1    

Årsredovisning

Estea Omsorgsfastigheter AB (publ)

  

2    





   

 

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

 

   

 

   

 

 

 

  

  

 

FINANSIELLA RAPPORTER

 

  

   

    

  

   

    

     



 



ÖVRIG INFORMATION

 

 

 

    

  

  

    

•  -

ningen är främst ett resultat av att fonden under året

    



•  

  

•    

av förvaltningsresultatet beror främst på förvärvade

 

•    -

  

•        -



•      

    

•     

   



•     



•       

 

•    

 -

     -

 

•        

 

ÅRET 2021 I KORTHET



Belopp i MSEK

2021

jan-dec

2020

jan-dec

2019

nov-dec

   

Driftnetto   

Förvaltningsresultat   

Totalresultat   

Förvaltningsfastigheter   

   

       

     

Balansomslutning   

 

    100

    

   

    

     

    

    

     

    

       

   

        -

      

          

         

    

DETTA ÄR ESTEA

OMSORGSFASTIGHETER AB (PUBL)

    

    

   

 

     -

  

    

      

    

      

       

   -

  

   

    

    

Alternativ investeringsfond (AIF)

   -

bolag samt en alternativ investeringsfond enligt Lagen

      

     

     

  

VD HAR ORDET

      

  

      -

   

     

    

      

      -

      

      

   

  

   

    -

       

    

 

        

   

   

   -

     -

  -

      

    

     

    

   

  

     

  

   

       

      

   

     

   -

    



     

     

     

ett äldreboende i Alingsås samt en portfölj av fastigheter

     

     

     

      

     

   

   

Vid utgången av året har Estea Omsorgsfastigheter tillträtt

    

     

    

   

      

  

   

     

   -

    

    

  -

     -

 

    

   

      

  

 -

  

      -

    -

  

       

       

    -

   -

  

   

      



    

    

    

 

 



Koncernens kapitalandelslån och NAV-värde

      

   

   -

  -

       

      

    

      

    -

      

Händelser efter räkenskapsårets utgång

        

   

     

     

     -

    

      -

       

      

      

      

   

Avslutande kommentarer

       

        

  

    

   

 

VD på Estea Omsorgsfastigheter AB (publ)

    

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

  -

 

   -

 



Bolaget

Bolaget Estea Omsorgsfastigheter (publ) bildades i slutet

    

     -

  -

     

     

   -

      -

    

      

     

   -

     

     

      

  



       

fastigheter i Sverige utifrån syftet att fullfölja en ansvarsfull

    

Bolagets övergripande mål

       

       

     -

    

Övergripande investeringsfokus

     -

     -

     -

   

        

      

        -

    

Ägare

   

       -

        



    -

      

   

 

Bolagsstyrning

Bolaget har valt att införliva Bolagsstyrningsrapporten

   -

 

Resultat 2021

 

 -

    

     

     

   

   

     -

   

 

Finansnetto

 

  

    

 

 

     

  -

 

Investeringar

    

   

  

    

 

  

   

      

    -

    

  

   

    

   

 

Förväntad framtida utveckling

    -

   



HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN

    



   

     

  -

    

  

       

 

    -

    

 

    

    

  

  

     

 

     

 

 

        -

 

 

 

    

  

       

FINANSIERING

  

  

     

   -

       

Finansiering och belåningsgrad

 

    -

    

Kapitalandelslån

     

    

   

      

   



     -

  

      -

gen har bolaget utfär    -



      -

  

rätt till förlängning av löptiden med tre år per förlängnings-

     -

       

   



         

  

         

    

    

  

Skulder till kreditinstitut

     

     

    

   

     

      

    

        

 

       

 

   

möjlighet att anpassa belåningsgraden om förändringar i

  

 -

  -

     

     

      

 

 -

 

 

     

    -

  

  



    

KAPITALANDELSBEVISEN I KORTHET

Kapitalandelsbevis

     

        

  

        -

  

    

     

      

     -

       



    

     -

     

    -

    

    

     

      

  

Börshandel

       

     

 

rad volym uppgår   -

   

    

     

   -

       

        

       

 

Kapitalandelsbevis, värdering

      

     

  

 

 

       

  

  



   

   

    

    

 

   -

     

   

     

   

Ränta

    

    

  

     

  

Efterställt lån

   

        -

  

Slutlig återbetalning av kapitalandelslånet

       

       

      

  

   -

     

     

     -

    -

  

      

   

    -

  

    

Utbetalningar av ränta och återbetalning

        

  

     

      -

  -

      -

    

    

Infaller en räntebetalningsdag eller annan betalningsdag

   

    

Långivaragent och långivarmöte

   -

       

      

är Intertrust berättigad att företräda långivarna vid bland

   

















Q1 -

2020

Q2 -

2020



2020



2020

Q1 -

2021

Q2 -

2021



2021



2021



2022

   

    

      -

 

 

Avkastning och ränta på kapitalandelsbevis

       

  

     

  

     

     

      

     

   

    

Kursen

      

  

    

      

     -

      

  

Net Asset Value (NAV)

Estea Omsorgsfastigheter AB (publ) har utgivit totalt

      

      



  -

       

         -

    

    

   -

   

     

      -

    

     

     



10    

FASTIGHETSBESTÅNDET

Fastigheterna

  

   

    

   

     

    -

 

 

      -

    -

  

       

 

       

     

 

   

    -

    

    

    

 

 



     

   

    

       

är hänförliga till fastigheterna Bronsåldern 1 i Helsing-

   

  

har åtagit sig att betala hyran för lägenheter som aldrig

varit uthyrda fram till uthyrning under det första året efter

    

   -

     

    

Bolaget äger fastigheter på ett stort antal orter i meller-

      

 

Projekt

    -

     

    

    

   

 

Hyresgäster

  

     

     

 -

   -

  

  

     

      -

   

  

Sammanställningen nedan omfattar de fem största hyres-

gästerna i portföljen varav två av dem står för mer än tio

   -

     -

   

Största hyresgäst

Andel av

kommersiell

area

Andel av

kommersiella

intäkter

Attendo Sverige  

Vardaga Nytida Omsorg AB  

Borås Stad  

Redolaris AB  

  



11    

VÄRDERING FASTIGHETER

Värdering, grunder

Estea Omsorgsfastigheter AB (publ) redovisar sina

   

  -

    -

mellan värdera fastigheterna i enlighet med bolagets

   

värderingsmodellerna basera sig på samma värderings-

     

    

       

     

      

     

  

    

  



att fastigheten på sedvanligt sätt varit ute till försäljning på

     

 

Fastighetsvärderingar

   

      

  

   

    

  

      

   



Verkligt värde, MSEK År 2021 År 2020 Antal

Fastighetsvärde 1 jan   

+ Förvärv av fastigheter   

    -

+ Försäljning av fastigheter - - - (-)

    -

Fastighetsvärde 31 dec 2 993,1 1 388,3 37 (12)

I tabellen nedan redovisas antaganden som har använts

   

Antaganden i värderingarna vid årets slut 2021 2020

    

    

   

   

    

12    



   

   -

   

        

    

Finansiella risker

    -

        

Likviditetsrisk

  

      

      

  

     

     -

    

  

Kreditrisk mot hyresgäster

      

      -

   

fall hyresgäster inte är i stånd att betala den löpande hyran

     

 

Ränterisk

   

   

      

   

räntenettot är beroende av den räntebindningstid som

 

Finansieringsrisk

    

   -

   

        

    

      

      

   -

      

 

   -

     -

    

   

     

     

      

       

 

Realiseringsrisk

    -

      

    

      -

     -

    

      

     

Motpartsrisk

    -

      

  

     

      

         -

    

      

har Estea valt att endast samarbeta med de större nordis-

   

Investeringsrisker

       -

    

   

    -

  

Kommersiell risk

        

   -

   

     

fastigheter avyttras till priser som understiger det förvän-

      -

    

Konkurrensrisk

     -

     

       -

       

    

     

     -

   

 

Teknisk risk

    

    

   

        -

     

    -

   

     

  

Driftskostnadsrisk

     

    

    -

     

    

  

   -

   

   

Vakansrisk

      

      

        

      

     

        -

        



Operativa risker

  

     

       

   

 

       

     -

        

     

   

     -

     -



Personer i ledande befattning

     

      

    

    -



Miljörisk

    

       -

    

 

      

        

     

     

Legala risker

   

      

begränsningar i avdragsrätten för räntor eller andra legala

   -

    

       

       

   -

     

      

   

   

   

    

    

Omvärldsrisker

   

      -

 

       

    

     

      

       

    -

   

   

    

INFORMATION OM HÅLLBARHET

Estea Omsorgsfastigheter AB (publ) är ett helägt dot-

      

   -

     -

   

       -

    

  

     

   

     

     -

  

     -

    

    

     

        

 

    -

    

   

       

     

     

• Ansvar

 

  

   

    

   

    

     

   

    

   

  

FN:s globala mål för en hållbar utveckling

    -

      

     -

       

    

     

        

  

     

    -

      

    

      

 

Mål 7: Hållbar energi för alla

   

   -

    -

    

        

   

Mål 11: Hållbara städer och samhällen

    

      -

       

 

      

    

  

Mål 12: Hållbar konsumtion och produktion

    -

      

      

      

   -

   



ESG-due diligence

     -

  

   

  

  

   

    



       

(ii) välja bort investeringar i fastigheter som bedöms

    -

 

     

    

      -

   

Analysen görs både internt av Esteas egen förvaltnings-

    -

    

     



    

     

     

resultatet av den analys som genomförs fattar Esteas för-

    

    -

    

  -

      





    

Ansvarsfullt ägande

      -

    

     

   -

    

      

     

  

  

     -

    

      



        

  -

  

      

     

 

  -

     

       

       

    

     

     

   

    

      -

  

Estea Omsorgsfastigheter underliggande investeringar

     -

  

Hållbarhetsarbete under perioden

    -

     

    

    

   

 

    



Estea Omsorgsfastigheter AB (publ) (”Estea Omsorgsfast-

   

Detta är Estea Omsorgsfastigheters bolagsstyrnings-

rapport upprättad i enlighet med årsredovisningslagen

  

Aktieägare

     

    

       

Bolagsordning

  -

     

Omsorgsfastigheters bolagsordning framgår bland annat

     

    

   

      

   

  

Bolagsstämma

       -

    

  

   

   

   

Styrelse

Styrelsen i Estea Omsorgsfastigheter består av tre ledamö-

       

     -

   

      

      -

  

     

     

  

   -

       

  -

föranden ansvarar enligt arbetsordningen för utvärdering

  

Styrelsen för Estea Omsorgsfastigheter har under året haft

 

Verkställande direktör

      -

     

      

   

   

Revisor

Vid årsstämma 2021 valdes för tiden intill nästa årsstämma

    

Intern Kontroll

Styrelsens rapport om intern kontroll

Denna rapport är upprättad i enlighet med årsredovis-

  

     -

      

 

      

      

       

      

    

      



Kontrollmiljö

  -

  

      -

  

     

       

   

av förvaltare av fonden som årligen fastställer ett antal

  

    

    

    

   

   

  

  -

  

       

  

    

     

   



       -

    

      

     

    

  

Riskbedömning

   -

  

  -

    -

    

    

     

       

    

    

  -

     

 -

       -

  -

    

     

   

Kontrollaktiviteter

    -

    

    

inarbetade rutiner samt en tydlig ansvarsfördelning inom

     

   -

         

   -

    

      

       

Information och kommunikation

     

 

       

     

   -

     

   

     

      

      

    

    

   

 

  

   

 

FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION

   

Kronor

Balanserat resultat 

Årets resultat 

Summa 3 669 043

   

    

Summa 3 669 043

Estea Omsorgsfastigheter AB (publ) - Årsredovisning 1 januari 2021 - 31 december 2021

