyresavtal triple net-avtal.
Indata vid fastighetsvärdering Industriservice/ Detalj-/ Totalt vägt
2023-12-31
Lätt industri
Proffshandel
externhandel
Övrigt
genomsnitt
Direktavkastning, %
6,7
6,6
6,5
6,4
6,7
Driftskostnader, kronor/kvm
62
78
104
304
90
Underhållskostnader, kronor/kvm
32
36
45
77
38
Långsiktig vakansgrad, %
8,1
5,2
5,1
6,3
6,7
Hyresintäkter, kronor/kvm
582
641
954
1 195
704
Industriservice/ Detalj-/ Totalt vägt
2022-12-31
Lätt industri
Proffshandel
externhandel
Övrigt
genomsnitt
Direktavkastning, %
6,6
6,1
5,8
5,5
6,3
Driftskostnader, kronor/kvm
54
98
99
175
82
Underhållskostnader, kronor/kvm
32
42
41
65
36
Långsiktig vakansgrad, %
9,0
5,4
3,7
6,2
6,8
Hyresintäkter, kronor/kvm
538
855
1 115
775
666
Värdebedömning av fastigheter innebär osäkerhet i viss omfatt-
ning. Värderingarna är utförda enligt vedertagna principer med
vissa antaganden. Nedanstående tabell visar hur en förändring
av olika antaganden skulle påverka Emilshus resultat före skatt.
Känslighetsanalys fastighetsvärdering
Resultateffekt före skatt, mkr
Helår
mkr
Förändring
2023
2022
Direktavkastningskrav
+/– 0,25%
277
296
Intäkter
+/– 50 kr/kvm
40
39
Fastighetskostnader
+/– 10 kr/kvm
8
8
Vakansgrad
+/– 1 %
6
6
Emilshus årsredovisning 2023
–
67
NOTER
Fastighetsbeståndet i sammandrag den 1 januari 2024
Ekonomisk
Antal Uthyrbar Redovisat Hyresvärde, Hyresvärde, uthyrnings- Kontrakterad
mkr fastigheter yta, tkvm värde, mkr mkr kr/kvm grad, % årshyra, mkr
Halmstad
Lätt industri
1
5
55
4
–
100
4
Extern- och dagligvaruhandel
–
–
–
–
–
–
–
Industriservice/proffshandel
5
14
202
16
1 141
94
15
Övrigt
1
1
12
1
–
–
1
Totalt Halmstad
7
20
269
21
1 074
95
20
Jönköping
Lätt industri
10
77
785
61
790
97
59
Extern- och dagligvaruhandel
3
7
99
8
1 048
100
8
Industriservice/proffshandel
3
14
57
4
282
100
4
Övrigt
2
10
198
19
1 791
100
19
Totalt Jönköping
18
109
1 139
91
836
98
89
Kalmar
Lätt industri
3
14
119
12
861
98
12
Extern- och dagligvaruhandel
10
21
243
20
962
100
20
Industriservice/proffshandel
7
24
173
13
555
93
12
Övrigt
–
–
–
–
–
–
–
Totalt Kalmar
20
59
534
46
772
97
44
Norrköping
Lätt industri
4
26
391
34
1 287
84
28
Extern- och dagligvaruhandel
1
25
74
6
244
100
6
Industriservice/proffshandel
2
11
108
8
696
100
8
Övrigt
–
–
–
–
–
–
–
Totalt Norrköping
7
62
573
48
766
89
42
Vetlanda
Lätt industri
5
85
382
42
495
100
42
Extern- och dagligvaruhandel
7
26
328
27
1 028
96
26
Industriservice/proffshandel
4
19
110
11
605
95
11
Övrigt
5
17
199
24
1 439
90
22
Totalt Vetlanda
21
147
1 019
105
713
96
100
Värnamo
Lätt industri
17
184
1 226
106
576
100
106
Extern- och dagligvaruhandel
3
20
178
22
1 090
87
19
Industriservice/proffshandel
3
12
75
5
405
100
5
Övrigt
–
–
–
–
–
–
–
Totalt Värnamo
23
216
1 479
133
614
98
130
Växjö
Lätt industri
7
72
560
48
656
100
47
Extern- och dagligvaruhandel
10
65
956
72
1 113
98
71
Industriservice/proffshandel
8
22
305
26
1 164
98
26
Övrigt
9
32
491
47
1 470
77
37
Totalt Växjö
34
192
2 312
193
1 007
93
180
Totalt Emilshus
Lätt industri
47
463
3 518
306
661
97
298
Extern- och dagligvaruhandel
34
164
1 877
155
944
96
149
Industriservice/proffshandel
32
117
1 029
84
714
96
81
Övrigt
17
60
900
92
1 514
85
78
Totalt
130
805
7 324
636
790
95
606
68
–
Emilshus årsredovisning 2023
NOTER
Not 9
Inventarier
mkr
2023
2022
KONCERNEN
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
3,6
3,2
Förvärv
0,2
0,4
3,8
3,6
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början
-2,2
-1,8
Årets avskrivning enligt plan
-0,5
-0,4
på anskaffningsvärden
-2,7
-2,2
Redovisat värde vid periodens slut
1,1
1,4
mkr 2023 2022
MODERBOLAGET
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början 1,9 1,6
Förvärv 0,2 0,3
2,1 1,9
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Årets avskrivning enligt plan på
anskaffningsvärden
-1,0 -0,6
-1,0 -0,6
Redovisat värde vid periodens slut 1,1 1,3
Fördelning av uthyrbar yta per förvaltningsområde och fastighetskategori den 1 januari 2023
Extern- och Industriservice/
Lätt industri dagligvaruhandel proffshandel Övrigt Totalt
Område tkvm tkvm tkvm tkvm
tkvm
Andel, %
Halmstad
5
–
14
1
20
2
Jönköping
77
7
14
10
109
14
Kalmar
14
21
24
–
59
7
Norrköping
26
25
11
–
62
8
Vetlanda
85
26
19
17
147
18
Värnamo
184
20
12
–
216
27
Växjö
72
65
22
32
192
24
Totalt
463
164
117
60
805
100
Andel, %
58
20
15
7
100
För ytterligare information om fastighetsbeståndet se sidorna 15–21.
