5493003YS3NSPZJ5WU392022-01-012022-12-315493003YS3NSPZJ5WU392021-01-012021-12-315493003YS3NSPZJ5WU392022-12-315493003YS3NSPZJ5WU392021-12-315493003YS3NSPZJ5WU392019-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493003YS3NSPZJ5WU392019-12-31ifrs-full:SharePremiumMember5493003YS3NSPZJ5WU392019-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493003YS3NSPZJ5WU392019-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493003YS3NSPZJ5WU392019-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMemberiso4217:SEKiso4217:SEKxbrli:sharesxbrli:shares5493003YS3NSPZJ5WU392019-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493003YS3NSPZJ5WU392020-01-012020-12-31ifrs-full:SharePremiumMember5493003YS3NSPZJ5WU392020-01-012020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493003YS3NSPZJ5WU392020-01-012020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493003YS3NSPZJ5WU392020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493003YS3NSPZJ5WU392020-12-31ifrs-full:SharePremiumMember5493003YS3NSPZJ5WU392020-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493003YS3NSPZJ5WU392020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493003YS3NSPZJ5WU392020-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMember5493003YS3NSPZJ5WU392020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493003YS3NSPZJ5WU392021-01-012021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember5493003YS3NSPZJ5WU392021-01-012021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493003YS3NSPZJ5WU392021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493003YS3NSPZJ5WU392021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493003YS3NSPZJ5WU392021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember5493003YS3NSPZJ5WU392021-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493003YS3NSPZJ5WU392021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493003YS3NSPZJ5WU392021-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMember5493003YS3NSPZJ5WU392021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493003YS3NSPZJ5WU392022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493003YS3NSPZJ5WU392022-01-012022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493003YS3NSPZJ5WU392022-01-012022-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493003YS3NSPZJ5WU392022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493003YS3NSPZJ5WU392022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember5493003YS3NSPZJ5WU392022-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493003YS3NSPZJ5WU392022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493003YS3NSPZJ5WU392022-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMember5493003YS3NSPZJ5WU392022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493003YS3NSPZJ5WU392020-12-31
ÅRS- & HÅLLBARHETSREDOVISNING
LOKALER
SOM GÖR
SKILLNAD
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
OM STENDÖRREN
Stendörren Fastigheter i korthet 3
Året som gått 6
Fyra goda skäl att investera i Stendörren 7
VD har ordet 8
Affärsidé och mål 10
Affärsmodell och strategier 12
STENDÖRRENS VERKSAMHET
Marknad och omvärld 15
Stendörrens fastigheter 19
Projekt 32
Finansiering 40
HÅLLBARHET
Stendörrens hållbarhetsarbete 45
Analys av intressenter och väsentlighet 51
Fokusområden 54
GRI-index 64
Hållbarhetsnoter 66
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Verksamheten 71
Risker och riskhantering 74
Stendörrens aktie och ägare 78
Bolagsstyrningsrapport 81
Styrelse 91
Ledning 93
Flerårsöversikt och nyckeltal 95
FINANSIELLA RAPPORTER
Rapport över koncernens totalresultat 97
Rapport över koncernens
 
Förändringar av eget kapital, koncernen 101
 
Moderbolagets resultaträkning 104
Moderbolagets rapport
över totalresultatet 104
Moderbolagets balansräkning 105
Förändringar av eget kapital,
moderbolaget 106
 
Noter 108
Förslag till vinstdisposition 130
Fastighetsbestånd 131
Årsredovisningens undertecknande 134
Revisionsberättelse 135
ÖVRIGT
 
Övrig information 141
INNEHÅLL
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag noterat på
Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i sub-
stansvärde genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och byggrätter
inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Då kommersiella
-
hetsfastigheter för att skapa bostadsbyggrätter för vidare egen utveckling och
förvaltning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen.
NYCKELTAL 2022 2021 2020
Uthyrningsbar area, tusental kvm 795 793 742
Antal fastigheter 148 135 123
Marknadsvärde, Mkr 12 418 11 693 9 533
Areamässig uthyrningsgrad, % 90 88 87
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 89 87
Direktavkastning total portfölj, rullande 12 månader, % 4,5 4,7 5,2
Direktavkastning exklusive projektfastigheter, rullande 12 månader, % 5,5 5,6 6,3
Totalavkastning i genomsnitt, rullande 12 månader, % 3,3 16,5 6,2
Hyresduration, år 3,8 3,7 3,8
Snitthyra, kr/kvm 1 069 992 910
LOKALER
SOM GÖR
SKILLNAD
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
733
MKR HYRESINTÄKTER
287
MKR FÖRVALTNINGSRESULTAT
271
MKR RESULTAT EFTER SKATT
41
% SOLIDITET
548
MKR DRIFTNETTO
4
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FÖRDELNING UTHYRBAR YTA
PROCENT AV TOTAL YTA
Lager & logistik
48%
Lätt industri
20%
Kontor
21%
Sällanköpshandel
10%
Övrigt
1%
GEOGRAFISK FÖRDELNING
HYRESINTÄKTER
Övriga Mälardalen, 9%
Stockholm, 29%
Upplands-Bro, 13%
Västerås, 7%
Botkyrka, 7%
Enköping, 5%
Danmark, 5%
Eskilstuna, 4%
Uppsala, 3%
Nacka, 3%
Täby, 3%
Södertälje, 3%
Flen, 3%
Järfälla, 3%
Norge, 1%
Finland, 1%
Övriga, 1%
Mkr
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
14 000
2018
Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4
2019 202220212020
MARKNADSVÄRDE
Mkr
0
40
80
120
160
200
2018
Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4
2019 202220212020
TOTALA INTÄKTER
Tusen kvm
0
200
400
600
800
1 000
2018
Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4
2019 202220212020
UTHYRNINGSBAR YTA
Mkr
0
40
80
120
160
2018
Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4
2019 202220212020
DRIFTNETTO
5
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
ÅRET SOM GÅTT
STABIL TILLVÄXT TROTS
UTMANANDE OMVÄRLD
Q1
Nettouthyrningen uppgick
till cirka 15 miljoner kronor
och nya hyresavtal teckna-
des med ett sammanlagt
årshyresvärde om cirka 21
miljoner kronor.
De hyresavtal som omför-
handlades ledde till en
ökning av hyresvärdena om
20 procent i genomsnitt.
Tre nya bygglov press-
meddelades avseende
nyproduktion för logistik
och lätt industri i Södertälje,
Västerås, respektive Uppsala.
I samtliga hade även
byggnation påbörjats.
Bolaget erhöll sitt första
bygglov för bostäder,
två bostadskvarter om
totalt 326 lägenheter samt
ett parkeringsgarage i
Botkyrka.
Stendörren genomförde sitt
fjärde förvärv i Köpenhams-
regionen och sitt andra
förvärv i Osloregionen.
Q2
Nettouthyrningen uppgick
till cirka 17 miljoner kronor
och nya hyresavtal teckna-
des med ett sammanlagt
årshyresvärde om cirka 24
miljoner kronor.
De hyresavtal som omför-
handlades ledde till en
ökning av hyresvärdena om
22 procent i genomsnitt.
Ytterligare tre förvärv
genomfördes i Köpenhamn.
Tre fastigheter i Göteborg
förvärvades.
10-åriga hyresavtal teck-
nades med Willys och Jula
i fastigheten Tegelbruket i
området Botkyrka Handel.
En industrifastighet i
Eskilstuna avyttrades.
Q3
Nettouthyrningen uppgick
till cirka 4 miljoner kronor
och nya hyresavtal teckna-
des med ett sammanlagt
årshyresvärde om cirka 21
miljoner kronor.
De hyresavtal som omför-
handlades ledde till en
ökning av hyresvärdena om
21 procent i genomsnitt.
I juli genomfördes det
första förvärvet i Finland, då
tre fastigheter i Helsingfors-
regionen förvärvades.
Två bygglov erhölls för två
byggnader för lätt industri
omfattande cirka 11 500
kvm i Stockholm Syd – i
Almnäs, Södertälje.
Det tecknades bland annat
fyra nya hyresavtal med
Myrorna, Beans in Cup,
Hedin Bil och gop Sverige.
Positivt planbesked erhölls
om ändring av detaljplan
till bostadsområde på fast-
igheten Skrubba 1:2 i södra
Stockholm med utsikt över
natursköna sjön Drevviken
i söder.
I september inkluderades
Stendörren i EPRA-index.
Q4
Nettouthyrningen uppgick
till cirka 4 miljoner kronor
och nya hyresavtal teckna-
des med ett sammanlagt
årshyresvärde om cirka 18
miljoner kronor.
De hyresavtal som omför-
handlades ledde till en
ökning av hyresvärdena om
21 procent i genomsnitt.
Tre ytterligare förvärv
genomfördes i Köpenhamns-
regionen.
En lagerfastighet i Eskilstuna
färdigställdes och tillträddes.
Bygglov söktes och erhölls
för fyra nya byggnader,
varav två för logistik och
två för lätt industri.
En fastighet i Täby avytt-
rades och en fastighet i
Eskilstuna frånträddes.
I januari 2023 meddelade Ratingin-
stitutet Nordic Credit Rating (NCR)
att Stendörren bibehåller sin rating
med betyget BB-, stabila utsikter.
I mars 2023 genomfördes ett
återköp om 287,5 miljoner kronor
i ett frivilligt återköpserbjudande
om upp till 300 miljoner kronor av
utestående hybridobligationer.
Januari 2023 tecknades ett 5-årigt
hyresavtal, med möjlighet till fem
års förlängning, avseende en
logistiklokal om 2 200 kvm i
Brunna, Upplands-Bro.
HÄNDELSER EFTER ÅRETS UTGÅNG
6
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
STABILT KASSAFLÖDE
Stendörrens portfölj utgörs av högavkastande
fastigheter inom logistik, lager och lätt industri
med långa hyresavtal. Basen av hyresgäster är

och medelstora företag samt stora multinationella
företag från olika branscher.
GOD TILLVÄXT
Stendörrens fastigheter är strategiskt belägna i till-
växtområden (befolkningsmässigt och ekonomiskt)
i Storstockholm, Mälardalen och andra nordiska
tillväxtregioner. Hyresnivåerna ökar i takt med att
efterfrågan på lokaler inom logistik och lätt industri
i tätorter ökar, medan utbudet minskar med urbani-
sering som leder till omvandlingar till annan använd-
ning. En växande e-handel ger ökad efterfrågan på
logistik- och lagerfastigheter, särskilt i urbana lägen,
för att möta konsumenternas efterfrågan på korta
leveranstider. Ytterligare tillväxt uppnås genom
förvärv och verksamhetsförbättringar.
FYRA GODA SKÄL ATT
INVESTERA I STENDÖRREN
VÄRDETILLVÄXT I PROJEKT
Stendörrens projektportfölj innefattar möjligheter
för nyutveckling av förstklassiga lokaler inom logistik
samt lätta industrifastigheter. Dessutom innebär
omvandling av fastigheter för alternativ användning,
främst för bostadsändamål, ytterligare potential.
STABIL FINANSIELL POSITION


av de ledande nordiska bankerna samt kapitalmark-

icke-säkerställda obligationer och hybridobliga-


Bild: Almnäs, Södertälje
7
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
VD HAR ORDET
STABIL TILLVÄXT TROTS
UTMANANDE OMVÄRLD
Stendörren har under 2022 haft god operationell utveckling med fortsatt positiv
nettouthyrning, fortsatt framdrift i projektportföljen och stärkt närvaro på nya
marknader. Samtidigt har vi liksom många andra i vår bransch påverkats av en
avmattad konjunktur, högre räntor samt högre avkastningskrav vilket påverkat

bra balans i vår affär. Vi kommer fortsätta fokusera på tillväxt men också på


Året som gick visade på fortsatt tillväxt i hyresin-
täkter och driftnetto, trots försämrade yttre för-
utsättningar. Den ekonomiska uthyrningsgraden
fortsatte att stiga och uppgick till 92 procent vid


årsskiftet stiger den ekonomiska uthyrningsgraden
till 93 procent. När vi summerar 2022 som helhet
kan vi konstatera att hyresintäkterna, driftnettot
och förvaltningsresultatet steg med 12 procent, 12
procent respektive 7 procent. Vi har därmed en fort-
satt stark och solid utveckling av vår verksamhet.
Bild: Erik Ranje, VD
8
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
STARK UTHYRNINGSVERKSAMHET
Det vi är särskilt stolta över, givet den senaste tidens
tuffare omvärldsförutsättningar, är att vi lyckats
väl med både nyuthyrningar och omförhandlingar
av hyreskontrakt. Vi har dessutom med full effekt
genomfört de hyreshöjningar som följer av ökad
-

del av fastighetsmarknaden som hittills i begränsad
omfattning påverkats av en svagare konjunktur.
Våra hyresgäster är som bekant inom logistik, lager
och lätt industri och de grundläggande makrotren-
derna avseende urbanisering, e-handel och effektiv
distribution ger en stabilitet till dessa verksamheter
och därmed även till Stendörren.
STRATEGISKA TRANSAKTIONER
Aktiviteten på transaktionsmarknaden mattades av
under senare delen av 2022 och även vi har varit
mer restriktiva i vår förvärvstakt. Dock har vi under
året passerat en ny strategisk milstolpe genom vår
etablering i Helsingfors. Vi har därmed inom loppet
av mindre än ett år etablerat oss i samtliga nordiska
huvudstäder – delmarknader som drivs av samma
makrotrender som Stockholm/Mälardalen. Och
givetvis ser vi fortsatt potential i samtliga dessa
marknader. Vidare har vi genomfört kompletterande
förvärv i Köpenhamn av fastigheter i strategiska
lägen, vilket gör att vi närmar oss en kritisk massa
på denna delmarknad. Vi har också sålt en fastighet
i Stockholmsområdet väl över bokfört värde, vilket
också stärkt vår likviditet.
NEDJUSTERAT FASTIGHETSVÄRDE
MEN STÄRKT PROJEKTPORTFÖLJ

värdet av vårt fastighetsbestånd negativt mot slutet
av 2022 på grund av de högre marknadsräntorna
eftersom avkastningskravet i värderingsmodellerna
har justerats upp. Det återstår att se hur fastig-
hetsvärdena utvecklar sig framåt men vi fokuserar
vår verksamhet kring det vi kan påverka. Därför
fortsätter vi att ta väl avvägda men ändå tydliga
steg framåt inom vår fastighetsutvecklingsverk-
samhet genom att söka och erhålla bygglov. Där-
med kan vi marknadsföra tydliga projektidéer med
kortad startsträcka till byggstart. Det som skiljer
Stendörren från många branschkollegor är att vi
utöver 795 000 kvm uthyrningsbar area också har
en omfattande byggrättsportfölj med cirka 657 000
kvm byggrätter inom logistik, lager, lätt industri
och bostäder. Vår byggrättsportfölj är därmed en
unik tillgång.
STARK FINANSIELL BEREDSKAP
Under året och efter årets utgång har vi genomfört
-
sieringar, räntesäkringar och prissäkringar av för-
väntad elförbrukning. Efter årets utgång lanserade
vi dessutom ett frivilligt återköpserbjudande om
upp till 300 miljoner kronor av våra utestående
hybridobligationer – ett program som nådde cirka
95 procent i anslutning. Det gör att vi fortsätter

bra balans i verksamheten, men också en god lik-
viditet trots återköpen av obligationer. Vi kommer
även under resterande delen av året lägga stor vikt


kommer ge oss förutsättningar att fortsätta växa
och att utnyttja möjligheter till goda affärer som
alltid dyker upp när marknadsförutsättningarna
förändras.
Stockholm den 28 april 2023
Erik Ranje
9
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
AFFÄRSIDÉ OCH MÅL
LOKALER SOM GÖR SKILLNAD
Stendörren fokuserar på att investera i fastigheter för lager, logistik- och lätt
industri i tillväxtregioner, främst i Storstockholm och Mälardalen. Genom att
förvalta, utveckla och förvärva fastigheter i sådana områden bidrar bolaget
både till nya arbetstillfällen och till ett trivsamt samhälle. På så sätt gör fastig-
heterna och dess lokaler skillnad. Inte bara för hyresgästernas verksamheter
och affärer, utan även för områdena de ligger i, och för människorna som bor
och jobbar där – samtidigt som det skapar en hög, riskjusterad avkastning för
Stendörrens aktieägare.
AFFÄRSIDÉ
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt
fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm

i substansvärde genom att förvalta, utveckla och
förvärva fastigheter och byggrätter inom logistik,
lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner.
Då kommersiella förutsättningar föreligger driver
-
hetsfastigheter för att skapa bostadsbyggrätter
för vidare egen utveckling och förvaltning, främst
i Storstockholm och övriga Mälardalen.
MÅL
Stendörren ska skapa en hög, riskjusterad avkast-
ning för sina aktieägare genom att förvalta, utveckla
och förvärva fastigheter.
FINANSIELLA MÅL

• att genomsnittlig avkastning på eget kapital
långsiktigt ska uppgå till lägst 12 procent.
• att tillväxten i det långsiktiga substansvärdet
ska uppgå till lägst 15 procent.
• att räntetäckningsgraden långsiktigt ska uppgå
till lägst 2,0 gånger.
• att soliditeten långsiktigt ska uppgå till 35
procent (och aldrig understiga 20 procent).
UTDELNING
Stendörrens bedömning är att den bästa långsiktiga
totalavkastningen genereras genom att återinves-
tera vinsten i verksamheten för att skapa ytterligare
lönsam tillväxt. Bolaget kommer således att fort-
-
ter, nya förvärv och utveckling av nya fastigheter.
Utdelningen kommer därför att vara låg eller utebli
under de kommande åren.
10
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
5%
AVKASTNING PÅ
EGET KAPITAL
Genomsnittlig avkastning på
eget kapital ska långsiktigt
uppgå till lägst 12 procent.
Avkastningen på genomsnitt-
ligt eget kapital (beräknat
på 12 månaders genomsnitt)
uppgick vid periodens slut till
5 procent.
1%
NAV TILLVÄXT
Tillväxt i långsiktigt substans-
värde ska uppgå till lägst 15
procent.
Vid periodens utgång uppgick
tillväxt i långsiktigt substans-
värde (de senaste 12 månaderna)
till 1 procent.
2,6 ggr
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Räntetäckningsgraden ska
långsiktigt uppgå till lägst
2,0 gånger.
Räntetäckningsgraden uppgick
till 2,6 gånger.
41%
1)
SOLIDITET
Soliditeten ska långsiktigt
uppgå till 35 procent (och
aldrig understiga 20 procent).
Soliditeten uppgick vid perio-
dens slut till 41 procent.
1) Angiven soliditet är beräknad exkl.
den leasingskuld som tillämpningen
av IFRS 16 medför. Om denna skuld-
post medräknas påverkas soliditeten
negativt med cirka 0,8 procent.
FINANSIELLA MÅL UTFALL HISTORISKT UTFALL
%
0
5
10
15
20
25
30
Q1 Q2 Q3 Q4
2022
2021
2020
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
ggr
0
1
2
3
4
Q1 Q2 Q3 Q4
2022
2021
2020
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
%
0
10
20
30
40
50
Q1 Q2 Q3 Q4
2022
2021
2020
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
%
0
10
20
30
40
Q1 Q2 Q3 Q4
2022
2021
2020
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
11
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
AFFÄRSMODELL OCH STRATEGIER
LÅNGSIKTIGT KUNDFOKUS OCH
VÄLBALANSERAD FASTIGHETSPORTFÖLJ
Stendörren avser att uppfylla sin affärsidé och uppnå sina mål genom strategier
som främjar ett långsiktigt kundfokus och en välbalanserad fastighetsportfölj.
Syftet är att skapa värde över tid, där Stendörren, genom en samverkan av
förvaltning, utveckling och förvärv, vid var tid, äger en fastighetsportfölj som
uppfyller kundernas verksamhetsbehov och önskemål i ett längre perspektiv
samt skapar en långsiktig, hög, riskjusterad avkastning för aktieägarna.
BALANSERAD PORTFÖLJ
Bra balans mellan avkastningsfastigheter och
projektfastigheter med låg utvecklingsrisk ger
en hög, trygg och långsiktig avkastning.
ÖVERGRIPANDE KUNDSTRATEGI
Genom ett närvarande, engagerat och långsiktigt
kundfokus stödja våra hyresgästers långsiktiga
behov av lokaler som på ett hållbart sätt främjar
utvecklingen av deras verksamheter.
Bild: Almnäs, Stockholm
12
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
HÅLLBART VÄRDESKAPANDE
U
T
V
E
C
K
L
I
N
G
F
Ö
R
V
A
L
T
N
I
N
G
T
R
A
N
S
A
K
T
I
O
N
V
Ä
R
D
E
S
K
A
P
A
N
D
E
H
Å
L
L
B
A
R
T
UTVECKLING
• Arbeta med exploatering
i form av resursmedveten
nybyggnation på mark med
existerande byggrätter.
• Driva aktivt detaljplane-
arbete med ägda fastigheter
för att skapa byggrätter
och/eller ändra fastighetens
användningsområde i syfte
att skapa mervärde.
TRANSAKTION
• Kontinuerligt utvärdera nya
geografiska marknader som
bedöms ha en god framtida
utveckling.
• Förvärva fastigheter för lager,
logistik och lätt industri som
över tid bedöms kunna leva
upp till bolagets avkastnings-
krav med beaktande av
klimat- och omställningsrisker.
• Förvärva fastigheter i logistik-
och lätt industriområden i
tillväxtregioner, där vi redan
är etablerade. Särskilt fokus
på marknader där vi inte
uppnått kritisk massa.
• Förvärva fastigheter som är
flexibla i sitt användnings-
område.
• Förvärva bebyggda eller
obebyggda fastigheter med
utvecklingspotential.
FÖRVALTNING
• Arbeta för långsiktiga och
nära kundrelationer samt
kundvård genom en proak-
tiv förvaltning av fastighets-
portföljen via den egna
förvaltnings- och drifts-
organisationen.
• Bibehålla samt stärka kund-
relationer med många och
välrenommerade hyresgäster.
• Ha en tydlig avtalsstrategi
som, utifrån rådande
marknadsläge, främjar både
säkrade och långa kassa-
flöden samt möjlighet till
hyrestillväxt.
• Fokusera på hållbara fastig-
heter som kan utvecklas
genom aktivt arbete för
miljöriktiga byggnader,
minskade vakanser, hyres-
höjningar och hyresgästs-
anpassningar.
VÅR AFFÄRSMODELL SKAPAR VÄRDE
… för våra kunder
genom att möjliggöra för deras verksamheter
att utvecklas hållbart, i attraktiva lokaler hos en
närvarande och långsiktig fastighetsägare som
eftersträvar nöjda och nära kundrelationer.
… för områdena vi verkar i
genom att vara en engagerad och ansvarstagande
part i stadsutvecklingen och tillsammans med kom-
muner och kunder skapa lokaler som gör skillnad:
för verksamheter, människor och närområde.
… för våra ägare
genom att ha en välbalanserad portfölj med en

skapar en god totalavkastning.
13
STENDÖRRENS
VERKSAMHET
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
MARKNAD OCH OMVÄRLD
SUCCESSIVT ÖKAD FINANSIELL
TURBULENS UNDER 2022
2022 blev ett turbulent år på många sätt, där Rysslands invasion av Ukraina
och det i övrigt geopolitiskt spända läget snabbt tog över fokus i spåren av
pandemin. I Sverige resulterade de höga priserna på råvaror, livsmedel och

på årsbasis landade på 7,7 procent. Det gav centralbanker runt om i världen
anledning att införa omfattande styrräntehöjningar och styrräntan i Sverige

Riksbankens mål på 2 procent.

styrräntan minskade köpkraften kraftigt under årets
gång, vilket i sin tur ledde till en lägre BNP-tillväxt.
Siffran landade under 2022 på 2,4 procent, en tydlig
minskning från 5,25 procent under 2021. BNP-till-
växten förväntas sakta ner ytterligare under 2023

Arbetsmarknaden stod sig stark trots årets
många motgångar, men varseltakten ökade mot
slutet av året och arbetslösheten landade på 7,5
procent, vilket dock är en minskning jämfört med
föregående år. I takt med att den ekonomiska akti-
viteten minskar förväntas också sysselsättnings-
graden att minska, vilket i sin tur kan leda till att
arbetslösheten ökar under 2023.
Det fortsatt osäkra och instabila världsläget
gör det svårt att förutspå framtiden, men med den
rådande penningpolitiken och hushållens minskade
köpkraft är en lågkonjunktur inte osannolik. Längden

inte minst utvecklingen av det geopolitiska läget
samt effekten av centralbankernas åtgärder.
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD
2022 kunde inte mäta sig med rekordåret 2021 och
transaktionsmarknaden svalnade successivt, mycket
på grund av makroläget och den geopolitiska situ-
ationen. Situationen ledde till avvaktande köpare
och gapet mellan köpare och säljares förväntningar
växte kraftigt under årets gång. De segment som
under de senaste åren genomgått en kraftfull
yield-kompression, bland annat bostäder, har fått
det svårare och affärer har avbrutits eller pausats
som ett resultat av detta. Transaktionsvolymen
uppgick till cirka 219,6 miljarder kronor, vilket var
en tydlig minskning från 2021 där volymen landade
på 400 miljarder. Dock kan året fortfarande ses som
ett historiskt starkt år, mycket tack vare det första
halvåret. Augusti månad blev däremot den svagaste
på tre år och Q3 som helhet noterade en onormalt
svag transaktionsvolym. Q4 blev något starkare
och kan noteras som en normalstark period. Antalet
transaktioner under året uppgick till 608, vilket var
en mycket stark siffra med bara 2021 som presterat
bättre historiskt. Andelen utländska aktörer ökade
under året och uppgick till 24 procent, jämfört med
2021 där siffran landade på låga 16 procent.
15
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
Efter ett starkt 2021 var bostäder ett segment som
såg en sjunkande andel under 2022. Under 2021
stod bostäder för 35 procent av transaktionsvo-
lymen, men minskade till 28 procent under 2022.
Kontorssegmentet såg en liknande trend och
minskade från 21 procent 2021 till 13 procent 2022.
Det segment som hade den näst största procen-
tuella ökningen var lager-, logistik- och industri-
segmentet som ökade från 15 procent 2021 till 21
procent 2022.
0
100
200
300
400
500
2018
2019
2022
2021
2020
2015
2016
2017
Tusen Mkr
0
200
400
600
800
1 000
Antal transaktioner
TOTAL TRANSAKTIONSVOLYM, SVENSKA OCH INTERNATIONELLA INVESTERARE,
SAMT ANTAL TRANSAKTIONER
Svenska investerare Internationella investerare
—
Antal transaktioner
0
20
40
60
80
100
2018
2019
2022
2021
2020
2015
2016
2017
Procent
TRANSAKTIONSVOLYM SVERIGE, SEGMENTFÖRDELNING
Bostäder Kontor Handel Lager, logistik och industri Samhällsfastigheter Övrigt, inkl. hotell, mark
16
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
MARKNADEN FÖR LAGER-, LOGISTIK- OCH
INDUSTRIFASTIGHETER
Marknaden för lager-, logistik- och industrifastig-
heter har under de senaste åren varit stark, mycket
tack vare den ökande e-handeln som i sin tur ökat
behovet av denna typ av fastigheter. Däremot har
det rådande geopolitiska och makroekonomiska
läget haft sin påverkan med stigande byggkost-
-
ringskostnader. Trots detta har lager-, logistik- och
industrisegmentet presterat väl under 2022. De
första tre kvartalen stod segmentet för 33 miljarder
kronor, vilket var en historiskt stark start på året.
Över helåret stod lager-, logistik- och industriseg-
mentet för 21 procent av den totala transaktions-
volymen, vilket innebar att segmentet noterades
som det tredje starkaste segmentet efter bostäder
och samhällsfastigheter.
Lager-, logistik- och industrifastigheter anses
vara ett av de mer långsiktiga investeringsslagen när
det gäller fastigheter, med kreditstarka hyresgäster
och långa avtal som ofta ligger på fem till tio år.

denna typ av fastigheter. E-handeln driver också på
efterfrågan, som stod för 15 procent av detaljhan-
delsförsäljningen under 2022. Efterfrågan på lager-,
logistik-, och industrifastigheter i attraktiva lägen
har också stigit i takt med att e-handeln ökat, något
som pressat upp fastighetsvärdena.
Efter ett starkt 2022 står lager-, logistik-, och
industrisegmentet inför en osäker framtid, då en
lågkonjunktur kan bidra till minskad efterfrågan och
minskat tryck på e-handeln. Yield i Prime logistik-
läge för Stockholm uppgick till 4,25 procent under
2023, medan prime lager/lätt industri ligger ungefär
hundra punkter över detta. Fastigheter inom seg-
mentet bedöms dock fortfarande som en fortsatt
god investering, framför allt moderna logistikytor
med hög automatiseringsgrad i last mile lägen,
samt lager/lätt industri i tillväxtorter med en brist
på sådana ytor.
-1,00
0
1,00
2,00
3,00
4,00
5,00
6,00
7,00
2018
2019
2022
2021
2020
2015
2016
2017
Procent
UTVECKLING DIREKTAVKASTNINGSKRAV, LAGER-, LOGISTIK- OCH INDUSTRI
—
Stockholm Prime, A-läge
—
Stockholm Prime, B-läge
—
STIBOR 3M
17
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
TRENDER
URBANISERING
TILLVÄXTOMRÅDEN OCH URBANISERING

dalen. Det här är en trend som håller i sig och Stockholm
är en av de städer i Europa som beräknas växa snabbast
under de kommande åren. Befolkningstillväxten ställer
stora krav på städernas infrastruktur, service, bostäder
och arbetsplatser.
STENDÖRRENS AFFÄRSPOTENTIAL
Stendörren arbetar aktivt med att tillvarata de möjligheter
som tillväxten i regionen ger. Genom att äga och utveckla
fastigheter i Stockholm och Mälardalen inom segmen-
ten lager, logistik och lätt industri, men även bostäder,
står bolaget väl positionerat att möta kundernas krav på
moderna, effektiva och attraktiva verksamhetslokaler. En
organisation i egen regi ger nära och god marknadskänne-
dom och en unik närvaro som låter bolaget fånga upp nya

utvecklingen av byggbar mark.
DIGITALISERING
DIGITALISERING OCH AUTOMATISERING
Ny digital teknik påverkar samhällen, individer, företag

områden och skapar även förutsättningar för nya smarta
lösningar. Det kan till exempel innebära att funktioner
automatiseras, nya tjänster skapas eller att våra beteenden
förändras. En ökad efterfrågan på snabb godshantering
och snabba leveranser som följd, ställer helt nya krav på
fastighetsägare.
STENDÖRRENS AFFÄRSPOTENTIAL
Genom att proaktivt driva utveckling av nya logistikområ-
den skapar Stendörren goda förutsättningar för utvecklan-
det av attraktiva, kundanpassade och moderna lokaler för
lager, logistik och lätt industri, som möter den växande och
långsiktiga efterfrågan från Stendörrens kunder. Genom
digitala övervaknings- och fastighetsstyrningssystem
effektiviseras driften av Stendörrens fastigheter.
E-HANDEL
SNABBVÄXANDE E-HANDEL
Digitaliseringen av samhället har förändrat vårt sätt
att kommunicera och konsumera. Det här har fört med
sig en stark tillväxt inom e-handel och därigenom en
ordentlig omställning för logistik- och transportsektorn,
och det ställer nya krav på fastigheter för att leva upp
till konsumenternas förväntningar på snabba, säkra och

med varor den sista sträckan fram till konsumentens dörr
blir en allt större utmaning i städer och områden som
växer.
STENDÖRRENS AFFÄRSPOTENTIAL

i närlogistikområden och utvecklingsbar mark för
lager och logistik i landets största tillväxtregion. Dessa har
dessutom god tillgång till viktiga vägförbindelser samt
järnvägsspår. Det här skapar goda förutsättningar för
Stendörren att möta den nya efterfrågan från e-handeln,

olika branscher med effektiva lösningar som möter deras
verksamhets behov.
HÅLLBARHET
HÅLLBARHET I VERKSAMHETENS ALLA LED
Medvetenhet och uppmärksamhet kring klimatrelaterade,
ekonomiska och sociala hållbarhetsfrågor ökar i samhället,
och fastighetssektorn är inget undantag. Uppförande och
förvaltning av fastigheter medför stor klimatpåverkan,
liksom transporter till och från fastigheterna, som också är
arbetsplatser för tusentals människor som ska må bra och
trivas. Det är både ett stort ansvar och en stor möjlighet
att vara med att påverka i rätt riktning.
STENDÖRRENS AFFÄRSPOTENTIAL
Stendörren eftersträvar skapandet av hållbara lokaler och
arbetsplatser. Det här görs genom att aktivt och konti-
nuerligt följa upp, utvärdera och minska klimatpåverkan
från bolagets fastigheter genom optimering av driften.
Stor vikt läggs även vid hållbara materialval samt på att
skapa trivsamma arbetsplatser med god kringservice,
som bidrar till att göra arbetsplatserna attraktiva. Med
strategiskt placerade fastigheter möjliggörs också hållbara
transporter till och från fastigheterna via väg och järnväg.
18
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
STENDÖRRENS FASTIGHETER
VÅRT FASTIGHETSBESTÅND
Stendörrens fastigheter är belägna i nordiska städer med tillväxtpotential.
I takt med att efterfrågan på lokaler för lager, logistik- och lätt industri i tät-
orter ökar, ökar också hyresnivåerna, medan utbudet minskar på grund av
den urbanisering som leder till omvandlingar av fastigheter, till exempelvis
bostäder. Växande e-handel ökar efterfrågan på logistik- och lagerfastigheter,
särskilt i stadsnära lägen, för att möta konsumenternas efterfrågan på korta
leveranstider.
Stendörren ser fortsatt goda tillväxtmöjligheter i
nordens storstadsregioner och har under 2022 fort-
satt utveckla och förvärva fastigheter i Mälardalen,
göteborgsregionen, Köpenhamn, Oslo och Helsing-
fors. Fokus är på lager, logistik och lätt industri då
denna typ av fastigheter ger en stabil och långsiktig

och höga tillväxttakt möjliggör förädling och vidare-
utveckling vilket också skapar ett långsiktigt värde
för bolagets hyresgäster, deras verksamheter och
de regioner som Stendörren är verksamma i.
VÅRT FASTIGHETSBESTÅND
– EN STABIL PORTFÖLJ INOM LAGER,
LOGISTIK OCH LÄTT INDUSTRI
I slutet av 2022 ägde Stendörren 148 fastigheter,
med en uthyrningsbar yta om cirka 795 000 kvm
och ett totalt marknadsvärde om 12 418 miljoner
kronor (11 693). Hyresintäkterna ökade med cirka 12
procent till 733 miljoner kronor (653) och driftnettot
ökade med cirka 12 procent till 548 miljoner kronor
(488). Uthyrningsgraden avseende lokaler inom
lager, logistik och lätt industri i Stockholmsområdet
har under den senaste 10-årsperioden pendlat mellan
90–95 procent. Den ytmässiga uthyrningsgraden i
Stendörrens bestånd uppgick per 31 december 2022
till 90 procent (88) och den ekonomiska uthyrnings-
graden uppgick till 92 procent (89).
AKTIV FÖRVALTNING
Stendörren är en långsiktig fastighetsägare med
-
heter. Beståndet består av högavkastande lager-,
logistik- och lätt industrifastigheter. Syftet är att
skapa långa och starka relationer till hyresgästerna
genom att tillfredsställa deras behov av lokaler som
hjälper dem att utveckla sina verksamheter. Den

av väletablerade små och medelstora företag samt
större internationella företag i olika branscher. Det
-
gick driftnetto till 548 miljoner kronor (488).
FÖRVALTNING I EGEN REGI
Stendörren har som utgångspunkt att förvalta
sitt fastighetsbestånd, avseende både ekonomisk
och teknisk förvaltning, med egen personal. Aktiv
förvaltning i egen regi skapar förutsättningar för
långsiktiga kundrelationer. Syftet är att kunna fånga
upp kundernas förändrade behov tidigt och erbjuda
god och personlig service. Med en egen organisa-
tion skapas en närvaro och tillgänglighet för hyres-
gästerna och området samt en grundlig marknads-
kännedom och en god kunskap om fastigheterna.
På så sätt kan bolaget driftoptimera fastigheterna
och genomföra kostnadseffektiva underhållsplaner
och förebyggande åtgärder som minskar behovet
av felavhjälpande support till hyresgäster, något
som dessutom leder till högre trivsel.
19
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
Marknadsvärde: Fastighetsbeståndet redovisas kvartalsvis till
verkligt värde. Alla fastigheter externvärderas minst en gång
under varje tolvmånadersperiod (dock inte alla samtidigt). Vid
mellanliggande kvartal internvärderas fastigheterna baserat på
bland annat uppdaterade analyser av hyresmarknaden, förvän-
tade kostnader och bedömning av marknadens avkastningskrav.
Externvärderingarna, likväl som en tät dialog med värderingsin-
stituten, är alltid vägledande vid internvärderingarna.
Mkr
0
40
80
120
160
200
2018
Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4
2019 202220212020
INTÄKTER
Antal
0
40
80
120
160
200
2018 2019 2022202120202016 2017
ANTAL FASTIGHETER
Tusen kvm
0
200
400
600
800
1 000
2018
Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4
2019 202220212020
UTHYRNINGSBAR YTA
Mkr
0
40
80
120
160
2018
Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4
2019 202220212020
DRIFTNETTO
Mkr
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
14 000
2018
Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4
2019 202220212020
MARKNADSVÄRDE FASTIGHETSBESTÅND
Årshyra, mkr
0
40
80
120
160
200
2025 2026 >202720272023 2024
0
200
400
600
800
1 000
Antal avtal
FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESAVTAL
Mkr
0
10
20
30
40
50
2020
Q1 Q2 Q3
Q4
2021
Q1 Q2 Q3
Q4
2022
Q1 Q2 Q3
Q4
-10
-20
-30
KONTRAKTUELLA FÖRÄNDRINGAR
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Årshyra, mkr
—
Antal avtal
Nyuthyrning Omförhandling Konkurs 
* Exkluderar uthyrningen i nybyggnadsprojektet Viby 19:66 till
Gop Sverige AB omfattande cirka 2 700 kvm och preliminärt
tillträde 2023-07-01.
*
20
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
ANSVARSFULL OCH LÅNGSIKTIG
AVTALSSTRATEGI
Stendörren strävar efter att teckna långa hyresavtal
med hyresgäster som har god kreditvärdighet och
verkar för en avtalsstock med jämn förfallostruktur.
Alltid med beaktande av marknadsläget och aktuella
hyresnivåer. Stockholms starka tillväxt medför att
hyrestillväxten i regionens centrala delar på senare
år varit stark. På lång sikt bedöms urbaniseringens
effekt på hyrestillväxten bestå. Det gäller även
andra utvalda nordiska tillväxtstäder. Detta kan
innebära att Stendörren i vissa delmarknader teck-
nar kortare avtal givet att investeringarna är små
vilket medför en snabbare anpassning till stigande
marknadshyror.
Stendörren utvecklar ständigt sina arbetspro-
cesser, interna kontroller och rutiner. Målet är att
arbeta smartare, effektivare, mer klimatsmart och
mer ekonomiskt, samt att säkerställa en hög kontroll

skapa möjligheter för långsiktiga kundrelationer
och ett ansvarsfullt företagande.
Bolaget tecknar ofta kallhyresavtal eller s.k.
Triple net-avtal för att bidra till en kostnadseffektiv
förvaltning och låg operativ risk.
OMFÖRHANDLINGAR
– FORTSÄTTNINGEN PÅ EN NÄRA KUNDRELATION
Förvaltningens arbete med omförhandling och för-
tida översyn av hyresavtal pågår kontinuerligt. Vid
omförhandlingar görs en bedömning av marknads-
läget och kundens behov och önskemål. Den kon-
tinuerliga dialogen med hyresgästen skapar goda
förutsättningar för gemensamma förväntansbilder
och en fortsatt god relation.
Hyresavtal motsvarande ett årshyresvärde om
54 miljoner kronor har omförhandlats under året.
Dessa omförhandlingar resulterade i en hyreshöj-
ning om i genomsnitt 21 procent. Dessutom har

kostnadsansvar för driftkostnader, delar av under-
håll samt skötsel av fastigheterna och lokalerna på
hyresgästerna, vilket på sikt kommer få en positiv
effekt på det löpande driftsöverskottet.
PROAKTIVITET FÖR ATT
MINSKA HYRESFÖRLUSTER
Under 2022 uppgick hyresförlusterna till cirka 3,3
miljoner kronor. Stendörren för en kontinuerlig dia-


och därigenom kunna minimera hyresförlusterna.
Detta har varit extra viktigt under pandemin och
är återigen aktuellt till följd av en svagare konjunk-

proaktivt uthyrningsarbete säkerställer vi bolags
kreditvärdighet och historik, vilket därmed mini-
merar risker för hyresförluster.
Antal år
0
1
2
3
4
5
2018 2019 202220212020
HYRESDURATION
Mkr
0
20
40
60
80
100
2018
Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4 Q1 Q2
Q3
Q4
2019 202220212020
FÖRVALTNINGSRESULTAT
21
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
STENDÖRRENS FASTIGHETER
TILLVÄXTREGIONER MED
GOD INFRASTRUKTUR
TILLVÄXTREGIONER
– NAVET I DEN GEOGRAFISKA POSITIONERINGEN
Tillväxtkurvan i Stockholm och Mälardalen där Sten-
dörren huvudsakligen är verksamt har pekat starkt
uppåt i många år, även om transaktionsmarkna-
den såväl som Stendörrens förvärvstakt i regionen
avtagit något under året. Under 2022 har bolaget
i stället fokuserat på förvärv av fastigheter i andra
svenska och nordiska städer med tillväxtpotential
såsom Köpenhamn, Oslo, Göteborg och Helsingfors.
Fokus framåt ligger på att utveckla och förstärka
närvaron i dessa områden. Det medför synergier
både vad gäller förvaltning och uthyrning och möj-
liggör en rationell och kostnadseffektiv förvaltning
av fastigheterna.
INFRASTRUKTUR
Infrastrukturen i Stockholmsregionen utvecklas
löpande med förbättrade kommunikationer och

nord-sydliga förbindelsen är E4 Förbifart Stockholm,
som kommer leda till ökad tillgänglighet för trans-
porter inom länet. Den nya sträckningen av E4:an är
cirka 21 kilometer lång och binder ihop de norra och
södra delarna av länet, samtidigt kommer vägen att
avlasta Essingeleden och innerstaden. Byggtiden är

Även järnvägsnätet genomgår förbättringar
för att kunna öka kapaciteten och möjliggöra för
godstågen att ta en större andel av den växande
transportvolymen. Infrastrukturprojekten förbifart
Stockholm och tvärförbindelsen Södertörn förvän-
tas rita om kartan för lager- och logistiksegmentet
och bidra med positiva effekter för norra och södra
Stockholm.
Bild: Almnäs, Södertälje
22
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
STOCKHOLM
Stockholmsregionen är navet i den svenska eko
-
nomin, vilket gör att huvudstadens ekonomiska
utveckling påverkar hela landets utveckling.
Storstockholm svarar för ungefär en tredjedel av
landets BNP och regionen utgör ihop med Mälar-

nordiska huvudstäder påverkades Stockholm av
det geopolitiska och makroekonomiska läget under

