ÅRSREDOVISNING 2023
PÅ NYFOSA GÖR VI AFFÄRER SOM VI TROR PÅ, OAVSETT
FASTIGHETSKATEGORI ELLER GEOGRAFI. VI VET ATT VARJE FASTIGHET
ÄR UNIK I SINA FÖRUTSÄTTNINGAR. VI BYGGER ETT DIVERSIFIERAT
FASTIGHETSBESTÅND OCH PÅ DET SÄTTET SKAPAS OCH UTVECKLAS EN
VERKSAMHET MED STARKA, HÅLLBARA KASSAFLÖDEN.
2
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
2023 och Nyfosa i korthet 4
Transaktioner under året 5
VD-ord 6
Affärsmodell och strategi
Mål och måluppfyllelse 8
Affärsmodell och strategi 9
Transaktioner 11
Fastighetsbestånd 15
Intjäningsförmåga 18
Joint venture 19
Förvaltning 20
Hyresgäster 27
Organisation 30
Finansiering 34
Finansiell utveckling
Kassaflöde 37
Årets resultat 38
Styrelsens förslag till vinstdisposition 40
Aktien 41
Risker och styrning
Risker och riskhantering 43
Hållbarhetsrisker 44, 48
Bolagsstyrningsrapport 49
Styrelse 54
Ledning 55
Finansiell information
Innehåll 59
Finansiell flerårsöversikt och nyckeltal 60
Avstämning nyckeltal 61
Finansiella rapporter koncernen 63
Finansiella rapporter moderbolaget 67
Noter till de finansiella rapporterna 71
Styrelsens försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Hållbarhetsrapport
VD-ord 101
Ansvar och styrning 102
Redovisningsprinciper 105
GRI-index 106
TCFD 108
Granskningsrapport hållbarhetsredovisning 111
Definitioner 112
Finansiell kalender och kontaktuppgifter 114
INNEHÅLL
svenska och engelska. Den svenska årsredovisningen är originalversion.
Förvaltningsberättelsen (avsnitt markerade med
i innehållsförteckningen) respektive räken-
skaper (avsnitt markerade med
i innehållsförteckningen) är externt granskade av bolagets
revisorer.
Hållbarhetsrapport 2023
I enlighet med ÅRL 6 kap, 11§ har Nyfosa valt att upprätta den lagstadgade hållbarhets-
rapporten som en från årsredovisningen avskild rapport. De avsnitt som är markerade med
i innehållsförteckningen utgör Nyfosas hållbarhetsredovisning och lagstadgade hållbarhets-
rapportering. Hållbarhetsrapporteringen är upprättad enligt GRI Standards och är översiktligt
granskad av bolagets externa hållbarhetsrevisor.
= Förvaltningsberättelse
= Räkenskaper
= Hållbarhetsredovisning
3
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
NYFOSA SKA VARA DET
SVENSKA FASTIGHETS-
BOLAG SOM ÄR BÄST
PÅ ATT SKAPA VÄRDE
Nyfosa ska med sitt opportunistiska
förhållningssätt samt sin snabb fotade
och marknadsnära organisation skapa
värde genom att bygga hållbara kassa-
flöden och ständigt utvärdera nya affärs-
möjligheter.
KIELO
8,1MDSEK
SVERIGE
31,2MDSEK
SÖDERPORT
NYFOSAS ANDEL
7,2MDSEK
SAMFOSA
NYFOSAS ANDEL
0,8MDSEK
Regionkontor
placerade utifrån
fastighetsbeståndets
geografiska läge.
FASTIGHETSBESTÅND OCH
REGIONKONTOR
31 december 2023
TILLVÄXT INTÄKTER
JAN–DEC 2023
+13 %
TILLVÄXT DRIFTNETTO
JAN–DEC 2023
+17 %
NETTOUTHYRNING
JAN–DEC 2023
–8 MSEK
PROGNOS FÖR 2024
För 2024 beräknas förvaltningsresultatet med
nuvarande fastighetsbestånd, offentliggjorda
förvärv och försäljningar samt balansdagens
valutakurser uppgå till 1 200 MSEK efter ränta
på hybridobligationer.
NYCKELTAL I SAMMANDRAG
MSEK 2023 2022
Intäkter 3 553 3 151
Driftnetto 2 445 2 092
Överskottsgrad, % 68,8 66,4
Förvaltningsresultat 1 239 1 533
Periodens resultat -639 1 694
Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 3,4
Nettoskuld/EBITDA, ggr 9,4 10,2
Nettobelåningsgrad fastigheter på
balansdagen, %
58,3 57,7
Operativt kassaflöde 1 215 1 714
Fastighetsvärde på balansdagen 39 278 40 446
Långsiktigt substansvärde på
balansdagen
18 093 19 250
Nyckeltal per aktie, SEK
Förvaltningsresultat 6,15 7,80
Operativt kassaflöde 6,36 8,97
Resultat efter utspädning -3,67 8,61
Långsiktigt substansvärde på
balansdagen
94,72 100,78
Definitioner av nyckeltalen återfinns på sidorna 112–113.
Beräkning av alternativa nyckeltal återfinns på sidorna 61–62.
AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL
2019
15,2
19,3
21,3
-4,1
9,7
2020 2021 2022 2023
%
NETTOUTHYRNING
20 19
9
20
40
5
-8
2020 2021 2022 2023
MSEK
FASTIGHETSBESTÅNDETS UTVECKLING
2019
19,6
29,4
3 7, 1
40,4
39,3
2020 2021 2022 2023
MDSEK
OPERATIVT
KASSAFLÖDE PER AKTIE
2019
4,93
6,97
7, 6 9
8,97
6,36
2020 2021 2022 2023
SEK
Kielo är Nyfosas
verksamhet i Finland.
4
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
FÖRVÄRV I SVERIGE
706
MSEK
STÖRRE TRANSAKTIONER 2023
AVYTTRING I TVÅ TRANSAKTIONER
AVYTTRING I FLERA SVENSKA KOMMUNER
AVYTTRING I FYRA STÄDER
Avyttring av tio fastigheter med
lager och lätt industri i Helsing-
borg, Jönköping, Malmö och
Österåker med en positiv
resultateffekt före skatt om
45 MSEK.
Avyttring av nio fastigheter
huvudsakligen bestående av
lokaler för lager och lätt industri
i Burlöv, Göteborg, Haninge,
Huddinge och Härryda med en
positiv resultateffekt före skatt
om 44 MSEK.
Avyttring av sju fastigheter
med lager och lätt industri i
Falköping, Filipstad, Lidköping
och Malmö med en positiv
resultateffekt före skatt om
30 MSEK.
Avyttring: 543 MSEK
Hyresvärde: 40 MSEK
Yta: 55 tkvm
Avyttring: 761 MSEK
Hyresvärde: 55 MSEK
Yta: 58 tkvm
Avyttring: 299 MSEK
Hyresvärde: 27 MSEK
Yta: 46 tkvm
543
MSEK
299
MSEK
761
MSEK
Förvärv: 706 MSEK
Hyresvärde: 63 MSEK
Yta: 50 tkvm
Förvärv av 13 fastigheter med dagligvaru- och
lågprishandel, lager och lätt industri i Eskilstuna,
Örebro, Linköping, Gävle och Örnsköldsvik.
5
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Vi summerar ett avvaktande år på fastighetsmarknaden
som präglats av de snabba räntehöjningarna. Nyfosas
hyres intäkter och driftnetto stärktes medan ränte-
utvecklingen påverkade resultatet negativt. Under året
genomförde vi ett antal transaktioner, refinansierade
bankskuld samt återköpte obligationer, allt i syfte att
stärka vår finansiella ställning och att öka kassaflödet
per aktie. Med anledning av de kraftiga räntehöjningarna
under året samt för att säkerhetsställa Nyfosas finansiella
styrka och handlingsfrihet under 2024, föreslår styrelsen
att ingen utdelning lämnas för räkenskapsåret 2023.
NYFOSA SKA ALDRIG STÅ STILL
VD-ORD
Förvaltning
Förvaltningsaffären fortsatte att utvecklas
väl under 2023. Intäkterna ökade med 13
procent och driftnettot steg med 17 procent
jämfört med föregående år. Nettouthyrning
för helåret var negativ och uppgick till –8
MSEK med nyuthyrningar om 177 MSEK,
uppsägningar för avflyttning om 164 MSEK
och konkurser om 21 MSEK. Knappt hälften
av lokalerna som blivit vakanta på grund
av konkurs var vid årets slut åter uthyrda.
Det fjärde kvartalet avslutades med positiv
nettouthyrning om 10 MSEK och vi ser en
fortsatt stabil efterfrågan på våra lokaler.
Bland annat tecknade vi hyresavtal under
årets sista kvartal med myndigheter och
vårdcentraler med löptider på upp till 15 år.
Under året fortsatte vi i förvaltnings-
verksamheten att steg för steg skapa
ett mer hållbart fastighetsbestånd. Vi
ökar successivt insatserna för att minska
energianvändningen både för att minska
6
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
vår negativa klimatpåverkan genom lägre koldioxidutsläpp
och samtidigt minska driftskostnader och skapa värde i
fastighetsbeståndet. Vi ser att insatserna ger resultat och
energianvändningen i det svenska fastighetsbeståndet har
minskat med 9 procent sedan 2020, på god väg mot målet
om en minskning om 10 procent till 2025. I Finland har vi
sedan etableringen fokuserat på att ta över förvaltningen
av ett stort antal fastigheter under kort tid, vilket innebär att
arbetet för att minska energianvändning i det finska fastig-
hetsbeståndet påbörjades under 2023.
Kielo i Finland
Nyfosa har sedan 2021 byggt upp ett fastighetsbestånd i
Finland med ett marknadsvärde som vid årets slut uppgick till
drygt 8 MDSEK. Fastigheterna består främst av lokaler för
kontor, lager, lätt industri och lågprishandel belägna i universi-
tetsstäder. Under 2024 kommer Nyfosa i Finland successivt
övergå till att verka under varumärket Kielo. Varumärket, som
ingick i ett av förvärven 2021, är sedan tidigare etablerat på
den finska marknaden och vi ser det som en bra bas för den
fortsatta utvecklingen i Finland.
Fastighetsvärderingar
Nyfosas hela fastighetsbestånd externvärderas varje kvartal.
Under 2023 fortsatte fastigheternas marknadsvärde ned
som en följd av höjda direktavkastningskrav. Direktavkast-
ningskravet i värderingarna steg till 6,76 procent jämfört
med 6,39 procent föregående år. Liksom tidigare har ett
ökat driftnetto och värdehöjande projektutveckling minskat
effekten av de höjda direktavkastningskraven. Vi redovisar
värdeförändringar för fastigheter om –1 352 MSEK för 2023,
motsvarande en nedgång med –3,3 procent.
Finansiering
Vi genomförde under 2023 flera åtgärder för att minska
våra finansieringskostnader och säkerställa en fortsatt
stabil finansiering. Under året refinansierade vi bankskuld
om 7,2 MDSEK och minskade den totala bankskulden med
0,5 MDSEK. Därutöver förtidsinlöstes obligationer om 275
MSEK. Vi har därmed inga låne- eller obligationsförfall
framför oss under 2024.
Som ett led i att fortsätta utveckla Nyfosa uppdaterade
vi under året bolagets finanspolicy. Det innebär bland annat
att vi redovisar det nya nyckeltalet nettoskuld i relation
till EBITDA som ska understiga 12 ggr vilken uppgår till
9,5 ggr på balansdagen. Förändringen innebar också att
begränsningen om en belåningsgrad på maximalt 65 procent
ersattes med en nettobelåningsgrad på maximalt 60 procent.
Vi har därtill beslutat om att skapa en jämnare förfallostruktur
för kapital- och räntebindningen. Målsättningen är att på
sikt nå en nivå där 75 procent av räntebärande skulder är
räntesäkrade jämnt fördelat över en period om 4–5 år. Under
hösten 2023 påbörjades arbetet med att successivt öka
andelen räntesäkrad skuld som på balansdagen uppgick till
52 procent.
”Nyfosa ska ständigt
utvecklas för att skapa
största möjliga värde för sina
aktieägare.”
Som ett resultat av dessa åtgärder samt att STIBOR och
EURIBOR i princip var oförändrad under fjärde kvartalet
minskade våra räntekostnader under årets sista kvartal. Det
ledde i sin tur till att intjäningsförmågan steg med 15 procent
jämfört med närmast föregående kvartal.
En effekt av stigande räntor under året är en nedgång
i räntetäckningsgraden för helåret 2023 till 2,0 ggr. Med
anledning av vår nya räntestrategi och mot bakgrund av
att räntehöjningarna nu tycks ha avstannat bedömer vi att
räntetäckningsgraden kommer att uppgå till 2,1 ggr för 2024.
Prognos 2024
För att skapa ökad transparens och tydlighet om bolagets
förutsättningar framåt har styrelsen beslutat att lämna en
prognos för förvaltningsresultatet med kvartalsvis uppföljning.
För 2024 beräknas förvaltningsresultatet med nuvarande
fastighetsbestånd, offentliggjorda förvärv och försäljningar
samt balansdagens valutakurser uppgå till 1 200 MSEK efter
ränta på hybridobligationer.
Marknaden
Nyfosa utvärderar ständigt intressanta affärer och jag är nöjd
att vi under året kunde genomföra ett antal värdeskapande
transaktioner. Totalt förvärvade vi för 1 002 MSEK och
avyttrade för 1 558 MSEK.
Min uppfattning är att det under 2024 kommer att finnas
bättre förutsättningar för köpare och säljare att mötas och
jag bedömer att transaktionsmarknaden kommer att ta fart.
Som transaktionsinriktat bolag kommer Nyfosa fortsätta att
agera offensivt på fastighetsmarknaden på både köp- och
säljsidan, med fokus på att stärka vårt operativa kassaflöde
per aktie.
Nyfosa ska ständigt utvecklas för att skapa mest värde
för sina aktieägare, och skapa värde kan vi göra på olika
sätt. Under inledningen av året har vi aviserat att Nyfosa har
beslutat att utvärdera de strategiska alternativen, inklusive en
potentiell avyttring, för vår 50-procentiga ägarandel av fast-
ighetsbolaget Söderport. Utvärderingen sker mot bakgrund
av Nyfosas opportunistiska strategi och vår kontinuerliga
översyn av befintliga investeringar och nya affärsmöjligheter.
Slutligen vill jag rikta ett stort tack till alla medarbetare
i Nyfosa som med gedigna arbetsinsatser och stort enga-
gemang bidragit till att utveckla Nyfosa under året. Jag vill
också tacka våra aktieägare för ert förtroende och för att ni
möjliggör Nyfosas fortsatta resa.
Nyfosa ska aldrig stå still, aldrig sluta utvecklas. Jag
ser fram emot året vi har framför oss och att fortsätta göra
Nyfosa bättre.
Stina Lindh Hök, VD
7
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
FINANSIELLT MÅL
MÅL OCH UTDELNINGSPOLICY
UTDELNING PER AKTIE
FINANSIELLA RISKBEGRÄNSNINGAR
Nettobelåningsgrad
Ej över 60 procent.
Räntetäcknings grad
Långsiktigt minst 2 ggr.
Nettoskuld/EBITDA
Ej över 12 ggr.
54,6 56,9
55,2
5 7, 7 58,3
2019 2020 2021 2022 2023
%
2019
5,2
4,5
4,2
3,4
2,0
2020 2021 2022 2023
ggr
2019
10,5
10,7
11,0
10,2
9,4
2020 2021 2022 2023
ggr
Tillväxt i operativt
kassaflöde per aktie
Årlig tillväxt i operativt
kassaflöde per aktie
med 10 procent över tid.
Tillväxt operativt kassaflöde
per aktie
Utdelning – andel av operativt
kassaflöde
2023
Styrelsen föreslår
att ingen utdelning
ska utgå avseende
verksamhetsåret 2023.
Utdelningspolicy
Minst 40 procent av det
operativa kassaflödet
distribueras till ägarna.
Utdelningen ska vid varje
tillfälle vägas mot bolagets
affärsmöjligheter och kan
bestå av sakutdelning,
återköp eller kontant
utdelning.
Genomsnittlig tillväxt
per år under perioden
2019–2023
+7 %
20 19
16
41
10
17
-29
2020 2021 2022 2023
%
Miljöcertifiering
År 2025 ska fastigheter
mot svarande 50 procent av
fastighetsvärdet ha en miljöcerti-
fiering och 100 procent år 2030.
Förbrukningseffektivisering
År 2025 ska energiförbrukningen
per kvm ha minskat med 10
procent jämfört med 2020.
Koldioxidutsläpp
Nyfosa ska verka för att minimera
verksamhetens koldioxidutsläpp.
HÅLLBARHETSMÅL 2025 LÅNGSIKTIGT MÅL
NYCKELTAL
1
Sverige Kielo Nyfosa
Jan–dec 2023 2023 2023 2022 2021 2020
Energianvändning, kWh/kvm 107,6 180,0
Startvärde för hållbarhetsmål, kWh/kvm 117,6 180,0
Energianvändning kWh/kvm minskning sedan 2020,
2
% 9 ET.
Total energianvändning, GWh 214 90 304 281 137 133
Totalt koldioxidutsläpp Scope 1, ton CO2 284 561 845 522 118 117
Totalt koldioxidutsläpp Scope 2, ton CO2 4 269 4 503 8 771 9 077 8 330 4 750
Totalt koldioxidutsläpp Scope 3, ton CO2 657 540 1 197 4 009 715 541
Miljöcertifiering fastighetsvärde, MSEK 9 629 3 299 12 928 11 2 09 5 614 1 123
Miljöcertifiering fastighetsvärde andel, % 31 41 33 28 15 4
1) Redovisningsprinciper för hållbarhetsdata återfinns på sidan 105.
2) Minskningen räknas på jämförbart fastighetsbestånd, vilket är fastigheter som respektive segment förvaltat under ett helt räkenskapsår.
–
57
49
45
–
20 19 2020 2021 2022 2023
%
Extra utdelning
8
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Bred investeringsstrategi
Nyfosa är ett svenskt börsnoterat fastighetsbolag med
en affärsmodell utan begränsningar avseende geografisk
spridning eller fastighetskategorier. Det övergripande
målet är att skapa god och uthållig tillväxt i kassaflödet och
ständigt utvärdera möjligheter på marknaden. Med den breda
investeringsstrategin är bolaget alltid redo att ta vara på
affärer som uppstår. Möjligheten att genomföra förvärv som
ligger vid sidan av vad andra fastighetsbolag och investerare
söker skapar förutsättningar för att göra bra affärer.
Utvärderar stort antal affärer
Nyfosas affärsmodell bygger på att vara aktiv på transak-
tionsmarknaden, att alltid ha örat mot marken och att löpande
utvärdera ett stort antal möjliga affärer. Genom att uppfattas
som ett särskilt aktivt fastighetsbolag avseende både förvärv
och avyttringar blir Nyfosa en naturlig och attraktiv affärs-
partner.
Erfaren ledning och affärsorienterad organisation
Nyfosa har en ledning med erfarenhet av transaktioner
och förvaltning av skiftande karaktär och komplexitet. Den
marknadsnära organisationen har korta beslutsvägar och
väl inarbetade processer. Förvaltning och utveckling av
beståndet sker med hållbarhet och värdeskapande som
utgångspunkt.
Utveckling skapar värde
Nyfosa förvaltar och utvecklar fastigheterna i nära samarbete
med hyresgäster och omgivande samhälle med perspektivet
att hållbarhet och lönsamhet hör ihop. Som ett led i att stärka
kassaflödena och minska miljöpåverkan arbetar Nyfosa kon-
tinuerligt med att utvärdera hur varje fastighet kan optimeras,
från stort till smått. Det sker genom en rad olika insatser, från
modernisering och optimering av energianvändning till att
utveckla detaljplaner och byggrätter.
AFFÄRSMODELL FÖR VÄRDESKAPANDE
Nyfosas affärsmodell bygger på att vara aktiv på
transaktionsmarknaden och att löpande utvärdera ett
stort antal möjliga affärer. Fastighetsbeståndet förval-
tas och utvecklas med perspektivet att hållbarhet och
lönsamhet hör ihop.
Att bygga stabila och hållbara kassaflöden är grunden i Nyfosas affärsidé.
Det är så en motståndskraftig verksamhet och långsiktigt värde skapas för
bolagets aktieägare. Nya affärsmöjligheter utvärderas ständigt, oavsett
geografisk spridning eller fastighetskategori.
AFFÄRSMODELL
STABILA OCH HÅLLBARA KASSAFLÖDEN
Identifierad
affärsmöjlighet
Analys av kassaflöde,
utvecklingspotential
och risker
Beslut om
förvärv
Löpande analys
av avkastning och
utvecklingspotential
Behålla och utveckla
alternativt avyttra
Förvaltning,
optimering och
utveckling
1
2
3
4
5
6
HÅLLBARHETS-
ARBETE
AFFÄRSIDÉ
Nyfosa ska med sitt opportunistiska förhållnings-
sätt samt sin snabbfotade och marknadsnära
organisation skapa värde genom att bygga hållbara
kassaflöden och ständigt utvärdera nya affärsmöj-
ligheter.
VISION
Nyfosa ska vara det svenska fastighetsbolag som
är bäst på att skapa värde.
9
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
STRATEGI
Nyfosas strategi utgår från affärsidén och utgörs av sex pelare som samverkar för att uppnå
bolagets mål. Nyfosas målsättning är att vara en ledande aktör inom fastighetsbranschen och en
ansvarsfull partner till hyresgäster och samhället. Genom att fortsätta bygga på Nyfosas styrkor
och organisationens erfarenhet finns förutsättningarna för att skapa värde och tillväxt.
10
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
TRANSAKTIONER s.11 FASTIGHETSBESTÅND s.15 FÖRVALTNING s.20
Aktiva på transaktionsmarknaden
Nyfosa arbetar nära transaktions marknaden med att ständigt
utvärdera affärsmöjligheter. Bolagets breda lokala närvaro är en
nyckel till fortsatt lönsamma affärer. Det skapar förutsättningar
för att bedöma marknadsutvecklingen, tidigt identifiera affärs-
möjligheter och fatta välgrundade beslut. Kombinerat med korta
och snabba beslutsvägar och inarbetade processer, innebär det
att en stor mängd affärsmöjligheter kan utvärderas parallellt
och transaktioner genomföras snabbt. I dagsläget utvärderas
affärer i Sverige, Finland och Norge.
Prioriterar kommersiella fastigheter i tillväxtregioner
Nyfosa fokuserar på kassaflöde och stabil avkastning till be-
gränsad risk, där organisationen kan tillföra värde genom aktiv
förvaltning. Det finns ingen begränsning i investeringsstrategin
avseende fastighetskategori eller geografisk spridning, men
en uttalad prioritet är kommersiella fastigheter i tillväxtregioner
i Sverige och Finland. Där kan Nyfosa dra nytta av gynnsam-
ma trender såsom tillväxt i befolkningsmängd och i det lokala
näringslivet.
Med hållbarhet addera värde till beståndet
Nyfosa förvaltar, utvecklar och förädlar fastighetsbeståndet
i syfte att öka fastigheternas kassaflöde och värde. Förvalt-
ningen bedrivs på ett professionellt, lönsamt och hållbart sätt i
nära samarbete mellan Nyfosas lokala organisation, de centrala
funktionerna samt i nära dialog med hyresgäster, samhället och
övriga intressenter.
HYRESGÄSTER s.27 ORGANISATION s.30 FINANSIERING s.34
Agera långsiktigt och nära hyresgästerna
Genom att vara en ansvarsfull fastighetsägare och en pålitlig,
lokalt förankrad partner bidrar Nyfosa till att bygga relationer
och skapa värde på de marknader där bolaget är verksamt. En
viktig del i den rollen är att optimera förutsättningarna för hyres-
gästerna genom att tänka kreativt, ge hyresgästerna snabba
svar samt ett personligt bemötande. Nyfosa ska ha lokalkontor
nära hyresgästerna.
Attrahera och utveckla de bästa medarbetarna
Kompetens, affärssinne och kontaktnät är centrala för att
förverkliga Nyfosas affärsidé och mål. Bolaget arbetar aktivt
för att vara en arbetsgivare som erbjuder en kreativ, öppen och
stimulerande arbetsmiljö med fokus på närhet till affärsbeslut,
delaktighet i affärsutvecklingen och personlig utveckling för
alla anställda.
Finansiering primärt via bank
Nyfosas huvudsakliga finansiering utgörs av banklån. Goda
relationer med kreditgivarna är viktiga för att skapa långsiktig-
het och minskad refinansieringsrisk. En mindre andel av bola-
gets finansiering sker på kapitalmarknaden. Bolaget arbetar för
att upprätthålla en så effektiv och lönsam kapitalstruktur som
möjligt beaktat givna riskbegränsningar.
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Transaktioner är basen för att skapa tillväxt i kassaflödet och
öka avkastningen i fastighetsbeståndet. Nyfosa är rustat för
att utvärdera ett stort antal potentiella förvärv och avyttringar
parallellt, vilket möjliggör ett brett urval av transaktioner.
Genom att vara aktiva och pålitliga är bolaget en attraktiv
partner för fastighetsägare, banker, rådgivare och andra akt-
örer i branschen. Bolagets bankrelationer innebär generellt
goda möjligheter till flexibel finansiering vilket är centralt för
transaktionsverksamheten.
Förvärvsstrategi
Nyfosas förvärvsstrategi är inriktad på att genomföra trans-
aktioner som bidrar till bästa möjliga avkastnings- och risknivå
i syfte att nå målet om tillväxt i kassaflöde. Förvärvsstrategin
är inte begränsad till en viss fastighetskategori, geografi
eller storlek på förvärv. Det befintliga fastighetsbeståndet
utvärderas och omstruktureras löpande för att optimera
fastighetsbeståndet och utveckla beståndets sammansätt-
ning utifrån förändringar på marknaden avseende avkastning
och risk. Rådande marknad styr transaktionsvolymen och
kan från tid till annan innebära ett ökat fokus på förvärv eller
avyttringar när det bedöms som fördelaktigt.
Fokus ligger på att identifiera affärsmöjligheter som leder till
ett diversifierat bestånd av fastigheter med god avkastning.
Mixade fastighetsbestånd med olika kategorier av fastigheter
eller geografisk spridning passar Nyfosa väl. Konkurrensen för
sådana bestånd kan vara något mindre eftersom färre bolag
har strategier som tillåter diversifierade fastighetsbestånd.
Nära marknaden
Transaktionsorganisationen har kompetens, resurser och
kreativiteten för att identifiera och realisera de affärsmöjlig-
heter som uppstår. Den geografiska bredden i beståndet ger
en stor kontaktyta mot potentiella fastighetsaktörer och är
en nyckel i transaktionsverksamheten. Det skapar förutsätt-
ningar för att bedöma marknadsutvecklingen, tidigt identifiera
affärsmöjligheter och fatta välgrundade beslut. Många av
transaktionerna sker utanför den öppna marknaden genom
direktkontakt med en säljare.
På den finska marknaden bedrivs transaktionsverksam-
heten i Kielo tillsammans med Brunswick Real Estate, tillika
minoritetsägare i Kielo. Brunswick är, med sin väletablerade
position på den finska fastighetsmarknaden, en viktig del i
utvecklingen av verksamheten i Finland.
Med en marknadsnära organisation och transaktionsvana medarbetare finns
förutsättningarna som krävs för den transaktionsintensiva affärsmodellen.
Inriktningen ligger på att stärka kassaflöden och avkastning, oavsett marknad.
Under 2023 gjordes affärer i Sverige och Finland för närmare 2,6 MDSEK i form
av förvärv och avyttringar.
TRANSAKTIONER
AKTIVA PÅ TRANSAKTIONSMARKNADEN
TRANSAKTIONER
Investeringar på den norska marknaden sker genom ett
joint venture, Samfosa AS, som samägs med det norska
fastighetsbolaget Samfunnsbyggeren AS. Med en sam-
arbetspartner som bidrar med stort kunnande om norsk
fastighetsmarknad i kombination med Samfosas förvaltnings-
organisation skapas goda förutsättningar för att tillvarata
bolagets intressen. Se not 12 för mer information.
Effektiv transaktionsprocess
I verksamheten följs en väl inarbetad transaktionsprocess för
att genomföra fastighetstransaktioner på ett affärsmässigt
och effektivt sätt. En betydande volym av affärsmöjligheter
utvärderas ständigt och arbetet med ett förvärv eller en
avyttring kan pågå i några få veckor eller upp till flera år,
beroende på komplexitet eller andra förhållanden. Inför ett
potentiellt förvärv analyseras alltid affären utifrån sina unika
förutsättningar. Stor vikt läggs vid att identifiera, analysera
och hantera eventuella risker kopplade till fastigheten eller
beståndet.
11
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
MARKNAD OCH TRANSAKTIONER 2023
FÖRVÄRV 2023 PER REGION OCH FASTIGHETSKATEGORI
MSEK Kontor
Logistik/
Lager Handel Industri Övrigt Total
Mälardalen – – 383 32 – 416
Norrlandskusten – – 57 89 – 146
Stockholm – – – 13 – 13
Södra Sverige, större städer – – 75 – – 75
Sverige övrigt 164 – 111 – – 275
Helsingfors och universitetsstäder i Finland – 37 – – – 37
Finland övrigt – – – 40 – 40
Totalt 164 37 626 175 – 1 002
AVYTTRINGAR 2023 PER REGION OCH FASTIGHETSKATEGORI
MSEK Kontor
Logistik/
Lager Handel Industri Övrigt Total
Karlstad – – -4 – – -4
Malmö -54 -327 – – – -381
Stockholm – -271 – -120 – -392
Södra Sverige, större städer – -524 – -19 – -543
Sverige övrigt – -241 – – – -241
Totalt -54 -1 363 -4 -139 – -1 558
Marknad
1
Marknaden för fastighetstransaktioner präglades under 2023
av låg aktivitet, en trend som inleddes under andra halvan
av 2022. Transaktionsvolymen på samtliga Nyfosas mark-
nader sjönk jämfört med föregående år. I Sverige uppgick
transaktionsvolymen för fastighetsaffärer (över 40 MSEK)
under 2023 till 104 MDSEK, jämfört med 220 MDSEK under
2022. I Finland var motsvarande transaktionsvolym 2023
totalt 2,6 MDEUR jämfört med 7,0 MDEUR föregående
år. I Norge uppgick motsvarande transaktionsvolym till 57
MDNOK under året jämfört med 102 MDNOK 2022. Flest
transaktioner genomfördes inom logistik, lager och lätt
industri samt bostadssegmentet i Sverige och Finland, och
inom kontorssegmentet samt övrigt i Norge.
Nyfosas transaktioner
Under året innebar marknadssituationen dels färre
fastigheter till försäljning, dels prisnivåer som inte mot-
svarade bolagets avkastningskrav. Med fler möjligheter till
värdeskapande avyttringarna än förvärv, ökade volymen av
fastighetsförsäljningar under året.
Förvärvade fastigheter 2023
Under året förvärvades fastigheter om 1 002 MSEK (4 394).
I januari tillträddes tre kontorsfastigheter med ett
hyresvärde om 14 MSEK och en uthyrningsgrad om 100
procent i centrala Västervik. I slutet av mars tillträddes ett
bestånd bestående av 13 fastigheter med dagligvaru- och
lågprishandel, lager och lätt industri. Förvärvspriset uppgick
till 706 MSEK med ett årligt hyresvärde om 63 MSEK. Fast-
igheterna är fullt uthyrda. Bland hyresgästerna finns Dagab,
Ahlberg Dollarstore, Rusta och ICA. Fastigheterna är belägna i
väletablerade lägen i bland annat Eskilstuna, Gävle, Linköping,
Örebro och Örnsköldsvik.
Under året tillträddes även en fullt uthyrd handelsfastighet
i Borås med ett årligt hyresvärde om 3 MSEK, en fullt uthyrd
industrifastighet i Borgå med ett årligt hyresvärde om 3 MSEK
samt en logistik/lagerfastighet i Helsingfors med ett årligt
hyresvärde om 5 MSEK och en uthyrningsgrad på 98 procent.
Avyttrade fastigheter 2023
Under året avyttrades fastigheter om 1 558 MSEK (1 735).
I april frånträddes tio fastigheter med lager och lätt industri
i två olika transaktioner. Fastigheterna är belägna i Helsingborg,
Jönköping, Malmö och Österåker. Försäljningspriset uppgick
till 543 MSEK och det årliga hyresvärdet till 40 MSEK. Uthyr-
ningsgraden uppgick till 100 procent. I oktober frånträddes
nio fastigheter i Burlöv, Göteborg, Haninge, Huddinge och
Härryda, huvudsakligen bestående av lokaler för lager och
lätt industri. Överenskommet fastighetsvärde uppgick till 761
MSEK. Årligt hyresvärde uppgick till 55 MSEK varav 25 procent
var vakant. I november frånträddes sju fastigheter i Falköping,
Filipstad, Lidköping och Malmö. Fastigheternas uthyr-
ningsbara yta bestod av lager, industri, handel och kontor.
Försäljningspriset uppgick till 299 MSEK med ett årligt
hyresvärde som beräknades uppgå till 27 MSEK, varav 4
procent var vakant.
TRANSAKTIONER
1) Marknadsuppgifter från Newsec.
12
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
STARK NÄRVARO
I UNIVERSITETSSTADEN
JYVÄSKYLÄ
Fastighetsbeståndet i Finland
Fastighetsvärde
8 087 MSEK
Hyresvärde
960 MSEK
Yta
532 tusen kvm
Geografisk närvaro
Större städer främst i södra Finland, såsom Helsing-
fors, Jyväskylä, Tammerfors, Uleåborg och Åbo. Två
regionkontor och lokal närvaro på alla orter.
Nyfosa har sedan 2021 byggt upp ett bestånd
med kommersiella fastigheter i Finland med
koncentration till större tillväxtstäder såsom
Helsingfors, Jyväskylä, Tammerfors, Uleåborg
och Åbo. I Jyväskylä, beläget i södra Finland, har
Nyfosa sitt största fastighetsbestånd i landet med
moderna fastigheter och hög uthyrningsgrad.
13
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Som växande universitetsstad präglas Jyväskylä
av en dynamisk och livlig atmosfär med bebyg-
gelse som ligger vackert intill en av Finlands
största sjöar. Stadens diversifierade näringsliv
spänner mellan teknik, biomedicin och IT
till handel och service. Bland Nyfosas större
hyresgäster återfinns flygplanstillverkaren
Airbus och tjänste- och programvaruföretaget
Tietoevry.
”Jyväskylä är ett bra exempel på den typ
av större städer i södra Finland som Nyfosa
fokuserar på, med en god befolkningstillväxt
och ett brett näringsliv,” kommenterar Hanna
Rauhala, VD för dotterbolaget Kielo.
ATTRAKTIVA LOKALER MED SERVICEKONCEPT
Fastigheterna håller hög kvalitet och ligger på
några av de bästa adresserna i staden som har
över 140000 invånare.
”Vi har en mycket bra mix i Jyväskylä. Nyfosas
fastigheter erbjuder moderna och attraktiva
lokaler med topplägen, vilket märks genom en
generellt god efterfrågan”, säger Hanna Rauhala.
Beståndet är diversifierat och består dels av
kontorslokaler och handelsplatser, både längs
med stadens gågata och i ett kontorsområde vid
vattnet där det unika servicekonceptet ”Kontor+”
visat sig vara populärt. I hyran för dessa lokaler
ingår bland annat reception, städning, IT-service
och posthantering, vilket ombesörjs av Nyfosas
personal.
LOKALANPASSNING FÖR YRKESSKOLA
Utöver fastigheter med kontor och handel
erbjuder Nyfosa lokaler för skolor och
universitet i Jyväskylä. Under året har ett
större utbyggnads- och renoveringsprojekt
i fastigheten Vasarakatu 27 färdigställts för
yrkesskolan Spesia, som specialiserar sig på
att ge yrkesutbildning och handledning till
studenter som behöver individuellt stöd. Skolan
som tecknat ett 15-årigt hyresavtal flyttade
in under andra kvartalet 2023. Skolan ligger i
ett aktivt företagsområde, vilket skapar goda
möjligheter för eleverna att praktisera i närom-
rådet. Det sista som återstår i projektet är att
installera en solcellsanläggning på skolan samt
en intilliggande byggnad, vilka tillsammans
beräknas producera 308 tusen kWh om året.
Detta innebär en reducering av energikostnader
för hyresgästerna, samtidigt som Nyfosa kan
bidra till minskade koldioxidutsläpp.
MILJÖCERTIFIERADE OCH ENERGIEFFEKTIVA
BYGGNADER
Ett flertal av Nyfosas fastigheter i Jyväskylä
omfattar miljöcertifierade byggnader som är
mycket energieffektiva. I dagsläget är 70 procent
av fastighetsvärdet i Jyväskylä miljöcertifierat.
Nyfosa genomför löpande energieffektivise-
ringsprojekt i fastighetsbeståndet. Exempelvis
har det under året skett en moderniseringen av
ventilations- och värmesystem i en av byggna-
derna, vilket beräknas ge en energibesparing om
15–20 procent.
”I Jyväskylä har vi skapat ett fastighetsbe-
stånd helt i linje med Nyfosas affärsidé om ett
diversifierat innehav med stabila och hållbara
kassaflöden. Vi ser det som en förebild i arbetet
med att utveckla vårt finska fastighetsbestånd
vidare”, avslutar Hanna Rauhala.
NYFOSA BLIR KIELO I FINLAND
Nyfosas verksamhet i Finland kommer under 2024 att övergå till att
verka under varumärket Kielo som på finska betyder liljekonvalj –
Finlands nationalblomma. Varumärket, som ingick i ett av förvärven
2021, är sedan tidigare
etablerat på den finska
marknaden.
14
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Nyfosa har ett diversifierat fastighetsbestånd som en följd av
bolagets fokus på kassaflöde snarare än en specifik fastig-
hetskategori, storlek eller region.
Fastigheter utanför storstädernas cityområden har
relativt låga hyresnivåer och jämn efterfrågan. Med ett
fastighetsbestånd som innefattar kontor, lager/logistik och
industri samt handelsfastigheter med inriktning på lågpris
och externhandel har Nyfosa en god diversifiering även vad
gäller fastighetskategorier.
Vid årets slut bestod fastighetsbetsbeståndet av 497
fastigheter (504) med ett fastighetsvärde om 39 278 MSEK
(40 446), ett årligt hyresvärde om 3 897 MSEK (3 739) och
en uthyrningsbar yta om 2930 tusen kvm (3 012). Informa-
tion om årets värdeutveckling återfinns i not 11.
Fastighetsbeståndet i Sverige
Fastigheterna i Sverige utgjorde vid årets slut 79 procent
(80) av Nyfosas totala fastighetsvärde och 75 procent (75)
av hyresvärdet. Fastighetsbetsbeståndet bestod av 404
fastigheter (413) med ett sammanlagt fastighetsvärde om
31192 MSEK (32 301), ett årligt hyresvärde om 2 937
MSEK (2812) samt en total uthyrningsbar yta om 2 398
tusen kvm (2 489).
Det finns ingen begränsning i investeringsstrategin men en prioritering på kom-
mersiella fastigheter i tillväxtregioner i Sverige och Finland. Där kan bolaget dra
nytta av gynnsamma trender såsom tillväxt i befolkningsmängd och utveckling-
en av det lokala näringslivet.
FASTIGHETSBESTÅND
PRIORITERA KOMMERSIELLA FASTIGHETER I TILLVÄXTREGIONER
13 404 SEK
FASTIGHETSVÄRDE
PER KVM
2 930 TKVM
T O T A L
UTHYRNINGSBAR
YTA
91,5 %
EKONOMISK
UTHYRNINGSGRAD
497 ST
ANTAL
FASTIGHETER
1 330 SEK
HYRESVÄRDE PER
KVM
TOTALA FASTIGHETSBESTÅNDET
FASTIGHETSBESTÅND
Fastighetskategorier i Sverige
Kontorsfastigheterna i Sverige är av god kvalitet och
främst centralt belägna i regionsstäder, däribland Karlstad,
Västerås, Malmö och Luleå. Logistik- och lagerfastigheterna
är till stor del belägna i lager- och industriområden i eller
nära regionsstäder såsom Malmö, Haninge, Karlstad,
Borås, Örebro och Växjö. Handelsfastigheterna är primärt
belägna i expansiva och välbesökta externhandelsplatser.
Hyresgästerna utgörs till största delen av etablerade kedjor,
bland annat inom livsmedel, bygghandel och lågprishandel.
