Styrelsen och verkställande direktören för

Kvalitena AB (publ)

Org nr 556527-3314

får härmed avge

Årsredovisning

och koncernredovisning

för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2022

Innehåll: sida

Förvaltningsberättelse 2

Koncernens resultaträkning 8

Koncernens balansräkning 9

Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 11

Koncernens rapport över kassaflöde 12

Moderbolagets resultaträkning 13

Moderbolagets balansräkning 14

Moderbolagets förändringar i eget kapital 16

Moderbolaget kassaflödesanalys 17

Tilläggsupplysningar med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 18

Underskrifter 57

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Förvaltningsberättelse

Styrelsen och verkställande direktören för Kvalitena AB (publ) (”Kvalitena” eller ”Bolaget”), organisationsnummer 556527-3314, med

säte i Stockholm, Sverige, avger härmed årsredovisning för koncernen och moderbolaget avseende verksamhetsåret 2022.

Årsredovisningen är upprättad i tusentals kronor där inte annat anges. Numeriska uppgifter inom parantes avser föregående

räkenskapsår.

Verksamheten

Kvalitena är ett privatägt fastighetsbolag. Per 31 december 2022 uppgick koncernens balansomslutning till 8 810 mkr (6 885) och eget

kapital till 3 766 mkr (3 076).

Kvalitenas affärsidé är att starta, förvärva och utveckla bolag i, eller med anknytning till, fastighetsbranschen. Affärsidén baseras på ett

långsiktigt investeringsperspektiv, stor erfarenhet av aktivt ägande och entreprenörskap, finansiell styrka samt ett omfattande nätverk.

Innehaven utgörs av ägande i noterade och onoterade fastighetsbolag, samarbeten i form av joint ventures samt ägande i

intressebolag.

Kvalitenas målsättning med samtliga innehav är att skapa en långsiktigt hög totalavkastning.

Kvalitenas rapport för bolagsstyrning upprättas separat och finns tillgänglig hos Bolagsverket i samband med Bolagsverkets

offentliggörande av årsredovisningen.

Moderbolaget

Kvalitena ABs verksamhet utgörs till största delen av förvaltning av Bolagets dotterbolag, innehav i joint ventures och intresseföretag

samt innehav av övriga aktier och andelar.

Innehav

Dotterbolag

Majoriteten av Kvalitenas dotterbolag utgörs av de fastighetsägande dotterbolagen. Per den 31 december 2022 uppgick det

sammanlagda fastighetsvärdet i samtliga dotterbolag till 6 372 mkr (3 630).

Svea Real Estate Group är Kvalitenas största dotterbolag. Svea Real Estate Group äger, förvaltar och utvecklar samhälls- och

kontorsfastigheter i Texas och New Mexico, USA.

Det näst största dotterbolaget är det helägda Hedvig Eleonora Holding AB. Hedvig Eleonora Holding äger, förvaltar och utvecklar väl

belägna bostads- och kontorsfastigheter i Stockholms innerstad.

Intresseföretag och joint ventures

Värdet av Bolagets samtliga innehav i intresseföretag och joint ventures uppgick per den 31 december 2022 till 519 mkr (517). Nedan

redogörs för de största innehaven per 31 december 2022:

Sveavalvet AB

Röstandel: 50,00 %

Kapitalandel: 50,00 %

Sveavalvet AB är ett fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar fastigheter med en uthyrningsbar area på cirka 33 000 kvm.

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Barken Bostadutveckling Fastighets AB

Röstandel: 50,00 %

Kapitalandel: 50,00 %

Barken Bostadsutveckling Fastighets AB har tidigare avyttrat samtliga andelar i bostadsrättföreningen Stockholm Dykaren 34 på

Kungsholmen i Stockholm. Innehavet är ett joint venture tillsammans med ett dotterbolag till Lantmännen Fastigheter AB.

Fendea AB

Röstandel: 48,36 %

Kapitalandel: 48,36 %

Fendea är ett holdingbolag där den huvudsakliga tillgången består av aktier i Nordiska Kreditmarknadsaktiebolaget (publ) (Nordiska)

samt utlåning till bolag. Nordiska är ett företag som ger lån till små och medelstora företag mot säkerhet.

Green Deer Holding AB

Röstandel: 47,00 %

Kapitalandel: 47,00 %

Green Deer Holding AB (Green Deer) är en sammanslagning av Bil & Traktorservice, Svenssons Motor och Agro Maskiner Gotland.

Green Deer är också majoritetsägare i Värmdal & traktorservice AB. Green Deer är en av Sveriges största återförsäljare av John Deere-

maskiner för lantbruk, golf, grönytor samt saluför kompletterande produkter och maskiner från ett stort antal andra leverantörer.

Norrfordon Holding AB

Röstandel: 50,00 %

Kapitalandel: 50,00 %

Norrfordon Holding AB äger och förvaltar fastigheter i norra Sverige.

Choki AB

Röstandel: 6,95 %

Kapitalandel: 6,95 %

Kvalitena har även ett indirekt ägande i Choki AB via Kvalitena Ventures AB. Det totala ägande uppgår då till 46,9 %.Choki AB bedriver

försäljning, distribution och marknadsföring av livsmedelsprodukter baserad på choklad. Produkterna marknadsförs under varumärket

Huski Chocholate. Bolaget licensierar även ut varumärket till andra konsumentprodukter.

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Andra långfristiga värdepappersinnehav

Innehav av övriga aktier och andelar kan delas upp i noterade, onoterade innehav samt övriga långfristiga värdepappersinnehav. Värdet

av Bolagets samtliga innehav av övriga aktier och andelar uppgick per den 31 december 2022 till 234 mkr (796) se not 20.

Noterade innehav

Kvalitenas noterade innehav avser delägda bolag med eller utan fastighetsägande. Per den 31 december 2022 uppgick det totala värdet

av dessa innehav till 17 mkr (533). Största noterade innehav per 31 december 2022 följer nedan:

Oscar Properties Holding AB

Röstandel: 6,43 %

Kapitalandel: 6,43 %

Oscar Properties Holding AB (Oscar Properties) är ett fastighetsbolag med fokus på att äga förvaltningsfastigheter med stabila

kassaflöden. Oscar Properties är noterat på Nasdaq OMX Stockholm Small Cap.

Onoterade innehav

Kvalitenas onoterade innehav avser delägda bolag med eller utan fastighetsägande. Per den 31 december 2022 uppgick det totala

värdet av dessa innehav till 203 mkr (178). Större innehav inkluderar:

Förvaltningsaktiebolaget Svenska Verksamhetsfastigheter

Röstandel: 5,00 %

Kapitalandel: 5,00 %

Förvaltningsaktiebolaget Svenska Verksamhetsfastigheter äger en portfölj med lager och lättindustrifastigheter varav merparten är

belägna i Mälardalen. Bolaget ägs tillsammans med EQT Real Estate och förvaltas av Kvalitenas intressebolag Broadgate Asset

Mangement AB.

Icon Technology Inc

Röstandel: 0,55 %

Kapitalandel: 0,55 %

ICON utvecklar avancerad konstruktionsteknik för fastighetsutveckling. Genom att använda egenutvecklad 3D-utskriftsrobotik, mjukvara

och avancerade material förändrar ICON hur framtidens fastigheter kommer att konstrueras och utvecklas.

Finansiering

Kvalitenas verksamhet finansieras i huvudsak av eget kapital, räntebärande skulder och övriga skulder. Per den 31 december 2022

uppgick koncernens egna kapital till 3 766 mkr (3 076). Det redovisade värdet av koncernens räntebärande skulder uppgick vid

rapportperiodens utgång till 4 389 mkr (3 274). I enlighet med Bolagets redovisningsprinciper periodiseras vissa uppläggningsavgifter

och låneavgifter över lånets löptid vilket medför att 70 mkr (24) av de räntebärande skulderna redovisats som periodiserade låneutgifter.

Rensat för denna periodisering uppgår de totala räntebärande skulderna till 4 459 mkr (3 298). Redovisade räntebärande skulder utgörs

av skulder till kreditinstitut om 2 787 mkr (2 015), obligationslån om 800 mkr (800), checkräkningskrediter och byggnadskreditiv om 22

mkr (70) samt övriga räntebärande skulder om 850 mkr (413). Den genomsnittliga kapitalbindningen på de räntebärande skulderna

uppgick till 50,3 månader (38,7). Koncernen hade vid periodens utgång fastförräntade låneavtal om 72,0% (59,5%) av den totala

lånestocken. Den genomsnittliga räntebindningen uppgick till 43,6 månader (35,6). Koncernens genomsnittliga ränta vid periodens

utgång uppgick till 4,8 (4,4) procent.

Resultatutveckling

Nettoomsättningen uppgick under verksamhetsåret totalt till 418,7 mkr (203,6). Under början och mitten av 2022 gjordes förvärv i USA

(se väsentliga händelser under 2022 för ytterligare information) som bidrog till omsättningsökningen från 2021 till 2022.

Rörelsekostnaderna uppgick till 395,4 mkr (230,3). Rörelseresultatet uppgick till 15,8 mkr (-66,1). Resultatet före skatt uppgick till 499,9

mkr (-42,8). I rörelseresultatet ingår även resultat från joint venture och intressebolag vilket uppgick till -60,0 mkr (-46,3).

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Väsentliga händelser under 2022

Förvärv

• Kvalitenas dotterbolag Svea Real Estate Group LLC i USA har under året förvärvat 42 fastigheter i USA. Fastigheterna har en

uthyrningsbar yta på närmare 65 000 kvm och ett totalt marknadsvärde på cirka 1,6 miljarder kronor per sista december 2022.

• Kvalitenas dotterbolag Svea Real Estate Group LLC i USA har under året förvärvat stora delar av Esperson Building i Texas, USA.

Esperson building har en uthyrningsbar yta om ca 56 000 kvm och ett totalt marknadsvärde på cirka 800 mkr per sista december 2022.

Avyttringar

• Kvalitena har under året avyttrat och frånträtt en fastighet i Uppsala om cirka 3 300 kvadratmeter uthyrbar area med en byggrätt för

bostäder.

• Kvalitena har under året avyttrat hela sitt innehav i Source Energy AS. Source Energy AS är ett norskt bolag fokuserat på

prospektering och produktion av olja och gas på den norska kontinentalsockeln.

• Kvalitena har under perioden avyttrat hela sitt innehav i Ebba Braheskolan. Ebba Braheskolan är en fristående skola som ligger på

Kvarnholmen i Nacka.

• Kvalitena har under året avyttrat hela sitt innehav i Matera Group. Matera Groups huvudsakliga tillgång var aktier i Teknikmagasinet.

• Kvalitena har under året avyttrat hela aktieinnehavet i Maha Energy AB (publ).

• Kvalitena har under perioden avyttrat cirka 7,1% av aktierna i Oscar Properties Holding AB (publ). Efter avyttringen ägde Kvalitena

cirka 6,4% av Oscar Properties Holding AB (publ).

• Kvalitena avyttrade och frånträdde under perioden fyra (4) helägda fastigheter med ett underliggande fastighetsvärde om ca 168

miljoner kronor. Avyttringen gjordes till det delägda fastighetsbolaget Sveavalvet AB.

Finansiering

• Under första kvartalet refinansierat samtliga juniora bankkrediter i underkoncernen Hedvig Eleonora Holding AB genom en omläggning

av befintligt lån om 200 miljoner kronor. Lånet förlängdes på fem år och med förbättrade villkor.

• I slutet av november 2022 förlängdes förfallodatumet för Kvalitenas obligationslån om 800 miljoner kronor, ISIN SE0012675155, till

den 31 mars 2024.

Övrigt

• Inga övriga väsentliga händelser har inträffat under året.

Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång

Avyttringar

• Kvarvarande aktieinnehav i Oscar Properites Holding AB (publ) har avyttrats under första kvartalet 2023.

• Kvalitena har under andra kvartalet 2023 avyttrat och frånträtt en fastighet i Stockholms innerstad om cirka 1 900 kvadratmeter

uthyrbar area.

Finansiering

• Kvalitena har den 6 april 2023 amorterat 40 000 000 kr på sitt obligationslån med ISIN SE0012675155. Amorteringen sker med en

tilläggspremie om 1 600 000 kr. Amorteringen sker i enlighet med obligationslånevillkoren.

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Miljö

Kvalitenas övergripande miljömål är att minska miljöbelastningen av Bolagets verksamhet. Arbetet för att uppfylla Bolagets miljömål

bedrivs bland annat genom att minska energiförbrukningen och i största möjliga mån nyttja miljöanpassad och förnybar energi.

Kvalitena tror på ett hållbart miljöarbete och att detta kan ge både finansiella och operationella fördelar. Bolaget har under året inlett ett

arbete med att mäta fastigheternas och verksamhetens klimatavtryck.

Förväntad utveckling

Kvalitenas verksamhet förväntas fortsätta i linje med Bolagets affärsidé. Detta innebär att Kvalitena kontinuerligt kommer att utvärdera

fortsatta direkta och indirekta investeringar i fastigheter och verksamheter med anknytning till fastighetsbranschen.

Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer

Kvalitenas verksamhet är löpande utsatt för olika risker och möjligheter som kan få betydelse för bolagets verksamhet, resultat och

finansiella ställning. Riskfaktorerna nedan är inte framställda i prioriteringsordning och gör inte anspråk på att vara heltäckande.

Aktiekursrisk

En del av Kvalitenas innehav utgörs av noterade aktier som värderas till verkligt värde. Detta medför en aktiekursrisk, det vill säga

risken för värdeminskning på grund av aktiekursförändringar.

Fastighetsrelaterade risker

Värdeförändring

Kvalitena redovisar sitt innehav av fastigheter till verkligt värde, vilket ger en direkt påverkan på resultat och finansiell ställning. Värdet

av fastigheterna påverkas av hur väl Kvalitena lyckas förädla och utveckla fastigheterna samt av avtals- och hyresgäststrukturen. Därtill

har det allmänna ränteläget, den allmänna konjunkturutvecklingen, utbuds- och efterfrågebalansen, den förväntade hyrestillväxten,

skattesituationen, möjligheten till lånefinansiering och avkastningskravet betydelse för utvecklingen av fastighetspriserna.

Hyresintäkter och driftskostnader

Hyresintäkter samt resultat från andelar i Kvalitenas fastighetsägande intressebolag utgör en väsentlig del av Kvalitenas löpande

intäkter. Minskar hyresintäkterna kommer det sannolikt att resultera i försämrat kassaflöde och resultat, vilket påverkar Bolagets

finansiella ställning negativt. Minskade hyresintäkter i Kvalitenas fastighetsägande intressebolag kan även medföra att det redovisade

värdet av andelarna i intressebolagen påverkas negativt.

En vanlig orsak till minskade hyrestäkter är en minskad uthyrningsgrad. Uthyrningsgraden kan komma att minska genom att

hyresgäster flyttar ut och att dessa lokaler eller bostäder inte kan nyuthyras direkt eller inom rimlig tid. En långvarig konjunkturnedgång

kan leda till minskad uthyrningsgrad och vad det gäller lokaler även till lägre hyresnivåer, vilket skulle komma att påverka bolagets

resultat, kassaflöde och finansiella ställning negativt. Ofta ansvarar Kvalitena för drift- och underhållskostnader, samt även kostnader

som el, sophämtning, värme och vatten. I den mån kostnadshöjningar inte kan kompenseras genom reglering i hyreskontrakt eller

hyreshöjningar kan bolagets resultat påverkas negativt. Oförutsedda och omfattande renoveringsbehov kan också påverka bolaget och

dess finansiella ställning negativt.

Fastighetsförvärv

Fastighetsförvärv är en del av Kvalitenas löpande verksamhet och är till sin natur förenat med viss osäkerhet. Vid förvärv av fastigheter

utgör riskerna bland annat framtida bortfall av hyresgäster, miljöförhållanden samt tekniska brister. Vid förvärv av fastighetsbolag

tillkommer risker för till exempel skatter och juridiska tvister. Mot denna bakgrund är det av stor vikt att rätt kompetens för

fastighetsförvärv finns i organisationen samt att extern kompetens anlitas när så krävs.

Fastighetsutveckling

Kvalitena bedriver förutom fastighetsförvaltning i viss mån även Fastighetsutveckling. Nybyggnad, tillbyggnad och ombyggnad av

fastigheter medför risker så som felbedömningar av kundernas efterfrågan vilket kan leda till outhyrda lokaler, risk för ökade

projektkostnader med mera, detta kan ha en negativ effekt på företagets resultat och finansiella ställning. Vidare krävs ofta tillstånd och

godkännanden från myndigheter om inte sådana redan finns. Dessa tillstånd beviljas inte alltid, vilket kan orsaka förseningar, ökade

kostnader och även äventyra hela projekt, något som kan påverka bolagets resultat och finansiella ställning negativt.

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Organisatoriska risker

Kvalitena har en relativt liten organisation vilket medför ett beroende av enskilda medarbetare. Bolagets framtida utveckling beror i hög

grad på företagsledningens kunskap, erfarenhet och engagemang. För det fall att någon eller flera av dessa nyckelpersoner skulle

lämna sin anställning kan bolaget påverkas negativt.

Finansiering

Kvalitenas verksamhet finansieras förutom av eget kapital av externt tillhandahållet kapital. Kapitalkostnaden utgör Kvalitenas enskilt

största kostnad. Som en följd av detta är bolaget exponerat för finansierings- och ränterisker. Med finansieringsrisk avses risken att

upplåning uteblir eller endast kan genomföras till mindre fördelaktiga villkor. Genom att Kvalitenas finansieringskostnad är beroende av

förutsättningarna på räntemarknaden uppkommer en ränterisk.

Skatter

Förutsättningarna för Kvalitenas verksamhet påverkas av förändringar i bolags- och fastighetsskatt liksom av andra statliga pålagor. Det

kan inte uteslutas att framtida förändringar av bolags- och fastighetsskatten kan komma påverka Kvalitenas kassaflöde, resultat och

finansiella ställning.

Koncernens finansiella utveckling

(Mkr) 2022 2021 2020 2019 2018

Nettoomsättning 419 204 209 218 236

Rörelseresultat 16 -66 -88 133 50

Resultat före skatt 500 -43 -246 104 126

Balansomslutning 8 810 6 885 8 251 8 214 7 487

Soliditet (%) 43 45 39 44 45

Moderbolagets finansiella utveckling

(Mkr) 2022 2021 2020 2019 2018

Resultat före skatt 67 3 125 -147 49

Balansomslutning 3 570 4 287 4 109 3 788 3 376

Soliditet (%) 62 50 52 53 64

Resultatdisposition

Till bolagsstämmans förfogande står:

(SEK)

balanserat resultat 2 132 915 256

årets resultat 67 175 263

2 200 090 519

Styrelsen föreslår:

att i ny räkning balanseras 2 200 090 519

2 200 090 519

Beträffande bolagets samt koncernens resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med

tillhörande tilläggsupplysningar.

