ÅRSREDOVISNING 2021
KlaraBo i korthet
KlaraBo är ett fastighetsbolag med långsiktigt
förvaltningsperspektiv. Verksamheten är indelad
i förvaltning och förädling, nyproduktion samt
förvärv av bostadsfastigheter. Bolaget har huvud-
kontor i Malmö men är verksamt över hela Sverige.
Fastighetsportföljen består av förvaltnings-
fastigheter samt av en projektportfölj med mark
och byggrätter för nyproduktion av bostäder.
Fastigheterna är belägna från Trelleborg i söder,
Visby i öster till Sundsvall i norr och indelade i fyra
förvaltningsregioner; Syd, Öst, Mitt och Nord.
Förvaltnings-
fastigheter
Projektportfölj
Förvaltning
och förädling
Nyproduktion
Förvärv
av bostads -
fastigheter
Verksamheten
Fastighetsportfölj
5 412
Antal hyreslägenheter
49,3%
Soliditet
416 600
Total uthyrningsbar yta, kvm
7 719
Totalt marknadsvärde
fastigheter, mkr
358 700
Total yta hyreslägenheter, kvm
41,6%
Belåningsgrad
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
KlaraBo i korthet 2KlaraBo i korthet
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
2
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Förvaltningsfastigheter
Fastighetsvärde
Fördelning per region, 31 december 2021
Hyresvärde
Fördelning per region, 31 december 2021
7 719 mkr
491 mkr
Syd 37%
Öst 33%
Nord 16%
Mitt 15%
Öst 34%
Syd 33%
Nord 17%
Mitt 16%
Bolagets strategi är att förvärva och utveckla befintliga förvaltningsfastigheter i tillväxtregioner över hela landet. Bolaget är inriktat
på bostadsfastigheter och bostäder utgör absoluta merparten av beståndet. Ambitionen är att förvärva fastig heter med utvecklings-
potential, vilket möjliggör insatser för att skapa attraktiva och moderna bostäder med hög efterfrågan. Samtidigt ges möjligheten att
åtgärda ett ofta eftersatt underhåll som över tid byggts upp i fastigheterna.
Svalöv
KlaraBo i korthet
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
3
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
Nyproduktion
En central del i bolagets tillväxtstrategi är nybyggnation av
hållbara, högkvalitativa och kostnadseffektiva hyresrätter
genom egenutvecklade och industriellt producerade
KlaraBo-hus.
I en kontrollerad inomhusmiljö prefabriceras välplanerade samt
yteffektiva moduler med trä som huvudsakligt byggmaterial.
Byggmetoden är en energieffektiv process som även möjliggör
ett snabbare montage med kortare byggtid som följd. Att pro-
ducera husvolymer i en kontrollerad inomhusmiljö minskar
även risken för fuktskador under produktionstiden.
Genom vårt snabba industriella byggsätt, klimatsmarta
material val och konkurrenskraftiga pris bidrar vi till att lösa
samhällets bostadsbehov samtidigt som vi medverkar till att
skapa ett mer hållbart samhälle.
Hyresvärde
Fördelning per region
Planerade byggrätter
Per region
Hyresvärde
mkr
Potentiellt
hyresvärde
31 december 2021
491
654
162,7 mkr
Syd 45%
Mitt 30%
Öst 20%
Nord 5%
Syd 677
Mitt 414
Öst 335
Nord 68
1 494
KlaraBo har uppskattat det framtida potentiella hyresvärdet i projekt-
portföljen. Det faktiska utfallet vid färdigställande av fastig heterna
kan komma att skilja sig från nuvarande bedömning.
Höganäs
KlaraBo i korthet
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
4
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
Året i korthet
Kv3
• Förvärv av 15 000 kvm bruttototal area
(BTA) i Kristianstad tillsammans med OBOS
Kärnhem i syfte att utveckla en detaljplan
för knappt 100 hyreslägenheter.
• I en förtätning av befintligt bestånd besluta-
des om byggstart av 58 hyreslägenheter
i Borlänge.
Kv4
• KlaraBo börsnoterades på Nasdaq
Stockholms huvudlista i början av december
och samtidigt genomfördes två nyemissio-
ner om 862,5 mkr. Emissionen blev kraftigt
övertecknat och över 38 000 privatpersoner
och institutioner anmälde sig för teckning
i erbjudandet.
• Väsentligt förbättrad belåningsgrad och
ökat förvärvsutrymme efter amortering om
drygt 360 mkr på utestående säljarreverser.
• En projektfastighet i centrala Malmö för-
värvades för konvertering till 30 mindre
lägenheter.
• Nyproduktion av 46 lägenheter i Motala
färdigställdes.
Kv2
• Förvärv av Kuststaden Projekt utveckling
och KPU Bostadsutveckling, vilket innebar
att det sammanlagda beståndet översteg
5 000 hyreslägenheter och projektportföljen
drygt 1 000 lägenheter.
• Länsförsäkringar Fonder tillkom som ägare
genom emission av 6 miljoner B-aktier.
• Drygt 270 hyreslägenheter i central Gävle
och Skokloster förvärvades. I samband med
förvärvet gjordes en riktad emission av cirka
6,2 miljoner B-aktier till Rutger Arnhult
genom bolag.
Kv1
• Hyresavtal tecknades för cirka 1 000 kvm
kommersiell yta i fastigheten Skrattmåsen
i Malmö.
• Nya operationella och finansiella mål samt
utdelningspolicy fastställdes.
• Nyproduktionen av 56 hyreslägen heter
i Höganäs färdigställdes.
Året i korthet
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
5Året i korthet
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
5
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
”Vi har en bra grund att
växa vidare från och har
fått en god start på 2022”
KlaraBo gjorde stora framsteg under 2021, vi växte kraftigt,
stärkte organisationen och avslutade året med att noteras
på Stockholmsbörsens huvudlista. Sett till antalet lägen-
heter under förvaltning hör vi till de större renodlade
börsnoterade bostadsbolagen.
Till alla nya och blivande aktieägare kan jag säga att KlaraBo
förvärvar, uppför, äger och förvaltar bostäder. Bolaget grunda-
des 2017 och är baserat i Malmö men vi är verksamma över
hela Sverige. Strategin är att i tillväxtregioner förvärva befintliga
bostadsfastigheter liksom mark för nyproduktion.
Under 2021 hade vi en transaktionsmarknad på rekord-
nivåer. Det gjorde att vi hade ett gott flöde av potentiella förvärv
att utvärdera. Årets största förvärv var Kuststaden med drygt
2 300 lägenheter i sydöstra Sverige, bland annat i Visby och
Jönköping. Beståndet kompletterar därmed väl KlaraBos
bestånd. Vi har därefter förvärvat lägenhetsbestånd bland
annat i Gävle samt även i Umeå under inledningen av 2022.
Vårt bestånd renoveras i takt med frivillig avflyttning, vilket
bidrar till långsiktigt värdeskapande. Kring årsskiftet fanns det
potential för värdehöjande renoveringar av totalt cirka 4 600
lägenheter i beståndet. Renoveringarna innebär att vår sam-
mantagna hyresvärdesökning materiellt överstiger den gene-
rella, årliga hyreshöjningsnivån. Under 2021 ökade hyresvärdet
i vårt bestånd med 8,4 procentenheter mer än den genom-
snittliga hyreshöjning i Sverige som uppgick till 1,4 procent.
Hållbar nyproduktion
I tillägg till det existerande beståndet erbjuder vi nyproduce-
rade, egenutvecklade och ytsmarta bostäder. Vi bygger huvud-
sakligen i trä och utgår från ett antal grundläggande lägenhets-
modeller, så kallade baslägenheter. Därmed uppnår vi ett
hållbart och optimalt resursutnyttjande.
Genom att kombinera förvaltning och förädling av ett existe-
rande bestånd med nyproduktion av hållbara och egenutveck-
lade bostäder har vi en intressant position på marknaden. Det
finns andra bolag med likartad inriktning, men medan de har
ett regionalt fokus är KlaraBo exponerat mot tillväxtorter över
hela Sverige. Vid årsskiftet hade vi en projektportfölj om totalt
1 494 lägenheter.
Starkt helårsresultat
Vi redovisar god tillväxt för 2021. För helåret ökade intäkterna
till 344,2 mkr (178,8), vilket motsvarar en tillväxt om 93 procent.
Ökningen berodde främst på förvärv. Driftnettot steg samtidigt
med 96 procent till 189,9 mkr (96,8), där förutom förvärv även
värdeskapande åtgärder i befintligt bestånd bidrog till för-
bättringen. Sammantaget landade förvaltningsresultatet på
76,5 mkr (35,8), en ökning om 114 procent. Värdeökningen
i beståndet uppgick till 737,3 mkr (413,0) för helåret, mot-
svarande 79 procent, drivet bland annat av investeringar.
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
Vd-ord 6
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
Tranås
Vi avslutade året på topp genom vår börsnotering av B-aktien
på Nasdaq Stockholms huvudlista i december. Det var en viktig
milstolpe för bolaget då noteringen stärker våra tillväxtförutsätt-
ningar, breddar ägarbasen och förbättrar tillgången till kapital-
marknaden. Noteringen innebär också en ökad kännedom
om bolaget vilket stärker vår profil mot anställda, hyresgäster,
kommuner, långivare och investerare.
Intresset för att teckna aktier vid noteringen var stort, såväl
bland svenska och internationella institutioner som bland all-
mänheten. Erbjudandet blev kraftigt övertecknat och totalt
önskade över 38 000 privatpersoner och institutioner att teckna
aktier. Per den 31 december 2021 hade vi drygt 6 500 aktie-
ägare medan detta antal har ökat till knappt 7 600 per den
31 januari 2022. Vi är glada och stolta över det mottagande och
det intresse vi mött och vi vill välkomna alla nya aktieägare.
Mål och ambitioner
Vi åstadkom en hel del under 2021 men det finns ännu mer
att göra när vi blickar framåt. Vi har potential att bli ett betydligt
större bolag genom organisk såväl som förvärvad tillväxt.
Åren 2021–2023 ska vi byggstarta minst 200 bostäder per år
och därefter är vårt långsiktiga mål att byggstarta minst 500
bostäder per år. Bostäderna ska vara egenutvecklade och
miljöcertifierade.
Vi har fått en god start för att uppnå målet för 2022. I februari
fick vi en markanvisning i Skellefteå som medger byggnation
om motsvarande cirka 130 hyreslägenheter. Bostäderna
kommer att hålla en hög hållbarhetsstandard och projektering
har inletts. Vid årsskiftet förvaltade vi cirka 359 000 kvm
bostäder. Vårt mål är att äga och förvalta minst 500 000 kvm
bostäder vid utgången av 2025. Jag är optimistisk om att vi
kommer att uppnå målen.
Vi har även ambitioner att göra mer på hållbarhetsområdet.
Inom vår nyproduktion är alla våra nya bostäder miljöcertifie-
rade och vi kommer också att stegvis höja hållbarhetsnivån
inom existerande förvaltningsaffär.
Utblick
Under inledningen av 2022 har räntor och inflation fortsatt att
stiga medan elpriserna är fortsatt höga. Oavsett vad som
händer i vår omvärld har vi knappt 5 500 lägenheter under för-
valtning och kan växa genom konvertering av delar av bestån-
det till nya bostäder samt genom förtätning. Därtill renoverar
vi i snitt ett hundratal lägenheter per år vilket höjer fastighets-
värdena liksom kassaflödena. Så här långt i år har vi också haft
ett gott flöde av potentiella förvärv. Sammantaget gör det att vi
har en bra grund att växa vidare från. I en lite osäkrare omvärld
står vi fortsatt stabilt vilket gör att jag ser optimistiskt på det
kommande året.
Andreas Morfiadakis,
vd KlaraBo
Vd-ord
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
7
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
Marknader och trender
KlaraBo är aktivt på hyresbostadsmarknaden genom sin
långsiktiga förvaltning och förädling av bostadsbeståndet.
Bolaget är även aktivt på transaktionsmarknaden för
förvärv av befintliga, ofta lite äldre hyresbostäder samt
mark för sin nyproduktion av hyresbostäder.
Efterfrågan på bostäder är stor och väntas fortsätta att vara det
många år framåt. Under åren 2021–29 uppgår behovet till
58 900 bostäder per år, varav cirka 35 600 krävs för att möta
den förväntade befolkningstillväxten, enligt Boverkets bedöm-
ning. Närmare tre fjärdedelar av Sveriges kommuner uppges
ha ett bostads underskott.
Höga produktionskostnader och brist på detaljplaner på
attrak tiv mark är vanliga orsaker till bostadsbristen. En av orsa-
kerna till de höga produktionskostnaderna är att nyproduktion
av hyresrätter belastas med moms samtidigt som bostads-
byggaren saknar avdragsrätt för momsen. En utmaning är att
kunna erbjuda hushåll med begränsad betalningsförmåga
bostäder som är ekonomiskt överkomliga, enligt Boverkets
bostadsmarknadsenkäter 2020 och 2021.
Trender och drivkrafter
KlaraBo bedömer att några av de främsta trenderna och
drivkrafterna som påverkar dess marknad är:
• Demografi
Den fortsatta befolkningstillväxten i samtliga KlaraBos
regioner, i kombination med ett bostadsunderskott i de
flesta områdena, skapar förutsättningar för hög efterfrågan
av hyresrätter. Efterfrågan på nybyggda och nyrenoverade
hyresrätter är hög över hela landet.
• Ökat fokus på hållbarhet
Det växande fokuset på hållbarhet har bidragit till ökad
efterfrågan på hållbara fastigheter och hållbart boende.
Den ökade användningen av olika hållbarhetscertifieringar
har samtidigt bidragit till ökad transparens kring fastighets-
bolagens hållbarhetsarbete.
• Förändrade arbetsformer
Till följd av pandemin har efterfrågan ökat på större och
modernare lägenheter som möjliggör hemarbete i större
utsträckning.
• Regelverk
Ett exempel är hyresregleringen, som kan bidra till hög
efterfrågan och hög uthyrningsgrad. Mer om hyres-
regleringen går att läsa på nästa sida.
Marknad och trender
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
8
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
942
1 033
1 050
1 098
1 132
1 193
1 052
1 198
1 200
1 242
1 302
1 376
Kommuner med färre än 75 000 invånare (exkl. storstadsområden)
Kommuner med fler än 75 000 invånare (exkl. storstadsområden)
Stor-Malmö
Stor-Göteborg
Stor-Stockholm
Riket
202120202019201820172016
4 410
6 081
7 520
9 621
4+ rum3 rum2 rum1 rum
Hyresmarknaden och hyresreglering
Hyrorna för befintliga hyresrättslägenheter i Sverige regleras
av bruksvärdessystemet, vilket innebär att hyran bland annat
baseras på lägenhetens standard och kvalitet. Hyran anses
vara skälig när den har samma hyra som en annan liknande
lägenhet med samma standard och i samma läge. Denna
hyresreglering medför att hyresnivån kan understiga mark-
nadens betalningsvilja. Vid renovering eller ombyggnad som
genomförs av hyresvärden är principen densamma, men man
jämför då med andra renoverade lägenheter.
Vid ombyggnation eller renovering måste hyran förhandlas.
För nyproducerade hyresrätter kan hyran fastställas i förhand-
ling med Hyresgästföreningen.
Det fanns cirka 5 miljoner bostadslägenheter i landet per den
31 december 2020. Hyresrätten är den vanligaste upplåtelse-
formen i flerbostadshus och utgjorde 58 procent av totala
beståndet. Det är också den dominanta upplåtelseformen i
258 av landets 290 kommuner. Vidare är det den upplåtelseform
som flest kommuner uppger sig ha behov av, enligt en enkät
från Boverket 2019. På mindre orter är det vanligt att bostads-
behoven inte kan mötas, till exempel vad gäller att få fram
billiga hyresrätter för att ungdomar ska kunna flytta hemifrån.
Den svenska marknaden för hyresrätter kännetecknas av
stabila ökande hyror. Mellan 2016–2021 har medelårshyran
ökat från 1 050 till 1 198 kr per kvm för hela riket. Sedan 2016
har hyresökningarna varit relativt jämnt fördelade mellan
mindre och större kommuner. Den genomsnittliga månads-
hyran för en trerumslägenhet låg på 7 520 kr 2021, medan
snitthyran var 6 081 respektive 4 410 kr per månad för en tvåa
respektive en etta.
Medelårshyra per kvm, kr
Sverige 2016–2021
Genomsnittlig månadshyra, kr
Sverige 2021
8 414
7 4377 520
8 359
7 608
6 711
Kommuner
med färre
än 75 000 inv.
(exkl.
storstads-
områden)
Kommuner
med fler än
75 000 inv.
(exkl.
storstads-
områden)
Stor-
Malmö
Stor-
Göteborg
Stor-
Stockholm
Riket
Genomsnittlig månadshyra trerumslägenhet, kr
Sverige 2021
Källa: SCB Källa: SCB
Marknad och trender
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
9
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
Transaktionsmarknaden
Den totala transaktionsvolymen i Sverige 2021 uppgick preli-
minärt till knappt 290 mdr kr. Det är en ökning med närmare
50 procent då volymen föregående år uppgick till cirka
195 mdr kr. Inkluderas uppköp och sammanslagningar på
börsen var den totala volymen cirka 400 mdr kr, enligt Svefa.
KlaraBo bedömer att den höga aktiviteten delvis kan förklaras
av de senaste årens låga ränteläge, vilket har skapat ett
gynnsamt investeringsklimat.
Bostäder men även samhällsfastigheter var de i särklass
mest intressanta segmenten 2021. Enligt Svefa kan det bland
annat förklaras av att investerarmarknaden värdesätter de sta-
bila kassaflödena och låga riskerna som förknippas med dessa
tillgångar. Bostäder blev det volymmässigt sett absolut största
segmentet 2021. Bostadstransaktionerna uppgick till ett värde
av drygt 120 mdr kr, vilket var mer än en fördubbling mot 2020
och även det vida överstiger historiska nivåer under de senaste
tio åren. Denna nivå motsvarade drygt 40 procent av den totala
transaktionsvolymen under 2021, enligt Svefa.
Generellt kännetecknas transaktionsmarknaden av hög
konkurrens i storstadsregioner och universitetsstäder jämfört
med mindre orter. I denna marknad har större bolag i allmänhet
bättre förutsättningar att utnyttja skalfördelar, till exempel
genom att få fördelaktiga finansieringsvillkor.
KlaraBos marknader
KlaraBo är verksamt i hela Sverige, från Trelleborg i söder,
Visby i öster till Sundsvall i norr. KlaraBos bestånd är indelat i
fyra regioner: Syd, Öst, Mitt och Nord. Region Syd inkluderar
förvaltningsfastigheter i bland annat Trelleborg, där KlaraBo är
den största privata hyresvärden, samt Malmö och Helsingborg.
Region Syd har även projektfastigheter i bland annat dessa tre
städer.
Region Öst består av förvaltningsfastigheter i bland annat
Visby, Västervik och Jönköping. Därtill inkluderar Region Öst
projektfastigheter i Visby, Jönköping och Oskarshamn. Region
Mitt inkluderar förvaltningsfastigheter i Borlänge, Gävle och
Ludvika samt projektfastigheter i bland annat Falun, Motala och
Västerås. Region Nord inkluderar förvaltningsfastigheter i
Bollnäs och Sundsvall, där Sundsvall även har projektfastig-
heter.
I kommuner där KlaraBo har förvaltningsfastigheter låg den
genomsnittlig årshyran på cirka 1 100 kr per kvm vid halvårs-
skiftet 2021, enligt SCB. Motsvarande siffror för kommuner där
KlaraBo har projektfastigheter var cirka 1 160 kr per månad.
Samtliga kommuner där KlaraBo är verksamt har haft en positiv
genomsnittlig årlig tillväxttakt åren 2010–20.
I 26 av de 32 orter där KlaraBo är verksamt råder det brist på
bostäder, enligt den Bostadsmarknadsenkät Boverket lät
genomföra 2021.
Skokloster
Marknad och trender
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
10
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
Affärsidé och värdeskapandemodell
Affärsidé:
KlaraBo ska förvalta, utveckla och förvärva attraktiva
bostäder i svenska tillväxtregioner.
Affärsmodell:
KlaraBos affärsmodell bygger på en långsiktig förvaltning
genom förvärv, nybyggnation och renovering.
Humankapital
• Kompetens och erfarenhet hos
drygt 60 medarbetare.
Strukturkapital
• Arbetsmetoder och projektreferenser.
• Ett allt starkare varumärke och
arbetsgivarvarumärke.
• Egen förvaltning.
Socialt och relationskapital
• Långsiktiga och goda relationer med
hyresgäster, aktieägare, leverantörer
och kommuner.
Tillverkat kapital och andra resurser
• Cirka 200 fastigheter samt mark-
tillgångar.
Finansiellt kapital
• 8 527,7 mkr i eget kapital och lån.
• Starkt kassaflöde och balans-
räkning.
Tillgångar och resurser
För ägarna
Långsiktig lönsamhet
och tillväxt och avkastning
till ägarna.
För medarbetarna
Engagerade medarbetare.
För miljön
Egenutvecklade bostäder,
miljöcertifierade och med
hög hållbarhetsstandard.
För kunderna
Yteffektiva egenutvecklade
bostäder.
För samhället
Tillgodoser lokala behov
av bostäder.
Skapat värdeKlarabos affärsmodell
Förvärv
Renovering
Nybyggnation och
projektutveckling
Nedan illustreras KlaraBos verksamhet och värdeskapande;
vilka resurser bolaget nyttjar, hur de förädlas i verksamheten
och vilka värden de skapar för olika intressenter.
Affärsidé och värdeskapande
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
11
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
Mål och utfall
KlaraBos övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare genom att långsiktigt äga, utveckla och aktivt
förvalta eftertraktade bostadsfastigheter i tillväxtregioner. Värdeskapandet mäts bland annat som tillväxt i substans-
värde och förvaltningsresultat per aktie.
Finansiella riskbegränsningar och utdelningspolicy
KlaraBo eftersträvar en begränsad finansiell risk med följande
övergripande riskbegränsningar:
• Belåningsgraden ska långsiktigt inte överstiga 65 procent
av fastigheternas marknadsvärde.
• Soliditeten ska långsiktigt överstiga 25 procent.
• Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga 1,5 gånger.
Bolaget har i sin utdelningspolicy fastställt att KlaraBo lång-
siktigt ska dela ut 50 procent av beskattat förvaltningsresultat.
Dock kommer KlaraBo att prioritera tillväxt genom nyproduk-
tion, investeringar i befintligt bestånd och förvärv under de
närmaste åren, varför utdelningar då kan komma att utebli.
Övertripande mål Mål Utfall 2021
Antal lägenheter Vid utgången av år 2025 har KlaraBo som målsättning att äga
och förvalta minst en halv miljon kvadratmeter bostäder.
>500 000 kvm 358 672 kvm
Byggrätter Under perioden 2021 till 2023 har KlaraBo som målsättning att
byggstarta minst 200 bostäder och därefter är det långsiktiga
målet att byggstarta minst 500 bostäder per år. Bostäderna
ska främst vara egenutvecklade och miljöcertifierade.
>200 bostäder 219 bostäder
Hyresvärde Hyresutvecklingen för befintliga bostäder som är
renoveringsbara ska genom aktiv förvaltning och investeringar
materiellt överstiga den allmänna årliga hyreshöjningen.
>Allmän
hyreshöjning
8,4 procent-
enheter
EPRA NRV Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig
årlig tillväxt i EPRA NRV per aktie om minst 15 procent
inklusive eventuella värdeöverföringar.
>15% 43,1%
Förvaltningsresultat Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig
årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om minst 12 procent.
>12% 98,0%
Utdelning Långsiktigt ska KlaraBo dela ut 50 procent av beskattat
förvaltningsresultat. Dock kommer KlaraBo att prioritera tillväxt
genom nyproduktion, investeringar i befintligt bestånd och
förvärv, under de närmaste åren, varför utdelningar då kan
komma att utebli.
>50% av
beskattat
förvaltnings-
resultat
–
Mål och utfall
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
12Mål och utfall
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
12
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
Fastighetsbestånd
KlaraBos bestånd utgörs av förvaltningsfastigheter varav
en del är nyproduktionsprojekt.
Per den 31 december 2021 bestod fastighetsportföljen av 201
fastigheter med 5 412 lägenheter under förvaltning. Marknads-
värdet för förvaltningsfastigheterna i beståndet uppgick per den
31 december 2021 till 7 791 mkr och det bedömda värdet vid
färdigställandet av pågående byggnation uppgår till drygt 310 mkr.
Den totala uthyrningsbara arean uppgick till cirka 416 600 kvm
med ett sammanlagt årligt hyresvärde om 491 mkr, varav
85 procent utgörs av bostäder, 9 procent av samhällsfastig-
heter, 3 procent av handelsfastigheter, 1 procent av kontor och
2 procent av övriga fastighetstyper. De övriga fastighetstyperna
utgörs bland annat av parkeringsplatser och förråd.
Under räkenskapsåret som avslutades den 31 december
2021 uppgick omflyttnings hastigheten till cirka 21 procent.
Översikt förvaltningsportfölj
1)
Baserat på area.
2)
Bostäder exklusive nyproduktion och renoverade lägenheter.
1 025
Genomsnittlig årshyra per kvm
2)
, kr
5 412
Lägenheter under förvaltning
416 600
Uthyrbar yta, kvm
7 719
Fastighetsvärde, mkr
18 527
Fastighetsvärde per kvm, kr
99%
Reel uthyrningsgrad
491
Hyresvärde, mkr
85%
Bostäder
1)
Syd
Öst
Mitt
Nord
Fastighetsbestånd
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
13
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
Långsiktig fastighetsförvaltning
KlaraBo har ett långsiktigt perspektiv i sin fastighets-
förvaltning med en ambition att förvaltningen ska skötas
internt och med lokal närvaro.
Förvaltningsorganisationen är uppdelad i fyra geografiska
områden; Region Syd, Region Öst, Region Mitt och Region
Nord. Organisationen hade i slutet av 2021 knappa 50-talet
medarbetare. De lokala förvaltarna rapporterar till områdes-
chefen för respektive geografiskt område. Områdescheferna
rapporterar i sin tur till KlaraBos fastighetschef som är baserad
i Malmö.
Lokal närvaro
Den tekniska förvaltningen och det felavhjälpande underhållet
av fastigheterna bedrivs till stor del av KlaraBos egen personal
i respektive region, vilket kompletteras med inhyrda tjänster
avseende exempelvis VVS och el.
Satsningen på lokal närvaro i förvaltningen med kundnära
relationer är viktiga delar av strategin. Genom geografisk
närhet och löpande dialog med hyresgästerna säkerställer
KlaraBo att lämpliga värdeskapande förbättringar sker i fastig-
heterna, vilket i sin tur säkerställer kundnöjdhet bland hyres-
gästerna och bidrar till förädlingen av bostadsområdena.
Lyhörd hyresvärd
I vissa bostadsområden har KlaraBo ingått så kallade boinfly-
tandeavtal med Hyresgästföreningen, vilket ger hyresgästerna
ökad medbestämmanderätt. Sammantaget gör allt detta att
KlaraBo löpande kan läsa av behov i beståndet och anpassa
erbjudandet efter de önskemål som hyresgästerna har. På sikt
är ambitionen att knyta boende ännu närmare förvaltningen på
ett mer strukturerat sätt.
Utöver den lokala förvaltningen sköter den centrala förvalt-
ningsorganisationen bland annat större lokalkonverteringar,
centrala upphandlingar samt efterlevnad av myndighetskrav.
Det ska vara KlaraBo-
medarbetare som träffar
hyresgästerna i våra
bostadsområden”
Jimmy Larsson, KlaraBos fastighetschef
Fastighetsförvaltning
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
14
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
KlaraBo arbetar med att vidareutveckla och
stärka sitt hållbarhetsarbete och samtidigt
minska energiförbrukningen. Efter ett förvärv
är det viktigt att följa upp och åtgärda ett nytt
bestånd ur ett hållbarhetsperspektiv.
KlaraBo har lagt om hela avfallshanteringen i bostadsområdet
Granbergshöjden med 290 lägenheter i Bollnäs. Tidigare
slängdes allt avfall, från bilmotorer till hushållssopor, osorte-
rade i tre containrar. Även utomstående tog chansen och
slängde sopor i de tre containrarna i stället för att åka till
återvinningen med sitt avfall.
KlaraBo satsade 1,3 mkr på att ordna fullständig avfalls-
hantering med tre miljöhus. I dag har endast områdets hyres-
gäster tillträde med möjlighet att sortera och återvinna bland
annat metall, glas, plast, papp och matavfall. Förändringen
har gett en väsentligt mer miljövänlig avfallshantering och
ett renare och trevligare bostadsområde. Då sophanterings-
kostnaderna för osorterat, brännbart avfall är höga har det
samtidigt gett en positiv ekonomisk effekt med besparingar
på cirka 0,2 mkr per år.
Granbergshöjdens bostadsområde
ligger söder om centrala Bollnäs.
Case
Miljövänlig avfallshantering
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
15
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
Nybyggnation och
projektutveckling
KlaraBo erbjuder klimatsmarta bostäder som är
utvecklade för att i största möjliga utsträckning
byggas i trä. Med en rationell produktion skapas
ett välplanerat, yteffektivt och prisvärt boende.
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
Nybyggnation och projektutveckling 16
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
Trä är ett förnybart byggmaterial som lagrar koldioxid under
hela sin livstid. Att tillverka trähus kräver mindre energi än till-
verkning med betong eller stålkonstruktioner varför material-
valet bidrar till mindre koldioxidutsläpp. KlaraBo använder
FSC-märkt trä i nyproduktionen, vilket innebär att materialet
kommer från ett ansvarsfullt skogsbruk som tar hänsyn till
människor och miljö.
Standardiserad nybyggnation
KlaraBo tillämpar en långt driven standardisering av sina bostä-
der. I en kontrollerad industriell process med trä som huvudsak-
ligt byggmaterial tillverkas bostadsenheter som baseras på ett
antal grundläggande lägenhetsmodeller, så kallade baslägen-
heter. Detta gör att KlaraBo kan erbjuda välplanerade och
yteffek tiva bostäder samtidigt som ett optimalt resursutnytt-
jande uppnås. Denna standardiserade process utgör grunden
för samtliga bostäder som KlaraBo erbjuder.
KlaraBo har utvecklat flera baslägenheter, från ett till fyra rum
och kök. Lägenheterna går att spegelvända och kombinera på
olika sätt för att skapa rätt erbjudande till olika marknadsseg-
ment. Byggmetoderna resulterar i energibesparingar och snab-
bare montage med kortare byggtid vilket resulterar i minskade
kostnader.
De färdiga flerbostadshusen uppvisar mångfald i gestalt-
ningen. Även om de enskilda lägenheterna har en gemensam
grund och är byggda med trästommar, kan fasader och tak ha
många olika utföranden i varierande material.
Byggmoduler prefabriceras i fabriksmiljö av samarbetspart-
ners och transporteras sedan till byggarbetsplatsen för mon-
tage. Husen produceras i största möjliga utsträckning i trä, med
en version av platta på mark som grundkonstruktion. Takstolar
byggs, likt husstomme, i trä och kan utformas som sadeltak,
pulpettak eller låglutande tak, beroende på vad som efterfrå-
gas. Husen gör sig bäst i två till fem våningar, med loftgångs-
lösningar, men även punkthus är möjliga att producera.
Hållbar nyproduktion
KlaraBo arbetar med hela värdekedjan för hyresrätter, från pro-
jektutveckling via byggnation till egen förvaltning. För KlaraBo
handlar affärsutveckling om att driva fram projektidéer till bygg-
rätter som exploateras till inflyttningsklara lägenheter. På så vis
skapar KlaraBo värden oavsett om det gäller förädling av befint-
liga fastigheter eller helt nya projekt. För att säkerställa att nypro-
duktion av hyresrätter kan genomföras bedrivs ett kontinuerligt
arbete med tillskapandet av byggrätter. Arbetet bedrivs genom
deltagande i kommunala markanvisningstävlingar, bearbetning
av kommuner för direktanvisning av mark, förtätningar på egna
fastigheter samt förvärv av fastigheter med befintlig byggrätt eller
byggrättspotential. Till grund för satsningarna ligger en analys
där bland annat ortens befolkningsutveckling, funktionella
arbetsmarknad samt marknadens betalningsförmåga utreds.
Utifrån ett begränsat antal KlaraBo-husalternativ anpassas
de för respektive geografisk plats. Till grund för alla byggprojekt
ligger ett systematiskt arbetssätt som ger optimalt resursutnytt-
jande och säkrar såväl hög kvalitet som bra arbetsmiljö.
Materialval för fasad och tak anpassas till respektive projekt.
Byggnation på detta sätt resulterar i energibesparingar då
byggprocessen med industriell byggteknik är energieffektiv
med färre transporter, kortare byggtider än byggnation i betong
och snabbare montage vilket resulterar i minskade kostnader.
KlaraBos byggnader är dessutom energieffektiva, energi-
förbrukningen uppgår till endast cirka hälften av den övre gräns
som anges i Boverkets Byggregler. Den låga förbrukningen
uppnås med hjälp av energismarta materialval och lokal energi-
tillförsel i form av solceller, men också genom att produktions-
metoden tillåter välisolerade konstruktioner.
KlaraBo har som lägsta ambitionsnivå att bostadshusen
uppförs så att de uppfyller motsvarande krav som ställs enligt
certifieringssystemet Svanen.
Nybyggnation och projektutveckling
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
17
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
KlaraBo har totalt genomfört fyra nybygg-
nationsprojekt med sammanlagt 210 lägen-
heter. De färdigställda projekten avser fastig-
heter i Bjuv, Svalöv, Höganäs och Motala.
På samtliga orter handlar det om ett 50-tal
lägenheter.
Pilotprojektet för KlaraBo var uppförandet av 54 hyreslägen-
heter i Bjuv fördelat på sex tvåvåningsfastigheter med storlekar
om 35–85 kvm och med ett totalt hyresvärde uppgående till
5,2 mkr. Fastigheterna ligger i ett av Bjuv kommuns mest
intressanta och natursköna områden.
Lägenheterna byggdes i två etapper med inflyttning septem-
ber 2018 samt maj 2019. Ett stort intresse bäddade för en
smidig uthyrning och lägenheterna har varit fullt uthyrda sedan
dag ett. Lägenheterna håller en hög standard med genom-
gående parkettgolv, helkaklade badrum, klinker i hall, vita släta
väggar, goda förvaringsutrymmen och fullt utrustade med vit-
varor. Alla lägenheter har tvättmaskin och torktumlare samt
egen balkong eller uteplats.
Stort intresse för nybyggda
lägenheter
KlaraBos fastigheter i Bjuv
Case
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
18
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
Förvärv
KlaraBo är ett förvärvsintensivt bolag som
löpande utvärderar och genomför förvärv
av förvaltningsfastigheter och byggrätter.
