Samhällsviktiga och lönsamma

fastigheter i södra Sverige

2024

Årsredovisning och

Hållbarhetsrapport

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 20242

INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Innehållsförteckning

INLEDNING

Brinova i korthet

Året i korthet

VD har ordet

Marknadsöversikt

7–9

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Affärsmodell, mål och strategier

11–13

Verksamheten 2024

14–17

Förvaltning

18–19

Projektutveckling

Bostadsfastigheter

Samhällsfastigheter

Kommersiella fastigheter

Fastighetsvärdering

Väsentliga händelser

25–26

Räntebärande skulder

27–28

Aktie och ägare

29–30

Riskhantering

31–36

Vinstdisposition

HÅLLBARHETSRAPPORT

Hållbarhetsansvar

Ramverk för hållbarhet

40–42

Den framtida miljön

43–44

Engagerade medarbetare

45–46

Ansvarsfull verksamhet

47–48

Det trygga samhället

49–51

EU:s taxonomi och CSRD

ESG-frågor

53–54

Revisorns yttrande avseende den

lagstadgade hållbarhetsrapporten

FINANSIELL INFORMATION

Innehåll

Finansiella rapporter

58–63

Noter

64–93

Påteckning

Revisionsberättelse

95–97

Årsstämma

Brinova Fastigheter ABs aktieägare hälsas välkomna

till årsstämman som hålls den 7 maj 2025 klockan

15:00 på Hotell Mollberg, Stortorget 18 i Helsingborg.

Rätt att delta i stämman

Aktieägare som vill delta i årsstämman ska vara upp-

tagen som aktieägare i den av Euroclear Sweden ABs

förda aktiebok måndagen den 28 april 2025. Aktieäga-

re kan även delta på stämman via ombud eller genom

poströstning i enlighet med vad som anges i kallelsen.

Anmälan till årsstämman ska göras senast onsdagen

den 30 april 2025 via e-post till brinova@lindahl.se eller

BOLAGSSTYRNING

Bolagsstyrningsrapport

99–101

Styrelse och ledning

102–103

Revisorns yttrande om

bolagsstyrningsrapporten

104

Styrelsens förslag om riktlinjer

för ersättningar

105

ÖVERSIKTER

Flerårsöversikt och definitioner

106–107

Härledning av nyckeltal

108

Fastighetsförteckning

109–110

Följ Brinova året runt

111

Reviderade avsnitt.

Revisorns yttrande.

per post till Brinova Fastigheter AB (publ), c/o Advokat-

firman Lindahl KB, Pråmplatsen 4, 211 19 Malmö. Vid

anmälan ska aktieägare uppge namn, person-/organi-

sationsnummer, adress, telefonnummer, eventuella

biträden samt antal aktier. Ombud samt företrädare för

juridiska personer ombeds att i god tid före bolagsstäm-

man till Lindahl inge kopia av fullmakt, registreringsbe-

vis och andra behörighetshandlingar. Fullmakten och

registreringsbeviset får inte vara äldre än ett år per dagen

för stämman, dock att fullmaktens giltighetstid får vara

längst fem år från utfärdandet om detta särskilt anges.

Brinova Fastigheter AB är ett svenskt publikt aktie-

bolag. Bolaget är bildat och registrerat enligt svensk

På omslaget:

Sandryggen 1.

Brinova har omvandlat den tidigare kontorsfastig-

heten ”Skatteskrapan” till ”Cykelskrapan” – ett

mobilitetshus med 126 hyresrätter, varav 72

studentbostäder och 54 hyreslägenheter. Fast-

igheten erbjuder ett bilfritt boendekoncept med

cykel- och bilpool samt generösa cykelparkerings-

och serviceytor. Fastigheten är fullt uthyrd och

inflyttning påbörjades under januari, 2025.

rätt med firmanamnet Brinova Fastigheter AB (publ) och

organisationsnummer 556840-3918. Bolaget har sitt

säte i Helsingborg, Sverige.

Årsredovisningen är publicerad på bolagets webbplats

www.brinova.se den 26 mars 2025. Tryckta exemplar

skickas till aktieägare och andra intressenter efter

beställning. Förvaltningsberättelsen omfattar sidorna

10–37. Den finansiella rapporteringen omfattar sidorna

56–94 och har upprättats i enlighet med IFRS. Alla

värden uttrycks i Mkr om inte annat anges. Sifferuppgif-

terna inom parentes avser 2023 om inget annat anges.

Information om marknaden är baserad på Brinovas egen

bedömning om ingen annan källa anges. Bedömningar ba-

seras på bästa tillgängliga faktaunderlag vid årsredovis-

ningens upprättande. Denna rapport innehåller framtids-

inriktad information. Även om Brinovas ledning bedömer

denna information som rimlig kan inga garantier lämnas

för att dessa förväntningar kommer att visa sig korrekta.

Följaktligen kan verkligt framtida utfall variera jämfört

med vad som framgår i den framtidsinriktade informatio-

nen beroende på bland annat förändrade förutsättningar

avseende ekonomi, marknad och konkurrens, förändringar

i lagkrav, andra politiska åtgärder och andra faktorer.

För finansiella definitioner, se sidorna 106–107.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 20243

INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Det hållbara valet för hyresbostäder

och samhällsfastigheter i södra Sverige

Brinova äger, utvecklar och förvaltar hyresbostäder och samhällsfastigheter

på orter i södra Sverige. På dessa orter är Brinova en viktig aktör på

bostadsmarknaden och för de offentliga beslutsfattarna.

Affärsmodellen skapar stabila kassaflöden som investeras i fortsatt

lönsam värdetillväxt vilket gör Brinova till en attraktiv placering.

Rosmarinen 34, Helsingborg

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 20244

INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Detta är Brinova – staden med det goda grannskapet

8 540

Fastighetsvärde, Mkr

545

Hyresintäkter, Mkr

352

Uthyrbar yta, tkvm

354

Driftsöverskott, Mkr

591

Hyresvärde, Mkr

Uthyrningsgrad, %

BRINOVASTADEN

Tillsammans bygger

vi goda grannskap.

Tillsammans bygger

vi Brinova-staden!

Brinova i korthet Året i korthet VD har ordet Marknadsöversikt

Brinova är en av södra Sveriges ledande samhälls-

byggare med en växande portfölj av hyresbostäder

och samhällsfastigheter. Vi bidrar till att bygga

trygga samhällen och möter upp de ökande behoven

av prisvärda boenden och lämpliga samhällsfastig-

heter i närheten av arbetstillfällen och stadskärnor.

Våra olika fastigheter samverkar för att skapa trygga

kvarter, bra miljöer och goda grannskap. Som en

stad i staden, Brinova-staden.

• En tydlig tillväxtstrategi baserad på

lönsamhet, med en betydande del

från egen projektutveckling, som

historiskt utgjort en betydande del.

• En attraktiv portfölj av fastigheter

med fokus på hyresbostäder och

samhällsfastigheter som genererar

stabila kassaflöden i tillväxtorter.

Väl positionerat för fortsatt lönsam tillväxt kring södra Sveriges större stadskärnor

Brinova som en investering

• Kvalitativ och effektiv förvaltning i

egen regi som bidrar till kundnöjd-

het, lönsamhet och fortsatt tillväxt.

• En stabil positiv resultatutveckling

som byggt upp ett långsiktigt håll-

bart substansvärde i bolaget.

• En intjäningsförmåga som kan följa

kostnadsutvecklingen i omvärlden

då 61 procent av hyresintäkterna

är KPI-indexerade och bostadshyror

kompenseras på sikt för inflation.

• En finansiering som känne-

tecknas av traditionell bank-

finansiering och är byggd på

stabila och nära relationer

med ett flertal etablerade

nordiska banker.

• Ett tydligt hållbarhetsfokus

med ambitionen att vara en

samhällsstödjande aktör.

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 20244

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 20245

INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Året i korthet

Brinova i korthet Året i korthet VD har ordet Marknadsöversikt

Fastighetsportföljens

utveckling Hyresintäkter

Kassaflöde före förändring

av rörelsekapital

Långsiktigt substans-

värde per aktie

2020 2021 2022 2023 2024

Mkr

2020 2021 2022 2023 2024

3 00

6 00

9 00

Mkr

2020 2021 2022 2023 2024

Mkr

2020 2021 2022 2023 2024

Under 2024 uppvisade Brinova en stark

tillväxt. Centrala nyckeltal som hyresintäkter

och driftsöverskott ökade med 6 respektive

4 procent. Fastighetsportföljen, med fokus

på hyresbostäder och samhällsfastigheter,

fortsätter att visa sin styrka och möter en

växande efterfrågan inom dessa segment.

Utsikterna för hyresbostäder är fortsatt

positiva, med låga vakanser och en stark

hyresutveckling som förväntas överträffa

utvecklingen inom lokalsektorn.

Under 2023 var fokus på utveckling

av vårt befintliga bestånd, medan 2024

präglades av tillväxt. Vi färdigställde våra

stora projekt med nya bostäder i Malmö,

Lund och Bromölla. Under året förvärvades

också ett större äldreboende i Malmö. Året

kröntes av förvärvsavtalet som slöts med

K-Fast Holding AB och som kommer att

betydligt stärka Brinovas position som en

ledande fastighetsaktör i södra Sverige

och Öresundsregionen.

Läs mer om årets viktiga händelser på

sidan 25–26.

Läs mer om Brinovas verksamhet, strategier,

operativa och finansiella mål på sidorna 11–17.

+6%

Hyresintäkterna

ökade med 6 procent

+3%

Fastighetsvärdet

ökade med 3 procent

+4%

Driftsöverskottet

ökade med 4 procent

+4%

Långsiktiga substans-

värdet ökade med 4 procent

+12%

Förvaltningsresultatet

ökade med 12 procent

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 20246

INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Brinova i korthet Året i korthet VD har ordet Marknadsöversikt

Förvärvsavtal med K-Fastigheter

kommer dubblera Brinovas verksamhet

Avslutningen av verksamhetsåret 2024 präglades till avgörande del av det strategiska

förvärvsavtal som Brinova i december slöt med K-Fastigheter. I ett slag mer än dubbleras

Brinovas verksamhet och förvärvet ger stordriftsfördelar och en stark position som

långsiktigt kommer att gynna Brinovas samtliga intressenter. Brinovas verksamhet

under det fjärde kvartalet fortsatte att utvecklas starkt. Samtliga nyckeltal stärktes

under kvartalet och för helåret i jämförelse med samma perioder 2023.

Brinova förvärvar K-Fastigheters bestånd

i Sydsverige och Danmark

I början av december ingick Brinova Fastigheter AB

och K-Fast Holding AB ett avtal där Brinova förvär-

var K-Fastigheters fastigheter i Skåne, Småland

och Danmark med ett överenskommet fastig-

hetsvärde om 10,8 miljarder. Det nya beståndet

tillträds den 1 april 2025 (förvärvet beskrivs på

sidan 26).

K-Fastigheter och Brinova har i hög utsträckning

fastigheter på samma geografiska orter i södra

Sverige, exempelvis i Helsingborg, Höör, Kristian-

stad, Kävlinge, Landskrona, Malmö och Åhus.

Genom det kombinerade fastighetsbeståndet

kommer Brinova bli ett av södra Sveriges största

fastighetsbolag med fokus på främst bostads-

fastigheter och samhällsfastigheter. Brinova blir

genom förvärvet signifikant större sett till bland

annat fastighetsvärde, substansvärde, hyresin-

täkter, förvaltningsresultat och antal aktier.

Förvärvet har stort strategiskt värde för oss

i Brinova. Det är en högklassig portfölj där 76

procent av de förvärvade fastigheterna är uppförda

efter år 2015. Stordriftsfördelarna inom det nya

samlade beståndet är tydliga och vi får ett starkt

fokus på fastigheter som ger stabil avkastning och

säkra kassaflöden. Koncentrationen av beståndet

till ett antal strategiska städer i södra Sverige som

har en positiv utveckling ger en stark position.

Vi är samtidigt glada att få in K-Fastigheter som

en kompetent ägare i Brinova och i förlängningen

efter sakutdelning en bredare ägarbas.

Ökat fokus på boende, samma starka affärsmodell

Brinovas profil kommer med förvärvet att än tydliga-

re fokusera på boende. De båda fastighetsbestån-

den har närmare 65 procent bostadsfastigheter.

Om Brinovas stora andel äldreboende, trygghets-

boenden och LSS-boenden inom segmentet sam-

hällsfastigheter adderas, blir fokuset än tydligare.

Brinovas framgångsrika affärsmodell kommer

däremot inte att förändras. Vi kommer fortsatt

stå för en förstklassig lokal förvaltning med egen

kunnig personal. Vi kommer fortsatt att förfina vårt

bestånd och skapa tillväxt genom en egen profes-

sionell projektutveckling. Det är så vi förfinar vårt

värde. Det är så vi skapar hållbar lönsamhet.

Långsiktigt, efter en genomtänkt integrering,

kommer vår nya volym att ge oss en än mer kost-

nadseffektiv förvaltning och vi kommer att få

bättre förutsättningar att utvecklas och växa.

Stark avslutning på 2024, viktiga inflyttningar

När vi summerar verksamhetsåret 2024 kan vi

leverera ett starkt resultat med tydliga förbätt-

ringar jämfört med 2023. Vi förbättrar viktiga

nyckeltal för både det fjärde kvartalet och året

som helhet och vår tillväxt har fortsatt.

Vårt förvärv i höstas av ett äldreboende i

Malmö med 72 lägenheter är nu helt integrerat.

Under fjärde kvartalet har vi också haft inflytt-

ning i 34 lägenheter i vårt projekt i Oxie. Samtliga

lägenheter är fullt uthyrda och den tillhörande

livsmedelsbutiken lämnades över till hyresgästen

den 3 februari.

Vårt stora konverteringsprojekt i Lund, Sandryggen

1, är också fullt uthyrt. Under januari 2025 påbör-

jades inflyttning i 72 studentlägenheter medans

de 54 hyreslägenheterna hade inflyttning i början

av februari.

En för oss spännande inflyttning sker den 1

april 2025 avseende den första etappen av den

bostadsfastighet i Köpenhamn som tillhör den del

av K-Fastigheter förvärvet som vi tillträder samma

dag.

Ett nytt verksamhetsår. Ett nytt Brinova.

Vi börjar verksamhetsåret 2025 med en rad nya

förutsättningar.

Under hösten 2024 antogs vår nya affärsplan

för åren 2025–2027. Med förvärvet av K-Fast-

igheters sydliga bestånd kommer vi att behöva

justera planen och en reviderad plan kommer att

antas under sommaren. Basen är dock orubbad.

Med vårt fokus på hållbarhet och med våra väl

definierade nyckeltal som styr hur vi arbetar.

Successivt under 2024 har förutsättningarna

i vår sektor ljusnat något. Det finns också

signaler på faktorer som kan komma att påverka

och förbättra vår sektor. Samtidigt ger flertalet

geopolitiska händelser oss anledning att vara

vaksamma, flexibla och redo för olika scenarier.

En lyckosam integrering av K-Fastigheters syd-

liga bestånd i Brinova kommer att vara 2025 års

största uppgift där synergier och effektivisering

skall matchas med Brinovas starka affärsmodell.

Med en betydligt stärkt fastighetsportfölj, en

kompetent organisation och en stark affärs-

modell har vi alla förutsättningar att skapa

långsiktigt starka värden för våra intressenter

och fortsätta utvecklas och växa.

Helsingborg, 26 mars 2025

Per Johansson, VD

Strategiskt förvärvs-

avtal med K-Fastigheter

Viktiga inflyttningar

2024/2025

Fullt fokus på

integrering 2025

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 20247

INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Marknadsöversikt

Räntesänkningar präglade 2024

men osäkerheten kvarstår

I Sverige inleddes räntesänkningarna i maj 2024,

då styrräntan sänktes från toppnivån 4 procent till

3,75 procent. Därefter har ytterligare fyra sänk-

ningar genomförts, vilket resulterat i en nuvarande

styrränta på 2,50 procent. Trots detta har den

svenska ekonomin återhämtat sig långsamt under

året, även om slutet av året visade en viss styrka.

För fjärde kvartalet som helhet steg BNP med

0,2 procent från föregående kvartal och med 1,1

procent jämfört med samma period 2023.

Hushållens konsumtion förblev dämpad medan

arbetslösheten steg till 7,1 procent i december.

Samtidigt nådde antalet konkurser en ny rekord-

nivå, med en ökning på 38 procent jämfört med

året innan. De största konkurssiffrorna noterades

inom fastighetssektorn, bilhandeln och industrin.

Utsikterna för 2025 pekar på fortsatta ekonomis-

ka utmaningar, men med räntesänkningar som

kan bidra till ökad köpkraft och möjligheter för en

gradvis återhämtning på arbetsmarknaden.

På global nivå sänkte flera centralbanker

styrräntan. I USA gick ekonomin stark till följd

av en robust arbetsmarknad och fortsatt stark

hushållskonsumtion. FED genomförde den första

räntesänkningen i september och sänkte sedan

ytterligare två gånger innan årets slut, vilket

innebar en nedgång från 5,25–5,50 procent till

4,25–4,50 procent. Samtidigt justerade ECB ner

räntan till 3,0 procent. Den globala tillväxten

landade på 3,4 procent, men framtiden är osäker

på grund av geopolitiska spänningar och ekono-

miska utmaningar. Konflikter i Ukraina och Mellan-

östern bidrar till instabilitet, och Donald Trumps

återval i USA kan leda till ökad protektionism och

påverka världshandeln negativt.

Svensk fastighetsmarknad

Trots kvarstående osäkerheter i omvärlden visade

transaktionsmarknaden tecken på återhämtning

under 2024, med en total volym på 140 miljarder

kronor fördelat på 342 affärer. Detta motsvarar en

ökning med 35 procent jämfört med 2023, men

ligger fortfarande 30 procent under genomsnittet

för perioden 2015–2023. De internationella

investerarna var återhållsamma och deras andel

av transaktionsvolymen sjönk till 17 procent från

30 procent året innan.

Affärerna gällde i stor utsträckning fastigheter

i attraktiva lägen samt objekt av hög kvalitet. Dä-

remot genomfördes få transaktioner av byggrätter,

vilket tyder på fortsatt osäkerhet kring nybyggnads-

projekt. De mest aktiva aktörerna var finansiellt

starka investerare, vilket speglar en marknad där

möjligheter att förvärva kvalitativa tillgångar har

tagits tillvara. Framöver väntas återhämtningen

fortsätta, med stöd från ett förbättrat sentiment

på både bank- och obligationsmarknaderna, vilket

stärker incitamenten för fastighetsinvesteringar.

Bostadssegmentet visar styrka trots

utmaningar för nyproducerade bostäder

Bostadssegmentet har återigen intagit positionen

som det största segmentet på transaktionsmark-

naden efter en tillfällig nedgång i marknadsan-

delen under 2023. Bostadsaffärer uppgick till

42,8 miljarder kronor, vilket motsvarar cirka 31

procent av den totala transaktionsvolymen. Detta

innebär en ökning med tio procentenheter jämfört

med föregående år. En bidragande faktor till den

ökade aktiviteten på transaktionsmarknaden är

att bankerna, efter en försiktig kreditgivning under

2023, visade större vilja att finansiera fastig-

hetsköp under 2024. Detta skedde i takt med

fallande lånekostnader och ökad konkurrens från

obligationsmarknaden. I Skåne genomfördes 12

bostadsaffärer av totalt 97 på riksnivå, medan

aktiviteten i Blekinge var mer begränsad, med

endast ett fåtal transaktioner.

Bostadsfastigheter med hyresrätter har länge

visat upp en stadig och betydande värdetillväxt

och har historiskt genererat en hög avkastning

samtidigt som de visat sig motståndskraftiga mot

ekonomiska svängningar. Trots utmaningar som

stigande räntor och höga byggkostnader förblir

segmentet robust och bibehåller sin långsiktiga

attraktionskraft.

Genom åren har fastighetsägare kunnat kom-

pensera för inflationen genom hyresjusteringar,

även om de ofta sker med viss fördröjning. Framö-

ver förväntas hyresnivåerna inom bostadssektorn

öka i en snabbare takt än inom kommersiella fast-

ighetssektorer, för att kompensera för den tidigare

höga inflationen.

Under de senaste åren har en tydlig trend blivit

allt mer påtaglig – människor väljer i allt större

utsträckning att flytta från stadskärnorna till mer

prisvärda bostadsalternativ i mindre städer och

förorter. Denna utveckling drivs av flera faktorer,

däribland stigande bostadspriser och presumtions-

hyror i storstäderna, förändrade arbetsmönster

med ökad möjlighet till distansarbete samt en

strävan efter bättre livskvalitet och större boende-

yta.

Denna urbanisering i omvänd riktning skapar

gynnsamma förutsättningar för Brinovas fastig-

hetsbestånd i kommuner med en stabil och positiv

befolkningstillväxt, där efterfrågan på hyresbostä-

der förväntas förbli stark även på längre sikt.

Dessa områden erbjuder inte bara mer prisvärda

bostäder utan även en välfungerande infrastruk-

Brinova i korthet Året i korthet VD har ordet Marknadsöversikt

180

270

360

450

Mdkr SEK %

2019 2020 2021 2024202320222018201720162015

Kontor

Bostad

Handel

Logistik, lager och industri

Samhällsfastigheter

Övrigt (t.ex. hotell, mark)

Internationella investerare, %

Källa: Newsec

Segmentfördelning transaktionsvolym Sverige

Transaktioner >=40 Mkr

Transaktionsåret i siffror

Geografisk fördelning

• Stockholm: 45%

• Regionstäder: 28%

• Resterande delar av Sverige: 13%

• Göteborg: 10%

• Malmö: 4%

Typ av investerare

• Inhemska investerare: 83%

• Internationella investerare: 17%

Segmentfördelning

• Logistik, Lager och Industri: 18%

• Bostäder: 31%

• Kontor: 26%

• Övrigt (t.ex. hotell, mark): 10%

• Samhällsfastigheter: 7%

• Handelsfastigheter: 8%

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 20248

INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

tur, goda kommunikationer och närhet till service

och natur – faktorer som blir allt viktigare för

människor som söker ett långsiktigt boende-

alternativ.

Sjunkande byggtakt men fortsatt bostadsbrist

Stigande byggkostnader, högre räntor och hus-

hållens minskade köpkraft har hämmat bostads-

produktionen. Enligt Boverkets prognoser för 2024

och 2025 väntas antalet färdigställda bostäder

minska kraftigt och underskrida det faktiska

behovet. Samtidigt rapporterar nu 148 av Sveriges

kommuner att de har bostadsbrist – en minskning

med 32 kommuner jämfört med året innan.

Skåne

I Boverkets bostadsmarknadsenkät för 2024

rapporterade 17 av Skånes 33 kommuner ett

underskott på bostäder, en minskning från före-

gående år då 24 kommuner upplevde bostads-

brist. Osby sticker ut som en kommun med ett

överskott på bostadsmarknaden.

Bland de 14 skånska kommuner där Brinova

har sitt fastighetsbestånd rapporterar 11 fortsatt

bostadsunderskott, medan 12 kommuner förut-

ser ett underskott inom tre år. Samtidigt förblir

befolkningstillväxten stabil i dessa kommuner,

med undantag för Bjuv, Kristianstad och Lomma,

där befolkningen minskat det senaste året.

Karlskrona

Höga-

näs

Helsing-

borg

Kävlinge

Staffans-

torp

Lund

Malmö

Svedala

Trelleborg

Skurup

Vellinge

Lomma

Karlshamn

Sölves-

borg

Ås-

torp

Båstad

Svalöv

Hörby

Tomelilla

Hässleholm

Bro-

mölla

Bjuv

Höör

Lands-

krona

Eslöv

Kristianstad

Olofström

Ronneby

Östra

Göinge

Örkel-

ljunga

Pers-

torp

Klippan

Burlöv

Ängelholm

Sjöbo

Simris-

hamn

Ystad

Osby

Översikt bostadsbalans Skåne

och Blekinge läns kommuner

Kommuner med överskott

Kommuner i balans

Kommuner med underskott

Brinova i korthet Året i korthet VD har ordet Marknadsöversikt

Blekinge

Av de fem kommunerna i Blekinge län bedömer

tre att det råder ett underskott på bostäder,

däribland Karlskrona – där Brinova har sitt fastig-

hetsbestånd. Dessa kommuner förutser även ett

fortsatt underskott inom de kommande tre åren.

Karlskrona kommun identifierar flera faktorer

som begränsar bostadsbyggandet i området. De

främsta utmaningarna inkluderar svårigheter för

både privatpersoner och byggherrar att få lån,

krav på nedskrivningar, höga produktionskost-

nader samt intressekonflikter kopplade till all-

männa eller nationella intressen enligt plan- och

bygglagen. Dessutom upplevs genomförandet

av detaljplaner vara utmanande i samband med

andra prövningsprocesser.

Samhällsfastigheter

Efter rekordåret 2022, då samhällsfastigheter

stod för 21 procent av transaktionsvolymen,

minskade aktiviteten under 2023, och seg-

mentets andel sjönk till 12 procent. År 2024

inleddes svagare, och trots en markant ökning

under det sista kvartalet landade segmentet

på 7 procent av den totala transaktionsvolymen

för helåret. Detta motsvarar en volym om 9,6

miljarder kronor, vilket är den lägsta nivån sedan

2015. Trots denna nedgång signalerar den

ökade aktiviteten mot årets slut en positiv trend,

där investerare i allt högre grad återvänder till

segmentet.

Transaktionsvolymen dominerades av äldre-

boenden, där den demografiska utvecklingen

– med en växande andel äldre i befolkningen

– driver efterfrågan. Behovet av fler vård- och om-

sorgsplatser är påtagligt, vilket gör äldreboenden

till en fortsatt attraktiv investeringskategori.

Fastigheter inom vård och utbildning förblir

attraktiva, då de kännetecknas av stabilitet,

långsiktiga hyresgäster och har en central roll i

samhällsstrukturen.

I en marknad präglad av osäkerhet blir stabil

avkastning alltmer avgörande. Samhällsfastigheter

utgör en robust och långsiktigt hållbar investering,

understödd av starka demografiska trender, ökad

aktivitet och en fortsatt hög efterfrågan på sam-

hällskritiska fastigheter. Dessa faktorer bidrar till

segmentets attraktiva framtidsutsikter och stärker

dess roll som en stabil och långsiktigt hållbar

investering.

Befolkningsutveckling i Sverige

Sveriges befolkning fortsätter att öka, men i en

långsammare takt än tidigare. Den avmattning i

befolkningstillväxt som Sverige såg under 2023

på 0,3 procent höll i sig under 2024 och i novem-

ber nådde befolkningen cirka 10,59 miljoner, en

ökning med 0,35 procent från året innan.

Födelseöverskottet är fortsatt historiskt lågt

men ökade med 50 procent från cirka 5 700 förra

året till 8 500 i november 2024. Även invandrings-

nettot är lågt ur ett historiskt perspektiv, trots en

ökning med 37 procent från föregående år.

Enligt Statistiska centralbyråns prognoser

förväntas befolkningen öka med i genomsnitt

28 000 personer per år under de kommande åren

– en lägre takt än under de senaste decennierna.

År 2040 beräknas Sveriges befolkning uppgå till

11 miljoner.

Samtidigt blir befolkningen allt äldre. År 2023

var mer än var femte person över 64 år, och

denna andel väntas stiga till över en fjärdedel

av befolkningen år 2070. Detta medför en ökad

demografisk försörjningskvot, vilket innebär att

färre personer i arbetsför ålder behöver försörja

en växande andel äldre och yngre.

Sammanfattningsvis står Sverige inför en period

av långsammare befolkningstillväxt, en åldrande

befolkning och förändrade demografiska utmaning-

ar. Dessa faktorer kommer att ha stor påverkan på

samhällsplanering, arbetsmarknaden och välfärds-

systemet under de kommande decennierna.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 20249

INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Brinovas delmarknader i sammandrag

Folkmängd

2024

Befolknings-

utveckling

2019–2024

, %

Skåne län

Bjuv 15 968 1,94

Eslöv 34 902 2,76

Helsingborg 151 994 2,54

Kristianstad 86 376 1,13

Kävlinge 32 522 2,37

Landskrona 47 322 2,48

Lomma 24 662 -0,48

Lund 131 701 4,38

Malmö 365 618 5,05

Staffanstorp 27 272 6,47

Svedala 23 556 5,92

Trelleborg 47 193 3,25

Vellinge 37 847 3,11

Ängelholm 45 058 5,40

Skurup 17 087 5,90

Blekinge län

Karlskrona 66 316 0,06

T.o.m. 1 november 2024.

Månadsvis, december 2024. Siffra inom parentes anger

förändring från samma månad föregående år.

Källa: SCB, bearbetat av Newsec och Arbetsförmedlingen.

Brinova i korthet Året i korthet VD har ordet Marknadsöversikt

Framtidens boende är hållbart – energi-

effektiva flerfamiljshus med solceller

minskar klimatavtrycket och skapar

långsiktigt värde för både hyres-

gäster och fastighetsägare.

Skåne

Skåne län förväntas uppleva en fortsatt befolk-

ningstillväxt under de kommande åren, om än i

en något långsammare takt jämfört med tidigare

perioder. Enligt Region Skånes befolkningsprognos

förväntas länets befolkning öka med cirka 68 700

invånare mellan 2024 och 2033, vilket motsvarar

en genomsnittlig årlig ökning på 0,5 procent.

Befolkningsutvecklingen varierar dock inom

länet beroende på områdesspecifika faktorer. I

östra Skåne, där andelen äldre invånare är högre,

förväntas antalet dödsfall överstiga antalet födslar

under den kommande tioårsperioden. I kontrast

förväntas Malmö och sydvästra Skåne, där en stor

andel av invånarna är i barnafödande ålder, fort-

sätta ha ett födelseöverskott. Trots detta beräknas

tillväxttakten minska i samtliga av Skånes kom-

muner jämfört med de senaste tio åren, till följd

av lägre invandringsnivåer och en mer dämpad

naturlig folkökning.

Blekinge

De senaste sex åren har invånarantalet sjunkit i

Blekinge län och prognoser pekar på en fortsatt

nedgång framöver, främst till följd av utflyttning och

att antalet dödsfall överstiger antalet födslar. För

att vända på denna utveckling satsar regionen och

kommunerna på att attrahera nya invånare genom

bostadsutveckling, anpassad utbildning och inter-

nationell rekrytering. Initiativ som Live in Blekinge

syftar till att marknadsföra länet som en attraktiv

plats att bo och arbeta i. Dessa satsningar bidrar

till Blekinges utveckling, attraherar kompetens och

främjar en aktiv region.

Förvaltningsberättelse

Styrelsen och verkställande direktören för Brinova Fastigheter AB (publ)

(”Brinova” eller ”Bolaget”), med organisationsnummer 556840-3918,

med säte i Helsingborg, Sverige, avger härmed redo visning för koncernen

och moderbolaget för verksamhetsåret 2024. Årsredovisningen och

koncernredovisningen är i miljoner kronor. Numeriska uppgifter inom

parentes avser föregående räkenskapsår.

Bara Värby 61:589, Svedala

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202411

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

En värdeskapande affärsmodell som bygger på

långsiktighet, samverkan och helhetsansvar

Brinova har en tydlig vision om att bedriva hållbart fastighetsägande och projekt-

utveckling av hyresbostäder och samhällsfastigheter i södra Sverige. Genom

detta skapas starka kassaflöden som kan användas för att utveckla verksam-

heten. Verksamheten kännetecknas av långsiktighet och samverkan med

aktörer inom samhällssektorn samt en egen effektiv förvaltning och projekt-

utveckling. Den fokuserade fastighetsportföljen ger goda förutsättningar

för en bättre direktavkastning och starka kassaflöden.

Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition

Styrelsen och ledningen styr verksamheten utifrån

finansiella mål som primärt fokuserar på en lönsam

tillväxt kombinerat med finansiell stabilitet. För att nå

dessa mål har strategier utarbetats som sedan följs

upp genom ett antal interna operativa mål.

Brinovas affärsplan för perioden 2022–2024 har

legat till grund för det arbete som gjorts i Brinovas

verksamhet. Ny affärsplan för perioden 2025–2027

är antagen, men kommer att arbetas om med hänsyn

till genomfört förvärv av fastigheter från K-Fastighe-

ter. Den kommer vara kommunicerad och förankrad

hos medarbetare, styrelse och viktiga aktörer i vår

marknad och med utgångspunkt i Brinovas vision,

affärsidé och ramverk för hållbarhet.

Brinovas vision

Brinova har en tydlig vision om hållbart fastighets-

ägande och projektutveckling av hyresbostäder och

samhällsfastigheter i södra Sverige. Den bygger på:

Lönsam tillväxt, fokus på fastighetstyp och geografi,

effektiv förvaltning med egna medarbetare samt

finansiell stabilitet.

Affärsidén

Brinovas verksamhet präglas av tre grund-

begrepp som utgör grunden för vårt sätt att

arbeta och göra affärer:

Vi tror på långsiktighet

Därför gör vi en noggrann analys innan vi

satsar på en ny tillväxtort och strävar efter

långa kundrelationer.

Vi tror på samverkan

Som en aktiv partner och med kunnig

personal på plats är vi med och utvecklar

utvalda platser där vi etablerar oss.

Vi tror på helhetsansvar

Vi skapar värden åt alla våra intressenter

genom att ta ansvar för hela affärskedjan;

förvärv – utveckling – förvaltning.

En värdeskapande modell med

hyresgästen i centrum

Vi verkar lokalt nära våra samarbetspartners och

hyresgäster genom egen närvaro på de orter där

Brinova är etablerat. På så sätt kan de som bor i

Brinovas hus erbjudas ett attraktivt boende och de

som hyr lokaler kan erbjudas attraktiva lösningar.

Samtidigt som vi kan vårda och förbättra våra rela-

tioner med lokala beslutsfattare och bistå dem i

den regionala utvecklingen.

Värden skapas genom selektiva förvärv, effektiv

projektutveckling och en aktiv förvaltning nära

hyresgästerna med en snabb och tillgänglig service.

Med egen närvaro ges Brinova också möjligheter att

förvärva attraktiva fastigheter.

Närheten till beslutsfattarna gör att vi kan identi-

fiera projektmöjligheter och styra våra investeringar

till fastighetsutveckling där efterfrågan är stor.

En aktiv förvaltning gör det också möjligt att pro-

aktivt underhålla och utveckla fastighetsbeståndet.

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202412

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Hässleholm

Karlskrona

Bromölla

Älmhult

Växjö

Höganäs

Helsing-

borg

Bjuv

Höör

Lands-

krona

Köpen-

hamn

Kävlinge

Eslöv

Staffanstorp

Lund

Malmö

Svedala

Trelleborg

Skurup

Kristianstad

Vellinge

Lomma

Karlshamn

Sölves-

borg

Olofström

Ronneby

Östra

Göinge

Osby

Tingsryd

Lessebo

Emmaboda

Torsås

Kalmar

Nybro

Högsby

Mönsterås

Oskarshamn

Vimmerby

Kinda

Åtvidaberg

Linköping

Västervik

Hultsfred

Vetlanda

Sävsjö

Värnamo

Vaggeryd

Gnosjö

Gislaved

Falkenberg

Varberg

Svenljunga

Tranemo

Ulricehamn

Borås

Härryda

Mölndal

Göteborg

Bollebygd

Kungsbacka

Mark

Jönköping

Mullsjö

Habo

Nässjö

Aneby

Ydre

Boxholm

Mjölby

Ödeshög

Tranås

Eksjö

Borg-

holm

Mörby-

långa

Uppvidinge

Alvesta

Markaryd

Laholm

Halmstad

Ljungby

Hylte

Örkel-

ljunga

Perstorp

Åstorp

Klippan

Burlöv

Ängelholm

Båstad

Svalöv

Hörby

Sjöbo

Tomelilla

Simrishamn

Ystad

En växande fastighetsportfölj

med egen projektutveckling

Brinova har vuxit med lönsamhet i fokus genom

förvärv och projektutveckling.

Fastighetsportföljen har vuxit från 1,0 miljard

till 8,5 miljarder på nio år. Det har genererat ett

långsiktigt substansvärde om 32,90 kronor per

aktie.

Vi har på balansdagen 124 fastigheter om

totalt cirka 352,3 tkvm uthyrbar yta. I det ingår

2 497 hyreslägenheter som är färdiga eller

som håller på att färdigställas.

Brinova fokuserar på

hyresbostäder och

Projektutveckling

Region väst

Ekonomi/Finans/HR/IT/

IR/Hållbarhet/Marknad

Region öst

Förvaltning

Ett ungt fastighetsbestånd skapar värde

En stor del av vår historiska tillväxt har bestått av

lönsam egen projektutveckling vilket innebär att

en relativt stor del av vår portfölj är nyare, energi-

effektiva och kvalitativa byggnader. Av Brinovas

bostadsfastigheter är cirka 40 procent yngre än

10 år.

Kompetent och erfaren organisation

Vår organisation präglas av korta och tydliga

beslutsvägar med decentraliserat ansvar där

beslut fattas nära samarbetspartners och hyres-

gäster. Verksamheten bedrivs primärt i Brinovas

förvaltningsorganisation som består av två regio-

ner där arbetet inom förvaltningsorganisationen

utvecklas. Verksamheten stöds av koncernge-

mensamma funktioner för ekonomi, finansiering,

transaktioner, IT, kommunikation, hållbarhet,

marknad, projektutveckling samt HR.

Fokus på tillväxtorter i södra Sverige

Brinova prioriterar orter i södra Sverige som ligger

maximalt 30 minuters bilväg från förvaltningskon-

toren, har en växande befolkning samt goda kom-

munikationer till regionens största befolknings-

centra. Orter där människor kan bo mer prisvärt i

en attraktiv miljö som kan erbjuda småskalighet,

natur och god samhällsservice. På de orter där vi

verkar är vi en aktiv aktör.

Hållbarhet och ansvarsfull verksamhet

är viktiga delar i vårt erbjudande

För de grundläggande strategierna och aktivite-

terna i affärsplanen har vi utgått från fyra cen-

trala begrepp som alla har underliggande mål,

strategier och aktiviteter: Det trygga samhället,

En lönsam och ansvarsfull verksamhet, Den

framtida miljön och Effektiv förvaltning med

engagerade medarbetare.

Våra tre kärnvärden kommer att genomsyra

vårt sätt att jobba i allt som vi företar oss.

Som arbetsgivare, som samhällsaktör och som

affärspartner gentemot hyresgäster, leverantö-

rer, banker och andra aktörer visar vi att vi lever

efter våra kärnvärden:

Engagerade Pålitliga Ansvarstagande

Brinovas hållbarhetsarbete, långsiktiga

perspektiv och samhällsengagemang är en

integrerad del i verksamheten och ses som

förutsättningar för framtida värdeskapande.

Det systematiska arbetet med hållbarhet är

också en viktig konkurrensfördel i arbetet med

att söka markanvisningar och i samverkan med

kommuner kring utvecklingen av samhällsfast-

igheter och trygga och levande boendemiljöer.

Brinovas ramverk för hållbarhet är baserat

på FN:s 17 hållbarhetsmål under Agenda 2030

och fokuserat på de ekonomiska, sociala och

miljöfrågor som är mest relevanta för Brinova

och där vår verksamhet direkt eller indirekt

bidrar.

Läs mer i hållbarhetsrapporten på sidorna 39–54.

samhällsfastigheter samt kompletterande

fastigheter som bidrar till att öka attraktiviteten

för hyresgästerna. Attraktiva hyresbostäder ger

stabila intäkter från hyresgäster som prioriterar

sitt boende. Anpassade samhällsfastigheter

ger förutom trygga och stabila intäktsflöden

också en god planeringshorisont tack vare långa

hyresavtal.

När Brinova utökar sin fastighetsportfölj är en

egen projektutveckling prioriterat. Det ger oss

de bästa möjligheterna att utforma moderna

attraktiva bostäder och lokaler

och för Brinova genererar

det, i rätt konjunktur,

den bästa avkast-

ningen.

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202413

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Tydligt definierade mål i affärsplanen 2025–2027

Under hösten 2024 antogs en ny affärsplan för

perioden 2025–2027.

De finansiella målen är oförändrade, förutom mål

om avkastning på eget kapital som tas bort. Mål

om överskottsgrad är förändrat till att överstiga

66 procent, i övrigt är operativa mål oförändrade.

Ett flertal hållbarhetsmål har justerats, läs mer på

sidorna 39–54.

I affärsplanen tydliggörs utdelningspolicyn med att

Brinova ska över tid vara ett utdelande bolag, men

kommer under de närmaste åren att prioritera tillväxt.

Med anledning av förvärvsavtalet med K-fastigheter

med tillträde 1 april 2025 kommer affärsplanen att

revideras och presenteras under andra halvåret 2025.

Belåningsgrad netto

60%

20242020 2021 2022 2023

Soliditet

20242020 2021 2022 2023

Fastighetsportföljens utveckling

2 000

4 000

6 000

8 000

10 00

Mkr

20242020 2021 2022 2023

10 Mdkr

Räntetäckningsgrad

ggr

20242020 2021 2022 2023

1,75 ggr

30%

Brinovas finansiella mål för perioden 2022–2024

Utfall kopplat till finansiella mål 2022–2024

Det trygga samhället

Vi ska förvalta och utveckla

hyresbostäder och samhälls-

fastigheter med rimlig hyres-

nivå som bidrar till en hållbar

stadsutveckling och skapar

trygghet genom tillgänglighet

och lokal närvaro.

Fyra grundläggande strategier som styr vår verksamhet

En lönsam och

ansvarsfull verksamhet

Vi är en långsiktig ägare, utvecklare

och förvaltare av hyresbostäder och

samhällsfastigheter som genom

stabila kassaflöden skapar finan-

siell kapacitet för våra åtaganden

gentemot alla intressenter.

Den framtida miljön

Genom ett aktivt underhåll,

energioptimeringar, hållbara

inköp, gröna hyresavtal och

effektiv energiprestanda tar vi

ansvar för att minska klimat-

avtrycket i stort och hållbar-

hetsrisker för Brinova.

Effektiv förvaltning,

engagerade medarbetare

Vi säkerställer ett framgångs-

rikt verkställande av Brinovas

strategier, gemensamma

värderingar och uppförandekod

genom en utvecklande arbets-

miljö och stark företagskultur.

>10 Mdkr

Fastighetsvärde

>4,5%

Nöjd medarbetare-index (av 5)

>65%

Överskottsgrad

>4,0%

Nöjd kund-index (av 5)

Avkastning på eget kapital

Riskfri

ränta

+7%

-15

-10

-5

20242020 2021 2022 2023

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202414

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

2024: Ekonomisk tillväxt med

fortsatt positiv utveckling

Brinova hade en stark utveckling under 2024. Viktiga nyckeltal som

hyresintäkter och driftsöverskott växte med 6 respektive 4 procent

under året. Fastighetsportföljen, med fokus på hyresbostäder och

samhällsfastigheter, visar styrka och en ökande efterfrågan inom

dessa tillgångsslag. Framöver bedöms hyresbostäder bli än mer

attraktiva, med fortsatt låga vakanser och en stark hyresutveckling,

som förväntas överträffa den inom lokalsektorn.

Brinova är ett fastighetsbolag med fokus på hyres-

bostäder och samhällsfastigheter i södra Sverige.

Bolagets B-aktier handlas på Mid Cap, Nasdaq,

Stockholm (med ticker BRIN B). Brinova skapar

avkastning för sina aktieägare genom att selektivt

förvärva, aktivt förvalta och effektivt nyproducera

fastigheter.

Brinovas långsiktiga finansiella mål, fastslagna

av styrelsen för perioden 2025–2027:

• Belåningsgraden ska understiga 60 procent.

• Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,75 ggr.

• Soliditeten ska överstiga 30 procent.

För 2024 redovisar bolaget en avkastning på eget

kapital på 1,6 procent (-11,3), soliditet på 33,1

procent (33,1) och en räntetäckningsgrad på 1,9

ggr (1,8).

Koncernen bestod per 31 december av 116

aktiebolag (117), 1 handelsbolag (1) och 0 kom-

manditbolag (1) där Brinova Fastigheter AB är mo-

derbolag. Samtliga fastigheter ägs via dotterbolag

förutom en fastighet som ägs av moderbolaget.

Bolagsstyrningsrapporten finns som en separat

del i Brinovas årsredovisning på sidorna 99–103.

Koncernen i siffror 2024 2023 Förändring, %

Hyresintäkter, Mkr 545,4 513,4 6

Driftsöverskott, Mkr 353,6 338,8 4

Överskottsgrad, % 64,8 66,0

Förvaltningsresultat, Mkr 150,8 135,0 12

Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,54 1,38 12

Kassaflöde från den löpande verksamheten

före förändringar av rörelsekapital, Mkr 154,5 134,2 15

Värdeförändringar fastigheter, Mkr -6,2 -378,8

Värdeförändringar derivat, Mkr -39,5 -143,2

Periodens totalresultat, Mkr 46,0 -337,7 -114

Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 0,47 -3,46 -114

Eget kapital per aktie, kr 29,37 28,90 2

Långsiktigt substansvärde per aktie, Mkr 32,90 31,56 4

Fastighetsvärde, Mkr 8 539,8 8 271,2 3

Uthyrbar yta, tkvm 352,3 345,5 2

Hyresvärde, Mkr 590,9 545,9 8

Uthyrningsgrad, % 95,6 95,5

Moderbolag och organisation

Verksamheten i moderbolaget utgörs främst av

koncernövergripande funktioner. Moderbolagets

intäkter, huvudsakligen i form av management

fee från koncernens fastighetsägande bolag,

uppgick under perioden till 69,3 Mkr (67,6).

Moderbolagets resultat efter skatt uppgick till

44,0 Mkr (-15,7).

Likvida medel uppgick till 22,0 Mkr (102,2)

och det egna kapitalet uppgick till 2 140,8 Mkr

(2 096,8). Tjänster mellan koncernföretag

debiteras enligt marknadsprissättning och

på affärsmässiga villkor. Brinovas operativa

organisation består av förvaltnings- och projekt-

organisationen.

Förvaltningen har anpassats efter de lokala

marknadsmässiga förutsättningarna för att

uppnå en effektiv och kundnära förvaltning.

Förvaltning sker med egen personal.

Koncernen har en separat funktion för

projektutveckling som stöd för regionerna.

På huvudkontoret finns funktioner som teknik,

ekonomi, finans, IT, IR, marknad, analys, trans-

aktion, hållbarhet och HR.

Bokfört värde, Mkr

Yta, tkvm

Totalt: 8 540 MkrTotalt: 352 tkvm

33%

13%

4%2%

40%

44%

39%

38%

23%

39%

25%

Totalt: 555 Mkr

Kontrakterad hyra, Mkr

Samhällsfastigheter

Det är den huvudsakliga användningen av fastigheten som styr vilken kategori fastighetens bokförda

värde hamnar inom, därför kategoriseras fastigheter med blandad användning enbart i en av kategorierna.

Bostadsfastigheter

Kommersiella fastigheter

Projektfastigheter/Mark

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202415

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Fastighetsbeståndets utveckling Hyresintäkter Uthyrningsgrad

3 00

6 00

9 00

Mkr

2021 2022 20232020 2024

Mkr

2021 2022 20232020 2024

100

2021 2022 20232020 2024

Överskottsgrad Driftsöverskott Förvaltningsresultat

2021 2022 20232020 2024

100

150

200

250

300

350

400

Mkr

2021 2022 20232020 2024

100

150

200

Mkr

2021 2022 20232020 2024

Dessa funktioner driver koncerngemensam ut-

veckling och stöttar förvaltningen med funktionell

expertis. Huvudkontoret finns i Helsingborg. Därut-

över finns förvaltningskontor i Eslöv, Helsingborg,

Karlskrona, Kristianstad, Landskrona och Malmö.

Antalet anställda vid årsskiftet uppgick till 53

(52), varav 28 män (28) och 25 kvinnor (24).

Ersättningsfrågor avseende ledande befatt-

ningshavare behandlas av styrelsens ersättnings-

utskott och beslutas av styrelsen i sin helhet.

Ledande befattningshavare är VD och vice VD.

Dessa erbjuds en marknadsmässig kompensation

som beaktas utifrån den enskildes ansvarsområ-

den och erfarenheter. Ersättningen består av fast

lön, pension och andra sedvanliga förmåner. För

ytterligare beskrivning se ”Förslag till beslut om

riktlinjer för ersättning till ledande befattnings-

havare” på sidan 105 samt not 11 Anställda

och personalkostnader i denna årsredovisning.

I förslaget återfinns inga förslag på ändringar

avseende ersättning till ledande befattnings-

havare i jämförelse med föregående år.

Fastighetsbeståndet

Brinovas fastighetsbestånd, per den 31 decem-

ber, bestod av 124 förvaltningsfastigheter (124)

om totalt 352,3 tkvm (345,5), till ett värde av

8 539,8 Mkr (8 271,2).

Brinovas fastighetsinnehav är koncentrerat

till södra Sverige. Fastigheterna utgörs av hyres-

bostäder samt samhällsfastigheter med mindre

inslag av kommersiella fastigheter.

Det totala hyresvärdet uppgick till 590,9 Mkr

(545,9) och kontrakterade hyresintäkter på års-

basis, till 554,6 Mkr (511,8). Den ekonomiska

uthyrningsgraden uppgick till 95,6 procent (95,5).

Läs mer på sidan 108.

Hyresintäkter

Hyresintäkter samt serviceintäkter för verksam-

hetsåret 2024 uppgick till 545,4 Mkr (513,4).

Det innebär jämfört med 2023 en ökning med

32,0 Mkr (49,6), eller 6,2 procent (10,7).

Ökningen är primärt en effekt av nyuthyrningar,

hyreshöjningar och färdigställda projekt.

Kontraktsstruktur

Kontrakt skrivs för bostäder med tre månaders

uppsägningstid. Efterfrågan på bostäder är stor i

alla de kommuner som Brinova verkar i, vilket idag

innebär i princip noll vakanser. För samhällsfast-

igheter skrivs avtal på löptider upp till 25 år och

hyresnivån är reglerad via indexavtal kopplade till

KPI. För kommersiella ytor regleras hyresnivåerna

successivt då avtalen normalt sträcker sig tre till

fem år. På balansdagen uppgick vakanserna för

kommersiella fastigheter till 10,8 procent (17,5).

I kommersiella fastigheter är befintliga lokalhy-

reskontrakt normalt sett bundna till indexavtal

kopplade till KPI, det vill säga helt eller delvis

inflationsjusterade.

