Attraktiva bostäder

med rimliga hyror

ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING

Innehåll

Klickbar meny

INTRODUKTION

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 6

Vd-ord 7

MARKNAD OCH STRATEGIER

Marknaden 9

Affärsidé och värdeskapandemodell 12

Mål och utfall 13

VERKSAMHET

Fastighetsbestånd 14

Fastighetsförvaltning 15

Förädling och renovering 17

Förvärv 21

Nybyggnation och projektutveckling 24

Våra medarbetare 27

Aktien 30

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Hur vi arbetar med hållbarhet 33

Vägen framåt 34

Intressentdialog 35

Våra viktigaste hållbarhetsfrågor 36

Klimat och energi 37

Cirkulära samhällen 39

Trygga och trivsamma kvarter 41

Medarbetare 43

Hållbara affärer 44

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse 46

Risker och riskhantering 49

Flerårsöversikt nyckeltal 53

Finansiella rapporter koncernen 54

Finansiella rapporter moderbolaget 58

Noter 61

Styrelsens underskrifter 87

Revisionsberättelse 88

BOLAGSSTYRNING

Bolagsstyrningsrapport 92

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten

Styrelse 98

Ledning 100

ÖVRIGT

Fastighetsförteckning 101

Nyckeltal/definitioner 105

Kalendarium 106

KlaraBos historia 107

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

KlaraBo i korthet

KlaraBo är ett fastighetsbolag med långsiktigt

förvaltningsperspektiv inom bostadsfastigheter.

Verksamheten är indelad i förädling och renovering,

förvärv samt nyproduktion av bostadsfastigheter

där hyresrätten står i fokus. Bolaget har huvudkontor

i Malmö men är verksamt över hela Sverige.

Fastighetsportföljen består av förvaltningsfastigheter samt

av en projektportfölj med mark och byggrätter för nyproduktion

av bostäder. Fastigheterna är belägna från Trelleborg i söder,

Visby i öster till Umeå i norr och indelade i fyra förvaltnings-

regioner; Syd, Öst, Mitt och Norr.

Förädling och

renovering

Förvärv

Nybyggnation

och projekt-

utveckling

VERKSAMHETEN

Förvaltnings-

fastigheter

Projektportfölj

FASTIGHETSPORTFÖLJ

499 000

Total uthyrningsbar yta, kvm

9 008

Totalt marknadsvärde fastigheter, mkr

44,6%

Soliditet

433 100

Total yta hyreslägenheter, kvm

6 533

Antal hyreslägenheter

49,7%

Belåningsgrad

67,1%

Räntesäkring

3,4 år

Räntebindningstid

KlaraBo i korthet

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

KlaraBo i korthet

Året i korthet

Vd-ord

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Förädling och renovering

En central del i KlaraBos strategi är att

förvärva och utveckla befintliga bostadsfas-

tigheter i tillväxt regioner över hela landet.

KlaraBo har som målsättning att genom aktiv förvaltning

och materiella investeringar uppnå en hyresutveckling som

överstiger den allmänna årliga hyreshöjningen. Grafen till

höger visar att hyresutvecklingen översteg den generella

höjningen med 11,4 procentenheter för jämförbart bestånd

sedan 2019 per den 31 december 2022, vilket speglar

uppfyllelsen av detta mål.

Hälleflundran, Malmö.

Hyresvärde

Fördelning per region, 31 december 2022

602 mkr

Mitt 14%

Norr 27%

Syd 29%

Öst 30%

+11,4

Hyresvärdesutveckling

116,8

105,4

Genom att förvärva äldre bostadsfastigheter i intressanta

lägen som förädlas till mer attraktiva och moderna bostäder

kan KlaraBo skapa aktieägarvärde långsiktigt. Samtidigt

åtgärdar KlaraBo därmed ett ofta eftersatt underhållsbehov

som byggts upp över tid i fastigheterna.

KlaraBo i korthet

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

KlaraBo i korthet

Året i korthet

Vd-ord

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Förvärv

Yllemattan, Östersund.

Som en del av den långsiktiga strategin

förvärvar KlaraBo förutom bostadsfastig-

heter, markområden samt byggrätter för

nyproduktion av bostäder för långsiktig

förvaltning.

Förvärv är en central del av tillväxtstrategin och KlaraBo

utvärderar löpande olika förvärvsmöjligheter, men förvärvs-

aktiviteten kan skifta över tid beroende på de makroekono-

miska förutsättningarna.

Sammantaget ökade KlaraBo beståndet av hyreslägenheter

med knappt 20 procent under 2022 till totalt 6 500 lägenheter.

Fastighetsvärde

Fördelning per region, 31 december 2022

9 008 mkr

Mitt 13%

Norr 25%

Syd 32%

Öst 30%

KlaraBo i korthet

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

KlaraBo i korthet

Året i korthet

Vd-ord

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Nybyggnation och projektutveckling

Sjöcrona, Höganäs.

Med hjälp av industriell produktion bygger

KlaraBo egenutvecklade, hållbara, hög-

kvalitativa och kostnadseffektiva bostäder.

Genom det snabba industriella byggsättet, klimatsmarta

materialval och konkurrenskraftiga priser bidrar KlaraBo till

att lösa bostadsbehoven samtidigt som bolaget medverkar

till att skapa ett mer hållbart samhälle.

Under perioden 2021 till 2023 har KlaraBo som målsättning

att byggstarta minst 200 bostäder per år. Marknadsförutsätt-

ningarna förändrades markant under 2022 vilket innebär att

målet för året inte uppnåtts.

I en kontrollerad inomhusmiljö prefabriceras välplanerade

samt yteffektiva moduler med trä som huvudsakligt byggma-

terial. Det är en energieffektiv byggmetod som möjliggör ett

snabbare montage med kortare byggtid som följd. Produktion

i inomhusmiljö minskar samtidigt risken för fuktskador

under produktionstiden.

Potentiellt hyresvärde

mkr

Potentiellt

hyresvärde

31 december 2022

602

764

KlaraBo har uppskattat det framtida potentiella

hyresvärdet i projektportföljen. Det faktiska utfallet

vid färdigställande av fastig heterna kan komma

att skilja sig från nuvarande bedömning.

Planerade byggrätter

Fördelning per region, 31 december 2022

1 509 st

Mitt 16%

Norr 12%

Syd 43%

Öst 28%

KlaraBo i korthet

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

KlaraBo i korthet

Året i korthet

Vd-ord

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Året i korthet

Kv3

KlaraBo förvärvar knappt 880 lägenheter i

Östersund, det största förvärvet som noterat

bolag. Beståndet har goda förädlingsmöjlig-

heter och KlaraBo etablerar ett förvaltnings-

kontor i staden.

Kv4

KlaraBo ansluter till Malmös lokala färd-

plan LFM30 för en klimatneutral bygg- och

anläggningssektor senast år 2030. Planen

består av sex strategiska fokusområden med

detaljerade målsättningar kopplade till sig.

Initiativet är i linje med KlaraBos målsättning att

uppnå klimatneutrala fastigheter senast 2030.

Kv2

KlaraBo och OBOS vann en markanvis-

ningstävling i Malmö kommun för ett helt nytt

kvarter öster om mässan i Hyllie. Anvisningen

möjliggör byggnation av totalt knappt 320

bostads- och hyres rätter.

KlaraBo sänkte sin genomsnittliga räntemar-

ginal genom att teckna refinansieringskrediter

om totalt drygt 1 500 MSEK på tre till fem år, en

säkerställd kreditfacilitet om cirka 250 MSEK

samt ytterligare krediter motsvarande totalt

1 300 MSEK. Tre olika banker är motparter

för dessa krediter.

Magnus Johansson utsågs till ansvarig för

nyproduktion medan Kristin Lundmark rekry-

terades till hållbarhetschef på interimsbasis.

KlaraBos förvaltningsbestånd i Västervik

passerar 200 lägenheter sammanlagt efter

förvärv av en portfölj om 37 hyreslägenheter

i staden.

Kv1

KlaraBo etablerade sig i Umeå genom förvärv

av en bostadsportfölj om 126 hyreslägenheter.

Det är ett bestånd med uppgraderings- och

förädlingsbehov i enlighet med KlaraBos

affärsmodell.

KlaraBo erhöll en markanvisning i Skellefteå

med färdig detaljplan som medger byggnation

av cirka 100 hyreslägenheter.

KlaraBo vann en markanvisningstävling i

Växjö kommun, vilket möjliggör för uppförande

av cirka 120 hyreslägenheter.

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

Året i korthet 6

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

KlaraBo i korthet

Året i korthet

Vd-ord

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

”Väsentligt större portfölj

och fokus på förädling

av beståndet”

Vår affär vilar på flera ben – förädling, förvärv och nyproduktion,

vilket är en stor trygghet. Det gör att vi har goda förutsättningar

att löpande anpassa oss beroende på hur förutsättningarna

förändras. Under första halvåret fyllde vi på portföljen med flera

förvärv och arbetade vidare med renovering och förädling av

beståndet. På grund av ändrade marknadsförutsättningar

pausades takten inom nyproduktionen under andra hälften

av året.

Beståndsökning med 20 procent

Sammantaget ökade vi beståndet av hyreslägenheter med

knappt 20 procent under 2022 till totalt 6 500 lägenheter.

Det största förvärvet var en portfölj om knappt 880 lägenheter

i Östersund. Den portföljen uppfyllde alla kriterier vi har vid

Bolaget har under året vuxit med drygt

1 000 lägenheter där vi ser en stor potential.

Med endast bankfinansiering och en solid

och värde skapande affärsmodell stod vi

stabilt även när konjunkturosäkerheten

gradvis ökade.

förvärv; det var ett stort samlat bestånd som motiverar ett eget

förvaltningskontor, en låg ingångshyra, en hög andel bostäder

med renoveringspotential samt en bra ort med befolkningstill-

växt. Vi fick bankfinansiering på förmånliga villkor, 1,4 procent

till fast ränta i tre år och förvärvet skedde till en attraktiv nivå

om 13 850 kr/kvm.

Därtill gjorde vi tilläggsförvärv i Västervik där vi har en

förvaltningsorganisation sedan tidigare. Vi adderade också

Umeå som ny ort för oss efter ett förvärv av 126 lägenheter.

Sammantaget tillförde årets förvärv en betydande förädlings-

och renoveringspotential till beståndet.

Robust affärsmodell

KlaraBo fortsatte att förädla beståndet 2022 och totalt genom-

fördes 286 renoveringar. Det innebär att vi i snitt renoverade

70 lägenheter per kvartal under året vilket är en rekordsiffra

för oss. Omkring två tredjedelar av vårt bestånd är i behov av

uppgradering vilket ger arbetsro i en osäker marknad. Fördelen

med vår modell är att vi själva har kontroll över vår affär sam-

tidigt som efterfrågan på bostäder sannolikt förblir hög givet

bostadsbristen och ett minskat bostadsbyggande.

De värdeskapande åtgärderna illustrerar affärsmodellens

potential. Trots stigande avkastningskrav dämpar uppgra-

de ringarna, som endast sker i takt med frivillig avflyttning, en

eventuell värdenedgång i beståndet. Det visade sig i fjärde

kvartalet när externa värderare höjde avkastningskravet på

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

Vd-ord 7

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

Vd-ord 7

INNEHÅLL

INTRODUKTION

KlaraBo i korthet

Året i korthet

Vd-ord

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Fastigheten Yllemattan, Östersund.

våra fastigheter med i genomsnitt 25 baspunkter. Vår käns-

lighetsanalys sade att det skulle ha motsvarat ett värdetapp

om cirka 500 Mkr, allt annat lika, men tack vare det löpande

förädlingsarbetet samt uppdaterade inflationsantaganden

stannade värdetappet på cirka 150 Mkr. Detta visar på styrkan

i affärsmodellen samt den organiska tillväxten som jag vill

påstå få bostadsbolag kan generera utifrån befintligt bestånd.

Vår strategi är att fortsätta utveckla beståndet genom

förädling och förtätning. Den del av beståndet som har föräd-

lingspotential hade en snitthyra om 1 026 kr/kvm per december

2022, vilket ger betydande utrymme för värdeskapande

åtgärder under kommande år.

Stabil finansiell grund

Vi ser en orolig marknad kring oss och har agerat proaktivt för

att begränsa riskerna och löpande säkerställa en långsiktigt

stabil finansiering. I balansräkningen fanns endast marginella

värden upptagna för projektportföljen sedan vi sänkt risken

genom att dra ned på nyproduktionstakten. Vid årsskiftet upp-

gick räntesäkringsnivån till 67,1 procent och räntebindnings-

tiden till 3,4 år. I månadsskiftet februari/mars 2023 uppgick

motsvarande siffror till 79,5 procent respektive 4,3 år.

Därtill hade vi en kreditbindningstid om 2,5 år med en

belåningsgrad uppgående till 49,7 procent och endast banklån.

Med en kassa om cirka 340 Mkr vid årsskiftet anser vi att

bolaget sammantaget vilar på en stabil finansiell grund.

Så här långt har vi landat hyresförhandlingar inför 2023 för

ungefär en tredjedel av beståndet där vi i snitt haft höjningar på

runt 4 procent. Det är lägre än inflationen som låg på omkring

10 procent för 2022, men historiskt har hyreshöjningarna i ett

längre perspektiv överstigit inflationen vilket vi förväntar oss

kommer att ske även framgent när nya jämviktslägen uppnåtts.

Fokus på hållbar utveckling

Efter flera initiativ på hållbarhetsområdet under året

presenterar vi vårt första klimatbokslut för 2022. Vi anställde

en hållbarhetschef och vi antog nya hållbarhetsmål i linje

med Parisavtalet och FN:s globala mål för hållbar utveckling.

Klimatbokslutet underlättar arbetet med att uppnå effektivast

möjliga utsläppsminskningar.

Vidare anslöt vi oss till LFM30 som är Malmös lokala plan för

en klimatneutral bygg- och anläggningssektor senast år 2030.

Initiativet är i linje med vår målsättning att ha klimatneutrala

fastigheter senast år 2030.

Utsikter

Världen har de senaste åren ställts inför en rad utmaningar

som pandemi, kraftigt stigande energipriser och inflation. På ett

eller annat sätt anpassar sig dock världen till nya om än tråkiga

förutsättningar. Vad gäller hyror och energipriser är vi överty-

gade om att de långsiktigt kommer att hitta nya jämviktslägen.

Sedan vår mätning av hyresvärdesutvecklingen i beståndet

startade i 2019 har hyresvärdet för bostäder ökat med 11,4

procentenheter mer än den generella hyresutvecklingen tack

vare vår löpande förädling av beståndet. Vårt standardhöjande

arbete står i fokus det närmaste året och nivåskillnaden ger

en indikation om den värdeskapande potentialen på sikt och

den organiska tillväxt som bolaget kan fortsätta leverera som

aktieägarvärde.

Som tidigare signalerats avser vi inte föreslå någon utdelning

för verksamhetsåret. Detta då vi ser att vi kan skapa större

aktieägarvärde genom fortsatta återinvesteringar i fastighets-

portföljen och på så sätt öka hyresvärdet. Det ska heller inte

uteslutas att det senare under innevarande år kommer att

uppstå intressanta förvärvsmöjligheter igen.

Andreas Morfiadakis,

vd KlaraBo

Vd-ord

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

KlaraBo i korthet

Året i korthet

Vd-ord

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Marknaden

Det finns flera faktorer som talar för

hyresrättsfastigheter. Det underliggande

behovet av bostäder är stort vilket bäddar

för en fortsatt hög efterfrågan, inte minst

bostäder med rimliga hyror givet ett

mer kylslaget ekonomiskt klimat. Det

visar rapporter från fastighetsrådgivare

och myndigheter.

Historiskt har bostadsfastigheter för det mesta uppfattats

som ett tillgångsslag som genererar en attraktivt riskjusterad

avkastning på grund av dess låga vakansrisk och det förut-

sägbara systemet för hyressättning. Hyressystemet skapar

förutsägbarhet avseende fastighetens framtida driftnetto och

med inflationsjusterade hyror kan de generera en positiv real

avkastning långsiktigt. Anpassningen till inflationen kan ske

med fördröjning, men över tid har hyreshöjningarna historiskt

nästan alltid överstigit inflationstakten.

Bostadstillgångar kan grovt delas in i två kategorier;

nybyggda respektive befintliga bostäder. Ur ett hyresvärdes-

perspektiv är det en fördel med nybyggda bostäder då de har

högre hyresnivåer medan befintliga bostäder har en fördel i att

de oftare är i behov av renovering. Den här typen av renovering

kan generera en betydande hyrespotential vilket ökar kassa-

flödet och fastighetsvärde.

Trender och drivkrafter

KlaraBo bedömer att några av de främsta trenderna och drivkrafterna som påverkar vår marknad är:

Nya arbetsformer

Efter pandemin har efterfrågan ökat

på boenden som möjliggör distans-

och hemarbete i större utsträckning.

Demografi

Den fortsatta befolkningstillväxten i samtliga

av KlaraBos regioner skapar tillsammans

med bostadsunderskottet förutsättningar för

hög efterfrågan av hyresrätter. Efterfrågan

på nybyggda och nyrenoverade hyresrätter

är hög över hela landet.

Hållbarhetsfokus

Hållbarhetsfokuset har bidragit till ökad

efterfrågan på hållbara fastigheter och

hållbart boende. Den ökade användnin gen

av olika typer av hållbarhetscertifieringar

bidrar till ökad transparens kring fastighets-

bolagens hållbarhetsarbete.

Regelverk

Hyresregleringen medför att hyresnivån

kan understiga marknadens betalningsvilja.

Vid renovering eller ombyggnad som

genomförs av hyresvärden är principen

densamma, men man jämför då den

uppgraderade lägenheten med andra

renoverade lägenheter.

Fagerängen, Trelleborg.

Marknaden

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

Marknaden

Affärsidé och värdeskapandemodell

Mål och utfall

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Attraktiv riskjusterad avkastning långsiktigt

Fundamenta för tillväxt och efterfrågan på bostadsmarknaden

kvarstår fortfarande. Med ett krympande bostadsutbud till följd

av minskat byggande i spåren av bland annat stigande priser

på insatsmaterial, antas efterfrågan på bostäder förbli hög,

vilket väntas ge stöd för priserna på bostadsfastigheter.

Bostadsbristen var fortsatt stor under 2022. Det rådde ett

underskott på bostäder i 72 procent av de 284 kommuner som

besvarade Boverkets bostadsmarknadsenkät 2022. Det var

endast tre kommuner färre än motsvarande undersökning ett

år tidigare.

Totalt bodde 87 procent av landets befolkning i kommuner

som uppgav sig ha ett underskott på bostäder. Det är en hög

andel, även om det var en liten minskning jämfört med de

dryga 90 procent som bodde i sådana kommuner under åren

2019-21, enligt Boverket.

Gradvis ökad aktivitet på transaktionsmarknaden

När marknadsräntorna stabiliseras bedöms det få en positiv

inverkan på transaktionsmarknaden. Dessutom väntas aptiten

på affärer återkomma även hos det internationella kapitalet i

takt med att köpare och säljare börjar hitta tillbaka till varandra

då fastighetspriser och avkastningskrav stabiliserats.

Transaktionsmarknaden 2022 såg initialt stark ut. När första

halvan av året hade passerat såg fastighetsbranschen ut att

vara på väg mot ett nytt rekordår, men sedan fick krig, inflation

och räntehöjningar fullt genomslag. Detta ledde till att transak-

tionsvolymen backade 60 procent för tredje kvartalet jämfört

med tredje kvartalet 2021. Under fjärde kvartalet var läget i stort

sett oförändrat jämfört med det föregående kvartalet. I slutet

på året uppskattades att transaktionsvolymen skulle uppgå till

strax under 140 miljarder kronor för helåret 2022. Det skulle i

så fall motsvara en nedgång med cirka 12 procent jämfört med

föregående år.

KlaraBos marknader

KlaraBo är verksamt i hela Sverige, från Trelleborg i söder,

Visby i öster till Umeå i norr. Beståndet förvaltas i fyra regioner:

Syd, Öst, Mitt och Norr.

Region Syd inkluderar förvaltningsfastigheter i bland annat

Trelleborg, där KlaraBo är den största privata hyresvärden,

samt Malmö och Helsingborg. I regionen finns även projekt-

fastigheter.

Region Öst består av förvaltningsfastigheter i bland annat

Visby, Västervik och Jönköping. Därtill inkluderar regionen

projektfastigheter i Visby och Jönköping.

Region Mitt inkluderar förvaltningsfastigheter i Borlänge,

Gävle och Ludvika samt projektfastigheter i bland annat Falun

och Västerås.

Region Norr inkluderar förvaltningsfastigheter i Östersund,

Sundsvall samt Umeå. Projektfastigheter finns bland annat

i Skellefteå och Sundsvall. Under året tillkom ett stort bestånd

i Östersund genom förvärv, varefter ett lokalkontor öppnades

i staden.

I 17 av de 25 orter där KlaraBo är verksamt råder det brist

på bostäder.

Källor: Delar av Marknadsavsnittet bygger på rapporter från Savills, Svefa och Boverket

Bogen, Visby.

Marknaden

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

Marknaden

Affärsidé och värdeskapandemodell

Mål och utfall

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Hyresmarknaden och hyresreglering

Hyrorna för befintliga hyresrättslägenheter i Sverige regleras

av bruksvärdessystemet, vilket innebär att hyran bland annat

baseras på lägenhetens standard och kvalitet. Hyran anses

vara skälig när den ligger i nivå med hyran för en annan,

liknande lägenhet med samma standard och i samma läge.

Hyresregleringen medför att hyresnivån kan understiga

marknadens betalningsvilja. Vid renovering eller ombyggnad

som genomförs av hyresvärden är principen densamma,

men man jämför då med andra renoverade lägenheter.

Vid ombyggnation eller renovering måste hyran förhandlas.

För nyproducerade hyresrätter kan hyran fastställas i förhand-

ling med Hyresgästföreningen.

Hyresrätten är den vanligaste upplåtelseformen i flerbostads-

hus. Det är också den dominanta upplåtelseformen i den abso-

luta merparten av landets 290 kommuner. Under senare år har

det också varit den upplåtelseform som flest kommuner uppgett

sig ha behov av. På mindre orter är det vanligt att bostadsbeho-

ven inte kan uppfyllas, exempelvis vad gäller hyresrätter med

rimliga hyror så att ungdomar kan flytta hemifrån.

Den svenska marknaden för hyresrätter kännetecknas av

stabilt ökande hyror. Mellan 2017–2022 har medelårshyran

ökat från 1 073 till 1 238 kr per kvm för hela riket. Sedan 2017

har hyresökningarna varit relativt jämnt fördelade mellan

mindre och större kommuner. Den genomsnittliga månads-

hyran för en trerumslägenhet låg på 7 753 kr 2022, medan

snitthyran var 6 272 respektive 4 575 kr per månad för en

tvåa respektive en etta.

955

1 054

1 073

1 126

1 159

1 233

1 085

1 238

1 241

1 276

1 358

1 425

202220212020201920182017

4 575

6 272

7 753

9 871

4+ rum3 rum2 rum1 rum

Kommuner

med färre än

75 000 inv.

Kommuner

med fler än

75 000 inv.

Stor-

Malmö

Stor-

Göteborg

Stor-

Stockholm

Riket

8 655

7 619

7 753

8 756

7 820

6 930

Medelårshyra per kvm, kr

Sverige 2017–2022

Genomsnittlig månadshyra, kr

Sverige 2022

Genomsnittlig månadshyra trerumslägenhet, kr

Sverige 2022

Källa: SCBKälla: SCB

Exklusive storstadsområden.

Källa: SCB

Stor-Stockholm

Stor-Malmö

Stor-Göteborg

Riket

Kommuner med fler än 75 000 invånare (exkl. storstadsområden)

Kommuner med färre än 75 000 invånare (exkl. storstadsområden)

Marknaden

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

Marknaden

Affärsidé och värdeskapandemodell

Mål och utfall

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Affärsidé och värdeskapandemodell

Affärsidé:

KlaraBo ska förvalta, utveckla och förvärva attraktiva

bostäder i svenska tillväxtregioner.

Affärsmodell:

KlaraBos affärsmodell bygger på en långsiktig förvaltning

genom renovering, förvärv och nybyggnation.

Humankapital

• Kompetens och erfarenhet hos

drygt 60 medarbetare.

Strukturkapital

• Arbetsmetoder och projektreferenser.

• Ett allt starkare varumärke och

arbetsgivarvarumärke.

• Egen förvaltning.

Socialt och relationskapital

• Långsiktiga och goda relationer med

hyresgäster, aktieägare, leverantörer

och kommuner.

Tillverkat kapital och andra resurser

• Cirka 200 fastigheter samt

marktillgångar.

Finansiellt kapital

• 8 530 mkr i eget kapital och lån.

• Starkt kassaflöde stabil

balansräkning.

Tillgångar och resurser

För ägarna

Långsiktig lönsamhet,

tillväxt och avkastning

till ägarna.

För medarbetarna

Utvecklingsmöjligheter.

För miljön

Egenutvecklade bostäder,

miljöcertifierade och med

hög hållbarhetsstandard.

För kunderna

Yteffektiva egenutvecklade

bostäder.

För samhället

Tillgodoser lokala behov

av bostäder.

Skapat värdeKlarabos affärsmodell

Förädling och

renovering

Förvärv

Nybyggnation och

projektutveckling

Nedan illustreras KlaraBos verksamhet och värdeskapande;

vilka resurser bolaget nyttjar, hur de förädlas i verksamheten

och vilka värden de skapar för olika intressenter.

Affärsidé och värdeskapandemodell

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

Marknaden

Affärsidé och värdeskapandemodell

Mål och utfall

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Mål och utfall

KlaraBos övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare genom att långsiktigt äga,

utveckla och aktivt förvalta eftertraktade bostadsfastigheter i tillväxtregioner. Värdeskapandet

mäts bland annat som tillväxt i substansvärde och förvaltningsresultat per aktie.

Övergripande mål Mål Utfall 2022 Kommentar

Förvaltad yta, BOA

Vid utgången av år 2025 har KlaraBo som målsättning att äga och

förvalta minst en halv miljon kvadratmeter bostäder.

>500 000 kvm 433 080 kvm Förvaltad yta har under året ökat med 74 408 kvm

till följd av de tre förvärv som genomförts samt

inflyttade genomförda nyproduktionsprojekt.

Byggrätter Under perioden 2021 till 2023 har KlaraBo som målsättning att

byggstarta minst 200 bostäder och därefter är det långsiktiga målet

att byggstarta minst 500 bostäder per år. Bostäderna ska främst

vara egenutvecklade och miljöcertifierade.

>200 bostäder – Marknadsförutsättningarna har under året

förändrats markant vilket innebär att uppsatt mål

för 2022 inte uppnåtts.

Hyresvärde Hyresutvecklingen för befintliga bostäder som är renoveringsbara

ska genom aktiv förvaltning och investeringar materiellt överstiga

den allmänna årliga hyreshöjningen.

>Allmän

hyreshöjning

2,9

procentenheter

Med 286 totalrenoverade lägenheter under året

har målet uppfyllts.

Långsiktigt

substansvärde

Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt

i långsiktigt substansvärde per aktie om minst 15 procent inklusive

eventuella värdeöverföringar.

>15% 38% Den genomsnittliga årliga tillväxten sedan 2019

uppgår till 38 procent.

Förvaltningsresultat Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt

i förvaltningsresultat per aktie om minst 12 procent.

>12% 38% Den genomsnittliga årliga tillväxten sedan 2019

uppgår till 38 procent.

Utdelning Långsiktigt ska KlaraBo dela ut 50 procent av beskattat förvaltnings-

resultat. Dock kommer KlaraBo att prioritera tillväxt genom nyproduk-

tion, investeringar i befintligt bestånd och förvärv, under de närmaste

åren, varför utdelningar då kan komma att utebli.

>50% av beskattat

förvaltningsresultat

Ingen utdelning

föreslås till

stämman

KlaraBo fortsätter att prioritera återinvestering

och tillväxt framför utdelning i enlighet med

utdelningspolicyn.

Hållbarhet Övergripande mål inom området klimat och energi är att bolaget senast

2030 endast använder förnybar energi för el, värme och bilar samt att vi

senast 2045 ska ha uppnått klimatneutralitet i hela värdekedjan.

2030 – Endast

förnybar energi

2045 – Klimatneutrala

– Målen sattes under fjärde kvartalet 2022 och

kommer att redovisas löpande.

Mål och utfall

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

Marknaden

Affärsidé och värdeskapandemodell

Mål och utfall

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Fastighetsbestånd

KlaraBos bestånd utgörs av förvaltnings-

fastigheter varav en del är nyproduktions-

projekt.

Per den 31 december 2022 bestod fastighetsportföljen av 224

fastigheter med 6 533 lägenheter under förvaltning. Marknads-

värdet för förvaltningsfastigheterna i beståndet uppgick per

den 31 december 2022 till 9 008 mkr. Den totala uthyrningsbara

arean uppgick till cirka 499 000 kvm med ett sammanlagt årligt

hyresvärde om 602 mkr, varav 87 procent utgörs av bostäder,

9 procent samhällsfastigheter och resterande av kommersiella

ytor och övriga hyresobjekt. Under räkenskapsåret som

av slutades den 31 december 2022 uppgick omflyttnings-

hastigheten till cirka 21 procent.

Översikt förvaltningsportfölj

Baserat på area.

Bostäder exklusive nyproduktion och renoverade lägenheter.

Syd

Öst

Mitt

Norr

499 000

Uthyrbar yta, kvm

87%

Bostäder

6 533

Lägenheter under förvaltning

9 008

Fastighetsvärde, mkr

602

Hyresvärde, mkr

1 026

Genomsnittlig årshyra per kvm

, kr

18 063

Fastighetsvärde per kvm, kr

98%

Reel uthyrningsgrad

Fastighetsbestånd

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

Fastighetsbestånd

Fastighetsförvaltning

Förädling och renovering

Förvärv

Nybyggnation och projektutveckling

Våra medarbetare

Aktien

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Fastighetsförvaltning

KlaraBo satsar på lokal närvaro i förvaltningen med kundnära

relationer. Teknisk förvaltning och underhåll av fastigheterna

bedrivs därför till stor del av den egna personalen i respektive

region, vilket kompletteras med inhyrda tjänster avseende

exempelvis VVS och el.

Genom geografisk närhet och löpande dialog med hyres-

gästerna säkerställer KlaraBo att lämpliga värdeskapande

förbättringar sker i fastigheterna, vilket borgar för nöjda

hyresgäster och löpande förädling av bostadsområdena.

KlaraBo har ett långsiktigt perspektiv i sin

fastighetsförvaltning. Ambitionen är att vara

närvarande lokalt och sköta förvaltningen

med egna resurser.

Under året uppgraderade KlaraBo sin digitala kundservice

för att öka tillgängligheten och snabbare nå ut med information

till hyresgästerna. Hyresgästerna kan därmed sköta enklare

ärenden digitalt, inklusive göra felanmälningar.

Engagerade hyresgäster

På många håll är engagemanget bland hyresgästerna stort.

I vissa områden har hyresgästerna ökad medbestämmanderätt

efter det att KlaraBo ingått så kallade boinflytandeavtal med

Hyresgästföreningen. Ett bostadsområde i Ronneby fick extra

ögon och öron efter det att ett system med trygghetsvärdar

överenskommits under året.

Satsningarna på nära relationer med hyresgästerna gör att

KlaraBo löpande kan läsa av behov i beståndet och anpassa

erbjudandet efter hyresgästernas önskemål. Ambitionen att

knyta boende närmare förvaltningen på ett mer strukturerat sätt

är samtidigt en del av att utveckla KlaraBos hållbarhetsarbete.

Förvaltningsorganisationen är uppdelad i fyra geografiska

områden; Region Syd, Region Öst, Region Mitt och Region

Norr. Sammantaget arbetade cirka 50 personer inom

fastighetsförvaltningen vid årets utgång. Organisationen växte

bland annat i samband med att ett nytt förvaltningskontor med

fem anställda öppnade sedan ett större bestånd förvärvats i

Östersund.

Utöver den lokala förvaltningen sköter den centrala förvalt-

ningsorganisationen bland annat större lokalkonverteringar,

centrala upphandlingar samt efterlevnad av myndighetskrav.

Robert Pejic, områdeschef Öst och Elina Lind Jörgensen, förvaltare Visby.

Fastighetsförvaltning

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

Fastighetsbestånd

Fastighetsförvaltning

Förädling och renovering

Förvärv

Nybyggnation och projektutveckling

Våra medarbetare

Aktien

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

Fastighetsbestånd

Fastighetsförvaltning

Förädling och renovering

Förvärv

Nybyggnation och projektutveckling

Våra medarbetare

Aktien

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Case

”Det ska kännas att Granbergs höjden är väl omhändertaget”

Som en del i sin långsiktiga förvaltning fortsatte KlaraBo att

investera i Granbergshöjden i Bollnäs under 2022. Fokus låg

på bostadsområdets utemiljö, där cirka 1 miljon kronor totalt

investerades i en multisportarena, utegym samt fortsatta

förbättringar av lägenheternas uteplatser.

Multisportarenan utrustades med bland annat så kallad

gummiasfalt, fasta mål och basketkorgar vilket gör det möjligt

att spela exempelvis fotboll, innebandy eller basket. Utegym-

met är tillverkat i trä för att lyfta stock och annan fysisk träning.

Anläggningarna invigdes under andra halvåret 2022.

Tidigare har motsvarande aktivitetsmöjligheter saknats i

Granbergshöjden som har 290 lägenheter och ligger strax

söder om centrala Bollnäs. Målet har därför varit att tillföra

något som en så stor andel som möjligt av områdets boende

har glädje av.

”Man vill känna att man är i ett område med liv och rörelse

där folk vistas ute. Det ska kännas att det är väl omhändertaget

och vara ett skäl till att bo kvar långsiktigt för dem som flyttar

dit”, säger Jimmy Larsson, Fastighetschef vid KlaraBo.

Under 2022 fortsatte KlaraBo även att uppföra staket kring

uteplatserna i bottenplanen, ett projekt som initierades redan

2021 i samverkan med de boende.

KlaraBo har utvecklat Granbergshöjden sedan bolaget blev

ägare till området i december 2018. Under 2021 investerades

bland annat i bättre och hållbarare sopsortering som tidigare

saknades.

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

Fastighetsförvaltning 16

Förädling och

renovering

KlaraBo renoverar lägenhetsbeståndet successivt och endast efter

det att en hyresgäst flyttat, alternativt om hyresgästen själv begär det.

Löpande renovering sänker drift- och underhållskostnader samtidigt som

hyres intäkterna ökar snabbare över tid än den generella hyresutveck-

lingen i samhället. Det leder också till stigande förvaltnings resultat och

därmed en relativt sett starkare utveckling för bolagets fastighetsvärden.

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

Förädling och renovering 17

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

Förädling och renovering 17

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

Fastighetsbestånd

Fastighetsförvaltning

Förädling och renovering

Förvärv

Nybyggnation och projektutveckling

Våra medarbetare

Aktien

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

KlaraBo satsar på fastigheter med underhållsbehov och där-

med utvecklingspotential. Renoveringarna innebär oftast att

ytskikt, invändiga installationer, kök och badrum uppgraderas

till modern standard. För att öka verksamhetens hållbarhet

kommer återanvändningen att öka inom andra delar av

förvaltningen av överblivet byggmaterial efter renoveringar.

Under 2022 renoverades totalt 286 lägenheter (226).

Det är en ökning med 430 procent jämfört med 2019, då 54

lägenheter renoverades. Antalet lägenheter som renoverades

under året varierade mellan kvartalen men uppgick i snitt till

cirka 70 lägenheter per kvartal. Skillnaderna mellan kvartalen

kan ha flera orsaker, bland annat är det svårt att förutsäga

andelen avflyttade från redan renoverade lägenheter samt

att omflyttningshastigheten kan variera mellan kvartalen.

För renoveringsverksamheten utgjorde inflationen ett

begränsat problem under 2022. Kostnaderna för vissa

produkter och material steg kraftigt men i snitt påverkades

renoveringskostnaderna endast med cirka 2 procent, bland

annat på grund av att många avtal om arbetsinsatser och

materialinköp redan hade ingåtts till mer fördelaktiga villkor.

Under 2022 renoverades totalt

286 lägenheter (226). Det är en

ökning med 430 procent jämfört

med 2019, då 54 lägenheter

renoverades.

Fagerängen, Trelleborg.

Förädling och renovering

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

Fastighetsbestånd

Fastighetsförvaltning

Förädling och renovering

Förvärv

Nybyggnation och projektutveckling

Våra medarbetare

Aktien

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

På sikt kommer hyreshöjningar att kompensera för höjda

materialkostnader. Vid årsskiftet var det ännu oklart hur stora

hyreshöjningarna kommer att bli för 2023, även om mycket

pekade på att de kommer att bli högre än för 2022.

Värdehöjande renoveringar

KlaraBos renoveringsmodell har en bevisad hyres- och

värdeökande effekt. Renoveringarna kostar cirka 6 000 kr per

kvm, vilket föranleder genomsnittliga hyresökningar om cirka

480 kr per kvm per år. I tabellen nedan sammanställs det acku-

mulerade resultatet av genomförda renoveringar och övriga

hyreshöjande förbättringar, vilka föranlett en genomsnittlig

avkastning om 7,8 procent. Normalt tar renoveringsprocessen

4–6 veckor efter det att tidigare hyresgäst flyttat vilket innebär

att KlaraBo har en så kallad frivillig vakans under byggnationen.

I snitt omsätts cirka 20 procent av lägenhetsbeståndet

genom avflyttning under ett år. Av denna andel har omkring

en fjärdedel av lägenheterna renoveringsbehov. I snitt höjs

hyran med cirka 40 procent efter renovering men skillnaderna

kan vara relativt stora beroende på var i landet beståndet är

beläget. Skillnaderna kan också bero på startpunkt för tidigare

hyresnivåer samt hur hyresnivåerna historiskt utvecklats på

den aktuella orten.

I KlaraBos bestånd finns en betydande potential till ytterligare

värdeökning. Trots löpande renovering gör det växande

beståndet att andelen orenoverade lägenheter kvarstår och

till och med hade ökat något, till drygt två tredjedelar av det

totala fastighetsbeståndet i december 2022. Därmed bibehölls

potentialen för ett växande förvaltningsresultat och långsiktigt

värdeskapande. Detta framgår av diagrammet nedan som

visar antalet lägenheter samt andelen av det totala antalet

lägenheter som ännu inte har renoverats uppdelat per kommun

per 31 december 2022.

Samarbete med Hyresgäst föreningen

KlaraBo lägger stor vikt vid goda relationer med Hyresgästföreningen, inklusive

processen med hyresförhandlingar där alla överenskommelser protokollförs och följs

upp av parterna. En förutsägbar och transparent hyresmodell skapar förutsättningar

för att uppnå enighet mellan parterna.

KlaraBos anspråk underbyggs med lokala jämförelsesiffror. Inför en hyresför-

handling i samband med renovering kan KlaraBo med hjälp av exempellägenheter

konkretisera den nya standarden i form av materialval, köks- och annan utrustning.

Därtill kan justeringar förekomma för specifika standardhöjande åtgärder såsom

diskmaskin eller säkerhetsdörr.

Östersund

Umeå

Västervik

Visby

Vaggeryd

Trelleborg

Tranås

Sundsvall

Smedjebacken

Skokloster

Ronneby

Oskarshamn

Nybro

Malmö

Ludvika

Huskvarna

Helsingborg

Gävle

Borlänge

Bollnäs

608

(67%)

157

(45%)

425

(94%)

276

(99%)

147

(46%)

(65%)

131

(85%)

142

(83%)

430

(93%)

312

(95%)

(80%)

914

(71%)

126

(94%)

885

(92%)

204

(86%)

126

(98%)

876

(97%)

263

(100%)

(59%)

Antal ej renoverade lägenheter i befintlig

förvaltningsportfölj

Pågående och färdigställda projekt

per den 31 dec 2022

Hyresökning/kostnads-

besparing, mkr

Bruttovärde -

ökning, mkr

Investering,

mkr

Netto värde -

ökning, mkr Avkastning, %

ROT (minst badrum)

19,2 516,1 261,4 254,7 7,3%

Övrigt hyreshöjande

3,7 93,5 31,3 62,1 11,7%

Kostnadssänkande

0,2 3,9 1,6 2,4 11,0%

Summa

23,0 613,5 294,3 319,2 7,8%

Notera: Angivna belopp i tabellen ovan har avrundats medan beräkningarna är utförda med ett större antal decimaler. Avrundningarna kan därför medföra att vissa beräkningar och

sammanställningar inte summerar.

Förädling och renovering

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

Fastighetsbestånd

Fastighetsförvaltning

Förädling och renovering

Förvärv

Nybyggnation och projektutveckling

Våra medarbetare

Aktien

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

Fastighetsbestånd

Fastighetsförvaltning

Förädling och renovering

Förvärv

Nybyggnation och projektutveckling

Våra medarbetare

Aktien

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Under 2022 renoverade och konverterade KlaraBo 490 kvm

lokalytor till sju lägenheter i Trelleborg. Projektets yield on cost

uppgick till 12,7 procent. Lokalerna var en del av beståndet

Fagerängen som förvärvades från Trelleborgshem sommaren

2020. Efter förvärvet konstaterades att behovet av bostäder

i området var betydligt större än efterfrågan på verksamhets-

lokaler. Motsvarande projekt har även utförts i Malmö, Bollnäs

och i Helsingborg.