Emilshus årsredovisning 2023
–
69
NOTER
Not 10
Andelar i koncernföretag
mkr 2023 2022
MODERBOLAGET
Vid årets början 473,3 473,3
Förvärv/aktieägartillskott 0,6 –
Årets avyttringar – –
Redovisat värde vid periodens slut 473,9 473,3
Specifikation av moderbolagets innehav av andelar i koncernföretag
Redovisat
Dotterbolag
Org nr
Säte
Andel i %
värde, mkr
EMILSHUS HOLDING 1 AB
559245-9919
Växjö
100
230,0
Cityfastigheter i Vetlanda AB
556971-6599
Växjö
100
Emilshus Forsheda AB
559114-3119
Växjö
100
Emilshus Slätvaren AB
559114-3093
Växjö
100
Emilshus Stenfalkstorpet AB
559114-3101
Växjö
100
Emilshus Gravörtorpet AB
559115-8869
Växjö
100
Emilshus Stocken AB
556805-1808
Växjö
100
Emilshus Lokal AB
556705-1866
Växjö
100
Emilshus Trekanten 5 AB
556533-1187
Växjö
100
Handelsstaden i Vetlanda AB
556577-4360
Växjö
100
Handelsstaden Nydala i Vetlanda AB
556818-4476
Växjö
100
Handelsstaden Sävsjö AB
559062-6353
Växjö
100
Vetlanda Invest AB
556553-7346
Växjö
100
Emilshus Värnamo AB
559205-9702
Växjö
100
Emilshus Häljaryd AB
559205-9728
Växjö
100
Kommanditbolaget Emilshus Jönköping
969668-8077
Växjö
100
Emilshus Österskog 1:40 Fastighets AB
559237-7971
Växjö
100
Emilshus Gislaved Hammaren 1 AB
559290-7017
Växjö
100
Emilshus Sandseryd 2:17 AB
559303-5776
Växjö
100
Emilshus Skomakaren 5 AB
556923-3504
Växjö
100
Emilshus Hillerstorp 2:98 AB
559078-0762
Växjö
100
Emilshus Hillerstorp 4:154 AB
559285-0746
Växjö
100
Emilshus Kalmar Pumpen 6 och Spettet 7 AB
559320-5171
Växjö
100
Emilshus Västervik Spettet 5 AB
559326-2529
Växjö
100
Emilshus Värnamo Piggvaren 1 AB
559326-2552
Växjö
100
Emilshus Kalmar Mejseln 1 AB
559326-2537
Växjö
100
Emilshus Gislaved Slangen 7 AB
559326-2545
Växjö
100
Emilshus Kalmar Krokodilen 4 AB
559396-0569
Växjö
100
Emilshus Västervik Västerås 6 AB
559396-0700
Växjö
100
Emilshus Vaggeryd Hovtången 11 AB
559287-6030
Växjö
100
Emilshus Halmstad Formen 2 och 4 AB
556167-4606
Växjö
100
Emilshus Falkenberg Tröinge 6:96 AB
559076-9013
Växjö
100
EMILSHUS HOLDING 2 AB
559246-9927
Växjö
100
28,2
Emilshus Stödstorp 2:4 AB
559182-1748
Växjö
100
Emilshus Tomasängen 1 AB
559184-8899
Växjö
100
Emilshus Hillerstorp 2:106 AB
559184-8881
Växjö
100
Emilshus Kalmar AB
559220-5628
Växjö
100
Emilshus Borret 11 AB
556122-9443
Växjö
100
Emilshus Svetsarna i Kalmar AB
556313-0987
Växjö
100
70
–
Emilshus årsredovisning 2023
NOTER
Redovisat
Dotterbolag
Org nr
Säte
Andel i %
värde, mkr
Horda Fastigheten 4:42 AB
559261-5602
Växjö
100
Emilshus Hjortsjö AB
559270-6864
Växjö
100
Emilshus Horda AB
559270-6872
Växjö
100
Emilshus Åseda Släggan 2 AB
556759-4550
Växjö
100
Emilshus Rydaholm Hjortsjö 7:17 AB
559176-0086
Växjö
100
EMILSHUS HOLDING 3 AB
559246-9943
Växjö
100
215,0
Emilshus Ängsdal 9 AB
559010-7289
Växjö
100
Emilshus Skruven 4 AB
559023-0941
Växjö
100
Emilshus Trädet 3 AB
559013-1545
Växjö
100
Emilshus Torslunda 4:27 AB
559203-6635
Växjö
100
Raskens Fastigheter AB
556679-2452
Växjö
100
Emilshus Jönköping KB
969700-5099
Växjö
100
Emilshus Bårebo 1:17 AB
559220-5636
Växjö
100
Emilshus Fiskmåsen 14 AB
559226-8253
Växjö
100
Emilshus Traktorn 4 och 5 AB
559226-8246
Växjö
100
Emilshus Sköldmön 9 AB
559226-8220
Växjö
100
Emilshus Brädan 1 AB
559226-8238
Växjö
100
Emilshus Sågen 5 AB
559220-5644
Växjö
100
Emilshus Listen 10 AB
559226-8212
Växjö
100
Emilshus Gravören 21 AB
556884-8773
Växjö
100
Emilshus Gravören 9 AB
556916-1978
Växjö
100
Emilshus Kronhjorten AB
556868-1000
Växjö
100
Emilshus Lågan AB
556573-9173
Växjö
100
Emilshus Ymer AB
556923-2605
Växjö
100
Emilshus Tunnbindaren AB
556724-9148
Växjö
100
Emilshus Vinga AB
556069-6998
Växjö
100
Emilshus Saluten 1 AB
556722-0073
Växjö
100
Emilshus Framnäs 1 AB
559290-7736
Växjö
100
Emilshus Häljaryd 1:299
559290-7827
Växjö
100
Emilshus Attarp 2:553 AB
559290-7819
Växjö
100
Emilshus Gullvivan 6 AB
559290-7843
Växjö
100
Emilshus Trumpeten 3 AB
559290-7835
Växjö
100
Emilshus Hammaren 1 AB
559290-7728
Växjö
100
Emilshus Muttern 3 AB
559280-1434
Växjö
100
Emilshus Vetlanda AB
559274-9815
Växjö
100
Emilshus Ljungadal 5 AB
556898-3943
Växjö
100
Bankeryds Nyarp 1:267 AB
559279-5768
Växjö
100
Emilshus Växjö Handlaren 2 AB
559052-0366
Växjö
100
Emilshus Växjö Klostret 8 AB
556775-7645
Växjö
100
Emilshus Växjö Mjälan 5 AB
559123-9388
Växjö
100
Emilshus Växjö Skräddaren 1 AB
559137-0100
Växjö
100
Emilshus Växjö Mjölner 17 AB
559142-1861
Växjö
100
Emilshus Växjö Pressaren 1 och Pressaren 7 AB
559161-0356
Växjö
100
Emilshus Växjö Rättaren 8 AB
559161-0364
Växjö
100
Emilshus Växjö Snörmakaren 1 AB
559161-0372
Växjö
100
Emilshus Växjö Deltat 4 AB
559210-0191
Växjö
100
Emilshus Vetlanda Mejseln 1 AB
559194-4243
Växjö
100
Emilshus Växjö Kronhjorten 6 AB
559021-6080
Växjö
100
Emilshus Växjö Djäknen 1 AB
559073-8752
Växjö
100
Emilshus Växjö Pressaren 12 AB
559059-3793
Växjö
100
Emilshus Norrköping Tråden 11 AB
559378-5206
Växjö
100
Emilshus årsredovisning 2023
–
71
NOTER
Not 11
Förutbetalda kostnader och
upplupna intäkter
mkr
2023
2022
KONCERNEN
Förutbetalda kostnader
17,6
21,1
Upplupna hyresintäkter
6,9
10,0
24,5
31,1
Redovisat
Dotterbolag
Org nr
Säte
Andel i %
värde, mkr
Emilshus Norrköping Industrihuset 17 AB
559378-5214
Växjö
100
Emilshus Värnamo Armaturen 1 AB
559378-5172
Växjö
100
Emilshus Ljungby Vagnen 6 AB
559378-5198
Växjö
100
Emilshus Motala Vågen 8 AB
559378-5180
Växjö
100