Driftsöverskott och överskottsgrad

Driftsöverskottet för året uppgick till 353,6 Mkr

(338,8) vilket ger en överskottsgrad om 64,8

procent (66,0). Fastighetskostnaderna uppgick

för perioden till 193,9 Mkr (182,7). Brinova har

anställd personal, med kompetens inom drift-

Andel av kontrakterad årshyra

– tio största hyresgästerna

Mkr

Karlskrona Kommun 24,9

Region Skåne 24,4

Sparbanken Skåne AB 22,2

Landskrona Stad 21,7

Malmö Stad 21,6

Eslövs Kommun 16,5

Försäkringskassan 11,7

Attendo Sverige AB 10,0

Bromölla Kommun 9,0

Forenade Care AB 8,7

170,7

och energiområdet, som löpande arbetar med

att effektivisera drift och skötsel, för att optimera

investeringarna, både kostnadsmässigt och för

kundnyttan.

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202416

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Förändring fastighetsvärde

Mkr

Ingående verkligt värde 8 271,2

Fastighetsförvärv, förvärvat

fastighetsvärde 113,0

Fastighetsförsäljningar -42,7

Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 200,4

Orealiserade värdeförändringar på

förvaltningsfastigheter -2,1

Summa 8 539,8

Lokal förvaltning

Genom en aktiv förvaltning med egna medarbetare säkerställer vi kostnadskontroll,

uthyrning och lönsamma förvaltningsprojekt. Vår förvaltningsorganisation hanterar

fastighetsskötsel, drift, energioptimering, digitalisering, uthyrning och ekonomisk

förvaltning från våra enhetskontor, alla inom 30 minuters bilfärd från våra fastig-

heter. Detta möjliggör snabb respons och bättre förståelse för lokala behov.

Förvaltningsresultat

Förvaltningsresultatet för året uppgick till

150,8 Mkr (135,0). Jämfört med 2023 ökade

förvaltningsresultatet med 12 procent.

De finansiella kostnaderna om 178,4 Mkr

(180,2) har minskat som en följd av en minskad

underliggande basränta. I finansnettot ingår

även kostnader för finansiella instrument i form

av ränteswappar som tecknats.

Periodens totalresultat

Periodens totalresultat uppgick till 46,0 Mkr

(-337,7). Orealiserade värdeförändringar på

fastigheter för perioden uppgick till -2,1 Mkr

(-380,2). Realiserade värdeförändringar från

förvaltningsfastigheter uppgick till -4,1 Mkr

(1,4).

I totalresultatet ingick också värdeföränd-

ringar på derivat med -39,5 Mkr (-143,2) samt

realiserade värdeförändringar på långfristiga

fordringar med -10,1 Mkr (0).

Värdeförändringen för räntederivaten på-

verkar inte kassaflödet, när derivatens löptid

gått ut är alltid värdet noll, däremot påverkas

kassaflödet löpande av den ränta som betalas

eller erhålls.

Fastighetsbeståndets utveckling

Försäljningar

Under det första kvartalet frånträdde Brinova

fastigheten Yran 3 i Malmö. Fastigheten såldes

i bolagsform med ett underliggande fastighets-

värde om 4,4 Mkr.

Under det fjärde kvartalet frånträdde Brinova

fastigheten Sandryggen 4 i Lund. Fastigheten

såldes i bolagsform med ett underliggande

fastighetsvärde om 36,0 Mkr.

Förvärv

Under det tredje kvartalet tillträdde Brinova

fastigheten Ögonstenen 2 i Malmö. Fastigheten

förvärvades i bolagsform med ett underliggande

fastighetsvärde om 115,0 Mkr.

Under det fjärde kvartalet tecknade Brinova

avtal om förvärv av fastigheter från K-fastigheter

för ett överenskommet fastighetsvärde om 10,8

Mdkr. Fastigheterna förvärvas i bolagsform och

tillträdet sker den 1 april 2025.

Läs mer om Brinovas förvärv på sidan 25–26.

Investeringar

Under 2024 har investeringar i befintliga fastig-

heter och projekt skett med 200,4 Mkr jämfört

med 279,9 Mkr samma period 2023, varav större

delen avser investeringar i fastigheten Sandryggen

1 i Lund där kommersiella ytor konverteras till 126

hyresbostäder, fastigheten Oxievång 7 i Malmö där

en ny fastighet uppförs med 34 hyresbostäder och

livsmedelsbutik samt fastigheten Lugnet 9 i Bro-

mölla där ett före detta äldreboende konverterats

till 23 trygghetsboenden.

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202417

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Orealiserade värdeförändringar

De orealiserade värdeförändringarna på

Brinovas fastigheter under 2024 uppgick till

-2,1 Mkr (-380,2). Brinova genomför varje

kvartal en extern värdering av samtliga för-

valtningsfastigheter.

Den externa värderingen ligger till grund

för de verkliga värden som finns upptagna i

rapport över finansiell ställning.

Projektportföljen värderas till nedlagda kost-

nader, samt eventuellt nedskrivningsbehov.

Samtliga koncernens förvaltningsfastigheter

Hållbart boende i Hammar

Fastigheten Hammar 9:198 i Kristianstad, uppförd

2019, erbjuder moderna hyreslägenheter med hög

standard i den attraktiva stadsdelen Hammar. Utöver

ljusa bostäder och digitala låssystem präglas fastig-

heten av hållbara lösningar som solceller, elbilsladdare

och gröna sedumtak, i en tilltalande utemiljö.

bedöms vara i nivå 3 i värderingshierarkin. En

utförligare beskrivning av värderingsprinciperna

finns i Brinovas redovisningsprinciper samt not

15 Förvaltningsfastigheter.

Hållbarhet

Hållbarhet är en central del i Brinovas affär där fo-

kus ligger på det trygga samhället, en lönsam och

ansvarsfull verksamhet, den framtida miljön och

effektiv förvaltning med engagerade medarbetare.

Se ytterligare beskrivningar i hållbarhetsrapporten på

sidorna 39–54.

Förväntad framtida utveckling

Brinova har fokus på växande attraktiva kom-

muner i södra Sverige, där det råder en stabil

efterfrågan på fastigheter för hyreslägenheter

samt samhällsfastigheter för bostad, vård,

utbildning, administration och fritid. Ansvarsfull

egen förvaltning utvecklar löpande bolagets

marknadskunnande och relationerna med lokala

beslutsfattare. Det tillsammans med intressan-

ta pågående och framtida projekt och en god

finansiell ställning gör att vi ser positivt på vår

utveckling de kommande åren.

Närstående

Närstående transaktioner har skett med Advokat-

firman Lindahl KB om cirka 1,1 Mkr. Under året

har även beloppsmässigt mindre närstående

transaktioner skett med olika motparter till mindre

belopp och summerar för året till 1,2 Mkr. Tjäns-

terna har utförts på marknadsmässiga villkor.

Under fjärde kvartalet har Brinova frånträtt

en byggrätt i Lund till K-Fastigheter till ett under-

liggande fastighetsvärde om 36 Mkr.

Till övriga närstående såsom VD och koncern-

ledning har ersättning lämnats på sedvanliga

villkor i enlighet med beslut i styrelsens ersätt-

ningsutskott.

Se även not 11 Anställda och personalkostna-

der för ersättning till styrelse samt not 33 Upplys-

ning om transaktioner med närstående.

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202418

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

En värdeskapande förvaltningsmodell

Brinovas fastighetsportfölj innehåller för närvarande 2 497 hyreslägenheter,

färdiga eller under uppförande samt cirka 117 000 kvadratmeter samhälls-

fastigheter. Vi strävar efter att förstärka och utveckla de fastighetsområden

vi bygger upp på utvalda orter för att skapa synergier och attraktivitet. En

aktiv förvaltning med egna medarbetare är därför en viktig del av Brinovas

affärsmodell.

Det är så vi säkerställer vår lönsamhet med kostnadskontroll, uthyrningar

och lönsamma förvaltningsprojekt.

Brinova har byggt upp en förvaltningsorganisation

som arbetar med fastighetsskötsel, fastighetsdrift,

energioptimering, digitalisering, uthyrning, ekono-

misk förvaltning och utveckling. Med den aktiva

förvaltningen av alla bolagets fastigheter, som

utgår från kontoren i Eslöv, Helsingborg, Karls-

krona, Kristianstad, Landskrona och Malmö, kan

vi snabbt vara på plats. Förvaltningskontoren finns

på maximalt 30 minuters bilfärd från Brinovas

fastigheter. Möjligheterna att förstå lokala besluts-

fattares behov ger ett bättre underlag för förvärv,

projektutveckling, förtätning av det befintliga be-

ståndet och en värdetillväxt i fastighetsportföljen.

Synergier i fastigheter som förtätas och förvärv

som adderas på orter vi är etablerade i, driver

vår lönsamhet.

Brinova är en viktig aktör i samhället

Som en aktiv samhällsaktör har Brinova goda

kunskaper om de demografiska förutsättningarna

som kommuner har att hantera idag och i framti-

den. Brinova har kompetens och erfarenhet för att

möta behoven av kostnadseffektiva hyresbostäder

för samtliga målgrupper, trygga service- och

särskilda boenden för en växande äldre befolkning

och andra ändamålsenliga samhällsfastigheter.

Brinova arbetar också i en tydlig samverkan

med kommuner och lokala aktörer för platsens

utveckling, där trygghet och attraktivitet är värden

som kommer alla till godo.

Vi har alltid hyresgästen i centrum

Den egna och närvarande förvaltningen gör att

Brinova kan underlätta för hyresgästerna genom

att snabbt vara på plats för att avhjälpa brister och

svara på frågor för att öka hyresgästernas trivsel.

Brinovas egna projektutveckling ger bolaget de

bästa möjligheterna att leverera attraktiva lösning-

ar för hyresgästerna.

Utöver kontinuerlig dialog med våra hyresgäster

följer och mäter Brinova noggrant vad hyresgäster-

na tycker om sina bostäder och lokaler samt inte

minst om Brinova som hyresvärd.

Under 2024 genomfördes Brinovas NKI (Nöjd

Kund Index)-undersökning för våra hyresbostäder

som glädjande visade ett fortsatt högt betyg.

Brinova uppnådde ett resultat om 4,1 på en fem-

gradig skala.

2023 genomfördes NKI-undersökning specifikt

avseende Brinovas offentliga/kommersiella loka-

ler. Även här visade siffrorna på en hög kundnöjd-

het från hyresgästerna med ett resultat på 3,9 av

en femgradig skala. Mätningen avsåg bland annat

hur nöjda hyresgästerna är med lokalerna, vår

fastighetsskötsel och kontakten oss emellan.

De två undersökningarna genomförs omväxlan-

de vartannat år. För affärsplanen 2025–2027 har

vi definierat mål för såväl Nöjd kund-index som

skall överstiga 4,0 på en femgradig skala och Nöjd

medarbetarindex ska överstiga 4,5 på en femgra-

dig skala.

Vi arbetar för trygga och attraktiva kvarter

Brinova arbetar med en rad initiativ för att skapa

trygghet i och kring våra fastigheter och öka att-

raktiviteten för både det egna fastighetsbeståndet

och samhället i stort. Satsningar på en attraktiv

utemiljö som ger förutsättningar för en positiv fri-

tid för såväl unga som vuxna är ett stående inslag

i förvaltningsarbetet.

Andra initiativ innefattar rena och ljusa miljöer

som minskar skadegörelse och nedskräpning men

också trygghetsvandringar tillsammans med lokala

aktörer och boende för att skapa handlingsplaner

för ökad trygghet.

Ett aktivt samarbete med lokala föreningar är

exempel på ytterligare initiativ.

Proaktivt underhåll för attraktivitet och lönsam-

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202419

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Andel av kontrakterad årshyra

– tio största hyresgästerna

% Mkr

Karlskrona Kommun 4 24,9

Region Skåne 4 24,4

Sparbanken Skåne AB 4 22,2

Landskrona Stad 4 21,7

Malmö Stad 4 21,6

Eslövs Kommun 3 16,5

Försäkringskassan 2 11,7

Attendo Sverige AB 2 10,0

Bromölla Kommun 2 9,0

Forenade Care AB 2 8,7

31 170,7

69%

uppkopplade

energisystem

het och Brinovas egna aktiva förvaltning ger också

möjligheter för en löpande systematisk översyn av

fastighetsbeståndet. Den ligger till grund för en

långsiktig plan för kontinuerligt underhåll. Det ger

lägre kostnader och nöjda hyresgäster som i sin

tur ger höjda bruksvärden och hyror. Tillsammans

med omedelbara åtgärder på uppkomna skador

och problem påverkar det driftnettot liksom fast-

ighetsvärdet positivt. Här utgör modulerna i vårt

digitaliserade fastighetssystem kring underhåll

och besiktning en ytterligare effektivisering.

Ökad kontroll och service genom

smart digitalisering

Brinova har de senaste åren infört och implemen-

terat ett digitaliserat gemensamt fastighetssystem

med en rad moduler. Felanmälan, teknisk förvalt-

ning med digitala arbetsordrar, delar av underhålls-

arbetet, systematiskt brandskydd och ronderingar

som ger bättre kontroll. Ekonomisk förvaltning,

med en modul som säkerställer att intäkter och

kostnader matchas är ett annat exempel. Ett

ytterligare exempel är att besiktningsarbetet

vid hyresgästbyten är digitaliserat. För en ökad

service till hyresgästerna utvecklas kontinuerligt

Brinovas mobil-app som förenklar för hyresgästen

kring felanmälningar, lägenhetssök och blanketter

för till exempel autogiro. Appen tillåter också

Brinova att med hjälp av push-notiser informera

hyresgäster om viktiga aktiviteter, vilket underlät-

tat och skapat säkra rutiner.

Värdeskapande åtgärder inom

energieffektivitet och solceller

En av bolagets största kostnader är förbrukning-

en av energi. Energieffektiviseringar påverkar

både driftnettot positivt och reducerar miljö-

belastningen.

Brinova bygger över tid värde genom energi-

besparande åtgärder. Vi ligger i framkant och

besitter en betydande kompetens. Under 2024

adderade vi solceller på alla nya projekt och på

vissa fastigheter i det befintliga beståndet med

en kommande kapacitet om cirka 260 000 kWh.

I Brinovas fastighetsbestånd finns totalt sett

installerade solceller med en kapacitet om cirka

1 238 000 kWh. Vi håller en hög takt på dessa

investeringar med ambitionen att på sikt bli själv-

försörjande avseende fastighetsel.

En stark förvaltningsorganisation med en

central energisamordnare arbetar med att öka

tempot väsentligt för att minska vår förbrukning

av el och värme samt hantera vår ökande produk-

tion av egentillverkad el via solceller.

Ett viktigt pågående projekt är att koppla upp

Brinovas värme- och ventilationsanläggningar. Det

sparar mycket tid och pengar när förvaltnings-

organisationen kan driftoptimera anläggningarna

på distans, tidigt kan få larm om avvikelser och

se anläggningarnas status i realtid.

Läs mer om Brinovas hållbarhetsarbete på sidorna

39–54.

Effektiv energistyrning för en hållbar framtid

Brinovas energistrateg Ulf Alexandersson driver arbetet med att

minska energiförbrukningen och öka produktionen av egen solenergi.

Ett viktigt steg är att koppla upp värme- och ventilationsanläggningar,

vilket möjliggör optimering i realtid och effektivare drift.

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202420

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Effektiv projektutveckling för fortsatt lönsam tillväxt

Prioriterat för tillväxten är fortsatt egen projektutveckling. Det ger

de bästa möjligheterna att bygga attraktiva hyresbostäder, optimera

lokallösningar för hyresgäster och samarbetspartners och är det, i rätt

konjunktur, lönsammaste sättet för Brinova att växa. För fortsatt pro-

jektutveckling har Brinova både organisatorisk och finansiell kapacitet.

Byggrätter säkrar framtida tillväxt

Egenägda byggrätter i attraktiva lägen med an-

tagna detaljplaner är en lönsam och snabb väg

till att skapa tillväxt.

Brinova hade vid årsskiftet, utöver nedan

redovisade pågående projekt, pågående projekt-

utveckling där detaljplanarbete är klart medan

bygglovsprocess samt upphandling återstår om

cirka 13 000 kvm BTA primärt belägna i Eslöv,

Karlskrona, Kristianstad och Landskrona. För

dessa finns det konkreta projekt som kan på-

börjas relativt omgående.

Dessutom pågår ett antal planprocesser om

1. Färdigställt projekt 2024

Billesholms Gård 9:467, Bjuv

Sju hyresbostäder med en uthyrningsbar

yta om 517 kvm, har färdigställts.

2. Färdigställt projekt 2024

Oxievång 7, Malmö

34 hyresbostäder med en uthyrningsbar

area om 2 163 kvm, har färdigställts.

3. Färdigställt projekt 2024

Lugnet 9, Bromölla

Konvertering av äldreboende till 23

trygghetsboenden med uthyrningsbar

yta om 1 050 kvm, har färdigställts.

4. Pågående projektutveckling

Sandryggen 1, Lund

Konvertering av kommersiell yta om

4 030 kvm till 126 hyresbostäder.

Beräknas färdigställas första kvartalet

2025.

5. Pågående projektutveckling

Bjärred 30:16, Lomma

Konvertering av kommersiell yta om

298 kvm till fyra hyresbostäder. Beräknas

färdigställas andra kvartalet 2025.

6. Pågående projektutveckling

Oxievång 7, Malmö

Slutförandet av en livsmedelsbutik med

uthyrningsbar yta om 862 kvm. Beräknas

färdigställas första kvartalet 2025.

cirka 24 000 kvm BTA. För att löpande kunna

utveckla och utöka verksamheten pågår också

ständiga processer för att på ett attraktivt sätt

kunna förtäta våra befintliga fastigheter.

Hållbara samarbeten som stärker affären

Brinova har de senaste åren färdigställt hyres-

bostäder inom Brinovas befintliga fastigheter i

Rödeby, Nättraby och Jämjö i Karlskrona kom-

mun samt centralt i Kristianstad.

Brinova har under året färdigställt tre större

projekt, se tabell över färdigställda projekt 2024

till höger samt beskrivning nedan.

Brinova har höga kvalitetskrav från start och

med våra kravspecifikationer och hållbarhets-

perspektiv kan anpassade bostäder med rätt

kvalitet till rätt hyra säkerställas.

Större pågående projekt

Fastighet Ort Kvm Lgh Typ Beräknat färdigt

Oxievång 7 Malmö 862 - Livsmedelsbutik Q1-2025

Sandryggen 1 Lund 4 030 126 Bostäder Q1-2025

Bjärred 30:16 Lomma 298 4 Bostäder Q2-2025

Summa 5 190 130

Färdigställda projekt 2024

Fastighet Ort Kvm Lgh Typ

Lugnet 9 Bromölla 1 050 23 Trygghetsboende

Oxievång 7 Malmö 2 163 34 Bostäder

Billesholms Gård 9:467 Bjuv 517 7 Bostäder

Summa 3 730 64

Information om projektportföljen inkluderar såväl interna som

externa bedömningar och antaganden. Bedömningarna och

antagandena innebär osäkerheter och uppgifterna ovan ska inte

ses som en prognos.

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202421

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Bostadsfastigheter

Fördelning av storlek

Hyres-

värde, Mkr

Hyresvärde/

kvm

1 rok 9 1 675

2 rok 79 1 645

3 rok 90 1 502

4 rok 27 1 374

5 rok 3 1 185

6 rok 1 884

Blockförhyrning 9 1 651

Summa 218 1 532

Med cirka 143 tkvm hyreslägenheter är Brinova en

av de större privata hyresvärdarna i södra Sverige.

Brinova verkar i växande orter nära arbetstillfällen

och stadskärnor. Andelen bostadsfastigheter som

del av Brinovas kontrakterade hyra motsvarar 38

procent.

När Brinova utvärderar bostadsprojekt använder

vi kriteriet att bostaden ska ligga på ett rimligt

pendlingsavstånd till de större städerna och kosta

så att en inkomsttagare med en genomsnittlig

inkomst har råd att betala hyran. Effektiv boyta

och närhet till kollektivtrafik är boendefördelar

som många söker, liksom närhet till vardagsservice

som förskolor och skolor, bibliotek, kultur, vårdan-

läggningar och butiker. Av Brinovas bostadsfastig-

heter är cirka 40 procent yngre än 10 år.

Trygghet i och kring bostaden är viktiga argu-

ment för våra hyresgäster visar våra kundunder-

sökningar.

Det skall vara lätt och tryggt att hyra bostad

av Brinova. Konceptet Brinova Trygghet innefattar

olika åtgärder för såväl inomhus- som utomhus-

miljön som skall skapa ökad trygghet.

Det innefattar åtgärder som rätt belysning,

störningsjour dygnet runt, säkerhetsdörrar,

fastighetsronderingar och välskött utemiljö.

Aspekter som ökar attraktionen för våra

bostadsfastigheter är hållbara val i material och

solcellsanläggningar, laddstolpar i anslutning till

våra fastigheter, en ökad digitalisering med trygg

kommunikation via vår hyresgäst-app, trygg port-

telefoni och digitala lås.

Bostäder är ett tillgångsslag som karakteri-

seras av låga vakansrisker, stor efterfrågan och

som inflationsjusteras, även om det sker med

viss fördröjning. Snitthyran i Brinovas bestånd

av bostadsfastigheter är 1 532 kr/kvm efter den

årliga uppräkningen som i genomsnitt blev 5,0

procent i 2024 års hyresförhandling. Förhand-

lingen för 2025 pekar på en hyresökning runt

4,5–5,0 procent.

Brinova har kompetens och erfarenhet för att

möta behoven av kostnadseffektiva hyresbostä-

der för samtliga målgrupper såväl som trygga

service- och särskilda boenden för en växande

äldre befolkning. Vi arbetar också i en tydlig

samverkan med kommuner och lokala aktörer

för platsens utveckling, där trygghet och attrakti-

vitet är värden som kommer alla till godo.

Brinova har som ambition att erbjuda det

rätta boendet för livets alla skeenden. Från det

första hemmet eller familjelägenheten till trygga

boenden för äldre.

1 532 kr

Genomsnittlig

hyra/kvm

Bajonetten 3, Kristianstad

Fastighet som omfattar tre huskroppar med

totalt 94 hyreslägenheter i varierande storlekar

samt en livsmedelsbutik. Centrumnära läge

med stads- och regionbuss strax utanför och

ett par minuters gångavstånd till tågstation.

Bostadsfastigheters hyresandel av Brinovas totala kontrakterade hyra 38%

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202422

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Brinova är en av södra Sveriges större privata

hyresvärdar för den offentliga sektorn med cirka

117 tkvm uthyrningsbar yta för samhällsfastig-

heter.

Andelen samhällsfastigheter som del av

Brinovas kontrakterade hyra motsvarar 39 pro-

cent. Samhällsfastigheter används till övervä-

gande del av skattefinansierad verksamhet och

är specifikt anpassad för samhällsservice. Det

innebär att hyresgästen kan vara offentlig, det

vill säga statlig, kommunal eller regional, men

också privat. Exempel på samhällsfastigheter

är fastigheter med samhällsservice, särskilt

boende, vård, utbildning och friskvård.

Brinova har bred erfarenhet av att både ut-

veckla och förvalta samhällsfastigheter och har

i sin portfölj allt från stora idrottsarenor, förskolor,

skolor, bibliotek, vårdcentraler och folktandvård

till särskilda boenden för äldre och LSS-boenden.

Förutsättningarna för samhällsfastigheter

kännetecknas av trygga hyresgäster med långa

KPI-justerade kontrakt och säkra flöden. Genom-

snittlig återstående hyrestid för hyreskontrakten

i Brinovas samhällsfastigheter uppgår till 7,2 år.

Efterfrågan för kvalitativa och anpassade

samhällsfastigheter är fortsatt god med stora

framtida behov.

En aktiv förvaltning med egna medarbetare är

en viktig del av Brinovas affärsmodell. Med lokal

närvaro kan eventuella problem snabbt identifie-

ras och åtgärdas. Närheten till lokala beslutsfat-

tare innebär också att vi på ett enkelt sätt kan

delta i kommunens utveckling med rätt lokaler för

olika offentliga behov.

Vi kan samhällsfastigheter och vi kan de orter

vi finns etablerade på. Vi kan bygga långsiktiga

relationer och synergier på våra orter.

Fem största hyresgästerna

Hyresgäst

Yta,

tkvm

Hyres-

värde, Mkr

Region Skåne 12 24

Karlskrona Kommun 12 23

Malmö Stad 10 21

Landskrona Stad 7 14

Eslövs Kommun 9 14

Summa 50 96

Typer av samhällsfastigheter

Typ

Yta,

tkvm

Kontrakterad

hyra, Mkr

Kontrakterad

hyra/kvm, kr

Andel av

kontrakterad hyra, %

Vård 36 65 1 823 30

Särskilt boende 32 65 2 055 30

Utbildning/barnomsorg 25 49 1 943 23

Anpassad samhällsservice 16 24 1 447 11

Friskvård 8 12 1 454 6

Summa 117 215 1 834 100

Samhällsfastigheters hyresandel av Brinovas totala kontrakterade hyra 39%

Ögonstenen 2, Malmö

Brinovas förvärv av Segevångsgården i Malmö, med 72 moderna lägen-

heter och en parkliknande utemiljö, stärker vårt bestånd av särskilda

boenden. Med ett långt hyresavtal och ett växande behov av omsorgs-

fastigheter är detta en investering för både stabilitet och samhällsnytta.

7,2 år

Återstående

hyrestid

Samhällsfastigheter

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202423

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Kommersiella fastigheter

Brinova har ett tydligt fokus i sitt fastighetsbe-

stånd på samhällsfastigheter och bostadsfastig-

heter. Det är stabila tillgångsslag med en tydlig

efterfrågan.

Beståndet kompletteras med kommersiella

fastigheter där de adderar till attraktionen för de

boende eller där tydliga synergier finns i ortens

samlade fastighetsbestånd.

Kompletterande kommersiella fastigheter är

typiskt livsmedelsbutiker, apotek, restauranger

och caféer samt vårt lagerkoncept, Bolagret,

som adderar till levande kvarter och ger service

i närområdet.

Bolagret förrådshotell är framtaget som ett

koncept för att underlätta för Brinovas hyres-

gäster, ett enkelt och tryggt sätt att förvara, och

som även innefattar tillgång till släp och embal-

lage. Bolagret finns idag etablerat i Karlskrona,

Kristianstad och Malmö.

I mindre omfattning kan också kontorslokaler

hyras ut till privata aktörer när det ger logiska

synergieffekter för ortens bestånd.

Samtidigt fortsätter vi att framgångsrikt

konvertera lokalytor till attraktiva hyreslägen-

heter på de fastigheter och ytor som man finner

lämpligt. Ett exempel på detta är fastigheten

Sandryggen 1 i Lund där vi har ett pågående

konverteringsprojekt avseende kontorslokaler

till 126 hyresbostäder med beräknad inflyttning

under januari och februari 2025.

Andelen kommersiella fastigheter som del av

Brinovas kontrakterade hyresintäkter motsvarar

23 procent.

Av Brinovas totala kontrakterade hyresintäk-

ter har en analys gjorts för att identifiera risk

för uteblivna hyresbetalningar. Under 3 procent

bedöms falla inom denna kategori, och består

främst av mindre butiker och restauranger.

Typer av kommersiella fastigheter

Kontrakterad

årshyra/kvm, kr

Andel av

kontrakterad hyra, %

Ekonomisk

uthyrnings-

grad, %

Kontor samhällsservice (offentliga kontor) 2 034 25 100

Butik 1 307 22 93

Bank 2 492 18 100

Kontor 1 683 16 71

Garage/parkering 2 429 7 81

Restaurang/kafé 1 751 6 91

Livsmedel/apotek 1 653 5 93

Lager/förråd 272 1 45

Summa 1 686 100 89

Fem största hyresgästerna

Hyresgäst Hyresvärde, Mkr

Sparbanken Skåne AB 22

Försäkringskassan 12

Trafikverket 7

Landskrona Stad 7

Johan Ahlberg Bil AB 6

Summa 54

25 %

av kommersiella

fastigheter är

offentliga kontor

Brinova förvaltar över 34 000 kvm i det populära

Sjöhemsområdet i Kristianstad, där flera myndigheter

och offentliga aktörer är hyresgäster. Området har en

välutbyggd laddinfrastruktur, gott om parkeringar och

goda kollektivtrafikförbindelser tack vare närheten till

sjukhuset. Ett tioårigt hyresavtal har under året tecknats

med Securitas för cirka 800 kvm i fastigheten Kristian-

stad, Sjöhem 4, med inflyttning den 1 mars 2025.

Kommersiella fastigheters hyresandel av Brinovas totala kontrakterade hyra 23%

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202424

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Väl underbyggd fastighets-

värdering skapar stabilitet

Tydliga riktlinjer kopplat till välfungerande rutiner

skapar förutsättningar för en rättvisande värdering

av tillgångarna samt en stabil finansiering.

De orealiserade värdeförändringarna på Brinovas

fastigheter under 2024 uppgick till -2,1 Mkr

(-380,2).

Verkligt värde av förvaltningsfastigheter har

bedömts av Newsec som har relevanta, profes-

sionella kvalifikationer och erfarenhet av såväl

aktuella marknadsområden som typ av fastig-

heter. Newsec är oberoende. Den slutliga värde-

bedömningen görs dock av Styrelse och VD.

Brinova genomför varje kvartal en extern

värdering av samtliga förvaltningsfastigheter.

Beståndet gås igenom med uppdaterade hyres-

uppgifter, investeringar, vakansgrader, bedömda

vakanshyror, kalkylränta, driftskostnader samt

avkastningskrav. Den externa värderaren får

ta del av Brinovas budgeterade kostnader och

kostnadsutfall.

Besiktningar görs med ett treårsintervall eller

när större ombyggnationer eller investeringar

genomförts. Den externa värderingen ligger till

grund för de verkliga värdena som finns upptag-

na i rapport över finansiell ställning.

Samtliga koncernens förvaltningsfastigheter

bedöms vara i nivå 3 i värderingshierarkin. En ut-

förligare beskrivning finns i not 15 Förvaltnings-

fastigheter i denna årsredovisning. Fastigheter-

nas marknadsvärde uppgick den 31 december

2024 till 8 539,8 Mkr (8 271,2), motsvarande

cirka 24 200 kr per kvadratmeter (23 900).

Under 2024 investerade Brinova 200,4 Mkr

Antaganden

I Brinovas värdering av fastigheter

har följande indata använts:

Kalkylperiod: 10–25 år.

Årlig inflation: 1% 2025 och där efter

2% årligen.

Årlig hyresutveckling lokalkontrakt:

Enligt gällande kontrakt, 50–100% av KPI

eller en fast uppräkning om 2–3% årligen.

KPI för oktober 2024 uppgick till 1,6%

vilket påverkar hyresutvecklingen för

2025. Framöver antas KPI motsvara

bedömt inflationsantagande.

Årlig hyresutveckling bostadskontrakt:

4,5% för 2024 till 2025, 3,0% för 2025

till 2026 och där efter 2% årligen. En fast-

ighet med presumtionshyra i beståndet.

Årlig ökning av drift- och underhåll:

100% av KPI.

Kalkylränta för nuvärdesberäkning:

Varierande beroende av fastigheternas

geografiska läge och uthyrningsändamål.

Fastighets-

värde

Restvärde

Kassaflöde

Hyresnivåer

Inflation

Driftskostnader

Förädling

Potential

Kalkylränta

(279,9) i nyproduktion och värdehöjande renove-

ringar av fastigheter med högre teknisk standard,

ökat hyresvärde och förbättrat driftnetto som följd.

Direktavkastningskrav & kalkylränta

Direktavkastningskrav och kalkylränta är

baserade på värderarnas erfarenhetsmässiga

bedömningar av marknadens förräntningskrav

på jämförbara fastigheter. I den kalkylmodell

som värdebedömningarna baseras på utgörs

kalkylräntan av ett inflationsanpassat direktav-

kastningskrav.

Kalkylränta per fastighetstyp

Fastighetstyp Intervall

Bostadsfastigheter 5,1%–7,4%

Samhällsfastigheter 5,2%–9,9%

Kommersiella fastigheter 6,0%–10,3%

Känslighetsanalys

Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertag-

na principer baserade på vissa antaganden. Fast-

ighetens marknadsvärde kan endast säkerställas

vid en transaktion mellan två oberoende parter.

Ett osäkerhetsintervall ligger i en normal marknad

på +/- 5–10 procent. I tabellen nedan redovisas

hur värdet påverkas vid en förändring av vissa för

värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en

förenklad bild då en enskild parameter troligtvis

inte förändras isolerat. Se även not 15 Förvalt-

ningsfastigheter i denna årsredovisning.

Känslighetsanalys

Förändring

Värdepå-

verkan, Mkr

Hyresintäkter +/- 5% 238,8/-238,8

Driftskostnader +/- 5% -131,4/131,4

Direktavkastnings-

krav

+/- 0,25%-

enheter -366,5/392,1

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202425

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Väsentliga händelser

Kvartal 1

• Brinova prioriterar tillväxt och likviditet och

därför föreslår styrelsen till bolagsstämman

att ingen utdelning lämnas för 2023.

• Brinova har beslutat att ej fullfölja planerat

förvärv av bostadsprojektet Varmröken i Käv-

linge då marknadsförutsättningarna förändrats

sedan förvärvsavtalet som tecknades i augusti

2021. Detta resulterade i en realiserad förlust

om 10,1 Mkr vilket hänförs till tidigare erlagd

handpenning. Tillträde var planerat vid projek-

tets färdigställande under det fjärde kvartalet

2024.

• Under det första kvartalet så har Brinova sålt

av fastigheten Yran 3 i Malmö. Fastigheten

såldes i bolagsform med ett underliggande

fastighetsvärde om 4,4 Mkr.

Kvartal 2

• Vid årsstämman omvaldes sittande styrelse.

Stämman biföll även styrelsens förslag om

att ingen utdelning lämnas.

• Brinova har valt att ej genomföra ett förvärv

av bostadsprojektet Lerkruset 4 i Helsingborg.

Beslutet medför ingen ekonomisk påverkan.

• Under kvartalet har Brinova anställt en hållbar-

hetsansvarig som börjar under hösten.

Kvartal 3

• Trygghetsboendet i Bromölla är färdigställt och

inflyttning påbörjades i början av juli.

• Avtal om förvärv av samhällsfastigheten Malmö,

Ögonstenen 2 tecknades. Fastigheten, som

omfattar 72 moderna lägenheter för särskilt

boende, förvärvades för ett underliggande fast-

ighetsvärde om 115 Mkr. Tillträde skedde den

1 oktober 2024.

Hällan 1, Hässleholm

Ett modernt punkthus med tio våningar med hiss och generösa balkonger i alla väderstreck.

Ljusa, välplanerade lägenheter om 2–3 rum och kök, med hög standard och imponerande utsikt.

Trollet 2, Växjö

Trollet 2 består av 156 moderna hyreslägenheter i sex suterrängbyggda punkthus. Här erbjuds

ljusa bostäder om 2–3 rum och kök med öppen planlösning, stora hörnbalkonger eller uteplatser

samt hög standard i kök och badrum. Fastigheten har tre miljöhus och 135 parkeringsplatser.

Kvartal 4

• Brinova har tecknat avtal om förvärv av fastig-

heter från K-Fastigheter för ett överenskommet

fastighetsvärde om 10,8 Mdkr. Tillträde sker

den 1 april 2025.

• Ett tioårigt hyresavtal är tecknat i fastigheten

Kristianstad, Sjöhem 4, om cirka 800 kvm med

inflyttning 1 mars 2025.

• Affärsplanen för perioden 2022–2024 är nu

avslutad varvid en ny affärsplan har antagits

för perioden 2025–2027, som med anledning

av affären med K-Fastigheter kommer revideras

under år 2025.

Händelser efter årets utgång

• Brinova prioriterar tillväxt och likviditet och

därför föreslår styrelsen till bolagsstämman

att ingen utdelning lämnas för år 2024.

• Den 7 mars gavs godkännande från extra

bolagsstämma i Brinova Fastigheter AB att

emittera aktier kopplat till förvärvet från

K-Fastigheter. Tillträde av fastigheterna sker

den 1 april 2025.

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202426

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Ett ledande svenskt fastighetsbolag inom

bostäder i attraktiva Öresundsregionen

Brinova efter förvärv av K-Fastigheters sydsvenska fastighetsportfölj:

Brinova Fastigheter AB har genom ett avtal med K-Fast Holding AB tagit ett

betydande steg för att befästa sin position som en ledande fastighetsaktör

i södra Sverige och Öresundsregionen. Förvärvet omfattar K-Fastigheters

fastighetsägande bolag i Skåne, Småland och Danmark och betalas genom

nyemitterade aktier i Brinova till kursen 32,46 (Brinovas långsiktiga substans-

värde vid 30 september 2024). Den 7 mars gavs godkännande från extra

bolagsstämma i Brinova Fastigheter AB att emittera aktier kopplat till för-

värvet från K-Fastigheter. Tillträde av fastigheterna sker den 1 april 2025.

Det överenskomna fastighetsvärdet avseende den

förvärvade portföljen uppgår till 10,8 Mdkr, vilket

har baserats på en extern marknadsvärdering av

Newsec per 30 september 2024, och omfattar to-

talt 108 fastigheter, varav 76 procent är moderna

fastigheter som färdigställts efter 2015. Köpeskil-

lingen erläggs med nyemitterade aktier i Brinova

och förväntas uppgå till högst totalt cirka 137,4

miljoner aktier A-aktier och B-aktier. Köpeskil-

lingen kommer på tillträdesdagen beräknas som

fastighetsvärdet efter avdrag för den då rådande

skuldsättningen. Portföljen består huvudsakligen

av bostäder med en total uthyrningsbar yta på

304 000 kvm och 4 279 hyresbostäder. I portföl-

jen ingår också tre pågående projekt i Helsingborg,

Malmö och Köpenhamn som beräknas stå färdiga

mellan 2025 och 2027. Hyresvärdet för bostäder-

na uppgår till 563,8 Mkr, med en vakansgrad på

5,1 procent och en genomsnittlig direktavkastning

på 4,4 procent enligt externa värderingar.

Genom transaktionen kommer Brinovas fast-

ighetsvärde mer än dubbleras, från dagens 8,5

Mdkr till cirka 19,2 Mdkr (inkluderat projekten).

Detta ger bolaget större operationell hävstång

och förbättrade möjligheter till stordriftsfördelar,

exempelvis genom effektivare förvaltning och

bättre villkor för finansiering.

Efter transaktionens genomförande kommer

K-Fastigheter att äga högst 58,4 procent av

aktierna och rösterna i Brinova, med avsikt att

senare dela ut dessa aktier till sina egna aktie-

ägare genom en sakutdelning. I samband med

detta kommer Erik Selin Fastigheter AB, Jacob

Karlsson AB och Backahill AB att bli de största

aktieägarna i Brinova.

Bakgrund och motiv

Förvärvet av K-Fastigheters fastighetsportfölj

passar väl in i Brinovas strategi att fokusera på

bostadsfastigheter och samhällsfastigheter i

södra Sverige. Båda bolagen har stark närvaro i

områden som Helsingborg, Malmö och Kristian-

stad, vilket skapar synergier och möjligheter till

en mer effektiv förvaltning.

Förvärv av fastigheter från K-Fastigheter

Fastighetsvärde 10,8 Mdkr

Antal fastigheter 108 st

Uthyrningsbar yta 304 tkvm

Antal hyresbostäder 4 279 st

Ovan uppgifter inkluderar de tre nybyggnationsprojekt som

ingår i förvärvet och färdigställs efter 2025-09-30.

Alla villkor

uppfyllda,

tillträde sker

1 April 2025

Genom förvärvet av K-Fastigheter i södra Sverige skapar vi

ökad förvaltningseffektivitet, med närliggande fastigheter

som möjliggör bättre samordning och resurshantering.

På bilden syns Hammar 9:198, 9:195 och 9:197 från

Brinovas respektive K-fastigheters bestånd i Kristianstad.

Med det nya beståndet kommer Brinova att bli

en av de största noterade fastighetsaktörerna i

Öresundsregionen och erbjuda en stabil, attraktiv

portfölj med fokus på långsiktig tillväxt. Samtidigt

skapas förutsättningar för att öka bolagets synlig-

het på kapitalmarknaden och eventuellt inkluderas

i ledande fastighetsindex.

Förvärvet markerar en viktig milstolpe i Brinovas

utveckling och skapar nya möjligheter att förstärka

bolagets roll som en ledande fastighetsägare i

södra Sverige och Öresundsregionen.

”Jag är otroligt glad över detta förvärv. Det är en

högklassig portfölj där 76 procent av de förvärvade

fastigheterna är uppförda från 2015 och framåt.

Med ett större Brinova, med mindre risk (mer

bostäder) och mindre teknisk skuld skapas förut-

sättningar för att hitta effektivitet som kompen-

serar för lägre avkastningskrav. Vi kommer över

tid att kunna trimma centrala kostnader, effektiv

förvaltning med mera för att leverera samma vinst

per aktie till mindre risk och samtidigt i ett betyd-

ligt större bolag. Koncentrationen av beståndet till

ett antal strategiska städer i södra Sverige som

har en positiv utveckling ger en stark position. Jag

är samtidigt glad att få in K-Fastigheter som ägare

i Brinova” säger Per Johansson, VD för Brinova.

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202427

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Räntebärande skulder

Brinovas skuldsättning är vid varje tillfälle väl avvägd för fortsatt tillväxt och för

att balansera en finansiell trygghet och kapacitet mot en attraktiv avkastning.

Belåningsgrad netto Låneförfall Swapförfall, slutår

2021 2022 20232020 2024

700

1 400

2 100

2 800

3 500

Mkr

2025 2026 2027

200

400

600

800

1 000

Mkr

2028 2029

2030 2031 2032 2033

202720262025

Finanspolicy

Styrelsen anger och beslutar om riktlinjer för

bolagets agerande på finansmarknaden. Det

sker genom att styrelsen fastställer finanspolicyn

och fattar enskilda beslut i strategiska frågor.

Finanspolicyn ska ses som ett ramverk som

anger styrning och riktlinjer för finansförvalt-

ningen i Brinova, vars syfte är att stödja Brinovas

affärsidé. Val av finansiella instrument och

arbetsmetoder samt motparter ska ske i enlighet

med finanspolicyns fastställda mandat på ett

sätt som optimerar det ekonomiska utfallet för

koncernen.

Finansförvaltning

Brinovas finansförvaltning som regleras i finans-

policyn svarar för att kapitaltillförsel och likviditet

tryggas, att betalningssystemen är ändamåls-

enliga och att koncernens riskexponering hålls

inom angivna ramar. Finanspolicyn reglerar hur

kapitaltillförsel ska säkras. Brinova eftersträvar

en balans mellan kort- och långfristig upplåning

uppdelad på ett antal finansieringskällor. Bolaget

ska ha minst fem kreditgivare i låneportföljen.

All upplåning ska ske i svensk valuta. För att

hantera ränterisker använder Brinova finansiella

instrument som ränteswappar.

Bolagets räntebärande skulder utgörs idag av

banklån, även om alternativa källor löpande

utvärderas.

Kapitalstruktur

Koncernen är, på balansdagen, finansierad dels

via eget kapital som uppgick till 2 870,4 Mkr

(2 823,5) dels via skulder till kreditinstitut som

uppgick till 5 226,9 Mkr (5 160,4) vilket motsvarar

en soliditet om 33,1 procent (33,1). Brinovas lång-

siktiga soliditetsmål är en kvot som ska överstiga

30 procent.

Rörelsekapital och kassaflöde

Fastighetsförvaltning binder begränsat rörelsekapi-

tal då fastighetsintäkter betalas i förskott medan

merparten av kostnaderna betalas i efterskott.

Detta innebär att det normalt inte finns något

rörelsekapital i förvaltningen att finansiera.

Förvärv kräver dock ett utökat rörelsekapital

som bolaget finansierar med löpande kassaflöden

och lån inom ramen för bolagets finanspolicy.

Det löpande kassaflödet före förändringar av

rörelsekapital har under året ökat med 20,3 Mkr

till 154,5 Mkr (134,2). Periodens kassaflöde upp-

gick till -94,9Mkr (-47,8). Likvida medel vid årets

slut uppgick till 31,0 Mkr (125,9).

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202428

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Räntesäkringar via ränteswappar

Startår Slutår Ränta, % Mkr

2019 2025 0,6 100,0

2019 2025 0,0 100,0

2022 2025 0,3 750,0

2016 2026 1,1 100,0

2019 2026 0,0 50,0

2018 2027 1,3 100,0

2019 2027 0,8 100,0

2021 2027 0,7 100,0

2018 2028 1,2 200,0

2023 2028 2,5 200,0

2023 2028 2,9 300,0

2021 2029 0,8 100,0

2024 2029 2,1 200,0

2020 2030 0,0 200,0

2023 2030 2,8 200,0

2021 2031 0,2 200,0

2021 2031 0,5 150,0

2023 2031 2,7 100,0

2025 2031 2,5 250,0

2023 2033 3,0 150,0

2023 2033 2,7 200,0

Totalt 3 850,0

Ränteförfall

Period

(år) Lånebelopp, Mkr Ränta, %

Andel, %

< 1 2 327 5,6 44

1–2 150 0,8 3

2–3 300 0,9 6

3–4 700 2,3 13

4–5 300 1,7 6

5–6 400 1,4 7

6–7 700 1,4 14

8–9 350 2,8 7

Totalt 5 227 3,4 100

Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är inte utfördelad

i det tidssegment då derivaten förfaller, varför snittränta <1 år

ej reflekterar aktuell kreditränta vid upplåning. Snittränta <1 år

exklusive derivat uppgår till 4,3 procent. Snitträntan redovisas

inklusive kostnad för outnyttjade lånelöften.

Kapitalbindning

Period

(år)

Avtalsvolym,

Mkr

Utnyttjat,

Mkr

Ej utnyttjat,

Mkr

< 1 3 337 3 237 100

1–2 656 656 0

2–3 1 334 1 334 0

Totalt 5 327 5 227 100

Skulder till kreditinstitut

Koncernens skulder till kreditinstitut uppgick till

5 226,9 Mkr (5 160,4) uppdelat på lån från sju

(sju) svenska banker. Ökningen består av nyupp-

tagna lån för finansiering av fastighetsförvärv.

Den genomsnittliga kapitalbindningstiden upp-

går till 1,3 år (1,7). Av den totala skulden är 62

procent (25) kortfristig. Brinova arbetar med att

trygga den långsiktiga kapitalförsörjningen, bland

annat genom att kontinuerligt föra en dialog

med de aktuella bankerna avseende förlängning

eller refinansiering. Nettobelåningsgraden vid

utgången av det fjärde kvartalet uppgick till 60,8

procent (60,9) och räntetäckningsgraden uppgick

till 1,9 ggr (1,8). Brinovas långsiktiga mål för rän-

tetäckningsgraden är att den inte ska understiga

1,75 gånger.

Ränterisker

Skulderna löper med rörlig ränta, främst kopplad

till Stibor 3 månader med tillägg av marginal. Den

genomsnittliga räntan per balansdagen uppgick till

3,3 procent (3,6). Brinova använder sig av ränte-

derivatinstrument i form av swappar för att erhålla

en lägre risknivå i låneportföljen. Innehavet och

översiktliga villkor finns i tabellen på nästa sida.

Det fjärde kvartalets värdeförändring på Brinovas

innehav av ränteswappar uppgår till 39,6 Mkr

(-129,4) vilket innebär att marknadsvärdet uppgår

till 36,6 Mkr (76,1). Värdeförändringen för ränte-

derivaten påverkar inte kassaflödet, när derivatens

löptid gått ut är alltid värdet noll. Däremot påver-

kas kassaflödet löpande av den ränta som betalas

eller erhålls. I enlighet med IFRS 9 redovisas

räntederivaten till verkligt värde. De klassas i nivå

2 enligt IFRS 13.

Rosmarinen 34, Helsingborg

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202429

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Brinovaaktien och ägarna

Brinova arbetar för att ge ägarna en långsiktigt hållbar och konkur-

renskraftig avkastning på sin investering, till en balanserad risk.

Långsiktigt substansvärde har ökat med 4 procent under 2024.

Substansvärde

Mkr kr/aktie

Eget kapital enligt

balansräkning 2 870,4 29,4

Återläggning

Uppskjutna skatter 381,2 3,9

Räntederivat -36,6 -0,4

Långsiktigt

substansvärde 3 215,0 32,9

Kursutveckling

JFMAMJ

2024 2025

JASOND JF

Index Antal aktier, tusental

500

1 00

1 50

2 00

OMX Stockholm_PI

Carnegie Real Estate Index

Brinova

Omsatt antal aktier/månad, tusental

10 största ägare, 2025-02-28

Namn

Antal A-aktier,

tusental

Antal B-aktier,

tusental

Andel av

kapital, %

Andel av

röster, %

Backahill AB 9 400 14 096 24,0 40,0

Fastighets AB Balder 7 400 11 020 18,9 31,4

ER-HO Förvaltning AB 2 400 7 716 10,4 11,7

Bevaclean AB 7 498 7,7 2,8

Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 4 907 5,0 1,8

SEB Investment Management AB 4 243 4,3 1,6

Verdipapirfondet

First Nordic Real Estate 2 967 3,0 1,1

Verdipapirfondet Odin Eiendom 2 688 2,8 1,0

Prior & Nilsson Fond- och

Kapitalförvaltning AB 2 006 2,0 0,7

Lannebo Fonder 1 284 1,3 0,5

Övriga aktieägare 20 090 20,6 7,5

Summa 19 200 78 515 100,0 100,0

Brinovas aktie är noterad på Nasdaq Nordic Mid

Cap i sektorn Real Estate. Aktien handlas under

benämningen BRIN B.

Kursutveckling och omsättning

Kursen ökade under 2024 med cirka 3 procent

från 19,35 den 31 december 2023 till 20,0 den

31 december 2024. Börsvärdet på balansdagen

uppgick till cirka 1 954 Mkr (1 891). Som lägst

handlades aktien till 16,40 kronor den 16 februari

2024 och som högst till 28,00 kronor den 26

september 2024. Börsen som helhet, mätt som

Nasdaq Stockholms index OMXSPI, ökade med

cirka 6 procent. Fastighetsindexet Carnegie Real

Estate Index (CREX) minskade med cirka 4

procent. Under året omsattes på Nasdaq

Stockholm 10 247 851 B-aktier, motsvarande

en omsättningshastighet på cirka 10,5 procent.