FINANSIELLA RAPPORTER

RESULTATRÄKNING FÖR KONCERNEN

2021 2019/2020

Belopp i MSEK Not

1 januari -

31 december

11 november-

31 december

Hyresintäkter 2, 3, 4 112,8 36,8

Fastighetskostnader 5

Driftkostnader -27 ,9 -7, 7

Underhållskostnader -2,8 -1,6

Fastighetsskatt -0,1 -0 ,1

Driftnetto 82,0 27 ,4

Central administration 6, 7 -12,9 -15,8

Finansiella intäkter 9 0,1 4 ,1

Finansiella kostnader 9 -61, 1 -2 4,2

Summa -73,9 -35,9

Förvaltningsresultat 8 ,1 -8,5

Värdeförändringar 10

Orealiserade värdeförändringar på fastigheter 56,5 7 9,1

Orealiserade värdeförändringar på finansiella instrument -34,8 0,1

Resultat före skatt 29,8 7 0,7

Aktuell skatt 12 -1,6 -2,0

Uppskjuten skatt 12 -22,2 -15,9

Årets resultat 6 ,1 52,8

RAPPORT ÖVER ÅRETS TOTALRESULTAT FÖR

KONCERNEN

2021 2019/2020

1 januari -

31 december

11 november-

31 december

Årets resultat 6 ,1 52,8

Övrigt totalresultat - -

Årets totalresultat 6 ,1 52,8

Summa totalresultat för året hänförligt till:

Moderbolagets aktieägare 1,3 52,8

Innehav utan bestämmande inflytande 4,8 -

Summa totalresultat för året 6 ,1 52,8

Estea Omsorgsfastigheter AB (publ) - Årsredovisning 1 januari 2021 - 31 december 2021

BALANSRÄKNING FÖR KONCERNEN

2021 2020

Belopp i MSEK Not 31 december 31 december

TILLGÅNGAR 27

Anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar

Förvaltningsfastigheter 13 2 993,1 1 388,3

Nyttjanderättstillgång 4 4 0,7 1 0,7

Summa materiella anläggningstillgångar 3 033,8 1 399,0

Summa anläggningstillgångar 3 033,8 1 399,0

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar 23

Hyresfordringar 18 7, 0 0,4

Övriga fordringar 71,2 14,9

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 12,8 13,5

Summa kortfristiga fordringar 91,0 28,8

Kassa och bank 24 218,4 124,8

Summa omsättningstillgångar 309,4 153,6

Summa tillgångar 3 343,2 1 552,6

EGET KAPITAL OCH SKULDER 27

Eget kapital 15

Aktiekapital 0,5 0,5

Övrigt tillskjutet kapital 2,5 2,5

Balanserad vinst inklusive årets resultat 54,1 52,8

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 7,1 55,8

Innehav utan bestämmande inflytande 27 ,2 -

Summa eget kapital 84,3 55,8

Långfristiga skulder 26

Skulder till kreditinstitut 16 1 029,8 621,5

Kapitalandelslån 16 1 306,8 7 45,5

Leasingskuld 4 4 0,7 1 0,7

Uppskjuten skatteskuld 17 42,2 16,8

Summa långfristiga skulder 2 419,5 1 394,5

Kortfristiga skulder 26

Skulder till kreditinstitut 16 792,2 65,5

Leverantörsskulder 7, 4 16,9

Skatteskulder 5,9 3,2

Övriga kortfristiga skulder 2,6 1,2

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 31,3 15,5

Summa kortfristiga skulder 839,4 102,3

Summa eget kapital och skulder 3 343,2 1 552,6

Estea Omsorgsfastigheter AB (publ) - Årsredovisning 1 januari 2021 - 31 december 2021

FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL I KONCERNEN

Belopp i MSEK

Aktiekapital Övrigt

tillskjutet

kapital

Intjänade

vinstmedel

inkl. årets

resultat

Eget kapital

hänförligt

till moder-

bolagets

aktieägare

Innehav

utan be-

stämmande

inflytande

Totalt eget

kapital

Ingående eget kapital 2019-11-11 - - - - - -

Årets resultat november 2019 – december 2020 - - 52,8 52,8 - 52,8

Årets övriga totalresultat november 2019 – december 2020 - - - -

Summa totalresultat - - 52,8 52,8 52,8

Transaktioner med ägare

Aktiekapital vid nybildning 0,1 - - 0,1 0,1

Nyemission 0,4 - - 0,4 0,4

Aktieägartillskott - 2,5 - 2,5 2,5

Summa transaktioner med ägare 0,5 2,5 - 3,0 3,0

Utgående eget kapital 2020-12-31 0,5 2,5 52,8 55,8 - 55,8

Förändring vid förvärv med innehav utan bestämmande

inflytande 22,4 22,4

Årets resultat januari-december 2021 - - 1,3 1,3 4,8 6 ,1

Årets övriga totalresultat januari-december 2021 - - - - - -

Eget kapital 2021-12-31 0,5 2,5 54, 1 5 7, 1 27 ,2 84,3

Estea Omsorgsfastigheter AB (publ) - Årsredovisning 1 januari 2021 - 31 december 2021

KASSAFLÖDESANALYS FÖR KONCERNEN

Belopp i MSEK Not

2021

1 januari-

31 december

2019/2020

11 november-

31 december

Den löpande verksamheten

Driftnetto 82,0 27 ,4

Central administration -12,9 -15,8

Erhållna ränteintäkter 0,1 4 ,1

Erlagda räntekostnader -51,4 -25,2

Betald/erhållen skatt 1 ,1 -2,0

Kassaflöde från den löpande verksamheten före

förändring av rörelsekapital

19,0 -11,5

Förändring av rörelsekapital

Ökning -/minskning + av rörelsefordringar -62,1 -28,9

Ökning + /minskning - av rörelseskulder 1 ,1 38,9

Kassaflöde från den löpande verksamheten -42,0 -1,5

Investeringsverksamheten

Försäljning av fastigheter - 1 ,1

Investeringar i fastigheter 13 -1 548,3 -1 310,3

Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 548,3 -1 309,2

Finansieringsverksamheten

Aktiekapital vid bolagsbildning - 0,1

Nyemission - 0,4

Erhållet aktieägartillskott - 2,5

Tillskjutet kapital från innehav utan bestämmande inflytande 22,4 -

Upptagande av lån 16 1 679,6 1 435,7

Amortering av lån -18, 1 -3,2

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 683,9 1 435,5

Årets kassaflöde 93,6 124,8

Kassa och bank vid årets ingång 124,8 -

Kassa och bank vid årets utgång 24 218,4 124,8

Estea Omsorgsfastigheter AB (publ) - Årsredovisning 1 januari 2021 - 31 december 2021

RESULTATRÄKNING FÖR MODERBOLAGET

2021 2019/2020

Belopp i MSEK Not

1 januari-

31 december

11 november-

31 december

Rörelsens intäkter

Nettoomsättning 14,1 3,7

Rörelsens kostnader 4

Övriga externa kostnader 6, 7 -17,3 -14,4

Rörelseresultat -3,2 -10,7

Resultat från finansiella poster

Resultat från andelar i koncernföretag 8 - 12,5

Finansiella intäkter 9 35,0 14,5

Finansiella kostnader 10 -36,2 -16,8

Resultat efter finansiella poster -4,4 -0,5

Bokslutsdispositioner 11 4,3 -

Resultat före skatt -0,1 -0,5

Skatt på årets resultat 12 -0,5 2,3

Årets resultat -0,6 1,8

RAPPORT ÖVER ÅRETS TOTALRESULTAT FÖR MODERBOLAGET

2021 2019/2020

Årets resultat -0,6 1,8

Övrigt totalresultat 0 -

Årets totalresultat -0,6 1,8

Estea Omsorgsfastigheter AB (publ) - Årsredovisning 1 januari 2021 - 31 december 2021

BALANSRÄKNING FÖR MODERBOLAGET

2021 2020

Belopp i MSEK Not 31 december 31 december

TILLGÅNGAR 27

Anläggningstillgångar

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernföretag 14 49,6 34,1

Fordringar hos koncernföretag 21 911,7 695,7

Uppskjutna skattefordringar 17 2,3 2,3

Summa finansiella anläggningstillgångar 963,5 732,1

Summa anläggningstillgångar 963,50 732,1

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar 23

Fordringar hos koncernföretag 174,4 25,2

Övriga fordringar 2,5 3,5

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 1,0 1,5

Summa kortfristiga fordringar 177,9 30,2

Kassa och bank 24 151,0 3,9

Summa omsättningstillgångar 328,9 3,9

Summa tillgångar 1 292,4 766,2

EGET KAPITAL OCH SKULDER 27

Eget kapital 15

Bundet eget kapital

Aktiekapital 0,5 0,5

Summa bundet eget kapital 0,5 0,5

Fritt eget kapital

Balanserad vinst 4,3 2,5

Årets resultat -0,6 1,8

Summa fritt eget kapital 3,7 4,3

Summa eget kapital 4,2 4,8

Långfristiga skulder 26

Kapitalandelslån 16 1 272,0 745,6

Summa långfristiga skulder 1 272,0 745,6

Kortfristiga skulder 26

Leverantörsskulder 0,6 8,3

Skulder hos koncernföretag 3,0 5,8

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 12,6 1,7

Summa kortfristiga skulder 16,2 15,7

Summa eget kapital och skulder 1 292,4 766,2

Estea Omsorgsfastigheter AB (publ) - Årsredovisning 1 januari 2021 - 31 december 2021

FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL I MODERBOLAGET

Belopp i MSEK (not 14) Aktiekapital

Övrigt

tillskjutet kapital

Vinstmedel inkl.

årets resultat

Totalt eget

kapital

Ingående eget kapital 2019-11-11 - - - -

Årets resultat november 2019 – december 2020 - - 1,8 1,8

Årets övriga totalresultat november 2019 – december 2020 - - - -

Summa totalresultat - - 1,8 1,8

Transaktioner med ägare

Aktiekapital vid nybildning 0,1 - - 0,1

Emission 0,4 - - 0,4

Aktieägartillskott 2,5 - 2,5

Summa transaktioner med ägare 0,5 2,5 - 3

Utgående eget kapital 2020-12-31 0,5 2,5 1,8 4,8

Årets resultat januari-december 2021 - - -0,6 -0,6

Årets övriga totalresultat januari-december 2021

Eget kapital 2021-12-31 0,5 2,5 1,2 4,2

25Estea Omsorgsfastigheter AB (publ) - Årsredovisning 1 januari 2021 - 31 december 2021

KASSAFLÖDESANALYS MODERBOLAGET

Belopp i MSEK Not

2021

1 januari-

31 december

2019/2020

11 november-

31 december

Den löpande verksamheten

Nettoomsättning 11,6 3,7

Central administration -14,8 -14,4

Erhållna ränteintäkter 35,0 14,0

Erlagda räntekostnader -28,8 -15,4

Betald/erhållen skatt 11 - -

Kassaflöde från den löpande verksamheten före

förändring av rörelsekapital

3,0 -12,1

Förändring av rörelsekapital

Ökning -/minskning + av rörelsefordringar -147,7 -29,7

Ökning + /minskning - av rörelseskulder -7,4 14,4

Kassaflöde från den löpande verksamheten -152,1 -27,4

Investeringsverksamheten

Investeringar i dotterbolag -15,5 -34,1

Långfristig utlåning 13 -216,0 -695,7

Kassaflöde från investeringsverksamheten -231,5 -729,8

Finansieringsverksamheten

Aktiekapital vid bolagsbildning - 0,1

Nyemission - 0,4

Erhållet aktieägartillskott - 2,5

Erhållen utdelning - 12,5

Upptagande av lån 526,4 745,6

Amortering av lån - -

Mottagna koncernbidrag 4,3 -

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 530,7 761,1

Årets kassaflöde 147,1 3,9

Kassa och bank vid årets ingång 3,9 -

Kassa och bank vid årets utgång 24 151,0 3,9

Estea Omsorgsfastigheter AB (publ) - Årsredovisning 1 januari 2021 - 31 december 2021

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

(Alla belopp i miljoner kronor, MSEK, om inget annat anges)

NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER

Allmän information

Estea Omsorgsfastigheter AB (publ) (nedan Estea), org.nr:

559226-2892, är ett svenskt aktiebolag registrerat i Sverige

med säte i Stockholm, besöksadress Birger Jarlsgatan 25,

111 45 Stockholm.

Estea skall långsiktigt äga, förvalta och utveckla fastighe-

ter i Sverige.

Bolaget registrerades 11 november 2019 och verksam-

heten startade i samband med upptagande av kapitalan-

delslån den 18 december 2019. Denna rapport omfattar

perioden 1 januari - 31 december 2021. Jämförande siffror

omfattar perioden 11 november-31 december 2020.

