Årsredovisning

2022

Det hållbara valet för hyresbostäder och

samhällsfastigheter i södra Sverige

ÅRSREDOVISNING MED HÅLLBARHETSRAPPORT 2022

RHR/CC

Följ Brinova året om

Årsstämma

Brinovas årsstämma kommer att hållas torsdagen den

4 maj 2023.

Kalendarium

Brinova lämnar delårsrapporter kvartalsvis, en boksluts-

kommuniké samt årsredovisning för hela verksamhetsåret.

Under 2023 publiceras:

2023-04-27 Delårsrapport januari–mars 2023

2023-05-04 Årsstämma 2023

2023-07-14 Delårsrapport januari–juni 2023

2023-10-26 Delårsrapport januari–september 2023

Delårsrapporter och årsredovisning skickas med post eller

mail till dem som begärt detta och finns på hemsidan.

Kapitalmarknadsinformation

Brinova strävar efter att ge en rättvisande bild av bolaget

genom en kontinuerlig, omedelbar, korrekt och tillförlitlig

information till befintliga och potentiella aktieägare och

andra intressenter. Informationsgivningen kännetecknas

av öppenhet, samtidighet och likformighet i enlighet med

gällande lagstiftning, Nasdaqs regelverk, Svensk kod för

bolagsstyrning samt bolagets IR-policy.

Brinova planerar in enskilda möten med investerare

och banker. Bland annat presenterar Brinova traditionellt

bolaget på kapitalmarknadsdagen i Båstad.

Brinova deltar också i aktiespararträffar arrangerade

av Aktiespararna.

Analyshuset Kepler Chevreux har en aktiv bevakning

av Brinova-aktien.

Brinova Fastigheter AB

Stortorget 9

252 20 Helsingborg

010-207 12 30

www.brinova.se

info@brinova.se

Här kan ni nå oss:

Malmö

Olsgårdsgatan 14

215 79 Malmö

Helsingborg

Stortorget 9

252 20 Helsingborg

Landskrona

Östergatan 29

261 34 Landskrona

Kristianstad

Blekingevägen 6 C

291 54 Kristianstad

Expansiv aktör inom hyresbostäder

och samhällsfastigheter i södra Sverige

Brinova utvecklar och förvaltar primärt bostäder och samhällsfastigheter

belägna på utvalda orter med goda kommunikationer i södra Sverige.

Verksamheten kännetecknas av långsiktighet, samverkan med aktörer

inom samhällssektorn och inte minst en lokal egen engagerad

förvaltning på de orter där bolaget valt att verka.

Fastighetsbeståndet om cirka 348 000 kvm har ett marknadsvärde på

8,4 miljarder kronor. Värden skapas genom selektiva förvärv, effektiv

fastighetsutveckling och en aktiv förvaltning. Ett starkt kassaflöde

möjliggör en fortsatt tillväxt av bolaget. Brinovas B-aktie är noterad

på Nasdaq Stockholm och handlas på Mid Cap-listan.

Huvudkontoret finns i Helsingborg.

Följ Brinova på webbplatsen

På Brinovas webbplats www.brinova.se finns aktuell infor-

mation om Brinovas fastigheter och verksamhet. Samt

finansiell information, till exempel pressmeddelanden och

finansiella rapporter. På webbplatsen kan bolagets intressen-

ter också ladda ned finansiella publikationer från Brinova.

Denna information kan även beställas direkt av Brinova per

telefon eller via mail info@brinova.se.

Pressreleaser 2022 i urval

2022-01-27 Brinova förvärvar bostadsfastigheter

under produktion i Hjärup och

Staffanstorp.

2022-01-31 Brinova tillträder bostadsfastighet i

Borstahusen, Landskrona.

2022-02-03 Brinova förvärvar bostadsprojekt intill

Vallåkra station, Helsingborg.

2022-02-18 Brinova gör strategiska uthyrningar

i Kristianstad och Karlskrona.

2022-04-29 Brinova förvärvar och tillträder fastigheter

i Karlskrona samt emitterar aktier.

2022-06-20 Hållbarhet och miljö i fokus – Vi utvecklar

mobilitetshus på bästa läge i Lund.

2022-11-21 Brinova är fortsatt ett av Sveriges mest

jämställda börsbolag.

Karlskrona

Drottninggatan 54

371 33 Karlskrona

Eslöv

Malmgatan 1 B

241 30 Eslöv

FörvaltningskontorHuvudkontor

Brinova Fastigheter AB är ett svenskt publikt aktiebolag. Bolaget är

bildat och registrerat enligt svensk rätt med firmanamnet Brinova

Fastigheter AB (publ) och organisationsnummer 556840-3918.

Bolaget har sitt säte i Helsingborg, Sverige.

Årsredovisningen är publicerad på bolagets webbplats www.brinova.se

den 24 mars 2023. Tryckta exemplar skickas till aktieägare och andra

intressenter efter beställning. Förvaltningsberättelsen omfattar sidor-

na 52–71. Den finansiella rapporteringen omfattar sidorna 72–109 och

har upprättats i enlighet med IFRS. Alla värden uttrycks i Mkr om inte

annat anges. Sifferuppgifterna inom parentes avser 2021 om inget

annat anges. Information om marknaden är baserad på Brinovas egen

bedömning om ingen annan källa anges. Bedömningar baseras på bästa

tillgängliga faktaunderlag vid årsredovisningens upprättande. Denna

rapport innehåller framtidsinriktad information. Även om Brinovas led-

ning bedömer denna information som rimlig kan inga garantier lämnas

för att dessa förväntningar kommer att visa sig korrekta. Följaktligen

kan verkligt framtida utfall variera jämfört med vad som framgår i den

framtidsinriktade informationen beroende på bland annat förändrade

förutsättningar avseende ekonomi, marknad och konkurrens, föränd-

ringar i lagkrav och andra politiska åtgärder och andra faktorer. För

finansiella definitioner, se sidan 120.

Årsstämma

Brinovas aktieägare hälsas välkomna till årsstämman

som hålls den 4 maj 2023 klockan 15:00 på bolagets

huvudkontor, Stortorget 9, i Helsingborg.

Rätt att delta i stämman

Aktieägare som vill delta i årsstämman ska dels vara

upptagen som aktieägare i den av Euroclear Sweden

ABs förda aktieboken onsdagen den 26 april, dels

anmäla sig till årsstämman senast onsdagen den 3 maj

via e-post till malin.rosen@brinova.se eller per post till

Brinova Fastigheter AB, Årsstämma, Stortorget 9, 252

20 Helsingborg.

Vid anmälan ska aktieägare uppge namn, person-/

organisationsnummer, adress, telefonnummer, eventuella

biträden och antal aktier. Ombud samt företrädare för

juridiska personer ombeds att i god tid före bolagsstäm-

man till bolaget inge fullmakt i original, registrerings-

bevis och andra behörighetshandlingar.

Fullmakten och registreringsbeviset får inte vara äldre

än ett år per dagen för stämman, dock att fullmaktens

giltighetstid får vara längst fem år från utfärdandet om

detta särskilt anges.

På omslaget:

Bajonetten 3, Kristianstad.

Inflyttning av hyresbostäder i Bajonetten 3 påbörjas 1 mars

2023. Fastigheten omfattar tre byggnader varav två av dem

rymmer 94 lägenheter i varierande storlek och den tredje en

livsmedelsbutik. Fastigheten har ett fantastiskt centrumnära

läge där man når all tänkbar service, buss, tågstation och

nöjesutbud genom en kortare promenad.

Brinova äger, utvecklar och förvaltar hyresbostäder och samhällsfastigheter

på orter i södra Sverige. På dessa orter är Brinova en betydande aktör på

bostadsmarknaden och en för de offentliga beslutsfattarna viktig partner.

Affärsmodellen skapar stabila kassaflöden som investeras i fortsatt lönsam

värdetillväxt vilket gör Brinova till en attraktiv placering.

FASTIGHETSFÖRTECKNING

Innehåll

INLEDNING

Kallelse till årsstämma

Flik

Brinova i korthet

2-3

Året i korthet

4–5

VD har ordet

6–7

Brinovastaden

8–9

Marknadsöversikt

10–13

Framtidstrender

14–15

VERKSAMHETEN

Affärsmodellen

16–19

Egen förvaltning

20–25

Förvärv

26–27

Projektutveckling

28–31

Mål och strategier

32–33

HÅLLBARHETSRAPPORT

Hållbarhetsrapport

34–51

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Verksamheten

52–56

Fastighetsvärdering

Väsentliga händelser

58–59

Räntebärande skulder

60–61

Aktie och ägare

62–63

Riskhantering

64–70

Vinstdisposition

FINANSIELL INFORMATION

Innehåll

Finansiella rapporter

74–78

Noter

79–103

Påteckning

104

Revisionsberättelse

106–109

BOLAGSSTYRNING

Bolagsstyrningsrapport

110–113

Styrelse och ledning

114–117

Revisorns yttrande om bolagsstyrningsrapporten

118

Styrelsens förslag om riktlinjer för ersättningar

119

ÖVERSIKTER

Flerårsöversikt och definitioner

120

Härledning av nyckeltal

121

Fastighetsförteckning

123 + utvik

Följ Brinova året om

Flik

Reviderade avsnitt.

Region Öst

Kvadratmeter

Fastighet

Bostäder Kommersiellt Projekt

Samhälls-

fastigheter Totalt

Lugnet 9 0 574 0 4 717 5 291

S:a Bromölla 0 574 4 717 5 291

Ankarcrona 4 1 301 75 0 0 1 376

Binga 9:237 349 0 0 139 488

Clerk 28 695 20 0 0 715

Dockan 10 0 3 244 0 0 3 244

Frimuraren 2 0 30 0 525 555

Gasverket 18 0 152 0 9 162 9 314

Hammarby 1:123 0 0 0 710 710

Hammaren 1 0 5 730 0 0 5 730

Jämjö 6:5 mfl 1 566 0 0 0 1 566

Järnsaxa 1 0 0 0 443 443

Lindblad 24 365 3 755 0 4 277 8 397

Mjövik 2:36 672 0 0 0 672

Mjövik 2:47 1 144 0 0 0 1 144

Mjövik 2:76 285 356 0 550 1 191

Mo 1:64 336 0 0 0 336

Rödebyholm 1:42 2 216 0 0 341 2 557

Sheldon 4 502 632 0 0 1 134

Skeppsbron 4 0 0 0 0 0

Vakteln 8,9,10,11 662 0 0 0 662

Västra Nättraby 10:87 0 0 0 735 735

Östra Rödeby 3:1 0 0 440 0 440

S:a Karlskrona 10 093 13 994 440 16 882 41 409

Alkronan 3 0 1 715 0 0 1 715

Bajonetten 3 0 0 3 433 0 3 433

Bajonetten 5 2 253 43 0 0 2 296

Bajonetten 6 0 0 0 2 177 2 177

Bajonetten 7 0 0 0 0 0

Fältmarskalken 3 2 309 2 220 0 466 4 995

Getramsen 2 876 0 0 0 876

Hammar 9:198 3 573 0 0 0 3 573

Hans Kock 14 2 104 693 0 550 3 347

Hans Kock 9 1 417 262 0 0 1 679

Härlöv 50:57 0 0 0 0 0

Kamomillen 2 1 752 0 0 0 1 752

Kristianstad 3:86 0 150 0 0 150

Mats Lavesen 3 0 0 0 4 948 4 948

Näsby 35:42 0 0 0 530 530

Saxen 11 607 0 0 0 607

Sjöhem 10 0 1 797 0 1 370 3 167

Sjöhem 11 0 0 0 1 426 1 426

Sjöhem 2 0 7 996 0 2 776 10 772

Sjöhem 4 0 7 051 0 11 711 18 762

Sjöhem 8 0 816 0 0 816

Stinsen 9 0 0 0 456 456

Vesslan 45 94 0 0 0 94

Västerport 16-34 376 0 0 0 376

S:a Kristianstad 15 361 22 743 3 433 26 410 67 947

TOTAL REGION ÖST 25 454 37 311 3 873 48 009 114 647

TOTAL BRINOVA 130 157 75 718 10 764 131 137 347 776

Fastighetsförteckning, 31 december 2022

Region Väst

Kvadratmeter

Fastighet Bostäder Kommersiellt Projekt

Samhälls-

fastigheter Totalt

Dannemannen 33 0 484 0 5 855 6 339

Dannemannen 36 0 0 0 0 0

Dannemannen 37 0 0 0 0 0

Färgaren 21 1 969 0 0 0 1 969

Garvaren 17 2 642 1 950 0 3 022 7 614

Gjutaren 15 0 0 0 3 020 3 020

Piggvaren 4 29 058 770 0 4 304 34 132

Sädesärlan 3 5 279 0 0 0 5 279

S:a Eslöv 38 948 3 204 0 16 201 58 353

Armborstet 8 0 0 0 830 830

Billesholms Gård 9:467 1 737 0 0 500 2 237

Fiskaren 27 242 2 093 0 2 247 4 582

Göta 1 0 2 114 0 1 800 3 914

Kvadraten 1 1 877 0 0 506 2 383

Magnus Stenbock 8 460 1 326 0 0 1 786

Nackstycket 8 0 0 0 0 0

Nackstycket 9 0 0 0 316 316

Norden 9 0 2 008 0 0 2 008

Rosmarinen 34 5 487 0 0 0 5 487

Sjollen 13 0 0 0 1 031 1 031

Tenoren 1 0 0 0 1 067 1 067

S:a Helsingborg 9 803 7 541 0 8 297 25 641

Barsebäck 42:53 0 0 0 2 398 2 398

Bäcken 9 1 048 0 0 0 1 048

Karaby 2:303 1 332 0 0 0 1 332

Trehörningen 15 2 899 25 0 540 3 464

S:a Kävlinge 5 278 25 0 2 938 8 241

Banér 1 507 405 0 0 912

Banér 11 672 132 0 0 804

Banér 8 997 55 0 0 1 052

Erik Dahlberg 1 370 591 0 0 961

Erik Dahlberg 13 430 513 0 0 943

Erik Dahlberg 14 1 429 1 344 0 0 2 773

Karl XV 17 364 2 718 0 430 3 512

Karl XV 18 0 5 590 0 6 815 12 405

Klas Klättermus 2 4 956 0 0 0 4 956

Köpmannen 13 1 217 301 0 0 1 518

Köpmannen 14 1 637 628 0 596 2 861

Köpmannen 2 661 278 0 0 939

Tigern 7 0 935 0 660 1 595

Östra Roten 21 6 817 2 486 0 1 765 11 068

S:a Landskrona 20 056 15 976 0 10 266 46 298

Bautastenen 4 1 516 0 0 0 1 516

Bjärred 30:16 956 0 0 733 1 689

Brågarp 6:883 1 336 0 0 0 1 336

Göingegeten 1 1 920 0 0 0 1 920

Lomma 27:133 1 764 0 0 0 1 764

Orkesterdiket 10 0 0 0 552 552

Sandryggen 1 0 1 293 0 3 970 5 263

Soldaten 14 0 0 0 549 549

Stanstorp 7:298 1 307 0 0 0 1 307

S:a Lund 8 799 1 293 0 5 804 15 896

Ask 3 0 1 125 0 166 1 291

Brandvakten 3 0 0 0 580 580

Dekoratören 21 68 0 0 650 718

Flaggskepparen 3 0 0 0 1 281 1 281

Körmästaren 1 0 0 0 2 139 2 139

Nattskärran 7 1 918 0 0 0 1 918

Nattsländan 1 0 0 0 2 134 2 134

Oxievång 2,3,6 3 496 4 541 0 5 940 13 977

Oxievång 7 0 0 0 0 0

Slätthög 5 0 1 234 0 2 909 4 143

Sånekulla 16 0 0 0 2 235 2 235

Vannagården 2 0 0 0 741 741

Yran 3 0 0 0 363 363

Åkertisteln 1 0 0 0 336 336

Äggsvampen 1 0 0 0 1 525 1 525

Äggsvampen 3 0 0 0 828 828

S:a Malmö 5 482 6 900 0 21 827 34 209

Passaren 1 4 303 0 0 0 4 303

Pennan 1 570 0 0 0 570

Tell 13 1 260 0 0 0 1 260

S:a Skurup 6 133 0 0 0 6 133

ÖVERSIKTER

2 BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2022 123

Region Väst forts.

Kvadratmeter

Fastighet Bostäder Kommersiellt Projekt

Samhälls-

fastigheter Totalt

Värby 44:565 0 722 0 1 645 2 367

Värby 61:586 0 0 0 3 039 3 039

Värby 61:587 0 0 0 0 0

Värby 61:589 5 856 331 0 527 6 714

Värby 61:590 2 144 274 0 0 2 418

S:a Svedala 8 000 1 327 0 5 211 14 538

Sadeln 2 486 0 0 2 280 2 766

S:a Trelleborg 486 0 0 2 280 2 766

Påfågeln 1 636 0 0 4 000 4 636

S:a Vellinge 636 0 0 4 000 4 636

Karlslund 1 0 0 0 781 781

Körsbärsträdet 5 0 0 3 727 0 3 727

Körsbärsträdet 6 0 0 3 164 0 3 164

Örnen 28 1 083 2 141 0 2 322 5 546

S:a Ängelholm 1 083 2 141 6 891 3 103 13 218

Alex 2 0 0 0 3 201 3 201

Hällbo 14 0 0 0 0 0

Hällbo 26 0 0 0 0 0

S:a Övriga orter Region Väst 0 0 0 3 201 3 201

TOTALT REGION VÄST 104 703 38 407 6 891 83 128 233 129

ESLÖV

SVEDALA

HELSINGBORG

TRLB.ÖVRIGABRO. Ä-HOLM VEL.

KÄVLINGE

KARLSKRONA

LANDSKRONALUND

KRISTIANSTAD

MALMÖSKURUP

En ledande aktör för hyresbostäder

och samhällsfastigheter i södra Sverige

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2022 3

INLEDNING

Brinova-aktien

Långsiktigt substansvärde har

ökat med 5,6 procent under

2022. För hela perioden, 2018–2022 är

ökningen 72,8 procent. Kursen för Brinovas

B-aktie minskade under 2022 med cirka

48 procent. Fastighetsindexet Crex mins-

kade under samma period med cirka 45

procent. Börsens totalindex OMX Stockholm

PI minskade med cirka 25 procent.

Läs mer på sidorna 62–63.

Långsiktigt substansvärde

MFJAMJ

2022

2023

JAS OND JF

Index Antal aktier, tusental

1 00

2 000

3 000

4 000

Aktieutveckling

34,06

OMX Stockholm_PI Carnegie Real Estate Index Brinova

Omsatt antal aktier/månad, tusental

2020 2021 202220192018

En tydlig tillväxtstrategi baserad på

lönsamhet, med en betydande del

från egen projektutveckling, som

historiskt utgjort 50 procent av den

totala tillväxten.

En attraktiv portfölj av fastigheter

med fokus på hyresbostäder och

samhällsfastigheter som genererar

stabila kassaflöden i tillväxtorter.

Kvalitativ och effektiv förvaltning

i egen regi som bidrar till kund-

nöjdhet, lönsamhet och fortsatt

tillväxt.

En stabil positiv resultatutveckling

som byggt upp ett långsiktigt håll-

bart substansvärde i bolaget.

En intjäningsförmåga som kan

följa kostnadsutvecklingen i om-

världen då 65 procent av hyresin-

täkterna är KPI-indexerade.

En finansiering som kännetecknas

av traditionell bankfinansiering

och är byggd på stabila och nära

relationer med ett flertal etablera-

de nordiska banker.

Ett tydligt hållbarhetsfokus med

ambitionen att vara en samhälls-

stödjande aktör.

Skäl att

investera i Brinova

Fortsatt efterfrågan för hyresbostäder och samhällsfastigheter

Demografiska förändringar som en ökad andel äldre befolkning

och en växande trend att söka sig utanför storstäder driver behoven

för kostnadseffektiva hyresbostäder och trygga service- eller särskilda

boenden. Motsvarande gäller behoven av samhällsfastigheter för till

exempel skola, vård och administration. Brinovas fastigheter är belägna

på växande orter med goda kommunikationer i och i anslutning till södra

Sveriges större städer. Brinovas växande fastighetsportfölj innehåller för

närvarande cirka 3 100 hyreslägenheter, färdiga eller under uppförande,

och cirka 151 000 kvadratmeter samhällsfastigheter.

Egen förvaltning skapar värden för alla intressenter

Brinovas verksamhet kännetecknas av långsiktighet och

samverkan med aktörer inom samhällssektorn samt en egen

engagerad förvaltning som kan vårda relationerna med hyresgästerna

och beslutsfattarna och bistå dem i deras utveckling. Bolaget kan erbjuda

sina hyresgäster ett attraktivt och tryggt boende och lokaler med hög

standard och med en god service. Det kontinuerliga arbetet med att

utveckla fastighetsbeståndet är grunden i att skapa ett ökat aktie-

ägarvärde och tillväxt.

Läs mer på sidan 16.

Hållbarhetsfokus är en konkurrensfördel

Hållbarhet, långsiktighet och samhällsengagemang är en

integrerad del av Brinovas verksamhet, vilket vi anser är viktigt

för att skapa värde och minska risker. Störst påverkan skapas genom att

hålla låga energiuttag, underhålla fastigheter på ett miljövänligt sätt och

skapa trygga och inkluderande bostadsområden. Brinovas systematiska

hållbarhetsarbete är också en konkurrensfördel i markanvisningsarbetet

och för vår samverkan med kommuner för utveckling av boendemiljöer.

Läs mer på sidan 34.

4 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022

INLEDNING

ÅRET I KORTHET

Fortsatt god utveckling under 2022

Trots betydande omvärldsutmaningar fortsatte Brinova sin positiva utveckling. Brinovas

starka affärsmodell fortsätter att leverera bra nyckeltal, däribland uthyrningsgraden,

driftsöverskottet och det långsiktiga substansvärdet, vilket ger goda möjligheter att

fortsätta utveckla verksamheten.

Fastighetsvärdet

ökade med 10 procent.

Hyresintäkterna

ökade med 16 procent.

Förvaltningsresultatet

ökade med 2 procent.

Driftsöverskottet

ökade med 15 procent.

Långsiktiga sub-

stansvärdet ökade

med 5 procent.

Läs mer om Brinovas verksamhet, strategier, operativa och finansiella mål på sidorna 32–33.

Utvalda väsentliga händelser under året

Läs mer om väsentliga händelser på sidorna 58–59.

Brinova förvärvar bostadsfastigheter

under produktion i Hjärup, Staffans-

torp kommun. Fastigheten kommer

att ha en uthyrningsbar bostadsyta

om cirka 2 000 kvm, innefatta 34

bostadslägenheter och vara belägen

nära allmänna kommunikationer,

förskolor, skolor och annan sam-

hällsservice. Brinova har fokus på

att produktionen av fastigheten ger

en bra energiklassificering som leder

till låga energikostnader. Fastigheten

tillträds i samband med att byggnaden

är slutbesiktigad.

Brinova förvärvar bostadsprojekt

intill Vallåkra station i Helsingborgs

kommun som kommer att innefatta

14 bostadslägenheter. Byggnaden

uppförs som ett passivhus och där-

med mycket energieffektivt. Brinova

har fokus på att all nyproduktion av

fastigheter ger en bra energiklassifi-

cering som leder till låga energi-

kostnader. Fastigheten tillträds i

samband med att byggnaden är

slutbesiktigad.

Brinova tillträder bostadsfastigheten

Klas Klättermus 2 i Landskrona med

en uthyrbar yta om cirka 5 000 kvm,

76 hyresbostäder, garage samt ut-

vändiga parkeringsplatser. Till förvär-

vet hör även byggrätter om cirka 9 500

kvm BTA, där Brinova direkt inleder

arbetet med att utveckla byggrätterna

för att uppföra 18 radhus samt två

punkthus med 10 våningar.

10%

15%

16%

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2022 5

INLEDNING

ÅRET I KORTHET

Fastighetsportföljens

utveckling Hyresintäkter

Kassaflöde före förändring

av rörelsekapital

Långsiktigt substans-

värde per aktie

2020 2021 202220192018

Mkr

2020 2021 202220192018

3 00

6 00

9 00

Mkr

2020 2021 202220192018

2022 2021

Föränd-

ring, %

Hyresintäkter, Mkr 463,8 399,0 16

Driftsöverskott, Mkr 290,3 253,1 15

Förvaltningsresultat, Mkr 156,5 153,9 2

Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,60 1,70 -6

Kassaflöde från den löpande

verksamheten före förändringar

av rörelsekapital, Mkr 154,6 152,4 1

Värdeförändringar fastigheter, Mkr 13,1 308,2 -96

Värdeförändringar derivat, Mkr 218,3 52,4 317

Periodens totalresultat, Mkr 289,7 399,8 -28

Resultat per aktie före och efter

utspädning, kr 2,97 4,41 -33

Eget kapital per aktie, kr 32,36 29,36 10

Långsiktigt substansvärde

per aktie, kr 34,06 32,30 5

Fastighetsvärde, Mkr 8 431,7 7 697,6 10

Uthyrbar yta, tkvm 347,8 328,2 6

Hyresvärde, Mkr 504,4 462,3 9

Överskottsgrad, % 62,6 63,4

Uthyrningsgrad, % 94,3 94,3

Mkr

2020 2021 202220192018

Koncernen i siffror

Brinova har tecknat ett nytt treårigt

avtal med Region Skåne på 750 kvm

inom vårt fastighetsområde Sjöhem

i Kristianstad.

Ett femårigt grönt hyresavtal har

även tecknats med Försäkringskassan

i Karlskrona. Sedan tidigare förhyr För-

säkringskassan 3 300 kvm inom fastig-

heten Lindblad 10, dessa utökas med

2 142 kvm i och med att all verksamhet

i Karlskrona samlas i fastigheten.

Bygglov har erhållits för kvarteret Sand-

ryggen 1 i Lund där Brinova kommer att

omvandla den befintliga fastigheten från

kontor till bostäder. I samband med om-

vandlingen till bostäder namnges fastig-

heten ”Cykelskrapan”. Ett nytt boende-

koncept implementeras med bilfritt boen-

de, där de boende kommer att få tillgång

till både bil- och cykelpool. Källare och

entréplan kommer att bestå av användar-

vänlig och generös cykelparkering samt

cykelförvaring med möjligheter för under-

håll och service.

Brinova har förvärvat sex fast-

igheter i Karlskrona, Sheldon

4, Vakteln 8–11 och Clerk 28.

Fastigheterna består främst

av hyresbostäder. Förvärvet

finansierades med kontanta

medel samt genom emission

av 317 965 aktier av serie B

i Brinova.

6 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022

INLEDNING

Stark affärsmodell – basen för

långsiktigt värdeskapande

VD HAR ORDET

Brinovas VD, Per Johansson.

Lund Sandryggen

Brinova har erhållit bygglov för att omvandla före detta ”Skatteskrapan”, en fastighet i Lund för kontor, till

ett mobilitetshus; ”Cykelskrapan”. Med mindre än en kilometer till Lunds stadspark, och mindre än två

kilometer till Lunds centralstation, är det här ett riktigt cykelvänligt cityläge! Fastigheten kommer att bestå

av totalt 126 hyresrätter, varav 80 är studentlägenheter och 46 är vanliga hyreslägenheter.

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2022 7

INLEDNING

Hållbarhet och trygghet skapar värde

Vi har under året adderat solceller på ett antal nya projekt och

befintliga fastigheter med en kommande kapacitet om cirka

750 000 kWh. Vi har utökat vår energigrupp med målsättning-

en att öka tempot med att minska vår förbrukning av el och

värme samt hantera vår ökande produktion av egentillverkad

el via solceller. Under året har också nya driftbilar levererats

och nu är samtliga fordon i bilparken fossilfria.

Under 2023 blir det fortsatt mycket stort fokus på energi-

effektiviseringen och investeringar i egen förnybar energi.

Ambitionen är att på sikt bli självförsörjande avseende fastig-

hetsel. Vi kommer även sätta igång ett större arbete med att

tillsammans med våra hyresgäster skapa förutsättningar för

att sänka deras energiförbrukning.

Vårt fokus på att skapa trygga och attraktiva kvarter fort-

sätter under 2023 där vi samlar våra insatser och ambitioner

under begreppet ”Det goda grannskapet”.

Stabil position i osäkra tider

Vi kommer även 2023 att ha en osäker omvärld med inflation,

minskad ekonomisk tillväxt, höjda räntor, samt ett osäkert

geopolitiskt läge med krig i Ukraina. Vår förvaltningsmodell

kommer vara avgörande för fortsatt stark lönsamhet och värde-

utveckling. Ytterligare styrkor ligger i vårt långsiktigt starka

kassaflöde och att vi fokuserar på tillgångsslagen hyresbostä-

der och samhällsfastigheter som har fortsatt stor efterfrågan.

På finansieringssidan så har vi endast traditionell bankfinan-

siering som skapar långsiktig stabilitet och trygghet. Vi har

även säkrat upp utrymme för kommande projekt och förvärv.

Dessutom är cirka 50 procent av totala låneportföljen ränte-

säkrad.

Cirka 65 procent av våra hyresintäkter kommer att KPI

justeras med oktoberindex som bas, som landade på 10,9

procent. Justeringen sker per 1 januari 2023. Förhandlingen

av bostadshyrorna blir sannolikt klar först under slutet av Q1

2023. Vår bedömning är att det blir en relativt hög justering

av hyrorna med tanke på den kostnadsökning vi ser inom alla

områden.

2022 blev ett starkt och bra år, mycket tack vara en

kompetent och snabbfotad organisation som jag vill tacka

för ett fantastiskt bra arbete. Med en robust affärsmodell

har vi bevisat att vi kan hantera även osäkra tider. Fortsatt

stark efterfrågan, en stabil finansiell ställning och en mycket

kompetent organisation ger oss de rätta förutsättningarna att

fortsatt utveckla vår verksamhet i en positiv riktning.

Helsingborg, 24 mars 2023

Per Johansson, VD

Vår förmåga att leverera även i turbulenta tider bygger på

vår starka och väl förankrade affärsmodell med ett tydligt

fokus på våra tillgångsslag med samhällsfastigheter och

hyresbostäder som har stor efterfrågan och skapar stabila

och säkra kassaflöden. Lika viktigt i affärsmodellen är den

egna kvalitativa fastighetsförvaltningen där vi kan utveckla

vår lönsamhet med kostnadskontroll, uthyrningar och lön-

samma förvaltningsprojekt.

Ett projektintensivt år

2022 har varit ett projektintensivt år med många pågående

projekt som blivit klara och inflyttade under året, eller blir

klara med inflyttning under Q1 2023. Det är projekt som vi

haft möjlighet att slutföra i enlighet med den ursprungliga

kalkylen. Projekt där vi nu tillför attraktiva hyresbostäder och

samhällsfastigheter i vår förvaltningsportfölj. Energieffektiva

byggnader med hög kvalitet för de som bor eller verkar där.

Vi har under året också genomfört strategiska anpassningar

i stora hyresgästprojekt åt hyresgäster som Försäkringskas-

san, PEAB, Sparbanken Skåne och Region Skåne som under

slutet av året blivit klara för inflyttning och därmed positivt

kommer att påverka vår resultaträkning från Q1 2023.

Lönsam projektutveckling, fortsatt efterfrågan

Ytterligare några pågående bostadsprojekt blir klara för in-

flyttning den 1 oktober 2023. Det är nya bostäder i Eslöv, Bjuv

och Hjärup som kommer bli ett bra tillskott till vår portfölj.

Därtill har vi en del större projekt som vi sätter i gång under

början av året. Nya bostäder i Malmö (34 lägenheter med en

livsmedelsbutik i botten), nytt trygghetsboende i Bromölla

med 23 lägenheter samt ett större konverteringsprojekt i

centrala Lund där kontor kommer bli 126 hyresbostäder.

Dessa projekt har godkända bygglov samt är upphandlade.

Vi är väldigt glada att det varit möjligt att handla upp dessa

projekt på nivåer som gör att vi kan fortsätta med vår lön-

samma projektutveckling.

Vi har också ett antal pågående planprocesser som vi

bedömer blir klara under 2023 med ytterligare nya möjlig-

heter att med nyproduktion av samhällsfastigheter och

hyresbostäder skapa lönsam tillväxt till vår fastighetsportfölj.

Bostäder är fortsatt väldigt attraktivt och med en stark

efterfrågan. De har obefintliga vakanser och med vår förvalt-

ningsmodell dessutom låg omflyttning. Långsiktigt är också

hyresutvecklingen bra med hyror som aldrig går ner till skillnad

från lokalhyreskontrakt.

VD HAR ORDET

2022 var ett omvälvande år med extrema omvärldsutmaningar som vår organisation hanterat

klokt och med beslutsamhet. En stor osäkerhet utifrån det geopolitiska läget, energikrisen,

inflationen och räntehöjningar har påverkat alla på olika sätt, hushåll såväl som företag.

I detta omvärldsläge är jag väldigt glad över vår starka affärsmodell som återigen gjort

att vi kunnat bibehålla viktiga nyckeltal, däribland uthyrningsgraden, driftsöverskottet och

det långsiktiga substansvärdet, vilket ger goda möjligheter att fortsätta utveckla vårt företag.

8 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022

INLEDNING

Prisvärda hyresbostäder för alla

Brinova utvärderar bostadsprojekt enligt följande kriterier:

bostäderna ska ligga inom rimligt pendlingsavstånd till större

städer, vara prisvärda för en person med normal inkomst, ha

en effektiv boyta och vara nära kollektivtrafik. Många söker

också boenden nära vardagsservice som förskolor, skolor,

bibliotek, kultur, vårdanläggningar och livsmedelsbutiker.

Brinova har som mål att erbjuda rätt boende för alla livets

skeden, från det första hemmet eller familjelägenheten till

trygga boenden för seniorer.

Läs mer om vårt fastighetsbestånd och orterna vi finns på, på sidan 123.

Bred kunskap om samhällsfastigheter

Samhällsfastigheter används till övervägande del av skatte-

finansierad verksamhet och är specifikt anpassad för sam-

hällsservice. Brinova har bred erfarenhet av att både utveckla

och förvalta samhällsfastigheter och har i sin portfölj allt ifrån

stora idrottsarenor, förskolor, skolor, bibliotek, vårdcentraler

och folktandvård till särskilda boenden för äldre och LSS-

boenden. Vi kan samhällsfastigheter och vi kan de orter vi

finns etablerade på. Vi har byggt långsiktiga relationer tack

vare längre hyreskontrakt och synergier på våra orter.

Läs mer om vårt fastighetsbestånd och orterna vi finns på, på sidan 123.

Brinovastaden – Det goda grannskapet

Äldreboende

Ambulans-

station

Förskola

Livsmedelsbutik

Projektutveckling

Hyresbostäder

Tandvård

Brinova är en av Sydsveriges ledande samhällsbyggare med en växande portfölj av hyres-

bostäder och samhällsfastigheter. Vi bidrar till att bygga trygga samhällen och möter upp

de ökande behoven av prisvärda boenden och lämpliga samhällsfastigheter i närheten

av arbetstillfällen och stadskärnor. Våra olika fastigheter samverkar för att skapa trygga

kvarter, bra miljöer och goda grannskap.

Som en stad i staden, Brinovastaden.

8 BRINOVA FASTIGHETER AB

BRINOVASTADEN

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2022 9

INLEDNING

Apotek

Vårdcentral Trygghets-

boende

Sporthall

LSS-boende

Bibliotek Grundskola

Egen förvaltning

Egen och lokalt förankrad förvaltning

Vi förstärker och utvecklar kontinuerligt de fastighetsområden

vi bygger upp på olika växande orter för att skapa synergier

och attraktivitet. En aktiv förvaltning med egna medarbetare

nära våra fastigheter är en viktig del av vår affärsmodell,

både som en konkurrensfördel för oss och som en del av

erbjudandet till våra hyresgäster. Med lokal närvaro kan

problem snabbt identifieras och åtgärdas. Närheten till lokala

beslutsfattare innebär att Brinova på ett enkelt sätt kan delta

i samhällets utveckling med attraktiva bostäder samt lokaler

för till exempel utbildning, vård, idrott och fritid. På så sätt

säkerställer vi vår lönsamhet med kostnadskontroll, uthyrning-

ar och lönsamma förvaltningsprojekt.

Läs mer om vår nära förvaltning, sidorna 20–25.

En hållbar verksamhet – för oss och för våra hyresgäster

Att arbeta för en hållbar utveckling är en självklarhet för oss

som en seriös samhällsaktör. Brinovas övergripande hållbar-

hetsarbete är en integrerad del i vår verksamhet och utgår

från ett helhetsperspektiv. Brinovas ramverk för hållbarhet

har delats in i fyra fokusområden: En lönsam och ansvarsfull

verksamhet, den framtida miljön, det trygga samhället och

engagerade medarbetare. Dessa områden definierar sådant vi

kan påverka, inom verksamheten och med externa partners.

Ramverkets styrningsstruktur underlättar också ett tydligt

ägandeskap för delarna i varje fokusområde.

Läs mer om vår syn på hållbarhet, sidorna 34–51.

Aktiv och lönsam projektutveckling

Brinova prioriterar egen projektutveckling. Det ger oss de

bästa förutsättningarna för att bygga attraktiva hyresbostäder,

optimera lokallösningar för hyresgäster och samarbetspart-

ners. Det är också, under rätt konjunktur, det lönsammaste

sättet för oss att växa. Vi har kompetensen för en framgångs-

rik projektutveckling och utarbetade processer som sträcker

sig från detaljplanering till slutleverans av projektet till vår

egen förvaltningsorganisation. Med egna byggrätter, motsva-

rande cirka 42 000 kvadratmeter eller cirka 300 lägenheter,

har Brinova också möjlighet att snabbt och effektivt erbjuda

potentiella hyresgäster nya bostäder.

Läs mer om vår aktiva projektutveckling, sidorna 28–31.

Det goda grannskapet – trygga kvarter, attraktiva miljöer

Vi vill att det ska vara tryggt att hyra en lägenhet av oss och

bo i ett av våra kvarter. Genom att öka tryggheten i och kring

våra fastigheter ökar vi attraktiviteten både för vårt egna

fastighetsbestånd och för samhället i stort. Satsningar på en

attraktiv utemiljö som ger förutsättningar för en positiv fritid

för såväl unga som vuxna är ett stående inslag i förvaltnings-

arbetet. Andra initiativ innefattar rena och ljusa miljöer som

minskar skadegörelse och nedskräpning men också trygghets-

vandringar tillsammans med lokala aktörer och boende för

att skapa handlingsplaner för ökad trygghet, liksom ett aktivt

samarbete med lokala föreningar och idrottsverksamheter för

ungdomar.

Läs mer om vårt trygghetsarbete på sidorna 44–45.

Tillsammans bygger vi goda grannskap.

Tillsammans bygger vi Brinovastaden!

BRINOVA FASTIGHETER AB 9

BRINOVASTADEN

10 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022

INLEDNING

Marknadsöversikt

Globala utmaningar drabbar ekonomin

Efter två år av pandemi och restriktioner inleddes år 2022

med en stark optimism. Det dröjde dock inte länge förrän

verkligheten förändrades. Globala utmaningar såsom krig, höjd

inflation och energibrist har skapat en ny verklighet. Den höga

inflationstakten ökade från 3,9 procent i januari till en topp på

10,2 procent i december, något som främst drivits på av dyrare

mat- och elpriser. Inflationen på årsbasis landade på 7,7

procent, långt över Riksbankens mål på 2 procent. Den höga

inflationen har tvingat centralbanker att vidta omfattande pen-

ningpolitiska åtgärder, däribland Riksbanken som under 2022

höjde styrräntan till 2,5 procent, jämfört med början av året då

den fortfarande var på noll procent. Samtidigt steg räntorna

och genomsnittlig bolåneränta för hushållen gick från 1,40

procent i januari till 3,42 procent i november, med en historiskt

låg tillväxt för utlåning till hushåll enligt SCB.

Höga räntekostnader och inflation har drastiskt påverkat

hushållens framtidstro och resulterat i minskad privat kon-

sumtion och lägre BNP-tillväxt. Det är dock fortfarande oklart

om en kommande lågkonjunktur kommer att bli verklighet,

eller i så fall i vilken omfattning. BNP-tillväxten under 2022

förväntas enligt konsensus uppgå till 2,4 procent och sjunka

ytterligare med en negativ tillväxt under 2023. De svaga till-

växttalen tros hålla i sig ända till 2025.

Även om arbetsmarknaden har varit relativt motståndskraftig

med låga arbetslöshetssiffror ökade varseltakten under andra

halvan av 2022 och arbetslösheten landade på 7,5 procent.

Flera uppsägningar har annonserats i början av 2023, vilket

tyder på en osäker framtid för arbetsmarknaden framgent.

Den svenska fastighetsmarknaden

Viss nedgång i transaktionsvolym under 2022, men utländskt

intresse starkt

Den totala transaktionsvolymen under 2022 exklusive villkor-

ade affärer uppgick till 219,6 miljarder SEK, en minskning om

45 procent jämfört med rekordåret 2021. 2022 inleddes starkt

med höga transaktionsvolymer under de två första kvartalen,

medan tredje kvartalet blev avsevärt svagare med nivåer under

det normala. Under fjärde kvartalet återhämtade sig dock

marknaden något och helårsvolymen blev i linje med historiska

resultat. Intresset från utländska investerare har varit fortsatt

starkt under året, där utländskt kapital stod för cirka 24 pro-

cent av transaktionsvolymen vilket är 8 procentenheter högre

än för helåret 2021.

Likt tidigare år var bostäder det segment som stod för den

högsta andelen av transaktionsvolymen, om 24 procent. Detta

är dock en avsevärt lägre andel än 2021 då bostäder motsva-

rade 35 procent av den totala volymen. Samhällsfastigheter

och logistik/industri har båda ökat sin andel från 2021 till

2022 och var under året de näst största segmenten med en

andel på 21 procent vardera. Kontorssegmentet stod för 13

procent och ”Övrigt” (t.ex. hotell och mark) för 11 procent. Det

segment med den lägsta volymen var handel, med en andel på

bara 9 procent av den totala transaktionsvolymen under 2022.

Bostadssegmentet fortsatt störst trots viss minskning

Bostäder har länge setts som en säker investering, och under

de senaste åren har segmentet många gånger identifierats

som ett av de mest stabila fastighetssegmenten. Den låga

vakansgraden, stabila hyresutvecklingen och starka underlig-

gande behovet av bostäder har cementerat segmentet som ett

av de största på svensk fastighetsmarknad. Detta har lett till

en ökning av priserna och en minskning av avkastningskraven

för hyresbostadsfastigheter i nästan hela landet, vilket har

möjliggjorts på grund av den billiga finansiering som tillhanda-

hålls genom låga räntor. Under det senaste året har bostads-

segmentet, som under en lång tid varit det största segmentet i

transaktionsvolym, börjat minska i storlek.

Bostadssegmentet är dock fortsatt det starkaste segmentet

och stod för 24 procent av den totala transaktionsvolymen

under 2022, en minskning från 2021 års siffra om 35 procent.

Totala transaktionsvolymen för segmentet landade på 51,8

miljarder kronor. Under året genomfördes cirka 165 renodlade

bostadstransaktioner, varav åtta översteg en transaktions-

volym om 1 miljard kronor. Endast 29 av dessa transaktioner

avsåg transaktioner av nyproducerade bostadsfastigheter och

bostadsprojekt.

Trots en del utmaningar på kort sikt är det viktigt att inte

förbise det underliggande behovet av bostäder i Sverige och

den fortsatta potentialen i bostadssegmentet. Intresset för

bostäder bedöms på sikt fortsätta vara stort och drivs till stor

del av en fortsatt bostadsbrist i landet. Dessutom påverkar

MARKNADSÖVERSIKT

180

270

360

450

Mdkr SEK %

2019 2020 2021 20222018201720162015

Kontor Bostad Handel Logistik, lager och industri

Samhällsfastigheter Övrigt (t.ex. hotell, mark)

Internationella investerare Källa: Newsec

Segmentfördelning transaktionsvolym Sverige, (Mkr)

Transaktioner >=40 Mkr

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2022 11

INLEDNING

MARKNADSÖVERSIKT

demografiska förändringar, ökad efterfrågan på bostäder och

en byggtakt som inte möter upp det förväntade behovet. Sam-

mantaget innebär detta att det fortsatt finns goda utsikter för

bostadssegmentet i framtiden.

Samhällsfastigheter går starkt trots turbulent marknad

Under de senaste åren har efterfrågan på samhällsfastigheter

skjutit i höjden. Sedan år 2014, då samhällsfastigheter defi-

nierades som en egen fastighetstyp, har segmentet vuxit som

investeringsform och anses idag vara ett av de mer attraktiva

segmenten på den svenska fastighetsmarknaden.

Trots att transaktionsmarknaden har kylts av under året har

samhällsfastigheter fortsatt att prestera starkt och ses som

en attraktiv och säker investering i oroliga tider. Detta kan

tillskrivas kreditstarka hyresgäster och långa hyresavtal som

ökar intresset bland investerare. Under 2022 var samhälls-

fastigheter det näst starkaste segmentet och utgjorde 21,5

procent av den totala transaktionsvolymen. Den totala volymen

för segmentet landade på 47,3 miljarder kronor, vilket är på

ungefär samma nivå som för rekordåret 2021, trots en svagare

totalvolym under 2022.

Det ökade behovet av samhällsfastigheter drivs till stor del

av den demografiska utvecklingen där Sveriges befolkning,

särskilt den äldre generationen, växer. Samtidigt blir det gamla

samhällsfastighetsbeståndet alltmer föråldrat. Fram till och

med 2040 kommer befolkningen i åldrarna 80 år och över att

öka med över 50 procent, något som kommer öka behovet av

vård- och omsorgsboenden. Befolkningsprognosen visar även

att befolkningen i samma ålderskategori kommer att utgöra

cirka 8 procent av den totala befolkningen år 2040, vilket är en

markant ökning jämfört med dagens 6 procent. Sammantaget

bedöms den växande befolkningen ställa krav på bostadsbyg-

gandet, samtidigt som nya boendeformer måste anpassas till

den åldrande befolkningen.

Sveriges befolkningsutveckling

Landets tillväxt fortsatt stabil, trots lägre antal födda

Efter en viss avmattning i befolkningstillväxten under 2020 har

tillväxttakten ökat igen under både 2021 och 2022. I novem-

ber 2022 uppgick Sveriges befolkning till cirka 10,5 miljoner.

Enligt prognoser kommer Sveriges befolkningstillväxt uppgå till

knappt 11,4 miljoner år 2040, vilket är en ökning om cirka 8

procent från 2022.

Under första halvåret 2022 föddes hittills det lägsta antalet

barn sedan 2006, en fortsatt minskning sedan 2019. Trots

denna smärre svaga start på året fortsätter Sveriges befolk-

ning att växa stabilt, i synnerhet bland landets äldre. Sedan

ett flertal år tillbaka ökar befolkningen inom de äldsta ålders-

grupperna procentuellt mest i landet. Fram till och med 2040

kommer befolkningen i åldrarna 80 år och över att öka med

över 50 procent. En växande och åldrande befolkning

kommer ställa nya krav på att

tillräckligt med samhälls-

tjänster finns att tillgå,

samt öka behovet av

bostäder.

12 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022

INLEDNING

MARKNADSÖVERSIKT

Skånes befolkningstillväxt högre än riket som helhet

Skåne har historiskt sett haft en stabil befolkningsutveckling

och i november 2022 uppgick befolkningen till cirka 1,41

miljoner. Enligt befolkningsprognosen förväntas Skåne ha en

befolkningstillväxt högre än riket som helhet och växa med 11

procent fram till 2040, vilket är en ökning med cirka 150 300

personer. Förutom Simrishamn och Perstorp förväntas alla

kommuner i Skåne län se en befolkningsökning. Den största

ökningen förväntas ske i Malmö och Malmös kranskommuner

samt Helsingborg. Nästan alla åldersgrupper i länet bedöms

öka, med undantag för åldersgrupperna 4–12 och 28–31 år

som bedöms minska något. Den del av befolkningen som

bedöms öka mest fram till 2040 är i åldrarna runt 50 år,

som följd av de stora barnkullarna som föddes på 90-talet.

Blekinge län har däremot historiskt haft en svagare befolk-

ningstillväxt och i november 2022 uppgick befolkningen till

cirka 159 000 invånare. Prognosen är att Blekinges befolkning

kommer att minska med 2 procent mellan 2022 och 2040.

Befolkningen bedöms minska i alla åldersgrupper under 65

år medan de äldre bedöms se en ökning, där den största

ökningen förväntas bland personer 80 år och äldre. Lång-

siktigt förväntas befolkningen minska i samtliga kommuner

i länet fram till 2040, förutom i Sölvesborg. Dock hade Karls-

krona en positiv befolkningsutveckling under 2022.

Minskning i bostadsbyggande hotar att förvärra den redan

pågående bostadsbristen i landet

Under 2022 har förutsättningarna för bostadsmarknaden och

bostadsbyggandet försämrats drastiskt. Hushållens köpkraft

har försvagats, likaså har hushållens förväntningar på den

egna ekonomin rasat. Enligt Boverkets byggprognos uppgick

antalet bostäder som började byggas i hela landet till cirka

60 000 för 2022, vilket förväntas minska till hälften under

2023. Kombinationen av ökade byggkostnader och bortfallet

av investeringsstödet bedöms leda till en potentiell minskning

av bostadsbyggandet på kort sikt. Under de senaste åren

har nyproduktionstakten varit relativt hög i Skåne län som en

reaktion på den låga nyproduktionen från tidigare år. Under de

tre första kvartalen av 2022 har dock byggtakten bromsat in

då endast 4 551 bostäder påbörjades, en minskning om 42

procent jämfört med samma tidsperiod under 2021. I bostads-

marknadsenkäten för 2022 som kommunerna genomförde i

början av 2022, förväntande sig kommunerna i Skåne att sam-

manlagt 10 017 bostäder skulle påbörjas under året, ett antal

som bedöms svåruppnått då mycket har förändrats sedan

dess. Samma mönster kan även ses i Blekinge län. För 2022

förväntade sig kommunerna att totalt 1 345 bostäder skulle

påbörjas, vilket inte bedöms ha uppnåtts under året. Under de

tre första kvartalen av 2022 påbörjades endast 325 bostäder,

en halvering jämfört med samma period under 2021. Trots

detta finns goda förväntningar om att nedgången blir kortvarig

och att en ökning kommer att ske i byggfrekvensen igen i nära

framtid. Inflationshastigheten förväntas också sjunka under

2023, liksom byggmaterialskostnaderna, som har ökat de

senaste två åren.

Att en hög byggtakt fortskrider är en förutsättning för att

kunna bygga bort bostadsbristen. En stor majoritet av Sveriges

kommuner upplever en bostadsbrist. I Boverkets bostadsmark-

nadsenkät för 2022 svarade 204 av landets 290 kommuner

att det råder ett underskott av bostäder på marknaden, jämfört

med 207 kommuner 2021. Det är framförallt nya på bostads-

marknaden som har särskilda utmaningar att få tillgång till

lämpliga bostäder, vilket inkluderar bland annat unga, stu-

denter, nyanlända, personer med funktionshinder samt äldre

människor som önskar eller är i behov av att byta bostad.

I Skåne län svarade alla 33 kommuner på bostadsmark-

nadsenkäten för 2022. Av de 33 kommunerna svarade 28

kommuner att det råder underskott av bostäder och fem att

det råder balans på bostadsmarknaden. 22 av kommunerna

bedömer att underskotten kommer att kvarstå om tre år. På

centralorten bedömer endast tre av kommunerna att en balans

råder på bostadsmarknaden. Till skillnad från förra året uppgav

en större andel av kommunerna ett underskott av bostäder för

unga, studenter, äldre samt personer med funktionsnedsätt-

ning, medan situationen för nyanlända har förbättrats.

