Det hållbara valet för hyresbostäder och

samhällsfastigheter i södra Sverige

2023

Årsredovisning

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 20232

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Innehållsförteckning

INLEDNING

Brinova i korthet

3–4

Året i korthet

VD har ordet

Brinovastaden

Marknadsöversikt

8–10

Framtidstrender

VERKSAMHETEN

Affärsmodell, mål och strategier

13–16

Egen förvaltning

17–19

Projektutveckling

20–21

Samhällsfastigheter

Bostadsfastigheter

Kommersiella fastigheter

HÅLLBARHETSRAPPORT

Hållbarhetsansvar

Ramverk för hållbarhet

Den framtida miljön

28–29

Engagerade medarbetare

30–31

Ansvarsfull verksamhet

32–33

Det trygga samhället

34–36

EU:s taxonomi och CSRD

ESG-frågor

38–40

Revisorns yttrande avseende den

lagstadgade hållbarhetsrapporten

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Verksamheten

42–44

Fastighetsvärdering

Väsentliga händelser

Räntebärande skulder

47–48

Aktie och ägare

49–50

Riskhantering

51–56

Vinstdisposition

Årsstämma

Brinovas aktieägare hälsas välkomna till årsstäm-

man som hålls den 7 maj 2024 klockan 15:00 på

bolagets huvudkontor, Stortorget 9, i Helsingborg.

Rätt att delta i stämman

Aktieägare som vill delta i årsstämman ska dels

vara upptagen som aktieägare i den av Euroclear

Sweden ABs förda aktieboken fredagen den 26

april, dels anmäla sig till årsstämman senast

torsdagen den 2 maj via e-post till malin.rosen@

brinova.se eller per post till Brinova Fastigheter

Brinova Fastigheter AB är ett svenskt publikt aktiebolag. Bolaget är bildat och

registrerat enligt svensk rätt med firmanamnet Brinova Fastigheter AB (publ) och

organisationsnummer 556840-3918. Bolaget har sitt säte i Helsingborg, Sverige.

Årsredovisningen är publicerad på bolagets webbplats www.brinova.se den 25

mars 2024. Tryckta exemplar skickas till aktieägare och andra intressenter efter

beställning. Förvaltningsberättelsen omfattar sidorna 42–57. Den finansiella rap-

porteringen omfattar sidorna 59–99 och har upprättats i enlighet med IFRS. Alla

värden uttrycks i Mkr om inte annat anges. Sifferuppgifterna inom parentes avser

2022 om inget annat anges. Information om marknaden är baserad på Brinovas

egen bedömning om ingen annan källa anges. Bedömningar baseras på bästa

tillgängliga faktaunderlag vid årsredovisningens upprättande. Denna rapport

innehåller framtidsinriktad information. Även om Brinovas ledning bedömer den-

na information som rimlig kan inga garantier lämnas för att dessa förväntningar

kommer att visa sig korrekta. Följaktligen kan verkligt framtida utfall variera

jämfört med vad som framgår i den framtidsinriktade informationen beroende på

bland annat förändrade förutsättningar avseende ekonomi, marknad och konkur-

rens, förändringar i lagkrav, andra politiska åtgärder och andra faktorer.

För finansiella definitioner, se sidan 108.

FINANSIELL INFORMATION

Innehåll

Finansiella rapporter

60–65

Noter

66–95

Påteckning

Revisionsberättelse

97–99

BOLAGSSTYRNING

Bolagsstyrningsrapport

101–103

Styrelse och ledning

104–105

Revisorns yttrande om

bolagsstyrningsrapporten

106

Styrelsens förslag om riktlinjer

för ersättningar

107

ÖVERSIKTER

Flerårsöversikt och definitioner

108

Härledning av nyckeltal

109

Fastighetsförteckning

110–111

Följ Brinova året runt

112

Reviderade avsnitt.

Revisorns yttrande.

AB, Årsstämma, Stortorget 9, 252 20 Helsingborg.

Vid anmälan ska aktieägare uppge namn, person-/

organisationsnummer, adress, telefonnummer,

eventuella biträden och antal aktier. Ombud samt

företrädare för juridiska personer ombeds att i god

tid före bolagsstämman till bolaget inge fullmakt i

original, registreringsbevis och andra behörighets-

handlingar.

Fullmakten och registreringsbeviset får inte vara

äldre än ett år per dagen för stämman, dock att

fullmaktens giltighetstid får vara längst fem år från

utfärdandet om detta särskilt anges.

På omslaget:

Rosmarinen 34, Helsingborg

I Helsingborgs attraktiva stadsdel Mariastaden

äger Brinova 6 stycken nyproducerade huskrop-

par med sammanlagt 77 hyreslägenheter som

är fördelade på 2–4 rum och kök. Storlekarna

varierar mellan 55,3 kvm–90,3 kvm. I anslutning

till fastigheten finns ett underjordiskt parkerings-

garage. Fastigheten har närhet till stadsbuss och

tågstation samt skolor, förskolor, skatepark, stor

mataffär, gym, restauranger och biltvätt.

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 20233

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Det hållbara valet för hyresbostäder

och samhällsfastigheter i södra Sverige

Brinova äger, utvecklar och förvaltar hyresbostäder och samhällsfastigheter

på orter i södra Sverige. På dessa orter är Brinova en viktig aktör på

bostadsmarknaden och för de offentliga beslutsfattarna.

Affärsmodellen skapar stabila kassaflöden som investeras i fortsatt

lönsam värdetillväxt vilket gör Brinova till en attraktiv placering.

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 20234

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Fortsatt god efterfrågan för hyres-

bostäder och samhällsfastigheter

Brinova verkar i en stark region, där avstånden är

korta och betydelsen av var man bor inte är så stor.

Viktigare är trygghet, närhet till samhällsservice och

kostnadseffektiva hyresbostäder. Demografiska för-

ändringar och en växande trend att söka sig utanför

storstäder driver efterfrågan på de orter Brinova valt

att etablera sig. Växande orter med goda kommuni-

kationer i och i anslutning till södra Sveriges större

städer. Brinovas växande fastighetsportfölj innehåller

för närvarande cirka 2 400 hyreslägenheter, färdiga

eller under uppförande, och cirka 135 900 kvadrat-

meter samhällsfastigheter.

Egen förvaltning skapar värden

för alla intressenter

Brinovas verksamhet kännetecknas av lång-

siktighet och samverkan med aktörer inom

samhällssektorn samt en egen engagerad

förvaltning som kan vårda relationerna med

hyresgästerna och beslutsfattarna och bistå

dem i deras utveckling. Bolaget kan erbjuda

sina hyresgäster ett attraktivt och tryggt

boende och lokaler med hög standard och

med en god service. Det kontinuerliga arbe-

tet med att utveckla fastighetsbeståndet är

grunden i att skapa ett ökat aktieägarvärde

och tillväxt.

Läs mer på sidorna 17–19.

Hållbarhetsfokus är

en konkurrensfördel

Hållbarhet, långsiktighet och samhällsengagemang

är en integrerad del av Brinovas verksamhet, vilket

vi anser är viktigt för att skapa värde och minska

risker. Störst påverkan skapas genom att hålla

låga energiuttag, underhålla fastigheter på ett

miljövänligt sätt och skapa trygga och inklude-

rande bostadsområden. Brinovas systematiska

hållbarhetsarbete är också en konkurrensfördel i

markanvisningsarbetet och för vår samverkan med

kommuner för utveckling av boendemiljöer.

Läs mer på sidan 26.

Brinova-aktien

Långsiktigt substansvärde har minskat med

7,34 procent under 2023. För hela perioden,

2019–2023 är ökningen 36,92 procent. Kursen

för Brinovas B-aktie minskade under 2023 med

cirka 25 procent. Fastighetsindexet Crex ökade

under samma period med cirka 16 procent.

Börsens totalindex OMX Stockholm PI

ökade med cirka 15 procent.

Läs mer på sidorna 49–50.

MFJAMJ

2023

2024

JAS OND JF

Index Antal aktier, tusental

1 00

2 00

3 000

4 000

OMX Stockholm_PI Carnegie Real Estate Index

Brinova Omsatt antal aktier/månad, tusental

Aktieutveckling

OMX Stockholm_PI Carnegie Real Estate Index

Brinova Omsatt antal aktier/månad, tusental

Långsiktigt substansvärde

31,56 kr

2020 2021 2022 20232019

En tydlig tillväxtstrategi baserad på lön-

samhet, med en betydande del från egen

projektutveckling, som historiskt utgjort

50 procent av den totala tillväxten.

En attraktiv portfölj av fastigheter med

fokus på hyresbostäder och samhällsfast-

igheter som genererar stabila kassaflöden

i tillväxtorter.

Kvalitativ och effektiv förvaltning i egen

regi som bidrar till kundnöjdhet, lönsam-

het och fortsatt tillväxt.

Sju skäl att investera i Brinova

En stabil positiv resultatutveckling som

byggt upp ett långsiktigt hållbart substans-

värde i bolaget.

En intjäningsförmåga som kan följa kost-

nadsutvecklingen i omvärlden då 61 procent

av hyresintäkterna är KPI-indexerade.

En finansiering som kännetecknas av

traditionell bankfinansiering och är byggd på

stabila och nära relationer med ett flertal

etablerade nordiska banker.

Ett tydligt hållbarhetsfokus med ambitionen

att vara en samhällsstödjande aktör.

Brinova i korthet Året i korthet VD har ordet Brinova-staden Marknadsöversikt Framtidstrender

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 20235

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Fortsatt god utveckling under 2023

Trots betydande omvärldsutmaningar fortsatte Brinova sin positiva utveckling.

Brinovas starka affärsmodell fortsätter att leverera bra nyckeltal, däribland

uthyrningsgraden, överskottsgraden och därmed driftsöverskottet.

Fastighetsvärdet minskade

med 2 procent.

Hyresintäkterna ökade

med 11 procent.

Förvaltningsresultatet

minskade med 14 procent.

Driftsöverskottet ökade

med 17 procent.

Långsiktiga substansvärdet

minskade med 7 procent.

14%

17%

11%

Brinova i korthet Året i korthet VD har ordet Brinova-staden Marknadsöversikt Framtidstrender

2023 2022

Föränd-

ring, %

Hyresintäkter, Mkr 513,4 463,8 11

Driftsöverskott, Mkr 338,8 290,3 17

Överskottsgrad, % 66,0 62,6

Förvaltningsresultat, Mkr 135,0 156,5 -14

Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,4 1,6 -14

Kassaflöde från den löpande

verksamheten före förändringar

av rörelsekapital, Mkr 134,2 154,6 -13

Värdeförändringar fastigheter, Mkr -378,8 13,1

Värdeförändringar derivat, Mkr -143,2 218,3

Periodens totalresultat, Mkr -337,7 289,7 -217

Resultat per aktie före och

efter utspädning, kr -3,46 2,97 -216

Eget kapital per aktie, kr 28,90 32,36 -11

Långsiktigt substansvärde

per aktie, kr 31,56 34,06 -7

Fastighetsvärde, Mkr 8 271,2 8 431,7 -2

Uthyrbar yta, tkvm 345,5 347,8 -1

Hyresvärde, Mkr 545,9 504,4 8

Uthyrningsgrad, % 95,5 94,3

Koncernen i siffror

Läs mer om Brinovas verksamhet, strategier, operativa och finansiella mål på sidorna 13–16.

Fastighetsportföljens

utveckling Hyresintäkter

Kassaflöde före förändring

av rörelsekapital

Långsiktigt substans-

värde per aktie

2020 2021 2022 20232019

Mkr

2020 2021 2022 20232019

3 00

6 00

9 00

Mkr

2020 2021 2022 20232019

Mkr

2020 2021 2022 20232019

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 20236

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Brinova i korthet Året i korthet VD har ordet Brinova-staden Marknadsöversikt Framtidstrender

Ett stabilt och starkt

operationellt resultat

2023 var ännu ett år då Brinovas underliggande verksamhet gick starkt och vi kunde

notera bra uthyrningsgrad och stärkt överskottsgrad för vårt samlade bestånd. Detta

trots utmaningar som hög inflation och snabbt ökande räntor som slår mot sektorn vi

verkar i. Vikten av en ansvarsfullt driven förvaltning i egen regi blir än tydligare i en osäker

marknad. Närvaro i ”våra” kommuner och närhet till våra hyresgäster ger oss kontroll över

verksamheten idag och möjlighet till långsiktigt goda, nya affärer i framtiden.

Ett fastighetsbestånd med stabila förutsättningar

Vårt samlade fastighetsbestånd är tydligt foku-

serat på samhällsfastigheter och hyresbostäder,

vilket skapar stabila förutsättningar för vår lön-

samhet. Båda segmenten har fortsatt ökad efter-

frågan.

Hyresavtalen med våra samhällsfastigheter,

ingångna med staten, kommuner, regioner och

stora privata aktörer inom vård och omsorg, ger

oss långsiktig stabilitet och trygghet.

Hyresbostäder är över tid den mest pålitliga

tillgångstypen med låga vakansrisker, hög efter-

frågan och hyresintäkter som över tid justeras för

inflation. När bostadsbyggandet nu avtar betydligt,

förväntas värdet på befintliga bostäder dessutom

öka. Vi bedömer att snittökningen för bostads-

hyrorna avseende 2024 kommer att landa strax

över 5 procent. För våra övriga hyresintäkter om

61 procent är kopplade till KPI som för 2024

kommer ge en hyresökning på 6,5 procent.

Stark inflyttning i fjärde kvartalet

Under fjärde kvartalet har vi haft inflyttning av vårt

bostadsprojekt i Karlskrona, Rödeby prästgård

etapp III med sex hyreslägenheter. Nu är samtliga

18 hyreslägenheter inflyttade i detta fantastiska

bostadsprojekt som ligger i en mycket vacker och

attraktiv del av Rödeby i Karlskrona. Vår ambition

är att fortsätta utvecklingen av fastigheten med

fler hyreslägenheter.

Under november hade vi också en lyckad inflytt-

ning av våra nya bostäder i Hjärup med 34 hyres-

lägenheter och i Eslöv med 13 hyreslägenheter.

Energismarta bostäder i absolut bästa läge.

Fortsatt ansvarsfull projektutveckling,

attraktiv byggrättsportfölj

Under året har vi haft möjlighet att stärka vår

position genom egen lönsam projektutveckling,

även om det är på en lägre nivå.

Våra stora pågående projekt – med 34 nya

hyreslägenheter och livsmedelsbutik i Oxie

centrum, 126 hyreslägenheter i centrala Lund,

samt 24 hyreslägenheter inom trygghetsboende

i Bromölla – rullar på enligt fastställd plan både

gällande tid och ekonomi. Det är projekt som

kommer att ge positiva värden i vår resultat-

räkning under senare delen av 2024.

En stor del av vår historiska tillväxt har bestått

av lönsam egen projektutveckling vilket innebär

att en relativt stor del av vår portfölj är med nyare,

energieffektiva och kvalitativa byggnader. Vi har

därför en mycket kvalitativ fastighetsportfölj i

attraktiva orter.

Vi har därutöver en attraktiv byggrättsportfölj

som ytterligare förstärks med egen projektutveck-

ling under nästa år med cirka 17 000 kvm BTA.

Det ger oss möjligheter till fortsatt lönsam tillväxt

så snart marknaden medger detta.

Trygghet, hållbarhet och energieffektivitet

gynnar alla

Vår plan för att minska vår energiförbrukning är

ambitiös och offensiv, med insatser för att få

alla våra driftsystem uppkopplade, närvarostyrd

belysning, LED belysning, och utbildning av vår

driftpersonal. Under 2023 minskade vår samlade

energiförbrukning med cirka 800 000 kwh i jäm-

förbart bestånd. Vårt mål är att under 2024 mins-

ka energiförbrukning med lika mycket.

2023 installerades solceller med ett förväntat

energitillskott på cirka 363 000 kwh och cirka 70

elbilsladdare. Under 2024 fortsätter vi att investe-

ra i solcellsutbyggnad samt fler billaddare som en

viktig del i vårt hållbarhetsarbete.

Vårt trygghetsarbete har varit lyckosamt under

året, med bland annat uppdaterade låssystem,

belysning och installation av porttelefoner. Detta

arbete är ett av våra viktiga långsiktiga hållbar-

hetsmål. Det skall alltid vara tryggt att bo hos oss.

Robust affärsmodell – basen för långsiktigt

värdeskapande

2023 var ett utmanande år med den geopolitiska

utvecklingen, ränteutvecklingen, konjunkturen,

hushållens ekonomi och inflationen.

För vår sektor har det inneburit en kraftigt sänkt

transaktionsmarknad och lika kraftig inbromsning

av byggandet. Många aktörer har också haft en

besvärande exponering mot obligationsmarknaden

och en svår och dyr refinansiering.

Vi har i denna miljö klarat oss mycket bra. Vi

har ingen exponering mot obligationsmarknaden

eller instrument som hybridkapital, D-aktier eller

preferensaktier. Vi har kunnat använda hela vårt

kassaflöde till amortering samt investeringar i att

bygga fortsatta värden.

Det är fortsatt svårt att bedöma utvecklingen i

närtid. Vi är väl förberedda på olika scenarier för

att kunna navigera i alla typer av konjunkturer. Vi

kan dock i skrivande stund konstatera att de långa

räntorna gått ner och att marknaden förväntar sig

räntesänkningar redan under 2024. En positiv

vändning stärker då hyresbostäder som det mest

attraktiva tillgångsslaget, med tanke på behoven

och den låga vakansrisken.

Jag är övertygad om att vi fortsatt kommer att

kunna utveckla vårt bestånd och skapa värden till

våra olika intressenter. Vi har en stark grund att

stå på, både utifrån vår fastighetsportfölj, organi-

sation och ställning på marknaden.

Avslutningsvis vill jag rikta ett stort tack till alla

medarbetare som med ett stort engagemang har

gjort 2023 till ett riktigt bra år, med fokus på nöjda

hyresgäster.

Helsingborg, 25 mars 2024

Per Johansson, VD

Stabila tillgångsslag,

fortsatt hög efterfrågan

Stärkt överskottsgrad

17 000 kvm i

nya byggrätter 2024

Fokus på trygghet

och hållbarhet

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 20237

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Brinova-staden – Det goda grannskapet

Brinova är en av Sydsveriges ledande samhällsbyggare med en växande portfölj av hyres-

bostäder och samhällsfastigheter. Vi bidrar till att bygga trygga samhällen och möter upp

de ökande behoven av prisvärda boenden och lämpliga samhällsfastigheter i närheten

av arbetstillfällen och stadskärnor. Våra olika fastigheter samverkar för att skapa trygga

kvarter, bra miljöer och goda grannskap. Som en stad i staden, Brinova-staden.

Äldreboende

Ambulans-

station

Förskola

Livsmedels-

butik

Projektutveckling

Hyresbostäder

Tandvård

Apotek

Vård-

central

Trygghets-

boende

Sporthall

LSS-boende

Bibliotek

Grundskola

Egen förvaltning

Brinova i korthet Året i korthet VD har ordet Brinova-staden Marknadsöversikt Framtidstrender

Prisvärda hyresbostäder för alla

Brinova utvärderar bostadsprojekt enligt följande

kriterier: bostäderna ska ligga inom rimligt

pendlingsavstånd till större städer, kosta så att en

inkomsttagare med en genomsnittlig inkomst har

råd att betala hyran, ha en effektiv boyta och vara

nära kollektivtrafik. Många söker också boenden

nära vardagsservice som förskolor, skolor,

bibliotek, kultur, vårdanläggningar och livsmedels-

butiker. Brinova har som mål att erbjuda rätt

boende för alla livets skeden.

Läs mer om vårt fastighetsbestånd och orterna

vi finns på, på sidorna 110–111.

Bred kunskap om samhällsfastigheter

Samhällsfastigheter används till övervägande del

av skattefinansierad verksamhet och är specifikt

anpassad för samhällsservice. Brinova har bred

erfarenhet av att både utveckla och förvalta sam-

hällsfastigheter och har i sin portfölj allt ifrån stora

idrottsarenor, förskolor, skolor, bibliotek, vårdcen-

traler och folktandvård till särskilda boenden för

äldre och LSS-boenden. Vi kan samhällsfastig-

heter och vi kan de orter vi finns etablerade på.

Läs mer om vårt fastighetsbestånd och orterna

vi finns på, på sidorna 110–111.

Egen och lokalt förankrad förvaltning

Vi förstärker och utvecklar kontinuerligt de fastig-

hetsområden vi bygger upp på växande orter för

att skapa synergier och attraktivitet. En aktiv

förvaltning med egna medarbetare nära våra fast-

igheter och våra hyresgäster är en viktig del av

vår affärsmodell, både som en konkurrensfördel

för oss och som en del av erbjudandet till våra

hyresgäster. Med lokal närvaro kan problem

snabbt identifieras och åtgärdas. På så sätt sä-

kerställer vi vår lönsamhet med kostnadskontroll,

uthyrningar och lönsamma förvaltningsprojekt.

Läs mer om vår nära förvaltning, sidorna 17–19.

En hållbar verksamhet – för oss och för våra

hyresgäster

Att arbeta för en hållbar utveckling är en självklar-

het för oss som en seriös samhällsaktör. Brinovas

övergripande hållbarhetsarbete är en integrerad

del i vår verksamhet och utgår från ett helhetsper-

spektiv. Brinovas ramverk för hållbarhet har delats

in i fyra fokusområden: En lönsam och ansvarsfull

verksamhet, den framtida miljön, det trygga sam-

hället och engagerade medarbetare. Dessa

områden definierar sådant vi kan påverka, inom

verksamheten och med externa partners.

Läs mer om vår syn på hållbarhet, sidorna 26–40.

Aktiv och lönsam projektutveckling

Brinova prioriterar egen projektutveckling. Det

ger oss de bästa förutsättningarna för att bygga

attraktiva hyresbostäder, optimera lokallösningar

för hyresgäster och samarbetspartners. Det är

också, under rätt konjunktur, det lönsammaste

sättet för oss att växa. Vi har kompetensen för en

framgångsrik projektutveckling. Med egna bygg-

rätter motsvarande cirka 39 000 kvadratmeter,

med blandad användning, har Brinova också

möjlighet att snabbt och effektivt erbjuda potenti-

ella hyresgäster förhyrning.

Läs mer om vår projektutveckling, sidorna 20–21.

Det goda grannskapet – trygga kvarter,

attraktiva miljöer

Vi vill att det ska vara tryggt att hyra en lägenhet

av oss och bo i ett av våra kvarter. Satsningar på

en attraktiv utemiljö som ger förutsättningar för

en positiv fritid för såväl unga som vuxna är ett

stående inslag i förvaltningsarbetet. Andra initiativ

innefattar rena och ljusa miljöer som minskar

skadegörelse och nedskräpning men också trygg-

hetsvandringar tillsammans med lokala aktörer

och boende för att skapa handlingsplaner för ökad

trygghet, liksom ett aktivt samarbete med lokala

föreningar och idrottsverksamheter för ungdomar.

Läs mer om vårt trygghetsarbete på sidorna 34–36.

Tillsammans bygger

vi goda grannskap.

Tillsammans bygger

vi Brinova-staden!

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 20238

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Marknadsöversikt

2023, ett kämpigt år som avslutades med vissa

ljusglimtar

År 2023 var ekonomiskt utmanande för Sverige,

med en teknisk recession och en förväntad årlig

BNP-minskning på 0,8 procent. Huvudorsaker

inkluderade minskad export, investeringar och hus-

hållskonsumtion. Trots framgångar med att stabili-

sera inflationen till 2,3 procent i december, från en

topp på 10,2 procent året innan, har Riksbankens

räntehöjningar till 4,0 procent belastat hushåll

och företag. En markant ökning av konkurser, de

högsta på 20 år, speglar företagens ekonomiska

press. Arbetslösheten noterade därmed en ökning

till 6,7 procent i december. Trots att det ekonomis-

ka läget både globalt och nationellt kvarstår som

osäkert, har den stabiliserade inflationen bidragit

till mer optimistiska utsikter inför 2024.

Svensk fastighetsmarknad

Fastighetsmarknaden under 2023 karakterisera-

des av en avstannad transaktionsmarknad, vilket

resulterade i en minskning med cirka 50 procent

i transaktionsvolym jämfört med 2022. Denna

utveckling drevs av de dramatiska räntehöjning-

arna som inträffade både nationellt och globalt.

Under året präglades marknaden av en försiktig

inställning och företagens anpassning till de nya

ekonomiska förutsättningarna. För helåret 2023

uppgick den totala transaktionsvolymen till cirka

104 miljarder SEK vilket fördelades på 328 affärer

(räknat på affärer som överstigit 40 miljoner SEK).

Bostadssegmentet visar styrka trots utmaningar

för nyproducerade bostäder

Under 2023 utgjorde bostadssegmentet det tredje

största segmentet med en transaktionsvolym

om cirka 22,5 miljarder SEK. Bostäder har och

ses fortsatt som en säker investering, tack vare

faktorer som låg vakansgrad, stabil hyresutveck-

ling och ett stadigt underliggande behov. Även

om dessa grundläggande faktorer bidragit till seg-

mentets attraktivitet har det rådande ekonomiska

klimatet och räntehöjningarna under året lett till

förändrade perspektiv. Investerarna har blivit mer

försiktiga, vilket reflekterats i höjda avkastnings-

krav. Justeringar har kommit till följd av de ökade

finansieringskostnaderna och förhöjda risknivån på

marknaden.

Nyproduktionen och utvecklingen av bostads-

projekt har därmed också mött extra hinder under

året på grund av stigande byggkostnader och

strängare finansieringsvillkor. Utvecklingen har lett

till färre nya projekt och fördröjningar i färdigstäl-

landet av befintliga. Trots detta kvarstår en tydlig

efterfrågan på bostäder. Med ett avskaffat inves-

teringsstöd och ett fortsatt utmanande makro-

ekonomiskt klimat har inga direkta lösningar på

problemet kunnat tydas under året. Ett eventuellt

nytt verktyg som avser ersätta investeringsstödet

ses från många håll som en möjlig lösning, men

något sådant har det ännu inte beslutats något

om.

Den sydsvenska bostadsmarknaden har visat

en tendens att spegla de nationella trenderna och

mönstren. Inom segmentet har totalt 110 affärer

genomförts på riksnivå, varav cirka 15 har ägt rum

i Skåne. I Blekinge har man sett en mer begrän-

sad aktivitet, med endast ett fåtal transaktioner.

Hyresförhandlingarna för 2024 i både Skåne

och Blekinge har varit intensiva och präglats av

betydande initiala yrkanden från fastighetsägarna,

vilka ofta har varit betydligt högre än de slutliga

överenskomna hyreshöjningarna. I Skåne möttes

initiala yrkanden på upp till 12 procent med

motstånd från Hyresgästföreningen vilket ledde

till mer måttliga slutliga ökningar. I Helsingborg

kom överenskommelsen om att höja hyrorna med

4,95 procent för 2024 och 4,5 procent för 2025.

Kristianstad ser en ökning med 4,99 procent för

2024 och 4,6 procent för 2025, medan Trelle-

borgs hyresgäster står inför en ökning på 5,6–5,9

procent under 2024. I Malmöregionen för 2024

kommer MKB att höja hyrorna med 5,7 procent

från februari och 4,5 procent från januari 2025.

Samtidigt har Fastighetsägarna Syd avtalat om en

hyreshöjning på 5,3 procent från januari 2024.

På lång sikt anses bostadssegmentet ha goda

framtidsutsikter. Även om det finns utmaningar på

kort sikt, ger det fortsatta behovet av bostäder, till-

sammans med demografiska drivkrafter, en positiv

bild för framtiden. När den ekonomiska och finan-

siella situationen stabiliseras, finns det potential

för återhämtning och tillväxt inom segmentet.

Efterfrågan på bostäder ökar i landet

Den avtagande byggtakten kommer bidra med

en fortsatt utbredd bostadsbrist i landet, och

en stor del av Sveriges kommuner, 180 av 290,

rapporterar redan ett underskott på bostäder. Med

ett uppskattat behov av 538 000 nya bostäder

fram till 2030, motsvarande omkring 67 300

bostäder per år, framhävs behovet av att stimulera

bostadsbyggandet genom insatser från både stat

och kommun.

Trots den minskade takten för byggstart av

nya bostäder har detta ännu inte fått full genom-

slagskraft på marknaden. För 2023 förväntades

Brinova i korthet Året i korthet VD har ordet Brinova-staden Marknadsöversikt Framtidstrender

180

270

360

450

Mdkr SEK %

2019 2020 2021 202320222018201720162015

Kontor

Bostad

Handel

Logistik, lager och industri

Samhällsfastigheter

Övrigt (t.ex. hotell, mark)

Internationella investerare, %

Källa: Newsec

Segmentfördelning transaktionsvolym Sverige

Transaktioner >=40 Mkr

Transaktionsåret i siffror:

Geografisk fördelning

• Stockholm: 45%

• Regionstäder: 30%

• Resterande delar av Sverige: 14%

• Göteborg: 7%

• Malmö 4%

Typ av investerare

• Inhemska investerare: 71%

• Internationella investerare: 29%

Segmentfördelning

• Logistik, Lager och Industri: 27%

• Bostäder: 22%

• Kontor: 17%

• Övrigt (t.ex. hotell, mark): 14%

• Samhällsfastigheter: 12%

• Handelsfastigheter: 8%

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 20239

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Brinova i korthet Året i korthet VD har ordet Brinova-staden Marknadsöversikt Framtidstrender

antalet färdigställda bostäder fortfarande vara

högt, runt 60 000 enheter, vilket är det högsta på

ett decennium. Dock riskerar den låga takten av

byggstarter att gradvis minska antalet färdigställda

bostäder i framtiden, vilket förväntas förstärka

de utmaningar som redan finns på den svenska

bostadsmarknaden.

Skåne

I bostadsmarknadsenkäten 2023 rapporterade 24

av totalt 33 kommuner i Skåne om ett underskott

på bostadsmarknaden. Av dessa förväntar sig

21 kommuner att situationen kommer att förbli

oförändrad under de kommande tre åren. Denna

prognos speglar den utmanande situation som

många kommuner står inför, där höga produk-

tionskostnader identifieras som ett av de primära

hindren för bostadsbyggandet. 22 av de kommu-

ner som rapporterat ett bostadsunderskott pekar

just på att de höga produktionskostnaderna är en

begränsande faktor för bostadsbyggnation. Denna

trend, som även återspeglas nationellt, antyder att

de rådande utmaningarna på bostadsmarknaden

sannolikt kommer att fortsätta ett tag framöver.

Blekinge

I Blekinge län rapporterar tre av fem kommuner

om ett underskott på bostadsmarknaden, medan

de övriga två kommunerna upplever en balans.

Olofström utmärker sig genom att ha en balanse-

rad marknad i centralorten, till skillnad från övriga

kommuner där ett underskott råder. Enighet råder

bland kommunerna om att situationen inte för-

väntas förändras inom de närmaste tre åren. De

största hindren för bostadsbyggandet i Blekinge

län är de höga produktionskostnaderna samt

bristen på detaljplanelagd mark, vilket pekar på

behovet av målinriktade åtgärder för att adressera

dessa utmaningar och förbättra bostadssituatio-

nen.

Samhällsfastigheter

Transaktionsvolymen för samhällsfastigheter mer

än halverades mellan 2022 och 2023. Volymen

gick från att ha utgjort 21 procent av den totala

transaktionsvolymen under 2022, till 12 procent

under 2023 och en volym om cirka 13 miljarder

SEK. Marknaden för segmentet har under året

varit relativt turbulent vilket återspeglats i transak-

tionsvolymen. Aktörer som i flera fall dragit nytta

av lågränteperioden har under året tvingats sälja

delar av sina bestånd i samband med de ökade

finansieringskostnaderna. Av totalt 32 affärer

inom segmentet har cirka 5 skett i Skåne, medan

endast ett fåtal noterats i Blekinge.

Den åldrande befolkningen i Sverige skapar en

ökad efterfrågan på äldreboenden, vårdfastigheter

och andra samhällsfastigheter för att tillgodose

behoven hos en allt äldre befolkning. Med en av

världens högsta medellivslängder och en ökande

andel äldre växer behovet av specialiserade

boendeformer och omsorgstjänster. Den åldrande

befolkningen och det offentliga engagemanget för

äldreomsorgen gör samhällsfastigheter, särskilt

Hässleholm

Kristianstad

Östra

Göinge

Bro-

mölla

Osby

Örkel-

ljunga

Båstad

Ängelholm

Pers-

torp

Höga-

näs

Ås-

torp

Helsing-

borg

Bjuv

Klippan

Svalöv

Höör

Hörby

Lands-

krona

Kävlinge Eslöv

Lomma

Lund

Burlöv

Staffans-

torp

Sjöbo

Tomelilla

Simris-

hamn

Malmö

Svedala

Vellinge

Trelleborg

Skurup

Ystad

Karlshamn

Sölves-

borg

Karlskrona

Olofström

Ronneby

Översikt bostadsbalans Skåne och Blekinge läns kommuner

Kommuner i balans Kommuner i obalans

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202310

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Brinova i korthet Året i korthet VD har ordet Brinova-staden Marknadsöversikt Framtidstrender

äldreboenden, till en stabil och viktig del av den

svenska fastighetsmarknaden, både för att möta

samhällets behov och som en potentiell investe-

ring.

En av de större händelserna under året har

varit den nya lag (2023:560) som trätt i kraft och

kommer innebära strängare regler för utländska

direktinvesteringar i Sverige, särskilt när det gäller

investeringar i fastighetsbolag som anses bedriva

skyddsvärd verksamhet. Syftet med lagen är att

skydda viktiga nationella intressen och säkerställa

att vissa typer av investeringar granskas noggrant.

Den ökade anmälningsskyldigheten och behovet

av granskning kan göra processen för utländska

investerare mer komplicerad och tidskrävande.

Steget mot strängare kontroll av utländska investe-

ringar är i linje med en global trend där länder blir

alltmer vaksamma kring utländska investeringar i

kritisk infrastruktur och andra känsliga sektorer.

Sammantaget framstår Samhällsfastighets-

segmentet som ett av de mer motståndskraftiga

områdena inom fastighetsmarknaden, med en sta-

bil hyresgästbas och en stark koppling till grund-

läggande samhällsfunktioner. Makroekonomisk

osäkerhet och demografiska förändringar stärker

segmentets position genom att driva efterfrågan

på dessa viktiga fastigheter.

Befolkningsutveckling i Sverige

Under 2023 upplevde Sverige en avmattning i be-

folkningstillväxten, med den lägsta halvårsökning-

en sedan 2005. I november nådde befolkningen

cirka 10,56 miljoner, en ökning med 0,3 procent

från föregående år. Denna trögare tillväxt beror på

högre utvandringsnivåer och färre födslar. Trots

detta fortsätter befolkningen att växa, särskilt

bland de äldre, vilket ökar behovet av samhälls-

tjänster och anpassade bostäder. Fram till 2030

förväntas befolkningen öka med 400 000 till 10,9

miljoner, främst tack vare invandringsöverskott

och naturligt överskott. Prognoser indikerar att

befolkningen kommer att passera 11 miljoner

2032 och 12 miljoner 2054. En pågående demo-

grafisk förändring är den ökande andelen äldre i

befolkningen. För närvarande utgör personer över

80 år 5 procent av befolkningen, men denna siffra

förväntas stiga till 7,4 procent år 2030. Dessut-

om förväntas andelen arbetsföra i befolkningen,

efter en höjning av pensionsåldern, öka från 50,9

procent till 52,5 procent, vilket speglar föränd-

ringar i både befolkningens åldersstruktur och

arbetsmarknadspolitiken. SCB meddelar en stor

osäkerhetsmarginal till dessa prognoser, där de

menar att framtida förändringar, såsom förändrat

politiskt styre, kan ha en stor inverkan i denna

utveckling.

Skåne

Skånes befolkning förväntas växa stadigt under de

kommande åren. Enligt prognoser kommer regio-

nen att se en ökning med cirka 95 000 invånare

mellan 2023 och 2032, en ökning som speglar en

tillväxt på 6,7 procent. Särskilt städer som Malmö,

Lund och Helsingborg förväntas bidra signifikant

till denna befolkningstillväxt. Denna tillväxt under-

stryker regionens attraktivitet, vilket ställer krav på

infrastruktur och samhällstjänster för att hantera

den ökande befolkningen.

Blekinge

Blekinge län har upplevt en minskning i befolk-

ningen under 2023. Under det tredje kvartalet

minskade folkmängden i Blekinge med 313 per-

soner, och totalt sett hade länet, fram till oktober

månad, sett en minskning med 488 personer.

Denna minskning påverkades både av ett negativt

födelsenetto och ett negativt flyttnetto. Karlskrona,

Sölvesborg och Olofström registrerade dock ett po-

sitivt flyttnetto under årets första tre kvartal, vilket

indikerar en nettoinflyttning till dessa kommuner

under perioden. Befolkningsminskningen beskrivs

som allvarlig och problematisk, speciellt då den

påverkar tillgången på arbetskraft för länets växan-

de företag.

Brinovas delmarknader i sammandrag

Folkmängd

2023*

Befolkningsutveckling

2018–2023**, %

Arbetslöshet

2023**, %

Skåne län

Bjuv 16 020 3,2 9,5 (0,4)

Eslöv 34 726 3,4 7,8 (0,4)

Helsingborg 151 480 4,0 10,7 (0,5)

Kristianstad 86 718 2,1 9,7 (0,1)

Kävlinge 32 455 3,0 4,7 (0,5)

Landskrona 47 232 3,1 10,4 (0,4)

Lomma 24 715 -0,2 3,7 (0,5)

Lund 130 402 5,7 6,1 (0,3)

Malmö 361 552 6,2 12,7 (0,4)

Staffanstorp 27 039 8,6 5,2 (0,7)

Svedala 23 545 -4,4 5,0 (0,3)

Trelleborg 46 915 4,3 7,9 (0,4)

Vellinge 37 768 3,4 3,6 (0,2)

Skurup 16 827 6,3 6,8 (0,5)

Blekinge län

Karlskrona 66 660 0,0 5,9 (-0,6)

* T.o.m. 1 november 2023.

** Månadsvis, december 2023. Siffra inom parentes anger förändring från samma månad föregående år.

Källa: SCB, bearbetat av Newsec samt Arbetsförmedlingen.

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202311

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Brinova i korthet Året i korthet VD har ordet Brinova-staden Marknadsöversikt Framtidstrender

Trygghetsarbete och samhällsengagemang

skapar attraktivitet och långsiktiga värden

Ansvar är ett centralt begrepp i Brinovas organisation. Det är en viktig del av

vår affärsidé och det präglar de kärnvärden vi lever efter. Det ansvaret handlar

också om att, i samverkan med andra, arbeta för tryggare och attraktivare

kvarter och att vara engagerade aktörer i de orter vi äger fastigheter.

Fokus ligger på en lockande utemiljö för positiv

fritid, rena och ljusa områden för att minska

skadegörelse, samt trygghetsvandringar med

lokala aktörer och boende för att skapa handlings-

planer i våra fastighetsbestånds närområden.

Som samhällsutvecklare kan och vill Brinova

också göra skillnad genom att skapa möjligheter

för klubbar, föreningar eller organisationer där vi

kan ge tydliga och riktade insatser.

Vår stöttning riktar sig lokalt på de orter vi finns

och där hjälpen behövs, oavsett om det är barn

och ungdomar, pensionärer eller riktade organisa-

tioner. Våra bidrag är framför allt socialt hållbara

till exempel genom att en förening kan få fler barn

och ungdomar att komma till träningen om de får

läxhjälp, bidrag till föreningsavgiften eller skor och

kläder att träna i.

Vi har en årlig översyn av våra samarbeten och

utvärderar tillsammans med de vi stöttar att vårt

engagemang bidragit på rätt sätt, utifrån social

hållbarhet.

Brinova Kompis – ett initiativ som gör skillnad

Ett bra exempel på Brinovas samhällsengagemang

är vårt initiativ Brinova Kompis. Genom program-

met strävar vi efter att möjliggöra aktiviteter och

givande sysselsättning i de lokala miljöer vi verkar

i – för att långsiktigt främja trivsel, samhörighet

och trygghet. Brinova Kompis bidrar till möjligheter

för förändring och värdefull utveckling där gemen-

samma aktiviteter och nätverk får välgörande

effekter för medmänniskor och samhället omkring

oss.

Brinova Kompis fördelar medel löpande under

året och medarbetarna på Brinova välkomnar stän-

digt idéer, situationer och initiativ som kan främjas

och stöttas med lite extra hjälp. Ett av Brinova

Kompis mål är också att öka jämställdheten för

människors hälsa och livsvillkor, som i vissa fall

kan begränsas av ekonomiska skäl. Vi vill bidra

till att alla skall kunna ha likvärdiga förutsättningar

att trivas och utvecklas på platser vi kan påverka.

Ett första exempel är vårt partnerskap med

OV Helsingborg som arbetar med ett projekt som

heter ”handbollsskola för alla”. Där kommer Brino-

va Kompis gå in med läxhjälp till barn som deltar,

från utsatta områden i Helsingborg.

Vi har också genom Brinova Kompis stöttat

OV Helsingborgs handbollslag för ungdomar med

funktionsvariationer så att de fått transport till

matchspel utanför hemmaarenan.

Ytterligare ett exempel är Barns Bostad Först,

en långsiktig satsning som Skånes Stadsmission

driver och riktar mot strukturellt hemlösa barnfa-

miljer. Syftet med satsningen är att sänka tröskeln

till bostadsmarknaden. Vi är en av sju fastighets-

ägare i Malmö som har inlett ett samarbete och

ska erbjuda barnfamiljer ett förstahandskontrakt.

Trivsel, samhörighet och trygghet – med

människor i centrum. Det är helheten som gör det.

Verksamheten

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202313

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

En värdeskapande affärsmodell som bygger på

långsiktighet, samverkan och helhetsansvar

Brinova har en tydlig vision om att bedriva hållbart fastighetsägande och projekt-

utveckling av hyresbostäder och samhällsfastigheter i södra Sverige. Genom

detta skapas starka kassaflöden som kan användas för att utveckla verksam-

heten. Verksamheten kännetecknas av långsiktighet och samverkan med

aktörer inom samhällssektorn samt en egen effektiv förvaltning och projekt-

utveckling. Den fokuserade fastighetsportföljen ger goda förutsättningar

för en bättre direktavkastning och starka kassaflöden.

Affärsmodell, mål och strategier Egen förvaltning Projektutveckling Samhällsfastigheter Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter

Styrelsen och ledningen styr verksamheten utifrån

finansiella mål som primärt fokuserar på en lön-

sam tillväxt kombinerat med finansiell stabilitet.

För att nå dessa mål har strategier utarbetats som

sedan följs upp genom ett antal interna operativa

mål.

Brinovas affärsplan för perioden 2022–2024

utgör grunden för arbetet i och med våra fastig-

heter. Den är kommunicerad och förankrad hos

både medarbetare, styrelse och viktiga aktörer i

vår marknad och har sin utgångspunkt i vår vision,

affärsidé och vårt ramverk för hållbarhet.

Brinovas vision

Brinova har en tydlig vision om hållbart fastighets-

ägande och projektutveckling av hyresbostäder

och samhällsfastigheter i södra Sverige. Den

bygger på: Lönsam tillväxt, fokus på fastighetstyp

och geografi, effektiv förvaltning med egna med-

arbetare samt finansiell stabilitet.

Affärsidén

Brinovas verksamhet präglas av tre grundbegrepp

som utgör grunden för vårt sätt att arbeta och

göra affärer:

Vi tror på långsiktighet

Därför gör vi en noggrann analys innan vi satsar

på en ny tillväxtort och strävar efter långa kund-

relationer.

Vi tror på samverkan

Som en aktiv partner och med kunnig personal

på plats är vi med och utvecklar utvalda platser

där vi etablerar oss.

Vi tror på helhetsansvar

Vi skapar värden åt alla våra intressenter genom

att ta ansvar för hela affärskedjan; förvärv –

utveckling – förvaltning.

En värdeskapande modell med hyresgästen i

centrum

Vi verkar lokalt nära våra samarbetspartners och

hyresgäster genom egen närvaro på de orter där

Brinova är etablerat. På så sätt kan de som bor i

Brinovas hus erbjudas ett attraktivt boende och de

som hyr lokaler kan erbjudas attraktiva lösningar.

Samtidigt som vi kan vårda och förbättra våra

relationer med lokala beslutsfattare och bistå dem

i den regionala utvecklingen.

Värden skapas genom selektiva förvärv, effektiv

projektutveckling och en aktiv förvaltning nära

hyresgästerna med en snabb och tillgänglig

service. Med egen närvaro ges Brinova också

möjligheter att förvärva attraktiva fastigheter.

Närheten till beslutsfattarna gör att vi kan iden-

tifiera projektmöjligheter och styra våra investering-

ar till fastighetsutveckling där efterfrågan är stor.

En aktiv förvaltning gör det också möjligt att

proaktivt underhålla och utveckla fastighetsbe-

ståndet.

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202314

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Hässleholm

Karlshamn

Sölves-

borg

Höga-

näs

Burlöv

Kristianstad

Karlskrona

Bro-

mölla

Ängelholm

Helsing-

borg

Bjuv

Höör

Lands-

krona

Kävlinge Eslöv

Lomma

Lund

Staffans-

torp

Malmö

Svedala

Vellinge

Trelleborg

Skurup

Olofström

RonnebyÖstra

Göinge

Osby

Örkel-

ljunga

Båstad

Pers-

torp

Ås-

torp

Klippan

Svalöv

Hörby

Sjöbo

Tomelilla

Simris-

hamn

Ystad

Utvalda kommuner med närvaro

Förvaltningskontor

Huvudkontor

Affärsmodell, mål och strategier Egen förvaltning Projektutveckling Samhällsfastigheter Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter

En växande fastighetsportfölj med egen

projektutveckling

Brinova har vuxit med lönsamhet i fokus genom

förvärv och projektutveckling.

Fastighetsportföljen har vuxit från 1,0 miljard

till 8,3 miljarder på åtta år. Det har genererat ett

långsiktigt substansvärde om 31,56 kronor per

aktie.

Vi har på balansdagen 124 fastigheter om

totalt cirka 345,5 tkvm uthyrbar yta. I det ingår

cirka 2 400 hyreslägenheter som är färdiga eller

som håller på att färdigställas.

Brinova fokuserar helt på hyresbostäder

och samhällsfastigheter samt kompletterande

fastigheter som bidrar till att öka attraktiviteten

för hyresgästerna. Attraktiva hyresbostäder ger

stabila intäkter från hyresgäster som prioriterar

sitt boende. Anpassade samhällsfastigheter ger

förutom trygga och stabila intäktsflöden också en

god planeringshorisont tack vare långa hyresavtal.

När Brinova utökar sin fastighetsportfölj är en

egen projektutveckling prioriterat. Det ger oss de

bästa möjligheterna att utforma moderna attrakti-

va bostäder och lokaler och för Brinova genererar

det, i rätt konjunktur, den bästa avkastningen.

Ett ungt fastighetsbestånd skapar värde

En stor del av vår historiska tillväxt har bestått av

lönsam egen projektutveckling vilket innebär att en

relativt stor del av vår portfölj är nyare, energieffek-

tiva och kvalitativa byggnader.

Fokus på tillväxtorter i södra Sverige

Brinova prioriterar orter i södra Sverige som ligger

maximalt 30 minuters bilväg från förvaltningskon-

toren, har en växande befolkning samt goda kom-

munikationer till regionens största befolknings-

centra. Orter där människor kan bo mer prisvärt i

en attraktiv miljö som kan erbjuda småskalighet,

natur och god samhällsservice. På de orter där vi

verkar är vi en aktiv aktör.

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202315

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Affärsmodell, mål och strategier Egen förvaltning Projektutveckling Samhällsfastigheter Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter

Avkastning på eget kapital

Riskfri

ränta,

+7%.

Soliditet

+7%

Belåningsgrad netto

60%

Fastighetsportföljens utveckling Räntetäckningsgrad

Brinovas finansiella mål för perioden 2022–2024

Fastighets-

värde

>10 Mdkr

Överskotts-

grad

>65%

Nöjd kund-

index

>80%

(4 av 5)

Nöjd med-

arbetare-index

>90%

(4,5 av 5)

Projektutveckling

Region väst

Ekonomi/Finans/HR/IT/

IR/Hållbarhet/Marknad

Region öst

Förvaltning

Kompetent och erfaren organisation

Vår organisation präglas av korta och tydliga be-

slutsvägar med decentraliserat ansvar där beslut

fattas nära samarbetspartners och hyresgäster.

Verksamheten bedrivs primärt i Brinovas förvalt-

ningsorganisation som består av två regioner där

arbetet inom förvaltningsorganisationen utvecklas.

Verksamheten stöds av koncerngemensamma

funktioner för ekonomi, finansiering, transaktioner,

IT, kommunikation, hållbarhet, marknad, projekt-

utveckling samt HR.

Tydligt definierade mål i affärsplanen 2022–2024

I de övergripande målen för 2022–2024 fortsätter

vår tillväxtresa. Till slutet av planeringsperioden

förväntas Brinova nå ett sammanlagt fastighets-

värde överstigande 10 miljarder kronor. Det bygger

på att vi fortsätter med vår lönsamma och ansvars-

fulla verksamhet. Därför har vi satt ett övergripan-

de mål om en överskottsgrad överstigande 65

procent. Därtill har vi definierat mål för såväl Nöjd

kund-index som skall överstiga 4 av 5 och Nöjd

medarbetare-index som skall nå över 4,5 av 5.

-15

-10

-5

2019 2020 2021 2022 2023

2 000

4 000

6 000

8 000

10 00

Mkr

2019 2020 2021 2022 2023

ggr

2019 2020 2021 2022 2023

30%

10 Mdkr

1,75 ggr

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202316

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Hållbarhet och ansvarsfull verksamhet

är viktiga delar i vårt erbjudande

För de grundläggande strategierna och aktiviteterna

i affärsplanen har vi utgått från fyra centrala be-

grepp som alla har underliggande mål, strategier

och aktiviteter: Det trygga samhället, En lönsam

och ansvarsfull verksamhet, Den framtida miljön

och Effektiv förvaltning med engagerade med-

arbetare.

Våra tre kärnvärden kommer att genomsyra

vårt sätt att jobba i allt som vi företar oss. Som

arbetsgivare, som samhällsaktör och som affärs-

partner gentemot hyresgäster, leverantörer, banker

och andra aktörer visar vi att vi lever efter våra

kärnvärden:

Brinovas hållbarhetsarbete, långsiktiga perspektiv

och samhällsengagemang är en integrerad del i

verksamheten och ses som förutsättningar för

framtida värdeskapande.

