ÅRSREDOVISNING 2022
PÅ NYFOSA GÖR VI AFFÄRER VI TROR PÅ
OAVSETT FASTIGHETSKATEGORI ELLER
GEOGRAFI. VI VET ATT VARJE FASTIGHET ÄR
UNIK OCH HAR SINA UNIKA FÖRUTSÄTTNINGAR.
VI BYGGER EN DIVERSIFIERAD PORTFÖLJ OCH
PÅ DET SÄTTET SKAPAS OCH UTVECKLAS ETT
FASTIGHETSBESTÅND MED STARKA, HÅLLBARA
KASSAFLÖDEN OCH VÄXANDE VÄRDEN.
2
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
2022 och Nyfosa i korthet 4
Transaktioner under året 5
VD-ord 6
Affärsmodell och strategi
Mål och måluppfyllelse 8
Affärsmodell och strategi 9
Transaktioner 11
Fastighetsbestånd 16
Intjäningsförmåga 18
Joint ventures 19
Förvaltning 20
Hyresgäster 26
Organisation 29
Finansiell utveckling
Kassaflöde 33
Finansiering 34
Årets resultat 36
Styrelsens förslag till vinstdisposition 38
Aktien 39
Risker och styrning
Risker och riskhantering 42
Hållbarhetsrisker 48
Bolagsstyrningsrapport 52
Styrelse 57
Ledning 58
Finansiell information
Innehåll 62
Finansiell flerårsöversikt och nyckeltal 63
Avstämning nyckeltal 64
Finansiella rapporter koncernen 66
Finansiella rapporter moderbolaget 70
Noter till de finansiella rapporterna 74
Styrelsens försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Hållbarhetsrapport
VD-ord 101
Ansvar och styrning 102
Redovisningsprinciper 106
GRI-index 107
TCFD 109
Granskningsrapport hållbarhetsredovisning 112
Definitioner 113
Finansiell kalender och kontaktuppgifter 115
INNEHÅLL
svenska och engelska. Den svenska är originalversion.
Förvaltningsberättelsen (avsnitt markerade med
i innehållsförteckningen) respektive Räken-
skaper (avsnitt markerade med
i innehållsförteckningen) är externt granskade av bolagets
revisorer.
Hållbarhetsrapport 2022
I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har Nyfosa valt att upprätta den lagstadgade hållbarhets-
rapporten som en från årsredovisningen avskild rapport. De avsnitt som är markerade med
i innehållsförteckningen utgör Nyfosas hållbarhetsredovisning och lagstadgade hållbarhets-
rapportering. Hållbarhetsrapporteringen är upprättad enligt GRI Standards och är översiktligt
granskad av extern hållbarhetsrevisor.
= Förvaltningsberättelse
= Räkenskaper
= Hållbarhetsredovisning
3
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
FINLAND
8,1MDSEK
SVERIGE
32,3MDSEK
SÖDERPORT
NYFOSAS ANDEL
7,1MDSEK
SAMFOSA
NYFOSAS ANDEL
0,8MDSEK
Totalt fastighetsvärde inkl. Nyfosas
andel i joint ventures var 48,3 MDSEK
den 31 december 2022.
NYCKELTAL
2022 2021
Intäkter, MSEK 3 151 2 459
Driftnetto, MSEK 2 092 1 651
Överskottsgrad, % 66,4 67,1
Förvaltningsresultat1, MSEK 1 533 1 302
Utdelningsgrundande kassaflöde, MSEK 1 596 1 436
Resultat, MSEK 1 694 3 112
Räntetäckningsgrad, ggr 3,4 4,2
Fastighetsvärde på balansdagen, MSEK 40 466 37 147
Substansvärde på balansdagen, MSEK 19 250 18 325
Nettobelåningsgrad fastigheter
på balansdagen, %
57,7 55,2
Nyckeltal per aktie
Förvaltningsresultat1, SEK 7,80 6,90
Utdelningsgrundande kassaflöde, SEK 8,35 7,64
Resultat efter utspädning, SEK 8,61 16,49
Substansvärde på balansdagen, SEK 100,78 95,93
1) Den tidigare benämningen Förvaltningsresultat exklusive värdeförändringar och skatt i joint
ventures har ersatts av benämningen Förvaltningsresultat. Se Resultaträkning på sida 66 samt
Definitioner på sidorna 113–114.
NYFOSA SKA VARA DET
SVENSKA FASTIGHETSBOLAG
SOM ÄR BÄST PÅ ATT
SKAPA VÄRDE.
FASTIGHETSBESTÅNDET
TILLVÄXT DRIFTNETTO
2022
+26,7%
TILLVÄXT INTÄKTER
2022
+28,1%
TILLVÄXT UTDELNINGS-
GRUNDANDE KASSAFLÖDE
PER AKTIE
2022
+9,3%
AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL
2019
15,2
19,3
20,9
9,7
2020 2021 2022
%
NETTOUTHYRNING
20 19
9
20
40
5
2020 2021 2022
MSEK
FASTIGHETSPORTFÖLJENS UTVECKLING
20 19
19 602
29 411
37 147
40 446
2020 2021 2022
MSEK
UTDELNINGSGRUNDANDE
KASSAFLÖDE PER AKTIE
2019
4,73
6,91
7, 6 4
8,35
2020 2021 2022
SEK
4
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
4,4MDSEK 1,7MDSEK
FÖRVÄRVADE
FASTIGHETER
2022
A V Y T T R A D E
FASTIGHETER
2022
TRANSAKTIONER UNDER ÅRET
5
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
FÖRVÄRV AV DIVERSIFIE-
RAD PORTFÖLJ I FINLAND
43 fastigheter i ett flertal
kommuner i Finland med
tyngdpunkt i Helsingfors-
regionen, Åbo och Jyväskylä
för 2,1 MDSEK. Totalt 222
tkvm med ett årligt hyres-
värde om 311 MSEK. Tillträde
i april.
AVYTTRING I SMÅLAND
OCH ÖSTERGÖTLAND
13 fastigheter belägna i ett
flertal kommuner i Småland
och Östergötland för 947
MSEK. Totalt 111 tkvm med
ett årligt hyresvärde om 76
MSEK. Frånträde i juni.
YTTERLIGARE PORT-
FÖLJFÖRVÄRV I FINLAND
17 kommersiella fastigheter
i Helsingforsregionen,
Tammerfors och flera större
städer runtom i Finland för
1,4 MDSEK. Totalt 100 tkvm
med ett hyresvärde om cirka
150 MSEK. Tillträde i april.
AVYTTRING I SOLNA
Kontorsfastighet i Solna
med uthyrningsgrad om 44
procent avyttrades för 400
MSEK. Totalt 10 tkvm och
årligt hyresvärde om 20
MSEK. Frånträde i september.
FÖRVÄRV AV LAGER/
INDUSTRI I KALMAR
Åtta fastigheter med lager
och lätt industri i Kalmar för
340 MSEK, före avdrag av
latent skatt om 20 MSEK.
Uthyrningsgrad på 99,5
procent. Totalt 36 tkvm med
ett årligt hyresvärde om 26
MSEK. Tillträde i augusti.
TRE FÖRVÄRV I SVERIGE
OCH FINLAND
Förvärv i tre transaktioner
av åtta fastigheter belägna
i Västervik, Halmstad och
finska Åbo för 411 MSEK.
Total yta om 37 tkvm och
ett årligt hyresvärde om 38
MSEK. Tillträde september–
december.
2,1
MDSEK
947
MSEK
1,4
MDSEK
400
MSEK
340
MSEK
411
MSEK
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Kassaflöde har alltid varit Nyfosas fokus och vikten av den
inriktningen har varit tydligare än någonsin under året
som gått. Förutsättningarna för fastighetssektorn ändrades
extremt snabbt. Ränteläget tillsammans med en avvaktande
kapitalmarknad gjorde finansieringen både dyrare och
svårare. Trots detta ökade Nyfosa det utdelningsgrundande
kassaflödet per aktie med 9,3 procent under året. Intäkterna
steg med 28 procent och driftnettot var det högsta i bolagets
historia med en tillväxt om 27 procent. Vi är ödmjuka inför
den fortsatta osäkerheten 2023, men ser också att det finns
mycket för Nyfosa att göra.
KASSAFLÖDE, KASSAFLÖDE,
KASSAFLÖDE
VD-ORD
6
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Nyfosa har haft en historiskt god tillväxt i utdelningsgrun-
dande kassaflöde, det mått som vi ser som viktigast för vår
utveckling. Vårt mål är att nå en tillväxt i utdelningsgrundande
kassaflöde om 10 procent per år över tid och under perioden
2018–2022 var den genomsnittliga tillväxten per år 19,6
procent. Mot bakgrund av denna utveckling föreslår styrelsen
en ökad utdelning till aktieägarna om 4,00 kr per aktie för
räkenskapsåret 2022.
Transaktioner
Merparten av tillväxten i kassaflöden, cirka 70 procent, kom-
mer från de transaktioner vi genomförde under året. I korthet
har vi sålt lågavkastande fastigheter i Sverige och förvärvat
högavkastande fastigheter i Finland. Vi förvärvade bland
annat två större portföljer i Finland med fastigheter som kom-
pletterar vårt bestånd väl. En bra mix av moderna kontor, lätt
industri, lager och lågprishandel, men även fastigheter med
skattefinansierade verksamheter som sjukvård och skolor.
På ett och ett halvt år har vi byggt upp ett fastighetsbestånd
i Finland till ett värde om drygt 8,1 MDSEK och har idag en
lokalt förankrad organisation på plats, något som stärker våra
möjligheter att fortsätta identifiera och genomföra bra affärer
på den finska marknaden.
Totalt förvärvade vi fastigheter för 4,4 MDSEK och sålde
för 1,7 MDSEK under året. Det är en nivå något lägre än
2022 som en konsekvens av en mer avvaktande marknad
med färre förvärvsobjekt som motsvarade våra krav på
avkastning och stabila kassaflöden. Vi ser liknande marknads-
förhållanden under inledningen av 2023 samtidigt som
fastighetsvärderingarna generellt har gått ner vilket kan ge
bättre förutsättningar för säljare och köpare att mötas.
Vår första affär 2023 genomfördes i februari i form av
ett förvärv av dagligvaru- och lågprishandel, lager och lätt
industri i Sverige. Ett stabilt komplement främst på orter där
Nyfosa redan har närvaro. Vi kommer fortsätta att arbeta med
vårt bestånd och stärka våra kassaflöden genom att utveckla
fastigheterna och vara aktiva i transaktionsmarknaden.
Förvaltning
Nyfosa har en bred hyresgästbas inom många olika sektorer
och fastigheter på ett flertal regionala marknader i Sverige
och Finland. Diversifieringen innebär en riskspridning och
med Nyfosas relativt låga hyresnivåer bedömer vi att våra
hyresgäster har förutsättningar att klara hyreshöjningarna
från den indexjustering enligt KPI som genomfördes vid
årsskiftet. Hyreshöjningen med cirka 75 SEK per kvm har
hanterats väl från merparten av våra hyresgäster. Nettouthyr-
ningen var positiv även för 2022 och samtliga regioner visar
en stark aktivitet. Jag ser positivt på uthyrningsläget i vårt
fastighetsbestånd även framgent.
”Osäkerhetsfaktorerna är
många även 2023, men
jag är också övertygad om
att det kommer att skapas
möjligheter.”
Arbetet i förvaltningen mot våra hållbarhetsmål intensifiera-
des ytterligare under året med fokus på åtgärder som både
minskar energianvändning och koldioxidutsläpp samtidigt
som de bidrar till lönsamhet och värde i fastighetsbeståndet.
Vi har genomfört en mängd både större och mindre projekt
i syfte att förbättra vår portfölj på olika sätt, från generell
driftoptimering av byggnader till installation av totalt 25
solcellsanläggningar. Vi har stärkt både processer och
kompetens vilket ger synliga resultat. Energianvändning
per kvm har minskat med 6 procent i jämförbart bestånd
sedan 2020, på god väg mot målet om en minskning med
10 procent till 2025. Fastigheter motsvarande 29 procent av
fastighetsvärdet är miljöcertifierade. Detta är steg på vägen,
och arbetet fortsätter.
Fastighetsvärderingar
Med den negativa marknadsutvecklingen under året har
uppmärksamhet riktats mot förändringar i fastigheternas
värderingar. Med successivt ökade avkastningskrav har
fastighetsvärdena, som under lång tid stigit, satts under
press. Nyfosa redovisar en mindre negativ värdeförändring om
cirka –1 procent för helåret som en konsekvens av stigande
avkastningskrav i värderingarna från 5,8 procent till 6,4
procent. Det är i sig positivt att vi fått en relativt stor avkast-
ningshöjning utan att våra fastigheter minskat stort i värde. Att
våra fastighetsvärden står sig så pass väl är främst en effekt
av Nyfosas positiva utveckling av driftnettot från uthyrningar,
värdehöjande projekt och indexuppräkning av hyror.
Finansiering och kapitalstruktur
Förutsättningar på kapitalmarknaden har blivit svårare under
året, vilket gör bankfinansiering, Nyfosas huvudsakliga
finansieringsform, ännu viktigare. Nyfosas låneportfölj utgörs
till 93 procent av bankfinansiering med resterande del
obligationer. 42 procent av låneportföljen är räntesäkrad med
en återstående löptid om 2,2 år och räntetäckningsgraden
är 3,4 gånger. Jag kan konstatera att bankmarknaden är
fortsatt stabil och noterar signaler om viss ökad aktivitet på
obligationsmarknaden vilket är positivt för fastighetssektorn.
När jag blickar framåt tror jag att vi även fortsättningsvis
får leva med en mer svårnavigerad och avvaktande marknad.
Osäkerhetsfaktorerna är många även 2023, men jag är
också övertygad om att det kommer skapas möjligheter. Jag
bedömer att det finns förutsättningar för större aktivitet på
transaktionsmarknaden under året när fastighetsvärdena
har kommit ner något. Räntenivåerna påverkar oss, men vi
kommer att vrida och vända på alla möjligheter. Alltid med
inriktning på att stärka kassaflödet.
Stina Lindh Hök, VD
7
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
FINANSIELLT MÅL
Tillväxt i kassaflöde per aktie
Årlig tillväxt i utdelnings grundande kassaflöde per aktie
med 10 procent över tid.
Genomsnittlig tillväxt per år
under perioden 2019–2022
+19,6%
Tillväxt under 2022
+9,3%
Utdelningsgrundande
kassaflöde per aktie, SEK
FINANSIELLA RISKBEGRÄNSNINGAR
HÅLLBARHETSMÅL
MÅL OCH
UTDELNINGSPOLICY
Soliditet
Långsiktigt minst 25 procent.
Belåningsgrad
Ej över 65 procent.
Räntetäcknings grad
Långsiktigt minst 2 ggr.
Miljöcertifiering
År 2025 ska fastigheter motsvarande
50 procent av fastighetsvärdet ha en
miljöcertifiering och 100 procent år 2030.
Utfall 2022
70 fastigheter med ett värde om
11,8 MDSEK har en miljöcertifiering,
motsvarande 29 procent av det totala
fastighetsvärdet.
Förbrukningseffektivisering
År 2025 ska energiförbrukningen per
kvm ha minskat med 10 procent jämfört
med 2020.
Utfall 2022
Energianvändningen i startportföljen för
2020 uppgick till 117,6 kWh per kvm.
Energianvändningen under 2022 uppgick
till 110,9 kWh per kvm, vilket motsvarar en
minskning med 6 procent för den jämförbara
fastighetsportföljen1.
Koldioxidutsläpp
Nyfosa ska verka för att minimera
verksamhetens koldioxidutsläpp.
Utveckling 2022
Koldioxidutsläppen i den jämförbara
fastighetsportföljen1 minskade med 43
procent per kvm, jämfört med 2021.
Minskningen var främst en effekt av
investeringar i förnybar energi samt ett
större fokus på energieffektiviseringar.
MÅL 2025 LÅNGSIKTIGT MÅL
UTDELNING PER AKTIE
Utdelningspolicy
Minst 40 procent av det utdel-
ningsgrundande kassaflödet
distribueras till ägarna. Utdel-
ningen ska vid varje tillfälle vägas
mot bolagets affärsmöjligheter
och kan bestå av sakutdelning,
återköp eller kontant utdelning.
Föreslagen utdelning 2022:
4,00 SEK
1,00 SEK extrautdelning
2019
4,73
6,91
7, 6 4
8,35
2020 2021 2022
SEK
4,00
3,80
4,00
2021 20222020
SEK
2019
44,1
41,8
42,5
40,6
2020 2021 2022
%
29 411
37 147
40 446
2020 2021 2022
MSEK
118
116
111
2020 2021 2022
kWh/kvm
2019
5 7, 6 58,0
56,7
59,4
2020 2021 2022
%
2019
5,2
4,5
4,2
3,4
2020 2021 2022
ggr
1) Med jämförbar fastighetsportfölj menas fastigheter
som Nyfosa ägt under ett helt räkenskapsår. Under året
köpta och sålda fastigheter exkluderas.
8
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
AFFÄRSMODELL FÖR VÄRDESKAPANDE
Nyfosas affärsmodell bygger på att vara aktiv på
transaktionsmarknaden och att löpande utvärdera ett
stort antal möjliga affärer. Fastighetsbeståndet förval-
tas och utvecklas med perspektivet att hållbarhet och
lönsamhet hör ihop. Så skapas växande kassaflöden
och en hållbar utveckling av verksamheten.
Att bygga stabila och hållbara kassaflöden har alltid varit grunden i Nyfosas
affärsidé. Det är så en motståndskraftig verksamhet och långsiktigt värde skapas
för bolagets aktieägare. Nya affärsmöjligheter utvärderas ständigt, oavsett
geografisk spridning eller fastighetskategori.
AFFÄRSMODELL
STABILA OCH HÅLLBARA KASSAFLÖDEN
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
Identifierad
affärsmöjlighet
Analys av kassaflöde,
utvecklingspotential
och risker
Beslut om
förvärv
Löpande analys
av avkastning och
utvecklingspotential
Behålla och utveckla
alternativt avyttra
Förvaltning,
optimering och
utveckling
1
2
3
4
5
6
HÅLLBARHETS-
ARBETE
AFFÄRSIDÉ
Nyfosa ska med sitt opportunistiska förhållnings-
sätt och sin snabbfotade, marknadsnära och
modiga organisation skapa värde genom att bygga
hållbara kassaflöden och ständigt utvärdera nya
affärsmöjligheter.
VISION
Nyfosa ska vara det svenska fastighetsbolag som
är bäst på att skapa värde.
9
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Nyfosas strategi utgår från affärsidén och utgörs av fem pelare, där alla delar samverkar för att uppnå
bolagets mål, såväl finansiella mål som hållbarhetsmål. Nyfosas vision är att vara det svenska fastighets-
bolag som är bäst på att skapa värde. Att agera långsiktigt och hållbart bedömer vi är centralt för att nå dit.
STRATEGI
Aktiva på
transaktionsmarknaden
Prioritera kommersiella
fastigheter i tillväxtregioner
Med hållbarhet addera värde
till portföljen
Agera långsiktigt och
nära hyresgästerna
Attrahera och utveckla de
bästa medarbetarna
Nyfosa arbetar nära transaktions-
marknaden med att ständigt
utvärdera affärsmöjligheter. Vår
starka lokala närvaro och lokal-
kännedom är en nyckel till fortsatt
tillväxt. Det skapar förutsättningar
för att bedöma marknadsutveck-
lingen, tidigt identifiera affärs-
möjligheter och fatta välgrundade
beslut. Kombinerat med korta
och snabba beslutsvägar och
inarbetade processer, innebär det
att vi kan utvärdera en stor mängd
affärsmöjligheter parallellt och
genomföra transaktioner snabbt.
I dagsläget utvärderar vi affärer i
Sverige, Finland och Norge.
2022
Nyfosa har under året utvärderat
ett stort antal potentiella affärer
och genomfört förvärv för 4,4
MDSEK och avyttringar för 1,7
MDSEK i Sverige och Finland.
Nyfosa fokuserar på kassaflöde
och stabil avkastning till begrän-
sad risk, där organisationen kan
tillföra värde genom aktiv förvalt-
ning. Det finns ingen begränsning
i investeringsstrategin avseende
fastighetskategori, storlek eller
geografisk spridning, men en
uttalad prioritet är kommersiella
fastigheter i tillväxtkommuner
i Sverige och regionsstäder i
Finland. Där kan Nyfosa dra nytta
av gynnsamma trender såsom
tillväxt i befolkningsmängd och i
det lokala näringslivet.
2022
Under året har Nyfosa breddat
portföljen med kommersiella fast-
igheter bland annat i expansiva
regionsstäder i Finland, tillväxt-
kommuner i Sverige samt i Norge
genom ett joint venture.
Nyfosa förvaltar, utvecklar och
förädlar fastighetsbeståndet
i syfte att öka fastigheternas
kassaflöden och värde. Den aktiva
förvaltningen bedrivs på ett pro-
fessionellt, lönsamt och hållbart
sätt i nära samarbete mellan
Nyfosas lokala organisation, de
centrala funktionerna och i nära
dialog med hyresgäster, samhället
och övriga intressenter.
2022
Fokus på energianvändningen
resulterade i att förbrukningen har
minskat med 6 procent per kvm
i ett jämförbart bestånd sedan
2020. Det löpande arbetet med
att miljöcertifiera byggnader re-
sulterade i att andelen fastigheter
med en miljöcertifiering uppgick
till 29 procent av beståndets
totala värde på balansdagen.
Genom att vara en ansvarsfull
fastighetsägare och en pålitlig,
lokalt förankrad partner bidrar vi
till att bygga relationer och skapa
värde på de marknader vi är verk-
samma. En viktig del i den rollen
är att optimera förutsättningarna
för hyresgästerna genom att
tänka kreativt, ge hyresgästerna
snabba svar samt ett personligt
bemötande. Nyfosa ska ha lokal-
kontor nära hyresgästerna.
2022
Nyfosa upplevde under 2022 en
fortsatt god efterfrågan på bola-
gets lokaler och hade en positiv
nettouthyrning under året. Ett
antal värdeskapande investeringar
genomfördes i nära samarbete
med hyresgäster.
Gedigen kompetens, affärssinne
och etablerade kontaktnät är
centralt för att förverkliga affärsidé
och mål. Genom att rekrytera och
utveckla motiverade och modiga
medarbetare skapas en effektiv,
flexibel och marknadsnära organi-
sation. Bolaget arbetar aktivt för att
vara en arbetsgivare som erbjuder
en kreativ, öppen och stimule-
rande arbetsmiljö med fokus på
närhet till affärsbeslut, delaktighet
i affärsutvecklingen och personlig
utveckling för alla anställda.
2022
Nyfosa har under året nyanställt
åtta medarbetare. Bolaget arbetar
efter en plan för löpande intern
utbildning inom relevanta sakom-
råden. Under året har det genom-
förts utbildningar inom områden
såsom hyresrätt, entreprenadrätt
och digitala verktyg.
TRANSAKTIONER
s.11
FASTIGHETSBESTÅND
s.16
FÖRVALTNING
s.20
HYRESGÄSTER
s.26
ORGANISATION
s.29
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Kassaflödesfokus
Transaktioner är basen för att skapa tillväxt i kassaflödet.
Nyfosa är väl rustat för att utvärdera ett stort antal potentiella
förvärv parallellt vilket möjliggör ett brett urval av transaktioner.
Genom att vara aktiva och pålitliga är bolaget en attraktiv
partner för fastighetsägare, banker, rådgivare och andra
aktörer i branschen. Bolagets bankrelationer innebär gene-
rellt goda möjligheter till flexibel finansiering vilket är centralt
för transaktionsverksamheten. Nyfosas stabila kassaflöden
och finansiella ställning är förutsättningar för att bedriva en
snabbfotad transaktionsorganisation.
Förvärvsstrategi som sticker ut
Nyfosas förvärvsstrategi är inriktad på att genomföra
transaktioner som bidrar till bästa möjliga avkastnings- och
risknivå i syfte att nå målet om tillväxt i kassaflöde, utan
begränsningar vad gäller geografisk spridning, fastighets-
kategori eller storlek på förvärv. Fokus ligger på att
identifiera affärsmöjligheter som leder till en diversifierad
portfölj av fastigheter med god avkastning men också med
utvecklings potential. Mixade fastighetsportföljer med olika
kategorier av fastigheter eller geografisk spridning passar
Nyfosa väl. Konkurrensen för sådana portföljer kan vara
något mindre eftersom färre bolag har strategier som tillåter
diversifierade fastighetsbestånd. Därtill utvärderas och
omstruktureras det befintliga fastighetsbeståndet löpande
för att optimera fastighetsportföljen och utveckla bestån-
dets sammansättning utifrån förändringar på marknaden
avseende avkastning och risk.
Nära marknaden
Transaktionsorganisationen har kompetens, resurser och kreati-
viteten för att identifiera och realisera de affärsmöjligheter som
uppstår. Stark lokal närvaro och lokalkännedom är en nyckel till
fortsatt tillväxt. Det skapar förutsättningar för att bedöma mark-
nadsutvecklingen, tidigt identifiera affärsmöjligheter och fatta
välgrundade beslut. Många av transaktionerna sker utanför den
öppna marknaden genom direktkontakt med en säljare.
På den finska marknaden bedrivs transaktionsprocessen
tillsammans med Brunswick Real Estate, som är minoritets-
ägare i Nyfosas finska portfölj. Brunswick är, med sin
väletablerade position på den finska fastighetsmarknaden,
goda lokalkännedom och breda kontaktnät, en viktig del i
byggandet av den robusta finska fastighetsportföljen.
Nyfosa är alltid rustat för att göra affärer. Med en marknadsnära organisation och transaktionsvana medarbetare finns
förutsättningarna som krävs för en transaktionsintensiv affärsmodell med inriktning på starka kassaflöden. Under 2022
gjordes affärer för 6,1 MDSEK, med tyngdpunkt på förvärv i större regionstäder i Finland.
TRANSAKTIONER
AKTIVA PÅ TRANSAKTIONSMARKNADEN
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
TRANSAKTIONER
Investeringar på den norska marknaden bedrivs i ett samägt
bolag där den andra delägaren är fastighetsbolaget Samfunns-
byggeren. Med en samarbetspartner som bidrar med stort
kunnande om norsk fastighetsmarknad och en bred erfarenhet
av transaktioner skapas goda förutsättningar för tillväxt.
Effektiv transaktionsprocess
I verksamheten följs en väl inarbetad transaktionsprocess för
att genomföra fastighetstransaktioner på ett affärsmässigt
och effektivt sätt. En betydande volym av affärsmöjligheter
är alltid under granskning och arbetet med ett förvärv eller
avyttring kan pågå från några få veckor upp till flera år,
beroende på komplexitet eller andra förhållanden. Inför ett
potentiellt förvärv analyseras alltid affären utifrån sina unika
förutsättningar. Stor vikt läggs vid att identifiera, analysera
och hantera eventuella risker kopplade till fastigheten
eller portföljen. Viktiga faktorer som särskilt utvärderas
är möjligheten att tillföra ytterligare värde och att minska
miljöpåverkan.
