ÅRSREDOVISNING MED HÅLLBARHETSRAPPORT 2021

RHR/CC

Brinova Fastigheter AB är ett svenskt publikt aktiebolag. Bolaget är bildat



Fastigheter AB (publ) och organisationsnummer 556840-3918.

Bolaget har sitt säte i Helsingborg, Sverige.

Årsredovisningen är publicerad på bolagets webbplats www.brinova.

se vecka 12, 2022. Tryckta exemplar skickas till aktieägare och andra

intressenter efter beställning. Förvaltningsberättelsen omfattar sidorna



upprättats i enlighet med IFRS. Alla värden uttrycks i Mkr om inte annat

anges. Sifferuppgifterna inom parentes avser 2020 om inget annat ang-

es. Information om marknaden är baserad på Brinovas egen bedömning

om ingen annan källa anges. Bedömningar baseras på bästa tillgäng-

liga faktaunderlag vid årsredovisningens upprättande. Denna rapport

innehåller framtidsinriktad information. Även om Brinovas ledning bedö-

mer denna information som rimlig kan inga garantier lämnas för att dessa

förväntningar kommer att visa sig korrekta. Följaktligen kan verkligt

framtida utfall variera jämfört med vad som framgår i den framtidsinrik-

tade informationen beroende på bland annat förändrade förutsättningar

avseende ekonomi, marknad och konkurrens, förändringar i lagkrav och

andra politiska åtgärder



Årsstämma

Brinovas årsstämma kommer att hållas torsdagen den

5 maj 2022. Mot bakgrund av den fortsatta pandemin

av Covid-19 har styrelsen beslutat (i enlighet med § 22 i

lagen (2020:198) om tillfälliga undantag för att under-

lätta genomförandet av bolags- och föreningsstämmor)

att stämman kommer att genomföras enbart genom ett

så kallat poströstningsförfarande, vilket innebär att

inga aktieägare kommer att kunna delta på stämman

personligen eller genom ombud.

Rätt att delta i stämman samt översiktlig information

om poströstningsförfarandet

Aktieägare som vill delta i årsstämman ska dels vara

införd i eget namn i den av Euroclear Sweden AB förda

aktieboken tisdagen den 27 april, dels skicka in sin post-

röst så att denna är bolaget tillhanda senast tisdagen

den 4 maj.

På bolagets hemsida kommer tillhandahållas ett

särskilt formulär för poströstning som aktieägare, för

att utöva sin rösträtt, ska fylla i och skicka in i enlighet

med de instruktioner som framgår av den fullständiga

kallelsen och poströstningsformuläret.

Ett pressmeddelande kommer att publiceras efter

stämman med information om de väsentliga punkterna

som är godkända av stämman, så snart resultatet av

poströstningsförfarandet är klart. Detaljer om de verk-

liga omröstningsresultaten kommer att inkluderas i



inom två veckor efter årsstämman.

 

sida i kallelsen och i poströstningsformuläret.

KallelseFölj Brinova året om

Årsstämma

Brinovas årsstämma kommer att hållas torsdagen den 5

maj 2022. Mot bakgrund av den fortsatta pandemin av

Covid-19 har styrelsen beslutat (i enlighet med § 22 i lagen

(2020:198) om tillfälliga undantag för att underlätta genom-

förandet av bolags- och föreningsstämmor) att stämman

kommer att genomföras enbart genom ett så kallat post-

röstningsförfarande, vilket innebär att inga aktieägare

kommer att kunna delta på stämman personligen eller

genom ombud.

Kalendarium

Brinova lämnar delårsrapporter kvartalsvis, en boksluts-

kommuniké samt årsredovisning för hela verksamhetsåret.

Under 2022 publiceras:

2022-04-26 Delårsrapport januari–mars 2022

2022-05-05 Årsstämma 2022

2022-07-15 Delårsrapport januari–juni 2022

2022-10-25 Delårsrapport januari–september 2022

Delårsrapporter och årsredovisning skickas med post eller



Kapitalmarknadsinformation

Brinova strävar efter att ge en rättvisande bild av bolaget

genom en kontinuerlig, omedelbar, korrekt och tillförlitlig



andra intressenter. Informationsgivningen kännetecknas

av öppenhet, samtidighet och likformighet i enlighet med

gällande lagstiftning, Nasdaqs regelverk, Svensk kod för

bolagsstyrning samt bolagets IR-policy.

I samband med publicering av delårsbokslut presenteras

dessa via Financial Hearings.

Dessutom planerar Brinova in enskilda möten med

investerare och banker. Bland annat presenterar Brinova

traditionellt bolaget på kapitalmarknadsdagen i Båstad.

 

av Aktiespararna.

Analyshuset Kepler Chevreux har en aktiv bevakning

av Brinova-aktien.

På omslaget:



nyproducerade hyresbostäder inom fastigheterna Passaren 1 och

Pennan 1 i Skurup. Centralt läge nära allmänna kommunikationer

och samhällsservice som är viktiga parametrar när vi utvecklar

nya bostäder.

Brinova Fastigheter AB

Landskronavägen 23

252 32 Helsingborg



www.brinova.se

info@brinova.se

Här kan ni nå oss:

Malmö

Olsgårdsgatan 14



Helsingborg

Stortorget 9

252 33 Landskrona

Landskrona

Östergatan 29

261 34 Landskrona

Kristianstad

Blekingevägen 6

291 54 Kristianstad

Expansiv aktör inom hyresbostäder

och samhällsfastigheter i södra Sverige

Brinova utvecklar och förvaltar primärt bostäder och samhällsfastigheter

belägna på utvalda orter med goda kommunikationer i södra Sverige.

Verksamheten kännetecknas av långsiktighet, samverkan med aktörer

inom samhällssektorn och inte minst en lokal egen engagerad

förvaltning på de orter där bolaget valt att verka.

Fastighetsbeståndet om cirka 328 000 kvm har ett marknadsvärde på





möjliggör en fortsatt tillväxt av bolaget. Brinovas B-aktie är noterad

på Nasdaq Stockholm och handlas på Mid Cap-listan.



Följ Brinova på webbplatsen



mation om Brinovas fastigheter och verksamhet. Samt







Brinova. Denna information kan även beställas direkt av

Brinova per telefon eller via mail info@brinova.se.

Pressreleaser 2021 i urval

2021-01-15 Brinova förvärvar bostadsfastigheter i

 

 

som ett PHI Energisparhus.

2021-05-24 Brinova genomför riktad nyemission,

tillförs cirka 266 miljoner kronor.

2021-06-01 Brinova förvärvar och tillträder bostads-

fastighet i Skurup.

 

fastigheter.

 

Hemsö.

2021-08-25 Brinova förvärvar bostadsfastigheter

under produktion i Bjuv och Kävlinge.

2021-08-31 Brinova förvärvar och tillträder city-

bostadsfastigheter i Kristianstad.

2021-09-15 Brinova förvärvar och tillträder anrika

cityfastigheter i absolut bästa läge i

Helsingborg.

2021-10-26 Brinova förvärvar tre samhällsfastigheter

i Malmö.

2021-12-02 Brinova förvärvar bostadsfastighet i

Borstahusen, Landskrona.

Karlskrona

Drottninggatan 54



Eslöv

Malmgatan 1 B

241 30 Eslöv

Årsredovisning med

Hållbarhetsrapport

2021

Det hållbara valet för hyresbostäder

och samhällsfastigheter i södra Sverige

FörvaltningskontorHuvudkontor

FASTIGHETSFÖRTECKNING

Innehåll

INLEDNING

Kallelse till årsstämma

Flik

Brinova i korthet

Året i korthet

4–5

VD har ordet



Brinovastaden

8–9

Marknadsöversikt

10–13

Framtidstrender

14–15

VERKSAMHETEN

Affärsmodellen

16–19

Projektutveckling

20–23

Förvärv

24–25

Egen förvaltning

26–29

Mål och strategier

30–31

HÅLLBARHETSRAPPORT

Hållbarhetsrapport

32–48

Revisorns yttrande avseende hållbarhetsrapporten

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Verksamheten

50–54

Fastighetsvärdering

Väsentliga händelser



Räntebärande skulder

58–59

Aktie och ägare

60–61

Riskhantering



Vinstdisposition

FINANSIELL INFORMATION

Innehåll



Finansiella rapporter



Noter



Påteckning

100

Revisionsberättelse

101–104

BOLAGSSTYRNING

Bolagsstyrningsrapport

106–109

Styrelse och ledning

110–113

Revisorns yttrande om bolagsstyrningsrapporten

114

Styrelsens förslag om riktlinjer för ersättningar

115

ÖVERSIKTER



116

Härledning av nyckeltal



Fastighetsförteckning

119 + utvik

Följ Brinova året om

Flik

Reviderade avsnitt.

Region Öst

Kvadratmeter

Fastighet

Bostäder Kommersiellt Projekt

Samhälls-

fastigheter Totalt

Ankarcrona 4 1 301  0 0 

 349 0 0 139 488

Frimuraren 2 0 30 0 525 555

Gasverket 18 0 152 0 9 162 9 314

Hammarby 1:123 0 0 0  

Hammaren 1 0  0 0 

  0 0 0 

Järnsaxa 1 0 0 0 443 443

Lindblad 10 0 2 254 0 3 803 

Lindblad 24 0 1 501 0  

Lindblad 24 365 0 0 0 365

Mjövik 2:36  0 0 0 

 1 144 0 0 0 1 144

 285 356 0 550 1 191

Mo 1:64  0 0 130 402

P-hus Dockan 0 0 0 0 0

Rödebyholm 1:42  0 0 341 

Skeppsbrokajen 14 0 0 0 0 0

 0 0 0  

Östra Rödeby 3:1 440 0 0 0 440

S:a Karlskrona 7 182 10 098 0 17 012 34 292

Alkronan 3 0  0 0 

Bajonetten 3 0 0 3 238 0 3 238

Bajonetten 5 2 253 43 0 0 2 296

Bajonetten 6 0 0 0 0 0

 0 0 0 0 0

Fältmarskalken 3 2 309 2 686 0 0 4 995

Getramsen 2  0 0 0 

Hammar 9:198  0 0 0 

Hans Kock 14 2 104 693 0 550 

Hans Kock 9  262 0 0 

 0 0 0 0 0

Kamomillen 2 0 0 0 0 0

Kristianstad 3:86 0 150 0 0 150

Lugnet 9 0 0 0 4 093 4 093

Mats Lavesen 3 0 0 0 4 948 4 948

Näsby 35:42 0 0 0 530 530

Saxen 11 0 0 0 646 646

Sjöhem 10 0  0  

Sjöhem 11 0 0 0 1 426 1 426

Sjöhem 2 0 8 201 0  

Sjöhem 4 0  0  

Sjöhem 8 0 816 0 0 816

Stinsen 9 0 0 0 456 456

Vesslan 45 94 0 0 0 94

Västerport 16-34  0 0 0 

S:a Kristianstad 13 002 23 415 3 238 28 301 67 956

TOTAL REGION ÖST 20 184 33 513 3 238 45 313 102 248

TOTAL BRINOVA 117 186 69 314 10 910 130 839 328 249

Fastighetsförteckning, 31 december 2021

Region Väst

Kvadratmeter

Fastighet Bostäder Kommersiellt Projekt

Samhälls-

fastigheter Totalt

Dannemannen 33 0 484 0 5 855 6 339

Dannemannen 36 0 0 0 0 0

 0 0 0 0 0

Färgaren 21 1 969 0 0 0 1 969

 2 114 1 436 514 3 515 

Gjutaren 15 0 0 0 3 020 3 020

Piggvaren 4 29 044  0 4 304 34 132

Piggvaren 5 0 0 0 0 0

Sädesärlan 3  0 0 0 

S:a Eslöv 38 406 2 704 514 16 694 58 318

Armborstet 8 0 0 0 830 830

 242 2 093 0  4 582

Göta 1 0 2 114 0 1 800 3 914

Kvadraten 1  0 0 506 2 383

Magnus Stenbock 8 460 1 326 0 0 

Nackstycket 8 0 0 0 0 0

Nackstycket 9 0 0 0 316 316

Norden 9 0 1 166 0 842 2 008

Rosmarinen 34  0 0 0 

Sjollen 13 0 0 0 1 031 1 031

Tenoren 1 0 0 0  

S:a Helsingborg 8 066 6 699 0 8 639 23 404

Barsebäck 42:53 0 0 0 2 398 2 398

Bäcken 9 1 048 0 0 0 1 048

Karaby 2:303 1 332 0 0 0 1 332

Trehörningen 15 2 899 25 0 540 3 464

S:a Kävlinge 5 278 25 0 2 938 8 241

Banér 1  395 0 0 902

Banér 11  49 380 250 906

Banér 8 1 013 55 0 0 1 068

Erik Dahlberg 1  591 0 0 961

Erik Dahlberg 13 430 513 0 0 943

Erik Dahlberg 14 1 429 1 344 0 0 

 364  0 430 3 512

Karl XV 18 0 4 390 1 200 6 815 12 405

Köpmannen 13  301 0 0 1 518

Köpmannen 14  628 0 596 2 861

Köpmannen 2 659  0 0 

 0 935 0 660 1 595

Östra Roten 21  2 486 0  11 068

S:a Landskrona 14 669 14 683 1 580 10 516 41 448

Bautastenen 4 1 516 0 0 0 1 516

Bjärred 30:16 956 0 0  1 689

Brågarp 6:883 1 336 0 0 0 1 336

Göingegeten 1 1 920 0 0 0 1 920

  0 0 0 

O-diket 10 0 0 0 552 552

Sandryggen 1 0 1 293 0  5 263

Soldaten 14 0 0 0 549 549

  0 0 0 

S:a Lund 8 799 1 293 0 5 804 15 896

Ask 3 0 1 154 0 166 1 320

Brandvakten 3 0 0 0 580 580

Dekoratören 21 68 0 0 650 

Flaggskepparen 3 0 0 0 1 281 1 281

Körmästaren 1 0 0 0 2 139 2 139

 1 918 0 0 0 1 918

Nattsländan 1 0 0 0 2 134 2 134

Oxievång 2,3,6 3 496 4 541 0 5 940 

 0 0 0 0 0

Slätthög 2 0 1 234 0 2 909 4 143

Sånekulla 16 0 0 0 2 235 2 235

Vannagården 2 0 0 0  

Yran 3 0 0 0 363 363

Åkertisteln 1 0 0 0 336 336

Äggsvampen 1 0 0 0 1 525 1 525

Äggsvampen 3 0 0 0 828 828

S:a Malmö 5 482 6 929 0 21 827 34 238

Skurup Passaren 1 4 303 0 0 0 4 303

Skurup Pennan 1  0 0 0 

Tell 13 1 225 0 0 0 1 225

S:a Skurup 6 098 0 0 0 6 098

INLEDNING

BRINOVA I KORTHET

ÖVERSIKTER

2 BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2021 119

Region Väst forts.

Kvadratmeter

Fastighet Bostäder Kommersiellt Projekt

Samhälls-

fastigheter Totalt

Värby 44:565 0  0 1 645 

Värby 61:586 0 0 0 3 039 3 039

 0 0 0 0 0

Värby 61:589 5 856 331 0  

Värby 61:590 2 144  0 0 2 418

S:a Svedala 8 000 1 327 0 5 211 14 538

Sadeln 2 486 0 0 2 280 

S:a Trelleborg 486 0 0 2 280 2 766

Påfågeln 1 0 0 0 4 000 4 000

Påfågeln 1 636 0 0 0 636

S:a Vellinge 636 0 0 4 000 4 636

Karlslund 1 0 0 0  

Körsbärsträdet 5 0 0  210 

Körsbärsträdet 6 0 0 2 061 1 103 3 164

Örnen 28 1 083 2 141 0 2 322 5 546

S:a Ängelholm 1 083 2 141 5 578 4 416 13 218

Alex 2 0 0 0 3 201 3 201

Hällbo 14 0 0 0 0 0

Hällbo 26 0 0 0 0 0

S:a Övriga orter Region Väst 0 0 0 3 201 3 201

TOTALT REGION VÄST 97 002 35 801 7 672 85 526 226 001

ESLÖV

SVEDALA

HELSINGBORG

TRLB.ÖVRIGA Ä-HOLM VELL.

KÄVLINGE

KARLSKRONA

LANDSKRONALUND

KRISTIANSTAD

MALMÖSKURUP

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2021 3

INLEDNING

BRINOVA I KORTHET

INLEDNING

Brinova äger, utvecklar och förvaltar hyresbostäder och samhällsfastigheter

på orter i södra Sverige. På dessa orter är Brinova en betydande aktör på

bostadsmarknaden och en för de offentliga beslutsfattarna viktig partner.

Affärsmodellen skapar stabila kassaﬂöden som investeras i fortsatt lönsam

värdetillväxt vilket gör Brinova till en attraktiv placering.

Stark efterfrågan för hyresbostäder

och samhällsfastigheter

























Brinova-aktien





















Långsiktigt substansvärde

MFJAMJ

2021

2022

JAS OND JF

Index Antal aktier, tusental

500

1 000

1 500

2 000

Aktieutveckling

32,30

OMX Stockholm_PI

Carnegie Real Estate Index

Brinova

Omsatt antal aktier/

månad, tusental

En ledande aktör för hyresbostäder

och samhällsfastigheter i södra Sverige

Lokal närvaro skapar värden

för alla intressenter























Fem skäl att investera i Brinova























































2019 2020 202120182017

4 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021

INLEDNING

ÅRET I KORTHET

Stark utveckling under 2021

Brinovas tillväxt under 2021 blev mycket stark tack vare en framgångsrik projektutveckling och ett

antal större förvärv. För en hållbar och lönsam tillväxt krävs ﬁnansiell stabilitet och det fortsätter

Brinova att uppvisa genom ökade hyresintäkter, ett ökat driftsnetto och ett ökat förvaltningsresultat.

Fastighetsportföljens

värde ökade, efter en

aktiv projektutveckling

till ett värde av 467,0

Mkr, förvärv om 1 028,8

Mkr och värdeföränd-

ringar om 307,1 Mkr

till 7 697,6 Mkr.

Hyresintäkterna ökade

till 399,0 Mkr som en

effekt av nyuthyrningar,

förvärv och färdigställda

projekt.

Förvaltningsresultatet,

som i princip utgör det

löpande kassaﬂödet,

ökade till 153,9 Mkr, i

huvudsak som en följd

av det förbättrade

driftsöverskottet.

Driftöverskottet ökade

till 253,1 Mkr som ett

resultat av ökade hyres-

intäkter och en aktiv

kostnadskontroll.

Det långsiktiga sub-

stansvärdet per aktie

ökade med drygt 24

procent.

Läs mer om Brinovas verksamhet, strategier, operativa och ﬁnansiella mål på sidorna 30–31.

Utvalda väsentliga händelser under året

Läs mer om väsentliga händelser på sidorna 56–57.

Brinovas aktie av serie B (BRIN B) ﬂyttades till Nasdaq

Stockholms segment Mid Cap den 4 januari 2021.

En ny affärsplan för perioden

2022–2024 antogs i juli av styrelsen.

Övergripande fokus är ett fastighets-

värde överstigande 10 Mdkr, en över-

skottsgrad överstigande 65 procent,

ett nöjd kund-index överstigande 4,8

av 6 och ett nöjd medarbetarindex

överstigande 5,4 av 6.

Brinova miljöcertiﬁerade Brinova

Arena Karlskrona, enligt standarden

Passivehouse Institutens standard

med klassning PHI Energisparhus.

Under första kvartalet byggstartades

såväl ett projekt avseende uppföran-

de av ett omsorgsboende/hemtjänst

i Bromölla, bostadslägenheter i Karls-

krona och Kristianstad samt en padel-

hall i Kristianstad.

Under andra kvartalet genomfördes

en riktad nyemission om cirka 8,2

miljoner B-aktier som tillförde 266

Mkr. Priset 32,50 kr per aktie mot-

svarade en premie mot substansvär-

det per 31 mars om 21 procent.

27%

28%

24%

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2021 5

INLEDNING

ÅRET I KORTHET

Fastighetsportföljens

utveckling Hyresintäkter



av rörelsekapital

Långsiktigt substans-

värde per aktie

2019 2020 202120182017

Mkr

2019 2020 202120182017

2 00

4 00

6 00

8 00

Mkr

2019 2020 202120182017

2021 2020 Förändring, %

Hyresintäkter, Mkr 399,0 311,4 28

Driftsöverskott, Mkr 253,1 197,8 28

Förvaltningsresultat, Mkr 153,9 120,8 27

Värdeförändringar

fastigheter, Mkr 308,2 109,8 181

Värdeförändring derivat, Mkr 52,4 -21,0 -

Periodens totalresultat, Mkr 399,8 160,5 149

Resultat per aktie före och

efter utspädning, kr 4,41 2,03 117

Eget kapital per aktie, kr 29,36 23,45 25

Långsiktigt substansvärde

per aktie, kr 32,30 26,14 24

Fastighetsvärde, Mkr 7 697,6 6 048,1 27

Uthyrbar yta, tkvm 328,2 304,8 8

Hyresvärde, Mkr 462,3 404,2 14

Överskottsgrad, % 63,4 63,5 -

Uthyrningsgrad, % 94,3 94,1 -

Mkr

2019 2020 202120182017

Koncernen i siffror

Avtal om förvärv tecknades i decem-

ber avseende en bostadsfastighet i

Borstahusen i Landskrona med 76

hyresbostäder och byggrätter om

cirka 9 500 kvm BTA där Brinova

planerar att uppföra 18 radhus samt

två punkthus med 10 våningar, totalt

86 bostadslägenheter. Fastigheten,

Landskrona Klas Klättermus 2, har

i dagsläget en uthyrningsbar yta om

cirka 5 000 kvm, ett hyresvärde om

7,8 Mkr och förvärvades i bolagsform

för 185 Mkr. Tillträde skedde den 31

januari 2022.

Under kvartal tre tecknades även av-

tal om förvärv av tre citybostadsfast-

igheter i Kristianstad. Fastigheterna

har en total yta om 10 023 kvm, ett

hyresvärde som uppgår till 16 Mkr

och förvärvas för ett underliggande

fastighetsvärde om 294 Mkr. Tillträ-

det skedde den 31 augusti 2021.

I augusti tecknades avtal om förvärv av två

bostadsfastigheter under produktion i Bjuv och

Kävlinge. Tillträde sker under 2022 och 2023

när byggnaderna är klara och totalt kommer

fastigheterna tillföra 114 lägenheter, ett hyres-

värde om 15 Mkr och förvärvas för ett underlig-

gande fastighetsvärde om 283 Mkr.

I september tecknades avtal om förvärv

av fyra cityfastigheter i Helsingborg. Fast-

igheterna har en total yta om 12 283 kvm,

ett hyresvärde som uppgår till 26 Mkr och

förvärvas för ett underliggande fastighets-

värde om 457 Mkr. Tillträde skedde den 15

september 2021. Förvärvet ﬁnansierades

delvis genom en emission av egna aktier i

Brinova. Antalet aktier av serie B i Brinova

ökade med 4 816 063 aktier, och emittera-

des på en teckningskurs om 45,369 kr.

6 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021

INLEDNING

Brinova är det hållbara alternativet för

hyresbostäder och samhällsfastigheter

i södra Sverige

Under 2021 har vi genomfört

ett antal förvärv som stärker

våra fastighetsområden och vår

unika plattform i södra Sverige.

2021 var ett av Brinovas starkaste tillväxtår, det samlade fast-

ighetsvärdet ökade under året med 1,6 miljarder. Drivkrafterna



avslutade projekt under året och ett antal lyckosamma förvärv.

 

bostäder och samhällsfastigheter samt en egen lokal förvalt-

ning bidrar till en stark överskottsgrad på 63,4 procent och ett



vilket ger goda möjligheter att fortsätta utveckla vårt företag.

Under året har vi också fortsatt vårt arbete med konceptet

Brinovastaden. Att ständigt utveckla våra fastighetsområden

på växande orter genom att skapa attraktiva områden, med

både trygga bostäder och närhet till samhällsservice och bra

kommunikationer, är en modell vi bygger vidare på.

Historisk tillväxt, fortsatt tydlig efterfrågan

Hyresbostäder och samhällsfastigheter är fastighetsslag som

fortsatt har en stor och ökande efterfrågan på våra marknader.

Det är också stabila och säkra tillgångsslag där vi, som en när-

varande långsiktig ägare och förvaltare, kan utveckla vidare på

ett optimalt lönsamt sätt.

Under 2021 har vi genomfört ett antal förvärv som stärker

våra fastighetsområden och vår unika plattform i södra Sve-







av våra starkaste tillväxtår hittills.

För en så stark tillväxt krävs kapital. Det är därför gläd-

jande att vi kunnat genomföra två nyemissioner under året

som förutom att de fulltecknats också innebär att vi breddat

vår ägarbas med många nya ägare. Vi ser det som ett bevis för



investeringsalternativ.

Hög aktivitet i vår projektportfölj

-



tillväxten är egen projektutveckling. Det ger de bästa möjlig-

-

bostäder och att optimera bra lokallösningar för samhällsfast-

igheter. Det är också det lönsammaste sättet för oss att växa.

Under 2021 har vi haft projektavslut med bland annat fär-

digställda förskolor i Trelleborg och Kristianstad, och bostäder

bland annat i Åhus och Nättraby utanför Karlskrona. Vi har

under året välkomnat mer än 140 nya bostadshyresgäster i

vår nyproduktion.

Inför verksamhetsåret 2022 har vi projekt i skarpt läge för





Brinovastaden fortsätter att växa



fokus på de två fastighetsslagen hyresbostäder och samhälls-

fastigheter har Brinova blivit en viktig och långsiktig partner

för ett antal växande orter i södra Sverige. Tillsammans med

kommuner och andra aktörer är vi en trygg partner för aktiv

stadsutveckling och ett starkt erbjudande av attraktiva och





Konceptet bygger på att där du bor vill du ha närhet till viktiga

samhällsfunktioner i ändamålsenliga lokaler och en förvalt-

ning som ger trygg närmiljö.

 



förutom pågående bostadsproduktion, under året färdigställt

en ny förskola och en ny livsmedelsbutik med hållbarhet i

fokus.

Hållbarhetsfokus och genomtänkt renoveringsmodell

Alltsedan starten av dagens Brinova har hållbarhet varit en

viktig del av verksamheten. De senaste 1,5 åren har vi ökat vårt

VD HAR ORDET

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2021 7

INLEDNING

De senaste 1,5 åren har vi

ökat vårt hållbarhetsfokus

betydligt och vår senaste

affärsplan utgår helt från

vårt ramverk för hållbarhet.





målsättningar relaterade till hur vi hanterar hållbarhetsfrågor

idag och i morgon, inte minst vid nyproduktion. Vi har bland

-

heter och har under året ytterligare stärkt upp vår energigrupp

med kompetent personal.

 

med stor fokus på hållbarheten och att göra smarta renove-

ringar med utgångspunkt i att kunna fortsätta ha långsiktigt



hårt där balansen med attraktiva bostadshyror, bra förvaltning

och hyresgästdialog skapar de bästa förutsättningarna. 2021



år sedan. Under kommande år är ambitionen att hålla oss

under 12 procent.

Egna förvaltningen är basen i vår affär

Vår egna lokala förvaltning är en viktig del av vår framgång.

Det är i de lokala relationerna nya möjligheter skapas. Det är

i vårt lokala arbete med vårt bestånd som vi kan optimera och

skapa långsiktig lönsam utveckling. Därför var det glädjande

att NKI-resultatet gav ett fortsatt bra betyg för vår närvarande

förvaltning, omhändertagande av våra hyresgäster och fastig-



och följer upp utvecklingen på alla nivåer i Brinova.

Fortsatt lönsam tillväxt är en prioritet

Vi ser nu framemot ett nytt år som vi ser kommer att präglas

av fortsatt lönsam tillväxt och nya projektstarter. Efterfrågan

är fortsatt stark och vi arbetar kontinuerligt med att hitta

både nya projektutvecklingsmöjligheter och kompletterande

VD HAR ORDET





digitaliseringen av både våra fastigheter och vår kommuni-

kation med hyresgästerna. Vi ska fortsätta att investera i vår

kringliggande infrastruktur med till exempel laddstolpar och

trygga utemiljöer.

Jag vill avslutningsvis tacka alla medarbetare, samarbets-

partners, hyresgäster och ägare för det fortsatta förtroendet

och det goda samarbetet under året. Det förtroendet värnar vi



tror på samverkan. Vi tror på helhetsansvar.

 

ställning fortsätter vi att skapa värde 2022.

Helsingborg 24 mars 2022



8 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021

INLEDNING

Prisvärda hyresbostäder, nära till allt

När Brinova utvärderar bostadsprojekt använder vi kriteriet

att bostaden ska ligga på ett rimligt pendlingsavstånd till de

större städerna och kosta så att en inkomsttagare med en





liksom närhet till vardagsservice som förskolor och skolor,

bibliotek, kultur, vårdanläggningar och livsmedelsbutiker.

Brinova har som ambition att erbjuda det rätta boendet för

alla livets skeenden. Från det första hemmet eller familje-

lägenheten till trygga boenden för seniorer.

Läs mer om vårt fastighetsbestånd och orterna vi ﬁnns på, på sidorna 16–19.

Bred portfölj av samhällsfastigheter

Samhällsfastigheter används till övervägande del av skatte-

-



det vill säga statlig, kommunal eller regional, men också

privat. Brinova har bred erfarenhet av att både utveckla och

förvalta samhällsfastigheter och har i sin portfölj allt ifrån

stora idrottsarenor, förskolor, skolor, bibliotek, vårdcentraler

och folktandvård till särskilda boenden för äldre och LSS-

boenden. Vi kan samhällsfastigheter och vi kan de orter vi



vare längre hyreskontrakt och synergier på våra orter.

Läs mer om vårt fastighetsbestånd och orterna vi ﬁnns på, på sidorna 16–19.

Aktiv projektutveckling

Brinova prioriterar egen projektutveckling. Det ger de bästa

möjligheterna att bygga attraktiva hyresbostäder, optimera

lokallösningar för hyresgäster och samarbetspartners och är

det lönsammaste sättet för oss att växa. Vi har kompetensen

Brinovastaden – den nära och trygga staden

Äldreboende

Ambulans-

station

Förskola

Livsmedelsbutik

Projektutveckling

Hyresbostäder

Tandvård

Brinova är en av Sydsveriges ledande samhällsbyggare. Med en växande fastighetsportfölj med fokus

på hyresbostäder och samhällsfastigheter är vi med och bidrar till att bygga trygga samhällen.

Vi möter upp de ökande demograﬁska behoven av prisvärda boenden och ändamålsenliga samhälls-

fastigheter på växande orter nära arbetstillfällen och stadskärnor. Våra olika fastigheter samverkar för

att skapa trygga kvarter och bra miljöer. Som en stad i staden. Brinovastaden.

8 BRINOVA FASTIGHETER AB

BRINOVASTADEN

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2021 9

INLEDNING

Apotek

Vårdcentral Trygghets-

boende

Sporthall

LSS-boende

Bibliotek Grundskola

Egen förvaltning

för en framgångsrik projektutveckling och har utarbetade

processer som sträcker sig från detaljplan via igångsättning

till slutleverans av projektet till den egna förvaltningsorga-



56 000 kvadratmeter eller cirka 650 lägenheter, har Brinova



hyresgäster nyproducerade bostäder.

Läs mer om vår aktiva projektutveckling, sidorna 20–23.

Egen och nära förvaltning

En aktiv förvaltning är en viktig konkurrensfördel för oss och





säkerställa både nöjda hyresgäster och en hög överskottsgrad.

Närheten till lokala beslutsfattare innebär att Brinova på

ett enkelt sätt kan delta i samhällets utveckling med attraktiva

bostäder samt lokaler för till exempel utbildning, vård, idrott

och fritid.

Läs mer om vår nära förvaltning, sidorna 26–29.

Trygga kvarter

Det ska vara tryggt att hyra av Brinova och leva i ett av våra



attraktiviteten för både det egna fastighetsbeståndet och

samhället i stort. Satsningar på en attraktiv utemiljö som ger

förutsättningar för en positiv fritid för såväl unga som vuxna

är ett stående inslag i förvaltningsarbetet. Andra initiativ

innefattar rena och ljusa miljöer som minskar skadegörelse

och nedskräpning men också trygghetsvandringar tillsam-

mans med lokala aktörer och boende för att skapa handlings-

planer för ökad trygghet, liksom ett aktivt samarbete med

lokala föreningar och idrottsverksamheter för ungdomar.

Läs mer om vårt trygghetsarbete på sidorna 42–43.

Hållbara lösningar

Att arbeta för en hållbar utveckling är en självklarhet för oss

som en seriös samhällsaktör. Brinovas övergripande hållbar-

hetsarbete är en integrerad del i vår verksamhet och utgår

från ett helhetsperspektiv. Brinovas ramverk för hållbarhet

har delats in i fyra fokusområden: En lönsam och ansvarsfull

verksamhet, den framtida miljön, det trygga samhället och



vi kan påverka, inom koncernen och med externa partners.

Ramverkets styrningsstruktur underlättar också ett tydligt

ägandeskap för delarna i varje fokusområde.

Läs mer om vår syn på hållbarhet, sidorna 33–48.

Tillsammans bygger vi Brinovastaden!

BRINOVA FASTIGHETER AB 9

BRINOVASTADEN

10 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021

INLEDNING

Marknadsöversikt och trender

Makroekonomi

Stabil återhämtning världen över, men något svagare än väntat

Den globala ekonomiska situationen var under 2020 starkt

präglad av covid-19-pandemin. Virusets världsomfattande

snabba spridning resulterade i nedstängningar och restriktio-

ner vilket påverkade ekonomin negativt globalt. Smittsprid-

ningen fortsatte vara hög under första halvåret 2021, men

minskade allt eftersom vaccinationsgraden ökade. I början på

andra halvåret av 2021 kunde ekonomier lätta på restriktio-

nerna och i kombination med en expansiv ekonomisk politik

startade återhämtningen på allvar. Den ekonomiska tillväxten

var dock inte lika hög som väntat på grund av bland annat

leveransproblem och brist på arbetskraft.

Den svenska ekonomin återhämtade sig starkt under 2021



-



av styrräntan, men meddelade i november 2021 att en höjning

troligtvis kommer att ske under 2024.

 

Omikron. Varianten bedöms vara en mildare, men mer smitt-

sam version av viruset. Som reaktion på den nya varianten

tog länder beslut om nya restriktioner och rekommendationer.

 



med sig oppositionspartiernas budget. Budgeten innebär

bland annat att investeringsstödet för hyresrätter och stödet



att kunna beviljas under 2022.

