5493000YR2B83SILCJ502024-01-012024-12-315493000YR2B83SILCJ502023-01-012023-12-315493000YR2B83SILCJ502024-12-315493000YR2B83SILCJ502023-12-315493000YR2B83SILCJ502022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493000YR2B83SILCJ502022-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMember5493000YR2B83SILCJ502022-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493000YR2B83SILCJ502022-12-31ifrs-full:ReserveOfEquityComponentOfConvertibleInstrumentsMember5493000YR2B83SILCJ502022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMemberiso4217:SEKxbrli:sharesiso4217:SEK5493000YR2B83SILCJ502022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493000YR2B83SILCJ502022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember5493000YR2B83SILCJ502022-12-315493000YR2B83SILCJ502023-01-012023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493000YR2B83SILCJ502023-01-012023-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMember5493000YR2B83SILCJ502023-01-012023-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493000YR2B83SILCJ502023-01-012023-12-31ifrs-full:ReserveOfEquityComponentOfConvertibleInstrumentsMember5493000YR2B83SILCJ502023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493000YR2B83SILCJ502023-01-012023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493000YR2B83SILCJ502023-01-012023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember5493000YR2B83SILCJ502023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493000YR2B83SILCJ502023-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMember5493000YR2B83SILCJ502023-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493000YR2B83SILCJ502023-12-31ifrs-full:ReserveOfEquityComponentOfConvertibleInstrumentsMember5493000YR2B83SILCJ502023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493000YR2B83SILCJ502023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493000YR2B83SILCJ502023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember5493000YR2B83SILCJ502024-01-012024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493000YR2B83SILCJ502024-01-012024-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMember5493000YR2B83SILCJ502024-01-012024-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493000YR2B83SILCJ502024-01-012024-12-31ifrs-full:ReserveOfEquityComponentOfConvertibleInstrumentsMember5493000YR2B83SILCJ502024-01-012024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493000YR2B83SILCJ502024-01-012024-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493000YR2B83SILCJ502024-01-012024-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember5493000YR2B83SILCJ502024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493000YR2B83SILCJ502024-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMember5493000YR2B83SILCJ502024-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493000YR2B83SILCJ502024-12-31ifrs-full:ReserveOfEquityComponentOfConvertibleInstrumentsMember5493000YR2B83SILCJ502024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493000YR2B83SILCJ502024-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493000YR2B83SILCJ502024-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember
Årsredovisning 2024
På Nyfosa gör vi affärer som vi tror på, oavsett
fastighetskategori eller geografi. Vi vet att varje
fastighet är unik i sina förutsättningar. Vi byg-
ger ett diversifierat fastighetsbestånd och på
det sättet skapas och utvecklas en verksamhet
med starka, hållbara kassaflöden.
2
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Innehållsförteckning
Introduktion
Detta är Nyfosa 4
Händelser under året 5
Året i siffror 6
VD-ord 7
Affärsmodell och strategi
Mål och utdelningspolicy 9
H F
Affärsmodell och strategi 10
Transaktioner 12
F
Fastighetsbestånd 16
Intjäningsförmåga 20
F
Joint venture 21
H
Förvaltning 22
F
Hyresgäster 28
H F
Organisation 30
F
Finansiering 32
Finansiell utveckling
F
Kassaflöde 35
F
Resultat 36
F
Styrelsens förslag till
vinstdisposition
39
F
Aktien 40
Risker och styrning
H F
Risker och riskhantering 42
H F
Hållbarhetsrisker 43
F
Bolagsstyrningsrapport 45
F
Styrelse 50
F
Ledande befattningshavare 51
F
Intern kontroll och styrning 52
Hållbarhetsrapport
H
Nyfosas hållbarhetsarbte 55
H
Allmän information 56
H
Väsentliga hållbarhetsområden 58
H
Omställningsstrategi 59
H
Värdeskapande genom aktiv
förvaltning
60
H
Klimtförändringar 61
H
TCFD 61
H
Affärsetik 63
H
Egen arbetskraft 64
H
GRI 65
H
Redovisningsprinciper 67
Revisors rapport över översiktlig
granskning
68
EU:s Taxonomi 69
Finansiell information
R
Innehåll 70
R
Flerårsöversikt och nyckeltal 71
R
Avstämning nyckeltal 72
R
Finansiella rapporter koncernen 75
R
Finansiella rapporter
moderbolaget
79
R
Noter till de finansiella
rapporterna
82
R
Styrelsens försäkran 106
Revisionsberättelse 107
Övrig information
Definitioner 111
Information om årsstämma samt
finansiell kalender
113
Nyfosa årsredovisning 2024
Styrelsen och verkställande direktören för Nyfosa AB (”Nyfosa” eller ”bolaget”) , med
postadress Box 4044, 131 04 Nacka och org.nr 559131-0833, får härmed avge årsredo-
visning för räkenskapsåret 2024. Årsredovisningen publiceras på svenska och engelska.
Den svenska versionen är original. Förvaltningsberättelsen (avsnitt markerade med
F
i
innehållsförteckningen) respektive räkenskaper (avsnitt markerade med
R
i innehålls-
förteckningen) är externt granskade av bolagets revisor.
Hållbarhetsrapport 2024
I enlighet med ÅRL 6 kap, 11§ har Nyfosa valt att upprätta den lagstadgade hållbarhets-
rapporten som en från årsredovisningen avskild rapport. De avsnitt som är markerade
med
H
i innehållsförteckningen utgör Nyfosas hållbarhetsredovisning och lagstadgade
hållbarhetsrapportering. Hållbarhetsrapporteringen är upprättad i enlighet med GRI
Standards och är översiktligt granskad av bolagets revisor. Upplysningar har även lämnats
med utgångspunkt i EU:s Taxonomi, vilka inte ingår inte i den formella hållbarhetsrappor-
teringen för 2024 och har inte granskats av bolagets revisor.
F
= Förvaltningsberättelse
R
= Räkenskaper
H
= Hållbarhetsredovisning
3
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Detta är Nyfosa
Strategi
• Aktiva på transaktionsmarknaden.
• Prioritera kommersiella fastigheter i tillväxtregioner.
• Med hållbarhet addera värde till beståndet.
• Agera långsiktigt och nära hyresgästerna.
• Attrahera och utveckla de bästa medarbetarna.
Investeringsstrategin är flexibel men kommersiella
fastigheter i tillväxtregioner i Sverige och Finland prio-
riteras. Här kan bolaget dra nytta av befolkningstillväxt
och utvecklingen av det lokala näringslivet. Fastighets-
beståndet inkluderar kontor, lager/logistik, industri samt
handelsfastigheter med lågpris- och externhandelsfokus.
I Sverige finns fastigheterna främst i de mellersta och
södra regionerna samt längs E4:an i Norrland, medan
fastigheterna i Finland är koncentrerade till de södra
regionerna av landet. I Norge är fastigheterna belägna i
Grenlandregionen, söder om Oslo.
Nyfosas fastighetsbestånd
Regionkontor
Bratsberg
1,4
MDSEK
Sverige
29,6
MDSEK
Kielo
8,3
MDSEK
Söderport
Nyfosas andel
7,3
MDSEK
Kielo är Nyfosas
verksamhet i Finland.
Bratsberg är Nyfosas
verksamhet i Norge.
FASTIGHETSBESTÅND OCH REGIONKONTOR
31 December 2024
Nyfosa ska med sitt opportunistiska förhållningssätt samt sin snabbfotade och marknadsnära organisation skapa
värde genom att bygga hållbara kassa flöden och ständigt utvärdera nya affärs möjligheter.
39 370
MSEK
FASTIGHETSVÄRDE PER FASTIGHETSKATEGORI
49% Kontor
15% Logistik/Lager
14% Handel
9% Industri
13% Övrigt
Antal fastigheter
494 ST
Uthyrningsbar yta
2 933 TKVM
Fastighetsvärde per kvm
13 421SEK
Hyresvärde per kvm
1 351SEK
Ekonomisk uthyrningsgrad
90,5 %
4
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Detta är Nyfosa
Händelser under året
Året i siffror
VD-ord
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Inköp av förnybar energi ökade under året, vilket bidrog
till lägre koldioxidutsläpp. En förnyad dubbel väsent-
lighetsanalys resulterade i en uppdaterad lista över
väsentliga hållbarhetsområden. Upplysningar med
utgångspunkt i EU:s Taxonomi presenteras för första
gången.
Läs mer om Nyfosas hållbarhetsarbete på sidorna 10,
22-27, 30-31, 42-44 och 55-67.
Händelser under året
Transaktioner
• Under året genomfördes förvärv av fastigheter till ett
totalt värde om 1 666 MSEK och avyttringar till ett
totalt värde om 1 447 MSEK.
• Det största förvärvet genomfördes i september och
avsåg resterande 50 procent av aktierna i Nyfosas
norska joint venture Samfosa AS. Efter förvärvet utgör
innehavet ett segment under namnet Bratsberg.
• Den största avyttringen genomfördes i november och
avsåg en portfölj med sex kontorsfastigheter i Luleå
och Gävle.
Läs mer om transaktioner på sidan 12.
Hållbarhet
Finansiering
• Med stöd av bemyndigandet från årsstämman den
23 april 2024 genomfördes i maj en riktad nyemis-
sion av 17 miljoner stamaktier som tillförde bolaget
1,7 MDSEK.
• I september emitterades seniora icke säkerställda
gröna obligationer om 500 MSEK med en rörlig
ränta om 3 månader STIBOR + 250 baspunkter och
förfall i januari 2028.
• I september återköptes obligationer om nominellt
314 MSEK.
• I oktober förtidsinlöstes obligationer om nominellt
418 MSEK.
Läs mer om finansiering på sidorna 32–34.
Investeringar
• Under året genomfördes investeringar i befintligt
bestånd om 543 MSEK.
• I Skien, Norge, pågår en större om- och tillbyggnation
av totalt 7 tusen kvm kontorsyta. Investeringen beräk-
nas vara slutförd under det andra kvartalet 2026.
• I Borås genomförs en hyresgästanpassning i en logistik/
lageranläggning om 14 tusen kvm. Investeringen
beräknas vara slutförd under det fjärde kvartalet 2025.
Läs mer om investeringar i befintligt bestånd på sidan 22.
Ny VD
I oktober utsågs
Carl-Johan Hugner till VD
för Nyfosa. Carl-Johan har
en bakgrund inom finans-
branschen och kommer
närmast från rollen som
Head of Real Estate Invest-
ment Banking på Pareto
Securities AB. Carl-Johan
tillträdde i januari 2025.
Läs mer i VD-ordet på
sidan 7.
5
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Detta är Nyfosa
Händelser under året
Året i siffror
VD-ord
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Året i siffror
MSEK 2024 2023
Driftnetto 2 541 2 445
Överskottsgrad, % 69,2 68,8
EBITDA 2 723 2 445
Förvaltningsresultat 1 350 1 239
Operativt kassaflöde 1 345 1 215
Årets resultat 112 -639
Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2,0
Räntebärande nettoskuld/EBITDA, ggr 7,7 9,4
Belåningsgrad på balansdagen, % 50,7 55,2
Nettobelåningsgrad fastigheter på balans-
dagen, %
53,1 58,3
Fastighetsvärde på balansdagen 39 370 39 278
Långsiktigt substansvärde på balansdagen 20 186 18 093
Nyckeltal per aktie, SEK
Förvaltningsresultat 6,41 6,15
Operativt kassaflöde 6,67 6,36
Resultat efter utspädning 0,28 -3,67
Långsiktigt substansvärde på balansdagen 97,00 94,72
Antal utestående aktier på balansdagen 208 096 793 191 022 813
Genomsnittligt antal utestående aktier 201 719 757 191 022 813
Definitioner av nyckeltalen återfinns på sidorna 111-112. Beräkning av alternativa nyckeltal
återfinns på sidorna 72–74.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
PER AKTIE
4,85
6,32
6,90
7,80
6,15
6,41
2019 2020 2021 2022 2023 2024
SEK
OPERATIVT KASSAFLÖDE
PER AKTIE
2019
4,93
6,97
7,69
8,97
6,36
6,67
2020 2021 2022 2023 2024
SEK
AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL
15,2
19,3
21,3
-4,1
0,3
9,7
2019 2020 2021 2022 2023 2024
%
FASTIGHETSBESTÅNDETS
UTVECKLING, 31 dec
19,6
29,4
37,1
40,4
39,3
39,4
2019 2020 2021 2022 2023 2024
MDSEK
”Trots en avvaktande konjunktur
och utmanande hyresmarknad
under 2024 kan vi slå fast ett
helårsresultat med tillväxt i såväl
förvaltningsresultat som operativt
kassaflöde per aktie”
Förvaltningsresultat per aktie
Jan–dec 2024
+4 %
Intäkter
Jan–dec 2024
+3 %
Driftnetto
Jan–dec 2024
Operativt kassaflöde per aktie
Jan–dec 2024
+4 %
+5 %
Prognos för 2025
För 2025 beräknas förvaltningsresultatet med nuva-
rande fastighetsbestånd, offentliggjorda förvärv,
försäljningar samt valutakurser uppgå till 1 400
MSEK efter ränta på hybridobligationer. Prognosen
lämnades i bokslutskommunikén för 2024.
6
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Detta är Nyfosa
Händelser under året
Året i siffror
VD-ord
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Transaktioner
Under året genomförde Nyfosa ett antal transaktioner av
särskilt strategiskt värde. Genom förvärvet av resterande aktier
i bolagets norska joint venture har vi idag genom dotterbolaget
Bratsberg ett bestånd av kassaflödesfastigheter i Grenlands-
regionen söder om Oslo till ett värde om 1,4 MDSEK. Därtill
förvärvades fastigheter i mindre affärer i Tammerfors och
Värnamo. Parallellt avyttrades fastigheter om 1,4 MDSEK, vilket
frigjort kapital som möjliggör nya investeringar.
Efter årets utgång tecknade Nyfosa avtal om att för-
värva minoritetsandelen i vårt finska dotterbolag Kielo från
Brunswick Real Estate, som Nyfosa etablerade verksamheten
i Finland med 2021. Nu tar vi nästa steg i utvecklingen av Kielo,
som på kort tid byggt upp ett diversifierat och högavkastande
bestånd om 8,3 MDSEK med tyngdpunkt i universitets- och
regionstäder i den södra delen av landet. Som del av transak-
tionen ansluter även den organisation som byggt upp bolaget,
inklusive ledande befattningar, till Kielo och Nyfosakoncernen.
Med helägda verksamheter i både Norge och Finland har
vi skapat ett större manöverutrymme för Nyfosa på dessa
marknader, vilket vi bedömer kommer gynna verksamheten i
respektive geografi.
Förvaltning
Driftnettot steg under året med 4 procent och i jämförbart
bestånd med 5 procent. Överskottsgraden ökade jämfört med
2023 och uppgick till 69,2 procent.
Nyfosa har ett diversifierat fastighetsbestånd såväl geogra-
fiskt som segmentsmässigt. Bolagets opportunistiska strategi
för med sig affärsmöjligheter men ställer samtidigt höga krav på
vår organisation. I en hyresmarknad tydligt präglad av en svagare
konjunktur fortsatte den negativa vakansutvecklingen under
2024 trots ett hårt arbete från förvaltningsorganisationen. Under
de senaste 24 månaderna har vakansvärdet ökat från 280 MSEK
till 401 MSEK vilket hämmat kassaflödestillväxten.
Under årets början kan vi notera vissa tecken på en ökad
efterfrågan på lokaler, och med metodiskt arbete, förfinade
processer och en nära dialog med hyresgäster är vi fast
beslutna att vända den negativa trenden. Detta är en förut-
sättning för att kunna agera framgångsrikt och skapa värde i
transaktionsmarknaden även framgent.
Nyfosa summerar ett 2024 som präglats av konsolidering. Utöver förvärvet av resterande aktier
i det norska joint venture-bolaget Samfosa genomfördes ett antal avyttringar under året. Vidare
utfördes ett fokuserat arbete i syfte att stärka Nyfosas finansiella ställning. Insatserna har gett
resultat, och trots en avvaktande konjunktur och utmanande hyresmarknad under 2024 kan vi slå
fast ett helårsresultat med tillväxt i såväl förvaltningsresultat som operativt kassaflöde per aktie.
Utmaningar på hyressidan kvarstår, även om vi ser viss ljusning i aktivitet och respons på flera av
våra delmarknader. Styrelsen föreslår en utdelning om 2,80 SEK per aktie. Förslaget är i enlighet
med bolagets utdelningspolicy och det är tillfredsställande att bolaget återigen har kapacitet att
återuppta kontantutdelning.
VD-ord
7
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Detta är Nyfosa
Händelser under året
Året i siffror
VD-ord
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Finansiering
Nyfosa arbetade fokuserat under 2024 med att förbättra bolagets
finansiella ställning. I maj genomfördes en nyemission om 1,7
MDSEK för att uppnå en mer flexibel och balanserad kapitalstruk-
tur och därmed skapa beredskap för nya investeringsmöjligheter.
I syfte att sänka finansieringskostnaderna genomförde bolaget
bland annat refinansiering av banklån, emission av gröna obliga-
tioner och inlösen av befintliga obligationer.
Samtidigt fick den lägre styrräntan ytterligare genom-
slag. Bolagets belåningsgrad minskade under året med 4,5
procent enheter till 50,7 procent och räntetäckningsgraden
steg till 2,2 gånger.
Nyfosa har inga låneförfall under 2025 och vid ingången av året
har bolaget i tillägg 1,6 MDSEK i outnyttjade kreditfaciliteter.
Prognos
För 2025 beräknas förvaltningsresultatet med nuvarande
fastighetsbestånd, offentliggjorda förvärv, försäljningar samt
valutakurser uppgå till 1 400 MSEK efter ränta på hybridobliga-
tioner.
Utblick
Nyfosa ska aldrig stå still, och vi utvärderar ständigt affärs-
möjligheter på transaktionsmarknaden. I takt med att bolaget
vidareutvecklas förblir det även betydelsefullt att fortsätta
stärka vårt avtryck och närvaro i de marknader där bolaget
verkar. Genom stort engagemang och nära dialoger med våra
hyresgäster och omgivande samhälle bygger vi hållbara kassa-
flöden som skapar förutsättningar för att göra Nyfosa till ett än
bättre och mer lönsamt bolag. Jag ser mycket fram emot att
leda bolaget genom nästa fas av Nyfosas resa.
Carl-Johan Hugner, VD
” Med helägda verksamheter i
både Norge och Finland har
vi skapat ett större manöver-
utrymme för Nyfosa på dessa
marknader, vilket vi bedömer
kommer gynna verksamheten
i respektive geografi.”
8
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Detta är Nyfosa
Händelser under året
Året i siffror
VD-ord
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Mål och utdelningspolicy
FINANSIELLA RISKBEGRÄNSNINGAR
BELÅNINGSGRAD
Ej över 55 procent.
ICKE-SÄKERSTÄLLD SKULD
Ej över 15 procent.
2019
50,8
53,5
53,8
54,7
55,2
50,7
2020 2021 2022 2023 2024
55
%
2019
13,2
8,7
8,9
6,6
5,8
4,9
2020 2021 2022 2023 2024
%
15
2019
10,5
10,7
11,0
10,2
9,4
7,7
2020 2021 2022 2023 2024
ggr
12,0
2019
5,2
4,5
4,2
3,4
2,0
2,2
2020 2021 2022 2023 2024
2,0
ggr
RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/
EBITDA Ej över 12,0 ggr.
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Långsiktigt minst 2,0 ggr.
Handelsfastigheten Danmarks Kumla 8:31 i Uppsala.
Tillväxt i kassaflöde per aktie
Bolagets finansiella mål är att uppnå en tillväxt i
operativt kassaflöde per aktie med 10 procent
per år.
Genomsnittlig tillväxt per år
under perioden 2019–2024
Utdelningspolicy
Minst 40 procent av det operativa kassaflödet
distribueras till ägarna. Utdelningen ska vid
varje tillfälle vägas mot bolagets affärsmöjlighe-
ter och kan bestå av sakutdelning, återköp eller
kontant utdelning.
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar
om en utdelning om 2,80 SEK (–) per aktie med
utbetalning kvartalsvis om 0,70 SEK per aktie,
motsvarande 583 MSEK.
TILLVÄXT OPERATIVT
KASSAFLÖDE PER AKTIE
2019
16
41
10
17
5
-29
2020 2021 2022 2023 2024
%
10
UTDELNING – ANDEL AV
OPERATIVT KASSAFLÖDE
–
57
49
45
43
1)
40
–
2019 2020 2021 2022 2023 2024
%
Extra utdelning
1) Minskningen räknas på jämförbart fastighetsbestånd, vilket är fastigheter som respektive segment förvaltat under de
senaste 12 månaderna. Utfallet är graddagsjusterat.
Nyfosa Sverige Kielo
Miljöcertifiering
År 2025 ska fastigheter
motsvarande 50 procent av fastig-
hetsvärdet ha en miljöcertifiering
och 100 procent år 2030.
Förbrukningseffektivisering
År 2025 ska energiförbrukningen
per kvm ha minskat med 10
procent jämfört med år 2020.
Koldioxidutsläpp
Nyfosa ska verka för att minimera
verksamhetens koldioxidutsläpp.
Koldioxidutsläppet under 2024 i
Nyfosa Sverige och Kielo uppgick
till 9 799 ton CO2, vilket motsvarar
en minskning med 9 procent
jämfört med år 2023. Bratsberg
följs upp från och med 2025.
Under 2025 ska en scope 3-screen-
ing genomföras i syfte att fastställa
ett basår för koldioxidutsläpp.
Energiprestanda
Under 2025 ska en handlingsplan
tas fram för att förbättra energipre-
standan, enligt energideklaration, i
fastighetsbeståndet.
MINSKNING AV ENERGI-
FÖRBRUKNINGEN PER KVM
1)
4
15
29
33
39
2020 2021 2022
%
2023 2024
2
-
6
9
9
4
2020 2021 2022 2023 2024
%
ANDEL AV FASTIGHETSVÄRDET
MED EN MILJÖCERTIFIERING
FINANSIELLT MÅL UTDELNING PER AKTIE HÅLLBARHETSMÅL
+6 %
1) Styrelsens förslag till utdelning.
9
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Mål och utdelningspolicy
Affärsmodell och strategi
Transaktioner
Fastighetsbestånd
Intjäningsförmåga
Joint venture
Förvaltning
Hyresgäster
Organisation
Finansiering
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Affärsmodell och strategi
– Stabila och hållbara kassaflöden
Nyfosas affärsmodell bygger på att vara aktiv
på transaktionsmarknaden och att löpande
utvärdera ett stort antal möjliga affärer i syfte
att bygga stabila och hållbara kassaflöden.
Fastighetsbeståndet förvaltas och utvecklas
med perspektivet att hållbarhet och lönsamhet
hör ihop.
Strategin utgörs av fem pelare som samverkar för att uppnå
bolagets mål. Den övergripande målsättningen är att vara ett
ledande svenskt fastighetsbolag samt en ansvarstagande
och attraktiv arbetsgivare och samarbetspartner. Strategin är
integrerad i hela organisationen och alla delar av verksamheten.
Affärsmodellens fokus på att bygga kassaflöden utesluter
inte ett hållbart företagande, snarare är det en förutsättning
för att ta rätt beslut i vägvalen framåt. Läs vidare på sidorna
59–60 om bolagets strategi för att minska koldioxidutsläpp
från verksamheten samt hur bolaget bidrar till värdeskapande
för intressenter, samhälle och miljö.
Transaktioner
Aktiva på transaktionsmarknaden
Nyfosa utvärderar ständigt affärsmöjligheter på trans-
aktionsmarknaden. Med en bred lokal närvaro och lång
erfarenhet finns förutsättningar för att anpassa sig till
marknadsutvecklingen och fatta välgrundade beslut.
Bolagets breda lokala närvaro är en nyckel till fortsatt
lönsamma affärer. Det skapar förutsättningar för att
bedöma marknadsutvecklingen, tidigt identifiera affärs-
möjligheter och fatta välgrundade beslut. Kombinerat
med korta och snabba beslutsvägar och inarbetade pro-
cesser, innebär det att en stor mängd affärsmöjligheter
kan utvärderas parallellt och transaktioner genomföras
snabbt. I dagsläget utvärderas affärer i Sverige, Finland
och Norge.
Fastighetsbestånd
Prioriterar kommersiella fastigheter i tillväxtregioner
Nyfosa fokuserar på kassaflöde och stabil riskjusterad
avkastning där organisationen kan tillföra värde
genom aktiv förvaltning. Det finns ingen begränsning
i investeringsstrategin avseende fastighetskategori
eller geografisk spridning, men en uttalad prioritet är
kommersiella fastigheter i tillväxtregioner i Sverige
och Finland. Där kan Nyfosa dra nytta av gynnsamma
trender såsom tillväxt i befolkningsmängd och i det
lokala näringslivet.
s. 12 s. 16
Kontorsfastigheten Verkstaden 6 i Västerås.Lagerfastigheten Slangbellan 3 i Värnamo.
10
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Mål och utdelningspolicy
Affärsmodell och strategi
Transaktioner
Fastighetsbestånd
Intjäningsförmåga
Joint venture
Förvaltning
Hyresgäster
Organisation
Finansiering
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Hyresgäster
Agera långsiktigt och nära hyresgästerna
Genom att vara en ansvarsfull fastighetsägare och en
pålitlig, lokalt förankrad partner bidrar Nyfosa till att
bygga relationer och skapa värde på de marknader
där bolaget är verksamt. En viktig del i den rollen är att
optimera förutsättningarna för hyres gästerna genom att
tänka kreativt, ge hyresgästerna snabba svar samt ett
personligt bemötande. Nyfosa ska ha lokalkontor nära
hyresgästerna.
Förvaltning
Med hållbarhet addera värde till beståndet
Nyfosa förvaltar, utvecklar och förädlar fastighets-
beståndet i syfte att öka fastigheternas kassaflöde
och värde. Förvaltningen bedrivs på ett professionellt,
lönsamt och hållbart sätt i nära samarbete mellan
Nyfosas lokala organisation och de centrala funktio-
nerna samt i nära dialog med hyresgäster, samhället
och övriga intressenter.
Organisation
Attrahera och utveckla de bästa medarbetarna
Kompetens, affärssinne och kontaktnät är centrala
för att förverkliga Nyfosas affärsidé och mål. Bolaget
arbetar aktivt för att vara en arbetsgivare som erbjuder
en kreativ, öppen och stimulerande arbetsmiljö med
fokus på närhet till affärsbeslut, delaktighet i affärs-
utvecklingen och personlig utveckling för alla anställda.
s. 22 s. 28 s. 30
Medarbetare från regionkontoret i Västerås.Handelsfastigheten Asetajanitie 5 i Porvoo.Kontorstfastigheten Rudan 6 i Halmstad.
11
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Mål och utdelningspolicy
Affärsmodell och strategi
Transaktioner
Fastighetsbestånd
Intjäningsförmåga
Joint venture
Förvaltning
Hyresgäster
Organisation
Finansiering
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Transaktioner är basen för att skapa tillväxt i kassaflödet och
öka avkastningen i fastighetsbeståndet. Nyfosa är rustat för
att utvärdera ett stort antal potentiella förvärv och avyttringar
parallellt, vilket möjliggör ett brett urval av transaktioner.
Genom att vara aktiva och pålitliga är bolaget en attraktiv
partner för fastighetsägare, banker, rådgivare och andra aktörer
i branschen. Bolagets bankrelationer innebär generellt goda
möjligheter till flexibel finansiering vilket är centralt för transak-
tionsverksamheten.
Transaktionsstrategi
Nyfosas transaktionsstrategi är inriktad på att genomföra
affärer som bidrar till optimerad avkastnings- och risknivå i
syfte att nå målet om tillväxt i kassaflöde. Förvärvsstrategin
är inte begränsad till en viss fastighetskategori, geografi eller
storlek på förvärv. Det befintliga fastighetsbeståndet utvärde-
ras och omstruktureras löpande för att optimera och utveckla
dess sammansättning utifrån förändringar på marknaden
avseende avkastning och risk. Rådande marknad styr transak-
tionsvolymen och kan från tid till annan innebära ett ökat fokus
på förvärv eller avyttringar när det bedöms fördelaktigt.
Fokus ligger på att identifiera affärsmöjligheter som leder
till ett diversifierat bestånd av fastigheter med god avkastning.
Mixade fastighetsbestånd med olika kategorier av fastigheter
eller geografisk spridning passar Nyfosa väl. Konkurrensen för
sådana bestånd kan vara något mindre eftersom färre bolag har
strategier som tillåter diversifierade fastighetsbestånd.
Nyfosa är aktiva på transaktionsmarknaden genom att ständigt utvärdera affärsmöjligheter. Med en marknadsnära organisation och transaktions-
vana medarbetare finns förutsättningarna som krävs för den transaktionsintensiva affärsmodellen. Målet är att stärka kassaflöden och avkastning,
oavsett marknad. Under 2024 gjordes transaktioner i Sverige, Finland och Norge för 3,1 MDSEK i form av förvärv och avyttringar.
Organisation nära marknaden
Transaktionsorganisationen har kompetensen, resurserna och
kreativiteten för att identifiera och realisera de affärsmöjlig-
heter som uppstår. Den geografiska bredden i beståndet ger
en stor kontaktyta mot fastighetsaktörer och är en nyckel i
transaktionsverksamheten. Det skapar förutsättningar för att
bedöma marknadsutvecklingen, tidigt identifiera affärsmöjlig-
heter och fatta välgrundade beslut. Många av transaktionerna
sker utanför den öppna marknaden genom direktkontakt med
säljare.
Utöver den centrala transaktionsorganisationen har Kielos
och Bratsbergs medarbetare kontaktnät och kunnande om de
respektive fastighetsmarknaderna.
Effektiv transaktionsprocess
I verksamheten följs en väl inarbetad transaktionsprocess för
att genomföra fastighetstransaktioner på ett affärsmässigt
och effektivt sätt. En betydande volym av affärsmöjligheter
utvärderas ständigt och arbetet med ett förvärv eller en avytt-
ring kan pågå i några få veckor eller upp till flera år, beroende
på komplexitet eller andra förhållanden. Inför ett potentiellt
förvärv analyseras alltid affären utifrån sina unika förutsätt-
ningar. Stor vikt läggs vid att identifiera, analysera och hantera
eventuella risker kopplade till fastigheten eller beståndet.
Transaktioner
– Aktiva på transaktionsmarknaden
Handelsfastigheten Kantokatu 2 i Nokia, förvärvad under året.
12
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Mål och utdelningspolicy
Affärsmodell och strategi
Transaktioner
Fastighetsbestånd
Intjäningsförmåga
Joint venture
Förvaltning
Hyresgäster
Organisation
Finansiering
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Efter en svag nordisk marknad för fastighetstransaktioner 2023
märktes en gradvis ökning i aktivitet under andra halvåret 2024,
drivet av stärkta kapital- och kreditmarknader och fallande
räntenivåer som förbättrade finansieringsmöjligheterna.
Utvecklingen på bolagets tre transaktionsmarknader skiljde sig
dock något under året.
1)
Transaktionsvolymen i Sverige återhämtade sig under
2024. Total transaktionsvolym för fastighetsaffärer över 40
MSEK uppgick till 140 MDSEK, motsvarande en ökning om
36 MDSEK jämfört med 2023. I Finland minskade den totala
transaktionsvolymen till totalt 2,1 MDEUR, jämfört med 2,7
MDEUR föregående år. Samtidigt uppvisade den finska trans-
aktionsmarknaden tecken på återhämtning, speciellt inom
logistik- och bostadssegmenten. Den norska fastighetsmark-
naden stärktes under 2024 med en transaktionsvolym om 86
MDNOK, jämfört med 57 MDNOK för 2023.
1)
Förvärvade fastigheter
Under året tillträddes fastigheter motsvarande en investering om
1 666 MSEK (1 002).
I februari tillträddes en fullt uthyrd industrifastighet i Tammer-
forsområdet med genomsnittlig återstående avtalslängd om 9,8
år och årligt hyresvärde om 4 MSEK. I april tillträddes ytterligare
en fullt uthyrd industrifastighet i Tammerfors med genomsnitt-
lig återstående avtalslängd om 9,5 år och årligt hyresvärde om
5 MSEK. I juni tillträddes en fullt uthyrd lagerfastighet i Värnamo
med genomsnittlig återstående avtalslängd om 9,4 år och årligt
hyresvärde om 3 MSEK.
I september förvärvades resterande 50 procent av aktierna
i Samfosa AS. Fastighetsvärdet uppgick vid årets utgång till
1 427 MSEK och bestod av nio fastigheter med ett årligt
hyresvärde om 134 MSEK och en genomsnittlig återstående
avtalslängd om 4,5 år.
Avyttrade fastigheter
Under året frånträddes fastigheter om 1 447 MSEK (1 558).
I april och i maj frånträddes totalt fem fastigheter i fyra olika
transaktioner. Fastigheterna, huvudsakligen bestående av
lokaler för handel, lager och lätt industri, är belägna i Uppsala,
Linköping, Nybro, Eskilstuna och Oskarshamn. Årligt hyres-
Transaktionsmarknaden och genomförda affärer
värde för de frånträdda fastigheterna beräknades vid frånträdet
uppgå till totalt 32 MSEK. Totalt försäljningspris uppgick till
380 MSEK efter avdrag för uppskjuten skatt och försäljnings-
omkostnader om 16 MSEK. Försäljningspriset översteg senast
redovisade värden med totalt 2 MSEK.
I juli och augusti frånträddes totalt fem fastigheter i två olika
transaktioner. Fastigheterna, huvudsakligen bestående av handel,
kontor, lager och lätt industri, är belägna i Kotka, Malmö, Sigtuna
och Sollentuna. Årligt hyresvärde för de frånträdda fastigheterna
beräknades vid frånträdet uppgå till totalt 15 MSEK. Totalt för-
säljningspris uppgick till 138 MSEK efter avdrag för uppskjuten
skatt och försäljningsomkostnader om 5 MSEK. Försäljningspriset
översteg senast redovisade värden med totalt 14 MSEK.
I november frånträddes sex kontorsfastigheter till ett för-
säljningspris om 930 MSEK efter avdrag för uppskjuten skatt
och försäljningsomkostnader om 10 MSEK. Försäljningspriset
understeg senast redovisade värden med totalt 14 MSEK.
Fastigheterna är belägna i Gävle och Luleå och det årliga
hyresvärdet uppgick till 88 MSEK.
FÖRVÄRV 2024 PER REGION OCH FASTIGHETSKATEGORI
MSEK Kontor
Logistik/
Lager Handel Industri Övrigt Total
Södra Sverige, större städer - - - 7 - 7
Sverige övrigt - 38 - - - 38
Helsingfors och universitetsstäder i Finland - 39 - 134 - 174
Grenland, Norge 994 136 248 - 70 1 447
Totalt 994 214 248 142 70 1 666
1) Marknadsuppgifter från Newsec.
AVYTTRINGAR 2024 PER REGION OCH FASTIGHETSKATEGORI
MSEK Kontor
Logistik/
Lager Handel Industri Övrigt Total
Malmö - -46 - - - -46
Mälardalen - -281 -35 - - -316
Norrlandskusten -930 - - - - -930
Stockholm - - - -17 -46 -63
Södra Sverige, större städer - - -31 - - -31
Sverige övrigt - -33 - - - -33
Finland övrigt - - -28 - - -28
Totalt -930 -360 -94 -17 -46 -1 447
13
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Mål och utdelningspolicy
Affärsmodell och strategi
Transaktioner
Fastighetsbestånd
Intjäningsförmåga
Joint venture
Förvaltning
Hyresgäster
Organisation
Finansiering
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Nyfosas verksamhet i Norge drivs
av fastighetsbolaget Bratsberg som
sedan september 2024 är ett helägt
dotterbolag. Med sina välbelägna
kontors-, handels- och lagerfastigheter
är Bratsberg en etablerad och aktiv aktör
i Grenlandsregionen söder om Oslo,
både genom förvaltning och med värde-
skapande om- och tillbyggnationer.
96 tkvm
Yta
1,4 MDSEK
Fastighetsvärde
131 MSEK
Hyresvärde
Bratsbergs fastighetsbestånd
31 december 2024
– väletablerad aktör i norsk tillväxtregion
Oslo
Bratsberg
Bratsberg
Horten
Skien
Porsgrunn
14
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Mål och utdelningspolicy
Affärsmodell och strategi
Transaktioner
Fastighetsbestånd
Intjäningsförmåga
Joint venture
Förvaltning
Hyresgäster
Organisation
Finansiering
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Bratsberg har länge varit en ledande fastig-
hetsaktör i Grenlandsregionen och äger
idag fastigheter till ett värde om 1,4 MDSEK i
regionens största städer Skien och Porsgrunn.
Bolaget grundades med en vision om att
stärka utvecklingen i regionen. Namnet har sitt
ursprung i ett av bolagets första projekt, Brats-
berg Brygge, som blivit ett välkänt landmärke.
Förädling av äldre byggnader till moderna
kommersiella lokaler är fortfarande en central
del i verksamheten.
Bygger långsiktiga relationer
Grenland är en tillväxtregion med tyngdpunkt
på såväl industri som teknologi där ett
flertal stora bolag som ABB, Sweco, Yara
och Norconsult finns etablerade. Med god
infrastruktur i form av motorväg, hamn och
järnvägsnät, är regionen attraktiv för olika
näringsverksamheter, vilket Googles nyligen
aviserade investering i ett nytt datacenter i
området är ett bevis på.
Med sin långa historia i regionen är Brats-
berg en etablerad aktör och en pålitlig partner
för näringsliv, samhällsaktörer och lokala
myndigheter.
”Vi har byggt långsiktiga relationer och har
en stark förståelse för regionens unika behov”,
berättar Simon Stordalen, VD för Bratsberg.
Goda relationer är något som genomsyrar
etableringsstrategin i stort och är en bidra-
gande faktor till att Bratsberg idag är den
största fastighetsutvecklaren i regionen.
”Våra medarbetare är lokalt förankrade
och vi har alltid en tät dialog med våra
samarbetspartners och hyresgäster. Genom
anpassningar och långa hyresavtal har hyres-
gästerna möjlighet att växa tillsammans med
oss. Här finns exempel på bolag som börjat
med lokaler om 100 kvm, för att sedan växa
och idag sitta på hyreskontrakt om över
2 tusen kvm”, fortsätter Simon Stordalen.
Klosterøya Næringspark tar form
Klosterøya är ett före detta industriområde
för pappersproduktion som under de senaste
åren utvecklats till en levande stadsdel som
erbjuder restauranger, kultur och service med
gångavstånd till Skien centrum. Området har
blivit en knutpunkt för näringslivet i regionen.
På den egna fastigheten Kunnskapsverk-
stedet, en äldre industribyggnad i Klosterøya
Næringspark, genomför Bratsberg nu en inves-
tering som avser om- och tillbyggnation av
totalt 7 tusen kvm kontorsyta, träningscenter,
skola och restauranger. Projektet innefattar
bland annat en tillbyggnad av ett våningsplan
samt en omfattande ombyggnation för att
möta dagens krav på moderna lokaler. Energi-
effektiva värme-, kyl- och ventilationssystem
kommer att installeras, och fastigheten
planeras att certifieras med BREEAM-in-Use
med minst nivå Good.
Investeringen som beräknas uppgå till 150
MSEK påbörjades i januari 2025 med planerat
slutförande under det andra kvartalet 2026.
Hyresvärdet efter investeringen beräknas
uppgå till 20 MSEK, varav 68 procent är uthyrt
i nya hyresavtal med en genomsnittlig avtals-
längd på 10,1 år.
”Det stora intresset för att hyra lokaler i
Klosterøya är en tydlig signal om att investe-
ringen är rätt, och att utvecklingen i regionen
är positiv”, kommenterar Simon Stordalen.
Projekt med hållbarhetsperspektiv
Hållbarhetsperspektivet är en naturlig
del i alla Bratsbergs projekt. I Porsgrunns
centrala delar ligger en tidigare industri- och
produktionsbyggnad som byggts om till unika
lokaler för kontor, handel och restauranger.
Porslinsfabriken, som byggnaden kallas, är
unikt belägen intill älven, vilket gör att hela
företagsparken på 22 tusen kvm kan drivas
på förnybar energi från vattnet som forsar
förbi precis utanför genom fastighetens egna
energicentral.
”Poängen är att ta miljöhänsyn och iden-
tifiera hur vi kan vara så energieffektiva som
möjligt. Här rinner älven förbi full av energi, det
måste vi utnyttja,” kommenterar Jørn Bjerke,
driftsansvarig för Porslinsfabriken.
Att ta vara på befintliga resurser är något
som länge har genomsyrat hela Bratsbergs
förvaltning och utveckling. Genom förädling av
gamla produktions- och industrianläggningar
arbetar man ständigt med återbruk. Ambi-
tionen är att kunna behålla så mycket som
möjligt av materialen i byggnaden, exempelvis
fönster, väggar och betong. Samtidigt uppda-
teras byggnaden med moderna planlösningar
och effektiva energilösningar, där miljömäs-
siga val ständigt finns i åtanke.
Skiss över projektet Klosterøya Næringspark i Skien.
Kontors- och handelsfastigheten Bratsberg Brygge i Porsgrunn.
15
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Mål och utdelningspolicy
Affärsmodell och strategi
Transaktioner
Fastighetsbestånd
Intjäningsförmåga
Joint venture
Förvaltning
Hyresgäster
Organisation
Finansiering
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Fastighetsbestånd
– Prioritera kommersiella fastigheter i tillväxtregioner
Det finns ingen begränsning i Nyfosas
investeringsstrategi men en uttalad prioritet
är kommersiella fastigheter i tillväxtregioner
i Sverige och Finland. Där kan bolaget dra
nytta av gynnsamma trender såsom tillväxt
i befolkningsmängd och utvecklingen av det
lokala näringslivet.
Nyfosa har ett diversifierat fastighetsbestånd som en följd av
bolagets fokus på kassaflöde snarare än en specifik fastighets-
kategori, storlek eller region. Idag äger och förvaltar Nyfosa
fastigheter på tre nordiska marknader; Sverige, Finland och Norge.
Fastigheter utanför storstädernas cityområden har relativt
låga hyresnivåer och jämn efterfrågan. Med ett fastighetsbestånd
som innefattar kontor, lager/logistik och industri samt handels-
fastigheter med inriktning på lågpris- och externhandel har
Nyfosa en god diversifiering även vad gäller fastighetskategorier.
Vid årets slut bestod fastighetsbetsbeståndet av 494
fastigheter (497) med ett fastighetsvärde om 39 370 MSEK
(39 278), ett årligt hyresvärde om 3 963 MSEK (3 897) och en
uthyrningsbar yta om 2 933 tusen kvm (2 930). Information om
årets värdeutveckling återfinns i not 11.
Joint venture
Utöver det helägda fastighetsbeståndet äger Nyfosa 50
procent av fastighetsbolaget Söderport i Sverige, där Nyfosas
andel av fastighetsvärdet uppgår till sammanlagt 7 344 MSEK
(7 209). Söderports fastigheter ingår inte i sammanställningar
och diagram avseende Nyfosas helägda fastighetsbestånd,
utan presenteras separat på sidan 21.
39 370
MSEK
FASTIGHETSVÄRDE PER REGION
SverigeKieloBratsberg
16% Mälardalen
11% Norrlandskusten
13% Södra Sverige,
större städer
11% Stockholm
9% Karlstad
7% Malmö
8% Sverige övrigt
17% Helsingfors och
universitetsstäder
i Finland
4% Finland övrigt
4% Grenland, Norge
39 370
MSEK
FASTIGHETSVÄRDE PER KATEGORI
49% Kontor
15% Logistik/Lager
14% Handel
9% Industri
13% Övrigt
Regionkontor
Bratsberg
1,4
MDSEK
Sverige
29,6
MDSEK
Kielo
8,3
MDSEK
Söderport
Nyfosas andel
7,3
MDSEK
Kielo är Nyfosas
verksamhet i
Finland.
Bratsberg är Nyfosas
verksamhet i Norge.
FASTIGHETSBESTÅND OCH REGIONKONTOR
31 december 2024
Antal fastigheter
494 ST
Uthyrningsbar yta
2 933 TKVM
Fastighetsvärde per kvm
13 421 SEK
Hyresvärde per kvm
1 351 SEK
Ekonomisk uthyrningsgrad
90,5 %
16
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Mål och utdelningspolicy
Affärsmodell och strategi
Transaktioner
Fastighetsbestånd
Intjäningsförmåga
Joint venture
Förvaltning
Hyresgäster
Organisation
Finansiering
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Fastighetsbeståndet i Sverige
Fastigheterna i Nyfosas svenska bestånd utgjorde på balansdagen 75 procent (79) av det
totala fastighetsvärdet och 71 procent (75) av hyresvärdet. Fastighetsbeståndet bestod av 389
fastigheter (404) med ett redovisat värde om 29 643 MSEK (31 192), ett hyresvärde om 2 829
MSEK (2 937) samt en uthyrningsbar yta om 2 299 tusen kvm (2 398).
Fastighetskategorier i Sverige
Kontorsfastigheterna i Sverige är av god kvalitet och främst centralt belägna i regionsstäder,
däribland Karlstad, Malmö, Västerås och Örebro.
Logistik- och lagerfastigheterna är till stor del belägna i lager- och industriområden i eller
nära regionsstäder, såsom Borås, Karlstad, Malmö, Växjö och Örebro.
Handelsfastigheterna är primärt belägna i väletablerade externhandelsplatser. Hyresgäs-
terna utgörs till största delen av etablerade kedjor, bland annat inom livsmedel, bygghandel
och lågprishandel. Dessa handelsplatser ligger främst i Borås, Luleå, Stockholm och Västerås.
Industrifastigheterna, med inriktning på lätt industri, är belägna i industriområden nära
orter såsom Värnamo och Växjö.
I segmentet Sverige finns även ett mindre antal fastigheter med hotellverksamhet, skolor,
restauranger och vård. Dessa fastigheter är belägna i kommuner och regioner med befolk-
ningstillväxt, såsom Malmö, Stockholm och Örebro.
29 643
MSEK
FASTIGHETSVÄRDE PER KATEGORI NYCKELTAL
49% Kontor
19% Logistik/Lager
13% Handel
5% Industri
14% Övrigt
Fastighetsvärde per kvm
12 896 SEK
Andel av totalt fastighetsvärde
75 %
1 jan 2025 1 jan 2024
Antal fastigheter 389 404
Fastighetsvärde, MSEK 29 643 31 192
Uthyrningsbar yta, tkvm 2 299 2 398
Hyresvärde, MSEK 2 829 2 937
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91,4 92,2
Återstående avtalslängd, år 3,5 3,7
Medarbetare 66 66
Till vänster: kontorsfastigheten Södra Kasern 2 i Kristianstad. Till höger: handelsfastigheten Gördelmakaren 5 i Norrtälje.
Nedre: lagerfastigheten Högom 3:106 i Sundsvall.
17
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Mål och utdelningspolicy
Affärsmodell och strategi
Transaktioner
Fastighetsbestånd
Intjäningsförmåga
Joint venture
Förvaltning
Hyresgäster
Organisation
Finansiering
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Fastighetsbeståndet i Finland, Kielo
I februari 2025 förvärvades minoritetsandelen i dotterbolaget Kielo, motsvarande 1,04 procent
av aktierna. I förvärvet följde en organisation med 14 medarbetare med till Kielo och komplette-
rar den befintliga organisationen om 15 medarbetare.
Fastigheterna i Kielo utgjorde på balansdagen 21 procent (21) av Nyfosas totala fastig-
hetsvärde och 25 procent (25) av hyresvärdet. Nyfosas verksamhet i Finland bedrivs av
dotterbolaget Kielo, vars fastighetsbestånd på balansdagen bestod av 96 fastigheter (93)
med ett redovisat värde om 8 300 MSEK (8 087), ett hyresvärde om 1 003 MSEK (960) samt en
uthyrningsbar yta om 538 tusen kvm (532).
Fastighetskategorier i Kielos bestånd
Kontorsfastigheterna i Finland är av hög kvalitet och merparten är centralt belägna i universi-
tetsstäder i södra Finland, såsom Jyväskylä och Tammerfors. Handelsfastigheterna är primärt
belägna i väletablerade externhandelsplatser i Helsingfors, Tammerfors och Uleåborg.
Hyresgästerna utgörs till största delen av etablerade kedjor, bland annat inom livsmedel
och lågprishandel.
Industrifastigheterna med inriktning på lätt industri är belägna i industriområden i närhet till
städer som Kuopio, Tammerfors och Uleåborg.
Kielo äger även ett mindre antal fastigheter med skolor och vård. Fastigheterna är belägna i
regioner med befolkningstillväxt, såsom Jyväskylä.
8 300
MSEK
FASTIGHETSVÄRDE PER KATEGORI NYCKELTAL
47% Kontor
2% Logistik/Lager
16% Handel
23% Industri
12% Övrigt
Fastighetsvärde per kvm
15 413 SEK
Andel av totalt fastighetsvärde
21 %
1 jan 2025 1 jan 2024
Antal fastigheter 96 93
Fastighetsvärde, MSEK 8 300 8 087
Uthyrningsbar yta, tkvm 538 532
Hyresvärde, MSEK 1 003 960
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 87,6 89,4
Återstående avtalslängd, år 3,1 3,2
Medarbetare 15 16
Till vänster: handelsfastigheten Kävelykatu 37 i Jyväskylä. Till höger: handelsfastigheten Alikeravantie 30 i Kerava.
Nedre: lagerfastigheten Kantokatu 2 i Nokia.
18
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Mål och utdelningspolicy
Affärsmodell och strategi
Transaktioner
Fastighetsbestånd
Intjäningsförmåga
Joint venture
Förvaltning
Hyresgäster
Organisation
Finansiering
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Fastighetsbeståndet i Norge, Bratsberg
I september 2024 förvärvades resterande 50 procent av aktierna i Samfosa AS, som därefter
utgör ett helägt dotterbolag samt ett segment under namnet Bratsberg. Fastigheterna i
Bratsberg utgjorde på balansdagen 4 procent av Nyfosas totala fastighetsvärde och 3 procent
av hyresvärdet. Fastighetsbeståndet bestod av nio fastigheter med ett redovisat värde om
1 427 MSEK, ett hyresvärde om 131 MSEK samt en uthyrningsbar yta om 96 tusen kvm.
Fastighetskategorier i Bratsbergs bestånd
Kontorsfastigheterna är av hög kvalitet och majoriteten är centralt belägna i Porsgrunn och
Skien i Grenlandsregionen söder om Oslo.
Handelsfastigheterna är främst belägna centralt i Skien. Hyresgästerna utgörs till största
delen av etablerade kedjor, bland annat inom livsmedel och lågprishandel.
Fastigheterna med lokaler för logistik/lager och lätt industri är belägna i industriområden i
närhet till Skien och Porsgrunn.
1 427
MSEK
FASTIGHETSVÄRDE PER KATEGORI NYCKELTAL
68% Kontor
9% Logistik/Lager
18% Handel
0% Industri
5% Övrigt
Fastighetsvärde per kvm
14 806 SEK
Andel av totalt fastighetsvärde
4 %
1 jan 2025
Antal fastigheter 9
Fastighetsvärde, MSEK 1 427
Uthyrningsbar yta, tkvm 96
Hyresvärde, MSEK 131
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,5
Återstående avtalslängd, år 4,7
Medarbetare 13
Till vänster: kontorsfastigheten Langmyra i Horten. Till höger: kontors- och handelsfastigheten Bratsberg Brygge i Porsgrunn.
Nedre: logistik- och lagerfastigheten Herøya Grenland Logistikpark i Porsgrunn.
19
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Mål och utdelningspolicy
Affärsmodell och strategi
Transaktioner
Fastighetsbestånd
Intjäningsförmåga
Joint venture
Förvaltning
Hyresgäster
Organisation
Finansiering
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Intjäningsförmåga
Underlag till intjäningsförmågan
• Fastigheter som ägdes på balansdagen är beaktade, avtalade till-
och frånträden därefter är ej beaktade.
• Hyresvärdet baseras på avtalade hyresintäkter på årsbasis utifrån
gällande hyresavtal den 1 januari 2025 respektive 1 januari 2024.
• I vakansvärdet ingår hyresrabatter enligt gällande hyresavtal med 24
MSEK (17).
• Övriga fastighetsintäkter avser främst servicetjänster i Kielobestån-
det samt parkeringsintäkter i det svenska beståndet som hanteras
separat från hyresavtalen och baseras på utfall de senaste 12
månaderna, justerat för innehavstid.
• Kostnader för drift, underhåll och fastighetsskatt baseras på utfall
de senaste 12 månaderna, justerat för innehavstid.
• Kostnader för central- och fastighetsadministration baseras på
utfall de senaste 12 månaderna.
• Övriga rörelseintäkter och -kostnader i resultaträkningen beaktas
inte i intjäningsförmågan.
• Andel i joint ventures förvaltningsresultat beräknas enligt samma
metodik som för Nyfosa.
• I intjäningsförmågan ingår inga finansiella intäkter.
• Finansiella kostnader har beräknats utifrån balansdagens genom-
snittliga ränta om 5,0 procent (5,2), med tillägg för periodiserade
uppläggningskostnader. I posten ingår även tomträttsavgälder om
19 MSEK (18).
• Ränta på hybridobligationer har beräknats utifrån balansdagens
ränta om 7,8 procent (8,8).
• Vid omräkning av den utländska verksamheten har balansdagens
växelkurs om 11,49 EUR/SEK respektive 0,97 NOK/SEK använts. För
intjäningsförmågan per 1 januari 2024 har växelkurs 11,10 EUR/SEK
respektive 0,99 NOK/SEK använts.
• Antal aktier på balansdagen uppgick till 208 096 793 (191 022 813).
1 jan
MSEK 2025 2024
Hyresvärde 3 963 3 897
Vakansvärde -401 -347
Hyresintäkter 3 562 3 550
Övriga fastighetsintäkter 48 25
Totala intäkter 3 610 3 575
Fastighetskostnader -993 -976
Fastighetsadministration -132 -133
Driftnetto 2 484 2 466
Centraladministration -188 -186
Andel i joint ventures förvaltningsresultat 246 252
Finansiella kostnader -1 211 -1 267
Förvaltningsresultat 1 331 1 265
Ränta på hybridobligationer -48 -66
Intjäningsförmåga 1 284 1 199
Intjäningsförmåga per aktie, SEK 6,17 6,27
Intjäningsförmåga presenteras på tolvmånaders basis och är
endast att betrakta som en hypotetisk ögonblicksbild. Den
presenteras enbart för illustrationsändamål. Syftet är att
presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighets-
bestånd, lånekostnader, kapitalstruktur och organisation vid
en bestämd tidpunkt. Intjäningsförmågan innehåller ingen
bedömning av kommande period vad gäller utveckling av hyror,
vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar
eller andra resultatpåverkande faktorer. Intjäningsförmåga ska
läsas tillsammans med övrig information i delårsrapporten.