Dessa handelsplatser ligger främst i Luleå, Borås, Västerås
och Stockholm. Industrifastigheterna, med inriktning på lätt
industri, är belägna i industriområden nära orter såsom Växjö
och Värnamo. I Sverige finns även ett mindre antal fastigheter
med hotellverksamhet, skolor, restauranger och vård. Fastig-
heter inom denna fastighetskategori är belägna i kommuner
och regioner med befolkningstillväxt, såsom Stockholm,
Örebro och Malmö.
15
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Fastighetsbeståndet i Finland (Kielo)
Nyfosas verksamhet i Finland bedrivs under varumärket Kielo.
Kielos fastighetsbestånd utgjorde vid årets slut 21 procent
(20) av Nyfosas totala fastighetsvärde och 25 procent (25) av
hyresvärdet. Fastighetsbetsbeståndet bestod av 93 fastighe-
ter (91) med ett sammanlagt fastighetsvärde om 8 087 MSEK
(8 145), ett årligt hyresvärde om 960 MSEK (927) samt en
total uthyrningsbar yta om 532 tusen kvm (523).
Fastighetskategorier i Finland (Kielo)
Kontorsfastigheterna i Finland är av hög kvalitet och mer-
parten är centralt belägna i universitetsstäder i södra Finland
såsom Jyväskylä och Tammerfors. Handelsfastigheterna
är primärt belägna i expansiva och välbesökta extern-
handelsplatser i Tammerfors, Uleåborg och Helsingfors.
Hyresgästerna utgörs till största delen av etablerade kedjor,
bland annat inom livsmedel och lågprishandel. Industri-
fastigheterna med inriktning på lätt industri är belägna i
industriområden i närhet till städer som Tammerfors, Kuopio
och Uleåborg. Kielo har även ett mindre antal fastigheter med
skolor och vård. Fastigheter inom denna fastighetskategori är
belägna i regioner med befolkningstillväxt såsom Jyväskylä.
Joint venture
Utöver det helägda fastighetsbeståndet äger Nyfosa 50
procent av fastighetsbolagen Söderport i Sverige och Sam-
fosa i Norge, där Nyfosas andel av fastighetsvärdet uppgår
till sammanlagt 8,0 MDSEK (7,9). Söderports och Samfosas
fastigheter ingår inte i sammanställningar och diagram
avseende Nyfosas helägda fastighetsbestånd. Joint ventures
bestånd presenteras separat på sidan 19.
FASTIGHETSBESTÅND
KIELO
8,1MDSEK
SVERIGE
31,2MDSEK
SÖDERPORT
NYFOSAS ANDEL
7,2MDSEK
SAMFOSA
NYFOSAS ANDEL
0,8MDSEK
Regionkontor
placerade utifrån
fastighetsbeståndets
geografiska läge.
FASTIGHETSBESTÅND OCH
REGIONKONTOR
31 december 2023
Karlstad
Malmö
Mälardalen
Norrlandskusten
Stockholm
Södra Sverige, större städer
Sverige övrigt
Helsingfors och universitets-
städer i Finland
Finland övrigt
39 278
MSEK
FASTIGHETSVÄRDE PER REGION
8 %
7 %
18 %
13 %
12 %
13 %
8 %
16 %
4 %
Kontor
Logistik/Lager
Handel
Industri
Övrigt
39 278
MSEK
FASTIGHETSVÄRDE PER KATEGORI
51 %
15 %
14 %
8 %
13 %
SverigeKielo
Kielo är Nyfosas
verksamhet i Finland.
16
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
FASTIGHETSBESTÅND
NYCKELTAL PER FASTIGHETSKATEGORI OCH REGION
MSEK
Yta,
tkvm Värde
Värde,
SEK/
kvm
Investe-
ringar
Förvärv
/avytt-
ringar
Hyres-
värde
Hyres-
värde,
SEK/
kvm
Hyres-
intäkter
Ekono-
misk
uthyr-
ningsgrad
%
Avtals-
längd,
år
Karlstad
Kontor 128 2 371 18 525 39 – 220 1 716 212 96,7 2,5
Logistik/Lager 49 416 8 563 5 – 43 887 43 99,9 3,5
Handel 19 294 15 624 7 -4 30 1 576 28 96,2 3,6
Industri – – – – – – – – – –
Övrigt 26 419 16 307 2 0 38 1 489 34 90,4 4,2
Total 221 3 500 15 830 53 -4 331 1 495 317 96,3 2,9
Malmö
Kontor 85 967 11 43 8 22 -54 95 1 121 87 92,0 3,0
Logistik/Lager 96 843 8 789 20 -327 84 876 70 84,2 4,0
Handel 15 405 27 232 0 – 33 2 197 31 98,8 8,7
Industri 15 120 7 979 1 – 13 877 13 95,7 2,5
Övrigt 18 342 19 493 13 – 30 1 689 29 98,1 5,7
Total 228 2 677 11 747 56 -381 254 1 116 230 91,2 4,4
Mälardalen
Kontor 203 3 206 15 777 41 1 282 1 386 253 90,4 3,0
Logistik/Lager 118 996 8 419 9 0 85 718 81 96,6 4,0
Handel 72 921 12 726 5 382 93 1 280 88 96,0 4,2
Industri 31 332 10 665 2 31 29 942 27 92,3 3,9
Övrigt 106 1 463 13 805 12 1 138 1 298 129 94,6 3,9
Total 531 6 917 13 029 69 415 626 1 179 579 93,1 3,6
Norrlandskusten
Kontor 238 3 861 16 223 203 0 358 1 503 323 90,3 4,0
Logistik/Lager 29 211 7 261 2 – 24 835 23 96,0 2,8
Handel 64 652 10 224 5 57 68 1 069 67 98,6 5,1
Industri 64 355 5 520 9 89 53 832 52 96,8 2,6
Övrigt 20 185 9 356 0 – 19 968 19 98,9 2,2
Total 415 5 264 12 687 220 146 523 1 260 483 92,7 3,8
Stockholm
Kontor 89 2 180 24 490 32 – 181 2 037 162 89,5 3,0
Logistik/Lager 61 947 15 503 2 -271 77 1 268 66 86,1 4,5
Handel 24 406 16 695 4 – 38 1 559 30 83,7 4,3
Industri 3 51 16 959 – -107 5 1 588 5 100,0 2,7
Övrigt 33 1 076 32 976 4 – 75 2 305 71 96,5 5,7
Total 210 4 660 22 184 41 -379 377 1 793 334 89,8 4,0
MSEK
Yta,
tkvm Värde
Värde,
SEK/
kvm
Investe-
ringar
Förvärv
/avytt-
ringar
Hyres-
värde
Hyres-
värde,
SEK/
kvm
Hyres-
intäkter
Ekono-
misk
uthyr-
ningsgrad
%
Avtals-
längd,
år
Södra Sverige, större städer
Kontor 137 2 189 15 954 47 0 203 1 483 192 94,4 3,9
Logistik/Lager 211 1 576 7 479 18 -524 163 774 128 79,3 3,5
Handel 31 556 18 102 3 74 51 1 652 47 93,5 6,4
Industri 72 488 6 731 12 -19 56 772 54 97,5 2,7
Övrigt 19 275 14 735 1 0 30 1 610 26 87,8 4,2
Total 470 5 082 10 821 82 -468 503 1 071 446 89,4 3,9
Sverige övrigt
Kontor 84 1 122 13 370 9 164 121 1 445 114 93,8 2,6
Logistik/Lager 105 717 6 804 17 -241 71 669 64 91,7 5,8
Handel 82 752 9 118 9 111 78 941 72 93,3 4,7
Industri 35 228 6 563 1 – 26 761 25 96,3 1,7
Övrigt 17 269 15 874 13 – 28 1 636 27 98,8 3,5
Total 324 3 089 9 547 49 34 324 1 000 303 93,8 3,8
Helsingfors och universitetsstäder i Finland
Kontor 130 3 426 26 346 44 -15 365 2 809 311 85,1 2,1
Logistik/Lager 15 132 8 688 1 50 13 840 11 89,0 4,0
Handel 36 578 16 189 31 0 62 1 732 58 94,4 3,1
Industri 131 1 469 11 181 26 – 157 1 192 148 94,5 5,7
Övrigt 61 747 12 231 48 2 109 1 793 104 95,1 3,6
Total 373 6 352 17 012 150 37 706 1 891 632 89,6 3,3
Finland övrigt
Kontor 56 546 9 783 30 -4 109 1 957 85 78,0 1,3
Logistik/Lager – – – – – – – – – –
Handel 74 797 10 714 7 – 100 1 348 97 97,0 3,0
Industri 23 223 9 615 0 46 25 1 099 25 97,1 6,0
Övrigt 5 169 31 001 7 -2 19 3 423 18 98,5 6,2
Total 159 1 734 10 921 44 41 254 1 597 225 88,9 2,9
Nyfosa
Kontor 1 150 19 868 17 281 467 93 1 934 1 683 1 737 90,0 2,9
Logistik/Lager 684 5 839 8 532 74 -1 312 560 819 487 87,7 4,1
Handel 417 5 360 12 843 71 620 551 1 321 518 95,0 4,5
Industri 375 3 266 8 703 51 41 365 973 349 95,6 4,2
Övrigt 304 4 944 16 281 99 1 486 1 599 459 95,0 4,3
Total 2 930 39 278 13 404 762 -557 3 897 1 330 3 550 91,5 3,6
17
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
INTJÄNINGSFÖRMÅGA
FASTIGHETSBESTÅND
Underlag till intjäningsförmågan
• Fastigheter som ägdes på balansdagen är beaktade, avtalade
till- och frånträden därefter är ej beaktade.
• Hyresvärdet baseras på avtalade hyresintäkter på årsbasis utifrån
gällande hyresavtal per 1 januari 2024 respektive 1 januari 2023.
• I vakansvärdet ingår periodiserade hyresrabatter enligt gällande
hyresavtal.
• Övriga fastighetsintäkter redovisade per 1 januari 2024 avser
servicetjänster i Kielobeståndet och baseras på utfall de senaste
12 månaderna.
• Kostnader för drift (exklusive taxebundna kostnader), underhåll
och fastighetsskatt baseras på utfall de senaste 12 månaderna,
justerat för innehavstid.
• Taxebundna kostnader, såsom el, vatten och värme baseras
på genomsnittligt utfall de senaste 24 månaderna, justerat för
innehavstid.
• Kostnader för central- och fastighetsadministration baseras på
utfall de senaste 12 månaderna, justerat för löneutveckling.
• Övriga rörelseintäkter och -kostnader beaktas inte i intjäningsför-
mågan.
• Andel i joint ventures förvaltningsresultat beräknas enligt samma
metodik som för Nyfosa.
• I intjäningsförmågan ingår inga finansiella intäkter.
• Finansiella kostnader har beräknats utifrån bolagets genom-
snittliga ränta på balansdagen om 5,2 procent, med tillägg
för periodiserade uppläggningskostnader. I posten ingår även
tomträttsavgälder om 18 MSEK.
• Ränta på hybridobligationer har beräknats utifrån bolagets ränta
på balansdagen om 8,8 procent.
• Vid omräkning av den utländska verksamheten har balansdagens
växelkurser om 11,10 EUR/SEK respektive 0,99 NOK/SEK
använts. För intjäningsförmågan per 1 januari 2023 har växel-
kurser om 11,13 EUR/SEK respektive 1,06 NOK/SEK använts.
MSEK
1 jan
2024
1 jan
2023
Hyresvärde 3 897 3 739
Vakansvärde -347 -280
Hyresintäkter 3 550 3 459
Övriga fastighetsintäkter 25 0
Total intäkter 3 575 3 459
Fastighetskostnader -976 -907
Fastighetsadministration -133 -136
Driftnetto 2 466 2 416
Centraladministration -186 -133
Andel i joint ventures förvaltningsresultat 252 257
Finansiella kostnader -1 267 -913
Förvaltningsresultat 1 265 1 627
Ränta på hybridobligationer -66 -50
Intjäningsförmåga 1 199 1 577
Intjäningsförmåga per aktie, SEK 6,27 8,26
NYCKELTAL INTJÄNINGSFÖRMÅGA
31 december 2023 2022
Fastighetsvärde på balansdagen, MSEK 39 278 40 466
Uthyrningsbar yta, tkvm 2 930 3 012
Antal fastigheter på balansdagen 497 504
1 januari 2024 2023
Hyresvärde, MSEK 3 897 3 739
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91,5 93,1
Hyresavtalens återstående löptid, år 3,6 3,7
Överskottsgrad, % 69,0 69,9
Direktavkastning, % 6,3 6,0
Direktavkastning exkl. fastighetsadmin., % 6,6 6,3
Jan–dec
Förändring hyresintäkter, MSEK 2023 2022
Ingående årsvärde 3 459 2 827
Förvärvat/avyttrat årsvärde -78 356
Förändringar i befintligt fastighetsbestånd 172 216
Omräkningseffekt valuta -2 59
Utgående årsvärde 3 550 3 459
Jan–dec
Förändring vakansvärde, MSEK 2023 2022
Ingående årsvärde 280 190
Förvärvat/avyttrat årsvärde -7 53
Förändringar i befintligt fastighetsbestånd 74 31
Omräkningseffekt valuta 0 7
Utgående årsvärde 347 280
Intjäningsförmåga presenteras på tolvmånaders basis och är
endast att betrakta som en hypotetisk ögonblicksbild vid ett
givet datum. Den presenteras enbart för illustrationsända-
mål. Syftet är att presentera intäkter och kostnader på
årsbasis givet befintligt fastighetsbestånd, lånekostnader,
kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt.
Intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av kom-
mande period vad gäller utveckling av hyror, vakansgrad,
fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller andra
resultatpåverkande faktorer. Uppgifterna om intjänings-
förmåga ska läsas tillsammans med övrig information i
årsredovisningen.
INTJÄNINGSFÖRMÅGA PER AKTIE
1 januari, 2024
2020
5,90
7,42
8,59
8,26
6,27
2021 2022 2023 2024
SEK
18
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
JOINT VENTURE
FASTIGHETSBESTÅND
Förutom det helägda beståndet äger Nyfosa 50 procent av
Söderport Property Investment AB och Samfosa AS. Inne-
haven klassificeras som andelar i joint venture och Nyfosas
andel av bolagens resultat redovisas inom resultat efter
finansiella intäkter och kostnader. Av Nyfosas långsiktiga
substansvärde utgjorde andelarna 18,87 SEK per aktie
(19,33) på balansdagen.
Söderport
Söderport är ett svenskt fastighetsbolag, som ägs till lika
delar med AB Sagax.
Fastighetsbeståndet består främst av industri-, lager- och
kontorsfastigheter vilket i allt väsentligt utgör ett komplement
till Nyfosas helägda fastighetsbestånd. Fastighetsbeståndet
har sin tyngdpunkt i Stockholms- och Göteborgsområdena.
Största hyresgäst är Volvo Personvagnar. Söderport har två
anställda och upphandlar därutöver fastighetsförvaltning och
ekonomisk förvaltning från Sagax. En mindre del av fastig-
hetsförvaltningen upphandlas från Nyfosa.
Andelarna i Söderport hade på balansdagen ett redovisat
värde på 2 728 MSEK (2 881).
Samfosa
Samfosa är ett norskt fastighetsbolag, som ägs till lika delar
med Samfunnsbyggeren AS.
Fastighetsbeståndet är väl diversifierat med hyresgäster
inom olika verksamheter samt ett stort antal hyresavtal.
Fastighetsbeståndet är beläget i Grenlandsregionen, sydväst
om Oslo, och förvaltas av en egen förvaltningsorganisation.
Andelarna i Samfosa hade på balansdagen ett värde
på 94 MSEK (137). Därtill hade Nyfosa ett utställt lån till
Samfosa om 109 MSEK (29). Villkoren för lånet är marknads-
mässiga och har fastställts i ett skuldebrev mellan parterna.
Nyfosa har även ett borgensåtagande om 278 MNOK (310)
avseende banklån upptaget av Samfosa. Se även not 12 för
ytterligare information.
NYCKELTAL JOINT VENTURE
Söderport Samfosa
Jan–dec, MSEK 2023 2022 2023 2022
Hyresintäkter 1 025 907 105 103
Förvaltningsresultat 449 492 -7 15
Värdeförändringar -305 947 -89 142
Årets resultat 48 1 227 -75 124
varav Nyfosas andel 24 611 -38 61
Söderport Samfosa
31 dec, MSEK 2023 2022 2023 2022
Förvaltningsfastigheter 14 418 14 197 1 553 1 627
Derivat, netto -72 153 – –
Likvida medel 223 273 28 32
Eget kapital hänförligt till
moderbolagets ägare
5 455 5 761 186 273
varav Nyfosas andel 2 728 2 881 93 137
Räntebärande skulder 7 354 6 936 1 377 1 290
Uppskjuten skatteskuld, netto 1 473 1 465 18 37
ANDELAR I JOINT VENTURE
Söderport Samfosa
31 dec, MSEK 2023 2022 2023 2022
Redovisat värde vid årets
ingång
2 881 2 490 137 0
Erhållen utdelning -180 -335 – –
Andel i joint ventures resultat 24 611 -38 61
Justering av föregående års
resultatandel
3 – 3 –
Anskaffning/nedskrivning
under året
– 115 – 77
Omräkningseffekt valuta – – -8 -1
Redovisat värde vid
årets utgång
2 728 2 881 94 137
NYCKELTAL PER REGION
MSEK
Yta,
tkvm Värde
Värde,
SEK/kvm Hyresvärde
Hyresvärde,
SEK/kvm
Hyresin-
täkter
Ekonomisk
uthyrningsgrad %
Avtals-
längd, år
Söderport, Stockholm 506 10 876 21 492 861 1 702 823 97,3 4,0
Söderport, Göteborg 201 3 189 15 849 269 1 338 265 98,9 3,9
Söderport, Övrigt 66 353 5 346 33 499 33 100,0 4,4
Samfosa, Grenland 92 1 381 14 952 105 1 138 96 91,9 4,7
Samfosa, Övrigt 7 172 26 054 10 1 478 10 98,8 7,6
Total 872 15 970 18 311 1 278 1 466 1 227 97,3 4,1
19
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Värdeskapande investeringar
Nyfosa arbetar aktivt med att integrera fler hållbara lösningar
i och kring byggnaderna med utgångspunkt i hållbarhets-
målen. Dessa åtgärder förbättrar successivt standarden på
byggnaderna och dess omgivning.
Fastighetsbeståndet erbjuder många olika utveck-
lingsmöjligheter som löpande utvärderas, från mindre
investeringar till utveckling av detaljplaner. En investering
leder ofta till ett hyresavtal med en längre avtalstid och högre
hyresnivå. Vanligtvis handlar det om att anpassa lokalerna,
skapa mer moderna och funktionella ytor i samband med
inflyttning eller förlängning av hyresavtalen. Investeringen
kan även initieras av ändrade behov från hyresgästerna.
Varje byggnad analyseras för att identifiera hur den kan
utvecklas genom om- och tillbyggnation eller förändring
av användningsområde, vilket ibland kräver förändrade
detaljplaner. Det handlar också om att göra medvetna val av
material vid ombyggnation och hyresgästanpassningar, kunna
se förbättringspotential samt värna om närmiljön vid och runt
byggnader. Den transaktionsinriktade affärsmodellen påver-
kar inte investeringsbeslut i förvaltningen av beståndet. Alla
förvaltningsbeslut tas utifrån ett långsiktigt perspektiv oaktat
att fastigheten kan komma att avyttras.
Under 2023 investerades 762 MSEK (577) i fastighets-
beståndet. Majoriteten av investeringarna avsåg hyresgäst-
anpassningar.
Nyfosas förvaltning skapar värde genom att förädla fastighetsbeståndet, i stort
och smått. Utgångspunkten är att optimera varje fastighet, möta hyresgästernas
behov och minska klimatpåverkan från Nyfosas verksamhet.
FÖRVALTNING
MED HÅLLBARHET ADDERA VÄRDE TILL BESTÅNDET
FÖRVALTNING
Teknisk förvaltning
I förvaltningen optimeras byggnadernas energianvändning för
att kunna upprätthålla rätt inomhusklimat till lägsta möjliga
energianvändningen. Det kan ske genom investeringar i digita-
lisering av styrning som ger möjlighet till uppföljning av värme,
kyla och ventilation. Vidare kan installation av solcellsanlägg-
ningar och bergvärme bidra till mer effektiv och hållbar drift.
Affärsmodellen innebär att organisationen periodvis har att
hantera förvärvade fastighetsbestånd. Med en hög förvärv-
stakt är en effektiv process vid tillträden av fastigheter viktig
för att den tekniska förvaltningen ska kunna påbörja arbetet
med bland annat optimering av energianvändning. Beroende
på fastigheternas tekniska standard vid förvärven och övriga
STÖRRE PÅGÅENDE INVESTERINGAR
Segment Kommun Fastighet Typ av lokal
Yta,
tkvm
Förändrad
hyresintäkt, MSEK
Nedlagt totalt,
MSEK
Beräknad
investering, MSEK
Beräknad
färdigställd, år
Sverige Karlstad Barkassen 9 Vårdlokal 2 4 0 32 Q4 2025
Sverige Malmö Holmögadd 3 Kontor/Lager 11 3 8 31 Q2 2024
Kielo Hyvinge Mäkikuumolantie 3 Handel 3 4 24 24 Q1 2024
Sverige Växjö Plåtslagaren 4 Industri 3 1 16 24 Q3 2024
Sverige Luleå Plogen 4 Kontor 2 2 16 22 Q1 2024
Sverige Malmö Byrådirektören 3 Vårdlokal 1 3 10 20 Q2 2024
Kielo Villmanstrand Laserkatu 6 Skola 3 5 10 10 Q1 2024
Kielo Jyväskylä Ohjelmakaari 2&10 Kontor 1 3 5 9 Q2 2024
20
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
FÖRVALTNING
ÅTERBRUKSPROJEKT I KARLSTAD
förutsättningar för byggnaderna tar optimering olika lång tid
att genomföra.
Pågående större projekt
De största pågående investeringarna framgår av tabellen
på sidan 20. I Barkassen 9 i Karlstad har ett större projekt
påbörjats avseende ombyggnation och anpassning till en ny
vårdcentral för Region Värmland. Ett nytt 15-årigt hyresav-
tal har tecknats med beräknad inflyttning sommaren 2025.
I Holmögadd 3 i Malmö pågår en anpassning av ytorna åt
Lantmännen, för vilka ett nytt 7-årigt hyresavtal tecknats. I
Plogen 4 i Luleå utförs en större om- och tillbyggnation med
anpassning åt den befintliga hyresgästen Bravida, där ett nytt
längre hyresavtal är tecknat.
Färdigställda projekt
I slutet av året färdigställdes en totalrenovering av Mården
11 i Luleå. Investeringen uppgick totalt till 129 MSEK och ett
10-årigt hyresavtal är tecknat med en årlig hyresintäkt om 22
MSEK. Inflyttning skedde under det fjärde kvartalet.
I Vasarakatu 27 i Jyväskylä slutfördes ett större utbygg-
nads- och renoveringsprojekt avseende en skola. Den totala
investering uppgick till 89 MSEK och ett 15-årigt hyresavtal
är tecknat, med årlig hyresintäkt om 12 MSEK. Inflyttning
skedde under andra kvartalet.
I Norr 12:5 i Gävle färdigställdes en renovering och
anpassning av lokalerna. Den totala investering uppgick till
60 MSEK och genererar en årlig hyresintäkt om 13 MSEK.
Nyfosa strävar efter att minska sin klimatpåverkan. I
Karlstad initierades under året ett återbruksprojekt
i samarbete med Sola Byggåterbruk, ett initiativ av
Karlstads kommun, som tar emot och säljer begagnat
byggmaterial och inredning.
Projektet omfattade ett antal av bolagets fastighe-
ter på orten, vilka genomgått hyresgästanpassningar
eller ombyggnationer i samband med nyuthyrningar.
Det material som bedömdes lämpligt för återbruk,
exempelvis köks- och badrumsinredningar, dörrar,
fönsterpartier, armaturer och takplattor märktes ut
av Sola Byggåterbruk vid besök i lokalerna. Detta
demonterades därefter av Nyfosas entreprenörer och
hämtades av Sola Byggåterbruk för försäljning i sin
butik till företag och privatpersoner. Återbruk av bygg-
material och inredning som inte uppnått sin tekniska
livslängd bidrar till lägre energianvändning, minskade
transporter och lägre nyttjande av naturresurser.
”Det kan vara svårt för oss som bolag att återbruka allt
material inom det egna fastighetsbeståndet då vi måste
tillgodose våra hyresgästers specifika önskemål vid
anpassningar. Men genom att få tillgång till en större
marknad ökar möjligheten att dessa produkter och
material kommer till fortsatt nytta”, kommenterar Henrik
Brandin, ansvarig för teknik och hållbarhet på Nyfosa.
Nyfosa är nöjda med resultatet av återbrukshante-
ringen i Karlstad under 2023 och ambitionen är tillämpa
återbruk i större omfattning och i flera regioner. När
större volymer uppnåtts är målet att inleda en systema-
tisk insamling av data relaterat till återbruk av material.
Ӂterbruk gynnar klimatet och alla involverade parter.
Genom insatser som dessa hoppas vi kunna bidra till en
längre användningstid för en mängd byggmaterial och
därigenom minska mängden avfall från våra fastigheter,
något som i förlängningen minskar Nyfosas koldioxidav-
tryck”, kommenterar Henrik Brandin.
21
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
HÅLLBARHETSMÅL OCH UTFALL
Nyfosa arbetar mot tre hållbarhetsmål; miljöcertifiering av byggnader, förbrukningseffektiv-
isering och minimering av verksamhetens koldioxidutsläpp. Målen syftar till att skapa fokus på
de områden som för närvarande bedöms mest väsentliga för att minska klimatavtrycket från
verksamheten. Vattenanvändning och materialanvändning är andra väsentliga områden som
Nyfosa arbetar aktivt med.
MILJÖCERTIFIERING
Mål Utfall 2023
År 2025 ska fastigheter motsvarande 50 procent
av fastighetsvärdet ha en miljöcertifiering och 100
procent år 2030.
78 fastigheter med ett värde om 12,9 MDSEK har en
miljöcertifiering, motsvarande 33 procent av det totala
fastighetsvärdet.
FÖRBRUKNINGSEFFEKTIVISERING
Mål Utfall 2023
År 2025 ska energiförbrukningen per kvm ha
minskat med 10 procent jämfört med 2020.
Energiförbrukningen uppgick till 107,6 kWh/kvm i Sveriges
jämförbara fastighetsbestånd
1
. Minskningen relativt
startvärdet år 2020 motsvarar 9 procent. Förbrukningen i
Kielo uppgick till 180,0 kWh/kvm och utgör startvärde för
det finska fastighetsbeståndet.
KOLDIOXIDUTSLÄPP
Mål Utfall 2023
Nyfosa ska verka för att minimera verksamhetens
koldioxidutsläpp.
Det totala koldioxidutsläppet uppgick till 10 813 ton CO2,
vilket motsvarar en minskning med 21 procent under året.
FÖRVALTNING
1) Med jämförbart fastighetsbestånd menas fastigheter som Nyfosa ägt under ett helt
räkenskapsår. Under året köpta och sålda fastigheter exkluderas.
ENERGIBESPARINGSÅTGÄRDER SOM GÖR SKILLNAD
Nyfosa arbetar kontinuerligt med olika
projekt för att minska bolagets energi-
förbrukning och koldioxidutsläpp.
Viktiga områden för detta är exempel-
vis översyn av värme, kyla, belysning
och ventilation utifrån hyresgästernas
och fastigheternas behov, något som
kan variera stort mellan byggnader
och enskilda hyresgäster. Under året
har flertalet insatser genomförts med
gott utfall.
I fastigheten Riksdalern 3 i Karl-
stad har Nyfosa slutfört ett projekt
som minskar energiförbrukningen
med mer än 500 000 kWh årligen,
motsvarande en minskning med drygt
40 procent, samtidigt som fastighe-
tens energiklassning förbättrades. I
fastigheten Rügen 50 i Karlskrona,
med Kriminalvården och Polisen som
största hyresgäster, har installationer
som påverkar styrningen av värme,
kyla och el bytts ut, vilket har bidragit
till både förbättrat inomhusklimat
och en årlig energibesparing om 20
procent.
I november 2023 färdigställdes
ett större energibesparingsprojekt i
fastigheten Nuutisarankatu 15 i
Tammerfors i Finland. Projektet inne-
bär en modernisering av byggnadens
ventilationssystem samt installation
av ett centraliserat styrsystem. Vilket
beräknas minska energiförbrukningen
med 700 000 kWh per år, motsva-
rande en minskning med drygt 40
procent.
”Genom att se till varje enskild
byggnads energimässiga förbättrings-
potential kan vi göra stor skillnad.
Det ser man tydligt i de projekt vi
genomfört i flera regioner under året”,
kommenterar Henrik Brandin, ansvarig
för teknik och hållbarhet på Nyfosa.
22
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Miljöcertifieringar
Under året ökade andelen av Nyfosas fastighetsbestånd som
är miljöcertifierat till 33 procent (28) av det totala fastighets-
värdet. De miljöcertifieringar som Nyfosa använder är främst
BREEAM In-Use, LEED och Miljöbyggnad.
Syftet med miljöcertifieringar är att skapa en konkurrens-
fördel i framtida uthyrningsverksamhet samt att bibehålla
fastighetsbeståndets belåningsbarhet. Utvärderingspro-
cessen inför en certifiering resulterar i väldokumenterad
miljöprestanda av byggnaden. Hållbarhetsmålet skapar ett
tydligt fokus i organisationen.
ENERGIANVÄNDNING, PER KVM
Sverige Kielo
kWh/kvm 2023 2023
Energianvändning 107,6 180,0
Startvärde
1
117, 6 180,0
Minskning relativt startvärdet, % 9 ET.
1) Startår är 2020 för Sverige och 2023 för Kielo.
ENERGIANVÄNDNING, TOTAL
Sverige Kielo Nyfosa
GWh 2023 2023 2023 2022 2021 2020
El 82,4 34,4 116 , 8 117, 6 52,2 48,1
Fjärrvärme 126,6 55,7 182,3 158,3 81,3 81,7
Fjärrkyla 5,2 – 5,2 5,5 3,3 3,1
Total energianvändning, GWh 214,2 90,1 304,3 281,2 136,8 133,0
ENERGIKLASS
Sverige Kielo Nyfosa
Fastighetsvärde, 31 dec, MSEK 2023 2023 2023 2022 2021
Energiklass A 2 389 197 2 586 2 373 1 651
Energiklass B 4 282 2 336 6 618 4 248 3 429
FÖRVALTNING
Under året har 18 nya fastigheter miljöcertifierats. Totalt 78
fastigheter med ett värde om 12,9 MDSEK hade vid årets
slut en miljöcertifiering, motsvarande 33 procent av det totala
fastighetsvärdet.
Förbrukningseffektiviseringar
Uppvärmning, kylning och ventilation av lokalerna förbrukar
en betydande mängd energi. Genom installation av nya
tekniska lösningar samt aktiv styrning av befintliga tekniska
installationer minskar energianvändningen, vilket leder till
lägre driftskostnader samt mindre klimatpåverkan. Energian-
vändningen följs upp och rapporteras för de fastigheter där
Nyfosa är abonnemangsägare. Energi- och vattendata från
byggnaderna sammanställs och följs upp i ett energiupp-
följningssystem. Energiinventering av fastighetsbeståndet
genomförs löpande i syfte att identifiera energioptimeringar.
Sedan 2020 har förvaltningen i Sverige arbetat mot målet
att till 2025 nå en minskning av energianvändningen om 10
procent från startvärdet år 2020. Utfallet i Sverige under
2023 uppgick till 107,6 kWh/kvm, vilket är en minskning med
9 procent jämfört med startvärdet. Förvaltningen i Kielo har
sedan etableringen i Finland fokuserat på att ta över förvalt-
ANDEL AV FASTIGHETSVÄRDET MED MILJÖCERTIFIERING
31 december 2023
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
20 19
MSEK
2020 2021 2022 2023
Fastighetsvärde utan miljöcertifiering
Fastighetsvärde med miljöcertifiering
33%
23
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
ningen av ett stort antal fastigheter under kort tid. Arbetet med
en minskad energianvändning påbörjades 2023, vilket innebär
att startvärdet är 180,0 kWh/kvm för Kielo.
Energianvändningen uppgick till 304,3 GWh (281,2) för
2023. Den energianvändning som anges i tabellerna nedan
är hänförlig till de fastigheter som ägts under hela räken-
skapsåret.
Energiklasser
En byggnads energiklass sammanfattas i en energideklara-
tion som anger hur energieffektiv byggnaden är. Det finns
sju energiklasser från A till G, där A betecknar den mest
energieffektiva. Vissa byggnader är undantagna kravet på
energideklaration, vilket i Nyfosas fastighetsbestånd främst
gäller byggnader för industri- och verkstadsverksamhet. Av
fastighetsvärdet innehar 23 procent energiklass A eller B.
FÖRVALTNING
Koldioxidutsläpp
Nyfosa arbetar aktivt med att minska koldioxidutsläpp från
verksamheten genom att effektivisera resursanvändning
samt genom investeringar i eller köp av förnybar energi.
Från och med den 1 januari 2022 köps förnybar el till hela
beståndet. Under 2023 fortsatte Nyfosa upphandla förnybar
fjärrvärme till fastigheter på ett flertal orter i landet. Den
förnybara fjärrvärmen är miljödeklarerad enligt EPD eller
märkt med Bra Miljöval enligt Naturskyddsföreningens miljö-
krav. Genom att köpa mer förnybar energi minskar Nyfosas
koldioxidavtryck och bolaget bidrar med sin efterfrågan på
miljöanpassade produkter till att ge leverantörerna incitament
att fortsätta utveckla sådana.
Av den energi som inköptes under 2023 kommer 48
procent (51) från förnybara energikällor.
Bolagets koldioxidutsläpp minskade med 21 procent
under 2023. Minskningen är främst hänförlig till lägre
emissionsfaktorer på den förnybara elen som köpts in i det
finska beståndet. Utsläppsintensiteten för året uppgick till
3,71 kg/kvm (4,52). I nedanstående tabeller framgår det
totala koldioxidutsläppet uppdelat i Scope 1–3. Scope 1
avser direkta utsläpp som uppstår i den egna verksamheten
från persontransporter och köldmedia. Scope 2 avser indi-
rekta utsläpp som sker genom uppvärmning, nedkylning och
varmvatten i fastigheterna. Scope 3 avser indirekta utsläpp
som är ett resultat av bolagets verksamhet men som sker
utanför bolagets gränser.
Materialanvändning
Användning av byggmaterial och inredning vid hyres-
gästanpassningar eller ombyggnationer i lokaler har en
klimatpåverkan i flera led. Hyresgäster kan ha specifika
krav på inredning och utformning av lokalen, vilket i vissa fall
begränsar bolagets möjlighet att påverka hur fastigheten
SCOPE 1
Sverige Kielo Nyfosa
Ton CO
2
2023 2023 2023 2022 2021 2020
Persontransporter 40 – 40 43 29 112
Fossila bränslen 75 320 395 258 0 5
Köldmedia 169 241 410 221 118 –
Totalt utsläpp 284 561 845 522 118 117
SCOPE 2
Sverige Kielo Nyfosa
Ton CO
2
2023 2023 2023 2022 2021 2020
Värme 4 160 4 503 8 663 7 912 6 573 4 700
Kyla 108 – 108 1 165 161 50
El – – – – 1 596 –
Totalt utsläpp 4 269 4 503 8 771 9 077 8 330 4 750
SCOPE 3
Sverige Kielo Nyfosa
Ton CO
2
2023 2023 2023 2022 2021 2020
El 649 540 1 189 4 004 712 538
Tjänsteresor 8 – 8 5 3 3
Totalt utsläpp 657 540 1 197 4 009 715 541
Källa energiförbrukning: Mestro
VATTENANVÄNDNING
Sverige Kielo Nyfosa
m
3
/kvm 2023 2023 2023 2022 2021 2020
Vattenanvändning 0,20 0,15 0,19 0,31 0,21 0,18
24
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
FÖRVALTNING
byggs om eller vilka material som används. För att öka
möjligheten att material kommer till fortsatt nytta genomför-
des under året ett testprojekt avseende återbruk. Läs mer om
projektet på sidan 21.
För att öka kunskapen om materialåtervinning samlar
Nyfosa in data avseende materialanvändning och avfall vid
investeringar överstigande 2 MSEK.
Vattenanvändning
Att effektivisera vattenanvändningen bidrar till minskade
kostnader och klimatavtryck. Det sker bland annat genom
investeringar i tekniska system och val av vattensnåla
produkter vid armaturbyten. Gröna hyresavtal är ett sätt att
genom samarbete med och rådgivning till hyresgästerna
bidra till minskad vattenförbrukning i deras verksamheter.
I den mån det är tekniskt möjligt kopplas byggnadernas
vattenmätare upp mot en digital plattform för att på ett
effektivt sätt kunna följa förbrukningen systematiskt och
åtgärda vattenspill. Arbetet med att läsa av och samla in
vattenanvändningen i byggnaderna är fortsatt under utveck-
ling. Under året uppkopplades ytterligare ett antal byggnader
i Sverige och Finland till vattenavläsningssystem. Det innebar
att fullständigheten i avläsningen förbättrades under året.
Den totala vattenanvändningen under 2023 uppmättes
till 449 tusen kubikmeter (671). Vattenanvändningen per
kvm minskade från 0,31 kubikmeter per kvm 2022 till 0,19
kubikmeter per kvm. Den totala minskningen förklaras främst
av att Nyfosa har arbetat aktivt med uppföljning och genom-
fört specifika åtgärder för att sänka vattenförbrukningen i
bolagets fastigheter.
NYFOSAS STÖRSTA SOLCELLSANLÄGGNING
Under året har en solcellsanläggning installerats
på industrifastigheten Kämparp 1:8 i Habo med en
effekt om 500 kW, vilket gör den till Nyfosas största
solcellsanläggning. Solcellsprojektet, som genomförts
på initiativ av Nyfosa i samarbete med hyresgästen,
innebär att hyresgästen får en förutsägbar elkostnad
samtidigt som koldioxidutsläppet från fastigheten
minskar. Anläggningens produktionskapacitet innebär
att elförbrukningen för all verksamhet i fastighetens
lokaler om 8 tusen kvm täcks. Nyfosa har idag
solcellsanläggningar med en beräknad produktion om
totalt 3,4 GWh i sitt fastighets bestånd.
25
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
GENOMLYSNINGAR AV
AVFALLSHANTERING
Under året har ett centralt avtal gällande avfallshan-
tering för Nyfosas fastigheter i Sverige tecknats med
en större aktör inom återvinning. Uppdraget avser en
genomlysning av avfallet vid Nyfosas fastigheter för
att utröna möjligheten att återbruka och återvinna i
högre grad för att således minska bolagets klimatpå-
verkan samt kostnader för avfallshantering. Hittills har
projektet genomförts i 13 fastigheter i Stockholm och
Göteborg, där genomlysningen av avfallshanteringen
resulterat i att en minskad mängd restavfall går till
förbränning. Uppdraget kommer att utvidgas till flera
regioner under 2024.
ÖKAD TRYGGHET OCH
ENERGI BESPARING MED
BELYSNINGSPROJEKT
Belysningssystem i Nyfosas fastigheter uppdateras
kontinuerligt där behov finns samt där möjliga
energibesparingsåtgärder identifieras. I fastigheten
Pentagonen 1 i Huddinge har ett större belysnings-
projekt genomförts. Syftet var att skapa en trygg
och trevlig miljö i garaget och samtidigt minska
elförbrukningen genom att installera nya styrsystem
som förstärker belysningen vid rörelse. Utöver ökad
trygghet för besökare bidrar projektet till en årlig
energibesparing om 154 000 kWh i fastigheten.
ANALYS AV KLIMATRISKER
Nyfosa arbetar kontinuerligt med miljöcertifiering
av sina byggnader, vilket bidragit till att fastigheter
motsvarande 33 procent av fastighetsvärdet innehar
en miljöcertifiering. För fastigheter som bedöms ha
ökad risk för påverkan av klimatförändringar kan
certifieringen kompletteras med en klimatriskanalys,
något som Nyfosa under året genomförde för en
fastighet i Göteborg. Klimatriskanalysen sker med
utgångspunkt i geografisk riskdata från Myndigheten
för samhällsskydd och beredskap. Syftet är att
kartlägga hur väderhändelser såsom ökad nederbörd
och höjt vattenstånd kan påverka byggnader och
hyresgäster men även vad det får för ekonomiska
konsekvenser samt vilka åtgärder som kan göras för
att minska riskerna. Nyfosa följer myndigheternas
data kring risker från ett förändrat klimat och bedömer
löpande behovet av klimatriskanalyser för fler av
bolagets fastigheter framgent.