Den svenska fastighetsmarknaden

2021 – Starkaste transaktionsåret hittills

Trots att första halvåret av 2021 innehöll restriktioner sågs

en tydlig optimism bland investerare och kreditgivare. Fort-



stor mängd avkastningssökande kapital medförde ett högt

investeringsintresse i fastigheter och 2021 blev det starkaste

transaktionsåret hittills. Den totala transaktionsvolymen

2021 uppgick till hela 399 miljarder kronor, vilket är cirka

210 miljarder mer än 2020 års transaktionsvolym.

Under 2021 stod bostäder för den största andelen av den

totala transaktionsvolymen, motsvarande cirka 35 procent.

-

fastigheter samt bostäder i projektform en hög efterfrågan.

Kontor var det näst mest investerade fastighetsslaget med en

andel om cirka 21 procent av den totala transaktionsvolymen.

Tredje största segment var logistik, lager och industrifastig-

heter som stod för 15 procent. Samhällsfastigheter stod för



fastigheter såsom exempelvis byggrätter, hotell och mark-

förvärv stod för 10 procent.

De internationella investerarna stod för en relativt låg

andel av den totala transaktionsvolymen i jämförelse med

-



totala transaktionsvolymen.

Den svenska bostadsmarknaden

Bostäder har sett ett stort intresse från investerare och var

under 2021, likt tidigare år, det mest investerade fastighets-

segmentet. Under året stod segmentet för cirka 35 procent



miljarder kronor.

Investeringsaptiten för bostäder var stark, vilket visat sig



-

fördes 205 renodlade bostadstransaktioner, varav 14 över-

steg en transaktionsvolym om 1 miljard kronor. Intresset för

bostäder har varit starkt i så gott som hela landet och drivs

till stor del av en fortsatt bostadsbrist i kombination med en

ökande befolkning. Transaktionerna som sker avser både



Hemarbetet fortsatte i hög utsträckning under 2021 och

bedöms ha drivit på efterfrågan på bostäder och i synnerhet



riket ökade i snitt med cirka 6,5 procent under det gångna

året, medan villapriserna ökade med cirka 14 procent.

Den svenska marknaden för samhällsfastigheter



som en egen fastighetstyp vuxit som investeringsform. Sam-

hällsfastigheter är en investeringsform med god riskjusterad

avkastning då fastigheterna generellt har goda hyresnivåer

-



grund av sina attraktiva investeringsegenskaper syns en hög

investeringsvilja på marknaden, vilket har resulterat i stadigt

sjunkande direktavkastningskrav och därmed även ökande

fastighetsvärden.

Behovet av samhällsfastigheter drivs delvis av den demo-

-

het andelen äldre i befolkningen växer, samt att det äldre

samhällsfastighetsbeståndet stegvis blir utdaterat. Bedöm-

ningen är att befolkningen i åldrarna 80 och äldre kommer

att motsvara cirka 8 procent av den totala befolkningen år

2040, vilket är en stark ökning från dagens 5 procent.

Historiskt låg allt ägande av samhällsfastigheter hos kom-

muner, stat och landsting, men privata fastighetsbolag har

under en tid ökat sin andel av ägandet, dels genom förvärv av



det att cirka 20 procent av hela samhällsfastighetsmarknaden

ägs av privata fastighetsbolag.

Under 2021 genomfördes transaktioner av samhällsfastig-

heter i Sverige för knappt 50 miljarder kronor, motsvarande

cirka 12 procent av den totala transaktionsvolymen.

MARKNADSÖVERSIKT

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2021 11

INLEDNING

Sveriges befolkning växer, i synnerhet de äldre

Sveriges befolkningstillväxt mattades av något under 2020,

men ökade igen under 2021. Enligt prognoser bedöms Sveri-

ges befolkning år 2040 uppgå till cirka 11 300 000 personer

vilket är en ökning om cirka 925 000 personer, motsvarande

8,9 procent, från år 2020. Den äldre befolkningen bedöms

växa i snabbare takt än övriga befolkningen. Befolkningen

i åldrarna 80 år och äldre utgjorde vid 2020 års slut cirka

5 procent av den totala befolkningen och bedöms öka till



åldersgruppen kommer att utgöras av cirka 900 000 personer

vilket kan ställas i relation till cirka 540 000 personer vid

utgången av 2020.

 



tillgå, samt ett ökat behov av bostäder.

Skånes och Blekinges befolkningsutveckling

Skåne har historiskt haft en stadig befolkningstillväxt och

hade den 30 september 2021 cirka 1,4 miljoner invånare.

Skånes befolkning bedöms framgent att öka mer än riket som

helhet och uppgå till cirka 1,55 miljoner invånare år 2040, en

ökning motsvarande cirka 11 procent från 2020. Den del av

befolkningen som bedöms öka mest fram till 2040 är i åldrar-

na runt 50 år, som resultat av de stora barnkullarna som föd-

des på 1990-talet. I stort sett alla åldersgrupper bedöms öka



bedöms minska något. I stort sett alla kommuner i Skåne län

bedöms se en befolkningsökning bortsett från Simrishamn





Blekinge län har haft en svag befolkningsutveckling histo-

riskt och hade den 30 september 2021 cirka 159 000 invåna-



att minska med totalt 2 procent. Befolkningen bedöms minska

i alla åldersgrupper under 65 år medan de äldre bedöms se en



största ökningen. Befolkningen bedöms långsiktigt minska i



den 30 september 2020 och 30 september 2021 såg dock

Karlskrona en mindre befolkningsökning.

Bostadsbristen fortsatt stor i hela landet

Bostadsbristen är fortsatt stor i Sverige, även om den bedöms

ha minskat något mellan 2020 och 2021. Boverkets bostads-

marknadsenkät år 2020 visade att 212 av Sveriges 290 kom-



de hade ett underskott av bostäder år 2021.

Trots en hög nyproduktionstakt upplever alltså en stor

majoritet av Sveriges kommuner ett underskott på bostäder,

och det är framförallt de som är nya på bostadsmarknaden

som har svårt att tillgodose sina bostadsbehov. Dessa inne-

fattar bland annat studenter, nyanlända och personer med

funktionsnedsättningar, men även äldre personer som vill

eller är i behov av att byta bostad.

I bostadsmarknadsenkäten får kommunerna ange de tre

största anledningarna som upplevs som hinder för bostads-



produktionskostnader, brist på detaljplan på attraktiv mark

samt svårigheter för privatpersoner att få lån. Under 2021

bedömer de svarande kommunerna att bostadsbyggandet

ökade i relation till 2020 och kommer att öka än mer under

2022. Boverket bedömer att det till och med 2030 behövs



kommande bostadsbehovet. Nära tre fjärdedelar av behovet



Stort tillskott av bostäder krävs för att möta behovet i

Skåne och Blekinge

Skåne län

Nyproduktionen av bostäder i Skåne har under de senaste

åren varit relativt hög som reaktion på en låg nyproduktion



nyproduktion i Skåne vilket är något lägre än året innan då

9 155 bostäder färdigställdes. Nyproducerade bostäder är ofta

dyra, vilket innebär att det är relativt resursstarka individer

som kan förvärva dessa. Nyproduktionen skapar dock en be-



Av 33 kommuner i Skåne län svarade 32 på bostadsmark-



kommuner att det råder underskott på bostäder och fem att

MARKNADSÖVERSIKT

Brinovas delmarknader i sammandrag

Kommun

Folkmängd,

2021*

Befolknings-

utveckling

2016–2021*, %

Arbetslöshet

2021**, %

Skåne

Bjuv 15 754 3,6% 9,7% (-2,4%)

Eslöv 34 473 4,9% 8,4% (-1,8%)

Helsingborg 150 164 6,8% 10,8% (-1,5%)

Kristianstad 86 652 4,2% 10,1% (-1,3%)

Kävlinge 32 281 5,7% 5,0% (-1,6%)

Landskrona 46 376 4,0% 11,1% (-2,1%)

Lomma 24 708 3,4% 3,4% (-0,8%)

Lund 127 100 7,2% 6,4% (-1,5%)

Malmö 350 647 6,7% 13,3% (-2,7%)

Skurup 16 347 6,0% 6,9% (1,8%)

Staffanstorp 26 180 10,9% 4,9% (-1,2%)

Svedala 23 054 11,0% 5,5% (-0,8%)

Trelleborg 46 262 5,3% 8,1% (-1,1%)

Vellinge 37 271 5,7% 3,6% (-1,6%)

Ängelholm 43 475 5,2% 5,8% (-1,1%)

Blekinge län

Karlskrona 66 658 0,6% 7,2% (-1,6%)

* T.o.m. 30 september 2021.

** Månadsvis, december 2021. Siffra inom parentes anger förändring

från samma månad föregående år.

Källa: SCB, bearbetat av Newsec samt arbetsförmedlingen.

12 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021

INLEDNING

MARKNADSÖVERSIKT

det råder balans i kommunen som helhet. För centralorten

uppger hela 30 kommuner att det råder bostadsbrist och en-



vilket är i samma nivå som föregående år.

I jämförelse med föregående års bostadsmarknadsenkät



underskott av bostäder för ungdomar, studenter, anvisade

nyanlända, självbosatta nyanlända och särskilt boende för

äldre. Ett underskott för dessa grupper kvarstår dock fort-

farande i majoriteten av kommunerna, vilket huvudsakligen

beror på att byggandet inte når dessa grupper på grund av

ekonomiska skäl.

Region Skåne gjorde år 2019 en uppdatering av bostads-

efterfrågan i länet och bedömde då att det fram till och med



per år.

Blekinge län

I bostadsmarknadsenkäten 2021 angav samtliga kommuner

i Blekinge län att det råder bostadsbrist på centralorten. Av

totalt fem kommuner angav fyra att det råder bostadsbrist i

kommunen som helhet. Endast Olofströms kommun bedömer

att det som helhet råder balans mellan utbud och efterfråga

på bostäder i kommunen. Situationen bedöms i stort sett

vara oförändrad i länet från föregående år, med vissa mindre

variationer.

Det byggs kontinuerligt bostäder av olika typ i kommu-

nerna, men trots detta kvarstår bostadsbristen. Exempelvis

Karlskrona har sett en ökande befolkning under de senaste

åren, men bostadsbyggandet bedöms inte ha ökat i samma

takt. De främsta anledningarna som håller tillbaka bostads-

byggandet i kommunerna anges vara brist på detaljplanerad



planer samt en svag infrastruktur alternativt osäkerheter

kring framtida infrastruktursatsningar.

Drivkrafter vid val av bostad och bostadsort



bosätta oss. Några av de grundläggande trenderna som är

återkommande handlar om att vi ofta väljer ett område som

upplevs som tryggt, har goda kommunikationer och närhet

till både natur och service.

Under pandemin har efterfrågan på typ och läge av bostad

förändrats. Som resultat av att människor i högre utsträck-

ning har kunnat arbeta hemifrån har det inte längre varit



spendera mera tid hemma och har således börjat prioritera

ett något större boende. Detta har gjort att intresset i exem-

-

ning inkludera villor, större lägenheter och bostäder utanför

centrum.

Långsiktigt bedöms megatrender att påverka våra prefe-

renser vid val av bostad. Exempelvis bedöms klimatfrågan att

påverka valet av bostad där hållbara lösningar och material-

val kommer att premieras. Vidare bedöms även digitalisering-

en fortsatt att påverka hur vi bor där, uppkoppling och andra

tekniska lösningar blir viktigare och viktigare. Om hemar-

betet kommer att fortsätta i samma utsträckning som under

åren 2020 och 2021 återstår att se, vilket beroende på utfall

kommer att fortsätta påverka efterfrågan på bostadstyp och

läge. Oavsett hur framtiden formar sig bedöms tryggheten att

fortsätta vara en av de starkaste drivkrafterna vid val av läge,

där god belysning och andra insatser höjer intresset.

Aktuella politiska frågor som berör bostadsmarknaden

Investeringsstödet slopat

-

terna, Kristdemokraterna och Sverigedemokraternas budget

igenom, vilket bland annat innebar att investeringsstödet för



årsskiftet 2021/2022. Detta innebär att inga nya stöd kommer

att kunna beviljas under 2022. Då investeringsstödet nyttja-

des i hög utsträckning, framförallt utanför storstäderna, kan

detta resultera i en något lägre byggnationstakt utav hyres-

bostäder på sikt.

Översikt bostadsbalans Skåne läns kommuner

Kommuner i balans Kommuner i obalans Obesvarad

Hässleholm

Kristianstad

Östra

Göinge

Bro-

mölla

Osby

Örkel-

ljunga

Båstad

Ängelholm

Pers-

torp

Höga-

näs

Ås-

torp

Helsing-

borg

Bjuv

Klippan

Svalöv

Höör

Hörby

Lands-

krona

Kävlinge Eslöv

Lomma

Lund

Burlöv

Staffans-

torp

Sjöbo

Tomelilla

Simris-

hamn

Malmö

Svedala

Vellinge

Trelleborg

Skurup

Ystad

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2021 13

INLEDNING

Marknadshyror i nyproduktion – begränsad effekt på

byggandet

Hyresnivåerna på Sveriges bostadsmarknad är idag reglerade



presumtionshyra vid nyproduktion. En konstant pågående

diskussion är även om och i så fall hur marknadshyror ska

kunna introduceras på den svenska hyresmarknaden.

Bruksvärdessystemet tar olika faktorer som exempelvis

storlek, planlösning, standard, utrustning, närmiljö, tillgång



som är av betydelse för hyresgästen i beaktning. Utifrån

dessa sätts en bruksvärdeshyra, vilken är jämförbar med



bli allt för höga.

 

nyproduktion där fastighetsägaren kan räkna med en hyres-

nivå som kommer att ge kostnadstäckning och en rimlig vinst

under 15 år. Hyresnivån får under presumtionstiden sedan

ändras i den mån det är skäligt med hänsyn till den allmänna

hyresutvecklingen. När 15 år har gått anpassas hyresnivån

efter bruksvärdessystemet vilket innebär en risk för att hyres-

nivån sänks.

 



förslag för att reformera hyresmodellen och införa fri hyres-

sättning vid nyproduktion. Den fria hyressättningen vid

nyproduktion föreslogs inte ersätta någon av de existerade

modellerna, utan föreslogs vara ett komplement. Kort

sammanfattat innebar förslaget att hyresvärden ska kunna

erbjuda hyresavtalet till den högst betalande hyresgästen.

Förslaget röstades dock ned i riksdagen och utlöste samtidigt

en regeringskris där Stefan Löfven röstades bort som stads-

minister.

 

redan höga hyror genom presumtionshyressystemet, bedöms

dock hyresnivåerna inte att påverkas nämnvärt av fri hyres-

sättning. Bedömningen är dock att en fri hyressättning vid

nyproduktionen skulle skapa en större trygghet än vid pre-

sumtionshyror, då hyresnivåerna inte riskerar att justeras

nedåt efter en given tidpunkt. Den ökade tryggheten bedöms i

sin tur kunna påverka fastigheternas marknadsvärde positivt.

Oberoende tvistelösningsförfarande för kollektiva hyrestvister

Sveriges allmännytta har avtalsvägen skapat ett eget tvist-



som gäller de årliga hyresförhandlingarna. Något liknande



gästföreningen, vilket ofta leder till utdragna, kostsamma för-

handlingsprocesser. Dessa resulterar i sin tur ofta i retroak-

tiva hyreshöjningar, till nackdel för hyresgäster och hyres-



förhandlingarna i meningen att reducera förhandlingstiden.

Hyresgäster får mer att säga till om vid renoveringar



hälften av lägenheterna i miljonprogrammet, motsvarande

cirka 330 000 lägenheter, är i behov av upprustning. Denna

rapport bekräftar tidigare rapporter som tagits fram av bland

annat Riksbyggen och Boverket. En upprustning av dessa

bedöms av just Boverket kosta i storleksordningen cirka 500

miljarder kronor. I takt med att fastighetsägarna utför reno-

veringar av lägenheterna förändras ofta dess bruksvärde och

därmed måste hyresnivån anpassas till den nya standarden.

Detta för att fastighetsbolagen måste kunna räkna hem sin

kostnad för upprustningen.

Under 2021 lades det fram förslag i riksdagen där det före-

slogs att intrappningen av hyreshöjningen efter renovering

bör ske i en lugnare takt än idag, men förslaget röstades ned.

Långsiktigt är det däremot möjligt att hyresgäster får allt mer

att säga till om inför och under renoveringsprocessen. Detta

skulle kunna försvåra renoveringsprocessen för fastighets-

ägaren, vilket i sin tur skulle kunna höja riskpåslaget för

investeringar inom bostadssegmentet.

Källor: Svensk Mäklarstatistik, SCB. Publicering av helårssiffror 2021–2021-

02-22, Boverket, 2021. ”Bostadsmarknadsenkäten 2021”, Sveriges Allmän-

nytta, Regeringen, 2021. ”Ett oberoende tvistlösningsförfarande för kollektiva

hyrestvister”, Dagensarena, 2021. ”Inget stärkt skydd mot renovräkningar”.

180

270

360

450

Mdkr SEK %

2019 2020 20212018201720162015

Kontor Bostad Handel Logistik, lager och industri

Samhällsfastigheter Övrigt (t.ex. hotell, mark)

Internationella investerare Källa: Newsec

Segmentfördelning transaktionsvolym Sverige, 2021 (Mkr)

Transaktioner >=40 Mkr

MARKNADSÖVERSIKT

14 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021

INLEDNING

FRAMTIDSTRENDER

Framtidens hållbara fastigheter

Brinovas omvärlds- och marknadsbevakning bygger på noggranna analyser av orterna vi verkar i eller

vill verka i och hur våra fastighetsområden bäst kan förvaltas och utvecklas. Samtidigt följer vi nog-

samt de trender och förändringar i samhället som har störst inverkan på vårt erbjudande. Hållbarhets-

aspekter kring både bostäder och samhällsfastigheter är idag en självklar del och något vi följer upp

kring både framtida projekt och vårt beﬁntliga bestånd. Digitaliseringens effekter har en lika självklar

påverkan. Nya anpassningar i spåren av Coronapandemin och en ökad utﬂyttning till orter nära stora

storstäder är andra trender som påverkar framtidens fastigheter.

Det hållbara livet



hyresgäster om miljöpåverkan från vårt sätt att bo och arbeta.

För samhällsfastigheter är ofta hållbarhetsaspekter en del

av kraven i en långsiktig hyresuppgörelse. Ett systematiskt

arbete med hållbarhet är också en viktig konkurrensfördel i

arbetet med att söka markanvisningar och i samverkan med

kommuner kring utvecklingen av samhällsfastigheter och

trygga och levande boendemiljöer.

För våra bostadshyresgäster kan proaktiva miljöinveste-

ringar och miljövänliga val vara den avgörande faktorn i val

av bostad.

Vi arbetar aktivt med och har satt tydliga mål kring vårt

hållbarhetsarbete som vi ser som förutsättningar för framtida



kopplade till hållbarhetsfrågor.

Fortsatta anpassningar för mer arbete i hemmet

Stora delar av befolkningen har även under 2021 tvingats till





arbete kan också förenkla för rörelsen av arbetskraft i fram-

tiden när beroendet av platsen minskar. En ökad trend mot

hemarbete ställer nya krav på våra bostäder. Lägenheter

kommer att behöva anpassas. Antingen med större lägenheter

eller med ny planlösning med till exempel halvrum på under

sju kvadratmeter som kan erbjuda isolerade arbetsplatser.

Arbetsutrymmen i bostadsområden som enkelt kan bokas

och nyttjas är andra önskemål som växer.

 

nätverk och funktioner som är viktigare än ägande. Som till

exempel bilpooler, cykelpooler, gym, odlingslotter, transpor-

ter och leveranser.

På taket till Brinova Arena i Karlskrona ﬁnns 2 000 kvadratmeter solceller. Solcellerna producerar cirka 300 000 kilowatt-

timmar per år vilket ger ett överskott som säljs vidare. Under 2021 certiﬁerades Brinova Arena som ett PHI Energisparhus.

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2021 15

INLEDNING

FRAMTIDSTRENDER

Digitalisering för alla

Vi på Brinova var tidigt ute med att kommuni-

cera med våra hyresgäster digitalt via vår

hyresgästapp. Att digitaliseringen av vårt sam-

hälle och dess olika funktioner fått en naturlig

skjuts framåt på grund av Covid-19 är tydligt.

Vi har vant oss vid att kommunicera via sms,

appar och digitala möten. En del kommuni-

kation kräver den mer personliga och nära

fysiska kontakten men mycket kommer att

fortsätta skötas effektivt digitalt. Digitalise-

ring av vårt samhälle (98 procent av svenska

Flytt från staden och kvarterskoncentration

-

sation ökar intresset för bostadsorter längre bort från central-

-



med åren runt millennieskiftet. Storstadskommunerna har



Intresset ökar för områden som erbjuder möjligheter till

en rikare fritid, prisvärt boende med bra kommunikationer

och god samhällsservice.

 

där all infrastruktur skall vara på maximalt 10 minuters

gångavstånd från bostaden. I sökprocessen för ett bra hem





en låg risk för vakanser och hög möjlighet till ökade intäkter.

Levande kvarter och ”stad i staden” ersätter fokus på stora,



Båda trenderna ställer nya krav på samhällsfastigheter och

hyresbostäder där närhet och tillgänglighet är viktiga faktorer.

Fortsatta behov, fortsatt efterfrågan

-



hyresrättens fördelar som den enkla boendeform den är,

också utanför centralorterna. Sveriges kommuner och regio-





300 gymnasieskolor.

För Brinova är samhällsfastigheter, tillsammans med











Sverige helt uppkopplat 2025 – en bredbandsstrategi.

SCB, 2021.

hushåll och företag ska 2025 ha bredbands-

anslutning på 1 Gbit

) har också påverkan på

våra hyresgästers vardag. På arbetsplatsen

eller i hemmet. Kraven på effektiva bred-

bandsanslutningar och möjlighet till effektiv

uppkoppling i hela fastigheten är självklart

vid projektutveckling och modernisering av

beﬁntligt bestånd.

Läs mer om Brinovas digitalisering på 28–29.

16 BRINOVA FASTIGHETER AB

VERKSAMHETEN

ÅRSREDOVISNING 2021

Verksamheten

Under 2021 förvärvade Brinova fyra anrika cityfastigheter. Göta 1, Fiskaren 27, Magnus Stenbock 8 och Norden 9. Fastig-

heterna som är belägna i de centrala delarna av Helsingborg, består främst av vård, kontor, utbildning och hyresbostäder.

BRINOVA FASTIGHETER AB 17

VERKSAMHETEN

ÅRSREDOVISNING 2021

snabb och tillgänglig

-

varo ges Brinova också

möjligheter att förvärva

attraktiva fastigheter.

Närheten till beslutsfat-



projektmöjligheter och styra våra

investeringar till fastighetsutveckling

där efterfrågan är stor. En aktiv förvalt-

ning gör det också möjligt att proaktivt underhålla och utveck-

la fastighetsbeståndet.

Fokus på tillväxtorter i södra Sverige

Brinova prioriterar orter i södra Sverige som ligger maximalt

30 minuters bilväg från förvaltningskontoren, har en växande

befolkning samt goda kommunikationer till regionens största

befolkningscentra. Orter där människor kan bo mer prisvärt

i en attraktiv miljö som kan erbjuda småskalighet, natur och



aktör.

 -



15 procent per år.

Övergripande mål under planeringsperioden

-

växtresa. Till slutet av planeringsperioden förväntas Brinova

nå ett sammanlagt fastighetsvärde överstigande 10 miljarder

kronor. Det bygger på att vi fortsätter med vår lönsamma och

ansvarsfulla verksamhet. Därför har vi satt ett övergripande

mål om en överskottsgrad överstigande 65 procent. Därtill



överstiga 4,8 av 6 och Nöjd medarbetare-index som skall nå

över 5,4 av 6.

En värdeskapande affärsmodell

– med hyresgästen i centrum

Brinova äger, utvecklar och förvaltar bostäder och samhällsfastigheter belägna på växande orter med

goda kommunikationer i södra Sverige. Orter som kombinerar närheten till ﬂer arbetstillfällen i närheten

av större städer med attraktiva boendemiljöer som kan erbjuda ett prisvärt boende. Verksamheten känne-

tecknas av långsiktighet och samverkan med aktörer inom samhällssektorn samt en egen effektiv för-

valtning. Den fokuserade fastighetsportföljen ger goda förutsättningar för en bättre direktavkastning och

starka kassaﬂöden.



2024 är väl förankrad och utgör grunden för arbetet i och

med våra fastigheter. Den är kommunicerad och förankrad

hos både medarbetare och viktiga aktörer i vår marknad och



för hållbarhet.

Brinovas vision

Brinova har en tydlig vision om hållbart fastighetsägande och

projektutveckling av hyresbostäder och samhällsfastigheter i

södra Sverige. Den bygger på: Tillväxt, fokus på fastighetstyp





Affärsidén

Brinovas verksamhet präglas av tre grundbegrepp som utgör



Vi tror på långsiktighet

Därför gör vi en nogsam analys innan vi satsar på en

ny tillväxtort och strävar efter långa kundrelationer.

Vi tror på samverkan

Som en aktiv partner och med kunnig personal på plats är

vi med och utvecklar utvalda platser där vi etablerar oss.

Vi tror på helhetsansvar

Vi skapar värden åt alla våra intressenter genom att ta ansvar



Brinovas löfte – hyresgästen i centrum

Vi verkar lokalt nära våra samarbetspartners och hyresgäster



så sätt kan de som bor i Brinovas hus erbjudas ett attraktivt

boende och de som hyr lokaler kan erbjudas attraktiva lös-

ningar. Samtidigt som vi kan vårda och förbättra våra rela-

tioner med lokala beslutsfattare och bistå dem i den regionala

utvecklingen.

En värdeskapande modell

-

veckling och en aktiv förvaltning nära hyresgästerna med en

AFFÄRSMODELLEN

Fastighets-

värde

>10 Mdkr

Överskotts-

grad

>65%

Nöjd kund-

index

>4,8 av 6

Nöjd med-

arbetar-index

>5,4 av 6

18 BRINOVA FASTIGHETER AB

VERKSAMHETEN

ÅRSREDOVISNING 2021

Effektiv förvaltning,

engagerade medarbetare

Vi säkerställer ett framgångsrikt

verkställande av Brinovas stra-

tegier, gemensamma värdering-

ar och uppförandekod genom

en utvecklande arbetsmiljö och

stark företagskultur.

Den framtida miljön

Genom ett aktivt underhåll,

energioptimeringar, hållbara

inköp, gröna hyresavtal och

miljöcertiﬁering tar vi ansvar

för att minska klimatavtrycket.

Det trygga samhället

Vi ska förvalta och utveckla

hyresbostäder och samhälls-

fastigheter med rimlig hyres-

nivå som bidrar till en hållbar

stadsutveckling och skapar

trygghet genom tillgänglighet

och lokal närvaro.

En lönsam och ansvarsfull verksamhet

Vi är en långsiktig ägare, utvecklare

och förvaltare av hyresbostäder och

samhällsfastigheter som genom stabila

kassaﬂöden skapar ﬁnansiell kapacitet

och kan därigenom fullfölja våra åtag-

anden gentemot alla intressenter. Ett

starkt förtroende skapas genom goda

etiska och affärsmässiga grunder.

AFFÄRSMODELLEN

Engagerade Pålitliga Ansvarstagande

Hållbarhet och ansvarsfull verksamhet är centrala begrepp

-

planen har vi utgått från fyra centrala begrepp som alla har

underliggande mål, strategier och aktiviteter:

Det trygga samhället, En lönsam och ansvarsfull verk-

-

gerade medarbetare.

Våra tre kärnvärden kommer fortsatt att genomsyra vårt

sätt att jobba i allt som vi företar oss. Som arbetsgivare, som



rantörer, banker, mäklare och andra aktörer visar vi att vi

lever efter våra kärnvärden:

Hållbarhet – en viktig del i erbjudandet

Brinovas hållbarhetsarbete, långsiktiga perspektiv och sam-

hällsengagemang är en integrerad del i verksamheten och ses

som förutsättningar för framtida värdeskapande och ett sätt



Det systematiska arbetet med hållbarhet är också en viktig

konkurrensfördel i arbetet med att söka markanvisningar och

i samverkan med kommuner kring utvecklingen av samhälls-

fastigheter och trygga och levande boendemiljöer.

 

hållbarhetsmål under Agenda 2030 och fokuserat på de eko-

nomiska, sociala och miljöfrågor som är mest relevanta för

Brinova och där vår verksamhet direkt eller indirekt bidrar.

Läs mer i hållbarhetsrapporten, sidorna 32–49.

BRINOVA FASTIGHETER AB 19

VERKSAMHETEN

ÅRSREDOVISNING 2021

AFFÄRSMODELLEN

Projektutveckling

Region väst

Ekonomi/Finans/HR/IT/

IR/Hållbarhet/Marknad

Region öst

Förvaltning

Hässleholm

Kristianstad

Olofström

Karlshamn

Sölves-

borg

Ronneby

Karlskrona

Östra

Göinge

Bro-

mölla

Osby

Örkel-

ljunga

Båstad

Ängelholm

Pers-

torp

Höga-

näs

Ås-

torp

Helsing-

borg

Bjuv

Klippan

Svalöv

Höör

Hörby

Lands-

krona

Kävlinge Eslöv

Lomma

Lund

Burlöv

Staffans-

torp

Sjöbo

Tomelilla

Simris-

hamn

Malmö

Svedala

Vellinge

Trelleborg

Skurup

Ystad

Utvalda kommuner med närvaro

Utvalda kommuner utan närvaro

Ej aktuella marknader

Förvaltningskontor

Fokuserad fastighetsportfölj i tillväxt

Brinova växer snabbt och lönsamt med förvärv och projektut-



har genererat ett långsiktigt substansvärde om 32,30 kronor

per aktie.

Vi har på balansdagen 121 fastigheter om totalt cirka

328 000 kvadratmeter uthyrbar yta. I det ingår cirka 2 500

lägenheter som är färdiga eller som håller på att färdigställas.

Brinova fokuserar helt på hyresbostäder och samhällsfastig-

heter samt komplement som bidrar till att öka attraktiviteten

för hyresgästerna. Attraktiva hyresbostäder ger stabila in-

täkter från hyresgäster som prioriterar sitt boende. Anpassade

samhällsfastigheter ger förutom trygga och stabila intäkts-

-

avtal.

När Brinova bygger ut sin fastighetsportfölj är en egen

projektutveckling prioriterat. Det ger oss de bästa möjlig-

heterna att utforma moderna attraktiva bostäder och lokaler

och för Brinova generera den bästa avkastningen.

Två regioner förvaltar och utvecklar

Vår organisation präglas av korta och tydliga beslutsvägar

med decentraliserat ansvar där beslut fattas nära samarbets-

partners och hyresgäster. Verksamheten bedrivs primärt i

Brinovas förvaltningsorganisation som består av två regioner

med varsin chef som leder och utvecklar arbetet tillsammans

med förvaltningsorganisationen. Därtill är regioncheferna

ansvariga för utvecklingen av fastighetsbeståndet på regio-

nens utvalda orter. Verksamheten stöds av koncerngemen-



IT, kommunikation, hållbarhet, marknad, projektutveckling

samt HR.

20 BRINOVA FASTIGHETER AB

VERKSAMHETEN

ÅRSREDOVISNING 2021

1. Anskaffning av utvecklingsprojekt

Brinovas nätverk och inte minst den egna förvaltningsorgani-

sationen främjar en aktiv dialog som gör det lättare att hålla



kunders behov.

2. Projektering

Egna kunniga medarbetare säkerställer

tillsammans med kommunen och an-

litade specialister i Brinovas nätverk

att projektutveckling fasas in väl i

omgivningarna, objekten utnyttjas

optimalt och inte minst att framtida

hyresgäster erbjuds ändamålsenliga

lokaler och trivsamma hem. Vi har

utvecklat stor kunskap samt utar-

betade rutiner och policys för att

-

handling hanteras korrekt.

3. Produktion

Egen specialistkompetent personal med

erfarenheter från byggsektorn säkerställer en

korrekt entreprenadupphandling. Vi driver själva alla de

projekt- och byggmöten som är nödvändiga för att säkerställa

en kontrollerad produktion och där inte minst den löpande

dokumentationen är central för att driva projektet framåt.

-

nadskontroll.

Aktiv projektutveckling

– bästa vägen för fortsatt lönsam tillväxt

Brinova bygger ett fastighetsbestånd för långsiktigt ägande med egen förvaltning. En uttalad

ambition är att växa genom utveckling av såväl beﬁntliga fastigheter och nya projekt. För fortsatt

projektutveckling har Brinova både organisatorisk och ﬁnansiell kapacitet.

4. Förvaltning

Vi tar tillvara de kunskaper och erfarenheter som vår för-

valtning ger redan vid projekteringen av nya fastigheter och

ser hur den framtida förvaltningen kan optimeras och vilka



Läs mer om förvaltningen på sidorna 26–29.

5. Finansiell kapacitet



löpande stärks med ett stabilt kassa-



projekt och tryggt fullfölja våra

åtaganden. Som till exempel sam-

arbetet med Bromölla kommun

som Brinova inlett. Här uppförs

såväl ett nytt omsorgsboende som

moderna hyresbostäder med in-



6. Hållbarhetsperspektiv



ställs att Brinovas hållbarhetsmål

uppnås i allt från trygghetsskapande och



sparar på ekonomin och miljön.

Läs mer om hållbarhetsarbetet på sidorna 32–49.

Egen projektutveckling prioriteras

Brinovas tillväxtmål anger att fastighetsportföljen ska ha



egen projektutveckling. Det ger de bästa möjligheterna att

bygga attraktiva hyresbostäder, optimera lokallösningar för

hyresgäster och samarbetspartners och är det lönsammaste

sättet för oss att växa. Vi har kompetensen för en framgångsrik

projektutveckling och har utarbetade processer som sträcker

sig från detaljplan via igångsättning till slutleverans av projek-

tet till vår egna förvaltningsorganisation.



















Stina Trimark,

projektutvecklingschef.

PROJEKTUTVECKLING

BRINOVA FASTIGHETER AB 21

VERKSAMHETEN

ÅRSREDOVISNING 2021

Byggrätter säkrar framtiden

Egenägda byggrätter i attraktiva lägen med antagna detalj-

planer är en lönsam och snabb väg till att skapa tillväxt.