NYCKELTAL INTJÄNINGSFÖRMÅGA
31 dec
2024 2023
Fastighetsvärde på balansdagen, MSEK 39 370 39 278
Uthyrningsbar yta, tkvm 2 933 2 930
Antal fastigheter på balansdagen 494 497
1 jan
2025 2024
Hyresvärde, MSEK 3 963 3 897
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90,5 91,5
Hyresavtalens återstående löptid, år 3,4 3,6
Överskottsgrad, % 68,8 69,0
Framåtriktad direktavkastning, % 6,3 6,2
Jan–dec
Förändring hyresintäkter, MSEK 2024 2023
Ingående årsvärde 3 550 3 459
Förvärvat/avyttrat årsvärde 15 -78
Förändringar i befintligt fastighetsbestånd -33 172
Omräkningseffekt valuta 29 -2
Utgående årsvärde 3 562 3 550
Jan–dec
Förändring vakansvärde, MSEK 2024 2023
Ingående årsvärde 347 280
Förvärvat/avyttrat årsvärde -2 -7
Förändringar i befintligt fastighetsbestånd 52 74
Omräkningseffekt valuta 4 0
Utgående årsvärde 401 347
INTJÄNINGSFÖRMÅGA PER AKTIE, 1 jan
2020
5,90
7,42
8,59
8,26
6,27
6,17
2021 2022 2023 2024 2025
SEK
20
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Mål och utdelningspolicy
Affärsmodell och strategi
Transaktioner
Fastighetsbestånd
Intjäningsförmåga
Joint venture
Förvaltning
Hyresgäster
Organisation
Finansiering
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
NYCKELTAL, SÖDERPORT
Jan–dec
MSEK 2024 2023
Hyresintäkter 1 096 1 025
Förvaltningsresultat 469 449
Värdeförändringar 107 -305
Årets resultat 448 48
– varav Nyfosas andel 224 24
31 dec
MSEK 2024 2023
Förvaltningsfastigheter 14 688 14 418
Derivat, netto -54 -72
Likvida medel 263 223
Eget kapital hänförligt till moderbolagets
ägare
5 203 5 455
– varav Nyfosas andel 2 602 2 728
Räntebärande skulder 7 709 7 354
Uppskjuten skatteskuld, netto 1 537 1 473
REDOVISAT VÄRDE PÅ ANDELAR I SÖDERPORT
31 dec
MSEK 2024 2023
Årets ingång 2 728 2 881
Erhållen utdelning -350 -180
Andel i joint ventures resultat 224 24
Justering av föregående års resultatandel - 3
Årets utgång 2 602 2 728
SÖDERPORT – NYCKELTAL PER REGION
MSEK
Yta,
tkvm Värde
Värde, SEK/
kvm Hyresvärde
Hyresvärde,
SEK/kvm
Hyres-
intäkter
Ekonomisk
uthyrningsgrad, %
Avtals-
längd, år
Stockholm 511 11 128 21 797 876 1 716 820 95,3 4,2
Göteborg 201 3 194 15 855 272 1 350 260 96,4 3,9
Övrigt 66 366 5 552 34 509 34 100,0 3,7
Total/Genomsnitt 778 14 688 18 881 1 182 1 519 1 114 95,7 4,1
Joint venture – Söderport
Förutom det helägda beståndet äger Nyfosa 50 procent av
Söderport Property Investment AB. Innehavet klassificeras
som andelar i joint venture och Nyfosas andel av bolagets
resultat redovisas inom resultat efter finansiella intäkter och
kostnader. Av Nyfosas långsiktiga substansvärde utgjorde
andelen 16,39 SEK per aktie (18,87) på balansdagen.
Söderport
Söderport är ett svenskt fastighetsbolag, som ägs tillsammans
med Sagax.
Fastighetsbeståndet består främst av industri-, lager- och
kontorsfastigheter vilket i allt väsentligt utgör ett komplement
till Nyfosas helägda fastighetsbestånd. Fastighetsbeståndet
har sin tyngdpunkt i Stockholms- och Göteborgsområdena.
Söderport har två anställda och upphandlar därutöver fastig-
hetsförvaltning och ekonomisk förvaltning från Sagax. En
mindre del av fastighetsförvaltningen upphandlas från Nyfosa.
Andelarna i Söderport hade på balansdagen ett redovisat
värde på 2 602 MSEK (2 728).
Samfosa
I september 2024 förvärvades resterande 50 procent av akti-
erna i Nyfosas norska joint venture, Samfosa AS, som därefter
utgör ett helägt dotterbolag samt ett segment under namnet
Bratsberg.
REDOVISAT VÄRDE PÅ ANDELAR I SAMFOSA
Samfosa
31 dec, MSEK 2024 2023
Årets ingång 94 137
Andel i joint ventures resultat -14 -35
Omräkningseffekt 9 -8
Omklassificering till dotterföretag -90 -
Årets utgång 0 94
21
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Mål och utdelningspolicy
Affärsmodell och strategi
Transaktioner
Fastighetsbestånd
Intjäningsförmåga
Joint venture
Förvaltning
Hyresgäster
Organisation
Finansiering
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Förvaltningen bedrivs i samarbete mellan Nyfosas lokala
organisation och de centrala funktionerna samt i dialog med
hyresgäster, samhället och övriga intressenter. Förvaltningens
fokus är nöjda hyresgäster, att skapa resurseffektiva byggnader
samt att göra medvetna val i byggnaderna.
Teknisk förvaltning
Nyfosa arbetar aktivt med att integrera flera hållbara lösningar
i och kring byggnaderna med utgångspunkt i hållbarhetsmålen.
Dessa åtgärder optimerar byggnadernas energianvändning
samt förbättrar successivt standarden på byggnaderna och
dess omgivning.
Det kan ske genom investeringar i digitala styrsystem som
ger möjlighet till uppföljning av värme, kyla och ventilation.
Genom installation av nya tekniska lösningar samt aktiv styrning
av befintliga installationer minskar energianvändningen, vilket
leder till lägre driftskostnader samt mindre klimatpåverkan.
Vidare kan installation av solcellsanläggningar och bergvärme
bidra till mer effektiv och hållbar drift.
Värdeskapande investeringar
Fastighetsbeståndet erbjuder många olika utvecklingsmöjlig-
heter som löpande utvärderas, från mindre investeringar till
utveckling av detaljplaner. Vanligtvis handlar det om att skapa
mer moderna och funktionella ytor i samband med inflyttning
eller att anpassa lokalerna till hyresgästernas behov. En inves-
tering leder ofta till ett hyresavtal med en längre avtalslängd
och högre hyresnivå.
Varje byggnad analyseras för att identifiera hur den kan
utvecklas genom om- och tillbyggnation eller förändring
av användningsområde. Den transaktionsinriktade affärs-
modellen påverkar inte investeringsbeslut i förvaltningen av
Nyfosas förvaltning skapar värde genom att utveckla och förädla fastighetsbeståndet, i stort och smått. Utgångspunkten är att optimera varje
fastighet, möta hyresgästernas behov och minska klimatpåverkan från verksamheten.
beståndet. Alla förvaltningsbeslut tas utifrån ett långsiktigt
perspektiv, oaktat att fastigheten kan komma att avyttras. I
samband med investeringar utvärderas materialval och möj-
lighet till återbruk av det material som inte längre efterfrågas i
lokalerna, såsom inredning och byggmaterial.
Pågående investeringar
I det befintliga beståndet gjordes investeringar om 543 MSEK
(762). En stor del av investeringarna avsåg hyresgästanpassningar.
I Klosterøya Næringspark i Skien genomförs en investering
om 150 MSEK som avser om- och tillbyggnation av totalt 7
tusen kvm. Det beräknade hyresvärdet efter investeringen
uppgår till 20 MSEK, varav 68 procent är uthyrt. De nya hyresav-
talen har en genomsnittlig avtalslängd om 10,1 år.
Förvaltning
– Med hållbarhet addera värde till beståndet
I Rydaslätt 1 i Borås genomförs en investering om 94 MSEK
avseende hyresgästanpassning av lokaler för vilka ett 12-årigt
hyresavtal med en total årlig hyresintäkt om 20 MSEK har
tecknats.
I Kauppakaari i Kerava genomförs en investering på 88
MSEK som avser en totalrenovering av den vakanta fastigheten.
Hyresavtal omfattande 54 procent av den uthyrningsbara ytan
är tecknade med en total årlig hyresintäkt om 7 MSEK och en
genomsnittlig avtalslängd om 8,9 år. Fler hyresavtal avses
tecknas successivt utifrån investeringens genomförande.
I Barkassen 9 i Karlstad pågår ett större projekt avseende
ombyggnation och anpassning till en ny vårdcentral. Projektet
inkluderar initialtiv för återbruk av material. Ett 15-årigt hyres-
avtal har tecknats med beräknad inflyttning sommaren 2025.
STÖRRE PÅGÅENDE INVESTERINGAR
Segment Kommun Fastighet Typ av lokal
Yta,
tkvm
Förändrad
hyresintäkt,
MSEK
Beräknad
investering,
MSEK
Nedlagt
totalt,
MSEK
Beräknad
färdigställd,
år
Bratsberg Skien Klosterøya Næringspark Kontor 7 14 150 3 Q2 2026
Sverige Borås Rydaslätt 1 Logistik/Lager 14 13 94 17 Q4 2025
Kielo Kerava Kauppakaari Handel/Vårdlokal 4 7 88 46 Q3 2025
Sverige Karlstad Barkassen 9 Vårdlokal 2 6 34 17 Q4 2025
Sverige Kungälv Försäljaren 9 Lager 3 2 34 26 Q1 2025
Sverige Karlstad Skepparen 15 Övrigt 20 - 12 12 Q1 2025
Sverige Västerås Energin 7 Logistik/Lager 1 2 8 3 Q4 2025
22
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Mål och utdelningspolicy
Affärsmodell och strategi
Transaktioner
Fastighetsbestånd
Intjäningsförmåga
Joint venture
Förvaltning
Hyresgäster
Organisation
Finansiering
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
I Försäljaren 9 i Kungälv pågår ett större projekt avseende
anpassning till textiltvätteri för en ny hyresgäst. Även detta
projekt inkluderar återbruk av material.
I Skepparen 15 i Karlstad pågår ett energieffektiviserings-
projekt, där beräknad årlig kostnadsbesparing uppgår till
1MSEK.
I Energin 7 i Västerås pågår en renovering och anpassning
av ytor för vilka ett 6-årigt hyresavtal har tecknats.
Färdigställda projekt
Under året färdigställdes en anpassning av ytor i Holmö gadd
3 i Malmö. Investeringen uppgick till 23 MSEK och ett 7-årigt
hyresavtal har tecknats med en årlig hyresintäkt om 10 MSEK.
I Plogen 4 i Luleå färdigställdes en större om- och tillbygg-
nation med anpassning åt en befintlig hyresgäst. Investeringen
uppgick till 24 MSEK och ett hyresavtal har tecknats med en
årlig hyresintäkt om 3 MSEK.
En renovering och anpassning av en butik i Hyvinge färdig-
ställdes. Investeringen uppgick till 25 MSEK och ett 10-årigt
hyresavtal har tecknats med årlig hyresintäkt om 5 MSEK.
I Laserkatu 6 i Villmanstrand färdigställdes en hyresgäst-
anpassning avseende skolverksamhet. Investeringen uppgick
till 11 MSEK. Årlig hyresintäkt uppgår till 10 MSEK i ett 2-årigt
hyresavtal.
I Ohjelmakaari 2 och 10 i Jyväskylä färdigställdes en
hyresgästanpassning avseende kontor. Investeringen uppgick
till 9 MSEK och ett 5-årigt hyresavtal har tecknats med årlig
hyresintäkt om 6 MSEK.
FÖRNYBAR ENERGI I KIELO
OCH ÖKAD ANDEL I NYFOSA
SVERIGE
Under året upphandlades förnybar fjärrvärme
för hela Kielos fastighetsbestånd, vilket
förväntas ge ett stort genomslag på det
finska beståndets koldioxidutsläpp, med
en beräknad minskning om 55 procent från
dagens nivå.
Inom det svenska fastighetsbeståndet ökade
andelen upphandlad förnybar fjärrvärme.
Av den totala energin som köptes in i Nyfosa
Sverige och Kielo under 2024 kom 68 procent
från förnybara energikällor.
Den förnybara fjärrvärmen är deklarerad
med EPD, som beskriver miljöeffekten av
värmeproduktion genom hela livscykeln, eller
märkt med Bra Miljöval enligt Naturskydds-
föreningens miljökrav.
ÄNGSYTOR FRÄMJAR BIOLOGISK
MÅNGFALD
Under året anlades ängsmark vid ett antal av bolagets fastig-
heter, i syfte att främja den biologiska mångfalden. Genom
ängsytorna skapas en naturlig flora där redan etablerade arter
kan fortsätta leva och utvecklas i sin naturliga miljö. Anlägg-
ningen av ängsmarksytor innebär till exempel att gräs inte klipps
regelbundet som tidigare utan att växtligheten på ytan i stället
slås en gång per säsong.
Vid fastigheten Regnvinden 14 i Karlstad, belägen intill Vänern,
har flera ängsmarker anlagts, något som man hoppas ska ge ett
positivt avtryck på områdets flora och fauna.
Arbetet med att identifiera och anlägga fler lämpliga ytor
kommer fortsättningsvis att ingå i förvaltningens löpande rutin
när nya fastigheter förvärvas eller när befintliga fastigheter
inom beståndet ses över till följd av ombyggnation eller andra
anpassningar.
23
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Mål och utdelningspolicy
Affärsmodell och strategi
Transaktioner
Fastighetsbestånd
Intjäningsförmåga
Joint venture
Förvaltning
Hyresgäster
Organisation
Finansiering
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Miljöcertifiering
Fastigheter motsvarande 39 procent av det totala fastighets-
beståndet hade på balansdagen en miljöcertifiering,
motsvarande 15 515 MSEK. De miljöcertifieringar som Nyfosa
använder är främst BREEAM In-Use, LEED samt Miljöbygg-
nad. Syftet med miljöcertifieringar har varit att skapa en
konkurrensfördel i framtida uthyrningsverksamhet samt att
bibehålla Nyfosas kreditvärdighet. Intressenternas ökade
fokus på energiprestanda resulterade i att målet från och med
2025 utgår och miljöcertifieringar framgent upprätthålls i de
byggnader där intressenter såsom kreditgivare och hyresgäster
specifikt önskar det.
Förbrukningseffektiviseringar
Sedan 2020 har förvaltningen i Sverige arbetat mot målet att
minska energianvändningen med 10 procent fram till 2025.
Utfallet i Sverige uppgick till 107,1 kWh/kvm, vilket är en
minskning med 9 procent jämfört med startvärdet. Förvalt-
ningen i Kielo har arbetat med att nå målet om en minskad
energianvändning sedan 2023. Utfallet i Finland uppgick till
172,0 kWh/kvm, vilket är en minskning med 4 procent jämfört
med Kielos startvärde. För den norska verksamheten Bratsberg
utgör utfallet år 2024 om 71,5 kWh/kvm startvärde. Den
redovisade energianvändningen i Bratsberg är markant lägre
än i Nyfosa Sverige och Kielo. Det beror på att en stor andel av
hyresgästerna har egna elabonnemang där värme ingår, vilket
gör att Nyfosas rådighet över energianvändningen är begränsad
till fastighetsinstallationer och värme till ventilationssystem.
Utöver investeringar i tekniska installationer i syfte att
minska energianvändningen biläggs vid vissa uthyrningar i
Nyfosa Sverige en grön bilaga till hyresavtalen. Bilagorna syftar
till att identifiera och följa upp initiativ för att minska förbruk-
ningen av energi i lokalerna, såsom effektivare uppvärmning/
kyla, belysning och vattenanvändning. Totalt hade Nyfosa 226
gröna bilagor (226) per 1 januari 2025, med ett totalt hyresvärde
om 410 MSEK (417), motsvarande 14 procent (14) av Nyfosa
Sveriges hyresvärde.
Hållbarhetsmål och utfall
Mål miljöcertifiering Utfall 2024
År 2025 ska fastigheter motsvarande 50 procent av fastighetsvärdet ha en
miljöcertifiering och 100 procent år 2030.
96 fastigheter med ett värde om 15,5 MDSEK har en miljöcertifiering,
motsvarande 39 procent av det totala fastighetsvärdet.
Mål förbrukningseffektivisering Utfall 2024
År 2025 ska energiförbrukningen per kvm ha minskat med 10 procent
jämfört med 2020.
Utfallet i Nyfosa Sverige uppgick till 107,1 kWh/kvm, vilket är en minskning
med 9 procent jämfört med startvärdet år 2020. Utfallet i Kielo uppgick till
172,0 kWh/kvm, vilket är en minskning med 4 procent jämfört med start-
värdet år 2023 på 180 kWh/kvm. För Bratsberg utgör utfallet år 2024 om 71,5
kWh/kvm startvärde.
Mål koldioxidutsläpp Utfall 2024
Nyfosa ska verka för att minimera verksamhetens koldioxidutsläpp.
Under 2025 ska en scope 3-screening genomföras i syfte att fastställa
ett basår för koldioxidutsläpp.
Koldioxidutsläppet under 2024 i Nyfosa Sverige och Kielo uppgick till
9799 ton CO2, vilket motsvarar en minskning med 9 procent jämför med
år 2023. Bratsbergs koldioxidutsläpp redovisas från och med 2025.
Basår för koldioxidutsläpp enligt scope 3 redovisas från och med 2025.
Mål energiprestanda
Under 2025 ska en handlingsplan tas fram för att förbättra energiprestan-
dan, enligt energideklaration, i fastighetsbeståndet.
Handlingsplanen redovisas från och med 2025.
Sedan 2020 har bolaget arbetat mot två externa
håll barhetsmål; miljöcertifieringar och förbruknings-
effektiviseringar. Därtill har bolaget verkat för att minimera
koldioxidutsläpp från verksamheten. Målen och strävan
syftar till att skapa ett fokuserat arbete mot ett minskat
klimatavtryck samt att vägleda intressenter i bolagets
viktigaste fokusområden. För 2025 har styrelsen reviderat
målen, vilket innebar att målet om miljöcertifiering av
byggnader ersattes av ett fokuserat arbete att ta fram
en handlingsplan för att förbättra energiprestandan i
beståndet. Därutöver utvecklades strävan om att minimera
verksamhetens koldioxidutsläpp till att under 2025 genom-
föra en scope 3-screening i syfte att fastställa ett basår
för koldioxidutsläpp. Energieffektiviseringsmålet kvarstår
oförändrat. Utfallet från de nya målen redovisas från och
med 2025.
24
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Mål och utdelningspolicy
Affärsmodell och strategi
Transaktioner
Fastighetsbestånd
Intjäningsförmåga
Joint venture
Förvaltning
Hyresgäster
Organisation
Finansiering
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Koldioxidutsläpp
Koldioxidutsläppet under 2024 i Nyfosa Sverige och Kielo
uppgick till 9 799 (10 813) ton CO2. Utsläppsintensiteten för
året uppgick till 3,46 kg/kvm (3,71). Bratsbergs koldioxidutsläpp
redovisas från och med 2025.
Under året upphandlades förnybar fjärrvärme för hela
Kielos fastighetsbestånd, vilket förväntas ge ett stort genom-
slag på det finska beståndets koldioxidutsläpp, med en
beräknad minskning om 55 procent från dagens nivå.
Inom det svenska fastighetsbeståndet ökade andelen
upphandlad förnybar fjärrvärme. Av den totala energi som
köptes in i Nyfosa Sverige och Kielo under 2024 kom 68 procent
från förnybara energikällor.
Den förnybara fjärrvärmen är deklarerad med EPD,
som beskriver miljöeffekten av värmeproduktion genom
hela livscykeln, eller märkt med Bra Miljöval enligt Natur-
skyddsföreningens miljökrav. Syftet med valet är att minska
koldioxidavtrycket samt att ge leverantörerna incitament att
fortsätta utveckla sina miljö vänliga produkter.
Utöver förnybar energi hade bolaget vid årets utgång
solcellsanläggningar med en total installerad effekt om 4 MW.
Energiprestanda
En byggnads energiklass sammanfattas i en energideklaration
som anger hur energieffektiv byggnaden är. Det finns sju energi-
klasser från A till G, där A betecknar den mest energieffektiva.
Vissa byggnader är undantagna kravet på energideklaration
och utgjorde 3 procent av fastighetsbeståndet i Nyfosa Sverige
och Kielo, främst gällande byggnader för industri- och verk-
stadsverksamhet.
I beståndet i Sverige hade på balansdagen 69 fastigheter
energiklass A eller tillhörde de topp 15 procent mest energi-
effektiva byggnaderna av det nationella beståndet. I Kielos
bestånd hade tre fastigheter energiklass A. Tillsammans utgör
dessa fastigheter 19 procent av det totala fastighetsvärdet som
har krav på energideklaration. Redovisning av energiprestanda
sker från och med 2023.
Sverige
1)
Kielo
1)
Nyfosa
2)
ENERGIANVÄNDNING, GWh 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2022 2021 2020
El 80 82 35 34 115 117 118 52 48
Fjärrvärme 113 127 50 56 163 182 158 81 82
Fjärrkyla 5 5 - - 5 5 6 3,3 3
Gas - - - - - - - - -
Total energianvändning, GWh 198 214 85 90 283 304 281 137 133
Energianvändning per kvm, kWh 107,1 107,6 172,0 180,0 121,0 122,8 110,9 115,5 117,6
Solceller, installerad effekt på balansdagen, MW 4 2 0 - 4 3 2 2 ET.
Sverige Kielo Nyfosa
2)
KOLDIOXIDUTSLÄPP, ton CO
2
2024 2023 2024 2023 2024 2023 2022 2021 2020
Scope 1
Persontransporter 19 40 - - 19 40 43 29 112
Fossila bränslen 0 75 362 320 362 395 258 0 5
Köldmedia 172 169 224 241 396 410 221 118 -
Summa 191 284 586 561 777 845 522 118 117
Scope 2
Värme 5 875 4 160 267 4 503 6 142 8 663 7 912 6 573 4 700
Kyla 100 108 - - 100 108 1 165 161 50
El - - - - - - - 1 596 -
Summa 5 975 4 268 267 4 503 6 242 8 771 9 077 8 330 4 750
Scope 3
El 650 649 381 540 1 031 1 189 4 004 712 538
Tjänsteresor 6 8 - - 6 8 5 3 3
Värme - - 1 743 - 1 743 - - - -
Summa 656 657 2 124 540 2 780 1 197 4 009 715 541
Totalt 6 822 5 209 2 977 5 604 9 799 10 813 13 608 9 163 5 408
Sverige Kielo Nyfosa
1)
ENERGIPRESTANDA, 31 dec 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2022 2021 2020
Energiklass A eller topp 15 % mest energieffektiva
byggnaderna av det nationella beståndet, MSEK
6 909 6 824 250 198 7 159 7 021 ET. ET. ET.
Andel av totalt fastighetsvärde med krav på
energideklaration, %
24 23 3 3 19 18 ET. ET. ET.
1) Minskningen räknas på jämförbart fastighetsbestånd, vilket är fastigheter som respektive segment förvaltat under de senaste 12 månaderna.
2) Energi- och vattenanvändning, energiprestanda samt koldioxidutsläpp i Bratsberg beaktas i nyckeltal från och med 1 januari 2025.
Källa energiförbrukning: Mestro
25
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Mål och utdelningspolicy
Affärsmodell och strategi
Transaktioner
Fastighetsbestånd
Intjäningsförmåga
Joint venture
Förvaltning
Hyresgäster
Organisation
Finansiering
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Sverige Kielo Nyfosa
1)
VATTENANVÄNDNING, m
3
/kvm 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2022 2021 2020
Vattenanvändning 0,19 0,20 0,15 0,15 0,18 0,19 0,31 0,21 0,18
1) Energi- och vattenanvändning, energiprestanda samt koldioxidutsläpp i Bratsberg beaktas i nyckeltal från och med 1 januari 2025.
Källa vattenanvändning: Mestro
Materialanvändning
Användning av byggmaterial och inredning vid hyresgästanpass-
ningar eller ombyggnationer i lokaler har en klimatpåverkan i
flera led. Bolagets möjlighet att påverka hur fastigheten byggs
om eller vilka material som används kan i vissa fall vara begrän-
sad till följd av hyresgästers specifika krav på inredning och
utformning av lokalen. För att öka möjligheten att material kom-
mer till fortsatt nytta har idag flertalet regionkontor samarbeten
med lokala återbruksaktörer som säljer vidare byggmaterial och
inventarier på byggmarknaden. Läs mer om ett återbruksprojekt
på sidan 27.
I de fall där återbrukade material inte är ett alternativ,
som vid ny- och tillbyggnationer, strävar Nyfosa efter att finna
material som på annat sätt minimerar bolagets klimatavtryck.
Ett sådant sätt har varit att testa en ny typ av reglar bestående
av pressad papp, med en betydligt lägre miljöpåverkan än
stålreglar. Användningen av pappreglar är ett resultat av
den kunskap bolaget tillskrivit sig genom insamling av data
avseende materialanvändning och avfall vid investeringar
överstigande 2 MSEK.
Vattenanvändning
Att effektivisera vattenanvändningen bidrar till minskade
kostnader och klimatavtryck. Det sker bland annat genom
investeringar i tekniska system och val av vattensnåla produk-
ter vid armaturbyten. Gröna hyresavtal är ett sätt att genom
samarbete med och rådgivning till hyresgästerna bidra till
minskad vattenförbrukning i deras verksamheter.
I den mån det är tekniskt möjligt kopplas byggnadernas
vattenmätare upp mot en digital plattform för att på ett
effektivt sätt kunna följa förbrukningen systematiskt och
åtgärda vattenspill. Arbetet med att läsa av och samla in
vatten användningen i byggnaderna är fortsatt under utveck-
ling. Under året uppkopplades ytterligare ett antal byggnader i
Sverige och Kielo till vattenavläsningssystem. Det innebar att
fullständigheten i avläsningen förbättrades under året.
Den totala vattenanvändningen under 2024 uppmättes till
510 tusen kubikmeter (449). Vattenanvändningen per kvm mins-
kade från 0,19 kubikmeter per kvm 2023 till 0,18 kubikmeter per
kvm. Den totala minskningen förklaras främst av att bolaget har
arbetat aktivt med uppföljning och genomfört specifika åtgärder
för att sänka vattenförbrukningen i fastigheterna.
NYA MATERIAL BIDRAR TILL SÄNKT KLIMATAVTRYCK
Vid ny- och tillbyggnationer används ofta stålreglar som en del av
väggkonstruktionen, ett material som har ett betydande koldioxid-
avtryck. Nyfosa strävar ständigt efter nya tillvägagångssätt för
att minska sin klimatpåverkan, vilket lett till att man undersöker
alternativa, närproducerade material med ett betydligt lägre samlat
koldioxidavtryck.
I en hyresgästsanpassning i fastigheten Fjädern 16 i Karlstad har
Nyfosa bland annat använt en ny typ av reglar bestående av pressad
papp med betydligt lägre miljöpåverkan. Dessutom har man i
projektet valt att byta ut glasullsisolering mot hampafiberisolering,
och plywoodskivor har ersatts med byggskivor av återvunnet förpack-
ningsmaterial.
”Totalt beräknas åtgärderna i fastigheten Fjädern 16 innebära en
besparing om 10 ton koldioxid, motsvarande ett drygt varv med flyg
runt jordklotet,” förklarar Pontus Adolfsson, projektledare på Nyfosa.
26
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Mål och utdelningspolicy
Affärsmodell och strategi
Transaktioner
Fastighetsbestånd
Intjäningsförmåga
Joint venture
Förvaltning
Hyresgäster
Organisation
Finansiering
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
ÅTERBRUK ALLT STÖRRE DEL I VERKSAMHETEN
Nyfosa strävar ständigt efter att hitta nya arbetsmetoder
och tekniker för att minska bolagets klimatpåverkan. Som
ett exempel på detta är återbruk av material och inredning.
Återbruk genomfördes som ett pilotprojekt under 2023 och har
därefter inkluderats i flertalet investeringsprojekt i fastighets-
beståndet i Sverige.
Flertalet regioner i Sverige har numera ett samarbete med lokala
återbruksaktörer som säljer vidare byggmaterial och inventarier på
byggmarknaden. På de orter där återbruksaktörer ännu inte etablerat
sig lagrar Nyfosa byggmaterial och -produkter för att senare kunna
återbruka dem i projekt inom koncernen.
”Genom att återbruka material i stället för att ta nya resurser i nyttjande
kan vi vara med och bidra till att sänka klimatavtrycket från byggbran-
schen”, kommenterar Henrik Brandin, ansvarig för teknik och hållbarhet
på Nyfosa.
Återbruksprogram initieras i Järfälla
Som ett led i att hitta nya arbetsmetoder och tekniker för minskad
klimat påverkan genomfördes under året en total återbruksinventering i
fastigheten Jakobsberg 2:2583 i nordvästra Stockholm i samband med
en omfattande hyresgästsanpassning.
Återbruksinventering skapar nya möjligheter
Den aktuella fastigheten uppfördes år 1982 och har tidigare nyttjats för
bland annat skolverksamhet. I projektet, som skett i ett nära samarbete
mellan förvaltningen på Nyfosa och Kaminsky arkitekter, har ett under-
lag tagits fram för att belysa byggnadens inneboende klimatavtryck
samt förenkla en framtida cirkulär hyresgästanpassning av lokalen.
I praktiken innebär det att en besiktning genomförs av byggnadens
befintliga kvaliteter, lokalernas förutsättningar och tekniska system
samt inventarier så som badrumsinteriörer och annan fast inredning.
Därefter görs individuella bedömningar för att avgöra vad som kan
bevaras, återbrukas direkt eller rekonditioneras och i vissa fall lagerhål-
las för att kunna användas i kommande hyresgästsanpassningar. I de
fall nya installationer erfordras tas miljövänliga alternativ fram.
I inventeringen bedöms även tekniska system för uppvärmning och
ventilation. För Jakobsberg 2:2583 beslutades att montera nya
installationer och styrningar, vilket bedömdes minska den årliga
energianvändningen med 20 procent.
Designkoncept med byggandens ursprung i centrum
I bedömningen framgår även att det i lokalen på 1 200 kvadratmeter
lagras cirka 52 ton koldioxid, där merparten är hänförligt till innerväg-
gar, golv och tak. Därför togs beslut att sträva efter att bibehålla dessa
i så stor utsträckning som möjligt. Ett designkoncept togs fram baserat
på byggnadens befintliga kvaliteter och material, vilket både sparar på
miljöresurser, samtidigt som man bevarar byggnadens ursprung och
unika originaldetaljer.
”Det finns många tidstypiska detaljer som vi i det nya designkonceptet
strävar efter att bibehålla för att skapa en unik karaktär, utan att tumma
på upplevelsen av ett nytt, funktionellt och modernt kontor”, förklarar
Elin Flamand, ansvarig projekt/uthyrning Sverige på Nyfosa.
27
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Mål och utdelningspolicy
Affärsmodell och strategi
Transaktioner
Fastighetsbestånd
Intjäningsförmåga
Joint venture
Förvaltning
Hyresgäster
Organisation
Finansiering
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Förvaltning nära hyresgästerna
Att arbeta nära hyresgästerna betyder att vara tillgängliga samt
att säkerställa kvalitet på skötsel och underhåll. Förvaltningen
präglas av stort eget ansvar och tydligt beslutsmandat.
Tio regionkontor i Sverige, två i Finland och ett i Norge
förvaltar fastighetsbeståndet. Utöver dessa finns lokalkontor
på ett antal orter. Förvaltningen bedrivs främst med egen
personal i nyckelroller såsom hyresgästrelationer, teknisk
förvaltning och uthyrning. Tjänster som i hög grad utförs lokalt,
såsom driftsteknik och lokalvård, hanteras av externa lokalt
erkända leverantörer.
Med erfarna medarbetare och för Nyfosa välkända tjänste-
leverantörer samt ett strukturerat arbetssätt finns förmågan att
effektivt hantera ett fastighetsbestånd fördelat på många orter.
Hyresgästerna ska kunna lita på att fastigheterna erbjuder
en arbetsmiljö som är säker, tillgänglig och hälsosam.
Diversifierad hyresgäststruktur
Nyfosa har en väldiversifierad hyresgäststruktur med endast
ett fåtal större hyresgäster. De tio största hyresgästerna står
för 11 procent (12) av hyresintäkterna och är fördelade på 100
hyresavtal (172). Ingen hyresgäst eller enskilt hyresavtal utgör
mer än 2 procent av totala hyresintäkter.
Genom att vara en ansvarsfull fastighetsägare och en pålitlig, lokalt förankrad partner bygger Nyfosa
relationer och skapar värde. En viktig del i den rollen är att optimera förutsättningarna för hyres-
gästerna genom att tänka kreativt, agera hållbart och ge hyresgästerna ett personligt bemötande.
Av totala hyresintäkter utgör 23 procent (27) hyror hänförliga till
hyresgäster som bedriver skattefinansierad verksamhet.
Nyfosa hade 4 134 hyresavtal (4 181) för lokaler och
bostäder samt 2 224 avtal (2 258) för garage och p-platser per
1 januari 2025. Den genomsnittliga återstående avtalslängden
uppgick till 3,4 år (3,6). I det svenska beståndet var återstående
avtalslängd 3,5 år (3,7), i Kielos bestånd 3,1 år (3,2) och i
Bratsbergs bestånd 4,7 år.
Tillsvidareavtal Kielo
Den 1 januari 2025 var cirka hälften av hyresintäkterna i Kielos
bestånd, motsvarande 459 MSEK, hänförliga till så kallade tills-
vidareavtal. Det är en vanlig avtalsform i Finland och innebär
att avtalet inte har något överenskommet slutdatum utan gäller
till dess att hyresgästen eller hyresvärden säger upp avtalet
enligt en överenskommen uppsägningstid. Hyresavtalen har
ofta en initial fast hyresperiod, för att därefter bli uppsägnings-
bara med en uppsägningstid om främst 6 eller 12 månader.
Den 1 januari 2025 var tillsvidareavtal motsvarande 68 MSEK
i årsintäkter uppsagda för avflyttning och 8 MSEK uppsagda
för omförhandling under innevarande år. Tillsvidareavtal om
185 MSEK löper på med främst 6 eller 12 månaders uppsäg-
ningstid. Resterande tillsvidareavtal motsvarande 198 MSEK i
årsintäkter hade en genomsnittlig återstående löptid på 3,5 år,
beräknat utifrån första möjliga slutdatum vid en uppsägning.
Avtalsformen innebär inte att hyresgäster generellt hyr
lokalerna under kortare perioder. Den 1 januari 2025 var den
genomsnittliga hyrestiden för befintliga tillsvidareavtal 6,9 år (6,4).
Hyresgäster
– Agera långsiktigt och nära hyresgästerna
Handelsfastigheten Filtret 6 i Borås.
28
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Mål och utdelningspolicy
Affärsmodell och strategi
Transaktioner
Fastighetsbestånd
Intjäningsförmåga
Joint venture
Förvaltning
Hyresgäster
Organisation
Finansiering
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Kontorsfastigheten Druvan 13 i Karlstad.
HYRESAVTALENS FÖRFALLOSTRUKTUR
1 jan 2025
Förfalloår Antal
Yta,
tkvm
Hyres-
intäkt,
MSEK
Andel,
%
2025 1 737 412 645 18
2026 917 515 721 20
2027 629 420 611 17
2028 454 382 536 15
2029 134 172 292 8
>2029 263 536 718 20
Delsumma 4 134 2 436 3 522 99
P-platser och garage 2 224 12 39 1
Summa 6 358 2 448 3 562 100
3 963
MSEK
3 963
MSEK
3 963
MSEK
HYRESVÄRDE PER REGION
SverigeKieloBratsberg
STÖRSTA HYRESGÄSTERNA
1 jan 2025
Hyres-
intäkt,
MSEK
Andel av
hyres-
intäkter,
%
Antal
avtal
Genom-
snittlig
återstående
avtalslängd,
år
10 största hyresg ästerna 402 11 100 5,4
Övriga, 3 278 st 3 159 89 6 258 3,2
Total 3 562 100 6 358 3,4
HYRESGÄSTSTRUKTUR
1 jan 2025
Andel av
hyres-
intäkter
Hyres-
intäkt,
MSEK
Andel av
hyres-
intäkter,
%
Antal
hyres-
gäster
Antal
avtal
Genom-
snittlig
återstående
avtalslängd,
år
>2% - - - - -
1-2% 273 8 6 71 5,4
<1% 3 289 92 3 282 6 287 3,3
Total 3 562 100 3 288 6 358 3,4
HYRESVÄRDE PER LOKALTYP
HYRESVÄRDE PER FASTIGHETSKATEGORI
15% Mälardalen
11% Norrlandskusten
13% Södra Sverige, större städer
9% Stockholm
8% Karlstad
6% Malmö
8% Sverige övrigt
19% Helsingfors och
universitetsstäder i Finland
6% Finland övrigt
3% Grenland, Norge
44% Kontor
18% Handel
15% Lager
6% Industri
4% Utbildning
2% Restaurang
2% Vård och omsorg
8% Övrigt
49% Kontor
14% Logistik/Lager
15% Handel
10% Industri
13% Övrigt
29
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Mål och utdelningspolicy
Affärsmodell och strategi
Transaktioner
Fastighetsbestånd
Intjäningsförmåga
Joint venture
Förvaltning
Hyresgäster
Organisation
Finansiering
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
En trygg och stimulerande arbetsmiljö
Nyfosa arbetar med att löpande utveckla organisationen för att
attrahera och behålla motiverade medarbetare.
Företagskulturen präglas av en trygg och stimulerande
arbetsmiljö med stor tillit och delaktighet. Förutsättningar att
påverka den egna situationen och planera sitt arbete ser bola-
get som en nyckel till hälsa och välmående. Detta underlättar
för medarbetarna att förena föräldraskap och arbetsliv.
Närhet till affärsbeslut
Nyfosas strävar efter att behålla prägeln av ett mindre bolag
i den mening att det ska vara nära till affärsbesluten och att
organisationen ska vara anpassningsbar vid förändringar av
fastighetsbeståndet.
Att som medarbetare förstå bolagets mål och hur med-
arbetaren kan bidra till det, liksom att kunna påverka beslut,
är centrala delar i bolagets strategi för att nå sina affärsmål.
Att ha så få led som möjligt i styrningen och ett tydligt decen-
traliserat beslutsfattande, bidrar vidare till delaktighet och
ett stimulerande arbetsklimat. Väl inarbetade processer och
rutiner för att säkerställa kvalitet, riskhantering och skapandet
av en trygg miljö för medarbetarna är grunden för arbetet.
Organisation som stöttar affärsmodellen
Affärsmodellen, att vara aktiva på transaktionsmarknaden,
samt det geografiskt diversifierade fastighetsbeståndet ställer
krav på en flexibel och marknadsnära organisation. Med en
modell av nära samarbeten med externa tjänsteleverantörer
kan verksamheten snabbt förändras i takt med att fastighets-
beståndet utvecklas. För bolaget och medarbetarna innebär
det en trygghet att vid snabba förändringar kunna ställa om
Nyfosa erbjuder en kreativ, öppen och stimulerande arbetsmiljö med fokus på delaktighet
och personlig utveckling. Organisationen är decentraliserad med korta beslutsvägar där
medarbetarna har närhet till affärsbeslut och förstår strategin.
Organisation
– Attrahera och utveckla de bästa medarbetarna
verksamheten med stöd av ett nätverk med extern kompetens
av hög kvalitet.
Lokala tjänsteleverantörer inom drift och underhåll anlitas
på de orter där fastigheterna är belägna. Med denna kombina-
tion av intern nyckelkompetens och externa tjänsteleverantörer
har Nyfosa förmåga och beredskap att hantera sitt fastighets-
bestånd fördelat på många orter som kan förändras över tid.
Kontinuerlig utveckling
Rätt kompetens, affärssinne och etablerade kontaktnät är
centrala för att genomföra strategin och nå målen. Nyfosa ser
kunskap som en förutsättning för att nå längre, både som bolag
och som medarbetare. Kontinuerlig kompetensutveckling och
utbildning för medarbetarna är därför en naturlig del i Nyfosas
verksamhet. Bolaget ställs ständigt inför nya utmaningar, inte
minst som en följd av en snabb teknisk utveckling och har då stor
nytta av en lärande organisation där kunskap delas både syste-
matiskt och spontant. Detta kombineras med externa utbildningar
inom de områden där kompetensen behöver stärkas ytterligare.
Medarbetare och leverantörer i samverkan
Förvaltningen sköts huvudsakligen av egen personal i
nyckelroller som hyresgästrelationer, teknisk förvaltning och
uthyrning. Totalt antal anställda under året var 102, varav mer-
parten i Sverige. I februari 2025 välkomnades 14 medarbetare i
samband med Nyfosas förvärv av minoritetsandelen i Kielo.
Fastighetstjänster, såsom drift, underhåll, lokalvård och
ombyggnation, samt tjänster inom ekonomisk förvaltning
utförs av externa leverantörer. Läs mer om Nyfosas upp-
förandekod för leverantörer på sidan 63.
Regionkontor
Nyfosas regionkontor
I Sverige är fastigheterna främst belägna i eller nära
större städer i mellersta och södra delen av landet
samt längs E4:an i Norrland. Fastigheterna i Finland är
koncentrerade till den södra delen av landet och i Norge
är de belägna i Grenlandregionen, söder om Oslo.
Tio regionkontor i Sverige, två i Finland och ett i
Norge förvaltar fastighetsbeståndet. Utöver dessa
finns lokalkontor på ett antal orter.
Med erfarna medarbetare och för Nyfosa välkända
tjänsteleverantörer samt ett strukturerat arbetssätt
finns förmågan att effektivt hantera ett fastighetsbe-
stånd fördelat på många orter.
30
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Mål och utdelningspolicy
Affärsmodell och strategi
Transaktioner
Fastighetsbestånd
Intjäningsförmåga
Joint venture
Förvaltning
Hyresgäster
Organisation
Finansiering
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Till vänster: regionkontoret i Göteborg. Till höger: regionkontoret i Värnamo.
NYANSTÄLLNINGAR OCH PERSONALOMSÄTTNING
2024 2023 2022 2021 2020 2019
Nyanställningar, antal
medarbetare
7 10 8 26 24 14
Personalomsättning, % 8 12 8 10 6 22
SJUKFRÅNVARO MEDARBETARE
2024 2023 2022 2021 2020 2019
Total sjukfrånvaro, % 1,99 2,70 2,05 2,32 0,92 0,94
ÅLDERSFÖRDELNING
Ålder 2024 2023 2022 2021 2020 2019
under 30 år 10 11 10 7 5 5
30 - 50 år 64 57 54 55 41 22
Över 50 år 28 24 23 25 21 12
INCIDENTER AV DISKRIMINERING OCH VIDTAGNA ÅTGÄRDER
2024 2023 2022 2021 2020 2019
Antal 0 0 0 0 0 0
INKÖP FRÅN LEVERANTÖRER SOM BEKRÄFTAT
UPPFÖRANDEKODEN
1)
2024 2023 2022 2021
Andel av totala inköp, % 39 27 24 20
1) Redovisningen avser inköp i Nyfosa Sverige.
BEKRÄFTADE FALL AV KORRUPTION OCH VIDTAGNA ÅTGÄRDER
2024 2023 2022 2021
Antal 0 0 0 0
KÖNSFÖRDELNING MEDARBETARE OCH STYRELSE
2024
Män
Styrelse, %
Ledningsgrupp, %
Medarbetare totalt, %
Kvinnor
57 43
33 67
43 57
31
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Mål och utdelningspolicy
Affärsmodell och strategi
Transaktioner
Fastighetsbestånd
Intjäningsförmåga
Joint venture
Förvaltning
Hyresgäster
Organisation
Finansiering
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Finansieringskällor
Nyfosa finansierar sina tillgångar med eget kapital, lån
från nordiska banker och lånefonder samt till mindre andel
hybridobligationer och obligationer emitterade på svensk
kapitalmarknad.
Eget kapital
På balansdagen uppgick eget kapital hänförligt till moder-
bolagets aktieägare till 18 582 MSEK (16 883), varav hybrid-
obligationer utgjorde 611 MSEK (758). I maj genomfördes en
Nyfosas huvudsakliga finansiering utgörs av banklån. Goda relationer med kreditgivarna är viktiga för att skapa långsiktighet och minskad
refinansieringsrisk. En mindre andel av bolagets finansiering sker på kapitalmarknaden. Bolaget arbetar för att upprätthålla en så effektiv
och lönsam kapitalstruktur som möjligt beaktat givna riskbegränsningar.
nyemission om 1 734 MSEK i syfte att upprätta en mer flexibel
och balanserad kapitalstruktur och därmed skapa beredskap för
nya investeringsmöjligheter.
Vidare återköptes hybridobligationer om 146 MSEK (5) för
nominellt värde. Hybridobligationer beskrivs närmare i not 20
på sidan 105.
Räntebärande skulder
Räntebärande skulder exklusive leasingskulder och periodise-
rade uppläggningsavgifter uppgick till 21 466 MSEK (23 343),
Finansiering
varav säkerställda skulder till banker och lånefonder utgjorde
95 procent (94). Icke säkerställda obligationer uppgick till 1 054
MSEK (1 350), motsvarade 5 procent (6) av totala räntebärande
skulder.
Obligationerna är emitterade inom ett grönt finansiellt
ramverk upprättat enligt ICMA Green Bond Principles från
2021, samt LM/LSTA/APLMA Green Loan Principles från 2023.
Ramverket har utvärderats av en oberoende tredje part, ISS
Corporate Solutions. Utvärderingen finns publicerad på
Nyfosas webbsida.
FINANSIERINGSKÄLLOR
41 804
MSEK
49% Säkerställda skulder
43% Eget kapital exkl.
hybridobligationer
3% Gröna obligationer
1% Hybridobligationer
4% Övriga skulder exkl.
uppskjutna skatteskulder
och derivatskulder
FÖRÄNDRING I RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Jan–dec
MSEK 2024 2023
Årets ingång 23 340 24 033
Upptagna banklån 5 829 8 241
Amorterade banklån -7 655 -8 689
Emitterade obligationer 500 850
Återköpta obligationer -796 -1 100
Förändring upplåningsavgifter -2 20
Omräkningseffekt valuta 151 -15
Årets utgång 21 366 23 340
NYCKELTAL RÄNTEBÄRANDE SKULDER
31 dec
MSEK 2024 2023
Säkerställda skulder 20 412 21 993
- varav skulder i EUR 4 395 4 688
- varav skulder i NOK 854 -
Obligationer 1 054 1 350
Belåningsgrad
1)
, % 50,7 55,2
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 53,1 58,3
Genomsnittlig ränta
2)
, % 5,0 5,2
Genomsnittlig räntebindning, år 2,1 1,5
Genomsnittlig kapitalbindning, år 2,7 2,9
Räntesäkrad andel av skulderna, % 63 52
Verkligt värde derivat med positivt värde 67 225
Verkligt värde derivat med negativt värde -143 -148
1) Ändrat nyckeltal. Se Avstämning nyckeltal på sidan 72 samt Definitioner på sidan 111.
2) Räntekostnad exklusive kostnad för uppläggningskostnader, eventuellt nyttjande av
checkräkningskredit och tomträttsavgälder.
32
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Mål och utdelningspolicy
Affärsmodell och strategi
Transaktioner
Fastighetsbestånd
Intjäningsförmåga
Joint venture
Förvaltning
Hyresgäster
Organisation
Finansiering
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Genomsnittlig ränta uppgick på balansdagen till 5,0 procent
(5,2). Räntan innehåller inte kostnad för periodiserad upp-
låningsavgift, eventuellt nyttjande av checkräkningskredit samt
tomträttsavgäld. Belåningsgraden uppgick till 50,7 procent
(55,2). Nettobelåningsgrad fastigheter uppgick till 53,1 procent
(58,3).
Kreditfaciliteter
För att understödja likviditeten har bolaget tre i förväg förhand-
lade, men inte alltid fullt nyttjade, bankkrediter. Låneutrymmet
i dessa revolverande kreditfaciliteter kan maximalt uppgå till
3 156 MSEK (2 332). Det innebär att Nyfosa, mot säkerhet i
befintliga fastigheter, snabbt kan öka sin upplåning till förutbe-
stämda villkor för att till exempel finansiera förvärv. Efter att ha
utnyttjat låneutrymmet har bolaget möjlighet att omförhandla
krediten till ett vanligt banklån, varpå låneutrymmet kan åter-
användas. På balansdagen uppgick det beviljade beloppet till
1 705 MSEK (1 260), varav 500 MSEK (790) var utnyttjat. För att
nyttja resterande 1 451 MSEK (1 072) av låneutrymmet krävs att
säkerhet ställs i tillkommande fastigheter. Av beviljade kredit -
faciliteter förfaller 455 MSEK under 2025. På balansdagen var
dessa faciliteter outnyttjade.
Utöver revolverande krediter har bolaget beviljade
check krediter uppgående till 434 MSEK (350) hos tre banker.
Checkkrediterna rullar med 12 månaders löpande förlängning.
Av dessa var 0 MSEK (94) nyttjade på balansdagen.
Förändring räntebärande skulder
Under året upptogs nya säkerställda skulder om 5 829 MSEK,
varav 3 426 MSEK var hänförligt till refinansiering av befintliga
skulder, 1 153 MSEK var hänförligt till förvärvad skuld och 1250
MSEK var hänförligt till nyttjande av revolverande krediter.
Löpande amortering samt återbetalning uppgick till 7 561 MSEK,
varav 4 020 MSEK var hänförligt till refinansiering av befintliga
skulder och 1 698 MSEK var hänförligt till revolverande krediter
som till största del återbetalades i samband med nyemission
i maj. Säkerställda skulder minskade netto med 1 581 MSEK
under perioden. Bolaget har inga räntebärande skulder att
refinansiera under 2025. Nästa förfall av säkerställda skulder
infaller i mars 2026 om 1 119 MSEK.
I september emitterades gröna obligationer om nominellt
500 MSEK. De huvudsakliga villkoren för de icke säkerställda
REVOLVERANDE KREDITFACILITETER
31 dec
MSEK 2024 2023
Låneutrymme/ram 3 156 2 332
Beviljat belopp 1 705 1 260
– varav utnyttjat belopp 500 790
– varav outnyttjat belopp 1 205 470
KAPITAL- OCH RÄNTEBINDNING
1)
Kapitalbindning Räntebindning
MSEK
År
Säker-
ställda
skulder
Obliga-
tioner
Totala ränte-
bärande
skulder
Andel,
%
Out-
nyttjade
krediter
Summa
tillgängliga
krediter
Ränte-
swappar
Ränte-
tak
STIBOR 3M/
NIBOR 3M/
EURIBOR
6M
Ränte-
bindning
Andel,
%
Aktuell
ränta
2)
,
%
2025 - - - - 889 889 - - 7 941 7 941 37% 5,0
2026 5 087 554 5 641 26% - 5 641 1 919 1 121 - 3 040 14% 5,0
2027 8 799 - 8 799 41% 312 9 111 2 324 - - 2 324 11% 5,0
2028 4 231 500 4 731 22% - 4 731 3 947 - - 3 947 18% 4,5
2029 1 240 - 1 240 6% 438 1 678 3 515 - - 3 515 16% 4,2
>2029 1 056 - 1 056 5% - 1 056 700 - - 700 3% 5,4
Totalt 20 413 1 054 21 466 100% 1 639 23 106 12 405 1 121 7 941 21 466 100% 5,0
1) Krediterna utgör odiskonterade belopp och avser skuldförfall av utestående lånebelopp per balansdagen, utan hänsyn till löpande amorteringar. Förväntade löpande amorteringar
för 2025 uppgår till 227 MSEK. Totala räntebärande skulder i balansräkningen inkluderar periodiserade uppläggningsavgifter, vilket förklarar avvikelsen mellan tabell och balans-
räkning.
2) Genomsnittlig aktuell ränta inklusive derivat. Räntekostnad exklusive uppläggningskostnader, eventuellt nyttjande av checkräkningskredit och tomträttsavgälder.
KAPITALBINDNING
31 dec 2024
RÄNTEBINDNING
31 dec 2024
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
2025 2026 2027 2028 2029 >2029
MSEK
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
MSEK
2025 2026 2027 2028 2029 >2029
Banklån Obligationer Skuld med räntesäkring Skuld utan räntesäkring
33
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Mål och utdelningspolicy
Affärsmodell och strategi
Transaktioner
Fastighetsbestånd
Intjäningsförmåga
Joint venture
Förvaltning
Hyresgäster
Organisation
Finansiering
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
obligationerna är en löptid om 3,25 år och en ränta om STIBOR
3M + 250 baspunkter. Under året återköptes och förtidsinlöstes
obligationer om totalt 796 MSEK nominellt. På balansdagen
uppgick utestående obligationer till 1 054 MSEK (1 350), med
förfall om 554 MSEK i april 2026 och 500 MSEK i januari 2028.
Räntebindning och exponering mot ränteförändringar
Exponeringen mot räntehöjningar hanteras genom nyttjande av
derivatinstrument, för närvarande räntetak och ränteswappar.
Den 31 december 2024 var 63 procent (52) av låneportföljen
säkrad med derivat.
Räntetak ger bolaget en maximal påverkan på total ränte-
kostnad i det fall marknadsräntorna stiger. En ränta som inte
når upp till räntetaket får däremot fullt genomslag i resultatet.
Räntetaken uppgick till nominellt 1 121 MSEK (6 150) med en
strikenivå på 2,0 procent (1,5–2,0).
Ränteswappar ger bolaget en fast ränta under derivatets
löptid. Ränteswappar uppgick till nominellt 12 405 MSEK
(7 921). För ränteswapparna betalade Nyfosa en fast genom-
snittlig ränta om 2,6 procent (2,6). Återstående löptid på
ingångna räntederivat var på balansdagen 3,3 år (2,5).
Med beaktande av derivatportföljen uppgår, per balansdagen,
bedömd förändring av årlig räntekostnad om STIBOR 3M,
NIBOR 3M och EURIBOR 6M stiger eller sjunker med 1 procent-
enhet till 73 MSEK respektive –81 MSEK.