Efter utvärdering och renoveringskalkyl konstaterades att sju

lägenheter om 1–3 rum och kök på 40–80 kvm kunde skapas

på totalt 488 kvm bostadsyta. Lägenheternas månadshyra

uppgår till 5 500–8 900 kr. Totalt investerades cirka 5,5 Mkr

i projektet. Uppvärmning och underhåll av outnyttjade lokaler

medför en förvaltningskostnad varför en konvertering snabbt

blir lönsam efter den initiala investeringen.

KlaraBo använder samma byggmaterial och vitvaror vid

lokalkonverteringar som vid uppgraderingar av äldre lägen-

heter. En skillnad vid konverteringar av lokalytor som inte

tidigare varit bostäder är att de faller under nybyggnadskrav

avseende bland annat ventilation. Detta gör att inomhus-

klimatet i konverterade bostäder följer dagens normer.

”Generellt är efterfrågan på bostäder i Trelleborg hög

varför det känns positivt att vi kunnat tillskapa ytterligare

prisvärda lägenheter av god kvalitet i Fagerängen”, säger

Jimmy Larsson, fastighetschef vid KlaraBo.

De första lägenheterna blev klara för inflyttning vid års-

skiftet 2022/23.

Case

Tomma lokaler blev sju nya lägenheter i Trelleborg

Förädling och renovering 20

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

Förvärv

Sedan starten har förvärv varit en central del av tillväxtstrategin.

Förvärv sker utifrån ett långsiktigt perspektiv där hänsyn tas

till fastighetens läge och skick, renoveringspotential, potential

för nyproduktion, avkastningsnivåer och värdering. 2022 års

förvärv innebar att beståndet ökade med cirka 20 procent medan

beståndet under 2021 nära nog dubblades, främst genom förvärv.

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

Förvärv 21

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

Förvärv 21

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

Fastighetsbestånd

Fastighetsförvaltning

Förädling och renovering

Förvärv

Nybyggnation och projektutveckling

Våra medarbetare

Aktien

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Totalt tillkom drygt 1 000 hyresrättslägenheter 2022 genom

förvärv i Östersund, Umeå och Västervik. Östersund stod för

merparten med närmare 880 lägenheter medan knappt 130

tillkom i Umeå och knappt 40 i Västervik. Ytterligare objekt

utvärderades, men ökad osäkerhet kring konjunktur- och

ränteutveckling bidrog till att förvärvstakten mattades andra

halvåret 2022.

I ett långsiktigt perspektiv är förvärv fortsatt mycket intres-

sant, främst avseende befintliga bostadsfastigheter men även

mark för nyproduktion. Fokus ligger på tillväxtregioner som

exempelvis universitetsstäder. Under senare år har norra

Sverige blivit mer intressant som en följd av bostadsbrist

kom binerat med många större satsningar inom hållbar industri.

Potentiella förvärv utvärderas från fall till fall där norra Sverige

är högintressant.

KlaraBo har en bevisad förmåga att förvärva, förädla samt

bibehålla en hög uthyrningsgrad i beståndet och därmed

skapa aktieägarvärde. Sedan grundandet har KlaraBo gjort

en rad affärer med allmännyttan vilket bidragit till att bolaget

succesivt stärkt sitt varumärke. På sikt är bedömningen att

transaktionsmarknaden kommer att anpassa sig till de nya

förutsättningarna och då är målet att fortsatt vara aktiv på

förvärvsfronten.

KlaraBo har en bevisad för-

måga att förvärva, förädla samt

bibehålla en hög uthyrnings-

grad i beståndet och därmed

skapa aktieägarvärde.

Krämaren, Västervik. Fastigheten Bakplåten, Östersund.

Förvärv

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

Fastighetsbestånd

Fastighetsförvaltning

Förädling och renovering

Förvärv

Nybyggnation och projektutveckling

Våra medarbetare

Aktien

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

Fastighetsbestånd

Fastighetsförvaltning

Förädling och renovering

Förvärv

Nybyggnation och projektutveckling

Våra medarbetare

Aktien

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Sommaren 2022 förvärvade KlaraBo knappt 880 hyreslägen-

heter i Östersund till ett underliggande fastighetsvärde om

890 mkr. Som Norrlands fjärde största stad passar Östersund

väl in i KlaraBos tillväxtstrategi med universitet och cirka 65 000

invånare i en växande kommun.

Beståndet var och är fullt uthyrt med attraktiva lägen i

centrala Östersund samt stadsdelarna Frösön, Odensala

och Torvalla. Förvärvet gjordes till en prislapp om cirka

13 850 kr/kvm med en snitthyra om 964 kr/kvm.

Östersundsportföljen uppfyllde samtliga krav KlaraBo har vid

förvärv; ett stort samlat bestånd som motiverar ett eget förvalt-

ningskontor, låg ingångshyra, en hög andel bostäder med äldre

standard och inte minst en attraktiv ort med befolkningstillväxt.

Den höga andelen äldre bostäder medför goda möjligheter till

förädling och värdeskapande åtgärder, i enlighet med KlaraBos

affärsmodell. Slutligen var det ett attraktivt pris med bank-

finansiering som erhölls till förmånliga villkor.

För KlaraBo var det andra gången som bolaget etablerade

sig på en ny ort under 2022. Under hösten satte KlaraBo upp

ett eget förvaltningskontor i Östersund med fem anställda.

Utöver befintlig kassa finansierades förvärvet med banklån

på en löptid om tre år till en fast ränta uppgående till totalt

1,4 procent.

Case

Östersund – uppfyllde alla förvärvskriterier

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

Förvärv 23

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

Nybyggnation och

projektutveckling

Under 2022 var sammanlagt cirka 125 lägenheter i produktion varav drygt

hälften blev inflyttningsklara under året. I slutet av året beslutade KlaraBo att

sänka takten i nyproduktionen. Beslutet togs sedan förutsättningarna förändrats

för hela branschen med högre och mer svårförutsägbara produktionskostnader

som späddes på av stigande direktavkastningskrav. Tillsammans med högre

finansieringskostnader bedömdes kalkylen tillfälligt inte längre vara lika attraktiv.

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

Nybyggnation och projektutveckling 24

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

Nybyggnation och projektutveckling 24

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

Fastighetsbestånd

Fastighetsförvaltning

Förädling och renovering

Förvärv

Nybyggnation och projektutveckling

Våra medarbetare

Aktien

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Nybyggnation och projektutveckling

Nyproduktion 2022

Under 2022 färdigställdes knappt 20 lägenheter i Borlänge

som slutbesiktigades och stod inflyttningsklara i december.

En etapp med ytterligare 40 lägenheter i samma projekt

pågick fortfarande vid årsskiftet med planenlig inflyttning

under våren 2023.

Vid årsskiftet pågick även ett nyproduktionsprojekt i

Trelleborg bestående av 20 lägenheter med planerad

inflyttning under 2023.

Tidigare under året blev ett nyproduktions- respektive ett

konverteringsprojekt inflyttningsklara i Höör respektive Malmö

med totalt 46 lägenheter, varav absoluta merparten i Höör.

Pågående nyproduktion påverkades endast marginellt av

inflation och stigande kostnader under året då det mesta

redan var upphandlat till fasta priser och valutasäkrat.

Även om målet om 200 byggstarter inte uppnåddes för

2022 är inriktningen att försöka kompensera för det när

marknaden normaliseras igen. Det långsiktiga målet om

att byggstarta 500 lägenheter per år från 2024 kvarstår. Att

bromsa projektutvecklingen medför inga materiella kostnader

och bolaget har inte heller någon intern produktionsapparat

som måste anpassas.

Projektportfölj

KlaraBos portfölj innehåller bostadsprojekt i olika faser vilket

gör att normal nyproduktionstakt kan återupptas igen så snart

tillfredsställande lönsamhet kan uppnås. Detaljplanearbetet för

att skapa nya lägenheter genom förtätning och ytkonvertering

i befintligt bestånd fortskrider däremot som tidigare och påver-

kas inte av beslutet att bromsa nyproduktionen.

Mångfald i gestaltningen utifrån industriell produktion

KlaraBo tillämpar en långt driven standardisering i sin nypro-

duktion. Med trä som huvudsakligt byggmaterial tillverkas

bostadsenheter industriellt baserade på ett antal lägenhets-

modeller, så kallade baslägenheter.

Sammantaget innebär detta att KlaraBo kan erbjuda väl-

planerade och yteffektiva bostäder samtidigt som ett optimalt

resursutnyttjande uppnås.

Baslägenheterna på 1–4 rok går att spegelvända och kom-

binera på olika sätt för att skapa rätt erbjudande till olika mark-

nadssegment. Byggmetoderna är energisnåla och modulerna

gör att byggtiderna kortas vilket håller nere kostnaderna. Även

om lägenheterna har en gemensam grund, kan mångfald i

gestaltningen uppnås genom en rad olika utföranden och

material avseende fasader och tak.

Byggmodulerna prefabriceras i fabriksmiljö av samarbets-

partners och transporteras sedan till byggarbetsplatsen för

montage. Husen gör sig bäst i två till fem våningar, men även

punkthus är möjliga att producera.

Sjöcrona, Höganäs.

Nybyggnation och projektutveckling

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

Fastighetsbestånd

Fastighetsförvaltning

Förädling och renovering

Förvärv

Nybyggnation och projektutveckling

Våra medarbetare

Aktien

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

Fastighetsbestånd

Fastighetsförvaltning

Förädling och renovering

Förvärv

Nybyggnation och projektutveckling

Våra medarbetare

Aktien

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Case

Mångfald i gestaltningen med moduler

Den 15 juli 2022 kunde ett 40-tal förväntansfulla hushåll

påbörja sin inflyttning i KlaraBos nyproducerade lägenheter

i skånska Höör där KlaraBo hade fått möjlighet att exploatera

mark på en central plats med goda kommunikationer. Bostads-

husen uppfördes i vinkel vilket skapade en trevlig innergård

med uppskattade gemensamhetsytor för hyresgästerna och

genomfördes likt tidigare på ett hållbart sätt då stommen

bestod av prefabricerade moduler i trä.

Projektet uppfördes på fem våningar där fasaderna har en

tilltalande yttre arkitektur med bland annat inglasade balkonger

och tillgång till garage under jord. ”Jag är glad att vi har fått

möjlighet att leverera en högkvalitativ produkt till en rimlig

hyra på en central plats i kommunen. Projektet är ett kvitto på

att det med våra moduler går att uppnå en mångfald i gestalt-

ningen. Att erbjudandet har varit attraktivt märkte vi på den

höga efterfrågan på lägenheterna”, säger Magnus Johansson,

affärsutvecklings- och nyproduktionschef.

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

Nybyggnation och projektutveckling 26

KlaraBo värnar den entreprenöriella andan

KlaraBo präglas av entreprenörskraft och en hög aktivitets-

nivå där mycket fokus låg på förvärv under det första halvåret

medan förädling av beståndet prioriterades under årets andra

hälft. Förändringstakten var fortsatt hög under året.

Stora utvecklingsmöjligheter

Som ett entreprenörsdrivet bolag får medarbetarna möjlighet

att etablera och stärka varumärket på den lokala orten. Detta

innebär att etablera rutiner, hitta strukturer och skapa egna

nätverk inom och utom organisationen. Medarbetarna har goda

möjligheter att påverka verksamheten givet att det är en platt

organisation och lätt att ta kontakt, vilket gör varje medarbetare

till en nyckelspelare.

Vid årsskiftet hade KlaraBo totalt 68 anställda. Av dessa

var 21 kvinnor och 47 män. Ledningsgruppen minskade med

en person kring halvårsskiftet varefter den bestod av fyra

personer, varav en kvinna och tre män. Totalt fanns 15 chefer

varav fem kvinnor och tio män vid årsskiftet.

Atmosfären präglas av personligt engagemang på alla nivåer

och nära relationer mellan individer.

Samtliga medarbetare har fått bekräfta att de läst och förstått

bolagets etiska regler. Det finns även en visselblåsarfunktion.

Trots en mer utmanande marknad

fortsatte KlaraBo att växa kraftigt under

2022. Fastighetsportföljen växte med

knappt 20 procent och bland annat tillkom

ett större bestånd i Östersund. Organi-

sationen stärktes ytterligare, bland annat

med en hållbarhetschef. Totalt anslöt

cirka 25 nya medarbetare under året.

Medarbetarna har goda

möjligheter att påverka

verksamheten givet att det

är en platt organisation

och lätt att ta kontakt, vilket

gör varje medarbetare till

en nyckelspelare.

Våra medarbetare

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

Fastighetsbestånd

Fastighetsförvaltning

Förädling och renovering

Förvärv

Nybyggnation och projektutveckling

Våra medarbetare

Aktien

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

Fastighetsbestånd

Fastighetsförvaltning

Förädling och renovering

Förvärv

Nybyggnation och projektutveckling

Våra medarbetare

Aktien

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

”Varför gör vi på det här sättet,

varför gör vi inte så här i stället?”

Charlotte Boman

Teamledare

För Charlotte Boman har det hänt mycket på

kort tid. Under 2022 blev hon utsedd till team-

ledare för KlaraBos totalt åtta uthyrare runtom

i landet. Tidigare hade hon arbetat som uthy-

rare i Region Öst med bas i Oskarshamn. Men

resan startade redan i februari 2021 då hon

började på Kuststaden men som bara några

månader senare förvärvades av KlaraBo.

Vad innebär det att bli teamledare?

”Närmast gäller det att få alla rutiner på

plats. Vi har delvis jobbat på olika sätt med

uthyrning men nu ska vi ta det bästa från

våra medarbetare för att skapa den mest

effektiva processen. Vi ska tillsammans hitta

utvecklingsmöjligheter i våra dagliga rutiner

och försöka digitalisera så mycket som

möjligt. Vi ska se till att effektivisera ytterligare

och få till de system och verktyg vi behöver”,

säger Charlotte.

Vad är det som driver dig?

”För mig är det alltid frågan varför? Varför gör

vi på det här sättet, varför gör vi inte så här i

stället? Jag drivs av att utveckla, dels för att

alltid försöka bli bättre själv, dels för att se

till att kollegorna har samma förutsättningar,

vill framåt och nå samma mål som jag. Att få

ha en nyckelroll är något jag trivs väldigt bra

med”, säger Charlotte.

Du har arbetat med e-handel tidigare,

vad är skillnaden?

”Här är det människorna och deras olika

livssituationer som fyller dagarna. Inom

e-handeln är det mycket upprepande flöden,

medan man här möter olika människor med

olika förutsättningar varje dag och det är det

som gör det så roligt och utmanande. Det är

en speciell känsla att kunna erbjuda någon ett

hem. Hyresgästerna är väldigt förväntansfulla

och vill gärna ha nycklarna så fort som möjligt

när det närmar sig inflytt. Det är en väldigt fin

bransch på det sättet”, säger Charlotte.

Något övrigt värt att nämna?

”Ja, det måste väl vara att vi är ett härligt

gäng som har väldigt roligt tillsammans”,

säger Charlotte och skrattar.

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

Våra medarbetare 28

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

Fastighetsbestånd

Fastighetsförvaltning

Förädling och renovering

Förvärv

Nybyggnation och projektutveckling

Våra medarbetare

Aktien

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

”En spännande resa

att vara med på.”

Stefan Ellingsson

Fastighetstekniker

När KlaraBo förvärvade en stor bostadsportfölj

i Östersund sommaren 2022 behövdes nya

medarbetare lokalt. Fastighetstekniker Stefan

Ellingsson tog chansen och flyttade knappt

40 mil norrut från KlaraBos Borlänge kontor.

”Jag har tidigare bott i Östersund i tio år

och har vuxna barn här. När jag såg att vi

skulle köpa bostäder här bestämde jag mig

för att vara med på resan att starta upp ett

nytt kontor”, säger Stefan Ellingsson.

Efter förvärvet etablerade KlaraBo under

hösten ett lokalkontor i Östersund med totalt

fem medarbetare, varav den sista kom på

plats i slutet av året. Personalstyrkan består

av tre tekniker, en uthyrare och en förvaltare.

Som tekniker arbetar man med alla tekniska

installationer i en fastighet såsom belysning,

värme och ventilation.

Stefan började på KlaraBo i mars 2020 efter

att tidigare ha arbetat på ett annat fastighets-

bolag med ett mer blandat bestånd.

”Den största skillnaden för mig är att

KlaraBo är inriktat på bostäder. Det gör att jag

har kontakt med fler människor och hyres-

gäster. Det är kul att träffa olika människor

och det är lite större variation än inom

kommersiella lokaler som jag arbetade med

tidigare”, säger Stefan.

Vad är det som gör jobbet intressant?

”Man vet aldrig vad som ska hända. Det

händer saker varje dag som man måste hitta

någon lösning på. Det är ett flexibelt jobb och

det är ett ganska ungt företag i branschen som

är på väg uppåt och det är en spännande resa

att vara med på”, säger Stefan.

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

Våra medarbetare 29

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

Fastighetsbestånd

Fastighetsförvaltning

Förädling och renovering

Förvärv

Nybyggnation och projektutveckling

Våra medarbetare

Aktien

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Aktien

KlaraBo har två aktieslag, A- och B-aktier,

där varje A-aktie berättigar till tio röster

och varje B-aktie berättigar till en röst.

Antalet A-aktier uppgick per 31 december

2022 till 16 300 000 och antalet B-aktier

till 115 527 883. Aktiekapitalet uppgick

till 6 591 394 kr. KlaraBos B-aktie är

noterad på Nasdaq Stockholm sedan

den 2 december 2021.

Ägare och ägarstruktur

De femton största ägarna kontrollerade 70 procent av kapitalet

och 81,2 procent av rösterna per den 31 december 2022.

Svenska företag, fonder och privatpersoner ägde 78,60 (79,08)

procent av aktiekapitalet medan det utländska aktieägandet

uppgick till 21,40 (20,92) procent. Antalet aktieägare uppgick

till 6 672 (6 489).

Omsättning och handel

Den genomsnittliga dagsomsättningen av KlaraBos aktie

uppgick till 102 393 aktier. Totalt omsattes 25 905 323 aktier

under 2022 till ett sammanlagt värde av 624,3 mkr.

Aktieutveckling

Under året sjönk KlaraBos aktiekurs med 62 procent, från

48,0 kr till 18,24 kr per den 31 december 2022. Under samma

period sjönk OMX Stockholm PI med 25,2 procent medan OMX

Stockholm Real Estate PI minskade med 44,9 procent. Per den

31 december uppgick börsvärdet till 2,4 mdr kr.

Avkastning

Totalavkastningen under perioden aktien handlades uppgick

till –62 procent. Totalavkastning definieras som aktiekurs-

utveckling inklusive återinvesterad utdelning. Högsta stäng-

ningskurs för aktien var 48,0 kr per den 3 januari och lägsta

stängningskurs var 12,35 kr den 11 oktober.

Utdelningspolicy

Långsiktigt ska KlaraBo varje räkenskapsår dela ut 50 procent

av beskattat förvaltningsresultat. Dock kommer KlaraBo de

närmaste åren att främst prioritera tillväxt genom investeringar

i befintligt bestånd och förvärv, varför utdelningar då kan

komma att utebli.

15 största ägarna

Kapital Röster

Investment AB Spiltan 9,7% 10,4%

Rutger Arnhult 7,6% 3,6%

Wealins S.A. 7,3% 3,5%

Pensionskassan SHB Försäkringsförening 7,1% 3,4%

Ralph Mühlrad gm bolag och familj 6,4% 7,2%

Länsförsäkringar Fonder 6,0% 2,8%

Anders Pettersson med familj 5,8% 15,6%

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB 4,3% 2,0%

Lennart Sten 3,8% 8,2%

ODIN Fonder 3,2% 1,5%

Mats Johansson 2,0% 9,7%

Doxa AB 1,9% 0,9%

Andreas Morfiadakis 1,9% 8,5%

Handelsbanken Fonder 1,5% 0,7%

Richard Mühlrad gm bolag och familj 1,4% 3,2%

Aktiens utveckling 2022

2 000

4 000

6 000

DNOSAJJMAMFJ

Omsatt antal aktier i

1 000-tal per månad

SEK

OMXSPIKLARA B

Aktien

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

Fastighetsbestånd

Fastighetsförvaltning

Förädling och renovering

Förvärv

Nybyggnation och projektutveckling

Våra medarbetare

Aktien

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Ägarfördelning efter innehav

Storleksklass Antal aktier Kapital Röster Antal kända ägare Andel av kända ägare

1 – 1 000 725 035 0,55% 0,26% 5 630 84,38%

1 001 – 10 000 200 360 0,15% 0,07% 47 0,70%

10 001 – 100 000 1 384 149 1,05% 0,77% 34 0,51%

100 001 – 1 000 000 13 893 108 10,54% 7,21% 35 0,52%

1 000 001 – 99 157 836 75,22% 84,16% 20 0,30%

Okänd innehavsstorlek 16 467 395 12,49% 7,53% 906 13,58%

Totalt 131 827 883 100,00% 100,00% 6 672 100,00%

Land Antal aktier Kapital Röster Antal kända ägare Andel av kända ägare

Sverige 103 615 984 78,60% 88,40% 6 616 99,16%

Luxemburg 9 658 901 7,33% 3,47% 2 0,03%

Norge 4 269 899 3,24% 1,53% 5 0,07%

USA 976 020 0,74% 0,35% 4 0,06%

Tyskland 60 744 0,05% 0,02% 1 0,01%

Övriga länder 27 524 0,02% 0,01% 6 0,09%

Okänt land 13 218 811 10,03% 6,21% 38 0,57%

Totalt 131 827 883 100,00% 100,00% 6 672 100,00%

Ägartyp Antal aktier Kapital Röster Antal kända ägare Andel av kända ägare

Övriga 36 305 114 27,54% 30,29% 153 2,29%

Svenska Institutionella Ägare 38 886 568 29,50% 19,78% 25 0,37%

Utländska Institutionella Ägare 14 932 808 11,33% 5,36% 7 0,10%

Svenska Privatpersoner 24 533 722 18,61% 36,79% 23 0,34%

Okänd ägartyp 13 175 053 9,99% 6,20% 0 0,00%

Totalt 131 827 883 100,00% 100,00% 6 672 100,00%

Aktien

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

Hållbarhetsredovisning 2022

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

Hållbarhetsredovisning 32

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Hur vi arbetar med hållbarhet

Vägen framåt

Intressentdialog

Våra viktigaste hållbarhetsfrågor

Klimat och energi

Cirkulära samhällen

Trygga och trivsamma kvarter

Medarbetare

Hållbara affärer

Bestyrkanderapport

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Hur vi arbetar med hållbarhet

Affärsmodell

KlaraBos affärsmodell bygger på långsiktig förvaltning

genom förädling och renovering, förvärv samt nybyggnation.

Nyproducerade bostäder miljöcertifieras och byggs enligt

en standardiserad process, vilket medför rimliga hyror för de

boende. En viktig del av KlaraBos affär handlar om att förvärva

bostäder för ett långsiktigt ägande och förvaltande. Då en

stor del av en byggnads totala klimatpåverkan sker under

byggskedet är det alltid fördelaktigt att renovera och nyttja

de hus som redan finns. I samband med omflyttning, eller då

hyresgästen själv ber om det, kan KlaraBo successivt renovera

lägenheterna. En sådan renovering innebär bland annat höjd

standard, tillgänglighetsanpassning samt att material med

eventuella farliga ämnen omhändertas. På sidan 12 beskrivs

KlaraBos affärsmodell närmare.

Hållbarhetsstyrning

KlaraBos styrelse är ytterst ansvariga för bolagets hållbar-

hetsstrategi och beslutar om till exempel fokusområden och

håll barhetsmål. KlaraBos ledningsgrupp, tillsammans med

interim hållbarhetschef och HR-chef, ansvarar för styrning

och upp följning av det övergripande hållbarhetsarbetet.

Hållbarhets åtgärder prioriteras efter förväntad effekt och

rimlig kostnad. Vår förvaltningsorganisation ansvarar för

imple mentering och uppföljning.

Styrdokument för KlaraBos

hållbarhetsarbete

Svenska Aktiebolagslagen

Årsredovisningslagen

Miljöbalken

Arbetsmiljölagen

Boverkets byggregler

FN:s globala hållbarhetsmål

Parisavtalet

KlaraBos uppförandekod för medarbetare

KlaraBos uppförandekod för leverantörer

(följer riktlinjerna för UN Global Compact)

Svanen

Miljöbyggnad

Som långsiktig fastighetsägare och för-

valtare har KlaraBo möjlighet att bidra till

en hållbar samhällsutveckling. Genom att

arbeta systematiskt med utvalda fokusområ-

den kan vi minska miljöpåverkan och skapa

kvarter som är trygga och trivsamma – inte

bara idag utan under lång tid framåt.

Hur vi arbetar med hållbarhet

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Hur vi arbetar med hållbarhet

Vägen framåt

Intressentdialog

Våra viktigaste hållbarhetsfrågor

Klimat och energi

Cirkulära samhällen

Trygga och trivsamma kvarter

Medarbetare

Hållbara affärer

Bestyrkanderapport

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Aktiviteter inom hållbarhet

2021

Tre nya miljöhus förbättrade avfallshanteringen i Bollnäs.

I Motala färdigställdes ett flerbostadshus i trä, som håller

på att certifieras enligt Miljöbyggnad Silver.

Grönt elavtal förnyades och utökades.

Beslut togs om att all nyproduktion ska miljöcertifieras

med minst Svanen.

2022

Intressentdialog och väsentlighetsanalys genomfördes.

Långsiktiga hållbarhetsmål antogs.

Fastighetsbeståndet energioptimerades.

I region Syd tecknades nytt avtal för att förbättra

källsorteringen.

I Höör färdigställdes ett flerbostadshus i trä, som ska

certifieras enligt Miljöbyggnad Silver.

Ny bilpolicy infördes, där elbilar premieras.

Ny uppförandekod för leverantörer.

2023

Trygghetsronder ska genomföras i alla KlaraBos

bostadskvarter.

Återbruksinventering ska genomföras vid alla renoveringar.

Fler lokala samarbeten för fritidsaktiviteter för barn

och unga.

Fastighetsbeståndet ska inventeras med avseende på

klimatrisker.

Upphandling av allokerad fjärrvärme.

Kartläggning av KlaraBos linjering med EU-taxonomin.

Vägen framåt

Under det gångna året har KlaraBo fokuserat

på att strukturera och utveckla sitt hållbar-

hetsarbete. Ett första steg i det arbetet var

att tillsätta Kristin Lundmark som interim

hållbarhetschef.

Kristin tillträdde rollen som interim hållbarhetschef i augusti.

Initialt handlade arbetet om att identifiera KlaraBos viktigaste

hållbarhetsfrågor. En intressentdialog genomfördes med

interna och externa intressenter.

”Processen med att identifiera de prioriterade frågorna

har varit väldigt givande. Såväl medarbetare som ledning och

styrelse har varit involverade i processen och visat ett stort

intresse, vilket känns väldigt kul”, säger Kristin Lundmark.

Nästa steg handlar om att implementera de mål som slagits

fast och hitta rutiner för det fortsatta arbetet.

”Jag ser fram emot att fortsätta arbetet ute i våra fastigheter.

Under det kommande året kommer vi bland annat att fokusera

på att få bra rutiner kring trygghetsronder och återbruks-

inventeringar på plats”, säger Kristin.

KlaraBo gör i år sitt första klimatbokslut, vilket lägger grunden

för att kommande år kunna fatta rätt beslut kring vilka åtgärder

som ger störst utsläppsminskningar.

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

Vägen framåt 34

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Hur vi arbetar med hållbarhet

Vägen framåt

Intressentdialog

Våra viktigaste hållbarhetsfrågor

Klimat och energi

Cirkulära samhällen

Trygga och trivsamma kvarter

Medarbetare

Hållbara affärer

Bestyrkanderapport

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Intressentdialog

En viktig del i vårt hållbarhetsarbete handlar

om att ta reda på vilka förväntningar och

krav våra intressenter har på KlaraBo. Under

2022 genomfördes en fördjupad intressent-

dialog med syfte att få en ökad förståelse

för vilka frågor som skapar värde för våra

intressenter och vilka frågor som påverkar

de mest sårbara grupperna.

KlaraBos viktigaste intressentgrupper är hyresgäster, med-

arbetare, styrelse, ägare, långivare och Hyresgästföreningen.

Under hösten 2022 fick intressentgrupperna, genom en

webbenkät, värdera olika hållbarhetsfrågors betydelse för

KlaraBo. Hållbarhetsfrågorna tog bland annat avstamp i

ramverket SASB (Sustainability Accounting Standards Board).

I styrelse- respektive ledningsgrupp genomfördes workshops

där deltagarna fick diskutera vilka hållbarhetsfrågor de ansåg

ha störst strategisk betydelse för KlaraBo, utifrån ett risk- och

möjlighetsperspektiv. Djupintervjuer genomfördes med

representanter för ägare och Hyresgästföreningen.

De hållbarhetsfrågor som intressenterna fick värdera var

klimat och energi, klimatanpassade fastigheter, vattenanvänd-

ning, cirkulärt samhälle, sunda materialval, biologisk mångfald,

transporter, mångfald och inkludering, samhällsengagemang,

trygga och trivsamma kvarter, schyssta arbetsvillkor, utbildning

och information om hållbarhet, affärsetik, hållbar affärsmodell

och långsiktigt värdeskapande.

Intressentgrupp Väsentliga hållbarhetsfrågor Dialogtillfällen

Hyresgäster Schyssta arbetsvillkor

Trygga och trivsamma bostadskvarter

Affärsetik

Sunda material

Enkät

Medarbetare Schyssta arbetsvillkor

Trygga och trivsamma bostadskvarter

Affärsetik

Enkät, workshop ledningsgrupp

Styrelse Trygga och trivsamma bostadskvarter

Klimat och energi

Mångfald och inkludering

Affärsetik

Enkät, workshop

Ägare och långivare Affärsetik

Trygga och trivsamma bostadskvarter

Klimat och energi

Mångfald och inkludering

Enkät, djupintervju

Hyresgästföreningen Klimat och energi

Trygga och trivsamma bostadskvarter

Hållbar affärsmodell

Enkät, djupintervju

De hållbarhetsfrågor som intressenterna fick värdera

Klimat och energi, klimatanpassade fastigheter, vattenanvändning, cirkulärt samhälle, sunda materialval, biologisk mångfald,

transporter, mångfald och inkludering, samhällsengagemang, trygga och trivsamma kvarter, schyssta arbetsvillkor, utbildning och

information om hållbarhet, affärsetik, hållbar affärsmodell och långsiktigt värdeskapande.

Intressentdialog

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Hur vi arbetar med hållbarhet

Vägen framåt

Intressentdialog

Våra viktigaste hållbarhetsfrågor

Klimat och energi

Cirkulära samhällen

Trygga och trivsamma kvarter

Medarbetare

Hållbara affärer

Bestyrkanderapport

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Våra viktigaste hållbarhetsfrågor

Med utgångspunkt i hur KlaraBo påverkar

samhälle, miljö och klimat har fem hållbar-

hetsfrågor valts ut som de mest väsentliga

för KlaraBo att arbeta vidare med. I priori-

teringsarbetet har även intressenterna

involverats. Under hösten 2022 fastslogs

mål inom dessa områden.

De olika hållbarhetsfrågorna har värderats utifrån hur allvarlig

och hur sannolik en påverkan på samhälle, miljö eller klimat

bedöms vara. Utifrån denna värdering, samt en förstudie och

intressentdialog, har en prioritering gjorts för att identifiera

de mest väsentliga hållbarhetsfrågorna för KlaraBo. Fem

hållbarhetsområden identifierades som extra viktiga för

KlaraBo att arbeta vidare med, och målsätta inom. Dessa

områden var klimat och energi, cirkulärt samhälle, trygga och

trivsamma kvarter, medarbetare samt hållbara affärer. I prio-

riteringsarbetet involverades även intressenterna. I intervjuer

fick representanter för ägare och Hyresgästföreningen ge sin

bild av vilka områden de bedömde som viktigast. Styrelse och

ledning fick prioritera frågorna genom workshops. Områdena

tar avstamp i företagets hållbarhetsrisker och -möjligheter.

Inom de fem områdena har mål formulerats och fastslagits

i KlaraBos styrelse. Målen går i linje med FN:s globala mål

för hållbar utveckling och Parisavtalet. På kommande sidor

beskrivs områdena med respektive målsättningar utförligare.

Våra viktigaste hållbarhetsfrågor

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Hur vi arbetar med hållbarhet

Vägen framåt

Intressentdialog

Våra viktigaste hållbarhetsfrågor

Klimat och energi

Cirkulära samhällen

Trygga och trivsamma kvarter

Medarbetare

Hållbara affärer

Bestyrkanderapport

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Mål klimat och energi

• Senast år 2030 ska endast förnybar energi

användas för el, värme och bilar i vår verksam-

het. Senast år 2045 ska vi vara klimatneutrala

i hela värdekedjan.

• Senast år 2025 ska energianvändning per kvm

i KlaraBos fastighetsbestånd ha minskat med

minst 10 procent jämfört med 2021.

• Alla våra nybyggda bostäder certifieras minst

enligt Svanen.

• Trästomme ska prioriteras vid nyproduktion.

• Alla våra fastigheter ska inventeras utifrån

risk för negativa konsekvenser på grund av

klimatförändringar.

Klimat och energi

Risk

Energimarknaden är global och påverkas av faktorer i omvärl-

den. De kommande åren förväntas stigande och oförutsägbara

energipriser vilket innebär en ekonomisk risk för KlaraBo. Enligt

FN:s klimatpanel IPCC är en global temperaturökning på 1,5

grader oundviklig. Det kan i sin tur medföra förändringar i kli-

matet som kan komma att innebära påfrestningar på KlaraBos

fastigheter. Översvämningar, skyfall, värmeböljor, snöfall och

bränder är några exempel.

Förvaltning

Genom att ta väl hand om det befintliga fastighetsbeståndet

kan KlaraBo göra störst skillnad för klimatet. Att välja förnybar

energi för el, värme och bilar är avgörande för att minska den

egna verksamhetens koldioxidutsläpp. KlaraBo har sedan

år 2020 köpt en stor andel ursprungsmärkt vattenkraft från

Vattenfall. Några fastigheter är ännu inte flyttade till detta

avtal, vilket kommer ske under 2023. I de fall fastigheter

som förvärvats haft en fossil uppvärmningskälla konverteras

dessa löpande. Under året har KlaraBo haft ett stort fokus på

energioptimering i samtliga fastigheter. En ny bilpolicy har

tagits fram där elbilar premieras.

FN:s klimatpanel har slagit fast att de

snabba klimatförändringar vi upplever

beror på människans utsläpp av växthus-

gaser. KlaraBo står bakom forskningen

och har under året formulerat klimatmål

i linje med FN:s globala hållbarhetsmål

och Parisavtalet.

Nyproduktion

En del i KlaraBos affärsmodell är nybyggnation av kostnads-

effektiva hyresrätter. För att minimera klimatpåverkan och

säkerställa en hög kvalitet byggs dessa i första hand med

trästomme och certifieras enligt minst Svanen eller Miljö-

byggnad.

Klimatanpassning

KlaraBo kommer under 2023 att inventera alla fastigheter med

avsikt att kartlägga de risker och negativa konsekvenser som

klimatförändringarna kan innebära för KlaraBos fastighets-

bestånd. Utvärdering av klimatrisker kommer också att göras

i samband med investeringsbeslut för nyproduktion.

LFM30

Under året har KlaraBo signerat ”Lokal färdplan för en klimat-

neutral bygg- och anläggningssektor i Malmö 2030” (LFM30),

genom vilken vi förbinder oss att visa upp konkreta åtgärder

för minskade utsläpp. Målsättningarna för LFM30 stämmer

väl överens med KlaraBos egna. Under våren vann KlaraBo,

tillsammans med OBOS, en markanvisningstävling i Hyllie med

projektförslaget Boostad. I projektet kommer man samverka

kring LFM30.

Klimat och energi

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Hur vi arbetar med hållbarhet

Vägen framåt

Intressentdialog

Våra viktigaste hållbarhetsfrågor

Klimat och energi

Cirkulära samhällen

Trygga och trivsamma kvarter

Medarbetare

Hållbara affärer

Bestyrkanderapport

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

KlaraBo har som mål att senast år 2030 endast använda

förnybar energi för el, värme och bilar i sin verksamhet. Senast

år 2045 ska KlaraBo vara klimatneutrala i hela värdekedjan.

Under året har en kartläggning över nuläget gjorts enligt GHG-

protokollet och 2022 redovisar KlaraBo sitt första klimatbokslut.

Våra rapporterade scope 3-utsläpp omfattar i dagsläget

affärsresor och restavfall. Från 2023 har KlaraBo för avsikt

att rapportera enligt IVL:s vägledning ”Scope 3 för bostads-

företag” och bland annat inkludera nedströms utsläpp från

de boende och uppströms utsläpp från inköpta byggmaterial

för nybygg nation och ROT.

Andel utsläpp per scope (%)

2022

Scope 1, 25%

Scope 2, 58%

Scope 3, 17%

KlaraBos största utsläpp 2022 ligger i scope 2, köpt fjärrvärme

och el. Framgent, när mer komplett data finns tillgänglig, kommer

vi troligtvis se en förskjutning mot scope 3.

Grafen visar en sammanställning över KlaraBos utsläpp per kategori. KlaraBos största utsläpp ligger i uppvärmning av fastigheterna. Köpt fjärr värme är den

största utsläppsposten följt av övrig uppvärmning som utgörs av några fastigheter som värms med biogas samt pellets/olja. I scope 3 är de boendes restavfall

en stor post. De totala utsläppen för år 2022 är 5 097 ton CO

e. Utsläpps intensiteten för scope 1 och 2 är 8 kg CO

e per kvm uthyrningsbar yta.

Scope 3Scope 2

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

El, scope 3RestavfallFlygresorFjärrvärmeEl, location

based

El, market

based

Läckage

köldmedium

Tjänsteresor,

egna

fordon

Övrigt

bränsle

Egna

värmepannor

458

3 154

1,14 0,15 11 11

322

1 004

Scope 1

Utsläpp av växthusgaser 2022 (ton CO

e). Total energiförbrukning

2022 2021

Fjärrvärme (MWh) 56 105 49 859

Varav förnybar (%) 98,6 –

El (MWh) 11 796 10 381

Varav förnybar (%) 72 –

Energiintensitet (MWh/uthyrningsbar yta) 0,136 0,145

Energiförbrukningen per kvm uthyrningsbar yta har minskat med 6 procent.

Energiförbrukningen

per uthyrningsbar yta har

minskat med 6 procent.

ton CO

Klimat och energi

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Hur vi arbetar med hållbarhet

Vägen framåt

Intressentdialog

Våra viktigaste hållbarhetsfrågor

Klimat och energi

Cirkulära samhällen

Trygga och trivsamma kvarter

Medarbetare

Hållbara affärer

Bestyrkanderapport

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Mål cirkulära samhällen

• I alla våra bostadskvarter ska det finnas

möjlighet att källsortera.

• 70 procent av allt byggmaterial ska sorteras

för återvinning i samband med ombyggnation

och nybyggnation.

• Inför renovering av en lägenhet ska vi inventera

vilka produkter som går att bevara eller

återbruka.

• Vi ska genomföra ett pilotprojekt för delning av

prylar i fastigheterna.

Cirkulära samhällen

Risk

Bygg- och anläggningssektorn genererar cirka en tredjedel av

det avfall som årligen uppkommer i Sverige. Samtidigt ser vi

ökade kostnader för såväl framställning som transport av mate-

rial, vilket innebär en ekonomisk risk för KlaraBo, i samband

med nyproduktion och ombyggnation.

Förvaltning

Genom att ta väl hand om det befintliga fastighetsbeståndet

kan KlaraBo bidra till ett mer cirkulärt samhälle. Att främja åter-

bruk vid ombyggnation och arbeta för en hög återvinningsgrad

av spillmaterial är exempel på åtgärder där KlaraBo kan göra

skillnad. Inför renovering av en lägenhet brukar fastighets-

skötaren gå igenom inventarierna och spara sådant som går

att återanvända någon annanstans i fastigheten.

Många lägenheter har ett stort upprustningsbehov men i

vissa fall finns potential att behålla och rusta upp delar av inred-

ningen, som till exempel golv och kök. I dagsläget premieras

inte återbruk vid förhandling om hyreshöjning. KlaraBo har

dock goda förhoppningar om dialog med Hyresgästföreningen

i frågan. Som ett första steg kommer KlaraBo att genomföra

återbruksinvestering i samband med ROT-renovering för att

identifiera material som är i gott skick och kan återbrukas

på annan plats i fastigheten alternativt säljas vidare på en

Cirkularitet handlar om att nyttja de material

vi skapar så länge det går, genom smart

användning, återanvändning och återvin-

ning. KlaraBo vill öka andelen återbrukat

och återvunnet material i sina fastigheter.

återbruksplats. Under 2022 tömdes kärl med cirka 1 600 ton

restavfall i KlaraBos fastighetsbestånd. Genom att skapa

goda förutsättningar för källsortering kan KlaraBo bidra till

minskad klimatpåverkan för sina hyresgäster. Därför jobbas det

successivt med att förbättra källsorteringsmöjligheterna i fast-

igheterna. Under året har ett nytt avtal tecknats med PreZero,

med syfte att stärka upp sorteringsmöjligheterna i region Syd.