Aktier och aktiekapital

Aktiekapitalet i Brinova ska utgöra lägst

160 000 000 kronor och högst 640 000 000

kronor. Antalet aktier ska uppgå till lägst

40 000 000 och högst 160 000 000. Aktiekapi-

talet i Brinova Fastigheter AB uppgick, per den 31

december 2024 till 390,9 Mkr (390,9). Aktieka-

pitalet är fördelat på 97,7 miljoner stamaktier

(97,7) varav 19,2 miljoner aktier (19,2) är av serie

A som berättigar till 10 röster och 78,5 miljoner

aktier (78,5) av serie B som berättigar till en

röst. Kvotvärdet per aktie är 4,00 kronor (4,00).

Varje röstberättigad får vid årsstämman rösta för

fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier.

Aktierna är inte föremål för några begränsningar i

rätten att överlåta dem.

Läs mer om aktiekapitalets utveckling på sidan 90,

not 26 Aktiekapital och övrigt tillskjutet kapital.

Likviditetsgaranti

ABG Sundal Collier är likviditetsgarant för bolagets

aktier. ABG förbinder sig därigenom att fortlöpan-

de ställa köp- och säljkurser i Brinovas aktie.

Syftet är att minska prisskillnaden mellan

köp- och säljkurs och att öka volymen i aktiens

orderbok. Likviditetsgarantin ger Brinova en högre

likviditet i aktien, vilket ger en mer rättvisande

värdering och en lägre riskpremie för investerarna.

Substansvärde

Substansvärdet är bolagets samlade kapital som

bolaget har att förvalta för att skapa såväl en

värdeutveckling som direktavkastning till ägarna.

Med tillgångar och skulder upptagna till verk-

ligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån

bolagets egna kapital. Hänsyn bör dock tas till

skatteeffekter.

Långsiktigt substansvärde beräknas till 32,90

kr/aktie (31,56). Det motsvarar 165 procent

(163) av Brinovas aktiekurs på balansdagen.

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202430

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

IR-kontakt

Malin Rosén, vVD och CFO.

malin.rosen@brinova.se

Per Johansson, VD.

per.johansson@brinova.se

2021 2022 20232020 2024

Eget kapital per aktie, kr

Data per aktie

2024 2023 2022 2021 2020

Börskurs vid årets slut, kr 20,0 19,4 25,8 49,8 28,6

Kursutveckling under året, % 3,4 -25,0 -48,2 74,1 -9,5

Högst betalt under året, kr 28,0 31,0 52,0 57,2 34,9

Lägst betalt under året, kr 16,4 13,0 18,0 27,9 17,5

Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,5 1,4 1,6 1,7 1,5

Resultat per aktie, kr 0,5 -3,5 3,0 4,4 2,0

p/e-tal 42 ET 9 11 14

Eget kapital per aktie, kr 29,4 28,9 32,4 29,4 23,5

Antal aktier, miljoner 97,7 97,7 97,7 97,4 84,4

Genomsnittligt antal aktier, miljoner 97,7 97,7 97,6 90,7 79,1

Ägarförhållanden per 2025-02-28

Fördelning storlek på aktieinnehavet Antal Andel av kapital % Andel av röster, %

1–500 2 006 0,3 0,1

501–1 000 462 0,4 0,1

1 001–5 000 560 1,4 0,5

5 001–10 000 114 0,8 0,3

10 001–15 000 48 0,6 0,2

15 001–20 000 28 0,5 0,2

20 001– 125 96,0 98,6

Summa 3 343 100,0 100,0

Utdelningspolicy och utdelning

Brinova prioriterar tillväxt och likviditet och därför

föreslår styrelsen stämman att ingen utdelning

ska lämnas för verksamhetsåret 2024. Brinova

har, i affärsplanen för perioden 2022–2024, som

långsiktig målsättning att lämna utdelning till

sina aktieägare med 30 procent av förvaltnings-

resultatet efter schablonberäknad skatt, efter att

bolagets tillväxtmål om en fastighetsportfölj om

10 Mdkr har uppnåtts.

Utdelning får endast ske till ett sådant belopp

att det efter utdelning finns full teckning för

bolagets bundna egna kapital och endast om

utdelningen framstår som försvarlig med hänsyn

till:

• de krav som verksamhetens art, omfattning och

risker ställer på storleken av det egna kapitalet

• bolagets konsolideringsbehov, likviditet och

ställning i övrigt enligt den så kallade ”försiktig-

hetsregeln”.

Incitamentsprogram

Brinova har inga aktiebaserade incitaments-

program.

Ägare

Per den 28 februari 2025 hade Brinova 3 343

aktieägare (3 443). Största ägare är Backahill AB

med 24,0 procent (24,0) av kapitalet och 40,0

procent (40,0) av rösterna. Fastighets AB Balder

var näst största ägare med 18,9 procent (18,9)

av kapitalet och 31,4 procent (31,4) av rösterna.

Utöver dessa två och den tredje största ägaren

ER-HO Förvaltning AB med 10,4 procent (10,4)

av kapitalet och 11,7 procent (11,7) av rösterna

hade ingen ytterligare ägare mer än 10,0 procent

av kapitalet och rösterna.

På avstämningsdagen uppgick det utländska

ägandet till 7,1 procent (9,5). Det svenska ägan-

det fördelades på juridiska personer med 86,3

procent (84,4) av kapitalet med 95,0 procent

(94,4) av rösterna och fysiska personer med 6,6

procent (6,1) av kapitalet med 2,4 procent (2,2)

av rösterna.

Brinova ägde inga egna aktier i bolaget.

Aktiemarknadsinformation

Brinova lämnar snabb, samtidig, korrekt och

tillförlitlig information till befintliga och potentiella

aktieägare och andra intressenter. Bolaget lämnar

pressreleaser, delårsrapporter kvartalsvis, en

bokslutskommuniké samt årsredovisning för hela

verksamhetsåret. Dessutom medverkar Brinova

löpande på olika kapitalmarknadsmöten arrange-

rade av banker och branschen. På Brinovas webb-

plats www.brinova.se finns aktuell information om

Brinova som exempelvis pressmeddelanden och

finansiella rapporter. Dessa kan också beställas

direkt av Brinova per telefon eller via mail.

Kalendarium

2025-04-24 Delårsrapport januari–mars 2025

2025-05-07 Årsstämma 2025

2025-07-11 Delårsrapport januari–juni 2025

2025-10-24 Delårsrapport januari–september

2025

Kr Kr

2021 2022 20232020 2024

Långsiktigt substansvärde vs aktiekurs

Långsiktigt substansvärde per aktie

Aktiekurs

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202431

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Möjligheter och risker

All företagsamhet handlar om att,

till gagn för bolaget och alla dess

intressenter, dra fördel av de möj-

ligheter som en definierad marknad

erbjuder och på bästa sätt hantera

de risker som är förknippade med

verksamheten. Rätt hanterat ska-

par det värde likväl som en brist-

fällig riskhantering kan få negativa

konsekvenser.

Risk definieras som osäkerheten om en händel-

se kommer att inträffa och dess påverkan och

konsekvenser på företagets förmåga att uppnå

sina verksamhetsmål inom en given tidsperiod.

Riskhantering är en viktig del i styrningen av

Brinovas verksamhet. Den innefattar att löpande

identifiera, prioritera, hantera och följa upp de

risker som alltid är förknippade med en kommer-

siell verksamhet.

Identifierade risker

För risker, som kan uppkomma i den löpande

verksamheten och av beteenden som kan

påverka företagets varumärke och förtroende,

har styrelsen och ledningen utarbetat policyer,

instruktioner och mandat som löpande följs upp.

Risker utanför bolagets kontroll

Risker som bygger på händelser som Brinova

inte kan påverka men som kan leda till verksam-

hetsavbrott utvärderas löpande. För att reducera

skadeverkan tecknas väl avvägda försäkrings-

lösningar. Även eventuella risker för skada på

människor eller egendom som kan ha uppkom-

mit som en följd av Brinovas agerande hanteras

med försäkringslösningar till motsvarande

värden som kan täcka tänkbara skador.

I utvärderingen av riskerna prioriteras hantering-

en av dessa så att de risker som, om de skulle

inträffa, har den för tillfället största påverkan på

bolaget. Det vill säga en avvägning mellan sanno-

likheten att risken ska inträffa och den skada som

kan uppkomma. I de nedan definierade riskerna

står symbolerna för:

lågt mellan högt riskvärde.

Risk Hantering Exponering Riskvärde

Strategiska risker

Fastighetsförvärv

Fastighetsförvärv sker oftast i bolagsform. Historiska

beslut och åtgärder samt den framtida resultat-

utvecklingen i de förvärvade bolagen kan påverka

resultatet.

Brinova har en god kompetens för att kunna göra en korrekt bedömning av förvärvens framtida

potential. Inför varje förvärv gör Brinova en omfattande teknisk, miljömässig, legal och skatte-

mässig due diligence för att minimera riskerna knutna till historiska beslut och åtgärder.

Ansvarig: VD

Demografiska risker

En förändrad demografi kan leda till en förändrad efter-

frågan på olika typer av fastigheter, t ex lägre födelsetal

kan leda till sämre efterfrågan på förskolor och skolor.

Brinova gör en noggrann utvärdering av det långsiktiga behovet av de fastigheter som finns i

beståndet och säkerställer att det i nya projekt finns en flexibilitet för ändrad användning vid

behov.

Operativa risker

Hyresintäkter och hyresnivå

För samhällsfastigheter och kommersiella fastigheter

råder marknadshyror, hyresutvecklingen påverkas

främst av faktorer som efterfrågan, typ av lokal, utform-

ning, standard och läge. Till skillnad från samhällsfastig-

heter och kommersiella fastigheter omfattas bostads-

fastigheter av regleringar som bland annat innebär

att den så kallade bruksvärdesprincipen bestämmer

hyressättningen som förhandlas fram inom det kollek-

tiva förhandlingssystemet med de olika orternas lokala

hyresgästföreningar. Det innebär en risk att generella

kostnadsökningar inte får genomslag i hyresutveckling-

en, eller att sådant genomslag sker med fördröjning.

En viss överetablering kan noteras avseende privata

aktörer inom vård och omsorg, signaler kommer att

de ej kan fylla alla tillgängliga platser. Utvecklingen av

centrumhandeln har påverkats av ändrade köpmönster

(digitalisering).

Efterfrågan på lokaler i samhällsfastigheter är i regionen god. Avtal skrivs på löptider upp till 25 år

och hyresnivån är reglerad via indexavtal. Brinova för en proaktiv dialog med de privata aktörerna

inom vård och omsorg för att se behov och eventuell omställning. För övriga kommersiella avtal

regleras hyresnivåerna successivt då avtalen normalt sträcker sig 3–5 år. I kommersiella fastighe-

ter är befintliga lokalhyreskontrakt normalt sett helt eller delvis bundna till konsumentprisindex,

d.v.s. helt eller delvis inflationsjusterade. Centrumhandeln är en liten del i Brinovas bestånd vilket

innebär att den justering av hyror som detta leder till ger en liten effekt. Brinova arbetar med att

hitta alternativa användningsområden för lokaler, t.ex kommunal verksamhet eller konvertering till

bostäder. Efterfrågan på bostäder är stor i alla de kommuner som Brinova verkar i, bolaget arbetar

aktivt med att renovera lägenheter till modern standard och därmed höja hyresnivån.

Ansvarig: VD

Hyresvärde

Samhällsfastigheter

Bostadsfastigheter

Kommersiella fastigheter

Projektfastigheter

Garage/p-plats

37%

22%

37%

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202432

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Risk Hantering Exponering Riskvärde

Hyresintäkter – vakanser

Förändringar i vakansgrad påverkar hyresintäkterna

positivt eller negativt. Vakansgraden påverkas av bland

annat den allmänna konjunkturutvecklingen, produk-

tionstakten för nya fastigheter, förändring i infrastruktur

samt befolkningstillväxt och sysselsättning.

Risken för ökande vakanser i beståndet bedöms vara liten med hänsyn till fastighetsbeståndets

sammansättning av bostäder och samhällsfastigheter med långa kontrakt, bra lägen och stabila

kunder. Brinovas kommersiella ytor är primärt belägna i anslutning till bolagets bostäder och

samhällsfastigheter vilket gör dem attraktiva för olika servicefunktioner. Efterfrågan på bostäder är

stor i alla de kommuner Brinova verkar i, vilket gör det lätt att hyra ut bolagets lägenheter till nya

hyresgäster i samband med avflyttning. Efterfrågan på lokaler i samhällsfastigheter är i regionen

god och förväntas att förbli så även fortsättningsvis. Återstående löptid följs upp kontinuerligt.

Ansvarig: VD

Uthyrningsgrad

Hyresintäkter – kundförluster

Kunder har inte alltid möjlighet att fullfölja sina

åtaganden.

Brinovas största hyresgäster utgörs av kommuner, landsting eller andra myndigheter vilkas

betalningsförmåga får anses som mycket god. Brinova arbetar aktivt för att minimera risken för

kundförluster, för alla nya hyresgäster, såväl bostads- som kommersiella hyresgäster, görs en

kreditprövning innan avtal tecknas. I vissa avtal garanteras hyresgästens förpliktelser av moder-

bolag, borgen eller genom bankgaranti.

Ansvarig: VD

Andel av kontrakterad årshyra

- tio största hyresgästerna, Mkr

Karlskrona Kommun 24,9

Region Skåne 24,4

Sparbanken Skåne AB 22,2

Landskrona Stad 21,7

Malmö Stad 21,6

Eslövs Kommun 16,5

Försäkringskassan 11,7

Attendo Sverige AB 10,0

Bromölla Kommun 9,0

Forenade Care 8,7

170,7

Fastighetskostnader – drift och underhåll

Kostnader för drift, underhåll och taxebundna kostnader

som el och värme beror på prisnivåer och förbrukning.

Ökar dessa mer än vad som kompenseras för genom

avtalade hyror, kan det påverka resultatet. Även oförut-

sedda renoveringsbehov kan påverka resultatet.

Brinova arbetar löpande med att hitta kostnadseffektiva lösningar, inte minst på energiområdet.

Brinova genomför kontinuerligt avtals- och villkorsöversyn för att ha kontroll på driftskostnader-

na. Vid upphandlingar eftersträvas centrala avtal. Brinova har som mål att minst 50 procent av

bedömd elvolym ska prissäkras. Brinova har inventerat sitt bestånd och lagt upp treårsplaner

för fastighetsunderhåll. Därför utgörs oförutsedda kostnader som skulle kunna uppstå främst av

skador för vilket Brinova har tecknat försäkringslösningar. Med en kraftig kostnadsinflation med

kostnadsökningar främst inom energi ökar behovet av kostnadskontroll, nya lösningar och energi-

effektiviseringar.

Ansvarig: VD

Överskottsgrad

Värdeförändringar fastigheter

Fastighetsinnehavet redovisas till dess bedömda

marknadsvärde. Detta innebär att förändrade mark-

nadsvärden till följd av dels fastighetsspecifika faktorer

som hyresnivåer, vakansgrader, kontraktslängd och

driftskostnader dels marknadsspecifika faktorer såsom

ändrade krav på direktavkastning, detaljplaneproces-

ser, tillgång och villkor för finansiering med mera kan

komma att påverka Brinovas verksamhet, finansiella

ställning och resultat.

Fastighetsbeståndets sammansättning av bostäder och samhällsfastigheter med långa kontrakt,

lägen och stabila kunder ger goda förutsättningar att bibehålla fastighetsvärdena även i sämre

konjunktur. Förändringar inom det kommersiella beståndet påverkar marginellt då andelen är liten.

En planerad utveckling av Brinovas projektportfölj i form av byggrätter kommer också i framtiden

att skapa värdetillväxt i beståndet. Brinova värderar varje kvartal sina fastigheter externt av ett

auktoriserat (Rics eller Samhällsbyggarna) värderingsinstitut. I takt med förändrade marknadsrän-

tor påverkas fastighetsvärdena vilket delvis justeras med hyror. Kostnadskontrollen och uthyrnings-

arbetet bli ännu mer viktigt för att kunna balansera fastighetsvärdena.

Ansvarig: VD

Orealiserade värdeförändringar

100

-24-20 -21 -22 -23

-400

-200

200

400

Mkr

-24-20 -21 -22 -23

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202433

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Risk Hantering Exponering Riskvärde

Projekt

Vid genomförande av nybyggnation eller anpassningar

av det befintliga fastighetsbeståndet är riskerna främst

relaterade till tidplan, kostnadsnivå, och leverans av

material. Men även att marknadens behov förändras

innan projekten är klara att tas i bruk.

Brinova har en god kompetens och lång erfarenhet av att kunna göra en korrekt bedömning av

projektens framtida potential som också genomförs under strikt kontroll. Inför varje projekt gör

Brinova en omfattande bedömning av projektets ekonomiska förutsättningar, och vid nybyggna-

tion görs marknadsbedömningar av efterfrågan och betalningsviljan på orten. De flesta projekt

görs med totalentreprenad som minskar risken för kostnadsökningar. I många fall kompenseras

Brinova av eventuella kostnadsökningar av investeringstillägg i hyresavtal. Projektstart villkoras för

alla projekt utom bostadsprojekt av att hyreskontrakt påtecknats. En noggrann uppföljning görs vid

projektets avslutande. I en tid av ökade kostnader görs samtliga projekt såsom totalentreprenader

med fast pris.

Ansvarig: VD

Projektutveckling

Tekniska problem

Riskförhållanden som är förknippade med den tekniska

driften av fastigheten, såsom risken för konstruktionsfel

och andra dolda fel eller brister.

Vid varje förvärv genomförs en grundlig teknisk undersökning för att identifiera och reducera de

risker som är förknippade med investeringen. Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade. Bolaget har

väl utarbetade rutiner för fastställande av periodiskt underhåll och rondering av fastigheternas

tekniska system.

Ansvarig: VD

Personberoende

Ett bolags framtida utveckling beror i hög grad på

företagsledningens och andra nyckelpersoners

kunskap, erfarenhet och engagemang.

Brinova har en företags- och koncernledningsgrupp med god kunskap inom fastighetsutveckling,

förvaltning och ekonomi. I och med Brinovas tillväxt så utökas kompetensbasen och minskar

konsekvenserna vid personalförändringar av nyckelpersoner. För att motivera och behålla med-

arbetare, samt attrahera och rekrytera kvalificerad personal arbetar Brinova fortlöpande med

rekryteringsförfaranden, kultur och ledarskap, utbildningar, lön och annan ersättning, förmåner

och arbetsplatsen. Årliga personalundersökningar genomförs för att tidigt fånga upp signaler

som kräver åtgärder.

Ansvarig: VD

Per Johansson:

VD sedan 2016. Han har över 30 års erfarenhet av

fastigheter. Han har varit regionchef för Klövern AB

och VD på Dagon AB samt Tribona AB.

Malin Rosén:

Vice VD sedan 2018 och CFO sedan 2015. Hon har

30 års erfarenhet av fastigheter. Hon har varit redo-

visningschef på tidigare Brinova AB och Catena AB.

Intressekonflikter

Det kan finnas potentiella intressekonflikter mellan

huvudaktieägare, styrelsemedlemmar eller ledning i

koncernen. Några styrelsemedlemmar och medlemmar

av ledningen äger direkt eller indirekt aktier i bolaget

och har möjlighet att påverka besluten i koncernen. Det

skall i möjligaste mån undvikas att dessa medlemmars

intresse skiljer sig från övriga aktieägares intressen.

Regler för närståendetransaktioner finns beskrivna i inköpspolicyn och innebär att sådana transak-

tioner kräver styrelsens godkännande. Regler finns även angivna i koden för svensk bolagsstyrning

som bolaget följer.

Ansvarig: VD

Antalet styrelseledamöter som är oberoende av

bolagets närstående uppgick till sex av sex stycken.

Antalet styrelseledamöter som är oberoende av

bolagets större ägare uppgick till fyra av sex stycken.

Bristfälliga rutiner och kontroll

Bolaget kan lida skada som en följd av kriminellt eller

ansvarslöst beteende från bolagets personal eller andra

företrädare såsom underleverantörer. Risken finns att

de inte uppfyller våra krav när det gäller arbetsrätt och

mänskliga rättigheter. Oegentligheter kan skada vårt

varumärke och bolag.

Brinova har tydliga policys och instruktioner om hur alla processer ska genomföras. Uppförande-

koden är implementerad såväl internt som hos våra leverantörer. En väl utvecklad intern kontroll

som löpande följer upp verksamheten, ändamålsenliga administrativa system, samt kompetens-

utveckling bidrar till att minska risken för skada. I det fall skada trots allt skulle uppstå är bolaget

försäkrat.

Ansvarig: VD

Under de år Brinova har varit verksamt som fastighets-

bolag, 2015–2024, har bolaget inte lidit någon skada

som kan härledas till ett kriminellt eller ansvarslöst

beteende.

Oförutsedda händelser

Ibland uppstår händelser såsom brand eller olyckor i

fastigheterna eller på arbetsplatserna. Det kan också

vara faktorer som påverkar hela samhället, till exempel

en pandemi.

Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade. En krisplan finns för att hantera olika scenario som kan in-

träffa, och hur dessa i så fall ska hanteras, både i det akuta och det uppföljande läget. Utbildning

har genomförts med samtlig personal. Brinova gör noggranna analyser utifrån olika riskscenarion

och hur påverkan blir för bolaget. Vid behov går företaget in i stabsläge och alla chefer blir en del

av en krisgrupp som arbetar utifrån bolagets krisplan.

Ansvarig: VD

100

200

300

400

500

Mkr

-24-20 -21 -22 -23

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202434

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Risk Hantering Exponering Riskvärde

Finansiella risker

Finansiella instrument

För att hantera ränterisken har Brinova finansiella

instrument i form av räntederivat, så kallade ränte-

swappar. Räntederivaten redovisas löpande till

verkligt värde i rapport över finansiell ställning.

Ett teoretiskt under- eller övervärde som inte är kassaflödespåverkande uppstår när marknads-

räntorna förändras. Vid derivatens slutpunkt är under- eller övervärdet alltid noll. Bolaget agerar

enligt mandat i finanspolicyn.

Ansvarig: CFO

Ränterisk

Räntekostnaden utgör Brinovas enskilt största

kostnadspost. Förändringar i marknadsräntor

påverkar Brinovas resultat, både direkt via ränte-

kostnad och indirekt via värdet på fastigheterna.

Räntekostnaderna påverkas främst av nivån på aktuella marknadsräntor, kreditinstitutens margina-

ler samt strategi för räntebindning. Brinova har en god dialog med samarbetsbankerna för att

säkra marknadsmässiga lånevillkor. Brinova arbetar enligt finanspolicyn med räntebindning utifrån

bedömd ränteutveckling, kassaflöde och kapitalstruktur. Räntebindning sker med räntederivat, i

form av ränteswappar, för att begränsa ränterisker samt för att på ett flexibelt sätt påverka låne-

portföljens genomsnittliga räntebindningstid.

Ansvarig: CFO

Ränteförfall

År Belopp, Mkr Ränta, %

Andel, %

< 1 2 327 5,6 44

1–2 150 0,8 3

2–3 300 0,9 6

3–4 700 2,3 13

4–5 300 1,7 6

5–6 400 1,4 8

6–7 700 1,4 13

8–9 350 2,8 7

Totalt 5 227 3,4 100

Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är inte ut-

fördelad i det tidssegment då derivaten förfaller, varför

snitträntan <1 år ej reflekterar aktuell kreditränta vid

upplåning. Snittränta <1 år exklusive derivat uppgår till

4,3%. Snitträntan redovisas inklusive kostnad för

outnyttjade lånelöften.

Finansiering och refinansieringsrisk

Brinovas finansiering består av traditionella banklån

med fastighetsinteckningar som säkerhet. Risken

finns att finansiering inte alls kan erhållas, eller

endast till kraftigt ökade kostnader när ett lån förfaller

till betalning eller villkoren omförhandlas. I vissa låne-

avtal finns särskilda åtaganden som Brinova måste

uppfylla, till exempel räntetäckningsgrad, belåningsgrad

samt soliditet. Om Brinova skulle komma att bryta mot

sådana finansiella villkor eller andra åtaganden kan det

ge långivaren en rätt att säga upp lånen till omedelbar

betalning, kräva extra amortering eller ta säkerheter i

anspråk.

Finanspolicyn reglerar hur kapitaltillförsel ska säkras. Brinova eftersträvar en balans mellan kort-

och långfristig upplåning uppdelad på ett antal finansieringskällor. Revolverande kreditfaciliteter

har tecknats med långivare för att minska risken för brist på kapital. Omförhandlingar initieras i

god tid för att fånga upp frågeställningar i ett tidigt skede av såväl omförhandlingar som förhand-

lingar om nytt kapital. Kvartalsvisa möten sker med befintliga banker och löpande även med nya

möjliga finansieringskällor. En noggrann prognostisering görs av de finansiella åtagandena för att i

god tid identifiera risken för att särskilda åtaganden bryts.

Ansvarig: CFO

Kapitalbindning

Period

(år)

Avtals-

volym, Mkr

Utnyttjat,

Mkr

Ej utnyttjat,

Mkr

< 1 3 337 3 237 100

1–2 656 656 0

2–3 1 334 1 334 0

Totalt 5 327 5 227 100

Likviditetsrisk

Likviditetsrisk innebär bristande tillgång till likvida

medel eller kreditutrymme för att kunna uppfylla

betalningsåtaganden.

Brinova hanterar likviditetsrisken med outnyttjade lånelöften, checkräkningskredit samt likvida

medel. Långsiktiga likviditetsprognoser upprättas kvartalsvis. Bolaget har löpande kontakter med

finansieringsinstitut för att säkerställa tillgången till likvida medel.

Ansvarig: CFO

Värdeförändringar derivat

-150

-100

-50

100

150

200

250

Mkr

-24-20 -21 -22 -23

Likvida medel vid periodens slut

135

180

Mkr

-24-20 -21 -22 -23

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202435

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Risk Hantering Exponering Riskvärde

Legala risker

Miljöförhållanden

Såväl uppförandet av byggnader som den verksamhet

som därefter bedrivs på fastigheter påverkar miljön.

Företag som bedriver fastighetsförvaltning är därför

föremål för miljö-, hälso- och säkerhetslagar och

andra regelverk som relaterar till förvärv, ägande och

förvaltning av fastigheter. Det finns risk att bolaget kan

bli ansvarigt för sanering av föroreningar på befintliga

eller i framtiden förvärvade fastigheter, oavsett om

bolaget självt orsakat föroreningen eller ej. Risk finns

även för att olika typer av extremväder som till exempel

översvämningar kan drabba fastigheterna.

Vid varje förvärv undersöker och identifierar Brinova eventuella miljörisker via tekniska besikt-

ningar. Även befintliga fastigheter analyseras, och skulle några miljörisker förekomma, upprättas

åtgärdsplaner. Vidare genomför förvaltningen fortlöpande brandsyn, ronderingar och genomför

besiktningar för att uppfylla obligatoriska myndighetskrav enligt förutbestämda och reglerade

intervall. Ett fullgott försäkringsskydd för fastighetsportföljen syftar till att minimera riskerna för

att behöva täcka eventuella skador vid till exempel extremväder.

Ansvarig: VD

Under de år Brinova verkat som fastighetsbolag, 2015–2024,

har inga incidenter som orsakat böter eller icke-monetära

sanktioner till följd av miljölagstiftningen inträffat.

Tvister

Det är inte uteslutet att bolaget kan komma att bli in-

blandat i någon rättslig tvist eller något skiljeförfarande

som kan få betydande effekt på bolagets verksamhet,

finansiella ställning och resultat.

Brinova arbetar aktivt med att avtal och överenskommelser skall vara väl dokumenterade och

genomarbetade. Vid tveksamheter konsulteras externa specialister för att säkerställa status.

Ansvarig: VD

Under de år Brinova har varit verksamt som fastighetsbolag,

2015–2024, har bolaget inte lidit skada av några betydande

tvister.

Skada på person och egendom

Brinovas tillgångar kan förstöras av brand, stöld eller

annan påverkan. Likaså kan Brinova genom till exempel

oaktsamhet orsaka skada på person eller annans

egendom.

Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade. För eventuella ansvars- och förmögenhetsskador har

försäkringar tecknats. Ronderingar av fastigheterna enligt fast schema genomförs för att upptäcka

och åtgärda eventuella brister som kan skapa skada. Bolaget arbetar aktivt med arbetsmiljöfrågor

enligt framtagna checklistor.

Ansvarig: VD

Under de år Brinova har varit verksamt som fastighetsbolag,

2015–2024, har bolaget under 2018 haft en skada på en

fastighet i form av brand. Den ekonomiska skadan täcktes

fullt ut av Brinovas försäkringslösning.

Lagar och tillstånd

Att bedriva fastighetsverksamhet är i hög utsträckning

beroende av lagar och andra förordningar samt myndig-

hetsbeslut avseende exempelvis plan- och byggåtgärder,

miljö, subventioner, säkerhet och byggnormer. Lagar

och regelverk som omfattar fastighetsmarknaden styrs

ofta av politiska åsikter och kan därför komma att

ändras med kort varsel, vilket kan påverka koncernens

dagliga verksamhet i olika avseenden. Förändringar i

subventioner såsom investeringsstöd, skattelagstiftning

och förordningar kan i betydande utsträckning påverka

förutsättningarna för verksamheten. Synen på storleken

och förekomsten av bolags-, mervärdes- och fastig-

hetsskatt, liksom övriga pålagor och bidrag skiljer sig

väsentligt mellan politiska partier och företagsskattelag-

stiftningen är ofta föremål för översyn. Vidare består en

del av verksamheten av nyproduktion och utveckling av

befintliga fastigheter. För att förvaltningsfastigheter och

projekt ska kunna användas och utvecklas som avsetts

kan det krävas olika tillstånd och beslut, t.ex. bygglov,

detaljplaner och fastighetsbildningar.

Det politiska landskapet behöver följas löpande och utvärderas för att proaktivt förstå hur verk-

samheten behöver anpassas. Specialister och rådgivare, såsom extern skatteexpertis, anlitas för

att hantera effekten av förändrade lagar och regleringar och Brinova följer noggrant och agerar öp-

pet och transparent gentemot myndigheter. Transaktioner som innebär aggressiv skatteplanering

ska inte genomföras. Vidare, som medlem i Fastighetsägarna har koncernen möjlighet att ständigt

vara informerade och uppdaterade om frågor som påverkar dess vardag. Genom att på olika sätt

vara aktiva i branschorganisationen kan koncernen också påverka frågor som rör fastighetsmark-

naden i form av bostadspolitik, stadsutveckling, digitalisering och hållbarhet.

Ansvarig: VD

Brinova följer noga utvecklingen på detta område.

LOU

I det fall en motpart I form av kommun, landsting eller

statlig myndighet ej följer LOU, kan detta leda till att bola-

get lider väsentlig skada i form av ogiltiga hyresavtal.

Brinova har en väl utarbetad policy och handlingsplan för att säkerställa att LOU efterföljs

i alla delar.

Ansvarig: VD

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202436

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Risk Hantering Exponering Riskvärde

GDPR

Om bolaget bryter mot regelverket kan det medföra

väsentliga böter.

Tydliga policys finns framtagna, samtlig personal är utbildad i frågan och rutiner finns för att

säkerställa det löpande arbetet. Årlig digital utbildning med samtlig personal sker.

Ansvarig: CFO

Under de år Brinova har varit verksamt, 2015–2024, har ingen

GDPR-incident uppstått.

Varumärkesrisk

Det är viktigt att vi kan identifiera och hantera känsliga

frågor. Om de inte behandlas på ett korrekt sätt riskerar

vi att påverka förtroendet från våra intressenter och

skada vårt anseende.

Regelbundna analyser görs för att identifiera känsliga frågor och riskerna förknippade med dessa.

Ständig omvärldsbevakning, exempelvis av flödet i sociala medier ger oss möjlighet att följa

aktuella frågor. Vår uppförandekod samt interna riktlinjer såsom policy för sociala medier skapar

en tydlighet kring medarbetarnas förhållningssätt avseende varumärket.

Ansvarig: CFO

Känslighetsanalys

I tabellen redovisas hur värdet påverkas vid en för-

ändring av vissa för värderingen antagna parametrar.

Tabellen ger en förenklad bild då en enskild parameter

troligtvis inte förändras isolerat.

Faktor Förändring, % Värdepåverkan, Mkr

Hyresintäkter +/-5% 238,8/-238,8

Driftskostnader +/-5% -131,4/131,4

Direktavkastningskrav +/-0,25%-enheter -366,5/392,1

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202437

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Förslag till vinstdisposition

Till årsstämmans förfogande står moderbolagets

fria egna kapital. Brinova har som långsiktig

målsättning att lämna utdelning till sina aktie-

ägare, men prioriterar tillväxt och likviditet och

därför föreslår styrelsen att ingen utdelning läm-

nas för 2024. Styrelsen föreslår att till förfogande

stående vinstmedel disponeras enligt följande:

Överkursfond 1 361 719 572

Balanserat fritt eget kapital 344 199 378

Årets resultat 44 039 100

1 749 958 050

disponeras så att

i ny räkning överförs 1 749 958 050

1 749 958 050

Hållbarhetsrapport

Bara Värby 44:565, Svedala

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202439

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Hållbarhetsansvar med helhetsperspektiv

Som seriös samhällsaktör är det en självklarhet

för oss att arbeta för en hållbar utveckling. Brinova

vill vara en attraktiv partner för både hyresgäster

och samhällsaktörer, och hållbarhet är en viktig

fråga för oss. Under året har vi i ett antal projekt

varit aktiva för att förbättra och stärka vårt hållbar-

hetsarbete och tydliggöra våra målsättningar. Vi

påverkar mest genom att hålla nere vårt energiut-

tag, underhålla våra fastigheter, bygga miljövänligt

och skapa trygga och inkluderande bostadsområ-

den. Vårt hållbarhetsarbete, långsiktiga perspektiv

och samhällsengagemang är en integrerad del av

vår verksamhet, vilket vi anser är grunden för fram-

tida värdeskapande och en metod för att minska

riskerna som är förknippade med hållbarhets-

Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande

Jämställdhet

Ett av delmålen är att säkerstäl-

la fullt deltagande för kvinnor i

ledarskap och beslutsfattande.

Jämlikhet och mångfald är en

prioritet och en framgångsfaktor för

Brinova. Detta genomsyrar både

våra rekryteringar och vårt interna

arbete. Under 2024 placerade sig

Brinova på femtonde plats på All-

brights gröna lista över jämställda

börsbolag. Vi tog även en hedrande

tredje plats i Allbrightpriset, som

förutom jämställdhet även bedömer

mångfald och inkludering.

Fredliga och

inkluderande samhällen

Ett av delmålen inom målet

Fredliga och inkluderande

samhällen handlar om att

väsentligt minska alla for-

mer av korruption och mu-

tor. Vår affärsetik är väl be-

skriven i vår uppförandekod

och något vi utbildar i och

följer upp årligen.

Hållbar energi för alla

Delmålen ”Tillgång till modern en-

ergi för alla”, ”Fördubbla ökningen

av energieffektivitet” och ”Öka

andelen förnybar energi i världen”

är alla mål som Brinova strävar

efter i sin prioriterade satsning på

energieffektiviseringar, energiinves-

teringar vid nyproduktion och mål

om fossilfri energi till 2030. 100

procent av Brinovas el är grön el.

Anständiga arbetsvillkor

och ekonomisk tillväxt

Brinova arbetar för att uppnå

delmålet ”Skydda arbetstagares

rättigheter och främja trygg och

säker arbetsmiljö för alla” genom

att bedriva en lönsam verksamhet

med stabil ekonomi, för att kunna

återinvestera i verksamheten och

därmed skapa trygga arbetstillfäl-

len. Vi reglerar också i avtal vilka

ansvar våra partners ska ta för

affärsetik, miljö, arbetsförhållanden

och säkerhet.

Hållbara städer och samhällen

Delmålen ”Säkra bostäder till

överkomlig kostnad”, ”Inkluderande

och hållbar urbanisering”, ”Skapa

säkra och inkluderande grönområ-

den för alla” och ”Främja nationell

och regional utvecklingsplanering”

är alla relevanta att sträva efter i

Brinovas egna projektutveckling

och i samarbeten med kommuner

och lokala aktörer.

Bekämpa klimat-

förändringarna

Brinova arbetar på flera

sätt för att bekämpa

klimatförändringarna

och minska vår klimat-

påverkan. Några av de

huvudsakliga åtgärderna

är energieffektivisering,

installation av solceller

för lokalproducerad för-

nybar energi och hållbara

transporter.

frågor. Det systematiska arbetet med hållbarhet

är också en viktig konkurrensfördel när vi söker

markanvisningar och samarbetar med kommuner

om utvecklingen av samhällsfastigheter och trygga

boendemiljöer. Brinovas ramverk för hållbarhet är

grunden för vår affärsplan och fungerar som ett

styrmedel som vi regelbundet följer upp. Ramver-

ket är baserat på FN:s 17 globala mål för hållbar

utveckling enligt Agenda 2030 och fokuserar på de

ekonomiska, sociala och miljömässiga aspekter

som är mest relevanta för Brinova. Det identifierar

områden där vår verksamhet, direkt eller indirekt,

bidrar till en hållbar utveckling genom ansvarsfull

styrning och strategiska beslut.

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202440

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Brinovas ramverk för hållbarhet – fyra tydliga fokusområden

Brinovas ramverk för hållbarhet är grunden i vår

affärsplan och är indelat i fyra fokusområden:

lönsam och ansvarsfull verksamhet, den framtida

miljön, det trygga samhället och engagerade

medarbetare.

Dessa områden definierar vad vi kan påverka

inom koncernen och i samarbete med externa

partners. Till varje fokusområde finns väsentliga

hållbarhetsfrågor kopplade.

För att alltid hålla hållbarhet högt prioriterat

har vi en styrningsstruktur som underlättar ett

tydligt ägandeskap för de olika delarna i varje

fokusområde.

Det är en viktig del av vårt operativa hållbar-

hetsarbete att anpassa oss till de redovisnings-

krav som EU och svensk lagstiftning ställer på

oss, och vi arbetar kontinuerligt med det. Under

2025 kommer vi bland annat att inventera klimat-

risker, beräkna utsläpp, genomföra en dubbel

väsentlighetsanalys, gå igenom och komplettera

policyer/riktlinjer/ramverk mm.

Beskrivning av risker och riskhantering inom

miljö, sociala förhållanden/personal, mänskliga

rättigheter och anti-korruption återfinns under

Riskhantering på sidorna 31–36.

Den framtida miljön

Ansvaret för vår framtida miljö är centralt i Brinovas verk-

samhet. I vår affärsplan för 2022–2024 har ett antal hållbar-

hetsmål skärpts och fem prioriterade områden för miljöarbetet

har identifierats. Mål och prioriterade områden

spänner över allt från energieffektiviseringar,

hållbara inköp, gröna hyresavtal och alter-

nativa energikällor till hållbar nyproduk-

tion både vad avser energiförbrukning

och materialval.

Väsentliga hållbarhetsfrågor

– CO

-avtryck över tid

– Aktsam hantering av

naturresurser

– Energieffektivitet

Läs mer på sidorna 43–44.

Engagerade medarbetare

Våra engagerade medarbetare är nyckeln till ett framgångs-

rikt verkställande av Brinovas strategier. Gemensamma

värderingar och uppförandekod är upprättade för att ge

förutsättningarna för en utvecklande arbetsmiljö.

Väsentliga hållbarhetsfrågor

– Personlig utveckling och del-

aktighet samt en kompetent

organisation

– God arbetsmiljö

Läs mer på sidorna 45–46.

Det trygga samhället

Brinova är beroende av en

samverkan med samhället

för sin verksamhet. Med lokal

närvaro, utvecklingskompetens

och engagemang har vi kapaci-

tet att vara en samtalspartner och

rådgivare som kan bidra till det

trygga samhället ur alla hållbarhets-

aspekter.

Väsentliga hållbarhetsfrågor

– Tillgänglighet genom lokal närvaro

som skapar trygghet

– Bostäder och samhällsfastigheter med rimlig hyresnivå

– Hållbar stads- och fastighetsutveckling

Läs mer på sidorna 49–51.

Lönsam och ansvars-

full verksamhet

Basen är en stabil eko-

nomi och en lönsam

verksamhet som skapar

möjligheter till hållbar ut-

veckling. Vårt hållbarhets-

arbete är en viktig del av

vårt erbjudande som bidrar

till ökad lönsamhet och tillväxt.

Ett fortsatt starkt förtroende

skapar vi genom goda etiska och

affärsmässiga relationer med våra

intressenter.

Väsentliga hållbarhetsfrågor

– Ansvarsfullt agerande (affärsetik, anti-korruption,

transparens). För risker och riskhantering se sidorna 31–36.

– Stabila finanser/ekonomiskt resultat

Läs mer på sidorna 47–48.

Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202441

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande

Utmärkande för pristagarna

av Allbrightpriset:

1. Jämställd ledning: Företagen har

en hög andel kvinnor på ledande

befattningar och i styrelser. De

arbetar aktivt för att bryta köns-

stereotyper och säkerställa en jäm-

ställd representation på alla nivåer.

2. Strukturerat arbete för inkludering:

De har integrerat jämställdhetsarbete

i sin företagsstrategi och imple-

menterat konkreta åtgärder, som

inkluderande rekryteringsprocesser

och jämställda karriärvägar.

3. Transparent rapportering: Pristagarna

visar öppenhet kring sina målsätt-

ningar och resultat när det gäller

mångfald och jämställdhet, vilket gör

det möjligt för andra att inspireras

och lära av deras framgångar.

4. Positiv företagskultur: De har skapat

en arbetsplats där alla medarbetare,

oavsett kön eller bakgrund, känner

sig inkluderade och har lika möjlig-

heter att utvecklas.

Brinova på pallplats – tredje plats i Allbrightpriset 2024

Allbrightpriset är en utmärkelse som årligen delas ut av Allbrightstiftelsen, en

oberoende organisation som arbetar för jämställdhet och mångfald i näringslivet.

Priset uppmärksammar företag som är förebilder inom jämställdhet och som har

gjort betydande framsteg för att främja en inkluderande arbetsplatskultur.

Allbrightpriset är en viktig signal till näringslivet

om vikten av jämställdhet och hållbar förändring

och fungerar som ett erkännande för företag

som visar att framgång och inkludering går hand

i hand.

Brinova finalist för första gången

Allbrightpriset firar tio-årsjubileum och 2024 års

vinst går till medicinteknikbolaget Arjo. Bolaget

belönas för sitt målmedvetna och långsiktiga

arbete där jämställdhet och inkludering är inte-

grerade delar av affärsstrategin.

På andraplats kom investmentbolaget Kinnevik

som fortsatt att fördjupa och bredda sitt inklude-

ringsarbete sedan vinsten av Allbrightpriset 2021.

Bolaget utmärker sig genom att vara en av få

aktörer med en jämn könsfördelning i sitt invest-

mentteam, vilket är resultatet av ett målmedvetet

och strategiskt rekryteringsarbete.

Tredjeplatsen tilldelades Brinova som upp-

nådde en nästan hundraprocentig svarsfrekvens

på Allbrights medarbetarenkät, och där samtliga

rapporterade en mycket hög nivå av inkludering.

Det är första gången som Brinova är finalist med

en pallplats i Allbrightpriset, ett tydligt bevis på

att Brinovas arbete kring jämställdhet och en

inkluderande arbetskultur fungerar.

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202442

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Brinova Kompis – för ett tryggare

och mer inkluderande samhälle

Vad är Brinova Kompis?

Brinova Kompis är vår plattform för att stödja

och stärka föreningar, organisationer och

individer i vårt närområde. Vi vill bidra till ett

levande samhälle genom att möjliggöra aktivi-

teter och insatser som förbättrar livskvaliteten

för människor i alla åldrar. Vårt stöd kan inne-

bära allt från ekonomiska bidrag till konkreta

insatser som gör skillnad i vardagen.

Vi riktar våra insatser dit där de behövs

mest, oavsett om det gäller barn och ungdo-

mar, äldre eller personer i en utsatt situation.

Det kan handla om att:

• Ge barn och unga möjligheten att delta

i föreningsliv och idrott genom stöd till

träningsutrustning, läxhjälp eller avgifter.

• Skapa glädje och gemenskap för äldre

genom riktade aktiviteter och evenemang.

• Stödja organisationer som arbetar med

sociala insatser i våra områden.

Varje år utvärderar vi våra samarbeten och

säkerställer att våra insatser skapar verklig

nytta för dem vi stöttar.

Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande

Som fastighetsägare och samhällsutvecklare har Brinova

ett ansvar att bidra till ett långsiktigt hållbart samhälle.

Brinova Kompis är vårt övergripande koncept för social

hållbarhet, där vi samlar och utvecklar våra insatser för att

stärka lokalsamhället på de orter där vi verkar. Genom riktade

initiativ och samarbeten skapar vi möjligheter för gemenskap,

trygghet och inkludering – alltid med människan i centrum.

Brinova Kompis 2024 – några av årets initiativ

Under 2024 har vi genom Brinova Kompis genom-

fört flera insatser för att bidra till ett tryggare och

mer inkluderande samhälle:

Tryggare barn på väg – vi har delat ut reflexvästar

till förskolor i våra bestånd för att öka barns säker-

het i trafiken.

Guldåldersgalan – vi har stöttat en kväll i Lands-

krona där äldre på vårdboenden fick uppleva en

festlig och minnesvärd kväll.

Stöd till utsatta hyresgäster – under julen delade

vi ut presentkort till familjer med en tuff ekonomisk

situation.

Samarbete med Skåne Stadsmission – vi har bidra-

git till organisationens arbete för människor i social

utsatthet genom gåvor för mat- och klädpaket.

Lika möjligheter i idrotten – vi har stöttat idrottslag

med matchkläder för att säkerställa att alla barn

och ungdomar inom laget har samma förutsättning-

ar att delta.

Brinova Kompis är en del av vår långsiktiga strategi

för att skapa en levande och hållbar stadsutveck-

ling. Genom att stärka gemenskapen och bidra till

ökad trygghet i våra bostadsområden tar vi vårt

ansvar för en positiv samhällsutveckling.

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202443

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

KORT- OCH LÅNGSIKTIGA MÅL

Väsentlig hållbarhetsfråga Mål i affärsplan 2022–2024 Kvantifierbara långsiktiga mål

Energieffektivitet • Alla nya fastigheter ska uppföras i nivå med

Green Building eller motsvarande.

• Vid nytecknande av hyresavtal ska Gröna

Hyresavtal alltid förordas.

• Belysning konverteras till LED och närvarostyrd.

• Uppkopplade energisystem så att de kan

styras på distans.

• Energiförbrukning för uppvärmning ska uppgå till

max 75 kWh/kvm och år i genomsnitt på hela

beståndet vid utgången av 2026.

• Energiförbrukning för fastighetsesl ska uppgå till

max 25 kWh/kvm och år i genomsnitt på hela

beståndet vid utgången av 2026.

• Alla fastigheters driftsystem ska vara uppkopplade

vid utgången av 2026.

-avtryck över tid • CO

-avtryck ska kommuniceras.

• Implementera förnybara energikällor så som

solceller samt övrig ny teknik.

• Fossilfri uppvärmning och kyla i så stor

utsträckning som möjligt.

• All upphandlad el skall vara förnybar (grön).

• Uppsättning av minst 50 nya laddstolpar per år.

• 25 procent av elanvändningen ska komma från

egenproducerad el via ökat antal fastigheter med

solpaneler till 2026.

• Andelen nyproducerade fastigheter med energi-

klassning C eller bättre ska uppgå till 100 prcent.

• Nettonollavtryck CO

till år 2045.

• Laddstolpar ska finnas på alla fastigheter där

det finns parkeringsmöjligheter.

Aktsam hantering

av naturresurser

• Erbjuda bra källsortering.

• Minska vattenförbrukningen.

• Öka andelen av digital hantering av hyres-

fakturering via autogiro eller e-faktura.

• Bygga hus med en beräknad livslängd om

minst 100 år.

• Minska vattenförbrukningen per kvm med

20 procent till och med 2026 (basår 2020).

• För varje hyresgäst som går över till digital

fakturahantering skänker Brinova 10 kr till WWF.

• Individuella vattenmätare installeras i alla

nyproducerade bostäder.

Gröna avtal

Gröna avtal skapar en plattform för

samverkan mellan hyresvärd och hyres-

gäst i en gemensam strävan att minska

lokalens miljöpåverkan. Det innebär

bland annat att Brinova:

• Är en aktiv samarbetspartner till

hyresgästen i syfte att minska

lokalens miljöpåverkan.

• Använder förnybara energikällor.

• Årligen rapporterar energi-, vatten-

och klimatvärden för egen kontroll.

Tydliga mål och tre prioriterade områden för vårt miljöarbete

Brinovas ansvar för vår framtida miljö är centralt i hur vi driver vår verksamhet. Ansvaret

reflekteras i vårt ramverk för hållbarhet och vår nuvarande affärsplan, där vi identifierat tre

väsentliga hållbarhetsfrågor för vårt miljöarbete. Dessa områden täcker ett brett spektrum

av åtgärder, inklusive energieffektivisering, hållbara inköp, gröna hyresavtal och källsortering,

samt effektiv energiprestanda vid nyproduktion.

Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande

STATUS 2024

• Uppvärmning: 84,0 kWh/kvm och år.

• Fastighetsel: 23,6 kWh/kvm och år.

• Våra nyproducerade fastigheter byggs med

energiklass C eller bättre.

• Cirka 10 procent av elanvändning via

egenproducerad el.

• Vattenförbrukning: 689 liter/kvm och år.

• Vattenförbrukning: har minskat med 12

procent jämfört med basår 2020.

• Andel av uppkopplade driftsystem är 69

procent.

• Bidrag till WWF 2024: 5 537 kronor.

• 100 procent av upphandlad el är förnybar.

• Antal uppsatta laddstolpar 2024: 25 stycken.

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202444

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

• Under 2024 har vi haft fortsatt stort fokus

på att minska vår energiförbrukning.

• Vi har genomfört interna kompetenshöjande

insatser i teknisk förvaltning med fokus på

energibesparing.

• Nackstycket 9, Utbyte av ett ventilations-

aggregat till nytt med 80–90 procent åter-

vinningsgrad på värmen.

• Sjollen 13, utbyte av fjärrvärmeväxlare och

installation av uppkopplad styr- och reglerut-

rustning med temperaturgivare i byggnaderna

för optimerad drift.