Finansiella riskbegränsningar
Finansierings- och ränterisken hanteras genom ett antal
riskbegränsningar och ramar i bolagets finanspolicy. I februari
2025 reviderade styrelsen bolagets finanspolicy, vilket även
innefattade ändringar av riskbegränsningar. Riskbegränsning-
arna är bolagets egna och utgör inte så kallade covenanter i
koncernens finansieringsavtal.
Riskbegränsningarna innebär bland annat att förfallo struk-
turen för räntebärande skulder ska vara jämnt fördelat över en
femårsperiod, vilket beaktas i samband med förhandling av nya
krediter. Vidare pågår en successiv upphandling av ytterligare
räntederivat för att minska andelen räntebärande skulder utan
räntesäkring.
Uppfyllandet av relevanta riskbegränsningar är presenterat
i tabellen nedan.
Majoriteten av koncernens kreditavtal innehåller lånevillkor om
en bestämd belåningsgrad, räntetäckningsgrad och/eller soli-
ditet. I vissa kreditavtal beräknas covenanterna enbart på det
låntagande bolaget och dess dotterföretag medan det i andra
kreditavtal finns covenanter kopplade till Nyfosakoncernens
resultat och/eller finansiella ställning. Efterlevnad ska rappor-
teras och intygas till kreditgivare kvartalsvis, senast inom 60
dagar från varje räkenskapsdag. Nyfosa har efterlevt samtliga
covenanter under 2024. Givet att covenanterna tydligt efterlev-
des under 2024 och med beaktande av övrig känd information
finns det i dagsläget inget som indikerar att covenanterna inte
skulle efterlevas under 2025.
FINANSPOLICY
Riskbegränsning 31 dec 2024
Finansieringsrisk
Belåningsgrad, % ≤55 51
Icke-säkerställd skuld, % ≤15 5
Räntebärande nettoskuld/EBITDA, ggr ≤12,0 7,7
Ränterisk
Räntetäckningsgrad rullande 12 mån, ggr ≥2,0 2,2
KÄNSLIGHETSANALYS RÄNTEEXPONERING
MSEK Förändring 31 dec 2024
Effekt på räntekostnad vid förändring av ränta
1)
Vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge
2)
+/- 2 %-enheter +146/-165
Vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge
2)
+/- 1 %-enhet +73/-81
Vid förändring av genomsnittlig räntenivå
3)
+/- 1 %-enhet +215/-215
Effekt på värdeförändring finansiella instrument
Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor +/- 1 %-enhet +417/-417
1) Varje variabel i tabellen har behandlats var för sig och under förutsättning att de andra variablerna förblir oförändrade. Analysen
avser skulder mot det helägda fastighetsbeståndet och gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att
visa storheterna i nämnda sammanhang.
2) Med hänsyn tagen till befintliga räntederivat.
3) Genomsnittsräntan ökad/minskad med 1 procentenhet. Vid ökning/minskning tas inte hänsyn till eventuella effekter av räntederivat.
34
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Mål och utdelningspolicy
Affärsmodell och strategi
Transaktioner
Fastighetsbestånd
Intjäningsförmåga
Joint venture
Förvaltning
Hyresgäster
Organisation
Finansiering
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Kassaflöde
Finansiell utveckling
Årets kassaflöde
Under året uppgick kassaflödet från den löpande verksam-
heten till 1 390 MSEK (1 541), varav erhållen utdelning från
andelar i joint venture uppgick till 350 MSEK (180) och föränd-
ring i rörelsekapital uppgick till 45 MSEK (326).
Investeringsverksamheten belastade kassaflödet med
–602 MSEK (–284). Till- och frånträden av fastigheter, direkt
eller indirekt via bolag, påverkade kassaflödet med netto
–233 MSEK (554). Investeringar i befintliga fastigheter uppgick
OPERATIVT KASSAFLÖDE
Jan–dec
MSEK 2024 2023
Resultat före skatt 253 -661
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 2 111 2 918
Erhållen utdelning från andelar i joint venture 350 180
Erhållna räntor 11 6
Erlagda räntor -1 242 -1 104
Utbetald ränta på hybridobligationer -61 -60
Betald inkomstskatt -78 -65
Operativt kassaflöde 1 345 1 215
– per aktie, SEK 6,67 6,36
till –543 MSEK (–762). Investeringar i andelar i joint venture,
avyttring av andelar i joint venture samt utlåning till joint
venture uppgick till 178 MSEK (–75).
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till –779
MSEK (–1 512). Räntebärande skulder förändrades netto med
–2 169 MSEK (–755) efter avdrag för upplåningskostnader om
–47 MSEK (–58). Löpande amortering samt återbetalning av
räntebärande skulder, inklusive obligationer, uppgick till –8 451
MSEK (–9 789). Banklån upptogs samt obligationer emitterades
om totalt 6 282 MSEK (9 034). Därutöver påverkades kassaflödet
av nyemission av stamaktier om 1 709 MSEK (–) efter avdrag för
emissionskostnader om 25 MSEK (–), återköp av hybridobligatio-
ner om –146 MSEK (–5), försäljning av räntederivat om 10 MSEK
(–), samt utdelning till aktieägare om –191 MSEK (–755).
Totalt kassaflöde för året uppgick till 8 MSEK (– 255).
UTVECKLING OPERATIVT KASSAFLÖDE
Jan–dec
MSEK 2024 2023 2022 2021 2020 2019
Operativt kassaflöde från det helägda
fastighetsbeståndet
995 1 035 1 379 1 114 967 627
Erhållen utdelning från andelar i joint venture 350 180 335 332 300 200
Operativt kassaflöde 1 345 1 215 1 714 1 446 1 267 827
– per aktie, SEK 6,67 6,36 8,97 7,69 6,97 4,93
Förändring, % 5 -29 17 10 41
Tillväxt i kassaflöde per aktie
Bolagets mål är att uppnå en tillväxt i operativt kassaflöde per
aktie med 10 procent per år. Genomsnittlig tillväxt per år under
perioden 2019–2024 uppgick till 6 procent. Operativt kassa-
flöde för året uppgick till 1 345 MSEK (1 215), motsvarande 6,67
SEK per aktie (6,36), en ökning med 5 procent.
Jan–dec
MSEK 2024 2023
Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 390 1 541
– varav operativt kassaflöde 1 345 1 215
Kassaflöde från investeringsverksamheten -602 -284
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -779 -1 512
Totalt kassaflöde 8 -255
Belopp inom parentes avser motsvarande period föregående
räkenskapsår gällande resultat- och kassaflödesposter och
31 december 2023 gällande uppgifter om balansposter.
35
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Kassaflöde
Resultat
Styrelsens förslag till vinstdisposition
Aktien
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
I september förvärvades resterande 50 procent av aktierna i
Nyfosas norska joint venture Samfosa AS. Det helägda dotter-
bolaget utgör ett segment under namnet Bratsberg.
Intäkter
Intäkterna ökade med 3 procent till 3 670 MSEK (3 553) efter
avdrag för hyresrabatter om 32 MSEK (50). Tillväxten i jämför-
bart bestånd förklaras främst av indexuppräkning av hyror.
Därtill steg vakansgraden, vilket påverkade intäkterna negativt.
Av Nyfosas hyresintäkter omfattas 94 procent (91) av årlig
Resultat
indexjustering. Majoriteten av indexjusteringarna omfattar hela
bashyran och följer KPI eller motsvarande index. Intäkter från
jämförbart fastighetsbestånd, justerat för valutakurs effekter,
ökade med 117 MSEK, motsvarande 4 procent.
Av aviserade hyror för det första kvartalet 2025, med förfall
den 31 december 2024, hade 81 procent (78) reglerats på
balansdagen. Per 14 februari 2025 hade 98 procent reglerats.
Jan–dec
Förändring
%MSEK 2024 2023
Totala intäkter 3 670 3 553 3%
Förvärv och avyttringar -253 -250
Valutajustering
1)
4 -
Intäkter jämförbart bestånd 3 421 3 303 4%
- varav Sverige 2 523 2 412 5%
- varav Kielo 897 891 1%
- varav Bratsberg - - -
1) Innevarande period omräknad till samma valutakurs som jämförelseperioden.
RESULTAT PER SEGMENT
Sverige Kielo Bratsberg Ej fördelade poster Nyfosa
Januari–december, MSEK 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023
Hyresintäkter 2 525 2 495 766 747 50 - - - 3 341 3 242
Serviceintäkter 165 157 148 155 16 - - - 328 311
Intäkter 2 690 2 652 914 902 66 - - - 3 670 3 553
Fastighetskostnader -729 -714 -257 -262 -13 - - - -1 000 -976
Fastighetsadministration -68 -77 -58 -56 -4 - - - -129 -133
Driftnetto 1 893 1 861 599 584 49 - - - 2 541 2 445
Centraladministration -123 -131 -51 -55 -10 - - - -185 -186
Övriga rörelseintäkter och -kostnader - - - - - - 15 6 15 6
Andel i joint ventures resultat - - - - - - 210 -8 210 -8
Finansiella intäkter och kostnader - - - - - - -1 247 -1 246 -1 247 -1 246
Resultat efter finansiella intäkter och kostnader - - - - - - - - 1 335 1 010
– varav förvaltningsresultat - - - - - - - - 1 350 1 239
Värdeförändringar på fastigheter -578 -1 046 -351 -306 -7 - - - -936 -1 352
Värdeförändringar på finansiella instrument - - - - - - -146 -320 -146 -320
Resultat före skatt - - - - - - - - 253 -661
Skatt - - - - - - -140 22 -140 22
Periodens resultat - - - - - - - - 112 -639
36
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Kassaflöde
Resultat
Styrelsens förslag till vinstdisposition
Aktien
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Uthyrningsgrad
Den 1 januari 2025 uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden
till 90,5 procent (91,5). För Sverige uppgick uthyrningsgraden
till 91,4 procent (92,2), för Kielo till 87,6 procent (89,4) och
för Bratsberg till 93,5 procent (–). Vakansvärdet uppgick till
401 MSEK (347). Under året ökade vakanserna med 54 MSEK,
varav 21 MSEK i Sverige och 24 MSEK i Kielo. Vakans i tillträdda
fastigheter om 9 MSEK är hänförligt till Bratsberg. Lämnade
hyresrabatter ökade med 6 MSEK.
Hyresvärdet hänförligt till ännu ej tillträdda nyuthyrningar
eller omförhandlingar uppgick den 1 januari 2025 till 79 MSEK.
Hyresavtal med ett hyresvärde om 201 MSEK hade sagts upp
för framtida avflyttning eller upphört i samband med konkurs,
varav uppsägning för avflyttning uppgick till 175 MSEK. Belop-
pet inkluderar även hyresavtal uppsagda för omförhandling om
det nya avtalet redovisas inom tecknade hyresavtal.
Startår för tecknade avtal samt förfalloår för uppsagda
avtal framgår i tabeller nedan.
Jan–dec
Vakansvärde, MSEK 2024 2023
Ingående vakansvärde 347 280
Inflyttade lokaler -25 -52
Avflyttade lokaler 71 108
Förändring hyresrabatter 6 -3
Justering av vakanshyror 0 21
Vakans i tillträdda fastigheter
9
2
Vakans i frånträdda fastigheter -11 -10
Valutakurseffekt 4 0
Utgående vakansvärde
1)
401 347
- varav Sverige 266 245
- varav Kielo 126 102
- varav Bratsberg 9 -
1) Varav hyresrabatter utgör 24 MSEK (17).
Hyresvärde framtida avtalsförändringar, MSEK
1 jan
2025
Tecknade hyresavtal, ej inflyttade 79
Uppsagda avtal inkl. konkurser, ej avflyttade 201
Startår tecknade hyresavtal Antal
Hyresvärde,
MSEK
2025 60 67
2026 4 12
2027- - -
Total 64 79
Förfalloår för uppsagda hyresavtal Antal
Hyresvärde,
MSEK
2025 280 183
2026 53 11
2027- 4 7
Total 337 201
Fastighetskostnader och fastighetsadministration
Av fastighetskostnader utgjorde driftskostnader 673 MSEK
(661), underhållskostnader 160 MSEK (149) och fastighetsskatt
167 MSEK (166).
Fastighetskostnader i jämförbart fastighetsbestånd ökade
med 3 MSEK. Förändringen förklaras av att kostnaderna för
underhåll var 5 procent högre under 2024.
MSEK
Jan–dec
Förändring,
%2024 2023
Fastighetskostnader -1 000 -976 2
Förvärv och avyttringar 58 57
Erhållet elstöd - -20
Valutajustering
1)
-1 -
Fastighetskostnader jämförbart
bestånd
-942 -939 0
- varav Sverige -686 -679 1
- varav Kielo -256 -260 -2
- varav Bratsberg - - -
1) Innevarande period omräknad till samma valutakurs som jämförelseperioden.
Kostnader för fastighetsadministration uppgick till 129 MSEK
(133). Posten inkluderar kostnader för uthyrning och personal
för den löpande förvaltningen.
Driftnetto
Driftnettot ökade med 4 procent till 2 541 MSEK (2 445).
Överskottsgraden uppgick till 69,2 procent (68,8). Direktav-
kastningen uppgick till 6,4 procent (6,0).
I jämförbart fastighetsbestånd ökade driftnettot med
5 procent till 2 353 MSEK (2 238) justerat för valutakurs-
effekter. Beståndet i Sverige hade en positiv utveckling främst
drivet av högre intäkter. I Kielo bidrog främst högre intäkter och
minskade driftskostnader till den positiva utvecklingen.
Överskottsgraden i jämförbart fastighetsbestånd uppgick
till 68,8 procent (67,7).
MSEK
Jan–dec
Förändring,
%2024 2023
Driftnetto 2 541 2 445 4
Förvärv och avyttringar -190 -191
Erhållet elstöd netto - -16
Valutajustering
1)
2 -
Driftnetto jämförbart bestånd 2 353 2 238 5
- varav Sverige 1 769 1 663 6
- varav Kielo 584 575 2
- varav Bratsberg - - -
1) Innevarande period omräknad till samma valutakurs som jämförelseperioden.
Centraladministration
Centraladministration innefattar bland annat kostnader för
koncernledning, koncerngemensamma funktioner, IT, IR,
ekonomisk förvaltning samt revision och uppgick till 185 MSEK
(186), motsvarande 5,0 procent (5,2) av intäkterna.
Övriga rörelseintäkter och -kostnader
Övriga rörelseintäkter och -kostnader uppgick till 15 MSEK
(6). Posten inkluderar intäkter och kostnader från sekundära
transaktioner inom ordinarie verksamhet såsom till exempel
erhållna försäkringsersättningar och skadestånd.
37
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Kassaflöde
Resultat
Styrelsens förslag till vinstdisposition
Aktien
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Andel i joint ventures resultat
Andelen i joint ventures resultat uppgick till 210 MSEK (–8).
Resultatandelen utgörs av förvaltningsresultat om 226 MSEK
(221), värdeförändringar om 47 MSEK (–197) samt skatt och
övrigt om –62 MSEK (–32). Förvaltningsresultatet stärktes
av högre hyresintäkter, men belastades samtidigt av högre
räntekostnader jämfört med föregående år.
I september förvärvades resterande 50 procent av aktierna
i Nyfosas norska joint venture Samfosa AS. Det helägda dotter-
bolaget konsolideras därefter i koncernen och redovisas som
ett segment under namnet Bratsberg.
Finansiella intäkter och kostnader
Finansiella intäkter och kostnader uppgick till netto –1 247
MSEK (–1 246). Den genomsnittliga räntan under året uppgick
till 5,1 procent (4,5).
Beräkning av genomsnittlig ränta beaktar inte kostnad för
periodiserad upplåningsavgift, eventuellt nyttjande av check-
räkningskredit samt tomträttsavgäld, vilka totalt uppgick till 67
MSEK (74).
Räntetäckningsgraden för året uppgick till 2,2 gånger (2,0).
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet uppgick till 1 350 MSEK (1 239), motsva-
rande 6,41 SEK per aktie (6,15).
Tillväxten i förvaltningsresultatet förklaras främst av ett
starkare driftnetto.
Värdeförändringar
Samtliga fastigheter värderas av auktoriserade fastighets-
värderare från oberoende värderingsföretag vid varje
kvartals bokslut, med undantag för de fastigheter som tillträtts
under det senaste kvartalet eller där undertecknat försäljnings-
avtal finns. Dessa fastigheter redovisas till avtalat förvärvspris
respektive avtalat försäljningspris.
Per 31 december 2024 värderades fastigheter motsvarande
99,6 procent (100,0) av fastighetsvärdet externt av de obero-
ende värderingsföretagen.
Värdeförändringar på fastigheter uppgick till –936 MSEK
(–1 352), motsvarande –2 procent (–3) av fastighetsvärdet.
Vägt genomsnittligt direktavkastningskrav i värderingarna
uppgick till 6,86 procent, en ökning med 10 baspunkter sedan
31 december 2023 och 2 baspunkter sedan föregående
INTÄKTER PER KVARTAL DRIFTNETTO PER KVARTAL FÖRVALTNINGSRESULTAT PER KVARTAL
0
200
400
600
800
1 000
2019
MSEK
2020 2021 2022 20242023
0
100
200
300
400
500
600
700
800
MSEK
2019 2020 2021 2022 20242023
0
100
200
300
400
500
MSEK
2019 2020 2021 2022 20242023
Sverige Kielo Bratsberg Sverige Kielo Bratsberg Nyfosa
kvartal. Ökningen under kvartalet avser främst en effekt av det
tillkommande beståndet i Bratsberg.
Jan–dec
Effekt på värdeförändring, MSEK 2024 2023
Förändrade avkastningskrav -431 -2 351
Förändrat kassaflöde -455 879
Förvärv -1 90
Avyttringar -49 29
Värdeförändring -936 -1 352
Omvärderingseffekten hänförlig till finansiella instrument
uppgick till –146 MSEK (–320) och är hänförlig till räntetak och
ränteswappar.
38
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Kassaflöde
Resultat
Styrelsens förslag till vinstdisposition
Aktien
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Skatt
Skatt för året uppgick till –140 MSEK (22), varav –47 MSEK (–48)
avsåg aktuell skatt. Vid tillämpning av nominell skattesats om
20,6 procent uppgick teoretisk skattekostnad till –52 MSEK (136).
Skillnaden om –88 MSEK (114) beror främst på ej avdragsgilla
räntekostnader, skatteeffekter vid fastighetsförsäljningar, redan
beskattad resultatandel från joint venture samt effekter från
begränsningsregeln avseende uppskjuten skatt på tempo rära
skillnader. Effekt från begränsningsregeln uppkommer främst
när redovisade fastighetsvärden understiger koncernens
anskaffningsvärde på fastigheten.
Årets resultat
Årets resultat uppgick till 112 MSEK (–639), motsvarande 0,28
SEK per aktie (–3,67) efter utspädning och avdrag för ränta på
hybridobligationer.
Omräkningsdifferensen från verksamhet som bedrivs i
utländsk valuta påverkade övrigt totalresultat med 111 MSEK (–19).
Posten är hänförlig till Kielos och Bratsbergs verksamheter.
Moderbolaget
För 2024 redovisade moderbolaget ett resultat efter skatt
på 914 MSEK (800). Moderbolagets arvode för central- och
fastighetsadministrativa tjänster från koncernföretag uppgick
till 142 MSEK (132). Årets resultat överensstämmer med årets
totalresultat. Moderbolaget hade per 31 december 2024 ett
eget kapital om 14 315 MSEK (11 887), varav bundet eget kapital
uppgick till 104 MSEK (96). Koncerninterna skulder uppgick till
11 399 MSEK (11 505) och koncerninterna fordringar uppgick till
26 706 MSEK (25 028).
Förväntningar avseende den framtida utvecklingen
Bolagets fokus på tillväxt i kassaflödet är oförändrat. Aktiviteter
anpassas till utvecklingen av fastighetsmarknaderna inom de
tre segmenten. Den geopolitiska osäkerheten som råder kan
påverka förutsättningarna framåt, men den opportunistiska
affärsidén kvarstår.
Bolaget kommer att fortsätta vara följsamt med utveck-
lingen och ta vara på affärsmöjligheter när de uppstår, oavsett
om det är att avyttra, förvärva eller att optimera det befintliga
beståndet.
Styrelsens förslag till vinstdisposition
Till årsstämmans förfogande finns följande medel i moder bolaget
Nyfosa AB, med belopp i kronor.
Fritt eget kapital, SEK 2024-12-31
Överkursfond 3 762 064 264
Hybridobligationer 611 250 000
Balanserat resultat 8 923 597 690
Årets resultat 914 283 187
Summa fritt eget kapital 14 211 195 141
Till årsstämmans förfogande stående medel
Ordinarie utdelning, 2,80 SEK per aktie
1)
582 671 020
Balanseras i ny räkning 13 628 524 121
- varav till Överkursfond 3 762 064 264
- varav till Hybridobligationer 611 250 000
Summa 14 211 195 141
1) Utbetalning kvartalsvis med 0,70 SEK per aktie.
Underlag för
Skatteberäkning jan–dec 2024, MSEK
aktuell
skatt
uppskjuten
skatt
Förvaltningsresultat 1 350 -
Förvaltningsresultat i joint venture -226 -
Ej avdragsgill ränta 553 -
Skattemässiga värdeminskningsavdrag -1 088 1 088
Avdragsgilla ombyggnationer -177 177
Avdragsgilla poster i eget kapital -4 -
Övriga skattemässiga poster -1 499
Skattepliktigt förvaltningsresultat 388 1 764
Skatt på förvaltningsresultat -80 -365
Försäljning fastigheter - -376
Förvärv fastigheter -57 58
Värdeförändringar på fastigheter - -936
Värdeförändringar på derivat 19 -165
- varav ej skattepliktigt -19 19
Skattepliktigt resultat före underskotts-
avdrag 331 364
Underskottsavdrag
- Ingående balans -1 065 1 065
- Utgående balans 965 -965
Skattepliktigt resultat 232 464
Redovisad skatt -47 -94
39
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Kassaflöde
Resultat
Styrelsens förslag till vinstdisposition
Aktien
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Aktiekursutveckling och omsättning
Under 2024 uppgick aktiens volymviktade medelpris till 103,53
SEK. Aktiekursen ökade under året med 13 procent. Under
samma period ökade OMX Stockholm PI med 6 procent och
OMX Stockholm Real Estate PI minskade med –2 procent.
Totalt omsattes 73 miljoner av aktierna till ett värde om 8
MDSEK under 2024. Varje handelsdag omsattes i genomsnitt
290 000 aktier.
Aktiekapital
I maj 2024 genomförde Nyfosa, med stöd av bemyndigandet
från årsstämman den 23 april 2024, en riktad nyemission om
Aktien
Nyfosas aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap sedan november 2018. På årets sista
handelsdag, den 30 december 2024, uppgick aktiens stängningskurs till 107,90 SEK (95,85), vilket
motsvarade ett börsvärde om 22,5 MDSEK (18,3).
17 miljoner aktier, till en teckningskurs om 102 SEK per aktie
och tillfördes därigenom cirka 1,7 MDSEK före transaktions-
relaterade kostnader. Genom nyemissionen ökade antalet
aktier från 191 063 057 till 208 063 057. Nyemissionen med-
förde en utspädning om cirka 8,2 procent baserat på det totala
antalet aktier i Nyfosa efter nyemissionen.
Till följd av nyemissionen samt nyttjande av tecknings-
optioner ökade Nyfosas aktiekapital under året med 8,5 MSEK,
från 95 511 406,50 SEK till 104 048 396,50 SEK fördelat på
208 096 793 aktier med ett kvotvärde om 0,50 SEK per aktie.
2019 2020 2021 2022 2023 2024
-50
0
50
100
150
200
250
300
350
AKTIENS UTVECKLING
Nyfosa utdelningsjusterad aktiekurs OMX Stockholm Real Estate GI
%
Källa: Nasdaq Stockholm
ÄGARFÖRDELNING
31 december 2024
Procentandel
Aktieägare Antal aktier Kapital, % Röster, %
Sagax 45 000 000 21,6 21,6
Länsförsäkringar Fonder 15 650 149 7,5 7,5
Swedbank Robur Fonder 15 468 295 7,4 7,4
Lannebo Kapitalförvaltning 9 775 719 4,7 4,7
Första AP-fonden 7 141 845 3,4 3,4
SEB Fonder 7 006 119 3,4 3,4
Vanguard 6 852 244 3,3 3,3
BlackRock 6 472 671 3,1 3,1
Handelsbanken Fonder 5 283 742 2,5 2,5
Cliens Fonder 4 760 000 2,3 2,3
APG Asset Management 4 076 936 2,0 2,0
Columbia Threadneedle 3 990 060 1,9 1,9
Norges Bank 3 599 761 1,7 1,7
Jens Engwall 2 796 722 1,3 1,3
Carnegie Fonder 2 767 988 1,3 1,3
Nordea Funds 2 723 189 1,3 1,3
Dimensional Fund Advisors 2 498 734 1,2 1,2
American Century
Investment Management 2 144 587 1,0 1,0
Odin Fonder 2 042 343 1,0 1,0
Tredje AP-fonden 2 028 674 1,0 1,0
Summa 20 största ägare 152 079 778 73,1 73,1
Övriga aktieägare 56 017 015 26,9 26,9
Summa 208 096 793 100,0 100,0
Källa: Modular Finance Monitor
HANDELN MED AKTIEN PÅ NASDAQ STOCKHOLM
Jan–dec
2024 2023
Genomsnittlig volym per handelsdag, MSEK 69 56
Genomsnittligt antal transaktioner per
handelsdag 945 897
Omsättningshastighet, % 35 44
Stängningskurs 31 dec, SEK 107,90 95,85
40
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Kassaflöde
Resultat
Styrelsens förslag till vinstdisposition
Aktien
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Enligt bolagsordningen ska aktiekapitalet vara lägst 80 MSEK
och högst 320 MSEK fördelat på lägst 160 000 000 aktier och
högst 640 000 000 aktier. Aktiekapitalet i Nyfosa förändrades
enligt tabellen till höger.
Utdelningspolicy och utdelningsförslag
Minst 40 procent av det operativa kassaflödet distribueras till
ägarna. Utdelningen ska vid varje tillfälle vägas mot bolagets
affärsmöjligheter och kan bestå av sakutdelning, återköp eller
kontant utdelning.
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om en utdel-
ning om 2,8 0 SEK (–) per aktie med utbetalning kvartalsvis
om 0,70 SEK per aktie, motsvarande 583 MSEK. Utdelnings-
förslaget är i enlighet med bolagets utdelnings policy. För
verksamhetsåret 2023 utgick ingen utdelning.
Ägarinformation
Nyfosa hade vid årets slut 15 465 aktieägare, varav svenska
investerare, institutioner och privatpersoner ägde 70 procent
av aktierna och rösterna, resterande aktier och röster inneha-
des av utländska aktieägare.
De 20 största ägarna kontrollerade tillsammans 73 procent
av bolagets aktiekapital och röster. Tabellen på sidan 40 visar
Nyfosas största aktieägare per 31 december 2024.
Optionsprogram
Nyfosa har tre långsiktiga incitamentsprogram (LTIP 2022,
LTIP 2023 och LTIP 2024) baserade på teckningsoptioner för
anställda i Nyfosas svenska organisation. Beskrivning av
optionsprogrammen återfinns i not 7 på sidan 90.
Under året påkallades återköp i samband med att anställ-
ning upphört, i enlighet med optionsvillkoren. I samband med
lösenperioderna för LTIP 2021 nyttjades 306 741 tecknings-
optioner och därmed emitterades 73 980 aktier. Vidare
verkställdes årsstämmans beslut att införa ett nytt långsiktigt
incitamentsprogram, LTIP 2024, vilket innebar att 151 100
teckningsoptioner tecknades.
AKTIEKAPITALETS UTVECKLING
Tidpunkt Händelse
Förändring
aktiekapital (SEK)
Förändring
antal aktier
Aktiekapital efter
ändring (SEK)
Antal aktier
efter ändring
17 oktober 2017 Nybildning ET. ET. 50 000 500
21 maj 2018 Delning av aktier (1:200) ET. + 99 500 50 000 100 000
21 maj 2018 Nyemission + 78 814 124,50 + 157 628 249 78 864 124,50 157 728 249
21 augusti 2018 Nyemission + 5 000 000 + 10 000 000 83 864 124,50 167 728 249
17 februari 2020 Nyemission + 3 231 412 + 6 462 824 87 095 536,50 174 191 073
4 mars 2020 Nyemission + 5 155 000 + 10 310 000 92 250 536,50 184 501 073
9 juni 2021 Nyemission + 3 260 870 + 6 521 740 95 511 406,50 191 022 813
14 maj 2024 Utbyte av teckningsoption +20 122 + 40 244 95 531 528,50 191 063 057
16 maj 2024 Nyemission +8 500 000 +17 000 000 104 031 528,50 208 063 057
31 juli 2024 Utbyte av teckningsoption +3 880 +7 760 104 035 408,50 208 070 817
25 november 2024 Utbyte av teckningsoption +12 988 +25 976 104 048 396,50 208 096 793
OPTIONSPROGRAM (LTIP 2021, 2022, 2023, 2024)
31 december 2024
Avstämning optioner LTIP2021 (I) LTIP2021 (II) LTIP2022 LTIP2023 LTIP2024 Totalt
Årets ingång 318 241 318 241 393 150 383 342 - 1 412 974
Tecknade optioner - - - - 151 100 151 100
Återköp optioner -11 500 -11 500 -15 500 -500 - -39 000
Ej nyttjade/ förfallna optioner -306 741 - - - - -306 741
Nyttjade optioner - -306 741 - - - -306 741
Årets utgång - - 377 650 382 842 151 100 911 592
GEOGRAFISK FÖRDELNING AV AKTIEÄGANDET
31 december 2024
ÄGARSTRUKTUR, FÖRDELNING STORLEKSKLASSER
31 december 2024
Innehavsstorlek Antal aktieägare Andel, %
1 – 500 11 691 75,6
501 – 1 000 1 795 11,6
1 001 – 5 000 1 528 9,9
5 001 – 10 000 176 1,1
10 001 – 20 000 102 0,7
20 001 – 50 000 54 0,4
50 001 – 119 0,8
Totalt 15 465 100,0
Källa: Modular Finance Monitor
15 465
aktieägare
70% Sverige
14% USA
4% Norge
3% Nederländerna
2% Finland
3% Övriga
5 % Anonymt ägande
Svenskt
ägande
70 %
Utländskt
ägande
30 %
41
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Kassaflöde
Resultat
Styrelsens förslag till vinstdisposition
Aktien
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Nyfosa är utsatt för olika risker som potentiellt
kan påverka dess framtida verksamhet, resultat
och finansiella ställning. Organisationen
är uppmärksam på riskerna och genom
förebyggande arbete strävar bolaget efter att
begränsa samt hantera riskerna om möjligt.
De betydande risker som bolaget står inför är i stor utsträckning
kopplade till utvecklingen av konjunktur, inflation och mark-
nadsräntor. De mest väsentliga riskerna presenteras nedan
och är indelade i kategorierna omvärld, klimatförändringar,
finansiering, förvärv och investeringar, förvaltning samt medar-
betare och organisation. För att tydliggöra och värdera riskerna
används en modell där sannolikhet och konsekvens bedöms.
Sannolikheten att risken inträffar uttrycks på en femgradig
skala som mycket osannolik, osannolik, möjlig, sannolik och
mycket sannolik. Även konsekvensen, som värderar påverkan
på företagets resultat och ställning, uttrycks på en femgradig
skala som obetydlig, mindre, måttlig, stor och betydande.
Kombinationen av sannolikhet och konsekvens avgör hur risken
hanteras, antingen i form av generell bevakning eller som ett
fokusområde om sannolikheten och konsekvens därav är av
hög grad.
Risker för moderbolaget är indirekt desamma för koncer-
nen, vilket innebär att eventuell påverkan på moderbolaget ger
effekt på hela koncernen.
Risker och riskhantering
Sammanfattning risker och riskbedömning
Risk Sannolikhet Konsekvens Hantering av risk Förändring av hantering
Omvärld
Makro Sannolik Stor Fokus
Regelverk Möjlig Måttlig Fokus
Skatt Möjlig Måttlig Bevaka
Klimatförändringar
Klimatpåverkan på fastigheterna
1)
Möjlig Måttlig Bevaka
Miljöpåverkan från den egna verksamheten
1)
Möjlig Mindre Bevaka
Finansiering
Ränterisk Möjlig Stor Fokus
Finansiering och refinansiering Möjlig Måttlig Bevaka
Fastighetsvärdering Möjlig Måttlig Bevaka
Valutaexponering Möjlig Mindre Bevaka
Förvärv och investeringar
Fastighetsutveckling Sannolik Mindre Bevaka
Fastighetstransaktioner Osannolik Mindre Bevaka
Förvaltning
Hyresintäkter Sannolik Stor Fokus
Kundförluster Möjlig Måttlig Fokus
Fastighetskostnader Möjlig Måttlig Bevaka
Medarbetare och organisation
Medarbetare och kompetens
1)
Möjlig Måttlig Fokus
Arbetsmiljö
1)
Möjlig Mindre Bevaka
Rapportering och intern kontroll
1)
Osannolik Måttlig Bevaka
IT-infrastruktur Möjlig Stor Fokus
1) Utgör hållbarhetsrisker och omfattas av hållbarhetsredovisningen, men ingår ej i förvaltningsberättelsen.
= Ökad bevakning
= Oförändrad bevakning
= Minskad bevakning
42
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Risker och riskhantering
Hållbarhetsrisker
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledande befattningshavare
Intern kontroll och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Omvärld
Risk Riskhantering Exponering
Makro
Verksamheten påverkas av makroekono-
miska faktorer såsom ekonomiskt klimat,
inflation, andel nybyggnation av kom-
mersiella byggnader samt förändringar i
infrastruktur och demografi.
En ekonomisk nedgång som leder till
högre arbetslöshet, sämre betalnings-
förmåga hos hyresgäster samt en ökad
inflation skulle kunna få en negativ påver-
kan på bolagets resultat och ställning.
Marknadsbevakning och omvärlds-
analyser.
Löpande dialog med kapital- och
kreditmarknaden.
Indexerade hyresavtal.
Derivatinstrument.
Svag ekonomi påver-
kar bolagets resultat
och ställning.
Regelverk
Ändringar i regelverk som ger negativa
effekter på bolagets resultat och
ställning.
Bevakning och nätverk med rådgivare. Omställningskostna-
der vid ny lagstiftning.
Försvårad finansiering
eller fördyringar vid
investeringar och/eller
transaktioner.
Skatt
Förändringar i skattelagstiftning eller
lagtolkning som ger negativa effekter på
bolagets resultat och ställning.
Noggrann övervakning av politisk
utveckling.
Anpassning av interna processer vid
regeländringar.
Samarbete med externa experter.
Högre skattekost-
nader.
Klimatförändringar
Risk Riskhantering Exponering
Klimatpåverkan på fastigheterna
Negativ påverkan på fastigheterna
på grund av klimatförändringar och
föroreningar. Se även redovisning enligt
TCFD på sidorna 61-62.
Granskning av investeringar utifrån
klimatperspektiv.
Årlig genomgång av försäkringsskydd.
Analys av klimatrisker.
Fokus på miljöaspekter vid såväl förvärv
av fastigheter som i den löpande driften
därav.
Skador på fastigheter
och ökade kostnader.
Klimatpåverkan från den egna
verksamheten
Negativ påverkan på klimatet på grund
av ineffektiv resursanvändning. Se även
redovisning enligt TCFD på sidorna
61-62.
Incitamentsprogram med hållbar-
hetsmål. Incitamentsprogram med
hållbarhetsmål. Uppsatta mål att
minska energianvändningen i fastig-
heterna skapar ett fokuserat arbete.
Inköp av 100 procent förnybar el i både
Sverige, Finland och Norge.
Inköp av grön fjärrvärme i flertalet
kommuner.
Miljöbilspolicy.
Återvinning på kontoren.
Återbruksprojekt i samband med
hyresgästanpassningar och fastighets-
investeringar.
Skadat anseende
hos nuvarande och
presumtiva hyres-
gäster eller kredit- och
kapitalmarknaden.
Finansiering
Risk Riskhantering Exponering
Ränterisk
Ett stigande ränteläge påverkar ränte-
kostnaderna, som är bolagets enskilt
största kostnadspost.
Högre räntekostnader påverkar ränte-
täckningsgraden negativt, vilket kan leda
till högre amorteringstakt på lån.
Räntesäkringar med derivatinstrument,
såsom räntetak och ränteswappar.
Stigande räntekost-
nader.
Ökad amortering.
Finansierings- och refinansieringsrisk
En avvaktande kredit- och kapital-
marknad kan ge minskad tillgång till
finansiering för investeringar samt vid
refinansiering av befintlig skuld.
Den huvudsakliga finansieringen utgörs
av banklån. Bolaget har tre i förväg
förhandlade kreditfaciliteter att nyttja
vid framtida förvärv. Goda relationer
med kreditgivarna för att skapa
lång siktighet och förtroende. En mindre
andel av bolagets finansiering sker på
kapitalmarknaden.
Bolaget följer en finanspolicy för att
löpande hantera låneförfall.
Avsaknad av extern
finansiering i sam-
band med investering
i nya eller befintliga
fastigheter.
Refinansiering av
befintlig skuld kan
endast göras med
sämre lånevillkor eller
till lägre volym.
Fastighets värdering
Värdet på fastigheterna påverkas av
faktorer som utbud, efterfrågan och
andra fastighets- och marknadsspecifika
faktorer. Små förändringar i delkompo-
nenter till fastighetsvärderingarna kan
ge en relativt stor påverkan på bolagets
resultat och finansiella ställning.
Fastighetsbeståndet är diversifierat,
vilket innebär att beståndet inte är
centrerat kring ett fåtal regioner eller
städer.
Fokus på kommersiella fastigheter i
tillväxtregioner i Sverige och Finland där
fastighetsvärden är relativt konstanta
över tid.
Förädling och vidareutveckling av fastig-
heterna görs i syfte att upprätthålla en
god standard och en attraktiv produkt.
Nedskrivning av
fastighetsbeståndet
påverkar koncernens
eget kapital negativt.
En stigande belå-
ningsgrad kan leda
till högre finansie-
ringskostnader eller
amorteringstakt.
Valuta exponering
Exponering mot valutakursförändringar
hänförlig till investeringar och skulder i
EUR och NOK.
Skuldfinansiering sker i samma valuta
som tillgångarna förvärvas i. Löpande
transaktioner sker i lokal valuta.
En försämrad
kronkurs i förhållande
till EUR och NOK
påverkar eget kapital
negativt.
Förvärv och investeringar
Risk Riskhantering Exponering
Fastighets utveckling
Förseningar eller ökade kostnader vid
investeringar i befintligt fastighets-
bestånd kan påverka kreditvärdighet och
långsiktigt värde på fastigheterna.
Investeringar är främst kopplade till
hyresgästanpassningar som följer av ett
hyresavtal och föregås av en kredit-
värdering av hyresgästen. Bedömning
görs av investeringens påverkan på
fastighetens långsiktiga värde.
Bolaget har en inköpspolicy som reglerar
hur upphandling av leverantörer till
projektarbetet ska ske och vilka krav
Nyfosa ställer på sina leverantörer.
Tillämpning av ramavtal.
Fördyring och
försening av investe-
ringsprojekt.
43
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Risker och riskhantering
Hållbarhetsrisker
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledande befattningshavare
Intern kontroll och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Risk Riskhantering Exponering
Fastighets transaktioner
Felbedömning av marknad eller
fastighetspotential, brister i due
diligence- processen eller oetiskt
agerande från en motpart kan påverka
bolagets resultat och finansiella
ställning.
Tydlig transaktionsprocess och
kapacitet inom bolaget för att utvärdera
affärer.
Stor geografisk närvaro genom
regionkontor samt ett etablerat brett
kontaktnät på fastighetsmarknaden.
Bolaget är ett etablerat namn på
transaktionsmarknaden.
Svårigheter att genom-
föra affärer.
Risk för dolda fel i
förvärvade fastigheter.
Risk för oidentifierade
eller felvärderade risker/
brister i samband med
ett investeringsbeslut.
Förvaltning
Risk Riskhantering Exponering
Hyresintäkter
En ekonomisk nedgång, inflation,
konkurrens mellan kommersiella lokaler
samt förändringar i infrastruktur och
demografi kan leda till ökade vakanser
eller lägre hyresnivåer som får en negativ
påverkan på bolagets hyresintäkter.
Regional spridning och olika fast-
ighetskategorier i beståndet med
genomsnittligt hyresvärde på cirka 1 351
SEK per kvadratmeter.
Majoriteten av fastigheterna rymmer
flertalet lokaler och hyresgäster.
Dedikerade uthyrare.
Lägre hyresnivåer och
minskad uthyrnings-
grad.
Kundförluster
En ekonomisk nedgång som leder till
högre arbetslöshet, sämre betalnings-
förmåga hos hyresgäster samt en ökad
inflation kan resultera i att hyresgäster
inte kan fullgöra sina betalningar enligt
underliggande hyresavtal.
Kreditbedömning av hyresgäster vid
nyuthyrning och under avtalstiden.
Hyresavtal kompletteras vid behov med
erforderlig säkerhet (borgen, deposition
eller bankgaranti).
Kvartals- eller månadsvis förskotts-
betalning av hyra.
Nära relationer/dialoger med hyres-
gäster.
Liten exponering mot enskilt stora
hyresgäster.
Internutbildning inom hyresrätt och
obestånd.
Kundförluster i sam-
band med konkurs
eller rekonstruktion
hos en hyresgäst.
Fastighets kostnader
Ökade driftskostnader, såsom el,
snöröjning och värme påverkar bolagets
resultat negativt. Priset påverkas av poli-
tiska beslut samt utbud och efterfrågan.
Avtalsförhandlingar, konkurrensutsatta
upphandlingar samt ramavtal med
större leverantörer.
Andel av el köps in till fast pris i enlighet
med intern policy.
Hyresgästerna betalar för energiförbruk-
ningen i sina lokaler, antingen genom
egna abonnemang eller via avräknings-
förfarande enligt hyresavtalen.
Majoriteten av avräkningarna av
hyresgästernas egen förbrukning räknas
årligen upp med index.
Ungefär hälften av de
abonnemang Nyfosa
tecknat för el, vatten
och värme belastar
bolagets resultat.
Resterande del står
hyresgästerna för.
Medarbetare och organisation
Risk Riskhantering Exponering
Medarbetare och kompetens
Personberoende inom organisationen
skapar risk för kunskapsbortfall vid
sjukdom eller vid förlust av personal.
Risk för att rätt kompetens inte är
tillgänglig vid rekryteringsbehov
alternativt en felrekrytering kan påverka
verksamheten negativt.
Utvärdering av kompetensbehov för att
anpassa organisationen.
Arbetsbeskrivningar för olika funktioner.
Kritiska processer som påverkar den
finansiella rapporteringen är dokumen-
terade i processkartor för att minska
personberoende.
Långsiktiga incitamentsprogram.
Omsättning av
nyckelpersoner.
Arbetsmiljö
Förlust av personalstyrka på grund av
psykosociala påfrestningar eller fysiska
skador från arbetslivet kan påverka
verksamheten, resultatet och den
finansiella ställningen negativt.
Löpande dialog mellan regionchefer och
förvaltningschef avseende personal.
Löpande dialog mellan VD, övriga chefer
och HR avseende personal. Anställda
erbjuds förmånspaket för hälsa och
friskvård, samtalsstöd, flexibilitet för
arbete hemifrån samt en anpassad
arbetsutrustning.
Det finns en anonym visselblåsarfunk-
tion där eventuella missförhållanden
kan rapporteras.
Sjukfrånvaro.
Rapportering och intern kontroll
Bristfälliga rutiner, oegentligheter eller
interna/externa händelser ger en felaktig
finansiell rapportering.
Väl fungerande intern kontroll i de
processer som påverkar den finansiella
rapporteringen.
Löpande uppföljning av lagar och
regeländringar.
Det finns en anonym visselblåsarfunk-
tion där eventuella missförhållande kan
rapporteras.
Fel i finansiell
rapportering eller
oegentligheter.
IT-infrastruktur
Bristande fysisk eller digital IT-infrastruk-
tur alternativt intrång i system ger avbrott
i verksamheten.
IT-driften är utlagd på en extern
etablerad tjänsteleverantör.
Regelbunden dialog om säkerhet i
IT-miljön.
Utökad säkerhet kring server.
Informationssäkerhetspolicy.
Årlig uppföljning av kontinuitetsplan.
Backup-funktioner.
Medarbetarutbildning i IT-säkerhet.
Störningar i finansiell
rapportering.
Läckage av insider-
information.
Attacker/intrång
som leder till direkta
kostnader för
bolaget till följd av
exempelvis spoofing,
vishing, phishing eller
ransomware.
44
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Risker och riskhantering
Hållbarhetsrisker
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledande befattningshavare
Intern kontroll och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Bolagsstyrnings-
rapport 2024
Översikt
bolagsstyrning
3. Valberedning
5. Ersättningsutskott
6. Revisionsutskott
Fastighetsförvaltning
Regionkontor: Göteborg, Karlstad, Luleå, Malmö, Stockholm, Sundsvall, Värnamo, Västerås, Växjö, Örebro,
Helsingfors, Jyväskylä, Porsgrunn
Koncerncentrala funktioner
Transaktion
Projekt och energi
Finans
IT
Ekonomi
HR
Juridik
IR
Hållbarhetsgrupp
4. Styrelse
1. Aktieägare
2. Bolagsstämma
7. VD
Rapporter och intern kontroll
8. Revisor
Bolagsstyrningen i Nyfosa utgår från svensk lag -
stiftning och god sed på värdepappersmarknaden
samt interna regler och riktlinjer. Bolaget följer
även Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”).
Denna bolagsstyrningsrapport beskriver styrningen
av Nyfosa under 2024 om inget annat anges.
God bolagsstyrning syftar till att säkerställa att Nyfosas
verksamhet bedrivs hållbart, ansvarsfullt och så effektivt som
möjligt. Det övergripande målet är att generera en attraktiv
avkastning åt aktieägarna och på så sätt möta ägarnas krav på
investerat kapital.
1
Aktieägare
Nyfosas aktie (stamaktie av serie A) är noterad på Nasdaq
Stockholm, Large Cap. Bolagets största aktieägare är AB Sagax
med en ägar- och röstandel om 21,6 procent. Återstående 78,4
procent ägs av institutionella investerare och privatpersoner i
Sverige och utomlands. Ingen av dessa övriga aktieägare har
ett direkt eller indirekt aktieinnehav i bolaget som represente-
rar minst en tiondel av röstetalet för samtliga aktier i bolaget.
Per den 31 december 2024 hade bolaget 208 096 793
stamaktier av serie A utgivna. Av Nyfosas bolagsordning
framgår dock att bolaget även kan utge stamaktier av serie D
och preferensaktier. Per 31 december 2024 fanns dock inga
sådana aktier utgivna. Mer information om Nyfosas aktier och
större aktieägare framgår av sidorna 40–41 i årsredovisningen.
45
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Risker och riskhantering
Hållbarhetsrisker
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledande befattningshavare
Intern kontroll och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
2
Bolagsstämma
Bolagsstämman är Nyfosas högsta beslutande organ vid vilken
aktieägarna utövar sin rösträtt. Av aktiebolagslagen (2005:551)
och bolagsordningen framgår hur kallelse till årsstämma och
extra bolagsstämma ska ske samt vem som har rätt att delta
och rösta vid stämman. Förutom vad som gäller enligt lag
beträffande en aktieägares rätt att delta vid bolagsstämman
krävs enligt Nyfosas bolagsordning föranmälan till bolagsstäm-
man senast den dag som anges i kallelsen till bolagsstämman,
och i förekommande fall ska även anmälas om aktieägaren
avser att ha med sig biträde. Inga begränsningar gäller för
hur många röster varje aktieägare kan avge vid stämman.
Bolagsstämmor hålls i Nacka eller Stockholm. Styrelsen får
samla in fullmakter enligt det förfarande som anges i 7 kap.
4 § andra stycket aktiebolagslagen. Styrelsen får vidare inför
en bolagsstämma besluta att aktieägarna ska kunna utöva
sin rösträtt per post före bolagsstämman. Bolaget tillämpar
inte några särskilda arrangemang i fråga om bolagsstämmans
funktion, varken på grund av bestämmelse i bolagsordning
eller, såvitt är känt för bolaget, aktieägaravtal. Beslut som
fattas på bolagsstämma offentliggörs efter stämman genom
ett pressmeddelande och att protokollet från stämman public-
eras på bolagets webbplats.
Årsstämman 2024
Den 23 april 2024 beslutade årsstämman bland annat om att
fastställa styrelsens förslag till vinstdisposition, att bevilja
styrelseledamöterna och VD ansvarsfrihet för verksamhetsåret
2023, styrelse- och revisorsval, anta nya riktlinjer för ersättning
till ledande befattningshavare, ersättning till styrelse och
revisor, samt att införa ett långsiktigt incitamentsprogram
till medarbetare i Nyfosa (”LTIP 2024”). Vidare bemyndigade
årsstämman styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen före nästa
årsstämma, besluta om nyemission av stamaktier av serie A
och serie D, konvertibler samt preferensaktier i den mån sådan
emission kan ske utan ändring av bolagsordningen. Därutöver
fattade stämman beslut om bemyndigande för styrelsen att
besluta om förvärv av egna stamaktier av serie A. För mer
information, se bolagets webbplats och stämmokommuniké.
3
Valberedning
Vid årsstämman i Nyfosa den 9 maj 2019 antogs instruktioner
för valberedningens sammansättning och arbete i bolaget.
Enligt instruktionerna, som gäller tills vidare, ska valbered-
ningen bestå av styrelsens ordförande och fyra ledamöter
utsedda av de fyra röstmässigt största aktieägarna i bolaget
per den 31 juli. Om någon av de fyra röstmässigt största
aktieägarna inte utövar rätten att utse en ledamot övergår
rätten att utse sådan ledamot till den till röstetalet närmast
följande största aktieägare som inte redan har rätt att utse en
ledamot av valberedningen. Valberedningens ordförande ska
vara den ledamot som representerar den till röstetalet största
aktie ägaren, om inte ledamöterna enas om annat. Samman-
sättningen av valberedningen ska offentliggöras senast sex
månader före kommande årsstämma. Avgår ledamot eller
sker väsentliga förändringar i ägarbilden kan valberedningens
sammansättning komma att ändras för att återspegla detta.
En sådan förändring offentliggörs då så snart som möjligt.
Val beredningen har i uppgift att arbeta fram förslag till val av
styrelse och revisor, arvode för dessa, stämmoordförande
samt eventuella erforderliga ändringar till valberedningens
instruktion. För vidare information om gällande instruktion för
valberedningen, se bolagets webbplats.
Valberedningen har inför årsstämman 2025 bestått av
Lennart Francke, representerande Swedbank Robur Fonder (val-
beredningens ordförande), David Mindus, representerande AB
Sagax tillika styrelseordförande i Nyfosa, Johannes Wingborg,
representerande Länsförsäkringar Fondförvaltning AB och
Tobias Kaj, representerande Lannebo Kapitalförvaltning.
I sitt arbete har valberedningen tillämpat Kodens regel
4.1 som mångfaldspolicy. Målet med mångfaldspolicyn är att
tillgodose vikten av tillräcklig mångfald i styrelsen när det gäller
kön, ålder och nationalitet samt erfarenheter, yrkesbakgrund
och affärsområden. Valberedningen har till årsstämman den
6 maj 2025 föreslagit en styrelse som består av tre kvinnor
och tre män. Urvalet av styrelsekandidater har skett utan
diskriminering gällande exempelvis ålder, sexuell läggning,
kön eller religiös tillhörighet. Valberedningen anser att den
föreslagna styrelsen med hänsyn till Nyfosas verksamhet,
utvecklingsskede och förhållanden i övrigt har en ändamåls-
enlig sammansättning, präglad av mångsidighet och bredd
avseende ledamöternas kompetens, erfarenhet och bakgrund.
Därmed anser valberedningen att Kodens krav på mångsidighet
och bredd uppfylls genom förslaget. Ytterligare information
finns i valberedningens motiverade yttrande avseende valbe-
redningens förslag till årsstämman 2025 som finns publicerat
på bolagets webbplats.
4
Styrelse
Styrelsen är bolagets högsta förvaltningsorgan, vars uppgifter
regleras i aktiebolagslagen, bolagsordningen och Koden.
Styrelsen ska svara för bolagets organisation och förvaltning
av bolagets angelägenheter. Därtill ska styrelsen följa bolagets
ekonomiska utveckling och utveckling inom hållbarhet,
säkerställa kvaliteten på den ekonomiska rapporteringen och
bolagets internkontroll samt utvärdera verksamheten mot av
styrelsen fastställda mål och riktlinjer. Vidare beslutar styrel-
sen om betydande investeringar och väsentliga förändringar i
koncernens organisation samt verksamhet. Arbetet utgår från
en av styrelsen årligen fastställd arbetsordning, som reglerar
arbets- och ansvarsfördelningen mellan styrelsens ledamöter
och VD. Styrelsen fastställer även en delegationsordning och
instruktioner för ekonomisk rapportering, VD och styrelsens
utskott, samt beslutar om ett antal övergripande policyer
för bolagets verksamhet. Här ingår insider-, finans-, IT-,
informationssäkerhets-, hållbarhets-, skatte- och kommunika-
tionspolicy samt en policy för transaktioner med närstående.
Alla dessa interna styrdokument ses över minst en gång per år
och uppdateras därtill löpande när behov föreligger.
Nyfosas styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst
fyra och högst tio ledamöter, utan suppleanter. Bolagsord-
ningen innehåller inga särskilda bestämmelser om tillsättande
och entledigande av styrelseledamöter eller om ändring av
bolagsordningen. Styrelseledamöterna väljs på årsstämman
för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Till styrelseledamöter
Nyfosas årsstämma 2025
Nyfosas årsstämma 2025 äger rum den 6 maj
2025. Mer information om årsstämman, inklusive
anvisning om hur anmälan sker, finns tillgänglig på
www.nyfosa.se.
46
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Risker och riskhantering
Hållbarhetsrisker
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledande befattningshavare
Intern kontroll och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Mötesplan för styrelsens arbete under året
Styrelsens arbete följer en beslutad arbetsordning kopplad till årets
ordinarie styrelsemöten. Därutöver behandlas löpande styrelseärenden
såsom större förvärv, avyttringar och investeringar samt VD-rapport,
finansrapport och hållbarhetsfrågor vid samtliga ordinarie styrelsemöten.