Det systematiska arbetet med hållbarhet är

också en viktig konkurrensfördel i arbetet med att

söka markanvisningar och i samverkan med kom-

muner kring utvecklingen av samhällsfastigheter

och trygga och levande boendemiljöer.

Brinovas ramverk för hållbarhet är baserat på

FN:s 17 hållbarhetsmål under Agenda 2030 och

fokuserat på de ekonomiska, sociala och miljö-

frågor som är mest relevanta för Brinova och där

vår verksamhet direkt eller indirekt bidrar.

Läs mer i hållbarhetsrapporten på sidorna 26–40.

Engagerade Pålitliga Ansvarstagande

Det trygga samhället

Vi ska förvalta och utveckla hyres-

bostäder och samhällsfastigheter

med rimlig hyresnivå som bidrar

till en hållbar stadsutveckling och

skapar trygghet genom tillgänglig-

het och lokal närvaro.

Fyra grundläggande strategier som styr vår verksamhet

En lönsam och ansvarsfull verksamhet

Vi är en långsiktig ägare, utvecklare

och förvaltare av hyresbostäder och

samhällsfastigheter som genom stabila

kassaflöden skapar finansiell kapacitet

för våra åtaganden gentemot alla

intressenter.

Den framtida miljön

Genom ett aktivt underhåll, energi-

optimeringar, hållbara inköp, gröna

hyresavtal och effektiv energipre-

standa tar vi ansvar för att minska

klimatavtrycket i stort och hållbar-

hetsrisker för Brinova.

Effektiv förvaltning, engagerade

medarbetare

Vi säkerställer ett framgångsrikt

verkställande av Brinovas strategier,

gemensamma värderingar och upp-

förandekod genom en utvecklande

arbetsmiljö och stark företagskultur.

Affärsmodell, mål och strategier Egen förvaltning Projektutveckling Samhällsfastigheter Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter

Välskött och trygg närmiljö är värde-

skapande för vårt fastighetsbestånd

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202317

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

En värdeskapande förvaltningsmodell

Brinovas fastighetsportfölj innehåller för närvarande 2 380 hyreslägenheter,

färdiga eller under uppförande samt cirka 135 900 kvadratmeter samhälls-

fastigheter. Vi strävar efter att förstärka och utveckla de fastighetsområden

vi bygger upp på utvalda orter för att skapa synergier och attraktivitet. En

aktiv förvaltning med egna medarbetare är därför en viktig del av Brinovas

affärsmodell.

Det är så vi säkerställer vår lönsamhet med kostnadskontroll, uthyrningar

och lönsamma förvaltningsprojekt.

Affärsmodell, mål och strategier Egen förvaltning Projektutveckling Samhällsfastigheter Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter

Brinova har byggt upp en förvaltningsorganisation

som arbetar med fastighetsskötsel, fastighetsdrift,

energioptimering, digitalisering, uthyrning, ekono-

misk förvaltning och utveckling. Med den aktiva

förvaltningen av alla bolagets fastigheter, som

utgår från kontoren i Eslöv, Helsingborg, Karlskro-

na, Kristianstad, Landskrona och Malmö, kan vi

snabbt vara på plats. Förvaltningskontoren finns

på maximalt 30 minuters bilfärd från Brinovas

fastigheter. Möjligheterna att förstå lokala besluts-

fattares behov ger ett bättre underlag för förvärv,

projektutveckling, förtätning av det befintliga be-

ståndet och en värdetillväxt i fastighetsportföljen.

Synergier i fastigheter som förtätas och förvärv

som adderas på orter vi är etablerade i, driver

vår lönsamhet.

Brinova är en viktig aktör i samhället

Som en aktiv samhällsaktör har Brinova goda

kunskaper om de demografiska förutsättningarna

som kommuner har att hantera idag och i framti-

den. Brinova har kompetens och erfarenhet för att

möta behoven av kostnadseffektiva hyresbostäder

för yngre och barnfamiljer, trygga service- och

särskilda boenden för en växande äldre befolkning

och andra ändamålsenliga samhällsfastigheter.

Brinova arbetar också i en tydlig samverkan

med kommuner och lokala aktörer för platsens

utveckling, där trygghet och attraktivitet är värden

som kommer alla till godo.

Vi har alltid hyresgästen i centrum

Den egna och närvarande förvaltningen gör att

Brinova kan underlätta för hyresgästerna genom

att snabbt vara på plats för att avhjälpa brister och

svara på frågor för att öka hyresgästernas trivsel.

Brinovas egna projektutveckling ger bolaget de

bästa möjligheterna att leverera attraktiva lösning-

ar för hyresgästerna.

Utöver kontinuerlig dialog med våra hyresgäster

följer och mäter Brinova noggrant vad hyresgäster-

na tycker om sina bostäder och lokaler samt inte

minst om Brinova som hyresvärd.

Under 2023 genomfördes Brinovas NKI (Nöjd

Kund Index)-undersökning för våra hyresgäster

avseende hyreslokaler som glädjande visade ett

fortsatt högt betyg. 78 procent av Brinovas offent-

liga/kommersiella hyresgäster är nöjda med sina

lokaler, vår fastighetsskötsel och kontakten oss

emellan.

I en NKI-undersökning specifikt för hyresbostä-

der som genomfördes under 2022 visade siffrorna

även där på ökad kundnöjdhet. 83 procent av de

som hyr en bostad av oss är övergripande nöjda

med sitt boende.

De två undersökningarna genomförs omväx-

lande vartannat år. För affärsplanen 2022–2024

har vi definierat mål för såväl Nöjd kund-index

som skall överstiga 80 procent (4 av 5) och Nöjd

medarbetareindex som skall nå över 90 procent

(4,5 av 5).

Vi arbetar för trygga och attraktiva kvarter

Brinova arbetar med en rad initiativ för att skapa

trygghet i och kring våra fastigheter och öka att-

raktiviteten för både det egna fastighetsbeståndet

och samhället i stort. Satsningar på en attraktiv

utemiljö som ger förutsättningar för en positiv fri-

tid för såväl unga som vuxna är ett stående inslag

i förvaltningsarbetet.

Andra initiativ innefattar rena och ljusa miljöer

som minskar skadegörelse och nedskräpning men

också trygghetsvandringar tillsammans med lokala

aktörer och boende för att skapa handlingsplaner

för ökad trygghet.

Ett aktivt samarbete med lokala föreningar är

exempel på ytterligare initiativ.

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202318

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Andel av kontraktsvärde – största hyresgästerna

% Mkr

Region Skåne 4 23

Karlskrona Kommun 4 23

Sparbanken Skåne AB 4 21

Landskrona Stad 4 21

Malmö Stad 4 20

Eslövs Kommun 2 14

Försäkringskassan 2 10

Attendo Sverige AB 2 9

Bromölla Kommun 2 9

Trafikverket 1 8

29 158

62%

uppkopplade

energisystem

Affärsmodell, mål och strategier Egen förvaltning Projektutveckling Samhällsfastigheter Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter

Proaktivt underhåll för attraktivitet och lönsamhet

och Brinovas egna aktiva förvaltning ger också

möjligheter för en löpande systematisk översyn av

fastighetsbeståndet. Den ligger till grund för en

långsiktig plan för kontinuerligt underhåll. Det ger

lägre kostnader och nöjda hyresgäster som i sin

tur ger höjda bruksvärden och hyror. Tillsammans

med omedelbara åtgärder på uppkomna skador

och problem påverkar det driftnettot liksom fast-

ighetsvärdet positivt. Här utgör modulerna i vårt

digitaliserade fastighetssystem kring underhåll

och besiktning en ytterligare effektivisering.

Ökad kontroll och service genom

smart digitalisering

Brinova har de senaste åren infört och implemen-

terat ett digitaliserat gemensamt fastighetssystem

med en rad moduler. Felanmälan, teknisk förvalt-

ning med digitala arbetsordrar, delar av underhålls-

arbetet, systematiskt brandskydd och ronderingar

som ger bättre kontroll. Ekonomisk förvaltning,

med en modul som säkerställer att intäkter och

kostnader matchas är ett annat exempel. Ett

ytterligare exempel är att besiktningsarbetet vid

hyresgästbyten är digitaliserat. För en ökad service

till hyresgästerna utvecklas kontinuerligt Brinovas

mobil-app som förenklar för hyresgästen kring

felanmälningar, lägenhetssök och blanketter för till

exempel autogiro. Appen tillåter också Brinova att

med hjälp av push-notiser informera hyresgäster

om viktiga aktiviteter, vilket underlättat och skapat

säkra rutiner.

Värdeskapande åtgärder inom energieffektivitet

och solceller

En av bolagets största kostnader är förbrukningen

av energi. Energieffektiviseringar påverkar både

driftnettot positivt och reducerar miljöbelastningen.

Brinova bygger över tid värde genom energibe-

sparande åtgärder. Vi ligger i framkant och besitter

en betydande kompetens. Under 2023 adderade

vi solceller på alla nya projekt och på vissa fastig-

heter i det befintliga beståndet med en kommande

kapacitet om cirka 363 000 kWh. Vi håller en hög

takt på dessa investeringar med ambitionen att på

sikt bli självförsörjande avseende fastighetsel.

En stark förvaltningsorganisation med en cen-

tral energisamordnare arbetar med att öka tempot

väsentligt för att minska vår förbrukning av el och

värme samt hantera vår ökande produktion av

egentillverkad el via solceller.

Ett viktigt pågående projekt är att koppla upp

Brinovas värme- och ventilationsanläggningar. Det

sparar mycket tid och pengar när förvaltnings-

organisationen kan driftoptimera anläggningarna

på distans, tidigt kan få larm om avvikelser och se

anläggningarnas status i realtid.

Läs mer om Brinovas hållbarhetsarbete på sidorna

26–40.

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202319

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Region Väst

Vår solcellsutbyggnad fortsätter

Solcellsanläggningen på Piggvaren 4 i Eslöv

utökades 2023 och omfattar nu en yta på

1 550 kvm och beräknad årsproduktion är

288 000 kwh.

I alla våra nyproducerade fastigheter ska vi ha

solceller vilket såklart finns på fastigheterna

Bankmannen 14 och Hjärup 4:306 som färdig-

ställdes under året.

Region Öst

Bajonetten 3, med 94 nya hyreslägenheter i

centrala Kristianstad, hade sin inflyttning under

våren.

I centrala Rödeby utanför Karlskrona har vi

färdigställt vårt projekt vid prästgården, 18

moderna hyreslägenheter i kulturhistorisk miljö.

Alla hyreslägenheter har tillgång till el vid sina

p-platser för att tex ladda sin bil. Inflyttning

skedde under andra till fjärde kvartalet.

I närliggande Jämjö har vi tillsammans med

Eksjöhus färdigställt sju marklägenheter i

villainspirerad miljö, som hade inflyttning under

våren.

I september invigdes kontorshotellet Skepps-

bron 4 i Karlskrona, även kallat Docks, med

följande inflyttning.

I fastigheten Lindblad 24 vid infarten till

Karlskrona är två fina energibesparingsprojekt

färdigställ da och där vi sänker vår energi-

förbrukning med mer än 25 procent. Både i

byggnationen av Skeppbsbron 4 samt i hyres-

gästanpassningar i Lindblad 24 har vi kunnat

återanvända en stor del av redan befintligt

material.

Vi har även under året gjort flera fina lokal-

uthyrningar både i Karlskrona och Kristianstad

som visar att våra fastigheter och lokaler har

en god attraktion och är belägna på rätt ställe.

Affärsmodell, mål och strategier Egen förvaltning Projektutveckling Samhällsfastigheter Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter

Mycket tid under 2023 har lagts på det viktiga arbetet att driva våra

fastigheter så energieffektivt som möjligt. Vi har också fortsatt arbeta

med vårt koncept Brinova Trygghet och vikten av att återkoppla för att

möta våra hyresgästers behov och åsikter utifrån våra återkommande

NKI-undersökningar.

Frida Carlsson, regionchef Väst.

Under 2023 har vi haft fokus på förvaltningsutveckling och energi-

besparande projekt. Vi har även färdigställt samt haft inflyttning på de

byggprojekt vi arbetat med. Samtliga dessa byggprojekt är fullt uthyrda.

Martin Wallin, regionchef Öst.

Under året har vi också genomfört ett antal

lyckade uthyrningar i våra centrala fastigheter i

Helsingborg.

New House Design AB som tidigare funnits i

Helsingborg har nu etablerat sig i vår fastig-

het på Kullagatan. Croisette AB har också de

etablerat sig i våra lokaler.

En mycket lyckad uthyrning genomfördes i den

nyproducerade fastigheten Hjärup 4:306 i

Staffanstorp. Fastigheten omfattar 34 moderna

och energieffektiva hyreslägenheter som nu alla

är uthyrda.

Under 2023 har samtliga skyddsrum i Brinovas

fastighetsbestånd besiktigats och uppfyller nu

ställda krav.

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202320

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Effektiv projektutveckling för fortsatt lönsam tillväxt

Prioriterat för tillväxten är fortsatt egen projektutveckling. Det ger de bästa möjligheterna att bygga attraktiva hyres-

bostäder, optimera lokallösningar för hyresgäster och samarbetspartners och är det, i rätt konjunktur, lönsammaste

sättet för Brinova att växa. För fortsatt projektutveckling har Brinova både organisatorisk och finansiell kapacitet.

Byggrätter säkrar framtida tillväxt

Egenägda byggrätter i attraktiva lägen med antag-

na detaljplaner är en lönsam och snabb väg till att

skapa tillväxt.

Brinova hade vid årsskiftet, utöver nedan redo-

visade pågående projekt, byggrätter för ytterligare

cirka 22 000 kvm BTA primärt belägna i Eslöv,

Karlskrona, Kristianstad och Landskrona. För

dessa finns det konkreta projekt som kan påbörjas

relativt omgående.

Dessutom pågår ett antal planprocesser för att

skapa ytterligare byggrätter för cirka 17 000 kvm

BTA. För att löpande kunna utveckla och utöka

verksamheten pågår också ständiga processer för

att på ett attraktivt sätt kunna förtäta våra befintli-

ga fastigheter.

Hållbara samarbeten som stärker affären

Brinova har de senaste åren färdigställt hyres-

bostäder inom Brinovas befintliga fastigheter i

Rödeby, Nättraby, Jämjö i Karlskrona kommun

samt centralt i Kristianstad.

Brinova har under året färdigställt nio projekt

som övergått till förvaltningsorganisationen. På-

gående projektutveckling sker i Bromölla, Lund

och Malmö.

Brinova har höga kvalitetskrav från start och

med våra kravspecifikationer och hållbarhets-

perspektiv kan anpassade bostäder med rätt

kvalitet till rätt hyra säkerställas.

Affärsmodell, mål och strategier Egen förvaltning Projektutveckling Samhällsfastigheter Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter

Projektutveckling

2023 präglades av

höga byggkostnader

och ett högt ränteläge.

Styrkorna i att ha egen

projektutveckling med

robusta processer och

arbetssätt tydliggjordes

under året när vi på ett

ansvarsfullt sätt lämnat över ett antal projekt

till vår kompetenta förvaltningsorganisation.

Samtidigt har vi fortsatt vårt fokus på att inför

framtiden definiera nya större hyresgästan-

passningar och nybyggnationer för att stärka

Brinovas position.

Stina Trimark, projektutvecklingschef.

1. Pågående projektutveckling 2023

Oxievång 7, Malmö

Uppförande av 34 hyreslägenheter och lokaler

för livsmedel, i Oxie strax utanför Malmö.

Inflyttningen är beräknad till slutet av 2024.

2. Pågående projektutveckling 2023

Lugnet 9, Bromölla

Ombyggnad av äldreboende till trygghets-

boende med 23 hyreslägenheter i fastig-

heten Lugnet 9 i Bromölla. Inflyttning är

beräknad till i mitten av 2024.

3. Pågående projektutveckling 2023

Sandryggen 1, Lund

Konvertering av kontorslokaler i Lund till 126

hyreslägenheter, varav 80 studentlägenheter.

Inflyttningen är beräknad till slutet av 2024.

4. Färdigställt projekt 2023

Bajonetten 3, Kristianstad

94 nyproducerade hyreslägenheter med hög

kvalitet på Bajonetten 3, lokaliserade på centralt

läge i Kristianstad där butik och förskola tidigare

utvecklats.

5. Färdigställt projekt 2023

Skeppsbron 4, Karlskrona

Inflyttning under kvartal 3, 2023, i kontorshuset

Skeppsbron 4 i Karlskrona. Cirka 1 800 kvm på

bästa centrala läge på Skeppsbrokajen.

6. Färdigställt projekt 2023

Östra Rödeby 3:1, Karlskrona

Inflyttning under 2023, av samtliga etapper

i Östra Rödeby med 18 nyproducerade hyres-

lägenheter.

7. Färdigställt projekt 2023

Hjärup 4:306, Staffanstorp

Tillträde i kvartal 4 2023, till nyproducerade

bostadsfastigheten Hjärup 4:306 i Staffanstorp

med 34 energieffektiva hyreslägenheter.

8. Färdigställt projekt 2023

Bankmannen 14, Eslöv

Tillträde i kvartal 4 2023, till nyproducerade

bostadsfastigheten Bankmannen 14 i Eslöv

med 13 energieffektiva hyreslägenheter.

5 6

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202321

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Färdigställda projekt 2023

Fastighet Ort Kvm Lgh Typ

Bajonetten 3 Kristianstad 5 790 94 Bostäder

Alkronan 3 Kristianstad 2 050 - Kontor

Lindblad 24 Karlskrona 2 096 - Samhällsservice

Sjöhem 4 Kristianstad 1 061 - Vård

Binga 9:237 Karlskrona 560 8 Bostäder

Östra Rödeby 3:1 Karlskrona 1 158 18 Bostäder

Skeppsbron 4 Karlskrona 1 758 - Kontor

Bankmannen 14 Eslöv 785 13 Bostäder

Hjärup 4:306 Staffanstorp 2 006 34 Bostäder

Summa 17 264 167

Större pågående projekt

Fastighet Ort Kvm Lgh Typ Beräknat färdigt

Lugnet 9 Bromöll 1 050 23 Bostäder Q2-2024

Billesholms Gård 9:467 Bjuv 517 7 Bostäder Q3-2024

Bjärred 30:16 Lomma 298 4 Bostäder Q3-2024

Sandryggen 1 Lund 4 030 126 Bostäder Q4-2024

Oxievång 7 Malmö 3 098 34 Bostäder &

Livsmedelsbutik

Q4-2024

Summa 8 993 194

Pågående projekt som tillträds vid färdigställande

Fastighet Ort Kvm Lgh Typ Beräknat färdigt

Varmröken 1 Kävlinge 5 030 77 Bostäder Q4-2024

Lerkruset 4 Helsingborg 932 14 Bostäder Q1-2026

Summa 5 962 91

Egen projektutveckling med solida processer

säkerställer kvalitet och lönsamhet.

Affärsmodell, mål och strategier Egen förvaltning Projektutveckling Samhällsfastigheter Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202322

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Brinova är en av södra Sveriges större privata hy-

resvärdar för den offentliga sektorn med cirka 136

tkvm uthyrningsbar yta för samhällsfastigheter.

Andelen samhällsfastigheter som del av

Brinovas kontrakterade hyra motsvarar 48 procent.

Samhällsfastigheter används till övervägande del

av skattefinansierad verksamhet och är specifikt

anpassad för samhällsservice. Det innebär att

hyresgästen kan vara offentlig, det vill säga statlig,

kommunal eller regional, men också privat. Ex-

empel på samhällsfastigheter är fastigheter med

samhällsservice, särskilt boende, vård, utbildning

och friskvård.

Brinova har bred erfarenhet av att både ut-

veckla och förvalta samhällsfastigheter och har

i sin portfölj allt från stora idrottsarenor, förskolor,

skolor, bibliotek, vårdcentraler och folktandvård

till särskilda boenden för äldre och LSS-boenden.

Förutsättningarna för samhällsfastigheter

kännetecknas av trygga hyresgäster med långa

KPI-justerade kontrakt och säkra flöden. Genom-

snittlig återstående hyrestid för hyreskontrakten

i Brinovas samhällsfastigheter uppgår till 7,1 år.

Efterfrågan för kvalitativa och anpassade sam-

hällsfastigheter är fortsatt god med stora framtida

behov.

En aktiv förvaltning med egna medarbetare är

en viktig del av Brinovas affärsmodell. Med lokal

närvaro kan eventuella problem snabbt identifieras

och åtgärdas. Närheten till lokala beslutsfattare

innebär också att vi på ett enkelt sätt kan delta i

kommunens utveckling med rätt lokaler för olika

offentliga behov.

Vi kan samhällsfastigheter och vi kan de orter

vi finns etablerade på. Vi kan bygga långsiktiga

relationer och synergier på våra orter.

10 största hyresgästerna

Hyresgäst

Yta,

tkvm

Hyres-

värde, Mkr

Region Skåne 12 23

Karlskrona Kommun 13 23

Sparbanken Skåne AB 9 21

Landskrona Stad 10 21

Malmö Stad 10 20

Eslövs Kommun 9 14

Försäkringskassan 5 10

Attendo Sverige AB 4 9

Bromölla Kommun 4 9

Trafikverket 4 8

Summa 80 158

Typer av samhällsfastigheter

Typ

Yta,

tkvm

Kontrakterad

hyra, Mkr

Kontrakterad

hyra/kvm, kr

Andel av

kontrakterad hyra, %

Samhällsservice 55 97 1 786 40

Särskilt boende 26 50 1 940 21

Utbildning 23 44 1 886 18

Vård 26 42 1 622 17

Friskvård 6 10 1 569 4

Summa 136 243 1 790 100

Samhällsfastigheters andel av kontrakterad hyra.48%

Gasverket 18, Brinova Arena Karlskrona

Brinova Arena är centralt belägen i Karlskrona med anslutning till skärgården. Förutom

möjligheter för skolidrott och sportevenemang är arenan en viktig del i utvecklingen av

stadens centrum och dess attraktion för såväl professionella möten som underhållning. På

taket finns 2000 kvm solceller som försörjer arenan med energi samt levererar överskotts-

energi till det allmänna nätet. 2021 certifierades Brinova Arena som ett PHI energisparhus.

7,1 år

Återstående

hyrestid

Samhällsfastigheter

Affärsmodell, mål och strategier Egen förvaltning Projektutveckling Samhällsfastigheter Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202323

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Bostadsfastigheter

Fördelning av storlek

Hyres-

värde, Mkr

Kontrakterad

hyra/kvm

1 rok 9 1 572

2 rok 71 1 527

3 rok 83 1 402

4 rok 24 1 285

5 rok 3 1 112

6 rok 1 832

Blockförhyrning 9 1 566

Summa 200 1 429

Med cirka 139 tkvm hyreslägenheter är Brinova en

av de större privata hyresvärdarna i södra Sverige.

Brinova verkar i växande orter nära arbetstillfällen

och stadskärnor. Andelen bostadsfastigheter som

del av Brinovas kontrakterade hyra motsvarar 39

procent.

När Brinova utvärderar bostadsprojekt använder

vi kriteriet att bostaden ska ligga på ett rimligt

pendlingsavstånd till de större städerna och kosta

så att en inkomsttagare med en genomsnittlig

inkomst har råd att betala hyran. Effektiv boyta

och närhet till kollektivtrafik är boendefördelar

som många söker, liksom närhet till vardagsservice

som förskolor och skolor, bibliotek, kultur, vårdan-

läggningar och butiker. Av Brinovas bostadsfastig-

heter är cirka 40 procent yngre än 10 år.

Trygghet i och kring bostaden är viktiga argu-

ment för våra hyresgäster visar våra kundunder-

sökningar.

Det skall vara lätt och tryggt att hyra bostad

av Brinova. Konceptet Brinova Trygghet innefattar

olika åtgärder för såväl inomhus- som utomhus-

miljön som skall skapa ökad trygghet.

Det innefattar åtgärder som rätt belysning,

störningsjour dygnet runt, säkerhetsdörrar, ökad

närvaro med fastighetsronderingar och välskött

utemiljö.

Aspekter som ökar attraktionen för våra

bostadsfastigheter är hållbara val i material och

solcellsanläggningar, laddstolpar i anslutning till

våra fastigheter, en ökad digitalisering med trygg

kommunikation via vår hyresgäst-app, trygg port-

telefoni och digitala lås.

Bostäder är ett tillgångsslag som karakteriseras

av låga vakansrisker, stor efterfrågan och som

inflationsjusteras, även om det sker med viss

fördröjning. Snitthyran i Brinovas bestånd av

bostadsfastigheter är 1 429 kr/kvm efter den

årliga uppräkningen som i genomsnitt blev 4,7

procent i 2023-års hyresförhandling. Förhandling-

en för 2024 pekar på en hyresökning strax över

5 procent.

Brinova har kompetens och erfarenhet för att

möta behoven av kostnadseffektiva hyresbostäder

för yngre och barnfamiljer såväl som trygga service-

och särskilda boenden för en växande äldre

befolkning. Vi arbetar också i en tydlig samverkan

med kommuner och lokala aktörer för platsens

utveckling, där trygghet och attraktivitet är värden

som kommer alla till godo.

Brinova har som ambition att erbjuda det rätta

boendet för livets alla skeenden. Från det första

hemmet eller familjelägenheten till trygga boenden

för äldre.

1 429 kr

Genomsnittlig

hyra/kvm

Rosmarinen 34, Helsingborg

Fastigheten är belägen i Mariastaden, ett naturnära

område endast 5 km från stadskärnan. Utbudet av

både skolor, förskolor, vårdcentral, livsmedelsbutik

och flertalet kommunikationer gör området attraktivt.

Kvarteret uppfyller konceptet Brinova trygghet

mycket väl, med innehåll som exempelvis innefattar

porttelefon och digitala lås, säkerhetsdörrar, rätt

inner- och ytterbelysning samt välskött utemiljö.

Affärsmodell, mål och strategier Egen förvaltning Projektutveckling Samhällsfastigheter Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter

Bostadsfastigheters andel av kontrakterad hyra.39%

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202324

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Kommersiella fastigheter

Brinova har ett tydligt fokus i sitt fastighetsbe-

stånd på samhällsfastigheter och bostadsfastig-

heter. Det är stabila tillgångsslag med en tydlig

efterfrågan.

Beståndet kompletteras med kommersiella

fastigheter där de adderar till attraktionen för de

boende eller där tydliga synergier finns i ortens

samlade fastighetsbestånd.

Kompletterande kommersiella fastigheter är

typiskt livsmedelsbutiker, apotek, restauranger

och caféer samt vårt lagerkoncept, Bolagret, som

adderar till levande kvarter och ger service i

närområdet.

Bolagret förrådshotell är framtaget som ett

koncept för att underlätta för Brinovas hyresgäster,

ett enkelt och tryggt sätt att förvara, och som även

innefattar tillgång till släp och emballage. Bolagret

finns idag etablerat i Karlskrona, Kristianstad och

Malmö.

I mindre omfattning kan också kontorslokaler

hyras ut till privata aktörer när det ger logiska

synergieffekter för ortens bestånd.

Samtidigt fortsätter vi att framgångsrikt konver-

tera lokalytor till attraktiva hyreslägenheter på de

fastigheter och ytor som man finner lämpligt. Ett

exempel på detta är fastigheten Sandryggen 1 i

Lund där vi har en pågående konverteringsprojekt

avseende kontorslokaler till 126 hyresbostäder

med beräknad inflyttning i slutet av 2024.

Andelen kommersiella fastigheter som del av

Brinovas kontrakterade hyresintäkter motsvarar

13 procent.

Av Brinovas totala kontrakterade hyresintäkter

har en analys gjorts för att identifiera risk för ute-

blivna hyresbetalningar. Under 3 procent bedöms

falla inom denna kategori, och består främst av

mindre butiker och restauranger.

Typer av kommersiella fastigheter

Kontrakterad

hyra/kvm, kr

Andel av

kontrakterad hyra, %

Uthyrnings-

grad, %

Butik 1 161 39 92

Kontor 1 089 28 69

Restaurang/café 1 855 11 98

Garage/parkering 2 178 11 80

Livsmedel/apotek 1 530 9 95

Lager/förråd 155 2 50

Summa 1 113 100 83

10 största hyresgästerna

Hyresgäst

Hyres-

värde,

Mkr

Johan Ahlberg Bil AB 5

Peab Lokal AB 3

Telefonaktiebolaget LM Ericsson (LME) 3

Coop Syd AB 2

Dagab Inköp & Logistik AB (Willys) 2

Leed Food AB (Burger King) 2

Cervera AB 1

ICA Sverige AB 1

Cederblads Revisionsbyrå AB 1

Halméns Musikinstrumenthandel AB 1

Summa 21

<3 %

Risk för uteblivna

hyresbetalningar

Bara, Svedala

Livsmedelsbutiken i Bara ökar attraktiviteten för Brinovas

övriga fastighetsbestånd med hyresbostäder centralt på orten.

Affärsmodell, mål och strategier Egen förvaltning Projektutveckling Samhällsfastigheter Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter

Kommersiella fastigheters andel av kontrakterad hyra.13%

Hållbarhetsrapport

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202326

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Hållbarhetsansvar med helhetsperspektiv

Som seriös samhällsaktör är det en självklarhet

för oss att arbeta för en hållbar utveckling. Brinova

vill vara en attraktiv partner för både hyresgäster

och samhällsaktörer, och hållbarhet är en viktig

fråga för oss. Under året har vi i ett antal projekt

varit aktiva för att förbättra och stärka vårt hållbar-

hetsarbete och tydliggöra våra målsättningar. Vi

påverkar mest genom att hålla nere vårt energiut-

tag, underhålla våra fastigheter, bygga miljövänligt

och skapa trygga och inkluderande bostadsområ-

den. Vårt hållbarhetsarbete, långsiktiga perspektiv

och samhällsengagemang är en integrerad del av

vår verksamhet, vilket vi anser är grunden för fram-

Jämställdhet

Ett av delmålen är att säker-

ställa fullt deltagande för

kvinnor i ledarskap och

beslutsfattande. Jämlikhet

och mångfald är en prioritet

och en framgångsfaktor för

Brinova. Det ska genomsyra

rekryteringar såväl som vårt

interna arbete. 2023 placerade

sig Brinova på tolfte plats på

Allbrights gröna lista avseende

jämställda börsbolag.

Fredliga och inkluderande

samhällen

Ett av delmålen inom målet

Fredliga och inkluderande

samhällen handlar om att

väsentligt minska alla former

av korruption och mutor. Vår

affärsetik är väl beskriven i vår

uppförandekod och något vi

utbildar i och följer upp årligen.

Hållbar energi för alla

Delmålen ”Tillgång till modern

energi för alla”, ”Fördubbla

ökningen av energieffektivitet”

och ”Öka andelen förnybar

energi i världen” är alla mål

som Brinova strävar efter i

sin prioriterade satsning på

energieffektiviseringar, energi-

investeringar vid nyproduktion

och mål om fossilfri energi till

2030. 100 procent av Brinovas

el är grön el.

Anständiga arbetsvillkor och

ekonomisk tillväxt

Brinova arbetar för att uppnå

delmålet ”Skydda arbetstaga-

res rättigheter och främja trygg

och säker arbetsmiljö för alla”

genom att bedriva en lönsam

verksamhet med stabil ekono-

mi, för att kunna återinvestera

i verksamheten och därmed

skapa trygga arbetstillfällen.

Vi reglerar också i avtal vilka

ansvar våra partners ska ta för

affärsetik, miljö, arbetsförhål-

landen och säkerhet.

Hållbara städer och samhällen

Delmålen ”Säkra bostäder

till överkomlig kostnad”,

”Inkluderande och hållbar

urbanisering”, ”Skapa säkra

och inkluderande grönområden

för alla” och ”Främja nationell

och regional utvecklingsplane-

ring” är alla relevanta att sträva

efter i Brinovas egna projektut-

veckling och i samarbeten med

kommuner och lokala aktörer.

Bekämpa klimatförändringarna

Brinova arbetar för att bekämpa

klimatförändringar, detta gör vi

genom att minska vår klimat-

påverkan genom till exempel

energieffektivisering och fossil-

fri uppvärmning och kyla.

tida värdeskapande och en metod för att minska

riskerna som är förknippade med hållbarhets-

frågor. Det systematiska arbetet med hållbarhet

är också en viktig konkurrensfördel när vi söker

markanvisningar och samarbetar med kommuner

om utvecklingen av samhällsfastigheter och trygga

boendemiljöer. Brinovas ramverk för hållbarhet är

grunden för vår affärsplan och fungerar som ett

styrmedel som vi regelbundet följer upp. Det är

baserat på FN:s 17 hållbarhetsmål enligt Agenda

2030 och fokuserar på de ekonomiska, sociala

och miljöfrågor som är mest relevanta för Brinova

och där vår verksamhet direkt eller indirekt bidrar.

Malin Rosén, vice VD och hållbarhetsansvarig.

Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202327

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Brinovas ramverk för hållbarhet – fyra tydliga fokusområden

Brinovas ramverk för hållbarhet är grunden i vår

affärsplan och är indelat i fyra fokusområden:

lönsam och ansvarsfull verksamhet, den framti-

da miljön, det trygga samhället och engagerade

medarbetare.

Dessa områden definierar vad vi kan påverka

inom koncernen och i samarbete med externa

partners. Till varje fokusområde finns väsentliga

hållbarhetsfrågor kopplade.

För att alltid hålla hållbarhet högt prioriterat

har vi en styrningsstruktur som underlättar ett

tydligt ägandeskap för de olika delarna i varje

fokusområde.

Ny EU-lagstiftning avseende hållbarhetsredo-

visning kommer att omfatta Brinovas verksamhet

från 2025. Det är en viktig del av både vårt ope-

rativa hållbarhetsarbete och rapporteringsmäs-

sigt att möta detta och vi förbereder oss noga

redan nu. Under 2024 kommer vi att påbörja en

inventering av de klimatrisker som vi har i våra

fastigheter.

För beskrivning av risker och riskhantering

inom miljö, sociala förhållanden/personal,

mänskliga rättigheter och anti-korruption så åter-

finns de under Möjlighet och risker på sidorna

51–56.

Den framtida miljön

Ansvaret för vår framtida miljö är centralt i Brinovas verk-

samhet. I vår affärsplan för 2022–2024 har ett antal hållbar-

hetsmål skärpts och fem prioriterade områden för miljöarbetet

har identifierats. Mål och prioriterade områden

spänner över allt från energieffektiviseringar,

hållbara inköp, gröna hyresavtal och alter-

nativa energikällor till hållbar nyproduk-

tion både vad avser energiförbrukning

och materialval.

Väsentliga hållbarhetsfrågor

– CO

-avtryck över tid

– Aktsam hantering av

naturresurser

– Energieffektivitet

Läs mer på sidorna 28–29.

Engagerade medarbetare

Våra engagerade medarbetare är nyckeln till ett framgångs-

rikt verkställande av Brinovas strategier. Gemensamma

värderingar och uppförandekod är upprättade för att ge

förutsättningarna för en utvecklande arbetsmiljö.

Väsentliga hållbarhetsfrågor

– Personlig utveckling och del-

aktighet samt en kompetent

organisation

– God arbetsmiljö

Läs mer på sidorna 30–31.

Det trygga samhället

Brinova är beroende av en

samverkan med samhället

för sin verksamhet. Med lokal

närvaro, utvecklingskompetens

och engagemang har vi kapaci-

tet att vara en samtalspartner och

rådgivare som kan bidra till det

trygga samhället ur alla hållbarhets-

aspekter.

Väsentliga hållbarhetsfrågor

– Tillgänglighet genom lokal närvaro

som skapar trygghet

– Bostäder och samhällsfastigheter med rimlig hyresnivå

– Hållbar stads- och fastighetsutveckling

Läs mer på sidorna 34–36.

Lönsam och ansvars-

full verksamhet

Basen är en stabil eko-

nomi och en lönsam

verksamhet som skapar

möjligheter till hållbar ut-

veckling. Vårt hållbarhets-

arbete är en viktig del av

vårt erbjudande som bidrar

till ökad lönsamhet och tillväxt.

Ett fortsatt starkt förtroende

skapar vi genom goda etiska och

affärsmässiga relationer med våra

intressenter.

Väsentliga hållbarhetsfrågor

– Ansvarsfullt agerande (affärsetik, anti-korruption,

transparens). För risker och riskhantering se sidan 51–56.

– Stabila finanser/ekonomiskt resultat

Läs mer på sidorna 32–33.

Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202328

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

KORT- OCH LÅNGSIKTIGA MÅL

Väsentlig hållbarhetsfråga Mål i affärsplan 2022–2024 Kvantifierbara långsiktiga mål

Energieffektivitet • Alla nya fastigheter ska uppföras i nivå

med Green Building eller motsvarande.

• Vid nytecknande av hyresavtal ska

Gröna Hyresavtal alltid förordas.

• Belysning konverteras till LED och

närvarostyrd.

• Uppkopplade energisystem så att de

kan styras på distans.

• Energiförbrukning för uppvärmning ska uppgå till max

75 kWh per kvm och år i genomsnitt på hela beståndet

vid utgången av 2026.

• Energiförbrukning för fastighetsel ska uppgå till max

25 kWh per kvm och år i genomsnitt på hela beståndet

vid utgången av 2026.

• Alla fastigheters driftsystem ska vara uppkopplade vid

utgången av 2026.

-avtryck över tid • CO

-förbrukning ska kommuniceras.

• Implementera förnybara energikällor så

som solceller samt övrig ny teknik.

• Fossilfri uppvärmning och kyla i så stor

utsträckning som möjligt.

• All upphandlad el skall vara förnybar (grön).

• Uppsättning av minst 50 nya laddstolpar

per år.

• 25 procent av elanvändningen ska komma från egen-

producerad el via ökat antal fastigheter med solpaneler

till 2026.

• Andelen nyproducerade fastigheter med energiklassning

C eller bättre ska uppgå till 100 procent.

• Noll nettoavtryck CO

till år 2045.

• Laddstolpar ska finnas på alla fastigheter där det finns

parkeringsmöjligheter.

Aktsam hantering

av naturresurser

• Erbjuda bra källsortering.

• Minska vattenförbrukningen.

• Öka andelen av digital hantering av

hyresfakturering via autogiro eller e-faktura.

• Bygga hus med en beräknad livslängd om minst 100 år.

• Minska vattenförbrukningen per kvm med 20 procent till

och med 2026 (basår 2020).

• För varje hyresgäst som går över till digital fakturahantering

skänker Brinova 10 kr till WWF.

• Individuella vattenmätare installeras i alla nyproducerade

bostäder.

Gröna avtal

Gröna avtal skapar en plattform för samverkan mellan

hyresvärd och hyresgäst i en gemensam strävan att minska

lokalens miljöpåverkan. Det innebär bland annat att Brinova:

• Är en aktiv samarbetspartner till hyresgästen i syfte att

minska lokalens miljöpåverkan.

• Använder förnybara energikällor.

• Årligen rapporterar energi-, vatten- och klimatvärden

för egen kontroll.

Status 2023

• Energiförbrukning för uppvärmning uppgick till 80,6 kWh

per kvadratmeter och år och för fastighetsel till 22,5 kWh

per kvadratmeter och år.

• 11 procent av elanvändning via egenproducerad el.

• 100 procent nyproducerade fastigheter de senaste tre

åren med energiklassning C eller bättre.

• Vattenförbrukning 678,6 kubik per kvadratmeter och

år som innebär en minskning med 12 procent (basår

2020).

• Andel av uppkopplade driftsystem är 62 procent.

• Bidrag till WWF kopplat till anslutna hyresgäster till

autogiro eller e-faktura uppgick till 6 940 kr.

• 100 procent av upphandlad el är förnybar (grön).

• Antal uppsatta laddstolpar är 74 stycken under 2023.

Tydliga mål och fem prioriterade områden för vårt miljöarbete

Brinovas ansvar för vår framtida miljö är centralt i hur vi driver vår verksamhet. Ansvaret

reflekteras i vårt ramverk för hållbarhet och vår nuvarande affärsplan, där vi har skärpt ett

antal hållbarhetsmål och identifierat tre väsentliga hållbarhetsfrågor för vårt miljöarbete.

Dessa områden täcker ett brett spektrum av åtgärder, inklusive energieffektivisering, hållbara

inköp, gröna hyresavtal och källsortering, samt effektiv energiprestanda vid nyproduktion.

Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202329

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Energieffektivitet ger största miljövinsten

för Brinova

En ökad energieffektivitet är strategiskt viktigt för

Brinova, för investerare och för samhället eftersom

energianvändningen är Brinovas största miljöpå-

verkan och förbrukningen påverkar det ekonomis-

ka resultatet utifrån driftnettot. Brinova kan direkt

bidra till ökad energieffektivitet genom val av

byggnadsmaterial, byggnadsmetod och investe-

ringar i energismarta lösningar. Indirekt påverkas

effektiviteten via incitament till hyresgäster med

till exempel individuell mätning, gröna hyresavtal

och information.

Brinovas långsiktiga målsättning är att minska

vår el- och energiförbrukning både vid nyproduktion

och förvaltning av befintligt bestånd. All energi

som förbrukas ska också vara grön energi.

Redan idag gör Brinova en kontinuerlig översyn

av fastigheterna för att optimera energiförbrukning-

en.

Förvaltningsverksamheten förbättrar kylsystem,

skapar lufttäta byggnader och installerar behovs-

styrd belysning.

Samtliga lokalhyresgäster erbjuds gröna hyres-

avtal.

Alla nyproducerade fastigheter byggs i nivå med

Green Building eller motsvarande.

De insatser Brinova planerar att fortsatt arbeta

med framåt innefattar bland annat uppkopplade

energisystem och solceller i alla nya projekt.

• Störst fokus har legat på att minska

vår energiförbrukning i samtliga bygg-

nader under 2023.

• Energiprojekt i Lindblad 24, utbyte

av 2 ventilationsaggregat till två nya

energieffektiva aggregat till våra lokal-

hyresgäster där vi sänker energiför-

brukningen med mer än 25 procent.

• Oxievång 2, utbyte av ett ventilations-

aggregat till nytt energieffektivt aggre-

gat till en av våra lokalhyresgäster.

• Banér 8, utbyte av självdragsventi-

lation till ”lägenhetsaggregat” med

återvinning av värmen i samtliga 18

hyreslägenheter.

• Erik Dahlberg 14, utbyte av självdrags-

ventilation till ”lägenhetsaggregat”

med återvinning av värmen i samtliga

11 hyreslägenheter.

• Därutöver har installation av modern

Styr&Reglerutrustning skett i ytterliga-

re fyra fastigheter.

• Under året har vi också installerat

1 867 kvm solceller fördelat på 10

anläggningar som tillsammans

producerar 363 000 kWh/år.

Ulf Alexandersson, energistrateg.

Viktigaste energi-

åtgärderna 2023:

Ett minskat CO

-avtryck över tid

Minskad CO

-påverkan från Brinovas samlade verk-

samhet är viktigt för alla våra intressenter. Bolaget

kan påverka direkt via transporter och investering-

ar (byggmaterial med funktion över tiden, solceller,

val av annan förnyelsebar energi). Indirekt påver-

kan sker genom att erbjuda hyresgäster möjlighet

att minska sitt CO

-avtryck till exempel genom

laddstolpar, poolbilar, lånecyklar samt ställa krav

på leverantörer.

Brinovas övergripande långsiktiga mål innefattar

att 100 procent av bolagets energianvändning

ska fortsatt komma från förnyelsebar el. Utifrån

miljöeffektiva lösningar ska Brinova också minime-

ra fastigheternas totala CO

-avtryck i ett 25-årigt

perspektiv.

Exempel på redan genomförda insatser för minskad

-påverkan är:

• Installerad solenergi mellan 2020–2023 på

motsvarande 897 000 kWh.

• Ökande antal laddstolpar för elbilar.

• Samtliga driftbilar är utbytta till elbilar.

Framtida insatser innefattar:

• Fortsatta investeringar i solenergi och

laddstolpar.

• Hyresgäster ska kunna erbjudas poolbilar

och cyklar.

• Uppkopplade energisystem.

Aktsam hantering av naturresurser

Med hänsyn till världens ändliga naturresurser

samt de affärsmässiga fördelarna har Brinova

mycket att vinna på att minimera all resursanvänd-

ning och avfall. Genom den löpande förvaltningen,

projektutveckling samt investeringar kan Brinova,

direkt och indirekt, påverka hyresgäster och

leverantörer.

Brinovas långsiktiga mål är tydliga. Bolaget ska

välja material utifrån miljöhänsyn och minimera

spill och återanvända resurser genom innovativa

lösningar. Andelen egenproducerad energi ska

också ökas. Brinova har rutiner på plats och arbe-

tar redan aktivt med:

• att informera om källsortering

• att digitalisera information via hyresgäst-appen

• att uppmuntra hyresgäster till att övergå till

autogiro

• återbruk

• kloka renoveringar

• digital fakturahantering.

Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202330

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Våra engagerade medarbetare är nyckeln till ett framgångsrikt verkställande av Brinovas strategier.

Gemensamma värderingar och uppförandekod är upprättade för att ge förutsättningarna för en

utvecklande arbetsmiljö. Per den 31 december hade Brinova totalt 52 medarbetare, varav 28 är män

och 24 är kvinnor. Brinovas organisation präglas av korta och tydliga beslutsvägar med decentrali-

serat ansvar där beslut fattas nära kunden. Medarbetarna, som har en hög kompetens inom sina

nyckelfunktioner, ges stora påverkansmöjligheter. Därför prioriterar vi våra medarbetares utveckling.

Brinovas framgång bygger på engagerade medarbetare

KORT- OCH LÅNGSIKTIGA MÅL

Väsentlig hållbarhetsfråga Mål i affärsplan 2022–2024 Kvantifierbara långsiktiga mål

Personlig utveckling

och delaktighet

• Brinova som arbetsplats ska karaktäriseras av trivsel, hälsa och möjlighet till

utveckling.

• Brinova tillhandahåller förmåner som ökar trivsel och hälsa.

• Brinova ger möjlighet att påverka och säkerställer korta beslutsvägar.

• Medarbetarundersökningar genomförs varje år.

• Brinova bedriver ett kontinuerligt och aktivt arbete med att höja kompetensen inom

relevanta områden. Detta sker bland annat genom en personlig utbildningsplan.

• NMI >90% (4,5 av 5).

• Uttag av friskvårdspeng >75 procent.

God arbetsmiljö • Utveckla incitament för friskvård utöver friskvårdspeng.

• Brinova som arbetsplats ska karaktäriseras av trivsel, hälsa och möjlighet

till utveckling.

• Brinova verkar för en hälsosam och säker arbetsmiljö.

• Alla arbetsplatsolyckor följs upp.

• Alla incidenter avseende diskriminering

rapporteras och följs upp.

• Utbildning sker löpande i regelverk,

värderingar och policyer.

• En jämställd könsmässig fördelning.

Ansvarstagande – vi håller vad vi

lovar och vi återkopplar snabbt.

Brinovas lokala värdeord, EPA

När bolaget agerar som arbetsgivare, sam-

hällsaktör eller affärspartner gentemot kunder,

leverantörer, banker och andra intressenter

präglas verksamheten av tre kärnvärden:

Engagerade – vi är en

långsiktig och seriös aktör.

Pålitliga – vi förstår fastighets-

förvaltning och fastighetsutveckling.

Status 2023

• NMI: 84 procent.

• Uttag av friskvårdspeng: 66 procent.

• Antal allvarliga arbetsplatsolyckor:

0 stycken.

• Antal rapporterade incidenter av-

seende diskriminering: 0 stycken.

• Företagsgemensamma utbildningar:

HLR-urbildning.

Digital utbildning med samtlig personal

i Uppförandekod och Brinovas policyer.

• Könsmässig fördelning: 53 procent

män och 47 procent kvinnor.

Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202331

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Personlig utveckling och delaktighet i en

kompetent organisation

Brinovas utveckling är beroende av ett sunt

ledarskap och en personalutveckling där med

arbetarna engageras, känner sig delaktiga och

stolta och att de kan påverka verksamheten.

Brinovas samarbetspartners (kommuner mm)

förutsätter att bolaget har de mest lämpade

medarbetarna och organisation för att bedriva

sin verksamhet långsiktigt.

Brinova ska vara ett attraktivt och självklart

val av arbetsgivare. Utvecklingsmöjligheter ska

medföra att medarbetare väljer att stanna kvar.

Brinova påverkar detta genom att möjliggöra för

medarbetare att utvecklas och har system för att

säkerställa att all personal har relevant utbildning

och kunskap inom sitt ansvarsområde.

Brinova har de senaste åren satt samman en

betydande verktygslåda för att främja medarbetar-

nas utveckling och trivsel. Brinovas gemensamma

utbildningar är ett bra exempel där kompetens-

och kunskapsutveckling samlas och kurser och

utbildningar inom affärsmannaskap, förvaltning,

fastighets- och hyresjuridik, arbetsmiljö och

krishantering genomförs. Etablerade rutiner och

styrdokument för utvecklingsplaner vid medar-

betarsamtal är ett annat exempel. Det finns en

utbildningsplan som är direkt kopplad till varje

medarbetare, att avropas i samråd med närmaste

chef.

Brinova avser också utveckla konceptet Brinova

Kompis vidare, se sidan 11. Inom Brinova ska fler

tvärgrupper inom specifika frågor kunna bildas

liksom tvärgrupper mellan kontor, yrkesroller och

befattningar.

En god arbetsmiljö

En långsiktig personalpolitik bygger på friska med-

arbetare samt en arbetsmiljö som kännetecknas

av jämställdhet och mångfald där medarbetare

trivs.

Brinova säkerställer en miljö som är trygg,

respektfull, jämställd och inkluderande där hänsyn

tas till att en bra arbetsmiljö skapas av mångfald.

Det övergripande målet är att Brinova som arbets-

plats är en säker arbetsmiljö.

Rutiner och metoder för en god arbetsmiljö som

redan finns på plats innefattar årliga medarbetar-

undersökningar, utökad företagshälsovård med

hälsoundersökningar, sjuk-, vård-, och olycks-

fallsförsäkring för samtliga anställda, maximal

friskvårdspeng, massage en gång i månaden på

arbetstid och en utarbetad plan för utbildning i

arbetsmiljö. Ett visselblåsarsystem samt en aktiv

skyddskommitté finns också etablerat.

Vi har under året fortsatt utveckla rutiner kring

on- och offboarding och att skapa ytterligare incita-

ment kring friskvård utöver friskvårdspeng.

Brinovas organisation präglas av korta och

tydliga beslutsvägar med decentraliserat

ansvar där beslut fattas nära kunden.

Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202332

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

En lönsam och ansvarsfull verksamhet

Brinova är en långsiktig ägare, utvecklare och förvaltare av bostäder och samhällsfastigheter. Den tydliga affärs-

modellen med stabila intäkter genererar ett starkt kassaflöde som bygger en finansiell kapacitet. Det ger Brinova

möjligheter att utveckla verksamheten och fullfölja sina åtaganden gentemot Brinovas alla intressenter och ska-

par värden. Vårt hållbarhetsarbete är en viktig del av vårt erbjudande som bidrar till ökad lönsamhet och tillväxt.

Ett fortsatt starkt förtroende skapar vi genom goda etiska och affärsmässiga relationer med våra intressenter.

KORT- OCH LÅNGSIKTIGA MÅL

Väsentlig hållbarhetsfråga Mål i affärsplan 2022–2024 Kvantifierbara långsiktiga mål

Ansvarsfullt agerande

(affärsetik, anti-korruption,

transparens)

• All verksamhet präglas av etik, god kontroll och transparens.

• Väl genomarbetad och implementerad uppförandekod.

• Utveckla effektiva och kvalitativa rutiner kring fastighetsronderingar

och Systematiskt brandskyddsarbete.

• Inga incidenter avseende korruption.

• Utbildning för alla nyanställda i upp-

förandekoden och affärsetik.

• Årlig uppdatering av uppförandekod med

samtliga anställda.

• Alla anställda undertecknar uppförandekoden

vid nyanställning.

• Alla leverantörer undertecknar Brinovas

uppförandekod.

Stabila finanser/

ekonomiskt resultat

• Ramavtal och kapitalbindningstid överstigande 2 år samt säkra

kassaflödet genom räntebindning av 50 procent av lånestocken.

• När tillväxtmålet är uppfyllt, dela ut 30 procent av förvaltningsresultatet

efter schablonberäknad skatt.

• Finansiella mål i form av fastighetsvärde, räntetäckningsgrad, avkastning

på eget kapital, soliditet samt belåningsgrad.

• Strukturerade underhållsplaner med prioriterat underhåll i förebyggande

syfte.

• Fastighetsvärde överstigande 10 Mdkr.

• Räntetäckningsgrad >1,75 ggr.

• Avkastning eget kapital,

riskfri ränta + 7 procent.

• Soliditet >30 procent.

• Belåningsgrad <60 procent.

Brinovas uppförandekod

• Vi fattar inte beslut utifrån privata intres-

sen utan enbart för företagets bästa. Vårt

affärsmannaskap får aldrig ifrågasättas.

• Vi agerar med måttfullhet och omdöme

när det gäller gåvor.

• Vi tolererar inte mutor och korruption.

• Vi agerar inte i strid mot konkurrens-

lagstiftningen.

• Vi tror på jämlikhet och mångfald som

en framgångsfaktor.

Status 2023

• Inga incidenter avseende korruption.

• Alla nyanställda har genomgått utbild-

ning i uppförandekod och affärsetik.

• Årlig uppdatering av uppförandekod

med samtliga anställda genomförd.

• Samtliga nya leverantörer har fått

uppförandekoden som bilaga.

• Samtliga finansiella nyckeltal förutom

kapitalbindningstiden ligger i linje med

affärsplanen.

Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202333

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Ansvarsfullt agerande avseende affärsetik,

anti-korruption, transparens

Hyresgäster, leverantörer, medarbetare och inves-

terare förutsätter att Brinova och bolagets partners

agerar etiskt oklanderligt. För alla intressenter är

det väsentligt att Brinova har ett högt förtroende i

samhället.

Brinova säkerställer det förtroendet genom högt

ställda krav och samtliga medarbetares ansvars-

fulla agerande.

Brinova ska vara en långsiktig, självklar och

tydlig aktör med högt förtroende och tydlig infor-

mationsgivning.

Viktiga åtgärder för att säkerställa ett ansvars-

fullt agerande är en årlig genomgång av uppföran-

dekod med alla Brinovas medarbetare. För alla

nyanställda genomförs en grundlig introduktion till

Brinovas värdegrund, uppförandekod och viktigaste

policyer.

Ytterligare åtgärder som implementerats är att

alla nyanställda undertecknar uppförandekoden

vid tecknandet av anställningskontraktet liksom

att alla leverantörer undertecknar Brinovas upp-

förandekod. Det finns även en visselblåsarfunktion

implementerad, både för anställda men även för

externa parter.

Stabila finanser/ekonomiskt resultat

Brinovas långsiktiga lönsamhet och finansiella

stabilitet är grundläggande för medarbetare, aktie-

ägare, långivare, hyresgäster, lokalsamhällen och

leverantörer.

Vägen dit går via en sund affärsverksamhet där

Brinova hanterar risker och säkerställer ansvar i

värdekedjan.

Målet är att ge aktieägarna en långsiktig

substansvärdetillväxt, att öka förvaltningsresulta-

tet genom ansvarsfull och aktiv förvaltning samt

projekthantering och att säkerställa trygg, stabil

och grön finansiering.

Brinova arbetar proaktivt med ett grundligt bud-

getarbete och en långsiktig underhållsplanering.

Viktiga delar i Brinovas ekonomiska arbete inne-

fattar resultatuppföljning, nyckeltalsuppföljning och

ett proaktivt arbete att säkra finansieringsalterna-

tiv. Årligen genomförs också en översyn av rutiner,

riskhantering och policyer.

Som en del av vårt arbete att säkerställa lön-

samhet och finansiell stabilitet utför vi:

• Implementering av ronderingsrutiner för ett mer

proaktivt underhålls- och reparationsarbete.

• Detaljerade och längre underhållsplaner för

respektive fastighet.

• Gröna energiupphandlingar.

• Ökad andel grön finansiering.

Brinova genomför en

årlig genomgång av

uppförandekod med alla

Brinovas medarbetare.

Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202334

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Brinova är beroende av en samverkan med samhället för sin verksamhet. Med lokal

närvaro, utvecklingskompetens och engagemang har vi kapacitet att vara en profes-

sionell aktör som kan bidra till det trygga samhället ur alla hållbarhetsaspekter.

Brinova är en aktör som bidrar till det trygga samhället

KORT- OCH LÅNGSIKTIGA MÅL

Väsentlig hållbarhetsfråga Mål i affärsplan 2022–2024 Kvantifierbara långsiktiga mål

Tillgänglighet genom lokal

närvaro som skapar trygghet

• Tillgängliga förvaltningskontor med hög servicenivå.

• Kontinuerligt strukturerade möten med lokalhyresgäster med lyhördhet

för verksamhetsbehov eller önskemål att utveckla verksamheten.

• Fördjupning av digitaliseringsarbetet.

• Synlighet och närvaro i våra fastighetsområden.

• Dialog med kommun och region.

• Proaktivitet i lokala nätverk.

• Trygghetscertifiera fastigheter enligt egen utarbetad standard.

• Väl implementerad krisplan.

• Ett socialt ansvar genom stöttning av främst ungdomsverksamhet.

• Nöjd kund-undersökning genomförs vartannat

år för bostadshyresgäster och vartannat år för

kommersiella hyresgäster. Betyg ska uppgå till

> 80 % (4 av 5).

Bostäder och samhällsfastig-

heter med ansvarsfull

hyresnivå

• Brinova-standard som baseras på långsiktig förvaltning och

optimerar värdekedjan.

• Utvecklat koncepttänk i samarbete med leverantörer.

• Omflyttning lägre än 15 procent.

Hållbar stads- och

fastighetsutveckling

• Projektutveckling som är initierad, beställd, ledd och

kvalitetssäkrad inom egen organisation.

• Alternativa energilösningar.

• Skapa förutsättningar för positiva utemiljöer för lek och idrott.

• Arbeta med konceptet Brinovastaden, se vidare på sidan 7.

• Uppsättning av minst 50 nya laddstolpar per år.

• Minst ett sponsoravtal av ungdomsaktivitet

per lokalkontor.

• Brinova Kompis ska ha maximal utdelning av

avsatt budget.

• Laddstolpar ska finnas på alla fastigheter där

det finns parkeringsmöjligheter.

Brinova Kompis

Brinova har under året fortsatt

med vårt välgörenhetsprojekt,

Brinova Kompis, som har till

syfte att engagera våra medar-

betare att göra gott i närområdet.

Alla medarbetare ges möjlighet att när som helst

fånga upp och ge ett stöd till vem som helst där

ett behov kan identifieras. Brinova Kompis-kommit-

tén beslutar sedan om ansökan ska beviljas.

Läs mer på sidan 11.

Status 2023

• NKI 3,9 avseende lokaler (2023).

• 20,7 procent i omflyttning i bostads-

beståndet under året.

• Minst 1 sponsoravtal avseende

ungdomsaktivitet har tecknats per

lokalkontor.

• Utdelning Brinova Kompis uppgick till

70 000 kr av budget om 200 000 kr.

• 74 stycken laddstolpar sattes upp.

Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202335

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Tillgänglighet genom lokal närvaro som skapar

trygghet

För hyresgäster, samhället och medarbetare är det

avgörande att Brinovas fastighetsbestånd präglas

av trygghet och delaktighet. Ett trygghetsanpassat

fastighetsbestånd ger direkt en positiv lönsam-

hetseffekt.

Brinova påverkar möjligheterna att skapa trygg-

het direkt genom investeringar i säkerhet och en

hög tillgänglighet och service och indirekt genom

samarbete med andra samhällsfunktioner i

lokalsamhället.

Brinovas långsiktiga målsättning är att hela

fastighetsbeståndet ska karaktäriseras av hög

säkerhet och tillgänglighet både i byggnaderna

och i utemiljön.

Bolaget har redan ett antal rutiner och arbets-

sätt som skall främja tillgänglighet och trygghet.

Enkla kontaktvägar mellan hyresgäster och Brino-

va och en ökad delaktighet via regelbundna möten

är ett verktyg. Brinova arbetar också aktivt för att

skapa och underhålla attraktiva utemiljöer kring

sina fastigheter och skyddsronderingar genom-

förs löpande varje år. En uppskattad insats är de

sommarjobb som Brinova erbjuder ungdomar eller

de som har svårt att ta sig in på arbetsmarknaden

och som bor i bolagets fastigheter.

För att ytterligare öka trygghet och säkerhet

genomförs ett systematiskt brandskyddsarbete

liksom utbildning av personal i hjärt/lungräddning

(HLR). Trygghetsarbete innefattar bland annat att:

• Trygghetscertifiera våra fastigheter enligt egen

utvecklad modell Brinova trygghet.

• Regelbundet utbilda all personal i HLR och

fastighetsägarnas ansvar.

• Genomföra årlig nöjd kundundersökning med

hyresgäster.

• Kontinuerliga hyresgästmöten med fokus på

brandsäkerhet och trivselfaktorer.

• Säkra låssystem.

• Alla våra driftbilar och förvaltningskontor är

utrustade med hjärtstartare.

Bostäder och samhällsfastigheter med rimlig

hyresnivå

Samhället behöver fler hyresbostäder med pris-

värda hyresnivåer och fastigheter för olika sam-

hällsfunktioner. För Brinova är det av affärsmässig

vikt att erbjuda hyresbostäder och lokaler till

hyresnivåer som bidrar till låg omflyttning och

långsiktiga samarbeten.

Brinova påverkar rimliga hyresnivåer direkt

genom att investera, utveckla och erbjuda privat-

personer, kommuner och myndigheter hyresbostä-

der och lokaler.

Det långsiktiga målet är att Brinova ska erbjuda

hyresbostäder med prisvärda hyresnivåer och vara

den självklara aktören för utveckling av samhälls-

fastigheter.

Brinova är en ledande aktör i regionen som

utvecklar hyresbostäder och samhällsfastigheter.

Tydliga rutiner finns för att vid beslut om renove-

ringar ta hänsyn till ny hyresnivå och miljöaspek-

ten.

Rutinmässigt görs också en kartläggning av

enskilda orters hyresnivåer och analys av sam-

band mellan hyresnivå och omflyttning för att nå

rätt hyresnivåer.

Framtida insatser innefattar att vara än mer

proaktiva gentemot region och kommun.

Hållbar stads- och fastighetsutveckling

För samhället är det avgörande att tillgänglig

infrastruktur och befintligt utbyggda markområ-

den utnyttjas maximalt för stadsutvecklingen.

Kommuner och boende efterfrågar en fungerande

stadsutveckling med sociala funktioner och närhet

till transporter.

Bolaget har en direkt påverkan i projektut-

vecklingen via förtätning på orter med närhet

till kommunikationer, samt medverkan i sociala

initiativ och indirekt via samtal med kommuner

och samarbetspartners.

Brinova vill vara kommunens, regionens och

andra samhällsaktörers självklara partner för

samhällsutveckling.

För att främja hållbar stads- och fastighetsutveck-

ling gör Brinova olika insatser. Ett viktigt inslag är

de samarbeten med lokala föreningar och idrotts-

verksamheter för ungdomar som Brinova har på

sina orter. Brinova Kompis som är ett direkt stöd

till hyresgäster eller lokala föreningar vid behov

som identifieras av medarbetare och samarbetet

med Skåne Stadsmission samt Faktum är aktuella

exempel. Infrastruktur för laddstolpar vid fastig-

heter och utvändiga kvaliteter vid våra fastigheter

som inbjuder till umgänge till exempel utegym och

grillplatser är andra exempel på insatser liksom

hur Brinova implementerar förnybara energikällor.

Ett viktigt koncept är Brinova-staden, ett helhets-

koncept för boende och samhällsservice som

bolaget löpande arbetar med.

Läs mer på sidan 7.

Brinovas proaktiva trygghetsarbete inkluderar investeringar

i säkerhet, hög tillgänglighet och service samt samarbete

med andra samhällsfunktioner i lokalsamhället.

Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202336

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

BRINOVAS VIKTIGASTE POLICYER OCH STYRDOKUMENT

Policyer och styrdokument Delegerat Brinova Beslut kring policy

Den framtida miljön

• Miljö- och hållbarhetspolicy

• Energiklassningar av byggnader

• Energiledningssystem

• Rese- och bilpolicy

• Energistrateg

• Projektutvecklingschef

• Regionchef

• Koncernledning

Ansvarsfull och lönsam verksamhet

• Brinovas uppförandekod

• Brinovas kommunikations- och

insiderpolicy

• Brinovas policy för offentliga affärer

• Brinovas policy för behandling av

personuppgifter

• Styrelsens arbetsordning, VD-instruktion

• Finanspolicy, Ekonomihandbok, Budget

• Brinovas IT-policy

• Företagsledningen

• Koncernledningen

• Styrelse

• Bolagsstämma

Aktiva medarbetare

• Medarbetarsamtal, utvecklingsplan,

uppföljning

• Utbildningskartläggning med plan

• Policy mot kränkande särbehandling

• Policy mot trakasserier

• Arbetsmiljöpolicy

• Policy för mångfald, jämställdhet och

likabehandling

• Koncernledningen • Koncernledning

Det trygga samhället

• Förvaltningspolicy

• Brinova-standard vid nyproduktion

• Affärsplan

• Företagsledningen

• Koncernledningen

• Koncernledning

• Styrelse

Viktiga frågor: Projektutveckling, förvaltning, närområdesutveckling

Arenor för möten: Kundnöjdhetsindex, hyresgästträffar, fastighetsronderingar

Hyres-

gäster

Viktiga frågor: Kontinuerligt miljöarbete, trygghetsfrågor

Arenor för möten: Dialogmöten med samhällsrepresentanter och organisationer

Samhället

Kapital-

marknad

Viktiga frågor: Affärsmodell, finansiering, tillväxt, resultatutveckling

Arenor för möten: Stämma, möten med investerings- och finansinstitut

Viktiga frågor: Personlig utveckling, arbetsmiljö, Brinovas utveckling

Arenor för möten: Utvärderingsmöten, utbildningar, personalkonferenser,

medarbetarnöjdhetsindex

Med-

arbetare

En aktiv

intressentdialog

Brinova har en aktiv dialog med sina intressenter där viktiga

frågor kan diskuteras i olika kanaler som till exempel:

Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202337

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

EU:s taxonomi och CSRD

EU:s taxonomi för gröna investeringar

EU har som en del av sin klimat- och miljöstra-

tegi beslutat om en rad åtgärder för att kapital

ska slussas till verksamheter som bidrar till en

grönare ekonomi. Från år 2022 ska stora företag

av allmänt intresse (över 500 anställda) inom EU

rapportera hur stor andel av deras intäkter, kostna-

der och investeringar som omfattas av EU:s gröna

definition (”Gröna taxonomin”).

Inledningsvis rapporterar bolag utifrån taxono-

mins definition på två av EU:s sex övergripande

miljömål: Mål 1, begränsningar av klimatföränd-

ringar och Mål 2, anpassning av klimatföränd-

ringar. Följande år utvidgas rapporteringen med

gröna aktiviteter för vattenanvändning, cirkularitet,

utsläpp och biodiversitet. Då måste företag även

rapportera i vilken utsträckning deras aktiviteter

uppfyller taxonomins krav.

För fastighetsbolag anger taxonomin bland

annat gränsvärden för vad som får räknas som

energieffektiva fastigheter. Utifrån taxonomins de-

finition har Fastighetsägarna beräknat gränsvärden

för svenska fastigheter uttryckt som primärenergi

vid drift. Flerbostadshus av energiklass A, B, C

samt lokaler av energiklass A, B, C och i vissa fall

D klassas som gröna.

För 2023 rapporterar Brinova inte utifrån taxo-

nomin. Av Brinovas fastighetsportfölj klassas cirka

14 procent som grönt enligt gällande gränsvärde

för primärenergital 15 procent (mål 1). I relation

till gränsvärdet för primärenergital 30 procent

(mål 2) klassas cirka 29 procent som grönt.

Ny reglering för hållbarhetsrapport

Från och med år 2025 kommer Brinova att omfat-

tas av de nya direktiven från EU om att hållbar-

hetsredovisa enligt EU:s gröna giv, där rapporten

ska innehålla information om sociala- och miljö-

frågor för den egna verksamheten och enheter i

värdekedjan som är väsentliga med avseende på

påverkan, risker och möjligheter. Taxonomin är

ramverket på vad som ska rapporteras, CSRD är

direktivet som bestämmer vad som ska rappor-

teras och ESRS är en standard för hur rapporte-

ringen ska gå till. Arbetet med att implementera

detta pågår och kommer att färdigställas under

2024. Första rapport kommer att lämnas 2026

för verksamhetsåret 2025.

Gränsvärde för energieffektiva fastigheter

Gränsvärde för

primärenergital topp 15%

(kWh/m

Atemp och år)

Gränsvärde för

primärenergital topp 30%

(kWh/m

Atemp och år)

Flerbostadshus 81 93

Kontor och förvaltning 80 98

Skolor 89 108

Hotell, pensionat och elevhem 91 114

Restaurang 100 124

Vård, dagtid 84 100

Vård, dygnet runt 86 103

Köpcentrum 87 110

Butik och lagerlokaler för livsmedel 75 101

Butik och lagerlokaler för övrig handel 67 85

Bad, sport- och idrottsanläggningar 78 100

Övriga lokaler 77 90

Källa: Fastighetsägarna, december 2022.

Brinovas hållbarhetsarbete är en integrerad del i vår affärs-

plan och följs upp på samma sätt som företagets övriga mål.

Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202338

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Viktiga ESG-frågor för Brinova

GENERELLT OM BRANSCHEN

Ange branschens tre största hållbarhets-

relaterade utmaningar.

• Livscykelutsläpp av växthusgaser (GHG), både i bygg- och driftfasen av byggnaden.

• Hälsa och säkerhet för anställda och entreprenörer.

• Resurseffektivitet, avfallshantering och skapande av cirkulära och giftfria materialflöden.

Hur står sig företaget i jämförelse med branschkollegor

angående hållbarhetsinitiativ? Över, i nivå med eller under?

Brinova är i nivå med eller bättre än branschkollegor när det gäller hållbarhetsinitiativ och vårt mål är att vara det ledande fastighetsbolaget i vår region

i kampen mot klimatförändringar. Vi har ett starkt fokus på att minska påverkan i hela vår värdekedja: från valet av grundmaterial vid nyproduktion, hur

cementen framställs eller användning av träråvara, till val av energikällor, men också på att skapa förutsättningar för de som arbetar i och bor kring fastig-

heterna att, exempelvis ha möjlighet att ta cykeln eller kollektivtrafiken till sina arbetsplatser eller tillgång till bilpooler med elfordon.

Är företaget anslutet till FN:s Global Compact eller veten-

skapsbaserade mål, rapporterar till CDP eller engagerad i

något annat relevant hållbarhetsinitiativ?

Nej. Men vår hållbarhetsstrategi är baserad på FN:s mål för hållbar utveckling (SDG) och våra mål kartläggs därefter.

MILJÖFRÅGOR

Ange, om några, företagets klimatrelaterade möjligheter. • Energieffektivitet: 100 procent av våra fastigheter ska vara anslutna och övervakade genom ett energiledningssystem. Energiförbrukningen för upp-

värmning respektive fastighetsel ska uppgå till max 75 respektive 25 kilowattimmar per kvadratmeter vid utgången av 2026. Vi kommer fortsatt tillse

att alla bostadsfastigheter vi bygger har en energianvändning som är 25 procent lägre än nationell byggreglering. Producera förnybar energi genom att

investera i solpaneler i alla nybyggnationer.

• Konstruktionens påverkan: främja ökat byggande med prefabricerade modulbyggnader i trä – den i särklass mest klimatsmarta och miljövänliga

metoden för bostadsproduktion och något vi vill främja vidare framöver.

Ange företagets tre primära risker relaterade till klimatför-

ändring.

• Koldioxidskatter.

• Fysiska klimatrisker.

• Mer intensiva temperaturvariationer.

Förutser företaget några klimatrelaterade investeringar? Klimatrelaterade risker är något vi redan tar hänsyn till i projekteringen av våra byggnader, men problemen kommer sannolikt att bli vanligare i framtiden

– vilket kommer att öka behovet av klimatrelaterade investeringar även i befintliga byggnader. Brinova kommer att påbörja inventeringen av klimatrisker

under 2024.

Förlitar sig företaget på några begränsade resurser för

sina operationer? I så fall, vilka ansträngningar görs för att

mildra risken med att dessa resurser blir ännu mer knapp-

händiga i framtiden, t.ex. återvinning, återanvändning,

ersättning eller förbättrad resurseffektivitet?

Fastighetssektorn är en stor konsument av ändliga resurser och utvinning och produktion av materiella resurser har betydande inverkan på miljön.

Det är därför väsentligt för oss att arbeta för att minska vår konsumtion av sådana resurser och upprätthålla deras värde under längre perioder. Bygg-

materialen vi använder ska ha lång livslängd och vi arbetar medvetet med cement och träråvara som vi väljer i konstruktionen. 100 procent av energi-

användningen, avseende el, inom Brinovas fastigheter, där Brinova har abonnemang, är förnybar energi. Om möjligt återbrukar Brinova material vid hyres-

gästanpassningar.

Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202339

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Övergångsrelaterade risker (till exempel ändrade kund-

preferenser eller lagstiftning): Förutser ni några risker

eller möjligheter p g a övergången till ett koldioxidneutralt

samhälle? Finns det några risker att företagets erbjudande

påverkas negativt? Om ja, är företaget väl positionerat för

att hantera den risken?

• Medvetenheten om klimatförändringar hos kunderna ökar snabbt och Brinova måste möta detta krav. Som ett exempel har vi nyligen beslutat att,

framöver, tillse att alla våra nya bostadsfastigheter uppfyller energiklassning B eller bättre.

• Kunderna kommer i allt högre grad att kräva att byggnader använder förnybara energikällor, och det ligger högt på agendan för Brinova. Vårt mål är att

investera i ytterligare solenergisystem till våra byggnader.

• Kunder/anställda kommer i allt högre grad att behöva tillgång till elektriska laddstationer och tillgång till olika delningstjänster (snarare än att äga själva

fordonen). Brinova har implementerat flera initiativ för att minska behovet av transporter och främja elfordon genom att exempelvis öka installationen av

laddstationer för elfordon och uppgraderat vår egen flotta av driftbilar till eldrift.

• Alla nya fastigheter som läggs till vår portfölj är valda efter olika kriterier, ett är närheten till kollektivtrafik.

Ange företagets (1–2) primära sätt att skapa en positiv

miljöpåverkan eller minimera negativ miljöpåverkan. (Om

tillämpligt ange motsvarande mest relevanta FN-mål för

hållbar utveckling.) Hur mäts eller kommuniceras de?

Agenda 2030 för hållbar utveckling och dess 17 SDG:s utgör grunden för Brinovas hållbarhetsstrategi. Vi arbetar systematiskt med att genomföra initiativ

som stödjer agendan och har identifierat de SDG:s där vi kan ha störst inverkan. Dessa inkluderar mål 5: Jämställdhet, mål 7: Hållbar energi för alla,

mål 8: Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt, mål 11: Hållbara städer och samhällen, mål 13: Bekämpa klimatförändringarna och mål 16: Fred,

rättvisa och starka institutioner.

Mer information om hur vi bidrar till dessa mål beskrivs i vår hållbarhetsstrategi och redovisas i vår hållbarhetsredovisning.

SOCIALA FRÅGOR

Har företaget en historia av olyckor? I så fall hur har dessa

hanterats? Finns det några förebyggande åtgärder?

Brinova har en mycket låg olycksfallsfrekvens jämfört med arbetade timmar. Förra året registrerades ingen förlorad tid relaterad till olycka. Hälso- och

säkerhetsfrågor blir allt mer komplexa och viktiga inom byggprojekt. Brinova arbetar förebyggande med säkerhet genom bland annat interna rutiner och

olika verktyg. Arbetsmiljöfrågor är viktiga för att minimera tillbud och olyckor och en nollvision för arbetsplatsolyckor gäller alla som arbetar för eller utför

uppdrag för Brinova. Vi tar vårt ansvar som beställare och säkerställer förutsättningarna för god arbetsmiljö på arbetsplatsen. Brinova genomför löpande

relevant utbildning med personalen för att säkerställa vår kvalitet i vår roll som beställare.

Bedriver företaget några andra aktiviteter avseende

samhällsengagemang förutom de som är direkt kopplade

till verksamheten?

Brinovas mål är att ha en positiv inverkan i de samhällen vi är en del av och driva vår verksamhet på ett socialt ansvarsfullt sätt. Vi har ett program där vi

erbjuder unga boende i våra fastigheter sommarjobb inom underhållsarbete. Vi stöttar de lokala föreningarna, bidrar till de lokala samhällena genom att

samarbeta med Skånes Stadsmission och har ett eget program för välgörenhet som heter ”Brinova Kompis”, som ger alla våra medarbetare en chans att

bidra genom att identifiera behov.

Cirkulär ekonomi: Hur hanteras inköp och avfall? Ange

företagets krav på sina leverantörer, om tillämpligt.

Brinova ställer krav på leverantörerna, som måste signera Brinovas uppförandekod, och samarbetar med lokalhyresgästerna genom energirådgivning

inom ramen för gröna hyresavtal.

Finns det några mål, policyer, eller tillämpliga uppförande-

koder till företagets leverantörer? Hur ofta genomför före-

taget revisioner av sina leverantörer?

Brinova arbetar med ramavtal med de största/viktigaste leverantörerna där minst en årlig uppföljning och avstämning krävs. Vi kräver också att

leverantörerna följer vår uppförandekod.

STYRNING

Får alla anställda fortbildning inom antikorruption? Finns

det en extern visselblåsarfunktion? Finns det några pågå-

ende eller historiska incidenter som involverar korruption,

karteller eller något annat oetisk uppträdande? Har före-

byggande åtgärder vidtagits?

Brinova har en uppförandekod som är väl kommunicerad till alla våra anställda såväl som till leverantörer och andra intressenter. Uppförandekoden

revideras årligen och godkänns av styrelsen. Uppförandekoden signeras av samtliga anställda i samband med anställning och av leverantörer innan ett

sambarbete inleds.

Vi har en visselblåsarfunktion, där alla anställda och externa parter har möjlighet att kontakta en extern advokatbyrå.

Det finns inga pågående eller historiska incidenter.

Vi har ett godkännandeflöde där minst två olika medarbetare ska kvittera för alla kostnader. Både som dokumenterad rutin och automatiserad funktion

i affärssystemet.

Alla våra policyer kommuniceras med alla nyanställda och uppdateras årligen genom hela organisationen.

Ange företagets företagsskattehemvist (dvs. där företaget

betalar skatt).

Sverige.

Finns det oberoende ledamöter i styrelsen? Det finns fyra oberoende ledamöter av sex i styrelsen.

Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202340

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Ange om och i vilken omfattning, företaget har

transaktioner med närstående?

Under 2023 har en större närståendetransaktion gjorts avseende försäljning av fyra fastigheter i Ängelholm till Brinovas största aktieägare Backahill AB.

Utöver detta finns inga transaktioner med närstående, med några undantag historiskt som redovisas i årsredovisningen. Undantaget sedvanliga ersätt-

ningar till styrelse, VD och övriga ledande befattningshavare.

Är ersättningen till VD och övriga medlemmar av lednings-

gruppen i linje med branschsnittet? Vilka nyckeltal dikterar

ersättning (särskilt om hållbarhet och genus/mångfald

ingår)?

Ja, ersättningen är i linje med branschsnitt. Ersättningar till VD och koncernledningen godkänns av ersättningsutskottet.

Ange fördelning av män/kvinnor vid varje nivå i företaget,

i synnerhet företagets styrelse och ledningsgrupp.

Styrelsen: 17 procent kvinnor, 83 procent män.

Koncernledningen: 50 procent kvinnor, 50 procent män.

Företagsledningen: 67 procent kvinnor, 33 procent män.

Företaget: 47 procent kvinnor, 53 procent män.

Är hållbarhetschef en del av ledningsteamet?

Om inte, vem rapporterar personen till?

Ja, hållbarhetschefen är också vice VD och därmed del av koncernledningen.

POLICYER OCH AVTAL

Fackliga avtal: Nej, men alla våra anställningsvillkor är på samma nivå eller bättre än villkoren i relevant fackligt avtal.

Uppförandekod: Ja.

Mångfaldspolicy: Ja.

Antikorruptionspolicy: Ja.

Revisorns yttrande avseende den

lagstadgade hållbarhetsrapporten

Till bolagsstämman i Brinova Fastigheter AB (publ), org.nr 556840-3918

Uppdrag och ansvarsfördelning

Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhets-

rapporten för år 2023 på sidorna 26–40 och för

att den är upprättad i enlighet med årsredovis-

ningslagen.

Granskningens inriktning och omfattning

Vår granskning har skett enligt FARs rekommenda-

tion RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstad-

gade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår

granskning av hållbarhetsrapporten har en annan

inriktning och en väsentligt mindre omfattning

jämfört med den inriktning och omfattning som en

revision enligt International Standards on Auditing

och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att

denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt

uttalande.

Uttalande

En hållbarhetsrapport har upprättats.

Helsingborg den 25 mars 2024

Ernst & Young AB

Stefan Svensson

Auktoriserad revisor

Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande

Förvaltningsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202342

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Verksamheten

Styrelsen och verkställande direktören för Brinova Fastigheter AB (publ) (”Brinova”

eller ”Bolaget”), med organisationsnummer 556840-3918, med säte i Helsingborg,

Sverige, avger härmed redovisning för koncernen och moderbolaget för verksam-

hetsåret 2023. Årsredovisningen och koncernredovisningen är i miljoner kronor.

Numeriska uppgifter inom parentes avser föregående räkenskapsår.

Bokfört värde, Mkr

Yta, tkvm

Totalt: 8 271 MkrTotalt: 346 tkvm

39%

3%3%

40%

45%

43%

37%

15%

46%

18%

Totalt: 546 Mkr

Hyresvärde, Mkr

Samhällsfastigheter

Det är den huvudsakliga användningen av fastigheten som styr vilken kategori fastighetens bokförda värde

hamnar inom, därför kategoriseras fastigheter med blandad användning enbart i en av kategorierna.

Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter Projektfastigheter/Mark

Brinova är ett fastighetsbolag med fokus på hyres-

bostäder och samhällsfastigheter i södra Sverige.

Bolagets B-aktier handlas på Mid Cap, Nasdaq,

Stockholm (med ticker BRIN B). Brinova skapar

avkastning för sina aktieägare genom att selektivt

förvärva, aktivt förvalta och effektivt nyproducera

fastigheter.

Brinovas långsiktiga finansiella mål, fastslagna

av styrelsen för perioden 2022–2024 är:

• En fastighetsportfölj om 10 Mdkr före utgången

av 2024.

• Räntetäckningsgraden ska inte understiga

1,75 ggr.

• Avkastningen på eget kapital ska uppgå till

riskfri ränta plus 7 procent.

• Soliditeten ska lägst vara 30 procent.

• Belåningsgraden ska högst vara 60 procent.

För 2023 redovisar bolaget en avkastning på eget

kapital på -11,3 procent (9,6), soliditet på 33,1

procent (35,6) och en räntetäckningsgrad på 1,8

ggr (2,4).

Koncernen bestod per 31 december av 117

aktiebolag (116), 1 handelsbolag (1) och 1 kom-

manditbolag (1) där Brinova Fastigheter AB är mo-

derbolag. Samtliga fastigheter ägs via dotterbolag

förutom en fastighet som ägs av moderbolaget.

Bolagsstyrningsrapporten finns som en separat

del i Brinovas årsredovisning på sidorna 101–103.

Moderbolag och organisation

Verksamheten i moderbolaget utgörs främst av

koncernövergripande funktioner. Moderbolagets

intäkter, huvudsakligen i form av management fee

från koncernens fastighetsägande bolag, uppgick

under perioden till 67,6 Mkr (65,2). Moderbo-

lagets resultat efter skatt uppgick till -15,7 Mkr

(94,5).

Likvida medel uppgick till 102,2 Mkr (161,4)

och det egna kapitalet uppgick till 2 096,8 Mkr

(2 112,5). Tjänster mellan koncernföretag debite-

ras enligt marknadsprissättning och på affärsmäs-

siga villkor. Brinovas operativa organisation består

av förvaltnings- och projektorganisationen.

Förvaltningen har anpassats efter de lokala

marknadsmässiga förutsättningarna och är orga-

niserad i två regioner för att uppnå en effektiv och

kundnära förvaltning. Förvaltning sker med egen

personal.

Koncernen har en separat funktion för projekt-

utveckling som stöd för regionerna. På huvudkon-

toret finns funktioner som ekonomi, finans, IT, IR,

marknad, analys, transaktion, hållbarhet och HR.

Dessa funktioner driver koncerngemensam ut-

veckling och stöttar förvaltningen med funktionell

expertis. Huvudkontoret finns i Helsingborg. Därut-

över finns förvaltningskontor i Eslöv, Helsingborg,

Karlskrona, Kristianstad, Landskrona och Malmö.

Antalet anställda vid årsskiftet uppgick till 52 (51),

varav 28 män (27) och 24 kvinnor (24).

Ersättningsfrågor avseende ledande befatt-

ningshavare behandlas av styrelsens ersättnings-

utskott och beslutas av styrelsen i sin helhet.

Ledande befattningshavare är VD och vice VD.

Dessa erbjuds en marknadsmässig kompensation

som beaktas utifrån den enskildes ansvarsområ-

den och erfarenheter. Ersättningen består av fast

lön, pension och andra sedvanliga förmåner. För

ytterligare beskrivning se ”Förslag till beslut om

riktlinjer för ersättning till ledande befattnings-

havare” på sidan 107 samt not 11 Anställda och

personalkostnader i denna årsredovisning.

Fastighetsbeståndet

Brinovas fastighetsbestånd, per den 31 december,

bestod av 124 förvaltningsfastigheter (126) om

totalt 345,5 tkvm (347,8), till ett värde av 8 271,2

Mkr (8 431,7).

Brinovas fastighetsinnehav är koncentrerat till

södra Sverige. Fastigheterna utgörs av hyresbostä-

der samt samhällsfastigheter med mindre inslag

av kommersiella fastigheter.

Det totala hyresvärdet uppgick till 545,9 Mkr

(504,4) och kontrakterade hyresintäkter på

årsbasis, till 511,8 Mkr (463,8). Den ekonomiska

uthyrningsgraden uppgick till 95,5 procent (94,3).

Läs mer på sidan 109.

Hyresintäkter

Hyresintäkter samt serviceintäkter för verksam-

hetsåret 2023 uppgick till 513,4 Mkr (463,8). Det

innebär jämfört med 2022 en ökning med 49,6

Mkr (64,8), eller 10,7 procent (16,2). Ökningen är

primärt en effekt av nyuthyrningar, hyreshöjningar

och färdigställda projekt.

Verksamheten Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Brinova-aktien Riskhantering Vinstdisposition

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202343

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Andel av kontraktsvärde –

tio största hyresgästerna

Mkr

Region Skåne 23

Karlskrona Kommun 23

Sparbanken Skåne AB 21

Landskrona Stad 21

Malmö Stad 20

Eslövs kommun 14

Försäkringskassan 10

Attendo Sverige AB 9

Bromölla Kommun 9

Trafikverket 8

158

Fastighetsbeståndets utveckling Hyresintäkter Uthyrningsgrad

3 00

6 00

9 00

Mkr

2021 2022 202320202019

Mkr

2021 2022 202320202019

100

2021 2022 202320202019

Överskottsgrad Driftsöverskott Förvaltningsresultat

2021 2022 202320202019

100

150

200

250

300

350

Mkr

2021 2022 202320202019

100

150

200

Mkr

2021 2022 202320202019

Kontraktsstruktur

Kontrakt skrivs för bostäder med tre månaders

uppsägningstid. Efterfrågan på bostäder är stor

i alla de kommuner som Brinova verkar i, vilket

idag innebär noll vakanser. För samhällsfastig-

heter skrivs avtal på löptider upp till 25 år och

hyresnivån är reglerad via indexavtal kopplade till

KPI. För kommersiella ytor regleras hyresnivåerna

successivt då avtalen normalt sträcker sig tre till

fem år. På balansdagen uppgick vakanserna för

kommersiella fastigheter till 4,5 procent (5,7).

I kommersiella fastigheter är befintliga lokalhy-

reskontrakt normalt sett bundna till indexavtal

kopplade till KPI, det vill säga helt eller delvis

inflationsjusterade.

Driftsöverskott och överskottsgrad

Driftsöverskottet för året uppgick till 338,8 Mkr

(290,3) vilket ger en överskottsgrad om 66,0

procent (62,6). Fastighetskostnaderna uppgick

för perioden till 182,7 Mkr (175,3). Brinova har

anställd personal, med kompetens inom drift- och

energiområdet, som löpande arbetar med att

effektivisera drift och skötsel, för att optimera

investeringarna, både kostnadsmässigt och för

kundnyttan.

Förvaltningsresultat

Förvaltningsresultatet för året uppgick till 135,0

Mkr (156,5). Jämfört med 2022 minskade förvalt-

ningsresultatet med 13,74 procent.

De finansiella kostnaderna om 180,2 Mkr

(108,0) har ökat som en följd av en ökad under-

liggande basränta. I finansnettot ingår även

kostnader för finansiella instrument i form av

ränteswappar som tecknats.

Periodens totalresultat

Periodens totalresultat uppgick till -337,7 Mkr

(289,7). Orealiserade värdeförändringar på fastig-

heter för perioden uppgick till -380,2 Mkr (15,6)

vilket främst kan hänföras förändrade direktav-

kastningskrav. Realiserade värdeförändringar från

förvaltningsfastigheter uppgick till 1,4 Mkr (-2,5). I

totalresultatet ingick också orealiserade värde-

förändringar på derivat med -143,2 (159,6) samt

realiserade värdeförändringar på räntederivat med

0 Mkr (58,7).

Värdeförändringen för räntederivaten påverkar

inte kassaflödet, när derivatens löptid gått ut är

alltid värdet noll.

Fastighetsbeståndets utveckling

Försäljning

Avtal har tecknats avseende försäljning av byggrätt

i Lund om cirka 6 000 kvm BTA. Frånträde sker

under hösten 2024.

Brinovas fyra fastigheter i Ängelholm såldes i

bolagsform med underliggande fastighetsvärde

om 180 Mkr. Försäljningen villkorades av en extra

stämma som hölls den 23 augusti där försäljning-

en godkändes. Fastigheterna frånträddes den

1 september.

Förvärv

Under 2023 har Brinova förvärvat och tillträtt

3 191 kvadratmeter yta till ett samlat värde av

125,0 Mkr.

Under det första kvartalet förvärvades och

tillträddes Karlskrona Skeppsbron 2 med en

uthyrningsbar yta om 400 kvm med bland annat

Karlskrona kommun som hyresgäst.

I oktober tillträddes de nyproducerade bostads-

fastigheterna Bankmannen 14 i Eslöv samt Hjärup

4:306 i Staffanstorp med 13 respektive 34

energieffektiva hyreslägenheter om totalt 2 791

kvm BOA.

Läs mer om Brinovas förvärv på sidan 46.

Investeringar

Under 2023 har investeringar i befintliga fastig-

heter och projekt skett med 279,9 Mkr jämfört

med 365,8 Mkr samma period 2022, varav större

delen avser nyproduktion av hyresbostäder i Bro-

mölla, Karlskrona, Lund och Malmö.

Verksamheten Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Brinova-aktien Riskhantering Vinstdisposition

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202344

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Förändring fastighetsvärde

Mkr

Ingående verkligt värde 8 431,7

Fastighetsförvärv, förvärvat

fastighetsvärde 127,8

Fastighetsförsäljningar -187,6

Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 279,9

Avskrivningar -0,4

Orealiserade värdeförändringar på

förvaltningsfastigheter -380,2

Summa 8 271,2

Med sitt nettonoll mål avseende C0

till 2045 har Brinova nu en helt miljö-

anpassad bilflotta avseende driftsbilar.

Orealiserade värdeförändringar

De orealiserade värdeförändringarna på Brinovas

fastigheter under 2023 uppgick till -380,2 Mkr

(15,6). Den negativa värdeförändringen kan

övervägande hänföras till förändrade direktavkast-

ningskrav. Brinova genomför varje kvartal en ex-

tern värdering av samtliga förvaltningsfastigheter.

Den externa värderingen ligger till grund för de

verkliga värden som finns upptagna i rapport över

finansiell ställning.

Projektportföljen värderas till nedlagda kostna-

der.

Samtliga koncernens förvaltningsfastigheter

bedöms vara i nivå 3 i värderingshierarkin. En

utförligare beskrivning av värderingsprinciperna

finns i Brinovas redovisningsprinciper samt not 15

Förvaltningsfastigheter.

Hållbarhet

Hållbarhet är en central del i Brinovas affär där fo-

kus ligger på det trygga samhället, en lönsam och

ansvarsfull verksamhet, den framtida miljön och

effektiv förvaltning med engagerade medarbetare.

Se ytterligare beskrivningar i hållbarhetsrapporten på

sidorna 26–40.

Förväntad framtida utveckling

Brinova har fokus på växande attraktiva kommuner

i södra Sverige, där det råder en stabil efterfrågan

på fastigheter för hyreslägenheter samt samhälls-

fastigheter för bostad, vård, utbildning, adminis-

tration och fritid. Ansvarsfull egen förvaltning

utvecklar löpande bolagets marknadskunnande

och relationerna med lokala beslutsfattare. Det

tillsammans med intressanta pågående och

framtida projekt och en god finansiell ställning gör

att vi ser positivt på vår utveckling de kommande

åren.

Närstående

I perioden har närståendetransaktioner skett

avseende försäljning av fastigheter i Ängelholm

till Backahill AB med ett underliggande fastighets-

värde om 180 Mkr. Till övriga närstående såsom

VD och koncernledning har ersättning lämnats på

sedvanliga villkor i enlighet med beslut i styrelsens

ersättningsutskott.

Se även not 11 Anställda och personalkostna-

der för ersättning till styrelse.

Verksamheten Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Brinova-aktien Riskhantering Vinstdisposition

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202345

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Väl underbyggd fastighets-

värdering skapar stabilitet

Tydliga riktlinjer kopplat till välfungerande rutiner

skapar förutsättningar för en rättvisande värdering av

tillgångarna samt en stabil finansiering och intjäning.

De orealiserade värdeförändringarna på Brinovas

fastigheter under 2023 uppgick till -380,2 Mkr

(15,6), vilket främst kan hänföras förändrade

direktavkastningskrav.

Verkligt värde av förvaltningsfastigheter har be-

dömts av externa, oberoende fastighetsvärderare,

Newsec Advice AB, med relevanta, professionella

kvalifikationer och med erfarenhet av såväl aktuel-

la marknadsområden som typ av fastigheter.

Brinova genomför varje kvartal en extern värde-

ring av samtliga förvaltningsfastigheter.

Beståndet gås igenom med uppdaterade hyres-

uppgifter, investeringar, vakansgrader, bedömda

vakanshyror, kalkylränta, driftskostnader samt

avkastningskrav. Den externa värderaren får ta del

av Brinovas budgeterade kostnader och kostnads-

utfall.

Besiktningar görs med ett treårsintervall eller

när större ombyggnationer eller investeringar

genomförts. Den externa värderingen ligger till

grund för de verkliga värdena som finns upptagna

i rapport över finansiell ställning.

Samtliga koncernens förvaltningsfastigheter

bedöms vara i nivå 3 i värderingshierarkin. En

utförligare beskrivning finns i not 15 Förvaltnings-

fastigheter i denna årsredovisning. Fastigheternas

marknadsvärde uppgick den 31 december 2023

till 8 271,2 Mkr

Antaganden

I Brinovas värdering av fastigheter

har följande indata använts:

Kalkylperiod: 10–25 år.

Årlig inflation: 2,0 % årligen

(Riksbankens inflationsmål)

Årlig hyresutveckling lokalkontrakt:

Enligt gällande hyreskontrakt, 50–100 %

av KPI eller en fast uppräkning om 2–3 %

årligen. KPI oktober 2023 uppgick till

6,5%, vilket påverkar hyresutvecklingen för

2024. Framöver antas KPI mot-

svara bedömt inflationsantagande.

Årlig hyresutveckling bostadskontrakt:

3,5% för år 2024, 2,5% för år 2025,

därefter 2% årligen. Inga presumtions-

hyror föreligger i fastighetsbeståndet.

Årlig ökning av drift- och underhåll:

100 % av KPI.

Kalkylränta för nuvärdesberäkning:

Varierande beroende av fastighetens

geografiska läge och uthyrningsändamål.

Fastighets-

värde

Restvärde

Kassaflöde

Hyresnivåer

Inflation

Driftskostnader

Förädling

Potential

Kalkylränta

Verksamheten Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Brinova-aktien Riskhantering Vinstdisposition

(8 431,7), motsvarande cirka 24 000 kr per

kvadratmeter (24 000). Under 2023 investerade

Brinova 279,9 Mkr (365,8) i nyproduktion och

värdehöjande renoveringar av fastigheter med

högre teknisk standard, ökat hyresvärde och

förbättrat driftnetto som följd.

Kalkylränta

Kalkylränta är det räntekrav fastighetsägaren

förväntar sig av det i fastigheten knutna kapitalet.

I den kalkylmodell som värdebedömningarna

baseras på utgörs kalkylräntan av ett inflations-

anpassat direktavkastningskrav.

Kalkylränta per fastighetstyp

Fastighetstyp Intervall

Bostadsfastigheter 5,0%–7,5%

Samhällsfastigheter 5,2%–9,9%

Kommersiella fastigheter 6,0%–10,3%

Känslighetsanalys

Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertag-

na principer baserade på vissa antaganden. Fast-

ighetens marknadsvärde kan endast säkerställas

vid en transaktion mellan två oberoende parter.

Ett osäkerhetsintervall ligger i en normal marknad

på +/- 5–10 procent. I tabellen nedan redovisas

hur värdet påverkas vid en förändring av vissa för

värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en

förenklad bild då en enskild parameter troligtvis

inte förändras isolerat. Se även not 15 Förval-

ningsfastigheter i denna årsredovisning.

Känslighetsanalys

Förändring

Värdepå-

verkan, Mkr

Hyresintäkter +/- 5% 230,1/-230,1

Driftskostnader +/- 5% -127,9/127,9

Direktavkastnings-

krav

+/- 0,25%-

enheter -359,3/384,7

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202346

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

respektive 34 hyreslägenheter om totalt 2 791

kvm BOA. Fastigheterna är utrustade med solceller

och är energieffektiva.

Refinansiering av cirka 500 Mkr i Swedbank.

Ny löptid är cirka 2 år från förlängningen.

Räntesäkringar om 650 Mkr har tecknats på löp-

tider från 5–10 år och med ett fast pris på mellan

2,51–2,95 procent.

Inflyttning av den tredje etappen med 6 nyproduce-

rade hyreslägenheter i Östra Rödeby, Karlskrona.

Projektet om 18 hyreslägenheter är nu klart och

inflyttat.

Händelser efter periodens utgång

Brinova prioriterar tillväxt och likviditet och därför

föreslår styrelsen till bolagsstämman att ingen

utdelning lämnas för år 2023.

Väsentliga händelser

Inflyttning har skett i fastigheten Bromöl-

la Lugnet 9, ett nybyggt omsorgsboende

med 40 hyreslägenheter samt ytor till

hemtjänsten.

Förvärv och tillträde till Karlskrona Skeppsbron 2

med en uthyrningsbar yta om 400 kvm med bland

annat Karlskrona kommun som hyresgäst.

Inflyttning i 94 nybyggda hyreslägenheter i fastig-

heten Kristianstad Bajonetten 3.

Inflyttning av Försäkringskassan i nyrenoverade

lokaler om 2 100 kvm i fastigheten Karlskrona

Lindblad 24, varvid fastigheten nu är fullt uthyrd.

Framgångsrikt uthyrningskvartal med 10 strate-

giskt viktiga tecknade hyresavtal om totalt 2 000

kvm.

Avtal har tecknats avseende försäljning

av byggrätt i Lund om cirka 6 000 kvm

BTA. Frånträde sker under hösten 2024.

Årsstämma genomfördes utan förändringar i

styrelsesammansättningen.

Första spadtaget för 34 hyreslägenheter och

lokaler för livsmedel i Oxie, strax utanför Malmö.

Inflyttningen är beräknad till slutet av 2024.

Räntesäkringar om totalt 400 Mkr är tecknade på

genomsnittlig nivå om 2,7 procent och med en

löptid mellan 5–10 år.

Avtal om refinansiering har säkrats för cirka 500

Mkr i Danske bank. Ny löptid är 2 år från förläng-

ningen av lånen som sker 30 september.