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
Förvärv 19
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
Sedan starten 2017 har Klarabo vuxit stadigt och särskilt under
2021 då bolaget nästintill fördubblade sitt fastighetsbestånd
genom främst förvärv. Förvärv sker utifrån ett långsiktigt per-
spektiv där KlaraBo bland annat tar hänsyn till fastighetens läge
och skick, renoveringspotential, potential för nyproduktion,
avkastningsnivåer och värdering.
KlaraBo vill växa i hela landet. Strategin är att i tillväxt-
regioner, till exempel universitetsstäder, förvärva befintliga
bostadsfastigheter liksom mark för nyproduktion. Potentiella
förvärvsmöjligheter utvärderas från fall till fall, till exempel
händer det för närvarande mycket intressant i de norra delarna
av Sverige.
Börsnoteringen i slutet av 2021 var ett viktigt steg på den
fortsatta förvärvsresan. Detta då noteringen gav tillgång till mer
kapital, mer kännedom om bolaget och en bra grund för fort-
satta förvärvsdiskussioner.
Utöver förvärv av befintliga bestånd söker bolaget kommu-
nala markanvisningar och deltar i markanvisningstävlingar.
Gävle Visby
Förvärv
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
20
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
KlaraBo förvärvade drygt 800 hyreslägen-
heter av Trelleborgshem för cirka 1 mdr kr
i juni 2020. Beståndet uppfördes till stor del
under 1940–60-talen och omfattade närmare
70 000 kvm.
För KlaraBo är det en långsiktig investering då Trelleborg är en
attraktiv ort med stora pågående stads utvecklingsprojekt inom
infrastruktur och näringsliv. Kommunstyrelsens ordförande
Mikael Rubin ger sin syn på affären.
Varför beslutade kommunen att sälja?
Att tillhandahålla bostäder tillhör inte den kommunala kärn-
verksamheten. Samtidigt är det viktigt att den befintliga allmän-
nyttan finansierar sin egen utbyggnad så att kommunen slipper
skjuta till medel eller att pengar tas från välfärden, säger
Mikael Rubin.
Varför var KlaraBo en intressant köpare?
Det formella beslutet om vilken aktör som skulle få köpa fatta-
des av Trelleborgshems styrelse, men jag är väldigt tacksam
för att det blev KlaraBo eftersom vi kände till dem då de förvär-
vat bostäder av oss tidigare. Vi hörde aldrig ett enda klagomål.
Det ingav trygghet för då kan man vara ganska säker på att
befintliga hyresgäster förblir nöjda.
KlaraBos samhällsengagemang var också en viktig kompo-
nent. Att bolaget hade ett samhällsengagemang framgick tyd-
ligt när bolagets ledning presenterade sig inför kommunstyrel-
sen. Det var viktigt att det blev bra och det har det blivit också.
Hur ser samarbetet ut nu?
Bolaget tittar på möjligheter att växa vidare i Trelleborg, vilket är
positivt för kommunen. KlaraBo gör insatser för de boende och
fortsätter på det sättet att ta ett samhällsansvar på det sätt som
vi vill ha det. De har en strategi med olika satsningar för de som
bor i deras områden, vilket är positivt, säger Mikael Rubin.
Stark position i Trelleborg
Case
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
21
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
Renovering
Standarden i KlaraBos fastighetsbestånd
anpassas och uppgraderas för att tillgodose
såväl byggnadens tekniska förutsättningar
som hyresgästernas efterfrågan.
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
Renovering 22
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
KlaraBo bedriver en successiv upprustning av fastighets-
beståndet som endast sker efter sedvanlig omflyttning eller
om hyresgästen själv ber om det. Detta minskar drift- och
underhållskostnaderna och ökar hyresintäkterna utöver den
generella hyresutvecklingen i samhället. KlaraBo kan därmed
öka kundnöjdheten hos befintliga hyresgäster och samtidigt
attrahera nya.
KlaraBo inriktar sig på fastigheter med utvecklingspotential
och ett visst eftersatt underhåll. Det innebär ofta att det finns ett
behov av en invändig totalrenovering när lägenheten byter
hyresgäst. Detta innebär bland annat att samtliga ytskikt,
invändiga installationer, kök och badrum uppgraderas för att
uppnå modern standard och motsvara de kvaliteter som
KlaraBos hyresgäster förväntar sig.
Under ett år omsätts ungefär 20 procent av lägenhetsbeståndet
genom avflyttning. Av denna andel renoveras omkring en
tredjedel av lägenheterna.
Samarbete med Hyresgästföreningen
Samarbetet med Hyresgästföreningen är väl inarbetat. Inför en
hyresförhandling i samband med renovering kan KlaraBo visa
upp exempellägenheter för att på ett konkret sätt demonstrera
den nya standarden inklusive materialval, köksutrustning etc.
KlaraBo lägger stor vikt vid att hyresförhandlingen genomförs
korrekt och överenskommelser mellan parterna protokollförs.
KlaraBo underbygger sina yrkanden med jämförelsesiffror,
primärt från jämförbara bestånd på orten, men också från andra
delar av landet. Därtill kan det förekomma justeringar för speci-
fika standardhöjande åtgärder som förekomsten av till exempel
diskmaskin eller säkerhetsdörr. Samarbetet med Hyresgäst-
föreningen löper bra. Det viktigaste för processen är att det
skapas en förutsägbar och transparent hyresmodell som
parterna är eniga om.
Därtill kommer KlaraBo överens med lokala byggföretag om
avropsavtal för de lägenhetstyper som finns i bestånden och
vad de kräver i form av material och arbetsinsats vid renove-
ring. De båda processerna är centrala för affärsmodellen då de
innebär att riskerna för oklarheter vad gäller renoveringskost-
nader och den nya hyresnivån minimerats. Sammantaget gör
detta att en ny hyresgäst kan flytta in 4–6 veckor efter det att
tidigare hyresgäst flyttat ut.
Trelleborg
Renovering
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
23
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
Värdehöjande renoveringar
KlaraBos renoveringsmodell har en bevisad hyres- och värde-
ökande effekt. Renoveringarna kostar cirka 5 700 kr per kvm,
vilket föranleder genomsnittliga hyresökningar om cirka 480 kr
per kvm per år. I tabellen nedan sammanställs det ackumule-
rade resultatet av genomförda renoveringar och övriga hyres-
höjande förbättringar, vilka hade föranlett en genomsnittlig
avkastning om 8,4 procent per den 31 december 2021 exklu-
sive förvärven av Kuststaden och fastigheterna i Gävle och
Skokloster.
Ökningen av hyresnivåerna efter renovering varierar mellan
300 och 600 kr per kvm och år beroende på var i landet bestån-
det är beläget. Skillnaderna i ökningen beror bland annat på
startpunkt för tidigare hyresnivå samt hur hyresnivåerna
historiskt utvecklats i respektive ort.
Under 2021 renoverade KlaraBo 226 lägenheter. Det kan jäm-
föras med 54 lägenheter 2019 och 139 lägenheter under 2020.
Genom löpande standardhöjningar i beståndet och därmed
åtföljande hyreshöjningar ökar hyresvärdet mer än den gene-
rella utvecklingen i samhället. Det innebär stigande förvalt-
ningsresultat och därmed stigande fastighetsvärden.
I KlaraBos bestånd finns en betydande potential till ytterligare
värdeökning. Omkring två tredjedelar av fastighetsbeståndet
hade ännu inte renoverats i december 2021, vilket medför goda
förutsättningar för fortsätt upprustning med förbättrat förvalt-
ningsresultat som följd. Detta framgår av diagrammet nedan,
som visar antalet lägenheter samt andelen av det totala antalet
lägenheter som ännu inte har renoverats uppdelat per kommun
per 31 december 2021.
Västervik
Visby
Vaggeryd
Trelleborg
Tranås
Sundsvall
Smedjebacken
Skokloster
Ronneby
Oskarshamn
Nybro
Malmö
Ludvika
Huskvarna
Helsingborg
Gävle
Borlänge
Bollnäs
423
87
125
56
89
273
263
31
413
142
69
407
300
728
124
864
147
37
Antal ej renoverade lägenheter i befintlig
förvaltningsportfölj
Pågående och färdigställda projekt
per den 31 dec 2021
Hyresökning /
kostnads-
besparing, mkr
Bruttovärde-
ökning, mkr
Investering,
mkr
Netto värde -
ökning, mkr Avkastning, %
ROT (minst badrum) 13,1 346,5 173,8 172,7 7,5%
Övrigt hyreshöjande 2,5 63,7 21,6 42,1 11,4%
Kostnadssänkande 0,2 4,6 1,8 2,8 11,2%
Summa 15,8 414,8 197,2 217,6 8,0%
Notera: Angivna belopp i tabellen ovan har avrundats medan beräkningarna är utförda med ett större antal decimaler. Avrundningarna kan därför medföra att vissa
beräkningar och sammanställningar inte summerar.
+8,4%
111,8
103,4
Hyresvärdesutveckling
Renovering
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
24
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
Vid underhålls- och renoveringsarbeten
är ambitionen att alltid välja de miljö- och
energi mässigt bästa alternativen. Exempel
på detta är vattensparande blandare,
energi effektivare fönster och tilläggsisole-
ring. Detsamma gäller vid nya el- och gas-
upphandlingar där biogas går före naturgas.
Bland trivsel- och värdehöjande åtgärder vid renoveringar
kan nämnas:
• Badrums- och köksrenoveringar
• Installation av tvättmaskin, säkerhetsdörrar och
inpasseringssystem
• Ny el och ledbelysning som minskar energianvändningen
• Byte eller relining av stammar
• Golvupprustning
• Öppet fibernät
• Gårdsrenoveringar
Energibesparande
renoveringar
Case
Vid en lägenhetsrenovering byts i princip
allt ut invändigt förutom värmesystemet.
Hyresgästen får en helt ny lägenhet till
dagens standard och nykänsla.
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
25
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
Entreprenörskraft och hög aktivitetsnivå
Den snabba tillväxten präglade KlaraBos organisation
under året, inte minst förvärvet av Kuststaden som innebar
att ett trettiotal nya medarbetare tillkom. En rad olika nya
poster tillsattes också för att stärka organisationen, han-
tera det växande beståndet och möta de krav som ställs
på ett börsnoterat bolag.
KlaraBo vill vara, och är, ett företag som kännetecknas av
entre pre nörs kraft med en hög aktivitetsnivå av förvärv,
projektfastig heter och nyproduktion. Detta bidrar till att skapa
en spännande och attraktiv arbetsplats där förändringstakten
är hög.
”Det är ett bolag med mycket engagemang. Att få vara med
och bygga ett bolag är inte alla förunnat. Vi har gått från 1 till 63
anställda och börsnotering på bara fyra år. Det gör att det finns
möjlighet att ta stort ansvar och växa i sin roll”, säger KlaraBos
HR-chef Malin Sandvig.
Stora utvecklingsmöjligheter
Som ett entreprenörsdrivet bolag får medarbetarna möjlighet
att etablera ett nytt varumärke på den lokala orten. Detta inne-
bär att bygga rutiner, hitta strukturer och skapa egna nätverk
inom och utom organisationen. Medarbetarna har goda möjlig-
heter att påverka verksamheten givet att det är en platt organi-
sation och lätt att ta kontakt, vilket gör varje medarbetare till
en nyckelspelare.
”Det gör att alla känner att de är viktiga. Man måste kunna
vara självgående men det gör också att man har möjligheter
att bygga, att påverka och att utvecklas”, sammanfattar Malin
Sandvig.
Vid årsskiftet hade KlaraBo totalt 63 anställda. Av dessa var
15 kvinnor och 48 män. Ledningsgruppen utgjordes av fem
personer, varav en kvinna och fyra män. Totalt fanns 14 chefer
varav fyra kvinnor och tio män vid årsskiftet.
Atmosfären präglas av personligt engagemang på alla nivåer
och nära relationer mellan individer. Såväl sjukfrånvaro som
personalomsättning var låg under året.
Samtliga medarbetare har fått bekräfta att de läst och förstått
bolagets etiska regler. Det finns även en visselblåsarfunktion.
Könsfördelning Sjukfrånvaro Åldersstruktur
Totalt
63
anställda
Kvinnor 24%
Män 76%
Kvinnor 66%
Män 34%
19–29 år 7%
30–39 år 35%
40–49 år 33%
50– år 25%
Prisbelönt för årets arbetsplats
Finsam Gotland uppmärksammar arbetsplatser och samverkans-
insatser som betyder mycket för enskilda och utsatta grupper. I slutet
av 2021 tilldelades KlaraBo priset för årets arbetsplats. Robert Pejlic
och Elina Jörgensen vid KlaraBo belönades då de under flera år tagit
emot personer som haft svårt att komma ut på arbetsmarknaden,
vilket senare lett till anställning på företaget. Genom deras stöd och
handledning hade enskilda personer hittat sina egna styrkor och fått
ett högre självförtroende, enligt motiveringen.
Våra medarbetare
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
26
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
Elina Jörgensen började som praktikant på
KlaraBo i januari 2020. Ett år senare är hon
förvaltare med ansvar för ett av KlaraBos
största fastighetsbestånd beläget i Visby.
I samband med att Elina gick en utbildning till fastighetsförval-
tare ansökte hon och fick möjlighet att praktisera på Kuststaden,
som senare blev en del av KlaraBo där hon såg möjligheter att
lära sig mycket. Ganska snabbt fick hon ett vikariat inom uthyr-
ning och kunde parallellt med detta slutföra sina studier på
distans medan hon arbetade heltid. Sedan rullade det på med
fast anställning som uthyrare och därefter blev hon erbjuden
att förvalta bolagets cirka 900 lägenheter i Visby.
”Jag är jätteglad för det. Att jobba hårt och visa att du vill är
en viktig del i att du kommer dit du önskar. Jag har visat stort
intresse för mitt arbete och med hjälp av kompetenta kollegor
och generös tillgång till vidareutbildningar inom yrket lärt mig
massor. Jag har främst områdeschef Robert Pejic att tacka för
att han såg potential i mig då han var min handledare under
praktiken. Jag har också varit väldigt tydlig med vart jag vill
komma och att jag ska göra mitt bästa”, säger Elina.
Elina är bland de yngsta på företaget men fick trots det stort
förtroende med personalansvar för ett team med sex fastig-
hetstekniker och fastighetsskötare. I arbetet ingår drift- och
underhållsfrågor som upprättande av budget och underhålls-
planer, lägenhetsrenoveringar samt att identifiera andra värde-
skapande åtgärder som exempelvis önskemål om tillval av
vitvaror.
”Det bästa med jobbet är att det är väldigt varierande. Det är
skrivbordsarbete varvat med att vara ute bland fastigheterna.
Jag har mina kollegor att bolla med och ingen dag är den andra
lik. Jag gillar att lära mig nya saker och skulle aldrig tacka nej till
någonting”, säger hon.
Från praktikant
till förvaltare
på ett år
– Elina Jörgensen
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
Våra medarbetare 27
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
Madelene började på KlaraBo som uthyrare
i Bollnäs i april 2019. Hon tog tidigt mycket
ansvar och redan efter ett år blev hon
erbjuden en nyinrättad tjänst som marknads-
koordinator för hela bolaget. Detta bland
annat efter det att hon startat ett lokalt
instagram konto för KlaraBo.
”Jag är i grunden yrkesfotograf och har jobbat med foto under
många år samt studerat bland annat på Konstfack och foto-
skolan STHLM. Det betydde mycket för mig att få den yrkes-
rollen i bolaget som tidigare inte haft någon ansvarig för PR
eller marknadsföring”, säger Madelene Engh.
Madelene tycker om att arbeta för KlaraBo då det finns stora
utvecklingsmöjligheter inom bolaget, inklusive vidareutbild-
ningar som stärkt henne i sin yrkesroll.
”Jag lär mig hela tiden nya saker och det är så kul att få vara
med på den här resan. Jag har nyligen gått klart en utbildning
där jag blev diplomerad social media manager. Jag är tacksam
att jag fått den här tilliten av bolaget och jag trivs som fisken
i vattnet”, säger Madelene.
Som marknadskoordinator är Madelene spindeln i nätet och
länk mellan de olika avdelningarna på företaget. Hon ansvarar
bland annat för bolagets hemsida, sociala medier samt reklam
och PR. Hon gör de flesta annonserna själv och är med och
stöttar de lokala kontoren med till exempel event och kampanjer.
Det innebär mycket kontakter internt och externt.
Rollen som marknadskoordinator är bitvis mycket krävande
med tighta deadlines. Det gäller att kunna hålla koll på många
saker samtidigt. Arbetet är spännande och lärorikt och ingen
dag är den andra lik, berättar Madelene.
Stora utvecklings -
möjligheter
inom bolaget
– Madelene Engh
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
Våra medarbetare 28
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
KlaraBo arbetar systematiskt med att förena miljömässig,
ekonomisk och social hållbarhet. Detta arbete har gene-
rerat samhälls- och kundnytta och tillämpas i såväl den
löpande verksamheten som i nyproduktionen. Som ett led
i bolagets hållbarhetsarbete har sociala- samt miljömål
upprättats.
Vårt hållbarhetsarbete
Sociala mål Miljömål
Öka engagemanget i bolagets områden genom att till exempel
erbjuda sommarjobb till långtidsarbetslösa och till ungdomar
som en väg in på arbetsmarknaden.
Minska energiförbrukningen.
Använda förnybara energikällor. KlaraBo arbetar ständigt
med att minska beroendet av fossila bränslen, bland annat
genom att:
• vid upphandling av nya elavtal alltid välja el från
förnybara energikällor;
• vid upphandling av gas alltid välja biogas i stället för
naturgas och;
• vid upphandling av fjärrvärme eftersträva bästa möjliga
fossilfria lösning.
Bygga fler hållbara och miljöcertifierade, kvalitativa,
funktionella, kostnads- och yteffektiva bostäder.
Renovera för en långsiktigt hållbar förvaltning där omfattningen
av renoveringsåtgärderna anpassas efter byggnadens tekniska
förutsättningar och efterfrågan bland hyresgästerna.
Hållbar nyproduktion
KlaraBo erbjuder klimatsmarta bostäder som är utvecklade
för att i största möjliga utsträckning byggas i trä. Syftet med
detta är att erbjuda ett klimatsmart boende och samtidigt få
en rationell produktion. Trä är ett förnybart byggmaterial
som lagrar koldioxid under hela sin livstid. Att tillverka ett
trähus kräver dessutom i sig mindre energi än tillverkning
av betong eller stålkonstruktioner och därmed bidrar valet
av trä till lägre kol dioxidutsläpp. I nyproduktionen används
FSC-märkt trä, vilket innebär att materialet kommer från ett
ansvarsfullt skogsbruk som tar hänsyn till människor och
miljö.
Mer om hållbarhetsgrunderna i nyproduktionen går att
läsa i avsnittet om nyproduktion och projektutveckling.
Vårt hållbarhetsarbete
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
29
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
Ett bra boende innehåller känslan av
gemenskap och trivsel i bostadsområdet.
Det bidrar till att skapa trygghet, en fråga
som fått ökad betydelse under senare år.
KlaraBo har ett nära och långsiktigt samarbete med Hyres-
gästföreningen, bland annat avseende trygghetsvandringar.
Att känna sig trygg i och omkring sin bostad är viktigt.
Vid en trygghetsvandring ser olika hyresgäster olika saker.
Därför är det bra ju fler boende som deltar, åtminstone vid
något tillfälle. Det är också bra då det kan ge ytterligare
underlag för vilka åtgärder som bör vidtas i området. Förutom
trygghets insatser som installation av säkerhetsdörrar, nyckel-
brickor och port system kan det även handla om generella för-
bättringar som bidrar till att höja standarden i bostadsområdet.
KlaraBo ser sina bostadsområden som en del av en större
helhet i samhället. Genom att ta sin del av samhällsansvaret
bidrar KlaraBo till att stärka gemenskapen i bostadsområdet,
men också i stort. Ett exempel är de sommarjobb inom fas-
tighetsskötseln som KlaraBo varje år erbjuder ungdomar.
Bolaget har även inlett ett begränsat samarbete med Arbets-
förmedlingen för att kunna erbjuda arbetstillfällen till dem
som står längre ifrån arbetsmarknaden.
Gemenskap och trivsel
för ökad trygghetskänsla
Case
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
30
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
Aktien
KlaraBos B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm sedan
den 2 december 2021. KlaraBo har två aktieslag, A- och
B-aktier, där varje A-aktie berättigar till tio röster och varje
B-aktie berättigar till en röst. Antalet A-aktier uppgick per
31 december till 16 815 000 och antalet B-aktier till
115 012 883. Aktie kapitalet uppgick till 6 591 394 kr.
Ägare och ägarstruktur
De 15 största ägarna kontrollerade 68 procent av kapital och
77 procent av röster per den 31 december 2021. Svenska
företag, fonder och privatpersoner ägde 96,8 procent av
aktiekapitalet medan det utländska aktieägandet uppgick
till 3,2 procent. Antalet aktieägare uppgick till 6 522.
Omsättning och handel
Den genomsnittliga dagsomsättningen av KlaraBos aktie upp-
gick till 326 694 aktier. Totalt omsattes 6 533 873 aktier under
2021 till ett sammanlagt värde av 320,3 mkr. Givet noteringen
den 2 december 2021 förekom handel i aktien endast under
20 handelsdagar under året.
Aktieutveckling
Under perioden steg KlaraBos aktiekurs med 38 procent, jäm-
fört med noteringskursen på 35 kr. Under samma period ökade
OMX Stockholm PI med 4,89 procent medan OMX Stockholm
Real Estate PI minskade med 2,56 procent. Sista betalkurs för
2021 var 48,30 kr per aktie, motsvarande ett börsvärde om
5,55 mdr kr.
Avkastning
Totalavkastningen under perioden aktien handlades uppgick
till 38 procent. Högsta stängningskurs för aktien var 50,40 kr
per den 7 december och lägsta stängningskurs var 47,00 kr
den 14 december.
Utdelningspolicy
Långsiktigt ska KlaraBo varje räkenskapsår dela ut 50 procent
av beskattat förvaltningsresultat. Dock kommer KlaraBo under
de närmaste åren att prioritera tillväxt genom förvärv, nyproduk-
tion och investeringar i befintligt bestånd varför utdelningar kan
komma att utebli.
15 största ägarna
Kapital Röster
Investment AB Spiltan 9,7% 10,2%
Länsförsäkringar Fonder 7,5% 3,5%
Pensionskassan SHB Försäkringsförening 7,1% 3,3%
Rutger Arnhult gm bolag 6,6% 3,1%
Anders Pettersson gm bolag 5,7% 15,3%
SBB gm bolag 4,3% 2,0%
Lennart Sten privat och gm bolag 3,8% 8,1%
Ralph Mühlrad med familj och gm bolag 6,5% 7,8%
ODIN Fonder 3,2% 1,5%
Clearance Capital 2,8% 1,3%
Futur Pension 2,5% 1,6%
Klosterinvest AB 2,2% 1,0%
Mats Johansson gm bolag 2,0% 9,5%
Doxa AB 1,9% 0,9%
Andreas Morfiadakis privat och gm bolag 1,8% 8,2%
Aktien
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
31
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören för KlaraBo Sverige AB ,
organisationsnummer 559029-2727, avger härmed års-
redovisning för räkenskapsåret 2021.
KlaraBo har under året fokuserat på:
• Nyproduktion av hållbara, kvalitativa, funktionella, kostnads-
och yteffektiva bostäder.
• Förvaltning av bostadsfastigheter och värdeskapande åtgärder
inom befintliga förvaltningsfastigheter.
• Förvärv av bostadsfastigheter, företrädesvis med renoverings-
potential, och förvärv av markområden och byggrätter för
nyproduktion av bostäder.
VÅR MARKNAD
Koncernen bedömer att efterfrågan är fortsatt god i de områden
där KlaraBo befinner sig, och att det finns en strukturell bostads-
brist på många orter i Sverige . Den stora efterfrågan på KlaraBos
produkt tyder på att bolagets erbjudande möter marknadens
efterfrågan på bra boende till rätt kostnad. Koncernens egna kon-
cept KlaraBo-hus skapar förutsättningar för kostnadskontroll och
ekonomisk effektivitet i hela kedjan, från byggrätt till förvaltning,
under fastighetens livstid.
FLERÅRSJÄMFÖRELSE
Koncernen
Mkr 2021 2020 2019
Hyresintäkter 337,6 176,7 97,7
Driftnetto 189,9 96,8 54,8
Resultat före skatt 824,6 441,3 173,7
Balansomslutning 8 527,7 3 666,2 2 106,2
Soliditet (%) 49,3% 39,9% 37,5%
Medelantal anställda 54,9 24,0 10,0
Moderbolaget
Mkr 2021 2020 2019 2018 2017
Nettoomsättning 10,0 7,4 3,5 1,7 1,5
Resultat efter
finansiella poster 18,4 –16,0 0,5 –4,8 –1,0
Balansomslutning 4 183,5 843,0 506,4 393,6 112,8
Soliditet (%) 78,5% 86,8% 79,0% 99,6% 99,5%
Medelantal anställda 4,6 8,0 6,7 3,8 1,5
Se not 31 för härledning och definition av ovanstående nyckeltal.
FINANSIELL STÄLLNING OCH FINANSIERING
För räkenskapsåret 2021 ökade koncernens förvaltningsresultat
med 114,0 procent, och tillväxten i substansvärdet uppgår till
43,0 procent. Belåningsgraden uppgick till 41,6 procent (52,8),
och soliditeten till 49,3 procent (39,9). Det egna kapitalet uppgick
till 4 206,9 mkr (1 463,0), varav 4 206,9 mkr (1 071,4) var hän-
förbart till moderbolagets aktieägare. Ökningen beror till stor del
på att bolaget sedan utgången av föregående år genomfört nio
nyemissioner. I samband med dessa har bolaget tillförts 2 497,3
mkr i form av eget kapital, efter emissionskostnader. Under
december genomfördes två nyemissioner i samband med note-
ringen av bolaget på Nasdaq Stockholm om totalt 828,1 mkr,
efter emissionskostnader. I samband med den första emissionen
emitterades drygt 21,4 miljoner aktier och då erbjudandet om att
teckna aktier blev kraftigt övertecknat utnyttjades knappt två
veckor senare en övertilldelningsoption av ABG Sundal Collier AB
då ytterligare drygt 3,2 miljoner aktier emitterades. Noteringskost-
nader om 34,5 mkr hänförliga till det arvode som betalats till de
finansiella rådgivarna samt en andel av övriga noteringskostnader
har redovisats i eget kapital tillsammans med tillhörande skatte-
effekt i enlighet med IAS 32. EPRA NRV per aktie uppgick till
33,9 kr (23,7), vilket är en ökning med 43,0 procent jämfört med
föregående år.
Koncernens räntebärande skulder uppgick per 31 december
2021 till 3 883,9 mkr (2 004,6). Belåningsgrad förvaltningsfastighe-
ter, det vill säga räntebärande skulder hänförliga till förvaltnings-
fastigheter i förhållande till förvaltningsfastigheter exklusive pågå-
ende nyproduktion, uppgick till 50,3 procent (55,7), och den
genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till cirka 3,2 år (1,7) vid
årets slut. KlaraBo arbetar med kapitalbindning på olika löptider
i enlighet med koncernens finanspolicy. Räntesäkring, för att
begränsa ränterisk, sker genom ränteswappar, och vid årets
utgång var 1 400,0 mkr (900,0) säkrat genom ränteswappar. Detta
tillsammans med fasträntekrediter motsvarar 49,7 procent (55,0)
av total räntebärande skuld. Den genomsnittliga ränte bind nings-
tiden uppgick till cirka 1,9 år (1,9), och den genomsnittliga räntan
under 2021 uppgick till 1,9 procent (2,1) inklusive derivat.
Förvaltningsberättelse
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
32
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
KASSAFLÖDE
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av
rörelsekapital uppgick till 53,7 mkr (37,0). Investeringsverksam-
heten har påverkat kassaflödet med totalt –651,0 mkr (–468,5).
Investeringsverksamheten har främst påverkats av utköp av inne-
hav utan bestämmande inflytande uppgående till –406,2 mkr
samt årets förvärv av fastig heter, nybyggnadsprojekt och investe-
ringar i befintliga fastigheter som har uppgått till –268,7 mkr
(493,2). Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till
1 021,2 mkr (429,8), där nyemission och nyupptagna finansiella
skulder står för merparten. Totalt uppgick årets kassaflöde till
433,9 mkr (12,4). Likvida medel vid årets utgång uppgick till
616,5 mkr (182,7).
RESULTAT
Centrala administrationskostnader omfattar kostnader för bolags-
ledning och centrala stödfunktioner och uppgick till –44,9 mkr
(–24,2). Förändringen förklaras i huvudsak av kostnader i sam-
band med noteringen, men även av kostnader till följd av tillträdet
av Kuststaden med utökad personalstyrka samt av pågående
arbete för att integrera KlaraBo och Kuststaden. Årets förvalt-
ningsresultat ökade med 114,0 procent till 76,4 mkr (35,7).
Årets resultat efter skatt, hänförligt till moderbolagets aktie-
ägare, uppgick till 637,9 mkr (260,0). Resultatet har påverkats
av värdeförändringar av förvaltningsfastigheter om 737,3 mkr
(413,0) samt värde förändringar av derivat om 10,9 mkr (–7,5).
Skatt på periodens resultat uppgick till –184,1 mkr (–96,2).
Aktuell skatt uppgår till –26,5 mkr och resten avser uppskjuten
skatt på värdeförändringar av förvaltningsfastigheter och derivat-
instrument.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER RÄKENSKAPSÅRET
KlaraBo hade vid årsskiftet aktiviteter i form av förvaltnings-
fastigheter, och/eller byggrätter på 33 orter runt om i Sverige;
Bjuv, Bollnäs, Borlänge, Falun, Genarp, Gävle, Helsingborg,
Huskvarna, Hässleholm, Höganäs, Höör, Karlshamn, Karlskrona,
Karlstad, Kristianstad, Kävlinge, Ludvika, Lund, Malmö, Motala,
Nybro, Oskarshamn, Ronneby, Skokloster, Smedjebacken,
Sundsvall, Svalöv, Tranås, Trelleborg, Umeå, Vaggeryd, Visby
och Västervik. Våra befintliga projekt har utvecklats enligt plan
eller bättre och vi fortsätter att föra en bred dialog med flera
kommuner och andra markägare över hela Sverige.
Under 2021 börsnoterades KlaraBo där bolagets B-aktier notera-
des på Nasdaq Stockholm. Första inledande handelsdag var den
2 december. I samband med börsnoteringen emitterades totalt
24 696 857 B-aktier i två omgångar, till en total likvid om totalt
862,5 mkr före avdrag för kostnader. 5 000 nya aktieägare tillkom.
Emissionslikviden ska användas för fortsatt tillväxt inom nypro-
duktion av hyresrätter, förvärv av förvaltningsfastigheter samt
fortsatt förädling av befintligt fastighetsbestånd.
Samtliga säljarreverser amorterades under året vilket lett till att
bolagets räntekostnader på årsbasis minskar, då säljarreverserna
löpt med högre lånemarginal än traditionella banklån.
Den 1 december stod nyproduktion om 46 hyreslägenheter i
Motala färdig för inflyttning. Nyproduktionen i Motala är koncer-
nens första projekt som certifieras i enlighet med Miljöbyggnad
Silver.
Koncernen fastställde under året nya operationella och finan-
siella mål. Dessa återfinns i avsnittet Mål och utfall.
Under året har KlaraBo stärkt bolagets styrelse genom att välja
in Sophia Mattsson-Linnala som bland annat suttit som tidigare
VD i Rikshem AB (publ), på bolagsstämman den 4 mars samt
Per-Håkan Börjesson, vd för Investment AB Spiltan, vid extra-
stämma den 24 juni.
TRANSAKTIONER
Per 31 mars 2021 har KlaraBo Sverige AB förvärvat resterande
49 procent av aktierna i KlaraBo Förvaltning AB, från SBB.
KlaraBo Förvaltning AB är därmed numera ett helägt dotterbolag.
I slutet av andra kvartalet undertecknades och tillträddes ett
större fastighetsbestånd av Kuststaden Projektutveckling AB
och KPU Bostadsutveckling AB om totalt 2 300 hyreslägenheter
i sydöstra Sverige inklusive exempelvis Visby, Ronneby och
Jönköping. Samgåendet skapade ett renodlat bostadsbolag med
över 5 000 hyreslägenheter samt 1 100 lägenheter i projektport-
följ. I samband med samgåendet emitterades aktier både till säl-
jarna och till Länsförsäkringar Fonder. Utöver nyemission finan-
sierades förvärvet genom en kontantdel uppgående till 109,3 mkr.
273 hyreslägenheter i centrala Gävle och Skokloster, om totalt
20 000 BTA, förvärvades i slutet av juni där förvärvet finansiera-
des med nyemitterade B-aktier. Säljare var Rutger Arnhult genom
bolag som genom transaktionen blev aktieägare i KlaraBo.
NYPRODUKTION
Vunnen markanvisning i Västerås
Erhållen markanvisning i den nya stadsdelen Sätra i Västerås.
Markanvisningen omfattar byggrätter om cirka 4 500 BTA där
flerfamiljshus i trä ska uppföras.
Byggnation av 80 hyreslägenheter i centrala Kristianstad
Under tredje kvartalet tecknade KlaraBo avtal om förvärv av
byggrätt i Kristianstad, tillsammans med OBOS. Ytan för KlaraBo
uppgår till totalt 7 500 BTA. Innan fastigheten kan tas i bruk för
bostäder behöver en ny detaljplan tas fram och man räknar med
cirka två års planläggning innan projektet kan säljstartas.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER
RÄKENSKAPSÅRETS SLUT
En portfölj om 126 hyreslägenheter förvärvades i Umeå i början
av januari till ett underliggande fastighetsvärde om 175 mkr. Den
sammantagna ytan uppgår till cirka 8 700 kvm med ett hyresvärde
om cirka 10,2 mkr. Förvärvet innebär att KlaraBo etablerar sig på
en för bolaget ny ort.
Erhållen markanvisning vid Anderstorg i Skellefteå. Området
har en färdig detaljplan som medger byggnation om cirka 10 000
kvm BTA, eller motsvarande cirka 130 hyreslägenheter. Investe-
ringen ses som på starten på en förhoppningsvis växande när-
varo i Skellefteå.
FÖRSLAG TILL RESULTATDISPOSITION
Till årsstämmans förfogande står följande medel (kr):
Överkursfond 3 223 251 564
Balanserat resultat 10 626 395
Årets resultat 43 369 622
Summa 3 277 247 581
Styrelsen föreslår att ovanstående vinstmedel
disponeras enligt följande:
Balanseras i ny räkning 3 277 247 581
Summa 3 277 247 581
Förvaltningsberättelse
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
33
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Risker och riskhantering
STRATEGISKA RISKER
Strategiska risker innefattar risker som kan hindra KlaraBo från
att uppnå koncernens vision och mål.
