upplysningskrav för skulder förenade med kovenanter med  

ikraftträdande år 2024. De nya eller reviderade IFRS-standarder  

eller övriga tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations  

Committee som trätt i kraft från och med 1 januari 2023 har inte  

haft någon nämnvärd effekt på koncernens finansiella  

rapporter.  

1 REDOVISNINGSPRINCIPER  

Allmän information  

Estea Omsorgsfastigheter AB (publ) (nedan Estea), org.nr:

559226-2892, är ett svenskt aktiebolag registrerat i Sverige med

säte i Stockholm, besöksadress Birger Jarlsgatan 25, 111 45

Stockholm.

Estea skall långsiktigt, direkt och indirekt, äga, förvalta och  

utveckla fastigheter i Sverige.

Bolaget registrerades 11 november 2019 och verksamheten  

startade i samband med upptagande av kapitalandelslån den  

18 december 2019. Denna rapport omfattar perioden 1 januari  

- 31 december 2023. Jämförande siffror omfattar perioden 1  

januari-31 december 2022.  

Årsredovisningen och koncernredovisningen för år 2023 har  

godkänts av styrelsen och verkställande direktören för  

offentliggörande och kommer att föreläggas årsstämman 2024  

för fastställande.  

Estea Omsorgsfastigheter AB (publ) är ett helägt dotterbolag  

till Estea AB, org.nr 556321-1415. Primedi AB,

organisationsnummer 556662-6619, upprättar  

koncernredovisning för den största koncernen.  

Grunder för redovisningen  

Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor, vilket också  

ärmoderbolagets och koncernens rapporteringsvaluta.  

Koncernens räkenskaper har upprättats i enlighet med de av  

EU antagna International Financial Reporting Standards (IFRS)  

Redovisningsstandarder samt tolkningar av dessa (IFRIC).  

Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med  

svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell  

rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande  

redovisningsregler för koncerner). Koncernens tillgångar och  

skulder har redovisats till anskaffningsvärden förutom  

förvaltningsfastigheter och kapitalandelslån som värderats och  

redovisats till verkligt värde samt uppskjuten skatt vilken  

redovisats till nominellt värde.  

Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt  

Årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapporterings  

rekommendation RFR 2, Redovisning för juridisk person. RFR 2  

innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska  

personen skall tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och  

uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för  

Årsredovisningslagen.  

Från och med 1 januari 2023 ska ändringarna i IAS 1  

Utformning av finansiella rapporter tillämpas där koncernen  

ska lämna upplysningar om väsentlig information om  

redovisningsprinciper i stället för att upplysa om betydande  

redovisningsprinciper. Förändringen har inte någon väsentlig  

påverkan på koncernens finansiella rapporter. IASB har även  

publicerat ändringar av IAS 1 avseende klassificering av skulder  

som kort- eller långfristiga samtidigt som det införs nya  

Kritiska bedömningar och antaganden  

Att upprätta finansiella rapporter i enlighet med IFRS  

innebär att styrelse och företagsledning gör bedömningar  

och antaganden som i rapporten påverkar tillämpningen av  

redovisningsprinciperna och de redovisade värdena av  

tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig  

information. Dessa bedömningar baseras på erfarenheter  

samt andra faktorer som bedöms vara rimliga vid tidpunkten  

för rapporteringen. Det verkliga utfallet kan avvika från dessa  

bedömningar och antaganden.  

Förvaltningsfastigheter  

Fastigheter redovisas till verkligt värde. Bedömningar

och  

antaganden i samband med värderingen kan ge en  

betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella  

ställning. Värderingen kräver bedömningar och antaganden  

om framtida kassaflöden samt fastställande av  

avkastningskrav. För den osäkerhet som finns i gjorda  

antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid  

fastighetsvärderingar ett osäkerhetsintervall. Gjorda  

antaganden, osäkerhetsfaktoreroch bedömningar framgår av  

not 12.  

Förvärv  

Dotterföretag är företag där moderbolaget direkt eller  

indirekt har ett bestämmande inflytande i. Samtliga bolag,  

vilka ägs direkt eller indirekt av Estea Omsorgsfastigheter AB,  

är hel- och delägda dotterföretag vari bestämmande  

inflytande föreligger.  

Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv  

eller tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars syfte är att förvärva  

bolagets fastighet och där bolagets eventuella  

förvaltningsorganisation och administration är av  

underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras som  

tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som  

rörelseförvärv. Bolagets hittills genomförda bolagsförvärv  

klassificeras som tillgångsförvärv.  

Klassificering  

Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består av  

belopp som förväntas återvinnas eller förfaller mer än tolv  

månader från balansdagen. Omsättningstillgångar och  

kortfristiga skulder består av belopp som förväntas  

återvinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen.  

Koncernredovisning  

Alla bolag i koncernen är helägda utom i Estea  

Samfastigheter förvaltning AB, org.nr 559318-2602 där det  

finns ett minoritetsintresse om 49%. Estea Samfastigheter  

förvaltning AB äger i sin tur 15 bolag. Dessa bolags tillgångar  

och skulder har medtagits bland koncernens tillgångar och  

skulder och minoritetens andel i resultat och eget kapital  

särredovisas.  

I koncernens egna kapital ingår endast den del av  

dotterföretagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet.  

Värdeförändringar  

Värdeförändringar i resultaträkningen består av såväl  

orealiserade som realiserade värdeförändringar och avser  

värdeförändringar på fastigheter samt värdeförändringar  

i finansiella instrument. I de fall fastigheter, finansiella  

instrument eller övriga derivat förvärvats under året jämförs  

värdet vid periodens slut med förvärvsvärdet.  

RESULTATRÄKNINGEN  

Intäkter  

Intäkterna utgörs huvudsakligen av hyror för  

tillhandahållande av lokaler. Intäkterna, som ur ett  

redovisningsperspektiv anses vara operationella, redovisas  

linjärt över den period då lokalen är upplåten.  

