Styrelsen och verkställande direktören för
Kvalitena AB (publ)
Org nr 556527-3314
får härmed avge
Årsredovisning
och koncernredovisning
för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2021
Innehåll: sida
Förvaltningsberättelse 2
Koncernens resultaträkning 8
Koncernens balansräkning 9
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 11
Koncernens rapport över kassaflöde 12
Moderbolagets resultaträkning 13
Moderbolagets balansräkning 14
Moderbolagets förändringar i eget kapital 16
Moderbolaget kassaflödesanalys 17
Tilläggsupplysningar med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 18
Underskrifter 56
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Verksamheten
Moderbolaget
Innehav
Roslagsbils Fastighets AB
Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören för Kvalitena AB (publ) (”Kvalitena” eller ”Bolaget”), organisationsnummer 556527-3314, med
säte i Stockholm , Sverige , avger härmed årsredovisning för koncernen och moderbolaget avseende verksamhetsåret 2021.
Årsredovisningen är upprättad i tusentals kronor där inte annat anges. Numeriska uppgifter inom parantes avser föregående
räkenskapsår.
Kvalitena är ett privatägt fastighetsbolag . Per 31 december 2021 uppgick koncernens balansomslutning till 6 885 mkr (8 251) och eget
kapital till 3 076 mkr (3 186).
Kvalitenas affärsidé är att starta, förvärva och utveckla bolag i, eller med anknytning till, fastighetsbranschen. Affärsidén baseras på ett
långsiktigt investeringsperspektiv, stor erfarenhet av aktivt ägande och entreprenörskap, finansiell styrka samt ett omfattande nätverk.
Innehaven utgörs av ägande i noterade och onoterade fastighetsbolag, samarbeten i form av joint ventures samt ägande i
intressebolag.
Kvalitenas målsättning med samtliga innehav är att skapa en långsiktigt hög totalavkastning.
Kvalitenas rapport för bolagsstyrning upprättas separat och finns tillgänglig hos Bolagsverket i samband med Bolagsverkets
offentliggörande av årsredovisningen.
Kvalitena ABs verksamhet utgörs till största delen av förvaltning av Bolagets dotterbolag, innehav i joint ventures och intresseföretag
samt innehav av övriga aktier och andelar.
Dotterbolag
Majoriteten av Kvalitenas dotterbolag utgörs av de fastighetsägande dotterbolagen. Per den 31 december 2021 uppgick det
sammanlagda fastighetsvärdet i samtliga dotterbolag till 3 630 mkr (5 334).
Det enskilt största dotterbolaget är det helägda Hedvig Eleonora Holding AB. Hedvig Eleonora Holding äger, förvaltar och utvecklar väl
belägna bostads- och kontorsfastigheter i Stockholms innerstad.
Svea Real Estate Group är Kvalitenas näst största dotterbolaget. Svea Real Estate Group äger, förvaltar och utvecklar samhälls- och
kontorsfastigheter i Texas, USA.
Intresseföretag och joint ventures
Värdet av Bolagets samtliga innehav i intresseföretag och joint ventures uppgick per den 31 december 2021 till 517 mkr (601). Nedan
redogörs för de största innehaven per 31 december 2021:
Barken Bostadutveckling Fastighets AB
Röstandel: 50,00 %
Kapitalandel: 50,00 %
Barken Bostadsutveckling Fastighets AB har under året avyttrat samtliga andelar i bostadsrättföreningen Stockholm Dykaren 34 på
Kungsholmen i Stockholm. Innehavet är ett joint venture tillsammans med ett dotterbolag till Lantmännen Fastigheter AB.
Röstandel: 50,00 %
Kapitalandel: 50,00 %
Roslagsbils Fastighets AB är ett fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar två fastigheter med en uthyrningsbar area på cirka 10
000 kvm.
2
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Röstandel: 49,96 %
Kapitalandel: 49,96 %
Choki AB bedriver försäljning, distribution och marknadsföring av livsmedelsprodukter baserad på choklad. Produkterna marknadsförs
under varumärket Huski Chocholate.
Fendea AB
Röstandel: 48,36 %
Kapitalandel: 48,36 %
Fendea är ett holdingbolag där den huvudsakliga tillgången består av aktier i Nordiska Kreditmarknadsaktiebolaget (publ) (Nordiska)
samt utlåning till bolag. Nordiska är ett företag som ger lån till små och medelstora företag mot säkerhet.
Norrfordon Holding AB
Röstandel: 50,00 %
Kapitalandel: 50,00 %
Norrfordon Holding AB har under året hyrt ut lokaler i Umeå, Skellefteå, Örnsköldsvik och Luleå till Bil Dahls verksamhet. Merparten av
fastigheterna har under sista kvartalet 2021 avyttrats.
Green Deer Holding AB
Röstandel: 47,00 %
Kapitalandel: 47,00 %
Green Deer Holding AB (Green Deer) är en sammanslagning av Bil & Traktorservice, Svenssons Motor och Agro Maskiner Gotland.
Green Deer är också majoritetsägare i Värmdal & traktorservice AB. Green Deer är en av Sverige s största återförsäljare av John Deere-
maskiner för lantbruk, golf, grönytor samt saluför kompletterande produkter och maskiner från ett stort antal andra leverantörer.
Choki AB
Andra långfristiga värdepappersinnehav
Innehav av övriga aktier och andelar kan delas upp i noterade, onoterade innehav samt övriga långfristiga värdepappersinnehav. Värdet
av Bolagets samtliga innehav av övriga aktier och andelar uppgick per den 31 december 2021 till 796 mkr (566) se not 20.
Noterade innehav
Kvalitenas noterade innehav avser delägda bolag med eller utan fastighetsägande. Per den 31 december 2021 uppgick det totala värdet
av dessa innehav till 533 mkr (400). Största noterade innehav per 31 december 2021 följer nedan:
Maha Energy AB
Röstandel: 18,03 %
Kapitalandel: 18,03 %
Maha Energy är ett energi- och oljebolag med inriktning mot utvinning av råolja och naturgas vid bolagets anläggningar i Brasilien, USA
och Oman. Maha Energy är noterat på Nasdaq OMX Stockholm Small Cap.
Oscar Properties Holding AB
Röstandel: 15,79 %
Kapitalandel: 15,79 %
Oscar Properties Holding AB (Oscar Properties) är ett fastighetsbolag med fokus på att äga förvaltningsfastigheter med stabila
kassaflöden. Oscar Properties köper, förvaltar, utvecklar och säljer fastigheter med attraktiva lägen i hela Sverige, med den långsiktiga
strategin att vara en aktiv fastighetsägare som står nära sina kunder. Oscar Properties är noterat på Nasdaq OMX Stockholm Small
Cap.
3
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Onoterade innehav
Förvärv
Kvalitenas onoterade innehav avser delägda bolag med eller utan fastighetsägande. Per den 31 december 2021 uppgick det totala
värdet av dessa innehav till 178 mkr (166). Större innehav inkluderar:
Förvaltningsaktiebolaget Svenska Verksamhetsfastigheter
Röstandel: 5,00 %
Kapitalandel: 5,00 %
Förvaltningsaktiebolaget Svenska Verksamhetsfastigheter äger en portfölj med lager och lättindustrifastigheter varav merparten är
belägna i Mälardalen. Bolaget ägs tillsammans med EQT Real Estate och förvaltas av Kvalitenas intressebolag Broadgate Asset
Mangement AB.
Source Energy AS
Röstandel: 26,1 %
Kapitalandel: 26,1 %
Source Energy AS är ett norskt bolag fokuserat på prospektering och produktion av olja och gas på den norska kontinentalsockeln. Hela
innehavet har avyttrats under första kvartalet 2022.
Finansiering
Kvalitenas verksamhet finansieras i huvudsak av eget kapital, räntebärande skulder och övriga skulder. Per den 31 december 2021
uppgick koncernens egna kapital till 3 076 mkr (3 186). Det redovisade värdet av koncernens räntebärande skulder uppgick vid
rapportperiodens utgång till 3 274 mkr (4 330). I enlighet med Bolagets redovisningsprinciper periodiseras vissa uppläggningsavgifter
och låneavgifter över lånets löptid vilket medför att 24 mkr (32) av de räntebärande skulderna redovisats som periodiserade låneutgifter.
Rensat för denna periodisering uppgår de totala räntebärande skulderna till 3 298 kr (4 361). Redovisade räntebärande skulder utgörs
av skulder till kreditinstitut om 2 015 mkr (2 749), obligationslån om 800 mkr (1 140), checkräkningskrediter och byggnadskreditiv om 70
mkr (170) samt övriga räntebärande skulder om 413 mkr (302). Den genomsnittliga kapitalbindningen på de räntebärande skulderna
uppgick till 38,7 månader (21,2). Koncernen hade vid periodens utgång fastförräntade låneavtal om 59,5% (38,0%) av den totala
lånestocken. Den genomsnittliga räntebindningen uppgick till 35,6 månader (13,6). Koncernens genomsnittliga ränta vid periodens
utgång uppgick till 4,4 (4,5) procent.
Resultatutveckling
Nettoomsättningen uppgick under verksamhetsåret totalt till 203,6 mkr (209,3). Rörelsekostnaderna uppgick till 230,3 mkr (164,7).
Rörelseresultatet uppgick till -66,1 mkr (-87,9). Resultatet före skatt uppgick till -42,8 mkr (-246,1). I rörelseresultatet ingår även resultat
från joint venture och intressebolag vilket uppgick till -46,3 mkr (-135,6).
Väsentliga händelser under 2021
• Kvalitenas dotterbolag i USA har under året förvärvat sex fastigheter i USA. Förvärven gjordes i linje med den långsiktiga strategi att
successivt allokera mer resurser till den växande verksamhet i USA.
• Kvalitena förvärvade 50% av aktierna i Roslagsbils Fastighets AB genom försäljning och tillskott av aktier i Kvalitenas helägda
dotterbolag SP Skölden 1 AB.
4
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Avyttringar
Avyttringar
• Kvalitenas delägda dotterbolag Kvalitena Ragde Holding AB frånträdde under första kvartalet 2021 en fastighet i Örebro om cirka 19
000 kvadratmeter uthyrbar area.
• Under andra kvartalet 2021 frånträdde Kvalitena en lagerfastighet i Helsingborg om cirka 60 000 kvadratmeter uthyrbar area. Delar av
betalningen utgjordes av aktier i Oscar Properties Holding AB.
• Kvalitenas delägda dotterbolag Kvalitena Industrihus Umeå AB frånträdde under andra kvartalet 2021 en industrifastighet i Umeå om
cirka 20 500 kvadratmeter uthyrbar area.
• Kvalitenas intressebolag Norrfordon Holding AB avyttrade under andra kvartalet 2021 sitt dotterbolag Bildahl AB till Bilia AB.
• Kvalitena avyttrade under andra kvartalet samtliga andelar i intressebolagen Kuststaden projektutveckling AB och KPU
bostadsförvaltning AB. Delar av försäljningslikviden erhölls genom betalning i aktier i andra bolag.
• Kvalitena avyttrade under andra kvartalet 2021 fem helägda och tio delägda fastigheter med ett underliggande fastighetsvärde om
cirka 830 mkr med ett årligt driftnetto uppgående till cirka 55 mkr. Försäljningen gjordes till Oscar Properties och delar av betalningen
utgjordes av aktier i Oscar Properties Holding AB. Fastigheterna frånträddes under fjärde kvartalet 2021.
• Kvalitena avyttrade och frånträdde under fjärde kvartalet en nyproducerad skolfastighet i bästa läge på Kvarnholmen, Stockholm, till ett
värde om 590 mkr. Fastigheten omfattar en uthyrningsbar area på cirka 10 000 kvadratmeter.
Finansiering
• I september 2021 refinansierades samtliga seniora bankkrediter i underkoncernen Hedvig Eleonora Förvaltnings AB genom en
förlängning och utökning av befintligt lån om 814 mkr. Lånet förlängdes med fem år och utökades till 1 130 mkr.
• Den sista september 2021 löste Kvalitena sitt icke-säkerställda obligationslån (ISIN: SE0009664949) till ett belopp om 305,6 mkr.
Kvalitena hade dessförinnan makulerat 413,5 mkr av obligationen som Kvalitena haft i eget förvar.
Övrigt
• Den 26 februari 2021 utsåg styrelsen Harald Pousette till VD i Kvalitena. Harald Pousette ersatte Jonas Vestin som varit tillförordnad
VD sedan våren 2020.
• Pademin har pågått under stora delar av året. Påverkan för Kvalitena har varit hanterbara då en begränsad del av Kvalitenas
hyresintäkter varit hänförliga till de sektorer som varit utsatta (hotell, restaurang och besöksnäring).
Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång
Förvärv
• Kvalitenas dotterbolag i USA har efter periodens utgång förvärvat 42 fastigheter i USA. Fastigheterna har en uthyrningsbar area på
närmare 65 000 kvm och ett marknadsvärde på över 1,1 miljarder kronor.
• Kvalitena har efter periodens utgång avyttrat och frånträtt en fastighet i Uppsala om cirka 3 300 kvadratmeter uthyrbar area med en
byggrätt för bostäder. Försäljningen har gjorts genom en bolagstransaktion.
• Kvalitena har efter periodens utgång avyttrat hela sitt innehav i Source Energy AS. Source Energy AS är ett norskt bolag fokuserat på
prospektering och produktion av olja och gas på den norska kontinentalsockeln.
Finansiering
• Kvalitena har efter periodens utgång refinansierat samtliga juniora bankkrediter i underkoncernen Hedvig Eleonora Holding AB genom
en omläggning av befintligt lån om 200 mkr. Lånet förlängdes på fem år och med förbättrade villkor.
Covid
Efter balansdagen råder fortfarande pandemi på grund av corona viruset. Det går inte att utesluta en framtida påverkan på koncernens
verksamhet.
Miljö
Kvalitenas övergripande miljömål är att minska miljöbelastningen av Bolagets verksamhet. Arbetet för att uppfylla Bolagets miljömål
bedrivs bland annat genom att minska energiförbrukningen och i största möjliga mån nyttja miljöanpassad och förnybar energi.
Kvalitena tror på ett hållbart miljöarbete och att detta kan ge både finansiella och operationella fördelar.
5
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Aktiekursrisk
Förväntad utveckling
Kvalitenas verksamhet förväntas fortsätta i linje med Bolagets affärsidé. Detta innebär att Kvalitena kontinuerligt kommer att utvärdera
fortsatta direkta och indirekta investeringar i fastigheter och verksamheter med anknytning till fastighetsbranschen.
Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer
Kvalitenas verksamhet är löpande utsatt för olika risker och möjligheter som kan få betydelse för bolagets verksamhet, resultat och
finansiella ställning. Riskfaktorerna nedan är inte framställda i prioriteringsordning och gör inte anspråk på att vara heltäckande.
En del av Kvalitenas innehav utgörs av noterade aktier som värderas till verkligt värde. Detta medför en aktiekursrisk, det vill säga
risken för värdeminskning på grund av aktiekursförändringar.
Fastighetsrelaterade risker
Värdeförändring
Kvalitena redovisar sitt innehav av fastigheter till verkligt värde, vilket ger en direkt påverkan på resultat och finansiell ställning. Värdet
av fastigheterna påverkas av hur väl Kvalitena lyckas förädla och utveckla fastigheterna samt av avtals- och hyresgäststrukturen. Därtill
har det allmänna ränteläget, den allmänna konjunkturutvecklingen, utbuds- och efterfrågebalansen, den förväntade hyrestillväxten,
skattesituationen, möjligheten till lånefinansiering och avkastningskravet betydelse för utvecklingen av fastighetspriserna.
Hyresintäkter och driftskostnader
Hyresintäkter samt resultat från andelar i Kvalitenas fastighetsägande intressebolag utgör en väsentlig del av Kvalitenas löpande
intäkter. Minskar hyresintäkterna kommer det sannolikt att resultera i försämrat kassaflöde och resultat, vilket påverkar Bolagets
finansiella ställning negativt. Minskade hyresintäkter i Kvalitenas fastighetsägande intressebolag kan även medföra att det redovisade
värdet av andelarna i intressebolagen påverkas negativt.
En vanlig orsak till minskade hyrestäkter är en minskad uthyrningsgrad. Uthyrningsgraden kan komma att minska genom att
hyresgäster flyttar ut och att dessa lokaler eller bostäder inte kan nyuthyras direkt eller inom rimlig tid. En långvarig konjunkturnedgång
kan leda till minskad uthyrningsgrad och vad det gäller lokaler även till lägre hyresnivåer, vilket skulle komma att påverka bolagets
resultat, kassaflöde och finansiella ställning negativt. Ofta ansvarar Kvalitena för drift- och underhållskostnader, samt även kostnader
som el, sophämtning, värme och vatten. I den mån kostnadshöjningar inte kan kompenseras genom reglering i hyreskontrakt eller
hyreshöjningar kan bolagets resultat påverkas negativt. Oförutsedda och omfattande renoveringsbehov kan också påverka bolaget och
dess finansiella ställning negativt.
Fastighetsförvärv
Fastighetsförvärv är en del av Kvalitenas löpande verksamhet och är till sin natur förenat med viss osäkerhet. Vid förvärv av fastigheter
utgör riskerna bland annat framtida bortfall av hyresgäster, miljöförhållanden samt tekniska brister. Vid förvärv av fastighetsbolag
tillkommer risker för till exempel skatter och juridiska tvister. Mot denna bakgrund är det av stor vikt att rätt kompetens för
fastighetsförvärv finns i organisationen samt att extern kompetens anlitas när så krävs.
Fastighetsutveckling
Kvalitena bedriver förutom fastighetsförvaltning i viss mån även Fastighetsutveckling. Nybyggnad, tillbyggnad och ombyggnad av
fastigheter medför risker så som felbedömningar av kundernas efterfrågan vilket kan leda till outhyrda lokaler, risk för ökade
projektkostnader med mera, detta kan ha en negativ effekt på företagets resultat och finansiella ställning. Vidare krävs ofta tillstånd och
godkännanden från myndigheter om inte sådana redan finns. Dessa tillstånd beviljas inte alltid, vilket kan orsaka förseningar, ökade
kostnader och även äventyra hela projekt, något som kan påverka bolagets resultat och finansiella ställning negativt.
6
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Koncernens finansiella utveckling
(Mkr) 2021 2020 2019 2018 2017
Nettoomsättning 204 209 218 236 179
Rörelseresultat -66 -88 133 50 333
Resultat före skatt -43 -246 104 126 478
Balansomslutning 6 885 8 251 8 214 7 487 7 659
Soliditet (%) 45 39 44 45 43
Moderbolagets finansiella utveckling
(Mkr) 2021 2020 2019 2018 2017
Resultat före skatt 3 125 -147 49 298
Balansomslutning 4 287 4 109 3 788 3 376 3 543
Soliditet (%) 50 52 53 64 61
Resultatdisposition
Till bolagsstämmans förfogande står:
(SEK)
balanserat resultat 2 130 372 955
årets resultat 2 542 301
2 132 915 256
Styrelsen föreslår:
att i ny räkning balanseras 2 132 915 256
2 132 915 256
Kvalitena har en relativt liten organisation vilket medför ett beroende av enskilda medarbetare. Bolagets framtida utveckling beror i hög
grad på företagsledningens kunskap, erfarenhet och engagemang. För det fall att någon eller flera av dessa nyckelpersoner skulle
lämna sin anställning kan bolaget påverkas negativt.
Organisatoriska risker
Finansiering
Kvalitenas verksamhet finansieras förutom av eget kapital av externt tillhandahållet kapital. Kapitalkostnaden utgör Kvalitenas enskilt
största kostnad. Som en följd av detta är bolaget exponerat för finansierings- och ränterisker. Med finansieringsrisk avses risken att
upplåning uteblir eller endast kan genomföras till mindre fördelaktiga villkor. Genom att Kvalitenas finansieringskostnad är beroende av
förutsättningarna på räntemarknaden uppkommer en ränterisk.
Skatter
Förutsättningarna för Kvalitenas verksamhet påverkas av förändringar i bolags- och fastighetsskatt liksom av andra statliga pålagor. Det
kan inte uteslutas att framtida förändringar av bolags- och fastighetsskatten kan komma påverka Kvalitenas kassaflöde, resultat och
finansiella ställning.
Beträffande bolagets samt koncernens resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med
tillhörande tilläggsupplysningar.
