REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER  

(Alla belopp i miljoner kronor, MSEK, om inget annat anges)  

NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER  

Allmän information  

Estea Omsorgsfastigheter AB (publ) (nedan Estea), org.nr:

559226-2892, är ett svenskt aktiebolag registrerat i Sverige

med säte i Stockholm, besöksadress Birger Jarlsgatan 25,

111 45 Stockholm.

Estea skall långsiktigt äga, förvalta och utveckla fastighe-  

ter i Sverige.  

Bolaget registrerades 11 november 2019 och verksam-  

heten startade i samband med upptagande av kapitalan-  

delslån den 18 december 2019. Denna rapport omfattar  

perioden 1 januari - 31 december 2022. Jämförande siffror  

omfattar perioden 1 januari-31 december 2021.  

Årsredovisningen och koncernredovisningen för år 2022  

har godkänts av styrelsen och verkställande direktören för  

offentliggörande och kommer att föreläggas årsstämman  

2023 för fastställande.  

Estea är helägt dotterbolag till Estea AB. Primedi AB,

organisationsnummer 556662-6619, upprättar koncernre-  

dovisning för den största koncernen.  

Grunder för redovisningen  

Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor, vilket  

också är moderbolagets och koncernens rapporteringsvaluta.  

Koncernens räkenskaper har upprättats i enlighet med de  

av EU antagna International Financial Reporting Stan-  

dards (IFRS) samt tolkningar av dessa (IFRIC). Vidare har  

koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk  

lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings  

rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisnings-  

regler för koncerner). Koncernens tillgångar och skulder  

har redovisats till anskaffningsvärden förutom förvalt-  

ningsfastigheter och kapitalandelslån som värderats och  

redovisats till verkligt värde samt uppskjuten skatt vilken  

redovisats till nominellt värde.  

Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt Års-  

redovisningslagen och Rådet för finansiell rapporterings  

rekommendation RFR 2, Redovisning för juridisk person.  

RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för  

den juridiska personen skall tillämpa samtliga av EU god-  

kända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom  

ramen för Årsredovisningslagen.  

Nya standarder och tolkningar som trätt i kraft 2022  

Nya av EU godkända och ändrade standarder samt tolk-  

ningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee som  

har trätt i kraft under 2022 bedöms för närvarande inte  

påverka Esteas resultat eller finansiella ställning i väsentlig  

omfattning. Nya eller ändrade standarder som träder i kraft  

Kritiska bedömningar och antaganden  

Att upprätta finansiella rapporter i enlighet med IFRS  

innebär att styrelse och företagsledning gör bedömningar  

och antaganden som i rapporten påverkar tillämpningen  

av redovisningsprinciperna och de redovisade värdena av  

tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig  

information. Dessa bedömningar baseras på erfarenheter  

samt andra faktorer som bedöms vara rimliga vid tidpunk-  

ten för rapporteringen. Det verkliga utfallet kan avvika från  

dessa bedömningar och antaganden.  

Förvaltningsfastigheter  

Fastigheter redovisas till verkligt värde. Bedömningar  

och antaganden i samband med värderingen kan ge en  

betydande påverkan på koncernens resultat och finan-  

siella ställning. Värderingen kräver bedömningar och  

antaganden om framtida kassaflöden samt fastställande  

av avkastningskrav. För den osäkerhet som finns i gjorda  

antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastig-  

hetsvärderingar ett osäkerhetsintervall. Gjorda antagan-  

den, osäkerhetsfaktorer och bedömningar framgår av not 12.  

Förvärv  

Dotterföretag är företag där moderbolaget direkt eller  

indirekt har ett bestämmande inflytande i. Samtliga bolag,  

vilka ägs direkt eller indirekt av Estea Omsorgsfastigheter  

AB, är helägda dotterföretag vari bestämmande inflytande  

föreligger.  

Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseför-  

värv eller tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars syfte är att  

förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella  

förvaltningsorganisation och administration är av under-  

ordnad betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångs-  

förvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseför-  

värv. Vid tillgångsförvärv redovisas uppskjuten skatt till det  

värde den åsatts vid förvärvet. Bolagets hittills genomför-  

da bolagsförvärv klassificeras som tillgångsförvärv.  

Klassificering  

Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består av  

belopp som förväntas återvinnas eller förfaller mer än tolv  

månader från balansdagen. Omsättningstillgångar och  

kortfristiga skulder består av belopp som förväntas åter-  

vinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen.  

Koncernredovisning  

Koncernredovisningen omfattar moderföretaget Estea  

Omsorgsfastigheter AB och de företag i vilka moderföre-  

taget direkt eller indirekt har ett bestämmande inflytande  

(dotterföretag). Alla bolag i koncernen är helägda utom  

i Estea Samfastigheter förvaltning AB där det finns ett  

minoritetsintresse om 49%. Estea Samfastigheter förvalt-  

ning AB äger i sin tur 14 bolag. Dessa bolags tillgångar och  

skulder har medtagits bland koncernens tillgångar och  

skulder och minoritetens andel i resultat och eget kapital  

särredovisas.  

1 januari 2023 och senare bedöms inte ha någon väsentlig  

påverkan på Esteas resultat eller finansiella ställning.  

Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmeto- Värdeförändringar  

den vilket innebär att dotterföretagens egna kapital vid  

förvärvstidpunkten, fastställt som skillnaden mellan det  

förvärvade bolagets tillgångar och skulder, eliminerats  

i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den  

del av dotterföretagens egna kapital som tillkommit efter  

förvärvet. I koncernens resultaträkning ingår intäkter och  

kostnader endast för den period då dotterföretaget ingått  

i koncernen. Samtliga internförsäljningar eller vinster  

och förluster som uppstått vid interna transaktioner samt  

koncerninterna mellanhavanden har eliminerats i koncern-

Skatter

Skatt avser aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt  

är skatt som ska betalas eller erhållas för aktuellt år samt  

med justeringar av tidigare års aktuella skatter. Skatteplik-  

tigt resultat kan skilja sig från det redovisade resultatet i  

resultaträkningen då det har justerats för ej skattepliktiga  

intäkter och ej avdragsgilla kostnader hänförliga till peri-  

oden. Uppskjuten skatt redovisas på temporära skillnader  

med nominell skattesats utan diskontering och beräknas  

som skillnaden mellan det redovisade och skattemässiga  

värdet på en tillgång eller skuld.  

redovisningen.  

RESULTATRÄKNINGEN  

Intäkter  

Intäkterna utgörs huvudsakligen av hyror för tillhandahål-  

lande av lokaler. Intäkterna, som ur ett redovisningsper-  

spektiv anses vara operationella, redovisas linjärt över  

den period då lokalen är upplåten. Hyresintäkterna avser  

leasingavtal där koncernen är leasegivare och redovi-  

sas enligt IFRS 16. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom  

uppvärmning, vattenförbrukning och fastighetsskatt vilka  

bedöms vara underordnade hyresavtalen och redovisas  

som hyresintäkter. Rabatter och andra hyresreduktioner  

periodiseras över hyreskontraktets löptid. Förskottshyror  

redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Ersättningar  

i samband med uppsägningar av hyresavtal i förtid in-  

täktsförs direkt. Hyresintäkter från förvärvade fastigheter  

redovisas från och med tillträdesdagen.  

Finansiella intäkter  

Finansiella intäkter består av ränteintäkter på bankmedel  

och fordringar och redovisas i den period de avser.  

Fastighetskostnader  

Kostnader belastar resultatet i den period till vilken de  

hänför sig. Fastighetsrelaterade kostnader består av  

driftkostnader, underhållskostnader, fastighetsskatt och  

fastighetsadministration. En betydande andel av driftkost-

nader och kostnader för fastighetsskatt vidaredebiteras till  

hyresgästerna som hyrestillägg.  

Central administration  

Kostnader för central administration består av kostnader  

för bland annat koncerngemensamma funktioner och  

ägande av dotterföretag samt kostnader hänförliga till det  

i moderbolaget upptagna kapitalandelslånet. Koncerng-  

emensamma funktioner avser kostnader för bland annat  

ekonomisk förvaltning, koncernledning, IT och revision.  

Koncernen har ingen anställd personal och saknar där-  

med lönekostnader, både fasta och rörliga. Koncernen  

saknar avtal om resultatbaserade ersättningar till bolagets  

funktioner såsom VD, koncernledning och administrativ  

personal.  

Finansiella kostnader  

Med finansiella kostnader avses ränta, avgifter och andra  

kostnader förknippade med räntebärande skulder. Utgifter

för uttagande av pantbrev kostnadsförs i bolagsredovis-  

ningen medan posten aktiveras i koncernredovisningen.  

Värdeförändringar i resultaträkningen består av såväl  

orealiserade som realiserade värdeförändringar och avser  

värdeförändringar på fastigheter samt värdeförändringar  

i finansiella instrument. Värdeförändringar beräknas som  

skillnaden mellan värdet vid periodens början och värdet  

vid periodens slut. I de fall fastigheter, finansiella instru-  

ment eller övriga derivat förvärvats under året jämförs  

värdet vid periodens slut med förvärvsvärdet.  

Koncernen har redovisat samtliga under året genomförda  

bolagsförvärv som tillgångsförvärv.  

Leasingavtal  

Leasingavtal där risker och förmåner, förknippade med  

ägandet, i all väsentlighet faller på leasegivaren, klassifice-  

ras som operationella leasingavtal. Hyreskontrakt hänför-  

liga till koncernens förvaltningsfastigheter är att betrakta  

som operationella leasingavtal.  

I Estea, som leasingtagare, finns tomträttsavtal som  

redovisas som nyttjanderättstillgång och finansiell skuld.  

Tomträttsavtalen hanteras som eviga hyresavtal vilka  

marknadsvärderas och skrivs därmed inte av. Nyttjande-  

rättstillgången räknas fram genom att diskontera fram-  

tida avgälder med det långsiktiga avkastningskravet vid  

tomträttsavtalets tecknande alternativt vid förvärvet av  

fastigheten.

BALANSRÄKNINGEN  

Förvaltningsfastigheter  

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte  

att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en  

kombination av dessa. Initialt redovisas förvaltningsfastig-  

heter till anskaffningsvärde vilket inkluderar direkt hänför-  

bara utgifter till förvärvet. Därefter redovisas förvaltnings-  

fastigheter i balansräkningen till verkligt värde. Värdering  

av koncernens förvaltningsfastigheter har skett enligt nivå  

3 i IFRS 13 värderingshierarki och baseras på vedertagen  

teori av det diskonterade nuvärdet av framtida kassaflöden  

som fastigheterna förväntas generera samt ett nuvärde  

av bedömt restvärde vid kalkylperiodens slut. Verkligt  

värde ska motsvara det pris till vilket en fastighet skulle  

kunna överlåtas mellan kunniga parter som är oberoen-  

de av varandra och som har intresse av att transaktionen  

genomförs.  