11
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
MARKNAD OCH TRANSAKTIONER 2022
TILLTRÄDEN 2022 PER REGION OCH FASTIGHETSKATEGORI
MSEK Kontor Logistik/Lager Handel Industri Övrigt Total
Finland 1 374 57 1 083 644 768 3 926
Småland – 218 – 110 – 328
Övrigt – 85 – 38 17 141
Total 1 374 360 1 083 792 785 4 394
FRÅNTRÄDEN 2022 PER REGION OCH FASTIGHETSKATEGORI
MSEK Kontor Logistik/Lager Handel Industri Övrigt Total
Mälardalen –127 –227 – – – –354
Småland –52 –210 –151 – – –413
Stockholm –399 – –99 – – –498
Övrigt – –395 – –74 – –469
Total –577 –832 –251 –74 – –1 735
2022 var ett tudelat år på fastighetsmarknaden. Under det
första halvåret uppnåddes i många länder mycket starka
transaktionsvolymer, medan det andra halvåret präglades av
svagare aktivitet. Sammanfattningsvis blev 2022 således ett
relativt starkt år, som dock inte kunde leva upp till rekordåret
2021. Den totala transaktionsvolymen på samtliga av Nyfosas
marknader sjönk jämfört med föregående år, med undantag
för Finland där volymen var i linje med 2021, men betydligt
svagare än rekordåren 2017 och 2018. I Sverige uppgick
transaktionsvolymen för fastighetsaffärer över 40 MSEK
under 2022 till 219,6 MDSEK, jämfört med 399,7 MDSEK
under 2021. I Finland var motsvarande transaktions volym
2022 totalt 7,0 MDEUR, jämfört med 7,1 MDEUR under 2021.
I Norge uppgick transaktionsvolymen till 101,7 MDNOK under
året jämfört med 167,3 MDNOK under 2021. Flest transaktio-
ner genomfördes inom bostäder i Sverige och inom bostäder i
Finland, även om antalet transaktioner inom bostadssegmentet
sjönk markant under andra halvåret i båda länderna. I Norge
var kontor den mest omsatta fastighets kategorin.
Under året innebar marknadssituationen dels färre affärs-
möjligheter, dels prisnivåer som inte motsvarade bolagets
avkastningskrav och förvärvsvolymen minskade jämfört med
2021. I en svagare marknad med färre affärer ute på den
öppna marknaden är Nyfosas tydliga transaktionsfokus,
lokala förankring och breda kontaktnät ännu viktigare för att
kunna identifiera och genomföra bra affärer samt att snabbt
kunna agera när möjligheter uppstår.
Förvärvade fastigheter januari – december 2022
På balansdagen uppgick värdet på Nyfosas förvärv av
fastigheter under året till 4,4 MDSEK.
I mitten av året genomfördes flertalet tillträden på den
finska marknaden, varav två större portföljer. Den största port-
följen avser fastigheter belägna i ett flertal kommuner i Finland
med tyngdpunkt i Helsingforsregionen, Åbo och Jyväskylä. För-
värvspriset uppgick till motsvarande 2,1 MDSEK och portföljen
består av bland annat kontor, handel, skola och sjukvård med
en diversifierad hyresgästbas. Bland hyresgästerna återfinns
Delta Auto, Senaati, Kesko, Tokmanni och Helsingfors stad.
Uthyrningsgraden uppgår till 87 procent, hyresvärdet till 311
MSEK och återstående avtalstid uppgår till 4,7 år.
Den andra portföljen avser fastigheter i Helsingfors-
regionen, Tammerfors och flera större städer runtom i Finland.
Förvärvspriset uppgick till motsvarande 1,4 MDSEK och
portföljen består främst av lätt industri och lager men också en
mindre andel lågprishandel och kontor. Bland de större hyres-
gästerna återfinns välkända företag såsom Rusta, Motonet,
Jysk, Senaatti och Kesko. Uthyrningsgraden uppgår till 91,5
procent, hyresvärdet till 150 MSEK och återstående avtalstid
uppgår till 3,5 år.
I augusti tillträddes åtta fastigheter med lager och lätt
industri i Kalmar. Förvärvspriset uppgick till 320 MSEK. Uthyr-
ningsgraden uppgår till 99,5 procent och total genomsnittlig
återstående avtalstid uppgår till 2,3 år. Största hyresgäster
utgörs av Prestando Kalmar, Halltorp Rördelar och Kalmar
Kommun. Årligt hyresvärde uppgår till cirka 26 MSEK.
TRANSAKTIONER
(Källa: Newsec)
12
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
I september tillträddes två fastigheter i Halmstad och med
Region Halmstad som största hyresgäst. De förvärvade
fastigheterna har en total yta om cirka 11 tkvm och utgörs av
lager och industri i etablerade industriområden i Halmstad.
I slutet av året tillträddes en mindre portfölj med lager- och
logistikfastigheter i Åbo.
Avyttrade fastigheter januari – december 2022
Under året genomfördes ett antal frånträden, dels för att
renodla portföljen och dels för att realisera en under lång tid
upparbetad värdestegring.
Under det första kvartalet frånträddes två fastigheter i
Eskilstuna innehållande bostäder och kommersiella lokaler
samt en logistikfastighet i Örebro som ingick i en större
portfölj som frånträddes under 2021.
I juni frånträddes en portfölj med 13 industri-, lager-,
kontors- och handelsfastigheter belägna i ett flertal kommuner
i Småland och Östergötland till ett försäljningspris om 947
MSEK. Portföljen hade ett årligt hyresvärde om 76 MSEK och
en uthyrningsgrad om 93 procent.
I september frånträddes kontorsfastigheten Skogskarlen
3 i Solna till ett försäljningspris om 400 MSEK. Fastigheten
hade ett årligt hyresvärde om 20 MSEK och en uthyrnings-
grad om 44 procent.
I oktober frånträddes en centrumfastighet i Valsta, Märsta,
till ett försäljningspris om 101 MSEK. Fastigheten hade ett
årligt hyresvärde om 12 MSEK och en uthyrningsgrad om
99 procent.
Fastighetsvärdering
Värdet för fastigheterna har bedömts med stöd av en mark-
nadsanpassad kassaflödeskalkyl i vilken man genom simu-
lering av de beräknade framtida intäkterna och kostnaderna
analyserar marknadens förväntningar på värderingsobjektet.
Direktavkastningskrav som används i kalkylen har här-
letts ur försäljningar av jämförbara fastigheter. För ytterligare
information om värderingsmetodiken, se Not 10.
Varje kvartal tar bolaget in externa, oberoende fastighets-
värderare för att kvalitetssäkra verkligt värde-värderingen på
bolagets fastigheter. Värdering sker kvartalsvis av samtliga
fastigheter med undantag för de fastigheter som tillträtts
under innevarande kvartal eller fastigheter där undertecknat
försäljningsavtal finns, i dessa fall används det överenskomna
fastighetsvärdet.
TRANSAKTIONER
KÄNSLIGHETSANALYS – VÄRDEFÖRÄNDRING VID ÄNDRADE PARAMETRAR I
FASTIGHETSVÄRDERINGEN
31 december 2022
%-enheter MSEK
Förändring driftnetto
1
+/– 5,00 +/– 1 975
Förändring direktavkastningskrav +/– 0,25 +/– 1 640
Förändring diskonteringsränta +/– 0,25 +/– 1 228
1) Avser värderingsbyråernas estimerade driftnetto i värderingen.
ANDEL AV FASTIGHETSVÄRDET MED MILJÖCERTIFIERING
31 december 2022
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
20 19
MSEK
2020 2021 2022
Fastighetsvärde utan miljöcertifiering
Fastighetsvärde med miljöcertifiering
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
1 jan–31 dec
MSEK 2022 2021
Fastighetsvärde vid årets ingång 37 147 29 411
Förvärvade fastigheter 4 394 6 243
Investeringar i befintliga fastigheter 577 475
Avyttrade fastigheter –1 735 –663
Realiserad värdeförändring 225 –42
Orealiserad värdeförändring –664 1 694
Omräkningseffekt valuta 503 28
Fastighetsvärde vid årets utgång 40 446 37 147
13
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
PORTFÖLJFÖRVÄRV I
HELSINGFORSREGIONEN
Modernt kontor i centrala Tammerfors
med skattefinansierad hyresgäst
samt en portfölj med lätt industri
och lågprishandel i bra lägen runt
Helsingforsregionen.
Förvärv 1,4 MDSEK
Hyresvärde cirka 150 MSEK
Yta 100 tkvm
1,4
MDSEK
TRE FÖRVÄRV I SVERIGE
OCH FINLAND
Totalt åtta fastigheter i Västervik,
Halmstad och Åbo med lätt industri
och lager samt kontor, samtliga med
starka kassaflöden och bra lägen för
sina ändamål.
Förvärv 411 MS E K
Hyresvärde 38 MSEK
Yta 37 tkvm
411
MSEK
AVYTTRING I SOLNA
Bistod Fortifikationsverket med att
hitta ändamålsenliga lokaler lämpade
för Nationella cybersäkerhetscentret.
Genom avyttringen av fastigheten i
Solna frigjordes kapital för framtida
förvärv.
Avyttring 400 MSEK
Hyresvärde 20 MSEK
Yta 10 tkvm
400
MSEK
INDUSTRI OCH LAGER
I KALMAR
Förvärv av åtta fastigheter med lager
och lätt industri i Kalmar. En portfölj
med stabila kassaflöden i väletable-
rade lägen.
Förvärv 340 MSEK, före avdrag av
20 MSEK i latent skatt
Hyresvärde 26 MSEK
Yta 36 tkvm
340
MSEK
URVAL AV TRANSAKTIONER 2022
TRANSAKTIONER
14
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Fastighetsvärde
8 145 MSEK
Hyresvärde
927 MSEK
Yta
523 tusen kvm
Geografisk närvaro
Tammerfors, Åbo, Helsingfors-
regionen, Jyväskylä och Uleåborg
Per 1 jan 2023
PORTFÖLJ MED BREDD OCH STABILITET
I februari 2022 kunde Nyfosa slutföra en
affär för 2,1 MDSEK där man förvärvade 43
fastigheter belägna i ett flertal kommuner
i södra Finland med tyngdpunkt i Helsing-
forsregionen, Åbo och Jyväskylä, områden
där Nyfosa redan fanns etablerade. Totalt
rör det sig om en uthyrbar yta om 220
tusen kvadratmeter. Lokalerna utgörs av
kontor, handel och lager men även skola
och sjukvård, vilket ger en stor bredd av
hyresgäster, varav vissa skattefinansierade
verksamheter. Bilhandelskedjan Delta Auto
och Helsingfors stad återfinns bland de
större hyresgästerna.
”Det här är fastigheter som passar
Nyfosa mycket väl, med starka kassaflöden
i flera olika fastighetskategorier. Portföljen
är till absoluta merparten belägen i tillväxt-
regioner och flera typer av verksamheter
bedrivs i lokalerna, vilket skapar bredd
och stabilitet”, säger Josephine Björkman,
transaktionschef på Nyfosa.
NYFOSA I FINLAND
När Nyfosa tog steget in i Finland 2021
baserades det på en grundlig analys och en
tydlig vision. Målet var att bygga upp ett
fastighetsbestånd om 7 MDSEK inom fem
år. Inom mindre än två år har den nivån
passerats.
”Efter att ha följt den finska marknaden
kunde vi konstatera att det fanns attraktiva
affärer att göra och en plats för ett oppor-
tunistiskt fastighetsbolag som Nyfosa. Vi
såg möjlighet att hitta affärer till rimliga
förvärvsnivåer – bra fastigheter med god
avkastning i växande orter. Analysen var
korrekt – vi har kunnat genomföra ett
flertal affärer, både större och mindre, som
vi är mycket nöjda med”, kommenterar
Stina Lindh Hök, VD på Nyfosa.
Under 2022 förvärvade och tillträdde
Nyfosa fastigheter i Finland för drygt 3,9
MDSEK och vid årets slut utgjorde fastig-
heterna i Finland 20 procent av Nyfosas
totala fastighetsvärde.
TILLVÄ X T I
FINLAND MED
PORTFÖLJFÖRVÄRV
Sedan entrén på den finska marknaden
sommaren 2021 har bolaget byggt en
fastighetsportfölj i landet värd cirka 8,1
MDSEK. Genom ett större portföljförvärv
i februari 2022 tog man ytterligare ett
viktigt steg för att etablera bolaget som en
stark och aktiv aktör på den kommersiella
fasighetsarenan i Finland.
TRANSAKTIONER
15
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Nyfosa har ett diversifierat fastighetsbestånd som en följd
av bolagets fokus på kassaflöde framför fastighetskategori,
storlek eller region. Det finns ingen begränsning i investerings-
strategin men en prioritering av kommersiella fastigheter i
tillväxtkommuner i Sverige samt i regionsstäder i Finland. Där
kan bolaget dra nytta av gynnsamma trender såsom tillväxt i
befolkningsmängd och utvecklingen av det lokala näringslivet.
Den geografiska bredden i portföljen ger en stor kontakt-
yta mot potentiella hyresgäster och fastighetsaktörer. Utanför
storstädernas citykärnor är hyresnivåerna normalt sett lägre,
men mer stabila över tid, vilket även avspeglas i fastighetsvär-
dena. Med en fastighetsportfölj som innefattar kontor, lager/
logistik och industri samt handelsfastigheter med inriktning
på lågpris och externhandel, har Nyfosa en god diversifiering
även vad gäller fastighetskategorier.
Vid årets slut bestod fastighetsbetsbeståndet av 504
fastigheter till ett totalt fastighetsvärde om 40 446 MSEK och
ett hyresvärde om 3 739 MSEK med en uthyrningsbar yta om
3 012 tusen kvm. Utöver det helägda fastighetsbeståndet äger
Nyfosa 50 procent av fastighetsbolagen Söderport i Sverige
och Samfosa i Norge där Nyfosas andel av fastighetsvärdet
uppgår till 7,9 MDSEK. Söderports och Samfosas fastigheter
ingår inte i sammanställningar och diagram på sida 17 utan
presenteras separat på sida 19.
Fastighetskategorier
Kontor
Kontorsfastigheterna är främst belägna i svenska tillväxtre-
gioner, däribland Karlstad, Luleå, Sundsvall, Västerås, Malmö
och Växjö, samt i finska regionsstäder såsom Jyväskylä och
Tammerfors. Kontorsfastigheterna är av god kvalitet och
merparten är belägna centralt på sina respektive orter.
Logistik/lager
Logistik- och lagerfastigheterna är belägna i orter såsom Malmö,
Haninge, Karlstad, Borås, Örebro och Växjö, samt i regionsstäder
Nyfosa fokuserar på kassaflöde och stabil avkastning till begränsad risk,
där det finns möjlighet att tillföra värde genom aktiv förvaltning. Befintlig
portfölj består främst av fastigheter med kontor, lager/logistik, industri och
handel i Sverige och Finland. Därtill är Nyfosa hälftenägare av fastighets-
bolagen Söderport i Sverige och Samfosa i Norge.
FASTIGHETSBESTÅND
PRIORITERA KOMMERSIELLA FASTIGHETER
I TILLVÄXTKOMMUNER
40,4MDSEK
FASTIGHETSVÄRDE
3 012TKVM
T O T A L
UTHYRNINGSBAR
YTA
93,1%
EKONOMISK
UTHYRNINGSGRAD
504ST
ANTAL
FASTIGHETER
3 739MSEK
HYRESVÄRDE
TOTALA FASTIGHETSPORTFÖLJEN
FASTIGHETSBESTÅND
16
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
i Finland. En betydande del av fastigheterna är belägna i lokala
och regionala logistiknav som är attraktiva områden för lager-
hållning samt i industriområden nära stadskärnor.
Handel
Handelsfastigheterna är belägna primärt i expansiva och
välbesökta externhandelsplatser i attraktiva lägen nära
kommunikationer. Dessa handelsplatser ligger främst i
Luleå, Borås, Västerås och Huddinge. Hyresgästerna utgörs
till största delen av etablerade kedjor, bland annat inom
livsmedel, bygghandel, trädgård och lågprishandel. Handels-
fastigheterna är generellt av god kvalitet med stor flexibilitet
i användning och har en hög genomsnittlig uthyrningsgrad.
Nyfosa ser utvalda handelsfastigheter som bra komplement
till övriga fastighetskategorier i beståndet.
Industri
Industrifastigheterna med inriktning på lätt industri är belägna
i tillväxtregioner på orter såsom Växjö, Värnamo, Tammerfors,
Kuopio och Uleåborg. En betydande del av fastigheterna
är belägna i attraktiva industriområden med god tillgång till
kommunikation och med närhet till centralorter. Fastigheterna
utgörs till stor del av moderna byggnader med stor flexibilitet i
användningen. Hyresgästerna bedriver vanligtvis verksamheter
inom tillverkning, verkstäder och service.
Övrigt
Till denna kategori hör blandfastigheter utan en tydlig kategori-
sering. Bland övrigt finns även ett mindre antal fastigheter med
hotellverksamhet, skolor, restauranger och vård. Fastigheter inom
denna fastighetskategori är belägna i tillväxt regioner med positiv
befolkningstillväxt, såsom Karlstad, Uppsala, Luleå, Stockholm,
Örebro, Malmö, Jyväskylä och Helsingfors.
FASTIGHETSBESTÅND
FINLAND
8,1MDSEK
SVERIGE
32,3MDSEK
SÖDERPORT
NYFOSAS ANDEL
7,1MDSEK
SAMFOSA
NYFOSAS ANDEL
0,8MDSEK
Totalt fastighetsvärde inkl. Nyfosas
andel i joint ventures var 48,3 MDSEK
den 31 december 2022.
STARK NÄRVARO
I NORDEN
FASTIGHETSBESTÅND
Värde,
MSEK
SEK/
kvm
Antal
fastigheter
Uthyr-
ningsbar
yta, tkvm
Region
Finland 8 145 15 562 91 523
Göteborg 479 10 690 5 45
Malmö 2 972 11 13 8 53 267
Mälardalen 5 708 13 690 50 417
Norrlandskusten 5 046 12 780 65 395
Småland 3 450 9 516 67 363
Stockholm 5 279 22 137 46 238
Värmland 3 501 15 727 47 223
Övrigt 5 866 10 837 80 541
Total 40 446 13 430 504 3 012
Fastighetskategori
Kontor 20 192 17 791 179 1 135
Logistik/Lager 7 255 8 750 120 829
Handel 4 770 12 589 73 379
Industri 3 273 8 926 76 367
Övrigt 4 955 16 409 56 302
Total 40 446 13 430 504 3 012
Finland
Göteborg
Malmö
Mälardalen
Norrlandskusten
Småland
Stockholm
Värmland
Övrigt
Kontor
Logistik/Lager
Handel
Industri
Övrigt
40 446
MSEK
40 446
MSEK
FASTIGHETSVÄRDE PER KATEGORI
FASTIGHETSVÄRDE PER REGION
50%
20%
1%
7%
14%
12%
18%
9%
12%
13%
8%
9%
12%
15%
17
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
INTJÄNINGSFÖRMÅGA
FASTIGHETSBESTÅND
Information som utgör underlag för den aktuella
intjäningsförmågan
• fastigheter som ägdes på balansdagen, vilket innebär att
avtalade till- och frånträden därefter ej är beaktade;
• hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter inkl.
index och tillägg på årsbasis utifrån gällande hyreskontrakt
den 1 januari;
• i vakansvärdet ingår även periodiserade hyresrabatter
enligt gällande hyreskontrakt;
• fastighetskostnaderna, exklusive fastighetsskatten,
baseras på genomsnittligt faktiskt utfall de senaste 24
månaderna, justerat för innehavstid;
• fastighetsskatten baseras på fastigheternas aktuella
taxeringsvärde;
• kostnader för fastighets- och centraladministration har
beräknats utifrån befintlig organisation och fastighets-
beståndets storlek;
• Nyfosas andel av förvaltningsresultat i joint ventures
beräknas enligt samma metodik som för Nyfosa;
• bedömningen av intjäningsförmåga antar inga finansiella
intäkter;
• finansiella kostnader har beräknats utifrån bolagets
genomsnittliga räntenivå på balansdagen, inklusive periodi-
serade uppläggningskostnader, totalt 3,8 procent. I posten
ingår även tomträttsavgälder;
• vid omräkning av den utländska verksamheten har växel-
kursen på balansdagen använts.
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA
MSEK
1 jan
2023
1 jan
2022
Hyresvärde 3 739 3 017
Vakansvärde –280 –190
Hyresintäkter enligt hyreskontrakt 3 459 2 827
Fastighetskostnader –907 –728
Fastighetsadministration –136 –97
Driftnetto 2 416 2 002
Centraladministration –133 –113
Andel i joint ventures förvaltningsresultat 257 241
Finansiella kostnader –913 –451
Förvaltningsresultat 1 627 1 679
Kostnader hybridobligationslån –50 –38
Aktuell intjäningsförmåga 1 577 1 641
Aktuell intjäningsförmåga per aktie, SEK 8,26 8,59
NYCKELTAL INTJÄNINGSFÖRMÅGA
MSEK
31 dec
2022
31 dec
2021
Fastighetsvärde på balansdagen, MSEK 40 446 37 147
MSEK
1 jan
2023
1 jan
2022
Hyresvärde, MSEK 3 739 3 017
Uthyrningsbar yta, tkvm 3 012 2 780
Antal fastigheter på balansdagen 504 447
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,1 94,6
Hyreskontraktens återstående löptid, år 3,7 3,9
Överskottsgrad, % 69,9 70,8
Direktavkastning, % 6,0 5,4
Direktavkastning exkl. fastighets-
administration, %
6,3 5,7
Aktuell intjäningsförmåga presenteras på tolvmånaders-
basis och är endast att betrakta som en hypotetisk
ögonblicksbild vid ett givet datum. Den presenteras enbart
för illustrationsändamål. Syftet är att presentera intäkter
och kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd, låne-
kostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd
tidpunkt. Intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av
kommande period vad gäller utveckling av hyror, vakansgrad,
fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller andra
resultatpåverkande faktorer, utöver de indexregleringar som
finns i befintliga hyreskontrakt. Aktuell intjäningsförmåga ska
läsas tillsammans med övrig information i delårsrapporten.
INTJÄNINGSFÖRMÅGA
0
500
1 000
1 500
2 000
1 jan
2019
MSEK SEK
1 jan
2020
1 jan
2021
1 jan
2022
1 jan
2023
0,0
2,5
5,0
7, 5
10,0
Intjäningsförmåga, MSEK
Aktuell intjäningsförmåga per aktie, SEK
18
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
JOINT VENTURES
FASTIGHETSBESTÅND
Förutom den helägda portföljen äger Nyfosa 50 procent av
andelarna i Samfosa AS och Söderport Property Investment
AB. Innehavet klassificeras som Andelar i joint ventures och
Nyfosas andel av bolagets resultat redovisas inom resultat
efter finansiella intäkter och kostnader. Andelarna bidrog
med 19,33 SEK per aktie (16,92) till Nyfosas långsiktiga
substansvärde på balansdagen.
Söderport
Söderport Property Investment AB är ett svenskt fastighets-
bolag, som ägs tillsammans med AB Sagax.
Söderports fastighetsbestånd består främst av industri-,
lager- och kontorsfastigheter vilket i allt väsentligt utgör ett
komplement till Nyfosas helägda fastighetsportfölj. Fastighets-
portföljen har sin tyngdpunkt i Stockholmsområdet. Största
hyresgäst är Volvo Personvagnar. Söderport har ingen egen
operativ organisation utan upphandlar fastighetsförvaltning
och ekonomisk förvaltning från Sagax. En mindre del av
fastighetsförvaltningen upphandlas från Nyfosa.
Söderport ägde vid årets ingång 78,1 procent av Torslanda
Property Investment AB (TPI), vars aktier var noterade på
Nasdaq First North Growth Market. I november 2022, efter
förvärv av fler aktier, offentliggjorde Söderport ett kontant
budpliktserbjudande till övriga aktieägare i TPI. Vid årets slut
uppgick Söderports ägarandel till 99,0 procent. I januari 2023
avnoterades TPI:s aktie.
NYCKELTAL JOINT VENTURES
Söderport Samfosa
Januari – december, MSEK 2022 2021 2022 2021
Hyresintäkter 907 853 103 –
Förvaltningsresultat 492 504 15 –
Värdeförändringar 947 1 583 142 –
Resultat 1 227 1 900 124 –
varav Nyfosas andel 611 906 61 –
31 december, MSEK
Förvaltningsfastigheter 14 197 12 882 1 627 –
Likvida medel 273 386 32 –
Eget kapital hänförligt till
moderbolagets ägare
5 761 4 979 273 –
varav Nyfosas andel 2 881 2 490 137 –
Räntebärande skulder 6 936 6 209 1 290 –
Uppskjuten skatteskuld, netto 1 465 1 192 37 –
Derivatskuld, netto –153 124 – –
Hyresvärde 1 068 900 120 –
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97 98 93 –
Genomsnittlig återstående
kontraktslängd, år
4,2 4,6 4,7 –
Uthyrningsbar yta, tkvm 769 743 102 –
ANDELAR I JOINT VENTURES
Söderport Samfosa
31 december, MSEK 2022 2021 2022 2021
Redovisat värde vid årets
ingång
2 490 1 916 0 –
Erhållen utdelning –335 –332 – –
Andel i joint ventures resultat 611 906 61 –
Anskaffning/nedskrivning
under året
115 0 77 0
Omräkningseffekt valuta – – –1 0
Redovisat värde vid årets
utgång
2 881 2 490 137 0
FASTIGHETSVÄRDE I JOINT VENTURES
0
5 000
10 000
15 000
20 000
20 19
MSEK
2020 2021 2022
Nyfosas andel
Delägares andel
Samfosa
Samfosa AS är ett norskt fastighetsbolag, som ägs tillsam-
mans med Samfunnsbyggeren AS.
I januari 2022 genomfördes ett förvärv av fastighetsbo-
laget Bratsberg AS. Portföljen utgör en stark plattform för
fortsatt tillväxt i landet och omfattar totalt 13 fastigheter och
10 projekt, belägna i Skien, Porsgrunn, Grimstad och Horten, i
den expansiva Grenlandregionen sydväst om Oslo. Som en del
i affären övertog Samfosa även Bratsbergs organisation.
Fastighetsbeståndet är väl diversifierat med hyresgäster
inom olika verksamhetsområden samt ett stort antal hyres-
avtal. Största hyresgäster är Sats Vest och Scandic Hotel.
Vid årets slut hade fastighetsbeståndet ett värde om 1 627
MDSEK. Det totala hyresvärdet uppgick till 120 MSEK och
hyreskontrakten hade en genomsnittlig återstående löptid om
4,7 år. Uthyrningsgraden uppgick till 92,6 procent.
19
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Nyfosa driver ett strukturerat arbete med att förvalta,
utveckla och förädla det befintliga fastighetsbeståndet i
nära samarbete med hyresgästerna, i syfte att öka fastig-
heternas kassaflöde och värde. Genom att arbeta aktivt
med fastigheterna kan vi möta hyresgästens förändrade
behov med smarta lösningar och hållbara investeringar. Den
transaktionsinriktade affärsmodellen påverkar inte investe-
ringsbeslut i förvaltningen av portföljen, vilket innebär att alla
förvaltningsbeslut tas utifrån ett långsiktigt perspektiv oaktat
att fastigheten kan komma att avyttras.
Affärsmodellen innebär även att organisationen periodvis
har att hantera stora intag av förvärvade fastighetsportföljer.
Med den höga förvärvstakten är en effektiv process kring
intag av nya fastigheter viktig för att snabbt kunna överföra
fastigheten till den tekniska förvaltningen som därmed kan
påbörja arbete med bland annat förbrukningsoptimering.
Addera värde på flera sätt
Nyfosas fastighetsbestånd erbjuder många olika utveck-
lingsmöjligheter som löpande utvärderas, från mindre
investeringar till utveckling av detaljplaner. Optimeringen av
fastigheterna ur ett hållbarhetsperspektiv är centralt i förvalt-
ningens uppdrag. En investering leder ofta till ett hyresavtal
med längre avtalstid och högre hyresnivå. Vanligtvis handlar
det om att anpassa lokalerna, skapa mer moderna och
funktionella ytor i samband med inflyttning eller förlängning
av hyreskontrakten. Det ger även möjligheter till mer effektiv
och hållbar drift. Nyfosa analyserar löpande hur varje
fastighet kan utvecklas genom om- och tillbyggnationer eller
förändring av användningsområde, vilket ibland kräver föränd-
rade detaljplaner. Projekten kan utgå från att en hyresgästs
verksamhet växer med behov av större lokaler.