Årsredovisningen och koncernredovisningen för år 2021

har godkänts av styrelsen och verkställande direktören för

offentliggörande och kommer att föreläggas årsstämman

2022 för fastställande.

Estea är helägt dotterbolag till Estea AB. Primedi AB,

organisationsnummer 556662-6619, upprättar koncernre-

dovisning för den största koncernen.

Grunder för redovisningen

Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor, vilket

också är moderbolagets och koncernens rapporteringsvaluta.

Koncernens räkenskaper har upprättats i enlighet med de

av EU antagna International Financial Reporting Stan-

dards (IFRS) samt tolkningar av dessa (IFRIC). Vidare har

koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk

lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings

rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisnings-

regler för koncerner). Koncernens tillgångar och skulder

har redovisats till anskaffningsvärden förutom förvalt-

ningsfastigheter och kapitalandelslån som värderats och

redovisats till verkligt värde samt uppskjuten skatt vilken

redovisats till nominellt värde.

Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt Års-

redovisningslagen och Rådet för finansiell rapporterings

rekommendation RFR 2, Redovisning för juridisk person.

RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för

den juridiska personen skall tillämpa samtliga av EU god-

kända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom

ramen för Årsredovisningslagen.

Nya standarder och tolkningar som trätt i kraft 2021

Nya av EU godkända och ändrade standarder samt tolk-

ningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee som

har trätt i kraft under 2021 bedöms för närvarande inte

påverka Esteas resultat eller finansiella ställning i väsentlig

omfattning.

Nya eller ändrade standarder som träder i kraft 1 januari

2022 och senare bedöms inte ha någon väsentlig påver-

kan på Esteas resultat eller finansiella ställning.

Kritiska bedömningar och antaganden

Att upprätta finansiella rapporter i enlighet med IFRS

innebär att styrelse och företagsledning gör bedömningar

och antaganden som i rapporten påverkar tillämpningen

av redovisningsprinciperna och de redovisade värdena av

tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig

information. Dessa bedömningar baseras på erfarenheter

samt andra faktorer som bedöms vara rimliga vid tidpunk-

ten för rapporteringen. Det verkliga utfallet kan avvika från

dessa bedömningar och antaganden.

Förvaltningsfastigheter

Fastigheter redovisas till verkligt värde. Bedömningar

och antaganden i samband med värderingen kan ge en

betydande påverkan på koncernens resultat och finan-

siella ställning. Värderingen kräver bedömningar och

antaganden om framtida kassaflöden samt fastställande

av avkastningskrav. För den osäkerhet som finns i gjorda

antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastig-

hetsvärderingar ett osäkerhetsintervall. Gjorda antagan-

den, osäkerhetsfaktorer och bedömningar framgår av not 13.

Förvärv

Dotterföretag är företag där moderbolaget direkt eller

indirekt har ett bestämmande inflytande i. Samtliga bolag,

vilka ägs direkt eller indirekt av Estea Omsorgsfastigheter

AB, är helägda dotterföretag vari bestämmande inflytande

föreligger.

Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseför-

värv eller tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars syfte är att

förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella

förvaltningsorganisation och administration är av under-

ordnad betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångs-

förvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseför-

värv. Vid tillgångsförvärv redovisas uppskjuten skatt till det

värde den åsatts vid förvärvet. Bolagets hittills genomför-

da bolagsförvärv klassificeras som tillgångsförvärv.

Klassificering

Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består av

belopp som förväntas återvinnas eller förfaller mer än tolv

månader från balansdagen. Omsättningstillgångar och

kortfristiga skulder består av belopp som förväntas åter-

vinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen.

Koncernredovisning

Koncernredovisningen omfattar moderföretaget Estea

Omsorgsfastigheter AB och de företag i vilka moderföre-

taget direkt eller indirekt har ett bestämmande inflytande

(dotterföretag). Alla bolag i koncernen är helägda utom

i Estea Samfastigheter förvaltning AB där det finns ett

minoritetsintrtesse om 49%. Estea Samfastigheter förvalt-

ning AB äger i sin tur 11 bolag. Dessa bolags tillgångar och

skulder har medtagits bland koncernens tillgångar och

skulder och minoritetens andel i resultat och eget kapital

särredovisas. Intresseföretag eller joint ventures förekom-

mer inte.

Estea Omsorgsfastigheter AB (publ) - Årsredovisning 1 januari 2021 - 31 december 2021

Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmeto-

den vilket innebär att dotterföretagens egna kapital vid

förvärvstidpunkten, fastställt som skillnaden mellan det

förvärvade bolagets tillgångar och skulder, eliminerats

i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den

del av dotterföretagens egna kapital som tillkommit efter

förvärvet. I koncernens resultaträkning ingår intäkter och

kostnader endast för den period då dotterföretaget ingått

i koncernen. Samtliga internförsäljningar eller vinster

och förluster som uppstått vid interna transaktioner samt

koncerninterna mellanhavanden har eliminerats i koncern-

redovisningen.

RESULTATRÄKNINGEN

Intäkter

Intäkterna utgörs huvudsakligen av hyror för tillhandahål-

lande av lokaler. Intäkterna, som ur ett redovisningsper-

spektiv anses vara operationella, redovisas linjärt över

den period då lokalen är upplåten. Hyresintäkterna avser

leasingavtal där koncernen är leasegivare och redovi-

sas enligt IFRS 16. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom

uppvärmning, vattenförbrukning och fastighetsskatt vilka

bedöms vara underordnade hyresavtalen och redovisas

som hyresintäkter. Rabatter och andra hyresreduktioner

periodiseras över hyreskontraktets löptid. Förskottshyror

redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Ersättningar

i samband med uppsägningar av hyresavtal i förtid in-

täktsförs direkt. Hyresintäkter från förvärvade fastigheter

redovisas från och med tillträdesdagen.

Finansiella intäkter

Finansiella intäkter består av ränteintäkter på bankmedel

och fordringar och redovisas i den period de avser.

Fastighetskostnader

Kostnader belastar resultatet i den period till vilken de

hänför sig. Fastighetsrelaterade kostnader består av

driftkostnader, underhållskostnader, fastighetsskatt och

fastighetsadministration. En betydande andel av driftkost-

nader och kostnader för fastighetsskatt vidaredebiteras till

hyresgästerna som hyrestillägg.

Central administration

Kostnader för central administration består av kostnader

för bland annat koncerngemensamma funktioner och

ägande av dotterföretag samt kostnader hänförliga till det

i moderbolaget upptagna kapitalandelslånet. Koncerng-

emensamma funktioner avser kostnader för bland annat

ekonomisk förvaltning, koncernledning, IT och revision.

Koncernen har ingen anställd personal och saknar där-

med lönekostnader, både fasta och rörliga. Koncernen

saknar avtal om resultatbaserade ersättningar till bolagets

funktioner såsom VD, koncernledning och administrativ

personal.

Finansiella kostnader

Med finansiella kostnader avses ränta, avgifter och andra

kostnader förknippade med räntebärande skulder. Utgifter

för uttagande av pantbrev kostnadsförs i bolagsredovis-

ningen medan posten aktiveras i koncernredovisningen.

Värdeförändringar

Värdeförändringar i resultaträkningen består av såväl

orealiserade som realiserade värdeförändringar och avser

värdeförändringar på fastigheter samt värdeförändringar

i finansiella instrument. Värdeförändringar beräknas som

skillnaden mellan värdet vid periodens början och värdet

vid periodens slut. I de fall fastigheter, finansiella instru-

ment eller övriga derivat förvärvats under året jämförs

värdet vid periodens slut med förvärvsvärdet.

Skatter

Skatt avser aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt

är skatt som ska betalas eller erhållas för aktuellt år samt

med justeringar av tidigare års aktuella skatter. Skatteplik-

tigt resultat kan skilja sig från det redovisade resultatet i

resultaträkningen då det har justerats för ej skattepliktiga

intäkter och ej avdragsgilla kostnader hänförliga till peri-

oden. Uppskjuten skatt redovisas på temporära skillnader

med nominell skattesats utan diskontering och beräknas

som skillnaden mellan det redovisade och skattemässiga

värdet på en tillgång eller skuld.

Koncernen har redovisat samtliga under året genomförda

bolagsförvärv som tillgångsförvärv.

Leasingavtal

Leasingavtal där risker och förmåner, förknippade med

ägandet, i all väsentlighet faller på leasegivaren, klassifice-

ras som operationella leasingavtal. Hyreskontrakt hänför-

liga till koncernens förvaltningsfastigheter är att betrakta

som operationella leasingavtal.

I Estea, som leasingtagare, finns tomträttsavtal som

redovisas som nyttjanderättstillgång och finansiell skuld.

Tomträttsavtalen hanteras som eviga hyresavtal vilka

marknadsvärderas och skrivs därmed inte av. Nyttjande-

rättstillgången räknas fram genom att diskontera fram-

tida avgälder med det långsiktiga avkastningskravet vid

tomträttsavtalets tecknande alternativt vid förvärvet av

fastigheten.

BALANSRÄKNINGEN

Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte

att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en

kombination av dessa. Initialt redovisas förvaltningsfastig-

heter till anskaffningsvärde vilket inkluderar direkt hänför-

bara utgifter till förvärvet. Därefter redovisas förvaltnings-

fastigheter i balansräkningen till verkligt värde. Värdering

av koncernens förvaltningsfastigheter har skett enligt nivå

3 i IFRS 13 värderingshierarki och baseras på vedertagen

teori av det diskonterade nuvärdet av framtida kassaflöden

som fastigheterna förväntas generera samt ett nuvärde

av bedömt restvärde vid kalkylperiodens slut. Verkligt

värde ska motsvara det pris till vilket en fastighet skulle

kunna överlåtas mellan kunniga parter som är oberoen-

de av varandra och som har intresse av att transaktionen

genomförs.

Estea Omsorgsfastigheter AB (publ) - Årsredovisning 1 januari 2021 - 31 december 2021

Finansiella instrument

Ett finansiellt instrument är varje form av avtal som ger

upphov till en finansiell tillgång eller finansiell skuld. Enligt

IFRS betraktas hyresfordringar, vissa övriga fordringar,

och upplupna intäkter samt kassa och bank som finansiel-

la tillgångar och skulder till kreditinstitut, kapitalandelslån,

leverantörsskulder, vissa övriga kortfristiga skulder samt

upplupna kostnader som finansiella skulder. Finansiella

instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde motsva-

rande verkligt värde med tillägg för transaktionskostnader

med undantag för de finansiella instrument vilka redovisas

till verkligt värde via resultaträkningen.

En finansiell instrument tas upp i balansräkningen när

bolaget blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor.

Hyresfordringar tas upp i balansräkningen när en faktura

har skickats och bolagets rätt till ersättning är uppfyllt. Rö-

relseskulder redovisas när motparten levererat en tjänst.

En finansiell tillgång tas bort i balansräkningen när rättig-

heterna enligt avtal realiseras, förfaller eller när bolaget

förlorar kontrollen över den. En finansiell skuld tas bort i

balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller

på annat sätt avtalats bort.

Enligt IFRS 9 värderas alla finansiella instrument vid det

första redovisningstillfället till verkligt värde. Därefter vär-

deras alla finansiella intrument till:

• upplupet anskaffningsvärde,

• verkligt värde via övrigt totalresultat, eller

• verkligt värde via resultaträkningen.

Finansiella tillgångar upptas initialt till verkligt värde och

redovisas därefter till upplupet anskaffningsvärde.

Finansiella skulder klassificeras till upplupet anskaffnings-

värde med undantag av bolagets kapitalandelslån som

värderas till verkligt värde via resultaträkningen.

Kortfristiga fordringar

I koncernen återfinns framförallt kundfordringar, fordring-

ar hos moder- och koncernbolag samt övriga fordringar.

Kortfristiga fordringar bedöms individuellt och värderas till

det belopp varmed de beräknas inflyta vilket innebär att

de redovisas till anskaffningsvärde utan diskontering med

reservering för osäkra fordringar.

Kassa och bank

Likvida medel utgörs av tillgodohavanden hos bank på

bokslutsdagen och redovisas till nominellt värde.