Finansiella instrument  

Ett finansiellt instrument är varje form av avtal som ger  

upphov till en finansiell tillgång eller finansiell skuld. Enligt  

IFRS betraktas hyresfordringar, vissa övriga fordringar,  

och upplupna intäkter samt kassa och bank som finansiel- härmed inte kreditrisk per definition.  

la tillgångar och skulder till kreditinstitut, kapitalandelslån,  

leverantörsskulder, vissa övriga kortfristiga skulder samt  

upplupna kostnader som finansiella skulder. Finansiella  

instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde motsva- genom att jämföra det verkliga värdet på kapitalandelslån  

rande verkligt värde med tillägg för transaktionskostnader

med undantag för de finansiella instrument vilka redovisas

till verkligt värde via resultaträkningen.  

En finansiell instrument tas upp i balansräkningen när  

bolaget blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor.  

Hyresfordringar tas upp i balansräkningen när en faktura  

har skickats och bolagets rätt till ersättning är uppfyllt. Rö-  

relseskulder redovisas när motparten levererat en tjänst.  

En finansiell tillgång tas bort i balansräkningen när rättig-  

heterna enligt avtal realiseras, förfaller eller när bolaget  

förlorar kontrollen över den. En finansiell skuld tas bort i  

balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller  

på annat sätt avtalats bort.  

Enligt IFRS 9 värderas alla finansiella instrument vid det  

första redovisningstillfället till verkligt värde. Därefter vär-  

deras alla finansiella intrument till:  

•

upplupet anskaffningsvärde,  

•

verkligt värde via övrigt totalresultat, eller  

•

verkligt värde via resultaträkningen.  

Finansiella tillgångar upptas initialt till verkligt värde och  

redovisas därefter till upplupet anskaffningsvärde.  

Finansiella skulder klassificeras till upplupet anskaffnings- att regleras monetärt. Samtliga derivat värderas till verkligt  

värde med undantag av bolagets kapitalandelslån som  

värderas till verkligt värde via resultaträkningen.  

Estea Omsorgsfastigheter redovisar sina förvaltningsfast-  

igheter till verkligt värde i resultatet. Kassaflödena i kapi-  

talandelslånet är till stor delen beroende på det finansiella  

resultatet genom den vinstdelning som sker enligt avtal  

efter att fastigheterna har avyttrats. Det verkliga värdet på  

kapitalandelslånen styrs delvis genom ränta men även av  

det finansiella resultatet, som till stor del beror på värdet  

på förvaltningsfastigheterna. Därför har Estea vid första  

redovisningstillfället valt att redovisa även kapitalandels-  

lånen till verkligt värde för att ge en så rättvisande bild  

som möjligt av bolagets resultat och ställning, då verkligt  

värde minskar bristande överensstämmelse i redovisning-  

en (”accounting mis-match”) till följd av olika principer för  

värdering och redovisning. Kapitalandelslånen redovisas  

till verkligt värde i resultatet, förutom värdeförändringar  

som härrör från förändringar i kreditrisk som redovisas i  

övrigt totalresultat. Kreditrisk definieras som risken att en  

part inte kan fullgöra en skyldighet i ett avtal och däri-  

genom förorsaka motparten en finansiell förlust. Estea  

bedömer att den avtalsenliga räntan om 4% årligen inne-  

fattar en kreditrisk. Effekterna av förändringarna i skuldens

kreditrisk kommer inte att kvittas i resultatet genom en  

förändring av det verkliga värdet för ett annat finansiellt  

instrument som värderas till verkligt värde via resultatet.  

Härmed redovisas värdeförändring relaterad till kreditrisk  

i övrigt totalresultat. Vinstdelning och återbetalning av  

kapitalbeloppet är dock enligt avtalet direkt kopplat till  

bolagets ackumulerade finansiella resultat, och innefattar  

Värdering av kapitalandelslånen baseras på noterade  

priser. Värdeförändring hänförlig till kreditrisk beräknas  

med nuvärdet av framtida räntebetalningar enligt aktuell  

marknadsränta och ursprunglig kreditspread. Överstiger  

det verklig värdet på kapitalandelslånet de framtida ränte-  

betalningarna, är värdeförändringen i allt väsentligt hänför-  

lig till kapitalbeloppet och inte till kreditrisk, då räntebetal-  

ning har prioritet framför vinstdelning och återbetalning av  

kapitalbelopp.  

Estea Omsorgsfastigheter noterar att det under 2022 är  

en stor värderingsskillnad mellan fastigheterna och vin-  

standelslånet. Detta relaterar till motsvarande substansra-  

batt på noterade fastighetsbolag 2022. Estea Omsorgs-  

fastigheters kapitalandelslån har en avtalsenlig koppling  

till fastighetsinvesteringarna.  