Miljörisker
Beskrivning av risk
Såväl uppförandet av byggnader som den verksamhet som där-
efter bedrivs på fastigheter påverkar miljön. Företag som bedriver
fastighetsförvaltning är därför föremål för miljö-, hälso- och säker-
hetslagar och andra regelverk som relaterar till förvärv, ägande
och förvaltning av fastigheter. Det finns risk att bolaget kan bli
ansvarigt för sanering av föroreningar på befintliga eller i fram-
tiden förvärvade fastigheter, oavsett om bolaget självt orsakat
föroreningen eller ej. Risk finns även för att olika typer av extrem-
väder som till exempel översvämningar kan drabba fastigheterna.
Exponering
Miljöriskerna i KlaraBos verksamhet består främst i risken att för-
oreningar och giftiga ämnen påträffas i fastighetsportföljen. I den
del av fastighetsportföljen som härrör sig från 1960- till 1970-talet
finns risk för att miljögifter kan påträffas och komma att ställa krav
på olika typer av utredningar och avhjälpande.
Entreprenadverksamhet medför vidare en risk för att kända
eller okända markföroreningar sprids vid exempelvis utförandet
av olika markarbeten, till exempel schaktning. KlaraBos förvärv
och utveckling av fastigheter medför att en eventuell påverkan
på en redan befintlig markförorening skulle kunna innebära att
KlaraBo kan komma att få ett verksamhetsutövaransvar och
därmed kan KlaraBo behöva ombesörja och stå nödvändiga
avhjälpandeåtgärder, oavsett om KlaraBo orsakat föroreningen
eller inte.
Ett eventuellt verksamhetsutövaransvar kan medföra oförut-
sedda kostnader och tidstillägg för ett aktuellt projekt som även
kan komma att belasta KlaraBos resultat. Om ovanstående risker
materialiseras skulle detta kunna medföra ökade kostnader till
följd av till exempel saneringsåtgärder eller minskade intäkter till
följd av förseningar i bolagets projekt. Detta kan i sin tur medföra
en negativ effekt på koncernens rörelseresultat och vinstmarginal.
I dagsläget finns ingen kännedom om några väsentliga miljökrav
som skulle kunna ställas mot KlaraBo.
Hantering
Inför förvärv gör KlaraBo tekniska besiktningar av fastigheterna
i samarbete med externa tekniska konsulter, för att minimera
riskerna för miljöpåverkan. Ett fullgott försäkringsskydd för fastig-
hetsportföljen syftar till att minimera riskerna för att behöva täcka
eventuella skador vid till exempel extremväder. Vidare genomför
förvaltningen fortlöpande brandsyn, ronderingar och genomför
besiktningar för att uppfylla obligatoriska myndighetskrav enligt
förutbestämda och reglerade tidsintervall.
Politiska beslut och risker kopplade till lagar och tillstånd
Beskrivning av risk
Att bedriva fastighetsverksamhet är i hög utsträckning beroende
av lagar och andra förordningar samt myndighetsbeslut avseende
exempelvis plan- och byggåtgärder, miljö, subventioner, säkerhet
och byggnormer. Lagar och regelverk som omfattar fastighets-
marknaden styrs ofta av politiska åsikter och kan därför komma
att ändras med kort varsel, vilket kan påverka koncernens dagliga
verksamhet i olika avseenden. Förändringar i subventioner
såsom investeringsstöd, skattelagstiftning och förordningar kan
i betydande utsträckning påverka förutsättningarna för KlaraBos
verksamhet.
Synen på storleken och förekomsten av bolags-, mervärdes-
och fastighetsskatt, liksom övriga pålagor och bidrag skiljer sig
väsentligt mellan politiska partier och företagsskattelagstiftningen
är ofta föremål för översyn.
Vidare består en del av KlaraBos verksamhet av nyproduktion
och utveckling av befintliga fastigheter. För att KlaraBos förvalt-
ningsfastigheter och projekt ska kunna användas och utvecklas
som avsetts kan det krävas olika tillstånd och beslut, till exempel
bygglov, detaljplaner och fastighetsbildningar.
Exponering
Framtida eventuella förändringar i lagar såsom skattelagstift-
ningen, regleringar och myndighetsföreskrifter ställer krav på
KlaraBo och dess förmåga att anpassa sig till sådana förändringar
och kan komma att få en negativ effekt på koncernens resultat.
Till exempel kan nämnas att under 2019 infördes nya regler som,
framför allt för bolag inom fastighetsbranschen, kom att begränsa
möjligheterna att göra avdrag för räntekostnader. Däremot har
bolagsskattesatsen sänkts och primäravdraget för nybyggnation
gynnar nyproducerade fastigheter. Totalt sett för KlaraBo innebär
de nya skattereglerna att det skattemässiga resultatet på sikt
kommer att öka och att underskottsavdrag kommer att avräknas
i snabbare takt.
Vidare, även om KlaraBo beviljas tillstånd eller erhåller beslut
som är nödvändiga för KlaraBos verksamhet finns det en risk att
dessa överklagas eller på annat sätt fördröjs vilket innebär en risk
att entreprenaderna inte kan genomföras enligt bestämd tidplan,
vilket kan medföra att pågående eller planerade projekt blir
väsentligt fördröjda.
Hantering
Det politiska landskapet behöver löpande monitoreras och utvär-
deras för att proaktivt förstå hur verksamheten behöver anpassas.
Specialister och rådgivare, såsom extern skatteexpertis, anlitas
för att hantera effekten av förändrade lagar och regleringar och
KlaraBo följer noggrant och agerar öppet och transparent gent-
emot myndigheter. Transaktioner som innebär aggressiv skatte-
planering ska inte genomföras. Vidare, som medlem i Fastighets-
ägarna har koncernen möjlighet att ständigt vara informerade och
uppdaterade om frågor som påverkar dess vardag. Genom att på
olika sätt vara aktiva i branschorganisationen kan koncernen
också påverka frågor som rör fastighetsmarknaden i form av
bostadspolitik, stadsutveckling, digitalisering och hållbarhet.
Risker och riskhantering
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
34
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
OPERATIONELLA RISKER
Operationella risker är sådana som är relaterade till effektivitet
och hantering av resurser i koncernen.
Förändrade hyresintäkter, hyresutveckling och
hyressättning
Beskrivning av risk
KlaraBos intäkter består till största del av hyresintäkter, som
påverkas av fastigheternas och lokalernas uthyrningsgrad, hyres-
nivån samt att hyresgästerna klarar av att uppfylla sina betal-
ningsförpliktelser.
Skillnaden mellan hyressättningen för lokaler och bostäder är
stor. Hyresutvecklingen för kommersiella lokaler är konjunktur-
beroende och påverkas främst av faktorer som efterfrågan, typ av
lokal, utformning, standard och läge. Hyresgäster som bedriver
skattefinansierad verksamhet kan vara föremål för politiska beslut
eller kostnadsbesparingar. Detta kan i sin tur påverka KlaraBos
möjligheter att förlänga befintliga avtal i takt med att de löper ut
med dessa hyresgäster på för KlaraBo förmånliga villkor. Hyres-
sättningen för bostäder förhandlas fram inom det kollektiva för-
handlingssystemet, där även presumtionshyror ingår, med de
olika orternas lokala hyresgästföreningar.
Exponering
En minskad uthyrningsrad, lägre hyresnivå, sämre betalningsför-
måga samt felaktiga antaganden om marknad, konkurrens och
kunder kan påverka koncernens resultat, kassaflöden samt
fastig hetsvärden. Den reglerade hyressättningen avseende
privata hyresbostäder medför vidare en risk för att generella kost-
nadsökningar inte får genomslag i hyresutvecklingen, eller att
sådant genomslag sker med fördröjning, samt att hyresnivåerna
utvecklas på ett för fastighetsägaren oförmånligt sätt. Om KlaraBo
inte lyckas kompensera ökade kostnader för bostäder med ökade
hyresnivåer skulle det få en negativ effekt på koncernens rörelse-
resultat och vinstmarginal.
KlaraBo bedömer att risken för lägre hyresintäkter hänförligt
till bostäder är låg, eftersom det råder bostadsbrist i Sverige.
Risken för lägre hyresintäkter i lokalbeståndet är högre än i
bostadsbeståndet. Under 2021 kom cirka 85 procent av KlaraBos
intäkter från bostäder och cirka 15 procent från kommersiella
lokaler/samhällsfastigheter samt förråd och parkeringsplatser.
Hantering
Bostadsbristen i Sverige är fortsatt hög och det finns en stor efter-
frågan på bostäder. KlaraBo arbetar aktivt med sina bostads-
områden, bland annat genom lokalkontor och jobbskapande för
att öka trivseln och stabiliteten i områdena.
Förändrade drift- och underhållskostnader
Beskrivning av risk
KlaraBos driftkostnader utgörs huvudsakligen av kostnader för el,
värme, vatten och renhållning. Förändrade drift- och underhålls-
kostnader kan ge en negativ effekt på koncernens verksamhet,
finansiella ställning och resultat. KlaraBo är även skyldigt att upp-
rätthålla byggnadernas och bostädernas standard till följd av
bestämmelser i hyresavtal och regulatoriska krav. Detta medför
underhållskostnader, vilket bland annat innefattar det tekniska
underhållet av fastigheter och påverkas därmed av konstruktions-
fel, andra dolda fel och brister, skador (t.ex. elavbrott, fuktskador,
brand, asbest eller mögel) och föroreningar. En stor del av
KlaraBos kostnader är därför också hänförliga till underhålls-
kostnader. Oförutsedda och omfattande renoveringsbehov kan
leda till väsentligt ökade underhållskostnader.
Exponering
Flera varor och tjänster för drift av fastigheterna kan köpas endast
från en eller ett fåtal aktörer, vilket kan medföra att KlaraBo
tvingas acceptera de rådande prisnivåerna i brist på alternativ.
Värmekostnader är till exempel föremål för säsongsvariationer
och kostnaderna stiger under vintern, vilket gör att KlaraBo har
begränsade möjligheter att kontrollera dessa kostnader. För-
ändrade drift- och underhållskostnader till exempel till följd av
oförutsedda och omfattande renoveringsbehov, kan i den mån
eventuella kostnadshöjningar inte kan kompenseras för genom
mot svarande hyresökningar, medföra väsentligt ökade drift- och
underhållskostnader, vilket i sin tur skulle kunna få en negativ
effekt på KlaraBos verksamhet, finansiella ställning och resultat.
Hantering
KlaraBo arbetar med aktiv förvaltning av fastigheterna och utvär-
derar ständigt förbättringar för att öka intäkterna och minska drift-
kostnader, samt utvärderar energieffektiviseringar. KlaraBo
bygger succesivt bort fastigheternas invändiga underhållsbehov
genom att renovera de lägenheter som har ett behov. Vid renove-
ring beräknas det löpande underhållet minska då lägenheterna
uppnår invändig nyproduktionsstandard. För kontroll av föränd-
rade driftkostnader genomför koncernen kontinuerlig avtals- och
villkorsöversyn för att uppnå den mest fördelaktiga lösningen,
samt att koncernen vid investeringar i fastigheterna strävar efter
att välja den mest energieffektiva lösningen givet varje situation.
Vid upphandlingar eftersträvas centrala avtal för att hålla nere
fastighetskostnaderna. Underhållsutgifter kostnadsförs i den
utsträckning de utgör reparationer och underhåll för att upprätt-
hålla den ursprungliga standarden på fastigheten. Andra utgifter
av underhållskaraktär aktiveras i balansräkningen till den del
åtgärderna anses höja fastigheternas värde.
Risker relaterade till KlaraBos nybyggnation och
projektutveckling
Beskrivning av risk
KlaraBos verksamhet består dels av nybyggnation, dels av att
anpassa det befintliga fastighetsbeståndet efter hyresgästernas
önskemål genom om- och tillbyggnationer samt hyresgäst-
anpassningar. Nybyggnation samt större anpassningsprojekt är
förknippade med kostsamma investeringar, och det finns en risk
att kostnaderna för sådana investeringar inte kan kompenseras
genom höjda hyror eller sänkta kostnader.
KlaraBo är vidare beroende av strategiska leverantörer för
leverans av material och specialanpassade lösningar i samband
med byggnation, samt även andra entreprenörer för utförandet av
olika typer av arbeten på fastigheterna. Om en viss leverantör
eller entreprenör inte förmår att fullfölja avtalen, till exempel
genom att inte leverera rätt utrustning, av rätt kvalitet, i rätt tid eller
om samarbetet med en viss leverantör eller entreprenör avbryts
på grund av exempelvis konkurs, eller inte fungerar väl, kan det
leda till väsentliga förseningar av KlaraBos byggprojekt.
Exponering
Investerings- och projektkostnader kan bli högre än förväntat, till
följd av exempelvis förseningar och oförutsedda händelser, inklu-
sive förändringar i regelverk eller detaljplaner, varvid bostäderna
och/eller lokalerna inte kan nyttjas från den förväntade tidpunkten.
För det fall KlaraBo inte kan erhålla kompensation för sådana
ökade kostnader eller inkomstbortfall, skulle förverkligandet av
ovan nämnda risker kunna få en negativ effekt på KlaraBos
verksamhet, finansiella ställning och resultat.
Risker och riskhantering
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
35
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
För det fall avtal med viktiga leverantörer eller entreprenörer
försenas eller skulle upphöra med kort varsel finns det en risk att
KlaraBo inte kommer att kunna anlita en annan leverantör eller
entreprenör till motsvarande villkor eller med kort varsel, vilket
kan leda till ökade kostnader för leverantörs- eller entreprenad-
tjänster samt förseningar i projekten. Det finns även en risk att
garantiåtaganden inte fullgörs om en leverantör eller entreprenör
försätts i konkurs.
Hantering
KlaraBo arbetar med erfarna projektledare externt och internt
både vid ny- och ombyggnation, för att minimera kostnads-
ökningar i projekten. I de fall KlaraBo bekostar investeringar för
lokalanpassningar kompenseras koncernen i många fall av inves-
teringstillägg i hyresavtal. Bankgarantier används för att säker-
ställa leverantörers och/eller entreprenörers eventuella tillkorta-
kommanden. Inför nybyggnation görs marknadsbedömningar
av efterfrågan och betalningsviljan på orten.
Behålla och rekrytera kompetenta medarbetare
Beskrivning av risk
Det är viktigt att KlaraBo lyckas behålla och fortsätta motivera
sina medarbetare, samt att attrahera och rekrytera kvalificerad
personal i framtiden. Detta är beroende av flera faktorer, däribland
rekryteringsförfaranden, kultur och ledarskap, lön och annan
ersättning, förmåner samt arbetsplatsens placering. För de fall
som koncernen skulle misslyckas med att behålla och motivera
eller attrahera ledande befattningshavare och annan nyckel-
personal skulle det kunna inverka negativt på koncernens verk-
samhet, finansiella ställning och resultat.
Exponering
KlaraBo bedriver sin verksamhet genom en liten organisation
med begränsat antal anställda. KlaraBos framtida utveckling är
i hög grad beroende av ledningens och andra nyckelpersoners
kompetens och erfarenhet.
Hantering
KlaraBo arbetar ständigt med att förbättra attraktiviteten som
arbetsgivare genom olika åtgärder. Arbetet med att stärka och
grunda koncernens värderingar har fortsatt och utvecklats under
2021 och HR kompetens har under året tagits in. Incitamentspro-
gram i form av teckningsoptioner finns, med syfte att motivera och
behålla medarbetare.
LEGALA RISKER
Legala risker innefattar risker som är kopplade till lagar, förord-
ningar och regelverk.
Fastighetsförvärv
Beskrivning av risk
En del av KlaraBos löpande verksamhet består av förvärv av
fastig heter. En förutsättning för att förvärv ska kunna genomföras
är att utbudet på marknaden motsvarar KlaraBos förväntningar
och investeringsförmåga vad gäller exempelvis läge och förvän-
tad avkastning. Tillgången till, och efterfrågan på, fastigheter och
byggrätter, men även faktorer som konkurrens, tillgång till finan-
siering, planering och lokala föreskrifter kan begränsa koncer-
nens möjligheter att genomföra förvärv på för koncernen förmån-
liga villkor. Risker i samband med fastighetstransaktioner kan få
en negativ inverkan på KlaraBos verksamhet, finansiella ställning
och resultat.
Exponering
Förvärv av fastigheter är förenat med risker kopplade till den för-
värvade fastigheten, till exempel risken för felaktiga antaganden
om den förvärvade tillgångens framtida avkastning, risken för
bortfall av hyresgäster eller oförutsedda kostnader för hantering
av miljökrav. Fastighetstransaktioner kan även leda till betydande
transaktionskostnader som eventuellt inte kan kompenseras för,
till exempel om en transaktion inte fullföljs eller om ett förvärv
återgår till följd av att bestämmelser i avtalsvillkoren eller finansie-
ringsförbehåll aktualiseras. Exponering för risker i samband med
fastighetstransaktioner kan få en negativ inverkan på KlaraBos
verksamhet, finansiella ställning och resultat.
Hantering
Vid förvärv görs tekniska, miljömässiga, legala och skattemässiga
utredningar av fastigheternas och bolagens status. Dessa görs av
både interna och externa resurser, i form av oberoende externa
konsulter. Vidare görs marknadsanalyser av potentiellt bestånd
och befintliga lokalhyreskontrakt analyseras.
FINANSIELLA RISKER
Finansiella risker är relaterade till exponering mot fastighetsvär-
dering, ränta, likviditet och krediter samt övriga finansiella risker.
Risker relaterade till valutakurs
Beskrivning av risk
Med valutarisk avses risken att valutakursförändringar har en
negativ effekt på bolagets finansiella ställning, lönsamhet eller
kassaflöde. Exponering för valutakursrisk förekommer vid köp av
produkter eller tjänster i annan valuta än SEK, som är bolagets
redovisningsvaluta. KlaraBos produktionskostnader vid nypro-
duktion av lägenheter består till stor del av kostnaden för tjänster
och produkter som tillhandahålls av utländska bolag i Baltikum.
Sådana tjänster betalas i EUR och omfattande förändringar i valuta-
kursen mot SEK kan därför leda till att bolagets nyproduktions-
projekt blir dyrare än beräknat och därmed mindre lönsamma.
Exponering
Kostnaderna för modulerna från Baltikum påverkas i hög grad av
nivån på SEK mot EUR. En svagare SEK ökar kostnaden medan
en starkare SEK minskar kostnaden. Om ovanstående risk skulle
materialiseras skulle detta kunna medföra lägre exploaterings-
vinst och direktavkastning och därmed en negativ påverkan på
KlaraBos resultat och kassaflöde. Uppgifter om bolagets transak-
tionsuppgifter återfinns i not 3 Finansiella risker.
Hantering
KlaraBo arbetar kontinuerligt med valutarisken dels genom att
säkerställa intern kompetens som är van vid att hantera finan-
siella risker, dels genom att säkra inköp i EUR med hjälp av
valuta derivat för att på så vis minska risken för valutafluktuationer.
Se not 3 för vidare information om hantering i enlighet med bola-
gets finanspolicy.
Förändringar i marknadsräntor
Beskrivning av risk
KlaraBos finansiering sker genom upplåning från kreditinstitut och
de långfristiga skulderna löper i huvudsak med rörlig ränta. Till
följd därav utgörs en av KlaraBos största kostnadsposter av
ränte kostnader. KlaraBo är därmed exponerad för en ränterisk,
det vill säga risken för att förändringar i räntorna påverkar
Risker och riskhantering
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
36
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
KlaraBos räntekostnader och därmed får en negativ effekt på
koncernens resultat och kassaflöden.
Exponering
Räntekostnaderna påverkas främst av nivån på aktuella mark-
nadsräntor, kreditinstitutens marginaler samt vilken strategi
KlaraBo väljer för räntebindning. Den genomsnittliga räntenivån
på räntebärande skulder per 31 december 2021 uppgick till
1,9 procent, inklusive ränteswappar.
Marknadsräntor påverkas främst av den förväntade inflations-
takten och de kortare räntorna påverkas främst av Riksbankens
styrränta. Marknadsräntorna kan även komma att påverka den
del av KlaraBos skulder som omfattas av ränteswappar. KlaraBo
hade per 31 december 2021 ett sammanlagt utestående nominellt
belopp om 1 400 mkr (900) i ränteswappar. Räntederivaten redo-
visas till verkligt värde i balansräkningen. I takt med att marknads-
räntorna förändras uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde,
som inte är kassaflödespåverkande, på räntederivaten. Om mark-
nadsräntorna sjunker kommer marknadsvärdet på KlaraBos
ränte derivat att minska, vilket skulle kunna ha en negativ effekt
på KlaraBos resultat.
Hantering
KlaraBo arbetar med ränterisken dels genom att hålla en god
dialog med svenska affärsbanker för att därigenom säkra mark-
nadsmässiga lånevillkor, dels genom att minska ränterisken med
hjälp av räntederivat. Finanspolicyn sätter mål gällande ränte-
exponering för koncernens låneportfölj enligt följande principer:
• Räntebindningstid: spridning av ränteförfall enligt fastställda
perioder.
• Minst 20 procent av låneportföljen ska löpa med rörlig, ej ränte-
säkrad, ränta.
• Räntetäckningsgrad: minst 1,75 gånger.
Vid utgången av räkenskapsåret uppgick räntebindningen till
1,9 år, och andel av låneportföljen som var säkrad genom derivat
uppgick till cirka 50 procent.
Finansiering och refinansiering
Beskrivning av risk
Med finansierings- respektive refinansieringsrisk avses risken för
att KlaraBo inte kan erhålla nödvändig finansiering eller att finan-
siering inte kan förnyas vid utgången av dess löptid, eller att den
endast kan erhållas eller förnyas till villkor som är mindre förmån-
liga för KlaraBo.
Exponering
En stor del av KlaraBos verksamhet finansieras med externt kapi-
tal. KlaraBos finansiering sker genom traditionella banklån med
fastighetsinteckningar som säkerhet. Det finns en risk för att ytter-
ligare finansiering inte kommer att erhållas när och om så bedöms
erforderligt, att befintliga lån sägs upp till omedelbar betalning
eller att nya lån endast kan erhållas på villkor som är mindre för-
månliga för KlaraBo. Detta skulle kunna leda till minskade intäkter
då KlaraBo inte kan ta tillvara på olika investeringsmöjligheter,
alternativt ökade kostnader till följd av dyrare finansiering.
I vissa av KlaraBos avtal med långivare finns särskilda åtagan-
den som KlaraBo måste uppfylla, till exempel räntetäckningsgrad,
belåningsgrad och soliditet. Om KlaraBo i framtiden skulle
komma att bryta mot sådana finansiella villkor eller andra åtagan-
den kan det ge långivaren en rätt att säga upp lånen till omedelbar
betalning, kräva extra amortering eller ta säkerheter i anspråk.
Om så sker kan koncernen behöva ta in ytterligare externt kapital
för att kunna fullgöra sina åtaganden. Samtliga villkor har varit
uppfyllda under räkenskapsåret.
Hantering
KlaraBo hanterar finansierings- och refinansieringsrisken genom
att ha en kontinuerlig god dialog med affärsbanker på marknaden
och att teckna längre kreditavtal med diversifierad förfallostruktur.
KlaraBo ser också löpande över möjligheten till alternativa finan-
sieringskällor. Vidare, KlaraBos finanspolicy sätter mål gällande
kapitalbindningen för koncernens låneportfölj där huvudsakliga
mål är:
• En likviditetsreserv om minst tre månader ska vid var tid finnas
tillgänglig.
• Maximalt 30 procent av skulden får förfalla inom en enskild
12-månadersperiod.
• Antal långivare gällande banklån bör uppgå till minst två där
ingen enskild långivare långsiktigt får stå för mer än 60 procent
av den totala utestående volymen banklån.
• En god spridning i förfallostruktur på skulden ska eftersträvas.
Värdet på KlaraBos fastigheter
Beskrivning
Samtliga fastigheter som innehas av KlaraBo klassificeras som
förvaltningsfastigheter och redovisas därmed i balansräkningen
till verkligt värde. Verkligt värde fastställs genom en bedömning
av marknadsvärdet för varje enskild fastighet. Fastigheternas
värde påverkas av ett flertal faktorer, dels fastighetsspecifika
såsom vakansgrad, hyresnivå
, kontraktslängd och driftkostnader,
dels marknadsspecifika såsom avkastningskrav och kalkylräntor
härledda ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden.
Såväl fastighets- som marknadsspecifika försämringar kan för-
anleda att värdet på fastigheterna sjunker, vilket skulle kunna få
en negativ inverkan på koncernens verksamhet, finansiella
ställning och resultat.
Exponering
En fastighetsvärdering är en uppskattning av priset som en inves-
terare är villig att betala för fastigheten vid en given tidpunkt. Vär-
deringen är gjord utifrån vedertagna modeller och vissa antagande
om olika parametrar. Fastighetens marknadsvärde kan endast
säkerställas vid en transaktion mellan två oberoende parter och
vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall
för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och
beräkningar. Eftersom KlaraBos redovisade tillgångar till övervä-
gande del utgörs av fastigheter skulle en värdeminskning få nega-
tiva konsekvenser för koncernen. Ett minskat fastighetsvärde kan
medföra en risk att KlaraBo inte kan erhålla ny finansiering eller att
ny finansiering måste ske till ett högre pris än tidigare. Detta kan i
sin tur leda till minskade intäkter, eftersom KlaraBo inte kan ta till-
vara på olika investeringsmöjligheter, eller ökade kostnader till
följd av dyrare finansiering. KlaraBos fastighetsvärde uppgick till
7 850 mkr (3 452) vid räkenskapsårets utgång. Känslighetsanalys
gällande förvaltningsfastigheter återfinns i not 14.
Hantering
Extern värdering av fastighetsportföljen sker kvartalsvis. KlaraBo
har en god marknadskännedom om fastighetsmarknaden och för-
valtningsarbetet sker nära hyresgästerna. Utveckling av fastighe-
terna sker ständigt för att både öka intäkter och minska kostnader
på olika sätt. Sociala satsningar i bostadsområden medverkar till
att öka stabiliteten och tryggheten och leder dessutom till attraktiva
bostadsområden, vilket också påverkar fastighetsvärdena positivt.
Risker och riskhantering
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
37
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Flerårsöversikt nyckeltal
Mkr 2021 2020 2019 2018
Fastighetsrelaterade
Hyresintäkter, mkr 344,2 176,7 97,7 0,5
Förvaltningsesultat, mkr 76,4 35,8 26,4 –5,6
Periodens resultat, mkr 640,5 345,2 141,3 –2,0
Överskottsgrad, % 55,2% 54,1% 55,3% 36,1%
Värde förvaltningsfastigheter, mkr 7 719,3 3 452,1 1 899,7 60,1
Värde förvaltningsfastigheter, kr per kvm 18 527 15 918 13 209 21 407
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,6% 94,5% 92,9% 100,0%
Reell uthyrningsgrad, % 98,6% 99,3% n.a. n.a.
Total uthyrningsbar yta, tkvm 416,6 208,8 137,6 1,1
Antal lägenheter i förvaltning 5 412 2 682 1 819 18
Antal lägenheter i projektutveckling 1 494 1 159 1 152 1 100
Finansiella
Soliditet, % 49,3% 39,9% 37,5% 91,3%
Belåningsgrad, % 41,6% 52,8% 56,2% ej tillämpligt
Räntetäckningsgrad, ggr 2,1x 2,0x 3,2x ej tillämpligt
EPRA NRV, mkr 4 471,9 1 157,3 495,3 395,0
Aktierelaterade
Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,93 0,47 0,34 –0,27
Eget kapital per aktie, kr 31,9 21,9 14,9 12,2
EPRA NRV per aktie, kr 33,9 23,7 15,3 12,2
Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, % 98% 41% –223% ej tillämpligt
Årlig tillväxt EPRA NRV per aktie, % 43% 55% 25% ej tillämpligt
Antal aktier vid periodens utgång före utspädning, miljoner 131,8 48,8 32,4 32,4
Vägt genomsnittligt antal aktier under perioden före utspädning, miljoner 82,3 41,0 32,4 20,6
Flerårsöversikt nyckeltal
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
38
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
Koncernens rapport över totalresultat Koncernens rapport över
övrigt totalresultat
Mkr Not 2021 2020
1, 2, 3, 4, 5, 6
Hyresintäkter 7 337,6 176,7
Övriga rörelseintäkter 6,6 2,0
Fastighetskostnader 8,9 –154,3 –82,0
Driftnetto 189,9 96,8
Centrala administrationskostnader 9, 10, 11 –44,9 –24,2
Rörelseresultat 145,1 72,6
Finansiella intäkter 13 0,0 0,0
Finansiella kostnader 13 –68,6 –36,8
Förvaltningsresultat 76,5 35,8
Värdeförändringar fastigheter 14 737,3 413,0
Värdeförändringar derivat 15 10,9 –7,5
Andel av resultat efter skatt från gemensamt styrda företag 16 –0,1 –0,1
Resultat före skatt 824,6 441,3
Skattekostnad 17 –184,1 –96,2
Årets resultat 640,5 345,2
Hänförbart till:
Moderbolagets aktieägare 637,9 260,0
Innehav utan bestämmande inflytande 2,7 85,2
Mkr Not 2021 2020
Årets resultat 640,5 345,2
Övrigt totalresultat
Summa totalresultat för året 640,5 345,2
Hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 637,9 260,0
Innehav utan bestämmande inflytande 2,7 85,2
Resultat per aktie hänförligt till moderbolagets aktieägare,
före utspädning, kr 7,75 6,33
Resultat per aktie hänförligt till moderbolagets aktieägare,
efter utspädning, kr 7,67 6,33
Finansiella rapporter koncernen
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
39
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
Koncernens rapport över finansiell ställning
Mkr Not 2021-12-31 2020-12-31
1, 2, 3, 4, 5, 6
TILLGÅNGAR
Immateriella anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 1,4 0,0
Summa immateriella anläggningstillgångar 1,4 0,0
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 14 7 850,0 3 452,1
Inventarier 18 5,3 0,6
Summa materiella anläggningstillgångar 7 855,3 3 452,7
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i gemensamt styrda företag 16 16,0 16,1
Fordringar hos gemensamt styrda företag 2,9 0,1
Derivatinstrument 15 7,2
Summa finansiella anläggningstillgångar 26,1 16,2
Uppskjutna skattefordringar 17 8,8 1,1
Summa anläggningstillgångar 7 891,6 3 469,9
Omsättningstillgångar
Kund- och hyresfordringar 3,7 0,4
Övriga fordringar 10,9 9,4
Upparbetad ej fakturerad intäkt 1,5 1,5
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 19 3,5 2,4
Summa omsättningstillgångar 19,6 13,6
Likvida medel 616,5 182,7
Summa tillgångar 8 527,7 3 666,2
Mkr Not 2021-12-31 2020-12-31
1, 2, 3, 4, 5, 6
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 20
Aktiekapital 6,6 2,4
Övrigt tillskjutet kapital 3 235,7 730,9
Balanserat resultat inklusive årets resultat 964,6 338,0
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 206,9 1 071,4
Innehav utan bestämmande inflytande 0,0 391,6
Summa eget kapital 4 206,9 1 463,0
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 21 3 124,8 1 771,8
Uppskjuten skatteskuld 17 281,0 115,9
Övriga långfristiga skulder 0,5 0,2
Summa långfristiga skulder 3 406,3 1 888,0
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 21 759,1 232,5
Derivatinstrument 15 3,8
Leverantörsskulder 17,4 15,6
Aktuell skatteskuld 17 20,8 14,0
Övriga kortfristiga skulder 4,8 5,3
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 112,3 44,0
Summa kortfristiga skulder 914,4 315,2
Summa skulder 4 320,7 2 203,2
Summa eget kapital och skulder 8 527,7 3 666,2
Finansiella rapporter koncernen
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
40
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
Koncernens rapport över förändring av eget kapital
Mkr Aktiekapital
Övrigt
tillskjutet
kapital
Balanserat
resultat
Eget kapital
hänförligt till moder-
bolagets aktieägare
Eget kapital
hänförligt till innehav utan
bestämmande inflytande
Totalt
eget kapital
Ingående eget kapital 2020-01-01 1,6 402,8 78,0 482,4 306,4 788,8
Årets resultat 260,0 260,0 85,2 345,2
Övrigt totalresultat 0,0 0,0 0,0
Summa totalresultat för året 260,0 260,0 85,2 345,2
Nyemission 0,8 327,3 328,1 328,1
Kostnader hänförliga till emissioner –0,5 –0,5 –0,5
Teckningsoptioner 1,4 1,4 1,4
Summa transaktioner med ägare redovisade direkt mot eget kapital 0,8 328,2 0,0 329,0 0,0 329,0
Utgående eget kapital 2020-12-31 2,4 730,9 338,0 1 071,4 391,6 1 463,0
Ingående eget kapital 2021-01-01 2,4 730,9 338,0 1 071,4 391,6 1 463,0
Årets resultat 637,9 637,9 2,7 640,5
Övrigt totalresultat 0,0 0,0
Summa totalresultat för året 637,9 637,9 2,7 640,5
Nyemission 4,1 2 531,7 2 535,9 2 535,9
Kostnader hänförliga till emissioner –30,8 –30,8 –30,8
Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande –11,3 –11,3 –394,2 –405,5
Teckningsoptioner 3,9 3,9 3,9
Summa transaktioner med ägare redovisade direkt mot eget kapital 4,1 2 504,8 –11,3 2497,6 –394,2 2 103,4
Utgående eget kapital 2021-12-31 6,6 3 235,7 964,6 4 206,9 0,0 4 206,9
Finansiella rapporter koncernen
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
41
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
Koncernens rapport över kassaflöde
Mkr Not 2021 2020
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat 145,1 72,6
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 22 1,3 0,1
Erhållen/betald ränta 23 –74,2 –30,9
Betald skatt –18,5 –4,8
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital 53,7 37,0
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital
Minskning(+)/ökning(-) av rörelsefordringar 86,1 1,1
Minskning(-)/ökning(+) av rörelseskulder –76,1 12,9
Kassaflöde från den löpande verksamheten 63,8 51,1
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter 21,4 –312,1
Utköp av innehav utan bestämmande inflytande –406,2 –65,3
Investeringar i förvaltningsfastigheter –154,9 –115,8
Nyproduktionsinvesteringar –135,2 25,2
Erhållet investeringsstöd 25,5 –0,4
Investeringar i immateriella anläggningstillgångar –1,1 0,0
Förvärv av materiella anläggningstillgångar –0,5 0,0
Kassaflöde från investeringsverksamheten –651,0 –468,5
Finansieringsverksamheten
Nyemission, netto 1 137,8 327,4
Likvid från teckningsoptioner 3,9 1,4
Nyupptagna finansiella skulder 21 893,1 109,9
Låneupptagningskostnader 21 –2,2 –2,2
Amortering av finansiella skulder 21 –1 019,9 –17,2
Förändring byggnadskreditiv 21 8,5 10,5
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 021,2 429,8
Periodens kassaflöde 433,9 12,4
Likvida medel vid årets ingång 182,7 170,3
Likvida medel vid årets slut 616,5 182,7
Finansiella rapporter koncernen
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
42
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
Moderbolagets resultaträkning Moderbolagets rapport över totalresultat
Mkr Not 2021 2020
1, 2, 3, 4, 5, 6
Nettoomsättning 24 10,0 7,4
Övriga externa kostnader 11 –22,0 –6,0
Personalkostnader 9 –13,2 –13,2
Rörelseresultat –25,2 –11,8
Resultat från andelar i koncernföretag 45,5 0,0
Ränteintäkter och liknande resultatposter 13 13,6 1,9
Räntekostnader och liknande resultatposter 13 –15,6 –6,2
Resultat efter finansiella poster 18,4 –16,0
Erhållna koncernbidrag 25,0 19,7
Resultat före skatt 43,4 3,7
Skattekostnad 17 0,0 –1,1
Årets resultat 43,4 2,6
Mkr 2021 2020
Årets resultat 43,4 2,6
Övrigt totalresultat
Summa totalresultat för året 43,4 2,6
Finansiella rapporter moderbolaget
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
43
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
Moderbolagets balansräkning
Mkr Not 2021-12-31 2020-12-31
1, 2, 3, 4, 5, 6
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella
anläggningstillgångar 25 1,4 1,1
Inventarier 18 0,1 0,1
Summa materiella anläggningstillgångar 1,5 1,2
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 26 2 175,4 277,6
Fordringar hos koncernföretag 1 362,5 6,5
Andelar i gemensamt styrda företag 16 16,3 16,3
Uppskjutna skattefordringar 17 8,8 0,9
Summa finansiella anläggningstillgångar 3 563 301,3
Summa anläggningstillgångar 3 564,5 302,5
Omsättningstillgångar
Kund- och hyresfordringar 0,8 0,0
Fordringar hos koncernföretag 2,8 454,6
Fordringar hos gemensamt styrda företag 2,7 0,1
Övriga fordringar 5,2 3,5
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 19 0,3 0,5
Summa omsättningstillgångar 11,8 458,6
Kassa och bank 607,2 82,0
Summa tillgångar 4 183,5 843,0
Mkr Not 2021-12-31 2020-12-31
EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER
Eget kapital 20
Bundet eget kapital
Aktiekapital 6,6 2,4
Summa bundet eget kapital 6,6 2,4
Fritt eget kapital
Överkursfond 3 223,3 722,3
Balanserat resultat 10,6 4,2
Årets resultat 43,4 2,6
Summa fritt eget kapital 27 3 277,2 729,1
Summa eget kapital 3 283,8 731,5
Långfristiga skulder
Skulder till koncernföretag 722,3 0,0
Övriga långfristiga skulder 21 0,0 100,0
Summa långfristiga skulder 722,3 100,0
Kortfristiga skulder
Skulder till koncernföretag 158,6 0,9
Leverantörsskulder 0,4 1,5
Aktuell skatteskuld 17 0,7 0,6
Övriga kortfristiga skulder 0,4 0,4
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 17,3 8,0
Summa kortfristiga skulder 177,4 11,5
Summa skulder 899,7 111,5
Summa eget kapital, avsättningar och skulder 4 183,5 843,0
Finansiella rapporter moderbolaget
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
44
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
Moderbolagets förändring
av eget kapital
Moderbolagets kassaflödesanalys
Mkr
Aktie-
kapital
Överkurs-
fond
Balanserat
resultat
Summa eget
kapital
Belopp vid årets ingång 2020-01-01 1,6 395,8 2,8 400,2
Årets resultat 2,6 2,6
Övrigt totalresultat 0,0
Summa totalresultat för året 0,0 0,0 2,6 2,6
Nyemission 0,8 327,3 328,1
Kostnader hänförliga till emissioner –0,7 –0,7
Teckningsoptioner 1,4 1,4
Summa transaktioner med ägare redovisade direkt
mot eget kapital 0,8 326,6 1,4 328,8
Belopp vid årets utgång 2020-12-31 2,4 722,3 6,7 731,5
Belopp vid årets ingång 2021-01-01 2,4 722,3 6,7 731,5
Årets resultat 43,4 43,4
Övrigt totalresultat 0,0
Summa totalresultat för året 0,0 0,0 43,4 43,4
Nyemission 4,1 2 531,7 2 535,9
Kostnader hänförliga till emissioner –30,8 –30,8
Teckningsoptioner 3,9 3,9
Summa transaktioner med ägare redovisade direkt
mot eget kapital 4,1 2 500,9 3,9 2 508,9
Belopp vid årets utgång 2021-12-31 6,6 3 223,3 54,0 3 283,8
Mkr Not 2021 2020
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat –25,2 –11,8
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 22 0,1 0,0
Erhållen/betald ränta 23 –16,3 0,0
Betald skatt –8,0 –0,1
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital –49,4 –11,8
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital
Minskning(+)/ökning(-) av rörelsefordringar 71,0 –52,9
Minskning(-)/ökning(+) av rörelseskulder –29,5 –4,9
Kassaflöde från den löpande verksamheten –7,9 –69,7
Investeringsverksamheten
Förvärv av materiella anläggningstillgångar –0,6 –0,3
Förvärv av dotterföretag –115,2 –0,3
Lämnat aktieägartillskott till dotterföretag 0,0 –18,1
Utlåning till dotterföretag i samband med förvärv 0,0 –288,5
Kassaflöde från investeringsverksamheten –115,8 –307,2
Finansieringsverksamheten
Nyemission, netto 1 010,0 327,4
Likvid från teckningsoptioner 1,4
Amortering av finansiella skulder –361,1
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 648,9 328,8
Periodens kassaflöde 525,2 –48,1
Likvida medel vid årets ingång 82,0 130,1
Likvida medel vid årets utgång 607,2 82,0
Finansiella rapporter moderbolaget
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
45
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
Noter
Not 1
Allmän information
KlaraBo förvärvar, uppför, äger och förvaltar attraktiva bostäder
med rimliga hyror. Det gör vi genom att förvärva byggrätter och
sedan uppföra kostnads- , yt- och produktionseffektiva egen-
utvecklade KlaraBo-hus. Vi kan effektivt kombinera antalet lägen-
heter och lägenhetsstorlekar efter kommunens behov. Med vårt
flexibla byggsätt kan vi också enkelt anpassa oss till tomternas
storlek och utformning. KlaraBo startade sin verksamhet 2017,
har huvudkontor i Malmö och agerar över hela landet.
