ÅRS- OCH HÅLLBARHETS REDOVISNING 2024

Omslaget visar

Stenvreten 8:37 i Enköping.

Ta gärna del av filmen vi har

gjort om projektet.

Se filmen på webben

INTRODUKTION

Det här är Stendörren 3

Året i korthet 4

Vd har ordet 5

Stendörren som investering 7

Marknadssegment och trender 8

VERKSAMHETEN

Affärsidé och strategi 11

Mål och utfall 13

Operativt arbetssätt 14

Fastighetsportfölj 15

Lokaltyper och hyresgäster 16

Projekt 17

Förvärv och avyttringar 20

Finansiering 21

HÅLLBARHETSRAPPORT

Stendörrens hållbarhetsarbete 24

Miljömässig hållbarhet 31

Social hållbarhet 34

Ansvarsfullt företagande 36

GRI-index 37

Hållbarhetsnoter 40

Revisorns rapport över

översiktlig granskning av

hållbarhetsrapporten 43

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse 45

Risker och riskhantering 47

Koncernens och

moderbolagets räkenskaper 49

Förslag till vinstdisposition 74

Årsredovisningens

undertecknande 75

Revisionsberättelse 76

BOLAGSSTYRNING

Bolagsstyrningsrapport 80

Styrelse 87

Ledningsgrupp 89

Revisorns yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 91

ÖVRIG INFORMATION

Aktie och ägare 93

Fastighetsbestånd 95

Flerårsöversikt och nyckeltal 97

Definitioner 98

Finansiell kalender

och årsstämma 99

1 2 3 4 5 6

Introduktion

Innehåll

Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information

2STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024

Stendörren fokuserar på att förvalta, förädla och förvärva i fastigheter för lager, logistik och

lätt industri i tillväxtregioner, främst i Storstockholm och Mälardalen. Affärsidén är att skapa

lönsam tillväxt i substansvärde. Det åstadkommer bolaget genom värdeskapande förvärv,

genom att tillvarata den positiva hyrestillväxten som följer av urbaniseringen av storstads-

regioner samt genom utveckling av befintliga tillgångar, inklusive bolagets omfattande och

unika byggrättsportfölj. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap.

Genom att förvalta, förädla och förvärva fastigheter i utvalda områden bidrar bolaget

både till nya arbetstillfällen och till ett trivsamt samhälle. På så sätt gör fastigheterna och

dess lokaler skillnad. Inte bara för hyresgästernas verksamheter och affärer, utan även för

områdena de ligger i, och för människorna som bor och arbetar där – samtidigt som det

skapar en hög, riskjusterad avkastning för Stendörrens aktieägare.

STENDÖRREN FÖRVALTAR, FÖRÄDLAR

OCH FÖRVÄRVAR LOKALER SOM

GÖR SKILLNAD

Fördelning uthyrbar yta

% av total yta

Lager och logistik, 47%

Kontor, 19%

Lätt industri, 23%

Sällanköpshandel, 9%

Övrigt, 2%

UTHYRNINGSBAR YTA

857 000 KVM

DRIFTNETTO

718 MKR

UTSLÄPPSINTENSITET (SCOPE 1 OCH 2)

2,2 KG CO

/KVM

En minskning med 42% sedan 2018

MARKNADSVÄRDE/FASTIGHETSVÄRDE

14 311 MKR

Geografisk fördelning

Hyresintäkter

Stockholms stad, 27%

Stockholms län, 29%

Övriga Mälardalen, 32%

Göteborgsregionen, 2%

Köpenhamn, Oslo, Helsingfors, 10%

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 3

Det här är Stendörren

Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information

Introduktion

FINANSIELL UTVECKLING

Såväl hyresintäkter som driftnetto

och förvaltningsresultat ökade med

7 procent under 2024.

DRIFTNETTO

+7%

SOLID STÄLLNING

I oktober genomförde Stendörren

en riktad nyemission som tillförde

bolaget 505 miljoner kronor, före

emissionskostnader, för fortsatt

lönsam expansion.

REKORDUTHYRNING

Nettouthyrningen uppgick under året

till sammanlagt 29 miljoner kronor

och nya hyresavtal tecknades med

ett sammanlagt årshyresvärde om

103 miljoner kronor, vilket omfattar

både omförhandlade hyresavtal

samt hyresavtal med nya hyresgäster.

Under fjärde kvartalet 2024 redo-

visade Stendörren den högsta

kvartalssiffran någonsin.

NETTOUTHYRNING

29 Mkr

HÖJDA HYRESNIVÅER

De hyresavtal som omförhandlades

under året ledde till en ökning av

hyresvärdena om 6 procent i viktat

genomsnitt.

KONTINUERLIG UTVECKLING

Under året färdigställdes fyra projekt

om totalt 17 700 kvadratmeter till en

uthyrningsgrad om 93 procent och

har färdigställts på en avkastning om

7,6 procent (8,3 procent exklusive

ianspråktaget byggrättsvärde).

STÄRKT POSITION

Stendörren genomförde elva förvärv

under året med ett totalt underlig-

gande fastighetsvärde om 1 190 mil-

joner kronor till en direktavkastning

om 7,0 procent. Flera av förvärven

stärker bolagets position och närvaro

på nya marknader.

ÖKAT MARKNADSVÄRDE

Marknadsvärdet på Stendörrens fastig-

hetsbestånd ökade med 14 procent

under 2024.

FÖRBÄTTRAD

ENERGIPRESTANDA

Stendörren tar frågan om energi och

utsläppsminskning på största allvar

– vår tids kanske största utmaning.

Hållbarhetsresan inleddes 2018 då

energiprestandan uppmättes till 132

kWh/kvm. I dag, efter ett integrerat

och systematiskt hållbarhetsarbete,

syns tydliga resultat. Bolaget redo-

visar i år 79 kWh/kvm – en minskning

med 40 procent på sex år. Arbetet

med att effektivisera och optimera

fastigheter fortsätter.

ENERGIPRESTANDA

79 kWh/kvm

En minskning med 40% sedan 2018

600

700

800

900

1 000

20242023202220212020

400

500

600

700

800

20242023202220212020

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

20242023202220212020

Hyresintäkter

Mkr

Nyckeltal Driftnetto

Mkr

Marknadsvärde fastighetsbestånd

Mkr

2024 2023 2022

Hyresintäkter, Mkr 902 843 733

Driftnetto, Mkr 718 672 548

Förvaltningsresultat, Mkr 308 287 287

Marknadsvärde, Mkr 14 311 12 566 12 418

Uthyrningsbar yta, tusental kvm 857 824 795

Belåningsgrad, % 52 50 47

Soliditet, % 37 37 41

För definition av nyckeltal, se sidan 98.

ÅRET I KORTHET

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 4

Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information

Introduktion

Lönsam tillväxt och operativ effektivitet

Trots ett utmanande marknadsklimat första delen av

året ökade såväl hyresintäkter, driftnettot och förvalt-

ningsresultat med 7 procent under 2024. Ser vi till den

senaste femårsperioden, som verkligen varit turbulent

med pandemi, finansiell instabilitet samt geopolitisk tur-

bulens, har driftnettot ökat med i genomsnitt 13 procent

per år. Den starka utvecklingen, som bevisar vår affärs-

modell, är främst resultatet av ett långsiktigt arbete

med att omförhandla hyror, reducera vakanser, utveckla

nya fastigheter och genomföra värdeskapande förvärv.

Vidare har operationell effektivitet bidragit till den posi-

tiva utvecklingen. Bland annat har energiförbrukningen

per kvadratmeter minskat med en tredjedel och vi har

haft oförändrat antal anställda under de senaste fem

årens starka tillväxt. Den operationella effektiviteten kan

vidare illustreras med att överskottsgraden ökat från 66

till 79 procent under de senaste fem åren.

Rekordhög uthyrning och tillväxt på nya marknader

Ett viktigt styrketecken under året var att nettouthyr-

ningen uppgick till 29 miljoner kronor för helåret – varav

hela 24 miljoner kronor under det fjärde kvartalet. Det är

den högsta kvartalssiffran i Stendörrens historia och ett

tydligt kvitto på en stark efterfrågan på moderna verk-

samhetslokaler i våra urbana lägen. Parallellt har vi åter

ökat förvärvstakten. Under andra halvåret genomförde

vi elva förvärv i sju olika affärer till ett totalt värde om

1,2 miljarder kronor, med en genomsnittlig direktavkast-

ning om 7,0 procent. Genom dessa förvärv har vi stärkt

vår närvaro i Oslo, Helsingfors, Köpenhamn, Stockholm,

Göteborg och Uppsala – marknader som matchar vår

strategi att växa i urbana lägen med långsiktig hyres-

tillväxt och attraktiva avkastningskrav.

VÄRDESKAPANDE PROJEKTUTVECKLING

OCH STRATEGISKA FÖRVÄRV

Ser vi till den senaste femårs-

perioden, som verkligen varit

turbulent med pandemi, finansiell

instabilitet samt geopolitisk tur-

bulens, har driftnettot ökat med

i genomsnitt 13 procent per år.

Erik Ranje

Vd Stendörren

Efter en längre period av finansiell osäkerhet och svag

konjunktur förändrades marknadsklimatet successivt

under 2024 tack vare förbättrade finansieringsvillkor och

stabiliserade avkastningskrav. Mot bakgrund av de för-

bättrade marknadsförutsättningarna genomförde vi under

andra halvåret elva förvärv, flera av dem strategiskt viktiga

på våra nya marknader. Tillsammans med vårt löpande

projektutvecklingsarbete innebar det investeringar om

cirka 1,5 miljarder kronor, till en genomsnittlig avkastning

om 7,2 procent. Samtidigt genomförde vi en nyemission

som ger bolaget ytterligare finansiell styrka och fortsatta

expansionsmöjligheter. Med en solid balansräkning, hög

aktivitet i hela verksamheten och ökad efterfrågan i våra

segment, avslutar vi året i medvind och med goda för-

utsättningar för att fortsätta vår lönsamma och värde-

skapande tillväxtresa.

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 5

Vd har ordet

Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information

Introduktion

Värdeskapande projektutveckling

Under året färdigställde vi projekt om totalt 17 700

kvadratmeter med en uthyrningsgrad om 93 procent till

en avkastning om 7,6 procent, eller 8,3 procent om vi

bortser från värdet på de i ianspråktagna byggrätterna.

Det implicita värdet för de ianspråktagna byggrätterna

vid genomförandet var cirka 2,1 gånger högre än de

bokförda värdena, vilket bekräftar den värdeskapande

potentialen i vår utvecklingsportfölj. Flera nya projekt

har dessutom påbörjats, och vi har nu av pågående

projekt motsvarande ett årligt driftnetto om cirka 55

miljoner kronor vid uthyrning och färdigställande. Under

de senaste sex kvartalen har vi utvecklat över 37 000

kvadratmeter ny verksamhetsyta med en uthyrningsgrad

om 95 procent – ett tydligt tecken på att vår produkt

möter marknadens behov. Detta är i linje med vårt mål

om att långsiktigt bygga cirka 25 000–50 000 kvadrat-

meter per år.

Stendörren har en byggrättsportfölj om över 600000

kvadratmeter, huvudsakligen avsedd för logi stik och lätt

industri. Byggrättsportföljen utgör en unik tillgång och

en viktig del i vårt strategiska arbete för fortsatt värde-

skapande genom att utveckla effektiva, moderna lokaler

i lägen där mark är en bristvara men där behoven av

verksamhetslokaler växer.

En solid plattform för framtidens Stendörren

Vår finansiella ställning är god. Soliditeten uppgår till 37

procent och belåningsgraden till 52 procent. 59 procent

av våra räntebärande skulder är räntesäkrade till en Stibor

motsvarande cirka 1,6 procent med en återstående löp -

tid om tre år. Det innebär att vi säkrat rimliga kapitalkost-

nader för en god tid framåt – trots en osäker omvärld.

Den riktade nyemissionen i oktober tillförde bolaget

drygt en halv miljard, före emissionskostnader, och möj-

liggör fortsatt värdeskapande expansion. Vidare höjde

Nordic Credit Rating vårt kreditbetyg till BB, med

stabila utsikter.

Hållbarhet integrerat i affärsmodellen

Samtidigt fortsätter vi att fokusera på vårt hållbarhets-

arbete. Under 2024 uppdaterades vår hållbarhetsstrategi

med högre ambitioner, förtydligade av mål inom respek-

tive fokusområde och ett långsiktigt mål om nettonoll

koldioxidutsläpp till 2040. Vid utgången av året var 73

procent av vårt befintliga bestånd miljöcertifierat, vilket

innebär att vi redan överträffat vårt mål om 70 procent

till 2025. Energiintensiteten har minskat med 27 procent

sedan 2020 – nära vårt mål om 30 procent till 2030.

Samtliga nyproducerade byggnader certifierades under

året, i linje med vårt mål om 100 procents certifiering

inom nyproduktion. Hållbarhetsarbetet är integrerat i

vår affärsmodell och en viktig del av vårt långsiktiga

värdeskapande.

Långsiktigt värdeskapande

Under 2024 passerades en milstolpe då Stendörren firade

10-årsjubileum. Vi lämnar jubileumsåret med siktet inställt

på att passera 1 miljard kronor i hyresintäkter under 2025,

även det en milstolpe i sig. Med en tydlig strategi, en

beprövad affärsmodell samt en driven och kompetent

organisation ser vi fram emot att fortsätta vår resa –

lönsamt, hållbart och med ett tydligt fokus på långsiktigt

värdeskapande.

Sammantaget kan konstateras att den tidigare under

2024 aviserade ökningen av tillväxttakten i Stendörren

infriades. Vi kommer fortsätta på den inslagna vägen

genom bland annat löpande utveckling och framdrift

inom vår betydande projektportfölj. Vidare bedömer

vi möjligheterna till att genomföra attraktiva förvärv

i utvalda geografier som fortsatt goda, och vi har en

attraktiv förvärvspipeline under utvärdering.

Avslutningsvis, vill jag passa på att tacka alla våra

medarbetare för engagemang och insatser under fjol-

året, samt våra kunder och aktieägare för ert förtroende.

Stockholm i april 2025

Erik Ranje

Vd Stendörren

Under 2024 passerades en milstolpe

då Stendörren firade 10-årsjubileum.

Vi lämnar jubileumsåret med siktet

inställt på att passera 1 miljard kronor

i hyresintäkter under 2025, även det

en milstolpe i sig.

Erik Ranje

Vd Stendörren

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 6

Vd har ordet

Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information

Introduktion

STABILT KASSAFLÖDE

Stendörrens portfölj utgörs av högavkastande fast-

igheter inom logistik, lager och lätt industri med

långa hyresavtal. Basen av hyresgäster är diversi-

fierad och består av såväl väletablerade små och

medelstora företag som stora multinationella före-

tag från olika branscher. Bolagets största hyresgäst

är Fortifikationsverket som vid årets utgång stod

för cirka 8 procent av den samlade årshyran.

GOD TILLVÄXT

Stendörrens fastigheter är strategiskt belägna i till-

växtområden (befolkningsmässigt och ekono miskt)

i Storstockholm, Mälardalen och andra nordiska

tillväxtregioner. Hyresnivåerna ökar i takt med att

efterfrågan på lokaler inom logistik och lätt industri

i tätorter ökar, medan utbudet av lokaler hålls

tillbaka av urbanisering som leder till omvandlingar

av verksamhetsområden till annan användning. En

växande e-handel ger ökad efterfrågan på logistik-

och lagerfastigheter, särskilt i urbana lägen, för att

möta konsumenternas efterfrågan på korta leve-

ranstider. Ytterligare tillväxt uppnås genom förvärv

och verksamhets förbättringar.

VÄRDETILLVÄXT I PROJEKT

Stendörrens projektportfölj innefattar möjligheter

för nyutveckling av lokaler inom lager, logistik och

lätt industri. Dessutom innebär omvandling av

fastigheter för alternativ användning, främst för

bostadsändamål, ytterligare potential.

STABIL FINANSIELL POSITION

Stendörren har en stabil finansiell position med

en väl avvägd mix av eget kapital och banklån

från flera av de ledande nordiska bankerna samt

kapitalmarknadsbaserad finansiering som komple-

ment (seniora icke-säkerställda obligationer och

hybridobligation). Bolagets finanspolicy innebär

att riskerna (belånings- och refinansieringsrisker)

balanseras väl.

STENDÖRREN SOM

INVESTERING

Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024

Svensk fastighetsmarknad och dess trender

Under 2024 uppvisade den svenska fastighetsmarknaden

tydliga tecken på återhämtning efter ett svagt 2023. Den

totala transaktionsvolymen uppgick till 140 miljarder kro-

nor, vilket är en ökning med 35 procent jämfört med 2023.

Trots detta ligger volymen fortsatt 30 procent under det

historiska genomsnittet för perioden 2015–2023. Antalet

transaktioner uppgick till 342, vilket är 14 fler än under

2023, men den mest påtagliga skillnaden vid jämförelse

mellan dessa två år är en markant ökning av större affärer

under 2024; antalet transaktioner över en miljard kronor

fördubblades från året innan.

Geografiskt sett dominerade Stockholmsregionen

transaktionsmarknaden med 45 procent av den totala

volymen, vilket är något över det historiska genomsnit-

tet. Regionstäderna stod för 28 procent, medan Göte-

borg ökade till 10 procent. Malmö fortsatte däremot sin

nedgång och bidrog endast med 4 procent av volymen,

den lägsta nivån på tio år. Resterande delar av Sverige

bidrog med 13 procent av volymen.

När det gäller segmentsfördelningen var bostäder

den starkaste kategorin under 2024, med en andel om

31 procent av transaktionsvolymen, drivet av en bety-

dande ökning i transaktionsvärden. Kontorsfastigheter

följde tätt efter med 26 procent, där högkvalitativa och

centralt belägna kontor stod i fokus. Segmentet för

lager-, logistik- och industrifastigheter noterade en rela-

tivt stark efterfrågan med 19 procent av volymen, även

om andelen minskade något från föregående år. Seg-

mentet fortsätter attrahera investerare tack vare låga

vakansgrader och långsiktiga hyresavtal.

Hållbarhet fortsätter att stå i centrum, drivet av EU:s

skärpta krav på energieffektivisering och klimat neutra-

litet. Initiativ som solcellsinstallationer och utfasning

av fossila energikällor påverkar både byggande och

förvaltning.

Marknaden för lager-, logistik- och industrifastigheter

Lager-, logistik- och industrifastigheter har på senare

år blivit ett av de mer transaktionsintensiva segmenten

inom fastighetssektorn, vilket är delvis drivet av e-han-

deln och dess behov av lagerutrymme och logistikyta.

Denna trend förstärktes ytterligare i sam band med

covid-19-pandemin, och transportflödena har fortsatt

vara starka även efter att samhället öppnade upp igen.

Dessutom förväntas Sveriges inträde i NATO påverka

sektorn positivt, både genom ett ökat behov av industri-

ell produktion och att nya krav ställs på lagerhållning av

viktig försvarsmateriel och andra förnödenheter. Geopo-

litiska risker påverkar även företagens riskhantering, där

flera aktörer väljer att diversifiera sina försörjningskedjor

genom att dels förflytta sin produktion och lagerhante-

ring närmare sina huvudmarknader, men även genom

att sprida ut sina lager på fler orter än tidigare.

100 000

200 000

300 000

400 000

2024202320222021202020192018201720162015

200

400

600

800

100

120

2024202320222021202020192018201720162015

Transaktionsvolym i Sverige

Mkr Antal

Andel av transaktionsvolymen i Sverige, segmentsfördelning

Minskat utbud av markyta

Till följd av att många städer förtätas konverteras ofta

tidigare lager-, logistik- och industriområden i citynära

lägen till bostadsområden, vilket i sin tur ökar efterfrågan

på kvarvarande lager-, logistik- och industrifastigheter.

I kombination med stigande markpriser och ett minskande

utbud av bebyggbar markyta skapar det förutsättningar

för en stark hyresutveckling inom segmentet. Likaså kan

en tilltagande efterfrågan skönjas på lokaler med kombi-

nerade ytor för kontor och lager/industri, något som dels

erbjuder företagen en ökad flexibilitet, dels kan locka fler

typer av aktörer. Dessutom ser många kommu ner en för -

del i att lager- och lättindustrifastigheter kan integreras

med annan bebyggelse, såsom bostäder och kommersi-

ella fastigheter, eftersom det främjar en levande stadsdel.

E-handeln driver

E-handeln fortsätter att vara en central drivkraft för

segmentet, med ökande krav på moderna lagerlösningar

nära urbana områden för att möjliggöra snabba leve-

ranser. Marknaden präglas av strukturella förändringar

i konsumtionsbeteenden och leveranskedjor, samt en

växande efterfrågan på robusta och hållbara lösningar.

Teknologiska framsteg och hållbarhetsfokus spelar en

allt viktigare roll, där investeringar i gröna lösningar och

energieffektiva byggnader prioriteras.

Trots utmaningar, som regionala variationer i vakans-

grader, förblir lager-, logistik- och industrisegmentet en

attraktiv investeringsmöjlighet med stabila kassaflöden

och långsiktiga hyresavtal, och är därmed väl positione-

rat för fortsatt god utveckling.

Svenska investerare Utländska investerare Antal transaktioner Bostad Kontor Handel Lager, logistik, industri

Samhällsfastigheter Övrigt (till exempel mark och hotell)

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 8

Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information

Introduktion

MARKNADSSEGMENT

OCH TRENDER

Analys över Stendörrens primära geografier

Den nordiska marknaden för lager-, logistik- och indu-

strifastigheter visade positiva resultat under 2024, men

med variationer mellan länderna.

Den svenska transaktionsvolymen för lager-, logistik-

och industrifastigheter nådde under 2024 upp till 25,4

miljarder kronor, vilket är en minskning från 27,5 miljarder

kronor föregående år. Minskningen kan huvudsakligen

tillskrivas en kraftig nedgång i utländska investeringar,

där andelen utländskt kapital sjönk från 43,6 procent

till 19,4 procent. Regionstäderna stod för 48 procent av

volymen, följt av övriga delar av Sverige (24,4 procent),

Stockholm (14,2 procent) och Göteborg (11,7 procent).

Direktavkastningskravet för ”prime” logistik sjönk under

2024 från 5,25 procent till 5,00 procent, vilket signalerar

en stark efterfrågan och återhämtning inom segmentet.

Dessutom har hyresnivåerna fortsatt att öka, särskilt

i konkurrenskraftiga hubbar som Stockholm och

Jönköping.

I Danmark nådde transaktionsvolymen för lager-,

logistik- och industrifastigheter 11,5 miljarder DKK, vilket

är en ökning med 33 procent från 2023 och den näst

högsta noteringen någonsin för segmentet. Köpenhamn

noterade dock en viss ökning av direktavkastningskra-

vet för logistikfastig heter i primeläge, från 5,10 procent

till 5,25 procent, medan hög byggaktivitet och ökade

vakansgrader påverkade hyresmarknaden, där mark-

nadshyran stod kvar på samma nivå som under 2023.

Efterfrågan riktades främst mot centrala lägen och

moderna faciliteter med hög standard.

I Norge ökade transaktionsvolymen för lager-, logi-

stik- och industrifastigheter till 15,3 miljarder NOK, vilket

var mer än en dubblering mot 2023 års nivå. Segmen-

tet dominerades av moderna logistikfastigheter, medan

äldre och mindre effektiva lokaler såg ökande vakans-

grader. Direkavkastningskraven för logistikfastigheter

steg med 25 baspunkter till 5,50 procent, men en kom-

pression förväntas under 2025 i takt med att marknaden

stabiliseras. Hyresnivån ökade något under 2024, och

ligger på de högsta nivåerna i Norden.

Finlands marknad för lager-, logistik- och industri-

fastigheter uppvisade en volym på 546 miljoner EUR,

vilket var en minskning med 10 procent i jämförelse med

2023. Trots en trögare andra halva av året pekar ränte-

sänkningar och ökade investeringar på en återhämtning

under 2025. En viss kompression (10 baspunkter) av

direktavkastningskravet för logistikfastigheter i Helsing-

forsområdet kunde dock noteras under 2024, medan

marknadshyran ökade marginellt.

–1

2024202320222021202020192018201720162015

–1

202420232022202120202019201820172016

Utveckling direktavkastningskrav, Logistik, 2015–2024

Utveckling direktavkastningskrav, Industri och lager, 2016–2024

Stockholm prime Göteborg prime Övriga Mälardalen Borås

Köpenhamn prime Helsingfors prime Oslo prime STIBOR 3M

Stockholm prime Göteborg prime Övriga Mälardalen Borås STIBOR 3M

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 9

Marknadssegment och trender

Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information

Introduktion

Nygård 2:14, Upplands-Bro

VERKSAMHETEN

Affärsidé och strategi 11

Mål och utfall 13

Operativt arbetssätt 14

Fastighetsportfölj 15

Lokaltyper och hyresgäster 16

Projekt 17

Förvärv och avyttringar 20

Finansiering 21

10STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 11

Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information

Verksamheten

AFFÄRSIDÉ OCH

STRATEGI

AFFÄRSIDÉ

Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expan-

sivt fastighetsbolag inom logistik, lager och lätt

industri i nordiska tillväxtregioner. Bolaget är

noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Affärs-

idén är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde.

Det åstadkommer bolaget genom värdeska-

pande förvärv, genom att tillvarata den positiva

hyrestillväxten som följer av urbaniseringen av

storstadsregioner samt genom utveckling av

befintliga tillgångar, inklusive bolagets omfat-

tande och unika byggrättsportfölj.

MÅL

Stendörren ska skapa en hög, riskjusterad

avkastning för sina aktieägare genom att

förvalta, förädla och förvärva fastigheter.

Stendörren investerar i fastigheter för lager, logistik- och lätt industri i tillväxtregioner, främst i Storstockholm och Mälardalen. Genom att

förvalta, förädla och förvärva fastigheter i sådana områden bidrar bolaget både till nya arbetstillfällen och till ett trivsamt samhälle. På så

sätt gör fastigheterna och dess lokaler skillnad. Inte bara för hyresgästernas verksamheter och affärer, utan även för områdena de ligger

i och för människorna som bor och arbetar där – samtidigt som det skapar en hög, riskjusterad avkastning för Stendörrens aktieägare.

FINANSIELLA MÅL

Stendörren har fyra lång-

siktiga finansiella mål:

Genomsnittlig avkastning

på eget kapital

12%

Tillväxt i substansvärde

15%

Räntetäckningsgrad

2,0x

Soliditet

35%

(ska aldrig understiga 20%)

Utdelning

Stendörrens bedömning är att den bästa långsiktiga total-

avkastningen genereras genom att återinvestera vinsten

i verksamheten för att skapa ytterligare lönsam tillväxt.

Bolaget kommer således att fortsätta växa genom att

investera i befintliga fastigheter, förvärv och utveckling

av nya fastig heter. Utdelningen kommer därför att vara

låg eller utebli under de kommande åren.

Långsiktigt kundfokus och välbalanserad fastighetsportfölj

Stendörren avser att uppfylla sin affärsidé och uppnå sina mål

genom långsiktigt kundfokus och en välbalanserad fastighets-

portfölj. Syftet är att skapa värde över tid, där Stendörren,

genom en samverkan av förvaltning, utveckling och förvärv, vid

var tid äger en fastighetsportfölj som uppfyller kundernas verk-

samhetsbehov och önskemål i ett längre perspektiv samt ska-

par en långsiktig, hög, riskjusterad avkastning för aktieägarna.

Balanserad portfölj

Bra balans mellan avkastningsfastigheter och projektfastig-

heter med låg utvecklingsrisk ger en hög, trygg och långsiktig

avkastning.

Kundfokus

Genom ett närvarande, engagerat och långsiktigt kundfokus

stödja Stendörrens hyresgästers långsiktiga behov av lokaler

som på ett hållbart sätt främjar utvecklingen av deras verk-

samheter.

Librobäck 21:3, Uppsala

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

20242023202220212020

Marknadsvärde fastighetsbestånd

Mkr

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 12

Affärsidé och strategi

Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information

Verksamheten

VÅR AFFÄRSMODELL SKAPAR VÄRDE

FÖR VÅRA KUNDER

Genom att möjliggöra för deras verksamheter att

utvecklas i attraktiva lokaler hos en närvarande och

långsiktig fastighetsägare som eftersträvar nöjda

kunder och nära kundrelationer.

FÖR OMRÅDENA VI VERKAR I

Genom att vara en engagerad och ansvars tagande part

i stadsutvecklingen och tillsammans med kommuner och

kunder skapa lokaler som gör skillnad för verksamheter,

människor och närområden.

FÖR VÅRA ÄGARE

Genom att ha en välbalanserad portfölj med en trygg

finansiell bas och en effektiv förvaltning vilket skapar

en god totalavkastning.

HÅLLBART VÄRDESKAPANDE

FÖRVÄRV

•

Kontinuerligt utvärdera nya geografiska marknader som bedöms ha en god framtida utveckling.

•

Förvärva fastigheter för lager, logistik och lätt industri som över tid bedöms kunna leva upp till

bolagets avkastningskrav med beaktande av klimat- och omställningsrisker.

•

Förvärva fastigheter i logistik-, och lätt industriområden i tillväxtregioner, där Stendörren

redan är etablerade. Särskilt fokus på marknader där bolaget inte uppnått kritisk massa.

•

Förvärva fastigheter som är flexibla i sitt användningsområde.

•

Förvärva fastigheter med vidare utvecklingspotential.

UTVECKLING

•

Arbeta med hållbar nybyggnation på mark med

existerande byggrätter.

•

Driva aktivt detaljplansarbete med ägda fastig-

heter för att skapa byggrätter och/eller ändra

fastighetens användningsområde i syfte att

skapa mervärde.