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Koncernens resultaträkning

Not

2022-01-01

2021-01-01

Tkr

1,2,38,39

-2022-12-31 -2021-12-31

Nettoomsättning

418 704

203 604

Övriga intäkter

52 539

6 834

471 242 210 437

Fastighetskostnader

-169 486

-88 970

Personalkostnader

-36 263

-35 981

Övriga externa kostnader

-173 739

-92 195

Avskrivning av materiella anläggningstillgångar

-15 953

-13 140

Resultat från andelar i joint venture och intresseföretag

-60 023

-46 290

-455 463 -276 576

Rörelseresultat 15 780 -66 138

Finansiella intäkter

74 728

40 161

Finansiella kostnader

-374 129

-278 134

Finansnetto -299 400 -237 973

Resultat efter finansiella poster -283 621 -304 111

Värdeförändring förvaltningsfastigheter

783 548

261 346

Resultat före skatt 499 928 -42 765

Skatt på årets resultat

-172 670

12 018

Årets resultat 327 257 -30 747

Koncernens rapport över totalresultat

Årets resultat 327 257 -30 747

Övrigt totalresultat:

Poster som kan komma att omklassificeras till resultaträkningen

Omräkningsdifferens utlandsverksamhet mm

26 97 694 46 793

Verkligt värdeförändring avseende finansiella tillgångar som kan säljas

26 91 742 -74 018

Finansiella tillgångar överförda till årets resultat vid försäljning

26 -101 958 -10 935

Skatt hänförlig till posterna ovan

2 105

17 500

Övrigt totalresultat för året, efter skatt

89 583 -20 660

Summa totalresultat för året

416 840 -51 407

Summa totalresultat för året hänförligt till:

Moderbolagets aktieägare

206 757

-63 849

Innehav utan bestämmande inflytande

210 082

12 442

Summa totalresultat för året 416 840 -51 407

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Koncernens balansräkning

Not

Tkr

1,36,38,39

2022-12-31 2021-12-31

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar

Förvaltningsfastigheter

6 372 017

3 630 297

Nyttjanderättstillgångar, tomträtter

10 359

10 077

Materiella anläggningstillgångar

28 903

24 476

6 411 279 3 664 850

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i joint venture och intresseföretag

518 967

516 702

Fordringar hos koncernföretag

23,38

618 275

843 452

Fordringar hos joint venture och intresseföretag

22,38

536 605

368 069

Andra långfristiga värdepappersinnehav

234 367

795 929

Övriga långfristiga fordringar

46 849

61 902

1 955 063 2 586 053

Summa anläggningstillgångar

8 366 342

6 250 903

Omsättningstillgångar

Kundfordringar

56 593

95 717

Fordringar hos koncernföretag

23,38

Fordringar hos joint venture och intresseföretag

22,38

10 138

77 142

Övriga fordringar

143 922

146 683

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

141 061

69 554

Likvida medel

92 118

244 788

Summa omsättningstillgångar

443 833

633 884

SUMMA TILLGÅNGAR 8 810 175 6 884 788

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Koncernens balansräkning

Tkr Not

2022-12-31 2021-12-31

EGET KAPITAL OCH SKULDER

1,36,38,39

Eget kapital

Aktiekapital

500

Övrigt tillskjutet kapital

Reserver

230 002 140 432

Balanserade vinstmedel inkl årets resultat

2 946 521 2 829 334

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare

3 177 024

2 970 266

Innehav utan bestämmande inflytande

588 623

106 088

Summa eget kapital

3 765 647

3 076 354

Långfristiga skulder

Räntebärande skulder

3, 27

3 864 922

1 791 079

Övriga långfristiga skulder

3, 28

1 188

1 884

Skuld nyttjanderättstillgångar

10 359

10 077

Övriga avsättningar

16 300

18 000

Uppskjuten skatteskuld

346 257

183 566

Summa långfristiga skulder

4 239 026

2 004 606

Kortfristiga skulder

Räntebärande skulder

3, 27

523 763

1 483 348

Leverantörsskulder

51 035

39 914

Skulder till joint venture och intresseföretag

53 939

80 635

Skatteskulder

1 455

4 244

Övriga skulder

34 429

81 426

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

140 882

114 262

Summa kortfristiga skulder

805 502

1 803 828

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 8 810 175 6 884 788

För information om koncernens ställda säkerheter och eventualförpliktelser se not 33 och 34.

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Koncernens rapport över förändringar i eget kapital

Totalt eget

Eget kapital

kapital

Balanserade

hänförligt till

hänförligt

vinstmedel

moder-

Innehavare utan

till

inklusive årets

företagets

bestämmande

företagets

Tkr

Aktiekapital Reserver

resultat

aktieägare

inflytande

ägare

Ingående eget kapital per 2021-01-01

500

161 092

2 872 523

3 034 115

151 536

3 185 651

Årets resultat

-43 189

12 442

-30 747

Övrigt totalresultat

-20 660

Summa totalresultat för året

-20 660

-43 189

-63 849

12 442

-51 407

Förändring vid avyttring respektive förvärv med innehav utan

bestämmande inflytande

0 0 -57 890 -57 890

Summa transaktioner med ägare redovisade direkt mot eget

kapital

- - 0 0 -57 890 -57 890

Utgående eget kapital per 2021-12-31

500

140 432

2 829 334

2 970 266

106 088

3 076 354

Ingående eget kapital per 2022-01-01

500

140 432

2 829 334

2 970 266

106 088

3 076 354

Årets resultat

117 189

210 068

327 257

Övrigt totalresultat

89 569

89 583

Summa totalresultat för året

89 569

117 189

206 757

210 082

416 840

Förändring vid avyttring respektive förvärv med innehav utan

bestämmande inflytande

0 0 272 453 272 453

Summa transaktioner med ägare redovisade direkt mot eget

kapital

- - 0 0 272 453 272 453

Utgående eget kapital per 2022-12-31

500

230 002

2 946 521

3 177 024

588 623

3 765 647

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Koncernens rapport över kassaflöde

Not

2022-01-01

2021-01-01

Tkr

-2022-12-31

-2021-12-31

Kassaflöde från den löpande verksamheten

Rörelseresultat

15 780

-66 138

Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet

75 983

57 637

Erhållna räntor

21 256

24 751

Betalda räntor

-220 475

-205 366

Betald inkomstskatt

-2 446

-3 298

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av

rörelsekapitalet

-109 902 -192 414

Förändringar i rörelsekapital

Förändring av rörelsefordringar

-68 088

-37 913

Förändring av rörelseskulder

56 376

25 286

Kassaflöde från den löpande verksamheten -121 614 -205 041

Investeringsverksamheten

Investering i befintliga fastigheter samt direktinvestering i nya fastigheter

-1 440 899

-334 638

Förvärv av förvaltningsfastigheter via dotterföretag

-45 939

Övriga investeringar materiella anläggningstillgångar

-14 541

-17 485

Försäljning av förvaltningsfastigheter via dotterföretag

94 508

806 794

Försäljning av förvaltningsfastigheter

26 177

Försäljning av övriga materiella anläggningstillgångar

14 146

Förvärv av andelar i joint venture och intresseföretag

-7 421

-5 142

Försäljning av andelar i joint venture och intresseföretag

1 000

156 433

Förvärv av andra långfristiga värdepappersinnehav

-8 297

-77 479

Utlåning till joint venture och intresseföretag

-172 523

-167 330

Utlåning till koncernföretag

-39 821

-41 254

Utlåning till externa parter

-18 161

-127 206

Återbetalning av lämnade lån till joint venture och intresseföretag

25 090

135 807

Avyttring och återbetalning av finansiella anläggningstillgångar

495 769

110 055

Utdelning

54 477

6 569

Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 050 581 459 270

Finansieringsverksamheten

Upptagna lån

1 145 634

1 021 454

Amortering och lösen av lån

-476 256

-1 127 129

Tillskjutet kapital från innehav utan bestämmande inflytande

355 114

816

Uttag av kapital av innehav utan bestämmande inflytande

-32 050

-32 335

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 992 442 -137 194

Årets kassaflöde -179 753 117 035

Kursdifferens i valuta 27 084 690

Likvida medel vid årets ingång 244 788 127 063

Likvida medel vid årets utgång 92 118 244 788

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Moderbolagets resultaträkning

Not

2022-01-01

2021-01-01

Tkr

1,2,38,39

-2022-12-31 -2021-12-31

Rörelsens intäkter

Nettoomsättning

Övriga rörelseintäkter

692

Rörelsens kostnader

Övriga externa kostnader

-85 348

-63 803

Personalkostnader

-1 298

-1 416

Avskrivning av materiella anläggningstillgångar

-61

-67

-86 706 -65 286

Rörelseresultat

-86 014 -65 286

Finansiella poster

Resultat från andelar i koncernföretag

336 108

134 221

Resultat från andelar i joint venture och intresseföretag

-32 452

61 061

Resultat från värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar

-114 704

-18 442

Ränteintäkter och liknande resultatposter

67 519

63 498

Räntekostnader och liknande resultatposter

-104 072

-176 408

152 398 63 930

Resultat efter finansiella poster 66 384 -1 356

Bokslutsdispositioner

791

3 898

Resultat före skatt 67 175 2 542

Skatt på årets resultat

Årets resultat 67 175 2 542

Rapport över totalresultat för moderbolaget

2022-01-01

2021-01-01

-2022-12-31

-2021-12-31

Tkr

Årets resultat

67 175 2 542

Övrigt totalresultat

0 0

Summa övrig totalresultat

0 0

Totalresultat för året

67 175 2 542

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Moderbolagets balansräkning

Not

Tkr

1,36,38,39

2022-12-31 2021-12-31

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar

Inventarier, verktyg och installationer

1 376

1 437

1 376 1 437

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernföretag

1 570 027

1 639 595

Fordringar hos koncernföretag

23,38

1 091 567

1 306 587

Andelar i joint venture och intresseföretag

207 958

207 561

Fordringar hos joint venture och intresseföretag

22,38

277 769

198 263

Andra långfristiga värdepappersinnehav

68 535

623 845

Övriga långfristiga fordringar

43 029

48 677

3 258 885 4 024 529

Summa anläggningstillgångar

3 260 261

4 025 966

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

Kundfordringar

25 562

Fordringar hos koncernföretag

23,38

82 336

46 706

Fordringar hos joint venture och intresseföretag

22,38

10 070

172

Övriga fordringar

125 780

130 620

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

59 761

30 392

277 946

233 452

Kassa och bank

31 832

27 960

Summa omsättningstillgångar

309 778

261 413

SUMMA TILLGÅNGAR 3 570 039 4 287 378

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Moderbolagets balansräkning

Tkr

Not 2022-12-31 2021-12-31

EGET KAPITAL OCH SKULDER

1,36,38,39

Eget kapital

Bundet eget kapital

Aktiekapital

500

Reservfond

40 40

Summa bundet eget kapital

540 540

Fritt eget kapital

Balanserat resultat

2 132 915 2 130 373

Årets resultat

67 175

2 542

Summa fritt eget kapital

2 200 091

2 132 915

Summa eget kapital 2 200 631 2 133 455

Avsättningar

Övriga avsättningar 30

16 300

18 000

Summa avsättningar

16 300

18 000

Långfristiga skulder

Skulder till koncernföretag

29,38

280 000

Räntebärande skulder

3, 27

737 901

Summa långfristiga skulder

1 017 901

280 000

Kortfristiga skulder

Räntebärande skulder

3, 27

150 207

1 049 818

Leverantörsskulder

18 425

3 844

Skulder till koncernföretag

29,38

36 855

576 370

Skulder till joint venture och intresseföretag

53 377

79 576

Övriga skulder

27 940

75 769

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

48 403

70 546

Summa kortfristiga skulder

335 207

1 855 923

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 570 039 4 287 378

För information om moderbolagets ställda säkerheter och eventualförpliktelser se not 33 och 34.

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Moderbolagets förändringar i eget kapital

Bundet eget kapital Fritt eget kapital

Summa

Aktiekapital Reservfond Balanserat Årets

resultat resultat

Tkr

Ingående eget kapital 2021-01-01

500

2 004 972

125 4012 130 913

Föregående års resultat omföres

125 401

-125 401

Årets resultat

2 542

Belopp vid årets utgång 2021-12-31

500

2 130 373

2 5422 133 455

Ingående eget kapital 2022-01-01

500

2 130 373

2 5422 133 455

Föregående års resultat omföres

2 542

-2 542

Årets resultat

67 175

Belopp vid årets utgång 2022-12-31

500

2 132 915

67 1752 200 631

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Moderbolagets kassaflödesanalys

Not

2022-01-01

2021-01-01

Tkr 35

-2022-12-31

-2021-12-31

Kassaflöde från den löpande verksamheten

Rörelseresultat -86 014 -65 286

Justering för poster som inte är kassaflödespåverkande

Erhållna räntor

9 996

19 662

Betalda räntor

-80 444

-120 736

Betald inkomstskatt

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapitalet

-156 402 -166 293

Förändringar i rörelsekapital

Förändring av rörelsefordringar 9 193 -15 573

Förändring av rörelseskulder 30 123 -37 355

Kassaflöde från den löpande verksamheten -117 086 -219 221

Investeringsverksamheten

Förvärv av materiella anläggningstillgångar

- -1 383

Förvärv av aktier i dotterföretag

-1 501 -233 160

Försäljning av aktier i dotterföretag

66 985

400 357

Förvärv av aktier i joint venture och intresseföretag -7 421 -5 142

Försäljning av aktier i joint venture och intresseföretag

1 000 155 690

Förvärv av andra långfristiga värdepappersinnehav

-6 333 -58 848

Försäljning av andra långfristiga värdepappersinnehav

446 948 99 695

Utlåning till joint venture och intresseföretag

-88 016

-26 040

Utlåning till koncernföretag

-251 432

-392 067

Utlåning till externa parter

-14 452

-47 582

Återbetalning av lämnade lån

103 436

218 193

Erhållna utdelningar

34 476 6 569

Kassaflöde från investeringsverksamheten 283 690 116 282

Finansieringsverksamheten

Upptagna lån från koncernföretag 37 308 503 827

Upptagna lån från intresseföretag - 54 055

Upptagande av lån 43 743 355 000

Amortering och lösen av lån -243 783 -874 279

Kassaflöde från finansieringsverksamheten

-162 732 38 603

Årets kassaflöde 3 872 -64 337

Likvida medel vid årets ingång

27 960

92 296

Likvida medel vid årets utgång

31 832

27 960

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Tilläggsupplysningar - noter

Not 1 Allmän information

Allmänt om bolaget

Kvalitena AB (publ), org.nr 556527-3314, är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm. Moderbolagets postadress är Strandvägen 5a, 114 51

Stockholm. Kvalitena ägs till 90 % av Dorco International B.V. org.nr 24157803, Holland. Kvalitena koncernen har givit ut obligationslån om 800 mkr med

notering på Nasdaq OMX Stockholm. Koncernredovisningen för år 2022 består av moderbolaget och dess dotterbolag, tillsammans benämnd koncernen.

Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen den 29 maj 2023. Koncernens resultat- och balansräkning och

moderbolagets resultat- och balansräkning kommer att framläggas för beslut om fastställelse på årsstämma. Koncernens verksamhet beskrivs i

förvaltningsberättelsen.

Not 2 Redovisningsprinciper

Överensstämmelse med normgivning och lag

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International

Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalande från International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) sådanan de

antagits av EU. Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell

rapporteringsrekommendation RFR1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som

koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet ”Moderbolagets redovisningsprinciper”. De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets

och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av ÅRL samt i vissa fall på grund av

gällande skatteregler. Avrundningsdifferenser kan förekomma i årsredovisningen.

Förutsättningar vid upprättandet av moderbolagets och koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör presentationsvalutan för moderbolaget och för koncernen. Samtliga belopp, om inte

annat anges, är avrundade till närmaste tusental. Avrundningar kan göra att räkningar, noter och tabeller inte summerar. Tillgångar och skulder är

redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom vissa finansiella skulder och förvaltningsfastigheter som i koncernens balansräkning värderas till

verkligt värde. Finansiella skulder som värderas till verkligt värde består av derivatinstrument, vilka är värderade till verkligt värde via koncernens

resultat. Förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde i enlighet med IAS 40. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på

rapportering och konsolidering av moderbolag och dotterbolag. De viktigaste redovisningsprinciperna som används vid upprättandet av koncernens

finansiella rapporter sammanfattas nedan. Årsredovisningen har upprättats med antagande om fortsatt drift (going concern).

Nya och ändrade standarder och tolkningar som trädde i kraft 1 januari 2022 och framåt

Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen. Nya eller ändrade standarder och

tolkningar som trätt i kraft från och med 1 januari 2022 har inte haft någon väsentlig inverkan på Kvalitenas finansiella rapporter 2022.

Förändringar i svenska regelverk

Förändringar under 2022 har inte haft någon väsentlig påverkan på Kvalitenas redovisning.

Standarder, ändringar och tolkningar som ännu inte trätt i kraft och som inte har tillämpats i förtid av koncernen

Omarbetningar i befintliga standarder och i övrigt godkända nya standarder samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretation Comittée som träder i kraft

först under kommande räkenskapsår bedöms inte ha någon väsentlig påverkan på koncernens resultat eller finansiella ställning. Samma sak gäller

svenska regelverk.

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Klassificering med mera

Anläggningstillgångar och långfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas mer än tolv

månader från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består av belopp som förväntas återvinnas eller

betalas inom tolv månader från balansdagen.

Klassificering av förvärv. Förvärv av bolag kan klassificeras antingen som rörelseförvärv eller tillgångsförvärv enligt IFRS 3. En individuell bedömning

sker för varje enskilt förvärv. Vid förvärv av verksamheter görs en bedömning av hur redovisning av förvärvet ska ske baserat på följande kriterier:

förekomsten av anställda och komplexiteten i interna processer. Vidare beaktas antalet verksamheter och förekomsten av avtal med olika grader av

komplixitet. Hög förekomst av dessa kriterier innebär att förvärvet klassificeras som ett rörelseförvärv och låg förekomst som ett tillgångsförvärv.

Kvalitenas bedömning för samtliga genomförda förvärv inneburit att transaktioneran har klassificerats som tillgångsförvärv.

Tillgångsförvärv. Vid förvärv av dotterbolag som utgör ett tillgångsförvärv fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda tillgångarna och skulderna

baserat på deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Transaktionskostnader läggs till anskaffningsvärdet för förvärvade nettotillgångar. Vid

tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet. Eventuell rabatt för ej skattemässigt avdragsgillt anskaffningsvärde

minskar istället fastighetens anskaffningsvärde.

Rörelseförvärv. Vid rörelseförvärv där överförd ersättning överstiger det verkliga värdet av förvärvade nettotillgångar och övertagna skulder som

redovisas separat, redovisas skillnaden som goodwill. När skillnaden är negativ, så kallad förvärv till lågt pris redovisas denna direkt i årets resultat. Vid

rörelseförvärv utgår full uppskjuten skatt på de temporära skillnaderna mellan tillgångens verkliga värde och deras skattemässiga värde.

Konsolideringsprinciper

Dotterbolag

Dotterbolag är bolag som står under ett bestämmande inflytande från moderbolaget Kvalitena AB. Dotterbolag är alla de bolag (inklusive bolag för särskilt

ändamål) där koncernen är exponerad för rörlig avkastning från sitt engagemang och kan påverka avkastningen med hjälp av sitt inflytande över Bolaget.

Detta följer vanligen av ett aktieinnehav uppgående till mer än hälften av rösträtten. Förekomsten och effekten av potentiella rösträtter som för

närvarande är möjliga att utnyttja eller konvertera beaktas vid bedömningen av huruvida koncernen utövar bestämmande inflytande över ett annat bolag.

Dotterbolag konsolideras enligt förvärvsmetoden. Metoden innebär att förvärv av ett dotterbolag beaktas som en transaktion varigenom koncernen

indirekt förvärvar dotterbolagets tillgångar och övertar dess skulder och eventualförpliktelser. Det koncernmässiga anskaffningsvärdet fastställs genom

en förvärvsanalys i anslutning till förvärvet . I förvärvsanalysen fastställs dels anskaffningsvärdet för andelarna, dels eventuella innehav utan

bestämmande inflytande, dels det verkliga värdet av förvärvade identifierbara tillgångar samt övertagna skulder och eventualförpliktelser. Dotterbolags

finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från och med förvärvstidpunkten till det datum då bestämmande inflytandet upphör.

Transaktioner som ska elimineras vid konsolidering

Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner

mellan koncernbolag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen.

Omräkning av utländsk verksamhet till svenska kronor

Omräkning av räkenskaperna till svenska kronor för utländsk verksamhet sker genom att balansräkningen omräknas till balansdagens kurs, förutom eget

kapital som omräknas till historisk anskaffningskurs, medan resultaträkningen omräknas till periodens genomsnittskurs. Uppkomna

omräkningsdifferenser redovisas i övrigt totalresultat.

Innehav redovisade enligt kapitalandelsmetoden

Intresseföretag

Intresseföretag är alla de företag där koncernen har ett betydande men inte bestämmande inflytande, vilket i regel gäller för aktieinnehav som omfattar

mellan 20% och 50% av rösterna. Undantag har gjorts för vissa innehav, som trots ägarandel på mer än 20% inte redovisas som intresseföretag, då

koncernen ej har något betydande inflytande i dessa företag. I koncernredovisningen redovisas innehav i intresseföretag i enlighet med

kapitalandelsmetoden. Vid tillämpning av kapitalandelsmetoden värderas investeringen inledningsvis till anskaffningsvärde och det redovisade värdet

ökas eller minskas därefter för att beakta koncernens andel av intresseföretagets vinst eller förlust efter förvärvstidpunkten. Koncernens redovisade

värde på innehav i intresseföretag inkluderar övervärden som identifieras vid förvärvet. Om ägarandelen i ett intresseföretag minskas men investeringen

fortsätter att vara ett intresseföretag omklassificeras endast ett proportionellt belopp av den vinst eller förlust som tidigare redovisades i övrigt

totalresultat till resultatet.