Hyresintäkterna avser leasingavtal där koncernen är  

leasegivare och redovisas enligt IFRS 16. I hyresintäkterna  

ingår tillägg såsom uppvärmning, vattenförbrukning och  

fastighetsskatt vilka bedöms vara underordnade  

hyresavtalen och redovisas som hyresintäkter. Rabatter och  

andra hyresreduktioner periodiseras över hyreskontraktets  

löptid. Förskottshyror redovisas som förutbetalda  

hyresintäkter. Ersättningar  

i samband med uppsägningar av hyresavtal i förtid intäktsförs  

direkt. Hyresintäkter från förvärvade fastigheter redovisas från  

och med tillträdesdagen.  

Skatter  

Skatt avser aktuell skatt och uppskjuten skatt.  

Koncernen har redovisat samtliga under året genomförda  

bolagsförvärv som tillgångsförvärv.  

Leasingavtal  

Leasingavtal där risker och förmåner, förknippade med  

ägandet, i all väsentlighet faller på leasegivaren, klassificeras  

som operationella leasingavtal. Hyreskontrakt hänförliga till  

koncernens förvaltningsfastigheter är att betrakta som  

operationella leasingavtal.  

I Estea, som leasingtagare, finns tomträttsavtal som redovisas  

som nyttjanderättstillgång och finansiell skuld.  

Tomträttsavtalen hanteras som eviga hyresavtal vilka  

marknadsvärderas och skrivs därmed inte av.  

Nyttjanderättstillgången räknas fram genom att diskontera  

framtida avgälder med det långsiktiga avkastningskravet vid  

tomträttsavtalets tecknande alternativt vid förvärvet av  

fastigheten.  

Finansiella intäkter  

Finansiella intäkter består av ränteintäkter på bankmedel och  

fordringar och redovisas i den period de avser.  

Fastighetskostnader  

Kostnader belastar resultatet i den period till vilken de hänför  

sig. Fastighetsrelaterade kostnader består av driftkostnader,  

underhållskostnader, fastighetsskatt och  

fastighetsadministration. En betydande andel av driftkostnader  

och kostnader för fastighetsskatt vidaredebiteras till  

hyresgästerna som hyrestillägg.  

BALANSRÄKNINGEN  

Förvaltningsfastigheter  

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att  

generera hyresintäkter eller värdestegring eller en  

kombination av dessa. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter  

till anskaffningsvärde vilket inkluderar direkt hänförbara  

utgifter till förvärvet. Därefter redovisas  

förvaltningsfastigheter i balansräkningen till verkligt värde.  

Värdering av koncernens förvaltningsfastigheter har skett  

enligt nivå 3 i IFRS 13 värderingshierarki och baseras på  

vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av framtida  

kassaflöden som fastigheterna förväntas generera samt ett  

nuvärde  

av bedömt restvärde vid kalkylperiodens slut. Per  

balansdagen är samtliga fastigheter upptagna som tillgångar  

för försäljning i och med att vi har tecknat avtal om  

försäljning med Slättö Core+. Ytterligare info i not 3.  

Central administration  

Kostnader för central administration består av kostnader för  

bland annat koncerngemensamma funktioner och ägande av  

dotterföretag samt kostnader hänförliga till det i  

moderbolaget upptagna kapitalandelslånet.  

Koncerngemensamma funktioner avser kostnader för bland  

annat ekonomisk förvaltning, koncernledning, IT och revision.  

Koncernen har ingen anställd personal och saknar därmed  

lönekostnader, både fasta och rörliga. Koncernen saknar avtal  

om resultatbaserade ersättningar till bolagets funktioner  

såsom VD, koncernledning och administrativ personal.  

Finansiella kostnader  

Med finansiella kostnader avses ränta, avgifter och andra  

kostnader förknippade med räntebärande skulder. Utgifter för  

uttagande av pantbrev kostnadsförs i bolagsredovisningen  

medan posten aktiveras i koncernredovisningen.  

kapitalbelopp.  

Estea Omsorgsfastigheter noterade under föregående  

räkenskapsår att det var en stor värderingsskillnad mellan  

fastigheterna och kapitalandelslånet. Detta relaterar till  

motsvarande substansrabatt på noterade fastighetsbolag  

2022. Estea Omsorgsfastigheters kapitalandelslån har en  

avtalsenlig koppling till fastighetsinvesteringarna.  

Estea använder räntederivatavtal i syfte att reducera  

ränteriskerna och uppnå önskad räntebindningstid. Samtliga  

derivat värderas till verkligt värde i balansräkningen och  

värdeförändringar redovisas mot resultaträkningen. Det  

verkliga värdet för räntederivat baseras på en diskontering av  

beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktens villkor och  

förfallodagar med utgångspunkt i marknadsräntor. För att  

fastställa verkligt värde används marknadsräntor för  

respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt  

vedertagna beräkningsmetoder, innebärande att verkligt värde  

har fastställts enligt observerbara data, det vill säga nivå 2 i  

värderingshierarkin enligt IFRS 13.  

Finansiella instrument  

Ett finansiellt instrument ärvarjeformavavtalsomgerupphovtillen  

finansielltillgångeller finansiellskuld. Finansiella instrument redovisas  

initialttillanskaffningsvärdemotsvarandeverkligt värdemedtilläggför  

transaktionskostnader med undantag fördefinansiellainstrument  

vilkaredovisas tillverkligtvärdeviaresultaträkningen.  

Ett finansiellt instrument tas upp i balansräkningen när  

bolaget blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor.  

Hyresfordringar tas upp i balansräkningen när en faktura har  

skickats och bolagets rätt till ersättning är uppfyllt.  