FÖRVALTNING

•

Arbeta för långsiktiga och nära kundrelationer

samt kundvård genom en effektiv och proaktiv

förvaltning av fastighetsportföljen via den egna

förvaltnings- och driftsorganisationen.

•

Bibehålla samt stärka kundrelationer med

många och välrenommerade hyresgäster.

•

Ha en tydlig avtalsstrategi som, utifrån rådande

marknadsläge, främjar både säkrade och långa

kassaflöden samt möjlighet till hyrestillväxt.

•

Fokusera på hållbara fastigheter som kan

utvecklas genom aktivt arbete för hållbara

byggnader, minskade vakanser, hyreshöjningar

och hyresgästsanpassningar.

HÅLLBART

VÄRDESKAPANDE

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 13

Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information

Verksamheten

MÅL OCH UTFALL

Avkastning på eget kapital NAV tillväxt Räntetäckningsgrad Soliditet Energiintensitet Utsläppsintensitet

Jämställdhet

Mål: >12%

Utfall: 7%

Mål: >15%

Utfall: 8%

Mål: 2,0x

Utfall: 2,0x

Mål: 35%

Utfall: 37%

Mål: 75,6 kWh/kvm

Utfall: 78,7 kWh/kvm

Mål: 210 CO

/kvm (BTA

)

Utfall: 251 CO

/kvm (BTA)

Mål: 40/60

Utfall: 54/46

Genomsnittlig avkastning på

eget kapital ska långsiktigt

uppgå till lägst 12 procent.

Tillväxt i långsiktigt substans-

värde ska långsiktigt uppgå till

lägst 15 procent.

Räntetäckningsgraden ska

långsiktigt uppgå till lägst

2,0 gånger.

Soliditeten ska långsiktigt

uppgå till 35 procent och

aldrig understiga 20 procent.

Avkastning på eget kapital

NAV tillväxt

Räntetäckningsgrad

ggr

Soliditet

Energiintensitet

kWh/kvm

Utsläppsintensitet

/kvm

Könsfördelning

–5

20242023202220212020

–5

20242023202220212020

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

20242023202220212020

100

120

20242023202220212020

100

200

300

400

202420232022

20242023202220212020

Kvinnor Män

Kommentar

Avkastningen på genomsnittligt

eget kapital (beräknat på 12

månaders genomsnitt) uppgick

vid periodens slut till 7 procent.

Kommentar

Tillväxt i långsiktigt substans-

värde uppgick vid periodens

utgång (de senaste 12 måna-

derna) till 8 procent och 18

procent om ej justerat för

nyemission under fjärde

kvartalet 2024.

Kommentar

Räntetäckningsgraden uppgick

till 2,0 gånger.

Kommentar

Soliditeten uppgick vid

periodens slut till 37 procent.

Angiven soliditet är beräknad

exkl. den leasingskuld som

tillämpningen av IFRS 16 medför.

Om denna skuldpost medräknas

påverkas soliditeten negativt

med cirka 0,7 procentenheter.

Kommentar

Energiintensiteten minskade

med 5,7 procent i förhållande till

föregående år. Jämförelsetal

utgår från ”like-to-like” samt

normalårskorrigering.

Kommentar

Under Scope 3 och inom ny-

byggnation minskade utsläppen.

Bolaget utgår från Boverkets

standard för klimatdeklaration.

Stendörren inkluderar även bygg-

del 7 och 8 i redovisad utsläpps-

intensitet. Beräkning och metod

följer Greenhouse Gas Protocol.

Kommentar

Mål och utfall redovisar könsför-

delningen bland bolagets chefer.

Målet är en jämn könsfördelning

med en fördelning om 40/60

i endera riktning. I lednings-

gruppen är utfallet 50/50.

Scope 3 redovisas från 2022 då

Stendörren utökade sin rapportering.

Nybyggnation

Bruttoarea

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 14

Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information

Verksamheten

OPERATIVT ARBETSSÄTT

Stendörren är ett expansivt fastighetsbolag

inom logistik, lager och lätt industri i nordiska

tillväxt regioner. Affärsidén är att skapa lönsam

tillväxt i substansvärde. Det åstadkommer bo-

laget genom värdeskapande förvärv, genom

att tillvarata den positiva hyrestillväxten som

följer av urbaniseringen av storstadsregioner

samt genom utveckling av befintliga tillgångar,

inklusive bolagets omfattande och unika bygg-

rättsportfölj.

Stendörrens fastigheter

Stendörrens bestånd består av en portfölj inom lager,

logistik och lätt industri. I slutet av 2024 ägde Stendör-

ren 160 fastigheter, med en uthyrningsbar yta om drygt

857 000 kvadratmeter och ett totalt marknadsvärde om

14,3 miljarder kronor (12,6). Hyresintäkterna ökade med

cirka 7 procent till 902 miljoner kronor (843) och drift-

nettot ökade med cirka 7 procent till 718 miljoner kronor

(672). Den ytmässiga uthyrningsgraden i Stendörrens

bestånd uppgick per 31 december 2024 till 91 procent

(91) och den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till

92 procent (94).

Aktiv förvaltning

Stendörren är en långsiktig fastighetsägare med fokus

på proaktiv förvaltning. Beståndet består främst av

högavkastande lager-, logistik- och lätt industrifastig-

heter. Syftet är att skapa långa och starka relationer

till hyresgästerna genom att tillgodose deras behov av

lokaler som hjälper dem att utveckla sina verksamheter.

Den diversifierade basen av hyresgäster består såväl

av väletablerade små och medelstora företag samt

större internationella företag. Det ger långvarigt starka

kassaflöden.

Förvaltning i egen regi

Stendörren förvaltar sitt fastighetsbestånd, avseende

både ekonomisk och teknisk förvaltning, med egen

personal. Aktiv förvaltning i egen regi skapar förutsätt-

ningar för långsiktiga kundrelationer. Syftet är att kunna

fånga upp kundernas förändrade behov tidigt och erbjuda

god och personlig service. Med en egen organisation

skapas en närvaro och tillgänglighet för hyresgästerna

och området samt en grundlig marknadskännedom och

en god kunskap om fastigheterna. På så sätt kan bolaget

driftoptimera fastigheterna och genomföra kostnads-

effektiva underhållsplaner och förebyggande åtgärder

som minskar behovet av felavhjälpande support till hyres-

gäster. Något som dessutom leder till högre trivsel.

Ansvarsfull och långsiktig avtalsstrategi

Stendörren strävar efter att teckna långa hyresavtal med

hyresgäster som har god kreditvärdighet och verkar för

en avtalsstock med jämn förfallostruktur. Alltid med

beaktande av marknadsläget och aktuella hyresnivåer.

Stockholms starka tillväxt medför att hyrestillväxten

i regionens centrala delar på senare år varit stark. På

lång sikt bedöms urbaniseringens effekt på hyrestill-

växten bestå. Det gäller även andra utvalda nordiska

tillväxt städer. Detta kan innebära att Stendörren i vissa

delmarknader tecknar kortare avtal givet att investering-

arna är små, vilket medför en snabbare anpassning till

stigande marknadshyror.

Stendörren utvecklar över tid sina arbetsprocesser,

interna kontroller och rutiner. Målet är att arbeta smar-

tare, effektivare, mer klimatsmart och mer ekonomiskt,

samt att säkerställa en hög kontroll av bolagets hyres-

flöden och god affärsetik för att skapa möjligheter för

långsiktiga kundrelationer och ett ansvarsfullt före-

tagande. Bolaget tecknar ofta kallhyresavtal eller så

kal lade ”Triple net-avtal” för att bidra till en kostnads-

effektiv förvaltning och låg operativ risk.

Värdeförändring och omklassificering

Byggrätter Förvaltningsfastigheter Summa

Ingående värde per 2024-01-01 1 370 11 196 12 566

Investeringar 117 481 598

Omklassificering projekt till förvaltningsfastighet –52 78 26

Omvärdering 23 176 199

Valutaeffekter 0 17 17

Förvärv 0 1 129 1 129

Avyttringar 0 –224 224

Utgående värde per 2024-12-31 1 458 12 853 14 311

Omförhandlingar – fortsättningen på en nära

kundrelation

Förvaltningens arbete med omförhandling och förtida

översyn av hyresavtal pågår kontinuerligt. Vid omför-

handlingar görs en bedömning av marknadsläget och

kundens behov och önskemål. Den kontinuerliga dialogen

med hyresgästen skapar goda förutsättningar för gemen-

samma förväntansbilder och en fortsatt god relation.

Hyresavtal motsvarande ett årshyresvärde om 11 miljoner

kronor har omförhandlats under året. Dessa omförhand-

lingar resulterade i en hyreshöjning om i genomsnitt 6

procent. Dessutom har Stendörren vid ett flertal omför-

handlingar överfört kostnadsansvar för driftkostnader,

delar av underhåll samt skötsel av fastigheterna och

lokalerna på hyresgästerna, vilket på sikt kommer få

en positiv effekt på det löpande driftsöverskottet.

Proaktivitet för att minska hyresförluster

Under 2024 uppgick hyresförlusterna till cirka 4,1 miljoner

kronor. Stendörren för en kontinuerlig dialog med hyres-

gästerna med avsikt att identifiera eventuella finansiella

svagheter i ett tidigt skede och därigenom kunna mini-

mera hyresförlusterna. Detta har varit extra viktigt under

året till följd av en svagare konjunktur och de senaste

årens höga inflation. Genom ett proaktivt uthyrnings-

arbete säkerställer vi kreditvärdighet och historik, vilket

därmed minimerar risker för hyresförluster.

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 15

Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information

Verksamheten

FASTIGHETSPORTFÖLJ

Stendörrens marknader

Stockholm

Stendörren fokuserar på att förvalta, förädla och förvärva

i fastigheter för lager, logistik och lätt industri i tillväxt-

regioner, främst i Storstockholm och Mälardalen. De områ-

den där Stendörrens fastighetsbestånd är beläget erbjuder

utmärkta förutsättningar för distribution, då en stor del

av Sveriges slutkonsumenter finns inom kort räckvidd.

Mälardalens strategiska läge har över tid lett till en stark

hyresutveckling och låga vakansgrader. Under 2024 har

hyrorna varit stabila och vakansgraden ökat något, och

direktavkastningskravet för prime-logistikläge uppgick

till 5,00 procent för 2024.

Oslo, Köpenhamn, Helsingfors och Göteborgsregionen

Stendörren har en geografisk närvaro i Göteborg och

Borås, två strategiska logistiklägen. Trots konjunktur-

påverkan förblir lager-, logistik- och industrisegmentet

attraktivt för investeringar, och direktavkastningskravet

i Borås noterades på 6,60 procent för 2024.

Stendörren har även fastighetsbestånd i de nordiska

huvudstäderna Oslo, Köpenhamn och Helsingfors. Direkt-

avkastningskraven inom lager-, logistik- och industriseg-

mentet ökade i samtliga dessa städer, motsvarande 5,50

procent i Oslo, 5,10 procent i Helsingfors och 5,25 procent

i Köpenhamn. I Helsingfors minskade direktavkastnings-

kravet med cirka 10 punkter, medan den i Köpenhamn

ökade med cirka 15 punkter.

Tillväxtregioner med god infrastruktur

Under 2024 har fokus varit på att komplettera befintligt

fastighetsbestånd varför elva fastigheter förvärvades loka-

liserade till fem av bolagets utvalda marknader med en

total uthyrningsbar yta om 61 522 kvadratmeter. Förvärven

sker med utgångspunkt från bolagets uppställda mål att

utveckla och förstärka närvaron i Stockholm, Göteborg,

Uppsala samt i Stendörrens utländska marknader. En ut -

ökad förvaltningsvolym som uppnått kritisk massa möjlig-

gör en mer rationell och kostnadseffektiv förvaltning och

uthyrning.

Kriterier för förvärv och etablering

Stendörren investerar i:

•

Enskilda fastigheter eller fastighetsportföljer.

•

Fastigheter för lager, logistik och lätt industri som över

tid bedöms kunna leva upp till bolagets avkastningskrav

med beaktande av klimat- och omställningsrisker.

•

Fastigheter i logistik och lätt industriområden i tillväxt-

regioner, där Stendörren redan är etablerad. Särskilt

fokus på marknader där kritisk massa ännu inte uppnåtts.

•

Fastigheter som är flexibla i sitt användningsområde.

•

Bebyggda eller obebyggda fastigheter med utvecklings-

potential.

Helsingfors

Stockholm

Köpenhamn

Göteborg/Borås

Oslo

Västerås

Uppsala

Stockholm

Täby

Nacka

Järna

Skarpnäck

Spånga

Enköping

Eskilstuna

Södertälje

Geografisk fördelning

Hyresintäkter

Stockholms stad, 27%

Stockholms län, 29%

Övriga Mälardalen, 32%

Göteborgsregionen, 2%

Köpenhamn, Oslo, Helsingfors, 10%

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 16

Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information

Verksamheten

LOKALTYPER OCH HYRESGÄSTER

Stendörrens lokaltyper

Stendörrens fastighetsbestånd omfattar lager-, logistik-

och industrifastigheter, ett segment med ökande efter-

frågan och låg vakansgrad. I stadsnära lägen är mark-

bristen stor, vilket driver upp hyresnivåerna, medan

närförorter erbjuder bättre infrastruktur och något

lägre hyror. Ytterstadslägen möjliggör nyproduktion av

moderna och kostnadseffektiva lokaler. Trenderna gäller

även i Köpenhamn, Helsingfors och Oslo, där Stendörren

har expanderat. Lager, logistik och lätt industri står för

70 procent av bolagets uthyrningsbara yta, medan kontor

utgör 19 procent.

Stendörrens hyresgäster

Stendörren har en diversifierad hyresgästbas med cirka

1 200 avtal vid årets slut, bestående av både små och

stora företag från olika branscher. Fastighetsportföljen

är branschmässigt spridd med exponering mot logistik,

lätt industri, handel och tjänsteföretag, vilket minskar

känsligheten för konjunktursvängningar.

Portföljens duration och branschfördelning

Vid utgången av 2024 uppgick den genomsnittliga löp-

tiden på Stendörrens hyresavtal till 4,4 år, vilket säker-

ställer en stabil intäktsbas och minskar risken för större

hyresbortfall. Det största fastighetssegmentet är logistik

och lager, som står för 47 procent av den totala uthyr-

ningsbara ytan, följt av lätt industri med 23 procent.

Efterfrågan på lokaler inom dessa segment har varit

fortsatt stark under året, vilket har bidragit till en stabil

hyresutveckling.

Portföljens riskspridning stärks ytterligare av att 79

procent av fastigheterna, räknat till yta, har minst två

hyresgäster, vilket minskar risken för större vakanser

vid eventuella uppsägningar. De tio största hyresavtalen

svarar för 19 procent av den årliga grundhyran.

Stendörrens tio största hyresgäster

•

Fortifikationsverket, 8%

•

Åtta.45 Tryckeri AB, 2%

•

Mountain Top, 2%

•

Stockholm Vatten AB, 1%

•

Unilever Europe BV, 1%

•

Carla AB, 1%

•

Södertälje Industriservice AB, 1%

•

Veho Bil Sverige AB, 1%

•

Bactiguard AB, 1%

•

Sätra Motorcenter AB, 1%

•

Övriga, 81%

Fastighetsbeståndet per kategori

Nygård 2:14, Upplands-Bro

Övrigt

Sällanköpshandel

Kontor

Lätt industri

Lager och logistik

Baserat på typ av användning av yta

Baserat på typ av fastighet

100

Procent av

marknads-

värde

Procent av

driftnetto

Procent

av hyra

Procent

av yta

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 17

Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information

Verksamheten

PROJEKT

En ständig utveckling av fastighetsbeståndet

innebär att Stendörren kan möta kundernas

behov av ändamåls enliga lokaler. Genom att

utveckla, höja kvalitet och modernisera skapas

förutsättningar för bibehållna och långa kund-

relationer. Detta genererar stabila kassa flöden

och värdetillväxt.

Nyproduktion

Stendörren arbetar aktivt med att tillvarata befintliga

byggrätter och tillskapa nya. I beståndet finns idag både

byggrätter inom gällande detaljplaner men också poten-

tial till framtida byggrätter som kan tillskapas genom

nya detaljplanearbeten. Utvecklingen av byggrätter

drivs med utgångspunkt från marknadens efterfrågan.

Fastighetsförädling

Bolaget arbetar för att kunna möta de förändrade för-

utsättningarna och på bästa sätt ta vara på potentialen

i fastigheter i områden där utveckling sker och tillväxt

finns.

Inom ramen för utvecklings- och projektverksam-

heten bedriver Stendörren fastighetsförädling. Föräd-

lingsobjekten identifieras genom noggrann analys av

befintliga fastigheter utifrån parametrar som geografiskt

läge, närområdets utveckling, efterfrågan på lokaler,

typer av hyresgäster och verksamheter, hyresnivåer och

investeringsbehov. Arbetet sker i nära samarbete mellan

medarbetare inom förvaltning, uthyrning, utveckling och

förvärv. Investeringar sker ofta i samband med nyteck-

ning av hyresavtal, både för nya kunder med nya behov

och för befintliga kunder med förändrade behov.

Stendörren har under året startat och färdigställt

flertalet projekt i den löpande förvaltningen i syfte att

förädla fastigheterna och anpassa lokaler efter speci-

fika önskemål från nya kunder. Under året har en större

ombyggnation av fastigheten Filmremsan 2 i Högdalen

i Södra Stockholm genomförts och färdigställts.

Ökad modernitet, effektivitet och förbättrad hållbar-

hetsprestanda i fastighetsbeståndet bidrar till högre hyres-

intäkter, högre uthyrningsrad och minskade kostnader.

Kontinuerligt utvecklingsarbete

När storstadsregioner växer förändras också mark-

användningen i många områden där Stendörren har

sitt fastighetsbestånd. Urbaniseringen leder till att det

i många traditionella lager- och industriområden skapas

ett omvandlingstryck mot bostäder. Stendörren arbetar

med att identifiera omvandlingsmöjligheter och utveck-

lingspotential i det befintliga fastighetsbeståndet. Där

det finns rätt förutsättningar arbetar Stendörren för att

bidra till att det tas fram nya detaljplaner för bostäder

för vidare utveckling och förvaltning.

Under 2024 har Stendörren fortsatt arbetet med

att både utveckla befintliga byggrätter och skapa nya

byggrätter genom aktivt detaljplanearbete. Målet är att

succesivt bebygga och utveckla dessa fastigheter för

att skapa attraktiva, hållbara och moderna byggnader.

Stendörren hade per 31 december 2024 totalt 40

fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter.

Outnyttjade byggrätter summerar till cirka 637 000

kvadratmeter och är huvudsakligen för logistik, lätt indu-

stri- och bostadsändamål. Genom ett aktivt utvecklings-

arbete och i samband med förvärv tillskapas och tillförs

ytterligare byggrätter inom befintliga användningsom-

råden. Möjligheterna i byggrättsportföljen bedöms som

goda eftersom byggrätterna är belägna i expansiva

kommuner och områden i Storstockholm och Mälar dalen

såväl som andra utvalda tillväxtorter. Takten på nya

byggstarter påverkas bland annat av efterfrågan givet

det aktuella marknadsläget men även av byggpriser.

Pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu inte

Färdigställda projekt under rapportperioden

Kommun Fastighet Typ av projekt Slutdatum

Storlek,

kvm

Investering,

Mkr

Uthyrnings-

grad, %

Södertälje Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q1 2024 2 300 49 100

Stockholm Filmremsan 2 Ombyggnation Q4 2024 2 400 37 49

Enköping Stenvreten 8:37 Ny logistik Q4 2024 9 700 149 100

Egedal (Köpenhamns-

regionen)

Svavelhöjvej 17 Tillbyggnad lätt

industri

Q4 2024 3 300 47 100

Totalt färdigställda projekt 17 700 282

Totalt exklusive hyresgästanpassningar 15 300 245

BTA (bruttoarea, nyproduktion, tillbyggnad), LOA (lokalarea, hyresgästanpassning, ombyggnad).

Inkluderar kostnader för finansiering samt bokfört värde mark vid nyproduktion.

Stenvreten 8:37, Enköping

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 18

Projekt

Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information

Verksamheten

Pågående projekt per 2024-12-31

Kommun Fastighet Typ av projekt Nuvarande fas

Tidigast möjliga

datum

Storlek,

kvm

Indikativ

investering, Mkr

Bedömd

återstående

investering, Mkr

Bedömt årligt

driftnetto, Mkr Uthyrnings grad, %

Södertälje Almnäs 5:24 Ny lätt industri Pågående byggnation Q1 2025 2 300 52 18 3,0 0

Upplands-Bro Viby 19:30 Ny lätt industri Pågående byggnation Q1 2025 1 200 36 9 2,6 100

Upplands-Bro Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri Pågående byggnation Q2 2025 2 300 53 13 3,6 0

Stockholm Båglampan 25 Ny lätt industri Pågående byggnation Q3 2025 3 700 97 64 6,4 100

Stockholm Vindkraften 2 Ny lätt industri Projektering Q1 2026 2 200 37

404 38,4 0

Upplands-Bro Viby 19:66 Ny logistik Projektering

Q2 2026 5 200 115

Södertälje Almnäs 5:23 Ny logistik Projektering

Q2 2026 17 000 274

Upplands-Bro Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri Projektering

Q2 2026 3 400 78

Stockholm Fotocellen 5 Ny logistik Projektering

Q3 2026 3 500 102

Totalt pågående projekt 40 800 844 508 54,0

Totalt exklusive hyresgästanpassningar och ombyggnation 40 800 844 508 54,0

Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att möjligt slutdatum beror på tidpunkt för uthyrning och byggstart.

BTA (nyproduktion, tillbyggnad), LOA (hyresgästanpassning, ombyggnad).

Inkluderar kostnader för finansiering samt bokfört värde mark vid nyproduktion.

Bygglov har erhållits.

hunnit generera intäkter under rapportperioden förvän-

tas, i takt med uthyrning, färdigställande och inflyttning,

kunna addera cirka 57 miljoner kronor i driftsnetto. Av

detta belopp avser cirka 9 miljoner kronor nyligen fär-

digställda eller inom ett år färdigställda projekt för vilka

hyresavtal föreligger, cirka 31 miljoner kronor avser pro-

jekt inom lätt industri och urban logistik som byggs eller

avses byggas på spekulation och cirka 17 miljoner kronor

avser projekt inom logistik som förutsätter uthyrning

före byggstart. Därutöver har bolaget en omfattande

portfölj med kommande projekt, som är i tidigare skede.

Under 2024 har Stendörren startat flertalet nya

byggnationer. Pågående projekt för nyproduktion av

logistik, lager och lätt industri omfattade vid årets

utgång tillsammans 40 800 kvadratmeter. Under 2024

färdigställdes två helt nya byggnader samt en tillbygg-

nad om tillsammans 15 300 kvadratmeter. Dessa utgörs

av en lättindustribyggnad i Södertälje, en logistikbygg-

nad i Enköping samt en tillbyggnad i Egedal i Köpen-

hamnsregionen.

Viby 19:66, Upplands-BroAlmnäs 5:24, Södertälje

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 19

Projekt

Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information

Verksamheten

Kommande projekt per 2024-12-31

Kommun

Huvudsaklig

framtida användning

Bedömd byggrätt

(BTA kvm)

Status detaljplan

Bedömd tidigast

möjliga byggstart

Upplands-Bro Logistik 377 000 Inom detaljplan 2025–2026

Flen Logistik 55 000 Inom detaljplan 2025–2026

Södertälje Logistik 42 200 Inom detaljplan 2025–2026

Frederikssund Lätt industri 5 800 Inom detaljplan 2025–2026

Nynäshamn Lätt industri 5 000 Inom detaljplan 2025–2026

Eskilstuna Logistik 5 000 Inom detaljplan 2025–2026

Botkyrka Bostäder 3 700 Inom detaljplan 2025–2026

Enköping Lätt industri 2 700 Inom detaljplan 2025–2026

Enköping Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2025–2026

Västerås Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2025–2026

Göteborg Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2025–2026

Järfälla Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2025–2026

Botkyrka Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2025–2026

Upplands-Bro Lätt industri 1 500 Inom detaljplan 2025–2026

Uppsala Lätt industri 1 000 Inom detaljplan 2025–2026

Botkyrka Bostäder 80 000 Inom detaljplan 2025–2026

Sollentuna Bostäder 7 000 Planändring pågår 2026–2027

BTA, kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommersiellt genomförbart att utveckla.

Start av första fasen, vissa projekt kommer utvecklas i flera faser. Stendörren avser primärt att byggstarta vid

helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att faktisk byggstart bland annat beror på tidpunkt för uthyrning.

Bostadsutveckling

Den pågående samhällsutvecklingen, tillväxten och den

ökande befolkningen i Stockholmsregionen skapar en

långsiktig efterfrågan på bostäder. För att klara bostads-

försörjningen behöver Stockholm med kranskommuner

förtäta bebyggelsen och i allt högre utsträckning plan-

lägga till exempel industrimark för bostadsändamål.

På ett fåtal fastigheter inom Stendörrens befintliga

fastighetsbestånd arbetar vi långsiktigt med att ta

fram nya detaljplaner för bostäder i sådana lägen.

Byggrätter för bostäder kan antingen skapas på obe-

byggd mark, i anslutning till en befintlig byggnad eller

genom att konvertera befintliga byggnader. I Botkyrka

har Stendörren en detaljplan som medger utveckling

av cirka 800 bostäder och cirka 10 000 kvadratmeter

kommersiella lokaler.

Stendörren har ett pågående arbete med ny detalj-

plan för bostäder i Sollentuna, Traversen 14 och 15.

Stendörren undersöker därutöver förutsättningarna för

att driva detaljplan på fler platser i Stockholmsregionen.

Ett exempel är den södra delen av Green-Hub i Upplands-

Bro som ligger med utsikt över sjön Mälaren.

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 20

Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information

Verksamheten

Under 2024 genomförde Stendörren elva fastighetsför-

värv i sju separata affärer med en total uthyrningsbar

yta om cirka 61 500 kvadratmeter till en direktavkast-

ning om 7,0 procent. Det totala överenskomna fastig-

hetsvärdet för dessa förvärv uppgick till 1 190 miljoner

kronor. Samtliga avtalade fastigheter var dock inte

tillträdda under 2024.

Som en del av bolagets strategiska tillväxtmål har

Stendörren fokuserat på att förvärva fastigheter i

Stockholm, Uppsala, Göteborg och även i Stendörrens

utländska marknader. Stendörren utvärderar kontinu-

erligt möjliga affärer i bolagets samtliga marknader.

Ambitionen i Göteborg, Helsingfors, Köpenhamn och

Oslo är att över tid uppnå en kritisk volym för att skapa

en effektiv och lokal egen förvaltning samt uthyrnings-

verksamhet.

Under 2024 genomförde Stendörren en avyttring av

fastigheten Varvet 1 i Botkyrka kommun vilken förvärva-

des av Trafikverket.

FÖRVÄRV OCH AVYTTRINGAR

Förvärv 2024

Kommun Fastighet

Uthyrbar area,

kvm

Överenskommet

fastighetsvärde, Mkr Fastighetstyp Datum

Botkyrka Skyttbrink 46 1 258 20 Lager, lätt industri 2024-07-03

Södertälje Lyftkranen 3 1 977 42 Lager, lätt industri 2024-07-03

Tuusula Kalliotie 2 13 596 131 Lager 2024-09-03

Uppsala Danmarks-Kumla 8:22, 8:23, 8:25 18 598 545 Lager, lätt industri 2024-09-17

Baerum Mølladammen Næringspark 15 622 245 Lätt industri 2024-11-21

Härryda Bårhult 1:121, 1:122 6 406 127 Lager, lätt industri 2024-12-12

Södertälje Arbetsledaren 1, Åkerkullan 2 4 065 80 Lager, lätt industri 2024-12-18

Totalt 61 522 1 190

Avyttringar 2024

Kommun Fastighet

Uthyrbar area,

kvm

Överenskommet

fastighetsvärde, Mkr Fastighetstyp Datum

Botkyrka Varvet 1 14 825 202 Lager, lätt industri 2024-03-15

Totalt 14 825 202

Danmarks-Kumla 8:25, Uppsala

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 21

Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information

Verksamheten

FINANSIERING

Investering i kommersiella fastigheter är en

kapitalintensiv verksamhet som ställer stora

krav på tillgång till både riskbärande kapital

och lånat kapital. Tillgången till kapital varierar

över tid och påverkas av både bolagsspecifika

faktorer (utsikterna till att över tid skapa en

god avkastning till det riskbärande kapitalet

och förmågan att återbetala lånat kapital) samt

externa faktorer såsom förändrade marknads-

förutsättningar, konjunktur och makroekonomi.

Stendörrens största utgiftspost i resultaträkningen

utgörs av ränta på lånat kapital medan ett av bolagets

viktiga finansiella mål är att leverera en hög riskjuste-

rad avkastning på det riskbärande kapitalet. För att

minimera de finansierings-, ränte- och kreditrisker som

beskrivs närmare under riskavsnittet på sidorna 47–48

har styrelsen antagit en finanspolicy med vissa intervall

för tillåten spridning av kapitalbindningstider och ränte-

exponering.

Stendörrens finansiering

Stendörrens totala tillgångar uppgick den 31 decem-

ber 2024 till 14 975 miljoner kronor (13 193). Bolagets

verksamhet finansieras med eget kapital, räntebärande

skulder och övriga skulder. Det egna kapitalet och de

räntebärande skulderna utgör de två viktigaste kapital-

källorna och svarade per balans dagen för 41 procent

(42) respektive 59 procent (58) av bolagets totala

finansiering.