Brinova har per årsskiftet, utöver nedan redovisade pågå-

ende projekt, byggrätter för ytterligare cirka 500 lägenheter





kan påbörjas relativt omgående. Dessutom pågår ett antal

planprocesser för att skapa ytterligare byggrätter för cirka

400 lägenheter. För att löpande kunna utveckla och utöka

verksamheten pågår också ständiga processer för att på ett



Samarbeten stärker affären

Brinova har under året färdigställt bostadslägenheter tillsam-

-

heter i Rödeby, Nättraby och Jämjö i Karlskrona kommun.

Samarbetsavtalet med Eksjöhus Bostad innefattar också

samverkan i markanvisningstävlingar och att hitta bra

bostadsutveckling och därmed kunna avropa minst 500

lägenheter under en femårsperiod. Ett bra exempel är det

gemensamma anbud, med blandade upplåtelseformer, som

Brinova och Eksjöhus Bostad vann i Åhus och där 48 nya



Eksjöhus Bostad har höga kvalitetskrav från start och med



rätt kvalitet till rätt hyra säkerställas. Även ur hållbarhets-

perspektiv är samarbetet viktigt då Eksjöhus Bostads redan

etablerade hållbarhetstänk kan anpassas ytterligare med



PROJEKTUTVECKLING

Färdigställda projekt 2021

Fastighet Ort Kvm Lgh Typ

Garvaren 17 Eslöv 160 2 Bostäder

Väsby 44:565 Bara 1 185 - Vårdcentral

Sadeln 2 Trelleborg 1 340 - Förskola

Sjöhem 10 Kristianstad 1 370 - Padelhall

Karl XV 17 Landskrona 387 7 Bostäder

Mjövik 2:36 Karlskrona 840 12 Bostäder

Jämjö 6:5 mﬂ etapp 2 Karlskrona 560 8 Bostäder

Passaren 1 & Pennan 1 Skurup 4 872 65 Bostäder

Bajonetten 3 Kristianstad 1 200 - Livsmedel

Getramsen 2, Kamomillen 2 Åhus 2 624 48 Bostäder

Bajonetten 6 Kristianstad 2 352 - Förskola

Summa 16 890 142

Större pågående projekt

Fastighet Ort Kvm Lgh Typ Beräknat färdigt

Jämjö 6:5 mﬂ etapp 3 och 4 Karlskrona 288 4 Bostäder Q1-2022

Saxen 11 Tollarp 644 11 Bostäder Q1-2022

Banér 11 Landskrona 380 7 Bostäder Q2-2022

Garvaren 17 Eslöv 514 7 Bostäder Q3-2022

Östra Rödeby 3:1 Karlskrona 1 159 18 Bostäder Q2-2022

Rödebyholm 1:42 Karlskrona 1 440 20 Bostäder Q4-2022

Dockan 10 Karlskrona 3 000 - P-hus Q4-2022

Bajonetten 3, etapp 1 Kristianstad 5 790 94 Bostäder Q4-2022

Skeppsbron 4 Karlskrona 1 760 - Kontor Q1-2023

Lugnet 9 Bromölla 3 200 40 Äldreboende Q1-2023

Summa 18 175 201

Pågående projektutveckling

Fastighet Ort Kvm Lgh Typ Beräknat färdigt

Karl XV 18 Landskrona 1 200 18 Bostäder Q2-2023

Sånekulla 16 Malmö 795 12 Bostäder Q4-2022

Binga 9:237 Karlskrona 560 8 Bostäder Q4-2022

Rödebyholm 1:42 Karlskrona 160 6 LSS-boende Q1-2023

Sandryggen 1 Lund 4 790 100 Bostäder Q1-2024

Lugnet 9 Bromölla 1 200 16 Bostäder Q3-2023

Bajonetten 7 Kristianstad 5 579 94 Bostäder Q3-2023

Oxievång 7 Malmö 3 098 39 Bostäder Q3-2023

Lugnet 9 Bromölla 1 050 21 Bostäder Q1-2024

Sandryggen 1 Lund 6 000 80 Bostäder Q1-2025

Summa 24 432 394

22 BRINOVA FASTIGHETER AB

VERKSAMHETEN

ÅRSREDOVISNING 2021

Framtidsorienterad projektutveckling

Oxie, Malmö.

Framtidsprojekt:

Kvarteret Oxievång 7, Malmö.

Brinova är en betydande aktör

i Oxie med mer än 60 hyres-

lägenheter och samhällsfast-

igheter om cirka 6 000 kvm.

I kvarteret Oxievång 7 avser

Brinova uppföra 3- och 5-vå-

ningshus med 39 hyresrätter i

storlekar från 1 rum till 4 rum

samt med en livsmedelsbutik

i bottenplan. Inﬂyttning är

planerad att ske under 2023.

PROJEKTUTVECKLING

BRINOVA FASTIGHETER AB 23

VERKSAMHETEN

ÅRSREDOVISNING 2021

Sadeln 2, Trelleborg.

Rödebyholm, Karlskrona.

Bajonetten, Kristianstad.

Pågående projekt:

Rödebyholm, Karlskrona.

I Rödeby, på Hults väg, uppför Brinova

20 hyresrätter som 2- och 3-rums-

lägenheter med hög standard och

balkong eller uteplats i söderläge.

Pågående projekt:

Kvarteret Bajonetten, Kristianstad.

Kvarteret Bajonetten är Brinovas för

närvarande största pågående projekt

som bland annat innefattar livsmed-

elsbutik, förskola och förtätning med

nya hyres- och bostadsrätter. Här

byggs 94 lägenheter. I den slutliga

fasen kommer 188 nya lägenheter

att ha tillförts kvarteret.

Projekt färdigställt 2021:

Sadeln 2, Trelleborg.

Trelleborgs kommun önskade utöka

sin beﬁntliga förskolelokal på Sadeln

2 vilket har resulterat i en till- och

ombyggnad av Brinova. Inﬂyttning

skedde sommaren 2021.

PROJEKTUTVECKLING

24 BRINOVA FASTIGHETER AB

VERKSAMHETEN

ÅRSREDOVISNING 2021

Strategiska förvärv kompletterar

fastighetsbeståndet

Brinova har förvärvskompetensen och den ﬁnansiella kapaciteten för att stärka sina positioner och

skapa skalfördelar genom att förvärva fastigheter när de rätta förutsättningarna ﬁnns. 2021 förvärvade

Brinova kompletterande och utvecklingsbara ytor motsvarande 21 000 kvadratmeter bostäder och

13 000 kvadratmeter för samhällsservice.



Brinova kan, tack vare sin lokala närvaro och marknads-

kännedom, förvärva attraktiva eller utvecklingsbara bo-

stads- eller samhällsfastigheter för att snabbt växa och

stärka sina positioner. Några viktiga kriterier ligger till

grund för Brinovas analys vid förvärv av nya fastigheter.

Förvärven ska:

• 

• 

• 



valtning samt vara förenliga med Brinovas krav kring

hållbarhet

Årets transaktioner

Under 2021 har Brinova förvärvat och tillträtt cirka 34 000



21 000 kvadratmeter bostäder.

I inledning av året förvärvades två bostadsfastigheter i



lägna och uthyrningsbar yta är cirka 2 100 kvm. Fastigheten

i Eslöv tillträds vid färdigställande under 2023.

I juni förvärvades en fastighet belägen i de centrala delarna

av Skurup bestående av 22 hyresbostäder.





samtidigt som Hemsö förvärvade kontors- och industrifastig-

heter från Brinova i Trelleborg.

I augusti förvärvades två fastigheter under produktion i



Fastigheterna, belägna på attraktiva lägen nära kommunika-

tioner, tillträds vid färdigställande under 2022 och 2023.

I slutet av augusti förvärvades och tillträddes också tre

cityfastigheter i centrala Kristianstad. Fastigheterna består

främst av hyresbostäder och vård med en total uthyrningsbar

yta om 10 000 kvm.

I september förvärvades och tillträddes fyra anrika cityfast-

igheter i de centrala delarna av Helsingborg om 12 290 kvm.

Fastigheterna består främst av vård, kontor, utbildning och

hyresbostäder.

I oktober genomfördes ett förvärv av tre samhällsfastighe-

-

-

ga kontor, gym och förrådshotell. Fastigheterna tillträddes

1 december.

 -

bostäder om 5 000 kvm i attraktiva Borstahusen i Landskrona

med tillträde i januari 2022.

Tell 13, Skurup.

2021 startade inﬂyttningen i fast-

igheterna Skurup Passaren 1 och

Pennan 1 med 65 bostadslägenhe-

ter centralt belägna i Skurup, nära

tågstationen. Tillsammans med

förvärvet i juni 2021 av fastigheten

Tell 13, med 22 hyresbostäder i

centrum, har Brinova etablerat en

bra plattform i Skurup att växa ifrån.

Fastigheterna kan förvaltas med

beﬁntliga resurser, vilket leder till en

kostnadseffektiv förvaltning.

FÖRVÄRV

BRINOVA FASTIGHETER AB 25

VERKSAMHETEN

ÅRSREDOVISNING 2021

Cityfastigheter, Kristianstad.

Under 2021 förvärvade Brinova tre

citybostadsfastigheter i centrala

Kristianstad – Fältmarskalken 3, Hans

Kock 9 och Hans Kock 14. Fastighe-

terna består främst av hyresbostäder

och vård med en total uthyrningsbar

yta om cirka 10 000 kvm varav cirka

60 procent utgörs av bostäder. Med

förvärvet blir Brinova en ledande

fastighetsaktör i kommunen.

FÖRVÄRV

Tillträdda förvärv

Fastighet Ort Typ Tillträde Yta, kvm

Fastighets-

värde, Mkr

Hyres-

värde, Mkr

Brågarp 6:883 Staffanstorp Bostäder 2021-03-15 1 337 35 2

Östra Rödeby 3:1 Karlskrona Bostäder, projekt 2021-04-26 mark 11 -

Dockan 10 Karlskrona Parkeringshus, projekt 2021-06-01 mark 1 -

Tell 13 Skurup Bostäder 2021-06-01 1 225 21 1

Fältmarskalken 3 Kristianstad Bostäder, gym 2021-08-31 4 995 127 9

Hans Kock 9 Kristianstad Bostäder 2021-08-31 1 679 30 2

Hans Kock 14 Kristianstad Bostäder 2021-08-31 3 347 78 5

Nattskärran 7 Malmö Bostäder 2021-09-01 1 918 40 2

Göta 1 Helsingborg Utbildning 2021-09-15 3 914 140 9

Fiskaren 27 Helsingborg Vård 2021-09-15 4 582 166 9

Magnus Stenbock 8 Helsingborg Bostäder, kontor 2021-09-15 1 786 52 3

Norden 9 Helsingborg Kontor 2021-09-15 2 008 79 5

Passaren 1 och Pennan 1 Skurup Bostäder 2021-10-01 4 872 150 8

Ask 3 Malmö Förrådshotell 2021-12-01 1 320 36 2

Dekoratören 21 Malmö LSS-boende 2021-12-01 718 27 1

Åkertisteln 1 Malmö Förskola 2021-12-01 336 9 1

Summa 34 037 1 002 59

Förvärv, ej tillträdda

Fastighet Ort Typ Tillträde Yta, kvm

Fastighets-

värde, Mkr

Hyres-

värde,Mkr

Klas Klättermus 2 Landskrona Bostäder 2022-01-31 5 000 185 8

Billesholms gård 9:467 Bjuv Bostäder 2022-06-01 2 700 88 5

Bankmannen 14 Eslöv Bostäder 2023-06-01 777 27 2

Varmröken 1 Kävlinge Bostäder 2023-09-01 5 000 195 10

Hjärup 4:306 Staffanstorp Bostäder 2024-01-01 2 000 83 4

Summa 15 477 578 29

Försäljningar

Fastighet Ort Typ Frånträde Yta, kvm

Fastighets-

värde, Mkr

Hyres-

värde,Mkr

Blentarp 67:35 Sjöbo Bostäder 2021-02-15 1 120 25 2

Vellinge 40:130 Vellinge Kommersiell 2021-04-01 2 013 20 2

Eskilstorp 27:8 Vellinge Kommersiell 2021-04-01 2 129 15 2

Skomakaren 5 Växjö Kommersiell 2021-05-03 1 823 12 2

Åhus 42:536, 537 Åhus Bostäder 2021-06-01 228 5 -

Hjorten 14 Trelleborg Kontor 2021-09-01 2 680 62 4

Snickeriet 10 Trelleborg Industri 2021-09-01 2 349 17 2

Summa 12 342 156 14

26 BRINOVA FASTIGHETER AB

VERKSAMHETEN

ÅRSREDOVISNING 2021

Fastighetsskötsel

Energioptimering

Fastighetsdrift

Digitalisering

Ekonomisk förvaltning

och utveckling

Uthyrning

Egen förvaltning, en viktig

del av affärsmodellen

En aktiv förvaltning med egna medarbetare är en viktig del av Brinovas affärsmodell. Den lokala närvaron

gör att eventuella problem snabbt kan identiﬁeras och åtgärdas och Brinova kan säkerställa både nöjda

hyresgäster och en hög överskottsgrad. Närheten till lokala beslutsfattare innebär att Brinova på ett

enkelt sätt kan delta i kommunens utveckling genom att i nära samarbete erbjuda attraktiva bostäder

och lokaler för till exempel utbildning, vård och fritid.

Brinovas växande fastighetsportfölj innehåller för närvarande

cirka 2 500 hyreslägenheter, färdiga eller under uppförande

samt cirka 148 000 kvadratmeter samhällsfastigheter samt

kompletterande fastigheter som bidrar till att öka attraktivite-

ten för våra hyresgäster (livsmedelsbutik, apotek etc).

Brinova har byggt upp en förvaltningsorganisation som

arbetar med fastighetsskötsel, fastighetsdrift, energioptime-

ring, uthyrning, ekonomisk förvaltning och fastighetsutveck-



EGEN FÖRVALTNING





















Frida Carlsson, regionchef Väst.

som utgår från kontoren i Landskrona, Eslöv, Karlskrona,





minuters bilfärd från Brinovas fastigheter.

 

dessutom ett bättre underlag för förvärv, utveckling, en för-

-

hetsportföljen.

En viktig aktör i samhället

Som en aktiv samhällsaktör har Brinova goda kunskaper om



hantera idag och i framtiden. Brinova har kompetens och



bostäder för yngre och barnfamiljer, trygga service- och

särskilda boenden för en växande äldre befolkning och ända-

målsenliga samhällsfastigheter.

Brinova arbetar också i en tydlig samverkan med kommu-

ner och lokala aktörer för platsens utveckling, där trygghet

och attraktivitet är värden som kommer alla till godo.

BRINOVA FASTIGHETER AB 27

VERKSAMHETEN

ÅRSREDOVISNING 2021

EGEN FÖRVALTNING

Region väst. Lägenhetskonverteringar i Landskrona.

Region väst. Trygghetsarbete i Landskrona.

Region väst. Att konvertera fastig-

hetsytor som kontor till attraktiva

lägenheter på bästa läge är en

lönsam väg att optimera Brinovas

fastighetsbestånd. Under 2021

har sju lägenheter färdigställts i

fastigheten Karl XV 17 i Landskrona.

Arbetet med att konvertera kontors-

lokaler till ytterligare lägenheter i

fastigheterna Baner 11 i Landskrona

och Garvaren 17 i Eslöv påbörjades

2021 och ska stå klart under 2022.

Region väst. Brinovas aktiva arbete

med att öka trygghet och attraktivitet

för hyresgäster och samhället i stort

är en prioritet. Under 2021 har vi

installerat nytt digitalt låssystem i

samtliga fastigheter i Landskrona.

Trygghetsarbetet fortsätter under

2022 med samma initiativ för

beståndet i Oxie samt installering

av porttelefoner i fastigheterna i

Landskrona och på Piggvaren 4 i

Eslöv.

Med hyresgästen i centrum

Den egna förvaltningen gör att Brinova kan underlätta för

hyresgästerna genom att snabbt vara på plats för att avhjälpa

brister och svara på frågor för att öka hyresgästernas trivsel.

Brinovas egna projektutveckling ger bolaget de bästa möj-

ligheterna att leverera attraktiva lösningar för hyresgästerna.

Utöver kontinuerlig dialog med våra hyresgäster följer och

mäter Brinova noggrant vad hyresgästerna tycker om sina bo-

städer och lokaler samt inte minst om Brinova som hyresvärd.

Under 2021 genomfördes Brinovas andra NKI (Nöjd Kund

Index)-undersökning för samhällsfastigheter och kommersi-

ella fastigheter som glädjande visade att det samlade betyget

blev 4,1 (av 5), en förbättring från 4,0. Hela 85 procent av



sina lokaler, vår fastighetsskötsel och kontakten oss emellan.

 

genomfördes under 2020 framgick att cirka 84 procent av

de som hyr en bostad av oss är övergripande nöjda med sitt

boende.

De två undersökningarna genomförs omväxlande vartan-



såväl Nöjd kund-index som skall överstiga 4,8 av 6 och Nöjd

medarbetare-index som skall nå över 5,4 av 6.

28 BRINOVA FASTIGHETER AB

VERKSAMHETEN

ÅRSREDOVISNING 2021

EGEN FÖRVALTNING

Trygga och attraktiva kvarter

Brinova arbetar med en rad initiativ för att skapa trygghet i

och kring sina fastigheter och öka attraktiviteten för både det

egna fastighetsbeståndet och samhället i stort. Satsningar på

en attraktiv utemiljö som ger förutsättningar för en positiv

fritid för såväl unga som vuxna är ett stående inslag i förvalt-

ningsarbetet. Andra initiativ innefattar rena och ljusa miljöer

som minskar skadegörelse och nedskräpning men också

trygghetsvandringar tillsammans med lokala aktörer och

boende för att skapa handlingsplaner för ökad trygghet.

Ett aktivt samarbete med lokala föreningar är exempel

på ytterligare initiativ.

Proaktivt underhåll för attraktivitet och lönsamhet

Brinovas egna aktiva förvaltning ger också möjligheter för

en löpande systematisk översyn av fastighetsbeståndet. Den

ligger till grund för en långsiktig plan för kontinuerligt under-

håll. Det ger lägre kostnader och nöjda hyresgäster som i sin

tur ger höjda bruksvärden och hyror. Tillsammans med ome-

delbara åtgärder på uppkomna skador och problem påverkar

det driftsnettot liksom fastighetsvärdet positivt. Här utgör

de nya modulerna i vårt digitaliserade fastighetssystem kring



Digitalisering ger ökad kontroll och service

Brinova har de senaste åren infört ett digitaliserat gemen-

samt fastighetssystem med en rad moduler. Felanmälan,

teknisk förvaltning med digitala arbetsordrar, delar av under-

hållsarbetet, systematiskt brandskydd och ronderingar som

ger bättre kontroll är olika funktioner i fastighetssystemet

som implementerats i förvaltningsorganisationen.

Ekonomisk förvaltning, med en modul som säkerställer att

intäkter och kostnader matchas är ett annat exempel. Sedan

2020 har besiktningsarbetet vid hyresgästbyten digitalise-

rats. För en ökad service till hyresgästerna utvecklas konti-

nuerligt Brinovas mobil-app som förenklar för hyresgästen

kring felanmälningar, lägenhetssök och blanketter för till

exempel autogiro. Appen tillåter också Brinova att med hjälp

Brinova förvaltar mer än 34 000 kvm ytor på populära Sjöhems-

området i Kristianstad med en rad myndigheter och offentliga

aktörer som hyresgäster. Vi har under året fortsatt att utveckla,

modernisera och anpassa ytor för nya hyresgäster i området. Vi

har även påbörjat utvecklingen av en bra infrastruktur för ladd-

stationer för att tillgodose våra kunders behov inom området.

Vi utvecklar metodiskt

och kontinuerligt våra

energisystem för att skapa

en god driftsekonomi

samtidigt som vi förbättrar

inomhusklimaten på ett

hållbart och sunt sätt.

Martin Wallin, regionchef Öst.

Region öst. Sjöhem, Kristianstad.

BRINOVA FASTIGHETER AB 29

VERKSAMHETEN

ÅRSREDOVISNING 2021

Andel av kontraktsvärde – största hyresgästerna

% Mkr Antal kontrakt

Karlskrona Kommun 5 21 11

Region Skåne 4 20 13

Landskrona Stad 4 19 19

Sparbanken Skåne AB 4 17 28

Malmö Stad 4 16 28

Eslövs kommun 3 14 14

Försäkringskassan 3 12 7

Attendo Sverige AB 2 8 1

Traﬁkverket 2 7 9

Fitness24Seven AB 1 6 4

32 140 134

EGEN FÖRVALTNING

av push-notiser informera hyresgäster om viktigare aktiviteter,

vilket underlättat och skapat säkra rutiner under gångna

årets pandemi.

Energieffektiva lösningar

En av bolagets största kostnader är förbrukningen av energi.



och reducerar miljöbelastningen. Brinova har därför en





Ett viktigt pågående projekt är att koppla upp Brinovas

värme- och ventilationsanläggningar. Det sparar mycket tid

och pengar när förvaltningsorganisationen kan driftoptimera

anläggningarna på distans, tidigt kan få larm om avvikelser

och se anläggningarnas status i realtid.

Läs mer om Brinovas hållbarhetsarbete på sidorna 32–49.

Kv Lindblad Karlskrona

Lindblad 24 i Karlskrona är en

fastighet med strategiskt läge med

närhet till Österleden, som utgör den

huvudsakliga infartsleden till centrala

Karlskrona från E22. Fastigheten

består av tre byggnader med både

kontor och bostäder. Utvecklingen av

området har under 2021 fortgått med

arbetet av ny detaljplan som möjliggör

både bostäder, kontor och p-hus.

Region öst. Kv Lindblad, Karlskrona.

30 BRINOVA FASTIGHETER AB

VERKSAMHETEN

ÅRSREDOVISNING 2021

Väl förankrad affärsplan med nya



TILLVÄXT

Tillväxt

Brinova har en uttalad ambition att växa genom så-

väl förvärv som utveckling av beﬁntliga fastigheter

och nyproduktion. På så sätt stärker bolaget sina

positioner på utvalda marknader. Målet var en fast-

ighetsportfölj om 6,6 Mdkr före utgången av 2021.

Utfall 2021: Fastighetsportföljens värde uppgick till

cirka 7,7 Mdkr.

Mål 2022–2024: >10 Mdkr

Mål 2022–2024:

>4,8 av 6

Mål 2022–2024:

>5,4 av 6

Nöjd kund-index

4 av 5

Utfall 2021:

Hyresgäster, lokaler:

4,1 av 5

Hyresgäster, bostäder:

3,8 av 4

Nöjd medarbetar-index

4,5 av 5

Utfall 2021:

4,3 av 5

Tillväxt skapar stordriftsfördelar

För att skapa ledande positioner och få

bästa utdelning på insatta resurser har

Brinova ett tydligt tillväxtfokus. Det råder

stor efterfrågan på bostäder och samhälls-

service och Brinova ska fortsätta växa

genom förvärv och projektutveckling i form

av förtätning, nyproduktion och förädling.

Vision

Brinova har en tydlig vision om hållbart fastighetsägande och projektutveckling av hyres-

bostäder och samhällsfastigheter i södra Sverige. På så sätt skapas starka kassa-

ﬂöden som kan användas för att utveckla verksamheten. Styrelsen och ledningen

styr verksamheten utifrån fyra ﬁnansiella mål. Målen fokuserar primärt på en

lönsam tillväxt kombinerat med ﬁnansiell stabilitet. Vägen dit går via utarbetade

strategier som löpande följs upp genom ett antal interna operativa mål.

210

420

630

840

1 050

Mkr

-16 -20 -21-19-18-17

Tillväxt från projektutveckling i Mkr.

Förvärvade, ej tillträdda.

Projektutveckling

Minst 50% av tillväxten vid

periodens slut ska utgöras

av projektutveckling.

MÅL OCH STRATEGIER

Finansiella mål

Styrelsen och ledningen

styr verksamheten utifrån

fyra ﬁnansiella mål som

primärt fokuserar på en

lönsam tillväxt kombinerat

med ﬁnansiell stabilitet.

Operativa mål

Ledningen använder

olika parametrar för att

följa upp strategierna

och leverera på de

ﬁnansiella målen.

Strategier

De viktigaste principerna

för att långsiktigt utveckla

verksamheten.

BRINOVA FASTIGHETER AB 31

VERKSAMHETEN

ÅRSREDOVISNING 2021

RESULTAT FINANSIELL STABILITET

Räntetäckningsgrad

Räntetäckningsgraden ska överstiga

1,75 gånger. Det är en nivå som ger en

betryggande säkerhetsmarginal inför

exempelvis stigande marknadsräntor.

Utfall 2021: Räntetäckningsgraden

ligger över målet och uppgick till 3,0

gånger.

Soliditet

Soliditeten ska lägst vara 30 pro-

cent, vilket bedöms vara väl avvägt

med hänsyn till bolagets kassaﬂöde.

Det ger goda avkastningsmöjligheter

med en balanserad risknivå i verk-

samheten.

Utfall 2021: Soliditeten som uppgick

till 36,3 procent låg över målet.

Mål 2022–2024:

>65%

Mål 2022–2024:

<60%

Belåningsgrad,

långsiktigt <65%

Utdelning >30%

Efterställt tillväxt

Fastighetstyp, bokfört värde

Finansiell stabilitet

Ett aktivt ﬁnansieringsarbete tryggar

tillgången på kapital. En utdelnings-

policy som prioriterar tillväxt fram till

att tillväxtmålen nåtts tryggar också

den ﬁnansiella stabiliteten.



Brinovas fastigheter består främst

av bostäder och samhällsfastigheter.

Verksamheten är koncentrerad till orter

med växande befolkning i södra Sverige.

Orter med goda kommunikationer till

större befolkningscentra. Där arbets-

tillfällen ges och där människor kan bo

bättre i en attraktiv miljö.

Samhälls-

fastigheter

46%

MÅL OCH STRATEGIER

Uthyrningsgrad

>90%

Överskottsgrad

>60%

100

-17 -18 -19 -20 -21

94,3

-17 -21-20-19-18

63,4

-17 -21-20-19-18

58,3

2 000

4 000

6 000

8 000

Mkr

-17 -21-20-19-18

7,7

Kvalitativ och effektiv egen förvaltning

Brinova är, med lättillgängliga för-

valtningskontor, synligt med en aktiv

kundkontakt i sina fastighetsområden.

En ökad digitalisering förenklar också

för hyresgästerna. Den lokala närvaron

underlättar dessutom dialogen med

offentliga beslutsfattare och ett struktu-

rerat underhållsarbete.

Avkastning på eget kapital

Målet minst riskfri ränta plus 7 procent

är satt för att vid varje tid vara relevant

för att skapa en rimlig avkastning samti-

digt med en för verksamheten väl avvägd

ﬁnansiering.

Utfall 2021: Avkastning på det egna

kapitalet uppgick till 16,5 procent vilket

överträffar målet.

Kommersiellt 10%

Bostäder

39%

Projekt/mark 5%



Ledande inom våra fastighetstyper

i utvalda orter i södra Sverige.

Det trygga samhället

Vi ska förvalta och utveckla

hyresbostäder och samhälls-

fastigheter med rimlig hyres-

nivå som bidrar till en hållbar

stadsutveckling och skapar

trygghet genom tillgänglighet

och lokal närvaro.

Våra grundläggande strategier är stommen i vår väl förankrade affärsplan

En lönsam och ansvarsfull

verksamhet

Vi är en långsiktig ägare, utvecklare

och förvaltare av hyresbostäder

och samhällsfastigheter som

genom stabila kassaﬂöden skapar

ﬁnansiell kapacitet för våra åtag-

anden gentemot alla intressenter.

Den framtida miljön

Genom ett aktivt underhåll,

energioptimeringar, hållbara

inköp, gröna hyresavtal och

miljöcertiﬁering tar vi ansvar

för att minska klimatavtrycket

i stort och hållbarhetsrisker

för Brinova.

Effektiv förvaltning,

engagerade medarbetare

Vi säkerställer ett framgångs-

rikt verkställande av Brinovas

strategier, gemensamma

värderingar och uppförandekod

genom en utvecklande arbets-

miljö och stark företagskultur.

32 BRINOVA FASTIGHETER AB

HÅLLBARHETSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2021

Hållbarhetsrapport

Sandryggen 1, Lund.

Brinova äger och förvaltar fastigheten Sandryggen 1, en attraktiv samhällsfastighet belägen i centrala Lund som omfattar totalt

5 300 kvm uthyrningsbar yta. Med start 1 januari 2023 kommer dessa ytor att konverteras till cirka 100 moderna hyresbostäder.

Ett av Brinovas större framtidsprojekt är en byggrätt som tillhör fastigheten för framtida bostäder om 6 000 kvm yta.

BRINOVA FASTIGHETER AB 33

HÅLLBARHETSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2021

HÅLLBARHETSRAPPORT

Helhetsperspektiv för hållbar utveckling

Jämställdhet

Ett av delmålen är att säkerställa fullt deltagande

för kvinnor i ledarskap och beslutsfattande. Jäm-

likhet och mångfald är en prioritet och en fram-

gångsfaktor för Brinova. Det ska genomsyra rekry-

teringar såväl som vårt interna arbete. Under 2019 placerade

Brinova sig på Allbrights gröna börslista avseende jämställda

bolag.

Att arbeta för en hållbar utveckling är en självklarhet

för oss som en seriös samhällsaktör. Brinova ska

vara en attraktiv part för både hyresgäster och

samhällsaktörer, där hållbarhetsfrågan är en avgö-

rande fråga. Under året har därför ett väl förankrat

projekt pågått med att uppdatera och förstärka vårt

hållbarhetsarbete och tydliggöra våra målsättningar.

Störst påverkan skapar vi genom att hålla låga

energiuttag och underhålla våra fastigheter, bygga

miljövänligt, samt vara proaktiv med att skapa

trygga och inkluderande bostadsområden.

Vårt hållbarhetsarbete, långsiktiga perspektiv

och samhällsengagemang är en integrerad del i

vår verksamhet som vi ser som förutsättningar för

framtida värdeskapande och ett sätt att minska de

Fredliga och inkluderande samhällen

Ett av delmålen inom målet Fredliga och inklude-

rande samhällen handlar om att väsentligt minska

alla former av korruption och mutor. Vår affärsetik

är väl beskriven i vår uppförandekod och något vi

utbildar i och följer upp årligen.

VD Per Johansson samt vice VD och hållbarhetsansvarig Malin Rosén:

Hållbar energi för alla

Delmålen ”Tillgång till modern energi för alla”,

”Fördubbla ökningen av energieffektivitet” och

”öka andelen förnybar energi i världen” är alla

mål som Brinova strävar efter i sin prioriterade

satsning på energieffektiviseringar, energiinvesteringar vid

nyproduktion och mål om fossilfri energi till 2030.

Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt

Brinova arbetar för att uppnå delmålet ”skydda ar-

betstagares rättigheter och främja trygg och säker

arbetsmiljö för alla” genom att bedriva en lönsam

verksamhet med stabil ekonomi, för att kunna

återinvestera i verksamheten och därmed skapa trygga arbets-

tillfällen. Vi reglerar också i avtal vilka ansvar våra partners ska

ta för affärsetik, miljö, arbetsförhållanden och säkerhet.

Hållbara städer och samhällen

Delmålen ”Säkra bostäder till överkomlig kost-

nad”, ”Inkluderande och hållbar urbanisering”,

”Skapa säkra och inkluderande grönområden för

alla” och ”Främja nationell och regional utveck-

lingsplanering” är alla relevanta att sträva efter i Brinovas egna

projektutveckling och i samarbeten med kommuner och lokala

aktörer.

Bekämpa klimatförändringarna

Brinova arbetar för att bekämpa klimatförändring-

ar, detta gör vi genom att minska vår klimatpåver-

kan genom till exempel energieffektivisering och

fossilfri uppvärmning och kyla.

risker som ﬁnns kopplade till hållbarhetsfrågor. Det

systematiska arbetet med hållbarhet är också en

viktig konkurrensfördel i arbetet med att söka mark

anvisningar och i samverkan med kommuner kring

utvecklingen av samhällsfastigheter och trygga och

levande boendemiljöer.

Brinovas ramverk för hållbarhet är grunden i vår

affärsplan och därmed ett styrmedel som regelbun-

det följs upp och med vilken vi styr vår verksamhet

i dialog med våra intressenter.

Ramverket är baserat på FN:s 17 hållbarhets-

mål under Agenda 2030 och fokuserat på de

ekonomiska, sociala och miljöfrågor som är mest

relevanta för Brinova och där vår verksamhet direkt

eller indirekt bidrar:

34 BRINOVA FASTIGHETER AB

HÅLLBARHETSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2021

HÅLLBARHETSRAPPORT

Fyra tydliga fokusområden för

Brinovas hållbarhetsramverk

Brinovas ramverk för hållbarhet utgör grunden i vår affärsplan och har delats in i fyra fokusområden: lön-

sam och ansvarsfull verksamhet, den framtida miljön, det trygga samhället och engagerade medarbetare.

Dessa områden deﬁnierar sådant vi kan påverka, inom koncernen och med externa partners. Till varje

fokusområde ﬁnns väsentliga hållbarhetsfrågor kopplade. För att hållbarhet alltid ska vara högt på agen-

dan har vi en styrningsstruktur som underlättar ett tydligt ägandeskap för delarna i varje fokusområde.

Brinova omfattas ej av att upprätta en lagstadgad hållbarhetsrapport men har frivilligt valt att upprätta en.

Den framtida miljön

Ansvaret för vår framtida miljö är centralt i Brinovas verksam-

het. I vår affärsplan för 2022–2024 har ett antal hållbar-

hetsmål skärpts och fem prioriterade områden för

miljöarbetet har identiﬁerats. Mål och prio-

riterade områden spänner över allt från

energieffektiviseringar, hållbara inköp,

gröna hyresavtal och alternativa

energikällor till miljöcertiﬁeringar

vid nyproduktion.

Väsentliga hållbarhetsfrågor

– CO

-avtryck över tid

– Aktsam hantering av

naturresurser

– Energieffektivitet

Läs mer på sidorna 36–37.

Engagerade medarbetare

Våra engagerade medarbetare är nyckeln till ett framgångs-

rikt verkställande av Brinovas strategier. Gemen-

samma värderingar och uppförandekod är upp-

rättade för att ge förutsättningarna för en

utvecklande arbetsmiljö.

Väsentliga hållbarhetsfrågor

– Personlig utveckling och del-

aktighet samt en kompetent

organisation

– God arbetsmiljö

Läs mer på sidorna 38–39.