Estea använder räntederivatavtal i syfte att reducera ränte-  

riskerna och uppnå önskad räntebindningstid. Upplåning  

till rörlig ränta byts till fast räntesats genom ränteswap-  

kontrakt alternativt begränsas ränterisken genom räntetak  

i syfte att begränsa förändringar i framtida kassaflöden  

avseende räntebetalningar. Koncernen tillämpar inte säk-  

ringsredovisning utan har valt att redovisa förändringarna  

i verkligt värde av derivatinstrument i resultaträkningen. I  

rapporten över finansiell ställning redovisas räntederivat  

som en långfristig tillgång eftersom beloppet inte kommer  

värde i balansräkningen och värdeförändringar redovisas  

mot resultaträkningen. Det verkliga värdet för räntede-  

rivat baseras på en diskontering av beräknade framtida  

kassaflöden enligt kontraktens villkor och förfallodagar  

med utgångspunkt i marknadsräntor. För att fastställa  

verkligt värde används marknadsräntor för respektive  

löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt vedertag-  

na beräkningsmetoder, innebärande att verkligt värde  

har fastställts enligt observerbara data, det vill säga nivå  

2 i värderingshierarkin enligt IFRS 13. Med orealiserad  

värdeförändring avses den värdeförändring som uppstått  

under verksamhetsåret på de derivatavtal koncernen hade  

vid årets utgång.  

Kortfristiga fordringar  

I koncernen återfinns framförallt kundfordringar, fordring-  

ar hos moder- och koncernbolag samt övriga fordringar.  

Kortfristiga fordringar bedöms individuellt och värderas till  

det belopp varmed de beräknas inflyta vilket innebär att  

de redovisas till anskaffningsvärde utan diskontering med  

reservering för osäkra fordringar.  

Kassa och bank  

Likvida medel utgörs av tillgodohavanden hos bank på  

bokslutsdagen och redovisas till nominellt värde.  

Övriga finansiella skulder  

Övriga finansiella skulder avser skulder till kreditinstitut,  

kapitalandelslån, övriga kortfristiga skulder och leveran-  

törsskulder. Skulder till kreditinstitut redovisas till upplupet

anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas  

under posten upplupna kostnader. Kapitalandelslånet  

redovisas som finansiell skuld värderad till verkligt värde  

via resultaträkningen. Omvärdering av finansiella instru-  

ment avser i sin helhet omvärdering av kapitalandelslånet.  

För finansiella instrument värderade till verkligt värde i  

balansräkningen ska upplysning lämnas om vilken nivå av  

verkligt värde instrumentet tillhör. Kapitalandelslånet har  

värderats enligt nivå 1 och nivå 2 utifrån serie A och B. Öv- enligt samma principer som koncernen, till verkligt värde  

riga kortfristiga skulder och leverantörsskulder redovisas  

till nominellt anskaffningsvärde. Långfristiga skulder har  

en förväntad löptid överstigande ett år medan kortfristiga  

skulder har en förväntad löptid kortare än ett år.  

Uppskjuten skatt  

Uppskjuten skatt redovisas på skillnaden mellan redovi-  

sade och skattemässiga värden på koncernens tillgångar  

och skulder. Uppskjutna skatteskulder redovisas för alla  

skattepliktiga temporära skillnader. Uppskjutna skatte-  

fordringar hänförliga till underskottsavdrag redovisas i den  

mån det är sannolikt att framtida skattemässiga överskott  

kommer att finnas tillgängliga vilka kan utnyttjas mot  

underskottsavdrag. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen  

uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan  

eventuell rabatt minskar istället fastighetens anskaffnings- anskaffningsvärde. Förlustreserven för kundfordringar och  

värde. Vid beräkning av uppskjuten skatt på temporära  

skillnader i fastigheter som uppstår efter förvärvstidpunk-  

ten beaktas inte att fastigheter ofta kan avyttras på ett  

skatteeffektivt sätt.  

Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder beräknas  

med de skattesatser som förväntas gälla för den period då

tillgången återvinns eller skulden regleras, baserat på den  

skattelagstiftning som föreligger på balansdagen.  

Eventualförpliktelser  

En eventualförpliktelse är en möjlig förpliktelse som härrör

från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas  

endast av en eller flera i framtiden osäkra händelser. En  

eventualförpliktelse kan även utgöras av en befintlig  

förpliktelse som inte redovisas som skuld eller avsättning  

eftersom det inte är troligt att ett utflöde av resurser kom-  

mer att krävas alternativt att förpliktelsens storlek inte kan  

beräknas med tillräcklig tillförlitlighet.  

Kassaflödesanalys  

Kassaflödesanalys upprättas enligt indirekt metod vilket  

innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som  

inte medfört in- eller utbetalningar under perioden.  

Nedskrivning för förväntade kreditförluster på finansiella  

tillgångar  

Estea redovisar en förlustreserv för förväntade kredit-  

förluster på finansiella tillgångar värderade till upplupet  

leasingfordringar värderas till ett belopp som motsvarar  

de förväntade förlusterna för den återstående löptiden.  

För övriga fordringar värderas förlustreserven till ett  

belopp som motsvarar 12 månaders förväntade kredit-  

förluster, givet att kreditrisken inte ökat betydligt sedan  

första redovisningstillfället. Om kreditrisken ökat betydligt  

sedan första redovisningstillfället, värderas förlustreserven  

istället till ett belopp som motsvarar de förväntade kredit-  

förlusterna under återstående löptid.  

Koncernens kreditriskexponering är begränsad. Moder-  

bolagets kreditriskexponering hänförs i allt väsentligt till  

fordringar på koncernföretag.  