Bolaget strävar efter relativt lång ränte- och kapital-

bindning. Räntebindningen minskar räntekänsligheten

samtidigt som en spridning av lånens kapitalbindning

över flera år minskar refinansieringsrisken. Enligt bola-

gets finanspolicy får inte mer än 33 procent av alla

Räntebindning

Bolagets låneavtal löper i huvudsak med tre månaders

stibor som räntebas. Stendörren räntesäkrar sig mot

en uppgång i referensräntan Stibor 90 genom en port-

följ av räntetak med ett sammanlagt nominellt värde

upp gående till 4 600 miljoner kronor. Den samlade

effekten av räntesäkringen ger en referensräntenivå

på 1,6 procent på den räntesäkrade delen av de ränte-

bärande skulderna. Stendörren har även fyra forward-

startade ränteswapavtal vilket förlänger derivatport-

följens genomsnittliga löptid, för mer detaljer se tabell

på sidan 22. Vid årets utgång var cirka 59 procent av

bolagets räntebärande skulder räntesäkrade. Inklusive

den osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade

delen via swap och räntetak, var den genomsnittliga

räntebindningen på räntebärande skulder 2,2 år (3,3).

Övriga skulder

Uppskjuten skatteskuld uppgick per 31 december 2024

till 1061 miljoner kronor (999) och avser skatten på fast-

igheter, derivat, obeskattade reserver och outnyttjade

förlustavdrag.

lånens kapitalbindning förfalla till refinansiering under

ett enskilt år. Förfallostrukturen av Stendörrens ränte-

bärande skulder vid utgången av 2024 framgår av

tabellen nedan.

Stendörren har vidare finansiella åtaganden (kove-

nanter) i sina låneavtal. De finansiella åtagandena är

kassaflödesbaserade eller relaterade till belåningsgrad

och soliditet. Stendörren uppfyller samtliga dessa

åtaganden.

Räntebärande skulder

Det redovisade värdet av koncernens räntebärande skul-

der uppgick vid årets utgång till 7 791 miljoner kronor

(6 651), motsvarande en belåningsgrad om 52 procent

(50). Skulderna utgörs av lån från kreditinstitut om 6 531

miljoner kronor (5 582) och två gröna obligationslån om

totalt 1 300 miljoner kronor (1 100). Låneavgifter som

periodiseras i enlighet med bolagets redovisningsprin-

ciper uppgick till –40 miljoner kronor (–31). Den kort-

fristiga delen av de räntebärande skulderna uppgick till

153 miljoner kronor (825) och består av lån och amorte-

ringar som förfaller inom de kommande 12 månaderna.

Skulder till kreditinstitut

Stendörrens räntebärande skulder till kreditinstitut

består av bilaterala banklån som upptagits med säkerhet

i dotterbolagens fastigheter. Banklånen tillhandahålls av

sex olika banker.

Obligationslån

Bolaget hade vid balansdagens utgång två utestående

obligationslån, varav båda är gröna. Det ena obligations-

lånet, med förfall 2026-12-21, uppgår till 500 miljoner

kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 5,25

procent och det andra obligationslånet, med förfall

2027-12-12, uppgår till 800 miljoner kronor och löper

med en ränta om Stibor 90 plus 2,90 procent.

Kapitalbindning

Per 31 december 2024 uppgick den genomsnittliga

kapitalbindningen på de räntebärande skulderna till

kreditinstitut till 3,2 år (2,6) och för totala räntebärande

skulder 3,1 år (2,6).

Förfallostruktur räntebärande skuld, per 31 december 2024

Mkr 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 >2031 Summa Andel av total, %

Swedbank 0 0 679 2 270 0 0 0 0 2 950 38

Danske Bank 0 322 185 50 0 0 0 0 557 7

Nordea 0 0 296 658 0 0 0 0 953 12

Sörmlands Sparbank 0 0 0 299 0 0 0 0 299 4

Sparbanken Enköping 0 0 0 0 0 0 0 9 9 0

SEB 0 0 915 849 0 0 0 0 1 765 23

Obligation 0 500 800 0 0 0 0 0 1 300 17

Summa 0 822 2 876 4 126 0 0 0 9 7 832 100,0

Andel av total, % 0 10,5 36,7 52,7 0 0 0 0,1 100,0

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 22

Finansiering

Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information

Verksamheten

Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består

kortfristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna

kostnader och förutbetalda intäkter, skatteskulder samt

övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgående till

383 miljoner kronor (384).

Rörelsekapital

Det är bolagets bedömning att det tillgängliga kassa-

flödet från den löpande verksamheten i kombination

med de vid årsskiftet outnyttjade kreditfaciliteterna är

tillräckligt för att möta likviditetsbehoven under den

kommande 12-månadersperioden. Med rörelsekapital

avses här Stendörrens tillgång till likvida medel för att

fullgöra sina betalningsförpliktelser vartefter de förfal-

ler till betalning. Bolagets löpande verksamhet binder

begränsat rörelsekapital eftersom merparten av hyres-

intäkterna erhålls i förskott samtidigt som utgifterna

primärt betalas i efterskott.

Per 31 december 2024 fanns tillgänglig likviditet om

totalt 494 miljoner kronor, i form av likvida medel om

214 miljoner kronor samt tillgängliga kreditlinor om

totalt 280 miljoner kronor. Inga ytterligare säkerheter

behöver ställas för nyttjandet av kreditlinorna.

Räntederivat, aktiva

Motpart Typ Startdag Slutförfall

Nominellt

värde, Mkr

Marknads-

värde, Mkr Taknivå, %

Återstående

löptid, år

Nordea Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 300 2,6 2,00 1,67

Nordea Räntetak 2020-10-07 2025-10-07 600 9,3 1,00 0,77

Danske Bank Räntetak 2020-10-07 2025-10-07 300 4,7 1,00 0,77

SEB Räntetak 2023-11-10 2025-11-10 600 7,1 1,00 0,86

Nordea Räntetak 2023-11-10 2025-11-10 400 5,8 1,00 0,86

Swedbank Räntetak 2021-12-14 2026-12-14 1 100 10,8 2,00 1,95

SEB Räntetak 2021-12-23 2026-12-23 750 7,4 2,00 1,98

Swedbank Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 550 4,4 2,00 1,67

Summa 4 600 52,1 1,59 1,44

Vid förfall ersätts derivatet med ett derivat (se tabellen nedan) med senarelagd starttidpunkt till samma nominella belopp.

Inklusive derivat med senarelagd starttidpunkt uppgår genomsnittlig återstående löptid till 3,3 år.

Räntederivat med senarelagd starttidpunkt

Motpart Typ Startdag Slutförfall

Nominellt

värde, Mkr

Marknads-

värde, Mkr Swapränta, %

Återstående

löptid, år

Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2030-10-07 600 2,6 2,45 5,77

Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2029-10-07 300 1,1 2,39 4,77

Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2030-11-10 400 0,6 2,49 5,86

Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2029-11-10 600 1,2 2,41 4,86

Summa 1 900 5,5 2,44% 5,35

Den samlade effekten av räntesäkringen ger en referensräntenivå på 1,6 procent på den räntesäkrade delen av de

ränte bärande skulderna. Vid årets utgång var cirka 59 procent av bolagets räntebärande skulder räntesäkrade.

Hjulsmeden 1, Västerås

HÅLLBARHETSRAPPORT

Stendörrens hållbarhetsarbete 24

Miljömässig hållbarhet 31

Social hållbarhet 34

Ansvarsfullt företagande 36

GRI-index 37

Hållbarhetsnoter 40

Revisorns rapport över översiktlig

granskning av hållbarhetsrapporten 43

23STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024

Om denna hållbarhetsredovisning

Stendörrens hållbarhetsredovisning är upprättad i enlig-

het med GRI Universal Standards 2021. En detaljerad

översikt över respektive upplysningskrav återfinns finns i

GRI-indexet på sidorna 37–39. Hållbarhetsredovisningen

har även upprättats i enlighet med bestämmelserna i

6 kap. 12 § i den äldre lydelsen av Årsredovisningslagen.

Beskrivningen av bolagets affärsmodell finns på

sidan 12.

Hållbarhetsredovisningen omfattar moderbolaget och

samtliga helägda dotterbolag. Stendörrens hållbarhets-

redovisning omfattar inte verksamheter som kontrolleras

av enskilda hyresgäster eller leverantörer. Hela hållbar-

hetsredovisningen är översiktligt granskad av BDO och

deras uttalande återfinns på sidan 43. En riskanalys rela-

terad till Stendörrens mest väsentliga hållbarhetsfrågor

genomförs årligen inom den ordinarie riskutvärderingen

i bolaget. Information om identifierade hållbarhetsrelate-

rade risker och hur dessa hanteras presenteras på sidan

47, medan beskrivning av processen för intern kontroll

avseende riskhantering återfinns på sidan 83. Syftet

med hållbarhetsredovisningen är att ge en samlad bild

av Stendörrens hållbarhetsarbete, inklusive resultatet

av genomförda åtgärder och aktiviteter under året,

samt de prioriteringar som ligger till grund för det

fortsatta arbetet.

Ramverk och standarder

Stendörren tillämpar följande internationella ramverk

och standarder i sin hållbarhetsredovisning:

Greenhouse Gas Protocol (GHGP): en global standard

för att mäta och rapportera växthusgasutsläpp.

Global Reporting Initiative (GRI): ett internationellt

ramverk för hållbarhetsrapportering.

Task Force on Climate related Disclosure (TCFD): ett

ramverk for rapportering av klimatrelaterade finansiella

risker.

Science Based Target initiative (SBTi): ett internationellt

ramverk för att sätta hållbarhetsmål som ligger i linje

med Parisavtalets mål om maximalt 1,5 graders upp-

värmning.

Regelverk och lagar

Regelverk som Stendörren måste följa enligt svensk lag:

•

Svenska Aktiebolagslagen

•

Årsredovisningslagen

•

Miljöbalken

•

Arbetsmiljölagen

•

BBR-krav

Stendörrens hållbarhetsarbete

Stendörrens långsiktiga miljömål är att uppnå nettonoll

koldioxidutsläpp i hela värdekedjan till år 2040. Bolaget

strävar efter att successivt höja ambitionsnivån och

kontinuerligt förbättra rutiner och processer i syfte att

optimera resultat och effekt av hållbarhetsarbetet. Detta

görs genom att hållbarhet integreras i bolagets alla

verksamhetsområden.

Stendörren arbetar för att tillgodose hyresgästernas

lokalbehov, samtidigt som hänsyn tas till miljö, klimat

och biologisk mångfald. För Stendörren betyder det

fram för allt att utbyggnad av fastigheter behöver ske

inom de planetära gränserna och att existerande bygg-

nader behöver anpassas till det förändrade klimatet.

Stendörrens största klimatpåverkan uppstår uppströms

i värdekedjan. Därför är det avgörande att fokusera på

resurseffektivitet i hela värdekedjan – vid förvaltning,

renovering och nyproduktion.

Året som gått

•

Energieffektiviseringsarbetet har fortlöpt med goda

resultat i enlighet med bolagets energistrategi.

•

Omfattande klimatinventering av bolagets högrisk-

fastigheter har genomförts.

•

Inom projektutvecklingen har särskilt fokus lagts på

att säkerställa minskat klimatavtryck vid uppförandet

av nya byggnader.

•

Kontinuerlig dialog med medarbetare har förts, både

individuellt och kollektivt, i syfte att stärka engage-

mang och främja personlig utveckling.

•

Stendörren nominerades till Allbrightpriset 2024 efter

att ha placerat sig på listan över Sveriges mest jäm-

ställda bolag.

•

Bolaget har samarbetat med externa organisationer

för att skapa möjligheter för personer som står långt

från arbetsmarknaden.

•

Dubbel väsentlighetsanalys har genomförts i enlighet

med ESRS-standarderna.

INTRODUKTION

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 24

Stendörrens hållbarhetsarbete

Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information

Hållbarhetsrapport

Hållbarhetsarbetet är integrerat i Stendörrens årliga

affärsplanering och utgör en central del av verksamheten,

med en tydlig ansvarsfördelning och delegationsord-

ning. Hållbarhetschefen ingår i bolagets ledningsgrupp,

där arbetet under året bland annat har fokuserat på att

omsätta de höjda hållbarhetsambitionerna i praktiken.

Ledningsgruppen ansvarar även för att hantera hållbar-

hetsrelaterade risker inom bolaget.

Stendörrens policyer

Bolagets policyer revideras årligen. Alla nyanställda

på Stendörren får en introduktion till bolagets policyer

och handböcker som en del av onboarding-processen.

Samtliga medarbetare bekräftar årligen att de tagit del

av och förstått innehållet i alla policyer. Vid väsentliga

förändringar av policyer eller andra styrande dokument

genomförs utbildningsinsatser för att säkerställa att alla

medarbetare är uppdaterade.

HÅLLBARHETSSTYRNING

POLICYER INOM RESPEKTIVE FOKUSOMRÅDE

Uppförandekod

Stendörrens uppförandekoder, både för medarbetare

och leverantörer, utgör tillsammans med hållbarhets-

strategin, de centrala styrdokumenten för bolagets

hållbarhetsarbete. Dessa dokument utgår från internatio-

nella konventioner, normer och lagstiftning och baseras

på FN:s Global Compacts tio principer för hållbar utveck-

ling. Uppförandekoderna sätter riktlinjer för Stendörrens

arbete inom mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö-

ansvar och antikorruption.

Stendörrens interna ledningssystem för

hållbarhetsarbetet

Stendörrens ledningssystem för hållbarhet fungerar

som ett styrande ramverk som vägleder medarbetarnas

arbete i linje med bolagets hållbarhetsmål. Systemet

består av följande huvudkomponenter:

Färdplanen för nettonoll koldioxidutsläpp till 2040 –

Färdplan som anger nödvändiga aktiviteter och åtgär-

der, med tidplaner, för att uppnå målet om nettonoll

- utsläpp.

Omställningsplan – Plan som beskriver hur bolaget

anpassar sin verksamhet till förändrade omvärldsför-

utsättningar, såsom klimatförändring, nya regelverk

och teknologiska skiften, för att säkerställa långsiktig

konkurrenskraft.

Energistrategi – Rutiner, aktiviteter och åtgärder

inklusive checklista för energieffektivisering.

Klimatriskstrategi – Inventeringsmall, rutiner och

aktiviteter inklusive checklista för klimatriskhantering.

Stendörrens strategi för cirkulära processer – Strategi

för hur respektive del av organisation ska övergå till

cirkulära processer.

Gröna Kartan – Verktyg med åtgärder för att säkerställa

att processer genomförs enligt färdplanen.

Anvisningar klimatberäkningar – Anvisningar internt

och externt för korrekt och jämförbar redovisning av

-utsläpp.

Frivilliga medlemsorganisationer

Stendörren är medlem i följande frivilliga medlems-

organisationer:

Klimatarena Stockholm – Ett gemensamt initiativ av

Region Stockholm och Länsstyrelsen i Stockholms län

med syftet att effektivisera och strukturera samverkan

mellan länets företag, kommuner och akademi för att

öka takten på klimatomställningen i Stockholms län.

Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) –

En internationell organisation som mäter och utvärderar

hållbarhetsarbete inom fastighets- och infrastruktur-

bolag ur ett investerarperspektiv.

Resurseffektivitet

•

Hållbarhetsstrategi

•

Färdplanen

•

Gröna kartan

•

Uppförandekod för leverantörer

•

Stendörrens strategi för cirkulära

processer

•

Anvisningar klimatberäkningar

Attraktiv arbetsgivare

•

Personalhandbok

•

Policy för jämställdhet, mångfald

och likabehandling

•

Chefshandbok

•

Program för välmående och hälsa

Framtidssäkring

•

Hållbarhetsstrategi

•

Färdplanen

•

Energistrategi

•

Klimatriskstrategi

•

Omställningsplan

Socialt ansvar

•

Hållbarhetsstrategi

•

Policy för jämställdhet, mångfald

och likabehandling

Operationell excellens

•

Uppförandekod

•

Uppförandekod för leverantörer

•

Inköpspolicy

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 25

Stendörrens hållbarhetsarbete

Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information

Hållbarhetsrapport

ETT AKTIVT HÅLLBARHETSRÅD

Stendörrens hållbarhetsråd består av representanter från olika delar av verksam-

heten och leds av bolagets hållbarhetschef. Rådet har i uppdrag att samordna och

driva hållbarhetsarbetet i enlighet med den antagna strategin. Genom månatliga

möten följer rådet upp utvecklingen av pågående initiativ.

Under 2024 drev hållbarhetsrådet bland annat följande initiativ:

•

Kontinuerliga medarbetarundersökningar

•

Lönekartläggning för rättvist löneutfall

•

Grön- och hållbarhetslänkad finansiering

•

Miljöcertifiering av fastigheter

•

Energieffektivisering

•

Solcellsutbyggnad

•

Genomförande av klimatkalkyler

•

Övergång till cirkulära processer för om- och nybyggnationsprojekt

•

Implementering av systematiskt arbetsmiljöarbete

MEDARBETARE

Bidra med idéer och följa bolagets

hållbarhetsambitioner

Styrningsmodell

STYRELSE

Strategiskt ansvar

LEDNING

Operativt/strategiskt ansvar

AVDELNINGSCHEFER/CHEFER

Implementering av strategi och arbete

HÅLLBARHETSRÅDET

•

Koordinerar hållbarhets-

arbetet utifrån hållbarhets-

strategin.

•

Representeras av medarbe-

tare och chefer från olika

funktioner i organisationen.

•

Driver specifika

hållbarhetsprojekt.

Almnäs 5:23, Södertälje

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 26

Stendörrens hållbarhetsarbete

Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information

Hållbarhetsrapport

Stendörren för en löpande dialog med sina intressenter genom bland annat möten och enkäter. Utöver detta genomförs fördjupade

intressentdialoger. Den senaste fördjupade dialogen genomfördes under 2024, som en del av arbetet med att förbereda bolagets håll-

barhetsredovisning till de nya kraven i European Sustainability Reporting Standards(ESRS), som ska tillämpas vid rapportering enligt

Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD).

Intressentgrupp Förväntningar Kontaktytor Stendörrens fokus

Ägare och

styrelse

•

Tydliggöra och följa upp hållbarhets-

strategin utifrån Stendörrens affärsstrategi.

•

Transparent redovisning.

•

Säker och trygg värdekedja.

•

Regelefterlevnad.

•

Styrelsemöten 6–8 gånger

per år.

•

Årliga strategimöten.

•

Möten med ägarrepresentanter.

•

Kontakt med vd, ekonomi-

direktör och hållbarhets chef.

•

Förberedelser för CSRD.

•

Arbeta aktivt med klimat- och

omställningsrisker.

•

Följa upp och utveckla

håll barhetsstrategi och mål.

Medarbetare

inklusive lednings-

grupp

•

Uppföljning av mål och hållbarhets strategi.

•

Fokus på de mål och aktiviteter som

bidrar mest till hållbar utveckling.

•

God företagskultur och professionell

utveckling.

•

Avdelningsmöten veckovis.

•

Informationsmöten månadsvis.

•

Konferenser med olika teman.

•

Frukostar och informella möten

med kollegor.

•

Regelbunden eNPS-mätning.

•

Följa upp medarbetarsamtal.

•

Utbildning inom relevanta

områden.

Finansiärer

och långivare

•

Långsiktig och stabil ekonomisk förvaltning.

•

Transparent redovisning.

•

Energi och CO

-utsläpp.

•

Hantering och kontroll av klimatrisker.

•

Investerarpresentationer.

•

Kvartalsrapportering.

•

Kontakt med vd, ekonomi-

direktör och hållbarhets chef.

•

Uppföljning av gröna och

hållbarhets länkade lån.

•

Öka transparens i hållbarhets-

rapportering.

Hyresgäster och

hyresgästombud

•

Goda relationer, service och arbetsmiljö.

•

Lokaler som möter behov.

•

Låg energiförbrukning och hållbara

energikällor.

•

Kontroll över klimatrisker.

•

Kundmöten.

•

Förhandlingar.

•

Dialog via upparbetade

personliga kontakter.

•

Anonyma enkäter.

•

Öka samverkan .

•

Gröna bilagor vid hyresavtal.

•

Resurseffektivisering.

Leverantörer och

samarbetspartners

•

Engagemang och samverkan för

hållbara materialval.

•

Energi och CO

-utsläpp.

•

Goda relationer och arbetsmiljö.

•

Dialog vid upphandling av

ramavtal och entreprenad-

upphandling.

•

Regelbundna revisioner.

•

Kontraktsmöten.

•

Platsbesök.

•

Kravställning vid upphandling.

•

Bakgrundskontroller och upp-

följning av hur uppförandekoden

efterlevs .

•

Ökat engagemang och sam-

verkan med samarbetspartners.

Kommun

•

Transparent redovisning

och regelefterlevnad.

•

Aktiviteter som bidrar till

en hållbar utveckling.

•

Minskade utsläpp.

•

Hållbara energikällor.

•

Nära dialog vid processer

rörande detaljplaner och

bygglov.

•

Tydlig och öppen

kommunikation.

•

Bidra till hållbar utveckling i de

kommuner där Stendörren har

fastigheter eller byggrätter.

INTRESSENTENGAGEMANG OCH VÄSENTLIGHETSANALYS

Under hösten 2024 genomfördes dubbel väsentlig-

hetsanalys. Den baserades på en riktad intressent -

dialog med syfte att identifiera både den inverkan

som Stendörren har på omvärlden och de hållbar-

hetsrelaterade risker och möjligheter som kan

påverka Stendörrens finansiella ställning. Intressent-

dialogen bestod av intervjuer med medarbetare på

Stendörren samt externa intressenter, såsom

hyresgäster, samarbetspartners och finansiärer.

Stendörrens ledning har analyserat och

strukturerat de mest väsentliga frågorna utifrån

påverkan, omfattning, sannolikhet och möjlighet

till åtgärd.

Resultatet av väsentlighetsanalysen visar att

områden såsom klimat, energi och företags-

kultur bedöms som de mest väsentliga frågorna

för bolaget. Under processen har även ett antal

tematiska områden identifierats som särskilt

väsentliga för Stendörren att arbeta mer struk-

turerat med och inkludera i framtida hållbar-

hetsrapportering. Dessa områden är värdeked-

jan, cirkulära processer och avfall samt biologisk

mångfald. De väsentliga områdena integreras

i den befintliga strategin samt de fem fokus-

områden som bolaget tidigare har beslutat om

Väsentlighetsmatris

Klimatavtryck

Företagskultur

Leverantörsgranskning

Bolagsstyrning

Välmående och hälsa

Energianvändning i fastigheter

Anti-korruption

Klimatrisk

Attraktiva affärspartners

Arbetsmiljö

Jämställdhet

Välmående och hälsa

Grön finansiering

Mänskliga rättigheter

Kommunikation

Trygghet

Biologisk mångfald

Miljöcertifiering av fastigheter

Digitalisering

Stendörrens inverkan

Finansiell inverkan på Stendörren

Låg Medel Hög

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 27

Stendörrens hållbarhetsarbete

Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information

Hållbarhetsrapport

STENDÖRRENS HÅLLBARHETSSTRATEGI

Under 2024 har Stendörren uppdaterat och förtydligat

hållbarhetsstrategin utifrån bolagets ambitioner inom

respektive fokusområde. Bolaget arbetar med en energi-

strategi, som ingår i bolagets omställningsplan, för att

hantera övergången till ett förändrat klimat. Stendörren

har även en strategi för cirkulära processer för att främja

ökad andel återbruk, minskada mängd avfall samt

minska användningen av jungfruligt material. Samtliga

strategier ingår i bolagets färdplan mot nettonoll kol-

dioxidutsläpp till år 2040.

Stendörrens hållbarhetsstrategi innefattar även en

klimatriskstrategi för att anpassa beståndet till poten-

tiella klimatförändringar genom kontroll, eliminering

och begränsning av risker för bolagets fastigheter och

projekt. Det är ett prioriterat område för Stendörren

att agera ansvarsfullt och kontrollera risker i linje med

förväntningar och krav.

Hållbarhetsstrategin bygger på FN:s mål för hållbar utveckling

(Agenda 2030). Stendörren stödjer FN:s globala mål och har

identifierat tio mål, där företaget har en direkt påverkan, vilka

är följande:

GOD HÄLSA OCH

VÄ LBEFINNANDE

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

JÄMSTÄLLDHET

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

HÅLLBAR ENERGI

FÖR ALLA

BEKÄMPA KLIMAT-

FÖRÄNDRINGARNA

ANSTÄNDIGA

ARBETSVILLKOR

OCH EKONOMISK

TILLVÄ XT

Syftet med Stendörrens hållbarhetsstrategi är att bidra till en hållbar utveckling, både av den egna verksamheten och

samhället i stort. Inom ramen för strategin har fem fokusområden identifierats där Stendörren har störst inflytande och

möjlighet till positiv förändring och förbättring avseende miljömässiga, sociala och styrningsrelaterade frågor.

Mål 2040

Stendörrens över-

gripande mål är att

uppnå nettonoll

koldioxidutsläpp

i hela värdekedjan

till 2040.

Almnäs 5:23, Uppsala

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 28

Stendörrens hållbarhetsarbete

Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information

Hållbarhetsrapport

RESURSEFFEKTIVITET

Ambition

•

Minska energiintensiteten (kWh/

kvm) med minst 30% till 2030

(basår 2020).

•

70% av fastighetsportföljen (kvm)

ska vara miljöcertifierad senast 2025.

•

100% av nybyggnadsprojekt och

större renoveringar ska miljö-

certifieras.

•

Möjliggöra ökad återvinning av

hyresgästers avfall.

•

Minimera byggavfall från byggnads-

projekt till <1% till deponi, till 2030.

•

100% fossilfri energi till 2030 (köpt

av Stendörren).

•

Minska koldioxidavtrycket i nybygg-

nadsprojekt med minst 40% kgCO

kvm BTA till 2030 (basår 2022).

OPERATIONELL EXCELLENS

Ambition

•

Leverantörer till bolagets förvalt-

ning samt utvecklingsverksamhet

ska underteckna och efterleva

Stendörrens uppförandekod.

•

Samtliga fordon ska vara fossil-

bränsleoberoende senast 2025.

ATTRAKTIV ARBETSGIVARE

Ambition

•

Aktivt arbeta, med årlig uppföljning

och återkoppling, gällande jämställd-

het och icke-diskriminering.

•

Sträva efter jämlikhet och mångfald

bland alla yrkeskategorier med mål

om en 40/60 könsfördelning för

ledande befattningshavare senast

2025.

•

Uppnå minst 40 eNPS-poäng i de

årliga medarbetarenkäterna.

•

Samtliga medarbetare ska utbildas

i uppförandekoden.

FRAMTIDSSÄKRING

Ambition

•

Inkludera relevanta TCFD-indikatorer

och rapportera enligt TCFD.

•

Samtliga fastigheter med hög risk

ska riskinventeras och förses med

relevanta handlingsplaner.

•

Öka andel fastigheter med Energi-

deklaration (Energy Performance

Construction, EPC) betyg C eller

bättre.

•

Mål om nettonoll koldioxidutsläpp

validerat av Science Based Targets

initiative (SBTi).

SOCIALT ANSVAR

Ambition

•

Skapa arbetsmöjligheter för perso-

ner långt ifrån arbetsmarknaden.

STENDÖRRENS FEM FOKUSOMRÅDEN

Stendörrens fokusområden utgår från områdena: miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning. Dessa fokusområden anpassas regelbundet för att bidra till både

kort- och långsiktiga mål. Inom varje område har bolaget formulerat konkreta ambitioner och mål. Stendörren sätter i första hand kvantifierbara mål som går

att genomföra och följa upp. Inom vissa områden kan det dock vara svårt att fastställa kvantitativa mål, även om de är viktiga att arbeta med. I sådana fall har

bolaget som princip att etablera rutiner och arbeta systematiskt med frågorna. Uppföljning sker då genom en narrativ återkoppling.

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 29

Stendörrens hållbarhetsarbete

Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information

Hållbarhetsrapport

Fastighetsförvärv

Energimätning ska tas med

i teknisk due diligence.

Värdering av investering för att

energieffektivisering (uppnå

EPC A eller B) ska inkluderas

i teknisk due diligence.

Utvärdera köldmedia och

energi leverantörer.

Följa Stendörrens klimatrisk-

strategi.

Scope 1

Scope 2

Scope 3

Projektutveckling

Kravställa minst energiklass B.

Krav på effektiva tekniska instal-

lationer (enligt gröna kartan).

Utreda möjliga energikällor, till

exempel sol och geotermisk.

Följa gröna kartan.

Följa successiva gränsvärden i

ny produktion enligt klimatkrav:

minska CO

-utsläpp.

Följa Stendörrens strategi för

cirkulära processer.

Ta fram ekosystemtjänststrategi.

Förvaltning (ROT

)

Alltid se över möjligheterna

till energi effektivisering vid

ROT-projekt som genomförs

av andra skäl.

Utvärdera energileverantörer.

Investera i förnyelsebara energi-

källor (sol och geotermisk).

Följa gröna kartan

(vid ROT >10 Mkr).

Följa Stendörrens strategi

för cirkulära processer vid

ombyggnation, ROT och

hyresgästanpassning.

Ta fram ekosystemtjänststrategi.

Förvaltning (drift)

Energieffektivisering av alla

energi slag, löpande avstäm-

ningar och optimering enligt

Stendörrens energistrategi.

Utvärdera energileverantörer.

Investera i förnyelsebara energi-

källor (sol, geotermisk).

Förbättra återvinnings-

möjligheter.

Insamling av hyresgästdata

(avfall, energi etc.).

Utföra Klimatriskinventering

samt följa klimatriskrutin enligt

Stendörrens klimatriskstrategi.

ÅTGÄRDER OCH AKTIVITETER (2025–2030) ÅTGÄRDER OCH AKTIVITETER (2030–2040)

•

Använda alternativa byggmaterial.

•

Ytterligare optimering och styrning av fastigheter, delvis genom AI.