Övriga finansiella skulder

Övriga finansiella skulder avser skulder till kreditinstitut,

kapitalandelslån, övriga kortfristiga skulder och leveran-

törsskulder. Skulder till kreditinstitut redovisas till upplupet

anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas

under posten upplupna kostnader. Kapitalandelslånet re-

dovisas som finansiell skuld värderad till verkligt värde via

resultaträkningen. Omvärdering av finansiella instrument

avser i sin helhet omvärdering av kapitalandelslånet. För

finansiella instrument värderade till verkligt värde i balans-

räkningen ska upplysning lämnas om vilken nivå av verkligt

värde instrumentet tillhör. Kapitalandelslånet har värderats

enligt nivå 3 vilket innebär att värderingsmodellen utgått

ifrån framtida kassaflöden. Övriga kortfristiga skulder och

leverantörsskulder redovisas till nominellt anskaffningsvär-

de. Långfristiga skulder har en förväntad löptid överstigan-

de ett år medan kortfristiga skulder har en förväntad löptid

kortare än ett år.

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skatt redovisas på skillnaden mellan redovi-

sade och skattemässiga värden på koncernens tillgångar

och skulder. Uppskjutna skatteskulder redovisas för alla

skattepliktiga temporära skillnader. Uppskjutna skatte-

fordringar hänförliga till underskottsavdrag redovisas i den

mån det är sannolikt att framtida skattemässiga överskott

kommer att finnas tillgängliga vilka kan utnyttjas mot

underskottsavdrag. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen

uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan

eventuell rabatt minskar istället fastighetens anskaffnings-

värde. Vid beräkning av uppskjuten skatt på temporära

skillnader i fastigheter som uppstår efter förvärvstidpunk-

ten beaktas inte att fastigheter ofta kan avyttras på ett

skatteeffektivt sätt.

Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder beräknas

med de skattesatser som förväntas gälla för den period då

tillgången återvinns eller skulden regleras, baserat på den

skattelagstiftning som föreligger på balansdagen.

Eventualförpliktelser

En eventualförpliktelse är en möjlig förpliktelse som härrör

från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas

endast av en eller flera i framtiden osäkra händelser. En

eventualförpliktelse kan även utgöras av en befintlig

förpliktelse som inte redovisas som skuld eller avsättning

eftersom det inte är troligt att ett utflöde av resurser kom-

mer att krävas alternativt att förpliktelsens storlek inte kan

beräknas med tillräcklig tillförlitlighet.

Kassaflödesanalys

Kassaflödesanalys upprättas enligt indirekt metod vilket

innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som

inte medfört in- eller utbetalningar under perioden.

Estea Omsorgsfastigheter AB (publ) - Årsredovisning 1 januari 2021 - 31 december 2021

SKILLNADER MELLAN KONCERNENS OCH MODER-

BOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER

Allmänt

Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt Års-

redovisningslagen och Rådet för finansiell rapporterings re-

kommendation RFR 2, Redovisning för juridisk person. RFR 2

innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska

personen skall tillämpa samtliga av EU antagna IFRS och

uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för Årsredo-

visningslagen samt med hänsyn till sambandet mellan redo-

visning och beskattning. Skillnaderna mellan koncernens och

moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan.

Uppställningsform

Resultat- och balansräkning för moderbolaget är uppställ-

da enligt Årsredovisningslagens scheman.

Aktier i dotterföretag

Aktier i dotterföretag redovisas till anskaffningsväde mins-

kat med eventuellt nedskrivningsbehov. Förvärvskostna-

der ingår i anskaffningsvärdet.

Kapitalandelslån

Kapitalandelslån har i moderbolaget redovisats till anskaff-

ningsvärde.

Koncernbidrag och utdelning från dotterföretag

Mottagna och lämnade koncernbidrag redovisas över

resultaträkningen som bokslutsdisposition. Utdelning från

dotterföretag redovisas som finansiell intäkt.

NOT 2 SEGMENTRAPPORTERING

Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver

verksamhet som genererar intäkter och kostnader och för

vilket det finns fristående finansiell information som pre-

senteras och analyseras av bolagets styrelse. Normalt sätt

avser rörelsesegment en region eller verksamhetsgren.

Koncernen redovisar verksamheten som ett rörelseseg-

ment då fastigheterna är få och endast omfattar förvalt-

ning av egenägda kommersiella fastigheter.

NOT 3 HYRESINTÄKTER

Koncernens hyresintäkter uppgick till 112,8 (36,8) MSEK

och har genererats från den dagen som koncernen tillträd-

de fastigheterna.

Hyresintäkter, MSEK

2021

1 jan-31 dec

2019/2020

11 nov-31 dec

Hyresintäkter 112,1 36,2

Hyrestillägg 0,7 0,6

Summa hyresintäkter 112,8 36,8

Årshyran för tecknade hyreskontrakt uppgick på bok-

slutsdagen till 146,5 MSEK. I årshyran ingår hyrestillägg i

enlighet med avtal. I merparten av koncernens hyreskon-

trakt är avtalade hyresnivåer inflationsskyddade genom

indexklausul. Kontraktsförfallostruktur framgår av tabellen

nedan med årssummor av kontrakterade hyresintäkter.

Kontraktsförfall, år

Antal

avtal

Kontrakterad

årshyra, msek

Årshyra

andel, %

2022 - - -

2023 2 1,2 0,8

2024-2025 2 9,3 6,3

2026-2030 14 40,8 27,5

2031-2035 13 33,6 22,7

2036> 8 31,8 21,4

Summa Vård, Skola och

Förskola 39 116,7 78,7

Bostäder 205 22,7 15,3

Övrigt, inklusive P-platser

och garage 66 7,1 6,1

Totalt 310 146,5 100,0

Ekonomisk uthyrningsgrad

Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid årets slut

till 99 (99) procent.

Riskspridning i antal hyresgäster och uthyrbar area

Av koncernens totala uthyrbara area om knappt 79 000 kvm

svarar bolagets kommersiella hyresgäster för 84 procent

av total uthyrningsbar area och 85 procent av de totala hy-

resintäkterna. Den genomsnittliga kontraktstiden för dessa

hyresgästavtal uppgick vid årets slut till 10,1 år. Koncernens

uthyrningsbara areor framgår av tabellen nedan. I de fall

ett hyresavtal avser mer än en lokal under samma kontrakt

räknas den i tabellen nedan endast som en lokal.

Fördelning uthyr-

ningsbar area

Antal

lokaler

Antal kvadrat-

meter, kvm

Andel av

uthyrningsbar

area, %

Vårdlokaler 34 57 751 73

Bostäder 205 12 844 16

Skola/Förskola 5 3 956 5

Övrigt, inklusive

P-platser och garage

66 4 425 6

Totalt 310 78 976 100

De sex största hyresgästerna står för 65 procent av kon-

cernens hyresintäkter.

Hyresgäst

Antal

kvadrat-

meter

Andel av kom-

ersiell area, %

Andel av

komersiella

intäkter %

Attendo Sverige 12 840 19,4 18,5

Sundsvalls kommun 8 026 12,1 7,7

Vardaga Nytida Omsorg 7 334 11,1 12,1

Borås Stad 6 636 10,0 8,4

Redolaris AB 4 267 6,5 8,6

Silver Life Service AB 3 935 6,0 8,3

Totalt 43 038 65,1 63,4

Moderbolaget

Moderbolaget äger inga fastigheter. Moderbolagets intäkter

består av förvaltningsintäkter debiterade till dotterföretag

och omfattar tillhandahållande av tjänster för fastighetsför-

valtning och ekonomisk förvaltning. Moderbolagets förvalt-

ningsintäkter elimineras i koncernens intäktsredovisning.

Estea Omsorgsfastigheter AB (publ) - Årsredovisning 1 januari 2021 - 31 december 2021

NOT 4 LEASING

Leasegivare

Samtliga leasingavtal klassas som operationella leasingav-

tal och redovisas som intäkt linjärt över leasingperioden.

Tabellen nedan visar framtida hyresintäkter baserade på

befintliga hyresavtal vid periodens slut.

Avtalade hyresintäkter, MSEK

Koncernen

2021 2019/2020

Hyresintäkter bostäder 21,2 13,8

Hyresintäkter som förfaller inom ett år 124,6 50,7

Hyresintäkter som förfaller mellan två till fem år 368,4 230,3

Hyresintäkter som förfaller senare än fem år 781,7 394,4

Summa hyresintäkter 1 295,9 689,2

Leasetagare

Bolaget har som leasetagare ingått avtal avseende tom-

trätt och har på balansdagen fem fastigheter upplåtna

med tomträtt. Kostnaden för tomträttsavtalet, som enligt

IFRS 16 betraktas som evigt, uppgick till 2,0 MSEK.

Leasingskulder

Koncernen 2021 2019/2020

Ingående balans 10,7 -

+ Tillkommande 30,0 10,7

Utgående balans 31 december 2020 40,7 10,7

Tomträttsavgälder redovisade i

resultatet

2021 2019/2020

Räntekostnader -2,0 -0,2

Summa avtalade tomträttsavgälder -2,0 -0,2

NOT 5 FASTIGHETSKOSTNADER

Fastighetskostnaderna uppgick under verksamhetsåret

till 30,8 MSEK. I beloppet ingår direkta fastighetskostna-

der såsom kostnader för drift och underhåll som indirekta

fastighetskostnader för uthyrning och fastighetsadminis-

tration. I flertalet hyreskontrakt avtalas att hyresgästen står

för vissa av fastighetskostnaderna.

Drift- och underhållskostnader

I driftkostnaderna ingår kostnader för bland annat fastig-

hetsskötsel, elektricitet, uppvärmning, vatten och försäk-

ring. Underhållskostnaderna består av löpande åtgärder

för att bibehålla fastighetens standard och funktion av

tekniska installationer. I de fall avtal finns om vidaredebi-

tering av drift- och underhållskostnader utgår dessa som

tillägg till hyran. Driftkostnaderna uppgick under verksam-

hetsåret till 30,7 MSEK.

Fastighetsskatt

Fastighetsskatten betalas årsvis i enlighet med fastställda

taxeringsvärden. I normalfallet debiteras bolaget en preli-

minär F-skatt som bland annat skall motsvara den fastig-

hetsskatt som fastställts för fastigheten. Elva av koncer-

nens tolv fastigheter är klassificerade som specialenheter

och är därmed undantagna fastighetsskatt. Fastighetsskatt

debiteras på ett hyresavtal som ett tillägg till hyran. Av den

totala fastighetsskatten om 0,1 MSEK för verksamhetsåret

vidaredebiterades 30 procent till hyresgästerna.

NOT 6 ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNING TILL

REVISORER

Koncernens totala ersättningar till revisorer uppgick till 0,7

MSEK och avsåg i sin helhet ersättning till Ernst & Young

AB. Ingen ersättning utöver revision har utbetalts.

Ersättning och arvode

Koncernen 2021 2019/2020

Ersättning för revision 0,8 0,3

Ersättning utöver revision - -

Summa 0,8 0,3

Ersättning och arvode

Moderbolaget 2021 2019/2020

Ersättning för revision 0,8 0,3

Ersättning utöver revision - -

Summa 0,8 0,3

NOT 7 ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER

Under verksamhetsåret har moderbolaget Estea Om-

sorgsfastigheter AB’s styrelse bestått av tre styrelsele-

damöter. Moderbolaget och dess dotterföretag har med

Estea AB ingått avtal om tillhandahållande av ledande be-

fattningshavare och övriga anställda. Kostnader i form lön,

pensioner eller annan ersättning har ej förekommit utan är

en del i det förvaltningsarvode moderbolaget betalar till

Estea AB. Förvaltningsarvodet har under verksamhetsåret

uppgått till 5,4 (3,7) MSEK. Ingen ersättning har utgått till

bolagets styrelse.

NOT 8 RESULTAT FRÅN ANDELAR I KONCERNFÖRETAG

Moderbolaget 2021 2019/2020

Utdelning - 12,5

Koncernbidrag 2,8 -

Summa 2,8 12,5

NOT 9 FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER

Koncernen 2021 2019/2020

Ränteintäkter 0,1 4,1

Räntekostnader kreditinstitut -27,4 -7,4

Räntekostnader kapitalandelslån -33,6 -16,8

Summa -60,9 -20,1

Moderbolaget 2021 2019/2020

Ränteintäkter dotterföretag 35,0 14,5

Räntekostnader kapitalandelslån -33,7 -16,8

Summa 1,3 -2,3

Estea Omsorgsfastigheter AB (publ) - Årsredovisning 1 januari 2021 - 31 december 2021

NOT 10 VÄRDEFÖRÄNDRINGAR

Fastigheter

På bokslutsdagen äger koncernen totalt tolv fastigheter.