2024
Februari
• Beslut om bokslutskommuniké
• Avrapportering från revisionsutskottet
• Möte med revisor
• Redovisnings- och revisionsfrågor samt
revisionsrapport
• Förslag till utdelning
• Avrapportering avseende skatter och
avgifter
• Riskidentifiering och riskhantering
• Avrapportering från ersättningsutskott
• Beslut om VD:s ersättning
• Beslut om ev. bonusutfall avseende
föregående år
• Beredning av incitamentsprogram
• Styrelsediskussion utan ledningens
närvaro
Mars
• Frågor inför årsstämman (inkl. ersätt-
ningsrapport)
• Årsredovisning inkl. bolagsstyrnings-
och hållbarhetsrapport
April–Maj
• Beslut om delårsrapport
• Avrapportering från revisionsutskottet
• Avrapportering avseende skatter och
avgifter
• Fastställelse av arbetsordning, instruk-
tioner, delegationsordning och policyer
• Val av ledamöter till styrelsens utskott
• Avstämning av bolagsledningens andra
uppdrag och ev. intressekonflikter
• Styrelsediskussion utan ledningens
närvaro
Juni
• Ordinarie styrelsemöte
Juli
• Beslut om delårsrapport
• Avrapportering från revisionsutskottet
• Avrapportering avseende skatter och
avgifter
September
• Ordinarie styrelsemöte
Oktober
• Beslut om delårsrapport
• Avrapportering från revisionsutskottet
• Avrapportering avseende skatter och
avgifter
• Möte med revisor
• Redovisnings- och revisionsfrågor samt
revisionsrapport
November
• Beredning av affärsplan (inkl. strategi,
prognos, finansiella mål, riskbegräns-
ningar och handlingsplan) för kommande
verksamhetsår
• Genomgång av finanspolicy
• Organisation (inkl. successions-
planering)
• Utvärdering styrelse
• Utvärdering VD och ledande befattnings-
havare utan ledningens närvaro
December
• Antagande av affärsplan (inkl. strategi,
prognos, finansiella mål, riskbegräns-
ningar och handlingsplan) för kommande
verksamhetsår
• Utvärdering av system för intern kontroll,
inklusive eventuellt behov av internre-
vision
NÄRVARO VID STYRELSE- OCH UTSKOTTSMÖTEN
Styrelseledamot
Styrelse-
möten
Revisions-
utskotts-
möten
Ersättnings-
utskotts-
möten
David Mindus
(styrelseordförande) 27/27 7/7 ET.
Maria Björklund
1)
22/24 ET. ET.
Marie Bucht Toresäter 27/27 ET. 2/2
Ulrika Danielsson
2)
24/24 4/4 ET.
Lisa Dominguez Flodin
3)
3/3 3/3 ET.
Jens Engwall 22/27 6/7 ET.
Johan Ericsson
(fd. styrelseordförande)
4)
3/3 ET. 2/2
Per Lindblad 27/27 ET. 2/2
Claes Magnus Åkesson 27/27 7/7 ET.
1) Invald i styrelsen den 23 april 2024.
2) Invald i styrelsen och revisionsutskottet den 23 april 2024.
3) Frånträdde styrelsen och revisionsutskottet den 23 april 2024.
4) Frånträdde styrelsen och ersättningsutskottet den 23 april 2024.
vid årsstämman den 23 april 2024 omvaldes Marie Bucht
Toresäter, Jens Engwall, Per Lindblad, David Mindus och Claes
Magnus Åkesson samt till nya styrelseledamöter valdes Maria
Björklund och Ulrika Danielsson. Till ny styrelseordförande
valdes David Mindus. För ytterligare information om Nyfosas
styrelseledamöter samt uppgifter om styrelseledamöternas
oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen se
sidan 50.
Styrelsens arbete
Utöver det konstituerande styrelsemötet, som hålls i anslut-
ning till årsstämman, sammanträder styrelsen minst sju gånger
per år (ordinarie styrelsemöten). Sammanträdestider och
huvudsakliga fasta frågor att behandla på de ordinarie mötena
följer en fast angiven mötesplan i styrelsens arbetsordning,
se beskrivning till höger. Extra styrelsemöten sammankallas
vid behov. Nyfosas styrelse hade under året 27 möten, varav
ett konstituerande möte. För uppgifter om närvaro vid dessa
möten, se tabell nedan. Inför respektive styrelsemöte erhöll
ledamöterna dagordning och skriftligt material för de frågor
som ska behandlas på mötet.
47
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Risker och riskhantering
Hållbarhetsrisker
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledande befattningshavare
Intern kontroll och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
På dagordningen inför varje ordinarie styrelsemöte fanns ett
antal stående punkter: VD:s genomgång av verksamheten,
förvärv, avyttringar och investeringar, hållbarhet samt finansiell
rapportering.
Utöver löpande styrelseärenden inklusive frågor om större
förvärv, avyttringar och investeringar behandlade styrelsen
under 2024 bland annat frågor förknippade med kapitalan-
skaffning, finansiering, VD-byte, joint venture och hållbarhet.
Utvärdering av styrelsen och VD
Styrelsens ordförande initierar en gång per år, i enlighet med
styrelsens arbetsordning, en utvärdering av styrelsens arbete.
Utvärderingen genomförs genom en enkät, individuella samtal
med bolagets styrelseledamöter, VD och revisor samt en
gemensam utvärdering i grupp. Utvärderingarnas syfte är
att utvärdera resultatet av styrelsens och utskottens arbete,
hur väl arbetssättet fungerat samt hur det kan effektiviseras.
Vidare syftar den årliga utvärderingen till att identifiera vilken
typ av frågor som styrelsen anser bör ges mer utrymme och på
vilka områden det eventuellt krävs ytterligare erfarenhet och
kompetens i styrelsen. Resultatet av utvärderingen diskutera-
des i styrelsen och redovisades av styrelsens ordförande för
valberedningen. Styrelsen utvärderar även fortlöpande VD:s
arbete. Minst en gång per år görs utvärderingen utan dennes
närvaro.
Ersättning till styrelsen
Vid årsstämman den 23 april 2024 beslutade stämman att
arvodena till styrelsens ledamöter ska utgå med 525 000
kronor till styrelsens ordförande och med 220 000 kronor till
var och en av de övriga stämmovalda ledamöterna. För arbete
i revisionsutskottet ska arvode utgå med 80 000 kronor till
utskottets ordförande samt med 40 000 kronor till var och en
av de övriga ledamöterna. För arbete i ersättningsutskottet ska
arvode utgå med 42 000 kronor till utskottets ordförande samt
med 21 000 kronor till var och en av de övriga ledamöterna.
Styrelsens utskott
Styrelsen har inom sig inrättat två utskott, ett revisionsutskott
och ett ersättningsutskott, som båda arbetar enligt av
styrelsen fastställda instruktioner. Utskotten är beredande
underkommittéer till styrelsen och har ingen egen beslu-
tanderätt. De frågor som behandlats vid utskottens möten
protokollförs och rapporteras vid behov vid nästa styrelse-
möte.
5
Ersättningsutskott
Ersättningsutskottets huvudsakliga uppgift är att bistå
styrelsen med förslag, rådgivning och beredning i frågor om
ersättning till och andra anställningsvillkor för bolagets VD
samt ersättningsprinciper för bolagsledningen. Utskottets
uppgifter innefattar vidare att övervaka och utvärdera utfall
av program för rörlig ersättning samt Nyfosas efterlevnad av
de av bolagsstämman beslutade riktlinjerna för ersättning.
Under 2024 bestod ersättningsutskottet initialt (fram till det
konstituerande styrelsemötet den 23 april 2024) av styrelse-
ledamöterna Johan Ericsson (ordförande), Per Lindblad och
Marie Bucht Toresäter och därefter av styrelseledamöterna Per
Lindblad (ordförande) och Marie Bucht Toresäter. Ersättnings-
utskottet har under 2024 sammanträtt vid två tillfällen, varvid
bland annat ersättning till ledande befattningshavare, utform-
ning av incitamentsprogram, återköp av teckningsoptioner
och utformningen av ersättningsrapport samt översyn av
bolagets riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare
har behandlats. För uppgifter om närvaro vid dessa möten, se
tabell på föregående sida.
6
Revisionsutskott
Revisionsutskottet ska bistå styrelsen i fullgörandet av dess
övervakande roll över revisionsfrågor. Utskottets huvudsakliga
uppgifter framgår av aktiebolagslagen. I dessa ingår att överse
bolagets finansiella rapportering, riskhantering avseende
den finansiella rapporteringen och effektivitet i intern kontroll
och styrning, såväl som att upprätthålla kontakt med och
utvärdera den externa revisorns arbete, kvalifikationer samt
oberoende. Utskottet ska även biträda vid upprättandet
av förslag till bolagsstämmans beslut om revisorsval och
revisorsarvodering. Resultatet av utskottets arbete i form av
observationer, rekommendationer och förslag till beslut eller
åtgärder rapporteras fortlöpande till styrelsen. Under 2024
bestod revisionsutskottet initialt (fram till det konstituerande
styrelsemötet den 23 april 2024) av styrelseledamöterna Lisa
Dominguez Flodin (ordförande), David Mindus, Jens Engwall
och Claes Magnus Åkesson och därefter av styrelseleda-
möterna Ulrika Danielsson (ordförande), David Mindus, Jens
Engwall och Claes Magnus Åkesson.
Utskottet bedöms uppfylla aktiebolagslagens krav på
sammansättning samt redovisnings- och revisionskompetens.
Enligt Koden ska majoriteten av utskottets ledamöter vara
oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen.
Vidare ska minst en av de ledamöter som är oberoende i för-
hållande till bolaget och bolagsledningen även vara oberoende
i förhållande till bolagets större ägare. I Nyfosas fall är hälften
av utskottets ledamöter (Jens Engwall och David Mindus)
beroende i förhållande till bolaget och bolagsledningen, varför
Nyfosa avviker från Koden i detta avseende. Oberoendekravet
i förhållande till bolagets större ägare är dock uppfyllt. Avvi-
kelsen från Koden sker mot bakgrund av att styrelsen bedömt
nuvarande sammansättning som bäst lämpad för en effektiv
och gedigen behandling av revisionsutskottets uppgifter.
Därutöver har Koden tillämpats under 2024 utan avvikelser.
Revisionsutskottet har under året sammanträtt vid sju
tillfällen, varvid bland annat bolagets interna kontroll och
styrning, hållbarhetsarbete samt kvartalsbokslut och del-
årsrapportering har behandlats. För uppgifter om närvaro vid
dessa möten, se tabell på föregående sida.
7
VD och koncernledning
VD utses av styrelsen och ansvarar för den löpande förvalt-
ningen av bolaget och koncernens verksamhet i enlighet med
styrelsens instruktioner. Av VD-instruktionen framgår bland
annat att VD är ansvarig för bolagets förvaltning och styrelse-
rapportering samt beredning av frågor som kräver beslut av
styrelsen, exempelvis fastställande av delårsrapport och
årsredovisning, beslut om större förvärv, försäljningar eller
investeringar samt upptagande av större lån. VD har utsett en
koncernledning som ansvarar för olika delar av verksamheten.
Nyfosas koncernledning består, utöver VD, för närvarande av
CFO, chefsjurist, finanschef, förvaltningschef och transak-
tionschef. VD fungerar som koncernledningens ordförande och
fattar beslut i samråd med övrig koncernledning. Koncernled-
ningens arbete följer en årlig cykel med åtta ordinarie möten.
Därtill sammankallas extra sammanträden vid behov.
48
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Risker och riskhantering
Hållbarhetsrisker
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledande befattningshavare
Intern kontroll och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare
Vid årsstämman den 23 april 2024 fastställdes nya riktlinjer för
ersättning till ledande befattningshavare i Nyfosa. Riktlinjerna
fastställdes att gälla tills vidare, dock längst för tiden fram till
årsstämman 2028.
Ersättningen till ledande befattningshavare kan bestå av en
fast och en rörlig del samt pensions- och andra förmåner. Den
fasta ersättningen ska vara marknadsmässig och baseras på
kompetens, ansvar och prestation.
Rörlig ersättning kan utgå till ledande befattningshavare där
styrelsen bedömer att det är lämpligt. Den rörliga ersättningen
ska belöna specifika i förväg fastställda resultat eller presta-
tionsmål. Den rörliga ersättningen ska fastställas genom enkla
och transparenta kriterier samt vara maximerad. Mål för rörlig
ersättning ska relateras till finansiella mål, hållbarhetsmål,
operativa mål eller individuella mål inom respektive persons
ansvarsområde. Rörlig ersättning ska inte vara pensionsgrun-
dande och ska som huvudregel inte överstiga 50 procent av
respektive ledande befattningshavares årliga fasta ersättning.
Bolaget kan vidare utge viss ersättning kopplad till ledande
befattningshavares förvärv av aktier eller aktierelaterade
instrument inom ramen för aktie- och aktiekursrelaterade
incitamentsprogram. Sådan ersättning ska i normalfallet
inte överstiga 15 procent av befattningshavarens årliga fasta
ersättning. Aktie- och aktiekursrelaterade incitamentsprogram
ska i förekommande fall beslutas av bolagsstämma och
omfattas därför inte av riktlinjerna för ersättning till ledande
befattningshavare. För mer information om utestående
aktie- och aktiekursrelaterade incitamentsprogram se bolaget
hemsida www.nyfosa.se
Styrelsen ska äga rätt att tillfälligt frångå, helt eller delvis,
riktlinjerna för ersättning till ledande befattningshavare om det
i enskilda fall finns särskilda skäl och ett avsteg är nödvändigt
för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive
dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska
bärkraft. Om styrelsen gör avsteg från riktlinjerna för ersättning
till ledande befattningshavare ska detta redovisas i ersätt-
ningsrapporten inför nästkommande årsstämma.
Storleken på ersättningar som utgått för 2024 framgår
av not 7. Ersättningsrapporten för 2024 samt riktlinjerna för
ersättning till ledande befattningshavare i sin helhet finns
publicerade på bolagets webbplats, www.nyfosa.se.
8
Revisor
Revisorn är en oberoende granskare av bolagets räkenskaper
och ska avgöra om dessa i allt väsentligt är korrekta och
fullständiga samt ger en rättvisande bild av bolaget och dess
finansiella ställning och resultat. Revisorn ska också granska
styrelsens och VD:s förvaltning samt översiktligt granska
bolagets hållbarhetsredovisning. Revisorn rapporterar till
årsstämman.
Vid årsstämman den 23 april 2024 omvaldes KPMG AB som
revisor för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Huvudan-
svarig revisor är Mattias Johansson, auktoriserad revisor samt
medlem i FAR. Revisorerna har deltagit vid två styrelsemöten
för att redogöra för KPMG AB:s revisionsprocess i Nyfosa samt
för att ge styrelsens ledamöter möjlighet att ställa frågor utan
ledningens närvaro. Därutöver har revisorerna deltagit vid
samtliga ordinarie möten med revisionsutskottet. Revisions-
utskottet utvärderar revisorn årligen för att försäkra sig om att
revisorns saklighet och oberoende inte kan ifrågasättas. Revi-
sorn bekräftar årligen sitt oberoende i revisionsberättelsen.
Utöver revisionsuppdraget har KPMG AB under 2024
anlitats för ytterligare tjänster, främst rådgivning kring
bolagsskatt och moms. Sådana tjänster har alltid och endast
tillhandahållits i den utsträckning som är förenlig med reglerna
i revisionslagen (2001:883) och FAR:s yrkesetiska regler avse-
ende revisors opartiskhet och självständighet.
49
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Risker och riskhantering
Hållbarhetsrisker
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledande befattningshavare
Intern kontroll och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Styrelse
David Mindus
Styrelseordförande
Födelseår: 1972
Ledamot sedan: 25 april
2023
Utbildning och arbetslivs-
erfarenhet: Civilekonom,
Stockholms universitet. VD
för AB Sagax sedan 2004.
Övriga pågående uppdrag:
VD och styrelseledamot i
AB Sagax. Styrelseledamot i
Hemsö Fastighets AB (samt
andra koncernbolag), Söder-
port Property Investment AB
(samt andra koncernbolag)
och Mindustri AB (samt andra
koncernbolag).
Aktieinnehav i bolaget:
David Mindus äger 16,8
procent av kapitalet och
29,1 procent av rösterna i AB
Sagax, som i sin tur innehar 45
000 000 aktier i Nyfosa.
Beroende i förhållande till
bolaget, koncernledningen
och bolagets större ägare.
Maria Björklund
Styrelseledamot
Födelseår: 1970
Ledamot sedan: 23 april
2024
Utbildning och arbetslivs-
erfarenhet: Ekonomie
magister vid Handels-
högskolan, Göteborgs
Universitet. Tidigare erfaren-
heter som bland annat Chef
för Alternativa Investeringar
på Tredje AP-fonden (2018-
2024), portföljförvaltare
Postens Pensionsstiftelse
fastigheter, infrastruktur och
private equity (1998-2015),
AMF alternativa investeringar,
alternativa räntebärande
(2015-2018) samt flertalet
styrelseuppdrag i bl.a.
Hemsö Fastighets AB, Trophi
Fastighets AB (publ), Trenum
AB (publ), Fastighets AB Regio
och Polhem Infra AB.
Övriga pågående uppdrag:
Portföljförvaltare fastigheter
på Sjunde AP-fonden.
Aktieinnehav i bolaget:
8 323
Oberoende i förhållande till
bolaget, koncernledningen
och bolagets större ägare.
Marie Bucht Toresäter
Styrelseledamot
Födelseår: 1967
Ledamot sedan: 7 maj 2018
Utbildning och arbetslivs-
erfarenhet: Civilekonom,
Uppsala universitet. Tidigare
erfarenheter från ledande
befattningar inom bland annat
Headlight International AB,
Skanska ID, NCC Property
Development Nordic AB och
Newsec Advice AB.
Övriga pågående uppdrag:
VD i Novier AB, Novier Real
Estate AB, Novier Property
Group AB, Novier Property
Advisors AB och styrelse-
ledamot i MVB Holding
AB samt Novier Leasing &
Development AB.
Aktieinnehav i bolaget:
5 156
Oberoende i förhållande till
bolaget, koncernledningen
och bolagets större ägare.
Ulrika Danielsson
Styrelseledamot
Födelseår: 1972
Ledamot sedan: 23 april
2024.
Utbildning och arbetslivs-
erfarenhet: Civilekonom,
Handelshögskolan, Göte-
borgs Universitet. Tidigare
erfarenheter som CFO på
Atrium Ljungberg (2021-2024),
ekonomi- och finansdirektör
(CFO) på Castellum (2014-
2021) och styrelseledamot
i John Mattson Fastighets-
företagen AB (2018-2023)
samt Slättö Förvaltning AB
(2018-2022).
Övriga pågående uppdrag:
Tf. CFO på Platzer Fastigheter
AB samt styrelseledamot
i Platzer Fastigheter AB,
Pandox Aktiebolag, Storytel
AB (publ), Infranord AB,
Näringsfastigheter Kallebäck
AB och Kallebäck Property
Invest AB.
Aktieinnehav i bolaget:
0
Oberoende i förhållande till
bolaget, koncernledningen
och bolagets större ägare.
Jens Engwall
Styrelseledamot
Födelseår: 1956
Ledamot sedan: 15 novem-
ber 2017
Utbildning och arbetslivs-
erfarenhet: Civilingenjör,
Kungliga Tekniska högskolan,
Stockholm. Tidigare erfaren-
heter som grundare och VD
för Nyfosa AB och Hemfosa
Fastigheter AB, VD i Kungs-
leden AB samt erfarenhet av
fastighetssektorn från bland
annat tidigare positioner inom
Skanska AB.
Övriga pågående uppdrag:
Styrelseledamot i Bonnier
Fastigheter AB, Chengde
Intressenter AB, Kveldhus AB,
Nordic Mezzanine Capital I
AB, Hemfosa Gård AB och
Hemfosa Islandshästar AB.
Aktieinnehav i bolaget:
4 338 564 varav 400 000 via
bolag
Beroende i förhållande
till bolaget och koncern-
ledningen. Oberoende i
förhållande till bolagets större
ägare.
Per Lindblad
Styrelseledamot
Födelseår: 1962
Ledamot sedan: 7 maj 2018
Utbildning och arbetslivs-
erfarenhet: Master of
science in Agriculture
Economics, SLU Uppsala.
Tidigare erfarenheter som
bland annat VD i Lands-
hypotek Bank Aktiebolag,
styrelseledamot i Svenska
Bankföreningen och ledande
befattningar inom SEB.
Övriga pågående uppdrag:
Styrelseordförande i Lyckås
Aktiebolag och styrelse-
ledamot i Dina Försäkring AB
samt Svensk Kooperation
ekonomisk förening
Aktieinnehav i bolaget:
11 000
Oberoende i förhållande till
bolaget, koncernledningen
och bolagets större ägare.
Claes Magnus Åkesson
Styrelseledamot
Födelseår: 1959
Ledamot sedan: 19 april
2022
Utbildning och arbetslivs-
erfarenhet: Civilekonom vid
Handelshögskolan i Stockholm
samt Advanced Management
Programme vid INSEAD, i
Frankrike. Tidigare erfarenheter
som styrelseledamot i
Concentric AB och Handicare
Group AB, t.f. ekonomi- och
finansdirektör, senior rådgivare,
ekonomi- och finansdirektör
samt ansvarig för Investor
Relations hos JM AB. Tidigare
erfarenhet inkluderar vidare
positioner som chefscontroller
Asien, ekonomi- och finanschef
Malaysia samt regioncontroller
Asien i Ericsson-koncernen.
Övriga pågående uppdrag:
VD och styrelseledamot i
Anders Bodin Fastigheter AB,
styrelseordförande i JM@
Home AB och styrelseleda-
mot i CM Åkesson AB.
Aktieinnehav i bolaget:
7 500
Oberoende i förhållande till
bolaget, koncernledningen
och bolagets större ägare.
Aktieinnehav i bolaget per 31 december 2024
(inkl. eventuellt närståendeinnehav)
50
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Risker och riskhantering
Hållbarhetsrisker
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledande befattningshavare
Intern kontroll och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Ledande befattningshavare
Carl-Johan Hugner
VD
Födelseår: 1985
Utbildning: Civilingenjör
Industriell Ekonomi, Kungliga
Tekniska högskolan, Stock-
holm.
Övriga pågående uppdrag:
Styrelseordförande i Söder-
port Property Investment AB
(och andra styrelseuppdrag
inom koncernen) samt
styrelseledamot i Hugner
Invest AB.
Bakgrund: Tidigare erfaren-
heter som Head of Real
Estate Investment Banking
och Equity Partner på Pareto
Securities AB samt styrelse-
ledamot i Pareto Business
Management AB.
Aktieinnehav i bolaget:
0
Teckningsoptioner i bolaget:
0
Hybridobligation i bolaget:
Nominellt 1 250 000 SEK
Ann-Sofie Lindroth
CFO
Födelseår: 1976
Utbildning: Civilekonomex-
amen, Ekonomihögskolan vid
Lunds universitet.
Övriga pågående uppdrag:
Styrelseledamot i Söderport
Property Investment AB (och
andra styrelseuppdrag inom
koncernen).
Bakgrund: Tidigare erfaren-
heter som ekonomichef på
Hemfosa Fastigheter AB,
revisor på EY Real Estate och
fastighetsmäklare på Svensk
Fastighetsförmedling.
Aktieinnehav i bolaget:
37 975
Teckningsoptioner i bolaget:
79 000
Anders Albrektsson
Förvaltningschef
Födelseår: 1974
Utbildning: Fastighets-
ekonom, Kungliga Tekniska
högskolan, Stockholm.
Övriga pågående uppdrag:
Inga övriga uppdrag
Bakgrund: Tidigare erfaren-
heter som förvaltningschef
Sverige, kundansvarig samt
fastighetschef på Newsec
Property Asset Management
AB.
Aktieinnehav i bolaget:
2 500
Teckningsoptioner i bolaget:
91 000
Josephine Björkman
Transaktionschef
Födelseår: 1975
Utbildning: Civilekonomexa-
men: internationell ekonomi,
Handelshögskolan vid
Göteborgs universitet.
Övriga pågående uppdrag:
Styrelseledamot i One
Publicus Fastighets AB (och
andra styrelseuppdrag inom
koncernen) och Origa Care
AB (publ).
Bakgrund: Tidigare erfaren-
heter som transaktionschef
på Jernhusen AB, affärsut-
vecklare på GE Real Estate
Norden samt analytiker på GE
Capital London.
Aktieinnehav i bolaget:
13 873
Teckningsoptioner i bolaget:
108 000
Linn Ejderhamn
Chefsjurist
Födelseår: 1986
Utbildning: Juris kandidat-
examen, Stockholms
universitet.
Övriga pågående uppdrag:
Inga övriga uppdrag.
Bakgrund: Tidigare
erfarenheter som advokat
vid advokatfirman
Cederquist och Baker
McKenzie Advokatbyrå, samt
övervakningsspecialist på
bolagsövervakningen Nasdaq
Stockholm.
Aktieinnehav i bolaget:
8 246
Teckningsoptioner i bolaget:
47 000
Johan Ejerhed
Finanschef
Födelseår: 1976
Utbildning: Civilingenjörs-
examen, internationell
industriell ekonomi (finan-
sinriktning), Linköpings
universitet.
Övriga pågående uppdrag:
Inga övriga uppdrag.
Bakgrund: Tidigare erfaren-
het som projektledare inom
strukturerad fastighetsfinan-
siering på SEB.
Aktieinnehav i bolaget:
18 654
Teckningsoptioner i bolaget:
119 000
Stina Lindh Hök var VD och del av Nyfosas
koncernledning under 2024.
Aktieinnehav i bolaget per 31 december 2024
(inkl. eventuellt närståendeinnehav).
Teckningsoptioner i bolaget per 31 december 2024.
51
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Risker och riskhantering
Hållbarhetsrisker
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledande befattningshavare
Intern kontroll och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Modell för intern kontroll och styrning
Nyfosas tre ansvarslinjer för intern kontroll och styrning
Styrelsen fastställer policyer och ansvarar för
processer för att identifiera och definiera risker-
na inom verksamheten samt för att risktagandet
mäts och kontrolleras. Styrelsen fattar beslut om
internrevision.
VD och koncernledning ansvarar för
det löpande arbetet på övergripande
nivå med att upprätthålla en effektiv
styrning och kontroll.
Respektive chef på regionkontoren
samt koncernfunktioner har ansvar
för att upprätthålla god intern kontroll
inom sina respektive funktioner.
Tredje
linjen
Styrelsen
Andra linjen
VD och koncernledning
Första linjen
Regionchefer och koncernfunktioner
God företagskultur
Rutiner och processer för intern kontroll och styrning grundar
sig på det ramverk som tagits fram av The Committee of Spon-
soring Organizations of the Treadway Commission (COSO).
Ramverket har fem grundläggande komponenter: Kontrollmiljö,
Riskbedömning, Kontrollaktiviteter, Information/kommunika-
tion samt Övervakning.
Nyfosas modell för intern kontroll och styrning är uppdelad
i tre ansvarslinjer som utgår ifrån COSO:s modell med för-
svarslinjer (”Lines of defense”). Varje linje ansvarar för intern
kontroll och styrning på sin nivå.
Styrelsen ansvarar för att det finns processer för att
identifiera och definiera riskerna inom verksamheten samt för
att risktagandet mäts och kontrolleras. Styrelsens ansvar för
intern kontroll och styrning regleras i aktiebolagslagen, årsre-
dovisningslagen (1995:1554) och Koden.
VD och koncernledning ansvarar för det löpande arbetet på
övergripande nivå med att upprätthålla en effektiv styrning och
kontroll.
Chefer på regionkontoren samt koncernfunktioner ansvarar
för att upprätthålla god intern kontroll och styrning inom sina
respektive områden.
Nyfosas transaktionsintensiva verksamhet kräver väl inarbetade processer och kontroller för att minimera risk för
fel. Det krävs även en företagskultur som bidrar till att skapa en god kontrollmiljö.
52
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Risker och riskhantering
Hållbarhetsrisker
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledande befattningshavare
Intern kontroll och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Kontrollmiljö
Styrande dokument, processer och strukturer skapar en
kontrollmiljö som anger hur intern kontroll och styrning ska ske
i organisationen. Styrelsen övervakar och säkerställer kvali-
teten på den interna kontrollen och styrningen i enlighet med
styrelsens arbetsordning, VD- och utskottsinstruktioner samt
tillhörande delegations- och attestordning. Därtill har styrelsen
antagit en riskhanteringspolicy som innefattar grundläggande
riktlinjer som styr arbetet med riskhantering, intern kontroll
och styrning. Riktlinjerna avser bland annat riskbedömning,
riskåtgärder, kontrollaktiviteter, åtgärdsplan, utvärdering och
rapportering. Arbetet med intern kontroll och styrning framgår
även i andra styrdokument såsom bolagets ekonomihandbok,
hållbarhetspolicy och finanspolicy. I styrdokumenten ingår
bland annat regelbunden kontroll och uppföljning av utfall
jämfört med förväntningar och tidigare år, liksom uppsikt över
bland annat de redovisningsprinciper som koncernen tillämpar.
Därtill tillhandahåller bolaget en anonym visselblåsartjänst till
samtliga medarbetare, affärspartners, hyresgäster, leveran-
törer och andra externa kontakter, vilken regleras av separata
riktlinjer och bevakas av ersättningsutskottets ordförande.
Till följd av att koncernens löpande redovisning och upp-
rättande av kvartals- och årsbokslut med mera, till viss del,
outsourcats till externa tjänsteleverantörer (Newsec Property
Asset Management, ViewGroup, TietoAkseli och Azets)
behandlar Nyfosas ekonomihandbok även samverkan med
dessa leverantörer. Ansvaret för att upprätthålla en effektiv
kontrollmiljö och det löpande arbetet med riskbedömning samt
intern kontroll och styrning avseende den finansiella rappor-
teringen är delegerat till VD. Styrelsen är dock ytterst ansvarig.
Revisionsutskottet ansvarar för att övervaka effektiviteten i
bolagets interna kontroll och styrning samt riskhantering med
avseende på den finansiella rapporteringen. Koncernledningen
rapporterar regelbundet till styrelsen och revisionsutskottet
enligt fastställda rutiner. Ansvar och befogenheter samt
styrdokument utgör, tillsammans med lagar och föreskrifter,
kontrollmiljön inom organisationen. Samtliga interna styr-
dokument uppdateras regelbundet vid ändring av till exempel
lagstiftning, redovisningsstandarder eller noteringskrav.
Riskbedömning
Koncernledningen genomför årligen riskutvärdering innefatt-
ande strategiska, finansiella och operationella risker samt
hållbarhets- och regelefterlevnadsrisker. De risker som iden-
tifierats som mest väsentliga dokumenteras i ett riskregister,
utvärderas och tillställs en riskägare. Riskanalysen inkluderar
även en bedömning av de kontrollaktiviteter som finns på
plats i verksamheten för att hantera riskerna. Med beaktande
av befintliga kontrollaktiviteter utvärderas sannolikheten av
att risken inträffar inom en definierad tidsperiod samt dess
påverkan på fastställda mål. Riskbedömningen ger insikt i vilka
Finanspolicy
Anger riktlinjer och regler för hur finansverksamheten i bolaget med
majoritetsägda dotterbolag ska bedrivas. Anger också fördelning
av ansvar och befogenheter samt innehåller strategier för hur olika
finansiella risker ska hanteras och anges riskmandat.
Hållbarhetspolicy
Beskriver organisationens och styrelsens ansvar för verksamheten
och dess påverkan på omvärlden. Policyn anger riktlinjer för arbetet
inom ekonomisk, miljömässig och social hållbarhet samt innehåller
bland annat bolagets miljöpolicy.
Informationssäkerhetspolicy
Syftar till att skapa en medvetenhet kring säkerheten i det dagliga
arbetet med bolagets information för att: a) säkerställa att informa-
tion skyddas i enlighet med dess rättsliga krav, värde och verksam-
hetsbetydelse, b) förebygga och förhindra allvarliga störningar i
verksamheten samt c) skapa förtroende för Nyfosas varumärke.
Insiderpolicy
Sammanfattar arbetet med att upprätthålla en god bolagsstyrning,
allmänhetens och aktiemarknadens förtroende för bolaget samt be-
skriver de huvudsakliga legala reglerna avseende förbud mot handel
med insiderinformation m.m.
IT-policy
Syftar till att vidmakthålla en ändamålsenlig och effektiv IT-funktion
som ska stödja uppfyllnad av bolagets affärsmål, skydda verksam-
heten, anställda och kunder samt att efterlevnad av lagar och regler
upprätthålls. Policyn utgör ett ramverk för hantering av IT-resurser,
såväl interna som externa, och omfattar samtliga av bolagets an-
ställda, konsulter och samarbetspartner.
Kommunikationspolicy
Syftar till att säkerställa korrekt informationsgivning i såväl intern
som extern kommunikation samt att lagar, regler och avtal efter-
följs.
Policy för transaktioner med närstående
Syftar till att minimera riskerna för felaktigheter och oegentligheter
på grund av närståendetransaktioner och närståenderelationer.
Riskhanteringspolicy
Beskriver roller, ansvar, processer och rutiner relaterat till risk-
hanteringen i koncernen. Syftet med bolagets riskhantering är att
systematiskt identifiera, utvärdera och prioritera strategiska och
operativa risker för att därefter fatta aktiva beslut om hantering
av risker och ta tillvara möjligheter som ökar sannolikheten att nå
affärsmålen.
Skattepolicy
Innehåller riktlinjer för hur skattefrågor i koncernen ska hanteras.
Koncernövergripande policyer och styrdokument som fastställts av styrelsen
53
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Risker och riskhantering
Hållbarhetsrisker
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledande befattningshavare
Intern kontroll och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
konsekvenser det får för koncernen om inga åtgärder vidtas,
vilka riskreducerande åtgärder som finns på plats samt vilken
risknivå som organisationen vill uppnå genom ytterligare
åtgärder. Utfallet av riskanalysen och tillhörande åtgärdsplan
presenteras årligen för styrelsen. För en beskrivning av
koncernens risker och riskhantering, se avsnitt Risker och
riskhantering på sidorna 42–44 i årsredovisningen.
Revisionsutskottet ansvarar för att väsentliga risker för
fel i den finansiella rapporteringen identifieras och hanteras.
Utfallet av genomförd riskanalys och tillhörande åtgärdsplan
avseende den finansiella rapporteringen presenteras årligen
för utskottet.
Kontrollaktiviteter
Kontrollaktiviteterna fastställs utifrån identifierade risker i
syfte att säkerställa intern kontroll och styrning över bolagets
finansiella rapportering. Identifierade risker hanteras genom
väl definierade nyckelprocesser med integrerade kontrollakti-
viteter, såsom åtskillnad och delegering av ansvar, samverkan
och principer för ansvarsfördelning mellan Nyfosa och externa
tjänsteleverantörer, samt en definierad beslutsordning. I
nyckelprocesserna ingår aktiviteter och kontroller avsedda att
hantera och minimera identifierade risker. Utöver nyckelpro-
cesserna består kontrollaktiviteter även av löpande uppföljning
av det ekonomiska resultatet och finansiell ställning, företags-
övergripande kontroller samt generella IT-kontroller.
Information och kommunikation
Bolaget har inarbetade rutiner och system för information
och kommunikation som syftar till att förse marknaden med
relevant, tillförlitlig, korrekt och aktuell information om koncer-
nens utveckling och finansiella ställning samt att säkerställa
att den finansiella rapporteringen blir korrekt och effektiv.
För den externa informationsgivningen finns en av styrelsen
fastställd kommunikationspolicy, som har utformats i syfte
att säkerställa att bolaget lever upp till kraven på att i rätt tid
offentliggöra korrekt information till marknaden.
Interna styrdokument klargör vem som ansvarar för vad
och den dagliga interaktionen mellan berörda personer gör att
relevant information och kommunikation når samtliga berörda
parter. Koncernledningen arbetar dagligen inom den operativa
verksamheten och är därmed ständigt uppdaterade på utveck-
lingen inom samtliga delar av bolagets verksamhet.
Styrelsen erhåller regelbundet finansiella rapporter
avseende koncernens ställning och resultatutveckling. Därtill
erhåller styrelsen årligen en rapport från koncernledningen
över konsoliderade risker för koncernen med en tillhörande
åtgärdsplan, vilken i sin tur följs upp av styrelsen och koncern-
ledningen gemensamt en gång per år.
Övervakning
Styrelsen utvärderar kontinuerligt den information som
koncernledningen lämnar. Koncernens finansiella ställning
och investeringar samt den löpande verksamheten diskuteras
normalt vid varje styrelsemöte och koncernledningsmöte.
Styrelsen ansvarar även för uppföljning av intern kontroll och
styrning. Detta arbete innefattar bland annat att säkerställa
att åtgärder vidtas för att hantera eventuella brister, liksom
uppföljning av förslag på åtgärder som uppmärksammats i
samband med den externa revisionen. Se årsplaneringen för
styrelsens möten på sidan 47.
Uppföljningar och separata utvärderingar utförs
kontinuerligt på olika nivåer i bolaget enligt fastställd riskhante-
ringspolicy och ekonomihandbok. Den i riskhanteringspolicyn
utsedda riskägaren ansvarar för riskhanteringen av en specifik
risk genom att löpande analysera dess utveckling, övervaka
riskåtgärder och rapportera status till koncernledningen.
Genom styrelsens och koncernledningens årliga uppföljning
av åtgärdsplanen övervakas vidare beslutade åtgärder och
riskägare samtidigt som tillfälle ges för linjeansvariga att lyfta
relevant riskinformation. Riskhanteringsprocessen utvärderas i
sin tur en gång per år för att identifiera förbättringsmöjligheter.
Internrevision
Mot bakgrund av verksamhet, organisationsstruktur och hur
den finansiella rapporteringen i övrigt har organiserats finner
styrelsen inget behov av en särskild granskningsfunktion i form
av internrevision. Bolagets koncernövergripande controller-
funktion har anpassats för att hantera arbetet med den interna
kontrollen. Frågan om att inrätta en särskild internrevisions-
funktion prövas årligen av styrelsen.
54
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Risker och riskhantering
Hållbarhetsrisker
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledande befattningshavare
Intern kontroll och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
INNEHÅLL
Allmän information 56
Väsentliga hållbarhetsområden 58
Omställningsstrategi 59
Värdeskapande genom aktiv förvaltning 60
Klimatförändringar 61
Task force on climate-related financial disclosures
TCFD
62
Affärsetik 63
Egen arbetskraft 64
GRI-index 66
Redovisningsprinciper 67
Revisors rapport över översiktlig granskning 68
EU:s Taxonomi 69
Nyfosas hållbarhetsredovisning och lagstadgade
hållbarhetsrapportering utgörs av flera avsnitt
i årsredovisningen. Dessa är markerade med
H
i innehållsförteckningen på sidan 3.
Nyfosas hållbarhetsarbete
Även med ett fastighetsbestånd i ständig förändring går det att
bedriva ett långsiktigt hållbarhetsarbete. Med tydliga mål och
ett stort engagemang tar Nyfosa ansvar för att bidra både till en
hållbar framtid och till en uthållig lönsamhet.
För att minska negativ påverkan på klimatet från verk-
samheten och värdekedjan krävs ett långsiktigt perspektiv
som fungerar i Nyfosas transaktionsintensiva verksamhet.
Fastigheterna förvaltas med ett långsiktigt perspektiv. Bolaget
och dess medarbetare tar ansvar som hyresvärd, arbetsgivare,
affärspartner, låntagare och som förvaltare av aktieägarnas
kapital, bland annat genom att agera enligt FN:s Global Com-
pacts tio principer för hållbart företagande.
Nyfosa har sedan starten 2018 haft ett starkt fokus på tillväxt.
Med bolaget relativt korta historik har viktiga steg tagits för att
skapa ett hållbarhetsarbete som fungerar i den tillväxtfokuse-
rade verksamheten.
Arbetet att bygga en verksamhet för minskad klimatpåver-
kan och att stärka Nyfosas position som ansvarstagande och
attraktiv arbetsgivare och samarbetspartner fortsätter. Det
ger bolaget förutsättningarna för att växa sunt och lönsamt i
riktning mot uppsatta mål.
Kontaktperson för bolagets hållbarhetsredovisning är
Ann-Sofie Lindroth, CFO.
Hållbarhetsrapport
55
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Nyfosas hållbarhetsarbte
Allmän information
Väsentliga hållbarhetsområden
Omställningsstrategi
Värdeskapande genom aktiv förvaltning
Klimtförändringar
TCFD
Affärsetik
Egen arbetskraft
GRI
Redovisningsprinciper
Revisors rapport över översiktlig granskning
EU:s Taxonomi
Finansiell information
Övrig information
Allmän information
Om hållbarhetsrapporten
I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har Nyfosa valt att upprätta
den lagstadgade hållbarhetsrapporten som en från årsre-
dovisningen avskild rapport. De delar som är markerade
med ett ”H” i innehållsförteckningen på sidan 3 avser
hållbarhetsredovisning och lagstadgad hållbarhetsrapport-
ering. Innehållet omfattar moderbolaget och samtliga dotter-
bolag. Redovisningsperioden för hållbarhetsrapporteringen
följer av årsredovisningen i övrigt, vilket är helåret 2024. Rap-
portering i denna form sker årsvis.
Nyfosa har valt att rapportera sitt hållbarhetsarbete i
enlighet med de av Global Sustainability Standards Boards
(GSSB) framtagna GRI Sustainability Reporting Standards
2021 (”GRI Standards”). Målet med GRI Standards är att skapa
transparent rapportering om hur en organisation bidrar till en
hållbar utveckling och vad som ger den största påverkan på
lönsamhet, miljö och människa inklusive mänskliga rättigheter
och hur organisationen hanterar detta. Rapporteringen har
sammanställts i index över GRI Standards på sidan 66.
Klimatrelaterade finansiella upplysningar presenteras
enligt Task force on Climate-related Financial Disclosures
(”TCFD”) på sidorna 61-62.
Styrning av hållbarhetsfrågor
Nyfosa har en etablerad struktur för styrning av och processer
för att hantera väsentliga konsekvenser, risker och möjligheter
relaterat till hållbarhetsområdet. Ansvarsområden fördelas
mellan olika grupper, vilket återspeglas i policyer och styrdoku-
ment. Bolaget arbetar systematiskt för att integrera hållbarhet
i sin verksamhet genom styrelse, revisionsutskott, VD och
koncernledning, hållbarhetsgrupp samt riskägare.
Styrelsen har det yttersta ansvaret för hållbarhetsarbetet,
inklusive att godkänna hållbarhetspolicyer, mål och strategier.
De får kvartalsvisa uppdateringar om hållbarhetsprestationer,
inklusive rapporter om klimatrelaterade risker och möjlig-
heter. Genom dessa uppdateringar kan styrelsen granska
hållbarhetsmålen och säkerställa att de är i linje med bolagets
strategiska mål. Vidare ansvarar styrelsen för att godkänna
större investeringar och transaktioner där hållbarhet ofta är en
integrerad del av beslutsunderlaget.
Revisionsutskottet övervakar effektiviteten i interna
kontroller och riskhantering. De granskar årligen riskanalysen
och säkerställer att hållbarhetsrelaterade finansiella risker
hanteras.
VD och koncernledning ansvarar för att implementera
styrelsens beslut och leda det operativa hållbarhetsarbetet.
De godkänner interna hållbarhetsmål som föreslagits av
hållbarhetsgruppen och säkerställer att dessa överensstäm-
mer med bolagsstrategin. VD har det övergripande ansvaret för
hållbarhetsarbetet och leder diskussioner om klimatrelaterade
risker innan de rapporteras vidare till styrelsen. Koncern-
ledningen spelar också en central roll i att säkerställa att
hållbarhet är en integrerad del av affärsprocesserna och att
hållbarhetsmålen uppnås.
Hållbarhetsgruppen består av ansvarig teknik/hållbarhet,
förvaltningschef, CFO, finanschef samt en bolagsjurist, varav
tre ledamöter är med i koncernledningen. VD deltar som regel
på mötena. Gruppen sammanträder sex gånger per år och
leder det strategiska hållbarhetsarbetet samt säkerställer att
hållbarhetsfrågor kontinuerligt adresseras. Gruppen ansvarar
även för efterlevnaden av villkor för grön finansiering samt
bereder material till styrelsemöten. I sin styrning tar gruppen
fram interna hållbarhetsmål som främjar de övergripande
målen för bolaget.
Riskägare med ansvar för hanteringen av en specifik
väsentlig risk driver arbetet på operativ nivå. Rapportering
sker till ledande befattningshavare eller ledamot i hållbarhets-
gruppen, beroende på riskens art.
Hållbarhetsfrågor är integrerat i bolagets strategi och
affärsmodell genom dess fokus på att skapa stabila och
hållbara kassaflöden som grund för långsiktigt värdeskapande.
Strategin inkluderar bland annat värdeökning genom hållbar
förvaltning, långsiktiga partnerskap med hyresgäster och
hållbara renoveringsprojekt. Vid större transaktioner och inves-
teringar integreras hållbarhetsaspekter, såsom användning
av hållbara material och energieffektiviseringar, vilket bidrar
till minskad miljöpåverkan och ökat värde på tillgångarna.
Styrelsen och hållbarhetsgruppen arbetar tillsammans för att
säkerställa att dessa aspekter beaktas i alla större beslut.
Riskhantering och intern kontroll inom
hållbarhetsrapportering
Bolaget har ett ramverk för riskhantering och intern kontroll
som inkluderar hållbarhetsrisker. Detta ramverk bygger på en
strukturerad metod för att identifiera, analysera och hantera
potentiella risker, med fokus på att säkerställa korrekthet
och transparens i hållbarhetsrapporteringen. Genom en nära
koppling till bolagets hållbarhetsarbete säkerställs att väsent-
liga risker hanteras på ett systematiskt sätt.
Ramverket för riskhantering inkluderar en av styrelsen
antagen riskhanteringspolicy, se vidare på sidorna 52-54.
Hållbarhetsrisker är direkt kopplade till hållbarhets-
rapporteringen genom dubbel väsentlighetsanalys och
materialitetsanalyser, som identifierar vilka hållbarhetsfrågor
som är mest relevanta för bolaget och dess intressenter. Detta
säkerställer att hållbarhetsrisker och möjligheter reflekteras
i den externa rapporteringen. Hållbarhetsgruppen övervakar
status och säkerställer att hållbarhetsrisker adresseras på ett
effektivt sätt.
Bolaget har en strukturerad rapporteringsprocess för
riskbedömningar till administrativa, ledande och övervakande
organ. Styrelsen mottar en årlig rapport över bolagets risk-
landskap, inklusive status för hantering av hållbarhetsrisker.
Revisionsutskottet bereder rapporteringen, medan koncernled-
ningen ansvarar för den övergripande riskhanteringsprocessen.
Riskägare rapporterar löpande status för specifika risker, vilket
möjliggör snabb respons och säkerställer att risker hanteras
proaktivt.
56
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Nyfosas hållbarhetsarbte
Allmän information
Väsentliga hållbarhetsområden
Omställningsstrategi
Värdeskapande genom aktiv förvaltning
Klimtförändringar
TCFD
Affärsetik
Egen arbetskraft
GRI
Redovisningsprinciper
Revisors rapport över översiktlig granskning
EU:s Taxonomi
Finansiell information
Övrig information
Intressenters påverkan på bolagets strategi och
affärsmodell
Nyfosas intressenter är dess nuvarande och framtida poten-
tiella aktieägare, medarbetare, hyresgäster, leverantörer,
långivare samt samhället och miljön. Bolaget engagerar sig
med flera nyckelintressenter för att säkerställa att affärsmodell
och strategiska prioriteringar är i linje med deras förväntningar.
Bolaget träffar aktieägare vid regelbundna möten, bolags-
stämmor och presentationer där den finansiella utvecklingen
presenteras, tillsammans med bolagets strategier för att
hantera hållbarhetsfrågor. Utöver möten kommunicerar
bolaget genom publicerade dokument, såsom års- och hållbar-
hetsredovisning.
Genom en platt organisationsstruktur med närhet till
chefer och koncernledning uppmuntras medarbetarna att
bidra till utvecklingen av bolagets strategi och vara delaktiga i
beslutsfattandet.
Den dagliga kontakten med befintliga och potentiella
hyresgäster är en förutsättning till att fånga hyresgästernas
lokalbehov och krav på en hyresvärd. För att fördjupa
kontakten ytterligare har ett nytt centralt ansvarsområde för
uthyrningen inrättats under året.
Bolaget arbetar löpande med leverantörer av bland annat
installationstjänster inom el, ventilation, tak och hiss samt
ombyggnationstjänster. För att säkerställa att personerna
som utför arbetet har rätt förutsättningar har Nyfosa en upp-
förandekod för leverantörer. För inköp över 1 MSEK uppmanas
inköparen att inhämta leverantörens bekräftelse på att mot-
parten uppfyller Nyfosas krav samt tar sitt arbetsmiljöansvar.
Uppförandekoden betonar etiska affärsmetoder, mänskliga
rättigheter och miljöansvar. Leverantörerna säkerställer att
dessa standarder efterlevs genom självutvärderingar.
I finanspolicyn framgår ett antal riskbegränsningar. Dessa
utgör viktiga nyckeltal för såväl aktieägare som långivare och
kommuniceras i bolagets finansiella rapporter. Även efterlev-
nad av grönt finansiellt ramverk utgör väsentlig information för
bolagets intressenter.
Nyfosa anser att hållbarhet och lönsamhet hör ihop, ett
förhållningssätt som bidrar till ett fokuserat arbete mot miljö-
mässiga hållbarhetsmål och gynnar samhället i stort genom
skatteintäkter.
Dubbel väsentlighetsanalys - bedömning av väsentlig
inverkan, risker och möjligheter
Processen för att identifiera, bedöma, prioritera och övervaka
potentiell och faktisk inverkan på människor och miljön
baseras på en strukturerad due diligence som följer riktlinjerna
i ESRS-regelverket. Metoden innefattar analys av verksam-
hetens inverkan på externa faktorer och hållbarhetsriskers
potentiella inverkan på verksamheten.
En dubbel väsentlighetsanalys genomfördes i juni 2024 för
att säkerställa att både inverkansväsentlighet och finansiell
väsentlighet tas i beaktande. Inverkansväsentlighet innefattar
hur bolagets aktiviteter påverkar miljö och samhälle. Finansiell
väsentlighet innefattar hur hållbarhetsfrågor påverkar bolagets
finansiella resultat och bedöms utifrån finansiell effekt och
sannolikhet för realisering. En femskalig riskmatris användes
för att värdera risker och möjligheter baserat på sannolikhet
och potentiell påverkan.
Den dubbla väsentlighetsanalysen täcker hela värde kedjan,
från uppströms påverkan (leverantörer och material) till
nedströms effekter (hyresgäster och besökare). Genom att
inkludera insikter från intressentdialoger – såsom workshops
och intervjuer med medarbetare, hyresgäster och leverantörer
– säkerställer Nyfosa att alla relevanta perspektiv beaktas.
För att bedöma och prioritera inverkan används
ESRS- baserade kriterier som allvarlighetsgrad, omfattning, åter-
ställbarhet, sannolikhet och tidshorisont. En prioriterings matris
visualiserar risker och möjligheter baserat på sannolikhet och
konsekvens, vilket hjälper till att rikta resurser mot de mest
kritiska områdena . Den finansiella väsentligheten bedöms
genom en detaljerad analys av potentiella ekonomiska konse-
kvenser och sannolikheten för deras realisering. En tröskel
definieras för att avgöra vilka frågor som är väsentliga för
rapporteringen.
Övervakningen av inverkan sker genom nyckeltal som
spårar framstegen mot hållbarhetsmålen. Dessa nyckeltal
fokuserar både på att minska negativ inverkan och på att
maximera positiva möjligheter. Nyfosa rapporterar sina fram-
steg både internt till ledning och styrelse och externt via årliga
hållbarhetsrapporter och finansiella rapporter. Processen ses
över och uppdateras årligen för att säkerställa att nya risker
och möjligheter adresseras.
Den dubbla väsentlighetsanalysen utgår ifrån följande metod
och antaganden:
• En helhetssyn på värdekedjan är avgörande för att identifiera
påverkan.
• Allvarlighet prioriteras framför sannolikhet, särskilt i frågor
som rör mänskliga rättigheter.
• Tidshorisonter (kort, medellång och lång sikt) används för att
säkerställa en heltäckande analys.
Kort sikt
(1–2 år)
Fokus på att uppfylla nya klimat- och rapporteringskrav
samt påbörja klimatåtgärder. Nyfosa prioriterar finansiell
stabilitet genom skuldsanering, räntehedgning och stärkt
likviditet. Åtgärder som utdelningsstopp 2023 frigjorde
resurser för skuld a mortering och investeringar, trots att
högre räntekostnader påverkar lönsamheten kortsiktigt.
Medellång
sikt
(2–5 år)
Fortsatta investeringar i energieffektivitet, fastighetsresi-
liens och kompetensutveckling. Bolaget satsar på tillväxt
och hållbarhet genom strategiska förvärv och avyttringar
för att optimera kassaflöde och värdeskapande. Håll-
barhetsinvesteringar, såsom energieffektivitet och gröna
certifieringar, ökar fastighetsvärden och hyresintäkter.
Gradvis förbättrade resultat och kassaflöden möjliggör
stärkt investeringskapacitet.
Lång sikt
(5+ år)
Implementering av cirkulära ekonomiska principer och
anpassning till teknologiska framsteg samt långsiktig
klimatanpassning. Nyfosa strävar efter hållbart värdeska-
pande genom klimatanpassning och energieffektivisering för
att säkerställa portföljens motståndskraft. Stabil hyresintäkt,
kostnadskontroll och starkt kassaflöde skapar en grund för
investeringar, skuldhantering och framtida utdelningar.
57
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Nyfosas hållbarhetsarbte
Allmän information
Väsentliga hållbarhetsområden
Omställningsstrategi
Värdeskapande genom aktiv förvaltning
Klimtförändringar
TCFD
Affärsetik
Egen arbetskraft
GRI
Redovisningsprinciper
Revisors rapport över översiktlig granskning
EU:s Taxonomi
Finansiell information
Övrig information
Väsentliga hållbarhetsområden
Efter genomförd väsentlighetsanalys framkom elva ämnesområden som är väsentliga för bolaget att fokusera på.
Det är områden där bolaget har störst inverkan på sin omgivning och som påverkar bolagets verksamhet mest.
Miljömässig inverkan
Klimatförändringarnas påverkan på fastighetsportföljen
hanteras genom konkreta åtgärder som energieffektivi-
sering, klimatanpassning och implementering av gröna
finansieringsramverk.