Från och med 1 januari 2019 följer KlaraBo de av EU antagna
International Financial Reporting Standards (IFRS) och tolk-
ningen av dessa (IFRIC). Vidare har Rådet för finansiell rapporte-
rings rekommendation RFR 1, Kompletterande redovisnings-
regler för koncernen, tillämpats.
Bolagets besöksadress är Hyllie Vattenparksgata 11A , Malmö.
Denna års- och koncernredovisning har godkänts av styrelsen
den 29 mars 2022 och kommer att föreslås att fastställas av
årsstämman den 3 maj 2022.
Not 2
Sammanfattning av väsentliga
redovisningsprinciper
De viktigaste redovisningsprinciperna som tillämpats när denna
koncernredovisning upprättats anges nedan. Dessa principer har
tillämpats konsekvent för alla presenterade år, om inte annat
anges.
Grund för rapporternas upprättande
Koncernredovisningen för KlaraBo-koncernen har upprättats
i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS)
utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) och
tolkningar som utfärdats av IFRS Interpretations Committee
(IFRS IC) såsom de antagits av Europeiska unionen (EU). Vidare
tillämpar koncernen Årsredovisningslagen (ÅRL) och RFR 1,
Kompletterande redovisningsregler för koncerner, utfärdad av
Rådet för finansiell rapportering. Moderbolaget tillämpar Års-
redovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer.
I de fall moderbolaget tillämpar andra redovisningsprinciper än
koncernen anges de i separat avsnitt, sist i denna not. Koncern-
redovisningen har upprättats enligt anskaffningsvärdemetoden
förutom vad beträffar förvaltningsfastigheter samt vissa finansiella
tillgångar och skulder (inklusive derivatinstrument) som värderas
och redovisas till verkligt värde via resultaträkningen.
Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS
kräver att bolagsledningen gör bedömningar och uppskattningar
samt antaganden om redovisningsprinciperna och redovisade
belopp såsom tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskatt-
ningar och antaganden ska baseras på historiska erfaren heter och
andra faktorer som bedöms rimliga under rådande omständig-
heter. Koncernledningen ska ta hänsyn till utveckling och rådande
information om koncernens väsentliga redovisningsprinciper, samt
bedöma valet och tillämpningen av dessa. De områden som inne-
fattar en hög grad av bedömning som är komplexa, eller sådana
områden där antaganden och uppskattningar är av väsentlig
betydelse för koncernredovisningen, anges i not 4.
Nya standarder, ändringar och tolkningar av befintliga
standarder som inte har tillämpats i förtid
Nya standarder vilka trätt i kraft 2021
Förändringar i IFRS 9, IAS 39 och IFRS 7 hänförligt till referens-
räntereformen fas 2 trädde i kraft den 1 januari 2021 och ger väg-
ledning kring hur effekterna av reformen ska redovisas. De änd-
rade redovisningsprinciperna resulterade inte i någon påverkan
på de finansiella rapporterna då KlaraBo inte tillämpar säkrings-
redovisning av valutaderivat.
Övriga av EU godkända nya och ändrade standarder samt tolk-
ningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee bedöms för
närvarande inte påverka KlaraBos resultat eller finansiella ställ-
ning i väsentlig omfattning.
I övrigt har redovisningsprinciper och beräkningsmetoder varit
oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år.
Förändringar i svenska regelverket
Förändringar under 2021 har inte haft någon väsentlig påverkan
på KlaraBos redovisning.
Nya standarder vilka träder i kraft 2022
Av EU godkända nya och ändrade standarder samt tolknings-
uttalanden från IFRS Interpretations Committee bedöms för när-
varande inte påverka KlaraBos resultat eller finansiella ställning
i väsentlig omfattning. Detsamma gäller svenska regelverk.
Koncernredovisning
Dotterbolag
Dotterföretag är alla företag över vilka koncernen har bestäm-
mande inflytande. Koncernen har bestämmande inflytande över
ett företag när den exponeras för eller har rätt till rörlig avkastning
från sitt innehav i företaget och kan påverka avkastningen genom
sitt bestämmande inflytande i företaget. Dotterföretag inkluderas
i koncernredovisningen från och med den dag då det bestäm-
mande inflytandet överförs till koncernen. De exkluderas ur
koncern redovisningen från och med den dag det bestämmande
inflytandet upphör.
Innehav utan bestämmande inflytande i dotterföretagens resul-
tat och eget kapital redovisas separat i koncernens rapport över
totalresultat, rapport över förändringar i eget kapital och rapport
över finansiell ställning.
Rörelseförvärv och tillgångsförvärv
Vid ett förvärv görs en bedömning av om förvärvet utgör ett
rörelse- eller tillgångsförvärv. Företagsledningen bedömer vid
varje enskilt förvärv vilka kriterier som är uppfyllda.
Företag kan välja att utföra ett ”koncentrationstest” som, om det
visar på att förvärvet är ett tillgångsförvärv, innebär att ingen ytter-
ligare bedömning krävs. Om hela det verkliga värdet av de förvär-
vade bruttotillgångarna i allt väsentligt kan hänföras till en tillgång
Noter
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
46
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
eller en grupp av liknande tillgångar visar det frivilliga testet att
förvärvet utgör ett tillgångsförvärv. Om testet genomförs och det
inte går att visa på att det är ett tillgångsförvärv måste vidare
bedömning göras för att avgöra huruvida förvärvet är ett rörelse-
förvärv eller ej.
Vid tillgångsförvärv fördelas anskaffningskostnaden på de
enskilda tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga
värden vid förvärvstidpunkten. Ingen uppskjuten skatt hänförlig till
fastighetsvärdet redovisas vid tillgångsförvärv, utan eventuell
rabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Det inne-
bär att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabat-
ten vid efterföljande värdering. Full uppskjuten skatt redovisas på
temporära skillnader som uppkommer efter förvärvet. Förvärvade
förvaltningsfastigheter redovisas vid nästkommande bokslutsdag
till verkligt värde, vilket kan avvika från anskaffningsvärdet.
Förvärvsmetoden används för redovisning av rörelseförvärv.
Förvärvsmetoden innebär att förvärv av bolag betraktas som en
transaktion varigenom det förvärvande bolaget (moderbolaget)
indirekt förvärvar det förvärvade bolagets (dotterbolagets) till-
gångar och skulder. Köpeskillingen för förvärvet utgörs av verkligt
värde på överlåtna tillgångar, skulder och de aktier som emitterats
av koncernen. I köpeskillingen ingår även verkligt värde på alla
tillgångar eller skulder som är en följd av en överenskommen vill-
korad köpeskilling. Villkorade köpeskillingar redovisas till verkligt
värde vid förvärvstidpunkten. Förvärvsrelaterade kostnader kost-
nadsförs när de uppstår. Identifierbara förvärvade tillgångar och
övertagna skulder i ett rörelseförvärv värderas inledningsvis till
verkliga värden på förvärvsdagen. För varje förvärv avgör kon-
cernen om innehav utan bestämmande inflytande i det förvärvade
bolaget redovisas till verkligt värde eller till innehavets proportio-
nella andel av det förvärvade bolagets nettotillgångar. Det belopp
varmed köpeskilling, eventuellt innehav utan bestämmande infly-
tande samt verkligt värde på förvärvsdagen på tidigare aktieinne-
hav överstiger verkligt värde på koncernens andel av identifier-
bara förvärvade nettotillgångar, redovisas som goodwill. Om
beloppet understiger verkligt värde för det förvärvade bolagets
tillgångar redovisas mellanskillnaden direkt i rapporten över total-
resultat. Från och med förvärvstidpunkten inkluderas i koncern-
redovisningen det förvärvade bolagets intäkter, kostnader,
identifierbara tillgångar och skulder samt eventuell uppkommen
goodwill.
Baserat på KlaraBos affärsmodell som går ut på att förvärva,
bygga och utveckla fastigheter, är samtliga förvärv som KlaraBo
gör att betrakta som tillgångsförvärv.
Samarbetsarrangemang och joint ventures
Genom samarbetsavtal med en eller flera parter har KlaraBo ett
gemensamt inflytande över styrningen i andra företag, så kallade
joint arrangements (samarbetsarrangemang). Samarbetsarrange-
mang delas upp i joint ventures eller gemensamma verksamheter
beroende på om koncernen har direkt rätt till tillgångar och
åtagan den i skulder (gemensam verksamhet) eller inte (joint
ventures). Samtliga joint arrangements inom KlaraBo är klassifi-
cerade som joint ventures då varken avtalsvillkoren eller enhe-
tens legala form ger delägarna rätt till tillgångar och skulder till-
hörande arrangemanget utan istället har rätt till verksamhetens
nettotillgångar.
Enligt kapitalandelsmetoden redovisas innehav i intresse företag
och joint ventures initialt i koncernens balansräkning till anskaff-
ningskostnad. Det redovisade värdet ökas eller minskas därefter
för att beakta koncernens andel av resultat och övrigt totalresultat
från sina intresseföretag och joint ventures efter förvärvstidpunk-
ten. Koncernens andel av resultat ingår i koncernens resultat och
koncernens andel av övrigt totalresultat ingår i övrigt totalresultat
i koncernen. Utdelningar från joint ventures redovisas som en
minskning av investeringens redovisade värde. Om förlusten i joint
ventures överstiger koncernens andel redovisar koncernen inte
ytterligare förluster om inte koncernen har påtagit sig förpliktelser
eller gjort betalningar för joint venture-bolagets räkning.
Transaktioner som ska elimineras vid konsolidering
Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter och kostnader och
orealiserade vinster och förluster som uppkommer från koncern-
interna transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin
helhet vid upprättande av koncernredovisningen. Orealiserade
vinster som uppkommer vid transaktioner med joint ventures eli-
mineras i den utsträckning som motsvarar koncernens ägarandel
i företaget. Orealiserade förluster elimineras på samma sätt som
orealiserade vinster men endast i den utsträckning det inte finns
indikation på nedskrivningsbehov.
Funktionell valuta
Koncernredovisningen presenteras i svenska kronor, vilket också
är moderbolagets funktionella valuta. För varje juridisk person
i koncernen är den funktionella valutan också svenska kronor.
Intäkter
Hyresintäkter
KlaraBo klassificerar idag hyresavtal i sin helhet som operatio-
nella hyresavtal och redovisar sina hyresintäkter som operationell
leasing. Hyresintäkter inklusive eventuella avdrag eller tillägg avi-
seras i förskott och periodi sering av hyrorna sker linjärt så att
endast den del av hyrorna som belöper på perioden redovisas
som intäkt. Intäkterna redovisas till det verkliga värdet av vad som
erhållits eller förväntas komma att erhållas.
Hyresintäkter och hyresrabatter redovisas linjärt i resultaträk-
ningen baserat på villkoren i hyresavtalen. Förskottshyror redo-
visas som förutbetalda hyresintäkter. I hyresintäkterna ingår i
vissa fall fakturerade tillägg såsom exempelvis el, värme och fast-
ighetsskatt. I de fall en hyresgäst under viss tid medges reduce-
rad hyra och under annan tid högre hyra, periodiseras denna
under- respektive överhyra linjärt över hyreskontraktets löptid
såvida hyresreduktionen inte beror på successiv inflyttning eller
liknande. Intäkter från förtidsinlösen av hyreskontrakt redovisas
som intäkt den period ersättningen erhållits, i de fall inga ytterli-
gare prestationer krävs från KlaraBos sida. Intäkter från ersätt-
ning avseende hyres gäst anpassningar som faktureras hyresta-
garen för genomförda lokal-/bostadsanpassningar redovisas vid
ett tillfälle eller motsvarande intäkt i form av förhöjd hyra över hela
eller delar av hyresperioden. Oavsett angreppssätt utgör intäkten
för detta en hyra och ska redovisas som en hyresintäkt i enlighet
med IFRS 16. Analys har genomförts av intäktsredovisningen uti-
från IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder där KlaraBo under-
sökte avgränsningen mellan redovisning av intäkter enligt IFRS
16 Leasing avtal och IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder.
Bedömning har gjorts att andelen av servicetjänster utgör en icke
väsentlig del och därför görs ingen separering av intäkterna för
Not 2, forts.
Noter
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
47
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
tjänster för redovisning enligt IFRS 15. Dessa intäkter redovisas
enligt IFRS 16 vilket innebär att intäkten för servicetjänster perio-
diseras på samma principer som hyresintäkterna. Det är vår upp-
skattning att detta inte leder till väsentliga skillnader i belopp eller
tidpunkt för hur intäkten hade redovisats enligt IFRS 15.
Utfakturerad fastighetsskatt redovisas som intäkt i den period
den avser.
Statliga stöd
Statliga stöd redovisas till verkligt värde då det föreligger rimlig
säkerhet att de statliga stöden kommer att erhållas och koncer-
nen kommer att uppfylla de villkor som är förknippade med
stöden.
Investeringsstöd
Investeringsstöd finns för att säkerställa en fortsatt hög byggtakt
av bostäder med relativt lägre hyror i hela Sverige. Stöd kan ges
för nybyggnad, tillbyggnad eller ombyggnad till bostäder i fler-
bostads hus och småhus så länge upplåtelseformen är hyresrätt.
För ombyggnad krävs att byggnaden inte har använts till bostäder
under de senaste åtta åren.
Stöd får bara lämnas om projektet säkerställer relativt lägre
boendekostnader och för att få stöd ska byggnaden vara mer
energieffektiv än vad som gäller för övrig nyproduktion enligt
Boverkets byggregler (BBR). Dessutom finns begränsningar
i form av hur stora lägenheterna får vara för att berättigas till
stöd.
Erhållna investeringsstöd redovisas som en minskning
av anskaffningsvärdet på aktuell fastighet. Investeringsstöd
erhålls för vissa nybyggnationsprojekt av KlaraBo.
Från och med 1 jan 2022 har möjlighet till investeringsstöd
upphört.
Rörelsesegment och segmentsrapportering
Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer
med den interna rapportering som lämnas till den högste verkstäl-
lande beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfattaren
är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och
bedömning av rörelsesegmentens resultat. I KlaraBo har denna
funktion identifierats som koncernens verkställande direktör.
KlaraBo har identifierat två rörelsesegment; Fastighetsförvaltning
och Projektutveckling. Därutöver redovisas koncerngemen-
samma poster som Övrigt.
Utländsk valuta
Transaktioner i utländsk valuta
Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella
valutan till den valutakurs som föreligger på transaktionsdagen.
Monetära tillgångar räknas om till den valutakurs som föreligger
på balansdagen. Valutakursdifferenser som uppstår vid omräk-
ningarna redovisas i rapporten över totalresultat. Rörelserelate-
rade kursvinster och förluster redovisas i rörelseresultatet.
Transaktioner med utlandet förekommer framför allt vid inköp
av husmoduler från Baltikum (i EUR).
Ersättningar till anställda
Samtliga pensionsplaner i KlaraBo redovisas som avgiftsbe-
stämda. För avgiftsbestämda pensionsplaner betalar koncernen
avgifter till offentligt eller privat administrerade pensionsförsäk-
ringsplaner på obligatorisk, avtalsenlig eller frivillig basis. KlaraBo
har inga ytterligare betalningsförpliktelser när avgifterna väl är
betalda. Avgifterna redovisas som personalkostnader när de för-
faller till betalning. Förutbetalda avgifter redovisas som en tillgång
i den utsträckning som kontant återbetalning eller minskning av
framtida betalningar kan komma KlaraBo tillgodo.
Aktierelaterade ersättningar
Koncernen har utestående teckningsoptioner vilket regleras som
eget kapitalinstrument. För en detaljerad beskrivning av program-
met hänvisas till Not 9. Teckningsoptionerna har sålts till mark-
nadsmässigt värde, varför ingen kostnad har påverkat rapporten
över totalresultat.
Inkomstskatter
Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt.
Aktuell inkomstskatt
Aktuell skatt är den skatt som beräknas på det skattepliktiga
resultatet för perioden. Det skattepliktiga resultatet skiljer sig från
det redovisade resultatet genom att det justerats för ej skatteplik-
tiga och ej avdragsgilla poster. Aktuell skatt redovisas i rapport
över totalresultat utom då underliggande transaktion redovisas
i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital, varvid tillhörande
skatteeffekt redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital.
Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende
aktuellt år, med tillämpning av de skattesatser som är beslutade
eller i praktiken beslutade per balansdagen. Hit hör även justering
av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder.
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med
utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skatte-
mässiga värden på tillgångar och skulder. Uppskjutna skatte-
fordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och under-
skottsavdrag redovisas i den mån det är sannolikt att dessa
kommer att medföra lägre skattebetalningar i framtiden. Värdet
på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre
bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. Uppskjuten skatt beräknas
med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslu-
tade eller i praktiken beslutade per balansdagen.
Följande temporära skillnader beaktas inte i KlaraBo:
• Första redovisningen av tillgångar och skulder som inte är
rörelseförvärv och vid tidpunkten för transaktionen inte påver-
kar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat.
• Temporära skillnader hänförliga till andelar i dotter- och
intressebolag som inte förväntas bli återförda inom överskådlig
framtid.
Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig på hur redovisade
värden på tillgångar och skulder förväntas bli realiserade eller
reglerade. Det bokförda värdet på koncernens förvaltningsfastig-
heter antas realiseras genom försäljning. Skattesatsen på vinsten
är den som skulle gälla på en direkt försäljning av fastigheten som
redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning oavsett
om koncernen skulle strukturera försäljningen via avyttring av
dotter bolag, vilket skulle kunna innebära en annan skattesats.
Den uppskjutna skatten beräknas sedan utifrån respektive
temporära skillnader och skattekonsekvenser som härrör från
försäljning.
Not 2, forts.
Noter
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
48
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Vid redovisning av ett förvärv av tillgångar redovisas ingen upp-
skjuten skatt på eventuella övervärden. Samtliga av koncernens
genomföra förvärv har klassificerats som förvärv av tillgångar,
varför ingen uppskjuten skatt initialt redovisats hänförlig till fastig-
heter avseende dessa förvärv.
Materiella anläggningstillgångar
Inventarier
Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till
anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar
och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköps-
priset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången.
Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjande-
period. Tillgångarnas restvärde, nyttjandeperiod och avskriv-
ningsmetod granskas i slutet av varje räkenskapsår och justeras
om så behövs framåtriktat i slutet av varje redovisningsperiod.
Beräknande nyttjandeperioder, år:
Inventarier 3–10
Förvaltningsfastigheter
Med förvaltningsfastigheter avses en fastighet som innehas
i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kom-
bination av dessa. Även fastigheter under uppförande hänförs till
denna kategori. Förvaltningsfastigheterna redovisas initialt
i balansräkningen till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till för-
värvet direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redo-
visas därefter i balansräkningen till verkligt värde i enlighet med
IAS40. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar
redovisas i rapporten över totalresultat på raden värdeförändring
förvaltningsfastigheter. Den orealiserade värdeförändringen
beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med vär-
deringen vid periodens början alternativt anskaffningsvärdet, om
fastigheten förvärvats under perioden med hänsyn till periodens
investeringar. Marknadsvärdet tas fram till varje kvartal.
KlaraBo värderar 100 procent av sitt fastighetsbestånd externt.
Uppdatering sker kvartalsvis genom att befintliga värderingar
uppdateras med aktuella hyror, vakanser samt marknadsdata
från extern oberoende värderare, i form av nivåer på direktavkast-
ning samt drift- och underhållskostnader. Förvaltningsfastigheter
är i nivå 3 enligt värderingshierarkin.
Vid förvärv av fastigheter eller bolag bokförs transaktionen
vanligen per tillträdesdagen, eftersom risker och förmåner som
följer av ägandet normalt övergår den dagen.
Till redovisat värde läggs även tillkommande utgifter, dock endast
om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är
förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del
och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla
andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period
de uppkommer. Reparationer kostnadsförs i samband med att
utgiften uppkommer.
Orealiserad värdeökning för förvaltningsfastigheter
i projektutveckling
Koncernen genomför marknadsvärdering och intäktsför 20 pro-
cent av skillnaden mellan verkligt värde vid färdigställande och
totala uppskattade produktionskostnader vid färdigställande den
dag då (i) bygglov har erhållits, och (ii) bindande entreprenadavtal
har ingåtts med en/flera entreprenör/er. Detta då erhållna bygglov
tillsammans med tecknat entreprenadavtal dels motsvarar en
reell värdeökning för projektet, dels att KlaraBo, baserat på
beprövad affärsmodell, med stor sannolikhet kan prognosticera
utfallet av projektet vid sådan tidpunkt. Bedömning av projektets
verkliga värde kan dels ske av extern värderingsman, dels av
Projekt utvecklings organisa tionen utifrån projektkalkyl.
I takt med upparbetning sker sedan beräkning av orealiserad
värdeförändring utifrån färdigställandegraden. Färdigställande-
graden beräknas som nedlagda uppdragsutgifter per balans-
dagen i relation till de totalt beräknade uppdragsutgifterna för att
fullgöra projektet. När 50 procent av kostnaderna realiserats
bokas ytterligare 30 procent av skillnaden mellan verkligt värde
och kostnaderna upp i resultaträkningen. När slutbesked erhållits
av byggnadsnämnden bokas resterande 50 procent.
Finansiella instrument
Finansiella instrument som redovisas i rapporten över finansiell
ställning inkluderar bland tillgångarna innehav av likvida medel,
kund- och hyresfordringar, räntederivat redovisade till verkligt
värde via resultatet samt övriga fordringar. Redovisning av kon-
cernens finansiella skulder består i huvudsak av räntebärande
skulder, räntederivat redovisade till verkligt värde via resultatet,
leverantörsskulder samt övriga kortfristiga skulder.
Redovisning och borttagande
Finansiella tillgångar och skulder redovisas när koncernen blir
part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Transaktioner med
finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen som är den dag då
koncernen förbinder sig att förvärva eller avyttra tillgångarna.
Kundfordringar tas upp i balansräkningen när faktura har skickats
och företaget har presterat enligt överenskommelse. Skulder
redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet
föreligger att betala även om faktura ännu inte har mottagits.
Leverantörsskulder tas upp när faktura har mottagits.
En finansiell tillgång tas bort från rapporten över finansiell ställ-
ning (helt eller delvis) när rättigheterna i avtalet har realiserats
eller förfallit, eller när koncernen inte längre har kontroll över den.
En finansiell skuld tas bort från rapporten över finansiell ställning
(helt eller delvis) när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat
sätt utsläcks.
En finansiell tillgång och en finansiell skuld nettoredovisas i
r apporten över finansiell ställning när det föreligger en legal rätt att
kvitta de redovisade beloppen och avsikten är att antingen reglera
nettot eller att realisera tillgången samtidigt som skulden regleras.
Klassificering och värdering av finansiella
tillgångar/skuldinstrument
Koncernens skuldinstrument klassificeras till upplupet anskaff-
ningsvärde. Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet
anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde med tillägg av
transaktionskostnader. Efter första redovisningstillfället värderas
tillgångarna enligt effektivräntemetoden. Tillgångarna omfattas av
en förlustreservering av förväntade kreditförluster. Effektivräntan
är den ränta som exakt diskonterar de uppskattade framtida in-
och utbetalningarna under den förväntade löptiden för den finan-
siella tillgången (eller finansiella skulden) till redovisat bruttovärde
för en finansiell tillgång (eller till det upplupna anskaffningsvärdet
för en finansiell skuld). Vid beräkning av effektivräntan ska de
Not 2, forts.
Noter
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
49
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
förväntade kassaflödena uppskattas genom att beakta samtliga
avtalsvillkor för det finansiella instrumentet men ska inte beakta
de förväntade kreditförlusterna. Beräkningen innefattar alla
avgifter som betalats eller erhållits av avtalsparterna, som är en
integrerad del av effektivräntan; transaktionskostnader och alla
andra premier eller rabatter.
Tillgångar med kort löptid diskonteras inte då de enbart uppgår
till oväsentliga belopp. Denna kategori omfattar hyresfordringar,
kundfordringar och likvida medel. Kundfordringar redovisas till det
belopp som beräknas inflyta, det vill säga efter avdrag för osäkra
fordringar som bedömts individuellt. Övriga fordringar klassifice-
ras som långfristiga fordringar om innehavstiden är längre än ett
år och om de är kortare som övriga fordringar. Finansiella till-
gångar som värderas till upplupet anskaffningsvärde ingår
i omsättningstillgångar, med undantag av de poster med förfallo-
dag mer än 12 månader efter balansdagen, vilka klassificeras
som anläggningstillgångar.
Nedskrivning av finansiella tillgångar
Koncernens finansiella tillgångar omfattas av nedskrivning för för-
väntade kreditförluster. Här omfattas nedskrivningen av hyres-
fordringar.
KlaraBo tillämpar den förenklade metoden där metoden för
kund- och hyresfordringar baseras på historiska kundförluster
kombinerat med framåtblickande faktorer (tex försämrad konjunk-
tur, ökad aktivitet i bygg- och uthyrningsverksamheten eller en
större andel äldre lägenheter i fastighetsbeståndet) enligt en för-
enklad förlustandelsmetod. En förlustreserv redovisas för ford-
ringens eller tillgångens förväntade återstående löptid, vilken för-
väntas understiga ett år för samtliga fordringar.
Koncernens kunder är generellt sett en homogen grupp med
likartad riskprofil, varför kreditrisken initialt bedöms kollektivt för
samtliga kunder. Eventuella större enskilda fordringar, alternativt
enskilda innehav, bedöms dock per motpart/innehav. Koncernen
skriver bort en fordran när det inte längre finns någon förväntan
på att erhålla betalning och då aktiva åtgärder för att erhålla
betalning har avslutats.
Klassificering och värdering av finansiella skulder
Finansiella skulder klassificeras till upplupet anskaffningsvärde
med undantag av derivat. Finansiella skulder redovisade till upp-
lupet anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde inklu-
sive transaktionskostnader. Efter det första redovisningstillfället
värderas de enligt effektivräntemetoden.
Långfristiga skulder har en förväntad löptid längre än 1 år
medan kortfristiga skulder har en löptid kortare än 1 år.
Klassificering och värdering av derivat
Derivat redovisas initialt till verkligt värde innebärande att transak-
tionskostnader belastar periodens resultat. Efter den initiala redo-
visningen värderas derivatinstrument till verkligt värde, och värde-
förändringar på derivatinstrument redovisas i koncernens rapport
över totalresultat. Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning.
KlaraBo innehar ränteswappar, vilka klassificeras till verkligt
värde via resultatet där verklig värdeförändring redovisas i
resultatet. Ränteswappar har anskaffats för att motverka kassa-
flödesrisker för ränteexponeringar på skulder som koncernen är
utsatt för.
KlaraBo innehar även valutaderivat, som också klassificeras till
verkligt värde via resultatet, vilka har anskaffats för att motverka
de risker för valutafluktuationer som koncernen har gällande
inköp av modulhus i Baltikum. Inköpen av modulhusen denomine-
ras i EUR medan tillgången hålls i SEK.
Derivat med ett positivt respektive negativt värde redovisas
som finansiell tillgång eller finansiell skuld.
Låneutgifter
Låneutgifter som är direkt hänförbara till inköp, konstruktion eller
produktion för större ny-, till- eller ombyggnader av en tillgång
och som tar betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd
användning eller försäljning inkluderas i tillgångens anskaffnings-
värde. Aktivering av låneutgifter sker under förutsättningen att
det är sannolikt att de kommer att leda till framtida ekonomiska
fördelar och att kostnaderna kan mätas på ett tillförlitligt sätt.
Eventuellt tillkommande pantbrevskostnader hanteras på samma
sätt som låneutgifter. Alla andra lånekostnader kostnadsförs när
de uppstår.
Eget kapital
Aktiekapital
Aktiekapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital. KlaraBo
innehar stamaktier av serie A och B.
Övrigt tillskjutet kapital
Övrigt tillskjutet kapital utgörs av kapital tillskjutet av koncernens
ägare, till exempel överkurs vid aktieteckning och erhållet aktie-
ägartillskott samt ersättning i samband med försäljning av
utfärdade teckningsoptioner.
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat
Balanserade vinstmedel avser intjänade vinstmedel i koncernen
minskat med potentiella lämnade utdelningar vilka redovisas som
minskning av eget kapital och skuld efter det att årsstämman/
extra bolagsstämma godkänt utdelningen.