10,2 procent, och 7,7 procent för helåret. Riksbanken
har därför under året höjt styrräntan som i slutet av
året låg på 2,5 procent. Storstockholm har under
de senaste 10 åren svarat för mer än hälften av de
tillkomna jobben på arbetsmarknaden och under
samma period svarat för cirka 40 procent av lan-
dets totala BNP-tillväxt. Yield i Prime logistikläge
för Stockholm uppgick till 4,25 procent under 2022.
Källa: Newsec, Stockholms handelskammare

nära Storstockholm och erbjuder även ur ett demo-

distribution, eftersom en stor del av befolkningen

världsledande och framstående företag, och det
strategiska läget med utmärkta kommunikationer
gör att regionen ses som ett av landets bästa lager-
och logistiklägen. Den goda infrastrukturen runt
Mälardalen skapar ett komplett utbud av transport-
slag som möjliggör leveranser till Stockholm och
Göteborg, men även till Norge och Danmark. Mälar-
dalen växer sakta men säkert ihop med Stockholm
och befolkningstillväxten är stor, vilket är positivt
för fastighetsägare i området. Trots det turbulenta
marknadsläget är efterfrågan på nyproducerade
moderna ytor i Mälardalen fortsatt stor med låga
vakanstal som följd. Yield i Prime logistikläge för
Mälardalen uppgick till 4,75 procent under 2022.
MÄLARDALEN
Källa: Newsec
23
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
BORÅS
Borås ligger i sydvästra Sverige, nära Göteborg
och med sina dryga 115 000 invånare är kommunen
Sveriges 13:e största. Under det senaste årtiondet har
kommunen etablerat en stark position inom logistik,
lager och industrimarknaden. Borås har ett fördel-

till Jönköping, Helsingborg och Göteborg. Borås har
således ett stort upptagningsområde i hela syd-
västra Sverige och har även kommunikations-
möjligheter österut. Även om marknaden överlag
har svalnat av på grund av det geopolitiska och
makroekonomiska läget så anses Borås fortsatt
vara attraktivt på investerarmarknaden och avkast-
ningskorrigeringen uppåt är mindre än jämförbara
kommuner i landet. Så kallad, prime yield noterades
på 5 procent 2022.
Källa: Newsec, SCB, Intelligent Logistik
Likt övriga nordiska länder påverkades också Norge
av omvärldsläget under 2022. Detta innebar en


på 7,5 procent. Detta gav den Norska centralban-
ken anledning att höja styrränta till 2,5 procent
per december månad. Den norska huvudstaden
utgör en stor del av ekonomin och står för cirka en
tredjedel av landets BNP. Även om upptagnings-
området är något begränsat för industri, logistik och
lager i Oslo, huserar staden och dess närområden,
inkluderat Fredrikstad, en stor del av befolkningen.
Detta i kombination med att Oslo är en hamnstad
och har goda kommunikationer med Sverige gör
läget attraktivt. Avkastningskravet i Oslo CBD för
lager-, logistik- och industri ökade med 50 punkter
till 4,50 procent.
OSLO
Källa: Newsec, OECD
24
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
KÖPENHAMN
Det geopolitiska och makroekonomiska läget påverkar även

året och kulminerade vid 10,1 procent i oktober. På helåret
landade siffran på 3,4 procent. Danmarks centralbank höjde
också likt den Svenska centralbanken sin styrränta under året
och den låg så sent som i december på 1,4 procent. Dan-
marks räntepolitik styrs i viss grad indirekt av den Europeiska
centralbanken, till följd av den danska kronans koppling mot
euron. Köpenhamn utgör en stor del av Danmarks ekonomi
och står för knappt hälften av landets BNP. Även Köpenhamn
påverkades av omvärldsläget och i stadens prime-lägen
såg samtliga segment en korrigering av avkastningskraven
uppåt. Det segment som påverkades mest procentuellt var
bostadssegmentet, där prime yield steg med 50 punkter till
3,50 procent för 2022. Lager-, logistik- och industrifastighe-
ter steg däremot procentuellt sett mindre, där korrigeringen
av yielder i prime-lägen var 50 punkter och landade på 4,75
procent för 2022.
Källa: Newsec, OECD
Finland stod sig starkt emot pandemin och visade
fortsatt ekonomisk styrka trots det turbulenta
omvärldsläget. Detta syntes exempelvis på fastig-
hetsmarknaden där det första halvåret bjöd på
rekordhöga transaktionsvolymer. Finland har emeller-
tid påverkats av kriget i Ukraina, bland annat efter-
som landet är något mer beroende av rysk gas
och handel än sina nordiska grannar. Mot slutet av


på årsbasis landade på 7,1 procent. Helsingfors huse-
rar cirka 12 procent av Finlands befolkning och är en
viktig del av landets ekonomi. Under 2022 skedde
hälften av landets alla fastighetstransaktioner i
Helsingfors storstadsområde. Andelen utländska
investerare i Finland har historisk sett varit hög
och 2022 var inget undantag, då utländska aktörer
stod för 51 procent av transaktionsvolymen. Prime
yield i Helsingsfors storstadsområde ökade med 70
punkter under 2022 till 4,6 procent.
HELSINGFORS
Källa: Newsec
25
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
STENDÖRRENS FASTIGHETER
FASTIGHETSFÖRVÄRV OCH
FÖRSÄLJNINGAR
Under 2022 förvärvade Stendörren 14 fastigheter i nio separata transaktioner,
med en total uthyrningsbar yta om cirka 36 000 kvm. Sammanlagt överens-
kommet fastighetsvärde i dessa förvärv uppgick till 507 miljoner kronor.
Som en del i Stendörrens tillväxtmål ska bolaget

exempelvis Storstockholm och Mälardalen, men
även expandera till utvalda nya svenska och nord-
iska marknader. År 2021 gjorde Stendörren de första
förvärven i Oslo och Köpenhamn, och förvärven på
dessa marknader fortsatte under 2022. Därtill har
Stendörren under 2022 expanderat även till Hel-
singfors, där tre fastigheter förvärvades under året.
På den svenska marknaden har Stendörren under
året förvärvat tre fastigheter i Göteborg. Två fastig-
heter har avyttrats, en i Täby och en i Eskilstuna.
Stendörren ämnar fortsätta förvärva fastigheter
inom lätt industri, lager och logistik för att dra nytta
av bolagets samlade kompetens och erfarenhet av
dessa lokalslag. Vid ytterligare expansion på de nya
marknaderna är ambitionen att över tid uppnå en
kritisk massa, i syfte att möjliggöra effektiv fastig-
hetsförvaltning och uthyrningsverksamhet med
egen personal.
FÖRVÄRV UNDER ÅRET
ÖVERENSKOMMET
UTHYRBAR, FASTIGHETS
KOMMUN FASTIGHET AREA, KVM VÄRDE, MKR FASTIGHETSTYP DATUM
Ölstykke Svalehöjvej 17 5 325 69 Lager 2022-11-03
Glostrup, Farum Farverland 7,
Farum Gydevej 62 4 255 73 Lager, lätt industri 2022-11-01
Vantaa Tiilitie 8, Tiilitie 10,
Pyymosantie 4 6 451 75 Lager, lätt industri 2022-07-05
Göteborg Kärra 72:1, Kärra 72:4 och
Kärra 72:19-31 2 919 46 Lager 2022-06-23
Kastrup Kirstinehöj 12 1 716 28 Lager 2022-05-03
Glostrup Paul Bergsöes Vei 8 2 664 34 Lager 2022-05-02
Hilleröd Rönnevangsalle 8 3 089 31 Lager 2022-04-11
Oslo Björnerudveien 24 4 823 109 Lager 2022-03-25
Kastrup Kirstinehöj 3 4 772 42 Lätt industri 2022-01-04
Totalt 36 014 507
FÖRSÄLJNINGAR UNDER ÅRET
ÖVERENSKOMMET
UTHYRBAR, FASTIGHETS
KOMMUN FASTIGHET AREA, KVM VÄRDE, MKR FASTIGHETSTYP DATUM
Täby Åkerby 8 9 600 203 Lager, lätt industri 2022-12-22
Eskilstuna Kälby 1:55 19 682 195 Lätt industri 2022-04-04
Totalt 29 282 398
26
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
Bild: Hjulsmeden, Västerås
27
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
STENDÖRRENS FASTIGHETER
STENDÖRRENS LOKALTYPER
Sedan 2000-talets början har lager-, logistik- och industrifastigheter vuxit fram
som ett eget segment på fastighetsmarknaden. I stadsnära lägen är utbudet

konverteras till exempelvis bostäder. Samtidigt ökar efterfrågan på verksam-
hetslokaler, vilket i sin tur vilket bidrar till ett generellt positivt tryck på hyres-
nivåerna samt mycket låga vakansgrader.
Till följd av ökad e-handel har konsumenterna börjat
ställa högre krav på korta leveranstider, vilket lett
till att detaljhandels- och logistikföretag i större
utsträckning vill etablera sig i stadsnära områden.
Även efterfrågan från hyresgäster inom lätt indu-
stri samt övriga servicefunktioner förväntas öka i
takt med att befolkningen ökar och traditionella
industriområden konverteras till annan användning,
exempelvis bostäder. På grund av ovanstående fak-
torer, ser marknadsförutsättningarna för stadsnära
lägen fortsatt goda ut, med stigande hyresnivåer
och fortsatt låga vakanser.
Fastigheter i närförorter har ofta bättre tillgäng
-
lighet till större vägar och/eller järnvägsnätet än
fastigheter i stadsnära lägen. Likt stadsnära lägen
råder det en generell brist på mark i närförorter samt

levande stadsområden med en blandning av bostä-
der, kontor och handel. Hyresgäster i närförorter
har ofta lägre krav på snabba leveranser till kunder,
vilket bland annat återspeglar sig i en något lägre
hyresnivå. Fastigheter i ytterstadslägen, skiljer sig
mot de övriga lägeskategorierna genom att tillgäng-
ligheten på exploaterbar mark är högre samt att
tillgängligheten till dessa områden inte begränsas

i mer centrala områden. Majoriteten av nyproduk-
tionen i Stockholm kommer ligga i ytterstadslägen.
Möjligheten till nyproduktion öppnar upp för ända-

samt pressade driftkostnader. Detta medför att
hyresnivåerna i dessa områden ofta begränsas till
nyproduktionshyra. Ovan trender gäller även för
Köpenhamn, Helsingfors och Oslo där Stendörren
förvärvat fastigheter under 2021 och 2022.
Stendörrens lokaler för lager, logistik och lätt
industri svarade tillsammans för cirka 68 procent
av den totala uthyrningsbara ytan. Bolagets utbud
av kontorsytor utgörs till 21 procent av uthyrnings-

blandning av ytslag.
FÖRDELNING UTHYRBAR YTA
PROCENT AV TOTAL YTA
Lager & logistik
48%
Lätt industri
20%
Kontor
21%
Sällanköpshandel
10%
Övrigt
1%
28
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
PÅ VILKET SÄTT BESKRIVER EXEMPLET OVAN HUR ER
FÖRVALTNINGSORGANISATION ARBETAR?
Ett av de viktigaste momenten inom förvaltning är att utveckla
kundrelationerna. En kundrelation börjar med att ett hyresavtal
tecknas och i många fall med en efterföljande anpassning av
förhyrd lokal. Att vi lyckas med våra anpassningar och möter
kundens lokalbehov är en ytterst viktig del i vår kundrelation.
Det ger en bra start och förutsättningar för att kunden blir
framgångsrik i sin affär.
KAN DU GE NÅGOT YTTERLIGARE EXEMPEL PÅ VILKEN
TYP AV ANPASSNINGAR SOM NI GÖR?
För att nämna en annan större anpassning så anpassar vi
nu lokaler i Ulvsunda för Hedin Bil. Lokalerna iordning-
ställs för att inrymma försäljningshall och verkstad.
VAD MER VILL DU LYFTA FRÅN ÅRETS
FÖRVALTNINGS- OCH UTHYRNINGSARBETE?
Arbetet med att fylla våra vakanser samtidigt som
vi effektiviserar driften av våra fastigheter har gått
fortsatt bra. Vidare har vi utvecklat ett koncept vi


-
tet. För oss tycker jag att det visar på starkt fokus
och en vilja att utveckla vår affär samt att vi tar
både stora och små initiativ för att fylla vakanser.
ANDERS NILSSON
SVARAR PÅ TRE FRÅGOR
FALLSTUDIE: FASTIGHETER OCH FÖRVALTNING



det kan handla om att några väggar behöver målas om eller att en ny port behöver installeras.
Vissa avtal som tecknades under året krävde dock större lokalanpassningar. Exempelvis uthyrningarna
till Willys, Jula och Myrorna i handelsområdet Botkyrka Handel. Bolagen representerar lågprishandel
respektive återbruk, marknader som varit starka under 2022. Etableringen visar på att Stendörrens


lager, butik och kontor i den 5 000 kvm stora lokalen. Willys lokaler på 3 700 kvm behövde anpassas
för att inrymma en modern matbutik, där kunderna även kan handla maten via nätet. Julas 3 100 kvm
iordningsställdes enligt Julas butikskoncept med ett brett sortiment inom hem och fritid.
Anpassningarna gjordes utifrån respektive butikskoncept och avsåg uppgradering av tekniska instal-


leverantörer och besökare.
Anders Nilsson,
Förvaltningschef och vice VD på Stendörren
Bild: Easyoffice, Spånga
29
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
STENDÖRRENS FASTIGHETER
STENDÖRRENS HYRESGÄSTER
Att vara hyresvärd innebär mycket ansvar men också spännande möjlig-

nära dialog med företag från en mängd olika branscher och får ta del av
deras utveckling. Stendörren spelar en viktig roll för att dessa företag ska
kunna växa och utvecklas.
Hyresgästerna i Stendörrens fastighetsportfölj
utgörs av såväl väletablerade, små- och medelstora
företag, som stora multinationella företag. Inom
-
ning mellan branscher. Vid årets slut fanns cirka 1
100 hyresavtal. Antalet hyresavtal, i kombination
med att 85 procent av fastigheterna (räknat till
hyresvärde) utgörs av fastigheter som har minst
två hyresgäster, skapar en god riskspridning och
minskar risken för stora vakanser eller hyresförlus-
ter på grund av konkurser. Per 31 december 2022
svarade de tio största hyresavtalen för 21 procent
av den samlade, årliga grundhyran från bolagets
hyresgäster. Stendörrens största hyresavtal, där
Coop Sverige Logistik AB är hyresgäst, represen-
ANTAL HYRESGÄSTER PER FASTIGHET
BASERAT PÅ AREA
1 st, 13%
6–10 st, 15%
2–5 st, 45%11– st, 27%
Bild: GreenHub Bro, Upplands-Bro Bild: GreenHub Bro, Upplands-Bro
terar knappt 10 procent av den samlade årshyran

lokalerna i Upplands-Bro.
30
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
BACTIGUARD AB
Bactiguard AB är ett svenskt medicinteknikföretag som
utvecklar och tillhandahåller infektionsförebyggande lös-
ningar. De är hyresgäst i fastigheten Biologen 10 i Tullinge
i lokaler som byggdes år 2014. Lokalerna som är drygt
4 000 kvm stora inrymmer Bactiguards huvudkontor och
huvudsakliga forskningsanläggning.
COOP LOGISTIK AB
Coop logistik AB stödjer Coop-koncernen i lokal- och
fastighetsfrågor till dagligvaruverksamheten inom Coop
samt den övriga kooperativa handeln i Sverige. I fastig-
heten Nygård 2:14 i Upplands-Bro hyr Coop totalt drygt
129 000 kvm, omfattande huvudsakligen lagerlokaler samt
kontor. Fastigheten har sedan den byggdes på 1970-talet
utgjort Coops svenska huvudlager för kolonialvaror och
fungerar som ett nav i företagets logistiknät. Hyresavtalet
upphör 2024-09-30.
INFOCARE SERVICE AB
Infocare service AB är en serviceleverantör av teknisk
utrustning som erbjuder onsite service, installationer,
transporter och mjukvarutjänster till företag. De har
60 serviceställen och 1 100 anställda i Sverige, Norge,
Danmark och Finland. Infocare hyr cirka 5 300 kvm i
fastigheten Båglampan 35.
LEASEPLAN SVERIGE AB
Leaseplan är ett av världens ledande leasingbolag, med 1,7
miljoner fordon i över 30 länder. Bolaget hanterar alltifrån
inköp av fordon och underhåll till att sälja återlämnade
leasingbilar. Hyresgästen hyr 5 500 kvm i Stendörrens
fastighet Skälby 2:2 på Truckvägen 2 i Upplands Väsby
vilken erbjuder ett unikt skyltläge mot E4:an och inrymmer

MOUNTAIN TOP
Mountain top är en internationell marknadsledare inom
utveckling och produktion av utrustning och tillbehör för
pickupbilar. De är orderproducerande och deras partners
och kunder är biltillverkarna Ford, VW, Toyota, Nissan,

Köpenhamnsregionen och förhyrd area är cirka 9 500 kvm.
NACKA VATTEN OCH AVFALL AB
Nacka vatten och avfall AB levererar säkra vatten- och
avfallstjänster för alla som besöker, bor eller verkar i Nacka
kommun. Nacka vatten och avfall arbetar med avfalls
-
hantering, återvinning, vattenförsörjning och avlopp och
hyr idag cirka 2 800 kvm. Nacka vatten och avfall sitter i
fastigheten Sicklaön 107:3.
STOCKHOLM VATTEN OCH AVFALL
Stockholm vatten och avfall förser 1,5 miljoner stock-
holmare med rent kranvatten varje dag, renar deras
avloppsvatten och ser till att de kan ta hand om sitt avfall
på ett miljömässigt sätt. De utvecklar även en hyper-
modern sorterings- och matavfallsanläggning, HSMA, i
fastigheten. Hyresavtalen i fastigheterna Fotocellen 2 och
Stillbilden 6 har en area om drygt 6 000 kvm.
SÄTRA MOTORCENTER AB
Sätra Motorcenter AB är en bilåterförsäljare med verksam-

Opel, DS och Citroën. Bolaget säljer även begagnade bilar
och har över 20 års erfarenhet i branschen. Sätra Motor-
center AB hyr lokaler om cirka 6 000 kvm på i fastigheten
Hällsätra 1 på Strömsätravägen 15.
UNILEVER EUROPE B.V.
Unilever är ett handels- och livsmedelsföretag som till-
verkar och säljer produkter under 400 olika varumärken
runt om i världen. Ett urval av de främsta varumärkena
inkluderar Linton, GB Glace, Via, Axe, Ben & Jerry’s, Dove

om totalt cirka 13 000 kvm. I fastigheten Talja 1:36, ryms
frys- och varmlager samt kontor.
ÅTTA.45 TRYCKERI AB
Åtta.45 tryckeri AB har funnits sedan 1999 och är ett av

I deras drygt 11 000 kvm stora lokaler i Stendörrens fast-
ighet Veddesta 2:53 på Bruttovägen 11 i Järfälla driver de
en av landets största anläggningar för tryckproduktion.
Lokalerna inrymmer även bolagets huvudkontor, samt
lager med mera.
STENDÖRRENS FASTIGHETER
VÅRA TIO STÖRSTA HYRESGÄSTER
INTÄKTER
STÖRSTA HYRESGÄSTERNA
Åtta.45 Tryckeri AB, 2%
Mountain Top, 2%
Övriga
79%
Coop Logistik AB, 10%
Unilever Europe BV, 1%
Stockholm Vatten AB, 1%
Bactiguard, 1%
InfoCare Service AB, 1%
Nacka Vattan och Avfall AB, 1%
LeasePlan Sverige AB, 1%
Sätra Motorcenter AB, 1%
31
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
PROJEKT
FASTIGHETSUTVECKLING
Stendörrens tre delområden inom fastighetsutveckling är fastighetsförädling,
nyproduktion och bostadsutveckling.
FASTIGHETSFÖRÄDLING
Genom fastighetsförädling tillvaratas Stendörren fastigheters möjlighet att möta kunders behov av
ändamålsenliga lokaler. Genom att utveckla, höja kvaliteten och modernisera skapas förutsättningar för

NYPRODUKTION

både detaljplanelagda byggrätter och framtida byggrätter som tillskapas genom ett aktivt detaljpla-
nearbete. Utvecklingen av byggrätter drivs med utgångspunkt från marknadens efterfrågan. Se vidare
sida 34–35.
BOSTADSUTVECKLING
När Stockholmsregionen växer förändras också markanvändningen i många områden där Stendörren
har fastighetsbestånd. Urbaniseringen leder till att det i många traditionella lager- och industriområden


för att bidra till att det tas fram nya detaljplaner för bostäder för vidare utveckling och förvaltning. Se
vidare sida 39.
Bild: Almnäs, Södertälje
32
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FASTIGHETSUTVECKLING
FASTIGHETSFÖRÄDLING
Samhällets utveckling påverkar såväl de områden vi verkar i som våra kunders
verksamheter. Stendörren arbetar för att kunna möta de förändrade förutsätt-
ningarna och på bästa sätt ta vara på potentialen i fastigheter i områden där

Inom ramen för utvecklings- och projektverksam-
heten bedriver Stendörren fastighetsförädling.



efterfrågan på lokaler, typer av hyresgäster och
verksamheter, hyresnivåer och investeringsbehov.
Arbetet sker i nära samarbete mellan medarbe-
tare inom förvaltning, uthyrning, utveckling och
transaktion.
Investeringar sker ofta i samband med nyteck-
ning av hyresavtal, både för nya kunder med nya

behov.
Stendörren har under året löpande nytecknat hyres-
avtal, vilket medfört projekt där lokaler anpassats

det avtal som tecknades med Beans in Cup AB
i september, avseende lokaler i fastigheten Film-
remsan 9 i Högdalens industriområde. Lokalerna
-
trallager och kontor.

utvecklar fastigheters potential, vilket skapar ytter-
ligare värden. Ökad modernitet, effektivitet och för-
bättrad hållbarhetsprestanda i fastighetsbeståndet
bidrar till högre hyresintäkter, högre uthyrningsrad
och minskade kostnader.
PROJEKT
33
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FASTIGHETSUTVECKLING
NYPRODUKTION

byggrätter och skapa nya byggrätter genom aktivt detaljplanearbete. Målet är
att succesivt bebygga och utveckla dessa fastigheter för att skapa attraktiva,
hållbara och moderna byggnader.
Stendörren hade per 31 december 2022 totalt 28
fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter
om totalt 657 000 kvm, huvudsakligen för logistik-,
lätt industri- och bostadsändamål. Möjligheterna i
byggrättsportföljen bedöms som goda eftersom
byggrätterna är koncentrerade till expansiva kom-
muner och områden i Storstockholm samt tillväxt-
orter i Mälardalen såväl som i andra utvalda till-
växtorter. För vissa fastigheter pågår även arbete

användningsområde eller genom omvandling av
användningsområden till exempel för bostads-
ändamål.
Marknaden för lager-, logistik- och industri-
fastigheter har under de senaste åren varit stark.
Efterfrågan på nyproducerade moderna lager-
och logistiklokaler i Mälardalen, där Stendörrens
projekt och utveckling till största del bedrivs, har
varit fortsatt hög under året. Regionens strategiska
läge och välgenomtänkta kommunikationsmöjlighe-
ter gör att området anses vara ett av landets bästa
lager- och logistiklägen.
Under 2022 har pandemin, det pågående kriget
i Ukraina och världsläget i stort påverkat förutsätt-
ningarna för nybyggnation och fastighetsutveck-
ling. Byggkostnaderna har varit onormalt höga och
det har förekommit leveransproblem på material.
Avseende planerade projekt påverkas takten på
byggstarter både med anledning av höga bygg-
priser men potentiellt även av lägre efterfrågan
som följd av ett sämre konjunkturläge. Dock har
påverkan på såväl Stendörrens pågående projekt
som produktion har varit begränsad.
Stendörren erbjuder marknaden hållbara, moderna
och verksamhetsanpassade lokaler och har pågå-
ende projekt belägna i väletablerade och expan-

Utvecklingen av byggrätter och projektfastigheter


förändrat lokalbehov som kan mötas i en nyprodu-
cerad byggnad.
Under 2022 har Stendörren sökt och erhållit
flertalet bygglov samt startat byggnation av
nya byggnader i Stockholm och Mälardalen. Tre
bygglovsansökningar avser logistik och sex avser
mindre byggnader för lätt industri.
Pågående projekt för nyproduktion av logistik,
lager och lätt industri där produktion pågår eller
lagakraftvunna bygglov har erhållits omfattade vid
årets utgång till tillsammans 57 000 kvm.
PROJEKT
NYPRODUKTION LOGISTIK/LAGER/INDUSTRI
Antal tusen kvm
0
100
200
300
400
500
2018 2019 2022202120202016 2017
2023P
2015
Stockholm Mälardalen
34
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
KOMMANDE PROJEKT PER 2022-12-31
HUVUDSAKLIG BEDÖMD BEDÖMD
FRAMTIDA BYGGRÄTT STATUS MÖJLIG
KOMMUN ANVÄNDNING (BTA M
2
)
1
DETALJPLAN BYGGSTART
2
Upplands-Bro Logistik 400 000 Inom detaljplan 2023-2024
Södertälje Logistik 44 500 Inom detaljplan 2023-2024
Nynäshamn Lätt industri 10 000 Inom detaljplan 2023-2024
Enköping Logistik 8 000 Inom detaljplan 2023-2024
Eskilstuna Logistik 5 000 Inom detaljplan 2023-2024
Upplands-Bro Lätt industri 2 500 Inom detaljplan 2023-2024
Upplands-Bro Logistik 2 000 Inom detaljplan 2023-2024
Västerås Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2023-2024
Upplands-Bro Lätt industri 1 500 Inom detaljplan 2023-2024
Flen Logistik 55 000 Inom detaljplan 2024-2025
Botkyrka Bostäder 54 500 Inom detaljplan 2024-2025
Sollentuna Bostäder 7 000 Planändring pågår 2024-2025
Frederikssund Lätt industri 3 700 Inom detaljplan 2024-2025
Uppsala Lätt industri 1 500 Inom detaljplan 2024-2025
Stockholm Bostäder 30 000 Planändring krävs 2026-2027
1) BTA, kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommersiellt genomförbart.

projekt, vilket gör att faktisk byggstart beror på tidpunkt för uthyrning.
PÅGÅENDE PROJEKT PER 2022-12-31
ESTIMERAD
TYP AV ESTIMERAT STORLEK INVESTERING
3
FASTIGHET PROJEKT SLUTDATUM
1
KVM
2
MKR NUVARANDE FAS
Almnäs 5:23 Ny logistik Q1 2023 11 900 175 Pågående byggnation
Hjulsmeden 1 Ny lätt industri Q1 2023 2 700 48 Pågående byggnation
Librobäck 21:3 Ny lätt industri Q2 2023 2 300 44 Pågående byggnation
Viby 19:66 Ny logistik Q1 2023 6 300 116 Pågående byggnation
Tegelbruket 1 Hyresgästanpassning Q1 2023 3 700 48 Pågående byggnation
Tegelbruket 1 Hyresgästanpassning Q1 2023 5 100 44 Pågående byggnation
Tegelbruket 1 Hyresgästanpassning Q1 2023 3 000 31 Pågående byggnation
Elementet 1 Hyresgästanpassning Q3 2023 3 400 41 Pågående byggnation
Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q3 2023 2 300 44 Pågående byggnation
Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q1 2024 2 300 44 Pågående byggnation
Båglampan 25 Ny lätt industri Q3 2024 4 300 109 Projektering
4
Viby 19:66 Ny logistik Q2 2024 5 200 104 Projektering
4
Almnäs 5:23 Ny logistik Q4 2024 17 000 324 Projektering
4
Romberga 23:17 Ny lätt industri Q3 2024 2 700 47 Projektering
4
Tegelbruket 1 Nya bostäder – 25 500 – Projektering
4
Totalt pågående projekt 97 700 >1 219
Totalt exklusive hyresgästanpassningar 82 500 1 055
1) Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att bedömd tidpunkt för färdigställande beror på
tidpunkt för uthyrning och byggstart.
2) BTA (nyproduktion), LOA (hyresgästanpassning).
3) Inkluderar bokfört värde mark vid nyproduktion. Estimerad investering för Tegelbruket visas ej på grund av framtida upphandlingsprocess.
4) Bygglov har erhållits.
35
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
BERÄTTA LITE OM PROJEKTET OCH UTHYRNINGEN TILL GOP SVERIGE?
Vi hade en outnyttjad byggrätt i ett väletablerat område. Inledningsvis genomfördes
en analys och förstudie kring dels vad marknaden efterfrågade dels vad som var
möjligt att bygga på platsen. Ett fortsatt arbete med projektering och utformning
ledde så småningom till att vi kunde starta det här projektet. Att tänka långsiktigt,

och våra kunder. När samarbetet med gop inleddes hade vi goda möjligheter
att anpassa lokalen efter just deras behov och verksamhet.
PÅ VILKET SÄTT BESKRIVER DENNA UTHYRNING STENDÖRRENS
PROJEKTVERKSAMHETS ARBETSSÄTT?
Det är ett bra exempel på hur vår värdekedja fungerar. Vi har outnyttjade

med marknadens och kundernas behov. När vi bygger utgår vi från stan-
darder och drar också nytta av våra egna erfarenheter från långsiktigt

med ett långsiktigt värde.
BERÄTTA MER OM HUR NI ARBETAT MED HÅLLBARHET I DET
HÄR PROJEKTET?

på nivån Excellent. Det ställer höga krav på oss och kräver ett stort
engagemang att vi gör hållbara val genom hela processen. Till detta
har vi investerat i en bergvärmeanläggning för att både värma och
kyla byggnaden. Vi har även investerat i en solcellsanläggning för
att förse byggnaden med solenergi. Allt detta sammantaget ger
oss och våra kunder en energisnål byggnad med hög hållbarhets-
prestanda som vi är mycket stolta över.
MARIA JONSSON
SVARAR PÅ TRE FRÅGOR
FALLSTUDIE: PROJEKT
I augusti kommunicerade Stendörren att ett hyresavtal med gop Sverige AB tecknats. Avtalet
gäller lokaler om 2 700 kvm i en logistikbyggnad som vid tillfället var under uppförande. Sten-
dörren startade byggnationen av logistikbyggnaden på spekulation i slutet av 2021. Brunna i
Upplands-Bro är ett väletablerat område med ett strategiskt läge, så att starta en spekulativ
byggnation och därefter anpassa lokalerna efter kundernas behov var ett naturligt beslut.
Med standardiserade lösningar vad beträffar lokalernas beskaffenhet såsom dimensioner och


av plastmaterial och arbetar mot kunder inom bygg, trädgård, entreprenad och industri över
hela Skandinavien.
”Vi på gop har under en längre tid letat efter en ny anläggning som kan möta vår ökande
marknad på ett så produktivt och effektivt sätt som möjligt. Vi är därför otroligt glada över
att vi nu hittat en plats som uppfyller alla våra kriterier” sa Petra Carnbäck, VD gop Sverige
AB i samband med att avtalet tecknades.
Maria Jonsson,
Utvecklingschef på Stendörren
Bild: Brunna, Upplands-Brp
Bild: Brunna, Upplands-Bro
36
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
ALMNÄS 5:23
KOMMUN: Södertälje
PROJEKT: Ny logistik
AREA: 11 900 kvm
HJULSMEDEN 1
KOMMUN: Västerås
PROJEKT: Ny lätt industri
AREA: 2 700 kvm
LIBROBÄCK 21:3
KOMMUN: Uppsala
PROJEKT: Ny lätt industri
AREA: 2 300 kvm
VIBY 19:66
KOMMUN: Upplands-Bro
PROJEKT: Ny logistik
AREA: 6 300 kvm
ALMNÄS 5:24
KOMMUN: Södertälje
PROJEKT: Ny lätt industri
AREA: 2 300 kvm
37
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
ALMNÄS 5:24
KOMMUN: Södertälje
PROJEKT: Ny lätt industri
AREA: 2 300 kvm
BÅGLAMPAN 25
KOMMUN: Stockholm
PROJEKT: Ny lätt industri
AREA: 4 300 kvm
VIBY 19:66
KOMMUN: Upplands-Bro
PROJEKT: Ny logistik
AREA: 5 200 kvm
ALMNÄS 5:23
KOMMUN: Södertälje
PROJEKT: Ny logistik
AREA: 17 000 kvm
ROMBERGA 23:17
KOMMUN: Enköping
PROJEKT: Ny lätt industri
AREA: 2 700 kvm
38
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FASTIGHETSUTVECKLING
BOSTADSUTVECKLING
Den pågående samhällsutvecklingen, tillväxten och den ökande befolkningen i
Stockholmsregionen skapar en långsiktig efterfrågan på bostäder. För att klara
bostadsförsörjningen behöver Stockholms kranskommuner förtäta bebyggelsen
och i allt högre utsträckning planlägga till exempel industrimark för bostads-

ta fram nya detaljplaner för bostäder i sådana lägen.

kommuner skapar goda förutsättningar för att

-
der. Stendörren bedriver ett långsiktigt arbete

att planlägga för bostadsändamål. Byggrätter
för bostäder kan antingen skapas på obebyggd

genom att konvertera befintliga byggnader.
I Botkyrka har Stendörren en detaljplan som med-
ger utveckling av cirka 800 bostäder och cirka
10 000 kvm kommersiella lokaler. Under året erhölls
bygglov avseende två bostadskvarter om tillsam-
mans 326 lägenheter samt ett parkeringsgarage.
På grund av rådande förutsättningar för bostads-
utveckling har byggnation ännu inte startats.
I Skrubba Allé i Stockholm har Stendörren tagit
initiativ till bostadsutveckling. Under 2022 erhölls ett
positivt planbesked från Stockholm Stad avseende
fastigheten Skrubba 1:2. Fastigheten är belägen i
södra Stockholm och ligger med utsikt över natur
-
sköna sjön Drevviken i söder. Detaljplanearbete
är bedömt att starta 2023 och förväntas kunna
tillskapa omkring 30 000 kvm BTA byggrätt för
bostadsändamål.
I Sollentuna har Stendörren under 2022 haft en
förändrad detaljplan för bostadsändamål på samråd.
Planförslaget avser fastigheterna Traversen 14 & 15

ett kvarter med cirka 100 bostäder och viss handel.
Möjligt antagande av en ny detaljplan är bedömt
till första kvartalet 2024.
PROJEKT
FASTIGHETS- MÖJLIGHET ATT
KOMMUN BETECKNING BEBYGGA UPP TILL STATUS
Botkyrka Tegelbruket 1 Ca 800 lägenheter Lagakraftvunnet bygglov
för två bostadskvarter
om tillsammans 326
lägenheter har erhållits
Sollentuna Traversen 14 och Ca 100 lägenheter Detaljplan beräknas
Traversen 15 vinna lagakraft 2024
Järfälla Veddesta 2:54 Ca 130 lägenheter Ansökt om planbesked
Stockholm Stenskärven 4 och Ca 300 lägenheter Programarbete pågår
Stenskärven 5
Stockholm Skrubba Allé 1:2 Ca 300 bostäder Positivt planbesked
erhållet
Övrigt Ca 700 bostäder Förstudie pågår
Bild: Skrubba Allé, Stockholm
39
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FINANSIERING
FINANSIERING
Investering i kommersiella fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet som
ställer stora krav på tillgång till både riskbärande kapital och lånat kapital.

faktorer (utsikterna till att över tid skapa en god avkastning till det risk-
bärande kapitalet och förmågan att återbetala lånat kapital) och externa faktorer
såsom förändrade marknadsförutsättningar, konjunktur och makroekonomi.
Stendörrens största utgiftspost i resultaträkningen utgörs av ränta på lånat kapital


ränte- och kreditrisker som beskrivs närmare under riskavsnittet sida 74 – 77

av kapitalbindningstider och ränte exponering.
BAKGRUND OCH SAMMANFATTNING
Stendörrens totala tillgångar uppgick den 31 decem-
ber 2022 till 13 344 miljoner kronor (12 290). Bo-

räntebärande skulder och övriga skulder. Det egna
kapitalet och de räntebärande skulderna utgör
de två viktigaste kapitalkällorna och svarade per
balans dagen för 46 procent (48) respektive 54

Bolaget strävar efter relativt lång ränte- och
kapitalbindning. Räntebindningen minskar ränte-
känsligheten samtidigt som en spridning av lånens
-

33 procent av alla lånens kapitalbindning förfalla till

av Stendörrens räntebärande skulder vid utgången
av 2022 framgår av tabellen på sida 42.

-

belåningsgrad och soliditet. Stendörren uppfyller
samtliga dessa åtaganden.
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Koncernens räntebärande skulder uppgick vid
rapportperiodens utgång till 6 290 miljoner kronor
(5 624), motsvarande en belåningsgrad om 47 pro-
cent (46). Skulderna utgörs av lån från kreditinstitut
om 5 018 miljoner kronor (4 339), två obligationslån
om totalt 1 300 miljoner kronor (1 300) samt säl-
jarreverser om 5 miljoner kronor (10). Låneavgifter
som periodiseras i enlighet med bolagets redo-
visningsprinciper uppgick till -33 miljoner kronor
(-25). Den kortfristiga delen av de räntebärande
skulderna uppgick till 821 miljoner kronor (755) och
består av lån och amorteringar som förfaller inom
de kommande 12 månaderna.
SKULDER TILL KREDITINSTITUT
Stendörrens räntebärande skulder till kreditinstitut
består av bilaterala banklån som upptagits med
säkerhet i dotterbolagens fastigheter. Banklånen
tillhandahålls av sex olika banker.
40
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
OBLIGATIONSLÅN
Bolaget hade per rapportdatumet dels ett utestå-
ende obligationslån om 700 miljoner kronor med en
ränta om Stibor 90 plus 3,65 procent, vilket förfaller
till återbetalning i april 2024, ett obligationslån om
600 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90
plus 3,90 procent med slutförfall i augusti 2025
samt en hybridobligation om 800 miljoner kronor
med en ränta om Stibor 90 plus 6,50 procent med
ett första inlösendatum i september 2024.
KAPITALBINDNING
Långfristiga räntebärande skulder uppgick per 31
december 2022 till 5 469 miljoner kronor (4 868),
motsvarande cirka 87 procent (87 procent) av de
totala räntebärande skulderna. Kortfristiga räntebä-
rande skulder uppgick till 821 miljoner kronor (755).
Kortfristiga räntebärande skulder uttrycker koncer-


utgör, i tillägg till vanliga banklån som avtalsenligt
ska återbetalas inom tolv månader, typiska kort-
fristiga räntebärande skulder i balansräkningen.
Per 31 december 2022 uppgick den genom-
snittliga kapitalbindningen på de räntebärande
skulderna till kreditinstitut till 3,1 år (2,4) och för
totala räntebärande skulder 2,9 år (2,5), se tabell
sida 42.
RÄNTEBINDNING
Bolagets låneavtal löper i huvudsak med tre
månaders stibor som räntebas. Vid utgången av
2022 hade Stendörren en portfölj av räntetak och
ränteswap med ett samlat nominellt värde upp-
gående till 5,1 miljarder kronor (motsvarande cirka
80 procent av bolagets totala räntebärande skuld),
se tabell sida 124. Räntetaken utgör en försäkring
som träder in om stibor skulle överstiga en viss nivå
(”taknivån”). Den genomsnittliga taknivån i bolagets
portfölj av räntetak uppgår till 1,80 procent. Ränte-
taken har en genomsnittlig återstående löptid om
3,2 år vid årets utgång. En ränteswap är ett avtal
mellan två parter om byte av räntebetalningar under
en bestämd tidsperiod. Genom att kombinera ett
lån med rörlig ränta och en ränteswap kan en för-
utbestämd ränta säkerställas under ränteswappens
löptid. Avtalet innebär att Stendörren erhåller en
rörlig ränta (motsvarande räntan på låneavtalet)
samtidigt som en fast ränta (swapränta) erläggs.
Stendörrens ränteswap hade på bokslutsdagen en
löptid om 1,7 år. Per 31 december 2022, inklusive den
osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade
delen via swap och räntetak uppgick den genom-
snittliga räntebindningen på räntebärande skulder
till 2,6 år (3,7).
ÖVRIGA SKULDER
Uppskjuten skatteskuld uppgick per 31 december till
1 001 miljoner kronor (925) och avser huvudsakligen
skatten på fastigheter, derivat, obeskattade reserver
och outnyttjade förlustavdrag.
Utöver kortfristig del av räntebärande skulder
består kortfristiga skulder av leverantörsskulder,
upplupna kostnader och förutbetalda intäkter,
skatteskulder samt övriga kortfristiga skulder, till-
sammans uppgående till 330 miljoner kronor (261).
RÖRELSEKAPITAL
Det är bolagets bedömning att det tillgängliga kas-
-
tion med de vid årsskiftet outnyttjade kreditfacilite-
terna är tillräckligt för att möta likviditetsbehoven
under den kommande 12-månadersperioden. Med
rörelsekapital avses här Stendörrens tillgång till
likvida medel för att fullgöra sina betalningsförplik-
telser vartefter de förfaller till betalning. Bolagets
löpande verksamhet binder begränsat rörelsekapi-
tal eftersom merparten av hyresintäkterna erhålls
i förskott samtidigt som utgifterna primärt betalas
i efterskott.
Stendörren hade vid årsskiftet likvida medel om
315 miljoner kronor och outnyttjade och tillgängliga
krediter om 560 miljoner kronor.
41
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FÖRFALLOSTRUKTUR RÄNTEBÄRANDE SKULD, PER 31 DECEMBER 2022, MKR
ANDEL AV
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 >2029 SUMMA TOTAL, %
Swedbank 0 563 1 126 0 564 0 0 0 2 253 36
Danske Bank 413 0 0 335 669 0 0 0 1 418 22
Nordea 231 0 0 0 0 0 0 0 231 4
Sörmlands Sparbank 29 0 54 0 186 0 0 0 269 4
Sparbanken Enköping 0 0 0 0 0 0 0 10 10 0
SEB 34 101 0 0 703 0 0 0 838 13
Obligation 0 700 600 0 0 0 0 0 1 300 21
Revers 5 0 0 0 0 0 0 0 5 0
Summa 712 1 364 1 780 335 2 122 0 0 10 6 323 100
Andel av total, % 11 22 28 5 34 0 0 0 100,0
RÄNTEDERIVAT
NOMINELLT MARKNADS- TAKNIVÅ ÅTERSÅENDE
MOTPART TYP MKR VÄRDE, MKR % LÖPTID, ÅR
Danske Bank Räntetak 300 16,3 2,00 3,68
Danske Bank Räntetak 600 39,8 1,00 2,77
Danske Bank Räntetak 300 19,9 1,00 2,77
Swedbank Räntetak 1 100 61,8 2,00 3,96
Swedbank Räntetak 750 42,4 2,00 3,98
Swedbank Räntetak 250 1,9 2,25 0,74
Swedbank Räntetak 250 5,3 2,25 1,75
Swedbank Räntetak 550 28,9 2,00 3,68
Nordea Räntetak 184 3,3 1,50 0,96
Summa 4 284 219,7 1,80 3,21
RÄNTEDERIVAT
NOMINELLT MARKNADS- TAKNIVÅ ÅTERSÅENDE
MOTPART TYP MKR VÄRDE, MKR % LÖPTID, ÅR
Swedbank Ränteswap 800 48,0 -0,0875 1,72
Summa 800 48,0 –0,0875 1,72
42
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
VAD HAR DET INNEBURIT FÖR STENDÖRREN
ATT INKLUDERAS I EPRA-INDEX?
Dels är det kul att vi vuxit så pass mycket på olika fronter att vi kan inkluderas
i denna typ av globalt index. Detta i kombination med att vi även gjort våra
första förvärv utanför Sveriges gränser har medfört att vi tagit steget att
kommunicera mer på engelska. Tillsammans har det medfört ett större
internationellt intresse.
HUR ÄR STENDÖRRENS FINANSIELLA BEREDSKAP
I DESSA OSÄKRA TIDER?


cirka 80 procent av våra räntebärande skulder är nu räntesäkrade. Vi

banker. Utöver detta är i princip samtliga av våra hyresavtal fullt

hyresintäkter. I första kvartalet 2023 har vi även genomfört ett
återköpsprogram för ett utestående obligationslån, vilket minskat

VAR LIGGER STENDÖRRENS HUVUDSAKLIGA
FINANSIELLA STYRKOR JUST NU?
Med tanke på hur världen ser ut just nu är det en styrka att vi
de senaste 1 – 2 åren agerat proaktivt och tidigt avseende vår
balansräkning. Det kommer vi fortsätta att göra. Vi har nu

vårt högavkastande fastighetsbestånd. Vi har också en
tillväxtpotential som inte syns fullt ut i våra kvartalssiffror
och det är vårt innehav av hittills oexploaterade byggrätter
om cirka 650 000 kvm BTA.
PER-HENRIK KARLSSON
SVARAR PÅ TRE FRÅGOR
FALLSTUDIE: FINANSIERING
I september 2022 meddelade EPRA (The European Public Real Estate Association) att Stendörren inklu-

EPRA-index är ett ledande globalt index för börsnoterade fastighetsinvesteringar och består av cirka