•

Teknisk utveckling.

•

Samverkan i och mellan branscher som står i beroendeställning till varandra.

•

Kommersialisering av återbruk.

NULÄGE

20302025 2040

STENDÖRRENS KLIMATFÄRDPLAN

NULÄGE

•

Klimatneutralt bestånd (Scope 1 och 2) uppnått 2022.

•

108 kWh/kvm basår 2020 (Scope 2).

•

350 CO

/kvm basår 2022 (Scope 3).

2025

•

Alla fordon ska vara fossilbränsleoberoende.

•

70% av fastigheter skall vara certifierade enligt BREEAM.

2030

•

–30% kWh/kvm mot basår 2020 (Scope 2).

•

–40% kgCO

/kvm mot basår 2022 (Scope 3).

•

<1% av byggavfall på deponi.

•

100% fossilfri (inköpt) energi.

2040

Uppnå nettonollutsläpp i hela värdekedjan.

Renovering, ombyggnad och tillbyggnad

Vill du veta mer?

Läs vår Klimatfärdplan

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 30

Stendörrens hållbarhetsarbete

Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information

Hållbarhetsrapport

RESURSEFFEKTIVITET

Resurseffektivitet är ett av de områden där Stendörren har störst möjlighet att minska sitt klimat-

avtryck. Det görs genom att begränsa koldioxidutsläpp vid ny- och ombyggnation samt genom

att effektivisera energianvändningen i det befintliga fastighetsbeståndet.

Energi i befintligt bestånd

Stendörren har som mål att minska sin energiintensitet

med 30 procent till 2030, med 2020 som basår. Under

2024 uppgick energiintensiteten till 78,7 kWh/kvm (84),

vilket motsvarar en minskning med cirka 27 procent

sedan basåret 2020.

All el som köps in till Stendörrens fastigheter är fos-

silfri. Under det gångna året har Stendörren fortsatt sitt

arbete med energieffektivisering utifrån energistrategin.

Framför allt har bolaget lyckats minska elförbrukningen

genom effektivare installationer som har hög värme-

återvinning. Dessutom har vissa fastigheter deltagit i ett

pilotprojekt som utforskar möjligheterna till ytterligare

optimering med hjälp av AI och sensorstyrning.

Under 2024 fortsatte arbetet med att ersätta fjärr-

värme med bergvärme, installera solceller samt anpassa

och optimera drifttiderna i fastigheterna. Under året

nådde bolaget en installerad soleffekt om dryg 1 300

kWp (660). Förvaltningen följer löpande upp de ener-

gibesparande åtgärderna genom månadsvisa uppfölj-

ningar för varje fastighet, med fokus på att kontinuerligt

minska energiförbrukningen.

Certifiering av befintliga fastigheter

Stendörren har valt att certifiera sina befintliga fastig-

heter enligt BREEAM In-Use. Certifieringsarbetet

fortskred under 2024, och vid årets slut var 73 procent

av den totala uthyrbara ytan certifierad (58). Bolaget

har som mål att certifiera minst 70 procent av ytan till

och med 2025 – vilket uppnåddes under året. Framöver

kommer certifiering att genomföras endast när det

finns särskilda skäl.

Projektutveckling

Inom projektutvecklingen har klimatkalkyler integrerats

i samtliga nybyggnadsprojekt för att tillföra värdefulla

insikter redan i ett tidigt skede, när möjligheten att

påverka klimatavtrycket är som störst. Genom klimat-

kalkylerna kan val av material och konstruktion opti-

meras för att minska koldioxidutsläppen i varje enskilt

projekt. Stendörren har som mål att till 2030 minska

koldioxidutsläpp per kvadratmeter (BTA) med 40 pro-

cent, med 2022 som basår. Under året avslutades tre

projekt med en sammanlagd yta på drygt 14 000 kva-

dratmeter, där en utsläppsminskning på cirka 28 procent

uppnåddes jämfört med basåret. I byggprojekten har

Stendörren även möjliggjort lokal hantering av mark-

och stenmassa, vilket har minskat transportbehovet och

effektiviserat resursanvändningen på plats.

Certifiering i nybyggnation

Stendörren miljöcertifierar samtliga nybyggnadspro-

jekt enligt certifieringssystemet BREEAM SE. Bolagets

ambition är att som lägst uppnå nivån ”Very Good”, men

i flera projekt siktar man ännu högre mot ”Excellent”.

Under året färdigställdes två projekt med certifierings-

nivån ”Very Good” samt ett projekt med betyg

”Excellent/Outstanding”.

Avfall

Målet att hitta lösningar för att minska både hyres-

gästernas avfall och byggavfall kvarstod under 2024.

Under året genomfördes flera insatser för att förbättra

avfallsinsamlingen och -sorteringen hos hyresgästerna.

Eftersom en stor del av avfallshanteringen sköts av

Ambition

•

Minska energiintensiteten (kWh/kvm)

med minst 30% till 2030 (basår 2020).

•

70% av fastighetsportföljen (kvm) ska

vara miljöcertifierad senast 2025.

•

100% av nybyggnadsprojekt och större

renoveringar ska miljöcertifieras.

•

Möjliggöra ökad återvinning av hyres-

gästers avfall.

•

Minimera byggavfall från byggnadsprojekt

till <1% till deponi, till 2030.

•

100% fossilfri energi till 2030 (köpt av

Stendörren).

•

Minska koldioxidavtrycket i nybyggnads-

projekt med minst 40% kgCO

/kvm BTA

till 2030 (basår 2022).

Inom fokusområdet har vi en direkt påverkan på:

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

HÅLLBAR ENERGI

FÖR ALLA

BEKÄMPA KLIMAT-

FÖRÄNDRINGARNA

MINSKNING AV ENERGI-

INTENSITETEN (KWH/KVM)

27,1%

Mål: 30% minskning från

basår 2020 till år 2030

MILJÖCERTIFIERAD AREA

73,4%

Mål: 70% certifierad area till år 2025

BYGGAVFALL TILL DEPONI

Mål: <1% till år 2030

ANDEL FOSSILFRI ENERGI

97,4%

Mål: 100% till år 2030

MINSKNING AV KOLDIOXIDAVTRYCK

VID NYBYGGNATION CO

/KVM

28,3%

Mål: 40% minskning från

basår 2022 till 2030

Per 31 december 2024 jämfört med basår 2020.

Av totalt bestånd per 31 december 2024.

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 31

Miljömässig hållbarhet

Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information

Hållbarhetsrapport

respektive hyresgäst är insamling av data och uppfölj-

ning av avfallsflöden fortsatt en utmaning. Under 2024

gick 2 procent av byggavfallet till deponi. För att stärka

arbetet med avfallshanteringen arbetar Stendörren med

att implementera gröna hyresavtal, vilka syftar till att

möjliggöra bättre tillgång till avfallsdata framöver.

Koldioxidavtryck

Klimatpåverkan inom den egna organisationen, Scope 1,

är marginell eftersom bolaget inte längre har några egna

värmepannor i fastigheterna och majoriteten av service-

fordonen är fossilfria. De indirekta utsläppen, Scope 2,

utgörs främst av energianvändningen i fastigheterna och

påverkas av både effektiviteten i energiförbrukningen

och valet av energislag för respektive byggnad.

Den största andelen utsläpp kommer från verksamhet

utanför den egna organisationen, inom Scope 3. Dessa

utsläpp kan Stendörren påverka genom val av byggpro-

jekt och byggmaterial samt genom att sätta ambitiösa

mål för avfallshantering. Bolaget kan även ställa krav på

användning av fossilfria bränslen i fordon och maskiner

som används i byggprojekten. Utsläpp kopplade till

hyresgästernas användning av lokaler kan till viss del

begränsas genom att uppmuntra till inköp av fossilfri

eller förnybar el, främja effektiv avfallshantering samt

underlätta klimatsmarta pendlingsalternativ.

En sammanställning av Stendörrens totala växthus-

gasutsläpp för perioden 2020–2024 återfinns i tabellen

på sidorna 40–42.

Totala utsläpp

Under året minskade utsläppen i Scope 1 till 25 ton (110).

Minskningen är främst ett resultat av att en oljepanna

demonterats samt att majoriteten av bolagets fordon

nu är fossilfria.

Utsläppen i scoop 2 minskade till 952 ton (1 189), vilket

kan tillskrivas både lägre energiförbrukning i fastighets-

beståndet och förbättrade emissionsfaktorer från fjärr-

värmeleverantörerna.

De totala utsläppen i Scope 3 ökade till 8 104 ton

(4522). Ökningen förklaras huvudsakligen av ett ökat

antal avslutade nybyggnadsprojekt och genomförda

hyresgästanpassningar. Samtidigt har antalet pendlings-

resor med fossildrivna fordon minskat markant, då en

betydande andel av dessa resor nu sker med elbilar.

Majoriteten av Scope 3-utsläppen härrör från material-

användning i ny- och ombyggnadsprojekt. Detta är ett

resultat av ökad efterfrågan på bolagets fastigheter,

vilket under året lett till att fler byggprojekt befunnit

sig i den produktionsintensiva fasen.

Utsläppsintensitet

Inom Scope 1 och 2, som omfattar det förvaltade fast-

ighetsbeståndet, har energiförbrukningen minskat och

utsläppen reducerats till 2,2 kg CO

/kvm uthyrbar area

(LOA) (2,6).

Inom Scope 3 har utsläppen från nybyggnation minskat

till 251 kg CO

/kvm (BTA) (350). Denna förbättring är ett

resultat av ett systematiskt arbete med att minska klimat-

avtrycket per tillförd kvadratmeter i bolagets projekt.

För ombyggnationer och hyresgästanpassningar

ökade utsläppen något till 35 kg CO

/kvm (LOA) (32).

Dessa utsläpp baseras dock helt på schablonvärden, vilket

delvis inte speglar de konkreta insatser som genomförts

i ombyggnadsprojekten för att minska klimatpåverkan.

Under 2025 kommer beräkningsmodellen att uppdateras

för att ge en mer korrekt och rättvisande bild av bola-

gets systematiska arbete med att öka andelen återbrukat

material i ombyggnationer.

FOKUSOMRÅDEN

Resurseffektivitet – utfall

KPI 2024 2023 2022

Energi

Andel inköpt fossilfri energi, % 97 98 96

Total energianvändning, MWh 34 437 40 858 44 970

– varav från förnyelsebara källor, MWh 33 531 39 903 42 970

– varav från icke förnyelsebara källor, MWh 906 955 2006

Uppvärmning från fjärrvärme, MWh 24 090 28 703 30 165

Uppvärmning från el

Värmepumpar, direktverkande el etc, MWh 965 1 021 759

Uppvärmning från eldningsolja, MWh 0 0 58

Energiintensitet, kWh/kvm 79 85 89

Fastighetsel (exkl el till uppvärmning), MWh 9 333 11 078 13 988

Kyla från fjärrkyla, MWh 49 56 –

KPI 2024 2023 2022

Intensiteter

kWh/kvm 79 85 89

kg CO

/kvm 2,2 2,6 2,7

Certifiering

Antal miljöcertifierade fastigheter 94 68 45

Andel miljöcertifierad uthyrningsbar yta, % 73 58 42

Antal certifierade ny- och ombyggnationer

3 1 0

Intensitet baserat på Scope 1 och 2 och kvadratmeter beräknas utifrån LOA.

Kommer justeras i framtida rapportering då datainsamling för Scope 3 påbörjats.

Erhållet certifikat. Resterande (totalt 100 %) av nybyggnationsom avslutas under 2023,

inväntar godkänt certifikat.

Klimatpåverkan (Scope 1 och 2)

Kg CO

/kvm

Energiintensitet

KWh/kvm

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

20242023202220212020

100

120

20242023202220212020

Andel förnyelsebara och återvunna

energikällor i verksamheten

100

20242023202220212020

n Icke förnyelsebara energikällor

n Förnyelsebara och återvunna energikällor

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 32

Miljömässig hållbarhet

Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information

Hållbarhetsrapport

I linje med Task Force on Climate-related Fi-

nancial Disclosures (TCFD) rekommendationer

har bolaget kategoriserat sina klimatrelaterade

finansiella risker i två huvudgrupper – fysiska

risker och omställningsrisker. Stendörren har

genomfört analyser av det svenska fastighets-

beståndet och under 2024 tagit fram en strategi

för att hantera och begränsa de identifierade

riskerna.

Fysiska risker avser de risker som uppstår till följd av

klimatförändringar, såsom ökad nederbörd, högre tem-

peraturer eller stigande havsnivåer. Omställningsrisker

omfattar politiska, regulatoriska, marknadsmässiga och

tekniska risker som kan uppstå i samband med över-

gången till ett samhälle med lägre koldioxidutsläpp.

Under de senaste åren har Stendörren genomfört en

omfattande klimatriskanalys av hela det svenska fast-

ighetsbeståndet, i syfte att identifiera vilka fastigheter

som är mest utsatta för klimatförändringar. Analysen

visade att cirka 21 procent av beståndets värde är expo-

nerat för högre klimatrelaterade risker. Under året har

bolaget, i samarbete med externa konsulter, genomfört

två fördjupade pilotprojekt för att utveckla en metod

och arbetsrutin för att inventera samtliga 20 fastigheter

som bedömts ha betydande risker, främst kopplade till

hydrologiska faktorer. Resultatet av denna inventering

utgör grunden för det fortsatta arbetet med att klimat-

säkra de mest riskutsatta fastigheterna i portföljen.

Fysiska risker

I den analys som Stendörren genomförde under 2022

och 2023, utgick bolaget från FN:s klimatpanel IPCC:s

fyra utsläppsscenarier; RCP8,5 (värsta scenario, fortsatt

ökade utsläpp), RCP6 (fortsatt ökade utsläpp fram till

2060), RCP4,5 (fortsatt ökade utsläpp fram till 2040)

FRAMTIDSSÄKRING

Ambition

•

Inkludera relevanta TCFD-indikatorer och

rapportera enligt TCFD.

•

Samtliga fastigheter med hög risk ska

riskinventeras och förses med relevanta

handlingsplaner.

•

Öka andel fastigheter med Energideklara-

tion (Energy Performance Construction,

EPC) betyg C eller bättre.

•

Mål om nettonoll koldioxidutsläpp validerat

av Science Based Targets initiative (SBTi).

Inom fokusområdet har vi en direkt påverkan på:

BEKÄMPA KLIMAT-

FÖRÄNDRINGARNA

och RCP2,6 (kulminerade utsläpp 2020 och därefter

en minskning).

Resultatet av den genomförda kartläggningen visar

att fram till år 2040 har 22 fastigheter en möjlig fysisk

klimatrisk. Av dessa har en djupare genomgång och

inventering påbörjats under 2024 för att kunna hantera

risker i respektive fastighet. Riskerna är fram för allt

kopplade till hydrologi och kylgraddagar. Analysen av

bolagets svenska fastigheter utgår från underlag sam-

manställt av SMHI, byggnadernas konstruktion, energi-

prestanda, geografiska läge och byggår. Fastigheter i

Norge, Danmark och Finland har ännu inte inkluderats

i det rapporterade underlaget. De fastigheter som idag

finns utanför Sverige kommer att utredas när en lämplig

modell för detta tagits fram.

Omställningsrisker

Stendörren har även genomfört en analys av tillgäng-

lig energidata för sitt fastighetsbestånd. Granskningen

identifierade 16 fastigheter som, genom genomförda och

planerade åtgärder, successivt minskar sina utsläpp och

därmed är i linje med bolagets mål om nettonoll koldioxid-

utsläpp till 2040.

Stendörren utgår i sitt arbete från ett scenario med

en global temperaturökning om 1,5 grader, vilket sätter

ramarna för hur bolaget hanterar sina omställnings-

risker. En central del i detta arbete är att byta till upp-

värmningslösningar som bergvärme och fjärrvärme med

högre andel förnybar energi. Anpassningsarbetet för att

minska konsekvenserna av omställningen har inletts och

pågår löpande.

För fastigheterna i övriga Norden pågår en successiv

kartläggning, och de integreras stegvis i Stendörrens

övergripande omställningsarbete.

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 33

Miljömässig hållbarhet

Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information

Hållbarhetsrapport

Ambition

•

Aktivt arbeta, med årlig uppföljning och

återkoppling, gällande jämställdhet och

icke-diskriminering.

•

Sträva efter jämlikhet och mångfald bland

alla yrkeskategorier med mål om en 40/60

könsfördelning för ledande befattnings-

havare.

•

Uppnå minst 40 eNPS-poäng i de årliga

medarbetarenkäterna.

•

Samtliga medarbetare ska utbildas

i uppförandekoden.

Verksamheten byggs och utvecklas av motive-

rade och kompetenta medarbetare tillsammans

med leverantörer och samarbetspartners. Tack

vare korta beslutsvägar inom organisationen

kan nödvändiga beslut som leder till önskvärda

förändringar ske snabbt.

Välmående och hälsa

Stendörren arbetar aktivt med att stärka företagskulturen

och vidareutveckla bolaget. Medarbetarnas utveckling,

välmående och hälsa är ett högt prioriterat område. Under

det gångna året har bolaget fokuserat på att stärka kom-

petensen och förbättra kommunikationen mellan ledande

befattningshavare och medarbetare, för att öka förståel-

sen för individuella behov och utvecklingsmöjligheter.

Stendörren värnar både om medarbetarnas professio-

nella utveckling inom företaget och om balansen mellan

arbete och fritid. Nyckelpersoner inom bolaget har fort-

satt att driva och leda olika initiativ som främjar trivsel

och stärker sammanhållningen i teamen, med syftet att

skapa en inkluderande och engagerande arbetsmiljö.

Under året arrangerades även en gemensam konferens

med temat ”Mångfald och företagskultur”, där team-

stärkande aktiviteter stod i fokus för att ytterligare

främja samarbete, stärka sammanhållningen och öka

trivseln inom organisationen.

Under de senaste åren har Stendörrens insatser

resulterat i en tydlig förbättring i bolagets halvårsvisa

eNPS-mätningar (Employee Net Promoter Score). Vid

den första mätningen under 2024 ökade eNPS-värdet

till 58 (26), medan den andra mätningen visade ett

värde på 42 (58). Denna betydande förbättring är ett

resultat av det målmedvetna arbete som genomförts

för att stärka medarbetarnas välmående.

Sjukfrånvaron under 2024, både korttids- och långtids-

sjukfrånvaro, var i genomsnitt 0 dagar per medarbetare

ATTRAKTIV ARBETSGIVARE

Inom fokusområdet har vi en direkt påverkan på:

GOD HÄLSA OCH

VÄL BEFINNANDE

JÄMSTÄLLDHET

ANSTÄNDIGA

ARBETSVILLKOR

OCH EKONOMISK

TILLVÄXT

(0,8). Dessutom rapporterades inga arbetsrelaterade

olyckor eller färdolyckor under året.

Jämställdhet och mångfald

Stendörrens könsfördelning uppgick under 2024 till 54

procent kvinnor i ledande befattningar, vilket är samma

andel som 2023. Stendörren arbetar aktivt för att främja

inkludering, likabehandling och respekt mellan medarbe-

tare. Detta görs bland annat genom medarbetarsamtal

och workshops.

Vid misstanke om särbehandling finns tydliga rutiner:

händelser rapporteras till närmaste chef eller till HR-chef

och följs upp tillsammans med berörda parter. Stendörren

tillhandahåller även en anonym visselblåsartjänst som är

tillgänglig för samtliga medarbetare.

För att säkerställa en rättvis lönesättning genomförs

årligen en lönekartläggning. Den syftar till att säkerställa

att lönesättning sker utifrån roll, ansvar och erfarenhet

samt att olika roller värderas konsekvent och transpa-

rent i förhållande till varandra.

2024 2023 2022

KPI Kvinnor Män Total Kvinnor Män Total Kvinnor Män Total

Könsfördelning chefsbefattningar

7 6 13 7 6 13 5 8 13

Antal nyanställda under året 9 3 12 4 8 12 5 8 13

Arbetsrelaterade skador och sjukdomar,

antal frånvarodagar

0 0 0 2,1 0 0,8 2,9 2,2 2,4

Mångfald antal anställda

<30 år 4 5 9 5 3 8 5 4 9

31–50 år 14 15 29 8 20 28 8 19 27

>50 år 7 6 13 7 7 14 6 6 12

Totalt antal anställda 51 50 48

KPI 2024 2023 2022

Personalomsättning, % 18 33 34

eNPS-värde (employee Net Promoter Score) +42 +58 +11

Antal utbildningstimmar per år

418 263 166

Andel anställda som får regelbunden

utvärdering och uppföljning av sin

prestation och karriärutveckling, %

100 100 100

Baserat på chefer med personalansvar eller chef som är del av ledningsgruppen.

Snittantal frånvarodagar baserat på totalt antal anställda per december 2024.

Antalet timmar är baserade på utbildning i BAM, HLR samt uppförandekod. Övrig utbildningstid har inte loggats.

KVINNLIGA LEDANDE

BEFATTNINGSHAVARE

54%

Mål: 40/60 könsfördelning

ENPS-POÄNG

Mål: 40 poäng

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 34

Social hållbarhet

Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information

Hållbarhetsrapport

Inom fokusområdet har vi en direkt påverkan på:

ANSTÄNDIGA

ARBETSVILLKOR

OCH EKONOMISK

TILLVÄXT

SOCIALT ANSVAR

Bolaget arbetar tillsammans med kunder,

kommuner och lokala företagare för att

utveckla trivsamma, trygga, säkra och gröna

miljöer. Stendörren ser stora fördelar med att

ha en nära dialog med hyresgästerna, då det

ger en god förståelse för deras behov och

förväntningar på bolaget som hyresvärd.

Samhällsengagemang

Stendörrens mål inom detta fokusområde är att skapa

arbetsmöjligheter för personer som står långt från

arbetsmarknaden. Under de senaste åren har bolaget

aktivt erbjudit praktikplatser och möjligheter till prak-

tiskt lärande för att stötta individer på deras väg in i

arbetslivet. Under 2024 tog Stendörren emot totalt tre

praktikanter.

Under det fjärde kvartalet 2024 inledde Stendörren

även en dialog med en extern samarbetspartner för att

utveckla ett mer systematiskt arbetssätt för att skapa

arbetstillfällen för personer långt från arbetsmarknaden.

Genom detta samarbete strävar bolaget efter att kunna

erbjuda fler möjligheter till inträde i arbetslivet.

Ambition

•

Skapa arbetsmöjligheter för personer långt

ifrån arbetsmarknaden.

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 35

Social hållbarhet

Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information

Hållbarhetsrapport

Ambition

•

Leverantörer till bolagets förvaltning samt

utvecklingsverksamhet ska underteckna

och efterleva Stendörrens uppförandekod.

•

Samtliga fordon ska vara fossilbränsle-

oberoende senast 2025.

Inom fokusområdet har vi en direkt påverkan på:

JÄMSTÄLLDHET

ANSTÄNDIGA

ARBETSVILLKOR

OCH EKONOMISK

TILLVÄXT

OPERATIONELL EXCELLENS

Fokusområdet identifierar de riktlinjer som

medarbetarna inom Stendörren ska arbeta

utifrån för att bidra till en hållbar verksamhet.

Det handlar om att bevaka risker och föränd-

ringar i omvärlden, men framför allt om att

bygga en stark och stabil organisation med

välfungerande stödprocesser, metoder,

verktyg, rutiner och policyer.

Styrning av leverantörskedjan

Under slutet av 2024 har mindre uppdateringar genom-

förts i uppförandekoden för leverantörer och affärspart-

ners inom både fastighetsförvaltningen och projektut-

vecklingsverksamheten. Syftet med uppdateringarna är

att kvalitetssäkra processerna och skärpa hållbarhets-

kraven vid upphandling av leverantörer.

Tjänsteresor

Andelen fordon i bolaget som är fossiloberoende (hybrid

eller elfordon) uppgår till 89 (80) procent av bolagets

totala fordonsflotta. Resterande fordon fasas ut löpande

enligt bolagets fordonspolicy. Anställda på Stendörren

ska undvika flygresor i möjligaste mån och som generell

rekommendation gäller att alla inrikesresor ska genom-

föras med tåg.

Antikorruption och mänskliga rättigheter

Stendörren har tagit fram rutiner för att minimera risken

för korruption, mutor och oegentligheter, både i egen

verksamhet och i värdekedjan. Bolagets leverantörer ska

signera en uppförandekod i samband med utförandet

av entreprenad eller tjänst av ett högre värde än 1 miljon

kronor. Bolaget tillhandahåller ett, externt hanterat,

visselblåsarsystem via sin webbplats. Under 2024 har

inga ärenden rapporterats genom systemet.

Antal inrapporterade

incidenter 2024 2023 2022

Visselblåsarsystem 0 1 0

Övriga kanaler 0 0 0

ANDEL FOSSILOBEROENDE FORDON

89%

Mål: 100% år 2025

Systematiskt arbete för en säkrare värdekedja

Bolaget utför bakgrundskontroller av entreprenörer

och leverantörer vilka inkluderar både ekonomiska och

sociala parametrar för att säkerställa trygga och säkra

samarbeten. Bolagets kontroller har gett en bred kun-

skap om vilka rutiner som behöver förstärkas och hur

ska arbete ska ske systematiskt i organisationen. Under

andra halvan av 2024 har bolaget beslutat om en ny rutin

som säkerställer att adekvata kontroller genomförs av

upphandlade samarbetspartners. Rutinen fastställer tyd-

liga ramar för hur efterlevnaden av uppförandekoden ska

följas upp, samt vilka typer av kontroller som ska genom-

föras i respektive skede av upphandlingsprocessen.

Sedan den nya rutinen infördes har några mindre

avvikelser upptäckts. Dessa har hanterats av upphand-

lad part och vid ett av fallen har vite till ansvarig part

utfärdats. Inga allvarligare incidenter eller avvikelser har

uppdagats.

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 36

Ansvarsfullt företagande

Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information

Hållbarhetsrapport

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 37

Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information

Hållbarhetsrapport

GRI-INDEX

Avsteg

GRI-standard/annan källa GRI-referens Plats Krav utelämnat Skäl Förklaring

Allmänna upplysningar

GRI 2:

Allmänna upplysningar

2021

2-1 Uppgifter om organisationen 3, 9, 53

2-2 Enheter inkluderade i organisationens hållbarhetsrapportering 53, 72

2-3 Redovisningsperiod, regelbundenhet och kontaktperson 24, 45, 46

2-4 Förklaring till effekten av förändringar av information som lämnats

i tidigare redovisningar och skälen för sådana förändringar

2-5 Externt bestyrkande 24, 43

2-6 Verksamheten, värdekedja och övriga affärsrelationer 12

2-7 Anställda 45, 68

2-8 Medarbetare som inte är anställda 68

2-9 Översikt över styrning och sammansättning 26, 80, 81

2-10 Nominering och val av det högsta styrande organet 80, 81

2-11 Ordförande för det högst styrande organet 81, 87

2-12 Roll för det högsta styrande organet i att bevaka hanteringen av påverkan 25, 26

2-13 Delegering av ansvaret hanteringen av påverkan 25, 26

2-14 Funktion för det högsta styrandeorganet i hållbarhetsrapporteringen 25, 26

2-15 Intressekonflikter 80, 81

2-16 Kommunikation av kritiska angelägenheter 82, 83

2-17 Kollektivt kunnande inom det högsta styrande organet 82, 83

2-18 Utvärdering av resultat för det högsta styrande organet 82, 83

2-19 Ersättningspolicyer 69, 85, 86

2-20 Process för att fastställa ersättningar 85, 86

2-21 Årligt totalt kompensationsförhållande 68, 69

2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 28, 45, 46

2-23 Policyförpliktelser 25

2-24 Integrera policyförpliktelser 25

2-25 Process för att åtgärda negativ påverkan 36

2-26 Mekanismer för att söka rådgivning och väcka frågor 36

2-27 Efterlevnad av lagar och regler 24

2-28 Medlemskap i organisationer 25

2-29 Metoder för samarbeten med intressenter 27

2-30 Andel av personalstyrkan som omfattas av kollektivavtal 45

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 38

GRI-index

Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information

Hållbarhetsrapport

Avsteg

GRI-standard/annan källa GRI-referens Plats Krav utelämnat Skäl Förklaring

VÄSENTLIGA FRÅGOR

GRI 3:

Väsentliga frågor 2021

3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor 27

3-2 Lista på väsentliga frågor 27

3-3 Hantering av väsentliga frågor 27

EKONOMISKA STANDARDER

GRI 3:

Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27

GRI 201:

Ekonomiskt resultat 2016

201-1 Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde 42

201-3 Förmånsbestämda åtaganden och andra pensionsplaner 55, 85, 86

ANTIKORRUPTION

GRI 3:

Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27, 36

GRI 205:

Antikorruption 2016

205-2 Kommunikation och utbildning i anti-korruptionspolicyer och rutiner 34, 36

205-3 Bekräftade korruptionsfall samt vidtagna åtgärder 36

ENERGI

GRI 3:

Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27, 31

GRI 302:

Energi

302-1 Energianvändning inom organisationen 31, 32

302-3 Energiintensitet 31, 32

302-4 Minskad energianvändning 31, 32

UTSLÄPP TILL LUFT

GRI 3:

Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27, 32

GRI 305:

Utsläpp till luft 2016

305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) 32, 40

305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser energi (Scope 2) 32, 40

305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 3) 32, 41

305-4 Utsläppsintensitet växthusgaser 13, 32, 40

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 39

GRI-index

Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information

Hållbarhetsrapport

Avsteg

GRI-standard/annan källa GRI-referens Plats Krav utelämnat Skäl Förklaring

AVFALLSHANTERING

GRI 3:

Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27, 31, 32

GRI 306:

Avfall 2022

306-3 Genererat avfall 42

306-4 Avfall till återanvändning och återvinning 42

306-5 Avfall till förbränning och deponering 42

MÅNGFALD OCH LIKABEHANDLING

GRI 3:

Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27, 34

GRI 405:

Mångfald och lika-

behandling 2016

405-1 Mångfald hos styrelse, ledning och anställda 34, 57

405-2 Kvinnors grundlön och ersättning i förhållande till mäns a, b Information ej tillgänglig Data finns men ej sammanställd

i relevant format

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 40

Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information

Hållbarhetsrapport

HÅLLBARHETSNOTER

Stendörrens växthusgasutsläpp

Stendörren följer årligen upp bolagets utsläpp i enlighet med ramverket Greenhouse Gas Protocol (GHG-Protocol). Utsläppen är

redovisade inom Scope 1, 2 och 3. Under 2022 har beräkningarna för Scope 3 justerats och inkluderar nu fler klimatposter än tidigare år.