Emilshus Norrköping Katten 18 AB
559378-5222
Växjö
100
Emilshus Svedjan 2 Fastighets AB
559028-6935
Växjö
100
Emilshus Värnamo Jungfrun 11 AB
559378-5230
Växjö
100
Emilshus Värnamo Almen 9 AB
559378-5289
Växjö
100
Emilshus Växjö Glasmästaren 1 AB
559378-5271
Växjö
100
Emilshus Norrköping Plinten 4 AB
559378-5255
Växjö
100
Emilshus Jönköping Backen 9:29 AB
559378-5297
Växjö
100
Emilshus Linköping Navhålet 2 AB
559378-5263
Växjö
100
Emilshus Växjö Fläkten 11 och Fläkten 14 AB
559378-5248
Växjö
100
Emilshus Jönköping Hedenstorp 1:99 AB
559067-9485
Växjö
100
Emilshus Jönköping Hedenstorp 2:41 AB
559389-3497
Växjö
100
Emilshus Ulvö Kommanditbolag
969669-6500
Växjö
100
Emilshus Växjö Fabriken 1 AB
559389-3463
Växjö
100
Emilshus Växjö Lodjuret 3 AB
559137-0092
Växjö
100
Emilshus Prisuppgiften 2 AB
559174-6030
Växjö
100
EMILSHUS HOLDING 4 AB
559336-1149
Växjö
100
0,6
Emilshus Vetlanda Brudabäck AB
559336-1156
Växjö
100
Österängen Fastighets AB
556090-9219
Växjö
100
Emilshus Bankeryd Backen 1:122 AB
556983-9896
Växjö
100
Emilshus Halmstad Fanan AB
559026-9675
Växjö
100
Emilshus Halmstad Flygaren 1 AB
556813-8191
Växjö
100
Emilshus Halmstad Konen 4 AB
556313-3445
Växjö
100
EMILSHUS OPTION AB
559256-2523
Växjö
100
0,0
Summa andelar i koncernbolag
473,9
72
–
Emilshus årsredovisning 2023
NOTER
Not 12
Uppskjuten skatt
mkr
%
2023
%
2022
KONCERNEN
Vid årets början
237,0
170,4
Redovisat över resultaträkningen
4,0
65,4
Övrigt
–
1,2
Redovisad skuld vid årets slut
241,0
237,0
2023
2022
Upp- Upp- Upp- Upp-
skjuten skjuten skjuten skjuten
skatte- skatte- skatte- skatte-
fordran skuld fordran skuld
Förvaltningsfastigheter
–
234,8
–
210
Obeskattade reserver
–
2,1
–
2,3
Derivat
–
6,9
–
27,9
Underskottsavdrag och övrigt
2,8
–
3,2
–
2,8
243,8
3,2
240,2
Kvittning
-2,8
-2,8
-3,2
-3,2
Netto uppskjuten skatteskuld
–
241,0
–
237,0
Netto uppskjuten skatteskuld
Ackumulerade underskottsavdrag samt aktiverade ränteavdrag
carry forward uppgår till 13,6 miljoner kronor (15,6) och har
beräknats utifrån de totala underskottsavdrag som förelåg vid
periodens utgång. En skattefordran om 20,6 % därvid redovisats.
Not 13
Räntebärande skulder
mkr
2023
2022
KONCERNEN
Vid årets början
4 103,3
2 839,2
Upptagna banklån
390,1
1 810,3
Upptagna ägarlån
–
–
Upptagna övriga skulder
–
65,0
Upptagna obligationslån
–
641,5
Amortering på banklån
-376,0
-711,8
Amortering på ägarlån
–
-45,0
Amortering övriga skulder
-65,0
–
Amortering på obligationslån
-68,8
-495,9
Redovisat värde vid årets slut
3 983,7
4 103,3
Specifikation
Banklån
3 407,6
3 396,8
Obligationslån
576,1
641,5
Ägarlån
–
–
Reversskulder
–
65,0
Checkkredit
–
–
3 983,7
4 103,3
Not 15
Checkräkningskredit
mkr
2023
2022
KONCERNEN
Beviljad kreditlimit
80,0
80,0
Outnyttjad del
80,0
80,0
Utnyttjat kreditbelopp
–
–
MODERBOLAGET
Beviljad kreditlimit
80,0
80,0
Outnyttjad del
80,0
80,0
Utnyttjat kreditbelopp
–
–
Not 14
Ställda säkerheter för skulder
till kreditinstitut
mkr
2023
2022
KONCERNEN
Aktier i dotterbolag
915,8
866,3
Fastighetsinteckningar
3 791,3
3 714,0
4 707,1
4 580,3
MODERBOLAGET
Borgen till förmån för koncernbolag
1 393,5
1 370,8
1 393,5
1 370,8
mkr 2023 2022
MODERBOLAGET
Vid årets början 2 732,5 1 579,6
Upptagna banklån 322,3 1 548,2
Upptagna obligationslån – 641,5
Värdeförändring obligationslån – –
Upptagna övriga skulder – 65,0
Amortering på banklån -330,9 -560,9
Amortering på ägarlån – -45,0
Amortering på obligationslån -68,8 -495,9
Amortering övriga skulder -65,0 –
Redovisat värde vid årets slut 2 590,2 2 732,5
Specifikation
Banklån 2 014,1 2 026,0
Obligationslån 576,1 641,5
Ägarlån – –
Reversskulder – 65,0
Checkkredit – –
Summa 2 590,2 2 732,5
För ytterligare information avseende Emilshus finansiering, lånestruktur
och derivat se sidorna 26–27.
Emilshus årsredovisning 2023
–
73
NOTER
Not 16
Finansiella instrument
mkr
2023
2022
Räntederivat
Anskaffningsvärde vid årets ingång
2,7
2,7
Anskaffat under året
–
–
Anskaffningsvärde vid årets utgång
2,7
2,7
Värdeförändring vid årets ingång
134,4
9,1
Årets värdeförändring
-102,2
125,3
Värdeförändring vid årets utgång
32,2
134,4
Marknadsvärde vid årets utgång
34,9
137,1
Vid periodens utgång hade koncernen ingått räntesäkringar om
ett totalt nominellt belopp om 3 840 miljoner kronor (1 850),
varav 2 770 miljoner kronor (1 550) avsåg aktiva ränteswappar
med en genomsnittlig återstående löptid om 3,5 år (4,9), 770
miljoner (0) kronor avsåg framtidsstartade ränteswappar med
en genomsnittlig löptid om 2,7 år och 300 miljoner kronor (300)
avsåg räntetak (Stibor 3M till 1,0 %) med en återstående löptid
om 1,9 år (2,9). Derivaten begränsar eventuella framtida ränte-
höjningars effekt på Emilshus upplåningskostnad.
Orealiserade värdeförändringar på finaniella instrument om
–102,2 miljoner kronor (125,3) avser förändring av verkligt värde
på derivatinstrument. Därtill har realiserade värdeförändringar
på finansiella instrument om –9,8 (0) miljoner kronor redovisats
i resultaträkningen under 2023. Det senare avser en realiserad
förlust på en ränteswap samt återköpskostnad kopplat till en
obligation.
Värdering av finansiella tillgångar och skulder per 2023-12-31
Finansiella tillgångar och skulder per värderingskategori. Nedan
framgår koncernens finansiella tillgångar och skulder, upptagna
till redovisat värde respektive verkligt värde och klassificerade
enligt enligt IFRS 9.