7
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Koncernens resultaträkning
Not
2021-01-01 2020-01-01
Tkr
1,2,38,39
-2021-12-31 -2020-12-31
Nettoomsättning 4 203 604 209 301
Övriga intäkter 4 6 834 3 116
Fastighetskostnader 5 -88 970 -60 151
Personalkostnader 6 -35 981 -28 830
Övriga externa kostnader 7 -92 195 -71 610
Avskrivning av materiella anläggningstillgångar 8 -13 140 -4 146
Resultat från andelar i joint venture och intresseföretag 10 -46 290 -135 587
-276 576 -300 324
Rörelseresultat -66 138 -87 906
Finansiella intäkter 11 40 161 54 014
Finansiella kostnader 12 -278 134 -305 931
Finansnetto -237 973 -251 917
Resultat efter finansiella poster -304 111 -339 823
Värdeförändring förvaltningsfastigheter 15 261 346 93 703
Resultat före skatt -42 765 -246 120
Skatt på årets resultat 14 12 018 -22 488
Årets resultat -30 747 -268 608
Koncernens rapport över totalresultat
Årets resultat -30 747 -268 608
Övrigt totalresultat:
26 46 793 -
26 -74 018 -210 426
26 -10 935 -4 134
Skatt hänförlig till posterna ovan
26 17 500 47 539
Övrigt totalresultat för året, efter skatt
-20 660 -167 021
Summa totalresultat för året
-51 407 -435 629
Summa totalresultat för året hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare
-63 849 -455 959
Innehav utan bestämmande inflytande
Summa totalresultat för året -51 407 -435 629
Poster som kan komma att omklassificeras till resultaträkningen
Verkligt värdeförändring avseende finansiella tillgångar som kan säljas
Finansiella tillgångar överförda till årets resultat vid försäljning
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet mm
8
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Koncernens balansräkning
Not
Tkr
1,36,38,39
2021-12-31 2020-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 15 3 630 297 5 333 973
Nyttjanderättstillgångar, tomträtter 17 10 077 91 451
Materiella anläggningstillgångar 16 24 476 27 867
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i joint venture och intresseföretag 19 516 702 601 070
Fordringar hos koncernföretag 23,38 843 452 823 846
Fordringar hos joint venture och intresseföretag 22,38 368 069 349 625
Andra långfristiga värdepappersinnehav 20 795 929 566 480
Övriga långfristiga fordringar 21 61 902 89 515
Summa anläggningstillgångar 6 250 903 7 883 825
Omsättningstillgångar
Kundfordringar 3 95 717 60 284
Fordringar hos koncernföretag 23,38 - 589
Fordringar hos joint venture och intresseföretag 22,38 77 142 3 465
Övriga fordringar 24 146 683 110 665
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 25 69 554 65 226
Likvida medel 244 788 127 063
Summa omsättningstillgångar 633 884 367 294
SUMMA TILLGÅNGAR 6 884 788 8 251 119
9
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Koncernens balansräkning
Tkr Not
2021-12-31 2020-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
1,36,38,39
Eget kapital 26
Aktiekapital 500 500
Övrigt tillskjutet kapital
Reserver
Balanserade vinstmedel inkl årets resultat
Innehav utan bestämmande inflytande 106 088 151 536
Summa eget kapital 3 076 354 3 185 651
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 3, 27 1 791 079 2 379 400
Övriga långfristiga skulder 3, 28 1 884 3 836
Skuld nyttjanderättstillgångar 17 10 077 91 451
Övriga avsättningar 30 18 000 -
Uppskjuten skatteskuld 31 183 566 265 809
Summa långfristiga skulder 2 004 606 2 740 496
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 3, 27 1 483 348 1 950 207
Leverantörsskulder 39 914 64 079
Skulder till joint venture och intresseföretag 38 80 635 31 675
Skatteskulder 4 244 11 315
Övriga skulder 81 426 130 213
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 32 114 262 137 482
Summa kortfristiga skulder
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 6 884 788 8 251 119
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
För information om koncernens ställda säkerheter och eventualförpliktelser se not 33 och 34.
10
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital
Tkr
Aktiekapital Reserver
Balanserade
vinstmedel
inklusive årets
resultat
Eget kapital
hänförligt till
moder-
företagets
aktieägare
Innehavare utan
bestämmande
inflytande
Totalt eget
kapital
hänförligt
till
företagets
ägare
Ingående eget kapital per 2020-01-01
Årets resultat -288 938 -288 938 20 330 -268 608
Övrigt totalresultat -167 021 - -167 021 - -167 021
Summa totalresultat för året
Förändring vid avyttring respektive förvärv med innehav utan
bestämmande inflytande
Summa transaktioner med ägare redovisade direkt mot eget
kapital
Utgående eget kapital per 2020-12-31
Ingående eget kapital per 2021-01-01
Årets resultat -43 189 -43 189 12 442 -30 747
Övrigt totalresultat -20 660 - -20 660 - -20 660
Summa totalresultat för året
Förändring vid avyttring respektive förvärv med innehav utan
bestämmande inflytande
Summa transaktioner med ägare redovisade direkt mot eget
kapital
Utgående eget kapital per 2021-12-31
11
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Koncernens rapport över kassaflöde
Not
2021-01-01 2020-01-01
Tkr
35
-2021-12-31 -2020-12-31
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Rörelseresultat
-66 138 -87 906
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
Erhållna räntor 24 751 8 508
Betalda räntor -205 366 -206 904
Betald inkomstskatt -3 298 -1 970
-192 414 -147 661
Förändringar i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar
-37 913 38 783
Förändring av rörelseskulder
Kassaflöde från den löpande verksamheten -205 041 -96 024
Investeringsverksamheten
Investering i befintliga fastigheter samt direktinvestering i nya fastigheter
-334 638 -173 709
Förvärv av förvaltningsfastigheter via dotterföretag
Övriga investeringar materiella anläggningstillgångar
-17 485 -14 332
Försäljning av förvaltningsfastigheter via dotterföretag
Försäljning av övriga materiella anläggningstillgångar
Förvärv av andelar i joint venture och intresseföretag
-5 142 -40 155
Försäljning av andelar i joint venture och intresseföretag
-77 479 -121 411
Utlåning till joint venture och intresseföretag -167 330 -118 543
Utlåning till koncernföretag -41 254 -60 860
Utlåning till externa parter
-127 206 -72 632
Återbetalning av lämnade lån till joint venture och intresseföretag
Avyttring och återbetalning av finansiella anläggningstillgångar
Utdelning
Kassaflöde från investeringsverksamheten 459 270 151 699
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån
Amortering och lösen av lån
-1 127 129 -690 766
Tillskjutet kapital från innehav utan bestämmande inflytande
Uttag av kapital av innehav utan bestämmande inflytande
-32 335 -20 966
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -137 194 9 579
Årets kassaflöde 117 035 65 254
Kursdifferens i valuta 690 -
Likvida medel vid årets ingång 127 063 61 809
Likvida medel vid årets utgång 244 788 127 063
Förvärv av andra långfristiga värdepappersinnehav
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av
rörelsekapitalet
12
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Moderbolagets resultaträkning
Not
2021-01-01 2020-01-01
Tkr
1,2,38,39
-2021-12-31 -2020-12-31
Rörelsens intäkter
Nettoomsättning 4 - -
Övriga rörelseintäkter 4 - -
0 0
Rörelsens kostnader
Övriga externa kostnader 7 -63 803 -48 516
Personalkostnader 6 -1 416 -1 004
8
-67 -6
-65 286 -49 526
Rörelseresultat
-65 286 -49 526
Finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag 9 134 221 202 525
10
61 061 107 136
11
-18 442 -80 867
Ränteintäkter och liknande resultatposter 11 63 498 67 563
Räntekostnader och liknande resultatposter 12 -176 408 -135 308
63 930 161 049
Resultat efter finansiella poster -1 356 111 523
Bokslutsdispositioner 13 3 898 13 878
Resultat före skatt 2 542 125 401
Skatt på årets resultat 14 - -
Årets resultat 2 542 125 401
Rapport över totalresultat för moderbolaget
2021-01-01 2020-01-01
-2021-12-31 -2020-12-31
Tkr
Årets resultat
2 542 125 401
Övrigt totalresultat
0 0
Summa övrig totalresultat
0 0
Totalresultat för året
2 542 125 401
Avskrivning av materiella anläggningstillgångar
Resultat från andelar i joint venture och intresseföretag
Resultat från värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar
13
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Moderbolagets balansräkning
Not
Tkr
1,36,38,39
2021-12-31 2020-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Inventarier, verktyg och installationer 16 1 437 121
1 437 121
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 18 1 639 595 1 607 569
Fordringar hos koncernföretag 23,38 1 306 587 1 147 272
19 207 561 273 643
22,38 198 263 254 554
20 623 845 317 864
Övriga långfristiga fordringar 21 48 677 37 909
4 024 529 3 638 812
Summa anläggningstillgångar 4 025 966 3 638 933
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar 3 25 562 3 073
Fordringar hos koncernföretag 23,38 46 706 255 238
22,38 172 -
Övriga fordringar 24 130 620 95 299
25 30 392 24 584
233 452 378 193
Kassa och bank 27 960 92 296
Summa omsättningstillgångar 261 413 470 489
SUMMA TILLGÅNGAR 4 287 378 4 109 422
Andelar i joint venture och intresseföretag
Fordringar hos joint venture och intresseföretag
Andra långfristiga värdepappersinnehav
Fordringar hos joint venture och intresseföretag
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
14
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Moderbolagets balansräkning
Tkr
Not 2021-12-31 2020-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
1,36,38,39
Eget kapital 26
Bundet eget kapital
Aktiekapital 500 500
Reservfond
40 40
Summa bundet eget kapital
540 540
Fritt eget kapital
Balanserat resultat
2 130 373 2 004 972
Årets resultat 2 542 125 401
Summa fritt eget kapital 2 132 915 2 130 373
Summa eget kapital 2 133 455 2 130 913
Avsättningar
Övriga avsättningar 30
18 000 -
Summa avsättningar 18 000 0
Långfristiga skulder
Skulder till koncernföretag 29,38 280 000 -
Räntebärande skulder 3, 27 - 805 875
Summa långfristiga skulder 280 000 805 875
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 3, 27 1 049 818 685 216
Leverantörsskulder 3 844 4 730
Skulder till koncernföretag 29,38 576 370 281 208
38 79 576 30 666
Övriga skulder 75 769 117 755
32 70 546 53 059
Summa kortfristiga skulder
1 855 923 1 172 634
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 287 378 4 109 422
För information om moderbolagets ställda säkerheter och eventualförpliktelser se not 33 och 34.
Skulder till joint venture och intresseföretag
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
15
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Moderbolagets förändringar i eget kapital
Summa
Aktiekapital Reservfond Balanserat Årets
resultat resultat
Tkr
500 40 2 152 108 -147 136
2 005 512
-147 136 147 136 0
Årets resultat 125 401 125 401
500 40 2 004 972 125 401
2 130 913
500 40 2 004 972 125 401
2 130 913
125 401 -125 401 0
Årets resultat 2 542 2 542
500 40 2 130 373 2 542
2 133 455
Föregående års resultat omföres
Belopp vid årets utgång 2021-12-31
Bundet eget kapital
Fritt eget kapital
Ingående eget kapital 2020-01-01
Föregående års resultat omföres
Belopp vid årets utgång 2020-12-31
Ingående eget kapital 2021-01-01
16
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Moderbolagets kassaflödesanalys
Not
2021-01-01 2020-01-01
Tkr 35
-2021-12-31 -2020-12-31
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Rörelseresultat -65 286 -49 526
Justering för poster som inte är kassaflödespåverkande 67 1 374
Erhållna räntor 19 662 9 563
Betalda räntor -120 736 -112 928
Betald inkomstskatt - 868
-166 293 -150 649
Förändringar i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar -15 573 45 607
Förändring av rörelseskulder -37 355 26 383
Kassaflöde från den löpande verksamheten -219 221 -78 659
Investeringsverksamheten
-1 383 -487
-233 160 -82 861
Försäljning av aktier i dotterföretag 400 357 65
Förvärv av aktier i joint venture och intresseföretag -5 142 -40 118
155 690 182 050
-58 848 -103 073
99 695 4 825
Utlåning till joint venture och intresseföretag -26 040 -82 206
Utlåning till koncernföretag -392 067 -198 824
Utlåning till externa parter -47 582 -72 632
Återbetalning av lämnade lån 218 193 48 914
6 569 171 603
Kassaflöde från investeringsverksamheten 116 282 -172 744
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån från koncernföretag 503 827 341 953
Upptagna lån från intresseföretag 54 055 -
Upptagande av lån 355 000 320 173
Amortering och lösen av lån -874 279 -344 867
38 603 317 259
Årets kassaflöde -64 337 65 856
Likvida medel vid årets ingång 92 296 26 440
Likvida medel vid årets utgång 27 960 92 296
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapitalet
Erhållna utdelningar
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Förvärv av materiella anläggningstillgångar
Förvärv av aktier i dotterföretag
Försäljning av aktier i joint venture och intresseföretag
Förvärv av andra långfristiga värdepappersinnehav
Försäljning av andra långfristiga värdepappersinnehav
17
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Standarder, ändringar och tolkningar som ännu inte trätt i kraft och som inte har tillämpats i förtid av koncernen
Omarbetningar i befintliga standarder och i övrigt godkända nya standarder samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretation Comittée som träder i kraft
först under kommande räkenskapsår bedöms inte ha någon väsentlig påverkan på koncernens resultat eller finansiella ställning. Samma sak gäller
svenska regelverk.
Tilläggsupplysningar - noter
Not 1 Allmän information
Allmänt om bolaget
Kvalitena AB (publ), org.nr 556527-3314, är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm. Moderbolagets postadress är Strandvägen 5a, 114 51
notering på Nasdaq OMX Stockholm. Koncernredovisningen för år 2021 består av moderbolaget och dess dotterbolag, tillsammans benämnd koncernen.
Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen den 27 maj 2022. Koncernens resultat- och balansräkning och
moderbolagets resultat- och balansräkning kommer att framläggas för beslut om fastställelse på årsstämma. Koncernens verksamhet beskrivs i
förvaltningsberättelsen.
Not 2 Redovisningsprinciper
Överensstämmelse med normgivning och lag
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen, de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt
tolkningar av International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) per den 31 december 2021. Vidare tillämpar koncernen även Rådet för
finansiell rapporteringsrekommendation RFR1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner) vilken specificerar de tillägg till IFRS upplysningar som
krävs enligt bestämmelserna i Årsredovisningslagen. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges
nedan under avsnittet ”Moderbolagets redovisningsprinciper”. De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds
av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av ÅRL samt i vissa fall på grund av gällande skatteregler.
Avrundningsdifferenser kan förekomma i årsredovisningen.
Förutsättningar vid upprättandet av moderbolagets och koncernens finansiella rapporter
Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör presentationsvalutan för moderbolaget och för koncernen. Samtliga belopp, om inte
annat anges, är avrundade till närmaste tusental. Avrundningar kan göra att räkningar, noter och tabeller inte summerar. Tillgångar och skulder är
redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom vissa finansiella skulder och förvaltningsfastigheter som i koncernens balansräkning värderas till
verkligt värde. Finansiella skulder som värderas till verkligt värde består av derivatinstrument, vilka är värderade till verkligt värde via koncernens
resultat. Förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde i enlighet med IAS 40. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på
rapportering och konsolidering av moderbolag och dotterbolag. De viktigaste redovisningsprinciperna som används vid upprättandet av koncernens
finansiella rapporter sammanfattas nedan. Årsredovisningen har upprättats med antagande om fortsatt drift (going concern).
Nya och ändrade standarder och tolkningar som trädde i kraft 1 januari 2021 och framåt
De nya eller ändrade standarder och tolkningar som trätt i kraft från och med 1 januari 2021 har inte haft någon väsentlig påverkan på Kvalitenas
finansiella rapporter 2021.
Förändringar i svenska regelverk
Förändringar under 2021 har inte haft någon väsentlig påverkan på Kvalitenas redovisning.
18
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Klassificering med mera
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas mer än tolv
månader från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består av belopp som förväntas återvinnas eller
betalas inom tolv månader från balansdagen.
Klassificering av förvärv. Förvärv av bolag kan klassificeras antingen som rörelseförvärv eller tillgångsförvärv enligt IFRS 3. En individuell bedömning
sker för varje enskilt förvärv. Vid förvärv av verksamheter görs en bedömning av hur redovisning av förvärvet ska ske baserat på följande kriterier:
förekomsten av anställda och komplexiteten i interna processer. Vidare beaktas antalet verksamheter och förekomsten av avtal med olika grader av
komplixitet. Hög förekomst av dessa kriterier innebär att förvärvet klassificeras som ett rörelseförvärv och låg förekomst som ett tillgångsförvärv.
Kvalitenas bedömning för samtliga genomförda förvärv inneburit att transaktioneran har klassificerats som tillgångsförvärv.
Tillgångsförvärv. Vid förvärv av dotterbolag som utgör ett tillgångsförvärv fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda tillgångarna och skulderna
baserat på deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Transaktionskostnader läggs till anskaffningsvärdet för förvärvade nettotillgångar. Vid
tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet. Eventuell rabatt för ej skattemässigt avdragsgillt anskaffningsvärde
minskar istället fastighetens anskaffningsvärde.
Rörelseförvärv. Vid rörelseförvärv där överförd ersättning överstiger det verkliga värdet av förvärvade nettotillgångar och övertagna skulder som
redovisas separat, redovisas skillnaden som goodwill. När skillnaden är negativ, så kallad förvärv till lågt pris redovisas denna direkt i årets resultat. Vid
rörelseförvärv utgår full uppskjuten skatt på de temporära skillnaderna mellan tillgångens verkliga värde och deras skattemässiga värde.
Konsolideringsprinciper
Dotterbolag
Dotterbolag är bolag som står under ett bestämmande inflytande från moderbolaget Kvalitena AB. Dotterbolag är alla de bolag (inklusive bolag för särskilt
ändamål) där koncernen är exponerad för rörlig avkastning från sitt engagemang och kan påverka avkastningen med hjälp av sitt inflytande över Bolaget.
Detta följer vanligen av ett aktieinnehav uppgående till mer än hälften av rösträtten. Förekomsten och effekten av potentiella rösträtter som för
närvarande är möjliga att utnyttja eller konvertera beaktas vid bedömningen av huruvida koncernen utövar bestämmande inflytande över ett annat bolag.
Dotterbolag konsolideras enligt förvärvsmetoden. Metoden innebär att förvärv av ett dotterbolag beaktas som en transaktion varigenom koncernen
indirekt förvärvar dotterbolagets tillgångar och övertar dess skulder och eventualförpliktelser. Det koncernmässiga anskaffningsvärdet fastställs genom
en förvärvsanalys i anslutning till förvärvet . I förvärvsanalysen fastställs dels anskaffningsvärdet för andelarna, dels eventuella innehav utan
bestämmande inflytande, dels det verkliga värdet av förvärvade identifierbara tillgångar samt övertagna skulder och eventualförpliktelser. Dotterbolags
finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från och med förvärvstidpunkten till det datum då bestämmande inflytandet upphör.
Transaktioner som ska elimineras vid konsolidering
Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner
mellan koncernbolag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen.
Omräkning av utländsk verksamhet till svenska kronor
Omräkning av räkenskaperna till svenska kronor för utländsk verksamhet sker genom att balansräkningen omräknas till balansdagens kurs, förutom eget
kapital som omräknas till historisk anskaffningskurs, medan resultaträkningen omräknas till periodens genomsnittskurs. Uppkomna
omräkningsdifferenser redovisas i övrigt totalresultat.
Innehav redovisade enligt kapitalandelsmetoden
Intresseföretag
Intresseföretag är alla de företag där koncernen har ett betydande men inte bestämmande inflytande, vilket i regel gäller för aktieinnehav som omfattar
mellan 20% och 50% av rösterna. Undantag har gjorts för vissa innehav, som trots ägarandel på mer än 20% inte redovisas som intresseföretag, då
koncernen ej har något betydande inflytande i dessa företag. I koncernredovisningen redovisas innehav i intresseföretag i enlighet med
kapitalandelsmetoden. Vid tillämpning av kapitalandelsmetoden värderas investeringen inledningsvis till anskaffningsvärde och det redovisade värdet
ökas eller minskas därefter för att beakta koncernens andel av intresseföretagets vinst eller förlust efter förvärvstidpunkten. Koncernens redovisade
värde på innehav i intresseföretag inkluderar övervärden som identifieras vid förvärvet. Om ägarandelen i ett intresseföretag minskas men investeringen
fortsätter att vara ett intresseföretag omklassificeras endast ett proportionellt belopp av den vinst eller förlust som tidigare redovisades i övrigt
totalresultat till resultatet.