Rörelseskulder redovisas när motparten levererat en tjänst. En  

finansiell tillgång tas bort i balansräkningen när rättigheterna  

enligt avtal realiseras, förfaller eller när bolaget förlorar  

kontrollen över den. En finansiell skuld tas bort i  

balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på  

annat sätt avtalats bort.  

Finansiella tillgångar upptas initialt till verkligt värde och  

redovisas därefter till upplupet anskaffningsvärde.  

Finansiella skulder klassificeras till upplupet anskaffningsvärde  

med undantag av bolagets kapitalandelslån som värderas till  

verkligt värde via resultaträkningen.  

Estea Omsorgsfastigheter redovisar sina  

förvaltningsfastigheter till verkligt värde i resultatet.  

Kassaflödena i kapitalandelslånet är till stor delen beroende på  

det finansiella resultatet genom den vinstdelning som sker  

enligt avtal efter att fastigheterna har avyttrats. Det verkliga  

värdet på kapitalandelslånen styrs delvis genom ränta men  

även av det finansiella resultatet, som till stor del beror på  

värdet på förvaltningsfastigheterna. Därför har Estea vid  

första redovisningstillfället valt att redovisa även  

kapitalandelslånen till verkligt värde för att ge en så  

rättvisande bild som möjligt av bolagets resultat och ställning,  

då verkligt värde minskar bristande överensstämmelse i  

redovisningen (”accounting mis-match”) till följd av olika  

principer för värdering och redovisning. Kapitalandelslånen  

redovisas till verkligt värde i resultatet, förutom  

värdeförändringar som härrör från förändringar i kreditrisk  

som redovisas i övrigt totalresultat. Kreditrisk definieras som  

risken att en part inte kan fullgöra en skyldighet i ett avtal och  

därigenom förorsaka motparten en finansiell förlust. Estea  

bedömer att den avtalsenliga räntan om 4 procent årligen  

innefattar en kreditrisk. Effekterna av förändringarna i skuldens  

kreditrisk kommer inte att kvittas i resultatet genom en  

förändring av det verkliga värdet för ett annat finansiellt  

instrument som värderas till verkligt värde via resultatet.  

Härmed redovisas värdeförändring relaterad till kreditrisk i  

övrigt totalresultat. Vinstdelning och återbetalning av  

kapitalbeloppet är dock enligt avtalet direkt kopplat till  

bolagets ackumulerade finansiella resultat, och innefattar  

härmed inte kreditrisk per definition.  

Värdering av kapitalandelslånen baseras på noterade priser.  

Värdeförändring hänförlig till kreditrisk beräknas genom att  

jämföra det verkliga värdet på kapitalandelslån med nuvärdet  

av framtida räntebetalningar enligt aktuell marknadsränta  

och ursprunglig kreditspread. Överstiger det verkliga värdet  

på kapitalandelslånet de framtida räntebetalningarna, är  

värdeförändringen i allt väsentligt hänförlig till  

kapitalbeloppet och inte till kreditrisk, då räntebetalning har  

prioritet framför vinstdelning och återbetalning av  

Kortfristiga fordringar  

I koncernen återfinns framför allt kundfordringar, fordringar  

hos moder- och koncernbolag samt övriga fordringar.  

Kortfristiga fordringar bedöms individuellt och värderas till det  

belopp varmed de beräknas inflyta vilket innebär att de  

redovisas till anskaffningsvärde utan diskontering med  

reservering för osäkra fordringar.  

Kassa och bank  

Likvida medel utgörs av tillgodohavanden hos bank på  

bokslutsdagen och redovisas till nominellt värde.  

Övriga finansiella skulder  

Övriga finansiella skulder avser skulder till kreditinstitut,  

kapitalandelslån, övriga kortfristiga skulder och  

leverantörsskulder. Skulder till kreditinstitut redovisas till  

upplupet anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor  

redovisas under posten upplupna kostnader.  

Kapitalandelslånet redovisas som finansiell skuld värderad till  

verkligt värde via resultaträkningen. Omvärdering av  

finansiella instrument avser i sin helhet omvärdering av  

kapitalandelslånet. För finansiella instrument värderade till  

verkligt värde i balansräkningen ska upplysning lämnas om  

vilken nivå av verkligt värde instrumentet tillhör.  

Kapitalandelslånet har värderats enligt nivå 1 och nivå 2  

utifrån serie A och B. Övriga kortfristiga skulder och  

leverantörsskulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde.  

Nedskrivning för förväntade kreditförluster på finansiella  

tillgångar  

Estea redovisar en förlustreserv för förväntade kreditförluster  

på finansiella tillgångar värderade till upplupet  

anskaffningsvärde. Förlustreserven för kundfordringar och  

leasingfordringar värderas till ett belopp som motsvarar de  

förväntade förlusterna för den återstående löptiden.  

För övriga fordringar värderas förlustreserven till ett belopp  

som motsvarar 12 månaders förväntade kreditförluster, givet  

att kreditrisken inte ökat betydligt sedan första  

redovisningstillfället. Om kreditrisken ökat betydligt sedan  

första redovisningstillfället, värderas förlustreserven i stället till  

ett belopp som motsvarar de förväntade kreditförlusterna  

under återstående löptid.  

Koncernens  

kreditriskexponering  

är  

begränsad.  

Moderbolagets kreditriskexponering hänförs i allt väsentligt  

till fordringar på koncernföretag.  

Generellt tillämpas en ratingbaserad metod för att beräkna  

förväntade kreditförluster, baserat på sannolikhet för  

fallissemang och förlust vid fallissemang, beaktande tillgänglig  

information och framtida förväntningar. En reservering  

redovisas i det fall beloppet inte bedöms vara oväsentlig.  

Ingen reserv har redovisats under året.  