• Kvadraten 1, utbyte av gaspanna till ny fjärr-

värmeväxlare och installation av uppkopplad

styr- och reglerutrustning med temperatur-

givare i byggnaderna för optimerad drift

(i vår strävan att fasa ut fossila bränslen).

• Vannagården 2, utbyte av gaspanna till ny

värmepumpsanläggning och installation av

uppkopplad styr- och reglerutrustning med

temperaturgivare i byggnaderna för optime-

Viktigaste energiåtgärderna 2024

rad drift (i vår strävan att fasa ut fossila

bränslen).

• Bjärred 30:16, utbyte av gaspannor till ny

värmepumpsanläggning och installation av

uppkopplad styr- och reglerutrustning med

temperaturgivare i byggnaderna för optime-

rad drift (i vår strävan att fasa ut fossila

bränslen).

• Sjöhem 4, utbyte av fjärrvärmeväxlare och

värmekulvert som betjänar tre byggnader,

samt installation av uppkopplad styr- och

reglerutrustning med temperaturgivare i

byggnaderna för optimerad drift.

• Fortsatt utbyte av reglerutrustning till

uppkopplad styr- och reglerutrustning med

temperaturgivare i byggnaderna för optime-

rad drift i ytterligare fyra fastigheter.

• Under året har vi installerat ytterligare

1 403 kvm solceller i fyra fastigheter, som

tillsammans kommer att producera cirka

260 000 kWh el per år.

Energieffektivitet ger största

miljövinsten för Brinova

En ökad energieffektivitet är strategiskt viktigt

för Brinova, för investerare och för samhället

eftersom energianvändningen är Brinovas största

miljöpåverkan och förbrukningen påverkar det

ekonomiska resultatet utifrån driftnettot. Brinova

kan direkt bidra till ökad energieffektivitet genom

val av byggnadsmaterial, byggnadsmetod och

investeringar i energismarta lösningar. Indirekt

påverkas effektiviteten via incitament till hyres-

gäster med till exempel individuell mätning,

gröna hyresavtal och information.

Brinovas långsiktiga målsättning är att minska

vår el- och energiförbrukning både vid nypro-

duktion och förvaltning av befintligt bestånd. All

energi som förbrukas ska också vara grön energi.

Redan idag gör Brinova en kontinuerlig översyn

av fastigheterna för att optimera energiförbruk-

ningen.

Förvaltningsverksamheten förbättrar kylsystem,

skapar lufttäta byggnader och installerar behovs-

styrd belysning.

Samtliga lokalhyresgäster erbjuds gröna hyres-

avtal.

Alla nyproducerade fastigheter byggs med

Energiklass C eller bättre.

De insatser Brinova planerar att fortsatt arbeta

med framåt innefattar bland annat uppkopplade

energisystem och solceller i alla nya projekt.

Ett minskat CO

-avtryck över tid

Minskad CO

-påverkan från Brinovas samlade

verksamhet är viktigt för alla våra intressenter.

Bolaget kan påverka direkt via transporter och

investeringar (byggmaterial med funktion över

tiden, solceller, val av annan förnyelsebar energi).

Indirekt påverkan sker genom att erbjuda hyres-

Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande

gäster möjlighet att minska sitt CO

-avtryck till

exempel genom laddstolpar, poolbilar, lånecyklar

samt ställa krav på leverantörer.

Brinovas övergripande långsiktiga mål innefatt-

ar att 100 procent av bolagets energianvändning

ska fortsatt komma från förnybar el. Utifrån miljö-

effektiva lösningar ska Brinova också minimera

fastigheternas totala CO

-avtryck i ett 25-årigt

perspektiv.

Exempel på redan genomförda insatser för

minskad CO

-påverkan är:

• Under 2024 har vi producerat cirka 842 000

kWh el i våra egna solcellsanläggningar.

• Ökande antal laddstolpar för elbilar.

• All upphandlad el är förnybar (grön el).

Framtida insatser innefattar:

• Fortsatta investeringar i solenergi och

laddstolpar.

• Hyresgäster ska kunna erbjudas poolbilar

och cyklar.

• Uppkopplade energisystem.

Aktsam hantering av naturresurser

Med hänsyn till världens ändliga naturresurser

samt de affärsmässiga fördelarna har Brinova

mycket att vinna på att minimera all resursan-

vändning och avfall. Genom den löpande förvalt-

ningen, projektutveckling samt investeringar kan

Brinova, direkt och indirekt, påverka hyresgäster

och leverantörer.

Brinovas långsiktiga mål är tydliga. Bolaget ska

välja material utifrån miljöhänsyn och minimera

spill och återanvända resurser genom innovativa

lösningar. Andelen egenproducerad energi ska

också ökas.

Brinova har rutiner på plats och arbetar redan

aktivt med:

• att informera om källsortering

• att digitalisera information via hyresgäst-appen

• att uppmuntra hyresgäster till att övergå till

autogiro

• återbruk

• kloka renoveringar

• digital fakturahantering.

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202445

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Våra engagerade medarbetare är nyckeln till ett framgångsrikt verkställande av Brinovas strategier.

Gemensamma värderingar och uppförandekod är upprättade för att ge förutsättningarna för en

utvecklande arbetsmiljö. Per den 31 december uppgick antalet medarbetare, omräknat till heltids-

tjänster (FTE – Full-Time Equivalent), till 53. Av dessa var 53 procent män och 47 procent kvinnor.

Brinovas organisation präglas av korta och tydliga beslutsvägar med decentraliserat ansvar där

beslut fattas nära kunden. Medarbetarna, som har en hög kompetens inom sina nyckelfunktioner,

ges stora påverkansmöjligheter. Därför prioriterar vi våra medarbetares utveckling.

Brinovas framgång bygger på engagerade medarbetare

KORT- OCH LÅNGSIKTIGA MÅL

Väsentlig hållbarhetsfråga Mål i affärsplan 2022–2024 Kvantifierbara långsiktiga mål

Personlig utveckling

och delaktighet

• Brinova som arbetsplats ska karaktäriseras av

trivsel, hälsa och möjlighet till utveckling.

• Brinova tillhandahåller förmåner som ökar trivsel

och hälsa.

• Brinova ger möjlighet att påverka och säkerställer

korta beslutsvägar.

• Medarbetarundersökningar genomförs varje år.

• Brinova bedriver ett kontinuerligt och aktivt arbete

med att höja kompetensen inom relevanta områden.

Detta sker bland annat genom en personlig utbild-

ningsplan.

• NMI >90 procent (4,5 av 5).

• Uttag av friskvårdsbidrag >75 procent.

God arbetsmiljö • Utveckla incitament för friskvård utöver frisk-

vårdsbidrag.

• Brinova som arbetsplats ska karaktäriseras av

trivsel, hälsa och möjlighet till utveckling.

• Brinova verkar för en hälsosam och säker arbetsmiljö.

• Alla arbetsplatsolyckor följs upp.

• Alla incidenter avseende diskriminering

rapporteras och följs upp.

• Utbildning sker löpande i regelverk,

värderingar och policyer.

• En jämställd könsmässig fördelning.

Ansvarstagande

Vi håller vad vi lovar

och vi återkopplar snabbt.

Brinovas lokala värdeord, EPA

När bolaget agerar som arbetsgivare,

samhällsaktör eller affärspartner

gentemot kunder, leverantörer, banker

och andra intressenter präglas verk-

samheten av tre kärnvärden:

Engagerade

Vi är en långsiktig

och seriös aktör.

Pålitliga

Vi förstår fastighetsförvaltning

och fastighetsutveckling.

Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande

STATUS 2024

• NMI: 89 procent.

• Uttag av friskvårdsbidrag: 78 procent.

• Arbetsplatsolyckor: 0.

• Diskriminering: 0.

• Företagsgemensamma utbildningar:

HLR-utbildning. Digital utbildning med

samtlig personal i Uppförandekod och

Brinovas policyer.

• Könsmässig fördelning: 53 procent män,

47 procent kvinnor.

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202446

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Personlig utveckling och delaktighet i en

kompetent organisation

Brinovas utveckling är beroende av ett sunt

ledarskap och en personalutveckling där med-

arbetarna engageras, känner sig delaktiga och

stolta och att de kan påverka verksamheten.

Brinovas samarbetspartners (kommuner m.fl.)

förutsätter att bolaget har de mest lämpade

medarbetarna och organisation för att bedriva

sin verksamhet långsiktigt.

Brinova ska vara ett attraktivt och självklart

val av arbetsgivare. Utvecklingsmöjligheter ska

medföra att medarbetare väljer att stanna kvar.

Brinova påverkar detta genom att möjliggöra för

medarbetare att utvecklas och har systemstöd

för att säkerställa att all personal har relevant

utbildning och kunskap inom sitt ansvarsområde.

Brinova har de senaste åren satt samman en be-

tydande verktygslåda för att främja medarbetarnas

utveckling och trivsel. Brinovas gemensamma ut-

bildningar är ett bra exempel där kompetens- och

kunskapsutveckling samlas. Kurser och utbildning-

ar inom affärsmannaskap, förvaltning, fastighets-

och hyresjuridik, arbetsmiljö och krishantering

genomförs. Etablerade rutiner och styrdokument

för utvecklingsplaner vid medarbetarsamtal är

ett annat exempel. Det finns en utbildningsplan

som är direkt kopplad till varje medarbetare, att

avropas i samråd med närmaste chef.

Brinova avser också utveckla konceptet Brinova

Kompis vidare, se sidan 42. Inom Brinova ska fler

tvärgrupper inom specifika frågor kunna bildas

liksom tvärgrupper mellan kontor, yrkesroller och

befattningar.

Brinova skapar en trygg, inkluderande

och utvecklande arbetsmiljö där alla

medarbetare kan trivas och växa.

Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande

En god arbetsmiljö

En långsiktig personalpolitik bygger på friska med-

arbetare samt en arbetsmiljö som kännetecknas av

jämställdhet och mångfald där medarbetare trivs.

Brinova säkerställer en miljö som är trygg, res-

pektfull, jämställd och inkluderande där hänsyn tas

till att en bra arbetsmiljö skapas av mångfald. En

viktig del i mångfaldsarbetet är att möjliggöra flexi-

belt uttag av s.k. ”halvdagar” (dag innan röd dag) i

den svenska kalendern. De 2,5 kalenderdagar som

räknas som ”halvdagar” har av Brinova rundats upp

till tre (3) hela dagar och kan tas ut valfritt under

kalenderåret (jan–dec). Detta möjliggör firande av

kulturella helgdagar som inte ges ledigt för enligt

svensk kalender. Det övergripande målet är att

Brinova som arbetsplats är en säker arbetsmiljö.

Rutiner och metoder för en god arbetsmiljö som

redan finns på plats innefattar ett dokumenterat

arbetsmiljöarbete som följer planlagt årshjul, årliga

medarbetarundersökningar, utökad företagshälso-

vård med hälsoundersökningar, sjuk-, vård-, och

olycksfallsförsäkring för samtliga anställda, max-

imal friskvårdspeng, massage en gång i månad-

en på arbetstid och årlig utbildning för chefer i

arbetsmiljö. Ett visselblåsarsystem samt en aktiv

skyddskommitté finns också etablerat.

Vi har under året fortsatt utveckla rutiner kring

on- och offboarding och att skapa ytterligare inci-

tament kring friskvård utöver friskvårdspeng. Ett

exempel på detta är att bolaget ger medarbetare

en friskvårdstimme (Brinovatimmen) per vecka att

disponera för fysisk aktivitet.

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202447

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

En lönsam och ansvarsfull verksamhet

Brinova är en långsiktig ägare, utvecklare och förvaltare av bostäder och samhällsfastigheter. Den tydliga affärs-

modellen med stabila intäkter genererar ett starkt kassaflöde som bygger en finansiell kapacitet. Det ger Brinova

möjligheter att utveckla verksamheten och fullfölja sina åtaganden gentemot Brinovas alla intressenter och ska-

par värden. Vårt hållbarhetsarbete är en viktig del av vårt erbjudande som bidrar till ökad lönsamhet och tillväxt.

Ett fortsatt starkt förtroende skapar vi genom goda etiska och affärsmässiga relationer med våra intressenter.

KORT- OCH LÅNGSIKTIGA MÅL

Väsentlig hållbarhetsfråga Mål i affärsplan 2022–2024 Kvantifierbara långsiktiga mål

Ansvarsfullt agerande

(affärsetik, anti-korruption,

transparens)

• All verksamhet präglas av etik, god kontroll

och transparens.

• Väl genomarbetad och implementerad

uppförandekod.

• Utveckla effektiva och kvalitativa rutiner

kring fastighets-ronderingar och systematiskt

brandskyddsarbete.

• Inga incidenter avseende korruption.

• Utbildning för alla nyanställda i upp-

förandekoden och affärsetik.

• Årlig uppdatering av uppförandekod

med samtliga anställda.

• Alla anställda undertecknar

uppförandekoden vid nyanställning.

• Alla leverantörer undertecknar Brinovas

uppförandekod.

Stabila finanser/

ekonomiskt resultat

• Ramavtal och kapitalbindningstid överstigande

2 år samt säkra kassaflödet genom räntebindning

av 50 procent av lånestocken.

• När tillväxtmålet är uppfyllt, dela ut 30 procent

av förvaltningsresultatet efter schablonberäknad

skatt.

• Finansiella mål i form av fastighetsvärde,

räntetäckningsgrad, avkastning på eget kapital,

soliditet samt belåningsgrad.

• Strukturerade underhållsplaner med prioriterat

underhåll i förebyggande syfte.

• Fastighetsvärde överstigande 10 Mdkr.

• Räntetäckningsgrad >1,75 ggr.

• Avkastning eget kapital, riskfri ränta

+ 7 procent.

• Soliditet >30 procent.

• Belåningsgrad <60 procent.

Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande

Brinovas uppförandekod

• Vi fattar inte beslut utifrån privata

intressen utan enbart för företagets

bästa. Vårt affärsmannaskap får aldrig

ifrågasättas.

• Vi agerar med måttfullhet och omdöme

när det gäller gåvor.

• Vi tolererar inte mutor och korruption.

• Vi agerar inte i strid mot konkurrens-

lagstiftningen.

• Vi tror på jämlikhet och mångfald som

en framgångsfaktor.

STATUS 2024

• Korruption: 0 st

• Alla nyanställda har genomgått utbildning i

uppförandekod och affärsetik.

• Årlig uppdatering av uppförandekod med

samtliga anställda genomförd.

• Alla ramavtalsleverantörer har undertecknat

Brinovas uppförandekod

• De finansiella mål som uppfylls är ränte-

täckningsgrad och soliditet.

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202448

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Ansvarsfullt agerande avseende affärsetik,

anti-korruption, transparens, mänskliga

rättigheter

Hyresgäster, leverantörer, medarbetare och

investerare förutsätter att Brinova och bolagets

partners agerar etiskt oklanderligt. För alla

intressenter är det väsentligt att Brinova har

ett högt förtroende i samhället.

Brinova säkerställer det förtroendet genom

högt ställda krav och samtliga medarbetares

ansvarsfulla agerande.

Brinova ska vara en långsiktig, självklar och

tydlig aktör med högt förtroende och tydlig

informationsgivning.

Viktiga åtgärder för att säkerställa ett

ansvarsfullt agerande är en årlig genomgång

av uppförandekod med alla Brinovas med-

arbetare. För alla nyanställda genomförs en

grundlig introduktion till Brinovas värdegrund,

uppförandekod och viktigaste policyer.

Ytterligare åtgärder som implementerats är

att alla nyanställda undertecknar uppförande-

koden vid tecknandet av anställningskontrak-

tet. Det finns även en visselblåsarfunktion

implementerad, både för anställda men även

för externa parter.

För Brinova som fastighetsbolag är det

avgörande att värna om de mänskliga rättig-

heterna, särskilt när det gäller arbetsvillkor,

social inkludering och hållbara boendemiljöer.

Genom ett aktivt och långsiktigt arbete inom

dessa områden kan bolaget bidra till att stär-

ka de mänskliga rättigheterna både inom den

egna verksamheten och i samhället i stort.

Stabila finanser/ekonomiskt resultat

Brinovas långsiktiga lönsamhet och finansiella

stabilitet är grundläggande för medarbetare,

aktieägare, långivare, hyresgäster, lokalsam-

hällen och leverantörer.

Vägen dit går via en sund affärsverksamhet

där Brinova hanterar risker och säkerställer

ansvar i värdekedjan.

Målet är att ge aktieägarna en långsiktig sub-

stansvärdetillväxt, att öka förvaltningsresultatet

genom ansvarsfull och aktiv förvaltning samt

projekthantering och att säkerställa trygg, stabil

och grön finansiering.

Brinova arbetar proaktivt med ett grundligt

budgetarbete och en långsiktig underhålls-

planering.

Viktiga delar i Brinovas ekonomiska arbete

innefattar resultatuppföljning, nyckeltalsupp-

följning och ett proaktivt arbete att säkra

finansieringsalternativ. Årligen genomförs också

en översyn av rutiner, riskhantering och policyer.

Som en del av vårt arbete att säkerställa

lönsamhet och finansiell stabilitet utför vi:

• Implementering av ronderingsrutiner

för ett mer proaktivt underhålls- och

reparationsarbete.

• Detaljerade och längre underhållsplaner

för respektive fastighet.

• Gröna energiupphandlingar.

• Ökad andel grön finansiering.

Långsiktigt hållbara och välskötta bostäder

skapas genom ansvarsfull förvaltning,

transparens och etiskt agerande – för

hyresgäster, medarbetare och samhället.

Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202449

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Brinova är beroende av en samverkan med samhället för sin verksamhet. Med lokal

närvaro, utvecklingskompetens och engagemang har vi kapacitet att vara en profes-

sionell aktör som kan bidra till det trygga samhället ur alla hållbarhetsaspekter.

Brinova är en aktör som bidrar till det trygga samhället

KORT- OCH LÅNGSIKTIGA MÅL

Väsentlig hållbarhetsfråga Mål i affärsplan 2022–2024 Kvantifierbara långsiktiga mål

Tillgänglighet genom lokal

närvaro som skapar trygghet

• Tillgängliga förvaltningskontor med hög

servicenivå.

• Kontinuerligt strukturerade möten med lokalhyres-

gäster med lyhördhet för verksamhetsbehov eller

önskemål att utveckla verksamheten.

• Fördjupning av digitaliseringsarbetet.

• Synlighet och närvaro i våra fastighetsområden.

• Dialog med kommun och region.

• Proaktivitet i lokala nätverk.

• Trygghetscertifiera fastigheter enligt egen

utarbetad standard.

• Väl implementerad krisplan.

• Ett socialt ansvar genom stöttning av främst

ungdomsverksamhet.

• Nöjd kund-undersökning genomförs

vartannat år för bostadshyresgäster

och vartannat år för kommersiella

hyresgäster. Betyg ska uppgå till

> 80 procent (4 av 5).

Bostäder och samhällsfastig-

heter med ansvarsfull

hyresnivå

• Brinova-standard som baseras på långsiktig

förvaltning och optimerar värdekedjan.

• Utvecklat koncepttänk i samarbete med

leverantörer.

• Omflyttning lägre än 15 procent.

Hållbar stads- och

fastighetsutveckling

• Projektutveckling som är initierad, beställd, ledd

och kvalitetssäkrad inom egen organisation.

• Alternativa energilösningar.

• Skapa förutsättningar för positiva utemiljöer

för lek och idrott.

• Arbeta med konceptet Brinovastaden,

se vidare på sidan 4.

• Uppsättning av minst 50 nya laddstolpar per år.

• Minst ett sponsoravtal av ungdoms-

aktivitet per lokalkontor.

• Brinova Kompis ska ha maximal

utdelning av avsatt budget.

• Laddstolpar ska finnas på alla

fastigheter där det finns parkerings-

möjligheter.

Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande

STATUS 2024

• NKI: 83 procent avseende bostäder (2024).

• Omflyttning bostäder: 17 procent.

• Varje lokalkontor har minst ett samarbete

med det lokala föreningslivet.

• Brinova Kompis har utdelat 54 000 kr av

budget 150 000 kr.

• 25 stycken laddstolpar har satts upp.

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202450

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Tillgänglighet och trygghet genom lokal närvaro

Brinova skapar trygghet och delaktighet för hyres-

gäster, samhället och medarbetare genom hög till-

gänglighet och nära samarbete med lokala aktörer.

Målet är att hela fastighetsbeståndet ska präglas

av säkerhet och tillgänglighet, både inomhus och

i utemiljöer.

Brinova främjar trygghet genom enkla kontakt-

vägar, regelbundna hyresgästmöten, säkerhets-

investeringar och kontinuerliga skyddsronder.

Attraktiva utemiljöer skapas och underhålls, och

ungdomar samt personer som har svårt att ta

sig in på arbetsmarknaden erbjuds sommarjobb.

Trygghetsarbetet omfattar även brandskydd,

HLR-utbildningar, trygghetscertifiering av fastig-

heter och säkra låssystem. Driftbilar och förvalt-

ningskontor är utrustade med hjärtstartare, och

årliga kundundersökningar säkerställer trivsel och

trygghet.

Prisvärda bostäder och samhällsfastigheter

Brinova erbjuder hyresbostäder och lokaler till

rimliga hyresnivåer för att främja långsiktiga sam-

arbeten och låg omflyttning. Genom investeringar

och utveckling bidrar bolaget till samhällsnyttiga

fastigheter för privatpersoner, kommuner och

myndigheter.

Vid renoveringar tas hänsyn till både hyresnivå-

er och miljöaspekter, och kontinuerliga analyser

säkerställer rätt prisnivå på olika orter. Som en

ledande aktör i regionen strävar Brinova efter

att stärka samarbetet med kommuner och driva

hållbar utveckling av bostäder och samhällsfastig-

heter.

Hållbar stads- och fastighetsutveckling

Brinova arbetar för att skapa hållbara stadsmiljöer

nära goda kommunikationer. Genom förtätning,

dialog med kommuner och sociala initiativ bidrar

bolaget till en välfungerande och positiv stadsut-

veckling.

Samarbeten med lokala föreningar organisationer

och individer genom initiativet Brinova Kompis

gör skillnad där det behövs mest. Brinova satsar

även på laddinfrastruktur, utegym, grillplatser och

förnybar energi.

Lokal närvaro och hög tillgänglig-

het skapar trygghet och trivsel för

hyresgäster – varje dag.

Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande

Bolaget utvecklar kontinuerligt konceptet Brinova-

staden – en helhetslösning för boende och sam-

hällsservice.

Läs mer på sidan 4.

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202451

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

BRINOVAS VIKTIGASTE POLICYER OCH STYRDOKUMENT

Policyer och styrdokument Delegerat Brinova Beslut kring policy

Den framtida miljön

• Miljö- och hållbarhetspolicy

• Energiklassningar av byggnader

• Energiledningssystem

• Rese- och bilpolicy

• Teknisk chef

• Projektchef

• Förvaltningschef

• Koncernledning

Ansvarsfull och lönsam verksamhet

• Brinovas uppförandekod

• Brinovas kommunikations- och

insiderpolicy

• Brinovas policy för offentliga affärer

• Brinovas policy för behandling av

personuppgifter

• Styrelsens arbetsordning, VD-instruktion

• Finanspolicy, Ekonomihandbok, Budget

• Brinovas IT-policy

• Företagsledningen

• Koncernledningen

• Styrelse

• Bolagsstämma

Aktiva medarbetare

• Medarbetarsamtal, utvecklingsplan,

uppföljning

• Utbildningskartläggning med plan

• Policy mot kränkande särbehandling

• Policy mot trakasserier

• Arbetsmiljöpolicy

• Policy för mångfald, jämställdhet och

likabehandling

• Koncernledningen • Koncernledning

Det trygga samhället

• Förvaltningspolicy

• Brinova-standard vid nyproduktion

• Affärsplan

• Företagsledningen

• Koncernledningen

• Koncernledning

• Styrelse

Viktiga frågor: Projektutveckling, förvaltning, närområdesutveckling

Arenor för möten: Kundnöjdhetsindex, hyresgästträffar, fastighetsronderingar

Hyres-

gäster

Viktiga frågor: Kontinuerligt miljöarbete, trygghetsfrågor

Arenor för möten: Dialogmöten med samhällsrepresentanter och organisationer

Samhället

Kapital-

marknad

Viktiga frågor: Affärsmodell, finansiering, tillväxt, resultatutveckling

Arenor för möten: Stämma, möten med investerings- och finansinstitut

Viktiga frågor: Personlig utveckling, arbetsmiljö, Brinovas utveckling

Arenor för möten: Utvärderingsmöten, utbildningar, personalkonferenser,

medarbetarnöjdhetsindex

Med-

arbetare

En aktiv

intressentdialog

Brinova har en aktiv dialog med sina intressenter där viktiga

frågor kan diskuteras i olika kanaler som till exempel:

Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202452

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

CSRD och hur Brinova tar sig an den nya lagstiftningen

EU:s lagstiftning kring hållbarhetsredovisning

(direktivet Corporate Sustainability Reporting

Directive, CSRD) är just nu i förändring och det

råder fortfarande viss osäkerhet kring omfattning

av de nya kraven och hur de kommer att tillämpas

på Brinova. Vi följer därför utvecklingen noggrant

och analyserar hur lagstiftningen kan påverka oss.

Syftet med CSRD är att skapa en mer omfat-

tande, jämförbar och transparent rapportering av

företags hållbarhetsarbete, med fokus på miljö-

mässiga, sociala och styrningsrelaterade aspekter

(ESG). CSRD är en del av EU:s bredare ambition

att stärka företagens roll i omställningen till en

mer hållbar och klimatneutral ekonomi, samtidigt

som det underlättar för investerare att identifiera

och stötta hållbara verksamheter. Oavsett den

slutliga omfattningen ser vi CSRD som en viktig

vägledning för framtidens hållbarhetsrapportering

och ett värdefullt ramverk för att ytterligare stärka

vårt hållbarhetsarbete.

Vi har redan påbörjat en anpassning till de

ökade transparens- och rapporteringskraven och

kommer att fortsätta utveckla våra processer för

att vara väl förberedda på eventuella förändring-

ar. Genom att arbeta proaktivt säkerställer vi att

vår hållbarhetsredovisning möter både framtida

lagkrav och intressenternas förväntningar.

Under 2025 kommer flera viktiga aktiviteter att

prioriteras. Bland annat genomförs en fördjupad

analys av aktiviteter och affärspartners i värde-

kedjan för att identifiera de IRO:s (Impacts, Risks,

and Opportunities) som är kopplade till dessa. En

central del av arbetet kommer även vara att ut-

föra en dubbel väsentlighetsanalys för att tydligt

kartlägga och belysa Brinovas mest väsentliga

hållbarhetsfrågor.

För att uppfylla de nya kraven kommer det också

vara avgörande att:

• Säkerställa robusta processer för data-

insamling och datakvalitet.

• Tydliggöra kopplingen mellan hållbarhet

och affärsnytta.

• Bygga kompetens inom hållbarhetsområdet

bland medarbetare och ledning.

Brinova bidrar till en mer hållbar och motstånds-

kraftig framtid genom ett systematiskt hållbar-

hetsarbete, där de områden som innebär störst

påverkan, risker och möjligheter prioriteras.

Detta arbete stärker både vår verksamhet och

samhället i stort.

Brinova stärker sitt hållbarhetsarbete

och har förstärkt organisationen med

Annicka Jörgensen som hållbarhetsansvarig.

Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202453

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

FRÅGA SVAR

GENERELLT OM BRANSCHEN

Ange branschens tre största

hållbarhetsrelaterade utma-

ningar.

• Livscykelutsläpp av växthusgaser (GHG), både i bygg- och driftfasen

av byggnaden.

• Hälsa och säkerhet för anställda och entreprenörer.

• Resurseffektivitet, avfallshantering och skapande av cirkulära och

giftfria materialflöden.

Hur står sig företaget i jäm-

förelse med branschkollegor

angående hållbarhetsinitiativ?

Över, i nivå med eller under?

Brinova är i nivå med eller bättre än branschkollegor när det gäller

hållbarhetsinitiativ och vårt mål är att vara det ledande fastighetsbo-

laget i vår region i kampen mot klimatförändringar. Vi har ett starkt

fokus på att minska påverkan i hela vår värdekedja: från valet av

grundmaterial vid nyproduktion, hur cementen framställs eller an-

vändning av träråvara, till val av energikällor, men också på att skapa

förutsättningar för de som arbetar i och bor kring fastigheterna att,

exempelvis ha möjlighet att ta cykeln eller kollektivtrafiken till sina

arbetsplatser eller tillgång till bilpooler med elfordon.

Är företaget anslutet till FN:s

Global Compact eller veten-

skapsbaserade mål, rapporte-

rar till CDP eller engagerad i

något annat relevant hållbar-

hetsinitiativ?

Nej. Men vår hållbarhetsstrategi är baserad på FN:s mål för hållbar

utveckling (SDG) och våra mål kartläggs därefter.

MILJÖFRÅGOR

Ange, om några, företagets

klimatrelaterade möjligheter.

• Energieffektivitet: 100 procent av våra fastigheter ska vara anslutna

och övervakade genom ett energiledningssystem. Energiförbruk-

ningen för uppvärmning respektive fastighetsel ska uppgå till max

75 respektive 25 kilowattimmar per kvadratmeter vid utgången av

2026. Vi kommer fortsatt tillse att alla bostadsfastigheter vi bygger

har en energianvändning som är 25 procent lägre än nationell bygg-

reglering. Producera förnybar energi genom att investera i solpaneler

i alla nybyggnationer.

• Konstruktionens påverkan: främja ökat byggande med prefabrice-

rade modulbyggnader i trä – den i särklass mest klimatsmarta och

miljövänliga metoden för bostadsproduktion och något vi vill främja

vidare framöver.

Ange företagets tre primära

risker relaterade till klimat-

förändring.

• Koldioxidskatter.

• Fysiska klimatrisker.

• Mer intensiva temperaturvariationer.

FRÅGA SVAR

Förutser företaget några kli-

matrelaterade investeringar?

Klimatrelaterade risker är något vi redan tar hänsyn till i projektering-

en av våra byggnader, men problemen kommer sannolikt att bli vanli-

gare i framtiden – vilket kommer att öka behovet av klimatrelaterade

investeringar även i befintliga byggnader.

Förlitar sig företaget på några

begränsade resurser för sina

operationer? I så fall, vilka an-

strängningar görs för att mildra

risken med att dessa resurser

blir ännu mer knapphändiga

i framtiden, t.ex. återvinning,

återanvändning, ersättning

eller förbättrad resurseffekti-

vitet?

Fastighetssektorn är en stor konsument av ändliga resurser och ut-

vinning och produktion av materiella resurser har betydande inverkan

på miljön. Det är därför väsentligt för oss att arbeta för att minska vår

konsumtion av sådana resurser och upprätthålla deras värde under

längre perioder. Byggmaterialen vi använder ska ha lång livslängd

och vi arbetar medvetet med cement och träråvara som vi väljer i kon-

struktionen. 100 procent av energianvändningen, avseende el, inom

Brinovas fastigheter, där Brinova har abonnemang, är förnybar energi.

Om möjligt återbrukar Brinova material vid hyresgästanpassningar.

Övergångsrelaterade risker

(till exempel ändrade kund-

preferenser eller lagstiftning):

Förutser ni några risker eller

möjligheter p g a övergången

till ett koldioxidneutralt sam-

hälle? Finns det några risker

att företagets erbjudande

påverkas negativt? Om ja, är

företaget väl positionerat för

att hantera den risken?

• Medvetenheten om klimatförändringar hos kunderna ökar snabbt

och Brinova måste möta detta krav. Som ett exempel har vi nyligen

beslutat att, framöver, tillse att alla våra nya bostadsfastigheter

uppfyller energiklassning C eller bättre.

• Kunderna kommer i allt högre grad att kräva att byggnader använder

förnybara energikällor, och det ligger högt på agendan för Brinova.

Vårt mål är att investera i ytterligare solenergisystem till våra bygg-

nader.

• Kunder/anställda kommer i allt högre grad att behöva tillgång till

elektriska laddstationer och tillgång till olika delningstjänster (snara-

re än att äga själva fordonen). Brinova arbetar med flera initiativ för

att främja användandet av elfordon. Det sker exempelvis genom att

öka antalet installationer av laddstationer för elfordon och uppgrade-

ring av vår egen flotta av driftbilar till eldrift.

• Alla nya fastigheter som läggs till vår portfölj är valda efter olika

kriterier, ett är närheten till kollektivtrafik.

Ange företagets (1–2) primära

sätt att skapa en positiv

miljöpåverkan eller minimera

negativ miljöpåverkan. (Om

tillämpligt ange motsvarande

mest relevanta FN-mål för

hållbar utveckling.) Hur mäts

eller kommuniceras de?

Agenda 2030 för hållbar utveckling och dess 17 SDG:s utgör grunden

för Brinovas hållbarhetsstrategi. Vi arbetar systematiskt med att

genomföra initiativ som stödjer agendan och har identifierat de SDG:s

där vi kan ha störst inverkan. Dessa inkluderar mål 5: Jämställdhet,

mål 7: Hållbar energi för alla, mål 8: Anständiga arbetsvillkor och

ekonomisk tillväxt, mål 11: Hållbara städer och samhällen, mål 13:

Bekämpa klimatförändringarna och mål 16: Fred, rättvisa och starka

institutioner.

Mer information om hur vi bidrar till dessa mål beskrivs i vår hållbar-

hetsstrategi och redovisas i vår hållbarhetsredovisning.

Viktiga ESG-frågor för Brinova

Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202454

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

FRÅGA SVAR

SOCIALA FRÅGOR

Har företaget en historia av

olyckor? I så fall hur har dessa

hanterats? Finns det några

förebyggande åtgärder?

Brinova har en mycket låg olycksfallsfrekvens jämfört med arbetade

timmar. Förra året registrerades ingen förlorad tid relaterad till olycka.

Hälso- och säkerhetsfrågor blir allt mer komplexa och viktiga inom

byggprojekt. Brinova arbetar förebyggande med säkerhet genom bland

annat interna rutiner och olika verktyg. Arbetsmiljöfrågor är viktiga

för att minimera tillbud och olyckor och en nollvision för arbetsplats-

olyckor gäller alla som arbetar för eller utför uppdrag för Brinova. Vi

tar vårt ansvar som beställare och säkerställer förutsättningarna för

god arbetsmiljö på arbetsplatsen. Brinova genomför löpande relevant

utbildning med personalen för att säkerställa vår kvalitet i vår roll som

beställare.

Bedriver företaget några

andra aktiviteter avseende

samhällsengagemang förutom

de som är direkt kopplade till

verksamheten?

Brinovas mål är att ha en positiv inverkan i de samhällen vi är en del

av och driva vår verksamhet på ett socialt ansvarsfullt sätt. Vi har ett

program där vi erbjuder ungdomar samt personer som har svårt att ta

sig in på arbetsmarknaden sommarjobb inom underhållsarbete.

Vi stödjer och stärker lokala föreningar organisationer och individer

genom initiativet Brinova Kompis. Där riktas våra insatser dit där de

gör störst skillnad och mottagarna är allt från barn och ungdomar, till

äldre eller till personer i utsatta situationer.

Cirkulär ekonomi: Hur hanteras

inköp och avfall? Ange företa-

gets krav på sina leverantörer,

om tillämpligt.

Brinova ställer krav på sina leverantörer, samt samarbetar med

lokalhyresgästerna genom energirådgivning inom ramen för gröna

hyresavtal.

Finns det några mål, policyer,

eller tillämpliga uppförandeko-

der till företagets leverantörer?

Hur ofta genomför företaget

revisioner av sina leverantörer?

Brinova arbetar med ramavtal med de största/viktigaste leverantö-

rerna där minst en årlig uppföljning och avstämning krävs. Vi kräver

också att dessa leverantörer signerar och följer vår uppförandekod

STYRNING

Får alla anställda fortbildning

inom antikorruption? Finns det

en extern visselblåsarfunktion?

Finns det några pågående eller

historiska incidenter som invol-

verar korruption, karteller eller

något annat oetisk uppträdan-

de? Har förebyggande åtgärder

vidtagits?

Brinova har en uppförandekod som är väl kommunicerad till alla

våra anställda såväl som till leverantörer och andra intressenter.

Uppförandekoden revideras årligen och godkänns av styrelsen.

Uppförandekoden signeras av samtliga anställda i samband med

anställning.

Vi har en visselblåsarfunktion, där alla anställda och externa parter

har möjlighet att kontakta en extern advokatbyrå.

Det finns inga pågående eller historiska incidenter.

Vi har ett godkännandeflöde där minst två olika medarbetare ska

attestera för alla kostnader. Både som dokumenterad rutin och

automatiserad funktion i affärssystemet.

Alla våra policyer kommuniceras med alla nyanställda och

uppdateras årligen genom hela organisationen.

FRÅGA SVAR

Ange företagets företags-

skattehemvist (dvs. där

företaget betalar skatt).

Sverige.

Finns det oberoende ledamöter

i styrelsen?

Det finns fyra oberoende ledamöter av sex i styrelsen.

Ange om och i vilken omfatt-

ning, företaget har transaktio-

ner med närstående?

Närstående transaktioner har skett med Advokatfirman Lindahl KB om

cirka 1,1 Mkr. Under året har även beloppsmässigt mindre närstående

transaktioner skett med olika motparter till mindre belopp och sum-

merar för året till 1,2 Mkr. Tjänsterna har utförts på marknadsmässiga

villkor. Se not 33 Upplysning om transaktioner med närstående, för

vidare information.

Under fjärde kvartalet har Brinova frånträtt en byggrätt i Lund till

K-Fastigheter till ett underliggande fastighetsvärde om 36 Mkr.

Till närstående såsom VD och koncernledning har ersättning lämnats

på sedvanliga villkor i enlighet med beslut i styrelsens ersättnings-

utskott.

Är ersättningen till VD

och övriga medlemmar av

ledningsgruppen i linje med

branschsnittet? Vilka nyckeltal

dikterar ersättning (särskilt om

hållbarhet och genus/mång-

fald ingår)?

Ja, ersättningen är i linje med branschsnitt. Ersättningar till VD och

koncernledningen godkänns av ersättningsutskottet.

Ange fördelning av män/kvin-

nor vid varje nivå i företaget, i

synnerhet företagets styrelse

och ledningsgrupp.

Styrelsen: 17 procent kvinnor, 83 procent män.

Koncernledningen: 50 procent kvinnor, 50 procent män.

Företagsledningen: 67 procent kvinnor, 33 procent män.

Företaget: 47 procent kvinnor, 53 procent män.

Är hållbarhetsansvarig en del

av ledningsteamet? Om inte,

vem rapporterar personen till?

Nej, hållbarhetsansvarig rapporterar till bolagets vice VD som ingår i

koncernledningen.

POLICYER OCH AVTAL

Fackliga avtal: Nej, men alla våra anställningsvillkor är på samma nivå eller bättre än

villkoren i relevant fackligt avtal.

Uppförandekod: Ja.

Mångfaldspolicy: Ja.

Antikorruptionspolicy: Ja.

Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202455

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Revisorns yttrande avseende den

lagstadgade hållbarhetsrapporten

Till bolagsstämman i Brinova Fastigheter AB (publ) org. nr 556840-3918

Uppdrag och ansvarsfördelning

Det är styrelsen som har ansvaret för hållbar-

hetsrapporten för år 2024 på sidorna 38–54

och för att den är upprättad i enlighet med

årsredovisningslagen i enlighet med den äldre

lydelsen som gällde före den 1 juli 2024.

Granskningens inriktning och omfattning

Vår granskning har skett enligt FAR:s rekom-

mendation RevR 12 Revisorns yttrande om den

lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär

att vår granskning av hållbarhetsrapporten har

en annan inriktning och en väsentligt mindre

omfattning jämfört med den inriktning och

omfattning som en revision enligt International

Standards on Auditing och god revisionssed i

Sverige har. Vi anser att denna granskning ger

oss tillräcklig grund för vårt uttalande.

Uttalande

En hållbarhetsrapport har upprättats.

Helsingborg den 26 mars 2025

KPMG AB

Camilla Alm Andersson

Auktoriserad revisor

Huvudansvarig revisor

Therese Johansson

Auktoriserad revisor

Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande

Finansiell information

Skeppsbron 2, Karlskrona

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202457

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Innehåll

RAPPORTER

Koncernens rapport över totalresultat

Koncernens rapport över finansiell ställning

Koncernens rapport över förändringar i eget kapital

Koncernens kassaflödesanalys

Moderföretagets resultaträkning

Moderföretagets balansräkning

Moderföretagets rapport över förändringar i eget kapital

Moderföretagets kassaflödesanalys

NOTER

Not 1. Bolagsinformation

Not 2. Väsentliga redovisningsprinciper

64–67

Not 3. Väsentliga uppskattningar och bedömningar

Not 4. Finansiell riskhantering

67–71

Not 5. Information om rörelsesegment

72–73

Not 6. Hyresintäkter/Nettoomsättningens fördelning/

Övriga intäkter

Not 7. Leasingavtal – leasegivare

Not 8. Fastighetskostnader och central administration

Not 9. Arvode till revisorer

Not 10. Leasingavtal – leasetagare

74–75

Not 11. Anställda och personalkostnader

75–76

Not 12. Resultat från andelar i koncernföretag

Not 13. Finansiella intäkter och kostnader redovisade

i totalresultatet

Not 14. Skatt på årets resultat

78–79

Not 15. Förvaltningsfastigheter

80–84

Not 16. Inventarier

Not 17. Nyttjanderättstillgångar

Not 18. Andelar i koncernföretag 85

Not 19. Specifikation av andelar i koncernföretag

86–88

Not 20. Andra långfristiga fordringar

Not 21. Fordringar hos/skulder till koncernföretag

Not 22. Kundfordringar

Not 23. Övriga fordringar

Not 24. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

Not 25. Likvida medel

Not 26. Aktiekapital och övrigt tillskjutet kapital

Not 27. Upplåning och räntederivat

90–91

Not 28. Övriga skulder

Not 29. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

Not 30. Ställda säkerheter

Not 31. Eventualförpliktelser

Not 32. Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys

Not 33. Upplysning om transaktioner med närstående

Not 34. Händelser efter balansdagen

Not 35. Förslag till resultatdisposition

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202458

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Finansiella rapporter

Koncernens rapport över totalresultat
Mkr	Not 1, 2, 3, 4, 5, 33	2024	2023
Hyresintäkter	6, 7	522,2	491,6
Serviceintäkter	6, 7	23,2	21,8
Övriga intäkter	6	2,1	8,1
Fastighetskostnader	8	-193,9	-182,7
Driftsöverskott		353,6	338,8
Central administration	8, 9, 10, 11	-26,3	-27,4
Finansiella intäkter	13	1,9	3,8
Finansiella kostnader	10, 13	-178,4	-180,2
Förvaltningsresultat		150,8	135,0
Realiserade värdeförändringar långfristiga fordringar	20	-10,1	0,0
Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter	15	-4,1	1,4
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter	15	-2,1	-380,2
Värdeförändringar derivat	27	-39,5	-143,2
Resultat före skatt		95,0	-387,0
Aktuell skatt	14	-3,7	-0,5
Uppskjuten skatt	14	-45,3	49,8
Årets resultat		46,0	-337,7
Årets resultat och årets totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare		46,0	-337,7
Innehav utan bestämmande inflytande		0,0	0,0
Resultat per aktie
Resultat per aktie före och efter utspädning, kr	26	0,5	-3,5
Utdelning per aktie, kr		0,00 1)	0,00

Styrelsens förslag till utdelning 2024.

Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan

separat rapport för övrigt totalresultat.

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202459

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Koncernens rapport över finansiell ställning
Mkr	Not	2024-12-31	2023-12-31	Mkr	Not	2024-12-31	2023-12-31
TILLGÅNGAR				EGET KAPITAL OCH SKULDER
Anläggningstillgångar				Eget kapital	26
Förvaltningsfastigheter	15	8 539,8	8 271,2	Aktiekapital		390,9	390,9
Rörelsefastigheter	15	0,0	0,0	Övrigt tillskjutet kapital		1 361,7	1 361,7
Inventarier	16	1,1	1,6	Balanserat resultat		1 070,9	1 408,6
Nyttjanderättstillgångar	17	3,8	3,9	Årets resultat		46,0	-337,7
Uppskjuten skattefordran	14	0,0	13,2	Summa eget kapital hänförligt till
Derivatinstrument	27	52,9	76,1	moderbolagets aktieägare		2 869,5	2 823,5
Andra långfristiga fordringar	20	2,0	11,7
Summa anläggningstillgångar		8 599,6	8 377,7	Innehav utan bestämmande inflytande		0,9	0,0
				Summa eget kapital		2 870,4	2 823,5
Omsättningstillgångar
Kundfordringar	22	2,8	2,5	Långfristiga skulder
Övriga fordringar	23	11,3	5,0	Uppskjuten skatteskuld	14	381,2	349,2
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	24	17,3	24,8	Skulder till kreditinstitut	27, 30, 31	1 989,9	3 892,0
Derivatinstrument	27	9,5	0,0	Derivatinstrument	27	25,8	0,0
Likvida medel	4, 25	31,0	125,9	Leasingskulder	10	29,7	29,2
Summa omsättningstillgångar		71,9	158,2	Summa långfristiga skulder		2 426,6	4 270,4
SUMMA TILLGÅNGAR		8 671,5	8 535,9	Kortfristiga skulder
				Skulder till kreditinstitut	27, 30, 31	3 237,0	1 268,4
				Leverantörsskulder		12,1	31,3
				Aktuella skatteskulder		3,7	0,0
				Leasingskulder	10	2,5	2,7
				Övriga skulder	28	10,1	9,4
				Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	29	109,1	130,2
				Summa kortfristiga skulder		3 374,5	1 442,0
				SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		8 671,5	8 535,9

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202460

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Koncernens rapport över förändringar i eget kapital
		Övrigt	Balanserat	Innehav utan	Totalt
	Aktie-	tillskjutet	resultat inkl.	bestämmande	eget
Mkr	kapital	kapital	årets resultat	inflytande	kapital
Ingående balans 2023-01-01	390,9	1 361,7	1 408,6	0,0	3 161,2
Årets resultat och årets totalresultat	0,0	0,0	-337,7	0,0	-337,7
Transaktioner med ägare	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
Utgående balans 2023-12-31	390,9	1 361,7	1 070,9	0,0	2 823,5
Ingående balans 2024-01-01	390,9	1 361,7	1 070,9	0,0	2 823,5
Årets resultat och årets totalresultat	0,0	0,0	46,0	0,0	46,0
Transaktioner med ägare:
Kapitaltillskott från innehavare
utan bestämmande inflytande	0,0	0,0	0,0	0,9	0,9
Utgående balans 2024-12-31	390,9	1 361,7	1 116,9	0,9	2 870,4

Koncernens kassaflödesanalys
Mkr	Not 32	2024	2023
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt		95,0	-387,0
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
Realiserade värdeförändringar		10,1	0,0
Orealiserade värdeförändringar		41,7	523,4
Resultat försäljning anläggningstillgångar		4,1	-1,4
Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar		0,7	1,1
Avskrivning nyttjanderättstillgångar		3,3	2,8
Betald skatt		-0,4	-4,7
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital		154,5	134,2
Förändringar i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar		0,1	-1,1
Förändring av rörelseskulder		-58,7	3,8
Kassaflöde från den löpande verksamheten		95,9	136,9
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter		-82,7	-7,3
Avyttring av förvaltningsfastigheter		28,0	9,6
Investering i förvaltningsfastigheter		-200,4	-279,9
Förvärv av inventarier		-0,3	-0,8
Kassaflöde från investeringsverksamheten		-255,4	-278,4
Finansieringsverksamheten
Kapitaltillskott från innehav utan bestämmande inflytande		0,9	0,0
Nyemission		0,0	0,0
Upptagna lån		1 203,3	1 356,3
Leasingskulder		-2,8	-2,8
Amortering av låneskulder		-1 136,8	-1 259,8
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		64,6	93,7
Årets kassaflöde		-94,9	-47,8
Likvida medel vid årets början		125,9	173,7
Likvida medel vid årets slut		31,0	125,9

700

1 400

2 100

2 800

3 500

Mkr

20242020 2021 2022 2023

Mkr

20242020 2021 2022 2023

Mkr

2020 2021 2022 2023 2024

Eget kapital, Mkr

Kassaflöde före förändringar

av rörelsekapital

Eget kapital per aktie, kr

Kassaflöde från den löpande verksam-

heten före förändring av rörelsekapital

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202461

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Moderföretagets resultaträkning

Mkr Not 1, 2, 3, 4, 33 2024 2023

Rörelsens intäkter

Nettoomsättning 6, 7 69,3 67,6

Summa rörelsens intäkter 69,3 67,6

Rörelsens kostnader

Övriga externa kostnader 6, 7, 8 -31,3 -31,7

Personalkostnader 8, 11 -51,3 -51,2

Avskrivningar och nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar 8, 16 -2,1 -13,4

Summa rörelsens kostnader -84,7 -96,3

Rörelseresultat -15,4 -28,7

Resultat från finansiella poster

Resultat från andelar i koncernföretag 12 6,0 10,7

Ränteintäkter och liknande resultatposter 13 94,3 85,7

Räntekostnader och liknande resultatposter 13 -58,8 -56,4

Resultat efter finansiella poster 26,1 11,3

Värdeförändringar derivat 27 -4,5 -68,5

Erhållna koncernbidrag 105,4 98,9

Lämnade koncernbidrag -76,9 -64,3

Resultat före skatt 50,1 -22,6

Aktuell skatt 0,0 0,0

Uppskjuten skatt 14 -6,1 6,9

Årets resultat 44,0 -15,7

Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat

rapport för övrigt totalresultat.