Koncernens andel av resultat som uppkommit efter förvärvet redovisas i resultaträkningen och dess förändringar i övrigt totalresultat efter förvärvet

redovisas i övrigt totalresultat motsvarande ändringar av innehavets redovisade värde. När koncernens andel i ett intresseföretags förluster uppgår till

eller överstiger dess innehav i intresseföretaget, inklusive eventuella fordringar utan säkerhet, redovisar koncernen inte ytterligare förluster, om inte

koncernen har påtagit sig legala eller informella förpliktelser eller gjort betalningar för intresseföretagets räkning.

Koncernen bedömer vid varje rapportperiods slut om det finns objektiva bevis för att nedskrivningsbehov föreligger för investeringen i intresseföretaget.

Om så är fallet, beräknar koncernen nedskrivningsbeloppet som skillnaden mellan intresseföretagets återvinningsvärde och det redovisar värdet och

redovisar beloppet i ” Resultatandel intresseföretag” i resultaträkningen.

Samarbetsarrangemang

Som samarbetsarrangemang räknas gemensamt ägda företag där Kvalitena innehar 50% av rösterna och där parterna har ett gemensamt bestämmande

inflytande. Beroende på förutsättningarna redovisas innehaven som joint ventures eller som gemensamt bedriven verksamhet. Kvalitena redovisar några

innehav som joint venture i enlighet med kapitalandelsmetoden, vilken beskrivs under avsnittet " Intresseföretag" .

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Innehav utan bestämmande inflytande

I ej helägda dotterbolag redovisas innehav utan bestämmande inflytande som utomstående aktieägares andel av dotterbolagets eget kapital. Denna post

ingår som en del av Kvalitenas eget kapital. I resultaträkningen ingår andelen hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande. Upplysning om andelen

av resultatet hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande redovisas i anslutning till resultaträkningen. Transaktioner med innehavare utan

bestämmande inflytande som inte leder till förlust av kontroll redovisas som egetkapitaltransaktioner - dvs som transaktioner med ägarna i deras roll som

ägare. Vid förvärv från innehavare utan bestämmande inflytande redovisas skillnaden mellan verkligt värde på erlagd köpeskilling och den faktiska

förvärvade andelen av det redovisade värdet på dotterföretagets nettotillgångar i eget kapital. Vinster och förluster på avyttringar till innehavare utan

bestämmande inflytande redovisas också i eget kapital.

Försäljning av dotterbolag

När koncernen inte längre har ett bestämmande inflytande, värderas kvarvarande innehav till verkligt värde vid tidpunkt när den förlorar bestämmande

inflytandet. Ändring i redovisat värde redovisas i resultaträkningen. Det verkliga värdet används som det första redovisade värdet och utgör grund för den

fortsatta redovisningen av det kvarvarande innehavet som intresseföretag, joint venture eller finansiell tillgång.

Intäkter

Nettoomsättning

Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. Hyresrabatter periodiseras över hyresavtalets

löptid. Hyrestillägg redovisas i den period som tillägget avser. Tillägg baserade på förbrukning som preliminärdebiteras och intäktsredovisas i den period

tillägget avser med regelbunden avräkning mot faktisk kostnad. Ersättningar för de åtaganden som koncernen ikläder sig i hyresavtalen såsom att förse

lokalerna med t ex värme, kyla, snöskottning och sophämtning är en integrerad del av hyran eftersom hyresgästerna inte kan påverka valet av leverantör,

frekvens eller ha annan påverkan på utförande och redovisas därför enligt IFRS 16. Som nettoomsättning redovisas även intäkter från fakturerad

hyresförvaltning samt övriga fakturerade tjänster och kostnadsersättningar.

Övriga intäkter

I posten övriga intäkter ingår bland annat försäkringsersättning och övrig kostnadsersättning.

Intäkter från fastighetsförsäljning

Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas normalt på tillträdesdagen om inte risker och förmåner övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Kontrollen

över tillgången kan ha övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten och om så har skett intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna

tidigare tidpunkt. Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner samt

engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång, vilka ligger utanför säljarens och/eller

köparens kontroll. Den realiserade värdeförändringen för sålda fastigheter bygger på skillnaden mellan fastigheternas verkliga värde vid senaste

bokslutstillfället och det pris som fastigheterna sålts för. Tidigare års upparbetade orealiserade värdeförändringar ingår i fastigheternas verkliga värde och

synliggörs därför inte i den realiserade värdeförändringen.

Segmentsredovisning

Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådra sig kostnader och för vilka det finns

fristående finansiell information tillgänglig. Koncernens verksamhet omfattar förvaltning av ett relativt homogent fastighetsbestånd. Några väsentliga

skillnader ifråga om risker och möjligheter bedöms ej föreligga och uppföljning av koncernens verksamhet sker härav som ett segment. Alla

anläggningstillgångar finns i Sverige och USA, ur uppföljningssynpunkt är det inte av intresse vart fastigheten är belägen, utan det väsentliga är att den

faller inom ramen för affärsidén.

Rörelsekostnader

Fastighetskostnader

Utgörs av kostnader avseende drift, skötsel, uthyrning, fastighetsskatt, administration och underhåll av fastighetsinnehavet.

Personalkostnader, ersättningar till anställda

Ersättningar till anställda utgörs av löner och andra ersättningar samt pensioner. Koncernen har endast avgiftsbestämda pensionsplaner och dessa

redovisas som en kostnad i den period som erlagda premier är hänförbara till.

Övriga externa kostnader

Till övriga externa kostnader klassificeras kostnader som inte är direkt hänförbara till fastighetsförvaltningen såsom kostnader för koncernledning,

affärsutveckling, fastighetsutveckling och finansiering .

Rörelseresultat

Rörelsens intäkter minus rörelsens kostnader samt resultat från andelar i joint venture och intresseföretag.

Finansiella intäkter och finansiella kostnader

Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel och fordringar, utdelningsintäkter samt räntekostnader på lån. Räntekostnader

samt ränteintäkter redovisas enligt effektivräntemetoden. Den effektiva räntan motsvarar nuvärdet av förväntade framtida betalningsflöden under den

förväntade löptiden på det finansiella instrumentet och inkluderar således periodiserade belopp av emissionskostnader och liknande direkta

transaktionskostnader för att uppta lån. Utdelningsintäkt redovisas när rätten att erhålla betalning fastställts. Realiserade och orealiserade vinster och

förluster på finansiella placeringar samt derivatinstrument som används inom den finansiella verksamheten redovisas som värdeförändringar under egen

rubrik i resultaträkningen.

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Skatter

Periodens skattekostnad omfattar aktuell och uppskjuten skatt. Skatt redovisas i resultaträkningen, utom när skatten avser poster som redovisas i övrigt

totalresultat eller direkt i eget kapital. I sådana fall redovisas även skatten i övrigt totalresultat respektive i eget kapital. Aktuell skatt och uppskjuten

beräknas utifrån gällande skattesats om 20,6% (20,6%).

Aktuell inkomstskatt

Aktuell skatt beräknas utifrån redovisat resultat med tillägg för ej avdragsgilla poster samt med avdrag för ej skattepliktiga intäkter. Kortfristiga

skattefordringar och skatteskulder för nuvarande och tidigare perioder faställs till det belopp som förväntas återfås från eller betalas till Skatteverket. De

skattesatser och skattelagar som tillämpas för att beräkna beloppet är de som är antagna eller aviserade på balansdagen.

Uppskjuten inkomstskatt

Uppskjuten skatt redovisas på balansdagen i enlighet med balansräkningsmetoden för temporära skillnader mellan tillgångars och skulders

skattemässiga och redovisningsmässiga värden. De skattesatser och skattelagar som tillämpas för att beräkna beloppet är de som är antagna eller

aviserade på balansdagen. Vid förvärv av rörelse inklusive fastighet redovisas uppskjuten skatt till nominellt belopp på temporära skillnader. I de fall

förvärv av tillgång (fastighet) genomförs via bolag, redovisas ingen uppskjuten skatt vid förvärvstillfället. Uppskjutna skattefordringar avseende

avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på

uppskjutna skattefordringar reduceras när de inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. Uppskjuten skatt redovisas till nominella värden, utan

diskontering. Förutom tidsfaktorn beaktas heller inte att fastigheter ofta kan säljas på ett skatteeffektivt sätt. Den verkliga skattekostnaden vid en

fastighetsförsäljning kan därför avvika från den skatteskuld som Kvalitena tidigare beaktat i redovisningen.

Finansiella instrument

Finansiella instrument är varje form av avtal som ger upphov till en finansiell tillgång i ett företag och en finansiell skuld eller ett eget kapitalinstrument i ett

annat företag.

Finansiella instrument består av fem grupper: lånefordringar och kundfordringar, finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen,

finansiella tillgångar som kan säljas, finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen samt finansiella skulder värderade till upplupet

anskaffningsvärde. Redovisningen beror på hur de finansiella instrumenten har klassificerats.

Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde vid förvärvstidpunkten med tillägg för

transaktionskostnader för alla finansiella instrument förutom de som tillhör kategorin finansiella tillgångar och skulder som redovisas till verkligt värde via

resultaträkningen. En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor.

Kundfordringar tas upp i balansräkningen när faktura har skickats. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att

betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits. En finansiell tillgång och finansiell skuld kvittas och

redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera

posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när

rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller, eller bolaget förlorar kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld

tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av en finansiell skuld. Vid varje

rapporttillfälle utvärderas bolaget om det finns objektiva indikationer på att en finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar är i behov av

nedskrivning. Derivatinstrument värderas i koncernredovisningen till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen. För att

fastställa verkligt värde på räntederivat används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt vedertagna

beräkningsmetoder, vilket innebär att verkligt värde fastställs enligt nivå 2. i IFRS 13. I nga omklassificeringar inom IFRS olika värderingshierkier har skett

under 2022.

Koncernen klassificerar sina finansiella instrument i följande kategorier. Klassificeringen är beroende av för vilket syfte instrumenten

förvärvats.

Lånefordringar och kundfordringar

Finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fastställda eller fastställbara betalningar och som inte är noterade på en aktiv marknad, redovisas som

fordringar. Finansiella tillgångar klassificeras som upplupet anskaffningsvärde, verkligt värde via resultaträkningen eller verkligt värde via övrigt

totalresultat baserat på karaktären hos tillgångens kassaflöde och på den affärsmodell som tillgången omfattas av.

Fordringar som inte är derivat uppfyller kriteriet för kontraktsenliga kassaflöden och innehas i en affärsmodell vars syfte är att inkassera dessa

kontraktsenliga kassaflöden. Fordringarna redovisas därmed till upplupet anskaffningsvärde. I koncernen finns lånefordringar, hyresfordringar, övriga

fordringar, främst moms- och skattefordringar, samt fordringar hänförligt till sålda fastigheter. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp

varmed de beräknas inflyta, vilket innebär att de redovisas till anskaffningsvärde med reservering för osäkra fordringar. Kreditreservering för förväntade

förluster på fordringar görs vid fordrans uppskomst baserat på historik och bedömning av förlustrisk. Fordringar i moderbolag på dotterbolag redovisas till

anskaffningsvärde.

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen

Denna klass av finansiella instrument utgörs av finansiella tillgångar som innehas för handel. En finansiell tillgång klassas i denna kategori om den

förvärvats huvudsakligen i syfte att säljas inom kort.

Derivatinstrument ingår alltid i denna klass utom i det fall derivatet utgör en del i en säkringstransaktion.

Finansiella tillgångar som kan säljas

I denna klass återfinns finansiella tillgångar som kan säljas och som inte är derivat. Finansiella instrument i denna kategori värderas till verkligt värde och

värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat. Koncernen har värdepapper i denna kategori som 2021 och 2022 har redovisats mot övrigt totalresultat

i koncernen.

Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen

I denna klass återfinns derivatinstrument som inte utgör säkringsredovisning.

Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde

Leverantörsskulder och liknande skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Upplåning redovisas

inledningsvis till verkligt värde, netto efter transaktionskostnader. Upplåning redovisas därefter till upplupet anskaffningsvärde.

Rapport över kassaflöden

Rapport över kassaflöden är upprättad enligt indirekt metod. Kassaflöden från realiserade värdeförändringar i samband med försäljning av fastigheter

redovisas tillsammans med övrig försäljningslikvid under investeringsverksamheten. Köp och försäljning av fastigheter via bolag som är tillgångsförvärv

redovisas på separat rad som förvärv av koncernföretag/fastigheter respektive försäljning av koncernföretag/fastigheter.

Likvida medel

Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut.

Långfristiga fordringar, kundfordringar och övriga fordringar

Långfristiga fordringar och övriga fordringar är fordringar som innehas utan avsikt att idka handel med fordringsrätten. Om den förväntade innehavstiden

är längre än ett år utgör de långfristiga fordringar och om den är kortare utgör de kortfristiga fordringar och kundfordringar redovisas till det belopp som

förväntas inflyta efter avdrag för osäkra fordringar som bedömts individuellt. Nedskrivning av kundfordran sker när det finns risk för att hela eller delar av

fordran ej erhålls. Kundfordrans förväntade löptid är kort, varför värdet redovisas till nominellt belopp utan diskontering. Nedskrivningar av kundfordringar

redovisas i rörelsens kostnader.

Skulder

Skulder avser lån och rörelseskulder. Lånen tas upp till anskaffningsvärde. I samband med upptagandet av nya, eller omförhandling av existerande

kreditfaciliteter kan kostnader såsom arvoden och uppläggningsavgifter uppstå vilka i förekommande fall har periodiserats över lånets löptid.

Rörelseskulder redovisas när motparten har levererat tjänst eller vara, även om fakturan ej erhållits. Leverantörsskulder har kort förväntad löptid och

värderas utan diskontering till nominellt belopp.

Materiella anläggningstillgångar

Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa syften. Initialt

redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas i

koncernbalansräkningen till verkligt värde i enlighet med IFRS 13 nivå 3. Se även not 15. Kvalitena värderar sitt fastighetsbestånd enligt följande.

Förvaltningsfastigheter värderas externt en gång per år samt interna bedömningar i samband med kvartalsrapportering. Värderingsmodellen som

används är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell. Från utfallet i kassaflödesmodellen bedöms det verkliga värdet på fastigheten före avdrag för

försäljningsomkostnader. Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Hyresintäkter och intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas i enlighet med

de principer som beskrivs under avsnittet intäktsredovisning. Tillkommande utgifter som är värdehöjande aktiveras. Alla andra tillkommande utgifter

redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Reparationer och underhållsåtgärder kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer. I större

projekt aktiveras räntekostnadern under produktionstiden.

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Övriga materiella tillgångar

Maskiner och inventarier redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för gjorda avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Avskrivningen sker linjärt

under den uppskattade nyttjandeperioden och påbörjas när tillgången är färdig att användas i verksamheten. När maskiner och inventarier redovisas tas

hänsyn till tillgångens eventuella restvärde när det avskrivningsbara beloppet fastställs. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om

det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma bolaget till del. Alla andra tillkommande

utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Maskiner och inventarier tas bort från balansräkningen när den avyttras eller om den inte kan

förväntas tillföra några ekonomiska fördelar i framtiden antingen genom att den nyttjas eller att den säljs. Vinst eller förlust beräknas som skillnaden

mellan försäljningspriset och tillgångens redovisade värde. Vinst eller förlust redovisas i Resultaträkningen den redovisningsperiod då tillgången avyttras,

såsom övrig intäkt eller övrig kostnad. Tillgångarnas restvärde, nyttjandeperiod och avskrivningsmetod granskas i slutet av varje räkenskapsår och

justeras om så behövs framåtriktat i slutet av varje redovisningsperiod. Sedvanliga utgifter för underhåll och repartion kostnadsförs när de uppstår, men

utgifter för betydande förnyelser och förbättringar redovisas i balansräkningen och skrivs av under den återstående nyttjandeperiodenför den

underliggande tillgången.

Avskrivningsprinciper maskiner och inventarier

Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Beräknade nyttjandeperioder, maskiner och inventarier fem till tio år. Bedömning av

en tillgångs restvärde och nyttjandeperiod görs årligen.

Leasing

Leasing enligt IFRS 16

Från och med 1 januari 2019 tillämpar Kvalitena de nya reglerna för leasingredovisning enligt IFRS 16.

Tomträtter betraktas enligt IFRS 16 som eviga hyresavtal och redovisas till verkligt värde och kommer därmed inte att skrivas av. Värdet på

nyttjanderättstillgången kvarstår till nästa omförhandling av respektive tomträttsavgäld. Leasingskulden amorteras inte utan värdet är oförändrat fram till

omförhandling. Kostnader för tomträttsavgälder redovisas i sin helhet som en finansiell kostnad, vilket är en skillnad jämfört med tidigare tillämpning enligt

IAS 17.

Koncernen presenterar nyttjanderättstillgångar och leasingskulder som egna poster i balansräkningen.

För leasingavtal med kort leasingperiod eller mindre värde redovisas ej nyttjanderättstillgång respektive leasingskuld utan leasingavgifter för dessa avtal

redovisas linjärt över leasingperioden.

Leasegivare

Samtliga nuvarande hyreskontrakt hänförliga till koncernens förvaltningsfastigheter, är sett ur redovisningsperspektiv, att betrakta som leasingavtal.

Redovisning av dessa avtal framgår av principen för intäkter samt not 4.

Leasetagare

När ett leasingavtal har tecknats redovisas åtagandet att betala leasingavgifterna som en leasingskuld efter diskontering och rätten att nyttja den

underliggande tillgången under leasingperioden redovisas som en tillgång. Avskrivningar på tillgångarna och ränta på leasingskulden redovisas i

resultaträkningen. Leasingavgifter redovisas dels som en betalning av ränta, dels som en amortering av leasingskulden. Förändringar i leasingavtalen

kan medföra en omvärdering av skulden och en justering av tillgångens redovisade värde.

Nedskrivningar

Det redovisade värdet på koncernens tillgångar prövas vid varje balansdag för att bedöma om det finns indikation på nedskrivningsbehov. Nedskrivningar

sker när det redovisade värdet överstiger det s k återvinningsvärdet. Bedömning sker för varje enskild tillgång. Nedskrivningar redovisas över

resultaträkningen. Återvinningsvärdet är det högre värdet av det verkliga värdet minus försäljningskostnader och dess nyttjandevärde. Vid beräkning av

nyttjandevärde diskonteras uppskattat framtida kassaflöde till nuvärde med en diskonteringsränta före skatt som återspeglar aktuell marknadsbedömning

av pengars tidsvärde och de risker som förknippas med tillgången. Undantag från nedskrivningsprinciperna görs för materiella anläggningstillgångar som

innehas för försäljning, förvaltningsningsfastigheter och uppskjutna skattefordringar som värderas enligt särskilda regler vilket beskrivs på respektive

ställen i redovisningsprinciperna.

Utdelningar

Lämnad utdelning

Utdelningar redovisas som minskning av eget kapital och skuld efter det att årsstämman/extra bolagsstämma godkänt utdelningen.

Erhållen utdelning

Se nedan under moderbolagets redovisningsprinciper.

Ersättningar till anställda

Ersättningar till anställda i form av kontant lön, bonus och pensionsinbetalningar redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot

ersättningen. Motsvarande gäller även sociala kostnader såsom arbetsgivaravgifter, semesterlön, betald sjukfrånvaro etc.

Pensioner och andra ersättningar efter anställning kan klassificeras som avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Kvalitenas åtagande för

pensioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar

planerna. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i resultaträkningen när de uppstår. Endast

avgiftsbestämda planer finns per balansdagen .