Klimat-
förändringar
Koldioxidutsläpp, ökade energikost-
nader och fysiska risker vid extrema
väderförhållanden.
Energi-
effektivitet
Hög energiförbrukning påverkar
verksamhetens kostnader negativt
samt koldioxidutsläpp.
Avfalls-
hantering
Hantering av miljöfarligt avfall.
Vatten-
användning
Hyresgästernas vattenförbrukning,
särskilt i områden med risk för
vattenbrist, utgör en potentiell
utmaning.
Resursan-
vändning och
biodiversitet
Hög resursförbrukning och påver-
kan på ekosystem.
Social inverkan
Medarbetarnas välbefinnande utgör en nyckelfaktor för
bolagets framgång och för att uppnå hållbarhetsmålen.
Medarbetare Behovet av att attrahera och behålla
kompetenta medarbetare är av gö-
rande för framgång.
Leverantörs-
ansvar
Risker som dåliga arbetsvillkor och
korruption i leverantörsledet kräver
åtgärder.
Hyres-
gäster och
samhällen
För att stärka relationer med hyres-
gäster och skapa samhällsnytta
arbetar Nyfosa med samverkan
och engagemang i lokalsamhällen.
Detta inkluderar att stötta hyres-
gästers hållbarhetsmål och bidra
till socialt värde i de områden där
bolaget verkar.
Styrningsrelaterad inverkan
Nyfosa upprätthåller hög standard för bolagsstyrning
och transparens genom att följa erkända ramverk som
TCFD och GRI. Detta minskar risker och stärker förtroendet
hos intressenter. Centrala styrningsområden inkluderar:
Etiska affärs-
principer
Risk för korruption och skada på
företagets rykte hanteras med en
strikt nolltoleranspolicy och ett
visselblåsarsystem som garanterar
säkra och anonyma rapporterings-
möjligheter.
Bolags-
styrning
Nyfosa möter ökade krav på
transparens och ansvar genom att
följa Svensk kod för bolagsstyrning.
Bolagets styrningsstruktur säker-
ställer tydlig ansvarsfördelning och
effektiv översyn.
Transparens
och rapporte-
ring
Höga förväntningar på ESG-rappor-
tering hanteras genom att Nyfosa
tillämpar standarder som GRI samt
publicerar klimatrelaterad infor-
mation enligt TCFD. Detta stärker
bolagets trovärdighet och uppfyller
intressenters krav.
58
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Nyfosas hållbarhetsarbte
Allmän information
Väsentliga hållbarhetsområden
Omställningsstrategi
Värdeskapande genom aktiv förvaltning
Klimtförändringar
TCFD
Affärsetik
Egen arbetskraft
GRI
Redovisningsprinciper
Revisors rapport över översiktlig granskning
EU:s Taxonomi
Finansiell information
Övrig information
Omställningsstrategi
Fastigheter
Energieffektivisering
Minska energiförbrukningen och optimera energieffektiviteten
genom bland annat stöd av tekniska system och installationer. Im-
plementera och prioritera förnybara energikällor där det är möjligt.
Hållbara investeringar
Främja initiativ för att, i den mån det är möjligt, återanvända mate-
rial och installationer. Använda miljövänliga och hållbara material
med lågt koldioxidavtryck vid anpassning och renovering.
Avfallshantering och cirkulär ekonomi
Främja en cirkulär ekonomi genom samarbete med hyresgäster
och entreprenörer för att minska avfall och öka återanvändning,
exempelvis genom att möjliggöra återbruk av inredning och bygg-
Affärsetik
Ansvarsfulla och rättvisa affärer
Säkerställa transparens och ansvar i alla affärstransaktioner.
Arbeta mot korruption och oetiska affärsmetoder samt främja
rättvisa och jämlika affärsrelationer i hela värdekedjan.
Bidrag till FN:s
globala mål
Medarbetare
En attraktiv och jämställd arbetsplats
Skapa en hälsosam och säker arbetsmiljö som prioriterar
anställdas välbefinnande, jämlikhet och utvecklingsmöjlig-
heter samt främja balans mellan arbete och fritid.
material samt tillhandahålla effektiva lösningar för avfallshantering
i byggnaderna.
Transport och tillgänglighet
Främja hållbara transportalternativ för anställda och besökare i
form av cykelparkering och elbilsladdningsstationer. Arbeta för att
minska koldioxidutsläppen från transporter kopplade till verksam-
heten.
Biologisk mångfald
Främja bevarande av befintliga och utveckling av nya ytor med
ängsmark på fastigheterna för att skapa utrymme för pollinatörer.
Upplåta ytor på tak eller mark för biodling.
Nyfosas omställningsstrategi syftar till att skapa den omställning som krävs för att uppnå en minskad negativ
miljöpåverkan och skapa värde för både samhälle och bolagets intressenter. Strategin innefattar styrning av
verksamheten, processer och system mot mer miljö vänliga och resurssnåla alternativ för driften av fastigheterna,
för att skapa rättvisa och jämlikhet i hela värdekedjan samt att erbjuda utveckling och bidra till välbefinnande för
alla medarbetare. Strategin bidrar till FN:s globala mål för hållbar utveckling.
Övre: industrifastigheten Danmarks Kumla 8:13 i Uppsala.
Nedre: regionkontoret i Växjö.
59
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Nyfosas hållbarhetsarbte
Allmän information
Väsentliga hållbarhetsområden
Omställningsstrategi
Värdeskapande genom aktiv förvaltning
Klimtförändringar
TCFD
Affärsetik
Egen arbetskraft
GRI
Redovisningsprinciper
Revisors rapport över översiktlig granskning
EU:s Taxonomi
Finansiell information
Övrig information
Nyfosa ska genom sitt hållbarhetsarbete driva omställningen till ett hållbart samhälle. Det sker bland annat genom att bygga
en motståndskraftig verksamhet med minskad klimatpåverkan och en stärkt position som ansvarstagande och attraktiv
arbetsgivare och samarbetspartner. Bolaget bidrar därmed till att skapa värde för sina intressenter samt för samhälle och miljö.
Värdeskapande genom aktiv förvaltning
Resurser
Fastigheter
494 fastigheter
2 933 tkvm uthyrningsbar yta
4 134 hyresavtal
Medarbetare
Totalt 102 medarbetare och cirka 60 externa
medarbetare
Nätverk
Cirka 2 900 leverantörer och entreprenörer i
Nyfosa Sverige och Kielo
Finansiering
104MSEK i aktiekapital från 15 465 aktieägare
21 466MSEK i lån från banker och obligations-
ägare
Energi och vatten
282 Gwh energianvändning
510 kbm vattenförbrukning
Affärsmodell
Bygga stabila kassaflöden
6,67 SEK i operativt kassaflöde per aktie
6,4 % direktavkastning
Förvaltning, optimering och utveckling
av fastigheter
3 685 MSEK i hyres- och övriga intäkter.
+4% driftnetto
Hållbar verksamhet
4 MW installerade solceller.
15 MDSEK miljöcertifierat fastighetsvärde
Skapat värde för intressenter, samhälle och miljö
Hyresgäster
Säkra och hälsosamma lokaler.
543 MSEK i investeringar i befintliga
fastigheter
Medarbetare
Arbetstillfällen
En attraktiv och jämställd arbetsplats, soci-
alt sammanhang och personlig utveckling.
91 MSEKi löner och ersättningar
Leverantörer och entreprenörer
Indirekta arbetstillfällen.
1 552 MSEK till leverantörer
Aktieägare och kreditgivare
191MSEK i utdelning
1 320MSEK i räntor och avgifter
Samhälle
Bidrar till ett levande lokalsamhälle utanför
storstadsområden
Utvecklar befintliga fastigheter att bli mer
hållbara
Miljö
Arbete mot lägre energiförbrukning och
koldioxidutsläpp
Återbruk, insatser för biologisk mångfald och
mindre vattenanvändning
Minskad energiförbrukning
– 9 % i Sverige sedan 2020
– 4 % i Finland sedan 2023
Finansiell påverkan
Nyfosas verksamhet bidrar finansiellt till
samhället genom inbetalda skatter
445 MSEK i moms
167MSEK i fastighetsskatt
47 MSEK i inkomstskatt
494
Fastigheter
102
Medarbetare
6,67SEK
Operativt kassaflöde
per aktie
91MSEK
Löner och
ersättningar
6,4%
Direktavkastning
fastigheter
191MSEK
Utdelning till
aktieägare
-9%
Energianvändning Sverige
sedan 2020
60
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Nyfosas hållbarhetsarbte
Allmän information
Väsentliga hållbarhetsområden
Omställningsstrategi
Värdeskapande genom aktiv förvaltning
Klimtförändringar
TCFD
Affärsetik
Egen arbetskraft
GRI
Redovisningsprinciper
Revisors rapport över översiktlig granskning
EU:s Taxonomi
Finansiell information
Övrig information
Klimatförändringar
Omställningsplan för begränsning av klimatförändringar
Nyfosa har utvecklat en omställningsstrategi som syftar till
att minska bolagets klimatpåverkan och stärka hållbarheten i
hela verksamheten. Strategin omfattar energieffektivisering,
hållbara investeringar, förbättrad avfallshantering och cirkulär
ekonomi, samt initiativ inom transport, tillgänglighet och
biologisk mångfald. En mer detaljerad beskrivning finns på
sidan 59.
Policyer för begränsning av och anpassning till
klimatförändringar
Nyfosas hållbarhetspolicy beskriver företagets strategi för att
integrera hållbarhetsfrågor i både den egna verksamheten och
hela värdekedjan. Genom att integrera ett långsiktigt perspek-
tiv syftar policyn till att balansera miljömässiga, sociala och
ekonomiska mål. Den betonar vikten av att minimera miljö-
påverkan genom effektiv resursanvändning och åtgärder som
hanterar klimatrisker, exempelvis översvämningar och ökade
energikostnader. Policyn bemöter flera väsentliga områden
som är centrala i hållbarhetsarbetet, inklusive klimatföränd-
ringar, egen arbetskraft och bolagsstyrning.
Inom ramen för klimatförändringar beskriver policyn hur
bolaget arbetar med exempelvis satsningar på lokala och
ansvarsfulla leverantörer, materialåteranvändning och klimat-
medvetna beslut. Därtill finns riktlinjer för miljöanalyser vid
fastighetsförvärv och insatser för att förlänga livslängden på
befintliga byggnader för att minska behovet av nyproduktion.
Policyn beskriver också bolagets arbete med energioptimering,
förnybar energi och miljöcertifieringar.
Policyn omfattar för tillfället den svenska verksamheten,
värdekedjan och intressenter och syftar till att hantera väsent-
liga konsekvenser, risker och möjligheter kopplade till både
begränsning av och anpassning till klimatförändringarna. Styrel-
sen antar hållbarhetspolicyn, koncernledningen implementerar
den i organisationen och hållbarhetsgruppen följer upp policyn
och årligen rapporterar framsteg i hållbarhetsarbetet. En
koncernövergripande policy kommer att antas under 2025.
Policyn tar hänsyn till intressenter genom att balansera finan-
siella mål med socialt och miljömässigt ansvar. Aktieägares
intressen tillgodoses genom fokus på lönsamhet och resurs-
effektivitet, medan anställda gynnas av satsningar på en trygg
arbetsmiljö och jämställdhet. Policyn anger att hyresgästerna
ska erbjudas säkra och hälsosamma miljöer och att kravställan
mot leverantörer ska säkerställa ansvarsfullt agerande gent-
emot leverantörens egen arbetskraft och miljön. Policyn bidrar
även till att minska klimatpåverkan och uppfyller villkoren för
grön finansiering.
Nyfosas hållbarhetspolicy är tillgänglig för intressenter via
bolagets hemsida.
Åtgärder avseende på klimatförändringar
Bolagets fokus på en minskad klimatpåverkan innefattar för
närvarande att minska byggnadernas energianvändning,
minska koldioxidutsläppen samt öka andelen förnybar energi.
Läs mer på sidorna 24-26 om hållbarhetsmål och åtgärder
som genomförts i syfte att minska klimatpåverkan från såväl
den egna verksamheten som hyresgästernas.
Mål för begränsning av och anpassning till
klimatförändringar
Läs mer på sidan 24 om aktuella hållbarhetsmål som är utfor-
made för att minska negativ påverkan från verksamheten.
Task force on climate-related financial
disclosures (TCFD)
TCFD beskriver finansiell påverkan på bolaget från risker och
möjligheter som antas uppkomma på grund av klimatföränd-
ringar.
Klimatrelaterade risker och möjligheter är en del av bola-
gets riskhantering och påverkar till viss del bolaget idag, medan
andra förväntas göra det under ett långsiktigt perspektiv om
fem år. Riskerna och möjligheterna bedöms utifrån sannolikhet
för att de inträffar och vilken finansiell påverkan de i så fall
skulle ha på bolaget.
Väsentliga klimatrelaterade risker och möjligheter
Bolagets mest väsentliga finansiella exponering mot klimat-
relaterade risker och möjligheter bedöms vara hänförliga till
koldioxidutsläpp, energikonsumtion och försäkringskostnader.
De uppkommer i samband med omställningen till lägre
koldioxid utsläpp samt på grund av förändringar i klimatet.
Stiger priset på utsläppsrättigheter eller att koldioxid
beläggs med skatter påverkar det bolaget genom högre
driftskostnader för energi och vatten. Skador på byggnader från
extremväder eller högre vattenstånd ökar risken att kostnaden
för att försäkra tillgångarna ökar.
I de t korta perspektivet påverkas bolagets finansiella
ställning genom ett ökat investeringsbehov för att långsiktigt
sänka driftskostnaderna genom användning av ny teknik och
energieffektiva installationer.
Omställningsrisker
1
Förändrat regelverk kring emissioner och utsläppsrättig-
heter. Ökade rapporteringskrav avseende koldioxidutsläpp och
energianvändning från den egna verksamheten kan medföra
omställningskostnader för att möjliggöra mer omfattande
insamling av förbrukningsdata.
2
Ej kreditvärdiga tillgångar. Fastigheter som inte uppfyller
krav på energiprestanda kan tappa sitt värde på kredit- och
kapitalmarknaden.
3
Kostnad för nya installationer. Omställning till minskad
energianvändning och risker för dyrare teknik för att åstad-
komma detta.
Att ställa om byggnader till lägre energianvändning och
därmed uppnå ett lägre koldioxidutsläpp kräver i vissa fall
investering i ny teknik och installationer i byggnaderna.
61
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Nyfosas hållbarhetsarbte
Allmän information
Väsentliga hållbarhetsområden
Omställningsstrategi
Värdeskapande genom aktiv förvaltning
Klimtförändringar
TCFD
Affärsetik
Egen arbetskraft
GRI
Redovisningsprinciper
Revisors rapport över översiktlig granskning
EU:s Taxonomi
Finansiell information
Övrig information
Att ersätta fullt fungerande teknik mot modern, mer energi-
effektiv installation kan innebära högre koldioxidutsläpp för att
producera, transportera och installera den. Det skapar också
en klimatbelastning för att destruera befintlig installation.
En ersättningsinstallation kräver avskrivning i förtid av
befintlig utrustning och kostnader för att installera den nya.
4
Anseende på hyres-, kapital-, kredit- eller aktiemarknaden
påverkas negativt om bolaget inte uppnår förväntad minskning
av miljöpåverkan.
Ett skadat förtroende på marknaden på grund av att bolaget
inte följer den förväntade minskningen i energianvändning och
koldioxidutsläpp kan leda till att kapital inte är tillgängligt eller
att hyresgäster väljer bort bolagets lokaler.
Fysiska klimatrisker
5
Akuta fysiska klimatrisker, såsom ökade skador på tillgång-
arna orsakade av extrema väderhändelser, belastar bolagets
finansiella ställning i det fall försäkringsersättning inte täcker
skadorna. Tillgångar belägna i framtida riskzoner riskerar att
tappa i värde.
6
Kroniska fysiska klimatrisker, såsom varmare klimat och
stigande vattennivåer, skulle belasta bolagets finansiella
ställning genom högre kostnader för att kyla ner lokalerna samt
högre försäkringspremier i det fall byggnaderna är lokaliserade
i översvämningsområden.
Klimatrelaterade möjligheter
7
Ett effektivare nyttjande av energi och vatten påverkar
bolaget genom lägre driftskostnader. En energisnål byggnad
kan ge ett högre värde.
8
Ökad andel förnybar energi. Att använda energi från
förnybara energikällor samt investera i förnybara energikällor
såsom solcellsinstallationer på byggnaderna för att diversifiera
energikällorna ger ett lägre koldioxidutsläpp.
9
Lägre koldioxidutsläpp. Nyttjande av energikällor med lågt
koldioxidutsläpp skapar lägre exponering mot framtida högre
priser på koldioxid. En grön profil ger större möjligheter på
kapitalmarknaden vid kapitalresning.
5
4
2
4
3
5
2
1
6
7
8
9
1
3
1 2 3 4 5
POTENTIELL FINANSIELL PÅVERKAN
SANNOLIKHET
Finansiell påverkan
1 Obetydlig
2 Mindre
3 Måttlig
4 Stor
5 Betydande
Sannolikhet
1 Mycket osannolik
2 Osannolik
3 Möjlig
4 Sannolik
5 Mycket sannolik
Befintliga processer och fokusområden framåt
Styrning Strategi Riskhantering Indikatorer och mål
Styrelsens bevakning av
klimatrelaterade risker
och möjligheter.
Beskrivs på sidan 56
Hållbarhet – Styrning.
Klimatrelaterade risker och möjlig-
heter på kort, medel och lång sikt.
Beskrivs i Risk- och riskhantering
sidorna 42-44 och i TCFD sidorna 61-62.
Process för att identifiera och
bedöma klimatrelaterade risker.
Beskrivs i Risk- och riskhantering
sidan 43 och i TCFD sidorna 61-62.
Indikatorer för att mäta och
styra klimatrelaterade risker och
möjligheter.
Beskrivs i Risk- och riskhantering
sidan 43 och i TCFD sidorna 61-62.
Koncernledningens roll i
bedömning och hantering
av klimatrelaterade risker
och möjligheter.
Beskrivs på sidan 56.
Klimatrelaterade risker och
möjligheters påverkan på bolagets
verksamhet, strategi och finansie-
ringsplan.
Beskrivs på sidorna 61-62, TCFD.
Process för att hantera klimat-
relaterade risker.
Beskrivs i Risk- och riskhantering
sidan 43 och i TCFD sidorna 61-62.
Rapportering av Scope 1,2,3
enligt Greenhouse gas protocol.
Koldioxidutsläpp sidan 25,
förbrukningseffektivisering och
energianvändning sidan 25, samt
omställningsstrategi sidan 59.
Beskriv motståndskraften i bola-
gets strategi, beaktat olika fysiska
klimatrelaterade risker.
Risk- och riskhantering sidorna 42-44,
omställningsstrategi sidan 59, samt
TCFD sidorna 61-62.
Processernas integration i
organisationens övergripande
riskhantering.
Se Risk- och riskhantering sidan
42-44.
Mål som används för att styra
klimatrelaterade risker och
möjligheter samt utfall på dessa.
Hållbarhetsmål och utfall beskrivs
på sidorna 9 och 24.
Riskscenario
62
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Nyfosas hållbarhetsarbte
Allmän information
Väsentliga hållbarhetsområden
Omställningsstrategi
Värdeskapande genom aktiv förvaltning
Klimtförändringar
TCFD
Affärsetik
Egen arbetskraft
GRI
Redovisningsprinciper
Revisors rapport över översiktlig granskning
EU:s Taxonomi
Finansiell information
Övrig information
Affärsetik
Leverantörsrelationer
Nyfosa arbetar för att upprätthålla hållbara relationer med
affärspartners. Ett gott rykte och pålitliga betalningsrutiner
är viktigt för verksamheten. Bolaget har en uppförandekod för
leverantörer som betonar etiska affärsmetoder. Detta inklude-
rar att säkerställa att betalningar hanteras på ett ansvarsfullt
och korrekt sätt. Dessutom är ansvarsfulla finansiella metoder
en central del av hållbarhetspolicyn, och att ekonomiska åtag-
anden hanteras på ett etiskt och professionellt sätt. Genom
att integrera dessa principer i det dagliga arbetet skapas ett
långsiktigt värde för både bolaget och dess leverantörer.
Affärsetiska policyer och företagskultur
Uppförandekoden för medarbetare fungerar som en vägledning
för etiskt beteende. Den omfattar principer och regler för att
skapa en hälsosam arbetsmiljö och främja stark affärsetik.
Nyfosa har infört ett robust system för att upptäcka,
rapportera och utreda överträdelser mot lagar, uppförande-
koden och interna policyer i form av en visselblåsarfunktion.
Systemet erbjuder konfidentiella och säkra rapporteringskana-
ler som är tillgängliga på bolagets hemsida för såväl anställda
som affärspartners, hyresgäster och leverantörer. Genom
visselblåsarfunktionen, som övervakas av en styrelseledamot,
säkerställs anonymitet och skydd mot repressalier. Bolaget
genomför även årlig utbildning för att öka medvetenheten om
uppförandekoden och rapporteringsrutiner.
Etiska frågor är också integrerade i andra utbildningsinitia-
tiv, såsom utbildning om inköpsprocesser, riskhantering samt
utgör en del av introduktionsprogrammet för nya medarbetare.
Nyfosa har integrerat affärsetik i sin hållbarhetsstrategi
genom centrala policyer och rutiner. Hållbarhetspolicyn utgör
grunden för bolagets arbete med miljömässig och social håll-
barhet och omfattar ansvar gentemot anställda, hyresgäster,
leverantörer och lokalsamhällen. Riskhanteringspolicyn ger
ramar för identifiering och hantering av risker, och policyn för
Hantering av leverantörsrelationer
Riskhantering och
minimering av
störningar
Bolaget prioriterar att arbeta med lokala leve-
rantörer, vilket stärker det lokala samhället
och minskar beroendet av internationella
leverantörskedjor.
Utbildning och
incitament för
medarbetare inom
inköp
Inköpsansvariga utbildas i uppförandekod
för leverantörer, hållbarhetspolicy samt
riktlinjer för inköp i syfte att säkerställa
etiskt och professionellt agerande gente-
mot leverantörer.
Undersökning
och utvärdering
av leverantörers
samhälls- och
miljöansvar
Bolaget uppmuntrar leverantörer att följa
hållbara metoder och samhällsansvar.
Lokala
leverantörer
Lokala leverantörer prioriteras när så är
möjligt.
Kommunikation
och relationer
med leverantörer
Nära relationer med leverantörer genom
dialog kring etiska affärsmetoder i kombina-
tion med tydliga betalningsrutiner.
Utvärdering
av rutiner och
resultat
Bolaget åtar sig rätten att genomföra
revisioner och platsbesök för att verifiera
att uppförandekoden för leverantörer
efterlevs.
transaktioner med närstående minimerar risken för oegentlig-
heter genom godkännandeprocesser och krav på transparens.
Förebyggande arbete mot, och upptäckt av, korruption
och mutor
Nyfosa har omfattande rutiner för att förebygga, upptäcka och
hantera korruption och mutor. Uppförandekoden för medar-
betare och leverantörer klargör nolltolerans och gäller genom
hela leverantörskedjan. Regelbunden utbildning stärker med-
vetenheten, och policyer för transaktioner med närstående
samt riskhantering säkerställer transparens. Ett oberoende
visselblåsarsystem garanterar konfidentialitet, medan interna
kontroller och revisioner övervakar efterlevnad. Vid anklagelser
eller incidenter finns etablerade rapporteringsvägar och obero-
ende utredningar genomförs.
Intern kontroll och riskhantering omfattar både finansiell
och hållbarhetsrapportering. Minst åtta gånger per år diskute-
ras frågor relaterade till finansiell rapportering och hållbarhet
på ledningsmöten. Ett riskregister uppdateras löpande och
hållbarhetsgruppen rapporterar kontinuerligt om framsteg i
hållbarhetsmålen. Dessa processer säkerställer transparent
och effektiv styrning.
Nyfosas policyer mot korruption riktar sig till anställda,
leverantörer och investerare. Uppförandekoderna publiceras
på webbplatsen och finns tillgängliga för medarbetare via
intranätet. Leverantörer informeras direkt, och ett externt
visselblåsarsystem möjliggör konfidentiell rapportering av
misstänkta överträdelser. Regelbunden utbildning stärker
medvetenheten om etiska standarder och antikorruptions-
åtgärder.
Bekräftade fall av korruption och mutor
Se sidan 31.
63
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Nyfosas hållbarhetsarbte
Allmän information
Väsentliga hållbarhetsområden
Omställningsstrategi
Värdeskapande genom aktiv förvaltning
Klimtförändringar
TCFD
Affärsetik
Egen arbetskraft
GRI
Redovisningsprinciper
Revisors rapport över översiktlig granskning
EU:s Taxonomi
Finansiell information
Övrig information
Egen arbetskraft
Policyer relaterade till egen arbetskraft
Nyfosas hållbarhetspolicy och uppförandekod för medarbetare
syftar till att skapa en trygg och inkluderande arbetsmiljö
där varje medarbetare bedöms rättvist och ges möjlighet till
utveckling. Uppförandekoden för medarbetare tydliggör bola-
gets värderingar och principer för hur anställda förväntas agera
i relation till kolleger, hyresgäster, leverantörer, samarbets-
partners och samhället i stort. Vidare ger uppförandekoden
vägledning både om lagkrav och om förväntningar som sträcker
sig utöver dessa, med målet att säkerställa ett etiskt och
ansvarsfullt agerande i alla delar av verksamheten.
Dessa policyer definierar Nyfosas riktlinjer för att säker-
ställa god arbetsmiljö, hälsa, jämställdhet och likabehandling
av anställda. Genom nolltolerans mot diskriminering, insatser
för mångfald och definierade rutiner för efterlevnad, bidrar
Nyfosa till en hållbar och rättvis arbetsplats för alla.
Likabehandling och lika möjligheter för alla
Nyfosa har en nolltolerans mot trakasserier, mobbning och
diskriminering i alla former. Genom hållbarhetspolicyn, arbets-
miljömanualen och uppförandekoden för medarbetare arbetar
bolaget aktivt för att motverka diskriminering och främja en
inkluderande och diversifierad arbetsmiljö. Alla medarbetare
ska bemötas med respekt och ges lika rättigheter och möjlig-
heter, oberoende av kön, könsidentitet eller könsuttryck, etnisk
tillhörighet, religion eller annan trosuppfattning, funktions-
nedsättning, sexuell läggning eller ålder. Nyfosa säkerställer
att varje individ bedöms utifrån prestationer och meriter, och
vid rekrytering beaktas underrepresentation av kön vid lika
kvalifikationer. För att minska risken för omedveten partiskhet
genomförs rekryteringsintervjuer av både manliga och kvinnliga
medarbetare.
God arbetsmiljö
Nyfosa strävar efter att skapa en hälsosam, trygg och pro-
duktiv arbetsmiljö, där alla medarbetare ges lika möjligheter
till personlig och professionell utveckling. Arbetsmiljöarbetet
utgår från bolagets arbetsmiljömanual, som reglerar rutiner
för att förebygga ohälsa, säkerställa inkludering och skapa en
positiv arbetskultur. Bolaget tillämpar ett systematiskt arbets-
miljöarbete, där arbetsmiljörisker regelbundet identifieras,
bedöms och åtgärdas. Som en del av detta arbete genomförs
regelbundna undersökningar av arbetsmiljön samt uppföljning
av beslutade åtgärder.
Rapporterade incidenter hanteras omedelbart, och
nödvändiga åtgärder vidtas för att förbättra arbetsmiljön.
Styrelsen har det övergripande ansvaret för att säkerställa att
uppförandekoden implementeras och efterlevs, medan chefer
med personalansvar ansvarar för att utbilda medarbetare
och säkerställa att riktlinjerna efterlevs i det dagliga arbetet.
Nyfosas hållbarhetspolicy och uppförandekod är offentligt
tillgängliga via bolagets hemsida, vilket gör dem lättillgängliga
för medarbetare, intressenter och andra relevanta aktörer.
Rutiner för kontakter med den egna arbetskraften
Nyfosa arbetar för att upprätthålla en företagskultur präglad
av öppenhet, tillit och delaktighet. Bolaget har en platt
organisation där medarbetarna har nära kontakt med både
affärsverksamheten och strategiska beslut. VD och koncern-
ledning är tillgängliga för samtliga anställda och delar lokaler
med de koncerngemensamma funktionerna samt delar av
förvaltningsorganisationen, vilket skapar en transparent och
kommunikativ arbetsplats. Denna struktur uppmuntrar en
öppen dialog och kontinuerlig feedback från medarbetarna.
Alla medarbetare genomför årliga utvecklingssamtal tillsam-
mans med den närmaste chefen. Vid dessa samtal sätts
individuella mål, och uppföljning sker löpande under året för att
skapa en kontinuerlig dialog. Nyfosa engagerar sig direkt med sin
arbetsstyrka utan mellanhand av arbetstagarrepresentanter.
Rutiner för att hantera negativa konsekvenser
för den egna arbetskraften
Bolaget har en tydlig process för att hantera situationer där
bolaget kan vara kopplat till negativa konsekvenser för sina
medarbetare. Processen innefattar en utredning, där dialog ska
föras med berörda parter samt att korrigerande åtgärder ska
vidtas, såsom stödinsatser eller arbetsmiljöanpassningar.
För att medarbetare ska kunna uppmärksamma problem
har Nyfosa etablerat flera rapporteringskanaler. Medarbetare
uppmanas i första hand att kontakta sin närmaste chef eller
en annan chef vid behov. Vid frågor som rör diskriminering eller
arbetsmiljörelaterade ärenden finns även möjlighet att vända
sig direkt till HR.
För anonym rapportering erbjuds en visselblåsarfunktion,
som hanteras av en tredjepart för att säkerställa konfidentiali-
tet och skydd av anmälarens identitet. All kommunikation som
går genom visselblåsarfunktionen hanteras konfidentiellt, om
inte anmälaren uttryckligen önskar annat. Både identifierade
och anonyma anmälningar behandlas med samma noggrann-
het, vilket bidrar till en trygg och förtroendefull arbetsmiljö där
problem kan lyftas och åtgärdas effektivt.
64
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Nyfosas hållbarhetsarbte
Allmän information
Väsentliga hållbarhetsområden
Omställningsstrategi
Värdeskapande genom aktiv förvaltning
Klimtförändringar
TCFD
Affärsetik
Egen arbetskraft
GRI
Redovisningsprinciper
Revisors rapport över översiktlig granskning
EU:s Taxonomi
Finansiell information
Övrig information
Hantering av risker och möjligheter kopplade
till den egna arbetsstyrkan
Nyfosa strävar efter att skapa en hållbar, inkluderande och
hälsosam arbetsmiljö, där alla medarbetare ges lika möj-
ligheter till utveckling och trygghet i arbetslivet. Genom att
kombinera förebyggande åtgärder, kompetensutveckling och
uppföljning strävar bolaget efter att säkerställa goda arbets-
förhållanden i hela verksamheten.
Bolagets bedömning är att de viktigaste åtgärderna för att
främja en god arbetsmiljö är friskvårdsbidrag, hälsounder-
sökningar och sjukvårdsförsäkringar, som syftar till att stärka
hälsa och välbefinnande. För att säkerställa kompetensnivån
och en arbetsmiljö som stödjer kontinuerlig utveckling
genomförs initiativ inom utbildning och ledarskap. Ledar-
skapsutbildningar för chefer med personalansvar fokuserar
på att utveckla ett inkluderande och hållbart ledarskap som
stärker både arbetsmiljö och medarbetarengagemang. För
att ytterligare stödja personlig utveckling erbjuds individuella
utvecklingsplaner.
Nyfosa tillämpar likabehandlingsprinciper i rekrytering
och anställning, med en tydlig nolltolerans mot diskriminering.
Arbetsmiljömanualen fungerar som ett centralt verktyg för att
förebygga diskriminering och säkerställa en trygg och rättvis
arbetsmiljö genom tydliga riktlinjer och rutiner.
Åtgärderna syftar till att skapa en trygg, rättvis och inklude-
rande arbetsmiljö. För att säkerställa kontinuerlig förbättring
följer Nyfosa upp nyckeltal såsom sjukfrånvaro, medarbetar -
omsättning och könsfördelning, vilket ger en datadriven grund
för att identifiera förbättringsområden och säkerställa att
arbets miljöåtgärder är effektiva.
Mål relaterade till den egna arbetskraften
Trots avsaknaden av formella mål arbetar bolaget aktivt för
att främja en kreativ och öppen arbetsmiljö, säkerställa jäm-
ställdhet i rekrytering och tillämpa decentraliserade besluts-
processer som stärker medarbetarnas inflytande. Ambitionen
är att skapa en arbetsplats präglad av hög trivsel, låg personal-
omsättning och engagerade medarbetare, vilket bidrar till
långsiktighet och attraktionskraft som arbetsgivare.
Övre: Medarbetare från regionkontoren i Västerås och Göteborg. Nedre: Medarbetare på huvudkontoret i Nacka, Stockholm.
65
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Nyfosas hållbarhetsarbte
Allmän information
Väsentliga hållbarhetsområden
Omställningsstrategi
Värdeskapande genom aktiv förvaltning
Klimtförändringar
TCFD
Affärsetik
Egen arbetskraft
GRI
Redovisningsprinciper
Revisors rapport över översiktlig granskning
EU:s Taxonomi
Finansiell information
Övrig information
GRI-index
Angivande av användning: Nyfosa har redovisat i enlighet med GRI Standards för tiden 1 januari 2024 till
31 december 2024.
GRI 1 använd: GRI 1: Foundation 2021
GRI-
referens Beskrivning Sida Kommentar
GRI2 – GENERELLA UPPLYSNINGAR
Organisation och redovisningsprinciper
2-1 Information om organisationen 30-31
2-2 Enheter som ingår i rapporteringen 56
2-3 Redovisningsperiod, frekvens och kontaktperson 56
2-4 Förändringar i tidigare rapporterade upplysningar 67
2-5 Externt bestyrkande 68
Aktivitet och anställda
2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsförbindelser 57, 60, 63
2-7 Medarbetare 30-31
2-8 Medarbetare som inte är anställda 31, 63 Avsteg på grund av att
information inte är komplett.
Styrning
2-9 Sammansättning och struktur för styrning 52-54
2-10 Nominering och val av styrelseledamöter 46
2-11 Ordförande för styrelsen 47, 50
2-12 Styrelsens roll i arbetet med hållbarhetsfrågor 56
2-13 Delegering av ansvar för hållbarhetsfrågor 56
2-14 Styrelsens roll i relation till hållbarhetsredovisningen 56
2-15 Intressekonflikter 47-48
2-16 Rapportering till styrelsen avseende kritiska
frågeställningar
56
2-17 Den samlade kunskapen hos styrelsen 50
2-18 Utvärdering av styrelsens arbete 49
2-19 Ersättningspolicy 48
2-20 Process för att fastställa ersättningar 49
2-21 Årlig total ersättning Not 7
Strategi, policyer och praxis
2-22 Uttalande om strategin för hållbar utveckling 7-8, 57, 59 Särskilt VD-ord lämnas inte i år
2-23 Värderingar, principer, standarder och normer gällande
uppförande
64
2-24 Förankring av värderingar, principer, standarder och
normer gällande uppförande i organisationen samt hos
leverantörer
31, 65
2-25 Processer för att avhjälpa negativ påverkan 61-65
2-26 Mekanismer för rådgivning och rapportering av angeläg-
enheter för organisationen
30, 65
2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar 31
2-28 Medlemskap i organisationer – Inte tillämpligt för Nyfosa.
GRI-
referens Beskrivning Sida Kommentar
Intressentengagemang
2-29 Metod för intressentengagemang 57
2-30 Kollektivavtal – Kollektivavtal är inte tecknat.
GRI3 –VÄSENTLIGA FRÅGOR
3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor 57
3-2 Lista på väsentliga frågor 58
3-3 Styrning av väsentliga frågor 56
SPECIFIKA UPPLYSNINGAR
GRI201 – EKONOMISKT RESULTAT
201-1 Skapat och fördelat direkt ekonomiskt värde 61
201-2 Finansiell påverkan och andra risker och möjligheter
hänförligt till klimatförändring
63-64
GRI205 – ANTI-KORRUPTION
205-3 Antal bekräftade fall av korruption och vidtagna åtgärder 31
GRI300 – MILJÖ
302-1,
302-2
Energianvändning 25
302-3 Energiintensitet 25
303-4 Minskning av energianvändning 24, 25
303-5 Vattenanvändning 26
305-1 Direkta utsläpp av koldioxid (scope 1) 25
305-2 Indirekta utsläpp av koldioxid (scope 2) 25
305-3 Övriga indirekta utsläpp av koldioxid (scope 3) 25
305-4 Utsläppsintensitet av koldioxid 25
GRI400 UPPLYSNINGAR – SOCIALT
401-1 Nyanställningar och personalomsättning 31
403-2 Incidenter av diskriminering och vidtagna åtgärder 31
405-1 Sammansättning av styrelse, ledning och övriga
medarbetare utifrån ålder och kön.
31
Egen
indikator
Inköp från leverantörer som bekräftat
uppförandekoden
31
FÖRETAGSSPECIFIKA UPPLYSNINGAR – PRODUKTANSVAR
GRI C1 Produktansvar (miljöcertifierade fastigheter) 24
66
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Nyfosas hållbarhetsarbte
Allmän information
Väsentliga hållbarhetsområden
Omställningsstrategi
Värdeskapande genom aktiv förvaltning
Klimtförändringar
TCFD
Affärsetik
Egen arbetskraft
GRI
Redovisningsprinciper
Revisors rapport över översiktlig granskning
EU:s Taxonomi
Finansiell information
Övrig information
Redovisningsprinciper
Förändring i redovisning
Från och med 2024 tillkom Bratsberg som segment i redovis-
ningen, men ingår inte i årets redovisning av total energi- och
vattenanvändning.
Energiprestanda presenteras för första gången, se sidan 25.
Särskilt uttalande om strategin för hållbar utveckling
lämnas inte. Information återfinns i VD-ordet på sidorna 7-8
och på sidan 59 Omställningsstrategi.
Energi- och vattenanvändning
Nyfosa följer upp och rapporterar energi- och vattenanvänd-
ningen i de fastigheter där Nyfosa är abonnemangsägare och
har rådighet över minst ett av mediaslagen el, fjärrvärme,
fjärrkyla eller vatten. Rådighet kan variera mellan energislag
och fastigheter. För 2024 års rapportering motsvarar detta
83 procent (84) av det totala beståndet och innefattar både
fastighets- och verksamhetsenergi. För resterande fastig-
heter är det hyresgästen som står för huvudabonnemang och
styr över detta. Utfall för Bratsberg har inte inkluderats i total
förbrukning under året.
Energianvändningen rapporteras i totala värden i GWh och i
intensitetsmåttet kWh per kvadratmeter yta.
Energiprestanda
Energiprestandan redovisas baserat på den genomförda ener-
gideklarationen per byggnad. Fastigheter med flera byggnader
har kategoriserats utifrån den energiprestanda som minst 80
procent av den uppvärmda ytan erhållit.
Förklaringsnyckel – miljödata
Med rådighet menas att Nyfosa har möjlighet att påverka
utsläpp av koldioxid genom att till exempel välja avtal eller
leverantör.
Med yta avses uppvärmd yta i byggnaderna och hämtas från
respektive byggnads energideklaration.
Med startbestånd menas för segmentet Sverige de fastigheter
som ägdes under hela räkenskapsåret 2020 och utgör start-
värdet för minskning av energianvändning per kvadratmeter.
För Kielo utgör 2023 startår och för Bratsberg kommer 2024
utgöra startår.
Med jämförbart fastighetsbestånd menas fastigheter som
Nyfosa ägt under ett helt räkenskapsår. Under året köpta och
sålda fastigheter exkluderas. Det innebär att årets energi-
användning per kvadratmeter inte grundar sig på samma
fastigheter som i startbeståndet. Metodiken är anpassad till
den transaktionsintensiva affärsmodellen.
Miljöcertifieringar
En miljöcertifierad fastighet motsvarar en fastighet där en eller
flera byggnader på fastigheten innehar en miljöcertifiering.
Koldioxidutsläpp
Nyfosas verksamhet är transaktionsintensiv och då utsläppen
redovisas i faktiska värden kan utsläppen mellan åren variera
betydligt. Nyfosas utsläpp redovisas i Scope 1, Scope 2 och
Scope 3 enligt GHG-protokollet (Greenhouse Gas-protokollet).
Rapporteringen av koldioxidutsläpp kopplat till värme,
kyla och el avser de fastigheter där Nyfosa kan följa upp och
rapportera mediaanvändningen vilket motsvarar 83 procent
(84) av den totala ytan.
Rapporteringen av persontransporter avser tjänstebilar
och driftbilar. Rapportering av köldmedier avser enligt svensk
lag rapporteringspliktig utrustning för år 2022. Rapportering av
fossila bränslen avser det som används i Nyfosas fastigheter.
Rapportering av tjänsteresor avser resor som Nyfosas
anställda har genomfört i tjänsten.
Utfall för Bratsberg har inte inkluderats i redovisat totalt
utsläpp under året.
Medarbetare
Samtliga nyckeltal gällande anställda är på grund av det låga
antalet inte nedbrutna per segment eller region. Könsfördel-
ningen redovisas för det totala antalet anställda under året.
Antalet anställda är redovisat som det totala antalet anställda
under året, samma grundprincip gäller även för övriga nyckeltal.
67
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Nyfosas hållbarhetsarbte
Allmän information
Väsentliga hållbarhetsområden
Omställningsstrategi
Värdeskapande genom aktiv förvaltning
Klimtförändringar
TCFD
Affärsetik
Egen arbetskraft
GRI
Redovisningsprinciper
Revisors rapport över översiktlig granskning
EU:s Taxonomi
Finansiell information
Övrig information
Revisors rapport över översiktlig granskning av Nyfosa ABs hållbarhetsredovisning
samt yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten
Till Nyfosa AB org. nr 559131-0833
Inledning
Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Nyfosa AB att översiktligt granska
Nyfosa ABs hållbarhetsredovisning för år 2024. Företaget har definie-
rat hållbarhetsredovisningens omfattning på sidan 3 i detta dokument
varav den lagstadgade hållbarhetsrapporten definieras på sidorna
10–11, 22–27, 30–31, 42–44 och 55–67.
Styrelsens och företagsledningens ansvar
Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att
upprätta hållbarhetsredovisningen inklusive den lagstadgade
hållbarhetsrapporten i enlighet med tillämpliga kriterier respektive
årsredovisningslagen enligt den äldre lydelsen som gällde före den 1
juli 2024. Kriterierna framgår på sidan 3 i hållbarhetsredovisningen,
och utgörs av de delar av ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet
av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhets-
redovisningen, samt av företagets egna framtagna redovisnings- och
beräkningsprinciper. Detta ansvar innefattar även den interna kontroll
som bedöms nödvändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning
som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovisningen grun-
dad på vår översiktliga granskning och lämna ett yttrande avseende
den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Vårt uppdrag är begränsat till
den historiska information som redovisas och omfattar således inte
framtidsorienterade uppgifter.
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000
(omarbetad) Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översikt-
liga granskningar av historisk finansiell information. En översiktlig
granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer
som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsredovisningen, att
utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga gransk-
ningsåtgärder. Vi har utfört vår granskning avseende den lagstadgade
hållbarhetsrapporten i enlighet med FARs rekommendation RevR 12
Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. En
översiktlig granskning och en granskning enligt RevR 12 har en annan
inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inrikt-
ning och omfattning som en revision enligt International Standards on
Auditing och god revisionssed i övrigt har.
Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality
Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och
hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner
avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutöv-
ningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är obero-
ende i förhållande till Nyfosa AB enligt god revisorssed i Sverige och
har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning
och granskning enligt RevR 12 gör det inte möjligt för oss att skaffa oss
en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter
som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den ut-
talade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning och granskning
enligt RevR 12 har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats
grundad på en revision har.
Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de av styrelsen
och företagsledningen valda kriterier, som definieras ovan. Vi anser att
dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhetsredovisningen.
Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är tillräck-
liga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra uttalanden
nedan.
Uttalanden
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några
omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsredo-
visningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av
styrelsen och företagsledningen angivna kriterierna.
En lagstadgad hållbarhetsrapport har upprättats.
Stockholm den dagen som framgår av våra elektroniska underskrifter
KPMG AB
Mattias Johansson Torbjörn Westman
Auktoriserad revisor Specialistmedlem i FAR
68
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Nyfosas hållbarhetsarbte
Allmän information
Väsentliga hållbarhetsområden
Omställningsstrategi
Värdeskapande genom aktiv förvaltning
Klimtförändringar
TCFD
Affärsetik
Egen arbetskraft
GRI
Redovisningsprinciper
Revisors rapport över översiktlig granskning
EU:s Taxonomi
Finansiell information
Övrig information
EU:s Taxonomi
EU:s Taxonomi för hållbara aktiviteter är ett regelverk som
syftar till att främja hållbara investeringar samt stödja EU:s
mål om klimatneutralitet till 2050 i linje med Parisavtalet.
Genom taxonomin skapas gemensamma definitioner och
kriterier fastställs för vad som ska anses som miljömässigt
hållbara ekonomiska aktiviteter, med hjälp av ett gemensamt
klassificeringssystem. För att en verksamhet ska anses vara
miljömässigt hållbar krävs att den bidrar väsentligt till minst
ett av de sex miljömålen i taxonomin: (i) begränsning av
klimatförändringar, (ii) anpassning till klimatförändringar, (iii)
hållbar användning och skydd av vatten och marina resurser,
(iv) övergången till en cirkulär ekonomi, (v) förebyggande och
kontroll av föroreningar, (vi) skydd och återställande av biolo-
gisk mångfald och ekosystem.
Utförandet ska inte orsaka betydande skada på något av de
övriga målen, samtidigt som organisationen uppfyller krav på
sociala minimistandarder. För det finansiella året 2024 omfat-
tas Nyfosa ännu inte av kravet att upprätta rapportering enligt
EU:s Taxonomi, utan redovisar detta på frivillig basis. Detta är
det första året med rapportering enligt EU:s Taxonomi, vilket
gör att det inte finns jämförelsetal i rapporteringen.
Andel av verksamheten som omfattas av taxonomin
Som ett första steg i att identifiera aktiviteter som omfattas av
taxonomin genomfördes en screening för att avgöra vilka som
är relevanta för Nyfosa. Den aktivitet som identifierades som
relevant, och mot vilken bedömningen således har utförts,
är aktiviteten Förvärv och ägande av byggnader, vilket utgör
Nyfosas huvudsakliga verksamhet. Följaktligen omfattas 100
procent av bolagets omsättning, kapitalkostnader (Capex), och
driftkostnader (Opex), enligt de definitioner som föreskrivs av
Taxonomiförordningen.
Andel av verksamheten som är i linje med taxonomin
Fastigheter som bedöms vara ett betydande bidrag till bolagets
miljömål att begränsa klimatförändringarna anses vara i linje
med taxonomin. Betydande bidrag bedöms komma från de
fastigheter som tillhör översta 15 procent av det nationella
beståndet avseende energieffektivitet, som senast uppdatera-
des i december 2022.
På balansdagen uppfyllde 72 fastigheter kriterierna för
betydande bidrag, varav 69 i Nyfosa Sverige och 3 i Kielo.
Fastigheterna i det svenska beståndet var antingen klass
A i energiprestanda eller tillhörde topp 15 procent av det
nationella eller regionala byggnadsbeståndet avseende
primärenergibehov. I Kielos bestånd inkluderades endast de
byggnader som kategoriserades inom energiklass A, med
anledning av att tillförlitliga data om energieffektivitet sakna-
des.
För att uppfylla kriterierna att inte orsaka betydande skada
krävs att klimatrisk- och resiliensbedömningar genomförts
för varje byggnad. Per balansdagen hade bedömningarna
inte genomförts vilket resulterade i att de 72 fastigheterna för
närvarande inte anses vara i linje med EU:s taxonomi.
En bedömning har även gjorts gällande så kallade minimala
skyddsåtgärder, med utgångspunkt i artikel 18 i Taxonomi-
förordningen (EU 2020/852) samt rapporten ’’Final Report on
Minimum Safeguards’’, publicerad av EU Platform on Sustaina-
ble Finance i oktober 2022. Utfallet här var att, även om vissa
luckor finns, så uppnår Nyfosa till stor del kraven inom ramen
för minimala skyddsåtgärder. Bolaget har till exempel inte
haft några bekräftade fall eller varit inblandad i incidenter där
skatteregler eller regler för sund konkurrens överträtts. Bedöm-
ningen av minimala skyddsåtgärder görs på koncernnivå och är
inte kopplad till enskilda fastigheter, avdelningar, eller regioner.
Sammanfattningsvis uppnåddes inte kriterierna för att vara
i linje med EU:s Taxonomi 2024.
De 72 fastigheterna stod för 18 procent av fastighetsvärdet
på balansdagen, 16 procent av årets intäkter, 12 procent av
årets opex samt 16 procent av årets capex. Klimatrisk- och
resiliensbedömningar kommer att påbörjas under 2025.
Kärnenergi- och fossilgasrelaterade verksamheter
Kärnenergirelaterade verksamheter
Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot forskning,
utveckling, demonstration och utbyggnad av innovativa
elproduktionsanläggningar som producerar energi från
kärnenergiprocesser med minimalt avfall från bränslecykeln.
Nej
Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot upp-
förande och säker drift av nya kärntekniska anläggningar för
produktion av el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme
eller industriella processer, såsom vätgasproduktion, samt
för säkerhetsuppgraderingar av dessa, med hjälp av bästa
tillgängliga teknik.
Nej
Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot säker drift
av befintliga kärntekniska anläggningar som producerar el
eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industriella
processer, såsom vätgasproduktion från kärnenergi, samt
säkerhetsuppgraderingar av dessa.
Nej
Fossilgasrelaterade verksamheter
Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande
eller drift av elproduktionsanläggningar som producerar el med
hjälp av fossila gasformiga bränslen.
Nej
Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande,
renovering och drift av anläggningar för kombinerad produktion
av värme/kyla och el med hjälp av fossila gasformiga bränslen.
Nej
Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande,
renovering och drift av värmeproduktionsanläggningar som
producerar värme/kyla med hjälp av fossila gasformiga
bränslen.
Nej
69
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Nyfosas hållbarhetsarbte
Allmän information
Väsentliga hållbarhetsområden
Omställningsstrategi
Värdeskapande genom aktiv förvaltning
Klimtförändringar
TCFD
Affärsetik
Egen arbetskraft
GRI
Redovisningsprinciper
Revisors rapport över översiktlig granskning
EU:s Taxonomi
Finansiell information
Övrig information
Finansiell information
INNEHÅLL
Flerårsöversikt och nyckeltal 71
Avstämning nyckeltal 72
Resultaträkning – Koncernen 75
Balansräkning – Koncernen 76
Rapport över förändring av eget kapital – Koncernen 77
Kassaflödesanalys – Koncernen 78
Resultaträkning – Moderbolaget 79
Balansräkning – Moderbolaget 79
Rapport över förändring i eget kapital – Moderbolaget 80
Kassaflödesanalys – Moderbolaget 81
Noter till de finansiella rapporterna 82
Not 1 Väsentliga redovisningsprinciper 82
Not 2 Transaktioner med närstående 86
Not 3 Finansiella risker och riskhantering 86
Not 4 Segmentsredovisning 88
Not 5 Intäkter 89
Not 6 Kostnader 89
Not 7 Personalkostnader och ersättningar till ledande
befattningshavare
90
Not 8 Finansiella intäkter och kostnader 93
Not 9 Inkomstskatter 94
Not 10 Resultat per aktie 94
Not 11 Förvaltningsfastigheter 95
Not 12 Andelar i joint venture 99
Not 13 Likvida medel 100
Not 14 Skulder 100
Not 15 Uppskjuten skatteskuld och -fordran 101
Not 16 Finansiella tillgångar och skulder
– kategoriindelning och verkligt värde
102
Not 17 Specifikationer till kassaflödesanalysen 102
Not 18 Aktier i koncernföretag 103
Not 19 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 104
Not 20 Eget kapital 105
Not 21 Väsentliga händelser efter balansdagen 105
Revisionsberättelse 107
70
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Innehåll
Flerårsöversikt och nyckeltal
Avstämning nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter till de finansiella rapporterna
Styrelsens försäkran
Revisionsberättelse
Övrig information
Flerårsöversikt och nyckeltal
FASTIGHETSBESTÅNDETS UTVECKLING
Jan–dec
MSEK 2024 2023 2022 2021 2020 2019
Intäkter 3 670 3 553 3 151 2 459 2 035 1 370
Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens
utgång, % 90,5 91,5 93,1 94,6 93,1 90,9
Fastighetskostnader -1 000 -976 -930 -717 -557 -415
Fastighetsadministration -129 -133 -129 -91 -63 -50
Driftnetto 2 541 2 445 2 092 1 651 1 415 905
Överskottsgrad, % 69,2 68,8 66,4 67,1 69,5 66,0
Direktavkastning, % 6,4 6,0 5,4 5,0 5,4 5,5
EBITDA 2 723 2 445 2 282 1 861 1 558 1 016
Förvaltningsresultat 1 350 1 239 1 533 1 302 1 147 814
Operativt kassaflöde
1 345 1 215 1 714 1 446 1 267 827
Årets resultat
112 -639 1 694 3 112 2 225 1 382
Fastighetsvärde på balansdagen
39 370 39 278 40 446 37 147 29 411 19 602
Framåtriktad direktavkastning på balans-
dagen, % 6,3 6,2 5,9 5,4 5,3 5,5
Långsiktigt substansvärde på balansdagen 20 186 18 093 19 250 18 325 14 744 10 965
NYCKELTAL PER AKTIE
Jan–dec
SEK 2024 2023 2022 2021 2020 2019
Driftnetto 12,59 12,80 10,95 8,64 7,67 5,40
Förvaltningsresultat 6,41 6,15 7,8 0 6,90 6,32 4,85
Operativt kassaflöde 6,67 6,36 8,97 7,69 6,97 4,93
Resultat före utspädning 0,28 -3,67 8,62 16,52 12,25 8,24
Resultat efter utspädning 0,28 -3,67 8,61 16,49 12,25 8,24
Långsiktigt substansvärde på balansdagen 97,0 0 94,72 100,78 95,93 79,91 65,37
Aktuellt substansvärde på balansdagen 93,49 90,92 93,63 89,76 75,33 60,11
Eget kapital på balansdagen 86,36 84,42 92,22 86,04 72,27 58,32
Antal utestående aktier på balansdagen,
miljoner 208,1 191,0 191,0 191,0 184,5 167,7
Genomsnittligt antal utestående aktier,
miljoner 201,7 191,0 191,0 188,1 181,8 167,7
FINANSIELLA NYCKELTAL
Jan–dec
2024 2023 2022 2021 2020 2019
Avkastning på eget kapital, % 0,3 -4,1 9,7 21,3 19,3 15,2
Belåningsgrad på balansdagen, % 50,7 55,2 54,7 53,8 53,5 50,8
Nettobelåningsgrad fastigheter
på balansdagen, % 53,1 58,3 57,7 55,2 56,9 54,6
Räntebärande nettoskuld/EBITDA, ggr 7,7 9,4 10,2 11,0 10,7 10,5
Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2,0 3,4 4,2 4,5 5,2
Soliditet på balansdagen, % 43,0 38,7 40,6 42,5 41,8 4 4,1
Ovan presenteras nyckeltal som ger kompletterande information till investerare och bolagets
ledning i deras utvärdering av bolagets prestation. Nyckeltal som inte definieras enligt IFRS
Accounting Standards, har kompletterats med en avstämning. Se avstämningar på sidorna
72–74 och definitioner av nyckeltal på sidorna 111–112.