2023-12-31 Finansiella Finansiella till-
tillgångar gångar värderade Summa
värderade till till upplupet redovisat
mkr verkligt värde anskaffningsvärde värde
Finansiella tillgångar
Hyresfordringar
–
5,6
5,6
Övriga fordringar
–
19,7
19,7
Förutbetalda kostnader
–
24,5
24,5
och upplupna intäkter
Derivat
34,9
–
34,9
Likvida medel
–
212,0
212,0
34,9
261,8
296,7
Finansiella skulder
Obligationslån
–
576,1
576,1
Skulder till kreditinstitut
–
3 407,6
3 407,6
Reversskulder
–
–
–
Leverantörsskulder
–
14,1
14,1
Upplupen ränta
–
9,4
9,4
Upplupen aktieutdelning
–
20,7
20,7
–
4 027,9
4 027,9
Värdering till verkligt värde
IFRS 13 Värdering till verkligt värde innehåller en värderings-
hierarki avseende indata till värderingarna. Denna värderings-
hierarki indelas i tre nivåer, vilka utgörs av:
Nivå 1 – Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för
identiska tillgångar eller skulder.
Nivå 2 – Andra observerbara indata för tillgången eller skulder
än noterade priser inkluderade i nivå 1, antingen direkt
(dvs som prisnoteringar) eller indirekt (dvs härledda från
prisnoteringar).
Nivå 3 – Indata för tillgången eller skulden som inte baseras på
observerbara marknadsdata (dvs. icke observerbara
indata).
Beräkning av verkligt värde:
Räntebärande fordringar och skulder
I upplysningssyfte beräknas ett verkligt värde för räntebärande
fordringar och fordringar och skulder genom en diskontering av
framtida kassaflöden av kapitalbelopp och ränta diskonterade
till aktuell marknadsränta. Dessa poster hänför sig till nivå 2 i
värderingshierarkin. Bolaget har gjort bedömningen att det verk-
liga värdet motsvarar det redovisade värdet då räntan motsvarar
aktuell marknadsränta samt att kreditmarginalen bedöms vara
densamma som när lånen ingicks. Emilshus obligationer är note-
rad vid Nasdaq Stockholm. Dert redovisade värdet för obligatio-
nerna reflekterar verkligt värde.
Kortfristiga fordringar och skulder
För kortfristiga fordringar och skulder, som kundfordringar och
leverantörsskulder, med en livslängd på mindre än sex månader
anses det redovisade värdet reflektera verkligt värde. Någon indel-
ning i nivåer enligt värderingshierarkin görs inte för dessa poster.
För beskrivning av redovisningsprinciperna gällande finansiella
instrument se not 1.
Säkerheter redovisas i not 14 ”Ställda säkerheter för skulder till
kreditinstitut”.
74
–
Emilshus årsredovisning 2023
NOTER
Not 17
Eget kapital
Antal Antal Övrigt tillskjutet Balanserad vinst
mkr stamaktier
preferensaktier
Aktiekapital
kapital inkl årets res
KONCERNEN
Eget kapital 2023-12-31
100 281 607
20 628 625
241,8
1 922,0
1 029,7
100 281 607
20 628 625
241,8
1 922,0
1 029,7
MODERBOLAGET
Eget kapital 2023-12-31
100 281 607
20 628 625
241,8
1 921,9
-103,6
100 281 607
20 628 625
241,8
1 921,9
-103,6
Aktiekapital
I posten aktiekapital ingår det registrerade aktiekapitalet för
moderbolaget. Antalet stamaktier uppgick den 31 december
2023 till 100 281 607 med ett kvotvärde om 2 kronor per aktie.
Antalet stamaktier av serie A uppgick till 11 527 890 och antalet
stamaktier av serie B uppgick till 88 753 717. Varje stamaktie
av serie A berättigar till 10 röster och varje stamaktie av serie B
berättigar till en röst. Antalet preferensaktier uppgick till 20 628
625 och varje preferensaktie berättigar till en röst.
Emilshus har 1 872 660 utestående teckningsoptioner som
innehas av AB Sagax (1 248 440 teckningsoptioner) och NP3
Fastigheter AB (624 220 teckningsoptioner). Dessa tecknings-
optioner berättigar till teckning av en stamaktie av serie B för
22,60 kronor fram till den 30 juni 2024. Teckningsoptionerna
emitterades under det andra kvartalet 2021. Därtill finns
163 665 teckningsoptioner utestående som del i det teck-
ningsoptionsprogram som riktas till personalen och som imple-
menterades under 2023. Dessa teckningsoptioner berättigar till
teckning av aktier av serie B och teckningskursen är beroende av
aktiekursutvecklingen för Emilshus i relation till utvecklingen av
fastighetsindex (SX35GI) fram till och med 31 mars 2026.
Emilshus stamaktier av serie B och preferensaktierna är sedan
den 13 juni 2022 noterade på Nasdaq Stockholm, Mid Cap.
Övrigt tillskjutet kapital
Avser eget kapital som tillskjutits företaget av aktieägarna i
samband med genomförda ny- och kvittningsemissioner.
Balanserade vinstmedel
Avser det ackumulerade resultat som genererats i koncernen.
Not 18
Upplupna kostnader och
förutbetalda intäkter
mkr
2023
2022
KONCERNEN
Upplupna fastighetskostnader
22,6
17,3
Upplupen ränta
14,4
9,3
Övriga upplupna kostnader
4,6
11,9
Förutbetalda hyresintäkter
97,6
80,2
139,2
118,7
MODERBOLAGET
Upplupen ränta
10,5
7,1
Övriga upplupna kostnader
8,2
11,9
18,7
19,0
Not 19
Transaktioner
med närstående
Styrelsens ordförande Johan Ericsson har genom helägt bolag
under året fakturerat Emilshus konsultarvoden om totalt 0,6
miljoner kronor (0,5).
Not 20
Händelser efter
räkenskapsårets utgång
I februari förvärvades fastigheter med lätt industri, åtta i Öster-
götland och en i Småland, för 179 miljoner kronor. Fastigheterna
är fullt uthyrda och omfattar 15 000 kvm uthyrningsbar area med
ett totalt årligt hyresvärde om 17 miljoner kronor. Tillträde beräk-
nas ske under första kvartalet 2024.
Emilshus årsredovisning 2023
–
75
NOTER
Not 21
Finansiella risker
Koncernens affärsverksamhet är utsatt för olika slags finansiella
risker; kreditrisk, ränterisk och likviditetsrisk samt finansierings-
och refinansieringsrisk. Bolaget arbetar med att förebygga och
begränsa riskerna. Riskerna är desamma för moderbolaget och
koncernen.
Det är styrelsen som har det övergripande ansvaret för kon-
cernens riskarbete, inklusive finansiella risker. Riskarbetet omfat-
tar att identifiera, bedöma och värdera de risker som koncernen
ställs inför. Prioritet läggs på de risker som vid en samlad bedöm-
ning avseende möjlig påverkan, sannolikhet och konsekvens,
bedöms kunna ge mest negativ effekt för koncernen. Koncernens
övergripande målsättning för finansiella risker är att säkerställa
kort- och långsiktig kapitalförsörjning, uppnå en långsiktig och
stabil kapitalstruktur med optimal förfallostruktur samt säker-
ställa att riskexponeringen avseende kreditrisk och likviditetsrisk
reduceras till en acceptabel nivå. Bolaget har utarbetat en policy
för riskhantering och intern kontroll.
Kreditrisk
Kreditrisk är risken att koncernens motpart i ett finansiellt instru-
ment inte kan fullgöra sin skyldighet och därigenom förorsaka
koncernen en finansiell förlust. Koncernens kreditrisk uppstår i
första hand genom fordringar på kunder samt vid placering av
likvida medel och överskottslikviditet.