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Avsättningar

En avsättning redovisas i balansräkningen när koncernen har en befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse, och det är

troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt att en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Där

effekten av när i tiden betalning sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom diskontering av det förväntade framtida kassaflödet till en räntesats före

skatt som återspeglar aktuella marknadsbedömningar av pengars tidsvärde och, om det är tillämpligt, de risker som är förknippade med skulden.

Eventualförpliktelser

En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller

flera osäkra händelser eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av

resurser kommer att krävas.

Utländsk valuta

Transaktioner i utländsk valuta omräknas till svenska kronor med den för transaktionstillfället aktuella valutakursen. Monetära tillgångar och skulder

omräknas till balansdagens kurs.

Moderbolagets redovisningsprinciper

Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2,

redovisning för juridisk person. Även av rådet för finansiell rapporterings uttalanden gällande för noterade företag tillämpas. RFR 2, innebär att

moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom

ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg

som ska göras i förhållande till IFRS. De nedan angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som

presenteras i moderbolagets finansiella rapporter. Uppställningsformen för Resultat- och Balansräkning följer årsredovisningslagen.

Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper

I de fall moderbolaget tillämpar andra redovisningsprinciper än koncernen anges detta nedan.

Finansiella instrument

Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning tillämpas inte reglerna om finansiella instrument enligt IFRS 9 i moderföretaget som

juridisk person, utan moderföretaget tillämpar i enlighet med ÅRL anskaffningsvärdemetoden. I moderföretaget värderas därmed finansiella

anläggningstillgångar till anskaffningsvärde och finansiella omsättningstillgångar enligt lägsta värdets princip, med tillämpning av nedskrivning för

förväntade kreditförluster enligt IFRS 9 avseende tillgångar som är skuldinstrument. För övriga finansiella tillgångar baseras nedskrivning på

marknadsvärden.

Andelar i dotterbolag

Andelar i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Värdet på andelarna i dotterbolag prövas kontinuerligt. Om det

bokförda värdet på andelarna överstiger det koncernmässiga görs en nedskrivning som belastar resultatet. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är

motiverad sker återföring av denna. Erhållen utdelning redovisas som intäkt oavsett om dessa härrör från vinstmedel som intjänats före eller efter

förvärvet. I händelse av utdelningar som härrör från vinstmedel som intjänats före förvärvet görs en nedskrivningsprövning av andelarna.

Andelar i joint venture och intresseföretag

Andelar i intresseföretag värderas utifrån anskaffningsvärde. I de fall det redovisade värdet avseende investeringen överstiger anskaffningsvärdet, sker

nedskrivning.

Koncernbidrag och aktieägartillskott för juridiska personer

Koncernbidrag redovisas enligt alternativregeln, det vill säga som bokslutsdisposition i enlighet med RFR 2/IAS 27. Aktieägartillskott förs direkt mot eget

kapital hos mottagaren och aktiveras som aktier i dotterbolag hos givaren, i den mån nedskrivning inte erfordras.

Erhållen utdelning

Utdelning redovisas som finansiell intäkt hos mottagaren. Enligt RFR 2 får moderbolag redovisa anteciperad utdelning från dotterbolag i det fall

moderbolaget har rätt att ensamt besluta om värdeöverföringens storlek och moderbolaget, innan dess finansiella rapporter publiceras, fattat beslut

beträffande värdeöverföringens storlek.

Leasing

IFRS 16 tillämpas inte i moderföretaget enligt undantaget i RFR2.

Uppställningsform för resultat- och balansräkning

Moderbolaget följer årsredovisningslagens uppställningsform för resultat- och balansräkningen, vilket bland annat innebär en annan uppställningsform för

eget kapital.

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Not 3 Finansiell riskhantering

Kvalitenas verksamhet finansieras av eget samt externt tillhandahållet kapital. Kapitalkostnaden utgör Kvalitenas enskilt största kostnad. Som

en följd av detta exponeras Kvalitena för ett antal finansiellt relaterade risker, däribland pris-, ränte-, finansierings och kreditrisk. Koncernens

finansieringspolicy reglerar hur de finansiella riskerna ska hanteras samt anger limiter och vilka finansiella instrument som får användas. I det

fall inget annat anges avser nedanstående angivna belopp koncernen.

Prisrisk

Prisrisk avser risken för att verkligt värde av/eller framtida kassaflöden avseende ett finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i

marknadspriser (andra än sådana som härrör från ränta- eller valutarisk). Kvalitenas innehav i noterade och onoterade bolag, som ej

klassificeras som intressebolag eller joint venture, klassificeras som tillgångar som kan säljas. En orealiserad värdeförändring på en finansiell

tillgång i denna kategori redovisas i övrigt totalresultat, med undantag för eventuella nedskrivningar. Nedskrivningar sker om värdeminskningen

bedöms att vara långvarig och betydande. En sådan nedskrivning redovisas i resultaträkningen. En förändring av marknadspris på dessa

tillgångar illustreras i nedstående tabell för +/- 5 resp. +/- 10 procentenheter.

Känslighetsanalys

Mkr

-10,0%

-5,0%

5,0%

10,0%

Förändring värdepapper redovisade till verkligt värde

-23,4 -11,7 11,7 23,4

Ränterisk

Ränterisk är risken att verkligt värde, eller framtida kassaflöden, från ett finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i

marknadsräntor. Räntekostnader är bolagets mest väsentliga kostnadspost och uppgick vid årets utgång till totalt 240 mkr (221). Det redovisade

värdet av koncernens räntebärande skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till 4 389 mkr (3 274). I enlighet med Kvalitenas

redovisningsprinciper periodiseras vissa uppläggningsavgifter och låneavgifter över lånets löptid vilket medför att 70 mkr (24) av de

räntebärande skulderna redovisats som förutbetald ränta. Rensat för denna periodisering uppgår således de totala räntebärande skulderna till 4

459 mkr (3 298). Koncernens enskilt största lån utgörs av det säkerhetsställda fastighetslånet om 1 130 mkr (1 130) med en fast räntesats om

2,19% (2,19%). Koncernen hade vid periodens utgång fastförräntade låneavtal om 72 % av den totala lånestocken. Redovisat värde uppgår til

3 208,5 mkr (se not 36) med gällande kapitalbindningstrutkur och givet att det på den svenska marknaden är en rörlig ränta i paritet med

Kvalitenas obligationsränta (f.n 6,0%+ Stibor3m), 7,5% för juniora krediter och 2,19% + Stibor3M för seniora krediter, motsvarar vid periodens

utgång det verkliga värdet av fastförräntade lån 3 148,9 mkr. Den rörliga räntan på marknaden i USA antas vara 10,3% för ej säkerställda

krediter, 11,8% för juniora krediter och 6,5% för seniora krediter. Givet exponeringen vid årets utgång skulle en förändring av marknadsräntan

om 100 bps medföra en ökad räntekostnad om 12,5 mkr. Räntebindningsstrukturen vid periodens utgång framgår av nedanstående tabell.

Avseende ränteintäkter hänförliga till koncernes utlåning, i huvudsak till moderbolag och intressebolag, så är i all väsentlighet utlåningen

fastförräntad och således föreligger det ingen ränterisk hänförlig till eventuella förändringar i marknadsräntor.

Räntebindningsstruktur 2022-12-31

Kvalitena koncern

Jämförelsetal föregående år inom parantes.

Förfallotidpunkt (År) Volym (Mkr) Snittränta (%) Andel (%)

2022 - (1 524,3) - -

2023 1 504,5 (123,6) 7,43 33,7

2024 437,6 (6,4) 4,99 9,8

2025 - - - -

2026 1 151,8 1 644,0 2,26 25,8

2027 0,4 - 4,99 0,0

2027- 1 364,8 - 4,11 30,6

Summa 4 459,1 (3 298,3) 4,84 100,0

Räntebindningsstruktur 2022-12-31

Kvalitena moderbolag

Jämförelsetal föregående år inom parantes.

Förfallotidpunkt (År) Volym (Mkr) Snittränta (%) Andel (%)

2022 - (1 053,9) - -

2023 901,6 - 8,0 100,0

2023- - - - -

Summa 901,6 (1 053,9) 8,0 100,0

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Finansierings, refinansierings- och likviditetsrisk

Kvalitenas direkta finansieringsrisk bedöms som måttlig då Kvalitena har en soliditet om 42,7 % (44,7 %) och bolagets tillgångsmassa till största

del består av en väldiversifierad fastighetsportfölj med en betydande andel bostadsfastigheter i Stockholms innerstad, marknadsnoterade

innehav samt likvida medel. Den indirekta finansieringsrisken, dvs i intressebolagen, kan komma att påverka dessa bolags värde negativt och

därmed Kvalitena via ägandet i dessa.

Med refinansierings- och likviditetsrisk avses risken att kostnaden blir högre och finansieringsmöjligheterna begränsade när lån ska omsättas

samt att betalningsförpliktelser inte kan uppfyllas som en följd av otillräcklig likviditet. Koncernen minimerar risken genom en soliditet, som sett

över tiden, ska uppgå till minst 30% på koncernnivå. Merparten av lånen upptas från kreditgivare med hög kreditrating. Kvalitena uppfyller

samtliga finansiella åtaganden i befintliga kreditavtal. Kapitalbindningsstrukturen för koncernens lån per den 31 december 2022 framgår på

nästkommande sida.

Kapitalbindningsstruktur 2022-12-31

Kvalitena koncern

Jämförelsetal föregående år inom parantes.

Förfallotidpunkt (år) Lånebelopp (Mkr) Andel (%)

2022 - (1 478,8) -

2023 527,9 (123,6) 11,8

2024 1 183,3 (51,6) 26,5

2025 - - -

2026 1 151,8 (1 644,3) 25,8

2027 210,7 - 4,7

2027- 1 385,40 - 31,1

Summa 4 459,1 (3 298,3) 100,0

Kapitalbindningsstruktur 2022-12-31

Kvalitena moderbolag

Jämförelsetal föregående år inom parantes.

Förfallotidpunkt (år) Lånebelopp (Mkr) Andel (%)

2022 - (1 053,9) -

2023 161,0 - 17,9

2024 720,0 - 79,9

2024- 20,6 - 2,3

Summa 901,6 (1 053,9) 100,0

Låneportföljens genomsnittliga kapitalbindningstid var 50,3 (38,7) månader.

Kortfristiga skulder förfaller i allt väsentligt till betalning inom 360 dagar från balansdagen. Lån från kreditinstitut antas refinansieras alternativt

förlängas vid förfall. Beräknat belopp att amortera enligt befintliga låneavtal uppgår till 261,5 mkr (385,3) för koncernen samt 159,8 mkr (183,8)

för moderbolaget.

Övriga långfristiga skulder ej räntebärande uppgår i koncernen till 1,2 mkr (1,9), varav förfaller senare än fem år efter balansdagen 0 mkr (0) se

not 28. För moderbolaget uppgår övriga långfristiga skulder ej räntabärande till 0 mkr (0), varav förfaller senare än fem år efter balansdagen 0

mkr (0) se not 28.

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Kreditrisk

Kreditrisk är risken för Kvalitenas motparter inte fullgör sina förpliktelser och att eveventuellt erhållna säkerheter inte täcker fordringsbeloppet

och därigenom orsakar Kvalitena en finansiell förlust. Kreditrisken beaktas alltid vid uthyrning, investeringar samt utlåning till bolag inom

koncernen. Bolaget genomför löpande analys av motparternas återbetalningsförmåga samt finansiella ställning för att bedömma kreditrisken.

Exponering avseende kreditrisk

Koncern

Moderbolaget

2022-12-31

2021-12-31

2022-12-31

2021-12-31

Kundfordringar

56 593

95 717

25 562

Fordringar hos koncernföretag

618 275

843 452

1 173 903

1 353 293

Fordringar hos joint venture och intressebolag

546 743 445 211 287 839 198 435

Övriga långfristiga fordringar

46 849

61 902

43 029

48 677

Övriga kortfristiga fordringar

143 922

146 683

125 780

130 620

Upplupna intäkter

56 234

37 355

58 523

29 854

Likvida medel, kassa och bank

92 118

244 788

31 832

27 960

Summa

1 560 734 1 875 108 1 720 906 1 814 401

Förfallotider för kundfordringar anges nedan. För övriga fordringar ovan är en fordran om 90 mkr förfallen till betalning. Löpande förhandling

rörande denna förfallna fordran pågår. Övriga fordringar förfaller vid anmodan. Samtliga löper med fast ränta, den genomsnittliga räntan för

koncernföretag, joint venture och intressebolag samt övriga räntebärande fordringar uppgick vid årets utgång till 4,13% (3,64). Redovisat värde

bedöms i allt väsentligt motsvaras av verkligt värde.

Nedskrivningar

Ackumulerade nedskrivningar har skett av kundfordringar enligt följande:

Tkr

Koncern

Moderbolag

2022 2021 2022 2021

Kundfordringar 61 421 95 717

25 562

Reserv osäkra kundfordringar -4 828 -

Summa kundfordringar 56 593 95 717 0 25 562

Förfallostruktur kundfordringar

Förfallet 0-29 dgr 43 639 39 419

2 117

Förfallet 30-89 dgr 1 340 38 706

23 445

Förfallet 90- dgr 16 442 17 593

Reserv osäkra kundfordringar -4 828 -

Summa kundfordringar 56 593 95 717

25 562

Kundfordringar äldre än 90 dagar och ej nedskrivna 11,6 mkr (17,6) avses i huvudsak, dels reglerade fordringar eller fordringar där det finns

motkrav/rabatt 4,8 mkr (13,2), dels hyresfordran intressebolag/övriga bolag 4,5 mkr (3,8) som regleras genom låneavtal med ägarbolaget 2023

(2022).

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Not 4 Intäkternas fördelning

Nettoomsättning

Koncernens nettoomsättning fördelar sig enligt följande:

Hyreskontrakten redovisas som operationella leasingavtal.

Tkr

Koncern

Moderbolag

2022 2021 2022 2021

Hyra bostäder 8 957 10 097 - -

Hyra lokaler 398 605 191 943 - -

Hyra garage och parkeringsplatser 7 967 1 066 - -

Övriga fakturerade tjänster och kostnadsersättningar 3 175 498 - -

Summa nettoomsättning 418 704 203 604 0 0

För räkenskapsåret 2022 uppgick koncernens nettoomsättning till 418,7 mkr (203,6) vilket avser hyresintäkter för uthyrda lokaler och bostäder 407,6 mkr

(202), hyresintäkter för parkering 8 mkr (1) samt fakturerade tjänster och varor samt kostnadsersättningar 3,2 mkr (0,5). Av de totala hyresintäkterna

avser 344,3 mkr (79,7) intäkter från fastigheterna i USA. I hyresintäkten för lokaler ingår tillägg som debiterats till hyresgäst såsom kostnader för värme,

el, fastighetsskatt och indexuppräkning av grundhyran.

Ingen enskild hyresgäst står för över 10% av de totala hyresintäkterna.

Hyreskontraktens förfallostruktur

Hyreskontraktens förfallostruktur visar hur stor del av kontraktsvärdet som förfaller per år.

Kontraktsvärdet avser hyreskontraktens årsvärde. Koncernens viktade hyresduration för aktiva komersiella kontrakt uppgår till 4,3 år.

Förfalloår Antal avtal Area, kvm Årshyra, mkr Andel

2023 55 36 056 82,4 18,5%

2024 45 18 964 40,3 9,0%

2025 33 17 469 39,1 8,8%

2026 33 18 082 39,2 8,8%

2027 26 23 619 52,4 11,8%

>2027 63 54 848 116,4 26,1%

Delsumma 255 169 036 369,8 83,0%

Bostäder 46 8 267 6,8 1,5%

Vakanser 24 38 706 68,9 15,5%

Summa 325 216 009 445,5 100,0%

Avtalade framtida hyresintäkter

Årshyra, mkr*

Avtalade hyresintäkter år 1 333,8

Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och år 5 815,6

Avtalade hyresintäkter senare än år 5 373,8

Delsumma 1 523,1

Bostäder 6,8

Summa 1 529,9

* Avser endast bashyra, ej index och eventuella tillägg

Övriga intäkter

Tkr

Koncern

Moderbolag

2022 2021 2022 2021

Resultat vid avyttring av koncernens tillgångar

2 194

Försäkrings- och kostnadsersättning 47 806 4 544 692 -

Övrigt

4 732 96 - -

Summa övriga intäkter

52 539

6 834

692

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Not 5 Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick 2022 till 169,5 mkr (89,0). I detta belopp ingår direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll och

fastighetsskatt samt indirekta fastighetskostnader för fastighetsadministration såsom hyresadministration, förvaltningskostnader och uthyrningskostnader.

I flertalet av de kommersiella lokalhyreskontrakten avtalas att hyresgästen står för vissa fastighetskostnader, i vissa fall har även tecknats så kallade "

triple netavtal" vilket innebär att hyresgästen själv är avtalspart och står för alla drift- och underhållskostnader.

Tkr

Koncern

Moderbolag

2022 2021 2022 2021

El- och värmekostnader -18 754 -12 959

Driftskostnader -46 084 -23 642

Reparation och underhåll -54 447 -21 303

Fastighetsskatt -37 770 -20 551

Övriga fastighetskostnader -12 430 -10 516

Summa fastighetskostnader -169 486 -88 970 0 0

Drift- och underhållskostnader

I drift- och underhållskostnader ingår kostnader för bland annat el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, reparationer och underhåll. I de fall

fastighetsägaren tecknar avtal för drift- och underhållskostnader vidaredebiteras i många fall lokalhyresgästen i form av tillägg till hyran. Driftskostnaderna

uppgick under år 2022 till 64,8 mkr (36,6) och underhållskostnaderna uppgick till 54,4 mkr (21,3).

Fastighetsskatt

Fastighetsskatten uppgick 2022 till 37,8 mkr (20,6) fördelat på Sverige 3,6 mkr (5,8) och USA 34,2 mkr (14,8). I Sverige är fastighetsskatten en statlig

skatt som betalas årsvis i procent av fastställda taxeringsvärden. För lokaler som klassificeras som lager-/industrilokaler utgår fastighetsskatt med 0,5%

av taxeringsvärdet. För kontors-/butikslokaler uppgår fastighetsskatten till 1% av taxeringsvärdet. För bostäder utgår en fastighetsavgift som uppgår till 1

519 kr (1 459) per lägenhet. I USA varierar skattesatserna mellan 0,2% och 4% beroende på i vilken kommun fastigheterna är belägna i och baseras på

ett uppskattat marknadsvärde. Årets kostnad för fastigheterna i USA uppgår till ca 1% (1,3%) av det genomsnittliga marknadsvärdet.

Övriga fastighetskostnader

I övriga fastighetskostnader ingår kostnader för bland annat fastighetsförsäkring, kostnader för uthyrning och fastighetsadministration, totalt 2022 12,4

mkr (10,5).

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Not 6 Medelantal anställda, personalkostnader, pensioner och övrigt

Koncern

Moderbolag

2022

2021

2022

2021

Medelantal anställda koncernen:

Medelantalet anställda 34 37 - -

varav kvinnor 16 16 - -

varav USA (varav kvinnor) 12 (6) 13 (7) - -

Koncern

Moderbolag

2022-12-31

2021-12-31

2022-12-31

2021-12-31

Könsfördelning inom företagsledningen:

Kvinnor/män Kvinnor/män Kvinnor/män Kvinnor/män

Styrelseledamöter och Vd 1 / 3 - / 4 1 / 3 - / 4

Övriga ledande befattningshavare

- / - - / - - / - - / -

1 / 3

- / 4

1 / 3

- / 4

Tkr

Koncern

Moderbolag

2022

2021

2022

2021

Löner och andra ersättningar:

Styrelse och verkställande direktör

2 691 3 439 1 000 1 225

Övriga anställda

22 856

22 145

25 547

25 584

1 000

1 225

Sociala kostnader:

Pensionskostnader för styrelse och verkställande direktör

891

707

- -

Pensionskostnader för övriga anställda

1 161 1 751 - -

Övriga sociala avgifter enligt lag och avtal 6 234 6 363 - -

8 286 8 821 0 0

Ersättningar och övriga förmåner till styrelse och ledande befattningshavare

Övriga

2022

Lön/arvode

förmåner

Pension Summa

Styrelseordförande, Seth Lieberman

1 000 - - 1 000

Verkställande direktör, Harald Pousette

1 691 48 573 2 312

Styrelseledamot, Hans Lycketorp

- - 318 318

Styrelseledamot (från 2022-06-21), Fanny Andersson

- - - -

Övriga ledande befattningshavare

- - - -

2 691 48 891 3 630

Ersättningar och övriga förmåner till styrelse och ledande befattningshavare

Övriga

2021 :

Lön/arvode

förmåner

Pension Summa

Styrelseordförande, Seth Lieberman

1 225 - - 1 225

Verkställande direktör (från 2021-05-19), Harald Pousette

1 584 52 316 1 952

Styrelseledamot (från 2021-06-10), Hans Lycketorp

30 11 318 359

Styrelseledamot (till 2021-06-10), Thomas Kjessler

600 68 73 741

Övriga ledande befattningshavare och tidigare verkställande direktör

3 415 53 638 4 106

6 854 184 1 345 8 383

Uppsägning och avgångsvederlag

Verkställande direktör har en med bolaget ömsesidig uppsägningstid om tolv månader inget avgångsvederlag är avtalat .