I Blekinge län angav tre av fem kommuner att en bostads-

brist råder i kommunen som helhet, vilket är en minskning

med en kommun från föregående år. Dock bedömer samtli-

ga kommuner att bostadsbrist råder i samtliga kommuners

centralorter. Karlskrona kommun bedömer att det både är ett

underskott av bostäder i kommunen som helhet, samt på cen-

Brinovas delmarknader i sammandrag

Folkmängd

2022*

Befolknings-

utveckling, %

Arbetslöshet

2022**, %

Skåne län

Bjuv 16 043 4,0 9,1 (-0,6)

Eslöv 34 699 4,4 7,4 (-1,0)

Helsingborg 150 728 5,2 10,2 (-0,5)

Kristianstad 86 751 3,1 9,5 (-0,6)

Kävlinge 32 523 5,1 4,4 (-0,6)

Landskrona 46 956 3,7 10,0 (-1,1)

Lomma 24 712 1,8 3,2 (-0,2)

Lund 128 378 5,9 5,9 (-0,5)

Malmö 356 670 6,9 12,3 (-1,0)

Staffanstorp 26 652 10,3 4,6 (-0,4)

Svedala 23 266 10,4 4,7 (-0,8)

Trelleborg 46 593 4,5 7,5 (-0,6)

Vellinge 37 867 5,8 3,4 (-0,2)

Ängelholm 44 196 5,8 5,2 (-0,6)

Skurup 16 652 6,5 6,4 (-0,5)

Blekinge län

Karlskrona 66 704 0,7 6,5 (-0,7)

* Tom 1 november 2022.

** Månadsvis, december 2022. Siffra inom parentes anger förändring från

samma månad föregående år.

Källa: SCB, bearbetat av Newsec samt Arbetsförmedlingen.

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2022 13

INLEDNING

Hässleholm

Kristianstad

Östra

Göinge

Bro-

mölla

Osby

Örkel-

ljunga

Båstad

Ängelholm

Pers-

torp

Höga-

näs

Ås-

torp

Helsing-

borg

Bjuv

Klippan

Svalöv

Höör

Hörby

Lands-

krona

Kävlinge Eslöv

Lomma

Lund

Burlöv

Staffans-

torp

Sjöbo

Tomelilla

Simris-

hamn

Malmö

Svedala

Vellinge

Trelleborg

Skurup

Ystad

MARKNADSÖVERSIKT

tralorten och övriga delar, en bostadsbrist som enligt kommu-

nen bedöms kvarstå om tre år.

Allt fler barnfamiljer flyttar ut från storstäderna

Sedan pandemin har efterfrågan på bostadstyp och läge änd-

rats och det är många svenskar som har flyttat. Preferenserna

har ändrats och flertalet har börjat prioritera ett hem med ut-

rymme för både arbete och fritid, vilket har ökat efterfrågan på

villor och större lägenheter då även möjligheten att bo längre

från arbetsplatsen har öppnats upp. Samtidigt har vikten av

en säker och trygg bostadsmiljö samt goda kommunikationer

ökat. En annan trend är ökad efterfrågan på boende utanför

storstäderna, med en önskan om närhet till natur och frisk luft.

2022 har även präglats av en sämre ekonomisk situation för

många hushåll. I och med den höga inflationen, höjda räntor

och skenande energipriser har boendekostnaderna ökat mar-

kant under året, något som ytterligare skulle kunna driva på

efterfrågan av bostäder utanför storstäderna och påverka valet

av bostadsort och bostadsform. Några grupper som bedöms

påverkas extra mycket av detta är unga och barnfamiljer. Enligt

en studie gjord av Region Stockholm där flyttmönster undersök-

tes är barnfamiljer den grupp som oftast flyttar

från Stockholms län och som anger bostadspri-

serna som skäl för flytten. Familjerna har inte

råd att efterfråga de bostäder som motsvarar

deras behov och flyttar därför längre bort för att

kunna få mer för pengarna. Enligt en jämförelse

med den nationella flyttundersökningen som

gjordes 2006 har andelen utflyttare som angett

bostad som skäl ökat från 11 till 20 procent.

Ett flyttmönster likt detta bedöms öka efter-

frågan på bostäder i allt fler kommuner samt

att efterfrågan på andra typer av bostäder,

såsom hyresbostäder, lär öka ännu mer.

Aktuella politiska frågor som berör bostads-

marknaden

Dom för presumtionshyror medför både positiva och

negativa konsekvenser

I juni 2022 kom en ny dom från Svea hovrätt som klar-

gjorde att en presumtionshyra endast får höjas hälften

så mycket som den årliga procentuella höjningen av

bruksvärdeshyror. Tidigare har reglerna tolkats som att

presumtionshyrorna ska kunna höjas med samma

procenttal som den genomsnittliga hyresutvecklingen

på orten.

Domen medför både positiva och negativa konsekven-

ser. Beslutet klargör att hyran får höjas under presum-

tionstiden på 15 år, något som inte varit helt uppenbart.

Samtidigt begränsas möjligheten att höja hyran, vilket gör

att kalkylerna förändras. Detta kan slå hårt mot bostadsbyg-

gandet framöver, med minskad nyproduktion och bostäder

med alltför höga initiala presumtionshyror som följd.

Kartläggning för ökat bostadsbyggande

Att det behövs byggas fler bostäder över hela landet är ingen

nyhet. I regeringsbrevet för 2023 har regeringen gett läns-

styrelserna i uppdrag att utreda de åtgärder som genomförts

tillsammans med kommunerna för att främja ett ökat bostads-

byggande där det råder underskott på bostäder. Orsaken till

denna kartläggning enligt regeringen är den rådande bostads-

bristen i majoriteten av landets kommuner, samt den stundan-

de lågkonjunkturen där flera förutsättningar för bostadsbyg-

gandet ändras snabbt. Tanken med kartläggningen är att den

ska utgöra en bra grund för att kunna överväga vilka åtgärder

som behövs tas till på en nationell nivå för att öka och främja

bostadsbyggandet framöver.

Hyreshöjningar för 2023 landar mellan 3,5–5,0 procent

I och med den höga inflationen under 2022 blev förhandling-

arna mellan Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen tuffare

än på många år och på flertalet håll i landet landade hyreshöj-

ningarna på historiskt höga nivåer. Merparten av hyresförhand-

lingarna har landat i hyreshöjningar mellan 3,5–5 procent med

vissa lokala avvikelser. Inflationstakten för december 2022

enligt KPIF uppgick till 10,2 procent, men långsiktigt sett har

hyrorna ökat mer än inflationen.

14 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022

INLEDNING

FRAMTIDSTRENDER

Morgondagens energieffektiva

fastigheter och hem

Hållbara fastigheter och energieffektivitet har alltid varit prioriterat i Brinovas affärsplaner.

Dagens situation, med både krav på en ökad takt i omvandlingen från fossila energikällor

samt energi- och elpriser som nu nått helt nya nivåer, ställer helt nya krav. Tillgång till och

effektivitet i energi och el är det nya guldet och om det hanteras rätt en tydlig konkurrens-

fördel. Brinova arbetar hårt för att ligga i fronten för energieffektivitet.

Vårt hållbarhetsarbete, långsiktiga perspektiv och samhälls-

engagemang är en integrerad del i vår verksamhet som vi ser

som förutsättningar för framtida värdeskapande och ett sätt

att minska de risker som finns kopplade till hållbarhetsfrågor.

Det systematiska arbetet med hållbarhet är också en viktig

konkurrensfördel. Med en effektiv och hållbar förvaltning blir

vi mer attraktiva för våra hyresgäster. Energieffektivitet ger

den avgjort största miljövinsten i Brinovas verksamhet. En

ökad energieffektivitet är strategiskt viktigt för Brinova, för

investerare och för samhället eftersom energianvändningen

är Brinovas största miljöpåverkan och förbrukningen påverkar

det ekonomiska resultatet utifrån driftnettot.

Brinova kan direkt bidra till ökad energieffektivitet genom

val av byggnadsmaterial, byggnadsmetod och investeringar

i energismarta lösningar. Indirekt påverkas effektiviteten via

incitament till hyresgäster med till exempel elmätare, gröna

hyresavtal och information.

Energieffektivitet har en tydlig plats i vårt ramverk

för hållbarhet

Brinovas ramverk för hållbarhet är grunden i vår affärsplan

(2022–2024) som vi styr vår verksamhet med i dialog med

våra intressenter. Vi har också ett antal kvantifierbara lång-

siktiga mål som är våra ledstjärnor i perspektivet bortom

vår affärsplan.

Brinovas övergripande långsiktiga mål innefattar att 100

procent av bolagets energianvändning ska fortsatt komma

från förnyelsebar el. Utifrån miljöeffektiva lösningar ska

Brinova också minimera fastigheternas totala CO

-avtryck

i ett 25-årigt perspektiv (noll nettoavtryck CO

2045).

Mål och prioriterade områden spänner över allt från energi-

effektiviseringar, hållbara inköp, gröna hyresavtal och källsor-

tering till effektiv energiprestanda vid nyproduktion.

KORT- OCH LÅNGSIKTIGA MÅL

Mål i affärsplan 2022–2024

• Alla nya fastigheter ska uppföras i nivå med Green Building

eller motsvarande.

• Vid nytecknande av hyresavtal ska Gröna Hyresavtal alltid

erbjudas.

• Belysning konverteras till LED och närvarostyrd.

• Uppkopplade energisystem så att de kan styras på distans.

• CO

-förbrukning ska kommuniceras.

• Implementera förnybara energikällor så som solceller samt

övrig ny teknik.

• Fossilfri uppvärmning och kyla i så stor utsträckning som möjligt.

• All upphandlad el skall vara förnybar (grön).

• Laddstolpar ska finnas på alla fastigheter där det finns

parkeringsmöjligheter.

Kvantifierbara långsiktiga mål

• Energiförbrukning för uppvärmning ska uppgå till max 75 kWh per

kvm och år i genomsnitt på hela beståndet vid utgången av 2026.

• Energiförbrukning för fastighetsel ska uppgå till max 25 kWh per

kvm och år i genomsnitt på hela beståndet vid utgången av 2026.

• Alla fastigheter ska vara uppkopplade vid utgången av 2026.

• 25 procent av elanvändningen ska komma från egenproducerad el

via ökat antal fastigheter med solpaneler till 2026.

• Andelen nyproducerade fastigheter med energiklassning C eller

bättre ska uppgå till 100 procent.

• Noll nettoavtryck CO

till år 2045.

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2022 15

INLEDNING

FRAMTIDSTRENDER

Kristianstad Hammar 9:198

Elladdare som hämtar sin el från solceller på fastighetens tak.

Högt tempo i solcellsutbyggnaden

De senaste åren har vi accelererat utbyggnaden av solceller

och vi har befintliga och kommande beställda anläggningar

som monteras i närtid som kommer att generera upp till

750 000 kWh/år. Under 2023 kommer cirka 10 procent av

vår totala elförbrukning försörjas av solceller i egen regi och

under 2024 beräknas denna volym uppgå till 20 procent.

Alla våra nyproduktionsprojekt har alltid solceller.

I linje med våra övergripande mål arbetar vi kontinuerligt

för att med hjälp av solcellsanläggningar eller motsvarande

teknik kunna bli självförsörjande avseende fastighetsel till

vårt samlade bestånd.

Karlskrona Gasverket 18

Blekinges största takmonterade solcellsanläggning.

Offensiv investeringsplan för solcellsanläggningar

2020 Gasverket 18, Karlskrona 226 000 kWh/år

2020 Hammar 9:198, Kristianstad 28 000 kWh/år

2021 Rödebyholm 1:42, Karlskrona 40 000 kWh/år

2022 Bajonetten 3, Kristianstad 42 700 kWh/år

2022 Lugnet 9, Bromölla 53 000 kWh/år

2022 Piggvaren 4, Eslöv 83 390 kWh/år

2022 Jämjö 6:5 mfl, Karlskrona 16 000 kWh/år

2023 Lindblad 24, Karlskrona 62 000 kWh/år

2023 Östra Rödeby 3:1, Karlskrona 23 000 kWh/år

2023 Binga 9:237, Karlskrona 15 400 kWh/år

2023 Skeppsbron 4, Karlskrona 25 000 kWh/år

2023 Piggvaren 4, Eslöv 118 200 kWh/år

2023 Getramsen 2, Åhus 40 000 kWh/år

Energieffektivitet vinner alla på

De investeringar och satsningar vi gör inom hållbarhet och

energieffektivitet gör oss starkare på sikt med ett förbättrat

driftnetto. Många av satsningarna ökar också vår konkurrens-

kraft. Våra hyresgäster ställer nya krav på hållbarhet men

också ny infrastruktur som exempelvis elbilsladdare. Varje

nyproduktionsprojekt vi startar har alltid rikligt med elbilslad-

dare. Vi har under året satt upp laddstationer på totalt 10

fastighetsområden.

I dialog med våra hyresgäster arbetar vi också för att de

ska bli mer energieffektiva. Under 2023 sätter vi därför igång

ett större arbete med att tillsammans med våra hyresgäster

skapa förutsättningar för att sänka sin energiförbrukning.

16 BRINOVA FASTIGHETER AB

VERKSAMHETEN

ÅRSREDOVISNING 2022

Verksamheten

Sånekulla, Malmö.

Sånekulla 16 i Malmö innefattar två byggnader, en pampig strandvilla byggd 1900 och en nyare byggnad. Malmö Stad hyr sedan

tidigare 1 130 kvadratmeter och skrev under 2022 avtal om ytterligare drygt 1 100 kvadratmeter för daglig verksamhet.

BRINOVA FASTIGHETER AB 17

VERKSAMHETEN

ÅRSREDOVISNING 2022

En värdeskapande modell

Värden skapas genom

selektiva förvärv, effektiv

projektutveckling och en

aktiv förvaltning nära hyres-

gästerna med en snabb och

tillgänglig service. Med egen

närvaro ges Brinova också

möjligheter att förvärva

attraktiva fastigheter.

Närheten till beslutsfattarna

gör att vi kan identifiera projektmöjligheter och styra våra

investeringar till fastighetsutveckling där efterfrågan är stor.

En aktiv förvaltning gör det också möjligt att proaktivt under-

hålla och utveckla fastighetsbeståndet.

En växande fastighetsportfölj

Brinova har vuxit snabbt och lönsamt med förvärv och projekt-

utveckling. Fastighetsportföljen har ökat till 8,4 miljarder. Det

har genererat ett långsiktigt substansvärde om 34,06 kronor

per aktie.

Vi har på balansdagen 126 fastigheter om totalt cirka

348 000 kvadratmeter uthyrbar yta. I det ingår cirka 3 100

lägenheter som är färdiga eller som håller på att färdigställas.

Brinova fokuserar helt på hyresbostäder och samhällsfastig-

heter samt komplement som bidrar till att öka attraktiviteten

för hyresgästerna. Attraktiva hyresbostäder ger stabila intäkter

från hyresgäster som prioriterar sitt boende. Anpassade sam-

hällsfastigheter ger förutom trygga och stabila intäktsflöden

också en god planeringshorisont tack vare långa hyresavtal.

När Brinova bygger ut sin fastighetsportfölj är en egen

projektutveckling prioriterat. Det ger oss de bästa möjlig-

heterna att utforma moderna attraktiva bostäder och lokaler

och för Brinova genererar det, i rätt konjunktur, den bästa

avkastningen.

En värdeskapande affärsmodell som

bygger på långsiktighet, samverkan

och helhetsansvar

Brinova äger, utvecklar och förvaltar bostäder och samhällsfastigheter belägna på växande orter

med goda kommunikationer i södra Sverige. Orter som kombinerar fler arbetstillfällen i närheten

av större städer med attraktiva boendemiljöer som kan erbjuda ett prisvärt boende. Verksam-

heten kännetecknas av långsiktighet och samverkan med aktörer inom samhällssektorn samt

en egen effektiv förvaltning. Den fokuserade fastighetsportföljen, både ur geografisk men även

fastighetstyp, ger goda förutsättningar för en bättre direktavkastning och starka kassaflöden.

Brinovas affärsplan för perioden 2022–2024 utgör grunden

för arbetet i och med våra fastigheter. Den är kommunicerad

och förankrad hos både medarbetare, styrelse och viktiga

aktörer i vår marknad och har sin utgångspunkt i vår vision,

affärsidé och vårt ramverk för hållbarhet.

Brinovas vision

Brinova har en tydlig vision om hållbart fastighetsägande och

projektutveckling av hyresbostäder och samhällsfastigheter i

södra Sverige. Den bygger på: Lönsam tillväxt, fokus på fastig-

hetstyp och geografi, effektiv förvaltning med egna medarbe-

tare samt finansiell stabilitet.

Affärsidén

Brinovas verksamhet präglas av tre grundbegrepp som utgör

grunden för vårt sätt att arbeta och göra affärer:

Vi tror på långsiktighet

Därför gör vi en noggrann analys innan vi satsar på en ny

tillväxtort och strävar efter långa kundrelationer.

Vi tror på samverkan

Som en aktiv partner och med kunnig personal på plats är

vi med och utvecklar utvalda platser där vi etablerar oss.

Vi tror på helhetsansvar

Vi skapar värden åt alla våra intressenter genom att ta ansvar

för hela affärskedjan; förvärv – utveckling – förvaltning.

Egen förvaltning med hyresgästen i centrum

Vi verkar lokalt nära våra samarbetspartners och hyresgäster

genom egen närvaro på de orter där Brinova är etablerat. På

så sätt kan de som bor i Brinovas hus erbjudas ett attraktivt

boende och de som hyr lokaler kan erbjudas attraktiva lös-

ningar. Samtidigt som vi kan vårda och förbättra våra relatio-

ner med lokala beslutsfattare och bistå dem i den regionala

utvecklingen.

AFFÄRSMODELLEN

18 BRINOVA FASTIGHETER AB

VERKSAMHETEN

ÅRSREDOVISNING 2022

AFFÄRSMODELLEN

Projektutveckling

Region väst

Ekonomi/Finans/HR/IT/

IR/Hållbarhet/Marknad

Region öst

Förvaltning

Hässleholm

Kristianstad

Olofström

Karlshamn

Sölves-

borg

Ronneby

Karlskrona

Östra

Göinge

Bro-

mölla

Osby

Örkel-

ljunga

Båstad

Ängelholm

Pers-

torp

Höga-

näs

Ås-

torp

Helsing-

borg

Bjuv

Klippan

Svalöv

Höör

Hörby

Lands-

krona

Kävlinge Eslöv

Lomma

Lund

Burlöv

Staffans-

torp

Sjöbo

Tomelilla

Simris-

hamn

Malmö

Svedala

Vellinge

Trelleborg

Skurup

Ystad

Utvalda kommuner med närvaro

Utvalda kommuner utan närvaro

Ej aktuella marknader

Förvaltningskontor

Huvudkontor

Fokus på tillväxtorter i södra Sverige

Brinova prioriterar orter i södra Sverige som ligger maximalt

30 minuters bilväg från förvaltningskontoren, har en växande

befolkning samt goda kommunikationer till regionens största

befolkningscentra. Orter där människor kan bo mer prisvärt

i en attraktiv miljö som kan erbjuda småskalighet, natur och

god samhällsservice. På de orter där vi verkar är vi en aktiv

aktör.

I vår affärsplan har vi satt mål om minst 300 nya hyres-

bostäder per år och en omflyttning som skall vara lägre än

15 procent per år.

Förvaltning och utveckling i två regioner

Vår organisation präglas av korta och tydliga beslutsvägar

med decentraliserat ansvar där beslut fattas nära samarbets-

partners och hyresgäster. Verksamheten bedrivs primärt i

Brinovas förvaltningsorganisation som består av två regioner

med varsin chef som leder och utvecklar arbetet tillsammans

med förvaltningsorganisationen. Därtill är regioncheferna an-

svariga för utvecklingen av fastighetsbeståndet på regionens

utvalda orter. Verksamheten stöds av koncerngemensamma

funktioner för ekonomi, finansiering, transaktioner, IT, kommu-

nikation, hållbarhet, marknad, projektutveckling samt HR.

BRINOVA FASTIGHETER AB 19

VERKSAMHETEN

ÅRSREDOVISNING 2022

AFFÄRSMODELLEN

Engagerade Pålitliga Ansvarstagande

Övergripande mål under planeringsperioden

I de övergripande målen för 2022–2024 fortsätter vår tillväxt-

resa. Till slutet av planeringsperioden förväntas Brinova nå

ett sammanlagt fastighetsvärde överstigande 10 miljarder

kronor. Det bygger på att vi fortsätter med vår lönsamma och

ansvarsfulla verksamhet. Därför har vi satt ett övergripande

mål om en överskottsgrad överstigande 65 procent. Därtill har

vi definierat mål för såväl Nöjd kund-index som skall överstiga

4,8 av 6 och Nöjd medarbetare-index som skall nå över 5,4

av 6.

Hållbarhet och ansvarsfull verksamhet är centrala begrepp

För de grundläggande strategierna och aktiviteterna i affärs-

planen har vi utgått från fyra centrala begrepp som alla har

underliggande mål, strategier och aktiviteter: Det trygga sam-

hället, En lönsam och ansvarsfull verksamhet, Den framtida

miljön och Effektiv förvaltning med engagerade medarbetare.

Våra tre kärnvärden kommer fortsatt att genomsyra vårt

sätt att jobba i allt som vi företar oss. Som arbetsgivare,

Effektiv förvaltning,

engagerade medarbetare

Vi säkerställer ett framgångsrikt

verkställande av Brinovas stra-

tegier, gemensamma värdering-

ar och uppförandekod genom

en utvecklande arbetsmiljö och

stark företagskultur.

Den framtida miljön

Genom ett aktivt underhåll,

energioptimeringar, hållbara

inköp, gröna hyresavtal och

effektiv energiprestanda tar

vi ansvar för att minska

klimatavtrycket.

Det trygga samhället

Vi ska förvalta och utveckla

hyresbostäder och samhälls-

fastigheter med rimlig hyres-

nivå som bidrar till en hållbar

stadsutveckling och skapar

trygghet genom tillgänglighet

och lokal närvaro.

En lönsam och ansvarsfull verksamhet

Vi är en långsiktig ägare, utvecklare

och förvaltare av hyresbostäder och

samhällsfastigheter som genom stabila

kassaflöden skapar finansiell kapacitet

och kan därigenom fullfölja våra åtag-

anden gentemot alla intressenter. Ett

starkt förtroende skapas genom goda

etiska och affärsmässiga grunder.

Fastighets-

värde

>10 Mdkr

Överskotts-

grad

>65%

Nöjd kund-

index

>4,8 av 6

Nöjd med-

arbetar-index

>5,4 av 6

som samhällsaktör och som affärspartner gentemot hyresgäs-

ter, leverantörer, banker och andra aktörer visar vi att vi lever

efter våra kärnvärden:

Hållbarhet – en viktig del i erbjudandet

Brinovas hållbarhetsarbete, långsiktiga perspektiv och sam-

hällsengagemang är en integrerad del i verksamheten och ses

som förutsättningar för framtida värdeskapande och ett sätt

att minska de risker som finns kopplade till hållbarhetsfrågor.

Det systematiska arbetet med hållbarhet är också en viktig

konkurrensfördel i arbetet med att söka markanvisningar och

i samverkan med kommuner kring utvecklingen av samhälls-

fastigheter och trygga och levande boendemiljöer.

Brinovas ramverk för hållbarhet är baserat på FN:s 17

hållbarhetsmål under Agenda 2030 och fokuserat på de

ekonomiska, sociala och miljöfrågor som är mest relevanta

för Brinova och där vår verksamhet direkt eller indirekt bidrar.

Läs mer i hållbarhetsrapporten på sidorna 34–51.

20 BRINOVA FASTIGHETER AB

VERKSAMHETEN

ÅRSREDOVISNING 2022

En värdeskapande förvaltningsmodell

Brinovas fastighetsportfölj innehåller för närvarande 3 076 hyreslägenheter, färdiga eller under

uppförande samt cirka 151 000 kvadratmeter samhällsfastigheter. Vi strävar efter att för-

stärka och utveckla de fastighetsområden vi bygger upp på orter för att skapa synergier och

attraktivitet. En aktiv förvaltning med egna medarbetare är därför en viktig del av Brinovas

affärsmodell.

Det är så vi säkerställer vår lönsamhet med kostnadskontroll, uthyrningar och lönsamma

förvaltningsprojekt.

Brinova har byggt upp en

förvaltningsorganisation

som arbetar med fastighets-

skötsel, fastighetsdrift,

energioptimering, digitalise-

ring, uthyrning, ekonomisk

förvaltning och utveckling. Med

den aktiva förvaltningen av alla

bolagets fastigheter, som utgår

från kontoren i Landskrona, Eslöv,

Karlskrona, Malmö, Helsingborg

och Kristianstad, kan vi snabbt vara

på plats. Förvaltningskontor skall finnas

maximalt 30 minuters bilfärd från Brino-

vas fastigheter. Möjligheterna att förstå lokala beslutsfattares

behov ger ett bättre underlag för förvärv, projektutveckling,

förtätning av det befintliga beståndet och en värdetillväxt i

fastighetsportföljen. Synergier i fastigheter som förtätas och

förvärv som adderas på orter vi är etablerade i, driver vår

lönsamhet.

Brinova är en viktig aktör i samhället

Som en aktiv samhällsaktör har Brinova goda kunskaper

om de demografiska förutsättningarna som kommuner har

att hantera idag och i framtiden. Brinova har kompetens och

erfarenhet för att möta behoven av kostnadseffektiva hyres-

bostäder för yngre och barnfamiljer, trygga service- och sär-

skilda boenden för en växande äldre befolkning och ända-

målsenliga samhällsfastigheter.

EGEN FÖRVALTNING

Brinova arbetar också i en tyd-

lig samverkan med kommuner

och lokala aktörer för plat-

sens utveckling, där trygghet

och attraktivitet är värden som

kommer alla till godo.

Vi har alltid hyresgästen i centrum

Den egna förvaltningen gör att Brinova

kan underlätta för hyresgästerna genom

att snabbt vara på plats för att avhjälpa

brister och svara på frågor för att öka

hyresgästernas trivsel.

Brinovas egna projektutveckling ger bolaget

de bästa möjligheterna att leverera attraktiva lösningar för

hyresgästerna.

Utöver kontinuerlig dialog med våra hyresgäster följer och

mäter Brinova noggrant vad hyresgästerna tycker om sina bo-

städer och lokaler samt inte minst om Brinova som hyresvärd.

Under 2022 genomfördes Brinovas andra NKI (Nöjd Kund

Index)-undersökning för våra hyresgäster avseende bostäder

som glädjande visade ett fortsatt högt betyg 4,9 (av 6). 83

procent av de som hyr en bostad av oss är övergripande nöjda

med sitt boende.

I en NKI-undersökning specifikt för hyreslokaler som genom-

fördes under 2021 visade siffrorna på ökad kundnöjdhet 4,9

(av 6). Också där är 83 procent av Brinovas offentliga/kom-

mersiella hyresgäster nöjda med sina lokaler, vår fastighets-

skötsel och kontakten oss emellan.

BRINOVA FASTIGHETER AB 21

VERKSAMHETEN

ÅRSREDOVISNING 2022

De två undersökningarna genomförs omväxlande vartannat

år. För affärsplanen 2022–2024 har vi definierat mål för såväl

Nöjd kund-index som skall överstiga 4,8 av 6 och Nöjd med-

arbetare-index som skall nå över 5,4 av 6.

Vi arbetar för trygga och attraktiva kvarter

Brinova arbetar med en rad initiativ för att skapa trygghet i

och kring våra fastigheter och öka attraktiviteten för både det

egna fastighetsbeståndet och samhället i stort. Satsningar

på en attraktiv utemiljö som ger förutsättningar för en positiv

fritid för såväl unga som vuxna är ett stående inslag i förvalt-

ningsarbetet.

Andra initiativ innefattar rena och ljusa miljöer som minskar

skadegörelse och nedskräpning men också trygghetsvandring-

ar tillsammans med lokala aktörer och boende för att skapa

handlingsplaner för ökad trygghet.

Ett aktivt samarbete med lokala föreningar är exempel på

ytterligare initiativ.

Proaktivt underhåll för attraktivitet och lönsamhet och

Brinovas egna aktiva förvaltning ger också möjligheter för en

löpande systematisk översyn av fastighetsbeståndet. Den lig-

ger till grund för en långsiktig plan för kontinuerligt underhåll.

Det ger lägre kostnader och nöjda hyresgäster som i sin tur

ger höjda bruksvärden och hyror. Tillsammans med omedel-

bara åtgärder på uppkomna skador och problem påverkar det

driftnettot liksom fastighetsvärdet positivt. Här utgör de nya

modulerna i vårt digitaliserade fastighetssystem kring under-

håll och besiktning en ytterligare effektivisering.

Andel av kontraktsvärde – största hyresgästerna

% Mkr Antal kontrakt

Region Skåne 4 21 972 459 14

Karlskrona Kommun 4 21 216 877 11

Landskrona Stad 4 19 758 993 15

Malmö Stad 4 18 794 181 29

Sparbanken Skåne AB 3 17 556 293 28

Eslövs Kommun 3 14 788 435 15

Försäkringskassan 2 12 210 298 6

Attendo Sverige AB 2 8 631 907 1

Bromölla Kommun 2 8 160 343 3

Trafikverket 1 7 251 727 9

30 150 341 513 131

Ökad kontroll och service genom smart digitalisering

Brinova har de senaste åren infört ett digitaliserat gemensamt

fastighetssystem med en rad moduler. Felanmälan, teknisk

förvaltning med digitala arbetsordrar, delar av underhålls-

arbetet, systematiskt brandskydd och ronderingar som ger

bättre kontroll är olika funktioner i fastighetssystemet som

implementerats i förvaltningsorganisationen. Ekonomisk

förvaltning, med en modul som säkerställer att intäkter och

kostnader matchas är ett annat exempel. Ett ytterligare

exempel är att besiktningsarbetet vid hyresgästbyten är digita-

liserat. För en ökad service till hyresgästerna utvecklas konti-

nuerligt Brinovas mobil-app som förenklar för hyresgästen

Effektiv egen förvaltning

Brinovas egna lokala förvaltning av alla sina fastigheter

utgår från kontoren i Landskrona, Eslöv, Karlskrona,

Malmö, Helsingborg och Kristianstad. Förvaltningskontor

ska finnas maximalt 30 minuters bilfärd från Brinovas

fastigheter för att snabbt kunna vara på plats.

EGEN FÖRVALTNING

22 BRINOVA FASTIGHETER AB

VERKSAMHETEN

ÅRSREDOVISNING 2022

EGEN FÖRVALTNING

Energieffektiva fastigheter

Brinova ligger i framkant vad avser energieffektivitet. Det

gäller för såväl egna fastigheter från projektutveckling

som för befintliga fastigheter. Företagets energigrupp

jobbar med alltifrån nya solcellsanläggningar till projekt

för driftoptimering på distans.

kring felanmälningar, lägenhetssök och blanketter för till

exempel autogiro. Appen tillåter också Brinova att med hjälp

av push-notiser informera hyresgäster om viktiga aktiviteter,

vilket underlättat och skapat säkra rutiner.

Värdeskapande åtgärder inom energieffektivitet

och solceller

En av bolagets största kostnader är förbrukningen av energi.

Energieffektiviseringar påverkar både driftnettot positivt och

reducerar miljöbelastningen.

Brinova bygger över tid värde genom energisparande åtgär-

der. Vi ligger i framkant och besitter en betydande kompetens.

Under 2022 adderade vi solceller på ett antal nya projekt och

befintliga fastigheter med en kommande kapacitet om cirka

750 000 kWh. Vi ökar nu takten på dessa investeringar med

ambitionen att på sikt bli självförsörjande avseende fastig-

hetsel.

Vi har under året också utökat vår energigrupp med ytterliga-

re medarbetare, utöver vår centrala energisamordnare, med

målsättningen att öka tempot väsentligt gällande arbetet med

att minska vår förbrukning av el och värme samt hantera vår

ökande produktion av egentillverkad el via solceller.

Ett viktigt pågående projekt är att koppla upp Brinovas

värme- och ventilationsanläggningar. Det sparar mycket tid

och pengar när förvaltningsorganisationen kan driftoptimera

anläggningarna på distans, tidigt kan få larm om avvikelser

och se anläggningarnas status i realtid.

Läs mer om Brinovas hållbarhetsarbete på sidorna 34–51.

BRINOVA FASTIGHETER AB 23

VERKSAMHETEN

ÅRSREDOVISNING 2022

Solcellsanläggning i Eslöv

Solceller på tak är en prioriterad åtgärd för att öka självför-

sörjning av el till våra fastigheter. Under 2022 monterades en

betydande anläggning på fastigheten Piggvaren 4 i Eslöv. 465

kvadratmeter solceller beräknas här generera 83 390 kilowatt-

timmar per år. Under 2023 kommer vi att fortsätta med utbygg-

naden av solceller på Piggvaren 4.

Storsatsning på laddstolpar i regionen

Laddstolpar till våra fastigheter är ett konkurrensmedel och vi

har en plan för att täcka in alla våra fastigheter i regionen med

ett laddstolpsnät. Under året har vi arbetat aktivt med installa-

tion av laddstolpar och det arbetet fortsätter under 2023. Vi har

under året också bytt alla av våra driftbilar och vår driftpersonal

kör nu enbart med rena elbilar.

Större uthyrning i Malmö

Sånekulla 16 i Malmö innefattar två byggnader, en pampig

strandvilla byggd 1900 och en nyare byggnad uppförd 1994.

Fastigheterna har en uppvuxen trädgård och ligger ett stenkast

från havet. Malmö Stad hyr sedan tidigare 1 130 kvadratmeter

och skrev under 2022 avtal om ytterligare drygt 1 100 kvadrat-

meter för daglig verksamhet. Med det nya avtalet fördubblar de

ytan och hyr därmed hela fastigheten.

Betydande takrenovering i Landskrona

Ett kontinuerligt underhåll av våra fastigheter skapar värde för

både Brinova och våra hyresgäster. I centrala Landskrona, belä-

get vid Rådhustorget, finns våra charmiga sekelskiftesfastigheter

Erik Dahlberg 1 och Erik Dahlberg 13 som under året genomgick

en omfattande takrenovering. Renoveringen komplicerades av

att det handlar om flera olika byggnadskroppar med kulturhisto-

riskt värde och olika nivåer med olika takmaterial. Totalt om-

fattar renoveringen en yta på cirka 1 840 kvm.

Ny teknik skapar ökad trygghet

Under året har vi arbetat mycket med att skapa ytterligare trygg-

het i och kring de fastigheter vi äger och förvaltar i regionen.

Redan i fjol installerades ett helt digitalt låssystem i Lands-

krona. Under 2022 har vi i samtliga fastigheter i centrala Lands-

krona bytt ut porttelefonin så att tryggheten ytterligare ökar.

Under 2022 har vi i ett flertal fastigheter börjat byta ut vår belys-

ning till LED. Det ger bättre och tryggare ljus för våra hyresgäster

och ger oss samtidigt energieffektivare belysning. Detta arbete

fortsätter under 2023 med fler fastigheter.

Stora hyresgästanpassningar till nya kontrakt

Under året har flera större hyresgästanpassningar genomförts

kopplat till nya hyreskontrakt. I Region Väst har bland annat

anpassningar gjorts på Örnen 28 i Ängelholm åt hyresgästerna

Nordea och Ängelholms tandreglerare. I och med detta är Örnen

28 fullt uthyrd. I Landskrona färdigställdes en anpassning till

Shady Burgers i fastigheten Erik Dahlberg 13.

Strategiska uthyrningar

Större strategiska uthyrningar under 2022 innefattar uthyrning

inom Dannemannen 33, Eslöv, av en förskola till Eslövs kom-

mun. I fastigheten Nattsländan 1, Malmö, har avtalet med

Vardaga AB förlängts med 5 år.

EGEN FÖRVALTNING

2022 har stort fokus legat på att fortsätta vårt trygghetsarbete. I

flera orter har vi installerat ny teknik för att skapa ökad trygghet och

samtidigt uppnå lägre energiförbrukning. Vi har också arbetat vidare med

en rad energiåtgärder som solceller på tak, laddstolpar till våra fastigheter

och nya elbilar till vår förvaltning.

Frida Carlsson, regionchef Väst.

Region Väst

24 BRINOVA FASTIGHETER AB

VERKSAMHETEN

ÅRSREDOVISNING 2022

2022 har präglats av större om- och nybyggnationer som ställt

stora krav på regionens personal. Fokus är också stort på

energieffektiviseringar där vi identifierat besparingsmöjligheter i såväl

det dagliga förvaltningsarbetet som mer omfattande energiprojekt och

installation av solceller.

Martin Wallin, regionchef Öst.

Energibesparingar säkerställer fortsatt lönsamhet

Under 2022 har vi arbetat mycket med energi för att identifiera

besparingsmöjligheter. Energifrågan genomsyrar hela persona-

lens arbete för att identifiera möjligheter även i det vardagliga

arbetet.

Under året har vi kört igång vårt största energiprojekt på

kvarteret Lindblad i Karlskrona där vi uppdaterar värmeinstalla-

tion, byter ut ventilation, tilläggsisolerar vindar samt installerar

solceller.

Större om- och nybyggnader, förvaltning enligt Brinovastandard

Vi har under året färdigställt flera ombyggnader och nybyggnader.

Bland annat har ombyggnader skett åt Sparbanken Skåne i både

fastigheterna Mats Lavesen 3 samt Sjöhem 11 i Kristianstad

Förvaltningen jobbar efter vår ”Brinovastandard” för att säker-

ställa att våra hyresgäster/kunder känner trygghet i vårt arbete

och att de snabbt får hjälp. Eftersom vi är i en projektintensiv

fas så har det ställt stora krav på personalen att lära sig de

nya/ombyggda fastigheterna.

Stora hyresgästanpassningar till nya kontrakt

Under året har flera större hyresgästanpassningar genomförts

kopplat till nya hyreskontrakt. I Region Öst har bland annat om-

byggnation av Alkronan 3 i Kristianstad, dit PEAB flyttar

hela sin lokala verksamhet.

Region Öst

Strategiska uthyrningar

Större strategiska uthyrningar under 2023 innefattar bland an-

nat uthyrning till Region Skåne i kvarteret Sjöhem i Kristianstad.

Sjöhem har ett strategiskt bra läge strax utanför centrumkärnan

och i nära anslutning till Cantralsjukhuset Kristianstad CSK.

Region Skåne hyr 750 kvm. Ett femårigt avtal har skrivits med

Försäkringskassan Karlskrona avseende samtliga ytor i fastig-

heten Lindblad 10, Karlskrona. Vilket är en ökning med cirka

2 100 kvm.

Inflyttning i kvarteret Bajonettens nya del

I Kristianstad på kvarteret Bajonetten bygger vi 94 nya lägen-

heter med inflyttning under Q1 2023. Uthyrningen påbörjades

under hösten och har fungerat mycket bra och det kommer vara

fullt inflyttat under våren 2023. Detta visar att det finns stor

efterfrågan på våra nya produkter som följer den standard som

vi själva jobbar efter för att få en kostnadseffektiv produktion.

Eldrivna driftbilar och laddstolpar

Under året har vi bytt ut våra fossildrivna driftbilar till eldrivna.

För att få det att fungera praktiskt för våra tekniker finns det

laddmöjligheter på flera av våra fastigheter i respektive område.

EGEN FÖRVALTNING

BRINOVA FASTIGHETER AB 25

VERKSAMHETEN

ÅRSREDOVISNING 2022

Vi arbetar

för trygga

och attraktiva

kvarter

EGEN FÖRVALTNING

26 BRINOVA FASTIGHETER AB

VERKSAMHETEN

ÅRSREDOVISNING 2022

Kompletterande förvärv

för fortsatt tillväxt

Brinova har kompetensen och den finansiella kapaciteten för att stärka sina positioner och

skapa skalfördelar genom att förvärva fastigheter när de rätta förutsättningarna finns. 2022

förvärvade Brinova kompletterande och utvecklingsbara ytor motsvarande 10 178 kvadratmeter

hyresbostäder.

En väl definierad förvärvsprocess

Brinova kan, tack vare sin lokala närvaro och marknads-

kännedom, förvärva attraktiva eller utvecklingsbara bostads-

eller samhällsfastigheter för att snabbt växa och stärka sina

positioner. Några viktiga kriterier ligger till grund för Brinovas

analys vid förvärv av nya fastigheter. Förvärven ska:

• ha förmåga att generera varaktigt stabila kassaflöden

• komplettera befintligt fastighetsbestånd

• genom förtätning och expansion av befintligt bestånd ut-

veckla fastighetsportföljen och ge en effektivare förvaltning

samt vara förenliga med Brinovas krav kring hållbarhet

Årets transaktioner

Under 2022 har Brinova förvärvat och tillträtt 10 178 kvadrat-

meter yta till ett samlat värde av 329,0 Mkr.

I januari förvärvades bostadsprojektet Hjärup 4:306 Fast-

igheten kommer att ha en uthyrningsbar bostadsyta om cirka

2 000 kvm, innefatta 34 hyresbostäder och kommer att vara

belägen nära allmänna kommunikationer, förskolor, skolor och

annan samhällsservice. Fastigheten tillträds i samband med

slutbesiktning vilket beräknas till fjärde kvartalet 2023.

I februari förvärvades ett bostadsprojekt inom fastigheten

Helsingborg Lerkruset 4. Fastigheten kommer att ha en

uthyrningsbar bostadsyta om cirka 900 kvm, innefatta 14

hyresbostäder och kommer att vara belägen i anslutning till

stationen i Vallåkra, cirka 10 km från Helsingborgs city. Till-

träde sker i samband med att byggnaden är slutbesiktigad,

beräknat till andra kvartalet 2025.

I slutet av april förvärvades och tillträddes fastigheter i

Karlskrona, Sheldon 4, Vakteln 8–11 och Clerk 28. Fastig-

heterna består främst av hyresbostäder. Fastigheterna har

en total uthyrningsbar yta om cirka 2 500 kvm med totalt 28

hyresbostäder på bästa läge i Karlskrona på Trossö och Saltö.

Fastigheterna ligger nära Brinovas befintliga enheter vilket

genererar en effektiv förvaltning med goda synergieffekter.

Karlskrona Vakteln 8-11

Attraktiva bostäder med havsnära läge på

Saltö i Karlskrona, med 12 hyresbostäder.

Staffanstorp Hjärup 4:306

Bostadsfastighet med 34 hyresbostäder under uppförande,

som beräknas vara inflyttningsklara Q4 2023. Byggnaden uppförs

med förutsättningar för miljöcertifiering.

TRANSAKTIONER

BRINOVA FASTIGHETER AB 27

VERKSAMHETEN

ÅRSREDOVISNING 2022

Tillträdda förvärv

Fastighet Ort Typ Tillträde Yta, kvm

Fastighets-

värde, Mkr

Hyres-

värde, Mkr

Klas Klättermus 2 Landskrona Bostäder 2022-01-31 5 000 185 8

Clerk 28 Karlskrona Bostäder 2022-04-29 686 21 1

Vakteln 8-11 Karlskrona Bostäder 2022-04-29 660 12 1

Sheldon 4 Karlskrona Bostäder 2022-04-29 1 132 23 2

Billesholms gård 9:467 Bjuv Bostäder 2022-06-01 2 700 88 5

Summa 10 178 329 17

Förvärv, ej tillträdda

Fastighet Ort Typ Tillträde Yta, kvm

Fastighets-

värde, Mkr

Hyres-

värde,Mkr

Bankmannen 14 Eslöv Bostäder 2023-10-01 777 27 2

Hjärup 4:306 Staffanstorp Bostäder 2023-10-01 2000 83 4

Varmröken 1 Kävlinge Bostäder 2024-12-01 5 030 195 10

Lerkruset 4 Helsingborg Bostäder 2025-06-01 932 37 2

Summa 8 739 342 18

Helsingborg Lerkruset 4

Bostadsfastighet med 14 hyreslägenheter under uppförande, som beräknas vara

inflyttningsklara Q2 2025. Byggnaden uppförs som passivhus, vilket innebär låga energiuttag.

TRANSAKTIONER

28 BRINOVA FASTIGHETER AB

VERKSAMHETEN

ÅRSREDOVISNING 2022

Effektiv projektutveckling

för fortsatt lönsam tillväxt

Brinova uppdaterade i samband med en ny affärsplan för 2022–2024 sina finansiella mål.

Enligt det nya tillväxtmålet ska fastighetsportföljen ha vuxit till minst 10 Mdkr 2024. Prioriterat

för tillväxten är fortsatt egen projektutveckling. Det ger de bästa möjligheterna att bygga attrak-

tiva hyresbostäder, optimera lokallösningar för hyresgäster och samarbetspartners och är det,

i rätt konjunktur, lönsammaste sättet för Brinova att växa. För fortsatt projektutveckling har

Brinova både organisatorisk och finansiell kapacitet.

PROJEKTUTVECKLING

Brinova har kompetensen för en framgångsrik projekt-

utveckling och har utarbetade processer som sträcker

sig från detaljplan via igångsättning till slutleverans av

projektet till den egna förvaltningsorganisationen. Med

en egen organisation för projektutveckling kan varje

möjlighet tas tillvara på ett optimalt och ansvarsfullt sätt.

Förvaltning

Vi tar tillvara de kunskaper och erfarenheter som vår

förvaltning ger redan vid projekteringen av nya fastigheter

och ser hur den framtida förvaltningen kan optimeras

och vilka synergier som finns med befintligt bestånd.

Läs mer om förvaltningen på sidorna 20–25.

Anskaffning av utvecklingsprojekt

Brinovas nätverk och inte minst den egna förvalt-

ningsorganisationen främjar en aktiv dialog som

gör det lättare att hålla sig uppdaterad om och att

möta offentliga men också privata kunders behov.

Hållbarhetsperspektiv

Med egen projektutveckling säkerställs att Brinovas

hållbarhetsmål uppnås i allt från trygghetsskapande och

inkluderande åtgärder till energieffektiva lösningar som

både sparar på ekonomin och miljön.

Läs mer om hållbarhetsarbetet på sidorna 34–51.

Finansiell kapacitet

Vår starka finansiella ställning som löpande stärks

med ett stabilt kassaflöde gör att vi kan ta på oss

stora projekt och tryggt fullfölja våra åtaganden.

Som till exempel samarbetet med Bromölla kommun

som Brinova inlett. Här uppförs såväl ett nytt

omsorgsboende som moderna hyresbostäder för

trygghetsboende med inflyttningar 2022–2023.

Projektering

Egna kunniga medarbetare säkerställer tillsammans

med kommunen och anlitade specialister i Brinovas nät-

verk att projektutveckling fasas in väl i omgivningarna,

objekten utnyttjas optimalt och inte minst att framtida

hyresgäster erbjuds ändamålsenliga lokaler och trivsam-

ma hem. Vi har utvecklat stor kunskap samt utarbetade

rutiner och policyer för att säkerställa att Lagen om

offentlig upphandling hanteras korrekt.

Produktion

Egen personal med specialistkompetens och erfarenheter

från byggsektorn säkerställer en korrekt entreprenadupp-

handling. Vi driver själva alla de projekt- och byggmöten

som är nödvändiga för att säkerställa en kontrollerad pro-

duktion och där inte minst den löpande dokumentationen

är central för att driva projektet framåt. Men också för en

tydlig ansvarsfördelning och en aktiv kostnadskontroll.

BRINOVA FASTIGHETER AB 29

VERKSAMHETEN

ÅRSREDOVISNING 2022

PROJEKTUTVECKLING

Att tillsammans med drivna kollegor utveckla Brinova genom stora hyres-

gästanpassningar och nybyggnationer är fantastiskt roligt och stimule-

rande. Ingen dag är den andra lik och varje dag har något nytt att erbjuda. När

projekten är färdigställda känns det glädjande att veta att det finns en kompe-

tent förvaltningsorganisation som tar hand om fastigheterna på bästa vis.

Stina Trimark, projektutvecklingschef.

Byggrätter säkrar framtida tillväxt

Egenägda byggrätter i attraktiva lägen med antagna detalj-

planer är en lönsam och snabb väg till att skapa tillväxt.

Brinova hade vid årsskiftet, utöver nedan redovisade

pågående projekt, byggrätter för ytterligare cirka 300 lägen-

heter primärt belägna i Kristianstad, Landskrona och Lund.

För dessa finns det konkreta projekt som kan påbörjas relativt

omgående. Dessutom pågår ett antal planprocesser för att

skapa ytterligare byggrätter för cirka 400 lägenheter. För att

löpande kunna utveckla och utöka verksamheten pågår också

ständiga processer för att på ett attraktivt sätt kunna förtäta

våra befintliga fastigheter.

Hållbara samarbeten som stärker affären

Brinova har de senaste åren färdigställt hyresbostäder till-

sammans med Eksjöhus Bostad inom Brinovas befintliga fast-

igheter i Rödeby, Nättraby och Jämjö i Karlskrona kommun.

Samarbetsavtalet med Eksjöhus Bostad innefattar också

samverkan i markanvisningstävlingar och att hitta bra bostads-

utveckling och därmed kunna avropa minst 500 lägenheter

under en femårsperiod. Ett bra exempel är det gemensamma

anbud, med blandade upplåtelseformer, som Brinova och

Eksjöhus Bostad vann i Åhus och där 48 nya hyresbostäder

byggts och inflyttning skedde i början av 2022.

Brinova har höga kvalitetskrav från start och med våra

kravspecifikationer och hållbarhetsperspektiv kan anpassade

bostäder med rätt kvalitet till rätt hyra säkerställas.

Färdigställda projekt 2022

Fastighet Ort Kvm Lgh Typ

Jämjö 6:5 mfl etapp 3 & 4 Karlskrona 288 4 Bostäder

Saxen 11 Tollarp 644 11 Bostäder

Billesholms Gård 9:467 Bjuv 2 237 25 Bostäder

Rödebyholm 1:42 Karlskrona 1 440 20 Bostäder

Banér 11 Landskrona 380 7 Bostäder

Garvaren 17 Eslöv 514 7 Bostäder

Dockan 10 Karlskrona 3 000 - P-hus

Lugnet 9 Bromölla 3 614 40 Omsorgsboende &

Hemtjänst

Summa 12 117 114

Större pågående projekt

Fastighet Ort Kvm Lgh Typ Beräknat färdigt

Bajonetten 3, etapp 1 Kristianstad 5 790 94 Bostäder Q1-2023

Binga 9:237 Karlskrona 560 8 Bostäder Q2-2023

Östra Rödeby 3:1 Karlskrona 1 159 18 Bostäder Q2-2023

Skeppsbron 4 Karlskrona 1 758 - Kontor Q3-2023

Billesholms Gård 9:467 Bjuv 517 7 Bostäder Q4-2023

Lugnet 9 Bromölla 1 050 23 Bostäder Q2-2024

Sandryggen 1 Lund 4 030 126 Bostäder Q3-2024

Oxievång 7 Malmö 3 098 34 Bostäder &

Livsmedelsbutik

Q4-2024

Summa 17 962 310

30 BRINOVA FASTIGHETER AB

VERKSAMHETEN

ÅRSREDOVISNING 2022

Pågående projektutveckling 2022

Lund Sandryggen

Inom fastigheten Sandryggen 1 finns en byggrätt

om 6 000 kvm/BTA med möjlighet att bygga cirka

80 hyresbostäder. Utvärdering om projektets

utformning pågår.

Färdigställt projekt 2022

Billesholms gård

Fastigheten Bjuv, Billesholms gård 9:467, med

en uthyrningsbar bostadsyta om cirka 2 700 kvm,

innefattar 32 bostadslägenheter varav 7 radhus

samt ett LSS-boende med ytterligare 5 lägenheter

som kommunen hyr på ett 15-årigt avtal. Fastig-

heten har ett attraktivt läge nära allmänna

kommunikationer.

Framtidsprojekt

Ängelholm Körsbärsträdet 5 och 6

På Kv Körsbärsträden 5 & 6 i centrala Ängelholm

pågår detaljplanearbete för att ge möjlighet till att

skapa cirka 180 nya lägenheter samt cirka 1 700

kvm lokalyta. Samråd har skett och sammanställ-

ning av samrådsyttrande pågår.

PROJEKTUTVECKLING

Pågående projektutveckling

Fastighet Ort Kvm Lgh Typ Beräknat färdigt

Karl XV 18 Landskrona 1 200 20 Bostäder Q3-2024

Lugnet 9 Bromölla 1 200 16 Bostäder Q1-2025

Klas Klättermus 2 Landskrona 7 600 125 Bostäder Q3-2025

Bajonetten 7 Kristianstad 5 579 94 Bostäder Q3-2025

Sandryggen 1 Lund 6 000 80 Bostäder Q3-2026

Summa 21 579 335

Pågående projekt som tillträds vid färdigställande

Fastighet Ort Kvm Lgh Typ Beräknat färdigt

Bankmannen 14 Eslöv 777 13 Bostäder Q4-2023

Hjärup 4:306 Staffanstrop 2 000 34 Bostäder Q4-2023

Varmröken 1 Kävlinge 5 030 77 Bostäder Q4-2024

Lerkruset 4 Helsingborg 932 14 Bostäder Q2-2025

Summa 8 739 138

BRINOVA FASTIGHETER AB 31

VERKSAMHETEN

ÅRSREDOVISNING 2022

Lönsam projektutveckling stödjer tillväxten

Färdigställt projekt 2022

Bromölla Lugnet 9

Under 2022 färdigställdes ett nytt omsorgsboende i Bromölla som nu

består av 40 lägenheter och allmänna ytor, drygt 3 000 kvadratmeter

samt cirka 575 kvadratmeter för hemtjänstens verksamhet. Bromölla

hyr omsorgsboendet och hemtjänstlokalerna på ett 25-årigt kontrakt.