Generellt tillämpas en ratingbaserad metod för att beräkna  

förväntade kreditförluster, baserat på sannolikhet för fallis-  

semang och förlust vid fallissemang, beaktande tillgänglig  

information och framtida förväntningar. En reservering  

redovisas i det fall beloppet inte bedöms vara oväsentlig.  

Ingen reserv har redovisats under året.  

NOT 2 SEGMENTRAPPORTERING  

Andel av  

Fördelning uthyr-  

Antal  

Antal kvadrat-  

uthyrningsbar  

ningsbar area  

lokaler  

meter, kvm  

area, %  

Vårdlokaler  

39  

58 657  

73  

Bostäder  

206  

13 344  

17  

Skola/Förskola  

5

3 956  

5

Övrigt, inklusive  

44  

4 427  

6

P-platser och garage  

Totalt  

294  

80 384  

100  

Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver  

verksamhet som genererar intäkter och kostnader och för  

vilket det finns fristående finansiell information som pre-  

senteras och analyseras av bolagets styrelse. Normalt sätt  

avser rörelsesegment en region eller verksamhetsgren.  

Koncernen redovisar verksamheten som ett rörelseseg-  

ment då fastigheterna är få och endast omfattar förvalt-  

ning av egenägda kommersiella fastigheter.  

NOT 3 HYRESINTÄKTER  

De sex största hyresgästerna står för 61 procent av kon-  

cernens hyresintäkter.  

Koncernens hyresintäkter uppgick till 155,5 (112,8) MSEK  

och har genererats från den dagen som koncernen tillträd-  

de fastigheterna.  

Antal  

Andel av  

Andel av  

kvadrat- komersiell  

komersiella  

Hyresgäst  

meter  

area, %  

intäkter %  

Attendo Sverige AB  

12 840  

19,0%  

17,5%  

Vardaga Nytida Omsorg AB  

7 334  

10,9%  

11,7%  

Borås Stad  

6 636  

9,8%  

8,8%  

Redolaris AB  

4 267  

6,3%  

8,1%  

Silver Life Service AB  

3 935  

5,8%  

7,8%  

Sundsvalls Kommun  

8 026  

11,9%  

7,5%  

Totalt  

43 038  

63,7%  

61,4%  

2022  

2021  

Hyresintäkter, MSEK  

1 jan-31 dec  

1 jan-31 dec  

Hyresintäkter  

154,3  

112,1  

Hyrestillägg  

1,2  

0,7  

Summa hyresintäkter  

155,5  

112,8  

Årshyran för tecknade hyreskontrakt uppgick på boksluts-  

dagen till 172,7 (146,5) MSEK. I årshyran ingår hyrestillägg  

i enlighet med avtal. I merparten av koncernens hyreskon-  

trakt är avtalade hyresnivåer inflationsskyddade genom  

indexklausul. Kontraktsförfallostruktur framgår av tabellen  

nedan med årssummor av kontrakterade hyresintäkter.  

Antal  

Kontrakterad  

Årshyra  

Kontraktsförfall, år  

avtal  

årshyra, msek  

andel, %  

2023  

2

1,1  

1%  

2024-2025  

2

9,4  

5%  

2026-2030  

11  

37,3  

21%  

2031-2035  

12  

41,1  

23%  

2036>  

12  

46,9  

27%  

Summa Vård, Skola och  

Förskola  

39  

135,9  

77%  

Bostäder  

205  

31,9  

18%  

Övrigt, inklusive P-platser  

och garage  

62  

8,9  

5%  

Totalt  

306  

177  

100%  

NOT 4 LEASING  

Leasegivare  

Samtliga leasingavtal klassas som operationella leasingav-  

tal och redovisas som intäkt linjärt över leasingperioden.  

Tabellen nedan visar framtida hyresintäkter baserade på  

befintliga hyresavtal vid periodens slut.  

Avtalade hyresintäkter, MSEK  

2022  

2021  

Koncernen  

Hyresintäkter som förfaller inom ett år  

24,8  

145,8  

Hyresintäkter som förfaller mellan två till fem år  

146,2  

368,4  

Hyresintäkter som förfaller senare än fem år  

1 158,0  

781,7  

Summa hyresintäkter  

1 329,1  

1 295,9  

Ekonomisk uthyrningsgrad  

Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid årets slut  

till 96 (99) procent.  

Riskspridning i antal hyresgäster och uthyrbar area  

Av koncernens totala uthyrbara area om knappt 80 384kvm  

svarar bolagets kommersiella hyresgäster för 76 procent av  

total uthyrningsbar area och 77 procent av de totala hyre-  

sintäkterna. Den genomsnittliga kontraktstiden för dessa  

hyresgästavtal uppgick vid årets slut till 9,6 år. Koncernens  

uthyrningsbara areor framgår av tabellen nedan. I de fall  

ett hyresavtal avser mer än en lokal under samma kontrakt  

räknas den i tabellen nedan endast som en lokal.  

Leasetagare  

Bolaget har som leasetagare ingått avtal avseende tom-  

trätt och har på balansdagen fem fastigheter upplåtna  

med tomträtt. Kostnaden för tomträttsavtalet, som enligt  

IFRS 16 betraktas som evigt, uppgick till 2,0 MSEK.  