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Not 7 Övriga externa kostnader

I övriga externa kostnader ingår bl a kostnader för koncernledning, styrelse, data, marknadsföring, finansiella rapporter samt revisionsarvode.

Till koncernens revisorer har ersättning utgått enligt nedan:

Tkr

Koncern

Moderbolag

2022 2021 2022 2021

Rådek AB

Revisionsuppdrag 2 502 2 614 1 463 1 264

Övriga tjänster 7 29 - -

Summa

2 509

2 643

1 463

1 264

ADKF USA

Revisionsuppdrag 1 264 794 - -

Övriga tjänster - - - -

Summa

1 264

794

Övriga bolag

Revisionsuppdrag 7 6 - -

Övriga tjänster - - - -

Summa

3 780 3 443 1 463 1 264

Med revisionsuppdrag avses revisors arbete för den lagstadgade revisionen och med revisionsverksamhet olika typer av kvalitetstjänster. Övriga tjänster

är sådant som inte ingår i revisonsuppdrag, revisionsverksamhet eller skatterådgivning.

Not 8 Avskrivning materiella anläggningstillgångar

Tkr

Koncern

Moderbolag

2022 2021 2022 2021

Maskiner och andra tekniska anläggningstillgångar

-2 834

-2 926

Inventarier, verktyg och installationer -6 296 -5 386 -61 -67

Transportmedel

-6 824 -4 829 - -

Summa

-15 953

-13 140

-61

-67

Not 9 Resultat från andelar i koncernföretag

Moderbolag

Tkr

2022

2021

Utdelning från koncernföretag

370 850 -

Realisationsresultat vid avyttring av andelar i koncernföretag

75 869

161 623

Nedskrivning av andelar i koncernföretag

-113 412

-27 402

Återföring av nedskrivning av andelar koncernföretag

2 801

Summa

336 108

134 221

Kvalitena har under 2022 avyttrat dotterbolagen Tunabackar Utveckling AB, Allmännahem Sverige AB, Kvalitena Bro-Skällsta AB, Kvalitena Märsta

Fastighets Holding AB, Thetruck Holding AB, Kvalitena Danmark AB och Kvalitena Ventures AB med ett positivt resultat om 75,9 mkr.

Nedskrivning av andelar i koncernföretag är hänförligt till bolagen Biskopsuddens fastighetsförvaltning AB 6,6 mkr (4,3) , Slottsfabriken

Egendomsförvaltning AB 31,9 mkr (23,1), Kvalitena Ventures AB 59,9 mkr, Replösa Holding AB 4,3 mkr, Kvalitena Industrifastigheter Holding AB 8,7 mkr

och Kvalitena Industrier AB 2,0 mkr, total nedskrivning för dessa bolag 113,4 mkr (27,4).

En stor del av årets nedskrivningar beror på att Kvalitena erhållit utdelning. Kvalitena Ventures AB erhållen utdelning 138,2 mkr nedskrivning 59,9 mkr,

Replösa Holding AB erhållen utdelning 6,6 mkr nedskrivning 4,3 mkr samt Kvalitena Industrifastigheter Holding AB erhållen utdelning 8,8 mkr

nedskrivning 8,7 mkr.

Nedskrivning av andelarna i Biskopsuddens fastighetsförvaltning AB 6,6 mkr (4,3) beror på nedskrivning av avslutat fastighetsprojekt.

Nedskrivningen av Slottsfabriken Egendomsförvaltning AB är gjord mot bakgrund av det negativa resultatet i bolaget. Slottstfabriken

Egendomsförvaltning AB förväntas generera positiva resultat inom en femårsperiod genom ökade förvaltningsintäkter och kostnadsbesparingar.

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Not 10 Resultat från andelar i joint venture och intresseföretag

Koncern

Moderbolag

Tkr

2022 2021 2022 2021

Resultatandel från andelar i joint venture

27 193 26 228 - -

Resultat vid avyttring av andelar i joint venture - - - -

Resultatandel från andelar i intresseföretag -80 521 -50 624 - -

Resultat vid avyttring av andelar i intresseföretag

-6 695 -21 894 - -

Utdelning från intresseföretag - - 27 085 4 352

Realisationsresultat vid avyttring och avveckling av andelar i intresseföretag

- - -8 242 138 500

Nedskrivning och återföring av nedskrivning av andelar i intresseföretag

- - -51 296 -81 791

Summa

-60 023

-46 290

-32 452

61 061

Kvalitena har under 2022 redovisat positiva resultatandelar från joint venture-bolagen Sveavalvet AB och Green Deer Holding AB om 27,4 mkr.

Resultatandelar från intresseföretag har belastats med ett negativt resultat från intressebolagen Svenskt Industriflyg AB, Scutus Security Group AB,

Våffelbruket AB och Choki AB om -79,8 mkr. Kvalitena har under 2022 redovisat positiva resultatandelar från bland annat intressebolaget Broadgate

Asset Management AB om 8,3 mkr. Övriga intressebolag belastar med negativt resultat om -9,0 mkr.

Resultat vid avyttring av intresseföretag uppgår till - 6,7 mkr. Avyttring av Ebba Braheskolan AB resulterar i negativt resultat med - 6,3 mkr och övriga

avyttrade bolag resulterar i negativt resultat om - 0,4 mkr.

Not 11 Finansiella intäkter / Ränteintäkter och liknande resultatposter

Tkr

Koncern

2022 2021

Finansiella intäkter

Utdelningar 7 392 2 218

Resultat från värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar

-19 627

Ränteintäkter från koncernföretag

14 243 16 287

Ränteintäkter från joint venture och intresseföretag

23 633 15 857

Ränteintäkter, övriga

14 875 16 568

Valutakursdifferenser på fordringar

14 058

6 301

Övriga finansiella intäkter 528 2 558

Summa finansiella intäkter

74 728

40 161

Koncernens finansiella intäkter härrör från utlåning till joint venture och intresseföretag, utlåning till moderbolag, utlåning till systerbolag, resultat från

finansiella tillgångar samt koncernens likvida medel.

Tkr

Moderbolag

2022 2021

Resultat från värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar

Utdelningar

7 392 2 218

Resultat från försäljning av övriga aktier och andelar

-70 034 26 150

Nedskrivning av övriga aktier och andelar

-92 072 -48 534

Återföring av nedskrivning av övriga aktier och andelar

47 411 2 662

Nedskrivning av fordringar -7 400 -938

Summa resultat från värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar

-114 704

-18 442

Moderbolagets resultat från värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar avser i huvudsak resultat från andra långfristiga

värdepappersinnehav.

Tkr

Moderbolag

2022 2021

Ränteintäkter och liknande resultatposter

Ränteintäkter från koncernföretag

31 387 32 297

Ränteintäkter från joint venture och intresseföretag

17 302 9 830

Ränteintäkter, övriga

14 221 14 530

Valutakursdifferenser på fordringar

4 609

6 073

Finansiella intäkter från koncernföretag

196

Övriga finansiella intäkter - 572

Summa ränteintäkter och liknande resultatposter

67 519

63 498

Moderbolagets ränteintäkter och liknande härrör från utlåning till joint venture och intresseföretag, utlåning till moderbolag, utlåning till koncernföretag

samt ränteintäkter och liknande från finansiella tillgångar samt moderbolagets likvida medel.

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Not 12 Finansiella kostnader / Räntekostnader och liknande resultatposter

Tkr

Koncern

2022 2021

Finansiella kostnader

Räntekostnader till joint venture och intresseföretag

-3 100 -1 662

Räntekostnader

-237 088 -219 486

Nyttjanderättskostnader, tomträtter

-260 -2 506

Kostnad vid lösen av obligationslån

- -9 801

Resultat från försäljning av övriga aktier och andelar

-70 034 -

Nedskrivning av övriga aktier och andelar

-92 073 -

Återföring av nedskrivning av övriga aktier och andelar

47 411 -

Nedskrivning av fordringar

-8 261 -1 087

Kostnader för hyres- och driftsnettogarantier -7 346 -39 500

Pantbrevskostnader och liknande finansiella kostnader

- -195

Övrigt

-3 378 -3 896

Summa finansiella kostnader

-374 129

-278 134

Finansiella kostnader är till övervägande del kostnader som uppstår för koncernens räntebärande lån. I koncernens räntekostnader om 237,1 mkr (219,5)

ingår dels direkta räntekostnader om 222,4 mkr (184,1) samt 14,7 mkr (35,4) i periodiserade upplåningskostnader. I koncernens finansiella kostnader har

avsättning gjorts för hyres- och driftsnettogarantier för under tidigare år avyttrade fastigheter/dotterbolag med 7,3 mkr (39,5). Koncernens finansiella

kostnader har belastats med förlust vid avyttring av aktier och andelar om 70 mkr samt netto nedskrivning av aktier och övriga andelar om 44,7 mkr.

Tkr

Moderbolag

2022 2021

Räntekostnader och liknande resultatposter

Räntekostnader till koncernföretag

-6 421 -3 776

Räntekostnader till joint venture och intresseföretag

-3 100 -1 621

Räntekostnader

-86 077 -119 298

Kostnad vid lösen av obligationslån

- -9 801

Kostnader för hyres- och driftsnettogarantier -7 346 -39 500

Valutakursdifferenser på skulder

-167 -

Övrigt

-961 -2 411

Summa räntekostnader och liknande resultatposter

-104 072

-176 408

Räntekostnader och liknande resultatposter är till övervägande del kostnader som uppstår för moderbolagets räntebärande lån. I moderbolagets

räntekostnader om 95,6 mkr (134,5) ingår dels direkta räntekostnader om 90,6 mkr (124,9) samt 5,0 mkr (9,6) i periodiserade upplåningskostnader.

Not 13 Bokslutsdispositioner

Tkr

Moderbolag

2022

2021

Erhållna koncernbidrag

7 350 14 440

Lämnade koncernbidrag -6 559 -10 542

Moderbolaget totalt

791

3 898

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Not 14 Skatt på årets resultat

Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Den aktuella skatten har beräknats efter gällande skattesats i Sverige

20,6 procent (20,6). Den uppskjutna skatten har värderats till 20,6 procent, den skattesats som gäller den dag som skatten beräknas realiseras. Med

aktuell skatt menas den skatt som ska betalas eller erhållas avseende det skattepliktiga resultatet för aktuellt år. Årets skattepliktiga resultat skiljer från

årets redovisade resultat genom att det justerats för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla poster. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden

med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. För skillnaden mellan dessa värden har

uppskjuten skatt uppbokats med 20,6 procent beroende på när de beräknas uppkomma. Avsikten är att beakta framtida skattekonsekvenser vid till

exempel framtida försäljning av tillgångar eller utnyttjande av underskottsavdrag.

Tkr

Koncern

Moderbolag

Redovisad skattekostnad eller skatteintäkt

2022 2021 2022 2021

Aktuell skatt

Årets skatteintäkt / skattekostnad -1 494 -3 987

Summa aktuell skatt

-1 494

-3 987

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skattekostnad eller skatteintäkt:

Uppskjuten skatt avseende obeskattade reserver

- 775

Uppskjuten skatt avseende underskottsavdrag

-1 827 -12 731 - -

Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastigheter

-169 350

27 961

Summa uppskjuten skatt

-171 177

16 005

Totalt redovisad skattekostnad eller skatteintäkt

-172 670

12 018

Avstämning av redovisad skatt utifrån skattekostnader

Resultat före skatt

499 928

-42 765

67 175

2 542

Avstämning av effektiv skatt

Skatt enligt gällande skattesats 20,6% (20,6%)

-102 985 8 810

-13 838

-524

Skatt hänförlig till tidigare år

-7

-40

Effekt av ej uppbokade underskottsavdrag

-22 319 -29 404

-5 966

Värdering av tidigare års skattemässiga underskott

753

Nyttjat underskott där uppskjuten skattefordran inte varit bokförd

10 454

449

Skatteeffekt värdeförändring fastigheter

13 875

89 651

Effekt av ej skattepliktigt resultat försäljning koncernbolag/fastigheter

15 629

33 294

Effekt av ej skattepliktig utdelning från dotterföretag

76 395

Effekt av resultat från andelar i intresseföretag

-12 365 -9 536

3 882

29 428

Effekt av ej avdragsgill nedskrivning andelar dotterföretag och intresseföretag

-33 353

-22 494

Skatteeffekt av ej skattepliktiga intäkter

Skatteeffekt av ej avdragsgilla räntenetton -12 698 -23 375

-6 724

-15 807

Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader

-36 856

-25 297

-36 025

-24 346

Övriga poster 674 2

Redovisad skatt

-172 670

12 018

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Not 15 Förvaltningsfastigheter

Tkr

Koncern

2022

2021

Förvaltningsfastigheter

Ingående balans

3 630 297

5 333 973

Nya förvärv av fastigheter via förvärv av dotterbolag samt direktinvestering

1 992 337

97 174

Investeringar i befintliga fastigheter

119 497

279 351

Försäljningar av fastigheter via försäljning av dotterbolag

-329 176

-2 442 988

Omräkningseffekt valuta

175 514

101 441

Värdeförändring *

783 548

261 346

Utgående redovisat värde

6 372 017

3 630 297

* Total värdeförändring i resultaträkningen uppgår till 783 548 tkr (261 346) varav 744 290 tkr (190 609) avser värdeförändringar av kvarstående

fastigheter och 39 258 tkr (70 737) värdeförändring motsvarande resultat vid avyttring av fastigheter. Av årets totala värdeförändring om 783 548 tkr är

632 755 tkr hänförligt till fastigheterna belägna i USA.

Koncernens förvaltningsfastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdeökning. Samtliga fastigheter klassificeras som

förvaltningsfastigheter. Fastighetsbeståndet utgörs vid utgången av räkenskapsåret 2022 av 101 stycken fastigheter, varav 92 st belägna i USA.

Fastigheterna i Sverige har värderats externt av Newsec Sweden AB och Nordier Property Advisors. Huvuddelen av fastigheterna i USA har värderats

internt.

Tkr

Koncern

2022-12-31

2021-12-31

Förvaltningsfastigheter enligt

Extern och intern värdering USA

4 015 017

1 169 047

Extern värdering Sverige

2 357 000

2 493 800

Intern bedömning

850

Justering för pågående projekt och framtida ombyggnationer mm

-33 400

Utgående redovisat värde

6 372 017

3 630 297

Huvudparten av koncernens fastigheter värderas av extern värderingsman med intervaller om ca tolv månader och internvärderas kvartalsvis däremellan.

På balansdagen värderades beståndet av förvaltningsfastigheter till 6 372 Mkr (3 630) baserat på en kombination av extern- och internvärderingar.

Samtliga anlitade värderingsföretag är oberoende konsultföretag med auktoriserade fastighetsvärderare.

Värderingarna har utförts genom analys av varje fastighets status, hyres- och marknadssituation.

Värderingen har som huvudmetod utförts genom s k kassaflödeskalkyl av varje fastighet vilket innebär nuvärdeberäkning av bedömda framtida

driftsnetton, räntebidrag och investeringar. För beräkning av framtida kassaflöden har hänsyn tagits till marknaden och närområdets framtida utveckling,

fastigheternas marknadsförutsättningar och marknadsposition, marknadsmässiga hyresvillkor samt drift- och underhållskostnader i likartade fastigheter

jämfört med bolagets fastigheter. Till detta kommer nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. För värderingarna har använts en

kalkylperiod mellan 6 år och 16 år (viktade snittet för perioden uppgick till 10,3 år). Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda köp av

fastigheter inom respektive delmarknad.

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Värderingsparametrar per 2022-12-31

Min

Max

Viktat snitt

Inflationsantagande, %

2,0

Vakansantagande, %

0,0

15,0

5,5

Avkastningskrav, %

1,4

10,5

4,9

Kalkylränta, %

6,5

13,0

7,6

Kalkylperiod, år

6,0

16,0

10,3

Känslighetsanalys

Förändringar i kassaflöden och marknadens avkastningskrav har stor betydelse för fastigheternas marknadsvärden. Baserat på Kvalitena koncernens

genomsnittliga viktade avkastningskrav per 31 december 2022 skulle en förändring om 5 procent av det implikerade driftnettot uppåt eller nedåt påverka

det bedömda marknadsvärdet med cirka 303,8 mkr uppåt respektive nedåt. En förskjutning uppåt eller nedåt av marknadens direktavkastningskrav med

0,5 procentenheter skulle på motsvarande sätt påverka det bedömda marknadsvärdet med cirka 566,0 mkr nedåt och 695,6 mkr uppåt (alla andra

värdepåverkande antagande antas i känslighetsanalysen vara oförändrade) enligt nedan tabell:

Förändring av driftnetto

mkr -5,0% -2,5% 0,0% 2,5% 5,0%

-0,50% 356,9 526,3 695,6 864,9 1034,2

-0,25% 8,7 168,8 329,0 489,1 649,3

0,00% -303,8 -151,9 0,0 151,9 303,8

0,25% -585,8 -441,3 -296,8 -152,3 -7,8

0,50% -841,6 -703,8 -566,0 -428,2 -290,5

Förvaltningsfastigheterna värderas enligt nivå 3 (definition finns i not 36). Bokfört värde/verkligt värde och därmed orealiserade värdeförändringar

fastställs varje kvartal utifrån värdering.

Koncern

Påverkan på periodens resultat

2022

2021

Fastighetsintäkter

415 529

203 106

Fastighteskostnader för förvaltningsfastigheter som genererar fastighetsintäkter

-169 483

-88 969

Fastighetskostnader för förvaltningsfastigheter som inte genererar

fastighetsintäkter

Förändring av

direktavkastningskrav

-2

-1

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Not 16 Materiella anläggningstillgångar/ Inventarier

Tkr

Koncern

Moderbolag

2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31

Ingående anskaffningsvärde 71 867 62 957 2 492 1 109

Investeringar 15 504 17 485 - 1 383

Finansiella leasingavtal fordon IFRS 16 -622 -265 - -

Omräkningsdifferens valuta 10 027 5 964 - -

Förvärv dotterbolag 301 - - -

Avyttring dotterbolag -679 -25 - -

Försäljningar och utrangeringar - -14 248 - -

Utgående ackumulerade

anskaffningsvärden

96 399

71 867

2 492

Ingående ackumulerade avskrivningar

-47 391 -35 090 -1 055 -988

Finansiella leasingavtal fordon IFRS 16 995 1 116 - -

Omräkningsdifferens valuta -5 086 -2 619 - -

Förvärv dotterbolag -301 - - -

Försäljningar och utrangeringar - 2 318 - -

Avyttring dotterbolag 240 25 - -

Årets avskrivningar -15 953 -13 140 -61 -67

Utgående ackumulerade avskrivningar

-67 496

-47 391

-1 116

-1 055

Utgående redovisat värde

28 903

24 476

1 376

1 437

Not 17 Tillgångar och skulder med nyttjanderätt tomträtt/arrende

I nedanstående tabeller presenteras koncernens identifierade tillgångar med nyttjanderätt samt skulder för nyttjanderättstillgångar i enlighet med IFRS 16.