Det trygga samhället

Brinova är beroende av en

samverkan med samhället

för sin verksamhet. Med lokal

närvaro, utvecklingskompe-

tens och engagemang har vi

kapacitet att vara en samtals-

partner och rådgivare som kan

bidra till det trygga samhället ur

alla hållbarhetsaspekter.

Väsentliga hållbarhetsfrågor

– Tillgänglighet genom lokal närvaro

som skapar trygghet

– Bostäder och samhällsfastigheter med rimlig hyresnivå

– Hållbar stads- och fastighetsutveckling

Läs mer på sidorna 42–44.

Lönsam och ansvarsfull

verksamhet

Basen är en stabil eko-

nomi och en lönsam

verksamhet som skapar

möjligheter till hållbar ut-

veckling. Vårt hållbarhets-

arbete är en viktig del av

vårt erbjudande som bidrar

till ökad lönsamhet och tillväxt.

Ett fortsatt starkt förtroende

skapar vi genom goda etiska och

affärsmässiga relationer med våra

intressenter.

Väsentliga hållbarhetsfrågor

– Ansvarsfullt agerande (affärsetik, anti-korruption,

transparens). För risker och riskhantering se sidan 65.

– Stabila ﬁnanser/ekonomiskt resultat

Läs mer på sidorna 40–41.

BRINOVA FASTIGHETER AB 35

HÅLLBARHETSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2021

HÅLLBARHETSRAPPORT

Vår egna förvaltning fyller många funktioner. Med ett strukturerat ramverk och tydliga mål kan vi kontinuerligt förbättra

våra nyckeltal för hållbarhet kring till exempel miljöfrågor och energieffektiviseringar. En egen förvaltning med personliga

kontakter mellan Brinovas personal och hyresgäster skapar också trygghet och en känsla av samhörighet.

36 BRINOVA FASTIGHETER AB

HÅLLBARHETSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2021

HÅLLBARHETSRAPPORT

I Brinovas verksamhet är

miljöansvaret centralt

Ansvaret för vår framtida miljö är centralt i Brinovas verksamhet. I vårt ramverk för hållbarhet och vår

nya affärsplan har ett antal hållbarhetsmål skärpts och tre prioriterade områden för miljöarbetet har

identiﬁerats. Mål och prioriterade områden spänner över allt från energieffektiviseringar, hållbara inköp,

gröna hyresavtal och källsortering till miljöcertiﬁeringar vid nyproduktion.

KORT- OCH LÅNGSIKTIGA MÅL

Väsentlig hållbarhetsfråga Mål i affärsplan 2022–2024 

Energieffektivitet

• Alla nya fastigheter ska uppföras i nivå

med Green Building eller motsvarande.

• Vid nytecknande av hyresavtal ska

Gröna Hyresavtal alltid erbjudas.

• Belysning konverteras till LED och

närvarostyrd.

• Uppkopplade energisystem så att

de kan styras på distans.

• Energiförbrukning för uppvärmning ska

uppgå till max 75 kWh per kvm och år i

genomsnitt på hela beståndet vid utgången

av 2025.

• Energiförbrukning för fastighetsel ska uppgå

till max 25 kWh per kvm och år i genomsnitt

på hela beståndet vid utgången av 2025.

• Alla fastigheter ska vara uppkopplade vid

utgången av 2026.

-avtryck över tid

• CO

-förbrukning ska kommuniceras.

• Implementera förnybara energikällor så

som solceller samt övrig ny teknik.

• Fossilfri uppvärmning och kyla i så stor

utsträckning som möjligt.

• All upphandlad el skall vara förnybar (grön).

• Laddstolpar ska ﬁnnas på alla fastigheter

där det ﬁnns parkeringsmöjligheter.

• 25 procent av elanvändningen ska komma

från egenproducerad el via ökat antal fastig-

heter med solpaneler till 2026.

• Andelen nyproducerade fastigheter med

energiklassning ska uppgå till 100 procent.

• Noll nettoavtryck CO

till år 2045.

Aktsam hantering

av naturresurser

• Erbjuda bra källsortering.

• Minska vattenförbrukningen.

• Öka andelen av digital hantering av hyres-

fakturering via autogiro eller e-faktura.

• Bygga hus med en beräknad livslängd om

minst 100 år.

• Minska vattenförbrukningen per kvm med

20 procent till och med 2026 (basår 2020).

• För varje hyresgäst som går över till digital

fakturahantering skänker Brinova 10 kr till

WWF.

• Individuella vattenmätare installeras i alla

nyproducerade bostäder.

Gröna avtal

Gröna avtal skapar en plattform för samverkan mellan

hyresvärd och hyresgäst i en gemensam strävan att

minska lokalens miljöpåverkan. Det innebär bland

annat att Brinova:

• Är en aktiv samarbetspartner till hyresgästen

i syfte att minska lokalens miljöpåverkan.

• Använder förnybara energikällor.

• Årligen rapporterar energi-, vatten- och klimat-

värden för egen kontroll.

Status 2021

• Energiförbrukning för uppvärmning uppgick till 90,4 kWh

per kvadratmeter och år och för fastighetsel till 27,7 kWh

per kvadratmeter och år.

• 3 procent av elanvändning via egenproducerad el.

• 100 procent nyproducerade fastigheter de senaste

tre åren med energiklassning.

• Vattenförbrukning 544 kubik per kvadratmeter och år.

• Andel av uppkopplade fastigheter är 45 procent.

• Bidrag till WWF kopplat till anslutna hyresgäster till

autogiro eller e-faktura uppgick till 4 280 kr.

• All upphandlad el är förnybar (grön).

BRINOVA FASTIGHETER AB 37

HÅLLBARHETSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2021

HÅLLBARHETSRAPPORT

Exempel på redan genomförda insatser för minskad



-påverkan är installerad solenergi på motsvarande

330 000 kWh och ett ökande antal laddstolpar för elbilar.

Framtida insatser innefattar:

• Fortsatta investeringar i solenergi och laddstolpar.

• Alla tjänste- och servicebilar ska vara drivna av förnybara

drivmedel och minska miljöbelastningen.

• Hyresgäster ska kunna erbjudas poolbilar och cyklar.

Aktsam hantering av naturresurser







löpande förvaltningen, projektutveckling samt investeringar

kan Brinova, direkt och indirekt, påverka hyresgäster och

leverantörer.

Brinovas långsiktiga mål är tydliga. Bolaget ska välja

material utifrån miljöhänsyn och minimera spill och åter-

använda resurser genom innovativa lösningar. Andelen

egenproducerad energi ska också ökas. Brinova har rutiner

på plats och arbetar redan aktivt med:

• att informera om källsortering

• att digitalisera information via hyresgäst-appen

• att övertyga om övergång till autogiro

• digital fakturahantering

• digitala möten.

Under året har ytterligare åtgärder implementerats för

att spara på naturresurser. Dessa innefattar:

• 

• Digital kontraktshantering.

• Avtal om skötsel av utvändiga ytor samt lokalvård

ska innehålla hållbarhetsklausuler.

• Brinova skänker 10 kr till WWF för varje hyresgäst

som går över till autogiro.

Energieffektivitet ger största miljövinsten för Brinova



för investerare och för samhället eftersom energianvänd-

ningen är Brinovas största miljöpåverkan och förbrukning-

en påverkar det ekonomiska resultatet utifrån driftnettot.



val av byggnadsmaterial, byggnadsmetod och investeringar i



incitament till hyresgäster med till exempel elmätare, gröna

hyresavtal och information.

Brinovas långsiktiga målsättning är att minska vår el- och

energiförbrukning både vid nyproduktion och förvaltning av



grön energi.

Redan idag gör Brinova en kontinuerlig översyn av fastig-

heterna.

Förvaltningsverksamheten förbättrar kylsystem, skapar

lufttäta byggnader och installerar behovsstyrd belysning.

Samtliga lokalhyresgäster erbjuds gröna hyresavtal.

 



De insatser Brinova planerar att arbeta med framåt inne-





projekt.

Ett minskat CO

-avtryck över tid



-påverkan från Brinovas samlade verksamhet är

viktigt för alla våra intressenter. Bolaget kan påverka direkt

via transporter och investeringar (byggmaterial med funktion

över tiden, solceller, val av annan förnyelsebar energi). Indi-

rekt påverkan sker genom att erbjuda hyresgäster möjlighet



-avtryck (till exempel genom laddstolpar,

poolbilar, lånecyklar) samt ställa krav på leverantörer.

Brinovas övergripande långsiktiga mål innefattar att 100

procent av bolagets energianvändning ska fortsatt komma från





-avtryck i ett 25-årigt

perspektiv.

1. Uppkopplad styr- och reglerutrustning för

driftoptimering på distans utfördes under 2021

på nio objekt i Landskrona, Skurup, Svedala,

Ängelholm, Dalby och Malmö.

2. Under året genomfördes också energibesparan-

de åtgärder som nya ventilationsaggregat för

värmeåtervinning, utbyte av termostater, utbyte

av kylmaskin och installation av förstärkt från-

luft i sex fastigheter i Helsingborg, Landskrona,

Trelleborg och Vellinge.

Ulf Alexandersson, energisamordnare.

3. Under 2022 planeras konvertering från luftburen

värme till konventionell vattenburen värme i 24

lägenheter i Landskrona (Östra Roten 21).

4. I Oxie, Malmö (Oxievång 2), planeras under

2022 utbyte av 4 ventilationsaggregat till 3 nya

energieffektiva aggregat till våra lokalhyres-

gäster. På Oxievång 2 planeras även utbyte av

fjärrvärmeväxlare i värmeundercentral, uppgrade-

ring av styr- och reglerutrustning, installation av

termostatventiler och termostater.

4 viktigaste energiåtgärderna 2021/2022:

38 BRINOVA FASTIGHETER AB

HÅLLBARHETSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2021

HÅLLBARHETSRAPPORT

Våra engagerade medarbetare är nyckeln till ett framgångsrikt verkställande av Brinovas strategier.

Gemensamma värderingar och uppförandekod är upprättade för att ge förutsättningarna för en utveck-

lande arbetsmiljö. Per den 31 december hade Brinova totalt 48 medarbetare, varav 24 är män och 24

är kvinnor. Brinovas organisation präglas av korta och tydliga beslutsvägar med decentraliserat ansvar

där beslut fattas nära kunden. Medarbetarna, som har en hög kompetens inom sina nyckelfunktioner,

ges stora påverkansmöjligheter. Därför prioriterar vi våra medarbetares utveckling.

KORT- OCH LÅNGSIKTIGA MÅL

Väsentlig hållbarhetsfråga Mål i affärsplan 2022–2024 

Personlig utveckling

och delaktighet

• Brinova som arbetsplats ska karaktäriseras

av trivsel, hälsa och möjlighet till utveckling.

• Brinova tillhandahåller förmåner som ökar

trivsel och hälsa.

• Brinova ger möjlighet att påverka och

säkerställer korta beslutsvägar.

• Medarbetarundersökningar genomförs

varje år.

• Brinova bedriver ett kontinuerligt och aktivt

arbete med att höja kompetensen inom

relevanta områden. Detta sker bland annat

genom en personlig utbildningspeng.

• Specialisering med utsedd ansvarig för res-

pektive fastighetstyp och dess utveckling.

• NMI >4,5 (5).

• Uttag av friskvårdspeng >75 procent.

God arbetsmiljö

• Utveckla incitament för friskvård utöver

friskvårdspeng.

• Brinova som arbetsplats ska karaktäriseras

av trivsel, hälsa och möjlighet till utveckling.

• Brinova verkar för en hälsosam och säker

arbetsmiljö.

• Alla arbetsplatsolyckor följs upp.

• Alla incidenter avseende diskriminering

rapporteras och följs upp.

• Utbildning sker löpande i regelverk,

värderingar och policys.

• En jämställd könsmässig fördelning.

Brinovas framgång bygger på

engagerade medarbetare

Ansvarstagande – vi håller vad vi

lovar och vi återkopplar snabbt.

När bolaget agerar

som arbetsgivare,

samhällsaktör eller

affärspartner gente-

mot kunder, leve-

rantörer, banker och

andra intressenter

präglas verksamheten

av tre kärnvärden:

Engagerade – vi är en lång-

siktig och seriös aktör.

Pålitliga – vi förstår

fastighetsförvaltning och

fastighetsutveckling.

Status 2021

• NMI: 4,3 av 5.

• Uttag av friskvårdspeng: 47 procent.

• Antal arbetsplatsolyckor: 0 stycken.

• Antal rapporterade incidenter avseende

diskriminering: 0 stycken.

• Företagsgemensamma utbildningar: 4 stycken.

• Könsmässig fördelning: 50 procent män och

50 procent kvinnor.

Brinovas lokala värdeord, EPA

BRINOVA FASTIGHETER AB 39

HÅLLBARHETSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2021

HÅLLBARHETSRAPPORT

Personlig utveckling och delaktighet i en kompetent

organisation

Brinovas utveckling är beroende av ett sunt ledarskap och en

personalutveckling där medarbetarna engageras, känner sig

delaktiga och stolta och att de kan påverka bolaget. Brinovas

samarbetspartners (kommuner mm) förutsätter att bolaget

har de mest lämpade medarbetarna och organisation för att

bedriva sin verksamhet långsiktigt.

Brinova ska vara ett attraktivt och självklart val av arbets-

givare. Utvecklingsmöjligheter ska medföra att medarbetare

väljer att stanna kvar. Brinova påverkar detta genom att

möjliggöra för medarbetare att utvecklas och har system för

att säkerställa att all personal har relevant utbildning och

kunskap inom sitt ansvarsområde.

Brinova har de senaste åren satt samman en betydande

verktygslåda för att främja medarbetarnas utveckling och

-

tens- och kunskapsutveckling samlas och kurser och utbild-



krishantering genomförs. Etablerade rutiner och styr-

dokument för utvecklingsplaner vid medarbetarsamtal är

ett annat exempel.

Nya initiativ som införts är bland annat nya hjälpmedel

vid medarbetarsamtal. Brinova avser också utveckla koncep-



-

grupper mellan kontor, yrkesroller och befattningar. Avsikten

är också att införa en utbildningspeng som är direkt kopplad

till varje medarbetare, att avropas i samråd med närmaste

chef.

En god arbetsmiljö

En långsiktig personalpolitik bygger på friska medarbetare

samt en arbetsmiljö som kännetecknas av jämställdhet och

mångfald där medarbetare trivs.

Brinova säkerställer en miljö som är trygg, respektfull,

jämställd och inkluderande där hänsyn tas till att en bra

arbetsmiljö skapas av mångfald. Det övergripande målet är

att Brinova som arbetsplats är en säker arbetsmiljö.

Rutiner och metoder för en god arbetsmiljö som redan



utökad företagshälsovård, sjuk-, vård-, och olycksfallsförsäk-

ring för samtliga anställda, maximal friskvårdspeng, massage

en gång i månaden på arbetstid och en utarbetad plan för



etablerat.

 -

arding och att skapa ytterligare incitament kring friskvård

utöver friskvårdspeng.

40 BRINOVA FASTIGHETER AB

HÅLLBARHETSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2021

HÅLLBARHETSRAPPORT

KORT- OCH LÅNGSIKTIGA MÅL

Väsentlig hållbarhetsfråga Mål i affärsplan 2022–2024 

Ansvarsfullt agerande

(affärsetik, anti-korruption,

transparens)

• All verksamhet präglas av etik, god kontroll

och transparens.

• Väl genomarbetad och implementerad

uppförandekod.

• Utveckla effektiva och kvalitativa rutiner

kring fastighetsronderingar och Systema-

tiskt brandskyddsarbete.

• 0 incidenter avseende korruption.

• Utbildning för alla nyanställda i uppförande-

koden och affärsetik.

• Årlig uppdatering av uppförandekod med

samtliga anställda.

• Alla anställda undertecknar uppförandekoden

vid nyanställning.

• Alla underleverantörer undertecknar Brinovas

uppförandekod.



ekonomiskt resultat

• Ramavtal och kapitalbindningstid översti-

gande 2 år samt säkra kassaﬂödet genom

räntebildning av 50 procent av lånestocken.

• När tillväxtmålet är uppfyllt, dela ut 30

procent av förvaltningsresultatet efter

schablonberäknad skatt.

• Finansiella mål i form av fastighetsvärde,

räntetäckningsgrad, avkastning på eget

kapital, soliditet samt belåningsgrad.

• Strukturerade underhållsplaner med priori-

terat underhåll i förebyggande syfte.

• Fastighetsvärde överstigande 10 Mdkr.

• Räntetäckningsgrad >1,75 ggr.

• Avkastning eget kapital, riskfri ränta

+ 7 procent.

• Soliditet >30 procent.

• Belåningsgrad <60 procent.

En lönsam och ansvars-

full verksamhet

Brinovas uppförandekod

• Vi fattar inte beslut utifrån privata intressen utan

enbart för företagets bästa. Vårt affärsmannaskap

får aldrig ifrågasättas.

• Vi agerar med måttfullhet och omdöme när det

gäller gåvor.

• Vi tolererar inte mutor och korruption.

• Vi agerar inte i strid mot konkurrenslagstiftningen.

• Vi tror på jämlikhet och mångfald som en fram-

gångsfaktor.

Status 2021

• Inga incidenter avseende korruption.

• Alla nyanställda genomgår utbildning i uppförandekod

och affärsetik.

• Årlig uppdatering av uppförandekod med samtliga

anställda genomförd.

• Samtliga nya leverantörer har fått uppförandekoden

som bilaga.

• Samtliga ﬁnansiella nyckeltal ligger i linje med affärs-

planen.

Brinova är en långsiktig ägare, utvecklare och förvaltare av bostäder och samhällsfastigheter. Den tydliga

affärsmodellen med stabila intäkter genererar ett starkt kassaﬂöde som bygger en ﬁnansiell kapacitet.

Det ger Brinova möjligheter att utveckla verksamheten och fullfölja sina åtaganden gentemot Brinovas alla

intressenter och skapar värden. Vårt hållbarhetsarbete är en viktig del av vårt erbjudande som bidrar till

ökad lönsamhet och tillväxt. Ett fortsatt starkt förtroende skapar vi genom goda etiska och affärsmässiga

relationer med våra intressenter.

BRINOVA FASTIGHETER AB 41

HÅLLBARHETSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2021

HÅLLBARHETSRAPPORT

Ansvarsfullt agerande avseende affärsetik, anti-korruption,

transparens

Hyresgäster, leverantörer, medarbetare och investerare för-

utsätter att Brinova och bolagets partners agerar etiskt oklan-

derligt. För alla intressenter är det väsentligt att Brinova har

ett högt förtroende i samhället.

Brinova säkerställer det förtroendet genom högt ställda

krav och samtliga medarbetares ansvarsfulla agerande.

Brinova ska vara en långsiktig, självklar och tydlig aktör

med högt förtroende och tydlig informationsgivning.

Viktiga åtgärder för att säkerställa ett ansvarsfullt agerande

är en årlig genomgång av uppförandekod med alla Brinovas

medarbetare. För alla nyanställda genomförs en grundlig

introduktion till Brinovas värdegrund, uppförandekod och

viktigaste policyer.

Ytterligare åtgärder som implementerats är att alla ny-

anställda undertecknar uppförandekoden vid tecknandet

av anställningskontraktet liksom att alla underleverantörer

undertecknar Brinovas uppförandekod.





grundläggande för medarbetare, aktieägare, långivare, hyres-

gäster, lokalsamhällen och leverantörer.

 

hanterar risker och säkerställer ansvar i värdekedjan.

 -

tillväxt, att öka förvaltningsresultatet genom ansvarsfull och

aktiv förvaltning samt projekthantering och att säkerställa



Brinova arbetar proaktivt med ett grundligt budgetarbete

och en långsiktig underhållsplanering.

Viktiga delar i Brinovas ekonomiska arbete innefattar

resultatuppföljning, nyckeltalsuppföljning och ett proaktivt



också en översyn av rutiner och policys.

Som en del av vårt arbete att säkerställa lönsamhet och



• Implementering av ronderingsrutiner för ett mer pro-

aktivt underhålls- och reparationsarbete.

• Detaljerade och längre underhållsplaner för respektive

fastighet.

• 

• 

42 BRINOVA FASTIGHETER AB

HÅLLBARHETSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2021

HÅLLBARHETSRAPPORT

Brinova är beroende av en samverkan med samhället för sin verksamhet. Med lokal närvaro, utvecklings-

kompetens och engagemang har vi kapacitet att vara en professionell aktör som kan bidra till det trygga

samhället ur alla hållbarhetsaspekter.

KORT- OCH LÅNGSIKTIGA MÅL

Väsentlig hållbarhetsfråga Mål i affärsplan 2022–2024 

Tillgänglighet genom lokal

närvaro som skapar trygghet

• Tillgängliga förvaltningskontor med hög

servicenivå.

• Kontinuerligt strukturerade möten med

lokalhyresgäster med lyhördhet för verk-

samhetsbehov eller önskemål att utveckla

verksamheten.

• Fördjupning av digitaliseringsarbetet.

• Synlighet och närvaro i våra fastighets-

områden.

• Dialog med kommun och region.

• Proaktivitet i lokala nätverk.

• Trygghetscertiﬁera fastigheter där

behov ﬁnns.

• Väl implementerad krisplan.

• Ett socialt ansvar genom stöttning

av främst ungdomsverksamhet.

• Nöjd kund-undersökning genomförs vartannat

år för bostadshyresgäster och vartannat år

för kommersiella hyresgäster. Betyg ska

uppgå till >4,8 av 6.

Bostäder och samhällsfastig-

heter med ansvarsfull

hyresnivå

• Brinova-standard som baseras på långsiktig

förvaltning och optimerar värdekedjan.

• Utvecklat koncepttänk i samarbete med

leverantörer.

• Minst 300 nya hyresrätter per år.

• Omﬂyttning lägre än 12 procent.

Hållbar stads- och

fastighetsutveckling

• Projektutveckling som är initierad, beställd,

ledd och kvalitetssäkrad inom egen organi-

sation.

• Alternativa energilösningar.

• Skapa förutsättningar för positiva utemiljöer

för lek och idrott.

• Arbeta med konceptet Brinovastaden, se

vidare sidan 8–9.

• Minst ett sponsoravtal av ungdomsaktivitet

per lokalkontor.

• Brinova Kompis ska ha maximal utdelning.

• Uppsättning av minst 50 nya laddstolpar

per år.

Brinova är en aktör som

bidrar till det trygga samhället

Brinova kompis

Brinova har under året startat ett välgören-

hetsprojekt, Brinova Kompis, som har till

syfte att engagera våra medarbetare att

göra gott i närområdet. Alla medarbetare

ges möjlighet att när som helst fånga upp

och ge ett stöd till vem som helst där ett

behov kan identiﬁeras. Brinova Kompis-

kommittén beslutar sedan om ansökan ska

beviljas.

Status 2021

• NKI kommersiella hyresgäster 4,9 av 6 (omräknat utfall 4,1 av 5).

• 142 antal hyresrätter har producerats under 2021.

• 12,5 procent i omﬂyttning i bostadsbeståndet under året.

• Minst ett sponsoravtal avseende ungdomsaktivitet har tecknats

per lokalkontor.

• Utdelning Brinova kompis uppgick till 20 000 kr.

• 83 stycken laddstolpar sattes upp.

BRINOVA FASTIGHETER AB 43

HÅLLBARHETSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2021

HÅLLBARHETSRAPPORT

Tillgänglighet genom lokal närvaro som skapar trygghet

För hyresgäster, samhället och medarbetare är det avgörande

att Brinovas bestånd präglas av trygghet och delaktighet. Ett

-



Brinova påverkar möjligheterna att skapa trygghet direkt

genom investeringar i säkerhet och en hög tillgänglighet och

service och indirekt genom samarbete med andra samhälls-

funktioner i lokalsamhället.

Brinovas långsiktiga målsättning är att hela fastighetsbe-

ståndet ska karaktäriseras av hög säkerhet och tillgänglighet

både i byggnaderna och i utemiljön.

Bolaget har redan ett antal rutiner och arbetssätt som

skall främja tillgänglighet och trygghet. Enkla kontaktvägar

mellan hyresgäster och Brinova och en ökad delaktighet via

regelbundna möten är ett verktyg. Brinova arbetar också

aktivt för att skapa och underhålla attraktiva utemiljöer kring

sina fastigheter och skyddsronderingar genomförs varje år.

För att ytterligare öka trygghet och säkerhet genomförs ett

systematiskt brandskyddsarbete liksom utbildning av perso-

nal i hjärt/lungräddning (HLR). En uppskattad insats är de

sommarjobb som Brinova erbjuder ungdomar eller de som har

svårt att ta sig in på arbetsmarknaden och som bor i bolagets

fastigheter. Trygghetsarbete innefattar bland annat att:

• 

• Regelbundet utbilda all personal i HLR och fastighets-

ägarnas ansvar.

• 

• Kontinuerliga hyresgästmöten med fokus på brandsäker-

het och trivselfaktorer.

• Säkra låssystem.

• Utrusta alla driftbilar med hjärtstartare.

Bostäder och samhällsfastigheter med rimlig hyresnivå



nivåer och fastigheter för olika samhällsfunktioner. För





och långsiktiga samarbeten.

Brinova påverkar rimliga hyresnivåer direkt genom att

investera, utveckla och erbjuda privatpersoner, kommuner

och myndigheter hyresbostäder och lokaler.

Det långsiktiga målet är att Brinova ska erbjuda hyres-

bostäder med prisvärda hyresnivåer och vara den självklara

aktören för utveckling av samhällsfastigheter.

Brinova är en ledande aktör i regionen som utvecklar



för att vid beslut om renoveringar ta hänsyn till ny hyres-

nivå och miljöaspekten.

Rutinmässigt görs också en kartläggning av enskilda

orters hyresnivåer och analys av samband mellan hyresnivå



Framtida insatser innefattar att vara än mer proaktiva

gentemot region och kommun.

Hållbar stads- och fastighetsutveckling

För samhället är det avgörande att tillgänglig infrastruktur



för stadsutvecklingen. Kommuner och boende efterfrågar

en fungerande stadsutveckling med sociala funktioner och

närhet till transporter.

Bolaget har en direkt påverkan i projektutvecklingen via

förtätning på orter med närhet till kommunikationer, samt

medverkan i sociala initiativ och indirekt via samtal med

kommuner och samarbetspartners.

Brinova vill vara kommunens, regionens och andra sam-

hällsaktörers självklara partner för samhällsutveckling.

För att främja hållbar stads- och fastighetsutveckling gör

Brinova redan idag ett antal insatser. Ett viktigt inslag är de

samarbeten med lokala föreningar och idrottsverksamheter

för ungdomar som Brinova har på sina orter. Brinova Kompis

som är ett direkt stöd till hyresgäster eller lokala föreningar



med Skåne stadsmission samt Faktum är aktuella exempel.

Infrastruktur för laddstolpar vid fastigheter och utvändiga

kvaliteter vid våra fastigheter som inbjuder till umgänge till

exempel utegym och grillplatser är andra exempel på insatser

liksom hur Brinova implementerar förnybara energikällor.

Ett viktigt koncept är Brinovastaden, ett helhetskoncept för

boende och samhällsservice som bolaget löpande arbetar med.

På fastigheten Eslöv Piggvaren 4, med cirka 360 hyresbostäder,

gjordes omfattande investeringar i trygghetsskapande åtgärder.

44 BRINOVA FASTIGHETER AB

HÅLLBARHETSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2021

HÅLLBARHETSRAPPORT

BRINOVAS VIKTIGASTE POLICYER OCH STYRDOKUMENT

Policyer och styrdokument Delegerat Brinova Beslut kring policy

Den framtida miljön

• Miljö- och hållbarhetspolicy

• Energicertiﬁeringar av byggnader

• Energiledningssystem

• Certiﬁeringar

• Rese- och bilpolicy

• Energisamordnare

• Projektutvecklingschef

• Regionchef

• Koncernledning

Ansvarsfull och lönsam verksamhet

• Brinovas uppförandekod

• Brinovas kommunikations- och insiderpolicy

• Brinovas policy för offentliga affärer

• Brinovas policy för behandling av personuppgifter

• Styrelsens arbetsordning, VD-instruktion

• Finanspolicy, Ekonomihandbok, Budget

• Företagsledningen

• Koncernledningen

• Styrelse

• Bolagsstämma

Aktiva medarbetare

• Medarbetarsamtal, utvecklingsplan, uppföljning

• Utbildningskartläggning med plan

• Policy mot kränkande särbehandling

• Policy mot trakasserier

• Arbetsmiljöpolicy

• Policy för mångfald, jämställdhet och likabehandling

• Koncernledningen • Koncernledning

Det trygga samhället

• Förvaltningspolicy

• Brinova-standard vid nyproduktion

• Affärsplan

• Företagsledningen

• Koncernledningen

• Koncernledning

• Styrelse

Viktiga frågor: Projektutveckling, förvaltning, närområdesutveckling

Arenor för möten: Kundnöjdhetsindex, hyresgästträffar, fastighetsronderingar

Hyres-

gäster

Viktiga frågor: Kontinuerligt miljöarbete, trygghetsfrågor

Arenor för möten: Dialogmöten med samhällsrepresentanter och organisationer

Samhället

Kapital-

marknad

Viktiga frågor: Affärsmodell, ﬁnansiering, tillväxt, resultatutveckling

Arenor för möten: Stämma, möten med investerings- och ﬁnansinstitut

Viktiga frågor: Personlig utveckling, arbetsmiljö, Brinovas utveckling

Arenor för möten: Utvärderingsmöten, utbildningar, personalkonferenser, medarbetarnöjdhetsindex

Med-

arbetare

En aktiv

intressentdialog

Brinova har en aktiv dialog med sina intressenter där viktiga frågor kan diskuteras i olika kanaler som till exempel:

BRINOVA FASTIGHETER AB 45

HÅLLBARHETSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2021

HÅLLBARHETSRAPPORT

EU:s taxonomi

EU:s taxonomi för gröna investeringar

EU har som en del av sin klimat- och miljöstrategi beslutat

om en rad åtgärder för att kapital ska slussas till verksam-

heter som bidrar till en grönare ekonomi. Från år 2022 ska

stora företag av allmänt intresse (över 500 anställda) inom

EU rapportera hur stor andel av deras intäkter, kostnader och



taxonomin”).

Inledningsvis rapporterar bolag utifrån taxonomins



klimatanpassningar och klimatförbättringar. Följande år

utvidgas rapporteringen med gröna aktiviteter för vatten-

användning, cirkularitet, utsläpp och biodiversitet. Då måste

företag även rapportera i vilken utsträckning deras aktiviteter

uppfyller taxonomins krav.

För fastighetsbolag anger taxonomin bland annat gräns-





gränsvärden för svenska fastigheter uttryckt som primärener-





 

15 procent av fastighetsportföljen klassas som grön utifrån



Gränsvärde för energieffektiva fastigheter

Gränsvärde för

primärenergital

(kWh/m

Atemp och år)

Flerbostadshus 75

Kontor och förvaltning 89

Skolor 98

Hotell, pensionat och elevhem 98

Restaurang 94

Vård dagtid 92

Vård dygnet runt 96

Köpcentrum 98

Butik och lagerlokaler

för livsmedel 83

Butik och lagerlokaler

för övrig handel 85

Källa: Fastighetsägarna, december 2021.

Ny reglering för hållbarhetsrapport att vänta

EU planerar även att skärpa kraven på hållbarhetsredovis-

ning och introducera en tvingande rapporteringsstandard.

Kraven väntas införas från och med rapporteringen för 2023.

Bostadsfastigheten Kristianstad Hammar 9 miljö-

certiﬁerades enligt Green Building under 2021.

46 BRINOVA FASTIGHETER AB

HÅLLBARHETSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2021

HÅLLBARHETSRAPPORT

Viktiga ESG-frågor för Brinova

GENERELLT OM BRANSCHEN

Ange branschens tre

största hållbarhets-

relaterade utmaningar.

• Livscykelutsläpp av växthusgaser (GHG), både i bygg- och driftfasen av byggnaden.

• Hälsa, säkerhet och säkerhet för anställda och entreprenörer.

• Resurseffektivitet, avfallshantering och skapande av cirkulära och giftfria materialﬂöden.

Hur står sig företaget i

jämförelse med bransch-

kollegor angående hållbar-

hetsinitiativ? Över, i nivå

med eller under?

Brinova är i nivå med eller bättre än branschkollegor när det gäller hållbarhetsinitiativ och vårt

mål är att vara det ledande fastighetsbolaget i vår region i kampen mot klimatförändringar. Vi

har ett starkt fokus på att minska påverkan i hela vår värdekedja: från valet av grundmaterial

vid nyproduktion, hur cementen framställs eller användning av träråvara, till val av energi-

källor, men också på att skapa förutsättningar för de som arbetar i och kring fastigheterna

att, exempelvis ha möjlighet att ta cykeln eller kollektivtraﬁken till sina arbetsplatser eller

tillgång till bilpooler med elfordon.

Är företaget anslutet till

FN:s Global Compact eller

vetenskapsbaserade mål,

rapporterar till CDP eller

engagerad i något annat re-

levant hållbarhetsinitiativ?

Nej. Men vår hållbarhetsstrategi är baserad på FN:s mål för hållbar utveckling (SDG) och våra

mål kartläggs därefter.

MILJÖFRÅGOR

Ange, om några, företagets

klimatrelaterade möjlig-

heter.

• Energieffektivitet: 100 procent av våra fastigheter ska vara anslutna och övervakade genom

ett energiledningssystem och minska portföljens energianvändning med minst 20 procent

(mätt med kWh/m

) till 2025. Framöver kommer vi även att certiﬁera alla bostadsfastigheter

vi bygger – vilket kräver att byggnadernas energianvändning är 25 procent lägre än nationell

byggreglering.

• Producera förnybar energi genom att investera i solpaneler i alla nybyggnationer.

• Konstruktionens påverkan: främja ökat byggande med prefabricerade modulbyggnader i trä –

den i särklass mest klimatsmarta och miljövänliga metoden för bostadsproduktion och något

vi vill främja vidare framöver. Brinova har ett långsiktigt samarbete med Eksjöhus Bostad, som

specialiserat sig på att bygga närproducerade och prefabricerade modulära element (som

minskar behovet av transporter) för byggande av energi- och kostnadseffektiva bostadsmodu-

ler som lämpar sig för till exempel mindre lägenheter.

Vänligen ange företagets tre

primära risker relaterade till

klimatförändring.

• Koldioxidskatter.

• Fysiska klimatrisker.

• Mer intensiva temperaturvariationer.

Förutser företaget några

klimatrelaterade investe-

ringar?