Ton CO

e 2024 2023 2022 2021 2020 Emissionsfaktor Källa emissionsfaktor Kommentar

Scope 1

Köpta energibränslen (naturgas, olja, pellets) 0 0,1 16 29 192 Olja: 0,268 kgCO

e/kWh Energiföretagen Inga oljepannor i drift.

Drivmedel till tjänstefordon och maskiner 10 60 84 110 386 Bensin: 2,114 kgCO

e/l

Diesel: 1,958 kgCO

e/l

Biodiesel (HVO 100%): 0,00 kgCO

e/l

E85: 0,463 kgCO

e/l

Fordonsgas: 0,358 kgCO

e/l

Biogas: 0,00 kgCO

e/l

Naturvårdsverket Egna ägda samt leasade

bilar, är majoritet el eller

hybridbilar. De sista (2)

fossildrivna bilar har avyttrats

under året.

Köldmedialäckage 15 50 151 71 –

Summa Scope 1 25 110 251 210 578

Scope 2

Fjärrvärme 951 1 188 1 080 1 268 941 Emissionsfaktor från varje leverantör (1 års eftersläpning) Energiföretagen

Köpt el (platsbaserad)1 903 972 1 060 1 222 1 245 Nordisk elmix: 0,072 kgCO

e/kWh IVL Bättre inhämtning av data

i hela Norden.

Energieffektivisering av

fastigheter (mindre

förbrukning i det svenska

beståndet).

Köpt el (marknadsbaserad) 1 1 1 1 1 El vattenkraft: 0,0000383 kgCO

e/kWh EPD Vattenfall Vattenkraft

Summa Scope 2 (platsbaserad) 1 854 2 160 2 140 2 490 2 186 Nordisk elmix, emissionsfaktor är densamma för alla år

Summa Scope 2 (marknadsbaserad) 952 1 189 1 081 1 269 942

Utsläppsintensitet, Scope 1 och 2

(kg CO

per uthyrbar kvm)

2,2 2,6 2,7 3,2 2,9 IVL, SBTi För att klara 1,5 graders

målet, skall energi till

bolagets drift av fastigheter

max uppgå till 2,82 kgCO

kvm till 2030.

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 41

Hållbarhetsnoter

Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information

Hållbarhetsrapport

Ton CO

e 2024 2023 2022 2021 2020 Emissionsfaktor Källa emissionsfaktor Kommentar

Scope 3

Uppströms

Stora inköp och underhåll (3.1) 0 0 0 – –

Nybyggnation (Avser A1-A5 i klimatdeklarationen)

(3.2)

3 008 982 5 529 – – Generiska representativa värden enligt Boverkets klimatdatabas

EPD:er på specifika material där det finns

Byggsektorn klimat beräkningsverktyg (BM)

EPD International

Klimatberäkning i Nodon samt med extern

konsult

Tre större projekt startades

och avsludades under 2024.

Totalt resulterade dessa

projekt (inklusive byggdel

7 och 8) på –35% kgCO

/kvm

(BTA) mot 2023).

Nybyggnation (utöver klimatdeklaration) (3.2) 1 091 702 2 088 – – Schablon byggdel 7 och 8 beroende på byggnadstyp

Markarbete under byggnad: 30 kgCO

e/kvm

Asfalterad yta: 0,049 kgCO

e/kg

Schabloner byggdel 7, 8 och markarbete:

IVL

Asfalt: Trafikverket BM (från BM)

ROT (värdehöjande) (3.2) 3 699 2 633 2 058 – – Schablon Small: 29 kgCO

e/kvm

Schablon Medium: 55 kgCO

e/kvm

Schablon Large: 80 kgCO

e/kvm

Schablon framtagen tillsammans med IVL Flera hyresgästanpassningar

har genomförts och avslutats

under 2024. Generiska

värden. Schablon baserad på

investerad kr/kvm.

Uppströms: Köpta energibränslen (naturgas, olja,

pellets) (3.3.)

0 0,11 1 2 – Eldningsolja till uppvärmning: 0,022 kgCO

e/kWh Värmeforsk

Uppströms: Fjärrvärme (3.3) 119 140 132 159 – Emissionsfaktor från varje leverantör (1 års eftersläpning) Energiföretagen

Uppströms: Köpt el (platsbaserad) (3.3) 264 297 314 361 – Nordisk elmix: 0,0213 kgCO

e/kWh IVL

Uppströms: Köpt el (marknadsbaserad) (3.3) 30 36 40 45 – El vattenkraft: 0,00295 kgCO

e/kWh EPD Vattenfall Vattenkraft

Uppströms påverkan drivmedel (3.3) 5 14 20 16 – Bensin: 0,49 kgCO

e/l

Diesel: 0,46 kgCO

e/l

Biodiesel (HVO 100%): 0,00 kgCO

e/l

E85: 0,563 kgCO

e/l

Fordonsgas: 0,784 kgCO

e/l

Biogas: 0,563 kgCO

e/l

Naturvårdsverket Avsevärd minskning av

fossilberoende bilar.

Upphandlade transporter (3.4)

Avfallshantering i den egna verksamheten (3.5)

Tjänsteresor (3.6) 12 6 10 5 – Flyg: cirka 0,315 kgCO

e/km

Inga resor med privat bil

Övriga färdmedel: 0 kgCO

Zeroemissions Fler affärsresor, utanför

Sverige, med flyg.

Pendlingsresor (3.7) 7 9 17 – – Bensin: 0,154 kgCO

e/km

Diesel: 0,131 kgCO

e/km

Diesel (100% bio): 0,00 kgCO

e/km

Elbil: 0,00 kgCO

e/km

Laddhybrid: 0,066 kgCO

e/km

Övriga färdmedel: 0 kgCO

e/km

Naturvårdsverket Fler km per anställd i

fossiloberoende bilar samt

med kollektivtrafik. Betydligt

färre km i fossilberoende

bilar.

Hyrda tillgångar (3.8) 0 0 0 0 – Nordisk elmix: 0,072 kgCO

e/kWh

Emissionsfaktor från fjv leverantör

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 42

Hållbarhetsnoter

Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information

Hållbarhetsrapport

Ton CO

e 2024 2023 2022 2021 2020 Emissionsfaktor Källa emissionsfaktor Kommentar

Nedströms

Hyresgästersenergianvändning (verksamhet (3.13) 87 – – – – Nordisk elmix: 0,0213 kgCO

e/kWh Energimarknadsinspektionen Uppstart att inkudera

hyresgästers förbrukning i

årets redovisning. (mindre

andel, 10%, redovisats av

hyresgästers verksamhetsel).

Hyresgästersavfall (verksamhet) (3.13) 46 – – – – Avfallsentreprenör Uppstart av redovisning av

hyresgästers avfall.

Summa Scope 3 (platsbaserad) 8 338 4 783 10 169 543 0

Summa Scope 3 (marknadsbaserad) 8 104 4 522 9 895 227 0

Summa klimatpåverkan (platsbaserad energi) 10 217 7 053 12 560 3 243 1 519

Summa klimatpåverkan (marknadsbaserad energi) 9 081 5 821 11 227 1 706 1 519

Hyresgästavfall

Ton 2024 2023 2022

Energi återvinning

184 81 75

Återvinning 120 328 328

Destruktion

0 0 0

Deponi 4 10 10

Farligt avfall 1 26 31

Datan har inte kunnat bryta ut de mängder som går på destruktion men inte energiåtervinning.

Direkt skapat ekonomiskt värde

Mkr 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017

Totala intäkter 910,15 853,98 732,82 652,87 631,03 591,58 537,40 452,30

Drift 168,09 158,09 158,95 150,41 149,77 171,45 167,20 124,30

Löner och ersättning till anställda 83,89 70,67 67,80 63,80 59,42 62,35 67,49 42,33

Betalning till finansiärer 323,40 308,76 207,86 135,43 133,58 166,35 131,30 105,20

Betalningar till den offentliga sektorn 87,71 41,19 58,51 28,99 31,68 30,01 23,80 23,10

Behållet ekonomiskt värde 247,06 275,27 239,71 274,25 256,58 161,41 147,61 157,38

Utdelning – – – – – 31,53 59,20 49,70

Inledning

Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Stendörren Fast-

igheter AB (publ) att översiktligt granska Stendörren

Fastigheter AB:s (publ) koncernhållbarhetsredovisning

för år 2024.

Styrelsens och företagsledningens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för att upprätta håll-

barhetsredovisningen i enlighet med tillämpliga kriterier.

Kriterierna framgår på sidorna 24 samt 37–39 i hållbar-

hetsredovisningen, och utgörs av de delar av ramver-

ket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global

Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhets-

redovisningen, samt av företagets egna framtagna redo-

visnings- och beräkningsprinciper. Detta ansvar inne-

fattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig

för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte

innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror

på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhets-

redovisningen grundad på vår översiktliga granskning.

Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet

med ISAE 3000 Andra bestyrkandeuppdrag än revi-

sioner och översiktliga granskningar av historisk finan-

siell information. En översiktlig granskning består av

att göra förfrågningar, i första hand till personer som är

ansvariga för upprättande av hållbarhetsredovinsingen,

att utföra analytisk granskning och att vidta andra över-

siktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning

har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfatt-

ning jämfört med den inriktning och omfattning som en

revision enligt International Standards on Auditing och

god revisionssed i övrigt har.

Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 (International

Standard on Quality Management) och har därmed ett

allsidigt system för kvalitetskontroll, vilket innefattar

dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlev-

nad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen

och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är

oberoende i förhållande till Stendörren Fastigheter AB

(publ) och deras dotterbolag enligt god revisorssed i

Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar

enligt dessa krav.

De granskningsåtgärder som vidtas vid en översikt-

lig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss

en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga

omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade

om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad

på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet

som en uttalad slutsats grundad på en revision har.

Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår

från de av styrelsen valda kriterier, som definieras ovan.

Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande

av hållbarhetsredovisningen.

Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår gransk-

ning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss

grund för våra uttalanden nedan.

Uttalanden

Grundat på vår översiktliga granskning har det inte

framkommit några omständigheter som ger oss anled-

ning att anse att hållbarhetsredovisningen inte, i allt

väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av styrel-

sen angivna kriterierna.

Stockholm den 29 april 2025

BDO Mälardalen AB

Markus Håkansson

Auktoriserad revisor

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 43

Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information

Hållbarhetsrapport

REVISORNS RAPPORT ÖVER ÖVERSIKTLIG

GRANSKNING AV HÅLLBARHETSRAPPORTEN

Till styrelsen i Stendörren Fastigheter AB (publ), Org.nr. 556825-4741

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse 45

Risker och riskhantering 47

Koncernens totalresultat 49

Koncernens finansiella ställning 50

Koncernens förändringar i eget kapital 51

Koncernens kassaflöde 52

Koncernens noter 53

Moderbolagets resultaträkning 65

Moderbolagets totalresultat 65

Moderbolagets balansräkning 66

Moderbolagets förändringar i eget kapital 67

Moderbolagets kassaflöde 67

Moderbolagets noter 68

Förslag till vinstdisposition 74

Årsredovisningens undertecknande 75

Revisionsberättelse 76

44STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024

Väsentliga händelser under året

•

Hyresintäkterna ökade med 7 procent till 902 miljoner

kronor (843) och driftnettot ökade också med 7 pro-

cent till 718 miljoner kronor (672).

•

Förvaltningsresultatet uppgick till 308 miljoner kronor

(287).

•

Årets resultat uppgick till 327 miljoner kronor (–246)

motsvarande 9,70 kronor per aktie (–10,54) före

utspädning och 9,69 kronor per aktie (–10,54) efter

utspädning.

•

Styrelsens förslag till årsstämman är att aktieutdelning

inte lämnas till förmån för återinvestering i verksam-

heten.

•

Nettouthyrningen uppgick under perioden till sam-

manlagt 29 miljoner kronor och nya hyresavtal teckna-

des med ett sammanlagt årshyresvärde om 103 miljo-

ner kronor (omfattar både omförhandlade hyresavtal

samt hyresavtal med nya hyresgäster).

•

De hyresavtal som omförhandlades under året ledde

till en ökning av hyresvärdena om 6 procent i viktat

genomsnitt.

Styrelsen och verkställande direktören för Stendörren

Fastigheter AB (publ) (”Stendörren” eller ”bolaget”),

med organisationsnummer 556825-4741, med säte i

Stockholm, Sverige, avger härmed årsredovisning för

koncernen och moderbolaget för verksamhetsåret 2024.

Årsredovisningen är upprättad i miljoner kronor. Nume-

riska uppgifter inom parentes avser föregående räken-

skapsår.

Verksamheten i korthet

Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt

fastighetsbolag inom logistik, lager och lätt industri i

nordiska tillväxtregioner. Bolaget är noterat på Nasdaq

Stockholm Mid Cap. Affärsidén är att skapa lönsam

tillväxt i substansvärde. Det åstadkommer bolaget

genom värdeskapande förvärv, genom att tillvarata den

positiva hyrestillväxten som följer av urbaniseringen av

storstadsregioner samt genom utveckling av befintliga

tillgångar, inklusive bolagets omfattande och unika

byggrättsportfölj.

Stendörren har fyra finansiella mål:

•

att genomsnittlig avkastning på eget kapital långsiktigt

ska uppgå till lägst 12 procent

•

att tillväxt i långsiktigt substansvärde långsiktigt ska

uppgå till lägst 15 procent

•

att räntetäckningsgraden långsiktigt ska uppgå till

lägst 2,0 gånger

•

att soliditeten långsiktigt ska uppgå till 35 procent

(och aldrig understiga 20 procent).

Koncernen bestod per den 31 december 2024 av 166

stycken bolag (162) där Stendörren Fastigheter AB

(publ) är moderbolag. Samtliga fastigheter ägs via

dotterbolag.

Fastighetsbestånd

Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 31 december

2024 av 160 fastigheter, huvudsakligen belägna i Stock-

holmsregionen och Mälardalen och med ett samman-

lagt marknadsvärde om 14 311 miljoner kronor. De tio

största hyresavtalen svarade för cirka 19 procent av den

samlade årshyran. Bolagets största hyresavtal var vid

periodens utgång hyresavtalet med Fortifikationsverket,

vilket representerade cirka 8 procent av den samlade

årshyran.

Det totala fastighetsbeståndet omfattade totalt cirka

857 000 kvadratmeter uthyrbar lokalyta och fastighets-

kategorierna lager, logistik och lätt industri svarade till-

sammans för cirka 80 procent av det totala marknads-

värdet. Bolaget hade vid periodens slut 40 fastigheter

helt eller delvis bestående av byggrätter. Outnyttjade

byggrätter summerar till cirka 637 000 kvadratmeter

och är huvudsakligen för logistik-, lätt industri- och

bostadsändamål. Marknadsvärdet på byggrättsport-

följen uppgår till 1 458 miljoner kronor (1 370).

Då det är kommersiellt attraktivt drivs även ändring

av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter i syfte

att skapa bostadsbyggrätter i områden med potential

för bostadsanvändning, främst i Storstockholm och

övriga Mälardalen. Bolagets existerande byggrätter för

bostäder utgör cirka 30 procent av värdet av hela bygg-

rättsportföljen.

Finansiering

Per 31 december 2024 uppgick koncernens egna kapital

till 5 395 miljoner kronor (4 838) och koncernens ränte-

bärande skulder uppgick till 7 791 miljoner kronor (6651),

motsvarande en belåningsgrad om 52 procent (50).

Den genomsnittliga kapitalbindningen på de räntebä-

rande skulderna uppgick till 3,1 år (2,6) och inklusive den

osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade delen

via räntederivat var den genomsnittliga räntebindningen

2,2 år (3,3). Den genomsnittliga räntan på bolagets totala

räntebärande lån inklusive derivat uppgick per boksluts-

datumet till 4,2 procent.

Stendörren hade vid balansdagens utgång två ute-

stående obligationslån, varav båda är gröna. Det ena

obligationslånet, med förfall 2026-12-21, uppgår till 500

miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90

plus 5,25 procent och det andra obligationslånet, med

förfall 2027-12-12, uppgår till 800 miljoner kronor och

löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,90 procent.

Bolaget hade även vid balansdagens utgång en grön

hybridobligation om 300 miljoner kronor med en ränta

om Stibor 90 plus 5,50 procent med ett första inlösen-

datum i maj 2027.

Organisation

Stendörren hade per 31 december 2024 55 medarbe-

tare (54) med fördelningen 28 män (29) och 27 kvinnor

(26). För att Stendörren ska kunna fortsätta växa som

bolag är det en förutsättning att bolaget erbjuder en

god arbetsmiljö som präglas av öppenhet och respekt,

högt i tak och bra utvecklingsmöjligheter. Stendörrens

verksamhet ska vara sådan att de som arbetar i bolaget

inte drabbas av ohälsa eller kommer till skada på grund

av arbetet, och att de trivs och kan utvecklas både

yrkesmässigt och som individer. Arbetsmiljöarbetet ska

genomsyra alla beslut som fattas och alla aktiviteter

som genomförs. Jämställdhet i arbetslivet är inte enbart

en rättvisefråga, utan även en företagsekonomisk fråga.

Det handlar om att tillvarata kompetens hos medarbe-

tarna och att attrahera de mest kompetenta personerna

vid rekrytering, vare sig de är män eller kvinnor. 100

procent av alla medarbetare exklusive VD omfattas av

kollektivavtal.

Hållbarhet

Sedan Stendörren grundades 2014 har hållbarhet

identifierats som en väsentlig del av bolagets långsik-

tiga tillväxtstrategi. År 2017 intensifierades bolagets

arbete inom hållbarhet genom en strukturerad dialog

med intressenter och en omfattande strategisk över-

syn. Under 2021 utvecklades en ny hållbarhetsstrategi

med högre ställda mål. År 2023 uppfylldes flera mål i

förtid, mot den bakgrunden formulerades nya mål som

sedan godkändes av styrelsen. Under 2024 har flera nya

rutiner implementerats, med syftet att minimera risker

och deras potentiella konsekvenser. Därtill har processer

införts för att minska klimatutsläpp, särskilt i samband

med nybyggnation och uppstart av nya projekt.

Stendörren lägger stor vikt vid att integrera hållbar-

het i alla delar av organisationen och strävar efter att

varje medarbetare ska bidra till måluppfyllelse inom

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 45

Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information

Finansiella rapporter

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

samtliga fokusområden. Stendörrens övergripande och

långsiktiga hållbarhetsmål ar att uppnå nettonoll koldi-

oxidutsläpp i hela värdekedjan år 2040.

Detta mål är en central del av bolagets vision om att

skapa en mer hållbar och ansvarsfull verksamhet som

bidrar positivt till både samhälle och miljö.

Hållbarhetsredovisningen har upprättats i enlighet

med bestämmelserna i 6 kap. 12 § i den äldre lydelsen

av Årsredovisningslagen. Hållbarhetsrapporten avser

Stendörren Fastigheter AB med dotterbolag, (se not 11

i moderbolagets noter beskrivning av dotterbolag) och

återfinns på sidorna 24–42 i detta dokument.

Hållbarhetsredovisningen upprättas årligen och har

överlämnats till revisorn samtidigt som årsredovisningen.

Utvärdering och uppföljning av hållbarhets arbetet, dess

mål och prioriteringar följs upp av ledningsgruppen kon-

tinuerligt. Hantering av väsentliga risker inom hållbar-

hetsområdet utgör en del av ledningsgruppens arbete

och kan läsas i Förvaltningsberättelsen. De strategiska

prioriteringarna för Stendörrens hållbarhetsarbete, och

väsentliga områden beskrivs under avsnittet Intressent-

engagemang och väsentlighetsanalys se sidan 27. Av

hållbarhetsstrategin på sidan 28 framgår hur miljö-

mässiga, sociala och styrningsrelaterade frågor relateras

till Stendörrens hållbarhetsarbete.

Förutom informationen ovan, beskrivs Stendörrens

hållbarhetsarbete och utfallet av detta på sidorna 31–36

uppdelat per hållbarhetsområde enligt ÅRL:

•

Miljö, se sidorna 31–33

•

Sociala förhållanden, personalfrågor och mänskliga

rättigheter, se sidorna 34–35

•

Motverkande av korruption, se sidan 36

Policy för jämställdhet, mångfald och likabehandling,

se sidan 25.

För eventuella frågor, kontakta

Stendörrens hållbarhetschef:

Linda Schuur

linda.schuur@stendorren.se

Moderbolag

Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunk-

tioner av koncernens alla bolag och fastigheter. Dessa

funktioner inkluderar bland annat fastighetsförvaltning,

projektledning och finansiering. All personal är anställd

i moderbolaget. Inga fastigheter ägs direkt av moder-

bolaget. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs

huvudsakligen av 129 miljoner kronor i utdebitering

av tjänster som utförts av egen personal. Räntenettot

består av netto debiterad ränta på koncerninterna lån

samt extern räntekostnad för bolagets obligationslån.

Likvida medel uppgick per 31 december 2024 till

49 miljoner kronor (30) och det egna kapitalet

uppgick till 1708 miljoner kronor (1 329).

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 46

Förvaltningsberättelse

Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information

Finansiella rapporter

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 47

Förvaltningsberättelse

Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information

Finansiella rapporter

RISKER OCH RISKHANTERING

Stendörren utsätts löpande för olika risker som kan få

betydelse för bolagets resultat och finansiella ställning.

Det finns en rad faktorer som påverkar, eller skulle kunna

påverka bolagets verksamhet både direkt och indirekt.

God intern kontroll, ändamålsenliga administrativa sys-

tem, rutiner, policyer och kompetensutveckling är meto-

der för att kontrollera och minimera riskerna som verk-

samheten utsätts för. För att säkerställa att Stendörren

har en ändamålsenlig riskhantering och god intern

kontroll har bolaget, utöver styrande dokument såsom

styrelsens arbetsordning, instruktion för VD med tillhö-

rande delegationsordning och attestinstruktion, antagit

en rad interna riktlinjer, arbetsprocesser och rutiner.

Styrelsen har det övergripande ansvaret för riskhante-

ring och interna kontroller medan det operativa ansvaret

delegeras till VD. För att säkerställa så långt som möjligt

att rätt risker identifieras och att bolagets kontrollrutiner

adresserar dessa risker på ett adekvat sätt genomförs

årligen en inventering och rating av vilka risker av finan-

siell-, operationell-, strategisk- samt regelefterlevnad-

karaktär som bolaget är utsatt för. Ett av huvudsyftena

med detta arbete är att identifiera risker och potentiella

felkällor samt att identifiera och dokumentera befintliga

kontrollrutiner och, där så funnits nödvändigt, tillsätta

nya rutiner och/eller IT-baserade kontroller. Nedan anges

några av de riskområden som enligt bolagets egen

bedömning kan, om de inträffar, medföra betydande

påverkan på bolagets framtida verksamhet, resultat

och finansiella ställning. Faktorerna är inte framställda

i prioriteringsordning och gör inte anspråk på att vara

heltäckande.

Finansiella risker

Inom gruppen finansiella risker har bolaget bland annat

identifierat följande betydande riskområden:

Fastighetsvärdering

Stendörren redovisar sitt innehav av förvaltningsfastig-

heter till verkligt värde, vilket innebär att fastigheternas

koncernmässigt bokförda värde motsvarar det bedömda

marknadsvärdet enligt redovisningsstandarden IAS 40

Förvaltningsfastigheter. En nedgång i fastigheternas

marknadsvärde medför således en direkt negativ påver-

kan på koncernens resultat och finansiella ställning även

om koncernens kassaflöde inte påverkas förrän fastig-

heten säljs. För att säkerställa att en rättvisande och

trovärdig bedömning av fastigheternas marknadsvärde

görs, anlitar bolaget externa, oberoende och välrenom-

merade värderingsföretag som på årlig basis utför mark-

nadsvärderingar av koncernens samtliga fastigheter.

Finansiering

Stendörrens verksamhet finansieras, förutom av eget

kapital, av externt tillhandahållet kapital. Kapitalkostna-

den utgör bolagets enskilt största kostnad. Som en följd

av detta är bolaget exponerat för finansierings-, ränte-

och kreditrisker. Det är vidare sannolikt att huvuddelen

av erforderligt kapital för finansieringen av såväl utveck-

lingen av befintliga fastigheter som tillkommande för-

värv kommer att tillhandahållas av banker, kreditinstitut

eller andra långivare. Stigande kapitalkostnader kommer

således att medföra en negativ påverkan på Stendörrens

kassaflöde, resultat och finansiella ställning. Det kan ej

garanteras att långivarna kommer att förlänga bola-

gets krediter vid krediternas slutförfall. Det kan ej heller

garanteras att alternativa kreditfaciliteter då kommer att

stå till förfogande. Koncernens huvudsakliga finansie-

ring består av bilaterala finansieringsavtal med svenska

banker och kreditinstitut. I normalfallet löper dessa avtal

med åtaganden om att efterleva gränsvärden avseende

räntetäckningsgrad och belåningsgrad. Det innebär att

kreditgivare kan ges rätt att påkalla återbetalning av

lämnade krediter i förtid eller att begära ändrade villkor

för det fall dessa särskilda åtaganden ej uppfyllts av lån-

tagaren. För att minimera risker att ingångna låneavtal

ej förnyas på skäliga villkor, strävar Stendörren efter att

teckna låneavtal med långa kapitalbindningstider. Därtill

strävar bolaget efter att sprida de olika lånefaciliteternas

förfallodatum jämnt över tiden så att endast en mindre

del av kreditstocken förfaller till omförhandling varje år.

Vid räkenskapsårets utgång uppfyller bolaget med god

marginal samtliga finansiella åtaganden i befintliga kre-

ditavtal. Förfallostrukturen på koncernens räntebärande

skulder per 31 december 2024 framgår av not 17 och

not 18.

Skatterisker

En förändring i skattelagstiftning, eller en förändring av

rättspraxis, kan medföra en förändrad framtida skatte-

situation för bolaget. Felaktig beräkning av och därmed

felaktigt deklarerad inkomstskatt kan även medföra

betydande skattetillägg och straffavgifter. För att dels

säkerställa att förändringar i skattelagstiftningen efter-

levs och dels att beräkning och deklaration av inkomst-

skatt sker korrekt och i tid lägger bolaget betydande

möda på att säkerställa att rätt kompetens finns i orga-

nisationen. Extern hjälp av skatterådgivare inhämtas då

behov bedöms föreligga.

Operationella risker

Inom gruppen operationella risker har bolaget bland

annat identifierat följande betydande riskområden:

Projektutveckling

Stendörren genomför löpande många små och större

projekt. Under verksamhetsåret investerades 598 miljo-

ner kronor i det befintliga fastighetsbeståndet, huvud-

sakligen i form av lokalanpassningar efter hyresgäster-

nas behov och önskemål samt i form av renoveringar

och förbättringar av fastigheternas tekniska funktion.

Betydande belopp investeras även i om-, till- och

nybyggnationer. Risker som kan identifieras i samband

med projektutveckling utgörs dels av rena felkalkyle-

ringsrisker där kostnaden för projekten kan felbedömas,

oförutsedda omständigheter som medför negativa

ekonomiska konsekvenser samt risk för väsentliga

förseningar av projekt som kan leda till viteskostnader

och andra oförutsedda kostnader. Dessa risker strävar

Stendörren att minimera genom att ha tydliga projektru-

tiner med täta kontroller och uppföljning. Av stor vikt är

även att den initiala projektplanen och kostnadsberäk-

ningen görs noggrant och att tidsaspekter beaktas på

ett realistiskt sätt vid avtalsskrivningen.

Organisatoriska risker

Inom gruppen operationella risker finns även ett antal

risker av HR-karaktär, såsom ett stort beroende av nyck-

elpersoner, en hög personalomsättning som kan med-

föra otrivsel på arbetsplatsen och en ökad risk för felbe-

slut av personer med kort erfarenhet, förhöjd stressnivå

som kan leda till ökad psykosocial påfrestning (stress/

utbrändhet). Stendörren möter dessa risker genom ett

ökat fokus på personalvård och friskvård men också

genom regelbundna medarbetarsamtal och halvårsvisa

medarbetarundersökning där synpunkter och förslag

från organisationen hanteras.

IT-risker

Bristande IT-tillgänglighet och en otydlig IT-strategi

riskerar att leda till sänkt effektivitet och fördyringar.

Stendörren är ett relativt ungt företag som under 2017–

2018 och 2022–2023 bytt ut alla väsentliga IT-system

mot moderna och ändamålsenliga system för fastighets-

förvaltning, redovisning och rapportering.