Innehav utan bestämmande inflytande
Innehav utan bestämmande inflytande redovisas som en separat
post i eget kapital.
Nyemission
Nyemissioner genomförs för att kapitalisera koncernen. En nyemis-
sion ökar det egna kapitalet (aktiekapital och övrigt till skjutet kapi-
tal) och tillämplig tillgångspost beroende på om tillskjuten tillgång är
kontanter eller apport. Transaktionskostnader som direkt kan hän-
föras till emission av nya stamaktier eller tecknings optioner redo-
visas i eget kapital som ett avdrag från emissions likviden.
Avsättningar och eventualförpliktelser
En avsättning redovisas i rapporten över finansiell ställning när
koncernen har en befintlig legal eller informell förpliktelse till följd
av en inträffad händelse, och det är troligt att ett utflöde av ekono-
miska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen
samt en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. En avsätt-
ning ska göras med det belopp som är den bästa uppskattningen
av det som krävs för att reglera den befintliga förpliktelsen vid rap-
portperiodens slut.
En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åta-
gande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst
Not 2, forts.
Noter
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
50
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
bekräftas endast av osäkra framtida händelser. Eventualförpliktel-
ser redovisas också när det finns ett åtagande som inte redovisas
som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att
ett utflöde av resurser kommer att krävas eller att det ej tillförlitligt
kan beräknas.
Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt Årsredo-
visningslagen och tillkommande information i enlighet med Rådet
för finansiell rapportering rekommendation RFR 2 Redovisning
för juridiska personer, vilket innebär att moderbolaget i årsredo-
visningen för den juridiska personen tillämpar samtliga av EU
godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom
ramen för Årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet
mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger
vilka undantag från och tillägg till IFRS som ska göras.
Följande skillnader finns mellan koncernens och moderbolagets
redovisningsprinciper:
Klassificering och uppställningsformer
Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är uppställda
enligt Årsredovisningslagens scheman. Skillnaden mot IAS 1
Utformning av finansiella rapporter som tillämpas vid utform-
ningen av koncernens finansiella rapporter är främst redovisning
av finansiella intäkter och kostnader samt eget kapital.
Dotterbolag
Andelar i dotterbolag redovisas i moderbolaget i enlighet med
anskaffningsvärdesmetoden. Detta innebär att transaktionskost-
nader inkluderas i det bokförda värdet för innehav i dotterbolaget.
Det bokförda värdet prövas årsvis mot dotterbolagets egna kapital.
Intäkter
Moderbolagets nettoomsättning består av förvaltningstjänster
gentemot dotterbolag. Dessa intäkter redovisas i den period de
avser.
Materiella anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar i moderbolaget redovisas till
anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar
och eventuella nedskrivningar på samma sätt som för koncernen
men med tillägg för eventuella uppskrivningar.
Finansiella garantier
Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av
borgens förbindelser till förmån för dotterbolag. Finansiella garan-
tier innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren
av ett skuldinstrument för förluster som denne ådrar sig på grund
av att en angiven gäldenär inte fullgör betalning vid förfall enligt
avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella garantiavtal tilläm-
par moderbolaget RFR 2 som innebär en lättnad jämfört med
reglerna i IFRS 9 när det gäller ställda garantiavtal utställda till
förmån för dotterbolag och intressebolag. Moderbolaget redovisar
finansiella garantiavtal som avsättning i balansräkningen när
bolaget har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras
för att reglera åtagandet.
Finansiella instrument
Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning
tillämpas inte reglerna om finansiella instrument enligt IFRS 9
i moderbolaget som juridisk person, utan moderföretaget tilläm-
par i enlighet med ÅRL anskaffningsvärdemetoden. I moderföre-
taget värderas finansiella tillgångar vid första redovisningstillfället
till anskaffningsvärde, inklusive eventuella transaktionskostnader
som är direkt hänförliga till förvärvet av tillgången.
Värdering av finansiella tillgångar
Finansiella anläggningstillgångar värderas efter första redovis-
ningstillfället till anskaffningsvärde (med avdrag för eventuella
nedskrivningar och med tillägg för eventuella uppskrivningar).
Finansiella omsättningstillgångar värderas efter första redovis-
ningstillfället enligt lägsta värdets princip (det lägsta av anskaff-
ningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet på balansdagen).
Värdering av finansiella skulder
Långfristiga finansiella skulder redovisas till upplupet anskaff-
ningsvärde. Utgifter som är direkt hänförliga till upptagande av
lån korrigerar lånets anskaffningsvärde och periodiseras enligt
effektiv räntemetoden. Kortfristiga skulder redovisas till anskaff-
ningsvärde. Derivatinstrument med negativt värde och för vilka
säkringsredovisning inte tillämpas redovisas som finansiella
skulder och värderas till detta värde.
Skatter
I moderföretaget redovisas obeskattade reserver inklusive
uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot
obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget
kapital.
Koncernbidrag och aktieägartillskott för juridiska personer
Bolaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott i enlighet
med Rådet för finansiell rapportering rekommendation RFR 2
Redovisning för juridiska personer. Aktieägartillskott redovisas
mot eget kapital hos mottagaren och andelar i dotterbolag hos
givaren, i den mån nedskrivning ej erfordras.
Vid redovisning av koncernbidrag kan ett bolag tillämpa
antingen huvudregeln eller alternativregeln. KlaraBo tillämpar
alternativregeln, vilket innebär att såväl erhållna som lämnade
koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition.
Segmentsredovisning
Moderbolaget redovisar inte segment enligt samma fördelning
och samma omfattning som koncernen, utan upplyser om netto-
omsättningens fördelning på moderbolagets verksamhetsgrenar.
Not 2, forts.
Noter
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
51
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Not 3
Finansiella riskfaktorer
KlaraBo är exponerad för finansiella risker vilka framgår nedan.
Koncernens ekonomiavdelning identifierar, utvärderar och i vissa
fall säkrar finansiella risker i nära samråd med styrelsen. Styrel-
sen upprättar skriftliga policys såväl för den övergripande riskhan-
teringen som för specifika områden såsom valutarisk, ränterisk,
kreditrisk och användning av derivatinstrument.
Under 2021 har säkringsredovisning inte tillämpats på något
säkringsinstrument.
Nedan beskrivs koncernens exponering mot finansiella risker
och hur dessa risker kan påverka koncernens framtida finansiella
resultat.
Risk Exponering uppstår från Hantering
Valutarisk Framtida affärstransaktioner.
Redovisade finansiella tillgångar som inte
är uttryckta i svenska kronor (kr).
Bedömning av behovet av valutaderivat.
Ränterisk Långfristig upplåning med rörlig ränta. Bedömning av behovet av räntederivat.
Kreditrisk Likvida medel, derivatinstrument och kund-
och hyresfordringar.
Finansiella motparter med hög kreditvärdighet,
kreditupplysning, borgensman och deposition.
Kapitalrisk Upplåning och övriga skulder. Tillgång till bindande kreditlöften och krediter.
KlaraBo-koncernens resultat och ställning kan komma att avvika,
såväl positivt som negativt, med anledning av ovan nämnda
risker. De finansiella riskerna avser bland annat påverkan av för-
ändrade räntekostnader för de lån som löper med rörlig ränta,
risken i att koncernen inte har tillgång till önskad finansiering för
kommande projekt samt att koncernen på kort sikt inte har likvidi-
tet att täcka de betalningsåtaganden som finns.
Valutarisk
Med valutarisk avses risken för att förändrade valutakurser
negativt påverkar koncernens balansräkning och räntekostnader.
Valutarisk består av dels transaktionsexponering, dels omräk-
nings exponering.
Transaktionsexponering
Med transaktionsexponering avses påverkan på nettoomsättning
och kostnader där bolag har försäljning/inköp i annan valuta än
den funktionella valutan.
KlaraBos exponering avser inköp i EUR där modulhus köps in
från Baltikum, denominerade i EUR. KlaraBo innehar valuta-
derivat vilka har anskaffats för att motverka de risker för valuta-
fluktuationer som koncernen har gällande inköp av modulhusen.
Enligt koncernens finanspolicy ska valutarisken hanteras genom
att helt elimineras med valutaderivat, enligt följande:
• Vid köp av varor och tjänster med framtida betalning i utländsk
valuta ska valutarisken för belopp överstigande 10 mkr elimine-
ras genom användandet av valutaterminer.
Koncernens transaktionsexponering, före valutasäkringsåtgärder,
där inköp kontrakterats i EUR uppgick till cirka 6,5 MEUR per
31 december 2021. 100 procent av risken har säkrats genom
valuta-derivat där EUR köpts per framtida datum för att täcka
inköpen i EUR, till en genomsnittlig kurs om 10,26, och med för-
fall fram till 2024.
Då utestående valutaexponering är säkrad i sin helhet, får even-
tuella förändringar i valutakurser ingen effekt.
KlaraBo har per bokslutsdagen ingen omräkningsexponering.
Ränterisk och räntebindning
Ränterisk är risken att värdet på finansiella instrument varierar på
grund av förändringar i marknadsräntor och som därmed kan ge
en negativ effekt på koncernens resultat och kassaflöden. Kon-
cernens finansnetto och resultat påverkas av fluktuationer i ränte-
nivåerna. Hur snabbt en ränte förändring får genomslag i ränte-
nettot beror på tillgångarna och skuldernas räntebindningstid.
Räntekostnader är en väsentlig kostnadspost för koncernen
och koncernens främsta ränterisk uppstår genom långfristig upp-
låning med rörlig ränta där koncernens kassaflöden exponeras.
Resultatet är känsligt för högre räntekostnader från upplåning till
följd av ränteförändringar där räntekostnaderna främst påverkas
av nivån på aktuella marknadsräntor och kreditinstitutens margi-
naler samt vilken strategi koncernen väljer för räntebindning.
Politiska beslut om ändrade kapitaltäckningsregler eller andra
liknande åtagande kan föranleda åtstramning i kreditmarknaden
och därigenom ändrade räntekostnader. Marknads räntor påver-
kas främst av den förväntade inflationstakten. I tider med stigande
inflationsförväntningar kan räntenivån väntas stiga och i tider med
sjunkande inflations förväntningar kan räntenivån väntas sjunka.
Som låntagare medför kortare räntebindning en högre kassa-
flödeskänslighet, vilket ses som ökad risk. En längre räntebind-
ning ökar stabiliteten men kan samtidigt vara en nackdel vid
nedgång i marknadsräntan. Ränterisken, det vill säga kassa-
flödes risken, i koncernens skuldportfölj ska i vissa fall begränsas
i enlighet med koncernens finanspolicy där KlaraBo på kort sikt
delvis säkrar sig mot fluktuationer i räntan genom räntesäkringar
i form av ränte swappar där rörlig ränta omvandlas till fast ränta.
Men på längre sikt får förändringarna i räntan påverkan på kon-
cernens resultat och kassaflöde. Koncernen utvärderar löpande
sin exponering för ränterisk. Enligt KlaraBos finans policy är mål-
sättningen med ränteriskhanteringen att uppnå önskad stabilitet i
KlaraBos samlade kassaflöde. Ränteriskstrategin ska utgöras av
Noter
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
52
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
en balanserad kombination av rörlig ränta och fast räntebindning.
Avvägningen mellan lång och kort räntebindning bestäms av
ränte marknadens förutsättningar, KlaraBos förmåga att klara
perioder med höga räntor och av styrelsens uppfattning om
önskad risknivå. Vid valet av strategi ska det dock säkerställas
att möjliga marknadsvärdesförändringar på de räntesäkringar
som krävs för att uppnå före slagen strategi inte riskerar att ge
oacceptabla effekter på det egna kapitalet. Finanspolicyn sätter
följande mål:
• Räntebindningstid: Spridning av ränteförfall enligt fastställda
perioder med en genomsnittlig räntebindningstid om 1–3 år.
• Ej räntesäkrad upplåning till rörlig ränta: Minst 20 procent av
låneportföljen.
• Räntetäckningsgrad: Minst 1,75 gånger.
Den genomsnittliga räntenivån på räntebärande skulder per
31 december 2021 uppgick till 1,9 procent, inklusive ränte-
swappar. Koncernens räntederivat redovisas till verkligt värde
i rapporten över finansiell ställning. I takt med att marknads-
räntorna förändras uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde,
som inte är kassa flödespåverkande, på räntederivaten. Om
marknadsräntorna sjunker kommer marknadsvärdet på KlaraBos
räntederivat att minska, vilket skulle kunna ha en negativ effekt
på KlaraBos resultat. Möjlighet till nettning av derivat gällande
förpliktelser gentemot samma motpart finns.
Räntesäkringar
2021-12-31
Avtal
Nominellt
belopp, mkr
Marknads-
värde, mkr
Fast
ränta, % Förfall
Ränteswap 200,0 0,0 –0,036 2022-07
Ränteswap 100,0 0,3 0,287 2024-07
Ränteswap 200,0 2,2 0,015 2024-08
Ränteswap 200,0 2,0 0,059 2024-08
Ränteswap 200,0 2,4 0,181 2025-05
Ränteswap 500,0 0,3 0,610 2025-12
Summa 1 400,0 7,2
2020-12-31
Avtal
Nominellt
belopp, mkr
Marknads-
värde, mkr
Fast
ränta, % Förfall
Ränteswap 200,0 0,0 –0,036 2022-07
Ränteswap 100,0 0,8 0,287 2024-07
Ränteswap 200,0 –0,3 0,015 2024-08
Ränteswap 200,0 –0,1 0,059 2024-08
Ränteswap 200,0 –0,7 0,181 2025-05
Summa 900,0 –0,3
Känslighetsanalys – räntekostnader inklusive derivat
2021
Förändring av Stibor referensränta, %-enhet Resultateffekt, mkr
1,00 –15,7
–1,00 8,1
0,50 –7,1
–0,50 3,7
0,25 –2,8
–0,25 1,7
2020
Förändring av Stibor referensränta, %-enhet Resultateffekt, mkr
1,00 –6,9
–1,00 9,0
0,50 –2,7
–0,50 4,5
0,25 –0,7
–0,25 2,3
Genomsnittlig räntebindning inklusive derivat
2021-12-31
Förfalloår Mkr Andel, %
2022 1 920 50
2023 0 0
2024 500 13
2025 1 396 37
>2025 0 0
Total 3 816 100
Räntebindningstid, år 1,9
2020-12-31
Förfalloår Mkr Andel, %
2021 876 45
2022 300 15
2023 0 0
2024 566 29
>2024 200 10
Total 1 942 100
Räntebindningstid, år 1,9
I ovanstående tabell exkluderas räntebärande skulder hänförliga
till projektutveckling, vilka uppgår till cirka 60 mkr.
Kapitalrisk
Kapitalrisk består av refinansierings- och likviditetsrisk. Dessa
risker uppstår om koncernen inte kan uppfylla betalningsåtagan-
den på grund av bristande likviditet eller på grund av svårigheter
att få kredit från externa källor.
Likviditetsrisk definieras som risken att inte kunna uppfylla
betalningsåtaganden som en följd av otillräcklig likviditet eller
svårig heter att erhålla finansiering.
Refinansieringsrisk definieras som risken att vid någon tidpunkt
inte ha tillgång till, eller endast mot en ökad kostnad ha tillgång till
medel för refinansieringar, investeringar och den löpande verk-
samheten. Koncernens investeringar finansieras förutom av eget
kapital till stor del av upplåning från kredit institut. Koncernens
löpande verksamhet finansieras normalt av kassaflödet men om
utvecklingen avviker från koncernens förväntningar kan finansie-
ring genom lån komma att behövas för exempelvis underhåll.
Finansiering via lån innebär att KlaraBo är exponerat för finansie-
ringsrisk. Om koncernen misslyckas med att anskaffa nödvändigt
kapital på för koncernen acceptabla villkor skulle detta kunna ha
en negativ effekt på koncernens verksamhet, finansiella ställning
och resultat. Långivare har pant i fastigheter, aktier och intern-
reverser som säkerhet.
Not 3, forts.
Noter
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
53
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Koncernens mål avseende kapitalstrukturen är att:
• Trygga koncernens förmåga att fortsätta sin verksamhet
genom en långsiktig stabil kapitalstruktur, så att den kan fort-
sätta att generera avkastning till aktieägarna och nytta för
andra intressenter.
• Upprätthålla en optimal kapitalstruktur för att hålla kostnaderna
för kapitalet nere.
I koncernens låneavtal förekommer finansiella åtaganden.
KlaraBo har till exempel förbundit sig att uppfylla en belånings-
grad på högst 70 procent, räntetäckningsgrad på minst 1,5
gånger samt soliditet om lägst 25 procent. För det fall dessa åta-
ganden inte uppfylls har kreditgivaren vanligtvis rätt att påkalla
återbetalning av lämnade krediter i förtid, utnyttja sin panträtt i
pantsatta tillgångar, kräva extraamortering eller att begära änd-
rade villkor. Om koncernen tvingas skaffa ytterligare finansiering,
till exempel på grund av krav på förtida återbetalning eller extra-
amortering, eller om kreditgivare kräver ändrade villkor, kan det
påverka koncernens finansiella ställning och resultat negativt. Det
noteras att KlaraBo, vid bokslutsdatum, uppfyllde samtliga villkor i
koncernens låneavtal.
Politiska beslut om ändrade kapitaltäckningsregler eller andra
liknande åtagande kan föranleda åtstramning i kreditmarknaden
och därigenom ändrade finansieringsmöjligheter. För att
begränsa refinansieringsrisken ska följande riktlinjer följas:
• En likviditetsreserv ska vid var tid finnas tillgänglig.
• Maximalt 30 procent av skulden får förfalla inom en enskild
12-månadersperiod.
• Antal långivare gällande banklån bör uppgå till minst två där
maximalt 60 procent av den totala lånestocken får ligga mot
en och samma långivare.
• En god spridning i förfallostruktur på skulden ska eftersträvas.
Per bokslutsdagen efterlevs samtliga av ovanstående riktlinjer,
varför koncernen bedöms ha minimerat refinansieringsrisken.
Tabellen nedan visar finansiella skulders återstående kon-
traktstid till förfall. De belopp som anges i tabellen är de avtals-
enliga odiskonterade kassaflödena. Kassaflödet avser ränte-
kostnader, amortering, leverantörsskulder samt övriga skulder.
Räntekostnader har beräknats utifrån räntan på respektive skuld
vid bokslutsdatumet.
Not 3, forts.
Koncernen 2021-12-31, mkr < 3 mån 3–12 mån 1–3 år 3–5 år > 5 år Totalt
Finansiella skulder
Räntebärande skulder till kreditinstitut 18,1 874,9 1 383,9 1 667,0 17,5 3 961,4
Övriga räntebärande skulder 0,1 0,4 1,1 0,4 6,2 8,3
Leverantörsskulder 17,4 17,4
Övriga skulder 4,6 0,5 5,1
Summa 40,2 875,4 1 384,9 1 667,5 24,3 3 992,2
Koncernen 2020-12-31, mkr < 3 mån 3–12 mån 1–3 år 3–5 år > 5 år Totalt
Finansiella skulder
Räntebärande skulder till kreditinstitut 14,8 235,6 983,4 655,6 1 889,4
Övriga räntebärande skulder 0,3 12,9 109,0 72,7 194,9
Leverantörsskulder 15,6 15,6
Övriga skulder 4,8 0,2 5,0
Summa 35,5 248,5 1 092,4 728,3 0,2 2 105,0
Koncernens målsättning för att hantera likviditetsrisken är att alltid
ha mer än en kreditgivare som är villig att erbjuda finansiering till
marknadsmässiga villkor.
Förfallostruktur för koncernens räntebärande skulder
Kapitalbindning
2021-12-31
Förfalloår Mkr Andel, %
2022 758 20
2023 936 25
2024 372 10
2025 1 194 31
>2025 555 15
Total 3 816 100
Kapitalbindningstid, år 3,2
2020-12-31
Förfalloår Mkr Andel, %
2021 149 8
2022 1 358 70
2023 370 19
2024 66 3
>2024
Total 1 942 100
Kapitalbindningstid, år 1,7
I ovanstående tabell exkluderas räntebärande skulder hänförliga
till projektutveckling, vilka uppgår till cirka 60 mkr. Andelen lån
som förfaller 2022 håller för närvarande på att förlängas.
Kreditrisk
KlaraBos kreditrisk omfattar hyresgästernas betalningsförmåga
och hanteras genom noggrann bevakning av betalningsmoral,
uppföljning av utestående hyresfordringar, samt genom kontinu-
erlig kommunikation med hyresgästerna. KlaraBo är beroende av
att hyresgäster betalar avtalade hyror i tid. Potentiella hyresgäster
genomgår sedvanlig kreditupplysning varvid information om
hyresgästernas finansiella ställning inhämtas. I regel tas också
referenser hos tidigare hyresvärd avseende hyresgästens hyres-
Noter
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
54
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
betalning. I förekommande fall kan kompletterande säkerhet
krävas i form av borgensman eller deposition. Koncernen arbetar
vidare enligt en strikt policy avseende inkassohantering, betal-
ningsanstånd och avbetalningsplaner för att minimera risken för
uteblivna hyres inbetalningar.
Likväl kvarstår risk för att kunder ställer in sina betalningar eller
i övrigt inte fullgör sina förpliktelser, vilket skulle kunna påverka
resultatet negativt både direkt och indirekt till följd av lägre fastig-
hetsvärden.
Förutom hyresgästernas betalningsförmåga kan hyresintäk-
terna påverkas av andra faktorer, såsom fastigheternas uthyr-
ningsgrad och möjligheten att ta ut marknadsmässiga hyror.
Uthyrningsgrad och hyresnivåer styrs bland annat av den all-
männa konjunkturutvecklingen, produktionstakten av nya fastig-
heter, förändringar i infrastruktur samt befolkningstillväxt och
syssel sättningsgrad. Förändringen av dessa faktorer kan leda till
ökad vakansgrad med risk för att hyresnivåerna sjunker. KlaraBo
bedömer att risken för förlorade hyresintäkter är liten då vakans-
graden i koncernens fastighetsbestånd är låg. KlaraBos uthyr-
ningspolicy tillsammans med koncernens förvaltningsmodell,
som medför en förädling av fastigheterna, begränsar risken för
sjunkande hyresintäkter och försämrad uthyrningsgrad.
På balansdagen föreligger ingen signifikant koncentration av
kreditexponering, exklusive likvida medel.
Per bokslutsdagen har koncernen nedanstående redovisade
värde för kund- och hyresfordringar. Samtliga kund- och hyres-
fordringar förfaller till betalning inom tre månader efter boksluts-
dagen.
KlaraBo tillämpar den förenklade metoden för nedskrivning av
förväntade kreditförluster där storleken på reserven baseras på
historiska kundförluster kombinerat med framåtblickande faktorer.
KlaraBo skriver bort en fordran när det inte längre finns någon
förväntan om att erhålla betalning och då aktiva åtgärder vidtagits
för att erhålla betalning.
Koncernen använder sig av finansiella motparter med hög
kredit värdighet för att begränsa kreditrisken för likvida medel och
derivatinstrument. Koncernens finanspolicy definierar hur upp-
låning och placeringar av överskottlikviditet får hanteras där
upplåning endast får ske genom:
• Svensk bank eller från svenska finansinstitut/försäkringsbolag.
• Utländsk bank om upplåningen sker med tillämpning av nordisk
rätt.
• Upplåning från den svenska kreditmarknaden, såsom
obligationer och/eller företagscertifikat.
• Hybridobligationer
• Preferensaktier
Bolagets placeringar av överskottslikviditet får ske i:
• Företag ingående i koncernen.
• Svensk bank eller svenska finansinstitut/försäkringsbolag
(med rating minst A-).
• Utländsk bank om placering sker med tillämpning av nordisk
rätt (med rating minst A-).
• Maximalt 200 mkr får placeras med enskild motpart.
Godkända instrument är deposit och certifikat.
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Kund- och hyresfordringar 6,2 1,8
Reserv för osäkra kund- och hyresfordringar –2,5 –1,4
Summa kund- och hyresfordringar 3,7 0,4 0,0 0,0
Årets förändring av reserv för osäkra kund- och hyresfordringar framgår av nedanstående tabell.
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Ingående reserv för osäkra kund- och hyresfordringar 1,4 1,7
Årets förändring 1,1 –0,3
Utgående reserv för osäkra kund- och hyresfordringar 2,5 1,4 0,0 0,0
Not 3, forts.
Noter
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
55
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Not 4
Uppskattningar och bedömningar
Uppskattningar och bedömningar utvärderas löpande och base-
ras på historisk erfarenhet och andra faktorer, inklusive förvänt-
ningar på framtida händelser som anses rimliga under rådande
förhållanden. Koncernen gör uppskattningar och antaganden om
framtiden. De uppskattningar för redovisnings ända mål som blir
följden av dessa kommer, definitionsmässigt, sällan att motsvara
det verkliga resultatet. De uppskattningar och antaganden som
innebär en betydande risk för väsentliga justeringar i redovisade
värden för tillgångar och skulder under nästkommande räken-
skapsår behandlas i huvuddrag nedan.
Förvaltningsfastigheter
En väsentlig post i bokslutet som påverkas av bedömningar och
uppskattningar är värderingen av koncernens fastighetsbestånd
till verkligt värde. Vid värdering av förvaltningsfastigheter har
externa värderare verifierat värdena. Värdering har utförts av
oberoende värderings män med erkända och relevanta kvalifika-
tioner och med aktuella kunskaper i värdering av fastigheter av
den typ och med det läge som KlaraBos förvaltningsfastigheter
har. För ytterligare information om förvaltningsfastigheterna,
se not 14.
Tillgångs- och rörelseförvärv
Vid förvärv görs en bedömning om det är att betrakta som till-
gångs- eller rörelseförvärv. Om syftet är att förvärva ett bolags
fastigheter, och dess förvaltningsorganisation och administration
är av underordnad betydelse, klassificeras det som ett tillgångs-
förvärv. Ett förvärv klassificeras också som tillgångsförvärv om
köpeskillingen i enlighet med IFRS 3 för aktierna i allt väsentligt är
hänförligt till marknadsvärdet på förvärvade fastigheter. Övriga
förvärv är att betrakta som rörelseförvärv. För årets samtliga
transaktioner har bedömning gjorts att de är tillgångsförvärv. Då
ingen uppskjuten skatt redovisas vid tillgångsförvärv, påverkar
eventuell erhållen skatte rabatt fastighetens anskaffningsvärde.
Följaktligen kommer även efterföljande värde förändringar
påverkas av rabatten.
Uppskjutna skatter
Betydande bedömningar görs för att bestämma framför allt upp-
skjutna skattefordringar/-skulder, inte minst vad gäller värdet av
underskottsavdrag samt när de bedöms kunna nyttjas. KlaraBo
måste därvid bedöma sannolikheten för att underskottsavdragen
kommer att nyttjas för avräkning mot framtida beskattningsbara
vinster samt när detta kan komma att ske. Det verkliga resultatet
kan avvika från dess bedömningar på grund av bland annat
ändrat framtida affärs klimat, ändrade skatteregler eller utfallet av
myndigheters eller skattedomstolars ännu ej slutförda granskning
av avgivna deklarationer. Det redovisade värdet på uppskjutna
skattefordringar prövas vid varje bokslutstillfälle. För ytterligare
information om uppskjutna skatter, se not 17.
Not 5
Segmentsrapportering
Koncernen identifierar två segment: Fastighetsförvaltning samt
Projektutveckling. Koncern gemensamma kostnader redovisas
under kategorin Övrigt. Segments rapporteringen bygger på
följande ställningstaganden avseende verksamhetsområdena:
Fastighetsförvaltning
Förvaltningsresultat från hyresfastigheter, resultat från joint
venture-bolag verksamma inom fastighetsförvaltning samt värde-
förändring förvaltnings fastigheter redovisas i aktuellt segment.
Projektutveckling
Det värde och resultat som är hänförligt till värdeförändring i
nyutvecklade fastigheter samt värdeskapande genom förädling
av mark eller konvertering av befintliga fastigheter.
Koncernen delar upp verksamheten i segmenten Fastighets-
förvaltning respektive Projektutveckling för intern uppföljning och
analys. KlaraBo har gjort bedömningen att den högste verkstäl-
lande beslutsfattaren är verkställande direktören. Koncernens
verksam het är organiserad på det sätt att koncernens verkstäl-
lande direktör följer upp resultat före skatt på segmenten Fastig-
hetsförvaltning och Projektutveckling. Varje rörelsesegment har
en chef som är ansvarig för den dagliga verksamheten och som
regelbundet rapporterar utfallet av rörelse segmentets prestatio-
ner samt behov av resurser till verkställande direktören. Informa-
tionen används för att fatta beslut om allokering av resurser till
segmenten och för att utvärdera resultatet. I rörelsesegmentens
resultat, tillgångar och skulder har inkluderats direkt hänförbara
poster samt poster som kan fördelas på segmenten på ett rimligt
och tillförlitligt sätt. Alla transaktioner mellan segmenten genom-
förs på affärsmässiga grunder och baseras på priser som debite-
ras icke-närstående kunder i samband med fristående försälj-
ningar av identiska varor eller tjänster. Koncernen använder
samma värderings principer i sin segmentsrapportering som i sina
finansiella rapporter, i enlighet med IFRS 8.
KlaraBo har inga enskilda kunder som överstiger 10 procent av
koncernens intäkter, för 2020 respektive 2021, som ska upplysas
om. Samtliga intäkter hänför sig till hyresgäster i Sverige, och
samtliga anläggnings tillgångar är belägna i Sverige.
Noter
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
56
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Not 5, forts.
Fastighetsförvaltning Projektutveckling Övrigt Koncernen
Koncernens rapport över totalresultat, mkr
2021
jan–dec
2020
jan–dec
2021
jan–dec
2020
jan–dec
2021
jan–dec
2020
jan–dec
2021
jan–dec
2020
jan–dec
Intäkter 343,8 178,8 0,3 –0,1 0,1 0,1 344,2 178,8
Kostnader –154,3 –82,0 0,0 0,0 0,0 0,0 –154,3 –82,0
Driftnetto 189,5 96,8 0,3 –0,1 0,1 0,1 189,9 96,8
Centrala administrationskostnader –8,3 –4,9 0,0 –0,1 –36,5 –19,2 –44,8 –24,2
Rörelseresultat 181,3 91,9 0,3 –0,2 –36,4 –19,1 145,1 72,6
Finansiella intäkter/kostnader –58,7 –32,0 0,0 –0,7 –9,9 –4,1 –68,7 –36,8
Förvaltningsresultat 122,6 59,9 0,2 –1,0 –46,4 –23,2 76,4 35,7
Värdeförändringar fastigheter 704,5 363,1 32,9 50,0 –0,2 0,0 737,2 413,0
Värdeförändringar derivat 6,3 –5,4 2,3 –2,1 2,3 0,0 10,9 –7,5
Resultat före skatt 833,4 417,7 35,4 46,9 –44,3 –23,3 824,6 441,3
Skattekostnad –175,9 –84,7 –7,7 –10,0 –0,5 –1,5 –184,1 –96,2
Årets resultat 657,5 332,9 27,7 36,9 –44,8 –24,7 640,5 345,2
Fastighetsförvaltning Projektutveckling Övrigt Koncernen
Koncernens rapport över finansiell ställning, mkr
2021
jan–dec
2020
jan–dec
2021
jan–dec
2020
jan–dec
2021
jan–dec
2020
jan–dec
2021
jan–dec
2020
jan–dec
Förvaltningsfastigheter 7 608,6 3 324,4 241,3 127,7 0,0 0,0 7 850,0 3 452,1
Långfristiga räntebärande skulder 3 124,8 1 672,1 0,0 0,0 100,0 3 124,8 1 772,1
Kortfristiga räntebärande skulder 699,2 169,8 60,0 62,6 0,0 0,0 759,1 232,5
Uppskjuten skatteskuld hänförlig till
omvärdering av fastigheter 273,6 109,7 5,7 3,9 0,0 0,0 279,2 113,6
Nyproducerade fastigheter ingår i segmentet Projektutveckling
till och med det kvartal som de färdigställs. Därmed ingår första
marknadsvärderingen efter färdigställande i detta segment.
Därefter omförs de nyproducerade fastigheterna till segmentet
Fastighetsförvaltning. Uppskjuten skatteskuld i ovanstående
rapport över finansiell ställning beräknas för de fastigheter som
vid årets slut klassificeras inom respektive segment.
Noter
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
57
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Not 6
Finansiella instrument och finansiell riskhantering
Nedan återges redovisade värden avseende finansiella instrument, fördelat per värderingskategori.
Finansiella poster redovisade till
verkligt värde via resultatet
Finansiella poster redovisade till
upplupet anskaffningsvärde
Koncernen, mkr 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Finansiella tillgångar
Derivatinstrument 7,2
Kund- och hyresfordringar 3,7 0,4
Övriga fordringar 10,9 3,5
Upparbetad ej fakturerad intäkt 1,5 1,5
Likvida medel 616,5 182,7
Summa 7,2 0,0 632,6 188,0
Finansiella skulder
Räntebärande skulder till kreditinstitut 3 875,7 1 827,4
Övriga räntebärande skulder 8,3 176,9
Derivatinstrument 3,8
Leverantörsskulder 17,4 15,6
Övriga skulder 5,4 5,0
Upplupna kostnader 111,9 20,7
Summa 8,3 3,8 4 010,4 2 045,6
Verkligt värde för kortfristiga finansiella tillgångar och skulder
bedöms motsvara deras redovisade värde med hänsyn till den
korta löptiden samt rörlig ränta för räntebärande skulder.
Moderbolagets samtliga finansiella instrument redovisas till
upplupet anskaffningsvärde.
Verkligt värde på finansiella instrument som inte handlas på
en aktiv marknad fastställs med hjälp av värderingstekniker.
Härvid används i så stor utsträckning som möjligt marknads-
information då denna finns tillgänglig, medan företagsspecifik
information används i så liten utsträckning som möjligt. Om samt-
liga väsentliga indata som krävs för verkligt värde-värderingen av
ett instrument är observerbara återfinns instrumentet i nivå 2,
se vidare sid 62 för de olika nivåerna i värdehierarkin. Specifika
värderings tekniker som används för att värdera finansiella
instrument inkluderar:
• Noterade marknadspriser eller mäklarnoteringar för liknande
instrument.
• Verkligt värde för ränteswappar beräknas som nuvärdet av
bedömda framtida kassaflöden baserat på observerbara
avkastningskurvor.
• Verkligt värde för valutaterminskontrakt fastställs som nuvärdet
av framtida kassaflöden baserat på kurser för valutaterminer på
balansdagen.
Samtliga derivat som KlaraBo har utesteånde per boksluts-
datumet återfinns i nivå 2.
Noter
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
58
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Not 7
Hyresintäkter
Koncernens hyresintäkter fördelar sig enligt nedanstående tabell.