Färdigställt projekt 2022

LLS Rödebyholm 1:42 – Karlskrona

I Rödeby, en attraktiv ort nära Karlskrona, har Brinova uppfört 20

stycken loftgångslägenheter i 2 plan fördelat på 2 huskroppar. Hyres-

bostäderna har hög standard och balkong eller uteplats i söderläge.

Inflyttning skedde under 2022.

PROJEKTUTVECKLING

32 BRINOVA FASTIGHETER AB

VERKSAMHETEN

ÅRSREDOVISNING 2022

Tydligt definierade finansiella mål

i en väl förankrad affärsplan

TILLVÄXT

Tillväxt

Brinova har en uttalad ambition att växa genom

såväl förvärv som utveckling av befintliga fastig-

heter och nyproduktion. På så sätt stärker bolaget

sina positioner på utvalda marknader.

Utfall 2022: Fastighetsportföljens värde uppgick

till cirka 8,4 Mdkr.

Mål 2022–2024: >10 Mdkr

Mål 2022–2024:

>4,8 av 6

Mål 2022–2024:

>5,4 av 6

Nöjd kund-index

Utfall 2022:

Hyresgäster, bostäder:

4,9 av 6

Hyresgäster, lokaler

(NKI genomförd 2021):

4,9 av 6

Nöjd medarbetar-index

Utfall 2022:

5,6 av 6

Tillväxt skapar stordriftsfördelar

För att skapa ledande positioner och få

bästa utdelning på insatta resurser har

Brinova ett tydligt tillväxtfokus. Det råder

stor efterfrågan på bostäder och samhälls-

service och Brinova ska fortsätta växa

genom förvärv och projektutveckling i form

av förtätning, nyproduktion och förädling.

Vision

Brinova har en tydlig vision om att bedriva hållbart fastighetsägande och projekt-

utveckling av hyresbostäder och samhällsfastigheter i södra Sverige. Genom

detta skapas starka kassaflöden som kan användas för att utveckla verksam-

heten. Styrelsen och ledningen styr verksamheten utifrån fyra finansiella mål som

primärt fokuserar på en lönsam tillväxt kombinerat med finansiell stabilitet.

För

att nå dessa mål har strategier utarbetats som sedan följs upp genom ett

antal interna operativa mål.

-20 -22-21-19-18

Projektutveckling

Minst 50% av tillväxten vid

periodens slut ska utgöras

av projektutveckling.

MÅL OCH STRATEGIER

Finansiella mål

Styrelsen och ledningen

styr verksamheten utifrån

fyra finansiella mål som

primärt fokuserar på en

lönsam tillväxt kombinerat

med finansiell stabilitet.

Operativa mål

Ledningen använder

olika parametrar för att

följa upp strategierna

och leverera på de

finansiella målen.

Strategier

De viktigaste principerna

för att långsiktigt utveckla

verksamheten.

BRINOVA FASTIGHETER AB 33

VERKSAMHETEN

ÅRSREDOVISNING 2022

RESULTAT FINANSIELL STABILITET

Räntetäckningsgrad

Räntetäckningsgraden ska överstiga

1,75 gånger. Det är en nivå som ger en

betryggande säkerhetsmarginal inför

exempelvis stigande marknadsräntor.

Utfall 2022: Räntetäckningsgraden

ligger över målet och uppgick till 2,4

gånger.

Soliditet

Soliditeten ska lägst vara 30 pro-

cent, vilket bedöms vara väl avvägt

med hänsyn till bolagets kassaflöde.

Det ger goda avkastningsmöjligheter

med en balanserad risknivå i verk-

samheten.

Utfall 2022: Soliditeten som uppgick

till 35,6 procent låg över målet.

Belåningsgrad,

långsiktigt <60%

Utdelning >30%

Efterställt tillväxt

Fastighetstyp, bokfört värde

Finansiell stabilitet

Ett aktivt finansieringsarbete tryggar

tillgången på kapital. En utdelnings-

policy som prioriterar tillväxt fram till

att tillväxtmålen nåtts tryggar också

den finansiella stabiliteten.

Fokus på fastighetstyp och geografi

Brinovas fastigheter består främst

av bostäder och samhällsfastigheter.

Verksamheten är koncentrerad till orter

med växande befolkning i södra Sverige.

Orter med goda kommunikationer till

större befolkningscentra. Där arbets-

tillfällen ges och där människor kan bo

bättre i en attraktiv miljö.

Samhälls-

fastigheter

45%

MÅL OCH STRATEGIER

Överskottsgrad

>65%

-18 -22-21-20-19

62,6

-18 -22-21-20-19

58,7

1 700

3 400

5 100

6 800

8 500

Mkr

-18 -22-21-20-19

8,4

Kvalitativ och effektiv egen förvaltning

Brinova är, med lättillgängliga förvalt-

ningskontor, synligt med en aktiv kund-

kontakt i sina fastighetsområden. En

ökad digitalisering förenklar också för

hyresgästerna. Den lokala närvaron

underlättar dessutom dialogen med

offentliga beslutsfattare och ett struktu-

rerat underhållsarbete.

Avkastning på eget kapital

Målet minst riskfri ränta plus 7 procent

är satt för att vid varje tid vara relevant

för att skapa en rimlig avkastning samti-

digt med en för verksamheten väl avvägd

finansiering.

Utfall 2022: Avkastning på det egna

kapitalet uppgick till 9,6 procent vilket

överträffar målet.

Kommersiellt 9%

Bostäder

42%

Projekt/mark 4%

Geografi

Ledande inom våra fastighetstyper

i utvalda orter i södra Sverige.

Det trygga samhället

Vi ska förvalta och utveckla

hyresbostäder och samhälls-

fastigheter med rimlig hyres-

nivå som bidrar till en hållbar

stadsutveckling och skapar

trygghet genom tillgänglighet

och lokal närvaro.

Fyra grundläggande strategier som styr vår verksamhet

En lönsam och ansvarsfull

verksamhet

Vi är en långsiktig ägare, utvecklare

och förvaltare av hyresbostäder

och samhällsfastigheter som

genom stabila kassaflöden skapar

finansiell kapacitet för våra åtag-

anden gentemot alla intressenter.

Den framtida miljön

Genom ett aktivt underhåll,

energioptimeringar, hållbara

inköp, gröna hyresavtal och

effektiv energiprestanda

tar vi ansvar för att minska

klimatavtrycket i stort och

hållbarhetsrisker för Brinova.

Effektiv förvaltning,

engagerade medarbetare

Vi säkerställer ett framgångs-

rikt verkställande av Brinovas

strategier, gemensamma

värderingar och uppförandekod

genom en utvecklande arbets-

miljö och stark företagskultur.

34 BRINOVA FASTIGHETER AB

HÅLLBARHETSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2022

Hållbarhetsrapport

Hållbara och trygga fastigheter

Stor omsorg om utomhusmiljön läggs vid uppförandet av nya fastigheter, som här i Bajonetten 3, Krisitanstad,

liksom vid renoveringar i befintligt bestånd. Det skapar attraktiva, trygga och inkluderande bostadsområden.

BRINOVA FASTIGHETER AB 35

HÅLLBARHETSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2022

HÅLLBARHETSRAPPORT

Hållbarhetsansvar med helhetsperspektiv

Jämställdhet

Ett av delmålen är att säkerställa fullt deltagande

för kvinnor i ledarskap och beslutsfattande. Jäm-

likhet och mångfald är en prioritet och en fram-

gångsfaktor för Brinova. Det ska genomsyra

rekryteringar såväl som vårt interna arbete. 2022 placerade

sig Brinova på åttonde plats på Allbrights gröna lista avseende

jämställda börsbolag.

Som seriös samhällsaktör är det en självklar-

het för oss att arbeta för en hållbar utveckling.

Brinova vill vara en attraktiv partner för både

hyresgäster och samhällsaktörer, och hållbar-

het är en viktig fråga för oss. Under året har vi

i ett antal projekt varit aktiva för att förbättra

och stärka vårt hållbarhetsarbete och tydliggöra

våra målsättningar. Vi påverkar mest genom

att hålla nere vårt energiuttag, underhålla våra

fastigheter, bygga miljövänligt och skapa tryg-

ga och inkluderande bostadsområden. Vårt

hållbarhetsarbete, långsiktiga perspektiv och

samhällsengagemang är en integrerad del av

vår verksamhet, vilket vi anser är grunden för

Fredliga och inkluderande samhällen

Ett av delmålen inom målet Fredliga och inklude-

rande samhällen handlar om att väsentligt minska

alla former av korruption och mutor. Vår affärsetik

är väl beskriven i vår uppförandekod och något vi

utbildar i och följer upp årligen.

VD Per Johansson samt vice VD och hållbarhetsansvarig Malin Rosén:

Hållbar energi för alla

Delmålen ”Tillgång till modern energi för alla”,

”Fördubbla ökningen av energieffektivitet” och

”öka andelen förnybar energi i världen” är alla mål

som Brinova strävar efter i sin prioriterade sats-

ning på energieffektiviseringar, energiinvesteringar vid nyproduk-

tion och mål om fossilfri energi till 2030.

Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt

Brinova arbetar för att uppnå delmålet ”skydda ar-

betstagares rättigheter och främja trygg och säker

arbetsmiljö för alla” genom att bedriva en lönsam

verksamhet med stabil ekonomi, för att kunna

återinvestera i verksamheten och därmed skapa trygga arbets-

tillfällen. Vi reglerar också i avtal vilka ansvar våra partners ska

ta för affärsetik, miljö, arbetsförhållanden och säkerhet.

Hållbara städer och samhällen

Delmålen ”Säkra bostäder till överkomlig kost-

nad”, ”Inkluderande och hållbar urbanisering”,

”Skapa säkra och inkluderande grönområden för

alla” och ”Främja nationell och regional utveck-

lingsplanering” är alla relevanta att sträva efter i Brinovas egna

projektutveckling och i samarbeten med kommuner och lokala

aktörer.

Bekämpa klimatförändringarna

Brinova arbetar för att bekämpa klimatförändring-

ar, detta gör vi genom att minska vår klimatpåver-

kan genom till exempel energieffektivisering och

fossilfri uppvärmning och kyla.

framtida värdeskapande och en metod för att

minska riskerna som är förknippade med håll-

barhetsfrågor. Det systematiska arbetet med

hållbarhet är också en viktig konkurrensfördel

när vi söker markanvisningar och samarbetar

med kommuner om utvecklingen av samhälls-

fastigheter och trygga boendemiljöer. Brinovas

ramverk för hållbarhet är grunden för vår affärs-

plan och fungerar som ett styrmedel som vi re-

gelbundet följer upp. Det är baserat på FN:s 17

hållbarhetsmål enligt Agenda 2030 och fokuse-

rar på de ekonomiska, sociala och miljöfrågor

som är mest relevanta för Brinova och där vår

verksamhet direkt eller indirekt bidrar.

36 BRINOVA FASTIGHETER AB

HÅLLBARHETSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2022

HÅLLBARHETSRAPPORT

Brinovas ramverk för hållbarhet

– fyra tydliga fokusområden

Brinovas ramverk för hållbarhet är grunden i vår affärsplan och är indelat i fyra fokusområden:

lönsam och ansvarsfull verksamhet, den framtida miljön, det trygga samhället och engagerade

medarbetare.

Dessa områden definierar vad vi kan påverka inom koncernen och i samarbete med externa

partners. Till varje fokusområde finns väsentliga hållbarhetsfrågor kopplade. För att alltid hålla

hållbarhet högt prioriterat har vi en styrningsstruktur som underlättar ett tydligt ägandeskap för

de olika delarna i varje fokusområde. Brinova omfattas ej av att upprätta en lagstadgad hållbar-

hetsrapport men har frivilligt valt att upprätta en.

Den framtida miljön

Ansvaret för vår framtida miljö är centralt i Brinovas verksam-

het. I vår affärsplan för 2022–2024 har ett antal hållbar-

hetsmål skärpts och fem prioriterade områden för

miljöarbetet har identifierats. Mål och prio-

riterade områden spänner över allt från

energieffektiviseringar, hållbara inköp,

gröna hyresavtal och alternativa

energikällor till miljöcertifieringar

vid nyproduktion.

Väsentliga hållbarhetsfrågor

– CO

-avtryck över tid

– Aktsam hantering av

naturresurser

– Energieffektivitet

Läs mer på sidorna 38–39.

Engagerade medarbetare

Våra engagerade medarbetare är nyckeln till ett framgångs-

rikt verkställande av Brinovas strategier. Gemen-

samma värderingar och uppförandekod är upp-

rättade för att ge förutsättningarna för en

utvecklande arbetsmiljö.

Väsentliga hållbarhetsfrågor

– Personlig utveckling och del-

aktighet samt en kompetent

organisation

– God arbetsmiljö

Läs mer på sidorna 40–41.

Det trygga samhället

Brinova är beroende av en

samverkan med samhället

för sin verksamhet. Med lokal

närvaro, utvecklingskompe-

tens och engagemang har vi

kapacitet att vara en samtals-

partner och rådgivare som kan

bidra till det trygga samhället ur

alla hållbarhetsaspekter.

Väsentliga hållbarhetsfrågor

– Tillgänglighet genom lokal närvaro

som skapar trygghet

– Bostäder och samhällsfastigheter med rimlig hyresnivå

– Hållbar stads- och fastighetsutveckling

Läs mer på sidorna 44–45.

Lönsam och ansvarsfull

verksamhet

Basen är en stabil eko-

nomi och en lönsam

verksamhet som skapar

möjligheter till hållbar ut-

veckling. Vårt hållbarhets-

arbete är en viktig del av

vårt erbjudande som bidrar

till ökad lönsamhet och tillväxt.

Ett fortsatt starkt förtroende

skapar vi genom goda etiska och

affärsmässiga relationer med våra

intressenter.

Väsentliga hållbarhetsfrågor

– Ansvarsfullt agerande (affärsetik, anti-korruption,

transparens). För risker och riskhantering se sidan 65.

– Stabila finanser/ekonomiskt resultat

Läs mer på sidorna 42–43.

BRINOVA FASTIGHETER AB 37

HÅLLBARHETSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2022

HÅLLBARHETSRAPPORT

Vår egna förvaltning fyller många funktioner. Med ett strukturerat ramverk och tydliga mål kan vi kontinuerligt förbättra

våra nyckeltal för hållbarhet kring till exempel miljöfrågor och energieffektiviseringar. En egen förvaltning med personliga

kontakter mellan Brinovas personal och hyresgäster skapar också trygghet och en känsla av samhörighet.

38 BRINOVA FASTIGHETER AB

HÅLLBARHETSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2022

HÅLLBARHETSRAPPORT

Tydliga mål och tre prioriterade

områden för vårt miljöarbete

Brinovas ansvar för vår framtida miljö är centralt i hur vi driver vår verksamhet. Ansvaret

reflekteras i vårt ramverk för hållbarhet och vår nuvarande affärsplan, där vi har skärpt ett

antal hållbarhetsmål och identifierat tre prioriterade områden för miljöarbetet. Dessa om-

råden täcker ett brett spektrum av åtgärder, inklusive energieffektivisering, hållbara inköp,

gröna hyresavtal och källsortering, samt effektiv energiprestanda vid nyproduktion.

KORT- OCH LÅNGSIKTIGA MÅL

Väsentlig hållbarhetsfråga Mål i affärsplan 2022–2024 Kvantifierbara långsiktiga mål

Energieffektivitet • Alla nya fastigheter ska uppföras i nivå

med Green Building eller motsvarande.

• Vid nytecknande av hyresavtal ska

Gröna Hyresavtal alltid erbjudas.

• Belysning konverteras till LED och

närvarostyrd.

• Uppkopplade energisystem så att

de kan styras på distans.

• Energiförbrukning för uppvärmning ska uppgå

till max 75 kWh per kvm och år i genomsnitt

på hela beståndet vid utgången av 2026.

• Energiförbrukning för fastighetsel ska uppgå

till max 25 kWh per kvm och år i genomsnitt

på hela beståndet vid utgången av 2026.

• Alla fastigheters driftsystem ska vara upp-

kopplade vid utgången av 2026.

-avtryck över tid • CO

-förbrukning ska kommuniceras.

• Implementera förnybara energikällor så

som solceller samt övrig ny teknik.

• Fossilfri uppvärmning och kyla i så stor

utsträckning som möjligt.

• All upphandlad el skall vara förnybar (grön).

• Uppsättning av minst 50 nya laddstolpar

per år.

• 25 procent av elanvändningen ska komma

från egenproducerad el via ökat antal fastig-

heter med solpaneler till 2026.

• Andelen nyproducerade fastigheter med

energiklassning C eller bättre ska uppgå

till 100 procent.

• Noll nettoavtryck CO

till år 2045.

• Laddstolpar ska finnas på alla fastigheter där

det finns parkeringsmöjligheter.

Aktsam hantering

av naturresurser

• Erbjuda bra källsortering.

• Minska vattenförbrukningen.

• Öka andelen av digital hantering av hyres-

fakturering via autogiro eller e-faktura.

• Bygga hus med en beräknad livslängd om

minst 100 år.

• Minska vattenförbrukningen per kvm med

20 procent till och med 2026 (basår 2020).

• För varje hyresgäst som går över till digital fak-

turahantering skänker Brinova 10 kr till WWF.

• Individuella vattenmätare installeras i alla

nyproducerade bostäder.

Gröna avtal

Gröna avtal skapar en plattform för

samverkan mellan hyresvärd och hyres-

gäst i en gemensam strävan att minska

lokalens miljöpåverkan. Det innebär

bland annat att Brinova:

• Är en aktiv samarbetspartner till

hyresgästen i syfte att minska

lokalens miljöpåverkan.

• Använder förnybara energikällor.

• Årligen rapporterar energi-, vatten-

och klimatvärden för egen kontroll.

Status 2022

• Energiförbrukning för uppvärmning uppgick

till 86,4 kWh per kvadratmeter och år och

för fastighetsel till 24,4 kWh per kvadrat-

meter och år.

• 11,5 procent av elanvändning via egen-

producerad el.

• 100 procent nyproducerade fastigheter

de senaste tre åren med energiklassning

C eller bättre.

• Vattenförbrukning 709,2 kubik per kvadrat-

meter och år som innebär en minskning

med mins 15 procent (basår 2020).

• Andel av uppkopplade drift-

system är 58 procent.

• Bidrag till WWF kopplat till

anslutna hyresgäster till

autogiro eller e-faktura upp-

gick till 6 480 kr.

• All upphandlad el är förnybar

(grön).

• Antal uppsatta laddstolpar är

63 stycken under 2022.

BRINOVA FASTIGHETER AB 39

HÅLLBARHETSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2022

HÅLLBARHETSRAPPORT

Brinovas övergripande långsiktiga mål innefattar att 100

procent av bolagets energianvändning ska fortsatt komma

från förnyelsebar el. Utifrån miljöeffektiva lösningar ska Brinova

också minimera fastigheternas totala CO

-avtryck i ett 25-årigt

perspektiv.

Exempel på redan genomförda insatser för minskad

-påverkan är:

• Installerad solenergi på motsvarande 200 000 kWh.

• Ökande antal laddstolpar för elbilar.

• Samtliga driftbilar är utbytta till elbilar.

Framtida insatser innefattar:

• Fortsatta investeringar i solenergi och laddstolpar.

• Hyresgäster ska kunna erbjudas poolbilar och cyklar.

Aktsam hantering av naturresurser

Med hänsyn till världens ändliga naturresurser samt de

affärsmässiga fördelarna har Brinova mycket att vinna på att

minimera all resursanvändning och avfall. Genom den löpande

förvaltningen, projektutveckling samt investeringar kan Brinova,

direkt och indirekt, påverka hyresgäster och leverantörer.

Brinovas långsiktiga mål är tydliga. Bolaget ska välja mate-

rial utifrån miljöhänsyn och minimera spill och återanvända

resurser genom innovativa lösningar. Andelen egenproducerad

energi ska också ökas. Brinova har rutiner på plats och arbetar

redan aktivt med:

• att informera om källsortering

• att digitalisera information via hyresgäst-appen

• uppmuntra hyresgäster till att övergå till autogiro

• digital fakturahantering.

Energieffektivitet ger största miljövinsten för Brinova

En ökad energieffektivitet är strategiskt viktigt för Brinova, för

investerare och för samhället eftersom energianvändningen

är Brinovas största miljöpåverkan och förbrukningen påverkar

det ekonomiska resultatet utifrån driftnettot. Brinova kan

direkt bidra till ökad energieffektivitet genom val av byggnads-

material, byggnadsmetod och investeringar i energismarta

lösningar. Indirekt påverkas effektiviteten via incitament till

hyresgäster med till exempel elmätare, gröna hyresavtal och

information.

Brinovas långsiktiga målsättning är att minska vår el- och

energiförbrukning både vid nyproduktion och förvaltning av

befintligt bestånd. All energi som förbrukas ska också vara

grön energi.

Redan idag gör Brinova en kontinuerlig översyn av fastig-

heterna.

Förvaltningsverksamheten förbättrar kylsystem, skapar

lufttäta byggnader och installerar behovsstyrd belysning.

Samtliga lokalhyresgäster erbjuds gröna hyresavtal.

Alla nyproducerade fastigheter certifieras i nivå med Green

Building eller motsvarande.

De insatser Brinova planerar att arbeta med framåt innefatt-

ar bland annat uppkopplade energisystem, certifieringar av

driften på befintliga fastigheter och solceller i alla nya projekt.

Ett minskat CO

-avtryck över tid

Minskad CO

-påverkan från Brinovas samlade verksamhet är

viktigt för alla våra intressenter. Bolaget kan påverka direkt

via transporter och investeringar (byggmaterial med funktion

över tiden, solceller, val av annan förnyelsebar energi). Indi-

rekt påverkan sker genom att erbjuda hyresgäster möjlighet

att minska sitt CO

-avtryck (till exempel genom laddstolpar,

poolbilar, lånecyklar) samt ställa krav på leverantörer.

• Vi har inom fastigheten Lindblad 24, Karlskrona,

arbetat med ett energiprojekt enligt Green Buil-

ding som innebär att sänka energiförbrukningen

med minst 25 procent. Projektet innefattar

utbyte av fjärrvärmeväxlare, ny avgasare, tryck-

hållningssystem och filtrering, ny central kyla,

ny styr och tilläggsisolering av vind.

• I Östra Roten 21, Landskrona, konverterades

luftburen värme till konventionell vattenburen

värme i 24 lägenheter.

• I Oxievång 2, Malmö, har vi bytt ventilations-

aggregat till nya energieffektiva aggregat till

våra lokalhyresgäster.

Ulf Alexandersson, energistrateg.

• I Fiskaren 27, Göta 1, Helsingborg och Oxievång

2, Malmö,har vi bytt fjärrvärmeväxlare i värmeun-

dercentral, ny avgasare, tryckhållningssystem och

filtrering, ny Styr & Regler, trådlösa temperatur-

givare installerades i samtliga lägenheter/lokaler.

• Installation av uppkopplad Styr & Regler har skett

i ytterligare 25 fastigheter.

• Vi har installerat 943,5 m² solceller fördelat på

3 fastigheter, producerar 179 090 kWh/år.

• Under 2023 fortgår energiprojektet inom fastig-

heten Lindblad 24, Karlskrona.

• Arbetet med att sänka vår energiförbrukning

intensifieras ytterligare under 2023.

Viktigaste energiåtgärderna 2022/2023:

40 BRINOVA FASTIGHETER AB

HÅLLBARHETSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2022

HÅLLBARHETSRAPPORT

Våra engagerade medarbetare är nyckeln till ett framgångsrikt verkställande av Brinovas stra-

tegier. Gemensamma värderingar och uppförandekod är upprättade för att ge förutsättningarna

för en utvecklande arbetsmiljö. Per den 31 december hade Brinova totalt 51 medarbetare,

varav 27 är män och 24 är kvinnor. Brinovas organisation präglas av korta och tydliga besluts-

vägar med decentraliserat ansvar där beslut fattas nära kunden. Medarbetarna, som har en

hög kompetens inom sina nyckelfunktioner, ges stora påverkansmöjligheter. Därför prioriterar

vi våra medarbetares utveckling.

KORT- OCH LÅNGSIKTIGA MÅL

Väsentlig hållbarhetsfråga Mål i affärsplan 2022–2024 Kvantifierbara långsiktiga mål

Personlig utveckling

och delaktighet

• Brinova som arbetsplats ska karaktäriseras

av trivsel, hälsa och möjlighet till utveckling.

• Brinova tillhandahåller förmåner som ökar

trivsel och hälsa.

• Brinova ger möjlighet att påverka och

säkerställer korta beslutsvägar.

• Medarbetarundersökningar genomförs

varje år.

• Brinova bedriver ett kontinuerligt och aktivt

arbete med att höja kompetensen inom

relevanta områden. Detta sker bland annat

genom en personlig utbildningspeng.

• NMI >5,4 (6).

• Uttag av friskvårdspeng >75 procent.

God arbetsmiljö • Utveckla incitament för friskvård utöver

friskvårdspeng.

• Brinova som arbetsplats ska karaktäriseras

av trivsel, hälsa och möjlighet till utveckling.

• Brinova verkar för en hälsosam och säker

arbetsmiljö.

• Alla arbetsplatsolyckor följs upp.

• Alla incidenter avseende diskriminering

rapporteras och följs upp.

• Utbildning sker löpande i regelverk,

värderingar och policyer.

• En jämställd könsmässig fördelning.

Brinovas framgång bygger

på engagerade medarbetare

Ansvarstagande – vi håller vad vi

lovar och vi återkopplar snabbt.

När bolaget agerar

som arbetsgivare,

samhällsaktör

eller affärspartner

gentemot kunder,

leverantörer,

banker och andra

intressenter präg-

las verksamheten

av tre kärnvärden:

Engagerade – vi är en lång-

siktig och seriös aktör.

Pålitliga – vi förstår

fastighetsförvaltning och

fastighetsutveckling.

Status 2022

• NMI: 5,6 av 6.

• Uttag av friskvårdspeng: 22 procent.

• Antal allvarliga arbetsplatsolyckor: 0 stycken.

• Antal rapporterade incidenter avseende

diskriminering: 0 stycken.

• Företagsgemensamma utbildningar: 3 stycken,

Hyresjuridik, Fastighetsägarnas ansvar och

HLR-urbildning.

• Könsmässig fördelning: 52 procent män och

48 procent kvinnor.

• Digital utbildning med samtlig personal i

Uppförandekod och Brinovas policyer.

Brinovas lokala värdeord, EPA

BRINOVA FASTIGHETER AB 41

HÅLLBARHETSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2022

HÅLLBARHETSRAPPORT

Personlig utveckling och delaktighet i en kompetent

organisation

Brinovas utveckling är beroende av ett sunt ledarskap och en

personalutveckling där medarbetarna engageras, känner sig

delaktiga och stolta och att de kan påverka bolaget. Brinovas

samarbetspartners (kommuner mm) förutsätter att bolaget

har de mest lämpade medarbetarna och organisation för att

bedriva sin verksamhet långsiktigt.

Brinova ska vara ett attraktivt och självklart val av arbets-

givare. Utvecklingsmöjligheter ska medföra att medarbetare

väljer att stanna kvar. Brinova påverkar detta genom att

möjliggöra för medarbetare att utvecklas och har system för

att säkerställa att all personal har relevant utbildning och

kunskap inom sitt ansvarsområde.

Brinova har de senaste åren satt samman en betydande

verktygslåda för att främja medarbetarnas utveckling och

trivsel. Brinovas Affärsskola är ett bra exempel där kompe-

tens- och kunskapsutveckling samlas och kurser och utbild-

ningar inom affärsmannaskap, förvaltning, fastighets- och

hyresjuridik, arbetsmiljö och krishantering genomförs. Eta-

blerade rutiner och styrdokument för utvecklingsplaner vid

medarbetarsamtal är ett annat exempel.

Nya initiativ som införts är bland annat nya hjälpmedel vid

medarbetarsamtal. Brinova avser också utveckla konceptet

Brinova Kompis vidare, se sidan 44. Inom Brinova ska fler

tvärgrupper inom specifika frågor kunna bildas liksom tvär-

grupper mellan kontor, yrkesroller och befattningar. Avsikten

är också att införa en utbildningspeng som är direkt kopplad

till varje medarbetare, att avropas i samråd med närmaste

chef.

En god arbetsmiljö

En långsiktig personalpolitik bygger på friska medarbetare

samt en arbetsmiljö som kännetecknas av jämställdhet och

mångfald där medarbetare trivs.

Brinova säkerställer en miljö som är trygg, respektfull,

jämställd och inkluderande där hänsyn tas till att en bra

arbetsmiljö skapas av mångfald. Det övergripande målet är

att Brinova som arbetsplats är en säker arbetsmiljö.

Rutiner och metoder för en god arbetsmiljö som redan finns

på plats innefattar årliga medarbetarundersökningar, utökad

företagshälsovård, sjuk-, vård-, och olycksfallsförsäkring för

samtliga anställda, maximal friskvårdspeng, massage en gång

i månaden på arbetstid och en utarbetad plan för utbildning i

arbetsmiljö. Ett visselblåsarsystem samt en aktiv skyddskom-

mité finns också etablerat.

Vi har under året fortsatt utveckla rutiner kring on- och off-

boarding och att skapa ytterligare incitament kring friskvård

utöver friskvårdspeng.

42 BRINOVA FASTIGHETER AB

HÅLLBARHETSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2022

HÅLLBARHETSRAPPORT

KORT- OCH LÅNGSIKTIGA MÅL

Väsentlig hållbarhetsfråga Mål i affärsplan 2022–2024 Kvantifierbara långsiktiga mål

Ansvarsfullt agerande

(affärsetik, anti-korruption,

transparens)

• All verksamhet präglas av etik, god kontroll

och transparens.

• Väl genomarbetad och implementerad

uppförandekod.

• Utveckla effektiva och kvalitativa rutiner

kring fastighetsronderingar och Systema-

tiskt brandskyddsarbete.

• Inga incidenter avseende korruption.

• Utbildning för alla nyanställda i uppförande-

koden och affärsetik.

• Årlig uppdatering av uppförandekod med

samtliga anställda.

• Alla anställda undertecknar uppförandekoden

vid nyanställning.

• Alla underleverantörer undertecknar Brinovas

uppförandekod.

Stabila finanser/

ekonomiskt resultat

• Ramavtal och kapitalbindningstid översti-

gande 2 år samt säkra kassaflödet genom

räntebindning av 50 procent av lånestocken.

• När tillväxtmålet är uppfyllt, dela ut 30

procent av förvaltningsresultatet efter

schablonberäknad skatt.

• Finansiella mål i form av fastighetsvärde,

räntetäckningsgrad, avkastning på eget

kapital, soliditet samt belåningsgrad.

• Strukturerade underhållsplaner med priori-

terat underhåll i förebyggande syfte.

• Fastighetsvärde överstigande 10 Mdkr.

• Räntetäckningsgrad >1,75 ggr.

• Avkastning eget kapital, riskfri ränta

+ 7 procent.

• Soliditet >30 procent.

• Belåningsgrad <60 procent.

En lönsam och ansvarsfull

verksamhet

Brinovas uppförandekod

• Vi fattar inte beslut utifrån privata intressen utan

enbart för företagets bästa. Vårt affärsmannaskap

får aldrig ifrågasättas.

• Vi agerar med måttfullhet och omdöme när det

gäller gåvor.

• Vi tolererar inte mutor och korruption.

• Vi agerar inte i strid mot konkurrenslagstiftningen.

• Vi tror på jämlikhet och mångfald som en framgångs-

faktor.

Status 2022

• Inga incidenter avseende korruption.

• Alla nyanställda har genomgått utbildning i uppförande

kod och affärsetik.

• Årlig uppdatering av uppförandekod med samtliga

anställda genomförd.

• Samtliga nya leverantörer har fått uppförandekoden

som bilaga.

• Samtliga finansiella nyckeltal ligger i linje med affärs-

planen.

Brinova är en långsiktig ägare, utvecklare och förvaltare av bostäder och samhällsfastigheter.

Den tydliga affärsmodellen med stabila intäkter genererar ett starkt kassaflöde som bygger en

finansiell kapacitet. Det ger Brinova möjligheter att utveckla verksamheten och fullfölja sina åtag-

anden gentemot Brinovas alla intressenter och skapar värden. Vårt hållbarhetsarbete är en viktig

del av vårt erbjudande som bidrar till ökad lönsamhet och tillväxt. Ett fortsatt starkt förtroende

skapar vi genom goda etiska och affärsmässiga relationer med våra intressenter.

BRINOVA FASTIGHETER AB 43

HÅLLBARHETSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2022

HÅLLBARHETSRAPPORT

Ansvarsfullt agerande avseende affärsetik, anti-korruption,

transparens

Hyresgäster, leverantörer, medarbetare och investerare för-

utsätter att Brinova och bolagets partners agerar etiskt oklan-

derligt. För alla intressenter är det väsentligt att Brinova har

ett högt förtroende i samhället.

Brinova säkerställer det förtroendet genom högt ställda

krav och samtliga medarbetares ansvarsfulla agerande.

Brinova ska vara en långsiktig, självklar och tydlig aktör

med högt förtroende och tydlig informationsgivning.

Viktiga åtgärder för att säkerställa ett ansvarsfullt agerande

är en årlig genomgång av uppförandekod med alla Brinovas

medarbetare. För alla nyanställda genomförs en grundlig intro-

duktion till Brinovas värdegrund, uppförandekod och viktigaste

policyer.

Ytterligare åtgärder som implementerats är att alla ny-

anställda undertecknar uppförandekoden vid tecknandet

av anställningskontraktet liksom att alla underleverantörer

undertecknar Brinovas uppförandekod. Det finns även en

visselblåsarfunktion implementerad, både för anställda men

även för externa parter.

Stabila finanser/ekonomiskt resultat

Brinovas långsiktiga lönsamhet och finansiella stabilitet är

grundläggande för medarbetare, aktieägare, långivare, hyres-

gäster, lokalsamhällen och leverantörer.

Vägen dit går via en sund affärsverksamhet där Brinova

hanterar risker och säkerställer ansvar i värdekedjan.

Målet är att ge aktieägarna en långsiktig substansvärde-

tillväxt, att öka förvaltningsresultatet genom ansvarsfull och

aktiv förvaltning samt projekthantering och att säkerställa

trygg, stabil och grön finansiering.

Brinova arbetar proaktivt med ett grundligt budgetarbete

och en långsiktig underhållsplanering.

Viktiga delar i Brinovas ekonomiska arbete innefattar resul-

tatuppföljning, nyckeltalsuppföljning och ett proaktivt arbete

att säkra finansieringsalternativ. Årligen genomförs också en

översyn av rutiner och policyer.

Som en del av vårt arbete att säkerställa lönsamhet och

finansiell stabilitet utför vi:

• Implementering av ronderingsrutiner för ett mer proaktivt

underhålls- och reparationsarbete.

• Detaljerade och längre underhållsplaner för respektive

fastighet.

• Gröna energiupphandlingar.

• Ökad andel grön finansiering.

44 BRINOVA FASTIGHETER AB

HÅLLBARHETSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2022

HÅLLBARHETSRAPPORT

Brinova är beroende av en samverkan med samhället för sin verksamhet. Med lokal närvaro,

utvecklingskompetens och engagemang har vi kapacitet att vara en professionell aktör som

kan bidra till det trygga samhället ur alla hållbarhetsaspekter.

KORT- OCH LÅNGSIKTIGA MÅL

Väsentlig hållbarhetsfråga Mål i affärsplan 2022–2024 Kvantifierbara långsiktiga mål

Tillgänglighet genom lokal

närvaro som skapar trygghet

• Tillgängliga förvaltningskontor med hög

servicenivå.

• Kontinuerligt strukturerade möten med

lokalhyresgäster med lyhördhet för verk-

samhetsbehov eller önskemål att utveckla

verksamheten.

• Fördjupning av digitaliseringsarbetet.

• Synlighet och närvaro i våra fastighets-

områden.

• Dialog med kommun och region.

• Proaktivitet i lokala nätverk.

• Trygghetscertifiera fastigheter där

behov finns.

• Väl implementerad krisplan.

• Ett socialt ansvar genom stöttning

av främst ungdomsverksamhet.

• Nöjd kund-undersökning genomförs vartannat

år för bostadshyresgäster och vartannat år

för kommersiella hyresgäster. Betyg ska upp-

gå till >4,8 av 6.

Bostäder och samhällsfastig-

heter med ansvarsfull

hyresnivå

• Brinova-standard som baseras på långsiktig

förvaltning och optimerar värdekedjan.

• Utvecklat koncepttänk i samarbete med

leverantörer.

• Minst 300 nya hyresbostäder per år.

• Omflyttning lägre än 15 procent.

Hållbar stads- och

fastighetsutveckling

• Projektutveckling som är initierad, beställd,

ledd och kvalitetssäkrad inom egen organi-

sation.

• Alternativa energilösningar.

• Skapa förutsättningar för positiva

utemiljöer för lek och idrott.

• Arbeta med konceptet Brinovastaden,

se vidare på sidorna 8–9.

• Minst ett sponsoravtal av ungdomsaktivitet

per lokalkontor.

• Brinova Kompis ska ha maximal utdelning.

• Uppsättning av minst 50 nya laddstolpar

per år.

Brinova är en aktör som

bidrar till det trygga samhället

Brinova kompis

Brinova har under året fortsatt med vårt

välgörenhetsprojekt, Brinova Kompis, som

har till syfte att engagera våra medarbetare

att göra gott i närområdet. Alla medarbe-

tare ges möjlighet att när som helst fånga

upp och ge ett stöd till vem som helst där

ett behov kan identifieras. Brinova Kompis-

kommittén beslutar sedan om ansökan

ska beviljas.

Status 2022

• NKI 4,9 av 6 avseende bostäder (2022).

• 114 antal hyresbostäder har producerats under 2022.

• 16 procent i omflyttning i bostadsbeståndet under året.

• Minst ett sponsoravtal avseende ungdomsaktivitet har tecknats

per lokalkontor.

• Utdelning Brinova kompis uppgick till 17 270 kr.

• 63 stycken laddstolpar sattes upp.

BRINOVA FASTIGHETER AB 45

HÅLLBARHETSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2022

HÅLLBARHETSRAPPORT

Tillgänglighet genom lokal närvaro som skapar trygghet

För hyresgäster, samhället och medarbetare är det avgörande

att Brinovas bestånd präglas av trygghet och delaktighet. Ett

trygghetsanpassat bestånd ger direkt en positiv lönsamhets-

effekt.

Brinova påverkar möjligheterna att skapa trygghet direkt

genom investeringar i säkerhet och en hög tillgänglighet och

service och indirekt genom samarbete med andra samhälls-

funktioner i lokalsamhället.

Brinovas långsiktiga målsättning är att hela fastighetsbe-

ståndet ska karaktäriseras av hög säkerhet och tillgänglighet

både i byggnaderna och i utemiljön.

Bolaget har redan ett antal rutiner och arbetssätt som skall

främja tillgänglighet och trygghet. Enkla kontaktvägar mellan

hyresgäster och Brinova och en ökad delaktighet via regel-

bundna möten är ett verktyg. Brinova arbetar också aktivt

för att skapa och underhålla attraktiva utemiljöer kring sina

fastigheter och skyddsronderingar genomförs löpande varje år.

För att ytterligare öka trygghet och säkerhet genomförs ett

systematiskt brandskyddsarbete liksom utbildning av personal

i hjärt/lungräddning (HLR). En uppskattad insats är de sommar-

jobb som Brinova erbjuder ungdomar eller de som har svårt

att ta sig in på arbetsmarknaden och som bor i bolagets fast-

igheter. Trygghetsarbete innefattar bland annat att:

• Trygghetscertifiera våra fastigheter enligt egen utvecklad

modell.

• Regelbundet utbilda all personal i HLR och fastighets-

ägarnas ansvar.

• Genomföra årlig nöjd kundundersökning med hyresgäster.

• Kontinuerliga hyresgästmöten med fokus på brandsäkerhet

och trivselfaktorer.

• Säkra låssystem.

• Alla våra driftbilar och förvaltningskontor är utrustade med

hjärtstartare.

Bostäder och samhällsfastigheter med rimlig hyresnivå

Samhället behöver fler hyresbostäder med prisvärda hyres-

nivåer och fastigheter för olika samhällsfunktioner. För

Brinova är det av affärsmässig vikt att erbjuda hyresbostäder

och lokaler till hyresnivåer som bidrar till låg omflyttning

och långsiktiga samarbeten.

Brinova påverkar rimliga hyresnivåer direkt genom att

investera, utveckla och erbjuda privatpersoner, kommuner

och myndigheter hyresbostäder och lokaler.

Det långsiktiga målet är att Brinova ska erbjuda hyresbostä-

der med prisvärda hyresnivåer och vara den självklara aktören

för utveckling av samhällsfastigheter.

Brinova är en ledande aktör i regionen som utvecklar hyres-

bostäder och samhällsfastigheter. Tydliga rutiner finns för

att vid beslut om renoveringar ta hänsyn till ny hyresnivå och

miljöaspekten.

Rutinmässigt görs också en kartläggning av enskilda

orters hyresnivåer och analys av samband mellan hyresnivå

och omflyttning för att nå rätt hyresnivåer.

Framtida insatser innefattar att vara än mer proaktiva

gentemot region och kommun.

Hållbar stads- och fastighetsutveckling

För samhället är det avgörande att tillgänglig infrastruktur och

befintligt utbyggda markområden utnyttjas maximalt för stads-

utvecklingen. Kommuner och boende efterfrågar en funge-

rande stadsutveckling med sociala funktioner och närhet till

transporter.

Bolaget har en direkt påverkan i projektutvecklingen via

förtätning på orter med närhet till kommunikationer, samt

medverkan i sociala initiativ och indirekt via samtal med

kommuner och samarbetspartners.

Brinova vill vara kommunens, regionens och andra sam-

hällsaktörers självklara partner för samhällsutveckling.

För att främja hållbar stads- och fastighetsutveckling gör

Brinova redan idag ett antal insatser. Ett viktigt inslag är de

samarbeten med lokala föreningar och idrottsverksamheter

för ungdomar som Brinova har på sina orter. Brinova Kompis

som är ett direkt stöd till hyresgäster eller lokala föreningar

vid behov som identifieras av medarbetare och samarbetet

med Skåne Stadsmission samt Faktum är aktuella exempel.

Infrastruktur för laddstolpar vid fastigheter och utvändiga

kvaliteter vid våra fastigheter som inbjuder till umgänge till

exempel utegym och grillplatser är andra exempel på insatser

liksom hur Brinova implementerar förnybara energikällor.

Ett viktigt koncept är Brinovastaden, ett helhetskoncept för

boende och samhällsservice som bolaget löpande arbetar

med.

Läs mer på sidorna 8–9.

46 BRINOVA FASTIGHETER AB

HÅLLBARHETSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2022

HÅLLBARHETSRAPPORT

BRINOVAS VIKTIGASTE POLICYER OCH STYRDOKUMENT

Policyer och styrdokument Delegerat Brinova Beslut kring policy

Den framtida miljön

• Miljö- och hållbarhetspolicy

• Energicertifieringar av byggnader

• Energiledningssystem

• Certifieringar

• Rese- och bilpolicy

• Energistrateg

• Projektutvecklingschef

• Regionchef

• Koncernledning

Ansvarsfull och lönsam verksamhet

• Brinovas uppförandekod

• Brinovas kommunikations- och insiderpolicy

• Brinovas policy för offentliga affärer

• Brinovas policy för behandling av personuppgifter

• Styrelsens arbetsordning, VD-instruktion

• Finanspolicy, Ekonomihandbok, Budget

• Företagsledningen

• Koncernledningen

• Styrelse

• Bolagsstämma

Aktiva medarbetare

• Medarbetarsamtal, utvecklingsplan, uppföljning

• Utbildningskartläggning med plan

• Policy mot kränkande särbehandling

• Policy mot trakasserier

• Arbetsmiljöpolicy

• Policy för mångfald, jämställdhet och likabehandling

• Koncernledningen • Koncernledning

Det trygga samhället

• Förvaltningspolicy

• Brinova-standard vid nyproduktion

• Affärsplan

• Företagsledningen

• Koncernledningen

• Koncernledning

• Styrelse

Viktiga frågor: Projektutveckling, förvaltning, närområdesutveckling

Arenor för möten: Kundnöjdhetsindex, hyresgästträffar, fastighetsronderingar

Hyres-

gäster

Viktiga frågor: Kontinuerligt miljöarbete, trygghetsfrågor

Arenor för möten: Dialogmöten med samhällsrepresentanter och organisationer

Samhället

Kapital-

marknad

Viktiga frågor: Affärsmodell, finansiering, tillväxt, resultatutveckling

Arenor för möten: Stämma, möten med investerings- och finansinstitut

Viktiga frågor: Personlig utveckling, arbetsmiljö, Brinovas utveckling

Arenor för möten: Utvärderingsmöten, utbildningar, personalkonferenser, medarbetarnöjdhetsindex

Med-

arbetare

En aktiv

intressentdialog

Brinova har en aktiv dialog med sina intressenter där viktiga frågor kan diskuteras i olika kanaler som till exempel:

BRINOVA FASTIGHETER AB 47

HÅLLBARHETSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2022

HÅLLBARHETSRAPPORT

EU:s taxonomi

EU:s taxonomi för gröna investeringar

EU har som en del av sin klimat- och miljöstrategi beslutat

om en rad åtgärder för att kapital ska slussas till verksam-

heter som bidrar till en grönare ekonomi. Från år 2022 ska

stora företag av allmänt intresse (över 500 anställda) inom

EU rapportera hur stor andel av deras intäkter, kostnader och

investeringar som omfattas av EU:s gröna definition (”Gröna

taxonomin”).

Inledningsvis rapporterar bolag utifrån taxonomins defini-

tion på två av EU:s sex övergripande miljömål: Mål 1, be-

gränsningar av klimatförändringar och Mål 2, anpassning av

klimatförändringar. Följande år utvidgas rapporteringen med

gröna aktiviteter för vattenanvändning, cirkularitet, utsläpp

och biodiversitet. Då måste företag även rapportera i vilken

utsträckning deras aktiviteter uppfyller taxonomins krav.

För fastighetsbolag anger taxonomin bland annat gräns-

Gränsvärde för energieffektiva fastigheter

Gränsvärde för primärenergital topp 15%

(kWh/m

Atemp och år)

Gränsvärde för primärenergital topp 30%

(kWh/m

Atemp och år)

Flerbostadshus 81 93

Kontor och förvaltning 80 98

Skolor 89 108

Hotell, pensionat och elevhem 91 114

Restaurang 100 124

Vård dagtid 84 100

Vård dygnet runt 86 103

Köpcentrum 87 110

Butik och lagerlokaler för livsmedel 75 101

Butik och lagerlokaler för övrig handel 67 85

Bad-, sport- och idrottsanläggningar 78 100

Övriga lokaler 77 90

Källa: Fastighetsägarna, december 2022.

värden för vad som får räknas som energieffektiva fastigheter.

Utifrån taxonomins definition har Fastighetsägarna beräknat

gränsvärden för svenska fastigheter uttryckt som primärenergi

vid drift. Flerbostadshus av energiklass A, B, C samt lokaler

av energiklass A, B, C och i vissa fall D klassas som gröna.

För 2022 rapporterar Brinova inte utifrån taxonomin. Av

Brinovas fastighetsportfölj klassas cirka 14 procent som grönt

enligt gällande gränsvärde för primärenergital 15 procent (mål

1). I relation till gränsvärdet för primärenergital 30 procent (mål

2) klassas cirka 29 procent som grönt.

Ny reglering för hållbarhetsrapport

EU planerar även att skärpa kraven på hållbarhetsredovisning

och introducera en tvingande rapporteringsstandard. Kraven

enligt CSRD väntas införas från och med rapporteringen för

2024–2026 beroende på företagsstorlek.

Klas Klättermus 2, Landskrona

På ett fantastiskt vackert läge ligger Klättermusgården 2 och 4 med sina 76 bostäder.

Fastigheten är belägen i norra delen av Landskrona med närhet till stadens serviceutbud, skolor och förskolor.

Brinova har påbörjat en avstyckning av fastigheten Klas Klättermus för att skapa 18 st ägarrätter på fastigheten.

48 BRINOVA FASTIGHETER AB

HÅLLBARHETSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2022

HÅLLBARHETSRAPPORT

Viktiga ESG-frågor för Brinova

GENERELLT OM BRANSCHEN

Ange branschens tre

största hållbarhets-

relaterade utmaningar.

• Livscykelutsläpp av växthusgaser (GHG), både i bygg- och driftfasen av byggnaden.

• Hälsa och säkerhet för anställda och entreprenörer.

• Resurseffektivitet, avfallshantering och skapande av cirkulära och giftfria materialflöden.

Hur står sig företaget i

jämförelse med bransch-

kollegor angående hållbar-

hetsinitiativ? Över, i nivå

med eller under?

Brinova är i nivå med eller bättre än branschkollegor när det gäller hållbarhetsinitiativ och vårt

mål är att vara det ledande fastighetsbolaget i vår region i kampen mot klimatförändringar. Vi

har ett starkt fokus på att minska påverkan i hela vår värdekedja: från valet av grundmaterial

vid nyproduktion, hur cementen framställs eller användning av träråvara, till val av energi-

källor, men också på att skapa förutsättningar för de som arbetar i och kring fastigheterna

att, exempelvis ha möjlighet att ta cykeln eller kollektivtrafiken till sina arbetsplatser eller

tillgång till bilpooler med elfordon.

Är företaget anslutet till

FN:s Global Compact eller

vetenskapsbaserade mål,

rapporterar till CDP eller

engagerad i något annat re-

levant hållbarhetsinitiativ?

Nej. Men vår hållbarhetsstrategi är baserad på FN:s mål för hållbar utveckling (SDG) och våra

mål kartläggs därefter.

MILJÖFRÅGOR

Ange, om några, företagets

klimatrelaterade möjlig-

heter.

• Energieffektivitet: 100 procent av våra fastigheter ska vara anslutna och övervakade genom

ett energiledningssystem och minska portföljens energianvändning med minst 20 procent

(mätt med kWh/m

) till 2026. FVi kommer fortsatt tillse att alla bostadsfastigheter vi bygger

har en energianvändning som är 25 procent lägre än nationell byggreglering.

• Producera förnybar energi genom att investera i solpaneler i alla nybyggnationer.

• Konstruktionens påverkan: främja ökat byggande med prefabricerade modulbyggnader i trä –

den i särklass mest klimatsmarta och miljövänliga metoden för bostadsproduktion och något

vi vill främja vidare framöver.

Vänligen ange företagets tre

primära risker relaterade till

klimatförändring.

• Koldioxidskatter.

• Fysiska klimatrisker.

• Mer intensiva temperaturvariationer.

Förutser företaget några

klimatrelaterade investe-

ringar?

Klimatrelaterade risker är något vi redan tar hänsyn till i projekteringen av våra byggnader, men

problemen kommer sannolikt att bli vanligare i framtiden – vilket kommer att öka behovet av

klimatrelaterade investeringar även i befintliga byggnader.

Förlitar sig företaget på

några begränsade resurser

för sina operationer? I så

fall, vilka ansträngningar

görs för att mildra risken

med att dessa resurser blir

ännu mer knapphändiga i

framtiden, t.ex. återvinning,

återanvändning, ersättning

eller förbättrad resurseffek-

tivitet?

Fastighetssektorn är en stor konsument av ändliga resurser och utvinning och produktion

av materiella resurser har betydande inverkan på miljön. Det är därför väsentligt för oss att

arbeta för att minska vår konsumtion av sådana resurser och upprätthålla deras värde under

längre perioder. Byggmaterialen vi använder ska ha lång livslängd och vi arbetar medvetet

med cement och träråvara som vi väljer i konstruktionen. 100 procent av energianvändningen,

avseende el, inom Brinovas fastigheter, där Brinova har abonnemang, är förnybar energi.