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 48

Förvaltningsberättelse

Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information

Finansiella rapporter

Strategiska risker

Strategiska risker avser bland annat risker sammanhäng-

ande med såväl makroekonomiska faktorer som utveck-

lingen på de lokala fastighetsmarknaderna – omständig-

heter som ligger utanför bolagets kontroll. Dessa

faktorer innefattar, men är inte begränsade till, tillväxten

i bruttonationalprodukt (”BNP”), inflation, räntenivåer,

befolkningstillväxt och sysselsättningsgrad. Trender i

de makroekonomiska förutsättningarna påverkar direkt

och indirekt den svenska fastighetsmarknaden, efterfrå-

gan på kommersiella fastigheter och därmed bolagets

uthyrningsgrad, hyresnivåer, marknadsvärdet av dess

tillgångar samt tillgången till, och kostnaden för, finan-

siering. En nedgång eller svängning i tillväxt på de lokala

marknader där bolaget är verksamt kan påverka hyres-

nivåer och uthyrningsgrad, vilket kan få en negativ inver-

kan på bolagets resultat för dess operativa segment och

kan negativt påverka bolagets övergripande verksam-

het, finansiella ställning och resultat. Även efterfrågan på

bolagets fastigheter kan minska, vilket kan få en väsent-

lig negativ inverkan på bolagets verksamhet, finansiella

ställning och resultat.

Regelefterlevnad

Bolagets verksamhet regleras av och måste uppfylla

kraven i ett flertal lagar och regleringar. Det finns en

risk att bolagets tolkning av tillämpliga lagar och regler

inte är korrekt eller att regelverk kan ändras i framtiden.

Bolaget kan även komma att behöva ansöka om olika

tillstånd och registreringar hos kommuner eller myndig-

heter för att kunna bedriva sin verksamhet. Stendörren

bedömer att bolaget har adekvat kompetens och interna

processer för att kunna identifiera, kvantifiera och han-

tera dessa risker, men det finns ändå en risk att bolaget

inte kommer att erhålla nödvändiga tillstånd eller beslut

eller att sådana beslut överklagas, eller på annat sätt är

förenade med villkor som kan leda till ökade kostnader

och förseningar för planerade utvecklingsprojekt för

fastigheter eller i övrigt ha en negativ inverkan på bola-

gets verksamhet och utveckling. Bolaget riskerar även

att involveras i rättsliga eller administrativa förfaranden,

vilket kan avse omfattande skadeståndsanspråk eller

andra krav på betalningar, inklusive skadeståndsanspråk

från kunder eller konkurrenter för brott mot konkur-

renslagstiftning. Förberedelser inför, bestridanden utav

samt utfallet av initierade förfaranden kan bli långvariga

och kostsamma. Utfallet av sådana förfaranden är svåra

att förutse. Vid negativt utfall i ett större rättsligt eller

administrativt förfarande, oavsett om det grundas på

en dom eller en förlikning, kan Stendörren åläggas ett

betydande betalningsansvar. Dessutom kan kostnader

i samband med tvister och skiljedomsförfaranden bli

betydande.

Hållbarhetsrisker

Klimatförändringar är en central utmaning och innebär

risker för bolagets verksamhet. Regulatoriska föränd-

ringar kan öka kostnaderna medan förändrade kund-

beteenden och nya finansieringsmöjligheter kan skapa

affärsmöjligheter. Dessutom kan fysiska effekter som

extrema väderförhållanden skapa ökade kostnader för

fastigheter. Det är avgörande för Stendörren att anpassa

sina strategier för att hantera dessa utmaningar, vilket

görs av respektive ansvarig inom bolaget, genom tvär-

disciplinär riskhantering samt genom regelbunden upp-

följning och transparens inom ledningsgrupp och med

bolagetsstyrelse. Förutom klimatförändringar föreligger

risker inom arbetsmiljö och mänskliga rättigheter i hela

värdekedjan.

Klimatrisker

Klimatförändringar utgör en ökande risk för skador på

byggnader, vilket främst kan orsakas av förändringar i

vädermönster såsom extremväder, stigande temperatu-

rer och ökande havsnivåer. Dessa förändringar kan på

lång sikt kräva ökade investeringar i fastigheter för att

förhindra skador och bibehålla deras funktion.

En genomgång av klimatrelaterade (fysiska) risker

i bolagets fastighetsportfölj har nyligen genomförts.

De identifierade riskerna hanteras, både strategiskt och

direkt i den dagliga verksamheten. Inventering av de

mest utsatta fastigheterna är grundläggande för att

säkra tillgångar inför framtida klimatförändringar, med

fokus på att integrera säkerhetsåtgärder för att skydda

hyresgästernas verksamheter. Klimatriskbedömningar

är också en integrerad del vid förvärvsbesiktningar

för att säkerställa att potentiella risker tas hänsyn till

vid fastighetsköp.

Bolaget arbetar strukturerat och systematiskt för

att minska flera av omställningsriskerna. Det genom-

förs löpande utvärderingar av fastigheternas tekniska

prestanda och förbättringsarbeten planeras in i sam-

band med ordinarie underhåll och ombyggnationer. Ett

betydande steg har varit att minska koldioxidutsläppen

från förvaltningsverksamheten. Genom att öka ande-

len fossilfri energi och minska energiförbrukningen kan

utsläppen av växthusgaser reduceras, vilket även leder

till minskade driftkostnader. Dessa åtgärder är ett led i

företagets strategi för att både minska miljöpåverkan

och stärka ekonomin på lång sikt. Om Stendörren miss-

lyckas med att minimera riskerna, kopplade till klimatför-

ändringar, i portföljen kommer fastighetsvärderingen av

varje berörd fastighet att minska. Bristande klimatarbete

kan också leda till svårigheter att finansiera fastigheter.

Miljö

En fastighet påverkar miljön vid dess uppförande,

löpande skötsel och genom den verksamhet som

bedrivs i den. Enligt miljöbalken har den som bedrivit en

verksamhet som har bidragit till en förorening ett ansvar

för efterbehandling. Om inte verksamhetsutövaren kan

utföra eller bekosta efterbehandling är den som för-

värvat fastigheten, och som vid förvärvet känt till eller

borde känt till föroreningen, ansvarig för efterbehand-

lingen. Detta innebär att krav under vissa förutsättningar

kan riktas mot ägaren av fastigheten för att ställa fastig-

heten i sådant skick som följer av miljöbalken.

Stendörren arbetar aktivt med att minimera miljö-

påverkan. En ökad andel miljöcertifierade byggnader,

miljöanpassade materialval och en säker kemikalie- och

avfallshantering är en del av detta. Förvärv av fastig-

heter föregås av miljöutredningar för att klargöra fast-

igheternas miljöstatus. Genom aktiv dialog med våra

hyresgäster arbetar vi tillsammans för att öka mängden

avfall som kan återvinnas. Vidare följer Stendörren gäl-

lande regelverk beträffande fastighetsägarens ansvar för

miljöpåverkan från fastighetsdriften.

Mänskliga rättigheter och etiskt beteende

Brott mot mänskliga rättigheter eller oetiskt beteende,

incidenter av korruption, mutor både internt och hos

samarbetspartners, utgör en allvarlig risk för förtroen-

deskador och medför ekonomisk skada. Sådana hand-

lingar kan underminera företagets rykte och affärsmäs-

siga intressen. För att förebygga detta skriver alla nya

medarbetare under den interna uppförandekoden vid

anställningens början.

Uppförandekoden i kombination med bolagets per-

sonalhandbok reglerar ställningstaganden och agerande

för att motverka särbehandling, mutor och korruption.

Dessutom genomförs kontinuerliga utbildningar för att

upprätthålla etiska och sociala standarder bland per-

sonalen. Stendörren har en särskild uppförandekod för

leverantörer, kunder och affärspartners som utvecklades

av bolaget 2018.

Under det första kvartalet 2024 uppdaterades denna

kod för att ytterligare konkretisera förhållningssätt och

regler för att eliminera oetisk verksamhet bland samar-

betspartners samt leverantörer till Stendörren. För att

säkerställa efterlevnad av uppförandekoden har bolaget

beslutat om nya rutiner under 2024. Bolaget har iden-

tifierat hur bakgrundskontroller skall utföras och vilken

nivå av bakgrunds-, person- samt bolagsinformation

som skall tas fram inför samarbetsavtal. För regelbun-

den uppföljning av hur uppförandekoden efterlevs finns

rutiner internt.

Bolaget tar även hjälp av externa tredjepartsorganisa-

tioner för att säkerställa att leverantörerna följer avtalen

och överenskommelserna. Denna strategi är avgörande

för att säkerställa en ansvarsfull och etisk företagskultur

både internt och externt.

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 49

Koncernens räkenskaper

Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information

Finansiella rapporter

Mkr	Noter	2024	2023
Hyresintäkter	3	902	843
Övriga intäkter		9	11
Summa intäkter		910	854
Driftkostnader	4	–145	–13 9
Underhållskostnader	4	–23	–1 9
Fastighetsskatt	4	–24	–24
Driftnetto		718	672
Central administration	5, 6	–80	–7 7
Finansiella intäkter och kostnader	7	–319	–298
Orealiserade valutakursförändringar	8	0	1
Leasingkostnad/Tomträttsavgäld	4	–10	–1 0
Finansnetto		–329	–3 07
FÖRVALTNINGSRESULTAT		308	287
Värdeförändring förvaltningsfastigheter		225	–355
Värdeförändring finansiella instrument		–91	–17 3
Resultat före skatt		443	–241
Skatt	9	–116	–5
Årets resultat		327	–2 47
Omräkningsdifferenser		2	0
Övrigt totalresultat		2	0
Summa totalresultat för året		329	–246
Årets totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare		329	–247
Resultat per aktie, före utspädning, kr		9,70	–10 ,54
Resultat per aktie, efter utspädning, kr		9,69	–10,54
Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner		28,89	28,43
Genomsnittligt antal aktier under perioden efter utspädning, miljoner		28,91	28,43

KONCERNENS TOTALRESULTAT

Resultat

Jämfört med föregående år redovisar Stendörren för

2024 cirka 56 miljoner kronor högre intäkter och drift-

nettot steg med cirka 46 miljoner kronor. Efter avdrag

för finansieringskostnader och centrala administrations-

kostnader summerar förvaltningsresultatet till 308 miljo -

ner kronor (287). Periodens resultat uppgår till 327 mil-

joner kronor (–246), motsvarande 9,70 kronor per aktie

(–10,54).

Hyresintäkter

Hyresintäkterna ökade med cirka 7 procent till 902 mil-

joner kronor (843) jämfört med 2023. De ökade intäk-

terna drivs av högre hyror i det befintliga beståndet,

förvärv samt färdigställda och uthyrda projekt under

året. I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med

cirka 6 procent. Utöver hyresintäkter redovisar bolaget

även övriga intäkter om cirka 9 miljoner kronor som till

största del avser en intäkt av engångskaraktär samt en

försäkringsersättning under första kvartalet 2024.

Fastighetskostnader

De redovisade fastighetskostnaderna summerar till cirka

–192 miljoner kronor (–182) vilket är 10 miljoner kronor

högre jämfört med föregående år. Totala fastighetskost-

nader i jämförbart bestånd ökade med cirka 11 miljon

kronor, vilket motsvarar cirka 6 procent. Kostnadsök-

ningen förklaras främst av högre underhållskostnader i

sista kvartalet 2024, högre försäkringskostnader samt

högre tariffer för värme och VA under året jämfört med

föregående år.

Central administration

Kostnaderna för central administration uppgick under

året till –80 miljoner kronor (–77) och utgörs av kost-

nader för central förvaltning och administration samt

kostnader för bolagsledning, styrelse och revisorer.

Finansnetto

De finansiella intäkterna uppgick till 130 miljoner kronor

(113) och avser huvudsakligen intäkter avseende ränte-

derivat. De finansiella kostnaderna, exklusive leasing-

kostnad, steg till –449 miljoner kronor (–411) främst till

följd av ökad belåning. Leasingkostnad (avseende IFRS

16 Leasing) uppgick till –10 miljoner kronor (–10). Kost-

naden bestod huvudsakligen av tomträttsavgälder och

arrendeavgifter.

Förvaltningsresultat

Förvaltningsresultatet för året uppgick till 308 miljoner

kronor (287) vilket motsvarar en ökning om 7 procent,

främst tack vare högre intäkter.

Värdeförändringar

För perioden redovisar bolaget realiserade och orealise-

rade värdeförändringar av fastighetsportföljen om totalt

225 miljoner kronor (–355). Värdeförändringarna i fastig-

hetsbeståndet drevs under perioden främst av justerade

avkastningskrav och marknadshyresantaganden samt

förändrade kassaflöden genom exempelvis nyuthyrning,

omförhandlade men också uppsagda avtal. Valutakurser

hade en positiv värdepåverkan på fastighetsbeståndet

under perioden. Räntederivaten marknadsvärderades

per rapportdatumet med en värdeförändring om –91

miljoner kronor (–173). De negativa värdeförändringarna

förklaras främst av sjunkande räntenivåer.

Skatt

Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell

skatt om –53 miljoner kronor (–7) och uppskjuten skatt

om –63 miljoner kronor (2).

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 50

Koncernens räkenskaper

Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information

Finansiella rapporter

Mkr	Noter	2024-12-31	2023-12-31
TILLGÅNGAR	1
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar	10	9	3
Förvaltningsfastigheter	11	14 311	12 566
Nyttjanderättstillgångar tomträtt	4	2 74	259
Inventarier	12	0	1
Långfristiga fordringar		–	3
Räntederivat		58	148
Summa anläggningstillgångar		14 651	12 981
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar	13	9	8
Övriga kortfristiga fordringar	14	45	7
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	15	55	64
Likvida medel		214	134
Summa omsättningstillgångar	18	323	213
SUMMA TILLGÅNGAR		14 975	13 193

KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING

Mkr	Noter	2024-12-31	2023-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER	16
Aktiekapital		19	17
Övrigt tillskjutet kapital		1 691	1 466
Balanserad vinst inklusive årets resultat		3 685	3 355
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare		5 395	4 838
SUMMA EGET KAPITAL		5 395	4 838
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder	17	7 638	5 826
Övriga långfristiga skulder		66	57
Leasingskuld tomträtt	4	2 74	259
Uppskjuten skatteskuld	9	1 061	999
Övriga avsättningar	19	4	4
Summa långfristiga skulder	18	9 043	7 145
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder	17	153	825
Leverantörsskulder		68	124
Skatteskulder		31	13
Övriga kortfristiga skulder		25	6
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	20	259	241
Summa kortfristiga skulder	18	536	1 210
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		14 975	13 193

Anläggningstillgångar

Stendörrens anläggningstillgångar består huvudsak ligen

av förvaltningsfastigheter. Per 31 december 2024 upp-

gick värdet på den totala fastighetsportföljen till

14 311 miljoner kronor (12 566). Se vidare not 11.

Omsättningstillgångar

Omsättningstillgångar uppgick vid bokslutsdatumet till

323 miljoner kronor (213), bestående av likvida medel

om 214 miljoner kronor (134) samt hyresfordringar och

övriga kortfristiga fordringar om 109 miljoner kronor

(79). Tillgänglig likviditet, i form av likvida medel om

214 miljoner kronor samt tillgängliga kreditlinor om

totalt 280 miljoner kronor, uppgick vid periodens

utgång till 494 miljoner kronor. Inga ytterligare säker-

heter behöver ställas för nyttjandet av kreditlinorna.

Eget kapital

Per den 31 december 2024 uppgick koncernens egna

kapital till 5 395 miljoner kronor (4 838) och soliditeten

till 37 procent (37).

Räntebärande skulder

Det redovisade värdet av koncernens räntebärande

skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till 7 791

miljoner kronor (6 651), motsvarande en belåningsgrad

om 52 procent (50). Skulderna utgörs av lån från kredit-

institut om 6 531 miljoner kronor (5 582) och två gröna

obligationslån om totalt 1 300 miljoner kronor (1 100).

Låneavgifter som periodiseras i enlighet med bolagets

redovisningsprinciper uppgick till –40 miljoner kronor

(–31). Den kortfristiga delen av de räntebärande skul-

derna uppgick till 153 miljoner kronor (825) och består

av lån och amorteringar som förfaller inom de kom-

mande 12 månaderna.

Ränte- och kapitalbindning

Stendörren strävar efter att reducera ränte- och kapital-

anskaffningsrisker i finansieringsverksamheten genom

att sprida förfallostrukturen för räntor och kapitalbind-

ning över flera år. Ränterisker hanteras huvudsakligen

genom förvärv av räntederivat. För närmare beskrivning

av ränte- och kapitalbindningen av låneportföljen, se

vidare not 17 för räntebärande skulder.

Uppskjuten skatteskuld (netto)

Uppskjuten skatteskuld uppgick per 31 december 2024 till

1061miljoner kronor (999) och avser skatten på fastig-

heter, derivat, obeskattade reserver och outnyttjade

förlustavdrag.

Övriga kortfristiga skulder

Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består

kort fristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna

kostnader och förutbetalda intäkter, skatte skulder samt

övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgående till

383 miljoner kronor (384).

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 51

Koncernens räkenskaper

Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information

Finansiella rapporter

				Balanserade		Totalt eget kapital
		Övrigt tillskjutet	Omräknings-	vinstmedel inklusive		hänförligt till
Mkr	Aktiekapital	kapital	differenser	periodens resultat	Hybridobligation	företagets ägare
Ingående eget kapital per 2023-01-01	17	1 200	3	3 410	800	5 429
Personaloptionsprogram	–	1	–	–	–	1
Ränta/utdelning hybridobligation	–	–	–	–59	–	–59
Återköp hybridobligation	–	–	–	–	–288	–288
Totalresultat januari–december 2023	–	–	0	–2 46	–	–246
Utgående eget kapital per 2023-12-31	17	1 201	3	3 105	512	4 838
Ingående eget kapital per 2024-01-31	17	1 201	3	3 105	512	4 838
Ränta/utdelning hybridobligation	–	–	–	–46	–	–46
Emission aktier, netto efter	2	487	–	–	–	489
emissionskostnader
Skatteeffekt emissionskostnader		3	–	–	–	3
Emission hybridobligation, netto efter	–	–	–	–4	300	296
emissionskostnader
Återköp hybridobligation	–	–	–	–2	–513	–515
Totalresultat januari–december 2024	–	–	2	327	–	329
Utgående eget kapital per 2024-12-31	19	1 691	5	3 380	300	5 395

Kommentarer till koncernens förändringar i eget kapital

Koncernens egna kapital uppgick per 31 december 2024 till 5 395 miljoner kronor (4 838).

Vid års stämman 2024 beslutades om utdelning om totalt 0 miljoner kronor (0).

KONCERNENS FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 52

Koncernens räkenskaper

Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information

Finansiella rapporter

Mkr	Noter	2024	2023
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat		308	287
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet	22	28	0
Betald inkomstskatt		–1	–13
Kassaflöde från den löpande verksamheten		335	2 74
före förändringar av rörelsekapitalet
Förändringar i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar		–31	4
Förändring av rörelseskulder		–88	28
Kassaflöde från den löpande verksamheten		217	3 07
Investeringsverksamheten
Investering i befintliga förvaltningsfastigheter		–598	–516
Förvärv av koncernföretag/fastigheter		–1 118	–
Försäljning av koncernföretag/fastigheter		224	–
Kassaflöde från investeringsverksamheten		–1 492	–516
Finansieringsverksamheten
Nyemission personaloptioner		–	1
Emission aktier, netto efter emissionskostnader		489	–
Emission hybridobligation, netto efter emissionskostnader		296	–
Utdelning Hybridobligation		–46	–59
Återköp hybridobligation		–514	–288
Upptagna räntebärande skulder		5 014	1 379
Amortering och lösen av räntebärande skulder		–3 893	–1 026
Depositioner		9	21
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		1 356	28
Årets kassaflöde		81	–181
Likvida medel vid årets ingång		134	315
Årets kassaflöde		81	–181
Likvida medel vid årets utgång		214	134

KONCERNENS KASSAFLÖDE

Kassaflöde från den löpande verksamheten

Kassaflödet från den löpande verksamheten före föränd-

ring i rörelsekapital uppgick under året till 335 miljoner

kronor (274). Efter en nettoförändring av rörelsekapita-

let på –119 miljoner kronor (32) uppgick kassaflödet från

den löpande verksamheten till 217 miljoner kronor (307).

Kassaflöde från investeringsverksamheten

Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till

–1 492 miljoner kronor (–516) och utgjordes av likviditets-

effekten vid förvärv av fastigheter, direkt och indirekt,

uppgående till –1 118 miljoner kronor (0) samt investe-

ringar i befintliga fastigheter om –598 miljoner kronor

(–516). Kassaflödespåverkan från försäljning av fastig-

heter uppgick under perioden till 224 miljoner kronor (0).

Kassaflöde från finansieringsverksamheten

Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick

under perioden till 1 356 miljoner kronor (28) bestående

främst av upptagande av lån om 5014 miljoner kronor

(1 379) samt amorteringar och lösen av befintliga krediter

uppgående till –3 893 miljoner kronor (–1 026).

Periodens kassaflöde

Periodens nettokassaflöde uppgick till 81 miljoner

kronor (–181) och likvida medel uppgick vid periodens

utgång till 214 miljoner kronor (134).

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 53

Koncernens noter

Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information

Finansiella rapporter

Redovisningsprinciper

Allmänt om bolaget

Stendörren Fastigheter AB (publ), org.nr 556825-4741, är ett svenskregistrerat

aktiebolag med säte i Stockholm. Moderbolagets postadress är Linnégatan 87B,

115 23 Stockholm . Moderbolagets B-aktier är noterade på Nasdaq Stockholms

lista för medelstora bolag, Mid Cap (Ticker: STEF B). Koncernredovisningen för år

2024 består av moderbolaget och dess dotterbolag, tillsammans benämnda kon-

cernen. Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande

av styrelsen den 29 april 2025. Koncernens rapport över totalresultat och rapport

över finansiell ställning samt moderbolagets resultat- och balansräkning kommer

att framläggas för beslut om fastställelse på årsstämman den 22 maj 2025.

Överensstämmelse med normgivning och lag

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial

Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards

Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee

(IFRIC) sådana de antagits av EU. Vidare har koncernredovisningen upprättats

i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporte-

ringsrekommendation RFR1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner.

Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i

de fall som anges nedan under avsnittet ”Moderbolagets redovisningsprinciper”.

De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer

föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till

följd av ÅRL samt i vissa fall på grund av gällande skatteregler.

Nya standarder och tolkningar som trätt i kraft 2024

Inga standarder eller tolkningar som trätt i kraft under året har haft någon

väsentlig inverkan på koncernen.

Nya och ändrade standarder och tolkningar som ännu ej trätt i kraft

Ett antal ändringar av standarder träder i kraft för räkenskapsår som börjar den

1 januari 2025 eller senare och har inte tillämpats vid upprättandet av denna

finansiella rapport.

Med undantag för IFRS 18 bedömer koncernen att dessa ändringar inte

kommer att ha någon väsentlig effekt på de finansiella rapporterna.

IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial Statements ersätter IAS 1

Utformning av finansiella rapporter. IFRS 18 fastställer nya krav på hur finansiella

rapporter presenteras, med särskilt fokus på:

•

Resultaträkningen: Krav på vissa obligatoriska delsummor införs såsom rörelse-

resultat. Intäkter och kostnader kommer i resultaträkningen att klassificeras i

fem kategorier: rörelsen (operating), finansiering, investering, inkomstskatt och

avvecklad verksamhet.

•

Aggregering och uppdelning av information, inklusive införandet av över-

gripande principer för hur information bör aggregeras och delas upp i de

finansiella rapporterna.

•

Upplysningar om nyckeltal (”Management Defined Performed Measures

– MPMs”) ska lämnas i en enda not, med avstämningar till närmaste IFRS-

kompatibla delsumma.

IFRS 18 träder i kraft för redovisningsperioder som börjar den 1 januari 2027

eller senare med tidigare tillämpning tillåten. Företag kommer att behöva

räkna om jämförelseperioder.

Vad gäller IFRS 18 har koncernen ännu inte utvärderat dess effekt på kon-

cernens finansiella rapportering. IFRS 18 kommer inte ha någon påverkan på

redovisning och värdering av koncernens transaktioner utan endast påverka

koncernens utformning och presentation av de finansiella rapporterna inklusive

de finansiella räkningarna och noter. IFRS 18 kan även komma att påverka de

nyckeltal som presenteras och hur de beräknas.

Förutsättningar vid upprättande av moderbolagets och koncernens

finansiella rapporter

Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör presen-

tationsvalutan för moderbolaget och för koncernen. Samtliga belopp, om inte

annat anges, är avrundade till närmaste miljontal. Avrundningar kan göra att

räkningar, noter och tabeller inte summerar. Koncernens redovisningsprinciper

har tillämpats konsekvent på rapportering och konsolidering av moderbolag och

dotterbolag. Årsredovisningen har upprättats med antagande om fortsatt drift

(going concern).

Klassificering

Förvaltningsresultat redovisas som hyresintäkter minus driftkostnader och andra

fastighetsrelaterade kostnader inklusive finanskostnader. Värdeförändringar

avseende förvaltningsfastigheter och finansiella instrument redovisas i nivå efter

förvaltningsresultat. Anläggningstillgångar och långfristiga skulder i moder-

bolaget och koncernen består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller

betalas senare än tolv månader räknat från balansdagen medan omsättnings-

tillgångar och kortfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består enbart

av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från

balansdagen.

Konsolideringsprinciper

Dotterbolag

Dotterbolag är bolag som står under ett bestämmande inflytande från moder-

bolaget Stendörren Fastigheter AB. Samtliga dotterbolag i koncernen ägs till

100 procent och det bestämmande inflytandet grundas i samtliga fall på den

faktiska rösträtt som moderbolagets aktieinnehav ger upphov till. Det finns inte

några andra avtalsenliga åtaganden eller rättigheter, potentiella röstberättigande

aktier eller de-facto kontrollfrågor som har varit föremål för bedömning huruvida

bestämmande inflytande föreligger eller inte. Vid förvärv av ett bolag görs en

bedömning huruvida förvärvet avser förvärv av rörelse eller förvärv av tillgång

(fastighet). Förvärv av rörelse innebär att förvärvet avser köp av ett bolag eller

flera bolag med fastigheter inklusive övertagande av personal och interna pro-

cesser. Rörelseförvärv redovisas i förekommande fall i enlighet med förvärvs-

metoden. Det överskott som utgörs av skillnaden mellan överförd ersättning

och det verkliga värdet på koncernens andel av identifierbara förvärvade netto-

tillgångar redovisas som goodwill. När förvärv av dotterbolag innebär förvärv

av tillgångar, fördelas anskaffningskostnaden på de förvärvade tillgångarna

och skulderna baserat på deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Det är

endast förvärv genom tillgångsförvärv som varit aktuellt för Stendörren verk-

samhet hittills.

Intäkter

Hyresintäkter

Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas i resultaträkningen baserat

på villkoren i hyresavtalen. Hyresrabatter periodiseras över hyresavtalets löptid.

Hyrestillägg redovisas i den period som tillägget avser. Tillägg baserade på

förbrukning preliminärdebiteras och intäktsredovisas i den period tillägget avser

med regelbunden avräkning mot faktisk kostnad.

Intäkter från fastighetsförsäljning

Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas normalt på tillträdesdagen om inte

risker och förmåner övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Kontrollen över

tillgången kan ha övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten och om

så har skett intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt.

Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan

parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande

förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens

utgång, vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll. Den realiserade

värdeförändringen för sålda fastigheter bygger på skillnaden mellan fastigheter-

nas verkliga värde vid senaste bokslutstillfället och det pris som fastigheterna

har sålts för. Tidigare års upparbetade orealiserade värdeförändringar ingår i

fastigheternas verkliga värde och synliggörs därför inte i den realiserade värde-

förändringen.

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 54

Koncernens noter

Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information

Finansiella rapporter

Redovisning av segment

Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet från

vilken den kan generera intäkter och ådra sig kostnader, och för vilka det finns

fristående finansiell information tillgänglig. Stendörren bedriver endast verk-

samhet inom ett segment, förvaltning av fastigheter för lätt industri-, lager

och logistik. Därför sker redovisningen inom samma segment. Stendörren är

i sina investeringar fokuserade på Stockholmsregionen och Mälardalen, detta

för att säkerställa att det finns en hög efterfrågan på deras lokaler. Bolaget

söker tillväxtorter inom rimligt avstånd från Stockholm i syfte att dra fördel av

tillväxten i huvudstaden. Med denna fokusering på Stockholm och Mälardalen är

inte bolagets verksamhet indelat i regioner relevant ur uppföljningshänseende.

Det som avgör huruvida Stendörren förvärvar nya fastigheter är kvaliteten på

fastigheten, ingångsvärdet per kvadratmeter och möjligheten att genom aktiv

förvaltning öka kassaflödet. Ur uppföljningssynpunkt är det inte av intresse inom

vilken region fastigheten är belägen, utan det väsentliga är att den faller inom

ramen för affärsidén.

Rörelsekostnader samt finansiella intäkter och kostnader

Fastighetskostnader

Utgörs av kostnader avseende drift, skötsel, uthyrning, administration och

underhåll av fastighetsinnehavet.

Central administration

Utgörs av kostnader för koncerngemensamma funktioner samt ägande av

koncernens dotterbolag.

Leasingavtal

Vid ingåendet av ett avtal fastställer Stendörren om avtalet är, eller innehåller,

ett leasingavtal baserat på avtalets substans. Ett avtal är, eller innehåller, ett

leasingavtal om avtalet överlåter rätten att under en viss period bestämma över

användningen av en identifierad tillgång i utbyte mot ersättning. Stendörren till-

lämpar lättnadsreglerna avseende korttidsleasingavtal och leasingavtal där den

underliggande tillgången är av lågt värde. Utgifter som uppstår i samband med

dessa leasingavtal redovisas linjärt över leasingperioden som Central Adminis-

tration i resultaträkningen.

Koncernen som leasetagare

Tomträtter

Stendörren innehar tomträttsavtal som uppfyller definitionen av ett leasingavtal.