71
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Innehåll
Flerårsöversikt och nyckeltal
Avstämning nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter till de finansiella rapporterna
Styrelsens försäkran
Revisionsberättelse
Övrig information
Avstämning nyckeltal
AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE
1)
31 dec
MSEK 2024 2023 2022 2021 2020
Eget kapital hänförligt till moder bolagets ägare 18 582 16 883 18 378 17 236 13 333
Hybridobligationer -611 -758 -763 -800 -
Bedömd verklig uppskjuten skatt
1)
775 705 576 541 341
Derivat 77 -77 -372 -22 -3
Bedömd verklig uppskjuten skatt i JV, Nyfosas andel
2)
606 579 142 126 119
Derivat i JV, Nyfosas andel 27 36 -76 62 110
A Aktuellt substansvärde 19 456 17 368 17 885 17 144 13 900
B Antal aktier, miljoner 208 191 191 191 185
A/B Aktuellt substansvärde per aktie, SEK 93,49 90,92 93,63 89,76 75,33
1) Från och med 2024 har det tidigare nyckeltalet Justerat långsiktigt substansvärde ändrat benämning till Aktuellt substansvärde, för att få
en bättre jämförbarhet med andra noterade svenska fastighetsbolag. Inga förändringar har skett i definition eller beräkning.
2) Antaganden som beaktats är att skattemässiga underskottsavdrag förväntas nyttjas under kommande fem år med en nominell skatt.
Fastighetsportföljen antas realiseras under 50 år, där hela portföljen säljs indirekt via bolag och att köparens avdrag för uppskjuten
skatt uppgår till 7 procent. Diskonteringsräntan uppgick till 3 procent. Bedömd verklig uppskjuten skatt för koncernen motsvarar en
skatt om 12 procent (12).
AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL
31 dec
MSEK 2024 2023 2022 2021 2020
A Resultat senaste tolvmånadersperioden hänförligt
till moderbolagets ägare
114 -639 1 689 3 112 2 225
B Ränta till hybridobligationsinnehavare senaste
tolvmånadersperioden
-57 -63 -43 -4 -
A+B Justerat resultat 57 -702 1 646 3 107 2 225
C Genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 17 809 17 749 17 807 14 679 11 557
D Genomsnittligt hybridkapital -657 -762 -781 -96 -
C+D Justerat eget kapital 17 153 16 988 17 026 14 582 11 557
(A+B)/(C+D) Avkastning på eget kapital, % 0,3 -4,1 9,7 21,3 19,3
BELÅNINGSGRAD
1)
31 dec
MSEK 2024 2023 2022 2021 2020
A Räntebärande skulder 21 366 23 340 24 033 21 045 17 055
B Hybridobligationer 611 758 763 800 -
C Totala tillgångar 43 326 43 676 45 335 40 626 31 907
(A+B)/C Belåningsgrad, % 50,7 55,2 54,7 53,8 53,5
1) Från och med 2024 har det tidigare nyckeltalet Belåningsgrad fastigheter ersatts med nyckeltalet Belåningsgrad. Nyckeltalet utgör ett
relevant riskmått som visar hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skulder och ett bra komplement till det
befintliga nyckeltalet Nettobelåningsgrad fastigheter. Förändringen medför bättre jämförbarhet med andra noterade svenska fastighets-
bolag. Jämförelsetalen har justerats.
DIREKTAVKASTNING
1)
31 dec
MSEK 2024 2023 2022 2021 2020
Driftnettot rullande 12 månader
2 541 2 445 2 092 1 651 1 415
Tomträttsavgäld -19 -18 -16 -8 -5
Förvärv och avyttringar -9 -31 87 218 180
Valutajustering 2 -19 20 1 -
A Justerat driftnetto 2 514 2 376 2 183 1 860 1 591
B Fastighetsvärde 39 370 39 278 40 446 37 147 29 411
A/B Direktavkastning, % 6,4 6,0 5,4 5,0 5,4
1) Nytt nyckeltal från och med 2024 som har tillkommit för att visa avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till fastighe-
ternas värde och för att få en bättre jämförbarhet med andra noterade svenska fastighetsbolag. Nyckeltalet har övertagit benämningen
från nyckeltalet Framåtriktad dirketavkastning, se separat information om Framåtriktad dirketavkastning på sidan 73.
EBITDA
31 dec
MSEK 2024 2023 2022 2021 2020
A Driftnetto 2 541 2 445 2 092 1 650 1 415
B Centraladministration -185 -186 -161 -128 -132
C Återläggning avskrivningar på inventarier 2 1 2 1 1
D Övriga rörelseintäkter och -kostnader 15 6 14 6 -26
E Erhållen utdelning från joint venture 350 180 335 332 300
A+B+C+D+E EBITDA 2 723 2 445 2 282 1 861 1 558
72
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Innehåll
Flerårsöversikt och nyckeltal
Avstämning nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter till de finansiella rapporterna
Styrelsens försäkran
Revisionsberättelse
Övrig information
EGET KAPITAL PER AKTIE
31 dec
MSEK 2024 2023 2022 2021 2020
A Eget kapital hänförlig till moderbolagets aktie ägare 18 582 16 883 18 378 17 236 13 333
B Hybridobligationer - 611 -758 -763 -800 -
A+B Justerat eget kapital 17 971 16 125 17 615 16 436 13 333
C Antal aktier, miljoner 208 191 191 191 185
(A+B)/C Eget kapital per aktie, SEK 86,36 84,42 92,22 86,04 72,27
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD
1 jan
MSEK 2025 2024 2023 2022 2021
A Intäkter enligt intjäningsförmågan 3 562 3 550 3 459 2 827 2 233
B Återläggning hyresrabatter enligt intjänings förmågan 24 17 22 26 36
A+B Intäkter före hyresrabatter 3 586 3 567 3 480 2 853 2 269
C Hyresvärde enligt intjäningsförmågan 3 963 3 897 3 739 3 017 2 437
(A+B)/C Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90,5 91,5 93,1 94,6 93,1
FRAMÅTRIKTAD DIREKTAVKASTNING
1)
1 jan
MSEK 2025 2024 2023 2022 2021
A Driftnetto enligt intjäningsförmågan 2 502 2 466 2 416 2 002 1 575
B Tomträttsavgäld -19 -18 -16 -8 -5
C Fastighetsvärde 39 370 39 278 40 446 37 147 29 411
(A+B)/C Framåtriktad direktavkastning, % 6,3 6,2 5,9 5,4 5,3
1) Från och med 2024 har det tidigare nyckeltalet Direktavkastning ändrat benämning till Framåtriktad direktavkastning och ändrat
definition. Ändringen innebär att avdrag för tomrättsavgälder inkluderas i beräkningen. Förändringen medför bättre jämförbarhet med
andra noterade svenska fastighetsbolag. Jämförelsetalen har justerats.
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE
Jan-dec
MSEK 2024 2023 2022 2021 2020
Resultat före skatt 253 -661 1 859 3 644 2 399
Återläggning:
- Värdeförändringar på fastigheter 936 1 352 439 -1 652 -1 063
- Värdeförändringar på finansiella instrument 146 320 -345 -19 -1
- Värdeförändringar, skatt och övrigt i resultat från joint venture 16 229 -420 -670 -187
A Förvaltningsresultat 1 350 1 239 1 533 1 302 1 147
B Ränta på hybridobligationer -57 -63 -43 -4 -
A+B Justerat förvaltnings resultat 1 294 1 176 1 490 1 298 1 147
C Genomsnittligt antal aktier, miljoner 202 191 191 188 182
(A+B)/C Förvaltningsresultat per aktie, SEK 6,41 6,15 7,80 6,90 6,32
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE
31 dec
MSEK 2024 2023 2022 2021 2020
Eget kapital hänförligt till moder bolagets ägare 18 582 16 883 18 378 17 236 13 333
Hybridobligationer -611 -758 -763 -800 -
Uppskjuten skatt 1 342 1 263 1 333 1 252 760
Derivat 77 -77 -372 -22 -3
Uppskjuten skatt i joint venture, 50 % 769 746 751 596 544
Derivat i joint venture, 50 % 27 36 -76 62 110
A Långsiktigt substansvärde 20 186 18 093 19 250 18 325 14 744
B Antal aktier, miljoner 208 191 191 191 185
A/B Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK 97,00 94,72 100,78 95,93 79,91
NETTOBELÅNINGSGRAD FASTIGHETER
31 dec
MSEK 2024 2023 2022 2021 2020
A Räntebärande skulder 21 366 23 340 24 033 21 045 17 055
B Likvida medel 451 435 691 534 312
C Fastighetsvärde 39 370 39 278 40 446 37 147 29 411
(A-B)/C Nettobelåningsgrad fastigheter, % 53,1 58,3 57,7 55,2 56,9
73
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Innehåll
Flerårsöversikt och nyckeltal
Avstämning nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter till de finansiella rapporterna
Styrelsens försäkran
Revisionsberättelse
Övrig information
OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AKTIE
Jan-dec
MSEK 2024 2023 2022 2021 2020
Resultat före skatt 253 -661 1 859 3 644 2 399
Återläggning:
- Värdeförändringar på fastigheter 936 1 352 439 -1 652 -1 063
- Värdeförändringar på finansiella instrument 146 320 -345 -19 -1
- Resultatandel joint venture -210 8 -672 -888 -404
- Avskrivningar på inventarier 2 1 2 1 1
- Ränteintäkter och räntekostnader 1 193 1 183 596 383 318
- Periodiserad uppläggningsavgift för lån 44 54 69 48 35
Erhållen utdelning från andelar i joint venture 350 180 335 332 300
Erhållna räntor 11 6 5 0 0
Erlagda räntor -1 242 -1 104 -483 -373 -306
Ränta på hybridobligationer -61 -60 -37 - -
Betald inkomstskatt -78 -65 -54 -29 -11
A Operativt kassaflöde 1 345 1 215 1 714 1 446 1 267
B Genomsnittligt antal aktier, miljoner 202 191 191 188 182
A/B Operativt kassaflöde per aktie, SEK 6,67 6,36 8,97 7,69 6,97
RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/EBITDA
1)
31 dec
MSEK 2024 2023 2022 2021 2020
A EBITDA rullande 12 mån 2 723 2 445 2 282 1 861 1 558
B Räntebärande skulder 21 366 23 340 24 033 21 045 17 055
C Likvida medel 451 435 691 534 312
(B-C)/A Räntebärande nettoskuld/EBITDA, ggr 7,7 9,4 10,2 11,0 10,7
1) Från och med 2024 har det tidigare nyckeltalet Nettoskuld/EBITDA ändrat benämning till Räntebärande nettoskuld/EBITDA, för att
tydliggöra innebörden och för att få en bättre jämförbarhet med andra noterade svenska fastighetsbolag. Inga förändringar har skett i
definition eller beräkning.
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Jan-dec
MSEK 2024 2023 2022 2021 2020
A Resultat före skatt 253 -661 1 859 3 644 2 399
B Erhållen utdelning från andelar i joint venture 350 180 335 332 300
Återläggning:
C - Värdeförändringar på fastigheter 936 1 352 439 -1 652 -1 063
D - Värdeförändringar på finansiella instrument 146 320 -345 -19 -1
E - Resultatandel från joint venture -210 8 -672 -888 -404
F - Avskrivningar på inventarier 2 1 2 1 1
G - Finansiella kostnader 1 264 1 261 678 446 357
A+B+C+D+E+F+G Justerat resultat före skatt 2 741 2 460 2 296 1 864 1 587
(A+B+C+D+E+F+G)/G Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2,0 3,4 4,2 4,5
SOLIDITET
31 dec
MSEK 2024 2023 2022 2021 2020
A Eget kapital 18 620 16 921 18 416 17 268 13 333
B Totala tillgångar 43 326 43 676 45 335 40 626 31 907
A/B Soliditet, % 43,0 38,7 40,6 42,5 41,8
74
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Innehåll
Flerårsöversikt och nyckeltal
Avstämning nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter till de finansiella rapporterna
Styrelsens försäkran
Revisionsberättelse
Övrig information
Resultaträkning – koncernen
MSEK
Not
2024
2023
Hyresintäkter
3 3 41
3 242
Serviceintäkter
328
3 11
Intäkter
4, 5
3 670
3 553
Fastighetskostnader
  Driftskostnader
-673
-661
  Underhållskostnader
-16 0
-14 9
  Fastighetsskatt
-16 7
-16 6
Fastighetsadministration
-12 9
-1 3 3
Driftnetto
4, 6
2 5 41
2 445
Centraladministration
2, 6, 7
-18 5
-18 6
Övriga rörelseintäkter och kostnader
6
15
6
Andelar i joint ventures resultat
12
210
-8
- Varav förvaltningsresultat
226
2 21
- Varav värdeförändringar
47
-197
- Varav skatt
-62
-35
- Varav övrigt
0
3
Finansiella intäkter
2, 8
18
15
Finansiella kostnader
8, 14
-1 26 4
-1 261
Resultat efter finansiella intäkter och kostnader
1 335
1 010
- Varav Förvaltningsresultat
1 350
1 239
Värdeförändring fastigheter, realiserade
4, 11
-49
29
Värdeförändring fastigheter, orealiserade
4, 11
-8 87
-1 381
Värdeförändring finansiella instrument
-14 6
-320
Resultat före skatt
253
-661
Aktuell skatt
9
-47
-48
Uppskjuten skatt
9
-94
70
Årets resultat
112
-63 9
MSEK Not 2024
2023
Rapport över resultat och övrigt totalresultat
Årets resultat
112
-63 9
Övrigt totalresultat
Poster som har omförts eller kan omföras till årets resultat
Omräkning av utländska verksamheter
111
-19
223
-658
Årets resultat hänförligt till:
Moderbolagets ägare
114
-639
Innehav utan bestämmande inflytande
-1
-1
Årets totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets ägare
223
-657
Innehav utan bestämmande inflytande
0
0
Årets resultat per aktie före utspädning, SEK
10
0,28
-3,67
Årets resultat per aktie efter utspädning, SEK
10
0, 28
-3,67
75
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Innehåll
Flerårsöversikt och nyckeltal
Avstämning nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter till de finansiella rapporterna
Styrelsens försäkran
Revisionsberättelse
Övrig information
Balansräkning – koncernen
MSEK
Not
31 dec 2024
31 dec 2023
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter
4, 11
39 370
39 278
Tillgångar med nyttjanderätt
558
529
Andelar i joint venture
12
2 615
2 822
Derivat
3, 16
67
167
Övriga anläggningstillgångar
3
18
11 8
Summa anläggningstillgångar
42 627
42 915
Omsättningstillgångar
Derivat
3, 16
-
58
Hyresfordringar
3, 5, 16
30
26
Övriga kortfristiga fordringar
3, 5, 16
41
92
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
5, 16
17 7
151
Likvida medel
3, 5, 16
4 51
435
Summa omsättningstillgångar
700
762
SUMMA TILLGÅNGAR
43 326
43 676
MSEK
Not
31 dec 2024
31 dec 2023
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital
20
10 4
96
Övrigt tillskjutet kapital
7 522
5 814
Omräkningsreserv
364
255
Hybridobligationer
6 11
758
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat
9 981
9 961
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare
18 582
16 883
Innehav utan bestämmande inflytande
37
38
Summa eget kapital
18 620
16 921
Skulder
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder
3, 14, 16
21 139
22 860
Skulder avseende nyttjanderätt
14
540
512
Övriga långfristiga skulder
14, 16
121
64
Derivat
3, 16
14 3
14 8
Uppskjutna skatteskulder
15
1 342
1 263
Summa långfristiga skulder
23 285
24 847
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder
3, 14 , 16
227
480
Övriga kortfristiga skulder
14, 16
18 5
445
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
14, 16
1 009
984
Summa kortfristiga skulder
1 422
1 908
Summa skulder
24 706
26 756
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
43 326
43 676
76
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Innehåll
Flerårsöversikt och nyckeltal
Avstämning nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter till de finansiella rapporterna
Styrelsens försäkran
Revisionsberättelse
Övrig information
Rapport över förändring i eget kapital – koncernen
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägareInnehav utan
Övrigt Omräknings- Balanserad vinst bestämmande Totalt
MSEK
Aktie kapital
 tillskjutet kapital
reserv
Hybrid obligationer
inkl. årets resultat
Summa
inflytande
eget kapital
Ingående eget kapital 2023-01-01
96
3 760
275
763
13 485
18 378
39
18 416
Omklassificering inom eget kapital
-
2 058
-
-
-2 058
-
-
-
Justerat ingående eget kapital 2023-01-01
96
5 818
275
763
11 4 27
18 378
39
18 416
Transaktioner med moderbolagets ägare
Emission av teckningsoptioner
-
2
-
-
-
2
-
2
Återköp av teckningsoptioner
-
-7
-
-
-
-7
-
-7
Återköp av hybridobligationer
-
-
-
-5
-
-5
-
-5
Ränta och övriga kostnader hybridobligationer
-
-
-
-
-63
-63
-
-63
Beslutad utdelning
-
-
-
-
-7 6 4
-76 4
-
-7 6 4
Förändring innehav utan bestämmande inflytande
-
-
-
-
0
0
-1
-1
Summa transaktioner med moderbolagets ägare
-
-4
-
-5
-8 27
-837
-1
-838
Årets resultat
-
-
-
-
-639
-639
-1
-639
Årets övrigt totalresultat
-
-
-19
-
-
-19
0
-19
Årets totalresultat
-
-
-19
-
-639
-657
0
-658
Utgående eget kapital 2023-12-31
96
5 814
255
758
9 961
16 883
38
16 921
Ingående eget kapital 2024-01-01
96
5 814
255
758
9 961
16 883
38
16 921
Transaktioner med moderbolagets ägare
Emission av teckningsoptioner
-
3
-
-
-
3
-
3
Återköp av teckningsoptioner
-
0
-
-
-
0
-
0
Nyemission av aktier
9
1 706
2)
-
-
-
1 714
-
1 714
Återköp av hybridobligationer
-
-
-
-1 4 6
-
-1 4 6
-
-14 6
Ränta och övriga kostnader hybridobligationer
-
-
-
-
-57
-57
-
-57
Optionsskuld
1)
-
-
-
-
-39
-39
-
-39
Värdeförändring optionsskuld
1)
-
-
-
-
1
1
-
1
Summa transaktioner med moderbolagets ägare
9
1 708
-
-14 6
-95
1 476
-
1 476
Årets resultat
-
-
-
-
114
114
-1
112
Årets övrigt totalresultat
-
-
11 0
-
-
11 0
1
111
Årets totalresultat
-
-
110
-
11 4
223
0
223
Utgående eget kapital 2024-12-31
10 4
7 522
364
6 11
9 981
18 582
37
18 620
1) Avser värdet och värdeförändringen på säljoptioner som Nyfosa har ställt ut till minoritetsägaren i Kielo, Nyfosas finska koncern. Säljoptionerna beskrivs närmare i not 20 på sidan 105. I februari 2025 förvärvade Nyfosa minoritetsandelen vilket innebär att optionsskulden avseende de
utställda säljoptionerna förfaller i första kvartalet 2025.
2) Inkluderar avdrag för emissionskostnader inklusive skatt om 20 MSEK.
77
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Innehåll
Flerårsöversikt och nyckeltal
Avstämning nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter till de finansiella rapporterna
Styrelsens försäkran
Revisionsberättelse
Övrig information
Kassaflödesanalys – koncernen
MSEK
Not
2024
2023
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt
25 3
-6 61
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m.m.
17
2 111
2 918
Erhållen utdelning från joint venture
350
18 0
Erhållna räntor
11
6
Erlagda räntor
-1 242
-1 10 4
Utbetald ränta till hybridobligationsinnehavare
-61
-60
Betald skatt
-7 8
-65
Operativt kassaflöde
1)
1 345
1 215
Ökning (–)/minskning (+) av rörelsefordringar
24
49
Ökning (+)/minskning (–) av rörelseskulder
21
277
Kassaflöde från den löpande verksamheten
1 390
1 541
Investeringsverksamheten
Direkta och indirekta förvärv av förvaltningsfastigheter
17
-1 6 5 9
-989
Direkta och indirekta avyttringar av förvaltningsfastigheter
17
1 426
1 544
Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter
-543
-7 6 2
Investeringar i immateriella tillgångar
-3
-
Investeringar andelar i joint venture
-13
-
Avyttring andelar i joint venture
77
-
Långfristiga fordringar joint venture
114
-7 5
Övrigt
0
-1
Kassaflöde från investeringsverksamheten
-602
-284
MSEK
Not
2024
2023
Nyemission av aktier
1 709
-
Emission teckningsoptioner
3
2
Återköp teckningsoptioner
0
-7
Återköp hybridobligationer
-14 6
-5
Utdelning till aktieägare
-19 1
-75 5
Upptagna räntebärande skulder
17
6 282
9 034
Amortering räntebärande skulder
17
-8 451
-9 789
Avyttring räntederivat
10
-
Förändring innehav utan bestämmande inflytande
-
-1
Övrigt
5
8
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
-7 7 9
-1 512
Årets kassaflöde
8
-25 5
Likvida medel vid periodens början
435
6 91
Kursdifferens i likvida medel
9
-1
Likvida medel vid periodens slut
4 51
435
1) Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
78
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Innehåll
Flerårsöversikt och nyckeltal
Avstämning nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter till de finansiella rapporterna
Styrelsens försäkran
Revisionsberättelse
Övrig information
Resultaträkning – moderbolaget
MSEK Not 2024 2023
Nettoomsättning 142 132
Övriga externa kostnader 6 -62 -59
Personalkostnader 7 -102 -98
Avskrivningar 0 0
Resultat före finansiella intäkter och kostnader -23 -25
Resultat från andelar i koncernföretag 8 751 699
Ränteintäkter och liknande resultatposter 8 278 307
Räntekostnader och liknande resultatposter 8 -124 -144
Värdeförändringar finansiella instrument 8 -17 -71
Resultat före bokslutsdispositioner 866 766
Bokslutsdispositioner
Lämnade/erhållna koncernbidrag 51 20
Resultat före skatt 917 786
Aktuell skatt 9 - -
Uppskjuten skatt 9 -2 14
Årets resultat
1
914 800
1) Övrigt totalresultat överensstämmer med årets resultat.
Balansräkning – moderbolaget
MSEK Not 31 dec 2024 31 dec 2023
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 3 -
Andelar i koncernföretag 18 0 0
Långfristiga fordringar hos koncernföretag 3 376 4 875
Uppskjuten skattefordran 17 14
Summa anläggningstillgångar 3 396 4 889
Derivat - 7
Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 23 330 20 153
Övriga kortfristiga fordringar 54 39
Kassa och bank 172 71
Summa omsättningstillgångar 23 556 20 270
SUMMA TILLGÅNGAR 26 951 25 159
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital
Aktiekapital 20 104 96
Fritt eget kapital
Överkursfond 3 762 2 054
Hybridobligationer 611 758
Balanserade vinstmedel 8 924 8 180
Årets resultat 914 800
Eget kapital 14 315 11 887
Skulder
Obligationer 1 034 1 343
Derivat 79 70
Övriga långfristiga skulder 1 3
Summa långfristiga skulder 1 115 1 416
Kortfristiga skulder till koncernföretag 11 399 11 505
Övriga kortfristiga skulder 122 351
Summa kortfristiga skulder 11 521 11 856
Summa skulder 12 636 13 272
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 26 951 25 159
79
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Innehåll
Flerårsöversikt och nyckeltal
Avstämning nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter till de finansiella rapporterna
Styrelsens försäkran
Revisionsberättelse
Övrig information
Rapport över förändring i eget kapital – moderbolaget
Bundet eget kapital Fritt eget kapital
MSEK Aktiekapital Överkursfond Hybridobligationer
Balanserad vinst
inkl. årets resultat
Totalt eget
kapital
Ingående eget kapital 2023-01-01 96 2 058 763 9 007 11 924
Transaktioner med bolagets ägare
Emission av teckningsoptioner - 2 - - 2
Återköp av teckningsoptioner - -7 - - -7
Återköp av hybridobligationer - - -5 - -5
Ränta och övriga kostnader hybridobligationer - - - -63 -63
Beslutad utdelning - - - -764 -764
Summa transaktioner med bolagets ägare - -4 -5 -827 -837
Årets resultat - - - 800 800
Utgående eget kapital 2023-12-31 96 2 054 758 8 980 11 887
Ingående eget kapital 2024-01-01 96 2 054 758 8 980 11 887
Transaktioner med bolagets ägare
Nyemission av aktier 9 1 706
1)
- - 1 714
Emission av teckningsoptioner - 3 - - 3
Återköp av teckningsoptioner - 0 - - 0
Återköp av hybridobligationer - - -146 - -146
Ränta och övriga kostnader hybridobligationer - - - -57 -57
Summa transaktioner med bolagets ägare 9 1 708 -146 -57 1 514
Årets resultat - - - 914 914
Utgående eget kapital 2024-12-31 104 3 762 611 9 838 14 315
1) Inkluderar avdrag för emissionskostnader inklusive skatt om 20 MSEK.
80
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Innehåll
Flerårsöversikt och nyckeltal
Avstämning nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter till de finansiella rapporterna
Styrelsens försäkran
Revisionsberättelse
Övrig information
Kassaflödesanalys – moderbolaget
MSEK Not 2024 2023
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 917 786
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 17 -943 -814
Erhållna räntor 4 0
Erlagda räntor -112 -106
Utbetald ränta till hybridobligationsinnehavare -61 -60
Betald inkomstskatt 0 0
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändringar av rörelsekapital -194 -193
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning (–)/minskning (+) av rörelsefordringar -2 8
Ökning (+)/minskning (–) av rörelseskulder 0 -1
Kassaflöde från den löpande verksamheten -197 -186
Investeringsverksamheten
Investeringar i immateriella tillgångar -3 -
Förändring lån till koncernföretag -1 416 -3 442
Förändring lån från koncernföretag 696 4 430
Kassaflöde från investeringsverksamheten -723 988
Finansieringsverksamheten
Nyemission av aktier 1 709 -
Emission teckningsoptioner 3 2
Återköp teckningsoptioner 0 -7
Återköp hybridobligationer -146 -5
Utdelning till aktieägare -191 -755
Upptagna räntebärande skulder 17 480 874
Amortering räntebärande skulder 17 -834 -1 100
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 020 -990
Årets kassaflöde 101 -187
Likvida medel vid årets början 71 258
Likvida medel vid årets slut 172 71
81
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Innehåll
Flerårsöversikt och nyckeltal
Avstämning nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter till de finansiella rapporterna
Styrelsens försäkran
Revisionsberättelse
Övrig information
NOT 1
VÄSENTLIGA REDOVISNINGSPRINCIPER
Allmän information
Nyfosa AB, org.nr. 559131-0833, är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Nacka. Verksamheten be-
skrivs i förvaltningsberättelsen. Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande
av styrelsen och verkställande direktören den 31 mars 2025 och kommer att föreläggas på årsstämman
den 6 maj 2025 för fastställande. Bolagets aktie är sedan den 23 november 2018 noterad på Nasdaq
Stockholm, Large Cap.
Överensstämmelse med normgivning och lag
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med IFRS Accounting Standards utgivna av International
Accounting Standards Board (IASB) sådana de antagits av EU samt Årsredovisningslagen. Vidare har
Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisnings-
regler för koncerner tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen
förutom i de fall som anges nedan under avsnittet ”Moderbolagets redovisningsprinciper”.
Nya och ändrade standarder vilka trätt i kraft 2024
Nya och ändrade standarder samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee som trätt i
kraft 2024, har inte påverkat Nyfosas resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning.
Nya standarder och tolkningar som träder i kraft 2025 och framåt med relevans för Nyfosa
IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial Statements med tillämpning från 1 januari 2027 föränd-
rar främst tre nyckelområden; strukturen på resultaträkningen (indelning i tre kategorier – rörelse, inves-
tering och finansiering), införandet av upplysningar om resultatmått som rapporteras utanför företagets
finansiella rapporter (”management-defined performance measures”) samt förbättrad aggregering och
disaggregering av informationen i rapporterna och noterna. Den fullständiga analysen och utvärderingen
av effekterna av IFRS 18 är ej ännu avslutad.
Övriga av EU godkända nya och ändrade standarder samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpre-
tations Committee med framtida tillämpning förväntas inte komma att påverka Nyfosas resultat eller
finansiella ställning i väsentlig omfattning. Samma sak gäller svenska regelverk.
Förvärv Bratsberg
I september förvärvades resterande 50 procent av aktierna i Samfosa AS. Det helägda dotterbolaget
utgör därefter ett segment under namnet Bratsberg. Förvärvet har bedömts utgöra ett tillgångsförvärv då
förvärvets primära syfte är att förvärva bolagets fastigheter och inte innefattar väsentliga processer.
Klassificeringen som tillgångsförvärv innebär att anskaffningskostnaden har fördelats på de enskilda
identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten.
Funktionell valuta och rapporteringsvaluta
Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för
moderbolaget och koncernen. Det innebär att de finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor.
Samtliga belopp är, om inte annat anges, avrundade till närmaste miljontal.
Bedömningar och uppskattningar i de finansiella rapporterna
Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS Accounting Standards kräver att företags-
ledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av
redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Dessa
bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara
rimliga under rådande omständigheter. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedöm-
ningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Uppskattningarna och antagandena
ses över regelbundet. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen
endast påverkat denna period, eller i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen
påverkar både aktuell period och framtida perioder.
Värdering av förvaltningsfastigheter
Nyfosas fastighetsbestånd redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändringarna
redovisas i resultaträkningen. Det verkliga värdet utgörs av värderingar utförda av auktoriserade fastig-
hetsvärderare från oberoende värderingsföretag med undantag för de fastigheter som tillträtts under det
senaste kvartalet eller där undertecknat försäljningsavtal finns. Dessa fastigheter redovisas till avtalat
förvärvspris respektive avtalat försäljningspris. De externa värderingarna granskas av bolaget och i det
fall bolaget har en avvikande uppfattning om fastighetsvärdet anses den interna värderingen utgöra det
verkliga värdet.
Värdet på fastigheterna påverkas inte endast av utbud och efterfrågan på marknaden utan av ett flertal
andra faktorer, dels fastighetsspecifika faktorer såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftskostnader,
dels marknadsspecifika faktorer såsom direktavkastningskrav och kalkylräntor härledda ur jämförbara
transaktioner på fastighetsmarknaden. Såväl fastighets- som marknadsspecifika försämringar kan
föranleda att värdet på bolagets fastigheter sjunker, vilket får en negativ effekt på Nyfosas verksamhet,
finansiella ställning och resultat.
Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaflöden samt fastställande av
diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och
bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/– 5–10 procent.
För viktiga antaganden och bedömningar i samband med värderingarna av Nyfosas förvaltningsfastig-
heter se not 11.
Värdering av uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt ska redovisas till nominellt värde i koncernen, beräknat på gällande skattesats. Den
verkliga skatten är lägre med anledning av tidsfaktorn men också att fastigheter kan säljas på ett mer
skatteeffektivt sätt.
Regelverken för beskattningen av den typ av verksamhet som Nyfosa bedriver är komplicerade och
omfattande såväl vad avser inkomstbeskattning som vid mervärdes- eller fastighetsbeskattning. Dom-
stolars tolkning och tillämpning av dessa regelverk förändras också över tid. Förändringar i dessa regler,
eller i rättsinstansernas tolkning av reglerna, kan påverka Nyfosas resultat och ställning såväl positivt
som negativt.
Noter til l de finansiella rapporterna
82
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Innehåll
Flerårsöversikt och nyckeltal
Avstämning nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter till de finansiella rapporterna
Styrelsens försäkran
Revisionsberättelse
Övrig information
Från tid till annan har Nyfosa pågående ärenden och dialoger med Skatteverket i enskilda beskattnings-
frågor. Skatteverket fattar taxeringsbeslut som kan överklagas och omprövas i förvaltningsdomstolarna.
Även reglerna för redovisning av skatter samt fastighetsbranschens tillämpning av dessa redovisnings-
regler är komplexa. Då regelverken är komplexa, Skatteverkets omprövningsmöjligheter omfattande och
rättsinstansernas tolkning och prövning sker i flera steg kan det ta lång tid att få den rätta tillämpningen av
lagstiftningen klarlagd i komplexa beskattningsfrågor. Det kan innebära att vidtagna åtgärder eller genom-
förda transaktioner som tidigare betraktats som tillåtna enligt regelverken senare kan komma att behöva
omvärderas. Nyfosa följer de lagar och den praxis för beskattning som finns vid varje deklarationstillfälle.
Nyfosas bedömningar och beräkningar inom skatteområdet, och redovisningen av dessa, omprövas vid
varje rapporttillfälle.
Klassificering av förvärv
Förvärv av bolag kan klassificeras antingen som rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. En individuell
bedömning av förvärvets karaktär krävs för varje enskild transaktion. I de fall bolagsförvärvet i huvudsak
endast omfattar fastighet/-er och inte innefattar väsentliga processer, klassificeras förvärvet som ett
tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv och innehåller således normalt
sådana strategiska processer som förknippas med rörelse.
Hittillsvarande förvärv har bedömts utgöra tillgångsförvärv och anskaffningskostnaden har fördelats
på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värden vid förvärvstid-
punkten.
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet utgörs av resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar på fastig-
heter och finansiella instrument samt återläggning av värdeförändringar, skatt och övrigt i resultat andel i
joint venture.
Rörelsesegmentrapportering
Nyfosas verksamhet delas in i tre rörelsesegment för Sverige, Finland och Norge, utifrån Nyfosas tre
geografiska verksamhetsområden, där Finland presenteras under namnet Kielo och Norge under namnet
Bratsberg. Segmentsindelningen motsvarar koncernens interna rapportering till bolagets VD, som har
identifierats som högste verkställande beslutsfattare. Nyfosas VD följer upp och analyserar driftnet-
to, centraladministration, värdeförändringar på fastigheter, fastighetsvärde samt nettoinvesteringar i
fastigheter uppdelat i de tre geografiska verksamhetsområdena. Det är oväsentligt hur mycket en specifik
fastighetskategori eller region inom respektive segment bidrar med till resultatet. Rörelsesegmenten
konsolideras enligt samma principer som koncernen i dess helhet. Intäkter och kostnader som redovisas
för respektive rörelsesegment är faktiska intäkter och kostnader och ingen fördelning av gemensamma
kostnader har gjorts mellan segmenten. Motsvarande gäller de balansposter som redovisas i noten för
segment.
Koncernredovisning
Koncernens resultat- och balansräkning omfattar alla dotterföretag. Dotterföretag är företag som står
under ett bestämmande inflytande, vilket föreligger om Nyfosa har inflytande över investeringsobjektet, är
exponerad för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt engagemang samt kan använda sitt inflytande över
investeringen till att påverka avkastningen. Vid bedömningen om ett bestämmande inflytande föreligger,
beaktas potentiella röstberättigande aktier samt om de facto kontroll föreligger. Koncernen omfattar, förut-
om moderbolaget, de i not 18 angivna koncernföretagen med tillhörande underkoncerner.
När förvärv av dotterbolag innebär förvärv av nettotillgångar utan betydande processer fördelas anskaff-
ningskostnaden på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värde
vid förvärvstidpunkten. Transaktionsutgifter läggs till anskaffningsvärdet för förvärvade nettotillgångar
vid tillgångsförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsför-
värvet. Eventuell rabatt för ej skattemässigt avdragsgillt anskaffningsvärde minskar istället fastighetens
anskaffningsvärde. Vid efterföljande värdering av förvärvad fastighet till verkligt värde kommer skattera-
batten helt eller delvis att ersättas av en redovisad värdeförändring av fastigheten. Vid tillgångsförsäljning
med skatterabatt uppkommer en negativ värdeförändring som helt eller delvis motsvarar den lämnade
skatterabatten.
Joint venture
I resultaträkningen redovisas koncernens andel i joint ventures resultat som ”Andelar i joint ventures
resultat”, justerat för eventuella avskrivningar, nedskrivningar och upplösningar av förvärvade värden. I
kassaflödesanalysen justeras nettoresultatet för andelar i joint ventures resultat, då posten inte utgör ett
kassaflöde och istället redovisas erhållen utdelning från andelar i joint venture .
Intäkter
Hyresintäkter och serviceintäkter
Intäkterna har delats in i hyresintäkter och serviceintäkter. Hyresintäkter omfattar utdebiterad hyra inklu-
sive index enligt hyreskontrakten samt tilläggsdebitering för investeringar och fastighetsskatt. Servicein-
täkter avser tilläggsdebitering av el, värme, kyla, vatten, sophantering m.m. Serviceintäkterna redovisas
i den period som servicen utförts och levererats till hyresgästen. Intäkter från operationella leasingavtal
aviseras i förskott och periodiseras linjärt över hyresavtalens längd. Lämnade hyresrabatter redovisas
som en minskning av hyresintäkterna linjärt över hyresavtalens längd. Intäkterna betalas i förskott och
förskottshyror redovisas som förutbetald hyresintäkt i balansräkningen.
Övriga rörelseintäkter
Övriga rörelseintäkter avser intäkter från sekundära transaktioner inom ordinarie verksamhet såsom
till exempel erhållna försäkringsersättningar och skadestånd, kursvinster på fordringar och skulder av
rörelsekaraktär.
Intäkter från fastighetsförsäljning
Intäkter från försäljning av fastigheter eller aktier i fastighetsägande företag redovisas i resultat räkningen
under rubriken ”Värdeförändring fastigheter, realiserade” och motsvarar skillnaden mellan erhållet
försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader och redovisat värde, med tillägg för gjorda
investeringar efter senaste värdetidpunkten. Vid försäljning med skatterabatt uppkommer en negativ
värdeförändring som helt eller delvis motsvarar den lämnade skatterabatten. Intäkter från fastighets-
försäljning redovisas på tillträdesdagen om inte kontroll övergår till köparen vid ett tidigare tillfälle. Om
så har skett redovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt. Vid bedömning av intäkts-
redovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner samt
engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens
utgång vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll. Vid försäljningstillfället görs eventuella
reserveringar för bland annat ej fakturerade försäljningsomkostnader eller andra kvarstående kostnader
hänförbara till den genomförda affären.
Not 1 forts.
83
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Innehåll
Flerårsöversikt och nyckeltal
Avstämning nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter till de finansiella rapporterna
Styrelsens försäkran
Revisionsberättelse
Övrig information
Finansiella kostnader
Finansiella kostnader avser ränta, avgifter och andra kostnader som uppkommer då Nyfosa upptar
räntebärande skulder samt tomträttsavgälder. De finansiella kostnaderna belastar resultatet för den
period till vilken de hänför sig. Upplåningskostnader periodiseras över lånets löptid.
Derivat används i syfte att ekonomiskt säkra de risker för ränteexponering som koncernen utsätts
för. Räntebetalningar avseende räntederivaten redovisas som räntekostnad i den period de avser. Övrig
förändring i räntederivats verkliga värde redovisas på separat rad i resultaträkningen.
Inkomstskatter
Aktuell skatt beräknas utifrån gällande skattesats om 20,6 procent i Sverige, 20,0 procent i
Finland och 22,0 procent i Norge.
Svensk redovisningslagstiftning tillåter inte redovisning av fastigheter till verkligt värde i juridisk enhet,
varför värdeförändring på fastigheter enbart sker på koncernnivå och därmed inte påverkar beskattningen.
Omvärdering till verkligt värde ger upphov till uppskjuten skatt i koncernen .
Finansiella instrument
Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar på tillgångssidan likvida medel, hyres-
fordringar, övriga fordringar samt derivat. På skuldsidan återfinns leverantörsskulder, låne- och revers-
skulder, skuld avseende utfärdade säljoptioner av eget kapitalinstrument i delägda dotterbolag, övriga
skulder samt derivat.
Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde
I denna kategori ingår likvida medel, hyresfordringar och övriga fordringar. Koncernens reserver för
kreditförluster utgår ifrån bolagets förväntningar på hyresgästernas betalningsförmåga, vilket innebär att
förlustreserven värderas till ett belopp motsvarande förväntade kreditförluster under fordrans återstående
löptid. Koncernen använder en matris för beräkning av förlustreserven med förväntade förlustprocenter
uppdelat på hur många dagar en fordran är sen, samt en individuell bedömning vid inställda betalningar
eller konstaterade konkurser. Vid individuell bedömning redovisas fordran till det belopp som förväntas
inflyta. Förlustprocentsatserna baseras på historiska erfarenheter och specifika förhållanden och förvänt-
ningar per rapportperiodens slut. Till följd av fordringarnas korta löptid uppgår reserverna till oväsentliga
belopp. Fordringar i denna kategori är att betrakta som finansiella instrument värderade till upplupet
anskaffningsvärde. Upplupet anskaffningsvärde utgör en rimlig approximation av verkligt värde.
Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde
Finansiella skulder i denna kategori avser låneskulder, leverantörsskulder, skuld avseende utfärdade
säljoptioner av eget kapitalinstrument i delägda dotterbolag och övriga skulder. Räntekostnader, valuta-
kursvinster och valutakursförluster redovisas i resultatet. Skulder i denna kategori är att betrakta som
finansiella instrument värderade till upplupet anskaffningsvärde. Upplupet anskaffningsvärde utgör en
rimlig approximation av verkligt värde.
Finansiella tillgångar respektive skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen
Derivatinstrument redovisas till verkligt värde via resultaträkningen. För att hantera exponering mot fluk-
tuationer i marknadsräntan har räntederivatavtal ingåtts. Innehav av räntederivat ger upphov till värdeför-
ändringar beroende på förändringar i marknadsräntan. Räntederivat redovisas initialt i balansräkningen
till anskaffningsvärde på transaktionsdagen och värderas därefter till verkligt värde enligt nivå 2 i verkligt
värdehierarkin (värde baserat på observerbara marknadsdata) med värdeförändringar i resultaträkningen .
Leasingavtal
Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på lease givaren
klassificeras som operationella leasingavtal. Det innebär att samtliga hyresavtal hänförliga till bolagets
förvaltningsfastigheter är klassificerade som operationella leasingavtal. Redovisningen av hyresintäkter
enligt hyresavtalen framgår av principen för intäkter samt i not 5.
Nyfosa är leasetagare avseende personbilar och tomträtter. Tomträttsavtal redovisas som tillgångar
med nyttjanderätt och skulder avseende nyttjanderätt i balansräkningen, se not 14. Tomträttsavgälden
redovisas som ränta avseende nyttjanderätter bland finansiella kostnader i resultaträkningen, se not 8.
För övriga leasingavtal som har en leasingperiod på 12 månader eller mindre eller med en underliggande
tillgång av lågt värde, redovisas inte någon nyttjanderättstillgång och skuld avseende nyttjanderätt.
Leasingavgifter för dessa leasingavtal redovisas som kostnad linjärt över leasingperioden. Betalning av
leasingavgifter hänförliga till personbilar kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasingperioden.
Övriga leasingavtal bedöms vara oväsentliga.
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller
en kombination av dessa båda syften. Även fastigheter under uppförande och ombyggnation som avses att
användas som förvaltningsfastigheter när arbeten är färdigställda klassificeras som förvaltningsfastigheter.
Värdering
Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet direkt
hänförbara utgifter såsom till exempel utgifter för lagfart och uttagande av pantbrev. Förvaltningsfastig-
heter redovisas i balansräkningen till verkligt värde enligt nivå 3. Verkliga värdet baseras på värderingar
av utomstående oberoende värderingsföretag med erkända kvalifikationer och med adekvata kunska-
per i värdering av fastigheter av den typ och med de lägen som är aktuella. Verkliga värden baseras på
marknadsvärden, vilket är det bedömda beloppet som skulle erhållas i en transaktion vid värdetidpunk-
ten mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen
genomförs efter sedvanlig marknadsföring där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt och utan
tvång. Värderingsantaganden och beskrivning av värderingsmodell framgår av not 11.
Värdeförändringar
Värdeförändring redovisas i resultaträkningen som orealiserad eller realiserad värdeförändring. Orealiserad
värdeförändring beräknas utifrån balansdagens värdering jämfört med värderingen föregående år, alternativt
anskaffningsvärdet om fastighet förvärvats under året, med tillägg för under perioden aktiverade tillkommande
utgifter. För fastighet som sålts under året beräknas realiserad värdeförändring utifrån erhållet försäljnings-
pris efter avdrag för försäljningsomkostnader, skatterabatt och redovisat värde vid utgången av föregående
år, med justering för under perioden aktiverade tillkommande utgifter.
Not 1 forts.
84
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Innehåll
Flerårsöversikt och nyckeltal
Avstämning nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter till de finansiella rapporterna
Styrelsens försäkran
Revisionsberättelse
Övrig information
Eget kapital
Hybridobligationer
Hybridobligationer har klassificerats som eget kapital. Bedömningen baseras på att det inte finns någon
avtalsenlig förpliktelse att reglera obligationerna genom att erlägga likvida medel eller annan finansiell till-
gång. Det finns inte heller några andra omständigheter som indikerar att obligationerna kommer att regleras
i likvida medel eller annan finansiell tillgång. Hybridobligationerna har evig löptid och Nyfosa har rätt att
skjuta utbetalningarna avseende ränta på obestämd tid och hybridobligationsinnehavarna är efterställda
samtliga andra fordringsägare.
Emissionskostnader och skatt hänförliga till emissionskostnader, samt ränta till hybridobligations-
innehavarna redovisas direkt i eget kapital.
Resultat per aktie
Beräkningen av resultat per aktie före utspädning baseras på årets resultat i koncernen hänförligt till
moderbolagets ägare, med avdrag för ränta på hybridobligationslån, i relation till det vägda genomsnittliga
antalet utestående aktier under året.
Vid beräkning av resultat per aktie efter utspädning ökas det vägda genomsnittliga antalet aktier om
teckningskursen på optionerna i koncernens incitamentsprogram under rapportperioden varit lägre än
periodens genomsnittliga börskurs. Vid liten skillnad mellan teckningskursen och periodens genomsnitt-
liga börskurs är utspädningseffekten liten. Vid större kursskillnad är effekten större.
Innehav utan bestämmande inflytande
I ej helägda dotterföretag redovisas utomstående aktieägares andel av dotterföretagets eget kapital som
innehav utan bestämmande inflytande. Denna post ingår som en del i Nyfosas eget kapital. I resultat-
räkningen ingår resultatandelen hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande och lämnas som en
särskild upplysning i anslutning till resultaträkningen. Effekterna av transaktioner med innehavare utan
bestämmande inflytande redovisas i eget kapital om de inte medför någon ändring i det bestämmande
inflytandet.
Av Nyfosa utfärdade säljoptioner till delägaren i den finska koncernen redovisas som en finansiell
skuld med motbokning i eget kapital. Optionerna ger innehavaren en rätt att sälja och Nyfosa en skyldig-
het att förvärva delägarens andel i den finska koncernen. Redovisning sker inledningsvis till verkligt
värde efter avdrag för transaktionskostnader. Omvärdering avseende utfärdade säljoptioner av eget
kapitalinstrument i delägda dotterbolag redovisas inom eget kapital då slutlig reglering redovisas som en
transaktion med minoritetsägare
Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för håll-
barhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Även av
Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings utgivna uttalanden gällande för noterade företag tilläm-
pas. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga
av EU antagna IFRS Accounting Standards och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för års-
redovisningslagen, tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning.
Rekommendationen anger vilka undantag från och tillägg till IFRS Accounting Standards som ska göras.
Nya och ändrade standarder vilka trätt i kraft 2024
Om inte annat anges nedan har moderbolagets redovisningsprinciper under 2024 förändrats i enlighet
med vad som anges ovan för koncernen.
Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper
Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan.
Klassificering och värdering av finansiella instrument
Moderbolaget har valt att inte tillämpa IFRS 9 för finansiella instrument. Delar av principerna i IFRS 9 är
dock ändå tillämpliga – såsom avseende nedskrivningar, inbokning/bortbokning, och effektivränte-
metoden för ränteintäkter och räntekostnader.
I moderbolaget värderas finansiella anläggningstillgångar till anskaffningsvärde minus eventuell ned-
skrivning och finansiella omsättningstillgångar enligt lägsta värdets princip. För finansiella tillgångar som
redovisas till upplupet anskaffningsvärde tillämpas IFRS 9:s nedskrivningsregler.
Klassificering och uppställningsformer
Resultat- och Balansräkning för moderbolaget är uppställda enligt årsredovisningslagens scheman, med-
an koncernens Resultaträkning, Rapport över resultat och övrigt totalresultat, Balansräkning, Rapport
över förändringar i eget kapital samt Kassaflödesanalysen baseras på IAS 1 Utformning av finansiella
rapporter respektive IAS 7 Rapport över kassaflöden. De skillnader mot koncernens rapporter som gör sig
gällande i moderbolagets Resultat- och Balansräkning utgörs främst av redovisning av anläggningstill-
gångar och eget kapital.
Dotterföretag
Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Detta innebär att
transaktionsutgifter inkluderas i det redovisade värdet för innehav i dotterföretag. Villkorade köpe-
skillingar värderas utifrån sannolikheten av att köpeskillingen kommer att utgå. Eventuella förändringar
av avsättningen/fordran justerar anskaffningsvärdet.
Finansiella garantier
Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgensförbindelser till förmån för dotter-
företag. Finansiella garantier innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren av ett skuld-
instrument för förluster som denne ådrar sig på grund av att en angiven gäldenär inte fullgör betalning
vid förfall enligt avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella garantiavtal tillämpar moderbolaget en
av Rådet för finansiell rapportering tillåten lättnadsregel jämfört med reglerna i IFRS 9. Lättnadsregeln
avser finansiella garantiavtal utställda till förmån för dotterföretag. Moderbolaget redovisar finansiella
garantiavtal som avsättning i balansräkningen när bolaget har ett åtagande för vilket betalning sannolikt
erfordras för att reglera åtagandet.
Not 1 forts.
85
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Innehåll
Flerårsöversikt och nyckeltal
Avstämning nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter till de finansiella rapporterna
Styrelsens försäkran
Revisionsberättelse
Övrig information
NOT 2
TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Transaktioner med närstående
Koncernen äger andelar i joint venture, se not 12. Söderport förvaltas av AB Sagax, förutom en del av fastig-
hetsförvaltningen som ombesörjs av Nyfosa respektive Söderport. Förvaltningsarvoden mellan bolagen
baseras på marknadsmässiga villkor. Nyfosas arvode uppgår totalt till 2 MSEK per år. Koncernen hade
per den 31 december 2024 fordringar på joint venture om 0 MSEK (109), med ränteintäkter om 5 MSEK (4)
för 2024. Villkoren för lånet var marknadsmässiga och fanns fastställda i ett skuldebrev mellan parterna.
Lånet är återbetalt och löst per balansdagen.
Nyfosa har transaktioner med anställda avseende incitamentsprogram baserade på tecknings-
optioner. För mer information se not 7.
Ersättning till styrelseledamöter och ledande befattningshavare avseende utfört arbete framgår av not 7.
Moderbolagets närståendetransaktioner avser i övrigt endast transaktioner med närstående bolag inom
koncernen.
NOT 3
FINANSIELLA RISKER OCH RISKHANTERING
Nyfosa har en central finansfunktion för finansförvaltningen, som ansvarar för att säkerställa att koncer-
nen har en tryggad finansiering genom lån och kreditlöften, att hantera cash management samt efterlev-
nad av finanspolicyn.
Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika finansiella risker, såsom marknads-, likvi-
ditets- och kreditrisker hänförliga till finansiella instrument. I bolagets finanspolicy framgår mandat och
riktlinjer för hantering av finansiella risker och kapitalhantering. I syfte att minimera finansiella risker utgör
bland annat nedanstående riktlinjer ramen för Nyfosas finanspolicy:
• Belåningsgrad får inte långsiktigt överstiga 55 procent
• Bolagets räntebetalningsförmåga får inte understiga en räntetäckningsgrad på 2 ggr
• Bolaget ska ha minst fyra huvudsakliga kreditgivare
• Kapitalmarknadsskuld får högst uppgå till 15 procent av total räntebärande skuld
• Räntebärande nettoskuld/EBITDA får inte överstiga 12 ggr
• Högst 25 procent av räntebindningen får löpa ut per år
• Likviditetskvoten får inte understiga 120 procent
• Valutaexponeringen får inte överstiga 30 procent av koncernens egna kapital
Riskbegränsningarna är bolagets egna och utgör inte så kallade covenanter i koncernens finansierings-
avtal. Riskbegränsningarna innebär vidare att kapitalbindningen för räntebärande skulder ska vara
diversifierad över en femårsperiod, vilket beaktas i samband med upphandling av nya krediter.
Uppföljning av de finansiella riskbegränsningarna sker löpande med minst kvartalsvis rapportering till
styrelsen.
Inget bolag i koncernen står under externa kapitalkrav.
Ränterisk
Variationer i marknadsräntan har en betydande påverkan på Nyfosas resultat. Att hantera ränterisken är
därför en viktig del av finansfunktionens arbete.
Ur Nyfosas perspektiv avser ränterisk framför allt risken för högre marknadsräntor och därmed ett för-
sämrat resultat på grund av högre räntekostnader. Med ränterisk avses även risken att välja för hög andel
fast räntebindning i ett scenario med sjunkande räntor eller uthålligt låga rörliga räntor.
Grunden för bolagets val av strategi för ränteriskhantering utgörs av val av räntebindningsstrategi för
lånen tillsammans med val av derivat instrument för att förändra ränterisken.