För att inkluderas i indexet behöver bolaget uppnå fyra olika kriterier: en viss storlek mätt i börsvärde,
ett minimikrav för likviditet i aktien, en minsta procentandel av EBITDA från relevanta fastigheter samt
fullständig engelsk årsredovisning.
Många investerare förlitar sig på EPRA:s expertis och professionalism för att följa den europeiska
marknaden och använder indexet för att jämföra sin portföljavkastning. Att vara en del av indexet kan
därför innebära att bolaget exponeras mer och därmed eventuellt bli föremål för större intresse hos
utländska investerare.
Per-Henrik Karlsson,
Ekonomidirektör på Stendörren
Bild: Stendörrens kontor
43
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FINANSIERING
BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA*
Tidigare har Stendörren utgått från bokslutsdagen
(motsvarande 31 december 2022 i denna rapport)
vid bedömning av intjäningsförmågan. För att ge
en mer relevant bedömning av intjäningsförmå-
gan har Stendörren i denna rapport valt att utgå
från den första dagen i innevarande 12-månader-
speriod (1 januari 2023) och därmed inkludera de
indexrelaterade hyreshöjningar, till följd av ökad

januari 2023 omfattade bolagets fastighetsportfölj
148 helägda fastigheter med cirka 795 000 kvm
uthyrbar yta. Enligt bolagets bedömning uppgår
den samlade hyresintäkten (efter avdrag för vakan-
ser och rabatter) på rullande 12-månadersbasis till
cirka 824 miljoner kronor. Bolaget bedömer även
att löpande fastighetskostnader uppgår till cirka
179 miljoner kronor på årsbasis, således förväntas
koncernen i årstakt producera ett driftnetto om
cirka 645 miljoner kronor. Dessa uppgifter är endast
bolagets egen bedömning om den förevarande
intjäningsförmågan per 1 januari 2023 utan hänsyn
tagen till nyuthyrningar, vakanser eller indexrelate-
rade hyresförändringar som ännu inte haft effekt
eller andra, ännu ej genomförda åtgärder som kan
ha effekt på driftnettot. Eventuella tillkommande
förvärv eller försäljningar som bolaget meddelat
men som ännu ej har tillträtts eller frånträtts är heller
ej medräknade. Dessa uppgifter skall således inte
ses som en prognos av kommande resultatutveck-
ling för Stendörren.
* Detta är inte en prognos om förväntat utfall utan Bolagets bedömning
av löpande intjäningsförmåga på årsbasis per 31 december 2022.
Bild: Romberga, Enköping
44
STENDÖRRENS
HÅLLBARHETS-
ARBETE
”Att driva ett hållbart och jämlikt företagande är strategiskt
helt avgörande för Stendörren och en naturlig del av vårt dagliga
arbete och beslutsfattande. Samtidigt är det viktigt att vi successivt
höjer våra ambitioner och under 2022 har vi tagit betydande steg
framåt. Arbetet inom bolagets hållbarhetsråd har intensierats och vi
har nu metoder för att följa upp bolagets samtliga hållbarhetsmål.”
Erik Ranje, VD Stendörren
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
STENDÖRRENS HÅLLBARHETSARBETE
ETT HÅLLBART FÖRETAGANDE
Under 2022 har Stendörren arbetat enligt den hållbarhetsstrategi som lansera-
des i årsredovisningen 2021. 2022 är det första året då alla uppsatta mål mäts.
Stendörrens aktiviteter i linje med bolagets strategi presenteras i årets rapport.
96 %
ANDEL FOSSILFRI ENERGI
29 %
MINSKAT UTSLÄPP PER KVM
61/39 %
FÖRDELNING MÄN/KVINNOR
21 %
MINSKAD ENERGI-
FÖRBRUKNING PER KVM
42 %
ANDEL MILJÖCERTIFIERAD
UTHYRNINGSBAR YTA
Bild: Almnäs, Södertälje
46
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
STENDÖRRENS HÅLLBARHETSARBETE
HÅLLBARHETSKONTEXT
OCH STYRNING
Stendörrens affärsidé är att skapa lönsam tillväxt
i substansvärde genom att förvalta, utveckla och
förvärva fastigheter och byggrätter inom logistik,
lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Då
kommersiella förutsättningar föreligger driver bola-

fastigheter och skapar därmed bostadsbyggrätter
för vidare egen utveckling och förvaltning, främst i
Storstockholm och övriga Mälardalen. För mer beskriv-
ning av bolagets affärsidé och mål, läs på sida 13.
Stendörren har sedan starten 2014 bedrivit ett
aktivt hållbarhetsarbete och under 2021 antogs
en omarbetad hållbarhetsstrategi, som sträcker
sig fram till år 2030. Väsentlighetsanalysen ligger
som grund för bolagets hållbarhetsstrategi och
utgår ifrån Stendörrens potentiella och faktiska påver-
kan på sin omgivning och dess intressenter. Utfallet
av arbetet följs på olika sätt upp kvartals- och årsvis.
POLICYS OCH STYRNING
Bolagets policys revideras löpande och minst år-
ligen. De policys som ska antas av styrelsen god-
känns på det konstituerande styrelsemötet som
hålls i direkt anslutning till bolagets årsstämma.
Även de policys som antas av bolagets VD revi-
deras och godkänns vanligtvis under våren. Alla
som anställs på Stendörren får en introduktion till
bolagets policys och handböcker. Alla medarbetare
ska årligen intyga att de läst och förstått alla poli-
cys. Om policys och dokument ändras väsentligt
genomför bolaget en utbildning för medarbetarna.
UPPFÖRANDEKOD
Stendörrens uppförandekod utgår ifrån internatio-
nella konventioner, koder och lagar. Den grundar
sig i FN:s Global Compacts tio principer för hållbar
utveckling och inkluderar hur Stendörren arbetar
med frågor kopplade till mänskliga rättigheter,
arbetsförhållanden, miljö och antikorruption.
ORGANISATIONER OCH MEDLEMSKAP
Stendörren är delaktiga i en rad organisationer med
syfte att bidra till att stärka branschens hållbarhets-
arbete och det lokalsamhälle som bolaget verkar i.
Under 2022 var Stendören engagerade i följande
organisationer:
• Sweden Green Building Council
• Hållbart Stockholm 2030
• Svenskt Näringsliv AB
• Spånga företagarförening AB
Stendörren har en hållbarhetsstrategi som bygger på ett långsiktigt arbete med
successivt höjda ambitioner fram till år 2030. Arbetet leds och koordineras
av bolagets hållbarhetsråd, vars arbete styrs av de riktlinjer och policys som
antagits av bolagets styrelse och VD.
STYRELSE
Strategiskt ansvar
LEDNING
Operativt/strategiskt ansvar
AVDELNINGSCHEFER/CHEFER
Implementering av strategi och arbete
MEDARBETARE
Bidra med idéer och följa bolagets
hållbarhetsambitioner
HÅLLBARHETSRÅD
STYRNINGSMODELL
• Uppförandekod
• Uppförandekod
för leverantörer
• Inköpspolicy
• Hållbarhetsstrategi • Personalhandbok
• Policy för jämställdhet,
mångfald och likabe-
handling
• Chefshandbok
• Hållbarhetsstrategi • Hållbarhetsstrategi
OPERATIONELL RESURS- ATTRAKTIV
EXCELLENS EFFEKTIVITET ARBETSGIVARE FRAMTIDSSÄKRING SOCIALT ANSVAR
FOKUSOMRÅDE OCH POLICYS
47
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
Stendörren har ett hållbarhetsråd bestående
av representanter från bolagets olika delar. Håll-
barhetsrådet har som ansvar att koordinera
Stendörrens hållbarhetsarbete utifrån den antagna
strategin. Rådet har månatliga möten med fokus
-
hetsprojekt behandlas i mindre grupper och vid
ETT AKTIVT HÅLLBARHETSRÅD
behov involveras ytterligare personer i organisatio-
nen. Under 2022 var rådet drivande i bland annat
följande projekt: kontinuerliga medarbetarunder-

fastigheter, energieffektivisering, solcellsutbyggnad
och miljömarkörer i nyproduktion. Se nedan modell
för exempel på projekt som genomförts under året.
HÅLLBARHETSRÅDET
• Koordinerar hållbarhetsarbetet utifrån den lagda strategin.
• Representeras av medarbetare och chefer från olika funktioner i organisationen.

• Behandlas i mindre grupper och involverar ytterligare personer i organisationen.
Se nedan modell för exempel på projekt som genomförts under året.
Kartläggning av
fysiska klimatrisker
Gröna hyresavtal
Nya krav för
nyproduktion
Klimatdeklarationer
i nybyggnation
Lokalisera
strandade fastigheter
HÅLLBARHETSRÅDET
STENDÖRRENS HÅLLBARHETSARBETE
48
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

koppling till bolagets hållbarhetsstrategi och där verksamheten kommer att ha en grundläggande inverkan:
STENDÖRREN OCH FN:S
GLOBALA MÅL
Bolagets slogan ”Lokaler som gör skillnad” är baserad på
Stendörrens uppdrag att tillsammans med hyresgästerna
och andra samarbetspartners utveckla framtidens lokaler
med avseende på effektiv resursanvändning, energieffektiva
lokaler och hållbara logistiklösningar. Stendörrens största
klimatpåverkan ligger i att utveckla och förvalta sina fastig-
heter. Det är av största vikt för Stendörren att fokusera på resurs-
effektivitet genom hela värdekedjan avseende förvaltning,
renovering, materialval, nyproduktion och val av energislag
för att minska sin klimatpåverkan.
       
Stendörren. Det handlar inte bara om att skapa förutsätt-
ningar för en säker, hälsosam och sund arbetsmiljö internt
för medarbetarna utan även för hyresgäster och leve-
rantörer. Läs mer under avsnittet Attraktiv arbetsgivare.
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
BEKÄMPA KLIMAT-
FÖRÄNDRINGARNA
GOD HÄLSA OCH
VÄLBEFINNANDE
JÄMSTÄLLDHET
Världens nationer skrev 2015 under Agenda 2030, vilken inkluderar FN:s 17
globala mål för hållbar utveckling (SDG). För att uppnå dessa mål krävs en
gemensam insats på internationell, nationell och lokal nivå. Därför uppmanas
alla företag att inkludera de globala målen i både strategi och rapportering.
STENDÖRRENS HÅLLBARHETSARBETE
49
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
VAD HAR VARIT STENDÖRRENS FRÄMSTA FRAMSTEG
UNDER 2022 INOM HÅLLBARHETSOMRÅDET?
Vi har tagit viktiga kliv i vår klimatrapportering under 2022 vilket bland
annat innebär att vi har kartlagt väsentliga delar av våra koldioxidutsläpp
i värdekedjan, så kallat scope 3. Fastighetsbranschen har ett omfat-
tande klimatavtryck och det är därför viktigt att vi som förvaltare tar
en proaktiv roll i att minska våra utsläpp och fortsätter ställa krav i
värdekedjan.
BESKRIV HUR ARBETET MED LEVERANTÖRER OCH
SAMARBETSPARTNERS HAR SETT UT UNDER ÅRET?
Vi har haft en fortsatt god dialog med våra leverantörer och
under 2022 undertecknades ytterligare tolv avtal där Stendörrens
uppförandekod varit en del. Vi ser ett stort värde i att ha ett
nära samarbete med våra leverantörer, det skapar stärkt tillit i
relationen och ökad stabilitet i affären.
VAD TROR DU KOMMER FORMA STENDÖRRENS
HÅLLBARHETSARBETE FRAMÅT?
Utifrån de ökade krav som kommer från EU gällande hållbar-
hetsrapportering ser vi hur hållbarhetsfrågorna får stärkt

klimatfrågan fortsatt vara prioriterad, allt för att vi globalt
ska ha möjlighet att nå målet om att begränsa den globala
uppvärmningen till under 2 grader.
FREDRIK HOLMSTRÖM
SVARAR PÅ TRE FRÅGOR
Fredrik Holmström,
Hållbarhetschef på Stendörren
Bild: GreenHub Bro, Upplands-Bro
Bild: GreenHub Bro, Upplands-Bro
50
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
STENDÖRRENS HÅLLBARHETSARBETE
ANALYS AV INTRESSENTER
OCH VÄSENTLIGHET
INTRESSENTDIALOG
Stendörren fortsatte under året ha en aktiv dialog
med sina intressenter. På så sätt skapas goda för-
utsättningar för bolaget att bedriva ett relevant och
verksamhetsnära hållbarhetsarbete. Intressentgrup-
perna ger värdefulla infallsvinklar och perspektiv
som är viktiga för Stendörren att beakta.
VÄSENTLIGHETSANALYS
Under 2022 har Stendörren uppdaterat sin väsent-
lighetsanalys till standarden GRI 2021. Uppdate-
ringen baseras på den väsentlighetsanalys som
gjordes under 2020. Intressenterna bedöms vara
de samma. Modellen för uppdateringen av väsent-
lighetsanalysen grundar sig i en diskussion med
externa specialister. Därefter har Stendörrens led-
ning analyserat och rangordnat viktiga frågeställ
-
ningar och indikatorer, som bedöms som väsentliga,
samt skattat dem utifrån påverkan, omfattning,
sannolikhet och möjlighet att åtgärda.
-
ginellt från föregående väsentlighetsanalys och
kategoriseras i denna rapport i samma fem fokus-
områden som tidigare. Nytt för 2022 är att de fem
indikationerna nedan bedömts som väsentliga


kommande år.
• Hyresgästers välmående och hälsa
• Materialval i fastigheter
• Återbruk
• Föroreningar i fastigheterna
• Avfallshantering
• God företagskultur
• Grannsamverkan
• Trygga fastigheter och områden
• Leverantörsgranskning
• Ensamhet i bostaden

• Lokalsamhället
• Transparent kommunikation
• Digitalisering
• Närmiljö runt fastigheter
• Bolagsstyrning

• Innovation
• Engagemang i föreningsliv och skola
• Arbetsmiljö
MEDELHÖG VÄSENTLIGHET
• Kravställning hyresgäster
• Klimatrisk
• Jämställdhet
• Klimatavtryck från nyproduktion
• Energieffektivitet i fastigheter

• Anti-korruption
• Hyresgästers välmående och hälsa
• Materialval i fastigheter
• Återbruk
• Mångfald
• Jämlikhet
• Mänskliga rättigheter
• Attraktiv affärspartner
• Föroreningar i fastigheterna
• Avfallshantering
• Arbetslöshet i närområdet
HÖG VÄSENTLIGHET
HÖGMEDEL
51
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
STENDÖRRENS HÅLLBARHETSARBETE
INTRESSENTENGAGEMANG
• Seminarium
• Investerarpresentationer
• Kvartalsrapportering
• Kontinuerliga dialoger/möten
• Kontakt med VD, CFO
• Email, telefon
• Styrelsemöten 6–8 gånger/år
• Knutit hållbarhetsstrategin
tydligare till Stendörrens
affärsstrategi och uppföljning
• Förtydligat klimatrisker och
omställningsrisker samt arbetat
in dessa i affärsplanerna för
respektive fastighet
• Uppföljning av grön och hållbar-

ÄGARE,
FINANSIÄRER,
RÅDGIVARE,
STYRELSE
• Avdelningsmöten veckovis
• Informationsmöten månadsvis
• Konferenser med olika teman
• Frukostar och informella möten
med kollegor
• Uppföljning av de nya
hållbarhetsmålen
• Rapportering i Global Real Estate
Sustainability Benchmark (GRESB)
och förbättring av GRESB-resultatet
• Utbildning i uppförandekod
• Analys- och budgetverktyg har
implementerats
• eNPS mätning har fortsatt med
förbättrat resultat
MEDARBETARE
INKLUSIVE
LEDNINGSGRUPP
• Kundmöten
• Förhandlingar
• Dialog via upparbetade
personliga kontakter
• Gröna kontrakt har lanserats fullt
ut avseende alla kontrakt på över
100 000 kr i hyra på årsbasis.
• Förnyad nöjd-kund-undersökning
har distribuerats till största hyres-
gäster upp till topp 50 procent
av hyresvärdet
• Fortsatt aktiv förvaltning med
kunddialog i centrum
• Resurseffektivisering inom
fastighetsförvaltningen
HYRESGÄSTER/
HYRESGÄST-
OMBUD
• Planprocesser
• Dialog via upparbetade
kontakter
• Förnyad och kompletterad
Grön karta
• Flera bygglov inskickade och
erhållna
KOMMUN
INTRESSENTGRUPP FOKUS FÖR STENDÖRREN 2022KONTAKTYTOR
52
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
HÅLLBARHETSSTRATEGI
KONTROLLERAD RISK
OCH HÅLLBAR UTVECKLING
Stendörrens hållbarhetsstrategi genomsyras av två kompletterande perspektiv.
Den ena utgångspunkten handlar om att säkerställa att bolaget agerar ansvars-
fullt med kontrollerad risk och i linje med förväntningar och krav. Den andra
utgångspunkten handlar om att Stendörren ska bedriva ett hållbarhetsarbete
som bidrar till hållbar utveckling på ett sätt som engagerar såväl internt som
externt och samtidigt stärker Stendörrens verksamhet.
Under 2022 har arbetet med att utveckla hållbar-
hetsstrategin fortlöpt, vilket även inkluderat utökad
rapportering på bolagets hållbarhetsmål. I årets
rapport presenteras resultatet från de mätningar
som gjorts inom respektive fokusområde. Rappor-
ten syftar till att ge en helhetsbild av hur Stendörren
bedriver sitt hållbarhetsarbete samt vilka priorite-
ringar som görs.
Rapporteringen av bolagets hållbarhetsarbete
sker i enlighet med GRI:s (Global Reporting
Initiative) standards 2021, ett ramverk som väg-
leder företag och organisationer i vad som ska
ingå i rapporteringen. Här inkluderas även hur
Stendörrens hållbarhetsarbete förhåller sig till FN:s
17 mål för hållbar utveckling (SDG). Se sida 49. Bola-
gets hållbarhetsrisker utvärderas årligen inom den
ordinarie riskutvärderingen. Bolagets hantering av
dess hållbarhetsrisker beskrivs på sida 62 samt i
Förvaltningsberättelsen, sidorna 74 – 76.
53
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
O
P
E
R
A
T
I
O
N
E
L
L
E
X
C
E
L
L
E
N
S
S
O
C
I
A
L
T
A
N
S
V
A
R
F
R
A
M
T
I
D
S
S
Ä
K
R
I
N
G
A
T
T
R
A
K
T
I
V
A
R
B
E
T
S
G
I
V
A
R
E
R
E
S
U
R
S
E
F
F
E
K
T
I
V
I
T
E
T
MÅL:
Stora leverantörer ska
underteckna bolagets
uppförandekod
100 procent av alla
fordon ska vara fossil-
bränsleoberoende
år 2025
Undvika flygresor när
det är praktiskt möjligt
MÅL:
Minska energiintensi-
teten (kwh/kvm) med
minst 20 procent till
2030 från basåret 2020
70 procent av fastighets-
beståndet i kvm ska
miljöcertifieras till 2025
Nybyggnationer och
större ombyggnationer
ska miljöcertifieras
Möjliggöra ökad åter-
vinning av hyresgäster-
nas avfall och minimera
byggavfall i samband
med större ny-, till- och
ombyggnationer
Minska koldioxid-
avtrycket genom 100
procent fossilfri energi
till 2030 (gäller energi
som köps av Stendörren)
Minska koldioxid-
avtrycket i nyproduk-
tionsprojekt i syfte att
nå nettonollutsläpp
till 2030
MÅL:
Sträva efter jämställdhet
och mångfald bland
alla yrkeskategorier
och sikta på att ha en
könsfördelning inom
gränserna 40/60 på
chefsbefattningar
senast 2025
Årlig uppföljning och
återkoppling gällan-
de jämställdhet och
icke-diskriminering
Uppnå en Net-
Promoter-Score (eNPS)
på minst 20 i den halv-
årsvisa medarbetar-
undersökningen
Samtliga anställda ska
genomgå utbildning i
uppförandekoden
MÅL:
TCFD-rapportering
(task force on climate
related financial
disclosure) från 2023
MÅL:
Skapa jobbmöjlig-
heter för människor
som står långt ifrån
arbetsmarknaden
OPERATIONELL
EXCELLENS
RESURS-
EFFEKTIVITET
ATTRAKTIV
ARBETSGIVARE
FRAMTIDS-
SÄKRING
SOCIALT
ANSVAR
FEM FOKUSOMRÅDEN
54
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FOKUSOMRÅDEN
1. OPERATIONELL EXCELLENS
Operationell excellens för Stendörren handlar om att förstå marknaden och
samhällsutvecklingen för att kunna vara strategiskt framsynta och positionera
Stendörren för framtiden. Dessutom handlar det om att bevaka risker och
osäkerhetsfaktorer på marknaden samt om att bygga en organisation med
väl fungerande stödprocesser, rutiner och policys. En riskanalys relaterad till
Stendörrens mest väsentliga hållbarhetsfrågor utvärderas årligen inom den

dessa, se sida 74–77.
STYRNING I LEVERANTÖRSKEDJAN
Under 2022 undertecknades ytterligare tolv leve-
rantörsavtal där Stendörrens uppförandekod varit
en del. Uppförandekoden har införts som en bilaga
till avtalen i upphandlingsförfarandet av större

ömsesidig syn på hur ansvarsfullt företagande
bedrivs.
TJÄNSTERESOR
Antalet fordon i bolaget som är fossilbränsleobero-
ende uppgår idag till 50 procent av bolagets totala


elektriska bilar kommer användas i driften. Övriga


-
sor och har som rekommendation att resor inom
Sverige ska ske med tåg. Under 2022 skedde


medan resterande var till städer där Stendörren
har fastigheter. Stendörren kommer löpande att
se över antalet resor och arbeta med att minimera
bolagets klimatavtryck.
ANTIKORRUPTION OCH
MÄNSKLIGA RÄTTIGHETER
Stendörren arbetar aktivt för att minimera all form
av korruption, mutor och oegentligheter, både i
den egna verksamheten och i värdekedjan. Bola-
get har rutiner för att leverantörer ska signera
uppförandekoden i samband med utförandet av
entreprenad eller tjänst av ett högre värde än
1 miljon kronor. För att säkerställa korrekt hantering
av transaktioner inom bolaget har processerna för
uppstart av projekt stärkts. Idag godkänns projekt

likt hur processen för interna utbetalningar ser ut idag.
Stendörren respekterar de universella mänskliga
rättigheterna och ställer motsvarande krav mot alla
samarbetspartners. Genom att leverantörer och
medarbetare tar del av uppförandekoden minskar
risken av att kränkningar uppstår, både i den egna
-
blåsarsystem på bolagets hemsida och för 2022 har
inga rapporter i visselblåsarsystemet eller i övriga
kanaler inkommit.
ANTAL INRAPPORTERADE
INCIDENTER 2022 2021 2020
Visselblåsarsystem 0 0 0
Övriga kanaler 0 0 0
MÅL
• Stora leverantörer ska underteckna
bolagets uppförandekod
• 100 procent av alla fordon ska vara
fossilbränsleoberoende till 2025
• Undvika flygresor när det är möjligt
55
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FOKUSOMRÅDEN
2. RESURSEFFEKTIVITET
Resurseffektivitet är ett av de fokusområden där Stendörren har störst möjlighet
att minska sin klimatpåverkan, främst genom att minimera energianvändning i
-
gets fastighetsutveckling, både avseende nybyggnation och till- och ombygg-

arbete i att fastigheternas energiförbrukning fortsatte reduceras och andelen
fossilfri energi ökade ytterligare. Även minskad avfallshantering var i fokus.
ENERGI
Ett av Stendörrens viktigaste hållbarhetsmål är
inom energiförbrukning, uttryckt som fastigheternas
energiintensitet (energiförbrukning per kvm/år).
Målsättningen är att minska energiintensiteten med
20 procent eller mer till år 2030. Energiförbrukning
är också ett nyckeltal som följs upp i den hållbar-

under 2021 och 2022. Under 2022 minskade energi-
intensiteten till 88 kWh/kvm (112), en minskning med
cirka 21 procent. Stendörrens strukturerade arbete
med att minska sin energiförbrukning har därmed
visat sig ge god utväxling och det långsiktiga målet
bedöms redan vara inom räckhåll.
Förvaltningen har månadsvisa uppföljningar på de
aktiviteter som genomförs i respektive fastighet för
att minska energiförbrukningen. Uppföljningarna
involverar både den tekniska och den kommersi-
ella förvaltningen. Stendörrens egna tekniker gör
löpande kontroller att alla system är injusterade
så att onödig drift minimeras och det genomförs
nattliga ronder för att kontrollera belysning för att
minska energiförbrukningen. De två fastigheter som
-
satt utvärdering men planen är att avveckla denna
typ av uppvärmning. Till Stendörrens fastigheter
köps ursprungsmärkt förnybar el och de ingångna
avtalen för fjärrvärme ses över löpande. Stendörren
har som mål att köpa 100 procent fossilfri energi
MÅL
• Minska energiintensiteten (kwh/kvm) med minst 20 procent till 2030 från
basåret 2020
• 70 procent av fastighetsbeståndet i kvm ska miljöcertifieras till 2025
• Nybyggnationer och större ombyggnationer ska miljöcertifieras
• Möjliggöra minskning av hyresgästernas avfall och minimera byggavfall i
samband med större ny-, till- och ombyggnationer
• Minska koldioxidavtrycket genom 100 procent fossilfri energi till 2030
(avser energi inköpt av Stendörren)
• Minska koldioxidavtrycket i nyproduktionsprojekt i syfte att bidra till målet
om nettonollutsläpp till 2030
56
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
till 2030. Det målet har blivit enklare att följa upp
och mäta då bolaget nyttjar CREEM (Carbon Risk
Real Estate Monitor) som stöd sedan 2021. De
fastigheter som nämns i kapitlet framtidssäkring
kommer att bearbetas under 2023 och framåt med
syftet att hitta lösningar för fossilfri energileverans
till respektive fastighet. Utsikterna är goda då fjärr-
värmeleverantörer arbetar alltmer aktivt med att
möta fastighetsägares behov. Exempelvis får Sten-
dörren direkt förbättrade värden i sina fastigheter
när fjärrvärmeleverantören väljer att byte bränslemix
till mer fossilfria energikällor.
CERTIFIERING AV BEFINTLIGA FASTIGHETER

-
sieringarna som bolaget ingick under 2021 och 2022.

-
igheter enligt BREEAM In-Use. Under 2022 fortsatte
-

hållit en takt om cirka 20 procent yta (kvm) per år.

70 procent av ytan till och med 2025.
CERTIFIERING I NYBYGGNATION

nybyggnation. För de kommersiella fastigheterna
har bolaget beslutat att använda sig av miljöcerti-



”Excellent”. I samband med bolagets relativt
nya verksamhet, att uppföra bostäder, beslutade
Stendörren att använda sig av miljömärkningen
Svanen för dessa fastigheter då bolaget bedömt
att det är det bäst lämpade systemet gentemot
bostadshyresgäster. I bolagets mest framskridna
bostadsprojekt har Svanen implementerats. Bola-
gets miljöanvisningar har kompletterats med krav
-
ningarna benämns som Gröna kartan. Gröna kartan
har krav inarbetade från EU:s taxonomi, materi-
alkrav, energikrav, ekosystemtjänster m.m.
AVFALL

förbättra insamlingen av avfall hos hyresgästerna.
Eftersom stora delar av avfallshanteringen sköts
av respektive hyresgäst är insamling av data och
mätning ofta komplicerad. Stendörren arbetar med
implementering av gröna hyresavtal och ämnar där-
igenom kunna få tillgång till avfallsdata. Idag har
Stendörren endast en del av den information som
krävs för att få en helhetsbild av de mängder avfall
som hanteras av hyresgästerna. Behovet av att hitta
lämpliga lösningar för att minska hyresgästernas
avfall och minimera byggavfall kvarstår som ett mål
för 2023. Den data som Stendörren delger i årets
rapport (se sida 68) är baserad på en kombination
av verkliga avfallsdata och en beräkning avseende
hushållsavfall av fastighetsbeståndet.
RESURSEFFEKTIVITET – UTFALL
KPI 2022 2021

Andel inköpt fossilfri energi, % 96 98
Total energianvändning, absoluta tal MWh 44 970 54 960
– varav från förnyelsebara källor, absoluta tal MWh 42 964 54 021
– varav från icke förnyelsebara källor, absoluta tal MWh 2 006 936
Uppvärmning från fjärrvärme 30 165 35 429
Uppvärmning från el: värmepumpar och direktverkande el etc. 759 832
Uppvärmning från eldningsolja 58 99
Energiintensitet, kWh/kvm 89 112

1)
Absoluta tal kWh/kvm 89 112
Absoluta tal kg CO
2
/kvm 2,2 3,1

 
 
 
1) Intensitet baserat på scope 1 och 2. Kommer justeras i framtida rapportering då datainsamling för scope 3 påbörjats.
57
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
KOLDIOXIDAVTRYCK
Under 2022 trädde nya lagar i kraft med krav på
att redovisa byggnaders klimatavtryck i klimat-
deklarationer. Dessa deklarationer var under 2021
en del av Stendörrens Gröna Karta. Under 2022
har Stendörren arbetat fram en rapportering som
visar koldioxidutsläppen inom scope 1, 2 och 3
inom väsentliga områden. Ambitionen med rap-
porteringen är att belysa alla utsläpp som uppstår
i bolagets värdekedja och inte enbart de som är
direkt knutna till bolagets förvaltning. De största


Stendörrens långsiktiga mål är att minska utsläppen
till nettonoll till 2030. Detta arbete kommer kräva
stora insatser av bolaget som fastighetsutvecklare
och ägare av ett fastighetsbestånd där en del fastig-
heter är av äldre karaktär.
Stendörren har i sina interna projektkrav satt mål
på koldioxidutsläpp per kvm i bolagets nybygg-
nationer. Genom löpande uppföljning kommer
Stendörren över tid ha möjlighet att förbättra sin
projektutveckling ur ett utsläppsperspektiv. I bola-
gets till- och ombyggnationer används återbruk
som en åtgärd att försöka minska klimatavtrycket. I
den fas som Stendörrens klimatarbete är i nu hand-
lar det framför allt om att engagera och medvetan-
degöra de medarbetare som är direkt involverade i
projektverksamheten avseende minskade utsläpp.
Under 2022 hade Stendörrens drift ett kol-
dioxidavtryck motsvarande 1 425 (1 539) ton. Detta
inkluderar scope 1 och 2. I 2021 års hållbarhetsre-
dovisning inkluderades vissa scope 3-relaterade

i scope 2. De utsläppen utgjorde cirka 8 procent av
den totala förbrukningen 2021 vilket korrigerades
i 2022 års hållbarhetsrapport. Den nya rapporte-
ringen av klimatavtryck på sida 66–67 visar fördel-
ningen av bolagets totala utsläpp och vilka utsläpp
som bolaget avser undersöka vidare.
KLIMATPÅVERKAN
KG Co
2
/kvm
ENERGIINTENSITET
KWh/kvm
ANDEL FÖRNYELSEBARA OCH
ÅTERVUNNA ENERGIKÄLLOR I
VERKSAMHETEN
0
1
2
3
4
2018 2019 202220212020
0
40
80
120
160
2018 2019 202220212020
%
0
25
50
75
100
2018 2019 202220212020
Icke förnyelsebara energikällor
Förnyelsebara och återvunna energikällor
Trend
Trend
58
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FOKUSOMRÅDEN
3. ATTRAKTIV ARBETSGIVARE
Såväl interna som externa intressenter är avgörande för Stendörrens framgång
och tillväxt. Verksamheten byggs och utvecklas av motiverade och kompetenta
medarbetare, tillsammans med leverantörer och samarbetspartners.
VÄLMÅENDE OCH HÄLSA
Stendörren genomförde ett stort antal personalak
-
tiviteter under 2022. Efter pandemin har behovet av
fysiska möten ökat, vilket också gynnar Stendörrens
interna samarbetsprocesser och kreativitet. Interna
evenemang och möten har arrangerats för att ytter-
ligare stärka företagskulturen och bygga vidare på
den nyorganisation som Stendörren implementerat
de senaste åren. Omorganisationen har bland annat
inneburit att den löpande driften av de fastigheter
som tidigare skötts av externa partners, nu åter sker
internt. Rationaliseringar av arbetssätt och interna
processer har genomförts samt omfördelningar av
arbetsuppgifter. Omorganisationen, förändringar
i den tekniska förvaltningen samt det faktum att
bolagets medarbetare är attraktiva på rådande
marknad bidrog till att personalomsättningen under
2022 uppgick till 34 procent, vilket är något högre
än föregående år då omsättningen uppgick till 33
procent.
För att mäta utfallet av medarbetarfrämjande
åtgärder arbetar bolaget vidare med så kallade
pulsmätningar som genomförs minst två gånger om
året. Pulsmätningarna görs i enkätform där bland
annat stress, arbetsbelastning och trivsel skattats.
Ett moment som lagts till är att mäta medarbetar-
nöjdhet med hjälp av metoden Net Promotor Score
(eNPS). Första mätningen genomfördes i slutet på
2021 och de mätningar som gjordes under 2022
visar en markant förbättring. Det är bland annat
ett resultat av de medarbetarfrämjande åtgärder
som anordnats för att skapa god sammanhållning
och ökad trivsel och välmående i organisationen.
MÅL
• Uppnå en Net-Promoter-Score (eNPS) på minst 20 i den halvårsvisa medarbetar-
undersökningen
• Sträva efter jämställdhet och mångfaldbland alla yrkeskategorier och sikta på att
ha en könsfördelning inom gränserna 40/60 på chefsbefattningar
• Årlig uppföljning och återkoppling gällande jämställdhet och icke-diskriminering
• Samtliga anställda ska genomgå utbildning i Stendörrens uppförandekod
59
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
Målet att nå ett värde över 20 i eNPS-mätningarna
kvarstår, att jämföra med värdet 11 som uppnåddes
i den senaste mätningen. Bolagets arbete för ett
förbättrat värde fortsätter under 2023. Sjukfrån-
varon (korttids- och långtidssjukfrånvaro) för 2022
var i snitt 2,4 procent, fördelat på 2,9 procent för
kvinnor respektive 2,2 procent för män.
Stendörren deltog under 2022 återigen i initia-
tivet Spring för livet. Loppet genomfördes i samar-
bete med Företag för Malawi och totalt samlades
det in cirka 782 000 kr till UNICEF:s verksamhet vid
One Stop Center i Malawi. Från Stendörren deltog
fem personer. Under hösten genomfördes också en
hälsotävling för samtliga medarbetare. De 30-talet
personer som valde att delta delades in i grupper
och tävlade tillsammans med pepp och loggning av
-
ten att välja vilken organisation prispengen skulle
doneras till och valet föll på Barncancerfonden.
Under året genomfördes en utbildning i Stendörrens
uppförandekod för alla medarbetare. Därutöver
genomfördes andra utbildningar, exempelvis inom
hjärt- och lungräddning och andra mer branschspe-

JÄMSTÄLLDHET OCH MÅNGFALD
Stendörrens könsfördelning uppgick under 2022 till
38 procent kvinnor i chefsbefattningar, att jämföra
med 26 procent under 2021. Bolaget har ett mål
avseende såväl jämställdhet som mångfald, men
i denna rapport redovisas enbart könsfördelning.
Stendörrens sätt att följa upp mångfald sker internt
genom att säkra upp att ingen särbehandling sker
i organisationen. För detta inkluderas en fråga i
bolagets pulsundersökningar som sker två gånger

-
gets visselblåsarfunktion. Inga rapporter inkom i
visselblåsarsystemet för 2022, inte heller annan
rapportering såsom direkta kontakter till ansvarig
chef eller till HR. Inga anmälda arbetsskador eller
arbetsolyckor rapporterades under 2022.
KPI 2022 2021 2020
Könsfördelning chefs-
befattningar kvinnor/män 5/8
1)
4/11 5/9

– Kvinnor, antal 5 6 6
– Män, antal 8 10 7
   
Personalomsättning, % 34 33 35
eNPS-värde
(employee Net Promoter Score) +11 -8 n.a.



2)
– Kvinnor 2,9 1,0 3,8
– Män 2,2 5,0 4,4
  
KPI 2022 2021 2020
Antal utbildningstimmar per år 166
3)
376 119
Andel anställda som
får regelbunden utvärdering
och uppföljning av sin prestation
och karriärutveckling, % 100 100 100

– Kvinnor <30 år 5 5 3
– Kvinnor 31 – 50 år 8 10 12
– Kvinnor >50 år 6 4 6
   
– Män <30 år 4 2 4
– Män 31 – 50 19 23 15
– Män >50 6 11 9
  
   
1) Baserat på chefer med personalansvar eller chef som är del av ledningsgruppen.
2) Snittantal frånvarodagar baserat på totalt antal anställda per december 2022
3) Antalet timmar är baserade på utbildning i BAM, HLR samt uppförandekod. Övrig utbildningstid har inte loggats.
60
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FOKUSOMRÅDEN
4. FRAMTIDSSÄKRING
För att kunna ta väl underbyggda beslut avseende fastighetsbeståndet för-
bereder Stendörren rapportering enligt Task Force on Climate related Finan
-
cial Disclosure (TCFD). Stendörren har genomfört analyser av det svenska
beståndet och kommer fortsätta dokumentera bolagets klimat- och omställ-
ningsrisker under 2023. Stendörrens riskhantering av fastighetsportföljen
kommer bli lättare att mäta och följa upp när detta grundarbete och rappor-

KLIMATRISKANALYS
Bolaget har under 2022 arbetat med att samman-
ställa klimatrisker för den svenska portföljen genom
att, med hjälp av SMHI, utföra en kartläggning av
klimatrisker. Därigenom får bolaget en översikt av
riskernas storlek samt hur de kan komma att för
-
ändras över tid.
Klimatförändringar kan ha både en direkt och
indirekt påverkan på fastigheterna och därmed även
på fastighetsägarens ekonomiska risker. Hur stora
riskerna blir beror på framtida nivåer av växthus-
gaser i atmosfären.
I analyserna används resultat från två olika möj-
liga framtida utvecklingsvägar för vår planet, som
beskrivs med utsläppsscenarier framtagna av FN:s
klimatpanel IPCC. I analysen av förändring i indikato-
rer jämförs perioderna 2011–2040, 2041–2070 samt
2071–2100 med referensperioden 1971–2000. Den
svenska portföljens energiprestanda har använts
för att förstå hur fastigheterna förhåller sig till den
svenska klimatfärdplanen. Färdplanen består av de
löften som Sverige gett för att minska sitt avtryck till
och med 2045. Verktyget som nyttjats, visar om en
fastighet strandar på den tänkta minskningskurvan
och vilket år detta sker. Verktyget har hjälpt Sten-
dörren att förstå vilka fastigheter som eventuellt
har en klimatrisk och när denna kommer att infalla.
Fastigheter i Norge, Danmark och i Finland har
ännu inte inkluderats i det rapporterade underla-

kommer att utredas när en lämplig modell för detta
tagits fram.
MÅL
• TCFD-rapportering (Task force on Climate related
Financial Disclosure) från 2023
61
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
TCFD
Arbetet med TCFD-rapporteringen fortsatte under
2022 men vissa delar kvarstår att färdigställa för
att kunna göra en fullständig rapportering för bola-
get. Arbetet fortsätter under 2023 med ambitionen
att presentera en komplett rapport under året. En
stor del av grundarbetet är på plats och scenario-
analyser är påbörjade men inte slutförda. Styrning
och strategier kommer förtydligas ur ett hållbar-
hetsperspektiv.
STYRNING
Varje år görs en översyn av riskerna i bolaget.
Ledningsgruppen skattar de olika riskerna utifrån
påverkan och sannolikhet. Bolaget har delat upp
riskerna i följande fem kategorier: strategiska, ope-
-
het. Ur arbetet sorteras de risker som klassas som
höga risker och så kallade svarta svanar
1)
. Alla risker
har en ansvarig från ledningsgruppen. Respektive

hur Stendörren ska arbeta för att minimera påver-
kan och arbeta bort risken helt. VD kontrollerar risk-
hanteringen två gånger per år. Arbetet rapporteras
till styrelsen årsvis.
STRATEGI
Stendörren har som en del i sin hållbarhetsstra-
tegi, att sammanställa alla klimatrisker, fysiska och
omställningsrisker och sätta dem i både ett kort och
ett långt perspektiv. De initiala kartläggningarna
som gjorts visar att det svenska beståndet har både
fysiska klimatrisker och omställningsrisker, om än
i begränsad omfattning. Klimatriskernas påverkan

bedöms i det korta perspektivet som begränsad
men kan komma att förändras över tid. Framförallt
-
tal ytterligare faktorer kommer påverka bolagets
fastigheter. Stendörren kommer arbeta vidare med
dessa riskanalyser under 2023.
KLIMATRISK
Resultatet av den genomförda kartläggningen
visar att fram till år 2040 har 24 fastigheter en möjlig

gång för att säkerställa om en risk de facto förelig-
ger eller ej. Riskerna är kopplade till hydrologi och
till kylgraddagar. Kylgraddagarna kommer att öka
efter 2040 medan de hydrologiska riskerna inte
ökar i samma utsträckning. Kylgraddagar är starkt
knutet till den stigande temperaturen och med ett
scenario för ökande klimatförändringar (RCP8,5
2)
)
kan antalet fastigheter som har en påtaglig risk öka
från 3 till 59 stycken till 2040.
OMSTÄLLNINGSRISK
Stendörren har även gjort en genomlysning av de
energidata som bolaget har tillgång till avseende
den svenska portföljen. Genomlysningen har identi-

tangera kurvan avseende Sveriges ambitioner om
minskade utsläpp till 2045. Stendörren arbetar efter
ett scenario om 1,5 graders temperaturökning avse-
ende omställningsrisk. Fram till 2050 har antalet
ökat till 39 fastigheter baserat på ovanstående
scenario. Av de 16 fastigheter som Stendörren tit-

genom att leveransen av fjärrvärme byts till en mix
med större andel förnyelsebar energi.
För de fastigheter i Stendörrens bestånd som
inte får en ändrad fjärrvärmeleverans kommer planer
tas fram för omställning av respektive fastighet. För
de fastigheter som ligger i övriga Norden sker en
löpande kartläggning och de inkluderas succesivt
i Stendörrens miljöarbete. Energidata har hämtats
in under 2022 och uppdateringar kommer kunna
genomföras under 2023.
1) En svart svan är en osannolik och oförutsägbar händelse som
potentiellt kan få allvarliga konsekvenser.
2) RCP8,5 avser ett klimatscenario med fortsatt höga utsläpp av
koldioxid. Karaktäriseras bl.a. utav koldioxidutsläpp som är tre
gånger högre än dagens, ökade metangasutsläpp och ett fortsatt
stort beroende av fossila bränslen.
62
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FOKUSOMRÅDEN
5. SOCIALT ANSVAR
Stendörren ska vara en engagerad och ansvarstagande aktör i stadsutveck-
lingen som tillsammans med kommuner och kunder skapar lokaler som gör
skillnad. Bolaget engagerar sig i lokalt företagande med syfte att skapa rätt typ
av trivsamma lokaler samt kravställer projekt för att skapa trygga och gröna
miljöer för bostadshyresgäster. Stendörren ser stora fördelar med att ha en
nära dialog med hyresgästerna, då det ger en god förståelse för deras behov
och förväntningar på bolaget som hyresvärd.
SAMHÄLLSENGAGEMANG
Inom Stendörrens verksamhet för utveckling av

bidra inom social hållbarhet. På grund av rådande
   
bostadsutveckling har någon byggnation ännu
inte påbörjats utan endast arbete med detaljpla-
ner med inriktning mot att tillskapa byggrätter för
bostadsändamål. Bolaget arbetar dock långsiktigt
med olika nyckeltal för att mäta effekten av social
hållbarhet för kommande projekt. Stendörren har
fortsatt aktivt deltagit i branschinitiativet Hållbart
Stockholm 2030 (HS30) för att få en bättre grund
att stå på när det gäller social hållbarhet, framför
allt när det gäller bostäder men även inom andra
fastighetssegment.
Stendörrens mål inom detta fokusområde är
att skapa jobbmöjligheter för människor som står
långt ifrån arbetsmarknaden. Stendörren har de
senaste åren varit behjälplig med att tillhandahålla
praktikplatser och praktiskt lärande för människor
som står långt ifrån arbetsmarknaden. Under
året har tre så kallade LIA-praktikanter (lärande
i arbete) samt två sommaranställda arbetat inom
förvaltningen. På bolagets ekonomiavdelning har en
student varit anställd. I Stendörrens verksamhet för

de ska bistå med att skapa praktikplatser och under
2022 anställdes två praktikanter. Stendörren arbetar
aktivt med att ställa detta krav på sina leverantörer
i samband med upphandlingar och följer upp det
på årsbasis. Då målet om att skapa jobbmöjligheter

för åren dessförinnan. Under 2022 uppgick antalet
praktikanter till tio personer, varav två arbetat i
Stendörrens nyproduktionsprojekt, två på ekonomi
-
avdelningen och sex personer inom förvaltningen.