Då leasetagaren inte kan säga upp dessa leasingavtal redovisas de som eviga

leasingavtal. Både nyttjanderättstillgångar och leasingskulder hänförliga till

tomträttsavtal värderas enligt IFRS 16 till ett initialt belopp. Eftersom skulden

anses vara evig amorteras den inte, utan leasingbetalningarna blir i sin helhet

räntekostnader. Således är leasingskuldens värde oförändrat till nästa omför-

handling av avgälden. Efter den initiala värderingen enligt IFRS 16 värderar

koncernen nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträttsavtal till verkligt värde

som en del av förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40. Leasingskulden

omvärderas om tomträttsavgälden förändras och motsvarande justering görs

av nyttjanderättstillgången.

Koncernen som leasegivare

I egenskap av hyresvärd innehar koncernen operationella leasingavtal med kun-

der. Redovisningsprinciper för redovisning av hyresintäkter framgår av stycket

Intäkter – Hyresintäkter på sidan 53.

Finansiella intäkter och kostnader

Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel och

fordringar och räntekostnader på lån. Räntekostnader samt ränteintäkter redo-

visas enligt effektivräntemetoden. Den effektiva räntan inkluderar periodiserade

belopp av emissionskostnader och liknande direkta transaktionskostnader för

att uppta lån. Utdelningsintäkt redovisas när rätten att erhålla betalning fast-

ställts. Realiserade och orealiserade vinster och förluster på finansiella place-

ringar samt derivatinstrument som används inom den finansiella verksamheten

redovisas som värdeförändringar under egen rubrik i resultaträkningen.

Skatter

Periodens skattekostnad omfattar aktuell och uppskjuten skatt. Skatt redovisas

i resultaträkningen, utom när skatten avser poster som redovisas i övrigt total-

resultat eller direkt i eget kapital. I sådana fall redovisas även skatten i övrigt

totalresultat respektive eget kapital.

Aktuell inkomstskatt

Aktuell skatt beräknas utifrån redovisat resultat med tillägg för ej avdragsgilla

poster samt med avdrag för ej skattepliktiga intäkter. Kortfristiga skatteford-

ringar och skatteskulder för nuvarande och tidigare perioder fastställs till det

belopp som förväntas återfås från eller betalas till Skatteverket.

Uppskjuten inkomstskatt

Vid förvärv av rörelse inklusive fastighet, redovisas uppskjuten skatt till nomi-

nellt belopp på temporära skillnader. Avseende fastighetsförvärv som bedömts

vara tillgångsförvärv redovisas dock ingen uppskjuten skatt på sådana tempo-

rära skillnader som uppkommit före förvärvstillfället. Efter förvärvstidpunkten

för ett tillgångsförvärv redovisas uppskjuten skatt endast på förändring av

redovisat värde och förändringar av skattemässigt värde som uppkommer efter

förvärvstidpunkten. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla, tempo-

rära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sanno-

likt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar

reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas.

Finansiella instrument

Finansiella instrument består av tre grupper: finansiella tillgångar redovisade

till upplupet anskaffningsvärde (innefattar balansposterna hyresfordringar,

fordringar hos koncernföretag, övriga kortfristiga fordringar samt likvida medel),

finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde (innefattar balans-

posten räntederivat) samt finansiella skulder värderade till upplupet anskaff-

ningsvärde (innefattar balansposterna räntebärande skulder, övriga långfristiga

skulder, leverantörsskulder, skulder till koncernföretag samt övriga skulder). Vid

varje rapporttillfälle utvärderar bolaget om det finns objektiva indikationer på

att en finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar är i behov av ned-

skrivning. Derivatinstrument värderas i koncernredovisningen till verkligt värde

med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen. För att fastställa verkligt

värde på räntederivat används marknadsräntor för respektive löptid noterade

på bokslutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, vilket innebär

att verkligt värde fastställs enligt nivå 2 i IFRS 13. Inga omklassificeringar inom

IFRS olika värderingshierarkier har skett under 2024. Säkringsredovisning före-

kommer ej.

Rapport över kassaflöden

Rapport över kassaflöden är upprättad enligt indirekt metod. Kassaflöden från

realiserade värdeförändringar i samband med försäljning av fastigheter redo-

visas tillsammans med övrig försäljningslikvid under investeringsverksamheten.

Köp och försäljning av fastigheter via bolag som är tillgångsförvärv redovisas

på separat rad som förvärv av koncernföretag/fastigheter respektive försälj-

ning av koncernföretag/fastigheter. Försäljningsomkostnader redovisas under

investeringsverksamheten som ett avdrag från försäljningsersättningen det år

likvidflödet sker. Förvärvsutgifter redovisas på motsvarande sätt i investerings-

verksamheten.

Materiella anläggningstillgångar

Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäk-

ter eller värdestegring eller en kombination av dessa syften. Initialt redovisas

förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet

direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernbalans-

räkningen till verkligt värde i enlighet med IFRS 13, nivå 3. Se även not 11.

Stendörren värderar varje kvartal 100 procent av fastighetsbeståndet, varav

cirka 20–30 procent externt och resterande del internt. Detta innebär att

varje fastighet i beståndet externvärderas under en rullande tolvmånaders-

period. Värderings modellen som används av såväl de externa värderarna som

Not 1 Redovisningsprinciper, forts.

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 55

Koncernens noter

Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information

Finansiella rapporter

Stendörren, är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell. Från utfallet i

kassaflödes modellen bedöms det verkliga värdet på fastigheten före avdrag för

försäljningsomkostnader. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar

redovisas i resultaträkningen. Hyresintäkter och intäkter från fastighetsför-

säljningar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs under avsnittet

intäktsredovisning. Tillkommande utgifter som är värderingshöjande aktiveras.

Alla andra till kommande utgifter redovisas som kostnad i den period de upp-

kommer. Reparationer och underhållsåtgärder kostnadsförs i samband med

att utgiften uppkommer. I större projekt aktiveras räntekostnaden under

produktionstiden.

Avskrivningsprinciper inventarier

Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Beräknade

nyttjandeperioder för maskiner och inventarier är tre till tio år. Bedömning av

en tillgångs restvärde och nyttjandeperiod görs årligen.

Utdelningar

Lämnad utdelning

Utdelningar redovisas som minskning av eget kapital efter det att årsstämman/

extra bolagsstämma godkänt utdelningen .

Ersättningar till anställda

Ersättningar till anställda i form av kontant lön, bonus och pensionsinbetalningar

redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersätt-

ningen. Motsvarande gäller även sociala kostnader såsom arbetsgivaravgifter,

semesterlön, betald sjukfrånvaro etc.

Pensioner och andra ersättningar efter anställning kan klassificeras som

avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Stendörrens åtagande

för pensioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande

utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna.

Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en

kostnad i resultaträkningen när de uppstår. Endast avgiftsbestämda planer finns

per balansdagen.

Hybridobligation

Obligationer klassificeras som skuld eller eget kapital baserat på om det förelig-

ger någon avtalsenlig förpliktelse att reglera avtalet genom att erlägga kontanter

eller en annan finansiell tillgång. Denna bedömning gäller både för nominellt

belopp och räntebetalningar. Vid första redovisningstillfället har bedömningen

gjorts att hybridobligationen ska klassificeras som ett egetkapitalinstrument

och inte som en skuld. Ränta på hybridobligationen redovisas direkt mot eget

kapital.

Not 1 Redovisningsprinciper, forts.

Viktiga uppskattningar och bedömningar

För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed

krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redo-

visade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa

bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra

faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall

kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra

förutsättningar föreligger. Redovisningen är speciellt känslig för de bedöm-

ningar och antaganden som ligger i värderingen av förvaltningsfastigheter.

Fastigheternas värde bedöms individuellt per fastighet löpande under året uti-

från en mängd bedömningar och uppskattningar om framtida kassaflöden och

avkastningskrav vid en eventuell transaktion. Värdeintervallet mellan bedömt

värde och ett försäljningspris brukar på en fungerande marknad normalt vara

+/– 5–10 procent. Information om detta samt de antaganden och bedömningar

som gjorts framgår av not 11.

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 56

Koncernens noter

Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information

Finansiella rapporter

Hyresintäkter

Mkr	2024	2023
Totalt hyresvärde lokaler	984	900
Hyresintäkter övrigt	15	23
Vakans hyresintäkter lokaler	–81	–69
Hyresrabatter lokaler	–16	–11
Summa	902	843

För räkenskapsåret 2024 uppgick koncernens hyresintäkter till 902 miljoner kro-

nor (843) vilket motsvarar debiterade hyror för uthyrda lokaler. I hyresintäkter

ingår tillägg som debiterats till hyresgäst såsom kostnader för värme, el, fastig-

hetsskatt och indexuppräkning av grundhyran. Koncernen har inga väsentliga

omsättningshyror. Koncernens största hyresgäst, Fortifikationsverket, svarade

för 8 procent av totala årliga hyresintäkter.

Förfallostruktur

Förfallostruktur för befintliga hyreskontrakt framgår av kommande tabell där

kontrakterad årshyra motsvarar årsvärdet av tecknade hyreskontrakt. Den åter-

stående löptiden av alla löpande hyresavtal uppgick per 31 december 2024 till

4,4 år (4,3) i genomsnitt.

Förfalloår	Antal avtal	Area, kvm	Årshyra, Mkr	Andel, %
2024	636	218 322	173	20
2025	282	103 104	124	14
2026	234	90 356	95	11
2027	148	91 664	113	13
2028	60	69 064	83	10
≥ 2029	71	279 106	271	32
Summa	1 431	851 615	860	100

Summan av de framtida avtalade hyrorna framgår enligt ovanstående tabell

uppdelat på förfalloår.

	Årshyra
Avtalade framtida hyresintäkter, Tkr	2024	2023
Avtalade hyresintäkter år 1	954 327	838 157
Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och år 5	2 660 663	2 204 162
Avtalade hyresintäkter senare än 5 år	1 002 436	1 091 215
Summa	4 617 426	4 133 535

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick 2024 till 191 miljoner kronor (183). I detta belopp

ingår direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll och fastig-

hetsskatt samt indirekta fastighetskostnader för fastighetsadministration såsom

hyresadministration, förvaltningskostnader och uthyrningskostnader. I flertalet

av Stendörrens hyreskontrakt avtalas att hyresgästen står för vissa fastighets-

kostnader. Stendörren har även i vissa fall tecknat så kallade ”triple netavtal”

vilket innebär att hyresgästen själv är avtalspart och står för alla drift- och

under hållskostnader.

Mkr	2024	2023
El- och värmekostnader	–57	–59
Driftkostnader	–58	–61
Reparation och underhåll	–23	–19
Fastighetsskatt	–24	–24
Övriga fastighetskostnader	–29	–19
Summa	–191	–182

Drift- och underhållskostnader

I drift- och underhållskostnader ingår kostnader för bland annat el, uppvärm-

ning, vatten, fastighetsskötsel, försäkringar och underhåll. I de fall Stendörren

tecknar avtal för drift- och underhållskostnader vidaredebiteras i de flesta fall

hyresgästen i form av tillägg till hyran. Driftkostnaderna (el- och värmekostna-

der, driftkostnader, övriga fastighetskostnader) uppgick under år 2024 till 145

miljoner kronor (139) och underhållskostnaderna uppgick till

23 miljoner kronor (19).

Tomträttsavgäld

Tomträttsavgäld är den årliga avgäld Stendörren betalar för besittningsrätten

av annans mark. Vid årets slut uppgick antalet fastigheter med tomträtt till 26

stycken (26). Tomträttsavgälder uppgick under år 2024 till 9 miljoner kronor (8)

och avser i huvudsak Stendörrens tomträtter i Stockholms stad. Den genomsnitt-

liga återstående löptiden för tomrättsavtalen, viktad utifrån årsavgäld upp går till

28 år (27) och avgälden omräknas i normalfallet vart 10:e år. Enligt nuvarande kon-

trakterade tomträttsavgälder uppgår sammanlagda framtida tomt rättsavgälder

under kvarvarande genomsnittlig löptid till 274 miljoner kronor (259).

Avtalade framtida tomträttsavgälder, Mkr	2024	2023
Avtalade tomträttsavgälder år 1	9	8
Avtalade tomträttsavgälder mellan år 2 och år 5	36	34
Avtalade tomträttsavgälder senare än 5 år	229	217
Summa	274	259

Fastighetsskatt

I Sverige är fastighetsskatten en statlig skatt som betalas årsvis i procent av

fastställda taxeringsvärden. För Stendörren varierar fastighetsskatten mellan 0,5

och 1,0 procent beroende på om fastigheten klassas som lager-/industrilokaler

(0,5 procent) eller kontors-/butikslokaler (1,0 procent). Fastighetsskatten upp-

gick 2024 totalt till 24 miljoner kronor (24).

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 57

Koncernens noter

Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information

Finansiella rapporter

Anställda och personalkostnader

Styrelse, verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare

Under räkenskapsåret hade moderbolaget 6 (6) styrelseledamöter varav 2 (2)

kvinnor. Vid räkenskapsårets utgång hade bolaget 8 ledande befattningshavare

anställda (8), varav 4 (4) kvinnor och det totala antalet anställda var 52 (55),

varav 26 kvinnor (26). Genomsnittligt antal anställda under 2024 var 57,5, varav

31 män. Detta antal inkluderar 7 personer (4 kvinnor och 3 män) som är inhyrda

konsulter. Kostnaden för dessa inhyrda konsulter rapporteras som konsultkost-

nader och ingår ej i nedan angivna kostnader för anställda. Ersättning utgick

under 2024 till styrelse med 1 490 tusen kronor (1 720). Till verkställande

direktör utgick ersättning om totalt 6 413 tusen kronor (5 797). Ersättning till

övriga ledande befattningshavare utgick med 14 409 tusen kronor (13 349)

och till övriga anställda 25 009 tusen kronor (22 173). Totala sociala kostnader

uppgick under räkenskapsåret till 26 361 tusen kronor (23 944) varav 7 179

(7 260) tusen kronor pensionsavsättningar inkl löneskatt 1 402 (1 761 tusen

kronor). Verkställande direktör erhåller pensionsavsättningar motsvarande

30 procent av månadslönen. Uppsägningstiden från vardera parten är 6 måna-

der. Därtill har verkställande direktör rätt till 6 månaders avgångsvederlag vid

uppsägning från bolagets sida. Uppsägningstiden för vice verkställande direktör

är 6 månader. Principer för ersättning och förmåner till verkställande direktör,

bolagsledningen och övriga ledande befattningshavare beslutas av styrelsen.

Tkr	2024	2023
Medelantal anställda	55	55
varav män	28	29
Könsfördelning bland ledande befattningshavare
Styrelseledamöter	6	6
varav kvinnor	2	2
Vd och ledande befattningshavare	8	8
varav kvinnor	4	4
Kontanta löner, förmåner och ersättningar
Styrelsens ordförande	580	560
Styrelseledamöter
Helena Levander	340	330
Carl Mörk	310	300
Seth Lieberman	260	250
Joakim Rubin	–	–
Roniek Bannink	–	–
Nisha Raghavan	–	280
Summa styrelseledamöter	1 490	1 720

Tkr	2024	2023
Vd	6 413	5 797
varav tantiem och bonus	3 840	3 300
Vice vd	3 386	3 351
varav tantiem och bonus	1 360	1 400
Övriga ledande befattningshavare	11 024	9 998
varav tantiem och bonus	3 460	3 277
Övriga anställda	25 009	22 173
Sociala kostnader
Styrelse, vd och övriga ledande befattningshavare	10 563	10 43 1
varav pensionskostnader	3 520	3 554
Övriga anställda	15 798	13 51 3
varav pensionskostnader	3 659	3 706

Styrelseledamöterna har inte erhållit bonus eller tantiem enligt årl 5 kap § 40 .

Incitamentsprogram

Stendörren har två incitamentsprogram vilka beslutades om vid extra bolags-

stämma i september 2020 respektive årsstämman 2023. Båda programmen var

riktade till bolagets anställda och omfattar emissioner av teckningsoptioner, vilka

deltagarna i programmen förvärvat mot kontant betalning till moderbolaget.

Teckningsoptionerna förvärvades till marknadsvärde beräknat efter värdering

enligt Black & Scholes värderingsmetod utförd av oberoende värderare.

I incitamentsprogram 2020–2025 fanns vid periodens utgång 252 250 teck-

ningsoptioner som innehavarna, under en period om två veckor från dagen för

offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–31 september 2025,

äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 175 kronor

per aktie.

I incitamentsprogram 2023–2028 fanns vid periodens utgång 50 060

tecknings optioner som innehavarna, under en period om två veckor från dagen

för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–31 mars 2028,

äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 285 kro-

nor per aktie.

Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i de två utestående programmen

kommer aktiekapitalet öka med 181 386 kronor genom utgivande av 302 310

B-aktier, var och en med ett kvotvärde om 0,6 kronor. Utspädnings effekten vid

fullt utnyttjande motsvarar cirka 1,0 procent av kapitalet och 0,6 procent av

röstetalet baserat på antalet utestående aktier per rapportdatumet. Då mark-

nadsmässig premie har erlagts för optionsprogrammen har inte någon kostnad

för aktierelaterad ersättning redovisats.

Aktierätter
Program 2020–2025
Utestående vid periodens början	252 250
Tilldelade under perioden	–
Återköpta under perioden	–
Utestående vid periodens slut	252 250
Program 2023–2028
Utestående vid periodens början	–
Utestående vid periodens början	50 060
Återköpta under perioden	–
Utestående vid periodens slut	50 060
Verkligt värde
Aktiekurs vid periodens utgång, kr	210,50
Program 2020–2025
Verkligt värde vid värderingstidpunkten, tkr	8 955
Optionernas lösenpris	175,00
Aktierätternas löptid, år 1)	0,9
Program 2023–2028
Verkligt värde vid värderingstidpunkten, tkr	–3 729
Optionernas lösenpris	285,00
Aktierätternas löptid, år 2)	3,3

Aktierätterna kan inlösas mot teckningsrätter efter offentliggörande av delårsrapporten

för perioden 1 januari–31 september 2025.

Aktierätterna kan inlösas mot teckningsrätter efter offentliggörande av delårsrapporten

för perioden 1 januari–31 mars 2028.

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 58

Koncernens noter

Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information

Finansiella rapporter

Ersättningar till revisorer

Till koncernens revisorer har ersättning utgått enligt nedan:

Mkr	2024	2023
BDO Mälardalen AB
Revisionsuppdrag	–4	–4
Övriga tjänster	–	–
Summa	–4	–4

Med revisionsuppdrag avses revisors arbete för den lagstadgade revisionen

och med revisionsverksamhet olika typer av kvalitetstjänster. Övriga tjänster

är sådant som inte ingår i revisionsuppdrag, revisionsverksamhet eller skatte-

rådgivning.

Orealiserade valutakursförändringar

Mkr	2024	2023
Valutakursvinster	0	4
Valutakursförluster	0	–3
Summa	0	1

Koncernens valutakursvinster- och förluster härrör från fordringar och skulder

i utländsk valuta.

Finansiella intäkter och kostnader

Mkr	2024	2023
Finansiella intäkter
Ränteintäkter, övriga	130	113
Summa	130	113

Koncernens finansiella intäkter härrör från räntederivat och koncernens likvida

medel.

Mkr	2024	2023
Finansiella kostnader
Räntekostnad obligation	–105	–105
Räntekostnader	–320	–278
Lånekostnader och andra finansiella kostnader	–24	–28
Summa	–449	–411

Räntekostnader och finansiella kostnader är kostnader som uppstår för kon-

cernens räntebärande lån. I koncernens räntekostnader om 449 miljoner kronor

(411) ingår dels direkta räntekostnader om 425 miljoner kronor (383) samt

24 miljoner kronor (28) i övriga upplåningskostnader.

Skatt

Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt och uppskjuten

skatt. Aktuell och uppskjuten skatt har beräknats utifrån en skattesats om 20,6

procent för Sverige, 20,0 procent för Finland och 22,0 procent för Danmark och

Norge. Med aktuell skatt menas den skatt som ska betalas eller erhållas avse-

ende det skattepliktiga resultatet för aktuellt år. Årets skattepliktiga resultat

skiljer sig från årets redovisade resultat genom att det justerats för ej skatte-

pliktiga och ej avdragsgilla poster. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräk-

ningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och

skatte mässiga värden på tillgångar och skulder. Avseende fastighetsförvärv

som bedömts vara tillgångsförvärv redovisas dock ingen uppskjuten skatt på

sådana temporära skillnader som uppkommit före förvärvstillfället. Avsikten är

att beakta framtida skattekonsekvenser vid till exempel framtida försäljning av

tillgångar eller utnyttjande av underskottsavdrag.

Redovisad skattekostnad eller skatteintäkt, Mkr	2024	2023
Aktuell skattekostnad:
Årets skatteintäkt/-skattekostnad	–53	–7
Skatt till följd av ändrad taxering	0	0
Summa aktuell skatt	–53	–7
Uppskjuten skatt:
Temporära skillnader fastigheter	–65	–6
Värdeförändringar derivat	12	34
Effekt av underskottsavdrag	0	0
Obeskattade reserver	–10	–26
Summa uppskjuten skatt	–63	2
Totalt redovisad skatt	–116	–5

Avstämning av redovisad skatt
utifrån skattekostnader, Mkr	2024	2023
Resultat före skatt	443	–241
Avstämning av effektiv skatt
Skatt enligt gällande skattesats 20,6% (20,6%)	–91	50
Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader	–64	–22
Skatteeffekt som redovisas på bokförda poster i eget kapital	2	0
Skatteffekt ej skattepliktiga intäkter	0	0
Skatt till följd av ändrad taxering	0	0
Temporära skillnader fastigheter	34	–30
Övriga skattemässiga justeringar	2	0
Effekt av annan skattesats	1	–4
Redovisad skatt	–116	–5
Effektiv skatt, %	26,2	–2,1

Nedan redovisas de resultatpåverkande poster som påverkat koncernens redo-

visning av aktuell skatt och för verksamhetsåret 2024.

Avstämning av redovisad skatt utifrån
resultatposter skatteberäkning, Mkr	2024	2023
Förvaltningsresultat	308	287
Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar	–278	–330
och investeringar
Ej avdragsgilla kostnader	311	107
Ej skattepliktiga intäkter	0	0
Temporära skillnader fastigheter	22	–73
Övriga skattemässiga justeringar	–25	34
Återföringar/avsättningar periodiseringsfonder	–79	14
Skattepliktigt förvaltningsresultat	259	39
Försäljning fastigheter	–	–
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag	259	39
Ökat/minskat underskott	0	–5
Ändrade taxeringar	0	–
Skattepliktigt resultat	259	34
20,6% skatt	–53	–7

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 59

Koncernens noter

Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information

Finansiella rapporter

Uppskjuten skatt

Underskottsavdrag utgörs av tidigare års skattemässiga förluster. Dessa förluster

är inte tidsbegränsade och rullas vidare till nästkommande år och nyttjas genom

att kvittas mot framtida, skattemässiga vinster. Den uppskjutna skatten har

beräknats med skattesatsen 20,6 procent för Sverige, 20,0 procent för Finland

och 22,0 procent för Danmark och Norge. Skattemässiga underskottsavdrag i

koncernen uppgår till 17 miljoner kronor (4). Skattemässiga underskottsavdrag

i koncernen, vilka inte har värderats, uppgår per den 31 december 2024 till 8 mil-

joner kronor (0). I rapport över koncernens finansiella ställning nettoredovisas

uppskjuten skattefordran och skatteskuld enligt nedanstående uppställning.

Not 9 Skatt, forts.

Immateriella anläggningstillgångar

Mkr	2024	2023
Ingående anskaffningsvärde	10	8
Investeringar	7	2
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden	17	10
Ingående ackumulerade avskrivningar	–7	–6
Årets avskrivningar	–1	–1
Utgående ackumulerade avskrivningar	–8	–7
Utgående redovisat värde	9	3

Immateriella anläggningstillgångar består av balanserade utgifter för hemsida

och programvara.

Förvaltningsfastigheter

Mkr	2024	2023
Förvaltningsfastigheter
Ingående balans	12 566	12 418
Förvärv	1 129	–
Försäljningar	–224	–
Investeringar i befintliga fastigheter	598	516
Valutakurseffekter	17	–13
Realiserade värdeförändringar	29	1
Värdeförändringar i befintliga fastigheter	196	–356
Utgående redovisat värde	14 311	12 566

Inga finansiella kostnader har aktiverats under 2024 och 2023. Alla Stendörrens

fastigheter värderas av extern värderingsman med intervaller om maximalt

12 månader och internvärderas kvartalsvis däremellan.

På balansdagen värderades beståndet av förvaltningsfastigheter till 14 311

miljoner kronor baserat på en kombination av extern- och internvärderingar.

De externa fastighetsvärderingarna har utförts av Newsec Sweden och CBRE.

Realiserade och orealiserade värdeförändringar av förvaltningsfastigheter under

2024 uppgick till 225 miljoner kronor (–355). Av den samlade värdeförändringen

under perioden avser 29 miljoner kronor (1) realiserade värdeförändringar vid

fastighetsförsäljningar. Värdeförändringarna i fastighetsbeståndet drevs under

perioden dels av justerade avkastningskrav, förändrade kassaflöden genom

indexering, nytecknade och omförhandlade hyresavtal, samt ändrade antagan-

den om marknadshyror.

Mkr	2024	2023
Uppskjuten skattefordran
Underskottsavdrag
Ingående redovisat värde	1	2
Årets förändring	0	–1
Utgående redovisat värde	1	1
Leasingskuld
Ingående redovisat värde	53	52
Årets förändring	3	1
Utgående redovisat värde	56	53
Summa uppskjuten skattefordran	57	54
Uppskjuten skatteskuld
Temporära skillnader på fastigheter
Ingående redovisat värde	–936	–929
Årets förändring över resultaträkningen	–65	–6
Valutakurseffekter	1	–1
Utgående redovisat värde	–1 000	–936
Derivat
Ingående redovisat värde	–18	–52
Årets förändring över resultaträkningen	12	34
Utgående redovisat värde	–6	–18
Temporära skillnader på miljösaneringsreserv
Ingående redovisat värde	1	1
Årets förändring över resultaträkningen	–	–
Utgående redovisat värde	1	1
Obeskattade reserver
Ingående redovisat värde	–47	–21
Årets förändring	–10	–26
Utgående redovisat värde	–57	–47
Nyttjanderättstillgångar
Ingående redovisat värde	–53	–52
Årets förändring	–3	–1
Utgående redovisat värde	–56	–53
Summa uppskjuten skatteskuld	–1 118	–1 053
Uppskjuten skatt, netto redovisat värde	–1 061	–999

De skattemässiga restvärdena för koncernens fastigheter uppgår till 6 034 mil-

joner kronor (4 935).

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 60

Koncernens noter

Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information

Finansiella rapporter

Värderingsmetodik

Stendörrens marknadsvärderingar (både de externa och interna värderingarna)

är utförda som avkastningsvärderingar enligt kassaflödesmodell i linje med IPD

Svenskt Fastighetsindex värderingshandledning. Värderingarna grundar sig på

kassaflödesanalyser innebärande att fastighetens värde baseras på nuvärdet av

prognostiserade kassaflöden jämte restvärde under kalkylperioder som varierar

för de enskilda värderingsobjekten mellan 5–15 år enligt följande princip:

Förväntat framtida kassaflöde under vald kalkylperiod beräknas enligt:

+ Hyresinbetalningar

– Betalda driftkostnader

– Underhållskostnader

= Driftnetto

– Investeringar

= Kassaflöde

Antaganden avseende de förväntade framtida kassaflödena görs utifrån

analys av:

•

Marknadens/närområdets framtida utveckling

•

Fastighetens marknadsförutsättningar och marknadsposition

•

Marknadsmässiga hyresvillkor

•

Drift- och underhållskostnader i likartade fastigheter i jämförelse med dem

i den aktuella fastigheten

•

Känt och bedömt investeringsbehov i fastigheten (hyresgästanpassningar

och större investeringsbehov som inte omfattas av det löpande underhållet)

De värdepåverkande parametrar som används i värderingen motsvarar den

externa värderarens tolkning av hur en presumtiv köpare på marknaden skulle

resonera och summan av nuvärdet av driftnetton och restvärde kan därmed tas

som ett uttryck för marknadsvärdet. Samtliga fastigheter besiktigas fysiskt av

värderingsman vid första värderingstillfälle och ombesiktigas vid behov (exem-

pelvis efter om- eller tillbyggnad eller efter större hyresgästanpassningar). Det

ska dock aldrig gå mer än 3 år mellan besiktningstillfällena. Byggrätter och

potentiella byggrätter har värderats utifrån ortprisstudier, läge i planprocessen

och fastställda avyttringsvärden.

Stendörrens samtliga fastigheter har värderats enligt värderingshierarki 3

inom IFRS 13. Det har inte förekommit någon förflyttning av fastigheter mellan

olika värderingshierarkier. Förändringar under perioden i de icke observerbara

indata som tillämpas vid värderingarna analyseras vid varje bokslutstillfälle av

företagsledningen mot internt tillgänglig information, information från genom-

förda/planerade transaktioner samt information från de externa värderingsföre-

tagen. Värderingarna har beaktat bästa och maximala användningen av fastig-

heterna.

Värderingsparametrar

Kassaflödeskalkylerna baseras på antaganden om framtida utveckling enligt

nedanstående parametrar:

•

Långsiktigt inflationsantagande

•

Antagande om marknadshyra för alla uthyrningsbara ytor

•

Bedömda driftkostnader utifrån historiska kostnader och tillgänglig statistik

för jämförbara objekt

•

Bedömda kostnader för hyresgästanpassningar per lokal

•

Bedömd vakanstid mellan hyresgäster

•

Bedömt lång- och kortsiktigt underhållsbehov

•

Bedömning av marknadens avkastningskrav för det specifika objektet

Inflationsantagandet utgår från dagens inflationsnivå för att under kalkylperio-

den anpassas till Riksbankens långsiktiga inflationsmål om 2 procent i årstakt.