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202462

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Moderföretagets balansräkning

Mkr Not 2024-12-31 2023-12-31

TILLGÅNGAR

Materiella anläggningstillgångar

Förvaltningsfastigheter 15 101,4 102,7

Inventarier 16 1,1 1,6

Summa materiella anläggningstillgångar 102,5 104,3

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernföretag 18, 19 1 093,3 966,0

Uppskjuten skattefordran 14 11,0 19,5

Andra långfristiga fordringar 20 1,0 0,0

Summa finansiella anläggningstillgångar 1 105,3 985,5

Summa anläggningstillgångar 1 207,8 1 089,8

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

Kundfordringar 22 0,1 0,0

Fordringar hos koncernföretag 21 1 915,0 1 888,3

Övriga fordringar 23 0,7 0,8

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 24 8,6 14,3

Derivatinstrument 27 7,6 0,0

Likvida medel 25 22,0 102,2

Summa kortfristiga fordringar 1 954,0 2 005,6

Summa omsättningstillgångar 1 954,0 2 005,6

SUMMA TILLGÅNGAR 3 161,8 3 095,4

Mkr Not 2024-12-31 2023-12-31

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital

Bundet eget kapital

Aktiekapital 390,9 390,9

Summa bundet eget kapital 390,9 390,9

Fritt eget kapital

Överkursfond 1 361,7 1 361,7

Balanserat resultat 344,2 359,9

Årets resultat 44,0 -15,7

Summa fritt eget kapital 1 749,9 1 705,9

Summa eget kapital 2 140,8 2 096,8

SKULDER

Långfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 27, 30, 31 118,3 120,3

Derivatinstrument 27 25,8 13,8

Uppskjuten skatteskuld 14 0,0 2,4

Summa långfristiga skulder 144,1 136,5

Kortfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 27, 30, 31 2,0 1,8

Leverantörsskulder 2,1 4,3

Aktuella skatteskulder 14 0,3 0,5

Skulder till koncernföretag 21 853,5 837,0

Övriga skulder 28 4,1 4,0

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 29 14,9 14,5

Summa kortfristiga skulder 876,9 862,1

Summa skulder 1 021,0 998,6

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 161,8 3 095,4

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202463

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Moderföretagets kassaflödesanalys

Mkr Not 32 2024 2023

Den löpande verksamheten

Resultat före skatt 50,1 -22,6

Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet

Orealiserade värdeförändringar 4,5 68,5

Avskrivningar och nedskrivningar 2,2 13,8

Betald skatt 0,0 -0,9

Kassaflöde från den löpande verksamheten

före förändringar av rörelsekapital 56,8 58,8

Förändringar i rörelsekapital

Förändring av rörelsefordringar -29,5 452,4

Förändring av rörelseskulder -26,4 -205,1

Kassaflöde från den löpande verksamheten 0,9 306,1

Investeringsverksamheten

Förvärv av materiella anläggningstillgångar -0,4 -1,0

Lämnade aktieägartillskott -107,4 -27,7

Lämnade koncernbidrag -76,9 -64,3

Kassaflöde från investeringsverksamheten -184,7 -93,0

Finansieringsverksamheten

Amortering av lån -1,8 -371,3

Erhållna koncernbidrag 105,4 99,0

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 103,6 -272,3

Årets kassaflöde -80,2 -59,2

Likvida medel vid årets början 102,2 161,4

Likvida medel vid årets slut 22,0 102,2

Moderföretagets rapport över förändringar i eget kapital

Mkr

Aktie-

kapital

Över-

kursfond

Balanserat

resultat inkl.

årets resultat

Totalt eget

kapital

Ingående eget kapital 2023-01-01 390,9 1 361,7 359,9 2 112,5

Årets resultat 0,0 0,0 -15,7 -15,7

Transaktioner med ägare 0,0 0,0 0,0 0,0

Utgående balans 2023-12-31 390,9 1 361,7 344,2 2 096,8

Ingående balans 2024-01-01 390,9 1 361,7 344,2 2 096,8

Årets resultat 0,0 0,0 44,0 44,0

Transaktioner med ägare 0,0 0,0 0,0 0,0

Utgående eget kapital 2024-12-31 390,9 1 361,7 388,2 2 140,8

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202464

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Noter

NOT 1. Bolagsinformation

Brinova Fastigheter AB (publ), organisationsnummer 556840-3918,

har sitt säte i Helsingborg i Skåne län. Bolaget utgör moderbolag för

en koncern med dotterföretag. Huvudkontorets adress är Stortorget

9, 252 20 Helsingborg. Moderbolagets aktier är noterade på Nasdaq

Nordic Midcap i sektorn Real Estate (Ticker BRIN B).

Brinova är ett fastighetsbolag med fokus på fastighetsutveckling i

södra Sverige. Verksamheten är inriktad på hyresbostäder och sam-

hällsfastigheter men har också kompletterande kommersiella lokaler.

Verksamheten i moderföretaget, Brinova Fastigheter AB, består i

huvudsak av koncernsamordnande uppgifter och tillgångarna består

huvudsakligen av aktier och andelar i dotterföretag, som i sin tur

äger fastigheter eller aktier i fastighetsbolag. Moderföretagets funk-

tionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalu-

tan för moderbolaget och koncernen. Det innebär att de finansiella

rapporterna presenteras i svenska kronor. Samtliga belopp, om inte

annat anges, är angivna i miljoner kronor. Årsredovisningen och

koncernredovisningen har godkänts för publicering av styrelsen den

26 mars 2025 och föreläggs årsstämman den 7 maj 2025.

NOT 2. Väsentliga redovisningsprinciper

Grunder för koncernredovisningen

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisnings-

lagen och IFRS Redovisningsstandarder, utgivna av International

Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från

IFRS Interpretations Committée (IFRS IC) såsom de har godkänts av

EU-kommissionen för tillämpning inom EU. Vidare tillämpar koncer-

nen även Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekom-

mendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner),

vilket specificerar de tillägg till IFRS upplysningar som krävs enligt

bestämmelserna i Årsredovisningslagen.

Förutsättningar vid upprättande av koncernens finansiella rapporter

Koncernredovisningen har upprättats med antagande om fortlevnad

enligt anskaffningsvärdemetoden, med undantag av förvaltningsfast-

igheter och finansiella instrument, vilka värderats till verkligt värde.

Nya och ändrade redovisningsstandarder som

tillämpas av koncernen

De nya eller ändrade standarder och tolkningar som trätt i kraft från

och med den 1 januari 2024 har inneburit följande effekt på koncer-

nens finansiella rapporter 2024:

Ändringar i IAS 1 Utformning av finansiella rapporter

(klassificering av skuld)

Ändringarna syftar till att förtydliga när en skuld ska klassificeras

som kortfristig eller långfristig, samt tillkommande upplysningar för

skulder med covenanter. Förändringen i IAS 1 Utformning av finan-

siella rapporter avseende klassificering av skulder som kort- eller

långfristiga har inte haft någon väsentlig påverkan på koncernens

finansiella rapport.

Nya eller ändrade redovisningsstandarder och nya tolkningar

som ännu inte trätt i kraft

Ett antal nya och ändrade redovisningsstandarder och tolkningar

har publicerats, vilka träder i kraft 2025 eller senare.

IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial Statements

Tillämpning enligt IASB fr.o.m 1 januari 2027, standarden är ännu

inte godkänd av EU.

IFRS 18 förändrar främst tre nyckelområden, strukturen på resul-

taträkningen, införandet av upplysningar om ”management-defined

performance measures” (MPM:er) samt förbättrad disaggregering

och aggregering av information i de primära rapporterna och noterna.

I resultaträkningen delas intäkter och kostnader in i tre ytterligare

kategorier, rörelse, investering och finansiering, samt två nya resul-

tatrader införs, bl.a. rörelseresultat. Upplysningarna om MPM:er ska

lämnas i en samlad not. Den nya standarden kommer få en påverkan

på utformningen av koncernens resultatrapport, utredning pågår i

vilken omfattning. Vidare ska enligt IFRS 18 betald ränta redovisas

i finansieringsverksamheten i rapporten över kassaflöden, medan

erhållen ränta ska redovisas i Investeringsverksamheten. Enligt

koncernens nuvarande redovisningsprinciper ingår såväl betald som

erhållen ränta i kassaflödet från den löpande verksamheten. Övriga

eventuella effekter har ännu inte utretts.

Övriga nya och ändrade redovisningsstandarder

Inga av de övriga nya och ändrade redovisningsstandarder och

tolkningar förväntas innebära någon väsentlig effekt på koncernens

finansiella rapporter.

Segmentsrapportering

Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med

den interna rapporteringen som lämnas till den högste verkställande

beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfattaren är den

funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av

rörelsesegmentens resultat. I Brinova har denna funktion identifie-

rats som koncernledning.

Konsolideringsprinciper

Dotterföretag

Dotterföretag redovisas enligt förvärvsmetoden, om förvärv av dotter-

bolag inneburit förvärv av rörelse och inte endast av tillgångar och

skulder. När förvärv av dotterföretag innebär förvärv av förvaltnings-

fastigheter som inte ingår i en rörelse, så kallat tillgångsförvärv,

fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda identifierbara

tillgångarna och skulderna baserat på deras relativa verkliga värden

vid förvärvs-tidpunkten. En sådan transaktion ger inte upphov till

goodwill. Vid tillgångsförvärv redovisas inte uppskjuten skatt på de

initiala temporära skillnaderna utan tillgången redovisas till ett an-

skaffningsvärde motsvarande tillgångens verkliga värde minskat med

eventuell rabatt för uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt redovisas

endast på de temporära skillnader som uppkommer efter förvärvstid-

punkten. Vid efterföljande värdering av förvärvad fastighet kommer

rabatt för uppskjuten skatt att helt eller delvis ersättas av redovisad

värdeförändring. Samtliga förvärv av dotterföretag under 2024 och

2023 har redovisats som förvärv av tillgångar.

Rörelsens intäkter

Hyresintäkter

Hyresintäkter och hyresrabatter redovisas linjärt i resultaträkningen

baserat på villkoren i hyresavtal. Hyresintäkter i fastighetsförvaltning-

en redovisas i den period som hyran avser. Förskottshyror redovisas

som förutbetalda hyresintäkter. Intäkter från förtidsinlösen av hyres-

kontrakt redovisas som intäkt den period då ersättningen erhållits, i

de fall inga ytterligare prestationer krävs från Brinovas sida.

Serviceintäkter

Serviceintäkter består i huvudsak av det som benämns vidarefaktu-

rering och intäkten redovisas i den period som den vidarefakturerade

avgiften avser. För olika vidarefaktureringar kan distinktionen mellan

huvudman och agent påverka intäktsredovisningen vilket i sin tur av-

görs om Brinova agerar som huvudman eller agent. Brinova har gjort

en analys om Brinova är huvudman eller agent för dessa tjänster och

konkluderat att koncernen i sin roll som fastighetsägare i huvudsak

agerar huvudman.

Intäkter från fastighetsförsäljning

Brinova redovisar intäkter och kostnader från förvärv och avyttringar

av fastigheter vid den tidpunkt då kontroll övergått till köparen, vilket

normalt sammanfaller med tillträdesdagen.

Vid bedömning av när kontroll övergår till säljaren beaktas vad

som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner

samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas

omständigheter som kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202465

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

säljarens och/eller köparens kontroll. Kriterierna för intäktsredovis-

ning tillämpas på varje transaktion för sig.

Rörelsens kostnader och finansiella intäkter och kostnader

Fastighetskostnader

I posten fastighetskostnader ingår kostnader för den löpande driften

av koncernens fastigheter så som fastighetsskötsel, fastighetsadmi-

nistration, reparationer och underhåll, taxebundna kostnader, fastig-

hetsförsäkring samt övriga kostnader kopplade till fastigheterna.

Central administration

Här ingår kostnader på övergripande koncernnivå för bland annat

koncernledning, personaladministration, marknad, IT och IR, revision

samt finansiella rapporter.

Finansiella intäkter och kostnader

Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bank-

medel och fordringar, räntekostnader på lån och utdelningsintäkter.

Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på skulder beräknas

med tillämpning av effektivräntemetoden.

Ränteintäkter respektive räntekostnader inkluderar periodiserade

belopp av transaktionskostnader och eventuella rabatter, premier

och andra skillnader mellan det ursprungligen redovisade värdet av

fordran respektive skuld och det belopp som regleras vid förfall.

Utdelningsintäkter redovisas när rätten att erhålla betalning

fastställts.

Värdering till verkligt värde

Verkligt värde är det pris som vid värderingstidpunkten skulle

erhållas vid försäljning av en tillgång eller betalas vid överlåtelse

av en skuld genom en ordnad transaktion mellan marknadsaktörer.

De olika nivåerna i verkligt värdehierarkin definieras enligt följande:

Nivå 1 – Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för

identiska tillgångar eller skulder

Nivå 2 – Andra observerbara indata för tillgången eller skulden än

noterade priser inkluderade i nivå 1, antingen direkt (d.v.s. som

prisnoteringar) eller indirekt (d.v.s. härledda från prisnoteringar)

Nivå 3 – Indata för tillgången eller skulden som inte baseras på

observerbara marknadsdata (d.v.s. icke observerbara indata)

Finansiella Instrument

Redovisning och borttagande

En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen

när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Kund-

fordringar inklusive hyresfordringar tas upp i balansräkningen när

faktura har skickats och företagets rätt till ersättning är ovillkorlig.

Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet

föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leveran-

törsskulder tas upp när faktura mottagits.

Förvärv och avyttring av finansiella tillgångar redovisas på affärsda-

gen, som utgör den dag då bolaget förbinder sig att förvärva eller

avyttra tillgången.

Vinster och förluster från borttagande ur balansräkning samt

modifiering redovisas i resultatet.

Klassificering och värdering av finansiella tillgångar

Koncernens skuldinstrument, vilka framgår av not 4, tabell Värdering

av finansiella tillgångar och skulder per 2024-12-31, redovisas till

upplupet anskaffningsvärde.

Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskaffningsvärde

värderas initialt till verkligt värde med tillägg av transaktionskostna-

der. Kundfordringar och leasingfordringar redovisas initialt till det

fakturerade värdet. Efter första redovisningstillfället värderas tillgång-

arna enligt effektivräntemetoden.

Egetkapitalinstrument: koncernen innehar aktier och andelar som

redovisas till verkligt värde via resultatet.

Derivat: klassificeras till verkligt värde via resultatet. Koncernen

tillämpar ej säkringsredovisning. Verkligt värde fastställs genom en

diskontering av framtida kassaflöden med noterad marknadsränta för

respektive löptid.

Klassificering och värdering av finansiella skulder

Finansiella skulder klassificeras till upplupet anskaffningsvärde med

undantag av derivat. Finansiella skulder redovisade till upplupet

anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde inklusive transak-

tionskostnader. Efter det första redovisningstillfället värderas de till

upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden.

Derivat: klassificeras till verkligt värde via resultatet. Koncernen

tillämpar ej säkringsredovisning.

Verkligt värde fastställs genom en diskontering av framtida kassa-

flöden med noterad marknadsränta för respektive löptid.

Nedskrivning av finansiella tillgångar

Koncernens finansiella tillgångar, förutom de som klassificeras till

verkligt värde via resultatet, omfattas av nedskrivning för förväntade

kreditförluster. Nedskrivning för kreditförluster är framåtblickande

och en förlustreservering görs när det finns en exponering för kredit-

risk, vanligtvis vid första redovisningstillfället.

Den förenklade modellen tillämpas för kundfordringar inklusive

hyresfordringar och avtalstillgångar. En förlustreserv redovisas, i den

förenklade modellen, för fordrans eller tillgångens förväntade åter-

stående löptid.

För övriga poster som omfattas av förväntade kreditförluster

tillämpas en nedskrivningsmodell med tre stadier. För övriga poster

som omfattas av förväntade kreditförluster tillämpas den generella

metoden (nedskrivningsmetod med tre stadier).

Värderingen av förväntade kreditförluster baseras på olika meto-

der. Metoden för kundfordringar, avtalstillgångar och hyresfordringar

baseras på historiska kundförluster kombinerat med framåtblickande

faktorer. Övriga fordringar och tillgångar skrivs ned enligt en rating-

baserad metod genom extern kreditrating. Förväntade kreditförluster

värderas till produkten av sannolikhet för fallissemang, förlust givet

fallissemang samt exponeringen vid fallissemang. För kreditförsämra-

de tillgångar och fordringar görs en individuell bedömning där hänsyn

tas till historisk, aktuell och framåtblickande information. Värdering-

en av förväntade kreditförluster beaktar eventuella säkerheter och

andra kreditförstärkningar i form av garantier.

Nedskrivningar av tillgångar som redovisas till upplupet anskaff-

ningsvärde återförs om en senare ökning av upplupet anskaffnings-

värde objektivt kan hänföras till en händelse som inträffat efter det

att nedskrivningen gjordes.

De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till upplu-

pet anskaffningsvärde, det vill säga netto av bruttovärde och förlust-

reserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i resultaträkningen.

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaff-

ningsvärdet minskat med ackumulerade avskrivningar och eventuella

nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostna-

der direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i

skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen.

Materiella anläggningstillgångar som består av delar med väsent-

ligt olika nyttjandeperioder behandlas som separata komponenter av

materiella anläggningstillgångar.

Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering av

en tillgång utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset och tillgång-

ens redovisade värde med avdrag för direkta försäljningskostnader.

Vinst eller förlust redovisas som övrig rörelseintäkt/kostnad.

Avskrivningsprinciper för materiella anläggningstillgångar

Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod.

Inventarier och installationer skrivs av på fem år. Använda avskriv-

ningsmetoder och tillgångarnas restvärden och nyttjandeperioder

omprövas vid varje års utgång.

Förvaltningsfastigheter

Med förvaltningsfastigheter avses fastigheter som innehas i syfte att

generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av

dessa. Förvaltningsfastigheterna redovisas initialt i balansräkningen

till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara

utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas därefter i balansräkningen

till verkligt värde. Om koncernen påbörjar en ombyggnation av en be-

fintlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvaltnings-

fastighet redovisas fastigheten även under ombyggnationen som

förvaltningsfastighet. Koncernen omklassificerar en fastighet från en

förvaltningsfastighet endast när en ändring i användningsområdet

sker. En ändring i användningsområdet sker när fastigheten uppfyller

eller upphör att uppfylla definitionen av förvaltningsfastighet och det

finns bevis för ändringen i användningsområdet. Omvärderingar av

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202466

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

verkligt värde under löpande år finns närmare beskrivna i not 15.

Värderingsmodellen innebär en nuvärdesberäkning av bedömda

framtida betalningsströmmar. Brinova värderar löpande varje kvartal

alla sina fastigheter externt. Fastigheter under uppförande och pro-

jektfastigheter värderas till verkligt värde på byggrätten adderat för

nedlagda kostnader i projektet samt eventuellt nedskrivningsbehov.

Brinova redovisar inga projektvinster under uppförandets gång utan

dessa redovisas först vid dess färdigställande. Brinova gör löpande

uppföljningar av större hyresgästanpassningar och nybyggnations-

projekt för att säkerställa att inga projekt är värderade högre än

det bedömda marknadsvärdet vid färdigställandet. Om så är fallet

redovisas en orealiserad värdeminskning på projektfastigheten.

Samtliga koncernens förvaltningsfastigheter bedöms vara i nivå 3 i

värderingshierarkin.

Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas

i resultaträkningen. Med realiserade värdeförändringar avses värde-

förändringen under den senaste kvartalsrapporteringsperioden för

sålda fastigheter. Med orealiserade värdeförändringar avses övriga

värdeförändringar. Vid förvärv av fastigheter eller bolag, bokförs

transaktionen vanligen per tillträdesdagen, eftersom risker och för-

måner som följer av ägandet normalt övergår den dagen. Hyresintäk-

ter och intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas i enlighet med

de principer som beskrivs under avsnittet Rörelsens intäkter.

Ersättningar till anställda

Pensioner

Brinova har olika pensionsplaner. Pensionsplanerna finansieras

vanligen genom betalningar till försäkringsbolag eller förvaltarad-

ministrerade fonder, där betalningarna fastställs utifrån periodiska

aktuariella beräkningar. Avtal om pensioner och andra ersättningar

efter avslutad anställning klassificeras som antingen avgiftsbestäm-

da eller förmånsbestämda pensionsplaner. Brinova har avgiftsbe-

stämda pensionsplaner samt i dotterbolagen, åtaganden avseende

pensioner enligt den så kallade ITP-planen som enligt ett uttalande

från Rådet för hållbarhets- och finansiell rapportering UFR 10, är en

förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare.

För räkenskapsåren 2024 och 2023 har bolaget inte haft tillgång

till sådan information som gör det möjligt att redovisa sina åtagand-

en enligt ITP-planen som en förmånsbestämd plan.

Koncernen som leasetagare

Tomträtter

Tomträttsavtalen betraktas som eviga leasingavtal eftersom lease-

tagaren inte kan säga upp dem. Både nyttjanderättstillgångar och

leasingskulder hänförliga till tomträttsavtal värderas till ett initialt

belopp. Eftersom skulden anses vara evig amorteras den inte, utan

leasingbetalningarna blir i sin helhet räntekostnader. Således är lea-

singskuldens värde oförändrat till nästa omförhandling av avgälden.

Koncernen värderar nyttjanderättstillgångarna hänförliga till tomträtts-

avtal till verkligt värde och även deras värde anses oförändrat fram

till nästa omförhandling av avgälden eftersom ingen avskrivning sker.

Omvärdering görs enbart om det tillkommer nya kontrakt eller

någon större omförhandling, annars tillämpas samma diskonterings-

ränta.

Övriga nyttjanderättstillgångar

Koncernen redovisar nyttjanderättstillgångar i rapporten över finan-

siell ställning på inledningsdatumet för leasingavtalet, det vill säga

det datum då den underliggande tillgången blir tillgänglig för använ-

dande. Nyttjanderättstillgångar värderas till anskaffningsvärde efter

avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar,

samt justerat för omvärderingar av leasingskulden.

Leasingskulder

På inledningsdatumet för ett leasingavtal redovisar koncernen en

leasingskuld motsvarande nuvärdet av de leasingbetalningar som

ska erläggas under leasingperioden. Leasingperioden bestäms som

den icke-uppsägningsbara perioden tillsammans med perioder att

förlänga eller säga upp avtalet om koncernen är rimligt säker på att

nyttja de optionerna. Leasingbetalningarna inkluderar fasta betalning-

ar (efter avdrag för eventuella förmåner i samband med tecknandet

av leasingavtalet som ska erhållas), variabla leasingavgifter som

beror på ett index eller ett pris (till exempel en referensränta) och be-

lopp som förväntas betalas enligt restvärdesgarantier. Leasingbetal-

ningarna inkluderar dessutom lösenpriset för en option att köpa den

underliggande tillgången eller straffavgifter som utgår vid uppsägning

i enlighet med en uppsägningsoption, om sådana optioner är rimligt

säkra att utnyttjas av Brinova. Variabla leasingavgifter som inte beror

på ett index eller ett pris redovisas som en kostnad i den period som

de är hänförliga till.

För beräkning av nuvärdet av leasingbetalningarna använder

koncernen den implicita räntan i avtalet om den kan fastställas och

i övriga fall används koncernens marginella upplåningsränta per

inledningsdatumet för leasingavtalet. Efter inledningsdatumet av ett

leasingavtal ökar leasingskulden för att återspegla räntan på lea-

singskulden och minskar med utbetalda leasingavgifter. Dessutom

omvärderas värdet på leasingskulden till följd av modifieringar, för-

ändringar av leasingperioden, förändringar i leasingbetalningar eller

förändringar i en bedömning att köpa den underliggande tillgången.

Tillämpning av praktiska undantag

Brinova tillämpar de praktiska undantagen avseende korttidsleasing-

avtal och leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt

värde. Korttidsleasingavtal definieras som leasingavtal med en

initial leasingperiod om maximalt tolv månader efter beaktande av

eventuella optioner att förlänga leasingavtalet. Leasingavtal där den

underliggande tillgången är av lågt värde har av koncernen definierats

som avtal där den underliggande tillgången skulle kunna köpas för

maximalt 50 000 kr och utgörs i koncernen till exempel av kontorsin-

ventarier. Leasingbetalningar för korttidsleasingavtal och leasingavtal

där den underliggande tillgången är av lågt värde kostnadsförs linjärt

över leasingperioden.

Koncernen som leasegivare

I egenskap av hyresvärd innehar koncernen operationella hyresavtal

med kunder, se not 7. Redovisningsprinciper för redovisning av

hyresintäkter framgår av stycket Rörelsens intäkter.

Moderföretagets redovisningsprinciper

Moderföretaget tillämpar Rådet för hållbarhets- och finansiell rappor-

terings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer).

Koncernbidrag

Moderföretaget redovisar koncernbidrag enligt alternativregeln, vilket

innebär att koncernbidrag som erhålls eller lämnas redovisas som

bokslutsdispositioner.

Obeskattade reserver och uppskjuten skatt

I juridisk person redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten

skatteskuld.

Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter i moderbolaget redovisas till anskaffnings-

värde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella

nedskrivningar samt tillägg för eventuella uppskrivningar.

I anskaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan hänföras till

förvärvet av tillgången. Tillkommande utgifter läggs till tillgångens

redovisade värde.

Avskrivningar på förvaltningsfastigheter i moderbolaget görs linjärt

över nyttjandeperioden enligt följande:

Byggnader	1%
Ombyggnader	1–50%
Byggnadsinventarier	20%
Markanläggningar	5–10%
Markinventarier	20%

Inga avskrivningar görs på mark.

Dotterföretag

Andelar i dotterföretag redovisas i moderföretaget enligt anskaff-

ningsvärdemetoden.

Finansiella instrument

Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning,

tillämpas inte reglerna om finansiella instrument i moderbolaget,

utan moderbolaget tillämpar reglerna i enlighet med RFR 2. Detta

innebär att moderbolaget redovisar finansiella instrument med ut-

gångspunkt i anskaffningsvärdet i enlighet med reglerna i Årsredovis-

ningslagen.

För koncerninterna fordringar som redovisas till upplupet an-

skaffningsvärde redovisas en så kallad förlustriskreserv. Vidare

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202467

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

innebär undantagen i RFR 2 att moderbolagets borgensåtaganden

inte hanteras som en finansiell garanti enligt IFRS 9, utan istället

hanteras utifrån reglerna i IAS 37 Avsättningar, Eventualförpliktelser

och Eventualtillgångar. Således bedömer moderbolaget om det är

sannolikt att ett utflöde av ekonomiska resurser kan komma att ske

och beroende på bedömningen redovisar moderbolaget en avsättning

eller en eventualförpliktelse.

Reglerna om redovisning av leasingavtal tillämpas inte i moderbo-

laget. Detta innebär att leasingavgifter redovisas som kostnad linjärt

över leasingperioden, och att nyttjanderättstillgångar och leasingskul-

der inte inkluderas i moderbolagets balansräkning. Identifiering av ett

leasingavtal görs, d.v.s. att ett avtal är, eller innehåller, ett leasingav-

tal om avtalet överlåter rätten att under en viss period bestämma

över användningen av en identifierad tillgång i utbyte mot ersättning.

Nedskrivningar

De redovisade värdena för moderbolagets tillgångar kontrolleras

vid varje balansdag för att utröna om det finns någon indikation på

nedskrivningsbehov.

Nedskrivningsprövning för materiella anläggningstillgångar

samt andelar i dotterföretag mm

Om indikation på nedskrivningsbehov finns, beräknas tillgångens

återvinningsvärde som det högsta av nyttjandevärdet och verkligt

värde minus försäljningskostnader. Vid beräkning av nyttjandevärdet

diskonteras framtida kassaflöden till en räntesats före skatt som ska

beakta marknadens bedömning av riskfri ränta och risk förknippad

med den specifika tillgången.

Om det inte går att fastställa väsentligen oberoende kassaflöden

till en enskild tillgång ska tillgångarna vid prövning av nedskrivnings-

behov grupperas till den lägsta nivå där det går att identifiera väsent-

ligen oberoende kassaflöden (en så kallad kassagenererande enhet).

NOT 3. Väsentliga uppskattningar och bedömningar

För att kunna upprätta finansiella rapporter i enlighet med IFRS och

god redovisningssed, krävs det att företagsledningen gör bedömning-

ar och antaganden som påverkar bokslutets redovisade tillgångs- och

skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad

information i övrigt. Dessa bedömningar baseras på såväl historiska

erfarenheter och andra faktorer som bedöms rimliga under rådande

omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömning-

ar om andra antaganden görs eller om förutsättningarna ändras.

Bedömningar och antaganden ses över regelbundet. Ändringar av

uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen

endast påverkat denna period, eller i den period ändringen görs och

framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och

framtida perioder. Koncernens verksamhet, finansiella ställning och

resultat kan påverkas av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer.

NOT 4. Finansiell riskhantering

Finanspolicy

Koncernens finansiella risktagande regleras av riskmandat fast-

ställda av Brinovas styrelse. Finanspolicyn anger de övergripande reg-

lerna för hur Brinovas finansfunktion ska hanteras och hur riskerna i

finansverksamheten ska begränsas. Verksamheten finansieras med

eget kapital och skulder, där huvuddelen av skulderna utgörs av

räntebärande skulder. Koncernens finansförvaltning bedrivs i Brinova

Fastigheter AB, som ska tillse att kapitaltillförsel och likviditet tryg-

gas, att finansiella riskexponeringar hålls inom av styrelsen beslutat

mandat samt att betalningssystemen är ändamålsenliga. Rapporte-

ring sker till styrelsen kvartalsvis i enlighet med fastställda riktlinjer i

finanspolicyn.

Finansiella riskfaktorer

Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slag av

finansiella risker, vilka kan påverka bolagets finansiella ställning och

resultat. I det följande beskrivs de huvudsakliga finansiella risker

som Brinova-koncernen är exponerad för och hur ledningen valt att

hantera dessa risker. Noten ska läsas tillsammans med de noter

som närmare beskriver de finansiella tillgångar och skulder som

koncernen har.

Finansieringsrisk – Likviditetsrisk

Koncernens verksamhet, i synnerhet avseende förvärv av fastigheter,

finansieras till stor del genom lån från externa långivare. Räntekost-

nader är en betydande kostnadspost och upplåning en väsentlig del

av den totala balansomslutningen. Koncernens verksamhet är bland

annat att projektleda fastighetsutvecklingsprojekt, vilka kan komma

att fördröjas eller drabbas av oförutsedda eller ökade kostnader –

på grund av faktorer inom eller utom koncernens kontroll. I det fall

sådana omständigheter inträffar kan det innebära att projekten inte

kan slutföras innan lånen förfaller, eller att sådana ökade kostnader

inte ryms inom beviljade kreditfaciliteter. I det fall en sådan situation

uppstår, där Brinova inte erhåller erforderliga krediter eller krediter

till oförmånliga villkor, skulle en väsentlig negativ inverkan på koncer-

nens verksamhet, resultat och finansiella ställning uppstå.

Per den 31 december 2024 har koncernen en likviditet om 31,0

Mkr (125,9) samt en ej utnyttjad checkräkningskredit om 100,0

Mkr (50,0). Vidare har koncernen ej utnyttjade ramavtal uppgående

till 0,0 Mkr (68,0). Likviditetsrisken hanteras, förutom med tillgång

till likvida medel och checkräkningskredit som kan lyftas med kort

varsel för att jämna ut svängningar i betalningsflöden även genom

regelbundna likviditetsprognoser.

Enligt finanspolicyn ska nettoskulden huvudsakligen vara täckt av

medelfristig och långfristig upplåning d.v.s. med en genomsnittlig

kapitalbindningstid uppgående till 2–10 år. Den genomsnittliga ka-

pitalbindningstiden uppgick vid årsskiftet till 1,3 år (1,7). Kortsiktigt

under förhandlingsperioder med bankerna kan kapitalbindningstiden

understiga två år.

Omförhandlingar initieras i god tid för att fånga upp frågeställ-

ningar i ett tidigt skede av såväl omförhandlingar och förhandlingar

om nytt kapital. Kvartalsvisa möten sker med befintliga banker och

löpande även med nya möjliga finansieringskällor.

I nedanstående tabell visas förfallostrukturen vid årets slut.

Låneförfall
Period, år	Lånebelopp, Mkr	Andel, %
<1	3 237,0	62
1–2	655,9	12
2–3	1 334,0	26
Totalt	5 226,9	100

Koncernens kreditfacilitet är förenad med villkor som består av ett

antal finansiella nyckeltal vilka är soliditet, belåningsgrad och ränte-

täckningsgrad. 66,0 procent (64,8) av koncernens skulder är koppla-

de till covenanter. Det föreligger olika nyckeltal samt beräknings- och

rapporteringsgrunder till de olika kreditgivarna. De finansiella nyckel-

talen rapporteras till kreditgivarna vid utgången av varje kvartal. Mot

bakgrund av rådande marknadsläge förväntar sig Brinova att uppfylla

de kvartalsvisa villkoren inom 12 månader efter balansdagen.

Villkoren till kreditgivarna är utfärdade med marginal till Brinovas

mål för finansförvaltningen enligt finanspolicyn. Målen är att uppvisa

en soliditet om lägst 30 procent, en långsiktig belåningsgrad om

högst 60 procent och en räntetäckningsgrad om minst 1,75 gånger.

Per den 31 december 2024 var soliditeten 33,1 procent (33,1),

belåningsgraden 61,2 procent (62,4) och räntetäckningsgraden 1,9

gånger (1,8). Brinova arbetar löpande med uppföljning av sina låne-

villkor och styrelsen tar del av resultatet.

Ränterisk

Koncernens ränterisk uppstår genom långfristig upplåning. Upplåning

som görs med rörlig ränta utsätter Koncernen för ränterisk avseen-

de kassaflöde. Koncernen har uteslutande upplåning mot Stibor,

eller liknande, plus en marginal. Detta innebär att koncernen är

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

Osäkerheter i uppskattningar

De risker som bedöms ha ett avgörande inflytande på koncernens

resultatutveckling samt kassaflöde är variationerna i hyresintäkter,

fastighetskostnader, ränteförändringar och fastighetsvärderingar.

Värdering av förvaltningsfastigheter

Fastigheterna värderas till verkligt värde med värdeförändring i resul-

taträkningen vilket medför att resultatet kan variera såväl upp som

ner under året. Fastighetsvärderingen påverkar även Brinovas finan-

siella ställning och nyckeltal. Vidare information om värderingsunder-

lag och värderingsmetod beskrivs i not 15 Förvaltningsfastigheter.

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202468

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

exponerad mot svängningar i Stibor. Förändringar av räntor kan leda

till förändringar av verkliga värden, förändringar i kassaflöden samt

fluktuationer i koncernens resultat.

En känslighetsanalys avseende räntekostnaderna visar att vid en

ökning respektive minskning av marknadsräntan med 0,5 procent-

enheter skulle räntekostnaden öka med 9,1 Mkr (6,7) respektive

minskning med 9,1 Mkr (6,7). Känslighetsanalysen är enbart upp-

skattad utifrån ett antagande om förändrade nivåer i Stibor inklusive

räntederivat.

Enligt finanspolicyn ska räntetäckningsgraden alltid överstiga 1,75

gånger, per årsskiftet var räntetäckningsgraden 1,9 gånger (1,8).

Genom en kombination av lån med kort räntebindning och

utnyttjande av finansiella instrument i form av ränteswappar kan

räntebindningstiden samt räntenivån anpassas så att målen för

finansverksamheten nås med begränsad ränterisk. Detta utan att

underliggande lån behöver omförhandlas.

Nedanstående tabell visar ränteförfallostrukturen per 31 decem-

ber 2024.

Ränteförfall
Period, år	Lånebelopp, Mkr	Ränta, %¹ )	Andel, %
<1	2 326,9	5,55	44
1–2	150,0	0,75	3
2–3	300,0	0,91	6
3–4	700,0	2,33	13
4–5	300,0	1,68	6
5–6	400,0	1,35	8
6–7	700,0	1,42	13
8–9	350,0	2,78	7
Totalt	5 226,9	3,43	100

)

Tabellen inkluderar effekten av räntederivat. Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta

är inte utfördelad i det tidssegment då derivaten förfaller, varför snittränta <1 år ej

reflekterar aktuell kreditränta vid upplåning. Snittränta <1 år exklusive derivat uppgår

till 4,3 procent. Snitträntan redovisas inklusive kostnad för outnyttjade lånelöften.

Brinovas räntederivatportfölj består av sammanlagt 3 850 Mkr (3 700) fördelat på 23 (24) ränteswappar.

Se nedanstående tabell. Värdet på Brinovas derivatportfölj uppgår till 36,6 Mkr (76,1) vilket har inneburit

en värdeförändring på -39,5 Mkr (-143,2) under året.

Räntesäkringar via ränteswappar
			Nominellt	Värde	Värde
Startår	Slutår	Ränta, %	belopp, Mkr	2024-12-31, Mkr	2023-12-31, Mkr
2016	2024	0,8	-	-	2,5
2019	2024	-0,1	-	-	2,5
2019	2025	0,6	100,0	0,4	3,3
2019	2025	0,0	100,0	1,6	4,9
2022	2025	0,3	750,0	7,6	30,5
2016	2026	1,1	100,0	2,3	4,1
2019	2026	0,0	50,0	1,9	3,3
2018	2027	1,3	100,0	3,0	4,2
2019	2027	0,8	100,0	3,4	5,3
2021	2027	0,7	100,0	4,9	6,7
2018	2028	1,2	200,0	7,2	9,3
2023	2028	2,5	200,0	-0,8	-1,7
2023	2028	2,9	300,0	-7,9	-11,5
2021	2029	0,8	100,0	8,0	8,6
2024	2029	2,1	200,0	2,7	-
2020	2030	0,0	200,0	3,9	12,2
2023	2030	2,8	200,0	-3,4	-6,9
2021	2031	0,2	200,0	5,4	11,2
2021	2031	0,5	150,0	8,9	11,7
2023	2031	2,7	100,0	-2,7	-4,0
2025	2031	2,5	250,0	1,2	-
2023	2033	3,0	150,0	-2,7	-10,4
2023	2033	2,7	200,0	-8,3	-9,7
Totalt			3 850,0	36,6	76,1

Framtida likviditetsflöden

Framtida likviditetsflöden hänförligt till krediter framgår nedan. Vid

beräkningen av krediter samt de rörliga benen i ränteswapparna har

Stiborräntan per bokslutsdagen använts. Utestående låneskuld och

kreditmarginal har antagits vara densamma per bokslutsdagen fram

till respektive förfall, då de antagits vara slutamorterade.

Övriga långfristiga skulder avser undervärde på derivatinstrument.

Leverantörsskulder är kortfristiga och förfaller inom ett år. I övriga

skulder inkluderas leasingskulder. Brinovas åtaganden kopplade till

de finansiella skulderna möts till största delen av hyresintäkter som

förfaller månads- och kvartalsvis.

Framtida likviditetsflöden krediter, beräknade per 2024-12-31
	Förfall krediter	Ränta krediter	Ränta derivat	Totalt
2025	3 237,0	174,3	-36,2	3 375,1
2026	706,8	70,9	-24,1	753,6
2027	1 283,1	34,7	-20,2	1 297,6
>2028	0,0	0,0	-43,4	-43,4
	5 226,9	279,9	-123,9	5 382,9

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202469

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Framtida likviditetsflöden krediter, beräknade per 2023-12-31
	Förfall krediter	Ränta krediter	Ränta derivat	Totalt
2024	1 268,4	271,8	-105,2	1 435,0
2025	2 933,9	45,3	-80,2	2 899,0
2026	564,2	10,5	-62,2	512,5
>2027	393,9	1,8	-179,1	216,6
	5 160,4	329,4	-426,7	5 063,1

Framtida likviditetsflöden övriga skulder,
beräknade per 2024-12-31
	Leverantörs-	Övriga	Upplupna
	skulder	skulder 1)	kostnader	Totalt
2025	12,1	13,2	18,9	44,2
2026	0,0	1,5	0,0	1,5
2027	0,0	1,1	0,0	1,1
>2028	0,0	9,9	0,0	9,9
	12,1	25,7	18,9	56,7

I posten övriga skulder ingår framtida likviditetsflöden för leasingskulder.

Framtida likviditetsflöden övriga skulder,

beräknade per 2023-12-31

	Leverantörs-	Övriga	Upplupna
	skulder	skulder 1)	kostnader	Totalt
2024	31,3	12,7	37,1	81,1
2025	0,0	2,0	0,0	2,0
2026	0,0	0,7	0,0	0,7
>2027	0,0	10,2	0,0	10,2
	31,3	25,6	37,1	94,0

I posten övriga skulder ingår framtida likviditetsflöden för leasingskulder .

Motpartsrisk

Med motpartsrisk avses risken att motpart inte kan fullgöra leverans

eller betalning. I finansverksamheten uppstår motpartsrisk framförallt

vid placering av likviditetsöverskott, vid tecknande av ränteswapav-

tal samt vid erhållande av långfristiga kreditlöften. För att reducera

motpartsrisken anges i finanspolicyn att Brinova endast ska arbeta

med de större affärsbankerna som opererar i Sverige. Fördelningen

av lån mellan olika kreditinstitut bör vara sådan att det åtminstone

finns fem huvudsakliga kreditgivare och inget kreditinstitut bör svara

för mer än 50 procent av den totala lånestocken. Vid årsskiftet fanns

sju (sju) kreditgivare. Den största exponeringen mot en enskild långi-

vare är 36 procent (35).

Kreditrisk

Fordringar utgörs i huvudsak av kund- och hyresfordringar för vilka

koncernen valt att tillämpa den förenklade metoden för redovisning

av förväntade kreditförluster. Detta innebär att förväntade kreditför-

luster reserveras för återstående löptid, vilken förväntas understiga

ett år för samtliga fordringar. Hyra faktureras i förskott, vilket innebär

att samtliga redovisade kund- och hyresfordringar har förfallit till

betalning. Koncernen reserverar för förväntade kreditförluster baserat

på historiska kreditförluster samt framåtriktad information. Kreditris-

ken bedöms initialt kollektivt för samtliga privatkunder, respektive

samtliga företagskunder. Eventuella större enskilda fordringar be-

döms per motpart. Brinova skriver bort en fordran när det inte längre

finns någon förväntan på att erhålla betalning och då aktiva åtgärder

för att erhålla betalning har avslutats.

Sedvanliga kreditprövningar genomförs innan en ny hyresgäst

accepteras. Vid nytecknande av avtal, för såväl bostads- som

kommersiella hyresgäster, görs en kreditprövning. Vid behov kan hy-

resavtalen kompletteras med olika säkerheter i form av till exempel

depositioner, bankgarantier, borgensåtaganden eller liknande. Den

maximala kreditexponeringen avseende kundfordringar motsvaras

av dess redovisade värde, se not 22 Kundfordringar för åldersfördel-

ning.

De finansiella tillgångar som omfattas av reservering för förvän-

tade kreditförluster enligt den generella metoden utgörs av likvida

medel samt andra lång- och kortfristiga fordringar. Brinova tillämpar

en ratingbaserad metod i kombination med annan känd information

och framåtblickande faktorer för bedömning av förväntade kreditför-

luster. Koncernen har definierat fallissemang som då betalning av

fordran är 90 dagar försenad eller mer, eller om andra faktorer indi-

kerar att betalningsinställelse föreligger. Undantag kan dock ske om

det föreligger avbetalningsplaner som efterlevs av hyresgäst eller om

fordran kan konstateras som betald efter bokslutstillfället. Väsentlig

ökning av kreditrisk har per balansdagen inte bedömts föreligga för

någon fordran eller tillgång. Sådan bedömning baseras på om betal-

ning är 30 dagar försenad eller mer, eller om väsentlig försämring av

rating sker, medförande en rating understigande investment grade.

I de fall beloppen inte bedöms vara oväsentliga redovisas en reserv

för förväntade kreditförluster även för dessa finansiella instrument.

Moderföretaget tillämpar en ratingbaserad metod för beräkning av

förväntade kreditförluster på koncerninterna fordringar utifrån sanno-

likhet för fallissemang, förväntad förlust samt exponering vid fallisse-

mang. Moderföretaget har definierat fallissemang som då betalning

av fordran är 90 dagar försenad eller mer, eller om andra faktorer

indikerar att betalningsinställelse föreligger. Undantag kan dock ske

om det föreligger avbetalningsplaner som efterlevs av hyresgäst

eller om fordran kan konstateras som betald efter bokslutstillfället.

Moderföretaget bedömer att dotterföretagen i dagsläget har likartade

riskprofiler och bedömning sker på kollektiv basis. Väsentlig ökning

av kreditrisk har per balansdagen inte bedömts föreligga för någon

koncernintern fordran. Sådan bedömning baseras på om betalning är

30 dagar försenad eller mer, eller om väsentlig försämring av rating

sker, medförande en rating understigande investment grade. Moder-

företagets fordringar på dess dotterföretag är efterställda externa

långivares fordringar för vilka dotterföretagets fastigheter är ställda

som säkerhet. Moderföretaget tillämpar den generella metoden på

de koncerninterna fordringarna. Moderföretagets förväntade förlust

vid fallissemang beaktar dotterföretagens genomsnittliga belånings-

grad samt förväntat marknadsvärde vid en påtvingad försäljning.

Baserat på moderföretagets bedömningar enligt ovanstående metod

med beaktande av övrig känd information och framåtblickade fakto-

rer bedöms förväntade kreditförluster inte vara väsentliga och ingen

reservering har därför redovisats.

Bruttoexponering kreditrisk per 2024-12-31, Mkr
	Förenklad modell		Generell modell
Kreditriskbetyg	Kundfordringar	Stadie 1 1)	Stadie 2	Stadie 3	Totalt
Utan kreditriskbetyg	2,8	20,0	0,0	0,0	22,8
AA-/Aa3	0,0	31,0	0,0	0,0	31,0
	2,8	51,0	0,0	0,0	53,8
Bruttoexponering kreditrisk per 2023-12-31, Mkr	Förenklad modell		Generell modell
Kreditriskbetyg	Kundfordringar	Stadie 1 1)	Stadie 2	Stadie 3	Totalt
Utan kreditriskbetyg	2,5	27,7	0,0	0,0	30,2
AA-/Aa3	0,0	125,9	0,0	0,0	125,9
	2,5	153,6	0,0	0,0	156,1

I posten inkluderas andra långfristiga fordringar, övriga fordringar, upplupna intäkter samt likvida medel.

Upplysningen i ovanstående tabeller avser endast finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde. Avser

ej tillgångar värderade till verkligt värde.

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202470

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Hantering av kapitalrisk

Målet avseende kapitalstrukturen är att trygga koncernens förmåga

att fortsätta sin verksamhet, så att den kan fortsätta att generera

avkastning till aktieägarna och generera nytta för andra intressenter

samt upprätthålla en optimal kapitalstruktur för att hålla kostnaderna

för kapitalet nere.

På samma sätt som andra företag i branschen bedömer Brinova

kapitalet på basis av skuldsättningsgraden. Detta nyckeltal beräknas

som nettoskuld dividerat med totalt kapital. Nettoskuld beräknas

som total upplåning (omfattande posterna Långfristiga- och Kort-

fristiga skulder till kreditinstitut i Koncernens rapport över finansiell

ställning) med avdrag för likvida medel. Totalt kapital beräknas som

Eget kapital i koncernens rapport över finansiell ställning plus net-

toskulden.

Skuldsättningsgraden per den 31 december 2024 och 2023 var

som följer:

Koncernen
Mkr	2024-12-31	2023-12-31
Total upplåning	5 226,9	5 160,4
Avgår likvida medel	-31,0	-125,9
Nettoskuld	5 195,9	5 034,5
Totalt eget kapital	2 870,4	2 823,5
Summa totalt kapital	8 066,3	7 858,0
Skuldsättningsgrad, %	64	59

Enligt affärsplanen som löpte ut per 31 december 2024 hade

Brinova ett långsiktigt mål avseende belåningsgraden för fastighe-

terna, att den maximalt skulle uppgå till 60 procent. Affärsplanen

som antagits för perioden 2025–2027 uppvisar samma mål gällande

belåningsgraden. Mot bakgrund av rådande marknadsläge och

amorteringsplaner av skulder till kreditinstitut förväntar sig Brinova

att belåningsgraden kontinuerligt kommer minska. Det långsiktiga

målet avseende skuldsättningsgrad förväntas uppfyllas under

2025.

Koncernen
	Mål	2024-12-31	2023-12-31
Belåningsgrad netto, %	Max 60	60,8	60,9

I nedanstående tabell presenteras koncernens finansiella tillgångar och skulder, upptagna till redovisat värde respektive verkligt värde,

klassificerade i kategorierna enligt IFRS 9.

Värdering av finansiella tillgångar och skulder per 2024-12-31
	Finansiella tillgångar/	Finansiella tillgångar/
	skulder värderade till	skulder värderade till	Summa	Verkligt
Koncernen, Mkr	verkligt värde via resultatet	upplupet anskaffningsvärde	redovisat värde	värde
Finansiella tillgångar
Finansiella anläggningstillgångar	0,0	2,0	2,0	2,0
Kundfordringar	0,0	2,8	2,8	2,8
Övriga fordringar	0,0	11,3	11,3	11,3
Derivatinstrument	62,4	0,0	62,4	62,4
Upplupna intäkter	0,0	6,7	6,7	6,7
Likvida medel	0,0	31,0	31,0	31,0
Summa tillgångar	62,4	53,8	116,2	116,2
Finansiella skulder
Långfristiga skulder till kreditinstitut	0,0	1 989,9	1 989,9	1 989,9
Derivatinstrument	25,8	0,0	25,8	25,8
Kortfristiga skulder till kreditinstitut	0,0	3 237,0	3 237,0	3 237,0
Leverantörsskulder	0,0	12,1	12,1	12,1
Övriga skulder	0,0	10,1	10,1	10,1
Upplupna kostnader	0,0	23,6	23,6	23,6
Summa skulder	25,8	5 272,7	5 298,5	5 298,5

Koncernens maximala kreditrisk utgörs av nettobeloppen i tabellen ovan. Koncernen har inte erhållit några ställda säkerheter för de finansiella

nettotillgångarna.

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202471

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Värdering av finansiella tillgångar och skulder per 2023-12-31
	Finansiella tillgångar/	Finansiella tillgångar/
	skulder värderade till	skulder värderade till	Summa	Verkligt
Koncernen, Mkr	verkligt värde via resultatet	upplupet anskaffningsvärde	redovisat värde	värde
Finansiella tillgångar
Finansiella anläggningstillgångar	0,0	11,7	11,7	11,7
Kundfordringar	0,0	2,5	2,5	2,5
Övriga fordringar	0,0	5,0	5,0	5,0
Derivatinstrument	76,1	0,0	76,1	76,1
Upplupna intäkter	0,0	11,0	11,0	11,0
Likvida medel	0,0	125,9	125,9	125,9
Summa tillgångar	76,1	156,1	232,2	232,2
Finansiella skulder
Långfristiga skulder till kreditinstitut	0,0	3 892,0	3 892,0	3 892,0
Kortfristiga skulder till kreditinstitut	0,0	1 268,4	1 268,4	1 268,4
Leverantörsskulder	0,0	31,3	31,3	31,3
Övriga skulder	0,0	9,4	9,4	9,4
Upplupna kostnader	0,0	45,0	45,0	45,0
Summa skulder	0,0	5 246,1	5 246,1	5 246,1

Finansiella instrument såsom kundfordringar, leverantörsskulder

m.m. redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för even-

tuell nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överensstämma

med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper i huvud-

sak med kort räntebindning vilket sammantaget innebär att upplupet

anskaffningsvärde överensstämmer väl med verkligt värde.