för att mäta sitt arbete inom social hållbarhet och
har löpande kontakt med intressenter, däribland
-
ningar inom området uppfylls.
MÅL
• Skapa jobbmöjligheter för människor som står
långt ifrån arbetsmarknaden
63
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
HÅLLBARHET
GRI-INDEX
GRI-STANDARD/ KRAV
ANNAN KÄLLA GRI-REFERENS PLATS UTELÄMNAT SKÄL FÖRKLARING
ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR
2-1 Uppgifter om organisationen 3, 22-26, 108
2-2 Enheter inkluderade i organisationens
hållbarhetsrapportering 108, 127
2-3 Redovisningsperiod, regelbundenhet
och kontaktperson 71-73, 108
2-4 Förklaring till effekten av förändringar
av information som lämnats i tidigare
redovisningar och skälen för sådana
förändringar 58, 108
2-5 Externt bestyrkande 69, 135-138
2-6 Verksamheten, värdekedja och övriga
affärsrelationer 13
2-7 Anställda 72, 114-115
2-8 Medarbetare som inte är anställda 114
2-9 Översikt över styrning och
sammansättning 83-84, 91-94
2-10 Nominering och val av det högsta
styrande organet 83
2-11 Ordförande för det högsta
styrande organet 84, 91
2-12 Roll för det högsta styrande organet
i att bevaka hanteringen av påverkan 47
2-13 Delegering av ansvaret hanteringen
av påverkan 47
2-14 Funktion för det högsta styrande
organet i hållbarhetsrapporteringen 47
  
2-16 Kommunikation av kritiska angelägenheter 86
2-17 Kollektivt kunnande inom det
högsta styrande organet 86
2-18 Utvärdering av resultat för det
högsta styrande organet 86, 89-90
2-19 Ersättningspolicyer 87-88, 114-116
2-20 Process för att fastställa ersättningar 87-88
2-21 Årligt totalt kompensationsförhållande 114-115
2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 47, 72
2-23 Policyförpliktelser 47,76
2-24 Integrera policyförpliktelser 47
2-25 Process för att åtgärda negativ påverkan 55
2-26 Mekanismer för att söka rådgivning
och väcka frågor 55
2-27 Efterlevnad av lagar och regler 55
2-28 Medlemskap i organisationer 47
2-29 Metoder för samarbeten med intressenter 51-52
2-30 Andel av personalstyrkan som
omfattas av kollektivavtal 72
GRI 2:


2021
AVSTEG
64
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
GRI-STANDARD/ KRAV
ANNAN KÄLLA GRI-REFERENS PLATS UTELÄMNAT SKÄL FÖRKLARING
VÄSENTLIGA FRÅGOR
3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor 51
3-2 Lista på väsentliga frågor 51
3-3 Hantering av väsentliga frågor 51
EKONOMISKA STANDARDER
3-3 Hantering av väsentliga frågor 51
201-1 Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde 68
201-3 Förmånsbestämda åtaganden och andra
pensionsplaner 87,111
ANTIKORRUPTION
3-3 Hantering av väsentliga frågor 51,55
205-2 Kommunikation och utbildning i
anti-korruptionspolicyer och rutiner 60
205-3 Bekräftade korruptionsfall
samt vidtagna åtgärder 55
ENERGI
3-3 Hantering av väsentliga frågor 51, 56-57
302-1 Energianvändning inom organisationen 56-57
302-3 Energiintensitet 57-58
302-4 Minskad energianvändning 56-57
UTSLÄPP TILL LUFT
3-3 Hantering av väsentliga frågor 51, 58, 66-67
305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) 66
305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser,
energi (Scope 2) 66
305-3 Övriga indirekta utsläpp av
växthusgaser (Scope 3) 66-67
305-4 Utsläppsintensitet växthusgaser 57-58
AVFALLSHANTERING
3-3 Hantering av väsentliga frågor 51, 57, 68
306-3 Genererat avfall 57, 68
  
  
MÅNGFALD OCH LIKABEHANDLING
3-3 Hantering av väsentliga frågor 51, 59-60
405-1 Mångfald hos styrelse, ledning och anställda 60
405-2 Kvinnors grundlön och ersättning a,b  
i förhållande till mäns ej tillgänglig sammanställd i
relevant format



GRI 201:



















AVSTEG
















65
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
TON CO
2
E 2020 2021 2022 EMISSIONSFAKTOR KÄLLA EMISSIONSFAKTOR
SCOPE 1
Köpta energibränslen
(naturgas, olja, pellets) 192 29 16 Olja: 0,268 kgCO
2
e/kWh Energiföretagen
Drivmedel till tjänstefordon
och maskiner 386 110 84 Bensin: 2,114 kgCO
2
e/l Naturvårdsverket
Diesel: 1,958 kgCO
2
e/l
Biodiesel (HVO 100%): 0,00 kgCO
2
e/l
E85: 0,463 kgCo
2
e/l
Fordonsgas: 0,358 kgCo
2
e/l
Biogas: 0,00 kgCo
2
e/l
Köldmedialäckage – 71 151
   
SCOPE 2
Fjärrvärme 941 1 268 1 080 Emissionsfaktor från varje
leverantör (1 års eftersläpning) Energiföretagen
Köpt el (platsbaserad)
1
1 222 1 060 Nordisk elmix: 0,072 kgCO
2
e/kWh IVL
Köpt el (marknadsbaserad) 1 1 El vattenkraft: 0,0000383 kgCO
2
e/kWh EPD Vattenfall Vattenkraft
(platsbaserad)   
(marknadsbaserad)  

Stora inköp och underhåll (3.1)
2
– – 0
Nybyggnation – – 5 529 Generiska representativa värden Byggsektorn klimat-
(Avser A1-A5 i klimatdeklarationen) (3.2)
3
enligt Boverkets klimatdatabas beräkningsverktyg (BM)
 
Nybyggnation
(utöver klimatdeklaration) (3.2)
4
– – 2 088 Schablon byggdel 7 och 8 beroende Schabloner byggdel 7, 8
på byggnadstyp
7
och markarbete: IVL
 
30 kgCO
2
e/kvm (från BM)
Asfalterad yta: 0,049 kgCO
2
e/kg
ROT (värdehöjande) (3.2) – – 2 058 Schablon Small: 29 kgCO
2
e/kvm Schablon framtagen
Schablon Medium: 55 kgCo
2
e/kvm tillsammans med IVL
8
Schablon Large: 80 kgCo
2
e/kvm
Uppströms: Köpta energibränslen – 2 1 Eldningsolja till uppvärmning: Värmeforsk
(naturgas, olja, pellets) (3.3.) 0,022 kgCO
2
e/kWh
Uppströms: Fjärrvärme (3.3) – 159 132 Emissionsfaktor från varje leverantör Energiföretagen
(1 års eftersläpning)
Uppströms: Köpt el – 361 314 Nordisk elmix: 0,0213 kgCO
2
e/kWh IVL
(platsbaserad) (3.3)
Uppströms: Köpt el – 45 40 El vattenkraft: 0,00295 kgCO
2
e/kWh EPD Vattenfall Vattenkraft
(marknadsbaserad) (3.3)
1
HÅLLBARHETSNOTER
STENDÖRRENS VÄXTHUSGASUTSLÄPP
Stendörren följer årligen upp bolagets utsläpp i enlighet med ramverket Greenhouse Gas Protocol
(GHG-Protocol). Utsläppen är redovisade inom scope 1, 2 och 3. Under 2022 har beräkningarna för scope

66
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
TON CO
2
E 2020 2021 2022 EMISSIONSFAKTOR KÄLLA EMISSIONSFAKTOR

Uppströms påverkan drivmedel – 16 20 Bensin: 0,49 kgCO
2
e/l Naturvårdsverket
(3.3) Diesel: 0,46 kgCO
2
e/l
Biodiesel (HVO 100%): 0,46 kgCO
2
e/l
E85: 0,563 kgCo2e/l
Biogas: 0,563 kgCo
2
e/l
Upphandlade transporter (3.4)
5
Avfallshantering i den egna
verksamheten (3.5)
6
Tjänsteresor (3.6) – 5 10 Flyg: cirka 0,315 kgCO
2
e/km Zeroemissions
Inga resor med privat bil
Övriga färdmedel: 0 kgCo
2
e
Pendlingsresor (3.7) – – 17 Bensin: 0,154 kgCO
2
e/km: Naturvårdsverket
Diesel: 0,131 kgCO
2
e/km
Diesel (100%bio): 0,00 kgCO
2
e/km
Elbil: 0,00 kgCO
2
e/km
Laddhybrid: 0,066 kgCO
2
e/km
Övriga färdmedel: 0 kgCO
2
e/km
Hyrda tillgångar (3.8) – 0 0 Nordisk elmix: 0,072 kgCO
2
e/kWh
Emissionsfaktor från fjv leverantör
Nedströms transport och Ej tilllämplig
distribution (3.9)
Bearbetning av produkter (3.10)
Ej tilllämplig
Användning av sålda produkter (3.11)
Data saknas
Avfallshantering av såld produkt (3.12)
Data saknas
Uthyrda tillgångar (3.13)
Data saknas
Franchise (3.14)
Ej tilllämplig
Investeringar (3.15)
Ej tilllämplig
(platsbaserad)   
(marknadsbaserad)   

   

   
1) Saknar relevanta data för Norge, Danmark och Finland
2) Data saknas
3) Baserat på 4 projekt och den årliga förbrukningen av material i projekten. Beräkningen visar skede A1-A5 som avser koldioxidavtrycket i
byggskedet
4) Asfalterad yta uppgår till 2 2611 kvm. Resterande avser genomförda projekt
5) Transporter i samband med byggprojekt ingår i 2, kapitalvaror
6) Avfall i samband med byggprojekt ingår i 2, kapitalvaror
7) Byggdel 7 avser invändiga ytskikt och inredning, byggdel 8 avser tekniska installationer exkl. solceller
8) Schablonerna baseras på projektkostnad per yta som sedan multiplicerats med motsvarande schablon för koldioxid. Schablonerna avser
tre olika kostnadsintervall
67
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

      
Totala intäkter 452,30 537,40 591,58 631,03 652,87 732,82
Drift 124,30 167,20 171,45 149,77 150,41 158,95
Löner och ersättning till anställda 42,33 67,49 62,35 59,42 63,80 67,80
      
Betalningar till den offentliga sektorn 23,10 23,80 30,01 31,68 28,99 58,51
Behållet ekonomiskt värde 157,38 147,61 161,41 256,58 274,25 239,71
Utdelning 49,70 59,20 31,53 – – –
HYRESGÄSTAVFALL
ENERGI- FARLIGT
ÅTERVINNING ÅTERVINNING DESTRUKTION* DEPONI AVFALL
ÅR TON TON TON TON TON
2022 75 328 0 10 31
* Datat har inte kunnat bryta ut de mängder som går på destruktion men inte energiåtervinning.
68
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
REVISORNS YTTRANDE GÄLLANDE HÅLLBARHETSRAPPORTEN
REVISORNS RAPPORT ÖVER
ÖVERSIKTLIG GRANSKNING AV
STENDÖRREN FASTIGHETER AB:S (PUBL)
KONCERNHÅLLBARHETSREDOVISNING
INLEDNING
Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Stendörren
Fastigheter AB (publ) att översiktligt granska
Stendörren Fastigheter AB:s (publ) koncernhåll-
barhetsredovisning för år 2022.
STYRELSENS OCH
FÖRETAGSLEDNINGENS ANSVAR
Det är styrelsen som har ansvaret för att upprätta
hållbarhetsredovisningen i enlighet med tillämpliga
kriterier. Kriterierna framgår på sidorna 53 samt
64-65 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av
de delar av ramverket för hållbarhetsredovisning
utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som
är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt
av företagets egna framtagna redovisnings- och
beräkningsprinciper. Detta ansvar innefattar även
den interna kontroll som bedöms nödvändig för
att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte
innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa
beror på oegentligheter eller misstag.
REVISORNS ANSVAR
Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbar-
hetsredovisningen grundad på vår översiktliga
granskning.
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlig-
het med ISAE 3000 Andra bestyrkandeuppdrag än
revisioner och översiktliga granskningar av historisk

består av att göra förfrågningar, i första hand till
personer som är ansvariga för upprättande av håll-
barhetsredovinsingen, att utföra analytisk gransk-
ning och att vidta andra översiktliga gransknings-
åtgärder. En översiktlig granskning har en annan
inriktning och en väsentligt mindre omfattning
jämfört med den inriktning och omfattning som en
revision enligt International Standards on Auditing
och god revisionssed i övrigt har.
Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 (International
Standard on Quality Management) och har där-
med ett allsidigt system för kvalitetskontroll, vilket
innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avse-
ende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder
för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och
andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till
Stendörren Fastigheter AB (publ) och deras dotter-
bolag enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt
fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
De granskningsåtgärder som vidtas vid en över-
siktlig granskning gör det inte möjligt för oss att
skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om
alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha bli-

slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har
därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats
grundad på en revision har.
Vår granskning av hållbarhetsredovisningen
-
nieras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga
för upprättande av hållbarhetsredovisningen.
Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår
granskning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte
att ge oss grund för våra uttalanden nedan.
UTTALANDEN
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte
framkommit några omständigheter som ger oss
anledning att anse att hållbarhetsredovisningen
inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de
ovan av styrelsen angivna kriterierna.
Stockholm den 24 april 2023
BDO Mälardalen AB
Markus Håkansson
Auktoriserad revisor
Till styrelsen i Stendörren Fastigheter AB (publ) Org.nr. 556825-4741
69
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2022
VERKSAMHETEN
VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET
• Hyresintäkterna ökade med 12 procent till 733
miljoner kronor (653) och driftnettot ökade till
548 miljoner kronor (488).
• Förvaltningsresultatet ökade med 7 procent till
287 miljoner kronor (267).
• Årets resultat uppgick till 268 miljoner kronor
(1 209) motsvarande 7,42 kronor per aktie
(40,75) före utspädning och 7,41 kronor per
aktie (40,67) efter utspädning.
• Styrelsens förslag till årsstämman är att
aktieutdelning inte lämnas till förmån för
återinvestering i verksamheten.
• Nettouthyrningen uppgick under året till
sammanlagt cirka 40 miljoner kronor och nya
hyresavtal tecknades med ett sammanlagt
årshyresvärde om cirka 84 miljoner kronor.
• De hyresavtal som omförhandlades under
året ledde till en ökning av hyresvärdena om
21 procent i viktat genomsnitt.
• Under året förvärvades och tillträddes
fastigheter med ett totalt värde om cirka
581 miljoner kronor.
Styrelsen och verkställande direktören för Sten-
dörren Fastigheter AB (publ) (”Stendörren” eller
”bolaget”), med organisationsnummer 556825-4741,
med säte i Stockholm, Sverige, avger härmedårs-
redovisning för koncernen och moderbolaget för
verksamhetsåret 2022. Årsredovisningen är upp-
rättad i miljoner kronor. Numeriska uppgifter inom
parentes avser föregående räkenskapsår.
VERKSAMHETEN I KORTHET
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt
fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm
Mid Cap. Vår affärsidé är att skapa lönsam tillväxt
i substansvärde genom att förvalta, utveckla och
förvärva fastigheter och byggrätter inom logistik,
lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner.
Då kommersiella förutsättningar föreligger driver
-
fastigheter och skapar därmed bostadsbyggrätter
för vidare egen utveckling och förvaltning, främst
i Storstockholm och övriga Mälardalen.
STENDÖRREN HAR FYRA FINANSIELLA MÅL:
• att uppvisa en långsiktig genomsnittlig årlig
avkastning på eget kapital om lägst 12 procent
• att tillväxt i långsiktigt substansvärde ska
överstiga 15 procent
• att räntetäckningsgraden långsiktigt ska uppgå
till lägst 2,0 gånger
• att soliditeten långsiktigt skall uppgå till
35 procent (och aldrig understiga 20 procent)
Koncernen bestod per den 31 december 2022 av
162 stycken bolag (140) där Stendörren Fastigheter
AB (publ) är moderbolag. Samtliga fastigheter ägs
via dotterbolag.
FASTIGHETSBESTÅND
Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 31
december 2022 av 148 fastigheter, huvudsakligen
belägna i Stockholmsregionen och Mälardalen och
med ett sammanlagt marknadsvärde om 12 418 mil-
joner kronor. De tio största hyresavtalen svarade
för cirka 21 procent och bolagets största hyresavtal
med Coop Sverige representerar cirka 10 procent
av den samlade årshyran.
Det totala fastighetsbeståndet omfattade totalt
cirka 795 000 kvm lokalyta och ytslagen lager,
logistik och lätt industri svarade för cirka 68 procent
av den totala uthyrbara ytan.
Bolaget hade vid årsskiftet 28 fastigheter helt
eller delvis bestående av byggrätter som vid full
exploatering kan tillskapa cirka 657 000 kvm (BTA
byggarea men kan skilja sig från vad som är tekniskt
och kommersiellt genomförbart), huvudsakligen
för logistik, lager och lätt industri, men också för
bostäder. Marknadsvärdet på byggrättsportföljen
uppgår per rapportdatumet till 1 564 miljoner kronor
(1 634).
71
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

med framtagande av nya detaljplaner för bostäder.
Utvecklings- och planarbeten är i olika stadier och
beräknas vid färdigställandet kunna ge byggrätter
för upp till 1 500 nya bostäder. Vid marknadsvär-
deringen av bolagets byggrätter har dessa pågå-
ende planarbeten beaktats. Bolagets byggrätter för
bostäder utgör cirka en tredjedel av värderingen av
hela byggrättsportföljen.
FINANSIERING
Per 31 december 2022 uppgick koncernens egna
kapital till 5 429 miljoner kronor (5 216) och kon-
cernens räntebärande skulder uppgick till 6 290
miljoner kronor (5 624) motsvarande en belånings-
grad om 47 procent (46).
Den genomsnittliga kapitalbindningen på de
ränte-bärande skulderna uppgick till 2,9 år (2,5)
och den genomsnittliga räntebindningen till 2,6 år
(3,7). Den genomsnittliga räntan på bolagets totala
räntebärande lån inklusive derivat uppgick till 4,0
procent (2,3) per rapportdatumet. Bolaget hade per
rapportdatumet dels ett utestående obligationslån
om 700 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90
plus 3,65 procent vilket förfaller till återbetalning i
april 2024, samt ett obligationslån om 600 miljoner
kronor med en ränta om Stibor 90 plus 3,90 procent
med slutförfall i augusti 2025. Stendörren har även
en hybridobligation om 800 miljoner kronor, som
redovisas som eget kapital, med en ränta om Stibor
90 plus 6,50 procent med ett första inlösendatum
i september 2024.
ORGANISATION
Stendörren hade per 31 december 2022 54 anställda
(55) med fördelningen 31 män (37) och 23 kvinnor
(18). För att Stendörren ska kunna fortsätta växa
som bolag är det en förutsättning att bolaget
erbjuder en god arbetsmiljö som präglas av öppen-
het och respekt, högt i tak och bra utvecklingsmöj-
ligheter. Stendörrens verksamhet ska vara sådan
att de som arbetar i bolaget inte drabbas av ohälsa
eller kommer till skada på grund av arbetet, och
att de trivs och kan utvecklas både yrkesmässigt
och som individer. Arbetsmiljöarbetet ska genom-
syra alla beslut som fattas och alla aktiviteter som
genomförs. Jämställdhet i arbetslivet är inte enbart
en rättvisefråga, utan även en företagsekonomisk
fråga. Det handlar om att tillvarata kompetens hos
medarbetarna och att attrahera de mest kompe-
tenta personerna vid rekrytering, vare sig de är
män eller kvinnor. 100 procent av alla medarbetare
exklusive VD omfattas av kollektivavtal.
HÅLLBARHET
Sedan starten 2014 har Stendörren haft en ambition
att införliva ett aktivt hållbarhetsarbete i verksam-
heten. Bolagets affärsidé är att skapa långsiktig till-
växt och värdeökning genom att förvärva, utveckla
och förvalta fastigheter på ett ansvarstagande sätt.
För att göra det behöver bolaget möta framtidens
krav från intressenter på ekonomisk, miljömässig
och social hållbarhet. Under 2017 accelererade Sten-
dörren hållbarhetsarbetet genom en systematisk
intressentdialog och väsentlighets samt ett omfat-
tande strategiarbete. Under 2021 har Stendörren
fortsatt att utveckla sitt hållbarhetsarbete med en


av fastigheter har fortsatt och hållbarhetslänkad

I februari 2022 förnyade Stendörren även sitt
strategiska ramverk, genom beslut om nya fokus-
områden och hållbarhetsmål. Målet är fortsatt att
leverera samhällsnytta genom kärnverksamheten.
STENDÖRRENS HÅLLBARHETSRAPPORTERING
ENLIGT ÅRSREDOVISNINGSLAGEN
I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har Stendörren Fastig-
heter AB valt att upprätta den lagstadgade hållbar-
hetsrapporten som en från årsredovisningen avskild
rapport. Hållbarhetsrapporten avser Stendörren
Fastigheter AB med dotterbolag, (se not 21 för

45–69 i detta tryckta dokument. Hållbarhetsrapporten
upprättas årligen och har överlämnats till revisorn
samtidigt som årsredovisningen. Utvärdering och
72
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
uppföljning av hållbarhetsarbetet, dess mål och
prioriteringar följs upp av ledningsgruppen konti-
nuerligt. Hantering av väsentliga risker inom håll-
barhetsområdet utgör en del av ledningsgruppens
arbete och kan läsas i Förvaltningsberättelsen på
sida 70 – 95. De strategiska prioriteringarna för Sten-
dörrens hållbarhetsarbete, och väsentliga områden
beskrivs under avsnitt Analys av intressenter och
väsentlighet se sida 51. Av hållbarhetsstrategin på
sida 54 framgår hur sociala förhållanden, personal-
frågor, miljö, mänskliga rättigheter samt anti-kor-
ruption relateras till Stendörrens hållbarhetsarbete.
Förutom informationen ovan, beskrivs Stendörrens
hållbarhetsarbete och utfallet av detta på följande
sidor, uppdelat per hållbarhetsområde enligt ÅRL:
• Sociala förhållanden, personalfrågor och mänskliga
rättigheter, se sidorna 55, 59 – 60, 63
• Miljö, se sidorna 56 – 58, 66 – 67
• Motverkande av korruption, se sida 55
• Mångfaldspolicy för styrelsen, se sida 84
För eventuella frågor, kontakta
Stendörrens hållbarhetschef:
Fredrik Holmström
fredrik.holmstrom@stendorren.se
MODERBOLAG
Verksamheten i moderbolaget utgörs av lednings-
funktioner av koncernens alla bolag och fastigheter.
Dessa funktioner inkluderar bland annat fastighets-

personal är anställd i moderbolaget. Inga fastig-
heter ägs direkt av moderbolaget. Moderbolagets
intäkter under perioden utgörs huvudsakligen av
125 miljoner kronor i utdebitering av tjänster som
utförts av egen personal. Räntenettot består av
netto debiterad ränta på koncerninterna lån samt
extern räntekostnad för bolagets obligationslån.
Likvida medel uppgick per 31 december 2022 till 21
miljoner kronor (54) och det egna kapitalet uppgick
till 1 692 miljoner kronor (1 709).
73
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
Stendörren utsätts löpande för olika risker som kan


eller skulle kunna påverka bolagets verksamhet
både direkt och indirekt. God intern kontroll, ända-
målsenliga administrativa system, rutiner, policyer
och kompetensutveckling är metoder för att kont-
rollera och minimera riskerna som verksamheten
utsätts för. För att säkerställa att Stendörren har
en ändamålsenlig riskhantering och god intern
kontroll har bolaget, utöver styrande dokument
såsom styrelsens arbetsordning, instruktion för VD
med tillhörande delegationsordning och attestin-
struktion, antagit en rad interna riktlinjer, arbetspro-
cesser och rutiner. Styrelsen har det övergripande
ansvaret för riskhantering och interna kontroller
medan det operativa ansvaret delegeras till VD. För
att säkerställa så långt som möjligt att rätt risker
-
serar dessa risker på ett adekvat sätt genomförs
årligen en inventering och rating av vilka risker av
-
terlevnadkaraktär som bolaget är utsatt för. Ett av



så funnits nödvändigt, tillsätta nya rutiner och/eller
IT-baserade kontroller.
Nedan anges några av de riskområden som
enligt bolagets egen bedömning kan, om de inträf
-
far, medföra betydande påverkan på bolagets fram-

Faktorerna är inte framställda i prioriteringsordning
och gör inte anspråk på att vara heltäckande.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2022
RISKER OCH RISKHANTERING
FINANSIELLA RISKER


• Fastighetsvärdering
Stendörren redovisar sitt innehav av förvaltnings-
fastigheter till verkligt värde, vilket innebär att
fastigheternas koncernmässigt bokförda värde
motsvarar det bedömda marknadsvärdet enligt
redovisningsstandarden IAS 40 Förvaltningsfast-
igheter. En nedgång i fastigheternas marknads-
värde medför således en direkt negativ påverkan


förrän fastigheten säljs. För att säkerställa att en
rättvisande och trovärdig bedömning av fast-
igheternas marknadsvärde görs, anlitar bolaget
externa, oberoende och välrenommerade värde-
ringsföretag som på årlig basis utför marknads
-
värderingar av koncernens samtliga fastigheter.
• Finansiering

eget kapital, av externt tillhandahållet kapital.
Kapitalkostnaden utgör bolagets enskilt största
kostnad. Som en följd av detta är bolaget expo-

är vidare sannolikt att huvuddelen av erforderligt


kommer att tillhandahållas av banker, kreditinstitut
eller andra långivare. Stigande kapitalkostnader
kommer således att medföra en negativ påverkan

ställning. Det kan ej garanteras att långivarna
kommer att förlänga bolagets krediter vid kredi-
ternas slutförfall. Det kan ej heller garanteras att
alternativa kreditfaciliteter då kommer att stå till
förfogande.
74
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022


och kreditinstitut. I normalfallet löper dessa avtal
med åtaganden om att upprätthålla miniminivåer
avseende räntetäckningsgrad och belåningsgrad.
Det innebär att kreditgivare kan ges rätt att påkalla
återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att
begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda
åtaganden ej uppfyllts av låntagaren. För att mini-
mera risker att ingångna låneavtal ej förnyas på
skäliga villkor, strävar Stendörren efter att teckna
låneavtal med långa kapitalbindningstider. Därtill
strävar bolaget efter att sprida de olika lånefaci-
liteternas förfallodatum jämnt över tiden så att
endast en mindre del av kreditstocken förfaller
till omförhandling varje år. Vid räkenskapsårets
utgång uppfyller bolaget med god marginal samt-

Förfallostrukturen på bolagets räntebärande
skulder per 31 december 2022 framgår av not 17
och not 18.
• Skatterisker
En förändring i skattelagstiftning, eller en för-
ändring av rättspraxis, kan medföra en föränd-
rad framtida skattesituation för bolaget. Felaktig
beräkning av och därmed felaktigt deklarerad
inkomstskatt kan även medföra betydande skat-
tetillägg och straffavgifter. För att dels säkerställa
att förändringar i skattelagstiftningen efterlevs och
dels att beräkning och deklaration av inkomstskatt
sker korrekt och i tid lägger bolaget betydande

i organisationen. Extern hjälp av skatterådgivare
inhämtas då behov bedöms föreligga.
OPERATIONELLA RISKER
Inom gruppen operationella risker har bolaget bland

• Projektutveckling
Stendörren genomför löpande många små och
större projekt. Under verksamhetsåret inves-
      
fastighetsbeståndet, huvudsakligen i form av
lokalanpassningar efter hyresgästernas behov
och önskemål samt i form av renoveringar och
förbättringar av fastigheternas tekniska funktion.
Betydande belopp investeras även i om-, till- och
-
band med projektutveckling utgörs dels av rena
felkalkyleringsrisker där kostnaden för projekten
kan felbedömas, oförutsedda omständigheter som
medför negativa ekonomiska konsekvenser samt
risk för väsentliga förseningar av projekt som kan
leda till viteskostnader och andra oförutsedda
kostnader. Dessa risker strävar Stendörren att
minimera genom att ha tydliga projektrutiner med
täta kontroller och uppföljning. Av stor vikt är
även att den initiala projektplanen och kostnads-
beräkningen görs noggrant och att tidsaspekter
beaktas på ett realistiskt sätt vid avtalsskrivningen.
• Organisatoriska risker

antal risker av HR karaktär, såsom ett stort bero-
ende av nyckelpersoner, en hög personalomsätt
-
ning som kan medföra otrivsel på arbetsplatsen
och en ökad risk för felbeslut av personer med
kort erfarenhet, förhöjd stressnivå som kan leda till
ökad psykosocial påfrestning (stress/utbrändhet).
Stendörren möter dessa risker genom ett ökat
fokus på personalvård och friskvård men också
genom regelbundna medarbetarsamtal och en
årlig medarbetarundersökning där synpunkter
och förslag från organisationen hanteras. För att
Stendörren mer frekvent ska kunna få synpunkter
och förslag från organisationen använder bolaget
sedan januari 2020 halvårsvisa medarbetarmät-
ningar istället för den tidigare årliga medarbetar-
undersökningen.
• IT risker
Bristande IT tillgänglighet och en otydlig IT
strategi riskerar att leda till sänkt effektivitet
och fördyringar. Stendörren är ett relativt ungt
företag som under 2017 – 2018 och 2022 bytt
ut alla väsentliga IT system mot moderna och
ändamålsenliga system för fastighetsförvaltning,
redovisning och rapportering.
STRATEGISKA RISKER
Strategiska risker avser bland annat risker samman-
hängande med såväl makroekonomiska faktorer
som utvecklingen på de lokala fastighetsmarkna-
derna – omständigheter som ligger utanför bola-
gets kontroll. Dessa faktorer innefattar, men är inte
begränsade till, tillväxten i bruttonationalprodukt

och sysselsättningsgrad. Trender i de makroekono-
miska förutsättningarna påverkar direkt och indirekt
den svenska fastighetsmarknaden, efterfrågan på
75
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
kommersiella fastigheter och därmed bolagets
uthyrningsgrad, hyresnivåer, marknadsvärdet av
dess tillgångar samt tillgången till, och kostnaden

En nedgång eller svängning i tillväxt på de lokala
marknader där bolaget är verksamt kan påverka
hyresnivåer och uthyrningsgrad, vilket kan få en
negativ inverkan på bolagets resultat för dess ope-
rativa segment och kan negativt påverka bolagets

resultat. Även efterfrågan på bolagets fastigheter
kan minska, vilket kan få en väsentlig negativ inver-

och resultat.
REGELEFTERLEVNAD
Bolagets verksamhet regleras av och måste uppfylla

en risk att bolagets tolkning av tillämpliga lagar och
regler inte är korrekt eller att regelverk kan ändras
i framtiden. Bolaget kan även komma att behöva
ansöka om olika tillstånd och registreringar hos
kommuner eller myndigheter för att kunna bedriva
sin verksamhet. Stendörren bedömer att bolaget
har adekvat kompetens och interna processer


inte kommer att erhålla nödvändiga tillstånd eller
beslut eller att sådana beslut överklagas, eller på
annat sätt är förenade med villkor som kan leda
till ökade kostnader och förseningar för planerade
utvecklingsprojekt för fastigheter eller i övrigt ha
en negativ inverkan på bolagets verksamhet och
utveckling.
Bolaget riskerar även att involveras i rättsliga
eller administrativa förfaranden, vilket kan avse
omfattande skadeståndsanspråk eller andra krav
på betalningar, inklusive skadeståndsanspråk från
kunder eller konkurrenter för brott mot konkur
-
renslagstiftning. Förberedelser inför, bestridanden
utav samt utfallet av initierade förfaranden kan bli
långvariga och kostsamma. Utfallet av sådana för-
faranden är svåra att förutse. Vid negativt utfall i ett
större rättsligt eller administrativt förfarande, oav-
sett om det grundas på en dom eller en förlikning,
kan Stendörren åläggas ett betydande betalnings-
ansvar. Dessutom kan kostnader i samband med
tvister och skiljedomsförfaranden bli betydande.
HÅLLBARHETSRISKER

inom följande områden; arbetsmiljö, mänskliga rät-
tigheter, affärsetik, anti-korruption, miljö, klimatrisk
och -förändringar samt risker kopplade till biologisk
mångfald och ekosystem.
Förutom policys och styrdokument har Stendör-
ren även en särskild uppförandekod för leverantö-
rer, kunder och affärspartners som utvecklades av
bolaget 2018. Under 2021 har denna kod skickats
för undertecknande till bolagets mest väsentliga
leverantörer, baserat på volym och risker kopplade
till hållbarhet. Nedan följer en kort beskrivning av
de risker som hanteras i uppförandekoden:
• Arbetsmiljö och mänskliga rättigheter
Att vara fastighetsägare medför ett ansvar för
de människor som vistas i lokalerna, alltifrån
medarbetare till hyresgäster och leverantörer.
Oaktsamhet kan göra bolaget skyldigt till såväl
fysiska som psykiska skador. Dessa risker hanterar
Stendörren genom ett förebyggande systematiskt
arbetsmiljöarbete och arbetsmiljöinventeringar i
respektive fastighet. Även leverantörer och under-
leverantörer som anlitas av Stendörren utvärderas
regelbundet. Undermålig uppföljning av arbetsför-
hållanden kring hälsa och säkerhet samt mänskliga
rättigheter kan innebära risker för ryktesspridning,
badwill och påverkan på varumärket.
• Affärsetik och anti-korruption
Allvarliga överträdelser som incidenter av korrup-
tion, mutor och överträdelser kan långvarigt skada
bolagets förtroende och förmåga att verka på
marknaden. Uppförandekoden i kombination med
bolagets personalhandbok reglerar ställningsta-
ganden och agerande för att motverka att mutor
och korruption kan förekomma.
• Miljö
Enligt miljöbalken har den som bedrivit en verk-
samhet som bidragit till föroreningar även ett
ansvar för efterbehandling och eventuell sane-
ring. Om ett bolag inte kan utföra eller bekosta
den efterbehandling som krävs, och som bolaget
borde känt till alternativt upptäckt vid förvärvet av
en fastighet, hålls det ansvarigt. För att minimera
denna potentiella miljörisk gör Stendörren vid
76
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
behov miljöundersökningar inom ramen för för-
-
rande eller historiskt kända miljökrav av något slag
riktat mot något av koncernbolagen. Föroreningar
kan vidare upptäckas på fastigheter och i bygg-

med renoveringsprocesser eller när byggnader

föroreningar är en del av Stendörrens pågående
verksamhet och bolaget bedömer att det har
adekvat kompetens och processer för att bedöma

åligger Stendörren att vid dess verksamhetsutöv-
ning iaktta gällande regler avseende exempelvis
arbetsmiljö och -säkerhet, hantering av asbest
och sanering samt lagar som reglerar utsläpp av
växthusgaser, bland annat genom energi- och
elförbrukning. Bristande efterlevnad av sådana
lagar och regler kan resultera i utfärdande av verk-
ställighetsåtgärder, avgifter eller böter. Vissa fall
kan även medföra restriktioner avseende bolagets
verksamhet, vilka kan vara påtagliga.
• Klimatrisker
Klimatförändringars påverkan
på fastighetsportföljen
Klimatförändringar ställer nya krav på fastighets-
bestånd. Stendörren tar hänsyn till klimatfrågan
och arbetar proaktivt för att minimera risken att
fastigheter i beståndet blir obsoleta, eller att kost-
naden för att åtgärda skador blir för hög. Utöver
-
dörren framtidssäkra sina utvecklingsprojekt och
säkerställa en hållbar klimatrisk över tid. Förhöjda
temperaturer, extrema väderförhållanden och för-
höjda vattennivåer gör att fastighetstillgångar kan
skadas. På lång sikt löper fastigheter nära havet
en permanent risk.
Klimatförändringar i förhållande
till fastighetsvärderingar
Om Stendörren misslyckas med att minimera
klimatförändringsriskerna i portföljen kommer
fastighetsvärderingen av varje berörd tillgång-
fastighet att minska. Bristande klimatarbete kan

• Risker kopplade till biologisk mångfald
och ekosystem
En föränderlig, varmare värld innebär en påtalad
risk för biologisk mångfald och ekosystemtjänster.

och blir mindre konkurrenskraftigt om riskerna
kopplade till biologisk mångfald och ekosystem-
tjänster inte minimeras. Stendörren behöver såle-
des över tid förbättra den biologiska mångfalden i
sin fastighetsportfölj, framför allt i de utvecklings-
projekt som bedrivs.
77
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
AKTIE OCH ÄGARE
STENDÖRRENS AKTIE OCH ÄGARE
Stendörren är ett fastighetsbolag med ett börsvärde vid utgången av 2022
om 5 453 miljoner kronor. Bolagets B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm,
Mid Cap.
AKTIE
Aktiekapitalet i Stendörren uppgår till 17 056 959
kronor, fördelat på 2 500 000 aktier av serie A
respektive 25 928 265 aktier av serie B. Varje aktie
har kvotvärdet 0,60 kronor. A-aktier i Stendörren
berättigar till tio röster på bolagsstämma och
B-aktier berättigar till en röst på bolagsstämma.
A-aktier kan konverteras till B-aktier till förhållandet
1:1. Samtliga aktier medför samma rätt till andel i
bolagets tillgångar och vinst. Enligt bolagsord-

utge preferensaktier.
AKTIEKURSENS UTVECKLING OCH AVKASTNING
Börskursen minskade med 37 procent till 191,80 kro-
nor, sammantaget medförde detta att börsvärdet
minskade med 37 procent. Under samma period
minskade fastighetsindex på Stockholmsbörsen
med 45 procent. Kursen på årets sista handelsdag
den 30 december uppgick till 191,80 kronor. Årets
lägsta betalkurs var 144,8 kronor.
HANDELSPLATS OCH OMSÄTTNING
Stendörrens B-aktie handlas på Nasdaq Stockholm,
listan för medelstora bolag. Bolagets kortnamn är
STEF B. Bolagets ISIN-kod är SE0006543344. En
handelspost motsvarar en (1) aktie.
Under 2022 har totalt 7,2 miljoner aktier omsatts
till ett värde om 1 520 miljoner kronor (exklusive
aktier omsatta utanför handelsplatsen).
Mkr
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
2018 2019 202120102016 2017
0
100
200
300
400
500
Kr
2015
2022
BÖRSKURS
%
2018 2019 202120102016 2017
50
70
90
110
130
150
170
2015
2022
INDEX
Snittkurs under året STEF-B (2015 = index 100)
Carnegie Real Estate Index (2015 = index 100)
Börsvärde, årets slut
Börskurs, årets slut
Snittkurs under året
78
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
STENDÖRRENS AKTIEÄGARE
Årsstämman beslutade den 24 maj 2022 att bemyn-
diga styrelsen att, fram till nästa årsstämma, vid

aktieägarnas företrädesrätt, mot kontant betalning
eller mot betalning genom kvittning eller med
apportegendom, eller annars med villkor, besluta
om emission av aktier av serie A eller B, konvertibler
avseende aktier av serie A eller B eller teckningsop-
tioner avseende aktier av serie A eller B, samt pre-
ferensaktier, dock att emissioner med avvikelse från
aktieägarnas företrädesrätt inte får medföra att
antalet aktier i bolaget kan öka med mer än totalt
10 procent beräknat per dagen för årsstämman.
Om styrelsen beslutar om emission utan före-
trädesrätt för aktieägarna så ska skälet vara att
kunna bredda ägarkretsen, anskaffa eller möjlig-
göra anskaffning av rörelsekapital, öka likviditeten
i aktien, genomföra företagsförvärv eller anskaffa
eller möjliggöra anskaffning av kapital för före-
tagsförvärv. Vid sådan avvikelse från aktieägarnas
företrädesrätt ska emissionen genomföras på mark-
nadsmässiga villkor.