Uppskjuten skatt  

Uppskjuten skatt redovisas på skillnaden mellan redovisade  

och skattemässiga värden på koncernens tillgångar och  

skulder. Uppskjutna skatteskulder redovisas för alla  

skattepliktiga temporära skillnader. Uppskjutna  

skattefordringar hänförliga till underskottsavdrag redovisas i  

den mån det är sannolikt att framtida skattemässiga överskott  

kommer att finnas tillgängliga vilka kan utnyttjas mot  

underskottsavdrag. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen  

uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan  

eventuell rabatt minskar i stället fastighetens  

anskaffningsvärde. Vid beräkning av uppskjuten skatt på  

temporära skillnader i fastigheter som uppstår efter  

förvärvstidpunkten beaktas inte att fastigheter ofta kan  

avyttras på ett skatteeffektivt sätt.  

NOT 2 SEGMENTRAPPORTERING  

Kassaflödesanalys  

Kassaflödesanalys upprättas enligt indirekt metod vilket  

innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som  

inte medfört in- eller utbetalningar under perioden.  

Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver  

verksamhet som genererar intäkter och kostnader och för vilket  

det finns fristående finansiell information som presenteras och  

analyseras av bolagets styrelse. Normalt sätt avser  

rörelsesegment en region eller verksamhetsgren.  

Koncernen redovisar verksamheten som ett rörelsesegment  

då fastigheterna är få och endast omfattar förvaltning av  

egenägda kommersiella fastigheter.  

NOT 3 AVVECKLAD VERKSAMHET  

Den 11 december 2023 meddelade koncernen offentligt  

styrelsens beslut om att avyttra samtliga förvaltningsfastigheter  

och bli delägare i Slättö Core+. Transaktionen innebär att Slättö  

Core+ förvärvar Estea omsorgsfastigheters samtliga fastigheter  

för ett nettovärde om 2 767 MSEK genom förvärv av samtliga  

aktier i Estea Omsorgsfastigheter HoldCo AB. Köpeskillingen  

erläggs huvudsakligen i nyemitterade aktier i Slättö Core+.  

Bakgrunden till beslutet grundar sig i stigande räntor och lägre  

fastighetspriser, vilket har inneburit ett förändrat  

företagsklimat. Försäljningen har slutförts den 22 februari 2024.  

Den kvarvarande verksamheten i Estea Omsorgsfastigheter  

kommer bestå av ett finansiellt innehav i Slättö Core+.  

Vid 31 december 2023 klassificerades fastighetsverksamheten  

som en avyttringsgrupp som innehas för försäljning och som en  

avvecklad verksamhet. Fastighetsverksamheten i Estea  

Omsorgsfastigheter representerade koncernens huvudsakliga  

verksamhet och dess enda rörelsesegment. Ledningen har  

med avtal. I merparten av koncernens hyreskontrakt är  

avtalade hyresnivåer inflationsskyddade genom indexklausul.  

Kontraktsförfallostruktur framgår av tabellen nedan med  

årssummor av kontrakterade hyresintäkter.  

därför kommit fram till att det ger läsaren mer användbar  

information att presentera intäkter, kostnader och resultat för  

den avvecklade verksamheten direkt i rapporten över  

totalresultat, i stället för att särredovisa hela årets resultat på  

en rad. Med samma utgångspunkt har ledningen valt att  

presentera kassaflödet från avvecklade verksamheter direkt i  

kassaflödesanalysen.  

De tillgångar och skulder som hänförs till den avvecklade  

verksamheten särredovisas  

i

balansräkningen som  

tillgångar och skulder som innehas för försäljning. En  

uppdelning av de redovisade värdena på tillgångar och  

skulder som innehas för försäljning per 31 december 2023  

presenteras nedan:  

Antal  

Kontrakterad  

Årshyra  

Kontraktsförfall, år  

avtal  

årshyra, msek  

andel, %  

2024  

0

0

0%  

2025-2026  

9

31  

17%  

2027-2031  

19  

33  

18%  

2032-2036  

15  

50  

27%  

2037>  

11  

38  

21%  

Summa Vård, Skola och  

Förskola  

54  

152  

83%  

Bostäder  

277  

31  

17%  

Övrigt, inklusive P-platser

och  

garage  

337  

1

0%  

Totalt  

668  

184  

100%  

2023  

Belopp i MSEK  

Not  

31-dec  

Tillgångar  

Förvaltningsfastigheter  

13  

2 767,0  

Nyttjanderättstillgång  

5

35,3  

Andelar i intresseföretag och gemensamt  

15  

0,0  

styrda företag  

Derivat  

16  

6,9  

Hyresfordringar  

1,9  

Kortfristiga fordringar  

25,2  

Kassa och bank  

30  

6,1  

Tillgångar som innehas för försäljning  

2 842,4  

Skulder  

Skulder till kreditinstitut  

19  

1 996,2  

Leasingskuld  

5

35,3  

Uppskjuten skatteskuld  

12  

0,0  

Övriga kortfristiga skulder  

25  

31,0  

Skulder som är direkt hänförbara med  

2 062,5  

tillgångar som innehas för försäljning  

Ekonomisk uthyrningsgrad  

Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid årets slut till 98  

(96) procent.  

Riskspridning i antal hyresgäster och uthyrbar area  

Av koncernens totala uthyrbara area om knappt 85 705 kvm svarar  

bolagets kommersiella hyresgäster för 81 procent av total  

uthyrningsbar area och 83 procent av de totala hyresintäkterna.  

Den genomsnittliga kontraktstiden för dessa hyresgästavtal  

uppgick vid årets slut till 9,16 år. Koncernens uthyrningsbara  

areor framgår av tabellen nedan. I de fallen ett hyresavtal avser  

mer än en lokal under samma kontrakt räknas den i tabellen  

nedan endast som en lokal.  