Fastigheterna värderades vid årets utgång till 2 993,1

(1388,3) MSEK. De orealiserade värdeförändringarna

i koncernens fastighetsbestånd uppgick till 56,5 (79,1)

MSEK.

Finansiella instrument

Med finansiella instrument avses varje form av avtal som

ger upphov till en finansiell tillgång eller finansiell skuld.

Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffnings-

värde motsvarande verkligt värde med tillägg för transak-

tionskostnader med undantag för de finansiella instrument

som värderas till verkligt värde via resultaträkningen.

Kapitalandelslånet har tagits upp genom emissioner av ka-

pitalandelsbevis och redovisas till verkligt värde. Värdeför-

ändringar redovisas över resultaträkningen och påverkade

koncernens resultat med - 34,8 (0,1) MSEK.

Inga övriga finansiella instrument har påverkat koncernen

eller moderbolagets resultat genom värdeförändringar.

Värdeförändringar, MSEK

Koncern 2021 2019/2020

Orealiserade värdeförändringar på fastigheter 56,5 79,1

Orealiserade värdeförändringar i kapitalandelslån -34,8 0,1

Summa värdeförändringar 21,7 79,2

NOT 11 BOKSLUTSDISPOSITIONER

Moderbolaget 2021 2019/2020

Erhållet koncernbidrag 4,3 -

Summa 4,3 -

NOT 12 SKATT

Inkomstskatten för Estea Omsorgsfastigheter AB och dess

dotterföretag är 20,6 (21,4) procent. I resultaträkningen

redovisas skatten som aktuell skatt och uppskjuten skatt.

Aktuell skatt är beräknat utifrån årets skattepliktiga resul-

tat vilket i normalfallet är lägre än det redovisade resultatet

främst beroende av möjligheten att utnyttja skattemässiga

avskrivningar på fastigheter och skattemässiga direktav-

drag för vissa ombyggnationer på fastigheter.

Uppskjuten skatt är en avsättning för beräknade framtida

skattefordringar eller skatteskulder hänförligt till samtliga

temporära skillnader mellan redovisade och skattemässi-

ga värden.

I tabellen nedan redovisas vilka intäkter och kostnader

som netto påverkat beräkningen av aktuell skatt och upp-

skjuten skatt.

Redovisad skatt, MSEK

Koncernen 2021 2019/2020

Aktuell skattekostnad -1,6 -2,0

Uppskjuten skatteintäkt/skattekostnad -22,2 -15,3

Redovisad skatt -23,8 -17,3

Avstämning av redovisad skatt, MSEK

Koncernen 2021 2019/2020

Resultat före skatt 29,8 70,7

Skatt enligt gällande skattesats, 20,6 (21,4)

procent

-6,4 -15,1

Skatteeffekt avseende ej avdragsgilla

kostnader

-0,5 -3,9

Övriga skattemässiga justeringar - 0,2

Ej avdragsgill värdeförändring kapitalan-

delslån

-7,2 -

Skatt vid fastighetsförvärv 0,9

Skatteeffekt ej avdragsgill ränta -10,0 -

Årets skatt enligt resultaträkningen -23,8 -17,9

Effektiv skatt 80% 25%

Redovisad skatt, MSEK

Moderbolaget 2021 2019/2020

Aktuell skattekostnad - -

Uppskjuten skatt -0,5 2,3

Redovisad skatt -0,5 2,3

Koncernen Moderbolaget

Avstämning av redovisad skatt,

MSEK

2019/2020 2019/2020

Resultat före skatt -0,1 -0,3

Skatt enligt gällande skattesats,

20,6 (21,4) procent

0 0,1

Skatteeffekt avseende ej avdragsgilla

kostnader

-0,5 -0,5

Skatteeffekt avseende ej skattepliktiga

utdelningar

- 2,7

Årets skatt enligt resultaträkningen -0,5 2,3

Effektiv skatt E/T E/T

Estea Omsorgsfastigheter AB (publ) - Årsredovisning 1 januari 2021 - 31 december 2021

NOT 13 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Verkligt värde, MSEK År 2021 År 2020 Antal

Fastighetsvärde 1 jan 1 388,3 459 12 (3)

+ Förvärv av fastigheter 1 534,3 854,5 25 (9)

+ Ny- till- och ombyggnation 14,4

1) 8,3 -

+ Försäljning av fastigheter - - - (-)

+/- Värdeförändringar 56,5 66,5 -

Fastighetsvärde 31 dec 2 993,1 1 388,3 37 (12)

1) 6,0 MSEK i förvärvskostnader redovisades som Ny- till- och om-

byggnad i jan-jun. Nu redovisas dessa som förvärv av fastigheter.

Taxeringsvärden*, MSEK 2021 2020

Byggnader 97,1 109,1

Mark 31,5 25,8

*Flertalet av koncernens tolv fastigheter klassificeras som

specialenheter och är undantagna från skatt.

Definition och klassificering

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte

att generera positivt driftnetto (hyresintäkter minus fastig-

hetskostnader) och därigenom uppnå en attraktiv avkast-

ning för koncernens aktieägare och innehavare av kapita-

landelsbevis. Koncernens fastigheter är klassificerade som

förvaltningsfastigheter och har värderats till verkligt värde.

Koncernens fastigheter är värderade enligt nivå 3 inom

värderingshierarkin i IFRS 13. Vid periodens slut har tio av

koncernens fastigheter värderats externt och övriga har

värderats internt.

Årets investeringar

Koncernen har under verksamhetsåret förvärvat fastig-

heter för totalt 1 534,3 (1 300,9) MSEK samt genomfört

investeringar i fastigheterna om 14,4 (8,3) MSEK.

Värderingsmodell

Med begreppet marknadsvärde avses sannolikt pris vid

en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. För-

säljningen förutses ske vid värderingstidpunkten efter att

fastigheten på sedvanligt sätt varit ute till försäljning på

marknaden och under i övrigt normala förhållanden vid en

fastighetsförsäljning.

Fastighetsvärderingarna grundar sig på både observerbara

som icke observerbara indata och beaktar högsta och bästa

nytta av fastigheternas användning. Observerbara data som

har stor påverkan på värdet är aktuella hyror, fastighetskost-

nader, investeringar och aktuell inflation. Icke observerbara

data är avkastningskrav och framtida förväntade hyresnivåer

och vakanser. En vedertagen modell för att beräkna fastighe-

tens värde är att diskontera nuvärdet av framtida kassaflöden

samt ett nuvärde av bedömt restvärde vid kalkylperiodens

slut. En kalkylperiod brukar i normalfallet sträcka sig över

fem eller tio år. Viktiga parametrar i modellen är bedömt

avkastningskrav. Avkastningskrav kan jämföras mot faktiska

fastighetstransaktioner som genomförts men fastigheter

som sålts kan ibland vara få, vilket kan göra bedömningen om

förändringar i avkastningskrav svårbedömt.

Direktavkastningskrav i värderingarna har i genomsnitt

uppgått till 4,3 procent. Bedömd inflation är vid kalkylperi-

odens början 2,0 procent.

Det redovisade värdet för koncernens fastighetsbestånd

vid årets slut uppgick till 1 388,3 MSEK. Värdeförändring-

en i fastighetsbeståndet har under året uppgått till 56,5

(79,1) MSEK.

Moderbolaget ägde vid årets utgång endast fastigheter

genom dotterbolag.

Antaganden

Vid bedömningen av fastigheternas framtida intjäningsför-

måga har följande antaganden i värderingarna använts. I

de fall antaganden förändras under kalkylens löptid eller är

olika mellan fastigheterna anges de som ett intervall.

Antaganden i värderingarna vid årets slut 2021 2020

Avkastningskrav, % 4,3 4,3

Kapitaliseringsfaktor vid restvärdesberäkning, % 4,3-7,6 3,50-6,25

Inflation, % 2,0 2,0

Antaget driftnetto år 1, msek 128,9 59,8

Långsiktig vakans, % 0,0-3,0 0,0-3,0

Osäkerhetsintervall och känslighetsanalys

Fastighetsvärderingar baseras på information, verdertag-

na beräkningsprinciper och antaganden tillgängliga på

bokslutsdagen. Känslighetsanalysen i tabell nedan visar hur

förändringar i använda antaganden om kassaflöde och av-

kastningskrav påverkar värderingaren även om ett antagan-

de sällan sker isolerat från andra antaganden .

Den orealiserade värdeförändringen under räkenskapsåret

uppgår till 56,5 MSEK, varav 90% kan härledas till förbättrat

driftnetto och 10% till förändring i direktavkastningskrav.

Den orealiserade värdeförändringen för fastigheter som

ägts under hela räkenskapsåret beräknas från räkenskaps-

årets början. För fastigheter som förvärvats under

räkenskapsåret beräknas den orealiserade värdeföränd-

ringen med utgångspunkt från överenskommet fastighets-

värde justerat för transaktionskostnader och eventuellt

avdrag för latent skatt.

Värdepåverkan i MSEK

Känslighetsanalys +/- 2021

Hyresvärde, +/- 1% +/- 35,4

Ekonomisk uthyrningsgrad, +/- 1% +/- 35,4

Avkastningskrav, +/- 1% -905,5/ +564,2

Känslighetsanalys värdeförändring

Fastigheter -20% -10% 0% +10% +20%

Värdeförändring,MSEK -598,6 -299,3 - 299,3 598,6

Belåningsgrad 76,1 67,6 60,9 55,3 50,7

Estea Omsorgsfastigheter AB (publ) - Årsredovisning 1 januari 2021 - 31 december 2021

NOT 14 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG

Moderbolaget redovisar andelar i koncernföretag till an-

skaffningsvärde. Direktägda dotterbolaget redovisas nedan.

Vid utgången av räkenskapsåret äger moderbolaget Estea

Omsorgsfastigheter HoldCo AB som i sin tur äger samtliga

aktier i Estea Omsorgsfastigheter PropCo AB. Totalt består

koncernen av 40 helägda och 12 delägda bolag

Andelar i koncernföretag, MSEK 2021-12-31 2021-12-31

Ingående balans 34,1 -

Förvärv - 34,1

Aktieägartillskott 15,5 -

Utgående balans 49,6 34,1

Moderbolaget äger samtliga andelar i Estea Omsorgsfast-

igheter HoldCo AB med säte i Stockholm och organisa-

tionsnummer 559133-3827. Vid utgången av räkenskaps-

året ägde moderbolaget 1 780 000 (1 780 000) andelar

som var bokförda till 49,6 (34,1) MSEK.

NOT 15 EGET KAPITAL

Aktiekapital

Aktiekapitalet var per 31 december 2021 fördelat på

500 000 aktier. Samtliga aktier ägs av Estea AB, org.nr

556321-1415. Aktierna har ett kvotvärde om 1 kronor. Aktie-

kapitalet uppgår på balansdagen till 0,5 MSEK.

Bundet och fritt eget kapital (moderbolaget)

Enligt aktiebolagslagen utgörs eget kapital av bundet (icke

utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital.

Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter

utdelning finns full täckning för bundet eget kapital i moder-

bolaget. Vidare får utdelning endast ske om det är försvar-

ligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, om-

fattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet

och koncernens konsolideringsbehov, likviditetsbehov och

ställning i övrigt. Fritt eget kapital inklusive årets resultat

uppgick i moderbolaget till 4,2 MSEK vid årets slut. Utdel-

ning föreslås av styrelsen och beslutas av årsstämman.

Balanserade vinstmedel i koncernen

Balanserade vinstmedel avser intjänade vinstmedel i kon-

cernen samt villkorade aktieägartillskottet som Estea AB

lämnat sedan verksamheten startade. Koncernens balan-

serade vinstmedel, inklusive årets resultat om 6,1 MSEK,

uppgick vid årets slut till 84,3 MSEK.

Utdelning

Styrelsen framlägger till årsstämman förslag om utdelning.

Årsstämman beslutar i enlighet med Aktiebolagslagen

om utdelning. Styrelsen föreslår till årsstämman 2021 att

ingen utdelning skall ske.

Eget kapital

Förändring av eget kapital finns beskrivet på sidan 20

(koncernen) och 24 (moderbolaget).