Förändringen i redovisningsstandard från IAS 17 till IFRS 16 innebär att avtal för tomträtter och arrenden ska upptas i balansräkningen till ett beräknat

nuvärde av framtida avgälder. Vi nuvärdeberäkning används för tomträtter och arrenden en diskonteringsränta om 3,25 procent. I resultaträkningen

redovisas tomträttsavgälden som en finansiell kostnad istället för att som tidigare redovisas som en fastighetskostnad. Övriga leasingavtal har redovisats i

posten materiella anläggningstillgångar se ovan not 16. Leasingkostnaden för dessa har delats upp i en avskrivningskomponent samt en

räntekomponent.

Nyttjanderättstillgångar, tomträtter

Tkr Koncern Koncern

2022-12-31 2021-12-31

Ingående redovisat värde per 1 januari 2022 (2021)

10 077

91 451

Tillkommande avtal förvärv dotterbolag - -

Förändring befintliga avtal 283 -3 536

Avgående avtal avyttring dotterbolag - -77 838

Utgående redovisat värde 10 359 10 077

Skuld nyttjanderättstillgångar

Tkr Koncern Koncern

2022-12-31 2021-12-31

Ingående redovisad skuld per 1 januari 2022 (2021)

10 077

91 451

Tillkommande avtal förvärv dotterbolag

Förändring befintliga avtal

283

-3 536

Avgående avtal avyttring dotterbolag

-77 838

Utgående redovisat värde

10 359

10 077

Förfallostruktur skuld nyttjanderättstillgångar

Tkr

Koncern

2022-12-31

2021-12-31

1 år

323

315

Mellan år 2 och 5

1 234

1 200

Senare än 5 år

8 802

8 562

Utgående redovisat värde

10 359

10 077

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Not 18 Andelar i koncernföretag

Tkr

Moderbolag

2022-12-31

2021-12-31

Ingående redovisat värde

1 639 595

1 607 569

Förvärv och tillskott

305 441

290 101

Avyttringar och återbetalda tillskott

-264 327

-230 673

Omklassificering intresseföretag

-71

Nedskrivningar

-113 412

-27 402

Återföring av nedskrivningar

2 801

Utgående redovisat värde

1 570 027

1 639 595

Specifikation av moderbolagets innehav av andelar i dotterbolag

Kvalitena AB direktägda och indirekt ägda dotterföretag framgår nedan.

Organisationsnummer/Säte

Direktägda dotterbolag Antal andelar Kapitalandel (%)*

Bokfört värde

2022-12-31

Kvalitena Industrier AB

556698-1386

Stockholm

1 000

100

218 303

Slottsfabriken Egendomsförvaltning AB

556029-2988

Stockholm

3 006

100

4 478

Biskopsuddens fastighetsförvaltning AB

556589-4986

Stockholm

1 000

100

51 584

Svea Modules AB

559012-0324

Stockholm

50 000

100

150

Hedvig Eleonora Holding AB

559089-3227

Stockholm

50 000

100

321 050

Kvalitena Asset Management AB

559067-6200

Stockholm

50 000

100

51 888

Kvalitena Industrifastigheter Holding AB

559113-2765

Stockholm

50 000

100

Kartongdykaren AB

556928-9258

Stockholm

50 000

100

Bostadsrättsföreningen Kartongfabriken

769621-7269

Stockholm

Fastighets AB Idbäcken

556857-0088

Stockholm

50 000

100

48 413

TTF Invest AB

556672-8860

Stockholm

6 000

100

3 158

Kvalitena Kylskåpet Holding AB

559145-1793

Stockholm

50 000

100

Kvalitena Industrifastigheter 2 Holding AB

559159-7447

Stockholm

50 000

100

4 236

Kvalitena Ragde Holding AB

559175-6605

Stockholm

25 000

50*

Kvalitena Industrihus Örebro Holding AB

559209-5748

Stockholm

35 000

Replösa Holding AB

559195-0703

Stockholm

50 000

100

106

Kvalitena Industrihus Umeå AB

559202-3096

Stockholm

33 500

IFly Hangar 7 AB

559232-4403

Stockholm

50 000

100

69 290

H4T I BV

63613883

Haag Holland

100

797 055

Utgående redovisat värde

1 570 027

* Kapitalandel är i överensstämmelse med andelen av rösterna för totalt antal aktier i samtliga fall, förutom Kvalitena Ragde Holding AB. För Kvalitena

Ragde Holding AB uppgår rösträttsandelen till 50,001% .

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Organisationsnummer/Säte Kapitalandel (%)

Indirektägda dotterbolag Antal andelar

Huntyard Invest AB

556804-9463

Solna

420

Bostadsrättsföreningen Kartongfabriken

769621-7269

Stockholm

Hedvig Eleonora Invest AB 559094-9706 Stockholm

50 000

100

Hedvig Eleonora Förvaltnings AB

559089-3235

Stockholm

50 000

100

Fastighets AB Bodarne 11

556685-8097

Stockholm

1 000

100

Skördemannen Fastighets AB

556922-7191

Stockholm

500

100

Hjärnegatan Fastighets AB

556922-7225

Stockholm

500

100

Hedvig Eleonora Fastighets AB

556974-0201

Stockholm

40 000

Fastighetsaktiebolaget EDA 15

559060-0127

Stockholm

50 000

100

Fastighetsaktiebolaget Falkis 6

559073-6848

Stockholm

100

Fastighetsaktiebolaget Valis 14

559073-6798

Stockholm

100

EDA Företagsservice AB

556672-2905

Stockholm

1 000

100

VK Projektfastigheter Holding AB

559159-7439

Stockholm

50 000

100

H4T II BV

63614480

Haag, Holland

100

SVEA Real Estate Group, LLC

30-0954007

Delaware, USA

100

SVEA Magnolia I LLC

81-4077946

Austin, USA

100

SVEA Magnolia II LLC

81-4098214

Austin, USA

100

SVEA Magnolia III LLC

81-4108709

Austin, USA

100

SVEA Industrial Holdings LLC

81-4139396

Austin, USA

100

SVEA Management LLC

81-4145068

Austin, USA

100

SVEA Industrial I LLC

82-0742240

Austin, USA

100

SVEA Industrial II LLC

82-1333732

Austin, USA

100

SVEA Industrial III LLC

82-1527018

Austin, USA

100

SVEA Industrial IV LLC

82-4866119

Austin, USA

100

SVEA Industrial V LLC

35-2656935

Austin, USA

100

SVEA Industrial VI LLC

32-0582876

Delaware, USA

100

SVEA DB Holdings LLC

84-4678311

Delaware, USA

100

SVEA DB Holdings II LLC

87-1070546

Delaware, USA

100

DHA KA350 LLC

84-4136630

Austin, USA

SVEA Transportation LLC

83-0917108

Austin, USA

100

SPONM Management LLC

87-3662201

Austin, USA

100

SVEA NM LLC

88-0908269

Austin, USA

100

SPONM Holdings LLC

87-3241963

Austin, USA

50*

SPONM DB LLC

87-3280418

Delaware, USA

SPONM GL LLC

87-4243955

Delaware, USA

SVEA Esperson LP LLC

87-4672719

Austin, USA

100

SVEA Esperson GP LLC

87-4660303

Austin, USA

100

SVEA-Cameron Partners LP

45-4836482

Delaware, USA

* Kapitalandel är i överensstämmelse med andelen av rösterna för totalt antal aktier i samtliga fall, förutom SPONM Holdings LLC. För SPONM Holdings

LLC uppgår rösträttsandelen till 70%.

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Innehav utan bestämmande inflytande

Hedvig Eleonora Fastighets AB Kvalitena Kvarnholmen AB

Kvalitena Ragde Holding AB

20% - 50%

Avyttrade andelar 2021-11-24

Nedan visas finansiell information i sammandrag för varje dotterföretag som har innehav utan bestämmande inflytande som är väsentliga för koncernen.

Tkr

2022-12-31

2021-12-31

2022-12-31

2021-12-31

2022-12-31

2021-12-31

Balansräkning i sammandrag

Anläggningstillgångar

353 112

325 599

Omsättningstillgångar

5 470

290

923

75 462

Summa tillgångar

358 582

325 889

997

75 528

Långfristiga skulder

183 688

155 006

Kortfristiga skulder

7 372

3 682

527

Summa skulder

191 060

158 688

527

Nettotillgångar

167 522

167 201

470

75 501

Nettotillgångar exklusive villkorade aktieägartillskott

110 522

110 201

470

55 501

Villkorade aktieägartillskott från innehav utan bestämmande

inflytande

10 000

Ackumulerat innehav utan bestämmande inflytande

22 104 22 040 - - 235 37 750

Rapport över totalresultat

Intäkter

3 080

3 866

6 460

1 044

Årets resultat

321

33 134

-54 422

-31

-632

Övrigt totalresultat

Summa totalresultat

321

33 134

-54 422

-31

-632

Resultat hänförligt till innehav utan bestämmande

inflytande inklusive korrigering föregående år

64 6 627 - -15 392 -15 -316

Avyttring av innehav utan bestämmande

inflytande

- - - 1 350 - -

Utdelning samt villkorade aktieägartillskott utbetald till

innehav utan bestämmande inflytande

- - - - 37 500 -

Kassaflöde i sammandrag

Kassaflöde från den löpande verksamheten

-226

5 149

-12 754

-1 039

-5 609

Kassaflöde från investeringsverksamheten

-25 246

-20 080

-141 544

9 590

Kassaflöde från finansieringsverksamheten

25 525

15 039

154 106

-7 000

Ökning/minskning av likvida medel

108

-192

-1 039

-3 019

Innehav utan bestämmande inflytande

Sveavalvet AB VK Projektfastigheter Holding

Kvalitena Industrihus Örebro

Holding AB

0 (50%)

30%

Minoriteten utlöst 2021-11-24

Minoriteten utlöst 2022-11-11

Tkr

2022-12-31

2021-12-31

2022-12-31

2021-12-31

2022-12-31

2021-12-31

Balansräkning i sammandrag

Anläggningstillgångar

29 500

Omsättningstillgångar

779

22 930

Summa tillgångar

30 279

22 930

Långfristiga skulder

3 670

Kortfristiga skulder

14 035

Summa skulder

17 705

Nettotillgångar

12 574

22 914

Nettotillgångar exklusive villkorade aktieägartillskott

6 174

8 914

Villkorade aktieägartillskott från innehav utan bestämmande

inflytande

3 200

4 200

Ackumulerat innehav utan bestämmande inflytande

6 287

6 874

Rapport över totalresultat

Intäkter

10 890

309

1 942

1 582

Årets resultat

37 044

5 809

2 547

-22

3 648

Övrigt totalresultat

Summa totalresultat

37 044

5 809

2 547

-22

3 648

Resultat hänförligt till innehav utan bestämmande

15 819

2 904

1 274

-7

1 095

Avyttring av innehav utan bestämmande inflytande

57 355

5 991

Utdelning samt villkorade aktieägartillskott utbetald till

innehav utan bestämmande inflytande

- - 3 200 - 6 851 -

Kassaflöde i sammandrag

Kassaflöde från den löpande verksamheten

2 990

-1 204

756

-18

-329

Kassaflöde från investeringsverksamheten

3 662

10 039

-48

Kassaflöde från finansieringsverksamheten

-1 062

-8 826

-419

-291

Ökning/minskning av likvida medel

5 590

337

-18

-668

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Innehav utan bestämmande inflytande

Kvalitena Industrihus Umeå AB

Kvalitena Danmark AB

33%

0 (20%)

Minoriteten utlöst 2022-12-13

Tkr

Avyttrade andelar 2022-12-20

2022-12-31

2021-12-31

2022-12-31

2021-12-31

Balansräkning i sammandrag

Anläggningstillgångar

Omsättningstillgångar

210

100 824

Summa tillgångar

210

100 824

Långfristiga skulder

Kortfristiga skulder

151

Summa skulder

151

Nettotillgångar

141

100 673

Nettotillgångar exklusive villkorade aktieägartillskott

141

69 673

Villkorade aktieägartillskott från innehav utan bestämmande

10 230

Ackumulerat innehav utan bestämmande inflytande

33 222

Rapport över totalresultat

Intäkter

5 384

Årets resultat

-31

12 862

-9

-8

Övrigt totalresultat

Summa totalresultat

-31

12 862

-9

-8

Resultat hänförligt till innehav utan bestämmande

-10

4 244

-4

-2

Avyttring av innehav utan bestämmande inflytande

Utdelning samt villkorade aktieägartillskott utbetald till

innehav utan bestämmande inflytande

33 165 - - -

Kassaflöde i sammandrag

Kassaflöde från den löpande verksamheten

-352

-523

-77

Kassaflöde från investeringsverksamheten

1 270

Kassaflöde från finansieringsverksamheten

-675

Ökning/minskning av likvida medel

-352

-77

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Innehav utan bestämmande inflytande

SPONM Holdings LLC

Svea Cameron Partners LP

50%

30%

Tkr

2022-12-31

Balansräkning i sammandrag

Anläggningstillgångar

1 565 917

805 424

Omsättningstillgångar

57 006

38 973

Summa tillgångar

1 622 923

844 397

Långfristiga skulder

835 252

488 546

Kortfristiga skulder

69 795

21 655

Summa skulder

905 047

510 201

Nettotillgångar

717 877

334 196

Nettotillgångar exklusive villkorade aktieägartillskott

272 876

240 568

Villkorade aktieägartillskott från innehav utan bestämmande

331 025

28 135

Ackumulerat innehav utan bestämmande inflytande

467 463

100 306

Rapport över totalresultat

Intäkter

154 315

78 108

Årets resultat

262 024

240 568

Övrigt totalresultat

Summa totalresultat

262 024

240 568

Resultat hänförligt till innehav utan bestämmande

136 438

72 170

Avyttring av innehav utan bestämmande

Utdelning samt villkorade aktieägartillskott utbetald till

22 857

Kassaflöde i sammandrag

Kassaflöde från den löpande verksamheten

55 634

85 778

Kassaflöde från investeringsverksamheten

-1 341 964

-94 638

Kassaflöde från finansieringsverksamheten

1 313 463

3 082

Ökning/minskning av likvida medel

27 133

-5 779

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Not 19 Andelar i joint venture och intresseföretag

Tkr

Koncern

Moderbolag

2022-12-31

2021-12-31

2022-12-31

2021-12-31

Ingående anskaffningsvärde

516 702

601 070

207 561

273 643

Förvärv 172 313 27 914 -58 16 070

Lämnade tillskott 95 021 87 280 63 500 71 072

Resultatandel -60 023 -46 290 - -

Avyttringar

-158 032

-159 226

-11 821

-71 432

Utdelningar

-47 085

-4 352

Nedskrivning/återföring nedskrivning

-51 296

-81 791

Omklassificeringar

10 305

Utgående redovisat värde

518 967

516 702

207 958

207 561

Andelar i joint venture

Barken Bostadsutveckling Fastighets AB

24 939 50 193 10 386 10 386

Sveavalvet AB (fd Roslagsbils Fastighets AB

omklassificerat intresseföretag)

59 004

32 000

58 000

32 000

Green Deer Holding AB

76 685 50 243 - -

Utgående redovisat värde joint venture

160 629

132 436

68 386

42 386

Andelar i intresseföretag

Swerot Nordic AB

4 899

7 570

4 899

7 570

Nacka Skarpnäs Fastigheter AB

5 819

5 916

5 819

5 916

Fendea AB

176 958

177 689

101 475

Sportkompaniet Stockholm AB

465

441

465

441

Svenskt Industriflyg AB

8 627

21 883

8 627

21 883

Jitech AB

6 829

7 410

6 829

7 410

Ebba Braheskolan AB

274

Scutus Security Group AB

10 000

15 000

10 000

15 000

Broadgate Asset Management AB

17 775

11 606

387

444

Våffelbruket AB

1 000

5 012

1 000

5 012

Kvalitena Ventures AB (fd Sveavalvet AB)

Aqua-W Fishing & Hunting AB

Svenska Schakt AB

Foodster AB

190

Norrfordon Holding AB

37 709

57 323

Vin & Spritlagret i Nyköping AB

Aktiebolaget Södervik Bruk Holding

Stigtomta Kvarn Nyköping AB

2 078

2 066

Partim Holding AB

1 744

175

Svenska Hyresmaskin AB

Widforss Shooting AB

459

581

Gnesta Jakt & Fiske AB

212

201

Choki AB

13 430

44 031

Choki International AB

Sterling Shipping Ltd

70 000

27 052

Huntyard & Aqua W AB

Utgående redovisat värde intresseföretag

358 338

384 265

139 572

165 175

Utgående redovisat värde joint venture och intresseföretag

518 967

516 702

207 958

207 561

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Koncernens andel av resultat i joint venture och intresseföretag, vilka är onoterade, och dess andel av tillgångar (inklusive övervärde från förvärvsanalys) och skulder är som följer:

2022

Företag

Organisationsnummer/ Säte

Kapitalandel

Tillgångar

Skulder

Intäkter

Resultat

Redovisat värde

Barken Bostadsutveckling Fastighets AB

559067-6192

Stockholm

25 941

-1 001

-254

24 939

Sveavalvet AB (fd Roslagsbils Fastighets AB

omklassificerat intresseföretag)

556061-3118 Norrtälje 50 186 248 -127 244 4 671 1 004 59 004

Green Deer Holding AB

556980-0153

Stockholm

467 260

-390 575

710 698

26 442

76 685

Joint venture

679 449

-518 820

715 369

27 193

160 629

Swerot Nordic AB

556833-0426

Stockholm

7 407

-2 507

14 264

-2 670

4 899

Nacka Skarpnäs Fastigheter AB

556831-3661

Stockholm

6 140

-321

-97

5 819

Fendea AB

556946-9330

Stockholm

48,36

284 378

-107 421

-731

176 958

Sportkompaniet Stockholm AB

556349-8871

Stockholm

554

-89

465

Svenskt Industriflyg AB

556473-2161

Stockholm

112 720

-104 093

139 290

-33 255

8 627

Jitech AB

556382-9927

Tingsryd

18 444

-11 615

49 826

-581

6 829

Ebba Braheskolan AB

559046-8624

Stockholm

-6 274

Gåno Fastigheter i Enköping AB

559175-5615

Enköping

-420

Scutus Security Group AB

556910-4663

Stockholm

13 223

-3 223

13 255

-7 500

10 000

Broadgate Asset Management AB

556656-3721

Stockholm

38,68

42 240

-24 465

12 383

8 312

17 775

Våffelbruket AB

559298-3810

Ludvika

3 288

-2 288

6 405

-9 012

1 000

Kvalitena Ventures AB (fd Sveavalvet AB)

559065-7010

Stockholm

77 386

-77 315

Aqua-W Fishing & Hunting AB

556753-0877

Stockholm

-35

Svenska Schakt AB

556375-1154

Stockholm

58,76

5 709

-5 709

442

Foodster AB

556990-3395

Nyköping

4 310

-4 120

18 516

190

Norrfordon Holding AB

559020-2486

Umeå

40 793

-3 084

385

37 709

Vin & Spritlagret i Nyköping AB

556810-3724

Nyköping

253

-212

Aktiebolaget Södervik Bruk Holding

556437-8791

Katrineholm

-15

Stigtomta Kvarn Nyköping AB

559002-7362

Nyköping

3 135

-1 057

3 094

2 078

Partim Holding AB

559129-8806

Enköping

1 786

-41

1 569

1 744

Svenska Hyresmaskin AB

556982-2611

Järfälla

2 383

-2 383

6 366

Widforss Shooting AB

559132-8538

Sigtuna

1 084

-626

2 818

-123

459

Choki AB

559074-7720

Stockholm

6,95

14 429

-999

285

-30 000

13 430

Choki International AB

559262-2764

Stockholm

36,5

-8

-4

Gnesta Jakt & Fiske AB

559117-7307

Gnesta

2 528

-2 316

2 539

212

Sterling Shipping Ltd

C 85214

Malta

553 162

-483 162

115 628

-7 052

70 000

Huntyard & Aqua W AB

556813-8662

Stockholm

Intresseföretag

1 195 444

-837 106

385 169

-87 216

358 338

Joint venture och intresseföretag

1 874 893

-1 355 925

1 100 538

-60 023

518 967

Svenska Schakt AB ägs till 58,76% av dotterbolaget Kvalitena Industrier AB, men konsolideras inte som dotterbolag då bolaget är under avveckling.