Låneportföljens förfallostruktur, inklusive derivatinstrument, ska vara en avvägning mellan kort och
lång räntebindning. Den förfallostruktur som valts som benchmark med beaktande av olika räntebind-
ningstider benämns normportfölj. Normportföljen utgör finansfunktionens ränteriskmandat och fastställs
i finanspolicyn. Finansfunktionen följer löpande upp utfallet för bolagets verkliga låneportfölj i förhållande
till normportföljen.
Derivatinstrument
I sin riskhantering får Nyfosa använda sig av derivatinstrument, som har en koppling till underliggande
låneportfölj. Derivatinstrument används enbart som ett verktyg för riskhantering.
För närvarande utgörs derivaten av räntetak och ränteswappar som redovisas till nuvärdet av de
förväntade kassaflödena under positionens kvarvarande löptid. De förväntade kassaflödena räknas fram
genom att se till strikenivå samt forward räntor på STIBOR 3M respektive EURIBOR 6M och deras respektive
volatilitet. Om forward räntorna eller volatiliteten sjunker minskar värdet på derivatet.
Känslighetsanalys ränteexponering
MSEK
Förändring
2024
2023
Effekt på räntekostnad vid förändring av ränta
1)
Vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge
2)
+/-2 %-enheter
+146/-165
Vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge
2)
+/-1%-enhet
+73/-81
+107/-108
Vid förändring av genomsnittlig räntenivå
3)
+/-1%-enhet
+215/-215
+233/-233
Effekt på värdeförändring finansiella instrument
Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor
+/-1%-enhet +417/-417 +308/-308
1) Varje variabel i tabellen har behandlats för sig och under förutsättning att de andra variablerna förblir oförändrade. Analysen avser
skulder mot det helägda fastighetsbeståndet och gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa
storheterna i nämnda sammanhang.
2) Med hänsyn till befintliga räntederivat.
3) Genomsnittsräntan ökad/minskad med 1 procentenhet. Vid ökning/minskning tas inte hänsyn till eventuella effekter av räntederivat .
Not 3 forts.
86
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Innehåll
Flerårsöversikt och nyckeltal
Avstämning nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter till de finansiella rapporterna
Styrelsens försäkran
Revisionsberättelse
Övrig information
Räntebindning
MSEK
2024-12-31
2023-12-31
Kredi- Ränte- Ränte- Ränte- Andel, Kredi- Ränte- Ränte- Ränte- Andel,
År
ter
1)
swappar tak bindning %
ter
1)
swappar tak bindning %
<1 år
7 941
-
-
7 941
37
9 272
500
2 725
12 497
54
1–2 år
-
1 919
1 121
3 040
14
-
-
2 342
2 342
10
2–3 år
-
2 324
-
2 324
11
-
2 354
1 083
3 437
15
3–4 år
-
3 947
-
3 947
18
-
2 584
-
2 584
11
4–5 år
-
3 515
-
3 515
16
-
1 533
-
1 533
7
>5 år
-
700
-
700
3
-
950
-
950
4
Summa
7 941
12 405
1 121
21 466
100
9 272
7 921
6 150
23 343
100
1) Krediterna utgör odiskonterade belopp med rörliga räntor STIBOR 3M, NIBOR 3M och EURIBOR 6M. De totala räntebärande skulderna i
balansräkningen inkluderar nyttjade checkkrediter och periodiserade uppläggningsavgifter, vilket förklarar avvikelsen mellan tabell och
balansräkning.
Likviditets- och refinansieringsrisk
Med likviditetsrisk avses risken att inte ha betalningsförmåga på kort och lång sikt för att kunna bemöta
koncernens betalningsåtaganden. Finansavdelningen arbetar dels med kortsiktiga likviditetsprognoser,
vecka för vecka, dels med långsiktiga rullande 12-månaders likviditetsprognoser. Prognoserna uppdate-
ras veckovis respektive kvartalsvis.
Koncernen har checkkrediter för att få en flexibel likviditetshantering och på ett effektivt sätt hantera
Nyfosas betalnings strömmar.
Med refinansieringsrisk avses risken att finansiering eller refinansiering av bolagets skulder eller verk-
samhet inte kan erhållas i samma utsträckning eller endast kan erhållas till en betydligt högre kostnad. I
enlighet med finanspolicyn pågår en kontinuerlig och framsynt dialog med befintliga och tilltänkta finansi-
ärer för att säkerställa att erforderlig finansiering kan uppnås i alla lägen.
Kapitalbindning
MSEK
2024
-12-31
2023-12-31
Out- Summa Out- Summa
Andel, nyttjade till gängliga Andel, nyttjade till gängliga
År
Krediter
1)
% krediter
krediter
Krediter
1)
% krediter krediter
<1 år
-
-
889
889
-
-
256
256
1–2 år
5 641
2)
26
-
5 641
5 288
23
470
5 758
2–3 år
8 799
41
312
9 111
6 699
29
-
6 699
3–4 år
4 731
3)
22
-
4 731
7 015
30
-
7 015
4–5 år
1 240
6
438
1 678
1 950
8
-
1 950
>5 år
1 056
5
-
1 056
2 390
10
-
2 390
Summa
21 466
100
1 639
23 106
23 343
100
726
24 069
1) Krediterna utgör odiskonterade belopp och avser skuldförfall av utestående lånebelopp per balansdagen, utan hänsyn till löpande
amorteringar. De totala räntebärande skulderna i balansräkningen inkluderar nyttjade checkkrediter och periodiserade uppläggningsav-
gifter, vilket förklarar avvikelsen mellan tabell och balansräkning.
2) Obligationer om 554 MSEK förfaller i april 2026. Resterande skuld avser säkerställda banklån.
3) Obligationer om 500 MSEK förfaller i januari 2028. Resterande skuld avser säkerställda banklån.
Obligationslånen är emitterade inom ett grönt finansiellt ramverk upprättat enligt ICMA Green Bond Prin-
ciples från 2021, samt LM/LSTA/APLMA Green Loan Principles från 2023. Ramverket har utvärderats av en
oberoende tredje part, ISS Corporate Solutions. Utvärderingen finns publicerad på Nyfosas webbsida.
Utöver de räntebärande skulder som presenteras i ovanstående tabell innehar Nyfosa 61 stycken (63)
tomträttsavtal vars årliga tomträttsavgälder uppgår till 19 MSEK (18) odiskonterat. Dessa leasingavtal ses
som eviga ur Nyfosas perspektiv då Nyfosa inte har någon rätt att säga upp avtalen. Tomträttsavtalen
omförhandlas normalt med 10–20 års intervall för de svenska tomträtterna. Omförhandlingar kommer att
få en effekt på tomträttsavgälderna. För förfallostruktur och framtida likviditetsflöden för räntebärande
skulder och räntederivat, se not 14.
Nyfosa har ställt säkerhet för samtliga lån hos bank och kreditinstitut, i form av fastighetsinteckningar,
pantsättning av aktier och andra tillgångar. Majoriteten av koncernens kreditavtal innehåller lånevillkor
om en bestämd belåningsgrad, räntetäckningsgrad och/eller soliditet, så kallade covenanter. I vissa
kreditavtal beräknas covenanterna enbart på det låntagande bolaget och dess dotterföretag medan det i
andra kreditavtal finns covenanter kopplade till Nyfosakoncernens resultat och/eller finansiella ställ-
ning. Efterlevnad ska rapporteras och intygas till kreditgivare kvartalsvis, senast inom 60 dagar från varje
räkenskapsdag. Nyfosa har efterlevt samtliga covenanter under 2024 och 2023. Givet att covenanterna
tydligt efterlevdes under 2024 och med beaktande av övrig känd information finns det i dagsläget inget
som indikerar att covenanterna inte skulle efterlevas under 2025.
MSEK
2024-12-31
2023-12-31
Belåningsgrad
1)
, %
50,7
55,2
Icke-säkerställd skuld, %
5
6
Räntebärande nettoskuld/EBITDA, ggr
7,7
9,4
Räntetäckningsgrad, ggr
2,2
2,0
Återstående räntebindningstid, år
2,1
1,5
Återstående löptid lån, år
2,7
2,9
1) Ändrat nyckeltal. Se Avstämning nyckeltal på sidan 72 samt Definitioner på sidan 111.
Kvittning av finansiella instrument
För att begränsa motpartsrisken har Nyfosa ingått standardiserade nettningsavtal, ISDA-avtal, med samt-
liga derivatmotparter, vilket innebär att Nyfosa i händelse av motpartens obestånd eller annan händelse
kan kvitta utestående derivat med positiva respektive negativa värden, så kallad nettning. Ingen nettning
förekom på balansdagen.
Finansiella tillgångar
Finansiella skulder
MSEK
2024-12-31
2023-12-31
2024-12-31
2023-12-31
Redovisade belopp i balansräkningen
67
225
143
148
Belopp som omfattas av nettning
-
-
-
-
Belopp efter nettning
67
225
143
148
Not 3 forts.
87
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Innehåll
Flerårsöversikt och nyckeltal
Avstämning nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter till de finansiella rapporterna
Styrelsens försäkran
Revisionsberättelse
Övrig information
Valutarisk
Nyfosa har investerat i fastigheter i Finland och i Norge och är därmed exponerat för valutarisk. Rappor-
teringsvalutan är svenska kronor och alla balansposter i annan valuta är omräknade till svenska kronor
vilket medförde en omräkningsdifferens på 111 MSEK (–19 ) på balansdagen, vilket redovisas inom Övrigt
totalresultat. Omräkningsdifferenser kan ha en väsentlig effekt på koncernens finansiella ställning och
resultat i svenska kronor. Valutarisken hanteras delvis genom att förvärv av tillgångar i utländsk valuta
finansieras genom upplåning i samma valuta. Transaktionsexponering i koncernen hanteras delvis genom
matchning av intäkter och kostnader i samma valuta.
Valutaexponeringen utgörs av nettotillgångar i euro och i norska kronor hänförligt till Kielo respektive
Bratsberg. I enlighet med IAS 21 redovisas valutakurseffekter för utlandsverksamhet under rubriken Övrigt
totalresultat. Övriga valutakurseffekter redo visas i resultat räkningen. Om kronkursen stärks mot de två
valutorna med 10 procent från balansdagens kurs ger det en effekt i totalresultatet om –437 MSEK.
Valutaexponering
2024-12-31
2023-12-31
Nettotillgångar i Kielo, MEUR
331
319
Nettotillgångar i Bratsberg, MNOK
590
198
Känslighetsanalys
Effekt på eget kapital vid förändring av valutakurs, MSEK
Förändring
2024-12-31
2023-12-31
EUR/SEK
+/-10%
+/-380
+/-354
NOK/SEK
+/-10%
+/-57
+/-20
Kreditrisk – hyresintäkter
Med kreditrisk avses risken att en motpart inte kan fullgöra sitt åtagande och därigenom orsakar en
förlust. Nyfosa har stor riskspridning, genom en stor mängd hyresavtal, 6 358 stycken (6 439). Bland
hyresgästerna finns ett fåtal dominerande hyresgäster, där de tio största står för 11 procent (12) av totala
hyresintäkter fördelade på 100 hyresavtal (172). Ingen hyresgäst eller enskilt hyresavtal utgör mer än 2
procent av totala hyresintäkter. Det innebär att exponeringen mot en enskild hyresgäst är låg. Av totala
hyresfordringar i balansräkningen om 30 MSEK (26), avser hyresfordringar gällande hyresaviseringar om
28 MSEK (12) och kundfordringar om 2 MSEK (14). Hyrorna aviseras och betalas i förskott, vilket innebär att
koncernens samtliga hyresfordringar har förfallit. Total förlustreserv för hyresfordringar i balansräkningen
uppgår till 20 MSEK (27).
Poster i balansräkningen som motsvarar kreditriskens storlek
MSEK
2024-12-31
2023-12-31
Långfristiga fordringar
7
110
Hyresfordringar
30
26
Kortfristiga fordringar
15
16
Likvida medel
451
435
Totalt
503
586
Not 3 forts.
NOT 4
SEGMENTSREDOVISNING
Nyfosas verksamhet delas in i tre rörelsesegment för Sverige, Finland och Norge, utifrån Nyfosas tre
geografiska verksamhetsområden, där Finland presenteras under namnet Kielo och Norge under namnet
Bratsberg. Segmentsindelningen som delar upp koncernens driftnetto, centraladministration, värdeför-
ändringar på fastigheter, fastighetsvärde samt nettoinvesteringar i fastigheter mellan Sverige, Kielo och
Bratsberg motsvarar den interna rapporteringen till bolagets VD. Minoritetsägaren i Kielo tillhandahåller
bland annat VD, ekonomichef, finansfunktion, controllingfunktion, rådgivning avseende fastighetsinveste-
ringar samt hållbarhet. För året betalade Nyfosa ett arvode för dessa tjänster om 3,5 MEUR (3,5).
Rörelsesegment Ej fördelade
Sverige
Kielo
Bratsberg
poster
Nyfosa
MSEK
2024
2023
2024
2023
2024
2023
2024
2023
2024
2023
Hyresintäkter
2 525
2 495
766
747
50
-
-
-
3 341
3 242
Serviceintäkter
165
157
148
155
16
-
-
-
328
311
Intäkter
2 690
2 652
914
902
66
-
-
-
3 670
3 553
Fastighetskostnader
Driftskostnader
-483
-475
-182
-186
-8
-
-
-
-673
-661
Underhållskostnader
-128
-120
-28
-29
-3
-
-
-
-160
-149
Fastighetsskatt
-118
-119
-48
-47
-2
-
-
-
-167
-166
Fastighetsadministration
-68
-77
-58
-56
-4
-
-
-
-129
-133
Driftnetto
1 893
1 861
599
584
49
-
-
-
2 541
2 445
Centraladministration
-123
-131
-51
-55
-10
-
-
-
-185
-186
Övriga rörelseintäkter och
-kostnader
-
-
-
-
-
-
15
6
15
6
Andel i joint ventures
resultat
-
-
-
-
-
-
210
-8
210
-8
Finansiella intäkter och
kostnader
-
-
-
-
-
-
-1 247
-1 246
-1 247
-1 246
Värdeförändring på
fastigheter
-578
-1 046
-351
-306
-7
-
-
-
-936
-1 352
Värdeförändring på
finansiella instrument
-
-
-
-
-
-
-146
-320
-146
-320
Resultat före skatt
-
-
-
-
-
-
-
-
253
-661
Fastighetsvärde,
31 december
29 643
31 192
8 300
8 087
1 427
-
-
-
39 370
39 278
Årets netto investeringar
-971
-64
280
269
1 453
-
-
- 762 206
88
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Innehåll
Flerårsöversikt och nyckeltal
Avstämning nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter till de finansiella rapporterna
Styrelsens försäkran
Revisionsberättelse
Övrig information
NOT 5
INTÄKTER
Kontrakterade årsintäkter förfaller enligt tabell nedan.
Förfallostruktur kontrakterade årsintäkter
2024-12-31
2023-12-31
Hyresin- Andel, Antal Hyresin- Andel, Antal
Förfallostruktur täkt, MSEK % avtal täkt, MSEK % avtal
<1 år
645
18
1 737
540
15
1 729
1–2 år
721
20
917
718
20
916
2–3 år
611
17
629
648
18
683
3–4 år
536
15
454
493
14
449
4–5 år
292
8
134
318
9
156
>5 år
718
20
263
792
22
248
Delsumma
3 522
99
4 134
3 510
99
4 181
P-platser och garage
39
1
2 224
41
1
2 258
Summa
3 562
100
6 358
3 550
100
6 439
Avtalade framtida årsintäkter avseende befintliga hyresavtal
MSEK
2024-12-31
2023-12-31
Avtalade intäkter med betalning inom ett år
3 306
3 334
Avtalade intäkter med betalning mellan ett till fem år
6 757
7 041
Avtalade intäkter med betalning senare än fem år
2 181
2 462
Hyresfordringar
Totala hyresfordringar i balansräkningen om 30 MSEK (26), avser hyresfordringar gällande hyresaviseringar
om 28 MSEK (12) och kundfordringar om 2 MSEK (14). Hyrorna aviseras och betalas i förskott, vilket inne-
bär att koncernens samtliga hyresfordringar har förfallit.
MSEK
2024-12-31
2023-12-31
Hyresfordringar
30
26
Övriga kortfristiga fordringar
41
92
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
177
151
Summa kortfristiga fordringar
248
269
NOT 6
KOSTNADER
Driftskostnader innefattar bland annat kostnader för värme, vatten, el och fastighetsskötsel. Löpande
och planerade underhållskostnader uppkommer i syfte att bibehålla fastigheternas skick och standard.
Fastighetsskatten i Sverige är för närvarande 1,0 procent av taxeringsvärdet för lokaler och 0,5 procent av
taxeringsvärdet för industrienheter. I Finland uppgår allmän fastighetsskattesats till 0,9-2,0 procent av
beskattningsvärdet beroende på vilken kommun fastigheten ligger i.
Övriga externa kostnader avser bland annat kostnader för extern förvaltning av den finska verksam-
heten, ekonomisk förvaltning, revision, IT samt finansiell rapportering.
MSEK
2024
2023
Driftskostnader
673
661
Underhållskostnader
160
149
Fastighetsskatt
167
166
Övriga externa kostnader
190
210
Personalkostnader såsom löner, pensioner och sociala avgifter
118
105
Övriga personalkostnader
4
3
Avskrivningar
2
1
Övriga rörelsekostnader
0
0
Summa rörelsens kostnader
1 314
1 295
Revisionsarvode
Med revisionsuppdrag avses lagstadgad revision av års- och koncernredovisningen och bokföringen, samt
styrelsens och verkställande direktörens förvaltning samt revision och annan granskning utförd i enlighet
med överenskommelse eller avtal.
Detta inkluderar övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgiv-
ning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana
övriga arbetsuppgifter.
MSEK
2024
2023
KPMG
Revisionsuppdrag
10
9
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget
1
1
Skatterådgivning
1
0
Annan rådgivning
0
0
Annan revisionsbyrå
-
-
Summa arvode och kostnadsersättning till revisorer
11
11
89
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Innehåll
Flerårsöversikt och nyckeltal
Avstämning nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter till de finansiella rapporterna
Styrelsens försäkran
Revisionsberättelse
Övrig information
NOT 7
PERSONALKOSTNADER OCH ERSÄTTNINGAR TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE
Redovisningsprinciper
Ersättningar till anställda redovisas i takt med utförandet av tjänster. Ersättning enligt incitaments-
program utbetalas som ej pensionsgrundande lön och redovisas under programmets löptid.
Avgiftsbestämda pensionsplaner
I koncernen finns endast avgiftsbestämda pensionsplaner, vilket innebär att förpliktelserna är begränsade
till de avgifter företaget åtagit sig att betala. Den anställdes pension beror på de avgifter som företaget
betalar enligt pensionsplanen eller till ett försäkringsbolag och den kapitalavkastning som avgifterna ger.
Följaktligen är det den anställde som bär risken att pensionsersättningen blir lägre än förväntat och att de
investerade tillgångarna kommer att vara otillräckliga för att ge de förväntade framtida pensionsersätt-
ningarna. Företagets förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad
i årets resultat i den takt de intjänas genom att de anställda utfört tjänster åt företaget under en period.
Incitamentsprogram
Nyfosa hade tre långsiktiga incitamentsprogram på balansdagen baserade på teckningsoptioner. Pro-
grammen förutsätter att deltagaren är anställd under hela programmets löptid. Upphör anställningsför-
hållandet har bolaget rätt att köpa tillbaka teckningsoptionerna till det lägsta av marknadsvärde och an-
skaffningsvärde. Bolaget subventionerar genom en kontant bonus del av deltagarens premie för de första
tre programmen som deltagaren erbjudits att delta i. Subventionen motsvarar det belopp som deltagaren
väljer att investera i respektive incitamentsprogram, upp till garanterad nivå. Ingen kompensation lämnas
dock för deltagarens skattekostnad, vilket i praktiken innebär att bolaget genom den kontanta premie-
subventionen lämnar ett kostnadstäckningsbidrag i respektive program som efter erlagd skatt motsvarar
cirka 50 procent av deltagarens förvärvskostnad. Subventionen betalas ut vid två tillfällen om vardera 50
procent under respektive programs löptid.
Under året påkallades återköp i samband med att anställning upphört, i enlighet med optionsvillkoren.
I samband med lösenperioderna för LTIP 2021 nyttjades 306 741 teckningsoptioner och därmed emittera-
des 73 980 aktier. Lösen skedde under tre olika perioder under räkenskapsåret där den vägda genomsnitt-
liga aktiekursen under respektive period uppgick till 94,33 SEK, 115,56 SEK respektive 110,68 SEK. Vidare
verkställdes årsstämmans beslut att införa ett nytt långsiktigt incitamentsprogram, LTIP2024, vilket
innebar att 151 100 teckningsoptioner tecknades.
Optionsprogram – LTIP 2021, 2022, 2023, 2024
31 december 2024
Förändring under året, antal
LTIP 2021 (I)
LTIP 2021 (II)
LTIP 2022
LTIP 2023
LTIP 2024
Totalt
Utestående teckningsoptioner vid
318 241
318 241
393 150
383 342
-
1 412 974
årets ingång
Tecknade tecknings optioner
-
-
-
-
151 100
151 100
Återköp tecknings optioner
-11 500
-11 500
-15 500
-500
-
-39 000
Ej nyttjade, förfallna optioner
-306 741
-
-
-
-
-306 741
Nyttjade tecknings optioner
-
-306 741
-
-
-
-306 741
Utestående teckningsoptioner
-
-
377 650
382 842
151 100
911 592
vid årets slut
LTIP 2022/2025
Teckningsoptionerna överläts till deltagarna till ett pris som motsvarade marknadsvärdet fastställt av ett
oberoende värderingsinstitut med tillämpning av en allmänt vedertagen värderingsmodell. Verkligt värde
vid utgivandet uppgick till 9,09 SEK/option.
Förutsättningar för värderingen:
Verkligt värde vid utgivande, SEK
9,09
Genomsnittlig aktiekurs, SEK
105,00
Volatilitet, %
22,0 för
Nyfosaaktien, 17,0 för fastighetsindexet
Riskfri ränta, %
1,43
Löptid, år
3,00
Optionsinnehavaren har rätt att för varje teckningsoption teckna en ny aktie under tre perioder mellan den
14 april 2025 och den 5 december 2025.
Teckningskursen per aktie vid utnyttjande av teckningsoption uppgår till ett belopp motsvarande
aktiens volymviktade genomsnittskurs för den handelsdag då Nyfosa offentliggör delårsrapport för perio-
den januari–mars 2025, minskat med ett belopp motsvarande det högsta av:
(i) 105,00 SEK motsvarande genomsnittlig aktiekurs vid emissionstidpunkten, vilket utgörs av den genom-
snittliga stängningskursen under perioden 20 april–2 maj 2022 enligt Nasdaq Stockholm officiella
kurslista, multiplicerat med
a) utvecklingen av genomsnittligt totalavkastningsindexvärde för Nyfosas aktie från och med den 20
april 2022 till och med den 2 maj 2022 (startvärde) jämfört med den handelsdag då Nyfosa offentlig-
gör delårsrapporten för perioden januari–mars 2025 (slutvärde),
b) reducerat med utvecklingen av genomsnittlig totalavkastning av OMX Stockholm Real Estate GI
(”SX35GI”) för samma period, och
(ii) noll kronor .
90
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Innehåll
Flerårsöversikt och nyckeltal
Avstämning nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter till de finansiella rapporterna
Styrelsens försäkran
Revisionsberättelse
Övrig information
Not 7 forts.
LTIP 2023/2026
Teckningsoptionerna överläts till deltagarna till ett pris som motsvarade marknadsvärdet fastställt av ett
oberoende värderingsinstitut med tillämpning av en allmänt vedertagen värderingsmodell. Verkligt värde
vid utgivandet uppgick till 6,39 SEK/option.
Förutsättningar för värderingen:
Verkligt värde vid utgivande, SEK
6,39
Genomsnittlig aktiekurs, SEK
68,34
Volatilitet, %
27,0
för Nyfosaaktien, 20,0 för fastighetsindexet
Riskfri ränta, %
2,73
Löptid, år
3,00
Optionsinnehavaren har rätt att för varje teckningsoption teckna en ny aktie under en tvåveckorsperiod
från och med dagen efter offentliggörande av delårsrapporten för januari-mars 2026, dock tidigast
2026-04-01 och senast 2026-06-05.
Teckningskursen per aktie ska utgöras av stamaktiens volymviktade genomsnittskurs för den handels-
dag då bolaget offentliggör delårsrapporten för perioden 1 januari-31 mars 2026 minskat med ett belopp
motsvarande det högsta av:
(i) 68,34 SEK motsvarande genomsnittlig aktiekurs vid emissionstidpunkten, vilket utgörs av den genom-
snittliga stängningskursen under perioden 26 april–3 maj 2023, multiplicerat med
a) utvecklingen av genomsnittligt totalavkastningsindexvärde för bolagets stamaktie från och med
den 26 april 2023 till och med den 3 maj 2023 jämfört med den handelsdag då bolaget offentliggör
delårsrapporten för perioden 1 januari–31 mars 2026,
b) reducerat med utvecklingen av genomsnittlig totalavkastning av OMX Stockholm Real Estate GI
(”SX35GI”) för samma period, och
(ii) noll kronor.
LTIP 2024/2027
Teckningsoptionerna överläts till deltagarna till ett pris som motsvarade marknadsvärdet fastställt av ett
oberoende värderingsinstitut med tillämpning av en allmänt vedertagen värderingsmodell. Verkligt värde
vid utgivandet uppgick till 12,96 SEK/option.
Förutsättningar för värderingen:
Verkligt värde vid utgivande, SEK
12,96
Genomsnittlig aktiekurs, SEK
92,03
Volatilitet, %
35,0 för
Nyfosaaktien, 25,0 för fastighetsindexet
Riskfri ränta, %
2,74
Löptid, år
3,00
Optionsinnehavaren har rätt att för varje teckningsoption teckna en ny aktie under en tvåveckorsperiod
från och med dagen efter offentliggörande av delårsrapporten för januari-mars 2027, dock tidigast
2027-04-03 och senast 2027-06-07.
Teckningskursen per aktie ska utgöras av stamaktiens volymviktade genomsnittskurs för den handels-
dag då bolaget offentliggör delårsrapporten för perioden 1 januari–31 mars 2027 minskat med ett belopp
motsvarande det högsta av:
(i) 92,03 SEK motsvarande genomsnittlig aktiekurs vid emissionstidpunkten, vilket utgörs av den genom-
snittliga stängningskursen under perioden 24 april–30 april 2024, multiplicerat med
a) utvecklingen av genomsnittligt totalavkastningsindexvärde för bolagets stamaktie från och med
den 24 april 2024 till och med den 30 april 2024 jämfört med den handelsdag då bolaget offentliggör
delårsrapporten för perioden 1 januari–31 mars 2027,
b) reducerat med utvecklingen av genomsnittlig totalavkastning av OMX Stockholm Real Estate GI
(”SX35GI”) för samma period, och
(ii) noll kronor.
Löner och andra ersättningar till ledande befattningshavare
Vid årsstämman 2024 fastställdes nya riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare i Nyfosa.
Riktlinjerna fastställdes att gälla tills vidare, dock längst för tiden fram till årsstämman 2028. Av dessa
framgår bland annat att ersättningen till ledande befattningshavare kan bestå av en fast och en rörlig del
samt pensions- och andra förmåner. Den fasta ersättningen ska vara marknadsmässig och baseras på
kompetens, ansvar och prestation. Rörlig ersättning kan utgå till ledande befattningshavare där styrelsen
bedömer att det är lämpligt. Den rörliga ersättningen ska belöna specifika i förväg fastställda resultat eller
prestationsmål. Riktlinjerna får frångås av styrelsen om det i det enskilda fallet finns särskilda skäl och
ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller
för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft. Se bolagets webbplats, www.nyfosa.se, för fullständiga
upplysningar.
Prestationskriterierna för rörlig kontant ersättning till VD Stina Lindh Hök som styrelsen satte upp för
2024 har inte tillämpats då Stina Lindh Höks frånträde som VD i bolaget meddelades den 10 juli 2024 och
anställningen avslutades den 7 januari 2025. I samband med anställningens upphörande erhöll Stina
Lindh Hök motsvarande tolv månadslöner i ersättning, med beaktande av att hon kvarstod i sin anställ-
ning till och med den 7 januari 2025.
91
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Innehåll
Flerårsöversikt och nyckeltal
Avstämning nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter till de finansiella rapporterna
Styrelsens försäkran
Revisionsberättelse
Övrig information
Not 7 forts.
Ersättning till anställda
Koncernen
MSEK
2024
2023
Ledningsgrupp
Löner och ersättningar m.m.
20
19
Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer
3
3
Sociala avgifter
6
7
Varav verkställande direktör
Löner och ersättningar m.m.
6
6
Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer
1
1
Sociala avgifter
2
2
Övriga anställda
Löner och ersättningar m.m.
61
53
Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer
7
6
Sociala avgifter
17
18
Summa kostnader för ersättning till anställda
116
105
Nyckeltal
2024
2023
Medeltalet anställda
84
84
Varav kvinnor
49
48
Totalt antal anställda
102
92
Varav Sverige
73
73
Varav Finland
16
19
Varav Norge
13
-
Andel kvinnor, %
57
57
Andel kvinnor ledande befattningshavare, %
67
67
Andel kvinnor i styrelsen, %
43
29
Högsta ersättning i relation till medianersättning
1)
, ggr
7
7
1) VD:s ersättning är den högsta ersättningen och har inte påverkat medianersättningen. Beräkningen omfattar endast anställda i Sverige.
Moderbolaget
MSEK 2024 2023
Ledningsgrupp
Löner och ersättningar m.m. 20 19
Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer 3 3
Sociala avgifter 6 7
Varav verkställande direktör
Löner och ersättningar m.m. 6 6
Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer 1 1
Sociala avgifter 2 2
Övriga anställda
Löner och ersättningar m.m. 47 44
Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer 5 5
Sociala avgifter 17 17
Summa kostnader för ersättning till anställda 99 95
Nyckeltal 2024 2023
Medeltalet anställda 64 68
Varav kvinnor 35 34
Andel kvinnor, % 55 50
92
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Innehåll
Flerårsöversikt och nyckeltal
Avstämning nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter till de finansiella rapporterna
Styrelsens försäkran
Revisionsberättelse
Övrig information
Ersättning till ledande befattningshavare
Grundlön/styrelsearvode
Rörlig ersättning
Pensions kostnad
Övrig ersättning
Summa
Ersättning från moderbolaget, TSEK
2024
2023
2024
2023
2024
2023
2024
2023
2024
2023
Maria Björklund Styrelseledamot
1)
110
-
-
-
-
-
-
-
110
-
Marie Bucht Toresäter Styrelseledamot
236
233
-
-
-
-
-
-
236
233
Ulrika Danielsson Styrelseledamot
1)
150
-
-
-
-
-
-
-
150
-
Lisa Dominguez Flodin Styrelseledamot
2)
143
278
-
-
-
-
-
-
143
278
Jens Engwall Styrelseledamot
253
241
-
-
-
-
-
-
253
241
Johan Ericsson Styrelseordförande
2)
279
549
-
-
-
-
-
-
279
549
Patrick Gylling Styrelseledamot
4)
-
110
-
-
-
-
-
-
-
110
Stina Lindh Hök Verkställande direktör
4 380
4 104
1 459
2 109
1 112
1 099
147
147
7 099
7 459
Per Lindblad Styrelseledamot
247
226
-
-
-
-
-
-
247
226
David Mindus Styrelseledamot
3)
406
123
-
-
-
-
-
-
406
123
Claes Magnus Åkesson Styrelseledamot
253
241
-
-
-
-
-
-
253
241
Andra ledande befattnings havare
(5
(5) personer)
9 312
8 505
4 512
3 310
2 278
2 023
601
507
16 703
14 346
Summa
15 767
14 608
5 971
5 419
3 390
3 122
748
654
25 877
23 803
1) Invald i styrelsen på årsstämman den 23 april 2024. 2) Lämnade styrelsen på årsstämman den 23 april 2024. 3) Invald i styrelsen på årsstämman den 25 april 2023. 4) Lämnade styrelsen på årsstämman den 25 april 2023.
NOT 8
FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER
Koncernens ränteintäkter är hänförliga till fordringar värderade till upplupet anskaffningsvärde. Av koncer-
nens totala räntekostnader avser 419 MSEK (215) ränteintäkter och 220 MSEK (32) räntekostnader hänför-
ligt till derivatinstrument värderade till verkligt värde och resterande är hänförligt till skulder värderade till
upplupet anskaffningsvärde. Koncernens övriga finansiella kostnader avser främst upplåningskostnader
som periodiseras över låneavtalens löptid.
Moderbolagets övriga finansiella kostnader avser främst upplåningskostnader som periodiseras över
låneavtalets löptid.
Koncernen
MSEK
2024
2023
Ränteintäkter
15
11
Valutakursvinster
0
2
Övriga finansiella intäkter
2
2
Finansiella intäkter
18
15
Räntekostnader
-1 189
-1 176
Ränta avseende nyttjanderätter
-19
-18
Valutakursförluster
-2
-1
Övriga finansiella kostnader
-54
-66
Finansiella kostnader
-1 264
-1 261
Netto
-1 247
-1 246
Not 7 forts.
93
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Innehåll
Flerårsöversikt och nyckeltal
Avstämning nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter till de finansiella rapporterna
Styrelsens försäkran
Revisionsberättelse
Övrig information
Not 8 forts. Not 9 forts.
Moderbolaget
MSEK 2024 2023
Utdelning från koncernföretag 751 699
Ränteintäkter 4 0
Ränteintäkter, koncern 268 302
Övriga finansiella intäkter 5 5
Finansiella intäkter 1 029 1 006
Räntekostnader -101 -123
Räntekostnader, koncern -11 -12
Valutakursförluster -2 0
Övriga finansiella kostnader -9 -9
Värdeförändringar finansiella instrument -17 -71
Finansiella kostnader -141 -215
Netto 889 791
NOT 9
INKOMSTSKATTER
Koncernen
Avstämning effektiv skatt, MSEK
%
2024
%
2023
Resultat före skatt
253
-661
Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget
-20,6
-52
-20,6
136
Ej avdragsgilla kostnader
-38,9
-98
18,1
-120
Ej skattepliktiga intäkter
3,0
8
0,0
0
Resultat från andelar i joint venture
17,1
43
0,3
-2
Aktivering av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag
0,0
0
-
-
Ej skattepliktig försäljning av aktier i dotterbolag
30,6
77
-10,5
70
Effekt av begränsningsregel i temporära skillnader
-41,7
-105
9,9
-66
Effekt av annan skattesats
0,1
0
0,0
0
Övrigt
-5,2
-13
-0,5
3
Redovisad effektiv skatt
-55,6
-140
-3,3
22
Aktuell skattekostnad, MSEK
2024
2023
Aktuell skattekostnad
-47
-48
Summa aktuell skattekostnad
-47
-48
Uppskjuten skattekostnad, MSEK
2024
2023
Uppskjuten skatt hänförlig till förvaltnings fastigheter
-91
70
Uppskjuten skatt hänförlig till derivat
30
64
Uppskjuten skatt hänförlig till obeskattade reserver
3
15
Uppskjuten skatteintäkt i under året aktiverat skattevärde i underskottsavdrag
25
1
Uppskjuten skattekostnad till följd av utnyttjande av tidigare aktiverat underskottsavdrag
-60
-80
Summa uppskjuten skattekostnad
-94
70
Totalt redovisad skatt
-140
22
Moderbolaget
Avstämning effektiv skatt, MSEK 2024 2023
Resultat före skatt 917 786
Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget -20,6% -189 -20,6% -162
Ej avdragsgilla kostnader -0,0% 0 -0,1% -1
Ej skattepliktiga intäkter 20,3% 186 22,5% 177
Övrigt 0,1% 1 0,0% 0
Redovisad effektiv skatt -0,2% -2 1,8% 14
NOT 10
RESULTAT PER AKTIE
2024
2023
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, MSEK
114
-639
Ränta på hybridobligationer, MSEK
-57
-63
Genomsnittligt vägt antal aktier, miljontals
202
191
Genomsnittligt vägt antal aktier efter utspädning, miljontals
202
191
Resultat per aktie före utspädning, SEK
0,28
-3,67
Resultat per aktie efter utspädning, SEK
0,28
-3,67
Under året genomfördes en riktad nyemission av 17 miljoner stamaktier. Teckningskursen uppgick till
102,00 SEK, motsvarande 96 procent av den aktuella börskursen på aktien. Utspädningseffekten blev
därmed låg och omräkning av historiska nyckeltal har ej gjorts. Effekten skulle bli 1,0 procent per aktie.
Nyfosa har idag tre långsiktiga incitamentsprogram baserade på teckningsoptioner för anställda i Nyfosas
svenska organisation. Beskrivning av optionsprogrammen återfinns i not 7. Utspädningen från befintliga
optionsprogram uppgick till 0,09 procent.
94
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Innehåll
Flerårsöversikt och nyckeltal
Avstämning nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter till de finansiella rapporterna
Styrelsens försäkran
Revisionsberättelse
Övrig information
NOT 11
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Värdeförändring förvaltningsfastigheter
Sverige
Kielo
Bratsberg
Nyfosa
MSEK
2024
2023
2024
2023
2024
2023
2024
2023
Fastighetsvärde vid årets ingång
31 192
32 301
8 087
8 145
-
-
39 278
40 446
Förvärvade fastigheter
46
924
173
78
1 447
-
1 666
1 002
Investeringar i befintliga
fastigheter
402
569
135
194
6
-
543
762
Avyttrade fastigheter
-1 419
-1 557
-28
-2
-
-
-1 447
-1 558
Realiserad värdeförändring
-40
27
-9
2
-
-
-49
29
Orealiserad värdeförändring
-538
-1 073
-342
-308
-7
-
-887
-1 381
Omräkningseffekt valuta
-
-
284
-22
-19
-
265
-22
Fastighetsvärde vid
årets utgång
29 643
31 192
8 300
8 087
1 427
-
39 370
39 278
Realiserade och orealiserade värdeförändringar redovisas efter förvaltningsresultatet i resultaträkningen.
Värderingen till verkligt värde är för samtliga förvaltningsfastigheter klassificerade i nivå 3 i verkligtvärde-
hierarkin.
Fastställande av verkligt värde
Nyfosa använder sig av fyra externa oberoende värderingsföretag som värderar varsin del av beståndet.
Värdering sker kvartalsvis av samtliga fastigheter med undantag för de som tillträtts under det senaste
kvartalet eller där undertecknat försäljningsavtal finns. I dessa fall används avtalat förvärvspris respektive
avtalat försäljningspris. De externa värderingarna granskas av bolaget och i det fall bolaget har en avvikan-
de uppfattning om fastighetsvärdet anses den interna värderingen utgöra det verkliga värdet. Den interna
granskningen resulterade i en nedjustering av värden om totalt
–0,2 procent (–0,2).
Per 31 december 2024 värderades fastigheter motsvarande 99,6 procent (100,0) av fastighetsvärdet
externt av de oberoende värderingsföretagen. För resterande fastigheter har verkligt värde fastställts till
avtalat förvärvspris respektive avtalat försäljningspris. Totalt uppgick marknadsvärdet till 39 370 MSEK
(39 278). Moderbolaget äger inga fastigheter.
Marknaden för förvaltningsfastigheter påverkades under året av makroekonomisk osäkerhet och en
fortsatt avvaktande kapitalmarknad. Inflationen och marknadsräntorna låg fortsatt på en hög nivå under
året, men sjönk under slutet av året. Detta i kombination med en låg aktivitet på transaktionsmarknaden
för fastigheter resulterade i att avkastningskraven på fastigheter ökade. Fastigheternas direktavkastning
per 1 januari 2025, enligt intjäningsförmågan, uppgick till 6,3 procent (6,2) i förhållande till marknads-
värdet. Orealiserade värdeförändringar från fastigheter uppgick till –887 MSEK (–1 381). De orealiserade
värde förändringarna förklaras främst av förändrade direktavkastningskrav, nyuthyrningar, vakanser och
omförhandlingar.
Investeringar
I det befintliga fastighetsbeståndet gjordes investeringar om 543 MSEK (762) under 2024. Därutöver har
Nyfosa åtaganden om att färdigställa påbörjade projekt där återstående investeringsvolym beräknas
uppgå till 551 MSEK (287).
Större pågående investeringar
Förändrad Nedlagt Beräknad Beräknad
Typ av Yta, hyresintäkt, totalt, investering, färdigställd,
Segment
Kommun
Fastighet
lokal tkvm MSEK MSEK MSEK år
Bratsberg
Skien
Klosterøya
Kontor
7
14
3
150
Q2 2026
Næringspark
Sverige
Borås
Rydaslätt 1
Logistik/
14
13
17
94
Q4 2025
Lager
Kielo
Kerava
Kauppakaari
Handel/
4
7
46
88
Q3 2025
Vårdlokal
Sverige
Karlstad
Barkassen 9
Vårdlokal
2
6
17
34
Q4 2025
Sverige
Kungälv
Försäljaren 9
Lager
3
2
26
34
Q1 2025
Sverige
Karlstad
Skepparen 15
Övrigt
20
-
12
12
Q1 2025
Sverige
Västerås
Energin 7
Logistik/
1
2
3
8
Q4 2025
Lager
Värderingsmetodik
Värderingarna utförs i Sverige enligt IVS och RICS värderingsstandard. Motsvarande gäller för Nyfosas
fastigheter i Finland och Norge. Varje värderingsobjekt värderas separat, utan hänsyn till eventuell port-
följeffekt, av fastighetsvärderare som agerar oberoende och med fullgod kompetens och marknadskänne-
dom för att utföra uppdraget.
Värderingarna har gjorts utifrån en kombinerad ortspris- och avkastningsmetod. Värdet för fastighe-
terna har bedömts med stöd av en kassaflödeskalkyl i vilken simulerade framtida intäkter och kostnader
samt marknadens förväntningar på värderingsobjektet analyserats. Värdet på fastigheterna påverkas inte
endast av utbud och efterfrågan på marknaden utan av ett flertal andra faktorer, dels fastighetsspecifika
faktorer såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels marknadsspecifika faktorer såsom
direktavkastningskrav och kalkylräntor härledda ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden.
Som grund för värderingen ligger en nuvärdesberäkning av det bedömda kassaflödet samt nuvärdet av
det bedömda restvärdet, det vill säga marknadsvärdet vid kalkylperiodens slut. Restvärdet beräknas ge-
nom att det bedömda kassaflödet året efter sista kalkylåret evighetskapitaliseras med ett för fastigheten
individuellt direktavkastningskrav. Nuvärde av kassaflöde och restvärde beräknas genom att kassaflödet
och restvärdet diskonteras med kalkylräntan.
95
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Innehåll
Flerårsöversikt och nyckeltal
Avstämning nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter till de finansiella rapporterna
Styrelsens försäkran
Revisionsberättelse
Övrig information
Not 11 forts.
Pågående projekt värderas enligt samma princip men med avdrag för nuvärdet av återstående investering.
Detaljplanlagda och bedömda byggrätter värderas utifrån ortsprismetoden med hänsyn till geografiskt
läge och lokalslag. Värdet av byggrätter adderas till nuvärdet.
För varje fastighet upprättas en kassaflödesprognos som sträcker sig minst fem år framåt i tiden.
Fastigheternas förväntade framtida kassaflöde i värderingen består av hyresinbetalningar med avdrag för
driftkostnader, underhållskostnader och investeringar. I normalfallet har en tioårig kalkylperiod använts,
vid behov anpassad för fastigheter med längre hyresavtal. Grunden för bedömning av framtida driftnetton
är analys av gällande hyresavtal samt analys av den aktuella hyresmarknaden. De förväntade inbetal-
ningarna motsvarar villkoren i gällande hyresavtal. 94 procent (91) av Nyfosas hyresintäkter omfattas
av indextillägg, vilket gör att hyresintäkterna följer inflationsutvecklingen. I de fall den utgående hyran
bedöms avvika från gällande marknadshyra justeras den till marknadsmässig nivå. För vakanta ytor görs
en individuell bedömning av marknadsmässig hyresnivå. Med hänsyn till fastighetens storlek, karaktär
och läge, varierar den långsiktiga vakans- och hyresrisken. De förväntade utbetalningarna bedöms utifrån
historiska fastighetskostnader, statistik, kontraktsuppgifter och erfarenhet. Fastighetskostnaderna för
drift och underhåll bedöms i genomsnitt följa inflationsutvecklingen under kalkylperioden.
I värderingsföretagens uppdrag ingår att besiktiga varje fastighet minst vart tredje år. Syftet med besikt-
ningen är att bedöma fastighetens allmänna standard och skick, underhållsbehov, marknads-
position och lokalernas attraktivitet.
Kort om Nyfosas fastighetsvärderingar
Värdetidpunkt
2024-12-31
2023-12-31
Verkligt värde, MSEK
39 370
39 278
Oberoende värderingsföretag
Colliers, Cushman & Wakefield,
Cushman & Wakefield, Newsec samt
Newsec samt Savills Savills
Kalkylperiod, år
Normalt 10
Normalt 10
Antagen inflationsutveckling 2025
1,0–3,0
2,0
(2024), %
Antagen inflationsutveckling 2026 och
2,0–3,0
2,0
framåt (2025 och framåt), %
Långsiktig vakans, %
0,0–25,0. Vägt genomsnitt 6,1
1,0–25,0. Vägt genomsnitt 5,9
Kalkylränta kassaflöde, %
5,0–13,2. Vägt genomsnitt 8,7
5,3–13,2. Vägt genomsnitt 8,7
Kalkylränta restvärde, %
7,2–13,2. Vägt genomsnitt 8,9
7,1–13,2. Vägt genomsnitt 8,9
Direktavkastningskrav, %
5,2–11,2. Vägt genomsnitt 6,9
5,0–11,2. Vägt genomsnitt 6,8
Antagna driftnetton vid värdering
Det av fastighetsvärderarna totalt beräknade driftnettot för 2025 uppgår till 2 543 MSEK (2 587) i värde-
ringarna. Detta driftnetto kan jämföras med det driftnetto, exkl. fastighetsadministration och justerat för
tomträttsavgälder och de tre fastigheter som inte värderats externt, om 2 589 MSEK (2 581) som Nyfosa
redovisar i aktuell intjäningsförmåga per 1 januari 2025. Det driftnetto vilket värderingsföretagen baserat
de bedömda marknadsvärdena på är följaktligen rimligt vid en jämförelse med den aktuella intjäningsför-
mågan vid årsskiftet.
Kontor
Logistik/Lager
Handel
Industri
Övrigt
Summa
Indata och nyckeltal per kategori
2024-12-31
2023-12-31
2024-12-31
2023-12-31
2024-12-31
2023-12-31
2024-12-31
2023-12-31
2024-12-31
2023-12-31
2024-12-31
2023-12-31
Antal fastigheter, st
174
181
107
105
81
80
76
77
56
54
494
497
Yta, tkvm
1 118
1 150
678
684
429
417
373
375
335
304
2 933
2 930
Hyresvärde, MSEK
1)
1 922
1 934
571
560
575
551
378
365
517
486
3 963
3 897
Hyresintäkter, MSEK
1)
1 689
1 737
501
487
536
518
356
349
479
459
3 562
3 550
Driftnetto, MSEK
2)
1 164
1 224
378
374
396
390
251
260
354
340
2 543
2 587
Ekonomisk uthyrningsgrad, %,
1)
88,2
90,0
88,9
87,7
94,6
95,0
94,3
95,6
93,4
95,0
90,5
91,5
Långsiktig vakans, vägt genomsnitt, %
2)
6,2
6,0
6,3
6,3
6,0
5,8
5,7
5,6
5,9
5,8
6,1
5,9
Avtalslängd, år
1)
2,9
2,9
3,7
4,1
4,1
4,5
4,2
4,2
3,8
4,3
3,4
3,6
1) Enligt intjäningsförmågan.
2) Avser värderingsföretagens antaganden i värderingarna. Antagandena per 31 december 2024 i ovan tabell är exklusive två fastigheter i Kielo och en fastighet i Sverige som värderats till avtalat förvärvspris respektive avtalat försäljningspris.
96
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Innehåll
Flerårsöversikt och nyckeltal
Avstämning nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter till de finansiella rapporterna
Styrelsens försäkran
Revisionsberättelse
Övrig information
Not 11 forts.
Vägt genomsnitt Intervall Vägt genomsnitt Intervall
Vägt genomsnitt direkt- Intervall direkt - kalkylränta kalkylränta kalkylränta kalkylränta
Kalkylantaganden per Verkligt värde, MSEK
avkastningskrav
1)
, %
avkastningskrav
1)
, %
för kassaflöde
1)
, %
för kassaflöde
1)
, %
för restvärde
1)
, %
för restvärde
1)
, %
fastighetskategori och segment
2024-12-31
2023-12-31
2024-12-31
2023-12-31
2024-12-31
2023-12-31
2024-12-
31
2023-12-31
2024-12-31
2023-12-31
2024-12-31
2023-12-31
2024-12-31
2023-12-31
Sverige
Kontor
14 438
15 896
6,5
6,5
5,4–8,3
5,3
–10,0
8,2
8,3
5,0–10,3
5,3
–12,2
8,6
8,6
7,4–10,3
7,4–12,2
Logistik/Lager
5 522
5 707
6,9
6,8
5,5–9,0
5,5
–8,9
8,7
8,9
5,3–11,1
5,5
–11,1
8,9
9,0
–11,1
7,5
7,6
–11,1
Handel
3 977
3 986
6,9
6,8
6,0–8,9
5,9–
8,8
8,9
8,9
–11,0
7,9
8,0–11,0
8,9
9,0
8,0–11,0
8,0
–11,0
Industri
1 405
1 574
7,2
7, 2
6,3–10,0
6,3
–8,5
9,2
9,4
8,1–12,1
8,4
–13,2
9,3
9,4
8,3–12,1
8,4
–10,7
Övrigt
4 221
4 029
6,5
6,4
5,2– 8,1
5,0
–8,1
8,1
8,1
5,3–10,0
5,5–12,9
8,5
8,5
7,2–10,1
7,1–10,
2
Total Sverige
29 563
31 192
6,7
6,6
5,2–10,0
5,0
–10,0
8,4
8,5
5,0–12,1
5,3
–13,2
8,7
8,7
7,2–12,1
7,1
–12,2
Kielo
Kontor
3 874
3 972
7, 2
6,9
6,5–9,8
5,9
–9,8
9,2
8,9
8,5–11,8
7,9
–11,8
9,2
8,9
–11,8
8,5
7,9
–11,8
Logistik/Lager
134
132
7,0
6,9
6,3–7,5
6,3
–7,4
9,0
8,9
8,3–9,5
8,3–
9,4
9,0
8,9
8,3–9,5
8,3
–9,4
Handel
1 366
1 375
7,8
7,8
7,2–11,2
7,2–11,2
9,8
9,8
9,1–13,2
9,2–13,2
9,8
9,8
9,1–13,2
9,2–13,2
Industri
1 849
1 692
7,7
7,8
6,4–9,7
6,4
–9,7
9,7
9,7
–11,7
8,4
8,4–10,8
9,7
9,8
8,4–11,7
8,4–11,
7
Övrigt
1 009
915
7,9
7,9
7,3–9,6
7,2
–9,6
9,9
9,9
9,3–11,6
9,2
–11,6
9,9
9,9
9,3–11,6
9,2
–11,6
Total Kielo
8 233
8 087
7,5
7,4
6,3–11,2
5,9–11,2
9,5
9,3
8,3–13,2
7,9–13,2
9,5
9,4
8,3–13,2
7,9–1
3,2
Bratsberg
Kontor
976
-
6,9
-
6,5–7,5
-
8,9
-
8,5–9,5
-
8,9
-
8,5–9,5
-
Logistik/Lager
127
-
7,8
-
7,8–7,8
-
10,0
-
10,0–10,0
-
10,0
-
10,0–10,0
-
Handel
254
-
6,7
-
6,1–7,3
-
8,7
-
–9,3
7,9
-
8,7
-
– 9,3
7,9
-
Industri
-
-
-
-
–
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Övrigt
70
-
7,5
-
–7,5
7,5
-
9,8
-
9,8–9,8
-
9,8
-
9,8–9,8
-
Total Bratsberg
1 427
-
7,0
-
6,1–7,8
-
9,0
-
–10,0
7,9
-
9,0
-
7,
9 –10,0
-
Kalkylränta och direktavkastningskrav
Direktavkastningskravet är den bedömda avkastningen som marknaden förväntar sig för jämförbara
fastigheter. Direktavkastningskrav som används i kalkylerna har härletts ur försäljningar av jämförbara
fastigheter och påverkas av ett stort antal parametrar såsom ort, läge, avtalslängd, hyresnivå, typ av
hyresgäst, lokaltyp samt vakansgrad. Ytterligare faktorer av stor betydelse vid val av direktavkastningskrav
är bedömningen av objektets framtida hyresutveckling, värdeförändring och eventuella förädlingsmöjlig-
heter samt fastighetens underhållsskick och investeringsbehov.
Kalkylränta och direktavkastningskrav baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på
individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition. Kalkylräntan är i
huvudsak satt utifrån bedömt direktavkastningskrav i kombination med inflationsantagandet.
Inflationsantagandet per 31 december 2024 var 1,0 procent( 2,0) för år 2025 och 2,0 procent (2,0) för år
2026 och framåt avseende de svenska fastigheterna. För Kielo var inflationsantagandet 2,0 procent (2,0)
för 2025 och framåt. För Bratsberg var inflationsantagandet 3,0 procent för år 2025 och 2026 för att sedan
minska stegvis ner till 2,0 procent år 2029.
Det vägda direktavkastningskravet per 31 december 2024 uppgick till 6,86 procent (6,76), motsvarande
en ökning med 10 baspunkter sedan 31 december 2023. Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning
av kassaflödet och restvärdet uppgick till nominellt 8,68 procent (8,68) procent respektive 8,88 procent
(8,86). De ökade avkastningskraven förklaras främst av höjda direktavkastningskrav för kontorsfastigheter
i Kielo och att beståndet i Bratsberg har tillkommit. Förändringen i avkastningskraven och kalkylräntorna
bedöms rimliga mot marknadsutvecklingen och förändringen i kalkylräntorna i det svenska beståndet be-
döms rimliga vid en jämförelse med exempelvis utvecklingen av räntan på en 10-årig statsobligation under
2024. Förändringar i indata som inte är observerbara på marknaden och som tillämpas vid värderingarna
analyseras vid varje bokslutstillfälle av företagsledningen mot internt tillgänglig information, information
från genomförda och planerade transaktioner samt information från de externa värderingsföretagen.