URVAL AV PROJEKT I FÖRVALTNINGEN
FÖRVALTNING
26
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Förvaltning nära hyresgästerna
Nyfosa skapar långsiktiga relationer med sina hyresgäster
genom att säkerställa att de trivs och känner sig trygga att
driva sina verksamheter i lokalerna, oavsett typ av fastighet,
läge eller användning. För Nyfosa betyder det att vara
tillgängliga och säkerställa kvalitet på skötsel och underhåll.
Fastighetsförvaltarna har ett stort eget ansvar och ett tydligt
beslutsmandat.
Hyresgästerna ska kunna lita på att fastigheterna
erbjuder en arbetsmiljö som är säker, tillgänglig och hälso-
sam.
Stabil efterfrågan
Trots det försämrade konjunkturläget under året noterades
en fortsatt stabil efterfrågan på Nyfosas lokaler. Intäkterna
ökade med 13 procent och driftnettot med 17 procent jämfört
med föregående år. Totalt uppgick nettouthyrningen till –8
MSEK för 2023. Nettouthyrningen utgörs av årligt hyresvärde
i nytecknade hyresavtal om 177 MSEK minus årligt hyres-
värde i hyresavtal som är uppsagda för avflyttning om 164
MSEK samt konstaterade konkurser hos hyresgäster om 21
MSEK. Uppsägningar på grund av hyresgästers konkurser
var främst hänförligt till en större konkurs under det tredje
kvartalet som omfattade 9 MSEK i årshyra. Lokalen är nu
återigen uthyrd.
Diversifierad hyresgäststruktur
Hyresvärdet den 1 januari 2024 uppgick till 3 897 MSEK
(3739), varav vakanshyra och rabatter uppgick till 347 MSEK
(280). Av Nyfosas hyresintäkter omfattas 91 procent (92)
av indextillägg. Nyfosa hade 4 181 hyresavtal (4 258) samt
2 258 avtal (2 317) som avser garage och p-platser. Den
genomsnittliga återstående avtalslängden uppgick till 3,6
år (3,7). I det svenska beståndet var den återstående avtals-
längden 3,7 år (3,8) och i Kielos bestånd 3,2 år (3,3). En
stor del av hyresintäkterna i Kielobeståndet är hänförliga till
hyresavtal som löper på 12-månadersbasis, vilket är en vanlig
avtalsform i Finland. Den genomsnittliga hyrestiden för dessa
löpande hyresavtal uppgick till 6,4 år vid årets utgång.
Hyresintäkterna den 1 januari 2024 uppgick till 3 550
MSEK (3 459). Årets förändring om 91 MSEK utgörs av
utvecklingen i befintligt bestånd om 172 MSEK, vilket främst
Genom att vara en ansvarsfull fastighetsägare och en pålitlig, lokalt förankrad
partner bygger Nyfosa relationer och skapar värde. En viktig del i den rollen är att
optimera förutsättningarna för våra hyresgäster genom att tänka kreativt, agera
hållbart och ge hyresgästerna ett personligt bemötande.
HYRESGÄSTER
AGERA LÅNGSIKTIGT OCH NÄRA HYRESGÄSTERNA
HYRESGÄSTER
är en effekt av indexuppräkning av hyresavtal, förändring
hänförlig till förvärv och avyttringar om –78 MSEK samt
valutaomräkningseffekter om –2 MSEK. Vakansvärdet, som
består av vakanshyra och lämnade hyresrabatter, uppgick till
347 MSEK (280). Förändringen om 67 MSEK består till 43
MSEK av justeringar av vakanshyror som genomfördes tidigt
under året. 31 MSEK uppkom i samband med avflyttningar
och konkurser, samt –7 MSEK som är hänförligt till förvärv
och avyttringar av fastigheter.
Nyfosa har en väldiversifierad hyresgästsstruktur med
endast ett fåtal dominerande hyresgäster. De tio största
hyresgästerna står för 12 procent (11) av hyresintäkterna och
är fördelade på 172 hyresavtal (171). Bland de största hyres-
gästerna finns Transportstyrelsen, Hedin Automotive, Saab,
City Gross, Telia, Polismyndigheten, Försäkringskassan,
K-Bygg Sverige, Arbetsförmedlingen och Helsingfors Stad.
Av de totala hyresintäkterna utgör skattefinansierade
hyror 27 procent (26).
I samband med större ny- och omförhandlade hyresavtal
har 19 gröna bilagor tillkommit under året och totalt hade
Nyfosa 226 gröna bilagor per 1 januari 2024, motsvarande
ett årligt hyresvärde om 417 MSEK. De gröna bilagorna syftar
till att identifiera och följa upp initiativ för att minska förbruk-
ningen av energi i lokalerna, såsom effektivare uppvärmning/
kyla, belysning och vattenanvändning.
27
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
HYRESGÄSTER
STÖRSTA HYRESGÄSTERNA
1 jan 2024
Hyres-
intäkt,
MSEK
Andel av
hyres-
intäkter, %
Antal
avtal
Genom-
snittlig
återstående
löptid, år
10 största hyresg ästerna 410 12 172 5,4
Övriga, 3 309 st 3 140 88 6 267 3,4
Total 3 550 100 6 439 3,6
10 största hyresg ästerna
HYRESAVTALENS FÖRFALLOSTRUKTUR
1 jan 2024
Förfalloår Antal
Yta,
tkvm
Hyresintäkt,
MSEK
Andel,
%
2024
1 729 361
540 15
2025 916 501 718 20
2026 683 506 648 18
2027 449 322 493 14
2028 156 208 318 9
>2028 248 575 792 22
Delsumma 4 181 2 473 3 510 99
P-platser och
garage
2 258 14 41 1
Summa 6 439 2 487 3 550 100
3 897
MSEK
HYRESVÄRDE PER REGION
8 %
7 %
16 %
13 %
10 %
13 %
8 %
18 %
7 %
Kontor
Logistik/Lager
Handel
Industri
Övrigt
3 897
MSEK
HYRESVÄRDE PER FASTIGHETSKATEGORI
50 %
14 %
14 %
9 %
12 %
HYRESVÄRDE PER LOKALTYP
3 897
MSEK
1 %
2 %
5 %
6 %
44 %
17 %
15 %
5 %
Kontor
Lager
Handel
Industri
Övrigt
Utbildning
Restaurang
Vård och omsorg
Verkstad
Parkering
Hotell och konferens
Karlstad
Malmö
Mälardalen
Norrlandskusten
Stockholm
Södra Sverige, större städer
Sverige övrigt
Helsingfors och universitets-
städer i Finland
Finland övrigt
SverigeKielo
• Arbetsförmedlingen
• City Gross Sverige AB
• Försäkringskassan
• Hedin Automotive OY
• Helsingfors stad
• K-Bygg Sverige AB
• Polismyndigheten
• Saab AB
• Telia Sverige AB
• Transportstyrelsen
28
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Fastigheten Mården 11, Luleå
Inflyttning
Oktober 2023
Yta
10 tusen kvm
samt garage
NÄRA SAMARBETE MED HYRESGÄSTEN
Lokalerna i fastigheten Mården 11 i Luleå har sedan
förvärvet utvecklats genom ett större projekt i
Nyfosas regi i nära samarbete med hyresgästen. I
mitten av oktober 2023 påbörjades inflyttningen
till de nyrenoverade och moderna kontorslokaler
som numera är väl anpassade för de delar av Luleå
kommuns organisation som kommer att vara verk-
samma i byggnaden; barn- och utbildnings-, arbets-
marknads- och socialförvaltningen samt delar av
kommunstaben.
”Vi är stolta över att kunna välkomna Luleå
kommun på bästa läge i staden i väl anpassade och
energieffektiva lokaler, och på så sätt kunna bidra
till kommunens utveckling framåt”, kommenterar
Gerry Lenihan, regionansvarig region Norr.
LOKALER FÖR EN MODERN ARBETSMILJÖ
Fastigheten, som tidigare inrymt bland annat delar
av Vattenfalls verksamhet, består av en äldre och
en nyare del. Projektet har omfattat båda delarna.
Exteriört har ytterväggar, fönster och tak behållits
och renoverats i ursprungligt utförande medan
planlösningen anpassats till hyresgästens behov
av en mer modern arbetsmiljö. Interiört har därför
äldre material bytts ut även om flertalet detaljer
bevarats; bland annat trapphuset med tidstypiska
dekorationer i betong och andra material av hög
kvalitet.
ENERGIOPTIMERING SKAPAR VÄRDE
Ombyggnationerna har även omfattat modernisering
och effektivisering av installationer och anläggningar
för ventilation, värmesystem, fjärrkyla, belysning och
hissar, vilket resulterat i betydligt bättre drifts-
ekonomi för fastigheten.
”Utvecklingen av Mården går helt i linje med
Nyfosas strävan att förädla fastigheter utifrån
hyresgästernas behov. Ur ett resurs- och hållbar-
hetsperspektiv är det viktigt att ta hand om och
utveckla befintliga byggnader, då det krävs mycket
resurser att bygga nytt. Genom uppgradering till
moderna energisystem uppnår vi lägre driftskostna-
der, minskat klimatavtryck och god inomhusmiljö,
något som skapar värde för både hyresgästen och
oss som fastighetsägare”, säger Elin Flamand,
projektansvarig på Nyfosa.
FASTIGHET
I CENTRALA
LULEÅ FÅR
NYTT LIV
Vid fastigheten Mården 11 på Magasinsgatan i centrala Luleå
klipptes invigningsbandet den 13 december 2023 av Luleå
kommuns kommunalråd och kommundirektör. Fastigheten har
sedan Nyfosas förvärv genomgått en totalrenovering och
anpassning av lokalerna åt Luleå kommun som tecknat ett
tioårigt hyresavtal för samtliga ytor om närmare 10 tusen kvm.
Därmed har de gedigna byggnaderna från 50–talet fått nytt liv.
29
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Närhet till strategi och affärsbeslut
Nyfosas verksamhet och organisation har vuxit snabbt i takt
med ett större fastighetsbestånd. Även som större aktör
strävar Nyfosa efter att behålla prägeln av ett mindre bolag
i den mening att det ska vara nära till affärsbesluten och att
organisationen ska vara anpassningsbar vid förändringar av
fastighetsbeståndet. Att som medarbetare förstå bolagets
plan och hur medarbetaren kan bidra till den, liksom att kunna
påverka beslut, är centrala delar i bolagets strategi för att nå
sina affärsmål. Att ha så få led som möjligt i styrningen och
ett tydligt decentraliserat beslutsfattande, bidrar vidare till
delaktighet och ett stimulerande arbetsklimat. Väl inarbetade
processer och rutiner för att säkerställa kvalitet, riskhantering
och skapandet av en trygg miljö för medarbetarna bygger
därtill grunden för arbetet.
Organisation som stöttar affärsmodellen
Nyfosas transaktionsintensiva affärsmodell och geografiskt
diversifierade fastighetsbestånd ställer krav på en flexibel
och marknadsnära organisation. Med en modell av nära
samarbeten med externa tjänsteleverantörer kan verk-
samheten snabbt förändras med hög kvalitet i takt med att
fastighetsbeståndet utvecklas. För medarbetarna innebär
det en trygghet att vid snabba förändringar kunna ställa om
verksamheten med stöd av ett nätverk av extern kompetens
av hög kvalitet.
Utvalda lokala tjänsteleverantörer inom drift och under-
håll anlitas där fastigheterna är belägna. De har ett nära
samarbete med den egna organisationens regionkontor.
Vidare kompletterar Nyfosa vissa centrala funktioner med
extern kompetens för att öka flexibiliteten och behålla en hög
kvalitetsnivå vid snabba förändringar. Med denna kombination
av intern nyckelkompetens och externa tjänsteleverantörer
har Nyfosa förmåga och beredskap att hantera ett fastighets-
bestånd fördelat på många orter som kan förändras över tid.
En trygg och stimulerande arbetsmiljö
Nyfosa arbetar med att löpande utveckla organisationen för
att attrahera och behålla motiverade medarbetare. Att främja
god hälsa och skapa en stimulerande och trygg arbetsmiljö är
centralt i detta arbete. Företagskulturen präglas av en öppen
och stimulerande arbetsmiljö med stor tillit och delaktighet.
Förutsättningar att påverka den egna situationen och planera
sitt arbete, med bland annat möjlighet till flexibilitet i form av
hybridarbete, ser bolaget som en nyckel till hälsa och välmå-
ende. Detta underlättar även för medarbetarna att förena
Nyfosa erbjuder en kreativ, öppen och stimulerande arbetsmiljö med fokus på del-
aktighet och personlig utveckling. Organisationen är decentraliserad med korta
beslutsvägar där medarbetarna känner till och förstår bolagets mål och strategi.
ORGANISATION
ATTRAHERA OCH UTVECKLA DE BÄSTA MEDARBETARNA
ORGANISATION
30
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
ORGANISATION
föräldraskap och arbetsliv. Tillväxten i organisationen, till
följd av både förvärv och nyrekryteringar, kräver ett ständigt
arbete med att utveckla och bibehålla företagskulturen.
Kontinuerlig utveckling
Rätt kompetens, affärssinne och etablerade kontaktnät är
centrala för att förverkliga Nyfosas affärsidé och uppsatta
mål. Nyfosa ser kunskap som en förutsättning för att nå
längre, både som bolag och som medarbetare. Kontinuerlig
kompetensutveckling och utbildning för medarbetarna är
därför en naturlig del i Nyfosas verksamhet. Bolaget ställs
ständigt inför nya utmaningar, inte minst som en följd av en
snabb teknisk utveckling och har då stor nytta av en lärande
organisation där kunskap delas både systematiskt och
spontant. Detta kombineras med externa utbildningar inom
de områden där kompetensen behöver stärkas ytterligare.
31
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
ORGANISATION
egen personal i nyckelroller såsom hyresgästrelationer,
teknisk förvaltning och uthyrning. I Finland bedrivs
verksamheten av Brunswick, en förvaltningsorgani-
sation, som leds av en landschef. Tjänster som i hög
grad utförs lokalt såsom, driftsteknik, lokalvård och
reparation/ombyggnation samt vissa funktioner inom
ekonomiförvaltningen såsom fakturaadministration,
löpande redovisning och bokslut hanteras av externa
leverantörer.
Med erfarna medarbetare och för Nyfosa välkända
tjänsteleverantörer samt ett strukturerat arbetssätt finns
förmågan att effektivt hantera ett fastighetsbestånd
fördelat på många orter. Antal anställda vid årets slut
var 82 medarbetare.
NYFOSAS
ORGANISATION
Medarbetare och jämställdhet
Medeltalet anställda under 2023 var 84 (80), varav 48 (47)
kvinnor. Ledningsgruppen består av 2 män och 4 kvinnor.
Styrelsen består av 5 män och 2 kvinnor.
Jämställdhetsarbetet är en naturlig del i Nyfosas
verksamhet. Kvinnor och mäns villkor, rättigheter och
utvecklingsmöjligheter ska vara lika inom hela bolaget. Vid
nyrekryteringar har Nyfosa en strukturerad process som
syftar till att minimera risken för ett diskriminerande urval.
Arbetsmiljö och hälsa
Nyfosa ska främja hälsa samt skapa en god och trygg
arbetsmiljö för alla medarbetare. Arbetsmiljöarbetet bedrivs
dels som en naturlig del i det dagliga arbetet, dels som ett
systematiskt arbete med riskbedömning och uppföljning.
På Nyfosa ska alla medarbetare, samarbetspartner och
kunder bemötas med respekt. Ingen ska känna sig kränkt,
diskriminerad eller känna obehag på grund av kön, etnisk
tillhörighet, religion, sexuell läggning, ålder, funktionsnedsätt-
ning eller könsöverskridande identitet och uttryck. Nyfosa
har nolltolerans mot all form av diskriminering. Arbetet
mot diskriminering styrs genom Nyfosas hållbarhetspolicy,
arbetsmiljömanual och uppförandekod för medarbetare och
leverantörer. Nyfosas medarbetare uppmanas att rapportera
all form av upplevd diskriminering till närmsta chef, HR-ansva-
rig eller i bolagets visselblåsarfunktion.
Nyfosa erbjuder flera hälsofrämjande förmåner såsom
hälsoundersökningar, sjukvårdsförsäkring, förebyggande
samtalsstöd och rådgivning samt friskvårdsbidrag.
Kompetensutveckling
För Nyfosa är ett tydligt fokus på kompetens vägen till en
varaktig framgångsrik verksamhet. Verksamheten kräver
erfarenhet, kontaktnät och kunnande bland medarbetarna.
Därför arbetar Nyfosa aktivt med att säkerställa kompe-
tensutveckling och resursförsörjning. En viktig del är att låta
medarbetarna få växa inom organisationen med successivt
ökat ansvar. Nyfosa med löpande intern utbildning inom
relevanta sakområden och under året har det genomförts
utbildningar inom flera områden, bland annat IT–säkerhet
samt hyres- och entreprenadjuridik. Därtill sker en kontinu-
erlig utvärdering av processer för att skapa enhetliga och
effektiva arbetssätt inom organisationen.
Affärsrelationer och uppförandekod för leverantörer
Nyfosa tillämpar en uppförandekod för leverantörer i syfte
att säkerställa att de arbetsförhållanden hos företag som
levererar tjänster till bolaget uppfyller uppsatta krav avseende
arbetsmiljö och etisk standard samt att uppdraget bedrivs
på ett miljömedvetet sätt. Uppförandekoden grundar sig på
Nyfosas interna uppförandekod och hållbarhetspolicy, och
bygger på internationellt erkända konventioner avseende
mänskliga rättigheter, arbetsrätt samt internationella miljö-
och antikorruptionsförordningar.
Uppförandekoden ingår som bilaga till större entrepre-
nadavtal och förvaltningsavtal. Under året uppmanades
leverantörer att bekräfta uppförandekoden på Nyfosas
webbsida alternativt som bilaga i nya avtal till ett inköpsvärde
som motsvarade 27 procent (24) av totala inköp. Det görs en
UPPGIFTER OM ORGANISATION OCH MEDARBETARE
32
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
regelbunden genomlysning av bolagets största leverantörer
för att upptäcka sanktioner och indikationer på penningtvätt
och andra missförhållanden, vilket skulle utesluta fortsatt
samarbete.
Visselblåsarfunktion
Nyfosas organisation ska alltid agera med trovärdighet,
ärlighet och öppenhet. Det finns en förväntan att medarbe-
tare, affärspartner och andra som bolaget gör affärer med,
och som hyser misstankar om bedrägeri, korruption eller
andra missförhållanden inom Nyfosas verksamhet, berättar
om dessa misstankar. Anmälan av misstanke om missförhål-
landen kan göras anonymt genom en visselblåsarfunktion,
som nås via bolagets webbplats och intranät.
ORGANISATION
NYANSTÄLLNINGAR OCH PERSONALOMSÄTTNING
2023 2022 2021 2020 2019
Nyanställningar, antal
medarbetare
10 8 26 24 14
Personalomsättning, % 12 8 10 6 22
SJUKFRÅNVARO MEDARBETARE
2023 2022 2021 2020 2019
Total sjukfrånvaro, % 2,70 2,05 2,32 0,92 0,94
ÅLDERSFÖRDELNING
Ålder 2023 2022 2021 2020 2019
20–29 11 10 7 5 6
30–39 26 27 28 18 10
40–49 31 27 27 23 16
50–59 16 18 20 15 8
60–69 8 5 5 6 6
KÖNSFÖRDELNING MEDARBETARE OCH STYRELSE
2023
Män
Styrelse, %
Ledningsgrupp, %
Medarbetare, %
Kvinnor
71 29
33 67
41 59
INCIDENTER AV DISKRIMINERING OCH VIDTAGNA ÅTGÄRDER
2023 2022 2021 2020 2019
Antal 0 0 0 0 0
INKÖP FRÅN LEVERANTÖRER SOM BEKRÄFTAT UPPFÖRANDEKODEN
2023 2022 2021
Andel av totala inköp, % 27 24 20
BEKRÄFTADE FALL AV KORRUPTION OCH VIDTAGNA ÅTGÄRDER
2023 2022 2021
Antal 0 0 0
33
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Finansieringskällor
Nyfosa finansierar sina tillgångar med eget kapital, skulder till
de nordiska bankerna och lånefonder samt till mindre andel
med hybridobligationer och obligationer emitterade på den
svenska kapitalmarknaden.
Eget kapital
På balansdagen uppgick eget kapital hänförligt till moder-
bolagets aktieägare till 16 883 MSEK (18 378), varav
hybridobligationer utgjorde 758 MSEK (763). Hybridobliga-
tioner beskrivs närmare i not 20 på sidan 94.
Nyfosa ska primärt finansiera sig via bankmarknaden. Goda relationer med
kreditgivarna är viktiga och skapar långsiktighet och därmed minskad refinan-
sieringsrisk. Bolaget ska kontinuerligt sträva efter en så effektiv kapitalstruktur
som möjligt beaktat givna riskbegränsningar. Därtill ska huvuddelen av ränteris-
ken systematiskt säkras för att minska ränteexponeringen.
FINANSIERING
FINANSIERING PRIMÄRT VIA BANK
FINANSIERING
FÖRÄNDRING I RÄNTEBÄRANDE SKULDER
MSEK 2023 2022
Räntebärande skulder vid årets ingång 24 033 21 045
Upptagna banklån 8 147 9 751
Amortering av banklån -8 689 -6 770
Emitterade obligationer 850 600
Återköp obligationer -1 10 0 -873
Nyttjande av checkkrediter 94 –
Förändring upplåningsavgifter 20 -13
Omräkningseffekt valuta -15 292
Räntebärande skulder vid årets utgång 23 340 24 033
NYCKELTAL RÄNTEBÄRANDE SKULDER
MSEK 2023 2022
Säkerställda skulder 21 993 22 433
- varav skulder i EUR 4 688 4 659
Obligationer 1 350 1 600
Belåningsgrad fastigheter, % 59,4 59,4
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 58,3 57,7
Genomsnittlig ränta
1
, % 5,2 3,5
Genomsnittlig räntebindning, år 1,5 1,0
Genomsnittlig kapitalbindning, år 2,9 3,2
Räntesäkrad andel av skulderna, % 52 42
Genomsnittligt räntetak, % 1,6 1,6
Genomsnittlig ränteswap, % 2,6 1,6
Verkligt värde derivat med positivt värde 225 372
Verkligt värde derivat med negativt värde -148 –
1) Räntekostnad exklusive uppläggningskostnader och tomträttsavgälder.
Räntebärande skulder
Räntebärande skulder exklusive nyttjade checkkrediter, lea-
singskulder och periodiserade uppläggningsavgifter uppgick
till 23 343 MSEK (24 033), varav säkerställda skulder till
banker och lånefonder utgjorde 94 procent (93). Icke-
säkerställda obligationer uppgick till 1 350 MSEK (1 600)
motsvarade 6 procent (7) av totala räntebärande skulder.
Obligationerna är emitterade inom ett grönt finansiellt
ramverk upprättat enligt Green Bond Principles, framtagna av
International Capital Markets Association (ICMA). Ramverket
har utvärderats av en oberoende tredje part, CICERO Shades
of Green, med utlåtandet Medium Green.
Nettobelåningsgraden i förhållande till fastigheternas
redovisade värde uppgick till 58,3 procent (57,7).
FINANSIERINGSKÄLLOR
42 228
MSEK
Eget kapital exkl.
hybridobligationer
Hybridobligationer
Gröna obligationer
Banklån
Övriga skulder i
balansräkningen
52 %
2 %
3 %
5 %
38 %
34
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Kreditfaciliteter
För att understödja likviditeten har bolaget tre i förväg
förhandlade, men inte alltid fullt nyttjade, bankkrediter.
Låneutrymmet i dessa revolverande kreditfaciliteter kan
maximalt uppgå till 2 332 MSEK (3 335). Det innebär att
Nyfosa, mot säkerhet i befintliga fastigheter, snabbt kan öka
sin upplåning till förutbestämda villkor för att till exempel
finansiera förvärv. Efter att ha utnyttjat låneutrymmet har
bolaget möjlighet att omförhandla krediten till ett vanligt
banklån, varpå den outnyttjade andelen av låneutrymmet
ökar. På balansdagen uppgick det beviljade beloppet till
1 260 MSEK (1 313), varav 790 MSEK (1 048) var utnyttjat
och 470 MSEK (265) var outnyttjat. För att nyttja resterande
1 072 MSEK (2 022) av låneutrymmet krävs att säkerhet
ställts i förvärvade fastigheter.
Utöver revolverande kreditfaciliteter har bolaget beviljade
checkkrediter uppgående till 350 MSEK (200) hos tre
svenska banker. Av dessa var 94 MSEK (0) nyttjade på
balansdagen.
Förändring räntebärande skulder
Under året upptogs nya banklån om 8 147 MSEK i samband
med tillträden av fastigheter och refinansiering av befintliga
skulder. Löpande amortering samt återbetalning av skulder
uppgick till 8 689 MSEK. Det innebar en minskning av
säkerställda skulder om 542 MSEK under året. Bolaget har
inga skuldförfall under 2024.
Obligationer om 825 MSEK återköptes i samband med
att gröna obligationer om 850 MSEK gavs ut i april. De
huvudsakliga villkoren för de emitterade gröna icke-säker-
ställda obligationerna var en löptid om 3 år och en ränta om
STIBOR 3M+550 baspunkter.
Under fjärde kvartalet genomfördes förtida inlösen av
obligationer om 275 MSEK med förfall i april 2024. Bolaget
har därefter inga obligationsförfall under 2024.
På balansdagen hade bolaget utestående obligationer
om sammanlagt 1 350 MSEK som förfaller med 500 MSEK i
januari 2025 samt med 850 MSEK i april 2026.
FINANSIERING
REVOLVERANDE KREDITFACILITETER
31 dec
MSEK 2023 2022
Låneutrymme / ram 2 332 3 335
Beviljat belopp 1 260 1 313
– varav utnyttjat belopp 790 1 048
– varav outnyttjat belopp 470 265
KAPITAL- OCH RÄNTEBINDNING
1
Kapitalbindning Räntebindning
MSEK
År Banklån, Obligationer
Totala
ränte-
bärande
skulder
Andel,
%
Outnyttjade
krediter
Summa
tillgängliga
krediter
Ränte-
swappar
Ränte-
tak
STIBOR
3M/
EURIBOR
6M
Ränte-
bindning
Andel,
%
2024 – – – – 256 256 500 2 725 9 272 12 497 54
2025 4 788 500 5 288 23 470 5 758 – 2 342 – 2 342 10
2026 5 849 850 6 699 29 – 6 699 2 354 1 083 – 3 437 15
2027 7 015 – 7 015 30 – 7 015 2 584 – – 2 584 11
2028 1 950 – 1 950 8 – 1 950 1 533 – – 1 533 7
>2028 2 390 – 2 390 10 – 2 390 950 – – 950 4
Totalt 21 993 1 350 23 343 100 726 24 069 7 921 6 150 9 272 23 343 100
1) Totala räntebärande skulder i balansräkningen inkluderar nyttjade checkkrediter och periodiserade uppläggningsavgifter,
vilket förklarar avvikelsen mellan tabell och balansräkning.
KAPITALBINDNING
31 december 2023
RÄNTEBINDNING
31 december 2023
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
2024 2025 2026 2027 2028 >2028
MSEK
0
3 000
6 000
9 000
12 000
15 000
MSEK
2024 2025 2026 2027 2028 >2028
Banklån Obligationer Skuldvolym med räntesäkring Skuldvolym utan räntesäkring
35
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
FINANSIERING
Räntebindning och exponering mot ränteförändringar
Exponeringen mot räntehöjningar hanteras genom nyttjande
av derivatinstrument, för närvarande räntetak och ränte-
swappar. Den 31 december 2023 var 52 procent (42) av
låneportföljen säkrad med derivat, ej beaktat framtidsstar-
tade swappar som är inkluderade i tabellen på sidan 35.
Räntetak ger bolaget en maximal påverkan på den totala
räntekostnaden i det fall STIBOR 3M och EURIBOR 6M
stiger. En ränta som inte når upp till räntetaket får däremot
fullt genomslag i resultatet. Räntetaken uppgick till nominellt
6 150 MSEK (9 012) och strikenivåerna till 1,5–2,0 procent
(1,5–2,0) med ett genomsnitt om 1,6 procent (1,6).
Ränteswappar ger bolaget en fast ränta under derivatets
löptid. Ränteswappar uppgick till nominellt 7 921 MSEK
(1 120), varav 5 947 MSEK (1 120) hade trätt i kraft på balans-
dagen. För de aktiva ränteswapparna betalade Nyfosa en fast
genomsnittlig ränta om 2,6 procent (1,6). Återstående löptid på
ingångna derivatavtal var på balansdagen 2,5 år (2,2).
I känslighetsanalysen nedan framgår att den bedömda
effekten på resultatet om STIBOR 3M och EURIBOR 6M
ökar med 1,0 procentenhet, är en högre räntekostnad om
107 MSEK (126), givet befintliga derivatavtal. En ökning av
marknadsräntorna med 2,0 procentenheter skulle belasta
resultatet med 218 MSEK (269), givet befintliga räntederivat.
I båda exemplen medför räntederivaten att den höjda räntan
inte får fullt genomslag i resultaträkningen.
Finansiella riskbegränsningar
Finansierings- och ränterisk hanteras genom ett antal
begränsningar och ramar i bolagets under året reviderade
finanspolicy. Ett arbete har påbörjats med att skapa en jäm-
nare förfallostruktur för både kapital- och räntebindning. Den
nya strukturen innebär att andelen räntebärande skuld med
rörlig ränta ska vara mindre än 25 procent och resterande del
ska räntesäkras med derivatinstrument jämnt fördelat över
4–5 år för att därmed minska ränteexponeringen vid kraftiga
ränterörelser. Arbetet innebär en successiv upphandling av
ytterligare räntederivat.
Vidare har begränsningen om en belåningsgrad på
maximalt 65 procent ersatts med en nettobelåningsgrad på
maximalt 60 procent.
Riskbegränsningarna är bolagets egna och utgör inte
covenanter i koncernens finansieringsavtal. Bolaget håller
sig inom kommunicerade riskbegränsningarna med undantag
för andelen räntesäkrad skuld som successivt ska anpassas
enligt beskrivningen ovan.
FINANSPOLICY
Riskbegränsning 31 dec 2023
Finansieringsrisk
Nettobelåningsgrad, % <60 58
Icke-säkerställd skuld, % <15 6
Nettoskuld/EBITDA, ggr <12,0 9,4
Ränterisk
Räntetäckningsgrad, ggr >2,0 2,0
KÄNSLIGHETSANALYS RÄNTEEXPONERING
Resultateffekt vid förändring av genomsnittlig skuldränta, MSEK
1
Förändring 31 dec 2023
Vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge
2
+/- 2 %-enheter -218/+220
Vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge
2
+/- 1 %-enhet -107/+108
Vid förändring av genomsnittlig räntenivå
3
+/- 1 %-enhet -233/+233
Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor +/- 1 %-enhet +308/-308
1) Varje variabel i tabellen har behandlats för sig och under förutsättning att de andra variablerna förblir oförändrade. Analysen avser skulder mot det helägda fastighetsbeståndet
och gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa storheterna i nämnda sammanhang.
2) Med hänsyn till befintliga räntederivat.
3) Genomsnittsräntan ökad/minskad med 1 procentenhet. Vid ökning/minskning tas inte hänsyn till eventuella effekter av derivatportföljen.
36
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
KASSAFLÖDE
FINANSIELL UTVECKLING
Årets kassaflöde
Under året uppgick kassaflödet från den löpande verksam-
heten till 1 541 MSEK (1 638), varav erhållen utdelning från
andelar i joint venture om 180 MSEK (335).
Investeringsverksamheten belastade kassaflödet med
–284 MSEK (–3 387). Tillträden och frånträden av fastig he-
ter, direkt och indirekt via bolag, påverkade kassaflödet med
netto 554 MSEK (–2 586). Investeringar i befintliga fastighe-
ter uppgick till –762 MSEK (–577). Investeringar i andelar i
samt utlåning till joint venture uppgick till –75 MSEK (–216).
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till
–1 512 MSEK (1 889) och är hänförligt till nettominskning
av räntebärande skulder om –849 MSEK (2 628) efter
avdrag för upplåningskostnader, återköp och nyemission av
teckningsoptioner –4 MSEK (–11), återköp av hybridobligatio-
ner –5 MSEK (–34), nyttjande av checkkrediter 94 MSEK (–)
samt utdelning till aktieägare om –755 MSEK (–688).
Totalt kassaflöde för året uppgick till –255 MSEK (140).
Operativt kassaflöde
Det operativa kassaflödet motsvarar kassaflöde från den
löpande verksamheten före förändringar av rörelse kapitalet
och utgår från resultat före skatt justerat för poster som inte
är kassaflödespåverkande såsom omvärderingseffekter och
resultatandel i joint venture.
Erhållen utdelning från andelar i joint venture, erhållna räntor
och erlagda räntor, utbetald ränta till hybridobligationsinneha-
vare samt betald skatt inkluderas i det operativa kassaflödet.
Från och med 2023 benämns det tidigare begreppet
Utdelningsgrundande kassaflöde för Operativt kassaflöde.
Operativt kassaflöde har anpassats till uppställningen enligt
IAS 7, där erhållna och betalda räntor inkluderas istället för
bokförda räntor. Jämförelsetalen har omräknats.
Tillväxt i kassaflöde per aktie
Bolagets mål är att uppnå en tillväxt i operativt kassaflöde
per aktie med 10 procent per år. Årets operativa kassaflöde
uppgick till 6,36 SEK per aktie (8,97).
Genomsnittlig tillväxt per år under perioden 2019–2023
uppgår till 7 procent.
OPERATIVT KASSAFLÖDE
MSEK 2023 2022
Resultat före skatt -661 1 859
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 2 918 89
Erhållen utdelning från andelar i joint venture 180 335
Erhållna räntor 6 5
Erlagda räntor -1 104 -483
Utbetald ränta på hybridobligationer -60 -37
Betald inkomstskatt -65 -54
Operativt kassaflöde 1 215 1 714
– per aktie, SEK 6,36 8,97
UTVECKLING OPERATIVT KASSAFLÖDE
2023 2022 2021 2020 2019
Operativt kassaflöde från det helägda fastighetsbeståndet, MSEK 1 035 1 379 1 114 967 627
Erhållen utdelning från andelar i joint venture, MSEK 180 335 332 300 200
Operativt kassaflöde, MSEK 1 215 1 714 1 446 1 267 827
– per aktie, SEK 6,36 8,97 7,69 6,97 4,93
Under perioden utbetald utdelning per aktie, SEK 3,95 3,60 3,24 – –
Andel av operativt kassaflöde som delats ut under året, % 62 40 42 – –
Totalt kassaflöde, MSEK 2023 2022
Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 541 1 638
– varav operativt kassaflöde 1 215 1 714
Kassaflöde från investeringsverksamheten -284 -3 387
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -1 512 1 889
Totalt kassaflöde -255 140
37
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
RESULTAT
Intäkter
Intäkterna ökade med 13 procent till 3 553 MSEK (3 151). Till-
växten beror främst på indexuppräkning av hyresintäkter och en
svagare genomsnittlig kronkurs i förhållande till EUR. Intäkter
från jämförbart fastighetsbestånd, justerat för valutakurs-
effekter, ökade med 169 MSEK motsvarande 6 procent.
Intäkter jämförbart bestånd, MSEK 2023 2022
Totala intäkter 3 553 3 151
Förvärv och avyttringar -690 -484
Valutajustering
1
-28 –
Intäkter jämförbart bestånd 2 836 2 667
1) Innevarande år omräknad till samma valutakurs som jämförelseåret.
Intäkter består av kategorierna hyresintäkter och service-
intäkter. Hyresintäkter genereras av de hyresavtal som
tecknats med hyresgäster och inkluderar indexjusteringar
samt tilläggsdebitering för investeringar och fastighetsskatt.
91 procent (92) av hyresintäkterna indexjusteras årligen och
majoriteten av indexjusteringarna omfattar hela bashyran och
följer KPI eller motsvarande index. Serviceintäkter består av
tillägg för el, värme, kyla, vatten, avfallshantering och andra
driftskostnader.
Uthyrningsgrad och nettouthyrning
Vid årets slut uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till
91,5 procent (93,1). Vakansvärdet uppgick till 347 MSEK (280).
Nettouthyrningen var negativ och uppgick till –8 MSEK
(5) med nyuthyrningar om 177 MSEK (139), uppsägningar
för avflyttning om 164 MSEK (132) och konkurser om 21
MSEK (2). Lokalen hyrdes ut på nytt under året. Generellt var
efterfrågan på bolagets lokaler fortsatt stabil.
Nettouthyrning, MSEK 2023 2022
Nytecknade hyresavtal 177 139
Hyresavtal uppsagda för avflyttning -164 -132
Konkurser -21 -2
Nettouthyrning under året -8 5
Fastighetskostnader och fastighetsadministration
Av fastighetskostnader utgjorde driftskostnader 661
MSEK (635), underhållskostnader 149 MSEK (143) och
fastighetsskatt 166 MSEK (153). Kostnader för fastighets-
administration uppgick till 133 MSEK (129).
RESULTAT PER SEGMENT
Sverige Kielo Ej fördelade poster Nyfosa
MSEK 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Intäkter 2 652 2 491 902 660 – – 3 553 3 151
Fastighetskostnader -714 -744 -262 -187 – – -976 -930
Fastighetsadministration -77 -74 -56 -54 – – -133 -129
Driftnetto 1 861 1 673 584 419 – – 2 445 2 092
Centraladministration – – – – -186 -161 -186 -161
Övriga rörelseintäkter – – – – 6 14 6 14
Andel i joint ventures resultat – – – – -8 672 -8 672
Finansiella intäkter och kostnader – – – – -1 246 -664 -1 246 -664
Resultat efter finansiella intäkter och kostnader – – – – – – 1 010 1 953
- varav Förvaltningsresultat – – – – – – 1 239 1 533
Värdeförändring på fastigheter -1 046 -514 -306 74 – – -1 352 -439
Värdeförändring på finansiella instrument – – – – -320 345 -320 345
Resultat före skatt – – – – – – -661 1 859
Skatt – – – – 22 -165 22 -165
Årets resultat – – – – – – -639 1 694
NETTOUTHYRNING
-60
-40
-20
0
20
40
60
2019
MSEK
2020 2021 2022 2023
Nyuthyrning
Nettouthyrning
Uppsägning
Konkurs
38
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Driftskostnaderna ökade med 4 procent. I driftskostnaderna
ingår taxebundna kostnader såsom el, vatten och värme.
I enlighet med villkoren i vissa hyresavtal debiteras hyres-
gästerna de taxebundna kostnaderna för den hyrda lokalen.
Debiteringen sker som regel löpande efter en schablon med
senare avräkning mot faktisk förbrukning. Av totala taxe-
bundna kostnader för perioden debiterades cirka 50 procent
till hyresgästerna.
Underhållskostnaderna ökade med 4 procent jämfört med
föregående år, främst drivet av inflation.
Kostnaderna för fastighetsadministration, som inkluderar
kostnader för uthyrning och personal för den löpande förvalt-
ningen, ökade med 3 procent jämfört med föregående år.
Driftnetto
Driftnettot ökade med 17 procent till 2 445 MSEK (2 092).
Överskottsgraden uppgick till 68,8 procent (66,4).
I jämförbart fastighetsbestånd ökade driftnettot med 10
procent till 1 914 MSEK (1 746) justerat för valutaeffekter.
Överskottsgraden uppgick till 67,5 procent (65,5).
Driftnetto jämförbart bestånd, MSEK 2023 2022
Driftnetto 2 445 2 092
Förvärv och avyttringar -512 -346
Valutajustering1 -18 –
Driftnetto jämförbart bestånd 1 914 1 746
1) Innevarande år omräknad till samma valutakurs som jämförelseåret.