2023  

2022  

Resultat från kvarvarande  

jan-dec  

jan-dec  

verksamhet  

Moderbolagets aktieägare  

515,9  

341,8  

Innehav utan bestämmande  

0,0  

0,0  

inflytande  

Summa resultat från  

515,9  

341,8  

kvarvarande verksamhet  

Resultat från avvecklad  

verksamhet  

Moderbolagets aktieägare  

-600,0  

40,6  

Innehav utan bestämmande  

-25,6  

4,0  

inflytande  

Resultat från avvecklad  

-625,6  

44,6  

verksamhet  

NOT 4 HYRESINTÄKTER (AVVECKLAD VERKSAMHET)  

Koncernens hyresintäkter uppgick till 178,2 (155,5) MSEK och  

har genererats från den dagen som koncernen tillträdde  

fastigheterna.  

2023  

2022  

Hyresintäkter, MSEK  

1 jan-31 dec  

1 jan-31 dec  

Hyresintäkter  

169,9  

154,3  

Hyrestillägg  

8,3  

1,2  

Summa hyresintäkter  

178,2  

155,5  

Årshyran för tecknade hyreskontrakt uppgick på bokslutsdagen  

till 184,0 (172,7) MSEK. I årshyran ingår hyrestillägg i enlighet  

Andel av  

Fördelning uthyrningsbar  

Antal  

Antal kvadrat-  

uthyrningsbar  

area  

lokaler  

meter, kvm  

area, %  

Vårdlokaler  

42  

64 733  

76  

Bostäder  

277  

17 663  

21  

Skola/Förskola  

5

2 857  

3

Övrigt, inklusive  

44  

5 614  

7

P-platser och garage  

Totalt  

369  

85 253  

100  

Leasingskulder  

Koncernen  

2023  

2022  

Ingående balans  

40,7  

40,7  

- Avgående  

-5,4  

0

Utgående balans 31 december 2022  

35,3  

40,7  

Tomträttsavgälder redovisade i

resultatet  

2023  

2022  

Räntekostnader  

-2,0  

-2,0  

Summa avtalade tomträttsavgälder  

-2,0  

-2,0  

Sammanställningen nedan omfattar de fem största  

hyresgästerna i portföljen sett till hyresvärde vid årets slut.  

De två översta på listan står tillsammans för nästan en  

tredjedel av de kommersiella intäkterna i portföljen. Alla  

hyresgästerna i listan står tillsammans för 52,5 procent av  

portföljens totala kommersiella intäkter.  

Andel av  

Andel av  

kommersiell  

kommersiella  

Största hyresgäst  

area  

intäkter  

Attendo Sverige AB  

18,4%  

17,1%  

Vardaga Nytida Omsorg AB  

10,3%  

11,5%  

Borås Stad  

9,5%  

8,2%  

Redolaris AB  

6,1%  

8,0%  

Silver Life Service AB  

5,6%  

7,7%  

Summa  

49,9%  

52,5%  

NOT 5 LEASING (AVVECKLAD VERKSAMHET)  

Leasegivare  

Samtliga leasingavtal klassas som operationella leasingavtal  

och redovisas som intäkt linjärt över leasingperioden.  

Tabellen nedan visar framtida hyresintäkter baserade på  

befintliga hyresavtal vid periodens slut.  

Avtalade hyresintäkter, MSEK

Koncernen  

2023  

2022  

Hyresintäkter som förfaller inom ett år  

0,0  

24,8  

Hyresintäkter som förfaller mellan två och fem år  

114,0  

146,2  

Hyresintäkter som förfaller senare än fem år  

1 279,4  

1 158,0  

Summa hyresintäkter  

1 393,5  

1 329,1  

Leasetagare  

Bolaget har som leasetagare ingått avtal avseende tomträtt  

och har på balansdagen fem fastigheter upplåtna med  

tomträtt. Kostnaden för tomträttsavtalet, som enligt IFRS 16  

betraktas som evigt, uppgick till 2,0 MSEK.  

Koncernen  

2023  

2022  

Ersättning för revision  

3,4  

2,4  

Ersättning utöver revision  

-

-

Summa  

3,4  

2,4  

NOT 6 FASTIGHETSKOSTNADER  

Fastighetskostnaderna för avvecklad verksamhet uppgick  

under verksamhetsåret till 49,7 (39,2) MSEK. I beloppet  

ingår direkta fastighetskostnader såsom kostnader för drift  

och underhåll som indirekta fastighetskostnader för  

uthyrning och fastighetsadministration. I flertalet  

hyreskontrakt avtalas att hyresgästen står för vissa av  

fastighetskostnaderna.  

Drift- och underhållskostnader  

I driftkostnaderna ingår kostnader för bland annat  

fastighetsskötsel, elektricitet, uppvärmning, vatten och  

försäkring. Underhållskostnaderna består av löpande  

åtgärder för att bibehålla fastighetens standard och  

funktion av tekniska installationer. I de fall avtal finns om  

vidaredebitering av drift- och underhållskostnader utgår  

dessa som tillägg till hyran. Driftkostnaderna uppgick under  

verksamhetsåret till 27,4 (32,8) MSEK.  

Fastighetsskatt  

Fastighetsskatten betalas årsvis i enlighet med fastställda  

taxeringsvärden. I normalfallet debiteras bolaget en  

preliminär F-skatt som bland annat skall motsvara den  

fastighetsskatt som fastställts för fastigheten.  

Fastighetsskatt debiteras på ett hyresavtal som ett tillägg till  

hyran. Majoriteten av koncernens fastigheter avser  

specialfastigheter där fastighetsskatt ej utgår. Den totala  

fastighetsskatten uppgår till 0,2 (0,4) MSEK.  