Nyproduktion

KlaraBo har fattat beslut om att all nyproduktion ska certifieras

med minst Svanen. Svanen har stort fokus på material, dess

livscykel och kemiska innehåll.

Från och med 2022 kommer KlaraBo att upprätta klimat-

deklarationer för nyproducerade fastigheter. Utfallet kommer

att inkluderas i scope 3-utsläppen framgent.

KlaraBo har också som mål att öka andelen sorterat

bygg material för återvinning.

Vattenförbrukningen per uthyrningsbar kvadratmeter har ökat något från

2021–2022. Det bedöms bero på att det skett en förskjutning i vatten-

avläsningen för KlaraBos fastigheter på Gotland. Total vattenförbrukning

2021 var 523 978 kubikmeter och 2022 var den 698 664 kubikmeter.

Vattenintensitet (m

/kvm)

20212022

1,4

1,26

Cirkulära samhällen

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Hur vi arbetar med hållbarhet

Vägen framåt

Intressentdialog

Våra viktigaste hållbarhetsfrågor

Klimat och energi

Cirkulära samhällen

Trygga och trivsamma kvarter

Medarbetare

Hållbara affärer

Bestyrkanderapport

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Case

Renovering med återbrukade material

Att använda det material som redan finns är, ur miljösynpunkt,

alltid att föredra. I Visby har KlaraBo kommit en bra bit på

vägen när det handlar om att jobba med återbrukat material i

samband med renovering. När det är dags för en lägenhet att

renoveras görs en noggrann genomgång av vilket material som

kan återbrukas. Det kan handla om till exempel innerdörrar,

vitvaror, blandare, dörrhandtag eller badrumsskåp. Materialet

mellanlandar på ett 400 kvadratmeter stort lager, där det

rengörs, repareras och rustas upp, i väntan på att tas i bruk i en

annan lägenhet. Gamla badkar skänks till traktens bönder, som

vattenkärl för djuren.

– Den här modellen fungerar väldigt bra. Eftersom vi i Visby

har 900 lägenheter med samma typ av förutsättningar kan vi

återanvända materialet på ett rationellt sätt. Det sparar såväl

pengar som naturens resurser, säger Robert Pejic,

områdeschef Öst.

Ett annat exempel är det kontor i Visby som ska omvandlas

till 23 lägenheter. Här har KlaraBo ett avtal med rivningsfirman

för att omhänderta det material som går att återbruka. På så

sätt kan inredningen få nytt liv någon annanstans.

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

Cirkulära samhällen 40

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Hur vi arbetar med hållbarhet

Vägen framåt

Intressentdialog

Våra viktigaste hållbarhetsfrågor

Klimat och energi

Cirkulära samhällen

Trygga och trivsamma kvarter

Medarbetare

Hållbara affärer

Bestyrkanderapport

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Trygga och trivsamma kvarter

Risk

Enligt Brottsförebyggande rådet upplever nästan en tredjedel

av Sveriges befolkning att de känner sig otrygga i sitt bostads-

område under kvällstid. En ökad otrygghet kan i sin tur medföra

risk för omflyttning och i förlängningen även vakanser, vilket

innebär en ekonomisk risk för KlaraBo. Skadegörelse och

klotter medför kostnader och kan leda till en ökad otrygghet

i bostadsområdet.

Förvaltning

För att få en bild av hur KlaraBos hyresgäster upplever

boendemiljön, och vilka åtgärder som behövs för att skapa

tryggare och mer trivsamma kvarter, kommer vi under 2023 att

genomföra trygghetsronder. Det innebär att KlaraBo, tillsam-

mans med boenderepresentanter, går igenom utemiljön och

identifierar platser som eventuellt upplevs som otrygga. Det

kan till exempel handla om grönytor, belysning och lås.

Sysselsättningsgrad, inkludering och social hållbarhet är tätt

sammankopplat. Genom att erbjuda arbete eller sommarjobb

till de boende kan KlaraBo bidra till en positiv utveckling.

Sedan flera år tillbaka har KlaraBo framgångsrika samarbe-

ten med lokala idrottsföreningar, på flertalet orter i landet, med

syfte att bidra till meningsfulla fritidsaktiviteter för de ungdomar

som bor i KlaraBos bostadsområden. Ett annat initiativ för att

Det finns samband mellan fysisk miljö,

brottslighet och otrygghet. Genom att skapa

trygga och trivsamma bostadskvarter kan

KlaraBo bidra till ett mer inkluderande

samhälle.

främja social gemenskap för de boende är KlaraBo-dagarna

som genomförs årligen på de större orterna där KlaraBo är

verksamma. Under dessa dagar bjuds hyresgästerna in för att

träffa KlaraBos medarbetare och lära känna varandra under

trevliga former. Korvgrillning, hoppborg, tipspromenad och

lekar är några av de aktiviteter som brukar stå på agendan.

Nyproduktion

Vid nybyggnation har KlaraBo större möjligheter att redan

från början utforma boendemiljön på ett tryggt och trivsamt sätt.

Det görs till exempel genom noga övervägda placeringar av

entréer, belysning, mötesplatser, planteringar och gångstråk.

Utformning och placering av huskropparna med många och

väl upplysta entréer bidrar till liv och rörelse kring byggnaderna

vilket ökar tryggheten.

Bostad först

I Bollnäs samarbetar KlaraBo med kommunen och Sveriges

Stadsmissioner kring modellen Bostad först, som syftar till

att minska hemlöshet. Bostad först går ut på att ge hemlösa

personer förtur till vanliga lägenheter. Därefter ges de personer

som vill ha stöd för att förändra sina liv. Modellen är förankrad

i såväl svensk som internationell forskning och har använts

framgångsrikt i ett flertal länder. KlaraBo har under året för-

medlat sex lägenheter i Bollnäs via Bostad först.

Mål trygga och

trivsamma kvarter

• Vi ska genomföra en årlig trygghetsrond i alla

våra bostadskvarter.

• Vi ska erbjuda 50 sommarjobb eller arbets-

till fällen till boende i våra bostadsområden,

till och med år 2025.

• Vi ska etablera samarbete med lokala idrotts-

organisationer i alla våra bostadskvarter, med

syfte att skapa meningsfulla fritidsaktiviteter

för ungdomar.

Trygga och trivsamma kvarter

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Hur vi arbetar med hållbarhet

Vägen framåt

Intressentdialog

Våra viktigaste hållbarhetsfrågor

Klimat och energi

Cirkulära samhällen

Trygga och trivsamma kvarter

Medarbetare

Hållbara affärer

Bestyrkanderapport

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Case

Aktiv gemenskap i KlaraBos kvarter

Under namnet Aktiv gemenskap har KlaraBo, tillsammans

med Trelleborgs kommun och sju idrottsklubbar, arrangerat

prova-på-aktiviteter för de boende i området Fagerängen.

Varje tisdag mellan maj och september fick alla som ville

prova på olika idrotter, ledda av representanter från olika

föreningar och kommunens personal, allt kostnadsfritt. Rugby,

konst åkning, basket, ishockey och kampsport var några av

de idrotter som arrangerades. Syftet med satsningen var att

genom gratis aktiviteter skapa rörelseglädje och gemenskap

i området.

Även i Bollnäs har KlaraBo satsat på rörelseglädje, bland

annat genom en fotbollscup för ungdomar och en multisport-

plan i området Granbergshöjden. Planen är utrustad med

möjlighet till flera olika bollsporter och är mycket uppskattad

av de boende.

Trygga och trivsamma kvarter 42

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Hur vi arbetar med hållbarhet

Vägen framåt

Intressentdialog

Våra viktigaste hållbarhetsfrågor

Klimat och energi

Cirkulära samhällen

Trygga och trivsamma kvarter

Medarbetare

Hållbara affärer

Bestyrkanderapport

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Medarbetare

Risk

Skador och fysisk eller psykisk ohälsa hos våra medarbetare

kan innebära en negativ långsiktig påverkan för individen såväl

som för KlaraBo. En annan riskfaktor är brist på mångfald.

Om medarbetarna är en homogen grupp finns det en risk för

ett likartat beteende och beslutsfattande, mindre kreativitet

samt en mindre inkluderande kultur. Det innebär i sin tur större

ekonomiska risker och svagare affärsutveckling.

KlaraBo är ett företag som kännetecknas

av entreprenörskraft, personligt engage-

mang och högt tempo. Vi strävar efter att

våra 68 medarbetare ska trivas, utvecklas

och nå sin fulla potential.

Jämställdhet och mångfald

För KlaraBo är det viktigt att verksamheten präglas av

jämställdhet, mångfald och lika rättigheter för alla. Under året

togs beslut om mål kopplat till jämställdhet och internationell

bakgrund. Senast år 2025 ska vi ha uppnått en långsiktig jämn

könsfördelning och spegla samhället med avseende på inter-

nationell bakgrund. Ingen ska heller diskrimineras på jobbet.

Årligen genomförs en lönekartläggning för att säkerställa en

rättvis struktur.

Goda möjligheter till utveckling

En annan viktig del i att trivas på jobbet handlar om möjligheten

till utveckling. KlaraBo är ett företag med hög förändringstakt

och platt organisation. För medarbetarna finns det goda

förutsättningar att utvecklas internt och ta nästa steg i karriären.

Under året har åtta medarbetare fått nya roller med utökat

ansvar. Läs mer om två av dessa personer på sidan 28 och

sidan 29.

Sjukfrånvaro (%)

2022

Sjukfrånvaro kvinnor 3,4%

Sjukfrånvaro män 1,8%

Sjukfrånvaron är exklusive långtidssjukskrivning.

Andel kvinnor och internationell bakgrund (%)

2022

Andel kvinnor totalt i bolaget 31%

Andel kvinnor i ledande befattning 33%

Andel internationell bakgrund 16%

Andel kvinnor och internationell bakgrund avser medarbetare som är födda

utrikes eller som har två föräldrar som är födda utrikes. Statistiken bygger

på anonymiserad data, framtagen av SCB.

Mål medarbetare

• Vi ska möjliggöra intern karriärutveckling eller

karriärsteg för minst fem medarbetare per år, till

exempel ta sig an en ny roll eller ett större eller

nytt ansvar inom sin nuvarande funktion.

• Senast år 2025 ska vi ha uppnått en långsiktig

jämn könsfördelning (40/60) och spegla sam-

hället med avseende på internationell bakgrund.

• Minst 70 procent av medarbetarna ska ha nyttjat

sitt friskvårdsbidrag.

• Alla medarbetare ska genomföra en intro-

duktion i KlaraBos hållbarhetsarbete och

uppförandekod.

Åldersfördelning (%)

2022

Under 30 år, 6%

30–40 år, 34%

40–50 år, 26%

Över 50 år, 34%

Medarbetare

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Hur vi arbetar med hållbarhet

Vägen framåt

Intressentdialog

Våra viktigaste hållbarhetsfrågor

Klimat och energi

Cirkulära samhällen

Trygga och trivsamma kvarter

Medarbetare

Hållbara affärer

Bestyrkanderapport

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Hållbara affärer

Risk

Att inte arbeta aktivt med hållbarhetsfrågan innebär en risk

för tappat förtroende hos såväl kunder, medarbetare och

investerare och i förlängningen minskad lönsamhet. Om policys

och uppförandekoder inte efterlevs finns en risk att affärsbeslut

fattas på fel grunder vilket skadar affären på kort sikt och

KlaraBos anseende på lång sikt.

Ett integrerat hållbarhetsarbete

KlaraBo ska verka för att integrera såväl ekologisk som social

hållbarhet i affärsbeslut kopplat till förvaltning, ombyggnation

och nyproduktion.

Affärsetik och Antikorruption

Genom att jobba med medvetenheten kring affärsetik och sund

konkurrens skapas förutsättningar för en schysst bygg- och

fastighetsbransch. Under året har alla medarbetare signerat

För KlaraBo handlar en hållbar affärsmodell

om att skapa ekonomiska värden utan

bekostnad på ekologisk och social håll-

barhet. Det innebär att hållbarhetsfaktorer

vägs in i alla affärsbeslut.

att de har läst KlaraBos uppförandekod, i samband med

nyanställning går närmaste chef igenom den. KlaraBo har

också tagit fram en uppförandekod för leverantörer som bygger

på UN Global Compacts principer för arbetsvillkor mänskliga

rättigheter, miljö och antikorruption. Genom KlaraBos

visselblåsarfunktion finns det möjlighet att anonymt anmäla

misstankar om avvikelser från lagar och regler som gäller

affärsetik, arbetsvillkor eller mänskliga rättigheter. Inga fall

har rapporterats under året.

Renoveringar

I intressentdialogen med Hyresgästföreningen lyftes farhågan

att hyreshöjningar till följd av standardhöjande renoveringar

på sikt minskar utbudet av billiga bostäder. Renoveringar är en

del av KlaraBos affärsmodell, men dessa genomförs endast då

den boende själv efterfrågat det, eller i samband med att den

boende säger upp avtalet och flyttar ut. Hyreshöjning förhand-

las med Hyresgästföreningen, läs mer om det på sidan 19.

EU-taxonomin

KlaraBo omfattas inte i dagsläget av rapporteringskraven enligt

EU-taxonomin men har för avsikt att under 2023 undersöka

verksamhetens taxonomiförenlighet.

Mål Hållbara affärer

• Inga rapporterade fall i visselblåsaren.

• 100 procent sign-off på uppförandekod

(internt) samt upprätta en uppförandekod för

leverantörer.

Hållbara affärer

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Hur vi arbetar med hållbarhet

Vägen framåt

Intressentdialog

Våra viktigaste hållbarhetsfrågor

Klimat och energi

Cirkulära samhällen

Trygga och trivsamma kvarter

Medarbetare

Hållbara affärer

Bestyrkanderapport

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Revisorns yttrande avseende den

lagstadgade hållbarhetsrapporten

Uppdrag och ansvarsfördelning

Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för

år 2022 på sidorna 32–44 och för att den är upprättad i enlighet

med årsredovisningslagen.

Till bolagsstämman i KlaraBo Sverige AB (publ), org.nr 559029-2727

Granskningens inriktning och omfattning

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12

Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten.

Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har

en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört

med den inriktning och omfattning som en revision enligt Inter-

national Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige

har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för

vårt uttalande.

Uttalande

En hållbarhetsrapport har upprättats.

Malmö den 29 mars

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Mats Åkerlund

Auktoriserad revisor

Bestyrkanderapport

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Hur vi arbetar med hållbarhet

Vägen framåt

Intressentdialog

Våra viktigaste hållbarhetsfrågor

Klimat och energi

Cirkulära samhällen

Trygga och trivsamma kvarter

Medarbetare

Hållbara affärer

Bestyrkanderapport

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Förvaltningsberättelse

Styrelsen och verkställande direktören för KlaraBo Sverige AB,

organisationsnummer 559029-2727, avger härmed årsredovisning

för räkenskapsåret 2022.

VERKSAMHETEN

KlaraBo är ett fastighetsbolag som förvärvar, uppför, äger och

förvaltar attraktiva bostäder. Företaget grundades 2017 och agerar

över hela landet. Strategin är att i tillväxtregioner förvärva befintliga

bostadsfastigheter liksom mark för nyproduktion. Våra nyprodu-

cerade bostäder är egenutvecklade och ytsmarta, vilket bidrar till

rimliga hyror. Såväl lägenheter som husens gestaltning utformas

efter lokala behov i samarbete med kommunen. Nyproduktionen

håller hög hållbarhetsstandard, eftersom byggnation sker främst

i trä. KlaraBo är en långsiktig fastighetsägare.

Bolaget inriktar sig på bostadsfastigheter, vilka per 31 december

utgör 86% av kontrakterade hyror. Per 31 december har KlaraBos

fastighetsbestånd en uthyrningsbar yta om cirka 498 700 kvm

fördelat på 6 533 lägenheter samt kontrakterade hyror om ca

569 mkr på årsbasis. Portföljen omfattar även 1 509 lägenheter

under byggnation och projektutveckling.

KlaraBo har under året fokuserat på:

• Förvaltning av bostadsfastigheter och värdeskapande åtgärder

inom befintliga förvaltningsfastigheter.

• Förvärv av bostadsfastigheter, företrädesvis med renoverings-

potential.

• Nyproduktion av hållbara, kvalitativa, funktionella, kostnads-

och yteffektiva bostäder. Under andra halvåret togs beslut att

tillfälligt pausa nyproduktionen medan pågående nyproduktion

färdigställs.

• Säkerställande av den långsiktiga finansieringen till goda villkor.

VÅR MARKNAD

Koncernen bedömer att efterfrågan på bostäder är fortsatt god på

de orter och regioner där KlaraBo är etablerat, främst som en följd

av en strukturell bostadsbrist på många håll i landet.

KlaraBo ökar kundnöjdheten hos befintliga hyresgäster och

attraherar samtidigt nya hyresgäster genom sin successiva upp-

rustning av lägenheter efter frivillig avflyttning eller om hyresgästen

själv ber om en standardhöjning. Den höga efterfrågan på KlaraBos

bostäder tyder på att bolagets erbjudande möter marknadens

efterfrågan på bra boenden till rimliga hyror.

FLERÅRSJÄMFÖRELSE

Koncernen

Mkr 2022 2021 2020

Hyresintäkter 491,4 337,6 176,7

Driftnetto 278,9 189,9 96,8

Resultat före skatt 183,6 824,6 441,3

Balansomslutning 9 692,0 8 527,7 3 666,2

Soliditet (%) 44,6% 49,3% 39,9%

Medelantal anställda 59,2 54,9 24,0

Moderbolaget

Mkr 2022 2021 2020 2019 2018

Nettoomsättning 13,5 10,0 7,4 3,5 1,7

Resultat efter

finansiella poster –143,9 18,4 –16,0 0,5 –4,8

Balansomslutning 6 078,5 4 183,5 843,0 506,4 393,6

Soliditet (%) 52,3% 78,5% 86,8% 79,0% 99,6%

Medelantal anställda 8,8 4,6 8,0 6,7 3,8

MÅL

KlaraBos övergripande mål är att skapa värde för bolagets

aktieägare genom att långsiktigt äga, utveckla och aktivt förvalta

eftertraktade bostadsfastigheter i tillväxtregioner med stark efter-

frågan. Värdeskapandet mäts som tillväxt i substansvärde och

förvaltningsresultat per aktie.

Operationella mål

• Vid utgången av år 2025 har KlaraBo som målsättning att äga

och förvalta minst en halv miljon kvm bostäder.

• Under perioden 2021 till 2023 har KlaraBo som målsättning att

byggstarta minst 200 bostäder och därefter är det långsiktiga

målet att byggstarta minst 500 bostäder per år. Bostäderna ska

främst vara egenutvecklade och miljöcertifierade.

• Hyresutvecklingen för befintliga bostäder som är renoverings-

bara ska genom aktiv förvaltning och investeringar materiellt

överstiga den allmänna årliga hyreshöjningen.

Finansiella mål

• Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig

tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie om minst 15 procent

inklusive eventuella värdeöverföringar.

• Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig

tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om minst 12 procent.

Utdelningspolicy

• Långsiktigt ska KlaraBo dela ut 50 procent av beskattat förvalt-

ningsresultat. Dock kommer KlaraBo att prioritera tillväxt genom

nyproduktion, investeringar i befintligt bestånd och förvärv, under

de närmaste åren, varför utdelningar då kan komma att utebli.

Förvaltningsberättelse

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

Bolagsstyrningsrapport

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten

Styrelse

Ledning

ÖVRIGT

Hållbarhetsmål

• Bolaget har fastställda mål inom områdena klimat och energi,

cirkulärt samhälle, trygga och trivsamma kvarter, medarbetare

samt hållbara affärer. Gällande klimat och energi har bolaget

som övergripande mål att senast 2030 ska endast förnybar

energi användas för el, värme och bilar samt att klimatneutralitet

i hela värdekedjan ska ha uppnåtts senast 2045.

Finansiella riskbegränsningar

KlaraBo eftersträvar en begränsad finansiell risk med följande

övergripande riskbegränsningar:

• Belåningsgraden ska långsiktigt inte överstiga 65 procent

av fastigheternas marknadsvärde.

• Soliditeten ska långsiktigt överstiga 25 procent.

• Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga 1,5 gånger.

Strategi

KlaraBo ska fokusera på nyproduktion, förvaltning av bostads-

fastigheter och förvärv i kommuner i tillväxtregioner:

• Förvärv av bostadsfastigheter, företrädesvis med renoverings-

potential, och förvärv av markområden och byggrätter för

nyproduktion av bostäder för långsiktigt ägande.

• Nybyggnation av hållbara och miljöcertifierade, kvalitativa,

funktionella, kostnads- och yteffektiva bostäder genom egen-

utvecklade och industriellt producerade KlaraBo-hus.

• Värdeskapande åtgärder inom befintliga förvaltningsfastigheter

såväl intäktshöjande som kostnadssänkande.

FINANSIELL STÄLLNING OCH FINANSIERING

För räkenskapsåret 2022 ökade koncernens förvaltningsresultat

med 48,4 procent, och tillväxten i substansvärdet uppgår till

1,5 procent. Belåningsgraden uppgick till 49,7 procent (41,6), och

soliditeten till 44,6 procent (49,3). Det egna kapitalet uppgick till

4 320,0 mkr (4 206,9), varav 4 320,0 mkr (4 206,9) var hänförbart

till moderbolagets aktieägare. Långsiktigt substansvärde per aktie

uppgick till 34,5 kr (33,9), vilket är en ökning med 2 procent jämfört

med föregående år.

Koncernens räntebärande skulder uppgick per 31 december

2022 till 4 898,1 mkr (3 883,9). Belåningsgrad förvaltningsfastighe-

ter, dvs. räntebärande skulder hänförliga till förvaltningsfastigheter

i förhållande till förvaltningsfastigheter exklusive pågående

nyproduktion, uppgick till 53,8 procent (50,3), och den genomsnitt-

liga kapitalbindningen uppgick till cirka 2,5 år (3,2) vid årets slut.

KlaraBo arbetar med kapitalbindning på olika löptider i enlighet

med koncernens finanspolicy. Räntesäkring, för att begränsa

ränterisk, sker genom ränteswappar, och vid årets utgång var

2 150,0 mkr (1 400,0) säkrat genom ränteswappar. Detta tillsam-

mans med fasträntekrediter motsvarar 67,1 procent (49,7) av

total räntebärande skuld. Den genomsnittliga räntebindningstiden

uppgick till cirka 3,4 år (1,9), och den genomsnittliga räntan under

2022 uppgick till 3,3 procent (1,9) inklusive derivat.

KASSAFLÖDE

Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar

av rörelsekapital uppgick till 105,4 mkr (53,7). Investerings-

verksamheten har påverkat kassaflödet med totalt –547,8 mkr

(–651,0). Investeringsverksamheten har främst påverkats av

investeringar i nybyggnadsprojekt och investeringar i befintliga

fastigheter som har uppgått till –314,5 mkr (268,7). Kassaflödet

från finansieringsverksamheten uppgick till 173,1 mkr (1 021), där

nyupptagna finansiella skulder står för merparten. Totalt uppgick

årets kassaflöde till –278,2 mkr (433,9). Likvida medel vid årets

utgång uppgick till 338,3 mkr (616,5).

RESULTAT

Centrala administrationskostnader omfattar kostnader för bolags-

ledning och centrala stödfunktioner och uppgick till –46,5 mkr

(–44,9). Årets förvaltningsresultat ökade med 48,4 procent till

113,4 mkr (76,4).

Årets resultat efter skatt, hänförligt till moderbolagets aktieägare,

uppgick till 125,1 mkr (637,9). Resultatet har påverkats av värde-

förändringar av förvaltningsfastigheter om –25,7 mkr (737,3) samt

värdeförändringar av derivat om 95,9 mkr (10,9). Skatt på perio-

dens resultat uppgick till –58,5 mkr (–184). Aktuell skatt uppgår till

–21,9 mkr och resten avser uppskjuten skatt på värdeförändringar

av förvaltningsfastigheter och derivatinstrument.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER RÄKENSKAPSÅRET

KlaraBo hade vid årsskiftet förvaltningsfastigheter, och/eller

byggrätter på 34 orter runt om i Sverige; Bjuv, Bollnäs, Borlänge,

Falun, Gävle, Helsingborg, Huskvarna, Hässleholm, Höganäs,

Höör, Jönköping, Karlskrona, Kristianstad, Kävlinge, Ludvika,

Lund, Malmö, Motala, Nybro, Oskarshamn, Ronneby, Skokloster,

Smedjebacken, Sundsvall, Svalöv, Tranås, Trelleborg, Umeå,

Vaggeryd, Visby, Västervik, Västerås, Växjö och Östersund.

Våra befintliga projekt har utvecklats enligt plan eller bättre och vi

fortsätter att föra en bred dialog med flera kommuner och andra

markägare över hela Sverige.

Inflyttning i februari och mars av nyproduktion i Höganäs om

56 hyreslägenheter.

515 000 A-aktier stämplades om till B-aktier innebärande att

antal röster i bolaget gick ner från 283 162 883 till 278 527 883

där varje A-aktie representerar tio röster och varje B-aktie en röst.

Under våren refinansierades befintlig skuld om cirka 1,5 mdkr,

motsvarande knappt 40 procent av total lånevolym, med tre till fem

års löptid. Därutöver togs nya lån upp om knappt 250 mkr samt

säkrades ytterligare upplåning om drygt 1,3 mdkr, att nyttjas vid

framtida förvärv. Uppläggningskostnader om knappt 11 mkr boka-

des som en engångspost i resultaträkningen. Som ett resultat av

refinansieringen ökade bolagets kreditbindningstid samtidigt som

den genomsnittliga lånemarginalen sjönk då krediterna tecknats

till mer fördelaktiga marginaler än vad bolaget tidigare hade.

Under sommaren rekryterades Kristin Lundmark som interim

hållbarhetschef, med start i mitten av augusti, som ett led i att

fortsätta utveckla KlaraBos strategiska hållbarhetsarbete.

Ett återköpsprogram av aktier påbörjades under året med stöd

av bemyndigande från årsstämman den 3 maj 2022. Förvärv får

ske av högst så många aktier att KlaraBo efter förvärv innehar

högst tio procent av samtliga aktier i bolaget till ett pris inom det

vid varje förvärvstillfälle registrerade kursintervallet. Betalning för

aktierna erlägges kontant.

Inflyttning den 15 juli av nyproduktion i Höör om 41 hyreslägen-

heter.

Nuvarande affärsutvecklingschef, Magnus Johansson, tillträdde

den 1 september 2022 ny roll med ansvar även för bolagets

nyproduktion. Förändringen gjordes i ett led att effektivisera arbetet

i ledningsgruppen kopplat till tillväxtstrategin inom nyproduktion.

Ett fyraårigt hyresavtal omfattande drygt 2 000 kvm tecknades med

Polismyndigheten i Borlänge under tredje kvartalet. Hyresvärdet

uppgår till cirka 4,4 mkr. Därutöver tecknades under fjärde kvartalet

ett sexårigt hyresavtal om cirka 350 kvm med Statens Service-

center i Västervik med ett årligt hyresvärde om cirka 1,7 mkr, samt

ett utökat hyresavtal med Praktikertjänst i Malmö om ytterligare

drygt 130 kvm uppgående till cirka 0,2 mkr i årshyra.

Förvaltningsberättelse

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

Bolagsstyrningsrapport

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten

Styrelse

Ledning

ÖVRIGT

Under fjärde kvartalet anslöt sig KlaraBo till LFM30 som är

Malmös lokala färdplan för en klimatneutral bygg- och anlägg-

ningssektor senast år 2030, bestående av sex strategiska

fokusområden med detaljerade målsättningar.

Nya hållbarhetsmål i linje med Parisavtalet och FN:s globala mål

för hållbar utveckling antogs under sista kvartalet. De nya målen

innefattar även socialt ansvar och bolagsstyrning.

TRANSAKTIONER

I början av januari förvärvades 126 hyreslägenheter i Umeå tätort

till ett underliggande fastighetsvärde om 175 mkr, med samman-

tagna ytor om cirka 8 700 kvm. Förvärvet finansierades med

banklån och egen kassa.

I början av juli förvärvades 37 hyreslägenheter i Västervik till ett

underliggande fastighetsvärde om cirka 34 mkr, med sammantagna

ytor om 2 200 kvm BOA fördelat på tre fastigheter. Fastigheterna

kompletterar KlaraBos 167 befintliga hyreslägenheter på orten och

kommer att förvaltas av befintlig organisation.

877 hyreslägenheter i Östersund förvärvades till ett värde om

cirka 860 mkr efter avdrag för latent skatt, med sammantagna ytor

om cirka 62 000 kvm. Hyresvärdet uppgår till cirka 65 mkr per år

med en snitthyra om 964 kr/kvm. Förvärvet finansierades med

banklån och egen kassa där banklånen löper med en fast ränta

om 1,4 procent.

NYPRODUKTION

Tilldelad markanvisning i Skellefteå och vunnen

markanvisningstävling i Växjö

Under första kvartalet tilldelades KlaraBo en markanvisning av

Skellefteå kommun i stadsdelen Anderstorg. Markanvisningen

omfattar färdig detaljplan med cirka 7 200 kvm BTA där bolaget

kommer att uppföra omkring 100 hyreslägenheter. Vidare vann

KlaraBo under första kvartalet en markanvisningstävling i Växjö

kommun i stadsdelen Vikaholm. Vikaholm kännetecknas som ett

hållbart bostadsområde och kommer innehålla cirka 1 000 bostäder

när området är färdigställt. Bidraget från KlaraBo grundar sig på

cirka 10 500 kvm BTA motsvarande omkring 120 hyreslägenheter.

Tilldelad markanvisning i Malmö

Under andra kvartalet tilldelades KlaraBo, tillsammans med

samarbetspartnern OBOS Nya Hem, en markanvisning av Malmö

stad vid kvarteret öster om mässan i Hyllie. Markanvisningen

omfattar en färdig detaljplan om 21 500 kvm BTA motsvarande 318

lägenheter som kombinerar bostads- och hyresrätter. Volymen på

exploateringen delas lika mellan KlaraBo och OBOS där detalj-

planen vunnit laga kraft och byggstart är planerad till våren 2024.

FÖRSLAG TILL RESULTATDISPOSITION

Till årsstämmans förfogande står följande medel (kr):

Överkursfond 3 223 057 479

Balanserat resultat 42 259 289

Årets resultat –92 076 959

Summa 3 173 239 809

Styrelsen föreslår att ovanstående vinstmedel

disponeras enligt följande:

Balanseras i ny räkning 3 173 239 809

Summa 3 173 239 809

Förvaltningsberättelse

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

Bolagsstyrningsrapport

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten

Styrelse

Ledning

ÖVRIGT

Risker och riskhantering

STRATEGISKA RISKER

Strategiska risker innefattar risker som kan hindra KlaraBo från

att uppnå koncernens vision och mål.

Miljörisker

Beskrivning av risk

Såväl uppförandet av byggnader som den verksamhet som där-

efter bedrivs på fastigheter påverkar miljön. Företag som bedriver

fastighetsförvaltning är därför föremål för miljö-, hälso- och säker-

hetslagar och andra regelverk som relaterar till förvärv, ägande och

förvaltning av fastigheter. Det finns risk att bolaget kan bli ansvarigt

för sanering av föroreningar på befintliga eller i framtiden förvär-

vade fastigheter, oavsett om bolaget självt orsakat föroreningen

eller ej. Risk finns även för att olika typer av extremväder som till

exempel översvämningar kan drabba fastigheterna.

Exponering

Miljöriskerna i KlaraBos verksamhet består främst i risken att

föroreningar och giftiga ämnen påträffas i fastighetsportföljen. I den

del av fastighetsportföljen som härrör sig från 1960- till 1970-talet

finns risk för att miljögifter kan påträffas och komma att ställa krav

på olika typer av utredningar och avhjälpande.

Entreprenadverksamhet medför vidare en risk för att kända eller

okända markföroreningar sprids vid exempelvis utförandet av olika

markarbeten, t.ex. schaktning. KlaraBos förvärv och utveckling av

fastigheter medför att en eventuell påverkan på en redan befintlig

markförorening skulle kunna innebära att KlaraBo kan komma att

få ett verksamhetsutövaransvar och därmed kan KlaraBo behöva

ombesörja och stå nödvändiga avhjälpandeåtgärder, oavsett om

KlaraBo orsakat föroreningen eller inte.

Ett eventuellt verksamhetsutövaransvar kan medföra oförut-

sedda kostnader och tidstillägg för ett aktuellt projekt som även

kan komma att belasta KlaraBos resultat. Om ovanstående risker

materialiseras skulle detta kunna medföra ökade kostnader till

följd av t.ex. saneringsåtgärder eller minskade intäkter till följd av

förseningar i bolagets projekt. Detta kan i sin tur medföra en negativ

effekt på koncernens rörelseresultat och vinstmarginal. I dagsläget

finns ingen kännedom om några väsentliga miljökrav som skulle

kunna ställas mot KlaraBo.

Hantering

Inför förvärv gör KlaraBo tekniska besiktningar av fastigheterna

i samarbete med externa tekniska konsulter, för att minimera

riskerna för miljöpåverkan. Ett fullgott försäkringsskydd för fastig-

hetsportföljen syftar till att minimera riskerna för att behöva täcka

eventuella skador vid till exempel extremväder. Vidare genomför

förvaltningen fortlöpande brandsyn, ronderingar och genomför

besiktningar för att uppfylla obligatoriska myndighetskrav enligt

förutbestämda och reglerade tidsintervall.

Politiska beslut och risker kopplade till lagar och tillstånd

Beskrivning av risk

Att bedriva fastighetsverksamhet är i hög utsträckning beroende

av lagar och andra förordningar samt myndighetsbeslut avseende

exempelvis plan- och byggåtgärder, miljö, subventioner,

säkerhet och byggnormer. Lagar och regelverk som omfattar

fastighetsmarknaden styrs ofta av politiska åsikter och kan därför

komma att ändras med kort varsel, vilket kan påverka koncernens

dagliga verksamhet i olika avseenden. Förändringar i subventioner

såsom investeringsstöd, skattelagstiftning och förordningar kan

i betydande utsträckning påverka förutsättningarna för KlaraBos

verksamhet.

Synen på storleken och förekomsten av bolags-, mervärdes-

och fastighetsskatt, liksom övriga pålagor och bidrag skiljer sig

väsentligt mellan politiska partier och företagsskattelagstiftningen

är ofta föremål för översyn.

Vidare består en del av KlaraBos verksamhet av nyproduktion

och utveckling av befintliga fastigheter. För att KlaraBos förvalt-

ningsfastigheter och projekt ska kunna användas och utvecklas

som avsetts kan det krävas olika tillstånd och beslut, t.ex. bygglov,

detaljplaner och fastighetsbildningar.

Exponering

Framtida eventuella förändringar i lagar såsom skattelagstiftningen,

regleringar och myndighetsföreskrifter ställer krav på KlaraBo och

dess förmåga att anpassa sig till sådana förändringar och kan

komma att få en negativ effekt på koncernens resultat.

Vidare, även om KlaraBo beviljas tillstånd eller erhåller beslut

som är nödvändiga för KlaraBos verksamhet finns det en risk

att dessa överklagas eller på annat sätt fördröjs vilket innebär

en risk att entreprenaderna inte kan genomföras enligt bestämd

tidplan, vilket kan medföra att pågående eller planerade projekt

blir väsentligt fördröjda.

Hantering

Det politiska landskapet behöver löpande monitoreras och utvär-

deras för att proaktivt förstå hur verksamheten behöver anpassas.

Specialister och rådgivare, såsom extern skatteexpertis, anlitas

för att hantera effekten av förändrade lagar och regleringar och

KlaraBo följer noggrant och agerar öppet och transparent gentemot

myndigheter. Transaktioner som innebär aggressiv skatteplanering

ska inte genomföras. Vidare, som medlem i Fastighetsägarna har

koncernen möjlighet att ständigt vara informerade och uppdaterade

om frågor som påverkar dess vardag. Genom att på olika sätt vara

aktiva i branschorganisationen kan koncernen också påverka

frågor som rör fastighetsmarknaden i form av bostadspolitik,

stadsutveckling, digitalisering och hållbarhet.

OPERATIONELLA RISKER

Operationella risker är sådana som är relaterade till effektivitet

och hantering av resurser i koncernen.

Förändrade hyresintäkter, hyresutveckling och hyressättning

Beskrivning av risk

KlaraBos intäkter består till största del av hyresintäkter, som

påverkas av fastigheternas och lokalernas uthyrningsgrad,

hyresnivå samt att hyresgästerna klarar av att uppfylla sina

betalningsförpliktelser.

Risker och riskhantering

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

Bolagsstyrningsrapport

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten

Styrelse

Ledning

ÖVRIGT

Skillnaden mellan hyressättningen för lokaler och bostäder är

stor. Hyresutvecklingen för kommersiella lokaler är konjunktur-

beroende och påverkas främst av faktorer som efterfrågan, typ

av lokal, utformning, standard och läge. Hyresgäster som bedriver

skattefinansierad verksamhet kan vara föremål för politiska

beslut eller kostnadsbesparingar. Detta kan i sin tur påverka

KlaraBos möjligheter att förlänga befintliga avtal i takt med att de

löper ut med dessa hyresgäster på för KlaraBo förmånliga villkor.

Hyressättningen för bostäder förhandlas fram inom det kollektiva

förhandlingssystemet, där även presumtionshyror ingår, med de

olika orternas lokala hyresgästföreningar.

Exponering

En minskad uthyrningsrad, lägre hyresnivå, sämre betalnings-

förmåga samt felaktiga antaganden om marknad, konkurrens

och kunder kan påverka koncernens resultat, kassaflöden samt

fastighetsvärden. Den reglerade hyressättningen avseende privata

hyresbostäder medför vidare en risk för att generella kostnads-

ökningar inte får genomslag i hyresutvecklingen, eller att sådant

genomslag sker med fördröjning, samt att hyresnivåerna utvecklas

på ett för fastighetsägaren oförmånligt sätt. Om KlaraBo inte lyckas

kompensera ökade kostnader för bostäder med ökade hyresnivåer

skulle det få en negativ effekt på koncernens rörelseresultat

och vinstmarginal.

KlaraBo bedömer att risken för lägre hyresintäkter hänförligt till

bostäder är låg, eftersom det råder bostadsbrist i Sverige. Risken

för lägre hyresintäkter i lokalbeståndet är högre än i bostads-

beståndet. Under 2022 kom cirka 85 procent av KlaraBos intäkter

från bostäder och cirka 15 procent från kommersiella lokaler/

samhällsfastigheter samt förråd och parkeringsplatser.

Hantering

Bostadsbristen i Sverige är fortsatt hög och det finns en stor

efterfrågan på bostäder. KlaraBo arbetar aktivt med sina bostads-

områden, bland annat genom lokalkontor och jobbskapande för

att öka trivseln och stabiliteten i områdena.

Förändrade drift- och underhållskostnader

Beskrivning av risk

KlaraBos driftkostnader utgörs huvudsakligen av kostnader för el,

värme, vatten och renhållning. Förändrade drift- och underhålls-

kostnader kan ge en negativ effekt på koncernens verksamhet,

finansiella ställning och resultat. KlaraBo är även skyldig att

upprätthålla byggnadernas och bostädernas standard till följd av

bestämmelser i hyresavtal och regulatoriska krav. Detta medför

underhållskostnader, vilket bl.a. innefattar det tekniska underhållet

av fastigheter och påverkas därmed av konstruktionsfel, andra

dolda fel och brister, skador (t.ex. elavbrott, fuktskador, brand,

asbest eller mögel) och föroreningar. En stor del av KlaraBos

kostnader är därför också hänförliga till underhållskostnader.

Oförutsedda och omfattande renoveringsbehov kan leda till

väsentligt ökade underhållskostnader.

Exponering

Flera varor och tjänster för drift av fastigheterna kan köpas endast

från en eller ett fåtal aktörer, vilket kan medföra att KlaraBo tvingas

acceptera de rådande prisnivåerna i brist på alternativ. Värmekost-

nader är t.ex. föremål för säsongsvariationer där kostnaderna stiger

under vintern, vilket gör att KlaraBo har begränsade möjligheter att

kontrollera dessa kostnader. Ökade drift- och underhållskostnader

skulle kunna få en negativ effekt på KlaraBos verksamhet, finan-

siella ställning och resultat.

Hantering

KlaraBo arbetar med aktiv förvaltning av fastigheterna och

utvärderar ständigt förbättringar för att öka intäkterna och minska

driftkostnader, samt utvärderar energieffektiviseringar. KlaraBo

bygger succesivt bort fastigheternas invändiga underhållsbehov

genom att ROT-renovera de lägenheter som har ett behov.

Vid renovering beräknas det löpande underhållet minska då

lägenheterna uppnår invändig nyproduktionsstandard. För kontroll

av förändrade driftkostnader genomför koncernen kontinuerlig

avtals- och villkorsöversyn för att uppnå den mest fördelaktiga

lösningen, samt att koncernen vid investeringar i fastigheterna

strävar efter att välja den mest energieffektiva lösningen givet

varje situation. Vid upphandlingar eftersträvas centrala avtal för att

hålla nere fastighetskostnaderna. Underhållsutgifter kostnadsförs

i den utsträckning de utgör reparationer och underhåll för att

upprätthålla den ursprungliga standarden på fastigheten. Andra

utgifter av underhållskaraktär aktiveras i balansräkningen till den

del åtgärderna anses höja fastigheternas värde.