Centraladministration
Centraladministration innefattar kostnader för koncernledning,
koncerngemensamma funktioner, IT, IR, ekonomisk förvaltning
samt revision och uppgick till 186 MSEK (161), motsvarande 5
procent (5) av intäkterna. Ökningen förklaras främst av tillväxten i
beståndet under andra halvåret 2022.
Resultatandel i joint venture
Andel i joint ventures resultat var –8 MSEK (672), bestående
av förvaltningsresultat om 221 MSEK (252), värdeförändringar
och skatt om –232 MSEK (381) och övrigt om 3 MSEK (38).
Resultatförsämringen var en konsekvens av högre räntekost-
nader samt nedskrivningar av fastigheternas marknadsvärde.
Finansiella intäkter och kostnader
Finansiella intäkter och kostnader uppgick till –1 246 MSEK
(–664). Kostnadsökningen förklaras av högre räntenivåer.
Nettoskulden uppgick till 22 905 MSEK (23 342) på
balansdagen. Den genomsnittliga räntan, exklusive upplägg-
ningskostnader, uppgick på balansdagen till 5,2 procent (3,5).
På balansdagen var 52 procent (42) av skuldportföljen säkrad
med räntetak eller ränteswappar. Det genomsnittliga räntetaket
var 1,6 procent (1,6) och den genomsnittliga räntan i ränteswap-
parna var 2,6 procent (1,6). Genomsnittlig återstående löptid på
ingångna derivatavtal var på balansdagen 2,5 år (2,2).
Räntetäckningsgraden för året uppgick till 2,0 gånger (3,4).
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet minskade med 19 procent till 1 239
MSEK (1 533), motsvarande 6,15 SEK per aktie (7,80).
Förändringen beror främst på årets högre räntenivåer som till
viss del vägts upp av indexuppräkning av hyror.
INTÄKTER PER KVARTAL DRIFTNETTO PER KVARTAL FÖRVALTNINGSRESULTAT PER KVARTAL
0
200
400
600
800
1 000
2019
MSEK
2020 2021 2022 2023
0
100
200
300
400
500
600
700
800
MSEK
2019 2020 2021 2022 2023
0
100
200
300
400
500
MSEK
2019 2020 2021 2022 2023
Sverige Kielo Sverige Kielo Nyfosa
39
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Årets resultat
Årets resultat uppgick till –639 MSEK (1 694). Resultat per
aktie, efter avdrag för ränta på hybridobligationer, uppgick till
–3,67 SEK per aktie (8,61) efter utspädning.
Omräkningsdifferensen från verksamhet som bedrivs i
utländsk valuta påverkade övrigt totalresultat med –19 MSEK
(269). Posten är hänförlig till verksamheten i Finland.
Moderbolaget
För 2023 redovisade moderbolaget ett resultat efter skatt på
800 MSEK (1 273). Moderbolagets arvode för central- och
fastighetsadministrativa tjänster från koncernföretag uppgick
till 132 MSEK (125). Årets resultat överensstämmer med
årets totalresultat. Moderbolaget hade per 31 december
2023 ett eget kapital om 11 887 MSEK (11 924), varav bun-
det eget kapital uppgick till 96 MSEK (96). Koncerninterna
skulder uppgick till 11 505 MSEK (7 794) och koncerninterna
fordringar uppgick till 25 028 MSEK (21 291).
Förväntningar avseende den framtida utvecklingen
Under 2023 förändrades förutsättningarna för fastighets-
sektorn. Kraftigt höjda styrräntor tillsammans med en av-
vaktande kapitalmarknad medförde både dyrare och svårare
finansiering. Inflationen och stigande energipriser påverkade
både bolaget och hyresgästerna.
Bedömningen är att det under 2024 kommer att finnas
bättre förutsättningar för köpare och säljare att mötas vilket
skapar förutsättningar för mer aktivitet på transaktionsmark-
naden. I den rådande svaga konjunkturen består risken för
osäkra hyresfordringar. Även på längre sikt kan den minskade
ekonomiska aktiviteten i samhället eller förändrade lokal-
behov hos hyresgästerna påverka efterfrågan på bolagets
lokaler. Detta skulle kunna leda till en ökning av långsiktiga
vakanser, pressade hyres nivåer och fastighetsvärden.
Styrelsens förslag till vinstdisposition
Till årsstämmans förfogande finns följande medel i moder-
bolaget Nyfosa AB, med belopp i kronor.
Fritt eget kapital, SEK 2023-12-31
Överkursfond 2 053 849 699
Hybridobligationer 757 500 000
Balanserat resultat 8 180 463 599
Årets resultat 799 862 842
Summa fritt eget kapital 11 791 676 140
Till årsstämmans förfogande stående medel
Balanseras i ny räkning 11 791 676 140
- varav till Överkursfond 2 053 849 699
- varav till Hybridobligationer 757 500 000
Summa 11 791 676 140
Värdeförändringar
Samtliga fastigheter värderas av auktoriserade fastighets-
värderare från oberoende värderingsföretag vid varje
kvartals bokslut, med undantag för de fastigheter som tillträtts
eller avyttrats under kvartalet. Dessa fastigheter redovisas till
anskaffningskostnad respektive det avtalade försäljningspriset.
Värdeförändringar på fastigheter uppgick till –1 352 MSEK
(–439).
Under året höjde värderingsföretagen det vägda direkt-
avkastningskravet i värderingarna till 6,76 procent. Den 31
december 2022 uppgick det vägda direktavkastningskravet
till 6,39 procent.
Den negativa värderingseffekten hänförlig till högre
direktavkastningskrav vägs delvis upp av antaganden om
förbättrade framtida driftnetton och färdigställda projekt.
Värdeförändringar på finansiella instrument uppgick
till –320 MSEK (345) och är hänförlig till räntetak och
ränteswappar.
Skatt
Årets skatt uppgick till 22 MSEK (–165) motsvarande en
effektiv skatt på -3,3 procent (8,9). Avvikelsen från moder-
bolagets nominella skattesats om 20,6 procent beror bland
annat på att ej avdragsgilla räntekostnader resulterade i ett
högre skattemässigt resultat än det redovisade resultatet i
koncernföretagen, ej skattepliktig försäljning av dotterbolag,
samt effekt av begränsningsregel avseende uppskjuten skatt
på temporära skillnader.
Avstämning effektiv skatt, MSEK % 2023
Resultat före skatt -661
Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget -20,6 136
Ej avdragsgilla kostnader och ej skattepliktiga
intäkter 18,1 -120
Ej skattepliktig försäljning av aktier i dotterbolag -10,5 70
Effekt av begränsningsregel i temporära skillnader 9,9 -66
Resultat från andelar i joint venture 0,3 -2
Övrigt -0,5 3
Redovisad effektiv skatt -3,3 22
40
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Aktiekursutveckling och omsättning
Under 2023 uppgick Nyfosaaktiens volymviktade medelpris
till 71,69 SEK. Aktiekursen ökade under året med 15 procent.
Under samma period ökade både OMX Stockholm PI och
OMX Stockholm Real Estate PI med 13 procent. Totalt
omsattes 85 miljoner av Nyfosas aktier till ett värde om 6
MDSEK under 2023. Varje handelsdag omsattes i genom-
snitt 340 000 aktier.
Aktiekapital
Nyfosas aktiekapital uppgick den 31 december 2023 till 96
MSEK fördelat på 191 022 813 aktier med ett kvotvärde om
0,50 SEK per aktie. Enligt bolagsordningen ska aktiekapi-
talet vara lägst 80 MSEK och högst 320 MSEK fördelat på
lägst 160 000 000 aktier och högst 640 000 000 aktier.
Aktiekapitalet i Nyfosa AB förändrades enligt tabellen på
sidan 42.
Utdelningspolicy och utdelningsförslag
Minst 40 procent av det operativa kassaflödet distribueras till
ägarna. Utdelningen ska vid varje tillfälle vägas mot bolagets
affärsmöjligheter och kan bestå av sakutdelning, återköp
eller kontant utdelning. Styrelsen föreslår att ingen utdelning
avseende verksamhetsåret 2023 ska utgå. Föregående år
uppgick utdelningen till 4 ,0 0 SEK per aktie med kvartalsvis
utbetalning om 1,00 SEK per aktie, motsvarande 764 MSEK.
Ägarinformation
Nyfosa hade vid årets slut 17 574 aktieägare, varav svenska
investerare, institutioner och privatpersoner ägde 73 procent
av aktierna och rösterna, resterande aktier och röster inne-
hades av utländska aktieägare.
De tio största ägarna kontrollerade tillsammans 63
procent av bolagets aktiekapital och röster. Tabellen till höger
visar Nyfosas största aktieägare per 31 december 2023.
Optionsprogram
Nyfosa har tre långsiktiga incitamentsprogram (LTIP 2021,
LTIP 2022 respektive LTIP 2023) baserade på tecknings-
optioner. Beskrivning av optionsprogrammen återfinns i not 7
på sidan 79.
Styrelsen lämnade under perioden ett erbjudande
om återköp av samtliga utestående teckningsoptioner i
optionsprogrammet 2019/2023 mot ett marknadsmässigt
vederlag om 27,10 SEK per option. Samtliga innehavare valde
att acceptera erbjudandet som omfattade 240 000 optioner
och en likvid om 7 MSEK. Återköp i övriga optionsprogram
påkallades i samband med att anställningar upphört, i enlig-
het med optionsvillkoren.
Vidare verkställdes årsstämmans beslut att införa ett
nytt långsiktigt incitamentsprogram, LTIP2023/2026, vilket
innebar att 383 342 optioner tecknades.
Befintliga optionsprogram medförde ingen utspädning
under perioden.
Nyfosas aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Large Cap sedan november 2018.
Årets sista handelsdag, den 29 december 2023, uppgick aktiens stängningskurs
till 95,85 SEK, motsvarande ett börsvärde om 18,3 MDSEK.
NYFOSAAKTIEN
1) Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital
ÄGARFÖRDELNING
31 december 2023
Procentandel
Aktieägare Antal aktier Kapital, % Röster, %
AB Sagax 44 500 000 23,30 23,30
Swedbank Robur Fonder 18 666 494 9,77 9,77
Länsförsäkringar Fonder 14 147 195 7,41 7,41
Lannebo Fonder 11 147 191 5,84 5,84
Vanguard 7 237 538 3,79 3,79
SEB Fonder 6 769 860 3,54 3,54
BlackRock 6 396 842 3,35 3,35
Norges Bank 4 514 482 2,36 2,36
Jens Engwall 4 338 564 2,27 2,27
APG Asset Management 3 540 741 1,85 1,85
Summa 10 största ägare 121 258 907 63,48 63,48
Övriga aktieägare 69 763 906 36,52 36,52
Summa 191 022 813 100,00 100,00
Källa: Modular Finance Monitor
ÄGARSTRUKTUR, FÖRDELNING STORLEKSKLASSER
31 december 2023
Ägarstruktur Antal aktieägare Andel, %
1 – 500 13 426 76,40
501 – 1 000 2 022 11, 51
1 001 – 5 000 1 668 9,49
5 001 – 10 000 183 1,04
10 001 – 20 000 107 0,61
20 001 – 50 000 52 0,30
50 001 – 116 0,66
Totalt 17 574 100,00
Källa: Modular Finance Monitor
41
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
2 019 2020 2021 2022 2023
-50
0
50
100
15 0
200
250
300
350
AKTIENS UTVECKLING
Nyfosa utdelningsjusterad aktiekurs OMX Stockholm Real Estate GI
%
Källa: Nasdaq Stockholm
AKTIEKAPITALETS UTVECKLING I BOLAGET
Tidpunkt Händelse
Förändring
aktiekapital (SEK)
Förändring
antal aktier
Aktiekapital efter
ändring (SEK)
Antal aktier
efter ändring
17 oktober 2017 Nybildning – – 50 000,00 500
21 maj 2018 Delning av aktier – 99 500 50 000,00 100 000
21 maj 2018 Nyemission 78 814 124,50 157 628 249 78 864 124,50 157 728 249
21 augusti 2018 Nyemission 5 000 000,00 10 000 000 83 864 124,50 167 728 249
17 februari 2020 Nyemission 3 231 412,00 6 462 824 87 095 536,50 174 191 073
9 mars 2020 Nyemission 5 155 000,00 10 310 000 92 250 536,50 184 501 073
9 juni 2021 Nyemission 3 260 870,00 6 521 740 95 511 406,50 191 022 813
OPTIONSPROGRAM (LTIP 2019, 2021, 2022, 2023)
31 december 2023
Avstämning optioner LTIP2019 LTIP2021 (I) LTIP2021 (II) LTIP2022 LTIP2023 Totalt
Utestående optioner årets ingång 240 000 325 241 325 241 422 150 – 1 312 632
Tecknade optioner – – – – 383 342 383 342
Återköp optioner -240 000 -7 000 -7 000 -29 000 – -283 000
Nyttjade optioner – – – – – –
Utestående optioner vid årets slut – 318 241 318 241 393 150 383 342 1 412 974
GEOGRAFISK FÖRDELNING AV AKTIEÄGANDET
31 december 2023
Sverige, 73,5 %
USA, 12,3 %
Norge, 5,2 %
Nederländerna, 2,3 %
Finland, 1,3 %
Övriga, 2,4 %
Anonymt ägande, 3,1 %
Svenskt
ägande
73,5 %
Utländskt
ägande
26,5 %
17 574
aktieägare
42
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
RISKER OCH
RISKHANTERING
Nyfosa är utsatt för olika risker
som potentiellt kan påverka dess
framtida verksamhet, resultat och
finansiella ställning. Organisationen
är uppmärksam på riskerna och genom
förebyggande arbete strävar bolaget
efter att begränsa samt hantera
riskerna om möjligt.
De betydande risker som bolaget står inför är i stor utsträck-
ning kopplade till utvecklingen av konjunktur, inflation och
marknadsräntor. De mest väsentliga riskerna presenteras
nedan och är indelade i kategorierna omvärld, miljö, finansie-
ring, förvärv och investeringar, förvaltning samt medarbetare
och organisation. För att tydliggöra och värdera riskerna
används en modell där sannolikhet och konsekvens bedöms.
Sannolikheten att risken inträffar uttrycks i grader av mycket
osannolik, osannolik, möjlig, sannolik och mycket sannolik.
Konsekvensen, som värderar påverkan på företagets resultat
och ställning, uttrycks i grader av obetydlig, mindre, måttlig,
stor och betydande. Kombinationen av sannolikhet och
konsekvens avgör hur risken hanteras, antingen i form av
generell bevakning eller som ett fokusområde om sannolik-
heten och konsekvens därav är av hög grad.
Risker för moderbolaget är indirekt desamma för koncer-
nen, vilket innebär att eventuell påverkan på moderbolaget
ger effekt på hela koncernen.
Risk Sannolikhet Konsekvens Hantering av risk
Förändring
av hantering
OMVÄRLD
Makro Sannolik Stor Fokus
Regelverk Möjlig Måttlig Fokus
Skatt Osannolik Måttlig Bevaka
MILJÖ
Klimatpåverkan på fastigheterna1 Möjlig Måttlig Bevaka
Miljöpåverkan från den egna verksamheten1 Möjlig Mindre Bevaka
FINANSIERING
Ränterisk Mycket sannolik Stor Fokus
Finansiering och refinansiering Sannolik Stor Fokus
Fastighetsvärdering Mycket sannolik Måttlig Fokus
Valutaexponering Möjlig Mindre Bevaka
FÖRVÄRV OCH INVESTERINGAR
Fastighetsutveckling Sannolik Mindre Bevaka
Fastighetstransaktioner Osannolik Mindre Bevaka
FÖRVALTNING
Hyresintäkter Möjlig Måttlig Fokus
Kundförluster Möjlig Måttlig Fokus
Fastighetskostnader Möjlig Måttlig Fokus
MEDARBETARE OCH ORGANISATION
Medarbetare och kompetens1 Möjlig Måttlig Bevaka
Arbetsmiljö1 Möjlig Mindre Bevaka
Rapportering och intern kontroll1 Osannolik Måttlig Bevaka
IT och infrastruktur Möjlig Stor Bevaka
1) Utgör hållbarhetsrisker och omfattas av hållbarhetsredovisningen, men ingår ej i förvaltningsberättelsen.
SAMMANFATTNING RISKER OCH RISKBEDÖMNING
= Ökad bevakning
= Oförändrad bevakning
= Minskad bevakning
43
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
OMVÄRLD
Med en strukturerad och marknadsnära organisation arbetar
Nyfosa kontinuerligt med att identifiera, övervaka, förebygga
samt möta de snabba förändringar som sker i omvärlden. Den
flexibla och opportunistiska affärsmodellen gör att verksam-
heten snabbt kan anpassas till nya förutsättningar.
MILJÖ
Nyfosa driver ett strukturerat arbete med att förvalta,
utveckla och förädla det befintliga fastighetsbeståndet i nära
samarbete med hyresgästerna, i syfte att öka fastigheternas
intjäningsförmåga och värde. Genom att arbeta aktivt med
fastigheterna kan hyresgästens förändrade behov mötas
med smarta lösningar och hållbara investeringar. De risker
och möjligheter som identifierats är sannolika på både kort
och lång sikt. Bolagets fastigheter förvaltas ur ett långsiktigt
perspektiv för att få en så lång nyttjandetid som möjligt.
Därmed kommer klimatrelaterade risker och möjligheter att
på lång sikt få en påverkan på bolagets tillgångar.
Risk Riskhantering Exponering Utfall
MAKRO
Minskad efterfrågan.
Inflation/deflation.
Svårigheter att erhålla finansie-
ring.
Marknadsbevakning och
omvärldsanalyser.
Löpande dialog med kapital- och
kreditmarknaden.
Indexerade hyresavtal.
Derivatinstrument.
Svag ekonomi påverkar bolagets
resultat och ställning.
Nettouthyrningen uppgick till –8
MSEK (+5).
Räntetäckningsgraden uppgick till
2,0 ggr (3,4).
REGELVERK
Ändringar i regelverk som ger
negativa effekter på bolagets
resultat och ställning.
Bevakning och nätverk med
rådgivare.
Försvårad finansiering eller
fördyringar vid investeringar.
Ingen påverkan från förändringar i
regelverk under året.
SKATT
Förändringar i skattelagstiftning
eller lagtolkning som ger
negativa effekter på bolagets
resultat och ställning.
Övervakning av politisk utveckling.
Anpassning av interna processer
vid regeländringar.
Samarbete med externa experter.
Kontinuerlig avstämning av
skattebedömningar.
Ändrade skattenivåer och
skattelagstiftning, exempelvis
förändrade regler avseende
värdeminskningsavdrag eller
förbud för paketering av fastighe-
ter kan påverka bolagets framtida
skattekostnad.
Inget bolag i skattetvist, ingen
påverkan under året.
Risk Riskhantering Exponering Utfall
KLIMATPÅVERKAN PÅ
FASTIGHETERNA
Negativ påverkan på
fastigheterna på grund av klimat-
förändringar och föroreningar.
Granskning av investeringar
utifrån klimatperspektiv.
Försäkringar.
Analys av klimatrisker
Fokus på miljöaspekter vid förvärv
och drift.
Skador på fastigheter och ökade
kostnader.
Ingen påverkan under året.
MILJÖPÅVERKAN FRÅN EGEN
VERKSAMHET
Negativ påverkan på miljön på
grund av ineffektiv resursan-
vändning.
Hållbarhetsmål.
Certifiering av byggnader.
Energieffektivisering.
Skadat anseende i samhället och
saneringskostnader.
De totala koldioxidutsläppen
minskade med 21 procent. Av
totalt fastighetsvärde utgjorde
miljöcertifierade fastigheter 33
procent (28). Energianvändningen
i det jämförbara beståndet i
Sverige minskade med 9 procent
(6) från startåret 2020. För Kielo
med startår 2023, fastställdes
startvärdet till 180 kWh/kvm för
vidare arbete med effektivisering.
44
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
FINANSIERING
Nyfosa ska primärt finansiera sig via bankmarknaden.
Goda relationer med kreditgivarna är viktiga och skapar
långsiktighet samt minskad refinansieringsrisk. Bolaget ska
kontinuerligt sträva efter en så effektiv och lönsam kapital-
struktur som möjligt beaktat givna riskbegränsningar. Därtill
ska huvuddelen av ränterisken systematiskt säkras för att
minska ränteexponeringen.
Risk Riskhantering Exponering Utfall
RÄNTERISK
Räntekostnaderna stiger till en
nivå som gör att bolaget bryter
mot den finansiella riskbegräns-
ningen.
Räntesäkringar med derivat-
instrument, såsom räntetak och
ränteswappar.
Räntebärande skulder uppgick
till 24 343 MSEK (24 033).
Den genomsnittliga räntan på
balansdagen uppgick till 5,2
procent (3,5).
På balansdagen uppgick andelen
räntesäkrad skuld till 52 procent
(42).
FINANSIERING OCH REFINANSIERING
Försvårad finansiering och
refinansiering.
Primära finansieringskällorna är
de nordiska bankerna.
Tre i förväg förhandlade kredit-
faciliteter att nyttja vid framtida
förvärv.
Policy för att löpande hantera
låneförfall.
Räntebärande skulder uppgick
till 24 343 MSEK (24 033). Inga
skulder förfaller inom 12 månader.
Förvärv om 1 002 MSEK (4 394)
samt refinansieringar om 7 167
MSEK (7 200) finansierades med
eget kapital och banklån
Obligationer om 825 MSEK
(873) återköptes i samband med
nyemission av gröna obligationer
om 850 MSEK (600).
FASTIGHETSVÄRDEN
Fastighetsbeståndets värde
påverkas av faktorer som utbud,
efterfrågan och andra fastighets-
specifika och marknadsspecifika
komponenter. Små förändringar i
delkomponenter till fastighetsvär-
deringarna kan ge en relativt stor
påverkan på bolagets resultat och
finansiella ställning.
Diversifierat fastighetsbestånd.
Fokus på kommersiella fastigheter
i tillväxtregioner.
Förädling och vidareutveckling av
fastigheterna.
En stor negativ värdeförändring
kan leda till att kreditvillkor
i låneavtal resulterar i högre
finansieringskostnader eller
amorteringar.
Negativ värdeförändring på fast-
igheter med 1 352 MSEK (439).
Värdeförändringen påverkade inte
befintliga låneavtal.
VALUTAEXPONERING
Exponering mot valutakursrisker
på grund av investeringar och
skulder i EUR och NOK.
Skuldfinansiering i samma valuta
som tillgångarna.
Löpande transaktioner i lokal
valuta.
Nettotillgångar i utländsk valuta
uppgick till 319 MEUR (336)
respektive 198 MNOK (155).
Omräkningsdifferens på –19
MSEK (269) redovisad i Övrigt
totalresultat.
45
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
FÖRVÄRV OCH INVESTERINGAR
Med en marknadsnära organisation och transaktionsvana
medarbetare finns förutsättningarna som krävs för Nyfosas
transaktionsintensiva affärsmodell. Inriktningen ligger på att
stärka kassaflöden och avkastning, oavsett marknad. Under
2023 gjordes affärer för 2,6 MDSEK (6,1) i form av förvärv
och avyttringar i Sverige och Finland.
Risk Riskhantering Exponering Utfall
FASTIGHETSUTVECKLING
Förseningar eller ökade kostna-
der vid investeringar i befintligt
fastighetsbestånd, med möjlig
påverkan på kreditvärdighet och
långsiktigt värde.
Investeringar kopplas oftast till
hyresgästanpassningar som följer
av ett hyresavtal och föregås av en
kreditvärdering av hyresgästen.
Bedömning av investeringens
påverkan på fastighetens
långsiktiga värde.
Inköpspolicy som reglerar
upphandling av leverantörer till
projektarbetet.
Fördyring och försening av
investeringsprojekt.
Investeringar om 762 MSEK
(577), främst i hyresgästanpass-
ningar som en följd av tecknade
hyresavtal.
FASTIGHETSTRANSAKTIONER
Felbedömning av marknad,
fastighetspotential eller oetiskt
agerande av säljare/köpare.
Tydlig transaktionsprocess och
kapacitet för utvärdering av
affärer.
Stor geografisk närvaro och ett
etablerat kontaktnät.
Stark position på transaktions-
marknaden.
Svårigheter att hitta affärer. Fastighetstransaktioner omfat-
tande både förvärv och avyttringar
genomfördes under året till ett
totalt värde om 2 560 MSEK
(6129).
46
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
FÖRVALTNING
Nyfosas förvaltning skapar värde genom att förädla fast-
ighetsbeståndet i stort som smått. Utgångspunkten är att
optimera varje fastighet, möta hyresgästernas behov och
minska verksamhetens klimatpåverkan. Nio regionkontor i
Sverige och två i Finland förvaltar beståndet. Utöver dessa
finns lokalkontor på ett antal orter, med uppdrag från region-
kontoren. Förvaltningen bedrivs främst med egen personal
i nyckelroller såsom hyresgästrelationer, teknisk förvaltning
och uthyrning.
Risk Riskhantering Exponering Utfall
HYRESINTÄKTER
Minskade hyresintäkter.
Diversifiering av hyresgäster och
hyresavtal.
Regional spridning av beståndet.
Lägre hyresnivåer eller minskad
uthyrningsgrad.
Antal hyresavtal på balansdagen
var 6 439 (6 575) och uthyrnings-
graden uppgick till 91,5 procent
(93,1).
KUNDFÖRLUSTER
Hyresgäster kan inte fullgöra
sina betalningar enligt underlig-
gande hyresavtal.
Kreditbedömning av hyresgäster
vid nyuthyrning och löpande under
avtalstiden.
Hyresavtal kompletteras vid behov
med borgen, deposition eller
bankgaranti.
Kvartals- eller månadsvis
förskottsbetalning av hyra.
Nära relationer med hyresgäster.
Löpande marknadsuppföljning.
Liten exponering mot enskilda
hyresgäster.
Konkurser hos hyresgäster och
koncentration mot några få stora
hyresgäster.
Väldiversifierad hyresgästlista, där
de tio största hyresgästerna står
för 12 procent (11) av hyresintäk-
terna. Av de totala hyresintäkterna
uppgick andelen skattefinansie-
rade hyror till 27 procent (26).
Kundförlusterna uppgick till
18 MSEK (6), motsvarande 0,5
procent (0,2) av intäkterna.
FASTIGHETSKOSTNADER
Ökade kostnader för el, vatten
och värme.
Löpande avtalsförhandlingar,
upphandlingar med nya leveran-
törer samt ramavtal med större
leverantörer.
Hyresgästerna betalar för
energiförbrukningen i sina
lokaler, antingen genom egna
abonnemang eller via avräknings-
förfarande enligt hyresavtalen.
Majoriteten av avräkningarna av
hyresgästernas egna förbrukning
räknas årligen upp med index.
Ungefär hälften av de abonne-
mang Nyfosa tecknat för el, vatten
och värme betalas av hyres-
gästerna. Resterande belastar
bolagets resultat. Priset påverkas
av politiska beslut samt utbud och
efterfrågan.
I jämförbart bestånd uppgick
driftskostnaderna till 539 MSEK
(543), vilket är en minskning med
1 procent jämfört med föregående
år, främst drivet av lägre elkostna-
der och under året erhållet elstöd
samt sänkt energianvändning.
47
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
MEDARBETARE OCH ORGANISATION
Nyfosas transaktionsintensiva affärsmodell och geografiskt
diversifierade fastighetsbestånd ställer krav på en flexibel
och marknadsnära organisation. Med en modell av nära sam-
arbeten med externa tjänsteleverantörer kan verksamheten
anpassas med hög kvalitet i takt med att fastighetsbeståndet
förändras. För medarbetarna innebär det en trygghet att vid
snabba förändringar kunna ställa om verksamheten med stöd
av ett externt nätverk av kompetens med hög kvalitet.
Risk Riskhantering Exponering Utfall
MEDARBETARE OCH KOMPETENS
Personberoende.
Löpande utvärdering av kom-
petensbehov för att anpassa
organisationen.
Arbetsbeskrivningar och tydliga
processkartor.
Långsiktiga incitamentsprogram.
Förlust av nyckelpersoner. Personalomsättningen uppgick till
12 procent (8).
ARBETSMILJÖ
Frånvaro vid sjukskrivningar kan
påverka verksamheten, resultatet
och den finansiella ställningen
negativt.
Förebyggande insatser såsom
hälsoundersökningar och
samtalsstöd.
Hälsofrämjande förmåner såsom
sjukvårdsförsäkring och frisk-
vårdsbidrag.
Flexibla arbetsformer med
hybridarbete.
Systematiskt arbetsmiljöarbete
enligt föreskrift.
Ökad sjukfrånvaro. Sjukfrånvaron uppgick till 2,70
procent (2,05).
RAPPORTERING OCH INTERN
KONTROLL
Bristfälliga rutiner, oegentligheter
eller interna/externa händelser
som ger en felaktig finansiell
rapportering.
Väl fungerande intern kontroll.
Kompetent personal för rappor-
tering.
Löpande uppföljning av lagar och
regeländringar.
Fel i finansiell rapportering eller
oegentligheter.
Intern och extern granskning utan
väsentliga anmärkningar.
IT OCH INFRASTRUKTUR
Bristande fysisk eller digital
IT-infrastruktur alternativt intrång
i system.
Användning av etablerad extern
IT-tjänsteleverantör.
Regelbunden dialog om säkerhet.
Informationssäkerhetspolicy.
Uppföljning av kontinuitetsplan.
Backup-funktion.
Medarbetarutbildning i IT- säker-
het.
Störningar i finansiell rapporte-
ring.
Inga incidenter eller intrång
rapporterade under 2023.
48
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Bolagsstyrningen i Nyfosa utgår från
svensk lagstiftning och god sed på
värdepappersmarknaden samt interna
regler och riktlinjer. Bolaget följer även
Svensk kod för bolags styrning (Koden).
Denna bolagsstyrningsrapport beskriver
styrningen av Nyfosa under 2023 om
inget annat anges.
BOLAGSSTYRNINGS-
RAPPORT 2023
God bolagsstyrning handlar om att säkerställa att Nyfosa
bedriver sin verksamhet hållbart, ansvarsfullt och så effektivt
som möjligt. Det övergripande målet är att generera en attraktiv
avkastning åt aktieägarna och på så sätt möta det krav som
ägarna har på investerat kapital. Styrelsen är ansvarig för
organisation och förvaltning av bolagets angelägenheter. VD
ansvarar för att den löpande förvaltningen av bolaget sker enligt
styrelsens riktlinjer och anvisningar. Vidare sammanställer VD,
i dialog med styrelsens ordförande, dagordning för styrelse-
mötena och ansvarar i övrigt för att ta fram informations- och
beslutsunderlag till styrelsen.
ÖVERSIKT
BOLAGSSTYRNING
3. Valberedning
5. Ersättningsutskott
6. Revisionsutskott
Fastighetsförvaltning
Regionkontor: Stockholm, Göteborg, Värnamo, Västerås, Växjö, Sundsvall, Malmö, Örebro, Karlstad, Jyväskylä, Helsingfors
Koncerncentrala funktioner
Transaktion
Projekt och energi
Finans
IT
Ekonomi
HR
Juridik
IR
Hållbarhetsgrupp
4. Styrelse
1. Aktieägare
2. Bolagsstämma
7. VD
Rapporter och intern kontroll
8. Revisor
49
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
före bolagsstämman. Bolaget tillämpar inte några särskilda
arrangemang i fråga om bolagsstämmans funktion, varken på
grund av bestämmelse i bolagsordning eller, såvitt är känt för
bolaget, aktieägaravtal. Beslut som fattas på bolagsstämma
offentliggörs efter stämman i ett pressmeddelande och
protokollet från stämman publiceras på bolagets webbplats.
Årsstämma 2023
Den 25 april 2023 beslutades bland annat om att fastställa
styrelsens förslag till vinstdisposition, att bevilja styrelse-
ledamöterna och VD ansvarsfrihet för verksamhetsåret
2022, styrelse- och revisorsval, ersättning till styrelse och
revisor, samt att införa ett långsiktigt incitamentsprogram till
medarbetare i Nyfosa (”LTIP 2023”). Vidare bemyndigade
årsstämman styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen före
nästa årsstämma, besluta om nyemission av stamaktier
av serie A och serie D samt konvertibler i den mån sådan
emission kan ske utan ändring av bolagsordningen. Därutöver
fattade stämman beslut om vinstutdelning för tillkommande
stamaktier av serie D samt om bemyndigande för styrelsen
att besluta om förvärv av egna stamaktier av serie A. För mer
information, se bolagets webbplats och stämmokommuniké.
3
Valberedning
Vid årsstämman i Nyfosa den 9 maj 2019 antogs instruk-
tioner för valberedningens sammansättning och arbete i
bolaget. Enligt instruktionerna, som gäller tills vidare, ska
valberedningen bestå av styrelsens ordförande och fyra
ledamöter utsedda av de fyra röstmässigt största aktieägarna
i bolaget per 31 juli. Om någon av de fyra röstmässigt största
aktieägarna inte utövar rätten att utse en ledamot övergår
rätten att utse sådan ledamot till den till röstetalet närmast
följande största aktieägare som inte redan har rätt att utse en
ledamot av valberedningen. Valberedningens ordförande ska
vara den ledamot som representerar den till röstetalet största
aktieägaren, om inte ledamöterna enas om annat. Samman-
sättningen av valberedningen ska offentliggöras senast sex
månader före kommande årsstämma. Avgår ledamot eller
sker väsentliga förändringar i ägarbilden kan valberedningens
sammansättning komma att ändras för att återspegla detta.
En sådan förändring offentliggörs då så snart som möjligt.
Valberedningen har i uppgift att arbeta fram förslag till val
av styrelse och revisor, arvode för dessa, stämmoordförande
samt eventuella erforderliga ändringar till valberedningens
instruktion. För vidare information om gällande instruktion för
valberedningen, se bolagets webbplats.
Valberedningen har inför årsstämman 2024 bestått av
Johannes Wingborg, representerande Länsförsäkringar
Fondförvaltning (valberedningens ordförande), David Mindus,
representerande Sagax, Lennart Francke, representerande
Swedbank Robur Fonder, Tobias Kaj, representerande
Lannebo Fonder, och Johan Ericsson, styrelseordförande i
Nyfosa.
I sitt arbete har valberedningen tillämpat Kodens regel
4.1 som mångfaldspolicy. Målet med mångfaldspolicyn är
att tillgodose vikten av tillräcklig mångfald i styrelsen när
det gäller kön, ålder och nationalitet samt erfarenheter,
yrkesbakgrund och affärsområden. Valberedningen har
till årsstämman den 23 april 2024 föreslagit en styrelse
som består av två kvinnor och fyra män, innebärande att
andelen kvinnor understiger de mål som Kollegiet för svensk
bolagsstyrning satt upp. Urvalet av styrelsekandidater har
skett utan diskriminering gällande exempelvis ålder, sexuell
läggning, kön eller religiös tillhörighet. Valberedningen anser
att den föreslagna styrelsen med hänsyn till Nyfosas verk-
samhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt har en
ändamålsenlig sammansättning, präglad av mångsidighet och
bredd avseende ledamöternas kompetens, erfarenhet och
bakgrund. Därmed anser valberedningen att Kodens krav på
mångsidighet och bredd uppfylls genom förslaget. Ytterligare
information finns i valberedningens motiverade yttrande
avseende valberedningens förslag till årsstämman 2024 som
finns publicerat på bolagets webbplats.
1
Aktieägare
Nyfosas aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
Bolagets största aktieägare är AB Sagax med en ägar- och
röstandel om 23,3 procent. Återstående 76,7 procent ägs av
institutionella investerare och privatpersoner i Sverige och
utomlands. Ingen av dessa övriga aktieägare har ett direkt
eller indirekt aktieinnehav i bolaget som representerar minst
en tiondel av röstetalet för samtliga aktier i bolaget.
Av Nyfosas bolagsordning framgår att bolaget även
kan utge stamaktier av serie D och preferensaktier. Per
31 december 2023 finns inga sådana aktier utgivna. Mer
information om Nyfosas aktier och större aktieägare framgår
av sidorna 41–42 i årsredovisningen.
2
Bolagsstämma
Bolagsstämman är Nyfosas högsta beslutande organ vid
vilken aktieägarna utövar sin rösträtt. Av aktiebolagslagen
(2005:551) och bolagsordningen framgår hur kallelse till
årsstämma och extra bolagsstämma ska ske samt vem som
har rätt att delta och rösta vid stämman. Förutom vad som
gäller enligt lag beträffande en aktieägares rätt att delta
vid bolagsstämman krävs enligt Nyfosas bolagsordning
föranmälan till bolagsstämman senast den dag som anges
i kallelsen till bolagsstämman, och i förekommande fall
ska även anmälas om aktieägaren avser att ha med sig
biträde. Inga begränsningar gäller för hur många röster varje
aktieägare kan avge vid stämman. Bolagsstämmor hålls i
Nacka eller Stockholm. Styrelsen får samla in fullmakter
enligt det förfarande som anges i 7 kap. 4 § andra stycket
aktiebolagslagen. Styrelsen får vidare inför en bolagsstämma
besluta att aktieägarna ska kunna utöva sin rösträtt per post
NYFOSAS ÅRSSTÄMMA 2024
Nyfosas årsstämma 2024 äger rum den 23 april 2024.
Mer information om årsstämman, inklusive anvisning om
hur anmälan sker, finns tillgänglig på www.nyfosa.se.
50
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
instruktioner för ekonomisk rapportering, VD och styrelsens
utskott, samt beslutar om ett antal övergripande policyer för
bolagets verksamhet. Här ingår bland annat insider-, finans-,
IT-, informationssäkerhets-, hållbarhets- och kommunikations-
policy samt en policy för transaktioner med närstående. Alla
dessa interna styrdokument ses över minst en gång per år
och uppdateras därtill löpande när behov föreligger.
Nyfosas styrelse ska enligt bolagsordningen bestå
av lägst fyra och högst tio ledamöter, utan suppleanter.
Bolagsordningen innehåller inga särskilda bestämmelser
om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter eller
om ändring av bolagsordningen. Styrelseledamöterna väljs
på årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Till
styrelseledamöter vid årsstämman den 25 april 2023 omval-
4
Styrelse
Styrelsen är bolagets högsta förvaltningsorgan, vars uppgif-
ter regleras i aktiebolagslagen, bolagsordningen och Koden.
Styrelsen ska svara för bolagets organisation och förvaltning
av bolagets angelägenheter. Därtill ska styrelsen följa den
ekonomiska utvecklingen och utvecklingen inom hållbarhet,
säkerställa kvaliteten på den ekonomiska rapporteringen och
internkontrollen samt utvärdera verksamheten mot av styrel-
sen fastställda mål och riktlinjer. Vidare beslutar styrelsen
om betydande investeringar och väsentliga förändringar i
koncernens organisation och verksamhet. Arbetet utgår från
en av styrelsen årligen fastställd arbetsordning, som reglerar
arbets- och ansvarsfördelningen mellan styrelsens ledamöter
och VD. Styrelsen fastställer även en delegationsordning och
NÄRVARO VID STYRELSE- OCH UTSKOTTSMÖTEN
Styrelseledamot
Styrelse-
möten
Revisions-
utskotts-
möten
Ersättnings-
utskotts-
möten
Johan Ericsson
(styrelseordförande) 24/24 – 2/2
Marie Bucht Toresäter1 17/24 2/3 1/1
Lisa Dominguez Flodin 24/24 9/9 –
Jens Engwall 18/24 4/9 –
Patrick Gylling
2
9/9 – 1/1
Per Lindblad 21/24 – 2/2
David Mindus3 15/15 6/6 –
Claes Magnus Åkesson 24/24 9/9 –
1) Frånträdde revisionsutskottet och invald i ersättningsutskottet på årsstämman den 25 april 2023.
2) Frånträdde styrelsen och ersättningsutskottet på årsstämman den 25 april 2023.
3) Invald i styrelsen och revisionsutskottet på årsstämman den 25 april 2023.
MÖTESPLAN FÖR STYRELSENS ARBETE UNDER ÅRET
Styrelsens arbete följer en beslutad arbetsordning kopplad till årets ordinarie styrelsemöten illustrerad
nedan. Därutöver behandlas löpande styrelseärenden såsom större förvärv, avyttringar och investeringar
samt VD-rapport, finansrapport och hållbarhetsfrågor vid samtliga ordinarie styrelsemöten.