NOT 8 ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER  

Under verksamhetsåret har moderbolaget Estea  

Omsorgsfastigheter AB’s styrelse bestått av tre  

styrelseledamöter. Moderbolaget och dess dotterföretag  

har med Estea AB ingått avtal om tillhandahållande av  

ledande befattningshavare och övriga anställda. Kostnader i  

form lön, pensioner eller annan ersättning har ej  

förekommit utan är en del i det förvaltningsarvode  

moderbolaget betalar till Estea AB. Förvaltningsarvodet har  

under verksamhetsåret uppgått till 28,8 (24,1) MSEK. Ingen  

ersättning har utgått till bolagets styrelse.  

NOT 7 ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNING TILL  

REVISORER  

Koncernens totala ersättningar till revisorer uppgick till 3,4  

(2,4) MSEK och avsåg i sin helhet ersättning till Ernst &  

Young AB. Ingen ersättning utöver revision har utbetalts.  

NOT 10 FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER  

Koncernen  

2023  

2022  

Ränteintäkter*  

0

0,7  

Räntekostnader kreditinstitut*  

-97,3  

-51,2  

Räntekostnader kapitalandelslån**  

-50,8  

-50,7  

Summa  

-148,1  

-101,2  

*Avser avvecklad verksamhet  

**Kvarvarande verksamhet  

NOT 11 VÄRDEFÖRÄNDRINGAR  

Finansiella instrument  

Med finansiella instrument avses varje form av avtal som  

ger upphov till en finansiell tillgång eller finansiell skuld.  

Finansiella instrument redovisas initialt till  

anskaffningsvärde motsvarande verkligt värde med tillägg  

för transaktionskostnader med undantag för finansiella  

instrument som värderas till verkligt värde via  

resultaträkningen.  

Kapitalandelslånet har tagits upp genom emissioner av  

kapitalandelsbevis och redovisas till verkligt värde.  

Värdeförändringar redovisas över resultaträkningen och  

påverkade koncernens resultat med 569,6 (395,4) MSEK.  

Bolaget har under året haft en orealiserad värdeförändring  

på derivat om -6,5 (2,6) MSEK samt en realiserad  

värdeförändring på fastigheter om -9,9 (3,5) MSEK.  

Fastigheter  

På bokslutsdagen äger koncernen totalt 45 fastigheter.  

Fastigheterna värderades vid årets utgång till 2 767,0 (3  

350,8) MSEK. Värdeförändringarna i koncernens  

fastighetsbestånd uppgick till -644,0 (22,5) MSEK.  

Värdeförändringar, MSEK  

Koncern  

2023  

2022  

Orealiserade värdeförändringar på derivat  

-6,5  

2,6  

Orealiserade värdeförändringar på fastigheter  

-644,0  

22,5  

Orealiserade värdeförändringar i kapitalandelslån  

569,6  

395,4  

Realiserade värdeförändringar på fastigheter  

-9,9  

3,5  

Summa värdeförändringar  

-71,0  

406,2  

NOT 12 SKATT  

Avstämning av redovisad skatt, MSEK  

Koncernen  

2023  

2022  

Resultat före skatt avvecklad verksamhet och  

-164,8  

406,2  

kvarvarande verksamhet  

Skatt enligt gällande skattesats, 20,6  

33,9  

-83,7  

(20,6) procent  

Skatteeffekt avseende ej avdragsgilla  

-11,9  

0

kostnader  

Övriga skattemässiga justeringar  

0,3  

-1,7  

Ej avdragsgill värdeförändring  

117,3  

81,5  

kapitalandelslån  

Omvärdering temporära skillnader  

-58,1  

-

Skatteeffekt ej avdragsgill ränta  

-26,6  

-15,9  

Årets skatt enligt resultaträkningen  

55,1  

-19,7  

Effektiv skatt  

5%  

5%  

Inkomstskatten för Estea Omsorgsfastigheter AB och dess  

dotterföretag är 20,6 (20,6) procent. I resultaträkningen  

redovisas skatten som aktuell skatt och uppskjuten skatt.  

Aktuell skatt är beräknat utifrån årets skattepliktiga resultat  

vilket i normalfallet är lägre än det redovisade resultatet främst  

beroende av möjligheten att utnyttja skattemässiga  

avskrivningar på fastigheter och skattemässiga direktavdrag för  

vissa ombyggnationer på fastigheter.  

Uppskjuten skatt är en avsättning för beräknade framtida  

skattefordringar eller skatteskulder hänförligt till samtliga  

temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga  

värden.  

I tabellen nedan redovisas vilka intäkter och kostnader som  

netto påverkat beräkningen av aktuell skatt och uppskjuten  

skatt.  

Redovisad skatt, MSEK  

Koncernen  

2023  

2022  

Aktuell skattekostnad  

-1,0  

-2,1  

Uppskjuten skatteintäkt/skattekostnad  

56,1  

-17,6  

Redovisad skatt  

55,1  

-19,7  

NOT 13 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER  

Det redovisade värdet för koncernens fastighetsbestånd vid  

årets slut uppgick till 2 767,0(3 350,8) MSEK. Värdeförändringen i  

fastighetsbeståndet har under året uppgått till -644,0 (22,5)  

MSEK.  

Verkligt värde, MSEK  

År 2023  

År 2022

Antal  

Fastighetsvärde 1 jan  

3 350,8  

2 993,1  

45 (37)  

+ Förvärv av fastigheter  

26,6  

293,4  

1 (9)  

+ Ny- till- och ombyggnation  

239,7  

116,1  

-

+ Försäljning av fastigheter  

-206,2  

-74,2  

1 (1)  

+/- Värdeförändringar  

-644,0  

22,5  

-

-Omklassificering av tillgångar som  

-2 767,0  

-

-45  

innehas för försäljning  

Fastighetsvärde 31 dec  

0

3 350,8  

0 (45)  

Antaganden  

Vid bedömningen av fastigheternas framtida intjäningsförmåga  

har följande antaganden i värderingarna använts. I de fall  

antaganden förändras under kalkylens löptid eller är olika  

mellan fastigheterna anges de som ett intervall.  