Inflyttning har skett av första etappen i Karlskrona,

Rödeby med 6 hyreslägenheter och i Karlskrona,

Jämjö med 7 hyreslägenheter.

Byggstart i fastigheten Sandryggen 1 i

Lund avseende konvertering av kontors-

lokaler till 126 hyreslägenheter, varav 80

studentlägenheter. Inflyttningen är beräknad till

slutet av 2024.

Uthyrning av 445 kvm till större samhällsaktörer

på ett 5-årigt avtal och 711 kvm på ett 3-årigt

avtal i Kristianstad.

Uthyrning av 862 kvm livsmedelsyta till Willys på

ett 10-årigt hyresavtal i pågående nybyggnation i

fastigheten Oxievång 7 utanför Malmö.

Uthyrningar i Helsingborgs city om totalt 450 kvm

lokaler på 5 respektive 7 år.

Beslut om försäljning av Brinovas fyra fastigheter i

Ängelholm. Fastigheterna, som säljs i bolagsform

med underliggande fastighetsvärde om 180 Mkr.

Försäljningen villkorades av en extra stämma som

hölls den 23 augusti där försäljningen godkändes.

Fastigheterna frånträddes den 1 september.

Byggstart av projektet att bygga om äldreboende

till trygghetsboende med 23 hyreslägenheter i

fastigheten Lugnet 9 i Bromölla.

Under kvartalet invigdes och genomfördes inflytt-

ning av Brinovas nybyggda fastighet Skeppsbron

4 i Karlskrona. Ett projekt med moderna och

hållbart utformade kontorslokaler belägna på

Karlskronas absolut bästa läge. Fastigheten, med

en grön energiklassificering, omfattar totalt 1 800

kvm och är fullt uthyrd.

Inflyttning har skett av den andra etappen i Östra

Rödeby med 6 nyproducerade hyreslägenheter.

Tillträde har skett den 24 oktober till

de nyproducerade bostadsfastigheterna

Bankmannen 14 i Eslöv samt Hjärup

4:306 i Staffanstorp. Fastigheterna innehåller 13

Lugnet 9, Bromölla

Byggstart under kvartal 3 med

ombyggnad av äldreboende till

trygghetsboende, 23 hyreslägenheter.

Bajonetten 3, Kristianstad

Fastighet som omfattar tre huskroppar med totalt 94 hyreslägenheter i varierande storlekar

samt en livsmedelsbutik. Centrumnära läge med stads- och regionbuss strax utanför och

ett par minuters gångavstånd till tågstation. Inflyttning har skett under kvartal 1.

Verksamheten Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Brinova-aktien Riskhantering Vinstdisposition

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202347

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Räntebärande skulder

Brinovas skuldsättning är vid varje tillfälle väl avvägd för fortsatt tillväxt och för

att balansera en finansiell trygghet och kapacitet mot en attraktiv avkastning.

Belåningsgrad netto Låneförfall Swapförfall, slutår

2021 2022 202320202019

1 000

2 000

3 000

Mkr

2025 2026 20272024

200

400

600

800

1 000

Mkr

2028 2029

2030 2031 2032 2033

202720262024 2025

Brinovas styrelse och ledning styr verksamheten utifrån finansiella

mål som primärt fokuserar på en lönsam tillväxt kombinerat med

finansiell stabilitet. För att nå dessa mål har strategier utarbetats

som sedan följs upp genom ett antal interna operativa mål.

Finanspolicy

Styrelsen anger och beslutar om riktlinjer för

bolagets agerande på finansmarknaden. Det sker

genom att styrelsen fastställer finanspolicyn och

fattar enskilda beslut i strategiska frågor. Finans-

policyn ska ses som ett ramverk som anger styr-

ning och riktlinjer för finansförvaltningen i Brino-

va, vars syfte är att stödja Brinovas affärsidé. Val

av finansiella instrument och arbetsmetoder samt

motparter ska ske i enlighet med finanspolicyns

fastställda mandat på ett sätt som optimerar det

ekonomiska utfallet för koncernen.

Finansförvaltning

Brinovas finansförvaltning som regleras i finans-

policyn svarar för att kapitaltillförsel och likviditet

tryggas, att betalningssystemen är ändamål-

senliga och att koncernens riskexponering hålls

inom angivna ramar. Finanspolicyn reglerar hur

kapitaltillförsel ska säkras. Brinova eftersträvar

en balans mellan kort- och långfristig upplåning

uppdelad på ett antal finansieringskällor. Bolaget

ska ha minst fem kreditgivare i låneportföljen.

All upplåning ska ske i svensk valuta. För att

hantera ränterisker använder Brinova finansiella

instrument som ränteswappar.

Bolagets räntebärande skulder utgörs idag av

endast banklån.

Kapitalstruktur

Koncernen är, på balansdagen, finansierad dels

via eget kapital som uppgick till 2 823,5 Mkr

(3 161,2) dels via skulder till kreditinstitut som

uppgick till 5 160,4 Mkr (5 125,4) vilket motsvarar

en soliditet om 33,1 procent (35,6). Brinovas lång-

siktiga soliditetsmål är en kvot som ska överstiga

30 procent.

Rörelsekapital och kassaflöde

Fastighetsförvaltning binder begränsat rörelsekapi-

tal då fastighetsintäkter betalas i förskott medan

merparten av kostnaderna betalas i efterskott.

Detta innebär att det normalt inte finns något

rörelsekapital i förvaltningen att finansiera.

Förvärv kräver dock ett utökat rörelsekapital

som bolaget finansierar med löpande kassaflöden

och lån inom ramen för bolagets finanspolicy.

Det löpande kassaflödet före förändringar av

rörelsekapital har under året minskat med 20,4

Mkr till 134,2 Mkr (154,6). Periodens kassaflöde

uppgick till -47,8 Mkr (103,9). Likvida medel vid

årets slut uppgick till 125,9 Mkr (173,7).

Verksamheten Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Brinova-aktien Riskhantering Vinstdisposition

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202348

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Räntesäkringar via ränteswappar

Startår Slutår Ränta, % Mkr

2016 2024 0,8 100,0

2019 2024 -0,1 100,0

2019 2025 0,6 100,0

2019 2025 0,0 100,0

2022 2025 0,3 750,0

2016 2026 1,1 100,0

2019 2026 0,0 50,0

2018 2027 1,3 100,0

2019 2027 0,8 100,0

2021 2027 0,7 100,0

2018 2028 1,2 200,0

2023 2028 2,5 200,0

2023 2028 2,9 300,0

2021 2029 0,8 100,0

2020 2030 0,0 300,0

2023 2030 2,8 200,0

2021 2031 0,2 200,0

2021 2031 0,5 150,0

2023 2031 2,7 100,0

2023 2033 3,0 150,0

2023 2033 2,7 200,0

Totalt 3 700,0

Ränteförfall

Period

(år) Lånebelopp, Mkr Ränta, %

Andel, %

< 1 1 663 8,5

1–2 947 0,3 18

2–3 150 0,8 3

3–4 300 0,9 6

4–5 700 2,3 13

5–6 100 0,8 2

6–7 500 1,1 10

7–8 450 0,9 9

9–10 350 2,8 7

Totalt 5 160 3,6 100

Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är inte utfördelad i

det tidssegment då derivaten förfaller, varför snitträntan år <1 år

ej reflekterar aktuell kreditränta vid upplåning. Snittränta år <1

år exklusive derivat uppgår till 5,6%. Snitträntan redovisas

inklusive kostnad för outnyttjade lånelöften.

Kapitalbindning

Period

(år)

Avtalsvolym,

Mkr

Utnyttjat,

Mkr

Ej utnyttjat,

Mkr

< 1 1 386 1 268 118

1–2 2 934 2 934 0

2–3 564 564 0

3–4 394 394 0

Totalt 5 278 5160 118

Hjärup 4:306, Staffanstorp

Tillträde av fastigheten under kvartal 3. Bostadsyta om cirka 2 000 kvm fördelat på 34 hyres-

lägenheter, 2–3 RoK. Fastigheten håller hög kvalité avseende materialval och utrustning. Solceller

är installerade på taket och sex parkeringsplatser med elbilsladdare finns att tillgå för hyresgäster.

Ett mycket fint läge i Hjärup, intill en stor grönskande park med direkt närhet till livsmedelsbutik,

vårdcentral, skolor och förskolor samt ett kort pendlingsavstånd med tåg till Lund och Malmö.

Skulder till kreditinstitut

Koncernens skulder till kreditinstitut uppgick till

5 160,4 Mkr (5 125,4) uppdelat på lån från sju

nordiska banker. Ökningen består av nyupptagna

lån för finansiering av fastighetsförvärv.

Den genomsnittliga kapitalbindningstiden upp-

går till 1,7 år (2,2). Av den totala skulden är 25

procent (21) kortfristig. Brinova arbetar med att

trygga den långsiktiga kapitalförsörjningen, bland

annat genom att kontinuerligt föra en dialog med

de aktuella bankerna avseende förlängning eller

refinansiering. Nettobelåningsgraden vid utgången

av det fjärde kvartalet uppgick till 60,9 procent

(58,7) och räntetäckningsgraden uppgick till 1,8

ggr (2,4). Brinovas långsiktiga mål för räntetäck-

ningsgraden är att den inte ska understiga 1,75

gånger.

Ränterisker

Skulderna löper med rörlig ränta, främst kopplad

till Stibor 3 månader med tillägg av marginal. Den

genomsnittliga räntan per balansdagen uppgick till

3,6 procent (3,1). Brinova använder sig av ränte-

derivatinstrument i form av swappar för att erhålla

en lägre risknivå i låneportföljen. Innehavet och

översiktliga villkor finns i tabellen nedan. Periodens

värdeförändring på Brinovas innehav av ränteswap-

par uppgår till -143,2 Mkr (218,3) vilket innebär

att marknadsvärdet uppgår till 76,1 Mkr (219,4).

Värdeförändringen för räntederivaten påverkar

inte kassaflödet, när derivatens löptid gått ut är

alltid värdet noll. I enlighet med IFRS 9 redovisas

räntederivaten till verkligt värde. De klassas i nivå

2 enligt IFRS 13.

Verksamheten Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Brinova-aktien Riskhantering Vinstdisposition

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202349

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Brinovaaktien och ägarna

Brinova arbetar för att ge ägarna en långsiktigt hållbar och konkurrens-

kraftig avkastning på sin investering, till en balanserad risk. Långsiktigt

substansvärde har minskat med 7 procent under 2023. För hela plane-

ringsperioden 2019–2023 är ökningen 37 procent.

Substansvärde

Mkr kr/aktie

Eget kapital enligt

balansräkning 2 823,5 28,9

Återläggning

Uppskjutna skatter 336,0 3,4

Räntederivat -76,1 -0,8

Långsiktigt

substansvärde 3 083,4 31,6

Kursutveckling

JFMAMJ

2023 2024

JASOND JF

Index Antal aktier, tusental

1 00

2 00

3 00

4 00

OMX Stockholm_PI

Carnegie Real Estate Index

Brinova

Omsatt antal aktier/månad, tusental

10 största ägare, 2024-02-29

Namn

Antal A-aktier,

tusental

Antal B-aktier,

tusental

Andel av

kapital, %

Andel av

röster, %

Backahill AB 9 400 14 096 24,0 40,0

Fastighets AB Balder 7 400 11 020 18,9 31,4

ER-HO Förvaltning AB 2 400 7 716 10,4 11,7

Bevaclean AB 7 498 7,7 2,8

Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 5 642 5,8 2,1

SEB Investment Management AB 4 238 4,3 1,6

Verdipapirfondet

First Nordic Real Estate 3 700 3,8 1,4

Verdipapirfondet Odin Eiendom 3 380 3,5 1,2

Lannebo Fonder 2 100 2,1 0,8

Prior & Nilsson Fond- och

Kapitalförvaltning AB 1 963 2,0 0,7

Övriga aktieägare 17 162 17,5 6,3

Summa 19 200 78 515 100,0 100,0

Brinovas aktie är noterad på Nasdaq Nordic Mid

Cap i sektorn Real Estate. Aktien handlas under

benämningen BRIN B.

Kursutveckling och omsättning

Kursen minskade under 2023 med cirka 25

procent från 25,80 den 31 december 2022 till

19,35 den 31 december 2023. Börsvärdet på

balansdagen uppgick till cirka 1 891 Mkr (2 521).

Som lägst handlades aktien till 13,00 kronor den

20 oktober och som högst till 31,00 kronor den

23 januari. Börsen som helhet, mätt som Nasdaq

Stockholms index OMXSPI, ökade med cirka 15

procent. Fastighetsindexet Carnegie Real Estate

Index (CREX) ökade med cirka 16 procent. Under

året omsattes på Nasdaq Stockholm 9 642 712

B-aktier, motsvarande en omsättningshastighet

på cirka 12 procent.

Aktier och aktiekapital

Aktiekapitalet i Brinova ska utgöra lägst

160 000 000 kronor och högst 640 000 000

kronor. Antalet aktier ska uppgå till lägst

40 000 000 och högst 160 000 000. Aktiekapi-

talet i Brinova Fastigheter AB uppgick, per den 31

december 2023 till 390,9 Mkr (390,9). Aktieka-

pitalet är fördelat på 97,7 miljoner stamaktier

(97,7) varav 19,2 miljoner aktier (19,2) är av serie

A som berättigar till 10 röster och 78,5 miljoner

aktier (78,5) av serie B som berättigar till en

röst. Kvotvärdet per aktie är 4,00 kronor (4,00).

Varje röstberättigad får vid årsstämman rösta för

fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier.

Aktierna är inte föremål för några begränsningar i

rätten att överlåta dem.

Läs mer om aktiekapitalets utveckling på sidan 92, not

26 Aktiekapital och övrigt tillskjutet kapital.

Likviditetsgaranti

ABG Sundal Collier är likviditetsgarant för bolagets

aktier. ABG förbinder sig därigenom att fortlöpan-

de ställa köp- och säljkurser i Brinovas aktie.

Syftet är att minska prisskillnaden mellan

köp- och säljkurs och att öka volymen i aktiens

orderbok. Likviditetsgarantin ger Brinova en högre

likviditet i aktien, vilket ger en mer rättvisande

värdering och en lägre riskpremie för investerarna.

Substansvärde

Substansvärdet är bolagets samlade kapital som

bolaget har att förvalta för att skapa såväl en

värdeutveckling som direktavkastning till ägarna.

Med tillgångar och skulder upptagna till verk-

ligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån

bolagets egna kapital. Hänsyn bör dock tas till

skatteeffekter.

Långsiktigt substansvärde beräknas till 31,56

kr/aktie (34,10). Det motsvarar 163 procent

(125) av Brinovas aktiekurs på balansdagen.

Verksamheten Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Brinova-aktien Riskhantering Vinstdisposition

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202350

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

IR-kontakt

Malin Rosén, vVD och CFO.

malin.rosen@brinova.se

Per Johansson, VD.

per.johansson@brinova.se

2021 2022 202320202019

Eget kapital per aktie, kr

Data per aktie

2023 2022 2021 2020 2019

Börskurs vid årets slut, kr 19,4 25,8 49,8 28,6 31,6

Kursutveckling under året, % -25,0 -48,2 74,1 -9,5 82,7

Högst betalt under året, kr 31,0 52,0 57,2 34,9 31,6

Lägst betalt under året, kr 13,0 18,0 27,9 17,5 16,9

Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,4 1,6 1,7 1,5 1,5

Resultat per aktie, kr -3,5 3,0 4,4 2,0 2,4

p/e-tal et 9 11 14 13

Eget kapital per aktie, kr 28,9 32,4 29,4 23,5 20,9

Antal aktier vid årets slut, miljoner 97,7 97,7 97,4 84,4 72,3

Genomsnittligt antal aktier, miljoner 97,7 97,6 90,7 79,1 72,3

Ägarförhållanden per 2024-02-29

Fördelning storlek på aktieinnehavet Antal Andel av kapital % Andel av röster, %

1–500 2062 0,3 0,1

501–1 000 435 0,4 0,1

1 001–5 000 523 1,3 0,5

5 001–10 000 105 0,8 0,3

10 001–15 000 46 0,6 0,2

15 001–20 000 23 0,4 0,2

20 001– 109 96,2 98,6

Summa 3 303 100,0 100,0

Utdelningspolicy och utdelning

Brinova prioriterar tillväxt och likviditet och därför

föreslår styrelsen stämman att ingen utdelning

ska lämnas för verksamhetsåret 2023. Brinova

har, i affärsplanen för perioden 2022–2024, som

långsiktig målsättning att lämna utdelning till

sina aktieägare med 30 procent av förvaltnings-

resultatet efter schablonberäknad skatt, efter att

bolagets tillväxtmål om en fastighetsportfölj om

10 Mdkr har uppnåtts.

Utdelning får endast ske till ett sådant belopp

att det efter utdelning finns full teckning för

bolagets bundna egna kapital och endast om

utdelningen framstår som försvarlig med hänsyn

till:

• de krav som verksamhetens art, omfattning och

risker ställer på storleken av det egna kapitalet

• bolagets konsolideringsbehov, likviditet och

ställning i övrigt enligt den så kallade ”försiktig-

hetsregeln”.

Incitamentsprogram

Brinova har inga aktiebaserade incitaments-

program.

Ägare

Per den 29 februari 2024 hade Brinova 3 443

aktieägare (3 354). Största ägare är Backahill AB

med 24,0 procent (24,0) av kapitalet och 40,0

procent (40,0) av rösterna. Fastighets AB Balder

var näst största ägare med 18,9 procent (18,9)

av kapitalet och 31,4 procent (31,4) av rösterna.

Utöver dessa två och den tredje största ägaren

ER-HO Förvaltning AB med 10,4 procent (10,4)

av kapitalet och 11,7 procent (11,7) av rösterna

hade ingen ytterligare ägare mer än 10,0 procent

av kapitalet och rösterna.

På avstämningsdagen uppgick det utländska

ägandet till 9,5 procent (9,6). Det svenska ägan-

det fördelades på juridiska personer med 84,4

procent (84,9) av kapitalet med 94,4 procent

(94,5) av rösterna och fysiska personer med 6,1

procent (5,6) av kapitalet med 2,2 procent (2,0)

av rösterna.

Brinova ägde inga egna aktier i bolaget.

Aktiemarknadsinformation

Brinova lämnar snabb, samtidig, korrekt och

tillförlitlig information till befintliga och potentiella

aktieägare och andra intressenter. Bolaget lämnar

pressreleaser, delårsrapporter kvartalsvis, en

bokslutskommuniké samt årsredovisning för hela

verksamhetsåret. Dessutom medverkar Brinova

löpande på olika kapitalmarknadsmöten arrange-

rade av banker och branschen. På Brinovas webb-

plats www.brinova.se finns aktuell information om

Brinova som exempelvis pressmeddelanden och

finansiella rapporter. Dessa kan också beställas

direkt av Brinova per telefon eller via mail.

Kalendarium

2024-04-25 Delårsrapport januari–mars 2024

2024-05-07 Årsstämma 2024

2024-07-12 Delårsrapport januari–juni 2024

2024-10-24 Delårsrapport januari–september

2024

Verksamheten Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Brinova-aktien Riskhantering Vinstdisposition

-23

-22

Kr Kr

Långsiktigt substansvärde vs aktiekurs

Långsiktigt substansvärde per aktie

Aktiekurs

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202351

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Möjligheter och risker

All företagsamhet handlar om att, till gagn för bolaget och alla dess

intressenter, dra fördel av de möjligheter som en definierad marknad

erbjuder och på bästa sätt hantera de risker som är förknippade med

verksamheten. Rätt hanterat skapar det värde likväl som en bristfällig

riskhantering kan få negativa konsekvenser.

Risk definieras som osäkerheten om en händel-

se kommer att inträffa och dess påverkan och

konsekvenser på företagets förmåga att uppnå

sina verksamhetsmål inom en given tidsperiod.

Riskhantering är en viktig del i styrningen av

Brinovas verksamhet. Den innefattar att löpande

identifiera, prioritera, hantera och följa upp de

risker som alltid är förknippade med en kommersi-

ell verksamhet.

Identifierade risker

För risker, som kan uppkomma i den löpande

verksamheten och av beteenden som kan påverka

företagets varumärke och förtroende, har styrelsen

och ledningen utarbetat policyer, instruktioner och

mandat som löpande följs upp.

Risker utanför bolagets kontroll

Risker som bygger på händelser som Brinova inte

kan påverka men som kan leda till verksamhets-

avbrott utvärderas löpande. För att reducera

skadeverkan tecknas väl avvägda försäkrings-

lösningar. Även eventuella risker för skada på

människor eller egendom som kan ha uppkommit

som en följd av Brinovas agerande hanteras med

försäkringslösningar till motsvarande värden som

kan täcka tänkbara skador.

I utvärderingen av riskerna prioriteras hantering-

en av dessa så att de risker som, om de skulle

inträffa, har den för tillfället största påverkan på

bolaget. Det vill säga en avvägning mellan sanno-

likheten att risken ska inträffa och den skada som

kan uppkomma. I de nedan definierade riskerna

står symbolerna för:

lågt mellan högt riskvärde.

Risk Hantering Exponering Riskvärde

Strategiska risker

Fastighetsförvärv

Fastighetsförvärv sker oftast i bolagsform. Historiska

beslut och åtgärder samt den framtida resultatutveck-

lingen i de förvärvade bolagen kan påverka resultatet.

Brinova har en god kompetens för att kunna göra en korrekt bedömning av förvärvens framtida potential.

Inför varje förvärv gör Brinova en omfattande teknisk, miljömässig, legal och skattemässig due diligence

för att minimera riskerna knutna till historiska beslut och åtgärder.

Ansvarig: VD

Operativa risker

Hyresintäkter och hyresnivå

För samhällsfastigheter och kommersiella fastigheter

råder marknadshyror. Nyproduktion och efterfrågan

påverkar hyresnivåerna. Till skillnad från samhällsfastig-

heter och kommersiella fastigheter omfattas bostads-

fastigheter av regleringar som bland annat innebär

att den så kallade bruksvärdesprincipen bestämmer

hyressättningen. En viss överetablering kan noteras

avseende privata aktörer inom vård och omsorg, signa-

ler kommer att de ej kan fylla alla tillgängliga platser.

Utvecklingen av centrumhandeln har påverkats av

ändrade köpmönster (digitalisering).

Efterfrågan på lokaler i samhällsfastigheter är i regionen god. Avtal skrivs på löptider upp till 25 år

och hyresnivån är reglerad via indexavtal. Brinova för en proaktiv dialog med de privata aktörerna inom

vård och omsorg för att se behov och eventuell omställning. För övriga kommersiella avtal regleras

hyresnivåerna successivt då avtalen normalt sträcker sig 3–5 år. I kommersiella fastigheter är befintliga

lokalhyreskontrakt normalt sett helt eller delvis bundna till konsumentprisindex, d.v.s. helt eller delvis in-

flationsjusterade. Risknivån för kommersiella lokaler såsom kontor, handel och restauranger är högre då

dessa verksamheter påverkas i större utsträckning av konjunkturförändringar. Dessa lokaltyper är dock

en marginell andel av den totala fastighetsportföljen och får därför en mindre påverkan. Brinova arbetar

med att hitta alternativa användningsområden för lokaler, t ex kommunal verksamhet eller konvertering

till bostäder. Efterfrågan på bostäder är stor i alla de kommuner som Brinova verkar i, bolaget arbetar

aktivt med att renovera lägenheter till modern standard och därmed höja hyresnivån.

Ansvarig: VD

Hyresvärde

Samhällsfastigheter

Bostadsfastigheter

Kommersiella fastigheter

Projektfastigheter/mark

37%

15%

46%

Verksamheten Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Brinova-aktien Riskhantering Vinstdisposition

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202352

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Risk Hantering Exponering Riskvärde

Hyresintäkter – vakanser

Förändringar i vakansgrad påverkar hyresintäkterna

positivt eller negativt. Vakansgraden påverkas av bland

annat den allmänna konjunkturutvecklingen, produk-

tionstakten för nya fastigheter, förändring i infrastruktur

samt befolkningstillväxt och sysselsättning.

Risken för ökande vakanser i beståndet bedöms vara liten med hänsyn till fastighetsbeståndets

sammansättning av bostäder och samhällsfastigheter med långa kontrakt, bra lägen och stabila kunder.

Brinovas kommersiella ytor har en potentiell högre risk för vakans men det uppvägs delvis av att dessa

ytor primärt är belägna i anslutning till bolagets bostäder och samhällsfastigheter vilket gör dem attrak-

tiva för olika servicefunktioner. Efterfrågan på bostäder är stor i alla de kommuner Brinova verkar i, vilket

gör det lätt att hyra ut bolagets lägenheter till nya hyresgäster i samband med avflyttning. Efterfrågan på

lokaler i samhällsfastigheter är i regionen god och förväntas att förbli så även fortsättningsvis. Återstå-

ende löptid följs upp kontinuerligt.

Ansvarig: VD

Uthyrningsgrad

Hyresintäkter – kundförluster

Kunder har inte alltid möjlighet att fullfölja sina

åtaganden.

Brinovas största hyresgäster utgörs av kommuner, landsting eller andra myndigheter vilkas betalnings-

förmåga får anses som god. Brinova arbetar aktivt för att minimera risken för kundförluster, för alla nya

hyresgäster, såväl bostads- som kommersiella hyresgäster, görs en kreditprövning innan avtal tecknas.

I vissa avtal garanteras hyresgästens förpliktelser av moderbolag, borgen eller genom bankgaranti.

Ansvarig: VD

Andel av kontraktsvärde – tio största hyresgästerna, Mkr

Region Skåne 23

Karlskrona Kommun 23

Sparbanken Skåne AB 21

Landskrona Stad 21

Malmö Stad 20

Eslövs Kommun 14

Försäkringskassan 10

Attendo Sverige AB 9

Bromölla Kommun 9

Trafikverket 8

158

Fastighetskostnader – drift och underhåll

Kostnader för drift, underhåll och taxebundna kostnader

som el och värme beror på prisnivåer och förbrukning.

Ökar dessa mer än vad som kompenseras för genom

avtalade hyror, kan det påverka resultatet. Även oförut-

sedda renoveringsbehov kan påverka resultatet.

Brinova arbetar löpande med att hitta kostnadseffektiva lösningar, inte minst på energiområdet. Brinova

genomför kontinuerligt avtals- och villkorsöversyn för att ha kontroll på driftskostnaderna. Vid upphand-

lingar eftersträvas centrala avtal. Brinova har som mål att minst 50 procent av bedömd elvolym ska

prissäkras. Brinova har inventerat sitt bestånd och lagt upp treårsplaner för fastighetsunderhåll. Därför

utgörs oförutsedda kostnader som skulle kunna uppstå främst av skador för vilket Brinova har tecknat

försäkringslösningar. Med en kraftig kostnadsinflation med kostnadsökningar främst inom energi ökar

behovet av kostnadskontroll, nya lösningar och energieffektiviseringar.

Ansvarig: VD

Överskottsgrad

Fastighetskostnader – tomträttsavgälder

och fastighetsskatt

En stor andel av kostnaderna avser fastighetsskatt och

tomträttsavgälder där möjligheterna att påverka kost-

nadernas storlek är begränsad. Tomträttsavgälderna

omförhandlas periodvis och vid respektive omförhand-

lings finns det inga garantier för att tomträttsavgälden

inte stiger, vilket kan påverka resultatet.

Kostnaden för fastighetsskatten i kommersiella fastigheter ersätts i de flesta hyresavtal av hyresgästen.

Detsamma gäller samhällsfastigheter i den mån de beskattas, de flesta är klassade som specialfastig-

heter. Ökningar i tomträttsavgälder kompenseras ofta genom indexregleringar i, eller omförhandling av,

hyreskontrakt. Huvuddelen av Brinovas fastigheter är friköpta. Kvarstående avtalstid på tomträttsavtal är

17–59 år.

Ansvarig: VD

Andel friköpta fastigheter,

% av fastighetsvärde

100

-19 -20 -21 -22 -23

96,0%

Verksamheten Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Brinova-aktien Riskhantering Vinstdisposition

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202353

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Risk Hantering Exponering Riskvärde

Värdeförändringar fastigheter

Fastighetsinnehavet redovisas till dess bedömda

marknadsvärde. Detta innebär att förändrade mark-

nadsvärden till följd av förändrade hyresnivåer och

vakansgrader, ändrade krav på direktavkastning samt

detaljplaneprocesser, tillgång och villkor för finansiering

kommer att påverka Brinovas finansiella rapporter.

Fastighetsbeståndets sammansättning av bostäder och samhällsfastigheter med långa kontrakt, lägen

och stabila kunder ger goda förutsättningar att bibehålla fastighetsvärdena även i sämre konjunktur.

Förändringar inom det kommersiella beståndet påverkar marginellt då andelen är liten. En planerad

utveckling av Brinovas projektportfölj i form av byggrätter kommer också i framtiden att skapa värde-

tillväxt i beståndet. Brinova värderar varje kvartal sina fastigheter externt av ett auktoriserat (Rics eller

Samhällsbyggarna) värderingsinstitut. I takt med ökade marknadsräntor påverkas fastighetsvärdena

vilket delvis justeras med ökande hyror. Här kommer kostnadskontrollen och uthyrningsarbetet bli ännu

mer viktigt för att kunna balansera fastighetsvärdena.

Ansvarig: VD

Orealiserade värdeförändringar

Projekt

Vid genomförande av projekt är riskerna främst

relaterade till tidsplan och kostnadsnivå, men även att

marknadens behov förändras innan fastigheten är klar

att tas i bruk.

Brinova har en god kompetens och lång erfarenhet av att kunna göra en korrekt bedömning av projek-

tens framtida potential som också genomförs under strikt kontroll. Inför varje projekt gör Brinova en

omfattande bedömning av projektets ekonomiska förutsättningar, och vid nybyggnation görs marknadsbe-

dömningar av efterfrågan och betalningsviljan på orten. I många fall kompenseras Brinova av eventuella

kostnadsökningar av investeringstillägg i hyresavtal. Projektstart villkoras för alla projekt utom bostads-

projekt av att hyreskontrakt påtecknats. En noggrann uppföljning görs vid projektets avslutande. I en tid

av ökade kostnader så görs samtliga projekt såsom totalentreprenader med fast pris.

Ansvarig VD

Projektutveckling

Tekniska problem

Riskförhållanden som är förknippade med den tekniska

driften av fastigheten, såsom risken för konstruktionsfel

och andra dolda fel eller brister.

Vid varje förvärv genomförs en grundlig teknisk undersökning för att identifiera och reducera de risker

som är förknippade med investeringen. Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade. Bolaget har väl utarbetade

rutiner för fastställande av periodiskt underhåll och rondering av fastigheternas tekniska system.

Ansvarig: VD

Personberoende

Ett bolags framtida utveckling beror i hög grad på

företagsledningens och andra nyckelpersoners

kunskap, erfarenhet och engagemang.

Brinova har en företags- och koncernledningsgrupp med god kunskap inom fastighetsutveckling, förvalt-

ning och ekonomi. I och med Brinovas tillväxt så utökas kompetensbasen och minskar konsekvenserna

vid personförändringar. Årliga personalundersökningar genomförs för att tidigt fånga upp signaler som

kräver åtgärder.

Ansvarig: VD

Per Johansson:

VD sedan 2016. Han har över 30 års erfarenhet av fastighe-

ter. Han har varit regionchef för Klövern AB och VD på Dagon

AB samt Tribona AB.

Malin Rosén:

Vice VD sedan 2018 och CFO sedan 2015. Hon har 30 års

erfarenhet av fastigheter. Hon har varit redovisningschef på

tidigare Brinova AB och Catena AB.

Intressekonflikter

Det kan finnas potentiella intressekonflikter mellan

huvudaktieägare, styrelsemedlemmar eller ledning i

koncernen. Några styrelsemedlemmar och medlemmar

av ledningen äger direkt eller indirekt aktier i bolaget

och har möjlighet att påverka besluten i koncernen. Det

skall i möjligaste mån undvikas att dessa medlemmars

intresse skiljer sig från övriga aktieägares intressen.

Regler för närståendetransaktioner finns beskrivna i inköpspolicyn. Regler finns även angivna i koden för

Svensk bolagsstyrning som bolaget följer. Reglerna kring närståendetransaktioner/inköp är tydliga och

kräver styrelsens och/eller stämmans godkännande för alla typer av transaktioner.

Ansvarig: VD

Antalet styrelseledamöter som är oberoende av bolagets

närstående uppgick till sex av sex stycken.

Antalet styrelseledamöter som är oberoende av bolagets

större ägare uppgick till fyra av sex stycken.

Bristfälliga rutiner och kontroll

Bolaget kan lida skada som en följd av kriminellt eller

ansvarslöst beteende från bolagets personal eller andra

företrädare såsom underleverantörer. Risken finns att

de inte uppfyller våra krav när det gäller arbetsrätt och

mänskliga rättigheter. Oegentligheter kan skada vårt

varumärke och bolag.

Brinova har tydliga policys och instruktioner om hur alla processer ska genomföras. En väl utvecklad

intern kontroll som löpande följer upp verksamheten, ändamålsenliga administrativa system, samt

kompetensutveckling bidrar till att minska risken för skada. I det fall skada trots allt skulle uppstå är

bolaget försäkrat.

Ansvarig: VD

Under de år Brinova har varit verksamt som fastighetsbolag,

2015–2023, har bolaget inte lidit någon skada som kan här-

ledas till ett kriminellt eller ansvarslöst beteende.

-400

-200

200

400

Mkr

-19 -20 -21 -22 -23

100

200

300

400

500

Mkr

-19 -20 -21 -22 -23

Verksamheten Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Brinova-aktien Riskhantering Vinstdisposition

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202354

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Risk Hantering Exponering Riskvärde

Oförutsedda händelser

Ibland uppstår händelser såsom brand eller olyckor i

fastigheterna eller på arbetsplatserna.

Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade. En krisplan finns för att hantera olika scenario som kan inträffa,

och hur dessa i så fall ska hanteras, både i det akuta och det uppföljande läget. Utbildning har genom-

förts med samtlig personal.

Ansvarig: VD

Finansiella risker

Finansiella instrument

För att hantera ränterisken har Brinova finansiella

instrument i form av räntederivat, så kallade ränte-

swappar. Räntederivaten redovisas löpande till verkligt

värde i rapport över finansiell ställning.

Ett teoretiskt under- eller övervärde som inte är kassaflödespåverkande uppstår när marknadsräntorna

förändras. Vid derivatens slutpunkt är under- eller övervärdet alltid noll. Bolaget agerar enligt mandat i

finanspolicyn.

Ansvarig: CFO

Ränterisk

Räntekostnaden utgör Brinovas enskilt största

kostnadspost. Förändringar i marknadsräntor påverkar

Brinovas resultat, både direkt via räntekostnad och

indirekt via värdet på fastigheterna.

Räntekostnaderna påverkas främst av nivån på aktuella marknadsräntor, kreditinstitutens marginaler

samt strategi för räntebindning. Brinova har en god dialog med samarbetsbankerna för att säkra mark-

nadsmässiga lånevillkor. Brinova arbetar enligt finanspolicyn med räntebindning utifrån bedömd ränteut-

veckling, kassaflöde och kapitalstruktur. Räntebindning sker med räntederivat, i form av ränteswappar,

för att begränsa ränterisker samt för att på ett flexibelt sätt påverka låneportföljens genomsnittliga

räntebindningstid.

Ansvarig: CFO

Ränteförfall

År Belopp, Mkr Ränta, %

Andel, %

< 1 1 663 8,5

1-2 947 0,3 18

2-3 150 0,8 3

3-4 300 0,9 6

4-5 700 2,3 13

5-6 100 0,8 2

6-7 500 1,1 10

7-8 450 0,9 9

9-10 350 2,8 7

Totalt 5 160 3,6 100

Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är inte ut-

fördelad i det tidssegment då derivaten förfaller, varför

snitträntan år <1 år ej reflekterar aktuell kreditränta vid

upplåning. Snittränta år <1 år exklusive derivat uppgår till

5,6%. Snitträntan redovisas inklusive kostnad för outnyttjade

lånelöften.

Finansiering och refinansieringsrisk

Brinovas finansiering består av banklån. Risken finns

att finansiering inte alls kan erhållas, eller endast till

kraftigt ökade kostnader när ett lån förfaller till betal-

ning eller villkoren omförhandlas.

Finanspolicyn reglerar hur kapitaltillförsel ska säkras. Brinova eftersträvar en balans mellan kort- och

långfristig upplåning uppdelad på ett antal finansieringskällor. Revolverande kreditfaciliteter har tecknats

med långivare för att minska risken för brist på kapital. Omförhandlingar initieras i god tid för att fånga

upp frågeställningar i ett tidigt skede av såväl omförhandlingar som förhandlingar om nytt kapital.

Kvartalsvisa möten sker med befintliga banker och löpande även med nya möjliga finansieringskällor.

En noggrann prognostisering görs av de finansiella åtagandena för att i god tid identifiera risken för att

särskilda åtagande bryts.

Ansvarig: CFO

Kapitalbindning

Period

(år)

Avtals-

volym, Mkr

Utnyttjat,

Mkr

Ej utnyttjat,

Mkr

< 1 1 386 1 268 118

1-2 2 934 2 934 0

2-3 564 564 0

3-4 394 394 0

Totalt 5 278 5 160 118

Värdeförändringar derivat

-150

-100

-50

100

150

200

250

Mkr

-19 -20 -21 -22 -23

Verksamheten Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Brinova-aktien Riskhantering Vinstdisposition

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202355

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Risk Hantering Exponering Riskvärde

Likviditetsrisk

Likviditetsrisk innebär bristande tillgång till likvida

medel eller kreditutrymme för att kunna uppfylla

betalningsåtaganden.

Brinova hanterar likviditetsrisken med outnyttjade lånelöften, checkräkningskredit samt likvida medel

samt en noggrann likviditetsplanering med täta avstämningar. Bolaget har löpande kontakter med

finansieringsinstitut för att säkerställa tillgången till likvida medel.

Ansvarig: CFO

Legala risker

Miljöförhållanden

Såväl uppförandet av byggnader som den verksamhet

som därefter bedrivs på fastigheter påverkar miljön.

Företag som bedriver fastighetsförvaltning är därför

föremål för miljö-, hälso- och säkerhetslagar och

andra regelverk som relaterar till förvärv, ägande och

förvaltning av fastigheter. Det finns risk att bolaget kan

bli ansvarigt för sanering av föroreningar på befintliga

eller i framtiden förvärvade fastigheter, oavsett om

bolaget självt orsakat föroreningen eller ej. Risk finns

även för att olika typer av extremväder som till exempel

översvämningar kan drabba fastigheterna.

Vid varje förvärv undersöker och identifierar Brinova eventuella miljörisker via tekniska besiktningar.

Även befintliga fastigheter analyseras, och skulle några miljörisker förekomma, upprättas åtgärdsplaner.

Vidare genomför förvaltningen fortlöpande brandsyn, ronderingar och genomför besiktningar för att

uppfylla obligatoriska myndighetskrav enligt förutbestämda och reglerade intervall. Ett fullgott försäk-

ringsskydd för fastighetsportföljen syftar till att minimera riskerna för att behöva täcka eventuella skador

vid till exempel extremväder.

Ansvarig: VD

Under de år Brinova verkat som fastighetsbolag, 2015–2023,

har inga incidenter som orsakat böter eller icke-monetära

sanktioner till följd av miljölagstiftningen inträffat.

Tvister

Det är inte uteslutet att bolaget kan komma att bli in-

blandat i någon rättslig tvist eller något skiljeförfarande

som kan få betydande effekt på bolagets verksamhet,

finansiella ställning och resultat.

Brinova arbetar aktivt med att avtal och överenskommelser skall vara väl dokumenterade och

genomarbetade. Vid tveksamheter konsulteras externa specialister för att säkerställa status.

Ansvarig: VD

Under de år Brinova har varit verksamt som fastighetsbolag,

2015–2023, har bolaget inte lidit skada av några betydande

tvister.

Skada på person och egendom

Brinovas tillgångar kan förstöras av brand, stöld eller

annan påverkan. Likaså kan Brinova genom till exempel

oaktsamhet orsaka skada på person eller annans

egendom.

Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade. För eventuella ansvars- och förmögenhetsskador har försäkring-

ar tecknats. Ronderingar av fastigheterna enligt fast schema genomförs för att upptäcka och åtgärda

eventuella brister som kan skapa skada. Bolaget arbetar aktivt med arbetsmiljöfrågor enligt framtagna

checklistor.

Ansvarig: VD

Under de år Brinova har varit verksamt som fastighetsbolag,

2015–2023, har bolaget under 2018 haft en skada på en

fastighet i form av brand. Den ekonomiska skadan täcktes

fullt ut av Brinovas försäkringslösning.

Likvida medel vid periodens slut

135

180

Mkr

-21-20-19 -22 -23

Verksamheten Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Brinova-aktien Riskhantering Vinstdisposition

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202356

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Risk Hantering Exponering Riskvärde

Lagar och tillstånd

Att bedriva fastighetsverksamhet är i hög utsträckning

beroende av lagar och andra förordningar samt myndig-

hetsbeslut avseende exempelvis plan- och byggåtgärder,

miljö, subventioner, säkerhet och byggnormer. Lagar

och regelverk som omfattar fastighetsmarknaden styrs

ofta av politiska åsikter och kan därför komma att

ändras med kort varsel, vilket kan påverka koncernens

dagliga verksamhet i olika avseenden. Förändringar i

subventioner såsom investeringsstöd, skattelagstiftning

och förordningar kan i betydande utsträckning påverka

förutsättningarna för verksamheten. Synen på storleken

och förekomsten av bolags-, mervärdes- och fastig-

hetsskatt, liksom övriga pålagor och bidrag skiljer sig

väsentligt mellan politiska partier och företagsskattelag-

stiftningen är ofta föremål för översyn. Vidare består en

del av verksamheten av nyproduktion och utveckling av

befintliga fastigheter. För att förvaltningsfastigheter och

projekt ska kunna användas och utvecklas som avsetts

kan det krävas olika tillstånd och beslut, t.ex. bygglov,

detaljplaner och fastighetsbildningar.

Det politiska landskapet behöver löpande följas och utvärderas för att proaktivt förstå hur verksamheten

behöver anpassas. Specialister och rådgivare, såsom extern skatteexpertis, anlitas för att hantera

effekten av förändrade lagar och regleringar och Brinova följer noggrant och agerar öppet och transpa-

rent gentemot myndigheter. Transaktioner som innebär aggressiv skatteplanering ska inte genomföras.

Vidare, som medlem i Fastighetsägarna har koncernen möjlighet att ständigt vara informerade och

uppdaterade om frågor som påverkar dess vardag. Genom att på olika sätt vara aktiva i branschorga-

nisationen kan koncernen också påverka frågor som rör fastighetsmarknaden i form av bostadspolitik,

stadsutveckling, digitalisering och hållbarhet.

Ansvarig: VD

Brinova följer noga utvecklingen på detta område.

LOU

I det fall en motpart I form av kommun, landsting eller

statlig myndighet ej följer LOU, kan detta leda till att bola-

get lider väsentlig skada i form av ogiltiga hyresavtal.

Brinova har en väl utarbetad policy och handlingsplan för att säkerställa att LOU efterföljs i alla delar.

Ansvarig: VD

GDPR

Om bolaget bryter mot regelverket kan det medföra

väsentliga böter.

Tydliga policys finns framtagna, samtlig personal är utbildad i frågan och rutiner finns för att säkerställa

det löpande arbetet. Årlig digital utbildning med samtlig personal sker.

Ansvarig: CFO

Varumärkesrisk

Det är viktigt att vi kan identifiera och hantera känsliga

frågor. Om de inte behandlas på ett korrekt sätt ris-

kerar vi att påverka förtroendet från våra intressenter

och skada vårt anseende.

Regelbundna analyser för att identifiera känsliga frågor och riskerna förknippade med dessa. Ständig

omvärldsbevakning, exempelvis av flödet i sociala medier ger oss möjlighet att följa aktuella frågor.

Vår uppförandekod samt interna riktlinjer såsom policy för sociala medier skapar en tydlighet kring

medarbetarnas förhållningssätt avseende varumärket.

Ansvarig: CFO

Känslighetsanalys

I tabellen redovisas hur värdet påverkas vid en för-

ändring av vissa för värderingen antagna parametrar.

Tabellen ger en förenklad bild då en enskild parameter

troligtvisinte förändras isolerat.

Faktor Förändring, % Värdepåverkan, Mkr

Hyresintäkter +/-5% 230,1/-230,1

Driftskostnader +/-5% -127,9/127,9

Direktavkastningskrav +/-0,25%-enheter -359,3/384,7

Verksamheten Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Brinova-aktien Riskhantering Vinstdisposition

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202357

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Förslag till vinstdisposition

Till årsstämmans förfogande står moderbolagets

fria egna kapital. Brinova har som långsiktig

målsättning att lämna utdelning till sina aktieäga-

re, men prioriterar tillväxt och likviditet och därför

föreslår styrelsen att ingen utdelning lämnas för

verksamhetsåret 2023. Styrelsen föreslår att till

förfogande stående vinstmedel disponeras enligt

följande:

Överkursfond 1 361 719 572

Balanserat resultat 1 408 560 359

Årets resultat -337 623 966

2 432 655 965

disponeras så att

i ny räkning överförs 2 432 655 965

2 432 655 965

Hammar 9:198, Kristianstad

Fastighet från 2019 med 60 hyreslägenheter fördelade

på två punkthus i den attraktiva stadsdelen Hammar.

Storleksfördelningen på lägenheterna är 1–3 RoK

och håller hög kvalité avseende materialval samt

utrustning. Digitaliserade låssystem till entréer med

porttelefon. Fastigheten är utrustad med solceller och

laddstolpar. Tilltalande utemiljö med mindre lekplats,

grönyta med sittgrupp samt cykelförråd med sedumtak.

Verksamheten Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Brinova-aktien Riskhantering Vinstdisposition

Finansiell information

Trehörningen 15, Kävlinge

Fastighet från 2018 med 46 bostadslägen-

heter om 2–4 RoK, fördelade i två huskroppar på 3

respektive 9 våningar. På fastigheten står där ytter-

ligare en huskropp med ett LSS-boende. På endast

ett par minuters gångavstånd finns tåg- och buss-

station, butiker, vårdcentral, bibliotek och badhus.

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202359

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Innehåll

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

RAPPORTER

Koncernens rapport över totalresultat

Koncernens rapport över finansiell ställning

Koncernens rapport över förändringar i eget kapital

Koncernens kassaflödesanalys

Moderföretagets resultaträkning

Moderföretagets rapport över totalresultat

Moderföretagets balansräkning

Moderföretagets rapport över förändringar i eget kapital

Moderföretagets kassaflödesanalys

NOTER

Not 1. Bolagsinformation

Not 2. Väsentliga redovisningsprinciper

66–69

Not 3. Väsentliga uppskattningar och bedömningar

Not 4. Finansiell riskhantering

69–73

Not 5. Information om rörelsesegment

74–75

Not 6. Hyresintäkter/Nettoomsättningens fördelning/

Övriga intäkter

Not 7. Leasingavtal – leasegivare

Not 8. Fastighetskostnader och central administration

Not 9. Arvode till revisorer

Not 10. Leasingavtal - leasetagare

76–77

Not 11. Anställda och personalkostnader

77–78

Not 12. Resultat från andelar i koncernföretag

Not 13. Finansiella intäkter och kostnader redovisade

i totalresultatet

Not 14. Skatt på årets resultat

80–81

Not 15. Förvaltningsfastigheter

82–86

Not 16. Inventarier

Not 17. Nyttjanderättstillgångar

Not 18. Andelar i koncernföretag 87

Not 19. Specifikation av andelar i koncernföretag

88–90

Not 20. Andra långfristiga fordringar

Not 21. Fordringar hos/skulder till koncernföretag

Not 22. Kundfordringar

Not 23. Övriga fordringar

Not 24. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

Not 25. Likvida medel

Not 26. Aktiekapital och övrigt tillskjutet kapital

Not 27. Upplåning och räntederivat

92–93

Not 28. Andra långfristiga skulder

Not 29. Övriga skulder

Not 30. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

Not 31. Ställda säkerheter

Not 32. Eventualförpliktelser

Not 33. Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys

94–95

Not 34. Upplysning om transaktioner med närstående

Not 35. Händelser efter balansdagen

Not 36. Förslag till resultatdisposition

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202360

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Finansiella rapporter

Koncernens rapport över totalresultat
	Not 1, 2, 3, 4,
Mkr	5, 33, 34	2023	2022
Hyresintäkter	6, 7	491,6	443,9
Serviceintäkter	6, 7	21,8	19,9
Övriga intäkter	6	8,1	1,8
Fastighetskostnader	8	-182,7	-175,3
Driftsöverskott		338,8	290,3
Central administration	8, 9, 10, 11	-27,4	-26,8
Finansiella intäkter	13	3,8	1,0
Finansiella kostnader	10, 13	-180,2	-108,0
Förvaltningsresultat		135,0	156,5
Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter	15	1,4	-2,5
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter	15	-380,2	15,6
Realiserade värdeförändringar derivat	27	0,0	58,7
Orealiserade värdeförändringar derivat	27	-143,2	159,6
Resultat före skatt		-387,0	387,9
Aktuell skatt	14	-0,5	-0,1
Uppskjuten skatt	14	49,8	-98,1
Årets resultat		-337,7	289,7
Årets övriga totalresultat		0,0	0,0
Årets totalresultat		-337,7	289,7
Årets resultat och årets totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare		-337,7	289,7
Innehav utan bestämmande inflytande		0,0	0,0
Resultat per aktie
Resultat per aktie före och efter utspädning, kr	26	-3,5	3,0
Utdelning per aktie, kr		0,00	0,00
1)

Styrelsens förslag till utdelning 2023.