Kreditrisken för hyresfordringar hanteras genom att bolaget
arbetar med långa hyresavtal och kontinuerlig omförhandling
för att få en stabil förfallostruktur. Bolagets fastighetsportfölj är
huvudsakligen inom områden som är mindre konjunkturkänsliga
än exempelvis centrumhandel. Kreditrisken reduceras då hyres-
avtalen innebär att hyresgästerna erlägger hyran i förskott.
Marknadsrisk är risken för att verkligt värde på eller framtida
kassaflöden från ett finansiellt instrument varierar på grund av
förändringar i marknadspriser. De marknadsrisker som påverkar
koncernen utgörs främst av ränterisker.
Ränterisk
Ränterisk är risken för att verkligt värde eller framtida kassa flöden
från ett finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i
marknadsräntor. En betydande faktor som påverkar ränterisken
är räntebindningstiden. Koncernen är främst utsatt för ränterisk
avseende koncernens lån till kreditinstitut och avseende koncer-
nens obligationslån. Ränterisken hanteras genom att låneport-
följens förfallostruktur ska vara en avvägning mellan kort och
lång räntebindning samt genom utnyttjandet av derivat.
Genomsnittlig ränta på låneportföljen uppgick till 4,7 % (4,6).
Den huvudsakliga förklaringen till den högre räntenivån är högre
marknadsräntor och marginaler på nyupplåning. Den genomsnitt-
liga räntebindningstiden inklusive derivat uppgick till 3,1 år (1,9).
Derivaten begränsar eventuella framtida räntehöjningars effekt
på Emilshus upplåningskostnad.
Likviditetsrisk
Likviditetsrisk är risken för att ett företag får svårigheter att
fullgöra förpliktelser som sammanhänger med finansiella skulder
som regleras med kontanter eller annan finansiell tillgång.
Emilshus hanterar likviditetsrisken genom kontinuerlig uppfölj-
ning av verksamheten samt delvis genom att upprätthålla en
koncernkontostruktur som säkerställer dotterbolagens kredit-
behov. Emilshus prognostiserar löpande framtida kassaflöden
utifrån olika scenarion för att säkerställa att finansiering sker i tid
och säkerställer på så sätt likviditet för framtida åtaganden.
Skulder har i tabellen inkluderats i den period när återbetal-
ning tidigast kan krävas.
Löptidsanalys
2023-12-31
< 6 mån
6–12 mån
1–3 år
3–5 år
> 5 år
Totalt
Skulder till Kreditinstitut
50,7
50,7
3 306,5
–
–
3 407,9
Obligationslån
–
–
576,1
–
–
576,1
Reverslån
–
–
–
–
–
–
Leverantörsskulder
14,1
–
–
–
–
14,1
Övriga kortfristiga skulder
34,0
–
–
–
–
34,0
Summa, mkr
98,0
50,7
3 882,6
–
–
4 032,0
2022-12-31
< 6 mån
6–12 mån
1–3 år
3–5 år
> 5 år
Totalt
Skulder till Kreditinstitut
110,1
109,3
2 370,4
1 174,7
–
3 764,5
Obligationslån
22,3
28,3
705,5
–
–
756,1
Reverslån
0,9
65,9
_
–
–
66,8
Leverantörsskulder
17,6
–
–
–
–
17,6
Övriga kortfristiga skulder
25,5
–
–
–
–
25,5
Summa, mkr
176,4
203,5
3 075,9
1 174,7
–
4 630,5
76
–
Emilshus årsredovisning 2023
NOTER
Not 22
Likvida medel
mkr
2023
2022
KONCERNEN
Följande delkomponenter
ingår i likvida medel
Kassa och bank
212,0
224,3
Ovanstående har klassificerats som likvida medel med utgångs-
punkten att:
•
De har en obetydlig risk för värdefluktuationer.
•
De kan lätt omvandlas till kassamedel.
•
De har en löptid om högst tre månader från anskaffnings-
tidpunkten.
Not 23 Specifikationer till
kassaflödesanalysen
Avstämning av skulder som hör till finansieringsverksamheten.
Förändringar i låneportföljen, mkr
2023
2022
Skulder vid årets ingång
4 103,3
2 839,2
Amortering
-509,8
-1 207,7
Kvittning av ägarlån vid emission
–
-45,0
av preferensaktier
Nyupptagna lån
390,1
2 516,8
Skulder vid årets utgång
3 983,7
4 103,3
Not 24
Styrelsens förslag till
vinstdisposition
Till årsstämmans förfogande står följande fria egna kapital i
moderbolaget (kronor).
2023
kr 31 dec
Balanserade vinstmedel
-92 486 031
Överkursfond
1 921 711 788
Årets resultat
-10 895 250
Summa
1 818 330 507
Utdelning till preferensaktieägare
41 257 250
Balanseras i ny räkning
1 777 073 257
Summa
1 818 330 507
Emilshus har som målsättning att återinvestera bolagets vinst-
medel, som inte ska delas ut till preferensaktieägare, i verksam-
heten för att tillvarata affärsmöjligheter, skapa tillväxt och nå
Emilshus finansiella och operationella mål. Denna målsättning
kan komma att justeras av bolaget till exempel vid en eventuell
framtida börsnotering av bolagets stamaktier.
Styrelsen föreslår för räkenskapsåret 2023 en utdelning om
2,00 kronor per preferensaktie, att delas ut kvartalsvis om 0,50
kronor per preferensaktie. Styrelsen föreslår att ingen utdelning på
stamaktier lämnas för verksamhetsåret.
Styrelsen föreslår att återstående fria egna kapital om
1 777 073 257 kronor balanseras I ny räkning. Utdelningsförslaget
är i enlighet med Emilshus utdelningspolicy.
Refinansieringsrisk
Med refinansieringsrisk avses risken för att finansiering inte kan
erhållas eller endast ske till avsevärt ökade kostnader. Refinan-
sieringsrisken hanteras genom att bolaget arbetar med flera
olika finansieringskällor och lägger stor vikt vid en väl avvägd
låneförfallostruktur. Bolaget har ett väl fungerande samarbete
och dialog med olika kreditgivare. Behovet av refinansiering ses
regelbundet över av bolaget för att säkerställa finansiering för
expansion och investeringar. Målsättningen är att säkerställa
att koncernen löpande har tillgång till extern upplåning utan att
kostnaden för upplåningen ökar väsentligt.
Kapitalhantering
Koncernens mål avseende kapitalstrukturen är att upprätthålla
en över tid optimal tillgångs- och kapitalstruktur som är anpassad
till verksamheten. Kapital definieras som koncernens eget kapital,
vilket uppgår till 3 193,5 miljoner kronor (3 007,0).
I vissa av bolagets finansieringsavtal finns finansiella låne-
villkor så kallade covenanter som bolaget skall uppfylla kvar-
talsvis. Dessa villkor baseras på åtaganden avseende räntetäck-
ningsgrad, soliditet, eget kapital samt belåningsgrad. Bolaget har
under året efterlevt samtliga villkor i finansieringsavtalen.
Emilshus årsredovisning 2023
–
77
NOTER
Koncernredovisningen respektive årsredovisningen har upprättats
i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses
i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002
av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisnings-
standarder respektive god redovisningssed och ger en rättvisande
bild av koncernens och moderbolagets ställning och resultat.