Hållbar förvaltning
För Nyfosa handlar det i hög grad om att anlägga ett
helhetsperspektiv för att kunna genomföra de insatser som
ger bäst värde och hållbarhetseffekt i varje enskild byggnad.
Under 2022 fortsatte ett omfattande arbete med att optimera
byggnadernas energianvändning. Vid energioptimeringen
utförs funktionskontroll på alla tekniska installationer, därefter
optimeras driften för att få rätt inomhusklimat till så låg energi-
användning som möjligt.
I förvaltningen görs små och stora insatser som gör
skillnad på aggregerad nivå. Det handlar också om att göra
medvetna val av material vid ombyggnation och hyresgäst-
anpassningar, kunna se förbättringspotential och värna om
närmiljön vid och runt byggnader. På så sätt skapas förutsätt-
ningar för ett hållbart fastighetsägande både ekonomiskt och
miljömässigt. Åtgärderna utgår från Nyfosa fokusområden
samt miljöcertifieringarna BREEAM In-Use och Miljöbyggnad
Nyfosas förvaltning skapar värde genom att förädla fastighetsbeståndet, i stort och smått. Utgångspunkten är att
optimera varje fastighet, möta hyresgästernas behov och minska verksamhetens klimatpåverkan.
FÖRVALTNING
MED HÅLLBARHET ADDERA VÄRDE TILL PORTFÖLJEN
FÖRVALTNING
i Drift som fungerar som vägledning och inspiration inom
organisationen för att integrera fler hållbara lösningar i och
kring byggnaderna. Åtgärderna förbättrar successivt standar-
den på byggnaden och dess omgivning.
Den nyinrättade centrala funktionen Ansvarig Teknik/
Hållbarhet resulterade i ökat fokus inom förvaltnings-
organisationen på energieffektiviseringsprojekt. Ytterligare
investeringar har gjorts i digitalisering av styrning och uppfölj-
ning av värme, kyla och ventilation vilket bidrar till både ökad
effektivitet och komfort för hyresgästen, samt installation av
solcellsanläggningar och bergvärme. Läs mer på följande sidor
om olika insatser och utvecklingsprojekt som genomförts.
20
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
FÖRVALTNING
I MALMÖ inledde förvaltarteamet i februari 2022 en generell
driftoptimering av hela beståndet om 74 fastigheter. Detta som
ett av flera steg i det löpande arbetet för att minska Nyfosas
energiförbrukning och koldioxidutsläpp. Energieffektiv drift
handlar om att anpassa exempelvis värme, kyla, belysning
och ventilation efter hyresgästernas och fastigheternas
behov, något som kan variera stort från hus till hus och mellan
enskilda hyresgäster. Optimeringen har hittills bidragit till
en minskad energianvändning om 2 miljoner kWh vilket för
beståndet i Malmö är cirka 7 procent.
”I Malmö har vi bevisat att det går att spara en stor mängd
energi genom ett gediget engagemang och en aktiv förvaltning.
Ny kunskap till oss själva och våra hyresgäster gör att vi kan
reducera vår förbrukning och agera mer energieffektivt”,
kommenterar Daniel Bäckvall, Teknisk förvaltare Malmö.
DRIFT OPTIMERING
SPARAR ENERGI I MALMÖ
MALMÖ
BRED REGIONAL NÄRVARO
Nyfosa har en bred geografisk närvaro med fastigheter
i hela Sverige och större orter i Finland. I nyckelorter i
Sverige med större fastighetsbestånd finns regionala
förvaltningskontor, för närvarande nio kontor. I Finland
driver bolagets partner Brunswick Real Estate den operativa
verksamheten avseende transaktioner, förvaltning och
hållbarhetsfrågor tillsammans med Nyfosas egen personal.
Förvaltningsverksamheten bedrivs med egen personal
i nyckelroller såsom hyresgästrelationer, teknisk
förvaltning och uthyrning. Detta kompletteras med inköp
av externa tjänster inom främst fastighetsdrift, underhåll
och skötsel. Med erfarna medarbetare i både egna
förvaltningsteam och hos externa partners samt ett struktu-
rerat arbetssätt finns förmågan att effektivt hantera ett
fastighetsbestånd fördelat på många orter.
FÖRVALTNINGS-
KONTOR
21
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
HÅLLBARHETSMÅL OCH UTFALL
Nyfosa har satt hållbarhetsmål för arbetet inom ett antal centrala områden där bolaget
bedöms ha en direkt eller indirekt påverkan. Målen avser miljöcertifiering av byggnader, för-
brukningseffektivisering och minimering av verksamhetens koldioxidutsläpp. Vattenanvändning
och materialanvändning är andra väsentliga områden som Nyfosa arbetar aktivt med.
MILJÖCERTIFIERING
Mål Utfall 2022
År 2025 ska fastigheter motsvarande 50 procent
av fastighetsvärdet ha en miljöcertifiering och 100
procent år 2030.
70 fastigheter med ett värde om 11,8 MDSEK har en
miljöcertifiering, motsvarande 29 procent av det totala
fastighetsvärdet.
FÖRBRUKNINGSEFFEKTIVISERING
Mål Utfall 2022
År 2025 ska energiförbrukningen per kvm ha
minskat med 10 procent jämfört med 2020.
Energianvändningen i startportföljen för 2020 uppgick till
117,6 kWh per kvm. Energianvändningen under 2022 upp-
gick till 110,9 kWh per kvm, vilket motsvarar en minskning
med 6 procent för den jämförbara fastighetsportföljen
1
.
KOLDIOXIDUTSLÄPP
Mål Utfall 2022
Nyfosa ska verka för att minimera verksamhetens
koldioxidutsläpp.
Koldioxidutsläppen i den jämförbara fastighetsportföljen
1
minskade med 43 procent per kvm, jämfört med 2021.
Minskningen var främst en effekt av investeringar i förny-
bar energi samt ett större fokus på energieffektiviseringar.
FÖRVALTNING
FASTIGHETEN Golvläggaren 2 i Värnamo byggdes 2008 och har ägts och förvaltats av Nyfosa sedan
2018. Fastigheten har en uthyrningsbar yta om drygt 8 000 kvadratmeter med Citygross som enda
hyresgäst. Som en del av arbetet för att minimera verksamhetens koldioxidutsläpp installerade
Nyfosa under 2021 en solcellsanläggning på 255 kw. Anläggningen beräknas producera 223 000
kWh om året vilket innebär att elförbrukningen från Citygross hela verksamhet i byggnaden täcks.
”Det här är ett bra exempel på hur vi med relativt enkla medel kan minska koldioxidutsläpp och
samtidigt reducera elkostnaderna för våra hyresgäster.”, kommenterar Jan Hultegård, Regions-
ansvarig i Värnamo.
Fastighetsförteckning: Golvläggaren 2
Ort: Värnamo
Yta: 8 253 kvm
Hyresgäst: Citygross
CITYGROSS HELA
ELFÖRBRUKNING
FRÅN SOLCELLER
GOLVLÄGGAREN 2 I VÄRNAMO
1) Med jämförbar fastighetsportfölj menas fastigheter som Nyfosa ägt under ett helt räkenskapsår. Under året köpta
och sålda fastigheter exkluderas.
22
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
ANDEL AV FASTIGHETSVÄRDET MED MILJÖCERTIFIERING
31 december 2022
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
20 19
MSEK
2020 2021 2022
Miljöcertifieringar
Under året ökade andelen av Nyfosas fastighetsbestånd
som är miljöcertifierat till 29 procent av fastighetsvärdet.
Syftet med miljöcertifieringar är att skapa en konkurrens-
fördel i framtida uthyrningsverksamhet samt att bibehålla
fastighetsbeståndets goda kreditvärdighet. Utvärderingspro-
cessen inför en certifiering resulterar i en väldokumenterad
miljöprestanda av byggnaden, synliggör förbättringspotential
och utgör ett bra beslutsunderlag för vidare investeringar.
Hållbarhetsmålet skapar ett tydligt fokus i organisationen.
Under året har tio nya certifieringar erhållits och av för-
värvade fastigheter hade fem en miljöcertifiering vid tillträdet.
Totalt 70 fastigheter med ett värde om 11,8 MDSEK hade vid
årets slut en miljöcertifiering, motsvarande 29 procent av det
totala fastighetsvärdet. Ytterligare 16 certifieringar inväntas
efter genomförda certifieringsprocesser under 2022.
16 procent av fastighetsvärdet har energiklass A och B.
ENERGIANVÄNDNING, PER KVM
2022 2021 2020
Energianvändning, kWh/kvm 110 , 9 115, 5 117, 6
ENERGIANVÄNDNING, TOTAL
GWh 2022 2021 2020
El 117, 6 52,2 48,1
Fjärrvärme 158,3 81,3 81,7
Fjärrkyla 5,5 3,3 3,1
Total energianvändning, GWh 281,2 136,8 133,0
FÖRVALTNING
ENERGIKLASS
Fastighetsvärde, 31 dec, MSEK 2022 2021
Energiklass A 2 373 1 651
Energiklass B 4 248 3 429
Förbrukningseffektivisering
Uppvärmning och kylning av lokalerna förbrukar en stor
mängd energi. Att effektivisera energianvändningen bidrar
till minskade kostnader och klimatavtryck. Det sker bland
annat genom installation av ny teknik eller genomlysning av
tekniska inställningar. Nyfosa kan följa upp och rapportera
energianvändning i de fastigheter där Nyfosa är abonne-
mangsägare, vilket motsvarar 78 procent av den totala ytan.
Energi- och miljöinventering av fastighetsportföljen genom-
förs löpande i syfte att identifiera energioptimeringar. Energi-,
vatten- och miljödata från byggnaderna sammanställs och
följs upp i ett energiuppföljningssystem.
Genom översyn av fastigheters tekniska installationer kan
man minska sin miljöpåverkan och sänka sina driftkostnader.
Det är viktigt att installationerna i fastigheten fungerar som
avsett för att kunna upprätthålla ett gott inomhusklimat för
hyresgästerna till en så låg miljöpåverkan som möjligt. Funk-
tionstest tillsammans med optimering har positiv effekt på
miljöpåverkan till relativ liten arbetsinsats.
Avkastningen på investeringar för att minska energianvänd-
ningen utgörs av lägre driftskostnader, men även ett minskat
koldioxidutsläpp. Även miljöpåverkan från själva projektet i
jämförelse med investeringens utsläppsminskning utvärderas.
Vid varje ombyggnation och hyresgästanpassning utreds
möjligheter till återbruk av byggnadsmaterial och produkter.
Energianvändningen per kvm inkluderar de fastigheter
som ägts under hela räkenskapsåret. Utfallet för 2022
uppgick till 110,9 kWh/kvm. Jämfört med de fastigheter som
ägdes under hela 2020 sänktes energianvändningen med
6 procent.
Den totala energianvändningen uppgick till 281,2 GWh
för 2022.
Fastighetsvärde utan miljöcertifiering
Fastighetsvärde med miljöcertifiering
23
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Koldioxidutsläpp
Nyfosa arbetar aktivt med att minska koldioxidutsläpp från
verksamheten genom effektiv resursanvändning samt utvär-
dering av investeringar i, eller köp av, förnybar energi. För att
följa utvecklingen rapporteras koldioxidutsläpp från byggna-
der och i verksamheten samt utsläppsintensitet i byggnader.
Under året upphandlades förnybar fjärrvärme till fast-
igheter på flera orter i landet. Den förnybara fjärrvärmen
är miljödeklarerad enligt EPD eller märkt med Bra Miljöval
enligt Naturskyddsföreningen miljökrav. Genom att köpa
mer förnybar energi minskar koldioxidavtrycket och bolaget
visar sin efterfrågan på miljöförbättrande produkter vilket ger
leverantörerna incitament att fortsätta utveckla sådana.
Utsläppsintensiteten för 2022 uppgår till 4,52 kg/kvm.
Använt material
Att välja robusta material med lång livstid ger ofta en låg
klimatpåverkan sett ur ett livscykelperspektiv, där även
utvinning, tillverkning och transport beaktas och möjligheten
till återbruk eller materialåtervinning. Genom att välja lokala
material som har en lång livstid vid om- och nybyggnad
minskar klimatavtrycket genom minskad materialanvändning
FÖRVALTNING
SCOPE 1
Ton CO2 2022 2021 2020
Persontransporter 43 29 112
Fossila bränslen 258 0 5
Köldmedia 221 118 –
Totalt utsläpp, ton CO2 522 118 117
Scope 1 avser direkta utsläpp som uppstår i den egna verksamheten från
persontransporter och köldmedia. Under 2022 tillträddes fastigheter där
uppvärmningen sker med fossila bränslen.
VATTENANVÄNDNING
2022 2021 2020
Vattenanvändning, m3/kvm 0,31 0,21 0,18
och transport, samt framtida underhållskostnader för bygg-
naden. Genom att implementera en process och ett system
för dokumentation av förbrukat material vid om- och tillbygg-
nationer samt hyresgästanpassningar i lokalerna skapas
förutsättningar för att mäta materialanvändningen i projekten.
Målsättningen är att både materialanvändning och avfall
från slutförda projekt ska rapporteras i det implementerade
systemet. Detta innebär att materialanvändningen och avfall
följs upp vid projekt som överstiger en entreprenadkostnad
om 5 MSEK.
Under 2021 genomfördes en pilotstudie omfattade
nio projekt av varierad storlek och karaktär. Lärdomen från
pilotstudien är tydlig. Det är av stor vikt att följa upp projekt då
de har en stor klimatpåverkan i flera led. Flera leverantörer har
dock svårt att tillhandahålla data, vilket gör det svårt att sätta
upp mål och åtgärdsplaner inom detta område. Nyfosa har en
tät dialog med entreprenörer och ser med tillförsikt fram emot
att tillsammans kunna påverka framtida projekt i en mer hållbar
riktning. Insamlingen av data från slutförda projekt fortlöper,
efter projektavslut sker en uppföljning av insamlad data samt en
dialog med entreprenören för att ta lärdom vilket ska borga för
framtida projekt med hållbarhet i fokus.
SCOPE 2
Ton CO2 2022 2021 2020
Värme 7 912 6 573 4 700
Kyla 1 165 161 50
El – 1 596 –
Totalt utsläpp, ton CO2 9 077 8 330 4 750
Scope 2 avser indirekta utsläpp som sker genom uppvärmning, nedkylning
och varmvatten i fastigheterna. Under 2021 och 2022 tillträddes fastigheter
som kyls med fjärrkyla. Från och med 1 januari 2022 ersattes el enligt Scope
2 till förnybar el som redovisas inom Scope 3.
SCOPE 3
Ton CO2 2022 2021 2020
El 4 004 712 538
Tjänsteresor 5 3 3
Totalt utsläpp, ton CO2 4 009 715 541
Scope 3 avser indirekta utsläpp som är ett resultat av bolagets verksamhet
men som sker utanför bolagets gränser. Från och med 1 januari 2022 köps
förnybar el till hela beståndet. Ökningen beror även på att fler leverantörer
från och med 2022 kan redovisa utsläpp från hela framställningskedjan av
den förnybara elen.
Källa energiförbrukning: Mestro
Vattenanvändning
Att effektivisera vattenanvändningen bidrar till minskade
kostnader och klimatavtryck. Det sker bland annat genom
investeringar i tekniska system och nya armaturer. Vatten-
förbrukningen kan minskas genom flera mindre åtgärder, till
exempel att se till att kranar och toaletter inte läcker och att
vid armaturbyte välja vattensnåla produkter. I den mån det
är tekniskt möjligt kopplas fastigheternas vattenmätare upp
mot en digital plattform för att på ett effektivt sätt kunna följa
förbrukningen systematiskt och åtgärda vattenspill.
För att påverka hyresgästernas vattenanvändning erbjuds
gröna hyresavtal, som utgör en startpunkt för att tillsammans
minska vattenförbrukningen, såväl i byggnaderna som i
hyresgästernas verksamheter.
Arbetet med att läsa av och samla in vattenanvändningen
i byggnaderna är fortsatt under utveckling. Det innebar under
året att fullständigheten i avläsningen förbättrades, vilket är
främsta orsaken till att vattenanvändningen per kvm ökade
från 0,21 kubikmeter per kvm till 0,31 kubikmeter per kvm.
Den totala vattenanvändningen under 2022 uppmättes
till 671 tusen kubikmeter (240). Ökningen förklaras främst av
tillväxten i beståndet under de senaste två åren, men även av
att fullständigheten i avläsningen ökat i befintliga byggnader.
24
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
s
ANPASSAR FÖR FRAMTIDENS
ARBETSSÄTT I ÖRNSKÖLDSVIK
I Örnsköldsvik äger och förvaltar Nyfosa flera
fastigheter, många med stora utvecklingsmöjligheter,
bland annat Handformaren 2 med verksamheter inom
Örnsköldsviks kommun som hyresgäster.
I dialog med hyresgästen initierades i inledningen av
2022 ett projekt för att utforma lokalerna efter verk-
samheternas framtida behov, såsom en allt snabbare
teknikutveckling och nya typer av kundmöten. De nya
kontorslokalerna stimulerar till att utveckla verksamhe-
terna, öka kreativiteten, samt att bygga och stärka en
gemensam kultur. Tack vare hyresgästanpassningen
har antalet arbetsplatser utökats och under 2023 flyt-
tar ytterligare ett femtiotal medarbetare in i fastigheten.
I samband med färdigställande i december 2022
tecknades ett nytt tioårigt hyresavtal med Nyfosa.
ÅTERBRUK OCH ÄNGSYTOR
I MALMÖ
I fastigheten Spindeln 2 i Malmö har Nyfosa under året
drivit ett projekt tillsammans med Hyllie Resurs för att
anpassa lokalerna i fastigheten för Erikshjälpens Second
Hand-verksamhet. Projektet fokuserar på cirkularitet
där man i renoveringen återbrukat allt från innerväggar
till ventilationskanaler från befintlig byggnad men även
exempelvis cykelställ från andra projekt och fastigheter
i beståndet. Utöver det har fastigheten genomgått en
energioptimering och ytor för ängsmark har frigjorts
utomhus för att främja biologisk mångfald.
LOKALANPASSNING FÖR
FINSK YRKESHÖGSKOLA
Under våren 2022 påbörjade Nyfosa utveckling av
fastigheten Vasarakatu 27 i Jyväskylä i samband med
att ett 15-årigt hyresavtal tecknades med yrkesskolan
Spesia som specialiserar sig på att ge yrkesutbildning
och coachning till studenter som behöver individuellt
stöd. Renoveringen genomförs främst i syfte att
bättre anpassa fastigheten till verksamheten. Nyfosa
utvecklar här en mångsidig lärmiljö med moderna
lokaler. Projektet inkluderar cirka 3 000 kvadratmeter
nybyggnation och 900 kvadratmeter renovering. De
renoverade utrymmena färdigställs i etapper och
projektet beräknas slutföras i juni 2023.
URVAL AV PROJEKT I FÖRVALTNINGEN
FÖRVALTNING
25
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Förvaltning nära hyresgästerna
Nyfosa skapar långsiktiga relationer med hyresgästerna
genom att säkerställa att de trivs och känner sig trygga att
driva sina verksamheter i lokalerna, oavsett typ av fastighet,
läge eller användning. För Nyfosa betyder det att vara tillgäng-
liga och säkerställa kvalitet på skötsel och underhåll. Nyfosas
förvaltare har ett stort eget ansvar och ett tydligt beslutsman-
dat. Det gör det möjligt för det lokala förvaltningsteamet att
fatta snabba beslut inom sitt område, inklusive investeringar
upp till en viss gräns, något som bedöms leda både till effekti-
vitet, kloka beslut och god service för hyresgästerna
Hyresgästerna ska alltid kunna lita på att Nyfosas fastig-
heter erbjuder en arbetsmiljö som är säker, tillgänglig och
hälsosam.
Positiv nettouthyrning
Med stor närvaro runt om i landet och en kreativ syn på
lokalers möjliga utveckling var uthyrningsarbetet framgångs-
rikt även i år. Totalt uppgick nettouthyrning till +5 MSEK för
2022. Ett antal uthyrningar har möjliggjorts genom förändring
av användningen av lokaler, exempelvis från tidigare bank-
lokaler till renodlade kontor och från butikslokaler till skola.
Nettouthyrningen utgörs av årligt hyresvärde i nytecknade
hyresavtal om 139 MSEK minus årligt hyresvärde i hyresavtal
som är uppsagda för avflytt om 132 MSEK samt konstate-
rade konkurser hos hyresgäster om 2 MSEK.
Kontraktsstruktur
Hyresvärdet den 1 januari 2023 uppgick till 3 739 MSEK,
varav vakanshyra och rabatter uppgick till 280 MSEK.
Andelen årshyresintäkter med en indexklausul uppgick till
92 procent. Nyfosa hade 6 575 hyresavtal inklusive 2 586
avtal avseende garage och p-platser. Den genomsnittliga
kontraktslängden uppgick till 3,7 år. I den finska portföljen
var kontraktslängden 3,3 år. En stor del av hyresintäkterna i
den finska portföljen avser löpande hyresavtal som rullar på
12-månadersbasis, vilket är en vanlig avtalsform i Finland.
Hyresgästerna har i genomsnitt hyrt sina lokaler under en
längre period.
Nyfosa har en väldiversifierad hyresgästlista med endast
ett fåtal dominerande hyresgäster. De tio största hyresgäs-
terna står för 11 procent av de totala hyresintäkterna och är
fördelade på 171 hyreskontrakt. Bland de största hyresgäs-
terna finns Transportstyrelsen, Delta Auto Oy, Saab, Telia,
Genom att vara en ansvarsfull fastighetsägare och en pålitlig, lokalt förankrad partner bygger Nyfosa relationer och
skapar värde. En viktig del i den rollen är att optimera förutsättningarna för våra hyresgäster genom att tänka kreativt,
ge hyresgästerna snabba svar och ett personligt bemötande.
HYRESGÄSTER
AGERA LÅNGSIKTIGT OCH NÄRA HYRESGÄSTERNA
HYRESGÄSTER
Försäkringskassan, City Gross, Polismyndigheten, Arbetsför-
medlingen och Helsingin Kaupunki (Helsingfors Stad), det
vill säga en stor andel företag som bedriver skattefinansierad
verksamhet. Av totala hyresintäkter utgör skattefinansierade
hyror 26 procent.
KPI i oktober 2022 uppgick till 384,04, vilket innebär
en ökning jämfört med oktober 2021 om 10,9 procent. Mot-
svarande i Finland är CLI (Cost-of-living Index) och i oktober
2022 hade indexet ökat med 8,3 procent jämfört med oktober
2021. Uppräkningen av befintliga hyresavtal per 1 januari
2023 innebär 228 MSEK i årliga hyresintäkter för koncernen
och får effekt på hyresintäkterna från och med januari 2023.
I samband med ny- och omförhandlade hyresavtal har
60 gröna bilagor tecknats under året. De gröna bilagorna
syftar till att identifiera och följa upp olika initiativ för att
minska förbrukningen av energi i lokalerna, såsom effektivare
uppvärmning och belysning.
26
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
HYRESGÄSTER
HYRESINTÄKTER
Enligt gällande hyreskontrakt per 1 januari 2023
Hyres-
värde,
MSEK
Års intäkt,
MSEK
Ek.
uthyrnings-
grad, %
Kon-
trakts-
längd, år
Region
Finland 927 832 89,9 3,3
Göteborg 48 42 90,6 5,6
Malmö 250 237 96,2 4,1
Mälardalen 500 469 94,3 3,4
Norrlandskusten 441 411 93,4 3,6
Småland 337 312 93,0 4,3
Stockholm 391 360 93,3 4,5
Värmland 311 297 95,8 3,1
Övrigt 533 498 94,4 3,8
Total 3 739 3 459 93,1 3,7
Fastighetskategori
Kontor 1 812 1 644 91,0 2,7
Logistik/Lager 640 586 93,0 4,1
Handel 482 458 96,0 4,9
Industri 346 334 96,8 4,8
Övrigt 458 437 95,7 4,5
Total 3 739 3 459 93,1 3,7
NYFOSAS STÖRSTA HYRESGÄSTER
Enligt gällande hyreskontrakt per 1 januari 2023
Hyres-
intäkt,
MSEK
Andel av
totala hyres -
intäkter, %
Antal
kon-
trakt
Genom-
snittlig
återstående
löptid, år
Transportstyrelsen 48 1 9 1,3
1
Delta Auto Oy 46 1 12 12,5
Saab AB 40 1 10 9,7
Telia Sverige AB 40 1 57 2,5
City Gross Sverige AB 39 1 4 8,1
Polismyndigheten 38 1 27 3,1
Helsingfors stad 34 1 2 1,1
Fresk Försäljning AB 33 1 10 9,0
Arbetsförmedlingen 33 1 31 2,8
Försäkringskassan 32 1 9 4,4
Övrigt 3 076 89 6 404 3,5
Totalt 3 459 100 6 575 3,7
1) Under 2022 förlängdes ett av Transportstyrelsens hyresavtal med 6 år, avseende 19 415 kvm i Örebro.
Det nya hyresavtalet träder i kraft den 1 juli 2023 och är inte inkluderat i uppgiften. Total genomsnittlig
återstående löptid för Transportstyrelsen blir därmed 5,6 år.
HYRESVÄRDE PER LOKALTYP
3 739
MSEK
1%
2%
4%
6%
44%
17%
16%
6%
Kontor
Lager
Handel
Industri
Övrigt
Utbildning
Restaurang
Vård och omsorg
Verkstad
Parkering
Hotell och
konferens
Finland
Göteborg
Malmö
Mälardalen
Norrlandskusten
Småland
Stockholm
Värmland
Övrigt
Kontor
Logistik/Lager
Handel
Industri
Övrigt
3 739
MSEK
3 739
MSEK
HYRESVÄRDE PER KATEGORI
HYRESVÄRDE PER REGION
25%
1%
7%
13%
12%
48%
9%
17%
10%
13%
8%
9%
14%
12%
NETTOUTHYRNING
-60
-40
-20
0
20
40
60
20 19
MSEK
2020 2021 2022
Nyuthyrning
Nettouthyrning
Uppsägning
Konkurs
HYRESKONTRAKTENS FÖRFALLOSTRUKTUR
31 december 2022
0
200
400
600
800
1 000
<1 år 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år >5 år
MSEK
27
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
FÖRLÄNGT HYRES-
KONTRAKT MED
TRANSPORTSTYRELSEN
Transportstyrelsen, som är en av Nyfosas största
hyresgäster, har sedan 2016 hyrt hela fastigheten
Vindhjulet 3 i Örebro. Kontraktet förlängdes under
året med ytterligare sex år med start i mitten av
2023. För Nyfosas del innebär detta ett långt
avtal med en stabil hyresgäst som får möjlighet att
fortsätta sin verksamhet i en miljövänlig fastighet
som får sin energi från solen och ett geolager.
Fastighetsförteckning: Vindhjulet 3
Ort: Örebro
Yta: 19 415 kvm
Hyresgäst: Transportstyrelsen
”Vi är glada att kunna
stötta en viktig och långvarig
hyresgäst som Transportstyrelsen
genom att bidra med anpassningar
av fastigheten allt eftersom
deras verksamhet utvecklas och
förändras.”