Beslut om bokslutskommuniké
Avrapportering från revisionsutskottet
Möte med revisor
Redovisnings- och revisionsfrågor samt revisionsrapport
Förslag till utdelning
Avrapportering avseende skatter och avgifter
Riskidentifiering och riskhantering
Styrelsediskussion utan ledningens närvaro
JAN FEB MAR APR MAJ JUN JUL AUG SEP OKT NOV DEC
Frågor inför årsstämman (inkl. ersättningsrapport)
Avrapportering från ersättningsutskott
Beslut om ev. bonusutfall avseende föregående år
Årsredovisning inkl. bolagsstyrningsrapport
Beslut om delårsrapport
Avrapportering från revisionsutskottet
Avrapportering avseende skatter och avgifter
Fastställelse av arbetsordning, instruktioner,
delegationsordning och policys
Val av ledamöter till styrelsens utskott
Avstämning av bolagsledningens andra
uppdrag och ev. intressekonflikter
Styrelsediskussion utan ledningens närvaro
Ordinarie
styrelsemöte
Beslut om delårsrapport
Avrapportering från
revisionsutskottet
Avrapportering
avseende skatter och
avgifter
Ordinarie
styrelsemöte
Beslut om delårsrapport
Avrapportering från
revisionsutskottet
Avrapportering avseende
skatter och avgifter
Möte med revisor
Redovisnings- och revisions-
frågor samt revisionsrapport
Beredning av affärsplan (inkl. strategi, prog-
nos, finansiella mål, riskbegränsningar och
handlingsplan) för kommande verksamhetsår
Genomgång av finanspolicy
Utvärdering styrelse
Organisation (inkl. successionsplanering)
Utvärdering VD och ledande befattningsha-
vare utan ledningens närvaro
Antagande av affärsplan
(inkl. strategi, prognos,
finansiella mål, riskbegräns-
ningar och handlingsplan) för
kommande verksamhetsår
Utvärdering av system för
intern kontroll, inkl. ev. behov
av internrevision
51
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
des Jens Engwall, Johan Ericsson, Lisa Dominguez Flodin,
Per Lindblad, Marie Bucht Toresäter och Claes Magnus
Åkesson samt till ny styrelseledamot valdes David Mindus.
Johan Ericsson omvaldes även till styrelseordförande. För
ytterligare information om Nyfosas styrelseledamöter samt
uppgifter om styrelseledamöternas oberoende i förhållande
till bolaget och bolagsledningen se sidan 54. Information om
bolagets största aktieägare finns på sidan 41.
Styrelsens arbete
Utöver det konstituerande styrelsemötet, som hålls i
anslutning till årsstämman, sammanträder styrelsen minst
tio gånger per år (ordinarie styrelsemöten). Sammanträ-
destider och huvudsakliga fasta frågor att behandla på de
ordinarie mötena följer en fast angiven mötesplan i styrelsens
arbetsordning, se beskrivning på föregående sida. Extra
styrelsemöten sammankallas vid behov. Nyfosas styrelse
hade under året 24 möten, varav ett konstituerande möte. För
uppgifter om närvaro vid dessa möten, se tabell på föregå-
ende sida. Inför respektive styrelsemöte erhöll ledamöterna
dagordning och skriftligt material för de frågor som ska
behandlas på mötet. På dagordningen inför varje ordinarie
styrelsemöte fanns ett antal stående punkter: VD:s genom-
gång av verksamheten, förvärv, avyttringar och investeringar
samt finansiell rapportering.
Utöver löpande styrelseärenden inklusive frågor om
större förvärv, avyttringar och investeringar behandlade
styrelsen under 2023 bland annat frågor förknippade med
finansiering, organisation och hållbarhet.
Utvärdering av styrelsen och VD
Styrelsens ordförande initierar en gång per år, i enlighet med
styrelsens arbetsordning, en utvärdering av styrelsens arbete.
Utvärderingen genomförs genom en enkät, individuella samtal
med bolagets styrelseledamöter, VD och revisor samt en
gemensam utvärdering i grupp. Utvärderingarnas syfte är att
utvärdera resultatet av styrelsens och utskottens arbete, hur väl
arbetssättet fungerat samt hur det kan effektiviseras. Vidare
syftar den årliga utvärderingen till att identifiera vilken typ av
frågor som styrelsen anser bör ges mer utrymme och på vilka
områden det eventuellt krävs ytterligare erfarenhet och kom-
petens i styrelsen. Resultatet av utvärderingen diskuterades i
styrelsen och redovisades av styrelsens ordförande för valbe-
redningen. Styrelsen utvärderar även fortlöpande VD:s arbete.
Minst en gång per år görs utvärderingen utan dennes närvaro.
Ersättning till styrelsen
Vid årsstämman den 25 april 2023 beslutade stämman att
arvodena till styrelsens ledamöter ska utgå med 515 000
kronor till styrelsens ordförande och med 210 000 kronor till
var och en av de övriga bolagsstämmovalda ledamöterna som
inte är anställda i bolaget. För arbete i revisionsutskottet ska
arvode utgå med 75 000 kronor till utskottets ordförande
samt med 36 000 kronor till var och en av de övriga ledamö-
terna. För arbete i ersättningsutskottet ska arvode utgå med
42 000 kronor till utskottets ordförande samt med 21 000
kronor till var och en av de övriga ledamöterna.
Styrelsens utskott
Styrelsen har inom sig inrättat två utskott, ett revisionsutskott
och ett ersättningsutskott, som båda arbetar enligt av styrelsen
fastställda instruktioner. Utskotten är beredande underkom-
mittéer till styrelsen och har ingen egen beslutanderätt. De
frågor som behandlats vid utskottens möten protokollförs och
rapporteras vid behov vid nästa styrelsemöte.
5
Ersättningsutskott
Ersättningsutskottets huvudsakliga uppgift är att bistå
styrelsen med förslag, rådgivning och beredning i frågor om
ersättning till och andra anställningsvillkor för bolagets VD
samt ersättningsprinciper för bolagsledningen. Utskottets
uppgifter innefattar vidare att övervaka och utvärdera utfall
av program för rörlig ersättning samt Nyfosas efterlevnad av
de av bolagsstämman beslutade riktlinjerna för ersättning.
Under 2023 bestod ersättningsutskottet av styrelseleda-
möterna Marie Bucht Toresäter (apr-dec), Johan Ericsson
(ordförande), Patrick Gylling (jan-apr) och Per Lindblad.
Ersättningsutskottet har under 2023 sammanträtt vid två
tillfällen, varvid bland annat ersättning till ledande befatt-
ningshavare, utformning av incitamentsprogram, återköp av
teckningsoptioner och utformningen av ersättningsrapport
samt översyn av bolagets riktlinjer för ersättning till ledande
befattningshavare har behandlats. För uppgifter om närvaro
vid dessa möten, se tabell på föregående sida.
6
Revisionsutskott
Revisionsutskottet ska bistå styrelsen i fullgörandet av dess
övervakande roll över revisionsfrågor. Utskottets huvudsakliga
uppgifter framgår av aktiebolagslagen. I dessa ingår att överse
bolagets finansiella rapportering, riskhantering avseende den
finansiella rapporteringen och effektivitet i intern kontroll och
styrning, såväl som att upprätthålla kontakt med och utvärdera
den externa revisorns arbete, kvalifikationer samt oberoende.
Utskottet ska även biträda vid upprättandet av förslag till
bolagsstämmans beslut om revisorsval och revisorsarvodering.
Resultatet av utskottets arbete i form av observationer, rekom-
mendationer och förslag till beslut eller åtgärder rapporteras
fortlöpande till styrelsen. Under 2023 bestod revisions-
utskottet av styrelseledamöterna Marie Bucht Toresäter
(jan-april) Jens Engwall, Lisa Dominguez Flodin (ordförande),
David Mindus (apr-dec) och Claes Magnus Åkesson.
Utskottet bedöms uppfylla aktiebolagslagens krav på
sammansättning samt redovisnings- och revisionskompetens.
Enligt Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”) ska majori-
teten av utskottets ledamöter vara oberoende i förhållande
till bolaget och bolagsledningen. Vidare ska minst en av
de ledamöter som är oberoende i förhållande till bolaget
och bolagsledningen även vara oberoende i förhållande till
bolagets större ägare. I Nyfosas fall är hälften av utskottets
ledamöter (Jens Engwall och David Mindus) beroende i
förhållande till bolaget och bolagsledningen, varför Nyfosa
avviker från Koden i detta avseende. Oberoendekravet i
förhållande till bolagets större ägare är dock uppfyllt. Avvikel-
sen från Koden sker mot bakgrund av att styrelsen bedömt
nuvarande sammansättning som bäst lämpad för en effektiv
och gedigen behandling av revisionsutskottets uppgifter.
Därutöver har Koden tillämpats under 2023 utan avvikelser.
52
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
vare ska vara marknadsanpassad och baseras på kompetens,
ansvar och prestation. Rörlig ersättning kan utgå till ledande
befattningshavare där styrelsen bedömer att det uppmuntrar
rätt beteende och inte äventyrar långsiktigt värdeskapande.
Den rörliga ersättningen ska belöna målrelaterade resultat
och förbättringar i enkla och transparanta konstruktioner
samt ha ett tak för maximalt utfall. Ett utfall ska relateras till
uppfyllelsen av bolagets finansiella mål och andra mätbara
hållbarhetsmål som stöder långsiktigt aktieägarvärde. Upp-
ställda mål ska i huvudsak vara gemensamma för ledande
befattningshavare men kan även i mindre omfattning avse
den individuella prestationen. Rörlig ersättning till respektive
ledande befattningshavare ska inte överstiga sex månadslö-
ner och ska inte vara pensionsgrundande.
Ledande befattningshavare kan erbjudas incitamentspro-
gram vilka i huvudsak ska vara aktie- eller aktiekursrelaterade
i syfte att främja engagemanget för bolagets utveckling
och implementeras på marknadsmässiga villkor. För mer
information om utestående incitamentsprogram se bolagets
webbplats.
Riktlinjerna får frångås av styrelsen, helt eller delvis,
om det i enskilda fall finns särskilda skäl och ett avsteg är
nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen,
inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets
ekonomiska bärkraft. Om styrelsen gör avsteg från rikt-
linjerna för ersättning till ledande befattningshavare ska
detta redovisas i ersättningsrapporten inför nästkommande
årsstämma.
Storleken på ersättningar som utgått för 2023 framgår
av not 7. Ersättningsrapporten för 2023 finns publicerad på
bolagets webbplats, www.nyfosa.se.
8
Revisor
Revisorn är en oberoende granskare av bolagets räkenskaper
och ska avgöra om dessa i allt väsentligt är korrekta och
fullständiga samt ger en rättvisande bild av bolaget och dess
finansiella ställning och resultat. Revisorn ska också granska
styrelsens och VD:s förvaltning samt översiktligt granska
bolagets hållbarhetsredovisning. Revisorn rapporterar till
årsstämman.
Vid årsstämman den 25 april 2023 omvaldes KPMG
AB som revisor för tiden intill slutet av nästa årsstämma.
Huvudansvarig revisor är Mattias Johansson, auktoriserad
revisor samt medlem i FAR. Revisorerna har deltagit vid två
styrelsemöten för att redogöra för KPMG AB:s revisions-
process i Nyfosa samt för att ge styrelsens ledamöter
möjlighet att ställa frågor utan ledningens närvaro. Därutöver
har revisorerna deltagit vid samtliga ordinarie möten med
revisionsutskottet. Revisionsutskottet utvärderar revisorn
årligen för att försäkra sig om att revisorns saklighet och
oberoende inte kan ifrågasättas. Revisorn bekräftar årligen
sitt oberoende i revisionsberättelsen.
Utöver revisionsuppdraget har KPMG AB under 2023 anlitats
för ytterligare tjänster, främst rådgivning kring outsourcing
av ekonomisk förvaltning. Sådana tjänster har alltid och
endast tillhandahållits i den utsträckning som är förenlig med
reglerna i revisionslagen (1999:1079) och FAR:s yrkesetiska
regler avseende revisors opartiskhet och självständighet.
Revisionsutskottet har under året sammanträtt vid nio tillfäl-
len varvid bland annat bolagets interna kontroll och styrning,
hållbarhetsarbete samt kvartalsbokslut och delårsrappor-
tering har behandlats. För uppgifter om närvaro vid dessa
möten, se tabell på föregående sida.
7
VD och koncernledning
VD utses av styrelsen och ansvarar för den löpande förvalt-
ningen av bolaget och koncernens verksamhet i enlighet
med styrelsens instruktioner. Av VD-instruktionen framgår
bland annat att VD är ansvarig för bolagets förvaltning och
styrelserapportering samt beredning av frågor som kräver
beslut av styrelsen, exempelvis fastställande av delårsrapport
och årsredovisning, beslut om större förvärv, försäljningar
eller investeringar samt upptagande av större lån. VD har
utsett en koncernledning som ansvarar för olika delar av
verksamheten. Nyfosas koncernledning består, utöver VD, för
närvarande av CFO, chefsjurist, finanschef, förvaltningschef
och transaktionschef. VD fungerar som koncernledningens
ordförande och fattar beslut i samråd med övrig koncernled-
ning. Koncernledningens arbete följer en årlig cykel med åtta
ordinarie möten. Därtill sammankallas extra sammanträden
vid behov.
Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare
Vid årsstämman den 23 april 2020 fastställdes riktlinjer
för ersättningen till ledande befattningshavare i Nyfosa.
Riktlinjerna fastställdes att gälla tills vidare, dock längst för
tiden fram till årsstämman den 23 april 2024. Inget beslut att
justera dessa riktlinjer fattades 2023.
Ersättningen till ledande befattningshavare kan bestå av
en fast och en rörlig del samt pensionsförmåner och andra
förmåner. Den fasta ersättningen för ledande befattningsha-
53
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
STYRELSE
Johan Ericsson
Styrelseordförande
Födelseår: 1951
Ledamot sedan: 7 maj 2018
Utbildning och arbetslivs-
erfarenhet: Civilekonom,
Handelshögskolan, Stock-
holm. Tidigare erfarenheter
från ledande befattningar
och olika positioner inom
Catella-koncernen.
Övriga pågående uppdrag:
Styrelseordförande i
Konstmässan Market AB,
Fastighetsbolaget Emilshus
AB och Prinsessan Estelles
Kulturstiftelse samt styrelse-
ledamot i Brinova Fastigheter
AB (publ), AB Borudan Ett,
Båstadtennis & Hotell AB
och Torekov By AB.
Aktieinnehav i bolaget:
65 000
Oberoende i förhållande till
bolaget, koncernledningen
och bolagets större ägare.
Marie Bucht Toresäter
Styrelseledamot
Födelseår: 1967
Ledamot sedan: 7 maj
2018
Utbildning och arbetslivs-
erfarenhet: Civilekonom,
Uppsala universitet. Tidigare
erfarenheter från ledande
befattningar inom bland
annat Headlight International
AB, Skanska ID, NCC Pro-
perty Development Nordic
AB och Newsec Advice AB.
Övriga pågående uppdrag:
VD i Novier AB, Novier Real
Estate AB, Novier Property
Group AB, Novier Property
Advisors AB och styrel-
seledamot i MVB Holding
AB samt Novier Leasing &
Development AB.
Aktieinnehav i bolaget:
5 156
Oberoende i förhållande till
bolaget, koncernledningen
och bolagets större ägare.
Lisa Dominguez Flodin
Styrelseledamot
Födelseår: 1972
Ledamot sedan: 7 maj
2018
Utbildning och arbetslivs-
erfarenhet: Kandidatexamen
i redovisning och revision,
Mittuniversitetet, Östersund
samt MBA, San Jose State
University. Tidigare erfaren-
heter som bland annat CFO
på Grön Bostad AB, VD i
Cibus Nordic Real Estate AB
(publ) och styrelseledamot
(inklusive ledamot i revisions-
utskott) i NP3 Fastigheter
AB (publ) samt från ledande
befattningar inom Oscar
Properties AB, Cityhold
Property AB och NBP Group.
Övriga pågående uppdrag:
CFO på Granitor (fd. Midroc),
styrelseledamot i Cordim
Europe AB (och andra styrel-
seuppdrag inom koncernen),
Granitor Properties AB, LCF
Financial Services AB och
Flodin Kapital AB.
Aktieinnehav i bolaget:
7 500
Oberoende i förhållande till
bolaget, koncernledningen
och bolagets större ägare.
Jens Engwall
Styrelseledamot
Födelseår: 1956
Ledamot sedan: 15
november 2017
Utbildning och arbetslivs-
erfarenhet: Civilingenjör,
Kungliga tekniska högskolan,
Stockholm. Tidigare erfaren-
heter som grundare och VD
för Nyfosa AB och Hemfosa
Fastigheter AB, VD i Kungs-
leden AB samt erfarenhet av
fastighetssektorn från bland
annat tidigare positioner inom
Skanska AB.
Övriga pågående uppdrag:
Styrelseledamot i Bonnier
Fastigheter AB, Chengde
Intressenter AB, Kveldhus
AB, Nordic Mezzanine
Capital I AB, Hemfosa Gård
AB och Hemfosa Islandshäs-
tar AB.
Aktieinnehav i bolaget:
4 338 564 varav 400 000
via bolag
Beroende i förhållande
till bolaget och koncern-
ledningen. Oberoende i
förhållande till bolagets större
ägare.
Per Lindblad
Styrelseledamot
Födelseår: 1962
Ledamot sedan: 7 maj
2018
Utbildning och arbetslivs-
erfarenhet: Master of
science in Agriculture
Economics, SLU Uppsala.
Tidigare erfarenheter från
bland annat ledande befatt-
ningar inom SEB.
Övriga pågående uppdrag:
VD i Landshypotek Bank
Aktiebolag, styrelseordfö-
rande i Lyckås Aktiebolag
och styrelseledamot i Dina
Försäkring AB, Svenska
Bankföreningen samt Svensk
Kooperation ekonomisk
förening.
Aktieinnehav i bolaget:
10 000
Oberoende i förhållande till
bolaget, koncernledningen
och bolagets större ägare.
David Mindus
Styrelseledamot
Födelseår: 1972
Ledamot sedan: 25 april
2023
Utbildning och arbetslivs-
erfarenhet: Civilekonom,
Stockholms universitet. VD
för AB Sagax sedan 2004.
Övriga pågående uppdrag:
VD och styrelseledamot i
AB Sagax. Styrelseledamot
i Hemsö Fastighets AB,
Söderport Property
Investment AB (samt andra
koncernbolag) och Mindustri
AB (samt andra koncern-
bolag).
Aktieinnehav i bolaget:
David Mindus äger 16,85 %
av kapitalet och 29,00 % av
rösterna i AB Sagax, som i
sin tur innehar 44 500 000
aktier i Nyfosa.
Beroende i förhållande till
bolaget, koncernledningen
och bolagets större ägare.
Claes Magnus Åkesson
Styrelseledamot
Födelseår: 1959
Ledamot sedan: 19 april
2022
Utbildning och arbetslivs-
erfarenhet: Civilekonom
vid Handelshögskolan i
Stockholm samt Advanced
Management Programme vid
INSEAD, i Frankrike. Tidigare
erfarenheter som t.f. ekonomi-
och finansdirektör, senior
rådgivare, ekonomi- och
finansdirektör samt ansvarig
för Investor Relations hos JM
AB. Tidigare erfarenhet inklu-
derar vidare positioner som
chefscontroller Asien, eko-
nomi- och finanschef Malaysia
samt regioncontroller Asien i
Ericsson-koncernen.
Övriga pågående uppdrag:
VD och styrelseledamot i
Anders Bodin Fastigheter
AB, styrelseordförande i
JM@Home AB och styrel-
seledamot i Concentric AB
samt CM Åkesson AB.
Aktieinnehav i bolaget:
7 500
Oberoende i förhållande till
bolaget, koncernledningen
och bolagets större ägare.
Aktieinnehav i bolaget per 31 december 2023
(inkl. eventuellt närståendeinnehav)
54
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE
Ann-Sofie Lindroth
CFO
Födelseår: 1976
Utbildning: Civilekonomex-
amen, Ekonomihögskolan vid
Lunds universitet
Övriga pågående uppdrag:
Styrelseledamot i Söderport
Property Investment AB (och
andra styrelseuppdrag inom
koncernen).
Bakgrund: Tidigare erfaren-
heter som ekonomichef på
Hemfosa Fastigheter AB,
revisor på EY Real Estate och
fastighetsmäklare på Svensk
Fastighetsförmedling.
Aktieinnehav i bolaget:
31 626
Teckningsoptioner i bolaget:
82 000
Linn Ejderhamn
Chefsjurist
Födelseår: 1986
Utbildning: Juris kandi-
datexamen, Stockholms
universitet.
Övriga pågående uppdrag:
Inga övriga uppdrag.
Bakgrund: Tidigare
erfarenheter som advokat
vid advokatfirman
Cederquist och Baker
McKenzie Advokatbyrå,
samt övervakningsspecialist
på bolagsövervakningen
Nasdaq Stockholm.
Aktieinnehav i bolaget:
7 000
Teckningsoptioner i bolaget:
47 000
Johan Ejerhed
Finanschef
Födelseår: 1976
Utbildning: Civilingen-
jörsexamen, internationell
industriell ekonomi (finan-
sinriktning), Linköpings
universitet.
Övriga pågående uppdrag:
Inga övriga uppdrag.
Bakgrund: Tidigare erfaren-
het som projektledare inom
strukturerad fastighetsfinan-
siering på SEB.
Aktieinnehav i bolaget:
18 654
Teckningsoptioner i bolaget:
123 000
Stina Lindh Hök
VD
Födelseår: 1973
Utbildning: Civilingenjörs-
examen, Kungliga Tekniska
Högskolan, Stockholm.
Övriga pågående uppdrag:
Styrelseledamot i Fabege
AB samt Söderport Property
Investment AB (och andra
styrelseuppdrag inom
koncernen).
Bakgrund: Tidigare
erfarenheter som COO på
Nyfosa AB, transaktionschef
på Hemfosa Fastigheter
AB, projektledare för
transaktioner på Atrium
Ljungberg AB och Leim-
dörfer Fastighetsmarknad
AB samt fastighetschef på
Fabege AB.
Aktieinnehav i bolaget:
97 380
Teckningsoptioner i bolaget:
171 000
Josephine Björkman
Transaktionschef
Födelseår: 1975
Utbildning: Civilekonomexa-
men: internationell ekonomi,
Handelshögskolan vid
Göteborgs universitet.
Övriga pågående uppdrag:
Styrelseledamot i One
Publicus Fastighets AB (och
andra styrelseuppdrag inom
koncernen) och Origa Care
AB (publ).
Bakgrund: Tidigare erfaren-
heter som transaktionschef
på Jernhusen AB, affärsut-
vecklare på GE Real Estate
Norden samt analytiker på
GE Capital London.
Aktieinnehav i bolaget:
3 720
Teckningsoptioner i bolaget:
160 000
Anders Albrektsson
Förvaltningschef
Födelseår: 1974
Utbildning: Fastighets-
ekonom, Kungliga Tekniska
Högskolan, Stockholm
Övriga pågående uppdrag:
Inga övriga uppdrag
Bakgrund: Tidigare erfaren-
heter som förvaltningschef
Sverige, kundansvarig samt
fastighetschef på Newsec
Property Asset Management
AB.
Aktieinnehav i bolaget:
2 500
Teckningsoptioner i bolaget:
68 000
Aktieinnehav i bolaget per 31 december 2023
(inkl. eventuellt närståendeinnehav)
Teckningsoptioner i bolaget per 31 december 2023
55
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
MODELL FÖR INTERN
KONTROLL OCH STYRNING
Nyfosas transaktionsintensiva verksamhet kräver väl
inarbetade processer och kontroller för att minimera
risk för fel. Det krävs även en företagskultur som bidrar
till att skapa en god kontrollmiljö.
Rutiner och processer för intern kontroll och styrning grundar
sig på det ramverk som tagits fram av The Committee of
Sponsoring Organizations of the Treadway Commission
(COSO). Ramverket har fem grundläggande komponenter:
Kontrollmiljö, Riskbedömning, Kontrollaktiviteter, Information/
kommunikation samt Övervakning.
Nyfosas modell för intern kontroll och styrning är upp-
delad i tre ansvarslinjer som utgår ifrån COSO:s modell med
försvarslinjer (”Lines of defense”). Varje linje ansvarar för
intern kontroll och styrning på sin nivå.
Styrelsen ansvarar för att det finns processer för att
identifiera och definiera riskerna inom verksamheten samt
för att risktagandet mäts och kontrolleras. Styrelsens ansvar
för intern kontroll och styrning regleras i aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen (1995:1554) och Koden.
VD och koncernledning ansvarar för det löpande arbetet
på övergripande nivå med att upprätthålla en effektiv styrning
och kontroll.
Chefer på förvaltningskontoren samt koncernfunktioner
ansvarar för att upprätthålla god intern kontroll och styrning
inom sina respektive områden.
NYFOSAS TRE ANSVARSLINJER
FÖR INTERN KONTROLL OCH STYRNING
Styrelsen fastställer policyer och ansvarar för
processer för att identifiera och definiera riskerna
inom verksamheten samt för att risktagandet
mäts och kontrolleras. Styrelsen fattar beslut om
internrevision.
VD och koncernledning ansvarar för
det löpande arbetet på övergripande
nivå med att upprätthålla en effektiv
styrning och kontroll.
Respektive chef på regionkontoren
samt koncernfunktioner har ansvar för
att upprätthålla god intern kontroll inom
sina respektive funktioner.
Tredje
linjen
Styrelsen
Andra linjen
VD och koncernledning
Första linjen
Regionchefer och koncernfunktioner
God företagskultur
56
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Kontrollmiljö
Nyfosas kontrollmiljö är uppbyggd av styrande dokument,
processer och strukturer som anger hur intern kontroll
och styrning ska ske i organisationen. Styrelsen övervakar
och säkerställer kvaliteten på den interna kontrollen och
styrningen i enlighet med styrelsens arbetsordning, VD- och
utskottsinstruktioner samt tillhörande delegations- och
attestordning. Därtill har styrelsen antagit en riskhante-
ringspolicy som innefattar grundläggande riktlinjer som
styr arbetet med riskhantering, intern kontroll och styrning.
Riktlinjerna avser bland annat riskbedömning, riskåtgärder,
kontrollaktiviteter, åtgärdsplan, utvärdering och rapportering.
Arbetet med intern kontroll och styrning framgår även i andra
styrdokument såsom Nyfosas ekonomihandbok, hållbarhets-
policy och finanspolicy. I styrdokumenten ingår bland annat
regelbunden kontroll och uppföljning av utfall jämfört med
förväntningar och tidigare år, liksom uppsikt över bland annat
de redovisningsprinciper som Nyfosa tillämpar. Därtill tillhan-
dahåller Nyfosa en anonym visselblåsartjänst till samtliga
KONCERNÖVERGRIPANDE POLICYS OCH STYRDOKUMENT
SOM FASTSTÄLLTS AV STYRELSEN
Finanspolicy
Anger riktlinjer och regler för hur finansverksamheten i bolaget med
majoritetsägda dotterbolag ska bedrivas. Anger också fördelning
av ansvar och befogenheter samt innehåller strategier för hur olika
finansiella risker ska hanteras och anges riskmandat.
Riskhanteringspolicy
Den beskriver roller, ansvar, processer och rutiner relaterat till
riskhanteringen i koncernen. Syftet med Nyfosas riskhantering är att
systematiskt identifiera, utvärdera och prioritera strategiska och ope-
rativa risker för att därefter fatta aktiva beslut om hantering av risker
och ta tillvara möjligheter som ökar sannolikheten att nå affärsmålen.
medarbetare, affärspartners, hyresgäster, leverantörer och
andra externa kontakter, vilken regleras av separata riktlinjer
och bevakas av revisionsutskottets ordförande.
Till följd av att koncernens löpande redovisning och upp-
rättande av kvartals- och årsbokslut med mera, till viss del,
outsourcats till externa tjänsteleverantörer (Newsec Property
Asset Management, PrimeQ, TietoAkseli) behandlar Nyfosas
ekonomihandbok även samverkan med dessa leverantörer.
Ansvaret för att upprätthålla en effektiv kontrollmiljö och det
löpande arbetet med riskbedömning samt intern kontroll och
styrning avseende den finansiella rapporteringen är delegerat
till VD. Styrelsen är dock ytterst ansvarig. Revisionsutskottet
ansvarar för att övervaka effektiviteten i bolagets interna
kontroll och styrning samt riskhantering med avseende på
den finansiella rapporteringen. Koncernledningen rapporterar
regelbundet till styrelsen och revisionsutskottet enligt fast-
ställda rutiner. Ansvar och befogenheter samt styrdokument
utgör, tillsammans med lagar och föreskrifter, kontrollmiljön
inom organisationen. Samtliga interna styrdokument upp-
Informationssäkerhetspolicy
Syftar till att skapa en medvetenhet kring säkerheten i det dagliga
arbetet med Nyfosas information för att: a) säkerställa att information
skyddas i enlighet med dess rättsliga krav, värde och verksamhets-
betydelse, b) förebygga och förhindra allvarliga störningar i verksam-
heten samt c) skapa förtroende för Nyfosas varumärke.
Insiderpolicy
Sammanfattar arbetet med att upprätthålla en god bolagsstyrning,
allmänhetens och aktiemarknadens förtroende för bolaget samt be-
skriver de huvudsakliga legala reglerna avseende förbud mot handel
med insiderinformation m.m.
Kommunikationspolicy
Syftar till att säkerställa korrekt informationsgivning i såväl intern som
extern kommunikation samt att lagar, regler och avtal efterföljs.
Hållbarhetspolicy
Beskriver Nyfosas ansvar för verksamheten och dess påverkan på
omvärlden. Policyn anger riktlinjer för arbetet inom ekonomisk, miljö-
mässig och social hållbarhet.
Policy för transaktioner med närstående
Syftar till att minimera riskerna för felaktigheter och oegentligheter
på grund av närståendetransaktioner och närståenderelationer.
IT-policy
Syftar till att vidmakthålla en ändamålsenlig och effektiv IT-funktion
som ska stödja uppfyllnaden av bolagets affärsmål, skydda verksam-
heten, anställda och kunder samt att efterlevnad av lagar och regler
upprätthålls. Policyn utgör ett ramverk för hantering av IT-resurser,
såväl interna som externa, och omfattar samtliga av bolagets anställ-
da, konsulter och samarbetspartner.
dateras regelbundet vid ändring av till exempel lagstiftning,
redovisningsstandarder eller noteringskrav.
Riskbedömning
Koncernledningen genomför årligen riskutvärdering inne-
fattande strategiska, finansiella och operationella risker samt
hållbarhets- och regelefterlevnadsrisker. De risker som iden-
tifierats som mest väsentliga dokumenteras i ett riskregister,
utvärderas och tillställs en riskägare. Riskanalysen inkluderar
även en bedömning av de kontrollaktiviteter som finns på
plats i verksamheten för att hantera riskerna. Med beaktande
av befintliga kontrollaktiviteter utvärderas sannolikheten av
att risken inträffar inom en definierad tidsperiod samt dess
påverkan på fastställda mål. Riskbedömningen ger insikt i
vilka konsekvenser det får för koncernen om inga åtgärder
vidtas, vilka riskreducerande åtgärder som finns på plats
samt vilken risknivå som organisationen vill uppnå genom
ytterligare åtgärder. Utfallet av riskanalysen och tillhörande
åtgärdsplan presenteras årligen för styrelsen. För en beskriv-
57
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Interna styrdokument klargör vem som ansvarar för vad och
den dagliga interaktionen mellan berörda personer gör att
relevant information och kommunikation når samtliga berörda
parter. Koncernledningen arbetar dagligen inom den opera-
tiva verksamheten och är därmed ständigt uppdaterade på
utvecklingen inom samtliga delar av bolagets verksamhet.
Styrelsen erhåller regelbundet finansiella rapporter
avseende koncernens ställning och resultatutveckling. Därtill
erhåller styrelsen årligen en rapport från koncernledningen
över konsoliderade risker för koncernen med en tillhörande
åtgärdsplan, vilken i sin tur följs upp av styrelsen och kon-
cernledningen gemensamt en gång per år.
Övervakning
Styrelsen utvärderar kontinuerligt den information som
koncernledningen lämnar. Koncernens finansiella ställning
och investeringar samt den löpande verksamheten diskuteras
normalt vid varje styrelsemöte och koncernledningsmöte.
Styrelsen ansvarar även för uppföljning av intern kontroll och
styrning. Detta arbete innefattar bland annat att säkerställa
att åtgärder vidtas för att hantera eventuella brister, liksom
uppföljning av förslag på åtgärder som uppmärksammats i
samband med den externa revisionen. Se årsplaneringen för
styrelsens möten på sidan 51.
Uppföljningar och separata utvärderingar utförs
kontinuerligt på olika nivåer i Nyfosa enligt fastställd
riskhanteringspolicy och ekonomihandbok. Den i riskhante-
ringspolicyn utsedda riskägaren ansvarar för riskhanteringen
av en specifik risk genom att löpande analysera dess
utveckling, övervaka riskåtgärder och rapportera status till
koncernledningen. Genom styrelsens och koncernledning-
ens årliga uppföljning av åtgärdsplanen övervakas vidare
beslutade åtgärder och riskägare samtidigt som tillfälle ges
för linjeansvariga att lyfta relevant riskinformation. Riskhan-
teringsprocessen utvärderas i sin tur en gång per år för att
identifiera förbättringsmöjligheter.
Internrevision
Mot bakgrund av verksamhet, organisationsstruktur och hur
den finansiella rapporteringen i övrigt har organiserats finner
styrelsen inget behov av en särskild granskningsfunktion
i form av internrevision. Bolagets koncernövergripande
controllerfunktion har anpassats för att hantera arbetet med
den interna kontrollen. Frågan om att inrätta en särskild
internrevisionsfunktion prövas årligen av styrelsen.
ning av koncernens risker och riskhantering, se avsnitt Risker
och riskhantering på sidorna 43–48 i årsredovisningen.
Revisionsutskottet ansvarar för att väsentliga risker för
fel i den finansiella rapporteringen identifieras och hanteras.
Utfallet av genomförd riskanalys och tillhörande åtgärdsplan
avseende den finansiella rapporteringen presenteras årligen
för utskottet.
Kontrollaktiviteter
Kontrollaktiviteterna fastställs utifrån identifierade risker i
syfte att säkerställa intern kontroll och styrning över bola-
gets finansiella rapportering. Identifierade risker hanteras
genom väl definierade nyckelprocesser med integrerade
kontrollaktiviteter, såsom åtskillnad och delegering av ansvar,
samverkan och principer för ansvarsfördelning mellan Nyfosa
och externa tjänsteleverantörer, samt en definierad besluts-
ordning. I nyckelprocesserna ingår aktiviteter och kontroller
avsedda att hantera och minimera identifierade risker. Utöver
nyckelprocesserna består kontrollaktiviteter även av löpande
uppföljning av det ekonomiska resultatet och finansiell
ställning, företagsövergripande kontroller samt generella
IT-kontroller.
Information och kommunikation
Nyfosa har byggt upp en organisation, rutiner och system för
information och kommunikation som syftar till att förse mark-
naden med relevant, tillförlitlig, korrekt och aktuell information
om koncernens utveckling och finansiella ställning samt att
säkerställa att den finansiella rapporteringen blir korrekt och
effektiv. För den externa informationsgivningen finns en av
styrelsen fastställd kommunikationspolicy, som har utformats
i syfte att säkerställa att bolaget lever upp till kraven på att i
rätt tid offentliggöra korrekt information till marknaden.
58
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
FINANSIELL INFORMATION
Flerårsöversikt och nyckeltal 60
Avstämning nyckeltal 61
Resultaträkning – Koncernen 63
Balansräkning – Koncernen 64
Rapport över förändring av eget kapital – Koncernen 65
Kassaflödesanalys – Koncernen 66
Resultaträkning – Moderbolaget 67
Balansräkning – Moderbolaget 68
Rapport över förändring i eget kapital – Moderbolaget 69
Kassaflödesanalys – Moderbolaget 70
Noter till de finansiella rapporterna 71
Not 1 Väsentliga redovisningsprinciper 71
Not 2 Transaktioner med närstående 75
Not 3 Finansiella risker och riskhantering 75
Not 4 Segmentsredovisning 77
Not 5 Intäkter 78
Not 6 Kostnader 78
Not 7 Personalkostnader och ersättningar till ledande
befattningshavare
79
Not 8 Finansiella intäkter och kostnader 82
Not 9 Inkomstskatter 83
Not 10 Resultat per aktie 83
Not 11 Förvaltningsfastigheter 84
Not 12 Andelar i joint venture 88
Not 13 Likvida medel 89
Not 14 Skulder 89
Not 15 Uppskjuten skatteskuld och -fordran 90
Not 16 Finansiella tillgångar och skulder
– kategoriindelning och verkligt värde
91
Not 17 Specifikationer till kassaflödesanalysen 91
Not 18 Aktier i koncernföretag 92
Not 19 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 93
Not 20 Eget kapital 94
Not 21 Väsentliga händelser efter balansdagen 94
Revisionsberättelse 96
INNEHÅLL
59
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
FLERÅRSÖVERSIKT OCH NYCKELTAL
Fastighetsrelaterade nyckeltal, MSEK 2023 2022 2021 2020 2019
Intäkter 3 553 3 151 2 459 2 035 1 370
Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % 91,5 93,1 94,6 93,1 90,9
Fastighetskostnader -976 -930 -717 -557 -415
Fastighetsadministration -133 -129 -91 -63 -50
Driftnetto 2 445 2 092 1 651 1 415 905
Överskottsgrad, % 68,8 66,4 67,1 69,5 66,0
Förvaltningsresultat 1 239 1 533 1 302 1 147 814
Fastighetsvärde på balansdagen 39 278 40 446 37 147 29 411 19 602
Direktavkastning vid periodens utgång, % 6,3 6,0 5,4 5,4 5,5
Nyckeltal per aktie, SEK 2023 2022 2021 2020 2019
Driftnetto 12,80 10,95 8,64 7,67 5,40
Förvaltningsresultat 6,15 7,80 6,90 6,32 4,85
Resultat före utspädning -3,67 8,62 16,52 12,25 8,24
Resultat efter utspädning -3,67 8,61 16,49 12,25 8,24
Operativt kassaflöde
1
6,36 8,97 7,69 6,97 4,93
Utbetald utdelning till moderbolagets aktieägare 3,95 3,60 3,24 – –
Långsiktigt substansvärde på balansdagen 94,72 100,78 95,93 79,91 65,37
Justerat långsiktigt substansvärde på balansdagen 90,92 93,63 89,76 75,33 6 0 ,11
Eget kapital på balansdagen 84,42 92,22 86,04 72,27 58,32
1) Från och med 2023 har den tidigare benämningen Utdelningsgrundande kassaflöde ersatts av benämningen Operativt kassaflöde.
Skillnaden innebär även att erhållna räntor och betalda räntor har ersatt bokförda räntor. Jämförelsetalen har justerats.
Finansiella nyckeltal
31 dec
2023
31 dec
2022
31 dec
2021
31 dec
2020
31 dec
2019
Avkastning på eget kapital, % -4,1 9,7 21,3 19,3 15,2
Belåningsgrad fastigheter, % 59,4 59,4 56,7 58,0 57,6
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 58,3 57,7 55,2 56,9 54,6
Nettoskuld/EBITDA, ggr 9,4 10,2 11, 0 10,7 10,5
Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 3,4 4,2 4,5 5,2
Soliditet, % 38,7 40,6 42,5 41,8 44,1
Ovan presenteras nyckeltal som ger kompletterande information till investerare och bolagets
ledning i deras utvärdering av bolagets prestation. Nyckeltal som inte definieras enligt IFRS,
har kompletterats med en avstämning. Se avstämningar på sidorna 61–62 och definitioner
av nyckeltal på sidorna 112–113.