INNEHAV ANTAL ANDEL INNEHAV RÖSTER MARKNADS-
AKTIER AKTIEÄGARE AV ANTAL A-AKTIER B-AKTIER % % VÄRDE, KSEK
1 – 500 3 229 90 – 151 910 1 0 29 136
501 – 1 000 109 3 – 86 274 0 0 16 547
1 001 – 5 000 136 4 – 330 162 1 1 63 325
5 001 – 10 000 32 1 – 235 476 1 0 45 164
10 001 – 15 000 16 0 – 193 575 1 0 37 128
15 001 – 20 000 6 0 – 104 322 0 0 20 009
20 001 – 48 1 2 500 000 24 826 546 96 98 5 241 232
       

ANTAL ANTAL INNEHAV RÖSTER
AKTIEÄGARE

INNEHAV A-AKTIER B-AKTIER % %
Stendörren Real Estate AB 11 532 606 2 000 000 9 532 606 40,6 58,0
Altira AB 2 551 720 500 000 2 050 000 9,0 13,8
Länsförsäkringar Fastighetsfond 2 938 134 0 2 938 134 10,3 5,8
SEB Investment Management 2 593 909 0 2 593 909 9,1 5,1
Verdipapirfondet Odin Eiendom 1 077 914 0 1 077 914 3,8 2,1
Tredje AP-Fonden 990 000 0 990 000 3,5 1,9
Handelsbanken Fonder 823 543 0 823 543 2,9 1,6
Didner & Gerge Fonder Aktiebolag 600 000 0 600 000 2,1 1,2
Carnegie Fonder 346 024 0 346 024 1,2 0,7
SEB Luxembourg Branch 310 000 0 310 000 1,1 0,6
Övriga Ägare 4 664 415 0 4 666 135 16,4 9,2
     
1) Det totala antalet aktieägare per rapportdatumet var 3 576.
Källa: Euroclear Sweden AB
79
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
INCITAMENTSPROGRAM
FÖR STENDÖRRENS MEDARBETARE
Stendörren har ett incitamentsprogram vilket be-
slutades om vid extra bolagsstämma i september
2020. Programmet var riktat till bolagets anställ-
da och omfattar emissioner av teckningsoptioner,
vilka deltagarna i programmet förvärvat mot kon-
tant betalning till moderbolaget. Teckningsoptio-
nerna förvärvades till marknadsvärde beräknat
efter värdering enligt Black & Scholes värderings-
metod utförd av oberoende värderare.
Varje teckningsoption berättigar, under en
period om två veckor från dagen för offentliggö-
rande av delårsrapporten för perioden 1 januari – 30
september 2025, till teckning av en ny stamaktie av
serie B i bolaget till en teckningskurs om 175 kronor
per aktie. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptio-
nerna i detta program kommer aktiekapitalet öka
med 151 350 kronor genom utgivande av 252 250
aktier av serie B, var och en med ett kvotvärde om
0,6 kronor. Utspädningseffekten vid fullt utnytt-
jande motsvarar cirka 0,9 procent av kapitalet och
0,5 procent av röstetalet baserat på antalet utestå-
ende aktier per rapportdatum.
UTDELNINGSPOLICY
Stendörrens bedömning är att den bästa långsiktiga
totalavkastningen genereras genom att återinvestera
vinsten i verksamheten för att skapa ytterligare
lönsam tillväxt.
Bolaget kommer således att fortsätta växa
-
värv och utveckling av nya fastigheter. Utdelningen
kommer därför att vara låg eller utebli under de
kommande åren.
INFORMATION TILL AKTIEMARKNADEN
Stendörrens främsta informationskanal är bolagets
hemsida, www.stendorren.se. Där offentliggörs alla

pressmeddelanden. Stendörrens rapportkalender
för 2022 innefattar följande datum:
• Bokslutskommuniké jan – dec 2022;
22 februari 2023
• Årsredovisning 2022;
28 april 2023
• Delårsrapport jan – mars 2023;
5 maj 2023
• Delårsrapport jan – juni 2023;
20 juli 2023
• Delårsrapport jan – sep 2023;
8 november 2023
• Bokslutskommuniké jan – dec 2023;
23 februari 2024
TKR
0
100 000
200 000
300 000
400 000
2017
2018
2020
2019
2015
2016
0
100
200
300
400
SEK
2022
2021
Omsättning, Tkr Börskurs Långsigtigt substansvärde/aktie
AKTIEKURS, LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE OCH HANDLAD VOLYM
80
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Bolagsstyrning avser det regelverk och den struktur som etablerats för att
effektivt och kontrollerat styra och leda verksamheten i ett aktiebolag. Genom
en god bolagsstyrning kan Stendörren tillförsäkra sina aktieägare att bolaget
sköts på ett ansvarsfullt, effektivt och hållbart sätt.
Stendörren är ett svenskt publikt aktiebolag, vars
B-aktier är noterade på Nasdaq Stockholm, Mid
Cap. Bolagsstyrningen i Stendörren grundar sig
på gällande lagstiftning, Nasdaq Stockholms regel-
verk för emittenter, svensk kod för bolagsstyrning
(”Koden”) och andra externa styrdokument och
rekommendationer samt internt fastställda regler
och riktlinjer, såsom bolagsordningen och styrelsens
arbetsordning.
Koden bygger på principen ”följ eller förklara”,
vilket innebär att bolag inte vid varje tillfälle måste
följa Koden utan vid ett enskilt tillfälle kan välja
andra lösningar som anses mer ändamålsenliga.
Bolag som väljer att avvika från Koden måste dock
redovisa varje avvikelse från Koden och ange vilken
lösning man valt i stället och skälen härtill. Koden

den svenska modellen för svensk bolagsstyrning
presenteras.
Stendörren har under 2022 avvikit från Koden
i ett avseende, vilken hänför sig till att bolaget
vid fastställande av rörlig ersättning till ledande
befattningshavare under 2022 inte använt mätbara
kriterier. Styrelsen har i stället, med stöd av de rikt-
linjer för ersättning till ledande befattningshavare
som antogs av årsstämman 2021, bedömt att det
under 2022 varit mer ändamålsenligt att utvärdera
huruvida de ledande befattningshavarna bidragit till
en förbättring av bland annat bolagets interna kon-
troll och budgetkontroller, rapporters kvalitet och
punktlighet, implementeringen av nya och förbätt-
rade IT-system, samverkan mellan bolagets olika
avdelningar, utvecklingen av ledaregenskaper hos
avdelningscheferna samt bolagets övergripande
hållbarhetsarbete. Detta har bedömts vara viktigt
för att främja bolagets långsiktiga intressen och
varje befattningshavares långsiktiga utveckling.
Denna bolagsstyrningsrapport redogör för Sten-
dörrens bolagsstyrning under 2022 och är upprät-
tad i enlighet med årsredovisningslagen och Koden.
AKTIER OCH ÄGANDE
Aktiekapitalet i bolaget uppgick till 17 056 959 kronor
vid räkenskapsårets utgång, fördelat på 2 500 000
aktier av serie A respektive 25 928 265 aktier av
serie B. A-aktier i Stendörren berättigar till tio röster
på bolagsstämma och B-aktier berättigar till en röst
på bolagsstämma. Samtliga aktier medför samma
rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst.
Antalet aktieägare uppgick per den 31 december
2022 till 3 576 stycken och kvotvärdet per aktie
uppgick till 0,60 kronor. På sida 76 i denna årsre-
dovisning anges detaljer om ägarspridningen vid
utgången av 2022.
BOLAGSORDNING
Bolagets företagsnamn är enligt bolagsordningen
Stendörren Fastigheter AB (publ) och bolaget är
publikt. Styrelsen har sitt säte i Stockholm. Bolaget
ska direkt eller genom dotterbolag äga, förvalta och
driva handel med fast egendom samt driva därmed
förenlig verksamhet. Stendörrens bolagsordning
innehåller inga särskilda bestämmelser om tillsät-
tande och entledigande av styrelseledamöter eller
om ändring av bolagsordningen.
BOLAGSSTÄMMA
Bolagsstämman är bolagets högsta beslutsfattande
organ. Årsstämma ska hållas inom sex månader
efter räkenskapsårets utgång. Vid årsstämman
utövar aktieägarna sin rösträtt i för bolaget viktiga
81
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
frågor såsom utdelning, fastställande av resultat-
och balansräkning, ansvarsfrihet för styrelseleda-
möterna och VD, val av styrelseledamöter, styrel-
seordförande och revisor samt arvode till styrelse
och revisorn. Utöver årsstämman kan bolaget kalla
till extra bolagsstämma.
Beslut vid bolagsstämman fattas normalt med
enkel majoritet. Vissa beslut, till exempel ändring
av bolagsordningen, kräver enligt aktiebolagslagen

Stendörrens bolagsordning innehåller inga
begränsningar i fråga om hur många röster varje
aktieägare kan avge vid bolagsstämma. Enligt
bolagsordningen ska kallelse till bolagsstämma ske
genom annonsering i Post- och Inrikes tidningar
och genom att kallelse hålls tillgänglig på bolagets
webbplats. Att kallelse har skett ska samtidigt
annonseras i Svenska Dagbladet.
ÅRSSTÄMMAN 2022
Årsstämman 2022 hölls den 24 maj 2022 i Stock-
holm. Vid årsstämman fanns totalt 91,07 procent
av bolagets röster och 83,99 procent av bolagets
kapital representerat. Årsstämman fattade beslut
om bemyndigande för styrelsen att, vid ett eller

avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, mot kon-
tant betalning eller mot betalning genom kvittning
eller med apportegendom, eller annars med villkor,
besluta om emission av aktier av serie A eller B,
konvertibler avseende aktier av serie A eller B eller
teckningsoptioner avseende aktier av serie A eller
B, samt preferensaktier, dock att emissioner med
avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt inte får
medföra att antalet aktier i bolaget kan öka med
mer än totalt 10 procent beräknat per dagen för
årsstämman. Om styrelsen beslutar om emission
utan företrädesrätt för aktieägarna så ska skälet
vara att kunna bredda ägarkretsen, anskaffa eller
möjliggöra anskaffning av rörelsekapital, öka likvi-
diteten i aktien, genomföra företagsförvärv eller
anskaffa eller möjliggöra anskaffning av kapital för
företagsförvärv. Emissionen ska genomföras på
marknadsmässiga villkor.
Vidare fattade årsstämman bland annat följande
beslut:
• Disposition avseende bolagets resultat.
• Styrelseledamöterna och VD beviljades
ansvarsfrihet.
• Val av antalet styrelseledamöter och revisorer.
• Omval av Andreas Philipson, Seth Lieberman,
Helena Levander, Carl Mörk, Henrik Orrbeck och
Nisha Raghavan som styrelseledamöter.
• Omval av Andreas Philipson som styrelsens
ordförande.
• Nyval av BDO Mälardalen AB som bolagets
revisor, med Johan Pharmanson som
huvudansvarig revisor.
• Fastställande av arvode till styrelsen och
revisorerna.
• Fastställande av principer för utseende av
valberedning.
• Godkännande av ersättningsrapport.

Stendörren höll den 4 februari 2022 extra bolags-
stämma. Vid den extra bolagsstämman fanns
totalt 74,13 procent av bolagets röster och 53,46
procent av bolagets kapital representerat. Den
extra bolagsstämman beslutade att styrelsen ska
bestå av sex ledamöter utan suppleanter. Vidare
beslutades om val av styrelseledamoten Andreas
Philipson till styrelseordförande för tiden intill
slutet av nästa årsstämma, vilken ersatte tidigare
styrelseordförande Anders Tägt som ställt sin plats
till förfogande. Därutöver behandlades styrelsens
arvode och ersättning för utskottsarbete på den
extra bolagstämman.
Protokoll från årsstämman 2022 och den extra
bolagsstämman den 4 februari 2022 samt därtill

bolagets webbplats.
Årsstämman 2023 kommer att hållas den 23
maj 2023.
82
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
VALBEREDNING
För att säkerställa att val och arvodering av styrelse
och revisor bereds genom en av ägarna styrd, struk-
turerad och bekantgjord process, ska varje bolag
som tillämpar Koden ha en valberedning. Valbered-
ningen ska lämna förslag till stämmoordförande,
styrelse, styrelseordförande, revisor, arvode och
annan ersättning för styrelseuppdrag för var och
en av styrelseledamöterna, ersättning för utskotts-
arbete, arvode till bolagets revisor samt, i den mån
så anses erforderligt, förslag till ändrade principerna
för utseende av valberedning.
Aktieägarna i Stendörren beslutade på årsstäm-
man den 24 maj 2022 om följande principer för utse-
ende av valberedningen inför årsstämman 2023:
”Inför varje årsstämma ska valberedningen bestå av
styrelseordföranden och representanter för de per
den 31 augusti direkt föregående år till röstetalet tre
största aktieägarna enligt den av Euroclear Sweden

aktieägare väljer att avstå från att utse representant
till valberedningen, ska ledamot utses av den eller de
största aktieägaren(na) på tur. Styrelseordföranden
ska sammankalla det första mötet i valberedningen.
Valberedningen ska inom sig utse en av ledamöterna
till ordförande, vilket inte ska vara styrelseordföran-
den eller annan styrelseledamot.
-
sentanter till valberedningen inte längre tillhör de
tre största ägarna i bolaget vid en tidpunkt mer än
två månader före aktuell årsstämman, ska represen-
tanterna för dessa aktieägare frånträda sitt uppdrag
och nya ledamöter utses av de nya aktieägare som
då tillhör de tre största aktieägarna. Om en ledamot
i valberedningen avsäger sig uppdraget innan valbe-
redningens arbete är avslutat ska samma aktieägare
som utsåg den avgående ledamoten, om det anses
nödvändigt, äga rätt att utse en ny ledamot, eller om
aktieägaren inte längre är bland de tre största aktie-
ägarna, den största aktieägaren på tur. Förändringar
i valberedningens sammansättning ska omedelbart
offentliggöras. Valberedningens sammansättning för
årsstämmor ska offentliggöras senast sex månader
före stämman.
Ingen ersättning ska utgå till ledamöterna i val-
beredningen. Bolaget ska betala de nödvändiga
utgifter som valberedningen kan komma att ådra
sig inom ramen för sitt arbete.
Mandattiden för valberedningen avslutas när den
där påföljande valberedningen har offentliggjorts.”
Stendörrens valberedning inför årsstämman den 23
maj 2023 består av Johannes Wingborg, ordförande i
valberedningen (utsedd av Länsförsäkringar Fondför
-
valtning AB), Henrik Orrbeck (utsedd av Stendörren
Real Estate AB och därtill även styrelseledamot i
Stendörren), Oscar Christensson (utsedd av Altira
AB) och Andreas Philipson (styrelseordförande).
STYRELSEN
STYRELSENS ANSVAR
Styrelsen är bolagets högsta beslutande organ efter
bolagstämman. Enligt aktiebolagslagen är styrelsen
ansvarig för bolagets förvaltning och organisation.
Styrelsens uppgifter innefattar bland annat att fast-
ställa övergripande mål och strategier för bolaget
samt väsentliga policys och strategiska planer för
bolaget och den koncern som bolaget tillhör. Vidare
ska styrelsen fortlöpande övervaka efterlevnaden
av dessa.

enliga system för uppföljning och kontroll av bola-
gets verksamhet och de risker för bolaget som dess
verksamhet är förknippad med. Styrelsen ska också
avge delårsrapporter och bokslut. Styrelsen ska följa
den ekonomiska utvecklingen, säkerställa kvaliteten

samt utvärdera bolagets verksamhet baserat på de
fastställda mål och policys som antagits av styrelsen.
Styrelsen fattar även beslut om större investeringar
och organisations- och verksamhetsförändringar

påverkar bolagets risker och affärsmöjligheter.
Styrelsen följer en skriftlig arbetsordning som
antas på det konstituerande styrelsemötet varje
år. Arbetsordningen revideras löpande. I styrelsens
arbetsordning regleras bland annat styrelsens upp-
gifter och arbetsfördelningen mellan styrelsen och


rapportering bifogad.
STYRELSENS SAMMANSÄTTNING
Enligt Stendörrens bolagsordning ska styrelsen
bestå av lägst tre och högst åtta ledamöter, utan
suppleanter. Ingen representant för koncernen ingår
i styrelsen och inga arbetstagarrepresentanter har
utsetts till styrelsen. För mer information om sty-
relseledamöternas erfarenhet och bakgrund, dess
innehav av aktier i bolaget och dess väsentliga
uppdrag utanför bolaget, se avsnittet om Styrelsen,
sidorna 88–89.
83
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
Valberedningen har som mångfaldspolicy tillämpat
regel 4.1 i Koden vid framtagande av sitt förslag till
val av styrelseledamöter. Målsättningen har varit att
styrelsen ska ha en ändamålsenlig sammansättning,
präglad av mångsidighet och bredd, och bestå av
personer med de kompetenser och erfarenheter
som behövs i styrelsen med hänsyn tagen till främst
bolagets verksamhet och utvecklingsskede. Konti-
nuitet har också bedömts vara av stort värde.
Vikten av en jämn könsfördelning har diskuterats
särskilt och det har konstaterats att 33 procent av
styrelsen är kvinnor. Som framgår av styrelsepre-
sentationen i avsnittet om Styrelsen, sidorna 87–88,
har styrelseledamöterna en god mångsidighet och
bredd avseende kompetens, erfarenhet och bakgrund.
Enligt Koden ska en majoritet av de stämmovalda
styrelseledamöterna vara oberoende i förhållande
till bolaget och koncernledningen. Minst två av
dessa ska även vara oberoende i förhållande till
bolagets större aktieägare. Bolagets styrelse upp-
fyller Kodens krav på oberoende. Som framgår av
tabellen ovan är samtliga sex stämmovalda leda-
möterna oberoende i förhållande till bolaget och
ledningen. Av dessa är två ledamöter oberoende i
förhållande till större aktieägare.
ARVODE TILL STYRELSEN
Årsstämman 2022 beslutade att arvode till styrelsen
ska utgå med 500 000 kronor till styrelsens ordfö-
rande och att arvode till övriga ledamöter ska utgå
med 250 000 kronor vardera. Årsstämman beslu-
STYRELSENS SAMMANSÄTTNING
STYRELSE- OBEROENDE I FÖR- OBEROENDE I FÖR-
LEDAMOT HÅLLANDE TILL BOLAGET HÅLLANDE TILL BOLAGETS
NAMN BEFATTNING SEDAN OCH BOLAGSLEDNINGEN STÖRRE AKTIEÄGARE
Andreas Philipson Styrelseordförande 2016 Ja Ja
Seth Lieberman Styrelseledamot 2014 Ja Nej
Helena Levander Styrelseledamot 2017 Ja Ja
Henrik Orrbeck Styrelseledamot 2019 Ja Nej
Carl Mörk Styrelseledamot 2016 Ja Nej
Nisha Raghavan Styrelseledamot 2020 Ja Nej
STYRELSENS ARVODE OCH NÄRVARO UNDER 2022
NÄRVARO PÅ STYRELSE-
STYRELSEMÖTEN ARVODE
NAMN BEFATTNING UNDER 2022 SEK

Andreas Philipson Styrelseordförande
(från feb 2022, tidigare styrelseledamot) 16 av 16 560 000
Seth Lieberman Styrelseledamot 15 av 16 250 000
Helena Levander Styrelseledamot 15 av 16 330 000
Henrik Orrbeck Styrelseledamot 15 av 16 0
3)
Carl Mörk Styrelseledamot 15 av 16 300 000
Nisha Raghavan Styrelseledamot 13 av 16 0
3)
Anders Tägt Styrelseordförande (till feb 2022) 1 av 1 E/T
 
I) Angivet arvode har utgått för perioden mellan årsstämman 2022 och årsstämman 2023. I angivet belopp inkluderas arvode för arbete i
styrelseutskott.
2) Från och enligt beslut av årsstämman 2022.
3) Henrik Orrbeck och Nisha Raghavan har avstått från styrelsearvode för perioden från årsstämman 2022 till årsstämman 2023.
84
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
tade vidare att ordföranden i revisionsutskottet
ska erhålla 80 000 kronor och att övriga ledamö-
ter i revisionsutskottet ska erhålla 30 000 kronor
vardera och att ordföranden i ersättningsutskottet
ska erhålla 60 000 kronor och övriga ledamöter
i ersättningsutskottet ska erhålla 20 000 kronor
vardera.
I tabellen på sida 81 anges det arvode som varje
styrelseledamot kommer att erhålla för tiden från
årsstämman 2022 fram till årsstämman 2023.
ORDFÖRANDENS ANSVAR
Styrelsens ordförande ska säkerställa att styrelsen
genomför sitt arbete på ett effektivt sätt och att
styrelsen fullgör sina förpliktelser. Ordföranden
organiserar och leder styrelsens arbete i syfte att
skapa de bästa möjliga förutsättningarna för styrel-
sens uppgifter. Ordföranden säkerställer även att ny
styrelseledamot genomgår introduktionsutbildning
och annan övrig utbildning som anses lämplig.
Ordföranden samråder med bolagets VD i
strategiska frågor och säkerställer att styrelsen
får tillräcklig information och dokumentation för
att möjliggöra att styrelsen kan genomföra sitt
arbete. Ordföranden ansvarar även för kontakter
med aktieägarna avseende ägarskapsfrågor och
ser till att styrelsens arbete utvärderas i en årlig
styrelseutvärdering.
STYRELSEUTSKOTT
Revisionsutskott
Stendörren har ett revisionsutskott som består av
Helena Levander (ordförande), Nisha Raghavan
och Carl Mörk. Revisionsutskottets arbete och
bestämmanderätt regleras i arbetsordningen och
instruktionen för revisionsutskottet. Revisions-
utskottet har till uppgift att för styrelsens räkning
-
vaka effektiviteten i bolagets interna kontroll och
riskhantering, hålla sig informerat om revisionen
av årsredovisningen och koncernredovisningen,
granska och övervaka revisorns opartiskhet och
självständighet samt biträda vid upprättandet av
förslag till bolagsstämmans val av revisor.
Utskottets ledamöter får inte vara anställda av
bolaget. Minst en ledamot ska ha redovisnings- eller
revisionskompetens.
Under 2022 har revisionsutskottet haft fem pro-
tokollförda möten. Revisionsutskottets ordförande
Helena Levander närvarade vid samtliga möten,
Nisha Raghavan vid fyra möten och Carl Mörk vid
fyra möten.
Vid mötena behandlades bland annat bolagets

revisionen och bolagets riskutvärdering och interna
kontroll.
Ersättningsutskott
Stendörren har ett ersättningsutskott som består
av Andreas Philipson (ordförande), Nisha Raghavan
och Carl Mörk.
Utskottets huvudsakliga uppgifter består av att
bereda styrelsens beslut i frågor om ersättningsprin
-
ciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för
bolagsledningen, bevaka och utvärdera pågående
och under året avslutade program för rörliga ersätt-
ningar för bolagsledningen och bevaka och utvär-
dera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar
till ledande befattningshavare som årsstämman ska
fatta beslut om samt bevaka och utvärdera bolagets
ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer. Ersätt-
ningsutskottet ska även analysera och följa upp
marknadsmässiga ersättningar för ledande befatt-
ningshavare, inkluderande fasta och rörliga delar.
Ersättningsutskottets ansvarsområden och
beslutanderätt regleras i en av styrelsen fastställd
arbetsordning och instruktion.
Under 2022 höll ersättningsutskottet ett proto-
kollfört möte där bland annat frågor som ersättning
till ledande befattningshavare och bolagets ersätt-
ningsrapport diskuterades. Samtliga ledamöter i
utskottet närvarade vid detta möte.
STYRELSENS ARBETE UNDER 2022
Under 2022 har styrelsen haft 16 styrelsemöten, varav 8
av dem var ordinarie styrelsemöten (inklusive de kon
-
stituerande styrelsemötena). Vid styrelsens möten
har även bolagets VD och bolagets chefsjurist,
tillika styrelsens sekreterare, närvarat. Vidare har
övriga medlemmar i ledningsgruppen närvarat vid
styrelsens möten i de delar som berört respektive
ledningsgruppsmedlems ansvarsområde.
Styrelsen sammanträder enligt ett årligen fast-
ställt schema och följer i huvudsak en av styrelsen
fastslagen årscykel, vilken revideras och fastställs
vid varje konstituerande styrelsemöte. Nedan pre-
senteras en kortfattad beskrivning av årscykeln för


ordinarie styrelsemöte. Exempelvis lämnar bolagets
VD vid varje sådant möte ekonomisk rapport och
informerar om affärsläget och framtidsutsikter. Vid
behov fattas beslut om förvärv och försäljningar,

beslut i strukturella och organisatoriska frågor.
85
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
-

styrelsemöte där aktuell rapport fastställs. På dessa
möten rapporterar revisionsutskottet om utskottets
arbete.
Utöver ordinarie styrelsemöten hålls extra styrelse-
möten vid behov, till exempel när ett affärsbeslut
kräver styrelsens godkännande.
Årscykel för styrelsearbetet under 2022/2023
1. Konstituerande styrelsemöte
Styrelsens arbetsår inleds vid det konstituerande
styrelsemötet som följer direkt på årsstämman.
På detta möte fastställer styrelsen bland annat
relevanta bolagsstyrningsdokument och arbets-
ordningar.
2. Möte i juli
Möte för fastställande av delårsrapporten för årets
andra kvartal. Avrapportering från revisionsutskottet.
3. Ordinarie möte i augusti
Efter sommaren hålls ett ordinarie styrelsemöte.
Internkontrollfrågor behandlas.
4. Ordinarie möte i september
I september hålls ett ordinarie styrelsemöte där
beslut fattas om bolagets mål och långsiktiga stra-
tegiska plan.
5. Ordinarie möte i november
Ordinarie möte för fastställande av den tredje del-
årsrapporten för året. På mötet behandlas även
revisionsfrågor och bolagets revisorer rapporterar
om den översiktliga granskningen som utförs av
delårsrapporten för det tredje kvartalet. Vidare
presenterar bolagets revisorer deras granskning
av bolagets interna kontroller. Bolagets risker och
interna kontroller utvärderas.
6. Ordinarie möte i december
På detta ordinarie möte antas budget för kom-
mande år. Vidare utvärderas styrelsearbetet, inklu-
sive utvärdering av utskott och VD.
7. Ordinarie möte i februari
Ordinarie möte där årsbokslut fastställs. På mötet
behandlas även revisionsfrågor och revisionsrap-
porten samt frågor hänförliga till årsstämma. Intern-
kontrollfrågor behandlas.
8. Ordinarie möte i maj
Ordinarie möte för fastställande av delårsrappor-
ten för årets första kvartal. Avrapportering från
revisionsutskottet. Internkontrollfrågor behandlas.
STYRELSEUTVÄRDERING
Styrelsen utvärderar årligen styrelsearbetet och
VD:s arbete i syfte att säkerställa att styrelsens
arbete bedrivs effektivt och att styrelsens och VD:s
arbete fortlöpande utvecklas. Detta sker genom en
systematisk och strukturerad process. Styrelsens
och VD:s arbete under 2022 har utvärderats genom
en intern process. Ett frågeformulär gällande sty-
relsens och VD:s arbete har distribuerats till styrel-
seledamöterna, som fått inkomma med svar på de i
formuläret angivna frågorna. Resultatet har därefter
sammanställts och presenterats för styrelsen på ett
styrelsesammanträde. Ingen från bolagsledningen
närvarade när utvärderingen presenterades för
och diskuterades av styrelsen. Resultatet har även
redovisats för valberedningen.
VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR OCH
KONCERNLEDNING
VD ansvarar för den operativa styrningen och
ska sköta den löpande förvaltningen och leda
verksamheten i enlighet med de anvisningar som
styrelsen meddelar. VD:s ansvar och förhållande
till styrelsen regleras i den instruktion för VD som

-
tering i bolaget och ska följaktligen säkerställa att
styrelsen erhåller tillräckligt med information för att
styrelsen fortlöpande ska kunna utvärdera bolagets

styrelsen informerad om utvecklingen av bolagets
och koncernens verksamhet, omsättningens stor-
-
siella ställning, likviditeten och kreditsituationen,
viktigare företagshändelser samt andra händelser,
omständigheter eller förhållanden som bedöms vara
av väsentlig betydelse för bolagets aktieägare.
Styrelsen har uppdragit åt bolagets VD att
säkerställa att bolaget följer tillämpliga regler och
föreskrifter, innefattande bolagets skyldighet när
det kommer till att offentliggöra insiderinforma-
tion och bolagets skyldighet att föra en loggbok
(insiderför teckning) med personer med tillgång till
insiderinformation om bolaget.
86
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
RIKTLINJER FÖR ERSÄTTNING TILL LEDANDE
BEFATTNINGSHAVARE (BESLUTADE PÅ

Bolaget tillämpar nedan angivna riktlinjer för ersätt-
ning till ledande befattningshavare, vilka fastställdes
på årsstämman 2021.
Dessa riktlinjer omfattar bolagets VD och övriga
personer i bolagsledningen. Riktlinjerna ska tilläm-
pas på ersättningar som avtalas, och förändringar
som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att
riktlinjerna antagits av årsstämman 2021. Riktlinjerna
omfattar inte ersättningar som beslutas av bolags-
stämman. Det noteras att ledamöterna i bola gets
styrelse endast uppbär arvode som beslutas av
bolagsstämman varför dessa riktlinjer inte inkluderar
styrelsens ledamöter.
RIKTLINJERNAS FRÄMJANDE AV BOLAGETS
AFFÄRSSTRATEGI, LÅNGSIKTIGA INTRESSEN
OCH HÅLLBARHET
Bolagets affärsstrategi är i korthet följande.
Stendörren är ett fastighetsbolag med fokus på att
skapa långsiktig tillväxt och värdeökning genom att
förvalta, utveckla och förvärva fastigheter för lager,
logistik och lätt industri, samt i vissa fall bostäder,

marknader i Norden. Genom att erbjuda våra kunder
lokaler som stödjer deras verksamhet, skapar vi
genom ett hållbart arbete, långsiktiga relationer
som kan generera en god, riskjusterad avkastning
till våra aktieägare.
För ytterligare information om bolagets affärs-
strategi, se www.stendorren.se.
En framgångsrik implementering av bolagets affärs-
strategi och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga
intressen, inklusive dess hållbarhetsarbete, förut-
sätter att bolaget kan rekrytera och behålla kvali-

kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Dessa
riktlinjer möjliggör att ledande befattningshavare
kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersättning.
I bolaget har tidigare inrättats aktierelate-
rade incitamentsprogram. De har beslutats av
bolagsstäm man och omfattas därför inte av dessa
riktlinjer. För mer information om tidigare program,
innefattande de kriterier som utfallet är beroende
av, se www.stendorren.se/investor-relations/
bolagsstyrning/inci tamentsprogram/.
Eventuella framtida aktierelaterade incitaments-
program kommer att beslutas om av bolagsstäm-
man. Rörlig kontantersättning som omfattas av
dessa riktlinjer ska syfta till att främja bolagets
affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive
dess hållbarhetsarbete.

Ersättningen ska vara marknadsmässig och får
bestå av följande komponenter: fast kontantlön, rör-
lig kontantersättning, pensionsförmåner och andra
förmåner. Bolagsstämman kan därutöver – och obe-
roende av dessa riktlinjer – besluta om exempelvis
aktie- och aktiekursrelaterade ersättningar.
Styrelsen har en diskretionär rätt att besluta om
rörlig kontantersättning i enlighet med dessa rikt-
linjer. Den rörliga kontantersättningen får uppgå till
högst 200 procent av den fasta årliga kontantlönen.
Bedömning av i vilken utsträckning kriterierna för
utbetalning av rörlig kontantersättning har uppfyllts
ska ske årligen och avse en period om ett år.
För verkställande direktören ska pensionsför-
måner, innefattande sjukförsäkring, vara premie-
bestämda. Rörlig kontantersättning ska inte vara
pensionsgrundande. Pensionspremierna för premie
-
bestämd pension ska uppgå till högst 30 procent
av den fasta årliga kontantlönen.
Övriga ledande befattningshavares pensionsför-
måner, innefattande sjukförsäkring, ska vara premie-
bestämda om inte befattningshavaren omfattas av
förmånsbestämd pension enligt tvingande kollek-
tivavtalsbestämmelser. Rörlig kontantersättning
ska inte vara pensionsgrundande om det inte enligt
tvingande kollektivavtalsbestämmelser regleras att
Till sin hjälp har VD Erik Ranje en koncern-
ledning som för närvarande består av
följande personer:
• Erik Ranje, VD
• Anders Nilsson, Förvaltningschef och vVD
• Per-Henrik Karlsson, Ekonomidirektör
• Johan Malmberg, Investerings- och
affärsutvecklingschef
• Maria Jonsson, Utvecklingschef
• Caroline Gebauer, Bolagsjurist
• Åsa Thorell, HR-chef
• Fredrik Holmström, Hållbarhetschef
För mer information om koncernledningen,
se sidorna 91–94.
87
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
rörlig kontantersättning ska vara pensionsgrun-
dande. Pensionspremierna för premiebestämd
pension ska uppgå till högst 30 procent av den
fasta årliga kontantlönen.
Andra förmåner får innefatta bl.a. livförsäkring,
sjukvårdsförsäkring och bilförmån. Sådana förmåner
får sammanlagt uppgå till högst 20 procent av den
fasta årliga kontantlönen.
UPPHÖRANDE AV ANSTÄLLNING
Vid uppsägning från bolagets sida får uppsägnings-
tiden vara högst sex månader. Fast kontantlön under
uppsägningstiden och avgångsvederlag får sam-
mantaget inte överstiga ett belopp motsvarande
den fasta kontantlönen för två år för verkställande
direktören och ett år för övriga ledande befattnings-
havare. Vid uppsägning från befattningshavarens
sida får uppsägningstiden vara högst sex månader.
KRITERIER FÖR UTDELNING AV RÖRLIG

Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad
till förutbestämda kriterier som kan vara mätbara

Kriterierna kan utgöras av generella och/eller indi-
vidanpassade kvantitativa eller kvalitativa mål som
kan ta hänsyn till bland annat intern kontroll inom
bolaget, budgetkontroller, rapporters kvalitet och
punktlighet, implementeringen av nya och förbätt-
rade IT-system, samverkan mellan bolagets olika
avdelningar och utvecklingen av ledaregenskaper
hos avdelningscheferna samt bolagets övergripande
hållbarhetsarbete. Kriterierna ska vara utformade så
att de främjar bolagets affärsstrategi och långsiktiga
intressen, inklusive dess hållbarhetsarbete, genom
att exempelvis ha en tydlig koppling till affärsstra-
tegin eller främja befattningshavarens långsiktiga
utveckling. Styrelsen ska ha möjlighet att enligt lag
eller avtal och med de begränsningar som må följa
därav helt eller delvis återkräva rörlig ersättning
som utbetalats på felaktiga grunder.
Ersättningsutskottet ansvarar för bedömningen
såvitt avser rörlig kontantersättning till verkstäl-
lande direktören. Såvitt avser rörlig kontantersätt-
ning till övriga ledande befattningshavare ansvarar
ersättningsutskottet tillsammans med verkställande
direktören för bedömningen. Ersättningsutskottet
förelägger därefter föreslagna ersättningar till sty-
relsen för beslut.
LÖN OCH ANSTÄLLNINGSVILLKOR
FÖR ANSTÄLLDA
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa
ersättningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor
för bolagets anställda beaktats genom att uppgifter
om anställdas totalersättning, ersättningens kompo-
nenter samt ersättningens ökning och ökningstakt
över tid har utgjort en del av ersättningsutskottets
och styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen
av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar
som följer av dessa.
BESLUTSPROCESSEN FÖR ATT FASTSTÄLLA, SE
ÖVER OCH GENOMFÖRA RIKTLINJERNA
Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott. I utskot-
tets uppgifter ingår att bereda styrelsens beslut
om förslag till riktlinjer för ersättning till ledande
befattningshavare. Styrelsen ska upprätta förslag
till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och lägga
fram förslaget för beslut vid årsstämman. Riktlin-
jerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av
bolagsstämman. Ersättningsutskottet ska även följa
och utvärdera program för rörliga ersättningar för
ledande befattningshavare, tillämpningen av riktlin-
jer för ersättning till ledande befattningshavare samt
gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer
i bolaget. Ersättningsutskottets ledamöter är obero-
ende i förhållande till bolaget och bolagets ledande
befattningshavare. Vid styrelsens behandling av
och beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar
inte verkställande direktören eller andra ledande
befattningshavare, i den mån de berörs av frågorna.
FRÅNGÅENDE AV RIKTLINJERNA
Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna

skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att till-
godose bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess
hållbarhetsarbete, eller för att säkerställa bolagets
ekonomiska bärkraft. Som angivits ovan ingår det
i ersättningsutskottets uppgifter att bereda sty-
relsens beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar
beslut om avsteg från riktlinjerna.
BESKRIVNING AV BETYDANDE FÖRÄNDRINGAR
AV RIKTLINJERNA
Ersättningsutskottet och styrelsen har bedömt att
det är ändamålsenligt för bolaget att de ledande
befattningshavarna kan utvärderas utifrån, och den
rörliga ersättningen kan vara kopplad till, sådana
-
stående ersättningsriktlinjer har således ändrats
med anledning av detta.
88
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
REVISOR
Revisorns uppgift är att granska bolagets årsredo-
visning och räkenskaper samt styrelsens och VD:s
förvaltning av bolaget. Efter varje räkenskapsår
ska revisorn lämna en revisionsberättelse och en
koncernrevisionsberättelse till årsstämman.
Vid årsstämman den 24 maj 2022 valdes revi-
sionsbolaget BDO Mälardalen AB till ny revisor
för bolaget, med Johan Pharmanson som huvud-
ansvarig för revisionen. Dessförinnan var Ernst &
Young AB bolagets revisor, med Oskar Wall som
huvudansvarig för revisionen.
Johan Pharmanson är medlem av FAR. Revi-
sorns mandatperiod löper ut vid slutet av årsstäm-
man som hålls den 23 maj 2023.
Bolaget har under 2022 inte anlitat BDO Mälar-
dalen AB för några icke-revisionstjänster. Inte heller
har bolaget under den period under 2022 då Ernst
& Young AB var bolagets revisor, anlitat Ernst &
Young AB för några icke-revisionstjänster.
INTERN KONTROLL
Styrelsen har det övergripande ansvaret för att
bolaget har en adekvat och effektiv riskutvärdering
och intern kontroll. Intern kontroll är en process som
syftar till att säkerställa att ett bolagsverksamhet
bedrivs effektivt och ändamålsenligt och att den

den interna kontrollen säkerställs även att bolaget
efterlever tillämpliga regelverk.
KONTROLLMILJÖ
Fördelning och delegering av ansvar internt inom
Stendörren fastställs i styrande dokument såsom
styrelsens arbetsordning, instruktion för VD med till-
hörande delegationsordning och attestinstruktion.
För att säkerställa en ändamålsenlig riskhantering
och god intern kontroll har bolaget härutöver anta
-
git en rad interna policys, riktlinjer och instruktioner
för intern kontroll. Samtliga interna styrdokument
revideras löpande. Genom de formaliserade ruti
-

rapportering och intern kontroll efterlevs. Bolaget
genomför utbildningar för dess anställda i syfte att
säkerställa att samtliga anställda har erforderlig kun-
skap om interna policys, riktlinjer och instruktioner.
RISKUTVÄRDERING OCH KONTROLLAKTIVITETER
En förutsättning för att ett bolag ska kunna upp
-

rapporteringen är att bolaget är medvetet om vilka
risker som bolaget utsätts för. Koncernledningen i
Stendörren genomför kontinuerligt och minst årli-
gen en riskutvärdering, varvid de risker som bolaget

enskild risk uppskattas dels sannolikheten för dess
inträffande, dels omfattningen av konsekvensen
vid ett eventuellt inträffande. Baserat på utfallet
av riskutvärderingen säkerställs att bolaget har
adekvata och effektiva kontrollaktiviteter på plats

väsentliga risker inträffar. Bolagets nyckelkontroller

tillämpligt checklistor som steg för steg listar vilka
kontroller som ska utföras. Kontrollerna dokumen-
teras systematiskt.
REVISOR
BDO MÄLARDALEN AB
JOHAN PHARMANSON
Auktoriserad revisor och medlem i FAR.
Revisor i bolaget sedan 2022.
Övriga väsentliga uppdrag: Anoto AB,
Björn Borg AB, Fingerprint Cards AB,

Aktieinnehav i Stendörren: Inget
89
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
Resultatet av koncernledningens riskutvärdering
och utvärdering av bolagets interna kontroll rap
-
porteras till styrelsen, som enligt dess arbetsordning
årligen har att utvärdera bolagets risker och dess
interna kontroll. På detta styrelsemöte presenteras
även utfallet av den granskning av bolagets interna
kontroll som bolagets revisorer genomfört.
För att ytterligare stärka bolagets interna kon-
troll har styrelsen även antagit en internkontrollplan.
I internkontrollplanen listas bolagets nyckelkon-
troller tillsammans med angivande av hur bolaget
internt testar att dessa processer utförts. Av intern-

kontroll avser att hantera, vem som ansvarar för
att testa att kontrollaktiviteten fungerat samt hur
testningen ska ske och hur ofta. lnternkontrollpla-
nen revideras löpande och minst årligen. Utfallet av
egenkontrollen rapporteras halvårsvis till styrelsen.
INFORMATION OCH KOMMUNIKATION
Styrelsen har antagit en informationspolicy som
anger riktlinjerna för all intern och extern kom-
munikation. Syftet med informationspolicyn är att
klargöra hur informationsansvaret är fördelat och
att bidra till att en enhetlig kommunikation ges såväl
inom som utom bolaget. Vidare syftar Stendörrens
kommunikation till att uppnå en effektiv och kor-

rapporteringen och övriga bolagshändelser.
Genom bolagets informationspolicy säkerställs att
bolagets informationsgivning är korrekt och att
information kommuniceras vid lämplig tidpunkt.

information om bolaget vid dess protokollförda
möten.
UPPFÖLJNING
Det övergripande ansvaret för uppföljning av den
interna kontrollen åligger styrelsen. Löpande upp-

nivåer i bolaget, såväl på fastighetsnivå som på
koncernnivå. Resultatet analyseras av ansvariga
inom organisationen. Avrapportering sker till kon-
cernledning, styrelse och revisor. Bolagets revisor
rapporterar sina iakttagelser från dess granskning
av bolagets interna kontroll direkt till revisions-
utskottet. Styrelsen följer upp den ekonomiska
utvecklingen i samband med granskningen och
antagandet av varje delårsrapport.
UTVÄRDERING AV BEHOVET AV SEPARAT
INTERNREVISIONSFUNKTION

inom Stendörren. Styrelsen har utvärderat frågan
och konstaterat att bolaget har en ändamålsen-
lig och effektiv intern kontroll för en organisation
av bolagets storlek. Något behov av att inrätta
en internrevisionsfunktion har därför inte ansetts
föreligga. Styrelsen omprövar årligen detta beslut.
90
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
STYRELSEN
ANDREAS PHILIPSON
Styrelseordförande i Stendörren
sedan 4 februari 2022 och ord-
förande i ersättningsutskottet.
Andreas var även styrelseledamot
i bolaget under perioden 2016 –
4 februari 2022.
Född 1958.
Utbildning: Civilingenjör, väg och
vatten, Chalmers Tekniska Högskola.
Övriga nuvarande befattningar:
Andreas är grundare och styrelse-
medlem i TAM Group AB samt
styrelseledamot i Besqab AB och i
dotterbolag inom TAM Group.
Arbetslivserfarenhet: Andreas har
drygt 30 års erfarenhet av ledande
befattningar i bygg och fastighets
-
branschen. Han har tidigare bland
annat varit VD och styrelsemedlem
i Catena AB, VD för Temaplan AB
samt Fastighetsdirektör på Näckebro
AB. Andreas har under sin karriär

internationella fastighetsinvesterare
som framgångsrikt valt att göra
fastighetsinvesteringar i Sverige.
Oberoende: Oberoende i förhållande
till Stendörren och dess bolags-
ledning och till större aktieägare.
Innehav
1)
: 2000 B-aktier.
HELENA LEVANDER
Styrelseledamot i Stendörren
sedan 2017. Ordförande i
revisionsutskottet.
Född 1957.
Utbildning: Civilekonom från
Handelshögskolan i Stockholm.
Övriga nuvarande befattningar:
Styrelseordförande i Factoring-
gruppen AB, Caroline Svedbom AB
och styrelseledamot i Rejlers AB,
Occlutech AG och Cinclus Pharma AB.
Arbetslivserfarenhet: Flerårig
erfarenhet från olika operativa roller


-
noterade statliga och privata bolag

Investor Services AB. Tidigare även
verksam inom Neonet AB, Odin För
-
valtning, Nordea Asset Management
och SEB Asset Management.
Oberoende: Oberoende i förhållande
till Stendörren och dess bolags-
ledning och till större aktieägare.
Innehav
1)
: 3 000 B-aktier.
SETH LIEBERMAN
Styrelseledamot i Stendörren sedan
2014. Seth var även styrelseordförande
i bolaget under perioderna 2014 –
23 maj 2018 och 23 januari 2019 –
22 januari 2020.
Född 1961.
Utbildning: B.A. in Economics från
Tufts University, USA.
Övriga nuvarande befattningar:
Styrelseordförande i Kvalitena AB

portföljbolag inklusive Huski

AB. Seth är också medlem i EQT
Real Estate Funds I & II:s Investment
Advisory Committees och styrelse-
ledamot i Maha Energy AB.
Arbetslivserfarenhet: Seth har
internationell erfarenhet från fastig-
hetsbranschen, framför allt i USA och
Europa. Seth har även bred erfaren-
het av affärsutveckling, private equity-
investeringar, skuldinvesteringar och

-
hetsbolag och fastighetsslag. Tidigare
anställningar inkluderar ledande
positioner på Advanced Capital’s
Real Estate Fund, UBS Investment
Bank, Hypo Real Estate, Lehman
Brothers International, Credit Suisse
och GE Capital. Seth har varit aktivt
involverad i Urban Land Institute
Europe – interim CEO 2015 och
tidigare medlem av ”European
Executive Committee”
Oberoende: Oberoende i förhållande
till Stendörren och dess bolags-
ledning men inte till större aktieägare.
Innehav
1)
: 20 000 B-aktier.
1) Angivet innehav inkluderar både personens och eventuella närstående innehav i bolaget per 2023-04-20.
91
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
STYRELSEN
HENRIK ORRBECK
Styrelseledamot i Stendörren
sedan 2019.
Född 1976.
Utbildning: Master of Science in
management and administrative
science från University of Texas
och magisterexamen i ekonomi
från Handelshögskolan i Jönköping.
Övriga nuvarande befattningar:
Partner på EQT Real Estate. Henrik
är styrelseordförande i Stendörren
Real Estate AB, Hönsfodret Invest
-
ment AB, Hönsfodret Bygg AB och
Förvaltningsaktiebolaget Svenska
Verksamhetsfastigheter med därtill
hörande dotterbolag. Henrik är även
styrelseledamot i Maiden Lane
Holdings AB.
Arbetslivserfarenhet: Henrik har
tidigare arbetat för The Carlyle Group
och General Electric.
Oberoende: Oberoende i förhållande
till Stendörren och dess bolags-
ledning men inte till större aktieägare.
Innehav
1)
: Inget.
NISHA RAGHAVAN
Styrelseledamot i Stendörren sedan
2020. Ledamot i ersättningsutskottet
och revisionsutskottet.
Född 1974.
Utbildning: Nisha har en Bachelor of
Commerce från Madras universitet
och är även medlem av Indiens
Institute of Chartered Accountants
samt Englands och Wales Association
of Taxation Technicians.
Övriga nuvarande befattningar:
Nisha är global COO för Actic.
Arbetslivserfarenhet: Nisha har över
20 års erfarenhet från fastighets-
sektorn. Hon var fram tills februari
2023 global COO för EQT Exeter.
Innan dess var hon direktör för Clear
-
bell Capital LLP, en fastighetsfonds-
förvaltare baserad i Storbritannien,
och hade dessförinnan liknande roller
på Pears Global Real Estate Investors
och Delancey Real Estate Asset
Management.
Oberoende: Oberoende i förhållande
till Stendörren och dess bolags-
ledning, men inte till större aktieägare.
Innehav
1)
: Inget.
CARL MÖRK
Styrelseledamot i Stendörren sedan
2016. Ledamot i revisionsutskottet
och ersättningsutskottet.
Född 1969.
Utbildning: Civilingenjör från KTH