KRISTOFFER ERIKSSON,
TEKNISK FÖRVALTARE ÖREBRO
28
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Gedigen kompetens, affärssinne och etablerade kontaktnät
är centralt för att förverkliga Nyfosas affärsidé och uppsatta
mål. Genom att rekrytera och utveckla motiverade, modiga
och erfarna medarbetare skapas en effektiv, flexibel och
marknadsnära organisation. Det finns i organisationen
en gedigen kunskap om fastighetsmarknaden och lång
erfarenhet av att genomföra fastighetstransaktioner och
värdeskapande investeringar i fastighetsbeståndet.
Organisation och medarbetare
Nyfosa har en decentraliserad och effektiv organisation med
korta beslutsvägar. I bolagets tillväxt har flexibilitet skapats
genom samarbeten med externa tjänsteleverantörer inom
flera områden. Nyfosas personal är till största delen tillsvidare-
anställda. Under 2022 var två studenter visstidsanställda på
deltid. I övrigt hade alla en heltidsanställning i grunden med
möjlighet att arbeta deltid.
Organisationen består av koncernledning, koncernge-
mensamma funktioner och förvaltning med regionala
förvaltningskontor.
Koncernledning
Koncernledningen består av fem personer; VD, Finanschef,
Ekonomichef, Förvaltningschef samt Transaktionschef.
Koncerngemensamma funktioner
Koncerngemensamma funktioner finns för ekonomi, finans,
transaktioner, marknad/kommunikation och legala frågor, HR
och IT. Under 2022 arbetade 13 medarbetare inom dessa
funktioner (exklusive medlemmar i koncernledningen).
Förvaltningsorganisation
betare inom förvaltningsorganisationen.
Nyfosa erbjuder en kreativ, öppen och stimulerande arbetsmiljö med fokus på
delaktighet och personlig utveckling. Organisationen är effektiv och förhållan-
devis liten med korta beslutsvägar, där alla medarbetare känner till och förstår
bolagets mål och strategi.
ORGANISATION
ATTRAHERA OCH UTVECKLA DE BÄSTA MEDARBETARNA
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
ORGANISATION
29
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Arbete för jämställdhet
Ökningen av antalet medarbetare i Nyfosa har skett dels
genom nyrekryteringar, dels genom att medarbetare följer
med i förvärv som genomförs. I nyrekryteringar är strategin
att uppnå jämställdhet inte bara totalt sett utan även inom
alla yrkesgrupper. Här fortsätter arbetet med att uppnå det
långsiktiga målet om representation av minst 40 procent
kvinnor respektive män inom varje yrkesgrupp. Endast ett
fåtal yrkesgrupper inom bolaget har en ojämn könsfördelning.
Ledningsgruppen består av två män och tre kvinnor, styrelsen
består av fem män och två kvinnor.
Medeltal anställda under 2022 var 80, varav 47 kvinnor.
Andelen kvinnor bland ledande befattningshavare uppgick till
60 procent.
En trygg och stimulerande arbetsmiljö
Nyfosa ska främja god hälsa samt skapa en stimulerande och
trygg arbetsmiljö för medarbetarna. Företagskulturen präglas av
en öppen och stimulerande arbetsmiljö med flexibla arbetssätt,
delaktighet och möjlighet att påverka den egna situationen
med möjlighet till flexibilitet i form av hybridarbete. Jämställd-
hetsarbete är en naturlig del i Nyfosas verksamhet. Kvinnor och
mäns villkor, rättigheter och utvecklingsmöjligheter ska vara lika
inom hela företaget och arbetsförhållandena ska underlätta för
medarbetarna att förena föräldraskap och arbetsliv.
På Nyfosa ska alla medarbetare, samarbetsparter och
kunder bemötas med respekt och ingen ska känna sig kränkt,
diskriminerad eller känna obehag på grund av kön, etnisk
tillhörighet, religion, sexuell läggning, ålder, funktionsnedsätt-
ning samt könsöverskridande identitet och uttryck. Nyfosa
har nolltolerans mot all form av diskriminering. Arbetet mot
diskriminering styrs genom Nyfosas visselblåsarfunktion och
uppförandekod, och medarbetare uppmanas att rapportera all
form av upplevd diskriminering till närmsta chef, HR-ansvarig
eller i visselblåsarfunktionen.
Kontinuerlig utveckling
Samma villkor, rättigheter och utvecklingsmöjligheter
erbjuds till samtliga inom företaget, vilket tydliggörs i vårt
rekryterings- och introduktionsarbete. Nyfosa har fokus på
delaktighet och personlig utveckling genom en kontinuerlig
dialog mellan chef och medarbetare, vilket följs upp i det
systematiska arbetsmiljöarbetet.
Kompetensutveckling för medarbetarna ses av Nyfosa
som centralt för att säkerställa kvalitet i verksamheten och
skapa en stimulerande och ständigt lärande organisation.
Vi arbetar efter en plan för löpande intern utbildning inom
relevanta sakområden och under året har det genomförts
utbildningar inom flera områden, bland annat hyresrätt, entre-
prenadrätt och digitala verktyg. Därtill sker en kontinuerlig
utvärdering av processer för att skapa enhetliga och effektiva
arbetssätt inom organisationen.
Vidare satsar Nyfosa mycket på hälsofrämjande
förmåner såsom hälsoundersökningar, sjukvårdsförsäkring,
förebyggande samtalsstöd samt erbjuder ett generöst frisk-
vårdsbidrag.
KÖNSFÖRDELNING MEDARBETARE OCH STYRELSE
2022
NYANSTÄLLNINGAR OCH PERSONALOMSÄTTNING
2022 2021 2020 2019
Nyanställningar, antal
medarbetare
8 26 24 14
Personalomsättning, % 8 10 6 22
SJUKFRÅNVARO MEDARBETARE
2022 2021 2020 2019
Total sjukfrånvaro, % 2,05 2,32 0,92 0,94
ÅLDERSFÖRDELNING
Ålder 2022 2021 2020 2019
20–29 10 7 5 6
30–39 27 28 18 10
40–49 27 27 23 16
50–59 18 20 15 8
60–69 5 5 6 6
INCIDENTER AV DISKRIMINERING OCH VIDTAGNA ÅTGÄRDER
2022 2021 2020 2019
Antal 0 0 0 0
ORGANISATION
Män
Styrelse
Ledningsgrupp
Medarbetare
Kvinnor
71% 29%
40% 60%
43% 57%
30
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Affärsrelationer
Nyfosa har ett nära samarbete med externa tjänsteleveran-
törer inom framför allt fastighets- och ekonomiförvaltningen
och ser dem som en förlängning av den egna verksamheten.
Att nyttja externa tjänsteleverantörer skapar flexibilitet i takt
med att fastighetsbeståndet förändras.
Inom fastighetsförvaltningen har Nyfosa ett par leve-
rantörer i varje region som arbetar framför allt inom drift
och underhåll. När det gäller ekonomiförvaltningen har vi
samarbete med fem leverantörer som arbetar med faktura-
administration, löpande redovisning och bokslut.
Uppförandekod för leverantörer
Nyfosa tillämpar en uppförandekod för leverantörer i syfte
att säkerställa att de arbetsförhållanden hos företag som
levererar tjänster till bolaget uppfyller uppsatta krav avseende
arbetsmiljö och etisk standard samt att uppdraget bedrivs
på ett miljömedvetet sätt. Uppförandekoden grundar sig på
Nyfosas interna uppförandekod och hållbarhetspolicy, och
bygger på internationellt erkända konventioner avseende
mänskliga rättigheter, arbetsrätt samt internationella miljö-
och antikorruptionsförordningar.
Uppförandekoden biläggs vid viss upphandling och avtal
som tecknas med leverantörer i samband med större investe-
ringar eller förvaltningsavtal. En del leverantörer har bekräftat
uppförandekoden på bolagets webbplats. Det görs en
regelbunden genomlysning av de största leverantörerna för att
upptäcka indikationer på penningtvätt, sanktioner och andra
missförhållanden, vilket skulle utesluta fortsatt samarbete.
Visselblåsarfunktion
Nyfosas organisation ska alltid agera med trovärdighet, ärlig-
het och öppenhet. Det finns en förväntan att medarbetare,
affärspartners och andra som koncernen gör affärer med,
och som hyser allvarliga misstankar om bedrägeri, korruption
eller liknande inom koncernens verksamhet, träder fram
och berättar om dessa misstankar. Anmälan av misstanke
om missförhållanden görs anonymt genom en visselblåsar-
funktion, som nås via bolagets webbplats och intranät.
Misstankar som anmäls kan antingen utredas internt eller
överlämnas till polisen.
INKÖP FRÅN LEVERANTÖRER SOM BEKRÄFTAT UPPFÖRANDEKODEN
2022 2021
Andel av totala inköp, % 24 20
BEKRÄFTADE FALL AV KORRUPTION OCH VIDTAGNA ÅTGÄRDER
2022 2021
Antal 0 0
ORGANISATION
31
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Nyfosa som arbetsplats
NÄRA TILL BESLUTEN
Nyfosa arbetar aktivt för att vara en arbetsgivare som
erbjuder en kreativ, öppen och stimulerande arbetsmiljö
med fokus på närhet till affärsbeslut och delaktighet i
affärsutvecklingen.
”Nyfosa är fortfarande en relativt liten organisation där det även
bokstavligen är nära till besluten, vilket jag upplever uppskattas
av våra medarbetare”, säger Stina Lindh Hök, Nyfosas VD.
På Nyfosa tror vi på kunskap som drivkraft för att nå längre,
både som bolag och som medarbetare. Med rätt kompetens
fattas bra beslut, vilket i sin tur leder till bättre affärer och mer
hållbara samhällen. Det är också genom kunskap och erfaren-
het som man som individ kan fortsätta växa inom en organisa-
tion, få nya uppgifter och bidra till framgång.
Lärande organisation
”Nyfosa har otroligt engagerade medarbetare med massor av
energi, kreativitet och kunskap. Jag ser också en stark vilja att
hela tiden utvecklas och växa genom att lära mer och nytt. Vi
ställs ständigt inför nya utmaningar där vi har stor nytta av vår
lärande organisation där vi delar kunskap med varandra. Detta
kombinerar vi med externa utbildningar inom de områden vi be-
höver stärka kompetensen ytterligare”, säger Stina Lindh Hök.
Samarbeten med lärosäten
För att vara en attraktiv arbetsgivare samverkar vi också med
lokala lärosäten, för närvarande KTH i Stockholm, genom att
erbjuda praktikplatser, examensjobb och möjlighet till extrajobb
för studenter. Genom samarbetet kan vi hjälpa till att sprida
praktisk kunskap till studenterna samtidigt som vi stärker
intresset för fastighetssektorn och tryggar återväxten i bran-
schen. Vid flera tillfällen har praktikanter och timanställda givits
möjlighet till en tillsvidareanställning.
Det krävs ett kontinuerligt arbete för att främja en företags-
kultur där jämställdhet är en självklarhet och för att säkerställa
att alla får goda förutsättningar för att kunna växa inom bolaget.
”Det är genom vårt sätt att arbeta och vår företagskultur
som vi får personer att stanna kvar och utvecklas inom bolaget,
samtidigt som vi kan locka till oss nya skarpa medarbetare”,
sammanfattar Stina Lindh Hök.
ORGANISATION
32
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
KASSAFLÖDE
Totalt kassaflöde
Under året bidrog den löpande verksamheten med 1 644
MSEK (1 389) i positivt kassaflöde, varav 1 309 MSEK
(1057) är hänförligt till den helägda portföljen och 335
MSEK (332) utgjorde utdelning från andelar i joint ventures.
Kassaflöde som allokerats till investeringar uppgick till
3392 MSEK (6 051). Tillträden och frånträden av fastigheter,
direkt och indirekt via bolag, påverkade kassaflödet med
netto 2586 MSEK (5 556). Investeringar i befintliga fastig-
heter uppgick till 577 MSEK (475). Investeringar i andelar i
joint ventures uppgick till 192 MSEK (17).
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till
1889 MSEK (4 884) och är hänförligt till netto räntebärande
lån om 2 628 MSEK (3 925) samt utdelning till aktieägare om
–688 MSEK (–609).
Totalt kassaflöde för året uppgick till 140 MSEK (221).
Totalt kassaflöde, MSEK 2022 2021
Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 644 1 389
– varav utdelningsgrundande kassaflöde 1 596 1 436
Kassaflöde från investeringsverksamheten –3 392 –6 051
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 889 4 884
Totalt kassaflöde 140 221
UTDELNINGSGRUNDANDE KASSAFLÖDE
Helår
MSEK 2022 2021
Resultat före skatt 1 859 3 644
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet –507 –2 510
Utdelning från innehav i joint ventures 335 332
Utbetald ränta till hybridobligations-
innehavare
–37 –
Betald inkomstskatt –54 –29
Utdelningsgrundande kassaflöde 1 596 1 436
– per aktie, SEK 8,35 7,64
Utdelningsgrundande kassaflöde
Det utdelningsgrundande kassaflödet utgår från resultat före
skatt, som justeras för poster som inte är kassaflödespåver-
kande såsom omvärderingseffekter och resultatandel i joint
ventures.
Erhållen utdelning från andelar i joint ventures, utbetald
ränta till hybridobligationsinnehavare samt betald skatt
inkluderas i kassaflödet.
Tillväxt i kassaflöde per aktie
Bolagets mål är att uppnå en årlig tillväxt i utdelningsgrun-
dande kassaflöde per aktie med 10 procent över tid. Under
året belastades det utdelningsgrundande kassaflödet av
stigande marknadsräntor och högre elpriser. Trots detta
uppnåddes en tillväxt på 9,3 procent för året.
Den genomsnittliga tillväxten per år under perioden
2019–2022 var 19,6 procent.
KASSAFLÖDE PER AKTIE
0
500
1 000
1 500
2 000
2018 2019
MSEK SEK
2020 2021 2022
0,0
2,5
5,0
7, 5
10,0
Utdelningsgrundande kassaflöde från det
helägda fastighetsbeståndet, MSEK
Erhållen utdelning från joint ventures, MSEK
Utdelningsgrundande kassaflöde per aktie, SEK
FINANSIELL UTVECKLING
33
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
FINANSIERING
Nyfosa finansierar sina tillgångar med eget kapital, banklån
hos de nordiska bankerna och finansiella institutioner samt
hybridobligationslån och obligationslån emitterade på den
svenska kapitalmarknaden. På balansdagen uppgick eget
kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare till 18 378
MSEK (17 236), varav hybridobligationslån uppgick till 762,5
MSEK (800). Under året återköptes hybridobligationslån om
37,5 MSEK (–).
Räntebärande lån från kredit- och kapitalmarknad
uppgick till 24 033 MSEK (21 045) inklusive periodiserade
uppläggningsavgifter, varav banklån med fastigheter som
ställd säkerhet utgjorde 93 procent (91), motsvarande 22 433
MSEK (19 172), och icke-säkerställda obligationslån 7 procent
(9), motsvarande 1 600 MSEK (1 873).
Obligationslånen utgörs av gröna obligationer som emitte-
rats inom ett grönt finansiellt ramverk. Ramverket är upprättat i
enlighet med Green Bond Principles framtagna av International
Capital Markets Association (ICMA) och har utvärderats av en
oberoende tredje part, CICERO Shades of Green.
Den totala nettobelåningsgraden mot fastigheterna var
57,7 procent (55,2). För att understödja likviditet och tillväxt
har bolaget fyra i förväg förhandlade, men inte alltid fullt
nyttjade, bankkrediter. Det totala utrymmet i dessa så kallade
revolverande kreditfaciliteter kan maximalt uppgå till 3 335
MSEK (4 647). Det innebär att Nyfosa, mot säkerhet i befint-
liga fastigheter, snabbt kan öka sin låneskuld till fasta villkor
för att till exempel finansiera förvärv. Efter att ha utnyttjat
låneutrymmet har bolaget möjlighet att omförhandla krediten
till ett vanligt banklån, varpå den outnyttjade andelen av
låneutrymmet ökar. På balansdagen hade bolaget utnyttjat
1 048 MSEK (1 844) av det totala beviljade beloppet om
1 313 MSEK (2 521) mot säkerhet i befintliga fastigheter.
För att nyttja resterande 2 022 MSEK (2 126) inom ramen tas
säkerhet ut i förvärvade fastigheter. Utöver de revolverande
REVOLVERANDE KREDITFACILITETER
MSEK Ram
Beviljat
belopp
Utnyttjat
belopp
Outnyttjat
belopp
Totalt 3 335 1 313 1 048 265
TILLGÄNGLIG LIKVIDITET
31 dec
MSEK 2022 2021
Likvida medel 690 534
Outnyttjad revolverande kredit1 265 676
Outnyttjad checkkredit 200 200
Summa 1 155 1 410
1) På balansdagen outnyttjad, och i förväg beviljad, låneskuld med befintliga fastigheter som säkerhet.
Låneskulden är tillgänglig för bolaget på kort varsel.
NYCKELTAL RÄNTEBÄRANDE SKULDER
31 dec
2022 2021
Lån hos kreditinstitut, MSEK 22 433 19 276
Obligationslån, MSEK 1 600 1 873
Skuldsättningsgrad, ggr 1,3 1,2
Genomsnittlig ränta1, % 3,5 1,9
Genomsnittlig återstående räntebindning, år 1,0 1,0
Genomsnittlig återstående kapitalbindning, år 3,2 2,5
Räntesäkrad andel av skulderna, % 42 45
Genomsnittligt räntetak, % 1,6 1,5
Genomsnittlig ränteswap, % 1,6 –
Verkligt värde på derivat, MSEK 372 22
1) Räntekostnad exklusive uppläggningskostnader som belastar resultatet över lånets löptid.
FINANSIERINGSKÄLLOR
44 842
MSEK
Eget kapital hänförligt till
moderbolagets ägare exkl.
hybridobligationslån
Hybridobligationslån
Grön obligation
Obligation
Banklån
Övriga skulder
50%
2%
2%
1%
3%
41%
PERIODENS FÖRÄNDRING I RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Helår
MSEK 2022 2021
Räntebärande skulder vid årets ingång 21 045 17 055
Upptagna banklån 9 751 6 902
Amortering av banklån –6 770 –3 297
Emitterade obligationslån 600 1 000
Återköp obligationslån –873 –628
Förändring upplåningsavgifter –13 –4
Omräkningseffekt valuta 292 17
Räntebärande skulder vid årets utgång 24 033 21 045
krediterna har bolaget outnyttjade check krediter hos bank
uppgående till 200 MSEK (200).
Förändring räntebärande skulder
Under året upptogs nya banklån i Finland om 2 268 MSEK
(2136) i samband med tillträden av fastigheter. Banklån om
34
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
totalt 3038 MSEK (690) refinansierades. Obligationslån om
873 MSEK (628) återköptes genom nyemission av gröna
obligationslån om 600 MSEK (1 000). Av nyttjad kreditfacilitet
lades 1 082 MSEK (1 300) om till tidsbundet banklån med
längre löptid.
I samband med frånträden uppgick amorteringar på
befintliga banklån till totalt 663 MSEK (303) under perioden.
I låneportföljen infaller det närmaste låneförfallet i novem-
ber 2023, vilket är ett säkerställt banklån om 834 MSEK.
Obligationslån om 1 100 MSEK förfaller i april 2024 och
resterande 500 MSEK i januari 2025.
Räntebindning och exponering mot ränteförändringar
Nyfosa har till största del rörlig ränta i låneavtalen. Expo-
neringen mot räntehöjningar hanteras genom nyttjande
av derivatinstrument, för närvarande både räntetak och
ränteswappar. Återstående löptid på ingångna derivatavtal
var på balansdagen 2,2 år (2,3). Räntetak ger innehavaren en
säkerhet i form av en maximal påverkan på den totala ränte-
kostnaden i det fall STIBOR 3M och EURIBOR 6M stiger. En
stigande ränta som inte når upp till räntetaket får däremot
fullt genomslag i resultatet. Räntetaken är på 1,5–2,0 procent
(1,5–2,0), i genomsnitt 1,56 procent (1,54).
I den finska låneportföljen har ränteswappar ingåtts
om nominellt 1 120 MSEK (–). Under dessa derivat betalar
Nyfosa en fast genomsnittlig ränta om 1,57 procent (–).
Den 31 december 2022 var 42 procent (45) av den totala
skuldportföljen säkrad med ett räntetak eller swap.
I känslighetsanalysen framgår att den bedömda effekten
på resultatet om STIBOR 3M och EURIBOR 6M förändras 1,0
procentenhet är en högre räntekostnad om 126 MSEK (174),
givet befintliga derivatavtal. En ökning av marknadsräntorna
med 2,0 procentenheter belastar resultatet med 269 MSEK
(342) i högre räntekostnad, givet befintliga derivatavtal. I båda
exemplen gör räntetaken att den höjda räntan inte får fullt
genomslag i resultaträkningen.
KAPITAL- OCH RÄNTEBINDNING
1
År
Kapitalbindning,
MSEK
Andel,
%
Ränte swap,
MSEK
Ränte tak,
MSEK
Derivatvolym,
MSEK
Andel av
skulder, %
Inom ett år 834
2
3 0 1 576 1 576 7
1–2 år 8 193
3
34 0 4 008 4 008 17
2–3 år 4 846
4
20 0 2 342 2 342 10
3–4 år 5 138 21 0 1 086 1 086 4
4–5 år 3 438 14 1 120 0 1 120 5
>5 år 1 701 7 0 0 0 0
Totalt 24 149 100 1 120 9 012 10 132 42
1) Räntebärande skulder i balansräkningen inkluderar periodiserade uppläggningsavgifter, vilket förklarar avvikelsen mellan tabell och balansräkning.
2) Banklån om 834 MSEK förfaller i november 2023.
3) Obligationslån om 1 100 MSEK förfaller i april 2024. Resterande skuld avser banklån med förfall under 2024.
4) Obligationslån om 500 MSEK förfaller i januari 2025. Resterande avser banklån.
KAPITALBINDNING
31 december 2022
RÄNTEBINDNING
31 december 2022
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
<1 år 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år >5 år
MSEK
0
5 000
10 000
15 000
20 000
<1 år 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år >5 år
MSEK
KÄNSLIGHETSANALYS RÄNTEEXPONERING
31 december 2022
Resultateffekt vid förändring av genomsnittlig skuldränta, MSEK
3
Förändring, % 2022
Räntekostnader vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge
1
+/–2 %-enheter +269/–373
Räntekostnader vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge
1
+/–1 %-enhet +126/–19 5
Räntekostnader vid förändring av genomsnittlig räntenivå
2
+/–1 %-enhet +/–241
Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor +/–1 %-enhet +/–180
1) Med hänsyn till befintliga derivatavtal.
2) Snitträntan ökad/minskad med 1 procentenhet. Vid ökning/minskning tas inte hänsyn till eventuella effekter av derivatportföljen.
3) Varje variabel i tabellen nedan har behandlats för sig och under förutsättning att de andra variablerna förblir oförändrade. Analysen avser skulder mot den helägda fastighetsportföljen och gör inget anspråk på att
vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa storheterna i nämnda sammanhang.
35
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Intäkter
Intäkterna uppgick till 3 151 MSEK (2 459), vilket är en
ökning med 28,1 procent jämfört med föregående år. Den
större portföljen är den främsta orsaken till tillväxten. Till-
växten i det jämförbara beståndet uppgick till 108 MSEK.
Den ekonomiska uthyrningsgraden för året uppgick till
93,7 procent (93,7). I det jämförbara fastighetsbeståndet var
den ekonomiska uthyrningsgraden 94,0 procent (93,4).
Intäkter, MSEK 2022 2021
Jämförbart bestånd 2 211 2 103
Förvärv och avyttringar 939 355
Summa 3 151 2 459
Hyresfordringar avseende aviserade hyror har reglerats
i enlighet med kontraktsvillkoren, med undantag för ett
fåtal avier. Av Nyfosas hyreskontrakt har cirka 92 procent
av årshyresintäkterna villkor om årlig indexuppräkning.
Majoriteten av indexuppräkningarna avser 100 procent av
bashyran och ska följa KPI, eller motsvarande, för oktober.
Uppräkningen av årshyran för 2023 i befintliga hyresavtal
uppgick till 228 MSEK, vilket påverkar resultatet från och
med den 1 januari 2023.
Fastighetskostnader
Driftskostnaderna uppgick till 635 MSEK (439), vilket är en
ökning med 44,6 procent. Ökningen beror dels på en större
portfölj, dels på högre energipriser i både Sverige och Fin-
land. Av totala kostnader för bland annat el, värme och kyla
debiteras cirka 50 procent vidare till hyresgästerna.
Underhållskostnaderna minskade jämfört med föregående
år. Total kostnad uppgick till 143 MSEK (167), vilket är en
minskning med 24 MSEK.
Kostnaden för fastighetsadministration uppgick till 129
MSEK (91), där ökningen följer av ett större fastighetsbestånd.
Driftnetto
Driftnettot uppgick till 2 092 MSEK (1 651), vilket är en
ökning med 26,7 procent. Överskottsgraden uppgick till 66,4
procent (67,1) och har påverkats främst av de högre energi-
priserna under året.
Driftnetto, MSEK 2022 2021
Jämförbart bestånd 1 476 1 437
Förvärv och avyttringar 616 214
Summa 2 092 1 651
Centraladministration och resultatandel i joint ventures
Kostnaden för centraladministration uppgick till 161 MSEK (128).
Andel i joint ventures resultat uppgick till 672 MSEK
(888) och består av förvaltningsresultat 252 MSEK (218),
värdeförändringar och skatt 381 MSEK (670). I slutet av året
förvärvade det delägda bolaget Söderport ytterligare aktier
i sitt dotterbolag Torslanda Property Investment. Förvärvet
medförde en engångseffekt i resultatandelen om 38 MSEK.
RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG
Helår
MSEK 2022 2021
Intäkter
1
3 151 2 459
Fastighetskostnader
Driftskostnader –635 –439
Underhållskostnader –143 –167
Fastighetsskatt –153 –112
Fastighetsadministration –129 –91
Driftnetto 2 092 1 651
Centraladministration –161 –128
Övriga rörelseintäkter och -kostnader 14 5
Andel i joint ventures resultat 672 888
- varav förvaltningsresultat 252 218
- varav värdeförändringar 542 758
- varav skatt –161 –88
- varav övrigt 38 –
Finansiella intäkter och kostnader –664 –443
Resultat efter finansiella intäkter och
kostnader
2
1 953 1 973
- varav Förvaltningsresultat
2
1 533 1 302
Värdeförändring fastigheter –439 1 652
Värdeförändring finansiella instrument 345 19
Resultat före skatt 1 859 3 644
Skatt –165 –532
Resultat 1 694 3 112
1) Från och med 2022 delas intäkterna in i Hyresintäkter och Serviceintäkter i enlighet med IFRS 15.
Se Not 1 på sida 74 samt Definitioner på sida 113.
2) Från och med 2022 har det tidigare resultatmåttet Förvaltningsresultat fått den nya benämningen
Resultat efter finansiella intäkter och kostnader och det tidigare resultatmåttet Förvaltningsresultat
exklusive värdeförändring och skatt i joint ventures har fått den nya benämningen Förvaltnings-
resultat. Förändringen medför bättre jämförbarhet med andra noterade svenska fastighetsbolag
med väsentliga innehav av andelar i joint ventures.
RESULTATUTVECKLING
36
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
INTÄKTER PER KVARTAL DRIFTNETTO PER KVARTAL FÖRVALTNINGSRESULTAT PER KVARTAL
0
200
400
600
800
1 000
2019
MSEK
2020 2021 2022
0
100
200
300
400
500
600
2019
MSEK
2020 2021 2022
0
100
200
300
400
500
2019
MSEK
2020 2021 2022
Finansiella intäkter och kostnader
Finansiella intäkter och kostnader uppgick till –664 MSEK
(–443). Ökningen förklaras av en högre nettoskuld, vilken
uppgick till 23 342 MSEK (20 511) på balansdagen, samt
högre räntenivåer. Den genomsnittliga räntekostnaden,
exklusive uppläggningskostnader uppgick på balansdagen till
3,5 procent (1,9).