Finansiella mål fastslagna av styrelsen 2025–2027

• Belåningsgrad ska understiga 60 procent.

• Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,75 ggr.

• Soliditeten ska överstiga 30 procent.

För härledning av nyckeltal se sidan 108.

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202472

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

NOT 5. Information om rörelsesegment

Verksamheten är inriktad på hyresbostäder och samhällsfastigheter men har också kompletterande kommersiella lokaler. I den interna rap-

porteringen till koncernledningen följs verksamheten upp per region vilket utgör koncernens enda uppdelning i segment. Regionerna är Region

Väst samt Region Öst. Indelning i fastighetskategorierna samhälls-, bostads- och kommersiella fastigheter görs inte i segmentsrapporteringen

då koncernens fastighetsbestånd innehåller fastigheter med blandad användning och kostnadsmassan kan inte särredovisas för de enskilda

kategorierna.

Resultaträkning		Region Väst		Region Öst	Koncerngemensamt			Totalt
Mkr	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024	2023
Hyresintäkter	340,0	323,6	182,2	168,0	–	–	522,2	491,6
Serviceintäkter	11,4	10,8	11,8	11,0	–	–	23,2	21,8
Övriga intäkter	0,0	3,5	0,0	2,8	2,1	1,8	2,1	8,1
Fastighetskostnader	-127,5	-122,9	-66,4	-59,8	–	–	-193,9	-182,7
Driftsöverskott	223,9	215,0	127,6	122,0	2,1	1,8	353,6	338,8
Central administration	–	–	–	–	-26,3	-27,4	-26,3	-27,4
Finansiella intäkter	0,0	0,0	0,0	0,0	1,9	3,8	1,9	3,8
Finansiella kostnader	-179,7	-182,8	-89,5	-77,0	90,8	79,6	-178,4	-180,2
Förvaltningsresultat	44,2	32,2	38,1	45,0	68,5	57,8	150,8	135,0
Realiserade värdeförändringar
långfristiga fordringar	0,0	0,0	0,0	0,0	-10,1	0,0	-10,1	0,0
Realiserade värdeförändringar
förvaltningsfastigheter	-4,1	-0,2	0,0	1,6	–	–	-4,1	1,4
Orealiserade värdeförändringar
förvaltningsfastigheter	-9,7	-321,9	7,6	-58,3	–	–	-2,1	-380,2
Orealiserade värdeförändringar
derivat	–	–	–	–	-39,5	-143,2	-39,5	-143,2
Resultat före skatt	30,4	-289,9	45,7	-11,7	18,9	-85,4	95,0	-387,0
Skatt	–	–	–	–	-49,0	49,3	-49,0	49,3
Årets resultat	30,4	-289,9	45,7	-11,7	-30,1	-36,1	46,0	-337,7

Fastighetsvärden och
investeringar per segment
Fastighetsvärde	5 824,6	5 596,3	2 715,2	2 674,9	–	–	8 539,8	8 271,2
Årets fastighetsförvärv	113,0	110,9	0,0	16,9	–	–	113,0	127,8
Årets fastighetsförsäljningar	-42,7	-180,0	0,0	-7,6	–	–	-42,7	-187,6
Övriga investeringar i fastigheter	167,5	155,4	32,9	124,5	–	–	200,4	279,9

Brinova har ingen hyresgäst vars hyra utgör 10 procent eller mer av koncernens totala hyresintäkter. All verksamhet bedrivs i Sverige

och således har total omsättning uppkommit i Sverige och samtliga anläggningstillgångar finns i Sverige.

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202473

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

I nedanstående tabeller har uthyrningsbar yta, hyresvärde och kon-

trakterad hyra delats upp per region Öst och Väst samt fastighetska-

tegorierna samhälls-, bostads-, kommersiella- och projektfastigheter.

		Region Väst		Region Öst		Totalt
	2024	2023	2024	2023	2024	2023
Uthyrbar yta, tkvm	229,4	222,9	122,9	122,6	352,3	345,5
Hyresvärde, Mkr	387,8	357,9	203,1	188,0	590,9	545,9
Kontrakterad hyra, Mkr	362,5	330,9	192,0	180,9	554,5	511,8

	Bostadsfastigheter		Samhällsfastigheter			Kommersiella fastigheter	Projektfastigheter			Totalt
	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024	2023
Uthyrbar yta, tkvm	142,6	138,3	116,8	135,9	86,9	63,7	6,0	7,6	352,3	345,5
Hyresvärde, Mkr	218,5	200,2	219,2	249,5	142,3	86,0	10,9	10,2	590,9	545,9
Kontrakterad hyra, Mkr	213,4	197,6	214,2	243,3	126,9	70,9	0,0	0,0	554,5	511,8

NOT 6. Hyresintäkter/Nettoomsättningens fördelning/Övriga intäkter

Nettoomsättningen fördelar sig på verksamhetsgrenar enligt följande:

		Koncernen		Moderföretaget
Mkr	2024	2023	2024	2023
Hyresintäkter bostäder	207,7	189,4	0,0	0,0
Serviceintäkter bostäder	2,6	1,9	0,0	0,0
Hyresintäkter lokaler	306,3	293,7	14,5	13,8
Serviceintäkter lokaler	20,6	19,9	1,6	1,9
Hyresintäkter parkering	8,2	8,5	0,0	0,0
Hyresintäkter övrigt	0,0	0,0	0,0	0,0
	545,4	513,4	16,1	15,7

I hyresintäkter ingår tillägg som debiterats till hyresgäst såsom kostnader för värme, el, fastighetsskatt

och indexuppräkning av grundhyra. Variabla avgifter som ingår i periodens resultat uppgår till 23,2 Mkr

(21,8).

Av koncernens totala kontrakterade hyresintäkter utgör omsättningshyra 6,6 Mkr (6,6) i grundhyra.

Utöver grundhyra tillkommer en rörlig del som bestäms i respektive avtal.

Hyresintäkter och serviceintäkter fördelar sig på geografiska marknader enligt följande:

		Koncernen		Moderföretaget
Mkr	2024	2023	2024	2023
Region Väst	351,4	334,4	0,0	0,0
Region Öst	194,0	179,0	16,1	15,7
	545,4	513,4	16,1	15,7

Nettoomsättning och övriga intäkter
		Koncernen		Moderföretaget
Mkr	2024	2023 1)	2024	2023 1)
Hyres- och serviceintäkter	545,4	513,4	16,1	15,7
Koncernintern utfakturering	0,0	0,0	52,3	51,5
Övriga intäkter	2,1	8,1	0,9	0,4
	547,5	521,5	69,3	67,6

Av koncernens övriga intäkter 2023 utgör 6,7 Mkr elstöd. I moderbolaget utgör elstödet 0,2 Mkr för 2023.

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202474

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

NOT 7. Leasingavtal – leasegivare

Operationell leasing

Hyresintäkterna grundas på hyresavtal som är att betrakta som operationella leasingavtal där koncernen

är leasegivare. I nedanstående tabell ingår ej bostäder med hänsyn till den korta uppsägningstiden som

normalt sett uppgår till tre månader.

	Koncernen			Moderföretaget
Mkr	2024	2023	2024	2023
Framtida minimileaseavgifter avseende ej
uppsägningsbara operationella leasingavtal (år):
<1	341,3	349,4	14,8	14,6
1–2	285,3	265,2	14,7	14,4
2–3	232,8	216,9	14,7	14,4
3–4	185,4	171,2	14,6	14,3
4–5	140,5	139,6	14,5	14,3
>5	878,2	907,8	211,5	223,2
Summa	2 063,5	2 050,1	284,8	295,2

NOT 8. Fastighetskostnader och central administration

Fastighetskostnader	Koncernen		Moderföretaget
Mkr	2024	2023	2024	2023
Driftskostnader	66,8	60,1	1,3	1,4
Reparationer och underhåll	23,5	21,8	0,8	0,4
Fastighetsskötsel och teknisk tillsyn	41,8	38,8	4,4	4,0
Fastighetsskatt	12,0	12,3	0,0	0,0
Övriga externa kostnader	7,7	7,7	0,3	0,3
Fastighetsadministration	42,1	42,0	1,0	1,0
Summa fastighetskostnader	193,9	182,7	7,8	7,1

Central administration
Mkr	2024	2023	2024	2023
Personalkostnader	52,9	52,9	51,3	51,2
Köpta tjänster	14,8	15,8	23,5	24,6
Vidarefakturering till dotterföretag	-42,1	-42,0	0,0	0,0
Avskrivningar materiella anläggningstillgångar	0,7	0,7	2,1	13,4
Summa central administration	26,3	27,4	76,9	89,2

Summa fastighetskostnader
samt central administration	220,2	210,1	84,7	96,3

Inom koncernen är en del av moderbolagets kostnader vidarefakturerade till dotterföretagen och

klassificeras hos dotterföretag i respektive koncern som fastighetskostnader.

NOT 9. Arvode till revisorer

		Koncernen		Moderföretaget
Mkr	2024	2023	2024	2023
KPMG AB
Revisionsuppdraget	2,2	0,0	2,2	0,0
Skatterådgivning	0,0	0,0	0,0	0,0
Övriga tjänster	0,3	0,0	0,3	0,0
	2,5	0,0	2,5	0,0
Ernst & Young AB
Revisionsuppdraget	0,0	2,4	0,0	2,4
Skatterådgivning	0,0	0,0	0,0	0,0
Övriga tjänster	0,0	0,0	0,0	0,0
	0,0	2,4	0,0	2,4

Med revisionsuppdrag avses revisors arbete för den lagstadgade revisionen och med revisionsverksamhet

olika typer av kvalitetstjänster. Övriga tjänster är sådana som inte ingår i revisionsuppdrag, revisionsverk-

samhet eller skatterådgivning.

NOT 10. Leasingavtal - leasetagare

Koncernens väsentliga leasingavtal som leasingtagare utgörs huvudsakligen av avtal avseende tomträt-

ter, fordon och lokaler. I koncernens rapport över finansiell ställning redovisas nyttjanderätter i form av

tomträtter i posten förvaltningsfastigheter medan fordon och lokaler redovisas i posten nyttjanderätts-

tillgångar. I nedan tabell presenteras koncernens ingående och utgående balanser avseende nyttjande-

rättstillgångar och leasingskulder samt förändringarna under året. Nedan presenteras även de belopp

som redovisats i koncernens rapport över totalresultat hänförligt till leasingavtal som leasingtagare. För

förfallostruktur avseende leasingskulderna se not 4.

			Nyttjanderättstillgångar		Leasingskulder
Mkr	Tomträtter	Fordon	Lokaler	Totalt
Ingående balans 2024-01-01	28,0	3,9	0,0	31,9	31,9
Tillkommande avtal	0,0	2,7	0,0	2,7	2,7
Avskrivningar	0,0	-3,2	0,0	-3,2	0,0
Avslutade avtal	0,0	-0,1	0,0	-0,1	-0,1
Omvärdering av avtal	0,0	0,5	0,0	0,5	0,5
Räntekostnader	0,0	0,0	0,0	0,0	0,7
Leasingavgifter	0,0	0,0	0,0	0,0	-3,5
Utgående balans 2024-12-31	28,0	3,8	0,0	31,8	32,2

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202475

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

			Nyttjanderättstillgångar		Leasingskulder
Mkr	Tomträtter	Fordon	Lokaler	Totalt
Ingående balans 2023-01-01	28,0	5,5	0,1	33,6	33,5
Tillkommande avtal	0,0	1,3	0,0	1,3	1,3
Avskrivningar	0,0	-2,8	-0,1	-2,9	0,0
Avslutade avtal	0,0	-0,4	0,0	-0,4	-0,4
Omvärdering av avtal	0,0	0,3	0,0	0,3	0,3
Räntekostnader	0,0	0,0	0,0	0,0	0,7
Leasingavgifter	0,0	0,0	0,0	0,0	-3,5
Utgående balans 2023-12-31	28,0	3,9	0,0	31,9	31,9

		Koncernen
Mkr	2024	2023
Avskrivningar på nyttjanderättstillgångar	3,3	2,9
Räntekostnader på leasingskulder	0,7	0,7
Kostnad avseende korttidsleasingavtal	0,0	0,0
Kostnad för avtal där den underliggande
tillgången är av lågt värde	0,6	0,5
Kostnader för variabla leasingavgifter	0,0	0,0
Summa	4,6	4,1

	Moderföretaget
Mkr	2024	2023
Kostnadsförda leasingavgifter avseende
operationella leasingavtal	2,9	3,3
Framtida minimileaseavgifter avseende ej
uppsägningsbara operationella leasingavtal:
Ska betalas inom 1 år	2,4	2,7
Ska betalas mellan 1–5 år	1,6	1,5
Ska betalas senare än 5 år	0,0	0,0
Summa	4,0	4,2

NOT 11. Anställda och personalkostnader

Medelantalet anställda
	2024		2023
	Antal anställda	Varav män	Antal anställda	Varav män
Moderföretaget
Sverige	50	50%	49	50%
	50	50%	49	50%
Dotterföretag
Sverige	3	100%	3	100%
	3	100%	3	100%
Koncernen totalt	53	53%	52	53%

Könsfördelning bland ledande befattningshavare
		Koncernen		Moderföretaget
	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31
Andel kvinnor i styrelsen	60%	54%	17%	17%
Andel män i styrelsen	40%	46%	83%	83%
Andel kvinnor bland övriga
ledande befattningshavare	50%	50%	50%	50%
Andel män bland övriga ledande
befattningshavare	50%	50%	50%	50%

Uppgifterna avser förhållandet på balansdagen.

Principer

Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befattningshavare följer de riktlinjer som

fastställdes av bolagsstämmorna 2023 och 2024 och utgörs av grundlön, övriga förmåner och pension.

Övriga förmåner avser tjänstebil. Med andra ledande befattningshavare avses koncernledningen, som

förutom VD består av vice VD/CFO.

Till styrelsen utgår arvoden enligt beslut på årsstämman. För 2024 uppgick arvodet till styrelsens

ledamöter till totalt 0,6 Mkr (0,6), som kommer utbetalas till Anders Jarl 140 Tkr (140), Johan Ericsson

140 Tkr (140), Anna Nordström Carlsson 140 Tkr (140) och Johan Tollgerdt 140 Tkr (140). Till styrelsens

ordförande Erik Selin och styrelseledamot Lennart Mauritzson utgick ingen ersättning. Inga andra arvoden

eller förmåner har utgått till styrelsen.

Bonus & gratifikation

Ingen bonus betalades ut i bolaget.

För all personal i bolaget kan, när ett extraordinärt arbete eller resultat i koncernen utförts eller

uppnåtts, utbetalning av en gratifikation ske.

Pensioner

Pensionsåldern för verkställande direktören är 65 år, men kan utökas. Pensionsinbetalningar sker med 35

procent av den pensionsmedförande månadslönen. Pensionsåldern för övriga ledande befattningshavare

är 65 år. Årets avgifter för avgiftsbestämda pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 0,0

Mkr (0,1 ). För 2025 förväntas bolaget betala cirka 0,0 Mkr (0,1) till Alecta.

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202476

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Avgångsvederlag

För verkställande direktören gäller, vid uppsägning från bolagets sida, en uppsägningstid på tolv månader.

Något avgångsvederlag utgår inte. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida är uppsägningstiden

sex månader.

Övriga ledande befattningshavare har, vid uppsägning från bolagets sida, en uppsägningstid på tolv

månader. Något avgångsvederlag utgår inte. Vid uppsägning från övriga ledande befattningshavares sida

är uppsägningstiden sex månader.

Beredningsunderlag

Lön och förmåner till verkställande direktören och vice VD/CFO för verksamhetsåret 2024 har beslutats

av styrelsen och redovisas i ersättningsrapporten på årsstämman.

Löner och övriga ersättningar
Mkr	2024	2023
Moderföretaget
VD – grundlön	2,3	2,2
VD – övriga ersättningar	0,3	0,4
Övriga ledande befattningshavare – grundlön	1,6	1,6
Övriga ledande befattningshavare – övriga ersättningar	0,1	0,1
Övriga anställda	29,5	29,1
Summa	33,8	33,4
Dotterföretag	1,2	1,1
Koncernen totalt	35,0	34,5

Pensionskostnader
Mkr	2024	2023
Moderföretaget
Verkställande direktören	0,8	0,8
Övriga ledande befattningshavare	0,6	0,8 1)
Övriga anställda	3,9	3,8
Summa	5,3	5,4
Dotterföretag	0,1	0,1
Koncernen totalt	5,4	5,5

Utbetalning avseende pension har gjorts under 2023 som korrigerar felaktig utbetalning 2019–2022 med ett belopp om 0,3 Mkr.

Belopp för 2023 uppgår där med till 0,5 Mkr.

Lagstadgade sociala kostnader
Mkr	2024	2023
Moderföretaget
Verkställande direktören	1,2	1,0
Övriga ledande befattningshavare	0,7	0,7
Övriga anställda	10,2	9,9
Summa	12,1	11,6
Dotterföretag	0,4	0,4
Koncernen totalt	12,5	12,0

NOT 12. Resultat från andelar i koncernföretag

		Moderföretaget
	2024	2023
Erhållen utdelning från koncernföretag	6,1	11,1
Nedskrivning av aktier i koncernföretag	-0,1	-0,4
	6,0	10,7

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202477

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

NOT 13. Finansiella intäkter och kostnader redovisade i totalresultatet

Finansiella intäkter/Ränteintäkter och liknande resultatposter
	Koncernen		Moderföretaget
	2024	2023	2024	2023
Koncerninterna ränteintäkter			0,0	0,2
Erhållen swapränta			92,6	81,7
Övriga ränteintäkter	1,9	3,8	1,7	3,8
	1,9	3,8	94,3	85,7

Finansiella kostnader/Räntekostnader och liknande resultatposter
	Koncernen		Moderföretaget
	2024	2023	2024	2023
Koncerninterna räntekostnader			-29,2	-32,3
Räntekostnader lån	-175,9	-177,4	-28,7	-22,9
Övriga räntekostnader	-2,5	-2,8	-0,9	-1,2
Räntekostnader byggnadskreditiv	-11,4	-4,5	0,0	0,0
Aktiverade räntekostnader byggnadskreditiv	11,4	4,5	0,0	0,0
	-178,4	-180,2	-58,8	-56,4

Moderföretagets erhållna swapränta om 92,6 Mkr (81,7) har fördelats ut till koncernen och nettat ner

räntekostnaderna på raden Räntekostnader lån.

Av koncernens räntekostnader är 282,3 Mkr (266,5) hänförligt till skulder värderade till upplupet an-

skaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Motsvarande för moderbolaget uppgår till 58,8 Mkr (56,4).

Resterande räntekostnader avser löpande ränta hänförligt till Brinovas räntederivat.

		Koncernen	Moderföretaget
Mkr	2024	2023	2024	2023
Tillgångar och skulder obligatoriskt värderade
till verkligt värde i resultatet:
Nettovinster derivat	22,3	0,0
Nettoförluster derivat	-61,8	-143,2
Summa redovisat i resultatet	-39,5	-143,2
Tillgångar och skulder värderade till upplupet
anskaffningsvärde:
Ränteintäkter koncernföretag			0,0	0,2
Ränteintäkter övriga finansiella tillgångar	1,9	3,8	1,7	3,7
Summa ränteintäkter enligt effektivräntemetod	1,9	3,8	1,7	3,9
Räntekostnader lån	-279,8	-263,7	-28,7	-22,9
Räntekostnader koncernföretag			-29,2	-32,3
Räntekostnader övriga finansiella skulder	-2,5	-2,8	-0,9	-1,2
Summa räntekostnader enligt effektivräntemetod	-282,3	-266,5	-58,8	-56,4
Förväntade kreditförluster på finansiella tillgångar	0,0	0,0	0,0	0,0
Förväntade kreditförluster på finansiella tillgångar
avseende koncernföretag	0,0	0,0	0,0	0,0
Nettovinster derivat redovisade enligt lägsta
värdets princip			88,0	13,2
Nettoförluster derivat redovisade enligt lägsta
värdets princip			0,0	0,0
Summa	0,0	0,0	88,0	13,2
Summa redovisat i totalresultatet	-319,9	-405,9	30,9	-39,3

Reglerna i IFRS 9 Finansiella instrument tillämpas inte i moderföretaget som juridisk person. Istället

tillämpas i enlighet med ÅRL anskaffningsvärdemetoden. Derivatinstrument med negativt verkligt värde

redovisas därmed som en skuld till det negativa verkliga värdet med värdeförändring i resultatet. I netto-

vinster för derivat ingår ränta med +92,6 Mkr (+81,7).

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202478

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

NOT 14. Skatt på årets resultat

Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt och

uppskjuten skatt. Den aktuella skatten har beräknats efter den gäl-

lande skattesatsen i Sverige, 20,6 procent. Den uppskjutna skatten

har värderats till 20,6 procent, den skattesats som gäller den dag

skatten beräknas realiseras. Med aktuell skatt menas den skatt

som ska betalas eller erhållas avseende det skattepliktiga resulta-

tet för aktuellt år. Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets

redovisade resultat genom att det justerats för ej skattepliktiga och

ej avdragsgilla poster. Uppskjuten skatt beräknas enligt balans-

räkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan

redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. För

skillnaden mellan dessa värden har uppskjuten skatt uppbokats med

20,6 procent beroende på när de beräknas uppkomma. Avsikten

är att beakta framtida skattekonsekvenser vid till exempel framtida

försäljning av tillgångar eller utnyttjande av underskottsavdrag.

		Koncernen	Moderföretaget
	2024	2023	2024	2023
Aktuell skatt	-3,7	-0,5	0,0	0,0
Förändring av uppskjuten skatt avseende
temporära skillnader på fastigheter	-44,9	14,8	-0,4	-0,3
Förändring av uppskjuten skatt avseende derivat	4,1	35,5	-3,1	8,3
Förändring av uppskjuten skatt avseende underskottsavdrag	-4,2	-0,6	-2,6	-1,1
Förändring av uppskjuten skatt avseende periodiseringsfond	-0,3	0,1	0,0	0,0
Summa redovisad skatt	-49,0	49,3	-6,1	6,9
Avstämning av effektiv skattesats
Redovisat resultat före skatt	95,0	-387,0	50,1	-22,6
Skatt på redovisat resultat enligt gällande skattesats 20,6 % (20,6):	-19,6	79,7	-10,3	4,7
Skatteeffekt av:
Ej avdragsgilla räntekostnader	-25,4	-28,3	0,0	0,0
Övriga ej avdragsgilla kostnader	-3,6	-13,1	-2,1	-0,2
Ej skattepliktiga intäkter	2,2	2,1	2,2	3,5
Skatt hänförlig till föregående år	-0,1	0,9	0,0	0,2
Uppskjuten skatt underskott	0,0	-0,2	0,0	0,0
Omvärdering av uppskjuten skatt	-2,6	-1,7	0.0	-2,0
Andra ej bokförda intäkter och kostnader	0,1	9,9	4,1	0,7
Redovisad skatt	-49,0	49,3	-6,1	6,9

		Koncernen		Moderföretaget
	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31
Uppskjuten skattefordran
Uppskjuten skattefordran hänför sig till:
Undervärden derivat	5,8	0,0	5,8	8,9
Underskottsavdrag	9,9	13,2	8,0	10,6
Nettning uppskjuten skatt	-15,7	0,0	-2,8	0,0
Summa uppskjutna skattefordringar	0,0	13,2	11,0	19,5
Ingående uppskjuten skattefordran	13,2	13,8	19,5	12,2
Årets förändring av uppskjuten skatt, undervärden derivat	5,8	0,0	-3,1	8,1
Årets förändring av uppskjuten skatt, underskottsavdrag	-3,3	-0,6	-2,6	-0,8
Nettning uppskjuten skatt	-15,7	0,0	-2,8	0,0
Utgående uppskjuten skattefordran	0,0	13,2	11,0	19,5

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202479

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

		Koncernen		Moderföretaget
	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31
Uppskjutna skatteskulder
Uppskjuten skatteskuld hänför sig till:
Temporära skillnader på fastigheter	-382,8	-337,9	-2,8	-2,4
Temporära skillnader på leasingskuld	6,6	6,6	0,0	0,0
Temporära skillnader på nyttjanderättstillgångar	-6,5	-6,6	0,0	0,0
Övervärden derivat	-11,3	-9,6	0,0	0,0
Obeskattade reserver	-2,9	-1,7	0,0	0,0
Nettning uppskjuten skatt	15,7	0,0	2,8	0,0
Summa uppskjutna skatteskulder	-381,2	-349,2	0,0	-2,4
Ingående uppskjuten skatteskuld	-349,2	-399,6	-2,4	-2,1
Årets förändring av uppskjuten skatt, temporära skillnader på fastigheter	-44,9	14,8	-0,4	-0,3
Årets förändring av uppskjuten skatt, temporära skillnader på leasingskuld	0,0	-0,3	0,0	0,0
Årets förändring av uppskjuten skatt, temporära skillnader på nyttjanderättstillgångar	0,1	0,3	0,0	0,0
Årets förändring av uppskjuten skatt, övervärden derivat	-1,7	35,5	0,0	0,0
Årets förändring av uppskjuten skatt, obeskattade reserver	-1,2	0,1	0,0	0,0
Nettning uppskjuten skatt	15,7	0,0	2,8	0,0
Utgående uppskjuten skatteskuld	-381,2	-349,2	0,0	-2,4
Summa uppskjutna skatter, netto	-381,2	-336,0	11,0	17,1

Uppskjutna skattefordringar redovisas för skattemässiga underskottsavdrag i den utsträckning som det är sannolikt att de kan tillgodogöras

genom framtida beskattningsbara vinster. Alla underskottsavdrag i koncernen är värderade som sannolika att kunna tillgodogöras. Av under-

skottsavdragen om totalt 48,0 Mkr (64,0) är 48,0 Mkr (13,0) spärrade tidsmässigt mot utnyttjande mot övriga koncernbolag då underskotten

är förvärvade. Ingående underskott om 64,2 Mkr (70,1) är delvis spärrade mot koncernbolag.

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202480

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

NOT 15. Förvaltningsfastigheter

	Koncernen
Förvaltningsfastigheter	2024-12-31	2023-12-31
Ingående verkligt värde	8 271,2	8 431,7
Fastighetsförvärv, förvärvat fastighetsvärde	113,0	127,8
Investeringar i ny-, till- och ombyggnad	200,4	277,9
Försäljningar	-42,7	-187,6
Omklassificering till rörelsefastighet	0,0	-74,8
Omklassificering från rörelsefastighet	0,0	76,4
Orealiserade värdeförändringar	-2,1	-380,2
Verkligt värde vid årets slut	8 539,8	8 271,2
Skattemässiga värden	4 384,2	4 378,2
Taxeringsvärde
Byggnader	2 481,1	2 296,8
Mark	686,4	630,3
Totalt	3 167,5	2 927,1

		Moderbolaget
	2024-12-31	2023-12-31
Ingående anskaffningsvärde	164,8	164,6
Investeringar i ny-, till- och ombyggnad	0,0	0,2
Utgående ackumulerade anskaffningsvärde	164,8	164,8
Ingående avskrivningar	-62,1	-49,4
Årets avskrivningar	-1,3	-12,7
Utgående ackumulerade avskrivningar	-63,4	-62,1
Utgående redovisat värde	101,4	102,7
Uppgifter om förvaltningsfastigheter
Redovisat värde	101,4	102,7
Verkligt värde	205,0	209,0
Skattemässiga värden	87,9	90,9
Taxeringsvärde 1)
Byggnader	0	0
Mark	0	0
Totalt	0	0

Fastigheten är klassificerad som Specialenhet, därmed utgår inget taxeringsvärde.

	Koncernen
Rörelsefastigheter	2024-12-31	2023-12-31
Ingående anskaffningsvärde	0,0	0,0
Omklassificering från förvaltningsfastighet	0,0	74,8
Investeringar i ny-, till- och ombyggnad	0,0	2,0
Omklassificering till förvaltningsfastighet	0,0	-76,8
Utgående ackumulerade anskaffningsvärde	0,0	0,0
Ingående avskrivningar	0,0	0,0
Årets avskrivningar	0,0	-0,4
Omklassificering till förvaltningsfastighet	0,0	0,4
Utgående ackumulerade avskrivningar	0,0	0,0
Utgående redovisat värde	0,0	0,0

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202481

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Fastighetsvärdet för koncernen per region och fastighetskategori är fördelat enligt följande:

		Bostadsfastigheter		Samhällsfastigheter		Kommersiella fastigheter		Projektfastigheter		Totalt
	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31
Region Väst	2 752,0	2 721,9	2 288,0	2 279,5	465,8	327,7	318,8	267,2	5 824,6	5 596,3
Region Öst	1 031,4	1 015,7	1 023,9	1 257, 2	635,8	378,0	24,1	24,0	2 715,2	2 674,9
Summa	3 783,4	3 737,6	3 311,9	3 536,7	1 101,6	705,7	342,9	291,2	8 539,8	8 271,2

Samtliga fastigheter har kategoriserats in i ovanstående fyra kate-

gorier. Obebyggd mark har klassificerats som projektfastighet. Det

är den huvudsakliga användningen av fastigheten som styr vilken

kategori fastigheten hamnar inom, därför kategoriseras fastigheter

med blandad användning enbart i en av ovanstående kategorier.

Brinovas samtliga fastigheter har den 31 december 2024 klassi-

ficerats som förvaltningsfastigheter. Brinova hyr kontor i egna fast-

igheter i Helsingborg, Landskrona, Eslöv, Malmö, Kristianstad och

Karlskrona. Under 2023 hade en fastighet, Norden 9 i Helsingborg,

klassificerats som rörelsefastighet då Brinova hyrde en betydan-

de del av fastighetens uthyrbara yta. Under hösten 2023 flyttade

Brinova ifrån delar av dessa ytor och en extern hyresgäst flyttade in.

Därmed hade Brinova inte längre en betydande andel av fastighetens

yta och fastigheten klassificerades återigen som förvaltningsfastighet

den 31 december 2023. Hyresvärdet för den egna förhyrningen utgör

i samtliga fall en obetydlig del av respektive fastighets totala hyres-

värde, varför någon klassificering som rörelsefastighet inte gjorts.

Brinova innehar ingen fastighet som förvärvats eller byggts om för att

i nära anslutning därtill säljas, varför ingen fastighet redovisas som

lagerfastighet.

Verkligt värde motsvaras av fastigheternas bedömda marknadsvär-

de. Verkligt värde av förvaltningsfastigheter har bedömts av externa,

oberoende fastighetsvärderare, med relevanta, professionella

kvalifikationer och med erfarenhet av såväl aktuella marknadsområ-

den som typ av fastigheter. Värderingarna utförs av Newsec Advisory

Sweden AB. Brinova genomför varje kvartal extern värdering av samt-

liga förvaltningsfastigheter. Beståndet gås igenom med uppdaterade

hyresuppgifter, vakansgrader, investeringar, drift- och underhåll,

kalkylränta samt avkastningskrav. Besiktningar görs av värderings-

männen med ett tre års intervall eller när större ombyggnationer

eller investeringar genomförts.

Brinovas fastigheter är främst lokaliserade till Eslöv, Helsing-

borg, Karlskrona, Kristianstad, Landskrona, Lund och Malmö.

Brinovas värdeförändringar härrör sig främst till förändrade avkast-

ningskrav, förändrade hyresnivåer, vakansgrader, investeringar i

fastigheterna samt eventuella fastighetsförsäljningar.

Begreppet marknadsvärde

Marknadsvärde är det bedömda belopp för vilket en tillgång eller

skuld borde kunna överlåtas vid värdetidpunkten mellan en villig

köpare och en villig säljare i oberoende ställning till varandra, efter

sedvanlig marknadsföringstid, där parterna har handlat kunnigt,

insiktsfullt och utan tvång.

Bedömningar och antaganden

Beräkningen av marknadsvärdet på Brinovas fastighetsbestånd

är beroende av antaganden, bedömningar och uppskattningar. De

gjorda bedömningarna påverkar det redovisade värdet i balansräk-

ningen för posten förvaltningsfastigheter och i resultaträkningen

för posten orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastighe-

ter. För att spegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden,

bedömningar och uppskattningar anges normalt ett värderingsin-

tervall om +/- 5–10%.

Väsentliga antaganden

I verkligt värdehierarkin är förvaltningsfastigheter i nivå 3, data

för tillgången baserar sig på icke observerbara data.

I ovan gjorda värdering har följande indata använts:

Kalkylperiod:	10–25 år.
Årlig inflation:	1,0% för 2025 och därefter 2,0% årligen
	(Riksbankens inflationsmål)
Årlig hyresutveckling	Enligt gällande hyreskontrakt, 50–100%
lokalkontrakt:	av KPI eller en fast uppräkning om 2–3%
	årligen. KPI oktober 2024 uppgick till
	1,6%, vilket påverkar hyresutvecklingen
	för 2025.	Framöver antas KPI motsvara
	bedömt inflationsantagande.
Årlig hyresutveckling	4,5% för 2024 till 2025, 3% för 2025
bostadskontrakt:	till 2026 och därefter 2% årligen. En
	fastighet med presumtionshyra föreligger
	i beståndet.
Årlig ökning av drift	100% av KPI.
och underhåll:
Kalkylränta för	Varierande beroende av fastighetens
nuvärdesberäkning:		geografiska läge och uthyrningsändamål.

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202482

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Väsentliga icke observerbara indata för värdering till verkligt värde

		Bostadsfastigheter		Samhällsfastigheter		Kommersiella fastigheter
	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31
Förväntad normaliserad hyra vid kontraktsslut, kr/kvm	1 629	1 585	1 711	1 742	1 618	1 323
Aktuell hyra, kr/kvm	1 591	1 544	1 668	1 732	1 582	1 161
Genomsnittlig återstående kontraktslängd, år¹ )	-	-	7,2	7,1	4,1	3,8
Förväntad långsiktig vakans vid restvärdesår, %	1,5	1,6	5,1	5,3	6,4	7,4
Initial vakans, %	2,2	2,2	4,3	3,9	8,6	11,4
Förväntat normaliserat driftsnetto vid restvärdesår, kr/kvm	1 090	1 064	1 210	1 248	1 132	909
Kalkylränta, %	6,67	6,66	6,82	6,95	8,09	8,11
Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde, %	4,71	4,61	5,75	5,81	6,10	6,07

)

Ej applicerbart för bostäder då bostadskontrakt har en uppsägningstid på tre månader.

I ovanstående tabell hänvisas till restvärdesår, vilket i Brinovas

bestånd vanligtvis är i år 10, men kan variera mellan 10–25 år

beroende på fastighetstyp och gällande kontrakt.

Värderingsmetod

Det bedömda marknadsvärdet på förvaltningsfastigheter har per 31

december fastställts genom extern fastighetsvärdering. Värderings-

metoden för att fastställa Brinovas marknadsvärden utgörs primärt

av avkastningsbaserad metod kompletterat med ortsprismetod som

stöd, genom att marknaden kontinuerligt bevakas och att genom-

förda transaktioner noteras samt analyseras. I nedanstående tabell

avser andelen kopplat till ortsprismetoden befintliga byggrätter samt

andelen för övrig värderingsmetod motsvaras av projektfastigheter.

Fördelning av värderingsmetod	Mkr	%
Avkastningsmetod	8 162,3	95
Ortsprismetod	60,0	1
Övrig värderingsmetod	317,5	4
Summa	8 539,9	100

Vid tillämpning av avkastningsmetoden genomförs en individuell

värdering av varje fastighet. Detta görs genom att beräkna nuvärdet

av fastighetens förväntade framtida driftnetton samt restvärdet. De

bedömda hyresinbetalningarna och drifts- samt underhållsutgifter-

na baseras på faktiska intäkter och kostnader tillsammans med

värderarens erfarenhet av liknande objekt samt branschmässiga

nyckeltal och bedömd marknadshyra. Ingående parametrar är såle-

des avstämda gentemot marknaden. För att anpassa kassaflödet

till marknaden beaktas eventuella förändringar i uthyrningsgrad och

uthyrningsnivåer, samt marknadsmässiga nivåer på kalkylränta och

direktavkastningskrav. Kalkylperioden för respektive fastighet varierar

mellan 10–25 år beroende på löptiden av befintliga hyresavtal.

Ortsprismetoden bygger på analyser av kända marknadsöverlå-

telser för fastigheter som anses vara jämförbara med värderingsob-

jektet. Metoden innebär att bedömningen görs med hjälp av betalda

priser för liknande fastigheter på en fri och öppen marknad. Vid

jämförelsen beaktas den värdeutveckling som inträffat mellan fastig-

hetsöverlåtelsen och tidpunkten för värderingen. Har det genomförts

få försäljningar i det för fastigheten aktuella området, studeras

transaktioner i närliggande och/eller jämförbara orter.

Vid bedömning av byggrätter tillämpar värderaren ortsprismetod,

avkastningsmetod och en förenklad exploateringskalkyl. Värderaren

grundar bedömningen på prisnivåerna i liknande marknader, mark-

anvisningar och transaktioner samt på hur marknaden uppfattar det

specifika objektet.

Projektportföljen värderas till verkligt värde på byggrätten, nedlag-

da kostnader i projekt samt eventuell nedskrivning. Vid värdering av

pågående projekt beaktas även risker och osäkerhetsfaktorer såsom

tidsaspekter, graden av färdigställande och lokala marknadsrisker för

att säkerställa att inga projekt är värderade högre än det bedömda

marknadsvärdet vid färdigställandet.

Värderingsförutsättningar

Fastighetsvärdering innehåller bedömningar och antaganden som är

behäftade med en viss grad av osäkerhet. Direktavkastningskraven

på Brinovas fastigheter har under 2024 genomsnittligt ökat med 6

punkter. Brinovas totala orealiserade värdeförändringar på förvalt-

ningsfastigheter 2024 uppgick till -2,1 Mkr (-380,2).

Brinovas fastighetsbestånd består primärt av bostads- och sam-

hällsfastigheter. Brinovas kontrakterade hyror utgörs av 39 procent

samhällsfastigheter som kännetecknas av långsiktiga och kredit-

värdiga hyresgäster. Samhällsfastigheter används till övervägande

del av skattefinansierad verksamhet och är specifikt anpassad för

samhällsservice. Hyresavtalens genomsnittligt återstående löptid är

per den 31 december 2024 7,2 år. 38 procent av Brinovas kontrak-

terade hyror utgörs av bostadsfastigheter, som är ett tillgångsslag

som karakteriseras av låga vakansrisker, stor efterfrågan och som

inflationsjusteras på sikt.

De fortsatta makroekonomiska osäkerheterna under året har

medfört en låg aktivitet på transaktionsmarknaden för fastigheter ge-

nerellt med lägre volym och färre transaktioner. Den låga aktiviteten

kan försämra möjligheten till evidens för indata i värderingarna både

vid framtagande av marknadsmässiga avkastningskrav nära värde-

tidpunkten vid användning av avkastningsmetoden samt att hitta jäm-

förbara transaktioner i närtid vid tillämpning av ortsprismetoden. Vid

fastighetsvärderingar tas dock hänsyn till ett osäkerhetsintervall som

även i en marknad med god tillgång på evidens för indata oftast upp-

går till +/-5–10%, för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda

antaganden och beräkningar. Se vidare under avsnittet känslighetsa-

nalys.

Kalkylränta

Kalkylränta är det räntekrav fastighetsägaren förväntar sig av det i

fastigheten knutna kapitalet. I den kalkylmodell som värdebedöm-

ningarna baseras på utgörs kalkylräntan av ett inflationsanpassat

direktavkastningskrav. Hur detta bedömts framgår av avsnittet

”direktavkastningskrav” nedan.

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202483

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

I nedanstående tabell redovisas intervallet av kalkylräntor vid värderingarna:

		Bostadsfastigheter		Samhällsfastigheter	Kommersiella fastigheter
Intervall kalkylränta, %	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31
Region Väst	5,50–7,33	5,50–7,52	5,25–8,22	5,25–8,30	6,78–9,71	6,91–9,81
Region Öst	5,03–7,43	5,03–7,54	5,20–9,87	5,20–9,85	6,00–10,26	6,00–10,26

I nedanstående tabell redovisas genomsnittlig kalkylränta av värderingarna:

		Bostadsfastigheter		Samhällsfastigheter	Kommersiella fastigheter
Genomsnittlig kalkylränta, %	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31
Region Väst	6,66	6,63	6,81	6,96	7,81	7,92
Region Öst	6,70	6,73	6,84	6,93	8,30	8,28

Direktavkastningskrav

Fastigheternas direktavkastningskrav analyseras med hänsyn till

varje fastighets unika risk och med stöd av den externa värderarens

kännedom om marknaden och hur investerare ser på marknaden

genom analys av transaktioner som genomförs. Marknadsrisken rela-

terar till den övergripande ekonomiska utvecklingen och påverkas av

faktorer som investerares preferenser mellan olika tillgångsslag och

finansieringsmöjligheter. Samtidigt påverkas den specifika fastighets-

risken av variabler som fastighetens läge, fastighetstyp, standard

på den uthyrningsbara ytan, kvalitet på installationer, hyresgäst och

kontraktsvillkoren.

De vid värderingen använda direktavkastningskraven är härledda

från transaktioner på fastighetsmarknaden. Liten transaktionsvolym

och få jämförbara transaktioner leder till större osäkerhet i värde-

bedömningarna, men inte i sig till högre direktavkastningskrav. I

grunden baseras marknadens direktavkastningskrav på en riskfri

realränta, risktillägg som är beroende av den aktuella fastighetens

och delmarknadens förutsättningar samt förväntningar om driftnetto-

nas reala utveckling. Generellt sett leder stigande riskfria realräntor

till stigande direktavkastningskrav på fastighetsmarknaden. Även

osäkerhet om framtida hyres- och värdeutveckling leder till höjda

direktavkastningskrav.

I nedanstående tabell redovisas intervallet av direktavkastningskrav vid värderingarna:

Intervall direkt-		Bostadsfastigheter		Samhällsfastigheter		Kommersiella fastigheter
avkastningskrav %	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31
Region Väst	3,91–5,31	3,79–5,41	4,62–6,17	4,62–6,17	4,79–7,66	4,81–7,66
Region Öst	3,11–5,43	2,97–5,44	5,07–7,82	5,07–7,70	4,79–8,20	4,76–8,10

I nedanstående tabell redovisas genomsnittligt direktavkastningskrav av värderingarna:

Genomsnittligt direkt-		Bostadsfastigheter		Samhällsfastigheter		Kommersiella fastigheter
avkastningskrav, %	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31
Region Väst	4,70	4,58	5,55	5,54	5,81	5,82
Region Öst	4,74	4,69	6,19	6,33	6,34	6,30

2021 2022 2023 20242020201920182017

Långsiktigt substansvärde per aktie

Aktiekurs

Känslighetsanalys

En fastighetsvärdering är en uppskattning av priset som en investera-

re är villig att betala för fastigheten vid en given tidpunkt. Värdering-

en är gjord utefter vedertagna modeller och vissa antaganden om oli-

ka parametrar. Fastighetens marknadsvärde kan endast säkerställas

via en transaktion mellan två oberoende parter. Ett osäkerhetsinter-

vall ligger i en normal marknad på +/-5–10 procent. Marknadsvärde-

ringarna på fastigheterna är gjorda med ett utifrån känslighetsanalys

uppskattat osäkerhetsintervall om +/-5–10 procent. Vid en avvikelse

i värde om fem procent på Brinovas fastighetsportfölj påverkas resul-

tat och tillgång med 427 Mkr (414), dock ingen påverkan kassaflö-

desmässigt då avvikelsen är orealiserad.

Vid en förändring om +/-0,25 procent av direktavkastningskravet

förändras fastighetsvärdet med cirka -367/392 Mkr (-354/379)

vilket motsvarar en förändring i substansvärdet om cirka -3,8/4,1 kr/

aktie (-3,6/3,9).

Brinovas stängningskurs den 31 december 2024 var 20,00

kr, vilket var 12,90 kr lägre per aktie jämfört med det långsiktiga

substansvärdet om 32,90 kr vilket motsvarar en skillnad om – 39

procent. I nedan diagram redogörs för den historiska relationen

mellan långsiktigt substansvärde och aktiekurs.

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202484

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Vid värdering på aktiemarknaden kan portföljpremier eller portföljra-

batter prissättas, medan vid värdering av fastigheter bedöms varje

fastighet enskilt. Belåningsgraden har även betydelse på aktiepriset

då aktiepriset värderar det egna kapitalet, det vill säga skillnaden

mellan tillgångar och skulder. Därtill hör att aktievärdering även

påverkas av externa bedömningar av bolagets ägarbild, styrelse,

ledning samt marknadens bedömning av bolagets makroekonomiska

omvärld.

Många fastighetsbolag handlas idag med en rabatt gentemot

substansvärdering, vilket även är fallet för Brinova. Det kan delvis

förklaras av att fastighetsvärderingar görs på många års sikt medan

aktiekurser handlas på kortare sikt. Historiskt sett är dock korrela-

tionen mellan priset av noterade fastighetsaktier och underliggande

fastighetstillgångar förhållandevis starkt. På kortare sikt kan dock

inte detta påvisas för att ge ett heltäckande svar när det gäller

värdet på fastigheterna. Sammantaget gör detta att fastighetsvärde-

ringar och aktievärderingar inte kan likställas. Fastighetsvärderingen

följer en strikt disciplin syftande till att fastställa tillgångens försälj-

ningsvärde under strukturerade förhållanden, medan aktievärdering

inkluderar en analys av hela bolagets situation inklusive bolagets

omvärld.

Verkligt värde av fastigheter utgör en uppskattning av det troliga

försäljningspriset på marknaden vid en viss värdetidpunkt. Trots

detta kan det verkliga priset endast fastställas vid faktiskt genomför-

ande av en transaktion. För att belysa osäkerheten kring bedöm-

ningar av marknadsvärde, brukar ofta ett värdeintervall anges, vilket

vanligtvis ligger inom spannet av +/- 5–10 procent. Denna variation

kan dock variera beroende på faktorer såsom marknadssituation,

fastighetens standard och investeringsbehov. Om data i värderings-

modellen ändras skulle detta resultera i förändringar av fastigheter-

nas värde enligt nedanstående tabeller.

Direktavkastningskravet för en fastighet bedöms bland annat

utifrån hyresnivå, vakans samt fastighetens driftskostnader. Utöver

detta så bedöms direktavkastningskraven för en fastighet bland

annat på realränta och riskpremien, där riskpremien till exempel

påverkas av fastighetens läge, befintliga hyresgäster och löptid på

hyreskontrakt. Således kan en ändring av exempelvis hyran påverka

det bedömda direktavkastningskravet för fastigheten. I känslighetsa-

nalysen nedan har dock ingen beaktning till detta gjorts utan bör ses

som en information hur olika förändringar isolerat påverkar mark-

nadsvärdet.

Fastighetsvärde vid andra kalkylmässiga direktavkastningskrav, per fastighetskategori
		Bostadsfastigheter		Samhällsfastigheter		Kommersiella fastigheter		Projektfastigheter¹ )		Totalt
	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31
0,50 procentenheter lägre	4 207,7	4 161,0	3 603,6	3 839,0	1 192,7	766,1	342,9	291,2	9 346,8	9 057,3
0,25 procentenheter lägre	3 986,9	3 940,5	3 453,2	3 683,2	1 145,8	735,0	342,9	291,2	8 928,8	8 649,9
Fastighetsvärde enligt
vår bedömning	3 783,4	3 737,6	3 311,9	3 536,7	1 101,6	705,7	342,9	291,2	8 539,8	8 271,2
0,25 procentenheter högre	3 594,7	3 549,6	3 178,8	3 398,6	1 059,9	678,1	342,9	291,2	8 176,3	7 917,5
0,50 procentenheter högre	3 418,8	3 374,7	3 053,1	3 268,0	1 020,4	652,0	342,9	291,2	7 835,2	7 585,9

Fastighetsvärde vid förändrade hyresintäkter, per fastighetskategori
		Bostadsfastigheter		Samhällsfastigheter		Kommersiella fastigheter		Projektfastigheter¹ )		Totalt
	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31
5 procentenheter högre	3 827,0	3 782,2	3 451,5	3 678,5	1 151,3	740,9	342,9	291,2	8 772,7	8 492,8
Fastighetsvärde enligt
vår bedömning	3 783,4	3 737,6	3 311,9	3 536,7	1 101,6	705,7	342,9	291,2	8 539,8	8 271,2
5 procentenheter lägre	3 739,9	3 693,0	3 172,3	3 394,9	1 051,9	670,5	342,9	291,2	8 306,9	8 049,6

Fastighetsvärde vid förändrade driftskostnader, per fastighetskategori
		Bostadsfastigheter		Samhällsfastigheter		Kommersiella fastigheter		Projektfastigheter¹ )		Totalt
	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31
5 procentenheter lägre	3 856,3	3 810,0	3 353,6	3 580,5	1 117,0	715,6	342,9	291,2	8 669,8	8 397,3
Fastighetsvärde enligt
vår bedömning	3 783,4	3 737,6	3 311,9	3 536,7	1 101,6	705,7	342,9	291,2	8 539,8	8 271,2
5 procentenheter högre	3 710,5	3 665,2	3 270,2	3 492,9	1 086,2	695,8	342,9	291,2	8 409,8	8 145,1

)

Fastigheter under uppförande och projektfastigheter värderas till verkligt värde på byggrätten samt nedlagda kostnader samt eventuell nedskrivning.

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202485

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

NOT 16. Inventarier

		Koncernen		Moderföretaget
	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31
Ingående anskaffningsvärde	4,6	4,3	4,6	4,3
Årets anskaffningar	0,2	0,8	0,2	0,8
Årets utrangeringar	0,0	-0,5	0,0	-0,5
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden	4,8	4,6	4,8	4,6
Ingående avskrivningar	-3,0	-2,8	-3,0	-2,8
Årets avskrivningar	-0,7	-0,7	-0,7	-0,7
Årets utrangeringar	0,0	0,5	0,0	0,5
Utgående ackumulerade avskrivningar	-3,7	-3,0	-3,7	-3,0
Summa inventarier	1,1	1,6	1,1	1,6

NOT 17. Nyttjanderättstillgångar

Koncernens väsentliga leasingavtal som leasingtagare utgörs

huvudsakligen av avtal avseende tomträtter och fordon. I koncernens

rapport över finansiell ställning redovisas nyttjanderätter i form av

tomträtter från och med räkenskapsår 2022 i posten förvaltnings-

fastigheter medan fordon och lokaler redovisas i posten nyttjande-

rättstillgångar. För löptidsanalys avseende nyttjanderättstillgångar

se not för finansiell riskhantering.