London School of Economics.
Övriga nuvarande befattningar:
Styrelseordförande och verksam i
Altira AB.
Arbetslivserfarenhet: Mer än 30 års
erfarenhet av fastighetstransaktioner
och fastighetsförvaltning i Sverige
och i Europa. Tidigare verksam inom
bl.a. Securum, som analytiker på
Parkes & Co och som ansvarig för
nordisk Asset Management på
Doughty Hanson & Co. Grundade
Altira 2003.
Oberoende: Oberoende i förhållande
till Stendörren och dess bolags-
ledning men inte till större aktieägare.
Innehav
1)
: Altira AB, ett till Carl Mörk
närstående bolag, äger 500 000
A-aktier och 2 050 000 B-aktier i
Stendörren Fastigheter AB (publ).
Därutöver innehar Carl Mörk,
tillsammans med närstående,
20 000 B-aktier.
1) Angivet innehav inkluderar både personens och eventuella närstående innehav i bolaget per 2023-04-20.
92
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
LEDNINGSGRUPPEN
ERIK RANJE
Erik är verkställande direktör på Stendörren sedan 2020.
Född 1972.
Utbildning: Erik har en Master of Science in Economics
and Business Administration från Handelshögskolan i
Stockholm.
Övriga väsentliga uppdrag: Inga.
Arbetslivserfarenhet: Erik kommer närmast från en
position som Head of Real Estate Investment Banking
på Danske Bank, där han i drygt två år arbetade med

i samband med fastighetstransaktioner. Dessförinnan
arbetade Erik inom Structured Real Estate Finance och
Corporate Finance på SEB i 20 år.
Innehav
1)
: 100 000 teckningsoptioner.
ANDERS NILSSON
Anders är förvaltningschef och vice verkställande direktör
på Stendörren sedan 2020. Född 1967.
Utbildning: Anders är utbildad civilingenjör, Lantmäteri-
linjen med inriktning fastighetsekonomi och förvaltning,
Kungliga Tekniska Högskolan.
Övriga väsentliga uppdrag: Inga.
Arbetslivserfarenhet: När Anders tillträdde sin tjänst på
Stendörren kom han närmast från egen konsultverksam
-
het. Dessförinnan var Anders Region VD inom Castellum
och medlem av dess koncernledning. Inom Castellum
har Anders även innehaft rollen som VD för Fastighets
AB Brostaden samt varit affärsområdeschef. Anders har
drygt 25 års erfarenhet inom fastighetsbranschen och
merparten av de roller Anders haft har utgjort ledande
befattningar.
Innehav
1)
: 95 000 teckningsoptioner.
JOHAN MALMBERG
Johan är Investerings- och affärsutvecklingschef på
Stendörren sedan februari 2022. Dessförinnan var Johan
transaktionschef på Stendörren under perioden 2020 –
februari 2022. Född 1974.
Utbildning: Ekonomie kandidat från högskolan i Gävle
samt utbildad fastighetsmäklare.
Övriga väsentliga uppdrag: Inga.
Arbetslivserfarenhet: När Johan år 2020 anställdes
på Stendörren kom han närmast från en position som
affärsutvecklingschef på bostadsföretaget Fastighets AB
Förvaltaren. Dessförinnan arbetade Johan som fristående
rådgivare till de börsnoterade fastighetsbolagen Hemfosa
och Diös. Johan har även varit anställd rådgivare på
fastighetskonsultbolagen Tenzing och Catella samt på
Swedbank Corporate Finance. Johan har medverkat i ett
stort antal fastighets- och kapitalmarknadstransaktioner
under mer än 20 år i marknaden.
Innehav
1)
: 3 000 aktier och 10 000 teckningsoptioner.
CAROLINE GEBAUER
Bolagsjurist på Stendörren sedan 2017. Caroline ansvarar
för bolagets legala frågor och är styrelsens sekreterare.
Född 1980.
Utbildning: Jur.kand. från Uppsala Universitet.
Övriga väsentliga uppdrag: Inga.
Arbetslivserfarenhet: Caroline har tidigare arbetat på

tingsnotarie på Stockholms tingsrätt (2005–2006).
Innehav
1)
: 11 474 B-aktier och 30 000 teckningsoptioner.
1) Angivet innehav inkluderar både personens och eventuella närstående innehav i bolaget per 2023-04-20.
93
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
LEDNINGSGRUPPEN
PER-HENRIK KARLSSON
Ekonomidirektör på Stendörren sedan 2020. Född 1977.
Utbildning: Per-Henrik har en Master of Science in
Economics and Business Administration från Växjö
Universitet.
Övriga väsentliga uppdrag: Inga.
Arbetslivserfarenhet: Per-Henrik var innan sin roll som
ekonomidirektör på Stendörren redovisningschef på
bolaget i nästan ett år och kommer dessförinnan från en
roll som Head of Nordic Accounting & Financial Control
på NREP. Tidigare har Per-Henrik bland annat arbetat för
Aberdeen Standard Investments som nordisk CFO och
medlem i ledningsgruppen för en av deras fastighets-
fonder samt som auktoriserad revisor på Ernst & Young.
Innehav
1)
: 46 B-aktier och 5 000 teckningsoptioner.
MARIA JONSSON
Utvecklingschef på Stendörren sedan 2020. Född 1974.
Utbildning: Maria är utbildad civilingenjör, Lantmäteri-
linjen med inriktning fastighetsekonomi, Kungliga
Tekniska Högskolan.
Övriga väsentliga uppdrag: Inga.
Arbetslivserfarenhet: Maria har tidigare arbetat på
Castellum som projektutvecklingschef för Region
Stockholm-Norr. Maria har även varit fastighetsutveck-
lingschef, fastighetschef, tf verksamhetsutvecklingschef
och tf Region VD inom Castellum. Maria har 25 års arbets
-
livserfarenhet från fastighetsbranschen inom befattningar
som innefattat utveckling av fastigheter och nya projekt,
fastighetsförvaltning, uthyrning, fastighetsförvärv samt
ledningsgruppsarbete.
Innehav
1)
: 1 600 B-aktier och 9 000 teckningsoptioner.
FREDRIK HOLMSTRÖM
Fredrik är hållbarhetschef på Stendörren Fastigheter
sedan 2021. Född 1975.
Utbildning: Fredrik är utbildad Ekobyggnadsingenjör vid
Mittuniversitetet i Östersund.
Övriga väsentliga uppdrag: Inga.
Arbetslivserfarenhet: Fredrik har en lång erfarenhet av
att, inom ramen för egen konsultverksamhet, bistå fastig
-
hetsbolag med hållbarhetsarbete, i allt från strategiarbete


pensionskapital. Tidigare har Fredrik även arbetat som
hållbarhetschef hos Hifab AB.
Innehav
1)
: Fredrik innehar inga aktier i Stendörren Fastig-
heter AB (publ). Sustracon AB, ett till Fredrik Holmström
närstående bolag, äger 400 B-aktier.
ÅSA THORELL
Åsa är HR-chef på Stendörren Fastigheter sedan 2023.
Född 1963
Utbildning: Åsa har kandidatexamen i programmet för
Personal- och arbetslivsfrågor från Uppsala Universitet.
Övriga väsentliga uppdrag: Inga.
Arbetslivserfarenhet: Hon har tidigare arbetat i olika roller
inom HR på Dustin AB (2015-2022) och var dessförinnan
HR Business Partner på ÅF AB (2007-2015).
Innehav
1)
: Åsa har inga innehav.
1) Angivet innehav inkluderar både personens och eventuella närstående innehav i bolaget per 2023-04-20.
94
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FLERÅRSÖVERSIKT OCH NYCKELTAL
    
JAN-DEC JAN-DEC JAN-DEC JAN-DEC JAN-DEC

Uthyrningsbar area, tusental m
2
795 793 742 731 718
Antal fastigheter 148 135 123 124 121
Marknadsvärde, Mkr 12 418 11 693 9 533 9 147 8 476
Areamässig uthyrningsgrad, % 90 88 87 88 90
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 89 87 88 89
Direktavkastning total portfölj,
rullande 12 månader, % 4,5 4,7 5,2 4,5 4,9
Totalavkastning i genomsnitt,
rullande 12 månader, % 3,3 16,5 6,2 7,2 9
Hyresduration, år 3,8 3,7 3,8 4,0 4,0
Snitthyra, kr/m
2
1 069 992 910 904 846

Hyresintäkter, Mkr 733 656 651 592 537
Driftnetto, Mkr 548 488 481 397 355
Förvaltningsresultat, Mkr 287 267 254 135 174
Överskottsgrad rullande 12 månader, % 75 74 74 67 66
Balansomslutning, Mkr 13 344 12 290 10 233 9 608 8 735
Genomsnittlig ränta totala
skulder inkl. derivat, % 4,0 2,3 2,2 2,2 2,4
Genomsnittlig räntebindning
vid periodens utgång, år 2,6 3,7 2,5 2,4 2,0
Genomsnittlig kapitalbindning,
vid periodens utgång, år 2,9 2,5 2,6 2,3 2,6
Genomsnittlig räntetäckningsgrad rullande
12 månader, ggr 2,6 3,0 2,9 1,8 2,3
Soliditet vid periodens utgång, % 41 43 40 41 32
Avkastning på genomsnittligt eget kapital,
rullande 12 månader, % 5 26 6,5 9 16
Belåningsgrad vid periodens utgång, % 47 46 50 50 61
Belåningsgrad på fastighetsnivå
vid periodens utgång, % 40 37 47 46 46

Börsvärde, Mkr 5 453 8 656 4 32 4 758 2 816
Aktiekurs vid periodens utgång, kr 191,80 304,50 152,50 169,00 100,00
Eget kapital per aktie, kr 163,35 155,84 115,16 108,91 98,74
Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 377 5 310 3 875 3 556 3 195
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 189,14 186,80 136,59 126,29 113,47
Aktuellt substansvärde, Mkr 4 918 4 852 3 533 3 218 2 920
Aktuellt substansvärde, per aktie, kr 173,01 170,67 124,53 114,30 103,71
Resultat per genomsnittligt antal
utestående aktier före utspädning, kr 7,42 40,75 7,1 9,84 15,00
Resultat per genomsnittligt antal
utestående aktier efter utspädning, kr 7,41 40,67 7,17 9,80 14,923

verksamheten per aktie, kr 13,02 7,87 9,68 5,07 5,11
Utdelning per aktie 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Antal aktier vid periodens utgång 28 428 265 28 428 265 28 371 441 28 155 641 28 155 641
Genomsnittligt antal aktier 28 428 265 28 385 141 28 281 230 28 155 641 27 950 184

Antal anställda vid periodens utgång 54 55 54 55 51


95
FINANSIELLA
RAPPORTER
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
RÄKENSKAPER
RAPPORT ÖVER KONCERNENS
TOTALRESULTAT
Belopp i miljoner kronor
NOTER
2022
2021
1, 24
Hyresintäkter
3
7 33
6 5 3
0
3
Summa intäkter
733
656
Driftskostnader
4
-137
-123
Underhållskostnader
4
-22
-27
Fastighetsskatt
4
-26
-1 8
Driftnetto
5 48
4 8 8
Central administration
5, 6
-76
-77
Finansiella intäkter
7
32
1
Finansiella kostnader
8
-20 8
-13 5
Leasingkostnad/Tomträttsavgäld
4
-10
-9
Finansnetto
-18 6
-143
FÖRVALTNINGSRESULTAT
287
26 7
Värdeförändring förvaltningsfastigheter
-143
1 235
Värdeförändring finansiella instrument
223
20
Resultat före skatt
367
1 523
Uppskjuten skatt
9
-75
-3 11
Aktuell skatt
9
-23
-2
Årets resultat
26 8
1 209
Omräkningsdifferenser
3
–
Övrigt totalresultat
3
–
Summa totalresultat för året
27 1
1 209
Årets totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare
271
1 209
Resultat per aktie, före utspädning, kr
7 ,42
40 ,75
Resultat per aktie, efter utspädning, kr
7,41
40 , 67
Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner
28 , 43
2 8 , 39
Genomsnittligt antal aktier under perioden
efter utspädning, miljoner
28 , 47
28 ,4 4
97
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
RÄKENSKAPER
KOMMENTARER TILL
KONCERNENS RESULTAT, INTÄKTER
OCH KOSTNADER
RESULTAT
Jämfört med 2021 redovisar Stendörren för januari
till december 2022 cirka 77 miljoner kronor högre
intäkter och driftnettot steg med cirka 60 miljoner

och centrala administrationskostnader summerar
förvaltningsresultatet till 287 miljoner kronor (267),
vilket är cirka 7 procent högre än föregående år.
Årets resultat uppgår till 268 miljoner kronor (1 209),
motsvarande 7,42 kronor per aktie (40,75).
HYRESINTÄKTER
Hyresintäkterna ökade under året med cirka 12
procent till 733 miljoner kronor (653). De ökade
intäkterna drivs av en ökning av hyrorna i bestån-
det (cirka 6 procent ökning i jämförbart bestånd
med samma period 2021) samt intäkter från de
fastigheter som förvärvats och tillträtts under rap-
portperioden.
FASTIGHETSKOSTNADER
De redovisade fastighetskostnaderna ökade till 185
miljoner kronor (168). Totala fastighetskostnader i
jämförbart bestånd ökade med cirka 9 miljoner kro-
nor, vilket motsvarar cirka 6 procent. Kostnadsök-
ningen förklaras främst av högre energipriser, även
om lägre underhållskostnader och stort fokus på
energioptimeringsåtgärder begränsat kostnadsök-
ningen. Under föregående år genomfördes retroak-
tiva omtaxeringar, vilket är främsta förklaringen till
att fastighetsskatten i jämförbart bestånd är cirka
6 miljoner kronor högre i år.
CENTRAL ADMINISTRATION
Kostnaderna för central administration uppgick
under perioden till 76 miljoner kronor (77) och
utgörs av kostnader för central förvaltning och
administration samt kostnader för bolagsledning,
styrelse och revisorer.
FINANSNETTO
Finansnettot för perioden uppgick till -176 miljoner
kronor (-134). Förändringen (31 procent) jämfört
med samma period föregående år förklaras främst
av ökad belåning och stigande räntenivåer. Finan-
siella kostnader (inklusive leasingkostnad) har ökat
med 73 miljoner kronor i jämförelse med föregående

32 miljoner kronor (1), främst relaterade till valuta-
kursvinster och räntederivat.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Förvaltningsresultatet ökade under rapportperi-
oden med cirka 7 procent till 287 miljoner kronor
(267), främst tack vare högre hyresintäkter.
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
För perioden redovisar bolaget en värdenedgång på
förvaltningsfastigheterna om -143 miljoner kronor
(1 235) vilket motsvarar -1 procent av fastighetsport-
följens totala marknadsvärde vid årets ingång. Värde-
förändringarna i fastighetsbeståndet drevs under
perioden av justerade avkastningskrav, förändrade
-
lade hyresavtal men även ändrade marknadshyres-
antaganden, för detaljer se not 11. Räntederivaten
marknadsvärderades per rapportdatumet med en
värdeförändring om 223 miljoner kronor (20). De
positiva värdeförändringarna förklaras främst av att
räntor på längre löptider har stigit under perioden.
SKATT
Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell
skatt om -23 miljoner kronor (-2) och uppskjuten
skatt om -75 miljoner kronor (-311).
98
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
RÄKENSKAPER
RAPPORT ÖVER KONCERNENS
FINANSIELLA STÄLLNING
Belopp i miljoner kronor
NOTER
2022-12-31
2021-12-31
TILLGÅNGAR
1, 24
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
10
2
3
Förvaltningsfastigheter
11
12 418
11 693
Nyttjanderättstillgångar tomträtt
254
238
Inventarier
12
2
3
Långfristiga fordringar
2
2
Räntederivat
26 8
45
Summa anläggningstillgångar
12 947
11 984
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar
13
1 7
19
Skattefordringar
0
1
Övriga kortfristiga fordringar
14
23
8 5
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
15
43
41
Likvida medel
31 5
1 6 0
Summa omsättningstillgångar
18
397
30 6
SUMMA TILLGÅNGAR
13 344
12 290
EGET KAPITAL OCH SKULDER
16
Aktiekapital
17
17
Övrigt tillskjutet kapital
1 796
1 855
Balanserad vinst inklusive årets resultat
3 616
3 344
Eget kapital hänförligt till Moderbolagets ägare
5 429
5 216
SUMMA EGET KAPITAL
5 429
5 216
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder
17
5 469
4 868
Övriga långfristiga skulder
3 6
2 2
Leasingskuld tomträtt
25 4
23 8
Uppskjuten skatteskuld
9
1 001
9 25
Övriga avsättningar
19
4
4
Summa långfristiga skulder
18
6 764
6 058
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder
17
8 21
75 5
Leverantörsskulder
6 4
2 2
Skatteskulder
19
–
Övriga kortfristiga skulder
1 5
7
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
20
23 2
2 32
Summa kortfristiga skulder
18
1 151
1 016
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
13 344
12 290
99
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
RÄKENSKAPER
KOMMENTARER TILL
KONCERNENS FINANSIELLA
STÄLLNING
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Stendörrens anläggningstillgångar består huvud-
sakligen av förvaltningsfastigheter. Per 31 december
2022 uppgick värdet på den totala fastighetsport-
följen till 12 418 miljoner kronor (11 693). Se vidare
not 11.
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Omsättningstillgångar uppgick vid bokslutsdatumet
till 397 miljoner kronor (306) bestående av likvida
medel om 315 miljoner kronor (160) samt hyres-
fordringar och övriga kortfristiga fordringar om 83
miljoner kronor (146).
EGET KAPITAL
Per den 31 december 2022 uppgick koncernens
egna kapital till 5 429 miljoner kronor (5 216) och
soliditeten till 41 procent (43).
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Det redovisade värdet av koncernens räntebärande
skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till
6 290 miljoner kronor (5 624) motsvarande en belå-
ningsgrad om 47 procent (46). Skulderna utgörs
av lån från kreditinstitut om 5 018 miljoner kronor
(4 339), två obligationslån om totalt 1 300 miljoner
kronor (1 300) samt säljarreverser om 5 miljoner
kronor (10). Låneavgifter som periodiseras i enlig-
het med bolagets redovisningsprinciper uppgår till
-33 miljoner kronor (-25). Den kortfristiga delen av
de räntebärande skulderna uppgår till 821 miljoner
kronor (755) och består av lån och amorteringar
som förfaller inom de kommande 12 månaderna.
RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING
Stendörren strävar efter att reducera ränte- och
-
heten genom att sprida förfallostrukturen för räntor
-
teras huvudsakligen genom förvärv av räntederivat.
Se vidare not 17 för räntebärande skulder.
UPPSKJUTEN SKATTESKULD
Uppskjuten skatteskuld uppgick per 31 december till
1 001 miljoner kronor (925) och avser huvudsakligen
skatten på fastigheter, obeskattade reserver och
outnyttjade förlustavdrag.
ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER
Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består
kortfristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna
kostnader och förutbetalda intäkter, skatteskulder
samt övriga kortfristiga skulder, tillsammans upp-
gående till 330 miljoner kronor (261).
100
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
RÄKENSKAPER
FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL
KONCERNEN
Belopp i miljoner kronor
BALANSERADE
TOTALT EGET
VINSTMEDEL
KAPITAL HÄN-
ÖVRIGT
OM-
INKLUSIVE
FÖRLIGT TILL
AKTIE-
TILLSKJUTET
RÄKNINGS-
PERIODENS
HYBRID-
FÖRETAGETS
KAPITAL
KAPITAL
DIFFERENSER
RESULTAT
OBLIGATION
ÄGARE
Ingående eget kapital per 2020-01-01
17
1 165
–
1 872
78 6
3 840
Återköp personaloptioner
-8
-8
Personaloptionsprogram
18
18
Ränta/utdelning hybridobligation
-54
-5 4
Totalresultat januari–december 2020
25 6
256
Utgående kapital per 2020-12-31
17
1 175
–
2 075
78 6
4 053
Personaloptionsprogram
6
6
Ränta/utdelning hybridobligation
-52
-52
Totalresultat januari–december 2021
1 209
1 209
Utgående eget kapital per 2021-12-31
17
1 181
–
3 232
7 86
5 216
Ränta/utdelning hybridobligation
-58
-58
Totalresultat januari–december 2022
3
2 6 8
27 1
Utgående eget kapital per 2022-12-31
1 7
1 181
3
3 442
7 8 6
5 429
KOMMENTARER TILL RAPPORT FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, KONCERNEN
Koncernens egna kapital uppgick per 31 december 2022 till 5 429 miljoner kronor (5 216).
Vid års stämman 2022 beslutades om utdelning om totalt 0 miljoner kronor (0).
101
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
RÄKENSKAPER
RAPPORT ÖVER
KONCERNENS KASSAFLÖDE
Belopp i miljoner kronor
NOTER
2022
2021
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat
2 87
267
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
24
-5
20
Betald inkomstskatt
-1
-1
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapitalet
2 81
287
Förändringar i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar
42
-52
Förändring av rörelseskulder
47
-12
Kassaflöde från den löpande verksamheten
370
223
Investeringsverksamheten
Investering i befintliga förvaltningsfastigheter
-624
-25 6
Övriga investeringar och avyttringar
1
2
Förvärv av koncernföretag/fastigheter
-5 81
-6 68
Försäljning av koncernföretag/fastigheter
38 6
–
Kassaflöde från investeringsverksamheten
-81 8
-922
Finansieringsverksamheten
Nyemission personaloptioner
–
6
Utdelning hybridobligation
-58
-52
Upptagna räntebärande skulder
2 566
1 635
Amortering och lösen av räntebärande skulder
-1 919
-1 101
Depositioner
13
1 0
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
603
498
Årets kassaflöde
155
-201
Likvida medel vid årets ingång
16 0
36 1
Årets kassaflöde
1 55
-201
Likvida medel vid årets utgång
3 1 5
1 6 0
102
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
RÄKENSKAPER
KOMMENTARER TILL
KONCERNENS KASSAFLÖDE
KASSAFLÖDE FRÅN DEN
LÖPANDE VERKSAMHETEN

förändring i rörelsekapital uppgick under perioden
till 281 miljoner kronor (287). Efter en nettoföränd-
ring av rörelsekapitalet på 89 miljoner kronor (-64)

till 370 miljoner kronor (223).
KASSAFLÖDE FRÅN
INVESTERINGSVERKSAMHETEN

till -818 miljoner kronor (-922) och utgjordes av likvi-
ditetseffekten vid förvärv av fastigheter, direkt och
indirekt, uppgående till -581 miljoner kronor (-668),


försäljning av fastigheter uppgick under perioden
till 370 miljoner kronor (0).
KASSAFLÖDE FRÅN
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
-
gick under perioden till 603 miljoner kronor (498)
bestående av upptagande av fastighetslån om
2 566 miljoner kronor (1 635) samt amorteringar
 