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202361

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Koncernens rapport över finansiell ställning
Mkr	Not	2023-12-31	2022-12-31	Mkr	Not	2023-12-31	2022-12-31
TILLGÅNGAR				EGET KAPITAL OCH SKULDER
Anläggningstillgångar				Eget kapital	26
Förvaltningsfastigheter	15	8 271,2	8 431,7	Aktiekapital		390,9	390,9
Rörelsefastigheter	15	0,0	0,0	Övrigt tillskjutet kapital		1 361,7	1 361,7
Inventarier	16	1,6	1,5	Balanserat resultat		1 408,6	1 118,9
Nyttjanderättstillgångar	17	3,9	5,6	Årets resultat		-337,7	289,7
Uppskjuten skattefordran	14	13,2	13,8	Summa eget kapital hänförligt till
Derivatinstrument	27	76,1	219,4	moderbolagets aktieägare		2 823,5	3 161,2
Andra långfristiga fordringar	20	11,7	1,0
Summa anläggningstillgångar		8 377,7	8 673,0	Långfristiga skulder
				Uppskjuten skatteskuld	14	349,2	399,6
Omsättningstillgångar				Skulder till kreditinstitut	27, 31, 32	3 892,0	4 052,8
Kundfordringar	22	2,5	2,0	Leasingskulder	10	29,2	30,5
Övriga fordringar	23	5,0	23,1	Andra långfristiga skulder	28	0,0	0,0
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	24	24,8	17,2	Summa långfristiga skulder		4 270,4	4 482,9
Likvida medel	4, 25	125,9	173,7
Summa omsättningstillgångar		158,2	216,0	Kortfristiga skulder
				Skulder till kreditinstitut	27, 31, 32	1 268,4	1 072,6
SUMMA TILLGÅNGAR		8 535,9	8 889,0	Leverantörsskulder		31,3	55,2
				Aktuella skatteskulder		0,0	1,3
				Leasingskulder	10	2,7	3,0
				Övriga skulder	29	9,4	7,3
				Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	30	130,2	105,5
				Summa kortfristiga skulder		1 442,0	1 244,9
				SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		8 535,9	8 889,0

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202362

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Koncernens rapport över förändringar i eget kapital
		Övrigt	Balanserat	Innehav utan	Totalt
	Aktie-	tillskjutet	resultat inkl.	bestämmande	eget
Mkr	kapital	kapital	årets resultat	inflytande	kapital
Ingående balans 2022-01-01	389,6	1 351,1	1 118,9	–	2 859,6
Årets resultat och årets totalresultat	–	–	289,7	–	289,7
Transaktioner med ägare:
Nyemission	1,3	10,7	–	–	12,0
Emissionskostnader	–	-0,1	–	–	-0,1
Skatt på emissionskostnader	–	0,0	–	–	0,0
Utgående balans 2022-12-31	390,9	1 361,7	1 408,6	–	3 161,2
Årets resultat och årets totalresultat	–	–	-337,7	–	-337,7
Transaktioner med ägare:
Nyemission	–	–	–	–	–
Emissionskostnader	–	–	–	–	–
Skatt på emissionskostnader	–	–	–	–	–
Utgående balans 2023-12-31	390,9	1 361,7	1 070,9	–	2 823,5

Koncernens kassaflödesanalys
Mkr	Not 33	2023	2022
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt		-387,0	387,9
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
Realiserade värdeförändringar		0,0	-58,7
Orealiserade värdeförändringar		523,4	-175,2
Resultat försäljning anläggningstillgångar		-1,4	2,5
Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar		1,1	0,5
Avskrivning nyttjanderättstillgång		2,8	2,5
Betald skatt		-4,7	-4,9
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital		134,2	154,6
Förändringar i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar		-1,1	10,5
Förändring av rörelseskulder		3,8	3,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten		136,9	168,1
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter		-7,3	-138,2
Avyttring av förvaltningsfastigheter		9,6	-2,5
Investering i förvaltningsfastigheter		-279,9	-365,8
Förvärv av inventarier		-0,8	-0,7
Förändring finansiella tillgångar		0,0	8,9
Kassaflöde från investeringsverksamheten		-278,4	-498,3
Finansieringsverksamheten
Nyemission		0,0	11,9
Upptagna lån		1 356,3	2 485,0
Leasingskulder		-2,8	-2,5
Amortering av lån		-1 259,8	-2 060,3
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		93,7	434,1
Årets kassaflöde		-47,8	103,9
Likvida medel vid årets början		173,7	69,8
Likvida medel vid årets slut		125,9	173,7

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

700

1 40

2 10

2 80

3 50

Mkr

2019 2020 2021 2022 2023

Mkr

2019 2020 2021 2022 2023

-50

Mkr

2019 2020 2021 2022 2023

Eget kapital, Mkr

Kassaflöde före förändringar

av rörelsekapital

Eget kapital per aktie, kr

Kassaflöde, Mkr

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202363

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Moderföretagets resultaträkning

Mkr Not 1, 2, 3, 4, 33, 34 2023 2022

Rörelsens intäkter

Nettoomsättning 6, 7 67,6 65,2

Summa rörelsens intäkter 67,6 65,2

Rörelsens kostnader

Övriga externa kostnader 6, 7, 8 -31,7 -31,7

Personalkostnader 8, 11 -51,2 -48,3

Avskrivningar och nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar 8, 16 -13,4 -13,2

Summa rörelsens kostnader -96,3 -93,2

Rörelseresultat -28,7 -28,0

Resultat från finansiella poster

Resultat från andelar i koncernföretag 12 10,7 8,4

Ränteintäkter och liknande resultatposter 13 85,7 70,4

Räntekostnader och liknande resultatposter 13 -56,4 -38,9

Resultat efter finansiella poster 11,3 11,9

Realiserade värdeförändringar derivat 27 0,0 58,7

Orealiserade värdeförändringar derivat 27 -68,5 12,9

Erhållna koncernbidrag 98,9 82,5

Lämnade koncernbidrag -64,3 -71,9

Resultat före skatt -22,6 94,1

Aktuell skatt 14 0,0 0,0

Uppskjuten skatt 14 6,9 0,4

Årets resultat -15,7 94,5

Moderföretagets rapport över totalresultat

Årets övriga totalresultat 0,0 0,0

Årets totalresultat -15,7 94,5

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202364

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Moderföretagets balansräkning

Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31

TILLGÅNGAR

Materiella anläggningstillgångar

Förvaltningsfastigheter 15 102,7 115,2

Inventarier 16 1,6 1,5

Summa materiella anläggningstillgångar 104,3 116,7

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernföretag 18,19 966,0 859,0

Uppskjuten skattefordran 14 19,5 12,2

Fordringar koncernföretag 21 0,0 382,7

Derivatinstrument 27 0,0 54,8

Summa finansiella anläggningstillgångar 985,5 1 308,7

Summa anläggningstillgångar 1 089,8 1 425,4

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

Kundfordringar 22 0,0 0,1

Fordringar hos koncernföretag 21 1 888,3 1 910,1

Övriga fordringar 23 0,8 0,5

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 24 14,3 7,7

Likvida medel 25 102,2 161,4

Summa omsättningstillgångar 2 005,6 2 079,8

SUMMA TILLGÅNGAR 3 095,4 3 505,2

Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital

Bundet eget kapital

Aktiekapital 390,9 390,9

Summa bundet eget kapital 390,9 390,9

Fritt eget kapital

Överkursfond 1 361,7 1 361,7

Balanserat resultat 359,9 265,4

Årets resultat -15,7 94,5

Summa fritt eget kapital 1 705,9 1 721,6

Summa eget kapital 2 096,8 2 112,5

SKULDER

Långfristiga skulder

Skulder kreditinstitut 27, 31, 32 120,3 123,3

Derivatinstrument 27 13,8 0,0

Uppskjuten skatteskuld 14 2,4 2,1

Summa långfristiga skulder 136,5 125,4

Kortfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 27, 31, 32 1,8 370,1

Leverantörsskulder 4,3 4,6

Aktuella skatteskulder 14 0,5 0,2

Skulder till koncernföretag 21 837,0 875,8

Övriga skulder 29 4,0 3,1

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 30 14,5 13,5

Summa kortfristiga skulder 862,1 1 267,3

Summa skulder 998,6 1 392,7

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 095,4 3 505,2

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202365

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Moderföretagets kassaflödesanalys

Mkr Not 33 2023 2022

Den löpande verksamheten

Resultat före skatt -22,6 94,1

Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet

Realiserade värdeförändringar 0,0 -58,7

Orealiserade värdeförändringar 68,5 -12,9

Avskrivningar och nedskrivningar 13,8 13,2

Rearesultat vid försäljning av anläggningstillgångar 2,5

Betald skatt -0,9 -0,7

Kassaflöde från den löpande verksamheten

före förändringar av rörelsekapital 58,8 37,5

Förändringar i rörelsekapital

Förändring av rörelsefordringar 452,4 1 003,4

Förändring av rörelseskulder -125,4 323,4

Kassaflöde från den löpande verksamheten 385,8 1 364,3

Investeringsverksamheten

Förvärv av materiella anläggningstillgångar -1,0 -1,2

Försäljning av finansiella tillgångar 0,0 -2,5

Lämnade aktieägartillskott -107,4 -27,7

Lämnade koncernbidrag -64,3 -72,0

Kassaflöde från investeringsverksamheten -172,7 -103,4

Finansieringsverksamheten

Nyemission 0,0 11,9

Upptagna lån 0,0 223,6

Amortering av lån -371,3 -1 463,8

Erhållna koncernbidrag 99,0 82,6

Kassaflöde från finansieringsverksamheten -272,3 -1 145,7

Årets kassaflöde -59,2 115,2

Likvida medel vid årets början 161,4 46,2

Likvida medel vid årets slut 102,2 161,4

Moderföretagets rapport över förändringar i eget kapital

Mkr

Aktie-

kapital

Över-

kursfond

Balanserat

resultat inkl.

årets resultat

Totalt eget

kapital

Ingående balans 2022-01-01 389,6 1 351,1 265,4 2 006,1

Årets resultat – – 94,5 94,5

Transaktioner med ägare:

Nyemission 1,3 10,7 – 12,0

Emissionskostnader – -0,1 – -0,1

Skatt på emissionskostnader – 0,0 – 0,0

Utgående balans 2022-12-31 390,9 1 361,7 359,9 2 112,5

Årets resultat – – -15,7 -15,7

Transaktioner med ägare:

Nyemission – – – –

Emissionskostnader – – – –

Skatt på emissionskostnader – – – –

Utgående balans 2023-12-31 390,9 1 361,7 344,2 2 096,8

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202366

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Noter

NOT 1. Bolagsinformation

Brinova Fastigheter AB (publ), organisationsnummer 556840-3918,

har sitt säte i Helsingborg i Skåne län. Bolaget utgör moderbolag för

en koncern med dotterföretag. Huvudkontorets adress är Stortorget

9, 252 20 Helsingborg. Moderbolagets aktier är noterade på Nasdaq

Nordic Midcap i sektorn Real Estate (Ticker BRIN B).

Brinova är ett fastighetsbolag med fokus på fastighetsutveckling i

södra Sverige. Verksamheten är inriktad på hyresbostäder och sam-

hällsfastigheter men har också kompletterande kommersiella lokaler.

Verksamheten i moderföretaget, Brinova Fastigheter AB, består i

huvudsak av koncernsamordnande uppgifter och tillgångarna består

huvudsakligen av aktier och andelar i dotterföretag, som i sin tur

äger fastigheter eller aktier i fastighetsbolag. Moderföretagets funk-

tionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalu-

tan för moderbolaget och koncernen. Det innebär att de finansiella

rapporterna presenteras i svenska kronor. Samtliga belopp, om inte

annat anges, är angivna i miljoner kronor. Årsredovisningen och

koncernredovisningen har godkänts för publicering av styrelsen den

25 mars 2024 och föreläggs årsstämman den 7 maj 2024.

NOT 2. Väsentliga redovisningsprinciper

Grunder för koncernredovisningen

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovis-

ningslagen och International Financial Reporting Standards (IFRS),

utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt

tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committée (IFRS IC)

såsom de har godkänts av EU-kommissionen för tillämpning inom

EU. Vidare tillämpar koncernen även Rådet för finansiell rapporte-

rings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för

koncerner), vilket specificerar de tillägg till IFRS upplysningar som

krävs enligt bestämmelserna i Årsredovisningslagen.

Förutsättningar vid upprättande av koncernens finansiella

rapporter

Koncernredovisningen har upprättats med antagande om fortlevnad

enligt anskaffningsvärdemetoden, med undantag av förvaltningsfast-

igheter och finansiella instrument, vilka värderats till verkligt värde.

Nya och ändrade redovisningsstandarder som tillämpas

av koncernen

De nya eller ändrade standarder och tolkningar som trätt i kraft från

och med den 1 januari 2023 har inneburit följande effekt på koncer-

nens finansiella rapporter 2023:

Ändringar i IAS 1 Utformning av finansiella rapporter avseende

upplysningar om redovisningsprinciper har inneburit att textmängden

hänförligt till koncernens beskrivning av redovisningsprinciperna har

reducerats samt anpassats till Brinovas särskilda förutsättningar.

Förändringen i IAS 12 Inkomstskatter avseende uppskjutna skatter

på bland annat leasingavtal har inte haft någon väsentlig påverkan

på koncernen.

Nya eller ändrade redovisningsstandarder och nya tolkningar

som ännu inte trätt i kraft

Ett antal nya och ändrade redovisningsstandarder och tolkningar har

publicerats, vilka träder i kraft 2024 eller senare.

Ändringar i IAS 1 Utformning av finansiella rapporter (klassificering

av skuld)

Ändringarna syftar till att förtydliga när en skuld ska klassificeras

som kortfristig, särskilt vid förekomsten av covenanter. Ändringarna

ska enligt IASB, tillämpas för räkenskapsår som börjar 1 januari

2024 eller senare. Tidigare tillämpning är tillåten. Ändringarna är

inte godkända av EU. Ovan bedöms inte få någon väsentlig påverkan

på koncernens finansiella rapporter den period de tillämpas första

gången.

Övriga nya och ändrade redovisningsstandarder

Inga av de övriga nya och ändrade redovisningsstandarder och

tolkningar förväntas innebära någon väsentlig effekt på koncernens

finansiella rapporter.

Segmentsrapportering

Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med

den interna rapporteringen som lämnas till den högste verkställande

beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfattaren är den

funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av

rörelsesegmentens resultat. I Brinova har denna funktion identifie-

rats som koncernledning, det vill säga den enhet inom Brinova som

fattar strategiska beslut.

Konsolideringsprinciper

Dotterföretag

Dotterföretag redovisas enligt förvärvsmetoden, om förvärv av dotter-

bolag inneburit förvärv av rörelse och inte endast av tillgångar och

skulder.

När förvärv av dotterföretag innebär förvärv av förvaltningsfastig-

heter som inte ingår i en rörelse, så kallat tillgångsförvärv, fördelas

anskaffningskostnaden på de enskilda identifierbara tillgångarna och

skulderna baserat på deras relativa verkliga värden vid förvärvstid-

punkten. En sådan transaktion ger inte upphov till goodwill. Upp-

skjuten skatt redovisas inte på de initiala temporära skillnaderna.

Full uppskjuten skatt redovisas på temporära skillnader som upp-

kommer efter förvärvet. Samtliga förvärv av dotterföretag under 2023

och 2022 har redovisats som förvärv av tillgångar.

Rörelsens intäkter

Intäktsredovisning sker i resultaträkningen när kontroll har överförts

till motparten.

Om det råder betydande osäkerhet avseende betalning, vidhäng-

ande kostnader eller risk och om säljaren behåller ett engagemang

i den löpande förvaltningen som vanligtvis förknippas med ägandet

sker ingen intäktsföring. Intäkterna redovisas till det verkliga värdet

av vad som erhållits eller förväntas komma att erhållas med avdrag

för lämnade rabatter.

Hyresintäkter

Hyresintäkter och hyresrabatter redovisas linjärt i resultaträkningen

baserat på villkoren i hyresavtal. Hyresintäkter i fastighetsförvaltning-

en redovisas i den period som hyran avser. Förskottshyror redovi-

sas som förutbetalda hyresintäkter. Intäkter från förtidsinlösen av

hyreskontrakt redovisas som intäkt den period då ersättningen erhål-

lits, i de fall inga ytterligare prestationer krävs från Brinovas sida.

Serviceintäkter

Serviceintäkter består i huvudsak av det som benämns vidarefaktu-

rering och intäkten redovisas i den period som den vidarefakturerade

avgiften avser. För olika vidarefaktureringar kan distinktionen mellan

huvudman och agent påverka intäktsredovisningen vilket i sin tur av-

görs om Brinova agerar som huvudman eller agent. Brinova har gjort

en analys om Brinova är huvudman eller agent för dessa tjänster och

konkluderat att koncernen i sin roll som fastighetsägare i huvudsak

agerar huvudman.

Intäkter från fastighetsförsäljning

Brinova redovisar intäkter och kostnader från förvärv och avyttringar

av fastigheter vid den tidpunkt då kontroll övergått till köparen, vilket

normalt sammanfaller med tillträdesdagen.

Vid bedömning av när kontroll övergår till säljaren beaktas vad

som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner

samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas

omständigheter som kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför

säljarens och/eller köparens kontroll. Kriterierna för intäktsredovis-

ning tillämpas på varje transaktion för sig.

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202367

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Rörelsens kostnader och finansiella intäkter och kostnader

Fastighetskostnader

I posten fastighetskostnader ingår kostnader för den löpande driften

av koncernens fastigheter så som fastighetsskötsel, fastighetsadmi-

nistration, reparationer och underhåll, taxebundna kostnader, fastig-

hetsförsäkring samt övriga kostnader kopplade till fastigheterna.

Central administration

Här ingår kostnader på övergripande koncernnivå för bland annat

koncernledning, personaladministration, marknad, IT och IR, revision

samt finansiella rapporter.

Finansiella intäkter och kostnader

Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bank-

medel och fordringar, räntekostnader på lån och utdelningsintäkter.

Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på skulder beräknas

med tillämpning av effektivräntemetoden.

Ränteintäkter respektive räntekostnader inkluderar periodiserade

belopp av transaktionskostnader och eventuella rabatter, premier

och andra skillnader mellan det ursprungligen redovisade värdet av

fordran respektive skuld och det belopp som regleras vid förfall.

Utdelningsintäkter redovisas när rätten att erhålla betalning fast-

ställts.

Värdering till verkligt värde

Verkligt värde är det pris som vid värderingstidpunkten skulle

erhållas vid försäljning av en tillgång eller betalas vid överlåtelse

av en skuld genom en ordnad transaktion mellan marknadsaktörer.

De olika nivåerna i verkligt värdehierarkin definieras enligt följande:

Nivå 1 – Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för

identiska tillgångar eller skulder.

Nivå 2 – Andra observerbara indata för tillgången eller skulden än

noterade priser inkluderade i nivå 1, antingen direkt (dvs. som pris-

noteringar) eller indirekt (dvs. härledda från prisnoteringar).

Nivå 3 – Indata för tillgången eller skulden som inte baseras på

observerbara marknadsdata (dvs. icke observerbara indata).

Finansiella Instrument

Redovisning och borttagande

En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen

när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Kund-

fordringar inklusive hyresfordringar, tas upp i balansräkningen när

faktura har skickats och företagets rätt till ersättning är ovillkorlig.

Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet

föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leveran-

törsskulder tas upp när faktura mottagits.

Förvärv och avyttring av finansiella tillgångar redovisas på affärs-

dagen, som utgör den dag då bolaget förbinder sig att förvärva eller

avyttra tillgången.

Vinster och förluster från borttagande ur balansräkning samt modifie-

ring redovisas i resultatet.

Klassificering och värdering av finansiella tillgångar

Koncernens skuldinstrument, vilka framgår av not 4 Finansiell risk-

hantering, tabell Värdering av finansiella tillgångar och skulder per

2023-12-31, redovisas till upplupet anskaffningsvärde.

Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskaffningsvärde

värderas initialt till verkligt värde med tillägg av transaktionskostna-

der. Kundfordringar och leasingfordringar redovisas initialt till det

fakturerade värdet. Efter första redovisningstillfället värderas tillgång-

arna enligt effektivräntemetoden.

Egetkapitalinstrument: koncernen innehar aktier och andelar som

redovisas till verkligt värde via resultatet.

Derivat: klassificeras till verkligt värde via resultatet. Koncernen

tillämpar ej säkringsredovisning. Verkligt värde fastställs genom en

diskontering av framtida kassaflöden med noterad marknadsränta för

respektive löptid.

Klassificering och värdering av finansiella skulder

Finansiella skulder klassificeras till upplupet anskaffningsvärde med

undantag av derivat. Finansiella skulder redovisade till upplupet

anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde inklusive trans-

aktionskostnader. Efter det första redovisningstillfället värderas de

till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden.

Derivat: klassificeras till verkligt värde via resultatet. Koncernen

tillämpar ej säkringsredovisning.

Verkligt värde fastställs genom en diskontering av framtida kassa-

flöden med noterad marknadsränta för respektive löptid.

Nedskrivning av finansiella tillgångar

Koncernens finansiella tillgångar, förutom de som klassificeras till

verkligt värde via resultatet, omfattas av nedskrivning för förväntade

kreditförluster. Nedskrivning för kreditförluster är framåtblickande

och en förlustreservering görs när det finns en exponering för kredi-

trisk, vanligtvis vid första redovisningstillfället.

Den förenklade modellen tillämpas för kundfordringar inklusive

hyresfordringar och avtalstillgångar. En förlustreserv redovisas, i

den förenklade modellen, för fordrans eller tillgångens förväntade

återstående löptid.

För övriga poster som omfattas av förväntade kreditförluster

tillämpas en nedskrivningsmodell med tre stadier. För övriga poster

som omfattas av förväntade kreditförluster tillämpas den generella

metoden (nedskrivningsmetod med tre stadier).

Värderingen av förväntade kreditförluster baseras på olika meto-

der. Metoden för kundfordringar, avtalstillgångar och hyresfordringar

baseras på historiska kundförluster kombinerat med framåtblickande

faktorer. Övriga fordringar och tillgångar skrivs ned enligt en rating-

baserad metod genom extern kreditrating. Förväntade kreditförluster

värderas till produkten av sannolikhet för fallissemang, förlust givet

fallissemang samt exponeringen vid fallissemang. För kreditförsämra-

de tillgångar och fordringar görs en individuell bedömning där hänsyn

tas till historisk, aktuell och framåtblickande information. Värdering-

en av förväntade kreditförluster beaktar eventuella säkerheter och

andra kreditförstärkningar i form av garantier.

Nedskrivningar av tillgångar som redovisas till upplupet anskaff-

ningsvärde återförs om en senare ökning av upplupet anskaffnings-

värde objektivt kan hänföras till en händelse som inträffat efter det

att nedskrivningen gjordes.

De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till upplupet

anskaffningsvärde, det vill säga netto av bruttovärde och förlustre-

serv. Förändringar av förlustreserven redovisas i resultaträkningen.

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaff-

ningsvärdet minskat med ackumulerade avskrivningar och eventuella

nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostna-

der direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i

skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen.

Materiella anläggningstillgångar som består av delar med väsent-

ligt olika nyttjandeperioder behandlas som separata komponenter av

materiella anläggningstillgångar.

Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering av

en tillgång utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset och tillgång-

ens redovisade värde med avdrag för direkta försäljningskostnader.

Vinst eller förlust redovisas som övrig rörelseintäkt/kostnad.

Avskrivningsprinciper för materiella anläggningstillgångar

Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod.

Inventarier och installationer skrivs av på fem år. Använda avskriv-

ningsmetoder och tillgångarnas restvärden och nyttjandeperioder

omprövas vid varje års utgång.

Förvaltningsfastigheter

Med förvaltningsfastigheter avses fastigheter som innehas i syfte att

generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av

dessa. Förvaltningsfastigheterna redovisas initialt i balansräkningen

till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara

utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas därefter i balansräkningen

till verkligt värde. Om koncernen påbörjar en ombyggnation av en be-

fintlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvaltnings-

fastighet redovisas fastigheten även under ombyggnationen som

förvaltningsfastighet. Koncernen omklassificerar en fastighet från en

förvaltningsfastighet endast när en ändring i användningsområdet

sker. En ändring i användningsområdet sker när fastigheten uppfyller

eller upphör att uppfylla definitionen av förvaltningsfastighet och

det finns bevis för ändringen i användningsområdet. Omvärderingar

av verkligt värde under löpande år finns närmare beskrivna i not 15

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202368

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Förvaltningsfastigheter. Värderingsmodellen innebär en nuvärdesbe-

räkning av bedömda framtida betalningsströmmar. Brinova värderar

löpande varje kvartal alla sina fastigheter externt. Fastigheter under

uppförande och projektfastigheter värderas till nedlagda kostnader.

Brinova tar inga projektvinster under uppförandets gång utan dessa

redovisas först vid dess färdigställande. Brinova gör löpande uppfölj-

ningar av större hyresgästanpassningar och nybyggnationsprojekt för

att säkerställa att inga projekt är värderade högre än det bedömda

marknadsvärdet vid färdigställandet. Om så är fallet redovisas en

orealiserad värdeminskning på projektfastigheten. Samtliga koncer-

nens förvaltningsfastigheter bedöms vara i nivå 3 i värderingshierar-

kin.

Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas

i resultaträkningen. Med realiserade värdeförändringar avses värde-

förändringen under den senaste kvartalsrapporteringsperioden för

sålda fastigheter. Med orealiserade värdeförändringar avses övriga

värdeförändringar. Vid förvärv av fastigheter eller bolag, bokförs

transaktionen vanligen per tillträdesdagen, eftersom risker och för-

måner som följer av ägandet normalt övergår den dagen. Hyresintäk-

ter och intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas i enlighet med

de principer som beskrivs under avsnittet Rörelsens intäkter.

Ersättningar till anställda

Pensioner

Brinova har olika pensionsplaner. Pensionsplanerna finansieras

vanligen genom betalningar till försäkringsbolag eller förvaltarad-

ministrerade fonder, där betalningarna fastställs utifrån periodiska

aktuariella beräkningar. Avtal om pensioner och andra ersättningar

efter avslutad anställning klassificeras som antingen avgiftsbestäm-

da eller förmånsbestämda pensionsplaner. Brinova har avgiftsbe-

stämda pensionsplaner samt i dotterbolagen, åtaganden avseende

pensioner enligt den så kallade ITP-planen som enligt ett uttalande

från Rådet för finansiell rapportering UFR 10, är en förmånsbestämd

plan som omfattar flera arbetsgivare.

För räkenskapsåren 2023 och 2022 har bolaget inte haft tillgång

till sådan information som gör det möjligt att redovisa sina åtagand-

en enligt ITP-planen som en förmånsbestämd plan. Åtaganden enligt

ITP-planen som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför

som en avgiftsbestämd plan. Förpliktelser avseende avgifter till av-

giftsbestämda planer redovisas som en kostnad i resultaträkningen

när de uppstår.

Koncernen som leasetagare

Tomträtter

Tomträttsavtalen betraktas som eviga leasingavtal eftersom lease-

tagaren inte kan säga upp dem. Både nyttjanderättstillgångar och

leasingskulder hänförliga till tomträttsavtal värderas till ett initialt

belopp. Eftersom skulden anses vara evig amorteras den inte, utan

leasingbetalningarna blir i sin helhet räntekostnader. Således är lea-

singskuldens värde oförändrat till nästa omförhandling av avgälden.

Koncernen värderar nyttjanderättstillgångarna hänförliga till tomträtts-

avtal till verkligt värde och även deras värde anses oförändrat fram

till nästa omförhandling av avgälden eftersom ingen avskrivning sker.

Omvärdering görs enbart om det tillkommer nya kontrakt eller

någon större omförhandling, annars tillämpas samma diskonterings-

ränta.

Övriga nyttjanderättstillgångar

Koncernen redovisar nyttjanderättstillgångar i rapporten över finan-

siell ställning på inledningsdatumet för leasingavtalet, det vill säga

det datum då den underliggande tillgången blir tillgänglig för använ-

dande. Nyttjanderättstillgångar värderas till anskaffningsvärde efter

avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar,

samt justerat för omvärderingar av leasingskulden.

Leasingskulder

På inledningsdatumet för ett leasingavtal redovisar koncernen en

leasingskuld motsvarande nuvärdet av de leasingbetalningar som

ska erläggas under leasingperioden. Leasingperioden bestäms som

den icke-uppsägningsbara perioden tillsammans med perioder att

förlänga eller säga upp avtalet om koncernen är rimligt säkra på att

nyttja de optionerna. Leasingbetalningarna inkluderar fasta betalning-

ar (efter avdrag för eventuella förmåner i samband med tecknandet

av leasingavtalet som ska erhållas), variabla leasingavgifter som

beror på ett index eller ett pris (till exempel en referensränta) och be-

lopp som förväntas betalas enligt restvärdesgarantier. Leasingbetal-

ningarna inkluderar dessutom lösenpriset för en option att köpa den

underliggande tillgången eller straffavgifter som utgår vid uppsägning

i enlighet med en uppsägningsoption, om sådana optioner är rimligt

säkra att utnyttjas av Brinova. Variabla leasingavgifter som inte beror

på ett index eller ett pris redovisas som en kostnad i den period som

de är hänförliga till.

För beräkning av nuvärdet av leasingbetalningarna använder

koncernen den implicita räntan i avtalet om den kan fastställas och

i övriga fall används koncernens marginella upplåningsränta per

inledningsdatumet för leasingavtalet. Efter inledningsdatumet av ett

leasingavtal ökar leasingskulden för att återspegla räntan på lea-

singskulden och minskar med utbetalda leasingavgifter. Dessutom

omvärderas värdet på leasingskulden till följd av modifieringar, för-

ändringar av leasingperioden, förändringar i leasingbetalningar eller

förändringar i en bedömning att köpa den underliggande tillgången.

Tillämpning av praktiska undantag

Brinova tillämpar de praktiska undantagen avseende korttidsleasing-

avtal och leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt

värde. Korttidsleasingavtal definieras som leasingavtal med en

initial leasingperiod om maximalt tolv månader efter beaktande av

eventuella optioner att förlänga leasingavtalet. Leasingavtal där den

underliggande tillgången är av lågt värde har av koncernen definie-

rats som avtal där den underliggande tillgången skulle kunna köpas

för maximalt 50 Tkr och utgörs i koncernen till exempel av kontorsin-

ventarier. Leasingbetalningar för korttidsleasingavtal och leasingavtal

där den underliggande tillgången är av lågt värde kostnadsförs linjärt

över leasingperioden.

Koncernen som leasegivare

I egenskap av hyresvärd innehar koncernen operationella hyresavtal

med kunder, se not 7 Leasingavtal – leasegivare. Redovisningsprin-

ciper för redovisning av hyresintäkter framgår av stycket Rörelsens

intäkter ovan.

Moderföretagets redovisningsprinciper

Moderföretaget tillämpar Rådet för finansiell rapporterings rekom-

mendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer).

Koncernbidrag

Moderföretaget redovisar koncernbidrag enligt alternativregeln, vilket

innebär att koncernbidrag som erhålls eller lämnas redovisas som

bokslutsdispositioner.

Obeskattade reserver och uppskjuten skatt

I juridisk person redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten

skatteskuld.

Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter i moderbolaget redovisas till anskaffnings-

värde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella

nedskrivningar samt tillägg för eventuella uppskrivningar.

I anskaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan hänföras till

förvärvet av tillgången. Tillkommande utgifter läggs till tillgångens

redovisade värde.

Avskrivningar på förvaltningsfastigheter i moderbolaget görs linjärt

över nyttjandeperioden enligt följande:

Byggnader 1%

Ombyggnader 1–50%

Byggnadsinventarier 20%

Markanläggningar 5–10%

Markinventarier 20%

Inga avskrivningar görs på mark.

Dotterföretag

Andelar i dotterföretag redovisas i moderföretaget enligt anskaff-

ningsvärdemetoden.

Finansiella instrument

Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning,

tillämpas inte reglerna om finansiella instrument i moderbolaget,

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202369

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

utan moderbolaget tillämpar reglerna i enlighet med RFR 2. Detta

innebär att moderbolaget redovisar finansiella instrument med ut-

gångspunkt i anskaffningsvärdet i enlighet med reglerna i Årsredovis-

ningslagen.

För koncerninterna fordringar som redovisas till upplupet an-

skaffningsvärde redovisas en så kallad förlustriskreserv. Vidare

innebär undantagen i RFR 2 att moderbolagets borgensåtaganden

inte hanteras som en finansiell garanti enligt IFRS 9, utan istället

hanteras utifrån reglerna i IAS 37 Avsättningar, Eventualförpliktelser

och Eventualtillgångar. Således bedömer moderbolaget om det är

sannolikt att ett utflöde av ekonomiska resurser kan komma att ske

och beroende på bedömningen redovisar moderbolaget en avsättning

eller en eventualförpliktelse.

Reglerna om redovisning av leasingavtal tillämpas inte i moder-

bolaget. Detta innebär att leasingavgifter redovisas som kostnad

linjärt över leasingperioden, och att nyttjanderättstillgångar och

leasingskulder inte inkluderas i moderbolagets balansräkning. Identi-

fiering av ett leasingavtal görs, d.v.s. att ett avtal är, eller innehåller,

ett leasingavtal om avtalet överlåter rätten att under en viss period

bestämma över användningen av en identifierad tillgång i utbyte mot

ersättning.

Nedskrivningar

De redovisade värdena för moderbolagets tillgångar kontrolleras

vid varje balansdag för att utröna om det finns någon indikation på

nedskrivningsbehov.

Nedskrivningsprövning för materiella anläggningstillgångar samt

andelar i dotterföretag mm

Om indikation på nedskrivningsbehov finns, beräknas tillgångens

återvinningsvärde som det högsta av nyttjandevärdet och verkligt

värde minus försäljningskostnader. Vid beräkning av nyttjandevärdet

diskonteras framtida kassaflöden till en räntesats före skatt som ska

beakta marknadens bedömning av riskfri ränta och risk förknippad

med den specifika tillgången. Om det inte går att fastställa väsent-

ligen oberoende kassaflöden till en enskild tillgång ska tillgångarna

vid prövning av nedskrivningsbehov grupperas till den lägsta nivå

där det går att identifiera väsentligen oberoende kassaflöden (en så

kallad kassagenererande enhet).

NOT 3. Väsentliga uppskattningar och bedömningar

För att kunna upprätta finansiella rapporter i enlighet med IFRS och

god redovisningssed, krävs det att företagsledningen gör bedömning-

ar och antaganden som påverkar bokslutets redovisade tillgångs- och

skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad

information i övrigt. Dessa bedömningar baseras på såväl historiska

erfarenheter och andra faktorer som bedöms rimliga under rådande

omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömning-

ar om andra antaganden görs eller om förutsättningarna ändras.

Bedömningar och antaganden ses över regelbundet. Ändringar av

uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen

endast påverkat denna period, eller i den period ändringen görs och

framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och

framtida perioder. Koncernens verksamhet, finansiella ställning och

resultat kan påverkas av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer.

De risker som bedöms ha ett avgörande inflytande på koncernens

resultatutveckling samt kassaflöde är variationerna i hyresintäkter,

fastighetskostnader, ränteförändringar och fastighetsvärderingar.

Fastigheterna värderas till verkligt värde med värdeförändring i resul-

taträkningen vilket medför att resultatet kan variera såväl upp som

ner under året. Fastighetsvärderingen påverkar även Brinovas finan-

siella ställning och nyckeltal. Vidare information om värderingsunder-

lag och värderingsmetod beskrivs i not 15 Förvaltningsfastigheter.

NOT 4. Finansiell riskhantering

Finanspolicy

Koncernens finansiella risktagande regleras av riskmandat fastställda

av Brinovas styrelse. Finanspolicyn anger de övergripande reglerna för

hur Brinovas finansfunktion ska hanteras och hur riskerna i finans-

verksamheten ska begränsas. Verksamheten finansieras med eget

kapital och skulder, där huvuddelen av skulderna utgörs av räntebä-

rande skulder. Koncernens finansförvaltning bedrivs i Brinova Fastig-

heter AB, som ska tillse att kapitaltillförsel och likviditet tryggas, att

finansiella riskexponeringar hålls inom av styrelsen beslutat mandat

samt att betalningssystemen är ändamålsenliga. Rapportering sker

till styrelsen kvartalsvis i enlighet med fastställda riktlinjer i finanspo-

licyn.

Finansiella riskfaktorer

Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slag av

finansiella risker, vilka kan påverka bolagets finansiella ställning och

resultat. I det följande beskrivs de huvudsakliga finansiella risker

som Brinova-koncernen är exponerad för och hur ledningen valt att

hantera dessa risker. Noten ska läsas tillsammans med de noter

som närmare beskriver de finansiella tillgångar och skulder som

koncernen har.

Finansieringsrisk – Likviditetsrisk

Koncernens verksamhet, i synnerhet avseende förvärv av fastigheter,

finansieras till stor del genom lån från externa långivare. Räntekost-

nader är en betydande kostnadspost och upplåning en väsentlig del

av den totala balansomslutningen. Koncernens verksamhet är bland

annat att projektleda fastighetsutvecklingsprojekt, vilka kan komma

att fördröjas eller drabbas av oförutsedda eller ökade kostnader –

på grund av faktorer inom eller utom koncernens kontroll. I det fall

sådana omständigheter inträffar kan det innebära att projekten inte

kan slutföras innan lånen förfaller, eller att sådana ökade kostnader

inte ryms inom beviljade kreditfaciliteter. I det fall en sådan situation

uppstår, där Brinova inte erhåller erforderliga krediter eller krediter

till oförmånliga villkor, skulle en väsentlig negativ inverkan på koncer-

nens verksamhet, resultat och finansiella ställning uppstå.

Per den 31 december 2023 har koncernen en likviditet om 125,9

Mkr (173,7) samt en ej utnyttjad checkräkningskredit om 50,0 Mkr

(50,0). Vidare har vi ej utnyttjade ramavtal uppgående till 68,0 Mkr

(400,0). Likviditetsrisken hanteras, förutom med tillgång till likvida

medel och checkräkningskredit som kan lyftas med kort varsel för

att jämna ut svängningar i betalningsflöden även genom regelbundna

likviditetsprognoser.

Enligt finanspolicyn ska nettoskulden huvudsakligen vara täckt av

medelfristig och långfristig upplåning d.v.s. med en genomsnittlig

kapitalbindningstid uppgående till 2–10 år. Den genomsnittliga

kapitalbindningstiden uppgick vid årsskiftet till 1,7 år (2,2).

Omförhandlingar initieras i god tid för att fånga upp frågeställ-

ningar i ett tidigt skede av såväl omförhandlingar och förhandlingar

om nytt kapital. Kvartalsvisa möten sker med befintliga banker och

löpande även med nya möjliga finansieringskällor.

I nedanstående tabell visas förfallostrukturen vid årets slut.

Låneförfall
Period, år	Lånebelopp, Mkr	Andel, %
<1	1 268,4	25
1–2	2 933,9	57
2–3	564,2	11
3–4	393,9	7
Totalt	5 160,4	100

Koncernens kreditfacilitet är förenad med villkor som består av

ett antal finansiella nyckeltal, som till exempel belåningsgrad och

räntetäckningsgrad. Villkoren till kreditgivarna är utfärdade med

betryggande marginal till Brinovas mål för finansförvaltningen enligt

finanspolicyn. Målen är att uppvisa en soliditet om lägst 30 procent

samt en belåningsgrad om högst 60 procent.

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202370

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Per den 31 december 2023 var soliditeten 33,1 procent (35,6) och

nettobelåningsgraden 60,9 procent (58,7). Brinova arbetar löpande

med uppföljning av sina lånevillkor och styrelsen tar del av resultatet.

Ränterisk

Koncernens ränterisk uppstår genom långfristig upplåning. Upplåning

som görs med rörlig ränta utsätter Koncernen för ränterisk avseen-

de kassaflöde. Koncernen har uteslutande upplåning mot Stibor,

eller liknande, plus en marginal. Detta innebär att koncernen är

exponerad mot svängningar i Stibor. Förändringar av räntor kan leda

till förändringar av verkliga värden, förändringar i kassaflöden samt

fluktuationer i koncernens resultat.

En känslighetsanalys avseende räntekostnaderna visar att vid en

ökning respektive minskning av marknadsräntan med 0,5 procent-

enheter skulle räntekostnaden öka med 6,7 Mkr (10,1) respektive

minskning med 6,7 Mkr (4,4). Känslighetsanalysen är enbart upp-

skattad utifrån ett antagande om förändrade nivåer i Stibor.

Enligt finanspolicyn ska räntetäckningsgraden alltid överstiga 1,75

gånger, per årsskiftet var räntetäckningsgraden 1,8 gånger (2,4).

Genom en kombination av lån med kort räntebindning och

utnyttjande av finansiella instrument i form av ränteswappar kan

räntebindningstiden samt räntenivån anpassas så att målen för

finansverksamheten nås med begränsad ränterisk. Detta utan att

underliggande lån behöver omförhandlas.

Nedanstående tabell visar ränteförfallostrukturen per 31 decem-

ber 2023.

Ränteförfall
Period, år	Lånebelopp, Mkr	Ränta, %¹	Andel, %
<1	1 663,4	8,5¹	32
1–2	947,0	0,3	18
2–3	150,0	0,8	3
3–4	300,0	0,9	6
4–5	700,0	2,3	13
5–6	100,0	0,8	2
6–7	500,0	1,1	10
7–8	450,0	0,9	9
9–10	350,0	2,8	7
Totalt	5 160,4	3,6	100

¹ Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är inte utfördelad i det tidssegment då

derivaten förfaller, varför snitträntan år <1 år ej reflekterar aktuell kreditränta vid upp-

låning. Snittränta år <1 år exklusive derivat uppgår till 5,6%. Snitträntan redovisas

inklusive kostnad för outnyttjade lånelöften.

Brinovas räntederivatportfölj består av sammanlagt 3 700 Mkr

(2 550) fördelat på 24 (17) ränteswappar. Se följande tabell. Värdet

på Brinovas derivatportfölj uppgår till 76,1 Mkr (219,4) vilket har

inneburit en värdeförändring på -143,2 Mkr (218,3) under året.

Räntesäkringar via ränteswappar
			Nominellt	Värde	Värde
Startår	Slutår	Ränta, %	belopp, Mkr	2023-12-31, Mkr	2022-12-31, Mkr
2016	2024	0,8	100,0	2,5	4,9
2019	2024	-0,1	100,0	2,5	5,6
2019	2025	0,6	100,0	3,3	6,1
2019	2025	0,0	100,0	4,9	8,5
2022	2025	0,3	750,0	30,5	54,8
2016	2026	1,1	100,0	4,1	7,9
2019	2026	0,0	50,0	3,3	5,6
2018	2027	1,3	100,0	4,2	8,8
2019	2027	0,8	100,0	5,3	9,7
2021	2027	0,7	100,0	6,7	11,7
2018	2028	1,2	200,0	9,3	18,9
2023	2028	2,5	200,0	-1,7	-
2023	2028	2,9	300,0	-11,5	-
2021	2029	0,8	100,0	8,6	14,8
2020	2030	0,0	300,0	12,2	22,9
2023	2030	2,8	200,0	-6,9	-
2021	2031	0,2	200,0	11,2	19,3
2021	2031	0,5	150,0	11,7	19,9
2023	2031	2,7	100,0	-4,0	-
2023	2033	3,0	150,0	-10,4	-
2023	2033	2,7	200,0	-9,7	-
Totalt			3 700,0	76,1	219,4

Framtida likviditetsflöden

Framtida likviditetsflöden hänförligt till krediter framgår nedan. Vid

beräkningen av krediter samt de rörliga benen i ränteswaparna har

Stiborräntan per bokslutsdagen använts. Utestående låneskuld och

kreditmarginal har antagits vara densamma per bokslutsdagen fram

till respektive förfall, då de antagits slutamorterats.

Övriga långfristiga skulder avser undervärde på derivatinstrument.

Leverantörsskulder och övriga skulder är kortfristiga och förfaller

inom ett år. Brinovas åtaganden kopplade till de finansiella skulderna

möts till största delen av hyresintäkter som förfaller månads- och

kvartalsvis.

Framtida likviditetsflöden krediter, beräknade per 2023-12-31
	Förfall krediter	Ränta krediter	Ränta derivat	Totalt
2024	1 268,4	271,8	-105,2	1 435,0
2025	2 933,9	45,3	-80,2	2 899,0
2026	564,2	10,5	-62,2	512,5
>2027	393,9	1,8	-179,1	216,6
	5 160,4	329,4	-426,7	5 063,1
Framtida likviditetsflöden krediter, beräknade per 2022-12-31	Förfall krediter	Ränta krediter	Ränta derivat	Totalt
2023	650,8	178,2	-47,4	781,6
2024	1 539,2	54,3	-47,4	1 546,1
2025	1 982,4	32,4	-43,5	1 971,3
>2026	953,0	11,8	-82,1	882,7
	5 125,4	276,7	-220,4	5 181,7

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202371

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Framtida likviditetsflöden övriga skulder,
beräknade per 2023-12-31
	Leverantörs-	Övriga	Upplupna
	skulder	skulder	kostnader	Totalt
2024	31,3	9,4	37,1	77,8
2025	0,0	0,0	0,0	0,0
2026	0,0	0,0	0,0	0,0
>2027	0,0	0,0	0,0	0,0
	31,2	9,4	37,1	77,8
Framtida likviditetsflöden övriga skulder, beräknade per 2022-12-31	Leverantörs-	Övriga	Upplupna
	skulder	skulder	kostnader	Totalt
2023	55,2	8,6	35,0	98,8
2024	0,0	0,0	0,0	0,0
2025	0,0	0,0	0,0	0,0
>2026	0,0	0,0	0,0	0,0
	55,2	8,6	35,0	98,8

Motpartsrisk

Med motpartsrisk avses risken att motpart inte kan fullgöra leverans

eller betalning. I finansverksamheten uppstår motpartsrisk framförallt

vid placering av likviditetsöverskott, vid tecknande av ränteswapavtal

samt vid erhållande av långfristiga kreditlöften. För att reducera

motpartsrisken anges i finanspolicyn att Brinova endast ska arbeta

med de större affärsbankerna som opererar i Sverige. Fördelningen

av lån mellan olika kreditinstitut bör vara sådan att det åtminstone

finns fem huvudsakliga kreditgivare och inget kreditinstitut bör svara

för mer än 50 procent av den totala lånestocken. Vid årsskiftet fanns

sju (sju) kreditgivare. Den största exponeringen mot en enskild lån-

givare är 35 procent (38).

Kreditrisk

Fordringar utgörs i huvudsak av kund- och hyresfordringar för vilka

koncernen valt att tillämpa den förenklade metoden för redovisning

av förväntade kreditförluster. Detta innebär att förväntade kreditför-

luster reserveras för återstående löptid, vilken förväntas understiga

ett år för samtliga fordringar. Hyra faktureras i förskott, vilket innebär

att samtliga redovisade kund- och hyresfordringar har förfallit till

betalning. Koncernen reserverar för förväntade kreditförluster baserat

på historiska kreditförluster samt framåtriktad information. Kreditris-

ken bedöms initialt kollektivt för samtliga privatkunder, respektive

samtliga företagskunder. Eventuella större enskilda fordringar be-

döms per motpart. Brinova skriver bort en fordran när det inte längre

finns någon förväntan på att erhålla betalning och då aktiva åtgärder

för att erhålla betalning har avslutats.

Sedvanliga kreditprövningar genomförs innan en ny hyresgäst

accepteras. Vid nytecknande av avtal, för såväl bostads- som

kommersiella hyresgäster, görs en kreditprövning. Vid behov kan hy-

resavtalen kompletteras med olika säkerheter i form av till exempel

depositioner, bankgarantier, borgensåtaganden eller liknande. Den

maximala kreditexponeringen avseende kundfordringar motsvaras av

dess redovisade värde, se not 22 Kundfordringar för åldersfördelning.

De finansiella tillgångar som omfattas av reservering för förvän-

tade kreditförluster enligt den generella metoden utgörs av likvida

medel samt andra lång- och kortfristiga fordringar. Brinova tillämpar

en ratingbaserad metod i kombination med annan känd information

och framåtblickande faktorer för bedömning av förväntade kredit-

förluster. Koncernen har definierat fallissemang som då betalning

av fordran är 90 dagar försenad eller mer, eller om andra faktorer

indikerar att betalningsinställelse föreligger. Väsentlig ökning av

kreditrisk har per balansdagen inte bedömts föreligga för någon

fordran eller tillgång. Sådan bedömning baseras på om betalning är

30 dagar försenad eller mer, eller om väsentlig försämring av rating

sker, medförande en rating understigande investment grade. I de

fall beloppen inte bedöms vara oväsentliga redovisas en reserv för

förväntade kreditförluster även för dessa finansiella instrument.

Moderföretaget tillämpar en ratingbaserad metod för beräkning

av förväntade kreditförluster på koncerninterna fordringar utifrån

sannolikhet för fallissemang, förväntad förlust samt exponering vid

fallissemang. Moderföretaget har definierat fallissemang som då

betalning av fordran är 90 dagar försenad eller mer, eller om andra

faktorer indikerar att betalningsinställelse föreligger. Moderföretaget

bedömer att dotterföretagen i dagsläget har likartade riskprofiler och

bedömning sker på kollektiv basis. Väsentlig ökning av kreditrisk

har per balansdagen inte bedömts föreligga för någon koncernintern

fordran. Sådan bedömning baseras på om betalning är 30 dagar

försenad eller mer, eller om väsentlig försämring av rating sker, med-

förande en rating understigande investment grade. Moderföretagets

fordringar på dess dotterföretag är efterställda externa långivares

fordringar för vilka dotterföretagets fastigheter är ställda som

säkerhet. Moderföretaget tillämpar den generella metoden på de

koncerninterna fordringarna. Moderföretagets förväntade förlust vid

fallissemang beaktar dotterföretagens genomsnittliga belåningsgrad

samt förväntat marknadsvärde vid en påtvingad försäljning. Baserat

på moderföretagets bedömningar enligt ovanstående metod med

beaktande av övrig känd information och framåtblickade faktorer

bedöms förväntade kreditförluster inte vara väsentliga och ingen

reservering har därför redovisats. För åldersfördelning av kundford-

ringar se not 22 Kundfordringar.

Bruttoexponering kreditrisk per 2023-12-31, Mkr
	Förenklad modell		Generell modell
Kreditriskbetyg	Kundfordringar	Stadie 1	Stadie 2	Stadie 3	Totalt
Utan kredit- riskbetyg	2,5	27,7	0,0	0,0	30,2
AA-/Aa3	0,0	125,9	0,0	0,0	125,9
	2,5	153,6	0,0	0,0	156,1
Bruttoexponering kreditrisk per 2022-12-31, Mkr	Förenklad modell		Generell modell
Kreditriskbetyg	Kundfordringar	Stadie 1	Stadie 2	Stadie 3	Totalt
Utan kredit- riskbetyg	3,2	24,0	0,0	0,0	27,2
AA-/Aa3	0,0	173,7	0,0	0,0	173,7
	3,2	197,7	0,0	0,0	200,9

Upplysningen i ovanstående tabeller avser endast finansiella tillgångar värderade till upplupet

anskaffningsvärde. Avser ej tillgångar värderade till verkligt värde.