Koncernen
Mkr 2021 2020
Bostad 287,1 149,7
Lokal 44,0 23,8
Övrigt 6,5 3,3
Summa 337,6 176,7
Koncernen hyr ut sina förvaltningsfastigheter enligt operationella
leasingavtal. Nedan anges framtida ackumulerade minimiinbetal-
ningar avseende hyresintäkter. Beräkningen utgår från att samt-
liga hyresavtal sägs upp så snart det är möjligt efter boksluts-
dagen, och därefter inte förnyas. Bostadshyresavtal löper med tre
månaders uppsägningstid men antas vara långsiktiga avtal. I upp-
lysningssyfte visas värdet av årshyran för dessa kontrakt. Vidare
presenteras förfallostrukturen för övriga avtalade hyreskontrakt
exklusive bostadshyresavtal, dvs kommersiella lokaler och sam-
hällsfastigheter. Förfallostrukturen inkluderar ej framtida index-
regleringar av hyrorna.
Koncernen
Mkr 2021 2020
Bostadshyreskontrakt, årshyra 392,6 184,7
Framtida avtalade hyresinbetalningar,
exklusive bostäder
Inom ett år 66,6 29,5
Senare än ett år men inom fem år 142,4 49,5
Senare än fem år 33,6 25,0
Summa 242,7 104,0
Not 8
Fastighetskostnader
Koncernen
Mkr 2021 2020
Driftkostnader 103,5 54,8
Underhållskostnader 25,9 14,5
Förvaltningsadministration 17,7 8,6
Fastighetsskatt 7,1 4,0
Summa 154,3 82,0
I förvaltningsadministration ingår främst personalkostnader som
redovisas i not 9.
Not 9
Personal
Medelantal anställda
Koncernen Moderbolaget
2021 2020 2021 2020
Kvinnor 11,8 7,4 2,3 2,3
Män 29,4 17,0 2,3 5,8
Summa 41,2 24,3 4,6 8,0
Könsfördelning
Moderbolaget
Styrelse 2021 2020
Kvinnor 2 1
Män 6 6
Moderbolaget
VD och ledningsgrupp 2021-12-31 2020-12-31
Kvinnor 1 1
Män 4 3
Löner och ersättningar, sociala kostnader och pensioner
Mkr
Koncernen Moderbolaget
2021 2020 2021 2020
Löner och ersättningar
Styrelse, VD och ledande
befattnings havare 8,6 5,5 7,7 5,5
Övriga anställda 20,2 8,8 0,0 3,2
Summa 28,7 14,3 7,7 8,7
Sociala kostnader
Styrelse, VD och ledande
befattnings havare 4,5 2,3 2,4 2,0
(varav pensionskostnader) (1,8) (0,6) (1,6) (0,6)
Övriga anställda 7,2 3,2 1,5 1,6
(varav pensionskostnader) (2,8) (0,7) (0,1) (0,4)
Summa 11,7 5,5 4,0 3,6
Ledande befattningshavare utgörs, förutom av VD, av CFO,
Fastig hetschef, Nyproduktionschef och Affärsutvecklingschef.
VD och CFO har en uppsägningstid om sex månader, både vid
egen uppsägning och vid uppsägning från företagets sida. Fastig-
hetschef, Nyproduktionschef och Affärsutvecklingschef har en
uppsägningstid om tre månader, både vid egen uppsägning och
vid uppsägning från företagets sida.
Utöver ovan lönekostnader har cirka 4,9 mkr aktiverats för
egen räkning på förvaltningsfastigheter, vilket ej har kostnadsförts
i resultaträkningen.
Noter
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
59
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Not 9, forts.
Ersättning till ledande befattningshavare
2021
Mkr Lön/arvode Förmåner Pension Totalt
Anders Pettersson, styrelseledamot 0,2
Andreas Morfiadakis, VD 3,0 0,2 0,7 3,9
Göran Holm, styrelseledamot 0,1
Håkan Sandberg, styrelseledamot 0,2
Lennart Sten, styrelseordförande 0,4
Lulu Gylleneiden, styrelseledamot 0,2
Mats Johansson, styrelseledamot 0,2
Per-Håkan Börjesson, styrelseledamot 0,1
Sophia Mattsson-Linnala, styrelseledamot 0,3
Joacim Sjöberg, styrelseledamot 0,3
Övriga ledande befattningshavare (3 personer) 3,6 0,3 1,1 4,9
Summa 8,6 0,5 1,8 8,8
2020
Mkr Lön/arvode Förmåner Pension Totalt
Anders Pettersson, styrelseledamot 0,1 0,1
Andreas Morfiadakis, VD 2,8 0,1 0,3 3,2
Göran Holm, styrelseledamot 0,1 0,1
Håkan Sandberg, styrelseledamot 0,1 0,1
Lennart Sten, styrelseordförande 0,2 0,2
Lulu Gylleneiden, styrelseledamot 0,1 0,1
Mats Johansson, styrelseledamot 0,1 0,1
Övriga ledande befattningshavare (3 personer) 2,2 0,1 0,3 2,6
Summa 5,7 0,2 0,6 6,5
Styrelsearvoden
Styrelsearvode beslutades av årsstämman 2021 att utgå med
400 000 kr (150 000) till styrelseordförande samt med 200 000 kr
per person till övriga styrelseledamöter. Ersättning för utskotts-
arbete tillkommer med totalt 230 000 kr. Beloppen hänför sig till
perioden från årsstämman 2021-04-28 till och med årsstämman
2022-05-03.
Incitamentsprogram
KlaraBo hade per ingången av året ett utestående optionspro-
gram som koncernens anställda erbjudits att teckna optioner i.
Under året beslutades på extra bolagsstämma om två nya
optionsprogram, ett för koncernens VD och ett för fyra anställda
på före detta Kuststaden som implementerades i samband med
förvärvet av Kuststaden.
Samtliga tre program berättigar till teckning av en aktie av
serie B. Optionerna kan utnyttjas vid olika tillfällen under 2024.
Värdet för optionerna är marknadsmässigt beräknat, i enlighet
med Black & Scholes värderingsmodell där options rätternas
värde har bedömts i samband med optionsprogrammen.
Följande indata användes:
Program 2020/2024
• Värdet på underliggande aktie vid värderingstidpunkten
uppgick till 20 kr
• Teckningskurs: 30 kr
• Teckning av aktierna med nyttjande av optionsrätten kan
ske under perioden 1 till 31 mars 2024
• Löptid: 3,5 år
• Riskfri ränta baserat på avkastningskurvan för svenska
stats obligationer: –0,28%
• Volatilitet: 25%
• Inga förväntade utdelningar har inkluderats i beräkningen
av värdet på teckningsoptionerna
Vid periodens utgång har 1 367 585 stycken optioner tecknats.
Noter
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
60
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Not 9, forts.
Antal optioner
TO 2020/2024 TO 2021/2024:1 TO 2021/2024:2 Totalt
Antal optioner vid årets ingång, st 1 392 111 1 392 111
Nytecknade optioner 70 000 500 000 1 429 440 1 999 440
Återköpta optioner –94 526 –94 526
Antal optioner vid årets utgång, st 1 367 585 500 000 1 429 440 3 297 025
Teckningskurs/aktie, kr 30 39 39
Not 10
Centrala administrationskostnader
Koncernen
Mkr 2021 2020
Avskrivning 1,0 0,1
Kostnader för ersättning till anställda 15,1 13,2
Marknadsföringskostnader 1,2 0,5
Kostnader i samband med notering
Nasdaq Stockholm 7,4 0,0
Övriga kostnader 20,1 10,3
Summa 44,9 24,2
I posten övriga kostnader ingår främst kostnader för redovisnings-
tjänster, konsultkostnader, IT, programvaror, revision samt moms
på management fee.
Not 11
Ersättning till revisorer
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2021 2020 2021 2020
Revisionsuppdrag 2,0 1,3 1,3 0,8
Revisionsverksamhet utöver
revisionsuppdrag 2,2 1,3
Skatterådgivning 0,1 0,0 0,1
Övriga tjänster 2,1 0,3
Summa 6,4 1,3 3,0 0,8
Med revisionsuppdrag avses revisors arbete för den lagstadgade
revisionen och med revisionsverksamhet utöver revisionsupp-
drag avses olika typer av kvalitetstjänster. Övriga tjänster är
sådant som inte ingår i revisionsuppdrag, revisionsverksamhet
eller skatterådgivning. Ersättning till revisorer avser för 2021 PwC
och för 2020 avser Mazars.
Program 2021/2024:1
• Värdet på underliggande aktie vid värderingstidpunkten
uppgick till 26,10 kr
• Teckningskurs: 39 kr
• Teckning av aktierna med nyttjande av optionsrätten kan
ske under perioden 1 juni till 31 augusti 2024
• Löptid: 3,3 år
• Riskfri ränta baserat på avkastningskurvan för svenska
stats obligationer: –0,26%
• Volatilitet: 25%
• Inga förväntade utdelningar har inkluderats i beräkningen
av värdet på teckningsoptionerna
Vid periodens utgång har 500 000 stycken optioner tecknats.
Program 2021/2024:2
• Värdet på underliggande aktie vid värderingstidpunkten
uppgick till 28,80 kr
• Teckningskurs: 39 kr
• Teckning av aktierna med nyttjande av optionsrätten kan
ske under perioden 1 augusti till 31 oktober 2024
• Löptid: 3,4 år
• Riskfri ränta baserat på avkastningskurvan för svenska
stats obligationer: –0,25%
• Volatilitet: 25%
• Inga förväntade utdelningar har inkluderats i beräkningen
av värdet på teckningsoptionerna
Vid periodens utgång har 1 429 440 stycken optioner tecknats.
Totalt omfattar incitamentsprogrammen per 31 december högst
3 297 025 teckningsoptioner som kan utnyttjas för teckning av
högst 3 297 025 aktier av serie B, vilket motsvarar en utspäd-
ningseffekt om högst cirka 2,44 procent baserat på antalet aktier
i bolaget. Samtliga tre program är fulltecknade. Bolagets aktie-
kapital kommer, efter utnyttjande av teckningsoptionerna, att öka
med 164 851,25 kr, förutsatt att ingen omräkning sker.
Innehavet av optionerna är kopplat till fortsatt anställning i bola-
get endast på så sätt att, för det fall anställningen skulle upphöra,
ska optionsinnehavaren hembjuda optionerna till bolaget.
Antal optioner tecknade av ledande befattningshavare
samt av övrig personal
Antal optioner
VD 841 379
CFO 265 000
Fastighetschef 79 526
Nyproduktionschef 117 672
Affärsutvecklingschef –
Övriga anställda 1 993 448
Antal optioner vid årets utgång, st 3 297 025
Noter
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
61
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Not 12
Resultat från andelar i koncernföretag
Moderbolag
Mkr 2021-12-31 2020-12-31
Realisationsresultat vid avyttring av andelar 57,1 0,0
Nedskrivning av aktier i dotterföretag i samband
med förlusttäckning genom aktieägartillskott –11,5 0,0
Utgående anskaffningsvärde 45,5 0,0
Not 13
Finansiella intäkter och kostnader
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2021 2020 2021 2020
Ränteintäkter och liknande
resultatposter
Ränteintäkter från
koncern företag 13,6 1,9
Övriga ränteintäkter
Resultat vid försäljning av
dotterföretag
Utdelning från andra företag
Summa finansiella intäkter 0,0 0,0 13,6 1,9
Räntekostnader och liknande
resultatposter
Räntekostnader till
kredit institut 56,3 29,5
Räntekostnader på reverser 12,2 6,0 9,9 4,1
Övriga räntekostnader 0,0 0,0 5,5 0,0
Övriga finansiella kostnader 0,1 1,2 0,2 2,0
Summa finansiella kostnader 68,6 36,8 15,6 6,2
Majoriteten av finansiella intäkter och kostnader är hänförliga till
finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaff-
ningsvärde.
Not 14
Förvaltningsfastigheter
Koncernen
Mkr 2021-12-31 2020-12-31
Fastighetsbestånd 1 januari 3 452,1 1 899,7
Förvärv 3 351,5 983,4
Investeringar i förvaltningsfastigheter 160,6 65,3
Investeringar i nyproduktionsfastigheter 166,6 115,8
IFRS16 7,3
Erhållet offentligt bidrag –25,5 –25,2
Orealiserade värdeförändringar 737,4 737,3
Summa 7 850,0 1 899,7
Verkligt värde för fastigheter i segmentet Projektutveckling
uppgår till 241,3 mkr (127,7), och utgör därmed en icke bety-
gande del av det totala fastighetsvärdet. Därför redovisas detta
ej separat.
Koncernens fastigheter klassificeras som förvaltningsfastig-
heter, varav samtliga ingår i nivå 3 i verkligt värdehierarkin.
Enligt IFRS måste värdering följa följande värderingshierarki:
Nivå 1: Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för
identiska tillgångar eller skulder som enheten har att tillgå vid
värderings tidpunkten.
Nivå 2: Andra observerbara data än noterade priser för tillgången
eller skulden.
Nivå 3: Icke observerbara data för tillgången eller skulden.
I posten förvaltningsfastigheter ingår även nedlagda kostnader för
pågående nyproduktion. Fastigheter under uppförande värderas
till verkligt värde, där en förutbestämd andel av den orealiserade
värdeförändringen mellan verkligt värde vid färdigställande och
totala uppskattade produktionskostnader bokas i takt med färdig-
ställandegraden. Detta görs i enlighet med en i koncernen beslu-
tad upptrappningsmodell där fastigheten i sin helhet värderas i
samband med att projektet färdigställts. I anskaffningskostnad
avseende nyproduktion ingår låneutgifter, såsom räntekostnader
och kreditavgifter, som är direkt hänförbara till produktionen.
Dessa låneutgifter har fastställts utifrån de räntesatser och kredit-
avgifter som överenskommits i kreditavtalen med banken. För
2021 uppgår aktiverade låneutgifter till 2,2 mkr (2,2).
Fastighetsbeståndet utgörs främst av bostadsfastigheter, och
samtliga är belägna i Sverige. Merparten av fastigheterna är
uppförda på 60- och 70-talet. Samtliga fastigheter, med undantag
av pågående nyproduktion, har per bokslutsdatum värderats av
externa värderingsfirmor, som är auktoriserade i enlighet med
MRICS. Marknadsvärdet avseende koncernens förvaltnings-
fastigheter redovisas enligt verkligt värde. Verkligt värde för
förvaltnings fastigheterna baseras på avkastningsbaserade
kassaflödes modeller där nuvärdet av prognosticerade kassa-
flöden jämte restvärde beräknas för de enskilda värderings-
objekten om 10 alternativt 15 år. Detta innebär att framtida
hyresinbetalningar minskade med bedömda drift- och underhålls-
betalningar samt restvärdet år tio alternativt år femton diskonteras
till nuvärde.
Underlaget för värderingen utgörs i samtliga fall av information
om fastighetens skick, hyreskontrakt, löpande driftkostnader,
vakanser och planerade investeringar samt en analys av befint-
liga hyresgäster. En bedömning sker av läge, hyresutveckling,
vakansgrader och direktavkastningskrav för relevanta marknader
och med hänsyn tagen till normaliserad drift- och underhållskost-
nad. Uppgifter inhämtas från offentliga källor om fastigheternas
markareal och detaljplaner för obebyggd mark och exploaterings-
fastigheter. Det verkliga värdet på förvaltningsfastigheter baseras
på värderingar av oberoende värderingsmän med erkända och
relevanta kvalifikationer. Fysisk besiktning av fastighetsbeståndet
sker löpande.
Utgångspunkterna för samtliga värderingskalkyler har utgjorts
av faktiska hyresintäkter och hyresnivåer vid värderingstillfället.
Drift- och underhållskostnader har baserats på en sammanväg-
ning av historiska utfall och beräknade normaliserade kostnader.
Utgående kostnader avseende fastighetsskatt har använts. Aktu-
ell ekonomisk vakanssituation har beaktats. Hyresutvecklingen
har bedömts långsiktigt följa antagen inflationstakt. Inflationsut-
vecklingen följer Riksbankens långsiktiga inflationsmål och har
antagits till 2,0 procent. Drift- och underhållskostnader, baserat på
marknadsantaganden utifrån värderarnas expertis, har i genom-
snitt antagits till 422 kr/kvm, exklusive fastighetsskatt. Restvärdet
beräknas genom att ett normaliserat driftnetto året efter kalkyl-
Noter
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
62
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
periodens slut divideras med ett bedömt direktavkastningskrav.
Restvärdet har beräknats med ett genomsnittligt direktavkast-
ningskrav om 4,1 procent. Långsiktig vakansnivå bedöms för
varje fastighet utifrån gällande vakanssituation med en successiv
anpassning till marknadsmässig vakans och individuella förutsätt-
ningar. Kalkylräntan är det räntekrav fastighets ägaren förväntar
sig av det i fastigheten knutna kapitalet. Räntekravet är baserat
på erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förränt-
ningskrav för likartade fastigheter, vilket i praktiken härleds
genom att inflationsanpassa det bedömda direktavkastnings-
kravet. Ur ett teoretiskt resonemang åsätts kalkyl räntan genom
att en riskfri realränta adderas med inflationsförväntningar samt
en riskfaktor. Kalkylräntan bedöms för varje enskild fastighet.
Känslighetsanalys – förvaltningsfastigheter
Förändring,
%-enheter
Förändring,
%
Värde-
föränd-
ring, mkr
Direktavkastningskrav –0,25% 372
Direktavkastningskrav +0,25% –325
Långsiktig vakansgrad –0,25% 21
Långsiktig vakansgrad +0,25% –21
Hyresvärde* –2,50% –32
Hyresvärde +2,50% 256
Drift- och underhållskostnader –2,50% 96
Drift- och underhållskostnader +2,50% –96
* Avser enbart lokaler
Not 15
Derivat
Koncernen
Mkr 2021-12-31 2020-12-31
Ingående redovisat värde –3,8 3,7
Årets värdeförändring 10,9 –7,5
Summa 7,2 –3,8
Not 16
Andelar i gemensamt styrda företag
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Ingående anskaffningsvärde 16,1 16,2 16,3 16,3
Inköp 0,0 0,0
Omklassificering
Lämnade aktieägartillskott
Resultatandel från gemensamt styrda företag –0,1 –0,1
Utgående anskaffningsvärde 16,0 16,1 16,3 16,3
Företag Org.nr Säte Kap.andel
Redovisat värde
i koncernen
Redovisat värde
i moderbolaget
Gullbernahult Fastighetsutveckling AB 559153-7930 Stockholm 60% 1,8 1,8
Varpslagg Fastighetsutveckling AB 559154-7616 Stockholm 60% 2,7 2,7
Klarsam Fastighetsutveckling AB 559162-1239 Stockholm 60% 11,6 11,7
För de bolag som ovan redovisas som andelar i gemensamt
styrda företag innehar KlaraBo Sverige AB mer än 50 procent av
kapitalet. Enligt de aktieägaravtal som upprättats har samtliga
aktieägare lika stort inflytande, och det finns tydliga riktlinjer för
hur beslut ska fattas vid oenighet. Ingen enskild aktieägare har
utslagsrätt vid oenighet. Av denna anledning har KlaraBo Sverige
AB gjort bedömningen att innehaven ska klassificeras som joint
venture-innehav och redovisas i enlighet med kapital-
andelsmetoden.
Ovanstående gemensamt styrda företag har balansräkningar
främst bestående av fordringar på sina ägarföretag, samt eget
kapital. Inga andra väsentliga balansposter finns, varför bolagens
balansräkningar inte redovisas i denna not.
KlaraBo-koncernen äger genom Klarsam Fastighetsutveckling
AB ytterligare två bolag, Klarsam Holding 1 AB och Klarsam
Holding 2 AB. Dessa två bolag ägs till 100 procent av sitt moder-
bolag. För ytterligare information hänvisas till årsredovisning för
Klarsam Fastighetsutveckling AB.
Not 14, forts.
KlaraBo-koncernen har per bokslutsdagen sex stycken (fem)
ränte derivat samt tjugo stycken (tre) valutaderivat. Räntederivaten
är inte kopplade till specifika banklån, utan löper frikopplade från
andra skulder. Valutaderivaten är kopplade till utbetalningsflödet
avseende fakturor denominerade i EUR, kopplade till nyproduk-
tion. Samtliga derivat redovisas vid varje bokslutstidpunkt till
verkligt värde, vilka erhålles från respektive motpart (bank).
Enligt IFRS värderingshierarki har verkligt värde på derivat vär-
derats enligt nivå 2. Denna nivå innebär att värderingen baseras
på annan indata än noterade priser som är observerbara för till-
gångar eller skulder antingen direkt eller indirekt. I KlaraBos fall
utgörs detta av marknadsvärdering från bankerna. Koncernen
tillämpar ej säkringsredovisning.
Noter
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
63
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Not 17
Skatt
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2021 2020 2021 2020
Aktuell skatt
Aktuell skatt på årets resultat –27,0 –8,3 –8,0 –0,3
Skatt hänförlig till tidigare år 0,0 –0,4 0,0
Summa aktuell skatt –26,9 –8,6 –8,0 –0,3
Uppskjuten skatt
Värdeförändring finansiella instrument –2,3 1,5 0,0 0,0
Skillnader mellan bokfört och skattemässigt
värde förvaltningsfastigheter –163,3 –88,6
Förändring aktivering underskottsavdrag 8,4 –1,1 8,0 –0,8
Förändring obeskattade reserver 0,0 0,1
Internvinst 0,0 0,5
Summa uppskjuten skatt –157,2 –87,5 8,0 –0,8
Summa inkomstskatt –184,1 –96,2 0,0 –1,1
Inkomstskatten på koncernens resultat före skatt skiljer sig från det teoretiska belopp som skulle ha
framkommit vid användning av vägd genomsnittlig skattesats i de konsoliderade koncernföretagen
enligt följande:
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2021 2020 2021 2020
Resultat före skatt 824,6 441,3 43,4 3,7
Skatt enligt gällande skattesats, 20,6% (21,4%) –169,9 –94,4 –8,9 –0,8
Skatteeffekter av:
– ej skattepliktiga intäkter 0,8 0,0 11,8
– ej avdragsgilla kostnader –18,5 –5,1 –2,8 –0,3
– avdragsgilla kostnader som ej redovisas
i resultaträkningen 0,6 0,2 –8,0
– skattepliktiga intäkter som ej redovisas
i resultaträkningen 0,0 –0,3
– ej värderat underskott 0,0
– ej tidigare värderade underskott 2,9 8,0
– olika skattesats i aktuell och uppskjuten skatt 0,0 3,4
Skattekostnad –184,1 –96,2 0,0 –1,1
Uppskjuten skattefordran/-skuld
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Värdeförändringar fastigheter –265,6 –113,6
Värdeförändringar finansiella instrument –1,5 0,8 0,0 0,0
Aktiverat underskottsavdrag 8,8 1,1 8,8 0,9
Temporära skillnader på skattemässiga avskrivningar –15,2 –4,5
Internvinst 1,4 1,4
Summa –272,1 –114,9 8,8 0,9
Klassificering i balansräkningen
Uppskjuten skattefordran 8,8 1,1 8,8 0,9
Uppskjuten skatteskuld –281,0 –115,9
–272,1 –114,9 8,8 0,9
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Ingående uppskjuten skattefordran/-skuld –114,9 –27,4 0,9 1,7
Värdeförändringar fastigheter –152,0 –84,6
Temporära skillnader på skattemässiga avskrivningar –11,3 –3,5
Värdeförändringar finansiella instrument –2,3 1,5 0,0 0,0
Aktiverat underskottsavdrag 8,4 –1,1 8,0 –0,8
Internvinst 0,2
Utgående uppskjuten skattefordran/-skuld –272,1 –114,9 8,8 0,9
Förändring av uppskjuten skattefordran och uppskjuten skatteskuld har redovisats i resultaträkningen
för både 2021 och 2020.
I koncernen finns ej utnyttjade skattemässiga underskott per den 31 december om totalt 42,9 mkr
(5,4), varav 42,8 mkr (4,2) är hänförliga till moderbolaget. Uppskjuten skattefordran hänförbar till
underskottsavdragen har värderats till 8,8 mkr (1,1), eftersom majoriteten av underskotten bedöms
kunna nyttjas inom överskådlig framtid. Moderbolagets del av uppskjuten skattefordran uppgår till
8,8 mkr (0,9). Uppskjuten skattefordran på negativa räntenetton som ej kunnat nyttjas, redovisas inte.
Noter
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
64
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Not 17, forts.
Bedömd förfallostruktur uppskjuten skattefordran och uppskjuten skatteskuld
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Uppskjuten skattefordran
Nyttjas efter mer än 12 månader
Nyttjas inom 12 månader 8,8 1,1 8,8 0,9
Summa 8,8 1,1 8,8 0,9
Uppskjuten skatteskuld
Nyttjas efter mer än 12 månader –115,9
Nyttjas inom 12 månader
Summa –281,0 –115,9 0,0 0,0
Not 18
Inventarier
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Ingående anskaffningsvärde 1,2 0,7 0,2 0,1
Avyttringar och utrangeringar –0,5
Förvärvade inventarier 15,3
Årets anskaffningar 0,5 0,5 0,1 0,1
Utgående anskaffningsvärde 16,5 1,2 0,2 0,2
Ingående avskrivningar –0,6 –0,5 –0,1 0,0
Avyttringar och utrangeringar 0,3
Förvärvade avskrivningar –9,2
Årets avskrivningar –1,6 –0,1 –0,1 0,0
Utgående avskrivningar –11,2 –0,6 –0,1 –0,1
Utgående bokfört värde 5,3 0,6 0,1 0,1
Not 19
Periodiseringsposter
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Övriga förutbetalda kostnader 3,5 2,4 0,3 0,5
Summa 3,5 2,4 0,3 0,5
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Upplupna projektkostnader 24,4 0,5
Upplupna personalrelaterade kostnader 4,0 1,1 1,1 0,8
Upplupna räntekostnader 5,9 8,3 0,0 6,5
Övriga upplupna kostnader 35,5 11,8 16,2 0,8
Förutbetalda hyresintäkter 42,5 22,2
Summa 112,3 44,0 17,3 8,0
I posten övriga upplupna kostnader ingår främst driftkostnader.
Not 20
Eget kapital
Aktiekapital
Moderbolagets aktiekapital utgörs på balansdagen av totalt 131 827 883 aktier, som fördelar sig på
16 815 000 A-aktier och 115 012 883 B-aktier. Antalet aktier har ökat med 82 999 239 stycken jämfört
med vid föregående års balansdag, förklarat av under året genomförda nyemissioner. Varje A-aktie
berättigar till 10 röster medan varje B-aktie berättigar till 1 röst. Kvot värdet för samtliga aktier uppgår
till 0,05 kr per aktie.
Tillskjutet kapital
Tillskjutet kapital består av inbetalt kapital till bolaget genom nyemission.
Balanserat resultat
I balanserat resultat ingår årets samt tidigare års resultat. I moderbolaget ingår även teckningsoptioner
i balanserat resultat.
Noter
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
65
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Aktiekapitalets utveckling
Antal aktier Kvotvärde/ aktie, kr Aktiekapital kr
Vid årets ingång 2020-01-01 32 422 600 0,05 1 621 130
Nyemission 16 406 044 0,05 820 302
Vid årets utgång 2020-12-31 48 828 644 0,05 2 441 432
Vid årets ingång 2021-01-01 48 828 644 0,05 2 441 432
Nyemission 82 999 239 0,05 4 149 962
Vid årets utgång 2021-12-31 131 827 883 0,05 6 591 394
Not 21
Upplåning
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Långfristiga räntebärande skulder
Räntebärande skulder till kreditinstitut 3 116,9 1 606,1
Övriga räntebärande skulder 7,9 165,7 0,0 100,0
Summa 3 124,8 1 771,8 0,0 100,0
Kortfristiga räntebärande skulder
Räntebärande skulder till kreditinstitut 759,1 221,3
Övriga räntebärande skulder 0,0 11,1
Summa 759,1 232,5 0,0 0,0
Skulder till kreditinstitut avser huvudsakligen belåning kopplad till koncernens fastighetsbestånd.
Dessa skulder är säkerställda främst genom pantbrev i fastigheter. Övriga räntebärande skulder avser
byggnadskreditiv kopplade till koncernens nyproduktionsprojekt.
Koncernens lånefinansiering sker genom lån från nordiska banker. Total upplåning utgörs av bank-
lån inklusive byggkreditiv.
Banklånen löper huvudsakligen med två räntekomponenter i form av förutbestämda marginaler jämte
en rörlig referensränta med kvartalsvis betalning och amortering. Avtalen löper med krav om finansiella
åtaganden som kontinuerligt följs upp och rapporteras såsom belåningsgrad, soliditet och räntetäck-
ningsgrad. De finansiella åtagandenivåerna skiljer sig åt mellan olika banker men KlaraBo har förbundit
sig att uppfylla en belåningsgrad på högst 70 procent, räntetäckningsgrad på minst 1,5 gånger och soli-
ditet om lägst 25 procent. För det fall dessa åtaganden inte uppfylls har kreditgivaren vanligtvis rätt att
påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid, utnyttja sin panträtt i pantsatta tillgångar, kräva extra
amortering eller begära ändrade villkor. Låneavtalen innehåller även en del andra åtaganden såsom
krav på årliga värderingar av fastigheterna och definierade händelser som ger möjlighet för långivarna
att säga upp lånen till förtida betalning. Per bokslutsdagen var samtliga åtaganden uppfyllda.
Ränteswappar har ingåtts för att delvis byta ut den rörliga räntan mot fast ränta. Den genomsnittliga
räntebindningstiden uppgick per bokslutsdagen till 1,9 år och den genomsnittliga kapitalbindnings-
tiden till 3,2 år. Den genomsnittliga räntan, inklusive derivat, uppgick till 1,9 procent per 31 december
2021.
För koncernens upplåning motsvaras det redovisade värdet på upplåningen av dess verkliga värde,
eftersom räntan på denna upplåning är i paritet med aktuella marknadsräntor alternativt på grund av
att upplåningen är kortfristig.
Kostnader som uppkommer i samband med upptagande av nya lån redovisas i balansräkningen.
Avskrivning sker under respektive låns löptid. Årets utgående balanspost uppgår till 3,8 mkr (2,5), och
redovisas tillsammans med långfristiga räntebärande skulder.
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Periodiserade lånekostnader 3,8 2,5
Summa 3,8 2,5 0,0 0,0
Förfallotabell, långfristiga räntebärande skulder
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Senare än ett år men inom fem år 3 107,9 1 706,1 0,0 100,0
Senare än fem år 16,9 65,7
Summa 3 124,8 1 771,8 0,0 100,0
Räntebärande skulder, kassaflödespåverkan
Koncernen
Mkr 2021-12-31 2020-12-31
Ingående räntebärande skulder 2 004,3 1 238,2
Netto kassaflöde –120,6 101,0
Ej kassaflödespåverkande förändringar 2 000,2 665,1
Utgående räntebärande skulder 3 883,9 2 004,3
Netto kassaflöde avser nettot av nyupptagna lån, amorteringar samt låneutgifter. Ej kassaflödes-
påverkande förändringar avser övertagna lån i samband med förvärv av förvaltningsfastigheter.
Not 20, forts.
Noter
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
66
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Not 22
Kassaflödesanalys – Justering för poster som inte
ingår i kassaflödet
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2021 2020 2021 2020
Justering för poster som inte
ingår i kassaflödet
Avskrivning på inventarier 1,3 0,1 0,1 0,0
Summa 1,3 0,1 0,1 0,0
Not 23
Kassaflödesanalys – Erhållen/betald ränta
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2021 2020 2021 2020
Erhållen/betald ränta
Erhållen ränta
Betald ränta –74,2 –30,9 –16,3 0,0
Summa –74,2 –30,9 –16,3 0,0
Not 24
Inköp och försäljning mellan koncernföretag
Moderbolaget har fakturerat dotterbolagen 10,0 mkr (7,3) avse-
ende arvoden och kostnader. Övriga bolag i koncernen som har
anställd förvaltningspersonal, fakturerar sina systerbolag för ned-
lagd tid. I övrigt före kommer inte inköp och försäljning mellan kon-
cernföretag. Alla koncerninterna mellanhavanden elimineras i sin
helhet. Moderbolaget redovisar 13,6 mkr (1,9) i ränteintäkter och
5,7 mkr (0,0) i räntekostnader från koncernföretag.
Som framgår av balansräkningen uppgår moderbolagets lång-
fristiga fordringar hos koncernföretag till 1 362,5 mkr (6,5) och
kortfristiga fordringar hos koncernföretag till 2,8 mkr (454,6).
Moderbolagets långfristiga skulder uppgår till 722,3 mkr (0,0)
och kortfristiga skulder till 158,6 mkr (0,9).
Andelar i koncernföretag, forts.
Företag Org.nr Säte Kap.andel Bokfört värde
Fastighetsbolaget KlaraBo AB 559124-9064 Malmö 100% 2,5
KlaraBo Bygg AB 559104-0224 Malmö 100% 5,1
KlaraBo Hovslagaren AB 559272-0956 Malmö 100% 0,1
KlaraBo Höör AB 559253-9984 Malmö 100% 0,1
KlaraBo Munken AB 559223-2556 Malmö 100% 0,1
KlaraBo Navaren AB 559176-1365 Malmö 100% 8,3
Cronsjö Fastighetsutveckling AB 559154-7566 Stockholm 100% 6,9
KlaraBo Trelleborg Öster AB 559254-7508 Malmö 100% 0,1
KlaraBo Älven AB 559349-5772 Malmö 100% 0,1
KlaraBo Söderslätt AB 559254-7565 Malmö 100% 0,1
KlaraBo Rovan 2 AB 559280-1418 Malmö 100% 186,6
KlaraBo Malmö Öster AB 559309-2553 Malmö 100% 0,0
KlaraBo SB Holding AB 559294-6916 Malmö 100% 0,2
KlaraBo Bostadsförvaltning AB 559228-4458 Malmö 100%* 580,4
KlaraBo Projektutveckling AB 559089-1205 Malmö 100% 728,4
KlaraBo Förvaltning AB 559185-5712 Malmö 100% 656,6
2 175,4
* Varav 2,3 procent ägs indirekt via KlaraBo Projektutveckling AB.
KlaraBo-koncernen äger genom ovanstående dotterföretag ytterligare 47 (18) bolag. Dessa 47 bolag ägs till 100 procent av sitt moder-
bolag. För ytterligare information hänvisas till årsredovisning för respektive dotterföretag.