Leasingskulder  

Koncernen  

2022  

2021  

Ingående balans  

40,7  

10,7  

+ Tillkommande  

0

30,0  

Utgående balans 31 december 2022  

40,7  

40,7  

Tomträttsavgälder redovisade i  

2022  

2021  

resultatet  

Estea AB. Förvaltningsarvodet har under verksamhetsåret  

uppgått till 11,3 (5,4) MSEK. Ingen ersättning har utgått till  

bolagets styrelse.  

Räntekostnader  

-2,0  

-2,0  

Summa avtalade tomträttsavgälder  

-2,0  

-2,0  

NOT 5 FASTIGHETSKOSTNADER  

Fastighetskostnaderna uppgick under verksamhetsåret  

till 39,2 MSEK. I beloppet ingår direkta fastighetskostna-  

der såsom kostnader för drift och underhåll som indirekta  

fastighetskostnader för uthyrning och fastighetsadminis-  

tration. I flertalet hyreskontrakt avtalas att hyresgästen står  

för vissa av fastighetskostnaderna.  

NOT 9 FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER  

Drift- och underhållskostnader  

I driftkostnaderna ingår kostnader för bland annat fastig-  

hetsskötsel, elektricitet, uppvärmning, vatten och försäk-  

ring. Underhållskostnaderna består av löpande åtgärder  

för att bibehålla fastighetens standard och funktion av  

tekniska installationer. I de fall avtal finns om vidaredebi-  

tering av drift- och underhållskostnader utgår dessa som  

tillägg till hyran. Driftkostnaderna uppgick under verksam-  

hetsåret till 32,8 MSEK.  

Koncernen  

2022  

2021  

Ränteintäkter  

0,7  

0,1  

Räntekostnader kreditinstitut  

-51,2  

-27,4  

Räntekostnader kapitalandelslån  

-50,7  

-33,6  

Summa  

-101,3  

-60,9  

Fastighetsskatt  

Fastighetsskatten betalas årsvis i enlighet med fastställda  

taxeringsvärden. I normalfallet debiteras bolaget en preli-  

minär F-skatt som bland annat skall motsvara den fastig-  

hetsskatt som fastställts för fastigheten. Fastighetsskatt  

debiteras på ett hyresavtal som ett tillägg till hyran. Majori-  

teten av koncernens fastigheter avser specialfastigheter där  

fastighetsskatt ej utgår. Den totala fastighetsskatten om 0,4  

MSEK för verksamhetsåret vidaredebiterades 30 procent  

till hyresgästerna.  

NOT 10 VÄRDEFÖRÄNDRINGAR  

Fastigheter  

På bokslutsdagen äger koncernen totalt 45 fastigheter.  

Fastigheterna värderades vid årets utgång till 3 350,8 (2  

993,1) MSEK. De orealiserade värdeförändringarna i kon-  

cernens fastighetsbestånd uppgick till 22,5 (56,5) MSEK.  

NOT 6 ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNING TILL  

REVISORER  

Finansiella instrument  

Med finansiella instrument avses varje form av avtal som  

ger upphov till en finansiell tillgång eller finansiell skuld.  

Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffnings-  

värde motsvarande verkligt värde med tillägg för transak-  

tionskostnader med undantag för de finansiella instrument  

som värderas till verkligt värde via resultaträkningen.  

Kapitalandelslånet har tagits upp genom emissioner av ka-  

pitalandelsbevis och redovisas till verkligt värde. Värdeför-  

ändringar redovisas över resultaträkningen och påverkade  

koncernens resultat med 395,4 (-34,8) MSEK.  

Bolaget har under året haft en orealiserad värdeförändring  

på derivat om 2,6 MSEK samt en realiserad värdeföränd-  

ring på fastigheter om 3,5 MSEK.  

Koncernens totala ersättningar till revisorer uppgick till 2,4  

MSEK och avsåg i sin helhet ersättning till Ernst & Young  

AB. Ingen ersättning utöver revision har utbetalts.  

Ersättning och arvode  

Koncernen  

2022  

2021  

Ersättning för revision  

2,4  

1,3  

Ersättning utöver revision  

-

0,1  

Summa  

2,4  

1,4  

Värdeförändringar, MSEK  

Koncern  

2022  

2021  

Orealiserade värdeförändringar på derivat  

2,6  

-

Orealiserade värdeförändringar på fastigheter  

22,5  

56,5  

Orealiserade värdeförändringar i kapitalandelslån  

395,4  

-34,8  

Realiserade värdeförändringar på fastigheter  

3,5  

-

Summa värdeförändringar  

406,2  

29,8  

NOT 7 ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER  

Under verksamhetsåret har moderbolaget Estea Om-  

sorgsfastigheter AB’s styrelse bestått av tre styrelsele-  

damöter. Moderbolaget och dess dotterföretag har med  

Estea AB ingått avtal om tillhandahållande av ledande be-  

fattningshavare och övriga anställda. Kostnader i form lön,  

pensioner eller annan ersättning har ej förekommit utan är  

en del i det förvaltningsarvode moderbolaget betalar till  

NOT 11 SKATT  

Inkomstskatten för Estea Omsorgsfastigheter AB och dess  

dotterföretag är 20,6 (20,6) procent. I resultaträkningen  

redovisas skatten som aktuell skatt och uppskjuten skatt.  

Aktuell skatt är beräknat utifrån årets skattepliktiga resul-  

tat vilket i normalfallet är lägre än det redovisade resultatet  

främst beroende av möjligheten att utnyttja skattemässiga  

avskrivningar på fastigheter och skattemässiga direktav-  

drag för vissa ombyggnationer på fastigheter.  