BRINOVA FASTIGHETER AB 49

HÅLLBARHETSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2022

HÅLLBARHETSRAPPORT

Övergångsrelaterade risker

(till exempel ändrade

kundpreferenser eller lag-

stiftning): Förutser ni några

risker eller möjligheter p g a

övergången till ett koldiox-

idneutralt samhälle? Finns

det några risker att företa-

gets erbjudande påverkas

negativt? Om ja, är företa-

get väl positionerat för att

hantera den risken?

• Medvetenheten om klimatförändringar hos kunderna ökar snabbt och Brinova måste möta

detta krav. Som ett exempel har vi nyligen beslutat att, framöver, tillse att alla våra nya

bostadsfastigheter uppfyller energiklassning C eller bättre.

• Kunderna kommer i allt högre grad att kräva att byggnader använder förnybara energikällor,

och det ligger högt på agendan för Brinova. Vårt mål är att investera i ytterligare solenergi-

system till våra byggnader.

• Kunder/anställda kommer i allt högre grad att behöva tillgång till elektriska laddstationer

och tillgång till olika delningstjänster (snarare än att äga själva fordonen). Brinova har imple-

menterat flera initiativ för att minska behovet av transporter och främja elfordon genom att

exempelvis öka installationen av laddstationer för elfordon och uppgraderat vår egen flotta av

driftbilar till eldrift.

• Alla nya fastigheter som läggs till vår portfölj är valda efter olika kriterier, ett är närheten till

kollektivtrafik.

Vänligen ange företagets

(1–2) primära sätt att

skapa en positiv miljö-

påverkan eller minimera

negativ miljöpåverkan. (Om

tillämpligt vänligen ange

motsvarande mest rele-

vanta FN-mål för hållbar

utveckling.) Hur mäts eller

kommuniceras de?

Agenda 2030 för hållbar utveckling och dess 17 SDG:s utgör grunden för Brinovas hållbar-

hetsstrategi. Vi arbetar systematiskt med att genomföra initiativ som stödjer agendan och

har identifierat de SDG:s där vi kan ha störst inverkan. Dessa inkluderar mål 5: Jämställdhet,

mål 7: Hållbar energi för alla, mål 8: Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt, mål 11:

Hållbara städer och samhällen, mål 13: Bekämpa klimatförändringarna och mål 16: Fred,

rättvisa och starka institutioner.

Mer information om hur vi bidrar till dessa mål beskrivs i vår hållbarhetsstrategi och redovisas

i vår hållbarhetsredovisning.

SOCIALA FRÅGOR

Har företaget en historia

av olyckor? I så fall hur

har dessa hanterats? Finns

det några förebyggande

åtgärder, såsom politik?

Brinova har en mycket låg olycksfallsfrekvens jämfört med arbetade timmar. Förra året

registrerades ingen förlorad tid relaterad till olycka. Hälso- och säkerhetsfrågor blir allt mer

komplexa och viktiga inom byggprojekt. Brinova arbetar förebyggande med säkerhet genom

bland annat interna rutiner och olika verktyg. Arbetsmiljöfrågor är viktiga för att minimera

tillbud och olyckor och en nollvision för arbetsplatsolyckor gäller alla som arbetar för eller

utför uppdrag för Brinova.

Bedriver företaget några

andra aktiviteter avseen-

de samhällsengagemang

förutom de som är direkt

kopplade till verksamheten?

Brinovas mål är att ha en positiv inverkan i de samhällen vi är en del av och driva vår verk-

samhet på ett socialt ansvarsfullt sätt. Vi har ett program där vi erbjuder unga boende i våra

fastigheter sommarjobb inom underhållsarbete. Vi bidrar till de lokala samhällena genom att

samarbeta med Skånes Stadsmission och har ett eget program för välgörenhet som heter

”Brinova Kompis”, som ger alla våra medarbetare en chans att bidra.

Cirkulär ekonomi: Hur

hanteras inköp och avfall?

Vänligen ange företagets

krav på sina leverantörer,

om tillämpligt.

Brinova ställer krav på leverantörerna, och samarbetar med lokalhyresgästerna genom energi-

rådgivning inom ramen för gröna hyresavtal.

Finns det några mål,

policyer, eller tillämpliga

uppförandekoder till före-

tagets leverantörer? Hur

ofta genomför företaget

revisioner av sina leveran-

törer?

Brinova arbetar med ramavtal med de största/viktigaste leverantörerna där minst en årlig

uppföljning och avstämning krävs. Vi kräver också att leverantörerna följer vår uppförandekod.

50 BRINOVA FASTIGHETER AB

HÅLLBARHETSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2022

STYRNING

Får alla anställda fort-

bildning inom antikorrup-

tion? Finns det en extern

visselblåsarfunktion? Finns

det några pågående eller

historiska incidenter som

involverar korruption, kartel-

ler eller något annat oetisk

uppträdande? Har förebyg-

gande åtgärder vidtagits?

Brinova har en uppförandekod som är väl kommunicerad till alla våra anställda såväl som

till leverantörer och andra intressenter. Uppförandekoden revideras årligen och godkänns av

styrelsen.

Vi har en visselblåsarfunktion, där alla anställda och externa parter har möjlighet att kontakta

en extern advokatbyrå.

Det finns inga pågående eller historiska incidenter.

Vi har ett godkännandeflöde där minst två olika medarbetare ska kvittera för alla kostnader.

Både som dokumenterad rutin och automatiserad funktion i affärssystemet.

Alla våra policyer kommuniceras med alla nyanställda och uppdateras årligen genom hela

organisationen.

Ange företagets företags-

skattehemvist (dvs. där

företaget betalar skatt).

Sverige.

Finns det oberoende

ledamöter i styrelsen?

Det finns tre oberoende ledamöter i styrelsen.

Ange om och i vilken

omfattning, företaget

har transaktioner med

närstående?

Det finns inga transaktioner med närstående, med några undantag historiskt som redovisas

i årsredovisningen. Undantaget sedvanliga ersättningar till styrelse, VD och övriga ledande

befattningshavare.

Är ersättningen till VD

och övriga medlemmar

av ledningsgruppen i linje

med branschsnittet? Vilka

nyckeltal dikterar ersättning

(särskilt om hållbarhet och

genus/mångfald ingår)?

Ja, ersättningen är i linje med branschsnitt. Ersättningar till VD och koncernledningen

godkänns av ersättningsutskottet.

Ange fördelning av män/

kvinnor vid varje nivå i

företaget, i synnerhet

företagets styrelse och

ledningsgrupp.

Styrelsen: 20 procent kvinnor, 80 procent män.

Koncernledningen: 50 procent kvinnor, 50 procent män.

Företagsledningen: 67 procent kvinnor, 33 procent män.

Företaget: 48 procent kvinnor, 52 procent män.

Är hållbarhetschef en del av

ledningsteamet? Om inte,

vem rapporterar personen

till?

Ja, hållbarhetschefen är också vice VD och därmed del av koncernledningen.

POLICYER OCH AVTAL

Fackliga avtal: Nej, men alla våra anställningsvillkor är på samma nivå eller bättre än villkoren i relevant

fackligt avtal.

Uppförandekod: Ja.

Mångfaldspolicy: Ja.

Antikorruptionspolicy: Ja.

HÅLLBARHETSRAPPORT

BRINOVA FASTIGHETER AB 51

HÅLLBARHETSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2022

HÅLLBARHETSRAPPORT

Under 2022 har nya driftbilar levererats och nu är samtliga fordon i Brinovas bilpark

fossilfria. Våra nya driftbilar går på el och har alkolås och hjärtstartare monterade.

52 BRINOVA FASTIGHETER AB

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 2022

Förvaltningsberättelse

Getramsen 2, Kristianstad

Tillsammans med Eksjöhus Bostad har Brinova uppfört 48 effektiva hyresbostäder av hög kvalité. Täppets bostadsområde i Åhus

innehåller blandade bostadsstorlekar och upplåtelseformer samt mötesplatser innehållande aktivitetsmöjligheter och grönytor.

BRINOVA FASTIGHETER AB 53

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 2022

Verksamheten

Styrelsen och verkställande direktören för Brinova Fastigheter AB (publ) (”Brinova” eller ”Bolaget”),

med organisationsnummer 556840-3918, med säte i Helsingborg, Sverige, avger härmed

redovisning för koncernen och moderbolaget för verksamhetsåret 2022. Årsredovisningen och

koncernredovisningen är i miljoner kronor. Numeriska uppgifter inom parentes avser föregående

räkenskapsår.

Brinova är ett fastighetsbolag med fokus på hyresbostäder

och samhällsfastigheter i södra Sverige. Per den 31 december

2022 uppgick marknadsvärdet på Bolagets fastighetsbestånd

till 8 431,7 Mkr (7 697,6) fördelat på 126 fastigheter och

tomträtter (121). Bolagets B-aktier handlas på Mid Cap,

Nasdaq, Stockholm (med ticker BRIN B).

Brinova skapar avkastning för sina aktieägare genom att

selektivt förvärva, aktivt förvalta och effektivt nyproducera

fastigheter.

Brinovas långsiktiga finansiella mål, fastslagna av styrelsen

för perioden 2022–2024 är:

• En fastighetsportfölj om 10 Mdkr före utgången av 2024.

• Räntetäckningsgraden ska inte understiga 1,75 ggr.

• Avkastningen på eget kapital ska uppgå till riskfri ränta plus

7 procent.

• Soliditeten ska lägst vara 30 procent.

• Belåningsgraden ska högst vara 60 procent.

För 2022 redovisar bolaget en avkastning på eget kapital på

9,6 procent (16,5), soliditet på 35,6 procent (36,3) och en

räntetäckningsgrad på 2,4 ggr (3,0).

Koncernen bestod per 31 december av 116 aktiebolag

(112), 1 handelsbolag (1) och 1 kommanditbolag (1) där Brino-

va Fastigheter AB är moderbolag. Samtliga fastigheter ägs via

dotterbolag förutom en fastighet som ägs av moderbolaget.

Bolagsstyrningsrapporten finns som en separat del i Brino-

vas årsredovisning på sidorna 110-113.

Moderbolag och organisation

Verksamheten i moderbolaget utgörs främst av koncernöver-

gripande funktioner. Moderbolagets intäkter, huvudsakligen

i form av management fee till koncernens fastighetsägande

bolag, uppgick under perioden till 65,2 Mkr (52,0). Moder-

bolagets resultat efter skatt uppgick till 94,5 Mkr (54,9).

Likvida medel uppgick till 161,4 Mkr (46,2) och det egna

kapitalet uppgick till 2 112,5 Mkr (2 006,1). Tjänster mellan

koncernföretag debiteras enligt marknadsprissättning och på

affärsmässiga villkor. Brinovas operativa organisation består

av förvaltnings- och projektorganisationen.

Förvaltningen har anpassats efter de lokala marknadsmäs-

siga förutsättningarna och är organiserad i två regioner för att

uppnå en effektiv och kundnära förvaltning. Förvaltning sker

med egen personal.

Koncernen har en separat funktion för projektutveckling som

stöd för regionerna. På huvudkontoret finns funktioner som

ekonomi, finans, IT, IR, marknad, analys, transaktion, hållbarhet

och HR. Dessa funktioner driver koncerngemensam utveckling

och stöttar förvaltningen med funktionell expertis. Huvudkon-

toret finns i Helsingborg. Därutöver finns förvaltningskontor i

Eslöv, Helsingborg, Karlskrona, Kristianstad, Landskrona och

Malmö. Antalet anställda vid årsskiftet uppgick till 51 (48),

varav 27 män (24) och 24 kvinnor (24).

Ersättningsfrågor avseende ledande befattningshavare be-

handlas av styrelsens ersättningsutskott och beslutas av sty-

relsen i sin helhet. Ledande befattningshavare är VD och vice

VD. Dessa erbjuds en marknadsmässig kompensation som be-

aktas utifrån den enskildes ansvarsområden och erfarenheter.

Ersättningen består av fast lön, pension och andra sedvanliga

förmåner. För ytterligare beskrivning se ”Förslag till beslut om

riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare” på sidan

119 samt not 9 i denna årsredovisning.

Bokfört värde, MkrYta, tkvm

Totalt: 8 431,7 MkrTotalt: 347,8 tkvm

43%

4%3%

41% 42%

45%

40%

10%

49%

13%

Totalt: 504,4 Mkr

Hyresvärde, Mkr

Samhällsfastigheter

Bostäder

VERKSAMHETEN

Kommersiellt Projekt/Mark

54 BRINOVA FASTIGHETER AB

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 2022

Fastighetsbeståndet

Brinovas fastighetsbestånd, per den 31 december, bestod

av 126 förvaltningsfastigheter (121) om totalt 347,8 tkvm

(328,2), till ett värde av 8 431,7 Mkr (7 697,6).

Brinovas fastighetsinnehav är koncentrerat till södra Sverige.

Fastigheterna utgörs av hyresbostäder samt samhällsfastig-

heter med mindre inslag av kommersiella fastigheter.

Det totala hyresvärdet uppgick till 504,4 Mkr (462,3)

och kontrakterade hyresintäkter på årsbasis, till 475,5 Mkr

(435,8). Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94,3

procent (94,3).

Läs mer på sidan 123.

Hyresintäkter

Hyresintäkter samt serviceintäkter för verksamhetsåret 2022

uppgick till 463,8 Mkr (399,0). Det innebär jämfört med 2021

en ökning med 64,8 Mkr (87,6), eller 16,2 procent (28,1).

Ökningen kan främst hänföras till förvärv, nyuthyrningar och

färdigställda projekt.

Kontraktsstruktur

Kontrakt skrivs för bostäder med tre månaders uppsägnings-

tid. Efterfrågan på bostäder är stor i alla de kommuner som

Brinova verkar i, vilket idag innebär noll vakanser. På balans-

dagen uppgick vakanserna för kommersiella fastigheter till

5,7 procent (7,2). För samhällsfastigheter skrivs avtal på

löptider upp till 25 år och hyresnivån är reglerad via indexavtal

kopplade till KPI. För kommersiella ytor regleras hyresnivå-

erna successivt då avtalen normalt sträcker sig tre till fem

år. I kommersiella fastigheter är befintliga lokalhyreskontrakt

normalt sett helt eller delvis bundna till indexavtal kopplade

till KPI, det vill säga helt eller delvis inflationsjusterade.

Driftsöverskott och överskottsgrad

Driftsöverskottet för året uppgick till 290,3 Mkr (253,1) vilket

ger en överskottsgrad om 62,6 procent (63,4). Fastighetskost-

naderna uppgick för perioden till 175,3 Mkr (147,1). Brinova

har anställd personal, med kompetens inom drift- och energi-

området, som löpande arbetar med att effektivisera drift och

skötsel, för att optimera investeringarna, både kostnadsmäs-

sigt och för kundnyttan.

Förvaltningsresultat

Förvaltningsresultatet för året uppgick till 156,5 Mkr (153,9).

Jämfört med 2021 ökade förvaltningsresultatet med 1,7

procent.

De finansiella kostnaderna om 108,0 Mkr (77,3) har ökat

som en följd av ökad belåning i samband med förvärv. I finan-

snettot ingår även kostnader för finansiella instrument i form

av ränteswappar som tecknats.

Periodens totalresultat

Periodens totalresultat uppgick till 289,7 Mkr (399,8). Oreali-

serade värdeförändringar på fastigheter för perioden uppgick

till 15,6 Mkr (307,1) vilket kan hänföras till nyuthyrningar,

förvärv, förändrade direktavkastningskrav och färdigställda

projekt.

Realiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter

uppgick till -2,5 Mkr (1,1). I totalresultatet ingick också orea-

liserade värdeförändringar på derivat med 159,6 Mkr (52,4)

samt realiserade värdeförändringar på derivat med 58,7 Mkr

(0,0). Värdeförändringen för räntederivaten påverkar inte kas-

saflödet, när derivatens löptid gått ut är alltid värdet noll.

Andel av kontraktsvärde – tio största hyresgästerna

Mkr

Region Skåne 22,0

Karlskrona Kommun 21,2

Landskrona Stad 19,8

Malmö Stad 18,8

Sparbanken Skåne AB 17,5

Eslövs Kommun 14,8

Försäkringskassan 12,2

Attendo Sverige AB 8,6

Bromölla Kommun 8,2

Trafikverket 7,2

150,3

Fastighetsbeståndets utveckling Hyresintäkter Uthyrningsgrad

3 00

6 00

9 00

Mkr

2020 2021 202220192018

Mkr

2020 2021 202220192018

100

2020 2021 202220192018

VERKSAMHETEN

BRINOVA FASTIGHETER AB 55

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 2022

Fastighetsbeståndets utveckling

Försäljning

Under året har inga fastighetsförsäljningar ägt rum.

Förvärv

Under 2022 har Brinova förvärvat och tillträtt 10 178 kvadrat-

meter yta till ett samlat värde av 329,0 Mkr.

I januari förvärvades bostadsprojektet Hjärup 4:306 Fast-

igheten kommer att ha en uthyrningsbar bostadsyta om cirka

2 000 kvm, innefatta 34 hyresbostäder och kommer att vara

belägen nära allmänna kommunikationer, förskolor, skolor och

annan samhällsservice. Fastigheten tillträds i samband med

slutbesiktning vilket beräknas till fjärde kvartalet 2023.

I februari förvärvades ett bostadsprojekt inom fastigheten

Överskottsgrad Driftsöverskott Förvaltningsresultat

2020 2021 202220192018

100

150

200

250

300

Mkr

2020 2021 202220192018

100

150

200

Mkr

2020 2021 202220192018

VERKSAMHETEN

Helsingborg Lerkruset 4. Fastigheten kommer att ha en

uthyrningsbar bostadsyta om cirka 900 kvm, innefatta 14

hyresbostäder och kommer att vara belägen i anslutning till

stationen i Vallåkra, cirka 10 km från Helsingborgs city.

Tillträde sker i samband med att byggnaden är slutbesiktigad,

beräknat till andra kvartalet 2025.

I slutet av april förvärvades och tillträddes fastigheter i

Karlskrona, Sheldon 4, Vakteln 8–11 och Clerk 28. Fastig-

heterna består främst av hyresbostäder. Fastigheterna har

en total uthyrningsbar yta om cirka 2 500 kvm med totalt 28

hyresbostäder på bästa läge i Karlskrona på Trossö och Saltö.

Fastigheterna ligger nära Brinovas befintliga enheter vilket

genererar en effektiv förvaltning med goda synergieffekter.

Läs mer om Brinovas förvärv på sidorna 26–27.

Omsorgsboendet Brogården i Bromölla stod klart i slutet

av 2022. Boendet hyrs av Bromölla kommun på 25 år.

56 BRINOVA FASTIGHETER AB

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 2022

VERKSAMHETEN

Investeringar

Under 2022 har investeringar i befintliga fastigheter och

projekt skett med 365,8 Mkr jämfört med 467,0 Mkr samma

period 2021, varav större delen avser nybyggnation av ett om-

sorgsboende i Bromölla samt nyproduktion av hyresbostäder i

Kristianstad och Karlskrona.

Orealiserade värdeförändringar

De orealiserade värdeförändringarna på Brinovas fastigheter

under 2022 uppgick till 15,6 Mkr (307,1) på grund av effekter

av nyuthyrningar, förvärv, förändrade direktavkastningskrav

och färdigställda projekt. Brinova genomför varje kvartal en

extern värdering av samtliga förvaltningsfastigheter.

Den externa värderingen ligger till grund för de verkliga

värden som finns upptagna i rapport över finansiell ställning.

Projektportföljen värderas till nedlagda kostnader. Samtliga

koncernens förvaltningsfastigheter bedöms vara i nivå 3 i

värderingshierarkin. En utförligare beskrivning av värderings-

principerna finns i Brinovas redovisningsprinciper.

Bäcken 9, Kävlinge

Fastigheten är byggd i 2 plan och innehåller 14 lägenheter fördelat på

2–4 rok. Alla bostäder har balkong eller uteplats. Ett centralt men lugnt läge

med närhet till all service och goda kommunikationer med bil, buss och tåg.

Förändring fastighetsvärde

Mkr

Ingående verkligt värde 7 697,6

Fastighetsförvärv, förvärvat fastighetsvärde 324,7

Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 365,9

Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter 15,6

Omklassificering tomträtter från nyttjanderättstillgångar 31,2

Omförhandlade tomträttsavtal 2,2

Avslutade tomträttsavtal -5,4

Summa 8 431,7

Hållbarhet

Hållbarhet är en central del i Brinovas affär där fokus ligger på

det trygga samhället, en lönsam och ansvarsfull verksamhet,

den framtida miljön och effektiv förvaltning med engagerade

medarbetare.

Se ytterligare beskrivningar i hållbarhetsrapporten på sidorna 34–51.

Förväntad framtida utveckling

Brinova har fokus på växande attraktiva kommuner i södra

Sverige, där det råder en stabil efterfrågan på fastigheter

för hyreslägenheter samt samhällsfastigheter för bostad,

vård, utbildning, administration och fritid. Ansvarsfull egen

förvaltning utvecklar löpande bolagets marknadskunnande

och relationerna med lokala beslutsfattare. Det tillsammans

med intressanta pågående och framtida projekt och en god

finansiell ställning gör att vi ser positivt på vår utveckling de

kommande åren.

Närstående

I periodens resultat ingick närståendetransaktioner avseende

räntekostnader på en säljarrevers till Backahill AB om 0,1 Mkr

(0,3). Till övriga närstående såsom VD och koncernledning har

ersättning lämnats på sedvanliga villkor i enlighet med beslut

i styrelsens ersättningsutskott.

Se även not 9 för ersättning till styrelse.

BRINOVA FASTIGHETER AB 57

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 2022

Väl underbyggd fastighetsvärdering

skapar stabilitet

Tydliga riktlinjer kopplat till välfungerande rutiner skapar förutsättningar

för en rättvisande värdering av tillgångarna samt en stabil finansiering

och intjäning.

De orealiserade värdeförändringarna på Brinovas fastigheter

under 2022 uppgick till 15,6 Mkr (307,1), genom effekter av

uthyrningar, färdigställda projekt och förändrade direktavkast-

ningskrav på marknaden.

Verkligt värde av förvaltningsfastigheter har bedömts av

externa, oberoende fastighetsvärderare, Newsec Advice

AB, med relevanta, professionella kvalifikationer och med

erfarenhet av såväl aktuella marknadsområden som typ av

fastigheter. Brinova genomför varje kvartal en extern värdering

av samtliga förvaltningsfastigheter.

Beståndet gås igenom med uppdaterade hyresuppgifter,

investeringar, vakansgrader, kalkylränta, driftskostnader samt

avkastningskrav.

Besiktningar görs med ett treårsintervall eller när större

ombyggnationer eller investeringar genomförts. Den externa

värderingen ligger till grund för de verkliga värdena som finns

upptagna i rapport över finansiell ställning.

Samtliga koncernens förvaltningsfastigheter bedöms vara i

nivå 3 i värderingshierarkin. En utförligare beskrivning finns i

not 13 i denna årsredovisning.

Fastigheternas marknadsvärde uppgick den 31 december

2022 till 8 431,7 Mkr (7 697,6), motsvarande cirka

24 000 kr per kvadratmeter (24 000). Under 2022 investera-

de Brinova 365,8 Mkr (467,0) i nyproduktion och värdehöjan-

de renoveringar av fastigheter med högre teknisk standard,

ökat hyresvärde och förbättrat driftnetto som följd.

Antaganden

I Brinovas värdering av fastigheter har följande indata använts:

Kalkylperiod: 10–25 år.

Årlig inflation: 4,0 % 2023, därefter 2,0 % årligen.

Årlig hyresutveckling lokalkontrakt: Enligt gällande hyres-

kontrakt, 50–100 % av KPI eller en fast uppräkning om

2–3 % per år.

Årlig hyresutveckling bostadskontrakt: 3,5% för 2023, 2,5% för

2024, därefter 2% årligen, för nyproduktion lägre de första åren.

Årlig ökning av drift- och underhåll: 100 % av KPI.

Kalkylränta för nuvärdesberäkning: Varierar beroende av

fastighetens geografiska läge och uthyrningsändamål.

Kalkylränta per fastighetstyp

Fastighetstyp Intervall

Bostäder 4,9% – 7,3%

Samhällsfastigheter 5,2% – 8,7%

Kommersiella fastigheter 6,0% – 10,4%

Fastighetsvärde

Kalkylränta

Kalkylränta är det räntekrav fastighetsägaren förväntar sig av

det i fastigheten knutna kapitalet. I Brinovas värdering utgör

kalkylräntan räntekrav på det totala kapitalet eftersom kalky-

len utförs utan hänsyn till eventuell belåning. Se även not 13 i

denna årsredovisning.

Restvärde

Kassaflöde

Hyresnivåer

Inflation

Driftskostnader

Förädling

Potential

Kalkylränta

FASTIGHETSVÄRDERING

58 BRINOVA FASTIGHETER AB

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 2022

Väsentliga händelser

Avtal om förvärv har tecknats avseende ett bostads-

projekt med 14 hyresbostäder och en bostadsyta

om 932 kvadratmeter i Helsingborg intill Vallåkra

station. Tillträde sker när projektet är avslutat vilket beräknas

ske andra kvartalet 2025.

Bygglov har erhållits för att uppföra lokalytor om 1 800

kvadratmeter inom fastigheten Skeppsbron 4 i Karlskrona,

vilket innebär att byggnationen påbörjas omgående med

inflyttning beräknad till andra kvartalet 2023.

Bygglov har erhållits om att uppföra åtta hyresbostäder inom

befintlig fastighet Binga 9:237 vilket kommer komplettera

befintligt LSS-boende.

Hyresavtal har tecknats med Region Skåne om 750 kvadrat-

meter inom fastighetsområdet Sjöhem i Kristianstad.

Ny detaljplan har vunnit laga kraft inom fastigheten Lugnet 9 i

Bromölla som möjliggör att förtäta fastigheten med ytterligare

hyresbostäder.

Ett grönt hyresavtal på drygt 2 200 kvm har tecknats med

Försäkringskassan i Karlskrona.

Den 31 januari 2022 tillträddes fastigheten Klas Klättermus 2

med 76 lägenheter och byggrätter om 9 500 kvm BTA.

Hyresavtal har tecknats med Eslövs kommun av-

seende en ny förskola på 560 kvm på fastigheten

Dannemannen 33, med Malmö Stad avseende daglig

verksamhet på 1 200 kvm inom fastigheten Malmö Sånekulla

16 samt har 10-åriga hyresavtal tecknats med Sparbanken

Skåne och Peab gällande utökning och uppdatering av ytor

samt förlängning av befintliga avtal inom fastigheterna Mats

Lavesen 3 och Alkronan 3 i Kristianstad.

Inflyttning i bostadsprojektet Saxen 11 i Kristianstad med 11

lägenheter.

Avtal om förvärv av bostadsfastigheter i Karlskrona för ett

underliggande fastighetsvärde om 55,2 Mkr har tecknats. Till-

träde skedde den 29 april 2022. Förvärvet delfinansierades

via emission av 317 965 aktier av serie B.

Årsstämma genomfördes utan förändringar i styrelsesamman-

sättningen.

Tillträde har skett till bostadsfastigheten Billesholms gård

9:467 i Bjuvs kommun. Fastigheten har en uthyrningsbar yta

om 2 754 kvm, innefattar 32 hyresbostäder varav 7 radhus i

två huskroppar samt ett LSS-boende. Hyresvärdet uppgår till

4,9 Mkr och den förvärvas för ett underliggande fastighetsvär-

de om 88 Mkr.

Refinansiering av och utökning av skuldportföljen har skett

med cirka 1,5 Mdkr på löptider mellan 2–5 år.

Bygglov har erhållits på fastigheten Sandryggen 1 i Lund,

att konvertera kontorsytor till hyresbostäder.

En överenskommelse har tecknats med ytterligare

kreditgivare om refinansiering av den korta skuld-

portföljen om cirka 1,9 Mdkr med 2-3 års kapital-

bindningstid.

Brinova vann en markanvisning i Bromölla att uppföra 40

hyresbostäder i två huskroppar i central parkmiljö.

Nytt hyresavtal tecknat om 205 kvm med Nordea i fastig-

heten Örnen 28, Ängelholm. I och med detta är fastigheten

fullt uthyrd.

Inflyttning i Banér 11 i Landskrona. Ett konverteringsprojekt

av kontorsytor till bostäder.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER

Oxievång 7, Malmö

Uppförandet av nya bostäder precis vid Oxie station har påbörjats. Från tåg-

stationen nås Malmö C med tåg på bara 20 minuter. I området nära lägen-

heterna ligger redan vårdcentral, bibliotek, barnmorskeverksamhet mm.

I anslutning till redan befintliga fastigheter som ägs av Brinova, uppförs nu

34 hyresbostäder, med genomgående hög standard och en intilliggande livs-

medelsbutik. Byggnaderna är energisnåla och produktionen från egna solceller

täcker all fastighetsel. Inflyttningen är beräknad till i december 2024.

BRINOVA FASTIGHETER AB 59

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 2022

VÄSENTLIGA HÄNDELSER

Parkeringsgaraget om 3 000 kvm i centrala Karls-

krona är färdigställt och inflyttat i oktober. Garaget

är blockuthyrt till SAAB på ett 10-årigt hyresavtal.

Bygglov har erhållits på fastigheten Oxievång 7 att bygga 34

lägenheter samt en livsmedelsbutik. Beslut har tagits om

byggstart och projektet beräknas bli färdigställt i det fjärde

kvartalet 2024.

Ett 5-årigt hyresavtal har tecknats med Sparbanken Skåne

gällande förlängning av befintligt hyresavtal inom fastigheten

Sjöhem 11. Modernisering av lokalen har gjorts vilket har

resulterat i en hyresökning.

En konvertering av lokaler till 7 hyresbostäder i Garvaren 17

är färdigställt och inflyttning har skett under det fjärde kvarta-

let.

I december erhölls bygglov avseende konverteringsprojekt till

23 nya hyresbostäder i konceptet trygghetsboende på fastig-

heten Lugnet 9 i Bromölla.

Brinova är fortsatt korat till ett av Sveriges mest jämställda

börsbolag.

Händelser efter periodens utgång

I januari har inflyttning skett i fastigheten Lugnet 9, ett

nybyggt omsorgsboende i Bromölla med 40 lägenheter.

I februari har invigning och inflyttning skett i fastigheten

Alkronan 3 i Kristianstad avseende uppdaterad och utökad

anläggning för hyresgästen PEAB.

I februari har Brinova skrivit avtal om att förvärva fastigheten

Skeppbron 2 i Karlskrona med ett underliggande fastighets-

värde om 15 Mkr. Fastigheten har en uthyrningsbar yta om

400 kvm med bland annat Karlskrona kommun som hyres-

gäst. Tillträde sker 1 mars 2023.

Dockan 10, Karlskrona

En nybyggnation av ett parkeringshus med cirka 125

platser färdigställdes under fjärde kvartalet 2022 åt

hyresgästen SAAB, på ett 10-årigt avtal.

Banér 11, Landskrona

I sekelskiftesfastigheten på Borgmästargatan 3 bor man mitt

i centrala Landskrona med promenadavstånd till staden, Cita-

dellets grönområden och havet. Här har 7 nya hyresbostäder

på 1–3 r o k färdigställts under 2022, alla med hög standard.

60 BRINOVA FASTIGHETER AB

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 2022

Räntebärande skulder

Brinovas skuldsättning är vid varje tillfälle väl avvägd för fortsatt tillväxt och för

att balansera en finansiell trygghet och kapacitet mot en attraktiv avkastning.

Finanspolicy

Styrelsen anger och beslutar om riktlinjer för bolagets age-

rande på finansmarknaden. Det sker genom att styrelsen

fastställer finanspolicyn och fattar enskilda beslut i strate-

giska frågor. Finanspolicyn ska ses som ett ramverk som

anger styrning och riktlinjer för finansförvaltningen i Brinova,

vars syfte är att stödja Brinovas affärsidé. Val av finansiella

instrument och arbetsmetoder samt motparter ska ske i en-

lighet med finanspolicyns fastställda mandat på ett sätt som

optimerar det ekonomiska utfallet för koncernen.

Finansförvaltning

Brinovas finansförvaltning som regleras i finanspolicyn svarar

för att kapitaltillförsel och likviditet tryggas, att betalnings-

systemen är ändamålsenliga och att koncernens riskexpo-

nering hålls inom angivna ramar. Finanspolicyn reglerar hur

kapitaltillförsel ska säkras. Brinova eftersträvar en balans

mellan kort- och långfristig upplåning uppdelad på ett antal

finansieringskällor. Bolaget ska ha minst fem kreditgivare i

låneportföljen. All upplåning ska ske i svensk valuta. För att

hantera ränterisker använder Brinova finansiella instrument

som ränteswap.

Bolagets räntebärande skulder utgörs idag av banklån,

även om alternativa källor löpande utvärderas.

Kapitalstruktur

Koncernen är, på balansdagen, finansierad dels via eget ka-

pital som uppgick till 3 161,2 Mkr (2 859,6) dels via skulder

till kreditinstitut som uppgick till 5 125,4 Mkr (4 489,4) vilket

motsvarar en soliditet om 35,6 procent (36,3). Brinovas lång-

siktiga soliditetsmål är en kvot som ska överstiga 30 procent.

Rörelsekapital och kassaflöde

Fastighetsförvaltning binder begränsat rörelsekapital då fast-

ighetsintäkter betalas i förskott medan merparten av kostna-

derna betalas i efterskott. Detta innebär att det normalt

inte finns något rörelsekapital i förvaltningen att finansiera.

Förvärv kräver dock ett utökat rörelsekapital som bolaget

finansierar med löpande kassaflöden och lån inom ramen för

bolagets finanspolicy.

Det löpande kassaflödet före förändringar av rörelsekapital

har under året ökat med 2,2 Mkr till 154,6 Mkr (152,4). Perio-

dens kassaflöde uppgick till 103,9 Mkr (-43,7). Likvida medel

vid årets slut uppgick till 173,7 Mkr (69,8).

Skulder till kreditinstitut

Koncernens skulder till kreditinstitut uppgick till 5 125,4 Mkr

(4 489,4) uppdelat på lån från sju svenska banker. Ökningen

består av nyupptagna lån för finansiering av fastighetsförvärv.

Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgår till 2,2

år (1,3). Av den totala skulden är 21 procent (66) kortfristig.

Brinova arbetar med att trygga den långsiktiga kapitalförsörj-

ningen, bland annat genom att kontinuerligt föra en dialog

med de aktuella bankerna avseende förlängning eller refi-

nansiering. Nettobelåningsgraden vid utgången av det fjärde

kvartalet uppgick till 58,7 procent (57,4) och räntetäcknings-

Belåningsgrad netto Låneförfall Swapförfall, slutår

2020 2021 202220192018

500

1 000

1 500

2 000

2 500

Mkr

2025 2026 202720242023

200

400

600

800

1 000

Mkr

2028 2029

2030 2031

202720262024 2025

RÄNTEBÄRANDE SKULDER

BRINOVA FASTIGHETER AB 61

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 2022

graden uppgick till 2,4 ggr (3,0). Brinovas långsiktiga mål för

räntetäckningsgraden är att den inte ska understiga 1,75

gånger.

Ränterisker

Skulderna löper med rörlig ränta, främst kopplad till Stibor 3

månader med tillägg av marginal. Den genomsnittliga räntan

per balansdagen uppgick till 3,1 procent (1,8). Brinova an-

vänder sig av räntederivatinstrument i form av swappar för

att erhålla en lägre risknivå i låneportföljen. Innehavet och

översiktliga villkor finns i tabellen på nästa sida.

Periodens värdeförändring på Brinovas innehav av ränte-

swappar uppgår till 218,3 Mkr (52,4) vilket innebär att mark-

nadsvärdet uppgår till 219,4 Mkr (1,1). Värdeförändringen för

räntederivaten påverkar inte kassaflödet, när derivatens löptid

gått ut är alltid värdet noll. I enlighet med IFRS 9 redovisas

räntederivaten till verkligt värde. De klassas i nivå 2 enligt

IFRS 13.

RÄNTEBÄRANDE SKULDER

Räntesäkringar via ränteswap

Startår Slutår Ränta, % Mkr

2016 2024 0,8 100,0

2019 2024 -0,1 100,0

2019 2025 0,6 100,0

2019 2025 0,0 100,0

2022 2025 0,3 750,0

2016 2026 1,1 100,0

2019 2026 0,0 50,0

2018 2027 1,3 100,0

2019 2027 0,8 100,0

2021 2027 0,7 100,0

2018 2028 1,2 200,0

2021 2029 0,8 100,0

2020 2030 0,0 300,0

2021 2031 0,2 200,0

2021 2031 0,5 150,0

Totalt 2 550,0

Ränteförfall

Period (år) Lånebelopp, Mkr Ränta, % Andel, %

< 1 2 570 5,7 50

1–2 205 0,4 4

2–3 950 0,3 18

3–4 150 0,8 3

4–5 300 0,9 6

5–6 200 1,3 4

6–7 100 0,8 2

7–8 300 0,0 6

8–9 350 0,4 7

Totalt 5 125 3,1 100

Kapitalbindning

Period (år) Avtalsvolym, Mkr Utnyttjat, Mkr Ej utnyttjat, Mkr

< 1 875 651 224

1–2 1 765 1 539 226

2–3 1 982 1 982 0

3–4 530 530 0

4–5 423 423 0

Totalt 5 575 5 125 450

Erik Dahlberg 1, Landskrona

Ett flerfamiljshus i tre våningar som består av 4

lägenheter samt 4 butiker i centrala Landskrona.

62 BRINOVA FASTIGHETER AB

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 2022

120

180

2020 2021 202220192018

Börsvärde/eget kapital, %

Brinovaaktien och ägarna

Brinova arbetar för att ge ägarna en långsiktigt hållbar och konkurrenskraftig avkastning

på sin investering, till en balanserad risk. Med Brinovas tydliga tillväxtstrategi möjliggörs

en fortsatt uppbyggnad av substansvärdet som under 2022 ökade från 32,3 till 34,1

kronor per aktie.

Brinovas aktie är noterad på Nasdaq Nordic Mid Cap i sektorn

Real Estate. Aktien handlas under benämningen BRIN B.

Kursutveckling och omsättning

Kursen minskade under 2022 med cirka 48 procent från

49,80 den 30 december 2021 till 25,80 den 30 december

2022. Börsvärdet på balansdagen uppgick till cirka 2 521 Mkr

(4 850). Som lägst handlades aktien till 18,00 kronor den 29

september och som högst till 52,00 kronor den 3 januari. Bör-

sen som helhet, mätt som Nasdaq Stockholms index OMXSPI,

minskade med cirka 25 procent. Fastighetsindexet Carnegie

Real Estate Index (CREX) minskade med cirka 45. Under året

omsattes på Nasdaq Stockholm 6 002 369 B-aktier, motsva-

rande en omsättningshastighet på cirka 8 procent.

Aktier och aktiekapital

Aktiekapitalet i Brinova ska utgöra lägst 160 000 000 kronor

och högst 640 000 000 kronor. Antalet aktier ska uppgå till

lägst 40 000 000 och högst 160 000 000. Aktiekapitalet i

Brinova Fastigheter AB uppgick, per den 31 december 2022

till 390,9 Mkr (389,6). Aktiekapitalet är fördelat på 97,7

miljoner stamaktier (97,4) varav 19,2 miljoner aktier (19,2)

är av Serie A som berättigar till 10 röster och 78,5 miljoner

aktier (78,2) av Serie B som berättigar till en röst. Kvotvärdet

per aktie är 4,00 kronor (4,00). Varje röstberättigad får vid

årsstämman rösta för fulla antalet av denne ägda och före-

trädda aktier. Aktierna är inte föremål för några begränsningar

i rätten att överlåta dem.

Läs mer om aktiekapitalets utveckling på sidan 100, not 24.

Likviditetsgaranti

ABG Sundal Collier är likviditetsgarant för bolagets aktier. ABG

förbinder sig därigenom att fortlöpande ställa köp- och sälj-

kurser i Brinovas aktie.

Syftet är att minska prisskillnaden mellan köp- och säljkurs

och att öka volymen i aktiens orderbok. Likviditetsgarantin ger

Brinova en högre likviditet i aktien, vilket ger en mer rättvisan-

de värdering och en lägre riskpremie för investerarna.

Substansvärde

Substansvärdet är bolagets samlade kapital som bolaget har

att förvalta för att skapa såväl en värdeutveckling som direkt-

avkastning till ägarna. Med tillgångar och skulder upptagna till

verkligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån bolagets

egna kapital. Hänsyn bör dock tas till skatteeffekter.

Långsiktigt substansvärde beräknas till 34,10 kr/aktie

(32,30). Det motsvarar 125 procent (65) av Brinovas aktie-

kurs på balansdagen.

Kursutveckling

Substansvärde

Mkr kr/aktie

Eget kapital enligt balansräkning 3 161,2 32,4

Återläggning

Uppskjutna skatter 385,8 3,9

Räntederivat -219,4 -2,2

Långsiktigt substansvärde 3 328 34,1

JFMAMJ

2022 2023

JASOND JF

Index Antal aktier, tusental

1 00

2 00

3 00

4 00

OMX Stockholm_PI Carnegie Real Estate Index

Brinova Omsatt antal aktier/månad, tusental

2020 2021 202220192018

Eget kapital per aktie, kr

AKTIE OCH ÄGARE

BRINOVA FASTIGHETER AB 63

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 2022

Data per aktie

2022 2021 2020 2019 2018

Börskurs vid årets slut, kr 25,80 49,80 28,60 31,60 17,30

Kursutveckling under året, % -48,2 74,1 -9,5 82,7 44,8

Högst betalt under året, kr 52,00 57,20 34,90 31,60 18,00

Lägst betalt under året, kr 18,00 27,90 17,50 16,90 11,85

Förvaltningsresultat per

aktie, kr 1,6 1,7 1,5 1,5 1,3

Resultat per aktie, kr 3,0 4,4 2,0 2,4 1,6

p/e-tal 9 11 14 13 11

Eget kapital per aktie, kr 32,4 29,36 23,50 20,85 18,48

Antal aktier vid årets slut,

miljoner 97,7 97,4 84,4 72,3 72,3

Genomsnittligt antal aktier,

miljoner 97,6 90,7 79,1 72,3 72,3

Utdelningspolicy och utdelning

Brinova prioriterar tillväxt och likviditet och därför föreslår

styrelsen och ledningen stämman att ingen utdelning ska

lämnas för 2022. Brinova har, i affärsplanen för perioden

2022–2024, som långsiktig målsättning att lämna utdelning

till sina aktieägare med 30 procent av förvaltningsresultatet

efter schablonberäknad skatt, efter att bolagets tillväxtmål

om en fastighetsportfölj om 10 Mdkr har uppnåtts.

Utdelning får endast ske till ett sådant belopp att det efter

utdelning finns full teckning för bolagets bundna egna kapital

och endast om utdelningen framstår som försvarlig med hän-

syn till:

• de krav som verksamhetens art, omfattning och risker

ställer på storleken av det egna kapitalet

• bolagets konsolideringsbehov, likviditet och ställning i

övrigt enligt den så kallade ”försiktighetsregeln”.

Incitamentsprogram

Brinova har inga aktiebaserade incitamentsprogram.

Ägare

Per den 28 februari 2023 hade Brinova 3 354 aktieägare

(3 451). Största ägare är Backahill AB med 24,0 procent

(24,1) av kapitalet och 40,0 procent (40,0) av rösterna.

Fastighets AB Balder var näst största ägare med 18,9 procent

(18,9) av kapitalet och 31,4 procent (31,5) av rösterna. Utöver

dessa två och den tredje största ägaren ER-HO Förvaltning AB

med 10,4 procent (10,4) av kapitalet och 11,7 procent (11,7)

av rösterna hade ingen ytterligare ägare mer än 10,0 procent

av kapitalet och rösterna.

På avstämningsdagen uppgick det utländska ägandet

till 9,6 procent (8,7). Det svenska ägandet fördelades på

juridiska personer med 84,9 procent (85,7) av kapitalet med

94,5 procent (94,8) av rösterna och fysiska personer med 5,6

procent (5,6) av kapitalet med 2,0 procent (2,0) av rösterna.

Brinova ägde inga egna aktier i bolaget.

Aktiemarknadsinformation

Brinova lämnar snabb, samtidig, korrekt och tillförlitlig in-

formation till befintliga och potentiella aktieägare och andra

intressenter. Bolaget lämnar pressreleaser, delårsrapporter

kvartalsvis, en bokslutskommuniké samt årsredovisning för

hela verksamhetsåret. Dessutom medverkar Brinova löpande

på olika kapitalmarknadsmöten arrangerade av banker och

branschen. På Brinovas webbplats www.brinova.se finns

aktuell information om Brinova som exempelvis pressmedde-

landen och finansiella rapporter. Dessa kan också beställas

direkt av Brinova per telefon eller via mail.

Kalendarium

2023-04-27 Delårsrapport januari–mars 2023

2023-05-04 Årsstämma 2023

2023-07-14 Delårsrapport januari–juni 2023

2023-10-26 Delårsrapport januari–september 2023

IR-kontakt

Malin Rosén, vVD och CFO, malin.rosen@brinova.se

Per Johansson, VD, per.johansson@brinova.se

10 största ägare, 2023-02-28

Namn

Antal

A-aktier,

tusental

Antal

B-aktier,

tusental

Andel av

kapital, %

Andel av

röster, %

Backahill AB 9 400 14 096 24,0 40,0

Fastighets AB Balder 7 400 11 020 18,9 31,4

ER-HO Förvaltning AB 2 400 7 715 10,4 11,7

Länsförsäkringar

fondförvaltning AB 7 683 7,9 2,8

Bevaclean AB 7 498 7,7 2,8

Verdipapirfondet Odin

Eiendom 3 730 3,8 1,4

SEB AB, Luxembourg

Branch 3 334 3,4 1,2

Prior & Nilsson Fond- och

Kapitalförvaltning AB 2 284 2,3 0,8

First Nordic Real Estate 1 949 2,0 0,7

SEB Nanocap 1 883 1,9 0,7

Övriga aktieägare 17 323 17,7 6,5

Summa 19 200 78 515 100,0 100,0

Ägarförhållanden per 2023-02-28

Fördelning storlek

på aktieinnehavet Antal

Andel av

kapital %

Andel av

röster, %

1–500 2 133 0,3 0,1

501–1 000 441 0,4 0,1

1 001–5 000 520 1,3 0,5

5 001–10 000 95 0,7 0,3

10 001–15 000 44 0,6 0,2

15 001–20 000 23 0,4 0,2

20 001– 98 96,3 98,6

Summa 3 354 100,0 100,0

AKTIE OCH ÄGARE

64 BRINOVA FASTIGHETER AB

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 2022

Klas Klättermus 2, Landskrona

På ett fantastiskt vackert läge ligger Klättermusgården 2 och 4 med sina 76 hyres-

bostäder. Fastigheten är belägen i norra delen av Landskrona i stadsdelen Västra

fäladen med närhet till stadens serviceutbud, skolor och förskolor.

RISKHANTERING

BRINOVA FASTIGHETER AB 65

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 2022

Möjligheter och risker

All företagsamhet handlar om att, till gagn för bolaget och alla dess intressenter, dra fördel

av de möjligheter som en definierad marknad erbjuder och på bästa sätt hantera de risker

som är förknippade med verksamheten. Rätt hanterat skapar det värde likväl som en brist-

fällig riskhantering kan få negativa konsekvenser.

Risk definieras som osäkerheten om en händelse kommer att

inträffa och dess påverkan och konsekvenser på företagets

förmåga att uppnå sina verksamhetsmål inom en given tids-

period. Riskhantering är en viktig del i styrningen av Brinovas

verksamhet. Den innefattar att löpande identifiera, prioritera,

hantera och följa upp de risker som alltid är förknippade med

en kommersiell verksamhet.

Identifierade risker

För risker, som kan uppkomma i den löpande verksamheten

och av beteenden som kan påverka företagets varumärke och

förtroende, har styrelsen och ledningen utarbetat policyer,

instruktioner och mandat som löpande följs upp.

Risker utanför bolagets kontroll

Risker som bygger på händelser som Brinova inte kan på-

verka men som kan leda till verksamhetsavbrott utvärderas

löpande. För att reducera skadeverkan tecknas väl avvägda

försäkringslösningar.

Även eventuella risker för skada på människor eller egendom

som kan ha uppkommit som en följd av Brinovas agerande

hanteras med försäkringslösningar till motsvarande värden

som kan täcka tänkbara skador.

I utvärderingen av riskerna prioriteras hanteringen av dessa

så att de risker som, om de skulle inträffa, har den för tillfäl-

let största påverkan på bolaget. Det vill säga en avvägning

mellan sannolikheten att risken ska inträffa och den skada

som kan uppkomma. I de nedan definierade riskerna står

symbolerna för:

lågt riskvärde,

mellan riskvärde,

högt riskvärde.

Strategiska risker

Operativa risker

Risk Hantering Exponering Riskvärde

Bolagsförvärv

Hyresvärde

Hyresintäkter och hyresnivå

Fastighetsförvärv sker oftast i bolagsform.

Historiska beslut och åtgärder samt den

framtida resultatutvecklingen i de förvär-

vade bolagen kan påverka resultatet.

För samhällsfastigheter och kommer-

siella fastigheter råder marknadshyror.

Nyproduktion och efterfrågan påverkar

hyresnivåerna. Till skillnad från sam-

hällsfastigheter och kommersiella fast-

igheter omfattas bostadsfastigheter av

regleringar som bland annat innebär att

den så kallade bruksvärdesprincipen

bestämmer hyressättningen. En viss

överetablering kan noteras avseende

privata aktörer inom vård och omsorg,

signaler kommer att de ej kan fylla

alla tillgängliga platser. Utvecklingen

av centrumhandeln har påverkats av

ändrade köpmönster (digitalisering).

Brinova har en god kompetens för att kunna göra

en korrekt bedömning av förvärvens framtida poten-

tial. Inför varje förvärv gör Brinova en omfattande

due diligence för att minimera riskerna knutna till

historiska beslut och åtgärder.

Efterfrågan på lokaler i samhällsfastigheter är i

regionen god. Avtal skrivs på löptider upp till 25 år

och hyresnivån är reglerad via indexavtal. Brinova

för en proaktiv dialog med de privata aktörerna

inom vård och omsorg för att se behov och eventu-

ell omställning. För övriga kommersiella avtal reg-

leras hyresnivåerna successivt då avtalen normalt

sträcker sig 3–5 år. I kommersiella fastigheter är

befintliga lokalhyreskontrakt normalt sett helt eller

delvis bundna till konsumentprisindex, d.v.s. helt

eller delvis inflationsjusterade. Centrumhandeln

är en liten del i Brinovas bestånd vilket innebär att

den justering av hyror som detta leder till ger lite

effekt. Brinova arbetar med att hitta alternativa

användningsområden för lokaler, t ex kommunal

verksamhet eller konvertering till bostäder. Efter-

frågan på bostäder är stor i alla de kommuner som

Brinova verkar i, bolaget arbetar aktivt med att

renovera lägenheter till modern standard och där-

med höja hyresnivån.

Bostäder

Samhällsfastigheter

Kommersiellt

Projekt

40%

10%

49%

RISKHANTERING

66 BRINOVA FASTIGHETER AB

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 2022

Uthyrningsgrad

Vakanser

Förändringar i vakansgrad påverkar

hyresintäkterna positivt eller negativt.

Vakansgraden påverkas av bland annat

den allmänna konjunkturutvecklingen,

produktionstakten för nya fastigheter,

förändring i infrastruktur samt befolk-

ningstillväxt och sysselsättning.

Risken för ökande vakanser i beståndet bedöms

vara liten med hänsyn till fastighetsbeståndets

sammansättning av bostäder och samhällsfastig-

heter med långa kontrakt, bra lägen och stabila

kunder. Brinovas kommersiella ytor är primärt

belägna i anslutning till bolagets bostäder och sam-

hällsfastigheter vilket gör dem attraktiva för olika

servicefunktioner. Efterfrågan på bostäder är stor i

alla de kommuner Brinova verkar i, vilket gör det lätt

att hyra ut bolagets lägenheter till nya hyresgäster

i samband med avflyttning. Efterfrågan på lokaler i

samhällsfastigheter är i regionen god och förväntas

att förbli så även fortsättningsvis. Återstående löptid

följs upp kontinuerligt.