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202372

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

Hantering av kapitalrisk

Målet avseende kapitalstrukturen är att trygga koncernens förmåga

att fortsätta sin verksamhet, så att den kan fortsätta att generera

avkastning till aktieägarna och generera nytta för andra intressenter

samt upprätthålla en optimal kapitalstruktur för att hålla kostnaderna

för kapitalet nere.

På samma sätt som andra företag i branschen bedömer Brinova

kapitalet på basis av skuldsättningsgraden. Detta nyckeltal beräknas

som nettoskuld dividerat med totalt kapital. Nettoskuld beräknas

som total upplåning (omfattande posterna Långfristiga- och Kort-

fristiga skulder till kreditinstitut i Koncernens rapport över finansiell

ställning) med avdrag för likvida medel. Totalt kapital beräknas som

Eget kapital i koncernens rapport över finansiell ställning plus net-

toskulden.

Skuldsättningsgraden per den 31 december 2023 och 2022 var

som följer:

Koncernen
Mkr	2023-12-31	2022-12-31
Total upplåning	5 160,4	5 125,4
Avgår likvida medel	-125,9	-173,7
Nettoskuld	5 034,5	4 951,7
Totalt eget kapital	2 823,5	3 161,2
Summa totalt kapital	8 535,9	8 112,9
Skuldsättningsgrad, %	59	61

Enligt nuvarande affärsplan som löper till 2024 ska Brinovas lång-

siktiga mål avseende belåningsgraden för fastigheterna uppgå till

maximalt 60 procent.

Koncernen
	Mål	2023-12-31	2022-12-31
Belåningsgrad netto, %	Max 60	60,9	58,7

I nedanstående tabell presenteras koncernens finansiella tillgångar och skulder, upptagna till redovisat värde respektive verkligt värde,

klassificerade i kategorierna enligt IFRS 9.

Värdering av finansiella tillgångar och skulder per 2023-12-31
	Finansiella tillgångar/	Finansiella tillgångar/
	skulder värderade till	skulder värderade till	Summa	Verkligt
Koncernen, Mkr	verkligt värde via resultatet	upplupet anskaffningsvärde	redovisat värde	värde
Finansiella tillgångar
Handpenning aktieöverlåtelseavtal	–	10,7	10,7	10,7
Övriga finansiella anläggningstillgångar	–	1,0	1,0	1,0
Kundfordringar	–	2,5	2,5	2,5
Övriga fordringar	–	5,0	5,0	5,0
Derivatinstrument	76,1	0,0	76,1	76,1
Upplupna intäkter	–	11,0	11,0	11,0
Likvida medel	–	125,9	125,9	125,9
Summa tillgångar	76,1	156,1	232,2	232,2
Finansiella skulder
Långfristiga skulder till kreditinstitut	–	3 892,0	3 892,0	3 892,0
Långfristiga skulder	–	0,0	0,0	0,0
Derivatinstrument	0,0	0,0	0,0	0,0
Kortfristiga skulder till kreditinstitut	–	1 268,4	1 268,4	1 268,4
Leverantörsskulder	–	31,3	31,3	31,3
Övriga skulder	–	9,4	9,4	9,4
Upplupna kostnader	–	45,0	45,0	45,0
Summa skulder	0,0	5 246,1	5 246,1	5 246,1

Koncernens maximala kreditrisk utgörs av nettobeloppen i tabellen ovan. Koncernen har inte erhållit några ställda säkerheter för de

finansiella nettotillgångarna.

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202373

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

Värdering av finansiella tillgångar och skulder per 2022-12-31
	Finansiella tillgångar/	Finansiella tillgångar/
	skulder värderade till	skulder värderade till	Summa	Verkligt
Koncernen, Mkr	verkligt värde via resultatet	upplupet anskaffningsvärde	redovisat värde	värde
Finansiella tillgångar
Handpenning aktieöverlåtelseavtal	–	0,0	0,0	0,0
Övriga finansiella anläggningstillgångar	–	1,5	1,5	1,5
Kundfordringar	–	2,0	2,0	2,0
Övriga fordringar	–	18,6	18,6	18,6
Derivatinstrument	219,4	0,0	219,4	219,4
Upplupna intäkter	–	5,1	5,1	5,1
Likvida medel	–	173,7	173,7	173,7
Summa tillgångar	219,4	200,9	420,3	420,3
Finansiella skulder
Långfristiga skulder till kreditinstitut	–	4 052,8	4 052,8	4 052,8
Långfristiga skulder	–	0,0	0,0	0,0
Derivatinstrument	0,0	0,0	0,0	0,0
Kortfristiga skulder till kreditinstitut	–	1 072,6	1 072,6	1 072,6
Leverantörsskulder	–	55,2	55,2	55,2
Övriga skulder	–	8,6	8,6	8,6
Upplupna kostnader	–	28,8	28,8	28,8
Summa skulder	0,0	5 218,0	5 218,0	5 218,0

Finansiella instrument såsom kundfordringar, leverantörsskulder mm

redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell

nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överensstämma med

redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper i huvudsak

med kort räntebindning vilket sammantaget innebär att upplupet

anskaffningsvärde överensstämmer väl med verkligt värde.

Finansiella mål fastslagna av styrelsen

Följande mål är fastslagna av styrelsen;

• Tillväxt, målet är en fastighetsportfölj överstigande

10 Mdkr före årsskiftet 2024

• Räntetäckningsgraden ska inte understiga 1,75 ggr

• Avkastning på eget kapital ska uppgå till riskfri ränta

plus 7 procent

• Soliditeten ska vara som lägst 30 procent

• Belåningsgrad understigande 60 procent

För härledning av nyckeltal se sidan 109.

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202374

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

NOT 5. Information om rörelsesegment

Verksamheten är inriktad på hyresbostäder och samhällsfastigheter men har också kompletterande kommersiella lokaler. I den interna rap-

porteringen till koncernledningen följs verksamheten upp per region vilket utgör koncernens enda uppdelning i segment. Regionerna är Region

Väst samt Region Öst. Indelning i fastighetskategorierna samhälls-, bostads- och kommersiella fastigheter görs inte i segmentsrapporteringen

då koncernens fastighetsbestånd innehåller fastigheter med blandad användning och kostnadsmassan kan inte särredovisas för de enskilda

kategorierna.

Resultaträkning	Region Väst		Region Öst		Koncerngemensamt			Totalt
Mkr	2023	2022	2023	2022	2023	2022	2023	2022
Hyresintäkter	323,6	314,5	168,0	129,4	0,0	–	491,6	443,9
Serviceintäkter	10,8	11,3	11,0	8,6	0,0	–	21,8	19,9
Övriga intäkter	3,5	0,0	2,8	0,0	1,8	1,8	8,1	1,8
Fastighetskostnader	-122,9	-122,0	-59,8	-53,3	0,0	–	-182,7	-175,3
Driftsöverskott	215,0	203,8	122,0	84,7	1,8	1,8	338,8	290,3
Central administration	–	–	–	–	-27,4	-26,8	-27,4	-26,8
Finansiella intäkter	0,0	0,0	0,0	0,0	3,8	1,0	3,8	1,0
Finansiella kostnader	-182,8	-76,9	-77,0	-34,5	79,6	3,4	-180,2	-108,0
Förvaltningsresultat	32,2	126,9	45,0	50,2	57,8	-20,6	135,0	156,5
Realiserade värdeförändringar
från förvaltningsfastigheter	-0,2	0,0	1,6	-2,5	–	–	1,4	-2,5
Orealiserade värdeförändringar
från förvaltningsfastigheter	-321,9	-63,4	-58,3	79,0	–	–	-380,2	15,6
Realiserade värdeförändringar	–	–	–	–	0,0	58,7	0,0	58,7
derivat
Orealiserade värdeförändringar	–	–	–	–	-143,2	159,6	-143,2	159,6
derivat
Resultat före skatt	-289,9	63,5	-11,7	126,7	-85,4	197,7	-387,0	387,9
Skatt	–	–	–	–	49,3	-98,2	49,3	-98,2
Årets resultat							-337,7	289,7

Fastighetsvärden och
investeringar per segment
Fastighetsvärde	5 596,3	5 832,3	2 674,9	2 599,4	–	–	8 271,2	8 431,7
Årets fastighetsförvärv	110,9	269,0	16,9	55,7	–	–	127,8	324,7
Årets fastighetsförsäljningar	-180,0	0,0	-7,6	0,0	–	–	-187,6	0,0
Investeringar i befintliga fastigheter	155,4	91,1	124,5	274,8	–	–	279,9	365,8

Brinova har ingen hyresgäst vars hyra utgör 10 procent eller mer av koncernens totala hyresintäkter. All verksamhet bedrivs i Sverige och

således har total omsättning uppkommit i Sverige och samtliga anläggningstillgångar finns i Sverige.

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202375

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

I nedanstående tabeller har uthyrningsbar yta, hyresvärde och kon-

trakterad hyra delats upp per region Öst och Väst samt fastighetska-

tegorierna samhälls-, bostads-, kommersiella- och projektfastigheter.

	Region Väst		Region Öst			Totalt
	2023	2022	2023	2022	2023	2022
Uthyrbar yta, tkvm	222,9	233,1	122,6	114,7	345,5	347,8
Hyresvärde, Mkr	357,9	351,3	188,0	153,1	545,9	504,4
Kontrakterad hyra, Mkr	330,9	331,6	180,9	144,1	511,8	475,7

	Bostadsfastigheter		Samhällsfastigheter		Kommersiella fastigheter		Projektfastigheter			Totalt
	2023	2022	2023	2022	2023	2022	2023	2022	2023	2022
Uthyrbar yta, tkvm	138,3	130,2	135,9	131,1	63,7	75,7	7,6	10,8	345,5	347,8
Hyresvärde, Mkr	200,2	176,6	249,5	238,8	86,0	85,0	10,2	4,0	545,9	504,4
Kontrakterad hyra, Mkr	197,6	174,3	243,3	231,7	70,9	69,7	0,0	0,0	511,8	475,7

NOT 6. Hyresintäkter/Nettoomsättningens fördelning/Övriga intäkter

Nettoomsättningen fördelar sig på verksamhetsgrenar enligt följande:

		Koncernen	Moderföretaget
Mkr	2023	2022	2023	2022
Hyresintäkter bostäder	189,4	167,5	0,0	0,0
Serviceintäkter bostäder	1,9	1,5	0,0	0,0
Hyresintäkter lokaler	293,7	268,7	13,8	12,8
Serviceintäkter lokaler	19,9	18,4	1,9	1,4
Hyresintäkter parkering	8,5	7,7	0,0	0,0
	513,4	463,8	15,7	14,2

I hyresintäkter ingår tillägg som debiterats till hyresgäst såsom kostnader för värme, el, fastighetsskatt

och indexuppräkning av grundhyra. Variabla avgifter som ingår i periodens resultat uppgår till 21,8 Mkr

(19,9).

Av koncernens totala kontrakterade hyresintäkter utgör omsättningshyra 6,6 Mkr (6,9) och då avses

grundhyra.

Hyresintäkter och serviceintäkter fördelar sig på geografiska marknader enligt följande:

		Koncernen	Moderföretaget
Mkr	2023	2022	2023	2022
Region Väst	334,4	325,8	0,0	0,0
Region Öst	179,0	138,0	15,7	14,2
	513,4	463,8	15,7	14,2

Nettoomsättning och övriga intäkter
		Koncernen	Moderföretaget
Mkr	2023	2022	2023	2022
Hyres- och serviceintäkter	513,4	463,8	15,7	14,2
Koncernintern utfakturering	0,0	0,0	51,5	50,2
Övriga intäkter	8,1	1,8	0,4	0,8
	521,5	465,6	67,6	65,2

Av koncernens övriga intäkter 2023 utgör 6,7 Mkr elstöd. I moderbolaget utgör elstödet 0,2 Mkr för

2023.

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202376

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

NOT 7. Leasingavtal – leasegivare

Operationell leasing

Hyresintäkterna grundas på hyresavtal som är att betrakta som operationella leasingavtal där koncernen

är leasegivare. I nedanstående tabell ingår ej bostäder med hänsyn till den korta uppsägningstiden som

normalt sett uppgår till tre månader.

	Koncernen		Moderföretaget
Mkr	2023	2022	2023	2022
Framtida minimileaseavgifter avseende ej
uppsägningsbara operationella leasingavtal:
Inom 1 år	349,4	330,0	14,6	13,9
Senare än 1 år men inom 5 år	792,9	844,5	57,4	54,9
Senare än 5 år	907,8	929,5	223,2	226,2
Summa	2 050,1	2 104,0	295,2	295,0

NOT 8. Fastighetskostnader och central administration

Fastighetskostnader	Koncernen		Moderföretaget
Mkr	2023	2022	2023	2022
Driftskostnader	60,1	55,3	1,4	0,8
Reparationer och underhåll	21,8	23,7	0,4	0,2
Fastighetsskötsel och teknisk tillsyn	38,8	35,3	4,0	3,8
Fastighetsskatt	12,3	12,4	0,0	0,0
Övriga externa kostnader	7,7	6,6	0,3	0,4
Fastighetsadministration	42,0	42,0	1,0	1,0
Summa fastighetskostnader	182,7	175,3	7,1	6,2

Central administration
Mkr	2023	2022	2023	2022
Personalkostnader	52,9	49,9	51,2	48,3
Köpta tjänster	15,8	18,3	24,6	25,5
Vidarefakturering till dotterföretag	-42,0	-42,0	0,0	0,0
Avskrivningar materiella anläggningstillgångar	0,7	0,6	13,4	13,2
Summa central administration	27,4	26,8	89,2	87,0

Summa fastighetskostnader samt
central administration	210,1	202,1	96,3	93,2

Inom koncernen är en del av moderbolagets kostnader vidarefakturerade till dotterföretagen och

klassificeras hos dotterföretag i respektive koncern som fastighetskostnader.

NOT 9. Arvode till revisorer

	Koncernen		Moderföretaget
Mkr	2023	2022	2023	2022
Ernst & Young AB
Revisionsuppdraget	2,4	2,2	2,4	2,2
Skatterådgivning	0,0	0,0	0,0	0,0
Övriga tjänster	0,0	0,0	0,0	0,0
	2,4	2,2	2,4	2,2

Med revisionsuppdrag avses revisors arbete för den lagstadgade revisionen och med revisions-

verksamhet olika typer av kvalitetstjänster. Övriga tjänster är sådana som inte ingår i revisions-

uppdrag, revisionsverksamhet eller skatterådgivning.

NOT 10. Leasingavtal - leasetagare

Koncernens väsentliga leasingavtal som leasingtagare utgörs huvudsakligen av avtal avseende tomt-

rätter, fordon och lokaler. I koncernens rapport över finansiell ställning redovisas nyttjanderätter i form

av tomträtter i posten förvaltningsfastigheter medan fordon och lokaler redovisas i posten nyttjanderätts-

tillgångar. I nedan tabell presenteras koncernens ingående och utgående balanser avseende nyttjande-

rättstillgångar och leasingskulder samt förändringarna under året. Nedan presenteras även de belopp

som redovisats i koncernens rapport över totalresultat hänförligt till leasingavtal som leasingtagare.

		Nyttjanderättstillgångar			Leasingskulder
Mkr	Tomträtter	Fordon	Lokaler	Totalt
Ingående balans 2023-01-01	28,0	5,5	0,1	33,6	33,5
Tillkommande avtal	0,0	1,3	0,0	1,3	1,3
Avskrivningar	0,0	-2,8	-0,1	-2,9	0,0
Avslutade avtal	0,0	-0,4	0,0	-0,4	0,0
Omvärdering av avtal	0,0	0,3	0,0	0,3	0,3
Räntekostnader	0,0	0,0	0,0	0,0	0,7
Leasingavgifter	0,0	0,0	0,0	0,0	-3,9
Utgående balans 2023-12-31	28,0	3,9	0,0	31,9	31,9

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202377

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

		Nyttjanderättstillgångar			Leasingskulder
Mkr	Tomträtter	Fordon	Lokaler	Totalt
Ingående balans 2022-01-01	31,2	2,5	0,5	34,2	34,1
Tillkommande avtal	0,0	5,0	0,0	5,0	5,0
Avskrivningar	0,0	-2,1	-0,4	-2,5	0,0
Avslutade avtal	-5,4	-0,1	0,0	-5,5	-5,5
Omvärdering av avtal	2,2	0,2	0,0	2,4	2,4
Räntekostnader	0,0	0,0	0,0	0,0	0,7
Leasingavgifter	0,0	0,0	0,0	0,0	-3,2
Utgående balans 2022-12-31	28,0	5,5	0,1	33,6	33,5

	Koncernen
Mkr	2023	2022
Avskrivningar på nyttjanderättstillgångar	2,9	2,5
Räntekostnader på leasingskulder	0,7	0,7
Kostnad avseende korttidsleasingavtal	0,0	0,0
Kostnad för avtal där den underliggande
tillgången är av lågt värde	0,6	0,4
Kostnader för variabla leasingavgifter	0,0	0,0
Summa	4,1	3,6

	Moderföretaget
Mkr	2023	2022
Kostnadsförda leasingavgifter avseende
operationella leasingavtal	3,3	3,0
Framtida minimileaseavgifter avseende ej
uppsägningsbara operationella leasingavtal:
Ska betalas inom 1 år	2,7	2,9
Ska betalas mellan 1–5 år	1,5	2,9
Ska betalas senare än 5 år	0,0	0,0
Summa	4,2	5,8

NOT 11. Anställda och personalkostnader

Medelantalet anställda
	2023		2022
	Antal anställda	Varav män	Antal anställda	Varav män
Moderföretaget
Sverige	49	50%	48	49%
	49	50%	48	49%
Dotterföretag
Sverige	3	100%	3	100%
	3	100%	3	100%
Koncernen totalt	52	53%	51	52%

Könsfördelning bland ledande befattningshavare
	Koncernen		Moderföretaget
	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31
Andel kvinnor i styrelsen	54%	55%	17%	17%
Andel män i styrelsen	46%	45%	83%	83%
Andel kvinnor bland övriga
ledande befattningshavare	50%	50%	50%	50%
Andel män bland övriga ledande
befattningshavare	50%	50%	50%	50%

Uppgifterna avser förhållandet på balansdagen.

Principer

Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befattningshavare följer de riktlinjer som

fastställdes av bolagsstämmorna 2022 och 2023 och utgörs av grundlön, övriga förmåner och pension.

Övriga förmåner avser tjänstebil. Med andra ledande befattningshavare avses koncernledningen, som

förutom VD består av vice VD/CFO.

Till styrelsen utgår arvoden enligt beslut på årsstämman. För 2023 uppgick arvodet till styrelsens

ledamöter till totalt 0,6 Mkr (0,6), som kommer utbetalas till Anders Jarl 140 Tkr (140), Johan Ericsson

140 Tkr (140), Anna Nordström Carlsson 140 Tkr (140) och Johan Tollgerdt 140 Tkr (140). Till styrelsens

ordförande utgick ingen ersättning. Inga andra arvoden eller förmåner har utgått till styrelsen. Styrelsens

arvode ingår inte i tabellerna nedan.

Bonus & gratifikation

Ingen bonus betalades ut i bolaget.

För all personal i bolaget kan, när ett extraordinärt arbete eller resultat i koncernen utförts eller

uppnåtts, utbetalning av en gratifikation ske.

Pensioner

Pensionsåldern för verkställande direktören är 65 år. Pensionsinbetalningar sker med 35 procent av

den pensionsmedförande månadslönen. Pensionsåldern för övriga ledande befattningshavare är 65 år.

Årets avgifter för avgiftsbestämda pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 0,1 Mkr

(0,1). För 2024 förväntas bolaget betala cirka 0,1 Mkr (0,1) till Alecta. Alectas överskott kan fördelas till

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202378

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Vid utgången av 2023 uppgick Alectas överskott i form av

den kollektiva konsolideringsnivån till 158 procent (172). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av

marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtaganden beräknades enligt Alectas

försäkringstekniska beräkningsåtaganden, vilka inte stämmer överens med IAS 19. Brinovas andel av

de sammanlagda avgifterna till planen uppgår till mindre än 0,01 procent (0,01).

Avgångsvederlag

För verkställande direktören gäller, vid uppsägning från bolagets sida, en uppsägningstid på tolv månader.

Något avgångsvederlag utgår inte. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida är uppsägningstiden

sex månader.

Övriga ledande befattningshavare har, vid uppsägning från bolagets sida, en uppsägningstid på tolv

månader. Något avgångsvederlag utgår inte. Vid uppsägning från övriga ledande befattningshavares sida

är uppsägningstiden sex månader.

Beredningsunderlag

Lön och förmåner till verkställande direktören och vice VD/CFO för verksamhetsåret 2023 har beslutats

av styrelsen och redovisas i ersättningsrapporten på årsstämman.

Löner och övriga ersättningar
Mkr	2023	2022
Moderföretaget
VD – grundlön	2,2	2,1
VD – övriga ersättningar	0,4	0,3
Övriga ledande befattningshavare – grundlön	1,6	1,4
Övriga ledande befattningshavare – övriga ersättningar	0,1	0,1
Övriga anställda	29,1	26,0
Summa	33,4	29,9
Dotterföretag	1,1	1,2
Koncernen totalt	34,5	31,1

Pensionskostnader
Mkr	2023	2022
Moderföretaget
Verkställande direktören	0,8	0,7
Övriga ledande befattningshavare	0,8¹	0,4
Övriga anställda	3,8	4,0
Summa	5,4	5,1
Dotterföretag	0,1	0,1
Koncernen totalt	5,5	5,2

¹ Utbetalning avseende pension har gjorts under 2023 som korrigerar felaktig utbetalning 2019–2022 med ett belopp om 0,3 Mkr.

Belopp för 2023 uppgår därmed till 0,5 Mkr.

Lagstadgade sociala kostnader
Mkr	2023	2022
Moderföretaget
Verkställande direktören	1,0	0,8
Övriga ledande befattningshavare	0,7	0,5
Övriga anställda	9,9	8,1
Summa	11,6	9,4
Dotterföretag	0,4	0,4
Koncernen totalt	12,0	9,8

NOT 12. Resultat från andelar i koncernföretag

		Moderföretaget
	2023	2022
Resultat vid avyttringar	0	-2,5
Erhållen utdelning från koncernföretag	11,1	10,9
Nedskrivning av aktier i koncernföretag	-0,4	0,0
	10,7	8,4

Nedskrivning av aktier i koncernföretag är utförda i samband med lämnad utdelning.

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202379

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

NOT 13. Finansiella intäkter och kostnader redovisade i totalresultatet

Finansiella intäkter/Ränteintäkter och liknande resultatposter
	Koncernen		Moderföretaget
	2023	2022	2023	2022
Koncerninterna ränteintäkter			0,2	69,5
Erhållen swapränta			81,7	0,0
Övriga ränteintäkter	3,8	1,0	3,8	0,9
	3,8	1,0	85,7	70,4

Finansiella kostnader/Räntekostnader och liknande resultatposter
	Koncernen		Moderföretaget
	2023	2022	2023	2022
Koncerninterna
räntekostnader			-32,3	-11,4
Räntekostnader lån	-177,4	-103,9	-22,9	-25,3
Övriga räntekostnader	-2,8	-4,1	-1,2	-2,2
Räntekostnader byggnadskreditiv	-4,5	-6,1	0,0	0,0
Aktiverade räntekostnader byggnadskreditiv	4,5	6,1	0,0	0,0
	-180,2	-108,0	-56,4	-38,9

Moderföretagets erhållna swapränta om 81,7 Mkr (0,0) har fördelats ut till koncernen och nettat ner

räntekostnaderna på raden Räntekostnader lån. Av koncernens räntekostnader avser 266,5 Mkr (117,8)

hänförligt till skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Motsvarande

för moderbolaget uppgår till 56,4 Mkr (42,6). Resterande räntekostnader avser löpande ränta hänförligt

till Brinovas räntederivat.

	Koncernen		Moderföretaget
Mkr	2023	2022	2023	2022
Tillgångar och skulder obligatoriskt värderade
till verkligt värde i resultatet:
Nettovinster derivat	0,0	218,3
Nettoförluster derivat	-143,2	0,0
Summa redovisat i resultatet	-143,2	218,3
Tillgångar och skulder värderade till upplupet
anskaffningsvärde:
Ränteintäkter koncernföretag			0,2	69,5
Ränteintäkter övriga finansiella tillgångar	3,8	1,0	3,7	0,9
Summa ränteintäkter enligt effektivräntemetod	3,8	1,0	3,9	70,4
Räntekostnader lån	-263,7	-113,7	-22,9	-29,0
Räntekostnader koncernföretag			-32,3	-11,4
Räntekostnader övriga finansiella skulder	-2,8	-4,1	-1,2	-2,2
Summa räntekostnader enligt effektivräntemetod	-266,5	-117,8	-56,4	-42,6
Förväntade kreditförluster på finansiella tillgångar	0,0	0,0	0,0	0,0
Förväntade kreditförluster på finansiella tillgångar
avseende koncernföretag	0,0	0,0	0,0	0,0
Nettovinster derivat redovisade enligt lägsta
värdets princip			13,2	75,3
Nettoförluster derivat redovisade enligt lägsta
värdets princip			0,0	0,0
Summa kreditförluster och derivat	0,0	0,0	13,2	75,3
Summa redovisat i totalresultatet	-405,9	101,5	-39,3	103,1

Reglerna i IFRS 9 Finansiella instrument tillämpas inte i moderföretaget som juridisk person. Istället

tillämpas i enlighet med ÅRL anskaffningsvärdemetoden. Derivatinstrument med negativt verkligt värde

redovisas därmed som en skuld till det negativa verkliga värdet med värdeförändring i resultatet. I netto-

vinster för derivat ingår ränta med +81,8 Mkr (+3,7).

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202380

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

NOT 14. Skatt på årets resultat

Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt och

uppskjuten skatt. Den aktuella skatten har beräknats efter den

gällande skattesatsen i Sverige, 20,6 procent. Den uppskjutna

skatten har värderats till 20,6 procent, den skattesats som gäller

den dag skatten beräknas realiseras. Med aktuell skatt menas den

skatt som ska betalas eller erhållas avseende det skattepliktiga

resultatet för aktuellt år. Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från

årets redovisade resultat genom att det justerats för ej skattepliktiga

och ej avdragsgilla poster. Uppskjuten skatt beräknas enligt balans-

räkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan

redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. För

skillnaden mellan dessa värden har uppskjuten skatt uppbokats med

20,6 procent beroende på när de beräknas uppkomma. Avsikten

är att beakta framtida skattekonsekvenser vid till exempel framtida

försäljning av tillgångar eller utnyttjande av underskottsavdrag.

		Koncernen	Moderföretaget
	2023	2022	2023	2022
Aktuell skatt	-0,5	-0,5	0,0	0,0
Skatt hänförlig till tidigare år	0,0	0,4	0,0	0,0
Förändring av uppskjuten skatt avseende
temporära skillnader på fastigheter	14,8	-56,7	-0,3	-0,4
Förändring av uppskjuten skatt avseende derivat	35,5	-45,0	8,3	-2,6
Förändring av uppskjuten skatt avseende underskottsavdrag	-0,6	3,7	-1,1	3,4
Förändring av uppskjuten skatt avseende periodiseringsfond	0,1	-0,1	0,0	0,0
Summa redovisad skatt	49,3	-98,2	6,9	0,4
Avstämning av effektiv skattesats
Redovisat resultat före skatt	-387,0	387,9	-22,6	94,1
Skatt på redovisat resultat enligt gällande skattesats 20,6 % (20,6):	79,7	-79,9	4,7	-19,4
Skatteeffekt av:
Ej avdragsgilla räntekostnader	-28,3	-0,2	0,0	0,0
Övriga ej avdragsgilla kostnader	-13,1	-21,7	-0,2	-0,7
Ej skattepliktiga intäkter	2,1	1,0	3,5	2,3
Skatt hänförlig till förgående år	0,9	0,4	0,2	0,0
Uppskjuten skatt underskott	-0,2	0,0	0,0	0,0
Omvärdering av uppskjuten skatt	-1,7	-2,5	-2,0	0,0
Andra ej bokförda intäkter och kostnader	9,9	4,7	0,7	18,2
Redovisad skatt	49,3	-98,2	6,9	0,4
Effektiv skattesats	12,7%	25,3%	30,4%	-0,4%

	Koncernen		Moderföretaget
	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31
Uppskjuten skattefordran
Uppskjuten skattefordran hänför sig till:
Undervärden derivat	0,0	0,0	8,9	0,8
Underskottsavdrag	13,2	13,8	10,6	11,4
Summa uppskjutna skattefordringar	13,2	13,8	19,5	12,2
Ingående uppskjuten skattefordran	13,8	10,1	12,2	11,4
Årets förändring av uppskjuten skatt, undervärden derivat	0,0	0,0	8,1	-2,6
Årets förändring av uppskjuten skatt, underskottsavdrag	-0,6	3,7	-0,8	3,4
Utgående uppskjuten skattefordran	13,2	13,8	19,5	12,2

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202381

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

	Koncernen		Moderföretaget
	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31
Uppskjutna skatteskulder
Uppskjuten skatteskuld hänför sig till:
Temporära skillnader på fastigheter	-337,9	-352,6	-2,4	-2,1
Temporära skillnader på leasingskuld	6,6	6,9	-	-
Temporära skillnader på nyttjanderättstillgångar	-6,6	-6,9	-	-
Övervärden derivat	-9,6	-45,2	0,0	0,0
Obeskattade reserver	-1,7	-1,8	0,0	0,0
Summa uppskjutna skatteskulder	-349,2	-399,6	-2,4	-2,1
Ingående uppskjuten skatteskuld	-399,6	-297,9	-2,1	-1,7
Årets förändring av uppskjuten skatt, temporära skillnader på fastigheter	14,8	-56,7	-0,3	-0,4
Årets förändring av uppskjuten skatt, temporära skillnader på leasingskuld	-0,3	-0,1	-	-
Årets förändring av uppskjuten skatt, temporära skillnader på leasingskuld	0,3	0,1	-	-
Årets förändring av uppskjuten skatt, övervärden derivat	35,5	-44,9	0,0	0,0
Årets förändring av uppskjuten skatt, obeskattade reserver	0,1	-0,1	0,0	0,0
Utgående uppskjuten skatteskuld	-349,2	-399,6	-2,4	-2,1
Summa uppskjutna skatter, netto	-336,0	-385,8	17,1	10,1

Uppskjutna skattefordringar redovisas för skattemässiga underskottsavdrag i den utsträckning som det är sannolikt att de kan tillgodogöras

genom framtida beskattningsbara vinster. Alla underskottsavdrag i koncernen är värderade som sannolika att kunna tillgodogöras. Av under-

skottsavdragen om totalt 64,0 Mkr (66,9) är 13,0 Mkr (10,9) spärrade tidsmässigt mot utnyttjande mot övriga koncernbolag då underskotten

är förvärvade. Ingående underskott om 70,1 Mkr (49,1) är delvis spärrade mot koncernbolag.

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202382

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

NOT 15. Förvaltningsfastigheter

	Koncernen
Förvaltningsfastigheter	2023-12-31	2022-12-31
Ingående verkligt värde	8 431,7	7 697,60
Fastighetsförvärv, förvärvat fastighetsvärde	127,8	324,7
Investeringar i ny-, till- och ombyggnad	277,9	365,8
Försäljningar	-187,6	0
Omklassificering till rörelsefastighet	-74,8	0
Omklassificering från rörelsefastighet	76,4	0
Orealiserade värdeförändringar	-380,2	15,6
Omklassificering av tomträtter från nyttjanderättstillgångar	0	31,2
Omförhandlade tomträttsavtal	0	2,2
Avslutade avtal tomträtter	0	-5,4
Verkligt värde vid årets slut	8 271,2	8 431,7
Skattemässiga värden	4 378,2	4 305,4
Taxeringsvärde
Byggnader	2 296,8	2 274,0
Mark	630,3	640,8
Totalt	2 927,1	2 914,8

	Moderbolaget
	2023-12-31	2022-12-31
Ingående anskaffningsvärde	164,6	164,1
Investeringar i ny-, till- och ombyggnad	0,2	0,5
Utgående ackumulerade anskaffningsvärde	164,8	164,6
Ingående avskrivningar	-49,4	-36,7
Årets avskrivningar	-12,7	-12,7
Utgående ackumulerade avskrivningar	-62,1	-49,4
Utgående redovisat värde	102,7	115,2
Uppgifter om förvaltningsfastigheter
Redovisat värde	102,7	115,2
Verkligt värde	209,0	211,0
Skattemässiga värden	90,9	105,1
Taxeringsvärde*
Byggnader	0	0
Mark	0	0
Totalt	0	0

* Fastigheten är klassificerad som Specialenhet, därmed utgår inget taxeringsvärde.

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

	Koncernen
Rörelsefastigheter	2023-12-31	2022-12-31
Ingående anskaffningsvärde	0	0
Omklassificering från förvaltningsfastighet	74,8	0
Investeringar i ny-, till- och ombyggnad	2,0	0
Omklassificering till förvaltningsfastighet	-76,8	0
Utgående ackumulerade anskaffningsvärde	0	0
Ingående avskrivningar	0	0
Årets avskrivningar	-0,4	0
Omklassificering till förvaltningsfastighet	0,4	0
Utgående ackumulerade avskrivningar	0	0
Utgående redovisat värde	0	0

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202383

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Fastighetsvärdet för koncernen per region och fastighetskategori är fördelat enligt följande:

	Bostadsfastigheter		Samhällsfastigheter		Kommersiella fastigheter		Projektfastigheter			Summa
	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31
Region Väst	2 721,9	2 711,2	2 279,5	2 700,8	327,7	347,0	267,2	73,3	5 596,3	5 832,3
Region Öst	1 015,7	793,9	1 257,2	1 218,4	378,0	291,8	24,0	295,3	2 674,9	2 599,4
Summa	3 737,6	3 505,1	3 536,7	3 919,2	705,7	638,8	291,2	368,6	8 271,2	8 431,7

Samtliga fastigheter har kategoriserats in i ovanstående fyra kate-

gorier. Obebyggd mark har klassificerats som projektfastighet. Det

är den huvudsakliga användningen av fastigheten som styr vilken

kategori fastigheten hamnar inom, därför kategoriseras fastigheter

med blandad användning enbart i en av ovanstående kategorier.

Under 2023 har viss omklassificering gjorts av befintliga fastigheter

mellan de olika fastighetskategorierna. För att uppnå ökad jämförbar-

het mellan innevarande och föregående år har även föregående års

klassificering justerats avseende berörda fastigheter.

Brinovas samtliga fastigheter har den 31 december 2023

klassificerats som förvaltningsfastigheter. Brinova hyr kontor i egna

fastigheter i Helsingborg, Landskrona, Eslöv, Malmö, Kristianstad

och Karlskrona. Under delar av året har en fastighet, Norden 9 i Hel-

singborg, klassificerats som rörelsefastighet då Brinova hyrde en be-

tydande del av fastighetens uthyrbara yta. Brinova har under hösten

flyttat ifrån delar av dessa ytor och en extern hyresgäst har flyttat in.

Brinova har därmed inte längre en betydande andel av fastighetens

yta och fastigheten klassificerades återigen som förvaltningsfastig-

het den 30 september 2023. Hyresvärdet för den egna förhyrningen

utgör i samtliga fall en obetydlig del av respektive fastighets totala

hyresvärde, varför någon klassificering som rörelsefastighet inte

gjorts. Brinova innehar ingen fastighet som förvärvats eller byggts om

för att i nära anslutning därtill säljas, varför ingen fastighet redovisas

som lagerfastighet.

Verkligt värde motsvaras av fastigheternas bedömda marknadsvär-

de. Verkligt värde av förvaltningsfastigheter har bedömts av externa,

oberoende fastighetsvärderare, med relevanta, professionella

kvalifikationer och med erfarenhet av såväl aktuella marknadsområ-

den som typ av fastigheter. Värderingarna utförs av Newsec Advisory

Sweden AB. Brinova genomför varje kvartal extern värdering av samt-

liga förvaltningsfastigheter. Beståndet gås igenom varje kvartal med

uppdaterade hyresuppgifter, vakansgrader, investeringar, drift- och

underhåll, kalkylränta samt avkastningskrav. Besiktningar görs av

värderingsmännen med ett tre års intervall eller när större ombyggna-

tioner eller investeringar genomförts. De externa värderingarna ligger

till grund för det marknadsvärde som finns upptaget i rapport över

finansiell ställning.

Brinovas fastigheterna är främst lokaliserade till Eslöv, Helsing-

borg, Karlskrona, Kristianstad, Landskrona, Lund och Malmö. Brino-

vas värdeförändringar härrör främst till förändrade avkastningskrav,

förändrade hyresnivåer och vakansgrader, investeringar i fastighe-

terna samt eventuella fastighetsförsäljningar. Under föregående år

fanns ett garantiåtagande om -2,5 Mkr som realiserades kopplat till

en fastighetsförsäljning som gjorts tidigare år.

Begreppet marknadsvärde

Marknadsvärde är det bedömda belopp för vilket en tillgång eller

skuld borde kunna överlåtas vid värdetidpunkten mellan en villig

köpare och en villig säljare i oberoende ställning till varandra, efter

sedvanlig marknadsföringstid, där parterna har handlat kunnigt,

insiktsfullt och utan tvång.

Bedömningar och antaganden

Beräkningen av marknadsvärdet på Brinovas fastighetsbestånd är

beroende av antaganden, bedömningar och uppskattningar. De gjor-

da bedömningarna påverkar det redovisade värdet i balansräkningen

för posten förvaltningsfastigheter och i resultaträkningen för posten

orealiserade värdeförändring förvaltningsfastigheter. För att spegla

den osäkerhet som finns i gjorda antaganden, bedömningar och upp-

skattningar anges normalt ett värderingsintervall om +/- 5-10%.

Väsentliga antaganden

I verkligt värdehierarkin är förvaltningsfastigheter i nivå 3, data för

tillgången baserar sig på icke observerbara data.

I ovan gjorda värdering har följande indata använts:

Kalkylperiod:	10–25 år.
Årlig inflation:	2,0 % årligen (Riksbankens inflationsmål).
Årlig hyresutveckling	Enligt gällande hyreskontrakt, 50–100 %
lokalkontrakt:	av KPI eller en fast uppräkning om 2–3 %
	årligen. KPI oktober 2023 uppgick till
	6,5%, vilket påverkar hyresutvecklingen
	för 2024.	Framöver antas KPI motsvara
	bedömt inflationsantagande.
Årlig hyresutveckling	3,5% för år	2024,	2,5% för år	2025,
bostadskontrakt:	därefter 2% årligen. Inga presumtionshyror
	föreligger i fastighetsbeståndet.
Årlig ökning av drift	100 % av KPI.
och underhåll:
Kalkylränta för				Varierande beroende av fastighetens
nuvärdesberäkning:		geografiska läge och uthyrningsändamål.

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202384

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

Väsentliga icke observerbara indata för värdering till verkligt värde
	Bostadsfastigheter		Samhällsfastigheter		Kommersiella fastigheter
	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31
Förväntad normaliserad hyra vid kontraktsslut, kr/kvm	1 585	1 480	1 742	1 659	1 323	1 193
Aktuell hyra, kr/kvm	1 544	1 455	1 732	1 578	1 161	1 072
Genomsnittlig återstående kontraktslängd, år¹	-	-	7,1	7,1	3,8	4,1
Förväntad långsiktig vakans vid restvärdesår, %	1,6	1,6	5,3	5,5	7,4	7,6
Initial vakans, %	2,2	1,0	3,9	8,1	11,4	9,0
Förväntat normaliserat driftsnetto vid restvärdesår, kr/kvm	1 064	1 004	1 248	1 238	909	841
Kalkylränta, %	6,66	6,36	6,95	6,84	8,11	7,90
Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde, %	4,61	4,14	5,81	5,37	6,07	5,63

¹ Ej applicerbart för bostäder då bostadskontrakt har en uppsägningstid på tre månader.

Värderingsmetod

Det bedömda marknadsvärdet på förvaltningsfastigheter har per 31

december fastställts genom extern fastighetsvärdering. Värderings-

metoden för att fastställa Brinovas marknadsvärden utgörs primärt

av avkastningsbaserad metod kompletterat med ortsprismetod som

stöd, genom att marknaden kontinuerligt bevakas och att genom-

förda transaktioner noteras samt analyseras.

Fördelning av värderingsmetod	Andel mkr	Andel %
Avkastningsmetod	7 939,5	96
Ortsprismetod	99,5	1
Övrig värderingsmetod	232,2	3
Summa	8 271,2	100

Vid tillämpning av avkastningsmetoden genomförs en individuell

värdering av varje fastighet. Detta görs genom att beräkna nuvärdet

av fastighetens förväntade framtida driftnetton samt restvärdet. De

bedömda hyresinbetalningarna och drifts- samt underhållsutgifter-

na baseras på faktiska intäkter och kostnader tillsammans med

värderarens erfarenhet av liknande objekt samt branschmässiga

nyckeltal och bedömd marknadshyra. Ingående parametrar är såle-

des avstämda gentemot marknaden. För att anpassa kassaflödet

till marknaden beaktas eventuella förändringar i uthyrningsgrad och

uthyrningsnivåer, samt marknadsmässiga nivåer på kalkylränta och

direktavkastningskrav. Kalkylperioden för respektive fastighet varierar

mellan 10–25 år beroende på löptiden av befintliga hyresavtal.

Ortsprismetoden bygger på analyser av kända marknadsöverlå-

telser för fastigheter som anses vara jämförbara med värderingsob-

jektet. Metoden innebär att bedömningen görs med hjälp av betalda

priser för liknande fastigheter på en fri och öppen marknad. Vid

jämförelsen beaktas den värdeutveckling som inträffat mellan fastig-

hetsöverlåtelsen och tidpunkten för värderingen. Har det genomförts

få försäljningar i det för fastigheten aktuella området, studeras

transaktioner i närliggande och/eller jämförbara orter.

Vid bedömning av byggrätter tillämpar värderaren ortsprismetod,

avkastningsmetod och en förenklad exploateringskalkyl. Värderaren

grundar bedömningen på prisnivåerna i liknande marknader, mark-

anvisningar och transaktioner samt på hur marknaden uppfattar det

specifika objektet.

Projektportföljen värderas till nerlagda kostnader. Vid värdering av

pågående projekt beaktas även risker och osäkerhetsfaktorer såsom

tidsaspekter, graden av färdigställande och lokala marknadsrisker.

Värderingsförutsättningar

Fastighetsvärdering innehåller bedömningar och antaganden som

är behäftade med en viss grad av osäkerhet. Under 2023 har det

funnits en osäkerhet på fastighetsmarknaden, vilket bland annat

har påverkat direktavkastningskraven. Brinovas totala orealisera-

de värdeförändringar på förvaltningsfastigheter 2023 uppgick till

-380,2 Mkr, varav -325,1 Mkr bedöms vara hänförligt till förändra-

de direktavkastningskrav, marknadshyror samt drift- och under-

hållskostnader.

Brinovas fastighetsbestånd består primärt av samhälls- och

bostadsfastigheter. Brinovas kontrakterade hyror utgörs av 48

procent samhällsfastigheter som kännetecknas av långsiktiga

och kreditvärdiga hyresgäster. Samhällsfastigheter används till

övervägande del av skattefinansierad verksamhet och är speci-

fikt anpassad för samhällsservice. Hyresavtalens genomsnittligt

återstående löptid är per den 31 december 2023 7,1 år. 39 procent

av Brinovas kontrakterade hyror utgörs av bostadsfastigheter, som

är ett tillgångsslag som karakteriseras av låga vakansrisker, stor

efterfrågan och som inflationsjusteras på sikt.

De ökade makroekonomiska osäkerheterna under 2023 har

resulterat i en minskad aktivitet på transaktionsmarknaden för

fastigheter, med lägre volym och färre transaktioner. Den minskade

aktiviteten kan försämra möjligheten till evidens för indata i värde-

ringarna både vid framtagande av marknadsmässiga avkastnings-

krav nära värdetidpunkten vid användning av avkastningsmetoden

samt att hitta jämförbara transaktioner i närtid vid tillämpning av

ortsprismetoden. Vid fastighetsvärderingar tas dock hänsyn till ett

osäkerhetsintervall som även i en marknad med god tillgång på evi-

dens för indata oftast uppgår till +/- 5 -10 procent, för att avspegla

den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. Se

vidare under avsnittet känslighetsanalys.

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202385

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Kalkylränta

Kalkylränta är det räntekrav fastighetsägaren förväntar sig av det i

fastigheten knutna kapitalet. I den kalkylmodell som värdebedöm-

ningarna baseras på utgörs kalkylräntan av ett inflationsanpassat

direktavkastningskrav. Hur detta bedömts framgår av avsnittet

”direktavkastningskrav” nedan.

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

I nedanstående tabell redovisas intervallet av kalkylräntor vid värderingarna:

	Bostadsfastigheter		Samhällsfastigheter		Kommersiella fastigheter
Intervall kalkylränta, %	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31
Region Väst	5,50-7,52	5,50-7,28	5,25-8,30	5,25-8,11	6,91-9,81	6,60-9,63
Region Öst	5,03-7,54	4,86-7,25	5,20-9,85	5,15-9,66	6,00-10,26	6,00-10,38

I nedanstående tabell redovisas genomsnittlig kalkylränta av värderingarna:

	Bostadsfastigheter		Samhällsfastigheter		Kommersiella fastigheter
Genomsnittlig kalkylränta, %	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31
Region Väst	6,63	6,36	6,96	6,86	7,92	7,69
Region Öst	6,73	6,35	6,93	6,81	8,28	8,16

Direktavkastningskrav

Fastigheternas direktavkastningskrav analyseras med hänsyn till

varje fastighets unika risk och med stöd av den externa värderarens

kännedom om marknaden och hur investerare ser på marknaden

genom analys av transaktioner som genomförs. Marknadsrisken re-

laterar till den övergripande ekonomiska utvecklingen och påverkas

av faktorer som investerares preferenser mellan olika tillgångsslag

och finansieringsmöjligheter. Samtidigt påverkas den specifika

fastighetsrisken av variabler som fastighetens läge, fastighetstyp,

standard på den uthyrningsbara ytan, kvalitet på installationer,

hyresgäst och kontraktsvillkoren.

De vid värderingen använda direktavkastningskraven är härledda

från transaktioner på fastighetsmarknaden. Liten transaktions-

volym och få jämförbara transaktioner leder till större osäkerhet

i värdebedömningarna, men inte i sig till högre direktavkastnings-

krav. I grunden baseras marknadens direktavkastningskrav på en

riskfri realränta, risktillägg som är beroende av den aktuella fastig-

hetens och delmarknadens förutsättningar samt förväntningar om

driftnettonas reala utveckling. Generellt sett leder stigande riskfria

realräntor till stigande direktavkastningskrav på fastighetmarkaden.

Även osäkerhet om framtida hyres- och värdeutveckling leder till

höjda direktavkastningskrav.

I nedanstående tabell redovisas intervallet av direktavkastningskrav vid värderingarna:

Intervall direkt-	Bostadsfastigheter		Samhällsfastigheter		Kommersiella fastigheter
avkastningskrav %	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31
Region Väst	3,79-5,41	3,26-4,97	4,62-6,17	4,21-5,78	4,81-7,66	4,30-7,27
Region Öst	2,97-5,44	2,60-5,20	5,07-7,70	4,65-7,30	4,76-8,10	4,27-8,00

I nedanstående tabell redovisas genomsnittligt direktavkastningskrav av värderingarna:

Genomsnittligt direkt-	Bostadsfastigheter		Samhällsfastigheter		Kommersiella fastigheter
avkastningskrav, %	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31
Region Väst	4,58	4,13	5,54	5,13	5,82	5,38
Region Öst	4,69	4,19	6,33	5,94	6,30	5,95

2021 2022 20232020201920182017

Långsiktigt substansvärde per aktie

Aktiekurs

Känslighetsanalys

En fastighetsvärdering är en uppskattning av priset som en investe-

rare är villig att betala för fastigheten vid en given tidpunkt. Värde-

ringen är gjord utefter vedertagna modeller och vissa antaganden

om olika parametrar. Fastighetens marknadsvärde kan endast

säkerställas via en transaktion mellan två oberoende parter. Ett

osäkerhetsintervall ligger i en normal marknad på +/-5–10 procent.

Marknadsvärderingarna på fastigheterna är gjorda med ett utifrån

känslighetsanalys uppskattat osäkerhetsintervall om +/-5–10

procent. Vid en avvikelse i värde om fem procent på Brinovas

fastighetsportfölj påverkas resultat och tillgång med 413,6 Mkr

(421,6), dock ingen påverkan kassaflödesmässigt då avvikelsen är

orealiserad.

Vid en förändring om +/-0,25 procent av direktavkastningskravet

förändras fastighetsvärdet med cirka -354/379 Mkr (-387/417)

vilket motsvarar en förändring i substansvärdet om cirka -3,6/3,9

kr/aktie (-4,0/4,3).

Brinovas stängningskurs den 31 december 2023 var 19,35

kr, vilket var 12,21 kr lägre per aktie jämfört med det långsiktiga

substansvärdet om 31,56 kr vilket motsvarar en skillnad om -39

procent. I nedan diagram redogörs för hur det långsiktiga substans-

värdet kontra aktiekursen historisk sett ut sedan år 2017.

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202386

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

Vid värdering på aktiemarknaden kan portföljpremier eller portfölj-

rabatter prissättas, medan vid värdering av fastigheter bedöms

varje fastighet enskilt. Belåningsgraden har även betydelse på

aktiepriset då aktiepriset värderar det egna kapitalet, det vill säga

skillnaden mellan tillgångar och skulder. Därtill hör att aktievärde-

ringen även påverkas av externa bedömningar av bolagets ägarbild,

styrelse, ledning samt marknadens bedömning av bolagets

makroekonomiska omvärld.

Många fastighetsbolag handlas idag med en rabatt gentemot

substansvärdering, vilket även är fallet för Brinova. Det kan delvis

förklaras

av att fastighetsvärderingar görs på många års sikt medan aktie-

kurser handlas på kortare sikt. På längre sikt är dock priset av

noterade fastighetsaktier och underliggande fastighetstillgångar

förhållandevis starkt. På kortare sikt kan dock inte detta påvisas

för att ge ett heltäckande svar när det gäller värdet på fastigheter-

na. Sammantaget gör detta att fastighetsvärderingar och aktievär-

deringar inte kan likställas. Fastighetsvärderingen följer en strikt

disciplin syftande till att fastställa tillgångens försäljningsvärde

under strukturerade förhållanden, medan aktievärdering inkluderar

en analys av hela bolagets situation inklusive bolagets omvärld.