Koncernens andel av resultat i joint venture och intresseföretag, vilka är onoterade, och dess andel av tillgångar (inklusive övervärde från förvärvsanalys) och skulder är som följer:

2021

Företag Kapitalandel

Organisationsnummer/ Säte

Tillgångar Skulder Intäkter Resultat Redovisat värde

(%)

Barken Bostadsutveckling Fastighets AB 559067-6192 Stockholm 50 51 905 -1 712 454 11 535 50 193

Sveavalvet AB (fd Roslagsbils Fastighets AB

omklassificerat intresseföretag)

556061-3118

Norrtälje

48 349

- 16 349

1 408

32 000

Green Deer Holding AB 556980-0153 Stockholm 47 251 401 -201 158 499 176 14 693 50 243

Joint venture 351 655 -219 219 501 038 26 228 132 436

Swerot Nordic AB 556833-0426 Stockholm 50 13 044 -5 473 24 349 159 7 570

Nacka Skarpnäs Fastigheter AB 556831-3661 Stockholm 50 5 927 -11 0 -1 653 5 916

Fendea AB

556946-9330

Stockholm

48,36

268 056

-90 367

-906

177 689

Sterner Stenhus Fastigheter AB

556975-6496

Stockholm

-51 450

Sportkompaniet Stockholm AB

556349-8871

Stockholm

598

-158

-31

441

Svenskt Industriflyg AB

556473-2161

Stockholm

223 626

-201 744

164 947

-81 155

21 883

Jitech AB

556382-9927

Tingsryd

23 771

-16 361

56 900

819

7 410

Kuststaden Projektutveckling AB

559089-1205

Oskarshamn

9 261

Ebba Braheskolan AB

559046-8624

Stockholm

3 739

-3 465

28 876

464

274

Svenska Samhällsfastigheter AB

559128-6942

Stockholm

4 605

Gåno Fastigheter i Enköping AB

559175-5615

Enköping

2 438

Scutus Security Group AB

556910-4663

Stockholm

18 829

-3 829

12 734

15 000

Broadgate Asset Management AB

556656-3721 Stockholm 44,44

26 713

-15 108

20 617

8 313

11 606

KPU Bostadsförvaltning AB

559228-4458 Oskarshamn

35 374

Fastighets AB Brynäs

559066-4511 Stockholm

8 877

Våffelbruket AB

559298-3810 Ludvika

7 992

- 2 980

3 979

5 012

Aqua-W Fishing & Hunting AB 556753-0877 Stockholm 50 29 -29 0 - 0

Svenska Schakt AB 556375-1154 Stockholm 58,76 5 894 -5 894 0 - 0

Foodster AB 556990-3395 Nyköping 49 2 624 - 2 624 7 402 -325 0

Norrfordon Holding AB 559020-2486 Umeå 50 60 724 -3 401 171 868 17 797 57 323

Vin & Spritlagret i Nyköping AB 556810-3724 Nyköping 49 743 - 743 15 - 0

Aktiebolaget Södervik Bruk Holding 556437-8791 Katrineholm 50 18 -18 0 - 0

Stigtomta Kvarn Nyköping AB 559002-7362 Nyköping 30 3 112 -1 046 3 094 122 2 066

Etebra Holding AB 559122-2806 Jönköping - - - - 99 -

Partim Holding AB 559129-8806 Enköping 50 1 440 -1 265 - 13 175

Svenska Hyresmaskin AB 556982-2611 Järfälla 45 1 903 - 1 903 4 438 - 0

Widforss Shooting AB 559132-8538 Sigtuna 50 1 147 -566 2 818 294 581

Choki AB 559074-7720 Stockholm 49,96 87 468 - 43 437 1 442 -42 556 44 031

Choki International AB 559262-2764 Stockholm 36,5 37 - - - 37

Gnesta Jakt & Fiske AB 559117-7307 Gnesta 49 1 952 - 1 751 2 755 177 201

Sterling Shipping Ltd C 85214 Malta 25 120 278 - 93 226 16 746 27 052

Huntyard & Aqua W AB 556813-8662 Stockholm 20 - - - - 0

Intresseföretag 879 664 -495 398 506 233 -72 518 384 266

Joint venture och intresseföretag 1 231 318 -714 617 1 007 271 -46 290 516 702

Svenska Schakt AB ägs till 58,76% av dotterbolaget Kvalitena Industrier AB, men konsolideras inte som dotterbolag då bolaget är under avveckling .

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Specifikation av moderbolagets innehav av andelar i joint venture och intresseföretag

Företag

Organisationsnummer/Säte Kapitalandel (%)

Bokfört värde

2022-12-31

Swerot Nordic AB 556833-0426 Stockholm 50,00 4 899

Nacka Skarpnäs Fastigheter AB 556831-3661 Stockholm 50,00 5 819

Fendea AB 556946-9330 Stockholm 48,36 101 475

Sportkompaniet Stockholm AB

556349-8871 Stockholm 49,00 465

Svenskt Industriflyg AB

556473-2161 Stockholm 35,00 8 627

Jitech AB

556382-9927 Tingsryd 30,00 6 829

Barken Bostadsutveckling Fastighets AB

559067-6192 Stockholm 50,00 10 386

Scutus Security Group AB

556910-4663 Stockholm 50,00 10 000

Broadgate Asset Management AB

556656-3721 Stockholm 38,68 387

Sveavalvet AB fd Roslagsbils Fastighets AB

556061-3118 Norrtälje 50,00 58 000

Våffelbruket AB

559298-3810 Ludvika 49,00 1 000

Kvalitena Ventures AB fd Sveavalvet AB

559065-7010 Stockholm 50,00 71

Utgående redovisat värde

207 958

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Not 20 Andra långfristiga värdepappersinnehav

Tkr Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag

2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31

Ingående redovisat värde 795 929 566 480 623 845 317 864

Förvärv och tillskott 10 970 454 201 7 006 435 399

Värdeförändringar i övrigt total resultat -10 216 -84 953 - -

Försäljningar -517 655 -83 622 -517 655 -83 546

Omklassificeringar - -10 305 - -

Nedskrivningar -92 072 -48 534 -92 072 -48 534

Återföring nedskrivningar 47 411 2 662 47 411 2 662

Utgående redovisat värde 234 367 795 929 68 535 623 845

Koncern

Moderbolag

2022-12-31 2022-12-31

Noterade aktieinnehav

Antal aktier, kapitalandel

MAHA Energy AB

80 000 st, 0,06%

682 523

Reato Group

1 719 423 st, 2,92%

4 814 4 814

31 871 795 st

Reato Group

Teckningsoption 5

Oscar Properties Holding AB

9 237 564st, 6,43%

11 455 11 455

3 932 088 st

Oscar Properties Holding AB

Teckningsoption 1

228

17 179 16 792

Onoterade aktieinnehav

Antal aktier, kapitalandel

Beyond Clean Water AB

15 950 000 st, 23,03%

0 0

Axxonen Holding AB (publ) i konkurs

293 133 st, 3,0%

Apikal Holding AB

50 000 st, 100%

GC CRU Aktiebolag

4 869 st, 2,03%

1 500

Bajen Bandy AB

150 000 st, 65,2%*1

Maribel AS i konkurs

4 400 st, 14,67%

Ambience Group AB (publ)

1 314 330 st, 16,33%

Icon Technology Inc

316 458 st

90 000

12 439

Nordiska Kreditmarknadsaktiebolaget (publ)

2 702 643 st, 5,44%

49 999

20 230

Kuststaden Holding AB

4 322 165 st, 8,02%

AVY Finans AB 399 st, 0,26% 673 673

Transition Energy International AB 600 000 st 14,77%

3 000

Odelco AB

200 st, 16,67%

1 625 -

HUSKIWEAR AB

890 000 st, 13,84%

4 016 -

Nordiskt Naturkapital AB (fd Absorb AB)

389 799 st, 8,59% *2

634 -

Förvaltningsaktiebolaget Svenska

Verksamhetsfastigheter

2 500 st, 5%

51 840

203 338 37 894

*1 Rösträttsandel 22,06% och 2 rösträttsandel 8,71%.

Kvalitenas innehav i Beyond Clean Water AB 23,03% och Bajen Bandy AB 22,06% är klassificerat som andra långfristiga värdepappersinnehav då inget

betydande inflytande finns. Kvalitenas innehav i Apikal Holding AB 100% är klassificerat som andra långfristiga värdepappersinnehav då innehavet

bedöms vara kortsiktigt innehav överstigande 20%.

De onoterade aktieinnehaven i Icon Technology Inc och Nordiska Kreditmarknadsaktiebolaget (publ) har i koncernen redovisats till verkliga värden om

139 999 tkr motsvarande senaste kurs vid nyemission. Avseende övriga onoterade aktieinnehav med ett redovisat värde om 63 339 tkr har tillförlitliga

verkliga värden ej varit möjliga att få fram varför de anses motsvaras av anskaffningsvärdena efter avdrag för eventuell nedskrivning.

Övriga långfristiga värdepappersinnehav

Nominellt belopp,andel

Andelar i räntebärande obligationslån

Nominellt belopp 7 500 tkr

7 500 7 500

Andel i bostadsrättsförening

2,1981%

6 350

Utgående redovisat värde 234 367 68 535

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Not 21 Övriga långfristiga fordringar

Tkr

Koncern

Moderbolag

2022-12-31

2021-12-31

2022-12-31

2021-12-31

Ingående redovisat värde

61 902

89 515

48 677

37 909

Årets amorteringar

-23 443

-23 360

Årets utlåning

18 161

177 393

14 452

171 521

Kapitalisering ränta

11 297

Lämnade depositioner, förskott

13 113

Fordran tilläggsköpeskilling försäljning intressebolag

- -51 450 - -

Konvertering fordran förvärv aktier och konvertibler

-16 367

Förvärv fastigheter utnyttjad handpenning

-13 113

Avyttring koncernföretag

-45

Nedskrivning fordran

-7 400

-938

-7 400

-938

Omklassificering fordran intressebolag

-61 136

Omklassificering

-12 700

-76 038

-12 700

-70 248

Utgående redovisat värde

46 849

61 902

43 029

48 677

Fordringar som ska betalas senare än fem år efter balansdagen

Reversfordringar

Depositioner

Specifikation av totala lång- och kortfristig lån till övriga

Långfristiga lån till övriga

46 849

61 902

43 029

48 677

Kortfristiga lån till övriga

109 201

111 855

105 866

103 987

Upplupen ränta lån till övriga

9 281

3 336

8 783

3 099

Summa lång- och kortfristiga lån till övriga

165 331

177 093

157 678

155 763

Not 22 Fordringar hos joint venture och intresseföretag

Tkr

Koncern

Moderbolag

2022-12-31

2021-12-31

2022-12-31

2021-12-31

Långfristiga fordringar

Ingående redovisat värde

368 069

349 625

198 263

254 554

Tillkommande fordringar

409 888

171 018

171 093

29 290

Avgående fordringar

-241 352

-213 710

-91 588

-146 717

Omklassificering

61 136

Utgående redovisat värde

536 605

368 069

277 769

198 263

Fordringar som ska betalas senare än fem år efter balansdagen

Specifikation av totala lång- och kortfristiga fordringar på joint venture och intresseföretag

Långfristiga fordringar hos joint venture och intresseföretag

536 605 368 069 277 769 198 263

Kortfristiga fordringar hos joint venture och intresseföretag

10 138 77 142 10 070 172

Upplupen ränta fordringar hos joint venture och intresseföretag

45 459

32 872

38 863

22 835

Summa fordringar hos joint venture och intresseföretag

592 202

478 083

326 702

221 270

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Not 23 Fordringar hos koncernföretag

Tkr

Koncern

Moderbolag

2022-12-31

2021-12-31

2022-12-31

2021-12-31

Långfristiga fordringar

Ingående redovisat värde

843 452

823 846

1 306 587

1 147 272

Tillkommande fordringar

54 589

70 232

228 079

389 130

Avgående fordringar

-279 766

-50 626

-447 485

-232 774

Valutakursdifferens

4 386

2 959

Utgående redovisat värde

618 275

843 452

1 091 567

1 306 587

Koncernens långfristiga fordringar hos koncernföretag är till övervägande del fordran på moderbolaget Dorco International B.V.

Fordringar som ska betalas senare än fem år efter balansdagen

Specifikation av totala lång- och kortfristiga fordringar hos koncernföretag

Långfristiga fordringar hos koncernföretag

618 275

843 452

1 091 567

1 306 587

Kortfristiga fordringar hos koncernföretag

82 336

46 706

Upplupen ränta fordringar hos koncernföretag

10 872

2 773

Summa fordringar hos koncernföretag

618 275

843 452

1 184 775

1 356 066

Not 24 Övriga kortfristiga fordringar

Tkr

Koncern

Moderbolag

2022-12-31

2021-12-31

2022-12-31

2021-12-31

Avräkning skatter och avgifter

346

Skattefordran

287

2 305

Mervärdesskattefordran

6 345

3 215

Utlåning kortfristig del

109 201

111 855

105 866

103 987

Fordran vid slutligt frånträdesbokslut

17 124

24 510

17 124

24 510

Övriga kortfristiga fordringar

10 885

4 452

2 789

2 123

Utgående redovisat värde

143 922

146 683

125 780

130 620

Not 25 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

Tkr

Koncern

Moderbolag

2022-12-31

2021-12-31

2022-12-31

2021-12-31

Förutbetalda försäkringspremier 12 748 4 167 77 33

Förutbetalda tomträttsavgälder 74 65 - -

Förutbetalda fastighetskostnader 40 605 17 319 - -

Övriga förutbetalda kostnader 31 401 10 648 1 161 505

Upplupna ränteintäkter 54 745 37 355 58 523 29 854

Övriga upplupna intäkter 1 489 - - -

Utgående redovisat värde

141 061

69 554

59 761

30 392

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Not 26 Eget kapital

Utestående aktier

Registrerade

aktier

Antal aktier vid årets ingång 5 000 5 000

Antal aktier vid årets utgång 5 000 5 000

Alla aktier har lika rösträtt, en röst per aktie.

En akties kvotvärde uppgår till 100 kr.

Till årsstämman 2023 föreslås ingen utdelning .

Förändring av posten reserver redovisas i nedanstående tabell.

För övriga förändringar i eget kapital hänvisas till rapporten förändringar i eget kapital för koncernen respektive moderbolaget.

Koncernens egna kapital

Aktiekapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital. Reserver avser värdeförändringar redovisade i övrigt totalresultat. Balanserade vinstmedel avser

intjänade vinstmedel inom koncernen.

Reserver

Tkr

Per 1 januari 2022 140 432

Finansiella tillgångar som kan säljas

Omvärdering - brutto 91 742

Tillgångar överförda till årets resulat vid försäljning

-101 958

Uppskjuten skatt 2 105

Förändring finansiella tillgångar som kan säljas -8 112

Omräkningsdifferens utlandsverksverksamhet 97 680

Övrigt totalresultat 89 569

Per 31 december 2022 230 002

Finansiella tillgångar som kan säljas

Förändringar i verkligt värde som uppstår vid omvärdering av investeringar som klassificerats som finansiella tillgångar som kan säljas, värdepapper,

redovisas i övrigt totalresultat och ackumuleras i en separat reserv inom eget kapital. Belopp omklassificeras till resultaträkningen när den berörda

tillgången säljs eller skrivs ned.

Moderbolagets bundna och fria egna kapital

Enligt aktiebolagslagen utgörs eget kapital av bundet (icke utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så

mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med hänsyn till de

krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet

och ställning i övrigt. Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i aktiebolagslagen och beslutas av årsstämman.

Bundna fonder

Bundna fonder får inte minskas genom vinstutdelning.

Balanserat resultat

Utgörs av föregående års fria egna kapital efter att en eventuell vinstutdelning lämnats. Utgör tillsammans med årets resultat summa fritt eget kapital, det

vill säga det belopp som finns tillgängligt för utdelning till aktieägarna.

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Not 27 Upplåning, räntebärande skulder

Tkr

Koncern

Moderbolag

2022-12-31

2021-12-31

2022-12-31

2021-12-31

Långfristiga räntebärande skulder

Obligationslån 720 000 - 720 000 -

Lån från banker och övriga kreditinstitut 3 181 069 1 806 312 - -

Checkräkningskredit 20 601 - 20 601 -

Övriga räntebärande skulder 1 310 1 902 - -

Periodiserade låneutgifter -58 058 -17 135 -2 700 -

Summa räntebärande långfristig upplåning

3 864 922 1 791 079 737 901 0

Kortfristiga räntebärande skulder

Obligationslån 80 000 800 000 80 000 800 000

Lån från banker och övriga kreditinstitut 373 347 434 545 - -

Checkräkningskredit 1 231 70 168 1 231 70 168

Övriga räntebärande skulder 81 547 185 331 79 776 183 776

Periodiserade ränteutgifter -12 362 -6 696 -10 800 -4 125

Summa räntebärande kortfristig upplåning

523 763 1 483 348 150 207 1 049 818

Summa räntebärande skulder

4 388 685

3 274 427

888 108

1 049 818

Kreditfacilitet

Checkräkningskredit beviljat belopp 102 000 150 000 102 000 150 000

Koncernens räntebärande skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till 4 389 mkr (3 274), varav räntebärande skulder i underkoncernen i USA 2 020

mkr (671). I enlighet med Bolagets redovisningsprinciper periodiseras vissa uppläggningsavgifter och låneavgifter över lånets löptid vilket medför att 70

mkr (24) av de räntebärande skulderna redovisats som periodiserade låneutgifter. Rensat för denna periodisering uppgår de totala räntebärande

skulderna till 4 459 mkr (3 298), motsvarande en belåningsgrad om 50,6 procent (47,9). Räntebärande skulder består av skulder till kreditinstitut om 2 787

mkr (2 015), obligationslån om 800 mkr (800), checkräkningskrediter om 22 mkr (70) samt övriga räntebärande skulder om 850 mkr (413). Räntebärande

lån utgör Kvalitena koncernens huvudsakliga finansieringskälla. Kvalitena har utgivit obligationslån om totalt 800 mkr. Obligationslånen löper med en

räntesats om 6,00% plus Stibor 3M. Räntebindning samt kapitalbindningsstruktur för räntebärande skulder framgår i not 3.

Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten

Koncern

Ej kassaflödespåverkande förändringar

Kassaflöde

Förvärv

Försäljning

Låneavgifter Övriga poster

dotterbolag

Tkr

2021-12-31

2022-12-31

Långfristiga räntebärande skulder

1 791 079

1 062 779

418 954

-27 726

619 836

3 864 922

Kortfristiga räntebärande skulder

1 483 348

-318 304

-119 009

-6 675

-515 597

523 763

Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten

3 274 427

744 475

418 954

-119 009

-34 401

104 239

4 388 685

Ej kassaflödespåverkande förändringar

Kassaflöde

Förvärv

Försäljning

Låneavgifter Övriga poster

dotterbolag

Tkr

2020-12-31

2021-12-31

Långfristiga räntebärande skulder 2 379 400 544 211 - - -12 688 -1 119 844 1 791 079

Kortfristiga räntebärande skulder 1 950 207 -686 261 - -1 022 035 35 437 1 206 000 1 483 348

Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten

4 329 607 -142 050 0 -1 022 035 22 749 86 156 3 274 427

Moderbolaget

Ej kassaflödespåverkande

förändringar

Kassaflöde

Låneavgifter

Övriga poster

Tkr

2021-12-31

2022-12-31

Långfristiga räntebärande skulder 0 -14 400 11 700 740 601 737 901

Kortfristiga räntebärande skulder 1 049 818 -152 336 -6 675 -740 601 150 207

Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten

1 049 818 -166 736 5 025 0 888 108

Ej kassaflödespåverkande

förändringar

Kassaflöde

Låneavgifter

Övriga poster

Tkr

2020-12-31

2021-12-31

Långfristiga räntebärande skulder 805 875 - - -805 875 0

Kortfristiga räntebärande skulder 685 216 -466 873 9 600 821 875 1 049 818

Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten

1 491 091 -466 873 9 600 16 000 1 049 818

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Not 28 Övriga långfristiga skulder

Tkr

Koncern

Moderbolag

2022-12-31

2021-12-31

2022-12-31

2021-12-31

Övriga långfristiga skulder

Ingående redovisat värde

1 884

3 836

Tillkommande skulder

Avgående skulder

-697

-1 887

Avyttrade koncernföretag

-65

Utgående redovisat värde

1 188

1 884

Varav skulder som förfaller senare än fem år efter balansdagen

Not 29 Skulder till koncernföretag

Tkr

Koncern

Moderbolag

2022-12-31

2021-12-31

2022-12-31

2021-12-31

Långfristiga skulder

Ingående redovisat värde

Tillkommande skulder

280 000

Avgående skulder

Utgående redovisat värde

280 000

Moderbolagets skuld till koncernföretag avser lån från Hedvig Eleonora Förvaltnings AB.