Kalkylperioden för respektive värderingsobjekt anpassas till återstående löptid

för befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Analysen av framtida

driftnetton grundas på gällande hyresavtal samt en analys av den gällande

hyresmarknaden. I de fall hyresvillkoren bedöms som marknadsmässiga antas

de möjliga att förlänga till oförändrade villkor alternativt förlängas till liknande

villkor. I de fall den kontrakterade hyran bedöms avvika från gällande marknads-

hyra antas den justeras till marknadsmässig nivå vid kontraktsutgång. På mot -

svarande sätt antas fastighetens uthyrningsgrad över tid anpassas till en bedömd

marknadsmässig nivå.

Drift- och underhållskostnader baseras dels på en analys av respektive fastig-

hets historiska och budgeterade kostnadsnivå, dels på erfarenheter och statistik

avseende liknande fastigheter, bland annat från statistik redovisad av IPD.

Sammanfattning av Stendörrens fastighetsvärderingar

En sammanställning av värdepåverkandes parametrar i samtliga fastigheter som

använts vid marknadsvärderingen per balansdagen återfinns nedan.

Värderingsparametrar
Per 2024-12-31	Min	Max	Viktat snitt
Direktavkastningskrav, restvärde, %	5,2	9,0	6,3
Kalkylränta, kassaflöde, %	5,0	11,1	8,1
Kalkylränta, restvärde, %	7,2	11,1	8,4
Långsiktigt vakansantagande, %	2,0	25,0	5,7

Värderingsparametrar
Per 2023-12-31	Min	Max	Viktat snitt
Direktavkastningskrav, restvärde, %	5,3	9,0	6,2
Kalkylränta, kassaflöde, %	6,8	11,2	8,2
Kalkylränta, restvärde, %	7,4	11,2	8,3
Långsiktigt vakansantagande, %	3,0	15,1	5,7

Byggrätter

Stendörren hade per 31 december 2024 totalt 40 fastigheter helt eller delvis

bestående av byggrätter om totalt cirka 637 000 kvadratmeter huvudsakli-

gen för logistik, lätt industri och bostäder. Möjligheterna i byggrättsportföljen

bedöms som goda eftersom byggrätterna är belägna i expansiva kommuner och

områden i Storstockholm och Mälardalen såväl som andra utvalda tillväxtorter.

Marknadsvärdet av byggrättsportföljen uppgår per rapportdatumet till cirka

1 458 (1 370) miljoner kronor.

Känslighetsanalys

Förändringar i kassaflöden och marknadens avkastningskrav har stor betydelse

för fastigheternas marknadsvärden. Baserat på Stendörrens bedömda löpande

intjäningsförmåga per 1 januari 2025 skulle en förändring om 5 procent av drift-

nettot uppåt eller nedåt påverka det bedömda marknadsvärdet med cirka 716 mil-

joner kronor uppåt respektive nedåt. En förskjutning uppåt eller nedåt av markna-

dens direktavkastningskrav med 0,5 procent enheter skulle på motsvarande sätt

påverka det bedömda marknadsvärdet med cirka –1 190 miljoner kronor uppåt

och 1 428 miljoner kronor nedåt (alla andra värdepåverkande antaganden antas

i känslighetsanalysen vara oförändrade) enligt nedan:

Förändring av driftnetto, 2024

Förändring av direkt-
avkastningskrav, Mkr	–5,0%	–2,5%	0,0%	2,5%	5,0%
–0,50%	641	1 034	1 428	1 821	2 214
–0,25%	–70	305	680	1 055	1 429
0,00%	–716	–358	0	358	716
0,25%	–1 305	–963	–621	–279	64
0,50%	–1 846	–1 518	–1 190	–862	–534

Förändring av driftnetto, 2023

Förändring av direkt-
avkastningskrav, Mkr	–5,0%	–2,5%	0,0%	2,5%	5,0%
–0,50%	529	873	1 218	1 563	1 907
–0,25%	–76	252	581	910	1 238
0,00%	–628	–314	0	314	628
0,25%	–1 133	–833	–532	–231	70
0,50%	–1 598	–1 309	–1 020	–732	–443

Not 11 Förvaltningsfastigheter, forts.

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 61

Koncernens noter

Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information

Finansiella rapporter

Inventarier

Mkr	2024	2023
Ingående anskaffningsvärde	10	10
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden	10	10
Ingående ackumulerade avskrivningar	–9	–8
Årets avskrivningar	–1	–1
Utgående ackumulerade avskrivningar	–10	–9
Utgående redovisat värde	0	1

Övriga kortfristiga fordringar

Mkr	2024	2023
Avräkning skatter och avgifter	5	5
Mervärdeskattefordran	17	–
Övriga kortfristiga fordringar	23	2
Utgående redovisat värde	45	7

Finansiella tillgångar redovisade till

upplupet anskaffningsvärde

Mkr	2024	2023
Hyres- och kundfordringar	20	25
Reserv osäkra hyresfordringar	–11	–17
Utgående redovisat värde	9	8

Kundfordringarna utvärderas varje kvartal och individuella bedömningar görs av

samtliga kundfordringar överstigande 30 dagar. Nedskrivning för kreditförluster

är enligt IFRS 9 framåtblickande och en förlustreservering görs när det finns en

exponering för kreditrisk. Vid konkurser eller andra konstaterade kundförluster

bokas fordran som kundförlust. Vid nyuthyrning görs en kreditbedömning av

hyresgästen.

Mkr	2024	2023
Förfallostruktur hyres och kundfordringar
Förfallet 0–29 dgr	3	3
Förfallet 30–89 dgr	2	0
Förfallet 90 dgr	15	22
Reserv osäkra hyresfordringar	–11	–17
Summa	9	8

Förutbetalda kostnader och

upplupna intäkter

Mkr	2024	2023
Förutbetalda försäkringspremier	8	7
Förutbetalda hyresrabatter	27	28
Övriga förutbetalda kostnader
och upplupna intäkter	20	29
Utgående redovisat värde	55	64

Eget kapital

Koncernens egna kapital

Aktiekapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital, se not 14 i moderbola-

gets noter. Övrigt tillskjutet kapital avser kapital tillskjutet från ägarna. Intjänade

vinstmedel avser intjänade vinstmedel i koncernen.

Resultat per aktie

Redovisat resultat per aktie motsvarar vinst efter skatt för koncernen dividerat

med det genomsnittliga antalet utestående aktier under året (28 888 192 aktier).

Resultat per aktie efter utspädning är beräknad med hänsyn tagen till det

maximala antalet teckningsrätter som personaloptionsprogrammet kan komma

att ge upphov till (beräknat i enlighet med IAS 33). Det genomsnittliga antalet

aktier efter utspädning uppgår till 28 910 425 stycken .

Räntebärande skulder

Mkr	2024	2023
Långfristiga räntebärande skulder
Obligationslån	1 300	1 100
Lån från banker och övriga kreditinstitut	6 379	4 756
Periodiserade låneutgifter	–41	–30
Summa räntebärande långfristig upplåning	7 638	5 826
Kortfristiga räntebärande skulder
Lån från banker och övriga kreditinstitut	153	825
Summa räntebärande kortfristig upplåning	153	825
Summa räntebärande skulder	7 791	6 651
Kreditfacilitet
Byggnadskreditiv beviljat belopp	–	–
Checkräkningskredit beviljat belopp	280	160

Koncernens räntebärande skulder, som främst är denominerade i svenska kronor,

uppgick vid årets utgång till 7 791 miljoner kronor (6 651), varav periodiserade

uppläggnings- och låneavgifter uppgår till –41 miljoner kronor (–30). Rensat för

denna periodisering uppgår de totala räntebärande skulderna till 7 832 miljoner

kronor (6 682), motsvarande en belåningsgrad om 52 procent (50). Räntebärande

skulder består av skulder till kreditinstitut om 6 531 miljoner kronor (5 582) och

gröna obligationslån om 1 300 miljoner kronor (1 100). Räntebärande lån utgör

därmed Stendörrens huvudsakliga finansieringskälla. Lån från kreditinstitut ut-

görs av bilaterala låneavtal med banker som säkerställts av Stendörrens fastig-

hetsägande dotterbolag i form av pantbrev i de ägda fastigheterna. Moderbola-

get hade vid balansdagens utgång två utestående obligationslån, varav båda är

gröna. Det ena obligationslånet, med förfall 2026-12-21, uppgår till 500 miljoner

kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 5,25 procent och det andra

obligationslånet, med förfall 2027-12-12, uppgår till 800 miljoner kronor och

löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,90 procent. Banklånen är tagna i Swed-

bank, Danske Bank, SEB, Nordea, Sörmlands Sparbank samt Sparbanken i Enkö-

ping. Per 31 december 2024 fanns tillgängliga och outnyttjade kreditramar om

totalt 280 miljoner kronor. Den kortfristiga delen av de räntebärande skulderna

uppgick per samma datum till 153 miljoner kronor (825). Kortfristiga räntebär-

ande skulder utgörs i Stendörrens balansräkning av avtalsenliga amorteringar

under den kommande 12-månadersperioden med tillägg för lån som förfaller till

återbetalning under motsvarande period. Därför kan de kortfristiga skulderna

ses som en måttstock på bolagets likviditetsbehov på kort sikt. Detta likviditets-

behov täcks normalt av det löpande kassaﬂödet samt i förekommande fall av

refinansieringar. Stendörren strävar efter att ha lång kapitalbindning på sina lån

för att därmed minimera den kortfristiga refinansieringsrisken. Stendörren hade

per 31 december 2024 en genomsnittlig kapitalbindning på de räntebärande

skulderna till kreditinstitut om 3,2 år (2,6), se tabellen på sidan 61.

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 62

Koncernens noter

Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information

Finansiella rapporter

Ränte- och kapitalbindning, per 31 december 2024

Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig över år enligt

nedanstående tabell.

	Räntebindning/År 1)				Kapitalbindning
Förfalloår	Mkr	Ränta, %	Andel, %	Mkr	Andel, %
2025	3 232		41	0	0
2026	0		0	822	10
2027	2 700		34	2 876	37
2028	0		0	4 126	53
2029	0		0	0	0
>2029	1 900		24	9	0
Summa / genomsnitt	7 832	4,2	100	7 832	100

Räntebindningen för 2025 inkluderar alla lån som löper med Stiborbas och som inte motsvaras av

räntebindning via derivat.

Not 17 Räntebärande skulder, forts.

Räntederivat – aktiva

Motpart	Typ	Startdag	Slutförfall	Nominellt värde, Mkr	Marknadsvärde, Mkr	Taknivå, %		Återstående löptid, år
Nordea	Räntetak	2021-09-03	2026-09-03	300	2,6	2,00		1,67
Nordea	Räntetak	2020-10-07	2025-10-07	600	9,3	1,00		0,77
Danske Bank	Räntetak	2020-10-07	2025-10-07	300	4,7	1,00		0,77 1)
SEB	Räntetak	2023-11-10	2025-11-10	600	7,1	1,00		0,86
Nordea	Räntetak	2023-11-10	2025-11-10	400	5,8	1,00	0,86	1)
Swedbank	Räntetak	2021-12-14	2026-12-14	1 100	10,8	2,00	1,95
SEB	Räntetak	2021-12-23	2026-12-23	750	7,4	2,00	1,98
Swedbank	Räntetak	2021-09-03	2026-09-03	550	4,4	2,00		1,67
Summa				4 600	52,1	1,59		1,44 2)

Vid förfall ersätts derivatet med ett derivat (se nedanstående tabell) med senarelagd starttidpunkt till samma nominella belopp.

Inklusive derivat med senarelagd starttidpunkt uppgår genomsnittlig återstående löptid till 3,3 år.

Räntederivat – med senarelagd starttidpunkt

Motpart	Typ	Startdag	Slutförfall	Nominellt värde, Mkr	Marknadsvärde, Mkr	Taknivå, %	Återstående löptid, år
Danske Bank	Ränteswap	2025-10-07	2030-10-07	600	2,6	2,45	5,77
Danske Bank	Ränteswap	2025-10-07	2029-10-07	300	1,1	2,39	4,77
Swedbank	Ränteswap	2025-11-10	2030-11-10	400	0,6	2,49	5,86
Swedbank	Ränteswap	2025-11-10	2029-11-10	600	1,2	2,41	4,86
Summa				1 900	5,5	2,44	5,35

Den samlade effekten av räntesäkringen ger en referensräntenivå på 1,6 procent på den räntesäkrade delen av de räntebärande skulderna. Vid rapportperiodens

utgång var cirka 59 procent av bolagets räntebärande skulder räntesäkrade.

Förändringar av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten

2024		Nominellt			Verkliga värde-
Mkr	2023	kassaflöde	Förvärv		förändringar	2024
Långfristiga skulder	4 756	1 631	–		–	6 387
till kreditinstitut
Kortfristiga skulder	825	–680	–		–	145
till kreditinstitut
Derivat	–148	–	–		91	–58
Övriga långfristiga	1 101	199		–	–	1 300
räntebärande skulder
Summa räntebärande	6 534	1 150	0		91	7 774
skulder och derivat

2023		Nominellt		Verkliga värde-
Mkr	2022	kassaflöde	Förvärv	förändringar	2023
Långfristiga skulder	4 197	559	–	–	4 756
till kreditinstitut
Kortfristiga skulder	821	4	–	–	825
till kreditinstitut
Derivat	–268	–	–54	173	–148
Övriga långfristiga	1 304	–203	–	–	1 101
räntebärande skulder
Summa räntebärande	6 054	360	–54	173	65 334
skulder och derivat

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 63

Koncernens noter

Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information

Finansiella rapporter

Finansiella risker

	Finansiella tillgångar redovisade			Finansiella tillgångar och skulder värderade	Finansiella skulder värderade till
	till upplupet anskaffningsvärde			till verkliga värden via resultaträkningen	upplupet anskaffningsvärde
Mkr	2024	2023	2024	2023	2024	2023
Hyresfordringar	9	8	–	–	–	–
Övriga kortfristiga fordringar	45	7	–	–	–	–
Likvida medel	214	134	–	–	–	–
Räntebärande skulder	–	–	–	–	–7 791	–6 651
Övriga långfristiga skulder	–	–	–	–	–66	–57
Räntederivat	–	–	58	148	–	–
Leverantörsskulder	–	–	–	–	–68	–124
Övriga skulder	–	–	–	–	–25	–6
Summa	268	149	58	148	–7 950	–6 838

Leverantörsskulder och övriga skulder förfaller mellan 30 dagar och 1 år.

Verkliga värden

Med hänsyn till att långfristiga skulder löper med rörlig ränta och diskonterings-

effekten för kortfristiga fordringar och skulder är marginell så bedöms samtliga

redovisade värden motsvara dess verkliga värden. Verkligt värde för finansiella

instrument fastställs och kategoriseras på sätt som beskrivs under klassificering,

not 1.

Finansiering

Stendörrens verksamhet finansieras förutom av eget kapital av externt tillhanda-

hållet kapital. Kapitalkostnaden utgör Stendörrens enskilt största kostnad. Som

en följd av detta är bolaget exponerat för finansierings-, ränte- och kreditrisker.

Det är vidare sannolikt att huvuddelen av erforderligt kapital för finansieringen av

såväl utvecklingen av befintliga fastigheter som tillkommande förvärv kommer att

tillhandahållas av banker, kreditinstitut eller andra långivare. Bolagets finansierings-

risk definieras dels som en kapitalkostnadsrisk och dels som en kapitalbindnings-

risk. Kapitalkostnadsrisken avser risken för stigande lånekostnader (lånemargi-

naler) vilket skulle medföra en negativ påverkan på Stendörrens kassaflöde,

resultat och finansiella ställning. Kapitalbindningsrisken syftar på avsaknaden av

garantier att långivarna kommer förlänga Stendörrens krediter vid krediternas

slutförfall. Det kan ej heller garanteras att alternativa kreditfaciliteter då kommer

att stå till förfogande. Koncernens huvudsakliga finansiering består av bilaterala

finansieringsavtal med svenska banker och kreditinstitut. I normalfallet löper

dessa avtal med åtaganden om att upprätthålla miniminivåer avseende ränte-

täckningsgrad och belåningsgrad. Det innebär att kreditgivare kan ges rätt att

påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att begära ändrade villkor

för det fall dessa särskilda åtaganden ej uppfyllts av låntagaren. Vid räkenskaps-

årets utgång uppfyller bolaget samtliga finansiella åtaganden i befintliga kredit-

avtal. För att minimera risker att ingångna låneavtal ej förnyas på skäliga villkor

strävar Stendörren efter att teckna låneavtal med långa kapitalbindningstider.

Kreditrisk

Kreditrisk syftar på risken att en motpart mot vilken Stendörren har en fordran

inte kan fullgöra sitt betalningsåtagande. Denna risk är i Stendörren reducerad

då Koncernen aktivt arbetar med att, där så är möjligt, tillse att Koncernens

hyresgäster har egna abonnemang för konsumtion av media. Kreditrisken

gentemot hyresgäster diversifieras dessutom med en stor spridning av antalet

hyresavtal. Förutom Koncernens största hyresgäst svarar ingen enskild hyres-

gäst för mer än 2 procent (2) av Koncernens totala årshyror per 31 december

2024. Koncernens likvida medel finns hos svenska större etablerade banker och

omfattas av insättningsgaranti från svenska staten. Bedömningen är det inte

finns någon kreditrisk i likvida medel.

Räntor

Räntekostnader utgör Stendörrens största enskilda kostnadspost. Baserat på

bolagets kapitalstruktur per 31 december 2024 uppgår räntekostnaden till cirka

326 miljoner kronor på årsbasis. Vid denna tidpunkt var stor del av upplåningen

från kreditinstitut upptagna med kort räntebindning (3 månader). Detta innebär

att den betalbara räntan löpande är låg, men koncernen är därmed exponerad

mot en potentiell ränteuppgång. För att minimera denna ränterisk har bolaget

ingått derivatavtal med syfte att räntesäkra cirka 59 procent av alla räntebärande

lån på långa bindningstider. Koncernens räntekänslighet innebär per 31 decem-

ber 2024 att en höjning av räntebasen med 1 procentenhet medför en räntekost-

nadsökning (före skatt) om 28 miljoner kronor. Räntekänsligheten påverkas dels

av att alla lån med IBOR-bas löper med ett golv där IBOR i låneavtalet aldrig

tillåts gå under noll och dels av ovan nämnda räntesäkring.

Se känslighetsanalysen nedan för mer information. En sammanställning av

ränte derivaten återfinns i tabellen i not 17.

	(+)	(–)
Förändring, STIBOR	Utfall Mkr	Utfall Mkr
+/– 1,00 %	–28	41
+/– 2,00 %	–56	103
+/– 3,00 %	–84	143

Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att

visa bolagets bedömning av storheterna i nämnda sammanhang.

Löptidsanalys inklusive räntor

Nedanstående tabell visar summan av alla amorteringar och räntor på lån om

alla lån skulle löpa till förfall (antaget att räntan är konstant under hela analys-

perioden).

	Årlig amortering	Räntekostnad/år,	Total likviditetseffekt
År	till förfall, Mkr	Mkr	till förfall, Mkr
2025	153	344	496
2026	149	402	550
2027	111	338	449
2028	33	155	188
2029	0	47	47
>2030	0	25	25
Summa	446	1 310	1 756

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 64

Koncernens noter

Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information

Finansiella rapporter

Övriga avsättningar

Mkr	2024	2023
Ingående redovisat värde	4	4
Avsättning miljösaneringsreserv	–	–
Utgående redovisat värde	4	4

Avser uppskattade saneringskostnader av mark på fastigheten Kalvö 1:24.

Upplupna kostnader och förutbetalda

intäkter

Mkr	2024	2023
Upplupna lönerelaterade kostnader	12	10
Upplupna räntor	39	23
Förutbetalda hyresintäkter	169	176
Övriga poster	39	32
Utgående redovisat värde	259	241

Ställda säkerheter

Mkr	2024	2023
Säkerheter för kreditfaciliteter, räntebärande skulder
Fastighetsinteckningar	6 690	5 892
Pantsatta aktier i dotterbolag	6 542	5 402
Summa	13 232	11 294

Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys

Mkr	2024	2023
Kassaflöden
Erhållna räntor	130	112
Erlagda räntor	–409	–382
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
Av– och nedskrivningar av tillgångar	2	2
Upplupen ej betald ränta	26	–1
Orealiserade valutakursjusteringar	0	–1
Summa	0	0

Förvärv av tillgångar via dotterbolag

Inga rörelseförvärv har gjorts utan förvärv av aktier i dotterbolag har klassifi cerats

som tillgångsförvärv och nettolikviden bestod av följande poster:

Mkr	2024	2023
Förvärvade tillgångar och skulder
Förvaltningsfastigheter	1 128	–
Uppskjuten skattefordran	1	–
Rörelsefordringar	41	–
Likvida medel	11	–
Långfristiga skulder	–375	–
Kortfristiga rörelseskulder	–126	–
Summa nettotillgångar	680	–
Lösen lån, swap och nya lån, netto	–449	–
Avgår: Likvida medel i den förvärvade enheten	11	–
Påverkan på likvida medel	1 118	–

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 65

Moderbolagets räkenskaper

Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information

Finansiella rapporter

Mkr Noter 2024 2023

Nettoomsättning 129 123

Rörelsens kostnader 3, 4 –129 –121

Resultat före finansiella poster 0 2

Finansiella poster

Resultat från andelar i koncernföretag 5 123 –38

Finansnetto 6 19 20

Orealiserade valutakursförändringar 7 –2 0

Resultat efter finansiella poster 140 –16

Bokslutsdispositioner

Erhållna koncernbidrag 394 162

Lämnade koncernbidrag –382 –165

Summa bokslutsdispositioner 12 –3

Resultat före skatt 152 –19

Skatt 8 – –

Årets resultat 152 –19

Mkr Noter 2024 2023

Årets resultat 152 –19

Övrigt totalresultat – –

Årets totalresultat 152 –19

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING

MODERBOLAGETS TOTALRESULTAT

Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunktioner

av koncernens alla bolag och fastigheter. All personal är

anställd i moderbolaget. Inga fastigheter ägs direkt av

moderbolaget. Moderbolagets intäkter under perioden

utgörs huvudsakligen av 129 miljoner kronor i utdebitering

av tjänster som utförts av egen personal. Räntenettot består

av netto debiterad ränta på koncern interna lån samt extern

räntekostnad för bolagets obliga tionslån. Likvida medel upp-

gick per 31 december 2024 till 49 miljoner kronor (30) och

det egna kapitalet uppgick till 1 708 miljoner kronor (1 329).

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 66

Moderbolagets räkenskaper

Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information

Finansiella rapporter

Mkr Noter 2024-12-31 2023-12-31

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Immateriella anläggningstillgångar 9 9 3

Inventarier 10 3 10

Andelar i koncernföretag 11 1 165 979

Fordringar hos koncernföretag 16 3 239 3 459

Uppskjuten skattefordran 8 0 0

Summa anläggningstillgångar 4 417 4 450

Omsättningstillgångar

Fordringar hos koncernföretag 27 25

Ovriga kortfristiga fordringar 12 1 2

Skattefordran 6 –

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 13 4 4

Likvida medel 49 30

Summa omsättningstillgångar 16 87 62

SUMMA TILLGÅNGAR 4 503 4 512

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING

Mkr Noter 2024-12-31 2023-12-31

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital

Bundet eget kapital

Aktiekapital 14 19 17

Summa bundet eget kapital 19 17

Fritt eget kapital

Överkursfond 1 670 1 443

Balanserat resultat –133 –112

Årets resultat 152 –19

Summa fritt eget kapital 1 689 1 312

Summa eget kapital 1 708 1 329

Skulder

Långfristiga skulder

Räntebärande skulder 15 1 287 1 091

Skulder till koncernföretag 15, 16 1 459 2 061

Summa långfristiga skulder 16 2 746 3 152

Kortfristiga skulder

Leverantörsskulder 4 3

Övriga kortfristiga skulder 2 1

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 17 44 27

Summa kortfristiga skulder 50 30

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 503 4 512

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 67

Moderbolagets räkenskaper

Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information

Finansiella rapporter

Mkr Aktiekapital Överkursfond

Balanserade vinstmedel

inklusive periodens resultat

Totalt eget kapital hänförligt

till företagets ägare

Ingående eget kapital per 2023-01-01 17 1 789 –114 1 692

Personaloptionsprogram – – 1 1

Ränta/utdelning hybridobligation – –59 – –59

Återköp hybridobligation – –288 – –288

Totalresultat januari–december 2023 – – –19 –19

Utgående eget kapital per 2023-12-31 17 1 443 –133 1 329

Ingående eget kapital per 2024-01-01 17 1 443 –133 1 329

Ränta/utdelning hybridobligation –46 –46

Emission aktier 2 490 492

Emission hybridobligation 296 296

Återköp hybridobligation –515 –515

Totalresultat januari–december, 2024 152 152

Utgående eget kapital per 2024-12-31 19 1 670 19 1 708

MODERBOLAGETS FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL

Mkr Noter 2024 2023

Kassaflöde från den löpande verksamheten

Resultat före finansiella poster 0 2

Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 20 2 2

Erhållna räntor 1 0

Erlagda räntor –91 –98

Betald inkomstskatt 0 0

Kassaflöde från den löpande verksamheten

före förändringar av rörelsekapitalet

–88 –94

Förändringar i rörelsekapital

Förändring av rörelsefordringar 418 300

Förändring av rörelseskulder –272 –252

Kassaflöde från den löpande verksamheten 58 –46

Investeringsverksamheten

Förvärv/avyttringar av immateriella tillgångar –7 –2

Förvärv/avyttringar av inventarier 6 –2

Förvärv/avyttringar av dotterbolag –173 –53

Utlåning till koncernföretag 330 –111

Kassaflöde från investeringsverksamheten 156 –168

Finansieringsverksamheten

Tillskjutet kapital – 1

Upptagna räntebärande skulder 780 500

Amortering och lösen av räntebärande skulder –600 –700

Utdelning hybridobligation –46 –59

Emission aktier 492 –

Emission hybridobligation 296 –

Återköp hybridobligation –515 –288

Upptagna lån från koncernföretag –602 769

Kassaflöde från finansieringsverksamheten –195 223

Årets kassaflöde 19 9

Likvida medel vid årets ingång 30 21

Årets kassaflöde 19 9

Likvida medel vid årets utgång 49 30

MODERBOLAGETS KASSAFLÖDE

Introduktion

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 68

Moderbolagets noter

Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information

Finansiella rapporter

Redovisningsprinciper

Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen

(1995:1554) och rådet för finansiell rapporteringsrekommendation RFR 2, redo-

visning för juridisk person. RFR 2, innebär att moderbolaget i årsredovisningen

för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och utta-

landen så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med

hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen

anger vilka undantag och tillägg som ska göras i förhållande till IFRS. De nedan

angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent

på samtliga perioder som presenteras i moderbolagets finansiella rapporter.

Leasingavtal

Reglerna om redovisning av leasingavtal enligt IFRS 16 tillämpas inte i moder-

bolaget. Detta innebär att leasingavgifter redovisas som kostnad linjärt över

leasingperioden, och att nyttjanderättstillgångar och leasingskulder inte inklu-

deras i moderbolagets balansräkning. Identifiering av ett leasingavtal görs dock

i enlighet med IFRS 16, d.v.s. att ett avtal är, eller innehåller, ett leasingavtal om

avtalet överlåter rätten att under en viss period bestämma över användningen

av en identifierad tillgång i utbyte mot ersättning.

Finansiella instrument

IFRS 9 tillämpas ej i moderbolaget vid redovisningen av finansiella instrument.

Moderbolaget tillämpar i stället de punkterna som anges i RFR 2 (IFRS 9 Finan-

siella instrument).

Fakturerad förvaltning till dotterbolag

I egenskap av moderbolag tillhandahåller Stendörren i sin verksamhet löpande

dotterbolagen med tjänster avseende ledning samt juridisk och finansiell rådgiv-

ning. Beloppen redovisas i enlighet med IFRS 15 och faktureras dotterbolagen

kvartalsvis i efterskott och baseras på respektive dotterbolags fastighetsinnehav.

Dotterbolag

Andelar i Dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemeto-

den. I moderbolaget intäktsredovisas alltid erhållna utdelningar från dotterbolag

när rätten till utdelning har fastställts. Värdet på andelarna i Dotterbolag prövas

kontinuerligt. Om det bokförda värdet på andelarna överstiger det koncern-

mässiga görs en nedskrivning som belastar resultatet.

Koncernbidrag och aktieägartillskott för juridiska personer

Koncernbidrag redovisas enligt alternativregeln, det vill säga som bokslutsdis-

position i enlighet med RFR 2/IAS 27. Aktieägartillskott förs direkt mot eget

kapital hos mottagaren och aktiveras som aktier i Dotterbolag hos givaren i

den mån nedskrivning inte erfordras.

Viktiga uppskattningar och bedömningar

För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed

krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redo-

visade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa

bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra

faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall

kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förut-

sättningar föreligger. Redovisningen är speciellt känslig för de bedömningar och

antaganden som ligger i värderingen av förvaltningsfastigheter. Fastigheternas

värde bedöms individuellt per fastighet löpande under året utifrån en mängd

bedömningar och uppskattningar om framtida kassaflöden och avkastningskrav

vid en eventuell transaktion. Värdeintervallet mellan bedömt värde och ett för-

säljningspris brukar på en fungerande marknad normalt vara +/– 5–10 procent.

Information om detta samt de antaganden och bedömningar som gjorts fram-

går av not 11 för koncernen.