Verkligt värde av fastigheter utgör en uppskattning av det troliga för-

säljningspriset på marknaden vid en viss värdetidpunkt. Trots detta

kan det verkliga priset endast fastställas vid faktisk genomförande

av en transaktion. För att belysa osäkerheten kring bedömningar

av marknadsvärde, brukar ofta ett värdeintervall anges, vilket

vanligtvis ligger inom spannet av +/-5–10 procent. Denna variation

kan dock variera beroende på faktorer såsom marknadssituation,

fastighetens standard och investeringsbehov. Om data i värderings-

modellen ändras skulle detta resultera i förändringar av fastigheter-

nas värde enligt nedanstående tabeller.

Direktavkastningskravet för en fastighet bedöms bland annat

utifrån hyresnivå, vakans samt fastighetens driftskostnader.

Således kan en ändring av exempelvis hyran påverka det bedöm-

da direktavkastningskravet för fastigheten. I känslighetsanalysen

nedan har dock ingen beaktning till detta gjorts utan bör ses som

en information hur olika förändringar isolerat påverkar marknads-

värdet.

Fastighetsvärde vid andra kalkylmässiga direktavkastningskrav, per fastighetskategori
	Bostadsfastigheter		Samhällsfastigheter		Kommersiella fastigheter		Projektfastigheter¹			Summa
	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31
0,50 procentenheter lägre	4 161,0	3 953,9	3 839,0	4 282,0	766,1	697,9	291,2	368,6	9 057,3	9 302,4
0,25 procentenheter lägre	3 940,5	3 718,7	3 683,2	4 094,4	735,0	667,3	291,2	368,6	8 649,9	8 849,0
Fastighetsvärde enligt
vår bedömning	3 737,6	3 505,1	3 536,7	3 919,2	705,7	638,8	291,2	368,6	8 271,2	8 431,7
0,25 procentenheter högre	3 549,6	3 309,6	3 398,6	3 755,0	678,1	612,0	291,2	368,6	7 917,5	8 045,2
0,50 procentenheter högre	3 374,7	3 129,4	3 268,0	3 600,7	652,0	586,9	291,2	368,6	7 585,9	7 685,6

¹ Fastigheter under uppförande och projektfastigheter värderas till nedlagda kostnader.

Fastighetsvärde vid förändrande hyresintäkter, per fastighetskategori
	Bostadsfastigheter		Samhällsfastigheter		Kommersiella fastigheter		Projektfastigheter			Summa
	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31
5 procentenheter högre	3 782,2	3 548,2	3 678,5	4 079,4	740,9	670,4	291,2	368,6	8 492,8	8 666,6
Fastighetsvärde enligt
vår bedömning	3 737,6	3 505,1	3 536,7	3 919,2	705,7	638,8	291,2	368,6	8 271,2	8 431,7
5 procentenheter lägre	3 693,0	3 462,0	3 394,9	3 759,0	670,5	607,2	291,2	368,6	8 049,6	8 196,8

Fastighetsvärde vid förändrade driftskostnader, per fastighetskategori
	Bostadsfastigheter		Samhällsfastigheter		Kommersiella fastigheter		Projektfastigheter			Summa
	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31
5 procentenheter lägre	3 810,0	3 577,7	3 580,5	3 967,4	715,6	648,1	291,2	368,6	8 397,3	8 561,8
Fastighetsvärde enligt
vår bedömning	3 737,6	3 505,1	3 536,7	3 919,2	705,7	638,8	291,2	368,6	8 271,2	8 431,7
5 procentenheter högre	3 665,2	3 432,5	3 492,9	3 871,0	695,8	629,5	291,2	368,6	8 145,1	8 301,6

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202387

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

NOT 16. Inventarier

		Koncernen	Moderföretaget
	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31
Ingående anskaffningsvärden	4,3	3,5	4,3	3,5
Årets anskaffningar	0,8	0,8	0,8	0,8
Årets utrangeringar	-0,5	0,0	-0,5	0,0
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden	4,6	4,3	4,6	4,3
Ingående avskrivningar	-2,8	-2,2	-2,8	-2,2
Årets avskrivningar	-0,7	-0,6	-0,7	-0,6
Årets utrangeringar	0,5	0,0	0,5	0,0
Utgående ackumulerade avskrivningar	-3,0	-2,8	-3,0	-2,8
Summa inventarier	1,6	1,5	1,6	1,5

NOT 17. Nyttjanderättstillgångar

Koncernens väsentliga leasingavtal som leasingtagare utgörs huvud-

sakligen av avtal avseende tomträtter, fordon och lokaler. I koncer-

nens rapport över finansiell ställning redovisas nyttjanderätter i form

av tomträtter från och med räkenskapsår 2022 i posten förvaltnings-

fastigheter medan fordon och lokaler redovisas i posten nyttjande-

rättstillgångar.

	Koncernen
	2023-12-31	2022-12-31
Ingående anskaffningsvärde	12,2	38,3
Tillkommande avtal	1,3	5,0
Omvärderade avtal	0,3	0,2
Avslutade avtal	-0,4	-0,1
Omklassificering av tomträtter
till förvaltningsfastigheter	0,0	-31,2
Utgående ackumulerat
anskaffningsvärde	13,4	12,2
Ingående avskrivningar	-6,6	-4,1
Årets avskrivningar	-2,9	-2,5
Utgående ackumulerade avskrivningar	-9,5	-6,6
Utgående redovisat värde	3,9	5,6

NOT 18. Andelar i koncernföretag

	Moderföretaget
	2023-12-31	2022-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Ingående anskaffningsvärde	949,6	922,0
Lämnade kapitaltillskott	107,4	27,6
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden	1 057,0	949,6
Ackumulerade nedskrivningar
Ingående ackumulerade nedskrivningar	-90,6	-90,6
Årets nedskrivningar	-0,4	0,0
Utgående ackumulerade
nedskrivningar	-91,0	-90,6
Bokfört värde vid årets slut	966,0	859,0

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202388

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

NOT 19. Specifikation av andelar i koncernföretag
Moderbolaget innehar, direkt eller indirekt, andelar i följande dotterbolag:
					2023-12-31	2022-12-31
			Kapital-/	Antal	Redovisat	Redovisat
Namn	Org. nr.	Säte	röstandel	andelar	värde	värde	Verksamhet
Brinova Holding AB	559084-7819	Helsingborg	100%/100%	50 000	167,4	69,3	Holdingbolag
Brinova Färgaren AB	556979-2889	Helsingborg	100%/100%	1 000	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Eslöv Garvaren 17 AB	559113-8192	Helsingborg	100%/100%	50 000	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Holding Vellinge AB	559047-9712	Helsingborg	100%/100%	50 000	0,0	0,0	Holdingbolag
Brinova Fina Fågeln AB	556694-4400	Helsingborg	100%/100%	1 000	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Rödebyholm AB	559081-5709	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Sadeln AB	559111-1694	Helsingborg	100%/100%	50 000	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Trivselborgen AB	556196-5178	Helsingborg	100%/100%	1 000	0,0	0,0	Vilande
Brinova Kristianstad 1 AB	559120-1719	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Kristianstad 2 AB	559120-1701	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Kristianstad 3 AB	559120-1636	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Kristianstad 4 AB	559120-1644	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Kristianstad 5 AB	559120-1610	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Kristianstad 6 AB	559120-1628	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Karlskrona Hammarby 1:123 AB	559068-9450	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Mjövik 2:36 AB	559142-4394	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Mjövik 2:76 AB	559142-4410	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Bjärred AB	556677-0953	Helsingborg	100%/100%	1 600	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Kävlinge Bäcken AB	559059-5087	Helsingborg	100%/100%	50 000	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Kävlinge T-hörningen AB	556969-3129	Helsingborg	100%/100%	50 000	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Lund Soldaten 14 AB	556938-5866	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Specialfastigheter AB	556599-5809	Helsingborg	100%/100%	1 000	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Tulpanen 8 AB	559323-9899	Helsingborg	100%/100%	250	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Flaggskepparen 3 AB	556699-6442	Helsingborg	100%/100%	1 000	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Sjollen 13 AB	559155-5478	Helsingborg	100%/100%	50 000	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Bjuv Kvadraten AB	559008-1633	Helsingborg	100%/100%	50 000	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Karlskrona Frimuraren 2 AB	556173-8211	Helsingborg	100%/100%	1 000	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Karlskrona Västra Nättraby 10:87 AB	559079-3906	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Tulpanen 9 AB	559230-5048	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Vilande
Brinova Karlskrona Rödeby AB	559223-2291	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Binga 9:237 AB	559223-2309	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Oxie Bostad AB	559198-7580	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Bajonetten i Kristianstad 3 AB	559030-6352	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Bajonetten 5 i Kristianstad AB	556825-9849	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Bajonetten 6 i Kristianstad AB	559030-6345	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Armborstet 8 AB	556760-6644	Helsingborg	100%/100%	1 000	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Nackstycket AB	556983-2495	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202389

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Brinova Styrman AB	559081-2128	Helsingborg	100%/100%	50 000	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Helsingborg Rosmarinen AB	559010-5424	Helsingborg	100%/100%	50 000	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Tulpanen 1 AB	559242-6240	Helsingborg	100%/100%	250	0,0	Vilande
Brinova Skurup Tell 13 AB	559260-6056	Helsingborg	100%/100%	250	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Tulpanen 7 AB	559323-9915	Helsingborg	100%/100%	250	0,0	Vilande
Brinova Täppet AB	559242-6232	Helsingborg	100%/100%	250	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Ankarcrona AB	559028-2934	Helsingborg	100%/100%	50 000	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Järnsaxa AB	559164-1286	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Skeppsbrokajen AB	559022-4274	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Lugnet AB	559242-6224	Helsingborg	100%/100%	250	0,0	Fastighetsbolag
Brinova O-diket 10 AB	556776-2660	Helsingborg	100%/100%	1 000	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Holding Bara AB	556858-4311	Helsingborg	100%/100%	1 000	0,0	Holdingbolag
Brinova Bara Kuben AB	556715-1773	Helsingborg	100%/100%	1 000	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Bara Torghuset AB	556858-4360	Helsingborg	100%/100%	1 000	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Bara Centrumhuset AB	556858-4378	Helsingborg	100%/100%	1 000	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Hällbo AB	556847-2756	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Karlskrona Hammaren 1 AB	556943-5000	Helsingborg	100%/100%	50 000	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Sandryggen AB	559034-8651	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Slätthög 5 AB	556820-6592	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Padel AB	559291-0177	Helsingborg	100%/100%	250	0,0	Padelverksamhet
Brinova Karlslund AB	556825-6225	Helsingborg	100%/100%	1 000	-	Såld
Brinova Körsbärsträdet 5 AB	556985-8318	Helsingborg	100%/100%	500	-	Såld
Brinova Körsbärsträdet 6 AB	556992-1389	Helsingborg	100%/100%	500	-	Såld
Brinova Örnen AB	556985-8300	Helsingborg	100%/100%	500	-	Såld
Brinova Ankaret AB	556030-8438	Helsingborg	100%/100%	1 000	0,0	Holdingbolag
Brinova Göta AB	559253-1452	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	Fastighetsbolag
Brinova F-karen AB	556236-8208	Helsingborg	100%/100%	1 000	0,0	Fastighetsbolag
Brinova M S-bock AB	559043-0640	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Norden AB	559253-1460	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Östra Rödeby AB	559224-9469	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Passaren och Pennan AB	559088-3350	Helsingborg	100%/100%	50 000	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Brågarp 6:883 AB	559236-0282	Helsingborg	100%/100%	1 000	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Nattskärran AB	559315-6192	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Dekoratören AB	556489-1322	Helsingborg	100%/100%	8	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Fältmarskalken AB	559018-4122	Helsingborg	100%/100%	50 000	0,0	Fastighetsbolag
Brinova HK AB	556838-5966	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Östermalm Holding AB	559341-7172	Helsingborg	100%/100%	25 000	0,0	Holdingbolag
Brinova Östermalm 1 AB	559341-7180	Helsingborg	100%/100%	25 000	0,0	Vilande
Brinova Östermalm 2 AB	559341-6943	Helsingborg	100%/100%	25 000	0,0	Vilande
Brinova Östermalm 3 AB	559341-6950	Helsingborg	100%/100%	25 000	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Billesholms Gård 9:467 AB	559172-2516	Helsingborg	100%/100%	50 000	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Clerk AB	556955-7662	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Vakteln AB	559146-5991	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	Fastighetsbolag

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202390

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Brinova Sheldon AB	556901-3971	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Klättermus AB	556745-5778	Helsingborg	100%/100%	1 000	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Skeppsbron 2 AB	559420-7150	Helsingborg	100%/100%	25 000	0,0	-	Fastighetsbolag
Brinova Holding 1.2 AB	559429-5908	Helsingborg	100%/100%	25 000	0,0	-	Holdingbolag
Brinova Järnåkraryggen AB	559429-5916	Helsingborg	100%/100%	25 000	0,0	-	Vilande
Brinova Bankmannen 14 AB	559238-4324	Helsingborg	100%/100%	1 000	0,0	-	Fastighetsbolag
Brinova Hjärup 4:306 AB	559341-5051	Helsingborg	100%/100%	250	0,0	-	Fastighetsbolag
Brinova Projekt AB	559061-2940	Helsingborg	100%/100%	1 000	0,2	0,2	Projektbolag
Brinova Invest AB	556549-0454	Helsingborg	100%/100%	1 000	0,1	0,1	Holdingbolag
Brinova Bolagret AB	559175-3289	Helsingborg	100%/100%	500	0,1		0,1 Förrådsverksamhet
Brinova Flexworks AB	559181-4107	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Vilande bolag
Brinova Skooghs AB	556191-3129	Helsingborg	100%/100%	25 000	18,0	18,0	Fastighetsbolag
Brinova Halmstad KB	916824-0977	Helsingborg	100%/100%	100	0,0	0,0	Vilande
Brinova Helsingborg AB	556349-8335	Helsingborg	100%/100%	136 594	0,2	0,6	Vilande
Brinova Eslöv Holding AB	556933-5796	Helsingborg	100%/100%	500	228,7	228,7	Holdingbolag
Brinova Dannemannen 33 AB	556933-5945	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Gjutaregården AB	556933-5705	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Berga AB	556937-4480	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Dannemannen 36 AB	559058-8306	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Dannemannen 37 AB	559058-8355	Helsingborg	100%/100%	500	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova S-ärlan 3 AB	556775-4642	Helsingborg	100%/100%	1 000	37,3	35,1	Fastighetsbolag
Brinova Karlskrona Lindblad AB	559046-9770	Helsingborg	100%/100%	1 000	0,7	0,7	Fastighetsbolag
Brinova Karlskrona Bostäder AB	559075-4601	Helsingborg	100%/100%	1 000	0,5	0,5	Fastighetsbolag
Brinova Tigern AB	556704-6460	Helsingborg	100%/100%	1 000	5,0	5,0	Fastighetsbolag
Brinova Landskrona Holding AB	556715-5485	Helsingborg	100%/100%	1 000	180,5	180,5	Holdingbolag
Brinova Landskrona 1 AB	556683-4460	Helsingborg	100%/100%	50 000	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Gallerian AB	556787-1776	Helsingborg	100%/100%	100 000	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Köpmannen AB	556787-1784	Helsingborg	100%/100%	100 000	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Landskrona 3 AB	556595-6546	Helsingborg	100%/100%	20 000	0,0	0,0	Fastighetsbolag
Brinova Landskrona 2 AB	556728-8658	Helsingborg	100%/100%	1 000	0,0	0,0	Fastighetsbolag
HB Elefanten i Oskarshamn	916423-3455	Helsingborg	100%/100%	100	0,0	0,0	Vilande
Brinova Göingegeten AB	559061-1090	Helsingborg	100%/100%	500	0,8	0,1	Fastighetsbolag
Brinova Lomma AB	559061-1082	Helsingborg	100%/100%	500	27,4	27,1	Fastighetsbolag
Brinova B-stenen 5 AB	559061-1074	Helsingborg	100%/100%	500	16,3	15,7	Fastighetsbolag
Brinova Stanstorp AB	559061-1116	Helsingborg	100%/100%	500	14,3	14,0	Fastighetsbolag
Brinova Karaby AB	559061-7832	Helsingborg	100%/100%	500	6,7	6,2	Fastighetsbolag
Brinova Malmö AB	556753-4960	Helsingborg	100%/100%	100 000	108,1	108,1	Fastighetsbolag
Brinova Barsebäck AB	556741-6234	Helsingborg	100%/100%	1 000	16,8	16,8	Fastighetsbolag
Brinova Oxie AB	556471-9317	Helsingborg	100%/100%	7 000	63,1	59,0	Fastighetsbolag
Brinova Sjöhem AB	556785-5027	Helsingborg	100%/100%	100 000	65,8	65,2	Fastighetsbolag
Brinova Ödåkra AB	559065-0155	Helsingborg	100%/100%	1 000	2,5	2,5	Fastighetsbolag
Brinova Sjöhem 8 AB	556817-0475	Helsingborg	100%/100%	500	5,5	5,5	Fastighetsbolag
					966,0	859,0

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202391

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

NOT 20. Andra långfristiga fordringar

	Koncernen		Moderföretaget
	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31
Ingående anskaffningsvärden	1,0	1,4	0,0	0,0
Tillkommande fordringar	10,7	0,0	0,0	0,0
Amorteringar, avgående fordringar	0,0	-0,4	0,0	0,0
Utgående redovisat värde	11,7	1,0	0,0	0,0
Andelar i Landskrona Stadsutveckling AB	1,0	1,0	0,0	0,0
Handpenning aktieöverlåtelseavtal	10,7	0,0	0,0	0,0
Redovisat värde	11,7	1,0	0,0	0,0

NOT 21. Fordringar hos/skulder till koncernföretag

		Fordringar		Skulder
Moderbolaget	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31
Ingående balans	2 292,8	3 346,9	875,8	598,8
Årets förändring	-404,5	-1 054,1	-38,8	277,0
Utgående balans	1 888,3	2 292,8	837,0	875,8

Fastställd amorteringsplan saknas.

NOT 22. Kundfordringar

	Koncernen		Moderföretaget
	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31
Kundfordringar	5,4	6,5	0,0	0,1
Reservering för förväntade kreditförluster	-2,9	-4,5	0,0	0,0
Kundfordringar netto	2,5	2,0	0,0	0,1
Åldersfördelning – förfallna kundfordringar
0–30 dagar	1,4	1,0	0,0	0,1
31–60 dagar	0,2	0,3	0,0	0,0
61–90 dagar	0,3	0,2	0,0	0,0
>90 dagar	3,5	5,0	0,0	0,0
Reservering för förväntade kreditförluster	-2,9	-4,5	0,0	0,0
Summa	2,5	2,0	0,0	0,1

NOT 23. Övriga fordringar

	Koncernen		Moderföretaget
	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31
Mervärdesskatterelaterade fordringar	0,0	4,5	0,0	0,0
Fordringar skatteverket	4,2	5,9	0,2	0,0
Handpenning aktieöverlåtelseavtal	0,0	10,0	0,0	0,0
Övriga fordringar	0,8	2,7	0,6	0,5
Redovisat värde	5,0	23,1	0,8	0,5

NOT 24. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

		Koncernen	Moderföretaget
	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31
Upplupna finansiella intäkter	9,6	3,9	9,6	3,9
Upplupna övriga intäkter	1,4	1,2	0,4	0,3
Förutbetalda fastighetskostnader	7,9	6,6	0,0	0,0
Periodiserade hyresrabatter	1,6	2,0	0,0	0,0
Förutbetalda administrationskostnader	4,3	3,5	4,3	3,5
Redovisat värde	24,8	17,2	14,3	7,7

NOT 25. Likvida medel

		Koncernen	Moderföretaget
	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31
Banktillgodohavanden	125,9	173,7	102,2	161,4
Utgående balans	125,9	173,7	102,2	161,4

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

	Koncernen		Moderföretaget
	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31
Ingående reserveringar	-4,5	-3,4	0,0	0,0
Uppbokade reserveringar	-1,5	-1,3	0,0	0,0
Vändning uppbokade reserveringar	3,1	0,2	0,0	0,0
Summa utgående reserveringar	-2,9	-4,5	0,0	0,0

Totalt uppgick årets kostnad för konstaterade och befarade kundförluster till 1,5 Mkr (1,3).

Det verkliga värdet på koncernens kundfordringar överensstämmer med det redovisade värdet. Den

maximala exponeringen för kreditrisk på kundfordringar utgörs per balansdagen av det verkliga värdet.

Koncernen har ingen pant som säkerhet.

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202392

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

NOT 26. Aktiekapital och övrigt tillskjutet kapital

Aktiekapitalet i moderföretaget Brinova Fastigheter AB uppgår till 390,9 Mkr (390,9) och fördelar sig på

97 715 301 aktier (97 715 301). Aktierna har ett kvotvärde på 4 kr per aktie. Aktierna är uppdelade på

19 200 000 aktier (19 200 000) av serie A där varje aktie motsvaras av tio röster samt 78 515 301

aktier (78 515 301) av serie B där varje aktie motsvaras av en röst. Alla per balansdagen registrerade

aktier är fullt betalda. Övrigt tillskjutet kapital består av överskjutande kapital vid nyemissioner.

Specifikation över förändringar i eget kapital återfinns i rapporten Förändringar i eget kapital, vilken

följer närmast efter balansräkningen.

	Registrering
Händelse	bolagsverket	Antal A-aktier	Antal B-aktier	Aktiekapital, kronor
Nybildning	2011-02-02		500	50 000
Nyemission	2011-03-21		500	50 000
Split	2011-11-07		9 000	0
Nyemission	2011-12-16		1 490 000	14 900 000
Nyemission	2015-01-23		517 606	5 176 060
Nedsättning	2015-04-09		0	-2 017 606
Nyemission	2015-04-09		333 333	2 999 997
Nyemission	2015-05-07		704 348	6 339 132
Apportemission	2015-05-07		521 435	4 692 915
Nedsättning	2015-08-21		0	-17 883 610
Apportemission	2015-08-21		5 513 044	22 052 176
Apportemission	2015-12-09		30 923 957	123 695 828
Apportemission	2016-01-22		2 211 928	8 847 712
Uppdelning aktieslag	2016-04-06	19 200 000	-19 200 000	0
Nyemission	2016-05-26		10 365 068	41 460 272
Nyemission	2016-12-21		11 782 052	47 128 208
Nyemission	2016-12-28		1 365 627	5 462 508
Nyemission	2016-12-28		3 000 000	12 000 000
Nyemission	2016-12-29		3 575 050	14 300 200
Nyemission	2020-04-07		7 231 344	28 925 376
Nyemission	2020-09-08		4 837 614	19 350 456
Nyemission	2021-05-24		8 198 867	32 795 468
Nyemission	2021-09-15		4 816 063	19 264 252
Nyemission	2022-05-04		317 965	1 271 860
Utgående värde		19 200 000	78 515 301	390 861 204

Resultat per aktie

Redovisat resultat per aktie motsvarar resultat efter skatt för koncernen dividerat med det genom-

snittliga antalet utestående aktier under året. För 2023 uppgår genomsnittligt antal utestående aktier

till 97 715 301 (97 606 986).

NOT 27. Upplåning och räntederivat

Koncernens räntebärande skulder till kreditinstitut uppgick vid rapportperiodens slut till 5 160,4 Mkr

(5 125,4) innebärande en nettobelåningsgrad om 60,9 procent (58,7). Lån från kreditinstitut utgörs av

bilaterala avtal med banker som ingåtts av Brinovas moderbolag och fastighetsägande dotterbolag med

säkerhet ställd i form av pantbrev i de ägda fastigheterna. Banklånen är tagna i Swedbank, Sparbanken

Skåne, Danske Bank, Nordea, SBAB, SEB, Handelsbanken och är samtliga tagna i svenska kronor. Per

31 december 2023 fanns outnyttjade kreditlöften eller kreditramar om 118,0 Mkr (450,0).

Lånen löper med rörlig ränta, därför anses det verkliga värdet på kort- och långfristig upplåning i det

närmaste motsvara dess redovisade värden.

	Koncernen		Moderföretaget
	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31
Långfristiga skulder till kreditinstitut
Banklån	3 892,0	4 052,8	120,3	123,3
	3 892,0	4 052,8	120,3	123,3
Kortfristiga skulder till kreditinstitut
Banklån	1 268,4	1 072,6	1,8	370,1
	1 268,4	1 072,6	1,8	370,1
Kreditfacilitet
Checkräkningskredit, beviljat belopp	50,0	50,0	50,0	50,0
Ej utnyttjade ramavtal	68,0	400,0	68,0	400,0
	118,0	450,0	118,0	450,0

Långfristiga räntebärande skulder uppgick till 3 892,0 Mkr (4 052,8). Den kortfristiga delen av de ränte-

bärande skulderna uppgick samma dag till 1 268,4 Mkr (1 072,6). Kortfristiga räntebärande skulder

utgörs av avtalsenliga amorteringar under kommande 12 månader med tillägg för lån som förfaller till åter-

betalning under motsvarande period. Brinova strävar efter att ha en lång kapitalbindning på sina lån för att

därmed minska den kortfristiga finansieringsrisken. Brinova hade per 31 december 2023 en genomsnittlig

kapitalbindning på de räntebärande skulderna till kreditinstitut om 1,7 år (2,2).

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202393

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Ränte- och kapitalbindning
		Ränteförfall		Låneförfall
Period, år	Lånebelopp, Mkr	Ränta, %¹	Andel, %	Lånebelopp, Mkr	Andel, %
<1	1 663,4	8,5¹	32	1 268,4	25
1–2	947,0	0,3	18	2 933,9	57
2–3	150,0	0,8	3	564,2	11
3–4	300,0	0,9	6	393,9	7
4–5	700,0	2,3	13	0,0	0
5–6	100,0	0,8	2	0,0	0
6–7	500,0	1,1	10	0,0	0
7–8	450,0	0,9	9	0,0	0
9–10	350,0	2,8	7	0,0	0
Totalt	5 160,4	3,6	100	5 160,4	100

¹ Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är inte utfördelad i det tidssegment då derivaten förfaller, varför snitträntan år <1 år ej

reflekterar aktuell kreditränta vid upplåning. Snittränta år <1 år exklusive derivat uppgår till 5,6%. Snitträntan redovisas inklusive

kostnad för outnyttjade lånelöften.

Räntesäkringar via ränteswap
			Nominellt	Värde	Värde
Startår	Slutår	Ränta, %	belopp, Mkr	2023-12-31, Mkr	2022-12-31, Mkr
2016	2024	0,8	100,0	2,5	4,9
2019	2024	-0,1	100,0	2,5	5,6
2019	2025	0,6	100,0	3,3	6,1
2019	2025	0,0	100,0	4,9	8,5
2022	2025	0,3	750,0	30,5	54,8
2016	2026	1,1	100,0	4,1	7,9
2019	2026	0,0	50,0	3,3	5,6
2018	2027	1,3	100,0	4,2	8,8
2019	2027	0,8	100,0	5,3	9,7
2021	2027	0,7	100,0	6,7	11,7
2018	2028	1,2	200,0	9,3	18,9
2023	2028	2,5	200,0	-1,7	-
2023	2028	2,9	300,0	-11,5	-
2021	2029	0,8	100,0	8,6	14,8
2020	2030	0,0	300,0	12,2	22,9
2023	2030	2,8	200,0	-6,9	-
2021	2031	0,2	200,0	11,2	19,3
2021	2031	0,5	150,0	11,7	19,9
2023	2031	2,7	100,0	-4,0	-
2023	2033	3,0	150,0	-10,4	-
2023	2033	2,7	200,0	-9,7	-
Totalt			3 700,0	76,1	219,4

NOT 28. Andra långfristiga skulder

	Koncernen		Moderföretaget
	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31
Ingående anskaffningsvärden	0,0	4,6	0,0	0,0
Tillkommande skulder	0,0	0,0	0,0	0,0
Ombokning till kortfristiga skulder	0,0	-4,4	0,0	0,0
Amorteringar, avgående skulder	0,0	-0,2	0,0	0,0
Utgående redovisat värde	0,0	0,0	0,0	0,0
Säljarrevers vid fastighetsförvärv	0,0	0,0	0,0	0,0
Övrigt	0,0	0,0	0,0	0,0
Redovisat värde	0,0	0,0	0,0	0,0

NOT 29. Övriga skulder

	Koncernen		Moderföretaget
	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31
Mervärdesskatterelaterade skulder	6,6	0,0	2,2	1,5
Säljarrevers vid fastighetsförvärv	0,0	4,4	0,0	0,0
Övriga skulder	2,8	2,9	1,8	1,6
	9,4	7,3	4,0	3,1

NOT 30. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

	Koncernen		Moderföretaget
	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31
Upplupna personalkostnader	8,4	7,5	8,2	7,3
Upplupna administrationskostnader	2,6	2,7	2,6	2,7
Upplupna driftskostnader	34,5	22,3	0,0	0,0
Upplupna finansiella kostnader	7,9	3,8	0,0	0,0
Förutbetalda hyresintäkter	76,8	69,2	3,7	3,5
Redovisat värde	130,2	105,5	14,5	13,5

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202394

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

NOT 31. Ställda säkerheter

	Koncernen		Moderföretaget
	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31
Säkerheter ställda för egna skulder
till kreditinstitut:
Fastighetsinteckningar	5 556,5	5 396,5	130,0	130,0
Pantsatta aktier i dotterbolag	1 329,1	1 396,4	1 135,0	1 109,1
Summa ställda säkerheter	6 885,6	6 792,9	1 265,0	1 239,1

Moderföretagets skulder till kreditinstitut är säkerställt via pantbrev i dotterbolagens fastigheter. För att

ett ianspråktagande av tillgångarna ska ske krävs att en uppsägningsgrund inträffar. En uppsägningsgrund

kan utgöras av betalningsdröjsmål, ej uppfyllda finansiella eller andra åtaganden, felaktiga utfästelser från

bolagets sida, större ägarförändringar eller insolvens.

NOT 32. Eventualförpliktelser

	Koncernen		Moderföretaget
	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31
Borgensförbindelser till förmån för
koncernföretags skulder till kredit- institut	0,0	0,0	5 054,3	4 457,8
Summa eventualförpliktelser	0,0	0,0	5 054,3	4 457,8

För att ett ianspråktagande av tillgångarna ska ske krävs att en uppsägningsgrund inträffar. En uppsäg-

ningsgrund kan utgöras av betalningsdröjsmål, ej uppfyllda finansiella eller andra åtaganden, felaktiga

utfästelser från bolagets sida, större ägarförändringar eller insolvens.

NOT 33. Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys

		Koncernen
	2023	2022
Betalda räntor
Erhållen ränta	3,8	0,9
Erlagd ränta	-184,2	-114,6
Förvärv av dotterföretag¹
Förvaltningsfastigheter	127,8	324,7
Rörelsefordringar	0,8	2,0
Likvida medel	0,0	14,0
Avsättningar	-0,8	0,0
Lån	0,0	-123,6
Rörelseskulder	-120,5	-64,9
Köpeskilling	7,3	152,2
Köpeskilling	-7,3	-152,2
Avgår: Säljarreverser	0,0	0,0
Avgår: Likvida medel i den förvärvade verksamheten	0,0	14,0
Påverkan på likvida medel	-7,3	-138,2
Avyttring av förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter	187,6	-2,5
Övervärde vid avyttring förvaltningsfastigheter	1,4	0,0
Rörelsefordringar	1,2	0,0
Likvida medel	0,0	0,0
Avsättningar	0,0	0,0
Lån	0,0	0,0
Rörelseskulder	-180,6	0,0
Köpeskilling	9,6	-2,5
Avgår: Säljarreverser	0,0	0,0
Påverkan på likvida medel	9,6	-2,5
Förändring finansiella skulder
Ingående finansiella skulder	4 943,9	4 562,9
Upptagna lån	1 356,3	2 485,0
Amortering av lån	-1 259,8	-2 060,3
Förändring finansiell leasing	-1,6	-0,6
Värdeförändring derivatinstrument	143,2	-218,3
Förvärv förvaltningfastigheter	112,6	175,2
Avyttring förvaltningsfastigheter	-178,4	0,0
Utgående finansiella skulder	5 116,2	4 943,9

Inga rörelseförvärv har gjorts utan årets förvärv av aktier i dotterbolag har klassificerats som tillgångsförvärv.

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202395

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

NOT 34. Upplysning om transaktioner med närstående

I perioden har närståendetransaktioner skett avseende försäljning

av fastigheter i Ängelholm till Backahill AB med ett underliggande

fastighetsvärde om 180 Mkr.

Till närstående såsom VD, koncernledning och styrelse har

ersättning lämnats på sedvanliga villkor i enlighet med beslut i

styrelsens ersättningsutskott, se vidare information i not 11

Anställda och personalkostnader.

NOT 35. Händelser efter balansdagen

Inga väsentliga händelser efter balansdagen.

NOT 36. Förslag till resultatdisposition

Till årsstämmans förfogande står moderbolagets fria egna kapital.

Brinova har som långsiktig målsättning att lämna utdelning till sina

aktieägare, men prioriterar tillväxt och likviditet och därför föreslår

styrelsen att ingen utdelning lämnas för 2023. Styrelsen föreslår att

till förfogande stående vinstmedel disponeras enligt följande:

	Kr
Överkursfond	1 361 719 572
Balanserat fritt eget kapital	1 408 560 359
Årets resultat	-337 623 966
	2 432 655 965
disponeras så att
i ny räkning överförs	2 432 655 965
	2 432 655 965

		Moderföretaget
	2023	2022
Betalda räntor
Erhållen ränta	138,2	68,7
Erlagd ränta	-34,5	-43,3
Förändring finansiella skulder
Ingående finansiella skulder	438,5	1 750,3
Upptagna lån	0,0	223,6
Amortering av lån	-371,2	-1 463,8
Värdeförändring derivatinstrument	68,6	-71,6
Utgående finansiella skulder	135,9	438,5

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202396

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Påteckning

Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att:

• årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovis-

ningslagen samt RFR2

• årsredovisningen ger en rättvisande bild av företagets

ställning och resultat samt

• förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över

utvecklingen av företagets verksamhet, ställning och

resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhets-

faktorer som företaget står inför.

Helsingborg den 25 mars 2024

Erik Selin Lennart Mauritzson Anders Jarl Johan Tollgerdt

Ordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot

Johan Ericsson Anna Nordström Carlsson Per Johansson

Styrelseledamot Styrelseledamot Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse har avgivits den 25 mars 2024

Ernst & Young AB

Stefan Svensson

Auktoriserad revisor

Styrelsen och verkställande direktören intyga vidare att:

• koncernredovisningen har upprättats i enlighet med

de internationella redovisningsstandarder (IFRS) som

avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG)

nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av

internationella redovisningsstandarder

• koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncer-

nens ställning och resultat, samt

• förvaltningsberättelsen för koncernen ger en rättvisan-

de översikt över utvecklingen av koncernens verksam-

het, resultat och ställning samt beskriver väsentliga

risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår

i koncernen står inför.

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202397

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i Brinova Fastigheter AB (publ), org nr 556840-3918

RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH

KONCERNREDOVISNINGEN

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och

koncernredovisningen för Brinova Fastigheter AB

(publ) för år 2023. Bolagets årsredovisning och

koncernredovisning ingår på sidorna 42–96 i detta

dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upp-

rättats i enlighet med årsredovisningslagen och

ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild

av moderbolagets finansiella ställning per den 31

december 2023 och av dess finansiella resultat

och kassaflöde för året enligt årsredovisningsla-

gen. Koncernredovisningen har upprättats i enlig-

het med årsredovisningslagen och ger en i alla vä-

sentliga avseenden rättvisande bild av koncernens

finansiella ställning per den 31 december 2023

och av dess finansiella resultat och kassaflöde

för året enligt International Financial Reporting

Standards (IFRS Redovisningsstandarder), så

som de antagits av EU, och årsredovisningslagen.

Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovis-

ningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fast-

ställer resultaträkningen och balansräkningen för

moderbolaget och rapport över totalresultat och

rapport över finansiell ställning för koncernen.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Stan-

dards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sve-

rige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs

närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obero-

ende i förhållande till moderbolaget och koncernen

enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt

fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap

och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses

i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1

har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i

förekommande fall, dess moderföretag eller dess

kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är

tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra

uttalanden.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är

de områden som enligt vår professionella bedöm-

ning var de mest betydelsefulla för revisionen av

årsredovisningen och koncernredovisningen för

den aktuella perioden. Dessa områden behandla-

des inom ramen för revisionen av, och i vårt ställ-

ningstagande till, årsredovisningen och koncern-

redovisningen som helhet, men vi gör inga separa-

ta uttalanden om dessa områden. Beskrivningen

nedan av hur revisionen genomfördes inom dessa

områden ska läsas i detta sammanhang.

Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i

avsnittet Revisorns ansvar i vår rapport om årsre-

dovisningen också inom dessa områden. Därmed

genomfördes revisionsåtgärder som utformats för

att beakta vår bedömning av risk för väsentliga

fel i årsredovisningen och koncernredovisningen.

Utfallet av vår granskning och de gransknings-

åtgärder som genomförts för att behandla de

områden som framgår nedan utgör grunden för

vår revisionsberättelse.

Värdering av förvaltningsfastigheter

Beskrivning av området

Det verkliga värdet för koncernens förvaltnings-

fastigheter uppgick den 31 december 2023 till

8 271 Mkr och de orealiserade värdeförändringar-

na till -380,2 Mkr. Koncernens förvaltningsfastig-

heter utgör 97% av de totala tillgångarna per 31

december 2023.

Värderingarna är avkastningsbaserade enligt

kassaflödesmodellen, vilket innebär att framtida

kassaflöden prognostiseras. Fastigheternas direkt-

avkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets

unika risk samt gjorda transaktioner på markna-

den. Samtliga fastigheter har värderats av externt

värderingsinstitut.

En beskrivning av värdering av fastighetsinnehav

framgår av not 15 Förvaltningsfastigheter.

Värdering till verkligt värde är till sin natur

behäftat med subjektiva bedömningar där en liten

förändring i gjorda antaganden som ligger till grund

för värderingarna kan få väsentlig effekt i redovisa-

de värden. Med anledning av de många antagan-

den och bedömningar som sker i samband med

värderingen av förvaltningsfastigheter, tillsammans

med det faktum att beloppen är betydande, anser

vi att detta område är att beakta som ett särskilt

betydelsefullt område i vår revision.

Hur detta område beaktades i revisionen

I vår revision av verkligt värde för koncernens för-

valtningsfastigheter har vi bland annat utvärderat

och granskat processen för fastighetsvärdering.

Vi har med stöd av våra interna fastighetsvärde-

ringsspecialister granskat ett urval av de externa

fastighetsvärderingarna och bedömt rimligheten

i gjorda antaganden som direktavkastningskrav,

vakansgrad, hyresintäkter och driftskostnader. Vi

har gjort jämförelser mot känd marknadsinforma-

tion. Vi har granskat indata avseende hyresnivåer,

driftskostnader och beräkningar i de externa

värderingarna på fastighetsnivå för ett urval av

förvaltningsfastigheterna. Vi har utvärderat de

externa värderarnas kompetens och objektivitet.

Vi har granskat lämnade tilläggsupplysningar i

årsredovisningen.

Annan information än årsredovisningen och

koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan information

än årsredovisningen och koncernredovisningen

och återfinns på sidorna 1–41 samt 101–109.

Den andra informationen består även av ersätt-

ningsrapporten som vi inhämtade före datumet

för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen

och verkställande direktören som har ansvaret för

denna andra information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och

koncernredovisningen omfattar inte denna infor-

mation och vi gör inget uttalande med bestyrkande

avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovis-

ningen och koncernredovisningen är det vårt

ansvar att läsa den information som identifieras

ovan och överväga om informationen i väsentlig

utsträckning är oförenlig med årsredovisningen

och koncernredovisningen. Vid denna genomgång

beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat

under revisionen samt bedömer om informationen

i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts

avseende denna information, drar slutsatsen att

den andra informationen innehåller en väsentlig

felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi

har inget att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som

har ansvaret för att årsredovisningen och koncern-

redovisningen upprättas och att den ger en rätt-

visande bild enligt årsredovisningslagen och, vad

gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som

de antagits av EU. Styrelsen och verkställande

direktören ansvarar även för den interna kontroll

som de bedömer är nödvändig för att upprätta en

årsredovisning och koncernredovisning som inte

innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig

dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och

koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verk-

ställande direktören för bedömningen av bolagets

förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser,

när så är tillämpligt, om förhållanden som kan på-

verka förmågan att fortsätta verksamheten och att

använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet

om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen

och verkställande direktören avser att likvidera

bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har

något realistiskt alternativ till att göra något av

detta.

Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det

påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt,

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202398

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

bland annat övervaka bolagets finansiella rappor-

tering.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet

om att årsredovisningen och koncernredovisningen

som helhet inte innehåller några väsentliga fel-

aktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter

eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse

som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är

en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för

att en revision som utförs enligt ISA och god revi-

sionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en

väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktig-

heter kan uppstå på grund av oegentligheter eller

misstag och anses vara väsentliga om de enskilt

eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka

de ekonomiska beslut som användare fattar med

grund i årsredovisningen och koncernredovisning-

en.

Som del av en revision enligt ISA använder vi

professionellt omdöme och har en professionellt

skeptisk inställning under hela revisionen. Dess-

utom:

• identifierar och bedömer vi riskerna för vä-

sentliga felaktigheter i årsredovisningen och

koncernredovisningen, vare sig dessa beror

på oegentligheter eller misstag, utformar och

utför granskningsåtgärder bland annat utifrån

dessa risker och inhämtar revisionsbevis

som är tillräckliga och ändamålsenliga för att

utgöra en grund för våra uttalanden. Risken

för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet

till följd av oegentligheter är högre än för en

väsentlig felaktighet som beror på misstag,

eftersom oegentligheter kan innefatta agerande

i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnan-

den, felaktig information eller åsidosättande av

intern kontroll.

• skaffar vi oss en förståelse av den del av

bolagets interna kontroll som har betydelse för

vår revision för att utforma granskningsåtgärder

som är lämpliga med hänsyn till omständighet-

erna, men inte för att uttala oss om effektivite-

ten i den interna kontrollen.

• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprin-

ciper som används och rimligheten i styrelsens

och verkställande direktörens uppskattningar i

redovisningen och tillhörande upplysningar.

• drar vi en slutsats om lämpligheten i att sty-

relsen och verkställande direktören använder

antagandet om fortsatt drift vid upprättandet

av årsredovisningen och koncernredovisning-

en. Vi drar också en slutsats, med grund i de

inhämtade revisionsbevisen, om det finns någon

väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana

händelser eller förhållanden som kan leda

till betydande tvivel om bolagets förmåga att

fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen

att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor,

måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärk-

samheten på upplysningarna i årsredovisningen

om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om

sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera

uttalandet om årsredovisningen och koncern-

redovisningen. Våra slutsatser baseras på de

revisionsbevis som inhämtas fram till datumet

för revisionsberättelsen. Dock kan framtida

händelser eller förhållanden göra att ett bolag

inte längre kan fortsätta verksamheten.

• utvärderar vi den övergripande presentationen,

strukturen och innehållet i årsredovisningen och

koncernredovisningen, däribland upplysningar-

na, och om årsredovisningen och koncernredo-

visningen återger de underliggande transaktio-

nerna och händelserna på ett sätt som ger en

rättvisande bild.

• inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revi-

sionsbevis avseende den finansiella informatio-

nen för enheterna eller affärsaktiviteterna inom

koncernen för att göra ett uttalande avseende

koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning,

övervakning och utförande av koncernrevision-

en. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden.

Vi måste informera styrelsen om bland annat revi-

sionens planerade omfattning och inriktning samt

tidpunkten för den. Vi måste också informera

om betydelsefulla iakttagelser under revisionen,

däribland de eventuella betydande brister i den

interna kontrollen som vi identifierat.

Vi måste också förse styrelsen med ett uttalan-

de om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav av-

seende oberoende, och ta upp alla relationer och

andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt

oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har

vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder

som har vidtagits.

Av de områden som kommuniceras med styrelsen

fastställer vi vilka av dessa områden som varit

de mest betydelsefulla för revisionen av årsredo-

visningen och koncernredovisningen, inklusive de

viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felak-

tigheter, och som därför utgör de för revisionen

särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver

dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte

lagar eller andra författningar förhindrar upplysning

om frågan.

RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR

OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR

Revisorns granskning av förvaltning och förslaget

till dispositioner av bolagets vinst eller förlust

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även

utfört en revision av styrelsens och verkställande

direktörens förvaltning av Brinova Fastigheter AB

(publ) för år 2023 samt av förslaget till dispositio-

ner beträffande bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vin-

sten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och

beviljar styrelsens ledamöter och verkställande

direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i

Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närma-

re i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i

förhållande till moderbolaget och koncernen enligt

god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort

vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är

tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra

uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget

till dispositioner beträffande bolagets vinst eller

förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta

bland annat en bedömning av om utdelningen är

försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets

och koncernens verksamhetsart, omfattning och

risker ställer på storleken av moderbolagets och

koncernens egna kapital, konsolideringsbehov,

likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation

och förvaltningen av bolagets angelägenheter.

Detta innefattar bland annat att fortlöpande

bedöma bolagets och koncernens ekonomiska

situation, och att tillse att bolagets organisation är

utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen

och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt

kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande

direktören ska sköta den löpande förvaltningen en-

ligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland

annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att

bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmel-

se med lag och för att medelsförvaltningen ska

skötas på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen,

och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att

inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad

av säkerhet kunna bedöma om någon styrelse-

ledamot eller verkställande direktören i något

väsentligt avseende:

• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till

någon försummelse som kan föranleda ersätt-

ningsskyldighet mot bolaget, eller

• på något annat sätt handlat i strid med aktie-

bolagslagen, årsredovisningslagen eller bolags-

ordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till

dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och

därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig

grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt

med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet,

men ingen garanti för att en revision som utförs

enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att

upptäcka åtgärder eller försummelser som kan

föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller

att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst

eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.

Som en del av en revision enligt god revisions-

sed i Sverige använder vi professionellt omdöme

och har en professionellt skeptisk inställning un-

der hela revisionen. Granskningen av förvaltningen

och förslaget till dispositioner av bolagets vinst

eller förlust grundar sig främst på revisionen av

räkenskaperna. Vilka tillkommande gransknings-

åtgärder som utförs baseras på vår professionella

bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlig-

het. Det innebär att vi fokuserar granskningen på

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 202399

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

sådana åtgärder, områden och förhållanden som

är väsentliga för verksamheten och där avsteg

och överträdelser skulle ha särskild betydelse

för bolagets situation. Vi går igenom och prövar

fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder

och andra förhållanden som är relevanta för vårt

uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt

uttalande om styrelsens förslag till dispositioner

beträffande bolagets vinst eller förlust har vi gran-

skat om förslaget är förenligt med aktiebolagsla-

gen.

Revisorns granskning av Esef-rapporten

Uttalande

Utöver vår revision av årsredovisningen och kon-

cernredovisningen har vi även utfört en granskning

av att styrelsen och verkställande direktören har

upprättat årsredovisningen och koncernredovis-

ningen i ett format som möjliggör enhetlig elektro-

nisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap.

4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarkna-

den för Brinova Fastigheter AB (publ) för år 2023.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast

det lagstadgade kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upp-

rättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör

enhetlig elektronisk rapportering.

Grund för uttalande

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommen-

dation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rap-

porten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation

beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi

är oberoende i förhållande till Brinova Fastigheter

AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i

övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa

krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är till-

räckliga och ändamålsenliga som grund för vårt

uttalande.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som

har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i

enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om

värdepappersmarknaden, och för att det finns en

sådan intern kontroll som styrelsen och verk-

ställande direktören bedömer nödvändig för att

upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktig-

heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller

misstag.

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet

om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i

ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a §

lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden,

på grundval av vår granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför

våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig sä-

kerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format

som uppfyller dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet,

men är ingen garanti för att en granskning som ut-

förs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige

alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet

om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på

grund av oegentligheter eller misstag och anses

vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans

rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska

beslut som användare fattar med grund i Esef-

rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 Kvalitets-

styrning för revisionsföretag som utför revision och

översiktlig granskning av finansiella rapporter samt

andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjäns-

ter som kräver att företaget utformar, implemen-

terar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning

inklusive riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad

av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövning-

en och tillämpliga krav i lagar och andra författ-

ningar.

Granskningen innefattar att genom olika

åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten

har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig

elektronisk rapportering av årsredovisningen och

koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder

som ska utföras, bland annat genom att bedöma

riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporte-

ringen vare sig dessa beror på oegentligheter

eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar

revisorn de delar av den interna kontrollen som

är relevanta för hur styrelsen och verkställande

direktören tar fram underlaget i syfte att utforma

granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med

hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att

göra ett uttalande om effektiviteten i den interna

kontrollen. Granskningen omfattar också en utvär-

dering av ändamålsenligheten och rimligheten i

styrelsens och verkställande direktörens antagan-

den.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen

validering av att Esef-rapporten upprättats i ett

giltigt XHTML-format och en avstämning av att

Esef-rapporten överensstämmer med den granska-

de årsredovisningen och koncernredovisningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedöm-

ning av huruvida koncernens resultat-, balans- och

egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt

noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i

enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.

Ernst & Young AB, Redaregatan 50, 252 36 Hel-

singborg, utsågs till Brinova Fastigheter AB (publ)

s revisor av bolagsstämman den 4 maj 2023 och

har varit bolagets revisor sedan 23 oktober 2015.

Helsingborg den 25 mars 2024

Ernst & Young AB

Stefan Svensson

Auktoriserad revisor

Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse

Bolagsstyrning

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023101

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Brinova är ett publikt svenskt aktiebolag, noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap i sektorn Real estate.

De regelverk som tillämpas för styrning och kontroll av koncernen är i huvudsak bolagsordningen, aktie-

bolagslagen, årsredovisningslagen, andra tillämpliga lagar och regler, Nasdaq Stockholms regelverk och

rekommendationer för emittenter på den aktuella listan samt interna riktlinjer och policyer.

Bolagsstyrningsrapport

Brinovas styrelse och ledning strävar efter att

Brinova ska leva upp till de krav som börsen,

aktieägare och alla andra intressenter ställer

på Brinova. Bolaget följer Svensk kod för bolags-

styrning.