Klimatrelaterade risker är något vi redan tar hänsyn till i designfasen av våra byggnader, men

problemen kommer sannolikt att bli vanligare i framtiden – vilket kommer att öka behovet av

klimatrelaterade investeringar även i beﬁntliga byggnader.

Förlitar sig företaget på

några begränsade resurser

för sina operationer? I så

fall, vilka ansträngningar

görs för att mildra risken

med att dessa resurser blir

ännu mer knapphändiga i

framtiden, t.ex. återvinning,

återanvändning, ersättning

eller förbättrad resurseffek-

tivitet?

Fastighetssektorn är en stor konsument av ändliga resurser och utvinning och produktion

av materiella resurser har betydande inverkan på miljön. Det är därför väsentligt för oss att

arbeta för att minska vår konsumtion av sådana resurser och upprätthålla deras värde under

längre perioder. Byggmaterialen vi använder ska ha lång livslängd och vi arbetar medvetet

med cement och träråvara som vi väljer i konstruktionen. 100 procent av energianvändningen,

avseende el, inom Brinovas fastigheter, där Brinova har abonnemang, är förnybar energi.

BRINOVA FASTIGHETER AB 47

HÅLLBARHETSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2021

HÅLLBARHETSRAPPORT

Övergångsrelaterade risker

(till exempel ändrade kund-

preferenser eller lagstift-

ning): Förutser ni några

risker eller möjligheter p g a

övergången till ett koldiox-

idneutralt samhälle? Finns

det några risker att företa-

gets erbjudande påverkas

negativt? Om ja, är företa-

get väl positionerat för att

hantera den risken?

• Medvetenheten om klimatförändringar hos kunderna ökar snabbt och Brinova måste möta

detta krav. Som ett exempel har vi nyligen beslutat att, framöver, certiﬁera alla våra nya

bostadsfastigheter vilket ställer höga krav på resurseffektivitet.

• Kunderna kommer i allt högre grad att kräva att byggnader använder förnybara energikällor,

och det ligger högt på agendan för Brinova. Vårt mål är att investera i ytterligare solenergi-

system till våra byggnader.

• Kunder/anställda kommer i allt högre grad att behöva tillgång till elektriska laddstationer

och tillgång till olika delningstjänster (snarare än att äga själva fordonen). Brinova har imple-

menterat ﬂera initiativ för att minska behovet av transporter och främja elfordon genom att

exempelvis öka installationen av laddstationer för elfordon och uppgradera vår egen ﬂotta av

servicefordon till eldrift under 2022.

• Alla nya fastigheter som läggs till vår portfölj är valda efter olika kriterier, ett är närheten till

kollektivtraﬁk.

Vänligen ange företagets

(1–2) primära sätt att

skapa en positiv miljö-

påverkan eller minimera

negativ miljöpåverkan. (Om

tillämpligt vänligen ange

motsvarande mest rele-

vanta FN-mål för hållbar

utveckling.) Hur mäts eller

kommuniceras de?

Agenda 2030 för hållbar utveckling och dess 17 SDG:s utgör grunden för Brinovas hållbar-

hetsstrategi. Vi arbetar systematiskt med att genomföra initiativ som stödjer agendan och

har identiﬁerat de SDG:s där vi kan ha störst inverkan. Dessa inkluderar mål 5: Jämställdhet,

mål 7: Hållbar energi för alla, mål 8: Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt, mål 11:

Hållbara städer och samhällen, mål 13: Bekämpa klimatförändringarna och mål 16: Fred,

rättvisa och starka institutioner.

Mer information om hur vi bidrar till dessa mål beskrivs i vår hållbarhetsstrategi och redovisas

i vår hållbarhetsredovisning.

SOCIALA FRÅGOR

Har företaget en historia

av olyckor? I så fall hur

har dessa hanterats? Finns

det några förebyggande

åtgärder, såsom politik?

Brinova har en mycket låg olycksfallsfrekvens jämfört med arbetade timmar. Förra året

registrerades ingen förlorad tid relaterad till olycka. Hälso- och säkerhetsfrågor blir allt mer

komplexa och viktiga inom byggprojekt. Brinova arbetar förebyggande med säkerhet genom

bland annat interna rutiner och olika verktyg. Arbetsmiljöfrågor är viktiga för att minimera

tillbud och olyckor och en nollvision för arbetsplatsolyckor gäller alla som arbetar för eller

utför uppdrag för Brinova.

Bedriver företaget några

andra aktiviteter avseen-

de samhällsengagemang

förutom de som är direkt

kopplade till verksamheten?

Brinovas mål är att ha en positiv inverkan i de samhällen vi är en del av och driva vår verk-

samhet på ett socialt ansvarsfullt sätt. Vi har ett program där vi erbjuder unga boende i våra

fastigheter sommarjobb inom underhållsarbete. Vi bidrar till de lokala samhällena genom att

samarbeta med Skånes Stadsmission och har ett eget program för välgörenhet som heter

”Brinova Kompis”, som ger alla våra medarbetare en chans att bidra.

Cirkulär ekonomi: Hur

hanteras inköp och avfall?

Vänligen ange företagets

krav på sina leverantörer,

om tillämpligt.

Brinova ställer krav på leverantörerna, och samarbetar med lokalhyresgästerna genom energi-

rådgivning för gröna hyresavtal.

Finns det några mål,

policyer, eller tillämpliga

uppförandekoder till före-

tagets leverantörer? Hur

ofta genomför företaget

revisioner av sina leveran-

törer?

Brinova arbetar med ramavtal med de största/viktigaste leverantörerna där minst en årlig

uppföljning och avstämning krävs. Vi kräver också att leverantörerna följer vår uppförandekod.

48 BRINOVA FASTIGHETER AB

HÅLLBARHETSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2021

STYRNING

Får alla anställda fort-

bildning inom antikorrup-

tion? Finns det en extern

visselblåsarfunktion? Finns

det några pågående eller

historiska incidenter som

involverar korruption, kartel-

ler eller något annat oetisk

uppträdande? Har förebyg-

gande åtgärder vidtagits?

Brinova har en uppförandekod som är väl kommunicerad till alla våra anställda såväl som

till leverantörer och andra intressenter. Uppförandekoden revideras årligen och godkänns av

styrelsen.

Vi har en visselblåsarfunktion, där alla anställda och externa parter har möjlighet att kontakta

en extern advokatbyrå.

Det ﬁnns inga pågående eller historiska incidenter.

Vi har ett godkännandeﬂöde där minst två olika medarbetare ska kvittera för alla kostnader.

Både som dokumenterad rutin och automatiserad funktion i affärssystemet.

Alla våra policyer kommuniceras med alla nyanställda och uppdateras årligen genom hela

organisation.

Ange företagets företags-

skattehemvist (dvs. där

företaget betalar skatt).

Sverige.

Finns det oberoende

ledamöter i styrelsen?

Det ﬁnns tre oberoende ledamöter i styrelsen.

Ange om och i vilken

omfattning, företaget

har transaktioner med

närstående?

Det ﬁnns inga transaktioner med närstående, med några undantag historiskt som redovisas

i årsredovisningen.

Är ersättningen till VD

och övriga medlemmar

av ledningsgruppen i linje

med branschsnittet? Vilka

nyckeltal dikterar ersättning

(särskilt om hållbarhet och

genus/mångfald ingår)?

Ja, ersättningen är i linje med branschsnitt. Ersättningar till VD och koncernledningen

godkänns av ersättningsutskottet.

Ange fördelning av män/

kvinnor vid varje nivå i

företaget, i synnerhet

företagets styrelse och

ledningsgrupp.

Styrelsen: 20 procent kvinnor, 80 procent män.

Koncernledningen: 50 procent kvinnor, 50 procent män.

Företagsledningen: 67 procent kvinnor, 33 procent män.

Företaget: 50 procent kvinnor, 50 procent män.

Är hållbarhetschef en del av

ledningsteamet? Om inte,

vem rapporterar personen

till?

Ja, hållbarhetschefen är också vice VD och därmed del av koncernledningen.

POLICYER OCH AVTAL

Fackliga avtal: Nej, men alla våra anställningsvillkor är på samma nivå eller bättre än villkoren i relevant

fackligt avtal.

Uppförandekod: Ja.

Mångfaldspolicy: Ja.

Antikorruptionspolicy: Ja.

HÅLLBARHETSRAPPORT

BRINOVA FASTIGHETER AB 49

HÅLLBARHETSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2021

Till bolagsstämman i Brinova Fastigheter AB (publ), org.nr 556840-3918.

Uppdrag och ansvarsfördelning

Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för år 2021 på sidorna



Granskningens inriktning och omfattning

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den

lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten

har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning

och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god re-

visionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt

uttalande.

Uttalande

En hållbarhetsrapport har upprättats.

Helsingborg den 24 mars 2022

Ernst & Young AB



Auktoriserad revisor

HÅLLBARHETSRAPPORT

Revisorns yttrande avseende

hållbarhetsrapporten

50 BRINOVA FASTIGHETER AB

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 2021

Förvaltningsberättelse

Lund, Sandryggen 1.

På fastigheten pågår projektutveckling för att konvertera samtliga lokalytor om

4 790 kvm till 100 hyresbostäder med beräknad tillträde i slutet av 2023.

BRINOVA FASTIGHETER AB 51

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 2021

Verksamheten

Styrelsen och verkställande direktören för Brinova Fastigheter AB (publ) (”Brinova” eller ”Bolaget”),

med organisationsnummer 556840-3918, med säte i Helsingborg, Sverige, avger härmed redovisning

för koncernen och moderbolaget för verksamhetsåret 2021. Årsredovisningen är i miljoner kronor.

Numeriska uppgifter inom parentes avser föregående räkenskapsår.

Brinova är ett fastighetsbolag med fokus på hyresbostäder



2021 uppgick marknadsvärdet på Bolagets fastighetsbestånd

-



Stockholm (med ticker BRIN B).

Brinova skapar avkastning för sina aktieägare genom att



fastigheter.





• 

• 

• Avkastningen på eget kapital ska uppgå till riskfri ränta



• Soliditeten ska lägst vara 30 procent.

För 2021 redovisar bolaget en avkastning på eget kapital på

16,5 procent (9,2), soliditet på 36,3 procent (31,6) och en ränte-

täckningsgrad på 3,0 ggr (3,1).

 

1 handelsbolag (1) och 1 kommanditbolag (1) där Brinova

Fastigheter AB är moderbolag. Samtliga fastigheter ägs via

dotterbolag förutom en fastighet som ägs av moderbolaget.





Moderbolag och organisation

Verksamheten i moderbolaget utgörs främst av koncernöver-



i form av management fee till koncernens fastighetsägande





 



koncernföretag debiteras enligt marknadsprissättning och på



av förvaltnings- och projektorganisationen.

Förvaltningen har anpassats efter de lokala marknadsmäs-

siga förutsättningarna och är organiserad i två regioner för att



med egen personal.

Koncernen har en separat funktion för projektutveckling





hållbarhet och HR. Dessa funktioner driver koncerngemensam

utveckling och stöttar förvaltningen med funktionell expertis.

-

ningskontor i Eslöv, Helsingborg, Karlskrona, Kristianstad,



gick till 48 (40), varav 24 män (21) och 24 kvinnor (19).

Ersättningsfrågor avseende ledande befattningshavare

behandlas av styrelsens ersättningsutskott och beslutas av

styrelsen i sin helhet. Ledande befattningshavare är VD och

vice VD. Dessa erbjuds en marknadsmässig kompensation

som beaktas utifrån den enskildes ansvarsområden och er-

farenheter. Ersättningen består av fast lön, pension och andra

sedvanliga förmåner. För ytterligare beskrivning se ”Förslag

till beslut om riktlinjer för ersättning till ledande befattnings-

havare” på sidan 115 samt not 9 i denna årsredovisning.

Bokfört värde, MkrYta, kvm

Totalt: 7 697,6 MkrTotalt: 328 249 kvm

45%

10%

5%3%

37%

39%

46%

36%

12%

50%

14%

Totalt: 462,3 Mkr

Hyresvärde, Mkr

Samhällsfastigheter

Bostäder

VERKSAMHETEN

Kommersiellt Projekt/Mark

52 BRINOVA FASTIGHETER AB

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 2021

Fastighetsbeståndet

Brinovas fastighetsbestånd, per den 31 december, bestod av

121 förvaltningsfastigheter (111) om totalt 328 249 kvadrat-



Brinovas fastighetsinnehav är koncentrerat till södra Sveri-

ge. Fastigheterna utgörs av hyresbostäder samt samhällsfast-

igheter med inslag av kommersiella fastigheter.

 



(380,5). Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94,3

procent (94,1). Samtliga bostäder är uthyrda.

Läs mer på sidan 119.

Hyresintäkter

Hyresintäkterna för verksamhetsåret 2021 uppgick till 399,0





hänföras till förvärv, nyuthyrningar och färdigställda projekt.

Kontraktsstruktur

Kontrakt skrivs för bostäder med tre månaders uppsägnings-

tid. Efterfrågan på bostäder är stor i alla de kommuner som



dagen uppgick vakanserna för kommersiella fastigheter till

-

tider upp till 25 år och hyresnivån är reglerad via indexavtal

-

erna successivt då avtalen normalt sträcker sig tre till fem år.



normalt sett helt eller delvis bundna till indexavtal kopplade



Driftsöverskott och överskottsgrad



ger en överskottsgrad om 63,4 procent (63,5). Bolaget över-

-

grad överstigande 60 procent. Fastighetskostnaderna uppgick



personal, med kompetens inom drift- och energiområdet,



för att optimera investeringarna, både kostnadsmässigt och

för kundnyttan.

Förvaltningsresultat





procent.

 

-





Periodens totalresultat

-

serade värdeförändringar på fastigheter för perioden uppgick



förvärv, förändrade direktavkastningskrav och färdigställda

projekt. Realiserade värdeförändringar från förvaltnings-





(-21,0). Värdeförändringen för räntederivaten påverkar inte



Fastighetsbeståndets utveckling

Försäljning



och avseende fastighetstyp, avyttrades en bostadsfastighet,



Andel av kontraktsvärde – tio största hyresgästerna

Mkr

Karlskrona Kommun 20,8

Region Skåne 20,3

Landskrona Stad 19,2

Sparbanken Skåne AB 16,6

Malmö Stad 16,2

Eslövs kommun 13,8

Försäkringskassan 12,0

Attendo Sverige AB 8,4

Traﬁkverket 7,0

Fitness24Seven AB 5,6

139,9

Fastighetsbeståndets utveckling Hyresintäkter Uthyrningsgrad

2 00

4 00

6 00

8 00

Mkr

2019 2020 202120182017

Mkr

2019 2020 202120182017

100

2019 2020 202120182017

VERKSAMHETEN

BRINOVA FASTIGHETER AB 53

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 2021



Underliggande fastighetsvärde för alla fastigheterna uppgick



 -

tors/industrifastigheter i Trelleborg, Hjorten 14 och Snickeriet

10. Frånträde skedde den 1 september.

Förvärv

Avtal om förvärv tecknades avseende två bostadsfastigheter





och tillträdet skedde i mars 2021. Fastigheten i Eslöv, som är

under produktionsstart, förvärvades för ett underliggande



preliminärt i juni 2023.

Avtal tecknades och tillträde genomfördes av fastigheten



byggnad för bostadsändamål med bygglov att bygga ytter-

ligare 18 bostadslägenheter.

Överskottsgrad Driftsöverskott Förvaltningsresultat

2019 2020 202120182017

100

150

200

250

300

Mkr

2019 2020 202120182017

100

150

200

Mkr

2019 2020 202120182017

VERKSAMHETEN

Avtal tecknades och tillträde genomfördes av bostadsfastig-

heten Skurup Tell 13 med 22 lägenheter.

 -



skedde den 1 september.

I augusti tecknades avtal om förvärv av två bostadsfast-

igheter under produktion i Bjuv och Kävlinge. Tillträde sker

under 2022 och 2023 när byggnaderna är klara och totalt sett

kommer fastigheterna tillföra 114 lägenheter, ett hyresvärde





Avtal tecknades även om förvärv av tre citybostadsfastig-

heter i Kristianstad. Fastigheterna har en total yta om 10 023





skedde den 31 augusti 2021.

Avtal tecknades i september om förvärv av fyra cityfastig-

heter i Helsingborg. Fastigheterna har en total yta om 12 283



Staffanstorp, Stanstorp 7.

54 BRINOVA FASTIGHETER AB

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 2021

VERKSAMHETEN

Förändring fastighetsvärde

Mkr

Ingående verkligt värde 6 048,1

Fastighetsförvärv, förvärvat fastighetsvärde 1 028,8

Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 467,0

Försäljningar -153,4

Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 307,1

Summa 7 697,6



skedde den 15 september 2021.

Avtal tecknades om förvärv av tre samhällsfastigheter om



Husie, Kulladal och Hyllie och består av en förskola, LSS-bo-



skedde den 1 december.

I början av december tecknades avtal om förvärv avseen-



hyresbostäder och byggrätter om cirka 9 500 kvm BTA där

Brinova planerar att uppföra 18 radhus samt två punkthus

med 10 våningar, totalt 86 bostadslägenheter. Tillträde

skedde i januari 2022.

Avtal om förvärv av bostadsfastigheter under produktion

-

lande kommer fastigheten bestå av 34 bostadslägenheter.

Tillträde beräknas ske första kvartalet 2024.

Läs mer om Brinovas förvärv på sidorna 24–25.

Investeringar

-

-

-

sen 1 och Kamomillen 1, Bajonetten 3 och 6 samt Lugnet 9.

Orealiserade värdeförändringar

De orealiserade värdeförändringarna på Brinovas fastigheter



Bostadsfastigheten Klas Klättermus 2 i Borstahusen i Landskrona med 76 hyresbostäder och byggrätter om cirka 9 500 kvm

BTA där Brinova planerar att uppföra 18 radhus samt två punkthus med 10 våningar, totalt 86 bostadslägenheter.

av nyuthyrningar, förvärv, förändrade direktavkastningskrav

och färdigställda projekt. Brinova genomför varje kvartal en

extern värdering av samtliga förvaltningsfastigheter.

Den externa värderingen ligger till grund för de verkliga



 -

liga koncernens förvaltningsfastigheter bedöms vara i nivå 3

i värderingshierarkin. En utförligare beskrivning av värde-



Hållbarhet



det trygga samhället, en lönsam och ansvarsfull verksamhet,



medarbetare.

Se ytterligare beskrivningar i hållbarhetsrapporten på sidorna 33–48.

Förväntad framtida utveckling

Brinova har fokus på växande attraktiva kommuner i södra

Sverige, där det råder en stabil efterfrågan på fastigheter

för hyreslägenheter samt samhällsfastigheter för bostad,

vård, utbildning, administration och fritid. Ansvarsfull egen

förvaltning utvecklar löpande bolagets marknadskunnande

och relationerna med lokala beslutsfattare. Det tillsammans

med intressanta pågående och framtida projekt och en god



kommande åren.

Närstående

I periodens resultat ingick närståendetransaktioner avseende

räntekostnader hänförlig till en säljarrevers till Backahill AB

-

bolag till Brinova Fastigheter AB. Transaktionerna har skett

på marknadsmässiga villkor. Till övriga närstående såsom

VD och koncernledning har ersättning lämnats på sedvanliga

villkor i enlighet med beslut i styrelsens ersättningsutskott.

Se även not 9 för ersättning till styrelse.

BRINOVA FASTIGHETER AB 55

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 2021

Väl underbyggd fastighetsvärdering

skapar stabilitet

Tydliga riktlinjer kopplat till välfungerande rutiner skapar förutsättningar för en

rättvisande värdering av tillgångarna samt en stabil ﬁnansiering och intjäning.

De orealiserade värdeförändringarna på Brinovas fastigheter



uthyrningar, färdigställda projekt och sänkta direktavkast-

ningskrav på marknaden.

Verkligt värde av förvaltningsfastigheter har bedömts

av externa, oberoende fastighetsvärderare, med relevanta,



aktuella marknadsområden som typ av fastigheter. Externa



varje kvartal en extern värdering av samtliga förvaltnings-

fastigheter. Beståndet gås igenom med uppdaterade hyres-

uppgifter, investeringar, vakansgrader, kalkylränta samt av-

kastningskrav. Besiktningar görs med ett treårsintervall eller

när större ombyggnationer eller investeringar genomförts.

Den externa värderingen ligger till grund för de verkliga vär-



Samtliga koncernens förvaltningsfastigheter bedöms vara

i nivå 3 i värderingshierarkin. En utförligare beskrivning



Fastigheternas marknadsvärde uppgick den 31 december



per kvadratmeter (20 000). Under 2021 investerade Brinova

-

veringar av fastigheter med högre teknisk standard, ökat

hyresvärde och förbättrat driftsnetto som följd.

Antaganden

I Brinovas värdering av fastigheter har följande indata använts:

Kalkylperiod: 10–27 år.

 2 % årligen.

Årlig hyresutveckling lokalkontrakt: Enligt gällande hyres-

kontrakt, 50–100 % av KPI eller en fast uppräkning om

2–3 % per år.

Årlig hyresutveckling bostadskontrakt: 100 % av KPI,

för nyproduktion lägre de första åren.

Årlig ökning av drift- och underhåll: 100 % av KPI.

Kalkylränta för nuvärdesberäkning: Varierar beroende av

fastighetens geograﬁska läge och uthyrningsändamål.

Kalkylränta per fastighetstyp

Fastighetstyp Intervall

Bostäder 4,5 % – 7,1 %

Samhällsfastigheter 3,8 % – 8,8 %

Kommersiella fastigheter 6,1 % – 10,1 %

Fastighetsvärde

Kalkylränta

Kalkylränta är det räntekrav fastighetsägaren förväntar sig av

det i fastigheten knutna kapitalet. I Brinovas värdering utgör

kalkylräntan räntekrav på det totala kapitalet eftersom kalky-

len utförs utan hänsyn till eventuell belåning. Se även not 13 i

denna årsredovisning.

Restvärde



Hyresnivåer



Driftskostnader

Förädling

Potential

Kalkylränta

FASTIGHETSVÄRDERING

56 BRINOVA FASTIGHETER AB

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 2021

Väsentliga händelser

Avtal har tecknats och tillträde har genomförts av





bygglov att bygga ytterligare 18 bostadslägenheter.



intervallet 0,24 procent till 0,49 procent och med en löptid







2021.

Avtal om förvärv tecknades avseende två bostadsfastigheter





och tillträdet skedde i mars 2021. Fastigheten i Eslöv, som är

under produktionsstart, förvärvades för ett underliggande



preliminärt i juni 2023.









avseende fastighetstyp, har avtal om försäljning tecknats av

-

siella fastigheter, Växjö Skomakaren 5, Vellinge Eskilstorp







-

tjänst i Bromölla, bostadslägenheter i Karlskrona och Kristi-

anstad samt padelhall i Kristianstad har byggstartats.

Årsstämman genomfördes och till ny styrelseledamot att

efterträda Anneli Jansson som avböjt omval valdes Anna



styrelsesammansättningen.

En riktad nyemission genomfördes, om cirka 8,2 miljoner



från årsstämman den 5 maj 2021 till ett pris om 32,50 kr per

aktie, vilket motsvarade en premie mot substansvärdet per 31

mars om 21 procent.

Avtal har tecknats och tillträde har genomförts av bostads-

fastigheten Skurup Tell 13.

Avtal har tecknats om förvärv av en bostadsfast-



Samtidigt har avtal om försäljning tecknats av två

kontors/industrifastigheter i Trelleborg, Hjorten 14 och

Snickeriet 10. Tillträde och frånträde skedde den 1 september.

I augusti tecknades avtal om förvärv av två bostadsfastig-

heter under produktion i Bjuv och Kävlinge. Tillträde sker

under 2022 och 2023 när byggnaderna är klara och totalt sett

kommer fastigheterna tillföra 114 lägenheter, ett hyresvärde

-



VÄSENTLIGA HÄNDELSER

Bjuv, Billesholmsgård 9:467.

Malmö, Nattskärran 7.

BRINOVA FASTIGHETER AB 57

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 2021

Avtal tecknades även om förvärv av tre citybostadsfastigheter

i Kristianstad. Fastigheterna har en total yta om 10 023 kvm,





den 31 augusti 2021.

Avtal tecknades i september om förvärv av fyra cityfastig-

heter i Helsingborg. Fastigheterna har en total yta om 12 283







genom en emission av egna aktier i Brinova. Antalet aktier av

serie B i Brinova ökade med 4 816 063 aktier, och emitterades

på en teckningskurs om 45,369 kr.



-



ett nöjd kund-index överstigande 4,8 av 6 och ett nöjd med-

arbetar-index överstigande 5,4 av 6.

Tillträde har skett den 1 oktober 2021 till två bo-



Fastigheterna med en uthyrningsbar bostadsyta om



Avtal har i oktober tecknats om förvärv av tre samhällsfas-





samt förrådshotell. Fastigheterna har en uthyrningsbar yta







Avtal om förvärv har i december tecknats avseende en

-

bostäder och byggrätter om cirka 9 500 kvm BTA där Brinova

planerar att uppföra 18 radhus samt två punkthus med 10 vå-

ningar, totalt 86 bostadslägenheter. Fastigheten, Landskrona

Klas Klättermus 2, har i dagsläget en uthyrningsbar yta om





Avtal om förvärv av bostadsfastigheter under produktion i



Hjärup 4:306 kommer vid färdigställande bestå av 34 bo-

stadslägenheter. Fastigheten kommer att ha en uthyrnings-



förvärvas i bolagsform för ett underliggande fastighetsvärde



vilket beräknas ske under det första kvartalet 2024.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER

Händelser efter periodens utgång

Avtal om förvärv har tecknats avseende ett bostadsprojekt

med 14 hyresbostäder och en bostadsyta om 1 000 kvm i Hel-

singborg intill Vallåkra station. Tillträde sker när projektet

är avslutat vilket beräknas ske första kvartalet 2024.

Bygglov har erhållits för att uppföra lokalytor om 1 800

kvm inom fastigheten Skeppsbrokajen 4 i Karlskrona, vilket



beräknad till första kvartalet 2023.

Bygglov har erhållits om att uppföra åtta hyresbostäder inom







fastighetsområdet Sjöhem i Kristianstad.

Hyresavtal har tecknats med Försäkringskassan med 2 200

kvm inom kvarteret Lindblad i Karlskrona.

Ny detaljplan har vunnit laga kraft inom fastigheten Lugnet

9 i Bromölla som möjliggör förtätning av fastigheten med

ytterligare hyresbostäder.

Landskrona, Klas Klättermus 2.

58 BRINOVA FASTIGHETER AB

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 2021

Räntebärande skulder

Brinovas skuldsättning är vid varje tillfälle väl avvägd för fortsatt tillväxt och för

att balansera en ﬁnansiell trygghet och kapacitet mot en attraktiv avkastning.

Finanspolicy

Styrelsen anger och beslutar om riktlinjer för bolagets



-

ka frågor. Finanspolicyn ska ses som ett ramverk som anger





instrument och arbetsmetoder samt motparter ska ske i en-



optimerar det ekonomiska utfallet för koncernen.

Finansförvaltning



svarar för att kapitaltillförsel och likviditet tryggas, att

betalningssystemen är ändamålsenliga och att koncernens

riskexponering hålls inom angivna ramar. Finanspolicyn

reglerar hur kapitaltillförsel ska säkras. Brinova eftersträvar

en balans mellan kort- och långfristig upplåning uppdelad



kreditgivare i låneportföljen. All upplåning ska ske i svensk

-



Bolagets räntebärande skulder utgörs idag av banklån,

även om alternativa källor löpande utvärderas.

Kapitalstruktur

-





motsvarar en soliditet om 36,3 procent (31,6). Brinovas lång-

siktiga soliditetsmål är en kvot som ska överstiga 30 procent.



Fastighetsförvaltning binder begränsat rörelsekapital då fast-

ighetsintäkter betalas i förskott medan merparten av kostna-

derna betalas i efterskott. Detta innebär att det normalt inte



Förvärv kräver dock ett utökat rörelsekapital som bolaget





 -



-







Skulder till kreditinstitut

Koncernens skulder till kreditinstitut uppgick till 4 489,4

-

-

hetsförvärv.

Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgår till 1,3



Brinova arbetar med att trygga den långsiktiga kapitalförsörj-

ningen, bland annat genom att kontinuerligt föra en dialog

-



krediterna beräknas förlängas successivt innan utgången av

kvartal 4 2022. Belåningsgraden vid utgången av det fjärde

kvartalet uppgick till 58,3 procent (63,2) och räntetäcknings-

graden uppgick till 3,0 ggr (3,1). Brinovas långsiktiga mål



gånger.

Ränterisker

Skulderna löper med rörlig ränta, främst kopplad till Stibor

3 månader med tillägg av marginal. Den genomsnittliga

räntan per balansdagen uppgick till 1,8 procent (1,8). Brinova



att erhålla en lägre risknivå i låneportföljen. Innehavet och



Belåningsgrad Låneförfall

Utnyttjat Ej utnyttjat

Swapförfall, slutår

2019 2020 202120182017

700

1 400

2 100

2 800

3 500

Mkr

20232022 2024 2026

100

150

200

250

300

Mkr

2028 2029

2030

2031

202720262024 2025

RÄNTEBÄRANDE SKULDER

BRINOVA FASTIGHETER AB 59

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 2021



-





löptid gått ut är alltid värdet noll. I enlighet med IFRS 9

redovisas räntederivaten till verkligt värde. De klassas i nivå

2 enligt IFRS 13.

RÄNTEBÄRANDE SKULDER

Räntesäkringar via ränteswap

Startår Slutår Ränta, % Mkr

2016 2024 0,8 100,0

2019 2024 -0,1 100,0

2019 2025 0,6 100,0

2019 2025 0,0 100,0

2016 2026 1,1 100,0

2019 2026 0,0 50,0

2018 2027 1,3 100,0

2019 2027 0,8 100,0

2021 2027 0,7 100,0

2018 2028 1,3 100,0

2018 2028 1,2 200,0

2021 2029 0,8 100,0

2019 2029 0,9 200,0

2020 2030 0,0 300,0

2021 2031 0,2 200,0

2021 2031 0,5 150,0

Totalt 2 100,0

Ränteförfall

Period (år) Lånebelopp, Mkr Ränta, % Andel, %

< 1 2 379 2,8 53

1–2 1 2,1 0

2–3 209 0,4 4

3–4 200 0,3 4

4–5 150 0,8 3

5–6 300 0,9 7

6–7 300 1,2 7

7–8 300 0,9 7

8–9 300 0,0 7

9–10 350 0,4 8

Totalt 4 489 1,8 100

Kapitalbindning

Period (år) Avtalsvolym, Mkr Utnyttjat, Mkr Ej utnyttjat, Mkr

< 1 3 260 2 944 316

1–2 488 488 0

2–3 1 098 928 170

4–5 129 129 0

Totalt 4 975 4 489 486

Helsingborg, Göta 1.

60 BRINOVA FASTIGHETER AB

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 2021

120

180

2019 2020 202120182017

Börsvärde/eget kapital, %

Brinovaaktien och ägarna

Brinova arbetar för att ge ägarna en långsiktigt hållbar och konkurrenskraftig avkastning på sin

investering, till en balanserad risk. Med Brinovas tydliga tillväxtstrategi möjliggörs en fortsatt

uppbyggnad av substansvärdet som under 2021 ökade från 26,1 till 32,3 kronor per aktie.

Brinovas aktie introducerades den 30 september 2016 på





-



Aktien handlas under benämningen BRIN B.

Kursutveckling och omsättning



den 30 december 2020 till 49,80 den 30 december 2021. Börs-











-



omsättningshastighet på cirka 10 procent.

Aktier och aktiekapital

Aktiekapitalet i Brinova ska utgöra lägst 160 000 000 kronor

och högst 640 000 000 kronor. Antalet aktier ska uppgå till

lägst 40 000 000 och högst 160 000 000. Aktiekapitalet i

Brinova Fastigheter AB uppgick, per den 31 december 2021

-

joner stamaktier (84,4) varav 19,2 miljoner aktier (19,2) är av



(65,2) av Serie B som berättigar till en röst. Kvotvärdet per

aktie är 4,00 kronor (4,00). Varje röstberättigad får vid års-

stämman rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda

aktier. Aktierna är inte föremål för några begränsningar i

rätten att överlåta dem.

Läs mer om aktiekapitalets utveckling på sidan 96, not 23.

Likviditetsgaranti





säljkurser i Brinovas aktie.

Syftet är att minska prisskillnaden mellan köp- och säljkurs

och att öka volymen i aktiens orderbok. Likviditetsgarantin ger

Brinova en högre likviditet i aktien, vilket ger en mer rättvi-

sande värdering och en lägre riskpremie för investerarna.

Substansvärde

Substansvärdet är bolagets samlade kapital som bolaget har

att förvalta för att skapa såväl en värdeutveckling som direkt-



till verkligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån bola-



Långsiktigt substansvärde beräknas till 32,30 kr/aktie

(26,14). Det motsvarar 65 procent (91) av Brinovas aktiekurs

på balansdagen.

Kursutveckling

Substansvärde

Mkr kr/aktie

Eget kapital enligt balansräkning 2 859,6 29,36

Återläggning

Uppskjutna skatter 287,8 2,95

Räntederivat -1,1 -0,01

Långsiktigt substansvärde 3 146,3 32,30

JFMAMJ

2021 2022

JASOND JF

Index Antal aktier, tusental

500

1 00

1 50

2 00

OMX Stockholm_PI Carnegie Real Estate Index

Brinova Omsatt antal aktier/månad, tusental

2019 2020 202120182017

Eget kapital per aktie, kr

AKTIE OCH ÄGARE

BRINOVA FASTIGHETER AB 61

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 2021

Data per aktie

2021 2020 2019 2018 2017

Börskurs vid årets slut, kr 49,80 28,60 31,60 17,30 11,95

Kursutveckling under året, % 74,1 -9,5 82,7 44,8 -21,9

Högst betalt under året, kr 57,20 34,90 31,60 18,00 15,40

Lägst betalt under året, kr 27,90 17,50 16,90 11,85 11,95

Förvaltningsresultat per

aktie, kr 1,7 1,5 1,5 1,3 1,1

Resultat per aktie, kr 4,4 2,0 2,4 1,6 1,4

p/e-tal 11 14 13 11 9

Eget kapital per aktie, kr 29,36 23,50 20,85 18,48 16,87

Antal aktier vid årets slut,

miljoner 97,4 84,4 72,3 72,3 72,3

Genomsnittligt antal aktier,

miljoner 90,7 79,1 72,3 72,3 72,3

Utdelningspolicy och utdelning

Brinova prioriterar tillväxt och likviditet och därför föreslår

styrelsen och ledningen stämman att ingen utdelning ska





till sina aktieägare med 30 procent av förvaltningsresultatet

efter schablonberäknad skatt, efter att bolagets tillväxtmål



Utdelning får endast ske till ett sådant belopp att det efter



och endast om utdelningen framstår som försvarlig med hän-

syn till:

• de krav som verksamhetens art, omfattning och risker

ställer på storleken av det egna kapitalet

• bolagets konsolideringsbehov, likviditet och ställning i

övrigt enligt den så kallade ”försiktighetsregeln”.