60
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
AVSTÄMNING NYCKELTAL
AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL
MSEK 2023 2022 2021 2020 2019
Resultat senaste tolvmånadersperioden hänförligt till
moderbolagets ägare
-639 1 689 3 112 2 225 1 382
Ränta till hybridobligationsinnehavare senaste
tolvmånadersperioden
-63 -43 -4 – –
Justerat resultat -702 1 646 3 107 2 225 1 382
Genomsnittligt eget kapital hänförligt till
moderbolagets ägare
17 749 17 807 14 679 11 557 9 087
Genomsnittliga hybridobligationer -762 -781 -96 – –
Justerat eget kapital 16 988 17 026 14 582 11 557 9 087
Avkastning på eget kapital, % -4,1 9,7 21,3 19,3 15,2
BELÅNINGSGRAD OCH NETTOBELÅNINGSGRAD 31 dec
MSEK 2023 2022 2021 2020 2019
Räntebärande skulder 23 340 24 033 21 045 17 055 11 28 2
Fastighetsvärde 39 278 40 446 37 147 29 411 19 602
Belåningsgrad, % 59,4 59,4 56,7 58,0 57,6
Likvida medel 435 691 534 312 588
Nettobelåningsgrad, % 58,3 57,7 55,2 56,9 54,6
DIREKTAVKASTNING 31 dec
MSEK 2023 2022 2021 2020 2019
Driftnetto enligt intjäningsförmågan 2 464 2 416 2 002 1 575 1 088
Fastighetsvärde 39 278 40 446 37 147 29 411 19 602
Direktavkastning enligt intjäningsförmågan, % 6,3 6,0 5,4 5,4 5,5
EBITDA
MSEK 2023 2022 2021 2020 2019
Driftnetto 2 445 2 092 1 650 1 415 905
Centraladministration -186 -161 -128 -132 -89
Avskrivningar på inventarier 1 2 1 1 0
Övriga rörelseintäkter och -kostnader 6 14 6 -26 -1
Erhållen utdelning från andelar i joint venture 180 335 332 300 200
EBITDA, MSEK 2 445 2 282 1 861 1 558 1 016
EGET KAPITAL PER AKTIE 31 dec
MSEK 2023 2022 2021 2020 2019
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 16 883 18 378 17 236 13 333 9 781
Hybridobligationer -758 -763 -800 – –
Justerat eget kapital 16 125 17 615 16 436 13 333 9 781
Antal aktier, miljoner 191 191 191 185 168
Eget kapital per aktie, SEK 84,42 92,22 86,04 72,27 58,32
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 31 dec
MSEK 2023 2022 2021 2020 2019
Intäkter enligt intjäningsförmågan 3 550 3 459 2 827 2 233 1 563
Återläggning hyresrabatter enligt intjäningsförmågan 17 22 26 36 24
Hyresvärde enligt intjäningsförmågan 3 897 3 739 3 017 2 437 1 746
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91,5 93,1 94,6 93,1 90,9
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE
MSEK 2023 2022 2021 2020 2019
Resultat före skatt -661 1 859 3 644 2 399 1 576
Återläggning:
-Värdeförändring fastigheter 1 352 439 -1 652 -1 063 -472
-Värdeförändring finansiella instrument 320 -345 -19 -1 7
-Värdeförändring, skatt och övrigt i resultatandel från
joint venture
229 -420 -670 -187 -298
Förvaltningsresultat 1 239 1 533 1 302 1 147 814
Ränta på hybridobligationer -63 -43 -4 – –
Justerat förvaltningsresultat 1 176 1 490 1 298 1 147 814
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 191 191 188 182 168
Förvaltningsresultat per aktie, SEK 6,15 7,80 6,90 6,32 4,85
61
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE 31 dec
MSEK 2023 2022 2021 2020 2019
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 16 883 18 378 17 236 13 333 9 781
Hybridobligationer -758 -763 -800 – –
Uppskjuten skatt 1 263 1 333 1 252 760 627
Derivat -77 -372 -22 -3 -2
Uppskjuten skatt i joint venture, Nyfosas andel 746 751 596 544 454
Derivat i joint venture, Nyfosas andel 36 -76 62 110 104
Långsiktigt substansvärde 18 093 19 250 18 325 14 744 10 965
Antal aktier, miljoner 191 191 191 185 168
Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK 94,72 100,78 95,93 79,91 65,37
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 16 883 18 378 17 236 13 333 9 781
Hybridobligationer -758 -763 -800 – –
Bedömd verklig uppskjuten skatt
1
705 576 541 341 98
Derivat -77 -372 -22 -3 -2
Bedömd verklig uppskjuten skatt i joint venture, Nyfosas
andel
1
579 142 126 119 100
Derivat i joint venture, Nyfosas andel 36 -76 62 110 104
Justerat långsiktigt substansvärde 17 368 17 885 17 144 13 900 10 082
Antal aktier, miljoner 191 191 191 185 168
Justerat långsiktigt substansvärde per aktie, SEK 90,92 93,63 89,76 75,33 60,11
1) Antaganden som beaktats är att skattemässiga underskottsavdrag förväntas nyttjas under kommande fem år med en nominell skatt
om 20,6 procent. Fastighetsbeståndet antas realiseras under 50 år, där hela beståndet säljs indirekt via bolag och att köparens
avdrag för uppskjuten skatt uppgår till 7 procent. Diskonteringsräntan uppgick till 3 procent.
NETTOSKULD/EBITDA 31 dec
MSEK 2023 2022 2021 2020 2019
EBITDA rullande 12 mån 2 445 2 282 1 861 1 558 1 016
Räntebärande skulder 23 340 24 033 21 045 17 055 11 28 2
Likvida medel 435 691 534 312 588
Nettoskuld/EBITDA, ggr 9,4 10,2 11,0 10,7 10,5
OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AKTIE
MSEK 2023 2022 2021 2020 2019
Resultat före skatt -661 1 859 3 644 2 399 1 576
Återläggning:
-Värdeförändring fastigheter 1 352 439 -1 652 -1 063 -472
-Värdeförändring finansiella instrument 320 -345 -19 -1 7
-Resultatandel joint venture 8 -672 -888 -404 -491
-Avskrivningar på inventarier 1 2 1 1 0
-Ränteintäkter och räntekostnader 1 183 596 383 318 173
-Periodiserad uppläggningsavgift för lån 54 69 48 35 0
Erhållen utdelning från andelar i joint venture 180 335 332 300 200
Erhållna räntor 6 5 0 0 0
Erlagda räntor -1 104 -483 -373 -306 -140
Ränta på hybridobligationer -60 -37 – – –
Betald inkomstskatt -65 -54 -29 -11 -27
Operativt kassaflöde
2
1 215 1 714 1 446 1 267 827
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 191 191 188 182 168
Operativt kassaflöde per aktie, SEK 6,36 8,97 7,69 6,97 4,93
2) Från och med 2023 har den tidigare benämningen Utdelningsgrundande kassaflöde ersatts av benämningen Operativt kassaflöde.
Skillnaden innebär även att erhållna räntor och betalda räntor har ersatt bokförda räntor. Jämförelsetalen har justerats.
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
MSEK 2023 2022 2021 2020 2019
Resultat före skatt -661 1 859 3 644 2 399 1 576
Erhållen utdelning från andelar i joint venture 180 335 332 300 200
Återläggning:
-Värdeförändring fastigheter 1 352 439 -1 652 -1 063 -472
-Värdeförändring finansiella instrument 320 -345 -19 -1 7
-Resultatandel från joint venture 8 -672 -888 -404 -491
-Avskrivningar på inventarier 1 2 1 1 0
-Finansiella kostnader 1 261 678 446 357 195
Justerat resultat före skatt 2 460 2 296 1 864 1 587 1 016
Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 3,4 4,2 4,5 5,2
SOLIDITET 31 dec
MSEK 2023 2022 2021 2020 2019
Eget kapital 16 921 18 416 17 268 13 333 9 781
Totala tillgångar 43 676 45 335 40 626 31 907 22 201
Soliditet, % 38,7 40,6 42,5 41,8 44,1
62
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
RESULTATRÄKNING – KONCERNEN
MSEK | Not | 2023 | 2022 |
Hyresintäkter | |||
Serviceintäkter | |||
Intäkter | 4, 5 | ||
| Fastighetskostnader | |||
Driftskostnader | - | - | |
Underhållskostnader | - | - | |
Fastighetsskatt | - | - | |
Fastighetsadministration | 2 | - | - |
Driftnetto | 4, 6 | ||
Centraladministration | 2, 6, 7 | - | - |
Övriga rörelseintäkter och kostnader | 6 | ||
Andelar i joint ventures resultat | 12 | - | |
- Varav förvaltningsresultat | |||
- Varav värdeförändringar | - | ||
- Varav skatt | - | - | |
- Varav övrigt | |||
Finansiella intäkter | 2, 8 | ||
Finansiella kostnader | 8, 14 | - | - |
Resultat efter finansiella intäkter och kostnader | |||
- Varav Förvaltningsresultat | |||
Värdeförändring fastigheter, realiserade | 4, 11 | ||
Värdeförändring fastigheter, orealiserade | 4, 11 | - | - |
Värdeförändring finansiella instrument, orealiserade | - | ||
Resultat före skatt | - | ||
Aktuell skatt | 9 | - | - |
Uppskjuten skatt | 9 | - | |
Årets resultat | - |
MSEK | Not | 2023 | 2022 |
| Rapport över resultat och övrigt totalresultat | |||
Årets resultat | - | ||
| Övrigt totalresultat | |||
| Poster som har omförts eller kan omföras till årets resultat | |||
Omräkning av utländska verksamheter | - | ||
Årets totalresultat | - | ||
| Årets resultat hänförligt till: | |||
Moderbolagets ägare | - | ||
Innehav utan bestämmande inflytande | - | ||
| Årets totalresultat hänförligt till: | |||
Moderbolagets ägare | - | ||
Innehav utan bestämmande inflytande | - | ||
Årets resultat per aktie före utspädning, SEK | 10 | - | |
Årets resultat per aktie efter utspädning, SEK | 10 | - |
63
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
BALANSRÄKNING – KONCERNEN
MSEK | Not | 31 dec 2023 | 31 dec 2022 |
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
Förvaltningsfastigheter | 4, 11 | ||
Tillgångar med nyttjanderätt | |||
Andelar i joint venture | 12 | ||
Derivat | 3, 14, 16 | ||
Övriga anläggningstillgångar | 3 | ||
Summa anläggningstillgångar | |||
| Omsättningstillgångar | |||
Derivat | 3, 14, 16 | ||
Hyresfordringar | 3, 5, 16 | ||
Kortfristiga fordringar | 3, 5, 16 | ||
Likvida medel | 13, 16 | ||
Summa omsättningstillgångar | |||
SUMMA TILLGÅNGAR |
MSEK | Not | 31 dec 2023 | 31 dec 2022 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | |||
Aktiekapital | 20 | ||
Övrigt tillskjutet kapital | |||
Omräkningsreserv | |||
Hybridobligationer | |||
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat | |||
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare | |||
Innehav utan bestämmande inflytande | |||
Summa eget kapital | |||
| Skulder | |||
| Långfristiga skulder | |||
Långfristiga räntebärande skulder | 3, 14, 16 | ||
Skulder avseende nyttjanderätt | 14 | ||
Övriga långfristiga skulder | 14, 16 | ||
Derivat | 3, 14, 16 | ||
Uppskjutna skatteskulder | 15 | ||
Summa långfristiga skulder | |||
| Kortfristiga skulder | |||
Kortfristiga räntebärande skulder | 3, 14 , 16 | ||
Övriga kortfristiga skulder | 14, 16 | ||
Summa kortfristiga skulder | |||
Summa skulder | |||
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER |
64
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL – KONCERNEN
| Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare | Innehav utan | |||||||
| Övrigt | Omräknings- | Balanserad vinst | bestämmande | Totalt | ||||
MSEK | Aktie kapital | tillskjutet kapital | reserv | Hybrid obligationer | inkl. årets resultat | Summa | inflytande | eget kapital |
Ingående eget kapital 2022-01-01 | ||||||||
| Transaktioner med moderbolagets ägare | ||||||||
Emission av teckningsoptioner | ||||||||
Återköp av teckningsoptioner | - | - | - | |||||
Återköp av hybridobligationer | - | - | - | |||||
Ränta och övriga kostnader hybridobligationer | - | - | - | |||||
Beslutad utdelning | - | - | - | |||||
Förändring innehav utan bestämmande inflytande | ||||||||
Summa transaktioner med moderbolagets ägare | - | - | - | - | ||||
Årets resultat | ||||||||
Årets övrigt totalresultat | ||||||||
Årets totalresultat | ||||||||
Utgående eget kapital 2022-12-31 | ||||||||
Ingående eget kapital 2023-01-01 | ||||||||
| Transaktioner med moderbolagets ägare | ||||||||
Emission av teckningsoptioner | ||||||||
Återköp av teckningsoptioner | - | - | - | |||||
Återköp av hybridobligationer | - | - | - | |||||
Ränta och övriga kostnader hybridobligationer | - | - | - | |||||
Beslutad utdelning | - | - | - | |||||
Förändring innehav utan bestämmande inflytande | - | - | ||||||
Summa transaktioner med moderbolagets ägare | - | - | - | - | - | |||
Årets resultat | - | - | - | - | ||||
Årets övrigt totalresultat | - | - | - | |||||
Årets totalresultat | - | - | - | - | ||||
Utgående eget kapital 2023-12-31 | ||||||||
65
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
KASSAFLÖDESANALYS – KONCERNEN
MSEK | Not | 2023 | 2022 |
| Den löpande verksamheten | |||
Resultat före skatt | - | ||
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m.m. | 17 | ||
Erhållen utdelning från joint venture | |||
Erhållna räntor | |||
Erlagda räntor | - | - | |
Utbetald ränta till hybridobligationsinnehavare | - | - | |
Betald skatt | - | - | |
| Operativt kassaflöde | |||
Ökning (–)/minskning (+) av rörelsefordringar | - | ||
Ökning (+)/minskning (–) av rörelseskulder | - | ||
Kassaflöde från den löpande verksamheten | |||
| Investeringsverksamheten | |||
Direkta och indirekta förvärv av förvaltningsfastigheter | 17 | - | - |
Direkta och indirekta avyttringar av förvaltningsfastigheter | 17 | ||
Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter | - | - | |
Investeringar i joint venture | - | ||
Långfristiga fordringar joint venture | - | - | |
Övrigt | - | - | |
Kassaflöde från investeringsverksamheten | - | - | |
Nyemission teckningsoptioner | |||
Återköp teckningsoptioner | - | - | |
Återköp hybridobligationer | - | - | |
Utdelning till aktieägare | - | - | |
Upptagna låneskulder | 17 | ||
Amortering av låneskulder | 17 | - | - |
Nyttjande av checkkrediter | 17 | ||
Förändring innehav utan bestämmande inflytande | - | ||
Övrigt | - | ||
Kassaflöde från finansieringsverksamheten | - | ||
Årets kassaflöde | - | ||
Likvida medel vid periodens början | |||
Kursdifferens i likvida medel | - | ||
Likvida medel vid periodens slut | |||
| 1) Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital. Från och med 2023 har den tidigare benämningen | |||
| Utdelningsgrundande kassaflöde ersatts av benämningen Operativt kassaflöde. Anpassning har även skett till uppställningen enligt | |||
| IAS 7, där erhållna räntor och betalda räntor inkluderats istället för bokförda räntor. Jämförelsetalen har justerats. |
1
66
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
RESULTATRÄKNING – MODERBOLAGET
MSEK Not 2023 2022
Nettoomsättning 132 125
Övriga externa kostnader 6 -59 -58
Personalkostnader 7 -98 -93
Avskrivningar 0 0
Resultat före finansiella intäkter och kostnader -25 -26
Resultat från andelar i koncernföretag 8 699 1 215
Ränteintäkter och liknande resultatposter 8 307 166
Räntekostnader och liknande resultatposter 8 -144 -107
Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 8 -71 –
Resultat före bokslutsdispositioner 766 1 248
Bokslutsdispositioner
Lämnade/erhållna koncernbidrag 20 25
Avsättning till periodiseringsfond – 0
Resultat före skatt 786 1 273
Aktuell skatt 9 – –
Uppskjuten skatt 9 14 1
Årets resultat
1
800 1 273
1) Övrigt totalresultat överensstämmer med årets resultat.
67
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
BALANSRÄKNING – MODERBOLAGET
MSEK Not 31 dec 2023 31 dec 2022
TILLGÅNGAR
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 18 0 0
Långfristiga fordringar hos koncernföretag 4 875 5 277
Uppskjuten skattefordran 14 –
Summa finansiella anläggningstillgångar 4 889 5 277
Summa anläggningstillgångar
Derivat 7 –
Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 20 153 16 014
Övriga kortfristiga fordringar 39 22
Kassa och bank 71 258
Summa omsättningstillgångar 20 270 16 294
SUMMA TILLGÅNGAR 25 159 21 571
MSEK Not 31 dec 2023 31 dec 2022
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital
Aktiekapital 20 96 96
Fritt eget kapital
Överkursfond 2 054 2 058
Hybridobligationer 758 763
Balanserade vinstmedel 8 180 7 734
Årets resultat 800 1 273
Eget kapital 11 887 11 924
Skulder
Obligationer 1 343 1 591
Derivat 70 –
Övriga långfristiga skulder 3 7
Summa långfristiga skulder 1 416 1 598
Kortfristiga skulder till koncernföretag 11 5 0 5 7 794
Övriga kortfristiga skulder 351 255
Summa kortfristiga skulder 11 856 8 049
Summa skulder 13 272 9 647
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 25 159 21 571
68
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL – MODERBOLAGET
Bundet eget kapital Fritt eget kapital
MSEK Aktiekapital Överkursfond Hybridobligationer
Balanserad vinst
inkl. årets resultat
Totalt eget
kapital
Ingående eget kapital 2022-01-01 96 2 069 800 8 500 11 464
Transaktioner med bolagets ägare
Emission av teckningsoptioner – 4 – – 4
Återköp av teckningsoptioner – -14 – – -14
Återköp av hybridobligationer – – -38 4 -34
Ränta och övriga kostnader hybridobligationer – – – -44 -44
Beslutad utdelning – – – -726 -726
Summa transaktioner med bolagets ägare – -11 -38 -766 -814
Årets resultat – – – 1 273 1 273
Utgående eget kapital 2022-12-31 96 2 058 763 9 007 11 924
Ingående eget kapital 2023-01-01 96 2 058 763 9 007 11 924
Transaktioner med bolagets ägare
Emission av teckningsoptioner – 2 – – 2
Återköp av teckningsoptioner – -7 – – -7
Återköp av hybridobligationer – – -5 – -5
Ränta och övriga kostnader hybridobligationer – – – -63 -63
Beslutad utdelning – – – -764 -764
Summa transaktioner med bolagets ägare – -4 -5 -827 -837
Årets resultat – – – 800 800
Utgående eget kapital 2023-12-31 96 2 054 758 8 980 11 887
69
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
KASSAFLÖDESANALYS – MODERBOLAGET
MSEK Not 2023 2022
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 786 1 273
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 17 -814 -1 299
Erhållna räntor 0 0
Erlagda räntor -106 -63
Utbetald ränta till hybridobligationsinnehavare -60 -37
Betald inkomstskatt 0 0
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändringar av rörelsekapital
1
-193 -127
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning (–)/minskning (+) av rörelsefordringar 8 -12
Ökning (+)/minskning (–) av rörelseskulder -1 9
Kassaflöde från den löpande verksamheten -186 -130
Investeringsverksamheten
Förändring lån till koncernföretag -3 442 -4 080
Förändring lån från koncernföretag 4 430 5 207
Kassaflöde från investeringsverksamheten 988 1 127
Finansieringsverksamheten
Emission teckningsoptioner 2 4
Återköp teckningsoptioner -7 -14
Återköp hybridobligationer -5 -34
Utdelning till aktieägare -755 -688
Upptagna låneskulder 17 836 1 286
Amortering av låneskulder 17 -1 100 -1 573
Nyttjande av checkkrediter 17 38 –
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -990 -1 018
Årets kassaflöde -187 -22
Likvida medel vid årets början 258 280
Likvida medel vid årets slut 71 258
1) Från och med 2023 har anpassning skett till uppställningen enligt IAS 7. Skillnaden innebär att erhållna räntor och betalda räntor
inkluderats istället för bokförda räntor. Jämförelsetalen har justerats.
70
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
NOTER TILL DE FINANSIELLA RAPPORTERNA
NOT 1
71
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
NOT 1 forts.
72
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
NOT 1 forts.
73
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för
finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Även av Rådet för
finansiell rapporterings utgivna uttalanden gällande för noterade företag tillämpas. RFR 2 innebär att
moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU antagna IFRS
och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen, tryggandelagen och med
hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag
från och tillägg till IFRS som ska göras.
Nya och ändrade standarder vilka trätt i kraft 2023
Om inte annat anges nedan har moderbolagets redovisningsprinciper under 2023 förändrats i enlighet
med vad som anges ovan för koncernen.
Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper
Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan.
Klassificering och värdering av finansiella instrument
Moderbolaget har valt att inte tillämpa IFRS 9 för finansiella instrument. Delar av principerna i IFRS 9 är
dock ändå tillämpliga – såsom avseende nedskrivningar, inbokning/bortbokning, och effektivränte-
metoden för ränteintäkter och räntekostnader.
I moderbolaget värderas finansiella anläggningstillgångar till anskaffningsvärde minus eventuell
nedskrivning och finansiella omsättningstillgångar enligt lägsta värdets princip. För finansiella tillgångar
som redovisas till upplupet anskaffningsvärde tillämpas IFRS 9:s nedskrivningsregler.
Klassificering och uppställningsformer
Resultat- och Balansräkning för moderbolaget är uppställda enligt årsredovisningslagens scheman,
medan koncernens Resultaträkning, Rapport över resultat och övrigt totalresultat, Balansräkning,
Rapport över förändringar i eget kapital samt Kassaflödesanalysen baseras på IAS 1 Utformning av
finansiella rapporter respektive IAS 7 Rapport över kassaflöden. De skillnader mot koncernens rappor-
ter som gör sig gällande i moderbolagets Resultat- och Balansräkning utgörs främst av redovisning av
anläggningstillgångar och eget kapital.
Dotterföretag
Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Detta innebär att
transaktionsutgifter inkluderas i det redovisade värdet för innehav i dotterföretag. Villkorade köpeskil-
lingar värderas utifrån sannolikheten av att köpeskillingen kommer att utgå. Eventuella förändringar av
avsättningen/fordran justerar anskaffningsvärdet.
Finansiella garantier
Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgensförbindelser till förmån för dotter-
företag. Finansiella garantier innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren av ett skuld-
instrument för förluster som denne ådrar sig på grund av att en angiven gäldenär inte fullgör betalning
vid förfall enligt avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella garantiavtal tillämpar moderbolaget en av
Rådet för finansiell rapportering tillåten lättnadsregel jämfört med reglerna i IFRS 9. Lättnadsregeln
avser finansiella garantiavtal utställda till förmån för dotterföretag. Moderbolaget redovisar finansiella
garantiavtal som avsättning i balansräkningen när bolaget har ett åtagande för vilket betalning sanno-
likt erfordras för att reglera åtagandet.
NOT 1 forts.
74
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
NOT 2
bolag inom koncernen.
NOT 3
| Resultateffekt vid förändring av genomsnittlig skuldränta, MSEK | Förändring | 2023 | 2022 |
| Vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge | +/-2 | -218/+220 | -269/+373 |
| %-enheter | |||
| Vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge | +/-1 | -107/+108 | -126/+195 |
| %-enhet | |||
| Vid förändring av genomsnittlig räntenivå | +/-1 | -/+233 | -/+241 |
| %-enhet | |||
Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor | +/-1 | ||
| %-enhet |
NOT 3 forts.
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
NOT 3 forts.
76
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
NOT 3 forts.
NOT 4
SEGMENTSREDOVISNING
Efter de senaste årens tillväxt i Finland har Nyfosa två huvudmarknader; Sverige och Finland. Under
året genomfördes en översyn av den interna verksamhetsuppföljningen, vilket medfört att Nyfosas
verksamhet delas in i två rörelsesegment: Sverige och Finland. Finland presenteras under namnet
Kielo. Segmentsindelningen som delar upp koncernens driftnetto, värdeförändringar på fastighe-
ter samt fastighetsinvesteringar mellan Sverige och Kielo motsvarar den interna rapporteringen till
bolagets VD. Minoritetsägaren i Kielo tillhandahåller bland annat VD, ekonomichef, finansfunktion,
controllingfunktion, fastighetsinvesteringar samt hållbarhet. För detta betalade Nyfosa ett arvode om
3,5 MEUR (3,0).
Rörelsesegment
Kielo Sverige
Ej fördelade
poster Nyfosa
MSEK 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Hyresintäkter 747 527 2 495 2 327 – – 3 242 2 853
Serviceintäkter 155 133 157 164 – – 311 297
Intäkter 902 660 2 652 2 491 – – 3 553 3 151
Fastighetskostnader
Driftskostnader -186 -132 -475 -503 – – -661 -635
Underhållskostnader -29 -18 -120 -125 – – -149 -143
Fastighetsskatt -47 -36 -119 -117 – – -166 -153
Fastighetsadministration -56 -54 -77 -74 – – -133 -129
Driftnetto 584 419 1 861 1 673 – – 2 445 2 092
Centraladministration – – – – -186 -161 -186 -161
Övriga rörelseintäkter och
-kostnader – – – – 6 14 6 14
Andel i joint ventures
resultat – – – – -8 672 -8 672
Finansiella intäkter och
kostnader – – – – -1 246 -664 -1 246 -664
Värdeförändring på
fastigheter -306 74 -1 046 -514 – – -1 352 -439
Värdeförändring på
finansiella instrument – – – – -320 345 -320 345
Resultat före skatt – – – – – – -661 1 859
Fastighetsvärde, 31
december 8 087 8 145 31 192 32 301 – – 39 278 40 446
Årets netto investeringar 269 4 033 -64 -798 – – 206 3 235
77
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
NOT 5
INTÄKTER
Majoriteten av de hyresavtal som förfaller under det kommande året förväntas förlängas på oföränd-
rade villkor. Kontrakterade årsintäkter förfaller enligt tabell nedan.
| Förfallostruktur kontrakterade årsintäkter | ||||||
2023-12-31 | 2022-12-31 | |||||
| Hyresintäkt, | Andel, | Antal | Hyresintäkt, | Andel, | Antal | |
| Förfallostruktur | MSEK | % | avtal | MSEK | % | avtal |
<1 år | 540 | 15 | 1 729 | 624 | 18 | 1 778 |
1–2 år | 718 | 20 | 916 | 653 | 19 | 895 |
2–3 år | 648 | 18 | 683 | 532 | 15 | 669 |
3–4 år | 493 | 14 | 449 | 537 | 16 | 463 |
4–5 år | 318 | 9 | 156 | 234 | 7 | 158 |
>5 år | 792 | 22 | 248 | 839 | 24 | 295 |
Delsumma | 3 510 | 99 | 4 181 | 3 417 | 99 | 4 258 |
P-platser och garage | 41 | 1 | 2 258 | 41 | 1 | 2 317 |
Summa | 3 550 | 100 | 6 439 | 3 459 | 100 | 6 575 |
| Avtalade framtida årsintäkter avseende befintliga hyresavtal | ||
MSEK | 2023-12-31 | 2022-12-31 |
Avtalade intäkter med betalning inom ett år | 3 334 | 3 225 |
Avtalade intäkter med betalning mellan ett till fem år | 7 041 | 6 910 |
Avtalade intäkter med betalning senare än fem år | 2 462 | 2 892 |
Hyresfordringar
Totala hyresfordringar i balansräkningen om 26 MSEK (32), avser hyresfordringar gällande hyresavise-
ringar om 12 MSEK (18) och kundfordringar om 14 MSEK (14). Hyrorna aviseras och betalas i förskott,
vilket innebär att koncernens samtliga hyresfordringar har förfallit.
MSEK | 2023-12-31 | 2022-12-31 |
Hyresfordringar | 26 | 32 |
Övriga kortfristiga fordringar | 92 | 92 |
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 151 | 135 |
Summa kortfristiga fordringar | 269 | 259 |
NOT 6
MSEK | 2023 | 2022 |
Driftskostnader | 661 | 635 |
Underhållskostnader | 149 | 143 |
Fastighetsskatt | 166 | 153 |
Övriga externa kostnader | 210 | 185 |
Personalkostnader såsom löner, pensioner och sociala avgifter | 105 | 98 |
Övriga personalkostnader | 3 | 4 |
Avskrivningar | 1 | 2 |
Övriga rörelsekostnader | 0 | 1 |
Summa rörelsens kostnader | 1 295 | 1 221 |
MSEK | 2023 | 2022 |
| KPMG | ||
Revisionsuppdrag | 9 | 9 |
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget | 1 | 1 |
Skatterådgivning | 0 | 0 |
Annan rådgivning | 0 | 1 |
Annan revisionsbyrå | – | 0 |
Summa arvode och kostnadsersättning till revisorer | 11 | 12 |
78
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
NOT 7
| Förutsättningar för värderingen: | ||
Verkligt värde vid utgivande, SEK | Serie I: 4,87, Serie II:. 7,14 | |
Genomsnittlig aktiekurs, SEK | 101,32 | |
Volatilitet, % | 22,0 | för Nyfosaaktien, 13,3 för fastighetsindexet |
Riskfri ränta, % | Serie I: -0,20, Serie II: -0,25 | |
Utdelning, SEK | Serie I: kvartalsvis utdelning om 0,75-0,95 SEK/aktie | |
Löptid, år | 3,00 |
| Optionsprogram (LTIP 2019, 2021, 2022, 2023) | ||||||
| 31 december 2023 | ||||||
Förändring under året, antal | LTIP 2019 | LTIP 2021:1 | LTIP 2021:2 | LTIP 2022 | LTIP 2023 | Totalt |
| Utestående teckningsoptioner | 240 000 | 325 241 | 325 241 | 422 150 | – | 1 312 632 |
| vid årets ingång | ||||||
Tecknade tecknings optioner | – | – | – | – | 383 342 | 383 342 |
Återköp tecknings optioner | -240 000 | -7 000 | -7 000 | -29 000 | – | -283 000 |
Nyttjade tecknings optioner | – | – | – | – | – | – |
Utestående tecknings- optioner vid årets slut | – | 318 241 | 318 241 | 393 150 | 383 342 | 1 412 974 |
79
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
NOT 7 forts.
| Förutsättningar för värderingen: | ||
Verkligt värde vid utgivande, SEK | 9,09 | |
Genomsnittlig aktiekurs, SEK | 105,00 | |
Volatilitet, % | 22,0 | för Nyfosaaktien, 17,0 för fastighetsindexet |
Riskfri ränta, % | 1,43 | |
Löptid, år | 3,00 | |
| Förutsättningar för värderingen: | ||
Verkligt värde vid utgivande, SEK | 6,39 | |
Genomsnittlig aktiekurs, SEK | 68,34 | |
Volatilitet, % | 27,0 | för Nyfosaaktien, 20,0 för fastighetsindexet |
Riskfri ränta, % | 2,73 | |
Löptid, år | 3,00 | |
Löner och andra ersättningar till ledande befattningshavare
Vid årsstämman 2020 fastställdes riktlinjer för ersättningen till ledande befattningshavare i Nyfosa.
Riktlinjerna fastställdes att gälla tills vidare, dock längst för tiden fram till årsstämman 2024. Inget
beslut att justera dessa riktlinjer fattades 2023. Av dessa framgår bland annat att marknadsmässiga
och konkurrenskraftiga ersättningar som är enkla, långsiktiga och mätbara ska tillämpas. Ersättningen
kan bestå av en fast och en rörlig del. Riktlinjerna innehåller olika krav för ersättningsform och ett tak
för rörlig ersättning. Riktlinjerna får frångås av styrelsen om det i det enskilda fallet finns särskilda skäl.
Se bolagets webbsida för fullständiga upplysningar.
80
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
| Ersättning till anställda | ||
| Koncernen | ||
MSEK | 2023 | 2022 |
| Ledningsgrupp | ||
Löner och ersättningar m.m. | 19 | 17 |
Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer | 3 | 3 |
Sociala avgifter | 7 | 5 |
| Varav verkställande direktör | ||
Löner och ersättningar m.m. | 6 | 6 |
Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer | 1 | 1 |
Sociala avgifter | 2 | 2 |
| Övriga anställda | ||
Löner och ersättningar m.m. | 53 | 51 |
Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer | 6 | 6 |
Sociala avgifter | 18 | 17 |
Summa kostnader för ersättning till anställda | 105 | 98 |
Nyckeltal | 2023 | 2022 |
Medeltalet anställda | 84 | 80 |
Varav kvinnor | 48 | 47 |
Andel kvinnor, % | 57 | 59 |
Andel kvinnor ledande befattningshavare, % | 67 | 67 |
Högsta ersättning i relation till medianersättning 1 , ggr | 7 | 7 |
NOT 7 forts.
Moderbolaget
MSEK 2023 2022
Ledningsgrupp
Löner och ersättningar m.m. 19 17
Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer 3 3
Sociala avgifter 7 5
Varav verkställande direktör
Löner och ersättningar m.m. 6 6
Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer 1 1
Sociala avgifter 2 2
Övriga anställda
Löner och ersättningar m.m. 44 45
Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer 5 4
Sociala avgifter 17 16
Summa kostnader för ersättning till anställda 95 92
Nyckeltal 2023 2022
Medeltalet anställda 68 67
Varav kvinnor 34 34
Andel kvinnor, % 50 51
1) VD:s ersättning är den högsta ersättningen och har inte påverkat medianersättningen. Beräkningen omfattar endast anställda i Sverige.
81
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
| Ersättning till ledande befattningshavare | |||||||||||
Grundlön/styrelsearvode | Rörlig ersättning | Pensions kostnad | Övrig ersättning | Summa | |||||||
Ersättning från moderbolaget, TSEK | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | |
| Mats Andersson Styrelseledamot | – | 110 | – | – | – | – | – | – | – | 110 | |
Marie Bucht Toresäter Styrelseledamot | 233 | 235 | – | – | – | – | – | – | 233 | 235 | |
Lisa Dominguez Flodin Styrelseledamot | 278 | 270 | – | – | – | – | – | – | 278 | 270 | |
Jens Engwall Styrelseledamot | 241 | 235 | – | – | – | – | – | – | 241 | 235 | |
Johan Ericsson Styrelseordförande | 549 | 540 | – | – | – | – | – | – | 549 | 540 | |
| Patrick Gylling Styrelseledamot | 110 | 110 | – | – | – | – | – | – | 110 | 110 | |
Stina Lindh Hök Verkställande direktör | 4 104 | 3 960 | 2 109 | 2 010 | 1 099 | 994 | 147 | 100 | 7 459 | 7 065 | |
Per Lindblad Styrelseledamot | 226 | 220 | – | – | – | – | – | – | 226 | 220 | |
| David Mindus Styrelseledamot | 123 | – | – | – | – | – | – | – | 123 | – | |
| Jenny Wärmé Styrelseledamot | – | 118 | – | – | – | – | – | – | – | 118 | |
| Claes Magnus Åkesson Styrelseledamot | 241 | 118 | – | – | – | – | – | – | 241 | 118 | |
| Andra ledande befattnings havare | |||||||||||
(5 | (4) personer) | 8 505 | 7 193 | 3 310 | 3 680 | 2 023 | 1 726 | 507 | 371 | 14 346 | 12 970 |
Summa | 14 608 | 13 108 | 5 419 | 6 280 | 3 122 | 2 721 | 654 | 471 | 23 803 | 21 991 | |
NOT 7 forts.
NOT 8
Moderbolagets övriga finansiella kostnader avser främst upplåningskostnader som periodiseras
över låneavtalets löptid.
Koncernen
MSEK | 2023 | 2022 |
Ränteintäkter | 11 | 10 |
Valutakursvinster | 2 | 3 |
Övriga finansiella intäkter | 2 | 1 |
Finansiella intäkter | 15 | 14 |
Räntekostnader | -1 184 | -601 |
Ränta avseende nyttjanderätter | -18 | -13 |
Valutakursförluster | -1 | -4 |
Övriga finansiella kostnader | -57 | -61 |
Finansiella kostnader | -1 261 | -678 |
Netto | -1 246 | -664 |
82
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
NOT 9
Avstämning effektiv skatt, MSEK | % | 2023 | % | 2022 |
Resultat före skatt | -661 | 1 859 | ||
Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget | -20,6 | 136 | -20,6 | -383 |
Ej avdragsgilla kostnader | 18,1 | -120 | -0,5 | -9 |
Ej skattepliktiga intäkter | 0,0 | 0 | 1,7 | 32 |
Resultat från andelar i joint venture | 0,3 | -2 | 7,4 | 138 |
Aktivering av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag | – | – | 4,1 | 76 |
Ej skattepliktig försäljning av aktier i dotterbolag | -10,5 | 70 | 2,0 | 38 |
Effekt av begränsningsregel i temporära skillnader | 9,9 | -66 | -4,3 | -80 |
Övrigt | -0,5 | 3 | 1,1 | 21 |
Redovisad effektiv skatt | -3,3 | 22 | -8,9 | -165 |
Moderbolaget
MSEK 2023 2022
Utdelning från koncernföretag 699 1 215
Ränteintäkter 0 0
Ränteintäkter, koncern 302 160
Övriga finansiella intäkter 5 6
Finansiella intäkter 1 006 1 381
Räntekostnader -123 -71
Räntekostnader, koncern -12 -22
Övriga finansiella kostnader -9 -15
Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument -71 –
Finansiella kostnader -215 -107
Netto 791 1 274
NOT 8 forts. NOT 9 forts.