Risker relaterade till KlaraBos nybyggnation och

projektutveckling

Beskrivning av risk

KlaraBos verksamhet består dels av nybyggnation, dels av att

anpassa det befintliga fastighetsbeståndet efter hyresgästernas

önskemål genom om- och tillbyggnationer samt hyresgästan-

passningar. Nybyggnation samt större anpassningsprojekt är

förknippade med kostsamma investeringar, och det finns en risk

att kostnaderna för sådana investeringar inte kan kompenseras

genom höjda hyror eller sänkta kostnader.

KlaraBo är vidare beroende av strategiska leverantörer för

leverans av material och specialanpassade lösningar i samband

med byggnation, samt även andra entreprenörer för utförandet

av olika typer av arbeten på fastigheterna. Om en viss leverantör

eller entreprenör inte förmår att fullfölja avtalen, t.ex. genom

att inte leverera rätt utrustning, av rätt kvalitet, i rätt tid eller om

samarbetet med en viss leverantör eller entreprenör avbryts på

grund av exempelvis konkurs, eller inte fungerar väl, kan det leda

till väsentliga förseningar av KlaraBos byggprojekt.

Exponering

Investerings- och projektkostnader kan bli högre än förväntat, till

följd av exempelvis förseningar och oförutsedda händelser, inklu-

sive förändringar i regelverk eller detaljplaner, varvid bostäderna

och/eller lokalerna inte kan nyttjas från den förväntade tidpunkten.

För det fall KlaraBo inte kan erhålla kompensation för sådana

ökade kostnader eller inkomstbortfall, skulle förverkligandet

av ovan nämnda risker kunna få en negativ effekt på KlaraBos

verksamhet, finansiella ställning och resultat.

För de fall avtal med viktiga leverantörer eller entreprenörer

försenas eller skulle upphöra med kort varsel finns det en risk att

KlaraBo inte kommer att kunna anlita en annan leverantör eller

entreprenör till motsvarande villkor eller med kort varsel, vilket kan

leda till ökade kostnader för leverantörs- eller entreprenadtjänster

samt förseningar i projekten. Det finns även en risk att garanti-

åtaganden inte fullgörs om en leverantör eller entreprenör försätts

i konkurs.

Hantering

KlaraBo arbetar med erfarna projektledare externt och internt både

vid ny- och ombyggnation, för att minimera kostnadsökningar i

projekten. I de fall KlaraBo bekostar investeringar för lokalanpass-

Risker och riskhantering

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

Bolagsstyrningsrapport

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten

Styrelse

Ledning

ÖVRIGT

ningar kompenseras koncernen i många fall av investeringstillägg i

hyresavtal. Bankgarantier används för att säkerställa leverantörers

och/eller entreprenörers eventuella tillkortakommanden. Inför

nybyggnation görs marknadsbedömningar av efterfrågan och

betalningsviljan på orten.

Behålla och rekrytera kompetenta medarbetare

Beskrivning av risk

Det är viktigt att KlaraBo lyckas behålla och fortsätta motivera sina

medarbetare, samt att attrahera och rekrytera kvalificerad personal

i framtiden. Detta är beroende av flera faktorer, däribland rekryte-

ringsförfaranden, kultur och ledarskap, lön och annan ersättning,

förmåner samt arbetsplatsens placering. För de fall koncernen

skulle misslyckas med att behålla och motivera eller attrahera

ledande befattningshavare och annan nyckelpersonal skulle det

kunna inverka negativt på koncernens verksamhet, finansiella

ställning och resultat.

Exponering

KlaraBo bedriver sin verksamhet genom en liten organisation

med begränsat antal anställda. KlaraBos framtida utveckling är

i hög grad beroende av ledningens och andra nyckelpersoners

kompetens och erfarenhet.

Hantering

KlaraBo arbetar ständigt med att förbättra attraktiviteten som

arbetsgivare genom olika åtgärder. Arbetet med att stärka och

grunda koncernens värderingar har fortsatt att utvecklas under

2022. Incitamentsprogram i form av teckningsoptioner finns,

med syfte att motivera och behålla medarbetare.

LEGALA RISKER

Legala risker innefattar risker som är kopplade till lagar, för-

ordningar och regelverk.

Fastighetsförvärv

Beskrivning av risk

En del av KlaraBos löpande verksamhet består av förvärv av

fastigheter. En förutsättning för att förvärv ska kunna genomföras

är att utbudet på marknaden motsvarar KlaraBos förväntningar

och investeringsförmåga vad gäller exempelvis läge och förväntad

avkastning. Tillgången till, och efterfrågan på, fastigheter och bygg-

rätter, men även faktorer som konkurrens, tillgång till finansiering,

planering och lokala föreskrifter kan begränsa koncernens

möjligheter att genomföra förvärv på för koncernen förmånliga

villkor. Risker i samband med fastighetstransaktioner kan få en

negativ inverkan på KlaraBos verksamhet, finansiella ställning

och resultat.

Exponering

Förvärv av fastigheter är förenat med risker kopplade till den för-

värvade fastigheten, t.ex. risken för felaktiga antaganden om den

förvärvade tillgångens framtida avkastning, risken för bortfall av

hyresgäster eller oförutsedda kostnader för hantering av miljökrav.

Fastighetstransaktioner kan även leda till betydande transaktions-

kostnader som eventuellt inte kan kompenseras för, t.ex. om en

transaktion inte fullföljs eller om ett förvärv återgår till följd av att

bestämmelser i avtalsvillkoren eller finansieringsförbehåll aktuali-

seras. Exponering för risker i samband med fastighetstransaktioner

kan få en negativ inverkan på KlaraBos verksamhet, finansiella

ställning och resultat.

Hantering

Vid förvärv görs tekniska, miljömässiga, legala och skattemässiga

utredningar av fastigheternas och bolagens status. Dessa görs av

både interna och externa resurser, i form av oberoende externa

konsulter. Vidare görs marknadsanalyser av potentiellt bestånd

och befintliga lokalhyreskontrakt analyseras.

FINANSIELLA RISKER

Finansiella risker är relaterade till exponering mot fastighetsvärde-

ring, ränta, likviditet och krediter samt övriga finansiella risker.

Risker relaterade till valutakurs

Beskrivning av risk

Med valutarisk avses risken att valutakursförändringar har en

negativ effekt på bolagets finansiella ställning, lönsamhet eller

kassaflöde. Exponering för valutakursrisk förekommer vid köp av

produkter eller tjänster i annan valuta än SEK, som är bolagets

redovisningsvaluta. KlaraBos produktionskostnader vid nyproduk-

tion av lägenheter består till stor del av kostnaden för tjänster och

produkter som tillhandahålls av utländska bolag i Baltikum. Sådana

tjänster betalas i EUR och omfattande förändringar i valutakursen

mot SEK kan därför leda till att bolagets nyproduktionsprojekt blir

dyrare än beräknat och därmed mindre lönsamma.

Exponering

Kostnaderna för modulerna från Baltikum påverkas i hög grad

av nivån på SEK mot EUR. En svagare SEK ökar kostnaden

medan en starkare SEK minskar kostnaden. Om ovanstående risk

materialiseras skulle detta medföra lägre exploateringsvinst och

direktavkastning och därmed en negativ påverkan på KlaraBos

resultat och kassaflöde. Uppgifter om bolagets transaktions-

uppgifter återfinns i not 3 Finansiella risker.

Hantering

KlaraBo arbetar kontinuerligt med valutarisken dels genom att

säkerställa intern kompetens som är van vid att hantera finansiella

risker, dels genom att säkra inköp i EUR med hjälp av valutaderivat

för att på så vis minska risken för valutafluktuationer. Se not 3 för

vidare information om hantering i enlighet med bolagets finans-

policy.

Förändringar i marknadsräntor

Beskrivning av risk

KlaraBos finansiering sker genom upplåning från kreditinstitut

där en majoritet av de långfristiga skulderna löper med rörlig ränta.

Till följd därav utgörs en av KlaraBos största kostnadsposter av

räntekostnader. KlaraBo är därmed exponerad för en ränterisk,

dvs. risken för att förändringar i räntorna påverkar KlaraBos

räntekostnader och därmed får en negativ effekt på koncernens

resultat och kassaflöden.

Exponering

Räntekostnaderna påverkas främst av nivån på aktuella

marknadsräntor, kreditinstitutens marginaler samt vilken strategi

KlaraBo väljer för räntebindning. Den genomsnittliga räntenivån

på räntebärande skulder per 31 december 2023 uppgick till drygt

2,3 procent, inklusive ränteswappar.

Marknadsräntor påverkas främst av den förväntade inflationstak-

ten och de kortare räntorna påverkas främst av Riksbankens styr-

ränta. Marknadsräntorna kan även komma att påverka den del av

KlaraBos skulder som omfattas av ränteswappar. KlaraBo hade per

31 december 2022 ett sammanlagt utestående nominellt belopp

om 2 150 mkr (1 400) i ränteswappar. Räntederivaten redovisas till

verkligt värde i balansräkningen. I takt med att marknadsräntorna

förändras uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde, som inte är

kassaflödespåverkande, på räntederivaten. Om marknadsräntorna

Risker och riskhantering

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

Bolagsstyrningsrapport

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten

Styrelse

Ledning

ÖVRIGT

sjunker kommer marknadsvärdet på KlaraBos räntederivat att

minska, vilket skulle kunna ha en negativ effekt på KlaraBos

resultat.

Hantering

KlaraBo arbetar med ränterisken dels genom att hålla en god dialog

med svenska affärsbanker för att därigenom säkra marknadsmäs-

siga lånevillkor, dels genom att minska ränterisken med hjälp av

räntederivat. Finanspolicyn sätter mål gällande ränteexponering

för koncernens låneportfölj enligt följande principer:

• Räntebindningstid: spridning av ränteförfall enligt fastställda

perioder.

• Minst 20 procent av låneportföljen skall löpa med rörlig, dvs.

med ej räntesäkrad, ränta.

• Räntetäckningsgrad: minst 1,75 gånger.

Vid utgången av räkenskapsåret uppgick räntebindningen till

3,4 år, och andel av låneportföljen som löper med fast ränta

uppgick till 67,1 procent.

Finansiering och refinansiering

Beskrivning av risk

Med finansierings- respektive refinansieringsrisk avses risken att

KlaraBo inte kan erhålla nödvändig finansiering eller att finansiering

inte kan förnyas vid utgången av dess löptid, alternativt att den

endast kan erhållas eller förnyas till villkor som är mindre förmån-

liga för KlaraBo.

Exponering

En stor del av KlaraBos verksamhet finansieras med externt

kapital. KlaraBos finansiering sker genom traditionella banklån

med fastighetsinteckningar som säkerhet. Det finns en risk för

att ytterligare finansiering inte kommer att erhållas när och om så

bedöms erforderligt, att befintliga lån sägs upp till omedelbar betal-

ning eller att nya lån endast kan erhållas på villkor som är mindre

förmånliga för KlaraBo. Detta skulle kunna leda till minskade intäk-

ter då KlaraBo inte kan ta tillvara på olika investeringsmöjligheter,

alternativt ökade kostnader till följd av dyrare finansiering.

I vissa av KlaraBos avtal med långivare finns särskilda åtag-

anden som KlaraBo måste uppfylla, t.ex. räntetäckningsgrad,

belåningsgrad samt soliditet. Om KlaraBo i framtiden skulle komma

att bryta mot sådana finansiella villkor eller andra åtaganden

kan det ge långivaren en rätt att säga upp lånen till omedelbar

betalning, kräva extra amortering eller ta säkerheter i anspråk.

Om så sker kan koncernen behöva ta in ytterligare externt kapital

för att kunna fullgöra sina åtaganden. Samtliga villkor har varit

uppfyllda under räkenskapsåret.

Hantering

KlaraBo hanterar finansierings- och refinansieringsrisken genom

att ha en kontinuerlig god dialog med affärsbanker på marknaden

och genom att teckna längre kreditavtal med diversifierad

förfallostruktur. KlaraBo ser också löpande över möjligheten till

alternativa finansieringskällor. Vidare, KlaraBos finanspolicy sätter

mål gällande kapitalbindningen för koncernens låneportfölj där

huvudsakliga mål är:

• En likviditetsreserv om minst 3 månader ska vid var tid finnas

tillgänglig.

• Maximalt 30 procent av skulden får förfalla inom en enskild

12-månadersperiod.

• Antal långivare gällande banklån bör uppgå till minst två där

ingen enskild långivare långsiktigt får stå för mer än 60 procent

av den totala utestående volymen av banklån.

• En god spridning i förfallostruktur på skulden ska eftersträvas.

Värdet på KlaraBos fastigheter

Beskrivning

Samtliga fastigheter som innehas av KlaraBo klassificeras som

förvaltningsfastigheter och redovisas därmed i balansräkningen

till verkligt värde. Verkligt värde fastställs genom en bedömning

av marknadsvärdet för varje enskild fastighet. Fastigheternas

värde påverkas av ett flertal faktorer, dels fastighetsspecifika

såsom vakansgrad, hyresnivå



, kontraktslängd och driftkostnader,

dels marknadsspecifika såsom avkastningskrav och kalkylräntor

härledda ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden.

Såväl fastighets- som marknadsspecifika försämringar kan föran-

leda att värdet på fastigheterna sjunker, vilket skulle kunna få en

negativ inverkan på koncernens verksamhet, finansiella ställning

och resultat.

Exponering

En fastighetsvärdering är en uppskattning av priset som en

investerare är villig att betala för fastigheten vid en given tidpunkt.

Värderingen är gjord utifrån vedertagna modeller och vissa

antagande om olika parametrar. Fastighetens marknadsvärde kan

endast säkerställas vid en transaktion mellan två oberoende parter

och vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsinter-

vall för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden

och beräkningar. Eftersom KlaraBos redovisade tillgångar till

övervägande del utgörs av fastigheter skulle en värdeminskning få

negativa konsekvenser för koncernen. Ett minskat fastighetsvärde

kan medföra en risk att KlaraBo inte erhåller ny finansiering eller att

ny finansiering måste ske till ett högre pris än tidigare. Detta kan i

sin tur leda till minskade intäkter, eftersom KlaraBo inte kan ta till-

vara på olika investeringsmöjligheter, eller ökade kostnader till följd

av dyrare finansiering. Ett minskat fastighetsvärde har också en

negativ effekt på eget kapital. KlaraBos fastighetsvärde uppgick till

9 170,7 mkr (7 850) vid räkenskapsårets utgång. Känslighetsanalys

gällande förvaltningsfastigheter återfinns i not 14.

Hantering

Extern värdering av fastighetsportföljen sker kvartalsvis. KlaraBo

har en god marknadskännedom om fastighetsmarknaden och

förvaltningsarbetet sker nära hyresgästerna. Utveckling av

fastig heterna sker ständigt för att både öka intäkter och minska

kostnader på olika sätt. Sociala satsningar i bostadsområden

medverkar till att öka stabiliteten och tryggheten och leder

dessutom till attraktiva bostadsområden, vilket också påverkar

fastighetsvärdena positivt.

Risker och riskhantering

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

Bolagsstyrningsrapport

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten

Styrelse

Ledning

ÖVRIGT

Flerårsöversikt nyckeltal

Mkr 2022 2021 2020 2019

Fastighetsrelaterade

Hyresintäkter, mkr 491,4 337,6 176,7 97,7

Förvaltningsresultat, mkr 113,4 76,4 35,8 26,4

Periodens resultat, mkr 125,1 640,5 345,2 141,3

Överskottsgrad, % 55,6 55,2 54,1 55,3

Reell uthyrningsgrad, % 98,1 98,6 99,3 n.a.

Förvaltningsfastigheter, mkr 9 170,7 7 719,3 3 452,1 1 899,7

Marknadsvärde/kvm 18 044 18 527 15 918 13 209

Total uthyrningsbar yta, tkvm 498,7 416,6 208,8 137,6

Antal lägenheter i förvaltning 6 533 5 412 2 682 1 819

Antal lägenheter i projektutveckling 1 509 1 494 1 159 1 152

Finansiella

Soliditet, % 44,6 49,3 39,9 37,5

Belåningsgrad, % 49,7 41,6 52,8 56,2

Räntetäckningsgrad, ggr 2,0x 2,1x 2,0x 3,2x

Långsiktigt substansvärde, mkr 4 525,6 4 471,9 1 157,3 495,3

Aktierelaterade

Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,86 0,93 0,47 0,34

Eget kapital per aktie, kr 32,9 31,9 21,9 14,9

Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 34,5 33,9 23,7 15,3

Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, % –7,3 98 41 –223

Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde per aktie, % 1,7 43 55 25

Antal aktier vid periodens utgång före utspädning, miljoner 131,2 131,8 48,8 32,4

Vägt genomsnittligt antal aktier under perioden före utspädning, miljoner 131,7 82,3 41,0 32,4

Flerårsöversikt nyckeltal

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Koncernens rapport över totalresultat Koncernens rapport över

övrigt totalresultat

Mkr	Not	2022	2021	Mkr	Not
	1, 2, 3, 4, 5, 6
Hyresintäkter	7	491,4	337,6
Övriga rörelseintäkter		10,2	6,6
Fastighetskostnader	8,9	–222,7	–154,3
Driftnetto		278,9	189,9
Centrala administrationskostnader	9, 10, 11	–46,5	–44,9
Rörelseresultat		232,4	145,1
Finansiella intäkter	13	1,4	0,0
Finansiella kostnader	13	–121,8	–68,6
Förvaltningsresultat		112,1	76,5
Värdeförändringar fastigheter	14	–25,7	737,3
Värdeförändringar derivat	15	95,9	10,9
Andel av resultat efter skatt från gemensamt styrda företag	16	1,3	–0,1
Resultat före skatt		183,6	824,6
Skattekostnad	17	–58,5	–184,1
Årets resultat		125,1	640,5
Hänförbart till:
Moderbolagets aktieägare		125,1	637,9
Innehav utan bestämmande inflytande		–	2,7

Årets resultat 125,1 640,5

Övrigt totalresultat – –

Summa totalresultat för året 125,1 640,5

Hänförligt till:

Moderbolagets aktieägare 125,1 637,9

Innehav utan bestämmande inflytande – 2,7

Resultat per aktie hänförligt till moderbolagets aktieägare,

före utspädning, kr 0,95 7,75

Resultat per aktie hänförligt till moderbolagets aktieägare,

efter utspädning, kr 0,95 7,67

Finansiella rapporter koncernen

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Koncernens rapport över finansiell ställning

Mkr	Not	2022–12-31	2021-12-31
	1, 2, 3, 4, 5, 6
TILLGÅNGAR
Immateriella anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar		0,4	1,4
Summa immateriella anläggningstillgångar		0,4	1,4
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	14	9 170,7	7 850,0
Inventarier	18	9,8	5,3
Summa materiella anläggningstillgångar		9 180,5	7 855,3
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i gemensamt styrda företag	16	17,3	16,0
Fordringar hos gemensamt styrda företag		2,8	2,9
Derivatinstrument	15	103,1	7,2
Summa finansiella anläggningstillgångar		123,3	26,1
Uppskjutna skattefordringar	17	0,4	8,8
Summa anläggningstillgångar		9 304,6	7 891,6
Omsättningstillgångar
Kund- och hyresfordringar		2,5	3,7
Övriga fordringar		18,6	10,9
Upparbetad ej fakturerad intäkt		1,5	1,5
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	19	26,5	3,5
Summa omsättningstillgångar		49,1	19,6
Likvida medel		338,3	616,5
Summa tillgångar		9 692,0	8 527,7

Mkr	Not	2022-12-31	2021-12-31
	1, 2, 3, 4, 5, 6
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	20
Aktiekapital		6,6	6,6
Övrigt tillskjutet kapital		3 223,7	3 235,7
Balanserat resultat inklusive årets resultat		1 089,7	964,6
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare		4 320,0	4 206,9
Innehav utan bestämmande inflytande		0,0	0,0
Summa eget kapital		4 320,0	4 206,9
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder	21	4 800,6	3 124,8
Uppskjuten skatteskuld	17	309,2	281,0
Övriga långfristiga skulder		0,5	0,5
Summa långfristiga skulder		5 110,3	3 406,3
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder	21	97,5	759,1
Leverantörsskulder		19,8	17,4
Aktuell skatteskuld	17	22,5	20,8
Övriga kortfristiga skulder		8,9	4,8
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	19	113,0	112,3
Summa kortfristiga skulder		261,7	914,4
Summa skulder		5 372,0	4 320,7
Summa eget kapital och skulder		9 692,0	8 527,7

Finansiella rapporter koncernen

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Koncernens rapport över förändring av eget kapital
		Övrigt		Eget kapital	Eget kapital
		tillskjutet	Balanserat	hänförligt till moder-	hänförligt till innehav utan	Totalt
Mkr	Aktiekapital	kapital	resultat	bolagets aktieägare	bestämmande inflytande	eget kapital
Ingående eget kapital 2021-01-01	2,4	730,9	338,0	1 071,4	391,6	1 463,0
Årets resultat			637,9	637,9	2,7	640,5
Övrigt totalresultat				0,0		0,0
Summa totalresultat för året			637,9	637,9	2,7	640,5
Nyemission	4,1	2 531,7		2 535,9		2 535,9
Kostnader hänförliga till emissioner		–30,8		–30,8		–30,8
Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande			–11,3	–11,3	–394,2	–405,5
Teckningsoptioner		3,9		3,9		3,9
Summa transaktioner med ägare redovisade direkt mot eget kapital	4,1	2 504,8	–11,3	2497,6	–394,2	2 103,4
Utgående eget kapital 2021-12-31	6,6	3 235,7	964,6	4 206,9	0,0	4 206,9
Ingående eget kapital 2022-01-01	6,6	3 235,7	964,6	4 206,9	0,0	4 206,9
Årets resultat			125,1	125,1	0,0	125,1
Övrigt totalresultat				0,0		0,0
Summa totalresultat för året			125,1	125,1	0,0	125,1
Kostnader hänförliga till emissioner		–0,3		–0,3		–0,3
Återköp av aktier		–11,7		–11,7		–11,7
Summa transaktioner med ägare redovisade direkt mot eget kapital	0,0	–12,0	0,0	–12,0	0,0	–12,0
Utgående eget kapital 2022-12-31	6,6	3 223,7	1 089,7	4 320,0	0,0	4 320,0

Finansiella rapporter koncernen

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Koncernens rapport över kassaflöde

Mkr	Not	2022	2021
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat		232,4	145,1
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet (avskrivning på inventarier)		2,2	1,3
Erhållen/betald ränta		–104,0	–74,2
Betald skatt		–25,3	–18,5
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital		105,4	53,7
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital
Minskning(+)/ökning(-) av rörelsefordringar		13,3	86,1
Minskning(-)/ökning(+) av rörelseskulder		–22,2	–76,1
Kassaflöde från den löpande verksamheten		96,5	63,8
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter		–252,4	21,4
Utköp av innehav utan bestämmande inflytande		–	–406,2
Investeringar i förvaltningsfastigheter		–197,1	–154,9
Nyproduktionsinvesteringar		–117,4	–135,2
Erhållet investeringsstöd		20,2	25,5
Investeringar i immateriella anläggningstillgångar		0,0	–1,1
Förvärv av materiella anläggningstillgångar		–1,3	–0,5
Försäljning av materiella anläggningstillgångar		0,2	–
Kassaflöde från investeringsverksamheten		–547,8	–651,0
Finansieringsverksamheten
Nyemission, netto		–	1 137,8
Likvid från teckningsoptioner		–	3,9
Nyupptagna finansiella skulder	21	557,8	893,1
Låneupptagningskostnader	21	–14,6	–2,2
Amortering av finansiella skulder	21	–358,4	–1 019,9
Förändring byggnadskreditiv	21	–	8,5
Återköp av egna aktier		–11,7	–
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		173,1	1 021,2
Periodens kassaflöde		–278,2	433,9
Likvida medel vid årets ingång		616,5	182,7
Likvida medel vid årets slut		338,3	616,5

Finansiella rapporter koncernen

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Moderbolagets resultaträkning Moderbolagets rapport över totalresultat

Mkr Not 2022 2021

1, 2, 3, 4, 5, 6

Nettoomsättning 22 13,5 10,0

Övriga externa kostnader 11 –21,2 –21,9

Personalkostnader 9 –15,6 –13,2

Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar –0,2 –0,1

Rörelseresultat –23,5 –25,2

Resultat från andelar i koncernföretag 12 –116,9 45,5

Ränteintäkter och liknande resultatposter 13 76,0 13,6

Räntekostnader och liknande resultatposter 13 –79,5 –15,6

Resultat efter finansiella poster –143,9 18,4

Erhållna koncernbidrag 60,7 25,0

Resultat före skatt –83,2 43,4

Skattekostnad 17 –8,9 0,0

Årets resultat –92,1 43,4

Mkr 2022 2021

Årets resultat –92,1 43,4

Övrigt totalresultat – –

Summa totalresultat för året –92,1 43,4

Finansiella rapporter moderbolaget

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Moderbolagets balansräkning

Mkr	Not	2022-12-31	2021-12-31
	1, 2, 3, 4, 5, 6
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella
anläggningstillgångar		0,0	1,4
Inventarier	18	0,8	0,1
Summa materiella anläggningstillgångar		0,8	1,5
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag	24	2 345,9	2 175,4
Fordringar hos koncernföretag	22	3 351,9	1 362,5
Andelar i gemensamt styrda företag	16	16,3	16,3
Uppskjutna skattefordringar	17	–	8,8
Summa finansiella anläggningstillgångar		5 714,1	3 563
Summa anläggningstillgångar		5 714,9	3 564,5
Omsättningstillgångar
Kund- och hyresfordringar		–	0,8
Fordringar hos koncernföretag	22	80,3	2,8
Fordringar hos gemensamt styrda företag		2,7	2,7
Övriga fordringar		5,7	5,2
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	19	2,4	0,3
Summa omsättningstillgångar		91,1	11,8
Kassa och bank		272,5	607,2
Summa tillgångar		6 078,5	4 183,5

Mkr	Not	2022-12-31	2021-12-31
EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER
Eget kapital	20
Bundet eget kapital
Aktiekapital		6,6	6,6
Summa bundet eget kapital		6,6	6,6
Fritt eget kapital
Överkursfond		3 223,1	3 223,3
Balanserat resultat		42,3	10,6
Årets resultat		–92,1	43,4
Summa fritt eget kapital	25	3 173,2	3 277,2
Summa eget kapital		3 179,8	3 283,8
Långfristiga skulder
Skulder till koncernföretag	22	2 552,9	722,3
Summa långfristiga skulder		2 552,9	722,3
Kortfristiga skulder
Skulder till koncernföretag	22	338,3	158,6
Leverantörsskulder		2,2	0,4
Aktuell skatteskuld	17	0,1	0,7
Övriga kortfristiga skulder		0,0	0,4
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	19	5,1	17,3
Summa kortfristiga skulder		345,8	177,4
Summa skulder		2 898,7	899,7
Summa eget kapital, avsättningar och skulder		6 078,5	4 183,

Finansiella rapporter moderbolaget

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Moderbolagets förändring

av eget kapital

Moderbolagets kassaflödesanalys

	Aktie-	Överkurs-	Övrigt fritt	Summa
Mkr	kapital	fond	eget kapital	eget kapital
Belopp vid årets ingång 2021-01-01	2,4	722,3	6,7	731,5
Årets resultat			43,4	43,4
Övrigt totalresultat				0,0
Summa totalresultat för året	0,0	0,0	43,4	43,4
Nyemission	4,1	2 531,7		2 535,9
Kostnader hänförliga till emissioner		–30,8		–30,8
Teckningsoptioner			3,9	3,9
Summa transaktioner med ägare redovisade direkt
mot eget kapital	4,1	2 500,9	3,9	2 508,9
Belopp vid årets utgång 2021-12-31	6,6	3 223,3	54,0	3 283,8

Belopp vid årets ingång 2022-01-01 6,6 3 223,3 54,0 3 283,8

Årets resultat –92,1 –92,1

Övrigt totalresultat 0,0

Summa totalresultat för året 0,0 0,0 –92,1 –92,1

Nyemission 0,0

Kostnader hänförliga till emissioner –0,3 –0,3

Återköp av aktier –11,7 –11,7

Summa transaktioner med ägare redovisade direkt

mot eget kapital 0,0 –0,3 –11,7 –11,9

Belopp vid årets utgång 2022-12-31 6,6 3 223,0 –49,8 3 179,8

Mkr	Not	2022	2021
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat		–23,5	–25,2
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
(avskrivning på inventarier)		0,2	0,1
Erhållen/betald ränta		–10,8	–16,3
Betald skatt		–0,6	–8,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital		–34,7	–49,4
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital
Minskning(+)/ökning(-) av rörelsefordringar		–297,7	71,0
Minskning(-)/ökning(+) av rörelseskulder		169,4	–29,5
Kassaflöde från den löpande verksamheten		–163,1	–7,9
Investeringsverksamheten
Förvärv av materiella anläggningstillgångar		–0,9	–0,6
Förvärv av dotterföretag		–0,1	–115,2
Förvärv av immateriella anläggningstillgångar		0,0	–
Kassaflöde från investeringsverksamheten		–1,0	–115,8
Finansieringsverksamheten
Nyemission, netto		–0,2	1 010,0
Förändring koncern		–158,8
Likvid från teckningsoptioner		–11,7
Amortering av finansiella skulder		–	–361,1
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		–170,7	648,9
Periodens kassaflöde		–334,7	525,2
Likvida medel vid årets ingång		607,2	82,0
Likvida medel vid årets utgång		272,5	607,2

Finansiella rapporter moderbolaget

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Noter

(IFRS IC) såsom de antagits av Europeiska unionen (EU). Vidare

tillämpar koncernen Årsredovisningslagen (ÅRL) och RFR 1,

Kompletterande redovisningsregler för koncerner, utfärdad av

Rådet för finansiell rapportering. Moderbolaget tillämpar Års-

redovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer.

I de fall moderbolaget tillämpar andra redovisningsprinciper än

koncernen anges de i separat avsnitt, sist i denna not. Koncern-

redovisningen har upprättats enligt anskaffningsvärdemetoden

förutom vad beträffar förvaltningsfastigheter samt vissa finansiella

tillgångar och skulder (inklusive derivatinstrument) som värderas

och redovisas till verkligt värde via resultaträkningen .

Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS

kräver att bolagsledningen gör bedömningar och uppskattningar

samt antaganden om redovisningsprinciperna och redovisade

belopp såsom tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskatt-

ningar och antaganden ska baseras på historiska erfaren heter och

andra faktorer som bedöms rimliga under rådande omständig-

heter. Koncernledningen ska ta hänsyn till utveckling och rådande

information om koncernens väsentliga redovisningsprinciper, samt

bedöma valet och tillämpningen av dessa. De områden som inne-

fattar en hög grad av bedömning som är komplexa, eller sådana

områden där antaganden och uppskattningar är av väsentlig

betydelse för koncernredovisningen, anges i not 4.

Nya standarder, ändringar och tolkningar av befintliga

standarder som inte har tillämpats i förtid

Nya standarder vilka trätt i kraft 2022

Vid upprättande av koncernredovisningen används samma redo-

visnings- och värderingsprinciper såsom de beskrivits i årsredo-

visningen för 2021. Av EU godkända och ändrade standarder

samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee

bedöms för närvarande inte påverka KlaraBos resultat eller

finansiella ställning i väsentlig omfattning.

Förändringar i svenska regelverket

Förändringar under 2022 har inte haft någon väsentlig påverkan

på KlaraBos redovisning.

Nya standarder vilka träder i kraft 2023

KlaraBo har ännu inte sett över effekterna av ändringen av IAS 1

som rör redovisningsprinciper samt klassificering av skulder vilka

är tillämpliga för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2023 och

senare. Övriga av EU godkända nya och ändrade standarder

samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committe

bedöms för närvarande inte påverka KlaraBos resultat eller finan-

siella ställning i väsentlig omfattning. Detsamma gäller svenska

regelverk.

Koncernredovisning

Dotterbolag

Dotterföretag är alla företag över vilka koncernen har bestäm-

mande inflytande. Koncernen har bestämmande inflytande över

ett företag när den exponeras för eller har rätt till rörlig avkastning

från sitt innehav i företaget och kan påverka avkastningen genom

sitt bestämmande inflytande i företaget. Dotterföretag inkluderas

i koncernredovisningen från och med den dag då det bestäm-

mande inflytandet överförs till koncernen. De exkluderas ur

koncern redovisningen från och med den dag det bestämmande

inflytandet upphör.

Innehav utan bestämmande inflytande i dotterföretagens resul-

tat och eget kapital redovisas separat i koncernens rapport över

totalresultat, rapport över förändringar i eget kapital och rapport

över finansiell ställning.

Rörelseförvärv och tillgångsförvärv

Vid ett förvärv görs en bedömning av om förvärvet utgör ett

rörelse- eller tillgångsförvärv. Företagsledningen bedömer vid

varje enskilt förvärv vilka kriterier som är uppfyllda.

Företag kan välja att utföra ett ”koncentrationstest” som, om

det visar på att förvärvet är ett tillgångsförvärv, innebär att ingen

ytterligare bedömning krävs. Om hela det verkliga värdet av de

förvärvade bruttotillgångarna i allt väsentligt kan hänföras till en

tillgång eller en grupp av liknande tillgångar visar det frivilliga

testet att förvärvet utgör ett tillgångsförvärv. Om testet genomförs

och det inte går att visa på att det är ett tillgångsförvärv måste

Not 1

Allmän information

KlaraBo förvärvar, uppför, äger och förvaltar attraktiva bostäder

med rimliga hyror. Det gör vi genom att förvärva byggrätter och

sedan uppföra kostnads- , yt- och produktionseffektiva egen-

utvecklade KlaraBo-hus. Vi kan effektivt kombinera antalet lägen-

heter och lägenhetsstorlekar efter kommunens behov. Med vårt

flexibla byggsätt kan vi också enkelt anpassa oss till tomternas

storlek och utformning. KlaraBo startade sin verksamhet 2017,

har huvudkontor i Malmö och agerar över hela landet.

Från och med 1 januari 2019 följer KlaraBo de av EU antagna

International Financial Reporting Standards (IFRS) och tolk-

ningen av dessa (IFRIC). Vidare har Rådet för finansiell rappor-

terings rekommendation RFR 1, Kompletterande redovisnings-

regler för koncernen, tillämpats.

KlaraBo Sverige AB, org nr 559029-2727 , har sitt säte i Malmö.

Bolagets besöksadress är Hyllie Vattenparksgata 11A , Malmö.

Denna års- och koncernredovisning har godkänts av styrelsen

den 29 mars 2023 och kommer att föreslås att fastställas av

årsstämman den 3 maj 2023.

Not 2

Sammanfattning av väsentliga

redovisningsprinciper

De viktigaste redovisningsprinciperna som tillämpats när denna

koncernredovisning upprättats anges nedan. Dessa principer har

tillämpats konsekvent för alla presenterade år, om inte annat

anges.

Grund för rapporternas upprättande

Koncernredovisningen för KlaraBo-koncernen har upprättats

i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS)

utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) och

tolkningar som utfärdats av IFRS Interpretations Committee

Noter

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

vidare bedömning göras för att avgöra huruvida förvärvet är ett

rörelseförvärv eller ej.

Vid tillgångsförvärv fördelas anskaffningskostnaden på de

enskilda tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga

värden vid förvärvstidpunkten. Ingen uppskjuten skatt hänförlig

till fastighetsvärdet redovisas vid tillgångsförvärv, utan eventuell

rabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Det inne-

bär att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabat-

ten vid efterföljande värdering. Full uppskjuten skatt redovisas på

temporära skillnader som uppkommer efter förvärvet . Förvärvade

förvaltningsfastigheter redovisas vid nästkommande bokslutsdag

till verkligt värde, vilket kan avvika från anskaffningsvärdet.

Förvärvsmetoden används för redovisning av rörelseförvärv.

Förvärvsmetoden innebär att förvärv av bolag betraktas som en

transaktion varigenom det förvärvande bolaget (moderbolaget)

indirekt förvärvar det förvärvade bolagets (dotterbolagets) till-

gångar och skulder. Köpeskillingen för förvärvet utgörs av verkligt

värde på överlåtna tillgångar, skulder och de aktier som emitterats

av koncernen. I köpeskillingen ingår även verkligt värde på alla

tillgångar eller skulder som är en följd av en överenskommen vill-

korad köpeskilling. Villkorade köpeskillingar redovisas till verkligt

värde vid förvärvstidpunkten. Förvärvsrelaterade kostnader kost-

nadsförs när de uppstår . Identifierbara förvärvade tillgångar och

övertagna skulder i ett rörelseförvärv värderas inledningsvis till

verkliga värden på förvärvsdagen. För varje förvärv avgör kon-

cernen om innehav utan bestämmande inflytande i det förvärvade

bolaget redovisas till verkligt värde eller till innehavets proportio-

nella andel av det förvärvade bolagets nettotillgångar. Det belopp

varmed köpeskilling, eventuellt innehav utan bestämmande infly-

tande samt verkligt värde på förvärvsdagen på tidigare aktieinne-

hav överstiger verkligt värde på koncernens andel av identifier-

bara förvärvade nettotillgångar, redovisas som goodwill. Om

beloppet understiger verkligt värde för det förvärvade bolagets

tillgångar redovisas mellanskillnaden direkt i rapporten över total-

resultat. Från och med förvärvstidpunkten inkluderas i koncern-

redovisningen det förvärvade bolagets intäkter, kostnader,

identifierbara tillgångar och skulder samt eventuell uppkommen

goodwill .

Baserat på KlaraBos affärsmodell som går ut på att förvärva,

bygga och utveckla fastigheter, är samtliga förvärv som KlaraBo

gör att betrakta som tillgångsförvärv.

Samarbetsarrangemang och joint ventures

Genom samarbetsavtal med en eller flera parter har KlaraBo ett

gemensamt inflytande över styrningen i andra företag, så kallade

joint arrangements (samarbetsarrangemang). Samarbetsarrange-

mang delas upp i joint ventures eller gemensamma verksamheter

beroende på om koncernen har direkt rätt till tillgångar och

åtagan den i skulder (gemensam verksamhet) eller inte (joint

ventures). Samtliga joint arrangements inom KlaraBo är klassi-

ficerade som joint ventures då varken avtalsvillkoren eller enhe-

tens legala form ger delägarna rätt till tillgångar och skulder till-

hörande arrangemanget utan istället har rätt till verksamhetens

nettotillgångar.

Enligt kapitalandelsmetoden redovisas innehav i intresse företag

och joint ventures initialt i koncernens balansräkning till anskaff-

ningskostnad. Det redovisade värdet ökas eller minskas därefter

för att beakta koncernens andel av resultat och övrigt totalresultat

från sina intresseföretag och joint ventures efter förvärvstidpunk-

ten. Koncernens andel av resultat ingår i koncernens resultat och

koncernens andel av övrigt totalresultat ingår i övrigt totalresultat

i koncernen. Utdelningar från joint ventures redovisas som en

minskning av investeringens redovisade värde. Om förlusten i joint

ventures överstiger koncernens andel redovisar koncernen inte

ytterligare förluster om inte koncernen har påtagit sig förpliktelser

eller gjort betalningar för joint venture-bolagets räkning .

Transaktioner som ska elimineras vid konsolidering

Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter och kostnader och

orealiserade vinster och förluster som uppkommer från koncern-

interna transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin

helhet vid upprättande av koncernredovisningen . Orealiserade

vinster som uppkommer vid transaktioner med joint ventures eli-

mineras i den utsträckning som motsvarar koncernens ägarandel

i företaget. Orealiserade förluster elimineras på samma sätt som

orealiserade vinster men endast i den utsträckning det inte finns

indikation på nedskrivningsbehov.

Funktionell valuta

Koncernredovisningen presenteras i svenska kronor, vilket också

är moderbolagets funktionella valuta. För varje juridisk person

i koncernen är den funktionella valutan också svenska kronor .

Intäkter

Hyresintäkter

KlaraBo klassificerar idag hyresavtal i sin helhet som operatio-

nella hyresavtal och redovisar sina hyresintäkter som operationell

leasing. Hyresintäkter inklusive eventuella avdrag eller tillägg

aviseras i förskott och periodi sering av hyrorna sker linjärt så att

endast den del av hyrorna som belöper på perioden redovisas

som intäkt. Intäkterna redovisas till det verkliga värdet av vad som

erhållits eller förväntas komma att erhållas.

Hyresintäkter och hyresrabatter redovisas linjärt i resultaträk-

ningen baserat på villkoren i hyresavtalen. Förskottshyror redo-

visas som förutbetalda hyresintäkter. I hyresintäkterna ingår i

vissa fall fakturerade tillägg såsom exempelvis el, värme och fast-

ighetsskatt. I de fall en hyresgäst under viss tid medges reduce-

rad hyra och under annan tid högre hyra, periodiseras denna

under- respektive överhyra linjärt över hyreskontraktets löptid

såvida hyresreduktionen inte beror på successiv inflyttning eller

liknande. Intäkter från förtidsinlösen av hyreskontrakt redovisas

som intäkt den period ersättningen erhållits, i de fall inga ytterli-

gare prestationer krävs från KlaraBos sida. Intäkter från ersätt-

ning avseende hyres gäst anpassningar som faktureras hyres-

tagaren för genomförda lokal-/bostadsanpassningar redovisas

i form av förhöjd hyra över hela eller delar av hyresperioden.