Styrelsens försäkran
Förvaltningsberättelsen för koncernen respektive moderbolaget
ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och
moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver
väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och
de företag som ingår i koncernen står inför.
Växjö den dag som framgår av våra elektroniska underskrifter
Johan Ericsson Björn Garat Elisabeth Thuresson
Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
Jakob Fyrberg Rutger Källén
Styrelseledamot Styrelseledamot
Vår revisionsberättelse har lämnats den dag som framgår av vår elektroniska underskrift
KPMG
Mattias Johansson
Auktoriserad revisor
78
–
Emilshus årsredovisning 2023
STYRELSENS OCH REVISORS UNDERSKRIFT
Till bolagsstämman i Fastighetsbolaget Emilshus AB, org. nr 559164-8752
Revisionsberättelse
Rapport om årsredovisningen och
koncernredovisningen
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen för Fastighetsbolaget Emilshus AB för år 2023 med undan-
tag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 41–45 och hållbar-
hetsrapporten på sidorna 28–35. Bolagets årsredovisning och
koncernredovisning ingår på sidorna 50–78 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlig-
het med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avse-
enden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per
den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassa-
flöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen
har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i
alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finan-
siella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella
resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Accounting Standards,
så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalan-
den omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 41–45 och
hållbarhetsrapporten på sidorna 28-35. Förvaltningsberättelsen
är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens
övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträk-
ningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över
totalresultat och rapport över finansiell ställning för koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och
koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den komplet-
terande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisions-
utskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing
(ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa
standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är
oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt
god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkes-
etiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på
vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som
avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhanda-
hållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess
moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Övriga upplysningar
Revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för
år 2022 har utförts av en annan revisor som lämnat en revisions-
berättelse daterad den 30 mars 2023 med omodifierade uttalan-
den i Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden
som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelse-
fulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades
inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till,
årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi
gör inga separata uttalanden om dessa områden.
Värdering av förvaltningsfastigheter
Se not 1 Redovisningsprinciper och not 8 Förvaltningsfastigheter på sidorna 61–62 samt 67–69
i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området.
Beskrivning av området Hur området har beaktats i revisionen
Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verkligt
värde. Det redovisade värdet uppgår till 7 325,5 MSEK per den
31 december 2023.
Fastigheternas verkliga värde har fastställts baserat på värderingar
utförda av oberoende externa värderare.
Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av koncernens totala
tillgångar och det inslag av bedömningar och uppskattningar som ingår
i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt betydelsefullt område i vår
revision.
Risken är att det redovisade värdet på förvaltningsfastigheter kan vara
över- eller underskattat och att varje justering av värdet direkt påverkar
årets resultat.
Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig
genom att jämföra den med vår erfarenhet av metoder som andra
fastighetsbolag och värderare tillämpar och vilka antaganden som är
normala vid värdering av jämförbara objekt.
Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de externa värderarna
och tagit del av värderarnas uppdragsavtal i syfte att bedöma huruvida
det finns avtalsvillkor som kan påverka omfattningen eller inriktningen
av de externa värderarnas uppdrag.
Vi har testat de kontroller som koncernen har etablerat för att säker-
ställa att indata som lämnas till de externa värderarna är riktiga och
fullständiga.
Vi har på stickprovsbasis testat ett urval av de upprättade fastighets-
värderingarna. Härvid har vi använt marknadsdata från externa källor,
särskilt antaganden om direktavkastningskrav, diskonteringsräntor,
hyresnivåer och vakanser. Vi har beaktat den makroekonomiska situa-
tionen och dess påverkan på de upprättade fastighetsvärderingarna.
Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvaltningsfastig-
heterna som koncernen lämnar i not 1 och 8 i årsredovisningen
Emilshus årsredovisning 2023
–
79
REVISIONSBERÄTTELSE
Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än årsredo-
visningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna
1–40, 46–49 samt 83–88. Den andra informationen består
också av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet
för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande
direktören som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncern-
redovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget
uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och kon-
cernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information
som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig
utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncern-
redovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den
kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om
informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende
denna information, drar slutsatsen att den andra informationen
innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera
detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas
och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen
och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Accounting
Standards så som de antagits av EU. Styrelsen och verkstäl-
lande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de
bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och
koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktig-
heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo-
visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för
bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta
verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden
som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att
använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt
drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktö-
ren avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller
inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrel-
sens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets
finansiella rapportering.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida
årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte
innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse
som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad
av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs
enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upp-
täcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter
kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses
vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan för-
väntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med
grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt
omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela
revisionen. Dessutom:
•
identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktig-
heter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig
dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och
utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och
inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga
för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte
upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter
är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag,
eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi,
förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller
åsidosättande av intern kontroll.
•
skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna
kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma
granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till
omständig heterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten
i den interna kontrollen.
•
utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som
används och rimligheten i styrelsens och verkställande
direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande
upplysningar.
•
drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och
verkställande direktören använder antagandet om fortsatt
drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncern-
redovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de
inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon
väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller
förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets
och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi
drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhets faktor,
måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten
på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredo-
visningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om
sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om
årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser
baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet
för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller
förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre
kan fortsätta verksamheten.
•
utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen
och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen,
däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och kon-
cernredovisningen återger de underliggande transaktionerna
och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.
•
inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis
avseende den finansiella informationen för enheterna eller
affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande
avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning,
övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt
ansvariga för våra uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens plane-
rade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste
också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen,
80
–
Emilshus årsredovisning 2023
REVISIONSBERÄTTELSE
däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen
som vi identifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har
följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp
alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka
vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits
för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer
vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för
revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklu-
sive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter,
och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla
områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen
såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning
om frågan.
Rapport om andra krav enligt lagar
och andra författningar
Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition
av bolagets vinst eller förlust
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verk-
ställande direktörens förvaltning för Fastighetsbolaget Emilshus
AB för år 2023 samt av förslaget till dispositioner beträffande
bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt för-
slaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter
och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt
ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns
ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och kon-
cernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort
vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning
innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är
försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens
verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av
moderbolagets och koncernens egna kapital, konsoliderings-
behov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt-
ningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat
att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska
situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så
att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska
angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.
Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen
enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta
de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska
fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvalt-
ningen ska skötas på ett betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed
vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis
för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon
styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt
avseende:
•
företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon
försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot
bolaget, eller
•
på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av
bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta,
är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är för-
enligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti
för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige
alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan
föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag
till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt
med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige
använder vi professionellt omdöme och har en professionellt
skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av
förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst
eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna.
Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras
på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och
väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på
sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för
verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild
betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade
beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden
som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som
underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens
motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att
kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och
verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och
koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elek-
tronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen
(2007:528) om värdepappersmarknaden för Fastighetsbolaget
Emilshus AB för år 2023.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lag-
stadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format
som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.