Koncernens andel av resultat som uppkommit efter förvärvet redovisas i resultaträkningen och dess förändringar i övrigt totalresultat efter förvärvet
redovisas i övrigt totalresultat motsvarande ändringar av innehavets redovisade värde. När koncernens andel i ett intresseföretags förluster uppgår till
eller överstiger dess innehav i intresseföretaget, inklusive eventuella fordringar utan säkerhet, redovisar koncernen inte ytterligare förluster, om inte
koncernen har påtagit sig legala eller informella förpliktelser eller gjort betalningar för intresseföretagets räkning.
Koncernen bedömer vid varje rapportperiods slut om det finns objektiva bevis för att nedskrivningsbehov föreligger för investeringen i intresseföretaget.
Om så är fallet, beräknar koncernen nedskrivningsbeloppet som skillnaden mellan intresseföretagets återvinningsvärde och det redovisar värdet och
redovisar beloppet i ” Resultatandel intresseföretag” i resultaträkningen.
Samarbetsarrangemang
Som samarbetsarrangemang räknas gemensamt ägda företag där Kvalitena innehar 50% av rösterna och där parterna har ett gemensamt bestämmande
inflytande. Beroende på förutsättningarna redovisas innehaven som joint ventures eller som gemensamt bedriven verksamhet. Kvalitena redovisar några
innehav som joint venture i enlighet med kapitalandelsmetoden, vilken beskrivs under avsnittet " Intresseföretag".
19
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Försäljning av dotterbolag
När koncernen inte längre har ett bestämmande inflytande, värderas kvarvarande innehav till verkligt värde vid tidpunkt när den förlorar bestämmande
inflytandet. Ändring i redovisat värde redovisas i resultaträkningen. Det verkliga värdet används som det första redovisade värdet och utgör grund för den
fortsatta redovisningen av det kvarvarande innehavet som intresseföretag, joint venture eller finansiell tillgång.
Intäkter
Nettoomsättning
Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. Hyresrabatter periodiseras över hyresavtalets
löptid. Hyrestillägg redovisas i den period som tillägget avser. Tillägg baserade på förbrukning som preliminärdebiteras och intäktsredovisas i den period
tillägget avser med regelbunden avräkning mot faktisk kostnad. Ersättningar för de åtaganden som koncernen ikläder sig i hyresavtalen såsom att förse
lokalerna med t ex värme, kyla, snöskottning och sophämtning är en integrerad del av hyran eftersom hyresgästerna inte kan påverka valet av leverantör,
frekvens eller ha annan påverkan på utförande och redovisas därför enligt IFRS 16. Som nettoomsättning redovisas även intäkter från fakturerad
hyresförvaltning samt övriga fakturerade tjänster och kostnadsersättningar.
Övriga intäkter
I posten övriga intäkter ingår bland annat försäkringsersättning.
Intäkter från fastighetsförsäljning
Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas normalt på tillträdesdagen om inte risker och förmåner övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Kontrollen
över tillgången kan ha övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten och om så har skett intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna
tidigare tidpunkt. Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner samt
engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång, vilka ligger utanför säljarens och/eller
köparens kontroll. Den realiserade värdeförändringen för sålda fastigheter bygger på skillnaden mellan fastigheternas verkliga värde vid senaste
bokslutstillfället och det pris som fastigheterna sålts för. Tidigare års upparbetade orealiserade värdeförändringar ingår i fastigheternas verkliga värde och
synliggörs därför inte i den realiserade värdeförändringen.
Segmentsredovisning
Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådra sig kostnader och för vilka det finns
fristående finansiell information tillgänglig. Koncernens verksamhet omfattar förvaltning av ett relativt homogent fastighetsbestånd. Några väsentliga
skillnader ifråga om risker och möjligheter bedöms ej föreligga och uppföljning av koncernens verksamhet sker härav som ett segment. Alla
anläggningstillgångar finns i Sverige och USA, ur uppföljningssynpunkt är det inte av intresse vart fastigheten är belägen, utan det väsentliga är att den
faller inom ramen för affärsidén.
Rörelsekostnader
Fastighetskostnader
Utgörs av kostnader avseende drift, skötsel, uthyrning, fastighetsskatt, administration och underhåll av fastighetsinnehavet.
Personalkostnader, ersättningar till anställda
Ersättningar till anställda utgörs av löner och andra ersättningar samt pensioner. Koncernen har endast avgiftsbestämda pensionsplaner och dessa
redovisas som en kostnad i den period som erlagda premier är hänförbara till.
Övriga externa kostnader
Till övriga externa kostnader klassificeras kostnader som inte är direkt hänförbara till fastighetsförvaltningen såsom kostnader för koncernledning,
affärsutveckling, fastighetsutveckling och finansiering.
Rörelseresultat
Rörelsens intäkter minus rörelsens kostnader samt resultat från andelar i joint venture och intresseföretag.
Finansiella intäkter och finansiella kostnader
Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel och fordringar, utdelningsintäkter samt räntekostnader på lån. Räntekostnader
samt ränteintäkter redovisas enligt effektivräntemetoden. Den effektiva räntan motsvarar nuvärdet av förväntade framtida betalningsflöden under den
förväntade löptiden på det finansiella instrumentet och inkluderar således periodiserade belopp av emissionskostnader och liknande direkta
transaktionskostnader för att uppta lån. Utdelningsintäkt redovisas när rätten att erhålla betalning fastställts. Realiserade och orealiserade vinster och
förluster på finansiella placeringar samt derivatinstrument som används inom den finansiella verksamheten redovisas som värdeförändringar under egen
rubrik i resultaträkningen.
Innehav utan bestämmande inflytande
I ej helägda dotterbolag redovisas innehav utan bestämmande inflytande som utomstående aktieägares andel av dotterbolagets eget kapital. Denna post
ingår som en del av Kvalitenas eget kapital. I resultaträkningen ingår andelen hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande. Upplysning om andelen
av resultatet hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande redovisas i anslutning till resultaträkningen. Transaktioner med innehavare utan
bestämmande inflytande som inte leder till förlust av kontroll redovisas som egetkapitaltransaktioner - dvs som transaktioner med ägarna i deras roll som
ägare. Vid förvärv från innehavare utan bestämmande inflytande redovisas skillnaden mellan verkligt värde på erlagd köpeskilling och den faktiska
förvärvade andelen av det redovisade värdet på dotterföretagets nettotillgångar i eget kapital. Vinster och förluster på avyttringar till innehavare utan
bestämmande inflytande redovisas också i eget kapital.
20
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde vid förvärvstidpunkten med tillägg för
transaktionskostnader för alla finansiella instrument förutom de som tillhör kategorin finansiella tillgångar och skulder som redovisas till verkligt värde via
resultaträkningen. En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor.
Kundfordringar tas upp i balansräkningen när faktura har skickats. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att
betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits. En finansiell tillgång och finansiell skuld kvittas och
redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera
posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när
rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller, eller bolaget förlorar kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld
tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av en finansiell skuld. Vid varje
rapporttillfälle utvärderas bolaget om det finns objektiva indikationer på att en finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar är i behov av
nedskrivning. Derivatinstrument värderas i koncernredovisningen till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen. För att
fastställa verkligt värde på räntederivat används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt vedertagna
beräkningsmetoder, vilket innebär att verkligt värde fastställs enligt nivå 2. i IFRS 13. Inga omklassificeringar inom IFRS olika värderingshierkier har skett
under 2021.
Koncernen klassificerar sina finansiella instrument i följande kategorier. Klassificeringen är beroende av för vilket syfte instrumenten
förvärvats.
Lånefordringar och kundfordringar
Finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fastställda eller fastställbara betalningar och som inte är noterade på en aktiv marknad, redovisas som
fordringar. Finansiella tillgångar klassificeras som upplupet anskaffningsvärde, verkligt värde via resultaträkningen eller verkligt värde via övrigt
totalresultat baserat på karaktären hos tillgångens kassaflöde och på den affärsmodell som tillgången omfattas av.
Fordringar som inte är derivat uppfyller kriteriet för kontraktsenliga kassaflöden och innehas i en affärsmodell vars syfte är att inkassera dessa
kontraktsenliga kassaflöden. Fordringarna redovisas därmed till upplupet anskaffningsvärde. I koncernen finns lånefordringar, hyresfordringar, övriga
fordringar, främst moms- och skattefordringar, samt fordringar hänförligt till sålda fastigheter. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp
varmed de beräknas inflyta, vilket innebär att de redovisas till anskaffningsvärde med reservering för osäkra fordringar. Kreditreservering för förväntade
förluster på fordringar görs vid fordrans uppskomst baserat på historik och bedömning av förlustrisk. Fordringar i moderbolag på dotterbolag redovisas till
anskaffningsvärde.
Finansiella instrument
Finansiella instrument är varje form av avtal som ger upphov till en finansiell tillgång i ett företag och en finansiell skuld eller ett eget kapitalinstrument i ett
annat företag.
Finansiella instrument består av fem grupper: lånefordringar och kundfordringar, finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen,
finansiella tillgångar som kan säljas, finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen samt finansiella skulder värderade till upplupet
anskaffningsvärde. Redovisningen beror på hur de finansiella instrumenten har klassificerats.
Skatter
Periodens skattekostnad omfattar aktuell och uppskjuten skatt. Skatt redovisas i resultaträkningen, utom när skatten avser poster som redovisas i övrigt
totalresultat eller direkt i eget kapital. I sådana fall redovisas även skatten i övrigt totalresultat respektive i eget kapital. Aktuell skatt och uppskjuten
beräknas utifrån gällande skattesats om 20,6% (21,4%).
Aktuell inkomstskatt
Aktuell skatt beräknas utifrån redovisat resultat med tillägg för ej avdragsgilla poster samt med avdrag för ej skattepliktiga intäkter. Kortfristiga
skattefordringar och skatteskulder för nuvarande och tidigare perioder faställs till det belopp som förväntas återfås från eller betalas till Skatteverket. De
skattesatser och skattelagar som tillämpas för att beräkna beloppet är de som är antagna eller aviserade på balansdagen.
Uppskjuten inkomstskatt
Uppskjuten skatt redovisas på balansdagen i enlighet med balansräkningsmetoden för temporära skillnader mellan tillgångars och skulders
skattemässiga och redovisningsmässiga värden. De skattesatser och skattelagar som tillämpas för att beräkna beloppet är de som är antagna eller
aviserade på balansdagen. Vid förvärv av rörelse inklusive fastighet redovisas uppskjuten skatt till nominellt belopp på temporära skillnader. I de fall
förvärv av tillgång (fastighet) genomförs via bolag, redovisas ingen uppskjuten skatt vid förvärvstillfället. Uppskjutna skattefordringar avseende
avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på
uppskjutna skattefordringar reduceras när de inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. Uppskjuten skatt redovisas till nominella värden, utan
diskontering. Förutom tidsfaktorn beaktas heller inte att fastigheter ofta kan säljas på ett skatteeffektivt sätt. Den verkliga skattekostnaden vid en
fastighetsförsäljning kan därför avvika från den skatteskuld som Kvalitena tidigare beaktat i redovisningen.
21
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa syften. Initialt
redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas i
koncernbalansräkningen till verkligt värde i enlighet med IFRS 13 nivå 3. Se även not 15. Kvalitena värderar sitt fastighetsbestånd enligt följande.
Förvaltningsfastigheter värderas externt en gång per år samt interna bedömningar i samband med kvartalsrapportering. Värderingsmodellen som
används är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell. Från utfallet i kassaflödesmodellen bedöms det verkliga värdet på fastigheten före avdrag för
försäljningsomkostnader. Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Hyresintäkter och intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas i enlighet med
de principer som beskrivs under avsnittet intäktsredovisning. Tillkommande utgifter som är värdehöjande aktiveras. Alla andra tillkommande utgifter
redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Reparationer och underhållsåtgärder kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer. I större
projekt aktiveras räntekostnadern under produktionstiden.
Materiella anläggningstillgångar
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen
Denna klass av finansiella instrument utgörs av finansiella tillgångar som innehas för handel. En finansiell tillgång klassas i denna kategori om den
förvärvats huvudsakligen i syfte att säljas inom kort.
Derivatinstrument ingår alltid i denna klass utom i det fall derivatet utgör en del i en säkringstransaktion.
Finansiella tillgångar som kan säljas
I denna klass återfinns finansiella tillgångar som kan säljas och som inte är derivat. Finansiella instrument i denna kategori värderas till verkligt värde och
värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat. Koncernen har värdepapper i denna kategori som 2020 och 2021 har redovisats mot övrigt totalresultat
i koncernen.
Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen
I denna klass återfinns derivatinstrument som inte utgör säkringsredovisning.
Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde
Leverantörsskulder och liknande skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Upplåning redovisas
inledningsvis till verkligt värde, netto efter transaktionskostnader. Upplåning redovisas därefter till upplupet anskaffningsvärde.
Rapport över kassaflöden
Rapport över kassaflöden är upprättad enligt indirekt metod. Kassaflöden från realiserade värdeförändringar i samband med försäljning av fastigheter
redovisas tillsammans med övrig försäljningslikvid under investeringsverksamheten. Köp och försäljning av fastigheter via bolag som är tillgångsförvärv
redovisas på separat rad som förvärv av koncernföretag/fastigheter respektive försäljning av koncernföretag/fastigheter.
Likvida medel
Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut.
Långfristiga fordringar, kundfordringar och övriga fordringar
Långfristiga fordringar och övriga fordringar är fordringar som innehas utan avsikt att idka handel med fordringsrätten. Om den förväntade innehavstiden
är längre än ett år utgör de långfristiga fordringar och om den är kortare utgör de kortfristiga fordringar och kundfordringar redovisas till det belopp som
förväntas inflyta efter avdrag för osäkra fordringar som bedömts individuellt. Nedskrivning av kundfordran sker när det finns risk för att hela eller delar av
fordran ej erhålls. Kundfordrans förväntade löptid är kort, varför värdet redovisas till nominellt belopp utan diskontering. Nedskrivningar av kundfordringar
redovisas i rörelsens kostnader.
Skulder
Skulder avser lån och rörelseskulder. Lånen tas upp till anskaffningsvärde. I samband med upptagandet av nya, eller omförhandling av existerande
kreditfaciliteter kan kostnader såsom arvoden och uppläggningsavgifter uppstå vilka i förekommande fall har periodiserats över lånets löptid.
Rörelseskulder redovisas när motparten har levererat tjänst eller vara, även om fakturan ej erhållits. Leverantörsskulder har kort förväntad löptid och
värderas utan diskontering till nominellt belopp.
22
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Övriga materiella tillgångar
Maskiner och inventarier redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för gjorda avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Avskrivningen sker linjärt
under den uppskattade nyttjandeperioden och påbörjas när tillgången är färdig att användas i verksamheten. När maskiner och inventarier redovisas tas
hänsyn till tillgångens eventuella restvärde när det avskrivningsbara beloppet fastställs. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om
det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma bolaget till del. Alla andra tillkommande
utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Maskiner och inventarier tas bort från balansräkningen när den avyttras eller om den inte kan
förväntas tillföra några ekonomiska fördelar i framtiden antingen genom att den nyttjas eller att den säljs. Vinst eller förlust beräknas som skillnaden
mellan försäljningspriset och tillgångens redovisade värde. Vinst eller förlust redovisas i Resultaträkningen den redovisningsperiod då tillgången avyttras,
såsom övrig intäkt eller övrig kostnad. Tillgångarnas restvärde, nyttjandeperiod och avskrivningsmetod granskas i slutet av varje räkenskapsår och
justeras om så behövs framåtriktat i slutet av varje redovisningsperiod. Sedvanliga utgifter för underhåll och repartion kostnadsförs när de uppstår, men
utgifter för betydande förnyelser och förbättringar redovisas i balansräkningen och skrivs av under den återstående nyttjandeperiodenför den
underliggande tillgången.
Avskrivningsprinciper maskiner och inventarier
Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Beräknade nyttjandeperioder, maskiner och inventarier fem till tio år. Bedömning av
en tillgångs restvärde och nyttjandeperiod görs årligen.
Leasing
Leasing enligt IFRS 16
Från och med 1 januari 2019 tillämpar Kvalitena de nya reglerna för leasingredovisning enligt IFRS 16.
Tomträtter betraktas enligt IFRS 16 som eviga hyresavtal och redovisas till verkligt värde och kommer därmed inte att skrivas av. Värdet på
nyttjanderättstillgången kvarstår till nästa omförhandling av respektive tomträttsavgäld. Leasingskulden amorteras inte utan värdet är oförändrat fram till
omförhandling. Kostnader för tomträttsavgälder redovisas i sin helhet som en finansiell kostnad, vilket är en skillnad jämfört med tidigare tillämpning enligt
IAS 17.
Koncernen presenterar nyttjanderättstillgångar och leasingskulder som egna poster i balansräkningen.
För leasingavtal med kort leasingperiod eller mindre värde redovisas ej nyttjanderättstillgång respektive leasingskuld utan leasingavgifter för dessa avtal
redovisas linjärt över leasingperioden.
Leasegivare
Samtliga nuvarande hyreskontrakt hänförliga till koncernens förvaltningsfastigheter, är sett ur redovisningsperspektiv, att betrakta som leasingavtal.
Redovisning av dessa avtal framgår av principen för intäkter samt not 4.
Leasetagare
När ett leasingavtal har tecknats redovisas åtagandet att betala leasingavgifterna som en leasingskuld efter diskontering och rätten att nyttja den
underliggande tillgången under leasingperioden redovisas som en tillgång. Avskrivningar på tillgångarna och ränta på leasingskulden redovisas i
resultaträkningen. Leasingavgifter redovisas dels som en betalning av ränta, dels som en amortering av leasingskulden. Förändringar i leasingavtalen
kan medföra en omvärdering av skulden och en justering av tillgångens redovisade värde.
Nedskrivningar
Det redovisade värdet på koncernens tillgångar prövas vid varje balansdag för att bedöma om det finns indikation på nedskrivningsbehov. Nedskrivningar
sker när det redovisade värdet överstiger det s k återvinningsvärdet. Bedömning sker för varje enskild tillgång. Nedskrivningar redovisas över
resultaträkningen. Återvinningsvärdet är det högre värdet av det verkliga värdet minus försäljningskostnader och dess nyttjandevärde. Vid beräkning av
nyttjandevärde diskonteras uppskattat framtida kassaflöde till nuvärde med en diskonteringsränta före skatt som återspeglar aktuell marknadsbedömning
av pengars tidsvärde och de risker som förknippas med tillgången. Undantag från nedskrivningsprinciperna görs för materiella anläggningstillgångar som
innehas för försäljning, förvaltningsningsfastigheter och uppskjutna skattefordringar som värderas enligt särskilda regler vilket beskrivs på respektive
ställen i redovisningsprinciperna.
Utdelningar
Lämnad utdelning
Utdelningar redovisas som minskning av eget kapital och skuld efter det att årsstämman/extra bolagsstämma godkänt utdelningen.
Erhållen utdelning
Se nedan under moderbolagets redovisningsprinciper.
Ersättningar till anställda
Ersättningar till anställda i form av kontant lön, bonus och pensionsinbetalningar redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot
ersättningen. Motsvarande gäller även sociala kostnader såsom arbetsgivaravgifter, semesterlön, betald sjukfrånvaro etc.
Pensioner och andra ersättningar efter anställning kan klassificeras som avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Kvalitenas åtagande för
pensioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar
planerna. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i resultaträkningen när de uppstår. Endast
avgiftsbestämda planer finns per balansdagen.
23
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Moderbolagets redovisningsprinciper
Leasing
IFRS 16 tillämpas inte i moderföretaget enligt undantaget i RFR2.
Uppställningsform för resultat- och balansräkning
Moderbolaget följer årsredovisningslagens uppställningsform för resultat- och balansräkningen, vilket bland annat innebär en annan uppställningsform för
eget kapital.
Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper
I de fall moderbolaget tillämpar andra redovisningsprinciper än koncernen anges detta nedan.
Finansiella instrument
Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning tillämpas inte reglerna om finansiella instrument enligt IFRS 9 i moderföretaget som
juridisk person, utan moderföretaget tillämpar i enlighet med ÅRL anskaffningsvärdemetoden. I moderföretaget värderas därmed finansiella
anläggningstillgångar till anskaffningsvärde och finansiella omsättningstillgångar enligt lägsta värdets princip, med tillämpning av nedskrivning för
förväntade kreditförluster enligt IFRS 9 avseende tillgångar som är skuldinstrument. För övriga finansiella tillgångar baseras nedskrivning på
marknadsvärden.
Andelar i dotterbolag
Andelar i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Värdet på andelarna i dotterbolag prövas kontinuerligt. Om det
bokförda värdet på andelarna överstiger det koncernmässiga görs en nedskrivning som belastar resultatet. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är
motiverad sker återföring av denna. Erhållen utdelning redovisas som intäkt oavsett om dessa härrör från vinstmedel som intjänats före eller efter
förvärvet. I händelse av utdelningar som härrör från vinstmedel som intjänats före förvärvet görs en nedskrivningsprövning av andelarna.
Andelar i joint venture och intresseföretag
Andelar i intresseföretag värderas utifrån anskaffningsvärde. I de fall det redovisade värdet avseende investeringen överstiger anskaffningsvärdet, sker
nedskrivning.
Koncernbidrag och aktieägartillskott för juridiska personer
Koncernbidrag redovisas enligt alternativregeln, det vill säga som bokslutsdisposition i enlighet med RFR 2/IAS 27. Aktieägartillskott förs direkt mot eget
kapital hos mottagaren och aktiveras som aktier i dotterbolag hos givaren, i den mån nedskrivning inte erfordras.
Erhållen utdelning
Utdelning redovisas som finansiell intäkt hos mottagaren. Enligt RFR 2 får moderbolag redovisa anteciperad utdelning från dotterbolag i det fall
moderbolaget har rätt att ensamt besluta om värdeöverföringens storlek och moderbolaget, innan dess finansiella rapporter publiceras, fattat beslut
beträffande värdeöverföringens storlek.
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2,
redovisning för juridisk person. Även av rådet för finansiell rapporterings uttalanden gällande för noterade företag tillämpas. RFR 2, innebär att
moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom
ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg
som ska göras i förhållande till IFRS. De nedan angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som
presenteras i moderbolagets finansiella rapporter. Uppställningsformen för Resultat- och Balansräkning följer årsredovisningslagen.
Avsättningar
En avsättning redovisas i balansräkningen när koncernen har en befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse, och det är
troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt att en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Där
effekten av när i tiden betalning sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom diskontering av det förväntade framtida kassaflödet till en räntesats före
skatt som återspeglar aktuella marknadsbedömningar av pengars tidsvärde och, om det är tillämpligt, de risker som är förknippade med skulden.
Eventualförpliktelser
En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller
flera osäkra händelser eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av
resurser kommer att krävas.
Utländsk valuta
Transaktioner i utländsk valuta omräknas till svenska kronor med den för transaktionstillfället aktuella valutakursen. Monetära tillgångar och skulder
omräknas till balansdagens kurs.
24
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Känslighetsanalys
Mkr -10,0% -5,0% 5,0% 10,0%
-79,6 -39,8 39,8 79,6
Kvalitena koncern
Jämförelsetal föregående år inom parantes.
Förfallotidpunkt (År) Volym (Mkr) Snittränta (%) Andel (%)
2021 - (3 056,8) - -
2022 1 524,3 (824,0) 6,18 46,2
2023 123,6 (74,2) 2,87 3,7
2024 6,4 (54,9) 3,68 0,2
2025 - - - -
2025- 1 644,0 (351,4) 2,96 49,8
Summa 3 298,3 (4 361,3) 4,45 100,0
Kvalitena moderbolag
Jämförelsetal föregående år inom parantes.
Förfallotidpunkt (År) Volym (Mkr) Snittränta (%) Andel (%)
2021 1 053,9 (1 494,8) 6,6 100,0
2022 - (10,0) - -
2022- - - - -
Summa 1 053,9 (1 504,8) 6,6 100,0
Räntebindningsstruktur 2021-12-31
Räntebindningsstruktur 2021-12-31
Not 3 Finansiell riskhantering
Kvalitenas verksamhet finansieras av eget samt externt tillhandahållet kapital. Kapitalkostnaden utgör Kvalitenas enskilt största kostnad. Som
en följd av detta exponeras Kvalitena för ett antal finansiellt relaterade risker, däribland pris-, ränte-, finansierings och kreditrisk. Koncernens
finansieringspolicy reglerar hur de finansiella riskerna ska hanteras samt anger limiter och vilka finansiella instrument som får användas. I det
fall inget annat anges avser nedanstående angivna belopp koncernen.
Prisrisk
Prisrisk avser risken för att verkligt värde av/eller framtida kassaflöden avseende ett finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i
marknadspriser (andra än sådana som härrör från ränta- eller valutarisk). Kvalitenas innehav i noterade och onoterade bolag, som ej
klassificeras som intressebolag eller joint venture, klassificeras som tillgångar som kan säljas. En orealiserad värdeförändring på en finansiell
tillgång i denna kategori redovisas i övrigt totalresultat, med undantag för eventuella nedskrivningar. Nedskrivningar sker om värdeminskningen
bedöms att vara långvarig och betydande. En sådan nedskrivning redovisas i resultaträkningen. En förändring av marknadspris på dessa
tillgångar illustreras i nedstående tabell för +/- 5 resp. +/- 10 procentenheter.
Förändring värdepapper redovisade till verkligt värde
Ränterisk
Ränterisk är risken att verkligt värde, eller framtida kassaflöden, från ett finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i
marknadsräntor. Räntekostnader är bolagets mest väsentliga kostnadspost och uppgick vid årets utgång till totalt 221 mkr (212). Det redovisade
värdet av koncernens räntebärande skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till 3 274 mkr (4 330). I enlighet med Kvalitenas
redovisningsprinciper periodiseras vissa uppläggningsavgifter och låneavgifter över lånets löptid vilket medför att 23,8 mkr (31,7) av de
räntebärande skulderna redovisats som förutbetald ränta. Rensat för denna periodisering uppgår således de totala räntebärande skulderna till 3
298 mkr (4 361). Koncernens enskilt största lån utgörs av det säkerhetsställda fastighetslånet om 1 130 mkr (814) med en fast räntesats om
2,19% (2,25%). Koncernen hade vid periodens utgång fastförräntade låneavtal om 59,5 % av den totala lånestocken. Redovisat värde uppgår
til 1 963,4 mkr (se not 36) med gällande kapitalbindningstrutkur och givet att det på den svenska marknaden är en rörlig ränta i paritet med
Kvalitenas obligationsränta (f.n 6,0%+ Stibor3m), 7,5% för juniora krediter och 2,19% + Stibor3M för seniora krediter, motsvarar vid periodens
utgång det verkliga värdet av fastförräntade lån 1 973,5 mkr. Den rörliga räntan på marknaden i USA antas vara 6,9% för ej säkerställda
krediter, 8,4% för juniora krediter och 2,99% för seniora krediter. Givet exponeringen vid årets utgång skulle en förändring av marknadsräntan
om 100 bps medföra en ökad räntekostnad om 13,3 mkr. Räntebindningsstrukturen vid periodens utgång framgår av nedanstående tabell.
Avseende ränteintäkter hänförliga till koncernes utlåning, i huvudsak till moderbolag och intressebolag, så är i all väsentlighet utlåningen
fastförräntad och således föreligger det ingen ränterisk hänförlig till eventuella förändringar i marknadsräntor.
25
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Kvalitena koncern
Jämförelsetal föregående år inom parantes.
Förfallotidpunkt (år) Lånebelopp (Mkr) Andel (%)
2021 - (1 952,7) -
2022 1 478,8 (1 824,0) 44,8
2023 123,6 (74,2) 3,7
2024 51,6 (100,9) 1,6
2025 - - -
2025- 1 644,30 (409,5) 49,9
Summa 3 298,3 (4 361,3) 100,0
Kvalitena moderbolag
Jämförelsetal föregående år inom parantes.
Förfallotidpunkt (år) Lånebelopp (Mkr) Andel (%)
2021 - (694,8) -
2022 1053,9 (810,0) 100,0
2022- - - -
Summa 1 053,9 (1 504,8) 100,0
Låneportföljens genomsnittliga kapitalbindningstid var 38,7 (21,2) månader.
Finansierings, refinansierings- och likviditetsrisk
Kvalitenas direkta finansieringsrisk bedöms som låg då Kvalitena har en soliditet om 44,7 % (39 %) och bolagets tillgångsmassa till största del
består av en väldiversifierad fastighetsportfölj med en betydande andel bostadsfastigheter i Stockholms innerstad, marknadsnoterade innehav
samt likvida medel. Den indirekta finansieringsrisken, dvs i intressebolagen, kan komma att påverka dessa bolags värde negativt och därmed
Kvalitena via ägandet i dessa.
Med refinansierings- och likviditetsrisk avses risken att kostnaden blir högre och finansieringsmöjligheterna begränsade när lån ska omsättas
samt att betalningsförpliktelser inte kan uppfyllas som en följd av otillräcklig likviditet. Koncernen minimerar risken genom en soliditet, som sett
över tiden, ska uppgå till minst 30% på koncernnivå. Merparten av lånen upptas från kreditgivare med hög kreditrating. Kvalitena uppfyller med
marginal samtliga finansiella åtaganden i befintliga kreditavtal. Kapitalbindningsstrukturen för koncernens lån per den 31 december 2021
framgår på nästkommande sida.
Kapitalbindningsstruktur 2021-12-31
Kapitalbindningsstruktur 2021-12-31
Kortfristiga skulder förfaller i allt väsentligt till betalning inom 360 dagar från balansdagen. Lån från kreditinstitut antas refinansieras alternativt
förlängas vid förfall. Beräknat belopp att amortera enligt befintliga låneavtal uppgår till 385,3 mkr (679,6) för koncernen samt 183,8 mkr (610,4)
för moderbolaget.
Övriga långfristiga skulder ej räntebärande uppgår i koncernen till 1,9 mkr (3,8), varav förfaller senare än fem år efter balansdagen 0 mkr (0) se
not 28. För moderbolaget uppgår övriga långfristiga skulder ej räntabärande till 0 mkr (0), varav förfaller senare än fem år efter balansdagen 0
mkr (0) se not 28.
26
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Exponering avseende kreditrisk
Koncern Koncern Moderbolaget Moderbolaget
2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Kundfordringar 95 717 60 284 25 562 3 073
Fordringar hos koncernföretag 843 452 824 435 1 353 293 1 402 510
445 211 353 090 198 435 254 554
Övriga långfristiga fordringar 61 902 89 515 48 677 37 909
Övriga kortfristiga fordringar 146 683 110 665 130 620 95 299
Upplupna intäkter 37 355 39 155 29 854 24 215
Likvida medel, kassa och bank 244 788 127 063 27 960 92 296
Summa
1 875 108 1 604 207 1 814 401 1 909 856
Nedskrivningar
Ackumulerade nedskrivningar har skett av kundfordringar enligt följande:
Tkr
Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag
2021 2020 2021 2020
Kundfordringar 95 717 67 087
25 562 5 809
Reserv osäkra kundfordringar - -6 803
- -2 736
Summa kundfordringar 95 717 60 284 25 562 3 073
Förfallostruktur kundfordringar
Förfallet 0-29 dgr 39 419 35 535
2 117 39
Förfallet 30-89 dgr 38 706 1 268
23 445 -
Förfallet 90- dgr 17 593 30 284
- 5 770
Reserv osäkra kundfordringar - -6 803
- -2 736
Summa kundfordringar 95 717 60 284
25 562 3 073
Kreditrisk
Kreditrisk är risken för Kvalitenas motparter inte fullgör sina förpliktelser och att eveventuellt erhållna säkerheter inte täcker fordringsbeloppet
och därigenom orsakar Kvalitena en finansiell förlust. Kreditrisken beaktas alltid vid uthyrning, investeringar samt utlåning till bolag inom
koncernen. Bolaget genomför löpande analys av motparternas återbetalningsförmåga samt finansiella ställning för att bedömma kreditrisken.
Fordringar hos joint venture och intressebolag
Förfallotider för kundfordringar anges nedan. För övriga fordringar ovan är ingen förfallen till betalning. Merparten förfaller vid anmodan.
Samtliga löper med fast ränta, den genomsnittliga räntan för koncernföretag, joint venture och intressebolag samt övriga räntebärande fordringar
uppgick vid årets utgång till 3,64% (3,1). Redovisat värde bedöms i allt väsentligt motsvaras av verkligt värde.
Kundfordringar äldre än 90 dagar och ej nedskrivna 17,6 mkr (23,4) avses i huvudsak, dels reglerade fordringar eller fordringar där det finns
motkrav/rabatt 13,2 mkr (14,2), dels hyresfordran intressebolag/övriga bolag 3,8 mkr (3,8) som regleras genom låneavtal med ägarbolaget 2022
(2021), dels moms avseende nedskrivna fordringar 0 mkr (0,7).
27
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Nettoomsättning
Koncernens nettoomsättning fördelar sig enligt följande:
Hyreskontrakten redovisas som operationella leasingavtal.
Tkr
Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag
2021 2020 2021 2020
Hyra bostäder 10 097 12 296 - -
Hyra lokaler 191 943 189 766 - -
Hyra garage och parkeringsplatser 1 066 1 304 - -
Övriga fakturerade tjänster och kostnadsersättningar 498 5 935 - -
Summa nettoomsättning 203 604 209 301 0 0
Hyreskontraktens förfallostruktur
Hyreskontraktens förfallostruktur visar hur stor del av kontraktsvärdet som förfaller per år.
Kontraktsvärdet avser hyreskontraktens årsvärde. Koncernens viktade hyresduration för aktiva komersiella kontrakt uppgår till 5,1 år.
Förfalloår Antal avtal Area, kvm Årshyra, mkr Andel
2022 22 18 345 15,2 9,6%
2023 31 12 923 25,7 16,1%
2024 15 9 524 19,0 11,9%
2025 17 14 439 18,8 11,8%
2026 10 6 705 12,0 7,5%
>2026 20 28 558 54,6 34,4%
Delsumma 115 90 494 145,2 91,3%
Bostäder 64 8 213 7,6 4,8%
Vakanser 24 6 056 6,1 3,9%
Summa 203 104 763 159,0 100,0%
Avtalade framtida hyresintäkter
Årshyra, mkr*
Avtalade hyresintäkter år 1 132,5
Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och år 5 389,6
Avtalade hyresintäkter senare än år 5 321,5
Delsumma 843,6
Bostäder 7,6
Summa 851,3
* Avser endast bashyra, ej index och eventuella tillägg
Övriga intäkter
Tkr Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag
2021 2020 2021 2020
Resultat vid avyttring av koncernens tillgångar 2 194 783 - -
Återförda skulder och reserver - 1 690 - -
Försäkrings- och kostnadsersättning 4 544 592 - -
96 51 - -
Summa övriga intäkter 6 834 3 116 0 0
Not 4 Intäkternas fördelning
För räkenskapsåret 2021 uppgick koncernens nettoomsättning till 203,6 mkr (209,3) vilket avser hyresintäkter för uthyrda lokaler och bostäder 202 mkr
(202) samt fakturerade tjänster och kostnadsersättningar 0,5 mkr (5,9). I hyresintäkten för lokaler ingår tillägg som debiterats till hyresgäst såsom
kostnader för värme, el, fastighetsskatt och indexuppräkning av grundhyran.
Ingen enskild hyresgäst står för över 10% av de totala hyresintäkterna.
Övrigt
54
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Tkr
Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag
2021 2020 2021 2020
El- och värmekostnader -12 959 -11 921
- -
Driftskostnader -23 642 -10 616
- -
Reparation och underhåll -21 303 -18 737
- -
Fastighetsskatt -20 551 -8 538
- -
Övriga fastighetskostnader -10 516 -10 339
- -
Summa fastighetskostnader -88 970 -60 151 0 0
Drift- och underhållskostnader
Fastighetsskatt
Övriga fastighetskostnader
I drift- och underhållskostnader ingår kostnader för bland annat el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, reparationer och underhåll. I de fall
fastighetsägaren tecknar avtal för drift- och underhållskostnader vidaredebiteras i många fall lokalhyresgästen i form av tillägg till hyran. Driftskostnaderna
uppgick under år 2021 till 36,6 mkr (22,5) och underhållskostnaderna uppgick till 21,3 mkr (18,7).
Fastighetsskatten uppgick 2021 till 20,6 mkr (8,5) fördelat på Sverige 5,8 mkr och USA 14,8 mkr. I Sverige är fastighetsskatten en statlig skatt som betalas
årsvis i procent av fastställda taxeringsvärden. För lokaler som klassificeras som lager-/industrilokaler utgår fastighetsskatt med 0,5% av taxeringsvärdet.
För kontors-/butikslokaler uppgår fastighetsskatten till 1% av taxeringsvärdet. För bostäder utgår en fastighetsavgift som uppgår till 1 459 kr (1 429) per
lägenhet. I USA varierar skattesatserna mellan 0,2% och 4% beroende på i vilken kommun fastigheterna är belägna i och baseras på ett uppskattat
marknadsvärde. Årets kostnad för fastigheterna i USA uppgår till ca 1,3% av det genomsnittliga marknadsvärdet.
I övriga fastighetskostnader ingår kostnader för bland annat fastighetsförsäkring, kostnader för uthyrning och fastighetsadministration, totalt 2021 10,5 mkr
(10,3).
Not 5 Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick 2021 till 89,0 mkr (60,2). I detta belopp ingår direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll och
fastighetsskatt samt indirekta fastighetskostnader för fastighetsadministration såsom hyresadministration, förvaltningskostnader och uthyrningskostnader. I
flertalet av de kommersiella lokalhyreskontrakten avtalas att hyresgästen står för vissa fastighetskostnader, i vissa fall har även tecknats så kallade " triple
netavtal" vilket innebär att hyresgästen själv är avtalspart och står för alla drift- och underhållskostnader.
55
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Koncern Moderbolag Moderbolag
2020 2021 2020
Medelantal anställda koncernen:
Medelantalet anställda 37 27 - -
varav kvinnor 16 9 - -
varav USA (varav kvinnor) 13 (7) - - -
Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag
2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Kvinnor/män Kvinnor/män Kvinnor/män Kvinnor/män
Styrelseledamöter och Vd - / 4 - / 4 - / 4 - / 4
- / - - / 2 - / - - / -
- / 4 - / 6 - / 4 - / 4
Tkr Koncern Moderbolag Moderbolag
2020 2021 2020
Löner och andra ersättningar:
3 439 4 306 1 225 1 000
Övriga anställda
22 145 14 466
- -
25 584 18 772 1 225 1 000
Sociala kostnader:
707 876
- -
1 751 2 826 - -
Övriga sociala avgifter enligt lag och avtal 6 363 5 467 - -
8 821 9 169 0 0
Lön/arvode
Övriga
förmåner
Pension Summa
1 225 - - 1 225
1 584 52 316 1 952
30 11 318 359
600 68 73 741
3 415 53 638 4 106
6 854 184 1 345 8 383
Lön/arvode
Övriga
förmåner
Pension Summa
1 000 - - 1 000
1 313 - 429 1 742
1 393 106 370 1 869
Styrelseledamot, Thomas Kjessler
600 68
77 745
Övriga ledande befattningshavare
1 560 180
719 2 459
5 866 354 1 595 7 815
Uppsägning och avgångsvederlag
Tillförordnad verkställande direktör (från 2020-04-03), Jonas Vestin
Verkställande direktör har en med bolaget ömsesidig uppsägningstid om tolv månader inget avgångsvederlag är avtalat.