Aktuell skattekostnad, MSEK | 2023 | 2022 |
Aktuell skattekostnad | -48 | -96 |
Summa aktuell skattekostnad | -48 | -96 |
Uppskjuten skattekostnad, MSEK | 2023 | 2022 |
Uppskjuten skatt hänförlig till förvaltnings fastigheter | 70 | -74 |
Uppskjuten skatt hänförlig till derivat | 64 | -70 |
Uppskjuten skatt hänförlig till obeskattade reserver | 15 | 11 |
Uppskjuten skatteintäkt i under året aktiverat skattevärde i underskottsavdrag | – | 76 |
Uppskjuten skattekostnad till följd av utnyttjande av tidigare aktiverat underskottsavdrag | -79 | -12 |
Summa uppskjuten skattekostnad | 70 | -70 |
Totalt redovisad skatt | 22 | -165 |
Moderbolaget
Avstämning effektiv skatt, MSEK 2023 2022
Resultat före skatt 786 1 273
Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget -20,6% -162 -20,6% -262
Ej avdragsgilla kostnader -0,1% -1 0
Ej skattepliktiga intäkter 22,5% 177 20,7% 263
Övrigt 0,0% 0 –
Redovisad effektiv skatt 1,8% 14 0,1% 1
NOT 10
2023 | 2022 | |
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, MSEK | -639 | 1 689 |
Ränta på hybridobligationer, MSEK | -63 | -43 |
Genomsnittligt vägt antal aktier, miljontals | 191 | 191 |
Genomsnittligt vägt antal aktier efter utspädning, miljontals | 191 | 191 |
Resultat per aktie före utspädning, SEK | -3,67 | 8,62 |
Resultat per aktie efter utspädning, SEK | -3,67 | 8,61 |
83
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter | ||||||
Kielo | Sverige | Nyfosa | ||||
MSEK | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
| Fastighetsvärde vid årets | ||||||
ingång | 8 145 | 3 534 | 32 301 | 33 613 | 40 446 | 37 147 |
Förvärvade fastigheter | 78 | 3 940 | 924 | 454 | 1 002 | 4 394 |
| Investeringar i befintliga | ||||||
fastigheter | 194 | 95 | 569 | 482 | 762 | 577 |
Avyttrade fastigheter | -2 | -2 | -1 557 | -1 734 | -1 558 | -1 735 |
Realiserad värdeförändring | 2 | -13 | 27 | 238 | 29 | 225 |
Orealiserad värdeförändring | -308 | 87 | -1 073 | -751 | -1 381 | -664 |
Omräkningseffekt valuta | -22 | 503 | 0 | 0 | -22 | 503 |
| Fastighetsvärde vid | ||||||
årets utgång | 8 087 | 8 145 | 31 192 | 32 301 | 39 278 | 40 446 |
NOT 11
84
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
NOT 11 forts.
| Kort om Nyfosas fastighetsvärderingar | ||
Värdetidpunkt | 2023-12-31 | 2022-12-31 |
Verkligt värde, MSEK | 39 278 | 40 446 |
Oberoende värderingsföretag | Savills, Newsec samt | Newsec samt |
| Cushman & Wakefield | Cushman & Wakefield | |
Kalkylperiod, år | Normalt 10 | Normalt 10 |
| Antagen inflationsutveckling 2024 | 2,0 | 4,0–4,4 |
| (2023), % | ||
| Antagen inflationsutveckling 2025 | 2,0 | 2,0 |
| och framåt (2024 och framåt), % | ||
Långsiktig vakans, % | 1,0–25,0. Vägt genomsnitt 5,9 | 1,0–24,5. Vägt genomsnitt 5,9 |
Kalkylränta kassaflöde, % | 5,3–13,2. Vägt genomsnitt 8,7 | 4,8–13,4. Vägt genomsnitt 8,5 |
Kalkylränta restvärde, % | 7,1–13,2. Vägt genomsnitt 8,9 | 6,7–13,4. Vägt genomsnitt 8,7 |
Direktavkastningskrav, % | 5,0–11,2. Vägt genomsnitt 6,8 | 4,5–11,2. Vägt genomsnitt 6,4 |
Kontor | Logistik/Lager | Handel | Industri | Övrigt | Summa | |||||||
Indata och nyckeltal per kategori | 2023-12-31 | 2022-12-31 | 2023-12-31 | 2022-12-31 | 2023-12-31 | 2022-12-31 | 2023-12-31 | 2022-12-31 | 2023-12-31 | 2022-12-31 | 2023-12-31 | 2022-12-31 |
Antal fastigheter, st | 181 | 179 | 105 | 120 | 80 | 73 | 77 | 76 | 54 | 56 | 497 | 504 |
Yta, tkvm | 1 150 | 1 135 | 684 | 829 | 417 | 379 | 375 | 367 | 304 | 302 | 2 930 | 3 012 |
| Hyresvärde, MSEK | 1 934 | 1 812 | 560 | 640 | 551 | 482 | 365 | 346 | 486 | 458 | 3 897 | 3 739 |
| Hyresintäkter, MSEK | 1 737 | 1 644 | 487 | 586 | 518 | 458 | 349 | 334 | 459 | 437 | 3 550 | 3 459 |
| Driftnetto, MSEK | 1 224 | 1 176 | 374 | 452 | 390 | 334 | 260 | 247 | 340 | 315 | 2 587 | 2 524 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, %, | 90,0 | 91,0 | 87,7 | 93,0 | 95,0 | 96,0 | 95,6 | 96,8 | 95,0 | 95,7 | 91,5 | 93,1 |
| Långsiktig vakans, vägt genomsnitt, % | 6,0 | 5,9 | 6,3 | 6,2 | 5,8 | 6,3 | 5,6 | 6,0 | 5,8 | 5,5 | 5,9 | 5,9 |
| Avtalslängd, år | 2,9 | 2,7 | 4,1 | 4,1 | 4,5 | 4,9 | 4,2 | 4,8 | 4,3 | 4,5 | 3,6 | 3,7 |
85
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
NOT 11 forts.
| Vägt genomsnitt | Intervall | Vägt genomsnitt | Intervall | ||||||||||||||||||
| Vägt genomsnitt direkt- | Intervall direkt - | kalkylränta | kalkylränta | kalkylränta | kalkylränta | ||||||||||||||||
| Kalkylantaganden per | Verkligt värde, MSEK | avkastningskrav 1 , % | avkastningskrav 1 , % | för kassaflöde 1 , % | för kassaflöde 1 , % | för restvärde 1 , % | för restvärde 1 , % | ||||||||||||||
| fastighetskategori och segment | 2023-12-31 | 2022-12-31 | 2023-12-31 | 2022-12-31 | 2023-12-31 | 2022-1 | 2-31 | 2023-12-31 | 2022-12-31 | 2023-12-31 | 2022-1 | 2-31 | 2023-12-31 | 2022-12-31 | 2023-12-31 | 2022-12-31 | |||||
| Sverige | |||||||||||||||||||||
Kontor | 15 896 | 15 999 | 6,5 | 6,0 | 5,3–10,0 | 4,9–7,6 | 8,3 | 8,0 | 5,3–12,2 | 4,8–10,0 | 8,6 | 8,3 | 7,4–12,2 | 7,1–10,0 | |||||||
Logistik/Lager | 5 707 | 7 205 | 6,8 | 6,4 | 5,5–8,9 | 5,3–8,6 | 8,9 | 8,7 | 5,5–11,1 | 5, 3–10,8 | 9,0 | 8,7 | 7,6 | –11,1 | 7,5–10,8 | ||||||
Handel | 3 986 | 3 428 | 6,8 | 6,5 | 5,9–8,8 | 5,5–9,0 | 8,9 | 8,5 | 8,0–11,0 | 6 , 3–11,4 | 9,0 | 8,8 | 8,0–11,0 | 7,8 | –11,4 | ||||||
Industri | 1 574 | 1 583 | 7,2 | 6,9 | 6,3–8,5 | 5,9 | –9,0 | 9,4 | 9,1 | 8,4–13,2 | 6,0–11,2 | 9,4 | 9,2 | 8,4–10,7 | 8 ,1–11, 2 | ||||||
Övrigt | 4 029 | 4 086 | 6,4 | 6,0 | 5,0–8,1 | 4,5–10,0 | 8,1 | 7,9 | 5,5–12,9 | 5,0–10,5 | 8,5 | 8,3 | 7,1–10,2 | 5,0–10,5 | |||||||
Total Sverige | 31 192 | 32 301 | 6,6 | 6,2 | 5,0–10,0 | 4,5–10,0 | 8,5 | 8,2 | 5,3–13,2 | 4,8–11,4 | 8,7 | 8,5 | 7,1–12,2 | 5,0 | –11,4 | ||||||
| Kielo | |||||||||||||||||||||
Kontor | 3 972 | 4 194 | 6,9 | 6,7 | 5,9–9,8 | 5,5–9,8 | 8,9 | 8,9 | 7, 9–11, 8 | 7,7–12,0 | 8,9 | 8,9 | 7,9 | –11,8 | 7,7–12, | 0 | |||||
Logistik/Lager | 132 | 50 | 6,9 | 7,4 | 6,3–7,4 | 7,4–7,4 | 8,9 | 9,6 | 8,3–9,4 | 9,6 | –9,6 | 8,9 | 9,6 | 8,3–9,4 | 9,6 | –9,6 | |||||
Handel | 1 375 | 1 342 | 7,8 | 7,8 | 7,2–11,2 | 6 , 8 –11, 2 | 9,8 | 10,0 | 9,2–13,2 | 9 | ,0 | –13,4 | 9,8 | 10,0 | 9,2–13,2 | 9,0–13,4 | |||||
Industri | 1 692 | 1 690 | 7,8 | 7,7 | 6,4–9,7 | 7,0 | –9,7 | 9,7 | 9,8 | 8,4–10,8 | 9, 2–11,0 | 9,8 | 9,9 | 8 | ,4 | –11,7 | 9,2 | –11, 9 | |||
Övrigt | 915 | 869 | 7,9 | 7,8 | 7,2–9,6 | 7,1–9, | 6 | 9,9 | 10,0 | 9, 2–11,6 | 9 , 3 –11,8 | 9,9 | 10,0 | 9, 2–11,6 | 9, 3 –11,8 | ||||||
Total Kielo | 8 087 | 8 145 | 7,4 | 7,2 | 5,9–11,2 | 5,5–11,2 | 9,3 | 9,4 | 7,9–13,2 | 7,7– | 13,4 | 9,4 | 9,4 | 7,9– | 13,2 | 7,7–13,4 | |||||
| Nyfosa | |||||||||||||||||||||
Kontor | 19 868 | 20 192 | 6,5 | 6,1 | 5,3–10,0 | 4,9–9, | 8 | 8,4 | 8,2 | 5,3–12,2 | 4, 8–12,0 | 8,6 | 8,4 | 7,4–12, | 2 | 7,1–12, | 0 | ||||
Logistik/Lager | 5 839 | 7 255 | 6,8 | 6,4 | 5,5–8,9 | 5,3–8,6 | 8,9 | 8,7 | 5,5–11,1 | 5,3–10, | 8 | 9,0 | 8,8 | 7,6 | –11,1 | 7,5–10,8 | |||||
Handel | 5 360 | 4 770 | 7,1 | 6,9 | 5, 9 –11, 2 | 5,5–11,2 | 9,1 | 8,9 | 8,0–13,2 | 6,3–13 ,4 | 9,2 | 9,1 | 8,0–13,2 | 7,8,–13,4 | |||||||
Industri | 3 266 | 3 273 | 7,5 | 7,3 | 6,3–9,7 | 5,9–9,7 | 9,6 | 9,4 | 8,4–13 , 2 | 6,0–11,2 | 9,6 | 9,5 | 8 | ,4 | –11,7 | 8 ,1–11, 9 | |||||
Övrigt | 4 944 | 4 955 | 6,7 | 6,3 | 5,0–9,6 | 4,5–10,0 | 8,5 | 8,2 | 5,5–12,9 | 5 ,0 | –11, 8 | 8,7 | 8,6 | 7,1–11, | 6 | 6 ,7–11, 8 | |||||
Total Nyfosa | 39 278 | 40 446 | 6,8 | 6,4 | 5,0–11,2 | ,5 | 4 | –11,2 | 8,7 | 8,5 | 5,3–13,2 | 4,8–13,4 | 8,9 | 8,7 | 7,1– | 13,2 | 6,7–13,4 | ||||
86
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
NOT 11 forts.
| Känslighetsanalys – effekter på verkligt värde | |||
| Resultateffekt, MSEK | |||
Förändring | 2023 | 2022 | |
Förändring driftnetto 1), , % | +/- 5,00 | +/- 1 491 | +/- 1 493 |
Förändring driftnetto 1) , % | +/-2,00 | +/- 596 | +/- 597 |
Förändring direktavkastningskrav, %-enheter | +/- 0,25 | -/+ 1 509 | -/+ 1 640 |
Förändring direktavkastningskrav , %-enheter | +/- 0,10 | -/+ 590 | -/+ 640 |
Förändring diskonteringsränta , %-enheter | +/- 0,25 | -/+ 1 165 | -/+ 1 228 |
Förändring diskonteringsränta , %-enheter | +/-0,10 | -/+458 | -/+ 482 |
Förändring långsiktig vakansgrad , %-enheter | +/-1,00 | -/+ 412 | -/+ 403 |
| Förvaltningsfastigheternas påverkan på årets resultat utöver omvärderingseffekter | ||
MSEK | 2023 | 2022 |
Intäkter | 3 553 | 3 151 |
Direkta kostnader för förvaltningsfastigheter som genererat intäkter under perioden | -895 | -872 |
| Direkta kostnader för förvaltningsfastigheter som inte genererat intäkter | -81 | -58 |
| under perioden | ||
87
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
NOT 12
Söderport | Kanoten 10 | Samfosa | Total | |||||
MSEK | 2023-12-31 | 2022-12-31 | 2023-12-31 | 2022-12-31 | 2023-12-31 | 2022-12-31 | 2023-12-31 | 2022-12-31 |
Redovisat värde vid årets ingång | 2 881 | 2 490 | 0 | 0 | 137 | 0 | 3 018 | 2 490 |
Erhållen utdelning | -180 | -335 | – | – | – | – | -180 | -335 |
Andel i joint ventures resultat | 24 | 611 | 0 | 0 | -38 | 61 | -14 | 672 |
Justering av föregående års resultatandel | 3 | – | – | – | 3 | – | 6 | – |
Anskaffning under året | – | 115 | – | 0 | – | 77 | – | 192 |
Omräkningseffekt valuta | – | – | – | – | -8 | -1 | -8 | -1 |
Redovisat värde vid årets utgång | 2 728 | 2 881 | 0 | 0 | 94 | 137 | 2 822 | 3 018 |
| Redovisat värde | |||||
Joint venture | Org.nr | Säte | Andel | 2023-12-31 | 2022-12-31 |
| Söderport Property | 559194-8681 | Stockholm | 50% | 2 728 | 2 881 |
| Investment AB | |||||
| RandNyf Kanoten 10 | 559262-0644 | Stockholm | 50% | 0 | 0 |
| Projektutveckling AB | |||||
Samfosa AS | 926 769 170 | Oslo | 50% | 94 | 137 |
Söderport | Samfosa | |||
MSEK | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
Hyresintäkter | 1 025 | 907 | 105 | 103 |
Förvaltningsresultat | 449 | 492 | -7 | 15 |
Värdeförändring fastigheter och derivat | -305 | 947 | -89 | 142 |
Resultat | 48 | 1 227 | -75 | 124 |
varav Nyfosas andel | 24 | 611 | -38 | 61 |
88
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
NOT 12 forts.
NOT 13
MSEK | 2023-12-31 | 2022-12-31 |
| Följande delkomponenter ingår i likvida medel: | ||
Kassa och banktillgodohavanden | 435 | 691 |
Söderport | Samfosa | |||
MSEK | 2023-12-31 | 2022-12-31 | 2023-12-31 | 2022-12-31 |
Genomsnittlig återstående avtalslängd, år | 4,0 | 4,2 | 4,9 | 4,7 |
Uthyrningsbar yta, tkvm | 773 | 769 | 99 | 102 |
Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 98 | 97 | 93 | 93 |
Hyresvärde | 1 164 | 1 068 | 115 | 120 |
Förvaltningsfastigheter | 14 418 | 14 197 | 1 553 | 1 627 |
Likvida medel | 223 | 273 | 28 | 32 |
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare | 5 455 | 5 761 | 186 | 273 |
varav Nyfosas andel | 2 728 | 2 881 | 93 | 137 |
Räntebärande skulder | 7 354 | 6 936 | 1 377 | 1 290 |
Uppskjuten skatteskuld, netto | 1 473 | 1 465 | 18 | 37 |
Derivatskuld, netto | 72 | -153 | – | – |
NOT 14
Förfalloår, MSEK | 2023-12-31 | 2022-12-31 |
<1 år efter balansdagen | 793 | 583 |
1–5 år efter balansdagen | – | – |
>5 år efter balansdagen | 64 | 62 |
Summa | 857 | 645 |
Övriga kortfristiga skulder enligt balansräkningen, MSEK | 2023-12-31 | 2022-12-31 |
Upplupna finansiella kostnader | 367 | 215 |
Förutbetalda hyresintäkter | 508 | 355 |
Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 110 | 115 |
Leverantörsskulder | 83 | 41 |
Övriga kortfristiga skulder | 362 | 281 |
Summa övriga kortfristiga skulder | 1 429 | 1 006 |
MSEK | 2023-12-31 | |||||
| Återbetalning/ | ||||||
År | IB skulder | Amortering | UB skulder Ränta krediter | Ränta derivat | Totalt | |
<1 år | 23 343 | -373¹ | 22 971 | -1 415 | 208 | -1 579 |
1-2 år | 22 971 | -5 529 | 17 441 | -1 181 | 119 | -6 592 |
2-3 år | 17 441 | -6 723 | 10 718 | -868 | 92 | -7 499 |
3-4 år | 10 718 | -6 679 | 4 039 | -402 | 47 | -7 034 |
4-5 år | 4 039 | -1 931 | 2 108 | -164 | 25 | -2 070 |
>5 år | 2 108 | -2 108 | – | -124 | 7 | -2 225 |
Totalt | -23 343 | -4 153 | 498 | -26 998 | ||
MSEK | 2022-12-31 | |||||
| Återbetalning/ | ||||||
År | IB skulder | Amortering | UB skulder Ränta krediter | Ränta derivat | Totalt | |
<1 år | 24 149 | -1 056 | 23 094 | -816 | 6 | -1 865 |
1-2 år | 23 094 | -8 310 | 14 784 | -668 | 0 | -8 978 |
2-3 år | 14 784 | -4 921 | 9 863 | -345 | -11 | -5 277 |
3-4 år | 9 863 | -4 991 | 4 872 | -227 | -13 | -5 230 |
4-5 år | 4 872 | -3 214 | 1 658 | -87 | -2 | -3 304 |
>5 år | 1 658 | -1 658 | – | -91 | – | -1 749 |
Totalt | -24 149 | -2 234 | -20 | -26 403 | ||
NOT 14 forts.
89
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
| Förändring i räntebärande skulder | ||
MSEK | 2023 | 2022 |
Räntebärande skulder vid årets ingång | 24 033 | 21 045 |
Upptagna banklån | 8 147 | 9 751 |
Amortering av banklån | -8 689 | -6 770 |
Emitterade obligationer | 850 | 600 |
Återköp obligationer | -1 100 | -873 |
Nyttjande av checkkrediter | 94 | – |
Förändring upplåningsavgifter | 20 | -13 |
Omräkningseffekt valuta | -15 | 292 |
Räntebärande skulder vid årets utgång | 23 340 | 24 033 |
Tomträttsavgälder
Tomträttsavgäld avser den avgift som ägaren till en byggnad på kommunalt ägd mark årligen betalar till
kommunen. Avgälden för dessa beräknas för närvarande så att kommunen erhåller en fast avkastning
på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavgälden är fördelad över tiden och omförhandlas
normalt med 10 till 20 års intervall gällande de svenska tomträtterna. I Finland löper avgälderna med
årlig indexuppräkning fram till avtalens förfall. Nyfosa hade på balansdagen 63 tomträttsavtal varav 24
avtal skall omförhandlas inom de närmsta fem åren.
Tomträttsavgälden redovisas som ränta avseende nyttjanderätter bland finansiella kostnader i resul-
taträkningen. För avstämning av finansiella kostnader, se not 8.
| Avtalade tomträttsavgälder | ||
MSEK | 2023-12-31 | 2022-12-31 |
<1 år efter balansdagen | 18 | 16 |
1–5 år efter balansdagen | 61 | 53 |
>5 år efter balansdagen | 200 | 186 |
Summa | 279 | 255 |
Effekt av diskontering vid en diskonteringsränta om 3,25 procent | 250 | 246 |
Summa skuld enligt balansräkningen | 529 | 501 |
Varav långfristig | 512 | 484 |
Varav kortfristig | 17 | 16 |
NOT 14 forts.
NOT 15
MSEK | 2023-12-31 | 2022-12-31 |
| Uppskjuten skattefordran | ||
| Underskottsavdrag | ||
Vid årets ingång | 298 | 238 |
Redovisat i årets resultat | -79 | 64 |
Förvärvade och avyttrade tillgångar | – | -4 |
Vid årets utgång | 219 | 298 |
| Derivat | ||
Vid årets ingång | -76 | -4 |
Redovisat i årets resultat | 64 | -70 |
Förvärvade och avyttrade tillgångar | – | -1 |
Vid årets utgång | -12 | -76 |
| Uppskjuten skatteskuld | ||
| Fastigheter | ||
Vid årets ingång | -1 555 | -1 485 |
Redovisat i årets resultat | 85 | -63 |
Förvärvade och avyttrade tillgångar | – | -7 |
Vid årets utgång | -1 470 | -1 555 |
| Netto uppskjuten skatteskuld | ||
Vid årets ingång | -1 333 | -1 252 |
Redovisat i årets resultat | 70 | -70 |
Förvärvade och avyttrade tillgångar | – | -12 |
Vid årets utgång | -1 263 | -1 333 |
90
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
NOT 16
| Finansiella tillgångar/skulder värderade | Finansiella tillgångar värderade | Finansiella skulder värderade | Summa | |||||
| till verkligt värde via resultaträkningen | till upplupet anskaffningsvärde | till upplupet anskaffningsvärde | redovisat värde | |||||
MSEK | 2023-12-31 | 2022-12-31 | 2023-12-31 | 2022-12-31 | 2023-12-31 | 2022-12-31 | 2023-12-31 | 2022-12-31 |
Derivat | 225 | 372 | – | – | – | – | 225 | 372 |
Hyresfordringar | – | – | 26 | 32 | – | – | 26 | 32 |
Kortfristiga fordringar | – | – | 90 | 14 | – | – | 90 | 14 |
Likvida medel | – | – | 435 | 691 | – | – | 435 | 691 |
Summa finansiella tillgångar | 225 | 372 | 551 | 736 | – | – | 776 | 1 108 |
Skulder till kreditinstitut | – | – | – | – | 23 437 | 24 149 | 23 437 | 24 149 |
Derivat | 148 | – | – | – | – | – | 148 | – |
Leverantörsskulder | – | – | – | – | 83 | 41 | 83 | 41 |
Övriga skulder | – | – | – | – | 774 | 604 | 774 | 604 |
Summa finansiella skulder | 148 | – | – | – | 24 294 | 24 794 | 24 442 | 24 794 |
Koncernen
MSEK | 2023 | 2022 |
| Justering för poster som inte ingår i kassaflöde för den löpande verksamheten | ||
Värdeförändring fastigheter | 1 352 | 439 |
Värdeförändring finansiella instrument | 320 | -345 |
Resultatandel joint venture | 8 | -672 |
Ränteintäkter och räntekostnader | 1 183 | 596 |
Periodiserade upplåningsavgifter för lån | 54 | 69 |
Avskrivningar på materiella tillgångar | 1 | 2 |
Summa poster som inte ingår i kassaflöde för den löpande verksamheten | 2 918 | 89 |
| Direkta och indirekta förvärv av förvaltningsfastigheter | ||
MSEK | 2023 | 2022 |
| Förvärvade tillgångar och skulder | ||
Förvaltningsfastigheter | 1 002 | 4 362 |
Rörelsefordringar | 8 | 23 |
Likvida medel | 13 | 56 |
Summa tillgångar | 1 022 | 4 442 |
Uppskjuten skatteskuld | 0 | – |
Kortfristiga rörelseskulder | 20 | 73 |
Summa skulder | 20 | 73 |
Utbetald köpeskilling | 1 002 | 4 369 |
Påverkan på kassaflödet | 989 | 4 313 |
NOT 17
SPECIFIKATIONER TILL KASSAFLÖDESANALYSEN
91
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
| Direkta och indirekta avyttringar av förvaltningsfastigheter | |||
MSEK | 2023 | 2022 | |
| Avyttrade tillgångar och skulder | |||
Förvaltningsfastigheter | 1 558 | 1 735 | |
Rörelsefordringar | 18 | 8 | |
Uppskjuten skattefordran | – | 2 | |
Likvida medel | 0 | 0 | |
Summa tillgångar | 1 576 | 1 746 | |
Kortfristiga rörelseskulder | 32 | 20 | |
Summa skulder | 32 | 20 | |
Erhållen köpeskilling | 1 544 | 1 726 | |
Påverkan på likvida medel | 1 544 | 1 726 | |
| Avstämning av skulder som härrör från finansieringsverksamheten | |||
Förändringar i låneportföljen, MSEK | 2023 | 2022 | |
Skulder vid periodens ingång | 24 033 | 21 045 | |
Amortering | -9 789 | -7 643 | |
Nyupptagna lån | 8 940 | 10 | 271 |
Förändring checkkredit | 94 | – | |
| Övrigt | 77 | 68 | |
| Omräkningseffekt valuta | -15 | 292 | |
Skulder vid periodens utgång | 23 340 | 24 033 | |
1
1
1) Posterna övrigt och omräkningseffekt valuta är inte kassaflödespåverkande. Posten övrigt består av skillnaden mellan betalda
uppläggningsavgifter och bokförda uppläggningsavgifter i balansräkningen.
Moderbolaget
MSEK 2023 2022
Justering för poster som inte ingår i kassaflöde för den löpande verksamheten
Utdelning från dotterföretag -699 -1 215
Värdeförändring finansiella instrument 71 –
Ränteintäkter och räntekostnader -173 -73
Periodiserade upplåningsavgifter för lån 7 14
Bokslutsdispositioner -20 -25
Summa poster som inte ingår i kassaflödet för den löpande verksamheten -814 -1 299
NOT 17 forts. NOT 17 forts.
NOT 18
TSEK | 2023-12-31 | 2022-12-31 |
Ackumulerade anskaffningsvärden vid periodens början | 50 | 50 |
Redovisat värde vid årets slut | 50 | 50 |
| Direktägda dotterföretag | Bokfört värde, | ||||
| Antal aktier/ | TSEK, | ||||
Bolagsnamn | Org.nr. | Säte | andelar | Andel, % | 2023-12-31 |
Nyfosa Holding AB | 559134-9443 | Nacka | 500 | 100 | 50 |
Avstämning av skulder som härrör från finansieringsverksamheten
Förändringar i låneportföljen, MSEK 2023 2022
Skulder vid periodens ingång 1 591 1 864
Amortering -1 100 -1 573
Nyupptagna lån 845 1 300
Förändring checkkredit 38 –
Övrigt
1
7 –
Skulder vid periodens utgång 1 380 1 591
1) Posten övrigt är inte kassaflödespåverkande och består av skillnaden mellan betalda uppläggningsavgifter och bokförda upplägg-
ningsavgifter i balansräkningen.
92
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
| Indirekt ägda dotterföretag | ||||
| Antal aktier/ | ||||
Bolagsnamn | Org.nr. | Säte | andelar | Andel, % |
Nyfosa LTIP AB | 559168-5820 | Nacka | 50 000 | 100 |
Nyfosa NYAB 125 AB | 559276-2446 | Nacka | 25 000 | 100 |
Nyfosa NYAB 134 AB | 559276-2537 | Nacka | 25 000 | 100 |
Nyfosa NYAB 135 AB | 559276-2545 | Nacka | 25 000 | 100 |
Nyfosa NYAB 164 AB | 559428-5933 | Nacka | 25 000 | 100 |
Nyfosa NYAB 165 AB | 559428-5941 | Nacka | 25 000 | 100 |
Nyfosa NYAB 166 AB | 559428-5958 | Nacka | 25 000 | 100 |
Nyfosa NYAB 167 AB | 559428-5966 | Nacka | 25 000 | 100 |
Nyfosa NYAB 168 AB | 559428-5974 | Nacka | 25 000 | 100 |
Nyfosa NYAB 169 AB | 559428-5982 | Nacka | 25 000 | 100 |
Nyfosa NYAB 170 AB | 559428-5990 | Nacka | 25 000 | 100 |
Nyfosa NYAB 80 AB | 559248-4314 | Nacka | 25 000 | 100 |
Nyfosa Finland Invest AB | 559279-3698 | Nacka | 25 000 | 100 |
Nyfosa NYAB 145 AB | 559276-2685 | Nacka | 25 000 | 100 |
Nyfosa Torlunda 1:278 HoldCo AB | 556983-3634 | Nacka | 500 | 100 |
Nyfosa R Fastighets AB | 559126-5771 | Nacka | 50 000 | 100 |
Nyfosa Sky AB | 559428-5909 | Nacka | 25 000 | 100 |
Nyfosa Ada AB | 559276-2438 | Nacka | 25 000 | 100 |
Nyfosa Polly TopCo AB | 559279-3706 | Nacka | 25 000 | 100 |
Nyfosa Vega TopCo AB | 559262-7482 | Nacka | 25 000 | 100 |
Nyfosa Henry TopCo AB | 559276-2669 | Nacka | 25 000 | 100 |
Nyfosa BidCo Holding AB | 559221-7748 | Nacka | 50 000 | 100 |
Nyfosa Nord TopCo AB | 559221-7714 | Nacka | 50 000 | 100 |
Nyfosa Tetis AB | 556847-5825 | Nacka | 11 700 000 | 100 |
Nyfosa Wera AB | 556987-3945 | Nacka | 500 | 100 |
Nyfosa Svea Real Holding AB | 559168-5911 | Stockholm | 50 000 | 100 |
Nyfosa Emelie AB | 559196-0975 | Nacka | 500 | 100 |
NOT 18 forts.
NOT 19
MSEK | 2023-12-31 | 2022-12-31 |
| Ställda säkerheter | ||
Fastighetsinteckningar | 29 052 | 29 347 |
Andelar i koncernföretag | 3 922 | 5 184 |
| Eventualförpliktelser | ||
Borgensåtaganden för skulder i joint venture | 274 | 328 |
Moderbolaget
MSEK 2023-12-31 2022-12-31
Eventualförpliktelser
Borgensåtaganden för koncernföretag 23 213 24 327
93
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
NOT 21
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN
| Styrelsens förslag till vinstdisposition | |
Fritt eget kapital, MSEK | 2023-12-31 |
Överkursfond | 2 054 |
Hybridobligationer | 758 |
Balanserat resultat | 8 180 |
Årets resultat | 800 |
Summa fritt eget kapital | 11 792 |
| Till årsstämmans förfogande stående medel | |
Balanseras i ny räkning | 11 79 2 |
- varav till Överkursfond | 2 054 |
- varav till Hybridobligationer | 758 |
Summa | 11 792 |
| Förändring i | ||||
| Förändring | Kvotvärde, | aktiekapital, | ||
Aktiekapitalets utveckling | Datum | antal aktier | SEK | MSEK |
Nybildning | 17 oktober 2017 | 500 | 100,00 | 0 |
Delning av aktier | 21 maj 2018 | 99 500 | – | 0 |
Nyemission | 21 maj 2018 | 157 628 249 | 0,50 | 79 |
Nyemission | 21 augusti 2018 | 10 000 000 | 0,50 | 5 |
Nyemission | 17 februari 2020 | 6 462 824 | 0,50 | 3 |
Nyemission | 9 mars 2020 | 10 310 000 | 0,50 | 5 |
Nyemission | 9 juni 2021 | 6 521 740 | 0,50 | 3 |
Summa | 191 022 813 | 0,50 | 96 |
NOT 20
Nyfosas styrelseordförande Johan Ericsson har avböjt omval. Valberedningen i Nyfosa föreslog en-
hälligt att den nuvarande styrelseledamoten David Mindus väljs till ny ordförande i Nyfosas styrelse vid
årsstämman.
94
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
STYRELSENS FÖRSÄKRAN
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen är upprättad enligt god redovis-
ningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovis-
ningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den
19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder.
Nacka den dag som framgår av våra elektroniska underskrifter
Nyfosa AB
(org.nr. 559131-0833)
Johan Ericsson Marie Bucht Toresäter Lisa Dominguez Flodin Jens Engwall
Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Per Lindblad David Mindus Claes Magnus Åkesson Stina Lindh Hök
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har lämnats den dag som framgår av vår elektroniska underskrift
KPMG AB
Mattias Johansson
Auktoriserad revisor
Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och
koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger
en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och
resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som
ingår i koncernen står inför.
95
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
REVISIONSBERÄTTELSE
Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Nyfosa AB (publ) för år
2023 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 49–58. Bolagets årsredovisning och
koncernredovisning ingår på sidorna 9–10, 15–17, 19 och 27–95 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och
ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31
december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga
avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess
finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Accounting Standards, så som de antagits av EU,
och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 49-58.
Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moder-
bolaget och för koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med
innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlig-
het med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt
ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande
till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska
ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna
tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget
eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra
uttalanden.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning
var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella
perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till,
årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa
områden.
Till bolagsstämman i Nyfosa AB, org. nr 559131-0833
Värdering av förvaltningsfastigheter
Se not 1 Väsentliga redovisningsprinciper och not 11 Förvaltningsfastigheter på sidorna 71 och 73–74 samt 84–87 i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området.
Beskrivning av området
Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verkligt värde. Det redovisade värdet
uppgår till 39 278 MSEK per den 31 december 2023.
Fastigheternas verkliga värde har fastställts baserat på värderingar utförda av oberoende
externa värderare, med undantag för de fastigheter som tillträtts under det fjärde kvartalet 2023
och de fastigheter där undertecknat försäljningsavtal finns. I dessa fall har det överenskomna
fastighetsvärdet använts. De externa värderingarna granskas av koncernen, och vid avvikande
uppfattning beaktas den interna värderingen.
Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av koncernens totala tillgångar och det inslag
av bedömningar och uppskattningar som ingår i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt bety-
delsefullt område i vår revision.
Risken är att det redovisade värdet på förvaltningsfastigheter kan vara över- eller underskattat
och att varje justering av värdet direkt påverkar årets resultat.
Hur området har beaktats i revisionen
Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig genom att jämföra den med vår
erfarenhet av metoder som andra fastighetsbolag och värderare tillämpar och vilka antaganden
som är normala vid värdering av jämförbara objekt.
Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de externa värderarna och tagit del av värder-
arnas uppdragsavtal i syfte att bedöma huruvida det finns avtalsvillkor som kan påverka omfatt-
ningen eller inriktningen av de externa värderarnas uppdrag.
Vi har testat de kontroller som koncernen har etablerat för att säkerställa att indata som läm-
nas till de externa värderarna är riktiga och fullständiga.
Vi har på stickprovsbasis testat ett urval av de upprättade fastighetsvärderingarna. Härvid
har vi använt marknadsdata från externa källor, särskilt antaganden om direktavkastningskrav,
diskonteringsräntor, hyresnivåer och vakanser. Vi har beaktat den makroekonomiska situationen
och dess påverkan på de upprättade fastighetsvärderingarna.
Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvaltningsfastigheterna som koncernen
lämnar i not 1 och 11 i årsredovisningen och koncernredovisningen, särskilt vad avser inslag av
bedömningar samt tillämpade nyckelantaganden.
96
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och
återfinns på sidorna 1–8, 11–14, 18, 20–26, 44, 48, 100–110 samt 112–114. Den andra informationen
består också av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det
är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna informa-
tion och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att
läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är
oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den
kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla
väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den
andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget
att rapportera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncern-
redovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller
koncernredovisningen, enligt IFRS Accounting Standards så som de antagits av EU. Styrelsen och
verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att
upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter,
vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkstäl-
lande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De
upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten
och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om
styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte
har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland
annat övervaka bolagets finansiella rapportering.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovis-
ningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter
eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet
är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god
revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktig-
heter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller
tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i
årsredovisningen och koncernredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skep-
tisk inställning under hela revisionen. Dessutom:
• identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredo-
visningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgär-
der bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsen-
liga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet
till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom
oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig
information eller åsidosättande av intern kontroll.
• skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision
för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för
att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen.
• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och
verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar.
• drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet
om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en
slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäker-
hetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om
bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en
väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna
Fastighetstransaktioner
Se not 1 Väsentliga redovisningsprinciper och not 11 Förvaltningsfastigheter på sidorna 73–74 och 84–87 i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området.
Beskrivning av området
Koncernen har under 2023 investerat i fastigheter för totalt 1 764 MSEK, varav 1 002 MSEK
avsåg förvärv. Avyttringar har genomförts för 1 558 MSEK.
Risker vid förvärv och avyttringar utgörs främst av tidpunkten för redovisning av transaktionen
samt av att specifika villkor i de enskilda transaktionerna inte beaktats korrekt i redovisningen,
vilket kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning.
Hur området har beaktats i revisionen
Vi har bedömt rutinen för förvärv och avyttringar av fastigheter och har för väsentliga transaktio-
ner granskat redovisningen mot underliggande avtal, tidpunkt för redovisning, köpeskilling och
eventuella särskilda villkor.
Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvärv och avyttringar av förvaltningsfastig-
heter som koncernen lämnar i not 1 och 11 i årsredovisningen och koncernredovisningen.
97
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana
upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen.
Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen.
Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan
fortsätta verksamheten.
• utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och kon-
cernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen
återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.
• inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för
enheterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredo-
visningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt
ansvariga för våra uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt
tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland
de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav
avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt
oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder
som har vidtagits.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit
de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de
viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt
betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra
författningar förhindrar upplysning om frågan.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar
Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av
styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Nyfosa AB (publ) för år 2023 samt av förslaget
till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och
beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i
avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god
revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra
uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig
med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på
storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning
i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta
innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och
att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets
ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.
Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvis-
ningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i
överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att
inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot
eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:
• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättnings-
skyldighet mot bolaget, eller
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed
vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med
aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt
god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda
ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte
är förenligt med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och
har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och för-
slaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna.
Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med
utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder,
områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle
ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag,
vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som un-
derlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust
har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
98
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av
att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i
ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen
(2007:528) om värdepappersmarknaden för Nyfosa AB (publ) för år 2023.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör
enhetlig elektronisk rapportering.
Grund för uttalande
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-
rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi
är oberoende i förhållande till Nyfosa AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort
vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats
i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en
sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta
Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett
format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval
av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet
att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs
enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om
en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara
väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som
användare fattar med grund i Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företa-
get utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner
avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar
och andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om Esef-rapporten har upprättats
i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsent-
liga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna
riskbedömning beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och
verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamåls-
enliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den
interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten
i styrelsens och verkställande direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett
giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade
årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och
egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet
med vad som följer av Esef-förordningen.
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 49-58 och för att den är
upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolags-
styrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inrikt-
ning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision
enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna
granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket
punkterna 2-6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med
årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredo-
visningslagen.
KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Nyfosa AB:s
revisor av bolagsstämman den 25 april 2023. KPMG AB eller revisorer
verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2017.
Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska underskrift
KPMG AB
Mattias Johansson
Auktoriserad revisor
99
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
100
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Även med ett fastighetsbestånd i ständig förändring går det att bedriva ett långs-
iktigt hållbarhetsarbete. Med tydliga mål och ett stort engagemang tar vi som
bolag ansvar för att bidra både till en hållbar framtid och till en uthållig lönsamhet.
VD-ORD
För att minska negativ påverkan på klimatet från vår verk-
samhet och värdekedja måste vi arbeta utifrån ett långsiktigt
perspektiv som fungerar i Nyfosas transaktionsintensiva
verksamhet. Vi förvaltar därmed alltid våra fastigheter med
perspektivet att vi ska äga dem långsiktigt. Vi tar ansvar som
hyresvärd, arbetsgivare, affärspartner, låntagare och gente-
mot våra aktieägare, bland annat genom att agera enligt FN:s
Global Compacts tio principer för hållbart företagande.
Under 2023 fortsatte arbetet i förvaltningen för att nå
våra hållbarhetsmål. Det har också givit synliga resultat i mins-
kad energianvändning i fastighetsbeståndet i Sverige. Sedan
2020 har energianvändningen per kvadratmeter minskat med
9 procent i jämförbart bestånd, på god väg mot målet om en
minskning med 10 procent till 2025. I Finland har vi sedan
etableringen fokuserat på att ta över förvaltningen av ett stort
antal fastigheter under kort tid, vilket innebär att arbetet med
en minskad energianvändning i det finska fastighetsbeståndet
påbörjades under 2023.
Vi lägger stor kraft på att identifiera rätt insatser och
investeringar, både mindre och större projekt, i syfte att
förbättra vårt bestånd, från generell driftoptimering i fast-
ighetsbeståndet till återbruk i vår materialanvändning och
installation av solcellsanläggningar. Vi ökade under året den
beräknade totala produktionen från våra solcellsanläggningar
till 3,4 GWh. Vidare fortsatte vi att upphandla förnybar fjärr-
värme till fastigheter på ett flertal orter i Sverige. Utöver att
detta minskar koldioxidutsläppen från uppvärmningen bidrar
vi genom efterfrågan på miljöanpassade produkter till att ge
leverantörerna incitament att fortsätta utveckla sådana. Vi har
under året även arbetat aktivt med uppföljning och genomfört
specifika åtgärder för att sänka vattenförbrukningen i bola-
gets fastigheter.
Andelen av Nyfosas fastighetsbestånd som är miljö-
certifierat ökade under året från 28 till 33 procent av
fastighetsvärdet. Med detta som grund har vi även förutsätt-
ningar att öka andelen grön finansiering inom ramen för vårt
gröna finansiella ramverk.
Nyfosa har sedan starten 2018 haft ett starkt fokus
på tillväxt. Med vår korta historik har vi tagit viktiga steg på
vägen för att skapa ett hållbarhetsarbete som fungerar i vår
verksamhet och med stärkt kompetens i organisationen är
vi rustade för att driva detta vidare. Vi fortsätter att bygga
en verksamhet för minskad klimatpåverkan och att stärka
Nyfosas position som ansvarstagande och attraktiv arbets-
givare och samarbetspartner. Det ger oss förutsättningarna
för att växa sunt och lönsamt i riktning mot våra mål.
Stina Lindh Hök
VD
101
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Verksamheten bedrivs i syfte att skapa avkastning till aktieägarna. Ett fokuserat
arbete mot lönsamhet utesluter inte ett hållbart företagande, snarare är det en
förutsättning för att ta rätt beslut i vägvalen framåt.
NYFOSAS HÅLLBARHETSARBETE
Hållbarhet för Nyfosa är att ta ansvar i alla relationer, som
arbetsgivare, hyresvärd, låntagare och förvaltare av aktie-
ägarnas kapital samt för miljö och klimat. Hållbarhetsarbetet
är integrerat i hela organisationen och alla delar av verksam-
heten.
Övergripande ställningstaganden
Verksamhet styrs i linje med Agenda 2030 och UN Global
Compacts tio principer. Bolagets arbete ska bidra till en håll-
bar utveckling, både lokalt och globalt. Syftet med Agenda
2030:s 17 globala mål är att avskaffa extrem fattigdom,
minska ojämlikhet och orättvisor, främja fred och rättvisa
samt lösa klimatkrisen. Nyfosa har störst påverkan på sex av
de globala målen, se sidan 104.