NOT 16 SKULDER TILL KREDITINSTITUT OCH KAPITA-

LANDELSLÅN

Skulder till kreditinstitut

Koncernens skulder till kreditinstitut uppgick vid årets slut till

1 822 MSEK. 1 029,8 MSEK klassificeras som långfristiga då

förfallotiden infaller efter 12 månader och 792,2 MSEK klassifi-

ceras som kortfristiga då de förfaller inom 12 månader. Lånens

medelränta uppgick på bokslutsdagen till 1,74 (1,69) procent.

Skuld för kapitalandelslånet

Genom kapitalandelslånet har Estea en långfristig finansiering

som förfaller till återbetalning 2024-12-31 men med rätt till

förlängning av löptiden med högst 3 år per förlängningsperiod.

Kapitalandelslån serie A, beslutat i enlighet med 11 kap. 11§

aktiebolagslagen (2005:551), representeras av kapitalan-

delsbevis vars nominella belopp initialt uppgår till 10 000

kronor. Bolaget (låntagaren) har utfärdat 100 519 kapitalan-

delsbevis. ISIN kod för dessa är SE00013513801.

Kapitalandelslån serie B, beslutat i enlighet med 11 kap. 11

§ aktiebolagslagen (2005:551), representeras av kapitalan-

delsbevis vars nominella belopp initialt uppgår till 1000000

kronor. Bolaget (låntagaren) har utfärdat 247 sådana kapita-

landelsbevis. ISIN kod för dessa är SE0016275515. Kapita-

landelsbevis är ett skuldbevis vilket representerar en andel i

kapitalandelslånet. De är konstruerade som enskilda värde-

papper likt ett räntebevis. Kapitalandelsbeviset ger en fast-

ställd årlig ränta till långivarna (kupong 4,00 procent), men

också extra utdelning (vinstdelning) baserad på värdet av

låntagarens tillgångar vid löptidens slut. Det kan således bli

både högre och lägre än nominellt belopp. Återbetalningen

är alltså beroende av utvecklingen i låntagarkoncernen varför

återbetalningen kan komma att understiga eller överstiga det

totala lånebeloppet vid löptidens slut.

Kapitalandelslån, MSEK 2021 2020

Kapitalandelslån 1 januari (11 november 2019) 745,5 -

+ Emissioner serie A 275,7 745,4

+ Emissioner serie B 250,7

+/- Orealiserad värdeförändring 34,8 0,1

Skuld i koncernbalansräkningen 31 december 1 306,8 745,5

I ränteförfallostrukturen nedan redovisas när kapitalet förfal-

ler till återbetalning. Inga amorteringar beräknas för kapi-

talandelslånet som förfaller i sin helhet år 2024. Kapitalan-

delslånet redovisas i tabellen som återbetalning till nominellt

belopp utan hänsyn tagen till marknadskurs på balansdagen

vilket innebär att koncernens lånesumma för förfall understi-

ger de i balansräkningen redovisade skuldbeloppen.

Låneförfallostruktur

Koncernen 2021 2020

Förfallotidpunkt inom 1 år från balansdagen 792,2 65,5

Förfallotidpunkt mellan 1 år och 5 år från

balansdagen*

2 282,0 1 362,5

Förfallotidpunkt senare än 5 år från balansdagen - -

Summa 3 074,2 1 428,0

*Kapitalandelslånet redovisas som återbetalning till nominellt belopp

Estea Omsorgsfastigheter AB (publ) - Årsredovisning 1 januari 2021 - 31 december 2021

I tabellen nedan redovisas koncernens lång- och kort-

fristiga räntebärande skulder fördelat mellan skulder till

kreditinstitut och kapitalandelslån. Kapitalandelslånet kan

förlängas enligt fondvillkoren (se vidare kapitalandelsbevis

i korthet , s 8 ovan). Kortfristig andel av skuld till kredit-

institut är hög till följd av en planerad refinansiering med

inbjudan till fler banker för att sprida finansieringsrisk och

konkurrensutsätta upphandlingen.

Skulderna har upptagits till redovisat värde vilket innebär

att kapitalandelslånet i koncernen redovisas till verkligt

värde på balansdagen och till anskaffningsvärde i moder-

bolaget.

Totala låneskulder

Koncern 2021 2020

Skulder till kreditinstitut 1 822,0 686,9

Kapitalandelslån 1 306,8 745,5

Summa skulder till kreditinstitut och

kapitalandelslån

3 128,8 1 432,4

varav kortfristigt

Skulder till kreditinstitut 792,2 65,5

Kapitalandelslån - -

Summa skulder till kreditinstitut och

kapitalandelslån

792,2 65,5

Totala låneskulder

Moderbolag 2021 2020

Skulder till kreditinstitut - -

Kapitalandelslån 1 272,0 745,6

Summa skulder till kreditinstitut och

kapitalandelslån

1 272,0 745,6

Avstämning av kassaflödet för skulder hän-

förliga till finansieringsverksamheten

Koncern 2021 2020

Skulder till kreditinstitut och kapitalandelslån

1 januari 1 432,4 0,0

Upptagande av lån 1 679,6 1 435,7

Amortering av lån -18,1 -3,2

Värdeförändring (ej kassaflödespåverkande) 34,8 -0,1

Skulder till kreditinstitut och

kapitalandelslån 31 december 3 128,8 1 432,4

NOT 17 UPPSKJUTEN SKATTESKULD/

SKATTEFORDRAN

Uppskjuten skatteskuld(-) / skattefordran

(+)

Koncernen 2021 2020

Skatt hänförlig till temporära skillnader

Hänförligt till underskottsavdrag 5,5 2,3

Hänförligt till byggnad -43,9 -18,5

Hänförligt till övriga temporära skillnader -3,8 -0,6

Vid årets utgång -42,2 -16,8

Uppskjuten skatteskuld(-) / skattefordran (+)

Moderbolag 2021 2020

Skatt hänförlig till temporära skillnader

Hänförligt till underskottsavdrag 2,3 2,3

Hänförligt till övriga temporära skillnader -0,5 -

Vid årets utgång -1,8 2,3

Underskottsavdrag

Koncernens underskottsavdrag, vilka inte är tidsbegrän-

sade, uppgick per 31 december 2021 till 22,3 (10,9) MSEK.

Moderbolagets underskottsavdrag uppgick per 31 decem-

ber 2021 till 10,4 (10,6) MSEK.

NOT 18 HYRESFORDRINGAR

Hyresfordringar är i sin helhet hänförligt till de fastighets-

ägande bolagen i koncernen. Samtliga hyresfordringar

avser förskottsaviserade hyror för 2021.

Hyresfordringar

Koncernen 2021 2020

Hyresfordringar 7,0 0,4

Osäkra kundfordringar - -

Summa 7,0 0,4

Koncernen Moderbolag

Åldersfördelning 2021 2020

Ej förfallna kundfordringar 7,0 -

>60 dagar - -

Summa 7,0 -

NOT 19 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA

INTÄKTER

Koncernen 2021 2020

Upplupna räntor 12,2 2,5

Förskottsbetalda hyror 5,2 1,1

Övriga interimsskulder 13,9 11,9

Summa 31,3 15,5

Koncernen Moderbolag

Moderbolag 2021 2020

Upplupna räntor - 1,4

Övriga interimsskulder 1,0 0,3

Summa 1,0 1,7

Estea Omsorgsfastigheter AB (publ) - Årsredovisning 1 januari 2021 - 31 december 2021

NOT 20 STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖR-

PLIKTELSER

Koncernens fastighetsinteckningar avser i sin helhet in-

teckningar som säkerhet för upptagna skulder hos kredit-

institut i de fastighetsägande dotterbolagen.

Ställda säkerheter

Koncernen 2021 2020

Fastighetsinteckningar 1 775,0 768,2

Summa 1 775,0 768,2

Moderbolaget har inga ställda säkerheter.

Eventualförpliktelser

Moderbolag 2021 2020

Borgen för dotterbolag Inga Inga

Summa Inga Inga

NOT 21 FORDRINGAR HOS KONCERNFÖRETAG

Reversfordringar

Moderbolag 2021 2020

Ingående balans 695,7 -

+ Nyutlåning 216,0 695,7

- Reglerade fordringar - -

Utgående balans 911,7 695,7

NOT 22 UPPLYSNINGAR

OM NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER

Koncern

Estea Omsorgsfastigheter AB har en närståenderelation

med sina dotterföretag samt Estea AB som äger samtliga

aktier i moderbolaget. Tjänster mellan koncernföretag

debiteras i enlighet med avtal. Omsättningen i Estea Om-

sorgsfastigheter AB uppgick till 14,1 (3,7) MSEK och avsåg

i sin helhet försäljning till dotterföretag. För koncerninter-

na lån debiteras ränta.

Estea AB debiterar i enlighet med avtal arvode för för-

valtningstjänster. Estea AB har under perioden debiterat

Estea Omsorgsfastigheter AB förvaltningsarvode uppgå-

ende till 14,1 (3,7) MSEK.

Styrelse och övriga närstående

I samband med utgivandet av kapitalandelslån i december

2019 har närstående personer, personer i ledande befatt-

ningar och bolagets styrelse (direkt eller indirekt) investe-

rat i lånen på samma villkor som övriga investerare.

Medlemmar i bolagets styrelse och övriga närstående

personer ägde vid periodens slut kapitalandelsbevis om

totalt 48,6 (38,0) MSEK varav bolagets styrelse ägde 47,5

(36,4) MSEK.

Inga övriga väsentliga affärstransaktioner med närstående

parter har genomförts under perioden och ingen ersätt-

ning till styrelsen eller ledande befattningshavare har

utgått under perioden.

NOT 23 KORTFRISTIGA FORDRINGAR

I denna kategori ingår lånefordringar, hyresfordringar

samt övriga fordringar. Fordringarna värderas till upplupet

anskaffningsvärde. Låne- och hyresfordringar med kort

löptid värderas till nominellt anskaffningsvärde utan dis-

kontering men med avdrag för osäkra fordringar. Verkligt

värde på kortfristiga fordringar överensstämmer i stort

med bokförda värden.

NOT 24 KASSA OCH BANK

Kassa och bank utgörs av placeringar med en löptid på

maximalt tre månader och som med obetydlig risk för

värdeförändringar kan omvandlas till kontanta medel. På

bokslutsdagen avser kassa och bank till 100 procent likvi-

da tillgångar på bolagets bankkonton.

NOT 25 ÖVRIGA UPPLYSNINGAR TILL KASSAFLÖDES-

ANALYSEN

Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod,

vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner

som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden,

samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till

investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden.

Med likvida medel avses kassa och bank.

NOT 26 ÖVRIGA FINANSIELLA SKULDER

Övriga finansiella skulder avser låneskulder, övriga kort-

fristiga skulder och leverantörsskulder. Låneskulder värde-

ras i enlighet med beskrivning i not 16. Övriga kortfristiga

skulder och leverantörsskulder med kort löptid värderas

till anskaffningsvärde. Verkligt värde på övriga finansiella

skulder överensstämmer i stort med bokförda värden.

Estea Omsorgsfastigheter AB (publ) - Årsredovisning 1 januari 2021 - 31 december 2021

NOT 28 HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN

Efter räkenskapsårets utgång har fyra fastigheter tillträtts.

Norrköping Oxelbergen 1:5 är ett trygghetsboende under

uppförande med färdigställande under 2023. Fastigheten

kommer ha en total uthyrningsbar yta om ca 3 132 kvm

fördelat på 72 lägenheter. Vidare kommer Norrköpings

kommun att hyra en lokal i fastigheten med en hyreslängd

om minst 10 år, där de kommer att ha en trygghetsvärd.

Det kommer även att finnas 15 parkeringsplatser på fast-

igheten. Beräknade totala årliga hyresintäkter beräknas

uppgå till ca 7,7 MSEK.

Upplands Väsby Vatthagen 1:110 är ett LSS-boende. Fast-

igheten har en total uthyrningsbar yta om 370 kvm med

en återstående löptid om 11,5 år för hyreskontraktet och

beräknade totala årliga hyresintäkter uppgår till 1,2 MSEK.

Fastigheten är fullt uthyrd till Frösunda.