Uppskjuten skatt är en avsättning för beräknade framtida  

skattefordringar eller skatteskulder hänförligt till samtliga  

temporära skillnader mellan redovisade och skattemässi-  

ga värden.  

Redovisad skatt, MSEK  

Koncernen  

2022  

2021  

Aktuell skattekostnad  

-2,1  

-1,6  

Uppskjuten skatteintäkt/skattekostnad  

-17,6  

-22,2  

Redovisad skatt  

-19,7  

-23,8  

Avstämning av redovisad skatt, MSEK  

Koncernen  

2022  

2021  

Resultat före skatt  

406,2  

29,8  

Skatt enligt gällande skattesats, 20,6  

-83,7  

-6,4  

(20,6) procent  

Skatteeffekt avseende ej avdragsgilla  

0

-0,5  

kostnader  

Övriga skattemässiga justeringar  

-1,7  

-

Ej avdragsgill värdeförändring kapitalan-  

81,5  

-7,2  

delslån  

Skatt vid fastighetsförvärv  

-

-

Skatteeffekt ej avdragsgill ränta  

-15,9  

-10,0  

Årets skatt enligt resultaträkningen  

-19,7  

-23,8  

Effektiv skatt  

5%  

80%  

I tabellen nedan redovisas vilka intäkter och kostnader  

som netto påverkat beräkningen av aktuell skatt och upp-  

skjuten skatt.  

NOT 12 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER  

Direktavkastningskrav i värderingarna har i genomsnitt  

uppgått till 4,7 procent. Bedömd inflation är vid kalkylperi-  

odens början 4,0 procent.  

Det redovisade värdet för koncernens fastighetsbestånd  

vid årets slut uppgick til 3 350,8 MSEK. Värdeförändring-  

en i fastighetsbeståndet har under året uppgått till 22,5  

(56,5) MSEK.  

Moderbolaget ägde vid årets utgång endast fastigheter  

genom dotterbolag.  

Antaganden  

Vid bedömningen av fastigheternas framtida intjäningsför-  

måga har följande antaganden i värderingarna använts. I  

de fall antaganden förändras under kalkylens löptid eller är  

olika mellan fastigheterna anges de som ett intervall.  

Verkligt värde, MSEK  

År 2022

År 2021

Antal  

Fastighetsvärde 1 jan  

2 993,1  

1 388,3  

37 (12)  

+ Förvärv av fastigheter  

293,4  

1 534,3  

9 (23)  

+ Ny- till- och ombyggnation  

116,4  

14,4 ¹⁾  

-

+ Försäljning av fastigheter  

-74,2  

-

1 (-)  

+/- Värdeförändringar  

22,5  

56,5  

-

Fastighetsvärde 31 dec  

3 350,8  

2 993,1  

45 (37)  

1) 6,0 MSEK i förvärvskostnader redovisades som Ny- till- och om-  

byggnad i jan-jun 2021. Nu redovisas dessa som förvärv av fastigheter.  

Taxeringsvärden*, MSEK  

2022  

2021  

Byggnader  

275,2  

97,1  

Mark  

74,5  

31,5  

Antaganden i värderingarna vid årets slut  

2022  

2021  

Avkastningskrav, %  

4,7  

4,3  

Kapitaliseringsfaktor vid restvärdesberäkning, %  

4,3-7,6  

4,3-7,6  

Inflation, %  

4,0  

2,0  

Antaget driftnetto år 1, msek  

140,1  

128,9  

Långsiktig vakans, %  

0,0-5,0  

0,0-3,0  

*Flertalet av koncernens 45 fastigheter klassificeras som  

specialenheter och är undantagna från skatt.  

Definition och klassificering  

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte  

att generera positivt driftnetto (hyresintäkter minus fastig-  

hetskostnader) och därigenom uppnå en attraktiv avkast-  

ning för koncernens aktieägare och innehavare av kapita-  

landelsbevis. Koncernens fastigheter är klassificerade som  

förvaltningsfastigheter och har värderats till verkligt värde.  

Koncernens fastigheter är värderade enligt nivå 3 inom  

värderingshierarkin i IFRS 13. Vid periodens slut har tio av  

koncernens fastigheter värderats externt och övriga har  

värderats internt.  

Årets investeringar  

Koncernen har under verksamhetsåret förvärvat fastig-  

heter för totalt 293,4 (1 534,3) MSEK samt genomfört  

investeringar i fastigheterna om 116,1

(14,4) MSEK.  

Värderingsmodell  

Med begreppet marknadsvärde avses sannolikt pris vid  

en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. För-  

säljningen förutses ske vid värderingstidpunkten efter att  

fastigheten på sedvanligt sätt varit ute till försäljning på  

marknaden och under i övrigt normala förhållanden vid en  

fastighetsförsäljning.  

Fastighetsvärderingarna grundar sig på både observerbara  

som icke observerbara indata och beaktar högsta och bästa  

nytta av fastigheternas användning. Observerbara data som  

har stor påverkan på värdet är aktuella hyror, fastighetskost-  

nader, investeringar och aktuell inflation. Icke observerbara  

data är avkastningskrav och framtida förväntade hyresnivåer  

och vakanser. En vedertagen modell för att beräkna fastighe-  

tens värde är att diskontera nuvärdet av framtida kassaflöden  

samt ett nuvärde av bedömt restvärde vid kalkylperiodens  

slut. En kalkylperiod brukar i normalfallet sträcka sig över  

fem eller tio år. Viktiga parametrar i modellen är bedömt  

avkastningskrav. Avkastningskrav kan jämföras mot faktiska  

fastighetstransaktioner som genomförts men fastigheter  

som sålts kan ibland vara få, vilket kan göra bedömningen om  

förändringar i avkastningskrav svårbedömt.  