Den 31 december var 42 procent av den totala skuldport-
följen säkrad med ett räntetak eller swap. Det genomsnittliga
räntetaket var 1,56 procent och den genomsnittliga ränte-
swappen var 1,57 procent.
Räntetäckningsgraden uppgick till 3,4 ggr (4,2).
Finansiella intäkter och kostnader,
MSEK 2022 2021
Ränteintäkter och Räntekostnader –590 –373
Periodiserade lånekostnader m.m. –74 –70
Summa –664 –443
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet uppgick till 1 533 MSEK (1 302),
motsvarande 7,80 SEK per aktie (6,90), vilket är en ökning
med 13,0 procent.
Värdeförändringar
Värdeförändringar från fastigheter uppgick till –439 MSEK
(1 652).
Under året ökade avkastningskraven i värderingarna, som
en effekt av den makroekonomiska utvecklingen. Den negativa
värderingseffekten hänförlig till högre avkastningskrav vägs
till stor del upp av förbättrade framtida driftnetton på grund av
nyuthyrningar, omförhandlingar samt indexuppräkning av hyror.
Det vägda direktavkastningskravet för externt värderade
fastigheter per den 31 december 2022 uppgick till 6,39
procent (5,83).
Samtliga fastigheter värderas av externa oberoende
värderingsbyråer vid varje kvartalsbokslut, med undantag för
de fastigheter som tillträtts under det senaste kvartalet.
Värdeförändringar från finansiella instrument uppgick till 345
MSEK (19), vilket avser räntetak och ränteswappar som ökat i
värde på grund av de stigande marknadsräntorna.
Skatt
Skattekostnaden för perioden uppgick till 165 MSEK
(532). Den effektiva skatten uppgick till 8,9 procent (14,6).
Avvikelsen från den nominella skattesatsen om 20,6 procent
beror främst på att resultat från andelar i joint ventures utgör
ett resultat efter skatt och därmed inte utgör en skattepliktig
intäkt för Nyfosa men också av att reavinster vid avyttring av
fastigheter via bolag inte är skattepliktiga och att nyttjandet
av skattemässiga underskott förändras över tid.
Årets resultat
Årets resultat uppgick till 1 694 MSEK (3 112), motsvarande
8,61 SEK per aktie (16,49), efter utspädning. Minskningen
är främst en effekt av högre räntekostnader och negativa
värdeförändringar.
37
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Moderbolaget
För 2022 redovisade moderbolaget ett resultat efter skatt på
1 273 MSEK (2 223). Moderbolagets arvode för central- och
fastighetsadministrativa tjänster från koncernföretag uppgick
till 125 MSEK (102). Årets resultat överensstämmer med
årets totalresultat. Moderbolaget hade per den 31 december
2022 ett eget kapital om 11 924 MSEK (11 464), varav bun-
det eget kapital uppgick till 96 MSEK (96). Koncerninterna
skulder uppgick till 7 794 MSEK (3 827) och koncerninterna
fordringar uppgick till 21 291 MSEK (17 067).
Förväntningar avseende den framtida utvecklingen
Nyfosa lämnar inte någon prognos avseende den finansiella
utvecklingen. Bolaget kommer under 2023 fortsätta sitt
fokuserade arbete att skapa värde genom att vara trans-
aktionsintensiva och ta tillvara på affärsmöjligheter där
de uppstår.
Under 2022 förändrades förutsättningarna för fastighets-
sektorn snabbt. Ränteläget tillsammans med en avvaktande
kapitalmarknad medförde både dyrare och svårare finansie-
ring. Inflationen och stigande energipriser påverkade både
bolaget och hyresgästerna. Nyfosas finansiella mål är att
skapa en årlig tillväxt i det utdelningsgrundande kassaflödet
per aktie med 10 procent över tid. Tillväxten skapas genom
förvärv av fastigheter och genom fastighetsförvaltning såsom
uthyrning och investeringar i den befintliga fastighetsport-
följen. Ändrade förutsättningar såsom väsentligen dyrare
finansiering, konkurser bland hyresgäster eller dyrare ombygg-
nationer påverkar bolagets förmåga att nå det finansiella
tillväxtmålet.
Bedömningen är att den mer svårnavigerade och avvak-
tande marknaden kommer att bestå en tid framöver. Den
ökade risken för osäkra hyresfordringar kommer bestå på kort
sikt. På längre sikt kan den minskade ekonomiska aktiviteten
i samhället eller förändrade lokalbehov hos hyresgästerna
påverka efterfrågan på bolagets lokaler. Detta skulle kunna
leda till en ökning av långsiktiga vakanser, pressade hyres-
nivåer och fastighetsvärden.
Styrelsens förslag till vinstdisposition
Till årsstämmans förfogande finns följande medel i moder-
bolaget Nyfosa AB, med belopp i kronor.
Fritt eget kapital, SEK 2022-12-31
Överkursfond 2 058 180 283
Hybridobligationslån 762 500 000
Balanserat resultat 7 734 252 300
Årets resultat 1 273 490 944
Summa fritt eget kapital 11 828 423 527
Till årsstämmans förfogande stående medel
Ordinarie utdelning, 4,00 SEK per aktie
1
764 091 252
Balanseras i ny räkning 11 064 332 275
- varav till Överkursfond 2 058 180 283
- varav till Hybridobligationslån 762 500 000
Summa 11 828 423 527
1) Utbetalning kvartalsvis med 1,00 SEK per stamaktie av seria A.
38
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Aktiekursutveckling och omsättning
Under 2022 uppgick Nyfosaaktiens volymviktade medelpris
till 98,23 SEK. Aktiekursen minskade under året med cirka
49 procent. Under samma period minskade OMX Stockholm
PI med cirka 25 procent medan OMX Stockholm Real
Estate PI minskade med 45 procent. Totalt omsattes cirka
86 miljoner av Nyfosas aktier till ett värde av 8,5 MDSEK
under 2022. Varje handelsdag omsattes i snitt cirka 340 000
aktier.
Aktiekapital
Nyfosas aktiekapital uppgick den 31 december 2022 till 96
MSEK fördelat på 191 022 813 aktier med ett kvotvärde om
0,50 SEK per aktie. Enligt bolagsordningen ska aktiekapi-
talet vara lägst 80 MSEK och högst 320 MSEK fördelat på
lägst 160 000 000 aktier och högst 640 000 000 aktier.
Aktie kapitalet i Nyfosa AB förändrades enligt tabellen på
sida 41.
Utdelningspolicy och utdelningsförslag
Minst 40 procent av det utdelningsgrundande kassaflödet1
distribueras till ägarna. Utdelningen ska vid varje tillfälle
vägas mot bolagets affärsmöjligheter och kan bestå av sakut-
delning, återköp eller kontant utdelning. För räkenskapsåret
2022 föreslår styrelsen att årsstämman beslutar om en
utdelning om 4,00 SEK per aktie med utdelning kvartalsvis
om 1,00 SEK per aktie. Utdelningen motsvarar cirka 48
procent av det utdelningsgrundanden kassaflödet.
Ägarinformation
Nyfosa hade vid årets slut 17 985 aktieägare, varav svenska
investerare, institutioner och privatpersoner ägde 75,5 procent
av aktierna och rösterna, resterande aktier och röster ägdes av
utländska aktieägare.
De tio största ägarna kontrollerade tillsammans 60,2
procent av aktiekapital och röster. Tabellen på sida 40 visar
Nyfosas största aktieägare per den 31 december 2022,
baserat på information från Modular Finance Monitor.
Nyfosas aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap, sedan november 2018. Årets
sista handelsdag, den 30 december 2022, uppgick aktiens stängningskurs till 80,60 SEK,
motsvarande ett börsvärde om 15 396 MSEK.
NYFOSAAKTIEN
1) Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital
Optionsprogram
Nyfosa har tre långsiktiga incitamentsprogram (LTIP 2019,
LTIP 2021 respektive LTIP 2022) baserade på tecknings-
optioner. Beskrivning av optionsprogrammen återfinns i not 6
på sida 83.
Styrelsen lämnade i september ett erbjudande om återköp
av samtliga utestående teckningsoptioner i optionsprogrammet
2019/2023 (LTIP 2019) mot ett marknadsmässigt kontant
vederlag om 13,96 SEK per option. Innehavare som inte
valde att acceptera erbjudandet kvarstår i programmet till
oförändrade villkor. Återköpet omfattade 1 064 300 optioner
och gjordes till en total likvid om 14 MSEK, vilket utbetalades i
oktober 2022.
Utspädningen från befintliga optionsprogram uppgick för
året till 0,1 procent.
39
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
ÄGARFÖRDELNING
31 december 2022
Procentandel
Aktieägare Antal aktier Kapital, % Röster, %
AB Sagax 40 673 224 21,3 21,3
Länsförsäkringar Fonder 18 304 964 9,6 9,6
Swedbank Robur Fonder 12 889 761 6,8 6,8
Lannebo Fonder 8 598 231 4,5 4,5
SEB Fonder 7 572 891 4,0 4,0
Handelsbanken Fonder 7 390 520 3,9 3,9
Vanguard 7 130 543 3,7 3,7
BlackRock 6 498 818 3,4 3,4
Jens Engwall 4 903 915 2,6 2,6
Kåpan Pensioner 4 880 014 2,6 2,6
Summa 10 största ägare 118 842 881 62,2 62,2
Övriga aktieägare 72 179 932 37,8 37,8
Summa 191 022 813 100,0 100,0
Källa: Modular Finance Monitor
ÄGARSTRUKTUR, FÖRDELNING STORLEKSKLASSER
31 december 2022
Ägarstruktur Antal aktieägare Andel, %
1 – 500 13 818 76,83
501 – 1 000 2 035 11, 31
1 001 – 5 000 1 663 9,25
5 001 – 10 000 189 1,05
10 001 – 20 000 108 0,60
20 001 – 50 000 57 0,32
50 001 – 115 0,66
Totalt 17 985 100
Källa: Modular Finance Monitor
2 019 2020 2021 2022
-50
0
50
100
15 0
200
250
300
350
2 018
2 019 2020 2021 2022
0
40
80
12 0
16 0
200
2 018
AKTIENS UTVECKLING
SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE
Nyfosa utdelningsjusterad aktiekurs OMX Stockholm Real Estate GI
Nyfosa aktiekurs Substansvärde per aktie
%
SEK
Källa: Nasdaq Stockholm
Källa: Nasdaq Stockholm
40
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
AKTIEKAPITALETS UTVECKLING I BOLAGET
Tidpunkt Händelse
Förändring
aktiekapital (SEK)
Förändring
antal aktier
Aktiekapital efter
ändring (SEK)
Antal aktier
efter ändring
17 oktober 2017 Nybildning – – 50 000,00 500
21 maj 2018 Delning av aktier – 99 500 50 000,00 100 000
21 maj 2018 Nyemission 78 814 124,50 157 628 249 78 864 124,50 157 728 249
21 augusti 2018 Nyemission 5 000 000,00 10 000 000 83 864 124,50 167 728 249
17 februari 2020 Nyemission 3 231 412,00 6 462 824 87 095 536,50 174 191 073
9 mars 2020 Nyemission 5 155 000,00 10 310 000 92 250 536,50 184 501 073
9 juni 2021 Nyemission 3 260 870,00 6 521 740 95 511 406,50 191 022 813
OPTIONSPROGRAM (LTIP 2019, 2021, 2022)
31 december 2022
Avstämning optioner
LTIP2019
31-dec-22
LTIP2021 (I)
31-dec-22
LTIP2021 (II)
31-dec-22
LTIP2022
31-dec-22 Totalt
Utestående optioner årets ingång 1 304 300 325 241 325 241 – 1 954 782
Tecknade optioner – – – 422 150 422 150
Återköp optioner –1 064 300 – – – –1 064 300
Nyttjade optioner – – – – –
Utestående optioner periodens slut 240 000 325 241 325 241 422 150 1 312 632
GEOGRAFISK FÖRDELNING AV AKTIEÄGANDET
31 december 2022
Sverige, 75,5%
USA, 6,4%
Norge, 3,9%
Finland, 1,7%
Nederländerna, 1,7%
Övriga, 2,6%
Anonymt ägande, 8,1%
Svenskt
ägande
75,5%
Utländskt
ägande
24,5%
17 985
aktieägare
41
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
RISKER OCH RISKHANTERING
Nyfosa utsätts löpande för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida
verksamhet, resultat och finansiella ställning. Nyfosa arbetar systematiskt
och kontinuerligt med att bevaka och hantera dessa och andra risker och
osäkerhetsfaktorer. Fokus ligger på att förebygga riskerna, liksom att utvärdera
hur riskhanteringen kan vändas till möjligheter.
I Nyfosa är riskhanteringen en integrerad del i affärs-
plane processen. Kritiska framgångsfaktorer för att uppnå
tillväxt- och hållbarhetsmål har identifierats i bolagets
långsiktiga affärsplan. Den främsta osäkerhetsfaktorn är
hänförlig till värdeförändringar i fastighetsportföljen. Värdet
på fastigheterna påverkas inte endast av utbud och efter-
frågan på marknaden utan av ett flertal andra faktorer, dels
fastighetsspecifika faktorer såsom uthyrningsgrad, hyresnivå
och driftskostnader, dels marknadsspecifika faktorer
såsom direktavkastningskrav och kalkylräntor härledda ur
jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Såväl
fastighets- som marknadsspecifika försämringar kan föran-
leda att värdet på fastigheterna sjunker, vilket skulle kunna få
en negativ effekt på Nyfosas finansiella ställning och resultat.
Nyfosa delar in väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer för
bolaget i fem kategorier.
STRATEGISK RISK Förändrade marknadsförutsättningar,
värdeförändringar fastigheter
OPERATIV RISK Fastighetsägarrisk, krisberedskap,
transaktionsrisk, behålla medarbetare
FINANSIELL RISK Tillgång till kapital och hantera förändringar
i finansiella villkor
HÅLLBARHETSRISK Arbetsmiljö, anseende, interna processer och
kontroller, miljöpåverkan, klimatförändringar
OMVÄRLD Makro, kris, förändrat regelverk,
regelefterlevnad
42
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Risk per kategori Konsekvens Sannolikhet Hantering av risk Förändring av hantering
STRATEGISK RISK
Förändrade marknadsförutsättningar Stor Mycket sannolik Fokusområde NY
Värdeförändring fastigheter Måttlig Mycket sannolikt Fokusområde
Medarbetare och kompetens Mindre Möjlig Bevaka
OPERATIV RISK
Hyresintäkter Måttlig Möjlig Fokusområde
Fastighetskostnader Måttlig Möjlig Fokusområde
Fastighetsutveckling Mindre Sannolik Bevaka
Transaktionsrisk Mindre Osannolik Bevaka
Skatt Måttlig Osannolik Bevaka
IT och infrastruktur Måttlig Möjlig Bevaka
FINANSIELL RISK
Ränterisk Stor Mycket sannolik Fokusområde
Finansierings- och refinansieringsrisk Stor Sannolik Fokusområde
Valutaexponering Måttlig Osannolik Bevaka
Kreditrisk Måttlig Möjlig Bevaka NY
HÅLLBARHETSRISK
Arbetsmiljö Mindre Osannolik Bevaka
Anseende Måttlig Osannolik Bevaka
Interna processer och kontroller Måttlig Osannolik Bevaka
Miljöpåverkan Måttlig Osannolik Bevaka
Klimatförändringar Måttlig Möjlig Fokusområde
Föroreningar och miljöskador Måttlig Möjlig Bevaka NY
OMVÄRLD
Makroekonomi Stor Möjlig Fokusområde
Kris Måttlig Möjlig Bevaka
Förändrat regelverk Mindre Möjlig Bevaka
Regelefterlevnad Mindre Möjlig Bevaka
= Ökad bevakning
= Oförändrad bevakning
= Minskad bevakning
SAMMANFATTNING RISKER OCH RISKBEDÖMNING
43
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Beskrivning av risken Riskhantering Exponering och utfall
FÖRÄNDRADE MARKNADSFÖRUTSÄTTNINGAR
Nyfosas finansiella mål är att skapa en årlig tillväxt i det utdelningsgrun-
dande kassaflödet per aktie med 10 procent över tid. Tillväxten skapas
genom förvärv av fastigheter och genom fastighetsförvaltning såsom
uthyrning och investeringar i den befintliga fastighetsportföljen. Ändrade
förutsättningar såsom väsentligen dyrare finansiering, konkurser bland
hyresgäster eller dyrare ombyggnationer påverkar bolagets förmåga att
nå det finansiella tillväxtmålet.
Den flexibla och opportunistiska affärsmodellen gör att verksamheten
snabbt kan anpassas till nya förutsättningar. Förtroendeskapande bankrela-
tioner skapar förutsättningar att snabbt ställa om till nya förutsättningar.
Diversifierad hyreskontraktsstruktur utan exponering mot ett fåtal
verksamhetstyper eller hyresgäster. Investeringar i det befintliga fastighets-
beståndet avser främst hyresgästanpassningar, som följer av ett tecknat
hyreskontrakt.
Nyfosa finansierar sina tillgångar med eget kapital, banklån hos de nord-
iska bankerna och lånefonder samt hybridobligationslån och obligationslån
emitterade på den svenska kapitalmarknaden.
För att understödja likviditet och tillväxt har bolaget fyra i förväg förhand-
lade, men inte alltid fullt nyttjade, bankkrediter. Det innebär att Nyfosa,
mot säkerhet i befintliga fastigheter, snabbt kan öka sin låneskuld till fasta
villkor för att till exempel finansiera förvärv.
Snitträntan för lån hos kreditinstitut och obligationslån var på balansdagen
3,5 procent.
VÄRDEFÖRÄNDRING FASTIGHETER
Fastighetsportföljens totala värde utgör den största tillgångsposten i
balansräkningen.
Värdet påverkas inte enbart av utbud och efterfrågan på marknaden,
utan av flertalet andra faktorer, såväl fastighetsspecifika som mark-
nadsspecifika. Små förändringar i komponenter som påverkar värdet
på en viss fastighetskategori kan ge en totalt sett stor påverkan på
bolagets finansiella ställning i den mån bolagets fastigheter inte är
diversifierade. Det finns även ett mått av subjektivitet i värdet eftersom
vissa komponenter baseras på antaganden om framtida hyresnivåer och
uthyrningsmöjligheter.
Det är en medveten strategi att äga ett stort antal fastigheter med
geografisk spridning, vilket ger en balanserad riskprofil.
Den fastighetstyp som prioriteras är kommersiella fastigheter i tillväxt-
kommuner, där det kan ses en ökad inflyttning och affärsverksamhet.
För att minimera risken för fel i värdet på fastighetsportföljen uppdrar
bolaget åt externa värderingsbyråer att värdera samtliga fastigheter inför
varje kvartalsbokslut.
Värderingsuppdraget är fördelat på minst två värderingsbyråer.
En stor negativ värdeförändring på fastigheterna kan leda till att
kreditvillkor i låneavtal bryts. I händelse av detta riskerar bolaget högre
finansieringskostnader, större amorteringar eller som en sista åtgärd, att
lånet förfaller till betalning.
Värderingen av fastighetsbeståndet på balansdagen resulterade i en
negativ värdeförändring under året. Förändringen var till beloppet inte
väsentlig för befintliga låneavtal.
MEDARBETARE OCH KOMPETENS
Nyfosas organisation är medvetet uppbyggd med ett relativt litet antal
medarbetare i syfte att skapa flexibilitet och närhet till affären, vilket kan
leda till ett beroende av befintlig nyckelkompetens.
Kompetensbehovet utvärderas löpande för att anpassa organisationen
till rådande behov och ett aktivt arbete bedrivs för att främja en intern
chefsförsörjning.
I syfte att minimera personberoendet har bolaget dokumenterade
arbetsbeskrivningar och tydliga processkartor.
Om Nyfosa misslyckas att behålla kvalificerad personal och ledande befatt-
ningshavare, eller om dessa har hög sjukfrånvaro, skulle detta kunna få en
negativ effekt på verksamhet, resultat och finansiella ställning.
Under året genomfördes riktade utbildningar för förvaltningspersonal inom
hyresrätt och entreprenadjuridik.
STRATEGISKA RISKER
Risk för att ändrade marknadsförutsättningar eller bolagets strategi, bland annat en hög transaktionsintensitet och en hållbar utveckling av den befintliga portföljen,
inte stödjer det finansiella målet, som är tillväxt i utdelningsgrundande kassaflöde per aktie med 10 procent över tid.
44
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Beskrivning av risken Riskhantering Exponering och utfall
HYRESINTÄKTER
Uthyrningsgraden och storleken på hyresintäkterna är till stor del bero-
ende av bolagets egna insatser men påverkas även av konjunkturcykler.
Såväl hyresnivåer som uthyrningsgrad påverkas i hög grad av tillväxten
i ekonomin i stort men också av tillväxten på regional och lokal nivå där
Nyfosa verkar. Risk för hyresförluster och vakanser är även påverkat av
typen av hyresgäster och den verksamhet som bedrivs i lokalerna.
Fastighetsbeståndet är geografiskt spritt med ett stort antal hyresgäster
med differentierade löptider på hyresavtalen.
Risken för hyresförluster hanteras genom att en kreditbedömning av
hyresgästen görs vid all nyuthyrning och även löpande under kontraktstiden.
Vid behov kompletteras hyresavtalet med borgen, hyresdeposition eller
bankgaranti.
Samtliga hyror betalas kvartals- eller månadsvis i förskott.
En viss nivå av vakanser kan ge en positiv effekt då det skapar möjligheter
och flexibilitet gentemot befintliga hyresgäster eller vid nyuthyrning.
På balansdagen innehöll hyreskontraktsportföljen 6 575 kontrakt, varav
2 586 avsåg garage och p-platser. Den genomsnittliga kontraktslängden
uppgick till 3,7 år.
Nyfosa har en väldiversifierad hyresgästlista med endast ett fåtal domi-
nerande hyresgäster. De tio största hyresgästerna står för 11 procent av
de totala hyresintäkterna och är fördelade på 171 hyreskontrakt. Av totala
hyresintäkter utgör skattefinansierade hyror 26 procent.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick under året till 93,7 procent
(93,7). Nettouthyrningen har varit positiv under de senaste fyra åren.
FASTIGHETSKOSTNADER
Risker för kostnadsökningar utöver vad Nyfosa kan kompensera sig
för genom avtalade hyror, index och vidaredebiteringstillägg. Riskerna
omfattar även oförutsedda kostnader och omfattande renoveringsbehov.
Analys av fastighetskostnaderna görs löpande under året. Avvikelser följs upp. Energikostnader är, förutom räntekostnader, den största kostnaden för
bolaget. Priserna styrs av utbud och efterfrågan, men även av politiska
beslut, vilka kan komma att ändras.
Den årliga tomträttsavgälden kan komma att ändras vid framtida omför-
handlingar.
Beräkningsgrunden för fastighetsskatt kan ändras genom politiska beslut.
I hyreskontrakten har cirka 92 procent av årshyresintäkterna villkor om årlig
indexuppräkning. Majoriteten av indexuppräkningarna avser 100 procent av
bashyran och ska följa KPI, eller motsvarande, för oktober. Uppräkningen
av årshyran för 2023 i befintliga hyresavtal uppgick till 228 MSEK.
FASTIGHETSUTVECKLING
Det genomförs kontinuerligt investeringar i befintligt fastighetsbestånd i
form av ändrings- och förbättringsarbeten.
Investeringsprojekt kan bli försenade eller bli dyrare än bedömt vid
investeringsbeslutet eller att hyresgästens betalningsförmåga försämras.
Investeringar genomförs oftast som en hyresgästanpassning i samband
med omförhandling eller nytecknande av hyreskontrakt.
Oavsett om investeringen är kopplad till omförhandling eller nytecknande
av hyreskontrakt sker en utvärdering av hyresgästens kreditvärdighet innan
projektbeslut fattas.
Sker en investering i den allmänna ytan i en fastighet görs en grundlig
bedömning av investeringens påverkan på fastighetens långsiktiga värde.
De investeringsprojekt som genomförs drivs med etablerade och erfarna
leverantörer, med god internkontroll i investeringsprocessen.
Fördyring av investeringsprojekt påverkar bolagets kassaflöde negativt och
försening av investeringsprojekt låser in kapital längre än beräknat.
I den befintliga fastighetsportföljen gjordes under året investeringar
om 577 MSEK. Majoriteten av investeringarna avsåg hyresgästanpass-
ningar samt åtgärder kopplade till uthyrningar. Den största pågående
investeringen är i fastigheten Vasarakatu 27 i Jyväskylä, Finland, där ett
utbyggnads- och renoveringsprojekt genomförs. Investeringen är kopplad
till ett 15-årigt hyresavtal tecknat med Spesia, som bedriver utbildnings-
verksamhet.
OPERATIVA RISKER
Risk för att inte uppnå tillväxtmålet i organisationens förvaltning av den befintliga fastighetsportföljen och transaktionsverksamheten.
45
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Beskrivning av risken Riskhantering Exponering och utfall
TRANSAKTIONSRISK
Bolagets strategi är att vara ständigt aktiv på transaktionsmarknaden.
Det innebär att en stor andel möjliga förvärv av fastigheter ständigt
utvärderas.
Det finns risk för felbedömning av marknaden, en fastighets potential
eller utvecklingen av ett geografiskt område, men även risker kopplade till
att en säljare eller köpare agerar oetiskt.
Det finns en tydlig förvärvsprocess och stor kapacitet inom bolaget för att
utvärdera möjliga affärer.
Organisationen har med sin stora geografiska närvaro ett brett kontaktnät
en mycket god kännedom om aktörerna på marknaden för kommersiella
fastigheter.
Nyfosa har en stark position på transaktionsmarknaden, med erkänd
kunskap om komplexa portföljaffärer, vilket gör att säljare och köpare ofta
kontaktar oss.
Svårigheter att hitta affärer kan påverka bolagets möjligheter att uppnå det
finansiella målet.
Felaktiga affärsbeslut kan innebära förluster för bolaget.
På balansdagen uppgick värdet på årets förvärv av fastigheter till 4 394 MSEK,
vilket motsvarar en tillväxt på 12 procent.
Under året genomfördes ett antal frånträden, dels för att renodla portföljen,
dels för att realisera en under lång tid upparbetad värdestegring. Avyttrade
fastigheter hade ett totalt värde om 1 735 MSEK och den realiserade värdeför-
ändringen uppgick till 225 MSEK.
SKATT
Reglerna för redovisning av skatter och tillämpningen av dessa i fastig-
hetsbranschen är komplexa. Från tid till annan har Nyfosa pågående
ärenden och dialog med Skatteverket i enskilda beskattningsfrågor.
I och med att Skatteverkets taxeringsbeslut kan överklagas och rättsin-
stansernas tolkning och prövning sker i flera steg, kan det ta lång tid att
få den rätta tillämpningen av lagstiftningen klarlagd. Detta kan påverka
Nyfosa och investerares bedömning av Nyfosa negativt.
Skatteverkets taxeringsbeslut liksom domstolsutslag kan innebära att
vidtagna åtgärder eller genomförda transaktioner som tidigare betraktats
som tillåtna enligt regelverken senare kan komma att behöva omvärderas.
Även vid framtida revisioner eller granskningar finns risk för att Skatte-
verket kommer att invända mot Nyfosas bedömning vad gäller exempelvis
avdragsrätt för vissa kostnader, möjligheter till skattemässiga avskriv-
ningar eller möjlighet att dra av underskott från tidigare år.