Utifrån intressentdialog och väsentlighetsanalys har styrelsen
fastställt de övergripande hållbarhetsmål som är mest rele-
vanta för bolaget att fokusera på. Dessa är miljöcertifieringar,
minskad energiförbrukning och minimering av koldioxidutsläpp.
Därtill antar och utvärderar styrelsen bolagets hållbar-
hetspolicy och miljöpolicy. Hållbarhetsmålen följs upp fyra
gånger per år i samband med delårsrapporter. Risker och
riskhantering diskuteras löpande och inkluderar diskussion
samt utvärdering av bland annat klimatrelaterade risker, vilket
beskrivs på sidorna 44, 108–109.
Därutöver styr styrelsen bolagets fokus på hållbarhetsfrågor
genom att fastställa hållbarhetsrelaterade bonusmål för
bolagets medarbetare. Samma mål riktar sig till samtliga
anställda för att minimera risk för intressekonflikter i bolagets
resursplanering.
VD har det övergripande operativa ansvaret för hållbarhets-
arbetet och ansvarar för uppföljning på ledningsgruppsnivå.
Policyer antas av styrelsen och riktlinjer av koncernledningen,
riktlinjerna uppdateras löpande och tillgängliggörs för alla
medarbetare via intranätet. Hållbarhetsgruppen, bestående
HÅLLBARHET – STYRNING
av förvaltningschef, finanschef, CFO och ansvarig teknik/
hållbarhet, leder det strategiska hållbarhetsarbetet i organisa-
tionen samt tar fram förslag till nya hållbarhetsmål. Det sker
en löpande utvärdering i ledningsgruppen och i styrelsen av
hur hållbarhetsarbetet sker för att på bästa sätt nå bolagets
hållbarhetsmål.
102
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
STYRNING AV HÅLLBARHETSARBETET
Styrelse: Antar och utvärderar hållbarhetspolicy, ersätt-
ningspolicy, miljöpolicy samt hållbarhetsmål.
VD och koncernledning: Följer upp policyer och mål.
Hållbarhetsgrupp: Leder det strategiska hållbar-
hetsarbetet i organisationen, föreslår hållbarhetsmål till
styrelsen och sätter interna hållbarhetsmål inom ramen
för de av styrelsen fastställda målen.
UR HÅLLBARHETSPOLICYN
• Nyfosa ska vara med och driva utvecklingen framåt mot
ett hållbart samhälle. Nyfosa betraktar försiktighetsprin-
cipen samt samhällets krav enligt lagar och förordningar
som minimikrav och strävar kontinuerligt efter förbätt-
ringar i syfte att främja en hållbar utveckling.
För att uppnå ett framgångsrikt hållbarhetsarbete ska
Nyfosa:
• Styra verksamheten i linje med:
– Agenda 2030, de av FN utpekade globala mål för
hållbar utveckling; och
– Global Compacts tio principer; verka för att minska
koldioxidutsläpp och motverka global uppvärmning;
• kontinuerligt höja kompetensen inom hållbarhet genom
utbildning och kommunikation av hållbarhetsfrågor;
samt
• regelbundet följa upp, redovisa och förbättra hållbar-
hetsarbetet.
God affärsetik
Med en tillväxtstrategi och en opportunistisk affärsidé är det
nödvändigt att löpande utvärdera tidigare antagna policyer
och målsättningar. De viktigaste utgångspunkterna är alltid
god affärsetik och förtroendefulla relationer såväl internt som
i kontakterna med externa parter. Medarbetarna har en viktig
roll att slå larm om de misstänker att något i verksamheten
strider mot bolagets etiska riktlinjer. Exempel på missförhål-
landen kan vara ekonomiska oegentligheter och korruption,
trakasserier eller diskriminering, säkerhetsrisker på arbets-
platsen eller misstänkta miljöbrott. I första hand uppmanas
medarbetarna att kontakta sin närmsta chef. Om de vill vara
anonyma erbjuds en säker kanal för rapportering och dialog
genom en visselblåsarfunktion. Visselblåsarfunktionen är
även tillgänglig för externa parter.
Väsentliga hållbarhetsområden
Intressentdialog
Under 2020 genomfördes en större intressentdialog för
att få en bild över vad Nyfosas intressenter ansåg vara de
viktigaste aspekterna för bolaget att fokusera på. Dialogen
genomfördes genom en webbenkät som distribuerades till ett
urval av bolagets hyresgäster, kreditgivare, samarbetspart-
ners och leverantörer, aktieägare samt till alla medarbetare
och styrelseledamöter i bolaget. Intressenterna fick värdera
utvalda hållbarhetsaspekter utifrån dess väsentlighet för
bolaget att fokusera på. De sammanställda svaren från
intressentdialogen bekräftade att intressenterna delar
bolagets syn på vilka de väsentliga aspekterna är för bolaget,
det vill säga intressenterna värderade samtliga aspekter som
viktiga.
Utöver den större intressentdialogen har bolaget en ständigt
pågående dialog med kreditgivare, aktieägare, hyresgäster
och andra intressenter i hållbarhetsrelaterade frågor. Den
löpande dialogen har bekräftat att resultatet från intressent-
dialogen fortsatt är relevant för Nyfosas hållbarhetsarbete.
Under 2023 påbörjades arbetet med att anpassa uppföljning
och rapportering till kommande regelverk inom CSRD.
Väsentlighetsanalys
Koncernledning och bolagets hållbarhetsgrupp har iden-
tifierat 16 aspekter där bolaget har en direkt eller indirekt
påverkan på sin omgivning, såväl medarbetare som miljö
och samhälle. Aspekterna har tillsammans med externa och
interna parter utvärderats för att identifiera de mest väsent-
liga insatserna vilka är ökad andel miljöcertifieringar, minskad
energianvändning samt ett minimerat koldioxidutsläpp från
verksamheten.
103
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
HÅLLBARHET FÖR NYFOSA ÄR ATT TA ANSVAR
Ansvar gentemot Hållbarhetsaspekter Insatser Styrning
Globala
mål
MEDARBETARE
Hälsa och säkerhet
Lärande och utveckling
Jämställdhet
Anställningsförhållanden
• Kreativ, öppen och stimulerande arbetsmiljö med fokus på delaktighet och personlig utveckling.
• Organisation med korta beslutsvägar, där alla medarbetare har kännedom om och förståelse för
bolagets mål och strategi.
• Alla medarbetare erbjuds friskvårdsbidrag och hälsoundersökningar samt sjukvårdsförsäkring,
samtalsstöd, HR- och hälsocoach för att främja god hälsa.
• Likabehandlingsprinciper och jämställdhet i rekrytering, anställningsvillkor och utvecklingsmöjligheter
• Föräldralön och möjlighet till flexibel närvaro på kontoret vilket underlättar föräldraskap och arbetsliv.
• Individuella utbildningsplaner.
Uppförandekod
Hållbarhetspolicy
Visselblåsarfunktion
Ersättningspolicy
HYRESGÄSTER
Säkerhet i och kring bygg-
nader
• Effektiva rutiner och arbetsmetoder för hantering av säkerheten i och kring byggnaderna.
• Kontroll av radon, legionella och fukt i byggnader.
• Utbildning i förvaltningsorganisationen.
Uppförandekod
KREDIT- OCH
KAPITALMARKNAD
Avtalsvillkor
Kapitalstruktur
• Finansieringen sker i enlighet med de riskbegränsningar som framgår av finanspolicyn, se sidan 36.
• Kostnaderna för skuldfinansieringen begränsas i relation till intjäningen.
• Efterlevnad av lånevillkor och finanspolicy följs löpande upp och rapporteras på varje ordinarie
styrelsemöte.
Riskbegränsningar
Finanspolicy
AKTIEMARKNAD
Avkastning
Ekonomiskt utfall
• Investeringar i fastigheterna ska bidra till en optimerad driftskostnad genom minskad energianvänd-
ning, längre hyresavtal, minskad vakans och/eller lägre finansieringskostnad.
• Avkastningskrav på investeringar.
• Transparent rapportering.
Intern kontroll och styrning
Bolagsstyrningskod
God sed på värdepapp-
ersmarknaden
LEVERANTÖRER
Affärsetik och antikorruption
Anställningsförhållanden
• Uppmuntra och underlätta intressenter att anmäla eventuella missförhållanden inom bolaget.
• Inköpspolicy med riktlinjer för prioritering av leverantörer.
• Hållbarhetspolicy för inköp och kontakter med leverantörer avseende hantering av risk för penningtvätt
och andra oegentligheter.
• De största leverantörerna ska bekräfta och tillämpa Nyfosas Uppförandekod för leverantörer, som finns
publicerad på bolagets hemsida.
Uppförandekod för
leverantörer
Hållbarhetspolicy
Visselblåsarfunktion
KLIMATET
Koldioxidutsläpp
Energianvändning
Materialanvändning
Dagvattenhantering
Biologisk mångfald
• Investeringar görs i byggnaderna för att minska energianvändningen.
• Kännedom om miljörisker i fastigheterna.
• Miljöbelastningen beaktas vid ombyggnationer och initiativ genomförs för att minska den.
• Inköp av förnybar el och fjärrvärme.
Miljöpolicy
Hållbarhetsmål
MILJÖMÄSSIG
HÅLLBARHET
Optimera
befintliga
fastigheter
EKONOMISK
HÅLLBARHET
Bedriva en sund
och uthålligt
lönsam
verksamhet
SOCIAL
HÅLLBARHET
Skapa en
utvecklande
arbetsplats och
trygg miljö
104
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
HÅLLBARHET – REDOVISNINGSPRINCIPER
I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har Nyfosa valt att upprätta
den lagstadgade hållbarhetsrapporten som en från årsredo-
visningen avskild rapport. De delar som är markerade med
en grön färgkod i innehållsförteckningen på sidan 3 avser
Nyfosas hållbarhetsredovisning och lagstadgade hållbar-
hetsrapportering och innehållet omfattar moderbolaget och
samtliga dotterbolag. Redovisningsperioden för hållbarhets-
rapporteringen följer av årsredovisningen i övrigt, vilket är
helåret 2023. Rapportering i denna form sker årsvis.
Nyfosa har valt att rapportera delar av sitt hållbarhets-
arbete i enlighet med de av Global Sustainability Standards
Boards (GSSB) framtagna GRI Sustainability Reporting
Standards 2021 (”GRI Standards”). Målet med GRI Standards
är att skapa transparent rapportering om hur en organisation
bidrar till en hållbar utveckling och vad som ger den största
påverkan på lönsamhet, miljö och människa inklusive
mänskliga rättigheter och hur organisationen hanterar detta.
Rapporteringen har sammanställts i index över GRI Stan-
dards på sidan 106.
Klimatrelaterade finansiella upplysningar presenteras
enligt Task force on Climate-related Financial Disclosures
(”TCFD”) på sidorna 108–110. Hållbarhetsrapporten har varit
föremål för extern granskning, se sidan 111.
Kontaktperson för företagets hållbarhetsredovisning är
Ann-Sofie Lindroth, CFO.
Förklaringsnyckel – miljödata
Med rådighet menas att Nyfosa har möjlighet att påverka
utsläpp av koldioxid genom att till exempel välja avtal eller
leverantör.
Med yta avses uppvärmd yta i byggnaderna och hämtas från
respektive byggnads energideklaration.
Med startbestånd menas för segmentet Sverige de fastighe-
ter som ägdes under hela räkenskapsåret 2020 och utgör
startvärdet för minskning av energianvändning per kvadrat-
meter. För segmentet Kielo utgör 2023 startår.
Med jämförbart fastighetsbestånd menas fastigheter som
Nyfosa ägt under ett helt räkenskapsår. Under året köpta och
sålda fastigheter exkluderas.
Miljöcertifieringar
En miljöcertifierad fastighet motsvarar en fastighet där en
eller flera byggnader på fastigheten innehar en miljöcerti-
fiering.
Förändring i redovisning
Från och med 2023 rapporterar Nyfosa data avseende
energi- och vattenanvändning samt koldioxidutsläpp utifrån
de två segmenten Sverige samt Kielo som omfattar Nyfosas
fastighetsbestånd i Finland.
Energi- och vattenanvändning
Nyfosa följer upp och rapporterar energi- och vattenanvänd-
ningen i de fastigheter där Nyfosa är abonnemangsägare
och har rådighet över minst ett av mediaslagen el, fjärrvärme,
fjärrkyla eller vatten. Rådighet kan variera mellan energislag
och fastigheter. För 2023 års rapportering motsvarar detta
84 procent (78) av det totala beståndet och innefattar både
fastighets- och verksamhetsenergi. För resterande fastig-
heter är det hyresgästen som står för huvudabonnemang och
styr över detta.
Energianvändningen rapporteras i totala värden i GWh
och i intensitetsmåttet kWh per kvadratmeter yta.
Koldioxidutsläpp
Nyfosas verksamhet är transaktionsintensiv och då utsläppen
redovisas i faktiska värden kan utsläppen mellan åren variera
betydligt. Nyfosas utsläpp redovisas i Scope 1, Scope 2 och
Scope 3 enligt GHG-protokollet (Greenhouse Gas-protokollet).
Rapporteringen av koldioxidutsläpp kopplat till värme,
kyla och el avser de fastigheter där Nyfosa kan följa upp och
rapportera mediaanvändningen vilket motsvarar 84 procent
av den totala ytan.
Rapporteringen av persontransporter avser tjänstebilar
och driftbilar. Rapportering av köldmedier avser enligt svensk
lag rapporteringspliktig utrustning för år 2021. Rapportering
av fossila bränslen avser det som används i Nyfosas fastig-
heter.
Rapportering av tjänsteresor avser resor som Nyfosas
anställda har genomfört i tjänsten.
Medarbetare
Samtliga nyckeltal gällande anställda är på grund av det låga
antalet inte nedbrutna per segment eller region. Könsfördel-
ningen redovisas för det totala antalet anställda under året
och inte nedbrutet på anställningsform av samma skäl. Antalet
anställda är redovisat som det totala antalet anställda under
året, samma grundprincip gäller även för övriga nyckeltal.
105
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
GRI-INDEX
Angivande av användning: Nyfosa har redovisat i enlighet med GRI Standards för tiden 1 januari 2023 till
31 december 2023.
GRI 1 använd: GRI 1: Foundation 2021
GRI-
referens Beskrivning Sida Kommentar
GRI2 – GENERELLA UPPLYSNINGAR
Organisation och redovisningsprinciper
2-1 Information om organisationen 3–4, 32
2-2 Enheter som ingår i rapporteringen 105
2-3 Redovisningsperiod, frekvens och kontaktperson 105–106
2-4 Förändringar i tidigare rapporterade upplysningar 105
2-5 Externt bestyrkande 111
Aktivitet och anställda
2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsförbindelser 4, 9–10,
20–26,
30–33
2-7 Medarbetare 32–33 Avsteg från att redovisa för-
delning av anställningsform
på grund av för få anställda.
2-8 Medarbetare som inte är anställda 30–33 Avsteg på grund av att
information inte är komplett.
Styrning
2-9 Sammansättning och struktur för styrning 54–56
2-10 Nominering och val av styrelseledamöter 50
2-11 Ordförande för styrelsen 51–52
2-12 Styrelsens roll i arbetet med hållbarhetsfrågor 102–103
2-13 Delegering av ansvar för hållbarhetsfrågor 52–53, 105
2-14 Styrelsens roll i relation till hållbarhetsredovisningen 102, 104
2-15 Intressekonflikter 102, 104
2-16 Rapportering till styrelsen avseende kritiska fråge-
ställningar
102, 104
2-17 Den samlade kunskapen hos styrelsen 102, 104
2-18 Utvärdering av styrelsens arbete 52
2-19 Ersättningspolicy 52–53
2-20 Process för att fastställa ersättningar 52–53
2-21 Årlig total ersättning 30–33,52–
53, Not 7
Strategi, policyer och praxis
2-22 Uttalande om strategin för hållbar utveckling 101
2-23 Värderingar, principer, standarder och normer
gällande uppförande
32,102–103
2-24 Förankring av värderingar, principer, standarder och
normer gällande uppförande i organisationen samt
hos leverantörer
32,102–103
2-25 Processer för att avhjälpa negativ påverkan 102–104
GRI-
referens Beskrivning Sida Kommentar
2-26 Mekanismer för rådgivning och rapportering av
angelägenheter för organisationen
32–33,103
2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar 32
2-28 Medlemskap i organisationer – Inte tillämpligt för Nyfosa.
Intressentengagemang
2-29 Metod för intressentengagemang 103–104
2-30 Kollektivavtal – Kollektivavtal är inte tecknat.
GRI3 –VÄSENTLIGA FRÅGOR
3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor 103–104
3-2 Lista på väsentliga frågor 104
3-3 Styrning av väsentliga frågor 104
SPECIFIKA UPPLYSNINGAR
GRI201 – EKONOMISKT RESULTAT
201-1 Skapat och fördelat direkt ekonomiskt värde 107
201-2 Finansiell påverkan och andra risker och möjligheter
hänförligt till klimatförändring
108–110
GRI205 – ANTI-KORRUPTION
205-3 Antal bekräftade fall av korruption och vidtagna
åtgärder
33
GRI300 – MILJÖ
302-1,
302-2
Energianvändning 23
302-3 Energiintensitet 23
303-4 Minskning av energianvändning 23
303-5 Vattenanvändning 24–25
305-1 Direkta utsläpp av koldioxid (scope 1) 24
305-2 Indirekta utsläpp av koldioxid (scope 2) 24
305-3 Övriga indirekta utsläpp av koldioxid (scope 3) 24
305-4 Utsläppsintensitet av koldioxid 24
GRI400 UPPLYSNINGAR – SOCIALT
401-1 Nyanställningar och personalomsättning 33
403-2 Incidenter av diskriminering och vidtagna åtgärder 33
405-1 Sammansättning av styrelse, ledning och övriga
medarbetare utifrån ålder och kön.
33
Egen
indikator
Inköp från leverantörer som bekräftat
uppförandekoden
33
FÖRETAGSSPECIFIKA UPPLYSNINGAR – PRODUKTANSVAR
GRI C1 Produktansvar (miljöcertifierade fastigheter) 23
106
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Skapat och fördelat direkt ekonomiskt värde
2023 2022 2021 2020 2019
Skapat ekonomiskt värde
Hyres- och övriga intäkter 3 569 3 165 2 462 2 065 1 371
Förvaltningsresultat i joint venture 221 252 888 404 491
Värdeförändringar, fastigheter och
derivat
-1 865 487 1 671 1 064 465
Summa 1 924 3 903 5 019 3 504 2 326
Leverantörer m.m.
1
-1 777 -1 527 -1 194 -884 -657
Medarbetare -83 -80 -78 -66 -43
Kreditgivare inkl. hybridobligationer -1 302 -703 -439 -357 -195
Samhället
2
-709 -835 -442 -412 -245
Aktieägare
3
0 -764 -726 -738 0
Kvar i företaget -1 946 -4 2 117 1 027 1 172
1) Fastighetskostnader exkl. fastighetsskatt, administrationskostnader exkl. personalrelaterade kostnader, investeringar i befintliga fastigheter.
2) Aktuell skatt, uppskjuten skatt, fastighetsskatt, tomträttsavgälder och sociala kostnader.
3) Fastställd utdelning på årets årsstämma.
107
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
TASK FORCE ON CLIMATE-RELATED FINANCIAL DISCLOSURES (TCFD)
Att rapportera klimatrelaterade finansiella upplysningar
enligt TCFD:s rekommenderade ramverk är relativt nytt för
Nyfosa. Rapporteringen beskriver både risker och möjligheter
som uppkommer med anledning av klimatförändring och de
initiativ som tas för att motverka förändringarna.
Klimatrelaterade risker och möjligheter är en del av
bolagets ordinarie riskhantering. En del risker och möjligheter
påverkar redan bolaget och dessa hanteras. Andra risker
och möjligheter påverkar inte bolaget idag men förväntas
göra det i framtiden. Den uppdaterade genomgången av
klimatrelaterade risker och möjligheter kompletterades
med en övergripande riskanalys över sannolikhet för att det
inträffar och vilken påverkan det i så fall skulle ha på bolagets
verksamhet. Avsikten är att fortsätta arbeta med en fördjupad
riskanalys under kommande år.
Nyfosa arbetar strukturerat med att förvalta, utveckla
och förädla det befintliga fastighetsbeståndet i nära sam-
arbete med hyresgästerna, i syfte att öka fastigheternas
intjäningsförmåga och värde. Genom att arbeta aktivt med
fastigheterna kan hyresgästens förändrade behov mötas med
smarta lösningar och hållbara investeringar. De risker och
möjligheter som identifierats är sannolika på både kort och
lång sikt, där det långsiktiga perspektivet är fem år.
Väsentliga klimatrelaterade risker och möjligheter
Eftersom Nyfosas verksamhet består i att förvalta befintliga
byggnader och hyra ut lokaler i dessa byggnader är inte
klimatrelaterade risker och möjligheter hänförliga till nybygg-
nation beaktade i riskanalysen. Därmed kommer den mest
väsentliga finansiella exponeringen mot klimatrelaterade
risker och möjligheter mot koldioxidutsläpp och energikon-
sumtion från förvaltningen av och nyttjandet av lokalerna i
byggnaderna.
Uppvärmning av lokalerna sker främst via fjärrvärme och el,
vilken ger upphov till olika nivåer av koldioxidutsläpp bero-
ende på energikälla.
Störst negativ påverkan på bolagets finansiella ställning
bedöms vara högre driftskostnader till följd av att priset på
utsläppsrättigheter ökar eller högre skatter på koldioxid.
Driftskostnader för energi och vatten kommer då sannolikt
att öka. En annan risk är högre försäkringspremier i framtiden
om risken för skador på bolagets byggnader från exempelvis
högre vattenstånd och extremväder värderas annorlunda än
idag.
I det korta perspektivet finns risk för att ökade drifts-
kostnader och investeringsbehov krävs för att, i ett längre
perspektiv, bibehålla eller öka intjäningen genom användning
av ny teknik och energieffektiva installationer.
Väsentliga klimatrelaterade risker och möjligheter
1. Förändring av skatter och regelverk kring utsläpp.
2. Kostnader relaterade till akuta väderhändelser.
3. Möjligheter relaterade till ny och förbättrad teknik som
reducerar energianvändningen.
4. Möjlighet att investera i förnybar energi.
Omställningsrisker
Till denna riskkategori hör risker hänförliga till omställningen
till lägre koldioxidutsläpp från verksamheten. Omställningen
för bolaget kommer sannolikt att innebära anpassning till nya
regelverk och investeringar i ny teknik i byggnaderna.
Risker kopplade till förändrat regelverk kring emissioner och
utsläppsrättigheter.
Kostnaden för utsläppsrättigheter stiger, vilket kommer att
medföra att bolagets energikostnader kommer att öka.
Ökade rapporteringskrav avseende koldioxidutsläpp och
energianvändning från den egna verksamheten ställer högre
krav på möjlighet att inhämta data på ett systematiserat sätt.
Detta kommer att medföra omställningskostnader.
Högre försäkringspremier på de tillgångar där energian-
vändning och koldioxidutsläpp inte minskas.
Risker kopplade till omställning till nya installationer för att
minska energianvändningen och risker för dyrare teknik för att
åstadkomma detta.
Att ställa om byggnader till lägre energianvändning och
därmed uppnå ett lägre koldioxidutsläpp kräver i vissa fall
investering i ny teknik och installationer i byggnaderna.
Att ersätta fullt fungerande teknik mot modern, mer
energieffektiv installation kan innebära högre koldioxidut-
släpp för att producera, transportera och installera den. Det
skapar också en klimatbelastning för att destruera befintlig
installation.
En ersättningsinstallation kräver avskrivning i förtid av
befintlig utrustning och kostnader för att installera den nya.
Risker kopplade till påverkan på bolagets anseende hos och
efterfrågan från befintliga och framtida hyresgäster i det fall
bolagets byggnader inte följer förväntad minskning av miljöpå-
verkan.
Risker att tappa förtroende på aktiemarknaden om bolaget
inte följer den förväntade minskningen i energianvändning
och koldioxidutsläpp.
Detta kan leda till att kapital inte är tillgängligt på aktie-
eller kapitalmarknaden.
108
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Fysiska klimatrisker
Till denna riskkategori hör risken för skador på bolagets
fastigheter som beror på klimatförändringar. Riskerna delas
in i akuta och kroniska risker.
Akuta risker, såsom ökade skador på tillgångarna från
extrema väderhändelser, kan belasta bolagets finansiella
ställning i det fall försäkringsersättning inte täcker skadorna.
Tillgångar belägna i framtida riskzoner tappar i värde.
Kroniska risker, såsom varmare klimat och stigande
vattennivåer, skulle belasta bolagets finansiella ställning
genom högre kostnader för att kyla ner lokalerna samt högre
försäkringspremier i det fall byggnaderna är lokaliserade i
översvämningsområden.
Klimatrelaterade möjligheter
• Effektivare nyttjande av energi och vatten: Högre fokus
på energi- och vattenbesparande åtgärder ger minskade
löpande kostnader i ett långsiktigt perspektiv. En energis-
nål byggnad kan ge ett högre värde.
• Energikällor: Nyttjande av energikällor med lågt koldioxid-
utsläpp skapar lägre exponering mot framtida högre priser
på koldioxid. Större möjligheter på kapitalmarknaden med
en grön profil.
• Motståndskraft: Använda energi från förnybara energikällor
samt investera i förnybara energikällor såsom solcellsinstal-
lationer på byggnaderna för att diversifiera energikällorna.
Solcellsanläggningar är en del i bolagets hantering av
klimatrelaterade risker.
• Grön finansiering ger lägre finansieringskostnader och en
bredare investerarbas på kapitalmarknaden.
RISKSCENARIO
1
5
4
4
11
3
10 5
2
2
1
6
7
8
9
1
3
1 2 3 4 5
OMSTÄLLNINGSRISKER
1
Förändrat regelverk kring emissioner och
utsläppsrättigheter samt koldioxidskatter
2
Högre kostnad för försäkringar
3
Kostnad för nya installationer
4
Anseende hos hyresgäster, kreditgivare,
aktie- och kapitalmarknaden
FYSISKA KLIMATRISKER
5
Skyfall och översvämningar
6
Ökade temperaturer
KLIMATRELATERADE MÖJLIGHETER
7
Effektivare nyttjande av energi och vatten
8
Ökad andel förnyelsebar energi
9
Lägre koldioxidutsläpp
10
Ökad efterfrågan på miljöcertifierade
byggnader
11
Grön finansiering ger lägre finansierings-
kostnader och fler investerare på
kapitalmarknaden
POTENTIELL FINANSIELL PÅVERKAN
SANNOLIKHET
Finansiell påverkan
1 Obetydlig
2 Mindre
3 Måttlig
4 Stor
5 Betydande
Sannolikhet
1 Mycket osannolik
2 Osannolik
3 Möjlig
4 Sannolik
5 Mycket sannolik
109
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
BEFINTLIGA PROCESSER OCH FOKUSOMRÅDEN FRAMÅT
Styrning Strategi Riskhantering Indikatorer och mål
Styrelsens bevakning av
klimatrelaterade risker och
möjligheter.
Beskrivs på sidan 102 Hållbarhet
– Styrning.
Klimatrelaterade risker och
möjligheter på kort, medel och
lång sikt.
Beskrivs i Risk- och riskhantering
sidan 44 och TCFD sidorna
108–109.
Process för att identifiera och
bedöma klimatrelaterade risker.
Beskrivs i Risk- och riskhantering
sidan 44 och TCFD sidorna
108–109.
Indikatorer för att mäta och
styra klimatrelaterade risker
och möjligheter.
Beskrivs i Risk- och riskhantering
sidan 44 och TCFD sidorna
108–109.
Koncernledningens roll i
bedömning och hantering av
klimatrelaterade risker och
möjligheter.
Beskrivs på sidan 102.
Klimatrelaterade risker och
möjligheters påverkan på
bolagets verksamhet, strategi
och finansieringsplan.
Beskrivs på sidorna 108–109,
TCFD.
Process för att hantera klimat-
relaterade risker.
Beskrivs i Risk- och riskhantering
sidan 44 och TCFD sidorna
108–109.
Rapportering av Scope
1,2,3 enligt Greenhouse gas
protocol.
Se koldioxidutsläpp sidan 44 samt
Förbrukningseffektivisering och
energianvändning sidan 23.
Beskriv motståndskraften i
bolagets strategi, beaktat olika
fysiska klimatrelaterade risker.
Se Risk- och riskhantering sidan
44 och TCFD sidorna 108–109.
Processernas integration i
organisationens övergripande
riskhantering.
Se Risk- och riskhantering sidan
44.
Mål som används för att styra
klimatrelaterade risker och
möjligheter samt utfall på
dessa.
Hållbarhetsmål och utfall beskrivs
på sidan 22.
110
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
REVISORS RAPPORT ÖVER ÖVERSIKTLIG GRANSKNING AV NYFOSA ABS HÅLLBARHETSREDOVISNING
SAMT YTTRANDE AVSEENDE DEN LAGSTADGADE HÅLLBARHETSRAPPORTEN
Till Nyfosa AB org. nr 559131-0833
Inledning
Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Nyfosa AB att översiktligt granska
Nyfosa ABs hållbarhetsredovisning för år 2023. Nyfosa AB har
definierat hållbarhetsredovisningens omfattning till sidorna 43-48
och 100-110 i detta dokument vilket även utgör den lagstadgade
hållbarhetsrapporten.
Styrelsens och företagsledningens ansvar
Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att
upprätta hållbarhetsredovisningen inklusive den lagstadgade
hållbarhetsrapporten i enlighet med tillämpliga kriterier respek-
tive årsredovisningslagen. Kriterierna framgår på sidorna 105 i
hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av ramverket för
hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting Initiative)
som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt av företagets
egna framtagna redovisnings- och beräkningsprinciper. Detta ansvar
innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för att
upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga fel-
aktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på misstag.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovisningen
grundad på vår översiktliga granskning och lämna ett yttrande
avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Vårt uppdrag är
begränsat till den historiska information som redovisas och omfattar
således inte framtidsorienterade uppgifter.
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000
Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga gransk-
ningar av historisk finansiell information (omarbetad). En översiktlig
granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till perso-
ner som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsredovisningen,
att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga
granskningsåtgärder. Vi har utfört vår granskning avseende den
lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med FARs rekommen-
dation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbar-
hetsrapporten. En översiktlig granskning och en granskning enligt
RevR 12 har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning
jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt
International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har.
Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 (International Standard on
Quality Management 1) som kräver att företaget utformar, implemen-
terar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer
eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för
yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi
är oberoende i förhållande till Nyfosa AB enligt god revisorssed i Sve-
rige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning
och granskning enligt RevR 12 gör det inte möjligt för oss att skaffa
oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständig-
heter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts.
Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning och
granskning enligt RevR 12 har därför inte den säkerhet som en
uttalad slutsats grundad på en revision har.
Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de av styrel-
sen och företagsledningen valda kriterier, som definieras ovan. Vi
anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhets-
redovisningen.
Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är
tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra
uttalanden nedan.
Uttalanden
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram någ-
ra omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsre-
dovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan
av styrelsen och företagsledningen angivna kriterierna.
En lagstadgad hållbarhetsrapport har upprättats.
Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska underskrift
KPMG AB
Mattias Johansson Torbjörn Westman
Auktoriserad revisor Specialistmedlem i FAR
111
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Avkastning på eget kapital
Resultatet för den senaste tolvmånadersperioden med avdrag för
ränta på hybridobligationer i relation till genomsnittligt eget kapital,
hänförligt till moderbolagets aktieägare och justerat för genomsnittli-
ga hybridobligationer, under motsvarande period.
Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen som genereras på det kapital
som är hänförligt till aktieägarna.
Belåningsgrad fastigheter
1)
Räntebärande skulder vid periodens utgång i relation till fastigheter-
nas verkliga värde.
Syfte: Belåningsgraden är ett riskmått som visar hur stor del av verk-
samheten som är belånad med räntebärande skulder. Nyckeltalet ger
jämförbarhet med andra fastighetsbolag.
Direktavkastning
1
Driftnettot enligt intjäningsförmågan i relation till fastigheternas
verkliga värde per balansdagen.
Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksam-
heten i förhållande till fastigheternas värde.
Driftnetto
1
Driftnettot innehåller de intäkter och kostnader som har en direkt
koppling till fastigheten, det vill säga hyresintäkter och de kostnader
som krävs för att hålla fastigheten i drift, såsom driftskostnader,
underhållskostnader och personal som sköter fastigheten och kon-
takten med hyresgästen.
Syfte: Måttet används för att ge jämförbarhet med andra fastighets-
bolag men även för att visa utvecklingen av verksamheten.
EBITDA
Driftnetto minskat med kostnader för centraladministration exklusive
avskrivningar på inventarier, övriga rörelseintäkter och -kostnader
samt erhållen utdelning från andelar i joint venture för den senaste
tolvmånadersperioden.
Eget kapital per aktie
1
Eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare efter avdrag
för hybridobligationer, i förhållande till antalet utestående aktier på
balansdagen.
Syfte: Nyckeltalet visar hur stor andel av bolagets redovisade egna
kapital varje aktie representerar.
Ekonomisk uthyrningsgrad
1
Intäkter före avdrag för hyresrabatter i förhållande till hyresvärde
direkt efter periodens slut.
Syfte: Nyckeltalet underlättar bedömning av hyresintäkterna i relation
till värdet på uthyrda och ej uthyrda ytor.
Fastighet
Fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt.
Fastighetsvärde
Redovisat värde på förvaltningsfastigheterna enligt balansräkningen
vid periodens utgång.
Syfte: Nyckeltalet ger en ökad förståelse för värdeutvecklingen på
fastighetsbeståndet samt Bolagets balansräkning.
Förvaltningsresultat
1
Förvaltningsresultatet utgörs av resultat före skatt med återläggning
av värdeförändringar fastigheter och finansiella instrument i koncern
samt återläggning av värdeförändringar, skatt och övrigt i resultatan-
del i joint venture.
Förvaltningsresultat
1
per aktie
Förvaltningsresultat efter avdrag för ränta på hybridobligationer i
förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier.
Hyresintäkt
Debiterade hyror inklusive index samt tilläggsdebitering för investe-
ringar och fastighetsskatt.
Hyresvärde
Hyresintäkter före avdrag för hyresrabatter för den uthyrda ytan samt
bedömd marknadshyra för den vakanta ytan.
Syfte: Nyckeltalet möjliggör bedömning av den totala möjliga hyresin-
täkten då tillägg görs till de debiterade hyresintäkterna med bedömd
marknadshyra för vakanta ytor.
Justerat långsiktigt substansvärde
1
Eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, efter avdrag för
hybridobligationer och med återläggning av derivat och justerat för
verklig uppskjuten skatteskuld i stället för nominell uppskjuten skatt i
såväl koncern som i Nyfosas andel i joint venture.
Syfte: Att visa nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt per-
spektiv, men med antagandet att tillgångarna omsätts. Tillgångar och
skulder i balansräkningen som inte bedöms utfalla, såsom verkligt
värde på derivat exkluderas, men marknadsvärdet på uppskjuten
skatt inkluderas. Även motsvarande poster av bolagets andel i joint
venture exkluderas i nyckeltalet.
Nettobelåningsgrad fastigheter
1
Nettot av räntebärande skulder och likvida medel vid periodens
utgång i relation till fastigheternas verkliga värde.
Syfte: Nettobelåningsgraden är ett finansiellt riskmått som visar hur
stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skulder,
men med tillgodohavande på bank beaktat. Nyckeltalet ger jämför-
barhet med andra fastighetsbolag.
Nettoinvesteringar
1
Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighets-
bestånd samt fastighetsförsäljningar.
Syfte: Nyckeltalet belyser investeringsvolymen.
Nettouthyrning
Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för
avflyttning och konkurser.
DEFINITIONER
1) Avser alternativt nyckeltal enligt European Securities and Markets Authority (ESMA).
112
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Nettoskuld/EBITDA
Räntebärande skulder minskade med likvida medel i relation till
EBITDA för den senaste tolvmånadersperioden.
Operativt kassaflöde
1
Resultat före skatt exklusive poster inom resultatmåttet som inte
utgör ett kassaflöde, såsom värdeförändringar fastigheter och finan-
siella instrument, resultatandel från joint venture, avskrivningar på
inventarier, periodiserade uppläggningskostnader för lån, ränte-
intäkter och räntekostnader, inklusive erhållen utdelning från andelar
i joint venture, betald skatt, erhållna räntor, samt avdrag för erlagda
räntor och ränta på hybridobligationer.
Syfte: Nyckeltalet visar hur mycket kassaflöde som det befintliga
fastighetsbeståndet generar under bolagets förvaltning.
Resultat per aktie
Resultat efter skatt, hänförligt till moderbolagets aktieägare efter
avdrag för ränta på hybridobligationer, i förhållande till genomsnittligt
antal utestående aktier.
Revolverande kreditfacilitet
En överenskommelse mellan långivare och låntagare som ger lånta-
garen rätt att förfoga över medel, under en viss period och upp till ett
visst belopp, och återbetala enligt eget tycke före ett visst datum.
Räntetak
Ett räntesäkringsinstrument där långivaren betalar en rörlig ränta upp
till en i förväg bestämd räntenivå. Avsikten med ett räntetak är att
reducera ränterisken.
Räntetäckningsgrad
1
Resultat före skatt, med återläggning av avskrivningar, finansiella
kostnader, värdeförändringar fastigheter och finansiella instrument
i koncern, samt resultatandel från joint venture, med tillägg för er-
hållen utdelning från andelar i joint venture, i relation till finansiella
kostnader.
Syfte: Räntetäckningsgraden är ett finansiellt riskmått som visar hur
många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet
från den operativa verksamheten.
Serviceintäkt
Debiterad ersättning för tjänster såsom bland annat el, värme, kyla,
sophämtning, snöröjning, vatten m.m.
Soliditet
1
Eget kapital i relation till totala tillgångar.
Syfte: Att visa hur stor andel av bolagets tillgångar som är finansiera-
de med eget kapital och har inkluderats för att investerare ska kunna
bedöma bolagets kapitalstruktur.
Långsiktigt substansvärde
1
Eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, efter avdrag för
hybridobligationer och med återläggning av derivat och uppskjuten
skatteskuld i såväl koncern som i Nyfosas andel i joint venture.
Syfte: Att visa nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt
perspektiv. Tillgångar och skulder i balansräkningen som inte be-
döms utfalla, såsom verkligt värde på derivat och uppskjutna skatter
exkluderas därför. Även motsvarande poster av bolagets andel i joint
venture exkluderas i nyckeltalet.
Uthyrningsbar yta
Samlad lokalarea som är möjlig att hyra ut.
Syfte: Visar på den area som bolaget har möjlighet att hyra ut.
Vakanshyra
Bedömd marknadshyra för vakanta ytor.
Syfte: Nyckeltalet anger potentialen i hyresintäkterna vid fullt uthyrda
ytor.
Vakansvärde
Summan av vakanshyra och lämnade hyresrabatter.
Syfte: Nyckeltalet anger potentialen i hyresintäkterna vid fullt uthyrda
ytor utan lämnade hyresrabatter.
Överskottsgrad
1
Periodens driftnetto i relation till periodens totala intäkter.
Syfte: Överskottsgraden visar hur stor del av intjänad krona som bo-
laget får behålla. Nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart över
tid men också mellan fastighetsbolag.
1) Avser alternativt nyckeltal enligt European Securities and Markets Authority (ESMA).
113
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
FINANSIELL KALENDER
Delårsrapport
Januari–mars 2024 22 april 2024
Årsstämma
2024 23 april 2024
Delårsrapport
Januari–juni 2024 10 juli 2024
Delårsrapport
Januari–september 2024 23 oktober 2024
Bokslutskommuniké
Januari–december 2024 20 februari 2025
KONTAKTINFORMATION
Nyfosa AB
Telefon 08 406 64 00
Besöksadress Hästholmsvägen 28
Postadress Box 4044, 131 04 Nacka
www.nyfosa.se
Stina Lindh Hök, VD
Tel: 070 577 18 85
E-post: stina.lindh.hok@nyfosa.se
Ann-Sofie Lindroth, CFO
Tel: 070 574 59 25
E-post: ann-sofie.lindroth@nyfosa.se
Produktion: Nyfosa i samarbete med Vero Kommunikation. Tryck: Normy.
114
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2023
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
NYFOSA
Besöksadress: Hästholmsvägen 28
Postadress: Box 4044, 131 04 Nacka
Telefon: +46 8 406 64 00
www.nyfosa.se