Nyfosas direktavkastning, exklusive fastighetsadministration och justerat för tomträttsavgälder, enligt
intjäningsförmågan per 1 januari 2025 uppgick till 6,6 procent (6,6) i förhållande till marknadsvärdet, vilket
är i linje med det vägda direktavkastningskravet i fastighetsvärderingarna.
97
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Innehåll
Flerårsöversikt och nyckeltal
Avstämning nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter till de finansiella rapporterna
Styrelsens försäkran
Revisionsberättelse
Övrig information
Not 11 forts.
Känslighetsanalys
Känslighetsanalys – effekter på verkligt värde
Resultateffekt, MSEK
Förändring
2024
2023
Förändring driftnetto
1),
, %
+/- 5,00
+/- 1 465
+/- 1 491
Förändring driftnetto
1)
, %
+/-2,00
+/- 586
+/- 596
Förändring direktavkastningskrav, %-enheter
+/- 0,25
-/+ 1 484
-/+ 1 509
Förändring direktavkastningskrav , %-enheter
+/- 0,10
-/+ 581
-/+ 590
Förändring diskonteringsränta , %-enheter
+/- 0,25
-/+ 1 163
-/+ 1 165
Förändring diskonteringsränta , %-enheter
+/-0,10
-/+457
-/+458
Förändring långsiktig vakansgrad , %-enheter
+/-1,00
-/+ 408
-/+ 412
1) Avser värderingsföretagens estimerade driftnetto i värderingen.
Förvaltningsfastigheternas påverkan på årets resultat utöver omvärderingseffekter
MSEK
2024
2023
Intäkter
3 670
3 553
Direkta kostnader för förvaltningsfastigheter som genererat intäkter under perioden
-913
-895
Direkta kostnader för förvaltningsfastigheter som inte genererat intäkter under perioden
-87
-81
Såväl fastighets- som marknadsspecifika försämringar kan föranleda att värdet på fastigheterna sjunker,
vilket får en negativ effekt på Nyfosas verksamhet, finansiella ställning och resultat. Små förändringar i
antaganden som påverkar värdet på en individuell fastighet kan ge stor påverkan på bolagets finansiella
ställning. Känslighetsanalysen visar en bedömd resultateffekt vid förändrat driftnetto, direktavkastnings-
krav, kalkylränta, respektive vakansgrad utifrån angivna förändringar. Nyfosa bedömer dessa som de
mest väsentliga antagandena avseende fastighetsvärderingarnas känslighet vid förändrade antaganden.
Både hyresintäkter och fastighetskostnader påverkas av inflationsutvecklingen. 94 procent (91) av
Nyfosas hyresintäkter omfattas av indextillägg, vilket gör att hyresintäkterna följer inflationsutvecklingen.
Drift- och underhållskostnader bedöms i genomsnitt följa inflationsutvecklingen. I driftkostnaderna ingår
taxebundna kostnader såsom el, vatten och värme. I enlighet med villkoren i en del av hyresavtalen debi-
teras hyresgästerna de taxebundna kostnaderna för den hyrda lokalen.
I känslighetsanalysen har varje parameter behandlats för sig och under förutsättning att de andra
parametrarna förblir oförändrade. Analysen beaktar det helägda fastighetsbeståndet, vägda genomsnitt
för direktavkastningskrav respektive kalkylräntor, samt totalt driftnetto och gör inget anspråk på att vara
exakt utan är endast indikativ för att visa storheterna i nämnda sammanhang. Antaganden om framtida
marknadsutveckling påverkar såväl avkastningskrav som kassaflöde, vilket innebär att en parameter
sällan förändras isolerat. I normalfallet samverkar inte parametrarna i samma riktning.
Ett ökat driftnetto ger en positiv värdepåverkan och därmed en positiv resultateffekt, medan ett ökat
direktavkastningskrav och ökad kalkylränta ger en negativ värdepåverkan och resultateffekt.
Om driftnettot under kommande året skulle öka med 2 procentenheter samtidigt som direktavkast-
ningskravet ökar med 0,1 procentenheter, så skulle det enligt känslighetsanalysen innebära en total
resultateffekt om +5 MSEK, allt annat lika.
Vägt genomsnitt Intervall Vägt genomsnitt Intervall
Vägt genomsnitt direkt- Intervall direkt - kalkylränta kalkylränta kalkylränta kalkylränta
Kalkylantaganden per Verkligt värde, MSEK
avkastningskrav
1)
, %
avkastningskrav
1)
, %
för kassaflöde
1)
, %
för kassaflöde
1)
, %
för restvärde
1)
, %
för restvärde
1)
, %
fastighetskategori och segment
2024-12-31
2023-12-31
2024-12-31
2023-12-31
2024-12-31
2023-12-31
2024-12-
31
2023-12-31
2024-12-31
2023-12-31
2024-12-31
2023-12-31
2024-12-31
2023-12-31
Nyfosa
Kontor
19 288
19 868
6,7
6,5
5,4–9,8
5,3
–10,0
8,4
8,4
–11,8
5,0
5,3
–12,2
8,7
8,6
–11,8
7,4
7,4–12,
2
Logistik/Lager
5 784
5 839
6,9
6,8
5,5–9,0
5,5–
8,9
8,8
8,9
–11,1
5,3
5,5–11,1
9,0
9,0
–11,1
7,5
7,6
–11,1
Handel
5 597
5 360
7,1
7,1
6,0–11,2
5,9
–11,2
9,1
9,1
7,9–13,2
8,0
–13,2
9,1
9,2
–13, 2
7,9
8,0–13,
2
Industri
3 255
3 266
7,5
7,5
6,3–10,0
6,3
–9,7
9,5
9,6
8,1–12,1
8,4
–13,2
9,5
9,6
8,3–12–,1
8,4 –
11,7
Övrigt
5 300
4 944
6,7
6,7
5,2–9,6
5,0
–9,6
8,5
8,5
5,3–11,6
5,5–12,9
8,8
8,7
7,2–11,6
7,1
–11,6
Total externt värderade
39 222
39 278
6,9
6,8
5,2–11,2
5,0
–11,2
8,7
8,7
5,0–13,2
5,3
–13,2
8,9
8,9
7,2–13,2
7,1
–13,2
Ej externt värderade
147
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Total Nyfosa
39 370
39 278
6,9
6,8
5,2–11,2
5,0
–11,2
8,7
8,7
5,0–13,2
5,3
–13,2
8,9
8,9
7,2–13,2
7,1
–13,2
1) Avser värderingsföretagens antaganden i värderingarna. Antagandena per 31 december 2024 i ovan tabell är exklusive två fastigheter i Kielo och en fastighet i Sverige som värderats till avtalat förvärvspris respektive avtalat försäljningspris .
98
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Innehåll
Flerårsöversikt och nyckeltal
Avstämning nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter till de finansiella rapporterna
Styrelsens försäkran
Revisionsberättelse
Övrig information
NOT 12
ANDELAR I JOINT VENTURE
Förutom den helägda portföljen äger Nyfosa andelar i andra fastighetsbolag.
Söderport
Kanoten 10
Vantura
Samfosa
Total
MSEK
2024-12-31
2023-12-31
2024-12-31
2023-12-31
2024-12-31
2023-12-31
2024-12-31
2023-12-31
2024-12-31
2023-12-31
Redovisat värde vid årets ingång
2 728
2 881
0
0
-
-
94
137
2 822
3 018
Erhållen utdelning
-350
-180
-
-
-
-
-
-
-350
-180
Andel i joint ventures resultat
224
24
0
0
-
-
-14
-38
210
-14
Justering av föregående års resultatandel
-
3
-
-
-
-
-
3
-
6
Anskaffning under året
-
-
-
-
13
-
-
-
13
-
Omklassificering till dotterföretag
-
-
-
-
-
-
-90
-
-90
-
Omräkningseffekt valuta
-
-
-
-
-
-
9
-8
9
-8
Redovisat värde vid årets utgång
2 602
2 728
0
0
13
-
-
94
2 615
2 822
Redovisat värde
Joint venture
Org.nr
Säte
Andel
2024-12-31
2023-12-31
Söderport Property
559194-8681
Stockholm
50%
2 602
2 728
Investment AB
RandNyf Kanoten 10
559262-0644
Stockholm
50%
0
0
Projektutveckling AB
Vantura BidCo
969801-7218
Stockholm
50%
13
-
Handelsbolag
Samfosa
I september 2024 förvärvades resterande 50 procent av aktierna i Nyfosas norska joint venture, Samfosa
AS, som därefter utgör ett helägt dotterbolag till Nyfosa. I Nyfosas finansiella rapportering är den norska
verksamheten fortsättningsvis ett eget segment under namnet Bratsberg.
Söderport
Nyfosa äger 50 procent av andelarna i fastighetsbolaget Söderport Property Investment AB. Resterande
andelar ägs av AB Sagax. Innehavet klassificeras som Andelar i joint venture och Nyfosas andel av Söder-
ports resultat redovisas inom Nyfosas resultat efter finansiella intäkter och kostnader.
Söderports fastighetsbestånd består främst av industri samt lager- och kontorsfastigheter vilket i allt
väsentligt utgör ett komplement till Nyfosas helägda fastighetsbestånd. Fastighetsbeståndet har sin
tyngdpunkt i Stockholms- och Göteborgsområdena. Största hyresgäst är Volvo Personvagnar. Söderport
har två anställda och upphandlar därutöver fastighetsförvaltning och ekonomisk förvaltning från Sagax.
En mindre del av fastighetsförvaltningen upphandlas från Nyfosa.
Vid årets slut hade fastighetsbeståndet ett marknadsvärde om 14 688 MSEK (14 418). Hyresvärdet
uppgick till 1 182 MSEK (1 164) och hyresavtalen hade en genomsnittlig återstående avtalslängd om 4,1 år
(4,0). Uthyrningsgraden uppgick till 95,7 procent (97,8).
Söderport
MSEK
2024
2023
Hyresintäkter
1 096
1 025
Förvaltningsresultat
469
449
Värdeförändring fastigheter och derivat
107
-305
Resultat
448
48
varav Nyfosas andel
224
24
Söderport
MSEK
2024-12-31
2023-12-31
Genomsnittlig återstående avtalslängd, år
4,1
4,0
Uthyrningsbar yta, tkvm
778
773
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
96
98
Hyresvärde
1 182
1 164
Förvaltningsfastigheter
14 688
14 418
Likvida medel
263
223
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare
5 203
5 455
varav Nyfosas andel
2 602
2 728
Räntebärande skulder
7 709
7 354
Uppskjuten skatteskuld, netto
1 537
1 473
Derivatskuld, netto
54
72
99
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Innehåll
Flerårsöversikt och nyckeltal
Avstämning nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter till de finansiella rapporterna
Styrelsens försäkran
Revisionsberättelse
Övrig information
Not 14 forts.
NOT 13
LIKVIDA MEDEL
MSEK
2024-12-31
2023-12-31
Följande delkomponenter ingår i likvida medel:
Kassa och banktillgodohavanden
451
435
varav spärrade medel avseende hyresdepositioner
13
13
NOT 14
SKULDE R
Förfallostruktur ej räntebärande skulder
Tabellen inkluderar ej räntebärande finansiella skulder i balansräkningen, på raderna Övriga långfristiga
skulder, Övriga kortfristiga skulder och Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter.
Förfalloår, MSEK
2024-12-31
2023-12-31
<1 år efter balansdagen
542
793
1–5 år efter balansdagen
-
-
>5 år efter balansdagen
121
64
Summa
663
857
Kortfristiga ej räntebärande skulder enligt balansräkningen, MSEK
2024-12-31
2023-12-31
Upplupna finansiella kostnader
362
381
Förutbetalda hyresintäkter
527
508
Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
120
96
Leverantörsskulder
51
83
Övriga kortfristiga skulder
134
362
Summa övriga kortfristiga skulder
1 194
1 429
Framtida likviditetsflöden för räntebärande skulder och räntederivat
Framtida likviditetsflöden för räntebärande skulder och räntederivat framgår av tabellen nedan. Tabellen
inkluderar räntebärande skulder i balansräkningen, på raderna Långfristiga räntebärande skulder och Kort-
fristiga räntebärande skulder, exklusive skulder för nyttjade checkkrediter om 0 MSEK (94). De räntebärande
skulderna avser säkerställda banklån och ej säkerställda obligationer. Skulder avseende nyttjanderätter ingår
inte. Beloppen utgör odiskonterade belopp där återbetalning utgår från gällande kontraktuellt skuldförfall.
Amorteringsgraden kan komma att ändras över tid, men i denna tabell har gällande amorteringsgrad på
balans dagen använts över hela krediternas löptid. Vid beräkningen av ränteflöden för räntebärande skulder
samt för det rörliga benet i räntederivaten har STIBOR, NIBOR respektive EURIBOR använts över skuldernas
löptid såsom de noterades på balansdagen. Med ovanstående antaganden uppgick det totala betalnings-
ansvaret för avtalade räntebärande skulder och räntederivat till sammanlagt 24 204 MSEK (26 998).
MSEK
2024-12-31
Återbetalning/
År
IB skulder
Amortering
UB skulder
Ränta krediter
Ränta derivat
Totalt
<1 år
21 466
-227
1)
21 239
-1 117
73
-1 271
1–2 år
21 239
-5 734
15 505
-978
67
-6 645
2–3 år
15 505
-8 647
6 858
-561
44
-9 163
3–4 år
6 858
-4 618
2 241
-207
35
-4 790
4–5 år
2 241
-1 211
1 030
-85
13
-1 282
>5 år
1 030
-1 030
-
-23
0
-1 052
Totalt
-21 466
-2 971
233
-24 204
1) Utgör i sin helhet amorteringar. Bolaget har inga skuldförfall under 2025.
MSEK
2023-12-31
Återbetalning/
År
IB skulder
Amortering
UB skulder
Ränta krediter
Ränta derivat
Totalt
<1 år
23 343
-373
22 971
-1 415
208
-1 579
1–2 år
22 971
-5 529
17 441
-1 181
119
-6 592
2–3 år
17 441
-6 723
10 718
-868
92
-7 499
3–4 år
10 718
-6 679
4 039
-402
47
-7 034
4–5 år
4 039
-1 931
2 108
-164
25
-2 070
>5 år
2 108
-2 108
-
-124
7
-2 225
Totalt
-23 343
-4 153
498
-26 998
Förändring i räntebärande skulder
MSEK
2024
2023
Räntebärande skulder vid årets ingång
23 340
24 033
Upptagna banklån
5 829
8 241
Amortering av banklån
-7 655
-8 689
Emitterade obligationer
500
850
Återköp obligationer
-796
-1 100
Förändring upplåningsavgifter
-2
20
Omräkningseffekt valuta
151
-15
Räntebärande skulder vid årets utgång
21 366
23 340
Tomträttsavgälder
Tomträttsavgäld avser den avgift som ägaren till en byggnad på kommunalt ägd mark årligen betalar till
kommunen. Avgälden för dessa beräknas för närvarande så att kommunen erhåller en fast avkastning
på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavgälden är fördelad över tiden och omförhandlas
normalt med 10 till 20 års intervall gällande de svenska tomträtterna. I Finland löper avgälderna med årlig
100
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Innehåll
Flerårsöversikt och nyckeltal
Avstämning nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter till de finansiella rapporterna
Styrelsens försäkran
Revisionsberättelse
Övrig information
Not 14 forts.
indexuppräkning fram till avtalens förfall. Nyfosa hade på balansdagen 61 (63) tomträttsavtal varav 22
(24) avtal skall omförhandlas inom de närmsta fem åren.
Tomträttsavgälden redovisas som ränta avseende nyttjanderätter bland finansiella kostnader
i resultaträkningen. För avstämning av finansiella kostnader, se not 8.
Avtalade tomträttsavgälder
MSEK
2024-12-31
2023-12-31
<1 år efter balansdagen
18
18
1–5 år efter balansdagen
60
61
>5 år efter balansdagen
198
200
Summa
276
279
Effekt av diskontering vid en diskonteringsränta om 3,25 procent
282
250
Summa skuld enligt balansräkningen
558
529
Varav långfristig
540
512
Varav kortfristig
18
17
NOT 15
UPPSKJUTEN SKATTESKULD OCH -FORDRAN
Nyfosa redovisar uppskjutna skatteskulder på balansdagen om netto 1 342 MSEK (1 263). Beloppet är netto
av uppskjuten skattefordran hänförlig till värderade skattemässiga underskottsavdrag och temporära
skillnader hänförliga till derivat samt uppskjutna skatteskulder hänförliga till temporära skillnader mellan
redovisade värden och skatte mässiga värden för förvaltningsfastigheterna. Uppskjuten skattefordran för
derivat uppgår netto till 17 MSEK (–12), där 30 MSEK (20) avser uppskjuten skattefordran och 12 MSEK (32)
avser uppskjuten skatteskuld.
Uppskjuten skatt redovisas avseende temporära skillnader mellan skattemässiga värden och redovis-
ningsmässiga värden. Den uppskjutna skatt som vid tillgångsförvärv fanns vid förvärvstillfället ska dock
enligt gällande regelverk inte redovisas i balansräkningen, så kallad initial recognition exemption.
Det totala skattemässiga restvärdet på förvaltningsfastigheterna uppgick per 31 december 2024 till
18 042 MSEK (18 492), samt ej beaktad temporär skillnad uppgick totalt till 14 352 MSEK (14 303).
Not 15 forts.
MSEK
2024-12-31
2023-12-31
Uppskjuten skattefordran
Underskottsavdrag
Vid årets ingång
219
298
Redovisat i årets resultat
-34
-79
Förvärvade och avyttrade tillgångar
12
-
Omräkningseffekt valuta
2
1
Vid årets utgång
199
219
Derivat, netto
Vid årets ingång
-12
-76
Redovisat i årets resultat
30
64
Omräkningseffekt valuta
0
0
Vid årets utgång
17
-12
Uppskjuten skatteskuld
Fastigheter
Vid årets ingång
-1 470
-1 555
Redovisat i årets resultat
-90
85
Övrigt
5
0
Omräkningseffekt valuta
-3
0
Vid årets utgång
-1 558
-1 470
Netto uppskjuten skatteskuld
Vid årets ingång
-1 263
-1 333
Redovisat i årets resultat
-94
70
Övrigt
5
0
Förvärvade och avyttrade tillgångar
12
-
Omräkningseffekt valuta
-1
0
Vid årets utgång
-1 342
-1 263
101
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Innehåll
Flerårsöversikt och nyckeltal
Avstämning nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter till de finansiella rapporterna
Styrelsens försäkran
Revisionsberättelse
Övrig information
NOT 16
FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER – KATEGORIINDELNING OCH VERKLIGT VÄRDE
Finansiella tillgångar/skulder värderade till Finansiella tillgångar värderade Finansiella skulder värderade Summa
verkligt värde via resultaträkningen till upplupet anskaffningsvärde till upplupet anskaffningsvärde redovisat värde
MSEK
2024-12-31
2023-12-31
2024-12-31
2023-12-31
2024-12-31
2023-12-31
2024-12-31
2023-12-31
Derivat
67
225
-
-
-
-
67
225
Hyresfordringar
-
-
30
26
-
-
30
26
Kortfristiga fordringar
-
-
104
90
-
-
104
90
Likvida medel
-
-
451
435
-
-
451
435
Summa finansiella tillgångar
67
225
586
551
-
-
653
776
Skulder till kreditinstitut
-
-
-
-
21 466
23 437
21 466
23 437
Derivat
143
148
-
-
-
-
143
148
Leverantörsskulder
-
-
-
-
51
83
51
83
Övriga skulder
-
-
-
-
612
774
612
774
Summa finansiella skulder
143
148
-
-
22 129
24 294
22 272
24 442
Fordringar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde i ovan tabell utgör en rimlig approximation av verkligt värde vid årets utgång. Samtliga derivat är klassificerade i Nivå 2 enligt IFRS 13 och redovisas till dess
verkliga värde i balansräkningen.
NOT 17
SPECIFIKATIONER TILL KASSAFLÖDESANALYSEN
Koncernen
MSEK
2024
2023
Justering för poster som inte ingår i kassaflöde för den löpande verksamheten
Värdeförändring fastigheter
936
1 352
Värdeförändring finansiella instrument
146
320
Resultatandel joint venture
-210
8
Ränteintäkter och räntekostnader
1 193
1 183
Periodiserade upplåningsavgifter för lån
44
54
Avskrivningar på materiella tillgångar
2
1
Summa poster som inte ingår i kassaflöde för den löpande verksamheten
2 111
2 918
Direkta och indirekta förvärv av förvaltningsfastigheter
MSEK
2024
2023
Förvärvade tillgångar och skulder
Förvaltningsfastigheter
1 671
1)
1 002
Uppskjuten skattefordran
11
-
Rörelsefordringar
3
8
Likvida medel
13
13
Summa tillgångar
1 698
1 022
Kortfristiga rörelseskulder
27
20
Summa skulder
27
20
Utbetald köpeskilling
1 671
1 002
Påverkan på kassaflödet
1 659
989
1) Värdet är enligt historisk valutakurs vid förvärvstidpunkten, vilket förklarar avvikelsen om 5 MSEK mot värdeförändringen för förvärvade
fastigheter som presenteras i not 11, där förvärvade fastigheter är omräknade enligt genomsnittlig valutakurs. För 2024 är skillnaden
hänförlig till förvärvet av Bratsberg.
102
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Innehåll
Flerårsöversikt och nyckeltal
Avstämning nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter till de finansiella rapporterna
Styrelsens försäkran
Revisionsberättelse
Övrig information
Not 17 forts.
Direkta och indirekta avyttringar av förvaltningsfastigheter
MSEK
2024
2023
Avyttrade tillgångar och skulder
Förvaltningsfastigheter
1 447
1 558
Rörelsefordringar
6
18
Likvida medel
0
0
Summa tillgångar
1 453
1 576
Kortfristiga rörelseskulder
27
32
Summa skulder
27
32
Erhållen köpeskilling
1 426
1 544
Påverkan på likvida medel
1 426
1 544
Avstämning av skulder som härrör från finansieringsverksamheten
Förändringar i låneportföljen, MSEK
2024
2023
Skulder vid periodens ingång
23 340
24 033
Amortering
-8 451
-9 789
Nyupptagna lån
6 282
9 034
Övrigt
1)
44
77
Omräkningseffekt valuta
1)
151
-15
Skulder vid periodens utgång
21 366
23 340
1) Posterna övrigt och omräkningseffekt valuta är inte kassaflödespåverkande. Posten övrigt består av skillnaden mellan betalda
uppläggningsavgifter och bokförda uppläggningsavgifter i balansräkningen.
Moderbolaget
MSEK 2024 2023
Justering för poster som inte ingår i kassaflöde för den löpande verksamheten
Utdelning från dotterföretag -751 -699
Värdeförändring finansiella instrument 17 71
Ränteintäkter och räntekostnader -165 -173
Periodiserade upplåningsavgifter för lån 8 7
Bokslutsdispositioner -51 -20
Summa poster som inte ingår i kassaflödet för den löpande verksamheten -943 -814
Avstämning av skulder som härrör från finansieringsverksamheten
Förändringar i låneportföljen, MSEK
2024
2023
Skulder vid periodens ingång
1 380
1 591
Amortering
-834
-1 100
Nyupptagna lån
480
882
Övrigt
1)
8
7
Skulder vid periodens utgång
1 034
1 380
1) Posten övrigt är inte kassaflödespåverkande och består av skillnaden mellan betalda uppläggningsavgifter och bokförda uppläggnings-
avgifter i balansräkningen.
NOT 18
AKTIER I KONCERNFÖRETAG
TSEK
2024-12-31
2023-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden vid periodens början
50
50
Redovisat värde vid årets slut
50
50
Innehav i dotterföretag
Nyfosa AB:s direktägda och indirekt ägda dotterföretag, som ägs av Nyfosa Holding AB, framgår nedan.
Övriga i koncernen ingående företag framgår av respektive indirekt ägt företags årsredovisning.
Direktägda dotterföretag
Bokfört värde,
Antal aktier/ TSEK,
Bolagsnamn
Org.nr.
Säte
andelar
Andel, %
 2024-12-31
Nyfosa Holding AB
559134-9443
Nacka
500
100
50
103
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Innehåll
Flerårsöversikt och nyckeltal
Avstämning nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter till de finansiella rapporterna
Styrelsens försäkran
Revisionsberättelse
Övrig information
Not 18 forts.
Indirekt ägda dotterföretag
Antal aktier/
Bolagsnamn
Org.nr.
Säte
andelar
Andel, %
Nyfosa LTIP AB
559168-5820
Nacka
50 000
100
Nyfosa NYAB 164 AB
559428-5933
Nacka
25 000
100
Nyfosa NYAB 166 AB
559428-5958
Nacka
25 000
100
Nyfosa NYAB 167 AB
559428-5966
Nacka
25 000
100
Nyfosa NYAB 168 AB
559428-5974
Nacka
25 000
100
Nyfosa NYAB 169 AB
559428-5982
Nacka
25 000
100
Nyfosa NYAB 170 AB
559428-5990
Nacka
25 000
100
Nyfosa Totte HoldCo 4 AB
559231-4768
Nacka
50 000
100
Nyfosa GY AB
556950-1744
Nacka
50 000
100
Nyfosa Norge Invest AB
559428-5941
Nacka
25 000
100
Nyfosa NYAB 80 AB
559248-4314
Nacka
25 000
100
Nyfosa Finland Invest AB
559279-3698
Nacka
25 000
100
Nyfosa NYAB 145 AB
559276-2685
Nacka
25 000
100
Nyfosa Torlunda 1:278 HoldCo AB
556983-3634
Nacka
500
100
Nyfosa R Fastighets AB
559126-5771
Nacka
50 000
100
Nyfosa Sky AB
559428-5909
Nacka
25 000
100
Nyfosa Ada AB
559276-2438
Nacka
25 000
100
Nyfosa Polly TopCo AB
559279-3706
Nacka
25 000
100
Nyfosa Vega TopCo AB
559262-7482
Nacka
25 000
100
Nyfosa Mary TopCo AB
559276-2669
Nacka
25 000
100
Nyfosa BidCo Holding AB
559221-7748
Nacka
50 000
100
Nyfosa Nord TopCo AB
559221-7714
Nacka
50 000
100
Nyfosa Tetis AB
556847-5825
Nacka
11 700 000
100
Nyfosa Wera AB
556987-3945
Nacka
500
100
Nyfosa Svea Real Holding AB
559168-5911
Stockholm
50 000
100
Nyfosa Emelie AB
559196-0975
Nacka
500
100
NOT 19
STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER
Nyfosa ställer regelmässigt säkerhet för sina externa skulder i form av pant i fastigheter, pant i aktier samt
pant i interna reverser.
Koncernen
MSEK
2024-12-31
2023-12-31
Ställda säkerheter
Fastighetsinteckningar
32 040
29 052
Andelar i koncernföretag
3 298
3 922
Eventualförpliktelser
Borgensåtaganden för skulder i joint venture
-
274
Moderbolaget
MSEK 2024-12-31 2023-12-31
Eventualförpliktelser
Borgensåtaganden för koncernföretag 22 253 23 213
104
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Innehåll
Flerårsöversikt och nyckeltal
Avstämning nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter till de finansiella rapporterna
Styrelsens försäkran
Revisionsberättelse
Övrig information
NOT 20
EGET KAPITAL
Nyfosas aktiekapital uppgick den 31 december 2024 till 104 MSEK fördelat på 208 096 793 aktier med ett
kvotvärde om 0,50 SEK per aktie och varje aktie berättigar till en röst. Enligt bolagsordningen ska aktie-
kapitalet vara lägst 80 MSEK och högst 320 MSEK fördelat på lägst 160 000 000 aktier och högst 640 000 000
aktier. Aktiekapitalet i Nyfosa AB förändrades enligt tabellen. Det finns inget innehav av egna aktier.
Förändring i
Förändring Kvotvärde, aktiekapital,
Aktiekapitalets utveckling
Datum
antal aktier SEK MSEK
Nybildning
17 oktober 2017
500
100,00
0
Delning av aktier
21 maj 2018
99 500
-
0
Nyemission
21 maj 2018
157 628 249
0,50
79
Nyemission
21 augusti 2018
10 000 000
0,50
5
Nyemission
17 februari 2020
6 462 824
0,50
3
Nyemission
9 mars 2020
10 310 000
0,50
5
Nyemission
9 juni 2021
6 521 740
0,50
3
Utbyte av teckningsoption
14 maj 2024
40 244
0,50
0
Nyemission
16 maj 2024
17 000 000
0,50
9
Utbyte av teckningsoption
31 juli 2024
7 760
0,50
0
Utbyte av teckningsoption
25 november 2024
25 976
0,50
0
Summa
208 096 793
0,50
104
Hybridobligationer
Nyfosa har utestående hybridobligationer om totalt 611 MSEK (758), under ett ramverk om 2 000 MSEK.
Totalt emitterade hybridobligationer uppgår till 800 MSEK (800) och återköpta hybridobligationer uppgår till
189 MSEK (42). Under året återköptes hybridobligationer om 146 MSEK (5).
Hybridobligationslånen har evig löptid och Nyfosa styr betalning av ränta och kapitalbelopp i instru-
menten varför de, i enlighet med IAS 32, klassificeras som ett egetkapitalinstrument. Emissionskostnader
och skatt hänförlig till emissionskostnader samt ränta till hybridobligationsinnehavarna redovisas direkt i
eget kapital. Räntan uppgår till STIBOR 3M+475 baspunkter per år fram till den första inlösendagen den
18 november 2025.
Innehav utan bestämmande inflytande
Nyfosa har ställt ut säljoptioner till minoritetsägaren i den finska koncernen. Optionerna ger minoritets-
ägaren rätt att under en tvåveckorsperiod från och med år 2026 och därefter vartannat år till Nyfosa sälja
sina andelar för bokfört värde plus 10 procent av realiserad eller orealiserad värdeutveckling på fastighe-
terna efter avdrag för investeringar i fastigheterna under innehavstiden. Verkligt värde på säljoptionerna
redovisas inom eget kapital.
Minoritetsägaren i Kielo förvaltar det finska fastighetsbeståndet och tillhandahåller bland annat VD,
ekonomichef, finansfunktion, controllingfunktion, rådgivning avseende fastighetsinvesteringar samt
hållbarhet. För året betalade Nyfosa ett arvode för dessa tjänster om 3,5 MEUR (3,5). Arvodet regleras i ett
förvaltningsavtal som förfaller 2028. Avtalet ger motparten ensamrätt till Nyfosas investeringar i kommer-
siella fastigheter, exklusive bostadsfastigheter, i Finland.
I februari 2025 förvärvade Nyfosa minoritetsandelen i dotterbolaget Kielo, vilket innebär att optionsskul-
den avseende de utställda säljoptionerna till minoritetsägaren, som redovisats till 38 MSEK (-), förfaller i
första kvartalet 2025.
Utdelning
För räkenskapsåret 2024 föreslår styrelsen att årsstämman beslutar om en ordinarie utdelning om 2,80
SEK (–) per aktie med utbetalning kvartalsvis om 0,70 SEK per aktie.
Styrelsens förslag till vinstdisposition
Fritt eget kapital, MSEK
2024-12-31
Överkursfond
3 762
Hybridobligationer
611
Balanserat resultat
8 924
Årets resultat
914
Summa fritt eget kapital
14 211
Till årsstämmans förfogande stående medel
Ordinarie utdelning, 2,80 SEK per aktie
1)
583
Balanseras i ny räkning
13 629
- varav till Överkursfond
3 762
- varav till Hybridobligationer
611
Summa
14 211
1) Utbetalning kvartalsvis med 0,70 SEK per aktie.
NOT 21
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN
I januari tillträdde Carl-Johan Hugner som VD för Nyfosa. Han efteträdde Stina Lindh Hök som lämnar
Nyfosa efter fyra år som VD och totalt 14 år inom Nyfosa och Hemfosa.
I februari förvärvades minoritetsandelen i Kielo och Nyfosa övertog organisationen i den finska verksam-
heten.
Not 20 forts.
105
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Innehåll
Flerårsöversikt och nyckeltal
Avstämning nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter till de finansiella rapporterna
Styrelsens försäkran
Revisionsberättelse
Övrig information
Styrelsens försäkran
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen är upprättad enligt god redovis-
ningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovis-
ningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den
19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder.
Nacka den dag som framgår av våra elektroniska underskrifter
Nyfosa AB
(org.nr. 559131-0833)
David Mindus Maria Björklund Marie Bucht Toresäter Ulrika Danielsson
Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Jens Engwall Per Lindblad Claes Magnus Åkesson Carl-Johan Hugner
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Verkställande direktör
Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska underskrift
KPMG AB
Mattias Johansson
Auktoriserad revisor
Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och kon-
cernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en
rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat
samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i
koncernen står inför.
106
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Innehåll
Flerårsöversikt och nyckeltal
Avstämning nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter till de finansiella rapporterna
Styrelsens försäkran
Revisionsberättelse
Övrig information
Revisionsberättelse
Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Nyfosa AB (publ) för år 2024
med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 45-54. Bolagets årsredovisning och koncernredo-
visning ingår på sidorna 10-11, 16-19, 21, 28-54 och 70-106 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en
i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december
2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovis-
ningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvi-
sande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat
och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av EU, och årsredovisnings
lagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 4554. Förvaltningsberättelsen
är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moder-
bolaget och för koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med inne-
hållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet
med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige.
Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i
förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt
yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse,
inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det
granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra
uttalanden.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning
var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella
perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till,
årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa
områden.
Värdering av förvaltningsfastigheter
Se not 1 Väsentliga redovisningsprinciper och not 11 Förvaltningsfastigheter på sidorna 82, 84 samt 95-98 i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området.
Beskrivning av området
Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verkligt värde. Det redovisade värdet
uppgår till 39 370 MSEK per den 31 december 2024.
Fastigheternas verkliga värde har fastställts baserat på värderingar utförda av oberoende externa
värderare, med undantag för de fastigheter som tillträtts under det fjärde kvartalet 2024 och de fast-
igheter där undertecknat försäljningsavtal finns. I dessa fall har det överenskomna fastighetsvärdet
använts. De externa värderingarna granskas av koncernen, och vid avvikande uppfattning beaktas
den interna värderingen.
Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av koncernens totala tillgångar och det inslag av
bedömningar och uppskattningar som ingår i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt betydelse-
fullt område i vår revision.
Risken är att det redovisade värdet på förvaltningsfastigheter kan vara över eller underskattat och
att varje justering av värdet direkt påverkar årets resultat.
Hur området har beaktats i revisionen
Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig genom att jämföra den med vår
erfarenhet av metoder som andra fastighetsbolag och värderare tillämpar och vilka antaganden som
är normala vid värdering av jämförbara objekt.
Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de externa värderarna och tagit del av värderar-
nas uppdragsavtal i syfte att bedöma huruvida det finns avtalsvillkor som kan påverka omfattningen
eller inriktningen av de externa värderarnas uppdrag.
Vi har testat de kontroller som koncernen har etablerat för att säkerställa att indata som lämnas
till de externa värderarna är riktiga och fullständiga.
Vi har på stickprovsbasis testat ett urval av de upprättade fastighetsvärderingarna. Härvid har vi
använt marknadsdata från externa källor, särskilt antaganden om direktavkastningskrav, diskonte-
ringsräntor och hyresnivåer. Vi har beaktat den makroekonomiska situationen och dess påverkan på
de upprättade fastighetsvärderingarna.
Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvaltningsfastigheterna som koncernen läm-
nar i not 1 och 11 i årsredovisningen och koncernredovisningen, särskilt vad avser inslag av bedöm-
ningar samt tillämpade nyckelantaganden.
107
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Innehåll
Flerårsöversikt och nyckeltal
Avstämning nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter till de finansiella rapporterna
Styrelsens försäkran
Revisionsberättelse
Övrig information
Fastighetstransaktioner
Se not 1 Väsentliga redovisningsprinciper och not 11 Förvaltningsfastigheter på sidorna 82-84 och 95-98 i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området.
Beskrivning av området
Koncernen har under 2024 investerat i fastigheter för totalt 2 209 MSEK, varav 1 666 MSEK avsåg
förvärv. Avyttringar har genomförts för 1 447 MSEK.
Risker vid förvärv och avyttringar utgörs främst av tidpunkten för redovisning av transaktionen
samt av att specifika villkor i de enskilda transaktionerna inte beaktats korrekt i redovisningen, vilket
kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning.
Hur området har beaktats i revisionen
Vi har bedömt rutinen för förvärv och avyttringar av fastigheter och har för väsentliga transaktioner
granskat redovisningen mot underliggande avtal, tidpunkt för redovisning, köpeskilling och eventuel-
la särskilda villkor.
Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvärv och avyttringar av förvaltningsfastig-
heter som koncernen lämnar i not 1 och 11 i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och
återfinns på sidorna 19, 1215, 20, 2227, 5567, 69 samt 111113. Den andra informationen består också
av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen
och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information
och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa
den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig
med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap
vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga
felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den
andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att
rapportera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncern-
redovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller
koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av EU. Styrelsen och verkstäl-
lande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en
årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa
beror på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkstäl-
lande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De
upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och
att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen
och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något
realistiskt alternativ till att göra något av detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland
annat övervaka bolagets finansiella rapportering.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisning-
en som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller
misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög
grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sve-
rige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på
grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen
kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och
koncernredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk
inställning under hela revisionen. Dessutom:
• identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovis-
ningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder
bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för
att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av
oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter
kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller
åsidosättande av intern kontroll.
• skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för
att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att
uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen.
• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och
verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar.
• drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om
fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats,
med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor
som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och
koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäker-
hetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisning-
en och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är
otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser ba-
seras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida
händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten.
108
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Innehåll
Flerårsöversikt och nyckeltal
Avstämning nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter till de finansiella rapporterna
Styrelsens försäkran
Revisionsberättelse
Övrig information
• utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och
koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen
återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.
• planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis
avseende den finansiella informationen för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för att
göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och genom-
gång av det revisionsarbete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra
uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tid-
punkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de
eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat.
Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av
styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Nyfosa AB (publ) för år 2024 samt av förslaget till
dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och bevil-
jar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i
avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revi-
sorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra
uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid
förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hän-
syn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av
moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta inne-
fattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse
att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska
angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.
Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisning-
ar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överens-
stämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avse-
ende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt
oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder
som har vidtagits.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de
mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste
bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelse-
fulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författ-
ningar förhindrar upplysning om frågan.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att
inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot
eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:
• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyl-
dighet mot bolaget, eller
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed
vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebo-
lagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt
god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda
ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte
är förenligt med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har
en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget
till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka till-
kommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt
i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhål-
landen som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse
för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och
andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande
om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens
motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt
med aktiebolagslagen.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar
109
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Innehåll
Flerårsöversikt och nyckeltal
Avstämning nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter till de finansiella rapporterna
Styrelsens försäkran
Revisionsberättelse
Övrig information
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att
styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett for-
mat som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esefrapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528)
om värdepappersmarknaden för Nyfosa AB (publ) för år 2024.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esefrapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig
elektronisk rapportering.
Grund för uttalande
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esefrapporten.
Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende
i förhållande till Nyfosa AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska
ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i
enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan in-
tern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta Esef-rap-
porten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett
format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av
vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings¬åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att
Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt
RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan
finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de
enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med
grund i Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget
utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner
avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och
andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om Esef-rapporten har upprättats i ett
format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi
väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter
i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi
de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram
underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständig-
heterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen
omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande
direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt
XHTMLformat och en avstämning av att Esefrapporten överensstämmer med den granskade årsredovis-
ningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och eget-
kapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esefrapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad
som följer av Esefförordningen.
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 45-54 och för att den är upp-
rättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyr-
ningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning
och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt
International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger
oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punk-
terna 26 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisning-
ens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen.
KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Nyfosa ABs revisor av bolagsstämman den 23 april
2024. KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2017.
Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska underskrift
KPMG AB
Mattias Johansson
Auktoriserad revisor
110
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Innehåll
Flerårsöversikt och nyckeltal
Avstämning nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter till de finansiella rapporterna
Styrelsens försäkran
Revisionsberättelse
Övrig information
Aktuellt substansvärde
1, 2)
Eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, efter
avdrag för hybridobligationer och med återläggning av derivat och
justerat för verklig uppskjuten skatteskuld i stället för nominell
uppskjuten skatt i såväl koncernen som i Nyfosas andel i joint
venture.
Syfte: Att visa nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt
perspektiv, men med antagandet att tillgångarna omsätts.
Tillgångar och skulder i balansräkningen som inte bedöms utfalla,
såsom verkligt värde på derivat exkluderas, men marknadsvärdet
på uppskjuten skatt inkluderas. Även motsvarande poster av
bolagets andel i joint venture exkluderas i nyckeltalet.
Avkastning på eget kapital
Resultatet för den senaste tolvmånadersperioden med avdrag
för ränta på hybridobligationer i relation till genomsnittligt eget
kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare och justerat för
genomsnittliga hybridobligationer, under motsvarande period.
Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen som genereras på det
kapital som är hänförligt till aktieägarna.
Belåningsgrad
1, 3)
Räntebärande skuld, inklusive eventuell hybridobligation,
i förhållande till totala tillgångar.
Syfte: Belåningsgraden är ett riskmått som visar hur stor del av
verksamheten som är belånad med räntebärande skulder.
Nyckeltalet ger jämförbarhet med andra fastighetsbolag.
Driftskostnader
I driftskostnaderna ingår taxebundna kostnader såsom el, vatten
och värme. I enlighet med villkoren i vissa hyresavtal debiteras
hyresgästerna de taxebundna kostnaderna för den hyrda lokalen.
Debiteringen sker som regel löpande efter en schablon med
senare avräkning mot faktisk förbrukning.
Direktavkastning
1)
Driftnettot för en rullande tolvmånadersperiod justerat
för tomträttsavgälder, förvärv och avyttringar under
tolvmånadersperioden omräknat till balansdagens valutakurs i
procent av fastigheternas verkliga värde på balansdagen.
Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa
verksamheten i förhållande till fastigheternas värde.
Driftnetto
1)
Driftnettot innehåller de intäkter och kostnader som har en
direkt koppling till fastigheten, det vill säga hyresintäkter och
de kostnader som krävs för att hålla fastigheten i drift, såsom
driftskostnader, underhållskostnader och personal som sköter
fastigheten och kontakten med hyresgästen.
Syfte: Måttet används för att ge jämförbarhet med andra fastighets
bolag men även för att visa utvecklingen av verksamheten.
EBITDA
Driftnetto minskat med kostnader för centraladministration
exklusive avskrivningar på inventarier, övriga rörelseintäkter och
kostnader samt erhållen utdelning från andelar i joint venture för
den senaste tolvmånadersperioden.
Eget kapital per aktie
1)
Eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare efter avdrag
för hybridobligationer, enligt balansräkningen, i förhållande till
antalet utestående aktier på balansdagen.
Syfte: Nyckeltalet visar hur stor andel av bolagets redovisade
egna kapital varje aktie representerar.
Ekonomisk uthyrningsgrad
1)
Intäkter före avdrag för hyresrabatter i förhållande till hyresvärde
direkt efter periodens slut.
Syfte: Nyckeltalet underlättar bedömning av hyresintäkterna i
relation till värdet på uthyrda och ej uthyrda ytor.
Fastighet
Fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt.
Fastighetsvärde
Redovisat värde på förvaltningsfastigheterna enligt
balansräkningen vid periodens utgång.
Syfte: Nyckeltalet ger en ökad förståelse för värdeutvecklingen på
fastighetsbeståndet samt Bolagets balansräkning.
Framåtriktad direktavkastning
1, 4)
Driftnettot enligt intjäningsförmågan justerat för
tomträttsavgälder i relation till fastigheternas verkliga värde på
balansdagen.
Syfte: Nyckeltalet visar framåtriktad avkastning från den operativa
verksamheten i förhållande till fastigheternas värde.
Förvaltningsresultat
1)
Förvaltningsresultatet utgörs av resultat före skatt med
återläggning av värdeförändringar på fastigheter och finansiella
instrument i koncern samt återläggning av värdeförändringar,
skatt och övrigt i resultatandel i joint venture.
Förvaltningsresultat
1)
per aktie
Förvaltningsresultat efter avdrag för ränta på hybridobligationer i
förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier.
Hyresintäkt
Debiterade hyror inklusive index samt tilläggsdebitering för
investeringar och fastighetsskatt.
Hyresvärde
Hyresintäkter före avdrag för hyresrabatter för den uthyrda ytan
samt bedömd marknadshyra för den vakanta ytan.
Syfte: Nyckeltalet möjliggör bedömning av den totala möjliga
hyresintäkten då tillägg görs till de debiterade hyresintäkterna
med bedömd marknadshyra för vakanta ytor.
Definitioner
1) Avser alternativt nyckeltal enligt European Securities and Markets Authority (ESMA).
2) Ändrad benämning. För mer info se Avstämning nyckeltal på sidorna 72–74.
3) Ändrat nyckeltal. För mer info se Avstämning nyckeltal på sidorna 72–74.
4) Ändrad benämning och definition. För mer info se Avstämning nyckeltal på sidorn 72–74.
111
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Definitioner
Finansiell kalender och kontaktuppgifter
Långsiktigt substansvärde
1)
Eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, efter
avdrag för hybridobligationer och med återläggning av derivat och
uppskjuten skatteskuld i såväl koncernen som i Nyfosas andel i
joint venture.
Syfte: Att visa nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt
perspektiv. Tillgångar och skulder i balansräkningen som inte
bedöms utfalla, såsom verkligt värde på derivat och uppskjutna
skatter exkluderas därför. Även motsvarande poster av bolagets
andel i joint venture exkluderas i nyckeltalet.
Nettobelåningsgrad fastigheter
1)
Nettot av räntebärande skulder och likvida medel vid
periodens utgång i relation till fastigheternas verkliga värde i
balansräkningen.
Syfte: Nettobelåningsgraden är ett finansiellt riskmått som visar
hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande
skulder, men med tillgodohavande på bank beaktat. Nyckeltalet
ger jämförbarhet med andra fastighetsbolag.
Nettoinvesteringar
1)
Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighets
bestånd samt fastighetsförsäljningar.
Syfte: Nyckeltalet belyser investeringsvolymen.
Räntebärande nettoskuld/EBITDA
2)
Räntebärande skulder minskade med likvida medel i relation till
EBITDA för den senaste tolvmånadersperioden.
Operativt kassaflöde
1)
Resultat före skatt exklusive poster inom resultatmåttet
som inte utgör ett kassaflöde, såsom värdeförändringar på
fastigheter och finansiella instrument, resultatandel från
joint venture, avskrivningar på inventarier, periodiserade
uppläggningskostnader för lån, ränteintäkter och räntekostnader,
inklusive erhållen utdelning från andelar i joint venture, betald
skatt, erhållna räntor, samt avdrag för erlagda räntor och ränta på
hybridobligationer.
Syfte: Nyckeltalet visar hur mycket kassaflöde som den befintliga
fastighetsportföljen generar under bolagets förvaltning.
Resultat per aktie
Resultat efter skatt, hänförligt till moderbolagets aktieägare
efter avdrag för ränta på hybridobligationer, i förhållande till
genomsnittligt antal utestående aktier.
Revolverande kreditfacilitet
En överenskommelse mellan långivare och låntagare som ger
låntagaren rätt att förfoga över medel, under en viss period och
upp till ett visst belopp, och återbetala enligt eget tycke före ett
visst datum.
Räntetak
Ett räntesäkringsinstrument där långivaren betalar en rörlig ränta
upp till en i förväg bestämd räntenivå. Avsikten med ett räntetak
är att reducera ränterisken.
Räntetäckningsgrad
1)
Resultat före skatt, med återläggning av avskrivningar,
finansiella kostnader, värdeförändringar på fastigheter och
finansiella instrument i koncern, samt resultatandel från joint
venture, med tillägg för erhållen utdelning från andelar i joint
venture, i relation till finansiella kostnader.
Syfte: Räntetäckningsgraden är ett finansiellt riskmått som visar
hur många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med
resultatet från den operativa verksamheten.
Serviceintäkt
Debiterad ersättning för tjänster såsom bland annat el, värme,
kyla, sophämtning, snöröjning, vatten m.m.
Soliditet
1)
Eget kapital i relation till totala tillgångar.
Syfte: Att visa hur stor andel av bolagets tillgångar som är
finansierade med eget kapital och har inkluderats för att
investerare ska kunna bedöma bolagets kapitalstruktur.
Uthyrningsbar yta
Lokalarea som är möjlig att hyra ut.
Syfte: Redovisar den area som bolaget har möjlighet att hyra ut.
Vakanshyra
Bedömd marknadshyra för vakanta ytor.
Syfte: Nyckeltalet anger potentialen i hyresintäkterna vid fullt
uthyrda ytor.
Vakansvärde
Summan av vakanshyra och lämnade hyresrabatter.
Syfte: Nyckeltalet anger potentialen i hyresintäkterna vid fullt
uthyrda ytor utan lämnade hyresrabatter.
Överskottsgrad
1)
Periodens driftnetto i relation till periodens totala intäkter.
Syfte: Överskottsgraden visar hur stor del av intjänad krona som
bolaget får behålla. Nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart
över tid men också mellan fastighetsbolag.
1) Avser alternativt nyckeltal enligt European Securities and Markets Authority (ESMA).
2) Ändrad benämning. För mer info se Avstämning nyckeltal på sidorna 72–74.
112
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Definitioner
Finansiell kalender och kontaktuppgifter
Finansiell kalender
Delårsrapport
Januari–mars 2025 5 maj 2025
Årsstämma
2025 6 maj 2025
Delårsrapport
Januari–juni 2025 10 juli 2025
Delårsrapport
Januari–september 2025 22 oktober 2025
Kontaktinformation
Nyfosa AB
Telefon 08 406 64 00
Besöksadress Hästholmsvägen 28
Postadress Box 4044, 131 04 Nacka
www.nyfosa.se
Carl-Johan Hugner, VD
Tel: 070 772 58 26
E-post: carl-johan.hugner@nyfosa.se
Ann-Sofie Lindroth, CFO
Tel: 070 574 59 25
E-post: ann-sofie.lindroth@nyfosa.se
Produktion: Nyfosa i samarbete med Vero Kommunikation. Tryck: Normy.
Information till aktieägare om årsstämma
Årsstämma
Nyfosa AB håller årsstämma tisdagen den 6 maj 2025 klockan
15.00 på Fotografiska, Stadsgårdshamnen 22, i Stockholm.
Inregistrering börjar klockan 14.15.
Rätt att delta
Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska dels vara införd
som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken
fredagen den 25 april 2025, dels anmäla sitt deltagande vid
stämman senast tisdagen den 29 april 2025. Anmälan om
deltagande kan ske via Euroclear Sweden AB:s hemsida
https://anmalan.vpc.se/euroclearproxy, skriftligen till bolaget
på adress Nyfosa AB, ”Årsstämma”, c/o Euroclear Sweden
AB, Box 191, 101 23 Stockholm, eller per telefon 08401 43 01
vardagar mellan klockan 10.00 och 16.00. Vid anmälan
vänligen uppge namn eller företagsnamn, personnummer eller
organisationsnummer, adress och telefonnummer dagtid. För
anmälan av biträden gäller anmälningsförfarande enligt ovan.
Förvaltarregistrerade aktier
För att ha rätt att delta i årsstämman måste en aktieägare som
har låtit förvaltarregistrera sina aktier, förutom att anmäla
sig till stämman, låta registrera aktierna i eget namn så att
aktieägaren blir införd i aktieboken per den 25 april 2025.
Sådan registrering kan vara tillfällig (s.k. rösträttsregistrering)
och begärs hos förvaltaren enligt förvaltarens rutiner i sådan
tid i förväg som förvaltaren bestämmer. Rösträttsregistreringar
som gjorts senast den andra bankdagen efter den 25 april 2025
beaktas vid framställningen av aktieboken.
Ombud m.m.
Aktieägare som önskar närvara i stämmolokalen personligen
eller genom ombud har rätt att medföra ett eller två biträden.
Aktieägare som önskar medföra biträde ska uppge detta i
samband med anmälan. Aktieägare som företräds genom
ombud ska utfärda skriftlig och daterad fullmakt för ombudet.
Om fullmakten utfärdats av juridisk person ska kopia av regist-
reringsbevis, eller om sådan handling inte finns, motsvarande
behörighetshandling bifogas. För att underlätta registreringen
vid årsstämman bör fullmakt samt registreringsbevis och andra
behörighetshandlingar vara bolaget tillhanda på ovanstående
adress senast den 29 april 2025. Fullmaktsformulär finns
tillgängligt på bolagets hemsida www.nyfosa.se.
Poströstning
För poströstning ska ett särskilt formulär användas. Formu-
läret finns tillgängligt på Nyfosas hemsida, www.nyfosa.se.
Poströstningsformuläret gäller som anmälan till årsstämman.
Det ifyllda formuläret måste vara Euroclear Sweden
AB tillhanda senast tisdagen den 29 april 2025. Det ifyllda
formuläret ska skickas till Nyfosa AB, ”Årsstämma”, c/o
Euroclear Sweden AB, Box 191, 101 23 Stockholm. Ifyllt formu-
lär får även inges elektroniskt. Elektroniskt ingivande kan ske
a n t i n g e n g e n o m s i g n e r i n g m e d B a n k I D e n l i g t i n s t r u k t i o n e r p å
https://anmalan.vpc.se/euroclearproxy eller genom att det
ifyllda formuläret skickas med e-post till:
GeneralMeetingService@euroclear.com (med referens
”Nyfosa Årsstämma 2025”). Om aktieägare poströstar genom
ombud ska fullmakt biläggas formuläret. Fullmaktsformulär
finns tillgängligt på bolagets hemsida, www.nyfosa.se. Om
aktieägaren är en juridisk person ska registreringsbevis eller
annan behörighetshandling biläggas formuläret. Aktieägaren
får inte förse poströsten med särskilda instruktioner eller
villkor. Om så sker är rösten (det vill säga poströstningen i sin
helhet) ogiltig. Ytterligare anvisningar och villkor framgår av
poströstningsformuläret.
113
Nyfosa Årsredovisning 2024
Innehåll
Årsredovisning 2024
Introduktion
Affärsmodell och strategi
Finansiell utveckling
Risker och styrning
Hållbarhetsrapport
Finansiell information
Övrig information
Definitioner
Finansiell kalender och kontaktuppgifter
Besöksadress: Hästholmsvägen 28
Postadress: Box 4044, 131 04 Nacka
Telefon: +46 8 406 64 00
www.nyfosa.se