Nyfosa följer noga den politiska utvecklingen och bevakar löpande utveck-
lingen på regelområdet för att tidigt fånga upp förslag till regelförändringar.
Denna bevakning säkerställer dels att Nyfosa i god tid förstår effekterna
av eventuella regelförändringar, dels att Nyfosa är väl förberedda i de fall
nya regler kräver anpassning av interna processer för att säkra att de nya
reglerna kan följas.
Nyfosa följer de lagar och den praxis som finns vid varje deklarationstillfälle.
För att ytterligare säkerställa kvaliteten i såväl deklarationer som i den
finansiella rapporteringen stämmer Nyfosa kontinuerligt av sina bedöm-
ningar av komplexa skattefrågor med externa experter. Alla avdrag som
görs skattemässigt redogörs för öppet i deklarationen för att minska risk för
skattetillägg vid en avvikande bedömning från Skatteverket.
Inom Nyfosa samverkar samtliga funktioner genom tydliga processer, såväl
för att möta reglernas krav på löpande redovisning och betalning av skatter
som för att identifiera och hantera skatterisker.
Även om hyresgästen i flertalet av Nyfosas hyresavtal svarar för sin lokals
andel för vid var tid gällande fastighetsskatt kan förändringar av fastighets-
skatten och andra skatter såsom bolagsskatt, mervärdesskatt och andra
statliga pålagor och skattemässiga bidrag påverka resultatet negativt.
En framtida förändrad skattesituation för Nyfosa skulle kunna få en negativ
effekt på resultatet och den finansiella ställningen.
Under året har inget bolag i koncernen varit part i en skattetvist. Ej heller
erhållit omprövningsbeslut från Skatteverket.
IT OCH INFRASTRUKTUR
Risk relaterat till bristande fysisk och digital IT-infrastruktur.
Risk för intrång i system.
Nyfosa har valt en extern tjänsteleverantör av IT-tjänster. Leverantören är
väletablerad på den nordiska marknaden.
Nyfosa har löpande dialog angående säkerhet kring bolagets information.
Bolagets styrelse fastställer årligen en informationssäkerhetspolicy.
Ledningen följer årligen upp att ekonomifunktionens kontinuitetsplan är
uppdaterad.
Backup-funktion finns implementerad.
Finansiell rapportering till marknaden blir försenad.
Avbrott i den operativa verksamheten.
Under 2022 har inga incidenter avseende tillgänglighet rapporterats. Ej
heller intrång i bolagets server.
46
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Beskrivning av risken Riskhantering Exponering och utfall
RÄNTERISK
Med ränterisk avses risken att förändringar i ränteläget ger en så pass hög
räntekostnad att bolaget bryter mot den finansiella riskbegränsningen att
räntetäckningsgraden inte får understiga 2,0 ggr.
Nyfosa har till största del rörlig ränta i låneavtalen. Exponeringen mot
räntehöjningar hanteras genom nyttjande av derivatinstrument, för närva-
rande räntetak och ränteswappar. Återstående löptid på derivatavtal var
på balansdagen 2,2 år. Räntetak ger innehavaren en säkerhet i form av en
maximal påverkan på den totala räntekostnaden i det fall STIBOR 3M och
EURIBOR 6M stiger. Räntetaken är på 1,5–2,0 procent, i genomsnitt 1,56
procent. I den finska skuldportföljen har ränteswappar ingåtts som ger en
fast genomsnittlig ränta om 1,57 procent.
Användning av räntetak och -swappar sker för att anpassa bolagets
räntebindning till beslutad finanspolicy och befintliga låneavtal.
Nyfosa finansierar sina tillgångar med eget kapital, banklån hos de nord-
iska bankerna och lånefonder samt hybridobligationslån och obligationslån
emitterade på den svenska kapitalmarknaden.
Räntebärande lån från kredit- och kapitalmarknad uppgick på balansdagen
till 24 033 MSEK inklusive periodiserade uppläggningsavgifter, varav
banklån med fastigheter som ställd säkerhet utgjorde 93 procent, mot-
svarande 22 433 MSEK, och icke-säkerställda obligationslån 7 procent,
motsvarande 1 600 MSEK.
Den 31 december 2022 var 42 procent av den totala skuldportföljen säk-
rad med ett räntetak eller swap. Räntetäckningsgraden under året uppgick
till 3,4 ggr. Genomsnittlig ränta på balansdagen uppgick till 3,5 procent.
LIKVIDITETS- OCH REFINANSIERINGSRISK
Nyfosa växer främst genom förvärv och bolaget finansierar tillväxten
genom externt kapital och det upparbetade kassaflödet. En vikande
marknad eller konjunktur skulle kunna påverka bolagets tillväxtmöjligheter
negativt i det fall tillgången till externt kapital begränsas alternativt endast
kan göras till kraftigt ökade kostnader.
Vid framtida refinansiering av befintliga banklån och obligationslån finns en
risk att ny belåning inte kan erhållas eller förnyas, eller att det endast kan
ske till försämrade villkor.
För att understödja likviditet och tillväxt har bolaget fyra i förväg förhand-
lade, men inte alltid fullt nyttjade, bankkrediter. Det innebär att Nyfosa, mot
säkerhet i befintliga fastigheter, snabbt kan öka sin låneskuld till fasta villkor
för att till exempel finansiera förvärv.
Bolaget för kontinuerligt en dialog med befintliga och tilltänkta finansiärer
för att säkerställa att erforderlig finansiering kan uppnås i alla lägen.
En stabil finansiell ställning med stark balansräkning och hög kreditvärdig-
het bedöms ge fortsatt goda förutsättningar för tillväxt.
Försvårad eller dyrare upplåning skulle ha en negativ påverkan på bolagets
möjlighet att förvärva fastigheter och genomföra investeringar och projekt.
På balansdagen uppgick värdet på årets förvärv av fastigheter till 4 394
MSEK, vilket motsvarar en tillväxt på 12 procent. Förvärven finansierades
med upparbetat kassaflöde och banklån till villkor som återspeglade den
aktuella marknaden.
VALUTAEXPONERING
Nyfosa är exponerat mot valutakursrisker till följd av investeringar och
skulder i euro och norska kronor. Rapporteringsvaluta är svenska kronor och
alla balansposter som är utländsk valuta omräknas till svenska kronor, vilket
ger upphov till omräkningsdifferenser inom Övrigt totalresultat. Omräknings-
differenserna kan ha en väsentlig effekt på koncernens totalresultat.
Övriga, löpande valutakurseffekter, redovisas i resultaträkningen.
Valutarisken hanteras genom att förvärv av fastigheter i euro eller norska
kronor finansieras genom upplåning i samma valuta.
Exponeringen mot löpande intäkter och kostnader hanteras genom att de
utförs i samma valuta.
Nettotillgångar i utländsk valuta uppgick till 336 MEUR och kapitalandel i
joint ventures inklusive fordringar på joint ventures till 155 MNOK per 31
december 2022.
En omräkningsdifferens på 269 MSEK (9), redovisades inom årets Övrigt
totalresultat.
KREDITRISK
Med kreditrisk avses risken att en motpart inte kan fullgöra sitt åtagande
och därigenom orsakar en förlust.
Hyrorna aviseras och betalas i förskott, vilket innebär att koncernens
samtliga hyresfordringar om 14 MSEK (13) har förfallit till betalning.
Likvida medel får endast placeras på bankkonton hos nordiska banker och
kreditinstitut med en kredit rating om minst A- (S&P) eller A3 (Moody’s).
På balansdagen innehöll hyreskontraktsportföljen 6 575 kontrakt, varav
2 586 avsåg garage och p-platser. Den genomsnittliga kontraktslängden
uppgick till 3,7 år.
Nyfosa har en väldiversifierad hyresgästlista med endast ett fåtal domi-
nerande hyresgäster. De tio största hyresgästerna står för 11 procent av
de totala hyresintäkterna och är fördelade på 171 hyreskontrakt. Av totala
hyresintäkter utgör skattefinansierade hyror 26 procent.
FINANSIELLA RISKER
Risk för att inte uppnå det långsiktiga tillväxtmålet på grund av brister i de finansiella åtagandena i befintlig finansiering eller att bolaget bryter de finansiella riskbegränsningarna,
soliditet >25%, belåningsgrad <65% och räntetäckningsgrad >2,0. Styrelsen fastställer årligen en finanspolicy som bland annat anger övergripande regler för bolagets arbete med
finansiering och hur riskerna i finansverksamheten ska begränsas.
47
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Beskrivning av risken Riskhantering Exponering och utfall
ARBETSMILJÖ
I samhället i stort finns det ett antal psykosociala påfrestningar kopplat
till arbetslivet.
Det är Nyfosas ansvar att säkerställa en god arbetsmiljö, både fysiskt
och psykosocialt, för våra medarbetare samt i egenskap av köpare av
konsulttjänster.
Nyfosa tillämpar arbetsmiljölagstiftning samt andra föreskrifter och krav som
bolaget berörs av.
En rimlighetsbedömning görs av lämnade anbud vid upphandlingar av tjänster
från leverantörer och samarbetspartners.
Bolaget följer regelbundet upp sjukfrånvaro, långtidssjukfrånvaro och arbets-
platsolyckor.
Som en del i att förebygga ohälsa erbjuder Nyfosa förmånspaket för hälsa
och friskvård samt regelbundna hälsokontroller för samtliga anställda, och alla
Nyfosas anställda omfattas av sjukvårdsförsäkring.
Inom bolaget finns en anonym visselblåsarfunktion där eventuella oegentligheter
kan anmälas.
En stor sjukfrånvaro skulle kunna påverka verksamheten.
Under året uppgick sjukfrånvaron till 2,13 procent (2,32).
ANSEENDE
Nyfosa ska vara en ansvarstagande aktör och en modern fastighets-
ägare. Om bolaget bryter mot lagar och regler eller på annat sätt agerar
oetiskt kan detta leda till att Nyfosas varumärke skadas.
Nyfosa följer Svensk kod för bolagsstyrning.
Bolaget har interna styrdokument och policyer som beskriver rutiner och
ansvarsfördelning.
På bolagets externa webbsida och på internt intranät finns en anonym
visselblåsarfunktion där eventuella oegentligheter kan anmälas.
Bolaget har en uppförandekod för den egna organisationen och för leverantörer.
Skadat anseende hos hyresgäster, medarbetare och övriga intressenter.
Under året uppkom inga anmälningar i visselblåsarfunktionen.
INTERNA PROCESSER OCH KONTROLLER
Bristfälliga rutiner, oegentligheter, interna eller externa händelser kan
förorsaka störningar eller skada i den operationella verksamheten.
I bolagets affärsmodell ingår att hålla en relativt liten organisation. Större
delen av den ekonomiska förvaltningen samt fastighetsdriften köps från
externa tjänsteleverantörer. Risk finns att interna processer och kontroller
hos tjänsteleverantören inte uppfyller de ställda krav som bolaget har.
Bolaget följer en riskhanteringsprocess utifrån en av styrelsen antagen
riskhanteringspolicy.
Policydokument och kartläggning finns för samtliga väsentliga processer inom
bolagets verksamhet.
Uppförandekoden innehåller riktlinjer för hur medarbetarna ska agera i vissa
situationer, bland annat med en etablerad rutin för visselblåsning. För processer
som drivs av extern tjänsteleverantör finns processbeskrivning, rutiner och
kontrollfunktioner angivna i avtal och i styrdokument.
Årligen testar bolagets ekonomifunktion de identifierade kontrollerna som finns
i processer som påverkar den finansiella rapporteringen.
Årligen granskar och testar de externa revisorerna bolagets processer och
kontroller.
Fel i den finansiella rapporteringen.
Ekonomisk förlust på grund av oegentligheter.
Både intern och extern granskning av processernas efterlevnad och
kontrollernas effektivitet har genomförts utan väsentlig anmärkning.
HÅLLBARHETSRISKER
Risker hänförliga till arbetsmiljön, bolagets anseende på marknaden, kvaliteten i de interna processerna, verksamhetens påverkan på miljön
samt klimatförändringar som påverkar bolagets tillgångar. Samtliga hållbarhetsrisker kan få en negativ effekt på bolagets finansiella prestation.
48
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Beskrivning av risken Riskhantering Exponering och utfall
MILJÖPÅVERKAN FRÅN EGEN VERKSAMHET
Nyfosa investerar i fastigheter genom förvärv av redan uppförda bygg-
nader. Tillgångarna förvaltas på ett ansvarsfullt sätt för att förlänga dess
livslängd. Det kräver löpande underhåll, men även om- och tillbyggnader
för att anpassa lokalerna till den rådande efterfrågan.
Uppvärmningen av byggnaderna resulterar i koldioxidutsläpp.
En ineffektiv resursanvändning i fastigheterna skapar negativa effekter
på miljön.
Styrelsen har fastställt hållbarhetsmål för ledningen att styra verksamheten
mot. Målen omfattar certifiering av byggnader, minskad energiförbrukning samt
minskat koldioxidutsläpp.
Specifika insatser för att kostnadseffektivisera driften av lokalerna omfattar
bland annat analys för att identifiera investeringar i energioptimeringsåtgärder.
En minskad energianvändning ska bidra med, förutom en lägre driftskostnad, ett
lägre koldioxidutsläpp.
I samband med större ny- och omförhandlade hyresavtal erbjuds en grön bilaga,
vilket syftar till att identifiera och följa upp olika initiativ för att minska förbruk-
ningen av energi i lokalerna, såsom effektivare uppvärmning och belysning.
Skadat förtroende hos hyresgäster, medarbetare och övriga
intressenter.
Fastigheter med miljöcertifierade byggnader hade på balansdagen ett
totalt värde om 11,8 MDSEK, motsvarande 29 procent av det totala
fastighetsvärdet.
Energiförbrukningen under 2022 uppgick till 110,9 kWh per kvm,
vilket motsvarar en minskning med 6 procent jämfört med år 2020
som är startvärdet för bolagets mål att minska energiförbrukningen.
KLIMATFÖRÄNDRINGAR
De klimatförändringar som delvis har skett och som forskningen spår
kommer att ske innebär en risk för negativ påverkan på fastigheter.
Extrema oväder, höjda vattennivåer och tillfällig översvämning är exempel
på risker kopplade till klimatförändringar.
Bolaget ser även omställningsrisker kopplade till förändrat regelverk
kring emissioner och utsläppsrättigheter, där risk för högre kostnader för
energi och koldioxidutsläpp är risker som sannolikt påverkar verksam-
heten som mest.
Inventering av risker ingår som en del av förvärvsprocessen av nya fastigheter.
Bolaget följer kunskapsutvecklingen på området för att ständigt hålla frågan
aktuell och vid behov uppdatera rutiner och arbetssätt.
Genomförd scenarioanalys för att identifiera och värdera de risker som kan
komma att påverka bolagets verksamhet.
Riskerna kan medföra skador på fastigheter och människor,
minskat fastighetsvärde, förhöjda försäkringspremier och högre
energikostnader.
Inget av detta inträffade under året.
FÖRORENINGAR OCH MILJÖSKADOR
Enligt miljöbalken ansvarar verksamhetsutövare för eventuella förore-
ningar och andra miljöskador samt har ett ansvar för efterbehandling.
Miljöbalken föreskriver även att om en verksamhetsutövare inte kan
bekosta efterbehandling av en fastighet är den som äger fastigheten
ansvarig. Sådana efterbehandlingskrav skulle kunna ställas på bolaget.
Inventering av risker ingår som en del av förvärvsprocessen av nya fastigheter. Riskerna kan medföra sanerings- och återställningskostnader
för bolaget.
Inget av detta inträffade under året.
49
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Beskrivning av risken Riskhantering Exponering och utfall
MAKROEKONOMI
Makroekonomiska risker avser risker kopplade till generellt minskad
efterfrågan i ekonomin, inflation alternativt deflation eller generella
svårigheter att erhålla finansiering, alternativt finansiering till högre
kostnader.
Marknadsbevakning.
Due diligence (kreditsäkerhet) och förhandlingar med hyresgäster.
Intern rapporteringsmodell avseende lokala marknadsförutsättningar.
Omvärldsanalys i ledningen och styrelsen.
En svag ekonomi påverkar efterfrågan på lokaler negativt vilket ger ökade
vakanser, sjunkande marknadshyror samt utebliven indexuppräkning i
befintliga avtal. Dessutom ökar risken för betalningsproblem hos hyres-
gästerna eller t.o.m. konkurser vilket ger en omedelbart negativ effekt i
kassaflödet.
Bolaget har haft en positiv nettouthyrning under de senaste fyra åren.
Hyresförluster och sena betalningar ökade något under pandemin, men är
åter tillbaka på en normal nivå.
Begränsad tillgång till kapital skulle kunna hämma bolagets möjlighet att
bedriva verksamheten. Ytterst kan en minskad efterfrågan i ekonomin ge
sjunkande fastighetsvärden.
På balansdagen uppgick värdet på årets förvärv av fastigheter till 4 394
MSEK, vilket motsvarar en tillväxt på 12 procent. Förvärven finansierades
med upparbetat kassaflöde och banklån till villkor som återspeglade den
aktuella marknaden.
KRIS
Kriser kan uppstå då något händer i omvärlden eller i den egna organi-
sationen som inte Nyfosa vare sig kan påverka eller förutse. Exempelvis
terroristattacker, cyberattacker, virusutbrott, extrema väderhändelser och
miljökatastrofer eller informationsläckage.
Krisplan framtagen av ledning och styrelse, publicerad på intranät.
Successionsplanering för ledande befattningshavare.
Fullvärdesförsäkring av fastigheter.
Riktlinjer för informationssäkerhet samt skapa förståelse och insikt hos
användare att information är en tillgång och ska hanteras varsamt.
Kontinuitetsplan avseende finansiell rapportering och IT-stöd.
System för digitaliserad hantering av signering av bolagshandlingar och
externa hyresavtal.
Kan leda till ekonomiska förluster.
Det pågående kriget i Ukraina har i nuläget inte påverkat bolagets
verksamhet. Det är dock inte uteslutet att verksamheten kommer att
påverkas inom både kort och lång sikt genom exempelvis ändrat klimat på
de kapital- och/eller fastighetsmarknader där bolaget är verksamt.
OMVÄRLD
Risk att kris i omvärlden, såsom virusutbrott, konjunkturnedgång och handelskrig får en negativ påverkan på bolagets verksamhet.
Risk att regelförändringar påverkar bolagets verksamhet negativt, såsom fördyringar vid omställning till ny regelefterlevnad.
50
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Beskrivning av risken Riskhantering Exponering och utfall
FÖRÄNDRAT REGELVERK
Risk att ändringar i regelverk, exempelvis skatte- och EU-lagstiftning,
MAR eller GDPR, inträffar, vilket medför ökade kostnader och kan
innebära behov av att göra förändringar i verksamheten.
Bevakning avseende regelverksuppdateringar och ändringar.
Etablerade nätverk med rådgivare.
Förändringar i regelverk kan påverka framtida möjligheter att genomföra
investeringar, alternativt medföra fördyringar, vilket leder till sämre framtida
avkastning. Ny banklagstiftning kan påverka tillgången till finansiering,
priset på lånat kapital och utlösa kreditvillkor som innebär ökade finansie-
ringskostnader.
Ändrade skattenivåer och skattelagstiftning, exempelvis förändrade regler
avseende värdeminskningsavdrag eller förbud för paketering av fastigheter
kan påverka bolagets framtida skattekostnad.
Ingen påverkan på verksamheten under året.
REGELEFTERLEVNAD
Efterlevnad av policyer och compliance.
Marknadsbevakning.
Due diligence (kreditsäkerhet) och förhandlingar med hyresgäster.
Rapporteringsmodell internt inom organisationen avseende lokala
marknadsförutsättningar.
Nätverk.
Omvärldsanalys i ledningen och styrelsen.
Kan leda till exempelvis böter eller försämrat anseende.
Risk att oegentligheter eller oetiskt beteende inträffar internt eller hos
kunder eller leverantörer. Kan leda till anseendeförlust.
Inget att rapportera för året.
51
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Bolagsstyrningen i Nyfosa utgår från
svensk lagstiftning och allmänt veder-
tagen god sed på värdepappersmarknaden
samt interna regler och riktlinjer.
Bolaget följer även Svensk kod för
bolagsstyrning (Koden) och har under
2022 tillämpat Koden utan några
avvikelser. Denna bolagsstyrningsrap-
port beskriver styrningen av Nyfosa
under 2022 om inget annat anges.
BOLAGSSTYRNINGS-
RAPPORT 2022
God bolagsstyrning handlar om att säkerställa att Nyfosa bedri-
ver sin verksamhet hållbart, ansvarsfullt och så effektivt som
möjligt. Det övergripande målet är att öka värdet för aktie ägarna
och på så sätt möta det krav som ägarna har på investerat
kapital. Styrelsen är ansvarig för organisation och förvaltning
av bolagets angelägenheter. VD ansvarar för att den löpande
förvaltningen av bolaget sker enligt styrelsens riktlinjer och
anvisningar. Vidare sammanställer VD, i dialog med styrelsens
ordförande, dagordning för styrelsemötena och ansvarar i övrigt
för att ta fram informations- och beslutsunderlag till styrelsen.
ÖVERSIKT
BOLAGSSTYRNING
3. Valberedning
5. Ersättningsutskott
6. Revisionsutskott
Fastighetsförvaltning
Regionkontor: Stockholm, Göteborg, Värnamo, Västerås, Växjö, Norr, Malmö, Örebro, Karlstad,
Jyväskylä, Laapenranta, Helsingfors
Koncerncentrala funktioner
Transaktion
Projekt och energi
Finans
IT
Ekonomi
HR
Juridik
IR
Hållbarhetsgrupp
4. Styrelse
1. Aktieägare
2. Bolagsstämma
7. VD och koncernledning
Rapporter och intern kontroll
8. Revisor
52
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
besluta att aktieägarna ska kunna utöva sin rösträtt per post
före bolagsstämman. Bolaget tillämpar inte några särskilda
arrangemang i fråga om bolagsstämmans funktion, varken på
grund av bestämmelse i bolagsordning eller, så vitt är känt för
bolaget, aktieägaravtal. Beslut som fattas på bolagsstämma
offentliggörs efter stämman i ett pressmeddelande och
protokollet från stämman publiceras på bolagets webbplats.
Årsstämma 2022
Den 19 april 2022 beslutades bland annat om att fastställa
styrelsens förslag till vinstdisposition, att bevilja styrelseleda-
möterna och VD ansvarsfrihet för verksamhetsåret 2021,
styrelse- och revisorsval, ersättning till styrelse och revisor,
principer för att utse valberedning samt att införa ett långsik-
tigt incitamentsprogram till medarbetare i Nyfosa- koncernen
(”LTIP 2022”). Därutöver beslutade årsstämman 2022 om att
ändra bolagets bolagsordning genom införandet av två nya
aktieslag, stamaktier av serie D och preferensaktier. Samtliga
befintliga utestående aktier fastställdes vara stamaktier
av serie A. Vidare bemyndigade årsstämman styrelsen att,
vid ett eller flera tillfällen före nästa årsstämma, besluta om
nyemission av stamaktier av serie A och serie D samt prefe-
rensaktier i den mån sådan emission kan ske utan ändring av
bolagsordningen. För mer information, se bolagets webbplats
och stämmokommuniké.
Extra bolagsstämma november 2022
Den 15 november 2022 beslutade en extra bolagsstämma
att bemyndiga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen för
tiden intill slutet av nästa årsstämma, fatta beslut om att
förvärva högst så många stamaktier av serie A att bolaget
vid var tid efter förvärv innehar sammanlagt högst 10 procent
av samtliga aktier i bolaget. För mer information, se bolagets
webbplats och stämmokommuniké. Per den 31 december
2022 hade styrelsen har inte fattat något beslut om huruvida
bemyndigandet ska utnyttjas utan utvärderar förutsättning-
arna vid varje given tidpunkt.
3
Valberedning
Vid årsstämman i Nyfosa den 9 maj 2019 antogs instruk-
tioner för valberedningens sammansättning och arbete i
bolaget. Enligt instruktionerna, som gäller tills vidare, ska
valberedningen bestå av styrelsens ordförande och fyra
ledamöter utsedda av de fyra röstmässigt största aktieägarna
i bolaget per den 31 juli. Om någon av de fyra röstmässigt
största aktieägarna inte utövar rätten att utse en ledamot
övergår rätten att utse sådan ledamot till den till röstetalet
närmast följande största aktieägare som inte redan har rätt
att utse en ledamot av valberedningen. Valberedningens
ordförande ska vara den ledamot som representerar den till
röstetalet största aktieägaren, om inte ledamöterna enas om
annat. Sammansättningen av valberedningen offentliggörs
senast sex månader före kommande årsstämma. Avgår
ledamot eller sker väsentliga förändringar i ägarbilden kan
valberedningens sammansättning komma att ändras för att
återspegla detta. En sådan förändring offentliggörs då så
snart som möjligt. Valberedningen har i uppgift att arbeta
fram förslag till val av styrelse och revisor, arvode för dessa,
stämmoordförande samt eventuella erforderliga ändringar till
valberedningens instruktion. För vidare information om gäl-
lande instruktion för valberedningen, se bolagets webbplats.
Valberedningen har inför årsstämman 2023 bestått av
David Mindus, representerande AB Sagax (valberedningens
ordförande), Johannes Wingborg, representerande
Länsförsäkringar Fondförvaltning AB, Lennart Francke,
representerande Swedbank Robur Fonder, Tobias Kaj,
representerande Lannebo Fonder, Suzanne Sandler, repre-
senterande Handelsbanken Fonder och Johan Ericsson,
styrelseordförande i Nyfosa AB. Tobias Kaj tillträde som
ledamot i valberedningen den 13 december 2022, efter att
Lannebo Fonder blivit ny fjärde största aktieägare i Nyfosa.
I sitt arbete har valberedningen tillämpat Kodens regel 4.1
som mångfaldspolicy. Målet med mångfaldspolicyn är att till-
godose vikten av tillräcklig mångfald i styrelsen när det gäller
kön, ålder och nationalitet samt erfarenheter, yrkesbakgrund
1
Aktieägare
Nyfosas aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large
Cap-listan. Bolagets största aktieägaren är AB Sagax med
en ägar- och röstandel om cirka 21,3 procent. Återstående
78,7 procent ägs av institutionella investerare och privat-
personer i Sverige och utomlands. Ingen av dessa övriga
aktieägare har ett direkt eller indirekt aktieinnehav i bolaget
som representerar minst en tiondel av röstetalet för samtliga
aktier i bolaget.
Av Nyfosas bolagsordning framgår att bolaget även kan
utge stamaktier av serie D och preferensaktier. Per den 31
december 2022 finns dock inga sådana aktier utgivna. Mer
information om Nyfosas aktier och större aktieägare framgår
av sidorna 39–41 i årsredovisningen.
2
Bolagsstämma
Bolagsstämman är Nyfosas högsta beslutande organ, vid
vilken aktieägarna utövar sin rösträtt. Av aktiebolagslagen
(2005:551) och bolagsordningen framgår hur kallelse till
årsstämma och extra bolagsstämma ska ske samt vem som
har rätt att delta och rösta vid stämman. Förutom vad som
gäller enligt lag beträffande en aktieägares rätt att delta
vid bolagsstämman krävs enligt Nyfosas bolagsordning
föranmälan till bolagsstämman senast den dag som anges
i kallelsen till bolagsstämman, och i förekommande fall
ska även anmälas om aktieägaren avser att ha med sig
biträde. Inga begränsningar gäller för hur många röster varje
aktieägare kan avge vid stämman. Bolagsstämmor hålls i
Nacka eller Stockholm. Styrelsen får samla in fullmakter
enligt det förfarande som anges i 7 kap. 4 § andra stycket
aktiebolagslagen. Styrelsen får vidare inför en bolagsstämma
NYFOSAS ÅRSSTÄMMA 2023
Nyfosas årsstämma 2023 äger rum den 25 april 2023.