-1 919 miljoner kronor (-1 101).
PERIODENS KASSAFLÖDE

kronor (-201) och likvida medel uppgick vid perio-
dens utgång till 315 miljoner kronor (160).
103
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING
NOTER 2022 2021
Nettoomsättning 1, 24 125 109
Rörelsens kostnader 5,6 -123 -114
Resultat före finansiella poster 2 -5
Finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag -1 –
Ränteintäkter och liknande resultatposter 7 160 95
Räntekostnader och liknande resultatposter 8 -119 -75
Resultat efter finansiella poster 42 15
Bokslutsdispositioner
Erhållna koncernbidrag 49 123
Lämnade koncernbidrag -49 -119
Summa bokslutsdispositioner – 4
Resultat före skatt 42 19
Uppskjuten skatt 9 -1 0
Aktuell skatt 9 0 0
Årets resultat 41 19
Belopp i miljoner kronor
MODERBOLAGETS RAPPORT
ÖVER TOTALRESULTATET
NOTER 2022 2021
Årets resultat enligt resultaträkningen 41 19
Övrigt totalresultat – –
Årets totalresultat 41 19
Belopp i miljoner kronor
Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunktioner av koncernens alla
bolag och fastigheter. All personal är anställd i moderbolaget. Inga fastigheter
ägs direkt av moderbolaget. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs
huvudsakligen av 125 miljoner kronor i utdebitering av tjänster som utförts av
egen personal. Räntenettot består av netto debiterad ränta på koncerninterna
lån samt extern räntekostnad för bolagets obligationslån. Likvida medel upp-
gick per 31 december 2022 till 21 miljoner kronor (54) och det egna kapitalet
uppgick till 1 692 miljoner kronor (1 709).
104
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
RÄKENSKAPER
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING
NOTER 2022-12-31 2021-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 10 2 3
Inventarier 12 9 4
Andelar i koncernföretag 21 964 929
Fordringar hos koncernföretag 3 348 2 894
Uppskjuten skattefordran 9 0 1
Summa anläggningstillgångar 4 323 3 831
Omsättningstillgångar
Fordringar hos koncernföretag 142 124
Övriga kortfristiga fordringar 14 2 2
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 3 2
Likvida medel 21 54
Summa omsättningstillgångar 18 168 182
SUMMA TILLGÅNGAR 4 492 4 013
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital 16 17 17
Summa bundet eget kapital 17 17
Fritt eget kapital
Överkursfond 1 789 1 846
Balanserat resultat -155 -173
Årets resultat 41 19
Summa fritt eget kapital 1 675 1 691
Summa eget kapital 1 692 1 709
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 17 1 291 1 286
Skulder till koncernföretag 1 292 886
Summa långfristiga skulder 18 2 583 2 173
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder 3 2
Skulder till koncernföretag 178 97
Övriga kortfristiga skulder 2 2
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 33 31
Summa kortfristiga skulder 217 132
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 492 4 013
Belopp i miljoner kronor
105
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
RÄKENSKAPER
FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL
MODERBOLAGET
BALANSERADE TOTALT EGET
VINSTMEDEL KAPITAL HÄN-
INKLUSIVE FÖRLIGT TILL
ÖVER- PERIODENS FÖRETAGETS
AKTIEKAPITAL KURSFOND RESULTAT ÄGARE
Ingående eget kapital per 2020-01-01 17 1 935 -237 1 714
Återköp personaloptioner -8 -8
Personaloptionsprogram 18 18
Ränta/utdelning hybridobligation -54 -54
Övriga justeringar 6 6
Totalresultat januari – december 2020 60 60
Ingående eget kapital per 2021-01-01 17 1 881 -162 1 736
Personaloptionsprogram 6 6
Ränta/utdelning hybridobligation -52 -52
Totalresultat januari – december 2021 19 19
Utgående eget kapital per 2021-12-31 17 1 830 -138 1 709
Ränta/utdelning hybridobligation -58 -58
Totalresultat januari – december 2022 41 41
Utgående eget kapital per 2022-12-31 17 1 773 -98 1 692
Belopp i miljoner kronor
106
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
RÄKENSKAPER
RAPPORT ÖVER
MODERBOLAGETS KASSAFLÖDE
NOTER 2022 2021
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Resultat före finansiella poster 2 -5
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 24 3 3
Erhållna räntor 0 0
Erlagda räntor -55 -59
Betald inkomstskatt 0 0
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapitalet -50 -61
Förändringar i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar 189 128
Förändring av rörelseskulder -29 -195
Kassaflöde från den löpande verksamheten 110 -128
Investeringsverksamheten
Förvärv inventarier -6 -2
Förvärv/avyttringar av dotterbolag -36 49
Utlåning koncernföretag -454 -723
Kassaflöde från investeringsverksamheten -496 -676
Finansieringsverksamheten
Tillskjutet kapital – 6
Upptagna räntebärande skulder 655 1 287
Amortering och lösen av räntebärande skulder -650 -650
Utdelning hybridobligation -58 -52
Upptagna av lån från koncernföretag 406 166
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 353 757
Årets kassaflöde -33 -47
Likvida medel vid årets ingång 54 101
Årets kassaflöde -33 -47
Likvida medel vid årets utgång 21 54
Belopp i miljoner kronor
107
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
NOTER
ALLMÄNT OM BOLAGET
Stendörren Fastigheter AB (publ), org.nr 556825-4741,
är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stock-
holm. Moderbolagets postadress är Linnégatan 87B,
115 23 Stockholm. Moderbolagets B-aktier är noterade
på Nasdaq Stockholms lista för medelstora bolag, Mid
Cap (Ticker: STEF B). Koncernredovisningen för år 2022
består av moderbolaget och dess dotterbolag, tillsammans
benämnda koncernen. Årsredovisningen och koncern-
redovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen
den 28 april 2023. Koncernens rapport över totalresultat
och rapport över finansiell ställning samt moderbolagets
resultat- och balansräkning kommer att framläggas för
beslut om fastställelse på årsstämman den 23 maj 2023.
ÖVERENSSTÄMMELSE MED
NORMGIVNING OCH LAG
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Inter-
national Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av
International Accounting Standards Board (IASB) samt
tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee
(IFRIC) sådana de antagits av EU. Vidare har koncernre-
dovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom
tillämpning av Rådet för finansiell rapporteringsrekom
-
mendation RFR1, Kompletterande redovisningsregler för
koncerner. Moderbolaget tillämpar samma redovisnings-
principer som koncernen utom i de fall som anges nedan
under avsnittet ”Moderbolagets redovisningsprinciper”.
De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets
och koncernens principer föranleds av begränsningar i
möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd
av ÅRL samt i vissa fall på grund av gällande skatteregler.
NYA STANDARDER OCH TOLKNINGAR
SOM TRÄTT I KRAFT 2022
Inga standarder eller tolkningar som trätt i kraft under året
har haft någon väsentlig inverkan på koncernen.
NYA OCH ÄNDRADE STANDARDER OCH
TOLKNINGAR SOM ÄNNU EJ TRÄTT I KRAFT
Inga standarder eller tolkningar som ännu inte har trätt i
kraft bedöms få någon väsentlig inverkan på koncernen.
Inga kommande standarder har förtidstillämpats.
FÖRUTSÄTTNINGAR VID UPPRÄTTANDE
AV MODERBOLAGETS OCH KONCERNENS
FINANSIELLA RAPPORTER
Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som
även utgör presentationsvalutan för moderbolaget och
för koncernen. Samtliga belopp, om inte annat anges, är
avrundade till närmaste miljontal. Avrundningar kan göra
att räkningar, noter och tabeller inte summerar. Koncer-
nens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på
rapportering och konsolidering av moderbolag och Dot-
terbolag. Årsredovisningen har upprättats med antagande
om fortsatt drift (going concern).
KLASSIFICERING
Förvaltningsresultat redovisas som hyresintäkter minus
driftskostnader och andra fastighetsrelaterade kostnader
inklusive finanskostnader. Värdeförändringar avseende
förvaltningsfastigheter och finansiella instrument redovi-
sas i nivå efter förvaltningsresultat. Anläggningstillgångar
och långfristiga skulder i moderbolaget och koncernen
består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller
betalas senare än tolv månader räknat från balansdagen
medan omsättningstillgångar och kortfristiga skulder i
moderbolaget och koncernen består enbart av belopp
som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader
räknat från balansdagen.
KONSOLIDERINGSPRINCIPER
DOTTERBOLAG
Dotterbolag är bolag som står under ett bestämmande
inflytande från moderbolaget Stendörren Fastigheter AB.
Dotterbolag är alla de bolag (inklusive bolag för särskilt
ändamål) där koncernen är exponerad för rörlig avkastning
från sitt engagemang och kan påverka avkastningen med
hjälp av sitt inflytande över bolaget. Detta följer vanligen
av ett aktieinnehav uppgående till mer än hälften av röst-
rätten. Förekomsten och effekten av potentiella rösträtter
som för närvarande är möjliga att utnyttja eller konvertera
beaktas vid bedömningen av huruvida koncernen utövar
bestämmande inflytande över ett annat bolag. Dotterbo-
lag konsolideras från och med den dag då bestämmande
inflytandet uppnås och konsolidering upphör från och
med den dag då det bestämmande inflytandet upphör.
Vid förvärv av ett bolag görs en bedömning huruvida
förvärvet avser förvärv av rörelse eller förvärv av tillgång
(fastighet). Förvärv av rörelse innebär att förvärvet avser
köp av ett bolag eller flera bolag med fastigheter inklusive
övertagande av personal och interna processer. Rörel-
seförvärv redovisas i förekommande fall i enlighet med
förvärvsmetoden. Det överskott som utgörs av skillnaden
mellan överförd ersättning och det verkliga värdet på
koncernens andel av identifierbara förvärvade nettotill-
gångar redovisas som goodwill. När förvärv av dotterbolag
innebär förvärv av tillgångar, fördelas anskaffningskostna
-
den på de förvärvade tillgångarna och skulderna baserat
på deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Det är
endast förvärv genom tillgångsförvärv som varit aktuellt
för Stendörren verksamhet hittills.
TRANSAKTIONER SOM SKA ELIMINERAS
VID KONSOLIDERING
Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller
kostnader och orealiserade vinster eller förluster som
uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan
koncernbolag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av
koncernredovisningen.
NOT 1
REDOVISNINGSPRINCIPER
108
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
INTÄKTER
HYRESINTÄKTER
Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisa s
i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen.
Hyresrabatter periodiseras över hyresavtalets löptid.
Hyrestillägg redovisas i den period som tillägget avser.
Tillägg baserade på förbrukning preliminärdebiteras oc h
intäktsredovisas i den period tillägget avser med regel-
bunden avräkning mot faktisk kostnad.
INTÄKTER FRÅN FASTIGHETSFÖRSÄLJNING
Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas normalt på
tillträdesdagen om inte risker och förmåner övergått til l
köparen vid ett tidigare tillfälle. Kontrollen över tillgånge n
kan ha övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestid-
punkten och om så har skett intäktsredovisas fastighets-
försäljningen vid denna tidigare tidpunkt. Vid bedömning
av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som avtalat s
mellan parterna beträffande risker och förmåner sam t
engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beak-
tas omständigheter som kan påverka affärens utgång,
vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll.
Den realiserade värdeförändringen för sålda fastighete r
bygger på skillnaden mellan fastigheternas verkliga värde
vid senaste bokslutstillfället och det pris som fastigheterna
har sålts för. Tidigare års upparbetade orealiserade vär-
deförändringar ingår i fastigheternas verkliga värde oc h
synliggörs därför inte i den realiserade värdeförändringen.
REDOVISNING AV SEGMENT
Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedrive r
verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådra
sig kostnader, och för vilka det finns fristående finansiell
information tillgänglig. Stendörren bedriver endast verk-
samhet inom ett segment, förvaltning av fastigheter för
lätt industri-, lager och logistik. Därför sker redovisningen
inom samma segment. Stendörren är i sina investeringa r
fokuserade på Stockholmsregionen och Mälardalen ,
detta för att säkerställa att det finns en hög efterfrågan
på deras lokaler. Bolaget söker tillväxtorter inom rimlig t
avstånd från Stockholm i syfte att dra fördel av tillväxte n
i huvudstaden. Med denna fokusering på Stockholm oc h
Mälardalen är inte bolagets verksamhet indelat i regioner
relevant ur uppföljningshänseende. Det som avgör huru-
vida Stendörren förvärvar nya fastigheter är kvaliteten
på fastigheten, ingångsvärdet per kvadratmeter och möj-
ligheten att genom aktiv förvaltning öka kassaflödet. Ur
uppföljningssynpunkt är det inte av intresse inom vilke n
region fastigheten är belägen, utan det väsentliga är at t
den faller inom ramen för affärsidén.
RÖRELSEKOSTNADER SAMT FINANSIELLA
INTÄKTER OCH KOSTNADER
FASTIGHETSKOSTNADER
Utgörs av kostnader avseende drift, skötsel, uthyrning ,
administration och underhåll av fastighetsinnehavet.
CENTRAL ADMINISTRATION
Utgörs av kostnader för koncerngemensamma funktioner
samt ägande av koncernens dotterbolag.
LEASINGAVTAL
Vid ingåendet av ett avtal fastställer Stendörren om avta-
let är, eller innehåller, ett leasingavtal baserat på avtalets
substans. Ett avtal är, eller innehåller, ett leasingavtal om
avtalet överlåter rätten att under en viss period bestämma
över användningen av en identifierad tillgång i utbyte
mot ersättning. Stendörren tillämpar lättnadsreglerna
avseende korttidsleasingavtal och leasingavtal där den
underliggande tillgången är av lågt värde. Utgifter som
uppstår i samband med dessa leasingavtal redovisas
linjärt över leasingperioden som Central Administration
i resultaträkningen.
KONCERNEN SOM LEASETAGARE
TOMTRÄTTER
Stendörren innehar tomträttsavtal som uppfyller definitio-
nen av ett leasingavtal. Då leasetagaren inte kan säga upp
dessa leasingavtal redovisas de som eviga leasingavtal.
Både nyttjanderättstillgångar och leasingskulder hänför-
liga till tomträttsavtal värderas enligt IFRS 16 till ett initialt
belopp. Eftersom skulden anses vara evig amorteras den
inte, utan leasingbetalningarna blir i sin helhet räntekostna-
der. Således är leasingskuldens värde oförändrat till nästa
omförhandling av avgälden. Efter den initiala värderingen
enligt IFRS 16 värderar koncernen nyttjanderättstillgångar
hänförliga till tomträttsavtal till verkligt värde som en del
av förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40. Leasings-
kulden omvärderas om tomträttsavgälden förändras och
motsvarande justering görs av nyttjanderättstillgången.
KONCERNEN SOM LEASEGIVARE
I egenskap av hyresvärd innehar koncernen operatio-
nella leasingavtal med kunder. Redovisningsprinciper för
redovisning av hyresintäkter framgår av stycket Intäkter
– Hyresintäkter ovan.
FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER
Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter
på bankmedel och fordringar och räntekostnader på lån.
Räntekostnader samt ränteintäkter redovisas enligt effek-
tivräntemetoden. Den effektiva räntan inkluderar periodi-
serade belopp av emissionskostnader och liknande direkta
transaktionskostnader för att uppta lån. Utdelningsintäkt
redovisas när rätten att erhålla betalning fastställts. Reali-
serade och orealiserade vinster och förluster på finansiella
placeringar samt derivatinstrument som används inom den
finansiella verksamheten redovisas som värdeförändringar
under egen rubrik i resultaträkningen.
SKATTER
Periodens skattekostnad omfattar aktuell och uppskjuten
skatt. Skatt redovisas i resultaträkningen, utom när skatten
avser poster som redovisas i övrigt totalresultat eller direkt
i eget kapital. I sådana fall redovisas även skatten i övrigt
totalresultat respektive eget kapital.
AKTUELL INKOMSTSKATT
Aktuell skatt beräknas utifrån redovisat resultat med
tillägg för ej avdragsgilla poster samt med avdrag för ej
skattepliktiga intäkter. Kortfristiga skattefordringar och
skatteskulder för nuvarande och tidigare perioder fastställs
till det belopp som förväntas återfås från eller betalas till
Skatteverket.
109
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
UPPSKJUTEN INKOMSTSKATT
Uppskjuten skatt redovisas på balansdagen i enlighet
med balansräkningsmetoden för temporära skillnader
mellan tillgångars och skulders skattemässiga och redovis-
ningsmässiga värden. De skattesatser och skattelagar som
tillämpas för att beräkna beloppet är de som är antagna
eller aviserade på balansdagen. Vid förvärv av rörelse
inklusive fastighet, redovisas uppskjuten skatt till nomi-
nellt belopp på temporära skillnader. I de fall förvärv av
tillgång (fastighet) genomförs via bolag, redovisas ingen
uppskjuten skatt vid förvärvstillfället. Uppskjutna skatte-
fordringar avseende avdragsgilla, temporära skillnader
och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det
är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet
på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte
längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. Uppskjutna
skattefordringar och uppskjutna skatteskulder kvittas om
det finns en legal rätt att kvitta kortfristiga skattefordringar
mot kortfristiga skatteskulder, och den uppskjutna skatten
är hänförlig till samma skattemyndighet.
FINANSIELLA INSTRUMENT
Finansiella instrument består av tre grupper: finansiella
tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde
(innefattar balansposterna hyresfordringar, fordringar hos
koncernföretag, övriga kortfristiga fordringar samt likvida
medel), finansiella tillgångar och skulder värderade till
verkligt värde (innefattar balansposten räntederivat) samt
finansiella skulder värderade till upplupet anskaffnings-
värde (innefattar balansposterna räntebärande skulder,
övriga långfristiga skulder, leverantörsskulder, skulder till
koncernföretag samt övriga skulder).
Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffnings-
värde motsvarande instrumentets verkliga värde vid för-
värvstidpunkten, med tillägg för transaktionskostnader för
alla finansiella instrument förutom de som tillhör kategorin
finansiella tillgångar och skulder som redovisas till verk-
ligt värde via resultaträkningen. En finansiell tillgång eller
finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir
part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Kundford-
ringar tas upp i balansräkningen när faktura har skickats.
Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig
skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu
inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura
mottagits. En finansiell tillgång och finansiell skuld kvittas
och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen
endast när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen
samt att det föreligger avsikt att reglera posterna med
ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången
och reglera skulden. En finansiell tillgång tas bort från
balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, för-
faller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. Detsamma
gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld
tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet
fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för
del av en finansiell skuld. Vid varje rapporttillfälle utvär-
derar bolaget om det finns objektiva indikationer på att
en finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar
är i behov av nedskrivning. Derivatinstrument värderas
i koncernredovisningen till verkligt värde med värdeför-
ändringar redovisade i resultaträkningen. För att fastställa
verkligt värde på räntederivat används marknadsräntor
för respektive löptid noterade på bokslutsdagen och
allmänt vedertagna beräknings-metoder, vilket innebär
att verkligt värde fastställs enligt nivå 2 i IFRS 13. Inga
omklassificeringar inom IFRS olika värderingshierarkier
har skett under 2022. Säkringsredovisning förekommer ej.
RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN
Rapport över kassaflöden är upprättad enligt indirekt
metod. Kassaflöden från realiserade värdeförändringar
i samband med försäljning av fastigheter redovisas
tillsammans med övrig försäljningslikvid under investe-
ringsverksamheten. Köp och försäljning av fastigheter
via bolag som är tillgångsförvärv redovisas på separat
rad som förvärv av koncernföretag/fastigheter respektive
försäljning av koncernföretag/fastigheter. Försäljningsom-
kostnader redovisas under investeringsverksamheten som
ett avdrag från försäljningsersättningen det år likvidflödet
sker. Förvärvsutgifter redovisas på motsvarande sätt i
investeringsverksamheten.
LIKVIDA MEDEL
Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart
tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsvarande
institut.
LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR,
KUNDFORDRINGAR OCH ÖVRIGA FORDRINGAR
Långfristiga fordringar och övriga fordringar är fordringar
som innehas utan avsikt att idka handel med fordrings-
rätten. Om den förväntade innehavstiden är längre än ett
år utgör de långfristiga fordringar och om den är kortare
utgör de kortfristiga fordringar och kundfordringar redo-
visas till det belopp som förväntas inflyta efter avdrag
för osäkra fordringar. Kundfordrans förväntade löptid är
kort, varför värdet redovisats till nominellt belopp utan
diskontering. Nedskrivningar av kundfordringar redovisas
i rörelsens kostnader.
SKULDER
Skulder avser lån och rörelseskulder. Lånen tas upp till
anskaffningsvärde. I samband med upptagande av nya,
eller omförhandling av existerande kreditfaciliteter, kan
kostnader såsom arvoden och uppläggningsavgifter
uppstå vilka i förekommande fall har periodiserats över
lånets löptid. Rörelseskulder redovisas när motparten har
levererat tjänst eller vara, även om fakturan ej erhållits.
Leverantörsskulder har kort förväntad löptid och värderas
utan diskontering till nominellt belopp.
IMMATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
De immateriella tillgångarna utgörs av balanserade utgifter
och har upptagits till anskaffningsvärdet med avdrag för
ackumulerade avskrivningar. Immateriella anläggningstill-
gångar skrivs av linjärt enligt plan över fem år.
110
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte
att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kom-
bination av dessa syften. Initialt redovisas förvaltnings-
fastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till
förvärvet direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastighe-
ter redovisas i koncernbalansräkningen till verkligt värde
i enlighet med IFRS 13, nivå 3. Se även not 11. Stendörren
värderar varje kvartal 100 procent av fastighetsbestån-
det, varav cirka 20–30 procent externt och resterande
del internt. Detta innebär att varje fastighet i beståndet
externvärderas under en rullande tolvmånadersperiod.
Värderingsmodellen som används av såväl de externa
värderarna som Stendörren, är avkastningsbaserad enligt
kassaflödesmodell. Från utfallet i kassaflödesmodellen
bedöms det verkliga värdet på fastigheten före avdrag
för försäljningsomkostnader. Såväl orealiserade som rea-
liserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen.
Hyresintäkter och intäkter från fastighetsförsäljningar
redovisas i enlighet med de principer som beskrivs under
avsnittet intäktsredovisning. Tillkommande utgifter som
är värderingshöjande aktiveras. Alla andra tillkommande
utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkom-
mer. Reparationer och underhållsåtgärder kostnadsförs
i samband med att utgiften uppkommer. I större projekt
aktiveras räntekostnaden under produktionstiden.
INVENTARIER
Inventarier redovisas till anskaffningsvärde med avdrag
för gjorda avskrivningar och eventuella nedskrivningar.
Avskrivningar sker linjärt under den uppskattade nyttjan-
deperioden och påbörjas när tillgången är färdig att använ-
das i verksamheten. När inventarier redovisas tas hänsyn
till tillgångens eventuella restvärden när det avskrivnings-
bara beloppet fastställs. Tillkommande utgifter läggs till
det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de
framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med
tillgången kommer att komma bolaget till del. Alla andra
tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period
de uppkommer. Inventarier tas bort från balansräkningen
när de avyttras eller om de inte kan förväntas tillföra
några ekonomiska fördelar i framtiden antingen genom
att de nyttjas eller att de säljs. Vinst och förlust beräknas
som skillnaden mellan försäljningspriset och tillgångens
redovisade värde. Vinst eller förlust redovisas i Rapport
över totalresultat den redovisningsperiod då tillgången
avyttrats, såsom övrig kostnad eller övrig intäkt. Tillgång-
arnas restvärde, nyttjandeperiod och avskrivningsmetod
granskas i slutet av varje räkenskapsår och justeras om så
behövs framåtriktat i slutet av varje redovisningsperiod.
Sedvanliga utgifter för underhåll och reparation kost-
nadsförs när de uppstår, men utgifterna för betydande
förnyelser och förbättringar redovisas i balansräkningen
och skrivs av under den återstående nyttjandeperioden
för den underliggande tillgången.
AVSKRIVNINGSPRINCIPER INVENTARIER
Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nytt-
jandeperiod. Beräknade nyttjandeperioder för maskiner
och inventarier är tre till tio år. Bedömning av en tillgångs
restvärde och nyttjandeperiod görs årligen.
UTDELNINGAR
LÄMNAD UTDELNING
Utdelningar redovisas som minskning av eget kapital
och skuld efter det att årsstämman/extra bolagsstämma
godkänt utdelningen.
ERHÅLLEN UTDELNING
Se nedan under moderbolagets redovisningsprinciper.
ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA
Ersättningar till anställda i form av kontant lön, bonus och
pensionsinbetalningar redovisas i takt med att de anställda
har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Motsvarande
gäller även sociala kostnader såsom arbetsgivaravgifter,
semesterlön, betald sjukfrånvaro etc.
Pensioner och andra ersättningar efter anställning kan
klassificeras som avgiftsbestämda planer eller förmåns-
bestämda planer. Stendörrens åtagande för pensioner
utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom
fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller
organ vilka administrerar planerna. Förpliktelser avse-
ende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som
en kostnad i resultaträkningen när de uppstår. Endast
avgiftsbestämda planer finns per balansdagen.
AVSÄTTNINGAR
En avsättning redovisas i balansräkningen när koncernen
har en befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd
av en inträffad händelse, och det är troligt att ett utflöde
av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera
förpliktelsen samt att en tillförlitlig uppskattning av belop-
pet kan göras. Där effekten av när i tiden betalning sker
är väsentlig, beräknas avsättningar genom diskontering
av det förväntade framtida kassaflödet till en räntesats
före skatt som återspeglar aktuella marknadsbedömningar
av pengars tidsvärde och, om det är tillämpligt, de risker
som är förknippade med skulden.
HYBRIDOBLIGATION
Obligationer klassificeras som skuld eller eget kapital
baserat på om det föreligger någon avtalsenlig förpliktelse
att reglera avtalet genom att erlägga kontanter eller en
annan finansiell tillgång. Denna bedömning gäller både för
nominellt belopp och räntebetalningar. Vid första redovis-
ningstillfället har bedömningen gjorts att hybridobligatio-
nen ska klassificeras som ett egetkapitalinstrument och
inte som en skuld. Ränta på hybridobligationen redovisas
direkt mot eget kapital.
111
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
UTLÄNDSK VALUTA
Transaktioner i utländsk valuta omräknas till svenska
kronor med den för transaktionstillfället aktuella valu-
takursen. Monetära tillgångar och skulder omräknas till
balansdagens kurs.
EVENTUALFÖRPLIKTELSER
En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möj-
ligt åtagande som härrör från inträffade händelser och
vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra
framtida händelser eller när det finns ett åtagande som
inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av
att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer
att krävas.
MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt
årsredovisningslagen (1995:1554) och rådet för finansiell
rapporteringsrekommendation RFR 2, redovisning för
juridisk person. RFR 2, innebär att moderbolaget i års-
redovisningen för den juridiska personen ska tillämpa
samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt
detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen
och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och
beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag
och tillägg som ska göras i förhållande till IFRS. De nedan
angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har
tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presen-
teras i moderbolagets finansiella rapporter.
LEASINGAVTAL
Reglerna om redovisning av leasingavtal enligt IFRS 16
tillämpas inte i moderbolaget. Detta innebär att leasingav-
gifter redovisas som kostnad linjärt över leasingperioden,
och att nyttjanderättstillgångar och leasingskulder inte
inkluderas i moderbolagets balansräkning. Identifiering
av ett leasingavtal görs dock i enlighet med IFRS 16, d.v.s.
att ett avtal är, eller innehåller, ett leasingavtal om avtalet
överlåter rätten att under en viss period bestämma över
användningen av en identifierad tillgång i utbyte mot
ersättning.
FAKTURERAD FÖRVALTNING TILL DOTTERBOLAG
I egenskap av moderbolag tillhandahåller Stendörren i sin
verksamhet löpande dotterbolagen med tjänster avseende
ledning samt juridisk och finansiell rådgivning. Beloppen
redovisas i enlighet med IFRS 15 och faktureras dotter-
bolagen kvartalsvis i efterskott och baseras på respektive
dotterbolags fastighetsinnehav.
DOTTERBOLAG
Andelar i Dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt
anskaffningsvärdemetoden. I moderbolaget intäktsre-
dovisas alltid erhållna utdelningar från dotterbolag när
rätten till utdelning har fastställts. Värdet på andelarna i
Dotterbolag prövas kontinuerligt. Om det bokförda vär-
det på andelarna överstiger det koncernmässiga görs en
nedskrivning som belastar resultatet.
KONCERNBIDRAG OCH AKTIEÄGARTILLSKOTT
FÖR JURIDISKA PERSONER
Koncernbidrag redovisas enligt alternativregeln, det vill
säga som bokslutsdisposition i enlighet med RFR 2/IAS
27. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos
mottagaren och aktiveras som aktier i Dotterbolag hos
givaren i den mån nedskrivning inte erfordras.
ERHÅLLEN UTDELNING
Utdelning redovisas som finansiell intäkt hos mottaga-
ren. Enligt RFR 2 får Moderbolag redovisa anteciperad
utdelning från Dotterbolag i det fall Moderbolaget har rätt
att ensamt besluta om värdeöverföringens storlek och
Moderbolaget, innan dess finansiella rapporter publiceras,
fattat beslut beträffande värdeöverföringens storlek.
112
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och
god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och
antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångar,
skulder, intäkter och kostnader samt övrig information.
Dessa bedömningar och antaganden baseras på historisk a
erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimlig a
under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig
från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller
andra förutsättningar föreligger. Redovisningen är speciellt
känslig för de bedömningar och antaganden som ligger
i värderingen av förvaltningsfastigheter. Fastigheternas
värde bedöms individuellt per fastighet löpande under
året utifrån en mängd bedömningar och uppskattningar
om framtida kassaflöden och avkastningskrav vid en
eventuell transaktion. Värdeintervallet mellan bedömt
värde och ett försäljningspris brukar på en fungerande
marknad normalt vara +/– 5–10 procent. Information om
detta samt de antaganden och bedömningar som gjorts
framgår av not 11.
NOT 2
VIKTIGA UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR
KONCERNEN, MKR 2022 2021
Hyresintäkter lokaler 813 740
Hyresintäkter övrigt 17 13
Vakans hyresintäkter lokaler -85 – 91
Hyresrabatter lokaler -12 – 9
Summa 733 653
För räkenskapsåret 2022 uppgick koncernens hyres-
intäkter till 733 miljoner kronor (653) vilket motsvarar
debiterade hyror för uthyrda lokaler. I hyresintäkten ingå r
tillägg som debiterats till hyresgäst såsom kostnader för
värme, el, fastighetsskatt och indexuppräkning av grund-
hyran. Koncernen har inga väsentliga omsättningshyror.
Koncernens största hyresgäst, Coop Sverige Fastigheter
AB, svarade för 10 procent av totala årliga hyresintäkter.
FÖRFALLOSTRUKTUR
Förfallostruktur för befintliga hyreskontrakt framgår av
nedanstående tabell där kontrakterad årshyra motsvara r
årsvärdet av tecknade hyreskontrakt. Den återstående löp
-
tiden av alla löpande hyresavtal uppgick per 31 december
2022 till 3,8 år (3,7) i genomsnitt.
FÖR- ANTAL AREA ÅRSHYRA ANDEL
FALLOÅR AVTAL KVM MKR %
2022 830 114 036 106 16
2023 282 205 783 142 23
2024 191 81 200 88 14
2025 118 67 795 73 12
2026 53 70 269 61 10
>2026 95 141 713 155 25
SUMMA 1 569 680 796 625 100
Summan av de framtida avtalade hyrorna framgår
enligt nedanstående tabell uppdelat på förfalloår.
AVTALADE FRAMTIDA ÅRSHYRA ÅRSHYRA
HYRESINTÄKTER 2022, TSEK 2021, TSEK
Avtalade hyresintäkter år 1 799 630 669 498
Avtalade hyresintäkter
mellan år 2 och år 5 2 028 715 1 296 549
Avtalade hyresintäkter
senare än 5 år 819 732 777 593
Summa 3 648 077 2 743 640
NOT 3
HYRESINTÄKTER
113
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
Fastighetskostnaderna uppgick 2022 till 185 miljoner kro-
nor (168). I detta belopp ingår direkta fastighetskostnader ,
såsom kostnader för drift, underhåll och fastighetsskat t
samt indirekta fastighetskostnader för fastighetsadminis-
tration såsom hyresadministration, förvaltningskostnader
och uthyrningskostnader. I flertalet av Stendörrens hyres-
kontrakt avtalas att hyresgästen står för vissa fastighets-
kostnader. Stendörren har även i vissa fall tecknat så kall-
ade ”triple netavtal” vilket innebär att hyresgästen själv är
avtalspart och står för alla drift- och underhållskostnader.
KONCERNEN, MKR 2022 2021
El- och värmekostnader -60 – 55
Driftskostnader -56 – 47
Reparation och underhåll -22 – 27
Fastighetsskatt -26 – 18
Övriga fastighetskostnader -21 – 21
Summa -185 – 168
DRIFT- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER
I drift- och underhållskostnader ingår kostnader för bland
annat el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, försäk-
ringar och underhåll. I de fall Stendörren tecknar avtal fö r
drift- och underhållskostnader vidaredebiteras i de flesta
fall hyresgästen i form av tillägg till hyran. Driftkostnadern a
(El- och värmekostnader, Driftkostnader, Övriga fastig-
hetskostnader i tabellen ovan) uppgick under år 202 2
till 137 miljoner kronor (123) och underhållskostnaderna
uppgick till 22 miljoner kronor (27).
TOMTRÄTTSAVGÄLD
Tomträttsavgäld är den årliga avgäld Stendörre n betalar
för besittningsrätten av annans mark. Vid årets slut upp-
gick antalet fastigheter med tomträtt till 26 styc ken (26).
Tomträttsavgälder uppgick under år 2022 till 8 miljoner
kronor (8) och avser i huvudsak Stendörrens to mträtter i
Stockholms stad. Den genomsnittliga återstående löptiden
för tomrättsavtalen, viktad utifrån årsavgäld, upp går till 28
år (30) och avgälden omräknas i normalfallet var t 10:e år.
Enligt nuvarande kontrakterade tomträttsavgäl d uppgår
sammanlagd framtida tomträttsavgäld under kva rvarande
genomsnittlig löptid till 254 miljoner kronor (23 8).
AVTALADE FRAMTIDA
TOMTRÄTTSAVGÄLDER, MKR 2022 2021
Avtalade tomträttsavgälder år 1 8 8
Avtalade tomträttsavgälder
mellan år 2 och år 5 33 31
Avtalade tomträttsavgälder
senare än 5 år 213 199
Summa 254 238
FASTIGHETSSKATT
I Sverige är fastighetsskatten en statlig skatt so m beta-
las årsvis i procent av fastställda taxeringsvär den. För
Stendörren varierar fastighetsskatten mellan 0, 5 och 1,0
procent beroende på om fastigheten klassas so m lager-/
industrilokaler (0,5 procent) eller kontors-/buti kslokaler
(1,0 procent). Fastighetsskatten uppgick 2022 totalt till
26 miljoner kronor (18).
NOT 4
FASTIGHETSKOSTNADER
STYRELSE, VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR OCH
ÖVRIGA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE
Under räkenskapsåret hade moderbolaget 6 (7) styrel-
seledamöter varav 2 (2) kvinnor. Vid räkenskapsåret s
utgång hade Bolaget 8 ledande befattningshavare
anställda (8), varav 3 (3) kvinnor och det totala antale t
anställda var 54 (55), varav 23 kvinnor (17). Genom-
snittligt antal anställda under 2022 var 54, varav 31
män. Detta antal inkluderar 5 personer (2 kvinnor och
3 män) som är inhyrda konsulter. Kostnaden för dess a
inhyrda konsulter rapporteras som konsultkostnade r
och ingår ej i nedan angivna kostnader för anställda.
Ersättning utgick under 2022 till styrelse med 1 440
tusen kronor (1 590). Till verkställande direktör utgic k
ersättning om totalt 5 374 tusen kronor (5 103). Ersätt-
ning till övriga led ande befattningshavare utgick med
12 653 tusen kron or (11 349) och till övriga anställda
20 298 tusen kro nor (18 788). Totala sociala kostnader
uppgick under rä kenskapsåret till 23 183 tusen kronor
(21 817) varav 8 0 71 pensionsavsättningar inkl löneskatt
(8 088). Verkställ ande direktör erhåller pensionsav-
sättningar motsv arande 30 procent av månadslönen.
Uppsägningstide n från vardera parten är 6 månader.
Därtill har verkstä llande direktör rätt till 6 månaders
avgångsvederlag vid uppsägning från Bolagets sida.
Uppsägningstide n för Vice Verkställande direktör är 6
månader. Princip er för ersättning och förmåner till verk-
ställande direktör, bolagsledningen och övriga ledande
befattningshavar e beslutas av styrelsen.
NOT 5
ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER
114
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
KONCERN MODERBOLAG
TKR 2022 2021 2022 2021
Medelantal anställda 54 54 54 54
Varav män 31 34 31 34
Könsfördelning bland ledande befattningshavare
Styrelseledamöter 6 7 6 7
Varav kvinnor 2 2 2 2
VD och ledandebefattningshavare 8 8 8 8
Varav kvinnor 3 3 3 3
Kontanta löner, förmåner och ersättningar
Styrelsensordförande 560 500 560 500
Styrelseledamöter:
Helena Levander 330 320 330 320
Andreas Philipson 0 240 0 240
Carl Mörk 300 290 300 290
Seth Lieberman 250 240 250 240
Henrik Orrbäck - – - –
Nisha Raghavan - – - –
1 440 1 590 1 440 1 590
VD 5 374 5 103 5 374 5 103
Varav tantiem och bonus 3 000 2 970 3 000 2 970
Vice VD 3 367 3 150 3 367 3 150
Varav tantiem och bonus 1 700 1 500 1 700 1 500
Övriga ledande befattningshavare 9 286 8 199 9 286 8 199
Varav tantiem och bonus 3 400 2 825 3 400 2 825
Övriga anställda 20 298 18 788 20 298 18 788
Sociala kostnader
Styrelse, VD och övriga ledande befattningshavare 15 155 12 105 15 155 12 105
Varav pensionskostnader 6 580 4 244 6 580 4 244
Övriga anställda 7 891 9 711 7 891 9 711
Varav pensionskostnader 1 564 3 843 1 564 3 843
Styrelseledamöterna har inte erhållit bonus eller tantiem enligt ÅRL 5 kap § 40.
INCITAMENTSPROGRAM
Stendörren har ett incitamentsprogram vilket beslutade s
om vid extra bolagsstämma i september 2020. Program-
met var riktat till bolagets anställda och omfattar emis-
sioner av teckningsoptioner, vilka deltagarna i programme t
förvärvat mot kontant betalning till moderbolaget. Teck-
ningsoptionerna förvärvades till marknadsvärde beräkna t
efter värdering enligt Black & Scholes värderingsmeto d
utförd av oberoende värderare.
Varje teckningsoption berättigar, under en period om två
veckor från dagen för offentliggörande av delårsrapporten
för perioden 1 januari – 30 september 2025 till teckning av
en ny stamaktie av serie B i bolaget till en teckningskurs
om 175 kronor per aktie.
Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i detta
program kommer aktiekapitalet öka med 151 350 kronor
genom utgivande av 252 250 aktier av serie B, var och en
med ett kvotvärde om 0,6 kronor. Utspädningseffekten vid
fullt utnyttjande motsvarar cirka 0,9 procent av kapitalet
och 0,5 procent av röstetalet baserat på antalet utestå-
ende aktier per rapportdatum.
115
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
AKTIERÄTTER KONCERN MODERBOLAG
Program 2020–2025
Utestående vid periodens början 254 000 254 000
Tilldelade under perioden - -
Återköpta under perioden - 1 750 – 1 750
Utestående vid periodens slut 252 250 252 250
Verkligt värde
Aktiekurs vid periodens utgång, kr 191,80 191,80
Program 2020–2025
Verkligt värde vid värderingstidpunkten, Tkr 4 238 4 238
Optionernas lösenpris 175,00 175,00
Aktierätternas löptid, år
1)
2,9 2,9
1) Aktierätterna kan inlösas mot teckningsrätter efter offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari – 31 september 2025.
Till koncernens revisorer har ersättning utgått enligt nedan:
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2022 2021 2022 2021
BDO Mälardalen AB
Revisionsuppdrag -3 – -2 –
Övriga tjänster – – – –
Summa -3 – -2 –
Ernst & Young AB
Revisionsuppdrag – -2 -2
Övriga tjänster – – – –
Summa – -2 – -2
Med revisionsuppdrag avses revisors arbete för den lag-
stadgade revisionen och med revisionsverksamhet olika
typer av kvalitetstjänster. Övriga tjänster är sådant som
inte ingår i revisionsuppdrag, revisionsverksamhet eller
skatterådgivning.
NOT 6
ERSÄTTNINGAR TILL REVISORER
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2022 2021 2022 2021
Finansiella intäkter
Ränteintäkter,
koncernföretag – – 160 95
Valutavinster 24 – – –
Ränteintäkter, övriga 8 1 – –
Summa 32 1 160 95
Koncernens finansiella intäkter härrör från fordringar i
utländsk valuta och koncernens likvida medel.
NOT 7
FINANSIELLA INTÄKTER
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2022 2021 2022 2021
Finansiella kostnader
Räntekostnader till
koncernföretag – – -54 – 35
Räntekostnad obligation -62 – 30 -59 – 30
Räntekostnader -128 – 86 – –
Pantbrevskostnader och
andra finansiella kostnader -18 – 19 -6 – 10
Summa -208 – 135 -119 – 75
Räntekostnader och finansiella kostnader är kostnader
som uppstår för koncernens räntebärande lån. I koncer-
nens räntekostnader om 208 miljoner kronor (135) ingår
dels direkta räntekostnader om 190 miljoner kronor (116)
samt 18 miljoner kronor (19) i periodiserade upplånings-
kostnader.
NOT 8
FINANSIELLA KOSTNADER
116
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell
skatt och uppskjuten skatt. Aktuell och uppskjuten skatt
har beräknats utifrån en skattesats om 20,6 procent för
Sverige, 20,0 procent för Finland och 22,0 procent fö r
Danmark och Norge. Med aktuell skatt menas den skatt
som ska betalas eller erhållas avseende det skattepliktiga
resultatet för aktuellt år. Årets skattepliktiga resultat skiljer
sig från årets redovisade resultat genom att det justerat s
för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla poster. Uppskjuten
skatt beräknas enligt
balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära
skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden
på tillgångar och skulder. Avseende fastighetsförvärv
som bedömts vara tillgångsförvärv redovisas dock ingen
uppskjuten skatt på sådana temporära skillnader som
uppkommit före förvärvstillfället. Avsikten är att beakta
framtida skattekonsekvenser vid till exempel framtida
försäljning av tillgångar eller utnyttjande av underskotts-
avdrag.
NOT 9
SKATT
KONCERN MODERBOLAG
REDOVISAD SKATTEKOSTNAD ELLER SKATTEINTÄKT, MKR 2022 2021 2022 2021
Aktuell skattekostnad:
Årets skatteintäkt/-skattekostnad -18 – 2 – –
Skatt till följd av ändrad taxering -5 0 – –
Summa aktuell skatt -23 – 2 – –
KONCERN MODERBOLAG
AVSTÄMNING AV REDOVISAD SKATT UTIFRÅN SKATTEKOSTNADER, MKR 2022 2021 2022 2021
Resultat före skatt 367 1 523 42 19
Avstämning av effektiv skatt
Skatt enligt gällande skattesats 20,6% (20,6%) -76 –314 -9 –4
Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader -11 –4 – 0
Skatteeffekt ej bokförda kostnader 0 – 8 4
Skatteffekt ej skattepliktiga intäkter 3 2 – –
Skattereduktion på inventarier 2 – – –
Skatt till följd av ändrad taxering -5 – – –
Temporära skillnader fastigheter -21 – – –
Övriga skattemässiga justeringar 11 3 – –
Effekt av annan skattesats -1 – – –
Redovisad skatt -98 – 313 -1 0
Effektiv skattesats, % 26,7 20,6 2,4 0,0
Nedan redovisas de resultatpåverkande poster som påverkat koncernens redovisning av aktuell skatt och för verk-
samhetsåret 2022.
SKATTEBERÄKNING, MKR 2022 2021
Förvaltningsresultat 287 267
Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och investeringar -220 –193
Ej avdragsgilla kostnader 53 19
Ej skattepliktiga intäkter -15 –10
Övriga skattemässiga justeringar -23 –75
Skattepliktigt förvaltningsresultat 82 8
Försäljning fastigheter – –
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 82 8
Ökat/minskat underskott – –
Ändrade taxeringar 24 –
Skattepliktigt resultat 106 8
20,6 % skatt -23 – 2
117
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
UPPSKJUTEN SKATT
Underskottsavdrag utgörs av tidigare års skattemässiga
förluster. Dessa förluster är inte tidsbegränsade och rullas
vidare till nästkommande år och nyttjas genom att kvit-
tas mot framtida, skattemässiga vinster. Den uppskjutn a
skatten har beräknats med skattesatsen 20,6 procent för
Sverige, 20,0 procent för Finland och 22,0 procent fö r
Danmark och Norge. Skattemässiga underskottsavdrag i
koncernen uppgår till
12 miljoner kronor (17). Skattemässiga underskottsavdrag
i koncernen, vilka inte har värderats, uppgår per den 31
december 2022 till 0 miljoner kronor (0). Moderbolagets
skattemässiga underskottsavdrag uppgår till 2 miljoner
kronor (6). I rapport över koncernens finansiella ställning
nettoredovisas uppskjuten skattefordran och skatteskuld
enligt nedanstående uppställning.
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2022 2021 2022 2021
Uppskjuten skattefordran
Underskottsavdrag
Ingående redovisat värde 3 4 1 1
Årets förändring -1 –1 -1 –
Utgående redovisat värde 2 3 0 1
Summa uppskjuten skattefordran 2 3 0 1
Uppskjuten skatteskuld
Temporära skillnader på fastigheter
Ingående redovisat värde -906 –606 - –
Årets förändring över resultaträkningen -22 –301 - –
Valutakurseffekter -2 – – –
Utgående redovisat värde -930 –907 - –
Derivat
Ingående redovisat värde -5 –1 - –
Årets förändring -47 –4 - –
Utgående redovisat värde -52 –5 - –
Temporära skillnader på miljösaneringsreserv
Ingående redovisat värde 1 1 - –
Årets förändring över resultaträkningen - – - –
Utgående redovisat värde 1 1 - –
Obeskattade reserver
Ingående redovisat värde -17 –11 - –
Årets förändring -4 –6 - –
Köp/försäljning -1 0 - –
Utgående redovisat värde -22 –17 - –
Summa uppskjuten skatteskuld -1 003 –928 - –
Uppskjuten skatt, netto redovisat värde -1 001 –925 0 1
De skattemässiga restvärdena för koncernens fastigheter uppgår till 4 676 miljoner kronor (3 948) .
118
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
NOT 10
IMMATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2022 2021 2022 2021
Ingående anskaffningsvärde 8 8 8 8
Utgående ackumulerade anskaningsvärden Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 8 8 8 8
Ingående ackumulerade avskrivningar -5 –4 -5 –4
Årets avskrivningar -1 –1 -1 –1
Utgående ackumulerade avskrivningar -6 -5 -6 -5
Utgående redovisat värde 2 3 2 3
Immateriella anläggningstillgångar består av balanserade utgifter för hemsida och programvara.
KONCERNEN, MKR 2022 2021
Förvaltningsfastigheter
Ingående balans 11 693 9 533
Nya förvärv av fastigheter
via förvärv av dotterbolag 581 668
Försäljningar -370 –
Investeringar i befintliga fastigheter 624 256
Valutakurseffekter 33 –
Realiserade värdeförändringar 16 –
Värdeförändringar
i befintliga fastigheter -160 1 235
Utgående redovisat värde 12 418 11 693
Inga finansiella kostnader har aktiverats under 2022 och 2021.
Alla Stendörrens fastigheter värderas av extern värde-
ringsman med intervaller om maximalt tolv månader och
internvärderas kvartalsvis däremellan.
På balansdagen värderades beståndet av förvalt-
ningsfastigheter till 12 418 miljoner kronor baserat på en
kombination av extern- och internvärderingar. De extern a
fastighetsvärderingarna har utförts av Newsec Swede n
och CBRE. Realiserade och orealiserade värdeförändringar
av förvaltningsfastigheter under 2022 uppgick till -143
miljoner kronor (1 235). Av den samlade värdeförändringen
under perioden avser 16 miljoner kronor (0) realiserade
värdeförändringar vid fastighetsförsäljningar. Värdeför-
ändringarna i fastighetsbeståndet drevs under perioden
dels av justerade avkastningskrav, förändrade kassaflö-
den genom indexering, nytecknade och omförhandlad e
hyresavtal, samt ändrade antaganden om marknadshyror .
VÄRDERINGSMETODIK
Stendörrens marknadsvärderingar (både de externa vär-
deringarna och interna) är utförda som avkastningsvär-
deringar enligt kassaflödesmodell i linje med IPD Svenskt
Fastighetsindex värderingshandledning. Värderingarn a
grundar sig på kassaflödesanalyser innebärande att fast-
ighetens värde baseras på nuvärdet av prognostiserade
NOT 11
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
kassaflöden jämte restvärde under kalkylperioder som
varierar för de enskilda värderingsobjekten mellan 5–15
år enligt följande princip:
Förväntat framtida kassaflöde under
vald kalkylperiod beräknas enligt:
+ Hyresinbetalningar
– Betalda driftkostnader
– Underhållskostnader
= Driftnetto
– Investeringar
= Kassaflöde
Antaganden avseende de förväntade framtida kassa-
flödena görs utifrån analys av:
• Marknadens/närområdets framtida utveckling
• Fastighetens marknadsförutsättningar och marknads-
position
• Marknadsmässiga hyresvillkor
• Drift- och underhållskostnader i likartade fastigheter i
jämförelse med dem i den aktuella fastigheten
• Känt och bedömt investeringsbehov i fastigheten
(hyresgästanpassningar och större investeringsbehov
som inte omfattas av det löpande underhållet)
De värdepåverkande parametrar som används i värde-
ringen motsvarar den externa värderarens tolkning av
hur en presumtiv köpare på marknaden skulle resonera
och summan av nuvärdet av driftnetton och restvärde
kan därmed tas som ett uttryck för marknadsvärdet.
Samtliga fastigheter besiktigas fysiskt av värderingsman
vid första värderingstillfälle och ombesiktigas vid behov
(exempelvis efter om- eller tillbyggnad eller efter större
hyresgästanpassningar). Det ska dock aldrig gå mer än
3 år mellan besiktningstillfällena. Byggrätter och poten-
tiella byggrätter har värderats utifrån ortprisstudier, läge
i planprocessen och fastställda avyttringsvärden.
119
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
Stendörrens samtliga fastigheter har värderats enligt vär-
deringshierarki 3 inom IFRS 13. Det har inte förekommit
någon förflyttning av fastigheter mellan olika värderings-
hierarkier. Förändringar under perioden i de icke obser-
verbara indata som tillämpas vid värderingarna analyseras
vid varje bokslutstillfälle av företagsledningen mot internt
tillgänglig information, information från genomförda/pla-
nerade transaktioner samt information från de externa
värderingsföretagen. Värderingarna har beaktat bästa
och maximala användningen av fastigheterna.
VÄRDERINGSPARAMETRAR
Kassaflödeskalkylerna baseras på antaganden om framtida
utveckling enligt nedanstående parametrar:
• Långsiktigt inflationsantagande
• Antagande om marknadshyra för alla uthyrningsbara ytor
• Bedömda driftskostnader utifrån historiska kostnader
och tillgänglig statistik för jämförbara objekt
• Bedömda kostnader för hyresgästanpassningar per lokal
• Bedömd vakanstid mellan hyresgäster
• Bedömt lång- och kortsiktigt underhållsbehov
• Bedömning av marknadens avkastningskrav för det
specifika objektet
Inflationsantagandet utgår från dagens inflationsnivå för
att under kalkylperioden anpassas till Riksbankens lång-
siktiga inflationsmål om 2 procent i årstakt. Kalkylperioden
för respektive värderingsobjekt anpassas till återstående
löptid för befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20
år. Analysen av framtida driftnetton grundas på gällande
hyresavtal samt en analys av den gällande hyresmark-
naden. I de fall hyresvillkoren bedöms som marknads-
mässiga antas de möjliga att förlänga till oförändrade
villkor alternativt förlängas till liknande villkor. I de fall
den kontrakterade hyran bedöms avvika från gällande
marknadshyra antas den justeras till marknadsmässig nivå
vid kontraktsutgång. På motsvarande sätt antas fastig-
hetens uthyrningsgrad över tid anpassas till en bedömd
marknadsmässig nivå.
Drift- och underhållskostnader baseras dels på en ana-
lys av respektive fastighets historiska och budgeterade
kostnadsnivå, dels på erfarenheter och statistik avseende
liknande fastigheter, bland annat från statistik redovisad
av IPD.
SAMMANFATTNING AV STENDÖRRENS
FASTIGHETSVÄRDERINGAR
En sammanställning av värderingspåverkandes parametrar
i samtliga fastigheter som använts vid marknadsvärde-
ringen per balans dagen återfinns nedan.
VÄRDERINGSPARAMETRAR VIKTAT
PER 2022-12-31 MIN MAX SNITT
Direktavkastningskrav 4,6 % 8,5 % 5,9 %
Kalkylränta kassaflöde 6,2 % 10,9 % 8,0 %
Kalkylränta restvärde 7,0 % 10,9 % 8,0 %
Långsiktigt vakansantagande 2,0 % 29,4 % 6,0 %
VÄRDERINGSPARAMETRAR VIKTAT
PER 2021-12-31 MIN MAX SNITT
Direktavkastningskrav 4,8 % 8,0% 5,7 %
Kalkylränta kassaflöde 6,0 % 10,2 % 7,6 %
Kalkylränta restvärde 6,8 % 10,2 % 7,7 %
Långsiktigt vakansantagande 3,0 % 30,0 % 6,1 %
BYGGRÄTTER
Stendörren hade per 31 december 2022 totalt 28 fastig-
heter helt eller delvis bestående av byggrätter om totalt
cirka 657 000 kvm,huvudsakligen för logistik, lätt industri
och bostäder. Möjligheterna i byggrättsportföljen bedöms
som goda eftersom byggrätterna är koncentrerade till
expansiva kommuner och områden i Storstockholm samt
tillväxtorter i Mälardalen. För vissa fastigheter pågår även
arbete med att skapa ytterligare byggrätter inom befintligt
användningsområde eller genom omvandling av använd-
ningsområden till exempel för bostadsändamål. Marknads-
värdet av byggrättsportföljen uppgår per rapportdatumet
till cirka 1 564 (1 634) miljoner kronor.
KÄNSLIGHETSANALYS
Förändringar i kassaflöden och marknadens avkastnings-
krav har stor betydelse för fastigheternas marknadsvär-
den. Baserat på Stendörrens bedömda löpande intjä-
ningsförmåga per 31 december 2022 skulle en förändring
om 5 procent av driftnettot uppåt eller nedåt påverka
det bedömda marknadsvärdet med cirka 621 miljoner
kronor uppåt respektive nedåt. En förskjutning uppåt
eller nedåt av marknadens direktavkastningskrav med
0,5 procent enheter skulle på motsvarande sätt påverka
det bedömda marknadsvärdet med cirka -1 090 miljoner
kronor uppåt och 1 322 miljoner kronor nedåt (alla andra
värdepåverkande antaganden antas i känslighetsanalysen
vara oförändrade) enligt nedan (belopp i miljoner kronor):
FÖRÄNDRING AV DRIFTNETTO, 2022
– 5,0 % – 2,5 % 0,0 % 2,5 % 5,0 %
– 0,50 % 635 978 1 322 1 665 2 009
– 0,25 % -25 301 627 954 1 280
0,00 % -621 -310 0 310 621
0,25 % -1 162 -866 -570 -274 23
0,50 % -1 656 -1 373 -1 090 -807 -523
FÖRÄNDRING AV DRIFTNETTO, 2021
–5,0 % –2,5 % 0,0 % 2,5 % 5,0 %
– 0,50 % 745 1 072 1 399 1 726 2 054
– 0,25 % 42 351 660 969 1 278
0,00 % -585 -292 0 292 585
0,25 % -1 148 -871 -593 -316 -38
0,50 % -1 657 -1 393 -1 129 -865 -601
FÖRÄNDRING AV
DIREKTAVKASTNINGSKRAV
FÖRÄNDRING AV
DIREKTAVKASTNINGSKRAV
120
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
NOT 12
INVENTARIER
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2022 2021 2022 2021
Ingående anskaffningsvärde 10 13 11 9
Investeringar – 6 6 2
Omklassificering – -9 – –
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 10 10 17 11
Ingående ackumulerade avskrivningar -7 -7 -7 -5
Årets avskrivningar -1 -2 -1 -2
Omklassificering 0 2 – –
Utgående ackumulerade avskrivningar -8 -7 -8 -7
Utgående redovisat värde 2 3 9 4
KONCERNEN, MKR 2022 2021
Hyres- och kundfordringar 61 64
Reserv osäkra hyresfordringar -44 -45
Utgående redovisat värde 17 19
Kundfordringarna utvärderas varje kvartal och individuella
bedömningar görs av samtliga kundfordringar översti
-
gande 30 dagar. Nedskrivning för kreditförluster är enlig t
IFRS 9 framåtblickande och en förlustreservering görs
när det finns en exponering för kreditrisk. Vid konkurser
eller andra konstaterade kundförluster bokas fordran so m
kundförlust. Vid nyuthyrning görs en kreditbedömning
av hyresgästen.
KONCERNEN, MKR 2022 2021
Förfallostruktur hyres
och kundfordringar
Förfallet 0–29 dgr 2 7
Förfallet 30–89 dgr 2 1
Förfallet 90 dgr 57 56
Reserv osäkra hyresfordringar -44 -45
Summa 17 19
NOT 13
FINANSIELLA TILLGÅNGAR REDOVISADE TILL UPPLUPET ANSKAFFNINGSVÄRDE
NOT 14
ÖVRIGA KORTFRISTIGA FORDRINGAR
KONCERN MODERBOLA G
MKR 2022 2021 2022 202 1
Avräkning skatter och avgifter 5 3 0 0
Mervärdeskattefordran 16 9 2 1
Övriga kortfristiga fordringar 2 73 – 1
Utgående redovisat värde 23 85 2 2
NOT 15
FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2022 2021 2022 2021
Förutbetalda försäkringspremier 6 4 1 –
Förutbetalda hyresrabatter 24 28 – –
Övriga förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 13 9 2 2
Utgående redovisat värde 43 41 3 2
121
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
NOT 16
EGET KAPITAL
Aktiekapitalet i bolaget uppgår till 17 056 959 kronor vid räkenskapsårets utgång, fördelat på 2 500 000 aktier av serie
A respektive 25 928 265 aktier av serie B. Vid fullt utnyttjande av samtliga de teckningsoptioner som kan emittera s
med anledning av de personal-optionsprogram som redogörs för i not 5 kommer antalet utestående aktier av seri e
B öka med 252 250 stycken vilket kommer medföra en utspädning av kapitalet med 0,9 procent och av röstetale t
med 0,5 procent. Bolagets aktiekapital kommer härigenom att öka med 151 350 kronor.
REGISTRERING ANTAL ANTAL AKTIEKAPITAL
HÄNDELSE BOLAGSVERKET A-AKTIER B-AKTIER KRONOR
1)
Nybildning 15 november 2010 – 83 333 50 000
Nyemissioner B-aktier, 3 tillfällen Dec 2010 – mars 2014 – 1 207 816 774 689
Kvittningsemission 2014-11-20 2 500 000 14 653 837 11 066 991
Nyemissioner B-aktier, 21 tillfällen Dec 2014 – april 2015 – 9 175 001 16 571 992
Nyemission B-aktier,
aktieteck-ning p.g.a. teckningsoptioner 15 maj 2018 – 535 655 16 893 385
Nyemission B-aktier,
aktieteckning p.g.a. teckningsoptioner 1 juni 2020 – 215 800 17 022 865
Nyemission B-aktier,
aktieteckning p.g.a. teckningsoptioner 4 oktober 2021 – 56 824 17 056 959
Summering händelser 2 500 000 25 928 265 17 056 959
1) Kvotvärdet per aktie uppgår per årsskiftet till 0,60 kronor per aktie.
RÖSTRÄTTER OCH AKTIEKAPITALANDELAR
ANTAL TOTALT ANTAL ANDEL AV KAPITAL-
AKTIESLAG AKTIER RÖSTETAL RÖSTER RÖSTER ANDEL
A-aktier 2 500 000 10 25 000 000 49 % 9 %
B-aktier 25 928 265 1 25 928 265 51 % 91 %
Totalt 28 428 265 11 50 928 265 100 % 100 %
KONCERNENS EGNA KAPITAL
Aktiekapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital.
Övrigt tillskjutet kapital avser kapital tillskjutet från ägarna .
Intjänade vinstmedel avser intjänade vinstmedel i kon-
cernen.
MODERBOLAGETS BUNDNA OCH
FRIA EGNA KAPITAL
Enligt aktiebolagslagen utgörs eget kapital av bundet (icke
utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till
aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter
utdelning finns full täckning för bundet eget kapital. Vidare
får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med
hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning
och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och
bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likvidi-
tet och ställning i övrigt. Utdelning föreslås av styrelsen
i enlighet med bestämmelserna i aktiebolagslagen och
beslutas av årsstämman.
UTDELNING
Styrelsen i Stendörren föreslår årsstämman att utdelning
ska utgå för räkenskapsåret 2022 med totalt noll kronor
per aktie till förmån för återinvestering i projektportföljen.
FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
TILL ÅRSSTÄMMANS FÖRFOGANDE
I MODERBOLAGET STÅR:
Balanserat resultat 1 634 000 355 kr
Årets resultat 40 811 362 kr
Summa 1 674 811 717 kr
STYRELSEN FÖRESLÅR ATT VINSTMEDLEN
DISPONERAS ENLIGT FÖLJANDE:
Att utdelas till aktieägarna 0 kr
I ny räkning balanseras 1 674 811 717 kr
Summa 1 674 811 717 kr
RESULTAT PER AKTIE
Redovisat resultat per aktie motsvarar vinst efter skatt
för koncernen dividerat med det genomsnittliga antalet
utestående aktier under året (28 428 265 aktier). Resultat
per aktie efter utspädning är beräknad med hänsyn tagen
till det maximala antalet teckningsrätter som personalop-
tionsprogrammet kan komma att ge upphov till (beräknat
i enlighet med IAS 33). Det genomsnittliga antalet aktier
efter utspädning uppgår till 28 472 433 stycken .
122
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
NOT 17
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2022 2021 2022 2021
Långfristiga räntebärande skulder
Obligationslån 1 300 1 300 1 300 1 300
Lån från banker och övriga kreditinstitut 4 197 3 584 – –
Övriga räntebärande skulder 5 10 1 292 886
Periodiserade låneutgifter -33 –25 -9 –13
Summa räntebärande långfristig upplåning 5 469 4 868 2 583 2 173
Kortfristiga räntebärande skulder
Lån från banker och övriga kreditinstitut 821 755 – –
Summa räntebärande kortfristig upplåning 821 755 0 0
Summa räntebärande skulder 6 290 5 624 2 583 2 173
Kreditfacilitet
Byggnadskreditiv beviljat belopp – – – –
Checkräkningskredit beviljat belopp 560 510 – –
Koncernens räntebärande skulder, som främst är deno-
minerade i svenska kronor, uppgick vid årets utgång
till 6 290 miljoner kronor (5 624), varav periodiserade
uppläggnings- och låneavgifter uppgår till – 33 miljoner
kronor (– 25). Rensat för denna periodisering uppgår de
totala räntebärande skulderna till 6 323 miljoner kronor
(5 649), motsvarande en belåningsgrad om 47 procent
(46). Räntebärande skulder består av skulder till kredit-
institut om 5 018 miljoner kronor (4 339), obligationslån
om 1 300 miljoner kronor (1 300) samt säljarreverser om
5 miljoner kronor (10). Räntebärande lån utgör därmed
Stendörrens huvudsakliga finansieringskälla. Lån från kre-
ditinstitut utgörs av bilaterala låneavtal med banker som
säkerställts av Stendörrens fastighetsägande dotterbolag
i form av pantbrev i de ägda fastigheterna. Moderbolaget
har vid årets utgång två utestående obligationslån. Det
ena obligationslånet (2021-2024) uppgår till 700 miljoner
kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 3,65 pro-
cent och Stendörrens andra obligationslån (2021 – 2025)
uppgår till 600 miljoner kronor och löper med en ränta
om Stibor 90 plus 3,90 procent.Banklånen är tagna
i Swedbank, Danske Bank, SEB, Nordea, Sörmlands
Sparbank samt Sparbanken i Enköping. Per 31 december
2022 fanns tillgängliga och outnyttjade kreditramar om
totalt 560 miljoner kronor. Stendörrens långfristiga ränte-
bärande skulder uppgick per 31 december 2022 till 5 469
miljoner kronor (4 868) efter avdrag för periodiserade
upplåningskostnader om – 33 miljoner kronor (– 25). Den
kortfristiga delen av de räntebärande skulderna uppgick
per samma datum till 821 miljoner kronor (755). Kortfristiga
räntebärande skulder utgörs i Stendörrens balansräk-
ning av avtalsenliga amorteringar under den kommande
12-månadersperioden med tillägg för lån som förfaller till
återbetalning under motsvarande period. Därför kan de
kortfristiga skulderna ses som en måttstock på bolagets
likviditetsbehov på kort sikt. Detta likviditetsbehov täcks
normalt av det löpande kassaflödet samt i förekommande
fall av refinansieringar. Stendörren strävar efter att ha lång
kapitalbindning på sina lån för att därmed minimera den
kortfristiga refinansieringsrisken. Stendörren hade per 31
december 2022 en genomsnittlig kapitalbindning på de
räntebärande skulderna till kreditinstitut om 3,1 år (2,4),
enligt tabellen nedan.
RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING, PER 31 DEC 2022
Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder
fördelar sig över år enligt nedanstående tabell.
RÄNTEBINDNING/ÅR
1
KAPITALBINDNING
RÄNTA ANDEL ANDEL
FÖRFALLOÅR MKR % % MKR %
2023 1 239 20 712 11
2024 434 7 1 364 22
2025 1 050 17 1 780 28
2026 900 14 335 5
2027 2 700 43 2 122 34
>2027 0 0 10 0
Summa/ 6 323 4,0 100 6 323 100
genomsnitt
1) Räntebindningen för 2023 inkluderar alla lån som löper med
Stiborbas och som inte motsvaras av räntebindning via derivat.
123
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
RÄNTEDERIVAT, PER 31 DECEMBER 2022
NOMINELLT VÄRDE TAKNIVÅ ÅTERSTÅENDE
MOTPART TYP MKR MKR % LÖPTID, ÅR
Danske Bank Räntetak 300 16,3 2,00 3,68
Danske Bank Räntetak 600 39,8 1,00 2,77
Danske Bank Räntetak 300 19,9 1,00 2,77
Swedbank Räntetak 1 100 61,8 2.00 3,96
Swedbank Räntetak 750 42,4 2,00 3,98
Swedbank Räntetak 250 1,9 2,25 0,74
Swedbank Räntetak 250 5,3 2,25 1,75
Swedbank Räntetak 550 28,9 2,00 3,68
Nordea Räntetak 184 3,3 1,50 0,96
Summa 4 284 219,7 1,80 3,21
RÄNTEDERIVAT, PER 31 DECEMBER 2022
NOMINELLT MARKNADS- RÄNTA ÅTERSTÅENDE
MOTPART TYP MKR VÄRDE, MKR % LÖPTID, ÅR
Swedbank Ränteswap 800 48,0 -0,0875 1,72
Summa 800* 48,0 -0,0875 1,72
FÖRÄNDRINGAR AV SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN, 2022
NOMINELLT VERKLIGA VÄRDE-
KONCERNEN, MKR 2021 KASSAFLÖDEN FÖRVÄRV FÖRÄNDRINGAR 2022
Långfristiga skulder till kreditinstitut 3 584 613 – – 4 197
Kortfristiga skulder till kreditinstitut 755 66 – – 821
Derivat -45 – – -223 -268
Övriga långfristiga räntebärande skulder 1 309 -5 – – 1 305
Summa räntebärande skulder och derivat 5 603 675 – -223 6 054
NOMINELLT VERKLIGA VÄRDE-
MODERBOLAGET, MKR 2021 KASSAFLÖDEN FÖRVÄRV FÖRÄNDRINGAR 2022
Övriga långfristiga räntebärande skulder 2 189 403 – – 2 592
Summa räntebärande skulder och derivat 2 189 403 – – 2 592
FÖRÄNDRINGAR AV SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN, 2021
NOMINELLT VERKLIGA VÄRDE-
KONCERNEN, MKR 2020 KASSAFLÖDEN FÖRVÄRV FÖRÄNDRINGAR 2021
Långfristiga skulder till kreditinstitut 3 437 147 – – 3 584
Kortfristiga skulder till kreditinstitut 1 018 –263 – – 755
Derivat –6 – –19 –20 –45
Övriga långfristiga räntebärande skulder 650 660 – – 1 310
Summa räntebärande skulder och derivat 5 099 544 –19 –20 5 604
NOMINELLT VERKLIGA VÄRDE-
MODERBOLAGET, MKR 2020 KASSAFLÖDEN FÖRVÄRV FÖRÄNDRINGAR 2021
Övriga långfristiga räntebärande skulder 1 367 819 – – 2 186
Summa räntebärande skulder och derivat 1 367 819 – – 2 186
124
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
NOT 18
FINANSIELLA RISKER
FINANSIELLA FINANSIELLA TILL-
TILLGÅNGAR GÅNGAR OCH SKULDER FINANSIELLA
REDOVISADE VÄRDERADE TILL SKULDER VÄRDERADE
TILL UPPLUPET VERKLIGA VÄRDEN VIA TILL UPPLUPET
ANSKAFFNINGSVÄRDE RESULTATRÄKNINGEN ANSKAFFNINGSVÄRDE
MKR 2022 2021 2022 2021 2022 2021
Hyresfordringar 17 19 – – – –
Övriga kortfristiga fordringar 23 85 – – – –
Likvida medel 315 160 – – – –
Räntebärande skulder – – – – -6 290 – 5 623
Övriga långfristiga skulder – – – – -36 – 22
Räntederivat – – 268 45 – –
Leverantörsskulder – – – – -64 – 22
Övriga skulder – – – – -15 – 7
Summa 355 264 268 45 -6 405 – 5 674
Leverantörsskulder och övriga skulder förfaller mellan 30 dagar och 1 år.
VERKLIGA VÄRDEN
Med hänsyn till att långfristiga skulder löper med rörlig
ränta och diskonteringseffekten för kortfristiga fordringar
och skulder är marginell så bedöms samtliga redovisade
värden motsvara dess verkliga värden.
Verkligt värde för finansiella instrument fastställs och
kategoriseras på sätt som beskrivs under klassificering,
Not 1.
FINANSIERING
Stendörrens verksamhet finansieras förutom av eget kapi-
tal av externt tillhandahållet kapital. Kapitalkostnaden
utgör Stendörrens enskilt största kostnad. Som en följd av
detta är bolaget exponerat för finansierings-, ränte- och
kreditrisker. Det är vidare sannolikt att huvuddelen av
erforderligt kapital för finansieringen av såväl utveck-
lingen av befintliga fastigheter som tillkommande förvärv
kommer att tillhandahållas av banker, kreditinstitut eller
andra långivare. Bolagets finansieringsrisk definieras dels
som en kapitalkostnadsrisk och dels som en kapitalbind-
ningsrisk. Kapitalkostnadsrisken avser risken för stigande
lånekostnader (lånemarginaler) vilket skulle medföra en
negativ påverkan på Stendörrens kassaflöde, resultat
och finansiella ställning. Kapitalbindningsrisken syftar på
avsaknaden av garantier att långivarna kommer förlänga
Stendörrens krediter vid krediternas slutförfall. Det kan ej
heller garanteras att alternativa kreditfaciliteter då kom-
mer att stå till förfogande. Koncernens huvudsakliga finan-
siering består av bilaterala finansieringsavtal med svenska
banker och kreditinstitut. I normalfallet löper dessa avtal
med åtaganden om att upprätthålla miniminivåer avse-
ende räntetäckningsgrad och belåningsgrad. Det innebär
att kreditgivare kan ges rätt att påkalla återbetalning av
lämnade krediter i förtid eller att begära ändrade villkor
för det fall dessa särskilda åtaganden ej uppfyllts av lån-
tagaren. Vid räkenskapsårets utgång uppfyller bolaget
samtliga finansiella åtaganden i befintliga kreditavtal. För
att minimera risker att ingångna låneavtal ej förnyas på
skäliga villkor strävar Stendörren efter att teckna låneavtal
med långa kapitalbindningstider.
KREDITRISK
Kreditrisk syftar på risken att en motpart mot vilken
Stendörren har en fordran inte kan fullgöra sitt betal-
ningsåtagande. Denna risk är i Stendörren reducerad då
Koncernen aktivt arbetar med att, där så är möjligt, tillse
att Koncernens hyresgäster har egna abonnemang för
konsumtion av media. Kreditrisken gentemot hyresgäster
diversifieras dessutom med en stor spridning av antalet
hyresavtal. Förutom Koncernens största hyresgäst svarar
ingen enskild hyresgäst för mer än 2 procent (2) av Kon-
cernens totala årshyror per 31 december 2022. Koncernens
likvida medel finns hos svenska större etablerade banker
och omfattas av insättningsgaranti från svenska staten.
Bedömningen är det inte finns någon kreditrisk i likvida
medel.
125
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
RÄNTOR
Räntekostnader utgör Stendörrens största enskilda
kostnadspost. Baserat på bolagets kapitalstruktur per
31 december 2022 uppgår räntekostnaden till cirka 251
miljoner kronor på årsbasis. Vid denna tidpunkt var stor del
av upplåningen från kreditinstitut upptagna med kort rän-
tebindning (3 månader). Detta innebär att den betalbara
räntan löpande är låg, men koncernen är därmed expo-
nerad mot en potentiell ränteuppgång. För att minimer a
denna ränterisk har bolaget ingått derivatavtal med syfte
att räntesäkra cirka 80 procent av alla räntebärande lån på
långa bindningstider. Koncernens räntekänslighet innebär
per 31 december 2022 att en höjning av räntebasen med 1
procent medför en räntekostnadsökning (före skatt) o m
10 miljoner kronor. Räntekänsligheten påverkas dels a v
att alla lån med IBOR-bas löper med ett golv där IBOR
i låneavtalet aldrig tillåts gå under noll och dels av ovan
nämnda räntesäkring. Se känslighetsanalysen nedan för
mer information. En sammanställning av räntederivaten
återfinns i tabellen i not 17.
(+) (–)
UTFALL UTFALL
FÖRÄNDRING, STIBOR MKR MKR
+ / – 1,00 % -10 21
+ / – 2,00 % -21 67
+ / – 3,00 % -31 106
Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är
endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av stor-
heterna i nämnda sammanhang.
LÖPTIDSANALYS INKLUSIVE RÄNTOR
Nedanstående tabell visar summan av alla räntor, amorteringar och lösen av lån om alla lån skulle löpa till förfal l
(antaget att räntan är konstant under hela analysperioden).
TOTAL
ÅRLIG AMORTERING LIKVIDITETSEFFEKT
LÅNEFÖRFALL TILL FÖRFALL RÄNTEKOSTNAD/ÅR TILL FÖRFALL
ÅR MKR
1)
MKR
1)
MKR MKR
2023 589 123 251 963
2024 1 265 99 204 1 568
2025 1 724 56 118 1 898
2026 283 52 85 420
2027 2 107 14 54 2 175
>2027 9 0 0 10
SUMMA 5 978 345 712 7 035
1) Utgör sammantaget den räntebärande skulden.
FINANSIELLA TILLGÅNGAR FINANSIELLA SKULDER
REDOVISADE TILL UPPLUPET VÄRDERADE TILL UPPLUPET
ANSKAFFNINGSVÄRDE ANSKAFFNINGSVÄRDE
MODERBOLAGET, MKR 2022 2021 2022 2021
Fordringar hos koncernföretag 3 490 3 018 – –
Övriga kortfristiga fordringar 2 2 – –
Kassa och bank 21 54 – –
Räntebärande skulder – – -1 291 –1 286
Leverantörsskulder – – -3 –2
Skulder till koncernföretag – – -1 470 –983
Övriga kortfristiga skulder – – -2 –2
Summa 3 513 3 074 -2 766 – 2 273
Leverantörsskulder och övriga skulder förfaller mellan 30 dagar och 1 år.
126
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
NOT 19
ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2022 2021 2022 2021
Ingående redovisat värde 4 4 – –
Avsättning miljösaneringsreserv – – – –
Utgående redovisat värde 4 4 – –
Avser uppskattade saneringskostnader av mark på fastigheten Kalvö 1:24.
NOT 20
UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2022 2021 2022 2021
Upplupna lönerelaterade kostnader 9 8 9 8
Upplupna räntor 23 14 11 7
Förutbetalda hyresintäkter 156 138 – –
Övriga poster 44 72 13 16
Utgående redovisat värde 232 232 33 31
NOT 21
ANDELAR I KONCERNFÖRETAG
MODERBOLAG, MKR 2022 2021
Ingående redovisat värde 929 978
Förvärv och tillskott 36 204
Avyttring – –253
Nedskrivningar -1 –
Utgående redovisat värde 964 929
SPECIFIKATION AV MODERBOLAGETS INNEHAV AV ANDELAR I DOTTERBOLAG
Alla dotterföretagen i underkoncernen ägs till 100 %.
ANTAL
BOKFÖRT INDIREKT ÄGDA
VÄRDE DOTTERFÖRETAG
ANTAL ÄGD
AKTIER/ ANDEL
MKR ORG.NUMMER SÄTE ANDELAR % 2022 2021 2022 2021
Byggnads AB Dörrstenen 559145-5182 Stockholm 1 000 100 5 1 – –
Fastighets AB Kvartsgatan 11 556790-8347 Stockholm 1 000 100 5 5 – –
Fastighets AB Skyttbrink 15 556873-2209 Stockholm 1 000 100 – 0 – –
Stendörren Ljusbågen 7 AB 556803-0364 Eskilstuna 2 500 100 – 0 – –
Stendörren Option AB 556989-1434 Stockholm 50 000 100 0 0 – –
Stendörren Servitrisen 3 AB 559086-2438 Stockholm 1 000 100 0 39 – –
Stendörren Stockholm 1 AB 556942-1679 Stockholm 50 000 100 754 754 65 68
Stendörren Stockholm 2 AB 556409-2434 Stockholm 10 000 100 57 57 9 11
Stendörren Stockholm 3 AB 559320-6112 Stockholm 25 000 100 0 0 21 –
Stendörren Stockholm 4 AB 556972-6630 Stockholm 50 000 100 46 46 9 13
Stendörren Stockholm 5 AB 556993-3012 Stockholm 50 000 100 24 13 10 10
Stendörren Stockholm 6 AB 556993-3020 Stockholm 50 000 100 5 6 3 3
Stendörren Stockholm 7 AB 556993-3038 Stockholm 50 000 100 27 6 12 12
Stendörren Stockholm 8 AB 559338-6005 Stockholm 25 000 100 13 2 9 6
Stendörren Stockholm 9 AB 559338-6336 Stockholm 25 000 100 1 0 5 3
Stendörren Stockholm 10 AB 559383-4053 Stockholm 25 000 100 2 – 4 –
Fastighets AB Grönsta 2:65 559277-6180 Stockholm 50 000 100 25 – – –
Summa 964 929 147 126
127
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
NOT 22
STÄLLDA SÄKERHETER
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2022 2021 2022 2021
Säkerheter för kreditfaciliteter, räntebärande skulder
Fastighetsinteckningar 5 785 5 397 - –
Pantsatta aktier i dotterföretag 5 485 4 986 884 903
Summa 10 553 10 383 884 903
NOT 23
EVENTUALFÖRPLIKTELSER
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2022 2021 2022 2021
Borgensförbindelser avseende dotterföretags krediter 0 0 5 018 4 339
Summa 0 0 5 018 4 339
NOT 24
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR TILL KASSAFLÖDESANALYS
KONCERN MODERBOLAG
MKR 2022 2021 2022 2021
Kassaflöden
Erhållna räntor 9 1 – –
Erlagda räntor -181 –108 -55 –59
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
Av- och nedskrivningar av tillgångar 3 3 3 3
Upplupen ej betald ränta 16 17 – –
Valutakursvinster -24 – – –
Summa -5 20 3 3
FÖRVÄRV AV TILLGÅNGAR VIA DOTTERFÖRETAG
Inga rörelseförvärv har gjorts utan årets förvärv av aktier i dotterbolag har klassificerats som tillgångsförvärv och
nettolikviden bestod av följande poster:
KONCERN, MKR 2022 2021
Förvärvade tillgångar och skulder
Förvaltningsfastigheter 580 668
Rörelsefordringar 5 9
Likvida medel 1 6
Långfristiga skulder -1 –220
Kortfristiga rörelseskulder -70 –29
Summa nettotillgångar 515 434
Lösen lån, swap och nya lån, netto -67 –240
Avgår: Likvida medel i den förvärvade enheten 1 6
Påverkan på likvida medel -581 –668
128
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
NOT 25
TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
FÖRSÄLJNING AV INKÖP AV VAROR
VAROR OCH TJÄNSTER OCH TJÄNSTER
TILL NÄRSTÅENDE HOS NÄRSTÅENDE
MKR 2022 2021 2022 2021
Moderbolaget
Närståenderelation
Koncernföretag 125 108 – –
Summa 125 108 – –
FORDRINGAR HOS SKULDER TILL
NÄRSTÅENDE NÄRSTÅENDE
MKR 2022 2021 2022 2021
Moderbolaget
Närståenderelation
Koncernföretag 3 490 3 018 1 470 983
Summa 3 490 3 018 1 470 983
RÄNTOR FRÅN RÄNTOR TILL
NÄRSTÅENDE NÄRSTÅENDE
MKR 2022 2021 2022 2021
Moderbolaget
Närståenderelation
Koncernföretag 159 96 54 35
Summa 159 96 54 35
Ovanstående transaktioner har skett med närstående bolag. Beträffande styrelsen, verkställande direktör och övriga
befattningshavares löner och andra ersättningar, kostnader och avtal som avser pensioner och liknande förmåner
samt avtal angående avgångsvederlag, se not 5
• I januari 2023 meddelade Rating-
institutet Nordic Credit Rating
(NCR) att Stendörren bibehåller
sin rating med betyget BB-, stabila
utsikter.
• I mars 2023 genomfördes ett åter-
köp om 287,5 miljoner kronor i ett
frivilligt återköpserbjudande om upp
till 300 miljoner kronor av utestå-
ende hybridobligationer.
• I januari 2023 tecknades ett 5-årigt
hyresavtal med möjlighet till fem års
förlängning avseende en logistik-
lokal om 2 200 kvm i Upplands-Bro.
NOT 26
VIKTIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRET UTGÅNG
129
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
Till årsstämmans förfogande står moderbolagets fria egna kapital. Styrelsen
föreslår att noll kronor per aktie utdelas och att fritt eget kapital i sin helhet
balanseras i ny räkning.
KRONOR
Balanserat fritt eget kapital 1 634 000 355
Årets resultat 40 811 362
Fritt eget kapital till årsstämmans förfogande 1 674 811 717
Föreslås
Till aktieägarna utdelas 0
Balanseras i ny räkning 1 674 811 717
FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
130
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
FASTIGHETSBESTÅND
TOTAL AREA BYGGRÄTT
FASTIGHETSBETECKNING LAND KOMMUN EXKL. MARK BTA
Almnäs 5-23 (4411) Sverige Södertälje 7 657 30 172
Almnäs 5-24 (4412) Sverige Södertälje 9 881 27 906
Armaturen 5 (4131) Sverige Kungsör 9 829 7 000
Ateljén 1 (4961) Sverige Västerås 3 466 0
Avedöreholmen 51 (5196) Danmark Köpenhamn 2 046 0
Bergklacken 5 & 6 (4311) Sverige Stockholm (Traneberg) 11 493 0
Biologen 10 (4361) Sverige Botkyrka 4 077 0
Björnerudveien 24 (5202) Norge Oslo 4 821 0
Blixtlampan 1 (3461) Sverige Stockholm (Högdalen) 5 887 0
Blixtljuset 14 (4381) Sverige Stockholm (Högdalen) 932 0
Blästerugnen 2 (4841) Sverige Västerås 1 894 0
Bolmängen 1 (4111) Sverige Flen 7 831 0
Boländerna 35-4 (4471) Sverige Uppsala 1 685 0
Boländerna 35-5 (4472) Sverige Uppsala 994 0
Brånberget 2 (3451) Sverige Stockholm (Bromma) 2 464 0
Båglampan 25 (4591) Sverige Stockholm (Johannesfred) 0 8 000
Båglampan 35 (4031) Sverige Stockholm (Johannesfred) 8 088 0
Bällsta 5-133 (4351) Sverige Vallentuna 1 954 0
Centrum 26-7 (4051) Sverige Enköping 5 397 0
Danmarks-Säby 14-2 (4511) Sverige Uppsala 1 251 0
Degeln 1 (4901) Sverige Västerås 6 530 0
Diamantsliparen 2 (3491) Sverige Stockholm (Västberga) 1 405 0
Elementet 1 (4691) Sverige Stockholm (Bromma) 9 389 0
Fallhammaren 1 (4861) Sverige Västerås 4 507 0
Farum Gydevej 62 (5334) Danmark Köpenhamn 1 561 0
Farverland 7 (5335) Danmark Köpenhamn 2 964 0
Filmremsan 1 (3462) Sverige Stockholm (Högdalen) 3 807 0
Filmremsan 2 (3463) Sverige Stockholm (Högdalen) 3 846 0
Filmremsan 9 (3464) Sverige Stockholm (Högdalen) 7 650 0
Flygeleven 2 (4261) Sverige Stockholm (Skarpnäck) 10 797 0
Fotocellen 2 (3471) Sverige Stockholm (Högdalen) 4 418 0
Fotocellen 5 (3465) Sverige Stockholm (Högdalen) 3 150 0
Fysikern 1 (4561) Sverige Botkyrka 2 930 1 750
Gjutjärnet 7 (4821) Sverige Västerås 2 617 0
Glädjen 1-56 (4801) Sverige Upplands Väsby 1 645 0
Grimsta 60-2 (3631) Sverige Upplands Väsby 2 955 0
Gräddö 2 (4181) Sverige Stockholm (Larsboda) 8 244 0
Gräddö 4 (4182) Sverige Stockholm (Larsboda) 5 672 0
Grönsta 2-55 (3781) Sverige Eskilstuna 19 528 5 000
Grönsta 2-65 (5351) Sverige Eskilstuna 4 999 0
Hangaren 1 (3481) Sverige Täby 3 245 0
Heiasvingen 33 (5201) Norge Oslo 2 850 0
Hjulsmeden 1 (4881) Sverige Västerås 0 3 250
Hovmästaren 2 (5111) Sverige Västerås 8 629 0
Husbyborg 12-5 (4501) Sverige Uppsala 1 223 0
Husbyborg 12-6 (4502) Sverige Uppsala 1 236 0
Husbyborg 15-1 (4981) Sverige Uppsala 4 438 1 000
Hällsätra 1 (3791) Sverige Stockholm (Sätra) 9 205 0
131
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
Jakobsberg 18-30 (6201) Sverige Järfälla 1 296 0
Jursta 3-8 (4661) Sverige Upplands-Bro 6 300 1 900
Kalvsvik 16-17 (4621) Sverige Haninge 3 804 0
Kalvsvik 16-23 (5001) Sverige Haninge 3 484 0
Kalvö 1-24 (4541) Sverige Nynäshamn 13 000 5 000
Kirstinehöj 12 (5212) Danmark Köpenhamn 1 716 0
Kirstinehöj 3 (5195) Danmark Köpenhamn 4 772 0
Kokillen 1 (4921) Sverige Västerås 2 871 0
Korsräven 1 (4161) Sverige Stockholm (Spånga) 6 077 0
Kärra 72-28 (5221) Sverige Göteborg (Tagene) 2 919 0
Lagersberg 1-6 (5121) Sverige Eskilstuna 6 298 0
Librobäck 18-1 (4581) Sverige Uppsala 2 300 0
Librobäck 21-3 (4991) Sverige Uppsala 4 175 1 300
Linjalen 63 (4341) Sverige Täby 2 338 0
Ljusbågen 7 (5101) Sverige Eskilstuna 7 925 0
Lufthammaren 1 (4931) Sverige Västerås 7 836 0
Luna 1 (4011) Sverige Huddinge 6 723 0
Magneten 12 (4711) Sverige Stockholm (Bromma) 6 892 0
Magneten 18 (4731) Sverige Stockholm (Bromma) 12 030 0
Magneten 30 (4751) Sverige Stockholm (Bromma) 8 285 0
Magneten 33 (4681) Sverige Stockholm (Bromma) 7 072 0
Mörtö 7 (4641) Sverige Stockholm (Bromma) 2 692 0
Nygård 2-14 (3711) Sverige Upplands-Bro 130 912 195 000
Nygård 2-17 (4531) Sverige Upplands-Bro 0 120 000
Nygård 2-19 (4631) Sverige Upplands-Bro 0 75 000
Olhamra 1-60 (4291) Sverige Vallentuna 2 050 0
Passaren 1 (4331) Sverige Täby 3 606 0
Paul Bergsöes Vej 8 (5198) Danmark Köpenhamn 2 597 0
Pedersholmparken 10 & 13
(5191 & 5192) Danmark Köpenhamn 9 511 5 864
Pilbågen 1 (4433) Sverige Södertälje 2 482 0
Pyymosantie 4 (5331) Finland Helsingsfors 2 849 0
Rapsbaggen 3 (3751) Sverige Västerås 7 739 0
Romberga 23-17 (4571) Sverige Enköping 0 2 700
Romberga 23-52 (5031) Sverige Enköping 3 048 0
Roskildevej 157A (5193) Danmark Köpenhamn 0 0
Rymdhunden 1 (5021) Sverige Södertälje 5 214 0
Rönnevangsalle 8 (5197) Danmark Köpenhamn 3 089 0
Sandvadsvej 7 (5194) Danmark Köpenhamn 3 054 0
Sankt Ilian 23-4 (4052) Sverige Enköping 1 720 0
Servitrisen 3 (5181) Sverige Västerås 4 302 0
Sicklaön 107-3 (4241) Sverige Nacka 14 488 0
Sjöhjälten 2 (4021) Sverige Sollentuna 3 867 0
Skonerten 2 (5151) Sverige Västerås 4 689 0
Skrubba 1-2 (4221) Sverige Stockholm (Tyresö) 3 521 0
Skyttbrink 15 (5061) Sverige Botkyrka 6 452 0
Skälby 2-2 (3681) Sverige Upplands Väsby 5 306 0
Sotaren 1 (4251) Sverige Täby 10 156 0
Stenskärven 4 (4171) Sverige Stockholm (Vinsta) 8 628 0
Stenskärven 5 (4172) Sverige Stockholm (Vinsta) 2 369 0
Stenvreten 5-68 (4371) Sverige Enköping 1 803 0
Stenvreten 6-1 (4061) Sverige Enköping 14 451 0
Stenvreten 7-51 (4071) Sverige Enköping 1 500 0
Stenvreten 7-60 (4791) Sverige Enköping 4 357 0
TOTAL AREA BYGGRÄTT
FASTIGHETSBETECKNING LAND KOMMUN EXKL. MARK BTA
132
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
Stenvreten 7-70 (3761) Sverige Enköping 1 815 0
Stenvreten 7-74 (4971) Sverige Enköping 1 764 2 000
Stenvreten 7-94 (4041) Sverige Enköping 1 080 0
Stenvreten 8-37 (4054) Sverige Enköping 480 8 000
Stillbilden 6 (3466) Sverige Stockholm (Högdalen) 3 761 0
Strängnäs 2-34 (4091) Sverige Strängnäs 4 289 0
Svalehöjvej 17 (5336) Danmark Köpenhamn 5 325 0
Sågaren 2 (4141) Sverige Flen 1 096 0
Säby 4-1 (3611) Sverige Järfälla 1 820 1 500
Söderbymalm 7-35 (4651) Sverige Haninge 4 107 0
Talja 1-36 (3771) Sverige Flen 13 281 55 000
Tegelbruket 1 (4421) Sverige Botkyrka 21 618 80 000
Tiilitie 10 (5332) Finland Helsingsfors 1 760 0
Tiilitie 8 (5333) Finland Helsingsfors 1 972 0
Traversen 14 (4522) Sverige Sollentuna 372
1)
Traversen 15 (4521) Sverige Sollentuna 1 701 5 500
Tunaängen 10 (4431) Sverige Södertälje 2 046 0
Tunaängen 6 (4432) Sverige Södertälje 291 0
Vakten 15 (4671) Sverige Eskilstuna 6 492 0
Varvet 1 (4231) Sverige Botkyrka 14 803 3 700
Vattnet 6 (5141) Sverige Borås 3 700 1 000
Vattnet 7 (5131) Sverige Borås 6 340 1 300
Veddesta 2-53 (3521) Sverige Järfälla 11 287 0
Veddesta 2-54 (4281) Sverige Järfälla 1 382 0
Viby 19-13 (3651) Sverige Upplands-Bro 2 700 0
Viby 19-27 (4271) Sverige Upplands-Bro 2 886 0
Viby 19-28 (4272) Sverige Upplands-Bro 2 889 0
Viby 19-30 (4121) Sverige Upplands-Bro 2 200 1 800
Viby 19-66 (3501) Sverige Upplands-Bro 0 6 782
Vindkraften 2 (3221) Sverige Stockholm (Tyresö) 6 715 0
Vitgröet 12 (4771) Sverige Stockholm (Spånga) 13 771 0
Ånghammaren 2 (4941) Sverige Västerås 14 250 0
Årsta 72-4 (4451) Sverige Uppsala 1 997 0
Årsta 72-5 (4461) Sverige Uppsala 1 304 0
Öja 1-65 (4112) Sverige Flen 8 476 0
Örnäs 1-14 (4551) Sverige Upplands-Bro 4 840 0
Östhamra 4-33 (3467) Sverige Knivsta 5 000 0
795 261 657 424
1) Samvärderas med Traversen 15
TOTAL AREA BYGGRÄTT
FASTIGHETSBETECKNING LAND KOMMUN EXKL. MARK BTA
133
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
ÅRSREDOVISNINGENS
UNDERTECKNANDE
Undertecknade försäkrar att koncernredovisningen och årsredovisningen ha r
upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådan a
de antagits av EU, respektive god redovis-ningssed och ger en rättvisande bild
av koncernens och moderbolagets ställning och resultat, samt att förvaltnings-
berättelsen ger en rättvisande översikt av utvecklingen av koncernens och
moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga
risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 28 april 2023
Andreas Philipson
Styrelsens ordförande
Carl Mörk
Styrelseledamot
Helena Levander
Styrelseledamot
Henrik Orrbeck
Styrelseledamot
Seth Lieberman
Styrelseledamot
Nisha Raghavan
Styrelseledamot
Erik Ranje
Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning
och koncernredovisning har avgivits den 28 april 2023.
BDO Mälardalen AB
Johan Pharmanson
Auktoriserad revisor
Carl-Johan Kjellman
Auktoriserad revisor
134
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
REVISIONSBERÄTTELSE
RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN
OCH KONCERNREDOVISNINGEN
UTTALANDEN
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och kon-
cernredovisningen för Stendörren Fastigheter AB (publ)
för år 2022 med undantag för bolagstyrningsrapporten
på sidorna 81-94. Bolagets årsredovisning och koncern-
redovisning ingår på sidorna 70-134 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprät-
tats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla
väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets

-
dovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i
enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsent-


-
cial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU,
och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte

Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens
och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resul-
taträkningen och balansräkningen för moderbolaget och
för koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen
och koncernredovisningen är förenliga med innehållet
i den kompletterande rapport som har överlämnats till
moderbolagets styrelse i enlighet med revisorsförord-
ningens (537/2014/EU) artikel 11.
GRUND FÖR UTTALANDEN
Vi har utfört revisionen enligt International Standards
on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt
ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnit-
tet ”Revisorns ansvar”. Vi är oberoende i förhållande till
moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i
Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar
enligt dessa krav.
Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och
övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisors-
förordningens (537/2014/EU) artikel 5.1 har tillhandahållits
det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess
moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck-
liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Till bolagsstämman i Stendörren Fastigheter AB (publ) Org.nr. 556825-4741
ÖVRIGA UPPLYSNINGAR
Revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen
för år 2021 har utförts av en annan revisor som lämnat
en revisionsberättelse daterad den 29 april 2022 med

och koncernredovisningen.
SÄRSKILT BETYDELSEFULLA OMRÅDEN
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områ-
den som enligt vår professionella bedömning var de mest
betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och
koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa
områden behandlades inom ramen för revisionen av, och
i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och kon-
cernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata
uttalanden om dessa områden.
VÄRDERING AV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Verkligt värde för koncernens förvaltningsfastigheter
uppgick per den 31 december 2022 till 12 418 Mkr och
värdeförändringarna under perioden till 143 Mkr. Kon-
cernens förvaltningsfastigheter utgör 93% av de totala
tillgångarna per den 31 december 2022. En beskrivning
av värdering av fastighetsinnehavet framgår av not 11
Förvaltningsfastigheter, not 1 Redovisningsprinciper samt
not 2 Viktiga uppskattningar och bedömningar. Vi har

i vår revision med anledning av de många antaganden
och bedömningar som sker i samband med värderingen
av förvaltningsfastigheter.
HUR VÅR REVISION BEAKTADE DET SÄRSKILT
BETYDELSEFULLA OMRÅDET
Våra granskningsåtgärder inkluderade men var inte
begränsade till följande:
Inledningsvis utvärderade och granskade vi bolagets
process för fastighetsvärdering, bland annat genom att
utvärdera värderingsmetod och indata i de upprättade
värderingarna. Vi har utvärderat bolagets och de externa
värderarnas kompetens. Vi har gjort en jämförelse mot
känd marknadsinformation. Vi har för ett urval av fast-
igheter granskat rimligheten i gjorda antaganden som
direktavkastning, vakansgrad, hyresintäkter och drifts-
kostnader samt även kontrollberäknat värderingsmodel-
len. Vår granskning har delvis genomförts med hjälp av
värderingsspecialist. Vårt urval har främst omfattat de
135
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
värdemässigt största fastigheterna i portföljen, fastigheter
med pågående projekt eller framtida exploateringsmöj-
ligheter i form av byggrätter samt de fastigheter där det
varit störst variation i värde jämfört med föregående år.
Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen.
ANNAN INFORMATION ÄN ÅRSREDOVISNINGEN
OCH KONCERNREDOVISNINGEN
Detta dokument innehåller även annan information än

på sidorna 2-68 och 140-141. Det är styrelsen och verk-
ställande direktören som har ansvaret för denna andra
information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och kon-
cernredovisningen omfattar inte denna information och
vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna
andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och
koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den
   
informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med
årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna
genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhäm-
tat under revisionen samt bedömer om informationen i
övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avse-
ende denna information, drar slutsatsen att den andra
informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi
skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera
i det avseendet.
STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE
DIREKTÖRENS ANSVAR
Det är styrelsen och verkställande direktören som har
ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovis-
ningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt
årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovis-
ningen, enligt IFRS såsom de antagits av EU. Styrelsen
och verkställande direktören ansvarar även för den interna
kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en
årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller
några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncern-
redovisningen ansvarar styrelsen och verkställande
direktören för bedömningen av bolagets och koncernens
förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så
är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan
att fortsätta verksamheten och att använda antagandet
om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas
dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser
att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte
har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar
styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat över-

REVISORNS ANSVAR
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om
huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen
som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter,
vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och
att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra utta-
landen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men
är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA
och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka

kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och
anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans
rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut
som användare fattar med grund i årsredovisningen och
koncernredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professio-
nellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning
under hela revisionen. Dessutom:
-
tigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen,
vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag,
utformar och utför granskningsåtgärder bland annat
utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som
är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en
grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka
en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är
högre än för en väsentlig felaktighet som beror på miss-
tag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i
maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig
information eller åsidosättande av intern kontroll.
• skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets
interna kontroll som har betydelse för vår revision för
att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med
hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss
om effektiviteten i den interna kontrollen.
• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper
som används och rimligheten i styrelsens och verkstäl-
lande direktörens uppskattningar i redovisningen och
tillhörande upplysningar.
• drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och
verkställande direktören använder antagandet om
fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och
koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med
136
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida

sådana händelser eller förhållanden som kan leda till
betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga
att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att
-
sionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplys-
ningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen
om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana

årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slut-
satser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram
till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida
händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en
koncern inte längre kan fortsätta verksamheten.
• utvärderar vi den övergripande presentationen, struk-
turen och innehållet i årsredovisningen och koncern
-
redovisningen, däribland upplysningarna, och om års-
redovisningen och koncernredovisningen återger de
underliggande transaktionerna och händelserna på ett
sätt som ger en rättvisande bild.
• inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbe-

eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett
uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar
för styrning, övervakning och utförande av koncernre-
visionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens
planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för
den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagel-
ser under revisionen, däribland de eventuella betydande

Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att
vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende,
och ta upp alla relationer och andra förhållanden som
rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga
fall tillhörande motåtgärder.
Av de områden som kommunicerats med styrelsen
fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest
betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och
koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda
riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför
utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena.
Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida
inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning
om den frågan.
RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH
ANDRA FÖRFATTNINGAR REVISORNS GRANSK-
NING AV FÖRVALTNING OCH FÖRSLAG TILL
DISPOSITIONER AV BOLAGETS VINST ELLER
FÖRLUST
UTTALANDEN
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernre-
dovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens
och verkställande direktören förvaltning för Stendörren
Fastigheter AB (publ) för år 2022 samt av förslaget till
dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten
enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrel-
sens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet
för räkenskapsåret.
GRUND FÖR UTTALANDEN
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.
Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet
”Revisorns ansvar”. Vi är oberoende i förhållande till
moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i
Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar
enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck-
liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE
DIREKTÖRENS ANSVAR
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till disposi-
tioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag
till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning
av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav
som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfatt-
ning och risker ställer på storleken av moderbolagets och
koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet
och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och för-
valtningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar
bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncer-
nens ekonomiska situation och att tillse att bolagets orga-
nisation är utformad så att bokföringen, medelsförvalt-
ningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt
kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande
direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt
styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta
de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokfö-
ring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att
medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.
137
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
REVISORNS ANSVAR
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och
därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta
revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna
bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande
direktören i något väsentligt avseende:
• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon
försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet
mot bolaget, eller
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispo-
sitioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt
uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet
bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen
garanti för att en revision som utförs enligt god revisions-
sed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller för-
summelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot
bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets
vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i
Sverige använder vi professionellt omdöme och har en
professionellt skeptisk inställning under hela revisionen.
Granskningen av förvaltningen och förslaget till disposi-
tioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på
revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande gransk-
ningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella
bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det
innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder,
områden och förhållanden som är väsentliga för verksam-
heten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild
betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar
fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och
andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande
om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om
styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets
vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt
med aktiebolagslagen.
REVISORNS GRANSKNING AV ESEF-RAPPORTEN
UTTALANDE
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncern-
redovisningen har vi även utfört en granskning av att
styrelsen och verkställande direktören har upprättat
årsredovisningen och koncernredovisningen i ett for
-
mat som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering
(Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528)
om värdepappersmarknaden för Stendörren Fastigheter
AB (publ) för år 2022.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lag-
stadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats
i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elek-
tronisk rapportering.
GRUND FÖR UTTALANDET
Vi har utfört granskningen enligt FAR:s rekommendation
RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt
ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i
avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande
till Stendörren Fastigheter AB (publ) enligt god revisors-
sed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska
ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE
DIREKTÖRENS ANSVAR
Det är styrelsen och verkställande direktören som har
ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlig-
het med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepap-
-
troll som styrelsen och verkställande direktören bedömer
nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga
felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller
misstag.
REVISORNS ANSVAR
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om
Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format
som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om
värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra
granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att
Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller
dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är
ingen garanti för att en granskning som utförs enligt
RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer


eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller
tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska
beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar International Standard on
Quality Management 1, som kräver att företaget utformar,
implementerar och hanterar ett system för kvalitets-
styrning, inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlev-
nad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen
och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.
138
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta
bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format
som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av års-
redovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer
vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att
bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporte-
ringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av
den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen
och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte
att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga
med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra
ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen.
Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamål
-
senligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande
direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen
validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt
XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten
överensstämmer med den granskade årsredovisningen
och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av
huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapital-

har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av
Esef-förordningen.
REVISORNS GRANSKNING AV
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrap-
porten för år 2022 på sidorna 81-94 och för att den är upp-
rättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning
har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns
granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att
vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan
inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört
med den inriktning och omfattning som en revision enligt
International Standards on Auditing och god revisionssed
i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss till-
räcklig grund för vårt uttalande. En bolagsstyrningsrapport
har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 §
andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt
7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med
årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i
överensstämmelse med årsredovisningslagen.
BDO Mälardalen AB utsågs till Stendörren Fastigheter
AB (publ):s revisor av bolagsstämman den 24 maj 2022
och har varit bolagets revisor sedan 2022.
Stockholm den 28 april 2023
BDO Mälardalen AB
Johan Pharmanson
Auktoriserad revisor
Carl-Johan Kjellman
Auktoriserad revisor
139
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
DEFINITIONER
AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE
Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital justerat med
avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt beräknad till
5,9 procent skattesats och återläggning av räntederivat.
AREAMÄSSIG UTHYRNINGSGRAD
Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till
totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång.
AVKASTNING PÅ GENOMSNITTLIGT EGET KAPITAL
Periodens resultat i genomsnitt de senaste 12 månaderna
dividerat med genomsnittligt eget kapital under samma
period.
BELÅNINGSGRAD
Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande
till totala tillgångar vid periodens utgång.
BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER
Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation
till fastigheternas verkliga värde.
DIREKTAVKASTNING
Fastigheternas driftnetto i genomsnitt över de senaste 12
månaderna dividerat med fastigheternas verkliga värde i
genomsnitt över samma period.
DRIFTNETTO
Totala intäkter för fastigheterna minskat med fastig-
heternas driftskostnader.
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande
till hyresvärde vid periodens utgång.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Periodens resultat exklusive värdeförändringar och skatt.
FINANSNETTO
Finansnetto är skillnaden mellan ränteintäkter och ränte-
kostnader samt leasingkostnader.
GENOMSNITTLIG RÄNTA
Genomsnittlig ränta på räntebärande skuld.
HYRESDURATION
Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående kontrak-
terade hyresperiod, uttryckt i antal år.
KAPITALBINDNING
Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avse-
ende räntebärande skulder.
KASSAFLÖDE PER AKTIE
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa-
-
snittligt antal aktier före utspädning.
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE
Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital med åter-
läggning av derivatskuld (+/– ) samt uppskjuten skatt.
NETTOUTHYRNING
Årshyra nytecknade hyresavtal minskat med årshyra upp-

RESULTAT PER AKTIE
Resultat efter skatt och ränta på hybridobligationen
dividerat med genomsnittligt antal aktier, före och efter
utspädning.
RÄNTEBINDNING INKLUSIVE DERIVAT
Ett viktat snitt av återstående räntebindning på räntebä-
rande skulder med hänsyn tagen till ingångna derivatavtal.
RÄNTETÄCKNINGSGRAD


12-månadersperioden.
SOLIDITET
Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive leasing-
skuld enligt IFRS 16.
TOTALAVKASTNING
Fastigheternas driftnetto ökat med fastigheternas värde-
förändring under de senaste 12 månaderna dividerat med
fastigheternas genomsnittliga värde under samma period.
ÖVERSKOTTSGRAD
Fastigheternas driftnetto dividerat med totala intäkter
under samma period.
Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) har gett ut riktlinjer
avseende användandet av alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures,
APM) som omfattar företag vars värdepapper är noterade på en reglerad mark-
nad. Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparensen och jämförbarheten i
de nyckeltal (APM) som ofta presenteras i prospekt och obligatorisk information
som lämnas av noterade företag. Stendörren publicerar på sin hemsida, under ”In-

med dessa riktlinjer samt en avstämningstabell avseende de APM som används.
140
OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET
FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
FINANSIELLA
RAPPORTER
ÖVRIGT
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
ÖVRIG INFORMATION
KALENDARIUM
• Delårsrapport jan-mar 2023, 5 maj 2023
• Årsstämma 2023, 23 maj 2023
• Delårsrapport jan-jun 2023, 20 juli 2023
• Delårsrapport jan-sep 2023, 8 november 2023
• Bokslutskommuniké 2023, 23 februari 2024
ÅRSSTÄMMA 2023
Styrelsen har kallat bolagets aktieägare till årsstäm-
ma onsdagen den 23 maj 2023. Styrelsen föreslår
att ingen aktieutdelningen betalas till aktieägarna
för räkenskapsåret 2022 och att det tillgängliga
kapitalet återinvesteras.
För mer information, vänligen kontakta:
Erik Ranje, VD
erik.ranje@stendorren.se, 08-518 331 00
Per-Henrik Karlsson, Ekonomidirektör
per-henrik.karlsson@stendorren.se, 08-518 331 00
141