Varav skulder som förfaller senare än fem år efter balansdagen

Specifikation av totala lång- och kortfristiga skulder till koncernföretag

Långfristiga skulder till koncernföretag

280 000

Kortfristiga skulder till koncernföretag

36 855

576 370

Upplupen ränta skulder till koncernföretag

Summa skulder till koncernföretag

316 855

856 370

Not 30 Övriga avsättningar

Övriga avsättningar avser lämnade driftsnettogarantier i samband med transaktioner med ett bedömt åtagande om 16,3 (18,0) mkr.

Not 31 Uppskjuten skattefordran och uppskjuten skatteskuld

Den uppskjutna skatten har beräknats med skattesatsen 20,6 procent. Underskottsavdrag utgörs av tidigare års skattemässiga förluster. Dessa förluster

är inte tidsbegränsade utan rullas vidare till nästkommande år och nyttjas genom att kvittas mot framtida skattemässiga vinster. Skattemässiga

underskottsavdrag vilka utgör underlag för redovisad uppskjuten skattefordran uppgår till 125,4 mkr (134,3), vilka har beräknats med skattesatsen 20,6

procent (20,6). Skattemässiga underskottsavdrag i koncernen exklusive underskott på grund av ränteavdragsbegränsningar, vilka inte har värderats,

uppgår per den 31 december 2022 till 759,7 mkr (693,8). Moderbolagets skattemässiga underskottsavdrag exklusive underskott på grund av

ränteavdragsbegränsningar uppgår till 503,4 mkr (474,4), vilket inte har värderats. Uppskjuten skatt inkluderar skillnaden mellan fastigheternas verkliga

värde och skattemässiga värde (temporär skillnad). Fastigheternas skattemässiga värde uppgår till 3 871,9 mkr (2 004,7) och den temporära skillnaden

uppgår till 2 500,1 mkr (1 625,6). Med beaktande av förvärvade temporära skillnader uppgår beloppet till 1 698,5 mkr (906,7). Uppskjuten skatteskuld på

temporära skillnader har beräknats till 20,6 procent (20,6).

Uppskjuten skattefordran

Tkr

Koncern

2022-12-31

2021-12-31

Skatt avseende:

Skattemässiga underskott i koncernföretag:

Ingående balans

22 716

29 906

Förvärv koncernföretag

Försäljning koncernföretag

-14

Omräkningsdifferens utlandsverksamhet

1 377

Förändring i resultaträkningen

-2 907

-8 553

Utgående redovisat värde

19 810

22 716

Räntor med avdragsbegränsning

Ingående balans

4 944

9 122

Förändring i resultaträkningen

1 079

-4 178

Utgående redovisat värde

6 024

4 944

Utgående redovisat värde

25 833

27 660

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Uppskjuten skatteskuld

Tkr

Koncern

2022-12-31

2021-12-31

Skatt avseende:

Obeskattade reserver i koncernföretag

Ingående balans

-182

-1 420

Förvärv koncernföretag

Avyttring koncernföretag

182

464

Förändring i resultaträkningen

775

Utgående redovisat värde

-182

Skillnaden mellan fastigheternas skattemässiga restvärde och verkligt

värde

Ingående balans

-186 750

-261 622

Avyttring koncernföretag

6 199

46 911

Förändring i resultaträkningen

-169 350

27 961

Utgående redovisat värde

-349 901

-186 750

Skillnaden mellan finansiella instruments, upptagna i övrigt total resultat,

bokförda värde och verkligt värde

Ingående balans

-24 294

-41 795

Förändring i övrigt totaltresultat

2 105

17 500

Utgående redovisat värde

-22 190

-24 294

Summa utgående redovisat värde

-372 090

-211 226

Uppskjuten skatteskuld netto redovisat värde

-346 257

-183 566

Not 32 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

Tkr

Koncern

Moderbolag

2022-12-31

2021-12-31

2022-12-31

2021-12-31

Upplupna lönerelaterade kostnader

2 487 5 053 225 225

Upplupna räntor 34 900 22 228 22 581 13 891

Upplupna fastighetskostnader och lagfart 57 762 25 341 18 845 18 743

Förutbetalda hyresintäkter 31 054 26 295 - -

Övriga poster 14 679 35 345 6 752 37 688

Summa

140 882

114 262

48 403

70 546

Not 33 Ställda säkerheter

Tkr

Koncern

Moderbolag

2022-12-31

2021-12-31

2022-12-31

2021-12-31

Säkerheter för kreditfaciliteter,

räntebärande skulder

Fastighetsinteckningar

3 293 551

2 133 267

Övriga säkerheter fastighet överlåtelseavtal

27 000

28 200

Företagsinteckningar

2 650

150

Andelar i koncernföretag

870 327

911 733

472 934

48 413

Andelar i joint venture och intresseföretag

71 790

50 193

10 386

Andra långfristiga värdepappersinnehav

21 832

340 912

21 832

275 969

Tillgångar belastade med äganderättsförebehåll

405

Kassa och bank

21 493

4 287 151

3 488 852

494 916

334 918

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Not 34 Eventualförpliktelser

Tkr

Koncern

Moderbolag

2022-12-31

2021-12-31

2022-12-31

2021-12-31

Borgensförbindelser till förmån för koncernföretag

1 486 936

1 556 400

Borgensförbindelser till förmån för joint venture och intresseföretag

484 571

93 423

480 427

90 073

Övriga borgensförbindelser

129 750

55 250

129 750

55 250

614 321

148 673

2 097 114

1 701 723

Not 35 Kassaflödesanalys

Tkr

Koncern

Moderbolag

2022

2021

2022

2021

Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys

Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet

Av- och nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar

15 953

13 140

Nedskrivning av fordringar

375

Resultat från andelar i joint venture och intresseföretag

60 023

46 290

Resultat i samband med försäljning av tillgångar i koncernen

-2 168

75 983

57 637

Förvärv av tillgångar via dotterföretag

Inga rörelseförvärv har gjorts utan årets förvärv av aktier i dotterföretag har klassificerats som tillgångsförvärv och nettolikviden bestod av följande poster:

Förvärvade tillgångar och skulder:

Förvaltningsfastigheter

-478 982

Rörelsefordringar

-23 371

Likvida medel

-18 771

Minoritetsintresse

26 905

Långfristiga skulder

418 954

Kortfristiga rörelseskulder

10 555

Summa nettotillgångar

-64 710

Avgår: Likvida medel i den förvärvade enheten

18 771

Påverkan på likvida medel

-45 939

Försäljning av tillgångar via dotterföretag

Nettolikviden bestod av följande poster:

Avyttrade tillgångar och skulder:

Förvaltningsfastigheter

260 404

2 356 260

Inventarier

439

Finansiella anläggningstillgångar

159 163

Rörelsefordringar

4 584

71 836

Likvida medel

7 579

22 848

Uppskjutna skatteskulder

-182

-449

Långfristiga skulder och kortfristiga räntebärande skulder

-119 009

-1 022 035

Kortfristiga rörelseskulder

-190 537

-300 675

Summa nettotillgångar

122 442

1 127 830

Avgår: Säljarrevers och ej reglerad skuld sålt bolag

-66 915

-202 655

Avgår: Andel i intressebolag

-71

-32 000

Avgår: Andel i övriga bolag

-227 400

Avgår: Handpenning tidigare år

-5 656

Avgår: Likvida medel i den avyttrade enheten

-7 579

-22 848

Tillkommer: Fordran/skuld sålda bolag reglerade

15 896

118 323

Resultat i samband med försäljning av tillgångar i dotterbolag

36 390

25 141

Påverkan på likvida medel

94 508

786 391

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Not 36 Finansiella tillgångar och skulder

Verkligt värde på finansiella tillgångar och skulder framgår av nedanstående tabell. Se även not 3 Finansiell riskhantering.

Koncern

Finansiella skulder

Tkr

Lånefordringar och

Finansiella tillgångar

värderade till upplupet

kundfordringar

som kan säljas

anskaffningsvärde

2022-12-31

2021-12-31

2022-12-31

2021-12-31

2022-12-31

2021-12-31

Fordringar hos koncernföretag

618 275

843 452

Fordringar hos joint venture och intresseföretag

546 743

445 211

Andra långfristiga värdepappersinnehav

234 367

795 929

Andra långfristiga fordringar

46 849

61 902

Kundfordringar

56 593

95 717

Övriga fordringar

143 922

146 683

Upplupna intäkter

56 234

37 355

Likvida medel

92 118

244 788

Räntebärande skulder

-4 399 494

-3 308 336

Övriga långfristiga skulder

-1 188

-1 884

Leverantörsskulder

-51 035

-39 914

Skulder till joint venture och intresseföretag

-53 939

-80 635

Övriga skulder

-35 884

-85 670

Upplupna kostnader

-105 575

-87 967

Summa

1 560 734

1 875 108

234 367

795 929

-4 647 115

-3 604 406

Moderbolag

Finansiella skulder

Tkr

Lånefordringar och

värderade till upplupet

kundfordringar

anskaffningsvärde

2022-12-31

2021-12-31

2022-12-31

2021-12-31

Fordringar hos koncernföretag

1 173 903

1 353 293

Fordringar hos joint venture och intresseföretag

287 839

198 435

Andra långfristiga värdepappersinnehav

68 535

623 845

Andra långfristiga fordringar

43 029

48 677

Kundfordringar

25 562

Övriga fordringar

125 780

130 620

Upplupna intäkter

58 523

29 854

Kassa och bank

31 832

27 960

Räntebärande skulder

-903 563

-1 058 429

Leverantörsskulder

-18 425

-3 844

Skulder till koncernföretag

-316 855

-856 370

Skulder till joint venture och intresseföretag

-53 377

-79 576

Övriga skulder

-27 940

-75 769

Upplupna kostnader

-48 403

-70 546

Summa

1 789 441

2 438 246

-1 368 563

-2 144 534

Verkliga värden

Det redovisade värdet för långfristiga fastförräntade lån bedöms avvika från det verkliga värdet. Värdeavvikelsen uppgår till för koncernen -59,6 mkr (10,1) och för moderbolaget 2 mkr (4,5) se not 3. Övriga

långfristiga skulder löper med rörlig ränta som bedöms vara marknadsmässig och således bedömer Kvalitena att inga väsentliga skillnader mellan redovisat belopp och verkligt värde föreligger. Finansiella

tillgångar värderade till verkliga värden via resultaträkningen, dvs. derivat värderas i enlighet med nivå 2. Finansiella tillgångar som kan säljas värderas i enlighet med nivå 1.

Verkligt värde för finansiella instrument fastställes och kategoriseras enligt följande nivåer:

Finansiella instrument i nivå 1.

Verkligt värde på finansiella instrument som handlas på en aktiv marknad baseras på noterade marknadspriser på balansdagen. En marknad betraktas som aktiv om noterade priser från en börs, mäklare,

industrigrupp, prissättningstjänst eller övervakningsmyndighet finns lätt och regelbundet tillgängliga och dessa priser representerar verkliga och regelbundet förekommande marknadstransaktioner på armlängds

avstånd. Det noterade marknadspris som används för koncernens finansiella tillgångar är den aktuella köpkursen.

Finansiella instrument i nivå 2.

Verkligt värde på finansiella instrument som inte handlas på en aktiv marknad fastställs med hjälp av värderingstekniker. Härvid används i så stor utsträckning som möjligt marknadsinformation då denna finns

tillgänglig medan företagsspecifik information används i så liten utsträckning som möjligt. Om samtliga väsentliga indata som krävs för verkligt värdevärderingen av ett instrument är observerbara återfinns

instrumentet i nivå 2.

Finansiella instrument i nivå 3.

I de fall ett eller flera väsentliga indata inte baseras på observerbar marknadsinformation klassificeras det berörda instrument i nivå 3.

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Not 37 Händelser efter balansdagen

Avyttringar

• Kvarvarande aktieinnehav i Oscar Properties Holding AB (publ) har avyttrats under första kvartalet 2023.

• Kvalitena har under andra kvartalet 2023 avyttrat och frånträtt en fastighet i Stockholms innerstad om cirka 1 900 kvadratmeter uthyrbar

area.

Finansiering

• Kvalitena har den 6 april 2023 amorterat 40 000 000 kr på sitt obligationslån med ISIN SE0012675155. Amorteringen sker med en

tilläggspremie om 1 600 000 kr. Amorteringen sker i enlighet med obligationsvillkoren .

Not 38 Transaktioner med närstående

Följande transaktioner har skett med närstående:

Försäljning av varor och

Ränteintäkter och

Inköp av varor och tjänster hos

tjänster till närstående

ränteutgifter med närstående

närstående

Tkr

2022-12-31

2021-12-31

2022-12-31

2021-12-31

2022-12-31

2021-12-31

Koncernen

Närståenderelation

Moderföretag 36 - 13 558 15 696

-87 037

-29 186

Övriga koncernföretag 685 591

Joint venture och Intresseföretag 178 504 29 744

23 633

15 857

-11 173

-11 766

Joint venture och Intresseföretag

-3 100

-1 662

Nyckelpersoner i ledande ställning 2 623 10 745

-5 507

-8 356

-3 958

Summa 181 163 40 489 29 269 22 126

-98 152

-44 910

Moderbolaget

Närståenderelation

Moderföretag

71 -

13 558

15 696

-215 877 -29 186

Dotterföretag - 196

17 828 16 601

Dotterföretag

-6 421 -3 776 -12 313 -9 875

Joint venture och Intresseföretag 66 915 550

17 302 9 830

Joint venture och Intresseföretag

-3 100

-1 621

-10 118 -8 464

Nyckelpersoner i ledande ställning 2 243 10 050

-5 507

-8 356

58 -19 298

Summa 69 229 10 796 33 660 28 374

-238 250

-66 823

Tkr

Fordringar hos närstående Skulder till närstående

2022-12-31

2021-12-31

2022-12-31

2021-12-31

Koncernen

Närståenderelation

Moderföretag och övriga koncernföretag 638 797 866 729

Joint venture och intresseföretag 552 420 462 398

-55 670

-81 793

Nyckelpersoner i ledande ställning - -

-9 800

-56 138

Summa

1 191 217

1 329 127

-65 470

-137 931

Moderbolaget

Närståenderelation

Moderföretag 582 752 809 212

Dotterföretag 591 151 544 082 -316 855 -856 370

Joint venture och Intresseföretag

287 839

198 436

-54 506

-80 520

Nyckelpersoner i ledande ställning

-9 800

-56 138

Summa

1 461 742

1 551 730

-381 161

-993 028

Transaktioner med närstående parter sker på marknadsmässiga villkor. Ovanstående transaktioner har skett med närstående parter. Försäljning av varor och tjänster till närstående (joint venture och

intressebolag), 178,5 mkr, avser 154,5 mkr överlåtelse av aktier, 22 mkr hyra för lokaler samt 2 mkr ersättning för förvaltnings- och rådgivningstjänster samt finansiella tjänster. Försäljning till övriga närstående

om totalt 2,6 mkr avser överlåtelse av aktier till styrelseledamot, 2,2 mkr, samt hyror från styrelseledamöter om 0,4 mkr. Inköp från närstående 98,2 mkr avser 37 mkr arvode och hyra konstverk till

moderbolaget, övriga tjänster 11,2 mkr samt förvärv aktier från moderbolaget 50 mkr. Kvalitena AB (publ) har dessutom erlagt tilläggsköpeskilling om 178,8 mkr för tidigare förvärvade andelar i dotterbolag från

moderbolaget samt avyttrat dotterbolag om 66,9 mkr till intressebolag. Beträffande styrelse, VD och övriga befattningshavares löner och andra ersättningar, kostnader och avtal som avser pensioner och

liknande förmåner samt avtal angående avgångsvederlag, se not 6.

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Not 39 Viktiga uppskattningar och bedömningar

För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt

övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa

bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Redovisningen är speciellt känslig för de bedömningar och antaganden som ligger i värderingen av förvaltningsfastigheter. Även

redovisning av uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag är en viktig bedömning. Fastigheternas värde bedöms individuellt per fastighet löpande under året utifrån en mängd bedömningar och

uppskattningar om framtida kassaflöden och avkastningskrav vid en eventuell transaktion. Avstämning sker i de flesta fall även mot externa värderingar. Värdeintervallet mellan bedömt värde och ett

försäljningspris brukar på en fungerande marknad normalt vara +/- 5-10 procent. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som gjorts framgår av not 15.

Not 40 Definition och förklaring av Kvalitenas nyckeltal

Kvalitena mäter och rapporterar vid varje rapporttillfälle det ekonomiska utfallet av verksamheten genom ett antal nyckeltal. Vissa av dessa nyckeltal faller inom definitionen av så kallade Alternativa Nyckeltal.

Nedan följer en redogörelse för definitionen av samtliga nyckeltal och varför Bolaget anser dessa relevanta att mäta.

Nyckeltal

Definition Förklaring av nyckeltalet

Soliditet

Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen Ett mått på företagets kapitalstruktur och hur företaget valt att

finansiera sina tillgångar. Ett av två finansiella mått som bolagets

styrelse satt upp specifika mål för.

Avkastning på eget kapital

Resultat före skatt i procent av genomsnittligt eget kapital Ett relativt mått på bolagets förmåga att generera avkastning på det

egna kapitalet, uttryckt i procent. Det andra finansiella måttet som

bolagets styrelse satt upp specifikt mål för.

Avkastning på totalt kapital

Resultat före skatt med tillägg för räntekostnader i procent av genomsnittlig

Ett mått på bolagets förmåga att generera avkastning på det totala

balansomslutning.

kapitalet oaktat Bolagets finansiella struktur, uttryckt i procent.

Genomsnittlig kapitalbindning

Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende räntebärande

Ett absolut mått på långsiktigheten i de lån som bolaget tagit, uttryckt i

skulder.

år av återstående kapitalbindning av lånen.

Genomsnittlig räntebindning

Ett viktat snitt av återstående räntebindningstid avseende räntebärande

Ett absolut tal på långsiktigheten i den räntebindning företaget har

skulder

avseende alla sina räntebärande lån, uttryckt i år av återstående

räntebindning. Detta mått inkluderar även effekten av eventuella

räntederivat som företaget innehar.

Räntetäckningsgrad

Rörelseresultatet dividerat med finansnettot. Ett mått på företagets förmåga att betala räntor på alla räntebärande

skulder, uttryckt i antal gånger som det tillgängliga resultatet räcker för

att betala den aktuella räntan

Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures, APM) som omfattar företag vars

värdepapper är noterade på en reglerad marknad. Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparensen och jämförbarheten i de nyckeltal (APM) som ofta presenteras i prospekt och obligatorisk information

som lämnas av noterade företag. Riktlinjerna börjar gälla för prospekt och obligatorisk information som publiceras den 3 juli 2016 eller därefter.

Not 41 Förslag till vinstdisposition

Till bolagsstämmans förfogande står följande vinstmedel:

Balanserat resultat

2 132 915 256

Årets resultat

67 175 263

Kronor

2 200 090 519

Styrelsen föreslår att:

I ny räkning överföres 2 200 090 519

Kronor

2 200 090 519

Kvalitena AB (publ)

556527-3314

Årsredovisningens undertecknande

Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella

redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av

koncernens och företagets ställning och resultat, samt att koncernförvaltningsberättelsen och förvaltningsberättelsen ger en

rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver

väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.

Stockholm / 2023

Seth Lieberman Hans Lycketorp

Ordförande

Fanny Andersson Harald Pousette

Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse har lämnats den / 2023

Baker Tilly Rådek AB

Johan Rudengren

Auktoriserad revisor