Styrelseledamot (till 2021-06-10), Thomas Kjessler
Övriga ledande befattningshavare och tidigare verkställande direktör
Ersättningar och övriga förmåner till styrelse och ledande befattningshavare
2020:
Styrelseordförande, Seth Lieberman
Verkställande direktör (till 2020-04-02), Knut Pousette
Pensionskostnader för styrelse och verkställande direktör
Pensionskostnader för övriga anställda
Ersättningar och övriga förmåner till styrelse och ledande befattningshavare
2021
Styrelseordförande, Seth Lieberman
Verkställande direktör (från 2021-05-19), Harald Pousette
Styrelseledamot (från 2021-06-10), Hans Lycketorp
Könsfördelning inom företagsledningen:
Övriga ledande befattningshavare
Koncern
2021
Styrelse och verkställande direktör
Not 6 Medelantal anställda, personalkostnader, pensioner och övrigt
Koncern
2021
56
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Not 7 Övriga externa kostnader
Till koncernens revisorer har ersättning utgått enligt nedan:
Tkr
Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag
2021 2020 2021 2020
Revisionsuppdrag 2 614 3 215 1 264 1 592
Övriga tjänster 29 - - -
Summa 2 643 3 215
1 264 1 592
ADKF USA
Revisionsuppdrag 794 - - -
Övriga tjänster - - - -
Summa 794 0
0 0
Revisionsuppdrag 6 6 - -
Övriga tjänster - - - -
Summa 6 6
0 0
3 443 3 221 1 264 1 592
Tkr Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag
2021 2020 2021 2020
-2 926 -1 128 - -
Inventarier, verktyg och installationer -5 386 -1 455 -67 -6
-4 829 -1 563 - -
Summa -13 140 -4 146 -67 -6
Moderbolag Moderbolag
Tkr
2021 2020
- 259 428
161 623 -4 979
-27 402 -66 897
- 14 973
Summa 134 221 202 525
Nedskrivning av andelar i koncernföretag
Återföring av nedskrivning av andelar koncernföretag
Kvalitena har under 2021 avyttrat dotterbolagen Kvalitena Kvarnholmen AB, Högmossen Fastigheter AB, Kvalitena Sutaren 14 AB, Skövde Vidar 1 AB,
Fastighets AB Sigtuna 10:2, SP Skölden 1 AB och Internationella skolan Kvarnholmen AB med ett positivt resultat om 161,6 mkr.
Nedskrivning av andelar i koncernföretag är framförallt hänförligt till bolagen Biskopsuddens fastighetsförvaltning AB 4,3 mkr (16,2) , Slottsfabriken
Egendomsförvaltning AB 23,1 mkr (16,4), Kvalitena Danmark AB 0 mkr (24,7) och Kvalitena Sutaren 14 AB - mkr (9,4), total nedskrivning för dessa bolag
27,4 mkr (66,7).
Nedskrivning av andelarna i Biskopsuddens fastighetsförvaltning AB 4,3 mkr (16,2) beror på nedskrivning av avslutat fastighetsprojekt.
Nedskrivningen av Slottsfabriken Egendomsförvaltning AB är gjord mot bakgrund av det negativa resultatet i bolaget. Slottstfabriken Egendomsförvaltning
AB förväntas generera positiva resultat inom en femårsperiod.
Not 8 Avskrivning materiella anläggningstillgångar
Maskiner och andra tekniska anläggningstillgångar
Transportmedel
Not 9 Resultat från andelar i koncernföretag
Utdelning från koncernföretag
Realisationsresultat vid avyttring av andelar i koncernföretag
I övriga externa kostnader ingår bl a kostnader för koncernledning, styrelse, data, marknadsföring, finansiella rapporter samt revisionsarvode.
Rådek AB
Övriga bolag
Med revisionsuppdrag avses revisors arbete för den lagstadgade revisionen och med revisionsverksamhet olika typer av kvalitetstjänster. Övriga tjänster
är sådant som inte ingår i revisonsuppdrag, revisionsverksamhet eller skatterådgivning.
57
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Not 10 Resultat från andelar i joint venture och intresseföretag
Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag
Tkr
2021 2020 2021 2020
26 228 13 818 - -
Resultat vid avyttring av andelar i joint venture - - - -
Resultatandel från andelar i intresseföretag -50 624 -34 919 - -
-21 894 -114 486 - -
Utdelning från intresseföretag - - 4 352 171 500
- - 138 500 90 253
- - -81 791 -154 617
Summa -46 290 -135 587 61 061 107 136
Not 11 Finansiella intäkter / Ränteintäkter och liknande resultatposter
Tkr Koncern Koncern
2021 2020
Finansiella intäkter
Utdelningar 2 218 103
-19 627 -38
16 287 24 782
15 857 17 426
Ränteintäkter, övriga
16 568 11 879
Valutakursdifferenser på fordringar
6 301 -740
Övriga finansiella intäkter 2 558 602
Summa finansiella intäkter
40 161 54 014
Tkr Moderbolag Moderbolag
2021 2020
2 218 103
26 150 -38
Nedskrivning av övriga aktier och andelar
-48 534 -76 776
2 662 -
Nedskrivning av fordringar -938 -4 156
-18 442 -80 867
Tkr Moderbolag Moderbolag
2021 2020
32 297 42 236
9 830 13 624
Ränteintäkter, övriga
14 530 11 504
Valutakursdifferenser på fordringar
6 073 -718
196 335
Övriga finansiella intäkter 572 582
63 498 67 563
Ränteintäkter och liknande resultatposter
Ränteintäkter från koncernföretag
Ränteintäkter från joint venture och intresseföretag
Finansiella intäkter från koncernföretag
Summa ränteintäkter och liknande resultatposter
Moderbolagets ränteintäkter och liknande härrör från utlåning till joint venture och intresseföretag, utlåning till moderbolag, utlåning till koncernföretag samt
ränteintäkter och liknande från finansiella tillgångar samt moderbolagets likvida medel.
Resultat från värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar
Utdelningar
Resultat från försäljning av övriga aktier och andelar
Återföring av nedskrivning av övriga aktier och andelar
Summa resultat från värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar
Moderbolagets resultat från värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar avser i huvudsak resultat från andra långfristiga
värdepappersinnehav.
Resultat vid avyttring av intresseföretag uppgår till - 21,9 mkr, varav nedskrivning av tilläggsköpeskilling belastar resultatet med - 51,4 mkr. Avyttring av
Kuststaden-bolagen bidrar med 20,1 mkr och övriga avyttrade bolag bidrar med 9,4 mkr.
Resultat från värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar
Ränteintäkter från koncernföretag
Ränteintäkter från joint venture och intresseföretag
Koncernens finansiella intäkter härrör från utlåning till joint venture och intresseföretag, utlåning till moderbolag, utlåning till systerbolag, resultat från
finansiella tillgångar samt koncernens likvida medel.
Resultatandel från andelar i joint venture
Resultat vid avyttring av andelar i intresseföretag
Realisationsresultat vid avyttring och avveckling av andelar i intresseföretag
Nedskrivning och återföring av nedskrivning av andelar i intresseföretag
Kvalitena har under 2021 redovisat positiva resultatandelar från joint venture-bolagen Barken Bostadsutveckling Fastighets AB och Green Deer Holding
AB om 26,2 mkr.
Resultatandelar från intresseföretag har belastats med ett negativt resultat från intressebolagen Svenskt Industriflyg AB och Choki AB om -123,7 mkr.
Kvalitena har under 2021 redovisat positiva resultatandelar från bland annat intressebolagen Kuststaden Projektutvecklinga AB, KPU Bostadsförvaltning
AB, Norrfordon Holding AB och Sterling Shipping Ltd om 59 mkr. Övriga intressebolag bidrar med resultatandelar om 14,1 mkr.
58
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Not 12 Finansiella kostnader / Räntekostnader och liknande resultatposter
Tkr Koncern Koncern
2021 2020
Finansiella kostnader
-1 662 -654
Räntekostnader
-219 486 -211 147
Nyttjanderättskostnader, tomträtter
-2 506 -2 218
Kostnad vid lösen av obligationslån
-9 801 -
Nedskrivning av övriga aktier och andelar
- -76 776
-1 087 -9 532
Kostnader för hyres- och driftsnettogarantier -39 500 -
Pantbrevskostnader och liknande finansiella kostnader
-195 -2 520
Övrigt
-3 896 -3 084
Summa finansiella kostnader
-278 134 -305 931
Tkr Moderbolag Moderbolag
2021 2020
Räntekostnader och liknande resultatposter
-3 776 -3 262
-1 621 -304
Räntekostnader
-119 298 -128 224
-9 801 -
Kostnader för hyres- och driftsnettogarantier -39 500 -
Valutakursdifferenser på skulder
- -15
Övrigt
-2 411 -3 503
-176 408 -135 308
Tkr Moderbolag Moderbolag
2021 2020
14 440 33 118
Lämnade koncernbidrag -10 542 -19 240
3 898 13 878
Summa räntekostnader och liknande resultatposter
Räntekostnader och liknande resultatposter är till övervägande del kostnader som uppstår för moderbolagets räntebärande lån. I moderbolagets
räntekostnader om 134,5 mkr (131,8) ingår dels direkta räntekostnader om 124,9 mkr (120,9) samt 9,6 mkr (10,9) i periodiserade upplåningskostnader.
Not 13 Bokslutsdispositioner
Erhållna koncernbidrag
Moderbolaget totalt
Räntekostnader till joint venture och intresseföretag
Nedskrivning av fordringar
Finansiella kostnader är till övervägande del kostnader som uppstår för koncernens räntebärande lån. I koncernens räntekostnader om 219,5 mkr (211,1)
ingår dels direkta räntekostnader om 184,1 mkr (195,6) samt 35,4 mkr (15,5) i periodiserade upplåningskostnader. I årets finansiella kostnader har
koncernen belastats med 9,8 mkr i samband med amortering och lösen av obligationslån om 340 mkr. I koncernen har kostnadsförts 0,2 mkr (2,5)
avseende uttag av pantbrev och övriga upplåningskostnader i samband med nyupplåning. I koncernens finansiella kostnader har avsättning gjorts för
hyres- och driftsnettogarantier för under året avyttrade fastigheter/dotterbolag med 39,5 mkr.
Räntekostnader till koncernföretag
Räntekostnader till joint venture och intresseföretag
Kostnad vid lösen av obligationslån
59
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Tkr Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag
Redovisad skattekostnad eller skatteintäkt
2021 2020 2021 2020
Aktuell skatt
Årets skatteintäkt / skattekostnad -3 987 -6 761
- -
Summa aktuell skatt -3 987 -6 761
- -
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skattekostnad eller skatteintäkt:
775 21
- -
Uppskjuten skatt avseende underskottsavdrag
-12 731 -1 291 - -
Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastigheter
27 961 -14 456 - -
Summa uppskjuten skatt
16 005 -15 726 - -
Totalt redovisad skattekostnad eller skatteintäkt
12 018 -22 488
- -
Avstämning av redovisad skatt utifrån skattekostnader
Resultat före skatt -42 765 -246 120
2 542 125 401
8 810 52 670
-524 -26 836
Skatt hänförlig till tidigare år
-40 -927 - -
-29 404 -10 328
- -2 942
Värdering av tidigare års skattemässiga underskott
753 6 - -
Nyttjat underskott där uppskjuten skattefordran inte varit bokförd
454 687
449 -
89 651 13 840 - -
- - 33 294 -1 066
Effekt av ej skattepliktig utdelning från dotterföretag
- - - 55 518
-9 536 -29 016
29 428 56 015
- - -22 494 -44 200
-
0
- -
Skatteeffekt av ej avdragsgilla räntenetton -23 375 -22 834
-15 807 -13 783
-25 297 -27 269 -24 346 -22 706
- 680 - -
Övriga poster 2 3
- -
12 018 -22 488
0 0
Skatteeffekt omräkning till 20,6% från 21,4%
Redovisad skatt
Skatteeffekt värdeförändring fastigheter
Effekt av ej skattepliktigt resultat försäljning koncernbolag/fastigheter
Effekt av resultat från andelar i intresseföretag
Effekt av ej avdragsgill nedskrivning andelar dotterföretag och intresseföretag
Skatteeffekt av ej skattepliktiga intäkter
Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader
Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Den aktuella skatten har beräknats efter gällande skattesats i Sverige
20,6 procent (21,4). Den uppskjutna skatten har värderats till 20,6 procent, den skattesats som gäller den dag som skatten beräknas realiseras. Med
aktuell skatt menas den skatt som ska betalas eller erhållas avseende det skattepliktiga resultatet för aktuellt år. Årets skattepliktiga resultat skiljer från
årets redovisade resultat genom att det justerats för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla poster. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden
med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. För skillnaden mellan dessa värden har
uppskjuten skatt uppbokats med 20,6 procent beroende på när de beräknas uppkomma. Avsikten är att beakta framtida skattekonsekvenser vid till
exempel framtida försäljning av tillgångar eller utnyttjande av underskottsavdrag.
Uppskjuten skatt avseende obeskattade reserver
Avstämning av effektiv skatt
Skatt enligt gällande skattesats 20,6% (21,4%)
Effekt av ej uppbokade underskottsavdrag
Not 14 Skatt på årets resultat
60
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Tkr Koncern
2021 2020
Förvaltningsfastigheter
Ingående balans 5 333 973 4 429 650
Nya förvärv av fastigheter via förvärv av dotterbolag samt direktinvestering
97 174 1 244 201
Investeringar i befintliga fastigheter 279 351 177 921
Försäljningar av fastigheter via försäljning av dotterbolag
-2 442 988 -611 502
Omräkningseffekt valuta
101 441 -
Värdeförändring * 261 346 93 703
Utgående redovisat värde 3 630 297 5 333 973
Tkr Koncern Koncern
2021-12-31 2020-12-31
Förvaltningsfastigheter enligt
Extern och intern värdering 3 662 847 5 353 344
Intern bedömning 850 850
-33 400 -20 221
Utgående redovisat värde 3 630 297 5 333 973
Justering för pågående projekt och framtida ombyggnationer mm
Huvudparten av koncernens fastigheter värderas av extern värderingsman med intervaller om ca tolv månader och internvärderas kvartalsvis däremellan.
På balansdagen värderades beståndet av förvaltningsfastigheter till 3 630 Mkr (5 334) baserat på en kombination av extern- och internvärderingar.
Samtliga anlitade värderingsföretag är oberoende konsultföretag med auktoriserade fastighetsvärderare.
Värderingarna har utförts genom analys av varje fastighets status, hyres- och marknadssituation.
Värderingen har som huvudmetod utförts genom s k kassaflödeskalkyl av varje fastighet vilket innebär nuvärdeberäkning av bedömda framtida driftsnetton,
räntebidrag och investeringar. För beräkning av framtida kassaflöden har hänsyn tagits till marknaden och närområdets framtida utveckling, fastigheternas
marknadsförutsättningar och marknadsposition, marknadsmässiga hyresvillkor samt drift- och underhållskostnader i likartade fastigheter jämfört med
bolagets fastigheter. Till detta kommer nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. För värderingarna har använts en kalkylperiod
mellan 6 år och 36 år (viktade snittet för perioden uppgick till 11,8 år). Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter inom
respektive delmarknad.
Not 15 Förvaltningsfastigheter
Koncern
* Total värdeförändring i resultaträkningen uppgår till 261 346 tkr (93 703) varav 190 609 tkr (55 680) avser värdeförändringar av kvarstående fastigheter
och 70 737 tkr (38 023) värdeförändring motsvarande resultat vid avyttring av fastigheter.
Koncernens förvaltningsfastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdeökning. Samtliga fastigheter klassificeras som
förvaltningsfastigheter. Fastighetsbeståndet utgörs vid utgången av räkenskapsåret 2021 av 66 stycken fastigheter, varav ca 50 st belägna i USA.
Fastigheterna i Sverige har värderats externt av Newsec Sweden AB och Nordier Property Advisors. Huvuddelen av fastigheterna i USA har värderats av
Equity Development Systems Ltd enligt nedan.
61
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Värderingsparametrar per 2021-12-31
Min Max Viktat snitt
Inflationsantagande, %
2,0 2,0 2,0
Vakansantagande, %
0,0 28,3 6,1
Avkastningskrav, %
1,3 19,1 4,7
Kalkylränta, %
3,3 11,8 5,5
Kalkylperiod, år
5,0 36,0 11,8
Känslighetsanalys
Koncern Koncern
Påverkan på periodens resultat
2021 2020
203 106 203 366
-88 969 -60 148
-1 -2
Fastighteskostnader för förvaltningsfastigheter som genererar fastighetsintäkter
Fastighetskostnader för förvaltningsfastigheter som inte genererar
fastighetsintäkter
Förändringar i kassaflöden och marknadens avkastningskrav har stor betydelse för fastigheternas marknadsvärden. Baserat på Kvalitena koncernens
genomsnittliga viktade avkastningskrav per 31 december 2021 skulle en förändring om 5 procent av det implikerade driftnettot uppåt eller nedåt påverka
det bedömda marknadsvärdet med cirka 169,1 mkr uppåt respektive nedåt. En förskjutning uppåt eller nedåt av marknadens direktavkastningskrav med
0,5 procentenheter skulle på motsvarande sätt påverka det bedömda marknadsvärdet med cirka 322,5 mkr nedåt och 398,6 mkr uppåt (alla andra
värdepåverkande antagande antas i känslighetsanalysen vara oförändrade) enligt nedan tabell:
Förvaltningsfastigheterna värderas enligt nivå 3 (definition finns i not 36). Bokfört värde/verkligt värde och därmed orealiserade värdeförändringar fastställs
varje kvartal utifrån värdering.
Fastighetsintäkter
mkr -5,0% -2,5% 0,0% 2,5% 5,0%
-0,50% 209,6 304,1 398,6 493,1 587,6
-0,25% 9,7 99,0 188,2 277,4 366,7
0,00% -169,1 -84,5 0,0 84,5 169,1
0,25% -329,9 -249,6 -169,3 -89,0 -8,7
0,50% -475,5 -399,0 -322,5 -246,1 -169,6
Förändring av
direktavkastningskrav
Förändring av driftnetto
62
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Not 16 Materiella anläggningstillgångar/ Inventarier
Tkr Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag
2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Ingående anskaffningsvärde 62 957 31 291 1 109 1 484
Investeringar 17 485 14 819 1 383 488
Finansiella leasingavtal fordon IFRS 16 -265 -1 408 - -
Omräkningsdifferens valuta 5 964 - - -
Förvärv dotterbolag - 27 403 - -
Avyttring dotterbolag -25 - - -
Försäljningar och utrangeringar -14 248 -9 173 - -863
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden
71 867 62 932 2 492 1 109
-35 090 -17 030 -988 -982
Finansiella leasingavtal fordon IFRS 16 1 116 3 135 - -
Omräkningsdifferens valuta -2 619 - - -
Förvärv dotterbolag - -21 134 - -
Försäljningar och utrangeringar 2 318 4 110 - -
Avyttring dotterbolag 25 - - -
Årets avskrivningar -13 140 -4 146 -67 -6
-47 391 -35 065 -1 055 -988
Utgående redovisat värde 24 476 27 867 1 437 121
Not 17 Tillgångar och skulder med nyttjanderätt tomträtt/arrende
Nyttjanderättstillgångar, tomträtter
Tkr Koncern Koncern
2021-12-31 2020-12-31
91 451 91 195
Tillkommande avtal förvärv dotterbolag - -
Förändring befintliga avtal -3 536 256
Avgående avtal avyttring dotterbolag -77 838 -
Utgående redovisat värde 10 077 91 451
Skuld nyttjanderättstillgångar
Tkr Koncern Koncern
2021-12-31 2020-12-31
91 451 91 195
Tillkommande avtal förvärv dotterbolag - -
Förändring befintliga avtal -3 536 256
Avgående avtal avyttring dotterbolag -77 838 -
Utgående redovisat värde 10 077 91 451
Förfallostruktur skuld nyttjanderättstillgångar
Tkr Koncern Koncern
2021-12-31 2020-12-31
1 år 315 2 856
Mellan år 2 och 5 1 200 10 895
Senare än 5 år 8 562 77 700
Utgående redovisat värde 10 077 91 451
Ingående redovisad skuld per 1 januari 2021 (2020)
Ingående ackumulerade avskrivningar
Utgående ackumulerade avskrivningar
I nedanstående tabeller presenteras koncernens identifierade tillgångar med nyttjanderätt samt skulder för nyttjanderättstillgångar i enlighet med IFRS 16.