Stockholm Påskliljan 1 och Fjällhavren 3 & 4 är två

LSS-boenden. Fastigheterna har en total uthyrningsbar

yta om 880 kvm med en genomsnittlig återstående löptid

om 3,6 år för hyreskontrakten och beräknade totala årliga

hyresintäkter uppgår till 2,3 MSEK. Hyresgästerna består

av Nytida och Frösunda.

I januari ingicks ett avtal om att förvärva Sannegården

26:1 i Göteborg genom ett joint venture med Reliwe AB.

Fastigheten består av en byggrätt om cirka 10 000 BTA.

Förvärvet är villkorat av bland annat Intertrusts samt Göte-

borgs Stads godkännande. Överenskommet fastighetsvär-

de uppgick till 106 MSEK. Villkoren uppfylldes inte inom

utsatt tid varför affären inte slutförts.

Estea har ingen verksamhet i, eller direkt koppling till, Ryss-

land eller Ukraina men kan indirekt påverkas av konflikten

genom exempelvis allmän oro på marknaden, förändrade

räntor och inflation. Vi följer noggrant utvecklingen.

NOT 29 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION

Till årsstämmans förfogande i moderbolaget står (kr):

-Balanserat resultat 4 305 147

-Årets resultat -636 104

Summa 3 669 043

Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt

följande:

I ny räkning balanseras 3 669 043

Summa 3 669 043

Låne- och kund fordringar

värderade till upplupet

anskaffninsgvärde

Finansiella skulder värde-

rade till verkligt värde via

resultaträkningen

Finansiella skulder värderade

till upplupet anskaffningsvärde

Finansiella instrument, MSEK 2021 2021 2021

Tillgångar

Hyresfordringar 7,0 - -

Övriga fordringar 71,2 - -

Långfristiga fordringar - - -

Upplupna intäkter och förutbetalda kostnader 12,8 - -

Kassa och bank 218,4 - -

Skulder

Skulder till kreditinstitut - - 1 822,0

Kapitalandelslån - 1 306,8 -

Leasingskulder - 40,7 -

Leverantörsskulder - - 7,4

Övriga kortfristiga skulder - - 2,6

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter - - 31,3

Summa 309,4 1 347,5 1 863,3

NOT 27 FINANSIELLA INSTRUMENT

Nedan framgår de olika kategorier av finansiella intrument

som återfinns i koncernens balansräkning.

Ett finansiellt instrument är varje form av avtal som ger

upphov till en finansiell tillgång eller finansiell skuld. Enligt

IFRS betraktas kassa och bank, hyresfordringar, vissa

övriga fordringar, andelar i koncernföretag, lånefordringar

och upplupna intäkter som finansiella tillgångar och leve-

rantörsskulder, vissa övriga skulder, räntederivat, kapita-

landelslån, övriga låneskulder och upplupna kostnader

som finansiella skulder. Finansiella instrument redovisas

initialt till anskaffningsvärde motsvarande verkligt värde

med tillägg för transaktionskostnader med undantag för

de finansiella instrument vilka redovisas till verkligt värde

enligt Nivå 3 via resultaträkningen. Det verkliga värdet

överensstämmer i allt väsentligt med de bokförda värdena.

En finansiell tillgång upphör i balansräkningen när rättig-

heterna enligt avtal realiseras, förfaller eller när bolaget

förlorar kontroll över den. En finansiell skuld upphör i

balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller

på annat sätt avtalats bort.

Estea Omsorgsfastigheter AB (publ) - Årsredovisning 1 januari 2021 - 31 december 2021

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att

koncern- och årsredovisningen har upprättats i linje med

god redovisningssed och i enlighet med de av EU antag-

na International Financial Reporting Standards (IFRS).

Årsredovisningen ger en rättvisande bild av företagets

ställning och resultat och förvaltningsberättelsen ger en

rättvisande bild över utvecklingen av företagets verksam-

het, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga

risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i

koncernen står inför.

Stockholm den 21 april 2022

Styrelsen i Estea Omsorgsfastigheter AB (publ)

Jockum Beck-Friis

Styrelseordförande

Johan Eriksson

David Ekberg

Styrelseledamot

Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har avgivits den 21

april 2022.

Ernst & Young AB

Oskar Wall

Auktoriserad revisor

Estea Omsorgsfastigheter AB (publ) - Årsredovisning 1 januari 2021 - 31 december 2021

Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernre-

dovisningen för Estea Omsorgsfastigheter AB (publ) för räken-

skapsåret 2021-01-01 – 2021-12-31 med undantag för bolagsstyr-

ningsrapporten på sidorna 16-17. Bolagets årsredovisning och

koncernredovisning ingår på sidorna 6-37 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet

med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden

rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31

december 2021 och av dess finansiella resultat och kassaflöde

för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har

upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla

väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiel-

la ställning per den 31 december 2021 och av dess finansiella

resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Re-

porting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredo-

visningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrap-

porten på sidorna 16-17. Förvaltningsberättelsen är förenlig med

årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkning-

en och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och

koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den komplet-

terande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisions-

utskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing

(ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa

standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är

oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt

god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkese-

tiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på

vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som

avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhan-

dahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess

moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden

som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelse-

fulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisning-

en för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom

ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredo-

visningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga

separata uttalanden om dessa områden. Beskrivningen nedan

av hur revisionen genomfördes inom dessa områden ska läsas i

detta sammanhang.

Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns

ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa om-

råden. Därmed genomfördes revisionsåtgärder som utformats

för att beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredo-

visningen och koncernredovisningen. Utfallet av vår granskning

och de granskningsåtgärder som genomförts för att behandla de

områden som framgår nedan utgör grunden för vår revisionsbe-

rättelse.

Beskrivning av området Hur detta område beaktades i revisionen

Fastigheterna redovisas till verkligt värde och fastighetsbeståndet i koncernen vär-

derades den 31 december 2021 till 2 993,1 mkr. Per balansdagen som avslutas 31

december 2021 har fastighetsbeståndet värderats delvis internt och delvis externt.

Värderingarna är avkastningsbaserade enligt kassaflödesmodellen, vilket innebär

att framtida kassaflöden prognostiseras. Fastigheternas direktavkastningskrav

bedöms utifrån varje fastighets individuella risk samt gjorda transaktioner på

marknaden för objekt av liknande karaktär. Den höga graden av antaganden och

bedömningar som sker i samband med fastighetsvärderingen kan få en betydande

påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning, vi anser därför att detta

är ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. En beskrivning av värdering av

fastighetsinnehavet framgår av avsnitt om kritiska bedömningar och antaganden

i not 1 Redovisningsprinciper, not 10 Värdeförändringar samt not 13 Förvaltnings-

fastigheter.

I vår revision har vi utvärderat bolagets process för fastighetsvärdering, bland

annat genom att utvärdera värderingsmetod och indata i de internt upprättade

värderingarna. Vi har utvärderat bolagets kompetens och objektivitet. Vi har gjort

jämförelser mot känd marknadsinformation samt granskat rimligheten i gjorda an-

taganden som direktavkastningskrav, vakansgrad, hyresintäkter och driftkostnader.

Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen.

REVISIONSBERÄTTELSE

Till bolagsstämman i Estea Omsorgsfastigheter AB (publ), org nr 559226-2892

Fastighetsvärdering

Estea Omsorgsfastigheter AB (publ) - Årsredovisning 1 januari 2021 - 31 december 2021

Annan information än årsredovisningen och

koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan information än årsredo-

visningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna

1-5 samt 41-46. Det är styrelsen och verkställande direktören

som har ansvaret för denna andra information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovis-

ningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande

med bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och koncern-

redovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som

identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig

utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernre-

dovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap

vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informa-

tionen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna in-

formation, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller

en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har

inget att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret

för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas

och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen

och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de

antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar

även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för

att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte

innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på

oegentligheter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen

ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen

av bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser,

när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmå-

gan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om

fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om

styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget,

upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alter-

nativ till att göra något av detta.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredo-

visningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller

några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegent-

ligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som

innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av sä-

kerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt

ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka

en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan

uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara

väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas

påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i

årsredovisningen och koncernredovisningen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsre-

dovisningen och koncernredovisningen finns på Revisorsinspek-

tionens webbplats. Denna beskrivning är en del av revisionsbe-

rättelsen.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar

Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till dispositio-

ner av bolagets vinst eller förlust

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en

revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning

av Estea Omsorgsfastigheter AB (publ) för räkenskapsåret 2021-

01-01 – 2021-12-31 samt av förslaget till dispositioner beträffande

bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt försla-

get i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter

och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt an-

svar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar.

Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen

enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt

yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner

beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning

innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är

försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens

verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av mo-

derbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov,

likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen

av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att

fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska

situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så

att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska

angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.

Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen

enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta

de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska

fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvalt-

ningen ska skötas på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed

vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis

för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon

styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt

avseende:

• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon

försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot

bolaget, eller

• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,

årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av

bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta,

är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är fören-

ligt med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti

för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige

Estea Omsorgsfastigheter AB (publ) - Årsredovisning 1 januari 2021 - 31 december 2021

alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan

föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag

till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt

med aktiebolagslagen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av för-

valtningen finns på Revisorsinspektionens webbplats. Denna

beskrivning är en del av revisionsberättelsen.

Revisorns granskning av Esef-rapporten

Uttalande

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis-

ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och

verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och

koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elek-

tronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen

(2007:528) om värdepappersmarknaden Estea Omsorgsfastig-

heter AB (publ) för räkenskapsåret 2021-01-01 – 2021-12-31.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade

kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten #[checksumma]

upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig

elektronisk rapportering.

Grund för uttalande

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR

18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt

denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns

ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Estea Omsorgsfastig-

heter AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt

fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamål-

senliga som grund för vårt uttalande.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret

för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a

§ lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det

finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande

direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten

utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig-

heter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rappor-

ten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven

i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på

grundval av vår granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåt-

gärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprät-

tad i ett format som uppfyller dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti

för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god re-

visionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig

felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund

av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om

de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de

ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rap-

porten.

Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revi-

sionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av

finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och nära-

liggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för kvali-

tetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner

avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesut-

övningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis

om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör

enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och kon-

cernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras,

bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktig-

heter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter

eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar

av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och

verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma

granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till

omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om

effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar

också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i

styrelsens och verkställande direktörens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en teknisk

validering av Esef-rapporten, dvs. om filen som innehåller

Esef-rapporten uppfyller den tekniska specifikation som anges

i kommissionens delegerade förordning (EU) 2019/815 och en

avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den

granskade årsredovisningen och koncernredovisningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida

Esef-rapporten har märkts med iXBRL som möjliggör en rättvi-

sande och fullständig maskinläsbar version av koncernens resul-

tat-, balans- och egetkapitalräkningar samt kassaflödesanalysen.

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrappor-

ten på sidorna 16-17 och för att den är upprättad i enlighet med

årsredovisningslagen.

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta inne-

bär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan

inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den

inriktning och omfattning som en revision enligt International

Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi

anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra

uttalanden.

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i

enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6 årsredovis-

ningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga

med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar

samt i överensstämmelse med årsredovisningslagen.

Ernst & Young AB, Box 7850, 103 99 Stockholm, utsågs till Estea

Omsorgsfastigheter ABs revisor av bolagsstämman den 29 juni

2021 och har varit bolagets revisor sedan 18 november 2019.

Stockholm den 21 april 2022

Ernst & Young AB

Oskar Wall

Auktoriserad revisor

Estea Omsorgsfastigheter AB (publ) - Årsredovisning 1 januari 2021 - 31 december 2021

NYCKELTAL

För nyckeltalsdefinitioner se sidorna 43-44.