		Koncernen
	2024-12-31	2023-12-31
Ingående anskaffningsvärde	9,9	8,7
Tillkommande avtal	2,7	1,2
Omvärderade avtal	0,5	0,4
Avslutade avtal	-2,0	-0,4
Utgående ackumulerat
anskaffningsvärde	11,1	9,9
Ingående avskrivningar	-6,0	-3,5
Årets avskrivningar	-3,2	-2,9
Avslutade avtal	1,9	0,4
Utgående ackumulerade avskrivningar	-7,3	-6,0
Utgående redovisat värde	3,8	3,9

NOT 18. Andelar i koncernföretag

		Moderföretaget
	2024-12-31	2023-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Ingående anskaffningsvärde	1 057,0	949,6
Lämnade kapitaltillskott	127,4	107,4
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden	1 184,4	1 057,0
Ackumulerade nedskrivningar
Ingående ackumulerade nedskrivningar	-91,0	-90,6
Årets nedskrivningar	-0,1	-0,4
Utgående ackumulerade
nedskrivningar	-91,1	-91,0
Bokfört värde vid årets slut	1 093,3	966,0

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202486

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

NOT 19. Specifikation av andelar i koncernföretag

Moderbolaget innehar, direkt eller indirekt, andelar i följande dotterbolag:

					2024-12-31	2023-12-31
			Kapital-/	Antal	Redovisat	Redovisat
Namn	Org. nr.	Säte	röstandel	andelar	värde	värde	Verksamhet
Brinova Holding AB	559084-7819	Helsingborg	100%/100%	50 000	285,4	167,4	Holdingbolag
Brinova Färgaren AB	556979-2889	Helsingborg	100%/100%	1 000	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Eslöv Garvaren 17 AB	559113-8192	Helsingborg	100%/100%	50 000	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Holding Vellinge AB	559047-9712	Helsingborg	100%/100%	50 000	0,0	0,0	Holdingbolag
Brinova Fina Fågeln AB	556694-4400	Helsingborg	100%/100%	1 000	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Rödebyholm AB	559081-5709	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Sadeln AB	559111-1694	Helsingborg	100%/100%	50 000	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Trivselborgen AB	556196-5178	Helsingborg	100%/100%	1 000	0,0	0,0	Vilande
Brinova Kristianstad 1 AB	559120-1719	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Kristianstad 2 AB	559120-1701	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Kristianstad 3 AB	559120-1636	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Kristianstad 4 AB	559120-1644	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Kristianstad 5 AB	559120-1610	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Kristianstad 6 AB	559120-1628	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Karlskrona Hammarby 1:123 AB	559068-9450	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Mjövik 2:36 AB	559142-4394	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Mjövik 2:76 AB	559142-4410	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Bjärred AB	556677-0953	Helsingborg	100%/100%	1 600	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Kävlinge Bäcken AB	559059-5087	Helsingborg	100%/100%	50 000	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Kävlinge T-hörningen AB	556969-3129	Helsingborg	100%/100%	50 000	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Lund Soldaten 14 AB	556938-5866	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Specialfastigheter AB	556599-5809	Helsingborg	100%/100%	1 000	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Tulpanen 8 AB	559323-9899	Helsingborg	100%/100%	250	-	0,0	Avyttrad
Brinova Flaggskepparen 3 AB	556699-6442	Helsingborg	100%/100%	1 000	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Sjollen 13 AB	559155-5478	Helsingborg	100%/100%	50 000	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Bjuv Kvadraten AB	559008-1633	Helsingborg	100%/100%	50 000	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Karlskrona Frimuraren 2 AB	556173-8211	Helsingborg	100%/100%	1 000	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Karlskrona Västra Nättraby 10:87 AB	559079-3906	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Tulpanen 9 AB	559230-5048	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Holdingbolag
Brinova Ögonstenen 2 AB	559480-9765	Helsingborg	100%/100%	25 000	0,0	-	Fastighetsbolag
Brinova Karlskrona Rödeby AB	559223-2291	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Binga 9:237 AB	559223-2309	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Oxie Bostad AB	559198-7580	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Bajonetten i Kristianstad 3 AB	559030-6352	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Bajonetten 5 i Kristianstad AB	556825-9849	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Bajonetten 6 i Kristianstad AB	559030-6345	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Armborstet 8 AB	556760-6644	Helsingborg	100%/100%	1 000	0,0	0,0	Fastighetsbolag

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202487

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Brinova Nackstycket AB	556983-2495	Helsingborg	100%/100%	500	Fastighetsbolag
Brinova Styrman AB	559081-2128	Helsingborg	100%/100%	50 000	Fastighetsbolag
Brinova Helsingborg Rosmarinen AB	559010-5424	Helsingborg	100%/100%	50 000	Fastighetsbolag
Brinova Tulpanen 1 AB	559242-6240	Helsingborg	100%/100%	250	Vilande
Brinova Skurup Tell 13 AB	559260-6056	Helsingborg	100%/100%	250	Fastighetsbolag
Radhus på fäladen AB	559323-9915	Helsingborg	50,4%/100%	250	Vilande
Brinova Täppet AB	559242-6232	Helsingborg	100%/100%	250	Fastighetsbolag
Brinova Ankarcrona AB	559028-2934	Helsingborg	100%/100%	50 000	Fastighetsbolag
Brinova Järnsaxa AB	559164-1286	Helsingborg	100%/100%	500	Fastighetsbolag
Brinova Skeppsbrokajen AB	559022-4274	Helsingborg	100%/100%	500	Fastighetsbolag
Brinova Lugnet AB	559242-6224	Helsingborg	100%/100%	250	Fastighetsbolag
Brinova O-diket 10 AB	556776-2660	Helsingborg	100%/100%	1 000	Fastighetsbolag
Brinova Holding Bara AB	556858-4311	Helsingborg	100%/100%	1 000	Holdingbolag
Brinova Bara Kuben AB	556715-1773	Helsingborg	100%/100%	1 000	Fastighetsbolag
Brinova Bara Torghuset AB	556858-4360	Helsingborg	100%/100%	1 000	Fastighetsbolag
Brinova Bara Centrumhuset AB	556858-4378	Helsingborg	100%/100%	1 000	Fastighetsbolag
Brinova Hällbo AB	556847-2756	Helsingborg	100%/100%	500	Fastighetsbolag
Brinova Karlskrona Hammaren 1 AB	556943-5000	Helsingborg	100%/100%	50 000	Fastighetsbolag
Brinova Sandryggen AB	559034-8651	Helsingborg	100%/100%	500	Fastighetsbolag
Brinova Slätthög 5 AB	556820-6592	Helsingborg	100%/100%	500	Fastighetsbolag
Brinova Padel AB	559291-0177	Helsingborg	100%/100%	250	Padelverksamhet
Brinova Ankaret AB	556030-8438	Helsingborg	100%/100%	1 000	Holdingbolag
Brinova Göta AB	559253-1452	Helsingborg	100%/100%	500	Fastighetsbolag
Brinova F-karen AB	556236-8208	Helsingborg	100%/100%	1 000	Fastighetsbolag
Brinova M S-bock AB	559043-0640	Helsingborg	100%/100%	500	Fastighetsbolag
Brinova Norden AB	559253-1460	Helsingborg	100%/100%	500	Fastighetsbolag
Brinova Östra Rödeby AB	559224-9469	Helsingborg	100%/100%	500	Fastighetsbolag
Brinova Passaren och Pennan AB	559088-3350	Helsingborg	100%/100%	50 000	Fastighetsbolag
Brinova Brågarp 6:883 AB	559236-0282	Helsingborg	100%/100%	1 000	Fastighetsbolag
Brinova Nattskärran AB	559315-6192	Helsingborg	100%/100%	500	Fastighetsbolag
Brinova Dekoratören AB	556489-1322	Helsingborg	100%/100%	8	Fastighetsbolag
Brinova Fältmarskalken AB	559018-4122	Helsingborg	100%/100%	50 000	Fastighetsbolag
Brinova HK AB	556838-5966	Helsingborg	100%/100%	500	Fastighetsbolag
Brinova Östermalm Holding AB	559341-7172	Helsingborg	100%/100%	25 000	Holdingbolag
Brinova Östermalm 1 AB	559341-7180	Helsingborg	100%/100%	25 000	Vilande
Brinova Östermalm 2 AB	559341-6943	Helsingborg	100%/100%	25 000	Vilande
Brinova Östermalm 3 AB	559341-6950	Helsingborg	100%/100%	25 000	Fastighetsbolag
Brinova Billesholms Gård 9:467 AB	559172-2516	Helsingborg	100%/100%	50 000	Fastighetsbolag
Brinova Clerk AB	556955-7662	Helsingborg	100%/100%	500	Fastighetsbolag
Brinova Vakteln AB	559146-5991	Helsingborg	100%/100%	500	Fastighetsbolag
Brinova Sheldon AB	556901-3971	Helsingborg	100%/100%	500	Fastighetsbolag
Brinova Klättermus AB	556745-5778	Helsingborg	100%/100%	1 000	Fastighetsbolag
Brinova Skeppsbron 2 AB	559420-7150	Helsingborg	100%/100%	25 000	Fastighetsbolag

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202488

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Brinova Holding 1.2 AB	559429-5908	Helsingborg	100%/100%	25 000	0,0	0,0	Holdingbolag
Brinova Järnåkraryggen AB	559429-5916	Helsingborg	100%/100%	25 000	-	0,0	Avyttrad
Brinova Bankmannen 14 AB	559238-4324	Helsingborg	100%/100%	1 000	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Hjärup 4:306 AB	559341-5051	Helsingborg	100%/100%	250	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Projekt AB	559061-2940	Helsingborg	100%/100%	1 000	0,1	0,2	Projektbolag
Brinova Invest AB	556549-0454	Helsingborg	100%/100%	1 000	0,1	0,1	Holdingbolag
Brinova Bolagret AB	559175-3289	Helsingborg	100%/100%	500	0,1		0,1 Förrådsverksamhet
Brinova Flexworks AB	559181-4107	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Vilande bolag
Brinova Skooghs AB	556191-3129	Helsingborg	100%/100%	25 000	18,0	18,0	Fastighetsbolag
Brinova Halmstad KB	916824-0977	Helsingborg	100%/100%	100	-	0,0	Likviderad
Brinova Helsingborg AB	556349-8335	Helsingborg	100%/100%	136 594	0,2	0,2	Vilande
Brinova Eslöv Holding AB	556933-5796	Helsingborg	100%/100%	500	228,7	228,7	Holdingbolag
Brinova Dannemannen 33 AB	556933-5945	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Gjutaregården AB	556933-5705	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Berga AB	556937-4480	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Dannemannen 36 AB	559058-8306	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Dannemannen 37 AB	559058-8355	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova S-ärlan 3 AB	556775-4642	Helsingborg	100%/100%	1 000	39,3	37,3	Fastighetsbolag
Brinova Karlskrona Lindblad AB	559046-9770	Helsingborg	100%/100%	1 000	0,7	0,7	Fastighetsbolag
Brinova Karlskrona Bostäder AB	559075-4601	Helsingborg	100%/100%	1 000	0,5	0,5	Fastighetsbolag
Brinova Tigern AB	556704-6460	Helsingborg	100%/100%	1 000	5,0	5,0	Fastighetsbolag
Brinova Landskrona Holding AB	556715-5485	Helsingborg	100%/100%	1 000	180,5	180,5	Holdingbolag
Brinova Landskrona 1 AB	556683-4460	Helsingborg	100%/100%	50 000	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Gallerian AB	556787-1776	Helsingborg	100%/100%	100 000	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Köpmannen AB	556787-1784	Helsingborg	100%/100%	100 000	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Landskrona 3 AB	556595-6546	Helsingborg	100%/100%	20 000	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Landskrona 2 AB	556728-8658	Helsingborg	100%/100%	1 000	0,0	0,0	Fastighetsbolag
HB Elefanten i Oskarshamn	916423-3455	Helsingborg	100%/100%	100	0,0	0,0	Vilande
Brinova Göingegeten AB	559061-1090	Helsingborg	100%/100%	500	1,5	0,8	Fastighetsbolag
Brinova Lomma AB	559061-1082	Helsingborg	100%/100%	500	27,7	27,4	Fastighetsbolag
Brinova B-stenen 5 AB	559061-1074	Helsingborg	100%/100%	500	16,9	16,3	Fastighetsbolag
Brinova Stanstorp AB	559061-1116	Helsingborg	100%/100%	500	14,6	14,3	Fastighetsbolag
Brinova Karaby AB	559061-7832	Helsingborg	100%/100%	500	7,0	6,7	Fastighetsbolag
Brinova Malmö AB	556753-4960	Helsingborg	100%/100%	100 000	109,3	108,1	Fastighetsbolag
Brinova Barsebäck AB	556741-6234	Helsingborg	100%/100%	1 000	16,8	16,8	Fastighetsbolag
Brinova Oxie AB	556471-9317	Helsingborg	100%/100%	7 000	63,9	63,1	Fastighetsbolag
Brinova Sjöhem AB	556785-5027	Helsingborg	100%/100%	100 000	69,0	65,8	Fastighetsbolag
Brinova Ödåkra AB	559065-0155	Helsingborg	100%/100%	1 000	2,5	2,5	Fastighetsbolag
Brinova Sjöhem 8 AB	556817-0475	Helsingborg	100%/100%	500	5,5	5,5	Fastighetsbolag
					1 093,3	966,0

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202489

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

NOT 20. Andra långfristiga fordringar

	Koncernen		Moderföretaget
	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31
Ingående anskaffningsvärden	11,7	1,0	0,0	0,0
Tillkommande fordringar	1,0	10,7	1,0	0,0
Amorteringar, avgående fordringar	-10,7	0,0	0,0	0,0
Utgående redovisat värde	2,0	11,7	1,0	0,0
Andelar i Landskrona Stadsutveckling AB	1,0	1,0	0,0	0,0
Handpenning aktieöverlåtelseavtal	0,0	10,7	0,0	0,0
Övrigt	1,0	0,0	1,0	0,0
Redovisat värde	2,0	11,7	1,0	0,0

Under 2024 har beslut fattats att inte fullfölja tillträdet av fastigheten Varmröken 1 i Kävlinge. 10,1 Mkr

av avgående fordringar avser nedskrivning av handpenning och återfinns i koncernens rapport över total-

resultatet som realiserad värdeförändring av långfristig fordran.

NOT 21. Fordringar hos/skulder till koncernföretag

		Fordringar		Skulder
Moderbolaget	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31
Ingående balans	1 888,3	2 292,8	837,0	875,8
Årets nettoförändring	26,7	-404,5	16,5	-38,8
Utgående balans	1 915,0	1 888,3	853,5	837,0

Fastställd amorteringsplan saknas.

NOT 22. Kundfordringar

	Koncernen		Moderföretaget
	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31
Kundfordringar	5,9	5,4	0,1	0,0
Reservering kreditförluster	-3,1	-2,9	0,0	0,0
Kundfordringar netto	2,8	2,5	0,1	0,0
Åldersfördelning – förfallna kundfordringar
0–30 dagar	0,7	1,4	0,1	0,0
31–60 dagar	0,3	0,2	0,0	0,0
61–90 dagar	0,3	0,3	0,0	0,0
>90 dagar	4,6	3,5	0,0	0,0
Reservering kreditförluster	-3,1	-2,9	0,0	0,0
Summa	2,8	2,5	0,1	0,0

NOT 23. Övriga fordringar

		Koncernen		Moderföretaget
	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31
Avräkning skattekonto	3,1	4,2	0,2	0,2
Fordran investeringsbidrag	4,0	0,0	0,0	0,0
Övriga fordringar	4,2	0,8	0,5	0,6
Redovisat värde	11,3	5,0	0,7	0,8

NOT 24. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

		Koncernen	Moderföretaget
	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31
Upplupna finansiella intäkter	4,6	9,6	4,6	9,6
Upplupna övriga intäkter	2,1	1,4	0,5	0,4
Förutbetalda fastighetskostnader	5,9	7,9	0,0	0,0
Periodiserade hyresrabatter	1,2	1,6	0,0	0,0
Förutbetalda administrationskostnader	3,5	4,3	3,5	4,3
Redovisat värde	17,3	24,8	8,6	14,3

NOT 25. Likvida medel

		Koncernen	Moderföretaget
	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31
Banktillgodohavanden	31,0	125,9	22,0	102,2
Utgående balans	31,0	125,9	22,0	102,2

	Koncernen		Moderföretaget
	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31
Ingående reserveringar	-2,9	-4,5	0,0	0,0
Uppbokade reserveringar	-4,1	-1,5	0,0	0,0
Vändning uppbokade reserveringar	3,9	3,1	0,0	0,0
Summa utgående reserveringar	-3,1	-2,9	0,0	0,0

Totalt uppgick årets kostnad för konstaterade och befarade kundförluster till 1,1 Mkr (1,5).

Det verkliga värdet på koncernens kundfordringar överensstämmer med det redovisade värdet. Den

maximala exponeringen för kreditrisk på kundfordringar utgörs per balansdagen av det verkliga värdet.

Koncernen har ingen pant som säkerhet.

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202490

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

NOT 26. Aktiekapital och övrigt tillskjutet kapital

Aktiekapitalet i moderföretaget Brinova Fastigheter AB uppgår till 390,9 Mkr (390,9) och fördelar sig på

97 715 301 aktier (97 715 301). Aktierna har ett kvotvärde på 4 kr per aktie. Aktierna är uppdelade på

19 200 000 aktier (19 200 000) av serie A där varje aktie motsvaras av tio röster samt 78 515 301

aktier (78 515 301) av serie B där varje aktie motsvaras av en röst. Alla per balansdagen registrerade

aktier är fullt betalda. Övrigt tillskjutet kapital består av överskjutande kapital vid nyemissioner.

Specifikation över förändringar i eget kapital återfinns i rapporten Förändringar i eget kapital, vilken

följer närmast efter balansräkningen.

	Registrering
Händelse	bolagsverket	Antal A-aktier	Antal B-aktier	Aktiekapital, kronor
Nybildning	2011-02-02		500	50 000
Nyemission	2011-03-21		500	50 000
Split	2011-11-07		9 000	0
Nyemission	2011-12-16		1 490 000	14 900 000
Nyemission	2015-01-23		517 606	5 176 060
Nedsättning	2015-04-09		0	-2 017 606
Nyemission	2015-04-09		333 333	2 999 997
Nyemission	2015-05-07		704 348	6 339 132
Apportemission	2015-05-07		521 435	4 692 915
Nedsättning	2015-08-21		0	-17 883 610
Apportemission	2015-08-21		5 513 044	22 052 176
Apportemission	2015-12-09		30 923 957	123 695 828
Apportemission	2016-01-22		2 211 928	8 847 712
Uppdelning aktieslag	2016-04-06	19 200 000	-19 200 000	0
Nyemission	2016-05-26		10 365 068	41 460 272
Nyemission	2016-12-21		11 782 052	47 128 208
Nyemission	2016-12-28		1 365 627	5 462 508
Nyemission	2016-12-28		3 000 000	12 000 000
Nyemission	2016-12-29		3 575 050	14 300 200
Nyemission	2020-04-07		7 231 344	28 925 376
Nyemission	2020-09-08		4 837 614	19 350 456
Nyemission	2021-05-24		8 198 867	32 795 468
Nyemission	2021-09-15		4 816 063	19 264 252
Nyemission	2022-05-04		317 965	1 271 860
Utgående värde		19 200 000	78 515 301	390 861 204

Resultat per aktie

Redovisat resultat per aktie motsvarar vinst efter skatt för koncernen dividerat med det genomsnittliga

antalet utestående aktier under året. För 2024 uppgår genomsnittligt antal utestående aktier till

97 715 301 (97 715 301).

NOT 27. Upplåning och räntederivat

Koncernens räntebärande skulder till kreditinstitut uppgick vid rapportperiodens slut till 5 226,9 Mkr

(5 160,4) innebärande en nettobelåningsgrad om 60,8 procent (60,9). Banklånen är tagna i Swedbank,

Sparbanken Skåne, Danske Bank, Nordea, SBAB, SEB, Handelsbanken och är samtliga tagna i svenska

kronor. Per 31 december 2024 fanns outnyttjade kreditlöften eller kreditramar om 100,0 Mkr (118,0).

Lånen löper med rörlig ränta, därför anses det verkliga värdet på kort- och långfristig upplåning i det

närmaste motsvara dess redovisade värden.

	Koncernen		Moderföretaget
	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31
Långfristiga skulder till kreditinstitut
Banklån	1 989,9	3 892,0	118,3	120,3
	1 989,9	3 892,0	118,3	120,3
Kortfristiga skulder till kreditinstitut
Banklån	3 237,0	1 268,4	2,0	1,8
	3 237,0	1 268,4	2,0	1,8
Kreditfacilitet
Checkräkningskredit, beviljat belopp	100,0	50,0	100,0	50,0
Ej utnyttjade ramavtal	0,0	68,0	0,0	68,0
	100,0	118,0	100,0	118,0

Långfristiga räntebärande skulder uppgick till 1 989,9 Mkr (3 892,0). Den kortfristiga delen av de räntebä-

rande skulderna uppgick samma dag till 3 237 Mkr (1 268,4). Kortfristiga räntebärande skulder utgörs av

avtalsenliga amorteringar under kommande 12 månader med tillägg för lån som förfaller till återbetalning

under motsvarande period. Brinova strävar efter att ha en lång kapitalbindning på sina lån för att därmed

minska den kortfristiga finansieringsrisken. Brinova hade per 31 december 2024 en genomsnittlig kapital-

bindning på de räntebärande skulderna till kreditinstitut om 1,3 år (1,7).

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202491

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Ränte- och kapitalbindning

		Ränteförfall			Låneförfall
Period, år	Lånebelopp, Mkr	Ränta, % 1)	Andel, %	Lånebelopp, Mkr	Andel, %
<1	2 326,9	5,55	44	3 237,0	62
1–2	150,0	0,75	3	655,9	12
2–3	300,0	0,91	6	1 334,0	26
3–4	700,0	2,33	13	0,0	0
4–5	300,0	1,68	6	0,0	0
5–6	400,0	1,35	8	0,0	0
6–7	700,0	1,42	13	0,0	0
7–8	0,0	0,0	0	0,0	0
8–9	350,0	2,78	7	0,0	0
Totalt	5 226,9	3,43	100	5 226,9	100

Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är inte utfördelad i det tidssegment då derivaten förfaller, varför snittränta <1 år ej reflekterar

aktuell kreditränta vid upplåning. Snittränta <1 år exklusive derivat uppgår till 4,3 procent. Snitträntan redovisas inklusive kostnad för

outnyttjade lånelöfte.

Räntesäkringar via ränteswap

			Nominellt	Värde	Värde
Startår	Slutår	Ränta, %	belopp, Mkr	2024-12-31, Mkr	2023-12-31, Mkr
2016	2024	0,8	-	-	2,5
2019	2024	-0,1	-	-	2,5
2019	2025	0,6	100,0	0,4	3,3
2019	2025	0,0	100,0	1,6	4,9
2022	2025	0,3	750,0	7,6	30,5
2016	2026	1,1	100,0	2,3	4,1
2019	2026	0,0	50,0	1,9	3,3
2018	2027	1,3	100,0	3,0	4,2
2019	2027	0,8	100,0	3,4	5,3
2021	2027	0,7	100,0	4,9	6,7
2018	2028	1,2	200,0	7,2	9,3
2023	2028	2,5	200,0	-0,8	-1,7
2023	2028	2,9	300,0	-7,9	-11,5
2021	2029	0,8	100,0	8,0	8,6
2024	2029	2,1	200,0	2,7	-
2020	2030	0,0	200,0	3,9	12,2
2023	2030	2,8	200,0	-3,4	-6,9
2021	2031	0,2	200,0	5,4	11,2
2021	2031	0,5	150,0	8,9	11,7
2023	2031	2,7	100,0	-2,7	-4,0
2025	2031	2,5	250,0	1,2	-
2023	2033	3,0	150,0	-2,7	-10,4
2023	2033	2,7	200,0	-8,3	-9,7
Totalt			3 850,0	36,6	76,1

NOT 28. Övriga skulder

		Koncernen		Moderföretaget
	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31
Mervärdesskatterelaterade skulder	7,5	6,6	2,5	2,2
Övriga skulder	2,6	2,8	1,6	1,8
	10,1	9,4	4,1	4,0

NOT 29. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

		Koncernen		Moderföretaget
	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31
Upplupna personalkostnader	8,9	8,4	8,7	8,2
Upplupna administrationskostnader	2,5	2,6	2,5	2,6
Upplupna driftskostnader	16,4	34,5	0,0	0,0
Upplupna finansiella kostnader	4,7	7,9	0,0	0,0
Förutbetalda hyresintäkter	76,6	76,8	3,7	3,7
Redovisat värde	109,1	130,2	14,9	14,5

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

NOT 30. Ställda säkerheter

		Koncernen		Moderföretaget
	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31
Säkerheter ställda för egna skulder
till kreditinstitut:
Fastighetsinteckningar	5 628,7	5 556,5	130,0	130,0
Pantsatta aktier i dotterbolag	1 414,9	1 329,1	1 292,4	1 135,0
Summa ställda säkerheter	7 043,6	6 885,6	1 422,4	1 265,0

För att ett ianspråktagande av tillgångarna ska ske krävs att en uppsägningsgrund inträffar.

En uppsägningsgrund kan utgöras av betalningsdröjsmål, ej uppfyllda finansiella, större ägarförändring-

ar eller andra åtaganden, felaktiga utfästelser från bolagets sida eller insolvens.

NOT 31. Eventualförpliktelser

		Koncernen		Moderföretaget
	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31
Borgensförbindelser till förmån för
koncernföretags skulder till kredit- institut	0,0	0,0	5 111,7	5 054,3
Summa eventualförpliktelser	0,0	0,0	5 111,7	5 054,3

För att ett ianspråktagande av tillgångarna ska ske krävs att en uppsägningsgrund inträffar.

En uppsägningsgrund kan utgöras av betalningsdröjsmål, ej uppfyllda finansiella, större ägarförändring-

ar eller andra åtaganden, felaktiga utfästelser från bolagets sida eller insolvens.

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202492

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

NOT 32. Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys

		Koncernen
	2024	2023
Betalda räntor
Erhållen ränta	1,9	3,8
Erlagd ränta	-186,2	-184,2
Förvärv av dotterföretag 1)
Förvaltningsfastigheter	113,0	127,8
Rörelsefordringar	0,0	0,8
Likvida medel	0,0	0,0
Avsättningar	0,0	-0,8
Lån	0,0	0,0
Rörelseskulder	-30,2	-120,5
Köpeskilling	82,8	7,3
Köpeskilling	-82,8	-7,3
Avgår: Säljarreverser	0,0	0,0
Avgår: Likvida medel i den förvärvade verksamheten	0,0	0,0
Påverkan på likvida medel	-82,8	-7,3
Avyttring av förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter	42,7	187,6
Övervärde vid avyttring förvaltningsfastigheter	-4,1	1,4
Rörelsefordringar	0,0	1,2
Likvida medel	0,0	0,0
Avsättningar	0,0	0,0
Lån	0,0	0,0
Rörelseskulder	-10,6	-180,6
Köpeskilling	28,0	9,6
Avgår: Säljarreverser	0,0	0,0
Påverkan på likvida medel	28,0	9,6
Förändring finansiella skulder
Ingående finansiella skulder	5 116,2	4 943,9
Upptagna lån	1 203,3	1 356,3
Amortering av lån	-1 136,8	-1 259,8
Förändring finansiell leasing	-0,1	-1,6
Värdeförändring derivatinstrument	39,5	143,2
Förvärv förvaltningfastigheter	0,0	112,6
Avyttring förvaltningsfastigheter	0,0	-178,4
Utgående finansiella skulder	5 222,1	5 116,2

Inga rörelseförvärv har gjorts utan årets förvärv av aktier i dotterbolag har klassificerats som tillgångsförvärv och nettolikviden bestod av

följande poster.

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

Moderföretaget

2024 2023

Betalda räntor

Erhållen ränta 90,7 138,2

Erlagd ränta -47,0 -34,5

Förändring finansiella skulder

Ingående finansiella skulder 135,8 438,5

Upptagna lån 0,0 0,0

Amortering av lån -1,8 -371,3

Värdeförändring derivatinstrument 4,5 68,6

Utgående finansiella skulder 138,5 135,8

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202493

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

NOT 33. Upplysning om transaktioner med närstående

Närstående transaktioner har skett med Advokatfirman Lindahl

KB om cirka 1,1 Mkr. Under året har även beloppsmässigt mindre

närstående transaktioner skett till bolag inom Backahill-koncernen

om 0,5 Mkr, till bolag inom K-Fastigheter-koncernen om 0,1 Mkr, till

Rögle BK om 0,2 Mkr samt till intresseorganisationen Fastighets-

ägarna om 0,4 Mkr. Under fjärde kvartalet har Brinova frånträtt en

byggrätt i Lund till K-Fastigheter till ett underliggande fastighetsvärde

om 36 Mkr. Ovanstående transaktioner betraktas som närstående

med hänsyn till att personer i Brinovas ledning eller styrelse finns

representerade i ovan nämnda bolags styrelser eller på annat vis

har inflytande i nämnda bolag. Tjänsterna har utförts på marknads-

mässiga villkor.

Till närstående såsom VD, koncernledning och styrelse har ersätt-

ning lämnats på sedvanliga villkor i enlighet med beslut i styrelsens

ersättningsutskott, se vidare information i not 11.

NOT 34. Händelser efter balansdagen

Brinova prioriterar tillväxt och likviditet och därför föreslår styrelsen

till bolagsstämman att ingen utdelning lämnas för år 2024.

Den 7 mars gavs godkännande från extra bolagsstämma i Brinova

Fastigheter AB att emittera aktier kopplat till förvärvet från K-Fastig-

heter. Tillträde av fastigheterna sker den 1 april 2025

NOT 35. Förslag till resultatdisposition

Till årsstämmans förfogande står moderbolagets fria egna kapital.

Brinova har som långsiktig målsättning att lämna utdelning till sina

aktieägare, men prioriterar tillväxt och likviditet och därför föreslår

styrelsen att ingen utdelning lämnas för 2024. Styrelsen föreslår att

till förfogande stående vinstmedel disponeras enligt följande:

	Kr
Överkursfond	1 361 719 572
Balanserat fritt eget kapital	344 199 378
Årets resultat	44	039 100
		1 749 958 050
disponeras så att i ny räkning överförs		1 749 958 050
		1 749 958 050

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202494

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Påteckning

Styrelsen och verkställande direktören

intygar härmed att:

• årsredovisningen har upprättats i enlighet

med årsredovisningslagen samt RFR2

• årsredovisningen ger en rättvisande bild av

företagets ställning och resultat samt

• förvaltningsberättelsen ger en rättvisande

översikt över utvecklingen av företagets verk-

samhet, ställning och resultat samt beskriver

väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som

företaget står inför.

Styrelsen och verkställande direktören

intygar vidare att:

• koncernredovisningen har upprättats i enlighet

med de internationella redovisningsstandarder

(IFRS) som avses i Europaparlamentets och

rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den

19 juli 2002 om tillämpning av internationella

redovisningsstandarder

• koncernredovisningen ger en rättvisande bild

av koncernens ställning och resultat, samt

• förvaltningsberättelsen för koncernen ger

en rättvisande översikt över utvecklingen av

koncernens verksamhet, resultat och ställning

samt beskriver väsentliga risker och osäker-

hetsfaktorer som de företag som ingår i

koncernen står inför.

Helsingborg den 26 mars 2025

Erik Selin Lennart Mauritzson Anders Jarl Johan Tollgerdt

Ordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot

Johan Ericsson Anna Nordström Carlsson Per Johansson

Styrelseledamot Styrelseledamot Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse har avgivits den 26 mars 2025

KPMG AB

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

Camilla Alm Andersson Therese Johansson

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

Huvudansvarig revisor

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202495

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i Brinova Fastigheter AB (publ), org. nr 556840-3918

RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN

OCH KONCERNREDOVISNINGEN

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och

koncernredovisningen för Brinova Fastigheter AB

(publ) för år 2024. Bolagets årsredovisning och

koncernredovisning ingår på sidorna 10–37 samt

56–94 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen

upprättats i enlighet med årsredovisningslagen

och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande

bild av moderbolagets finansiella ställning per

den 31 december 2024 och av dess finansiella

resultat och kassaflöde för året enligt årsredovis-

ningslagen. Koncernredovisningen har upprättats

i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i

alla väsentliga avseenden rättvisande bild av kon-

cernens finansiella ställning per den 31 december

2024 och av dess finansiella resultat och kassa-

flöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder

som de antagits av EU, och årsredovisningslagen.

Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovis-

ningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fast-

ställer resultaträkningen och balansräkningen för

moderbolaget samt rapport över totalresultat och

rapport över finansiell ställning för koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovis-

ningen och koncernredovisningen är förenliga med

innehållet i den kompletterande rapport som har

överlämnats till moderbolagets styrelse i enlighet

med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Stan-

dards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sve-

rige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs

närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obero-

ende i förhållande till moderbolaget och koncernen

enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt

fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap

och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses

i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1

har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i

förekommande fall, dess moderföretag eller dess

kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är

tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra

uttalanden.

Övriga upplysningar

Revisionen av årsredovisningen och koncernre-

dovisningen för år 2023 har utförts av en annan

revisor som lämnat en revisionsberättelse daterad

den 25 mars 2024 med omodifierade uttalanden

i Rapport om årsredovisningen och koncernredo-

visningen.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är

de områden som enligt vår professionella bedöm-

ning var de mest betydelsefulla för revisionen av

årsredovisningen och koncernredovisningen för

den aktuella perioden. Dessa områden behandla-

des inom ramen för revisionen av, och i vårt ställ-

ningstagande till, årsredovisningen och koncernre-

dovisningen som helhet, men vi gör inga separata

uttalanden om dessa områden.

Värdering av förvaltningsfastigheter

Se not 2 Väsentliga redovisningsprinciper på

sidorna 65–67, not 3 Väsentliga uppskattningar

och bedömningar och not 15 Förvaltningsfastig-

heter på sidorna 80–84 i årsredovisningen och

koncernredovisningen för detaljerade upplysningar

och beskrivning av området.

Beskrivning av området

Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredo-

visningen till verkligt värde. Det redovisade värdet

uppgår till 8 539,8 Mkr per den 31 december

2024, vilket utgör ca 98 % av koncernens totala

tillgångar.

Koncernen genomför varje kvartal extern värde-

ring av samtliga förvaltningsfastigheter. Under

2024 har 98 % av fastigheterna vid något tillfälle

värderats externt. Varje kvartal jämförs den interna

värderingen med de externa värderingarna.

Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga

andel av koncernens totala tillgångar och det

inslag av bedömningar och uppskattningar som

ingår i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt

betydelsefullt område i vår revision.

Risken är att det bokförda värdet på förvalt-

ningsfastigheter kan vara över- eller underskattat

och att varje justering av värdet direkt påverkar

årets resultat.

Hur området har beaktats i revisionen

Vi har granskat och bedömt Brinovas rutiner för

att ta fram indata till externa värderingar och att

rutinerna är konsekvent tillämpade.

Vi har övervägt om den tillämpade värderings-

metodiken är rimlig genom att jämföra den med

vår erfarenhet av hur andra fastighetsbolag och

värderare arbetar och vilka antaganden som är

normala vid värdering av jämförbara objekt.

Vi har bedömt kompetensen och oberoendet

hos de externa värderarna. Vi har haft möte med

de externa värderaren i samband med årsbokslu-

tet och gått igenom väsentliga antaganden.

Vi har på stickprovsbasis testat ett urval av de

upprättade fastighetsvärderingarna. Härvid har vi

använt aktuella marknadsdata från externa källor,

särskilt antaganden om direktavkastningskrav,

diskonteringsräntor, hyresnivåer och vakanser.

Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar

om förvaltningsfastigheterna som koncernen läm-

nar i not 2, 3 och 15 i årsredovisningen, särskilt

vad avser information kring bedömningar samt

tillämpade nyckelantaganden.

Annan information än årsredovisningen

och koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan information

än årsredovisningen och koncernredovisning-

en och återfinns på sidorna 1–9, 38–54 samt

105–112. Den andra informationen består också

av ersättningsrapporten som vi inhämtade före

datumet för denna revisionsberättelse. Det är

styrelsen och verkställande direktören som har

ansvaret för denna andra information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och

koncernredovisningen omfattar inte denna infor-

mation och vi gör inget uttalande med bestyrkande

avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovis-

ningen och koncernredovisningen är det vårt

ansvar att läsa den information som identifieras

ovan och överväga om informationen i väsentlig

utsträckning är oförenlig med årsredovisningen

och koncernredovisningen. Vid denna genomgång

beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat

under revisionen samt bedömer om informationen

i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts

avseende denna information, drar slutsatsen att

den andra informationen innehåller en väsentlig

felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi

har inget att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören

som har ansvaret för att årsredovisningen och

koncernredovisningen upprättas och att de ger

en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen

och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS

Redovisningsstandarder som de antagits av EU.

Styrelsen och verkställande direktören ansvarar

även för den interna kontroll som de bedömer är

nödvändig för att upprätta en årsredovisning och

koncernredovisning som inte innehåller några

väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på

oegentligheter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och kon-

cernredovisningen ansvarar styrelsen och verkstäl-

lande direktören för bedömningen av bolagets och

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202496

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

koncernens förmåga att fortsätta verksamheten.

De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden

som kan påverka förmågan att fortsätta verksam-

heten och att använda antagandet om fortsatt

drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock

inte om styrelsen och verkställande direktören

avser att likvidera bolaget, upphöra med verksam-

heten eller inte har något realistiskt alternativ till

att göra något av detta.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet

om huruvida årsredovisningen och koncernre-

dovisningen som helhet inte innehåller några

väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på

oegentligheter eller misstag, och att lämna en

revisionsberättelse som innehåller våra uttalan-

den. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet,

men är ingen garanti för att en revision som utförs

enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid

kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om

en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund

av oegentligheter eller misstag och anses vara

väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen

kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som

användare fattar med grund i årsredovisningen och

koncernredovisningen.

Som del av en revision enligt ISA använder vi

professionellt omdöme och har en professionellt

skeptisk inställning under hela revisionen. Dessut-

om:

• identifierar och bedömer vi riskerna för vä-

sentliga felaktigheter i årsredovisningen och

koncernredovisningen, vare sig dessa beror

på oegentligheter eller misstag, utformar och

utför granskningsåtgärder bland annat utifrån

dessa risker och inhämtar revisionsbevis

som är tillräckliga och ändamålsenliga för att

utgöra en grund för våra uttalanden. Risken

för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet

till följd av oegentligheter är högre än för en

väsentlig felaktighet som beror på misstag,

eftersom oegentligheter kan innefatta agerande

i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnan-

den, felaktig information eller åsidosättande av

intern kontroll.

• skaffar vi oss en förståelse av den del av

bolagets interna kontroll som har betydelse för

vår revision för att utforma granskningsåtgärder

som är lämpliga med hänsyn till omständighet-

erna, men inte för att uttala oss om effektivite-

ten i den interna kontrollen.

• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprin-

ciper som används och rimligheten i styrelsens

och verkställande direktörens uppskattningar i

redovisningen och tillhörande upplysningar.

• drar vi en slutsats om lämpligheten i att sty-

relsen och verkställande direktören använder

antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av

årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi

drar också en slutsats, med grund i de inhäm-

tade revisionsbevisen, om huruvida det finns

någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser

sådana händelser eller förhållanden som kan

leda till betydande tvivel om bolagets och kon-

cernens förmåga att fortsätta verksamheten.

Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig

osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättel-

sen fästa uppmärksamheten på upplysningarna

i årsredovisningen och koncernredovisningen

om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om

sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera

uttalandet om årsredovisningen och koncern-

redovisningen. Våra slutsatser baseras på de

revisionsbevis som inhämtas fram till datumet

för revisionsberättelsen. Dock kan framtida

händelser eller förhållanden göra att ett bolag

och en koncern inte längre kan fortsätta verk-

samheten.

• utvärderar vi den övergripande presentationen,

strukturen och innehållet i årsredovisningen och

koncernredovisningen, däribland upplysningar-

na, och om årsredovisningen och koncernredo-

visningen återger de underliggande transaktio-

nerna och händelserna på ett sätt som ger en

rättvisande bild.

• planerar och utför vi koncernrevisionen för att in-

hämta tillräckliga och ändamålsenliga revisions-

bevis avseende den finansiella informationen

för företag eller affärsenheter inom koncernen

som grund för att göra ett uttalande avseende

koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning,

övervakning och genomgång av det revisionsar-

bete som utförts för koncernrevisionens syfte.

Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden.

Vi måste informera styrelsen om bland annat revi-

sionens planerade omfattning och inriktning samt

tidpunkten för den. Vi måste också informera

om betydelsefulla iakttagelser under revisionen,

däribland de eventuella betydande brister i den

interna kontrollen som vi identifierat.

Vi måste också förse styrelsen med ett uttalan-

de om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav av-

seende oberoende, och ta upp alla relationer och

andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt

oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har

vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder

som har vidtagits.

Av de områden som kommuniceras med styrel-

sen fastställer vi vilka av dessa områden som varit

de mest betydelsefulla för revisionen av årsre-

dovisningen och koncernredovisningen, inklusive

de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga

felaktigheter, och som därför utgör de för revision-

en särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver

dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte

lagar eller andra författningar förhindrar upplysning

om frågan.

RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR

OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR

Revisorns granskning av förvaltning och förslag

till disposition av bolagets vinst eller förlust

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och kon-

cernredovisningen har vi även utfört en revision av

styrelsens och verkställande direktörens förvalt-

ning för Brinova Fastigheter AB (publ) för år 2024

samt av förslaget till dispositioner beträffande

bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vin-

sten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och

beviljar styrelsens ledamöter och verkställande

direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i

Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närma-

re i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i

förhållande till moderbolaget och koncernen enligt

god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort

vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget

till dispositioner beträffande bolagets vinst eller

förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta

bland annat en bedömning av om utdelningen är

försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets

och koncernens verksamhetsart, omfattning och

risker ställer på storleken av moderbolagets och

koncernens egna kapital, konsolideringsbehov,

likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation

och förvaltningen av bolagets angelägenheter.

Detta innefattar bland annat att fortlöpande

bedöma bolagets och koncernens ekonomiska

situation och att tillse att bolagets organisation är

utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen

och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt

kontrolleras på ett betryggande sätt.

Verkställande direktören ska sköta den löpande

förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvis-

ningar och bland annat vidta de åtgärder som är

nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras

i överensstämmelse med lag och för att medels-

förvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen,

och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att

inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad

av säkerhet kunna bedöma om någon styrelse-

ledamot eller verkställande direktören i något

väsentligt avseende:

• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till

någon försummelse som kan föranleda ersätt-

ningsskyldighet mot bolaget, eller

• på något annat sätt handlat i strid med aktiebo-

lagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsord-

ningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till

dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och

därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig

grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt

med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet,

men ingen garanti för att en revision som utförs

enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att

upptäcka åtgärder eller försummelser som kan

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202497

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller

att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst

eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.

Som en del av en revision enligt god revisions-

sed i Sverige använder vi professionellt omdöme

och har en professionellt skeptisk inställning un-

der hela revisionen. Granskningen av förvaltningen

och förslaget till dispositioner av bolagets vinst

eller förlust grundar sig främst på revisionen av

räkenskaperna. Vilka tillkommande gransknings-

åtgärder som utförs baseras på vår professionella

bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlig-

het. Det innebär att vi fokuserar granskningen på

sådana åtgärder, områden och förhållanden som

är väsentliga för verksamheten och där avsteg

och överträdelser skulle ha särskild betydelse

för bolagets situation. Vi går igenom och prövar

fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder

och andra förhållanden som är relevanta för vårt

uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt

uttalande om styrelsens förslag till dispositioner

beträffande bolagets vinst eller förlust har vi gran-

skat om förslaget är förenligt med aktiebolagsla-

gen.

Revisorns granskning av Esef-rapporten

Uttalande

Utöver vår revision av årsredovisningen och kon-

cernredovisningen har vi även utfört en granskning

av att styrelsen och verkställande direktören har

upprättat årsredovisningen och koncernredovis-

ningen i ett format som möjliggör enhetlig elektro-

nisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap.

4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarkna-

den för Brinova Fastigheter AB (publ) för år 2024.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast

det lagstadgade kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upp-

rättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör

enhetlig elektronisk rapportering.

Grund för uttalande

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommen-

dation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rap-

porten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation

beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi

är oberoende i förhållande till Brinova Fastigheter

AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i

övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa

krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är till-

räckliga och ändamålsenliga som grund för vårt

uttalande.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som

har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i

enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om

värdepappersmarknaden, och för att det finns en

sådan intern kontroll som styrelsen och verkstäl-

lande direktören bedömer är nödvändig för att

upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktig-

heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller

misstag.

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet

om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i

ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a §

lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden,

på grundval av vår granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför

våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig sä-

kerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format

som uppfyller dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet,

men är ingen garanti för att en granskning som ut-

förs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige

alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet

om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på

grund av oegentligheter eller misstag och anses

vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans

rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska

beslut som användare fattar med grund i Esef-rap-

porten.

Revisionsföretaget tillämpar International Stan-

dard on Quality Management 1, som kräver att

företaget utformar, implementerar och hanterar ett

system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller

rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav,

standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav

i lagar och andra författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder

inhämta bevis om Esef-rapporten har upprättats

i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk

rapportering av årsredovisningen och koncern-

redovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska

utföras, bland annat genom att bedöma riskerna

för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare

sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar av

den interna kontrollen som är relevanta för hur

styrelsen och verkställande direktören tar fram

underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder

som är ändamålsenliga med hänsyn till omständig-

heterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om

effektiviteten i den interna kontrollen. Granskning-

en omfattar också en utvärdering av ändamålsen-

ligheten och rimligheten i styrelsens och verkstäl-

lande direktörens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen

validering av att Esef-rapporten upprättats i ett

giltigt XHTML-format och en avstämning av att

Esef-rapporten överensstämmer med den granska-

de årsredovisningen och koncernredovisningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedöm-

ning av huruvida koncernens resultat-, balans- och

egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt

noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i

enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.

KPMG AB, Box 227, 201 22 , Malmö, utsågs till

Brinova Fastigheter AB (publ)s revisor av bolags-

stämman den 7 maj 2024. KPMG AB eller revi-

sorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets

revisor sedan 2024.

Malmö den 26 mars 2025

KPMG AB

Camilla Alm Andersson

Auktoriserad revisor

Huvudansvarig revisor

Therese Johansson

Auktoriserad revisor

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202498

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Bolagsstyrning

Norden 9, Helsingborg

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202499

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Brinova är ett publikt svenskt aktiebolag, noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap i sektorn Real estate.

De regelverk som tillämpas för styrning och kontroll av koncernen är i huvudsak bolagsordningen, aktie-

bolagslagen, årsredovisningslagen, andra tillämpliga lagar och regler, Nasdaq Stockholms regelverk och

rekommendationer för emittenter på den aktuella listan samt interna riktlinjer och policyer.

Bolagsstyrningsrapport

Brinovas styrelse och ledning strävar efter att

Brinova ska leva upp till de krav som börsen,

aktieägare och alla andra intressenter ställer

på Brinova. Bolaget följer Svensk kod för

bolagsstyrning.

Avvikelser från koden

Bolaget följer Svensk kod för bolagsstyrning

med följande undantag: Bolaget har inte

någon särskild funktion för internrevision.

Styrelsen utvärderar årligen behovet av

en sådan funktion och har bedömt att det

löpande interna arbetet med intern kontroll

som företrädesvis utförs av koncernledningen,

utgör en tillräcklig granskningsfunktion med

hänsyn till bolagets verksamhet och storlek.

Bolagsstämmor

Årsstämma

Årsstämman är bolagets högsta beslutsfattande

organ. Vid stämman ges samtliga aktieägare (se

sidan 29 för Brinovas största aktieägare) möjlighet

att utan begränsningar utöva det inflytande över

bolaget som deras respektive aktieinnehav repre-

senterar. Årsstämman utser styrelse och revisor

samt fastställer principer för ersättning till styrel-

se, revisor och koncernledning. Årsstämman fattar,

i förekommande fall, bland annat också beslut om

ändring av bolagsordning, utdelning och ändringar

i aktiekapitalet. På årsstämman, som ska hållas

inom sex månader efter räkenskapsårets utgång,

ska också beslut om fastställelse av balans- och

resultaträkningar, disposition av Brinovas vinst

eller förlust samt om ansvarsfrihet för styrelse

och VD fattas. Bolagsordningen innehåller inga

särskilda bestämmelser om tillsättande och

entledigande av styrelseledamöter eller om

ändring av bolagsordningen.

Årsstämma den 7 maj 2024

Efter att årsredovisningens balans- och resultat-

räkningar fastställts, beslutade stämman att:

• bevilja styrelseledamöterna och den verk-

ställande direktören ansvarsfrihet.

• att ingen utdelning ska utgå för räkenskapsåret

2023 och att till årsstämmans förfogande

stående vinstmedel balanseras i ny räkning.

• att godkänna styrelsens förslag avseende riktlin-

jer för ersättning till ledande befattningshavare.

• att antalet styrelseledamöter ska uppgå till sex

utan styrelsesuppleanter. Till styrelseledamöter

omvaldes Erik Selin, Johan Ericsson, Anders

Jarl, Johan Tollgerdt, Lennart Mauritzson och

Anna Nordström-Carlsson. Årsstämman

omvalde Erik Selin till ordförande för styrelsen.

• att styrelsearvode ska utgå med 140 000

kronor vardera till Johan Ericsson, Anders Jarl,

Anna Nordström-Carlsson och Johan Tollgerdt.

I arvodet ingår ersättning för eventuellt utskotts-

arbete. Övriga styrelseledamöter ska inte erhålla

något arvode.