Förändringen i redovisningsstandard från IAS 17 till IFRS 16 innebär att avtal för tomträtter och arrenden ska upptas i balansräkningen till ett beräknat
nuvärde av framtida avgälder. Vi nuvärdeberäkning används för tomträtter och arrenden en diskonteringsränta om 3,25 procent. I resultaträkningen
redovisas tomträttsavgälden som en finansiell kostnad istället för att som tidigare redovisas som en fastighetskostnad. Övriga leasingavtal har redovisats i
posten materiella anläggningstillgångar se ovan not 16. Leasingkostnaden för dessa har delats upp i en avskrivningskomponent samt en räntekomponent.
Ingående redovisat värde per 1 januari 2021 (2020)
63
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Tkr Moderbolag Moderbolag
2021-12-31 2020-12-31
1 607 569 919 380
Förvärv och tillskott 290 101 740 178
Avyttringar och återbetalda tillskott -230 673 -65
Nedskrivningar -27 402 -66 897
Återföring av nedskrivningar - 14 973
1 639 595 1 607 569
Kvalitena AB direktägda och indirekt ägda dotterföretag framgår nedan.
Direktägda dotterbolag Antal andelar
Kapitalandel (%)*
Bokfört värde
2021-12-31
Kvalitena Industrier AB 556698-1386 Stockholm 1 000 100 120 280
Slottsfabriken Egendomsförvaltning AB 556029-2988 Stockholm 3 006 100 11 368
Biskopsuddens fastighetsförvaltning AB 556589-4986 Stockholm 1 000 100 58 144
Svea Modules AB 559012-0324 Stockholm 50 000 100 50
Allmännahem Sverige AB 559069-8741 Stockholm 50 000 100 3 450
Hedvig Eleonora Holding AB 559089-3227 Stockholm 50 000 100 321 050
Kvalitena Asset Management AB 559067-6200 Stockholm 50 000 100 50 388
Kvalitena Industrifastigheter Holding AB 559113-2765 Stockholm 50 000 100 8 799
Kartongdykaren AB 556928-9258 Stockholm 50 000 100 100
Bostadsrättsföreningen Kartongfabriken 769621-7269 Stockholm - 10 2
Fastighets AB Idbäcken 556857-0088 Stockholm 50 000 100 48 413
TTF Invest AB 556672-8860 Stockholm 6 000 100 357
Kvalitena Kylskåpet Holding AB 559145-1793 Stockholm 50 000 100 60 050
Kvalitena Industrifastigheter 2 Holding AB 559159-7447 Stockholm 50 000 100 4 236
Kvalitena Ragde Holding AB 559175-6605 Stockholm 25 000 50* 10 025
Sveavalvet AB 559065-7010 Stockholm 50 000 100 160 084
Kvalitena Industrihus Örebro Holding AB 559209-5748 Stockholm 35 000 70 9 835
Replösa Holding AB 559195-0703 Stockholm 50 000 100 4 422
Tunabackar Utveckling AB 556922-4354 Stockholm 500 100 24 389
Kvalitena Märsta Fastighets Holding AB 559217-9153 Stockholm 50 000 100 4 050
Kvalitena Industrihus Umeå AB 559202-3096 Stockholm 33 500 67 20 803
Thetruck Holding AB 559205-5361 Stockholm 50 000 100 7 350
Kvalitena Danmark AB 556987-1055 Stockholm 800 80 21
IFly Hangar 7 AB 559232-4403 Stockholm 50 000 100 69 290
Kvalitena Bro-Skällsta AB 559248-8232 Stockholm 25 000
Stockholm
100 24 425
H4T I BV 63613883 Haag Holland 100 100 618 216
Utgående redovisat värde
1 639 595
* Kapitalandel är i överensstämmelse med andelen av rösterna för totalt antal aktier i samtliga fall, förutom Kvalitena Ragde Holding AB. För Kvalitena
Ragde Holding AB uppgår rösträttsandelen till 50,001%.
Not 18 Andelar i koncernföretag
Ingående redovisat värde
Utgående redovisat värde
Specifikation av moderbolagets innehav av andelar i dotterbolag
Organisationsnummer/Säte
64
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Indirektägda dotterbolag Antal andelar
Huntyard Invest AB 556804-9463 Solna 420 84
Bostadsrättsföreningen Kartongfabriken 769621-7269 Stockholm - 90
Hedvig Eleonora Invest AB 559094-9706 Stockholm
50 000 100
Hedvig Eleonora Förvaltnings AB 559089-3235 Stockholm 50 000 100
Fastighets AB Bodarne 11 556685-8097 Stockholm 1 000 100
Skördemannen Fastighets AB 556922-7191 Stockholm 500 100
Hjärnegatan Fastighets AB 556922-7225 Stockholm 500 100
Hedvig Eleonora Fastighets AB 556974-0201 Stockholm 40 000 80
Fastighetsaktiebolaget EDA 15 559060-0127 Stockholm 50 000 100
Fastighetsaktiebolaget Falkis 6 559073-6848 Stockholm 50 100
Fastighetsaktiebolaget Valis 14 559073-6798 Stockholm 50 100
EDA Företagsservice AB 556672-2905 Stockholm 1 000 100
VK Projektfastigheter Holding AB 559159-7439 Stockholm 25 000 50*
VK Projektfastigheter AB 559159-7462 Stockholm 25 000 50
Fastighets AB Ledgripen 559066-4495 Stockholm 500 100
Fastighets AB Torrekulla 559066-4545 Stockholm 500 100
H4T II BV 63614480 Haag, Holland 100 100
SVEA Real Estate Group, LLC 30-0954007 Delaware, USA 100 100
SVEA Magnolia I LLC 81-4077946 Austin, USA 100 100
SVEA Magnolia II LLC 81-4098214 Austin, USA 100 100
SVEA Magnolia III LLC 81-4108709 Austin, USA 100 100
SVEA Industrial Holdings LLC 81-4139396 Austin, USA 100 100
SVEA Transportation LLC 83-0917108 Austin, USA 100 100
SVEA Management LLC 81-4145068 Austin, USA 100 100
SVEA Industrial I LLC 82-0742240 Austin, USA 100 100
SVEA Industrial II LLC 82-1333732 Austin, USA 100 100
SVEA Industrial III LLC 82-1527018 Austin, USA 100 100
SVEA Industrial IV LLC 82-4866119 Austin, USA 100 100
SVEA Industrial V LLC 35-2656935 Austin, USA 100 100
SVEA Industrial VI LLC 32-0582876 Delaware, USA 100 100
SVEA DB Holdings LLC 84-4678311 Delaware, USA 100 100
SVEA DB Holdings II LLC 87-1070546 Delaware, USA 100 100
DHA KA350 LLC 84-4136630 Austin, USA 99 99
Organisationsnummer/Säte
Kapitalandel (%)
* Kapitalandel är i överensstämmelse med andelen av rösterna för totalt antal aktier i samtliga fall, förutom VK Projetfastigheter Holding AB. För VK
Projektfastigheter Holding AB uppgår rösträttsandelen till 50,001%.
65
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Innehav utan bestämmande inflytande
Tkr
2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Balansräkning i sammandrag
Anläggningstillgångar 325 599 263 898 - 410 000 66 232 000
Omsättningstillgångar 290 277 - 6 830 75 462 26 857
Summa tillgångar
325 889 264 175 0 416 830 75 528 258 857
Långfristiga skulder 155 006 129 048 - 57 280 - 13 074
Kortfristiga skulder 3 682 1 060 - 191 542 27 169 650
Summa skulder
158 688 130 108 0 248 822 27 182 724
Nettotillgångar 167 201 134 067 0 168 008 75 501 76 133
110 201 77 067 - 55 808 55 501 56 133
- - - - 10 000 10 000
22 040 15 413 - 16 742 37 750 38 066
Rapport över totalresultat
Intäkter 3 866 3 703 6 460 5 731 1 044 12 882
Årets resultat 33 134 3 750 -54 422 27 819 -632 292
Övrigt totalresultat - - - - - -
Summa totalresultat
33 134 3 750 -54 422 27 819 -632 292
6 627 750 -15 392 8 346 -316 146
Avyttring av innehav utan bestämmande
inflytande
- - 1 350 - - -
- - - - - -
Kassaflöde i sammandrag
5 149 2 453 -12 754 11 953 -5 609 11 648
-20 080 -317 -141 544 -118 184 9 590 -24 200
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
15 039 -2 300 154 106 106 564 -7 000 16 625
Ökning/minskning av likvida medel
108 -164 -192 333 -3 019 4 073
Innehav utan bestämmande inflytande
Tkr
2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Balansräkning i sammandrag
Anläggningstillgångar - 315 117 29 500 27 000 - 42 000
Omsättningstillgångar - 6 985 779 532 22 930 3 090
Summa tillgångar
0 322 102 30 279 27 532 22 930 45 090
Långfristiga skulder - 39 420 3 670 2 958 - 1 216
Kortfristiga skulder - 81 374 14 035 14 548 16 24 608
Summa skulder
0 120 794 17 705 17 506 16 25 824
Nettotillgångar 0 201 308 12 574 10 026 22 914 19 266
- 101 308 6 174 3 626 8 914 5 266
- - 3 200 3 200 4 200 4 200
- 41 536 6 287 5 013 6 874 5 780
Rapport över totalresultat
Intäkter 10 890 15 932 1 942 1 967 1 582 2 588
Årets resultat 37 044 374 2 547 1 563 3 648 5 216
Övrigt totalresultat
- -
- - - -
Summa totalresultat
37 044 374 2 547 1 563 3 648 5 216
15 819 153 1 274 781 1 095 1 565
57 355 - - - - -
- 5 638 - - - -
Kassaflöde i sammandrag
2 990 11 944 756 1 187 -329 -439
3 662 -12 058 - -765 -48 -31 774
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
-1 062 -7 976 -419 -419 -291 32 279
Ökning/minskning av likvida medel
5 590 -8 090 337 3 -668 66
Utdelning utbetald till innehav utan bestämmande
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Minoriteten utlöst 2021-11-24
Nettotillgångar exklusive villkorade aktieägartillskott
Villkorade aktieägartillskott från innehav utan bestämmande
inflytande
Ackumulerat innehav utan bestämmande inflytande
Resultat hänförligt till innehav utan bestämmande
Avyttring av innehav utan bestämmande inflytande
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Sveavalvet AB
VK Projektfastigheter Holding
AB
Kvalitena Industrihus Örebro
Holding AB
0% (41%)
50%
30%
Nettotillgångar exklusive villkorade aktieägartillskott
Villkorade aktieägartillskott från innehav utan bestämmande
inflytande
Ackumulerat innehav utan bestämmande inflytande
Resultat hänförligt till innehav utan bestämmande
inflytande inklusive korrigering föregående år
Utdelning utbetald till innehav utan bestämmande
inflytande
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Kvalitena Ragde Holding AB
20%
30%
50%
Avyttrade andelar 2021-11-24
Nedan visas finansiell information i sammandrag för varje dotterföretag som har innehav utan bestämmande inflytande som är väsentliga för koncernen.
Hedvig Eleonora Fastighets AB
Kvalitena Kvarnholmen AB
66
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Innehav utan bestämmande inflytande
Tkr
2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Balansräkning i sammandrag
Anläggningstillgångar - 169 000 - -
Omsättningstillgångar 100 824 28 197 94 733
Summa tillgångar
100 824 197 197 94 733
Långfristiga skulder - 14 411 - -
Kortfristiga skulder 151 94 975 68 699
Summa skulder
151 109 386 68 699
Nettotillgångar 100 673 87 811 26 34
69 673 56 811 26 34
10 230 10 230 - -
33 222 28 978 5 7
Rapport över totalresultat
Intäkter 5 384 13 865 - -
Årets resultat 12 862 26 035 -8 -16
Övrigt totalresultat
- -
- -
Summa totalresultat
12 862 26 035 -8 -16
4 244 8 592 -2 -3
- - - 15 329
Kassaflöde i sammandrag
-523 2 940 8 -118
1 270 -30 805 - -
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
-675 28 200 - -
Ökning/minskning av likvida medel
72 335 8 -118
Ackumulerat innehav utan bestämmande inflytande
Resultat hänförligt till innehav utan bestämmande
Utdelning utbetald till innehav utan bestämmande
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Kassaflöde från investeringsverksamheten
33%
20%
Nettotillgångar exklusive villkorade aktieägartillskott
Villkorade aktieägartillskott från innehav utan bestämmande
Kvalitena Industrihus Umeå AB
Kvalitena Danmark AB
67
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Tkr Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag
2021-12-31 2020-12-31
2021-12-31 2020-12-31
Ingående anskaffningsvärde 601 070 937 932 273 643 403 053
Förvärv 27 914 21 146 16 070 21 109
Lämnade tillskott 87 280 184 604 71 072 163 864
Resultatandel -46 290 -135 587 - -
Avyttringar -159 226 -301 469 -71 432 -159 766
Utdelningar -4 352 -171 500 - -
Nedskrivning/återföring nedskrivning - - -81 791 -154 617
Omklassificeringar 10 305 65 943 - -
Utgående redovisat värde 516 702 601 070 207 561 273 643
Andelar i joint venture
Barken Bostadsutveckling Fastighets AB
50 193 38 658 10 386 10 386
Green Deer Holding AB
50 243 35 550 - -
100 436 74 208 10 386 10 386
Andelar i intresseföretag
Swerot Nordic AB
7 570 7 411 7 570 7 411
Nacka Skarpnäs Fastigheter AB
5 916 7 569 5 916 7 500
Fendea AB
177 689 178 595 101 475 101 475
441 472 441 472
Svenskt Industriflyg AB
21 883 53 037 21 883 53 037
Jitech AB
7 410 6 590 7 410 6 590
Kuststaden Projektutveckling AB
- 51 413 - 25 218
Ebba Braheskolan AB
274 202 25 25
Svenska Samhällsfastigheter AB
- 50 074 - 24 964
Gåno Fastigheter i Enköping AB
- 25 - 25
Scutus Security Group AB
15 000 15 000 15 000 15 000
Broadgate Asset Management AB
11 606 4 667 444 387
KPU Bostadsförvaltning AB
- 28 075 - 27
Fastighets AB Brynäs
- 22 249 - 21 126
Roslagsbils Fastighets AB
32 000 - 32 000 -
Våffelbruket AB
5 012 - 5 012 -
Aqua-W Fishing & Hunting AB
0 0 - -
Svenska Schakt AB
0 0 - -
Foodster AB
0 0 - -
Norrfordon Holding AB
57 323 39 526 - -
Vin & Spritlagret i Nyköping AB
0 0 - -
Aktiebolaget Södervik Bruk Holding
0 0 - -
Stigtomta Kvarn Nyköping AB
2 066 1 944 - -
Etebra Holding AB
- 645 - -
Partim Holding AB
175 162 - -
Svenska Hyresmaskin AB
0 0 - -
Widforss Shooting AB
581 287 - -
Gnesta Jakt & Fiske AB
201 25 - -
Choki AB
44 031 62 452 - -
Choki International AB
37 36 - -
Sterling Shipping Ltd
27 052 - - -
Huntyard & Aqua W AB
0 0 - -
Reserv nedskrivning andelar intresseföretag
- -3 594 - -
416 265 526 862 197 175 263 257
516 702 601 070 207 561 273 643
Utgående redovisat värde joint venture
Sportkompaniet Stockholm AB
Utgående redovisat värde intresseföretag
Utgående redovisat värde joint venture och intresseföretag
Not 19 Andelar i joint venture och intresseföretag
68
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
2021
Företag
Kapitalandel
(%)
Tillgångar Skulder Intäkter Resultat Redovisat värde
Barken Bostadsutveckling Fastighets AB 559067-6192 Stockholm 50 51 905 -1 712 454 11 535 50 193
Green Deer Holding AB 556980-0153 Stockholm 47 251 401 -201 158 499 176 14 693 50 243
Joint venture 303 306 -202 870 499 630 26 228 100 436
Swerot Nordic AB 556833-0426 Stockholm 50 13 044 -5 473 24 349 159 7 570
Nacka Skarpnäs Fastigheter AB 556831-3661 Stockholm 50 5 927 -11 0 -1 653 5 916
Fendea AB 556946-9330 Stockholm 48,36 268 056 -90 367 0 -906 177 689
Sterner Stenhus Fastigheter AB 556975-6496 Stockholm - - - - -51 450 -
556349-8871 Stockholm 49 598 -158 - -31 441
Svenskt Industriflyg AB 556473-2161 Stockholm 50 223 626 -201 744 164 947 -81 155 21 883
Jitech AB 556382-9927 Tingsryd 30 23 771 -16 361 56 900 819 7 410
Kuststaden Projektutveckling AB 559089-1205 Oskarshamn - - - - 9 261 -
Ebba Braheskolan AB 559046-8624 Stockholm 50 3 739 -3 465 28 876 464 274
Svenska Samhällsfastigheter AB 559128-6942 Stockholm - - - - 4 605 -
Gåno Fastigheter i Enköping AB 559175-5615 Enköping - - - - 2 438 -
Scutus Security Group AB 556910-4663 Stockholm 50 18 829 -3 829 12 734 - 15 000
Broadgate Asset Management AB 556656-3721
Stockholm
44,44 26 713 -15 108 20 617 8 313 11 606
KPU Bostadsförvaltning AB
559228-4458 Oskarshamn
- - - - 35 374 -
Fastighets AB Brynäs
559066-4511 Stockholm
- - - - 8 877 -
Roslagsbils Fastighets AB
556061-3118 Norrtälje
50 48 349 - 16 349 1 408 - 32 000
Våffelbruket AB
559298-3810 Ludvika
49 7 992 - 2 980 3 979 - 5 012
Aqua-W Fishing & Hunting AB 556753-0877 Stockholm 50 29 -29 0 - 0
Svenska Schakt AB 556375-1154 Stockholm 58,76 5 894 -5 894 0 - 0
Foodster AB 556990-3395 Nyköping 49 2 624 - 2 624 7 402 -325 0
Norrfordon Holding AB 559020-2486 Umeå 50 60 724 -3 401 171 868 17 797 57 323
Vin & Spritlagret i Nyköping AB 556810-3724 Nyköping 49 743 - 743 15 - 0
Aktiebolaget Södervik Bruk Holding 556437-8791 Katrineholm 50 18 -18 0 - 0
Stigtomta Kvarn Nyköping AB 559002-7362 Nyköping 30 3 112 -1 046 3 094 122 2 066
Etebra Holding AB 559122-2806 Jönköping - - - - 99 -
Partim Holding AB 559129-8806 Enköping 50 1 440 -1 265 - 13 175
Svenska Hyresmaskin AB 556982-2611 Järfälla 45 1 903 - 1 903 4 438 - 0
Widforss Shooting AB 559132-8538 Sigtuna 50 1 147 -566 2 818 294 581
Choki AB 559074-7720 Stockholm 49,96 87 468 - 43 437 1 442 -42 556 44 031
Choki International AB 559262-2764 Stockholm 36,5 37 - - - 37
Gnesta Jakt & Fiske AB 559117-7307 Gnesta 49 1 952 - 1 751 2 755 177 201
Sterling Shipping Ltd C 85214 Malta 25 120 278 - 93 226 16 746 27 052
Huntyard & Aqua W AB 556813-8662 Stockholm 20 - - - - 0
Intresseföretag 928 013 -511 747 507 641 -72 518 416 266
Joint venture och intresseföretag 1 231 318 -714 617 1 007 271 -46 290 516 702
Sportkompaniet Stockholm AB
Svenska Schakt AB ägs till 58,76% av dotterbolaget Kvalitena Industrier AB, men konsolideras inte som dotterbolag då bolaget är under avveckling.