Mer information om årsstämman, inklusive anvisning om
hur anmälan sker, finns tillgänglig på www.nyfosa.se.
53
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
4
Styrelse
Styrelsen är bolagets högsta förvaltningsorgan, vars uppgif-
ter regleras i aktiebolagslagen, bolagsordningen och Koden.
Styrelsen ska således svara för bolagets organisation och
förvaltning av bolagets angelägenheter. Därtill ska styrelsen
följa den ekonomiska utvecklingen och utvecklingen
inom hållbarhet, säkerställa kvaliteten på den ekonomiska
rapporteringen och internkontrollen samt utvärdera verk-
samheten mot av styrelsen fastställda mål och riktlinjer.
Vidare beslutar styrelsen om betydande investeringar och
väsentliga förändringar i koncernens organisation och verk-
samhet. Arbetet utgår från en av styrelsen årligen fastställd
arbetsordning, som reglerar arbets- och ansvarsfördelningen
mellan styrelsens ledamöter och VD. Styrelsen fastställer
och affärsområden. Valberedningen har till årsstämman den
25 april 2023 föreslagit en styrelse som består av två kvinnor
och fem män, innebärande att andelen kvinnor understiger
de mål som Kollegiet för svensk bolagsstyrning satt upp.
Urvalet av styrelsekandidater har skett utan diskriminering
gällande exempelvis ålder, sexuell läggning, kön eller religiös
tillhörighet. Valberedningen anser att den föreslagna styrelsen
med hänsyn till Nyfosas verksamhet, utvecklingsskede och
förhållanden i övrigt har en ändamålsenlig sammansättning,
präglad av mångsidighet och bredd avseende ledamöternas
kompetens, erfarenhet och bakgrund. Därmed anser valbered-
ningen att Kodens krav på mångsidighet och bredd uppfylls
genom förslaget. Ytterligare information finns i valberedning-
ens motiverade yttrande avseende valberedningens förslag till
årsstämman 2023, som publiceras på bolagets webbplats.
NÄRVARO VID STYRELSE- OCH UTSKOTTSMÖTEN
Styrelseledamot
Styrelse-
möten
Revisions-
utskotts-
möten
Ersättnings-
utskotts-
möten
Johan Ericsson1
(styrelseordförande) 23/24 – 4/4
Marie Bucht Toresäter 24/24 5/6 –
Lisa Dominguez Flodin 21/24 6/6 –
Jens Engwall 18/24 5/6 –
Mats Andersson
3 12/24 – 2/4
Per Lindblad 24/24 – 3/4
Jenny Wärmé
3 13/24 3/6 –
Patrick Gylling
2 11/24 – 2/4
Claes Magnus Åkesson
2 11/24 3/6 –
1) Fick ej delta på ett av styrelsemötena på grund av jäv.
2) Invald i styrelsen på årsstämman den 19 april 2022.
3) Lämnade styrelsen på årsstämman den 19 april 2022.
MÖTESPLAN FÖR STYRELSENS ARBETE UNDER ÅRET
Styrelsens arbete följer en beslutad arbetsordning kopplad till årets ordinarie styrelsemöten illustrerad
bredvid. Därutöver behandlas löpande styrelseärenden såsom större förvärv, avyttringar och investeringar
samt VD-rapport och finansrapport.
Beslut om bokslutskommuniké
Avrapportering från revisionsutskottet
Möte med revisor
Redovisnings- och revisionsfrågor samt revisionsrapport
Förslag till utdelning
Avrapportering avseende skatter och avgifter
Riskidentifiering och riskhantering
Styrelsediskussion utan ledningens närvaro
JAN FEB MAR APR MAJ JUN JUL AUG SEP OKT NOV DEC
Frågor inför årsstämman (inkl. ersättningsrapport)
Avrapportering från ersättningsutskott
Beslut om ev. bonusutfall avseende föregående år
Årsredovisning inkl. bolagsstyrningsrapport
Beslut om delårsrapport
Avrapportering från revisionsutskottet
Avrapportering avseende skatter och avgifter
Fastställelse av arbetsordning, instruktioner,
delegationsordning och policyer
Avstämning av bolagsledningens andra
uppdrag och ev. intressekonflikter
Styrelsediskussion utan ledningens närvaro
Hållbarhet
Beslut om delårsrapport
Avrapportering från
revisionsutskottet
Avrapportering
avseende skatter och
avgifter
Konjunktur-
utveckling
Marknad och
marknadsanalys
Konkurrent-
genomgång
Beslut om delårsrapport
Avrapportering från
revisionsutskottet
Avrapportering avseende
skatter och avgifter
Möte med revisor
Redovisnings- och revisions-
frågor samt revisionsrapport
Strategi
Beredande diskussion om prognos nästa
verksamhetsår
Beredande diskussion om affärsplan och
finansiella mål
Genomgång av finanspolicy
Utvärdering styrelse
Organisation
Successionsplanering
Talent management
Utvärdering VD och ledande befattningshavare
Styrelsediskussion utan ledningens närvaro
Kapitalstruktur
Prognos nästa verksamhetsår
Affärsplan och finansiella mål
Utvärdering av system för
intern kontroll, inkl. ev. behov
av internrevision
54
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
även en delegationsordning och instruktioner för ekonomisk
rapportering, VD och styrelsens utskott, samt beslutar om
ett antal övergripande policyer för bolagets verksamhet. Här
ingår bland annat insider-, finans-, IT-, informationssäkerhets-,
hållbarhets- och kommunikationspolicy samt en policy för
transaktioner med närstående. Alla dessa interna styrdoku-
ment ses över minst en gång per år och uppdateras därtill
löpande när behov föreligger.
Nyfosas styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst
fyra och högst tio ledamöter, utan suppleanter. Bolagsord-
ningen innehåller inga särskilda bestämmelser om tillsättande
och entledigande av styrelseledamöter eller om ändring av
bolagsordningen. Styrelseledamöterna väljs på årsstämman
för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Till styrelseledamöter
vid årsstämman den 19 april 2022 omvaldes Jens Engwall,
Johan Ericsson, Lisa Dominguez Flodin, Per Lindblad och
Marie Bucht Toresäter, samt till nya styrelseledamöter valdes
Patrick Gylling och Claes Magnus Åkesson. Mats Andersson
och Jenny Wärmé hade avböjt omval. Johan Ericsson omvaldes
även till styrelseordförande. Vid sidan om sitt styrelseuppdrag
har Jens Engwall under året haft ett konsultavtal med bolaget.
Konsultuppdraget omfattar en rådgivande funktion till i första
hand bolagets VD, men även att kvarstå som bolagets ledamot
i styrelserna i Söderport Property Investment AB och Torslanda
Property Investment AB. Uppdragsavtalet trädde i kraft den
1 mars 2021 och upphörde den 31 december 2022. Ingen
övrig styrelseledamot har varit eller är anställd i koncernen.
För ytterligare information om Nyfosas styrelseledamöter samt
uppgifter om styrelseledamöternas oberoende i förhållande
till bolaget och bolagsledningen se sida 57. Information om
bolagets största aktieägare finns på sida 40.
Styrelsens arbete
Utöver det konstituerande styrelsemötet, som hålls i anslut-
ning till årsstämman, sammanträder styrelsen minst sex
gånger per år (ordinarie styrelsemöten). Sammanträdestider
och huvudsakliga fasta frågor att behandla på de ordinarie
mötena följer en fast angiven mötesplan i styrelsens arbets-
ordning, se beskrivning på sida 54. Extra styrelsemöten
sammankallas vid behov. Nyfosas styrelse hade under året
24 möten, varav ett konstituerande möte. För uppgifter om
närvaro vid dessa möten, se tabell på sida 54. Inför respektive
styrelsemöte erhöll ledamöterna dagordning och skriftligt
material för de frågor som ska behandlas på mötet. På dag-
ordningen inför varje ordinarie styrelsemöte fanns ett antal
stående punkter: VD:s genomgång av verksamheten, förvärv,
avyttringar och investeringar samt finansiell rapportering.
Utöver löpande styrelseärenden inklusive frågor om större
förvärv, avyttringar och investeringar behandlade styrelsen
under 2022 frågor förknippade med kapitalanskaffning,
finansiering, organisation och hållbarhet.
Utvärdering av styrelsen och VD
Styrelsens ordförande initierar en gång per år, i enlighet med
styrelsens arbetsordning, en utvärdering av styrelsens arbete.
Utvärderingen genomförs genom en enkät, individuella
samtal med bolagets styrelseledamöter, VD och revisor samt
en gemensam utvärdering i grupp. Utvärderingarnas syfte är
att utvärdera resultatet av styrelsens och utskottens arbete,
hur väl arbetssättet fungerat samt hur det kan effektiviseras.
Vidare syftar den årliga utvärderingen till att identifiera vilken
typ av frågor som styrelsen anser bör ges mer utrymme och
på vilka områden det eventuellt krävs ytterligare erfarenhet
och kompetens i styrelsen. Resultatet av utvärderingen disku-
terades i styrelsen och redovisades av styrelsens ordförande
för valberedningen. Styrelsen utvärderar även fortlöpande
VD:s arbete. Minst en gång per år görs utvärderingen utan
dennes närvaro.
Ersättning till styrelsen
Vid årsstämman den 19 april 2022 beslutade stämman att
arvodena till styrelsens ledamöter ska utgå med 500 000
kronor till styrelsens ordförande och med 200 000 kronor
till var och en av de övriga bolagsstämmovalda ledamöterna
som inte är anställda i bolaget. För arbete i revisionsutskottet
ska arvode utgå med 70 000 kronor till utskottets ordförande
samt med 35 000 kronor till var och en av de övriga ledamö-
terna. För arbete i ersättningsutskottet ska arvode utgå med
40 000 kronor till utskottets ordförande samt med 20 000
kronor till var och en av de övriga ledamöterna.
Styrelsens utskott
Styrelsen har inom sig inrättat två utskott, ett revisionsutskott
och ett ersättningsutskott, som båda arbetar enligt av styrelsen
fastställda instruktioner. Utskotten är beredande underkom-
mittéer till styrelsen och har ingen egen beslutanderätt. De
frågor som behandlats vid utskottens möten protokollförs och
rapporteras vid behov vid nästa styrelsemöte.
5
Ersättningsutskott
Ersättningsutskottets huvudsakliga uppgift är att bistå
styrelsen med förslag, rådgivning och beredning i frågor om
ersättning till och andra anställningsvillkor för bolagets VD
samt ersättningsprinciper för bolagsledningen. Utskottets
uppgifter innefattar vidare att övervaka och utvärdera utfall
av program för rörlig ersättning samt Nyfosas efterlevnad av
de av bolagsstämman beslutade riktlinjerna för ersättning.
Under 2022 bestod ersättningsutskottet av styrelseledamö-
terna Mats Andersson, Johan Ericsson (ordförande), Patrick
Gylling och Per Lindblad. Mats Andersson avgick som leda-
mot i samband med att han avböjde omval vid årsstämman
den 19 april 2022. Till följd därav tillträde Patrick Gylling som
ny ledamot efter styrelsens konstituerande möte den 19 april
2022. Ersättningsutskottet har under 2022 sammanträtt vid
fyra tillfällen, varvid bland annat ersättning till ledande befatt-
ningshavare, utformning av incitamentsprogram, återköp av
teckningsoptioner och utformningen av ersättningsrapport
samt översyn av bolagets riktlinjer för ersättning till ledande
befattningshavare har behandlats. För uppgifter om närvaro
vid dessa möten, se tabell på sida 54.
6
Revisionsutskott
Revisionsutskottet ska bistå styrelsen i fullgörandet av dess
övervakande roll över revisionsfrågor. Utskottets huvudsakliga
uppgifter framgår av aktiebolagslagen. I dessa ingår att överse
bolagets finansiella rapportering, riskhantering avseende den
finansiella rapporteringen och effektivitet i intern kontroll och
55
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare
Vid årsstämman den 23 april 2020 fastställdes riktlinjer för
ersättningen till ledande befattningshavare i Nyfosa. Riktlin-
jerna fastställdes att gälla tills vidare, dock längst för tiden
fram till årsstämman 2024. Inget beslut att justera dessa
riktlinjer fattades 2022.
Ersättningen till ledande befattningshavare kan bestå av
en fast och en rörlig del samt pensionsförmåner och andra
förmåner. Den fasta lönen för ledande befattningshavare
ska vara marknadsanpassad och baseras på kompetens,
ansvar och prestation. Rörlig ersättning kan utgå till ledande
befattningshavare där styrelsen bedömer att det uppmuntrar
rätt beteende och inte äventyrar långsiktigt värdeskapande.
Den rörliga ersättningen ska belöna målrelaterade resultat
och förbättringar i enkla och transparanta konstruktioner
samt ha ett tak för maximalt utfall. Ett utfall ska relateras till
uppfyllelsen av bolagets finansiella mål och andra mätbara
hållbarhetsmål som stöder långsiktigt aktieägarvärde. Upp-
ställda mål ska i huvudsak vara gemensamma för ledande
befattningshavare men kan även i mindre omfattning avse
den individuella prestationen. Rörlig ersättning till respektive
ledande befattningshavare ska inte överstiga sex månadslöner
och ska inte vara pensionsgrundande.
Ledande befattningshavare kan erbjudas incitamentspro-
gram vilka i huvudsak ska vara aktie- eller aktiekursrelaterade
i syfte att främja engagemanget för bolagets utveckling och
implementeras på marknadsmässiga villkor. För mer informa-
tion om utestående incitamentsprogram se bolagets webbplats.
Riktlinjerna får frångås av styrelsen, helt eller delvis, om
det i enskilda fall finns särskilda skäl och ett avsteg är nödvän-
digt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive
dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska
bärkraft. Om styrelsen gör avsteg från riktlinjerna för ersätt-
ning till ledande befattningshavare ska detta redovisas i
ersättningsrapporten inför nästkommande årsstämma.
Storleken på ersättningar som utgått för 2022 framgår av
Not 6. Ersättningsrapporten för 2022 finns publicerad på
webbplatsen.
8
Revisor
Revisorn är en oberoende granskare av bolagets räkenskaper
och ska avgöra om dessa i allt väsentligt är korrekta och
fullständiga samt ger en rättvisande bild av bolaget och dess
finansiella ställning och resultat. Revisorn ska också granska
styrelsens och VDs förvaltning samt översiktligt granska
bolagets hållbarhetsredovisning. Revisorn rapporterar till
årsstämman.
Vid årsstämman den 19 april 2022 omvaldes KPMG AB
som revisor för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Huvudan-
svarig revisor är Mattias Johansson, auktoriserad revisor samt
medlem i FAR. Revisorerna har deltagit vid två styrelsemöten
för att redogöra för KPMG AB:s revisionsprocess i Nyfosa
samt för att ge styrelsens ledamöter möjlighet att ställa frågor
utan ledningens närvaro. Därutöver har revisorerna deltagit
vid samtliga möten med revisionsutskottet. Revisionsutskottet
utvärderar revisorn årligen för att försäkra sig om att revisorns
saklighet och oberoende inte kan ifrågasättas. Revisorn
bekräftar årligen sitt oberoende i revisionsberättelsen.
Utöver revisionsuppdraget har KPMG AB under 2022
anlitats för ytterligare tjänster, främst rådgivning kring outsour-
cing av ekonomisk förvaltning. Sådana tjänster har alltid och
endast tillhandahållits i den utsträckning som är förenlig med
reglerna i revisionslagen (1999:1079) och FAR:s yrkesetiska
regler avseende revisors opartiskhet och självständighet.
styrning, så väl som att upprätthålla kontakt med och utvärdera
den externa revisorns arbete, kvalifikationer samt oberoende.
Utskottet ska även biträda vid upprättandet av förslag till
bolagsstämmans beslut om revisorsval och revisorsarvodering.
Resultatet av utskottets arbete i form av observationer, rekom-
mendationer och förslag till beslut eller åtgärder rapporteras
fortlöpande till styrelsen. Under 2022 bestod revisionsutskottet
av styrelseledamöterna Jens Engwall, Lisa Dominguez Flodin
(ordförande), Marie Bucht Toresäter, Jenny Wärmé och
Claes Magnus Åkesson. Jenny Wärmé avgick som ledamot
i samband med att hon avböjde omval vid årsstämman den
19 april 2022. Till följd därav tillträde Claes Magnus Åkesson
som ny ledamot efter styrelsens konstituerande möte den 19
april 2022. Revisionsutskottet har under 2022 sammanträtt
vid 6 tillfällen varvid bland annat bolagets interna kontroll och
styrning, hållbarhetsarbete samt kvartalsbokslut och delårsrap-
portering har behandlats. För uppgifter om närvaro vid dessa
möten, se tabell på sida 54.
7
VD och koncernledning
VD utses av styrelsen och ansvarar för den löpande förvalt-
ningen av bolaget och koncernens verksamhet i enlighet med
styrelsens instruktioner. Av VD-instruktionen framgår bland
annat att VD är ansvarig för bolagets förvaltning och styrelse-
rapportering samt beredning av frågor som kräver beslut
av styrelsen, exempelvis fastställande av delårsrapport och
årsredovisning, beslut om större förvärv, försäljningar eller
investeringar samt upptagande av större lån. VD har utsett en
koncernledning som ansvarar för olika delar av verksamheten.
Nyfosas koncernledning består, i tillägg till VD, för närvarande
av ekonomichef, transaktionschef, förvaltningschef och
finanschef. VD fungerar som koncernledningens ordförande
och fattar beslut i samråd med övrig koncernledning. Kon-
cernledningens arbete följer en årlig cykel med åtta ordinarie
möten. Därtill sammankallas extra sammanträden vid behov.
56
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
STYRELSE
Johan Ericsson
Styrelseordförande
Födelseår: 19 51
Ledamot sedan: 7 maj 2018
Utbildning och arbetslivs-
erfarenhet: Civilekonom,
Handelshögskolan, Stock-
holm. Tidigare erfarenhet från
ledande befattningar och olika
positioner inom Catella-kon-
cernen (1993–2015).
Övriga pågående uppdrag:
Styrelseordförande Market
Art Fair Intressenter AB (och
andra styrelseuppdrag inom
koncernen), Fastighetsbola-
get Emilshus AB och Prinses-
san Estelles Kulturstiftelse
samt styrelseledamot i
Brinova Fastigheter AB (publ),
AB Borudan Ett och Torekov
By AB.
Aktieinnehav i bolaget per
31 dec 2022 (inkl. eventuellt
närståendeinnehav):
65 000
Oberoende i förhållande till
bolaget, koncernledningen och
bolagets större ägare.
Lisa Dominguez Flodin
Styrelseledamot
Födelseår: 1972
Ledamot sedan: 7 maj 2018
Utbildning och arbetslivs-
erfarenhet: Kandidatexamen i
redovisning och revision, Mitt-
universitetet, Östersund samt
MBA, San Jose State Univer-
sity. Tidigare erfarenhet som
bland annat CFO på Grön
Bostad AB (2016–2021), VD i
Cibus Nordic Real Estate AB
(publ) (2018) och styrelse-
ledamot (inklusive ledamot i
revisionsutskott) i NP3 Fastig-
heter AB (publ) (2014–2017)
samt från ledande befatt-
ningar inom Oscar Properties
AB (2017), Cityhold Property
AB (2012–2016) och NBP
Group (2011–2012).
Övriga pågående uppdrag:
CFO på Granitor (fd. Midroc),
styrelseledamot i Cordim
Europe AB (och andra styrel-
seuppdrag inom koncernen),
Granitor Properties AB, LCF
Financial Services AB och
Flodin Kapital AB.
Aktieinnehav i bolaget per
31 dec 2022 (inkl. eventuellt
närståendeinnehav): 7 500
Oberoende i förhållande till
bolaget, koncernledningen och
bolagets större ägare.
Marie Bucht Toresäter
Styrelseledamot
Födelseår: 1967
Ledamot sedan: 7 maj 2018
Utbildning och arbetslivs-
erfarenhet: Civilekonom,
Uppsala universitet. Tidigare
erfarenhet från ledande
befattningar inom bland annat
Headlight International AB
(2015–2017), Skanska ID
(2013–2015), NCC Property
Development Nordic AB
(2012–2013) och Newsec
Advice AB (1999–2012).
Övriga pågående uppdrag:
VD i Novier AB, Novier Real
Estate AB, Novier Property
Group AB, Novier Property
Advisors AB och styrelseleda-
mot i MVB Holding AB samt
Novier Leasing & Develop-
ment AB.
Aktieinnehav i bolaget per
31 dec 2022 (inkl. eventuellt
närståendeinnehav): 5 156
Oberoende i förhållande till
bolaget, koncernledningen och
bolagets större ägare.
Jens Engwall
Styrelseledamot
Födelseår: 1956
Ledamot sedan: 15 novem-
ber 2017
Utbildning och arbetslivs-
erfarenhet: Civilingenjör,
Kungliga tekniska högskolan,
Stockholm. Erfarenhet som
grundare och VD för Nyfosa
AB (2018–2020) och
Hemfosa Fastigheter AB
(2009–2018), VD i Kungsle-
den AB (1993–2006) samt
erfarenhet av fastighetssek-
torn från bland annat tidigare
positioner inom Skanska AB.
Övriga pågående uppdrag:
Styrelseordförande i fastighets-
bolaget Söderport Property
Investment AB (och andra
styrelseuppdrag inom koncer-
nen), styrelseledamot i Bonnier
Fastigheter AB, Chengde
Intressenter AB, Kveldhus AB,
Nordic Mezzanine Capital I AB
och Hemfosa Gård AB.
Aktieinnehav i bolaget per
31 dec 2022 (inkl. eventu-
ellt närståendeinnehav):
4 903 915 varav 400 000 via
bolag
Ej oberoende i förhållande till
bolaget och koncernledningen.
Oberoende i förhållande till
bolagets större ägare.
Per Lindblad
Styrelseledamot
Födelseår: 1962
Ledamot sedan: 7 maj 2018
Utbildning och arbetslivs-
erfarenhet: Master of science
in Agriculture Economics, SLU
Uppsala. Tidigare erfarenhet
från bland annat ledande
befattningar inom SEB
(2008–2017).
Övriga pågående uppdrag:
VD i Landshypotek Bank
Aktiebolag, styrelseord-
förande i Lyckås Aktiebolag
och styrelseledamot i Dina
Försäkring AB, Svenska
Bankföreningen samt Svensk
Kooperation.
Aktieinnehav i bolaget per
31 dec 2022 (inkl. eventuellt
närståendeinnehav):
10 000
Oberoende i förhållande till
bolaget, koncernledningen och
bolagets större ägare.
Claes Magnus Åkesson
Styrelseledamot
Födelseår: 1959
Ledamot sedan: 19 april
2022
Utbildning och arbetslivs-
erfarenhet: Civilekonom vid
Handelshögskolan i Stock-
holm samt Advanced Manage-
ment Programme vid
INSEAD, i Frankrike. Ekonomi-
och finansdirektör samt ansva-
rig för Investor Relations
(1998–2021) och senior
rådgivare (2022) hos JM AB.
Tidigare erfarenhet inkluderar
positioner som chefscontroller
Asien, ekonomi- och finanschef
Malaysia samt regioncontroller
Asien i Ericsson-koncernen
(1987–1998).
Övriga pågående uppdrag:
Styrelseordförande i JM@
Home AB och styrelseledamot
i Concentric AB, CM Åkesson
AB samt i VIE Kapital AB.
Aktieinnehav i bolaget per
31 dec 2022 (inkl. eventuellt
närståendeinnehav): 2 500
Oberoende i förhållande till
bolaget, koncernledningen och
bolagets större ägare.
Patrick Gylling
Styrelseledamot
Födelseår: 1975
Ledamot sedan: 19 april
2022
Utbildning och arbetslivs-
erfarenhet: Ekonomie magis-
ter vid Hanken, Svenska
Handelshögskolan i Helsing-
fors, Finland. Grundare av fast-
ighetsbolaget HGR Property
Partners samt hållandet av
nyckelpositioner i Sveafastig-
heter, Morgan Stanley och
Advium Corporate Finance.
Övriga pågående uppdrag:
Styrelseordförande i Cibus
Nordic Real Estate AB (publ)
samt VD och en av grundarna
av fastighetsbolaget Sirius
Capital Partners, styrelseleda-
mot i Life Annuity Institution
Hereditas Ltd.
Aktieinnehav i bolaget per
31 dec 2022 (inkl. eventuellt
närståendeinnehav): 11 000
Oberoende i förhållande till
bolaget, koncernledningen och
bolagets större ägare.
57
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE
Stina Lindh Hök
VD
Födelseår: 1973
Utbildning: Civilingenjörs-
examen, Kungliga Tekniska
Högskolan, Stockholm.
Övriga pågående uppdrag:
Styrelseledamot i Fabege AB.
Bakgrund: Tidigare befatt-
ningar; transaktionschef på
Hemfosa Fastigheter AB
(2010–2018), projektledare
för transaktioner på Atrium
Ljungberg AB (2009–2010)
och Leimdörfer Fastighets-
marknad AB (2006–2008)
samt fastighetschef på
Fabege AB (2005).
Aktieinnehav i bolaget per
31 dec 2022 (inkl. eventuellt
närståendeinnehav): 74 210
Teckningsoptioner i bolaget
per 31 dec 2022: 241 000
Anders Albrektsson
Förvaltningschef
Födelseår: 1974
Utbildning: Fastighets-
ekonom, Kungliga Tekniska
Högskolan, Stockholm
Övriga pågående uppdrag:
Inga övriga uppdrag
Bakgrund: Förvaltningschef
Sverige, Newsec Property
Asset Management AB
(2016–2020) , Kundansvarig,
Folksamuppdraget, Newsec
AM (2007–2015), Fastig-
hetschef, Newsec AM
(2005–2006)
Aktieinnehav i bolaget per
31 dec 2022 (inkl. eventuellt
närståendeinnehav): 1000
Teckningsoptioner i bolaget
per 31 dec 2022: 45 000
Johan Ejerhed
Finanschef
Födelseår: 1976
Utbildning: Civilingenjörs-
examen, internationell indu-
striell ekonomi (finansinrikt-
ning), Linköpings universitet.
Övriga pågående uppdrag:
Inga övriga uppdrag
Bakgrund: Tidigare befatt-
ning; projektledare inom
strukturerad fastighetsfinan-
siering på SEB (2004–2018).
Aktieinnehav i bolaget per
31 dec 2022 (inkl. eventuellt
närståendeinnehav):
18 654
Teckningsoptioner i bolaget
per 31 dec 2022: 88 500
Ann-Sofie Lindroth
Ekonomichef
Födelseår: 1976
Utbildning: Civilekonom-
examen, Ekonomihögskolan
vid Lunds universitet
Övriga pågående uppdrag:
Styrelseledamot i Söderport
Property Investment AB (och
andra styrelseuppdrag inom
koncernen) och Torslanda
Property Investment AB (publ).
Bakgrund: Tidigare befatt-
ningar; ekonomichef på
Hemfosa Fastigheter AB
(2012–2018), revisor på EY
Real Estate (2004–2012),
fastighetsmäklare på Svensk
Fastighetsförmedling
(1996–1999).
Aktieinnehav i bolaget per
31 dec 2022 (inkl. eventuellt
närståendeinnehav):
9 626
Teckningsoptioner i bolaget
per 31 dec 2022: 179 000
Josephine Björkman
Transaktionschef
Födelseår: 1975
Utbildning: Civilekonom-
examen, Handelshögskolan
vid Göteborgs universitet.