• att välja KPMG AB till ny revisor för tiden intill

slutet av nästkommande årsstämma.

• att godkänna styrelsens ersättningsrapport och

anta styrelsens föreslagna riktlinjer för ersätt-

ning till ledande befattningshavare.

• att godkänna valberedningens förslag avseende

principer för utseende av valberedning.

• att, i enlighet med styrelsens förslag, bemyn-

diga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen

under tiden fram till nästa årsstämma, fatta

beslut om nyemission av aktier av serie B om

sammantaget högst 20 procent av aktiekapita-

let. Styrelsen ska kunna besluta om emission

av B-aktier med avvikelse från aktieägarnas

företrädesrätt och/eller med bestämmelse om

apport, kvittning eller annars med villkor.

Valberedning

Valberedningen förbereder och lämnar förslag

på styrelse, styrelseordförande, styrelsearvoden,

principer för utseende av valberedning, ordförande

vid stämmor och i förekommande fall revisorer

samt arvodering av revisorer.

Brinovas årsstämma beslutade den 7 maj

2024 om principer för utseende av valberedning,

vilka i huvudsak innebär att bolagets tre största

aktieägare har rätt att utse en ledamot var till

valberedningen. Valberedningens ledamöter samt

de ägare de företräder ska i enlighet med beslutet

offentliggöras så snart de har utsetts. I enlighet

med beslutet har följande valberedning bildats

2024: Marcus Wallentin, utsedd av Backahill AB,

Erik Selin, styrelsens ordförande utsedd av Fastig-

hets AB Balder och Mats Nilsson, utsedd av ER-HO

Förvaltning AB.

A. Val

B. Utvärdering och löpande rapporter

C. Mål, strategi, policyer, instruktion

D. Rapport, löpande utvärdering

ÄGARE

ÅRSSTÄMMAVALBEREDNING

ERSÄTTNINGSUTSKOTT STYRELSE REVISIONSUTSKOTT

AFFÄRSUTVECKLING

EKONOMI, FINANS,

INFORMATION

KONCERNLEDNING

FÖRVALTNING

REGION VÄST REGION ÖST

Bromölla – Karlskrona – Kristianstad Eslöv – Helsingborg – Kävlinge – Landskrona –

Lomma – Lund – Malmö – Skurup –

Svedala – Trelleborg – Vellinge

REVISOR

Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Revisorns yttrande Ersättningsriktlinjer

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024100

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Valberedningens ordförande

är Marcus Wallentin, medan

styrelsens ordförande Erik Selin

är sammankallande.

De tre ägarrepresentanterna

har tillsammans cirka 83 pro-

cent av rösterna i Brinova per

den 30 september 2024. Vid

ägarförändring ska enligt beslut ny ägarrepresen-

tant utses.

Styrelsen

Brinovas styrelse består av sex ledamöter och

inga suppleanter enligt beslut på bolagets års-

stämma den 7 maj 2024.

Styrelsens övergripande uppgift är att, för

ägarnas räkning, förvalta moderbolagets och

koncernens angelägenheter på ett sådant sätt

att ägarnas intresse av långsiktigt god kapital-

avkastning tillgodoses på bästa möjliga sätt.

Ledamöterna väljs årligen på årsstämman för

tiden intill slutet av nästa årsstämma.

Styrelsen bedriver sitt arbete enligt gällande

föreskrifter i lag, regelverk, bolagsordning och

arbetsordning. Styrelsen ska bestå av ledamöter,

med för bolaget adekvat kompetens som kan

stödja, följa och kontrollera verksamheten i

bolaget. Mer information om styrelsens leda-

möter finns i presentationen av styrelsen och

koncernledningen på sidorna 102–103.

Styrelsens arbete

Styrelsens ordförande leder styrelsens arbete.

Dessutom följer ordföranden koncernens utveck-

ling löpande genom kontakter med VD i strate-

giska frågor. Under 2024 hölls 8 protokollförda

styrelsemöten, varav ett var konstituerande.

Ledamöternas närvaro framgår av styrelse-

presentationen på sidorna 102–103. Koncernens

vice VD/CFO har under året varit styrelsens sekre-

terare. På styrelsemötena har bolagets resultat-

utveckling löpande följts upp. Liksom den finan-

siella ställningen, värderingar av koncernens

fastigheter och likviditeten.

Styrelsen har också behandlat bolagets

finansiering samt investerings- och avyttrings-

beslut. Dessutom har marknadsfrågor, planer och

strategier för koncernens utveckling behandlats.

Brinovas dåvarande huvudansvariga revisor Stefan

Svensson, Ernst & Young AB, var adjungerad vid

styrelsemötet den 27 februari 2024 då rapporten

för det fjärde kvartalet 2023 behandlades.

Arbetsordning

Styrelsen i Brinova arbetar efter en arbetsordning

som behandlar arbetsfördelning och ekonomisk

rapportering. Arbetsordningen är ett komplement

till aktiebolagslagens bestämmelser och Brinovas

bolagsordning. Den ses över varje år.

Styrelsen utser VD och utvärderar också VD:s

arbete. Styrelsen genomförde den 27:e februari

2024 en årlig utvärdering av VD:s prestationer.

VD närvarar inte vid denna utvärdering.

Styrelsen är också skyldig att fortlöpande följa

upp och kontrollera Brinovas verksamhet. Det

åligger därför styrelsen att se till att det finns

fungerande rapporteringssystem. Systemen som

utvärderats under året har visat sig tjäna sitt

syfte väl.

Löpande på styrelsemötena rapporteras

Brinovas och koncernens ekonomiska och

finansiella ställning, behandlas ärenden av

investeringskaraktär och andra aktuella frågor.

Årligen fastställer styrelsen också de över-

gripande målen för koncernens verksamhet och

beslutar om strategier för att nå målen.

Även VD-instruktion samt interna policydokument

revideras årligen.

Utvärdering av styrelsen

Varje år görs en utvärdering av styrelsens samman-

sättning och funktion. Den genomförs som en

enkät som går ut till alla styrelsens medlemmar.

Resultatet av enkäten följs sedan upp i enskilda

samtal med ledamöterna. Samtal som behandlar

olika frågor om styrelsens uppgifter, arbetsformer

och funktion.

Men också den enskilda ledamotens roll och

samverkan med övriga ledamöter. Dessutom dis-

kuteras bolagets planer och de utmaningar som

styrelsen ställs inför, i kombination med styrelse-

ledamotens kompetens och engagemang. Resulta-

tet diskuteras därefter också på ett styrelsemöte.

Styrelsemötenas huvudsakliga innehåll 2024

2024-09-24

Godkännande

av finansiellt avtal.

2024-11-07

Beslut om investeringar. Godkännande av

rapport samt övrig ekonomisk rapporte-

ring. Uppdatering av riskrapportering.

2024-12-10

Beslut om förvärv.

2024-03-25

Godkännande av årsredovisning, bolagsstyrningsrapport samt

godkännande av kallelse till årsstämma och förslag till beslut.

2024-05-07

Konstituerande styrelsemöte.

2024-07-08

Beslut om investeringar och projektuppföljning. Godkännande av eko-

nomisk redovisning. Årlig policyuppdatering. Genomgång och revidering av

affärsplan. Fastställelse av kalendarium för 2025. Revisionsplanen godkändes.

2024-02-27

Beslut om investeringar och förvärv, uppföljning av projekt, godkännande av

kommuniké och övrig ekonomisk redovisning, rapportering av revisionen

för 2023, utvärdering av styrelse och VD, ersättning till ledande befatt-

ningshavare, utvärdering av intern kontroll, beslut om utdelning.

2024-05-07

Godkännande av rapport, beslut om investeringar och förvärv,

uppföljning av projekt, samt övrig ekonomisk rapportering.

Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Revisorns yttrande Ersättningsriktlinjer

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024101

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Under 2024 var det på mötet den 27 februari.

Utvärderingarna under åren har visat att Brinova

har en väl sammansatt styrelse som fungerar väl.

Styrelsens utskott

Ersättningsutskott

Brinovas styrelse har tillsatt ett ersättnings-

utskott. Utskottet bereder frågor gällande ersätt-

ning och andra anställningsvillkor för VD och vice

VD. Ersättningar till övrig företagsledning beslutas

av VD. Ersättningsutskottet består av Erik Selin

och Lennart Mauritzson.

Revisionsutskott

Brinovas styrelse tillsatte våren 2017 ett revi-

sionsutskott vars uppgift är att utöva tillsynen av

koncernens rutiner för redovisning och finansiell

rapportering, utveckla kontakten med koncer-

nens revisor samt att utvärdera revisorns arbete.

Revisionsutskottet utgörs av styrelsen och frågor

behandlas på ordinarie styrelsemöten.

Ledning

VD leder med stöd av koncernledningen verk-

samheten med utgångspunkt från av styrelsen

upprättad och fastställd VD-instruktion.

Denne ska även övervaka efterlevnaden

av mål, policyer och strategiska planer som

styrelsen fastställt, samt tillse att de vid behov

underställs styrelsen för uppdatering eller över-

syn. VD ska också säkerställa att styrelsens

ledamöter löpande får information och rapporter

om bolagets utveckling så att styrelsen kan fatta

välgrundade beslut.

Vidare ska VD också säkerställa att bolaget

iakttar den informationsplikt som noteringsavtalet

med Nasdaq Stockholm och tillämpliga lagar och

regler påbjuder.

Aktiemarknadsinformation

Brinova lämnar snabb, samtidig, korrekt och

tillförlitlig information till befintliga och potentiella

aktieägare och andra intressenter. Bolaget lämnar

pressreleaser, delårsrapporter kvartalsvis, en

bokslutskommuniké samt årsredovisning för hela

verksamhetsåret. Dessutom medverkar Brinova

löpande på olika kapitalmarknadsmöten arrange-

rade av banker och branschen. På Brinovas webb-

plats www.brinova.se finns aktuell information om

Brinova som exempelvis pressmeddelanden och

finansiella rapporter som också kan beställas

direkt av Brinova per telefon eller via mail.

Kepler Chevreux bevakar Brinovas aktie.

Revisor

Revisorn rapporterar resultatet

av sin granskning till aktieägarna

genom revisionsberättelsen.

Denna framläggs på årsstäm-

man.

Därutöver lämnar revisorn

under året en detaljerad redo-

görelse till Brinovas styrelse. Då förs också en

diskussion om de iakttagelser som revisionen

utmynnat i. Utöver revision har bolagets revisor

även tillhandahållit tjänster inom områdena skatt

och redovisning.

Intern kontroll

Styrelsen ansvarar, enligt den svenska aktie-

bolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning,

för den interna kontrollen.

Denna bolagsstyrningsrapport har upprättats

i enlighet med 6 kap § 6 årsredovisningslagen

och är därmed avgränsad till intern kontroll och

riskhantering avseende den finansiella rapporte-

ringen. Basen för den interna kontrollen utgörs av

den kontrollmiljö som styrelse och ledning verkar

utifrån.

Styrelsen har fastställt ett antal policyer och

grundläggande riktlinjer av betydelse för arbetet

med den interna kontrollen såsom finanspolicy,

inköpspolicy, investeringspolicy samt kommunika-

tions- och insiderpolicy. VD rapporterar regelbun-

det till styrelsen utifrån fastställda rutiner och

dokument.

Brinovas interna kontrollstruktur bygger på en

tydlig ansvars- och arbetsfördelning såväl mellan

styrelse och VD som inom den operativa verksam-

heten. Den operativa verksamheten innefattar

bland annat verksamhetsstyrnings- och affärs-

plansprocesser. Information kring riskhantering

återfinns i förvaltningsberättelsen.

Som exempel kan nämnas verktyg för uppfölj-

ning av verksamheten, förberedelser inför köp och

försäljningar av fastigheter/ bolag samt underlag

för fastighetsvärderingar. Kontrollaktiviteter genom-

förs på fastighetsnivå i form av löpande resultat-

och investeringsuppföljningar, på övergripande nivå

i form av till exempel resultatanalys på områdes-

nivå, analys av nyckeltal och genomgångar av den

legala koncernstrukturen.

För att förebygga och upptäcka fel och avvi-

kelser finns exempelvis system för attesträtter,

avstämningar, godkännande och redovisning av

affärstransaktioner, rapporteringsmallar, redo-

visnings- och värderingsprinciper. Dessa system

uppdateras kontinuerligt. Den interna informa-

tionen och externa kommunikationen regleras

på övergripande nivå av en kommunikations-

och insiderpolicy. Den interna informationen

sker genom regelbundet hållna informationsmöten

som regleras i en mötespolicy samt via intranät.

Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Revisorns yttrande Ersättningsriktlinjer

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024102

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Namn Erik Selin Lennart Mauritzson Anders Jarl Johan Tollgerdt Johan Ericsson Anna Nordström Carlsson

Född 1967 1967 1956 1979 1951 1971

Befattning Styrelsens ordförande Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot

Invald 2015 2020 2018 2018 2016 2021

Närvaro 6/8 8/8 7/8 8/8 8/8 8/8

Utbildning och

erfarenheter

Grundare av Fastighets AB

Balder. Bred erfarenhet av

fastighetsbranschen.

Civilekonom samt utbildning

inom juridik. Tidigare CFO på

Thule Group (publ), CFO på

Beijer Electronics AB (publ),

Vice President Finance på

Cardo AB.

Civilingenjör. Jur kand. Johan ansvarar för

Advokatfirman Lindahls fast-

ighetsgrupp och har mångårig

erfarenhet av fastighets- och

entreprenadrättsliga fråge-

ställningar.

Civilekonom. Tidigare

koncernchef Catella AB.

Utbildning inom kommunika-

tion och media, samt ekonomi.

Huvudsaklig

sysselsättning

VD Fastighets AB Balder. VD och koncernchef på

Backahill AB.

Styrelseordförande i Wihlborgs

Fastigheter AB.

Advokat och delägare vid

Advokatfirman Lindahl KB.

Styrelsearbete i fastighets-

branschen.

CCO & Marketing

Director på Malmö FF.

Övriga

befattningar

Styrelseordförande Swedish

Logistic Property AB, Norion

Bank AB och K-fastigheter AB.

Styrelseledamot Hedin Mobility

Group AB (publ).

Styrelseordförande i Catena

AB, styrelseledamot i Fabege

AB, Wihlborgs Fastigheter AB

samt Rögle Marknads AB.

Styrelseledamot i Platzer

Fastigheter Holding AB och

Malmö Cityfastigheter AB.

Styrelseledamot i Advokatfir-

man Lindahl i Malmö Aktiebo-

lag, ZG Lighting Nordic AB, TLG

Sweden Holdings AB, TANBA

Förvaltning AB och Stiftelsen

AF-Bostäder.

Styrelseordförande i Nyfosa

AB (publ), Fastighetsbolaget

Emilshus AB (publ) samt

Konstmässan Market AB,

styrelseledamot i Torekov By

AB, och AB Borudan Ett.

Styrelseordförande i Navet

Analytics AB, Media Evolution

Southern Sweden AB, Media

Evolution City i Malmö AB och

Film i Skåne Aktiebolag.

Egna och

närståendes

aktieinnehav 2024

7 400 000 A-aktier och

11 020 302 B-aktier genom

Balder.

0 aktier. 2 000 aktier. 20 000 B-aktier. 10 000 B-aktier genom

Castar Europe AB.

0 aktier.

Beroende/

oberoende

Oberoende av bolaget och

närstående. Beroende av

bolagets ägare.

Oberoende av bolaget och

närstående. Beroende av

bolagets ägare.

Oberoende av bolaget och

närstående. Oberoende av

bolagets ägare.

Oberoende av bolaget och

närstående. Oberoende av

bolagets större ägare.

Oberoende av bolaget och

närstående. Oberoende av

bolagets större ägare.

Oberoende av bolaget och

närstående. Oberoende av

bolagets ägare.

Styrelse

Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Revisorns yttrande Ersättningsriktlinjer

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024103

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Koncernledning Företagsledning

Namn Per Johansson Malin Rosén Stina Trimark Frida Carlsson Martin Wallin Caroline Holst

Född 1960 1968 1967 1974 1972 1982

Befattning VD Vice VD och CFO Projekt- och fastighetschef Förvaltningschef Teknisk chef Ekonomichef

Anställd sedan 2016 2015 2015 2020 2016 2017

Utbildning Gymnasieekonom Civilekonom Civilingenjör Väg & Vatten Civilingenjör, lantmäteri, LTH Högskoleingenjör fastighets-

teknik

Civilekonom

Tidigare

befattningar

Verksam inom fastighets-

branschen i Sverige under mer

än 30 år. Regionchef Klövern

AB samt VD Dagon AB och

Tribona AB.

Verksam inom fastighets-

branschen i Sverige under

mer än 25 år. Redovisnings-

chef på tidigare Brinova AB

och på Catena AB.

Verksam i byggentreprenad-

branschen sedan 1990 bl.a

på Skanska AB och Peab

AB samt 10 år i fastighets-

branschen.

Verksam inom fastighets-

branschen under mer än 25

år. Fastighetchef på Wihlborgs

Fastigheter AB och Klövern AB,

Enhetschef och förvaltare på

Dagon AB.

Verksam inom fastighets-

branschen under mer än 25

år. Regionchef Dagon AB,

Enhetschef Klövern AB.

Verksam inom revisions- och

fastighetsbranschen närmre

20 år. Redovisningschef på

Stendörren Fastigheter AB.

Ekonomiansvarig Aberdeen

Property Sweden AB. Revisor

PricewaterhouseCoopers AB

samt Ernst & Young AB.

Övriga uppdrag Styrelseledamot i Fastighets-

ägarna Syd, Bästa bostaden

AB och styrelseordförande

Landskrona Stadsutveckling.

Inga övriga uppdrag. Styrelseledamot i fastig-

hetsägarna Kristianstad och

ordförande i Kristianstads

damfotbollsförening.

Styrelseledamot i Fastighets-

ägarna Malmö och Kulla-

gatans ekonomiska förening

i Helsingborg.

Styrelseledamot Fastighets-

ägarna och Ciytfastighets-

ägarna i Karlskrona.

Inga övriga uppdrag.

Egna och

närståendes

aktieinnehav 2024

20 340 B-aktier 15 000 B-aktier 7 500 B-aktier 17 187 B-aktier 246 597 B-aktier 11 115 B-aktier

Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Revisorns yttrande Ersättningsriktlinjer

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024104

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Revisorns yttrande om

bolagsstyrningsrapporten

Till bolagsstämman i Brinova Fastigheter AB,

org. nr 556840-3918

Uppdrag och ansvarsfördelning

Det är styrelsen som har ansvaret för bolags-

styrningsrapporten för år 2024 på sidorna

99–103 och för att den är upprättad i enlighet

med årsredovisningslagen

Granskningens inriktning och omfattning

Vår granskning har skett enligt FARs rekom-

mendation RevR 16 Revisorns granskning av

bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår

granskning av bolagsstyrningsrapporten har en

annan inriktning och en väsentligt mindre omfatt-

ning jämfört med den inriktning och omfattning

som en revision enligt International Standards

on Auditing och god revisionssed i Sverige har.

Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig

grund för våra uttalanden.

Uttalande

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upp-

lysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket

punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap.

31 § andra stycket samma lag är förenliga med

årsredovisningen och koncernredovisningen samt

är i överensstämmelse med årsredovisningslagen.

Malmö den 26 mars 2025

KPMG AB

Camilla Alm Andersson

Auktoriserad revisor

Huvudansvarig revisor

Therese Johansson

Auktoriserad revisor

Rosmarinen 34, Helsingborg

Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Revisorns yttrande Ersättningsriktlinjer

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024105

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

STYRELSEN I BRINOVA FASTIGHETER AB (PUBL), ORG.NR 556840–3918 (”BOLAGET”)

FÖRSLAG TILL BESLUT OM RIKTLINJER FÖR ERSÄTTNING TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE

Styrelsen föreslår att årsstämman 2025 fast-

ställer följande riktlinjer för bestämmande av

ersättning och anställningsvillkor till verkställande

direktören, styrelseledamöter och de personer

som ingår i Bolagets koncernledning (”Ledande

Befattningshavare”). Riktlinjerna ska tillämpas på

ersättningar som avtalas och förändringar som

görs i redan avtalade ersättningar efter det att

riktlinjerna antagits av årsstämman 2025. Rikt-

linjerna omfattar inte ersättningar som beslutas

av bolagsstämman.

Riktlinjernas främjande av Bolagets affärs-

strategi, långsiktiga intressen och hållbarhet

Bolagets övergripande målsättning med verksam-

heten är att skapa en långsiktigt god värdetillväxt

för aktieägarna. Detta ska ske genom att utveckla

och förvalta hyresbostäder och samhällsfastighe-

ter belägna på utvalda orter med goda kommu-

nikationer, att verka lokalt nära sina samarbets-

partners och hyresgäster genom egen närvaro

på de orter där Bolaget är etablerat, samt genom

att samverka med aktörer inom samhällssektorn.

Hållbarhet är en central del i Bolagets affär där

de prioriterade områdena är att bidra till en bättre

miljö genom energieffektiva lösningar i fastigheter-

na och att vara en ansvarstagande arbetsgivare

som attraherar och utvecklar sina medarbetare.

För ytterligare information om Bolagets affärsstra-

tegi, långsiktiga intressen och hållbarhet hänvisas

till Bolagets hemsida www.brinova.se.

För att främja Bolagets affärsstrategi, långsikti-

ga intressen och hållbarhet, och på så sätt skapa

en långsiktigt god värdetillväxt för aktieägarna,

ska Bolaget erbjuda konkurrenskraftig ersättning.

Dessa riktlinjer möjliggör att Ledande Befattnings-

havare kan erbjudas en konkurrenskraftig ersätt-

ning.

Formerna av ersättning m.m.

Marknadsmässiga ersättningsnivåer och anställ-

ningsvillkor är en förutsättning för att behålla och,

vid behov, rekrytera personer till koncernledningen

med den kompetens och erfarenhet som krävs.

Den totala ersättningen ska baseras på faktorer

så som befattning, prestation och individuell

kvalifikation. Ersättningen får bestå av följande

komponenter: fast lön, pensionsförmåner och an-

dra förmåner. Bolagsstämman kan därutöver – och

oberoende av dessa riktlinjer – besluta om exem-

pelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersättningar.

Fast lön

Ersättningen ska baseras på arbetsuppgifternas

betydelse, krav på kompetens, erfarenhet och pre-

station. Den fasta grundlönen ska anses motsvara

en marknadsmässig kompensation för ett fullgott

arbete. Den fasta grundlönen ska ses över årligen

för att säkerställa att lönen är marknadsmässig

och konkurrenskraftig.

Rörlig lön

Det utgår ingen rörlig ersättning till ledande

befattningshavare.

Pensionsförmåner

Pensionsavsättningar kan göras för personer i

koncernledningen motsvarande maximalt 35 pro-

cent av fast årlig grundlön. Pensionsåldern är 65

år, men kan utökas. Personer i koncernledningen

ska ha avgiftsbestämda pensionsplaner om inte

personen omfattas av förmånsbestämd pension

enligt tvingande kollektivavtalsbestämmelser.

Andra förmåner

Andra förmåner ska vara marknadsmässiga och

bidra till att underlätta personens möjligheter att

fullgöra sina arbetsuppgifter. Sådana förmåner kan

utgå i form av exempelvis sjukvårdsförsäkring och

bilförmån och får uppgå till maximalt 25 procent

av fast årlig grundlön.

Upphörande av anställning

För verkställande direktören gäller, vid uppsägning

från bolagets sida, en uppsägningstid om tolv

månader. Något avgångsvederlag ska inte utgå.

Vid uppsägning från verkställande direktörens sida

är uppsägningstiden sex månader. Övriga ledande

befattningshavare har, vid uppsägning från bola-

gets sida, en uppsägningstid om tolv månader.

Något avgångsvederlag utgår inte. Vid uppsägning

från övriga ledande befattningshavares sida är

uppsägningstiden sex månader.

Lön och anställningsvillkor för anställda

Vid framtagande av förslag till dessa ersättnings-

riktlinjer har lön och anställningsvillkor för Bola-

gets anställda beaktats genom att uppgifter om

anställdas totalersättning, ersättningens kompo-

nenter samt ersättningens ökning och ökningstakt

över tid har utgjort en del av ersättningsutskottets

och styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen

av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar

som följer av dessa.

Beslutsprocessen för att fastställa, se över

och genomföra riktlinjerna

Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott med

huvudsakliga uppgifter att bereda styrelsens

beslut i frågor om ersättningsprinciper, ersätt-

ningar och andra anställningsvillkor för personer

i koncernledningen. Ersättningsutskottet ska

således utarbeta förslag avseende riktlinjer för

ersättning till styrelseledamöter och personer i

koncernledningen, som styrelsen ska underställa

årsstämman för beslut åtminstone vart fjärde år.

Ersättningsutskottet ska vidare följa och utvärdera

pågående och under året avslutade program för

rörliga ersättningar till personer i koncernledning-

en, samt följa och utvärdera tillämpningen av de

riktlinjer för ersättningar till styrelseledamöter och

koncernledningen som bolagsstämman beslutat

om samt gällande ersättningsstrukturer och

ersättningsnivåer i Bolaget. Styrelsens ordförande

kan vara ordförande i utskottet. Övriga ledamöter

ska vara oberoende i förhållande till Bolaget och

koncernledningen. Om ersättningsutskottet anlitar

extern uppdragstagare för sitt arbete ska utskottet

försäkra sig om att ingen intressekonflikt föreligger

i förhållande till andra uppdrag som denne kan

ha för Bolaget eller koncernledningen.

Verkställande direktörens och vice Verkställan-

de direktörens ersättning bereds av ersättnings-

utskottet och fastställs av styrelsen vid ordinarie

styrelsemöte. Verkställande direktören deltar inte

i detta beslut. Styrelsen uppdrar åt verkställande

direktören att förhandla med övriga personer i

koncernledningen i enlighet med dessa riktlinjer.

Ersättningsutskottet godkänner på förslag från

verkställande direktören ersättningsnivåer för

övriga personer i koncernledningen.

Om styrelseledamot utför arbete för Bolagets

räkning, utöver styrelsearbetet, ska konsultarvode

och annan ersättning för sådant arbete kunna utgå

efter särskilt beslut av styrelsen. För styrelsearbete

utgår ingen ersättning utöver det styrelsearvode

som bolagsstämman beslutar om.

Frångående av riktlinjerna

Styrelsen har rätt att frångå ovanstående riktlinjer

helt eller delvis om det i ett enskilt fall finns

särskilda skäl som motiverar det. Som angivits

ovan ingår det i ersättningsutskottets uppgifter

att bereda styrelsens beslut i ersättningsfrågor,

vilket innefattar beslut om avsteg från riktlinjerna.

Avsteg får endast göras om det bedöms vara

nödvändigt för att tillgodose Bolagets långsiktiga

intressen och hållbarhet eller för att säkerställa

Bolagets ekonomiska bärkraft. Om styrelsen gör

avsteg från riktlinjerna för ersättning till styrelse-

ledamöter och koncernledningen ska detta redovi-

sas vid nästkommande årsstämma.

Helsingborg i mars 2025

Brinova Fastigheter AB (publ) Styrelsen

Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Revisorns yttrande Ersättningsriktlinjer

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024106

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Flerårsöversikt nyckeltal

Nyckeltal 2024 2023 2022 2021 2020 Definitioner Syfte

Fastighetsrelaterade

Hyresintäkter, Mkr 545,4 513,4 463,8 399,0 311,4 Debiterade hyror jämte tillägg, såsom

ersättning för värme och fastighetsskatt

Åskådliggör koncernens intäkter

från fastighetsuthyrning

Driftsöverskott, Mkr 353,6 338,8 290,3 253,1 197,8 Hyresintäkter och övriga intäkter med avdrag

för drifts- och underhållskostnader, fastighets-

skatt och fastighetsadministration

Ett relevant nyckeltal för att mäta

förvaltningens lönsamhet före

finansnetto och värdeförändringar

Hyresvärde, Mkr 590,9 545,9 504,4 462,3 404,2 Utgående hyra på årsbasis med tillägg för

bedömd marknadshyra för vakanta ytor

Belyser koncernens intäktspotential

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,6 95,5 94,3 94,3 94,1 Kontrakterad årshyra för hyresavtal vilka löper

vid periodens slut i procent av hyresvärde

justerat för projektfastigheter

Åskådliggör den ekonomiska

nyttjandegraden av fastigheter

Överskottsgrad, % 64,8 66,0 62,6 63,4 63,5 Driftsöverskott i procent av hyresintäkterna Ett relevant nyckeltal för att mäta

förvaltningens lönsamhet före

finansnetto och värdeförändringar

Belåningsgrad netto, % 60,8 60,9 58,7 57,4 61,3 Skulder till kreditinstitut med avdrag för

likvida medel i förhållande till fastigheternas

värde vid periodens slut

Belyser koncernens finansiella risk,

beaktat med avdrag för likvida medel

Belåningsgrad, % 61,2 62,4 60,8 58,3 63,2 Skulder till kreditinstitut i förhållande till

fastigheternas värde vid periodens slut

Belyser koncernens finansiella risk

Uthyrbar yta, tkvm 352,3 345,5 347,8 328,2 304,8 Total yta som är tillgänglig för uthyrning. Belyser verksamhetens

omfattning och intäktspotential

Genomsnittligt

direktavkastningskrav, %

5,3 5,3 4,9 4,7 4,9 Genomsnittligt direktavkastningskrav av

koncernens samtliga fastigheter vid externt

genomförda värderingar

Åskådliggör antaganden i fastighets-

portföljens redovisade marknadsvärde

Finansiella

Avkastning på eget kapital, % 1,6 -11,3 9,6 16,5 9,2 Periodens resultat i procent av ett

genomsnittligt eget kapital

Visar hur ägarnas kapital har

förräntats under perioden

Avkastning på totalt kapital, % 3,6 -0,8 3,3 7,6 5,3 Resultat före skatt med tillägg för

finansiella kostnader i procent av en

genomsnittlig balansomslutning

Visar hur det totala kapitalet

har förräntats under perioden

Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 1,8 2,5 3,0 3,1 Förvaltningsresultat med återläggning

av finansiella poster i förhållande till

finansiella poster

Belyser koncernens finansiella risk

Flerårsöversikt Nyckeltal Fastighetsförteckning Adresser

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024107

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Nyckeltal 2024 2023 2022 2021 2020 Definitioner Syfte

Finansiella forts.

Genomsnittlig ränta, % 3,3 3,6 3,1 1,8 1,8 Beräknad årsränta för skulder till kreditinstitut,

baserat på aktuella låneavtal i förhållande till

totala skulder till kreditinstitut

Belyser koncernens ränterisk

avseende räntebärande skulder

Räntebindning, år 2,9 3,3 2,4 3,2 2,9 Viktad räntebindningstid för lån till kreditinstitut Belyser ränterisk för koncernens

räntebärande skulder

Kapitalbindning, år 1,3 1,7 2,2 1,3 1,7 Viktad kapitalbindningstid för lån till kreditinstitut Belyser (re-) finansieringsrisken

för koncernens räntebärande skulder

Soliditet, % 33,1 33,1 35,6 36,3 31,6 Eget kapital inklusive minoritetsintressen

i procent av balansomslutningen

Belyser koncernens finansiella stabilitet

Förvaltningsresultat, Mkr 150,8 135,0 156,5 153,9 120,8 Resultat före skatt med återläggning av

värdeförändringar

Visar verksamhetens operativa resultat samt

något förenklat kassaflöde från den löpande

verksamheten exklusive betald skatt

Resultat före skatt, Mkr 95,0 -387,0 387,9 514,5 209,6 Resultat före skatt enligt Rapport över totalresultat Åskådliggör resultat efter värdeförändringar

Periodens resultat, Mkr -46,0 -337,7 289,7 399,8 160,5 Periodens resultat enligt Rapport över totalresultat Åskådliggör koncernens resultat för

perioden

Kassaflöde från den löpande

verksamheten före förändringar

av rörelsekapital

154,5 134,2 154,6 152,4 121,6 Periodens kassaflöde från den löpande

verksamheten före förändringar av

rörelsekapital enligt Kassaflödesanalys

Belyser förmåga att generera kassaflöde

från den löpande verksamheten

Balansomslutning, Mkr 8 671,5 8 535,9 8 889,0 7 875,1 6 254,5 Balansomslutning enligt Koncernens rapport

över finansiell ställning i sammandrag

Åskådliggör koncernens

balansomslutning för perioden

Aktierelaterade

Eget kapital per aktie, kr 29,4 28,9 32,4 29,4 23,5 Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare i

förhållande till antalet aktier vid periodens slut

Beskriver respektive akties andel

av det egna kapitalet

Långsiktigt substansvärde, kr 32,9 31,6 34,1 32,3 26,1 Eget kapital med justering för uppskjutna skatter

och verkligt värde på räntederivat i förhållande till

antal utestående aktier vid periodens utgång

Visar nettotillgångarnas långsiktiga värde

utan omsättning av aktuell fastighetsportfölj

Resultat per aktie, kr 0,5 -3,5 3,0 4,4 2,0 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets

ägare i förhållande till ett genomsnittligt antal

utestående aktier

Belyser resultat per aktie på ett för

börsnoterade bolag enhetligt sätt

Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,5 1,4 1,6 1,7 1,5 Periodens förvaltningsresultat i förhållande till

ett genomsnittligt antal utestående aktier

Visar verksamhetens operativa resultat

i relation till insatt kapital

Antal utestående aktier, miljoner 97,7 97,7 97,7 97,4 84,4 Registrerat antal aktier per balansdagen Används för beräkning av balansnyckeltal

Genomsnittligt antal

utestående aktier, miljoner

97,7 97,7 97,6 90,7 79,1 Vägt genomsnitt av antalet utestående

aktier under perioden

Används för beräkning av resultatnyckeltal

Flerårsöversikt Nyckeltal Fastighetsförteckning Adresser

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024108

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Härledning av nyckeltal

Hän-

visning 2024 2023 2022 2021 2020

Fastigheternas redovisade värde, Mkr

Förvaltningsfastigheter, Mkr BR 8 539,8 8 271,2 8 431,7 7 697,6 6 048,1

Räntetäckningsgrad, ggr

Förvaltningsresultat RR 150,8 135,0 156,5 153,9 120,8

Återläggning av finansiella poster, Mkr RR 176,5 176,4 107,0 77,2 57,2

Förvaltningsresultat efter återläggning

av finansiella poster, Mkr 327,3 311,4 263,5 231,1 178,0

Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 1,8 2,5 3,0 3,1

Avkastning på eget kapital, %

Resultat efter skatt, Mkr RR 46,0 -337,7 289,7 399,8 160,5

Genomsnitt av IB och UB

eget kapital, Mkr BR 2 847,0 2 992,4 3 010,4 2 419,4 1 743,6

Avkastning på eget kapital, % 1,6 -11,3 9,6 16,5 9,2

Soliditet, %

Eget kapital, Mkr BR 2 870,4 2 823,5 3 161,2 2 859,6 1 979,1

Balansomslutning, Mkr BR 8 671,5 8 535,9 8 889,0 7 875,1 6 254,5

Soliditet, % 33,1 33,1 35,6 36,3 31,6

Belåningsgrad netto, %

Skulder till kreditinstitut, Mkr BR 5 226,9 5 160,4 5 125,4 4 489,4 3 820,1

Likvida medel, Mkr BR -31,0 -125,9 -173,7 -69,8 -113,5

Förvaltningsfastigheter, Mkr BR 8 539,8 8 271,2 8 431,7 7 697,6 6 048,1

Belåningsgrad netto, % 60,8 60,9 58,7 57,4 61,3

Belåningsgrad, %

Skulder till kreditinstitut, Mkr BR 5 226,9 5 160,4 5 125,1 4 489,4 3 820,1

Förvaltningsfastigheter, Mkr BR 8 539,8 8 271,2 8 431,7 7 697,6 6 048,1

Belåningsgrad, % 61,2 62,4 60,8 58,3 63,2

Hän-

visning 2024 2023 2022 2021 2020

Avkastning på totalt kapital, %

Resultat före skatt, Mkr RR 95,0 -387,0 387,9 514,5 209,6

Återläggning av finansiella poster, Mkr RR 176,5 176,4 107,0 77,2 57,2

Återläggning värdeförändringar

derivat, Mkr RR 39,5 143,2 -218,3 -52,4 21,0

Genomsnitt av IB och UB

balansomslutning, Mkr BR 8 603,7 8 712,5 8 382,1 7 064,8 5 382,0

Avkastning på totalt kapital, % 3,6 -0,8 3,3 7,6 5,3

Förvaltningsresultat per aktie, kr

Förvaltningsresultat, Mkr RR 150,8 135,0 156,5 153,9 120,8

Genomsnittligt antal aktier

under perioden, miljoner 97,7 97,7 97,6 90,7 79,1

Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,54 1,38 1,60 1,70 1,53

Långsiktigt substansvärde

per aktie, kr

Eget kapital, Mkr BR 2 870,4 2 823,5 3 161,2 2 859,6 1 979,1

Uppskjuten skattefordran, Mkr BR 0,0 -13,2 -13,8 -10,1 -19,9

Verkligt värde räntederivat, Mkr BR -36,6 -76,1 -219,4 -1,1 51,3

Uppskjuten skatteskuld, Mkr BR 381,2 349,2 399,6 297,9 195,5

Långsiktigt substansvärde , Mkr 3 215,0 3 083,4 3 327,6 3 146,3 2 206,0

Antal utestående aktier vid

årets utgång, st 97,7 97,7 97,7 97,4 84,4

Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 32,9 31,6 34,1 32,3 26,1

Nedan redovisas härledning av de finansiella nyckeltalen som Brinova följer

löpande och för vilka det finns fastslagna finansiella mål. Följande finansiella

mål var fastslagna av styrelsen för perioden 2022–2024:

• Tillväxt, målet är en fastighetsportfölj om 10 Mdkr före utgången av 2024.

• Räntetäckningsgraden ska inte understiga 1,75 ggr.

• Avkastningen på eget kapital ska uppgå till riskfri ränta plus 7 procent.

• Soliditeten ska lägst vara 30 procent.

Flerårsöversikt Nyckeltal Fastighetsförteckning Adresser

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024109

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Fastighetsförteckning

Kvadratmeter

Fastighet Bostadsyta Samhällsyta Kommersiell yta Projektyta Totalt

Lugnet 9 1 627 3 575 126 0 5 328

S:a Bromölla 1 627 3 575 126 0 5 328

Bankmannen 14 785 0 0 0 785

Dannemannen 33 0 5 872 467 0 6 339

Dannemannen 36 0 0 0 0 0

Dannemannen 37 0 0 0 0 0

Färgaren 21 1 969 0 0 0 1 969

Garvaren 17 2 642 354 4 618 0 7 614

Gjutaren 15 0 3 020 0 0 3 020

Piggvaren 4 28 554 4 304 1 274 0 34 132

Sädesärlan 3 5 279 0 0 0 5 279

S:a Eslöv 39 229 13 550 6 359 0 59 138

Armborstet 8 0 830 0 0 830

Billesholms Gård 9:467 2 244 500 0 0 2 744

Fiskaren 27 242 2 297 2 087 0 4 626

Göta 1 0 1 800 2 114 0 3 914

Kvadraten 1 1 877 506 0 0 2 383

Magnus Stenbock 8 460 0 1 345 0 1 805

Nackstycket 8 0 0 0 0 0

Nackstycket 9 0 316 0 0 316

Norden 9 0 0 2 027 0 2 027

Rosmarinen 34 5 487 0 0 0 5 487

Sjollen 13 0 1 031 0 0 1 031

Tenoren 1 0 1 067 0 0 1 067

S:a Helsingborg 10 310 8 347 7 573 0 26 230

Alex 2 0 3 201 0 0 3 201

Hällbo 14 0 0 0 0 0

Hällbo 26 0 0 0 0 0

S:a Höör 0 3 201 0 0 3 201

Ankarcrona 4 1 357 0 0 0 1 357

Binga 9:237 790 139 0 0 929

Clerk 28 686 0 20 0 706

Dockan 10 0 0 3 244 0 3 244

Frimuraren 2 0 555 0 0 555

Gasverket 18 0 9 162 152 0 9 314

Hammarby 1:123 0 710 0 0 710

Hammaren 1 0 0 5 730 0 5 730

Jämjö 6:5 mfl. 1 566 0 0 0 1 566

Järnsaxa 1 0 443 0 0 443

Lindblad 24 365 538 7 615 0 8 518

Mjövik 2:36 672 0 0 0 672

Mjövik 2:47 1 144 0 0 0 1 144

Mjövik 2:76 285 550 353 0 1 188

Mo 1:64 336 0 0 0 336

Rödebyholm 1:42 2 216 341 0 0 2 557

Kvadratmeter

Fastighet Bostadsyta Samhällsyta Kommersiell yta Projektyta Totalt

Sheldon 4 502 0 632 0 1 134

Skeppsbron 2 0 0 400 0 400

Skeppsbron 4 0 0 1 940 0 1 940

Vakteln 8-11 587 0 72 0 659

Västra Nättraby 10:87 0 735 0 0 735

Östra Rödeby 3:1 1 158 0 0 440 1 598

S:a Karlskrona 11 664 13 173 20 158 440 45 435

Alkronan 3 0 0 2 050 0 2 050

Bajonetten 3 5 601 0 1 962 0 7 563

Bajonetten 5 2 253 0 43 0 2 296

Bajonetten 6 0 2 177 0 0 2 177

Bajonetten 7 0 0 0 0 0

Fältmarskalken 3 2 309 1 546 1 140 0 4 995

Getramsen 2 876 0 0 0 876

Hammar 9:198 3 573 0 0 0 3 573

Hans Kock 14 2 104 1 243 0 0 3 347

Hans Kock 9 1 417 0 262 0 1 679

Härlöv 50:157 0 0 0 0 0

Kamomillen 2 1 752 0 0 0 1 752

Kristianstad 3:86 0 0 150 0 150

Mats Lavesen 3 0 0 4 948 0 4 948

Näsby 35:42 0 0 530 0 530

Saxen 11 607 0 0 0 607

Sjöhem 10 0 1 370 1 797 0 3 167

Sjöhem 11 0 0 1 426 0 1 426

Sjöhem 2 0 4 501 6 271 0 10 772

Sjöhem 4 0 10 252 8 502 0 18 754

Sjöhem 8 0 0 816 0 816

Stinsen 9 0 0 456 0 456

Västerport 16-34 194 0 0 0 194

S:a Kristianstad 20 685 21 089 30 354 0 72 128

Barsebäck 42:53 0 2 398 0 0 2 398

Bäcken 9 1 048 0 0 0 1 048

Karaby 2:303 1 332 0 0 0 1 332

Trehörningen 15 2 899 540 25 0 3 464

S:a Kävlinge 5 278 2 938 25 0 8 241

Banér 1 507 0 405 0 912

Banér 11 612 0 192 0 804

Banér 8 1 050 0 0 0 1 050

Erik Dahlberg 1 370 0 591 0 961

Erik Dahlberg 13 430 0 513 0 943

Erik Dahlberg 14 1 429 0 1 344 0 2 773

Karl XV 17 514 430 2 568 0 3 512

Karl XV 18 0 7 875 4 610 0 12 485

Klas Klättermus 2 4 956 0 0 0 4 956

Flerårsöversikt Nyckeltal Fastighetsförteckning Adresser

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024110

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Gasverket 18, Karlskrona

I centrala Karlskrona, på Trossö, ligger fastigheten Gasverket 18, som har

namnet Brinova Arena. Fastigheten stod klar i maj 2019 och är en 9 000 kvm stor

modern anläggning med flexibilitet för att kunna växla mellan olika parallella

arrangemang inom event och idrottsevenemang. Hyreskontraktet löper till år 2044.

Hållbarhet och teknik är centralt för fastigheten som är utrustad med Blekinges

största takmonterade solcellsanläggning och försörjer hela arenan med energi

samt leverans av överskottsenergi till det allmänna nätet.

Flerårsöversikt Nyckeltal Fastighetsförteckning Adresser

Kvadratmeter

Fastighet Bostadsyta Samhällsyta Kommersiell yta Projektyta Totalt

Köpmannen 13 1 217 0 301 0 1 518

Köpmannen 14 1 637 596 628 0 2 861

Köpmannen 2 659 0 280 0 939

Tigern 7 0 0 1 595 0 1 595

Östra Roten 21 6 817 1 746 2 422 0 10 985

S:a Landskrona 20 197 10 647 15 449 0 46 293

Bautastenen 4 1 516 0 0 0 1 516

Bjärred 30:16 956 435 0 298 1 689

Brågarp 6:883 1 336 0 0 0 1 336

Göingegeten 1 1 920 0 0 0 1 920

Lomma 27:133 1 764 0 0 0 1 764

Orkesterdiket 10 0 552 0 0 552

Sandryggen 1 0 0 0 5 263 5 263

Soldaten 14 0 549 0 0 549

Stanstorp 7:298 1 307 0 0 0 1 307

S:a Lund 8 798 1 536 0 5 561 15 895

Ask3 0 638 653 0 1 291

Brandvakten 3 0 580 0 0 580

Dekoratören 21 68 650 0 0 718

Flaggskepparen 3 0 1 281 0 0 1 281

Hjärup 4:306 2 006 0 0 0 2 006

Körmästaren 1 0 2 139 0 0 2 139

Nattskärran 7 1 918 0 0 0 1 918

Nattsländan 1 0 2 297 0 0 2 297

Oxievång 2, 3, 6 3 496 6 784 3 551 0 13 831

Oxievång 7 2 163 0 0 0 2 163

Slätthög 5 0 2 909 1 234 0 4 143

Sånekulla 16 0 2 235 0 0 2 235

Vannagården 2 0 741 0 0 741

Åkertisteln 1 0 336 0 0 336

Äggsvampen 1 0 1 525 0 0 1 525

Äggsvampen 3 0 828 0 0 828

Ögonstenen 2 0 4 354 0 0 4 354

S:a Malmö 9 651 27 297 5 437 0 42 386

Passaren 1 4 303 0 0 0 4 303

Pennan 1 570 0 0 0 570

Tell 13 1 193 0 67 0 1 260

S:a Skurup 6 065 0 67 0 6 132

Svedala Värby 44:565 0 1 645 722 0 2 367

Svedala Värby 61:586 0 3 039 0 0 3 039

Svedala Värby 61:587 0 0 0 0 0

Svedala Värby 61:589 5 849 527 338 0 6 714

Svedala Värby 61:590 2 144 0 274 0 2 418

S:a Svedala 7 993 5 211 1 334 0 14 538

Sadeln 2 486 2 280 0 0 2 766

S:a Trelleborg 486 2 280 0 0 2 766

Påfågeln 1 636 4 000 0 0 4 636

S:a Vellinge 636 4 000 0 0 4 636

Totalt BRINOVA 142 620 116 845 86 881 6 001 352 346

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024111

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER

Följ Brinova året om

Årsstämma

Brinovas årsstämma kommer att hållas

torsdagen den 7 maj 2025.

Kalendarium

Brinova lämnar delårsrapporter kvartalsvis,

en bokslutskommuniké samt årsredovisning

för hela verksamhetsåret.

2025-04-24 Delårsrapport januari–mars

2025-05-07 Årsstämma 2025

2025-07-11 Delårsrapport januari–juni

2025-10-24 Delårsrapport januari–september

Delårsrapporter och årsredovisning skickas

med post eller mail till dem som begärt detta

och finns även på hemsidan.

Kapitalmarknadsinformation

Brinova strävar efter att ge en rättvisande bild

av bolaget genom en kontinuerlig, omedelbar,

korrekt och tillförlitlig information till befintliga

och potentiella aktieägare och andra intres-

senter. Informationsgivningen kännetecknas

av öppenhet, samtidighet och likformighet i

enlighet med gällande lagstiftning, Nasdaqs

regelverk, Svensk kod för bolagsstyrning

samt bolagets IR-policy.

Brinova planerar in enskilda möten

med investerare och banker. Bland annat

presenterar Brinova traditionellt bolaget på

kapitalmarknadsdagen i Båstad.

Brinova deltar också i aktiespararträffar

arrangerade av Aktiespararna.

Analyshuset Kepler Chevreux har en aktiv

bevakning av Brinova-aktien.

Följ Brinova på webbplatsen

På Brinovas webbplats www.brinova.se finns

aktuell information om Brinovas fastigheter

och verksamhet. Samt finansiell information,

till exempel pressmeddelanden och finansiel-

la rapporter. På webbplatsen kan bolagets

intressenter också ladda ned finansiella

publikationer från Brinova. Denna informa-

tion kan även beställas direkt av Brinova

per telefon eller via mail info@brinova.se.

Här kan ni nå oss:

Huvudkontor

Brinova Fastigheter AB

Stortorget 9

252 20 Helsingborg

brinova.se

info@brinova.se

Förvaltningskontor

Brinova – Eslöv

Malmgatan 1 B

241 30 Eslöv

Brinova – Helsingborg

Stortorget 9

252 20 Helsingborg

Brinova – Karlskrona

Skeppsbrokajen 14

371 33 Karlskrona

Brinova – Kristianstad

Björkhemsvägen 15 C

291 54 Kristianstad

Brinova – Landskrona

Östergatan 29

261 34 Landskrona

Brinova – Malmö

Olsgårdsgatan 14

215 79 Malmö

Flerårsöversikt Nyckeltal Fastighetsförteckning Adresser

Pressreleaser 2024 i urval

2024-08-30

Brinova förvärvar samhällsfastighet

i Malmö.

2024-11-07

Brinovas nya affärsplan 2025–2027.

2024-12-11

Brinova förvärvar fastigheter med ett

överenskommet fastighetsvärde om

10,8 Mdkr från K-Fast Holding AB (publ).

Expansiv aktör inom hyresbostäder

och samhällsfastigheter i södra Sverige

Brinova utvecklar och förvaltar primärt bostäder och samhällsfastigheter

belägna på utvalda orter med goda kommunikationer i södra Sverige.

Verksamheten kännetecknas av långsiktighet, samverkan med aktörer

inom samhällssektorn och inte minst en lokal egen engagerad

förvaltning på de orter där bolaget valt att verka.

Fastighetsbeståndet om cirka 352 000 kvm har ett marknadsvärde på

8,5 miljarder kronor. Värden skapas genom selektiva förvärv, effektiv

fastighetsutveckling och en aktiv förvaltning. Ett starkt kassaflöde

möjliggör en fortsatt tillväxt av bolaget. Brinovas B-aktie är noterad

på Nasdaq Stockholm och handlas på Mid Cap-listan.

Huvudkontoret finns i Helsingborg.