100

-18 -19 -20 -21 -22

Risk Hantering Exponering Riskvärde

Överskottsgrad

Drift och underhåll

Kostnader för drift, underhåll och

taxebundna kostnader som el och värme

beror på prisnivåer och förbrukning. Ökar

dessa mer än vad som kompenseras för

genom avtalade hyror, kan det påverka

resultatet. Även oförutsedda renove-

ringsbehov kan påverka resultatet.

Brinova arbetar löpande med att hitta kostnads-

effektiva lösningar, inte minst på energiområdet.

Brinova har inventerat sitt bestånd och lagt upp

treårsplaner för fastighetsunderhåll. Därför utgörs

oförutsedda renoveringskostnader som skulle

kunna uppstå främst av skador för vilket Brinova

har tecknat försäkringslösningar.

-18 -19 -20 -21 -22

Andel friköpta fastigheter,

% av fastighetsvärde

Tomträttsavgälder och fastighetsskatt

En andel av kostnaderna avser fastig-

hetsskatt och tomträttsavgälder där

möjligheterna att påverka kostnadernas

storlek är begränsad. Tomträttsavgäl-

derna omförhandlas periodvis och vid

respektive omförhandling finns det inga

garantier för att tomträttsavgälden inte

stiger, vilket kan påverka resultatet.

Kostnaden för fastighetsskatten i kommersiella

fastigheter ersätts i de flesta hyresavtal av hyres-

gästen. Detsamma gäller samhällsfastigheter i

den mån de beskattas, de flesta är klassade som

specialfastigheter som ej beskattas. Ökningar i

tomträttsavgälder kompenseras ofta genom index-

regleringar i, eller omförhandling av, hyreskontrakt.

Huvuddelen av Brinovas fastigheter är friköpta.

96,0%

Kundförluster

Kunder har inte alltid möjlighet att

fullfölja sina åtaganden.

Av de tio största hyresgästerna utgörs åtta av

kommuner, landsting eller andra myndigheter vilkas

betalningsförmåga får anses som mycket god.

Kontraktsvärdet för dessa tio hyresgäster uppgår

till 30 procent av det totala kontraktsvärdet. Brinova

arbetar aktivt för att minimera risken för kundför-

luster. För alla nya hyresgäster, såväl bostads- som

kommersiella hyresgäster, görs en kreditprövning

innan avtal tecknas. I vissa avtal garanteras hyres-

gästens förpliktelser av moderbolag, borgen eller

genom bankgaranti.

Andel av kontraktsvärde

– tio största hyresgästerna Mkr

Region Skåne 22,0

Karlskrona Kommun 21,2

Landskrona Stad 19,8

Malmö Stad 18,8

Sparbanken Skåne AB 17,5

Eslövs Kommun 14,8

Försäkringskassan 12,2

Attendo Sverige AB 8,6

Bromölla Kommun 8,2

Trafikverket 7,2

150,3

RISKHANTERING

BRINOVA FASTIGHETER AB 67

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 2022

Risk Hantering Exponering

Projekt

Vid genomförande av projekt är risker-

na främst relaterade till tidsplan och

kostnadsnivå. Men även att marknadens

behov förändras innan fastigheten är klar

att tas i bruk.

Brinova har en god kompetens för att kunna göra

en korrekt bedömning av projektens framtida po-

tential som också genomförs under strikt kontroll.

Inför varje projekt gör Brinova en omfattande be-

dömning av projektets ekonomiska förutsättning-

ar. De flesta projekt görs med totalentreprenad

som minskar risken för kostnadsökningar. Projekt-

start villkoras för alla projekt utom bostadsprojekt

av att hyreskontrakt påtecknats. En noggrann

uppföljning görs vid projektets avslutande.

Projektutveckling

100

200

300

400

500

Mkr

-18 -19 -20 -21 -22

Riskvärde

Personberoende

Ett bolags framtida utveckling beror

i hög grad på företagsledningens

och andra nyckelpersoners kunskap,

erfarenhet och engagemang.

Brinova har en företags- och koncernledningsgrupp

med god kunskap inom fastighetsutveckling, för-

valtning och ekonomi. I och med Brinovas tillväxt

så utökas kompetensbasen och minskar konse-

kvenserna vid personförändringar. Årliga perso-

nalundersökningar genomförs för att tidigt fånga

upp signaler som kräver åtgärder.

Per Johansson:

VD sedan 2016. Han har över 25 års erfarenhet

av fastigheter. Han har varit regionchef för Klö-

vern AB och VD på Dagon AB samt Tribona AB.

Malin Rosén:

Vice VD sedan 2018 och CFO sedan 2015. Hon

har 30 års erfarenhet av fastigheter. Hon har

varit redovisningschef på tidigare Brinova AB

och Catena AB.

Kompetensbrist

Ett bolag med liten organisation har

ett beroende av nyckelpersoner.

En kontinuerlig dialog förs med medarbetarna och

marknadsmässiga villkor för ersättningar erläggs,

vilket bidrar till en låg personalomsättning. Även

företagsgemensamma utbildningar är grund för

att uppnå en låg personalomsättning samt kunna

rekrytera bra kompetens.

Tekniska problem

Riskförhållanden som är förknippade

med den tekniska driften av fastighe-

ten, såsom risken för konstruktionsfel

och andra dolda fel eller brister.

Vid varje förvärv genomförs en grundlig teknisk

undersökning för att identifiera och reducera de

risker som är förknippade med investeringen. Fast-

igheterna är fullvärdesförsäkrade. Bolaget har väl

utarbetade rutiner för fastställande av periodiskt

underhåll och rondering av fastigheternas tekniska

system.

Orealiserade värdeförändringar

Värdeförändringar fastigheter

Fastighetsinnehavet redovisas till dess

bedömda marknadsvärde. Detta innebär

att förändrade marknadsvärden till följd

av förändrade hyresnivåer och vakans-

grader, ändrade krav på direktavkastning

samt detaljplaneprocesser, tillgång och

villkor för finansiering kommer att påver-

ka Brinovas finansiella rapporter.

Fastighetsbeståndets sammansättning av bostä-

der och samhällsfastigheter med långa kontrakt

och stabila kunder ger goda förutsättningar att

bibehålla fastighetsvärdena även i sämre kon-

junktur. Förändringar inom det kommersiella

beståndet påverkar marginellt då andelen är liten.

En planerad utveckling av Brinovas projektportfölj

i form av byggrätter kommer också i framtiden att

skapa värdetillväxt i beståndet. Brinova värderar

varje kvartal sina fastigheter externt.

160

240

320

Mkr

-18 -19 -20 -21 -22

RISKHANTERING

68 BRINOVA FASTIGHETER AB

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 2022

Risk Hantering Exponering Riskvärde

Intressekonflikter

Det kan finnas potentiella intresse-

konflikter mellan huvudaktieägare,

styrelsemedlemmar eller ledning i

koncernen. Några styrelsemedlemmar

och medlemmar av ledningen äger direkt

eller indirekt aktier i bolaget och har

möjlighet att påverka besluten i koncer-

nen. Det skall i möjligaste mån undvikas

att dessa medlemmars intresse skiljer

sig från övriga aktieägares intressen.

Regler för närståendetransaktioner finns beskrivna

i inköpspolicyn. Regler finns även angivna i koden

för Svensk bolagsstyrning som bolaget följer.

Reglerna samt transaktionerna kring närstående-

transaktioner/inköp är tydliga och kräver styrelsens

godkännande.

Bristfälliga rutiner, kontroll

Bolaget kan lida skada som en följd av

kriminellt eller ansvarslöst beteende från

bolagets personal eller andra företrädare

såsom underleverantörer. Risken finns

att de inte uppfyller våra krav när det gäl-

ler arbetsrätt och mänskliga rättigheter.

Oegentligheter kan skada vårt varumärke

och bolag.

Brinova har tydliga policyer och instruktioner som

uppdateras årligen om hur alla processer ska

genomföras. En väl utvecklad intern kontroll som

löpande följer upp verksamheten, ändamålsenliga

administrativa system, samt kompetensutveckling

bidrar till att minska risken för skada. I det fall

skada trots allt skulle uppstå är bolaget försäkrat.

Under de år Brinova har varit verksamt som

fastighetsbolag, 2015–2022, har bolaget inte

lidit någon skada som kan härledas till ett

kriminellt eller ansvarslöst beteende.

Exempel på aktiviteter:

- täta avstämningar med lokalkontoren

- uppföljning av betalningsförmåga hos våra kunder

- tät dialog med våra kunder

Antalet styrelseledamöter som är obero-

ende av bolagets närstående uppgick till

sex av sex stycken.

Antalet styrelseledamöter som är obero-

ende av bolagets större ägare uppgick till

fyra av sex stycken.

Oförutsedda händelser

Ibland uppstår händelser såsom brand

eller olyckor i fastigheterna eller på

arbetsplatserna.

Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade. En krisplan

finns för att hantera olika scenario som kan inträffa,

och hur dessa i så fall ska hanteras, både i det

akuta och det uppföljande läget. Utbildning har

genomförts med samtlig personal.

Finansiella risker

Finansiella instrument

För att hantera ränterisken har Brinova

finansiella instrument i form av räntede-

rivat. Räntederivaten redovisas löpande

till verkligt värde i rapport över finansiell

ställning.

Ett teoretiskt under- eller övervärde som inte är

kassaflödespåverkande uppstår när marknads-

räntorna förändras. Vid derivatens slutpunkt är

under- eller övervärdet alltid noll. Bolaget agerar

enligt mandat i finanspolicyn.

Värdeförändringar derivat

-50

100

150

200

250

Mkr

-18 -19 -20 -21 -22

Effekter av oförutsedda omvärldsfaktorer

Exempel på sådan faktor som påverkar

hela samhället inklusive Brinova är en

pandemi eller krig/konflikt i närområdet.

Brinova gör noggranna analyser utifrån olika

riskscenarion och hur påverkan blir för bolaget.

Vid behov går företaget in i stabsläge och alla

chefer blir en del av en krisgrupp som arbetar

utifrån bolagets krisplan.

Ränterisk

Räntekostnaden utgör Brinovas enskilt

största kostnadspost. Förändringar i

marknadsräntor påverkar Brinovas

resultat, direkt via räntekostnad men

även indirekt via värdet på fastigheterna.

Brinova arbetar enligt finanspolicyn med räntebind-

ning utifrån bedömd ränteutveckling, kassaflöde

och kapitalstruktur. Räntebindning sker med ränte-

derivat, i form av ränteswappar, för att begränsa

ränterisker samt för att på ett flexibelt sätt påverka

låneportföljens genomsnittliga räntebindningstid.

Ränteförfall inkl. räntederivat

År Belopp, Mkr Ränta, % Andel, %

<1 2 570 5,7 50

1–2 205 0,4 4

2–3 950 0,3 18

3–4 150 0,8 3

4–5 300 0,9 6

5–6 200 1,3 4

6–7 100 0,8 2

7–8 300 0,0 6

8–9 350 0,4 7

Totalt 5 125 3,1 100

RISKHANTERING

BRINOVA FASTIGHETER AB 69

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 2022

Skada på person och egendom

Tvister

Brinovas tillgångar kan förstöras av brand,

stöld eller annan påverkan. Likaså kan

Brinova genom till exempel oaktsamhet

orsaka skada på person eller annans

egendom.

Det är inte uteslutet att bolaget kan kom-

ma att bli inblandat i någon rättslig tvist

eller något skiljeförfarande som kan få

betydande effekt på bolagets verksamhet,

finansiella ställning och resultat.

Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade. För event-

uella ansvars- och förmögenhetsskador har för-

säkringar tecknats. Ronderingar av fastigheterna

enligt fast schema genomförs för att proaktivt upp-

täcka och åtgärda eventuella brister som kan skapa

skada. Bolaget arbetar aktivt med arbetsmiljöfrågor

enligt framtagna checklistor.

Under de år Brinova har varit verksamt som

fastighetsbolag, 2015–2022, har bolaget under

2018 haft en skada på en fastighet i form av

brand. Den ekonomiska skadan täcktes fullt ut

av Brinovas försäkringslösning.

Brinova arbetar aktivt med att avtal och överens-

kommelser skall vara väl dokumenterade och

genomarbetade.

Under de år Brinova har varit verksamt som

fastighetsbolag, 2015–2022, har bolaget inte

lidit skada av några betydande tvister.

Legala risker

Miljöförhållanden

Den som bedrivit en verksamhet som

bidragit till förorening är även ansvarig

för efterbehandlingen, enligt Miljöbal-

ken. Om inte verksamhetsutövaren kan

utföra eller bekosta efterbehandling av

en förorenad fastighet är den ansvarig

som förvärvat fastigheten och som vid

förvärvet känt till, eller då borde ha

upptäckt föroreningarna.

Vid varje förvärv undersöker och identifierar Brinova

eventuella miljörisker. Även befintliga fastigheter

analyseras och skulle några miljörisker förekomma,

upprättas åtgärdsplaner.

Under de år Brinova verkat som fastighetsbolag,

2015–2022, har inga incidenter som orsakat böter

eller icke-monetära sanktioner till följd av miljölag-

stiftningen inträffat.

Likviditetsrisk

Likviditetsrisk innebär bristande tillgång

till likvida medel eller kreditutrymme för

att kunna uppfylla betalningsåtaganden.

Brinova hanterar likviditetsrisken med outnyttja-

de lånelöften, checkräkningskredit samt likvida

medel. Brinova har per balansdagen likvida medel

om 173,7 Mkr samt en noggrann likviditetsplane-

ring med täta avstämningar. Bolaget har löpande

kontakter med finansinstitut för att säkerställa

tillgångar på likvida medel.

Likvida medel vid periodens slut

135

180

Mkr

-20-19-18 -21 -22

Refinansieringsrisk

Brinovas finansiering består av bank-

lån. Risken finns att finansiering inte

alls kan erhållas, eller endast till

kraftigt ökade kostnader när ett lån

förfaller till betalning eller villkoren

omförhandlas.

Finanspolicyn reglerar hur kapitaltillförsel ska

säkras. Brinova eftersträvar en balans mellan

kort- och långfristig upplåning uppdelad på ett

antal finansieringskällor. Revolverande kredit-

faciliteter har tecknats med långivare för att

minska risken för brist på kapital. Omförhand-

lingar initieras i god tid för att fånga upp fråge-

ställningar i ett tidigt skede av såväl omför-

handlingar och förhandlingar om nytt kapital.

Kvartalsvisa möten sker med befintliga banker

och löpande även med nya möjliga finansierings-

källor.

Kapitalbindning

Period

(år)

Avtals-

volym, Mkr

Utnyttjat,

Mkr

Ej utnyttjat,

Mkr

< 1 875 651 224

1–2 1 765 1 539 226

2–3 1 982 1 982 0

3–4 530 530 0

4–5 423 423 0

Totalt 5 575 5 125 450

Risk Hantering Exponering Riskvärde

RISKHANTERING

70 BRINOVA FASTIGHETER AB

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 2022

Risk Hantering Exponering Riskvärde

Fastigheter som förvaltnings- och handelsobjekt

Skatter

När transaktioner av fastigheter är en del

av verksamheten finns risk att särskilda

skatteregler gäller i de fall fastigheterna

utgör lagertillgångar istället för kapital-

tillgångar. Beskattningen av utdelningar,

vinst vid försäljning av andelar och förut-

sättningar för koncernbidrag påverkas.

Förändringar i skattelagstiftningen såsom

nivån på företagsbeskattningen, fastig-

hetsskatten eller andra tillämpliga skatter

kan påverka bolaget.

Brinova kartlägger regelbundet skattesituationen i

sin legala struktur och vidtar åtgärder för att behål-

la klassificeringen av de fastighetsägande bolagen

som kapitaltillgångar.

Brinova följer noggrant utvecklingen på detta

område.

Underskottsavdrag

Förändrade möjligheter till skattemässiga

avskrivningar eller till att utnyttja under-

skottsavdrag kan medföra att bolagets

framtida skattesituation förändras och

därigenom även påverkar resultatet.

Brinova följer noggrant utvecklingen på detta

område.

Uppskjuten skatt till följd av underskottsavdrag

uppgår till 13,8 Mkr (10,1).

Lagen om offentlig upphandling, LOU

Känslighetsanalys

I det fall en motpart i form av kommun,

landsting eller statlig myndighet ej följer

LOU, kan detta leda till att bolaget lider

väsentlig skada i form av ogiltiga hyres-

avtal.

I tabellen framgår den teoretiska resultat-

effekten före skatt på Brinovas årliga intjä-

ningsförmåga efter finansiella poster vid

fullt genomslag av en isolerad förändring

av respektive variabel.

Brinova har en väl utarbetad policy och hand-

lingsplan för att säkerställa att LOU efterföljs

i alla delar.

Faktor Förändring, % Resultateffekt, Mkr

Kontrakterade hyresintäkter +/-1 +4,8/-4,8

Ekonomisk uthyrningsgrad +/-1 +5,0/-5,0

Räntenivå för räntebärande skulder +/-0,5 +10,1/+4,4

Fastighetskostnader +/-1 +1,8/-1,8

Värdeförändring förvaltningsfastigheter +/-5 +421,6/-421,6

Varumärkesrisk

GDPR

Det är viktigt att vi kan identifiera och

hantera känsliga frågor. Om de inte be-

handlas på ett korrekt sätt riskerar vi

att påverka förtroendet från våra intres-

senter och skada vårt anseende.

Om bolaget bryter mot regelverket kan

det medföra väsentliga böter.

Regelbundna analyser görs för att identifiera känsliga

frågor och riskerna förknippade med dessa. Ständig

omvärldsbevakning, exempelvis av flödet i sociala

medier ger oss möjlighet att följa aktuella frågor. Vår

uppförandekod samt interna riktlinjer såsom policy för

sociala medier skapar en tydlighet kring medarbetar-

nas förhållningssätt avseende varumärket.

Tydliga policyer finns framtagna, samtlig personal

är utbildad i frågan och rutiner finns för att säker-

ställa det löpande arbetet.

RISKHANTERING

BRINOVA FASTIGHETER AB 71

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 2022

Förslag till vinstdisposition

Till årsstämmans förfogande står moderbolagets fria egna

kapital. Brinova har som långsiktig målsättning att lämna

utdelning till sina aktieägare, men prioriterar tillväxt och

likviditet och därför föreslår styrelsen att ingen utdelning

lämnas för 2022. Styrelsen föreslår att till förfogande

stående vinstmedel disponeras enligt följande:

Överkursfond 1 361 719 572

Balanserat resultat 1 118 884 419

Årets resultat 289 631 720

2 770 235 711

disponeras så att

i ny räkning överförs 2 770 235 711

2 770 235 711

Piggvaren 4, Eslöv

Med endast tio minuters promenad från centrala Eslöv ligger detta

barnvänliga område som består av 20 stycken 3-våningshus med

sammanlagt 360 hyresbostäder fördelade på 1 till 4 rok.

VINSTDISPOSITION

72 BRINOVA FASTIGHETER AB

FINANSIELL INFORMATION

ÅRSREDOVISNING 2022

Finansiell information

Rosmarinen 34, Helsingborg

I Helsingborgs attraktiva stadsdel Mariastaden äger Brinova 6 stycken nyproducerade huskroppar med sammanlagt 77 hyresbostäder som är

fördelade på 2–4 rum och kök. Storlekarna varierar mellan 55,3 kvm–90,3 kvm. I anslutning till fastigheterna finns ett underjordiskt parkeringsgarage.

Fastigheterna har närhet till stadsbuss och tågstation samt skola, skatepark, stor mataffär, gym, restauranger, konditori och biltvätt.

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2022 73

FINANSIELL INFORMATION

Rapporter

Koncernens rapport över totalresultat

Koncernens rapport över finansiell ställning

Koncernens rapport över förändringar i eget kapital

Koncernens kassaflödesanalys

Resultaträkning för moderföretaget

Rapport över totalresultat för moderföretaget

Moderföretagets balansräkning

Moderföretagets rapport över förändringar i eget kapital

Moderföretagets kassaflödesanalys

Innehållsförteckning

Noter

Not 1. Väsentliga redovisningsprinciper

79–84

Not 2. Finansiell riskhantering

84–87

Not 3. Information om rörelsesegment

Not 4. Hyresintäkter/Nettoomsättningens fördelning/

Övriga intäkter

Not 5. Leasingavtal – leasegivare

Not 6. Fastighetskostnader och central administration

Not 7. Arvode till revisorer

Not 8. Leasing

Not 9. Anställda och personalkostnader

Not 10. Resultat från andelar i koncernföretag

Not 11. Finansiella intäkter och kostnader redovisade

i totalresultatet

Not 12. Skatt på årets resultat

Not 13. Förvaltningsfastigheter

94–95

Not 14. Inventarier

Not 15. Nyttjanderättstillgångar

Not 16. Andelar i koncernföretag

Not 17. Specifikation av andelar i koncernföretag

97–98

Not 18. Andra långfristiga fordringar

Not 19. Fordringar hos/skulder till koncernföretag

Not 20. Kundfordringar

Not 21. Övriga fordringar

Not 22. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

100

Not 23. Likvida medel

100

Not 24. Aktiekapital och övrigt tillskjutet kapital

100

Not 25. Upplåning och räntederivat

101

Not 26. Andra långfristiga skulder

102

Not 27. Övriga skulder

102

Not 28. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

102

Not 29. Ställda säkerheter

102

Not 30. Eventualförpliktelser

102

Not 31. Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys

103

Not 32. Upplysning om transaktioner med närstående

103

Not 33. Händelser efter balansdagen

103

Not 34. Förslag till resultatdisposition

103

INNEHÅLLSFÖRTECKNING

74 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022

FINANSIELL INFORMATION

Finansiella rapporter

Koncernens rapport över totalresultat

Mkr Not 1, 2, 3, 30, 31 2022 2021

Hyresintäkter 4, 5 443,9 381,5

Serviceintäkter 4, 5 19,9 17,5

Övriga intäkter 4 1,8 1,2

Fastighetskostnader 6 -175,3 -147,1

Driftsöverskott 290,3 253,1

Central administration 6, 7, 8, 9 -26,8 -22,0

Finansiella intäkter 11 1,0 0,1

Finansiella kostnader 8, 11 -108,0 -77,3

Förvaltningsresultat 156,5 153,9

Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 13 -2,5 1,1

Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 13 15,6 307,1

Realiserade värdeförändringar derivat 25 58,7 0,0

Orealiserade värdeförändringar derivat 25 159,6 52,4

Resultat före skatt 387,9 514,5

Aktuell skatt 12 -0,1 -0,6

Uppskjuten skatt 12 -98,1 -114,1

Årets resultat 289,7 399,8

Årets övriga totalresultat 0,0 0,0

Årets totalresultat 289,7 399,8

Årets resultat och årets totalresultat hänförligt till:

Moderbolagets aktieägare 289,7 399,8

Innehav utan bestämmande inflytande 0,0 0,0

Resultat per aktie

Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 24 3,0 4,4

Utdelning per aktie, kr 0,00

0,00

1) Styrelsens förslag till utdelning 2022.

FINANSIELLA RAPPORTER

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2022 75

FINANSIELL INFORMATION

Koncernens rapport över finansiell ställning

Mkr	Not	2022-12-31	2021-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	13	8 431,7	7 697,6
Inventarier	14	1,5	1,3
Nyttjanderättstillgångar	15	5,6	34,2
Uppskjuten skattefordran	12	13,8	10,1
Derivatinstrument	25	219,4	1,1
Andra långfristiga fordringar	18	1,0	1,4
Summa anläggningstillgångar		8 673,0	7 745,7
Omsättningstillgångar
Kundfordringar	20	2,0	1,5
Övriga fordringar	21	23,1	46,0
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	22	17,2	12,1
Likvida medel	2, 23	173,7	69,8
Summa omsättningstillgångar		216,0	129,4
SUMMA TILLGÅNGAR		8 889,0	7 875,1
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	24
Aktiekapital		390,9	389,6
Övrigt tillskjutet kapital		1 361,7	1 351,1
Balanserat resultat		1 118,9	719,1
Årets resultat		289,7	399,8
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare		3 161,2	2 859,6
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld	12	399,6	297,9
Långfristiga skulder till kreditinstitut	25, 29, 30	4 052,8	1 511,0
Leasingskulder	8	30,5	32,3
Andra långfristiga skulder	26	0,0	4,6
Summa långfristiga skulder		4 482,9	1 845,8
Kortfristiga skulder
Kortfristiga skulder till kreditinstitut	25, 29, 30	1 072,6	2 978,4
Leverantörsskulder		55,2	44,2
Aktuella skatteskulder		1,3	6,0
Leasingskulder	8	3,0	1,8
Övriga skulder	27	7,3	43,1
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	28	105,5	96,2
Summa kortfristiga skulder		1 244,9	3 169,7
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		8 889,0	7 875,1

FINANSIELLA RAPPORTER

76 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022

FINANSIELL INFORMATION

Koncernens rapport över förändringar i eget kapital

			Balanserat	Innehav utan
		Övrigt till-	resultat inkl.	bestämmande	Totalt eget
Mkr	Aktiekapital	skjutet kapital	årets resultat	inflytande	kapital
Ingående balans 2021-01-01	337,5	922,5	719,1	–	1 979,1
Årets resultat och årets totalresultat	–	–	399,8	–	399,8
Transaktioner med ägare:
Nyemission	52,1	432,9	–	–	485,0
Emissionskostnader	–	-5,5	–	–	-5,5
Skatt på emissionskostnader	–	1,2	–	–	1,2
Utgående balans 2021-12-31	389,6	1 351,1	1 118,9	–	2 859,6
Årets resultat och årets totalresultat	–	–	289,7	–	289,7
Transaktioner med ägare:
Nyemission	1,3	10,7	–	–	12,0
Emissionskostnader	–	-0,1	–	–	-0,1
Skatt på emissionskostnader	–	0,0	–	–	0,0
Utgående balans 2022-12-31	390,9	1 361,7	1 408,6	–	3 161,2

Koncernens kassaflödesanalys

Mkr	Not 31	2022	2021
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt		387,9	514,5
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
Realiserade värdeförändringar		-58,7	0,0
Orealiserade värdeförändringar		-175,2	-359,5
Resultat försäljning anläggningstillgångar		2,5	-2,7
Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar		0,5	0,7
Avskrivning nyttjanderättstillgång		2,5	1,8
Betald skatt		-4,9	-2,4
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar
av rörelsekapital		154,6	152,4
Förändringar i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar		10,5	-16,7
Förändring av rörelseskulder		3,0	11,6
Kassaflöde från den löpande verksamheten		168,1	147,3
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter		-138,2	-534,8
Avyttring av förvaltningsfastigheter		-2,5	75,0
Investering i förvaltningsfastigheter		-365,8	-467,0
Förvärv av inventarier		-0,7	-0,8
Förändring finansiella tillgångar		8,9	3,9
Kassaflöde från investeringsverksamheten		-498,3	-923,7
Finansieringsverksamheten
Nyemission		11,9	479,5
Upptagna lån		2 485,0	1 221,7
Amortering leasingskuld		-2,5	-1,8
Amortering av lån		-2 060,3	-966,7
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		434,1	732,7
Årets kassaflöde		103,9	-43,7
Likvida medel vid årets början		69,8	113,5
Likvida medel vid årets slut		173,7	69,8

FINANSIELLA RAPPORTER

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2022 77

FINANSIELL INFORMATION

Resultaträkning för moderföretaget

Mkr Not 1, 2, 31, 32 2022 2021

Rörelsens intäkter

Nettoomsättning 4,5 65,2 52,0

Summa rörelsens intäkter 65,2 52,0

Rörelsens kostnader

Övriga externa kostnader 6, 7, 8 -31,7 -24,0

Personalkostnader 6, 9 -48,3 -40,0

Avskrivningar och nedskrivningar

av materiella anläggningstillgångar 6, 14 -13,2 -13,3

Summa rörelsens kostnader -93,2 -77,3

Rörelseresultat -28,0 -25,3

Resultat från finansiella poster

Resultat från andelar i koncern-

företag 10 8,4 14,2

Ränteintäkter och liknande

resultatposter 11 70,4 56,7

Räntekostnader och liknande

resultatposter 11 -38,9 -51,1

Resultat efter finansiella poster 11,9 -5,5

Realiserade värdeförändringar

derivat 25 58,7 0,0

Orealiserade värdeförändringar

derivat 25 12,9 37,4

Erhållna och lämnade

koncernbidrag 10,6 32,2

Resultat före skatt 94,1 64,1

Aktuell skatt 12 0,0 -0,6

Uppskjuten skatt 12 0,4 -8,6

Årets resultat 94,5 54,9

Rapport över totalresultat

för moderföretaget

Årets övriga totalresultat 0,0 0,0

Årets totalresultat 94,5 54,9

Moderföretagets balansräkning

Mkr Not 2022-12-31 2021-12-31

TILLGÅNGAR

Materiella anläggningstillgångar

Förvaltningsfastigheter 13 115,2 127,4

Inventarier 14 1,5 1,3

Summa materiella

anläggningstillgångar 116,7 128,7

Finansiella anläggnings-

tillgångar

Andelar i koncernföretag 16,17 859,0 831,4

Uppskjuten skattefordran 12 12,2 11,4

Fordringar koncernföretag 19 382,7 382,7

Derivatinstrument 25 54,8 0,0

Andra långfristiga fordringar 18 0,0 0,0

Summa finansiella

anläggningstillgångar 1 308,7 1 225,5

Summa anläggningstillgångar 1 425,4 1 354,2

Omsättningstillgångar

Kundfordringar 20 0,1 0,1

Fordringar hos koncernföretag 19 1 910,1 2 964,2

Övriga fordringar 21 0,5 9,7

Förutbetalda kostnader och

upplupna intäkter 22 7,7 2,6

Kassa och bank 23 161,4 46,2

Summa omsättningstillgångar 2 079,8 3 022,8

SUMMA TILLGÅNGAR 3 505,2 4 377,0

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 24

Bundet eget kapital

Aktiekapital 390,9 389,6

Summa bundet eget kapital 390,9 389,6

Fritt eget kapital

Överkursfond 1 361,7 1 351,1

Balanserat resultat 265,4 210,5

Årets totalresultat 94,5 54,9

Summa fritt eget kapital 1 721,6 1 616,5

Summa eget kapital 2 112,5 2 006,1

SKULDER

Långfristiga skulder

Skulder kreditinstitut 25,29,30 123,3 481,5

Derivatinstrument 25 0,0 16,8

Uppskjuten skatteskuld 12 2,1 1,7

Summa långfristiga skulder 125,4 500,0

Kortfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 25,29,30 370,1 1 252,0

Leverantörsskulder 4,6 2,8

Aktuella skatteskulder 12 0,2 0,8

Skulder till koncernföretag 19 875,8 598,8

Övriga skulder 27 3,1 2,0

Upplupna kostnader och

förutbetalda intäkter 28 13,5 14,5

Summa kortfristiga skulder 1 267,3 1 870,9

Summa skulder 1 392,7 2 370,9

SUMMA EGET KAPITAL

OCH SKULDER 3 505,2 4 377,0

FINANSIELLA RAPPORTER

78 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022

FINANSIELL INFORMATION

Moderföretagets kassaflödesanalys

Mkr Not 31 2022 2021

Den löpande verksamheten

Resultat före skatt 94,1 64,1

Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet

Realiserade värdeförändringar -58,7 0,0

Orealiserade värdeförändringar -12,9 -37,4

Avskrivningar och nedskrivningar 13,2 24,3

Rearesultat vid försäljning av anläggningstillgångar 2,5 -2,2

Betald skatt -0,7 0,0

Kassaflöde från den löpande verksamheten

före förändringar av rörelsekapital 37,5 48,8

Förändringar i rörelsekapital

Förändring av rörelsefordringar 1 003,4 -597,4

Förändring av rörelseskulder 323,4 168,1

Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 364,3 -380,5

Investeringsverksamheten

Förvärv av materiella anläggningstillgångar -1,2 -1,9

Försäljning av finansiella tillgångar -2,5 13,8

Lämnade aktieägartillskott -27,7 -42,4

Lämnade koncernbidrag -72,0 -17,8

Kassaflöde från investeringsverksamheten -103,4 -48,3

Finansieringsverksamheten

Nyemission 11,9 479,5

Upptagna lån 223,6 188,4

Amortering av lån -1 463,8 -327,3

Erhållna koncernbidrag 82,6 67,2

Kassaflöde från finansieringsverksamheten -1 145,7 407,8

Årets kassaflöde 115,2 -21,0

Likvida medel vid årets början 46,2 67,2

Likvida medel vid årets slut 161,4 46,2

Moderföretagets rapport över förändringar i eget kapital

Mkr

Aktie-

kapital

Över-

kursfond

Balanserat

resultat inkl.

årets resultat

Totalt eget

kapital

Ingående balans 2021-01-01 337,5 922,5 210,5 1 470,5

Årets resultat – – 54,9 54,9

Transaktioner med ägare:

Nyemission 52,1 432,9 – 485,0

Emissionskostnader – -5,5 – -5,5

Skatt på emissionskostnader – 1,2 – 1,2

Utgående balans 2021-12-31 389,6 1 351,1 265,4 2 006,1

Årets resultat – – 94,5 94,5

Transaktioner med ägare:

Nyemission 1,3 10,7 – 12,0

Emissionskostnader – -0,1 – -0,1

Skatt på emissionskostnader – 0,0 – 0,0

Utgående balans 2022-12-31 390,9 1 361,7 359,9 2 112,5

FINANSIELLA RAPPORTER

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2022 79

FINANSIELL INFORMATION

Noter

NOT 1. Väsentliga redovisningsprinciper

Belopp i Mkr om inget annat anges.

Allmän information

Brinova Fastigheter AB (publ), organisationsnummer 556840-3918,

har sitt säte i Helsingborg i Skåne län. Bolaget utgör moderbolag för

en koncern med dotterföretag. Huvudkontorets adress är Stortorget

9, 252 20 Helsingborg. Moderbolagets aktier är noterade på Nasdaq

Nordic Midcap i sektorn Real Estate (Ticker BRIN B).

Brinova är ett fastighetsbolag med fokus på fastighetsutveckling i

södra Sverige. Verksamheten är inriktad på hyresbostäder och sam-

hällsfastigheter men har också kompletterande kommersiella lokaler.

Verksamheten i moderföretaget, Brinova Fastigheter AB, består i

huvudsak av koncernsamordnande uppgifter och tillgångarna består

huvudsakligen av aktier och andelar i dotterföretag, som i sin tur

äger fastigheter eller aktier i fastighetsbolag. Årsredovisningen och

koncernredovisningen har godkänts för publicering av styrelsen den

24 mars 2023 och föreläggs årsstämman den 4 maj 2023.

Överensstämmelse med lag och normgivning

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisnings-

lagen och International Financial Reporting Standards (IFRS), utgivna

av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolknings-

uttalanden från IFRS Interpretations Committée (IFRS IC) såsom de

har godkänts av EU-kommissionen för tillämpning inom EU. Vidare

tillämpar koncernen även Rådet för finansiell rapporterings rekom-

mendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner),

vilket specificerar de tillägg till IFRS upplysningar som krävs enligt

bestämmelserna i Årsredovisningslagen.

Moderföretaget tillämpar Rådet för finansiell rapporterings rekom-

mendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer), vilket inne-

bär samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som

anges nedan. De avvikelser som förekommer mellan moderföretagets

och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna

att tillämpa IFRS i moderföretaget till följd av Årsredovisningslagen

samt i vissa fall av skatteskäl.

Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper

Angivna redovisningsprinciper för moderbolaget har tillämpats

konsekvent på samtliga perioder som presenteras i moderbolagets

finansiella rapporter, utom i de fall där det särskilt anges

Dotterföretag och intresseföretag

Andelar i dotterföretag och intresseföretag redovisas i moder-

företaget enligt anskaffningsvärdemetoden.

Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter i moderbolaget redovisas till anskaffnings-

värde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella

nedskrivningar samt tillägg för eventuella uppskrivningar.

I anskaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan hänföras till

förvärvet av tillgången. Tillkommande utgifter läggs till tillgångens

redovisade värde.

Avskrivningar på förvaltningsfastigheter i moderbolaget görs linjärt

över nyttjandeperioden enligt följande:

Byggnader 1 %

Ombyggnader 1–50 %

Byggnadsinventarier 20 %

Markanläggningar 5–10 %

Markinventarier 20 %

Inga avskrivningar görs på mark.

Uppställningsform för resultat- och balansräkning

Moderföretaget följer Årsredovisningslagens uppställningsform för

resultat- och balansräkning, vilket bland annat innebär en annan

uppställningsform för eget kapital.

Koncernbidrag och aktieägartillskott

Moderföretaget redovisar koncernbidrag enligt alternativregeln, vilket

innebär att koncernbidrag som erhålls eller lämnas redovisas som

bokslutsdispositioner. Aktieägartillskott redovisas direkt som en

ökning av fritt eget kapital hos mottagaren och aktiveras som aktier

och andelar hos givaren.

Obeskattade reserver och uppskjuten skatt

I juridisk person redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten

skatteskuld. I koncernredovisningen delas obeskattade reserver upp

på uppskjuten skatteskuld och eget kapital.

Finansiella instrument

Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning,

tillämpas inte reglerna om finansiella instrument enligt IFRS 9 i

moderbolaget, utan moderbolaget tillämpar reglerna i enlighet med

RFR 2. Detta innebär att moderbolaget redovisar finansiella instru-

ment med utgångspunkt i anskaffningsvärdet i enlighet med reglerna

i Årsredovisningslagen.

För koncerninterna fordringar som redovisas till upplupet anskaff-

ningsvärde redovisas en så kallad förlustriskreserv. Vidare innebär

undantagen i RFR 2 att moderbolagets borgensåtaganden inte han-

teras som en finansiell garanti enligt IFRS 9, utan istället hanteras

utifrån reglerna i IAS 37 Avsättningar, Eventualförpliktelser och

Eventualtillgångar. Således bedömer moderbolaget om det är sanno-

likt att ett utflöde av ekonomiska resurser kan komma att ske och

beroende på bedömningen redovisar moderbolaget en avsättning

eller en eventualförpliktelse.

Reglerna om redovisning av leasingavtal enligt IFRS 16 tillämpas

inte i moderbolaget. Detta innebär att leasingavgifter redovisas som

kostnad linjärt över leasingperioden, och att nyttjanderättstillgångar

och leasingskulder inte inkluderas i moderbolagets balansräkning.

Identifiering av ett leasingavtal görs dock i enlighet med IFRS 16,

d.v.s. att ett avtal är, eller innehåller, ett leasingavtal om avtalet över -

låter rätten att under en viss period bestämma över användningen av

en identifierad tillgång i utbyte mot ersättning.

Förutsättningar vid upprättande av moderbolagets och koncernens

finansiella rapporter

Moderföretagets funktionella valuta är svenska kronor som även

utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen. Det

innebär att de finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor.

Samtliga belopp, om inte annat anges, är angivna i miljoner kronor.

Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvär-

den, förutom förvaltningsfastigheter och finansiella instrument som

är redovisade till verkligt värde.

Koncernredovisningen har upprättats med antagande om fortlev-

nad enligt anskaffningsvärdemetoden, med undantag av förvaltnings-

fastigheter och finansiella instrument, vilka värderats till verkligt

värde.

Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver

att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör

antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna

och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kost-

nader. Uppskattningar och antaganden är baserade på historiska

erfarenheter och ett antal andra faktorer som under rådande förhål-

landen synes vara rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar och

antaganden används sedan för att bedöma de redovisade värdena

på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra

källor. Verkligt utfall kan avvika från dessa uppskattningar och

bedömningar.

Bedömningar gjorda av företagsledningen vid tillämpningen av

IFRS, som har en betydande inverkan på de finansiella rapporterna

samt gjorda uppskattningar som kan medföra väsentliga justeringar

i påföljande års finansiella rapporter, beskrivs i not 13 Förvaltnings-

fastigheter till den post som skulle kunna bli föremål för justering.

De nedan angivna redovisningsprinciperna har tillämpats konse-

kvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella

rapporter, om inte annat framgår nedan. Koncernens redovisnings-

NOTER

80 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022

FINANSIELL INFORMATION

principer har tillämpats konsekvent på rapportering och konsolidering

av moderbolag, dotterföretag och intresseföretag.

Nya och ändrade standarder som tillämpas av koncernen

De nya eller ändrade standarder och tolkningar som trätt i kraft från

och med den 1 januari 2022 har inte haft någon väsentlig påverkan

på koncernens finansiella rapporter 2022.

Nya eller ändrade standarder och nya tolkningar som ännu inte trätt

i kraft

Ett antal nya och ändrade redovisningsstandarder och tolkningar

har publicerats, vilka träder i kraft 2023 eller senare.

Ändringar i IAS 1 Utformning av finansiella rapporter (upplysningar

om redovisningsprinciper)

Ändringarna innebär att kravet i IAS 1 på upplysning om betydande

redovisningsprinciper ersätts med ett krav på väsentliga redovis-

ningsprinciper. Samtidigt uppdateras IASB:s Practice Statement 2

Making Materiality Judgements med vägledning och exempel som

är avsedda att illustrera tillämpningen av väsentlighetskriteriet på

upplysningar om redovisningsprinciper. Syftet är att åstadkomma

en reell förändring i praxis mot bättre, mer effektiv kommunikation i

finansiella rapporter. Ändringar i praxis förväntas inte bara öka nyttan

av upplysningar om redovisningsprinciper utan även att reducera

textmängden i framtida årsredovisningar. Ändringarna ska tillämpas

för räkenskapsår som börjar 1 januari 2023 eller senare. Tidigare

tillämpning är tillåten. EU har godkänt ändringarna. Ovan bedöms

påverka koncernens finansiella rapporter genom att textmängden

hänförligt till koncernens beskrivning av redovisningsprinciperna

kommer att reduceras.

Ändringar i IAS 1 Utformning av finansiella rapporter (klassificering

av skuld)

Ändringarna syftar till att förtydliga när en skuld ska klassificeras

som kortfristig, särskilt vid förekomsten av covenanter. Ändringarna

ska enligt IASB, tillämpas för räkenskapsår som börjar 1 januari

2024 eller senare. Tidigare tillämpning är tillåten. Ändringarna är

inte godkända av EU. Ovan bedöms inte få någon väsentlig påverkan

på koncernens finansiella rapporter den period de tillämpas första

gången.

Övriga nya och ändrade redovisningsstandarder

Inga av de övriga nya och ändrade redovisningsstandarder och

tolkningar förväntas innebära någon väsentlig effekt på koncernens

finansiella rapporter.

Segmentsrapportering

Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med

den interna rapporteringen som lämnas till den högste verkställande

beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfattaren är den

funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av

rörelsesegmentens resultat. I Brinova har denna funktion identifierats

som koncernledning, det vill säga den enhet inom Brinova som fattar

strategiska beslut.

Klassificering

Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt

enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer

än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar

och kortfristiga skulder består i allt väsentligt enbart av belopp som

förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från

balansdagen.

En tillgång klassificeras som en omsättningstillgång när den för-

väntas realiseras inom tolv månader efter rapportperioden, innehas

primärt för handelsändamål eller utgörs av likvida medel (såvida inte

tillgången omfattas av restriktioner vad gäller att bytas eller användas

för att reglera en skuld i minst tolv månader efter rapportperioden).

Alla andra tillgångar klassificeras som anläggningstillgångar. En skuld

klassificeras som kortfristig när den innehas primärt för handelsända-

mål, ska regleras inom tolv månader efter rapportperioden eller när

koncernen inte har en ovillkorad rätt att senarelägga skuldens reg-

lering i minst tolv månader efter rapportperioden. Alla andra skulder

klassificeras som långfristiga skulder.

Konsolideringsprinciper

Dotterföretag

Dotterföretag är företag som står under ett bestämmande inflytande

av Brinova. Bestämmande inflytande innebär direkt eller indirekt en

rätt att utforma ett företags finansiella och operativa strategier i

syfte att få ekonomiska fördelar, vilket vanligen följer med ett aktie-

innehav uppgående till mer än hälften av rösträtterna. Vid bedöm-

ningen om ett bestämmande inflytande föreligger, ska potentiella

röstberättigande aktier som utan dröjsmål kan utnyttjas eller konver-

teras beaktas.

Dotterföretag redovisas enligt förvärvsmetoden, om förvärv av

dotterbolag inneburit förvärv av rörelse och inte endast av tillgångar

och skulder. Förvärvsmetoden innebär att förvärv av ett dotterföretag

betraktas som en transaktion varigenom koncernen indirekt förvärvar

dotterföretagets tillgångar och övertar dess skulder och eventualför-

pliktelser. Det koncernmässiga anskaffningsvärdet fastställs genom

en förvärvsanalys i anslutning till rörelseförvärvet. I analysen fast-

ställs dels anskaffningsvärdet för andelarna eller rörelsen, dels det

verkliga värdet av förvärvade identifierbara tillgångar samt övertagna

skulder och eventualförpliktelser. Anskaffningsvärdet för dotterföre-

tagsaktierna respektive rörelsen, utgörs av de verkliga värdena per

överlåtelsedagen för tillgångar, uppkomna eller övertagna skulder och

emitterade egetkapitalinstrument som lämnats och som utgör ved-

erlag för de förvärvade nettotillgångarna. I anskaffningsvärdet ingår

även verkligt värde på alla tillgångar och skulder som är följden av en

överenskommen villkorad köpeskilling. Förvärvsrelaterade kostnader

kostnadsförs när de uppstår. Identifierbara tillgångar och övertagna

skulder i ett rörelseförvärv värderas inledningsvis till verkliga värden

på förvärvsdagen. För varje förvärv avgör koncernen om innehav utan

bestämmande inflytande i det förvärvade företaget skall redovisas

till verkligt värde eller till innehavets proportionerliga andel av det

förvärvade företagets nettotillgångar.

Överstiger anskaffningskostnaden det verkliga värdet av förvärvade

identifierbara tillgångar samt övertagna skulder och eventualförplik-

telser redovisas denna skillnad som goodwill. Understiger anskaff-

ningskostnaden det verkliga värdet av förvärvade identifierbara

nettotillgångar och eventualförpliktelser redovisas skillnaden direkt

i resultaträkningen.

När förvärv av dotterföretag innebär förvärv av förvaltningsfastig-

heter som inte ingår i en rörelse, så kallat tillgångsförvärv, fördelas

anskaffningskostnaden på de enskilda identifierbara tillgångarna och

skulderna baserat på deras relativa verkliga värden vid förvärvstid-

punkten. En sådan transaktion ger inte upphov till goodwill. Vid till-

gångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt avseende förvärvade

fastigheter. Samtliga förvärv av dotterföretag under 2022 och 2021

har redovisats som förvärv av tillgångar.

Dotterföretagens finansiella rapporter tas in i koncernredovis-

ningen från den dag det bestämmande inflytandet uppkommer och

innefattas i koncernredovisningen till den dag det upphör.

Transaktioner som ska elimineras vid konsolidering

Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter och kostnader och

orealiserade vinster och förluster som uppkommer från koncern-

interna transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin helhet

vid upprättande av koncernredovisningen.

Orealiserade vinster som uppkommer vid transaktioner med

intresseföretag och gemensamt kontrollerade företag elimineras i

den utsträckning som motsvarar koncernens ägarandel i företaget.

Orealiserade förluster elimineras på samma sätt som orealiserade

vinster, men endast i den utsträckning det inte finns någon indikation

på nedskrivningsbehov.

Avyttring av ett bestämmande inflytande respektive betydande

inflytande

När koncernen inte längre har ett bestämmande inflytande eller

betydande inflytande, omvärderas varje kvarvarande innehav till verk-

ligt värde och ändringen redovisas i resultaträkningen. Det verkliga

värdet används som det första redovisade värdet och utgör grund för

den fortsatta redovisningen av det kvarvarande innehavet som intres-

seföretag eller finansiell tillgång. Alla belopp avseende den avyttrade

verksamheten som tidigare redovisats i övrigt totalresultat, redovisas

som om koncernen direkt hade avyttrat de hänförliga tillgångarna

eller skulderna. Detta kan medföra att belopp som tidigare redovi-

sats i övrigt totalresultat omklassificerats till resultatet .

NOTER

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2022 81

FINANSIELL INFORMATION

Transaktioner i utländsk valuta

Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella valutan

till den valutakurs som föreligger på transaktionsdagen. Funktionell

valuta är valutan i de primära ekonomiska miljöer bolagen bedriver

sin verksamhet. Alla enheter i koncernen har svenska kronor som

funktionell valuta. Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta

räknas om till den funktionella valutan till den valutakurs som före-

ligger på balansdagen. Valutakursdifferenser som uppstår vid omräk-

ningarna redovisas i resultaträkningen. Transaktioner med utlandet

förekommer endast i undantagsfall.

Rörelsens intäkter

Intäktsredovisning sker i resultaträkningen när kontroll har överförts

till motparten.

Om det råder betydande osäkerhet avseende betalning, vidhäng-

ande kostnader eller risk och om säljaren behåller ett engagemang

i den löpande förvaltningen som vanligtvis förknippas med ägandet

sker ingen intäktsföring. Intäkterna redovisas till det verkliga värdet

av vad som erhållits eller förväntas komma att erhållas med avdrag

för lämnade rabatter.

Hyresintäkter

Hyresintäkter och hyresrabatter redovisas linjärt i resultaträkningen

baserat på villkoren i hyresavtal enligt IFRS 16 Leasingavtal. Hyres-

intäkter i fastighetsförvaltningen redovisas i den period som hyran

avser. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. In-

täkter från förtidsinlösen av hyreskontrakt redovisas som intäkt den

period då ersättningen erhållits, i de fall inga ytterligare prestationer

krävs från Brinovas sida.

Intäkter från avtal med kunder

Koncernen redovisar en intäkt när koncernen uppfyller ett prestations-

åtagande, vilket är då en utlovad vara levereras till kunden och kunden

övertar kontrollen av varan. Kontroll av ett prestationsåtagande kan

överföras över tid eller vid en tidpunkt. Intäkten utgörs av det belopp

som bolaget förväntar sig erhålla som ersättning för överförda varor

eller tjänster. För att koncernen ska kunna redovisa intäkter från

avtal med kunder analyseras varje kundavtal i enlighet med den

femstegsmodell som återfinns i IFRS 15.

Serviceintäkter

Serviceintäkter består i huvudsak av det som benämns vidare-

fakturering och intäkten redovisas på samma sätt som hyresintäkter.

För olika vidarefaktureringar kan distinktionen mellan huvudman och

agent påverka intäktsredovisningen vilket i sin tur avgörs om Brinova

agerar som huvudman eller agent. Brinova har gjort en analys om

Brinova är huvudman eller agent för dessa tjänster och konklude-

rat att koncernen i sin roll som fastighetsägare i huvudsak agerar

huvudman.

Intäkter från fastighetsförsäljning

Brinova redovisar intäkter och kostnader från förvärv och avyttringar

av fastigheter vid den tidpunkt då kontroll övergått till köparen, vilket

normalt sammanfaller med tillträdesdagen.

Vid bedömning av när kontroll övergår till säljaren beaktas vad

som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner

samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas

omständigheter som kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför

säljarens och/eller köparens kontroll. Kriterierna för intäktsredovis-

ning tillämpas på varje transaktion för sig.

Rörelsens kostnader och finansiella intäkter och kostnader

Central administration

Här ingår kostnader på övergripande koncernnivå för bland annat

koncernledning, personaladministration, marknad, IT och IR, revision

samt finansiella rapporter.

Moderbolagets kostnader för operationella leasingavtal

Moderbolagets kostnader avseende operationella leasingavtal

redovisas i resultaträkningen linjärt över leasingperioden. Förmåner

erhållna i samband med tecknandet av ett avtal redovisas i resultat-

räkningen linjärt över leasingavtalets löptid.

Finansiella intäkter och kostnader

Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bank-

medel och fordringar, räntekostnader på lån och utdelningsintäkter.

Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på skulder be-

räknas med tillämpning av effektivräntemetoden. Effektivräntan är

den ränta som gör att nuvärdet av alla uppskattade framtida in- och

utbetalningar under den förväntade räntebindningstiden blir lika med

det redovisade värdet av fordran eller skulden .

Ränteintäkter respektive räntekostnader inkluderar periodiserade

belopp av transaktionskostnader och eventuella rabatter, premier

och andra skillnader mellan det ursprungligen redovisade värdet av

fordran respektive skuld och det belopp som regleras vid förfall.

Utdelningsintäkter redovisas när rätten att erhålla betalning fast-

ställts.