Oavsett angreppssätt utgör intäkten för detta en hyra och ska

redovisas som en hyresintäkt i enlighet med IFRS 16. Analys har

genomförts av intäktsredovisningen utifrån IFRS 15 Intäkter från

avtal med kunder där KlaraBo undersökte avgränsningen mellan

redovisning av intäkter enligt IFRS 16 Leasing avtal och IFRS 15

Intäkter från avtal med kunder. Bedömning har gjorts att andelen

av servicetjänster utgör en icke väsentlig del och därför görs

ingen separering av intäkterna för tjänster för redovisning enligt

IFRS 15. Dessa intäkter redovisas enligt IFRS 16 vilket innebär

att intäkten för servicetjänster periodiseras på samma principer

som hyresintäkterna. Det är vår uppskattning att detta inte leder

 Not 2, forts.

Noter

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

till väsentliga skillnader i belopp eller tidpunkt för hur intäkten

hade redovisats enligt IFRS 15.

Utfakturerad fastighetsskatt redovisas som intäkt i den period

den avser .

Statliga stöd

Statliga stöd redovisas till verkligt värde då det föreligger rimlig

säkerhet att de statliga stöden kommer att erhållas och koncer-

nen kommer att uppfylla de villkor som är förknippade med

stöden.

Investeringsstöd

Investeringsstöd finns för att säkerställa en fortsatt hög byggtakt

av bostäder med relativt lägre hyror i hela Sverige. Stöd kan ges

för nybyggnad, tillbyggnad eller ombyggnad till bostäder i fler-

bostads hus och småhus så länge upplåtelseformen är hyresrätt.

För ombyggnad krävs att byggnaden inte har använts till bostäder

under de senaste åtta åren.

Stöd får bara lämnas om projektet säkerställer relativt lägre

boendekostnader och för att få stöd ska byggnaden vara mer

energieffektiv än vad som gäller för övrig nyproduktion enligt

Boverkets byggregler (BBR). Dessutom finns begränsningar

i form av hur stora lägenheterna får vara för att berättigas till stöd.

Erhållna investeringsstöd redovisas som en minskning

av anskaffningsvärdet på aktuell fastighet. Investeringsstöd

erhålls för vissa nybyggnationsprojekt av KlaraBo.

Från och med 1 januari 2022 har möjlighet till investeringsstöd

upphört. Dock har under året investeringsstöd som ansökts om

före 1 januari 2022 betalats ut av Länsstyrelsen.

Rörelsesegment och segmentsrapportering

Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer

med den interna rapportering som lämnas till den högste verkstäl-

lande beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfattaren

är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och

bedömning av rörelsesegmentens resultat. I KlaraBo har denna

funktion identifierats som koncernens verkställande direktör.

KlaraBo har identifierat två rörelsesegment; Fastighetsförvaltning

och Projektutveckling. Därutöver redovisas koncerngemen-

samma poster som Övrigt.

Utländsk valuta

Transaktioner i utländsk valuta

Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella

valutan till den valutakurs som föreligger på transaktionsdagen.

Monetära tillgångar räknas om till den valutakurs som föreligger

på balansdagen. Valutakursdifferenser som uppstår vid omräk-

ningarna redovisas i rapporten över totalresultat. Rörelserelate-

rade kursvinster och förluster redovisas i rörelseresultatet.

Transaktioner med utlandet förekommer framför allt vid inköp

av husmoduler från Baltikum (i EUR).

Ersättningar till anställda

Samtliga pensionsplaner i KlaraBo redovisas som avgiftsbe-

stämda. För avgiftsbestämda pensionsplaner betalar koncernen

avgifter till offentligt eller privat administrerade pensionsförsäk-

ringsplaner på obligatorisk, avtalsenlig eller frivillig basis. KlaraBo

har inga ytterligare betalningsförpliktelser när avgifterna väl är

betalda. Avgifterna redovisas som personalkostnader när de för-

faller till betalning. Förutbetalda avgifter redovisas som en tillgång

i den utsträckning som kontant återbetalning eller minskning av

framtida betalningar kan komma KlaraBo tillgodo .

Aktierelaterade ersättningar

Koncernen har utestående teckningsoptioner vilket regleras som

eget kapitalinstrument. För en detaljerad beskrivning av program-

met hänvisas till Not 9. Teckningsoptionerna har sålts till mark-

nadsmässigt värde, varför ingen kostnad har påverkat rapporten

över totalresultat.

Inkomstskatter

Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt.

Aktuell inkomstskatt

Aktuell skatt är den skatt som beräknas på det skattepliktiga

resultatet för perioden. Det skattepliktiga resultatet skiljer sig från

det redovisade resultatet genom att det justerats för ej skatteplik-

tiga och ej avdragsgilla poster. Aktuell skatt redovisas i rapport

över totalresultat utom då underliggande transaktion redovisas

i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital, varvid tillhörande

skatteeffekt redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital.

Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende

aktuellt år, med tillämpning av de skattesatser som är beslutade

eller i praktiken beslutade per balansdagen. Hit hör även justering

av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder.

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med

utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och

skatte mässiga värden på tillgångar och skulder. Uppskjutna

skatte fordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och

underskottsavdrag redovisas i den mån det är sannolikt att dessa

kommer att medföra lägre skattebetalningar i framtiden. Värdet

på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre

bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. Uppskjuten skatt beräknas

med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är

beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen.

Följande temporära skillnader beaktas inte i KlaraBo:

• Första redovisningen av tillgångar och skulder som inte är

rörelseförvärv och vid tidpunkten för transaktionen inte

påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat.

• Temporära skillnader hänförliga till andelar i dotter- och

intressebolag som inte förväntas bli återförda inom

överskådlig framtid.

Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig på hur redovisade

värden på tillgångar och skulder förväntas bli realiserade eller

reglerade. Det bokförda värdet på koncernens förvaltningsfastig-

heter antas realiseras genom försäljning. Skattesatsen på vinsten

är den som skulle gälla på en direkt försäljning av fastigheten som

redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning oavsett

om koncernen skulle strukturera försäljningen via avyttring av

dotter bolag, vilket skulle kunna innebära en annan skattesats.

Den uppskjutna skatten beräknas sedan utifrån respektive

temporära skillnader och skattekonsekvenser som härrör från

försäljning.

Vid redovisning av ett förvärv av tillgångar redovisas ingen upp-

skjuten skatt på eventuella övervärden. Samtliga av koncernens

genomföra förvärv har klassificerats som förvärv av tillgångar,

 Not 2, forts.

Noter

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

varför ingen uppskjuten skatt initialt redovisats hänförlig till

fastigheter avseende dessa förvärv.

Materiella anläggningstillgångar

Inventarier

Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till

anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar

och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköps-

priset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången.

Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjande-

period. Tillgångarnas restvärde, nyttjandeperiod och avskriv-

ningsmetod granskas i slutet av varje räkenskapsår och justeras

om så behövs framåtriktat i slutet av varje redovisningsperiod.

Beräknande nyttjandeperioder, år:

Inventarier 3–10

Förvaltningsfastigheter

Med förvaltningsfastigheter avses en fastighet som innehas

i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en

kombination av dessa. Även fastigheter under uppförande hän-

förs till denna kategori. Förvaltningsfastigheterna redovisas initialt

i balansräkningen till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till

förvärvet direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redo-

visas därefter i balansräkningen till verkligt värde i enlighet med

IAS40. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar

redovisas i rapporten över totalresultat på raden värdeförändring

förvaltningsfastigheter. Den orealiserade värdeförändringen

beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med

värderingen vid periodens början alternativt anskaffningsvärdet,

om fastigheten förvärvats under perioden med hänsyn till perio-

dens investeringar. Marknadsvärdet tas fram till varje kvartal.

KlaraBo värderar 100 procent av sitt fastighetsbestånd externt.

Uppdatering sker kvartalsvis genom att befintliga värderingar

uppdateras med aktuella hyror, vakanser samt marknadsdata

från extern oberoende värderare, i form av nivåer på direktavkast-

ning samt drift- och underhållskostnader. Förvaltningsfastigheter

är i nivå 3 enligt värderingshierarkin.

Vid förvärv av fastigheter eller bolag bokförs transaktionen

vanligen per tillträdesdagen, eftersom risker och förmåner som

följer av ägandet normalt övergår den dagen.

Till redovisat värde läggs även tillkommande utgifter, dock endast

om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är

förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del

och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla

andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period

de uppkommer. Reparationer kostnadsförs i samband med att

utgiften uppkommer .

Orealiserad värdeökning för förvaltningsfastigheter

i projektutveckling

Koncernen genomför marknadsvärdering och intäktsför 20 pro-

cent av skillnaden mellan verkligt värde vid färdigställande och

totala uppskattade produktionskostnader vid färdigställande den

dag då (i) bygglov har erhållits, och (ii) bindande entreprenadavtal

har ingåtts med en/flera entreprenör/er. Detta då erhållna bygglov

tillsammans med tecknat entreprenadavtal dels motsvarar en

reell värdeökning för projektet, dels att KlaraBo, baserat på

beprövad affärsmodell, med stor sannolikhet kan prognosticera

utfallet av projektet vid sådan tidpunkt. Bedömning av projektets

verkliga värde kan dels ske av extern värderingsman, dels av

Projekt utvecklings organisa tionen utifrån projektkalkyl.

I takt med upparbetning sker sedan beräkning av orealiserad

värdeförändring utifrån färdigställandegraden. Färdigställande-

graden beräknas som nedlagda uppdragsutgifter per balans-

dagen i relation till de totalt beräknade uppdragsutgifterna för att

fullgöra projektet. När 50 procent av kostnaderna realiserats

bokas ytterligare 30 procent av skillnaden mellan verkligt värde

och kostnaderna upp i resultaträkningen. När slutbesked erhållits

av byggnadsnämnden bokas resterande 50 procent .

Finansiella instrument

Finansiella instrument som redovisas i rapporten över finansiell

ställning inkluderar bland tillgångarna innehav av likvida medel,

kund- och hyresfordringar, räntederivat redovisade till verkligt

värde via resultatet samt övriga fordringar. Redovisning av kon-

cernens finansiella skulder består i huvudsak av räntebärande

skulder, räntederivat redovisade till verkligt värde via resultatet,

leverantörsskulder samt övriga kortfristiga skulder.

Redovisning och borttagande

Finansiella tillgångar och skulder redovisas när koncernen blir

part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Transaktioner med

finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen som är den dag då

koncernen förbinder sig att förvärva eller avyttra tillgångarna.

Kundfordringar tas upp i balansräkningen när faktura har skickats

och företaget har presterat enligt överenskommelse . Skulder

redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet

föreligger att betala även om faktura ännu inte har mottagits.

Leverantörsskulder tas upp när faktura har mottagits .

En finansiell tillgång tas bort från rapporten över finansiell ställ-

ning (helt eller delvis) när rättigheterna i avtalet har realiserats

eller förfallit, eller när koncernen inte längre har kontroll över den.

En finansiell skuld tas bort från rapporten över finansiell ställning

(helt eller delvis) när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat

sätt utsläcks .

En finansiell tillgång och en finansiell skuld nettoredovisas i

r apporten över finansiell ställning när det föreligger en legal rätt att

kvitta de redovisade beloppen och avsikten är att antingen reglera

nettot eller att realisera tillgången samtidigt som skulden regleras .

Klassificering och värdering av finansiella

tillgångar/skuldinstrument

Koncernens skuldinstrument klassificeras till upplupet anskaff-

ningsvärde . Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet

anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde med tillägg av

transaktionskostnader. Efter första redovisningstillfället värderas

tillgångarna enligt effektivräntemetoden. Tillgångarna omfattas av

en förlustreservering av förväntade kreditförluster. Effektivräntan

är den ränta som exakt diskonterar de uppskattade framtida in-

och utbetalningarna under den förväntade löptiden för den finan-

siella tillgången (eller finansiella skulden) till redovisat bruttovärde

för en finansiell tillgång (eller till det upplupna anskaffningsvärdet

för en finansiell skuld). Vid beräkning av effektivräntan ska de

förväntade kassaflödena uppskattas genom att beakta samtliga

avtalsvillkor för det finansiella instrumentet men ska inte beakta

 Not 2, forts.

Noter

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

de förväntade kreditförlusterna. Beräkningen innefattar alla

avgifter som betalats eller erhållits av avtalsparterna, som är en

integrerad del av effektivräntan; transaktionskostnader och alla

andra premier eller rabatter.

Tillgångar med kort löptid diskonteras inte då de enbart uppgår

till oväsentliga belopp. Denna kategori omfattar hyresfordringar,

kundfordringar och likvida medel. Kundfordringar redovisas till det

belopp som beräknas inflyta, det vill säga efter avdrag för osäkra

fordringar som bedömts individuellt. Övriga fordringar klassifi-

ceras som långfristiga fordringar om innehavstiden är längre än

ett år och om de är kortare som övriga fordringar. Finansiella

tillgångar som värderas till upplupet anskaffningsvärde ingår

i omsättningstillgångar, med undantag av de poster med förfallo-

dag mer än 12 månader efter balansdagen, vilka klassificeras

som anläggningstillgångar.

Nedskrivning av finansiella tillgångar

Koncernens finansiella tillgångar omfattas av nedskrivning

för förväntade kreditförluster. Här omfattas nedskrivningen av

hyresfordringar.

KlaraBo tillämpar den förenklade metoden där metoden för

kund- och hyresfordringar baseras på historiska kundförluster

kombinerat med framåtblickande faktorer (tex försämrad kon-

junktur, ökad aktivitet i bygg- och uthyrningsverksamheten eller

en större andel äldre lägenheter i fastighetsbeståndet) enligt

en förenklad förlustandelsmetod. En förlustreserv redovisas för

fordringens eller tillgångens förväntade återstående löptid, vilken

förväntas understiga ett år för samtliga fordringar.

Koncernens kunder är generellt sett en homogen grupp med

likartad riskprofil, varför kreditrisken initialt bedöms kollektivt för

samtliga kunder. Eventuella större enskilda fordringar, alternativt

enskilda innehav, bedöms dock per motpart/innehav. Koncernen

skriver bort en fordran när det inte längre finns någon förväntan

på att erhålla betalning och då aktiva åtgärder för att erhålla

betalning har avslutats .

Klassificering och värdering av finansiella skulder

Finansiella skulder klassificeras till upplupet anskaffningsvärde

med undantag av derivat. Finansiella skulder redovisade till upp-

lupet anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde inklu-

sive transaktionskostnader. Efter det första redovisningstillfället

värderas de enligt effektivräntemetoden.

Långfristiga skulder har en förväntad löptid längre än 1 år

medan kortfristiga skulder har en löptid kortare än 1 år .

Klassificering och värdering av derivat

Derivat redovisas initialt till verkligt värde innebärande att transak-

tionskostnader belastar periodens resultat. Efter den initiala redo-

visningen värderas derivatinstrument till verkligt värde, och värde-

förändringar på derivatinstrument redovisas i koncernens rapport

över totalresultat. Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning.

KlaraBo innehar ränteswappar, vilka klassificeras till verkligt

värde via resultatet där verklig värdeförändring redovisas i

resultatet. Ränteswappar har anskaffats för att motverka kassa-

flödesrisker för ränteexponeringar på skulder som koncernen

är utsatt för.

KlaraBo innehar även valutaderivat, som också klassificeras till

verkligt värde via resultatet, vilka har anskaffats för att motverka

de risker för valutafluktuationer som koncernen har gällande

inköp av modulhus i Baltikum. Inköpen av modulhusen denomi-

neras i EUR medan tillgången hålls i SEK.

Derivat med ett positivt respektive negativt värde redovisas

som finansiell tillgång eller finansiell skuld .

Låneutgifter

Låneutgifter som är direkt hänförbara till inköp, konstruktion eller

produktion för större ny-, till- eller ombyggnader av en tillgång

och som tar betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd

användning eller försäljning inkluderas i tillgångens anskaffnings-

värde. Aktivering av låneutgifter sker under förutsättningen att

det är sannolikt att de kommer att leda till framtida ekonomiska

fördelar och att kostnaderna kan mätas på ett tillförlitligt sätt.

Eventuellt tillkommande pantbrevskostnader hanteras på samma

sätt som låneutgifter. Alla andra lånekostnader kostnadsförs

när de uppstår.

Eget kapital

Aktiekapital

Aktiekapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital. KlaraBo

innehar stamaktier av serie A och B.

Övrigt tillskjutet kapital

Övrigt tillskjutet kapital utgörs av kapital tillskjutet av koncernens

ägare, till exempel överkurs vid aktieteckning och erhållet aktie-

ägartillskott samt ersättning i samband med försäljning av

utfärdade teckningsoptioner.

Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat

Balanserade vinstmedel avser intjänade vinstmedel i koncernen

minskat med potentiella lämnade utdelningar vilka redovisas som

minskning av eget kapital och skuld efter det att årsstämman/

extra bolagsstämma godkänt utdelningen .

Innehav utan bestämmande inflytande

Innehav utan bestämmande inflytande redovisas som en separat

post i eget kapital.

Nyemission

Nyemissioner genomförs för att kapitalisera koncernen. En nyemis-

sion ökar det egna kapitalet (aktiekapital och övrigt till skjutet kapi-

tal) och tillämplig tillgångspost beroende på om tillskjuten tillgång

är kontanter eller apport. Transaktionskostnader som direkt kan

hänföras till emission av nya stamaktier eller tecknings optioner

redo visas i eget kapital som ett avdrag från emissions likviden .

Avsättningar och eventualförpliktelser

En avsättning redovisas i rapporten över finansiell ställning när

koncernen har en befintlig legal eller informell förpliktelse till följd

av en inträffad händelse, och det är troligt att ett utflöde av ekono-

miska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen

samt en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. En avsätt-

ning ska göras med det belopp som är den bästa uppskattningen

av det som krävs för att reglera den befintliga förpliktelsen vid

rapportperiodens slut.

En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åta-

gande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst

bekräftas endast av osäkra framtida händelser. Eventualförpliktel-

ser redovisas också när det finns ett åtagande som inte redovisas

som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att

ett utflöde av resurser kommer att krävas eller att det ej tillförlitligt

kan beräknas .

 Not 2, forts.

Noter

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Moderbolagets redovisningsprinciper

Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt Årsredo-

visningslagen och tillkommande information i enlighet med Rådet

för finansiell rapportering rekommendation RFR 2 Redovisning

för juridiska personer, vilket innebär att moderbolaget i årsredo-

visningen för den juridiska personen tillämpar samtliga av EU

godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom

ramen för Årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet

mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger

vilka undantag från och tillägg till IFRS som ska göras.

Följande skillnader finns mellan koncernens och moderbolagets

redovisningsprinciper:

Klassificering och uppställningsformer

Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är uppställda

enligt Årsredovisningslagens scheman. Skillnaden mot IAS 1

Utformning av finansiella rapporter som tillämpas vid utform-

ningen av koncernens finansiella rapporter är främst redovisning

av finansiella intäkter och kostnader samt eget kapital.

Dotterbolag

Andelar i dotterbolag redovisas i moderbolaget i enlighet med

anskaffningsvärdesmetoden. Detta innebär att transaktionskost-

nader inkluderas i det bokförda värdet för innehav i dotterbolaget.

Det bokförda värdet prövas årsvis mot dotterbolagets egna kapital.

Intäkter

Moderbolagets nettoomsättning består av förvaltningstjänster

gentemot dotterbolag. Dessa intäkter redovisas i den period

de avser.

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar i moderbolaget redovisas till

anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar

och eventuella nedskrivningar på samma sätt som för koncernen

men med tillägg för eventuella uppskrivningar.

Finansiella garantier

Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av

borgens förbindelser till förmån för dotterbolag. Finansiella garan-

tier innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren

av ett skuldinstrument för förluster som denne ådrar sig på grund

av att en angiven gäldenär inte fullgör betalning vid förfall enligt

avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella garantiavtal tilläm-

par moderbolaget RFR 2 som innebär en lättnad jämfört med

reglerna i IFRS 9 när det gäller ställda garantiavtal utställda till

förmån för dotterbolag och intressebolag. Moderbolaget redovisar

finansiella garantiavtal som avsättning i balansräkningen när

bolaget har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras

för att reglera åtagandet.

Finansiella instrument

Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning

tillämpas inte reglerna om finansiella instrument enligt IFRS 9

i moderbolaget som juridisk person, utan moderföretaget tilläm-

par i enlighet med ÅRL anskaffningsvärdemetoden. I moderföre-

taget värderas finansiella tillgångar vid första redovisningstillfället

till anskaffningsvärde, inklusive eventuella transaktionskostnader

som är direkt hänförliga till förvärvet av tillgången .

Värdering av finansiella tillgångar

Finansiella anläggningstillgångar värderas efter första redovis-

ningstillfället till anskaffningsvärde (med avdrag för eventuella

nedskrivningar och med tillägg för eventuella uppskrivningar).

Finansiella omsättningstillgångar värderas efter första redovis-

ningstillfället enligt lägsta värdets princip (det lägsta av anskaff-

ningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet på balansdagen).

Värdering av finansiella skulder

Långfristiga finansiella skulder redovisas till upplupet anskaff-

ningsvärde. Utgifter som är direkt hänförliga till upptagande av

lån korrigerar lånets anskaffningsvärde och periodiseras enligt

effektiv räntemetoden. Kortfristiga skulder redovisas till anskaff-

ningsvärde. Derivatinstrument med negativt värde och för vilka

säkringsredovisning inte tillämpas redovisas som finansiella

skulder och värderas till detta värde.

Skatter

I moderföretaget redovisas obeskattade reserver inklusive

uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot

obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget

kapital.

Koncernbidrag och aktieägartillskott för juridiska personer

Bolaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott i enlighet

med Rådet för finansiell rapportering rekommendation RFR 2

Redovisning för juridiska personer. Aktieägartillskott redovisas

mot eget kapital hos mottagaren och andelar i dotterbolag hos

givaren, i den mån nedskrivning ej erfordras.

Vid redovisning av koncernbidrag kan ett bolag tillämpa

antingen huvudregeln eller alternativregeln. KlaraBo tillämpar

alternativregeln, vilket innebär att såväl erhållna som lämnade

koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition.

Segmentsredovisning

Moderbolaget redovisar inte segment enligt samma fördelning

och samma omfattning som koncernen, utan upplyser om netto-

omsättningens fördelning på moderbolagets verksamhetsgrenar.

 Not 2, forts.

Noter

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Not 3

Finansiella riskfaktorer

KlaraBo är exponerad för finansiella risker vilka framgår nedan.

Koncernens ekonomiavdelning identifierar, utvärderar och i

vissa fall säkrar finansiella risker i nära samråd med styrelsen.

Styrelsen upprättar skriftliga policys såväl för den övergripande

riskhanteringen som för specifika områden såsom valutarisk,

r änterisk, kreditrisk och användning av derivatinstrument.

Under 2022 har säkringsredovisning inte tillämpats på något

säkringsinstrument.

Nedan beskrivs koncernens exponering mot finansiella risker

och hur dessa risker kan påverka koncernens framtida finansiella

resultat.

Risk Exponering uppstår från Hantering

Valutarisk Framtida affärstransaktioner.

Redovisade finansiella tillgångar som inte

är uttryckta i svenska kronor (kr).

Bedömning av behovet av valutaderivat.

Ränterisk Långfristig upplåning med rörlig ränta. Bedömning av behovet av räntederivat.

Kreditrisk Likvida medel, derivatinstrument och kund- och hyresfordringar. Finansiella motparter med hög kreditvärdighet,

kreditupplysning, borgensman och deposition.

Kapitalrisk Upplåning och övriga skulder. Tillgång till bindande kreditlöften och krediter.

KlaraBo-koncernens resultat och ställning kan komma att avvika,

såväl positivt som negativt, med anledning av ovan nämnda

risker. De finansiella riskerna avser bland annat påverkan av

förändrade räntekostnader för de lån som löper med rörlig ränta,

risken i att koncernen inte har tillgång till önskad finansiering

för kommande projekt samt att koncernen på kort sikt inte har

likviditet att täcka de betalningsåtaganden som finns.

Valutarisk

Med valutarisk avses risken för att förändrade valutakurser

negativt påverkar koncernens balansräkning och räntekostnader.

Valutarisk består av dels transaktionsexponering, dels omräk-

nings exponering.

Transaktionsexponering

Med transaktionsexponering avses påverkan på nettoomsättning

och kostnader där bolag har försäljning/inköp i annan valuta än

den funktionella valutan.

KlaraBos exponering avser inköp i EUR där modulhus köps in

från Baltikum, denominerade i EUR. KlaraBo innehar valuta-

derivat vilka har anskaffats för att motverka de risker för valuta-

fluktuationer som koncernen har gällande inköp av modulhusen.

Enligt koncernens finanspolicy ska valutarisken hanteras genom

att helt elimineras med valutaderivat, enligt följande:

• Vid köp av varor och tjänster med framtida betalning i utländsk

valuta ska valutarisken för belopp överstigande 10 mkr elimi-

neras genom användandet av valutaterminer.

Koncernens transaktionsexponering, före valutasäkringsåtgärder,

där inköp kontrakterats i EUR uppgick till cirka 471 KEUR per

31 december 2022. 100 procent av risken har säkrats genom

valutaderivat där EUR köpts per framtida datum för att täcka inkö-

pen i EUR, till en genomsnittlig kurs om 10,26, och med

förfall fram till 2024.

KlaraBo har per bokslutsdagen ingen omräkningsexponering.

Ränterisk och räntebindning

Ränterisk är risken att värdet på finansiella instrument varierar

på grund av förändringar i marknadsräntor och som därmed

kan ge en negativ effekt på koncernens resultat och kassaflöden.

Koncernens finansnetto och resultat påverkas av fluktuationer

i räntenivåerna. Hur snabbt en ränte förändring får genomslag

i ränte nettot beror på tillgångarna och skuldernas ränte-

bindningstid.

Räntekostnader är en väsentlig kostnadspost för koncernen

och koncernens främsta ränterisk uppstår genom långfristig upp-

låning med rörlig ränta där koncernens kassaflöden exponeras.

Resultatet är känsligt för högre räntekostnader från upplåning till

följd av ränteförändringar där räntekostnaderna främst påverkas

av nivån på aktuella marknadsräntor och kreditinstitutens margi-

naler samt vilken strategi koncernen väljer för räntebindning.

Politiska beslut om ändrade kapitaltäckningsregler eller andra

liknande åtagande kan föranleda åtstramning i kreditmarknaden

och därigenom ändrade räntekostnader. Marknads räntor påver-

kas främst av den förväntade inflationstakten. I tider med stigande

inflationsförväntningar kan räntenivån väntas stiga och i tider med

sjunkande inflations förväntningar kan räntenivån väntas sjunka.

Som låntagare medför kortare räntebindning en högre kassa-

flödeskänslighet, vilket ses som ökad risk. En längre räntebind-

ning ökar stabiliteten men kan samtidigt vara en nackdel vid

nedgång i marknadsräntan. Ränterisken, det vill säga kassa-

flödes risken, i koncernens skuldportfölj ska i vissa fall begränsas

i enlighet med koncernens finanspolicy där KlaraBo på kort sikt

delvis säkrar sig mot fluktuationer i räntan genom räntesäkringar

i form av ränte swappar där rörlig ränta omvandlas till fast ränta.

Men på längre sikt får förändringarna i räntan påverkan på kon-

cernens resultat och kassaflöde. Koncernen utvärderar löpande

sin exponering för ränterisk. Enligt KlaraBos finans policy är mål-

sättningen med ränteriskhanteringen att uppnå önskad stabilitet i

KlaraBos samlade kassaflöde. Ränteriskstrategin ska utgöras av

en balanserad kombination av rörlig ränta och fast räntebindning.

Avvägningen mellan lång och kort räntebindning bestäms av

ränte marknadens förutsättningar, KlaraBos förmåga att klara

Noter

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

perioder med höga räntor och av styrelsens uppfattning om

önskad risknivå. Vid valet av strategi ska det dock säkerställas

att möjliga marknadsvärdesförändringar på de räntesäkringar

som krävs för att uppnå före slagen strategi inte riskerar att ge

oacceptabla effekter på det egna kapitalet. Finanspolicyn sätter

följande mål:

• Räntebindningstid: Spridning av ränteförfall enligt fastställda

perioder med en genomsnittlig räntebindningstid om 1–3 år.

• Ej räntesäkrad upplåning till rörlig ränta: Minst 20 procent av

låneportföljen.

• Räntetäckningsgrad: Minst 1,75 gånger.

Den genomsnittliga räntenivån på räntebärande skulder per

31 december 2022 uppgick till drygt 3,3 procent, inklusive ränte-

swappar. Exklusive STIBOR och ränteswappar uppgick den

genomsnittliga lånemarginalen till 1,65 %. Koncernens räntederi-

vat redovisas till verkligt värde i rapporten över finansiell ställning.

I takt med att marknads räntorna förändras uppstår ett teoretiskt

över- eller undervärde på räntederivaten. Om marknadsräntorna

sjunker kommer marknadsvärdet på KlaraBos räntederivat att

minska, vilket skulle kunna ha en negativ effekt på KlaraBos

resultat. Möjlighet till nettning av derivat gällande förpliktelser

gentemot samma motpart finns.

Räntesäkringar

2022-12-31

Avtal

Nominellt

belopp, mkr

Marknads-

värde, mkr

Fast

ränta, % Förfall

Ränteswap 100,0 5,0 0,287 2024-07

Ränteswap 200,0 11,5 0,015 2024-08

Ränteswap 200,0 11,4 0,059 2024-08

Ränteswap 200,0 15,2 0,181 2025-05

Ränteswap 200,0 3,6 2,827 2028-11

Ränteswap 250,0 3,8 2,873 2029-11

Ränteswap 300,0 3,1 2,945 2030-11

Ränteswap 700,0 49,1 2,205 2032-05

Summa 2 150,0 102,8

2021-12-31

Avtal

Nominellt

belopp, mkr

Marknads-

värde, mkr

Fast

ränta, % Förfall

Ränteswap 200,0 0,0 –0,036 2022-07

Ränteswap 100,0 0,3 0,287 2024-07

Ränteswap 200,0 2,2 0,015 2024-08

Ränteswap 200,0 2,0 0,059 2024-08

Ränteswap 200,0 2,4 0,181 2025-05

Ränteswap 500,0 0,3 0,610 2025-12

Summa 1 400,0 7,2

Känslighetsanalys – räntekostnader inklusive derivat

2022

Förändring av Stibor referensränta, %-enhet Resultateffekt, mkr

1,00 30,4

–1,00 –30,4

0,50 15,2

–0,50 –15,2

0,25 7,6

–0,25 –7,6

2021

Förändring av Stibor referensränta, %-enhet Resultateffekt, mkr

1,00 –15,7

–1,00 8,1

0,50 –7,1

–0,50 3,7

0,25 –2,8

–0,25 1,7

Genomsnittlig räntebindning inklusive derivat

2022-12-31

Förfalloår Mkr Andel, %

2023 1 591 33

2024 500 10

2025 1 293 27

2026 0 0

>2026 1 450 30

Total 4 834 100

2022-12-31

Förfalloår Mkr Andel, %

Räntebindningstid, år 3,4

2021-12-31

Förfalloår Mkr Andel, %

2022 1 920 50

2023 0 0

2024 500 13

2025 1 396 37

>2025 0 0

Total 3 816 100

Räntebindningstid, år 1,9

I ovanstående tabell exkluderas räntebärande skulder hänförliga

till projektutveckling, vilka uppgår till 54,5 mkr. Även skuld avse-

ende IFRS16-bokningar om 12,5 mkr exkluderas samt periodise-

rade upplåningskostnader om 3,0 mkr.

Kapitalrisk

Kapitalrisk består av refinansierings- och likviditetsrisk. Dessa

risker uppstår om koncernen inte kan uppfylla betalningsåtagan-

den på grund av bristande likviditet eller på grund av svårigheter

att få kredit från externa källor.

Likviditetsrisk definieras som risken att inte kunna uppfylla

betalningsåtaganden som en följd av otillräcklig likviditet eller

svårig heter att erhålla finansiering.

Refinansieringsrisk definieras som risken att vid någon tidpunkt

inte ha tillgång till, eller endast mot en ökad kostnad ha tillgång till

medel för refinansieringar, investeringar och den löpande verk-

samheten. Koncernens investeringar finansieras förutom av eget

kapital till stor del av upplåning från kredit institut. Koncernens

löpande verksamhet finansieras normalt av kassaflödet men om

utvecklingen avviker från koncernens förväntningar kan finansie-

ring genom lån komma att behövas för exempelvis underhåll.

Finansiering via lån innebär att KlaraBo är exponerat för finansie-

ringsrisk. Om koncernen misslyckas med att anskaffa nödvändigt

kapital på för koncernen acceptabla villkor skulle detta kunna ha

en negativ effekt på koncernens verksamhet, finansiella ställning

och resultat. Långivare har pant i fastigheter, aktier och intern-

reverser som säkerhet .

 Not 3, forts.

Noter

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Koncernens mål avseende kapitalstrukturen är att:

• Trygga koncernens förmåga att fortsätta sin verksamhet

genom en långsiktig stabil kapitalstruktur, så att den kan

fortsätta att generera avkastning till aktieägarna och nytta

för andra intressenter.

• Upprätthålla en optimal kapitalstruktur för att hålla kostnaderna

för kapitalet nere .

I koncernens låneavtal förekommer finansiella åtaganden som

skiljer sig åt mellan olika banker. KlaraBo har till exempel förbun-

dit sig att uppfylla en belåningsgrad på högst 70 procent, ränte-

täckningsgrad på minst 1,5 gånger samt soliditet om lägst 25 pro-

cent. För det fall dessa åtaganden inte uppfylls har kreditgivaren

vanligtvis rätt att påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid,

utnyttja sin panträtt i pantsatta tillgångar, kräva extraamortering

eller att begära ändrade villkor. Om koncernen tvingas skaffa

ytterligare finansiering, till exempel på grund av krav på förtida

återbetalning eller extraamortering, eller om kreditgivare kräver

ändrade villkor, kan det påverka koncernens finansiella ställning

och resultat negativt. Det noteras att KlaraBo, vid bokslutsdatum,

uppfyllde samtliga villkor i koncernens låneavtal.

Politiska beslut om ändrade kapitaltäckningsregler eller andra

liknande åtagande kan föranleda åtstramning i kreditmarknaden

och därigenom ändrade finansieringsmöjligheter. För att

begränsa refinansieringsrisken ska följande riktlinjer följas:

• En likviditetsreserv ska vid var tid finnas tillgänglig.

• Maximalt 30 procent av skulden får förfalla inom en enskild

12-månadersperiod.

• Antal långivare gällande banklån bör uppgå till minst två där

maximalt 60 procent av den totala lånestocken får ligga mot

en och samma långivare.

• En god spridning i förfallostruktur på skulden ska eftersträvas.

Per bokslutsdagen efterlevs samtliga av ovanstående riktlinjer,

varför koncernen bedöms ha minimerat refinansieringsrisken.

Tabellen nedan visar finansiella skulders återstående kon-

traktstid till förfall. De belopp som anges i tabellen är de avtals-

enliga odiskonterade kassaflödena. Kassaflödet avser ränte-

kostnader, amortering, leverantörsskulder samt övriga skulder.

Räntekostnader har beräknats utifrån räntan på respektive

skuld vid bokslutsdatumet.

 Not 3, forts.

Koncernen 2022-12-31, mkr < 3 mån 3–12 mån 1–3 år 3–5 år > 5 år Totalt

Finansiella skulder

Räntebärande skulder till kreditinstitut 43,3 193,9 3 921,7 991,1 0,0 5 150,0

Övriga räntebärande skulder 0,4 1,2 4,0 0,6 6,2 12,5

Leverantörsskulder 19,8 19,8

Övriga skulder 4,5 2,1 0,5 7,1

Summa 68,0 197,2 3 925,7 991,7 6,7 5 189,4

Koncernen 2021-12-31, mkr < 3 mån 3–12 mån 1–3 år 3–5 år > 5 år Totalt

Finansiella skulder

Räntebärande skulder till kreditinstitut 18,1 874,9 1 383,9 1 667,0 17,5 3 961,4

Övriga räntebärande skulder 0,1 0,4 1,1 0,4 6,2 8,3

Leverantörsskulder 17,4 17,4

Övriga skulder 4,6 0,5 5,1

Summa 40,2 875,4 1 384,9 1 667,5 24,3 3 992,2

Koncernens målsättning för att hantera likviditetsrisken är att

alltid ha mer än en kreditgivare som är villig att erbjuda finansie-

ring till marknadsmässiga villkor.

Förfallostruktur för koncernens räntebärande skulder

Kapitalbindning

2022-12-31

Förfalloår Mkr Andel, %

2023 536 11

2024 369 8

2025 2 970 61

2026 455 9

>2026 503 10

Total 4 834 100

Kapitalbindningstid, år 2,5

2021-12-31

Förfalloår Mkr Andel, %

2022 758 20

2023 936 25

2024 372 10

2025 1 194 31

>2025 555 15

Total 3 816 100

Kapitalbindningstid, år 3,2

I ovanstående tabell exkluderas räntebärande skulder hänförliga

till projektutveckling, vilka uppgår till 54,5 mkr. Även skuld avse-

ende IFRS16-bokningar om 12,5 mkr exkluderas samt periodise-

rade upplåningskostnader om 3,0 mkr .

Kreditrisk

KlaraBos kreditrisk omfattar hyresgästernas betalningsförmåga

och hanteras genom noggrann bevakning av betalningsmoral,

uppföljning av utestående hyresfordringar, samt genom kontinu-

erlig kommunikation med hyresgästerna. KlaraBo är beroende av

att hyresgäster betalar avtalade hyror i tid. Potentiella hyresgäster

genomgår sedvanlig kreditupplysning varvid information om

hyresgästernas finansiella ställning inhämtas. I regel tas också

Noter

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

referenser hos tidigare hyresvärd avseende hyresgästens hyres-

betalning. I förekommande fall kan kompletterande säkerhet

krävas i form av borgensman eller deposition. Koncernen arbetar

vidare enligt en strikt policy avseende inkassohantering, betal-

ningsanstånd och avbetalningsplaner för att minimera risken för

uteblivna hyres inbetalningar.

Likväl kvarstår risk för att kunder ställer in sina betalningar eller

i övrigt inte fullgör sina förpliktelser, vilket skulle kunna påverka

resultatet negativt både direkt och indirekt till följd av lägre fastig-

hetsvärden.

Förutom hyresgästernas betalningsförmåga kan hyresintäk-

terna påverkas av andra faktorer, såsom fastigheternas uthyr-

ningsgrad och möjligheten att ta ut marknadsmässiga hyror.

Uthyrningsgrad och hyresnivåer styrs bland annat av den all-

männa konjunkturutvecklingen, produktionstakten av nya fastig-

heter, förändringar i infrastruktur samt befolkningstillväxt och

syssel sättningsgrad. Förändringen av dessa faktorer kan leda till

ökad vakansgrad med risk för att hyresnivåerna sjunker. KlaraBo

bedömer att risken för förlorade hyresintäkter är liten då vakans-

graden i koncernens fastighetsbestånd är låg. KlaraBos uthyr-

ningspolicy tillsammans med koncernens förvaltningsmodell,

som medför en förädling av fastigheterna, begränsar risken för

sjunkande hyresintäkter och försämrad uthyrningsgrad.

På balansdagen föreligger ingen signifikant koncentration av

kreditexponering, exklusive likvida medel.

Per bokslutsdagen har koncernen nedanstående redovisade

värde för kund- och hyresfordringar. Samtliga kund- och hyres-

fordringar förfaller till betalning inom tre månader efter boksluts-

dagen.

KlaraBo tillämpar den förenklade metoden för nedskrivning av

förväntade kreditförluster där storleken på reserven baseras på

historiska kundförluster kombinerat med framåtblickande faktorer.

KlaraBo skriver bort en fordran när det inte längre finns någon

förväntan om att erhålla betalning och då aktiva åtgärder vidtagits

för att erhålla betalning.

Koncernen använder sig av finansiella motparter med hög

kredit värdighet för att begränsa kreditrisken för likvida medel och

derivatinstrument. Koncernens finanspolicy definierar hur upp-

låning och placeringar av överskottlikviditet får hanteras där

upplåning endast får ske genom:

• Svensk bank eller från svenska finansinstitut/försäkringsbolag.

• Utländsk bank om upplåningen sker med tillämpning av

nordisk rätt.

• Upplåning från den svenska kreditmarknaden, såsom

obligationer och/eller företagscertifikat.

• Hybridobligationer

• Preferensaktier

Bolagets placeringar av överskottslikviditet får ske i:

• Företag ingående i koncernen.

• Svensk bank eller svenska finansinstitut/försäkringsbolag

(med rating minst A-).

• Utländsk bank om placering sker med tillämpning av nordisk

rätt (med rating minst A-).

• Maximalt 200 mkr får placeras med enskild motpart.

Godkända instrument är deposit och certifikat.

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31

Kund- och hyresfordringar 6,1 6,2 – –

Reserv för osäkra kund- och hyresfordringar –3,6 –2,5 – –

Summa kund- och hyresfordringar 2,5 3,7 0,0 0,0

Årets förändring av reserv för osäkra kund- och hyresfordringar framgår av nedanstående tabell.

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31

Ingående reserv för osäkra kund- och hyresfordringar 2,5 1,4 – –

Årets förändring 1,1 1,1 – –

Utgående reserv för osäkra kund- och hyresfordringar 3,6 2,5 0,0 0,0

 Not 3, forts.