Koncernens andel av resultat i joint venture och intresseföretag, vilka är onoterade, och dess andel av tillgångar (inklusive övervärde från förvärvsanalys) och skulder är som följer:
Organisationsnummer/ Säte
69
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
2020
Företag
Kapitalandel
(%)
Tillgångar Skulder Intäkter Resultat Redovisat värde
Barken Bostadsutveckling Fastighets AB 559067-6192 Stockholm 50 143 191 -104 534 3 955 6 237 38 658
Green Deer Holding AB 556980-0153 Stockholm 47 186 016 -150 465 343 418 7 581 35 550
Joint venture 329 207 -254 999 347 373 13 818 74 208
Swerot Nordic AB 556833-0426 Stockholm 50 14 496 -7 086 30 232 577 7 411
Nacka Skarpnäs Fastigheter AB 556831-3661 Stockholm 50 7 645 -77 0 52 7 569
Fendea AB 556946-9330 Stockholm 48,36 254 396 -75 801 0 77 341 178 595
Sterner Stenhus Fastigheter AB 556975-6496 Stockholm - - - - -128 741 -
Skokloster Service AB 556349-8871 Stockholm 49 936 -464 698 -104 472
Svenskt Industriflyg AB 556473-2161 Stockholm 50 362 765 -309 728 153 306 -153 090 53 037
Jitech AB 556382-9927 Tingsryd 30 18 713 -12 123 50 475 -2 001 6 590
Kuststaden Projektutveckling AB 559089-1205 Oskarshamn 8,45 136 823 -85 410 2 653 -21 430 51 413
Ebba Braheskolan AB 559046-8624 Stockholm 50 3 389 -3 187 26 835 -89 202
Svenska Samhällsfastigheter AB 559128-6942
Stockholm
24,4 111 514 -61 440 3 971 15 663 50 074
Fastighets AB Halla 559066-4537
Stockholm
- - - - -1 146 -
Gåno Fastigheter i Enköping AB 559175-5615
Enköping
49,8 1 554 -1 529 111 -6 25
Scutus AB 556910-4663
Stockholm
50 18 645 -3 645 12 401 - 15 000
Broadgate Asset Management AB 556656-3721
Stockholm
38,68 29 346 -24 679 8 120 377 4 667
KPU Bostadsförvaltning AB
559228-4458 Oskarshamn
10,77 140 591 -112 516 8 385 54 175 28 075
Fastighets AB Brynäs
559066-4511 Stockholm
50 25 828 -3 579 0 1 123 22 249
Aqua-W Fishing & Hunting AB 556753-0877 Stockholm 50 48 -48 0 - 0
Svenska Schakt AB 556375-1154 Stockholm 58,76 5 858 -5 858 108 - 0
Foodster AB 556990-3395 Nyköping 49 1 858 -1 858 3 759 -1 075 0
Norrfordon Holding AB 559020-2486 Umeå 50 157 353 -117 827 284 917 30 539 39 526
Vin & Spritlagret i Nyköping AB 556810-3724 Nyköping 49 659 -659 82 -200 0
Aktiebolaget Södervik Bruk Holding 556437-8791 Katrineholm 50 19 -19 46 - 0
Stigtomta Kvarn Nyköping AB 559002-7362 Nyköping 30 3 125 -1 181 2 808 79 1 944
Etebra Holding AB 559122-2806 Jönköping 30 3 496 -2 852 11 611 274 645
Partim Holding AB 559129-8806 Enköping 50 1 404 -1 243 - 46 162
Svenska Hyresmaskin AB 556982-2611 Järfälla 45 2 425 -2 425 4 441 - 0
Widforss Shooting AB 559132-8538 Sigtuna 50 1 097 -810 2 712 231 287
Choki AB 559074-7720 Stockholm 33,5 75 618 -13 167 512 -22 000 62 452
Choki International AB 559262-2764 Stockholm 36,5 37 - - - 37
Gnesta Jakt & Fiske AB 559117-7307 Gnesta 49 1 879 -1 855 2 390 - 24
Huntyard & Aqua W AB 556813-8662 Stockholm 20 - - - - 0
Reserv nedskrivning andelar intresseföretag - -3 594 - - -3 594
Intresseföretag 1 381 519 -854 658 610 570 -149 405 526 862
Joint venture och intresseföretag 1 710 726 -1 109 656 957 943 -135 587 601 070
Företag
Bokfört värde
2021-12-31
Swerot Nordic AB 556833-0426 Stockholm 50,00 7 570
Nacka Skarpnäs Fastigheter AB 556831-3661 Stockholm 50,00 5 916
Fendea AB 556946-9330 Stockholm 48,36 101 475
Sportkompaniet Stockholm AB
556349-8871 Stockholm 49,00 441
Svenskt Industriflyg AB
556473-2161 Stockholm 50,00 21 883
Jitech AB
556382-9927 Tingsryd 30,00 7 410
Ebba Braheskolan AB
559046-8624 Stockholm 50,00 25
Barken Bostadsutveckling Fastighets AB
559067-6192 Stockholm 50,00 10 386
Scutus Security Group AB
556910-4663 Stockholm 50,00 15 000
Broadgate Asset Management AB
556656-3721 Stockholm 38,68 444
Roslagsbils Fastighets AB
556061-3118 Norrtälje 50,00 32 000
Våffelbruket AB
559298-3810 Ludvika 49,00 5 012
Utgående redovisat värde
207 561
Organisationsnummer/ Säte
Svenska Schakt AB ägs till 58,76% av dotterbolaget Kvalitena Industrier AB, men konsolideras inte som dotterbolag då bolaget är under avveckling.
Specifikation av moderbolagets innehav av andelar i joint venture och intresseföretag
Organisationsnummer/Säte
Kapitalandel (%)
70
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Tkr Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag
2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Ingående redovisat värde 566 480 787 792 317 864 286 020
Förvärv och tillskott 454 201 145 156 435 399 117 819
Värdeförändringar i övrigt total resultat -84 953 -214 560 - -
Försäljningar -83 622 -9 198 -83 546 -9 199
Omklassificeringar -10 305 -65 934 - -
Nedskrivningar -48 534 -76 776 -48 534 -76 776
Återföring nedskrivningar 2 662 - 2 662 -
Utgående redovisat värde 795 929 566 480 623 845 317 864
Koncern Moderbolag
2021-12-31 2021-12-31
Noterade aktieinnehav
Antal aktier, kapitalandel
Scandi Standard AB (publ) 30 750 30 750
MAHA Energy AB
21 588 327 st, 18,03%
239 630 141 024
Dome Energy AB (publ)
1 735 794 st, 21,35%
5 728 5 728
Dome Energy AB (publ) - -
Oscar Properties Holding AB
21 367 769 st, 15,79%
244 020 237 473
Oscar Properties Holding AB 12 779 -
532 908 414 974
Onoterade aktieinnehav
Antal aktier, kapitalandel
Beyond Clean Water AB
15 950 000 st, 24,43%
0 0
Vimmerby E-Handel AB (publ) i konkurs 0 0
Axxonen Holding AB (publ) i konkurs
0 0
Apikal Holding AB
50 50
GC CRU Aktiebolag
1 500 1 500
Bajen Bandy AB
0 0
TMPL Solutions AB
2 000 2 000
Maribel AS i konkurs
0 0
Ambience Group AB (publ) 0 0
Source Energy AS 59 634 59 634
Matera Retail Group AB 31 632 31 632
Icon Technology Inc 12 439 12 439
Nordiska Kreditmarknadsaktiebolaget (publ) 16 897 16 897
Kuststaden Holding AB 2 2
Odelco AB
200 st, 16,67%
1 625 -
HUSKIWEAR AB
39 st, 7,57%
2 016 -
Absorb AB
344 060 st, 8,72%
170 -
Förvaltningsaktiebolaget Svenska
Verksamhetsfastigheter
2 500 st, 5%
50 340 -
178 305 124 154
* Rösträttsandel 22,06%
Övriga långfristiga värdepappersinnehav
Nominellt belopp,andel
Andelar i räntebärande obligationslån
Nominellt belopp 70 000 tkr
70 000 70 000
Andel i konvertibelt skuldebrev
Nominellt belopp 8 367 tkr
8 366 8 366
Andel i bostadsrättsförening 6 350 6 350
Utgående redovisat värde 795 929 623 845
Kvalitenas innehav i Source Energy AS 26,1% och Beyond Clean Water AB 24,4% är klassificerat som andra långfristiga värdepappersinnehav då inget
betydande inflytande finns. Kvalitenas innehav i Apikal Holding AB 100% är klassificerat som andra långfristiga värdepappersinnehav då innehavet
bedöms vara kortsiktigt innehav överstigande 20%.
Avseende onoterade aktieinnehav med ett redovisat värde om 178 305 tkr har tillförlitliga verkliga värden ej varit möjliga att få fram varför de anses
motsvaras av anskaffningsvärdena efter avdrag för eventuell nedskrivning.
Andel i bostadsrättsförening
2,1981%
1 314 330 st, 16,33%
15 179 st, 26,1%
166 855 913 st, 18,69%
316 458 st
2 522 467 st, 5,45%
4 322 165 st, 8,02%
293 133 st, 3,0%
50 000 st, 100%
4 869 st, 2,03%
150 000 st, 65,2%*
3 058 617 st, 1,43%
4 400 st, 14,67%
Not 20 Andra långfristiga värdepappersinnehav
750 000 st, 1,135%
31 871 795 st Teckningsoption
5
3 932 088 st
Teckningsoption 1
Kvalitenas innehav i Dome Energy 21,35%, är klassificerat som andra långfristiga värdepappersinnehav då inget betydande inflytande finns.
5 765 520 st, 10,62%
71
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Tkr Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag
2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Ingående redovisat värde 89 515 20 438 37 909 -
Årets amorteringar -23 443 -90 000 -23 360 -90 000
Årets utlåning 177 393 290 259 171 521 273 620
Kapitalisering ränta 11 297 - 11 297 -
Lämnade depositioner, förskott 13 113 22 - -
-51 450 51 450 - -
-16 367 -42 428 -16 367 -42 428
- -77 000 - -68 000
Avyttring koncernföretag
-45 - - -
Nedskrivning fordran -938 -2 785 -938 -2 785
Omklassificering fordran intressebolag -61 136 - -61 136 -
Omklassificering -76 038 -60 441 -70 248 -32 498
Utgående redovisat värde 61 902 89 515 48 677 37 909
Reversfordringar
- - - -
Depositioner
- - - -
Långfristiga lån till övriga 61 902 89 515 48 677 37 909
Kortfristiga lån till övriga 111 855 85 818 103 987 83 739
Upplupen ränta lån till övriga
3 336 8 611 3 099 8 575
177 093 183 944 155 763 130 223
Tkr Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag
2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Långfristiga fordringar
Ingående redovisat värde 349 625 397 957 254 554 318 252
Tillkommande fordringar 171 018 110 664 29 290 90 945
Avgående fordringar -213 710 -189 127 -146 717 -154 643
Omklassificering 61 136 30 131 61 136 -
Utgående redovisat värde 368 069 349 625 198 263 254 554
- - - -
368 069 349 625 198 263 254 554
77 142 3 465 172 -
32 872 23 063 22 835 13 783
478 083 376 153 221 270 268 337
Specifikation av totala lång- och kortfristiga fordringar på joint venture och intresseföretag
Långfristiga fordringar hos joint venture och intresseföretag
Kortfristiga fordringar hos joint venture och intresseföretag
Upplupen ränta fordringar hos joint venture och intresseföretag
Summa fordringar hos joint venture och intresseföretag
Avräkning fordran förvärv aktier och lämnade aktieägartillskott
Fordringar som ska betalas senare än fem år efter balansdagen
Specifikation av totala lång- och kortfristig lån till övriga
Summa lång- och kortfristiga lån till övriga
Not 22 Fordringar hos joint venture och intresseföretag
Fordringar som ska betalas senare än fem år efter balansdagen
Not 21 Övriga långfristiga fordringar
Fordran tilläggsköpeskilling försäljning intressebolag
Konvertering fordran förvärv aktier och konvertibler
72
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Tkr Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag
2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Långfristiga fordringar
Ingående redovisat värde 823 846 1 200 922 1 147 272 1 687 570
Tillkommande fordringar 70 232 98 921 389 130 228 030
Avgående fordringar -50 626 -475 997 -232 774 -768 328
Valutakursdifferens - - 2 959 -
Utgående redovisat värde 843 452 823 846 1 306 587 1 147 272
- - - -
Långfristiga fordringar hos koncernföretag 843 452 823 846 1 306 587 1 147 272
Kortfristiga fordringar hos koncernföretag - 589 46 706 255 238
- - 2 773 1 811
843 452 824 435 1 356 066 1 404 321
Tkr Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag
2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Avräkning skatter och avgifter 346 1 859 0 0
Skattefordran 2 305 2 205 - -
Mervärdesskattefordran 3 215 4 120 - -
Utlåning kortfristig del 111 855 85 818 103 987 83 739
Fordran vid slutligt frånträdesbokslut 24 510 10 430 24 510 10 430
Övriga kortfristiga fordringar 4 452 6 233 2 123 1 130
Utgående redovisat värde 146 683 110 665 130 620 95 299
Tkr Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag
2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Förutbetalda försäkringspremier 4 167 2 702 33 19
Förutbetalda tomträttsavgälder 65 767 - -
Förutbetalda fastighetskostnader 17 319 15 185 - -
Förutbetalda hyresrabatter - 3 607 - -
Förutbetalda räntekostnader - 549 - -
Övriga förutbetalda kostnader 10 648 3 261 505 350
Upplupna ränteintäkter 37 355 31 675 29 854 24 169
Upplupna hyresintäkter - 3 - -
Övriga upplupna intäkter - 7 477 - 46
Utgående redovisat värde 69 554 65 226 30 392 24 584
Not 25 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Koncernens långfristiga fordringar hos koncernföretag är till övervägande del fordran på moderbolaget Dorco International B.V.
Fordringar som ska betalas senare än fem år efter balansdagen
Specifikation av totala lång- och kortfristiga fordringar hos koncernföretag
Upplupen ränta fordringar hos koncernföretag
Summa fordringar hos koncernföretag
Not 24 Övriga kortfristiga fordringar
Not 23 Fordringar hos koncernföretag
73
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Utestående aktier
Registrerade
aktier
Antal aktier vid årets ingång 5 000 5 000
Antal aktier vid årets utgång 5 000 5 000
Alla aktier har lika rösträtt, en röst per aktie.
En akties kvotvärde uppgår till 100 kr.
Till årsstämman 2022 föreslås ingen utdelning.
Förändring av posten reserver redovisas i nedanstående tabell.
För övriga förändringar i eget kapital hänvisas till rapporten förändringar i eget kapital för koncernen respektive moderbolaget.
Tkr
Per 1 januari 2021 161 092
Finansiella tillgångar som kan säljas
Omvärdering - brutto -74 018
-10 935
Uppskjuten skatt 17 500
Förändring finansiella tillgångar som kan säljas -67 453
Omräkningsdifferens utlandsverksverksamhet 46 793
Övrigt totalresultat -20 660
Per 31 december 2021 140 432
Finansiella tillgångar som kan säljas
Moderbolagets bundna och fria egna kapital
Bundna fonder
Balanserat resultat
Förändringar i verkligt värde som uppstår vid omvärdering av investeringar som klassificerats som finansiella tillgångar som kan säljas, värdepapper,
redovisas i övrigt totalresultat och ackumuleras i en separat reserv inom eget kapital. Belopp omklassificeras till resultaträkningen när den berörda
tillgången säljs eller skrivs ned.
Enligt aktiebolagslagen utgörs eget kapital av bundet (icke utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så
mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav
som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och
ställning i övrigt. Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i aktiebolagslagen och beslutas av årsstämman.
Bundna fonder får inte minskas genom vinstutdelning.
Utgörs av föregående års fria egna kapital efter att en eventuell vinstutdelning lämnats. Utgör tillsammans med årets resultat summa fritt eget kapital, det
vill säga det belopp som finns tillgängligt för utdelning till aktieägarna.
Not 26 Eget kapital
Koncernens egna kapital
Aktiekapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital. Reserver avser värdeförändringar redovisade i övrigt totalresultat. Balanserade vinstmedel avser
intjänade vinstmedel inom koncernen.
Reserver
Tillgångar överförda till årets resulat vid försäljning
74
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Tkr Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag
2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31
2020-12-31
Långfristiga räntebärande skulder
Obligationslån - 800 000 - 800 000
Lån från banker och övriga kreditinstitut 1 806 312 1 575 294 - -
Övriga räntebärande skulder 1 902 22 155 - 10 000
Periodiserade låneutgifter -17 135 -18 049 - -4 125
1 791 079 2 379 400 0 805 875
Kortfristiga räntebärande skulder
Obligationslån 800 000 340 000 800 000 340 000
Lån från banker och övriga kreditinstitut 434 545 1 174 094 - -
Checkräkningskredit och byggnadskreditiv 70 168 170 188 70 168 84 376
Övriga räntebärande skulder 185 331 279 590 183 776 270 440
Periodiserade ränteutgifter -6 696 -13 665 -4 125 -9 600
1 483 348 1 950 207 1 049 818 685 216
Summa räntebärande skulder 3 274 427 4 329 607
1 049 818 1 491 091
Kreditfacilitet
Checkräkningskredit beviljat belopp 150 000 126 796 150 000 126 796
Byggnadskreditiv beviljat belopp - 154 000 - -
Koncern
Kassaflöde
Förvärv
dotterbolag
Försäljning
dotterbolag
Låneavgifter Övriga poster
Tkr 2020-12-31 2021-12-31
Långfristiga räntebärande skulder 2 379 400 544 211 - - -12 688 -1 119 844 1 791 079
Kortfristiga räntebärande skulder 1 950 207 -686 261 - -1 022 035 35 437 1 206 000 1 483 348
4 329 607 -142 050 0 -1 022 035 22 749 86 156 3 274 427
Kassaflöde
Förvärv
dotterbolag
Försäljning
dotterbolag
Låneavgifter Övriga poster
Tkr 2019-12-31 2020-12-31
Långfristiga räntebärande skulder 2 644 155 -373 190 429 420 -130 283 8 406 -199 108 2 379 400
Kortfristiga räntebärande skulder 1 203 547 392 719 224 842 - 13 890 115 209 1 950 207
3 847 702 19 529 654 262 -130 283 22 296 -83 899 4 329 607
Moderbolaget
Kassaflöde
Låneavgifter Övriga poster
Tkr 2020-12-31 2021-12-31
Långfristiga räntebärande skulder 805 875 - - -805 875 0
Kortfristiga räntebärande skulder 685 216 -466 873 9 600 821 875 1 049 818
1 491 091 -466 873 9 600 16 000 1 049 818
Kassaflöde
Låneavgifter Övriga poster
Tkr 2019-12-31 2020-12-31
Långfristiga räntebärande skulder 912 096 -28 200 4 500 -82 521 805 875
Kortfristiga räntebärande skulder 665 208 6 705 13 181 122 685 216
1 577 304 -21 495 17 681 -82 399 1 491 091
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten
Ej kassaflödespåverkande
förändringar
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten
Ej kassaflödespåverkande
förändringar
Summa räntebärande kortfristig upplåning
Koncernens räntebärande skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till 3 274 mkr (4 330). I enlighet med Bolagets redovisningsprinciper periodiseras
vissa uppläggningsavgifter och låneavgifter över lånets löptid vilket medför att 24 mkr (32) av de räntebärande skulderna redovisats som periodiserade
låneutgifter. Rensat för denna periodisering uppgår de totala räntebärande skulderna till 3 298 mkr (4 361), motsvarande en belåningsgrad om 47,9
procent (52,9). Räntebärande skulder består av skulder till kreditinstitut om 2 015 mkr (2 749), obligationslån om 800 mkr (1 140), checkräkningskrediter
och byggnadskreditiv om 70 mkr (170) samt övriga räntebärande skulder om 413 mkr (302). Räntebärande lån utgör Kvalitena koncernens huvudsakliga
finansieringskälla. Kvalitena har utgivit obligationslån om totalt 800 mkr. Obligationslånen löper med en räntesats om 6,00% plus Stibor 3M. Räntebindning
samt kapitalbindningsstruktur för räntebärande skulder framgår i not 3.
Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten
Ej kassaflödespåverkande förändringar
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten
Ej kassaflödespåverkande förändringar
Not 27 Upplåning, räntebärande skulder
Summa räntebärande långfristig upplåning
75
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Tkr Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag
2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Övriga långfristiga skulder
Ingående redovisat värde 3 836 6 801 - -
Tillkommande skulder - 385 - -
Avgående skulder -1 887 -3 021
- -
Avyttrade koncernföretag -65 -329 - -
1 884 3 836 0 0
- - - -
Tkr Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag
2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Långfristiga skulder
Ingående redovisat värde - - - -
Tillkommande skulder - - 280 000 -
Avgående skulder - - - -
Utgående redovisat värde 0 0 280 000 0
- - - -
Långfristiga skulder till koncernföretag - - 280 000 -
Kortfristiga skulder till koncernföretag - - 576 370 281 208
- - - -
0 0 856 370 281 208
Uppskjuten skattefordran
Tkr Koncern Koncern
2021-12-31 2020-12-31
Skatt avseende:
Ingående balans 29 906 30 763
Förvärv koncernföretag - 1 452
Försäljning koncernföretag -14 -
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet 1 377 -
Förändring i resultaträkningen -8 553 -2 309
Utgående redovisat värde 22 716 29 906
Räntor med avdragsbegränsning
Ingående balans 9 122 8 104
Förändring i resultaträkningen -4 178 1 018
Utgående redovisat värde 4 944 9 122
Utgående redovisat värde
27 660 39 028
Not 31 Uppskjuten skattefordran och uppskjuten skatteskuld
Den uppskjutna skatten har beräknats med skattesatsen 20,6 procent. Underskottsavdrag utgörs av tidigare års skattemässiga förluster. Dessa förluster är
inte tidsbegränsade utan rullas vidare till nästkommande år och nyttjas genom att kvittas mot framtida skattemässiga vinster. Skattemässiga
underskottsavdrag vilka utgör underlag för redovisad uppskjuten skattefordran uppgår till 134,3 mkr (189,5), vilka har beräknats med skattesatsen 20,6
procent (20,6). Skattemässiga underskottsavdrag i koncernen exklusive underskott på grund av ränteavdragsbegränsningar, vilka inte har värderats,
uppgår per den 31 december 2021 till 693,8 mkr (664,8). Moderbolagets skattemässiga underskottsavdrag exklusive underskott på grund av
ränteavdragsbegränsningar uppgår till 474,4 mkr (476,6), vilket inte har värderats. Uppskjuten skatt inkluderar skillnaden mellan fastigheternas verkliga
värde och skattemässiga värde (temporär skillnad). Fastigheternas skattemässiga värde uppgår till 2 004,7 mkr (2 530,4) och den temporära skillnaden
uppgår till 1 625,6 mkr (2 803,6). Med beaktande av förvärvade temporära skillnader uppgår beloppet till 906,7 mkr (1 256,1). Uppskjuten skatteskuld på
temporära skillnader har beräknats till 20,6 procent (20,6).
Skattemässiga underskott i koncernföretag:
Varav skulder som förfaller senare än fem år efter balansdagen
Specifikation av totala lång- och kortfristiga skulder till koncernföretag
Upplupen ränta skulder till koncernföretag
Summa skulder till koncernföretag
Not 30 Övriga avsättningar
Övriga avsättningar avser lämnade driftsnettogarantier i samband med transaktioner med ett bedömt åtagande om 18 mkr.
Not 28 Övriga långfristiga skulder
Utgående redovisat värde
Varav skulder som förfaller senare än fem år efter balansdagen
Not 29 Skulder till koncernföretag
Moderbolagets skuld till koncernföretag avser lån från Hedvig Eleonora Förvaltnings AB.
76
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Uppskjuten skatteskuld
Tkr Koncern Koncern
2021-12-31 2020-12-31
Skatt avseende:
Ingående balans -1 420 -1 604
Förvärv koncernföretag - -160
Avyttring koncernföretag 464 323
Förändring i resultaträkningen 775 21
Utgående redovisat värde -182 -1 420
Ingående balans -261 622 -276 682
Avyttring koncernföretag 46 911 29 516
Förändring i resultaträkningen 27 961 -14 456
Utgående redovisat värde -186 750 -261 622
Ingående balans -41 795 -89 333
Förändring i övrigt totaltresultat 17 500 47 539
Utgående redovisat värde -24 294 -41 795
-211 226 -304 837
-183 566 -265 809
Tkr Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag
2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Upplupna lönerelaterade kostnader
5 053 3 509 225 -
Upplupna räntor 22 228 28 374 13 891 23 029
Upplupna fastighetskostnader och lagfart 25 341 21 669 18 743 -
Förutbetalda hyresintäkter 26 295 51 814 - -
Övriga poster 35 345 32 116 37 688 30 030
Summa 114 262 137 482
70 546 53 059
Tkr Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag
2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
räntebärande skulder
Fastighetsinteckningar 2 133 267 2 853 194 - -
Övriga säkerheter fastighet överlåtelseavtal 28 200 -
Företagsinteckningar 2 650 2 650 150 150
Andelar i koncernföretag 911 733 1 183 041 48 413 5 877
Andelar i joint venture och intresseföretag 50 193 33 281 10 386 -
Andra långfristiga värdepappersinnehav 340 912 223 387 275 969 145 329
Obligationslån eget innehav - 332 000 - 332 000
405 809 - -
Kassa och bank 21 493 15 000 - -
3 488 852 4 643 362 334 918 483 356
Säkerheter för kreditfaciliteter,
Tillgångar belastade med äganderättsförebehåll
Summa utgående redovisat värde
Uppskjuten skatteskuld netto redovisat värde
Not 32 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Not 33 Ställda säkerheter
Obeskattade reserver i koncernföretag
Skillnaden mellan fastigheternas skattemässiga restvärde och verkligt
värde
Skillnaden mellan finansiella instruments, upptagna i övrigt total resultat,
bokförda värde och verkligt värde
77
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Tkr Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag
2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Borgensförbindelser till förmån för koncernföretag
- - 1 556 400 2 150 373
93 423 279 651 90 073 276 301
Övriga borgensförbindelser
55 250 26 354 55 250 26 354
148 673 306 005 1 701 723 2 453 027
Not 35 Kassaflödesanalys
Tkr Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag
2021 2020 2021 2020
Av- och nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar
13 140 4 146 67 6
Nedskrivning av fordringar
375 3 320 - 1 368
Avskrivning av skulder
- -1 690 - -
Resultat från andelar i joint venture och intresseföretag
46 290 135 587 - -
Resultat i samband med försäljning (förvärv) av tillgångar i dotterföretag
- -11 - -
Resultat i samband med försäljning av tillgångar i koncernen
-2 168 -740 - -
57 637 140 612 67 1 374
Förvärvade tillgångar och skulder:
Förvaltningsfastigheter - -1 244 200
Inventarier - -6 269
Andra långfristiga fordringar - -1 452
Rörelsefordringar - -24 456
Likvida medel - -11 398
Uppskjutna skatteskulder - 160
Långfristiga skulder - 675 358
Kortfristiga rörelseskulder - 24 491
Summa nettotillgångar 0 -587 766
- 10 000
Tillkommer: Lösen lån
- -31 095
Avgår: Amortering fordran koncernföretag
- 433 996
Avgår: Amortering fordran intresseföretag
- 68 000
Avgår: Inlåning/tillskott minoritetsägare
- 5 000
- 11 398
Påverkan på likvida medel 0 -90 467
Nettolikviden bestod av följande poster:
Avyttrade tillgångar och skulder:
Förvaltningsfastigheter 2 356 260 568 500
Finansiella anläggningstillgångar 45 -
Rörelsefordringar 71 836 10 748
Likvida medel 22 848 328
Uppskjutna skatteskulder -449 -323
-1 022 035 -248 707
Kortfristiga rörelseskulder -300 675 -7 549
Summa nettotillgångar 1 127 830 322 997
-202 655 -41
-32 000 -
Avgår: Andel i övriga bolag
-227 400 -9
-22 848 -328
Tillkommer: Fordran/skuld sålda bolag reglerade
118 323 109 412
Resultat i samband med försäljning av tillgångar i dotterbolag
25 141 13 497
Påverkan på likvida medel 786 391 445 528
Avgår: Säljarrevers och ej reglerad skuld sålt bolag
Avgår: Andel i intressebolag
Avgår: Likvida medel i den avyttrade enheten
Förvärv av tillgångar via dotterföretag
Inga rörelseförvärv har gjorts utan årets förvärv av aktier i dotterföretag har klassificerats som tillgångsförvärv och nettolikviden bestod av följande poster:
Avgår: Säljarreverser och ej reglerad köpeskilling
Avgår: Likvida medel i den förvärvade enheten
Försäljning av tillgångar via dotterföretag
Långfristiga skulder och kortfristiga räntebärande skulder
Not 34 Eventualförpliktelser
Borgensförbindelser till förmån för joint venture och intresseföretag
Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
78
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Verkligt värde på finansiella tillgångar och skulder framgår av nedanstående tabell. Se även not 3 Finansiell riskhantering.
Koncern
Tkr
2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Fordringar hos koncernföretag
843 452 824 435
Fordringar hos joint venture och intresseföretag
445 211 353 090
Andra långfristiga värdepappersinnehav
795 929 566 480
Andra långfristiga fordringar
61 902 89 515
Kundfordringar
95 717 60 284
Övriga fordringar
146 683 110 665
Upplupna intäkter
37 355 39 154
Likvida medel
244 788 127 063
Räntebärande skulder
-3 308 336 -4 376 476
Övriga långfristiga skulder
-1 884 -3 836
Leverantörsskulder
-39 914 -64 079
-80 635 -31 675
Övriga skulder
-85 670 -130 213
Upplupna kostnader
-87 967 -85 668
Summa
1 875 108 1 604 206 795 929 566 480
-3 604 406 -4 691 947
Moderbolag
Tkr
2021-12-31
2020-12-31
2021-12-31
2020-12-31
Fordringar hos koncernföretag
1 353 293 1 402 510
Fordringar hos joint venture och intresseföretag
198 435 254 554
Andra långfristiga värdepappersinnehav
623 845 317 864
Andra långfristiga fordringar
48 677 37 909
Kundfordringar
25 562 3 073
Övriga fordringar
130 620 95 299
Upplupna intäkter
29 854 24 215
Kassa och bank
27 960 92 296
Räntebärande skulder
-1 058 429 -1 513 767
Leverantörsskulder
-3 844 -4 730
Skulder till koncernföretag
-856 370 -281 208
-79 576 -30 666
Övriga skulder
-75 769 -117 755
Upplupna kostnader
-70 546 -53 059
Summa
2 438 246 2 227 720 -2 144 534 -2 001 185
Verkliga värden
Verkligt värde för finansiella instrument fastställes och kategoriseras enligt följande nivåer:
Finansiella instrument i nivå 1.
Verkligt värde på finansiella instrument som handlas på en aktiv marknad baseras på noterade marknadspriser på balansdagen. En marknad betraktas som aktiv om noterade priser från en börs, mäklare,
industrigrupp, prissättningstjänst eller övervakningsmyndighet finns lätt och regelbundet tillgängliga och dessa priser representerar verkliga och regelbundet förekommande marknadstransaktioner på armlängds
avstånd. Det noterade marknadspris som används för koncernens finansiella tillgångar är den aktuella köpkursen.
Finansiella instrument i nivå 2.
Verkligt värde på finansiella instrument som inte handlas på en aktiv marknad fastställs med hjälp av värderingstekniker. Härvid används i så stor utsträckning som möjligt marknadsinformation då denna finns
tillgänglig medan företagsspecifik information används i så liten utsträckning som möjligt. Om samtliga väsentliga indata som krävs för verkligt värdevärderingen av ett instrument är observerbara återfinns
instrumentet i nivå 2.
Finansiella instrument i nivå 3.
I de fall ett eller flera väsentliga indata inte baseras på observerbar marknadsinformation klassificeras det berörda instrument i nivå 3.
kundfordringar
anskaffningsvärde
Skulder till joint venture och intresseföretag
Det redovisade värdet för långfristiga fastförräntade lån bedöms avvika från det verkliga värdet. Värdeavvikelsen uppgår till för koncernen 10,1 mkr (15,2) och för moderbolaget 4,5 mkr (9,0) se not 3. Övriga
långfristiga skulder löper med rörlig ränta som bedöms vara marknadsmässig och således bedömer Kvalitena att inga väsentliga skillnader mellan redovisat belopp och verkligt värde föreligger. Finansiella
tillgångar värderade till verkliga värden via resultaträkningen, dvs. derivat värderas i enlighet med nivå 2. Finansiella tillgångar som kan säljas värderas i enlighet med nivå 1.
Skulder till joint venture och intresseföretag
Finansiella skulder
Lånefordringar och
värderade till upplupet
Lånefordringar och
Finansiella tillgångar
värderade till upplupet
kundfordringar
som kan säljas
anskaffningsvärde
Not 36 Finansiella tillgångar och skulder
Finansiella skulder
79
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Tkr
2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Koncernen
Närståenderelation
Moderföretag - - 15 696 24 275
-29 186 -28 552
Övriga koncernföretag 591 507
Joint venture och Intresseföretag 29 744 35 092
15 857 17 426 -11 766 -23 317
Joint venture och Intresseföretag
-1 662 -654
Nyckelpersoner i ledande ställning 10 745 1 732
-8 356 -4 745 -3 958 -
Summa 40 489 36 824 22 126 36 809
-44 910 -51 869
Moderbolaget
Närståenderelation
Moderföretag 15 696 24 275
-29 186
-462 548
Dotterföretag 196 335
16 601 17 961
Dotterföretag
-3 776 -3 262 -9 875
-
Joint venture och Intresseföretag 550 5 384
9 830 13 624
Joint venture och Intresseföretag
-1 621 -304
-8 464 -88 596
Nyckelpersoner i ledande ställning 10 050 1 000
-8 356 -4 745
-19 298 -
Summa 10 796 6 719 28 374 47 549
-66 823 -551 144
Tkr
2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Koncernen
Närståenderelation
Moderföretag och övriga koncernföretag 866 729 837 125
Joint venture och intresseföretag 462 398 377 626
-81 793 -35 363
Nyckelpersoner i ledande ställning - -
-56 138 -93 408
Summa
1 329 127 1 214 751 -137 931 -128 771
Moderbolaget
Närståenderelation
Moderföretag 809 212 797 884
Dotterföretag 544 082 604 627 -856 370 -281 208
Joint venture och Intresseföretag
198 436 254 593 -80 520 -33 921
Nyckelpersoner i ledande ställning
-56 138 -93 408
Summa 1 551 730 1 657 104 -993 028 -408 537
Transaktioner med närstående parter sker på marknadsmässiga villkor. Ovanstående transaktioner har skett med närstående parter. Försäljning av varor och tjänster till närstående (joint venture och
intressebolag), 29,7 mkr, avser 28,3 mkr hyra för lokaler samt 1,4 mkr ersättning för förvaltnings- och rådgivningstjänster samt finansiella tjänster. Försäljning till övriga närstående om totalt 10,7 mkr avser
överlåtelse av aktier till styrelseledamot, 10,0 mkr, samt hyror från styrelseledamöter och ledande befattningshavare om 0,7 mkr. Inköp från närstående 44,9 mkr avser 29,2 mkr arvode och hyra konstverk till
moderbolaget, 1,3 mkr byggtjänster, övriga tjänster 10,5 mkr samt förvärv aktier från styrelseledamot och VD 4,0 mkr. Kvalitena AB (publ) har dessutom förvärvat andelar i dotterbolag från styrelseledamot och
tidigare VD om 15,3 mkr. Skulder till ledande befattningshavare uppgår till 56 mkr och ränta på dessa lån uppgår till 8,4 mkr. Beträffande styrelse, VD och övriga befattningshavares löner och andra ersättningar,
kostnader och avtal som avser pensioner och liknande förmåner samt avtal angående avgångsvederlag, se not 6.
Försäljning av varor och
tjänster till närstående
Ränteintäkter och
ränteutgifter med närstående
Inköp av varor och tjänster hos
närstående
Fordringar hos närstående
Skulder till närstående
Finansiering
• Kvalitena har efter periodens utgång refinansierat samtliga juniora bankkrediter i underkoncernen Hedvig Eleonora Holding AB genom en
omläggning av befintligt lån om 200 mkr. Lånet förlängdes på fem år och med förbättrade villkor.
Covid
Efter balansdagen råder fortfarande pandemi på grund av corona viruset. Det går inte att utesluta en framtida påverkan på koncernens
verksamhet.
Not 38 Transaktioner med närstående
Följande transaktioner har skett med närstående:
Not 37 Händelser efter balansdagen
Förvärv
• Kvalitenas dotterbolag i USA har efter periodens utgång förvärvat 42 fastigheter i USA. Fastigheterna har en uthyrningsbar area på
närmare 65 000 kvm och ett marknadsvärde på över 1,1 miljarder kronor.
Avyttringar
• Kvalitena har efter periodens utgång avyttrat och frånträtt en fastighet i Uppsala om cirka 3 300 kvadratmeter uthyrbar area med en
byggrätt för bostäder. Försäljningen har gjorts genom en bolagstransaktion.
• Kvalitena har efter periodens utgång avyttrat hela sitt innehav i Source Energy AS. Source Energy AS är ett norskt bolag fokuserat på
prospektering och produktion av olja och gas på den norska kontinentalsockeln.
80
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Nyckeltal
Soliditet
Avkastning på eget kapital
Avkastning på totalt kapital
Genomsnittlig kapitalbindning
Genomsnittlig räntebindning
Räntetäckningsgrad
Balanserat resultat
2 130 372 955
Årets resultat
2 542 301
Kronor
2 132 915 256
Styrelsen föreslår att:
I ny räkning överföres 2 132 915 256
Kronor
2 132 915 256
Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures, APM) som omfattar företag vars
värdepapper är noterade på en reglerad marknad. Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparensen och jämförbarheten i de nyckeltal (APM) som ofta presenteras i prospekt och obligatorisk information som
lämnas av noterade företag. Riktlinjerna börjar gälla för prospekt och obligatorisk information som publiceras den 3 juli 2016 eller därefter.
Not 41 Förslag till vinstdisposition
Till bolagsstämmans förfogande står följande vinstmedel:
Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende räntebärande
skulder.
Ett absolut mått på långsiktigheten i de lån som bolaget tagit, uttryckt i
år av återstående kapitalbindning av lånen.
Ett viktat snitt av återstående räntebindningstid avseende räntebärande
skulder
Ett absolut tal på långsiktigheten i den räntebindning företaget har
avseende alla sina räntebärande lån, uttryckt i år av återstående
räntebindning. Detta mått inkluderar även effekten av eventuella
räntederivat som företaget innehar.
Rörelseresultatet dividerat med finansnettot.
Ett mått på företagets förmåga att betala räntor på alla räntebärande
skulder, uttryckt i antal gånger som det tillgängliga resultatet räcker för
att betala den aktuella räntan
Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen
Ett mått på företagets kapitalstruktur och hur företaget valt att
finansiera sina tillgångar. Ett av två finansiella mått som bolagets
styrelse satt upp specifika mål för.
Resultat före skatt i procent av genomsnittligt eget kapital
Ett relativt mått på bolagets förmåga att generera avkastning på det
egna kapitalet, uttryckt i procent. Det andra finansiella måttet som
bolagets styrelse satt upp specifikt mål för.
Resultat före skatt med tillägg för räntekostnader i procent av genomsnittlig
balansomslutning.
Ett mått på bolagets förmåga att generera avkastning på det totala
kapitalet oaktat Bolagets finansiella struktur, uttryckt i procent.
Not 39 Viktiga uppskattningar och bedömningar
För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt
övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa
bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Redovisningen är speciellt känslig för de bedömningar och antaganden som ligger i värderingen av förvaltningsfastigheter. Även
redovisning av uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag är en viktig bedömning. Fastigheternas värde bedöms individuellt per fastighet löpande under året utifrån en mängd bedömningar och
uppskattningar om framtida kassaflöden och avkastningskrav vid en eventuell transaktion. Avstämning sker i de flesta fall även mot externa värderingar. Värdeintervallet mellan bedömt värde och ett
försäljningspris brukar på en fungerande marknad normalt vara +/- 5-10 procent. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som gjorts framgår av not 15.
Not 40 Definition och förklaring av Kvalitenas nyckeltal
Kvalitena mäter och rapporterar vid varje rapporttillfälle det ekonomiska utfallet av verksamheten genom ett antal nyckeltal. Vissa av dessa nyckeltal faller inom definitionen av så kallade Alternativa Nyckeltal.
Nedan följer en redogörelse för definitionen av samtliga nyckeltal och varför Bolaget anser dessa relevanta att mäta.
Definition
Förklaring av nyckeltalet
81
Kvalitena AB (publ)
556527-3314
Stockholm / 2022
Seth Lieberman Per Gustaf Ekbom
Ordförande
Hans Lycketorp Harald Pousette
Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har lämnats den / 2022
Rådek AB
Johan Rudengren
Auktoriserad revisor
Årsredovisningens undertecknande
Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella
redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av
koncernens och företagets ställning och resultat, samt att koncernförvaltningsberättelsen och förvaltningsberättelsen ger en
rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver
väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.
56