Incitamentsprogram

Brinova har inga aktiebaserade incitamentsprogram.

Ägare



(2 830). Största ägare är Backahill AB med 24,1 procent (25,6)

av kapitalet och 40,0 procent (41,3) av rösterna. Fastighets AB

Balder var näst största ägare med 18,9 procent (21,8) av kapi-

talet och 31,5 procent (33,1) av rösterna. Utöver dessa två och

den tredje största ägaren ER-HO Förvaltning AB med 10,4



hade ingen ytterligare ägare mer än 10,0 procent av kapitalet

och rösterna.

 



-

cent (95,5) av rösterna och fysiska personer med 5,6 procent



Brinova ägde inga egna aktier i bolaget.

Aktiemarknadsinformation

Brinova lämnar snabb, samtidig, korrekt och tillförlitlig in-



intressenter. Bolaget lämnar pressreleaser, delårsrapporter



hela verksamhetsåret. Dessutom medverkar Brinova löpande

på olika kapitalmarknadsmöten arrangerade av banker och



aktuell information om Brinova som exempelvis pressmed-



direkt av Brinova per telefon eller via mail.

Kalendarium

 

2022-05-05 Årsstämma 2022

 

 

 

IR-kontakt

Malin Rosén, vVD och CFO, malin.rosen@brinova.se

Per Johansson, VD, per.johansson@brinova.se

10 största ägare, 2022-02-28

Namn

Antal

A-aktier,

tusental

Antal

B-aktier,

tusental

Andel av

kapital, %

Andel av

röster, %

Backahill AB 9 400 14 096 24,1 40,0

Fastighets AB Balder 7 400 11 020 18,9 31,5

ER-HO Förvaltning AB 2 400 7 715 10,4 11,7

Länsförsäkringar

fondförvaltning AB 8 906 9,1 3,3

Beaclean Aktiebolag 7 498 7,7 2,8

Verdipapirfond

Odin Ejendom 3 757 3,9 1,4

SEB AB,

Luxembourg Branch 2 816 2,9 1,0

Prior & Nilsson Fond- och

Kapitalförvaltning AB 2 380 2,4 0,9

SEB Nanocap 1 883 1,9 0,7

SEB Investment

Management

1 781 1,8 0,7

Övriga aktieägare 16 345 16,9 6,0

Summa 19 200 78 197 100,0 100,0

Ägarförhållanden per 2022-02-28

Fördelning storlek

på aktieinnehavet Antal

Andel av

kapital %

Andel av

röster, %

1-500 2 194 0,3 0,1

501-1 000 465 0,4 0,1

1 001-5 000 533 1,3 0,5

5 001-10 000 90 0,7 0,3

10 001-15 000 43 0,5 0,2

15 001-20 000 26 0,5 0,2

20 001- 100 96,3 98,6

Summa 3 451 100,0 100,0

AKTIE OCH ÄGARE

62 BRINOVA FASTIGHETER AB

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 2021

Möjligheter och risker

All företagsamhet handlar om att, till gagn för bolaget och alla dess intressenter, dra fördel av de

möjligheter som en deﬁnierad marknad erbjuder och på bästa sätt hantera de risker som är för-

knippade med verksamheten. Rätt hanterat skapar det värde likväl som en bristfällig riskhantering

kan få negativa konsekvenser.



-

gets förmåga att uppnå sina verksamhetsmål inom en given

tidsperiod. Riskhantering är en viktig del i styrningen av



prioritera, hantera och följa upp de risker som alltid är för-

knippade med en kommersiell verksamhet.



För risker, som kan uppkomma i den löpande verksamheten

och av beteenden som kan påverka företagets varumärke och

förtroende, har styrelsen och ledningen utarbetat policyer,

instruktioner och mandat som löpande följs upp.

Risker utanför bolagets kontroll

Risker som bygger på händelser som Brinova inte kan på-

verka men som kan leda till verksamhetsavbrott utvärderas

löpande. För att reducera skadeverkan tecknas väl avvägda

försäkringslösningar.

Även eventuella risker för skada på människor eller egendom

som kan ha uppkommit som en följd av Brinovas agerande

hanteras med försäkringslösningar till motsvarande värden

som kan täcka tänkbara skador.

I utvärderingen av riskerna prioriteras hanteringen av



tillfället största påverkan på bolaget. Det vill säga en avväg-





står symbolerna för:

lågt riskvärde,

mellan riskvärde,

högt riskvärde.

RISKHANTERING

Strategiska risker

Operativa risker

Risk Hantering Exponering Riskvärde

Bolagsförvärv

Hyresvärde

Hyresintäkter och hyresnivå

Fastighetsförvärv sker oftast i bolagsform.

Historiska beslut och åtgärder samt den

framtida resultatutvecklingen i de förvär-

vade bolagen kan påverka resultatet.

För samhällsfastigheter och kommer-

siella fastigheter råder marknadshyror.

Nyproduktion och efterfrågan påverkar

hyresnivåerna. Till skillnad från sam-

hällsfastigheter och kommersiella fast-

igheter omfattas bostadsfastigheter av

regleringar som bland annat innebär att

den så kallade bruksvärdesprincipen

bestämmer hyressättningen. En viss

överetablering kan noteras avseende

privata aktörer inom vård och omsorg,

signaler kommer att de ej kan fylla

alla tillgängliga platser. Utvecklingen

av centrumhandeln har påverkats av

ändrade köpmönster (digitalisering).

Brinova har en god kompetens för att kunna göra

en korrekt bedömning av förvärvens framtida poten-

tial. Inför varje förvärv gör Brinova en omfattande

due diligence för att minimera riskerna knutna till

historiska beslut och åtgärder.

Efterfrågan på lokaler i samhällsfastigheter är i

regionen god. Avtal skrivs på löptider upp till 25 år

och hyresnivån är reglerad via indexavtal. Brinova

för en proaktiv dialog med de privata aktörerna

inom vård och omsorg för att se behov och eventu-

ell omställning. För övriga kommersiella avtal reg-

leras hyresnivåerna successivt då avtalen normalt

sträcker sig 3–5 år. I kommersiella fastigheter är

beﬁntliga lokalhyreskontrakt normalt sett helt eller

delvis bundna till konsumentprisindex, d.v.s. helt

eller delvis inﬂationsjusterade. Centrumhandeln

är en liten del i Brinovas bestånd vilket innebär att

den justering av hyror som detta leder till ger lite

effekt. Brinova arbetar med att hitta alternativa

användningsområden för lokaler, t ex kommunal

verksamhet eller konvertering till bostäder. Efter-

frågan på bostäder är stor i alla de kommuner som

Brinova verkar i, bolaget arbetar aktivt med att

renovera lägenheter till modern standard och där-

med höja hyresnivån.

Bostäder

Samhällsfastigheter

Kommersiellt

Projekt

36%

12%

50%

BRINOVA FASTIGHETER AB 63

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 2021

RISKHANTERING

Uthyrningsgrad

Vakanser

Förändringar i vakansgrad påverkar

hyresintäkterna positivt eller negativt.

Vakansgraden påverkas av bland annat

den allmänna konjunkturutvecklingen,

produktionstakten för nya fastigheter,

förändring i infrastruktur samt befolk-

ningstillväxt och sysselsättning.

Risken för ökande vakanser i beståndet bedöms

vara liten med hänsyn till fastighetsbeståndets

sammansättning av bostäder och samhällsfastig-

heter med långa kontrakt, bra lägen och stabila kun-

der. Brinovas kommersiella ytor är primärt belägna

i anslutning till bolagets bostäder och samhällsfast-

igheter vilket gör dem attraktiva för olika service-

funktioner. Efterfrågan på bostäder är stor i alla de

kommuner Brinova verkar i, vilket gör det lätt att hyra

ut bolagets lägenheter till nya hyresgäster i samband

med avﬂyttning. Efterfrågan på lokaler i samhälls-

fastigheter är i regionen god och förväntas att förbli

så även fortsättningsvis. Återstående löptid följs upp

kontinuerligt.

100

-17 -18 -19 -20 -21

Risk Hantering Exponering Riskvärde

Överskottsgrad

Drift och underhåll

Kostnader för drift, underhåll och

taxebundna kostnader som el och värme

beror på prisnivåer och förbrukning. Ökar

dessa mer än vad som kompenseras för

genom avtalade hyror, kan det påverka

resultatet. Även oförutsedda renove-

ringsbehov kan påverka resultatet.

Brinova arbetar löpande med att hitta kostnads-

effektiva lösningar, inte minst på energiområdet.

Brinova har inventerat sitt bestånd och lagt upp

treårsplaner för fastighetsunderhåll. Därför utgörs

oförutsedda renoveringskostnader som skulle

kunna uppstå främst av skador för vilket Brinova

har tecknat försäkringslösningar.

-17 -18 -19 -20 -21

Andel friköpta fastigheter,

% av fastighetsvärde

Tomträttsavgälder och fastighetsskatt

En andel av kostnaderna avser fastig-

hetsskatt och tomträttsavgälder där

möjligheterna att påverka kostnadernas

storlek är begränsad. Tomträttsavgäl-

derna omförhandlas periodvis och vid

respektive omförhandling ﬁnns det inga

garantier för att tomträttsavgälden inte

stiger, vilket kan påverka resultatet.

Kostnaden för fastighetsskatten i kommersiella

fastigheter ersätts i de ﬂesta hyresavtal av hyres-

gästen. Detsamma gäller samhällsfastigheter i

den mån de beskattas, de ﬂesta är klassade som

specialfastigheter som ej beskattas. Ökningar i

tomträttsavgälder kompenseras ofta genom index-

regleringar i, eller omförhandling av, hyreskontrakt.

Huvuddelen av Brinovas fastigheter är friköpta.

95,9%

Kundförluster

Kunder har inte alltid möjlighet att

fullfölja sina åtaganden.

Av de tio största hyresgästerna utgörs nio av

kommuner, landsting eller andra myndigheter vilkas

betalningsförmåga får anses som mycket god.

Kontraktsvärdet för dessa tio hyresgäster uppgår

till 39 procent av det totala kontraktsvärdet. Brinova

arbetar aktivt för att minimera risken för kundför-

luster. För alla nya hyresgäster, såväl bostads- som

kommersiella hyresgäster, görs en kreditprövning

innan avtal tecknas. I vissa avtal garanteras hyres-

gästens förpliktelser av moderbolag, borgen eller

genom bankgaranti.

Andel av kontraktsvärde

– tio största hyresgästerna Mkr

Karlskrona Kommun 20,8

Region Skåne 20,3

Landskrona Stad 19,2

Sparbanken Skåne AB 16,6

Malmö Stad 16,2

Eslövs kommun 13,8

Försäkringskassan 12,0

Attendo Sverige AB 8,4

Traﬁkverket 7,0

Fitness24Seven AB 5,6

139,9

64 BRINOVA FASTIGHETER AB

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 2021

RISKHANTERING

Risk Hantering Exponering

Projekt

Vid genomförande av projekt är risker-

na främst relaterade till tidsplan och

kostnadsnivå. Men även att marknadens

behov förändras innan fastigheten är klar

att tas i bruk.

Brinova har en god kompetens för att kunna göra

en korrekt bedömning av projektens framtida po-

tential som också genomförs under strikt kontroll.

Inför varje projekt gör Brinova en omfattande be-

dömning av projektets ekonomiska förutsättningar.

De ﬂesta projekt görs med totalentreprenad som

minskar risken för kostnadsökningar. Projektstart

villkoras för alla projekt utan bostadsprojekt av att

hyreskontrakt påtecknats. En noggrann uppfölj-

ning görs vid projektets avslutande.

Projektutveckling

100

200

300

400

500

Mkr

-17 -18 -19 -20 -21

Riskvärde

Personberoende

Ett bolags framtida utveckling beror

i hög grad på företagsledningens

och andra nyckelpersoners kunskap,

erfarenhet och engagemang.

Brinova har en företags- och koncernledningsgrupp

med god kunskap inom fastighetsutveckling, för-

valtning och ekonomi. I och med Brinovas tillväxt

så utökas kompetensbasen och minskar konse-

kvenserna vid personförändringar. Årliga perso-

nalundersökningar genomförs för att tidigt fånga

upp signaler som kräver åtgärder.



VD sedan 2016. Han har över 25 års erfarenhet

av fastigheter. Han har varit regionchef för Klö-

vern AB och VD på Dagon AB samt Tribona AB.



Vice VD sedan 2018 och CFO sedan 2015. Hon

har över 25 års erfarenhet av fastigheter. Hon

har varit redovisningschef på tidigare Brinova

och Catena.

Kompetensbrist

Ett bolag med liten organisation har

ett beroende av nyckelpersoner.

En kontinuerlig dialog förs med medarbetarna och

marknadsmässiga villkor för ersättning bidrar till

en låg personalomsättning samt företagsgemen-

samma utbildningar är grunden för att uppnå en

låg personalomsättning samt kunna rekrytera bra

kompetens.

Tekniska problem

Riskförhållanden som är förknippade

med den tekniska driften av fastighe-

ten, såsom risken för konstruktionsfel

och andra dolda fel eller brister.

Vid varje förvärv genomförs en grundlig teknisk

undersökning för att identiﬁera och reducera de

risker som är förknippade med investeringen. Fast-

igheterna är fullvärdesförsäkrade. Bolaget har väl

utarbetade rutiner för fastställande av periodiskt

underhåll och rondering av fastigheternas tekniska

system.

Orealiserade värdeförändringar

Värdeförändringar fastigheter

Fastighetsinnehavet redovisas till dess

bedömda marknadsvärde. Detta innebär

att förändrade marknadsvärden till följd

av förändrade hyresnivåer och vakans-

grader, ändrade krav på direktavkastning

samt detaljplaneprocesser, tillgång och

villkor för ﬁnansiering kommer att påver-

ka Brinovas ﬁnansiella rapporter.

Fastighetsbeståndets sammansättning av bostä-

der och samhällsfastigheter med långa kontrakt

och stabila kunder ger goda förutsättningar att

bibehålla fastighetsvärdena även i sämre kon-

junktur. Förändringar inom det kommersiella

beståndet påverkar marginellt då andelen är liten.

En planerad utveckling av Brinovas projektportfölj

i form av byggrätter kommer också i framtiden att

skapa värdetillväxt i beståndet. Brinova värderar

varje kvartal sina fastigheter externt.

100

150

200

250

300

350

Mkr

-17 -18 -19 -20 -21

BRINOVA FASTIGHETER AB 65

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 2021

RISKHANTERING

Risk Hantering Exponering

Riskvärde



Det kan ﬁnnas potentiella intresse-

konﬂikter mellan huvudaktieägare,

styrelsemedlemmar eller ledning i

koncernen. Några styrelsemedlemmar

och medlemmar av ledningen äger direkt

eller indirekt aktier i bolaget och har

möjlighet att påverka besluten i koncer-

nen. Det skall i möjligaste mån undvikas

att dessa medlemmars intresse skiljer

sig från övriga aktieägares intressen.

Regler för närståendetransaktioner ﬁnns beskrivna

i inköpspolicyn. Regler ﬁnns även angivna i koden

för Svenskt bolagsstyrning som bolaget följer.

Reglerna kring närståendetransaktioner/inköp är

tydliga och kräver styrelsens godkännande.

Bristfälliga rutiner, kontroll

Bolaget kan lida skada som en följd av

kriminellt eller ansvarslöst beteende från

bolagets personal eller andra företrädare

såsom underleverantörer. Risken ﬁnns

att de inte uppfyller våra krav när det gäl-

ler arbetsrätt och mänskliga rättigheter.

Oegentligheter kan skada vårt varumärke

och bolag.

Brinova har tydliga policyer och instruktioner

om hur alla processer ska genomföras. En väl

utvecklad intern kontroll som löpande följer upp

verksamheten, ändamålsenliga administrativa

system, samt kompetensutveckling bidrar till att

minska risken för skada. I det fall skada trots allt

skulle uppstå är bolaget försäkrat.

Under de år Brinova har varit verksamt som

fastighetsbolag, 2015–2021, har bolaget inte

lidit någon skada som kan härledas till ett

kriminellt eller ansvarslöst beteende.

Oförutsedda händelser

Ibland uppstår händelser såsom brand

eller olyckor i fastigheterna eller på

arbetsplatserna.

Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade. En krisplan

ﬁnns för att hantera olika scenario som kan inträffa,

och hur dessa i så fall ska hanteras, både i det

akuta och det uppföljande läget. Utbildning har

genomförts med samtlig personal.

Finansiella risker

Finansiella instrument

För att hantera ränterisken har Brinova

ﬁnansiella instrument i form av räntede-

rivat. Räntederivaten redovisas löpande

till verkligt värde i rapport över ﬁnansiell

ställning.

Ett teoretiskt under- eller övervärde som inte är

kassaﬂödespåverkande uppstår när marknads-

räntorna förändras. Vid derivatens slutpunkt är

under- eller övervärdet alltid noll. Bolaget agerar

enligt mandat i ﬁnanspolicyn.

Värdeförändringar derivat

-25

-5

Mkr

-17 -18 -19 -20 -21

Effekter av oförutsedda omvärldsfaktorer

Exempel på sådan faktor som påverkar

hela samhället inklusive Brinova är en

pandemi.

Brinova gör noggranna analyser utifrån olika

riskscenarion och hur påverkan blir för bolaget.

Vid behov går företaget in i stabsläge och alla

chefer blir en del av en krisgrupp som arbetar

utifrån bolagets krisplan.

Ränterisk

Räntekostnaden utgör Brinovas enskilt

största kostnadspost. Förändringar i

marknadsräntor påverkar Brinovas

resultat, direkt via räntekostnad men

även indirekt via värdet på fastigheterna.

Brinova arbetar enligt ﬁnanspolicyn med räntebind-

ning utifrån bedömd ränteutveckling, kassaﬂöde

och kapitalstruktur. Räntebindning sker med ränte-

derivat, i form av ränteswappar, för att begränsa

ränterisker samt för att på ett ﬂexibelt sätt påverka

låneportföljens genomsnittliga räntebindningstid.

Ränteförfall

År Belopp, Mkr Ränta, % Andel, %

<1 2 379 2,8 53

1–2 1 2,1 0

2–3 209 0,4 4

3–4 200 0,3 4

4–5 150 0,8 3

5–6 300 0,9 7

6–7 300 1,2 7

7–8 300 0,9 7

8–9 300 0,0 7

9–10 350 0,4 8

Totalt 4 489 1,8 100

66 BRINOVA FASTIGHETER AB

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 2021

RISKHANTERING

Skada på person och egendom

Tvister

Brinovas tillgångar kan förstöras av brand,

stöld eller annan påverkan. Likaså kan

Brinova genom till exempel oaktsamhet

orsaka skada på person eller annans

egendom.

Det är inte uteslutet att bolaget kan kom-

ma att bli inblandat i någon rättslig tvist

eller något skiljeförfarande som kan få

betydande effekt på bolagets verksamhet,

ﬁnansiella ställning och resultat.

Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade. För event-

uella ansvars- och förmögenhetsskador har för-

säkringar tecknats. Ronderingar av fastigheterna

enligt fast schema genomförs för att upptäcka och

åtgärda eventuella brister som kan skapa skada.

Bolaget arbetar aktivt med arbetsmiljöfrågor enligt

framtagna checklistor.

Under de år Brinova har varit verksamt som

fastighetsbolag, 2015–2021, har bolaget under

2018 haft en skada på en fastighet i form av

brand. Den ekonomiska skadan täcktes fullt ut

av Brinovas försäkringslösning.

Brinova arbetar aktivt med att avtal och överens-

kommelser skall vara väl dokumenterade och

genomarbetade.

Under de år Brinova har varit verksamt som

fastighetsbolag, 2015–2021, har bolaget inte

lidit skada av några betydande tvister.

Legala risker

Miljöförhållanden

Den som bedrivit en verksamhet som

bidragit till förorening är även ansvarig

för efterbehandlingen, enligt Miljöbal-

ken. Om inte verksamhetsutövaren kan

utföra eller bekosta efterbehandling av

en förorenad fastighet är den ansvarig

som förvärvat fastigheten och som vid

förvärvet känt till, eller då borde ha

upptäckt föroreningarna.

Vid varje förvärv undersöker och identiﬁerar Brinova

eventuella miljörisker. Även beﬁntliga fastigheter

analyseras och skulle några miljörisker förekomma,

upprättas åtgärdsplaner.

Under de år Brinova verkat som fastighetsbolag,

2015–2021, har inga incidenter som orsakat böter

eller icke-monetära sanktioner till följd av miljölag-

stiftningen inträffat.

Likviditetsrisk

Likviditetsrisk innebär bristande tillgång

till likvida medel eller kreditutrymme för

att kunna uppfylla betalningsåtaganden.

Brinova hanterar likviditetsrisken med outnyttjade

lånelöften, checkräkningskredit samt likvida medel.

Brinova har per balansdagen likvida medel om 69,8

Mkr samt en noggrann likviditetsplanering med täta

avstämningar. Bolaget har löpande kontakter med

ﬁnansinstitut för att säkerställa tillgångar på likvida

medel.

Likvida medel vid periodens slut

120

150

Mkr

-19-18-17 -20 -21



Brinovas ﬁnansiering består av bank-

lån. Risken ﬁnns att ﬁnansiering inte

alls kan erhållas, eller endast till

kraftigt ökade kostnader när ett lån

förfaller till betalning eller villkoren

omförhandlas.

Finanspolicyn reglerar hur kapitaltillförsel ska

säkras. Brinova eftersträvar en balans mellan

kort- och långfristig upplåning uppdelad på ett

antal ﬁnansieringskällor. Revolverande kredit-

faciliteter har tecknats med långivare för att

minska risken för brist på kapital. Omförhand-

lingar initieras i god tid för att fånga upp fråge-

ställningar i ett tidigt skede av såväl omför-

handlingar och förhandlingar om nytt kapital.

Kvartalsvisa möten sker med beﬁntliga banker

och löpande även med nya möjliga ﬁnansierings-

källor.

Kapitalbindning

Period

(år)

Avtals-

volym, Mkr

Utnyttjat,

Mkr

Ej utnyttjat,

Mkr

< 1 3 260 2 944 316

1–2 488 488 0

2–3 1 098 928 170

4–5 129 129 0

Totalt 4 975 4 489 486

Risk Hantering Exponering Riskvärde

BRINOVA FASTIGHETER AB 67

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 2021

RISKHANTERING

Risk Hantering Exponering Riskvärde

Fastigheter som förvaltnings- och handelsobjekt

Skatter

När transaktioner av fastigheter är en del

av verksamheten ﬁnns risk att särskilda

skatteregler gäller i de fall fastigheterna

utgör lagertillgångar istället för kapital-

tillgångar. Beskattningen av utdelningar,

vinst vid försäljning av andelar och förut-

sättningar för koncernbidrag påverkas.

Förändringar i skattelagstiftningen såsom

nivån på företagsbeskattningen, fastig-

hetsskatten eller andra tillämpliga skatter

kan påverka bolaget.

Brinova kartlägger regelbundet skattesituationen i

sin legala struktur och vidtar åtgärder för att behål-

la klassiﬁceringen av de fastighetsägande bolagen

som kapitaltillgångar.

Brinova följer noggrant utvecklingen på detta

område.

Underskottsavdrag

Förändrade möjligheter till skattemässiga

avskrivningar eller till att utnyttja under-

skottsavdrag kan medföra att bolagets

framtida skattesituation förändras och

därigenom även påverkar resultatet.

Brinova följer noggrant utvecklingen på detta

område.

Uppskjuten skatt till följd av underskottsavdrag

uppgår till 10,1 Mkr (9,3).

Lagen om offentlig upphandling, LOU

Känslighetsanalys

I det fall en motpart i form av kommun,

landsting eller statlig myndighet ej följer

LOU, kan detta leda till att bolaget lider

väsentlig skada i form av ogiltiga hyres-

avtal.

I tabellen framgår den teoretiska resultat-

effekten före skatt på Brinovas årliga intjä-

ningsförmåga efter ﬁnansiella poster vid

fullt genomslag av en isolerad förändring

av respektive variabel.

Brinova har en väl utarbetad policy och hand-

lingsplan för att säkerställa att LOU efterföljs

i alla delar.

Faktor Förändring, % Resultateffekt, Mkr

Kontrakterade hyresintäkter +/-1 +4,4/-4,4

Ekonomisk uthyrningsgrad +/-1 +4,6/-4,6

Räntenivå för räntebärande skulder +/-0,5 +9,6/-1,5

Fastighetskostnader +/-1 +1,5/-1,5

Värdeförändring förvaltningsfastigheter +/-5 +384,9/-384,9

Varumärkesrisk

GDPR

Det är viktigt att vi kan identiﬁera och

hantera känsliga frågor. Om de inte be-

handlas på ett korrekt sätt riskerar vi

att påverka förtroendet från våra intres-

senter och skada vårt anseende.

Om bolaget bryter mot regelverket kan

det medföra väsentliga böter.

Regelbundna analyser görs för att identiﬁera känsliga

frågor och riskerna förknippade med dessa. Ständig

omvärldsbevakning, exempelvis av ﬂödet i sociala

medier ger oss möjlighet att följa aktuella frågor. Vår

uppförandekod samt interna riktlinjer såsom policy för

sociala medier skapar en tydlighet kring medarbetar-

nas förhållningssätt avseende varumärket.

Tydliga policys ﬁnns framtagna, samtlig personal är

utbildad i frågan och rutiner ﬁnns för att säkerställa

det löpande arbetet.

68 BRINOVA FASTIGHETER AB

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 2021

Förslag till vinstdisposition

Till årsstämmans förfogande står moderbolagets fria egna

kapital. Brinova har som långsiktig målsättning att lämna

utdelning till sina aktieägare, men prioriterar tillväxt och

likviditet och därför föreslår styrelsen att ingen utdelning

lämnas för 2021. Styrelsen föreslår att till förfogande

stående vinstmedel disponeras enligt följande:

VINSTDISPOSITION

Överkursfond 1 351 054 672

Balanserat resultat 719 138 960

Årets resultat 399 799 282

2 469 992 914

disponeras så att

i ny räkning överförs 2 469 992 914

2 469 992 914

Staffanstorp, Brågarp 8:883.

BRINOVA FASTIGHETER AB 69

FINANSIELL INFORMATION

ÅRSREDOVISNING 2021

Finansiell information

Landskrona är en av våra strategiskt utvalda orter. Här är vi en av de ledande aktörerna med cirka 46 000 kvm i uthyrningsbar yta.

70 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021

FINANSIELL INFORMATION

Rapporter

Koncernens rapport över totalresultat

















Innehållsförteckning

Noter



76–81



81–84

























89–90



90–92







93–95



































INNEHÅLLSFÖRTECKNING

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2021 71

FINANSIELL INFORMATION

Finansiella rapporter

Koncernens rapport över totalresultat

Mkr Not 1, 2, 3, 30, 31 2021 2020

 4, 5 381,5 296,9

 4, 5 17,5 14,5

 4 1,2 2,8

 6 -147,1 -116,4

Driftsöverskott 253,1 197,8

 6, 7, 8, 9 -22,0 -19,8

 11 0,1 0,0

 11 -77,3 -57,2

Förvaltningsresultat 153,9 120,8

 13 1,1 -0,4

 13 307,1 110,2

 24 52,4 -21,0

Resultat före skatt 514,5 209,6

 12 -0,6 -0,1

 12 -114,1 -49,0

Årets resultat 399,8 160,5

 0,0 0,0

Årets totalresultat 399,8 160,5

Årets resultat och årets totalresultat hänförligt till:

 399,8 160,5

 0,0 0,0

Resultat per aktie

 23 4,4 2,0

 0,00

0,00



FINANSIELLA RAPPORTER

72 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021

FINANSIELL INFORMATION



Mkr Not 2021-12-31 2020-12-31

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

 13 7 697,6 6 048,1

 14 1,3 1,2

 8 34,2 33,6

 12 10,1 19,9

 24 1,1 0,0

 17 1,4 7,4

Summa anläggningstillgångar 7 745,7 6 110,2

Omsättningstillgångar

 19 1,5 0,7

 20 46,0 19,4

 21 12,1 10,7

 2, 22 69,8 113,5

Summa omsättningstillgångar 129,4 144,3

SUMMA TILLGÅNGAR 7 875,1 6 254,5

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 23

 389,6 337,5

 1 351,1 922,5

Balanserat resultat 719,1 558,6

Årets resultat 399,8 160,5

Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 859,6 1 979,1

Långfristiga skulder

 12 297,9 195,5

 24, 28, 29 1 511,0 2 980,0

 24 0,0 51,3

 8 32,3 32,3

 25 4,6 37,5

Summa långfristiga skulder 1 845,8 3 296,6

Kortfristiga skulder

 24, 28, 29 2 978,4 840,1

 44,2 40,1

 6,0 5,8

 8 1,8 1,4

 26 43,1 21,0

 27 96,2 70,4

Summa kortfristiga skulder 3 169,7 978,8

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 7 875,1 6 254,5

FINANSIELLA RAPPORTER

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2021 73

FINANSIELL INFORMATION

FINANSIELLA RAPPORTER

Koncernens rapport över förändringar i eget kapital

Mkr Aktiekapital

Övrigt till-

skjutet kapital

Balanserat

resultat inkl.

årets resultat

Innehav utan

bestämmande



Totalt eget

kapital

Ingående balans 2020-01-01 289,3 660,1 558,6 – 1 508,0



 48,2 268,1 – – 316,3

 – -7,2 – – -7,2

 – 1,5 – – 1,5

 – – 160,5 – 160,5

Utgående balans 2020-12-31 337,5 922,5 719,1 – 1 979,1



 52,1 432,9 – – 485,0

 – -5,5 – – -5,5

 – 1,2 – – 1,2

 – – 399,8 – 399,8

Utgående balans 2021-12-31 389,6 1 351,1 1 118,9 – 2 859,6



Mkr Not 30 2021 2020

Den löpande verksamheten

 514,5 209,6



 -359,5 -89,2

 -2,7 0,0

 0,7 0,6

 1,8 1,3

 -2,4 -0,7



före förändringar av rörelsekapital 152,4 121,6

Förändringar i rörelsekapital

 -16,7 48,8

 11,6 14,4

 147,3 184,8

Investeringsverksamheten

 -534,8 -626,6

 75,0 9,3

 -467,0 -135,0

 -0,8 -1,0

 3,9 6,4

 -923,7 -746,9

Finansieringsverksamheten

 479,5 309,1

 1 221,7 1 166,5

 -1,8 -1,4

 -966,7 -901,2

 732,7 573,0

 -43,7 10,9

 113,5 102,6

Likvida medel vid årets slut 69,8 113,5

74 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021

FINANSIELL INFORMATION

Resultaträkning för moderföretaget

Mkr Not 1, 2, 30, 32 2021 2020

 4,5 52,0 44,8

Rörelsens kostnader:

 6, 7, 8 -24,0 -20,4

 6, 9 -40,0 -34,0



 6, 14 -13,3 -13,0

Rörelseresultat -25,3 -22,6





 10 14,2 47,5



resultatposter 11 56,7 34,3



resultatposter 11 -51,1 -33,8

 -5,5 25,4

 24 37,4 -18,0



 32,2 49,3

Resultat före skatt 64,1 56,7

 -0,6 0,0

 12 -8,6 -1,9

Årets resultat 54,9 54,8

Rapport över totalresultat för moderföretaget

 0,0 0,0

Årets totalresultat 54,9 54,8

Moderföretagets balansräkning

Mkr Not 2021-12-31 2020-12-31

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar

 13 127,4 138,9

 14 1,3 1,2

Summa materiella

anläggningstillgångar 128,7 140,1

Finansiella anläggnings-

tillgångar

 15, 16 831,4 811,6

 12 11,4 18,6

 18 382,7 1 517,4

 17 0,0 6,4

Summa nansiella

anläggningstillgångar 1 225,5 2 354,0

Summa anläggningstillgångar 1 354,2 2 494,1

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

 19 0,1 0,1

 18 2 964,2 1 231,5

 20 9,7 7,0



 21 2,6 2,6

Summa kortfristiga fordringar 2 976,6 1 241,2

 22 46,2 67,2

Summa omsättningstillgångar 3 022,8 1 308,4

SUMMA TILLGÅNGAR 4 377,0 3 802,5

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 23

Bundet eget kapital

 389,6 337,5

Summa bundet eget kapital 389,6 337,5

Fritt eget kapital

 1 351,1 922,5

Balanserat resultat 210,5 155,7

Årets totalresultat 54,9 54,8

Summa fritt eget kapital 1 616,5 1 133,0

Summa eget kapital 2 006,1 1 470,5

SKULDER

Långfristiga skulder

 24, 28, 29 481,5 1 625,1

 24 16,8 54,3

 12 1,7 1,4

Summa långfristiga skulder 500,0 1 680,8

Kortfristiga skulder

 24, 28, 29 1 252,0 247,4

 2,8 3,4

 12 0,8 0,3

 18 598,8 378,0

 26 2,0 11,5



 27 14,5 10,6

Summa kortfristiga skulder 1 870,9 651,2

Summa skulder 2 370,9 2 332,0

SUMMA EGET KAPITAL

OCH SKULDER 4 377,0 3 802,5

FINANSIELLA RAPPORTER

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2021 75

FINANSIELL INFORMATION

FINANSIELLA RAPPORTER



Mkr Not 30 2021 2020

Den löpande verksamheten

 64,1 56,7



 -37,4 18,0

 24,3 13,0

 -2,2 -1,0

 0,0 0,0



före förändringar av rörelsekapital 48,8 86,7

Förändringar i rörelsekapital

 -597,4 -1 260,5

 168,1 -123,9

 -380,5 -1 297,7

Investeringsverksamheten

 -1,9 -6,6

 13,8 9,3

 -42,4 -7,7

 -17,8 -2,3

 -48,3 -7,3

Finansieringsverksamheten

 479,5 309,1

 188,4 897,5

 -327,3 0,0

 67,2 65,9

 407,8 1 272,5

 -21,0 -32,5

 67,2 99,7

Likvida medel vid årets slut 46,2 67,2

Moderföretagets rapport över förändringar i eget kapital

Mkr

Aktie-

kapital

Över-

kursfond

Balanserat

resultat inkl.