Noter

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Not 4

Uppskattningar och bedömningar

Uppskattningar och bedömningar utvärderas löpande och base-

ras på historisk erfarenhet och andra faktorer, inklusive förvänt-

ningar på framtida händelser som anses rimliga under rådande

förhållanden. Koncernen gör uppskattningar och antaganden om

framtiden. De uppskattningar för redovisningsändamål som blir

följden av dessa, kommer definitionsmässigt, sällan att motsvara

det verkliga resultatet. De uppskattningar och antaganden som

innebär en betydande risk för väsentliga justeringar i redovisade

värden för tillgångar och skulder under nästkommande räken-

skapsår behandlas i huvuddrag nedan.

Förvaltningsfastigheter

En väsentlig post i bokslutet som påverkas av bedömningar och

uppskattningar är värderingen av koncernens fastighetsbestånd

till verkligt värde. Vid värdering av förvaltningsfastigheter har

externa värderare verifierat värdena. Värdering har utförts av

oberoende värderings män med erkända och relevanta kvalifika-

tioner och med aktuella kunskaper i värdering av fastigheter av

den typ och med det läge som KlaraBos förvaltningsfastigheter

har. För ytterligare information om förvaltningsfastigheterna,

se not 14.

Tillgångs- och rörelseförvärv

Vid förvärv görs en bedömning om det är att betrakta som till-

gångs- eller rörelseförvärv. Om syftet är att förvärva ett bolags

fastigheter, och dess förvaltningsorganisation och administration

är av underordnad betydelse, klassificeras det som ett tillgångs-

förvärv. Ett förvärv klassificeras också som tillgångsförvärv om

köpeskillingen i enlighet med IFRS 3 för aktierna i allt väsentligt

är hänförligt till marknadsvärdet på förvärvade fastigheter. Övriga

förvärv är att betrakta som rörelseförvärv. För årets samtliga

transaktioner har bedömning gjorts att de är tillgångsförvärv. Då

ingen uppskjuten skatt redovisas vid tillgångsförvärv, påverkar

eventuell erhållen skatte rabatt fastighetens anskaffningsvärde.

Följaktligen kommer även efterföljande värde förändringar

påverkas av rabatten.

Uppskjutna skatter

Betydande bedömningar görs för att bestämma framför allt upp-

skjutna skattefordringar/-skulder, inte minst vad gäller värdet av

underskottsavdrag samt när de bedöms kunna nyttjas. KlaraBo

måste därvid bedöma sannolikheten för att underskottsavdragen

kommer att nyttjas för avräkning mot framtida beskattningsbara

vinster samt när detta kan komma att ske. Det verkliga resultatet

kan avvika från dess bedömningar på grund av bland annat

ändrat framtida affärs klimat, ändrade skatteregler eller utfallet av

myndigheters eller skattedomstolars ännu ej slutförda granskning

av avgivna deklarationer. Det redovisade värdet på uppskjutna

skattefordringar prövas vid varje bokslutstillfälle. För ytterligare

information om uppskjutna skatter, se not 17 .

Not 5

Segmentsrapportering

Koncernen identifierar två segment: Fastighetsförvaltning samt

Projektutveckling. Koncern gemensamma kostnader redovisas

under kategorin Övrigt. Segments rapporteringen bygger på

följande ställningstaganden avseende verksamhetsområdena:

Fastighetsförvaltning

Förvaltningsresultat från hyresfastigheter, resultat från joint

venture-bolag verksamma inom fastighetsförvaltning samt värde-

förändring förvaltnings fastigheter redovisas i aktuellt segment.

Projektutveckling

Det värde och resultat som är hänförligt till värdeförändring i

nyutvecklade fastigheter samt värdeskapande genom förädling

av mark eller konvertering av befintliga fastigheter.

Koncernen delar upp verksamheten i segmenten Fastighets-

förvaltning respektive Projektutveckling för intern uppföljning och

analys. KlaraBo har gjort bedömningen att den högste verkstäl-

lande beslutsfattaren är verkställande direktören. Koncernens

verksam het är organiserad på det sätt att koncernens verkstäl-

lande direktör följer upp resultat före skatt på segmenten Fastig-

hetsförvaltning och Projektutveckling. Varje rörelsesegment har

en chef som är ansvarig för den dagliga verksamheten och som

regelbundet rapporterar utfallet av rörelse segmentets prestatio-

ner samt behov av resurser till verkställande direktören. Informa-

tionen används för att fatta beslut om allokering av resurser till

segmenten och för att utvärdera resultatet. I rörelsesegmentens

resultat, tillgångar och skulder har inkluderats direkt hänförbara

poster samt poster som kan fördelas på segmenten på ett rimligt

och tillförlitligt sätt. Alla transaktioner mellan segmenten genom-

förs på affärsmässiga grunder och baseras på priser som debite-

ras icke-närstående kunder i samband med fristående försälj-

ningar av identiska varor eller tjänster. Koncernen använder

samma värderings principer i sin segmentsrapportering som i sina

finansiella rapporter, i enlighet med IFRS 8.

KlaraBo har inga enskilda kunder som överstiger 10 procent av

koncernens intäkter, för 2021 respektive 2022, som ska upplysas

om. Samtliga intäkter hänför sig till hyresgäster i Sverige, och

samtliga anläggnings tillgångar är belägna i Sverige .

Noter

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

 Not 5, forts.

Fastighetsförvaltning Projektutveckling Övrigt Koncernen

Koncernens rapport över totalresultat, mkr

2022

jan–dec

2021

jan–dec

2022

jan–dec

2021

jan–dec

2022

jan–dec

2021

jan–dec

2022

jan–dec

2021

jan–dec

Intäkter 501,5 343,8 0,0 0,3 0,1 0,1 501,6 344,2

Kostnader –222,4 –154,3 –0,3 0,0 0,0 0,0 –222,7 –154,3

Driftnetto 279,1 189,5 –0,3 0,3 0,1 0,1 278,9 189,9

Centrala administrationskostnader –10,0 –8,3 –0,2 0,0 –36,4 –36,5 –46,5 –44,8

Rörelseresultat 269,1 181,3 –0,5 0,3 –36,3 –36,4 232,3 145,1

Finansiella intäkter/kostnader –104,8 –58,7 –3,1 0,0 –11,1 –9,9 –119,0 –68,7

Förvaltningsresultat 164,3 122,6 –3,6 0,3 –47,4 –46,4 113,3 76,4

Värdeförändringar fastigheter –26,8 704,5 1,0 32,9 0,0 –0,2 –25,7 737,2

Värdeförändringar derivat 26,8 6,3 0,4 2,3 68,7 2,3 95,9 10,9

Resultat före skatt 164,3 833,4 –2,2 35,4 21,4 –44,3 183,5 824,6

Skattekostnad –44,0 –175,9 –0,4 –7,7 –14,2 –0,5 –58,5 –184,1

Årets resultat 120,4 657,5 –2,5 27,8 7,2 –44,8 125,1 640,5

Fastighetsförvaltning Projektutveckling Övrigt Koncernen

Koncernens rapport över finansiell ställning, mkr

2022

jan–dec

2021

jan–dec

2022

jan–dec

2021

jan–dec

2022

jan–dec

2021

jan–dec

2022

jan–dec

2021

jan–dec

Förvaltningsfastigheter 9 006,0 7 608,6 164,7 241,3 0,0 0,0 9 170,7 7 850,0

Långfristiga räntebärande skulder 4 800,6 3 124,8 0,0 0,0 0,0 0,0 4 800,6 3 124,8

Kortfristiga räntebärande skulder 43,1 699,2 54,5 60,0 0,0 0,0 97,5 759,1

Uppskjuten skatteskuld hänförlig till

omvärdering av fastigheter 287,3 273,6 0,6 5,7 0,0 0,0 287,9 279,2

Nyproducerade fastigheter ingår i segmentet Projektutveckling

till och med det kvartal som de färdigställs. Därmed ingår första

marknadsvärderingen efter färdigställande i detta segment.

Därefter omförs de nyproducerade fastigheterna till segmentet

Fastighetsförvaltning. Uppskjuten skatteskuld i ovanstående

rapport över finansiell ställning beräknas för de fastigheter som

vid årets slut klassificeras inom respektive segment.

Noter

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Not 6

Finansiella instrument och finansiell riskhantering

Nedan återges redovisade värden avseende finansiella instrument, fördelat per värderingskategori.

Finansiella poster redovisade

till verkligt värde via resultatet

Finansiella poster redovisade

till upplupet anskaffningsvärde

Koncernen, mkr 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31

Finansiella tillgångar

Derivatinstrument 103,1 7,2

Kund- och hyresfordringar 2,5 3,7

Övriga fordringar 18,6 10,9

Upparbetad ej fakturerad intäkt 1,5 1,5

Likvida medel 338,3 616,5

Summa 103,1 7,2 360,9 632,6

Finansiella skulder

Räntebärande skulder till kreditinstitut 4 885,7 3 875,7

Övriga räntebärande skulder 12,5 8,3

Derivatinstrument

Leverantörsskulder 19,8 17,4

Övriga skulder 9,4 5,4

Upplupna kostnader 113,0 111,9

Summa 12,5 8,3 5 027,8 4 010,4

Verkligt värde för kortfristiga finansiella tillgångar och skulder

bedöms motsvara deras redovisade värde med hänsyn till den

korta löptiden samt rörlig ränta för räntebärande skulder.

Moderbolagets samtliga finansiella instrument redovisas till

upplupet anskaffningsvärde.

Verkligt värde på finansiella instrument som inte handlas på

en aktiv marknad fastställs med hjälp av värderingstekniker.

Härvid används i så stor utsträckning som möjligt marknads-

information då denna finns tillgänglig, medan företagsspecifik

information används i så liten utsträckning som möjligt. Om samt-

liga väsentliga indata som krävs för verkligt värde-värderingen

av ett instrument är observerbara återfinns instrumentet i nivå 2,

se vidare sid 62 för de olika nivåerna i värdehierarkin. Specifika

värderings tekniker som används för att värdera finansiella

instrument inkluderar:

• Noterade marknadspriser eller mäklarnoteringar för liknande

instrument.

• Verkligt värde för ränteswappar beräknas som nuvärdet av

bedömda framtida kassaflöden baserat på observerbara

avkastningskurvor.

• Verkligt värde för valutaterminskontrakt fastställs som nuvärdet

av framtida kassaflöden baserat på kurser för valutaterminer

på balansdagen.

Övriga räntebärande skulder avser leasingskuld som nuvärdes-

beräknas utifrån framtida kassaflöden i enlighet med IFRS 16.

Samtliga derivat och leasingskulder som KlaraBo har utestående

per boksluts datumet återfinns i nivå 2 .

Noter

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Löner och ersättningar, sociala kostnader och pensioner

Mkr

Koncernen Moderbolaget

2022 2021 2022 2021

Löner och ersättningar

Styrelse, VD och ledande

befattnings havare 8,5 8,2 7,0 7,3

Övriga anställda 25,2 16,5 3,1 0,4

Summa 33,7 24,6 10,1 7,7

Sociala kostnader

Styrelse, VD och ledande

befattnings havare 5,0 4,3 4,2 4,0

(varav pensionskostnader) (1,8) (1,7) (1,5) (1,6)

Övriga anställda 10,3 6,1 1,7 0,0

(varav pensionskostnader) (1,7) (0,7) (0,6) (0,1)

Summa 15,3 10,4 5,9 4,0

Ledande befattningshavare utgörs, förutom av VD, av CFO,

Fastig hetschef, Nyproduktionschef och Affärsutvecklings- och

nyproduktionschef. VD och CFO har en uppsägningstid om sex

månader, både vid egen uppsägning och vid uppsägning från

företagets sida. Fastighetschef och Affärsutvecklings- och nypro-

duktionschef har en uppsägningstid om tre månader, både vid

egen uppsägning och vid uppsägning från företagets sida.

Not 7

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter fördelar sig enligt nedanstående tabell.

Koncernen

Mkr 2022 2021

Bostad 422,7 287,1

Lokal 58,5 44,0

Övrigt 10,1 6,5

Summa 491,4 337,6

Koncernen hyr ut sina förvaltningsfastigheter enligt operationella

leasingavtal. Nedan anges framtida ackumulerade minimiinbetal-

ningar avseende hyresintäkter. Beräkningen utgår från att samt-

liga hyresavtal sägs upp så snart det är möjligt efter boksluts-

dagen, och därefter inte förnyas. Bostadshyresavtal löper med

tre månaders uppsägningstid men antas vara långsiktiga avtal.

I upplysningssyfte visas värdet av årshyran för dessa kontrakt.

Vidare presenteras förfallostrukturen för övriga avtalade hyres-

kontrakt exklusive bostadshyresavtal, dvs kommersiella lokaler

och samhällsfastigheter. Förfallostrukturen inkluderar ej framtida

indexregleringar av hyrorna.

Koncernen

Mkr 2022

Bostadshyreskontrakt, årshyra 484,1

Framtida avtalade hyresinbetalningar,

exklusive bostäder

2023 77,0

2024 51,5

2025 38,0

2026 31,1

2027 18,0

Senare än fem år 24,6

Summa 240,2

Not 8

Fastighetskostnader

Koncernen

Mkr 2022 2021

Driftkostnader 159,7 103,5

Underhållskostnader 27,3 25,9

Förvaltningsadministration 24,1 17,7

Fastighetsskatt 11,6 7,1

Summa 222,7 154,3

I förvaltningsadministration ingår främst personalkostnader som

redovisas i not 9.

Not 9

Personal

Medelantal anställda

Koncernen Moderbolaget

2022 2021 2022 2021

Kvinnor 15 12 5 2

Män 44 29 4 3

Summa 59 41 9 5

Könsfördelning

Moderbolaget

Styrelse 2022 2021

Kvinnor 2 2

Män 6 6

Moderbolaget

VD och ledningsgrupp 2022-12-31 2021-12-31

Kvinnor 1 1

Män 3 4

Noter

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

 Not 9, forts.

Ersättning till ledande befattningshavare

2022

Mkr Lön/arvode Förmåner Pension Totalt

Anders Pettersson, styrelseledamot 0,2 0,2

Andreas Morfiadakis, VD 2,4 0,2 0,7 3,4

Håkan Sandberg, styrelseledamot 0,2 0,2

Lennart Sten, styrelseordförande 0,4 0,4

Lulu Gylleneiden, styrelseledamot 0,2 0,2

Mats Johansson, styrelseledamot 0,2 0,2

Per-Håkan Börjesson, styrelseledamot 0,2 0,2

Sophia Mattsson-Linnala, styrelseledamot 0,3 0,3

Joacim Sjöberg, styrelseledamot 0,8 0,8

Övriga ledande befattningshavare (3 personer) 4,0 0,3 1,0 5,4

Summa 9,0 0,5 1,8 11,3

2021

Mkr Lön/arvode Förmåner Pension Totalt

Anders Pettersson, styrelseledamot 0,2

Andreas Morfiadakis, VD 3,0 0,2 0,7 3,9

Göran Holm, styrelseledamot 0,1

Håkan Sandberg, styrelseledamot 0,2

Lennart Sten, styrelseordförande 0,4

Lulu Gylleneiden, styrelseledamot 0,2

Mats Johansson, styrelseledamot 0,2

Per-Håkan Börjesson, styrelseledamot 0,1

Sophia Mattsson-Linnala, styrelseledamot 0,3

Joacim Sjöberg, styrelseledamot 0,3

Övriga ledande befattningshavare (3 personer) 3,6 0,3 1,1 4,9

Summa 8,6 0,5 1,8 8,8

Styrelsearvoden

Styrelsearvode har under 2022 utgått med 400 000 kr (400 000)

till styrelseordförande samt med 200 000 kr per person till övriga

styrelseledamöter. Ersättning för utskottsarbete tillkommer

med totalt 230 000 kr. Beloppen sträcker sig från årsstämman

2022-05-03 till och med årsstämman 2023-05-03. Utöver ersätt-

ningar till ledande befattningshavare har under året 500 000 kr

betalats som ett engångsarvode till Valhalla Corporate Advisors

AB i samband med förvärvet av bestånd i Skokloster och Gävle.

Bolaget kontrolleras av styrelseledamoten Joacim Sjöberg.

Incitamentsprogram

KlaraBo har per utgången av året tre utestående optionsprogram,

som koncernens anställda erbjudits att teckna optioner i.

Samtliga tre program berättigar till teckning av en aktie av

serie B. Optionerna kan utnyttjas vid olika tillfällen under 2024.

Värdet för samtliga optioner är marknadsmässigt beräknat,

i enlighet med Black & Scholes värderingsmodell där Black &

Scholes värderingsmodell har använts för att bedöma options-

rätternas värde i samband med optionsprogrammen. Följande

indata användes:

Program 2020/2024

• Värdet på underliggande aktie vid värderingstidpunkten

uppgick till 20 kr

• Teckningskurs: 30 kr

• Teckning av aktierna med nyttjande av optionsrätten kan

ske under perioden 1 till 31 mars 2024

• Löptid: 3,5 år

• Riskfri ränta baserat på avkastningskurvan för svenska

stats obligationer: –0,28%

• Volatilitet: 25%

• Inga förväntade utdelningar har inkluderats i beräkningen

av värdet på teckningsoptionerna

Vid periodens utgång har 1 367 585 styck en optioner tecknats.

Noter

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

 Not 9, forts.

Antal optioner

TO 2020/2024 TO 2021/2024:1 TO 2021/2024:2 Totalt

Antal optioner vid årets ingång, st 1 367 585 500 000 1 429 440 3 297 025

Nytecknade optioner

Återköpta optioner

Antal optioner vid årets utgång, st 1 367 585 500 000 1 429 440 3 297 025

Teckningskurs/aktie, kr 30 39 39

Not 11

Ersättning till revisorer

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2022 2021 2022 2021

Revisionsuppdrag 2,2 2,0 0,9 1,3

Revisionsverksamhet utöver

revisionsuppdrag – 2,2 – 1,3

Skatterådgivning 0,3 0,1 0,1 0,1

Övriga tjänster 0,4 2,1 0,2 0,3

Summa 3,0 6,4 1,2 3,0

Med revisionsuppdrag avses revisors arbete för den lagstadgade

revisionen och med revisionsverksamhet utöver revisionsupp-

drag avses olika typer av kvalitetstjänster. Övriga tjänster är

sådant som inte ingår i revisionsuppdrag, revisionsverksamhet

eller skatterådgivning. Ersättning till revisorer avser PwC.

Not 10

Centrala administrationskostnader

Koncernen

Mkr 2022 2021

Avskrivning 2,8 1,0

Kostnader för ersättning till anställda 16,6 15,1

Konsultkostnader 10,8 10,3

IT och programvaror 4,2 2,7

Ersättning till revisorer 3,0 6,4

Marknadsföringskostnader 1,3 1,2

Kostnader i samband med notering

Nasdaq Stockholm – 7,4

Övriga kostnader 7,9 0,7

Summa 46,5 44,9

I posten övriga kostnader ingår momskostnad för management

fee, förbrukningsmaterial, resekostnader samt löpande börs-

relaterade kostnader.

Program 2021/2024:1

• Värdet på underliggande aktie vid värderingstidpunkten

uppgick till 26,10 kr

• Teckningskurs: 39 kr

• Teckning av aktierna med nyttjande av optionsrätten kan

ske under perioden 1 juni till 31 augusti 2024

• Löptid: 3,3 år

• Riskfri ränta baserat på avkastningskurvan för svenska

stats obligationer: –0,26%

• Volatilitet: 25%

• Inga förväntade utdelningar har inkluderats i beräkningen

av värdet på teckningsoptionerna

Vid periodens utgång har 500 000 stycken optioner tecknats.

Program 2021/2024:2

• Värdet på underliggande aktie vid värderingstidpunkten

uppgick till 28,80 kr

• Teckningskurs: 39 kr

• Teckning av aktierna med nyttjande av optionsrätten kan

ske under perioden 1 augusti till 31 oktober 2024

• Löptid: 3,4 år

• Riskfri ränta baserat på avkastningskurvan för svenska

stats obligationer: –0,25%

• Volatilitet: 25%

• Inga förväntade utdelningar har inkluderats i beräkningen

av värdet på teckningsoptionerna

Vid periodens utgång har 1 429 440 stycken optioner tecknats.

Totalt omfattar incitamentsprogrammen per 31 december högst

3 297 025 teckningsoptioner som kan utnyttjas för teckning av

högst 3 297 025 aktier av serie B, vilket motsvarar en utspädnings-

effekt om högst cirka 2,44 procent baserat på antalet aktier i

bolaget. Samtliga tre program är fulltecknade. Bolagets aktie-

kapital kommer, efter utnyttjande av teckningsoptionerna, att öka

med 164 851,25 kr, förutsatt att ingen omräkning sker.

Innehavet av optionerna är kopplat till fortsatt anställning i bola-

get endast på så sätt att, för det fall anställningen skulle upphöra,

ska optionsinnehavaren hembjuda optionerna till bolaget.

Antal optioner tecknade av ledande befattningshavare

samt av övrig personal

Antal optioner

VD 841 379

CFO 265 000

Fastighetschef 79 526

Affärsutvecklings- och nyproduktionschef –

Övriga anställda 2 111 120

Antal optioner vid årets utgång, st 3 297 025

Noter

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Not 13

Finansiella intäkter och kostnader

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2022 2021 2022 2021

Ränteintäkter och liknande

resultatposter

Ränteintäkter från

koncern företag – – 74,6 13,6

Övriga ränteintäkter 1,4 – 1,4 –

Resultat vid försäljning av

dotterföretag – – – –

Utdelning från andra företag – – – –

Summa finansiella intäkter 1,4 0,0 76,0 13,6

Räntekostnader och liknande

resultatposter

Räntekostnader till

kredit institut 104,8 56,3 6,0 –

Räntekostnader på reverser – 12,2 – 9,9

Övriga räntekostnader 17,0 0,0 67,2 5,5

Övriga finansiella kostnader – 0,1 6,4 0,2

Summa finansiella kostnader 121,7 68,6 79,6 15,6

Majoriteten av finansiella intäkter och kostnader är hänförliga

till finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet

anskaffningsvärde.

Not 12

Resultat från andelar i koncernföretag

Moderbolag

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

Realisationsresultat vid avyttring av andelar 36,4 57,1

Nedskrivning av aktier i dotterföretag i samband

med förlusttäckning genom aktieägartillskott –153,3 –11,5

Utgående anskaffningsvärde –116,9 45,5

Not 14

Förvaltningsfastigheter

Koncernen

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

Fastighetsbestånd 1 januari 7 850,0 3 452,1

Förvärv 1 072,5 3 351,5

Investeringar i förvaltningsfastigheter 195,2 160,6

Investeringar i nyproduktionsfastigheter 118,2 166,6

IFRS16 – 7,3

Erhållet offentligt bidrag –39,4 –25,5

Orealiserade värdeförändringar –25,7 737,4

Summa 9 170,7 7 850,0

Verkligt värde för fastigheter i segmentet Projektutveckling uppgår

till 164,7 mkr (241,3), och utgör därmed en icke betygande del av

det totala fastighetsvärdet. Därför redovisas detta ej separat.

Koncernens fastigheter klassificeras som förvaltningsfastig-

heter, varav samtliga ingår i nivå 3 i verkligt värdehierarkin.

Enligt IFRS måste värdering följa följande värderingshierarki:

Nivå 1: Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för

identiska tillgångar eller skulder som enheten har att tillgå vid

värderings tidpunkten.

Nivå 2: Andra observerbara data än noterade priser för tillgången

eller skulden.

Nivå 3: Icke observerbara data för tillgången eller skulden .

I posten förvaltningsfastigheter ingår även nedlagda kostnader för

pågående nyproduktion. Fastigheter under uppförande värderas

till verkligt värde, där en förutbestämd andel av den orealiserade

värdeförändringen mellan verkligt värde vid färdigställande och

totala uppskattade produktionskostnader bokas i takt med färdig-

ställandegraden. Detta görs i enlighet med en i koncernen beslu-

tad upptrappningsmodell där fastigheten i sin helhet värderas i

samband med att projektet färdigställts. I anskaffningskostnad

avseende nyproduktion ingår låneutgifter, såsom räntekostnader

och kreditavgifter, som är direkt hänförbara till produktionen.

Dessa låneutgifter har fastställts utifrån de räntesatser och kredit-

avgifter som överenskommits i kreditavtalen med banken.

För 2022 uppgår aktiverade låneutgifter till 2,2 mkr (2,2).

Fastighetsbeståndet utgörs främst av bostadsfastigheter,

och samtliga är belägna i Sverige. Merparten av fastigheterna är

uppförda på 60- och 70-talet. Samtliga fastigheter, med undantag

av pågående nyproduktion, har per bokslutsdatum värderats av

externa värderingsfirmor, som är auktoriserade i enlighet med

MRICS. Marknadsvärdet avseende koncernens förvaltnings-

fastigheter redovisas enligt verkligt värde. Verkligt värde för

förvaltnings fastigheterna baseras på avkastningsbaserade

kassaflödes modeller där nuvärdet av prognosticerade kassa-

flöden jämte restvärde beräknas för de enskilda värderings-

objekten om 10 alternativt 15 år. Detta innebär att framtida

hyresinbetalningar minskade med bedömda drift- och under-

hållsbetalningar samt restvärdet år tio alternativt år femton

diskonteras till nuvärde.

Underlaget för värderingen utgörs i samtliga fall av information

om fastighetens skick, hyreskontrakt, löpande driftkostnader,

vakanser och planerade investeringar samt en analys av befint-

liga hyresgäster. En bedömning sker av läge, hyresutveckling,

vakansgrader och direktavkastningskrav för relevanta marknader

och med hänsyn tagen till normaliserad drift- och underhållskost-

nad. Uppgifter inhämtas från offentliga källor om fastigheternas

markareal och detaljplaner för obebyggd mark och exploaterings-

fastigheter. Det verkliga värdet på förvaltningsfastigheter baseras

på värderingar av oberoende värderingsmän med erkända och

relevanta kvalifikationer. Fysisk besiktning av fastighetsbeståndet

sker löpande.

Utgångspunkterna för samtliga värderingskalkyler har utgjorts

av faktiska hyresintäkter och hyresnivåer vid värderingstillfället.

Drift- och underhållskostnader har baserats på en sammanväg-

ning av historiska utfall och beräknade normaliserade kostnader.

Utgående kostnader avseende fastighetsskatt har använts. Aktu-

ell ekonomisk vakanssituation har beaktats. Hyresutvecklingen

har bedömts långsiktigt följa antagen inflationstakt. Inflationsut-

vecklingen följer Riksbankens långsiktiga inflationsmål och har

antagits till 4,0 procent för 2023, 3,0 för 2024 och därefter 2,0 pro-

cent per år. Drift- och underhållskostnader, baserat på marknads-

antaganden utifrån värderarnas expertis, har i genomsnitt anta-

gits till 477 kr/kvm (422), exklusive fastighetsskatt. Restvärdet

Noter

KLA RABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

beräknas genom att ett normaliserat driftnetto året efter kalkyl-

periodens slut divideras med ett bedömt direktavkastningskrav.

Restvärdet har beräknats med ett genomsnittligt direktavkast-

ningskrav om 4,1 procent (4,1). Långsiktig vakansnivå bedöms

för varje fastighet utifrån gällande vakanssituation med en suc-

cessiv anpassning till marknadsmässig vakans och individuella

förutsättningar. Kalkylräntan är det räntekrav fastighets ägaren

förväntar sig av det i fastigheten knutna kapitalet. Räntekravet är

baserat på erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens

förräntningskrav för likartade fastigheter, vilket i praktiken härleds

genom att inflationsanpassa det bedömda direktavkastnings-

kravet. Ur ett teoretiskt resonemang åsätts kalkyl räntan genom

att en riskfri realränta adderas med inflationsförväntningar samt

en riskfaktor. Kalkylräntan bedöms för varje enskild fastighet.

Känslighetsanalys – förvaltningsfastigheter

Förändring,

%-enheter

Förändring,

Värde-

föränd-

ring, mkr

Direktavkastningskrav –0,25% 580,1

Direktavkastningskrav +0,25% –510,0

Långsiktig vakansgrad –0,25% 29,5

Långsiktig vakansgrad +0,25% –29,6

Hyresvärde* –2,50% –43,9

Hyresvärde +2,50% 363,6

Drift- och underhållskostnader –2,50% 142,2

Drift- och underhållskostnader +2,50% –142,2

* Avser enbart lokaler

Not 16

Andelar i gemensamt styrda företag

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31

Ingående anskaffningsvärde 16,0 16,1 16,3 16,3

Inköp – – – –

Omklassificering

Lämnade aktieägartillskott

Resultatandel från gemensamt styrda företag 1,3 –0,1

Utgående anskaffningsvärde 17,3 16,0 16,3 16,3

Företag Org.nr Säte Kapitalandel

Redovisat värde

i koncernen

Redovisat värde

i moderbolaget

Gullbernahult Fastighetsutveckling AB 559153-7930 Stockholm 60% 1,8 1,8

Varpslagg Fastighetsutveckling AB 559154-7616 Stockholm 60% 2,7 2,7

Klarsam Fastighetsutveckling AB 559162-1239 Stockholm 60% 12,9 11,7

För de bolag som ovan redovisas som andelar i gemensamt

styrda företag innehar KlaraBo Sverige AB mer än 50 procent av

kapitalet. Enligt de aktieägaravtal som upprättats har samtliga

aktieägare lika stort inflytande, och det finns tydliga riktlinjer för

hur beslut ska fattas vid oenighet. Ingen enskild aktieägare har

utslagsrätt vid oenighet. Av denna anledning har KlaraBo Sverige

AB gjort bedömningen att innehaven ska klassificeras som joint

venture-innehav och därmed redovisas i enlighet med kapital-

andelsmetoden.

Ovanstående gemensamt styrda företag har balansräkningar

främst bestående av fordringar på sina ägarföretag, samt eget

kapital. Inga andra väsentliga balansposter finns, varför bolagens

balansräkningar inte redovisas i denna not.

KlaraBo-koncernen äger genom Klarsam Fastighetsutveckling

AB ytterligare två bolag, Klarsam Holding 1 AB och Klarsam

Holding 2 AB. Dessa två bolag ägs till 100 procent av sitt moder-

bolag. För ytterligare information hänvisas till årsredovisning för

Klarsam Fastighetsutveckling AB.

 Not 14, forts.

Not 15

Derivat

Koncernen

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

Ingående redovisat värde 7,1 –3,8

Årets värdeförändring 95,9 10,9

Summa 103,0 7,2

KlaraBo-koncernen har per bokslutsdagen åtta stycken (sex)

ränte derivat där utgående redovisat värde uppgår till 102,8 mkr

(7,2). Därutöver finns ett antal valutaderivat med utgående redo-

visat värde om 0,3 mkr (0,1). Räntederivaten är inte kopplade till

specifika banklån, utan löper frikopplade från andra skulder. Valu-

taderivaten är kopplade till utbetalningsflödet avseende fakturor

denominerade i EUR, kopplade till nyproduktion. Samtliga derivat

redovisas vid varje bokslutstidpunkt till verkligt värde, vilka

erhålles från respektive motpart (bank).

Enligt IFRS värderingshierarki har verkligt värde på derivat

vär derats enligt nivå 2. Denna nivå innebär att värderingen base-

ras på annan indata än noterade priser som är observerbara för

tillgångar eller skulder antingen direkt eller indirekt. I KlaraBos fall

utgörs detta av marknadsvärdering från bankerna. Koncernen

tillämpar ej säkringsredovisning.

Noter

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Not 17

Skatt

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2022 2021 2022 2021

Aktuell skatt

Aktuell skatt på årets resultat –22,1 –27,0 0,0 –8,0

Skatt hänförlig till tidigare år 0,1 0,0 0,0 0,0

Summa aktuell skatt –21,9 –26,9 0,0 –8,0

Uppskjuten skatt

Värdeförändring finansiella instrument –19,8 –2,3 0,0 0,0

Skillnader mellan bokfört och skattemässigt

värde förvaltningsfastigheter –8,5 –163,3 – –

Förändring aktivering underskottsavdrag –8,4 8,4 –8,8 8,0

Förändring obeskattade reserver – –

Internvinst – –

Summa uppskjuten skatt –36,6 –157,2 –8,8 8,0

Summa inkomstskatt –58,5 –184,1 –8,8 0,0

Inkomstskatten på koncernens resultat före skatt skiljer sig från det teoretiska belopp som skulle ha

framkommit vid användning av vägd genomsnittlig skattesats i de konsoliderade koncernföretagen

enligt följande:

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2022 2021 2022 2021

Resultat före skatt 183,6 824,6 –83,2 43,4

Skatt enligt gällande skattesats, 20,6% –37,8 –169,9 17,1 –8,9

Skatteeffekter av:

– ej skattepliktiga intäkter – 0,8 7,5 11,8

– ej avdragsgilla kostnader –17,7 –18,5 –32,4 –2,8

– avdragsgilla kostnader som ej redovisas

i resultaträkningen – 0,6 – –8,0

– skattepliktiga intäkter som ej redovisas

i resultaträkningen – – – –

– ej värderat underskott – – – –

– ej tidigare värderade underskott 7,8 2,9 8,0

– utnyttjat värderat underskott – – –1,0 –

– effekt omvärdering fastigheter –10,8 – – –

Skattekostnad –58,5 –184,1 –8,8 0,0

Uppskjuten skattefordran/-skuld

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31

Värdeförändringar fastigheter –256,7 –265,6 – –

Värdeförändringar finansiella instrument –21,2 –1,5 – –

Aktiverat underskottsavdrag 0,4 8,8 – 8,8

Temporära skillnader på skattemässiga avskrivningar –32,6 –15,2

Internvinst 1,4 1,4

Summa –308,7 –272,1 0,0 8,8

Klassificering i balansräkningen

Uppskjuten skattefordran 0,4 8,8 0,0 8,8

Uppskjuten skatteskuld –309,2 –281,0 – –

–308,7 –272,1 0,0 8,8

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31

Ingående uppskjuten skattefordran/-skuld –272,1 –114,9 8,8 0,9

Värdeförändringar fastigheter 8,9 –152,0 – –

Temporära skillnader på skattemässiga avskrivningar –17,4 –11,3 – –

Värdeförändringar finansiella instrument –19,8 –2,3 0,0 0,0

Aktiverat underskottsavdrag –8,4 8,4 –8,8 8,0

Internvinst – – – –

Utgående uppskjuten skattefordran/-skuld –308,7 –272,1 0,0 8,8

Förändring av uppskjuten skattefordran och uppskjuten skatteskuld har redovisats i resultaträkningen

för både 2022 och 2021.

I koncernen finns ej utnyttjade skattemässiga underskott per den 31 december om totalt 1,9 mkr

(42,9). Uppskjuten skattefordran på negativa räntenetton som ej kunnat nyttjas, redovisas inte.

Noter

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

 Not 17, forts.

Bedömd förfallostruktur uppskjuten skattefordran och uppskjuten skatteskuld

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31

Uppskjuten skattefordran

Nyttjas efter mer än 12 månader – – – –

Nyttjas inom 12 månader 0,4 8,8 – 8,8

Summa 0,4 8,8 0,0 8,8

Uppskjuten skatteskuld

Nyttjas efter mer än 12 månader –309,2 –281,0 – –

Nyttjas inom 12 månader – – – –

Summa –309,2 –281,0 0,0 0,0

Not 20

Eget kapital

Aktiekapital

Moderbolagets aktiekapital utgörs på balansdagen av totalt 131 827 883 aktier, som fördelar sig på

16 300 000 A-aktier och 115 527 883 B-aktier. Varje A-aktie berättigar till 10 röster medan varje B-aktie

berättigar till 1 röst. Kvot värdet för samtliga aktier uppgår till 0,05 kr per aktie .

Tillskjutet kapital

Tillskjutet kapital består av inbetalt kapital till bolaget genom nyemission.

Balanserat resultat

I balanserat resultat ingår årets samt tidigare års resultat. I moderbolaget ingår även teckningsoptioner

i balanserat resultat.

Not 19

Periodiseringsposter

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

Övriga förutbetalda kostnader 26,5 3,5 2,4 0,3

Summa 26,5 3,5 2,4 0,3

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

Upplupna projektkostnader 15,0 24,4 – –

Upplupna personalrelaterade kostnader 4,4 4,0 1,6 1,1

Upplupna räntekostnader 4,8 5,9 –0,4 0,0

Övriga upplupna kostnader 36,9 35,5 3,9 16,2

Förutbetalda hyresintäkter 51,9 42,5 – –

Summa 113,0 112,3 5,1 17,3

I posten övriga upplupna kostnader ingår främst driftkostnader.

Not 18

Inventarier

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31

Ingående anskaffningsvärde 16,5 1,2 0,2 0,2

Avyttringar och utrangeringar –0,6 –0,5

Förvärvade inventarier 0,2 15,3

Årets anskaffningar 7,7 0,5 0,9 0,1

Utgående anskaffningsvärde 23,7 16,5 1,1 0,2

Ingående avskrivningar –11,2 –0,6 –0,1 –0,1

Avyttringar och utrangeringar 0,2 0,3

Förvärvade avskrivningar –0,2 –9,2

Årets avskrivningar –2,7 –1,6 –0,2 –0,1

Utgående avskrivningar –13,9 –11,2 –0,3 –0,1

Utgående bokfört värde 9,8 5,3 0,8 0,1

Noter

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

 Not 20, forts.

Not 21

Upplåning

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31

Långfristiga räntebärande skulder

Räntebärande skulder till kreditinstitut 4 789,5 3 116,9 – –

Övriga räntebärande skulder 11,1 7,9 3,5 –

Summa 4 800,6 3 124,8 3,5 0,0

Kortfristiga räntebärande skulder

Räntebärande skulder till kreditinstitut 97,5 759,1 1,0 –

Övriga räntebärande skulder – – – –

Summa 97,5 759,1 1,0 0,0

Skulder till kreditinstitut avser huvudsakligen belåning kopplad till koncernens fastighetsbestånd.

Dessa skulder är säkerställda främst genom pantbrev i fastigheter. Övriga räntebärande skulder avser

byggnadskreditiv kopplade till koncernens nyproduktionsprojekt samt skuld avseende IFRS16-

bokningar för en tomträtt och två kontorslokaler.

Koncernens lånefinansiering sker genom lån från nordiska banker. Total upplåning utgörs av

banklån inklusive byggkreditiv.

Banklånen löper huvudsakligen med två räntekomponenter i form av förutbestämda marginaler jämte

en rörlig referensränta med kvartalsvis betalning och amortering. Avtalen löper med krav om finansiella

åtaganden som kontinuerligt följs upp och rapporteras såsom belåningsgrad, soliditet och räntetäck-

ningsgrad. De finansiella åtagandenivåerna skiljer sig åt mellan olika banker men KlaraBo har förbundit

sig att uppfylla en belåningsgrad på högst 70 procent, räntetäckningsgrad på minst 1,5 gånger och soli-

ditet om lägst 25 procent. För det fall dessa åtaganden inte uppfylls har kreditgivaren vanligtvis rätt att

påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid, utnyttja sin panträtt i pantsatta tillgångar, kräva extra

amortering eller begära ändrade villkor. Låneavtalen innehåller även en del andra åtaganden såsom

krav på årliga värderingar av fastigheterna och definierade händelser som ger möjlighet för långivarna

att säga upp lånen till förtida betalning. Per bokslutsdagen var samtliga åtaganden uppfyllda.

Ränteswappar har ingåtts för att delvis byta ut den rörliga räntan mot fast ränta. Den genomsnittliga

räntebindningstiden uppgick per bokslutsdagen till 3,4 år och den genomsnittliga kapitalbindnings-

tiden till 2,5 år. Den genomsnittliga räntan, inklusive derivat, uppgick till drygt 3,3 procent per

31 december 2022.

För koncernens upplåning med rörlig ränta motsvaras det redovisade värdet på upplåningen av

dess verkliga värde, eftersom räntan på denna upplåning är i paritet med aktuella marknadsräntor

alternativt på grund av att upplåningen är kortfristig. Verkligt värde på koncernens upplåning med fast

ränta understiger det redovisade värdet då marknadsräntorna per bokslutsdagen är högre än de fasta

räntorna på lånen. Det redovisade värdet på dessa lån uppgår til 1 092,9 mkr medan det verkliga

värdet uppskattats till 1 005,2 mkr. Verkligt värde har beräknats genom att diskontera framtida kassa-

flöden med bedömd marknadsränta plus koncernens genomsnittliga lånemarginal.

Kostnader som uppkommer i samband med upptagande av nya lån redovisas som reduktion av

långfristiga räntebärandeskulder. Periodisering sker under respektive låns löptid. Årets utgående

balanspost uppgår till nedanstående och redovisas tillsammans med långfristiga räntebärande skulder.

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31

Periodiserade lånekostnader 3,0 3,8 – –

Summa 3,0 3,8 0,0 0,0

Förfallotabell, långfristiga räntebärande skulder

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31

Senare än ett år men inom fem år 4 732,2 3 107,9 – –

Senare än fem år – 16,9 – –

Summa 4 732,2 3 124,8 0,0 0,0

R äntebärande skulder, kassaflödespåverkan

Koncernen

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

Ingående räntebärande skulder 3 883,9 2 004,3

Netto kassaflöde 435,8 –120,6

Ej kassaflödespåverkande förändringar 578,4 2 000,2

Utgående räntebärande skulder 4 898,1 3 883,9

Netto kassaflöde avser nettot av nyupptagna lån, amorteringar samt låneutgifter. Ej kassaflödes-

påverkande förändringar avser övertagna lån i samband med förvärv av förvaltningsfastigheter vilka

klassificerats som förvärv av förvaltningsfastigheter i koncernens rapport över kassaflöde.