Värdering till verkligt värde

Verkligt värde är det pris som vid värderingstidpunkten skulle erhållas

vid försäljning av en tillgång eller betalas vid överlåtelse av en skuld

genom en ordnad transaktion mellan marknadsaktörer. De olika nivå-

erna i verkligt värdehierarkin definieras enligt följande:

Nivå 1 - Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för

identiska tillgångar eller skulder

Nivå 2 - Andra observerbara indata för tillgången eller skulden än

noterade priser inkluderade i nivå 1, antingen direkt (dvs. som

prisnoteringar) eller indirekt (dvs. härledda från prisnoteringar)

Nivå 3 - Indata för tillgången eller skulden som inte baseras på

observerbara marknadsdata (dvs. icke observerbara indata)

Skatt

Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomst-

skatter redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transak-

tion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt

redovisas i eget kapital. För poster som går mot övrigt totalresultat

redovisas även skatteeffekten mot övrigt totalresultat. Aktuell skatt

är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör

även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder.

Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med

utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skatte-

mässiga värden på tillgångar och skulder. Följande temporära skill-

nader beaktas inte; för temporär skillnad som uppkommit vid första

redovisningen av goodwill, första redovisningen av tillgångar och

skulder som inte är rörelseförvärv och vid tidpunkten för transak-

tionen inte påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat,

vidare beaktas inte heller temporära skillnader hänförliga till andelar

i dotter- och intresseföretag som inte förväntas bli återförda inom

överskådlig framtid. Värderingen av uppskjuten skatt baseras på hur

redovisade värden på tillgångar eller skulder förväntas bli realiserade

eller reglerade.

Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära

skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är

sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i

framtiden.

Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser och

skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade per balans-

dagen.

Finansiella Instrument

Finansiella instrument är varje form av avtal som ger upphov till en

finansiell tillgång i ett företag och en finansiell skuld eller ett eget

kapitalinstrument i ett annat företag. Finansiella instrument som

redovisas i balansräkningen inkluderar på tillgångssidan likvida

medel, kundfordringar, finansiella anläggningstillgångar samt övriga

fordringar. På skuldsidan återfinns leverantörsskulder, låneskulder,

övriga skulder samt derivat. Redovisningen beror på hur de finansiella

instrumenten har klassificerats.

Redovisning och borttagande

En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkning-

en när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor.

Kundfordringar inklusive hyresfordringar, benämnd kundfordring i

årsredovisningen, tas upp i balansräkningen när faktura har skickats

NOTER

82 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022

FINANSIELL INFORMATION

och företagets rätt till ersättning är ovillkorlig. Skuld tas upp när mot-

parten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala,

även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när

faktura mottagits.

Förvärv och avyttring av finansiella tillgångar redovisas på affärs-

dagen, som utgör den dag då bolaget förbinder sig att förvärva eller

avyttra tillgången.

En finansiell tillgång och finansiell skuld kvittas och redovisas

med ett nettobelopp i balansräkningen endast när det föreligger en

legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera

posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången

och reglera skulden. En finansiell tillgång tas bort från balansräkning-

en när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller när bolaget

förlorar kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell

tillgång. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förplik-

telsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt uppfylls. Detsamma gäller

för del av en finansiell skuld. Vid varje rapporttillfälle utvärderar före-

taget om det finns objektiva indikationer på att en finansiell tillgång

eller grupp av finansiella tillgångar är i behov av nedskrivning.

Vinster och förluster från borttagande ur balansräkning samt

modifiering redovisas i resultatet.

Klassificering och värdering av finansiella tillgångar

Skuldinstrument: klassificeringen av finansiella tillgångar som är

skuldinstrument baseras på koncernens affärsmodell för förvaltning

av tillgången och karaktären på tillgångens avtalsenliga kassaflöden.

Instrumenten klassificeras till:

• upplupet anskaffningsvärde

• verkligt värde via övrigt totalresultat, eller

• verkligt värde via resultatet.

Koncernens skuldinstrument klassificeras till upplupet anskaffnings-

värde.

Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskaffningsvärde

värderas initialt till verkligt värde med tillägg av transaktionskost-

nader. Kundfordringar och leasingfordringar redovisas initialt till det

fakturerade värdet. Efter första redovisningstillfället värderas tillgång-

arna enligt effektivräntemetoden. Tillgångar klassificerade till upp-

lupet anskaffningsvärde innehas enligt affärsmodellen att inkassera

avtalsenliga kassaflöden som endast är betalningar av kapitalbelopp

och ränta på det utestående kapitalbeloppet. Tillgångarna omfattas

av en förlustreservering för förväntade kreditförluster.

Egetkapitalinstrument: klassificeras till verkligt värde via resultatet

med undantaget om de inte hålls för handel, då ett oåterkalleligt val

kan göras att klassificera dem till verkligt värde via övrigt totalresul-

tat utan efterföljande omklassificering till resultatet. Koncernen inne-

har aktier och andelar som redovisas till verkligt värde via resultatet.

Derivat: klassificeras till verkligt värde via resultatet. Koncernen

tillämpar ej säkringsredovisning. Verkligt värde fastställs genom en

diskontering av framtida kassaflöden med noterad marknadsränta för

respektive löptid.

Klassificering och värdering av finansiella skulder

Finansiella skulder klassificeras till upplupet anskaffningsvärde med

undantag av derivat. Finansiella skulder redovisade till upplupet

anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde inklusive transak-

tionskostnader. Efter det första redovisningstillfället värderas de till

upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden.

Derivat: klassificeras till verkligt värde via resultatet. Koncernen

tillämpar ej säkringsredovisning.

Verkligt värde fastställs genom en diskontering av framtida kassa-

flöden med noterad marknadsränta för respektive löptid.

Nedskrivning av finansiella tillgångar

Koncernens finansiella tillgångar, förutom de som klassificeras till

verkligt värde via resultatet eller egetkapital-instrument som värderas

till verkligt värde via övrigt totalresultat, omfattas av nedskrivning för

förväntade kreditförluster. Nedskrivning för kreditförluster enligt IFRS

9 är framåtblickande och en förlustreservering görs när det finns en

exponering för kreditrisk, vanligtvis vid första redovisningstillfället.

Förväntade kreditförluster återspeglar nuvärdet av alla underskott i

kassaflöden hänförliga till fallissemang antingen för de nästkomman-

de tolv månaderna eller för den förväntade återstående löptiden för

det finansiella instrumentet, beroende på tillgångsslag och på kredit-

försämring sedan första redovisningstillfället. Förväntade kreditför-

luster återspeglar ett objektivt, sannolikhetsvägt utfall som beaktar

flertalet scenarier baserade på rimliga och verifierbara prognoser.

Den förenklade modellen tillämpas för kundfordringar inklusive

hyresfordringar och avtalstillgångar. En förlustreserv redovisas, i

den förenklade modellen, för fordrans eller tillgångens förväntade

återstående löptid.

För övriga poster som omfattas av förväntade kreditförluster

tillämpas en nedskrivningsmodell med tre stadier. Initialt, samt per

varje balansdag, redovisas en förlustreserv för de nästkommande

tolv månaderna, alternativt för en kortare tidsperiod beroende på

återstående löptid (stadie 1). Om det har skett en väsentlig ökning

av kreditrisk sedan första redovisningstillfället, medförande en rating

understigande investment grade, redovisas en förlustreserv för

tillgångens återstående löptid (stadie 2). För tillgångar som bedöms

vara kreditförsämrade reserveras fortsatt för förväntade kreditför-

luster för den återstående löptiden (stadie 3). För kreditförsämrade

tillgångar och fordringar baseras beräkningen av ränteintäkterna på

tillgångens redovisade värde, netto av förlustreservering, till skillnad

mot på bruttobeloppet som i föregående stadier.

Värderingen av förväntade kreditförluster baseras på olika metoder.

Metoden för kundfordringar, avtalstillgångar och hyresfordringar

baseras på historiska kundförluster kombinerat med framåtblickande

faktorer. Övriga fordringar och tillgångar skrivs ned enligt en rating-

baserad metod genom extern kreditrating. Förväntade kreditförluster

värderas till produkten av sannolikhet för fallissemang, förlust givet

fallissemang samt exponeringen vid fallissemang. För kreditför-

sämrade tillgångar och fordringar görs en individuell bedömning där

hänsyn tas till historisk, aktuell och framåtblickande information.

Värderingen av förväntade kreditförluster beaktar eventuella säker-

heter och andra kreditförstärkningar i form av garantier.

Nedskrivningar av tillgångar som redovisas till upplupet anskaff-

ningsvärde återförs om en senare ökning av upplupet anskaffnings-

värde objektivt kan hänföras till en händelse som inträffat efter det

att nedskrivningen gjordes.

De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till upplupet

anskaffningsvärde, det vill säga netto av bruttovärde och förlustre-

serv. Förändringar av förlustreserven redovisas i resultaträkningen .

Likvida medel

Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga

tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut samt kort-

fristiga likvida placeringar med en löptid från anskaffningstidpunkten

understigande tre månader vilka är utsatta för endast en obetydlig

risk för värdefluktuationer. Likvida medel omfattas av kraven på

förlustreservering för förväntade kreditförluster.

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång i balansräk-

ningen om det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar kommer

att komma bolaget till del och anskaffningsvärdet för tillgången kan

beräknas på ett tillförlitligt sätt.

Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaff-

ningsvärdet minskat med ackumulerade avskrivningar och eventuella

nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostna-

der direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i

skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen.

Materiella anläggningstillgångar som består av delar med väsent-

ligt olika nyttjandeperioder behandlas som separata komponenter av

materiella anläggningstillgångar.

Det redovisade värdet för en materiell anläggningstillgång tas bort

ur balansräkningen vid utrangering eller avyttring eller när inga framti-

da ekonomiska fördelar väntas från användningen. Vinst eller förlust

som uppkommer vid avyttring eller utrangering av en tillgång utgörs

av skillnaden mellan försäljningspriset och tillgångens redovisade

värde med avdrag för direkta försäljningskostnader. Vinst eller förlust

redovisas som övrig rörelseintäkt/kostnad .

NOTER

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2022 83

FINANSIELL INFORMATION

Tillkommande utgifter

Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om det är

sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade

med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffnings-

värdet kan beräknas på tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande ut-

gifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Eventuella

oavskrivna redovisade värden på utbytta komponenter, eller delar av

komponenter, utrangeras och kostnadsförs i samband med utbytet.

Reparationer kostnadsförs löpande.

Avskrivningsprinciper för materiella anläggningstillgångar

Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod.

Inventarier och installationer skrivs av på fem år. Använda avskriv-

ningsmetoder och tillgångarnas restvärden och nyttjandeperioder

omprövas vid varje års utgång.

Förvaltningsfastigheter

Med förvaltningsfastigheter avses en fastighet som innehas i syfte

att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av

dessa. Förvaltningsfastigheterna redovisas initialt i balansräkningen

till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara

utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas därefter i balansräkningen

till verkligt värde. Om koncernen påbörjar en ombyggnation av en

befintlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvalt-

ningsfastighet redovisas fastigheten även under ombyggnationen

som förvaltningsfastighet. Omvärderingar av verkligt värde under

löpande år finns närmare beskrivna i not 13. Värderingsmodellen

innebär en nuvärdesberäkning av bedömda framtida betalnings-

strömmar. Brinova värderar löpande varje kvartal alla sina fastigheter

externt. Förvaltningsfastigheter är i nivå 3 enligt värderingshierarkin.

Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas

i resultaträkningen. Med realiserade värdeförändringar avses värde-

förändringen under den senaste kvartalsrapporteringsperioden för

sålda fastigheter. Med orealiserade värdeförändringar avses övriga

värdeförändringar. Vid förvärv av fastigheter eller bolag, bokförs

transaktionen vanligen per tillträdesdagen, eftersom risker och

förmåner som följer av ägandet normalt övergår den dagen. Hyres-

intäkter och intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas i enlighet

med de principer som beskrivs under avsnittet Rörelsens intäkter.

Tillkommande utgifter

Till redovisade värdet läggs även tillkommande utgifter. Tillkommande

utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att

de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången

kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan

beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter

redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Reparationer

kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer.

Aktivering av låneutgifter

Aktivering av låneutgifter sker i enlighet med IAS 23. Låneutgifter

utgörs av ränta och andra kostnader som uppstår när ett företag lånar

pengar. Låneutgifter som är hänförliga till finansiering av en tillgång,

som tar en betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd använd-

ning eller försäljning, aktiveras som en del av tillgångens anskaffnings-

värde. Övriga låneutgifter redovisas som en kostnad i den period de

uppkommer.

Nedskrivningar

De redovisade värdena för koncernens tillgångar kontrolleras vid varje

balansdag för att utröna om det finns någon indikation på nedskriv-

ningsbehov.

Nedskrivningsprövning för materiella anläggningstillgångar samt

andelar i dotterföretag, intresseföretag mm

Om indikation på nedskrivningsbehov finns, beräknas tillgångens

återvinningsvärde som det högsta av nyttjandevärdet och verkligt

värde minus försäljningskostnader. Vid beräkning av nyttjandevärdet

diskonteras framtida kassaflöden till en räntesats före skatt som ska

beakta marknadens bedömning av riskfri ränta och risk förknippad

med den specifika tillgången. Om det inte går att fastställa väsentli-

gen oberoende kassaflöden till en enskild tillgång ska tillgångarna vid

prövning av nedskrivningsbehov grupperas till den lägsta nivå där det

går att identifiera väsentligen oberoende kassaflöden (en så kallad

kassagenererande enhet). En nedskrivning redovisas när en tillgångs-

eller kassagenererande enhets redovisade värde överstiger återvin-

ningsvärdet. En nedskrivning belastar resultaträkningen.

Återföring av nedskrivningar

En nedskrivning reverseras om det både finns indikation på att

nedskrivningsbehovet inte längre föreligger och det har skett en

förändring i de antaganden som låg till grund för beräkningen av

återvinningsvärdet. En reversering görs endast i den utsträckning

som tillgångens redovisade värde inte överstiger det redovisade

värde som skulle ha redovisats, med avdrag för avskrivning där så

är aktuellt, om ingen nedskrivning gjorts.

Eget kapital

Transaktionskostnader som direkt kan hänföras till emission av nya

aktier eller optioner redovisas netto efter skatt i eget kapital som ett

avdrag från emissionslikviden.

Resultat per aktie

Beräkningen av resultat per aktie baseras på årets resultat i kon-

cernen hänförligt till moderbolagets aktieägare och på det vägda

genomsnittliga antalet aktier utestående under året. Det finns för

räkenskapsåret 2022 och 2021 inga instrument som medför ut-

spädningseffekter.

Ersättningar till anställda

Kortfristiga ersättningar till anställda såsom löner, betald semester

och betald sjukfrånvaro samt sociala kostnader, redovisas i takt med

att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen.

Pensioner

Brinova har olika pensionsplaner. Pensionsplanerna finansieras vanli-

gen genom betalningar till försäkringsbolag eller förvaltaradministre-

rade fonder, där betalningarna fastställs utifrån periodiska aktuariella

beräkningar. Avtal om pensioner och andra ersättningar efter avslu-

tad anställning klassificeras som antingen avgiftsbestämda eller

förmånsbestämda pensionsplaner. En avgiftsbestämd pensionsplan

är en pensionsplan enligt vilken Brinova betalar fasta avgifter till en

separat juridisk enhet. Brinova har inte några rättsliga eller infor-

mella förpliktelser att betala ytterligare avgifter om denna juridiska

enhet inte har tillräckliga tillgångar för att betala alla ersättningar till

anställda som hänger samman med de anställdas tjänstgöring under

innevarande eller tidigare perioder. En förmånsbestämd pensionsplan

är en pensionsplan som inte är avgiftsbestämd. Utmärkande för

förmånsbestämda planer är att de anger ett belopp för den pensions-

förmån en anställd erhåller efter pensionering, vanligen baserat på

en eller flera faktorer såsom ålder, tjänstgöringstid och lön. Brinova

har avgiftsbestämda pensionsplaner samt i dotterbolagen, åtagand-

en avseende pensioner enligt den så kallade ITP-planen som enligt

ett uttalande från Rådet för finansiell rapportering UFR 10, är en

förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare.

För räkenskapsåren 2022 och 2021 har bolaget inte haft tillgång

till sådan information som gör det möjligt att redovisa sina åtagand-

en enligt ITP-planen som en förmånsbestämd plan. Åtaganden enligt

ITP-planen som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför

som en avgiftsbestämd plan. Förpliktelser avseende avgifter till av-

giftsbestämda planer redovisas som en kostnad i resultaträkningen

när de uppstår.

Ersättningar vid uppsägning

Ersättningar vid uppsägning utgår när en anställds anställning sagts

upp av Brinova före normal pensionstidpunkt eller då en anställd

accepterar frivillig avgång i utbyte mot sådana ersättningar. Brinova

redovisar avgångsvederlag när koncernen bevisligen är förpliktad att

säga upp anställda enligt en detaljerad formell plan utan möjlighet

till återkallande. Förmåner som förfaller mer än tolv månader efter

balansdagen diskonteras till nuvärde.

Avsättningar

En avsättning redovisas i balansräkningen när koncernen har ett

formellt eller informellt åtagande som en följd av en inträffad händel-

se och det är troligt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera

NOTER

84 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022

FINANSIELL INFORMATION

åtagandet och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras.

Nuvärdesberäkning görs för att ta hänsyn till väsentliga tidsvärden

avseende framtida betalningar .

Eventualförpliktelse

En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande

som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas

endast av en eller flera osäkra framtida händelser, som inte ligger

inom företagets kontroll, inträffar eller uteblir, eller ett åtagande som

härrör från inträffade händelser men som inte redovisas som en

skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde

av resurser kommer att krävas för att reglera åtagandet eller att

åtagandets storlek inte kan beräknas tillräckligt tillförlitligt.

Koncernen som leasetagare

Leasingavtal

Vid ingåendet av ett avtal fastställer koncernen om avtalet är, eller

innehåller, ett leasingavtal baserat på avtalets substans. Ett avtal

är, eller innehåller, ett leasingavtal om avtalet överlåter rätten att

under en viss period bestämma över användningen av en identifierad

tillgång i utbyte mot ersättning.

Tomträtter

Tomträttsavtalen betraktas som eviga leasingavtal eftersom lease-

tagaren inte kan säga upp dem. Både nyttjanderättstillgångar och

leasingskulder hänförliga till tomträttsavtal värderas enligt IFRS 16

till ett initialt belopp. Eftersom skulden anses vara evig amorteras

den inte, utan leasingbetalningarna blir i sin helhet räntekostnader.

Således är leasingskuldens värde oförändrat till nästa omförhandling

av avgälden. Koncernen värderar nyttjanderättstillgångarna hänförliga

till tomträttsavtal till verkligt värde i enlighet med IAS 40 och även de-

ras värde anses oförändrat fram till nästa omförhandling av avgälden

eftersom ingen avskrivning sker.

Omvärdering görs enbart om det tillkommer nya kontrakt eller någon

större omförhandling. Annars tillämpas samma diskonteringsränta.

Övriga nyttjanderättstillgångar

Koncernen redovisar nyttjanderättstillgångar i rapporten över

finansiell ställning på inledningsdatumet för leasingavtalet, det vill

säga det datum då den underliggande tillgången blir tillgänglig för

användande. Nyttjanderättstillgångar värderas till anskaffningsvärde

efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskriv-

ningar, samt justerat för omvärderingar av leasingskulden. Anskaff-

ningsvärdet för nyttjanderättstillgångar inkluderar det initiala värdet

som redovisas för den hänförliga leasingskulden, initiala direkta

utgifter, samt eventuella förskottsbetalningar som görs på eller

innan inledningsdatumet för leasingavtalet efter avdrag av eventuella

erhållna incitament. Förutsatt att Brinova inte är rimligt säkra på att

äganderätten till den underliggande tillgången kommer att övertas vid

utgången av leasingavtalet skrivs nyttjanderättstillgången av linjärt

under leasingperioden.

Leasingskulder

På inledningsdatumet för ett leasingavtal redovisar koncernen en

leasingskuld motsvarande nuvärdet av de leasingbetalningar som

ska erläggas under leasingperioden. Leasingperioden bestäms som

den icke-uppsägningsbara perioden tillsammans med perioder att

förlänga eller säga upp avtalet om koncernen är rimligt säkra på att

nyttja de optionerna. Leasingbetalningarna inkluderar fasta betalning-

ar (efter avdrag för eventuella förmåner i samband med tecknandet

av leasingavtalet som ska erhållas), variabla leasingavgifter som

beror på ett index eller ett pris (till exempel en referensränta) och

belopp som förväntas betalas enligt restvärdesgarantier. Leasing-

betalningarna inkluderar dessutom lösenpriset för en option att köpa

den underliggande tillgången eller straffavgifter som utgår vid upp-

sägning i enlighet med en uppsägningsoption, om sådana optioner

är rimligt säkra att utnyttjas av Brinova. Variabla leasingavgifter som

inte beror på ett index eller ett pris redovisas som en kostnad i den

period som de är hänförliga till.

För beräkning av nuvärdet av leasingbetalningarna använder

koncernen den implicita räntan i avtalet om den kan fastställas

och i övriga fall används koncernens marginella upplåningsränta

per inledningsdatumet för leasingavtalet. Efter inledningsdatumet

av ett leasingavtal ökar leasingskulden för att återspegla räntan på

leasingskulden och minskar med utbetalda leasingavgifter. Dessutom

omvärderas värdet på leasingskulden till följd av modifieringar, för-

ändringar av leasingperioden, förändringar i leasingbetalningar eller

förändringar i en bedömning att köpa den underliggande tillgången.

Tillämpning av praktiska undantag

Brinova tillämpar de praktiska undantagen avseende korttidsleasing-

avtal och leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt

värde. Korttidsleasingavtal definieras som leasingavtal med en

initial leasingperiod om maximalt tolv månader efter beaktande av

eventuella optioner att förlänga leasingavtalet. Leasingavtal där den

underliggande tillgången är av lågt värde har av koncernen definieras

som avtal där den underliggande tillgången skulle kunna köpas för

maximalt 50 Tkr och utgörs i koncernen till exempel av kontorsinven-

tarier. Leasingbetalningar för korttidsleasingavtal och leasingavtal

där den underliggande tillgången är av lågt värde kostnadsförs linjärt

över leasingperioden.

Koncernen som leasegivare

I egenskap av hyresvärd innehar koncernen operationella hyresavtal

med kunder, se not 5. Redovisningsprinciper för redovisning av hyres-

intäkter framgår av stycket Rörelsens intäkter ovan .

NOT 2. Finansiell riskhantering

Finanspolicy

Koncernens finansiella risktagande regleras av riskmandat fastställda

av Brinova styrelse. Finanspolicyn anger de övergripande reglerna

för hur Brinovas finansfunktion ska hanteras och hur riskerna i

finansverksamheten ska begränsas. Verksamheten finansieras med

eget kapital och skulder, där huvuddelen av skulderna utgörs av

räntebärande skulder. Koncernens finansförvaltning bedrivs i Brinova

Fastigheter AB, som ska tillse att kapitaltillförsel och likviditet tryg-

gas, att finansiella riskexponeringar hålls inom av styrelsen beslutat

mandat samt att betalningssystemen är ändamålsenliga. Rapporte-

ring sker till styrelsen kvartalsvis i enlighet med fastställda riktlinjer i

finanspolicyn.

Finansiella riskfaktorer

Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slag av

finansiella risker, vilka kan påverka bolagets finansiella ställning och

resultat. I det följande beskrivs de huvudsakliga finansiella risker

som Brinova-koncernen är exponerad för och hur ledningen valt att

hantera dessa risker. Noten ska läsas tillsammans med de noter

som närmare beskriver de finansiella tillgångar och skulder som

koncernen har.

Finansieringsrisk – Likviditetsrisk

Koncernens verksamhet, i synnerhet avseende förvärv av fastigheter,

finansieras till stor del genom lån från externa långivare. Räntekost-

nader är en betydande kostnadspost och upplåning en väsentlig del

av den totala balansomslutningen. Koncernens verksamhet är bland

annat att projektleda fastighetsutvecklingsprojekt, vilka kan komma

att fördröjas eller drabbas av oförutsedda eller ökade kostnader –

på grund av faktorer inom eller utom koncernens kontroll. I det fall

sådana omständigheter inträffar kan det innebära att projekten inte

kan slutföras innan lånen förfaller, eller att sådana ökade kostnader

inte ryms inom beviljade kreditfaciliteter. I det fall en sådan situation

uppstår, där Brinova inte erhåller erforderliga krediter eller krediter till

oförmånliga villkor, skulle en väsentlig negativ inverkan på koncer-

nens verksamhet, resultat och finansiella ställning uppstå.

Per den 31 december 2022 har koncernen en likviditet om 173,7

Mkr (69,8) samt en ej utnyttjad checkräkningskredit om 50,0 Mkr

(50,0). Vidare har vi ej utnyttjade ramavtal uppgående till 400,0 Mkr

(436,0). Likviditetsrisken hanteras, förutom med tillgång till likvida

medel och checkräkningskredit som kan lyftas med kort varsel för

att jämna ut svängningar i betalningsflöden även genom regelbundna

likviditetsprognoser.

Enligt finanspolicyn ska nettoskulden huvudsakligen vara täckt

av medelfristig och långfristig upplåning dvs med en genomsnittlig

NOTER

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2022 85

FINANSIELL INFORMATION

Koncernens kreditfacilitet är förenad med villkor som består av

ett antal finansiella nyckeltal, som till exempel belåningsgrad och

räntetäckningsgrad. Villkoren till kreditgivarna är utfärdade med

betryggande marginal till Brinovas mål för finansförvaltningen enligt

finanspolicyn. Målen är att uppvisa en soliditet om lägst 30 procent

samt en belåningsgrad om högst 60 procent. Per den 31 december

var soliditeten 35,6 procent (36,3) och nettobelåningsgraden 58,7

procent (57,4) vilket ger en stabil plattform för framtida expansion.

Brinova arbetar löpande med uppföljning av sina lånevillkor och

styrelsen tar del av resultatet.

Ränterisk

Koncernens ränterisk uppstår genom långfristig upplåning. Upplåning

som görs med rörlig ränta utsätter Koncernen för ränterisk avseende

kassaflöde. Koncernen har uteslutande upplåning mot Stibor, eller

liknande, plus en marginal. Detta innebär att koncernen är exponerad

mot svängningar i Stibor. Förändringar av räntor kan leda till föränd-

ringar av verkliga värden, förändringar i kassaflöden samt fluktuatio-

ner i koncernens resultat.

En känslighetsanalys avseende räntekostnaderna visar att vid en

ökning respektive minskning av marknadsräntan med 0,5 procent-

enheter skulle räntekostnaden öka med 10,1 Mkr (9,6) respektive

minskning med 4,4 Mkr (1,5). Känslighetsanalysen är enbart upp-

skattad utifrån ett antagande om förändrade nivåer i STIBOR.

Enligt finanspolicyn ska räntetäckningsgraden alltid överstiga 1,75

gånger, per årsskiftet var räntetäckningsgraden 2,4 gånger (3,0).

Genom en kombination av lån med kort räntebindning och

utnyttjande av finansiella instrument i form av ränteswapar kan

räntebindningstiden samt räntenivån anpassas så att målen för

finansverksamheten nås med begränsad ränterisk. Detta utan att

underliggande lån behöver omförhandlas.

Nedanstående tabell visar ränteförfallostrukturen per 31 decem-

ber 2022.

Ränteförfall

Period, år Lånebelopp, Mkr Ränta, % Andel, %

<1 2 569,9 5,7 50

1–2 205,5 0,4 4

2–3 950,0 0,3 18

3–4 150,0 0,8 3

4–5 300,0 0,9 6

5–6 200,0 1,3 4

6–7 100,0 0,8 2

7–8 300,0 0,0 6

8–9 350,0 0,4 7

Totalt 5 125,4 3,1 100

Brinovas räntederivatportfölj består av sammanlagt 2 550 Mkr

(2 100) fördelat på 17 (16) ränteswappar. Se nedanstående tabell.

Värdet på Brinovas derivatportfölj uppgår till 219,4 Mkr (1,1) vilket

har inneburit en värdeförändring på 218,3 Mkr (52,4) under året.

Räntesäkringar via ränteswap

Startår Slutår Ränta, %

Nominellt

belopp, Mkr

Värde

22-12-31,

Mkr

Värde

21-12-31,

Mkr

2016 2024 0,8 100,0 4,9 -1,0

2019 2024 -0,1 100,0 5,6 1,3

2019 2025 0,6 100,0 6,1 -0,2

2019 2025 0,0 100,0 8,5 2,1

2022 2025 0,3 750,0 54,8 -

2016 2026 1,1 100,0 7,9 -2,0

2019 2026 0,0 50,0 5,6 1,4

2018 2027 1,3 100,0 8,8 -3,1

2019 2027 0,8 100,0 9,7 -0,4

2021 2027 0,7 100,0 11,7 0,6

2018 2028 1,2 200,0 18,9 -5,3

2018 2028 - - - -3,3

2019 2029 - - - -1,5

2021 2029 0,8 100,0 14,8 0,9

2020 2030 0,0 300,0 22,9 5,4

2021 2031 0,2 200,0 19,3 3,4

2021 2031 0,5 150,0 19,9 2,8

Totalt 2 550,0 219,4 1,1

Framtida likviditetsflöden

Framtida likviditetsflöden hänförligt till krediter framgår nedan. Vid

beräkningen av krediter samt de rörliga benen i ränteswaparna har

Stiborräntan per bokslutsdagen använts. Utestående låneskuld och

kreditmarginal har antagits vara densamma per bokslutsdagen fram

till respektive förfall, då de antagits slutamorterats.

Övriga långfristiga skulder avser undervärde på derivatinstrument.

Leverantörsskulder och övriga skulder är kortfristiga och förfaller

inom ett år. Brinovas åtagande kopplade till de finansiella skulderna

möts till största delen av hyresintäkter som förfaller månads- och

kvartalsvis.

Framtida likviditetsflöden krediter, beräknade per 2022-12-31

Förfall

krediter

Ränta

krediter

Ränta

derivat Totalt

2023 650,8 178,2 -47,4 781,6

2024 1 539,2 54,3 -47,4 1 546,1

2025 1 982,4 32,4 -43,5 1 971,3

>2026 953,0 11,8 -82,1 882,7

5 125,4 276,7 -220,4 5 181,7

Framtida likviditetsflöden krediter, beräknade per 2021-12-31

Förfall

krediter

Ränta

krediter

Ränta

derivat Totalt

2022 2 975,4 53,4 11,6 3 040,4

2023 848,3 21,4 11,6 881,3

2024 544,8 6,7 11,6 563,1

>2025 120,9 2,4 43,0 166,3

4 489,4 83,9 77,8 4 651,1

Låneförfall

Period, år Lånebelopp, Mkr Andel, %

<1 650,8 13

1–2 1 539,2 30

2–3 1 982,4 39

3–4 529,7 10

4–5 423,3 8

Totalt 5 125,4 100

kapitalbindningstid uppgående till 2-10 år. Den genomsnittliga kapital-

bindningstiden uppgick vid årsskiftet till 2,2 år (1,3).

Omförhandlingar initieras i god tid för att fånga upp frågeställningar

i ett tidigt skede av såväl omförhandlingar och förhandlingar om nytt

kapital. Kvartalsvisa möten sker med befintliga banker och löpande

även med nya möjliga finansieringskällor.

I nedanstående tabell visas förfallostrukturen vid årets slut.

NOTER

86 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022

FINANSIELL INFORMATION

Motpartsrisk

Med motpartsrisk avses risken att motpart inte kan fullgöra leverans

eller betalning. I finansverksamheten uppstår motpartsrisk framförallt

vid placering av likviditetsöverskott, vid tecknande av ränteswapavtal

samt vid erhållande av långfristiga kreditlöften. För att reducera

motpartsrisken anges i finanspolicyn att Brinova endast ska arbeta

med de större affärsbankerna som opererar i Sverige. Fördelningen

av lån mellan olika kreditinstitut bör vara sådan att det åtminstone

finns fem huvudsakliga kreditgivare och inget kreditinstitut bör svara

för mer än 50 procent av den totala lånestocken. Vid årsskiftet fanns

sju (sju) kreditgivare. Den största exponeringen mot en enskild lån-

givare är 38 procent (39).

Kreditrisk

Fordringar utgörs i huvudsak av kund- och hyresfordringar för vilka

koncernen valt att tillämpa den förenklade metoden för redovisning

av förväntade kreditförluster. Detta innebär att förväntade kreditför-

luster reserveras för återstående löptid, vilken förväntas understiga

ett år för samtliga fordringar. Hyra faktureras i förskott, vilket innebär

att samtliga redovisade kund- och hyresfordringar har förfallit till

betalning. Koncernen reserverar för förväntade kreditförluster

baserat på historiska kreditförluster samt framåtriktad information.

Kreditrisken bedöms initialt kollektivt för samtliga privatkunder, res-

pektive samtliga företagskunder. Eventuella större enskilda fordringar

bedöms per motpart. Brinova skriver bort en fordran när det inte

längre finns någon förväntan på att erhålla betalning och då aktiva

åtgärder för att erhålla betalning har avslutats.

Sedvanliga kreditprövningar genomförs innan en ny hyresgäst

accepteras. Vid nytecknande av avtal, för såväl bostads- som

kommersiella hyresgäster, görs en kreditprövning. Vid behov kan

hyresavtalen kompletteras med olika säkerheter i form av till exempel

depositioner, bankgarantier, borgensåtaganden eller liknande. Den

maximala kreditexponeringen avseende kundfordringar motsvaras av

dess redovisade värde, se not 20 Kundfordringar för åldersfördelning.

De finansiella tillgångar som omfattas av reservering för förvän-

tade kreditförluster enligt den generella metoden utgörs av likvida

medel samt andra lång- och kortfristiga fordringar. Brinova tillämpar

en ratingbaserad metod i kombination med annan känd information

och framåtblickande faktorer för bedömning av förväntade kreditför-

luster. Koncernen har definierat fallissemang som då betalning av

fordran är 90 dagar försenad eller mer, eller om andra faktorer in-

dikerar att betalningsinställelse föreligger. Väsentlig ökning av kredit-

risk har per balansdagen inte bedömts föreligga för någon fordran

eller tillgång. Sådan bedömning baseras på om betalning är 30 dagar

försenad eller mer, eller om väsentlig försämring av rating sker, med-

förande en rating understigande investment grade. I de fall beloppen

inte bedöms vara oväsentliga redovisas en reserv för förväntade

kreditförluster även för dessa finansiella instrument.

Moderföretaget tillämpar en ratingbaserad metod för beräkning av

förväntade kreditförluster på koncerninterna fordringar utifrån sanno-

likhet för fallissemang, förväntad förlust samt exponering vid fallisse-

mang. Moderföretaget har definierat fallissemang som då betalning

av fordran är 90 dagar försenad eller mer, eller om andra faktorer

indikerar att betalningsinställelse föreligger. Moderföretaget bedömer

att dotterföretagen i dagsläget har likartade riskprofiler och bedöm-

ning sker på kollektiv basis. Väsentlig ökning av kreditrisk har per

balansdagen inte bedömts föreligga för någon koncernintern fordran.

Sådan bedömning baseras på om betalning är 30 dagar försenad

eller mer, eller om väsentlig försämring av rating sker, medförande en

rating understigande investment grade. Moderföretagets fordringar

på dess dotterföretag är efterställda externa långivares fordringar

för vilka dotterföretagets fastigheter är ställda som säkerhet. Moder-

företaget tillämpar den generella metoden på de koncerninterna

fordringarna. Moderföretagets förväntade förlust vid fallissemang be-

aktar dotterföretagens genomsnittliga belåningsgrad samt förväntat

marknadsvärde vid en påtvingad försäljning. Baserat på moderföreta-

gets bedömningar enligt ovanstående metod med beaktande av övrig

känd information och framåtblickande faktorer bedöms förväntade

kreditförluster inte vara väsentliga och ingen reservering har därför

redovisats.

Bruttoexponering kreditrisk 31 december 2022, Mkr

Förenklad

modell Generell modell

Kreditrisk-

betyg

Kund-

fordringar Stadie 1 Stadie 2 Stadie 3 Totalt

Utan kredit-

riskbetyg 3,2 24,0 0,0 0,0 27,2

AA- 0,0 173,7 0,0 0,0 173,7

3,2 197,7 0,0 0,0 200,9

Bruttoexponering kreditrisk 31 december 2021, Mkr

Förenklad

modell Generell modell

Kreditrisk-

betyg

Kund-

fordringar Stadie 1 Stadie 2 Stadie 3 Totalt

Utan kredit-

riskbetyg 2,4 45,6 0,0 0,0 48,0

AA- 0,0 69,8 0,0 0,0 69,8

2,4 115,4 0,0 0,0 117,8

Upplysningen i ovanstående tabeller avser endast finansiella till-

gångar värderade till upplupet anskaffningsvärde. Avser ej tillgångar

värderade till verkligt värde.

Hantering av kapitalrisk

Målet avseende kapitalstrukturen är att trygga koncernens förmåga

att fortsätta sin verksamhet, så att den kan fortsätta att generera

avkastning till aktieägarna och generera nytta för andra intressenter

samt upprätthålla en optimal kapitalstruktur för att hålla kostnaderna

för kapitalet nere.

På samma sätt som andra företag i branschen bedömer Brinova

kapitalet på basis av skuldsättningsgraden. Detta nyckeltal beräknas

som nettoskuld dividerat med totalt kapital. Nettoskuld beräknas

som total upplåning (omfattande posterna Långfristiga- och Kort-

fristiga skulder till kreditinstitut i Koncernens rapport över finansiell

ställning) med avdrag för likvida medel. Totalt kapital beräknas som

Eget kapital i koncernens rapport över finansiell ställning plus netto-

skulden.

Skuldsättningsgraden per den 31 december 2022 och 2021 var

som följer:

Koncernen

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

Total upplåning 5 125,4 4 489,4

Avgår likvida medel -173,7 -69,8

Nettoskuld 4 951,7 4 419,6

Totalt eget kapital 3 161,2 2 859,6

Summa totalt kapital 8 112,9 7 279,2

Skuldsättningsgrad 61 % 61%

Koncernen

% Mål 2022-12-31 2021-12-31

Belåningsgrad netto Max 60 58,7 57,4

Brinovas långsiktiga mål avseende belåningsgraden för fastigheterna

uppgår till maximalt 60 procent.

NOTER

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2022 87

FINANSIELL INFORMATION

I nedanstående tabell presenteras koncernens finansiella tillgångar

och skulder, upptagna till redovisat värde respektive verkligt värde,

klassificerade i kategorierna enligt IFRS 9.

Koncernens maximala kreditrisk utgörs av nettobeloppen i tabellen

ovan. Koncernen har inte erhållit några ställda säkerheter för de

finansiella nettotillgångarna.

Värdering av finansiella tillgångar och skulder per 2022-12-31

Koncernen, Mkr

Finansiella tillgångar/skulder

värderade till verkligt

värde via resultatet

Finansiella tillgångar/skulder

värderade till upplupet

anskaffningsvärde

Summa

redovisat

värde

Verkligt

värde

Finansiella tillgångar

Finansiella anläggningstillgångar – 1,5 1,5 1,5

Kundfordringar – 2,0 2,0 2,0

Övriga fordringar – 18,6 18,6 18,6

Derivatinstrument 219,4 0,0 219,4 219,4

Upplupna intäkter – 5,1 5,1 5,1

Likvida medel – 173,7 173,7 173,7

Summa tillgångar 219,4 200,9 420,3 420,3

Finansiella skulder

Långfristiga skulder till kreditinstitut – 4 052,8 4 052,8 4 052,8

Långfristiga skulder – 0,0 0,0 0,0

Derivatinstrument 0,0 0,0 0,0 0,0

Kortfristiga skulder till kreditinstitut – 1 072,6 1 072,6 1 072,6

Leverantörsskulder – 55,2 55,2 55,2

Övriga skulder – 8,6 8,6 8,6

Upplupna kostnader – 28,8 28,8 28,8

Summa skulder 0,0 5 218,0 5 218,0 5 218,0

Värdering av finansiella tillgångar och skulder per 2021-12-31

Koncernen, Mkr

Finansiella tillgångar/skulder

värderade till verkligt

värde via resultatet

Finansiella tillgångar/skulder

värderade till upplupet

anskaffningsvärde

Summa

redovisat

värde

Verkligt

värde

Finansiella tillgångar

Finansiella anläggningstillgångar – 1,3 1,3 1,3

Kundfordringar – 1,5 1,5 1,5

Övriga fordringar – 42,5 42,5 42,5

Derivatinstrument 1,1 0,0 1,1 1,1

Upplupna intäkter – 2,7 2,7 2,7

Likvida medel – 69,8 69,8 69,8

Summa tillgångar 1,1 117,8 118,9 118,9

Finansiella skulder

Långfristiga skulder till kreditinstitut – 1 511,0 1 511,0 1 511,0

Långfristiga skulder – 4,6 4,6 4,6

Derivatinstrument 0,0 0,0 0,0 0,0

Kortfristiga skulder till kreditinstitut – 2 978,4 2 978,4 2 978,4

Leverantörsskulder – 44,2 44,2 44,2

Övriga skulder – 49,1 49,1 49,1

Upplupna kostnader – 28,8 28,8 28,8

Summa skulder 0,0 4 616,1 4 616,1 4 616,1

Finansiella instrument såsom kundfordringar, leverantörsskulder mm

redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell

nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överensstämma med

redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper i huvudsak

med kort räntebindning vilket sammantaget innebär att upplupet

anskaffningsvärde överensstämmer väl med verkligt värde.

Finansiella mål fastslagna av styrelsen

Följande mål är fastslagna av styrelsen;

• Tillväxt, målet är en fastighetsportfölj överstigande

10 Mdkr före årsskiftet 2024

• Räntetäckningsgraden ska inte understiga 1,75 ggr

• Avkastning på eget kapital ska uppgå till riskfri ränta

plus 7 procent

• Soliditeten ska vara som lägst 30 procent

• Belåningsgrad understigande 60 procent

För härledning av nyckeltal se sidan 121.

NOTER

88 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022

FINANSIELL INFORMATION

NOT 3. Information om rörelsesegment

Verksamheten är inriktad på hyresbostäder och samhällsfastigheter

men har också kompletterande kommersiella lokaler. I den interna

rapporteringen till koncernledningen följs verksamheten upp per regi-

on vilket utgör koncernens enda uppdelning i segment. Regionerna är

Region Väst samt Region Öst.

I hyresintäkter ingår tillägg som debiterats till hyresgäst såsom

kostnader för värme, el, fastighetsskatt och indexuppräkning av

grundhyra. Variabla avgifter som ingår i periodens resultatuppgår

till 19,9 (17,5).

Av koncernens totala kontrakterade hyresintäkter utgör omsätt-

ningshyra 6,9 Mkr (8,1) och då avses grundhyra.

Resultaträkning Region Väst Region Öst Koncerngemensamt Totalt

Mkr 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021

Hyresintäkter 314,5 274,4 129,4 107,1 – – 443,9 381,5

Serviceintäkter 11,3 10,4 8,6 7,1 – – 19,9 17,5

Övriga intäkter 0,0 0,0 0,0 0,0 1,8 1,3 1,8 1,3

Fastighetskostnader -122,0 -106,9 -53,3 -40,2 – – -175,3 -147,1

Driftsöverskott 203,8 177,9 84,7 74,0 1,8 1,3 290,3 253,2

Central administration – – – – -26,8 -22,1 -26,8 -22,1

Finansiella intäkter 0,0 0,1 0,0 0,0 1,0 0,0 1,0 0,1

Finansiella kostnader -76,9 -45,9 -34,5 -19,5 3,4 -11,9 -108,0 -77,3

Förvaltningsresultat 126,9 132,1 50,2 54,5 -20,6 -32,7 156,5 153,9

Realiserade värdeförändringar från

förvaltningsfastigheter 0,0 0,5 -2,5 0,6 – – -2,5 1,1

Orealiserade värdeförändringar från

förvaltningsfastigheter -63,4 229,3 79,0 77,8 – – 15,6 307,1

Realiserade värdeförändringar derivat – – – – 58,7 0,0 58,7 0,0

Orealiserade värdeförändringar derivat – – – – 159,6 52,4 159,6 52,4

Resultat före skatt 63,5 361,9 126,7 132,9 197,7 19,7 387,9 514,5

Skatt – – – – -98,2 -114,7 -98,2 -114,7

Årets resultat 289,7 399,8

Fastighetsvärden och investeringar

per segment

Fastighetsvärde 5 832,3 5 510,2 2 599,4 2 187,4 – – 8 431,7 7 697,6

Årets fastighetsförvärv 269,0 780,7 55,7 248,1 – – 324,7 1 028,8

Årets fastighetsförsäljningar 0,0 -136,9 0,0 -16,5 – – 0,0 -153,4

Investeringar i befintliga fastigheter 91,1 84,6 274,7 382,4 – – 365,8 467,0

Brinova har ingen hyresgäst vars hyra utgör 10 procent eller mer av

koncernens totala hyresintäkter. All verksamhet bedrivs i Sverige

och således har total omsättning uppkommit i Sverige och samtliga

anläggningstillgångar finns i Sverige.

NOT 4. Hyresintäkter/Nettoomsättningens fördelning/Övriga intäkter

Nettoomsättningen fördelar sig på verksamhetsgrenar enligt följande:

Koncernen Moderföretaget

Mkr 2022 2021 2022 2021

Hyresintäkter bostäder 167,5 134,6 0,0 0,0

Serviceintäkter bostäder 1,5 1,0 0,0 0,0

Hyresintäkter lokaler 268,7 240,0 12,8 12,5

Serviceintäkter lokaler 18,4 16,5 1,4 1,0

Hyresintäkter parkering 7,7 6,9 0,0 0,0

463,8 399,0 14,2 13,5

Koncernen Moderföretaget

Mkr 2022 2021 2022 2021

Region Väst 325,8 284,8 0,0 0,0

Region Öst 138,0 114,2 14,2 13,5

463,8 399,0 14,2 13,5

Nettoomsättning och övriga intäkter

Koncernen Moderföretaget

Mkr 2022 2021 2022 2021

Hyres- och serviceintäkter 463,8 399,0 14,2 13,5

Koncernintern utfakturering 0,0 0,0 50,2 38,3

Övriga intäkter 1,8 1,2 0,8 0,2

465,6 400,2 65,2 52,0

Hyresintäkter och serviceintäkter fördelar sig på geografiska

marknader enligt följande:

NOTER

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2022 89

FINANSIELL INFORMATION

Fastighetskostnader Koncernen Moderföretaget

Mkr 2022 2021 2022 2021

Driftskostnader 55,3 47,8 0,8 0,7

Reparationer och underhåll 23,7 20,2 0,2 0,4

Fastighetsskötsel och teknisk

tillsyn 35,3 33,0 3,8 3,2

Fastighetsskatt 12,4 9,8 0,0 0,0

Övriga externa kostnader 6,6 6,2 0,4 0,5

Fastighetsadministration 42,0 30,1 1,0 0,7

Summa fastighetskostnader 175,3 147,1 6,2 5,5

Central administration

Mkr 2022 2021 2022 2021

Personalkostnader 49,9 41,4 48,3 40,0

Köpta tjänster 18,3 10,0 25,5 18,5

Vidarefakturering till

dotterföretag -42,0 -30,1 0,0 0,0

Avskrivningar materiella

anläggningstillgångar 0,6 0,7 13,2 13,3

Summa central administration 26,8 22,0 87,0 71,8

Summa fastighetskostnader

samt central administration 202,1 169,1 93,2 77,3

Koncernen Moderföretaget

Mkr 2022 2021 2022 2021

Ernst & Young AB

Revisionsuppdraget 2,2 2,0 2,2 2,0

Skatterådgivning 0,0 0,0 0,0 0,0

Övriga tjänster 0,0 0,0 0,0 0,0

2,2 2,0 2,2 2,0

Inom koncernen är en del av moderbolagets kostnader vidarefak-

turerade till dotterföretagen och klassificeras hos dotterföretag i

respektive koncern som fastighetskostnader.

Med revisionsuppdrag avses revisors arbete för den lagstadgade

revisionen och med revisionsverksamhet olika typer av kvalitets-

tjänster. Övriga tjänster är sådan som inte ingår i revisionsuppdrag,

revisionsverksamhet eller skatterådgivning.

Koncernen Moderföretaget

Mkr 2022 2021 2022 2021

Framtida minimileaseavgifter

avseende ej uppsägningsbara

operationella leasingavtal:

Inom 1 år 330,0 297,3 13,9 12,8

Senare än 1 år men inom 5 år 844,5 724,1 54,9 50,9

Senare än 5 år 929,5 903,1 226,2 221,6

Summa 2 104,0 1 924,5 295,0 285,3

NOT 5. Leasingavtal – leasegivare

Operationell leasing

Hyresintäkterna grundas på hyresavtal som är att betrakta som ope-

rationella leasingavtal där koncernen är leasegivare. I nedanstående

tabell ingår ej bostäder med hänsyn till den korta uppsägningstiden.

NOT 6. Fastighetskostnader och central administration

NOT 7. Arvode till revisorer

NOTER

90 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022

FINANSIELL INFORMATION

NOT 8. Leasing

Koncernens väsentliga operationella leasingavtal som leasingtagare

utgörs huvudsakligen av avtal avseende tomträtter, fordon och loka-

ler. I koncernens rapport över finansiell ställning redovisas nyttjan-

derätter i form av tomträtter i posten förvaltningsfastigheter medan

fordon och lokaler redovisas i posten nyttjanderättstillgångar. I nedan

tabell presenteras koncernens ingående och utgående balanser av-

seende nyttjanderättstillgångar och leasingskulder samt förändring-

arna under året. Nedan presenteras även de belopp som redovisats i

koncernens rapport över totalresultat hänförligt till leasingavtal som

leasingtagare.

Nyttjanderättstillgångar Leasingskulder

Mkr Tomträtter Fordon Lokaler Totalt

Ingående balans 2021-01-01 31,2 1,5 0,9 33,6 33,6

Tillkommande avtal 0,0 2,0 0,0 2,0 2,0

Avskrivningar 0,0 -1,4 -0,4 -1,8 0,0

Avslutade avtal 0,0 -0,1 0,0 -0,1 -0,1

Omvärdering av avtal 0,0 0,5 0,0 0,5 0,4

Räntekostnader 0,0 0,0 0,0 0,0 0,5

Leasingavgifter 0,0 0,0 0,0 0,0 -2,3

Utgående balans 2021-12-31 31,2 2,5 0,5 34,2 34,1

Nyttjanderättstillgångar Leasingskulder

Mkr Tomträtter Fordon Lokaler Totalt

Ingående balans 2022-01-01 31,2 2,5 0,5 34,2 34,1

Tillkommande avtal 0,0 5,0 0,0 5,0 5,0

Avskrivningar 0,0 -2,1 -0,4 -2,5 0,0

Avslutade avtal -5,4 -0,1 0,0 -5,5 -5,5

Omvärdering av avtal 2,2 0,2 0,0 2,4 2,4

Räntekostnader 0,0 0,0 0,0 0,0 0,7

Leasingavgifter 0,0 0,0 0,0 0,0 -3,2

Utgående balans 2022-12-31 28,0 5,5 0,1 33,6 33,5

Koncernen

Mkr 2022 2021

Avskrivningar på nyttjanderättstillgångar 2,5 1,8

Räntekostnader på leasingskulder 0,7 0,5

Kostnad avseende korttidsleasingavtal 0,0 0,0

Kostnad för avtal där den underliggande

tillgången är av lågt värde 0,4 0,3

Kostnader för variabla leasingavgifter 0,0 0,0

Summa 3,6 2,6

Moderföretaget

Mkr 2022 2021

Kostnadsförda leasingavgifter avseende

operationella leasingavtal 3,0 2,1

Framtida minimileaseavgifter avseende ej

uppsägningsbara operationella leasingavtal:

Ska betalas inom 1 år 2,9 1,8

Ska betalas mellan 1–5 år 2,9 1,4

Ska betalas senare än 5 år 0,0 0,0

Summa 5,8 3,2

NOTER

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2022 91

FINANSIELL INFORMATION

Löner och övriga ersättningar

Mkr 2022 2021

Moderföretaget

VD – grundlön 2,1 2,0

VD – övriga ersättningar 0,3 0,2

Övriga ledande befattningshavare – grundlön 1,4 1,3

Övriga ledande befattningshavare – övriga

ersättningar 0,1 0,1

Övriga anställda 26,0 20,9

Summa 29,9 24,5

Dotterföretag 1,2 1,0

Koncernen totalt 31,1 25,5

Pensionskostnader

Mkr 2022 2021

Moderföretaget

Verkställande direktören 0,7 0,7

Övriga ledande befattningshavare 0,4 0,4

Övriga anställda 4,0 2,8

Summa 5,1 3,9

Dotterföretag 0,1 0,1

Koncernen totalt 5,2 4,0

Lagstadgade sociala kostnader

Mkr 2022 2021

Moderföretaget

Verkställande direktören 0,8 0,9

Övriga ledande befattningshavare 0,5 0,6

Övriga anställda 8,1 6,7

Summa 9,4 8,2

Dotterföretag 0,4 0,3

Koncernen totalt 9,8 8,5

Uppgifterna avser förhållandet på balansdagen.