Not 25
Pågående nyanläggningar och förskott avseende
materiella anläggningstillgångar
Moderbolaget
Mkr 2021-12-31 2020-12-31
Ingående anskaffningsvärde 1,1 2,9
Årets investeringar 0,5 0,3
Årets avyttringar –0,2 –2,0
Utgående anskaffningsvärde 1,4 1,1
Not 26
Andelar i koncernföretag
Moderbolaget
Mkr 2021-12-31 2020-12-31
Ingående anskaffningsvärde 277,6 259,3
Inköp 1 897,8 0,3
Återlämnade aktieägartillskott 0,0 –0,2
Lämnade aktieägartillskott 11,5 18,3
Nedskrivning p g a förlusttäckning –11,5
Utgående anskaffningsvärde 2 175,4 277,6
Noter
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
67
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Not 27
Förslag till resultatdisposition
Till årsstämmans förfogande står följande medel (kr):
Överkursfond 3 223 251 564
Balanserat resultat 10 626 395
Årets resultat 43 369 622
Summa 3 277 247 581
Styrelsen föreslår att ovanstående vinstmedel
disponeras enligt följande:
Balanseras i ny räkning 3 277 247 581
Summa 3 277 247 581
Not 28
Transaktioner med närstående
Koncernens närstående innefattar samtliga styrelseledamöter
och ledande befattningshavare med sina respektive närstående-
kretsar. För ersättningar och löner till styrelse och ledande befatt-
ningshavare, se not 9. Inga övriga transaktioner med närstående
finns.
För koncerninterna transaktioner, se not 23.
Not 29
Händelser efter räkenskapsårets slut
I början av januari förvärvades 126 hyreslägenheter i Umeå tätort
till ett underliggande fastighetsvärde om 175 mkr, med samman-
tagna ytor om cirka 8 700 kvm. Förvärvet finansierades med
banklån och egen kassa.
KlaraBo tilldelades en markanvisning av Skellefteå kommun
i stadsdelen Anderstorg. Markanvisningen omfattar färdig detalj-
plan med cirka 10 000 kvm BTA där bolaget kommer att uppföra
omkring 130 hyreslägenheter.
Not 30
Ställda säkerheter och eventualförpliktelser
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Ställda säkerheter
Pantbrev i fastigheter 4 040,9 1 869,5
Pantsatta aktier i dotterföretag 450,3 406,0 659,9 277,6
Summa 4 491,2 2 275,5 659,9 277,6
Eventualförpliktelser
Borgensåtaganden 2 098,7 1 099,2
Summa 0,0 0,0 2 098,7 1 099,2
Majoriteten av de ställda säkerheterna avser skulder till kreditinstitut.
Noter
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
68
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Not 31
Nyckeltal
KlaraBo presenterar vissa finansiella mått i årsredovisningen som inte definieras enligt IFRS, se ned-
anstående tabell. KlaraBo anser att dessa mått är värdefull kompletterande information till investerare
och koncernens ledning. Då inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte
alltid jämförbara med mått som anges av andra företag och därmed möjliggör nedanstående tabell en
utvärdering av koncernens prestation. Dessa finansiella mått ska inte ses som ersättning för mått som
definieras enligt IFRS.
2021 2020
Driftnetto, mkr
A Hyresintäkter, mkr 337,6 176,7
B Övriga rörelseintäkter, mkr 6,6 2,0
C Driftkostnader, mkr –103,5 –54,8
D Underhållskostnader, mkr –25,9 –14,5
E Fastighetsskatt, mkr –7,1 –4,0
F Fastighetsadministration, mkr –17,7 –8,6
A+B+C+D+E+F Driftnetto, mkr 190,0 96,8
Marknadsvärde/kvm
A Förvaltningsfastigheter, mkr 7 850,0 3 452,1
B Pågående nyproduktioner, mkr 123,3 127,8
C Tomträtt 7,3 0,0
D Total uthyrningsbar yta, tkvm 416,6 208,8
(A–B–C)/D Marknadsvärde/kvm 18 527 15 918
Överskottsgrad, %
A Driftnetto, mkr 189,9 96,8
B Intäkter, mkr 344,2 178,8
A/B Överskottsgrad, % 55,2 54,1
Reell uthyrningsgrad, %
A Antal lägenheter 5 412 2 682
B Antal outhyrda lägenheter 194 72
C Lgh ställda för renovering eller med tecknat hyreskontrakt 120 53
1–(B–C)/A Reell uthyrningsgrad, % 98,6 99,3
2021 2020
Soliditet, %
A Eget kapital vid periodens slut, mkr 4 206,9 1 071,4
B Minoritetsandelens eget kapital, mkr 0,0 391,6
C Summa eget kapital och skulder vid periodens slut, mkr 8 527,7 3 666,2
(A+B)/C Soliditet, % 49,3 39,9
Belåningsgrad, %
A Långfristiga räntebärande skulder, mkr 3 124,8 1 772,1
B Kortfristiga räntebärande skulder, mkr 759,1 232,5
C Likvida medel vid periodens utgång, mkr 616,5 182,7
D Förvaltningsfastigheter, mkr 7 850,0 3 452,1
(A+B–C)/D Belåningsgrad, % 41,6 52,8
E Byggnadskreditiv hänförligt påg. nyproduktioner, mkr 60,0 51,5
F Säljarrevers, mkr 0,0 100,0
G Pågående nyproduktioner, mkr 241,3 127,8
(A+B–E–F)/(D–G) Belåningsgrad förvaltningsfastigheter, % 50,3 55,7
Räntetäckningsgrad, ggr
A Rörelsesresultat rullande 12 mån, mkr 145,1 72,6
B Räntenetto rullande 12 mån, mkr –68,7 –36,8
A/–B Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 2,0
EPRA NRV, mkr
A Eget kapital, mkr 4 206,9 1 071,4
B Återläggning derivat, mkr –7,2 3,8
C Justering derivat hänförligt minoritetsandel, mkr 0,0 –0,7
D Återläggning uppskjuten skatteskuld, mkr 281,0 115,9
E Justering uppskj. skatteskuld hänförligt minoritetsandel, mkr 0,0 –32,2
F Återläggning uppskjuten skattefordran, mkr –8,8 –1,1
G Justering uppskj. skattefordran hänf. minoritetsandel, mkr 0,0 0,1
A+B+C+D+E+F+G EPRA NRV, mkr 4 471,9 1 157,3
Noter
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
69
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
2021 2020
Förvaltningsresultat per aktie, kr
A Förvaltningsresultat, mkr 76,4 35,7
B Justering förvaltningsresultat hänf. minoritets andelen, mkr 0,0 16,5
C Vägt gnmsn antal aktier under perioden före utspädning, miljontal 82,3 41,0
(A–B)/C Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,93 0,47
Eget kapital per aktie, kr
A Eget kapital, mkr 4 206,9 1 071,4
B Antal aktier vid periodens utgång, miljontal 131,8 48,8
A/B Eget kapital per aktie, kr 31,91 21,94
EPRA NRV per aktie, kr
A Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), mkr 4 471,9 1 157,3
B Antal aktier vid periodens utgång, miljontal 131,8 48,8
A/B EPRA NRV per aktie, kr 33,92 23,70
Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, %
A Förvaltningsresultat under perioden per aktie, kr 0,93 0,47
B Förvaltningsresultat under föregående period per aktie, kr 0,47 0,33
A/B–1 Årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % 98,0% 40,7%
Årlig tillväxt EPRA NRV per aktie, %
A EPRA NRV under perioden per aktie, kr 33,92 23,70
B EPRA NRV under föregående period per aktie, kr 23,70 15,28
A/B–1 Årlig tillväxt i EPRA NRV per aktie, % 43,1% 55,1%
För Nyckeltal/definitioner se sidan 89.
Not 31, forts.
Noter
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
70
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Styrelsens underskrifter
Resultat- och balansräkning för moderbolaget och koncernen kommer att föreläggas årsstämman den 3 maj 2022 för fastställelse.
Malmö den 29 mars 2022
Lennart Sten Per Håkan Börjesson Lulu Gylleneiden
Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
Mats Johansson Sophia Mattsson Linnala
Styrelseledamot Styrelseledamot
Anders Pettersson Håkan Sandberg
Styrelseledamot Styrelseledamot
Joacim Sjöberg Andreas Morfiadakis
Styrelseledamot Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har lämnats den 29 mars 2022
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Mats Åkerlund
Auktoriserad revisor
Styrelsens underskrifter
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
71
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i KlaraBo Sverige AB (publ), org.nr 559029-2727
RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH
KONCERNREDOVISNINGEN
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen för KlaraBo Sverige AB (publ) för år 2021.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet
med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden
rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den
31 december 2021 och av dess finansiella resultat och kassaflöde
för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har
upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla
väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella
ställning per den 31 december 2021 och av dess finansiella resul-
tat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting
Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och årsredovis-
ningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredo-
visningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultat-
räkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och kon-
cernredovisningen är förenliga med innehållet i den komplette-
rande rapport som har överlämnats till moderbolagets och kon-
cernens revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens
(537/2014) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing
(ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa
standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är
oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt
god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska
ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa
kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i
revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits
det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföre-
tag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Övrig upplysning
Revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för
räkenskapsåret 2020 har utförts av en annan revisor som lämnat
en revisionsberättelse daterad 13 april 2021 med omodifierade
uttalanden i Rapport om årsredovisningen och koncernredovis-
ningen.
Vår revisionsansats
Revisionens inriktning och omfattning
Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlighetsnivå
och bedöma risken för väsentliga felaktigheter i de finansiella
rapporterna. Vi beaktade särskilt de områden där verkställande
direktören och styrelsen gjort subjektiva bedömningar, till exem-
pel viktiga redovisningsmässiga uppskattningar som har gjorts
med utgångspunkt från antaganden och prognoser om framtida
händelser, vilka till sin natur är osäkra. Liksom vid alla revisioner
har vi också beaktat risken för att styrelsen och verkställande
direktören åsidosätter den interna kontrollen, och bland annat
övervägt om det finns belägg för systematiska avvikelser som
givit upphov till risk för väsentliga felaktigheter till följd av
oegentligheter.
Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamålsenlig
granskning i syfte att kunna uttala oss om de finansiella rappor-
terna som helhet, med hänsyn tagen till koncernens struktur,
redovisningsprocesser och kontroller samt den bransch i vilken
koncernen verkar.
Väsentlighet
Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedöm-
ning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå en rimlig
grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna inne-
håller några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till
följd av oegentligheter eller misstag. De betraktas som väsentliga
om enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de
ekonomiska beslut som användarna fattar med grund i de finan-
siella rapporterna.
Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantita-
tiva väsentlighetstal, däribland för den finansiella rapporteringen
som helhet. Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden
fastställde vi revisionens inriktning och omfattning och våra
granskningsåtgärders karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att
bedöma effekten av enskilda och sammantagna felaktigheter på
de finansiella rapporterna som helhet.
Revisionsberättelse
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
72
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Annan information än årsredovisningen och
koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis-
ningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–31
och 76–91. Det är styrelsen och verkställande direktören som har
ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredo-
visningen omfattar inte denna information och vi gör inget utta-
lande med bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och koncern-
redovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som
identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig
utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredo-
visningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi
i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informatio-
nen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna
information, drar slutsatsen att den andra informationen inne-
håller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta.
Vi har inget att rapportera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och
att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad
gäller koncernredovisningen, enligt IFRS, så som de antagits av
EU, och årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direk-
tören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är
nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredo-
visning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig
dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för
bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta
verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden
som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att
använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift
tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören
avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte
har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för
revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisio-
nen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om
dessa områden.
Särskilt betydelsefullt område Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området
Värdering av fastigheter
Se not 2 (redovisningsprinciper) och not 14 (förvaltningsfastig-
heter). KlaraBo redovisar 7 850 MSEK relaterat till förvaltnings-
fastigheter. Koncernen har under 2021 redovisat 737 MSEK i
positiva värdeförändringar på fastigheter. Koncernens fastighets-
bestånd består i princip uteslutande av bostadsfastigheter.
KlaraBo värderar samtliga fastigheter med fyra olika oberoende
fastighetsvärderare – Savills, Newsec, Svefa och Forum.
En värdering är förknippad med väsentliga bedömningar och
uppskattningar. De mest väsentliga är antagande om avkast-
ningskrav och framtida hyresintäkter. En ytterligare parameter
som är väsentlig för KlaraBo är hur många lägenheter som
genomgått en standardhöjning, en standardhöjning innebär
också en hyreshöjning och därmed en värdehöjning.
Vi har bedömt KlaraBos process för genomgång och bedömning
av de externa värderingarna.
Våra specialister har gått genom den metod som den externa
värderaren använder och jämfört denna med etablerad praxis.
Våra specialister har också utmanat de antaganden som är gjorda
i värderingen och jämfört med bland annat externa transaktioner
och branschdata.
Vi har stickprovsvis kontrollerat använda indata avseende
investeringar, hyresintäkter och driftskostnader mot budgets som
fastställts eller presenterats för styrelsen.
Vi har jämfört det antal standardhöjningar som inkluderas i
värderingen med av styrelsen godkända investeringsbeslut.
Förvärv och försäljning av fastigheter
Se not 2 (redovisningsprinciper) och not 14 (förvaltningsfastig-
heter).
Köp och försäljning av fastigheter är en naturlig del av KlaraBos
verksamhet. Dessa kräver ett extra fokus i revisionen. Det går inte
att utesluta att det finns en risk att transaktionen inkluderar kom-
plexa kontraktuella konstruktioner vilka kräver bedömning av led-
ning kring hur de ska redovisas. Villkor i ingångna avtal kan kräva
bedömning och analys avseende bland annat:
• När uppstår bestämmande inflytande
• Ska transaktionen redovisas som rörelse eller tillgångsförvärv
Vi har tagit del av ledningens analys av transaktioner och bedömt
riktigheten i redovisning av gjorda transaktioner.
Vi har tagit del av ingångna avtal och läst igenom dessa för
identifiering av eventuella villkor som skulle kunna föranleda
annan redovisning.
Vi har kontrollerat upplysningar i årsredovisningen kring gjorda
transaktioner under året för bedömning av fullständighet och
riktig het i väsentliga upplysningar.
Vi har tagit del av förvärvsanalyser och kontrollerat korrekt
redovisning av förvärven och försäljningarna.
Revisionsberättelse
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
73
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens
ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets
finansiella rapportering.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida års-
redovisningen och koncernredovisningen som helhet inte inne-
håller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse
som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av
säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt
ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en
väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå
på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsent-
liga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas
påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund
i årsredovisningen och koncernredovisningen.
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av
årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Revisors-
inspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/
revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisions-
berättelsen.
RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR
OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verk-
ställande direktörens förvaltning för KlaraBo Sverige AB (publ) för
år 2021 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets
vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt för-
slaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter
och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt
ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns
ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och kon-
cernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort
vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning
innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är
försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens
verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av
moderbolagets och koncernens egna kapital, konsoliderings-
behov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen
av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fort-
löpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation,
och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bok-
föringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska ange-
lägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verk-
ställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt
styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de
åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska full-
göras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvalt-
ningen ska skötas på ett betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed
vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för
att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon
styrelse ledamot eller verkställande direktören i något väsentligt
avseende:
• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försum-
melse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av
bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är
att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt
med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti
för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige
alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan
föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till
dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med
aktiebolagslagen.
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av
förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webbplats:
www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskriv-
ning är en del av revisionsberättelsen.
REVISORNS GRANSKNING AV ESEF-RAPPORTEN
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verk-
ställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncern-
redovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk
rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528)
om värdepappersmarknaden för KlaraBo Sverige AB (publ) för år
2021.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstad-
gade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten #[checksumma]
upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig
elektronisk rapportering.
Grund för uttalanden
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18
Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt
denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns
ansvar. Vi är oberoende i förhållande till KlaraBo Sverige AB
(publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort
vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända-
målsenliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a §
lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det
finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande
direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten
utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig-
heter eller misstag.
Revisionsberättelse
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
74
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rappor-
ten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i
16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på
grundval av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings-
åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upp-
rättad i ett format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen
garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god
revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig
felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund
av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de
enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de
ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-
rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revi-
sionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av
finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och nära-
liggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för kvalitets-
kontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner
avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkes-
utövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta
bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjlig-
gör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och
koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska
utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga fel-
aktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter
eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar
av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och
verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma
granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till
omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effek-
tiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en
utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens
och verkställande direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en teknisk
validering av Esef-rapporten, dvs. om filen som innehåller Esef-
rapporten uppfyller den tekniska specifikation som anges i kom-
missionens delegerade förordning (EU) 2019/815 och en avstäm-
ning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade
årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida
Esef-rapporten har märkts med iXBRL som möjliggör en rätt-
visande och fullständig maskinläsbar version av koncernens
resultat-, balans- och eget kapitalräkningar samt kassaflödes-
analysen.
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, Anna Lindhs plats 4,
203 11 Malmö, utsågs till KlaraBo Sverige AB (publ)s revisor av
bolagsstämman den 28 april 2021 och har varit bolagets revisor
sedan 28 april 2021.
Malmö den 29 mars 2022
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Mats Åkerlund
Auktoriserad revisor
Revisionsberättelse
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
75
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Bolagsstyrningsrapport
Lagstiftning och bolagsordning
KlaraBo är ett svenskt publikt aktiebolag och regleras av
svensk lagstiftning, främst aktiebolagslagen och årsredovis-
ningslagen. Bolaget tillämpar Stockholmsbörsens regelverk
(Nasdaq Nordic Main Market Rulebook for Issuers of Shares).
Förutom lagstiftning och börsens regelverk ligger KlaraBos
bolagsordning och dess interna riktlinjer till grund för bolags-
styrningen. Bolagsordningen anger bland annat styrelsens
säte, verksamhetens inriktning, gränserna för aktiekapital och
antal aktier samt förutsättningarna för att få delta vid bolags-
stämma.
Svensk kod för bolagsstyrning
KlaraBo tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning, Koden.
Koden kompletterar aktiebolagslagen genom att på ett antal
områden ställa högre krav, men den möjliggör samtidigt för
bolaget att avvika från dessa om det i det enskilda fallet skulle
anses leda till bättre bolagsstyrning (”följ eller förklara”).
KlaraBo redogör årligen för eventuella avvikelser från Koden
i bolagsstyrningsrapporten, liksom skälen för en avvikelse och
eventuell alternativ lösning. Under året har inga avvikelser skett
från Koden.
KlaraBo eftersträvar en god standard i sin bolagsstyrning.
Under 2021 skedde inga avvikelser från Koden.
Bolagsstämma
Aktieägarnas inflytande över KlaraBo utövas vid bolags-
stämman som är bolagets högsta beslutande organ. Bolags-
stämman har därmed en överordnad ställning i förhållande
till styrelsen och VD.
Den ordinarie bolagsstämman, årsstämman, ska i enlighet
med aktiebolagslagen hållas inom sex månader från utgången
av varje räkenskapsår och behandla beslut om fastställelse av
resultat- och balansräkning, dispositioner beträffade bolagets
vinst eller förlust, ansvarsfrihet gentemot bolaget för styrelse-
ledamöter och VD samt val av och ersättning till styrelse-
ledamöter och revisor.
Bolagsstämman beslutar även om andra väsentliga frågor,
exempelvis ändring av bolagsordningen och bemyndiganden
och beslut om nyemission. Styrelsen kan även komma att kalla
till en extra bolagsstämma om styrelsen finner att det finns skäl
att hålla en bolagsstämma mellan tiden för årsstämmorna eller
om revisorn eller en ägare med minst en tiondel av samtliga aktier
skriftligen till bolaget begär att en bolagsstämma ska hållas.
I enlighet med KlaraBos bolagsordning ska kallelse till
bolagsstämma ske genom annonsering i Post- och Inrikes
Tidningar samt att kallelsen finns tillgänglig på bolagets webb-
plats www.klarabo.se. En notis om att kallelse till bolags-
stämma har skett ska även annonseras i Dagens Industri.
Kallelse till årsstämman ska i enlighet med aktiebolagslagen
utfärdas tidigast sex och senast fyra veckor före årsstämman.
En kallelse till en extra bolagsstämma som ska besluta om
fråga om ändring av bolags ordningen ska utfärdas tidigast
sex och senast fyra veckor före stämman, annars gäller att en
kallelse till extra bolagsstämma ska utfärdas tidigast sex och
senast tre veckor före stämman.
Närvaro och rösträttsregistrering vid bolagsstämma
Aktieägares rätt att närvara och rösta vid bolagsstämma,
antingen personligen eller genom ombud med fullmakt, tillkom-
mer aktieägare som är införd i bolagets av Euroclear Sweden
förda aktiebok senast den dag som framgår av kallelsen (det vill
säga på avstämningsdagen) samt anmäler sitt deltagande till
bolaget senast den dag som anges i kallelsen till stämman.
Aktieägare får vid bolagsstämma medföra ett eller två biträ-
den, dock endast om aktieägaren anmäler antalet biträden till
bolaget i enlighet med det förfarande som gäller för anmälan till
bolagsstämman. Varje aktieägare som anmäler ett ärende med
tillräcklig framförhållning har rätt att få ärendet behandlat vid
bolagsstämman.
Aktieägare som har sina aktier förvaltarregistrerade måste
instruera förvaltaren att tillfälligt registrera aktierna i aktie-
ägarens namn för att ha rätt att delta och rösta för sina aktier
vid bolagsstämman, så kallad rösträttsregistrering. Sådan
registrering måste ha genomförts senast fyra bankdagar före
KlaraBo är ett publikt svenskt aktiebolag med säte i Malmö och verksamhet över hela landet. KlaraBos bolagsstyrning
syftar till att upprätthålla och utveckla ett affärsmässigt uppträdande och god riskhantering. God bolagsstyrning utgör
grunden för att behålla och stärka förtroendet för bolaget bland aktieägare, medarbetare och andra intressenter.
Bolagsstyrningsrapport
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
76
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
bolagsstämman. Aktieägare som har sina aktier direktregistre-
rade på ett konto i Euroclear-systemet kommer automatiskt att
ingå i listan över aktieägare.
Kallelser, protokoll, kommunikéer och andra handlingar i
samband med bolagsstämmor kommer att hållas tillgängliga
på KlaraBos webbplats.
Valberedning
Valberedningen är bolagsstämmans organ med enda uppgift
att bereda stämmans beslut i val och arvodesfrågor samt, i
förekommande fall, procedurfrågor för nästkommande val-
beredning.
Vid årsstämman den 28 april 2021 antogs principer för till-
sättandet av valberedningen och dess arbete, att gälla intill dess
att beslut om ändring fattas av bolagsstämman. Val beredningen
ska bestå av en representant vardera för de tre respektive röst-
mässigt största aktieägarna eller ägargrupperna i bolaget, enligt
aktieboken per den sista bankdagen i september.
Om någon av de tre största aktieägarna eller ägargrupperna
avstår från att utse en ägarrepresentant eller om en ägarrepre-
sentant avgår innan uppdraget har fullgjorts utan att den aktie-
ägare eller ägargrupp som har utsett representanten utser en
ny representant, ska styrelsens ordförande uppmana nästa
aktieägare eller ägargrupp i storleksordningen att utse en
ägar representant.
Vid ägarförändringar som påverkar de tre största aktie-
ägarna, ska den av de tre största aktieägarna som inte har
någon ägarrepresentant i valberedningen kontakta valbered-
ningens ordförande med önskemål om att utse ledamot. Om
ägarförändringen inte är oväsentlig bör ledamot utsedd av
aktieägare eller ägargrupp som inte längre tillhör de tre största
ägarna ställa sin plats till förfogande och den nya aktieägaren
eller ägargruppen tillåtas utse en ledamot.
Valberedningens ledamöter ska offentliggöras på KlaraBos
webbplats senast sex månader före årsstämman. Valbered-
ningen ska inom sig utse valberedningens ordförande.
Styrelsens ordförande eller annan styrelseledamot får inte vara
valberedningens ordförande.
Utöver ovan ordning ska valberedningen ha den sammansätt-
ning och fullgöra de uppgifter som följer av Koden. Arvode utgår
ej till valberedningens ledamöter. Valberedningen ska dock ha
rätt att få ersättning för utgifter som krävts för att va beredningen
ska kunna fullgöra sitt uppdrag.
Styrelse
Efter bolagsstämman är styrelsen KlaraBos högsta beslutande
och verkställande organ liksom dess ställföreträdare. I denna
egenskap svarar styrelsen enligt aktiebolagslagen för KlaraBos
organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter.
Styrelsen bedömer fortlöpande KlaraBos ekonomiska situation
och tillser att organisationen är utformad så att bokföring, med-
elsförvaltning och bolagets ekonomiska förhållanden i övrigt
kontrolleras på ett betryggande sätt.
Styrelsens ordförande har ett särskilt ansvar att leda styrel-
sens arbete och bevaka att styrelsen fullgör sina lagstadgade
uppgifter.
Styrelsearbetet i KlaraBo utvärderas årligen i syfte att
utveckla styrelsens arbetsformer och effektivitet. Det är styrel-
sens ordförande som ansvarar för utvärderingen och för att
presentera den för valberedningen. Avsikten med utvärde-
ringen är att få en bild av styrelseledamöternas åsikter om hur
styrelsearbetet bedrivs, säkerställa att styrelsen sammantaget
har nödvändig kompetens samt vilka åtgärder som eventuellt
behöver vidtas för att förbättra styrelsearbetet. Utvärderingen
utgör ett viktigt underlag för valberedningen inför årsstämman.
KlaraBos styrelse ska i enlighet med bolagsordningen bestå
av minst tre och högst åtta ordinarie ledamöter utan supplean-
ter. Styrelsens ledamöter väljs årligen på årsstämman intill
dess att nästa årsstämma har hållits, det finns ingen tidsbe-
gränsning för hur länge en styrelseledamot kan sitta i styrelsen.
Styrelsen består för närvarande av åtta ledamöter, inklusive
ordföranden.
Styrelsen ansvarar för att KlaraBos övergripande mål och
strategier efterlevs, att lagar, regler och interna riktlinjer efter-
levs samt övervaka större investeringar. Det är även styrelsens
ansvar att tillse att informationsgivningen till marknaden och
investerare präglas av öppenhet och att den är korrekt, relevant
och tillförlitlig samt att VD tillsätts, utvärderas och vid behov
entledigas.
Närvaro på sammanträden och oberoende
Nedan redogörs för styrelseledamöternas närvaro på styrelse-
mötena under 2021 samt vilka styrelseledamöter som enligt
Kodens definition anses oberoende i förhållande till bolaget och
bolagsledningen, respektive i förhållande till bolagets större
aktieägare.
Namn Funktion Närvaro*
Oberoende
i förhållande
till bolaget
Oberoende
i förhållande
till ägare
Lennart Sten Ordförande 41 Ja Ja
Joacim Sjöberg 39 Ja Ja
Mats Johansson 39 Ja Nej
Göran Holm – avgick 4/3 -21 2 Ja n/a
Lulu Gylleneiden 38 Ja Ja
Anders Pettersson 38 Ja Nej
Håkan Sandberg 40 Ja Ja
Sophia Mattsson-Linnala – invald 4/3 -21 37 Ja Ja
Per-Håkan Börjesson – invald 24/6 -21 19 Ja Nej
* Under året har 41 styrelsemöten hållits
Bolagsstyrningsrapport
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
77
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
Arbetsordning och utskott
Styrelsen har, i enlighet med aktiebolagslagen, fastställt en
skriftlig arbetsordning för sitt arbete, vilken ska utvärderas,
uppdateras och årligen fastställas på nytt. Arbetsordningen
innehåller även en agenda med fasta beslutspunkter samt
vissa beslutspunkter efter behov, enligt vilken styrelsen sam-
manträder.
Styrelsen har rätt att inrätta utskott för att bereda och i vissa
fall besluta kring specifika frågor. Styrelsens ansvar för de
beslut som hanteras inom utskotten kvarstår alltjämt. Om det
finns utskott för specifika frågor ska det av styrelsens arbets-
ordning framgå vilka arbetsuppgifter och vilken beslutanderätt
styrelsen har delegerat till utskotten, samt hur utskotten ska
rapportera till styrelsen.
Revisionsutskott
Revisionsutskottet består av tre ledamöter: Lennart Sten
(styrelseordförande), Joacim Sjöberg och Sophia Mattsson-
Linnala. Styrelsens ordförande är ordförande i revisionsut-
skottet. Utskottet ska övervaka bolagsstyrningsfrågor och till-
lämpningen av dessa samt granska rutinerna för KlaraBos
riskhantering, styrning och kontroll samt finansiella rapportering
och lämna förslag för att säkerställa rapporteringens tillför-
litlighet.
Utskottet ska hålla sig underrättat om revisionen av bolaget
samt granska och övervaka revisorns opartiskhet och själv-
ständighet. Revisionsutskottet bistår även valberedningen vid
upprättande av förslag till årsstämmans beslut om revisorsval.
Ersättningsutskott
Ersättningsutskottet består av tre ledamöter: Lennart Sten
(styrelseordförande), Anders Pettersson och Mats Johansson.
Styrelsens ordförande är ordförande i ersättningsutskottet.
Utskottet ska bereda och övervaka frågor om bland annat
ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor
för bolagsledningen samt följa upp och utvärdera pågående
och under året avslutade program för rörliga ersättningar till
bolagsledningen.
Verkställande direktör
KlaraBos VD är Andreas Morfiadakis. Närmare information om
VD samt övriga ledande befattningshavare återfinns i avsnittet
Ledning.
Bolagets VD sköter, i enlighet med bestämmelserna i aktie-
bolagslagen, den löpande förvaltningen enligt styrelsens rikt-
linjer och anvisningar. Åtgärder som faller utanför den löpande
förvaltningen beror på deras omfattning och art och om de är av
osedvanligt slag eller av stor betydelse. Åtgärder utanför den
löpande förvaltningen ska som huvudregel beredas och före-
dras styrelsen för beslut.
VD ska vidta nödvändiga åtgärder för att bokföringen fullgörs
i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen
ska skötas på ett betryggande sätt. Då VD är underordnad i för-
hållande till styrelsen kan styrelsen själv också avgöra ärenden
som ingår i den löpande förvaltningen. VD:s arbete och roll
samt arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD framgår av
den skriftliga VD-instruktion som styrelsen fastställt. Styrelsen
utvärderar löpande VD:s arbete.
Ersättningsrapport
Ersättningar till styrelseledamöter
Arvode och annan ersättning till styrelseledamöterna, inklusive
ordföranden, fastställs av bolagsstämman. På årsstämman den
28 april 2021 beslutades att arvode ska utgå till styrelsens ord-
förande med 400 000 kr och till övriga ledamöter med 200 000
kr. Vidare beslutades att det till revisions- respektive ersätt-
ningsutskottens ledamöter ska utgå ett arvode om 75 000 kr
respektive 40 000 kr per ledamot.
Styrelseordförandes arvode inkluderar arvode för utskotts-
arbete. Styrelsens ledamöter har inte rätt till några förmåner
efter deras uppdrag som styrelseledamöter har upphört.
Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare
Vid den extra bolagsstämman den 4 mars 2021 beslutade
stämman att anta riktlinjer för ersättning till VD och övriga
ledande befattningshavare. Riktlinjerna innebär i huvudsak
följande:
• VD:s ersättning bereds av ersättningsutskottet och fastställs
av styrelsen. Ersättningsutskottet godkänner på förslag från
VD ersättningsnivåer för övriga personer i bolagsledningen.
• Ersättningsnivåer och övriga anställningsvillkor ska vara
marknadsmässiga och konkurrenskraftiga samt främja
KlaraBos affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet.
• Ersättning till VD och övriga ledande befattningshavare utgår
primärt i form av fast grundlön, men kan även utgå som rörlig
ersättning motsvarande högst 50 procent av den fasta lönen
under den aktuella mätperioden.
• Pensionsavsättningar kan göras för personer i bolagsled-
ningen motsvarande maximalt 30 procent av fast kontantlön.
Personer i bolagsledningen ska ha avgiftsbestämda pen-
sionsplaner om inte personen omfattas av förmånsbestämd
pension enligt tvingande kollektivavtalsbestämmelser.
Pensionsåldern är 65 år.
• Övriga förmåner i form av sjukvårdsförsäkring, bilförmån och
liknande kan även utgå till bolagets ledande befattnings-
havare. Det samlade värdet av dessa förmåner ska motsvara
marknadspraxis och utgöra ett begränsat värde i förhållande
till den totala ersättningen.
Styrelsen har rätt att frångå ovanstående riktlinjer helt eller
delvis om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl som motiverar
det.
VD har en ömsesidig uppsägningstid om sex månader med
en rätt till avgångsvederlag vid uppsägning från bolagets sida
motsvarande sex månadslöner. Därutöver kan ersättning för
eventuellt åtagande om konkurrensbegränsning utgå till VD
motsvarade högst 60 procent av den fasta kontantlönen.
För övriga ledande befattningshavare är uppsägningstiden
tre till sex månader eller den längre tid som följer av Lagen om
anställningsskydd eller kollektivavtal. Samtliga ledande befatt-
ningshavare ska erhålla oförändrad lön och övriga anställnings-
förmåner under uppsägningstiden.
Bolagsstyrningsrapport
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
78
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
Avtal om ersättning efter avslutat uppdrag
Utöver vad som anges ovan under avsnittet Riktlinjer för ersätt-
ning till ledande befattningshavare har KlaraBo inte träffat
några avtal som ger rätt till pension eller liknande förmåner
efter avträdande av tjänst. Bolaget har inga avsatta eller
upplupna belopp för pensioner och liknande förmåner efter
avträdande av tjänst.
Ersättningar till styrelseledamöter under 2021
Tabellen nedan visar beslutade ersättningar till styrelseleda-
möter. Beloppen sträcker sig från årsstämman 2021-04-28 till
och med årsstämman 2022-05-03.
Ersättningar till ledande befattningshavare under 2021
Tabellen nedan visar samtliga ersättningar som utbetalats till
ledande befattningshavare under räkenskapsåret 2021.
Ersättningar till styrelseledamöter under 2021
Tkr
Styrelse-
arvode
Löner och annan ersättning
(inklusive förmåner) Pension
Total
ersättning
Lennart Sten 400 – – 400
Anders Pettersson 240 – – 240
Lulu Gylleneiden 200 – – 200
Joacim Sjöberg 275 – – 275
Mats Johansson 240 – – 240
Håkan Sandberg 200 – – 200
Sophia Mattsson-Linnala 275 275
Per Håkan Börjesson 75 75
Totalt 1 900 – – 1 900
Ersättningar till ledande befattningshavare under 2021
Tkr
Löner och annan ersättning
(inklusive förmåner) Pension
Total
ersättning
Andreas Morfiadakis 3 200 700 3 900
Övriga ledande befattningshavare (3 st) 3 800 1 100 4 900
Total 5 200 600 8 800
Bolagsstyrningsrapport
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
79
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
Intern kontroll och riskhantering
Styrelsen har det yttersta ansvaret för den interna kontrollen.