Aktiekapitalets utveckling

Antal aktier Kvotvärde/ aktie, kr Aktiekapital kr

Vid årets ingång 2021-01-01 48 828 644 0,05 2 441 432

Nyemission 82 999 239 0,05 4 149 962

Vid årets utgång 2021-12-31 131 827 883 0,05 6 591 394

Vid årets ingång 2022-01-01 131 827 883 0,05 6 591 394

Nyemission 0,05

Vid årets utgång 2022-12-31 131 827 883 0,05 6 591 394

Noter

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Not 22

Koncernmellanhavanden

Inköp och försäljning mellan koncernföretag

Moderbolaget har fakturerat dotterbolagen 13,4 mkr (10,0) av-

seende arvoden och kostnader. Övriga bolag i koncernen som

har anställd förvaltningspersonal, fakturerar sina systerbolag.

I övrigt förekommer inte inköp och försäljning mellan koncernföre-

tag. Moderbolaget redovisar 73,7 mkr (13,6) i ränteintäkter från

koncernföretag och 66,9 mkr (5,7) i räntekostnader från koncern-

företag. Samtliga transaktioner ovan elimineras i koncernen.

Fordringar och skulder mellan koncernföretag

Som framgår av balansräkningen uppgår moderbolagets lång-

fristiga fordringar hos koncernföretag till 3 351,9 mkr (1 362,5)

och kortfristiga fordringar hos koncernföretag till 80,3 mkr (2,8).

Moderbolagets långfristiga skulder uppgår till 2 552,9 mkr (722,3)

och kortfristiga skulder till 338,3 mkr (158,6). De långfristiga skul-

derna till koncernföretag förfaller senare än ett år men inom fem

år och löper med en ränta motsvarande STIBOR 3-mån + margi-

nal på 1,6–2,1 procentenheter. Moderbolagets resultat- och

balansräkning har påverkats av den refinansieringsprocess som

genomförts under året. Fler koncerninterna mellanhavanden går

nu via moderbolaget, vilket innebär att både fordringar och skul-

der till koncernföretag har ökat i omfattning. Alla koncerninterna

mellanhavanden elimineras i sin helhet i koncernen.

Företag Org.nr Säte Kapitalandel Bokfört värde

Fastighetsbolaget KlaraBo AB 559124-9064 Malmö 100% 1,9

KlaraBo Bygg AB 559104-0224 Malmö 100% 5,1

KlaraBo Malmö Öster AB 559309-2553 Malmö 100% 12,6

KlaraBo Bardisanen AB 559309-2546 Malmö 100%

KlaraBo Hovslagaren AB 559272-0956 Malmö 100% 0,1

KlaraBo Rovan 2 AB 559280-1418 Malmö 100% 186,6

KlaraBo Älven AB 559349-5772 Malmö 100% 0,1

KlaraBo Söderslätt AB 559254-7565 Malmö 100% 0,1

KlaraBo Trelleborg Öster AB 559254-7508 Malmö 100% 0,1

Cronsjö Fastighetsutveckling AB 559154-7566 Stockholm 100% 6,9

KlaraBo Förvaltning AB 559185-5712 Malmö 100% 656,6

Klara 83 AB 559185-5647 Malmö 100%

Klara 87 AB 559201-2016 Malmö 100%

KlaraBo Bostadsförvaltning AB 559228-4458 Malmö 100%* 580,4

Stävbo Fastigheter AB 559127-1332 Malmö 100%

KlaraBo Tranås AB 559188-7095 Malmö 100%

Ketty Fastighets KB 916701-1502 Malmö 100%

KlaraBo Projektutveckling AB 559089-1205 Malmö 100% 728,4

KlaraBo Stockholmsberget AB 559241-2547 Malmö 100%

KlaraBo Nybro AB 559261-4498 Malmö 100%

KlaraBo Vaggeryd AB 559261-4456 Malmö 100%

KlaraBo Bostäder Västervik AB 559261-4472 Malmö 100%

KlaraBo Vårdfastigheter Västervik AB 559224-2373 Malmö 100%

KlaraBo Huskvarna AB 556992-5562 Malmö 100%

KlaraBo Öst AB 559222-2979 Malmö 100%

KlaraBo Fastigheter AB 559359-1877 Malmö 100% 96,0

KlaraBo Aspeholmen AB 559365-2067 Malmö 100%

KlaraBo Anderstorg AB 559351-0075 Malmö 100%

KlaraBo Snickarglädjen AB 559374-1167 Malmö 100%

KlaraBo Västervik AB 559338-1261 Malmö 100%

KlaraBo Ludvigsborgs Bostad AB 559350-7204 Malmö 100%

KlaraBo Piperskärr Bostad AB 556611-3931 Malmö 100%

KlaraBo Nykulla AB 556481-2823 Malmö 100%

KlaraBo Östersund AB 559252-8946 Malmö 100%

KlaraBo Degskrapan Östersund AB 559252-8946 Malmö 100%

KlaraBo Torvallafastigheter Östersund AB 559256-2838 Malmö 100%

KlaraBo Centrumfastigheter Östersund AB 556704-1370 Malmö 100%

KlaraBo Odensalafastigheter Östersund AB 559256-2887 Malmö 100%

Not 23

Andelar i koncernföretag

Moderbolaget

Mkr 2022-12-31 2021-12-31

Ingående anskaffningsvärde 2 175,4 277,6

Förvärvade företag 0,0 1 897,8

Sålda företag –8,5 –

Lämnade aktieägartillskott 332,3 11,5

Nedskrivning p g a förlusttäckning –153,3 –11,5

Utgående anskaffningsvärde 2 345,9 2 175,4

 forts.

Noter

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Företag Org.nr Säte Kapitalandel Bokfört värde

KlaraBo SB Holding AB 559294-6916 Malmö 100% 18,1

KlaraBo Bjuv AB 559114-5072 Malmö 100%

KlaraBo Svalöv AB 559124-0287 Malmö 100%

KlaraBo Höganäs AB 559115-3167 Malmö 100%

Oskduvan Fastigheter AB 559167-7884 Malmö 100%

Stora Torget 3 i Oskarshamn AB 559110-8062 Malmö 100%

Västfogden Fastighets AB 556698-3127 Malmö 100%

KlaraBo Elefanten 30 AB 559089-1320 Malmö 100%

KlaraBo Ronneby 2 AB 556070-1558 Malmö 100%

KlaraBo Ronneby 4 AB 556723-7820 Malmö 100%

Klarabo DB Holding AB 559373-1002 Malmö 100% 46,7

KlaraBo Höör AB 559253-9984 Malmö 100%

KlaraBo Munken AB 559223-2556 Malmö 100%

Klara Flundranhälle 8 AB 559057-8943 Malmö 100%

Klara Skräddaren 2 AB 559070-4556 Malmö 100%

Klara Apoteksgatan AB 559085-5291 Malmö 100%

Klara Kvarnsveden AB 559094-9672 Malmö 100%

Klara Sigge 5 AB 559065-1922 Malmö 100%

Klara Härsta AB 559199-8074 Malmö 100%

Klara Ren AB 559199-8082 Malmö 100%

Klara Öraberget AB 559185-5761 Malmö 100%

KlaraBo Fagerängen AB 559254-7557 Malmö 100%

KlaraBo Umeå AB 559349-5780 Malmö 100%

Klarabo HB Holding AB 559373-1036 Malmö 100% 6,3

Klara i Bollnäs AB 556422-5885 Malmö 100%

Klara 88 AB 559201-2073 Malmö 100%

KlaraBo Gävle AB 559323-1334 Malmö 100%

KlaraBo Navaren AB 559176-1365 Malmö 100%

KlaraBo Skokloster AB 559323-1326 Malmö 100%

Klara Gångsta AB 559039-0042 Malmö 100%

KlaraBo i Trelleborg AB 559183-3826 Malmö 100%

KlaraBo Trelleborg Centrum AB 559254-7573 Malmö 100%

KlaraBo Anderslöv AB 559254-7581 Malmö 100%

2 345,9

* Varav 2,3 procent ägs indirekt via KlaraBo Projektutveckling AB .

 Not 23, forts.

Noter

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Not 27

Ställda säkerheter och eventualförpliktelser

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31

Ställda säkerheter

Pantbrev i fastigheter 5 077,1 4 040,9

Pantsatta aktier i dotterföretag 628,0 450,3 681,0 659,9

Summa 5 705,1 4 491,2 681,0 659,9

Eventualförpliktelser

Borgensåtaganden 4 888,5 2 098,7

Summa 0,0 0,0 4 885,5 2 098,7

Majoriteten av de ställda säkerheterna avser skulder till kreditinstitut.

Not 24

Förslag till resultatdisposition

Till årsstämmans förfogande står följande medel (kr):

Överkursfond 3 223 057 479

Balanserat resultat 42 259 289

Årets resultat –92 076 959

Summa 3 173 239 809

Styrelsen föreslår att ovanstående vinstmedel

disponeras enligt följande:

Balanseras i ny räkning 3 173 239 809

Summa 3 173 239 809

Not 25

Transaktioner med närstående

Koncernens närstående innefattar samtliga styrelseledamöter

och ledande befattningshavare med sina respektive närstående-

kretsar. Utöver ersättningar till ledande befattningshavare, se

not 9, har under året 500 000 kr betalats som ett engångsarvode

till Valhalla Corporate Advisors AB i samband med förvärvet av

bestånd i Skokloster och Gävle. Bolaget kontrolleras av styrelse-

ledamoten Joacim Sjöberg.

För koncerninterna transaktioner, se not 22.

Not 26

Händelser efter räkenskapsårets slut

Inga väsentliga händelser har inträffat efter räkenskapsårets slut.

Noter

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Not 28

Nyckeltal

KlaraBo presenterar vissa finansiella mått i årsredovisningen som inte definieras enligt IFRS, se ned-

anstående tabell. KlaraBo anser att dessa mått är värdefull kompletterande information till investerare

och koncernens ledning. Då inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte

alltid jämförbara med mått som anges av andra företag och därmed möjliggör nedanstående tabell en

utvärdering av koncernens prestation. Dessa finansiella mått ska inte ses som ersättning för mått som

definieras enligt IFRS.

2022 2021

Driftnetto, mkr

A Hyresintäkter, mkr 491,5 337,6

B Övriga rörelseintäkter, mkr 10,2 6,6

C Driftkostnader, mkr –159,7 –103,5

D Underhållskostnader, mkr –27,4 –25,9

E Fastighetsskatt, mkr –11,6 –7,1

F Fastighetsadministration, mkr –24,1 –17,7

A+B+C+D+E+F Driftnetto, mkr 278,9 190,0

Marknadsvärde/kvm

A Förvaltningsfastigheter, mkr 9 170,7 7 850,0

B Pågående nyproduktioner, mkr 164,7 123,3

C Tomträtt 7,3 7,3

D Total uthyrningsbar yta, tkvm 498,7 416,6

(A–B–C)/D Marknadsvärde/kvm 18 044 18 527

Överskottsgrad, %

A Driftnetto, mkr 278,9 189,9

B Intäkter, mkr 501,6 344,2

A/B Överskottsgrad, % 55,6 55,2

Reell uthyrningsgrad, %

A Antal lägenheter 6 533 5 412

B Antal outhyrda lägenheter 222 194

C Lägenheter ställda för renovering eller med tecknat hyreskontrakt 99 120

1–(B–C)/A Reell uthyrningsgrad, % 98,1 98,6

2022 2021

Soliditet, %

A Eget kapital vid periodens slut, mkr 4 320,0 4 206,9

B Minoritetsandelens eget kapital, mkr 0,0 0,0

C Summa eget kapital och skulder vid periodens slut, mkr 9 692,0 8 527,7

(A+B)/C Soliditet, % 44,6 49,3

Belåningsgrad, %

A Långfristiga räntebärande skulder, mkr 4 800,6 3 124,8

B Kortfristiga räntebärande skulder, mkr 97,5 759,1

C Likvida medel vid periodens utgång, mkr 338,3 616,5

D Förvaltningsfastigheter, mkr 9 170,7 7 850,0

(A+B–C)/D Belåningsgrad, % 49,7 41,6

E Byggnadskreditiv hänförligt pågående nyproduktioner, mkr 54,5 60,0

F Säljarrevers, mkr 0,0 0,0

G Pågående nyproduktioner, mkr 164,7 241,3

(A+B–E–F)/(D–G) Belåningsgrad förvaltningsfastigheter, % 53,8 50,3

Räntetäckningsgrad, ggr

A Rörelsesresultat rullande 12 mån, mkr 232,4 145,1

B Räntenetto rullande 12 mån, mkr –119,0 –68,7

A/–B Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 2,1

Långsiktigt substansvärde, mkr

A Eget kapital, mkr 4 320,0 4 206,9

B Återläggning derivat, mkr –103,1 –7,2

C Justering derivat hänförligt minoritetsandel, mkr 0,0 0,0

D Återläggning uppskjuten skatteskuld, mkr 309,2 281,0

E Justering uppskjuten skatteskuld hänförligt minoritetsandel, mkr 0,0 0,0

F Återläggning uppskjuten skattefordran, mkr –0,4 –8,8

G Justering uppskjuten skattefordran hänförligt minoritetsandel, mkr 0,0 0,0

A+B+C+D+E+F+G Långsiktigt substansvärde, mkr 4 525,6 4 471,9

Noter

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

2022 2021

Förvaltningsresultat per aktie, kr

A Förvaltningsresultat, mkr 113,4 76,4

B Justering förvaltningsresultat hänförligt minoritets andelen, mkr 0,0 0,0

C Vägt genomsnittligt antal aktier under perioden före utspädning, miljontal 131,7 82,3

(A–B)/C Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,86 0,93

Eget kapital per aktie, kr

A Eget kapital, mkr 4 320,0 4 206,9

B Antal aktier vid periodens utgång, miljontal 131,2 131,8

A/B Eget kapital per aktie, kr 32,92 31,91

Långsiktigt substansvärde per aktie, kr

A Långsiktigt substansvärde, mkr 4 525,6 4 471,9

B Antal aktier vid periodens utgång, miljontal 131,2 131,8

A/B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 34,48 33,92

Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, %

A Förvaltningsresultat under perioden per aktie, kr 0,86 0,93

B Förvaltningsresultat under föregående period per aktie, kr 0,93 0,47

A/B–1 Årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % –7,3% 98,0%

Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde per aktie, %

A Långsiktigt substansvärde under perioden per aktie, kr 34,5 33,92

B Långsiktigt substansvärde under föregående period per aktie, kr 33,9 23,70

A/B–1 Årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie, % 1,7% 43,1%

För Nyckeltal/definitioner se sidan 105.

 Not 28, forts.

Noter

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Styrelsens underskrifter

Resultat- och balansräkning för moderbolaget och koncernen kommer att föreläggas årsstämman den 3 maj 2022 för fastställelse.

Malmö den 29 mars 2023

Lennart Sten Per Håkan Börjesson Lulu Gylleneiden

Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot

Mats Johansson Sophia Mattsson Linnala Anders Pettersson

Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot

Håkan Sandberg Joacim Sjöberg Andreas Morfiadakis

Styrelseledamot Styrelseledamot Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse har lämnats den 29 mars 2023

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Mats Åkerlund

Auktoriserad revisor

Styrelsens underskrifter

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i KlaraBo Sverige AB (publ), org.nr 559029-2727

RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH

KONCERNREDOVISNINGEN

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredo-

visningen för KlaraBo Sverige AB (publ) för år 2022. Bolagets

årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 46–87

i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet

med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden

rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den

31 december 2022 och av dess finansiella resultat och kassaflöde

för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har

upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla

väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella

ställning per den 31 december 2022 och av dess finansiella resul-

tat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting

Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och årsredovisnings-

lagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredo visningens

och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträk-

ningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapporten över

totalresultat och rapporten över finansiell ställning för koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och kon-

cernredovisningen är förenliga med innehållet i den komplette-

rande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisions-

utskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing

(ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa

standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är

oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt

god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska

ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa

kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i

revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits

det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moder-

företag eller dess kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga

och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Vår revisionsansats

Revisionens inriktning och omfattning

Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlighetsnivå

och bedöma risken för väsentliga felaktigheter i de finansiella

rapporterna. Vi beaktade särskilt de områden där verkställande

direktören och styrelsen gjort subjektiva bedömningar, till exem-

pel viktiga redovisningsmässiga uppskattningar som har gjorts

med utgångspunkt från antaganden och prognoser om framtida

händelser, vilka till sin natur är osäkra. Liksom vid alla revisioner

har vi också beaktat risken för att styrelsen och verkställande direk-

tören åsidosätter den interna kontrollen, och bland annat övervägt

om det finns belägg för systematiska avvikelser som givit upphov

till risk för väsentliga felaktigheter till följd av oegentligheter.

Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamålsenlig

granskning i syfte att kunna uttala oss om de finansiella rappor-

terna som helhet, med hänsyn tagen till koncernens struktur,

redovisningsprocesser och kontroller samt den bransch i vilken

koncernen verkar.

Väsentlighet

Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedöm-

ning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå en rimlig

grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna inne-

håller några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till

följd av oegentligheter eller misstag. De betraktas som väsentliga

om enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de

ekonomiska beslut som användarna fattar med grund i de finan-

siella rapporterna.

Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvanti-

tativa väsentlighetstal, däribland för den finansiella rapporterin-

gen som helhet (se tabellen nedan). Med hjälp av dessa och

kvalitativa överväganden fastställde vi revisionens inriktning

och omfattning och våra granskningsåtgärders karaktär, tidpunkt

och omfattning, samt att bedöma effekten av enskilda och sam-

mantagna felaktigheter på de finansiella rapporterna som helhet.

Revisionsberättelse

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Annan information än årsredovisningen och

koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan information än årsredo-

visningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna

1–31 och 98–100 samt Hållbarhetsredovisningen på sidorna

32–44. Den andra informationen består även av Ersättningsrap-

porten som vi inhämtat före datumet för denna revisionsberättelse

och som finns tillgänglig på bolagets hemsida i samband med

publi cering av detta dokument. Den andra informationen utgör

inte årsredovisningen. Det är styrelsen och verkställande direk-

tören som har ansvaret för denna andra information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredo-

visningen omfattar inte denna information och vi gör inget utta-

lande med bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och koncern-

redovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som

identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig

utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredo-

visningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi

i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informatio-

nen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna

information, drar slutsatsen att den andra informationen innehål-

ler en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi

har inget att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret

för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och

att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad

gäller koncernredovisningen, enligt IFRS, så som de antagits av

EU, och årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direk-

tören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är

nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovis-

ning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig

dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovis-

ningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för

bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta

verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden

som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att

använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för

r evisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för

revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata

uttalanden om dessa områden.

Särskilt betydelsefullt område Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området

Värdering av fastigheter

Se not 2 (redovisningsprinciper) och not 14 (förvaltningsfastig-

heter). KlaraBo redovisar 9 171 MSEK relaterat till förvaltnings-

fastigheter. Koncernen har under 2022 redovisat 26 MSEK i

negativa värdeförändringar på fastigheter. Koncernens fastighets-

bestånd består i princip uteslutande av bostadsfastigheter.

KlaraBo värderar samtliga fastigheter med tre olika oberoende

fastighetsvärderare – Savills, Newsec och Svefa.

En värdering är förknippad med väsentliga bedömningar och

uppskattningar. De mest väsentliga är antagande om avkast-

ningskrav och framtida hyresintäkter. En ytterligare parameter

som är väsentlig för KlaraBo är hur många lägenheter som

genomgått en standardhöjning, en standardhöjning innebär

också en hyreshöjning och därmed en värdehöjning.

Vi har bedömt KlaraBos process för genomgång och bedömning

av de externa värderingarna. Våra specialister har gått genom

den metod som den externa värderaren använder och jämfört

denna med etablerad praxis. Våra specialister har också utmanat

de antaganden som är gjorda i värderingen och jämfört med bland

annat externa transaktioner och branschdata.

Vi har stickprovsvis kontrollerat använda indata avseende

investeringar, hyresintäkter och driftskostnader mot budgets som

fastställts eller presenterats för styrelsen. Vi har jämfört det antal

standardhöjningar som inkluderas i värderingen med av styrelsen

godkända investeringsbeslut.

Förvärv och försäljning av fastigheter

Se not 2 (redovisningsprinciper) och not 14 (förvaltningsfastig-

heter). Köp och försäljning av fastigheter är en naturlig del av

KlaraBos verksamhet. Dessa kräver ett extra fokus i revisionen.

Det går inte att utesluta att det finns en risk att transaktionen ink-

luderar komplexa kontraktuella konstruktioner vilka kräver bedöm-

ning av ledningen kring hur de ska redovisas. Villkor i ingångna

avtal kan kräva bedömning och analys avseende bland annat:

• När uppstår bestämmande inflytande

• Ska transaktionen redovisas som rörelse eller tillgångsförvärv

Vi har tagit del av ledningens analys av transaktioner och bedömt

riktigheten i redovisning av gjorda transaktioner.

Vi har tagit del av ingångna avtal och läst igenom dessa för att

identifiering av eventuella villkor som skulle kunna föranleda

annan redovisning.

Vi har kontrollerat upplysningar i årsredovisningen kring gjorda

transaktioner under året för bedömning av fullständighet och

riktighet i väsentliga upplysningar.

Vi har tagit del av förvärvsanalyser och kontrollerat korrekt

redovisning av förvärven.

Revisionsberättelse

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören

avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte

har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.

Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrel-

sens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets

finansiella rapportering.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida års-

redovisningen och koncernredovisningen som helhet inte inne-

håller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på

oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse

som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av

säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt

ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en

väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå

på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsent-

liga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas

påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i

årsredovisningen och koncernredovisningen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av

årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Revisors-

inspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisorns-

ansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.

RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR

OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR

Revisorns granskning av förvaltning och förslag till

disposition av bolagets vinst eller förlust

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis-

ningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkstäl-

lande direktörens förvaltning för KlaraBo Sverige AB (publ) för år

2022 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst

eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt försla-

get i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och

verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt

ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns

ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och kon-

cernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort

vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner

beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning

innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är

försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens

verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av

moderbolagets och koncernens egna kapital, konsoliderings-

behov, likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen

av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fort-

löpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation,

och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bok-

föringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska ange-

lägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den

verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen

enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta

de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska

fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsför-

valtningen ska skötas på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt

uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att

med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon sty-

relseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt

avseende:

• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försum-

melse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget

• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,

års redovisningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av

bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är

att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt

med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti

för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige

alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan

föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till

dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med

aktiebolagslagen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av

förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webbplats:

www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskriv-

ning är en del av revisionsberättelsen.

Revisorns granskning av Esef-rapporten

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis-

ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och

verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och kon-

cernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk

rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen

(2007:528) om värdepappersmarknaden för KlaraBo Sverige AB

(publ) för år 2022.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstad-

gade kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format

som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.

Grund för uttalanden

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18

Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt

denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns

ansvar. Vi är oberoende i förhållande till KlaraBo Sverige AB

(publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt

yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända-

målsenliga som grund för vårt uttalande.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret

för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a §

lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det

finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande

direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten

utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig-

heter eller misstag.

Revisionsberättelse

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rappor-

ten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i

16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på

grundval av vår granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings-

åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef- rapporten är upp-

rättad i ett format som uppfyller dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen

garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god

revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig

felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund

av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de

enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de eko-

nomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revi-

sionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av

finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och nära-

liggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för kvalitets-

kontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner

avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkes-

utövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta

bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möj-

liggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och

koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska

utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga fel-

aktigheter i rappor teringen vare sig dessa beror på oegentligheter

eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar

av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och

verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma

granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till

omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effek-

tiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en

utvärdering av ändamåls enligheten och rimligheten i styrelsens

och verkställande direk törens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av

att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en

avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den

granskade årsredovisningen och koncernredovisningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida

koncernens resultat-, balans- och eget kapitalräkningar, kassa-

flödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL

i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, Anna Lindhs plats 4,

203 11 Malmö, utsågs till KlaraBo Sverige AB (publ)s revisor av

bolagsstämman den 3 maj 2022 och har varit bolagets revisor

sedan 28 april 2021.

Malmö den 29 mars 2023

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Mats Åkerlund

Auktoriserad revisor

Revisionsberättelse

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Bolagsstyrningsrapport

Lagstiftning och bolagsordning

KlaraBo är ett svenskt publikt aktiebolag och regleras av

svensk lagstiftning, främst aktiebolagslagen och årsredovis-

ningslagen. Bolaget tillämpar Stockholmsbörsens regelverk

(Nasdaq Nordic Main Market Rulebook for Issuers of Shares).

Förutom lagstiftning och börsens regelverk ligger KlaraBos

bolagsordning och dess interna riktlinjer till grund för bolags-

styrningen. Bolagsordningen anger bland annat styrelsens

säte, verksamhetens inriktning, gränserna för aktiekapital

och antal aktier samt förutsättningarna för att få delta vid

bolagsstämma.

Svensk kod för bolagsstyrning

KlaraBo tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning, Koden.

Koden kompletterar aktiebolagslagen genom att på ett antal

områden ställa högre krav, men den möjliggör samtidigt för

bolaget att avvika från dessa om det i det enskilda fallet skulle

anses leda till bättre bolagsstyrning (”följ eller förklara”).

KlaraBo redogör årligen för eventuella avvikelser från Koden

i bolagsstyrningsrapporten, liksom skälen för en avvikelse och

eventuell alternativ lösning. Under året har inga avvikelser

skett från Koden.

KlaraBo eftersträvar en god standard i sin bolagsstyrning.

Bolagsstämma

Aktieägarnas inflytande över KlaraBo utövas vid bolagsstämman

som är bolagets högsta beslutande organ. Bolagsstämman har

därmed en överordnad ställning i förhållande till styrelsen och VD.

Den ordinarie bolagsstämman, årsstämman, ska i enlighet

med aktiebolagslagen hållas inom sex månader från utgången

av varje räkenskapsår och behandla beslut om fastställelse

av resultat- och balansräkning, dispositioner beträffade

bolagets vinst eller förlust, ansvarsfrihet gentemot bolaget

för styrelseledamöter och VD samt val av och ersättning till

styrelseledamöter och revisor.

Bolagsstämman beslutar även om andra väsentliga frågor,

exempelvis ändring av bolagsordningen och bemyndiganden

och beslut om nyemission. Styrelsen kan även komma att kalla

till en extra bolagsstämma om styrelsen finner att det finns skäl

att hålla en bolagsstämma mellan tiden för årsstämmorna eller

om revisorn eller en ägare med minst en tiondel av samtliga

aktier skriftligen till bolaget begär att en bolagsstämma ska

hållas.

I enlighet med KlaraBos bolagsordning ska kallelse till

bolagsstämma ske genom annonsering i Post- och Inrikes -Tid-

ningar samt att kallelsen finns tillgänglig på bolagets webbplats

www.klarabo.se. En notis om att kallelse till bolagsstämma har

skett ska även annonseras i Dagens Industri. Kallelse till års-

stämman ska i enlighet med aktiebolagslagen utfärdas tidigast

sex och senast fyra veckor före årsstämman. En kallelse till

en extra bolagsstämma som ska besluta om fråga om ändring

av bolagsordningen ska utfärdas tidigast sex och senast fyra

veckor före stämman, annars gäller att en kallelse till extra

bolagsstämma ska utfärdas tidigast sex och senast tre veckor

före stämman.

Närvaro och rösträttsregistrering vid bolagsstämma

Aktieägares rätt att närvara och rösta vid bolagsstämma,

antingen personligen eller genom ombud med fullmakt, tillkom-

mer aktieägare som är införd i bolagets av Euroclear Sweden

förda aktiebok senast den dag som framgår av kallelsen (det vill

säga på avstämningsdagen) samt anmäler sitt deltagande till

bolaget senast den dag som anges i kallelsen till stämman.

Aktieägare får vid bolagsstämma medföra ett eller två

biträden, dock endast om aktieägaren anmäler antalet biträden

till bolaget i enlighet med det förfarande som gäller för anmälan

till bolagsstämman. Varje aktieägare som anmäler ett ärende

med tillräcklig framförhållning har rätt att få ärendet behandlat

vid bolagsstämman.

Aktieägare som har sina aktier förvaltarregistrerade måste

instruera förvaltaren att tillfälligt registrera aktierna i aktie-

ägarens namn för att ha rätt att delta och rösta för sina aktier

vid bolagsstämman, så kallad rösträttsregistrering. Sådan

registrering måste ha genomförts senast fyra bankdagar före

KlaraBo är ett publikt svenskt aktiebolag med säte i Malmö och verksamhet över hela landet. KlaraBos bolagsstyrning

syftar till att upprätthålla och utveckla ett affärsmässigt uppträdande och god riskhantering. God bolagsstyrning utgör

grunden för att behålla och stärka förtroendet för bolaget bland aktieägare, medarbetare och andra intressenter.

Bolagsstyrningsrapport

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

Bolagsstyrningsrapport

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten

Styrelse

Ledning

ÖVRIGT

bolagsstämman. Aktieägare som har sina aktier direktregistre-

rade på ett konto i Euroclear-systemet kommer automatiskt att

ingå i listan över aktieägare.

Kallelser, protokoll, kommunikéer och andra handlingar i

samband med bolagsstämmor kommer att hållas tillgängliga

på KlaraBos webbplats.

Mångfaldspolicy

Från och med räkenskapsår 2022 kommer valberedningen, vid

framtagande av sitt förslag till val av styrelseledamöter, tillämpa

regel 4.1 Svensk kod för bolagsstyrning samt ”KlaraBos mång-

faldspolicy styrelse”. Målet med policyn är att styrelsen ska ha

en med hänsyn till bolagets verksamhet, utvecklingsskede och

förhållanden i övrigt ändamålsenlig sammansättning, präglad

av mångsidighet och bredd avseende de bolagsstämmovalda

ledamöternas kompetens, erfarenhet och bakgrund, samt att

en jämn könsfördelning ska eftersträvas.

Valberedning

Valberedningen är bolagsstämmans organ med enda uppgift

att bereda stämmans beslut i val och arvodesfrågor samt,

i förekommande fall, procedurfrågor för nästkommande

valberedning.

Vid årsstämman den 28 april 2021 antogs principer för

tillsättandet av valberedningen och dess arbete, att gälla

intill dess att beslut om ändring fattas av bolagsstämman.

Valberedningen ska bestå av en representant vardera för de

tre respektive röstmässigt största aktieägarna eller ägargrup-

perna i bolaget, enligt aktieboken per den sista bankdagen

i september.

Om någon av de tre största aktieägarna eller ägargrup-

perna avstår från att utse en ägarrepresentant eller om en

ägarrepresentant avgår innan uppdraget har fullgjorts utan att

den aktieägare eller ägargrupp som har utsett representanten

utser en ny representant, ska styrelsens ordförande uppmana

nästa aktieägare eller ägargrupp i storleksordningen att utse

en ägarrepresentant.

Vid ägarförändringar som påverkar de tre största aktieägarna,

ska den av de tre största aktieägarna som inte har någon

ägarrepresentant i valberedningen kontakta val beredningens

ordförande med önskemål om att utse ledamot. Om ägarför-

ändringen inte är oväsentlig bör ledamot utsedd av aktieägare

eller ägargrupp som inte längre tillhör de tre största ägarna

ställa sin plats till förfogande och den nya aktieägaren eller

ägargruppen tillåtas utse en ledamot.

Valberedningens ledamöter ska offentliggöras på KlaraBos

webbplats senast sex månader före årsstämman. Valbered-

ningen ska inom sig utse valberedningens ordförande.

Styrelsens ordförande eller annan styrelseledamot får inte

vara valberedningens ordförande.

Utöver ovan ordning ska valberedningen ha den samman-

sättning och fullgöra de uppgifter som följer av Koden. Arvode

utgår ej till valberedningens ledamöter. Valberedningen ska

dock ha rätt att få ersättning för utgifter som krävts för att

valberedningen ska kunna fullgöra sitt uppdrag.

Styrelse

Efter bolagsstämman är styrelsen KlaraBos högsta beslutande

och verkställande organ liksom dess ställföreträdare. I denna

egenskap svarar styrelsen enligt aktiebolagslagen för KlaraBos

organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter.

Styrelsen bedömer fortlöpande KlaraBos ekonomiska situation

och tillser att organisationen är utformad så att bokföring,

medelsförvaltning och bolagets ekonomiska förhållanden i

övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.

Styrelsens ordförande har ett särskilt ansvar att leda styrel-

sens arbete och bevaka att styrelsen fullgör sina lagstadgade

uppgifter.

Styrelsearbetet i KlaraBo utvärderas årligen i syfte att

utveckla styrelsens arbetsformer och effektivitet. Det är

styrelsens ordförande som ansvarar för utvärderingen och för

att presentera den för valberedningen. Avsikten med utvärde-

ringen är att få en bild av styrelseledamöternas åsikter om hur

styrelsearbetet bedrivs, säkerställa att styrelsen sammantaget

har nödvändig kompetens samt vilka åtgärder som eventuellt

behöver vidtas för att förbättra styrelsearbetet. Utvärderingen

utgör ett viktigt underlag för valberedningen inför årsstämman.

KlaraBos styrelse ska i enlighet med bolagsordningen

bestå av minst tre och högst åtta ordinarie ledamöter utan

suppleanter. Styrelsens ledamöter väljs årligen på årsstämman

intill dess att nästa årsstämma har hållits, det finns ingen

tidsbegränsning för hur länge en styrelseledamot kan sitta i

styrelsen. Styrelsen består för närvarande av åtta ledamöter,

inklusive ordföranden.

Styrelsen ansvarar för att KlaraBos övergripande mål och

strategier efterlevs, att lagar, regler och interna riktlinjer efter-

levs samt övervaka större investeringar. Det är även styrelsens

Namn Funktion Närvaro

Oberoende

i förhållande

till bolaget

Oberoende

i förhållande

till ägare

Lennart Sten Ordförande 14 Ja Ja

Joacim Sjöberg 12 Ja Ja

Mats Johansson 13 Ja Nej

Lulu Gylleneiden 14 Ja Ja

Anders Pettersson 13 Ja Nej

Håkan Sandberg 13 Ja Ja

Sophia Mattsson-Linnala 14 Ja Ja

Per-Håkan Börjesson 14 Ja Nej

Under året har 14 styrelsemöten hållits.

Bolagsstyrningsrapport

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

Bolagsstyrningsrapport

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten

Styrelse

Ledning

ÖVRIGT

ansvar att tillse att informationsgivningen till marknaden och

investerare präglas av öppenhet och att den är korrekt, relevant

och tillförlitlig samt att VD tillsätts, utvärderas och vid behov

entledigas.

Närvaro på sammanträden och oberoende

Nedan redogörs för styrelseledamöternas närvaro på styrelse-

mötena under 2022 samt vilka styrelseledamöter som enligt

Kodens definition anses oberoende i förhållande till bolaget

och bolagsledningen, respektive i förhållande till bolagets

större aktieägare.

Arbetsordning och utskott

Styrelsen har, i enlighet med aktiebolagslagen, fastställt en

skriftlig arbetsordning för sitt arbete, vilken ska utvärderas,

uppdateras och årligen fastställas på nytt. Arbetsordningen

innehåller även en agenda med fasta beslutspunkter samt

vissa beslutspunkter efter behov, enligt vilken styrelsen

sammanträder.

Styrelsen har rätt att inrätta utskott för att bereda och i vissa

fall besluta kring specifika frågor. Styrelsens ansvar för de

beslut som hanteras inom utskotten kvarstår alltjämt. Om det

finns utskott för specifika frågor ska det av styrelsens arbets-

ordning framgå vilka arbetsuppgifter och vilken beslutanderätt

styrelsen har delegerat till utskotten, samt hur utskotten ska

rapportera till styrelsen.

Revisionsutskott

Revisionsutskottet består av tre ledamöter: Joacim Sjöberg

(styrelseordförande), Lennart Sten, Joacim Sjöberg och Sophia

Mattsson-Linnala. Utskottet ska övervaka bolagsstyrnings-

frågor och tillämpningen av dessa samt granska rutinerna för

KlaraBos riskhantering, styrning och kontroll samt finansiella

rappor tering och lämna förslag för att säkerställa rapportering-

ens tillförlitlighet.

Utskottet ska hålla sig underrättat om revisionen av bolaget

samt granska och övervaka revisorns opartiskhet och själv-

ständighet. Revisionsutskottet bistår även valberedningen vid

upprättande av förslag till årsstämmans beslut om revisorsval.

Ersättningsutskott

Ersättningsutskottet består av tre ledamöter: Lennart Sten

(styrelseordförande), Anders Pettersson och Mats Johansson.

Styrelsens ordförande är ordförande i ersättningsutskottet.

Utskottet ska bereda och övervaka frågor om bland annat

ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor

för bolagsledningen samt följa upp och utvärdera pågående

och under året avslutade program för rörliga ersättningar till

bolagsledningen.

Verkställande direktör

KlaraBos VD är Andreas Morfiadakis. Närmare information om

VD samt övriga ledande befattningshavare återfinns i avsnittet

Ledning.

Bolagets VD sköter, i enlighet med bestämmelserna i

aktiebolagslagen, den löpande förvaltningen enligt styrelsens

riktlinjer och anvisningar. Åtgärder som faller utanför den

löpande förvaltningen beror på deras omfattning och art och

om de är av osedvanligt slag eller av stor betydelse. Åtgärder

utanför den löpande förvaltningen ska som huvudregel beredas

och föredras styrelsen för beslut.

VD ska vidta nödvändiga åtgärder för att bokföringen fullgörs

i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen

ska skötas på ett betryggande sätt. Då VD är underordnad i

förhållande till styrelsen kan styrelsen själv också avgöra ären-

den som ingår i den löpande förvaltningen. VD:s arbete och roll

samt arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD framgår av

den skriftliga VD-instruktion som styrelsen fastställt. Styrelsen

utvärderar löpande VD:s arbete.

Ersättningsrapport

Ersättningar till styrelseledamöter

Arvode och annan ersättning till styrelseledamöterna, inklusive

ordföranden, fastställs av bolagsstämman. På årsstämman

den 3 maj 2022 beslutades att arvode ska utgå till styrelsens

ordförande med 400 000 kr och till övriga ledamöter med

200 000 kr. Vidare beslutades att det till revisions- respektive

ersättningsutskottens ledamöter ska utgå ett arvode om 75 000

kr respektive 40 000 kr per ledamot.

Styrelseordförandes arvode inkluderar arvode för utskotts-

arbete. Styrelsens ledamöter har inte rätt till några förmåner

efter deras uppdrag som styrelseledamöter har upphört.

Utöver ersättningar till ledande befattningshavare har under

året 500 000 kr betalats som ett engångsarvode till Valhalla

Corporate Advisors AB i samband med förvärvet av bestånd i

Skokloster och Gävle. Bolaget kontrolleras av styrelseledamo-

ten Joacim Sjöberg.

Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare

Vid den extra bolagsstämman den 4 mars 2021 beslutade

stämman att anta riktlinjer för ersättning till VD och övriga

ledande befattningshavare. Riktlinjerna innebär i huvudsak

följande:

VD:s ersättning bereds av ersättningsutskottet och fastställs

av styrelsen. Ersättningsutskottet godkänner på förslag från

VD ersättningsnivåer för övriga personer i bolagsledningen.

Ersättningsnivåer och övriga anställningsvillkor ska vara

marknadsmässiga och konkurrenskraftiga samt främja

KlaraBos affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet.

Ersättning till VD och övriga ledande befattningshavare utgår

primärt i form av fast grundlön, men kan även utgå som rörlig

ersättning motsvarande högst 50 procent av den fasta lönen

under den aktuella mätperioden.

Pensionsavsättningar kan göras för personer i bolagsled-

ningen motsvarande maximalt 30 procent av fast kontantlön.

Personer i bolagsledningen ska ha avgiftsbestämda pensions-

planer om inte personen omfattas av förmånsbestämd pension

enligt tvingande kollektivavtalsbestämmelser. Pensionsåldern

är 65 år.

Övriga förmåner i form av sjukvårdsförsäkring, bilförmån och

liknande kan även utgå till bolagets ledande befattningshavare.

Det samlade värdet av dessa förmåner ska motsvara mark-

nadspraxis och utgöra ett begränsat värde i förhållande till den

totala ersättningen.

Styrelsen har rätt att frångå ovanstående riktlinjer helt eller del-

vis om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl som motiverar det.

VD har en ömsesidig uppsägningstid om sex månader med

en rätt till avgångsvederlag vid uppsägning från bolagets sida

Bolagsstyrningsrapport

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

Bolagsstyrningsrapport

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten

Styrelse

Ledning

ÖVRIGT

motsvarande sex månadslöner. Därutöver kan ersättning för

eventuellt åtagande om konkurrensbegränsning utgå till VD

motsvarade högst 60 procent av den fasta kontantlönen.

För övriga ledande befattningshavare är uppsägningstiden

tre till sex månader eller den längre tid som följer av Lagen

om anställningsskydd eller kollektivavtal. Samtliga ledande

befattningshavare ska erhålla oförändrad lön och övriga

anställningsförmåner under uppsägningstiden.

Avtal om ersättning efter avslutat uppdrag

Utöver vad som anges ovan under avsnittet Riktlinjer för

ersättning till ledande befattningshavare har KlaraBo inte träffat

några avtal som ger rätt till pension eller liknande förmåner

efter avträdande av tjänst. Bolaget har inga avsatta eller

upplupna belopp för pensioner och liknande förmåner efter

avträdande av tjänst.