Principer

Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befatt-

ningshavare följer de riktlinjer som fastställdes av bolagsstämmorna

2021 och 2022 och utgörs av grundlön, övriga förmåner och pension.

Övriga förmåner avser tjänstebil. Med andra ledande befattningsha-

vare avses koncernledningen, som förutom VD består av vice VD/

CFO.

Till styrelsen utgår arvoden enligt beslut på årsstämman. För 2022

uppgick arvodet till styrelsens ledamöter till totalt 0,6 Mkr (0,5),

som kommer utbetalas till Anders Jarl 140 Tkr (120), Johan Ericsson

140 Tkr (120), Anna Nordström Carlsson 140 Tkr (120) och Johan

Tollgerdt 140 Tkr (120). Till styrelsens ordförande utgick ingen ersätt-

ning. Inga andra arvoden eller förmåner har utgått till styrelsen.

Bonus & gratifikation

Ingen bonus betalades ut i bolaget.

För all personal i bolaget kan, när ett extraordinärt arbete eller

resultat i koncernen utförts eller uppnåtts, utbetalning av en gratifika-

tion ske.

Pensioner

Pensionsåldern för verkställande direktören är 65 år. Pensionsinbe-

talningar sker med 35 procent av den pensionsmedförande månads-

lönen. Pensionsåldern för övriga ledande befattningshavare är 65 år.

Årets avgifter för avgiftsbestämda pensionsförsäkringar som

är tecknade i Alecta uppgår till 0,1 Mkr (0,1 ). För 2023 förväntas

bolaget betala cirka 0,1 Mkr (0,1) till Alecta. Alectas överskott kan

fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Vid utgången

av 2022 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolide-

ringsnivån till 172 procent (172). Den kollektiva konsolideringsnivån

Medelantalet anställda

2022 2021

Antal

anställda Varav män

Antal

anställda Varav män

Moderföretaget

Sverige 48 49% 42 47%

48 49% 42 47%

Dotterföretag

Sverige 3 100% 4 100%

3 100% 4 100%

Koncernen totalt 51 52% 46 52%

Könsfördelning bland ledande befattningshavare

Koncernen Moderföretaget

2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31

Andel kvinnor

i styrelsen 55% 55% 17% 17%

Andel män

i styrelsen 45% 45% 83% 83%

Andel kvinnor

bland övriga

ledande befatt-

ningshavare 50% 50% 50% 50%

Andel män

bland övriga

ledande befatt-

ningshavare 50% 50% 50% 50%

utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäk-

ringsåtaganden beräknades enligt Alectas försäkringstekniska beräk-

ningsåtaganden, vilka inte stämmer överens med IAS 19. Brinovas

andel av de sammanlagda avgifterna till planen uppgår till mindre än

0,01 procent (0,01).

Avgångsvederlag

För verkställande direktören gäller, vid uppsägning från bolagets sida,

en uppsägningstid på tolv månader. Något avgångsvederlag utgår

inte. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida är uppsäg-

ningstiden sex månader.

Övriga ledande befattningshavare har, vid uppsägning från bola-

gets sida, en uppsägningstid på tolv månader. Något avgångsveder-

lag utgår inte. Vid uppsägning från övriga ledande befattningshavares

sida är uppsägningstiden sex månader.

Beredningsunderlag

Lön och förmåner till verkställande direktören och vice VD/CFO för

verksamhetsåret 2022 har beslutats av styrelsen.

NOTER

NOT 9. Anställda och personalkostnader

92 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022

FINANSIELL INFORMATION

Finansiella intäkter/Ränteintäkter och liknande resultatposter

Koncernen Moderföretaget

2022 2021 2022 2021

Koncerninterna ränteintäkter 69,5 56,7

Övriga ränteintäkter 1,0 0,1 0,9 0,0

1,0 0,1 70,4 56,7

Finansiella kostnader/Räntekostnader och liknande resultatposter

Koncernen Moderföretaget

2022 2021 2022 2021

Koncerninterna

räntekostnader -11,4 -7,0

Räntekostnader lån -103,9 -72,6 -25,3 -41,8

Övriga räntekostnader -4,1 -4,7 -2,2 -2,3

Räntekostnader byggnads-

kreditiv -6,1 -1,9 0,0 0,0

Aktiverade räntekostnader

byggnadskreditiv 6,1 1,9 0,0 0,0

-108,0 -77,3 -38,9 -51,1

Moderföretaget

2022 2021

Resultat vid avyttringar -2,5 1,5

Erhållen utdelning från koncernföretag 10,9 23,7

Nedskrivning av aktier i koncernföretag 0,0 -11,0

8,4 14,2

Nedskrivning av aktier i koncernföretag är utförda i samband med

lämnad utdelning.

Av koncernens räntekostnader avser 117,8 Mkr (67,7) hänförligt till

skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde enligt effektiv-

räntemetoden. Motsvarande för moderbolaget uppgår till 42,6 Mkr

(39,5). Resterande räntekostnader avser löpande ränta hänförligt till

Brinovas räntederivat.

Koncernen Moderföretaget

Mkr 2022 2021 2022 2021

Tillgångar och skulder obligatoriskt värderade till verkligt värde i resultatet:

Nettovinster derivat 218,3 52,4

Nettoförluster derivat 0,0 0,0

Summa redovisat i resultatet 218,3 52,4

Tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde:

Ränteintäkter koncernföretag 69,5 56,7

Ränteintäkter övriga finansiella tillgångar 1,0 0,1 0,9 0,0

Summa ränteintäkter enligt effektivräntemetod 1,0 0,1 70,4 56,7

Räntekostnader lån -113,7 -63,0 -29,0 -30,2

Räntekostnader koncernföretag -11,4 -7,0

Räntekostnader övriga finansiella skulder -4,1 -4,7 -2,2 -2,3

Summa räntekostnader enligt effektivräntemetod -117,8 -67,7 -42,6 -39,5

Förväntade kreditförluster på finansiella tillgångar 0,0 0,0 0,0 0,0

Förväntade kreditförluster på finansiella tillgångar avseende koncernföretag 0,0 0,0 0,0 0,0

Nettovinster derivat redovisade enligt lägsta värdets princip 75,3 25,9

Nettoförluster derivat redovisade enligt lägsta värdets princip 0,0 0,0

Summa kreditförluster och derivat 0,0 0,0 75,3 25,9

Summa redovisat i totalresultatet 101,5 -15,2 103,1 43,1

Reglerna i IFRS 9 Finansiella instrument tillämpas inte i moderfö-

retaget som juridisk person. Istället tillämpas i enlighet med ÅRL

anskaffningsvärdemetoden. Derivatinstrument med negativt verkligt

värde redovisas därmed som en skuld till det negativa verkliga värdet

med värdeförändring i resultatet. I nettovinster för derivat ingår ränta

med +3,7 Mkr (-11,5).

NOTER

NOT 10. Resultat från andelar i koncernföretag

NOT 11. Finansiella intäkter och kostnader redovisade

i totalresultatet

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2022 93

FINANSIELL INFORMATION

NOT 12. Skatt på årets resultat

Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt och upp-

skjuten skatt. Den aktuella skatten har beräknats efter den gällande

skattesatsen i Sverige, 20,6 procent. Den uppskjutna skatten har

värderats till 20,6 procent, den skattesats som gäller den dag

skatten beräknas realiseras. Med aktuell skatt menas den skatt

som ska betalas eller erhållas avseende det skattepliktiga resultatet

för aktuellt år. Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets

redovisade resultat genom att det justerats för ej skattepliktiga och

ej avdragsgilla poster. Uppskjuten skatt beräknas enligt balans-

räkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan

redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. För

skillnaden mellan dessa värden har uppskjuten skatt uppbokats med

20,6 procent beroende på när de beräknas uppkomma. Avsikten är

att beakta framtida skattekonsekvenser vid till exempel framtida

försäljning av tillgångar eller utnyttjande av underskottsavdrag .

Koncernen Moderföretaget

2022 2021 2022 2021

Aktuell skatt -0,5 0,0 0,0 0,0

Skatt hänförlig till tidigare år 0,4 -0,6 0,0 -0,6

Förändring av uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastigheter -56,7 -102,0 -0,4 -0,4

Förändring av uppskjuten skatt avseende derivat -45,0 -10,8 -2,6 -7,7

Förändring av uppskjuten skatt avseende underskottsavdrag 3,7 -0,3 3,4 -0,5

Förändring av uppskjuten skatt avseende periodiseringsfond -0,1 -1,0 0,0 0,0

Summa redovisad skatt -98,2 -114,7 0,4 -9,2

Avstämning av effektiv skattesats

Redovisat resultat före skatt 387,9 514,5 94,1 64,1

Skatt på redovisat resultat enligt gällande skattesats 20,6 % (20,6): -79,9 -106,0 -19,4 -13,2

Skatteeffekt av:

Ej avdragsgilla räntekostnader -0,2 -5,6 0,0 0,0

Övriga ej avdragsgilla kostnader -21,7 0,0 -0,7 -2,3

Ej skattepliktiga intäkter 1,0 15,5 2,3 6,3

Skatt hänförlig till förgående år 0,4 -0,6 0,0 -0,6

Uppskjuten skatt underskott 0,0 -0,2 0,0 -0,6

Omvärdering av uppskjuten skatt -2,5 -17,8 0,0 0,0

Andra ej bokförda intäkter och kostnader 4,7 0,0 18,2 1,2

Redovisad skatt -98,2 -114,7 0,4 -9,2

Effektiv skattesats 25,3% 22,3% -0,4% 14,4%

Koncernen Moderföretaget

2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31

Uppskjuten skattefordran

Uppskjuten skattefordran hänför sig till:

Undervärden derivat 0,0 0,0 0,8 3,5

Underskottsavdrag 13,8 10,1 11,4 7,9

Summa uppskjutna skattefordringar 13,8 10,1 12,2 11,4

Ingående uppskjuten skattefordran 10,1 19,9 11,4 18,6

Årets förändring av uppskjuten skatt, undervärden derivat 0,0 -10,6 -2,6 -7,7

Årets förändring av uppskjuten skatt, underskottsavdrag 3,7 0,8 3,4 0,5

Utgående uppskjuten skattefordran 13,8 10,1 12,2 11,4

Koncernen Moderföretaget

2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31

Uppskjutna skatteskulder

Uppskjuten skatteskuld hänför sig till:

Temporära skillnader på fastigheter -352,6 -295,9 -2,1 -1,7

Övervärden derivat -45,2 -0,3 0,0 0,0

Obeskattade reserver -1,8 -1,7 0,0 0,0

Summa uppskjutna skatteskulder -399,6 -297,9 -2,1 -1,7

Ingående uppskjuten skatteskuld -297,9 -195,5 -1,7 -1,4

Årets förändring av uppskjuten skatt, temporära skillnader på fastigheter -56,7 -100,8 -0,4 -0,3

Årets förändring av uppskjuten skatt, övervärden derivat -44,9 -0,3 0,0 0,0

Årets förändring av uppskjuten skatt, obeskattade reserver -0,1 -1,3 0,0 0,0

Utgående uppskjuten skatteskuld -399,6 -297,9 -2,1 -1,7

Summa uppskjutna skatter, netto -385,8 -287,8 10,1 9,7

Uppskjutna skattfordringar redovisas för skattemässiga underskotts-

avdrag i den utsträckning som det är sannolikt att de kan tillgodogö-

ras genom framtida beskattningsbara vinster. Alla underskottsavdrag

i koncernen är värderade som sannolika att kunna tillgodogöras. Av

underskottsavdragen om totalt 66,9 Mkr (49,1) är 10,9 Mkr (10,0)

spärrade tidsmässigt mot utnyttjande mot övriga koncernbolag då

underskotten är förvärvade. Ingående underskott om 49,1 Mkr (45,2)

är delvis spärrade mot koncernbolag .

NOTER

94 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022

FINANSIELL INFORMATION

Koncernen

2022-12-31 2021-12-31

Ingående verkligt värde 7 697,6 6 048,1

Fastighetsförvärv, förvärvat fastighetsvärde 324,7 1 028,8

Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 365,8 467,0

Försäljningar 0,0 -153,4

Orealiserade värdeförändringar 15,6 307,1

Omklassificering av tomträtter från nyttjanderättstillgångar 31,2 0,0

Omförhandlade tomträttsavtal 2,2 0,0

Avslutade avtal tomträtter -5,4 0,0

Verkligt värde vid årets slut 8 431,7 7 697,6

Skattemässiga värden 4 305,4 4 000,0

Taxeringsvärde

Byggnader 2 274,0 1 790,1

Mark 640,8 627,3

Totalt 2 914,8 2 417,4

Moderbolaget

2022-12-31 2021-12-31

Ingående anskaffningsvärde 164,1 163,0

Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 0,5 1,1

Utgående ackumulerade anskaffningsvärde 164,6 164,1

Ingående avskrivningar -36,7 -24,1

Årets avskrivningar -12,7 -12,6

Utgående ackumulerade avskrivningar -49,4 -36,7

Utgående redovisat värde 115,2 127,4

Uppgifter om förvaltningsfastigheter

Redovisat värde 115,2 127,4

Verkligt värde 211,0 210,0

Skattemässiga värden 105,1 119,0

Taxeringsvärde*

Byggnader 0 0

Mark 0 0

Totalt 0 0

* Fastigheten är klassificerad som Specialenhet, därmed utgår inget taxeringsvärde.

Brinovas samtliga fastigheter har klassificerats som förvaltningsfast-

igheter. Brinova hyr kontor i Helsingborg, Landskrona, Eslöv, Malmö,

Kristianstad och Karlskrona i egna fastigheter. Hyresvärdet för den

egna förhyrningen utgör i samtliga fall en obetydlig del av respektive

fastighets totala hyresvärde varför någon klassificering som rörelse-

fastighet för dessa fastigheter inte gjorts. Verkligt värde motsvaras

av fastigheternas bedömda marknadsvärde. Brinova innehar ingen

fastighet som förvärvats eller byggts om för att i nära anslutning

därtill säljas, varför ingen fastighet redovisas som lagerfastighet.

Verkligt värde av förvaltningsfastigheter har bedömts av externa,

oberoende fastighetsvärderare, med relevanta, professionella kva-

lifikationer och med erfarenhet av såväl aktuella marknadsområden

som typ av fastigheter. Värderingarna har sedan 2016 utförts av

Newsec Advice AB. Brinova genomför sedan 2017 varje kvartal en

extern värdering av samtliga förvaltningsfastigheter. Beståndet gås

igenom varje kvartal med uppdaterade hyresuppgifter, investering-

ar, vakansgrader, kalkylränta samt avkastningskrav. Besiktningar

görs med ett tre års intervall eller när större ombyggnationer eller

investeringar genomförts. Den externa värderingen ligger till grund

för de verkliga värdena som finns upptagna i rapport över finansiell

ställning.

Fastigheterna är främst lokaliserade till Eslöv, Landskrona,

Kristianstad, Malmö, Karlskrona, Helsingborg och Lund.

Brinova äger inga fastigheter som inte genererar hyresintäkter.

Värdeförändringarna härrör främst till investeringar i fastigheterna

och förändringar i hyresnivåer eller vakansgrader. Under året har ett

garantiåtagande om -2,5 Mkr realiserats kopplat till en fastighetsför-

säljning som gjorts tidigare år.

Begreppet marknadsvärde

Med marknadsvärde avses här det mest sannolika priset vid en tänkt

försäljning av värderingsobjektet på en fri och transparent fastighets-

marknad. Försäljning av värderingsobjektet förutsätts ske vid värde-

tidpunkten efter det att objektet varit utbjudet till försäljning på ett för

värderingsobjektet sedvanligt sätt under en normal marknadsförings-

tid. Vid den tänkta försäljningen får det inte föreligga något tvång att

överlåta fastigheten och inte några speciella partsrelationer.

Värderingsmetod

Grunden för alla marknadsvärdesbedömningar är analyser av försålda

objekt (ortspriser) i kombination med kunskap om marknadsaktörer-

nas syn på olika typer av objekt, deras sätt att resonera kring dessa

samt kännedom om marknadsmässiga hyresnivåer med mera. Fastig-

heter är mycket sällan helt jämförbara varför normering till värdebä-

rande faktor måste ske. Ofta sker normering till area (den så kallade

areametoden) eller till driftnetto (benämns direktavkastningsmetod/

nettokapitaliseringsmetod). Gemensamt för dessa två metoder är att

de, enligt vår tolkning, speglar en investerares bedömning utan insyn

NOTER

NOT 13. Förvaltningsfastigheter

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2022 95

FINANSIELL INFORMATION

i värderingsobjektets faktiska intäkter eller kostnader. Den mest

använda värderingsmetoden är den så kallade kassaflödesmetoden

(Cash-flow) som är att betrakta som en specialvariant av direktav-

kastningsmetoden men med möjlighet att under tid kunna korrigera

för inkomst/kostnadsförändringar. Kassaflödesmetoden illustrerar

potentiell framtida utveckling av dagens ekonomiska faktorer. Indata

till metoden är objektets utgående hyresnivåer, kostnader, vakanser

osv. Dessa justeras över kalkylperioden med marknadsantaganden

som bedömts utifrån ortspriser eller kunskap om hur marknadsaktö-

rer bedömer det aktuella objektet. Värdet härleds som summan av

nuvärdet av respektive års driftnetto samt nuvärdet av fastig-

heternas restvärde vid kalkylperiodens utgång. Restvärdet ges

av det prognostiserade driftnettot första året efter kalkylperiodens

slut i förhållande till ett marknadsmässigt uppskattat direktavkast-

ningskrav.

Kalkylränta

Kalkylränta är det räntekrav fastighetsägaren förväntar sig av det i

fastigheten knutna kapitalet. I Brinovas värdering utgör kalkylräntan

räntekrav på det totala kapitalet eftersom kalkylen utförs utan

hänsyn till eventuell belåning. Enligt Svenskt Fastighetsindex kan

kalkylränta på totalt kapital för ett enskilt objekt baseras på aktuell

långsiktig obligationsränta med tillägg för fastighetsrelaterad risk.

Kalkylperiod: 10–25 år

Årlig inflation: 4,0 % 2023, därefter 2,0 % årligen

Årlig hyresutveckling

lokalkontrakt:

Enligt gällande hyreskontrakt, 50–100 %

av KPI samt en fast uppräkning om 2–3 %

årligen

Årlig hyresutveckling

bostadskontrakt:

3,5% för 2023, 2,5% för 2024, därefter 2%

årligen, för nyproduktion lägre de första åren

Årlig ökning av drift

och underhåll:

100 % av KPI

Kalkylränta för

nuvärdesberäkning:

Varierande beroende av fastighetens

geografiska läge och uthyrningsändamål

Antagande per fastighetskategori, år 1

Bostäder Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter

2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31

Viktat hyresvärde kr/kvm 1 477,0 1 393,0 1 658,0 1 519,0 1 300,0 1 266,0

Viktad initial vakans* 1,10 1,27 4,51 4,84 17,06 11,30

Viktade drift- och

underhållskostnader 420,0 387,0 323,0 310,0 285,0 279,0

Direktavkastningskrav 2,6–5,0 2,5–5,0 4,2–6,4 3,2–7,0 4,3–8,0 4,0–8,0

Kalkylränta 4,9–7,3 4,5–7,1 5,2–8,7 3,8–8,8 6,00–10,4 6,1–10,1

* Initial vakansrisk på beståndsnivå. Går ej att utläsa per segment.

Fastighetsvärdet per region är fördelat enligt följande:

Koncernen

2022-12-31 2021-12-31

Region Väst 5 832,3 5 510,2

Region Öst 2 599,4 2 187,4

8 431,7 7 697,6

I praktiken är det svårt att bedöma en marknadsmässig kalkylränta

enligt den teoretiska modellen bland annat på grund av att kalkyl-

räntan inte direkt kan observeras vid studier av genomförda försälj-

ningar. Av denna anledning bedöms kalkylränta genom att inflations-

anpassa det av Brinova bedömda direktavkastningskravet

I verkligt värdehierarkin är förvaltningsfastigheter i nivå 3, data för

tillgången baserar sig på icke observerbara data.

I ovan gjorda värdering har följande indata använts:

Känslighetsanalys

En fastighetsvärdering är en uppskattning av priset som en investera-

re är villig att betala för fastigheten vid en given tidpunkt. Värderingen

är gjord utefter vedertagna modeller och vissa antaganden om olika

parametrar. Fastighetens marknadsvärde kan endast säkerställas via

en transaktion mellan två oberoende parter. Ett osäkerhetsintervall

ligger i en normal marknad på +/-5-10 procent. Marknadsvärdering-

arna på fastigheterna är gjorda med ett utifrån känslighetsanalys

uppskattat osäkerhetsintervall om +/- 5,0 procent. Vid en avvikelse i

värde om 5 procent på portföljen av förvaltningsfastigheter påverkas

resultat och tillgång med 421,6 Mkr (384,9).

Nedanstående känslighetsanalys visar hur +/- 1%-enhets föränd-

ring i hyresvärde, direktavkastningskrav och kalkylränta påverkar vär-

deringen. Känsligheten är dock inte realistisk då en parameter sällan

ändrar på sig isolerat, utan olika antaganden är sammankopplade.

Känslighetsanalys +/- 1 %, Mkr

Bostäder Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter

2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31

Hyresvärde 7,8 12,3 27,9 37,7 12,3 26,4

Direktavkastningskrav 408,7 328,0 271,2 278,6 94,1 54,8

Kalkylränta 277,2 232,9 281,9 266,7 82,7 52,8

NOTER

96 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022

FINANSIELL INFORMATION

NOT 14. Inventarier

NOT 15. Nyttjanderättstillgångar

NOT 16. Andelar i koncernföretag

Koncernen Moderföretaget

2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31

Ingående anskaffningsvärden 3,5 3,4 3,5 3,4

Årets anskaffningar 0,8 0,7 0,8 0,7

Årets utrangeringar 0,0 -0,6 0,0 -0,6

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 4,3 3,5 4,3 3,5

Ingående avskrivningar -2,2 -2,2 -2,2 -2,2

Årets avskrivningar -0,6 -0,6 -0,6 -0,6

Årets utrangeringar 0,0 0,6 0,0 0,6

Utgående ackumulerade avskrivningar -2,8 -2,2 -2,8 -2,2

Summa inventarier 1,5 1,3 1,5 1,3

Koncernen

2022-12-31 2021-12-31

Ingående anskaffningsvärde 38,3 35,9

Tillkommande avtal 5,0 2,0

Omvärderade avtal 0,2 0,5

Avslutade avtal -0,1 -0,1

Omklassificering av tomträtter

till förvaltningsfastigheter -31,2 0,0

Utgående ackumulerat

anskaffningsvärde 12,2 38,3

Ingående avskrivningar -4,1 -2,3

Årets avskrivningar -2,5 -1,8

Utgående ackumulerat avskrivningar -6,6 -4,1

Utgående redovisat värde 5,6 34,2

Moderföretaget

2022-12-31 2021-12-31

Ingående anskaffningsvärde 922,0 891,2

Årets avyttringar 0,0 -11,6

Lämnade kapitaltillskott 27,6 42,4

Utgående ackumulerade

anskaffningsvärden 949,6 922,0

Ingående ackumulerade nedskrivningar -90,6 -79,6

Årets nedskrivningar 0,0 -11,0

Utgående ackumulerade

nedskrivningar -90,6 -90,6

Bokfört värde vid årets slut 859,0 831,4

Koncernens väsentliga operationella leasingavtal som leasingtagare

utgörs huvudsakligen av avtal avseende tomträtter, fordon och lokaler.

I koncernens rapport över finansiell ställning redovisas nyttjanderätter

i form av tomträtter från och med räkenskapsår 2022 i posten förvalt-

ningsfastigheter medan fordon och lokaler redovisas i posten nyttjande-

rättstillgångar.

NOTER

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2022 97

FINANSIELL INFORMATION

NOT 17. Specifikation av andelar i koncernföretag

Namn Org. nr. Säte

Kapital-/

röstandel

Antal

andelar

2022-12-31

Redovisat

värde

2021-12-31

Redovisat

värde Verksamhet

Brinova Holding AB 559084-7819 Helsingborg

100%/100%

50 000 69,3 45,3 Holdingbolag

Brinova Färgaren AB 556979-2889 Helsingborg

100%/100%

1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Eslöv Garvaren 17 AB 559113-8192 Helsingborg

100%/100%

50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Holding Vellinge AB 559047-9712 Helsingborg

100%/100%

50 000 0,0 0,0 Holdingbolag

Brinova Fina Fågeln AB 556694-4400 Helsingborg

100%/100%

1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Rödebyholm AB 559081-5709 Helsingborg

100%/100%

500 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Sadeln AB 559111-1694 Helsingborg

100%/100%

50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Trivselborgen AB 556196-5178 Helsingborg

100%/100%

1 000 0,0 0,0 Vilande

Brinova Kristianstad 1 AB 559120-1719 Helsingborg

100%/100%

500 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Kristianstad 2 AB 559120 -1701 Helsingborg

100%/100%

500 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Kristianstad 3 AB 559120-1636 Helsingborg

100%/100%

500 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Kristianstad 4 AB 559120-1644 Helsingborg

100%/100%

500 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Kristianstad 5 AB 559120-1610 Helsingborg

100%/100%

500 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Kristianstad 6 AB 559120-1628 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Karlskrona Hammarby 1:123 AB 559068-9450 Helsingborg

100%/100%

500 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Mjövik 2:36 AB 559142-4394 Helsingborg

100%/100%

500 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Mjövik 2:76 AB 559142-4410 Helsingborg

100%/100%

500 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Bjärred AB 556677-0953 Helsingborg

100%/100%

1 600 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Kävlinge Bäcken AB 559059-5087 Helsingborg

100%/100%

50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Kävlinge T-hörningen AB 556969-3129 Helsingborg

100%/100%

50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Lund Soldaten 14 AB 556938-5866 Helsingborg

100%/100%

500 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Specialfastigheter AB 556599-5809 Helsingborg

100%/100%

1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Flaggskepparen 3 AB 556699-6442 Helsingborg

100%/100%

1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Sjollen 13 AB 559155-5478 Helsingborg

100%/100%

50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Bjuv Kvadraten AB 559008-1633 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Karlskrona Frimuraren 2 AB 556173-8211 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Karlskrona Västra Nättraby 10:87 AB 559079-3906 Helsingborg

100%/100%

500 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Tulpanen 9 AB 559230-5048 Helsingborg

100%/100%

500 0,0 0,0 Vilande

Brinova Karlskrona Rödeby AB 559223-2291 Helsingborg

100%/100%

500 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Binga 9:237 AB 559223-2309 Helsingborg

100%/100%

500 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Oxie Bostad AB 559198-7580 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Bajonetten i Kristianstad 3 AB 559030-6352 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Bajonetten 5 i Kristianstad AB 556825-9849 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Bajonetten 6 i Kristianstad AB 559030-6345 Helsingborg

100%/100%

500 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Armborstet 8 AB 556760-6644 Helsingborg

100%/100%

1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Nackstycket AB 556983-2495 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Styrman AB 559081-2128 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Helsingborg Rosmarinen AB 559010-5424 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Tulpanen 1 AB 559242-6240 Helsingborg 100%/100% 250 0,0 0,0 Vilande

Brinova Skurup Tell 13 AB 559260-6056 Helsingborg 100%/100% 250 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Tulpanen 7 AB 559323-9915 Helsingborg 100%/100% 250 0,0 0,0 Vilande

Brinova Tulpanen 8 AB 559323-9899 Helsingborg 100%/100% 250 0,0 0,0 Vilande

Brinova Täppet AB 559242-6232 Helsingborg 100%/100% 250 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Ankarcrona AB 559028-2934 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Järnsaxa AB 559164-1286 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Skeppsbrokajen AB 559022- 4274 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Lugnet AB 559242-6224 Helsingborg 100%/100% 250 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova O-diket 10 AB 556776-2660 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0

0,0 Fastighetsbolag

Brinova Holding Bara AB 556858-4311 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Holdingbolag

Brinova Bara Kuben AB 556715-1773 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Bara Torghuset AB 556858-4360 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Bara Centrumhuset AB 556858-4378 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Hällbo AB 556847-2756 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Karlskrona Hammaren 1 AB 556943-5000 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Sandryggen AB 559034-8651 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Slätthög 5 AB 556820-6592 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Amaron 6 AB 559291-0177 Helsingborg 100%/100% 250 0,0 0,0 Vilande

Brinova Karlslund AB 556825-6225 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Moderbolaget innehar, direkt eller indirekt, andelar i följande dotterbolag:

NOTER

98 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022

FINANSIELL INFORMATION

Namn Org. nr. Säte

Kapital-/

röstandel

Antal

andelar

2022-12-31

Redovisat

värde

2021-12-31

Redovisat

värde Verksamhet

Brinova Körsbärsträdet 5 AB 556985-8318 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Körsbärsträdet 6 AB 556992-1389 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Örnen AB 556985-8300 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Ankaret AB 556030-8438 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Holdingbolag

Brinova Göta AB 559253-1452 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova F-karen AB 556236-8208 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova M S-bock AB 559043-0640 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Norden AB 559253-1460 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Östra Rödeby AB 559224-9469 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Passaren och Pennan AB 559088-3350 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Brågarp 6:883 AB 559236-0282 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Nattskärran AB 559315-6192 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Dekoratören AB 556489-1322 Helsingborg 100%/100% 8 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Fältmarskalken AB 559018-4122 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova HK AB 556838-5966 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Östermalm Holding AB 559341-7172 Helsingborg 100%/100% 25 000 0,0 0,0 Holdingbolag

Brinova Östermalm 1 AB 559341-7180 Helsingborg 100%/100% 25 000 0,0 0,0 Vilande

Brinova Östermalm 2 AB 559341-6943 Helsingborg 100%/100% 25 000 0,0 0,0 Vilande

Brinova Östermalm 3 AB 559341-6950 Helsingborg 100%/100% 25 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Billesholms Gård 9:467 AB 559172-2516 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Clerk AB 556955-7662 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Vakteln AB 559146-5991 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Sheldon AB 556901-3971 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Klättermus AB 556745-5778 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Projekt AB 559061-2940 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,2 0,2 Projektbolag

Brinova Invest AB 556549-0454 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,1 0,1 Holdingbolag

Brinova Bolagret AB 559175-3289 Helsingborg 100%/100% 500 0,1 0,1 Fastighetsbolag

Brinova Flexworks AB 559181-4107 Helsingborg

100%/100%

500 0,0 0,0 Vilande bolag

Brinova Skooghs AB 556191-3129 Helsingborg

100%/100%

25 000 18,0 18,0 Fastighetsbolag

Brinova Halmstad KB 916824-0977 Helsingborg

100%/100%

100 0,0 0,0 Vilande

Brinova Helsingborg AB 556349-8335 Helsingborg 100%/100% 136 594 0,6 0,6 Vilande

Brinova Eslöv Holding AB 556933-5796 Helsingborg

100%/100%

500 228,7 228,7 Holdingbolag

Brinova Dannemannen 33 AB 556933-5945 Helsingborg

100%/100%

500 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Gjutaregården AB 556933-5705 Helsingborg

100%/100%

500 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Berga AB 556937-4480 Helsingborg

100%/100%

500 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Dannemannen 36 AB 559058-8306 Helsingborg

100%/100%

500 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Dannemannen 37 AB 559058-8355 Helsingborg

100%/100%

500 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova S-ärlan 3 AB 556775-4642 Helsingborg

100%/100%

1 000 35,1 34,6 Fastighetsbolag

Brinova Karlskrona Lindblad AB 559046-9770 Helsingborg

100%/100%

1 000 0,7 0,1 Fastighetsbolag

Brinova Karlskrona Bostäder AB 559075-4601 Helsingborg

100%/100%

1 000 0,5 0,5 Fastighetsbolag

Brinova Tigern AB 556704-6460 Helsingborg

100%/100%

1 000 5,0 5,0 Fastighetsbolag

Brinova Landskrona Holding AB 556715-5485 Helsingborg

100%/100%

1 000 180,5 180,5 Holdingbolag

Brinova Landskrona 1 AB 556683-4460 Helsingborg

100%/100%

50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Gallerian AB 556787-1776 Helsingborg

100%/100%

100 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Köpmannen AB 556787-1784 Helsingborg

100%/100%

100 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Landskrona 3 AB 556595-6546 Helsingborg

100%/100%

20 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Landskrona 2 AB 556728-8658 Helsingborg

100%/100%

1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag

HB Elefanten i Oskarshamn 916423-3455 Helsingborg

100%/100%

100 0,0

0,0 Vilande

Brinova Göingegeten AB 559061-1090 Helsingborg

100%/100%

500 0,1 0,0 Fastighetsbolag

Brinova Lomma AB 559061-1082 Helsingborg

100%/100%

500 27,1 26,9 Fastighetsbolag

Brinova B-stenen 5 AB 559061-1074 Helsingborg

100%/100%

500 15,7 15,4 Fastighetsbolag

Brinova Stanstorp AB 559061-1116 Helsingborg

100%/100%

500 14,0 13,9 Fastighetsbolag

Brinova Karaby AB 559061-7832 Helsingborg

100%/100%

500 6,2 6,1 Fastighetsbolag

Brinova Malmö AB 556753-4960 Helsingborg

100%/100%

100 000 108,1 108,1 Fastighetsbolag

Brinova Barsebäck AB 556741- 6234 Helsingborg

100%/100%

1 000 16,8 16,8 Fastighetsbolag

Brinova Oxie AB 556471-9317 Helsingborg

100%/100%

7 000 59,0 57,3 Fastighetsbolag

Brinova Sjöhem AB 556785-5027 Helsingborg

100%/100%

100 000

65,2 65,2

Fastighetsbolag

Brinova Ödåkra AB 559065-0155 Helsingborg

100%/100%

1 000

2,5 2,5

Fastighetsbolag

Brinova Sjöhem 8 AB 556817-0475 Helsingborg

100%/100%

500

5,5 5,5

Fastighetsbolag

859,0 831,4

NOTER

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2022 99

FINANSIELL INFORMATION

Koncernen Moderföretaget

2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31

Ingående anskaffningsvärden 1,4 7,4 0,0 6,4

Tillkommande fordringar 0,0 0,4 0,0 0,0

Amorteringar, avgående fordringar -0,4 -6,4 0,0 -6,4

Utgående redovisat värde 1,0 1,4 0,0 0,0

Andelar i Landskrona Stadsutveckling AB 1,0 1,0 0,0 0,0

Övrigt 0,0 0,4 0,0 0,0

Redovisat värde 1,0 1,4 0,0 0,0

Fordringar Skulder

Moderbolaget 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31

Ingående balans 3 346,9 2 748,9 598,8 378,0

Årets förändring -1 054,1 598,0 277,0 220,8

Utgående balans 2 292,8 3 346,9 875,8 598,8

Fastställd amorteringsplan saknas.

Koncernen Moderföretaget

2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31

Kundfordringar 6,5 4,9 0,1 0,1

Reservering för förväntade kreditförluster -4,5 -3,4 0,0 0,0

Kundfordringar netto 2,0 1,5 0,1 0,1

Åldersfördelning – förfallna kundfordringar

0–30 dagar 1,0 0,4 0,1 0,1

31–60 dagar 0,3 0,2 0,0 0,0

61–90 dagar 0,2 0,1 0,0 0,0

>90 dagar 5,0 4,2 0,0 0,0

Reservering för förväntade kreditförluster -4,5 -3,4 0,0 0,0

Summa 2,0 1,5 0,1 0,1

Koncernen Moderföretaget

2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2020-12-31

Mervärdesskatterelaterade fordringar 4,5 3,4 0,0 0,0

Fordringar skatteverket 5,9 5,5 0,0 0,8

Handpenning aktieöverlåtelseavtal 10,0 25,0 0,0 0,0

Fordran vid slutligt tillträdesbokslut 0,0 8,9 0,0 8,9

Övriga fordringar 2,7 3,2 0,5 0,0

Redovisat värde 23,1 46,0 0,5 9,7

Totalt uppgick årets kostnad för konstaterade och befarade kund-

förluster till 1,3 Mkr (1,9).

Det verkliga värdet på koncernens kundfordringar överensstämmer

med det redovisade värdet. Den maximala exponeringen för kreditrisk

på kundfordringar utgörs per balansdagen av det verkliga värdet.

Koncernen har ingen pant som säkerhet.

NOTER

NOT 18. Andra långfristiga fordringar

NOT 19. Fordringar hos/skulder till koncernföretag

NOT 20. Kundfordringar

NOT 21. Övriga fordringar

100 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022

FINANSIELL INFORMATION

NOT 23. Likvida medel

NOT 24. Aktiekapital och övrigt tillskjutet kapital

Koncernen Moderföretaget

2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31

Upplupna finansiella intäkter 3,9 0,0 3,9 0,0

Upplupna övriga intäkter 1,2 0,9 0,3 0,4

Förutbetalda fastighetskostnader 6,6 6,3 0,0 0,0

Periodiserade hyresrabatter 2,0 2,7 0,0 0,0

Förutbetalda administrationskostnader 3,5 2,2 3,5 2,2

Redovisat värde 17,2 12,1 7,7 2,6

Koncernen Moderföretaget

2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31

Banktillgodohavanden 173,7 69,8 161,4 46,2

Utgående balans 173,7 69,8 161,4 46,2

Aktiekapitalet i moderföretaget Brinova Fastigheter AB uppgår

till 390,9 Mkr (389,6) och fördelar sig på 97 715 301 aktier

(97 397 336). Aktierna har ett kvotvärde på 4 kr per aktie. Aktierna

är uppdelade på 19 200 000 aktier (19 200 000) av serie A där varje

aktie motsvaras av tio röster samt 78 515 301 aktier (78 197 336)

av serie B där varje aktie motsvaras av en röst. Alla per balansdagen

registrerade aktier är fullt betalda. Övrigt tillskjutet kapital består av

överskjutande kapital vid nyemissioner.

Specifikation över förändringar i eget kapital återfinns i rapporten

Förändringar i eget kapital, vilken följer närmast efter balansräkningen.

Händelse Registrering bolagsverket Antal A-aktier Antal B-aktier Aktiekapital, kronor

Nybildning 2011-02-02 500 50 000

Nyemission 2011-03-21 500 50 000

Split 2011-11-07 9 000 0

Nyemission 2011-12-16 1 490 000 14 900 000

Nyemission 2015-01-23 517 606 5 176 060

Nedsättning 2015-04-09 0 -2 017 606

Nyemission 2015-04-09 333 333 2 999 997

Nyemission 2015-05-07 704 348 6 339 132

Apportemission 2015-05-07 521 435 4 692 915

Nedsättning 2015-08-21 0 -17 883 610

Apportemission 2015-08-21 5 513 044 22 052 176

Apportemission 2015-12-09 30 923 957 123 695 828

Apportemission 2016-01-22 2 211 928 8 847 712

Uppdelning aktieslag 2016-04-06 19 200 000 -19 200 000 0

Nyemission 2016-05-26 10 365 068 41 460 272

Nyemission 2016-12-21 11 782 052 47 128 208

Nyemission 2016-12-28 1 365 627 5 462 508

Nyemission 2016-12-28 3 000 000 12 000 000

Nyemission 2016-12-29 3 575 050 14 300 200

Nyemission 2020-04-07 7 231 344 28 925 376

Nyemission 2020-09-08 4 837 614 19 350 456

Nyemission 2021-05-24 8 198 867 32 795 468

Nyemission 2021-09-15 4 816 063 19 264 252

Nyemission 2022-05-04 317 965 1 271 860

Utgående värde 19 200 000 78 515 301 390 861 204

Resultat per aktie

Redovisat resultat per aktie motsvarar vinst efter skatt för koncernen

dividerat med det genomsnittliga antalet utestående aktier under

året. För 2022 uppgår genomsnittligt antal utestående aktier till

97 606 986 (90 713 559).

NOTER

NOT 22. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2022 101

FINANSIELL INFORMATION

Koncernens räntebärande skulder till kreditinstitut uppgick vid

rapportperiodens slut till 5 125,4 Mkr (4 489,4) innebärande en

nettobelåningsgrad om 58,7 procent (57,4). Lån från kreditinstitut

utgörs av bilaterala avtal med banker som ingåtts av Brinovas moder-

bolag och fastighetsägande dotterbolag med säkerhet ställd i form

av pantbrev i de ägda fastigheterna. Banklånen är tagna i Swedbank,

Sparbanken Skåne, Danske Bank, Nordea, SBAB, SEB, Handels-

banken och är samtliga tagna i svenska kronor. Per 31 december

2022 fanns outnyttjade kreditlöften eller kreditramar om 450,0 Mkr

(486,0).

Lånen löper med rörlig ränta, därför anses det verkliga värdet på

kort- och långfristig upplåning i det närmaste motsvara dess redovi-

sade värden.

Koncernen Moderföretaget

2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31

Långfristiga skulder till kreditinstitut

Banklån 4 052,8 1 511,0 123,3 481,5

4 052,8 1 511,0 123,3 481,5

Kortfristiga skulder till kreditinstitut

Banklån 1 072,6 2 978,4 370,1 1 252,0

1 072,6 2 978,4 370,1 1 252,0

Kreditfacilitet

Checkräkningskredit, beviljat belopp 50,0 50,0 50,0 50,0

Ej utnyttjade ramavtal 400,0 436,0 400,0 436,0

450,0 486,0 450,0 486,0

Långfristiga räntebärande skulder uppgick till 4 052,8 Mkr (1 511,0).

Den kortfristiga delen av de räntebärande skulderna uppgick samma

dag till 1 072,6 Mkr (2 978,4). Kortfristiga räntebärande skulder ut-

görs av avtalsenliga amorteringar under kommande 12 månader med

tillägg för lån som förfaller till återbetalning under motsvarande peri-

od. Brinova strävar efter att ha en lång kapitalbindning på sina lån

för att därmed minska den kortfristiga finansieringsrisken. Brinova

hade per 31 december 2022 en genomsnittlig kapitalbindning på de

räntebärande skulderna till kreditinstitut om 2,2 år (1,3).

Under året har en omstrukturering av koncernens skuldportfölj

gjorts genom att två längre swappar lösts in för att erhålla en kortare

swap med större volym. Åtgärden har resulterat i en bokföringsmäs-

sig realiserad värdeförändring på derivat om 58,7 Mkr (0,0), dock har

transaktionen inte någon likviditetspåverkan då övervärdet använts

för att erhålla bättre villkor på den nya swappen.

Ränte- och kapitalbindning

Ränteförfall Låneförfall

Period, år Lånebelopp, Mkr Ränta, % Andel, % Lånebelopp, Mkr Andel, %

<1 2 569,9 5,7 50 650,8 13

1–2 205,5 0,4 4 1 539,2 30

2–3 950,0 0,3 18 1 982,4 39

3–4 150,0 0,8 3 529,7 10

4–5 300,0 0,9 6 423,3 8

5–6 200,0 1,3 4 0,0 0

6–7 100,0 0,8 2 0,0 0

7–8 300,0 0,0 6 0,0 0

8–9 350,0 0,4 7 0,0 0

Totalt 5 125,4 3,1 100 5 125,4 100

Räntesäkringar via ränteswap

Startår Slutår Ränta, %

Nominellt

belopp, Mkr

Värde

22-12-31, Mkr

Värde

21-12-31, Mkr

2016 2024 0,8 100,0 4,9 -1,0

2019 2024 -0,1 100,0 5,6 1,3

2019 2025 0,6 100,0 6,1 -0,2

2019 2025 0,0 100,0 8,5 2,1

2022 2025 0,3 750,0 54,8 -

2016 2026 1,1 100,0 7,9 -2,0

2019 2026 0,0 50,0 5,6 1,4

2018 2027 1,3 100,0 8,8 -3,1

2019 2027 0,8 100,0 9,7 -0,4

2021 2027 0,7 100,0 11,7 0,6

2018 2028 1,2 200,0 18,9 -5,3

2018 2028 - - - -3,3

2019 2029 - - - -1,5

2021 2029 0,8 100,0 14,8 0,9

2020 2030 0,0 300,0 22,9 5,4

2021 2031 0,2 200,0 19,3 3,4

2021 2031 0,5 150,0 19,9 2,8

Totalt 2 550,0 219,4 1,1

NOTER

NOT 25. Upplåning och räntederivat

102 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022

FINANSIELL INFORMATION

Koncernen Moderföretaget

2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31

Upplupna personalkostnader 7,5 7,4 7,3 7,2

Upplupna administrationskostnader 2,7 2,4 2,7 2,4

Upplupna driftskostnader 22,3 20,8 0,0 0,0

Upplupna finansiella kostnader 3,8 5,6 0,0 1,8

Förutbetalda hyresintäkter 69,2 60,0 3,5 3,1

Redovisat värde 105,5 96,2 13,5 14,5

Koncernen Moderföretaget

2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31

Borgensförbindelser till förmån för

koncernföretags skulder till kreditinstitut 0,0 0,0 4 457,8 2 419,4

Summa eventualförpliktelser 0,0 0,0 4 457,8 2 419,4

Koncernen Moderföretaget

2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31

Säkerheter ställda för egna skulder till kreditinstitut:

Fastighetsinteckningar 5 396,5 4 708,5 130,0 130,0

Pantsatta aktier i dotterbolag 1 396,4 1 113,9 1 109,1 738,8

Summa ställda säkerheter 6 792,9 5 822,4 1 239,1 868,8

Koncernen Moderföretaget

2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31

Ingående anskaffningsvärden 4,6 37,5 0,0 0,0

Ombokning till kortfristiga skulder -4,4 -27,0 0,0 0,0

Amorteringar, avgående skulder -0,2 -5,9 0,0 0,0

Utgående redovisat värde 0,0 4,6 0,0 0,0

Säljarrevers vid fastighetsförvärv 0,0 4,6 0,0 0,0

Redovisat värde 0,0 4,6 0,0 0,0

Koncernen Moderföretaget

2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31

Mervärdesskatterelaterade skulder 0,0 0,0 1,5 1,5

Säljarrevers vid fastighetsförvärv 4,4 36,0 0,0 0,0

Övriga skulder 2,9 7,1 1,6 0,5

7,3 43,1 3,1 2,0

Moderföretagets skulder till kreditinstitut är säkerställt via pantbrev

i dotterbolagens fastigheter. För att ett ianspråktagande av tillgång-

arna ska ske krävs att en uppsägningsgrund inträffar. En uppsäg-

ningsgrund kan utgöras av betalningsdröjsmål, ej uppfyllda finansiella

eller andra åtaganden, felaktiga utfästelser från bolagets sida, större

ägarförändringar eller insolvens.

För att ett ianspråktagande av tillgångarna ska ske krävs att en

uppsägningsgrund inträffar. En uppsägningsgrund kan utgöras av

betalningsdröjsmål, ej uppfyllda finansiella eller andra åtaganden,

felaktiga utfästelser från bolagets sida, större ägarförändringar eller

insolvens.

NOTER

NOT 26. Andra långfristiga skulder

NOT 27. Övriga skulder

NOT 28. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

NOT 29. Ställda säkerheter

NOT 30. Eventualförpliktelser

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2022 103

FINANSIELL INFORMATION

NOT 31. Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys

NOT 32. Upplysning om transaktioner med närstående

NOT 33. Händelser efter balansdagen

NOT 34. Förslag till resultatdisposition

Koncernen

2022 2021

Betalda räntor

Erhållen ränta 0,9 0,0

Erlagd ränta -114,6 -73,8

Förvärv av dotterföretag

Förvaltningsfastigheter 324,7 1 028,8

Rörelsefordringar 2,0 10,3

Likvida medel 14,0 58,4

Avsättningar 0,0 -0,3

Lån -123,6 -263,5

Rörelseskulder -64,9 -237,5

Köpeskilling 152,2 596,2

Köpeskilling -152,2 -596,2

Avgår: Säljarreverser 0,0 3,0

Avgår: Likvida medel i den

förvärvade verksamheten 14,0 58,4

Påverkan på likvida medel -138,2 -534,8

Avyttring av förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter -2,5 153,4

Övervärde vid avyttring

förvaltningsfastigheter

0,0 2,6

Rörelsefordringar 0,0 0,7

Likvida medel 0,0 0,2

Avsättningar 0,0 -1,6

Lån 0,0 -16,1

Rörelseskulder 0,0 -64,2

Köpeskilling -2,5 75,0

Avgår: Säljarreverser 0,0 0,0

Påverkan på likvida medel -2,5 75,0

Förändring finansiella skulder

Ingående finansiella skulder 4 562,9 3 954,4

Upptagna lån 2 485,0 1 221,8

Amortering av lån -2 060,3 -966,7

Förändring finansiell leasing -0,6 0,4

Värdeförändring derivatinstrument -218,3 -52,4

Förvärv förvaltningfastigheter 175,2 421,5

Avyttring förvaltningsfastigheter 0,0 -16,1

Utgående finansiella skulder 4 943,9 4 562,9

I årets resultat ingick närståendetransaktioner avseende räntekost-

nader till Backahill AB om 0,1 Mkr (0,3). Till övriga närstående såsom

VD och koncernledning har ersättning lämnats på sedvanliga villkor i

enlighet med beslut i styrelsens ersättningsutskott, se vidare infor-

mation i not 9.

I januari har inflyttning skett i fastigheten Lugnet 9, ett nybyggt

omsorgsboende i Bromölla med 40 lägenheter.

I februari har invigning och inflyttning skett i fastigheten Alkronan

3 i Kristianstad, avseende uppdaterad och utökad anläggning för

hyresgästen PEAB.

I februari har Brinova skrivit avtal om att förvärva fastigheten

Skeppbron 2 i Karlskrona med ett underliggande fastighetsvärde

om 15 Mkr. Fastigheten har en uthyrningsbar yta om 400 kvm med

bland annat Karlskrona kommun som hyresgäst. Tillträde sker

1 mars 2023.

Till årsstämmans förfogande står moderbolagets fria egna kapital.

Brinova har som långsiktig målsättning att lämna utdelning till sina

aktieägare, men prioriterar tillväxt och likviditet och därför föreslår

styrelsen att ingen utdelning lämnas för 2022. Styrelsen föreslår att

till förfogande stående vinstmedel disponeras enligt följande:

Inga rörelseförvärv har gjorts utan årets förvärv av aktier i dotter-

bolag har klassificerats som tillgångsförvärv och nettolikviden

bestod av följande poster:

Överkursfond 1 361 719 572

Balanserat fritt eget kapital 1 118 884 419

Årets resultat 289 631 720

2 770 235 711

disponeras så att

i ny räkning överförs 2 770 235 711

2 770 235 711

NOTER

Moderföretaget

2022 2021

Betalda räntor

Erhållen ränta 68,7 51,4

Erlagd ränta -43,3 -47,5

Förändring finansiella skulder

Ingående finansiella skulder 1 750,3 1 926,8

Upptagna lån 223,6 188,3

Amortering av lån -1 463,8 -327,3

Värdeförändring derivatinstrument -71,6 -37,5

Utgående finansiella skulder 438,5 1 750,3

104 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022

FINANSIELL INFORMATION

Påteckning

Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att:

• årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredo-

visningslagen samt RFR2

• årsredovisningen ger en rättvisande bild av företagets

ställning och resultat samt

• förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över

utvecklingen av företagets verksamhet, ställning och

resultat samt beskriver väsentliga risker och osäker-

hetsfaktorer som företaget står inför.

Helsingborg den 24 mars 2023

Erik Selin Lennart Mauritzson Anders Jarl Johan Tollgerdt

Ordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot

Johan Ericsson Anna Nordström Carlsson Per Johansson

Styrelseledamot Styrelseledamot Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse har avgivits den 24 mars 2023

Ernst & Young AB

Stefan Svensson

Auktoriserad revisor

Styrelsen och verkställande direktören intyga vidare att:

• koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de

internationella redovisningsstandarder (IFRS) som avses

i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr

1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av inter-

nationella redovisningsstandarder

• koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens

ställning och resultat samt

• förvaltningsberättelsen för koncernen ger en rättvisande

översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet,

resultat och ställning samt beskriver väsentliga risker och

osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen

står inför.