Antaganden i värderingarna vid årets slut  

2023*  

2022  

Avkastningskrav, %  

4,7  

Kapitaliseringsfaktorvid restvärdesberäkning, %  

4,3-7,6  

Inflation, %  

4,0  

Antaget driftnetto år 1, msek  

140,1  

Långsiktig vakans, %  

0,0-5,0  

Taxeringsvärden*, MSEK  

2023  

2022  

Byggnader  

299,4  

275,2  

Mark  

74,7  

74,5  

*Flertalet av koncernens 45 fastigheter klassificeras som  

specialenheter och är undantagna från skatt.  

*Ej tillämpligt då fastigheterna är upptagna till verkligt värde inklusive  

försäljningskostnader.  

Definition och klassificering  

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att  

generera positivt driftnetto (hyresintäkter minus  

fastighetskostnader) och därigenom uppnå en attraktiv  

avkastning för koncernens aktieägare och innehavare av  

kapitalandelsbevis. Koncernens fastigheter är klassificerade  

som förvaltningsfastigheter och har värderats till verkligt värde.  

Koncernens fastigheter är värderade enligt nivå 3 inom  

värderingshierarkin i IFRS 13.  

Årets investeringar  

Koncernen har under verksamhetsåret förvärvat fastigheter för  

totalt 26,6 (293,4) MSEK samt genomfört investeringar i  

fastigheterna om 239,7

(116,1) MSEK.  

Värderingsmodell  

Fastighetsvärdet är upptaget till verkligt värde inklusive  

försäljningskostnader till Slättö Core+ om 2 767,0 MSEK. Med  

begreppet marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt  

försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen  

förutses ske vid värderingstidpunkten efter att fastigheten på  

sedvanligt sätt varit ute till försäljning på marknaden och  

under i övrigt normala förhållanden vid en  

fastighetsförsäljning.  

Fastighetsvärderingarna grundar sig på både observerbara som  

icke observerbara indata och beaktar högsta och bästa nytta av  

fastigheternas användning. Observerbara data som har stor  

påverkan på värdet är aktuella hyror, fastighetskostnader,  

investeringar och aktuell inflation. Icke observerbara data är  

avkastningskrav och framtida förväntade hyresnivåer och  

vakanser. En vedertagen modell föratt beräkna fastighetens  

värde är att diskontera nuvärdet av framtida kassaflöden samt ett  

nuvärde av bedömt restvärde vid kalkylperiodens slut. En  

kalkylperiod brukar i normalfallet sträcka sig över fem eller tio  

år. Viktiga parametrar i modellen är bedömt avkastningskrav.  

Avkastningskrav kan jämföras mot faktiska  

fastighetstransaktioner som genomförts men fastigheter  

som sålts kan ibland vara få,vilket kan göra bedömningen om  

förändringar i avkastningskrav svårbedömt.  

Osäkerhetsintervall och känslighetsanalys  

Fastighetsvärderingar baseras på information, vedertagna  

beräkningsprinciper och antaganden tillgängliga på  

bokslutsdagen. Känslighetsanalysen i tabell nedan visar hur  

förändringar i använda antaganden om kassaflöde och  

avkastningskrav påverkar värderingaren även om ett antagande  

sällan sker isolerat från andra antaganden.  

Den orealiserade värdeförändringen för fastigheter som ägts  

under hela räkenskapsåret beräknas från räkenskapsårets  

början. För fastigheter som förvärvats under räkenskapsåret  

beräknas den orealiserade värdeförändringen med  

utgångspunkt från överenskommet fastighetsvärde justerat för  

transaktionskostnader och eventuellt avdrag för latent skatt.  

Värdepåverkan i MSEK  

Känslighetsanalys +/-  

2022*  

Hyresvärde, +/- 1%  

+/- 22,4  

Ekonomisk uthyrningsgrad, +/- 1%  

+/- 23,4  

Avkastningskrav, +/- 1%  

-629,0/ +871,6  

*2023 ej tillämpligt då fastigheterna är upptagna  

till verkligt värde inklusive försäljningskostnader  

Känslighetsanalys värdeförändring  

Fastigheter  

-20%  

-10%  

0%  

+10%  

+20%  

Värdeförändring, MSEK  

-670,2  

-335,1  

-

335,1  

670,2  

Belåningsgrad  

74,9  

66,5  

59,9  

54,4  

49,9  

NOT 17 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA  

INTÄKTER  

NOT 14 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG  

Koncernen  

2023  

2022  

Förutbetalda investeringar i projekt  

0

7,8  

Upplupna intäkter periodiserade  

6,5  

6,9  

hyresrabatter  

Övriga poster  

8,1  

8,4  

Omklassificering av tillgångar som innehas  

-9,0  

-

för försäljning  

Summa  

5,6  

23,1  

Moderbolaget äger samtliga andelar i Estea Omsorgsfastigheter  

HoldCo AB med säte i Stockholm och organisationsnummer  

559133-3827. Vid utgången av räkenskapsåret ägde  

moderbolaget 1 780 000 (1 780 000) andelar som var bokförda  

till 0 (122,1) MSEK. Vid utgången av räkenskapsåret äger  

moderbolaget Estea Omsorgsfastigheter HoldCo AB som i sin  

tur äger samtliga aktier i Estea Omsorgsfastigheter PropCo AB.  

Totalt består koncernen av 60 helägda varav 14 delägda bolag  

NOT 18 EGET KAPITAL  

Aktiekapital  

Aktiekapitalet var per 31 december 2023 fördelat på 500  

000 aktier. Samtliga aktier ägs av Estea AB, org.nr  

556321-1415. Aktierna har ett kvotvärde om 1 kronor.  

Aktiekapitalet uppgår på balansdagen till 0,5 MSEK.  