Ersättningar till styrelseledamöter under 2022

Tabellen nedan visar beslutade ersättningar till styrelseleda-

möter. Beloppen sträcker sig från årsstämman 2021-04-28 till

och med årsstämman 2022-05-03.

Ersättningar till ledande befattningshavare under 2022

Tabellen nedan visar samtliga ersättningar som utbetalats till

ledande befattningshavare under räkenskapsåret 2022.

Intern kontroll och riskhantering

Styrelsen har det yttersta ansvaret för den interna kontrollen.

Ansvaret regleras i aktiebolagslagen, årsredovisningslagen

och Koden. Styrelsen ska bland annat tillse att KlaraBo har

god intern kontroll och formaliserade rutiner som säkerställer

att fastlagda principer för finansiell rapportering och intern

kontroll efterlevs samt att det finns ändamålsenliga system för

uppföljning och kontroll av bolagets verksamhet och de risker

som KlaraBo och dess verksamhet är förknippad med.

Syftet med god intern kontroll är att uppnå en ändamålsenlig

och effektiv verksamhet samt att säkerställa tillförlitlig intern och

extern finansiell rapportering samt efterlevnad av tillämpliga

lagar, regler, policys och styrdokument. Den interna kontrollen

omfattar kontroll av organisation, förfarande och stödåtgärder.

Processer och kontrollmoment är baserade på KlaraBos

behov och med beaktande av den bransch med tillhörande

riskbild inom vilken bolaget verkar. För att bibehålla och

utveckla en ändamålsenlig kontrollmiljö har styrelsen bland

annat fastställt styrelsens arbetsordning och instruktion

för VD och den ekonomiska rapporteringen. Därutöver har

KlaraBo utvecklat en struktur med löpande översyn för att

bibehålla och upprätthålla en välfungerande kontrollmiljö.

För att säkerställa en god intern kontroll ansvarar VD för

att den utvärderas årligen. Den interna kontrollen omfattar

även identifiering, analys och hantering av risker baserat på

KlaraBos vision och mål. Riskbedömningen utförs av VD som

presenterar resultatet för revisionsutskottet och styrelsen.

Revision

KlaraBo är, i egenskap av publikt bolag, skyldigt att ha minst

en revisor för granskning av årsredovisningen och bokföringen

samt styrelsens och VD:s förvaltning. Granskningen ska

uppfylla god revisionssed. Bolagets revisor väljs enligt

aktiebolagslagen av bolagsstämman. Revisorn erhåller sitt

uppdrag från, och rapporterar även sin revisionsberättelse till,

bolagsstämman.

Enligt bolagsordningen kan KlaraBo ha en till två revisorer

med högst en revisorssuppleant. PwC är bolagets revisor med

Mats Åkerlund som huvudansvarig. För räkenskapsåret 2022

uppgick ersättningen till 3,0 mkr. Ersättningen avsåg revisions-

uppdrag om 2,2 mkr, skatterådgivning om 0,3 mkr samt 0,4 mkr.

Ersättningen utgår enligt godkänd räkning.

Ersättningar till styrelseledamöter under 2022

Tkr

Styrelse-

arvode

Löner och annan ersättning

(inklusive förmåner) Pension

Total

ersättning

Lennart Sten 400 – – 400

Anders Pettersson 240 – – 240

Lulu Gylleneiden 200 – – 200

Joacim Sjöberg 275 500 – 775

Mats Johansson 240 – – 240

Håkan Sandberg 200 – – 200

Sophia Mattsson-Linnala 275 – – 275

Per Håkan Börjesson 167 – – 167

Totalt 1 997 500 – 2 497

Ersättningar till ledande befattningshavare under 2022

Tkr

Löner och annan ersättning

(inklusive förmåner) Pension

Total

ersättning

Andreas Morfiadakis 2 628 741 3 369

Övriga ledande befattningshavare

(3 st vid årets utgång) 4 341 1 044 5 385

Total 6 969 1 785 8 754

Bolagsstyrningsrapport

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

Bolagsstyrningsrapport

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten

Styrelse

Ledning

ÖVRIGT

Information och kommunikation

KlaraBo har en informations- och kommunikationspolicy samt

en insiderpolicy, antagna av styrelsen, för att säkerställa att

informationsgivning och hantering av insiderinformation sker

på ett korrekt vis med god kvalitet, internt såväl som externt.

VD är övergripande ansvarig för den externa kommunikationen

medan ägarrelaterade frågor och kommunikation hanteras av

ordförande.

Rutiner och regelverk för informationsgivning och insider-

regler grundas på policyer och riktlinjer formulerade i enlighet

med svensk lagstiftning, Stockholmsbörsens regelverk, Koden

och den av EU antagna marknadsmissbruksförordningen

(MAR). Medarbetarna har tillgång till och får instruktioner om

gällande policyer och riktlinjer. Bolagets finansiella rapporter

och pressmeddelanden publiceras på www.klarabo.se i

samband med offentliggörandet.

Intern kontroll och riskhantering

Styrelsen har det yttersta ansvaret för den interna kontrollen.

Ansvaret regleras i aktiebolagslagen, årsredovisningslagen

och Koden. Styrelsen ska bland annat tillse att KlaraBo har

god intern kontroll och formaliserade rutiner som säkerställer

att fastlagda principer för finansiell rapportering och intern

kontroll efterlevs samt att det finns ändamålsenliga system för

uppföljning och kontroll av bolagets verksamhet och de risker

som KlaraBo och dess verksamhet är förknippad med.

Syftet med god intern kontroll är att uppnå en ändamålsenlig

och effektiv verksamhet samt att säkerställa tillförlitlig intern och

extern finansiell rapportering samt efterlevnad av tillämpliga

lagar, regler, policys och styrdokument. Den interna kontrollen

omfattar kontroll av organisation, förfarande och stöd åtgärder.

Processer och kontrollmoment är baserade på KlaraBos

behov och med beaktande av den bransch med tillhörande

riskbild inom vilken bolaget verkar. För att bibehålla och

utveckla en ändamålsenlig kontrollmiljö har styrelsen bland

annat fastställt styrelsens arbetsordning och instruktion för

VD och den ekonomiska rapporteringen. Därutöver har

KlaraBo utvecklat en struktur med löpande översyn för att

bibehålla och upprätthålla en välfungerande kontrollmiljö.

För att säkerställa en god intern kontroll ansvarar VD för

att den utvärderas årligen. Den interna kontrollen omfattar

även identifiering, analys och hantering av risker baserat på

KlaraBos vision och mål. Riskbedömningen utförs av VD som

presenterar resultatet för revisionsutskottet och styrelsen.

KlaraBo har inte någon särskild funktion för internrevision.

Styrelsen utvärderar årligen behovet av en sådan funktion och

ahr bedömt att det löpande interna arbetet med internkontroll,

som företrädesvis utförs av företagsledningen, utgör en tillräck-

lig granskningsfunktion med hänsyn till bolagets verksamhet

och storlek.

Revision

KlaraBo är, i egenskap av publikt bolag, skyldigt att ha minst

en revisor för granskning av årsredovisningen och bokföringen

samt styrelsens och VD:s förvaltning. Granskningen ska

uppfylla god revisionssed. Bolagets revisor väljs enligt

aktiebolagslagen av bolagsstämman. Revisorn erhåller sitt

uppdrag från, och rapporterar även sin revisionsberättelse till,

bolagsstämman.

Enligt bolagsordningen kan KlaraBo ha en till två revisorer

med högst en revisorssuppleant. PwC är bolagets revisor

med Mats Åkerlund som huvudansvarig. För räkenskapsåret

2022 uppgick ersättningen till 3,0 mkr. Ersättningen avsåg

revisionsuppdrag om 2,2 mkr, skatterådgivning om 0,3 mkr

samt 0,4 mkr. Ersättningen utgår enligt godkänd räkning.

Information och kommunikation

KlaraBo har en informations- och kommunikationspolicy samt

en insiderpolicy, antagna av styrelsen, för att säkerställa att

informationsgivning och hantering av insiderinformation sker

på ett korrekt vis med god kvalitet, internt såväl som externt.

VD är övergripande ansvarig för den externa kommunikationen

medan ägarrelaterade frågor och kommunikation hanteras

av ordförande.

Rutiner och regelverk för informationsgivning och insider-

regler grundas på policyer och riktlinjer formulerade i enlighet

med svensk lagstiftning, Stockholmsbörsens regelverk, Koden

och den av EU antagna marknadsmissbruksförordningen

(MAR). Medarbetarna har tillgång till och får instruktioner om

gällande policyer och riktlinjer. Bolagets finansiella rapporter

och pressmeddelanden publiceras på www.klarabo.se i

samband med offentliggörandet.

Bolagsstyrningsrapport

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

Bolagsstyrningsrapport

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten

Styrelse

Ledning

ÖVRIGT

Uppdrag och ansvarsfördelning

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten

för år 2022 på sidorna 92–96 och för att den är upprättad i enlighet

med årsredovisningslagen.

Granskningens inriktning och omfattning

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär

att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inrikt-

ning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning

och omfattning som en revision enligt International Standards on

Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna

granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.

Uttalande

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet

med 6 kap. 6§ andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen

samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med

årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i överens-

stämmelse med årsredovisningslagen.

Malmö den 29 mars 2023

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Mats Åkerlund

Auktoriserad revisor

Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten

Till bolagstämman i KlaraBo Sverige AB (publ), org.nr 559029-2727

Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

Bolagsstyrningsrapport

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten

Styrelse

Ledning

ÖVRIGT

Styrelse

Lennart Sten

(född 1959)

Styrelseordförande sedan 2018.

Utbildning: Jurist kandidatexamen, Stockholms

universitet, 1987.

Övrig erfarenhet: VD för Svenska Handelsfastigheter

AB, Europa VD GE Real Estate och styrelseordförande i

CLS Holdings plc.

Andra pågående uppdrag: Styrelseordförande i CLS

Holdings plc, styrelseledamot i Interogo Holding AG,

Easy Depot AB och Vestigia Development AB.

Innehav i bolaget: 1 995 000 A-aktier och 2 980 609

B-aktier, direkt och indirekt genom Elivågor AB.

Lulu Gylleneiden

(född 1974)

Styrelseledamot sedan 2018.

Utbildning: Fastighetsmäklare, 1994.

Övrig erfarenhet: Att etablera fastighetsbolag på den

skandinaviska marknaden. Bred och lång erfarenhet från

fastighets- och byggbranschen i ledande befattningar.

Tidigare fastighetschef hos Lidl Sverige, VD i Malthus

(Sverige, Finland) och affärschef hos NCC.

Andra pågående uppdrag: Affärsutvecklingschef

i Easy Depot AB.

Innehav i bolaget: 34 000 A-aktier och 18 400 B-aktier.

Mats Johansson

(född 1961)

Styrelseledamot sedan 2015.

Utbildning: Gymnasial utbildning.

Övrig erfarenhet: Grundare av Abraxas Holding AB,

ZetaDisplay AB samt MultiQ International AB samt

medgrundare till Iconovo AB, Easy Depot AB samt

Nudging Capital AB.

Andra pågående uppdrag: Styrelseordförande i Abraxas

Holding AB, SIB Solutions AB, Easy Depot AB, Volubus

AB och Endeavor Equity Sweden AB, styrelseledamot

i Iconovo AB, Nudging Capital AB och prokurist i Zenit

Equestrian.

Innehav i bolaget: 2 699 400 A-aktier indirekt genom

Abrax Holding AB.

Per Håkan Börjesson

(född 1954)

Styrelseledamot sedan 2021.

Utbildning: Civilingenjör, Linköpings tekniska högskola,

industriell ekonomi, 1978 och MBA, Columbia University,

NYC, NY, 1980.

Övrig erfarenhet: Erfarenheter från familjeföretag,

onoterade aktier och kapitalförvaltning.

Andra pågående uppdrag: Styrelseledamot och

verkställande direktör i Investment AB Spiltan och

Företagspartner i B P Invest Aktiebolag. Styrelseledamot

i Bröderna Börjessons Bil Aktiebolag, P&E Persson AB,

P&E Samhällsfastigheter AB.

Innehav i bolaget: 1 800 000 A-aktier och 11 006 647

B-aktier indirekt genom Investment AB Spiltan och Br.

Börjessons Bil AB:s pensionsstiftelse.

Styrelse

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

Bolagsstyrningsrapport

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten

Styrelse

Ledning

ÖVRIGT

Anders Pettersson

(född 1959)

Styrelseledamot sedan 2017.

Utbildning: Civilingenjörexamen och civilekonomexamen

vid Lunds universitet.

Övrig erfarenhet: Nuvarande styrelseuppdrag i bl.a.

Skabholmen Invest AB och Wallbox N.V. Tidigare

koncernchef i Thule AB.

Andra pågående uppdrag: Styrelseordförande i Wallbox

N.V, Ninbeta AB, Ninalpha AB, Skabholmen Invest AB,

Hawoc Investment AB, Ningamma AB, Simrishamns Bok

handel AB och COWAH Investment AB, styrelseledamot

i PS Enterprise AB, Aston Harald Mekaniska Verkstad

AB, PSIW Enterprise AB, Kensington Capital Acquisition

Corp. V. KCGI-UN, Stanadyne Inc och ANMIRO AB,

styrelsesuppleant i WN Enterprise AB.

Innehav i bolaget: 3 966 316 A-aktier och 3 545 538

B-aktier, indirekt genom Ninalpha AB och Ningamma AB.

Håkan Sandberg

(född 1948)

Styrelseledamot sedan 2019.

Utbildning: Företagsekonomiska kurser vid Stockholms

universitet och Linköpings universitet.

Övrig erfarenhet: Representant för Pensionskassan

SHB Försäkringsförening. Tidigare bl.a. vice VD i

Handelsbanken.

Andra pågående uppdrag: Styrelseledamot i Scandi-

navian Resort i Sälen AB och Intea Fastigheter AB (publ).

Innehav i bolaget: 50 000 A-aktier och 9 360 610

B-aktier, direkt och indirekt genom Pensionskassan SHB

Tjänstepensionsförening.

Joacim Sjöberg

(född 1964)

Styrelseledamot sedan 2020.

Utbildning: LLM Stockholms universitet, 1990 och

studier vid London School of Economics samt Stockholms

universitet.

Övrig erfarenhet: Tidigare bakgrund inom fastighets-

transaktioner och investmentbanking med olika

chefs befattningar hos bl.a. Jones Lang LaSalle, Enskilda

Securities och Swedbank där han var Head of Corporate

Finance.

Andra pågående uppdrag: VD i Castellum AB,

Styrelseledamot och VD i Valhalla Corporate Advisor AB,

styrelseledamot i Wästbygg Gruppen AB (publ) och Entra

ASA.

Innehav i bolaget: 17 400 B-aktier samt köpoptioner

avseende 100 000 B-aktier.

Joacim Sjöberg har ingått ett hembudsavtal enligt vilken

han är förpliktigad att erbjuda optionsutställaren, eller den

optionsutställaren anvisar, att förvärva köpoptionerna för

den händelse han avser att överlåta optionerna.

Sophia Mattsson-Linnala

(född 1966)

Styrelseledamot sedan 2021.

Utbildning: Ekonomlinjen vid Stockholms universitet

med inriktning mot ekonomiska kalkyler (1986–1989)

samt kurser inom institutionen för Lantmäteri på KTH

innefattandes bland annat fastighetsmarknad och fastig-

hetsvärdering samt byggnads- och installationsteknik

(1988–1989).

Övrig erfarenhet: Ordförande i kommission som analy

serar och kartlägger bl.a. hur bostäders läge och kvalitet

beaktas i förhållande till andra faktorer i hyressättningen.

Sophia Mattsson-Linnala har tidigare arbetat som bl.a.

VD på Rikshem AB (publ) och varit styrelseledamot i

Sweden Green Building Council.

Andra pågående uppdrag: Styrelseledamot och ägare

i SML ekonomi och fastighet AB, styrelseledamot i Sh

bygg, sten och anläggning AB, Sh asfalt AB, TM Anlägg

ning i Uppland AB, Anders Bodin Fastigheter AB,

Vallentuna Betong AB, JMG Betong AB och COVITUM AB.

Innehav i bolaget: Innehav i bolaget: 17 400 B-aktier

samt köpoptioner avseende 128 000 B-aktier.

Sophia Mattsson-Linnala har ingått ett hembudsavtal enligt

vilken hon är förpliktigad att erbjuda optionsutställaren, eller

den optionsutställaren anvisar, att förvärva köpoptionerna för

den händelse hon avser att överlåta optionerna.

Styrelse

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

Bolagsstyrningsrapport

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten

Styrelse

Ledning

ÖVRIGT

Ledning

Andreas Morfiadakis

(född 1976)

Verkställande direktör sedan 2017.

Utbildning: Bachelor’s degree, DePaul University

Chicago, 2000.

Övrig erfarenhet: Tidigare vice VD och CFO i Victoria

Park AB.

Andra pågående uppdrag: Ägare och styrelseledamot i

Falknästet AB och styrelse-suppleant i HESIA Konsult AB.

Innehav i bolaget: 2 331 287 A-aktier privat och indirekt

genom Falknästet AB, 30 000 B-aktier och 841 379

tecknings optioner medförande rätt till teckning av lika

många B-aktier.

Jenny Appenrodt

(född 1974)

CFO sedan 2020.

Utbildning: Kalmar handelshögskola, kurser inom

statistik, redovisning, ekonomi m.m. (1995–1997), Lunds

universitet, magisterexamen i finansiering (1997–1998)

samt medlem i Association of Corporate Treasurers,

London.

Övrig erfarenhet: Tidigare finanschef hos Hilding Anders.

Flera ledande finans- och ekonomibefattningar inom

Thule-koncernen.

Andra pågående uppdrag: Styrelse ledamot i Hilding

Anders Spain SL, Hilding Anders Holdings, samt joint

administrator i Hilding Anders Spain SL och Hilding

Anders Holdings.

Innehav i bolaget: 12 500 B-aktier och 265 000

teckningsoptioner medförande rätt till teckning av lika

många B-aktier.

Jimmy Larsson

(född 1974)

Fastighetschef sedan 2019.

Utbildning: Kandidatexamen i fastighetsvetenskap,

Malmö Universitet, 2001.

Övrig erfarenhet: 20 års erfarenhet av bostads-

förvaltning. Har tidigare haft chefspositioner hos bl.a.

Brogripen AB, Ikano Bostad och Riksbyggen. Ledamot

i Hyresnämnden i Malmö.

Andra pågående uppdrag: Intresseledamot i

hyresnämnden i Malmö samt distriktstyrelseledamot

i Fastighetsägarna.

Innehav i bolaget: 100 000 A-aktier, 50 000 B-aktier och

79 526 teckningsoptioner medförande rätt till teckning

av lika många B-aktier.

Magnus Johansson

(född 1977)

Affärsutvecklings- och nyproduktionschef sedan 2021.

Utbildning: Högskoleingenjör, informationsingenjörs-

programmet högskolan i Kalmar.

Övrig erfarenhet: Magnus har arbetat som verkställande

direktör i KlaraBo Projektutveckling AB och KlaraBo

Bostadsförvaltning AB, före bolagen förvärvade av

KlaraBo.

Andra pågående uppdrag: Ägare och styrelseledamot

i RMJ Konsult AB, styrelseordförande i Bostadsrätts-

föreningen Palissaderna samt delägare i Kuststaden

Holding AB.

Innehav i bolaget: 324 009 B-aktier.

Ledning

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

100

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

Bolagsstyrningsrapport

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten

Styrelse

Ledning

ÖVRIGT

Fastighetsförteckning

Antal lägenheter Uthyrbar yta, kvm

Ort Fastighetsbeteckning 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok >5 rok Totalt Bostad Lokal Övrigt Totalt

Bjuv Tibbarp 1:91 12 18 18 6 0 54 3 204 0 20 3 224

Bollnäs Annexet 2 2 6 2 1 1 12 924 368 91 1 383

Bollnäs Balder 2, 3, 4 0 0 10 2 0 12 912 0 0 912

Bollnäs Gnistan 2 0 6 4 3 0 13 1 031 579 18 1 628

Bollnäs Häggesta 4:21 8 0 0 0 0 8 392 0 0 392

Bollnäs Häggesta 7:101–7:102 69 158 45 6 9 287 18 735 226 317 19 278

Bollnäs Ren 30:17, 30:49, 30:67 4 12 10 0 0 26 1 730 0 0 1 730

Bollnäs Ren 30:204–351 1 55 33 61 0 150 13 648 52 309 14 009

Bollnäs Ren 30:352, 30:353 0 27 49 0 0 76 4 944 60 95 5 099

Bollnäs Säversta 7:75 8 8 0 8 0 24 1 376 0 237 1 613

Borlänge Kvarnsveden 3:196–3:197 27 117 12 1 0 157 8 958 0 119 9 077

Borlänge Källan 8 6 1 11 0 0 18 1 086 0 0 1 086

Borlänge Sigge 5 0 0 0 0 0 0 0 3 942 0 3 942

Borlänge Skräddaren 2 0 0 0 0 0 0 0 3 072 0 3 072

Gävle Vallbacken 10:5 11 8 10 0 0 29 1 613 173 65 1 851

Gävle Vallbacken 10:6 0 16 0 0 0 16 944 0 58 1 002

Gävle Vallbacken 10:7 3 9 13 1 0 26 1 926 0 181 2 107

Gävle Väster 29:5 9 18 29 3 1 60 4 038 408 378 4 824

Helsingborg Navaren 8 & 10 0 66 8 1 0 75 4 588 28 562 5 178

Huskvarna Ekorren 1 36 25 63 23 0 147 9 921 108 381 10 410

Höganäs Sjöcrona 6 & 7 15 20 15 6 0 56 3 185 0 0 3 185

Höör Räven 17 4 12 20 5 0 41 2 769 0 0 2 769

Ludvika Lisselmågtorpet 10:14 0 0 0 0 0 0 0 40 40 80

Ludvika Skälkenstorp 17:1–17:16 2 4 60 0 0 66 4 346 0 0 4 346

Ludvika Öraberget 10:39–59:2 34 41 31 6 0 112 6 950 461 46 7 457

Ludvika Öraberget 11:80–11:82 26 11 9 0 0 46 2 796 0 0 2 796

Ludvika Örntorp 1:29–5:35 0 28 24 0 0 52 4 197 0 0 4 197

Ludvika Örntorp 3:5 0 0 0 0 0 0 0 0 36 36

Malmö Hälleflundran 8 10 34 7 2 1 54 3 356 226 72 3 654

Malmö Skrattmåsen 4 0 0 0 0 0 0 0 2 443 0 2 443

Motala Munken 4 6 4 22 14 0 46 3 282 0 0 3 282

Nybro Delfinen 1 10 18 13 0 0 41 2 170 0 130 2 300

Nybro Lärkan 13 & Bofinken 6 9

42 6 0 0 57 3 168 0 275 3 442

Nybro Räven 1 17 30 31 0 0 78 4 518 0 324 4 842

Nybro Valen 1 18 54 15 0 0 87 4 706 83 303 5 091

Fastighetsförteckning

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

101

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Fastighetsförteckning

Nyckeltal/definitioner

Kalendarium

KlaraBos historia

Antal lägenheter Uthyrbar yta, kvm

Ort Fastighetsbeteckning 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok >5 rok Totalt Bostad Lokal Övrigt Totalt

Oskarshamn Duvan 4 3 8 6 0 0 17 1 143 0 0 1 143

Oskarshamn Duvan 5 7 1 5 1 1 15 954 0 0 954

Oskarshamn Elefanten 30 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Oskarshamn Orion 2 0 0 0 0 0 0 0 1 744 63 1 807

Ronneby Björnen 4 6 12 12 0 0 30 1 668 0 162 1 830

Ronneby Björnen 5 9 15 18 0 0 42 2 472 0 26 2 498

Ronneby Brottaren 3 0 33 39 0 1 73 4 645 0 182 4 827

Ronneby Elsa 12 0 11 3 0 0 14 901 0 0 901

Ronneby Ernst 1 0 1 1 0 0 2 155 171 0 326

Ronneby Ernst 7 0 10 9 2 0 21 1 676 2 514 256 4 446

Ronneby Frans 1 1 8 3 1 0 13 990 0 115 1 105

Ronneby Fäktaren 9 0 10 17 0 0 27 1 871 88 0 1 959

Ronneby Gertrud 12 5 21 9 9 0 44 3 289 178 50 3 517

Ronneby Illern 1 1 0 3 4 1 9 772 145 0 917

Ronneby Illern 2 4 14 21 9 0 48 3 533 331 0 3 864

Ronneby Johannishus 1:19 0 0 0 0 0 0 0 104 0 104

Ronneby Knut 19 7 15 0 0 0 22 1 256 1 818 181 3 255

Ronneby Löparen 3 0 31 23 2 0 56 3 244 380 147 3 771

Ronneby Per 6 0 1 5 1 0 7 629 483 2 1 114

Ronneby Skytten 3 & 4 6 1 10 0 0 17 1 011 110 80 1 201

Skokloster Skokloster 15:1 3 1 6 3 3 16 1 286 57 0 1 343

Skokloster Skokloster 15:2 0 9 11 4 0 24 1 780 0 0 1 780

Skokloster Skokloster 15:3 16 12 6 0 0 34 1 776 0 0 1 776

Skokloster Skokloster 15:4 5 3 1 0 0 9 445 0 0 445

Skokloster Skokloster 15:5 0 0 3 1 1 5 445 0 0 445

Skokloster Skokloster 17:1 0 18 27 9 0 54 4 005 1 455 0 5 460

Smedjebacken Borgen 9 2 5 5 0 2 14 864 683 0 1 547

Smedjebacken Hagbacken 4 0 8 0 0 0 8 402 0 0 402

Smedjebacken Kugghjulet 5 0 17 0 0 0 17 970 120 0 1 090

Smedjebacken Mataren 1 0 4 0 0 0 4 201 0 0 201

Smedjebacken Posten 10 0 0 8 0 0 8 744 436 0 1 180

Smedjebacken Posten 11 3 12 3 0 0 18 1 027 80 0 1 107

Smedjebacken Skakbordet 1 & 2 0

12 0 0 0 12 602 0 0 602

Sundsvall Gångsta 1:2 13 68 45 13 1 140 10 229 0 0 10 229

Sundsvall Härsta 9:3 25 101 149 15 0 290 18 960 0 310 19 270

Svalöv Felestad 27:146 12 18 18 6 0 54 3 204 0 0 3 204

Tranås Biljarden 15 1 9 2 5 0 17 1 255 0 42 1 297

Tranås Bägaren 4 0 5 2 1 0 8 555 0 0 555

Tranås Duvan 18 3 6 0 0 0 9 437 30 0 467

 Fastighetsförteckning, forts.



Fastighetsförteckning

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

102

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Fastighetsförteckning

Nyckeltal/definitioner

Kalendarium

KlaraBos historia

Antal lägenheter Uthyrbar yta, kvm

Ort Fastighetsbeteckning 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok >5 rok Totalt Bostad Lokal Övrigt Totalt

Tranås Eldaren 23 0 11 4 0 0 15 1 027 0 0 1 027

Tranås Hästen 1 5 6 11 1 0 23 1 421 20 8 1 449

Tranås Höken 14 6 2 2 0 0 10 544 0 0 544

Tranås Knekten 1 0 18 3 6 0 27 1 943 90 0 2 033

Tranås Lokatten 14 6 5 4 2 0 17 918 236 738 1 892

Tranås Lyran 5 2 4 3 0 0 9 582 0 0 582

Tranås Muraren 1 2 4 0 1 0 7 432 0 0 432

Tranås Mården 13 2 8 2 1 1 14 893 0 6 899

Tranås Norrmalm 13 2 4 11 4 0 21 1 621 532 14 2 167

Tranås Snickaren 13 2 0 4 0 0 6 410 0 120 530

Tranås Snickaren 9 2 0 8 0 0 10 655 0 46 701

Tranås Spinnaren 9 0 0 5 0 0 5 371 0 0 371

Tranås Strömsholmen 1 2 17 6 6 4 35 2 642 0 15 2 657

Tranås Södra Gyllenfors 21 1 1 2 1 1 6 497 0 0 497

Tranås Tigern 7 4 2 5 0 0 11 610 40 106 756

Tranås Tjädern 20 3 25 13 0 0 41 2 660 187 115 2 962

Tranås Vega 2 0 16 0 0 0 16 932 0 107 1 039

Tranås Väduren 1 1 3 0 1 0 5 344 0 0 344

Trelleborg Boktryckaren 1 16 24 56 0 0 96 6 604 0 216 6 820

Trelleborg Delfinen 51 & 52 10 59 16 1 0 86 5 435 1 332 64 6 832

Trelleborg Fagerängen 1–6 73 143 129 12 9 366 24 744 4 901 210 29 855

Trelleborg Gamen 15 0 0 0 5 0 5 460 0 0 460

Trelleborg Hermelinen 3 0 0 0 0 0 0 0 808 0 808

Trelleborg Husaren 16 0 3 9 0 0 12 926 0 47 973

Trelleborg Husaren 17 8 4 6 0 0 18 990 0 0 990

Trelleborg Illern 1 & Hermelinen 1, 2, 4 25 24 12 2 0 63 3 536 751 130 4 417

Trelleborg Katten 40 1 3 8 0 0 12 815 140 11 966

Trelleborg Lavendeln 1 0 3 3 3 0 9 579 0 0 579

Trelleborg Linden 12 2 12 2 1 0 17 999 39 2 1 040

Trelleborg Lodjuret 1 0 4 6 0 0 10 707 0 0 707

Trelleborg Orren 22 0 9 17 1 0 27 2 022 392 0 2 414

Trelleborg Sjöjungfrun 11 7 8 16 4 0 35 2 291 509 0 2 800

Trelleborg Spoven 3 16

2 0 0 0 18 761 0 0 761

Trelleborg Stigbygeln 6 26 31 24 1 3 85 5 302 33 69 5 404

Trelleborg Triangeln 40 18 3 0 0 0 21 699 0 20 719

Trelleborg Triangeln 45 4 6 5 0 0 15 899 292 25 1 216

Trelleborg Väduren 8 & 13 1 13 5 0 0 19 1 210 5 325 0 6 535

Umeå Krukan 16 0 35 12 12 0 59 4 121 0 0 4 121

Umeå Krukan 18 6 18 12 0 0 36 2 325 0 4 2 329

Umeå Lyftkroken 1 0 2 0 3 1 6 521 54 0 575

 Fastighetsförteckning, forts.



Fastighetsförteckning

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

103

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Fastighetsförteckning

Nyckeltal/definitioner

Kalendarium

KlaraBos historia

Antal lägenheter Uthyrbar yta, kvm

Ort Fastighetsbeteckning 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok >5 rok Totalt Bostad Lokal Övrigt Totalt

Umeå Lyftkroken 2 0 3 0 4 0 7 550 0 0 550

Umeå Mosippan 1 0 8 10 0 0 18 1 152 0 0 1 152

Vaggeryd Staren 5 3 0 11 0 0 14 878 169 60 1 107

Vaggeryd Trasten 3 0 0 4 0 0 4 304 0 0 304

Vaggeryd Ålen 1 8 14 11 3 0 36 2 510 0 155 2 665

Vaggeryd Ålen 2 8 14 11 3 0 36 2 510 0 22 2 532

Vaggeryd Ålen 4 8 15 9 4 0 36 2 508 0 136 2 644

Visby Bogen 1 69 144 170 20 0 403 26 503 856 617 27 976

Visby Stäven 1 79 101 283 19 0 482 32 661 1 984 496 35 141

Västervik Fabrikanten 10–11 2 4 7 0 0 13 847 0 49 896

Västervik Fabrikanten 21 6 6 9 0 0 21 1 382 0 32 1 413

Västervik Fogden 1 0 0 0 0 0 0 0 4 409 25 4 434

Västervik Grönkålen 1 7 6 4 0 0 17 895 0 0 895

Västervik Hovslagaren 19 1 4 3 2 1 11 880 0 0 880

Västervik Jättegrytan 2 0 8 16 19 1 44 4 080 0 67 4 147

Västervik Krämaren 7 0 2 3 2 0 7 577 335 0 912

Västervik Lingonet 18 0 0 0 0 0 0 0 560 0 560

Västervik Långholmen 1 0 5 7 1 0 13 970 452 0 1 422

Västervik Masten 3 1 7 0 0 0 8 420 0 0 420

Västervik Prosten 22 0 4 0 0 0 4 261 300 0 561

Västervik Residenset 11 0 1 3 1 0 5 360 165 0 525

Västervik Residenset 12 1 2 3 0 0 6 435 193 0 628

Västervik Skeppet 5 0 6 6 6 0 18 1 318 0 118 1 436

Västervik Svanen 7 2 4 2 2 0 10 658 0 0 658

Västervik Tuppen 9 3 5 4 0 0 12 648 0 12 660

Västervik Vimpeln 3 4 8 3 0 0 15 764 0 0 764

Östersund Bakplåten 1 14 104 122 7 0 247 17 374 879 1 268 19 521

Östersund Bönboken 4 2 5 5 5 1 18 1 222 193 147 1 562

Östersund Degskrapan 2 4 17 2 2 0 25 1 581 72 96 1 749

Östersund Flossamattan 1 1 44 33 30 16 124 9 941 69 780 10 790

Östersund Färgaren 2 0 4 3 3 0 10 820 461 144 1 425

Östersund Handlanden 3 2 15 1 0 0 18 1 097 56 96 1 249

Östersund Mangården 1 36

41 8 20 0 105 5 283 0 492 5 775

Östersund Medeltiden 1 0 0 32 0 0 32 2 640 27 192 2 859

Östersund Räntmästaren 2 0 2 3 3 0 8 767 305 78 1 150

Östersund Symaskinen 1 8 28 55 1 4 96 7 060 425 624 8 108

Östersund Vallmon 1 2 3 0 0 2 7 487 0 36 523

Östersund Yllemattan 1 22 92 22 32 0 168 10 272 138 1 002 11 412

Östersund Åkaren 1 3 9 2 4 0 18 1 211 114 110 1 435

Total 1 028 2 615 2 328 496 66 6 533 433 080 51 037 14 595 498 712

 Fastighetsförteckning, forts.

Fastighetsförteckning

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

104

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Fastighetsförteckning

Nyckeltal/definitioner

Kalendarium

KlaraBos historia

Nyckeltal/definitioner

Nyckeltal Definition Syfte

Driftnetto

Nettoomsättning fastighetsförvaltning före eliminering av koncerninterna hyror minus

fastighetsförvaltningens kostnader.

Nyckeltalet mäter fastighetsbolagens överskott från verksamheten och visar bolagets förmåga

att finansiera verksamheten med egna medel

Marknadsvärde/kvm

Förvaltingsfastigheter exklusive nyproduktion dividerat med fastighetsportföljens totala

uthyrningsbara yta.

Nyckeltalet visar utvecklingen av värdet på koncernens förvaltningsfastigheter i förhållande till

yta över tid.

Överskottsgrad, %

Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Används för att visa hur stor andel av intäkterna som återstår efter fastighetskostnader. Nyckeltalet

är ett effektivitetsmått som kan jämföras mellan fastighetsbolag och även över tid.

Reell uthyrningsgrad, %

Antal uthyrda lägenheter inklusive lägenheter ställda för renovering samt lägenheter

med tecknat hyreskontrakt dividerat med totalt antal lägenheter.

Används för att belysa den verkliga uthyrningsgraden i koncernen justerad för frivillig vakans i form

av renoveringar samt tillfällig omflyttningsvakans.

Soliditet, %

Totalt eget kapital i förhållande till balansomslutningen vid periodens slut. Nyckeltalet används för att belysa koncernens räntekänslighet och finansiella stabilitet.

Belåningsgrad, %

Totala räntebärande skulder minus likvida medel vid periodens utgång i förhållande

till förvaltningsfastigheter.

Används för att belysa den finansiella risken och hur stor del av verksamheten som är belånad

med räntebärande skulder efter avdrag av tillgänglig kassa. Nyckeltalet ger jämförbarhet mellan

fastighetsbolag.

Belåningsgrad förvaltnings fastigheter, %

Räntebärande skulder relaterade till förvaltningsfastigheter i förhållande till

förvaltningsfastigheter exkl. pågående nyproduktion.

Används för att belysa den finansiella risken och hur stor del av förvaltningsverksamheten som

är belånad med räntebärande skulder.

Räntetäckningsgrad, ggr

Rörelseresultat på 12 månaders basis dividerat med räntenettot. Nycketalet visar hur många gånger koncernen klarar av att betala sina räntor med resultatet från

den operativa verksamheten, och belyser hur känslig koncernen är för ränteförändringar.

Långsiktigt substansvärde, mkr

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, med återläggning av uppskjuten

skatt och derivat hänförligt till helägd andel.

Nyckeltalet är ett etablerat mått på koncernens långsiktiga substansvärde och möjliggör analys

och jämförelse mellan fastighetsbolag.

Förvaltningsresultat per aktie, kr

Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till vägt

genomsnittligt antal aktier under perioden före utspädning.

Används för att belysa förvaltningsresultat per aktie på ett för börsbolagen enhetligt sätt.

Eget kapital per aktie, kr

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till antalet utestående

aktier vid periodens slut.

Nyckeltalet visar hur stor andel av koncernens redovisade eget kapital varje aktie representerar.

Långsiktigt substansvärde per aktie, kr

Långsiktigt substansvärde i förhållande till antalet utestående aktier vid periodens slut. Används för att belysa koncernens långsiktiga substansvärde per aktie på ett för börsbolagen

enhetligt sätt.

Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, %

Procentuell förändring av förvaltningsresultat per aktie under perioden. Används för att belysa den procentuella utvecklingen av förvaltningsresultatet över tid.

Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde

per aktie, %

Procentuell förändring av långsiktigt substansvärde per aktie under perioden. Används för att belysa den procentuella utvecklingen av det långsiktiga substansvärdet över tid.

Nyckeltal/definitioner

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

105

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Fastighetsförteckning

Nyckeltal/definitioner

Kalendarium

KlaraBos historia

Kalendarium

Årsstämma 2022 3 maj 2023

Delårsrapport Q1 2023 3 maj 2023

Delårsrapport Q2 2023 14 juli 2023

Delårsrapport Q3 2023 26 oktober 2023

Bokslutskommuniké 15 februari 2024

IR-kontakter

Andreas Morfiadakis, vd

+46 76 133 16 61

andreas.morfiadakis@klarabo.se

Patrick Lindström, IR-ansvarig

+46 70 971 12 70

patrick.lindstrom@klarabo.se

Kontakt Investor relations

ir@klarabo.se

Kalendarium

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

106

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Fastighetsförteckning

Nyckeltal/definitioner

Kalendarium

KlaraBos historia

2017

KlaraBo grundades av bland andra nuvarande

VD:n Andreas Morfiadakis. I samband med

en nyemission som tillförde bolaget 65 mkr

tillkom bland andra Lennart Sten som även är

bolagets ordförande. Under året genomfördes

de första markförvärven, vilket skedde i Bjuv

och Svalöv med målet att uppföra hyres-

lägenheter.

2018

Ytterligare en nyemission genomfördes som

tillförde bolaget 287 mkr. Ett bestånd om

närmare 1 600 bostäder förvärvades i Malmö,

Sundsvall, Borlänge, Ludvika, Bollnäs och

Smedjebacken. KlaraBo fick en marktill-

delning i Hässleholm för uppförande av

cirka 60 hyresbostäder.

2019

Byggstart av 110 hyreslägenheter skedde

i Höganäs och Svalöv. Förvärv genomfördes

av 74 hyreslägenheter i Helsingborg samt

45 byggrätter i Höör från kommunen. Därtill

erhölls markanvisning för uppförande av ett

20-tal hyreslägenheter i Lund.

2020

KlaraBo tillfördes cirka 328 mkr efter en

nyemission till främst befintliga aktieägare.

Bolaget förvärvade drygt 800 hyreslägenheter

samt samhällsfastigheter i Trelleborg från

kommunen för cirka 1 mdr kr. Förvärv av mark

och byggrätter i Motala respektive Trelleborg

genomfördes också för uppförande av totalt

cirka 70 hyreslägenheter.

2021

KlaraBo förvärvade Kuststaden varefter

bolaget hade sammanlagt över 5 000

lägenheter i förvaltning och ett fastighetsvärde

över stigande 6 mdr kr. Förvärv genomfördes

av drygt 270 hyreslägenheter i Gävle och

Håbo samt byggrätter i Kristianstad avseende

95 hyreslägenheter. Bolagets B-aktie

noterades på Nasdaq Stockholms huvud-

lista i december.

2022

KlaraBo förvärvade totalt drygt 1 000

lägenheter varav den absoluta merparten

i Östersund. Även Umeå tillkom som ny ort

för KlaraBo genom förvärv. En stor del av

fokuset under året lades på fortsatt förädling

av beståndet och i snitt renoverades cirka

70 lägenheter per kvartal vilket var ett

nytt rekord.

Text och produktion: Hallvarsson & Halvarsson i samarbete med KlaraBo. Foto: Madelene Engh, Christoffer Lomfors med flera.

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

KlaraBos historia 107

INNEHÅLL

INTRODUKTION

MARKNAD OCH STRATEGIER

VERKSAMHET

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Fastighetsförteckning

Nyckeltal/definitioner

Kalendarium

KlaraBos historia

Hyllie Stationstorg

2 215 32 Malmö

Info@klarabo.se