årets resultat

Totalt eget

kapital

Ingående eget kapital 2020-01-01 289,3 660,1 155,7 1 105,1

 –

 48,2 268,1 – 316,3

 – -7, 2 – -7, 2

 – 1,5 – 1,5

Årets resultat – – 54,8 54,8

Utgående balans 2020-12-31 337,5 922,5 210,5 1 470,5

 –

 52,1 432,9 – 485,0

 – -5,5 – -5,5

 – 1,2 – 1,2

Årets resultat – – 54,9 54,9

Utgående eget kapital 2021-12-31 389,6 1 351,1 265,4 2 006,1

76 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021

FINANSIELL INFORMATION

Noter

NOT 1. Väsentliga redovisningsprinciper

Belopp i Mkr om inget annat anges.

Allmän information











 

-



 





-





Överensstämmelse med lag och normgivning





-









-



 -













Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisnings-

principer

-





Dotterföretag och intresseföretag





Förvaltningsfastigheter



-



 -





 



 

 

 

 

 



Uppställningsform för resultat- och balansräkning

-

-



Koncernbidrag och aktieägartillskott











Obeskattade reserver och uppskjuten skatt



-



Finansiella instrument



-







 -







-







Förutsättningar vid upprättande av moderbolagets och koncernens

















 





-

-







-



 



-





 

-















Nya eller ändrade standarder och nya tolkningar som ännu inte trätt i

kraft

Ändringar i IAS 1 Utformning av nansiella rapporter (upplysningar

om redovisningsprinciper)



-











NOTER

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2021 77

FINANSIELL INFORMATION

NOTER





-





 -



Ändringar i IAS 1 Utformning av nansiella rapporter (klassicering

av skuld)























 -



Segmentsrapportering



-



-

-









-





 



-









-







Konsolideringsprinciper

Dotterföretag















 







-













-



















 -

-









 

-

-





-





 





Transaktioner som ska elimineras vid konsolidering

-







 -

-

-









-







-











Transaktioner i utländsk valuta





-





-







Rörelsens intäkter





 -











Hyresintäkter





78 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021

FINANSIELL INFORMATION











Intäkter från avtal med kunder

-







-







Serviceintäkter

-













Intäkter från fastighetsförsäljning







 



-









Central administration

-



rapporter.

Kostnader för operationella leasingavtal









Finansiella intäkter och kostnader















 









Värdering till verkligt värde



-









-









Skatt

-



-









 





-















 -





 

-



Finansiella Instrument

















Redovisning och borttagande

















 -





 





-

-









-





 -



Klassicering och värdering

Finansiella tillgångar





NOTER

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2021 79

FINANSIELL INFORMATION



 

• 

• 

• 

-



 



-



-





-



 









 







Klassicering och värdering av nansiella skulder













 -



Nedskrivning av nansiella tillgångar









-

-



-







-



 







 





-







-



-







 



NOTER

-













-



 -



-



 





Likvida medel





-

-





Materiella anläggningstillgångar

-







 -









 

-



 





-







Tillkommande utgifter







-









Avskrivningsprinciper för materiella anläggningstillgångar



-





Förvaltningsfastigheter















-





80 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021

FINANSIELL INFORMATION







 

-



-





-





Tillkommande utgifter







-







Aktivering av låneutgifter







-





Nedskrivningar



-



Nedskrivningsprövning för materiella anläggningstillgångar samt andelar

i dotterföretag, intresseföretag mm





-







-



-







Återföring av nedskrivningar















Eget kapital







Resultat per aktie











Ersättningar till anställda







Pensioner



-

-











-





-







-







 -





-





Ersättningar vid uppsägning



-





-





Avsättningar

-





-





Eventualförpliktelse







-









Leasing – leasetagare

Leasingavtal











Koncernen som leasetagare

Tomträtter







-

NOTER

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2021 81

FINANSIELL INFORMATION







-

-



 



Övriga nyttjanderättstillgångar





-

-



-







-





-



Övriga leasingskulder













-









-







 -









-







Tillämpning av praktiska undantag

















-



Koncernen som leasegivare



-



NOTER

NOT 2. Finansiell riskhantering







-















Finansiella riskfaktorer













Finansieringsrisk – Likviditetsrisk



-







-

-













 







-

noser.

 

-

-



 











82 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021

FINANSIELL INFORMATION









-





Ränterisk









-





 -











 



 -

-







 

2021.







Ränteförfall

Period, år Lånebelopp, Mkr Ränta, % Andel, %

<1 2 379,1 2,8 53

1–2 1,3 2,1 0

2–3 209,0 0,4 4

3–4 200,0 0,3 4

4–5 150,0 0,8 3

5–6 300,0 0,9 7

6–7 300,0 1,2 7

7–8 300,0 0,9 7

8–9 300,0 0,0 7

9–10 350,0 0,4 8

Totalt 4 489,4 1,8 100









Räntesäkringar via ränteswap

Startår Slutår Ränta, %

Nominellt

belopp, Mkr

Värde

21-12-31,

Mkr

Värde

20-12-31,

Mkr

2016 2024 0,8 100,0 -1,0 -2,9

2019 2024 -0,1 100,0 1,3 0,5

2019 2025 0,6 100,0 -0,2 -2,0

2019 2025 0,0 100,0 2,1 0,6

2016 2026 1,1 100,0 -2,0 -5,5

2019 2026 0,0 50,0 1,4 0,3

2018 2027 1,3 100,0 -3,1 -7,4

2019 2027 0,8 100,0 -0,4 -3,7

2021 2027 0,7 100,0 0,6 -

2018 2028 1,3 100,0 -3,3 -7,7

2018 2028 1,2 200,0 -5,3 -14,2

2019 2029 0,9 200,0 -1,5 -10,5

2021 2029 0,8 100,0 0,9 -

2020 2030 0,0 300,0 5,4 1,2

2021 2031 0,5 150,0 2,8 -

2021 2031 0,2 200,0 3,4 -

Totalt 2 100,0 1,1 -51,3

NOTER

Låneförfall

Period, år Lånebelopp, Mkr Andel, %

<1 2 944,8 65

1–2 487,9 11

2–3 928,0 21

3–4 0,0 0

4–5 128,7 3

Totalt 4 489,4 100

-







-







Förfall

krediter

Ränta

krediter

Ränta

derivat

Totalt

2022 2 975,4 53,4 11,6 3 040,4

2023 848,3 21,4 11,6 881,3

2024 544,8 6,7 11,6 563,1

>2025 120,9 2,4 43,0 166,3

4 489,4 83,9 77,8 4 651,1



Förfall

krediter

Ränta

krediter

Ränta

derivat

Totalt

2021 840,1 54,1 9,4 903,6

2022 2 455,2 36,8 9,4 2 501,4

2023 515,8 8,1 9,4 533,3

>2024 9,0 0,0 42,2 51,2

3 820,1 99,0 70,4 3 989,5



Motpartsrisk





















Kreditrisk









BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2021 83

FINANSIELL INFORMATION

NOTER



-





-









 

-





-





 



























 

-





-

-







-















-













Hantering av kapitalrisk











 -















 









-



Bruttoexponering kreditrisk 31 december 2021, Mkr

Förenklad

modell Generell modell

Kreditrisk-



Kund-

fordringar Stadie 1 Stadie 2 Stadie 3 Totalt



 2,4 45,6 0,0 0,0 48,0

AA- 0,0 69,8 0,0 0,0 69,8

2,4 115,4 0,0 0,0 117,8

Bruttoexponering kreditrisk 31 december 2020, Mkr

Förenklad

modell Generell modell

Kreditrisk-



Kund-

fordringar Stadie 1 Stadie 2 Stadie 3 Totalt



 1,1 35,1 0,0 0,0 36,2

AA- 0,0 113,5 0,0 0,0 113,5

1,1 148,6 0,0 0,0 149,7

Koncernen

Mkr 2021-12-31 2020-12-31

 4 489,4 3 820,1

 -69,8 -113,5

Nettoskuld 4 419,6 3 706,6

Totalt eget kapital 2 859,6 1 979,1

Summa totalt kapital 7 279,2 5 685,7

Skuldsättningsgrad 61% 65%

Koncernen

% Mål 2021-12-31 2020-12-31

  58,3 63,2

84 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021

FINANSIELL INFORMATION



Koncernen, Mkr

Finansiella tillgångar/skulder

värderade till verkligt

värde via resultatet

Finansiella tillgångar/skulder

värderade till upplupet

anskaffningsvärde

Summa

redovisat

värde

Verkligt

värde

Finansiella tillgångar

 0,0 1,3 1,3 1,3

 0,0 1,5 1,5 1,5

 0,0 42,5 42,5 42,5

 1,1 0,0 1,1 1,1

 0,0 2,7 2,7 2,7

 0,0 69,8 69,8 69,8

Summa tillgångar 1,1 117,8 118,9 118,9

Finansiella skulder

 0,0 1 511,0 1 511,0 1 511,0

 0,0 4,6 4,6 4,6

 0,0 0,0 0,0 0,0

 0,0 2 978,4 2 978,4 2 978,4

 0,0 44,2 44,2 44,2

 0,0 49,1 49,1 49,1

 0,0 28,8 28,8 28,8

Summa skulder 0,0 4 616,1 4 616,1 4 616,1



Koncernen, Mkr

Finansiella tillgångar/skulder

värderade till verkligt

värde via resultatet

Finansiella tillgångar/skulder

värderade till upplupet

anskaffningsvärde

Summa

redovisat

värde

Verkligt

värde

Finansiella tillgångar

 0,0 7,4 7,4 7,4

 0,0 0,7 0,7 0,7

 0,0 17,4 17,4 17,4

 0,0 0,0 0,0 0,0

 0,0 10,7 10,7 10,7

 0,0 113,5 113,5 113,5

Summa tillgångar 0,0 149,7 149,7 149,7

Finansiella skulder

 0,0 2 980,0 2 980,0 2 980,0

 0,0 37,5 37,5 37,5

 51,3 0,0 51,3 51,3

 0,0 840,1 840,1 840,1

 0,0 40,1 40,1 40,1

 0,0 28,2 28,2 28,2

 0,0 7,8 7,8 7,8

Summa skulder 51,3 3 933,7 3 985,0 3 985,0





NOTER





• 



• 

• 

plus 7 procent

• 







-



-



BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2021 85

FINANSIELL INFORMATION

NOTER

Resultaträkning Region Väst Region Öst Koncerngemensamt Totalt

Mkr 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020

 274,4 213,0 107,1 83,9 – – 381,5 296,9

 10,4 7,2 7,1 7,3 – – 17,5 14,5

 0,0 0,0 0,0 0,0 1,3 2,8 1,3 2,8

 -106,9 -83,1 -40,2 -33,3 – – -147,1 -116,4

Driftsöverskott 177,9 137,1 74,0 57,9 1,3 2,8 253,2 197,8

 – – – – -22,1 -19,8 -22,1 -19,8

 0,1 0,0 0,0 0,0 – – 0,1 –

 -45,9 -32,7 -19,5 -15,0 -11,9 -9,5 -77,3 -57,2

Förvaltningsresultat 132,1 104,4 54,5 42,9 -32,7 -26,5 153,9 120,8



 0,5 -0,2 0,6 -0,2 – – 1,1 -0,4



 229,3 67,3 77,8 42,9 – – 307,1 110,2

 – – – – 52,4 -21,0 52,4 -21,0

Resultat före skatt 361,9 171,5 132,9 85,6 19,7 -47,5 514,5 209,6

 – – – – -114,7 -49,1 -114,7 -49,1

Årets resultat 399,8 160,5

Fastighetsvärden och investeringar

per segment

 5 510,2 4 552,4 2 187,4 1 495,7 – – 7 697,6 6 048,1

 780,7 1 277,5 248,1 226,1 – – 1 028,8 1 503,6

 -136,9 -22,0 -16,5 – – – -153,4 -22,0

 84,6 74,9 382,4 60,1 – – 467,0 135,0

-



NOT 3. Information om rörelsesegment







-



-



NOT 4. 



Koncernen Moderföretaget

Mkr 2021 2020 2021 2020

 134,6 105,0 0,0 0,0

 1,0 1,2 0,0 0,0

 240,0 186,8 12,5 12,5

 16,5 13,3 1,0 1,2

 6,9 5,1 0,0 0,0

399,0 311,4 13,5 13,7

Koncernen Moderföretaget

Mkr 2021 2020 2021 2020

 284,8 220,2 0,0 0,0

 114,2 91,2 13,5 13,7

399,0 311,4 13,5 13,7

Koncernen Moderföretaget

Mkr 2021 2020 2021 2020

 399,0 311,4 13,5 13,7



 0,0 0,0 38,3 30,7

 1,2 2,8 0,2 0,4

400,2 314,2 52,0 44,8









 -



 -



Nettoomsättning och övriga intäkter

NOT 5. Leasingavtal – leasegivare

Operationell leasing

-





Koncernen Moderföretaget

Mkr 2021 2020 2021 2020

Framtida minimileaseavgifter avseende ej uppsägningsbara

operationella leasingavtal:

 297,3 245,0 12,8 12,5

 724,1 719,6 50,9 49,5

 903,1 992,4 221,6 229,4

1 924,5 1 957,0 285,3 291,4

86 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021

FINANSIELL INFORMATION

NOT 6. Fastighetskostnader och central administration

Fastighetskostnader Koncernen Moderföretaget

Mkr 2021 2020 2021 2020

 47,8 36,8 0,7 1,0

 20,2 15,9 0,4 0,2



 33,0 25,8 3,2 3,0



 9,8 7,8 0,0 0,0

 6,2 5,0 0,5 0,5

 30,1 25,1 0,7 0,0

Totalt 147,1 116,4 5,5 4,7

Central administration

Mkr 2021 2020 2021 2020

 41,4 35,5 40,0 34,0

 10,0 8,8 18,5 15,7



 -30,1 -25,1 0,0 0,0



 0,7 0,6 13,3 13,0

Totalt 22,0 19,8 71,8 62,7

-





NOT 7. Arvode till revisorer

Koncernen Moderföretaget

Mkr 2021 2020 2021 2020

Ernst & Young AB

 2,0 1,5 2,0 1,5

 0,0 0,0 0,0 0,0

 0,0 0,0 0,0 0,0

2,0 1,5 2,0 1,5





-



NOTER

NOT 8. Leasingavtal – leasetagare

 Leasingskulder

Mkr Tomträtter Fordon Lokaler Totalt

Ingående balans 2021-01-01 31,2 1,5 0,9 33,6 33,6

 0,0 2,0 0,0 2,0 2,0

 0,0 -1,4 -0,4 -1,8 0,0

 0,0 -0,1 0,0 -0,1 -0,1

 0,0 0,5 0,0 0,5 0,4

 0,0 0,0 0,0 0,0 0,5

 0,0 0,0 0,0 0,0 -2,3

Utgående balans 2021-12-31 31,2 2,5 0,5 34,2 34,1









Operationell leasing Moderföretaget

Mkr 2021 2020

-

 2,1 1,6

-



 1,8 1,3

 1,4 1,3

 0,0 0,0

3,2 2,6

Mkr 2021

 1,8

 0,5

 0,0



 0,3

 0,0

Summa 2,6





-



BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2021 87

FINANSIELL INFORMATION

NOTER

NOT 9. Anställda och personalkostnader

Medelantalet anställda

2021 2020

Antal

anställda Varav män

Antal

anställda Varav män

Moderföretaget

 42  34 

42 47% 34 49%

Dotterföretag

 4  4 

4 100% 4 100%

Koncernen totalt 46 52% 38 53%

Könsfördelning bland ledande befattningshavare

Koncernen Moderföretaget

2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31



    



    





-

    





    



Principer

-



-



 













 -



Pensioner

-





 















-



Avgångsvederlag









 







Beredningsunderlag

-



Löner och övriga ersättningar

Mkr 2021 2020

Moderföretaget

 2,0 1,9

 0,2 0,4

 1,3 1,3



 0,1 0,1

 20,9 19,1

Summa 24,5 22,8

Dotterföretag 1,0 1,0

Koncernen totalt 25,5 23,8

Pensionskostnader

Mkr 2021 2020

Moderföretaget

 0,7 0,7

 0,4 0,4

 2,8 2,8

Summa 3,9 3,9

Dotterföretag 0,1 0,1

Koncernen totalt 4,0 4,0

Lagstadgade sociala kostnader

Mkr 2021 2020

Moderföretaget

 0,9 0,9

 0,6 0,6

 6,7 5,8

Summa 8,2 7,3

Dotterföretag 0,3 0,3

Koncernen totalt 8,5 7,6

88 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021

FINANSIELL INFORMATION

NOT 10. Resultat från andelar i koncernföretag

Moderföretaget

2021 2020

 1,5 0,8

 23,7 46,7

 -11,0 0,0

14,2 47,5





NOT 11. Finansiella intäkter och kostnader redovisade i

totalresultatet

Finansiella intäkter/Ränteintäkter och liknande resultatposter

Koncernen Moderföretaget

2021 2020 2021 2020



 0,0 0,0 56,7 34,3

 0,1 0,0 0,0 0,0

0,1 0,0 56,7 34,3

Finansiella kostnader/Räntekostnader och liknande resultatposter

Koncernen Moderföretaget

2021 2020 2021 2020



 0,0 0,0 -7,0 -6,2

 -72,6 -54,6 -41,8 -27,0

 -4,7 -2,6 -2,3 -0,6

-

 -1,9 0,0 0,0 0,0



 1,9 0,0 0,0 0,0

-77,3 -57,2 -51,1 -33,8



-







NOTER



-









Koncernen Moderföretaget

2021 2020 2021 2020

Tillgångar och skulder obligatoriskt värderade till verkligt värde i resultatet:

 52,4 1,6

 0,0 -22,6

Summa redovisat i resultatet 52,4 -21,0

Tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaningsvärde:

 0,0 0,0 56,7 34,3

 0,1 0,0 0,0 0,0

Summa ränteintäkter enligt effektivräntemetod 0,1 0,0 56,7 34,3

 -63,0 -45,5 -30,2 -17,8

 0,0 0,0 -7,0 -6,2

 -4,7 -2,5 -2,3 -0,7

Summa räntekostnader enligt effektivräntemetod -67,7 -48,0 -39,5 -24,7

 0,0 0,0 0,0 0,0

 0,0 0,0 0,0 0,0

 25,9 0,0

 0,0 -27,1

Summa 0,0 0,0 25,9 -27,1

Summa redovisat i totalresultatet -15,2 -69,0 43,1 -17,5

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2021 89

FINANSIELL INFORMATION

NOTER

NOT 12. Skatt på årets resultat

Koncernen Moderföretaget

2021 2020 2021 2020

 0,0 -0,1 0,0 0,0

 -0,6 0,0 -0,6 0,0

 -102,0 -48,9 -0,4 -0,4

 -10,8 4,3 -7,7 3,7

 -0,3 -4,2 -0,5 -5,2

 -1,0 -0,2 0,0 0,0

Summa redovisad skatt -114,7 -49,1 -9,2 -1,9

Avstämning av effektiv skattesats

Redovisat resultat före skatt 514,5 209,6 64,1 56,7

 -106,0 -44,9 -13,2 -12,1

Skatteeffekt av:

 -5,4 -4,5 -1,1 0,1

 15,3 3,0 6,3 10,1

 -0,6 0,0 -0,6 0,0

 -0,2 0,0 -0,6 0,0

 -17,8 -2,7 0,0 0,0

Redovisad skatt -114,7 -49,1 -9,2 -1,9

    

Uppskjuten skattefordran och skatteskulder fördelar sig på följande slag av temporära skillnader:

Koncernen Moderföretaget

2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31

Uppskjuten skattefordran

 0,0 10,6 3,5 11,2

 10,1 9,3 7,9 7,4

Summa redovisad skatt 10,1 19,9 11,4 18,6

Uppskjutna skatteskulder

 -295,9 -195,1 -1,7 -1,4

 -0,3 0,0 0,0 0,0

 -1,7 -0,4 0,0 0,0

Summa uppskjutna skatteskulder -297,9 -195,5 -1,7 -1,4

Uppskjutna skatter, netto -287,8 -175,6 9,7 17,2

-





-









-







-





-





-





-



90 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021

FINANSIELL INFORMATION

Beräkning aktuell skatt på årets resultat i koncernen

Underlag 2021 Underlag 2020

Underlag

aktuell

skatt

Underlag

uppskjuten

skatt

Totalt

skatte-

underlag

Underlag

aktuell

skatt

Underlag

uppskjuten

skatt

Totalt

skatte-

underlag

Förvaltningsresultat 153,9 0,0 153,9 120,8 0,0 120,8

 -149,7 91,7 -58,0 -112,2 73,4 -38,8

 -22,0 22,0 0,0 -13,8 13,8 0,0

 -8,4 0,0 -8,4 0,0 0,0 0,0

 26,1 0,0 26,1 21,1 0,0 21,1

 0,0 -78,6 -78,6 0,0 2,8 2,8

Skattepliktigt förvaltningsresultat -0,1 35,1 35,0 15,9 90,0 105,9

 0,0 75,0 75,0 0,0 22,0 22,0

 0,0 22,7 22,7 0,0 0,0 0,0

 2,9 0,0 2,9 0,0 0,0 0,0

 0,0 52,4 52,4 0,0 -21,0 -21,0

 0,0 307,1 307,1 0,0 110,2 110,2



-

 0,0 65,7 65,7 0,0 14,1 14,1

 -1,0 0,0 -1,0 -0,5 0,5 0,0

Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 1,8 558,0 559,8 15,4 215,8 231,2

 -45,2 45,2 0,0 -58,4 58,4 0,0





-2,7 0,0 -2,7 -1,9 0,0 -1,9

 49,1 -49,1 0,0 45,2 -45,2 0,0

Skattepliktigt resultat 3,0 554,1 557,1 0,3 229,0 229,3

Årets skatt 20,6% (21,4) -0,6 -114,1 -114,7 -0,1 -49,0 -49,1

Skatt enligt resultaträkningen -0,6 -114,1 -114,7 -0,1 -49,0 -49,1

NOTER

NOT 13. Förvaltningsfastigheter

Koncernen

2021-12-31 2020-12-31

 6 048,1 4 321,3

 1 028 ,8 1 503,6

 467,0 135,0

 -153,4 -22,0

 307,1 110,2

Verkligt värde vid årets slut 7 697,6 6 048,1

Skattemässiga värden 4 000,0 3 346,9

Taxeringsvärde

 1 790,1 1 556,7

 627,3 533,0

Totalt 2 417,4 2 089,7

-

-

året 2021.

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2021 91

FINANSIELL INFORMATION

NOTER

Moderbolaget

2021-12-31 2020-12-31

 163,0 157,4

 1,1 5,6

Utgående ackumulerade anskaffningsvärde 164,1 163,0

 -24,1 -11,7

 -12,6 -12,4

Utgående ackumulerade avskrivningar -36,7 -24,1

Utgående redovisat värde 127,4 138,9

Uppgifter om förvaltningsfastigheter

 127,4 138,9

 210,0 201,0

Skattemässiga värden 119,0 132,3

Taxeringsvärde

 0 0

 0 0

Totalt 0 0

-





-



-







 

-









-









 -



 

 



 





Begreppet marknadsvärde

-

-



-







Värderingsmetod













-









-





-





























-





-



 



 

 

 

 

  

  

  

 

  

 

 

  

  

  



92 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021

FINANSIELL INFORMATION

Antagande per fastighetskategori, år 1

Bostäder Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter

2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31

 1 393,0 1 360,0 1 519 1 457,0 1 266,0 1 001,0

 1,3 2,0 4,8 6,3 11,3 13,9



 387,0 391,0 310,0 308,0 279,0 262,0

 2,5–5,0 2,5–5,3 3,2–7,0 3,3–6,3 4,0–8,0 5,0–8,0

 4,5–7,1 4,5–7,3 3,8–8,8 4,8–8,3 6,1–10,1 5,7–10,1



Bostäder Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter

2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31

 12,3 5,5 37,7 25,4 26,4 6,3

 328,0 267,5 278,6 244,2 54,8 43,4

 232,9 200,4 266,7 233,5 52,8 46,2

Koncernen

2021-12-31 2020-12-31

 5 510,2 4 552,4

 2 187,4 1 495,7

7 697,6 6 048,1

























 









NOTER

NOT 14. Inventarier

Koncernen Moderföretaget

2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31

 3,4 2,4 3,4 2,4

 0,7 1,0 0,7 1,0

 -0,6 0,0 -0,6 0,0

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 3,5 3,4 3,5 3,4

Ingående avskrivningar -2,2 -1,6 -2,2 -1,6

 -0,6 -0,6 -0,6 -0,6

 0,6 0,0 0,6 0,0

Utgående ackumulerade avskrivningar -2,2 -2,2 -2,2 -2,2

Summa inventarier 1,3 1,2 1,3 1,2

NOT 15. Andelar i koncernföretag

Moderföretaget

2021-12-31 2020-12-31

Ackumulerade anskaningsvärden

 891,2 891,9

 -11,6 -8,4

 42,4 7,7

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 922,0 891,2

Ackumulerade nedskrivningar

 -79,6 -79,6

 -11,0 0,0

Utgående ackumulerade nedskrivningar -90,6 -79,6

Bokfört värde vid årets slut 831,4 811,6

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2021 93

FINANSIELL INFORMATION

NOTER

NOT 16.



Namn Org. nr. Säte

Kapital-/

röstandel

Antal

andelar

2021-12-31

Redovisat

värde

2020-12-31

Redovisat

värde Verksamhet

 559084-7819   50 000 45,3 3,1 

 556979-2889   1 000 0,0 0,0 

 559113-8192   50 000 0,0 0,0 

 559047-9712   50 000 0,0 0,0 

 556694-4400   1 000 0,0 0,0 

 559081-5709   500 0,0 0,0 

 559111-1694   50 000 0,0 0,0 

 559120-1719   500 0,0 0,0 

 559120-1701   500 0,0 0,0 

 559120-1636   500 0,0 0,0 

 559120-1644   500 0,0 0,0 

 559120-1610   500 0,0 0,0 

 559120-1628   500 0,0 0,0 

 559068-9450   500 0,0 0,0 

 559142-4394   500 0,0 0,0 

 559142-4410   500 0,0 0,0 

 556677-0953   1 600 0,0 0,0 

 559059-5087   50 000 0,0 0,0 

 556969-3129   50 000 0,0 0,0 

 556938-5866   500 0,0 0,0 

 556599-5809   1 000 0,0 0,0 

 556699-6442   1 000 0,0 0,0 

 559155-5478   50 000 0,0 0,0 

 559008-1633   50 000 0,0 0,0 

 556173-8211   1 000 0,0 0,0 

 559079-3906   500 0,0 0,0 

 559230-5048   500 0,0 0,0 

 559223-2291   500 0,0 0,0 

 559223-2309   500 0,0 0,0 

 559198-7580   500 0,0 0,0 

 559030-6352   500 0,0 0,0 

 556825-9849   500 0,0 0,0 

 559030-6345   500 0,0 0,0 

 556760-6644   1 000 0,0 0,0 

 556983-2495   500 0,0 0,0 

 559081-2128   50 000 0,0 0,0 

 559010-5424   50 000 0,0 0,0 

 559242-6240   250 0,0 0,0 

 559260-6080   250 - 0,0 

 559260-6056   250 0,0 0,0 

 559260-6098   250 - 0,0 

 559323-9915   250 0,0 - 

 559323-9899   250 0,0 - 

 559242-6232   250 0,0 0,0 

 559028-2934   50 000 0,0 0,0 

 559164-1286   500 0,0 0,0 

 559022-4274   500 0,0 0,0 

 559242-6224   250 0,0

0,0 

 556776-2660   1 000 0,0 0,0 

 556858-4311   1 000 0,0 0,0 

 556715-1773   1 000 0,0 0,0 

 556858-4360   1 000 0,0 0,0 

 556858-4378   1 000 0,0 0,0 

 556923-3504   500 - 0,0 

 559290-8577   250 - 0,0 

 556847-2756   500 0,0 0,0 

 559290-8635   250 - 0,0 

 556943-5000   50 000 0,0 0,0 

 559291-0128   250 - 0,0 

94 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021

FINANSIELL INFORMATION

Namn Org. nr. Säte

Kapital-/

röstandel

Antal

andelar

2021-12-31

Redovisat

värde

2020-12-31

Redovisat

värde Verksamhet

 559034-8651   500 0,0 0,0 

 559291-0151   250 - 0,0 

 556820-6592   500 0,0 0,0 

 559291-0169   250 - 0,0 

 556196-5178   1 000 - 0,0 

 559291-0177   250 0,0 0,0 

 559291-0193   250 - 0,0 

 556825-6225   1 000 0,0 0,0 

 559291-0201   250 - 0,0 

 556985-8318   500 0,0 0,0 

 559291-0227   250 - 0,0 

 556992-1389   500 0,0 0,0 

 559291-0250   250 - 0,0 

 556985-8300   500 0,0 0,0 

 556030-8438   1 000 0,0 - 

 559523-1452   500 0,0 - 

 556236-8208   1 000 0,0 - 

 559043-0640   500 0,0 - 

 559253-1460   500 0,0 - 

 559224-9469   500 0,0 - 

 559088-3350   50 000 0,0 - 

 559236-0282   1 000 0,0 - 

 559315-6192   500 0,0 - 

 556489-1322   8 0,0 - 

 559018-4122   50 000 0,0 - 

 556838-5966   500 0,0 - 

 559061-2940   1 000 0,2 0,2 

 556549-0454   1 000 0,1 0,1 

 559175-3289   500 0,1 0,1 

 559181-4107   500 0,0 0,0 

 556191-3129   25 000 18,0 18,0 

 916824-0977   100 0,0 0,0 

 556349-8335   136 594 0,6 11,6 

 556933-5796   500 228,7 228,7 

 556933-5945   500 0,0 0,0 

 556933-5705   500 0,0 0,0 

 556937-4480   500 0,0 0,0 

 559058-8306   500 0,0 0,0 

 559058-8355   500 0,0 0,0 

 556775-4642   1 000 34,6 34,6 

 556630-1577   8 000 - 5,0 

 556866-3636   500 - 6,3 

 559046-9770   1 000 0,1 0,1 

 559075-4601   1 000 0,5 0,5 

 556704-6460   1 000 5,0 5,0 

 556715-5485   1 000 180,5 180,5 

 556683-4460   50 000 0,0 0,0 

 556787-1776   100 000 0,0

0,0 

 556787-1784   100 000 0,0 0,0 

 556595-6546   20 000 0,0 0,0 

 556728-8658   1 000 0,0 0,0 

 916423-3455   100 0,0 0,0 

 559061-1090   500 0,0 0,0 

 559061-1082   500 26,9 26,9 

 559061-1074   500 15,4 15,3 

 559061-1124   500 - 0,2 

 559061-1116   500 13,9 13,9 

 559061-7832   500 6,1 6,1 

NOTER

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2021 95

FINANSIELL INFORMATION

NOTER

NOT 17. Andra långfristiga fordringar

Koncernen Moderföretaget

2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31

 7,4 13,8 6,4 12,8

 -6,4 -6,4 -6,4 -6,4

 0,4 0,0 0,0 0,0

Utgående redovisat värde 1,4 7,4 0,0 6,4

 1,0 1,0 0,0 0,0

 0,0 6,4 0,0 6,4

 0,4 0,0 0,0 0,0

Redovisat värde 1,4 7,4 0,0 6,4

NOT 18. Fordringar hos/skulder till koncernföretag

Fordringar Skulder

Moderbolaget 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31

 2 748,9 1 480,7 378,0 448,8

 598,0 1 268,2 211,8 -70,8

Utgående balans 3 346,9 2 748,9 589,8 378,0



Koncernen Moderföretaget

2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31

 4,9 2,4 0,1 0,1

 -3,4 -1,7 0,0 0,0

Kundfordringar netto 1,5 0,7 0,1 0,1

Åldersfördelning – förfallna kundfordringar

 0,4 0,6 0,1 0,1

 0,2 0,1 0,0 0,0

 0,1 0,1 0,0 0,0

 4,2 1,6 0,0 0,0

 -3,4 -1,7 0,0 0,0

Summa 1,5 0,7 0,1 0,1



 



NOT 19. Kundfordringar

NOT 20. Övriga fordringar

Koncernen Moderföretaget

2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31

 3,4 2,0 0,0 0,0

 5,5 1,8 0,8 0,0

 25,0 5,0 0,0 0,0

 8,9 6,4 8,9 6,4

 3,2 4,2 0,0 0,6

Redovisat värde 46,0 19,4 9,7 7,0

Namn Org. nr. Säte

Kapital-/

röstandel

Antal

andelar

2021-12-31

Redovisat

värde

2020-12-31

Redovisat

värde Verksamhet

 556753-4960   100 000 108,1 108,1 

 556741-6234   1 000 16,8 16,8 

 556471-9317   7 000 57,3 57, 3 

 556785-5027   100 000 65,2 65,2 

 559065-0155   1 000 2,5 2,5 

 556817-0475   500 5,5 5,5 

831,4 811,6

96 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021

FINANSIELL INFORMATION

NOT 22. Likvida medel

Koncernen Moderföretaget

2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31

 69,8 113,5 46,2 67,2

69,8 113,5 46,2 67,2

NOT 23. Aktiekapital och övrigt tillskjutet kapital

Händelse Registrering bolagsverket Antal A-aktier Antal B-aktier Aktiekapital, kronor

 2011-02-02 500 50 000

 2011-03-21 500 50 000

 2011-11-07 9 000 0

 2011-12-16 1 490 000 14 900 000

 2015-01-23 517 606 5 176 060

 2015-04-09 0 -2 017 606

 2015-04-09 333 333 2 999 997

 2015-05-07 704 348 6 339 132

 2015-05-07 521 435 4 692 915

 2015-08-21 0 -17 883 610

 2015-08-21 5 513 044 22 052 176

 2015-12-09 30 923 957 123 695 828

 2016-01-22 2 211 928 8 847 712

 2016-04-06 19 200 000 -19 200 000 0

 2016-05-26 10 365 068 41 460 272

 2016-12-21 11 782 052 47 128 208

 2016-12-28 1 365 627 5 462 508

 2016-12-28 3 000 000 12 000 000

 2016-12-29 3 575 050 14 300 200

 2020-04-07 7 231 344 28 925 376

 2020-09-08 4 837 614 19 350 456

 2021-05-24 8 198 867 32 795 468

 2021-09-15 4 816 063 19 264 252

Utgående värde 19 200 000 78 197 336 389 589 344

















 



Resultat per aktie





NOTER

NOT 21. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

Koncernen Moderföretaget

2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31

 0,0 0,0 0,4 0,3

 7,2 4,9 0,0 0,0

 2,7 3,4 0,0 0,0

 2,2 2,4 2,2 2,3

12,1 10,7 2,6 2,6

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2021 97

FINANSIELL INFORMATION

NOT 24. Upplåning och räntederivat

Koncernen Moderföretaget

2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31

Långfristiga skulder till kreditinstitut

 1 511,0 2 980,0 481,5 1 625,1

1 511,0 2 980,0 481,5 1 625,1

Kortfristiga skulder till kreditinstitut

 2 978,4 840,1 1 252,0 247,4

2 978,4 840,1 1 252,0 247,4

Kreditfacilitet

 50,0 50,0 50,0 50,0

50,0 50,0 50,0 50,0

-







-





-



 





NOTER



















Ränte- och kapitalbindning

Ränteförfall Låneförfall

Period, år Lånebelopp, Mkr Ränta, % Andel, % Lånebelopp, Mkr Andel, %

<1 2 379,1 2,8 53 2 944,8 65

1-2 1,3 2,1 0 487,9 11

2-3 209,0 0,4 4 928,0 21

3-4 200,0 0,3 4 0,0 0

4-5 150,0 0,8 3 128,7 3

5-6 300,0 0,9 7 0,0 0

6-7 300,0 1,2 7 0,0 0

7-8 300,0 0,9 7 0,0 0

8-9 300,0 0,0 7 0,0 0

9-10 350,0 0,4 8 0,0 0

Totalt 4 489,4 1,8 100 4 489,4 100

Räntesäkringar via ränteswap

Startår Slutår Ränta, %

Nominellt

belopp, Mkr

Värde

21-12-31, Mkr

Värde

20-12-31, Mkr

2016 2024 0,8 100,0 -1,0 -2,9

2019 2024 -0,1 100,0 1,3 0,5

2019 2025 0,6 100,0 -0,2 -2,0

2019 2025 0,0 100,0 2,1 0,6

2016 2026 1,1 100,0 -2,0 -5,5

2019 2026 0,0 50,0 1,4 0,3

2018 2027 1,3 100,0 -3,1 -7,4

2019 2027 0,8 100,0 -0,4 -3,7

2021 2027 0,7 100,0 0,6 -

2018 2028 1,3 100,0 -3,3 -7,7

2018 2028 1,2 200,0 -5,3 -14,2

2019 2029 0,9 200,0 -1,5 -10,5

2021 2029 0,8 100,0 0,9 -

2020 2030 0,0 300,0 5,4 1,2

2021 2031 0,5 150,0 2,8 -

2021 2031 0,2 200,0 3,4 -

Totalt 2 100,0 1,1 -51,3

98 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021

FINANSIELL INFORMATION

NOT 27. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

Koncernen Moderföretaget

2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31

 7,4 5,1 7,2 5,0

 2,4 1,1 2,4 1,1

 20,8 3,3 0,0 0,0

 5,6 3,4 1,8 1,5

 60,0 57,5 3,1 3,0

96,2 70,4 14,5 10,6

-



NOT 29. Eventualförpliktelser

Koncernen Moderföretaget

2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31



 0,0 0,0 2 419,4 1 744,3

0,0 0,0 2 419,4 1 744,3











 

NOT 28. Ställda säkerheter

Koncernen Moderföretaget

2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31

Säkerheter ställda för egna skulder till kreditinstitut:

 4 719,7 3 759,5 128,7 117,0

 1 113,9 1 204,8 738,8 988,6

Summa ställda säkerheter 5 833,6 4 964,3 867,5 1 105,6

-





NOTER

NOT 25. Andra långfristiga skulder

Koncernen Moderföretaget

2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31

 37,5 17,4 0,0 0,0

 0,0 30,4 0,0 0,0

 -27,0 0,0 0,0 0,0

 -5,9 -10,3 0,0 0,0

Utgående redovisat värde 4,6 37,5 0,0 0,0

 4,6 37,5 0,0 0,0

Redovisat värde 4,6 37,5 0,0 0,0

NOT 26. Övriga skulder

Koncernen Moderföretaget

2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31

 0,0 0,0 1,5 1,0

 0,0 9,7 0,0 9,7

 36,0 8,6 0,0 0,0

 7,1 2,7 0,5 0,8

Redovisat värde 43,1 21,0 2,0 11,5

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2021 99

FINANSIELL INFORMATION

NOTER

NOT 30.