NOT 15 ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG OCH GEMENSAMT  

STYRDA FÖRETAG  

Som intressebolag redovisas företag i vilka koncernen utövar  

ett betydande, men inte bestämmande, inflytande vilket  

presumeras vara fallet när innehavet uppgår till minst 20 och  

högst 50 procent av rösterna. Intressebolag redovisas enligt  

kapitalandelsmetoden.  

Koncernen  

2023  

2022  

Ingående Anskaffningsvärde  

0,3  

-

Årets anskaffning  

0

0,3  

Resultat från andelar i intresseföretag  

-0,3  

Utgående redovisat värde  

0,0  

0,3  

Balanserade vinstmedel i koncernen  

Balanserade vinstmedel avser intjänade vinstmedel i koncernen  

samt villkorade aktieägartillskottet som Estea AB lämnat sedan  

verksamheten startade. Koncernens balanserade vinstmedel,  

inklusive årets resultat om -109,7 (439) MSEK, uppgick vid årets  

slut till 385,5 (491,2) MSEK.  

NOT 16 DERIVAT  

Verkligt värde för ränteswappar baseras på en diskontering av  

beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktets villkor och  

förfallodagar och med utgångspunkt i marknadsräntan på  

balansdagen.  

Förändring för derivaten i nivå 2 presenteras nedan  

Utdelning  

Styrelsen framlägger till årsstämman förslag om utdelning.  

Årsstämman beslutar i enlighet med Aktiebolagslagen om  

utdelning. Styrelsen föreslår till årsstämman 2024 att ingen  

utdelning skall ske.  

Koncernen  

2023  

2022  

Ingående Anskaffningsvärde  

13,4  

-

Årets anskaffningsvärde  

0

10,7  

Värdeförändring i resultaträkning  

-6,5  

2,6  

Omklassificering av tillgångar som innehas  

-6,9  

-

för försäljning  

Summa  

0

13,4  

Eget kapital  

Förändring av eget kapital finns beskrivet på sidan 19  

(koncernen) och 23 (moderbolaget).  

NOT 19 SKULDER TILL KREDITINSTITUT  

I tabellen nedan redovisas kapitalandelslån. Kapitalandelslånet  

kan förlängas enligt fondvillkoren (se vidare kapitalandelsbevis  

i korthet, s 8 ovan).  

Skulder till kreditinstitut direkt hänförligt till tillgångar som  

innehas för försäljning.  

I ränteförfallostrukturen nedan redovisas när kapitalet förfallertill  

återbetalning.  

Koncern  

2023  

2022  

Kapitalandelslån  

341,8  

911,4  

Summa skulder kapitalandelslån  

341,8  

911,4  

varav kortfristigt  

Kapitalandelslån  

-

-

Summa kapitalandelslån kortfristigt  

-

-

Låneförfallostruktur  

Koncernen  

2023  

2022  

Förfallotidpunkt inom 1 år från balansdagen  

1 437,4  

767,3  

Förfallotidpunkt mellan 1 år och 5 år från  

558,8  

2 632,4  

balansdagen*  

Förfallotidpunkt senare än 5 år från balansdagen  

-

-

Skulder som är direkt hänförbara med tillgångar som  

-1996,2  

-

innehas för försäljning  

Summa  

0

3 399,7  

NOT 20 KAPITALANDELSLÅN  

Genom kapitalandelslånet har Estea en långfristig finansiering som  

förfallertill återbetalning 2025-03-27 men med rätt till förlängning  

av löptiden med högst 3 år perförlängningsperiod.  

Kapitalandelslån serie A, beslutat i enlighet med 11 kap. 11 §  

aktiebolagslagen (2005:551), representeras av  

kapitalandelsbevis vars nominella belopp initialt uppgår till 10  

000 kronor. Bolaget (låntagaren) har utfärdat 100 519  

kapitalandelsbevis. ISIN kod för dessa är SE00013513801.  

Kapitalandelslån serie B, beslutat i enlighet med 11 kap. 11  

§ aktiebolagslagen (2005:551), representeras av  

kapitalandelsbevis vars nominella belopp initialt uppgår till 1 000  

000 kronor. Bolaget (låntagaren) har utfärdat 247 sådana  

kapitalandelsbevis. ISIN kod för dessa är SE0016275515.  

Kapitalandelsbevis är ett skuldbevis vilket representerar en  

andel i kapitalandelslånet. De är konstruerade som enskilda  

värdepapper likt ett räntebevis. Kapitalandelsbeviset ger en  

fastställd årlig ränta till långivarna (kupong 4,00 procent), men  

också extra utdelning (vinstdelning) baserad på värdet av  

låntagarens tillgångar vid löptidens slut. Det kan således bli både  

högre och lägre än nominellt belopp. Återbetalningen är alltså  

beroende av utvecklingen i låntagarkoncernen varför  

återbetalningen kan komma att understiga eller överstiga det  

totala lånebeloppet vid löptidens slut. Se not 34.  

Kapitalandelslån, MSEK  

2023  

2022  

Kapitalandelslån 1 januari  

911,4  

1306,9  

+ Emissioner serie A  

-

-

+ Emissioner serie B  

-

-

+/- Orealiserad värdeförändring  

-569,6  

-395,4  

Skuld i koncernbalansräkningen 31 december  

341,8  

911,4  

NOT 21 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN  

Avstämning av kassaflödet för skulder hänförliga  

till finansieringsverksamheten  

Koncern  

2023  

2022  

Skulder till kreditinstitut och kapitalandelslån  

1 januari  

2 918,0  

3 128,8  

Upptagande av lån  

128,0  

246,7  

Amortering av lån  

-137,6  

-62,1  

Värdeförändring (ej kassaflödespåverkande)  

-569,6  

-395,4  

Skulder till kreditinstitut och  

kapitalandelslån 31 december  

2 338,0  

2 918,0