Ansvaret regleras i aktiebolagslagen, årsredovisningslagen
och Koden. Styrelsen ska bland annat tillse att KlaraBo har god
intern kontroll och formaliserade rutiner som säkerställer att
fastlagda principer för finansiell rapportering och intern kontroll
efterlevs samt att det finns ändamålsenliga system för uppfölj-
ning och kontroll av bolagets verksamhet och de risker som
KlaraBo och dess verksamhet är förknippad med.
Syftet med god intern kontroll är att uppnå en ändamålsenlig
och effektiv verksamhet samt att säkerställa tillförlitlig intern
och extern finansiell rapportering samt efterlevnad av tillämp-
liga lagar, regler, policys och styrdokument. Den interna kon-
trollen omfattar kontroll av organisation, förfarande och stöd-
åtgärder.
Processer och kontrollmoment är baserade på KlaraBos
behov och med beaktande av den bransch med tillhörande
riskbild inom vilken bolaget verkar. För att bibehålla och
utveckla en ändamålsenlig kontrollmiljö har styrelsen bland
annat fastställt styrelsens arbetsordning och instruktion för VD
och den ekonomiska rapporteringen. Därutöver har KlaraBo
utvecklat en struktur med löpande översyn för att bibehålla och
upprätthålla en välfungerande kontrollmiljö.
För att säkerställa en god intern kontroll ansvarar VD för att
den utvärderas årligen. Den interna kontrollen omfattar även
identifiering, analys och hantering av risker baserat på
KlaraBos vision och mål. Riskbedömningen utförs av VD som
presenterar resultatet för revisionsutskottet och styrelsen.
Revision
KlaraBo är, i egenskap av publikt bolag, skyldigt att ha minst en
revisor för granskning av årsredovisningen och bokföringen
samt styrelsens och VD:s förvaltning. Granskningen ska upp-
fylla god revisionssed. Bolagets revisor väljs enligt aktiebolags-
lagen av bolagsstämman. Revisorn erhåller sitt uppdrag från,
och rapporterar även sin revisionsberättelse till, bolagsstämman.
Enligt bolagsordningen kan KlaraBo ha en till två revisorer med
högst en revisorssuppleant. PwC är bolagets revisor med Mats
Åkerlund som huvudansvarig. För räkenskapsåret 2021 upp-
gick ersättningen till 6,4 mkr. Ersättningen avsåg revisionsupp-
drag om 2,0 mkr, revision utöver revisionsuppdrag om 2,2 mkr
samt 2,2 mkr som avsåg övriga tjänster varav den största delen
avsåg ersättning i samband med börsnoteringen. Ersättningen
utgår enligt godkänd räkning.
Information och kommunikation
KlaraBo har en informations- och kommunikationspolicy samt
en insiderpolicy, antagna av styrelsen, för att säkerställa att
informationsgivning och hantering av insiderinformation sker
på ett korrekt vis med god kvalitet, internt såväl som externt.
VD är övergripande ansvarig för den externa kommunikationen
medan ägarrelaterade frågor och kommunikation hanteras av
ordförande.
Rutiner och regelverk för informationsgivning och insider-
regler grundas på policyer och riktlinjer formulerade i enlighet
med svensk lagstiftning, Stockholmsbörsens regelverk, Koden
och den av EU antagna marknadsmissbruksförordningen
(MAR). Medarbetarna har tillgång till och får instruktioner om
gällande policyer och riktlinjer. Bolagets finansiella rapporter
och pressmeddelanden publiceras på www.klarabo.se i
samband med offentliggörandet.
Bolagsstyrningsrapport
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
80
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
Styrelse
Lennart Sten
(född 1959)
Styrelseordförande sedan 2018.
Utbildning: Jurist kandidatexamen, Stockholms universi
-
tet, 1987.
Övrig erfarenhet: VD för Svenska Handelsfastigheter AB
och styrelseordförande i CLS Holdings plc.
Andra pågående uppdrag: Styrelseordförande i CLS
Holdings plc, LSTH Handelsfastigheter 1 AB (publ), LSTH
Handelsfastigheter 2 AB (publ) och Tre Kronor Property
Investment AB, styrelseledamot och VD i LSTH Svenska
Handelsfastigheter AB, styrelseledamot i Interogo Holding
AG, Sörmlands Bo Handelsfastighet AB och Vestigia
Development AB.
Innehav i bolaget: 1 995 000 A-aktier och 2 980 609
B-aktier, direkt och indirekt genom Elivågor AB.
Lulu Gylleneiden
(född 1974)
Styrelseledamot sedan 2018.
Utbildning: Fastighetsmäklare, 1994.
Övrig erfarenhet: Fastighetschef i region Syd för
Lidl Sverige.
Andra pågående uppdrag: Fastighetschef i region
Syd för Lidl Sverige.
Innehav i bolaget: 34 000 A-aktier och 18 400 B-aktier.
Mats Johansson
(född 1961)
Styrelseledamot sedan 2015.
Utbildning: Gymnasial utbildning.
Övrig erfarenhet: Grundare av MultiQ International AB
samt grundare och styrelseordförande i ZetaDisplay AB.
Andra pågående uppdrag: Styrelseordförande i Zeta
-
Display AB, SIB Solutions AB, Easy Depot AB, Volubus
AB och Endeavor Equity Sweden AB, styrelseledamot i
Iconovo AB, Zenit Design Group Aktiebolag, Abrax As
Holding AB och Nudging Capital AB och prokurist i Zenit
Equestrian.
Innehav i bolaget: 2 699 400 A-aktier indirekt genom
Abrax Holding AB.
Per Håkan Börjesson
(född 1954)
Styrelseledamot sedan 2021.
Utbildning: Civilingenjör, Linköpings tekniska högskola,
industriell ekonomi, 1978 och MBA, Columbia University,
NYC, NY, 1980.
Övrig erfarenhet: Erfarenheter från familjeföretag,
onoterade aktier och kapitalförvaltning.
Andra pågående uppdrag: Styrelseledamot och verk
-
ställande direktör i Investment AB Spiltan och Företags-
partner i B P Invest Aktiebolag. Styrelseledamot i
Bröderna Börjessons Bil Aktiebolag, P&E Persson AB,
P&E Samhällsfastigheter AB.
Innehav i bolaget: 1 800 000 A-aktier och 11 006 647
B-aktier indirekt genom Investment AB Spiltan och
Br. Börjessons Bil AB:s pensionsstiftelse.
Styrelse
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
81
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
Anders Pettersson
(född 1959)
Styrelseledamot sedan 2017.
Utbildning: Civilingenjörexamen och civilekonomexamen
vid Lunds universitet.
Övrig erfarenhet: Nuvarande styrelseuppdrag i bl.a.
Skabholmen Invest AB och Brink International BV.
Tidigare koncernchef och styrelseordförande i Thule AB.
Andra pågående uppdrag: Styrelseordförande i Brink
Group BV, Ninbeta AB, Ninalpha AB, Skabholmen Invest
AB, Hawoc Investment AB, Ningamma AB, Simrishamns
Bokhandel AB och COWAH Investment AB, styrelse-
ledamot i ZetaDisplay AB, PS Enterprise AB, Aston Harald
Mekaniska Verkstad AB, PSIW Enterprise AB, Henri Lloyd
Group AB, Kensington Capital Acquisition Corp. II Spac II,
Stanadyne Inc och ANMIRO AB, styrelsesuppleant i WN
Enterprise AB.
Innehav i bolaget: 3 966 316 A-aktier och 3 545 538
B-aktier, indirekt genom Ninalpha AB och Ningamma AB.
Håkan Sandberg
(född 1948)
Styrelseledamot sedan 2019.
Utbildning: Företagsekonomiska kurser vid Stockholms
universitet och Linköpings universitet.
Övrig erfarenhet: Representant för Pensionskassan
SHB Försäkringsförening. Tidigare bl.a. vice VD i
Handelsbanken.
Andra pågående uppdrag: Styrelseledamot i Scandina
-
vian Resort i Sälen AB och Intea Fastigheter AB (publ).
Innehav i bolaget: 50 000 A-aktier och 9 360 610
B-aktier, direkt och indirekt genom Pensionskassan SHB
Tjänstepensionsförening.
Joacim Sjöberg
(född 1964)
Styrelseledamot sedan 2020.
Utbildning: LLM Stockholms universitet, 1990 och stu
-
dier vid London School of Economics samt Stockholms
universitet.
Övrig erfarenhet: Tidigare bakgrund inom fastighets
-
transaktioner och investmentbanking med olika chefs-
befattningar hos bl.a. Jones Lang LaSalle, Enskilda
Securities och Swedbank där han var Head of Corporate
Finance.
Andra pågående uppdrag: Styrelseledamot och VD
i Valhalla Corporate Advisor AB, styrelseledamot i
Castellum Aktiebolag och Wästbygg Gruppen AB (publ).
Innehav i bolaget: 17 400 B-aktier samt köpoptioner
avseende 100 000 B-aktier.
1)
1)
Joacim Sjöberg har ingått ett hembudsavtal enligt vilken han är
förpliktigad att erbjuda optionsutställaren, eller den options-
utställaren anvisar, att förvärva köpoptionerna för den hän-
delse han avser att överlåta optionerna
Sophia Mattsson-Linnala
(född 1966)
Styrelseledamot sedan 2021.
Utbildning: Ekonomlinjen vid Stockholms Universitet
med inriktning mot ekonomiska kalkyler (1986–1989)
samt kurser inom institutionen för Lantmäteri på KTH
inne fattandes bland annat fastighetsmarknad och fastig
-
hetsvärdering samt byggnads- och installationsteknik
(1988–1989).
Övrig erfarenhet: Ordförande i kommission som analy
-
serar och kartlägger bl.a. hur bostäders läge och kvalitet
beaktas i förhållande till andra faktorer i hyressättningen.
Sophia Mattsson-Linnala har tidigare arbetat som bl.a.
VD på Rikshem AB (publ) och varit styrelseledamot i
Sweden Green Building Council.
Andra pågående uppdrag: Styrelseledamot och ägare
i SML ekonomi och fastighet AB, delägare i 2Reach AB,
styrelseledamot i Sh bygg, sten och anläggning AB,
Anders Bodin Fastigheter AB, Trädgårdsgatan Properties
AB, Vallentuna Betong AB, JMG Betong AB, Fastighets
-
aktiebolaget Stallmästaregården, Bodin Holding AB och
COVITUM AB.
Innehav i bolaget: Innehav i bolaget: 17 400 B-aktier
samt köpoptioner avseende 128 000 B-aktier.
1)
1)
Sophia Mattsson-Linnala har ingått ett hembudsavtal enligt
vilken hon är förpliktigad att erbjuda optionsutställaren, eller
den optionsutställaren anvisar, att förvärva köpoptionerna för
den händelse hon avser att överlåta optionerna.
Styrelse
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
82
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
Ledning
Andreas Morfiadakis
(född 1976)
Verkställande direktör sedan 2017.
Utbildning: Bachelor’s degree, DePaul
University Chicago, 2000.
Övrig erfarenhet: Tidigare vice VD och
CFO i Victoria Park AB.
Andra pågående uppdrag: Ägare och
styrelseledamot i Falknästet AB och
styrelse suppleant i HESIA Konsult AB.
Innehav i bolaget: 2 331 287 A-aktier
privat och indirekt genom Falknästet AB,
30 000 B-aktier och 841 379 tecknings-
optioner medförande rätt till teckning av
lika många B-aktier.
Jenny Appenrodt
(född 1974)
CFO sedan 2020.
Utbildning: Kalmar handelshögskola,
kurser inom statistik, redovisning, eko
-
nomi m.m. (1995–1997), Lunds Universi-
tet, magisterexamen i finansiering (1997–
1998) samt medlem i Association of
Corporate Treasurers, London.
Övrig erfarenhet: Tidigare finanschef
hos Hilding Anders. Flera ledande finans-
och ekonomibefattningar inom Thule-
koncernen.
Andra pågående uppdrag: Styrelse-
ledamot i Hilding Anders Spain SL,
Hilding Anders Holdings, samt joint admi
-
nistrator i Hilding Anders Spain SL och
Hilding Anders Holdings.
Innehav i bolaget: 12 500 B-aktier och
265 000 teckningsoptioner medförande
rätt till teckning av lika många B-aktier.
Jimmy Larsson
(född 1974)
Fastighetschef sedan 2019.
Utbildning: Kandidatexamen i fastighets
-
vetenskap, Malmö Universitet, 2001.
Övrig erfarenhet: 20 års erfarenhet av
bostadsförvaltning. Har tidigare haft
chefspositioner hos bl.a. Brogripen AB,
Ikano Bostad och Riksbyggen. Ledamot
i Hyresnämnden i Malmö.
Andra pågående uppdrag: Intresse-
ledamot i hyresnämnden i Malmö samt
distriktstyrelseledamot i Fastighet-
sägarna.
Innehav i bolaget: 100 000 A-aktier,
50 000 B-aktier och 79 526 tecknings-
optioner medförande rätt till teckning av
lika många B-aktier.
Joakim Backström
(född 1972)
Nyproduktionschef sedan 2017.
Utbildning: 4-årig byggteknisk
gymnasie utbildning, 1991.
Övrig erfarenhet: 20 års erfarenhet av
entreprenadbranschen bl.a. hos Thage-
koncernen och Byggadministration
Harald Olsson AB.
Andra pågående uppdrag: Styrelse-
ordförande i Kapp Bygg AB, styrelse-
ledamot, verkställande direktör och ägare
av JAC Consulting AB.
Innehav i bolaget: 117 672 tecknings-
optioner medförande rätt till teckning av
lika många B-aktier.
Magnus Johansson
(född 1977)
Affärsutvecklingschef sedan 2021.
Utbildning: Högskoleingenjör, informa
-
tionsingenjörsprogrammet högskolan i
Kalmar.
Övrig erfarenhet: Magnus har arbetat
som verkställande direktör i KlaraBo
Projekt utveckling AB och KlaraBo
Bostadsförvaltning AB, före bolagen
förvärvade av KlaraBo.
Andra pågående uppdrag: Ägare och
styrelseledamot i RMJ Konsult AB, styrel
-
seordförande i Bostadsrättsföreningen
Palissaderna och Åkermanskan Ekono
-
misk förening, styrelseledamot i Kust-
staden Apeln 7 AB samt delägare i Kust
-
staden Holding AB.
Innehav i bolaget: 339 009 B-aktier.
Ledning
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
83
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för
år 2021 på sidorna 76–80 och för att den är upprättad i enlighet
med årsredovisningslagen.
Granskningens inriktning och omfattning
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär
att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inrikt-
ning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning
och omfattning som en revision enligt International Standards on
Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna
granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
Uttalande
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet
med 6 kap. 6§ andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen
samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med års-
redovisningen och koncernredovisningen samt är i överens-
stämmelse med årsredovisningslagen.
Malmö den 29 mars 2022
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Mats Åkerlund
Auktoriserad revisor
Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten
Till bolagsstämman i KlaraBo Sverige AB (publ), org.nr 559029-2727
Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
84
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
Fastighetsförteckning
Antal lägenheter Uthyrbar yta, kvm
Ort Fastighetsbeteckning 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok >5 rok Totalt Bostad Lokal Övrigt Totalt
Bjuv Tibbarp 1:91 12 18 18 6 0 54 3 204 0 20 3 224
Svalöv Felestad 27:146 12 18 18 6 0 54 3 204 0 0 3 204
Trelleborg Boktryckaren 1 16 24 56 0 0 96 6 604 0 212 6 816
Helsingborg Navaren 8 & 10 0 66 8 1 0 75 4 588 28 562 5 178
Ludvika Lisselmågtorpet 10:14 0 0 0 0 0 0 0 40 40 80
Ludvika Skälkenstorp 17:1–17:16 2 4 60 0 0 66 4 346 0 0 4 346
Ludvika Öraberget 11:80–11:82 26 11 9 0 0 46 2 796 0 0 2 796
Ludvika Örntorp 3:5 0 0 0 0 0 0 0 0 36 36
Smedjebacken Hagbacken 4 0 8 0 0 0 8 402 0 0 402
Smedjebacken Kugghjulet 5 0 17 0 0 0 17 970 120 0 1 090
Smedjebacken Mataren 1 0 4 0 0 0 4 201 0 0 201
Smedjebacken Skakbordet 1 & 2 0 12 0 0 0 12 602 0 0 602
Oskarshamn Elefanten 30 0 0 0 0 0 0 0 2 532 0 2 532
Bollnäs Häggesta 4:21 8 0 0 0 0 8 392 0 0 392
Bollnäs Häggesta 7:101–7:102 69 163 44 6 7 289 18 719 226 317 19 262
Bollnäs Säversta 7:75 8 8 0 8 0 24 1 376 0 237 1 613
Bollnäs Ren 30:204–351 1 55 33 61 0 150 13 648 52 314 14 014
Bollnäs Annexet 2 2 6 2 1 1 12 924 368 91 1 383
Bollnäs Balder 2, 3, 4 0 0 10 2 0 12 912 0 0 912
Bollnäs Gnistan 2 0 6 4 3 0 13 1 031 579 18 1 628
Bollnäs Ren 30:17, 30:49, 30:67 4 12 10 0 0 26 1 730 0 0 1 730
Oskarshamn Orion 2 0 0 0 0 0 0 0 1 744 99 1 843
Sundsvall Gångsta 1:2 13 68 45 13 1 140 10 229 0 0 10 229
Oskarshamn Duvan 4 3 8 6 0 0 17 1 143 0 0 1 143
Oskarshamn Duvan 5 7 1 5 1 1 15 954 0 0 954
Höganäs Sjöcrona 6 & 7 15 20 15 6 0 56 3 185 0 0 3 185
Motala Munken 4 6 4 22 14 0 46 3 282 0 0 3 282
Gävle Vallbacken 10:5 11 8 10 0 0 29 1 613 173 65 1 851
Gävle Vallbacken 10:6 0 16 0 0 0 16 944 0 58 1 002
Gävle Vallbacken 10:7 3 9 12 2 0 26 1 926 0 181 2 107
Gävle Väster 29:5 9 18 29 3 1 60 4 038 408 378 4 824
Fastighetsförteckning
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
85
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
Antal lägenheter Uthyrbar yta, kvm
Ort Fastighetsbeteckning 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok >5 rok Totalt Bostad Lokal Övrigt Totalt
Skokloster Skokloster 15:1 3 1 6 3 3 16 1 286 57 0 1 343
Skokloster Skokloster 15:2 0 9 11 4 0 24 1 780 0 0 1 780
Skokloster Skokloster 15:3 16 12 6 0 0 34 1 776 0 0 1 776
Skokloster Skokloster 15:4 5 3 1 0 0 9 445 0 0 445
Skokloster Skokloster 15:5 0 0 3 1 1 5 445 0 0 445
Skokloster Skokloster 17:1 0 18 27 9 0 54 4 005 1 455 0 5 460
Trelleborg Fagerängen 1–6 73 143 129 12 9 366 24 744 4 901 203 29 848
Trelleborg Katten 40 1 3 8 0 0 12 815 140 11 966
Trelleborg Linden 12 2 12 2 1 0 17 999 39 2 1 040
Trelleborg Stigbygeln 6 26 31 24 1 3 85 5 302 33 69 5 404
Trelleborg Triangeln 45 4 6 5 0 0 15 899 292 25 1 216
Trelleborg Delfinen 51&52 9 58 16 1 0 84 5 352 1 453 64 6 869
Trelleborg Husaren 16 0 3 9 0 0 12 926 0 47 973
Trelleborg Husaren 17 8 4 6 0 0 18 990 0 0 990
Trelleborg Triangeln 40 18 3 0 0 0 21 699 0 20 719
Trelleborg Lavendeln 1 0 3 3 3 0 9 579 0 0 579
Trelleborg Spoven 3 16 2 0 0 0 18 761 0 0 761
Trelleborg Sjöjungfrun 11 7 8 16 4 0 35 2 291 509 0 2 800
Trelleborg Väduren 8 & 13 1 13 5 0 0 19 1 210 5 325 0 6 535
Trelleborg Gamen 15 0 0 0 5 0 5 460 0 0 460
Trelleborg Illern 1 & Hermelinen 1,2,4 25 24 12 2 0 63 3 536 751 130 4 417
Trelleborg Hermelinen 3 0 0 0 0 0 0 0 808 0 808
Trelleborg Lodjuret 1 0 4 6 0 0 10 707 0 0 707
Trelleborg Orren 22 0 10 17 0 0 27 2 022 392 0 2 414
Umeå Lyftkroken 1 0 2 0 3 1 6 521 54 0 575
Umeå Lyftkroken 2 0 3 0 4 0 7 550 0 0 550
Umeå Mosippan 1 0 8 10 0 0 18 1 152 0 0 1 152
Umeå Krukan 16 0 35 12 12 0 59 4 121 0 0 4 121
Umeå Krukan 18 6 18 12 0 0 36 2 325 0 4 2 329
Ludvika Öraberget 10:39–59:2 34 41 31 6 0 112 6 950 461 46 7 457
Ludvika Örntorp 1:29–5:35 0 28 24 0 0 52 4 197 0 0 4 197
Smedjebacken Borgen 9 2 5 5 0 2 14 864 683 0 1 547
Smedjebacken Posten 10 0
0 8 0 0 8 744 436 0 1 180
Smedjebacken Posten 11 3 12 3 0 0 18 1 027 80 0 1 107
Bollnäs Ren 30:352, 30:353 0 27 49 0 0 76 4 944 60 95 5 099
Fastighetsförteckning, forts.
Fastighetsförteckning
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
86
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
Antal lägenheter Uthyrbar yta, kvm
Ort Fastighetsbeteckning 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok >5 rok Totalt Bostad Lokal Övrigt Totalt
Borlänge Skräddaren 2 0 0 0 0 0 0 0 3 072 0 3 072
Borlänge Sigge 5 0 0 0 0 0 0 0 3 942 0 3 942
Sundsvall Härsta 9:3 25 101 149 15 0 290 18 960 0 310 19 270
Malmö Hälleflundran 8 10 34 7 2 1 54 3 356 226 72 3 654
Malmö Skrattmåsen 4 0 0 0 0 0 0 0 2 443 0 2 443
Borlänge Kvarnsveden 3:196–3:197 27 117 12 1 0 157 8 958 0 119 9 077
Västervik Fogden 1 0 0 0 0 0 0 0 4 395 25 4 420
Västervik Fabrikanten 10–11 2 4 7 0 0 13 847 0 49 896
Västervik Fabrikanten 21 6 6 9 0 0 21 1 382 0 32 1 413
Västervik Hovslagaren 19 1 4 3 2 1 11 880 0 0 880
Västervik Jättegrytan 2 0 8 16 19 1 44 4 080 0 67 4 147
Västervik Krämaren 7 0 2 3 2 0 7 577 335 0 912
Västervik Masten 3 1 7 0 0 0 8 420 0 0 420
Västervik Svanen 7 2 4 2 2 0 10 658 0 0 658
Västervik Tuppen 9 3 5 4 0 0 12 648 0 12 660
Västervik Långholmen 1 0 5 7 1 0 13 970 452 0 1 422
Västervik Skeppet 5 0 6 6 6 0 18 1 318 0 100 1 418
Västervik Residenset 12 1 2 3 0 0 6 435 193 0 628
Västervik Prosten 22 0 4 0 0 0 4 261 300 0 561
Västervik Lingonet 18 0 0 0 0 0 0 0 560 0 560
Visby Stäven 1 79 101 283 19 0 482 32 661 1 976 496 35 133
Visby Bogen 1 69 144 170 20 0 403 26 503 856 617 27 976
Tranås Hästen 1 5 6 11 1 0 23 1 421 20 8 1 449
Tranås Mården 13 2 8 2 1 1 14 893 0 6 899
Tranås Tigern 7 4 2 5 0 0 11 610 40 106 756
Tranås Tjädern 20 3 25 13 0 0 41 2 660 187 115 2 962
Tranås Vega 2 0 16 0 0 0 16 932 0 107 1 039
Tranås Lyran 5 2 4 3 0 0 9 582 0 0 582
Tranås Muraren 1 2 4 0 1 0 7 432 0 0 432
Tranås Spinnaren 9 0 0 5 0 0 5 371 0 0 371
Tranås Knekten 1 0 18 3 6 0 27 1 943 90 0 2 033
Tranås Norrmalm 13 2 4 11 4 0 21 1 621 532 14 2 167
Tranås Höken 14 6
2 2 0 0 10 544 0 0 544
Tranås Snickaren 9 2 0 8 0 0 10 655 0 46 701
Tranås Snickaren 13 2 0 4 0 0 6 410 0 120 530
Fastighetsförteckning, forts.
Fastighetsförteckning
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
87
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
Antal lägenheter Uthyrbar yta, kvm
Ort Fastighetsbeteckning 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok >5 rok Totalt Bostad Lokal Övrigt Totalt
Tranås Eldaren 23 0 11 4 0 0 15 1 027 0 0 1 027
Tranås Duvan 18 3 6 0 0 0 9 437 30 0 467
Tranås Väduren 1 1 3 0 1 0 5 344 0 0 344
Tranås Lokatten 14 6 5 4 2 0 17 918 236 796 1 950
Tranås Södra Gyllenfors 21 1 1 2 1 1 6 497 0 0 497
Tranås Strömsholmen 1 2 17 6 6 4 35 2 642 0 15 2 657
Tranås Bägaren 4 0 5 2 1 0 8 555 0 0 555
Tranås Biljarden 15 1 9 2 5 0 17 1 255 0 42 1 297
Nybro Lärkan 13 & Bofinken 6 9 42 6 0 0 57 3 168 0 275 3 442
Nybro Delfinen 1 10 18 13 0 0 41 2 170 0 130 2 300
Nybro Räven 1 17 30 31 0 0 78 4 518 0 324 4 842
Nybro Valen 1 18 54 15 0 0 87 4 706 0 303 5 008
Vaggeryd Staren 5 3 0 11 0 0 14 878 169 60 1 107
Vaggeryd Trasten 3 0 0 4 0 0 4 304 0 0 304
Vaggeryd Ålen 1 9 13 11 3 0 36 2 510 0 155 2 665
Vaggeryd Ålen 2 9 13 11 3 0 36 2 510 0 22 2 532
Vaggeryd Ålen 4 9 14 9 4 0 36 2 508 0 136 2 644
Huskvarna Ekorren 1 30 20 62 27 0 139 9 871 108 381 10 360
Ronneby Elsa 12 0 11 3 0 0 14 901 0 0 901
Ronneby Ernst 1 0 1 1 0 0 2 155 171 0 326
Ronneby Ernst 7 0 10 9 2 0 21 1 676 2 514 256 4 446
Ronneby Frans 1 1 8 3 1 0 13 990 0 115 1 105
Ronneby Gertrud 12 5 21 10 8 0 44 3 289 178 50 3 517
Ronneby Knut 19 7 15 0 0 0 22 1 256 1 818 181 3 255
Ronneby Per 6 0 1 5 1 0 7 629 483 2 1 114
Ronneby Skytten 3 & 4 6 1 10 0 0 17 1 011 110 80 1 201
Ronneby Johannishus 1:19 0 0 0 0 0 0 0 104 0 104
Ronneby Björnen 4 6 12 12 0 0 30 1 668 0 162 1 830
Ronneby Björnen 5 9 15 18 0 0 42 2 472 0 26 2 498
Ronneby Brottaren 3 0 35 39 0 0 74 4 645 0 182 4 827
Ronneby Fäktaren 9 0 10 17 0 0 27 1 871 88 0 1 959
Ronneby Illern 1 1 0 3 4 1 9 772 145 0 917
Ronneby Illern 2 4
14 21 9 0 48 3 533 331 0 3 864
Ronneby Löparen 3 0 31 23 2 0 56 3 244 380 147 3 771
Total 909 2 222 1 997 386 40 5 554 0 367 303 50 682 9 601 427 585
Fastighetsförteckning, forts.
Fastighetsförteckning
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
88
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
Nyckeltal/definitioner
Nyckeltal Definition Syfte
Driftnetto
Nettoomsättning fastighetsförvaltning före eliminering av koncerninterna hyror minus
fastighetsförvaltningens kostnader.
Nyckeltalet mäter fastighetsbolagens överskott från verksamheten och visar bolagets förmåga att
finansiera verksamheten med egna medel
Marknadsvärde/kvm
Förvaltingsfastigheter exklusive nyproduktion dividerat med fastighetsportföljens totala
uthyrningsbara yta.
Nyckeltalet visar utvecklingen av värdet på koncernens förvaltningsfastigheter i förhållande till yta
över tid.
Överskottsgrad, %
Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Används för att visa hur stor andel av intäkterna som återstår efter fastighetskostnader. Nyckeltalet
är ett effektivitetsmått som kan jämföras mellan fastighetsbolag och även över tid.
Reell uthyrningsgrad, %
Antal uthyrda lägenheter inklusive lägenheter ställda för renovering samt lägenheter med
tecknat hyreskontrakt dividerat med totalt antal lägenheter.
Används för att belysa den verkliga uthyrningsgraden i koncernen justerad för frivillig vakans i form
av renoveringar samt tillfällig omflyttningsvakans.
Soliditet, %
Totalt eget kapital i förhållande till balansomslutningen vid periodens slut. Nyckeltalet används för att belysa koncernens räntekänslighet och finansiella stabilitet.
Belåningsgrad, %
Totala räntebärande skulder minus likvida medel vid periodens utgång i förhållande till
förvaltningsfastigheter
Används för att belysa den finansiella risken och hur stor del av verksamheten som är belånad med
räntebärande skulder efter avdrag av tillgänglig kassa. Nyckeltalet ger jämförbarhet mellan
fastighetsbolag.
Belåningsgrad förvaltnings fastigheter, %
Räntebärande skulder relaterade till förvaltningsfastigheter i förhållande till
förvaltningsfastigheter exkl. pågående nyproduktion.
Används för att belysa den finansiella risken och hur stor del av förvaltningsverksamheten som är
belånad med räntebärande skulder.
Räntetäckningsgrad, ggr
Rörelseresultat på 12 månaders basis dividerat med räntenettot. Nycketalet visar hur många gånger koncernen klarar av att betala sina räntor med resultatet från
den operativa verksamheten, och belyser hur känslig koncernen är för ränteförändringar.
EPRA NRV, mkr
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, med återläggning av uppskjuten skatt och
derivat hänförligt till helägd andel.
Nyckeltalet är ett etablerat mått på koncernens långsiktiga substansvärde och möjliggör analys och
jämförelse mellan fastighetsbolag.
Förvaltningsresultat per aktie, kr
Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till vägt
genomsnittligt antal aktier under perioden före utspädning.
Används för att belysa förvaltningsresultat per aktie på ett för börsbolagen enhetligt sätt.
Eget kapital per aktie, kr
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till antalet utestående aktier
vid periodens slut.
Nyckeltalet visar hur stor andel av koncernens redovisade eget kapital varje aktie representerar.
EPRA NRV per aktie, kr
EPRA NRV i förhållande till antalet utestående aktier vid periodens slut. Används för att belysa koncernens långsiktiga substansvärde per aktie på ett för börsbolagen
enhetligt sätt.
Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, %
Procentuell förändring av förvaltningsresultat per aktie under perioden. Används för att belysa den procentuella utvecklingen av förvaltningsresultatet över tid.
Årlig tillväxt EPRA NRV per aktie, %
Procentuell förändring av EPRA NRV per aktie under perioden. Används för att belysa den procentuella utvecklingen av det långsiktiga substansvärdet över tid.
Nyckeltal/definitioner
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
89
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
Kalendarium
Årsstämma 2022 3 maj 2022
Delårsrapport Q1 2022 3 maj 2022
Delårsrapport Q2 2022 13 juli 2022
Delårsrapport Q3 2022 26 oktober 2022
IR-kontakter
Andreas Morfiadakis, vd
+46 76 133 16 61
andreas.morfiadakis@klarabo.se
Patrick Lindström, IR-ansvarig
+46 70 971 12 70
patrick.lindstrom@klarabo.se
Kontakt Investor relations
ir@klarabo.se
Kalendarium
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
90
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
KlaraBos historia
2017
KlaraBo grundades av bland andra nuvarande
VD:n Andreas Morfiadakis. I samband med en
nyemission som tillförde bolaget 65 mkr till-
kom bland andra Lennart Sten som även är
bolagets ordförande. Under året genomfördes
de första markförvärven, vilket skedde i Bjuv
och Svalöv med målet att uppföra hyres-
lägenheter.
2018
Ytterligare en nyemission genomfördes som
tillförde bolaget 287 mkr. Ett bestånd om när-
mare 1 600 bostäder förvärvades i Malmö,
Sundsvall, Borlänge, Ludvika, Bollnäs och
Smedjebacken. KlaraBo fick en marktilldel-
ning i Hässleholm för uppförande av cirka
60 hyresbostäder.
2019
Byggstart av 110 hyreslägenheter skedde i
Höganäs och Svalöv. Förvärv genomfördes
av 74 hyreslägenheter i Helsingborg samt
45 byggrätter i Höör från kommunen. Därtill
erhölls markanvisning för uppförande av ett
20-tal hyreslägenheter i Lund.
2020
KlaraBo tillfördes cirka 328 mkr efter en
nyemission till främst befintliga aktieägare.
Bolaget förvärvade drygt 800 hyreslägenheter
samt samhällsfastigheter i Trelleborg från
kommunen för cirka 1 mdr kr. Förvärv av mark
och byggrätter i Motala respektive Trelleborg
genomfördes också för uppförande av totalt
cirka 70 hyreslägenheter.
2021
KlaraBo förvärvade Kuststaden varefter
bolaget hade sammanlagt över 5 000 lägen-
heter i förvaltning och ett fastighetsvärde
över stigande 6 mdr kr. Förvärv genomfördes
av drygt 270 hyreslägenheter i Gävle och
Håbo samt byggrätter i Kristianstad avseende
95 hyreslägenheter. Bolagets B-aktie notera-
des på Nasdaq Stockholms huvudlista
i december.
Text och produktion: Hallvarsson & Halvarsson i samarbete med KlaraBo. Foto: Madelene Engh, Christoffer Lomfors med flera.
KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021
KlaraBos historia 91
Ladda ner
optimerad PDF
(A4) för utskrift
KlaraBo i korthet 2
Året i korthet 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Affärsidé och värdeskapande 11
Mål och utfall 12
Fastighetsbestånd 13
Fastighetsförvaltning 14
Nybyggnation och projektutveckling 16
Förvärv 19
Renovering 22
Våra medarbetare 26
Vårt hållbarhetsarbete 29
Aktien 31
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 34
Flerårsöversikt nyckeltal 38
Finansiella rapporter koncernen 39
Finansiella rapporter moderbolaget 43
Noter 46
Styrelsens underskrifter 71
Revisionsberättelse 72
Bolagsstyrningsrapport 76
Styrelse 81
Ledning 83
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 84
Fastighetsförteckning 85
Nyckeltal/definitioner 89
Kalendarium 90
KlaraBos historia 91
Hyllie Stationstorg 2
215 32 Malmö
Info@klarabo.se
www.klarabo.se