Osäkerhetsintervall och känslighetsanalys  

Fastighetsvärderingar baseras på information, verdertag-  

na beräkningsprinciper och antaganden tillgängliga på  

bokslutsdagen. Känslighetsanalysen i tabell nedan visar hur  

förändringar i använda antaganden om kassaflöde och av-  

kastningskrav påverkar värderingaren även om ett antagan-  

de sällan sker isolerat från andra antaganden.  

Den orealiserade värdeförändringen för fastigheter som  

ägts under hela räkenskapsåret beräknas från räkenskaps-  

årets början. För fastigheter som förvärvats under  

räkenskapsåret beräknas den orealiserade värdeföränd-  

ringen med utgångspunkt från överenskommet fastighets-  

värde justerat för transaktionskostnader och eventuellt  

avdrag för latent skatt.  

Värdepåverkan i MSEK  

Känslighetsanalys +/-  

2022  

Hyresvärde, +/- 1%  

+/- 22,4  

Ekonomisk uthyrningsgrad, +/- 1%  

+/- 23,4  

Avkastningskrav, +/- 1%  

-629,0/ +871,6  

Känslighetsanalys värdeförändring  

Fastigheter  

-20%  

-10%  

0%  

+10% +20%  

Värdeförändring,MSEK  

-670,2  

-335,1  

-

335,1 670,2  

Belåningsgrad  

74,9  

66,5 59,9  

54,4  

49,9  

NOT 13 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG  

NOT 16 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA  

INTÄKTER

Koncernen  

2022  

2021  

Förutbetalda investeringar i projekt  

7,8  

0

Upplupna intäkter periodiserade  

6,9  

7,4  

hyresrabatter  

Övriga poster  

8,4  

5,4  

Summa  

23,1  

12,8  

Moderbolaget äger samtliga andelar i Estea Omsorgsfast-  

igheter HoldCo AB med säte i Stockholm och organisa-  

tionsnummer 559133-3827. Vid utgången av räkenskaps-  

året ägde moderbolaget 1 780 000 (1 780 000) andelar  

som var bokförda till 122,1 (137,3) MSEK. Vid utgången av  

räkenskapsåret äger moderbolaget Estea Omsorgsfastig-  

heter HoldCo AB som i sin tur äger samtliga aktier i Estea  

Omsorgsfastigheter PropCo AB. Totalt består koncernen av  

60 helägda varav 14 delägda bolag  

NOT 17 EGET KAPITAL  

Aktiekapital  

Aktiekapitalet var per 31 december 2022 fördelat på  

500 000 aktier. Samtliga aktier ägs av Estea AB, org.nr  

556321-1415. Aktierna har ett kvotvärde om 1 kronor. Aktie-  

kapitalet uppgår på balansdagen till 0,5 MSEK.  

NOT 14 ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG OCH GEMEN-  

SAMT STYRDA FÖRETAG  

Som intressebolag redovisas företag i vilka koncernen  

utövar ett betydande, men inte bestämmande, inflytande  

vilket presumeras vara fallet när innehavet uppgår till minst  

20 och högst 50 procent av rösterna. Intressebolag redo-  

visas enligt kapitalandelsmetoden. Vid tillämpning av ka-  

pitalandelsmetoden värderas investeringen inledningsvis  

till anskaffningsvärde i koncernens rapport över finansiell  

ställning och det redovisade värdet ökas eller minskas där-  

efter för att beakta koncernens andel av resultat och övrigt  

totalresultat från sina innehav efter förvärvstidpunkten.  

Koncernen  

2022  

2021  

Ingående Anskaffningsvärde  

-

-

Årets anskaffning  

0,3  

-

Utgående redovisat värde  

0,3  

-

Balanserade vinstmedel i koncernen  

Balanserade vinstmedel avser intjänade vinstmedel i kon-  

cernen samt villkorade aktieägartillskottet som Estea AB  

lämnat sedan verksamheten startade. Koncernens balan-  

serade vinstmedel, inklusive årets resultat om 439 MSEK,  

uppgick vid årets slut till 491,2 MSEK.  

Utdelning  

Styrelsen framlägger till årsstämman förslag om utdelning.  

Årsstämman beslutar i enlighet med Aktiebolagslagen  

om utdelning. Styrelsen föreslår till årsstämman 2023 att  

ingen utdelning skall ske.  

Eget kapital  

Förändring av eget kapital finns beskrivet på sidan 20  

(koncernen) och 24 (moderbolaget).  

NOT 15 DERIVAT  

Verkligt värde för ränteswappar baseras på en diskonte-  

ring av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktets  

villkor och förfallodagar och med utgångspunkt i mark-  

nadsräntan på balansdagen.  

Förändring för derivaten i nivå 2 presenteras nedan  

Koncernen  

2022  

2021  

Ingående Anskaffningsvärde  

-

-

Årets anskaffningsvärde  

10,7  

-

Värdeförändring i resultaträkning  

2,6  

-

Summa  

13,4  

-