Koncernen

2021 2020

Betalda räntor

 0,0 0,0

 -73,8 -48,8

Förvärv av dotterföretag

 1 028,8 1 503,7

 10,3 49,5

 58,4 24,4

 -0,3 -0,1

Lån -263,5 -719,2

 -237,5 -173,7

Köpeskilling 596,2 684,6

 -596,2 -684,6

 3,0 33,6

 58,4 24,4

Påverkan på likvida medel -534,8 -626,6



 153,4 22,0

 2,6 0,0

 0,7 1,9

 0,2 0,0

 -1,6 0,0

Lån -16,1 0,0

 -64,2 -14,6

Köpeskilling 75,0 9,3

Påverkan på likvida medel 75,0 9,3

Moderföretaget

Betalda räntor 2021 2020

 51,4 37,1

 -47,5 -37,4

-



NOT 31.

-









NOT 32. Händelser efter balansdagen









 

-



2023.

 



 -



 -

-



NOT 33. Förslag till resultatdisposition











 1 351 054 672

Balanserat resultat 719 138 960

Årets resultat 399 799 282

2 469 992 914



 2 469 992 914

2 469 992 914

100 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021

FINANSIELL INFORMATION

Påteckning



• årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredo-

visningslagen samt RFR2

• årsredovisningen ger en rättvisande bild av företagets

ställning och resultat samt

• förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över

utvecklingen av företagets verksamhet, ställning och

resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhets-

faktorer som företaget står inför.



    

    

   

   





Per Karlsson





• koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de

internationella redovisningsstandarder (IFRS) som avses

i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr

1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av interna-

tionella redovisningsstandarder

• koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncer-

nens ställning och resultat samt

• förvaltningsberättelsen för koncernen ger en rättvisande

översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet,

resultat och ställning samt beskriver väsentliga risker och

osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen

står inför.

PÅTECKNING

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2021 101

REVISIONSBERÄTTELSE

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i Brinova Fastigheter AB (publ), org nr 556840-3918

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncern-

redovisningen för Brinova Fastigheter AB (publ) för år 2021.

Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på

sidorna 50–100 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i

enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsent-





-

gen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med

årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden





för året enligt International Financial Reporting Standards

(IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen.

Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens

och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resul-

taträkningen och balansräkningen för moderbolaget och



för koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och

koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den

kompletterande rapport som har överlämnats till moderbo-

lagets revisionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens

(537/2014) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on

Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar

enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revi-

sorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget

och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i öv-

rigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta

innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse,

inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens

(537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bo-

laget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess

kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckli-

ga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN

Värdering av förvaltningsfastigheter

Beskrivning av området

Det verkliga värdet för koncernens förvaltningsfastigheter

uppgick den 31 december 2021 till 7 697,6 Mkr och värdeför-

ändringarna till 307,1 Mkr. Koncernens förvaltningsfastighe-

ter utgör 98 % av de totala tillgångarna per 31 december 2021.

-

-

seras. Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån

varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på

marknaden. Samtliga fastigheter har värderats av externt

värderingsinstitut.

En beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet fram-

går av not 13 Förvaltningsfastigheter.

Värdering till verkligt värde är till sin natur behäftat med

subjektiva bedömningar där en liten förändring i gjorda

antaganden som ligger till grund för värderingarna kan få



många antaganden och bedömningar som sker i samband

med värderingen av förvaltningsfastigheter anser vi att detta

område är att betrakta som ett särskilt betydelsefullt område

i vår revision.

Hur detta område beaktades i revisionen

I vår revision har vi utvärderat och granskat ledningens pro-

cess för fastighetsvärdering.

Vi har för ett urval av fastigheter granskat indata till de

externa värderingarna från bolagets system.

Vi har diskuterat viktiga antaganden och bedömningar

med Brinovas värderingsansvarig. Vårt urval har främst om-

fattat de värdemässigt största fastigheterna i portföljen, samt

de fastigheter där det varit störst variationer i värde jämfört

med tidigare kvartal och föregående år. Vi har också gjort

jämförelser mot känd marknadsinformation. Vi har utvärde-

rat de externa värderarnas kompetens och erfarenhet.

Med stöd av våra värderingsspecialister har vi kontrollbe-

räknat värderingsmodellen samt för ett urval av fastigheter

har vi även granskat rimligheter i gjorda antaganden som

direktavkastningskrav, vakansgrad, hyresintäkter och drift-

kostnader.

Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen.



Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden

som enligt vår professionella bedömning var de mest bety-

delsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncern-

redovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden

behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställ-

ningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisning-

en som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa

områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen genomför-

des inom dessa områden ska läsas i detta sammanhang.

Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revi-

sorns ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom

dessa områden. Därmed genomfördes revisionsåtgärder som

utformats för att beakta vår bedömning av risk för väsentliga

fel i årsredovisningen och koncernredovisningen. Utfallet av

vår granskning och de granskningsåtgärder som genomförts

för att behandla de områden som framgår nedan utgör grun-

den för vår revisionsberättelse.

102 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021

REVISIONSBERÄTTELSE

Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan information än



sidorna 1–49 samt 106–119. Även ersättningsrapporten för

räkenskapsåret 2021 utgör annan information. Det är styrel-

sen och verkställande direktören som har ansvaret för denna

andra information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernre-

dovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget

uttalande med bestyrkande avseende denna andra informa-

tion.

I samband med vår revision av årsredovisningen och

koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den infor-



i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen

och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi

även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt

bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentli-

ga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende

denna information, drar slutsatsen att den andra informa-

tionen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att

rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har an-

svaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen

upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredo-

visningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt

IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande

direktören ansvarar även för den interna kontroll som de

bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning

och koncernredovisning som inte innehåller några väsentli-

ga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller

misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo-

visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för

bedömningen av bolagets förmåga att fortsätta verksamheten.

De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan

påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda

antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift

tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören

avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller

inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.

Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar

styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka



Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att

årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte

innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror

på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisions-

berättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet

är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en

revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige

alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en så-

-

ter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller

tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska

beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen

och koncernredovisningen.

Som del av en revision enligt ISA använder vi professio-

nellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning

under hela revisionen. Dessutom:

• -

heter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare

sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar

och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa

risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och

ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalan-

den. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet

till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig

felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter

kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga

utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av

intern kontroll.

• 

kontroll som har betydelse för vår revision för att utfor-

ma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till

-

teten i den interna kontrollen.

• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som

används och rimligheten i styrelsens och verkställande

direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhöran-

de upplysningar.

• drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verk-

ställande direktören använder antagandet om fortsatt drift

vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovis-

ningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämta-

-

hetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden

som kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga att



en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättel-

sen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredo-

visningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om



om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra

slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram

till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida

händelser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre

kan fortsätta verksamheten.

• utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen

och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisning-

en, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen

och koncernredovisningen återger de underliggande

transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en

rättvisande bild.

• inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbe-





uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för

styrning, övervakning och utförande av koncernrevision-

en. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden.

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2021 103

REVISIONSBERÄTTELSE

RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR

Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens pla-

nerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi

måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under

revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den



Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi

har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och

ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen

kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder

som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder

som har vidtagits.

Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer

vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla

för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisning-

en, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga

felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt

betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revi-

sionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar

förhindrar upplysning om frågan.

Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till

dispositioner av bolagets vinst eller förlust

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en

revision av styrelsens och verkställande direktörens förvalt-

ning av Brinova Fastigheter AB (publ) för år 2021 samt av



förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt

förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens

ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för

räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt

ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns

ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och

koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt

fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckli-

ga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till disposi-



utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om

utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bola-

gets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker

ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna

kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt-

ningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland

annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens

ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation

är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och

bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på

ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den

löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvis-

ningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga

för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse

med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett

betryggande sätt.

Revisorns ansvar



vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbe-

vis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om

någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något

väsentligt avseende:

• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon

försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot

bolaget, eller

• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,

årsredovisningslagen eller bolagsordningen.



av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om

detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget

är förenligt med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen

garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed

i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försum-

melser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget,

eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller

förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.

Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige

använder vi professionellt omdöme och har en professionellt

skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av

förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst

eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenska-

perna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs

baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt

i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar gransk-

ningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är

väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser

skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går

igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna

åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt

uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande



vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt

med aktiebolagslagen.

104 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021

REVISIONSBERÄTTELSE

Revisorns granskning av Esef-rapporten

Uttalande

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis-

ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och

verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och

koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig

elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a

§ lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden Brinova Fast-

igheter AB (publ) för år 2021.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lag-

stadgade kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten #[checksumma]

upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig

elektronisk rapportering.

Grund för uttalande

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation

RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt

ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i

avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till

Brinova Fastigheter AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige

och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa

krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har an-

svaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16

kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och



verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta

Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa

beror på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-

rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som upp-

fyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepap-

persmarknaden, på grundval av vår granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk-

ningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rappor-

ten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen

garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och

god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en



uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses

vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen

kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare

fattar med grund i Esef-rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för

revisionsföretag som utför revision och översiktlig gransk-



och näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt system

för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade rikt-

linjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav,

standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar

och andra författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta

bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som

möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovis-

ningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgär-

der som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna

för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa

beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedöm-

ning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som

är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören

tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder

som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna,



interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärde-

ring av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och

verkställande direktörens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en tek-

-



anges i kommissionens delegerade förordning (EU) 2019/815

och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer

med den granskade årsredovisningen och koncernredovis-

ningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedömning av

huruvida Esef-rapporten har märkts med iXBRL som möj-

liggör en rättvisande och fullständig maskinläsbar version av

koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar samt



Ernst & Young AB, Redaregatan 50, 252 36 Helsingborg,

utsågs till Brinova Fastigheter AB (publ)s revisor av bolags-

stämman den 5 maj 2021 och har varit bolagets revisor sedan

23 oktober 2015.

Helsingborg den 24 mars 2022

Ernst & Young AB

Per Karlsson

Auktoriserad revisor

BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2021 105

REVISIONSBERÄTTELSE

Staffanstorp, Hjärup



106 BRINOVA FASTIGHETER AB

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2021

Trehörningen 15, Kävlinge.











BRINOVA FASTIGHETER AB 107

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2021



-

-





Brinovas styrelse och ledning strävar efter att Brinova ska

leva upp till de krav som börsen, aktieägare och alla andra

intressenter ställer på Brinova. Bolaget följer Svensk kod för

bolagsstyrning.

Avvikelser från koden

Bolaget följer Svensk kod för bolagsstyrning med följande

undantag: Bolaget har inte någon särskild funktion för in-

ternrevision.

Styrelsen utvärderar årligen behovet av en sådan funktion

och har bedömt att det löpande interna arbetet med intern

kontroll som företrädesvis utförs av koncernledningen, utgör

en tillräcklig granskningsfunktion med hänsyn till bolagets

verksamhet och storlek.

Bolagsstämmor

Årsstämma

Årsstämman är bolagets högsta beslutsfattande organ. Vid

stämman ges samtliga aktieägare (se sidan 61 för Brinovas

största aktieägare) möjlighet att utan begränsningar utöva

-

hav representerar. Årsstämman utser styrelse och revisor

samt fastställer principer för ersättning till styrelse, revisor

och koncernledning. Årsstämman fattar, i förekommande

fall, bland annat också beslut om ändring av bolagsordning,

utdelning och ändringar i aktiekapitalet. På årsstämman, som

ska hållas inom sex månader efter räkenskapsårets utgång,

ska också beslut om fastställelse av balans-

och resultaträkningar, disposition av Brino-

vas vinst eller förlust samt om ansvarsfrihet

för styrelse och VD fattas. Bolagsordningen

innehåller inga särskilda bestämmelser om

tillsättande och entledigande av styrelseleda-

möter eller om ändring av bolagsordningen.

Årsstämma den 5 maj 2021

Efter att årsredovisningens balans- och resultat-

räkningar fastställts, beslutade stämman att:

• bevilja styrelseledamöterna och den verk-

ställande direktören ansvarsfrihet.

• att ingen utdelning ska utgå för räkenskaps-

året 2020 och att till årsstämmans förfogande

stående vinstmedel balanseras i ny räkning.

• att godkänna styrelsens förslag avseende riktlinjer för

ersättning till ledande befattningshavare.

• att antalet styrelseledamöter ska uppgå till sex utan styrel-

sesuppleanter. Till styrelseledamöter omvaldes Erik Selin,

Johan Ericsson, Anders Jarl, Johan Tollgerdt och Lennart

Mauritzson samt nyvaldes Anna Nordström-Carlsson. Års-

stämman omvalde Erik Selin till ordförande för styrelsen.

• att styrelsearvode ska utgå med 120 000 kronor vardera

till Johan Ericsson, Anders Jarl, Anna Nordström-Carls-

son och Johan Tollgerdt. I arvodet ingår ersättning för

eventuellt utskottsarbete. Övriga styrelseledamöter ska

inte erhålla något arvode.

• att välja Ernst & Young Aktiebolag (EY) till ny revisor för

tiden intill slutet av nästkommande årsstämma. EY har

meddelat att Per Karlsson kommer att vara huvudansvarig

revisor. Revisorns arvode utgår enligt godkänd räkning.

• att godkänna valberedningens förslag avseende principer

för utseende av valberedning.

• att, i enlighet med styrelsens förslag, bemyndiga styrelsen



årsstämma, fatta beslut om nyemission av aktier av serie

B om sammantaget högst 20 procent av aktiekapitalet.

Styrelsen ska kunna besluta om emission av B-aktier

med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt och/eller

med bestämmelse om apport, kvittning eller annars med

villkor.

• att, i enlighet med styrelsens förslag godkänna ändringar

avseende bolagsordningen.

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

108 BRINOVA FASTIGHETER AB

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2021

Valberedning

Valberedningen förbereder och lämnar förslag på styrelse,

styrelseordförande, styrelsearvoden, principer för utseende

av valberedning, ordförande vid stämmor och i förekomman-

de fall revisorer samt arvodering av revisorer.

Brinovas årsstämma beslutade den 5 maj 2021 om prin-

ciper för utseende av valberedning, vilka i huvudsak innebär

att bolagets tre största aktieägare har rätt att utse en ledamot

var till valberedningen. Valberedningens ledamöter samt de



så snart de har utsetts. I enlighet med beslutet har följande

valberedning bildats 2021: Anders Nelson, utsedd av Backa-

hill AB, Erik Selin, styrelsens ordförande utsedd av Fastig-

hets AB Balder och Lars Ljungälv,

utsedd av ER-HO Förvaltning AB.

Valberedningens ordförande är

Anders Nelson, medan styrelsens

ordförande Erik Selin är samman-

kallande. De tre ägarrepresentan-

terna har tillsammans cirka 83

procent av rösterna i Brinova per

den 30 september 2021. Vid ägar-

förändring ska enligt beslut

ny ägarrepresentant utses.



Brinovas styrelse består av sex ledamöter och inga suppleanter

enligt beslut på bolagets årsstämma den 5 maj 2021. Styrel-

sens övergripande uppgift är att, för ägarnas räkning, förvalta

moderbolagets och koncernens angelägenheter på ett sådant

sätt att ägarnas intresse av långsiktigt god kapitalavkastning

tillgodoses på bästa möjliga sätt. Ledamöterna väljs årligen på

årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma.

Styrelsen bedriver sitt arbete enligt gällande föreskrifter i

lag, regelverk, bolagsordning och arbetsordning. Styrelsen ska

bestå av ledamöter, med för bolaget adekvat kompetens som

kan stödja, följa och kontrollera verksamheten i bolaget. Mer



styrelsen och koncernledningen på sidorna 110–113.



Styrelsens ordförande leder styrelsens arbete. Dessutom följer

ordföranden koncernens utveckling löpande genom kontakter

med VD i strategiska frågor. Under 2021 hölls 17 protokollför-

da styrelsemöten, varav ett var konstituerande. Ledamöternas

närvaro framgår av styrelsepresentationen på sidorna 110–111.

Koncernens vice VD/CFO har under året varit styrelsens

sekreterare. På styrelsemötena har bolagets resultatutveckling

-

ringar av koncernens fastigheter och likviditeten. Styrelsen har



avyttringsbeslut. Dessutom har marknadsfrågor, planer och

strategier för koncernens utveckling behandlats. Brinovas

huvudansvariga revisor Per Karlsson, Ernst & Young AB, var

adjungerad vid styrelsemötet den 25 februari 2021 då rappor-

ten för det fjärde kvartalet 2020 behandlades.

Arbetsordning

Styrelsen i Brinova arbetar efter en arbetsordning som be-

handlar arbetsfördelning och ekonomisk rapportering. Arbets-

ordningen är ett komplement till aktiebolagslagens bestäm-

melser och Brinovas bolagsordning. Den ses över varje år.

Styrelsen utser VD och utvärderar också VD:s arbete. Sty-

relsen genomförde den 25:e februari 2021 en årlig utvärdering

av VD:s prestationer. VD närvarar inte vid denna utvärdering.

Styrelsen är också skyldig att fortlöpande följa upp och

kontrollera Brinovas verksamhet. Det åligger därför styrelsen

-

temen som utvärderats under året har visat sig tjäna sitt syfte

väl.

Löpande på styrelsemötena rapporteras Brinovas och



ärenden av investeringskaraktär och andra aktuella frågor.

Årligen fastställer styrelsen också de övergripande målen för

koncernens verksamhet och beslutar om strategier för att nå

målen.

Även VD-instruktion samt interna policydokument revide-

ras årligen.

Utvärdering av styrelsen

Varje år görs en utvärdering av styrelsens sammansättning

och funktion. Den genomförs som en enkät som går ut till alla

styrelsens medlemmar. Resultatet av enkäten följs sedan upp i

enskilda samtal med ledamöterna. Samtal som behandlar oli-

ka frågor om styrelsens uppgifter, arbetsformer och funktion.

Men också den enskilda ledamotens roll och samverkan

med övriga ledamöter. Dessutom diskuteras bolagets planer

och de utmaningar som styrelsen ställs inför, i kombination

med styrelseledamotens kompetens och engagemang. Re-

sultatet diskuteras därefter också på ett styrelsemöte. Under

2021 var det på mötet den 25 februari. Utvärderingarna under

åren har visat att Brinova har en väl sammansatt styrelse som

fungerar utomordentligt väl.



Ersättningsutskott

Brinovas styrelse har tillsatt ett ersättningsutskott. Utskottet

bereder frågor gällande ersättning och andra anställnings-

villkor för VD och vice VD. Ersättningar till övrig företags-

ledning beslutas av VD. Från och med årsstämman den 5

maj 2021 har ersättningsutskottet bestått av Erik Selin och

Lennart Mauritzson.

Revisionsutskott

Brinovas styrelse tillsatte våren 2017 ett revisionsutskott vars

uppgift är att utöva tillsynen av koncernens rutiner för redo-



koncernens revisor samt att utvärdera revisorns arbete. I

utskottet har hela Brinovas styrelse deltagit.

Ledning

VD leder med stöd av koncernledningen verksamheten med

utgångspunkt från av styrelsen upprättad och fastställd VD-

instruktion. Denne ska även övervaka efterlevnaden av mål,

policyer och strategiska planer som styrelsen fastställt, samt

tillse att de vid behov underställs styrelsen för uppdatering

eller översyn. VD ska också säkerställa att styrelsens leda-

möter löpande får information och rapporter om bolagets

utveckling så att styrelsen kan fatta välgrundade beslut. Vida-

re ska VD också säkerställa att bolaget iakttar den informa-

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

BRINOVA FASTIGHETER AB 109

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2021

tionsplikt som noteringsavtalet med Nasdaq Stockholm och

tillämpliga lagar och regler påbjuder.

Aktiemarknadsinformation

Brinova lämnar snabb, samtidig, korrekt och tillförlitlig in-



intressenter. Bolaget lämnar pressreleaser, delårsrapporter

kvartalsvis, en bokslutskommuniké samt årsredovisning för

hela verksamhetsåret. Dessutom medverkar Brinova löpande

på olika kapitalmarknadsmöten arrangerade av banker och



aktuell information om Brinova som exempelvis pressmed-



direkt av Brinova per telefon eller via mail.

KeplerChevreux bevakar Brinovas aktie.

Revisor

Revisorn rapporterar resultatet

av sin granskning till aktieägarna

genom revisionsberättelsen. Denna

framläggs på årsstämman.

Därutöver lämnar revisorn un-

der året en detaljerad redogörelse

till Brinovas styrelse.

Då förs också en diskussion om

de iakttagelser som revisionen

utmynnat i. Utöver revision har

bolagets revisor även tillhandahållit tjänster inom områdena

skatt och redovisning.

Intern kontroll

Styrelsen ansvarar, enligt den svenska aktiebolagslagen och

Svensk kod för bolagsstyrning, för den interna kontrollen.



2021-09-15 -



2021-09-27 

avtal.

2021-07-05 -







2021-11-10 

-



2021-02-25 







2021-05-05 -



2021-05-05 

2021-05-19 

2021-05-24 

2021-03-24 -



2021-03-29 



Denna bolagsstyrningsrapport har upprättats i enlighet med

6 kap § 6 årsredovisningslagen och är därmed avgränsad till



rapporteringen. Basen för den interna kontrollen utgörs av

den kontrollmiljö som styrelse och ledning verkar utifrån.

Styrelsen har fastställt ett antal policyer och grundläg-

gande riktlinjer av betydelse för arbetet med den interna



policy samt kommunikations- och insiderpolicy. VD rappor-

terar regelbundet till styrelsen utifrån fastställda rutiner och

dokument. Brinovas interna kontrollstruktur bygger på en

tydlig ansvars- och arbetsfördelning såväl mellan styrelse

och VD som inom den operativa verksamheten. Den operativa

verksamheten innefattar bland annat verksamhetsstyrnings-





Som exempel kan nämnas verktyg för uppföljning av verk-

samheten, förberedelser inför köp och försäljningar av fastig-

heter/bolag samt underlag för fastighetsvärderingar. Kon-

trollaktiviteter genomförs på fastighetsnivå i form av löpande

resultat- och investeringsuppföljningar, på övergripande nivå

i form av till exempel resultatanalys på områdesnivå, analys

av nyckeltal och genomgångar av den legala koncernstruktu-

ren.

 

exempelvis system för attesträtter, avstämningar, godkän-

-

mallar, redovisnings- och värderingsprinciper. Dessa system

uppdateras kontinuerligt. Den interna informationen och

externa kommunikationen regleras på övergripande nivå av

en kommunikations- och insiderpolicy. Den interna infor-

mationen sker genom regelbundet hållna informationsmöten

som regleras i en mötespolicy samt via intranät.

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

110 BRINOVA FASTIGHETER AB

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2021



Erik Selin

Lennart

Mauritzson

Johan

Tollgerdt

Johan Ericsson

Anna

Nordström

Carlsson

Anders Jarl

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Född Befattning Invald Närvaro

Utbildning och

erfarenheter

Huvudsaklig

 Övriga befattningar

Egna och närståendes

aktieinnehav 2020

Beroende/

oberoende

1967 



2015  -





























1967  2020  



















 







1956  2018   



AB.





 







1979  2018  

-





-















 







1951  2016  



-

























1971

 2021  















 







BRINOVA FASTIGHETER AB 111

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2021

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Född Befattning Invald Närvaro

Utbildning och

erfarenheter

Huvudsaklig

 Övriga befattningar

Egna och närståendes

aktieinnehav 2020

Beroende/

oberoende

1967 



2015  -





























1967  2020  



















 







1956  2018   



AB.





 







1979  2018  

-





-















 







1951  2016  



-

























1971

 2021  















 







112 BRINOVA FASTIGHETER AB

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2021

Koncernledning

Företagsledning

Per Johansson

Malin Rosén

Stina Trimark

Frida Carlsson

Martin Wallin

Caroline

Holst



BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Född Befattning

Anställd

sedan Utbildning Tidigare befattningar Övriga uppdrag

Egna och närståendes

aktieinnehav 2021

1960 VD 2016 









AB.



-







-





1968  2015  







1967 



2015 



Vatten.













1974  2020 



LTH.











1972  2016 

-















1982  2017  -

-

-









BRINOVA FASTIGHETER AB 113

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2021

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Född Befattning

Anställd

sedan Utbildning Tidigare befattningar Övriga uppdrag

Egna och närståendes

aktieinnehav 2021

1960 VD 2016 









AB.



-







-





1968  2015  







1967 



2015 



Vatten.













1974  2020 



LTH.











1972  2016 

-















1982  2017  -

-

-









114 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021

REVISIONSBERÄTTELSE

REVISORNS YTTRANDE

Till bolagsstämman i Brinova Fastigheter AB (publ), org. nr. 556840-3918.

Uppdrag och ansvarsfördelning

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2021 på sidorna

106–113 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.

Granskningens inriktning och omfattning

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av

bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrappor-

ten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den in-

riktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och

god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för

våra uttalanden.

Uttalande

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra

stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är

förenliga med årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i överensstämmelse

med årsredovisningslagen.

Helsingborg den 24 mars 2022

Ernst & Young AB

Per Karlsson

Auktoriserad revisor





BRINOVA FASTIGHETER AB 115

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2021

FÖRSLAG TILL ÅRSSTÄMMAN















Riktlinjernas främjande av Bolagets affärsstrategi, långsiktiga

intressen och hållbarhet















-

-

-





 





-



Formerna av ersättning m.m.

-

-













Fast lön











Rörlig lön



Pensionsförmåner

-





-



Andra förmåner



-





Upphörande av anställning









-





Lön och anställningsvillkor för anställda













Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra

riktlinjerna



-













-









-

-





 













 -





-



Frångående av riktlinjerna























STYRELSEN I BRINOVA FASTIGHETER AB (PUBL), ORG.NR 556840–3918 (”BOLAGET”)

FÖRSLAG TILL BESLUT OM RIKTLINJER FÖR ERSÄTTNING TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE

116 BRINOVA FASTIGHETER AB

ÖVERSIKTER

ÅRSREDOVISNING 2021

FLERÅRSÖVERSIKT OCH DEFINITIONER





 2021 2020 2019 2018 2017 

Fastighetsrelaterade

 399,0 311,4 280,0 246,4 202,9 

 253,1 197,8 176,7 157,1 124,0 

 462,3 404,2 313,2 274,5 248,6 



 94,3 94,1 94,3 92,6 92,1 



 63,4 63,5 63,1 63,8 61,1 

 58,3 63,2 62,4 61,1 59,5 



 328,2 304,8 240,1 218,5 203,8

Finansiella

 16,5 9,2 12,1 9,1 8,4 



 7,6 5,3 7,0 5,4 5,0 



 3,0 3,1 3,0 3,2 3,7 





 1,8 1,8 1,8 1,9 1,7 





 36,3 31,6 33,4 34,4 37,2 



 153,9 120,8 105,0 94,5 77,8 

 514,5 209,6 220,0 139,6 120,6 

 399,8 160,5 171,4 116,7 98,3 

 7 875,1 6 254,5 4 509,5 3 886,2 3 276,9 



Aktierelaterade

 29,4 23,5 20,9 18,5 16,9 



 32,3 26,1 23,0 19,7 17,7 





 4,4 2,0 2,4 1,6 1,4 







1,7 1,5 1,5 1,3 1,1 







97,4 84,4 72,3 72,3 72,3





90,7 79,1 72,3 72,3 72,3 



BRINOVA FASTIGHETER AB 117

ÖVERSIKTER

ÅRSREDOVISNING 2021

HÄRLEDNING AV NYCKELTAL







• Tillväxt, målet är en fastighetsportfölj om 6,6 Mdkr före årsskiftet 2021

• Räntetäckningsgraden ska inte understiga 1,75 ggr

• Avkastningen på eget kapital ska uppgå till riskfri ränta plus 7 procent

• Soliditeten ska lägst vara 30 procent



Hänvisning 2021 2020 2019 2018 2017

Fastigheternas redovisade värde, Mkr

 BR 7 697,6 6 048,1 4 321,3 3 759,2 3 136,6

Räntetäckningsgrad, ggr

 RR 514,5 209,6 220,0 139,6 120,6

 RR 77,2 57,2 53,8 42,2 29,0

 RR -360,6 -88,8 -115,0 -48,4 -42,4

Justerat resultat före skatt, Mkr 231,1 178,0 158,8 133,4 107,2

 3,0 3,1 3,0 3,2 3,7

Avkastning på eget kapital, %

 RR 399,8 160,5 171,4 116,7 98,3

 BR 2 419,4 1 743,6 1 422,3 1 278,3 1 170,8

 16,5 9,2 12,1 9,1 8,4

Soliditet, %

 BR 2 859,6 1 979,1 1 508,0 1 336,6 1 219,9

 BR 7 875,1 6 254,5 4 509,5 3 886,2 3 276,9

 36,3 31,6 33,4 34,4 37,2

Belåningsgrad, %

 BR 4 489,4 3 820,1 2 695,7 2 297,5 1 867,6

 BR 7 697,6 6 048,1 4 321,3 3 759,2 3 136,6

 58,3 63,2 62,4 61,1 59,5

Avkastning på totalt kapital, %

 RR 514,5 209,6 220,0 139,6 120,6

 RR 77,2 57,2 53,8 42,2 29,0

 RR -52,4 21,0 19,7 10,1 -0,1

 BR 7 064,8 5 382,0 4 197,9 3 581,6 3 021,8

 7,6 5,3 7,0 5,4 5,0

Långsiktigt substansvärde per aktie, kr

 BR 2 859,6 1 979,1 1 508,0 1 336,6 1 219,9

 BR -10,1 -19,9 -18,3 -20,0 -9,3

 BR -1,1 51,3 30,3 10,7 0,6

 BR 297,9 195,5 146,3 99,6 66,8

Långsiktigt substansvärde, Mkr 3 146,3 2 206,0 1 666,3 1 426,9 1 278,0

 97,4 84,4 72,3 72,3 72,3

 32,3 26,1 23,0 19,7 17,7

118 BRINOVA FASTIGHETER AB

ÖVERSIKTER

ÅRSREDOVISNING 2021

FASTIGHETSFÖRTECKNING

Klas Klättermus 2,