Avvikelser från koden

Bolaget följer Svensk kod för bolagsstyrning med

följande undantag: Bolaget har inte någon särskild

funktion för internrevision.

Styrelsen utvärderar årligen behovet av en

sådan funktion och har bedömt att det löpande

interna arbetet med intern kontroll som företrädes-

vis utförs av koncernledningen, utgör en tillräcklig

granskningsfunktion med hänsyn till bolagets

verksamhet och storlek.

Bolagsstämmor

Årsstämma

Årsstämman är bolagets högsta beslutsfattande

organ. Vid stämman ges samtliga aktieägare (se

sidan 49 för Brinovas största aktieägare) möjlighet

att utan begränsningar utöva det inflytande över

bolaget som deras respektive aktieinnehav repre-

senterar. Årsstämman utser styrelse och revisor

samt fastställer principer för ersättning till styrel-

se, revisor och koncernledning. Årsstämman fattar,

i förekommande fall, bland annat också beslut om

ändring av bolagsordning, utdelning och ändringar

i aktiekapitalet. På årsstämman, som ska hållas

inom sex månader efter räkenskapsårets utgång,

ska också beslut om fastställelse av balans- och

resultaträkningar, disposition av Brinovas vinst

eller förlust samt om ansvarsfrihet för styrelse

och VD fattas. Bolagsordningen innehåller inga

särskilda bestämmelser om tillsättande och entle-

digande av styrelseledamöter eller om ändring av

bolagsordningen.

Årsstämma den 4 maj 2023

Efter att årsredovisningens balans- och resultat-

räkningar fastställts, beslutade stämman att:

• bevilja styrelseledamöterna och den verkställan-

de direktören ansvarsfrihet.

• att ingen utdelning ska utgå för räkenskapsåret

2022 och att till årsstämmans förfogande stå-

ende vinstmedel balanseras i ny räkning.

• att godkänna styrelsens förslag avseende riktlin-

jer för ersättning till ledande befattningshavare.

• att antalet styrelseledamöter ska uppgå till sex

utan styrelsesuppleanter. Till styrelseledamöter

omvaldes Erik Selin, Johan Ericsson, Anders

Jarl, Johan Tollgerdt, Lennart Mauritzson och

Anna Nordström-Carlsson. Årsstämman omval-

de Erik Selin till ordförande för styrelsen.

• att styrelsearvode ska utgå med 140 000

kronor vardera till Johan Ericsson, Anders Jarl,

Anna Nordström-Carlsson och Johan Tollgerdt.

I arvodet ingår ersättning för eventuellt ut-

skottsarbete. Övriga styrelseledamöter ska inte

erhålla något arvode.

• att välja Ernst & Young Aktiebolag (EY) till ny

revisor för tiden intill slutet av nästkommande

årsstämma.

• att godkänna valberedningens förslag avseende

principer för utseende av valberedning.

• att, i enlighet med styrelsens förslag, bemyn-

diga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen

under tiden fram till nästa årsstämma, fatta

beslut om nyemission av aktier av serie B om

sammantaget högst 20 procent av aktiekapita-

let. Styrelsen ska kunna besluta om emission

av B-aktier med avvikelse från aktieägarnas

företrädesrätt och/eller med bestämmelse om

apport, kvittning eller annars med villkor.

Extra stämma den 23 augusti 2023

En extra stämma hölls den 23 augusti 2023,

stämman beslutade att:

• att godkänna avtalet som bolaget ingått med

Backahill AB avseende försäljning av fyra fastig-

heter i Ängelholm (närståendetransaktion).

Valberedning

Valberedningen förbereder och lämnar förslag på

styrelse, styrelseordförande, styrelsearvoden, prin-

ciper för utseende av valberedning, ordförande vid

stämmor och i förekommande fall revisorer samt

arvodering av revisorer.

Brinovas årsstämma beslutade den 4 maj

2023 om principer för utseende av valberedning,

vilka i huvudsak innebär att bolagets tre största

aktieägare har rätt att utse en ledamot var till

valberedningen. Valberedningens ledamöter samt

de ägare de företräder ska i enlighet med beslutet

offentliggöras så snart de har utsetts. I enlighet

A. Val

B. Utvärdering och löpande rapporter

C. Mål, strategi, policyer, instruktion

D. Rapport, löpande utvärdering

ÄGARE

ÅRSSTÄMMAVALBEREDNING

ERSÄTTNINGSUTSKOTT STYRELSE REVISIONSUTSKOTT

AFFÄRSUTVECKLING

EKONOMI, FINANS,

INFORMATION

KONCERNLEDNING

FÖRVALTNING

REGION VÄST REGION ÖST

Bromölla – Karlskrona – Kristianstad Eslöv – Helsingborg – Kävlinge – Landskrona –

Lomma – Lund – Malmö – Skurup –

Svedala – Trelleborg – Vellinge

REVISOR

Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Revisorns yttrande Ersättningsriktlinjer

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023102

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

med beslutet har följande valberedning bildats

2023: Markus Wallentin, utsedd av Backahill AB,

Erik Selin, styrelsens ordförande utsedd av Fastig-

hets AB Balder och Lars Ljungälv, utsedd av ER-HO

Förvaltning AB.

Valberedningens ordförande

är Markus Wallentin, medan

styrelsens ordförande Erik Selin

är sammankallande.

De tre ägarrepresentanterna

har tillsammans cirka 83 pro-

cent av rösterna i Brinova per

den 30 september 2023. Vid

ägarförändring ska enligt beslut ny ägarrepresen-

tant utses.

Styrelsen

Brinovas styrelse består av sex ledamöter och

inga suppleanter enligt beslut på bolagets års-

stämma den 4 maj 2023.

Styrelsens övergripande uppgift är att, för

ägarnas räkning, förvalta moderbolagets och

koncernens angelägenheter på ett sådant sätt

att ägarnas intresse av långsiktigt god kapital-

avkastning tillgodoses på bästa möjliga sätt.

Ledamöterna väljs årligen på årsstämman för

tiden intill slutet av nästa årsstämma.

Styrelsen bedriver sitt arbete enligt gällande

föreskrifter i lag, regelverk, bolagsordning och

arbetsordning. Styrelsen ska bestå av ledamöter,

med för bolaget adekvat kompetens som kan

stödja, följa och kontrollera verksamheten i

bolaget. Mer information om styrelsens leda-

möter finns i presentationen av styrelsen och

koncernledningen på sidorna 104–105.

Styrelsens arbete

Styrelsens ordförande leder styrelsens arbete.

Dessutom följer ordföranden koncernens utveck-

ling löpande genom kontakter med VD i strate-

giska frågor. Under 2023 hölls 11 protokollförda

styrelsemöten, varav ett var konstituerande.

Ledamöternas närvaro framgår av styrelse-

presentationen på sidan 104. Koncernens vice

VD/CFO har under året varit styrelsens sekrete-

rare. På styrelsemötena har bolagets resultatut-

veckling löpande följts upp. Liksom den finansiella

ställningen, värderingar av koncernens fastigheter

och likviditeten.

Styrelsen har också behandlat bolagets

finansiering samt investerings- och avyttringsbe-

slut. Dessutom har marknadsfrågor, planer och

strategier för koncernens utveckling behandlats.

Brinovas huvudansvariga revisor Stefan Svensson,

Ernst & Young AB, var adjungerad vid styrelsemö-

tet den 25 februari 2023 då rapporten för det

fjärde kvartalet 2022 behandlades.

Arbetsordning

Styrelsen i Brinova arbetar efter en arbetsordning

som behandlar arbetsfördelning och ekonomisk

rapportering. Arbetsordningen är ett komplement

till aktiebolagslagens bestämmelser och Brinovas

bolagsordning. Den ses över varje år.

Styrelsen utser VD och utvärderar också VD:s

arbete. Styrelsen genomförde den 25:e februari

2023 en årlig utvärdering av VD:s prestationer.

VD närvarar inte vid denna utvärdering.

Styrelsen är också skyldig att fortlöpande följa

upp och kontrollera Brinovas verksamhet. Det

åligger därför styrelsen att se till att det finns

fungerande rapporteringssystem. Systemen som

utvärderats under året har visat sig tjäna sitt syfte

väl.

Löpande på styrelsemötena rapporteras Brino-

vas och koncernens ekonomiska och finansiella

ställning, behandlas ärenden av investeringskarak-

tär och andra aktuella frågor.

Årligen fastställer styrelsen också de övergri-

pande målen för koncernens verksamhet och

beslutar om strategier för att nå målen.

Även VD-instruktion samt interna policy-

dokument revideras årligen.

Utvärdering av styrelsen

Varje år görs en utvärdering av styrelsens sam-

mansättning och funktion. Den genomförs som en

enkät som går ut till alla styrelsens medlemmar.

Resultatet av enkäten följs sedan upp i enskilda

samtal med ledamöterna. Samtal som behandlar

olika frågor om styrelsens uppgifter, arbetsformer

och funktion.

Men också den enskilda ledamotens roll och

samverkan med övriga ledamöter. Dessutom dis-

kuteras bolagets planer och de utmaningar som

styrelsen ställs inför, i kombination med styrelse-

ledamotens kompetens och engagemang. Resulta-

Styrelsemötenas huvudsakliga innehåll 2023

2023-09-20 Godkännande av finansiellt

avtal.

2023-07-10 Beslut om investeringar

och projektuppföljning. Godkännande av

ekonomisk redovisning. Årlig policyuppdate-

ring. Genomgång och revidering av affärsplan.

Fastställelse av kalendarium för 2024.

2023-11-09 Beslut om investeringar. Godkän-

nande av rapport samt övrig ekonomisk rap-

portering. Uppdatering av riskrapportering.

2023-12-11 Godkännande av finansiellt avtal.

2023-03-24 Godkännande av årsredovisning, bolagsstyrnings-

rapport samt godkännande av kallelse till årsstämma och

förslag till beslut.

2023-05-04 Konstituerande styrelsemöte.

2023-05-22 Strategidiskussioner.

2023-02-25 Beslut om investeringar och förvärv, uppföljning av projekt, god-

kännande av kommuniké och övrig ekonomisk redovisning, rapportering av

revisionen för 2022, utvärdering av styrelse och VD, utvärdering av intern

kontroll, beslut om utdelning.

2023-06-01 Strategidiskussioner.

2023-05-04 Godkännande av årsredovisning, bolagsstyrningsrapport

samt godkännande av kallelse till årsstämma och förslag till beslut.

Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Revisorns yttrande Ersättningsriktlinjer

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023103

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

tet diskuteras därefter också på ett styrelsemöte.

Under 2023 var det på mötet den 25 februari.

Utvärderingarna under åren har visat att Brinova

har en väl sammansatt styrelse som fungerar väl.

Styrelsens utskott

Ersättningsutskott

Brinovas styrelse har tillsatt ett ersättningsutskott.

Utskottet bereder frågor gällande ersättning och

andra anställningsvillkor för VD och vice VD.

Ersättningar till övrig företagsledning beslutas av

VD. Ersättningsutskottet består av Erik Selin och

Lennart Mauritzson som sammanträder en gång

per år.

Revisionsutskott

Brinovas styrelse tillsatte våren 2017 ett revi-

sionsutskott vars uppgift är att utöva tillsynen av

koncernens rutiner för redovisning och finansiell

rapportering, utveckla kontakten med koncernens

revisor samt att utvärdera revisorns arbete. I

utskottet har hela Brinovas styrelse deltagit.

Ledning

VD leder med stöd av koncernledningen verk-

samheten med utgångspunkt från av styrelsen

upprättad och fastställd VD-instruktion.

Denne ska även övervaka efterlevnaden av mål,

policyer och strategiska planer som styrelsen fast-

ställt, samt tillse att de vid behov underställs sty-

relsen för uppdatering eller översyn. VD ska också

säkerställa att styrelsens ledamöter löpande får

information och rapporter om bolagets utveckling

så att styrelsen kan fatta välgrundade beslut.

Vidare ska VD också säkerställa att bolaget

iakttar den informationsplikt som noteringsavtalet

med Nasdaq Stockholm och tillämpliga lagar och

regler påbjuder.

Aktiemarknadsinformation

Brinova lämnar snabb, samtidig, korrekt och

tillförlitlig information till befintliga och potentiella

aktieägare och andra intressenter. Bolaget lämnar

pressreleaser, delårsrapporter kvartalsvis, en

bokslutskommuniké samt årsredovisning för hela

verksamhetsåret. Dessutom medverkar Brinova

löpande på olika kapitalmarknadsmöten arrange-

rade av banker och branschen. På Brinovas webb-

plats www.brinova.se finns aktuell information om

Brinova som exempelvis pressmeddelanden och

finansiella rapporter som också kan beställas

direkt av Brinova per telefon eller via mail.

KeplerChevreux bevakar Brinovas aktie.

Revisor

Revisorn rapporterar resultatet

av sin granskning till aktieägarna

genom revisionsberättelsen.

Denna framläggs på årsstäm-

man.

Därutöver lämnar revisorn

under året en detaljerad redo-

görelse till Brinovas styrelse.

Då förs också en diskussion om de iakttagelser

som revisionen utmynnat i. Utöver revision har

bolagets revisor även tillhandahållit tjänster inom

områdena skatt och redovisning.

Intern kontroll

Styrelsen ansvarar, enligt den svenska aktiebo-

lagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning, för

den interna kontrollen.

Denna bolagsstyrningsrapport har upprättats

i enlighet med 6 kap § 6 årsredovisningslagen

och är därmed avgränsad till intern kontroll och

riskhantering avseende den finansiella rapporte-

ringen. Basen för den interna kontrollen utgörs av

den kontrollmiljö som styrelse och ledning verkar

utifrån.

Styrelsen har fastställt ett antal policyer och

grundläggande riktlinjer av betydelse för arbetet

med den interna kontrollen såsom finanspolicy,

inköpspolicy, investeringspolicy samt kommunika-

tions- och insiderpolicy. VD rapporterar regelbun-

det till styrelsen utifrån fastställda rutiner och

dokument.

Brinovas interna kontrollstruktur bygger på en

tydlig ansvars- och arbetsfördelning såväl mellan

styrelse och VD som inom den operativa verksam-

heten. Den operativa verksamheten innefattar

bland annat verksamhetsstyrnings- och affärs-

plansprocesser. Information kring riskhantering

återfinns i förvaltningsberättelsen.

Som exempel kan nämnas verktyg för uppfölj-

ning av verksamheten, förberedelser inför köp och

försäljningar av fastigheter/ bolag samt underlag

för fastighetsvärderingar. Kontrollaktiviteter genom-

förs på fastighetsnivå i form av löpande resultat-

och investeringsuppföljningar, på övergripande nivå

i form av till exempel resultatanalys på områdes-

nivå, analys av nyckeltal och genomgångar av den

legala koncernstrukturen.

För att förebygga och upptäcka fel och avvi-

kelser finns exempelvis system för attesträtter,

avstämningar, godkännande och redovisning av

affärstransaktioner, rapporteringsmallar, redo-

visnings- och värderingsprinciper. Dessa system

uppdateras kontinuerligt. Den interna informa-

tionen och externa kommunikationen regleras

på övergripande nivå av en kommunikations- och

insiderpolicy. Den interna informationen sker

genom regelbundet hållna informationsmöten som

regleras i en mötespolicy samt via intranät.

Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Revisorns yttrande Ersättningsriktlinjer

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023104

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Namn Erik Selin Lennart Mauritzson Anders Jarl Johan Tollgerdt Johan Ericsson Anna Nordström Carlsson

Född 1967 1967 1956 1979 1951 1971

Befattning Styrelsens ordförande Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot

Invald 2015 2020 2018 2018 2016 2021

Närvaro 8/11 10/11 11/11 10/11 11/11 11/11

Utbildning och

erfarenheter

Grundare av Fastighets AB

Balder. Bred erfarenhet av

fastighetsbranschen.

Civilekonom samt utbildning

inom juridik. Tidigare CFO på

Thule Group (publ), CFO på

Beijer Electronics AB (publ),

Vice President Finance på

Cardo AB.

Civilingenjör. Jur kand. Johan ansvarar för

Advokatfirman Lindahls fast-

ighetsgrupp och har mångårig

erfarenhet av fastighets- och

entreprenadrättsliga fråge-

ställningar.

Civilekonom. Tidigare

koncernchef Catella AB.

Utbildning inom kommunika-

tion och media, samt ekonomi.

Huvudsaklig

sysselsättning

VD Fastighets AB Balder. VD och koncernchef på

Backahill AB.

Styrelseordförande i Wihlborgs

Fastigheter AB.

Advokat och delägare vid

Advokatfirman Lindahl KB.

Styrelsearbete i fastighets-

branschen.

CCO & Marketing

Director på Malmö FF.

Övriga

befattningar

Styrelseordförande Swedish

Logistic Property AB, Norion

Bank AB och K-fastigheter AB.

Styrelseledamot Hedin Mobili-

ty Group AB (publ), Neudi&Co

och Hexatronic Group AB.

Styrelseordförande i Catena

AB, styrelseledamot i Fabege

AB, Wihlborgs Fastigheter AB

samt Rögle Marknads AB.

Styrelseledamot i Platzer

Fastigheter Holding AB och

Malmö Cityfastigheter AB.

Styrelseledamot i Advokatfir-

man Lindahl i Malmö Aktiebo-

lag, ZG Lighting Nordic AB, TLG

Sweden Holdings AB, TANBA

Förvaltning AB och Stiftelsen

AF-Bostäder.

Styrelseordförande i Nyfosa

AB (publ), Fastighetsbolaget

Emilshus AB (publ) samt

Konstmässan Market AB,

styrelseledamot i Torekov By

AB, och AB Borudan Ett.

Styrelseordförande i Navet

Analytics AB, Media Evolution

Southern Sweden AB, Media

Evolution City i Malmö AB och

Film i Skåne Aktiebolag.

Egna och

närståendes

aktieinnehav 2023

7 400 000 A-aktier och

11 020 302 B-aktier genom

Balder.

0 aktier. 2 000 aktier. 20 000 B-aktier. 10 000 B-aktier genom

Castar Europe AB.

0 aktier.

Beroende/

oberoende

Oberoende av bolaget och

närstående. Beroende av

bolagets ägare.

Oberoende av bolaget och

närstående. Beroende av

bolagets ägare.

Oberoende av bolaget och

närstående. Oberoende av

bolagets ägare.

Oberoende av bolaget och

närstående. Oberoende av

bolagets större ägare.

Oberoende av bolaget och

närstående. Oberoende av

bolagets större ägare.

Oberoende av bolaget och

närstående. Oberoende av

bolagets ägare.

Styrelse

Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Revisorns yttrande Ersättningsriktlinjer

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023105

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Koncernledning Företagsledning

Namn Per Johansson Malin Rosén Stina Trimark Frida Carlsson Martin Wallin Caroline Holst

Född 1960 1968 1967 1974 1972 1982

Befattning VD Vice VD och CFO Projektutvecklingschef Regionchef Väst Regionchef Öst Ekonomichef

Anställd sedan 2016 2015 2015 2020 2016 2017

Utbildning Gymnasieekonom. Civilekonom. Civilingenjör Väg & Vatten. Civilingenjör, lantmäteri, LTH. Högskoleingenjör fastighets-

teknik.

Civilekonom.

Tidigare

befattningar

Verksam inom fastighets-

branschen i Sverige under mer

än 30 år. Regionchef Klövern

AB samt VD Dagon AB och

Tribona AB.

Verksam inom fastighets-

branschen i Sverige under

30 år. Redovisningschef på

tidigare Brinova AB och på

Catena AB.

Verksam i byggentreprenad-

branschen sedan 1990 bl.a

på Skanska AB och Peab AB.

Verksam inom fastighets-

branschen under mer än 25

år. Fastighetchef på Wihlborgs

Fastigheter AB och Klövern AB,

Enhetschef och förvaltare på

Dagon AB.

Verksam inom fastighets-

branschen under mer än 25

år. Regionchef Dagon AB,

Enhetschef Klövern AB.

Verksam inom revisions- och

fastighetsbranschen mer än

16 år. Redovisningschef på

Stendörren Fastigheter AB.

Ekonomiansvarig Aberdeen

Property Sweden AB. Revisor

PricewaterhouseCoopers AB

samt Ernst & Young AB.

Övriga uppdrag Styrelseledamot i Fastighets-

ägarna Syd, Bästa bostaden

AB och styrelseordförande i

Landskrona Stadsutveckling.

Styrelseledamot i fastig-

hetsägarna Kristianstad och

ordförande i Kristianstads

damfotbollsförening.

Styrelseledamot i Fastighets-

ägarna Malmö och Kulla-

gatans ekonomiska förening i

Helsingborg.

Styrelseledamot Fastighets-

ägarna och Ciytfastighets-

ägarna i Karlskrona.

Egna och

närståendes

aktieinnehav 2023

20 340 B-aktier. 13 590 B-aktier. 7 500 B-aktier. 16 263 B-aktier. 140 609 B-aktier. 16 247 B-aktier.

Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Revisorns yttrande Ersättningsriktlinjer

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023106

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Revisorns yttrande om

bolagsstyrningsrapporten

Till bolagsstämman i Brinova Fastigheter AB (publ), org. nr 556840-3918

Uppdrag och ansvarsfördelning

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2023 på

sidorna 101–105 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.

Granskningens inriktning och omfattning

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning

av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrnings-

rapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med

den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on

Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss

tillräcklig grund för våra uttalanden.

Uttalande

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 §

andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket

samma lag är förenliga med årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i

överensstämmelse med årsredovisningslagen.

Helsingborg den 25 mars 2024

Ernst & Young AB

Stefan Svensson

Auktoriserad revisor

Sånekulla 16, Malmö

Flaggan i topp utanför fastigheten Sånekulla 16, som

består av två byggnader. En strandvilla från 1900 med

en stor park och utsikt mot havet samt en nyare byggnad

uppförd 1994. Hela fastigheten hyrs av Malmö Stad.

Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Revisorns yttrande Ersättningsriktlinjer

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023107

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

STYRELSEN I BRINOVA FASTIGHETER AB (PUBL), ORG.NR 556840–3918 (”BOLAGET”)

FÖRSLAG TILL BESLUT OM RIKTLINJER FÖR ERSÄTTNING TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE

Styrelsen föreslår att årsstämman 2024 fast-

ställer följande riktlinjer för bestämmande av

ersättning och anställningsvillkor till verkställande

direktören, styrelseledamöter och de personer

som ingår i Bolagets koncernledning (”Ledande

Befattningshavare”). Riktlinjerna ska tillämpas på

ersättningar som avtalas och förändringar som

görs i redan avtalade ersättningar efter det att

riktlinjerna antagits av årsstämman 2024. Rikt-

linjerna omfattar inte ersättningar som beslutas

av bolagsstämman.

Riktlinjernas främjande av Bolagets affärs-

strategi, långsiktiga intressen och hållbarhet

Bolagets övergripande målsättning med verksam-

heten är att skapa en långsiktigt god värdetillväxt

för aktieägarna. Detta ska ske genom att utveckla

och förvalta hyresbostäder och samhällsfastighe-

ter belägna på utvalda orter med goda kommu-

nikationer, att verka lokalt nära sina samarbets-

partners och hyresgäster genom egen närvaro

på de orter där Bolaget är etablerat, samt genom

att samverka med aktörer inom samhällssektorn.

Hållbarhet är en central del i Bolagets affär där de

prioriterade områdena är att bidra till en bättre mil-

jö genom energieffektiva lösningar i fastigheterna

och att vara en ansvarstagande arbetsgivare som

attraherar och utvecklar sina medarbetare. För

ytterligare information om Bolagets affärsstrategi,

långsiktiga intressen och hållbarhet hänvisas till

Bolagets hemsida www.brinova.se.

För att främja Bolagets affärsstrategi, långsikti-

ga intressen och hållbarhet, och på så sätt skapa

en långsiktigt god värdetillväxt för aktieägarna,

ska Bolaget erbjuda konkurrenskraftig ersättning.

Dessa riktlinjer möjliggör att Ledande Befatt-

ningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig

ersättning.

Formerna av ersättning m.m.

Marknadsmässiga ersättningsnivåer och anställ-

ningsvillkor är en förutsättning för att behålla och,

vid behov, rekrytera personer till koncernledningen

med den kompetens och erfarenhet som krävs.

Den totala ersättningen ska baseras på faktorer

så som befattning, prestation och individuell

kvalifikation. Ersättningen får bestå av följande

komponenter: fast lön, pensionsförmåner och an-

dra förmåner. Bolagsstämman kan därutöver – och

oberoende av dessa riktlinjer – besluta om exem-

pelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersättningar.

Fast lön

Ersättningen ska baseras på arbetsuppgifternas

betydelse, krav på kompetens, erfarenhet och pre-

station. Den fasta grundlönen ska anses motsvara

en marknadsmässig kompensation för ett fullgott

arbete. Den fasta grundlönen ska ses över årligen

för att säkerställa att lönen är marknadsmässig

och konkurrenskraftig.

Rörlig lön

Det utgår ingen rörlig ersättning till ledande befatt-

ningshavare.

Pensionsförmåner

Pensionsavsättningar kan göras för personer i

koncernledningen motsvarande maximalt 35 pro-

cent av fast årlig grundlön. Pensionsåldern är 65

år. Personer i koncernedningen ska ha avgiftsbe-

stämda pensionsplaner om inte personen omfat-

tas av förmånsbestämd pension enligt tvingande

kollektivavtalsbestämmelser

Andra förmåner

Andra förmåner ska vara marknadsmässiga och

bidra till att underlätta personens möjligheter att

fullgöra sina arbetsuppgifter. Sådana förmåner kan

utgå i form av exempelvis sjukvårdsförsäkring och

bilförmån och får uppgå till maximalt 25 procent

av fast årlig grundlön.

Upphörande av anställning

För verkställande direktören gäller, vid uppsägning

från bolagets sida, en uppsägningstid om tolv

månader. Något avgångsvederlag ska inte utgå.

Vid uppsägning från verkställande direktörens sida

är uppsägningstiden sex månader. Övriga ledande

befattningshavare har, vid uppsägning från bola-

gets sida, en uppsägningstid om tolv månader.

Något avgångsvederlag utgår inte. Vid uppsägning

från övriga ledande befattningshavares sida är

uppsägningstiden sex månader.

Lön och anställningsvillkor för anställda

Vid framtagande av förslag till dessa ersättnings-

riktlinjer har lön och anställningsvillkor för Bola-

gets anställda beaktats genom att uppgifter om

anställdas totalersättning, ersättningens kompo-

nenter samt ersättningens ökning och ökningstakt

över tid har utgjort en del av ersättningsutskottets

och styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen

av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar

som följer av dessa.

Beslutsprocessen för att fastställa, se över och

genomföra riktlinjerna

Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott med

huvudsakliga uppgifter att bereda styrelsens

beslut i frågor om ersättningsprinciper, ersätt-

ningar och andra anställningsvillkor för personer

i koncernledningen. Ersättningsutskottet ska

således utarbeta förslag avseende riktlinjer för

ersättning till styrelseledamöter och personer i

koncernledningen, som styrelsen ska underställa

årsstämman för beslut åtminstone vart fjärde år.

Ersättningsutskottet ska vidare följa och utvärdera

pågående och under året avslutade program för

rörliga ersättningar till personer i koncernledning-

en, samt följa och utvärdera tillämpningen av de

riktlinjer för ersättningar till styrelseledamöter och

koncernledningen som bolagsstämman beslu-

tat om samt gällande ersättningsstrukturer och

ersättningsnivåer i Bolaget. Styrelsens ordförande

kan vara ordförande i utskottet. Övriga ledamöter

ska vara oberoende i förhållande till Bolaget och

koncernledningen. Om ersättningsutskottet anlitar

extern uppdragstagare för sitt arbete ska utskottet

försäkra sig om att ingen intressekonflikt föreligger

i förhållande till andra uppdrag som denne kan ha

för Bolaget eller koncernledningen.

Verkställande direktörens och vice Verkställan-

de direktörens ersättning bereds av ersättnings-

utskottet och fastställs av styrelsen vid ordinarie

styrelsemöte. Verkställande direktören deltar inte

i detta beslut. Styrelsen uppdrar åt verkställande

direktören att förhandla med övriga personer i

koncernledningen i enlighet med dessa riktlinjer.

Ersättningsutskottet godkänner på förslag från

verkställande direktören ersättningsnivåer för

övriga personer i koncernledningen.

Om styrelseledamot utför arbete för Bolagets

räkning, utöver styrelsearbetet, ska konsultarvode

och annan ersättning för sådant arbete kunna

utgå efter särskilt beslut av styrelsen. För styrelse-

arbete utgår ingen ersättning utöver det styrelse-

arvode som bolagsstämman beslutar om.

Frångående av riktlinjerna

Styrelsen har rätt att frångå ovanstående riktlinjer

helt eller delvis om det i ett enskilt fall finns

särskilda skäl som motiverar det. Som angivits

ovan ingår det i ersättningsutskottets uppgifter

att bereda styrelsens beslut i ersättningsfrågor,

vilket innefattar beslut om avsteg från riktlinjerna.

Avsteg får endast göras om det bedöms vara

nödvändigt för att tillgodose Bolagets långsiktiga

intressen och hållbarhet eller för att säkerställa

Bolagets ekonomiska bärkraft. Om styrelsen gör

avsteg från riktlinjerna för ersättning till styrelse-

ledamöter och koncernledningen ska detta redovi-

sas vid nästkommande årsstämma.

Helsingborg i mars 2024

Brinova Fastigheter AB (publ) Styrelsen

Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Revisorns yttrande Ersättningsriktlinjer

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023108

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Flerårsöversikt nyckeltal

Nyckeltal 2023 2022 2021 2020 2019 Definitioner

Fastighetsrelaterade

Hyresintäkter, Mkr 513,4 463,8 399,0 311,4 280,0 Hyresintäkter enligt Rapport över totalresultat

Driftsöverskott, Mkr 338,8 290,3 253,1 197,8 176,7 Driftsöverskott enligt Rapport över totalresultat

Hyresvärde, Mkr 545,9 504,4 462,3 404,2 313,2 Utgående hyra på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,5 94,3 94,3 94,1 94,3 Kontrakterad årshyra för hyresavtal vilka löper vid periodens slut i procent av hyresvärde

Överskottsgrad, % 66,0 62,6 63,4 63,5 63,1 Driftsöverskott i procent av hyresintäkterna

Belåningsgrad netto, % 60,9 58,7 57,4 61,3 60,0 Skulder till kreditinstitut med avdrag för likvida medel i förhållande till fastigheternas värde vid periodens slut

Belåningsgrad, % 62,4 60,8 58,3 63,2 62,4 Skulder till kreditinstitut i förhållande till fastigheternas värde vid periodens slut

Uthyrbar yta, tkvm 345,5 347,8 328,2 304,8 240,1 Uthyrbar yta vid årets utgång

Genomsnittligt avkastningskrav, % 5,3 4,9 4,7 4,9 5,1 Genomsnittligt direktavkastningskrav av koncernens samtliga fastigheter vid externt genomförda värderingar

Finansiella

Avkastning på eget kapital, % -11,3 9,6 16,5 9,2 12,1 Periodens resultat i procent av ett genomsnittligt eget kapital

Avkastning på totalt kapital, % -0,8 3,3 7,6 5,3 7,0 Resultat före skatt med tillägg för finansiella kostnader i procent av en genomsnittlig balansomslutning

Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 2,4 3,0 3,1 3,0 Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader och orealiserade värdeförändringar i förhållande till finansiella

kostnader

Genomsnittlig ränta, % 3,6 3,1 1,8 1,8 1,8 Beräknad årsränta för skulder till kreditinstitut, baserat på aktuella låneavtal i förhållande till totala skulder till kreditinstitut

Räntebindning, år 3,3 2,4 3,2 2,9 3,4 Viktad räntebindningstid för lån till kreditinstitut

Kapitalbindning, år 1,7 2,2 1,3 1,7 2,4 Viktad kapitalbindningstid för lån till kreditinstitut

Soliditet, % 33,1 35,6 36,3 31,6 33,4 Eget kapital inklusive minoritetsintressen i procent av balansomslutningen

Förvaltningsresultat, Mkr 135,0 156,5 153,9 120,8 105,0 Resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar

Resultat före skatt, Mkr -387,0 387,9 514,5 209,6 220,0 Resultat före skatt enligt Rapport över totalresultat

Årets resultat, Mkr -337,7 289,7 399,8 160,5 171,4 Periodens resultat enligt Rapport över totalresultat

Balansomslutning, Mkr 8 535,9 8 889,0 7 875,1 6 254,5 4 509,5 Balansomslutning enligt Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag

Aktierelaterade

Eget kapital per aktie, kr 28,9 32,4 29,4 23,5 20,9 Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare i förhållande till antalet aktier vid periodens slut

Långsiktigt substansvärde 31,6 34,1 32,3 26,1 23,0 Eget kapital med justering för uppskjutna skatter och värdeförändringar på räntederivat i förhållande till antal utestående aktier

vid periodens utgång

Resultat per aktie, kr -3,5 3,0 4,4 2,0 2,4 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets ägare i förhållande till ett genomsnittligt antal utestående aktier

Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,4 1,6 1,7 1,5 1,5 Periodens förvaltningsresultat i förhållande till ett genomsnittligt antal utestående aktier

Antal utestående aktier, miljoner 97,7 97,7 97,4 84,4 72,3 Antal utestående aktier vid årets utgång

Genomsnittligt antal

utestående aktier, miljoner

97,7 97,6 90,7 79,1 72,3 Vägt genomsnitt av antalet utestående aktier under perioden

Flerårsöversikt Nyckeltal Fastighetsförteckning Adresser

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023109

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Härledning av nyckeltal

Hän-

visning 2023 2022 2021 2020 2019

Fastigheternas redovisade värde, Mkr

Förvaltningsfastigheter, Mkr BR 8 271,2 8 431,7 7 697,6 6 048,1 4 321,3

Räntetäckningsgrad, ggr

Resultat före skatt, Mkr RR -387,0 387,9 514,5 209,6 220,0

Återläggning av finansiella poster, Mkr RR 180,2 107,0 77,2 57,2 53,8

Orealiserade värdeförändringar, Mkr RR 523,4 -231,4 -360,6 -88,8 -115,0

Justerat resultat före skatt, Mkr 316,6 263,5 231,1 178,0 158,8

Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 2,4 3,0 3,1 3,0

Avkastning på eget kapital, %

Resultat efter skatt, Mkr RR -337,7 289,7 399,8 160,5 171,4

Genomsnitt av IB och UB

eget kapital, Mkr BR 2 992,4 3 010,4 2 419,4 1 743,6 1 422,3

Avkastning på eget kapital, % -11,3% 9,6% 16,5% 9,2% 12,1%

Soliditet, %

Eget kapital, Mkr BR 2 823,5 3 161,2 2 859,6 1 979,1 1 508,0

Balansomslutning, Mkr BR 8 535,9 8 889,0 7 875,1 6 254,5 4 509,5

Soliditet, % 33,1% 35,6% 36,3% 31,6% 33,4%

Belåningsgrad netto, %

Skulder till kreditinstitut, Mkr BR 5 160,4 5 125,4 4 489,4 3 820,1 2 695,7

Likvida medel, Mkr BR -125,9 -173,7 -69,8 -113,5 -102,6

Förvaltningsfastigheter, Mkr BR 8 271,2 8 431,7 7 697,6 6 048,1 4 321,3

Belåningsgrad netto, % 60,9% 58,7% 57,4% 61,3% 60,0%

Belåningsgrad, %

Skulder till kreditinstitut, Mkr BR 5 160,4 5 125,4 4 489,4 3 820,1 2 695,7

Förvaltningsfastigheter, Mkr BR 8 271,2 8 431,7 7 697,6 6 048,1 4 321,3

Belåningsgrad, % 62,4% 60,8% 58,3% 63,2% 62,4%

Hän-

visning 2023 2022 2021 2020 2019

Avkastning på totalt kapital, %

Resultat före skatt, Mkr RR -387,0 387,9 514,5 209,6 220,0

Återläggning av finansiella poster, Mkr RR 176,4 107,0 77,2 57,2 53,8

Återläggning värdeförändringar

derivat, Mkr RR 143,2 -218,3 -52,4 21,0 19,7

Genomsnitt av IB och UB

balansomslutning, Mkr BR 8 712,5 8 382,1 7 064,8 5 382,0 4 197,9

Avkastning på totalt kapital, % -0,8% 3,3% 7,6% 5,3% 7,0%

Förvaltningsresultat per aktie, kr

Förvaltningsresultat, Mkr RR 135,0 156,5 153,9 120,8 105,0

Genomsnittligt antal aktier under

perioden,miljoner 97,7 97,6 90,7 79,1 72,3

Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,38 1,60 1,70 1,53 1,45

Långsiktigt substansvärde

per aktie, kr

Eget kapital, Mkr BR 2 823,5 3 161,2 2 859,6 1 979,1 1 508,0

Uppskjuten skattefordran, Mkr BR -13,2 -13,8 -10,1 -19,9 -18,3

Verkligt värde räntederivat, Mkr BR -76,1 -219,4 -1,1 51,3 30,3

Uppskjuten skatteskuld, Mkr BR 349,2 399,6 297,9 195,5 146,3

Långsiktigt substansvärde , Mkr 3 083,4 3 327,6 3 146,3 2 206,0 1 666,3

Antal utestående aktier vid

årets utgång, st 97,7 97,7 97,4 84,4 72,3

Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 31,6 34,1 32,3 26,1 23,0

Nedan redovisas härledning av de finansiella nyckeltalen som Brinova följer

löpande och för vilka det finns fastslagna finansiella mål. Följande finansiella

mål är fastslagna av styrelsen för perioden 2022–2024:

• Tillväxt, målet är en fastighetsportfölj om 10 Mdkr före utgången av 2024.

• Räntetäckningsgraden ska inte understiga 1,75 ggr.

• Avkastningen på eget kapital ska uppgå till riskfri ränta plus 7 procent.

• Soliditeten ska lägst vara 30 procent.

Flerårsöversikt Nyckeltal Fastighetsförteckning Adresser

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023110

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Fastighetsförteckning

Region Väst

Kvadratmeter

Fastighet Bostäder Kommersiellt Projekt

Samhälls-

fastigheter Totalt

Bankmannen 14 785 0 0 0 785

Dannemannen 33 0 484 0 5 855 6 339

Dannemannen 36 0 0 0 0 0

Dannemannen 37 0 0 0 0 0

Färgaren 21 1 969 0 0 0 1 969

Garvaren 17 2 642 1 950 0 3 022 7 614

Gjutaren 15 0 0 0 3 020 3 020

Piggvaren 4 28 554 1 274 0 4 304 34 132

Sädesärlan 3 5 279 0 0 0 5 279

S:a Eslöv 39 229 3 708 0 16 201 59 138

Armborstet 8 0 0 0 830 830

Billesholms Gård 9:467 1 737 0 0 500 2 237

Fiskaren 27 242 2 145 0 2 247 4 634

Göta 1 0 2 114 0 1 800 3 914

Kvadraten 1 1 877 0 0 506 2 383

Magnus Stenbock 8 460 1 326 0 0 1 786

Nackstycket 8 0 0 0 0 0

Nackstycket 9 0 0 0 316 316

Norden 9 0 2 008 0 0 2 008

Rosmarinen 34 5 487 0 0 0 5 487

Sjollen 13 0 0 0 1 031 1 031

Tenoren 1 0 0 0 1 067 1 067

S:a Helsingborg 9 803 7 593 0 8 297 25 693

Barsebäck 42:53 0 0 0 2 398 2 398

Bäcken 9 1 048 0 0 0 1 048

Karaby 2:303 1 332 0 0 0 1 332

Trehörningen 15 2 899 25 0 540 3 464

S:a Kävlinge 5 278 25 0 2 938 8 241

Banér 1 507 405 0 0 912

Banér 11 612 192 0 0 804

Banér 8 997 55 0 0 1 052

Erik Dahlberg 1 370 591 0 0 961

Erik Dahlberg 13 430 513 0 0 943

Erik Dahlberg 14 1 429 1 344 0 0 2 773

Karl XV 17 514 2 568 0 430 3 512

Karl XV 18 0 2 134 0 10 351 12 485

Klas Klättermus 2 4 956 0 0 0 4 956

Köpmannen 13 1 217 301 0 0 1 518

Köpmannen 14 1 637 628 0 596 2 861

Köpmannen 2 659 280 0 0 939

Tigern 7 0 935 0 660 1 595

Östra Roten 21 6 816 2 486 0 1 765 11 067

S:a Landskrona 20 144 12 432 0 13 802 46 378

Kvadratmeter

Fastighet Bostäder Kommersiellt Projekt

Samhälls-

fastigheter Totalt

Bautastenen 4 1 516 0 0 0 1 516

Bjärred 30:16 956 0 298 435 1 689

Brågarp 6:883 1 336 0 0 0 1 336

Göingegeten 1 1 920 0 0 0 1 920

Lomma 27:133 1 764 0 0 0 1 764

Orkesterdiket 10 0 0 0 552 552

Sandryggen 1 0 0 5 263 0 5 263

Sandryggen 4 0 0 0 0 0

Soldaten 14 0 0 0 549 549

Stanstorp 7:298 1 306 0 0 0 1 306

S:a Lund 8 798 0 5 561 1 536 15 895

Ask 3 0 487 0 804 1 291

Brandvakten 3 0 0 0 580 580

Dekoratören 21 68 0 0 650 718

Flaggskepparen 3 0 0 0 1 281 1 281

Hjärup 4:306 2 006 0 0 0 2 006

Körmästaren 1 0 0 0 2 139 2 139

Nattskärran 7 1 918 0 0 0 1 918

Nattsländan 1 0 0 0 2 297 2 297

Oxievång 2,3,6 3 496 3 765 0 6 616 13 877

Oxievång 7 0 0 0 0 0

Slätthög 5 0 1 234 0 2 909 4 143

Sånekulla 16 0 0 0 2 235 2 235

Vannagården 2 0 0 0 741 741

Yran 3 0 0 0 363 363

Åkertisteln 1 0 0 0 336 336

Äggsvampen 1 0 0 0 1 525 1 525

Äggsvampen 3 0 0 0 828 828

S:a Malmö 7 488 5 486 0 23 304 36 278

Passaren 1 4 303 0 0 0 4 303

Pennan 1 570 0 0 0 570

Tell 13 1 192 67 0 0 1 259

S:a Skurup 6 065 67 0 0 6 132

Värby 44:565 0 722 0 1 645 2 367

Värby 61:586 0 0 0 3 039 3 039

Värby 61:587 0 0 0 0 0

Värby 61:589 5 849 338 0 527 6 714

Värby 61:590 2 144 274 0 0 2 418

S:a Svedala 7 993 1 334 0 5 211 14 538

Sadeln 2 486 0 0 2 280 2 766

S:a Trelleborg 486 0 0 2 280 2 766

Påfågeln 1 636 0 0 4 000 4 636

S:a Vellinge 636 0 0 4 000 4 636

Alex 2 0 0 0 3 201 3 201

Hällbo 14 0 0 0 0 0

Hällbo 26 0 0 0 0 0

S:a Övriga orter Region Väst 0 0 0 3 201 3 201

TOTALT REGION VÄST 105 920 30 645 5 561 80 770 222 896

Flerårsöversikt Nyckeltal Fastighetsförteckning Adresser

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023111

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Region Öst

Kvadratmeter

Fastighet

Bostäder Kommersiellt Projekt

Samhälls-

fastigheter Totalt

Ankarcrona 4 1 357 0 0 0 1 357

Binga 9:237 790 0 0 139 929

Clerk 28 695 20 0 0 715

Dockan 10 0 3 244 0 0 3 244

Frimuraren 2 0 0 0 555 555

Gasverket 18 0 152 0 9 162 9 314

Hammarby 1:123 0 0 0 710 710

Hammaren 1 0 5 730 0 0 5 730

Jämjö 6:5 mfl 1 566 0 0 0 1 566

Järnsaxa 1 0 0 0 443 443

Lindblad 24 365 2 254 0 5 899 8 518

Mjövik 2:36 672 0 0 0 672

Mjövik 2:47 1 144 0 0 0 1 144

Mjövik 2:76 285 356 0 550 1 191

Mo 1:64 336 0 0 0 336

Rödebyholm 1:42 2 216 0 0 341 2 557

Sheldon 4 502 632 0 0 1 134

Skeppsbron 2 0 200 0 200 400

Skeppsbron 4 0 1 670 0 0 1 670

Vakteln 8,9,10,11 587 75 0 0 662

Västra Nättraby 10:87 0 0 0 735 735

Östra Rödeby 3:1 1 158 0 440 0 1 598

S:a Karlskrona 11 673 14 333 440 18 734 45 180

Alkronan 3 0 2 050 0 0 2 050

Bajonetten 3 5 601 1 962 0 0 7 563

Bajonetten 5 2 253 43 0 0 2 296

Bajonetten 6 0 0 0 2 177 2 177

Bajonetten 7 0 0 0 0 0

Fältmarskalken 3 2 309 1 140 0 1 546 4 995

Getramsen 2 876 0 0 0 876

Hammar 9:198 3 573 0 0 0 3 573

Hans Kock 14 2 104 0 0 1 243 3 347

Hans Kock 9 1 417 262 0 0 1 679

Härlöv 50:57 0 0 0 0 0

Kamomillen 2 1 752 0 0 0 1 752

Kristianstad 3:86 0 150 0 0 150

Mats Lavesen 3 0 0 0 4 948 4 948

Näsby 35:42 0 0 0 530 530

Saxen 11 607 0 0 0 607

Sjöhem 10 0 1 797 0 1 370 3 167

Sjöhem 11 0 0 0 1 426 1 426

Sjöhem 2 0 7 285 0 3 487 10 772

Sjöhem 4 0 3 243 0 15 511 18 754

Sjöhem 8 0 816 0 0 816

Stinsen 9 0 0 0 456 456

Västerport 16-34 194 0 0 0 194

S:a Kristianstad 20 686 18 748 0 32 694 72 128

Lugnet 9 0 0 1 590 3 701 5 291

S:a Bromölla 0 0 1 590 3 701 5 291

TOTAL REGION ÖST 32 359 33 081 2 030 55 129 122 599

TOTAL BRINOVA 138 279 63 726 7 591 135 899 345 495

Bankmannen 14, Eslöv

Nyproducerad fastighet med en bostadsyta om cirka 785 kvm

fördelat på 13 hyreslägenheter, 2–3 RoK. Fastigheten är energi-

effektiv genom solceller som är installerade på taket. På någon

minuts avstånd ligger centralstationen med kommunikationer som

buss och tåg till de större orterna runt om. Runt knuten finns all

form av handel, service, vårdcentral, skolor och förskolor.

Flerårsöversikt Nyckeltal Fastighetsförteckning Adresser

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023112

INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Följ Brinova året om

Årsstämma

Brinovas årsstämma kommer att hållas

torsdagen den 7 maj 2024.

Kalendarium

Brinova lämnar delårsrapporter kvartalsvis,

en bokslutskommuniké samt årsredovisning

för hela verksamhetsåret.

2024-04-25 Delårsrapport januari–mars

2024-05-07 Årsstämma 2024

2024-07-12 Delårsrapport januari–juni

2024-10-24 Delårsrapport januari–september

Delårsrapporter och årsredovisning skickas

med post eller mail till dem som begärt detta

och finns på hemsidan.

Kapitalmarknadsinformation

Brinova strävar efter att ge en rättvisande bild

av bolaget genom en kontinuerlig, omedelbar,

korrekt och tillförlitlig information till befintliga

och potentiella aktieägare och andra intressenter.

Informationsgivningen kännetecknas av öppen-

het, samtidighet och likformighet i enlighet med

gällande lagstiftning, Nasdaqs regelverk, Svensk

kod för bolagsstyrning samt bolagets IR-policy.

Brinova planerar in enskilda möten med

investerare och banker. Bland annat presenterar

Brinova traditionellt bolaget på kapitalmarknads-

dagen i Båstad.

Brinova deltar också i aktiespararträffar

arrangerade av Aktiespararna.

Analyshuset Kepler Chevreux har en aktiv

bevakning av Brinova-aktien.

Här kan ni nå oss:

Huvudkontor

Brinova Fastigheter AB

Stortorget 9

252 20 Helsingborg

brinova.se info@brinova.se

Följ Brinova på webbplatsen

På Brinovas webbplats www.brinova.se finns

aktuell information om Brinovas fastigheter och

verksamhet. Samt finansiell information, till exem-

pel pressmeddelanden och finansiella rapporter.

På webbplatsen kan bolagets intressenter också

ladda ned finansiella publikationer från Brinova.

Denna information kan även beställas direkt av

Brinova per telefon eller via mail info@brinova.se.

Pressreleaser 2023 i urval

2023-01-16 Brinova sponsrar barnhem för 24

föräldralösa barn.

2023-04-28 Första spadtaget för fler bostäder

i Oxie.

2023-05-24 Brinova säljer byggrätt i Lund.

2023-06-19 Vi är fortsatt ett av Sveriges mest

jämställda börsbolag!

2023-07-17 Brinova säljer fastigheter i

Ängelholm.

2023-08-31 Brinova har tecknat ett 10-årigt

hyresavtal med Willys.

2023-10-24 Tillträden Hjärup och Eslöv.

Förvaltningskontor

Brinova – Eslöv

Malmgatan 1 B

241 30 Eslöv

Brinova – Helsingborg

Stortorget 9

252 20 Helsingborg

Brinova – Karlskrona

Skeppsbrokajen 14

371 33 Karlskrona

Brinova – Kristianstad

Björkhemsvägen 15A

291 54 Kristianstad

Brinova – Landskrona

Östergatan 29

261 34 Landskrona

Brinova – Malmö

Olsgårdsgatan 14

215 79 Malmö

Flerårsöversikt Nyckeltal Fastighetsförteckning Adresser

Expansiv aktör inom hyresbostäder

och samhällsfastigheter i södra Sverige

Brinova utvecklar och förvaltar primärt bostäder och samhällsfastigheter

belägna på utvalda orter med goda kommunikationer i södra Sverige.

Verksamheten kännetecknas av långsiktighet, samverkan med aktörer

inom samhällssektorn och inte minst en lokal egen engagerad

förvaltning på de orter där bolaget valt att verka.

Fastighetsbeståndet om cirka 346 000 kvm har ett marknadsvärde på

8,3 miljarder kronor. Värden skapas genom selektiva förvärv, effektiv

fastighetsutveckling och en aktiv förvaltning. Ett starkt kassaflöde

möjliggör en fortsatt tillväxt av bolaget. Brinovas B-aktie är noterad

på Nasdaq Stockholm och handlas på Mid Cap-listan.

Huvudkontoret finns i Helsingborg.