PÅTECKNING

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2022 105

FINANSIELL INFORMATION

PÅTECKNING

Sjollen 13, Helsingborg

Fastigheten Sjollen 13 hyrs ut i sin helhet till Slottshöjdens skola – en centralt belägen,

populär privatskola som bedriver skolverksamhet från årskurs 1–5.

106 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022

REVISIONSBERÄTTELSE

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i Brinova Fastigheter AB (publ), org nr 556840-3918

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredo-

visningen för Brinova Fastigheter AB (publ) för år 2022. Bolagets

årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 52-104 i

detta dokument

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i

enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga

avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning

per den 31 december 2022 och av dess finansiella resultat och

kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovis-

ningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och

ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens

finansiella ställning per den 31 december 2022 och av dess

finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International

Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU,

och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig

med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträk-

ningen och balansräkningen för moderbolaget och rapport över

totalresultat och rapport över finansiell ställning för koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och kon-

cernredovisningen är förenliga med innehållet i den komplette-

rande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisions-

utskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel

11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing

(ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa

standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är

oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt

god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska

ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bäs-

ta kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i

Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits

det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderfö-

retag eller dess kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN

Värdering av förvaltningsfastigheter

Beskrivning av området

Det verkliga värdet för koncernens förvaltningsfastigheter uppgick

den 31 december 2022 till 8 431,7 Mkr och de orealiserade

värdeförändringarna till 15,6 Mkr. Koncernens förvaltningsfastig-

heter utgör 95% av de totala tillgångarna per 31 december 2022.

Värderingarna är avkastningsbaserade enligt kassaflödesmodel-

len, vilket innebär att framtida kassaflöden prognostiseras. Fast-

igheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets

unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden. Samtliga

fastigheter har värderats av externt värderingsinstitut.

En beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av

not 13 Förvaltningsfastigheter.

Värdering till verkligt värde är till sin natur behäftat med sub-

jektiva bedömningar där en liten förändring i gjorda antaganden

som ligger till grund för värderingarna kan få väsentlig effekt i

redovisade värden. Med anledning av de många antaganden och

bedömningar som sker i samband med värderingen av förvalt-

ningsfastigheter, tillsammans med det faktum att beloppen är

betydande, anser vi att detta område är att betrakta som ett

särskilt betydelsefullt område i vår revision.

Hur detta område beaktades i revisionen

I vår revision av verkligt värde för koncernens förvaltningsfastig-

heter har vi bland annat utvärderat och granskat processen för

fastighetsvärdering.

Vi har med stöd av våra interna fastighetsvärderingsspecialis-

ter granskat ett urval av de externa fastighetsvärderingarna och

bedömt rimligheten i gjorda antaganden som direktavkastnings-

krav, vakansgrad, hyresintäkter och driftskostnader. Vi har gjort

jämförelser mot känd marknadsinformation. Vi har granskat

indata avseende hyresnivåer, driftskostnader och beräkningar i

de externa värderingarna på fastighetsnivå för ett urval av för-

valtningsfastigheterna. Vi har utvärderat de externa värderarnas

kompetens och objektivitet.

Vi har granskat lämnade tilläggsupplysningar i årsredovisningen.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden

som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelse-

fulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen

för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom

ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredo-

visningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga

separata uttalanden om dessa områden. Beskrivningen nedan

av hur revisionen genomfördes inom dessa områden ska läsas i

detta sammanhang.

Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns

ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa

områden. Därmed genomfördes revisionsåtgärder som utformats

för att beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredo-

visningen och koncernredovisningen. Utfallet av vår granskning

och de granskningsåtgärder som genomförts för att behandla de

områden som framgår nedan utgör grunden för vår revisionsbe-

rättelse.

REVISIONSBERÄTTELSE

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2022 107

REVISIONSBERÄTTELSE

Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan information än årsredo-

visningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna

1-51 samt 110-122. Den andra informationen består även av

ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna

revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören

som har ansvaret för denna andra information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovis-

ningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande

med bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och koncern-

redovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som

identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig

utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredo-

visningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i

övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen

i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna

information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåll-

er en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi

har inget att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret

för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och

att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och,

vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits

av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för

den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprät-

ta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller

några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig-

heter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisning-

en ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedöm-

ningen av bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De

upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka

förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet

om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte

om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bo-

laget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt

alternativ till att göra något av detta.

Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrel-

sens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets

finansiella rapportering.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredo-

visningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller

några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegent-

ligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som

innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av

säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs en-

ligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka

en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan

uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara

väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas

påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i

årsredovisningen och koncernredovisningen.

Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt

omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela

revisionen. Dessutom:

• identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktig-

heter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig

dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och

utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och

inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga

för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte

upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är

högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag,

eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi,

förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller

åsidosättande av intern kontroll.

• skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kon-

troll som har betydelse för vår revision för att utforma gransk-

ningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständighet-

erna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna

kontrollen.

• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som

används och rimligheten i styrelsens och verkställande direk-

törens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplys-

ningar.

• drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verk-

ställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid

upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen.

Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisions-

bevisen, om det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som

avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till

betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksam-

heten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäker-

hetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksam-

heten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsentliga

osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckli-

ga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernre-

dovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som

inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan

framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag inte

längre kan fortsätta verksamheten.

• utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och

innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däri-

bland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncern-

redovisningen återger de underliggande transaktionerna och

händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.

• inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avse-

ende den finansiella informationen för enheterna eller affärsak-

tiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende

koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning

och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för

våra uttalanden.

Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens plane-

rade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste

också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen,

däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen

som vi identifierat.

REVISIONSBERÄTTELSE

108 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022

REVISIONSBERÄTTELSE

RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR

Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har

följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp

alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka

vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits

för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits.

Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi

vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revi-

sionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive

de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och

som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla område-

na. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte

lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan.

Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till

dispositioner av bolagets vinst eller förlust

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en

revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning

av Brinova Fastigheter AB (publ) för år 2022 samt av förslaget till

dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt för-

slaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter

och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt an-

svar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar.

Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen

enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt

yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner

beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning

innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är

försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens

verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av

moderbolagets och koncernens egna kapital, konsoliderings-

behov, likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen

av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fort-

löpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation,

och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokfö-

ringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägen-

heter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande

direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens

riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som

är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överens-

stämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas

på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt

uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att

med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelse-

ledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:

• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försum-

melse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget,

eller

• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,

årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av

bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta,

är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är fören-

ligt med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti

för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige

alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan

föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag

till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt

med aktiebolagslagen.

Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige

använder vi professionellt omdöme och har en professionellt

skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av

förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst

eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna.

Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras

på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och

väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på så-

dana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för

verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild

betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade

beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållan-

den som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som

underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner

beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om försla-

get är förenligt med aktiebolagslagen.

REVISIONSBERÄTTELSE

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2022 109

REVISIONSBERÄTTELSE

Revisorns granskning av Esef-rapporten

Uttalande

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen

har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställan-

de direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredo-

visningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rappor-

tering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om

värdepappersmarknaden för Brinova Fastigheter AB (publ) för år

2022.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadga-

de kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format

som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.

Grund för uttalande

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18

Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna

rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi

är oberoende i förhållande till Brinova Fastigheter AB (publ) enligt

god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska

ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända-

målsenliga som grund för vårt uttalande.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret

för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a

§ lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det

finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande

direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten

utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig-

heter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rappor-

ten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven

i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på

grundval av vår granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk-

ningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är

upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen

garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god

revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig

felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund

av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om

de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka

de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-

rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revi-

sionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av finan-

siella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande

tjänster och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll

vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende

efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen

och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta

bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som

möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen

och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska

utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga

felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentlig-

heter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de

delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrel-

sen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att

utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn

till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om

effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar

också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i

styrelsens och verkställande direktörens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av

att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en

avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den gran-

skade årsredovisningen och koncernredovisningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida

koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflö-

desanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i

enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.

Ernst & Young AB, Redaregatan 50, 252 36 Helsingborg, ut-

sågs till Brinova Fastigheter AB (publ)s revisor av bolagsstämman

den 5 maj 2022 och har varit bolagets revisor sedan 23 oktober

2015.

Helsingborg den 24 mars 2023

Ernst & Young AB

Stefan Svensson

Auktoriserad revisor

REVISIONSBERÄTTELSE

110 BRINOVA FASTIGHETER AB

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2022

Färgaren 21, Eslöv

Centralt i Eslöv, med några minuters gångavstånd till tåg- och busstation och affärer, ligger fastigheten Färgaren som består

av två huskroppar med en gemensam innergård. Färgarens 39 lägenheter är fördelade på mellan 1 till 3 rum och kök.

Bolagsstyrningsrapport

BRINOVA FASTIGHETER AB 111

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2022

Brinova är ett publikt svenskt aktiebolag, noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap i sektorn Real

estate. De regelverk som tillämpas för styrning och kontroll av koncernen är i huvudsak bolags-

ordningen, aktiebolagslagen, årsredovisningslagen, andra tillämpliga lagar och regler, Nasdaq

Stockholms regelverk och rekommendationer för emittenter på den aktuella listan samt interna

riktlinjer och policyer.

Bolagsstyrningsrapport

Brinovas styrelse och ledning strävar efter att Brinova ska

leva upp till de krav som börsen, aktieägare och alla andra

intressenter ställer på Brinova. Bolaget följer Svensk kod för

bolagsstyrning.

Avvikelser från koden

Bolaget följer Svensk kod för bolagsstyrning med följande

undantag: Bolaget har inte någon särskild funktion för intern-

revision.

Styrelsen utvärderar årligen behovet av en sådan funktion

och har bedömt att det löpande interna arbetet med intern

kontroll som företrädesvis utförs av koncernledningen, utgör

en tillräcklig granskningsfunktion med hänsyn till bolagets

verksamhet och storlek.

Bolagsstämmor

Årsstämma

Årsstämman är bolagets högsta beslutsfattande organ. Vid

stämman ges samtliga aktieägare (se sidan 63 för Brinovas

största aktieägare) möjlighet att utan begränsningar utöva

det inflytande över bolaget som deras respektive aktieinnehav

representerar. Årsstämman utser styrelse och revisor samt

fastställer principer för ersättning till styrelse, revisor och

koncernledning. Årsstämman fattar, i förekommande fall,

bland annat också beslut om ändring av bolagsordning,

utdelning och ändringar i aktiekapitalet. På årsstämman,

som ska hållas inom sex månader efter räkenskaps-

årets utgång, ska också beslut om fastställelse av

balans- och resultaträkningar, disposition av Brinovas

vinst eller förlust samt om ansvarsfrihet för styrelse

och VD fattas. Bolagsordningen innehåller inga särskil-

da bestämmelser om tillsättande och entledigande av

styrelseledamöter eller om ändring av bolagsordningen.

Årsstämma den 5 maj 2022

Efter att årsredovisningens balans- och resultaträkning-

ar fastställts, beslutade stämman att:

• bevilja styrelseledamöterna och den verkställande

direktören ansvarsfrihet.

• att ingen utdelning ska utgå för räkenskapsåret

2021 och att till årsstämmans förfogande stående vinst-

medel balanseras i ny räkning.

• att godkänna styrelsens förslag avseende riktlinjer för

ersättning till ledande befattningshavare.

• att antalet styrelseledamöter ska uppgå till sex utan

styrelsesuppleanter. Till styrelseledamöter omvaldes Erik

Selin, Johan Ericsson, Anders Jarl, Johan Tollgerdt, Lennart

Mauritzson och Anna Nordström-Carlsson. Årsstämman

omvalde Erik Selin till ordförande för styrelsen.

• att styrelsearvode ska utgå med 140 000 kronor vardera

till Johan Ericsson, Anders Jarl, Anna Nordström-Carlsson

och Johan Tollgerdt. I arvodet ingår ersättning för eventuellt

utskottsarbete. Övriga styrelseledamöter ska inte erhålla

något arvode.

• att välja Ernst & Young Aktiebolag (EY) till ny revisor för ti-

den intill slutet av nästkommande årsstämma. EY har med-

delat att Stefan Svensson kommer att vara huvudansvarig

revisor. Revisorns arvode utgår enligt godkänd räkning.

• att godkänna valberedningens förslag avseende principer

för utseende av valberedning.

• att, i enlighet med styrelsens förslag, bemyndiga styrelsen

att, vid ett eller flera tillfällen under tiden fram till nästa

årsstämma, fatta beslut om nyemission av aktier av serie

B om sammantaget högst 20 procent av aktiekapitalet.

Styrelsen ska kunna besluta om emission av B-aktier med

avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt och/eller med

bestämmelse om apport, kvittning eller annars med villkor.

A. Val

B. Utvärdering och löpande rapporter

C. Mål, strategi, policyer, instruktion

D. Rapport, löpande utvärdering

ÄGARE

ÅRSSTÄMMAVALBEREDNING

ERSÄTTNINGSUTSKOTT STYRELSE REVISIONSUTSKOTT

AFFÄRSUTVECKLING

EKONOMI, FINANS,

INFORMATION

KONCERNLEDNING

FÖRVALTNING

REGION VÄST REGION ÖST

Bromölla – Karlskrona – Kristianstad Eslöv – Helsingborg – Kävlinge – Landskrona –

Lomma – Lund – Malmö – Skurup – Svedala –

Trelleborg – Vellinge – Ängelholm

REVISOR

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

112 BRINOVA FASTIGHETER AB

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2022

Valberedning

Valberedningen förbereder och lämnar förslag på styrelse,

styrelseordförande, styrelsearvoden, principer för utseende

av valberedning, ordförande vid stämmor och i förekommande

fall revisorer samt arvodering av revisorer.

Brinovas årsstämma beslutade den 5 maj 2022 om prin-

ciper för utseende av valberedning, vilka i huvudsak innebär

att bolagets tre största aktieägare har rätt att utse en leda-

mot var till valberedningen. Valberedningens ledamöter samt

de ägare de företräder ska i enlighet med beslutet offentlig-

göras så snart de har utsetts. I enlighet med beslutet har

följande valberedning bildats 2022: Anders Nelson, utsedd

av Backahill AB, Erik Selin, styrelsens ordförande utsedd av

Fastighets AB Balder och Lars Ljungälv, utsedd av ER-HO

Förvaltning AB.

Valberedningens ordförande är

Anders Nelson, medan styrelsens

ordförande Erik Selin är samman-

kallande. De tre ägarrepresentan-

terna har tillsammans cirka 83

procent av rösterna i Brinova per

den 30 september 2022. Vid ägar-

förändring ska enligt beslut

ny ägarrepresentant utses.

Styrelsen

Brinovas styrelse består av sex ledamöter och inga supple-

anter enligt beslut på bolagets årsstämma den 5 maj 2022.

Styrelsens övergripande uppgift är att, för ägarnas räkning,

förvalta moderbolagets och koncernens angelägenheter på ett

sådant sätt att ägarnas intresse av långsiktigt god kapitalav-

kastning tillgodoses på bästa möjliga sätt. Ledamöterna väljs

årligen på årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma.

Styrelsen bedriver sitt arbete enligt gällande föreskrifter i

lag, regelverk, bolagsordning och arbetsordning. Styrelsen ska

bestå av ledamöter, med för bolaget adekvat kompetens som

kan stödja, följa och kontrollera verksamheten i bolaget. Mer

information om styrelsens ledamöter finns i presentationen

av styrelsen och koncernledningen på sidorna 114–117.

Styrelsens arbete

Styrelsens ordförande leder styrelsens arbete. Dessutom

följer ordföranden koncernens utveckling löpande genom

kontakter med VD i strategiska frågor. Under 2022 hölls 9

protokollförda styrelsemöten, varav ett var konstituerande.

Ledamöternas närvaro framgår av styrelsepresentationen på

sidorna 114–115. Koncernens vice VD/CFO har under året

varit styrelsens sekreterare. På styrelsemötena har bolagets

resultatutveckling löpande följts upp. Liksom den finansiella

ställningen, värderingar av koncernens fastigheter och likvi-

diteten. Styrelsen har också behandlat bolagets finansiering

samt investerings- och avyttringsbeslut. Dessutom har mark-

nadsfrågor, planer och strategier för koncernens utveckling

behandlats. Brinovas dåvarande huvudansvariga revisor Per

Karlsson, Ernst & Young AB, var adjungerad vid styrelsemötet

den 25 februari 2022 då rapporten för det fjärde kvartalet

2021 behandlades.

Arbetsordning

Styrelsen i Brinova arbetar efter en arbetsordning som be-

handlar arbetsfördelning och ekonomisk rapportering. Arbets-

ordningen är ett komplement till aktiebolagslagens bestäm-

melser och Brinovas bolagsordning. Den ses över varje år.

Styrelsen utser VD och utvärderar också VD:s arbete. Sty-

relsen genomförde den 25:e februari 2022 en årlig utvärdering

av VD:s prestationer. VD närvarar inte vid denna utvärdering.

Styrelsen är också skyldig att fortlöpande följa upp och kont-

rollera Brinovas verksamhet. Det åligger därför styrelsen att

se till att det finns fungerande rapporteringssystem. Systemen

som utvärderats under året har visat sig tjäna sitt syfte väl.

Löpande på styrelsemötena rapporteras Brinovas och

koncernens ekonomiska och finansiella ställning, behandlas

ärenden av investeringskaraktär och andra aktuella frågor.

Årligen fastställer styrelsen också de övergripande målen för

koncernens verksamhet och beslutar om strategier för att nå

målen.

Även VD-instruktion samt interna policydokument revideras

årligen.

Utvärdering av styrelsen

Varje år görs en utvärdering av styrelsens sammansättning

och funktion. Den genomförs som en enkät som går ut till

alla styrelsens medlemmar. Resultatet av enkäten följs sedan

upp i enskilda samtal med ledamöterna. Samtal som behand-

lar olika frågor om styrelsens uppgifter, arbetsformer och

funktion.

Men också den enskilda ledamotens roll och samverkan

med övriga ledamöter. Dessutom diskuteras bolagets planer

och de utmaningar som styrelsen ställs inför, i kombination

med styrelseledamotens kompetens och engagemang. Re-

sultatet diskuteras därefter också på ett styrelsemöte. Under

2022 var det på mötet den 25 februari. Utvärderingarna under

åren har visat att Brinova har en väl sammansatt styrelse

som fungerar väl.

Styrelsens utskott

Ersättningsutskott

Brinovas styrelse har tillsatt ett ersättningsutskott. Utskottet

bereder frågor gällande ersättning och andra anställningsvill-

kor för VD och vice VD. Ersättningar till övrig företagsledning

beslutas av VD. Ersättningsutskottet består av Erik Selin och

Lennart Mauritzson.

Revisionsutskott

Brinovas styrelse tillsatte våren 2017 ett revisionsutskott vars

uppgift är att utöva tillsynen av koncernens rutiner för redo-

visning och finansiell rapportering, utveckla kontakten med

koncernens revisor samt att utvärdera revisorns arbete. I

utskottet har hela Brinovas styrelse deltagit.

Ledning

VD leder med stöd av koncernledningen verksamheten med

utgångspunkt från av styrelsen upprättad och fastställd VD-

instruktion. Denne ska även övervaka efterlevnaden av mål,

policyer och strategiska planer som styrelsen fastställt, samt

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

BRINOVA FASTIGHETER AB 113

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2022

tillse att de vid behov underställs styrelsen för uppdatering

eller översyn. VD ska också säkerställa att styrelsens leda-

möter löpande får information och rapporter om bolagets

utveckling så att styrelsen kan fatta välgrundade beslut.

Vidare ska VD också säkerställa att bolaget iakttar den

informationsplikt som noteringsavtalet med Nasdaq Stock-

holm och tillämpliga lagar och regler påbjuder.

Aktiemarknadsinformation

Brinova lämnar snabb, samtidig, korrekt och tillförlitlig in-

formation till befintliga och potentiella aktieägare och andra

intressenter. Bolaget lämnar pressreleaser, delårsrapporter

kvartalsvis, en bokslutskommuniké samt årsredovisning för

hela verksamhetsåret. Dessutom medverkar Brinova löpande

på olika kapitalmarknadsmöten arrangerade av banker och

branschen. På Brinovas webbplats www.brinova.se finns ak-

tuell information om Brinova som exempelvis pressmeddelan-

den och finansiella rapporter som också kan beställas direkt

av Brinova per telefon eller via mail.

KeplerChevreux bevakar Brinovas aktie.

Revisor

Revisorn rapporterar resultatet

av sin granskning till aktieägarna

genom revisionsberättelsen. Denna

framläggs på årsstämman.

Därutöver lämnar revisorn under

året en detaljerad redogörelse till

Brinovas styrelse.

Då förs också en diskussion

om de iakttagelser som revisionen

utmynnat i. Utöver revision har

bolagets revisor även tillhandahållit tjänster inom områdena

skatt och redovisning.

Styrelsemötenas huvudsakliga innehåll 2022

2022-08-29 Godkännande av finansiellt

avtal.

2022-07-11 Beslut om investeringar. God-

kännande av ekonomisk redovisning. Årlig

policyuppdatering. Genomgång och revidering

av affärsplan. Fastställelse av kalendarium för

2023.

2022-11-09 Beslut om investeringar. Godkännande

av rapport samt övrig ekonomisk rapportering.

Uppdatering av riskrapportering.

2022-02-25 Beslut om investeringar och förvärv, uppföljning av

projekt, godkännande av kommuniké och övrig ekonomisk

redovisning, rapportering av revisionen för 2021, utvärdering

av styrelse och VD, utvärdering av intern kontroll.

2022-05-05 Godkännande av rapport samt övrig

ekonomisk rapportering.

2022-01-14 Godkännande av finansiellt avtal.

2022-05-05 Konstituerande styrelsemöte.

2022-05-05 Godkännande av finansiellt avtal.

2022-03-24 Godkännande av årsredovisning, bolags-

styrningsrapport samt godkännande av kallelse till

årsstämma och förslag till beslut.

Intern kontroll

Styrelsen ansvarar, enligt den svenska aktiebolagslagen och

Svensk kod för bolagsstyrning, för den interna kontrollen.

Denna bolagsstyrningsrapport har upprättats i enlighet med

6 kap § 6 årsredovisningslagen och är därmed avgränsad till

intern kontroll och riskhantering avseende den finansiella

rapporteringen. Basen för den interna kontrollen utgörs av

den kontrollmiljö som styrelse och ledning verkar utifrån.

Styrelsen har fastställt ett antal policyer och grundläggande

riktlinjer av betydelse för arbetet med den interna kontrollen

såsom finanspolicy, inköpspolicy, investeringspolicy samt

kommunikations- och insiderpolicy. VD rapporterar regelbun-

det till styrelsen utifrån fastställda rutiner och dokument.

Brinovas interna kontrollstruktur bygger på en tydlig ansvars-

och arbetsfördelning såväl mellan styrelse och VD som inom

den operativa verksamheten. Den operativa verksamheten

innefattar bland annat verksamhetsstyrnings- och affärsplans-

processer. Information kring riskhantering återfinns i förvalt-

ningsberättelsen.

Som exempel kan nämnas verktyg för uppföljning av verk-

samheten, förberedelser inför köp och försäljningar av fastig-

heter/bolag samt underlag för fastighetsvärderingar. Kontrol-

laktiviteter genomförs på fastighetsnivå i form av löpande

resultat- och investeringsuppföljningar, på övergripande nivå i

form av till exempel resultatanalys på områdesnivå, analys av

nyckeltal och genomgångar av den legala koncernstrukturen.

För att förebygga och upptäcka fel och avvikelser finns ex-

empelvis system för attesträtter, avstämningar, godkännande

och redovisning av affärstransaktioner, rapporteringsmallar,

redovisnings- och värderingsprinciper. Dessa system uppda-

teras kontinuerligt. Den interna informationen och externa

kommunikationen regleras på övergripande nivå av en kom-

munikations- och insiderpolicy. Den interna informationen sker

genom regelbundet hållna informationsmöten som regleras i

en mötespolicy samt via intranät.

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

114 BRINOVA FASTIGHETER AB

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2022

Styrelse

Erik Selin

Lennart

Mauritzson

Johan

Tollgerdt

Johan Ericsson

Anna

Nordström

Carlsson

Anders Jarl

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Född Befattning Invald Närvaro

Utbildning och

erfarenheter

Huvudsaklig

sysselsättning Övriga befattningar

Egna och närståendes

aktieinnehav 2022

Beroende/

oberoende

1967 Styrelsens

ordförande

2015 9/9 Grundare av Fastighets AB

Balder. Bred erfarenhet av

fastighetsbranschen.

VD Fastighets AB

Balder.

Styrelseordförande Swedish Logistic Property AB, Collector

Bank AB och K-fastigheter AB. Styrelseledamot Hedin Mo-

bility Group AB (publ), Neudi&Co och Hexatronic Group AB.

7 400 000 A-aktier och

11 020 302 B-aktier genom

Balder.

Oberoende av bolaget

och närstående.

Beroende av bolagets

ägare.

1967 Ledamot 2020 9/9 Civilekonom samt utbildning

inom juridik. Tidigare CFO på

Thule Group (publ), CFO på

Beijer Electronics AB (publ),

Vice President Finance på

Cardo AB.

VD och koncernchef

på Backahill AB.

Styrelseordförande i Catena AB, styrelseledamot i Fabege

AB, Wihlborgs Fastigheter AB samt Rögle Marknads AB.

0 aktier. Oberoende av bolaget

och närstående.

Beroende av bolagets

ägare.

1956 Ledamot 2018 5/9 Civilingenjör. Styrelseordförande i

Wihlborgs Fastigheter

AB.

Styrelseledamot i Platzer Fastigheter Holding AB och

Malmö Cityfastigheter AB.

0 aktier. Oberoende av bolaget

och närstående.

Oberoende av bolagets

ägare.

1979 Ledamot 2018 9/9 Jur kand. Johan ansvarar för

Advokatfirman Lindahls fast-

ighetsgrupp och har mångårig

erfarenhet av fastighets- och

entreprenadrättsliga frågeställ-

ningar.

Advokat och delägare

vid Advokatfirman

Lindahl KB.

Styrelseledamot i Advokatfirman Lindahl i Malmö Aktie-

bolag, ZG Lighting Nordic AB, TLG Sweden Holdings AB,

TANBA Förvaltning AB och Stiftelsen AF-Bostäder.

20 000 B-aktier. Oberoende av bolaget

och närstående.

Oberoende av bolagets

större ägare.

1951 Ledamot 2016 8/9 Civilekonom. Tidigare koncern-

chef Catella AB.

Styrelsearbete i fast-

ighetsbranschen.

Styrelseordförande i Nyfosa AB (publ), Fastighetsbolaget

Emilshus AB (publ) samt Konstmässan Market AB, styrel-

seledamot i Torekov By AB, och AB Borudan Ett.

10 000 B-aktier genom

Aktiebolaget Oscar Robur.

Oberoende av bolaget

och närstående.

Oberoende av bolagets

större ägare.

1971

Ledamot 2021 9/9 Utbildning inom kommunikation

och media, samt ekonomi.

CCO & Marketing

Director på Malmö FF.

Styrelseordförande i Navet Holding AB, Navet Aktiebolag,

Media Evolution Southern Sweden AB, Media Evolution City

i Malmö AB och Film i Skåne Aktiebolag.

0 aktier. Oberoende av bolaget

och närstående.

Oberoende av bolagets

ägare.

BRINOVA FASTIGHETER AB 115

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2022

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Född Befattning Invald Närvaro

Utbildning och

erfarenheter

Huvudsaklig

sysselsättning Övriga befattningar

Egna och närståendes

aktieinnehav 2022

Beroende/

oberoende

1967 Styrelsens

ordförande

2015 9/9 Grundare av Fastighets AB

Balder. Bred erfarenhet av

fastighetsbranschen.

VD Fastighets AB

Balder.

Styrelseordförande Swedish Logistic Property AB, Collector

Bank AB och K-fastigheter AB. Styrelseledamot Hedin Mo-

bility Group AB (publ), Neudi&Co och Hexatronic Group AB.

7 400 000 A-aktier och

11 020 302 B-aktier genom

Balder.

Oberoende av bolaget

och närstående.

Beroende av bolagets

ägare.

1967 Ledamot 2020 9/9 Civilekonom samt utbildning

inom juridik. Tidigare CFO på

Thule Group (publ), CFO på

Beijer Electronics AB (publ),

Vice President Finance på

Cardo AB.

VD och koncernchef

på Backahill AB.

Styrelseordförande i Catena AB, styrelseledamot i Fabege

AB, Wihlborgs Fastigheter AB samt Rögle Marknads AB.

0 aktier. Oberoende av bolaget

och närstående.

Beroende av bolagets

ägare.

1956 Ledamot 2018 5/9 Civilingenjör. Styrelseordförande i

Wihlborgs Fastigheter

AB.

Styrelseledamot i Platzer Fastigheter Holding AB och

Malmö Cityfastigheter AB.

0 aktier. Oberoende av bolaget

och närstående.

Oberoende av bolagets

ägare.

1979 Ledamot 2018 9/9 Jur kand. Johan ansvarar för

Advokatfirman Lindahls fast-

ighetsgrupp och har mångårig

erfarenhet av fastighets- och

entreprenadrättsliga frågeställ-

ningar.

Advokat och delägare

vid Advokatfirman

Lindahl KB.

Styrelseledamot i Advokatfirman Lindahl i Malmö Aktie-

bolag, ZG Lighting Nordic AB, TLG Sweden Holdings AB,

TANBA Förvaltning AB och Stiftelsen AF-Bostäder.

20 000 B-aktier. Oberoende av bolaget

och närstående.

Oberoende av bolagets

större ägare.

1951 Ledamot 2016 8/9 Civilekonom. Tidigare koncern-

chef Catella AB.

Styrelsearbete i fast-

ighetsbranschen.

Styrelseordförande i Nyfosa AB (publ), Fastighetsbolaget

Emilshus AB (publ) samt Konstmässan Market AB, styrel-

seledamot i Torekov By AB, och AB Borudan Ett.

10 000 B-aktier genom

Aktiebolaget Oscar Robur.

Oberoende av bolaget

och närstående.

Oberoende av bolagets

större ägare.

1971

Ledamot 2021 9/9 Utbildning inom kommunikation

och media, samt ekonomi.

CCO & Marketing

Director på Malmö FF.

Styrelseordförande i Navet Holding AB, Navet Aktiebolag,

Media Evolution Southern Sweden AB, Media Evolution City

i Malmö AB och Film i Skåne Aktiebolag.

0 aktier. Oberoende av bolaget

och närstående.

Oberoende av bolagets

ägare.

116 BRINOVA FASTIGHETER AB

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2022

Koncernledning

Företagsledning

Per

Johansson

Malin

Rosén

Stina

Trimark

Frida

Carlsson

Martin

Wallin

Caroline

Holst

I företagsledningen ingår förutom nedan nämnda personer VD Per Johansson och Vice VD/CFO Malin Rosén.

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Född Befattning

Anställd

sedan Utbildning Tidigare befattningar Övriga uppdrag

Egna och närståendes

aktieinnehav 2022

1960 VD 2016 Gymnasie-

ekonom.

Verksam inom fastighetsbranschen i

Sverige under mer än 25 år. Regionchef

Klövern AB samt VD Dagon AB och

Tribona AB.

Ledamot i distriktsstyrelsen Malmö

samt regionstyrelsen för Fastighets-

ägarna Syd och styrelseledamot Bästa

bostaden AB, styrelseordförande i

Landskrona Stadsutveckling AB.

18 340 B-aktier.

1968 Vice VD och CFO 2015 Civilekonom. Verksam inom fastighetsbranschen i

Sverige under 30 år. Redovisningschef

på tidigare Brinova AB och på Catena

AB.

12 230 B-aktier.

1967 Projekt-

utvecklingschef

2015 Civilingenjör

Väg &

Vatten.

Verksam i byggentreprenadbranschen

sedan 1990 bl.a på Skanska AB och

Peab AB.

Styrelsemedlem i fastighetsägarna

Kristianstad.

4 500 B-aktier.

1974 Regionchef Väst 2020 Civilingenjör,

lantmäteri,

LTH.

Verksam inom fastighetsbranschen

under mer än 20 år. Fastighetchef på

Wihlborgs Fastigheter AB och Klövern

AB, Enhetschef och förvaltare på

Dagon AB.

12 109 B-aktier.

1972 Regionchef Öst 2016 Högskole-

ingenjör fast-

ighetsteknik.

Verksam inom fastighetsbranschen

under mer än 25 år. Regionchef Dagon

AB, Enhetschef Klövern AB.

Styrelseledamot Fastighetsägarna

och Ciytfastighetsägarna i Karlskrona.

135 359 B-aktier.

1982 Ekonomichef 2017 Civilekonom. Verksam inom revisions- och fastighets-

branschen mer än 15 år. Redovisnings-

chef på Stendörren Fastigheter AB.

Ekonomiansvarig Aberdeen Property

Swedan AB. Revisor Pricewaterhouse-

Coopers AB samt Ernst & Young AB.

16 247 B-aktier.

BRINOVA FASTIGHETER AB 117

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2022

Född Befattning

Anställd

sedan Utbildning Tidigare befattningar Övriga uppdrag

Egna och närståendes

aktieinnehav 2022

1960 VD 2016 Gymnasie-

ekonom.

Verksam inom fastighetsbranschen i

Sverige under mer än 25 år. Regionchef

Klövern AB samt VD Dagon AB och

Tribona AB.

Ledamot i distriktsstyrelsen Malmö

samt regionstyrelsen för Fastighets-

ägarna Syd och styrelseledamot Bästa

bostaden AB, styrelseordförande i

Landskrona Stadsutveckling AB.

18 340 B-aktier.

1968 Vice VD och CFO 2015 Civilekonom. Verksam inom fastighetsbranschen i

Sverige under 30 år. Redovisningschef

på tidigare Brinova AB och på Catena

AB.

12 230 B-aktier.

1967 Projekt-

utvecklingschef

2015 Civilingenjör

Väg &

Vatten.

Verksam i byggentreprenadbranschen

sedan 1990 bl.a på Skanska AB och

Peab AB.

Styrelsemedlem i fastighetsägarna

Kristianstad.

4 500 B-aktier.

1974 Regionchef Väst 2020 Civilingenjör,

lantmäteri,

LTH.

Verksam inom fastighetsbranschen

under mer än 20 år. Fastighetchef på

Wihlborgs Fastigheter AB och Klövern

AB, Enhetschef och förvaltare på

Dagon AB.

12 109 B-aktier.

1972 Regionchef Öst 2016 Högskole-

ingenjör fast-

ighetsteknik.

Verksam inom fastighetsbranschen

under mer än 25 år. Regionchef Dagon

AB, Enhetschef Klövern AB.

Styrelseledamot Fastighetsägarna

och Ciytfastighetsägarna i Karlskrona.

135 359 B-aktier.

1982 Ekonomichef 2017 Civilekonom. Verksam inom revisions- och fastighets-

branschen mer än 15 år. Redovisnings-

chef på Stendörren Fastigheter AB.

Ekonomiansvarig Aberdeen Property

Swedan AB. Revisor Pricewaterhouse-

Coopers AB samt Ernst & Young AB.

16 247 B-aktier.

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

118 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022

REVISIONSBERÄTTELSE

REVISORNS YTTRANDE

Till bolagsstämman i Brinova Fastigheter AB (publ), org. nr 556840-3918

Uppdrag och ansvarsfördelning

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2022 på sidorna

110–117 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.

Granskningens inriktning och omfattning

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av

bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten

har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning

och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god

revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för

våra uttalanden.

Uttalande

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra

stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag

är förenliga med årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i överensstämmel-

se med årsredovisningslagen.

Helsingborg den 24 mars 2023

Ernst & Young AB

Stefan Svensson

Auktoriserad revisor

Revisorns yttrande om

bolagsstyrningsrapporten

BRINOVA FASTIGHETER AB 119

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2022

FÖRSLAG TILL ÅRSSTÄMMAN

Styrelsen föreslår att årsstämman 2023 fastställer följande riktlinjer

för bestämmande av ersättning och anställningsvillkor till verkställande

direktören, styrelseledamöter och de personer som ingår i Bolagets

bolagsledning (”Ledande Befattningshavare”). Riktlinjerna ska tilläm-

pas på ersättningar som avtalas och förändringar som görs i redan

avtalade ersättningar efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman

2023. Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av bolags-

stämman.

Riktlinjernas främjande av Bolagets affärsstrategi, långsiktiga

intressen och hållbarhet

Bolagets övergripande målsättning med verksamheten är att skapa en

långsiktigt god värdetillväxt för aktieägarna. Detta ska ske genom att

utveckla och förvalta hyresbostäder och samhällsfastigheter belägna

på utvalda orter med goda kommunikationer, att verka lokalt nära

sina samarbetspartners och hyresgäster genom egen närvaro på de

orter där Bolaget är etablerat, samt genom att samverka med aktörer

inom samhällssektorn. Hållbarhet är en central del i Bolagets affär

där de prioriterade områdena är att bidra till en bättre miljö genom

energieffektiva lösningar i fastigheterna och att vara en ansvarstagan-

de arbetsgivare som attraherar och utvecklar sina medarbetare. För

ytterligare information om Bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen

och hållbarhet hänvisas till Bolagets hemsida www.brinova.se.

För att främja Bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen och

hållbarhet, och på så sätt skapa en långsiktigt god värdetillväxt för

aktieägarna, ska Bolaget erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Dessa

riktlinjer möjliggör att Ledande Befattningshavare kan erbjudas en

konkurrenskraftig ersättning.

Formerna av ersättning m.m.

Marknadsmässiga ersättningsnivåer och anställningsvillkor är en förut-

sättning för att behålla och, vid behov, rekrytera personer till bolags-

ledningen med den kompetens och erfarenhet som krävs. Den totala

ersättningen ska baseras på faktorer så som befattning, prestation

och individuell kvalifikation. Ersättningen får bestå av följande kompo-

nenter: fast lön, pensionsförmåner och andra förmåner. Bolagsstäm-

man kan därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om

exempelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersättningar.

Fast lön

Ersättningen ska baseras på arbetsuppgifternas betydelse, krav på

kompetens, erfarenhet och prestation. Den fasta grundlönen ska

anses motsvara en marknadsmässig kompensation för ett fullgott

arbete. Den fasta grundlönen ska ses över årligen för att säkerställa

att lönen är marknadsmässig och konkurrenskraftig.

Rörlig lön

Det utgår ingen rörlig ersättning till ledande befattningshavare.

Pensionsförmåner

Pensionsavsättningar kan göras för personer i bolagsledningen mot-

svarande maximalt 35 procent av fast årlig grundlön. Pensionsåldern

är 65 år. Personer i bolagsledningen ska ha avgiftsbestämda pensions-

planer om inte personen omfattas av förmånsbestämd pension enligt

tvingande kollektivavtalsbestämmelser

Andra förmåner

Andra förmåner ska vara marknadsmässiga och bidra till att underlätta

personens möjligheter att fullgöra sina arbetsuppgifter. Sådana förmå-

ner kan utgå i form av exempelvis sjukvårdsförsäkring och bilförmån

och får uppgå till maximalt 25 procent av fast årlig grundlön.

Upphörande av anställning

För verkställande direktören gäller, vid uppsägning från bolagets sida,

en uppsägningstid om tolv månader. Något avgångsvederlag ska inte

utgå. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida är uppsäg-

ningstiden sex månader. Övriga ledande befattningshavare har, vid

uppsägning från bolagets sida, en uppsägningstid om tolv månader.

Något avgångsvederlag utgår inte. Vid uppsägning från övriga ledande

befattningshavares sida är uppsägningstiden sex månader.

Lön och anställningsvillkor för anställda

Vid framtagande av förslag till dessa ersättningsriktlinjer har lön

och anställningsvillkor för Bolagets anställda beaktats genom att

uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter

samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del

av ersättningsutskottets och styrelsens beslutsunderlag vid utvärde-

ringen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer

av dessa.

Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra

riktlinjerna

Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott med huvudsakliga upp-

gifter att bereda styrelsens beslut i frågor om ersättningsprinciper, er-

sättningar och andra anställningsvillkor för personer i bolagsledningen.

Ersättningsutskottet ska således utarbeta förslag avseende riktlinjer

för ersättning till styrelseledamöter och personer i bolagsledningen,

som styrelsen ska underställa årsstämman för beslut åtminstone vart

fjärde år. Ersättningsutskottet ska vidare följa och utvärdera pågående

och under året avslutade program för rörliga ersättningar till personer

i bolagsledningen, samt följa och utvärdera tillämpningen av de rikt-

linjer för ersättningar till styrelseledamöter och bolagsledningen som

bolagsstämman beslutat om samt gällande ersättningsstrukturer och

ersättningsnivåer i Bolaget. Styrelsens ordförande kan vara ordföran-

de i utskottet. Övriga ledamöter ska vara oberoende i förhållande till

Bolaget och bolagsledningen. Om ersättningsutskottet anlitar extern

uppdragstagare för sitt arbete ska utskottet försäkra sig om att ingen

intressekonflikt föreligger i förhållande till andra uppdrag som denne

kan ha för Bolaget eller bolagsledningen.

Verkställande direktörens och vice Verkställande direktörens

ersättning bereds av ersättningsutskottet och fastställs av styrelsen

vid ordinarie styrelsemöte. Verkställande direktören deltar inte i detta

beslut. Styrelsen uppdrar åt verkställande direktören att förhandla med

övriga personer i bolagsledningen i enlighet med dessa riktlinjer. Er-

sättningsutskottet godkänner på förslag från verkställande direktören

ersättningsnivåer för övriga personer i bolagsledningen.

Om styrelseledamot utför arbete för Bolagets räkning, utöver styrel-

searbetet, ska konsultarvode och annan ersättning för sådant arbete

kunna utgå efter särskilt beslut av styrelsen. För styrelsearbete utgår

ingen ersättning utöver det styrelsearvode som bolagsstämman beslu-

tar om.

Frångående av riktlinjerna

Styrelsen har rätt att frångå ovanstående riktlinjer helt eller delvis om

det i ett enskilt fall finns särskilda skäl som motiverar det. Som angi-

vits ovan ingår det i ersättningsutskottets uppgifter att bereda styrel-

sens beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar beslut om avsteg från

riktlinjerna. Avsteg får endast göras om det bedöms vara nödvändigt

för att tillgodose Bolagets långsiktiga intressen och hållbarhet eller för

att säkerställa Bolagets ekonomiska bärkraft. Om styrelsen gör avsteg

från riktlinjerna för ersättning till styrelseledamöter och bolagsledning-

en ska detta redovisas vid nästkommande årsstämma.

Helsingborg i mars 2023

Brinova Fastigheter AB (publ) Styrelsen

STYRELSEN I BRINOVA FASTIGHETER AB (PUBL), ORG.NR 556840–3918 (”BOLAGET”)

FÖRSLAG TILL BESLUT OM RIKTLINJER FÖR ERSÄTTNING TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE

120 BRINOVA FASTIGHETER AB

ÖVERSIKTER

ÅRSREDOVISNING 2022

FLERÅRSÖVERSIKT OCH DEFINITIONER

Flerårsöversikt nyckeltal

Nyckeltal 2022 2021 2020 2019 2018 Definitioner

Fastighetsrelaterade

Hyresintäkter, Mkr 463,8 399,0 311,4 280,0 246,4 Hyresintäkter enligt Rapport över totalresultat

Driftsöverskott, Mkr 290,3 253,1 197,8 176,7 157,1 Driftsöverskott enligt Rapport över totalresultat

Hyresvärde, Mkr 504,4 462,3 404,2 313,2 274,5 Utgående hyra på årsbasis med tillägg för bedömd

marknadshyra för vakanta ytor

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,3 94,3 94,1 94,3 92,6 Kontrakterad årshyra för hyresavtal vilka löper vid

periodens slut i procent av hyresvärde

Överskottsgrad, % 62,6 63,4 63,5 63,1 63,8 Driftsöverskott i procent av hyresintäkterna

Belåningsgrad netto, % 58,7 57,4 61,3 60,0 60,0 Skulder till kreditinstitut med avdrag för likvida medel i

förhållande till fastigheternas värde vid periodens slut

Belåningsgrad, % 60,8 58,3 63,2 62,4 61,1 Skulder till kreditinstitut i förhållande till fastigheternas

värde vid periodens slut

Uthyrbar yta, tkvm 347,8 328,2 304,8 240,1 218,5 Uthyrbar yta vid årets utgång

Genomsnittligt avkastningskrav, % 4,9 4,7 4,9 5,1 5,0 Det genomsnittliga direktavkastningskravet som använts

i värderingen av fastigheten i perioden

Finansiella

Avkastning på eget kapital, % 9,6 16,5 9,2 12,1 9,1 Periodens resultat i procent av ett genomsnittligt eget

kapital

Avkastning på totalt kapital, % 3,3 7,6 5,3 7,0 5,4 Resultat före skatt med tillägg för finansiella kostnader

i procent av en genomsnittlig balansomslutning

Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 3,0 3,1 3,0 3,2 Resultat före skatt med återläggning av finansiella

kostnader och orealiserade värdeförändringar i

örhållande till finansiella kostnader

Genomsnittlig ränta, % 3,1 1,8 1,8 1,8 1,9 Beräknad årsränta för skulder till kreditinstitut, baserat

på aktuella låneavtal i förhållande till totala skulder till

kreditinstitut

Räntebindning, år 2,4 3,2 2,9 3,4 2,1 Viktad räntebindningstid för lån till kreditinstitut

Kapitalbindning, år 2,2 1,3 1,7 2,4 2,2 Viktad kapitalbindningstid för lån till kreditinstitut

Soliditet, % 35,6 36,3 31,6 33,4 34,4 Eget kapital inklusive minoritetsintressen i procent av

balansomslutningen

Förvaltningsresultat, Mkr 156,5 153,9 120,8 105,0 94,5 Resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar

Resultat före skatt, Mkr 387,9 514,5 209,6 220,0 139,6 Resultat före skatt enligt Rapport över totalresultat

Årets resultat, Mkr 289,7 399,8 160,5 171,4 116,7 Periodens resultat enligt Rapport över totalresultat

Balansomslutning, Mkr 8 889,0 7 875,1 6 254,5 4 509,5 3 886,2 Balansomslutning enligt Koncernens rapport över

finansiell ställning i sammandrag

Aktierelaterade

Eget kapital per aktie, kr 32,4 29,4 23,5 20,9 18,5 Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare i

förhållande till antalet aktier vid periodens slut

Långsiktigt substansvärde 34,1 32,3 26,1 23,0 19,7 Eget kapital med justering för uppskjutna skatter och

värdeförändringar på räntederivat i förhållande till antal

utestående aktier vid periodens utgång

Resultat per aktie, kr 3,0 4,4 2,0 2,4 1,6 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets ägare i

förhållande till ett genomsnittligt antal utestående aktier

Förvaltningsresultat

per aktie, kr

1,6 1,7 1,5 1,5 1,3 Periodens förvaltningsresultat i förhållande till ett

genomsnittligt antal utestående aktier

Antal utestående aktier,

miljoner

97,7 97,4 84,4 72,3 72,3 Antal utestående aktier vid årets utgång

Genomsnittligt antal

utestående aktier, miljoner

97,6 90,7 79,1 72,3 72,3 Vägt genomsnitt av antalet utestående aktier under

perioden

BRINOVA FASTIGHETER AB 121

ÖVERSIKTER

ÅRSREDOVISNING 2022

HÄRLEDNING AV NYCKELTAL

Härledning av nyckeltal

Nedan redovisas härledning av de finansiella nyckeltalen som Brinova följer löpande och för

vilka det finns fastslagna finansiella mål. Följande finansiella mål är fastslagna av styrelsen:

• Tillväxt, målet är en fastighetsportfölj överstigande 10,0 Mdkr före årsskiftet 2024

• Räntetäckningsgraden ska inte understiga 1,75 ggr

• Avkastningen på eget kapital ska uppgå till riskfri ränta plus 7 procent

• Soliditeten ska lägst vara 30 procent

• Belåningsgrad ska högst vara 60 procent

Hänvisning 2022 2021 2020 2019 2018

Fastigheternas redovisade värde, Mkr

Förvaltningsfastigheter, Mkr BR 8 431,7 7 697,6 6 048,1 4 321,3 3 759,2

Räntetäckningsgrad, ggr

Resultat före skatt, Mkr RR 387,9 514,5 209,6 220,0 139,6

Återläggning av finansiella poster, Mkr RR 107,0 77,2 57,2 53,8 42,2

Orealiserade värdeförändringar, Mkr RR -231,4 -360,6 -88,8 -115,0 -48,4

Justerat resultat före skatt, Mkr 263,5 231,1 178,0 158,8 133,4

Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 3,0 3,1 3,0 3,2

Avkastning på eget kapital, %

Resultat efter skatt, Mkr RR 289,7 399,8 160,5 171,4 116,7

Genomsnitt av IB och UB eget kapital, Mkr BR 3 010,4 2 419,4 1 743,6 1 422,3 1 278,3

Avkastning på eget kapital, % 9,6% 16,5% 9,2% 12,1% 9,1%

Soliditet, %

Eget kapital, Mkr BR 3 161,2 2 859,6 1 979,1 1 508,0 1 336,6

Balansomslutning, Mkr BR 8 889,0 7 875,1 6 254,5 4 509,5 3 886,2

Soliditet, % 35,6% 36,3% 31,6% 33,4% 34,4%

Belåningsgrad netto, %

Skulder till kreditinstitut, Mkr BR 5 125,4 4 489,4 3 820,1 2 695,7 2 297,5

Förvaltningsfastigheter, Mkr BR 8 431,7 7 697,6 6 048,1 4 321,3 3 759,2

Likvida medel, Mkr BR 173,7 69,8 113,5 102,6 43,2

Belåningsgrad netto, % 58,7% 57,4% 61,3% 60,0% 60,0%

Belåningsgrad, %

Skulder till kreditinstitut, Mkr BR 5 125,1 4 489,4 3 820,1 2 695,7 2 297,5

Förvaltningsfastigheter, Mkr BR 8 431,7 7 697,6 6 048,1 4 321,3 3 759,2

Belåningsgrad, % 60,8% 58,3% 63,2% 62,4% 61,1%

Avkastning på totalt kapital, %

Resultat före skatt, Mkr RR 387,9 514,5 209,6 220,0 139,6

Återläggning av finansiella poster, Mkr RR 107,0 77,2 57,2 53,8 42,2

Återläggning värdeförändringar derivat, Mkr RR -218,3 -52,4 21,0 19,7 10,1

Genomsnitt av IB och UB balansomslutning, Mkr BR 8 382,1 7 064,8 5 382,0 4 197,9 3 581,6

Avkastning på totalt kapital, % 3,3% 7,6% 5,3% 7,0% 5,4%

Förvaltningsresultat per aktie, kr

Förvaltningsresultat, Mkr RR 156,5 153,9 120,8 105,0 94,5

Genomsnittligt antal aktier under perioden miljoner 97,6 90,7 79,1 72,3 72,3

Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,60 1,70 1,53 1,45 1,31

Långsiktigt substansvärde per aktie, kr

Eget kapital, Mkr BR 3 161,2 2 859,6 1 979,1 1 508,0 1 336,6

Uppskjuten skattefordran, Mkr BR -13,8 -10,1 -19,9 -18,3 -20,0

Verkligt värde räntederivat, Mkr BR -219,4 -1,1 51,3 30,3 10,7

Uppskjuten skatteskuld, Mkr BR 399,6 297,9 195,5 146,3 99,6

Långsiktigt substansvärde , Mkr 3 327,6 3 146,3 2 206,0 1 666,3 1 426,9

Antal utestående aktier vid årets utgång, st 97,7 97,4 84,4 72,3 72,3

Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 34,1 32,3 26,1 23,0 19,7

122 BRINOVA FASTIGHETER AB

ÖVERSIKTER

ÅRSREDOVISNING 2022

FASTIGHETSFÖRTECKNING

Dannemannen 33, Eslöv

Dannemannen ligger i ett lugnt villaområde på väster i Eslöv. Våra hyresgäster är

bland annat Eslövs kommun och Region Skåne. Här finns förskola och sjukvårdsmottagning.