Emilshus årsredovisning 2023
–
81
REVISIONSBERÄTTELSE
Grund för uttalande
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR
18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt
denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns
ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Fastighetsbolaget
Emilshus AB enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt
fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a
§ lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det
finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande
direktören bedömer är nödvändig för att upprätta Esef-rapporten
utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig-
heter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-
rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller
kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappers-
marknaden, på grundval av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk-
nings¬åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten
är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen
garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god
revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig
felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund
av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de
enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekono-
miska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality
Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar
och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer
eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standar-
der för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra
författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta
bevis om Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjlig-
gör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och
koncernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras,
bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktig-
heter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter
eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar av
den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och
verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma
granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till
omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om
effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar
också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i
styrelsens och verkställande direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering
av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och
en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den
granskade årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida
koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassa-
flödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i
enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten
på sidorna 41–45 och för att den är upprättad i enlighet med
årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR
16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta
innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en
annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört
med den inriktning och omfattning som en revision enligt Inter-
national Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige
har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för
våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i
enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovis-
ningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga
med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar
samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen.
Revisorns yttrande avseende den lagstadgade
hållbarhetsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten på
sidorna 28–35 och för att den är upprättad i enlighet med års-
redovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR
12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten.
Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har
en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört
med den inriktning och omfattning som en revision enligt Inter-
national Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige
har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för
vårt uttalande.
En hållbarhetsrapport har upprättats.
KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Fastighets-
bolaget Emilshus ABs revisor av bolagsstämman den 27 april
2023. KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har
varit bolagets revisor sedan 2023.
Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska underskrift
KPMG AB
Mattias Johansson
Auktoriserad revisor
82
–
Emilshus årsredovisning 2023
REVISIONSBERÄTTELSE
mkr 2023 2022 2021 2020
FASTIGHETSRELATERADE
Antal fastigheter, st 130 125 97 69
Uthyrningsbar area, tkvm 805,1 786,1 580,7 360,4
Fastigheternas verkliga värde, mkr 7 323,5 7 111,4 4 827,2 2 714,7
Fastigheternas verkliga värde, kr/kvm 9 096 9 047 8 312 7 532
Långsiktigt substansvärde, mkr 2 739,5 2 446,7 2 006,5 1 002,9
Hyresvärde, mkr 636,4 580,7 360,7 234,6
Hyresvärde, kr/kvm 790 739 621 651
Återstående hyrestid, år 5,3 5,8 6,5 5,0
Nettouthyrning, mkr 0,0 12,0 -2,9 -0,4
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,3 95,9 97,1 96,9
Areamässig uthyrningsgrad, % 96,6 96,8 97,9 98,0
Direktavkastning, % 6,6 6,1 6,4 7,0
Överskottsgrad, % 79,3 79,9 81,5 81,2
AKTIERELATERADE, STAMAKTIER
Antal stamaktier vid periodens slut 100 281 607 92 874 199 66 446 380 60 405 800
Genomsnittligt antal stamaktier 93 779 549 80 559 130 64 936 235 60 405 800
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 2,05 1,76 1,87 1,42
Periodens resultat per stamaktie, kr -0,09 3,36 7,07 2,91
Eget kapital per stamaktie, kr 25,26 25,27 21,09 15,00
Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändring av rörelsekapital, kr
195,8 150,7 109,9 74,3
Substansvärde per stamaktie, kr 27,32 26,34 23,48 16,60
Avkastning på eget kapital per stamaktie, % -0,3% 12,8 37,1 20,9
AKTIERELATERADE, PREFERENSAKTIER
Antal preferensaktier vid periodens utgång 20 628 625 20 628 625 13 951 313 –
Genomsnittligt antal preferensaktier 20 628 625 20 252 401 6 296 818 –
Eget kapital per preferensaktie, kr 32,0 32,0 32,0 –
Periodens resultat per preferensaktie, kr 2,0 2,0 0,9 –
Periodens utdelning per preferensaktie, kr 2,0 2,0 0,9 –
FINANSIELLA
Soliditet, % 41,9 40,0 37,0 33,6
Avkastning på eget kapital, % 1,1 12,8 33,6 20,9
Nettobelåningsgrad, % 51,5 54,5 56,9 60,8
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 43,6 44,6 45,7 50,0
Belåningsgrad, % 54,4 57,7 48,5 63,8
Belåningsgrad fastigheter, % 46,5 48,7 47,6 52,9
Genomsnittlig låneränta vid periodens utgång,% 4,7 4,6 3,0 2,8
Genomsnittlig kapitalbindning periodens utgång, år 1,8 2,9 2,6 2,2
Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 2,3 2,8 2,9
Räntebärande nettoskuld, mkr 3 771,7 3 814,0 2 746,6 1 730,8
Skuldkvot, ggr 8,2 9,7 10,6 9,9
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändring av rörelsekapital, mkr
195,8 150,7 110,5 74,3
Nyckeltal
Emilshus årsredovisning 2023
–
83
NYCKELTAL
Definitioner
Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genomsnittligt
eget kapital (IB+UB)/2 under perioden.
Motivering: Visar hur ägarnas kapital
förräntas under perioden.
Avkastning på eget kapital,
stamaktie
Resultatet efter skatt omräknat till 12 månader, reducerat med preferens-
aktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden och resultatandel för
innehav utan bestämmande inflytande, i procent av genomsnittligt eget
kapital efter avräkning av preferenskapital och innehav utan bestämmande
inflytande.
Motivering: Visar hur ägarnas kapital
förräntas under perioden med beak-
tande av preferensaktieägarnas rätt
till utdelning.
Belåningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till verkligt värde förvaltningsfastigheter. Motivering: Visar på Emilshus
skuldsättningsnivå
Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i förhållande till
verkligt värde.
Motivering: Visar på Emilshus skuld-
sättningsnivå avseende säkerställda
skulder.
Direktavkastning (yield) Driftsöverskott omräknad till 12 månader, i procent av fastighetsportföljens
värde vid periodens utgång, justerad för innehavstid. Nyckeltalet visar
avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till fastighetens
värde.
Motivering: Visar på Emilshus
lönsamhet före finansiella kostnader
och kostnader för central administra-
tion i relation till fastighetsportföljens
marknadsvärde.
Driftsöverskott Periodens intäkter minus fastighetskostnader. Motivering: Visar på förvaltningens
lönsamhet före kostnader för central
administration och finansnetto.
Eget kapital per preferensaktie Eget kapital per preferensaktie motsvarar aktiens lösenpris vid likvidation
(32 kronor per preferensaktie) jämte upplupen utdelning.
Motivering: Visar preferensaktie-
ägarnas andel av eget kapital.
Eget kapital per stamaktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare efter avräkning av
preferenskapitalet i förhållande till antalet stamaktier vid periodens utgång.
Motivering: Visar stamaktieägarnas
andel av eget kapital.
Förvaltningsresultat Beräknas som summan av driftsöverskott, försäljnings- och administrations-
kostnader samt finansnetto.
Motivering: Visar på Emilshus
lönsamhet före värdeförändringar.
Förvaltningsresultat
per stamaktie
Periodens resultat före skatt och värdeförändringar reducerat med
preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning i förhållande till vägt genom-
snittligt antal stamaktier.
Motivering: Visar på Emilshus
lönsamhet före värdeförändringar
med hänsyn tagen till utdelning på
preferensaktier.
Genomsnittlig låneränta Vägd ränta på räntebärande skulder med beaktande av räntederivat på
balansdagen.
Motivering: Visar på Emilshus
genomsnittliga ränta och ger en
bild av Emilshus ränterisk.
Hyrestid Den vägda genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen. Motivering: Visar på Emilshus risk
för framtida vakanser.
Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med tillägg
för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
Motivering: Visar på Emilshus
intäktspotential utifrån aktuellt
fastighetsinnehav.
Intäkter Utdebiterad hyra, plus utdebiterade tillägg såsom värme, el, fastighetsskatt
m.m.
84
–
Emilshus årsredovisning 2023
DEFINITIONER
Långsiktigt substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital, efter hänsyn tagits till preferenskapitalet och
innehav utan bestämmande inflytande, med återläggning av derivat och
uppskjuten skatt.
Motivering: Visar på koncernens
långsiktiga substansvärde och är
ett etablerat mått som används av
noterade fastighetsbolag på ett
enhetligt sätt.
Långsiktigt substansvärde
per stamaktie
Redovisat eget kapital, efter hänsyn tagits till preferenskapitalet och
innehav utan bestämmande inflytande, med återläggning av derivat och
uppskjuten skatt, i förhållande till antalet stamaktier vid periodens utgång.
Motivering: Visar på hur stor del
av Emilshus substansvärde som är
hänförligt till stamaktieägarna efter
att andelen hänförligt till preferens-
aktieägarna har avräknats.
Nettobelåningsgrad Räntebärande nettoskulder i förhållande till verkligt värde förvaltnings-
fastigheter.
Motivering: Visar på en typ av
finansiell risk i Emilshus.
Nettobelåningsgrad fastigheter Räntebärande nettoskulder med säkerhet i fastigheter i förhållande till
verkligt värde förvaltningsfastigheter.
Motivering: Visar på en typ av
finansiell risk i Emilshus.
Nettouthyrning Under perioden ingångna nya hyresavtal, +/– effekter av omförhand-
lade hyresavtal, reducerat med uppsägningar för avflyttning (inklusive
konkurser).
Preferenskapital Antalet preferensaktier multiplicerat med eget kapital per preferensaktie. Motivering: Visar eget kapital
hänförligt till preferensaktieägarna.
Resultat per preferensaktie Preferensaktieägarnas andel av resultatet vilket motsvarar den årliga
utdelningen per preferensaktie.
Motivering: Visar på preferensaktie-
ägarnas andel av resultatet.
Resultat per stamaktie Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, reducerat med
preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden, i förhållande till
genomsnittligt antal stamaktier.
Motivering: Visar på stamaktieägar-
nas andel av resultatet med hänsyn
tagen till utdelning på preferens-
aktier.
Räntebärande nettoskuld Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel. Motivering: Visar på koncernens
skuldsättning.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat plus finansnetto i förhållande till finansnetto. Motivering: Visar på Emilshus
förmåga att betala ränta utifrån
finansiellt utfall för den operative
verksamheten.
Skuldkvot Nettoskuld i förhållande till 12 månaders framåtriktat justerat driftsöverskott
med avdrag för kostnader avseende central administration.
Motivering: Visar på en typ av
finansiell risk i Emilshus.
Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning. Motivering: Visar på hur stor andel
av Emilshus tillgångar som är finan-
sierade med eget kapital och belyser
Emilshus finansiella stabilitet.
Uthyrningsgrad, ekonomisk Kontrakterad årshyra i förhållande till hyresvärdet. Motivering: Visar på den ekonomiska
utnyttjandegraden för Emilshus
förvaltningsfastigheter.
Uthyrningsgrad, area Uthyrd area i förhållande till uthyrningsbar area. Motivering: Visar på den ytmässiga
utnyttjandegraden för Emilshus
förvaltningsfastigheter.
Överskottsgrad Driftsöverskott i förhållande till intäkter. Motivering: Visar på förvaltnings-
verksamhetens lönsamhet.
Emilshus årsredovisning 2023
–
85
DEFINITIONER
Årsstämma 2024
Årsstämma i Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ)
kommer att hållas torsdagen den 25 april 2024, kl. 12.00
i bolagets lokaler, Storgatan 10, 352 31 Växjö.
Anmälan
Aktieägare som önskar deltaga vid årsstämman ska:
•
dels vara införd som ägare i den av Euroclear Sweden AB
förda aktieboken den 17 april 2024,
•
dels anmäla sitt deltagande till bolaget senast
den 19 april 2024.
Anmälan ska ske antingen:
•
per post till Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ),
Att: Årsstämma, c/o Born Advokater, Box 5244,
102 45 Stockholm, eller
•
per e-post till bolagsstamma@emilshus.com.
Vid anmälan ska aktieägare uppge fullständigt namn, person-
eller organisationsnummer, adress, telefonnummer, aktieinnehav
samt, i förekommande fall, uppgift om ombud och biträden
(högst två). Anmälan bör, i förekommande fall, åtföljas av full-
makter, registreringsbevis och andra behörighetshandlingar.
Personuppgifter som hämtas från den av Euroclear Sweden AB
förda aktieboken, anmälan om deltagande vid stämman samt
uppgifter om ombud och biträden kommer att användas för
registrering, upprättande av röstlängd för stämman samt,
i förekommande fall, stämmoprotokoll.
Förvaltarregistrerade aktier
För att ha rätt att delta i årsstämman måste en aktieägare som
låtit förvaltarregistrera sina aktier, förutom att anmäla sig till
stämman, låta registrera aktierna i eget namn så att aktieägaren
blir upptagen i framställningen av aktieboken per den 17 april
2024. Sådan registrering kan vara tillfällig (s.k. rösträttsregistre-
ring) och begärs hos förvaltaren enligt förvaltarens rutiner
i sådan tid i förväg som förvaltaren bestämmer. Rösträtts-
registreringar som gjorts av förvaltaren och verkställts senast
den 19 april 2024 kommer att beaktas vid framställningen av
aktieboken.
Ombud
Aktieägare som företräds genom ombud ska utfärda skriftlig av
aktieägaren undertecknad och daterad fullmakt för ombudet. Om
fullmakten utfärdas av juridisk person ska kopia av registrerings-
bevis bifogas eller om sådan handling inte finns, motsvarande
behörighetshandling. Fullmaktsformulär för aktieägare som önskar
delta i stämman genom ombud finns på Bolagets webbplats
www.emilshus.com/sv/arsstamma-2024/. Fullmakten i original
ska även uppvisas på stämman.
86
–
Emilshus årsredovisning 2023
INFORMATION OM ÅRSSTÄMMA
Om Emilshus
Emilshus är ett fastighetsbolag som med utgångspunkt i
småländsk företagskultur förvärvar, utvecklar och förvaltar
högavkastande kommersiella fastigheter med södra Sverige
som kärnmarknad. Bolagets fastighetsbestånd uppgick per
den 31 december 2023 till 805 tkvm uthyrningsbar area
fördelat på 130 fastigheter med tyngdpunkt på lätt industri,
industriservice/proffshandel och extern- och dagligvaru-
handel. Emilshus stamaktie och preferensaktie är noterade
på Nasdaq Stockholm.
Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ)
Org. nr 559164-8752
www.emilshus.com
Finansiell kalender
Delårsrapport januari–mars 2024 25 april 2024
Årsstämma 2024 25 april 2024
Delårsrapport januari–juni 2024 11 juli 2024
Delårsrapport januari–september 2024 16 oktober 2024
Bokslutskommuniké 12 februari 2025
januari–december 2024
Kontaktuppgifter
Jakob Fyrberg
VD
070-593 95 96
jakob.fyrberg@emilshus.com
Emil Jansbo
CFO
072-243 30 88
emil.jansbo@emilshus.com