Fastighetsrelaterade nyckeltal 2021-12-31 2020-12-31

Antal fastigheter 37 12

Uthyrningsbar area, kvm 79 000 42 176

Hyresvärde, MSEK 148,4 74,5

Verkligt värde fastigheter, MSEK 2 993,1 1 388,3

Driftnetto, MSEK 82,0 26,7

Direktavkastning, % 4,2 4,3

Överskottsgrad, % 73 75

Hyresduration, år 10,1 9,1

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 99 99

Uthyrningsgrad area, % 96 99

Finansiella nyckeltal

Medelränta kreditinstitut, % 1,74 1,69

Kapitalbindning, år 1,4 2,5

Räntetäckningsgrad, gånger 1,1 1,0

Justerad räntetäckningsgrad, gånger 2,8 3,2

Belåningsgrad, % 60,9 49,5

Soliditet, % 2,5 3,6

Justerad soliditet, % 41,6 51,6

Emitterat kapitalandelslån, MSEK 1 252,2 741,1

Ränta kapitalandelslån, % 4,00 4,00

NAV-värde, % (serie A) 109,0 105,8

Marknadskurs kapitalandelslån, % 104,2 100,6

Estea Omsorgsfastigheter AB (publ) - Årsredovisning 1 januari 2021 - 31 december 2021

FASTIGHETSFÖRTECKNING

Fastighet Antal avtal Huvudsaklig användning Area Tillträde år

Alingsås Ingared 5:49 1 Vårdlokal 2 543 2021

Alingsås Västerbodarna 1:272 1 Vårdlokal 170 2020

Alingsås Västerbodarna 1:98 1 Vårdlokal 2 824 2020

Borås Agamemnon 4 1 Vårdlokal 4 740 2020

Borås Kassakvittot 3&4 1 Vårdlokal 490 2020

Borås Regulus 38 1 Vårdlokal 370 2020

Borås Vesslan 4 2 Vårdlokal 1 036 2020

Enköping Bergvreten 1:19 1 Skola 470 2021

Enköping Galgvreten 2:90 1 Skola 470 2021

Enköping Gånsta 2:42 1 Skola 400 2021

Enköping Skolsta 10:20 1 Vårdlokal 540 2021

Finspång Rejmyre 1:364 1 Vårdlokal 362 2021

Gotland Öja Botarve 1:88 2 Vårdlokal 2 224 2021

Helsingborg Bronåldern 2 54 Bostad 2 251 2021

Huddinge Medicinaren 22 3 Vårdlokal 9 860 2021

Karlstad Fören 1 3 Vårdlokal 4 290 2020

Karlstad Kungsörnen 1 1 Vårdlokal 500 2021

Lessebo Snöflingan 1 1 Vårdlokal 500 2021

Mölndal Stretered 1:190 1 Vårdlokal 500 2021

Nässjö Chokladhjulet 1 1 Vårdlokal 1 062 2021

Nässjö Snickaren 8 1 Vårdlokal 1 062 2021

Nora Gyttorp 7:3 1 Vårdlokal 381 2021

Onsala Köpstaden 6:29 1 Förskola 1 099 2021

Onsala Köpstaden 6:30 3 Vårdlokal 2 349 2021

Österåker Sjökarby 1:5 1 Vårdlokal 478 2021

Österåker Smedby 19:291 1 Vårdlokal 4 267 2021

Österåker Tråsättra 1:879 1 Förskola 1 517 2021

Österåker Tuna 3:182 124 Bostad 6 426 2018

Sigtuna Doktorn 3 44 Bostad 1 739 2021

Simrishamn Joneberg 5 44 Bostad 3 078 2020

Södertälje Edesta 3:8 2 Vårdlokal 1 365 2021

Sundsvall Skörden 3 2 Vårdlokal 8 026 2019

Sunne Gylleby 1:22 1 Vårdlokal 3 084 2020

Surahammar Färmansbo 2:39 1 Vårdlokal 570 2021

Täby Äppelträdgården 1 2 Vårdlokal 3 935 2020

Upplands-Väsby Odenslunda 1:653 1 Vårdlokal 500 2021

Västerås Öland 2 1 Vårdlokal 3 500 2018

310 78 978

43Estea Omsorgsfastigheter AB (publ) - Årsredovisning 1 januari 2021 - 31 december 2021

ORDLISTA OCH DEFINITIONER

European Securites and Markets Authority (ESMA) har

kommit med riktlinjer avseende alternativa nyckeltal.

Syftet med de nya riktlinjerna är att främja användbarheten

och insynen i alternativa nyckeltal.

För fastighetsbranschen finns en praxis för nyckeltal som

offentliggörs i finansiell information. Estea presenterar

vissa nyckeltal i rapporten som inte definieras enligt IFRS

då bolaget anser att dessa mått ger värdefull information

till investerare och övriga intressenter.

Till följd av de nya riktlinjerna har Estea gjort en översyn av

definitionerna. Eftersom beräkningen av alternativa nyck-

eltal kan skilja sig mot mått som används av andra företag

kan jämförbarhet mot andra företag i dessa mått saknas.

Estea har valt att redovisa vissa nyckeltal i tabellform för

att förtydliga för investerarna.

Fastighetsrelaterade begrepp

Direktavkastning

Presenterat driftnetto baserat på resultatet för rullande

tolv månader i förhållande till fastigheternas redovisade

värden vid periodens utgång. För fastigheter ägda kortare

tid än 12 månader används faktiskt utfall tillsammans med

bedömt driftnetto från bolagets förvärvskalkyl.

Driftnetto

Hyresintäkter minus fastighetskostnader (exempelvis drift-

och underhållskostnader, tomträttsavgäld, fastighetsskatt

och fastighetsadministration).

Ekonomisk uthyrningsgrad

Kontrakterade årshyresintäkter vid periodens utgång i för-

hållande till hyresvärdet. Måttet används för att underlätta

bedömningen av hyresintäkter för vakanta areor och övriga

ekonomiska vakanser.

Hyresduration

Återstående vägd genomsnittlig löptid på hyresavtalen

exklusive garage-/parkeringsplatser samt bostäder uthyrda

till privatpersoner. Kontrakterade hyresavtal där lokalen tas i

bruk först efter periodens utgång exkluderas i beräkningen.

Hyresvärde

Kontrakterade årshyror som löper vid periodens utgång

med tillägg för rabatter samt bedömd marknadshyra för

vakanta lokaler.

Uthyrningsbar area

Fastigheternas totala uthyrningsbara areor vid periodens

utgång.

Överskottsgrad

Driftnettot i procent av redovisade hyresintäkter. Över-

skottsgrad visar hur stor del av varje intjänad krona från

den operativa verksamheten som bolaget får behålla.

Finansiella begrepp

Ackumulerad ränta kapitalandelslån

Ackumulerad ränta från kapitalandelslånets startdatum

till och med rapportdagen i procent av nominellt emitte-

rat kapitalandelslån. Måttet syftar till att ge investerarna

information om total ränta som är utbetald och upplupen

vid periodens utgång från startdatum.

Belåningsgrad

Skulder till kreditinstitut i procent av fastigheternas redovi-

sade värde. Belåningsgraden är ett riskmått som visar hur

stor del av fastighetsportföljens värde som är belånad med

räntebärande skulder till kreditinstitut. Kapitalandelslånet,

vilket är noterat, som är efterställt bolagets samtliga övriga

skulder är exkluderat i beräkningen även om instrumentet

löper med ränta och redovisas som skuld i balansräkning-

en.

Emitterat kapitalandelslån

Totalt nominellt emitterat kapitalandelslån vid periodens

utgång.

Justerad räntetäckningsgrad

Förvaltningsresultatet med återläggning av finansiella

kostnader i relation till finansiella kostnader exklusive

räntekostnader för kapitalandelslånet. Justerad ränte-

täckningsgrad är ett finansiellt mått som visar hur många

gånger bolaget klarar av att betala sina räntor exkluderat

ränta på kapitalandelslånet med förvaltningsresultatet

(resultat från verksamheten före värdeförändringar).

Justerad soliditet

Redovisat eget kapital och redovisat värde av kapitalan-

delslånet vid periodens slut i förhållande till balansomslut-

ningen. Måttet används för att visa koncernens finansiella

stabilitet när kapitalandelslånet inräknas som eget kapital.

Kapitalbindning

Återstående genomsnittlig löptid i räntebärande krediter

innan skulderna förfaller till återbetalning/refinansiering.

Måttet används för att belysa koncernens finansiella risk

som kan uppstå vid refinansiering.

Marknadskurs

Noterad slutkurs vid periodens utgång redovisat som

procent i förhållande till nominellt belopp (10 000 kronor).

Måttet indikerar till vilken kurs en investerare slutförde

köp/försäljningar av koncernens kapitalandelsbevis vid

periodens utgång.

Medelränta kreditinstitut

Genomsnittlig ränta på koncernens totala räntebärande

skulder exklusive kapitalandelslån vid periodens utgång.

Måttet används för att belysa koncernens finansiella risk.

NAV

En teoretisk beräkning av kapitalandelsbevisens andel av

koncernens totala tillgångar minus skulder under förut-

sättning att tillgångarna avyttras i enlighet med de redovi-

sade värdena och skulderna exklusive kapitalandelslånet

återbetalas samt vad som i övrigt följer av de Allmänna

Estea Omsorgsfastigheter AB (publ) - Årsredovisning 1 januari 2021 - 31 december 2021

villkorens punkt 10.3 och 10.4. NAV redovisas som procent

i förhållande till nominellt belopp (10 000 kronor). Mått-

tet används för att ge investerarna en vägledning, om än

teoretisk, till vilket värde varje kapitalandelsbevis uppgick

till vid periodens slut baserat på aktuell balansräkning.

Ränta kapitalandelslån

Årsränta på kapitalandelslånet. Måttet upplyser investerar-

na om vilken årsränta kapitalandelsbeviset löper med.

Räntetäckningsgrad

Förvaltningsresultatet med återläggning av finansiella

kostnader i relation till finansiella kostnader. Räntetäck-

ningsgrad är ett finansiellt mått som visar hur många

gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med förvalt-

ningsresultatet (resultat från verksamheten före värdeför-

ändringar).

Soliditet

Redovisat eget kapital vid periodens slut i förhållande till

balansomslutningen. Måttet används för att visa koncer-

nens finansiella stabilitet.

Estea Omsorgsfastigheter AB har valt att inte redovisa

aktierelaterade nyckeltal då bolagets aktier ej är noterade

och samtliga aktier ägs av Estea AB, org.nr: 556321-1415.

Estea Omsorgsfastigheter AB (publ) - Årsredovisning 1 januari 2021 - 31 december 2021

Belopp i MSEK 2021

1 januari -

31 december

2019/2020

11 november-

31 december

Soliditet Eget kapital 84,3 55,8

Eget kapital / Balansomslutning Balansomslutning 3 343,2 1 552,6

Soliditet 2,5% 3,6%

Justerad soliditet Eget kapital 84,3 55,8

(Eget kapital + Kapitalandelslån) / Kapitalandelslån 1 306,8 745,6

Balansomslutning Balansomslutning 3 343,2 1 552,6

Justerad soliditet 41,6% 51,6%

Justerad räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat 8,1 0,3

Justerat förvaltningsresultat / Återläggning av finansiella kostnader

61,1 24,2

Justerad finansiell kostnad Justerat förvaltningsresultat 69,2 24,5

Finansiella kostnader minskat

med ränta på kapitalandelslån 24,9 7,9

(justerad finansiell kostnad)

Justerad räntetäckningsgrad 2,8 3,1

NAV-värde Eget kapital 84,3 55,8

(Investerarandel + Emitterat Avdrag för aktiekapital och

Kapitalandelslån) / Emitterat andra tillskott -3,0 -2,9

kapitalandelslån Redovisat värde av kapital-

andelslån minskat med

nominellt belopp

54,6 4,5

Summa eget kapital att fördelas

till investerarna 135,8 57,4

Investerarandel 75% 101,9 43,0

Varav belöper på serie A 48,9 43,0

Resultatandel upp till 6,0% 41,5 -

NAV-värde 109,0 105,8

FINANSIELLA MÅTT SOM INTE DEFINIERAS AV IFRS

Estea Omsorgsfastigheter AB (publ) - Årsredovisning 1 januari 2021 - 31 december 2021

Information och finansiella rapporter finns tillgängliga på www.estea.se.

Ytterligare information kan erhållas av VD Johan Eriksson telefon 08-679 05 00.

KALENDARIUM

Ränteutbetalning Euroclear 11 april 2022

Årsredovisning 2021 22 april 2022

Delårsrapport januari-mars 2022 13 maj 2022

Delårsrapport april-juni 2022 12 augusti 2022

Delårsrapport juli-september 2022 4 november 2022

Bokslutskommuniké januari-december 2022 10 februari 2023

Estea Omsorgsfastigheter AB (publ) - Årsredovisning 1 januari 2021 - 31 december 2021