Övriga pågående uppdrag:
Styrelseledamot i One Publi-
cus Fastighets AB (och andra
styrelseuppdrag inom
koncernen) och Origa Care
AB (publ).
Bakgrund: Transaktionschef
Jernhusen AB 2011–2017,
affärsutvecklare GE Real
Estate Norden 2004–2011,
master black belt GE Real
Estate Norden 2001–2004,
analytiker GE Capital London
1999–2001.
Aktieinnehav i bolaget per
31 dec 2022 (inkl. eventuellt
närståendeinnehav): 3720
Teckningsoptioner i bolaget
per 31 dec 2022: 137 000
58
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
MODELL FÖR INTERN
KONTROLL OCH STYRNING
Nyfosas transaktionsintensiva verksamhet och
utspridda fastighetsförvaltning kräver väl inarbetade
processer och kontroller för att minimera risk för fel.
Det krävs även en företagskultur som bidrar till att
skapa en god kontrollmiljö.
Nyfosas modell för intern kontroll och styrning är uppdelad
i tre delar, där varje del utgör en försvarslinje med ansvar för
sin nivå av intern kontroll och styrning.
Styrelsen utgör försvarslinje tre och ansvarar för att det
finns processer för att identifiera och definiera riskerna inom
verksamheten samt för att risktagandet mäts och kontrolleras.
Styrelsens ansvar för intern kontroll och styrning regleras
i aktiebolagslagen, årsredovisningslagen (1995:1554) och
Koden.
VD och koncernledning utgör försvarslinje två med ansvar
för det löpande arbetet på övergripande nivå med att upprätt-
hålla en effektiv styrning och kontroll.
Försvarslinje ett utgörs av respektive chef på våra
förvaltningskontor samt koncernfunktioner enligt bilden på
sida 52. Inom dessa funktioner finns roller med ansvar för
att upprätthålla god intern kontroll och styrning inom sina
respektive områden.
Rutiner och processer för intern kontroll och styrning samt
riskhantering grundar sig på det ramverk som tagits fram av
The Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway
Commission (COSO). Detta ramverk har fem grundläggande
komponenter: Kontrollmiljö, Riskbedömning, Kontrollaktiviteter,
Information/kommunikation samt Övervakning.
NYFOSAS TRE FÖRSVARSLINJER
FÖR INTERN KONTROLL OCH STYRNING
Styrelsen fastställer policyer och ansvarar för
processer för att identifiera och definiera riskerna
inom verksamheten samt för att risktagandet
mäts och kontrolleras.
VD och koncernledning ansvarar för
det löpande arbetet på övergripande
nivå med att upprätthålla en effektiv
styrning och kontroll.
Respektive chef på våra regionkontor
samt koncernfunktioner enligt bilden
på sida 52. Inom dessa boxar finns
roller med ansvar för att upprätthålla
god intern kontroll inom sina respektive
funktioner.
Tredje
försvarslinjen
Styrelsen
Andra försvarslinjen
VD och koncernledning
Första försvarslinjen
Regionchefer och koncernfunktioner
God företagskultur
59
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Kontrollmiljö
Nyfosas kontrollmiljö är uppbyggd av styrande dokument,
processer och strukturer som sätter grunden för hur
intern kontroll och styrning etableras i organisationen.
Styrelsen övervakar och säkerställer kvaliteten på den
interna kontrollen och styrningen i enlighet med styrelsens
arbetsordning, VD- och utskottsinstruktioner samt tillhörande
delegations- och attestordning. Därtill har styrelsen antagit
en riskhanteringspolicy som innefattar grundläggande
riktlinjer som styr arbetet med riskhantering, intern kontroll
och styrning. Riktlinjerna avser bland annat riskbedömning,
riskåtgärder, kontrollaktiviteter, åtgärdsplan, utvärdering
och rapportering. Arbetet med intern kontroll och styrning
framgår även i andra styrdokument såsom Nyfosas ekonomi-
handbok, hållbarhetspolicy och finanspolicy. I dessa ingår
bland annat regelbunden kontroll och uppföljning av utfall
jämfört med förväntningar och tidigare år, liksom uppsikt över
bland annat de redovisningsprinciper som Nyfosa tillämpar.
Därtill tillhandahåller Nyfosa en anonym visselblåsartjänst till
KONCERNÖVERGRIPANDE POLICYER OCH STYRDOKUMENT
Finanspolicy
Anger riktlinjer och regler för hur finansverksamheten i bolaget med
majoritetsägda dotterbolag ska bedrivas. Anger också fördelning
av ansvar och befogenheter samt innehåller strategier för hur olika
finansiella risker ska hanteras och anges riskmandat.
Riskhanteringspolicy
Den beskriver roller, ansvar, processer och rutiner relaterat till
riskhanteringen i koncernen. Syftet med Nyfosas riskhantering är att
systematiskt identifiera, utvärdera och prioritera strategiska och ope-
rativa risker för att därefter fatta aktiva beslut om hantering av risker
och ta tillvara möjligheter som ökar sannolikheten att nå affärsmålen.
samtliga medarbetare, affärspartners, hyresgäster, leveran-
törer och andra externa kontakter som regleras i separata
riktlinjer och bevakas av revisionsutskottets ordförande.
Till följd av att koncernens löpande redovisning och
upprättande av kvartals- och årsbokslut med mera, till viss
del, outsourcats till externa tjänsteleverantörer (Newsec
Property Asset Management, PrimeQ, Colliers, TietoAkseli)
behandlar Nyfosas ekonomihandbok även samverkan med
dessa leverantörer. Ansvaret för att upprätthålla en effektiv
kontrollmiljö och det löpande arbetet med riskbedömning samt
intern kontroll och styrning avseende den finansiella rapporte-
ringen är delegerat till VD. Styrelsen är dock ytterst ansvarig.
Revisionsutskottet ansvarar för att övervaka effektiviteten i
bolagets interna kontroll och styrning samt riskhantering med
avseende på den finansiella rapporteringen. Koncernledningen
rapporterar regelbundet till styrelsen och revisionsutskottet
enligt fastställda rutiner. Ansvar och befogenheter samt
styrdokument utgör, tillsammans med lagar och föreskrifter,
kontrollmiljön inom organisationen. Samtliga interna styr-
Informationssäkerhetspolicy
Syftar till att skapa en medvetenhet kring säkerheten i det dagliga
arbetet med Nyfosas information för att: a) säkerställa att information
skyddas i enhetlighet med dess rättsliga krav, värde och verksam-
hetsbetydelse, b) förebygga och förhindra allvarliga störningar i
verksamheten samt c) skapa förtroende för Nyfosas varumärke.
Insiderpolicy
Sammanfattar arbetet med att upprätthålla en god bolagsstyrning
samt allmänhetens och aktiemarknadens förtroende för bolaget
samt beskriver de huvudsakliga legala reglerna avseende förbud mot
handel med insiderinformation m.m.
Kommunikationspolicy
Syftar till att säkerställa en korrekt och god kvalitet på såväl intern
som extern kommunikation samt att lagar, regler och avtal efterföljs.
Hållbarhetspolicy
Beskriver ramverket för Nyfosas ansvar i de relationer som skapas
i verksamheten och påverkan på omvärlden samt anger riktlinjer för
arbetet inom ekonomisk, miljömässig och social hållbarhet.
Policy för transaktioner med närstående
Syftar till att minimera riskerna för felaktigheter och oegentligheter
på grund av närståendetransaktioner och närståenderelationer.
IT-policy
Syftar till att vidmakthålla en ändamålsenlig och effektiv IT-funktion
som ska stödja uppfyllnaden av bolagets affärsmål, skydda verksam-
heten, anställda och kunder samt att efterlevnad av lagar och regler
upprätthålls. Policyn utgör ett ramverk för hantering av IT-resurser,
såväl interna som externa, och berör samtliga av bolagets anställda,
konsulter och samarbetspartner.
dokument uppdateras regelbundet vid ändring av till exempel
lagstiftning, redovisningsstandarder eller noteringskrav.
Riskbedömning
Koncernledningen genomför årligen riskutvärdering inne-
fattande strategiska, finansiella och operationella risker samt
hållbarhets- och regelefterlevnadsrisker. De risker som iden-
tifierats som mest väsentliga dokumenteras i ett riskregister,
utvärderas och tillställs en riskägare. Riskanalysen inkluderar
även en bedömning av de kontrollaktiviteter som finns på
plats i verksamheten för att hantera riskerna. Med beaktande
av befintliga kontrollaktiviteter utvärderas sannolikheten av
att risken inträffar inom en definierad tidsperiod samt dess
påverkan på fastställda mål. Riskbedömningen ger insikt i
vilka konsekvenser det får för koncernen om inga åtgärder
vidtas, vilka riskreducerande åtgärder som finns på plats
samt vilken risknivå som organisationen vill uppnå genom
ytterligare åtgärder. Utfallet av riskanalysen och tillhörande
åtgärdsplan presenteras årligen för styrelsen. För en beskriv-
60
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Styrelsen erhåller regelbundet finansiella rapporter avseende
koncernens ställning och resultatutveckling. Därtill erhåller
styrelsen årligen en rapport från koncernledningen över
konsoliderade risker för koncernen med en tillhörande
åtgärdsplan, vilken i sin tur följs upp av styrelsen och kon-
cernledningen sinsemellan en gång per år.
Övervakning
Styrelsen utvärderar kontinuerligt den information som
koncernledningen lämnar. Koncernens finansiella ställning
och investeringar samt den löpande verksamheten diskuteras
normalt vid varje styrelsemöte och koncernledningsmöte.
Styrelsen ansvarar även för uppföljning av intern kontroll och
styrning. Detta arbete innefattar bland annat att säkerställa
att åtgärder vidtas för att hantera eventuella brister, liksom
uppföljning av förslag på åtgärder som uppmärksammats i
samband med den externa revisionen. Se årsplaneringen för
styrelsens möten på sida 54.
Uppföljningar och separata utvärderingar utförs enligt
fastställd riskhanteringspolicy och ekonomihandbok kontinu-
erligt på olika nivåer i koncernen. Den i riskhanteringspolicyn
utsedda riskägaren ansvarar för riskhanteringen av en specifik
risk genom att löpande analysera dess utveckling, övervaka
riskåtgärder och rapportera status till koncernledningen.
Genom styrelsens och koncernledningens årliga uppföljning
av åtgärdsplanen övervakas vidare beslutade åtgärder och
riskägare samtidigt som tillfälle ges för linjeansvariga att lyfta
relevant riskinformation. Riskhanteringsprocessen utvärderas i
sin tur en gång per år för att identifiera förbättringsmöjligheter.
Internrevision
Mot bakgrund av verksamhet, organisationsstruktur och hur
den finansiella rapporteringen i övrigt har organiserats finner
styrelsen inget behov av en särskild granskningsfunktion
i form av internrevision. Bolagets koncernövergripande
controllerfunktion har anpassats för att hantera arbetet med
den interna kontrollen. Frågan om att inrätta en särskild
internrevisionsfunktion prövas årligen av styrelsen.
ning av koncernens risker och riskhantering, se avsnitt Risker
och riskhantering på sidorna 42–51 i årsredovisningen.
Revisionsutskottet ansvarar för att väsentliga risker för
fel i den finansiella rapporteringen identifieras och hanteras.
Utfallet av genomförd riskanalysen och tillhörande åtgärdsplan
avseende den finansiella rapporteringen presenteras årligen
för utskottet.
Kontrollaktiviteter
Kontrollaktiviteterna fastställs utifrån identifierade risker med
syfte att säkerställa intern kontroll och styrning över bolagets
finansiella rapportering. Identifierade risker hanteras genom
väl definierade nyckelprocesser med integrerade kontrollakti-
viteter, såsom åtskillnad och delegering av ansvar, samverkan
och principer för ansvarsfördelning mellan Nyfosa och externa
tjänsteleverantörer, samt en definierad beslutsordning. I
nyckelprocesserna ingår aktiviteter och kontroller avsedda att
hantera och minimera identifierade risker. Utöver nyckelpro-
cesserna består kontrollaktiviteter även av löpande uppföljning
av det ekonomiska resultatet och finansiell ställning, företags-
övergripande kontroller samt generella IT-kontroller.
Information och kommunikation
Nyfosa har byggt upp en organisation, rutiner och system för
information och kommunikation som syftar till att förse mark-
naden med relevant, tillförlitlig, korrekt och aktuell information
om koncernens utveckling och finansiella ställning samt att
säkerställa att den finansiella rapporteringen blir korrekt och
effektiv. För den externa informationsgivningen finns en av
styrelsen fastställd kommunikationspolicy, som har utformats
i syfte att säkerställa att bolaget lever upp till kraven på att i
rätt tid offentliggöra korrekt information till marknaden.
Interna styrdokument klargör vem som ansvarar för vad
och den dagliga interaktionen mellan berörda personer gör att
relevant information och kommunikation når samtliga berörda
parter. Koncernledningen arbetar dagligen inom den operativa
verksamheten och är därmed ständigt uppdaterade på utveck-
lingen inom samtliga delar av bolagets verksamhet.
61
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
FINANSIELL INFORMATION
Flerårsöversikt och nyckeltal 63
Avstämning nyckeltal 64
Resultaträkning – Koncernen 66
Balansräkning – Koncernen 67
Rapport över förändring av eget kapital – Koncernen 68
Kassaflödesanalys – Koncernen 69
Resultaträkning – Moderbolaget 70
Balansräkning – Moderbolaget 71
Rapport över förändring i eget kapital – Moderbolaget 72
Kassaflödesanalys – Moderbolaget 73
Noter till de finansiella rapporterna 74
Not 1 Väsentliga redovisningsprinciper 74
Not 2 Transaktioner med närstående 79
Not 3 Finansiella risker och riskhantering 79
Not 4 Intäkter 81
Not 5 Kostnader 82
Not 6 Personalkostnader och ersättningar till ledande
befattningshavare
82
Not 7 Finansiella intäkter och kostnader 86
Not 8 Inkomstskatter 86
Not 9 Resultat per aktie 87
Not 10 Förvaltningsfastigheter 87
Not 11 Andelar i joint ventures 88
Not 12 Likvida medel 90
Not 13 Skulder 90
Not 14 Uppskjuten skatteskuld och -fordran 91
Not 15 Finansiella tillgångar och skulder
– kategoriindelning och verkligt värde
92
Not 16 Specifikationer till kassaflödesanalysen 92
Not 17 Aktier i koncernföretag 93
Not 18 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 94
Not 19 Eget kapital 94
Not 20 Väsentliga händelser efter balansdagen 95
Revisionsberättelse 97
INNEHÅLL
62
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
FLERÅRSÖVERSIKT OCH NYCKELTAL
Fastighetsrelaterade nyckeltal 2022 2021 2020 2019
Intäkter, MSEK 3 151 2 459 2 035 1 370
Fastighetskostnader, MSEK –930 –717 –557 –415
Fastighetsadministration, MSEK –129 –91 –63 –50
Driftnetto, MSEK 2 092 1 651 1 415 905
Överskottsgrad, % 66,4 67,1 69,5 66,0
Förvaltningsresultat, MSEK 1 533 1 302 1 147 814
Fastighetsvärde på balansdagen, MSEK 40 446 37 147 29 411 19 602
Aktierelaterade nyckeltal 2022 2021 2020 2019
Förvaltningsresultat per aktie, SEK 7,80 6,90 6,32 4,85
Utdelningsgrundande kassaflöde, per aktie, SEK 8,35 7,64 6,91 4,73
Resultat per aktie före utspädning, SEK 8,62 16,52 12,25 8,24
Resultat per aktie efter utspädning, SEK 8,61 16,49 12,25 8,24
Utbetald utdelning till moderbolagets aktieägare, SEK 3,60 3,24 0,00 0,00
Substansvärde per aktie på balansdagen, SEK 100,78 95,93 79,91 65,37
Justerat substansvärde per aktie på balansdagen, SEK 93,63 89,76 75,33 60,11
Eget kapital per aktie på balansdagen, SEK 92,22 86,04 72,27 58,32
Finansiella nyckeltal
31 dec
2022
31 dec
2021
31 dec
2020
31 dec
2019
Avkastning på eget kapital, % 9,7 20,9 19,3 15,2
Soliditet, % 40,6 42,5 41,8 44,1
Belåningsgrad fastigheter, % 59,4 56,7 58,0 57,6
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 57,7 55,2 56,9 54,6
Räntetäckningsgrad för perioden, ggr 3,4 4,2 4,5 5,2
Ovan presenteras nyckeltal som ger en kompletterande information till investerare och
bolagets ledning i deras utvärdering av bolagets prestation. Nyckeltal som inte definieras
enligt IFRS, har kompletterats med en avstämning. Se avstämningar på sidorna 64–65 och
definitioner av nyckeltal på sidorna 113–114.
63
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
AVSTÄMNING NYCKELTAL
FÖRVALTNINGSRESULTAT
2022 2021 2020 2019
Resultat före skatt, MSEK 1 859 3 644 2 399 1 576
Värdeförändring fastigheter, MSEK 439 –1 652 –1 063 –472
Värdeförändring finansiella instrument, MSEK –345 –19 –1 7
Värdeförändring, skatt och övrigt i Resultatandel från
joint ventures, MSEK
–420 –670 –187 –298
Förvaltningsresultat, MSEK 1 533 1 302 1 147 814
Ränta på hybridobligationslån, MSEK –43 –4 0 0
Justerat förvaltningsresultat, MSEK 1 490 1 298 1 147 814
Genomsnittligt antal aktier, miljontals 191 188 182 168
Förvaltningsresultat per aktie, SEK 7,80 6,90 6,32 4,85
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
2022 2021 2020 2019
Resultat före skatt, MSEK 1 859 3 644 2 399 1 576
Värdeförändring fastigheter, MSEK 439 –1 652 –1 063 –472
Värdeförändring finansiella instrument, MSEK –345 –19 –1 7
Resultatandel i joint ventures, MSEK –672 –888 –404 –491
Erhållen utdelning från andelar i joint ventures, MSEK 335 332 300 200
Avskrivningar på inventarier, MSEK 2 1 1 0
Finansiella kostnader, MSEK 678 446 357 195
Justerat resultat före skatt, MSEK 2 296 1 864 1 587 1 016
Räntetäckningsgrad, ggr 3,4 4,2 4,5 5,2
UTDELNINGSGRUNDANDE KASSAFLÖDE
2022 2021 2020 2019
Resultat före skatt, MSEK 1 859 3 644 2 399 1 576
Värdeförändring fastigheter, MSEK 439 –1 652 –1 063 –472
Värdeförändring finansiella instrument, MSEK –345 –19 –1 7
Resultatandel i joint ventures, MSEK –672 –888 –404 –491
Erhållen utdelning från andelar i joint ventures, MSEK 335 332 300 200
Avskrivningar på inventarier, MSEK 2 1 1 0
Periodiserad uppläggningsavgift för lån, MSEK 69 48 35 0
Betald inkomstskatt, MSEK –54 –29 –11 –27
Ränta på hybridobligationslån, MSEK –37 0 0 0
Utdelningsgrundande kassaflöde, MSEK 1 596 1 436 1 254 793
Genomsnittligt antal aktier, miljontals 191 188 182 168
Utdelningsgrundande kassaflöde per aktie, SEK 8,35 7,64 6,91 4,73
BELÅNINGSGRAD OCH NETTOBELÅNINGSGRAD
2022 2021 2020 2019
Räntebärande skulder, MSEK 24 033 21 045 17 055 11 282
Fastighetsvärde, MSEK 40 446 37 147 29 411 19 602
Belåningsgrad, % 59,4 56,7 58,0 57,6
Likvida medel, MSEK 691 534 312 588
Nettobelåningsgrad, % 57,7 55,2 56,9 54,6
SOLIDITET
2022 2021 2020 2019
Eget kapital, MSEK 18 416 17 268 13 333 9 781
Totala tillgångar, MSEK 45 335 40 626 31 907 22 201
Soliditet, % 40,6 42,5 41,8 44,1
64
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
SUBSTANSVÄRDE
31 dec
2022
31 dec
2021
31 dec
2020
31 dec
2019
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare, MSEK 18 378 17 236 13 333 9 781
Hybridobligationslån, MSEK –763 –800 0 0
Uppskjuten skatt, MSEK 1 333 1 252 760 627
Derivat, MSEK –372 –22 –3 –2
Uppskjuten skatt i joint venture, 50%, MSEK 751 596 544 454
Derivat i joint venture, 50%, MSEK –76 62 110 104
Substansvärde, MSEK1 19 250 18 325 14 744 10 965
Antal aktier, miljontal 191 191 185 168
Substansvärde per aktie, SEK1
100,78 95,93 79,91 65,37
Substansvärde, MSEK 19 250 18 325 14 744 10 965
Återläggning uppskjuten skatt, MSEK –1 333 –1 252 –760 –627
Bedömd verklig uppskjuten skatt, MSEK
2
576 541 341 98
Återläggning uppskjuten skatt i JV, Nyfosas andel, MSEK –751 –596 –544 –454
Bedömd verklig uppskjuten skatt i JV, Nyfosas andel, MSEK
2
142 126 119 100
Justerat substansvärde, MSEK3 17 885 17 144 13 900 10 082
Antal aktier, miljontal 191 191 185 168
Justerat substansvärde per aktie, SEK3 93,63 89,76 75,33 60,11
1) Från och med 2022 har de tidigare nyckeltalen EPRA NRV och EPRA NRV per aktie fått de nya benämningarna Substansvärde respektive Substansvärde per aktie.
Förändringen medför bättre jämförbarhet med andra noterade svenska fastighetsbolag.
2) Antaganden som beaktats är att skattemässiga underskottsavdrag förväntas nyttjas under kommande fem år med en nominell skatt om 20,6 procent. Fastighetsport-
följen antas realiseras under 50 år, där hela portföljen säljs indirekt via bolag och att köparens avdrag för uppskjuten skatt uppgår till 7 procent. Diskonteringsräntan
uppgick till 3 procent.
3) Från och med 2022 har de tidigare nyckeltalen EPRA NTA och EPRA NTA per aktie fått de nya benämningarna Justerat substansvärde respektive Justerat
substansvärde per aktie. Förändringen medför bättre jämförbarhet med andra noterade svenska fastighetsbolag.
EGET KAPITAL
31 dec
2022
31 dec
2021
31 dec
2020
31 dec
2019
Eget kapital hänförlig till moderbolagets aktieägare, MSEK 18 378 17 236 13 333 9 781
Hybridobligationslån, MSEK –763 –800 0 0
Justerat eget kapital, MSEK1 17 615 16 436 13 333 9 781
Antal aktier, miljontal 191 191 185 168
Eget kapital per aktie, SEK1 92,22 86,04 72,27 58,32
1) Från och med 2022 har tidigare nyckeltalen EPRA NDV och EPRA NDV per aktie fått de nya benämningarna Justerat eget kapital respektive Eget kapital per aktie.
Förändringen medför bättre jämförbarhet med andra noterade svenska fastighetsbolag.
AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL
2022 2021 2020 2019
Resultat hänförligt till moderbolagets ägare, MSEK 1 689 3 112 2 225 1 382
Ränta till hybridobligationsinnehavare, MSEK –43 –4 0 0
Justerat resultat, MSEK 1 646 3 107 2 225 1 382
Genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare, MSEK 17 807 15 285 11 557 9 087
Genomsnittligt hybridobligationslån, MSEK –781 –400 0 0
Justerat eget kapital, MSEK 17 026 14 885 11 557 9 087
Avkastning på eget kapital, % 9,7 20,9 19,3 15,2
65
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
RESULTATRÄKNING – KONCERNEN
MSEK | Not | 2022 | 2021 |
Hyresintäkter | |||
Serviceintäkter | |||
Intäkter1 | 4 | ||
| Fastighetskostnader | |||
Driftskostnader | – | – | |
Underhållskostnader | – | – | |
Fastighetsskatt | – | – | |
Fastighetsadministration | 2 | – | – |
Driftnetto | 5 | ||
Centraladministration | 2, 5, 6, | – | – |
Övriga rörelseintäkter och kostnader | 5 | ||
Andelar i joint ventures resultat | 11 | ||
- Varav förvaltningsresultat | |||
- Varav värdeförändringar | |||
- Varav skatt | – | – | |
- Varav övrigt | |||
Finansiella intäkter | 7 | ||
Finansiella kostnader | 7, 13 | – | – |
| Resultat efter finansiella intäkter och kostnader | |||
- Varav Förvaltningsresultat2 | |||
Värdeförändring fastigheter, realiserade | 10 | – | |
Värdeförändring fastigheter, orealiserade | 10 | – | |
Värdeförändring finansiella instrument, orealiserade | |||
Resultat före skatt | |||
Aktuell skatt | 8 | – | – |
Uppskjuten skatt | 8 | – | – |
Årets resultat |
2
MSEK | Not | 2022 | 2021 |
| Rapport över resultat och övrigt totalresultat | |||
Årets resultat | |||
| Övrigt totalresultat | |||
| Poster som har omförts eller kan omföras till årets resultat | |||
Omräkning av utländska verksamheter | |||
Årets totalresultat | |||
| Årets resultat hänförligt till: | |||
Moderbolagets ägare | |||
Innehav utan bestämmande inflytande | |||
| Årets totalresultat hänförligt till: | |||
Moderbolagets ägare | |||
Innehav utan bestämmande inflytande | |||
Årets resultat per aktie före utspädning, SEK | 9 | ||
Årets resultat per aktie efter utspädning, SEK | 9 |
1) Från och med 2022 delas intäkterna in i Hyresintäkter och Serviceintäkter i enlighet med IFRS 15. Se Not 1 på sida 74 samt Definitioner på sidorna 113–114.
2) Från och med 2022 har det tidigare resultatmåttet Förvaltningsresultat fått den nya benämningen Resultat efter finansiella intäkter och kostnader och det tidigare
resultatmåttet Förvaltningsresultat exklusive värdeförändring och skatt i joint ventures har fått den nya benämningen Förvaltningsresultat. Förändringen medför bättre
jämförbarhet med andra noterade svenska fastighetsbolag med väsentliga innehav av andelar i joint ventures.
66
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
BALANSRÄKNING – KONCERNEN
MSEK | Not | 31 dec 2022 | 31 dec 2021 |
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
Förvaltningsfastigheter | 10 | ||
Tillgångar med nyttjanderätt | |||
Andelar i joint ventures | 11 | ||
Derivat | 3 | ||
Övriga anläggningstillgångar | |||
Summa anläggningstillgångar | |||
| Omsättningstillgångar | |||
Hyresfordringar | 4 | ||
Kortfristiga fordringar | 4 | ||
Likvida medel | 12 | ||
Summa omsättningstillgångar | |||
SUMMA TILLGÅNGAR |
MSEK | Not | 31 dec 2022 | 31 dec 2021 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | |||
Aktiekapital | 19 | ||
Övrigt tillskjutet kapital | |||
Omräkningsreserv | |||
Hybridobligationslån | |||
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat | |||
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare | |||
Innehav utan bestämmande inflytande | |||
Summa eget kapital | |||
| Skulder | |||
| Långfristiga skulder | |||
Långfristiga räntebärande skulder | 13 | ||
Skulder avseende nyttjanderätt | 13 | ||
Övriga långfristiga skulder | 13 | ||
Derivat | 3 | ||
Uppskjutna skatteskulder | 14 | ||
Summa långfristiga skulder | |||
| Kortfristiga skulder | |||
Kortfristiga räntebärande skulder | 13 | ||
Övriga kortfristiga skulder | 13 | ||
Summa kortfristiga skulder | |||
Summa skulder | |||
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER |
67
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL – KONCERNEN
| Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare | Innehav utan | |||||||
| Övrigt | Omräknings- | Hybrid- | Balanserad vinst | bestämmande | Totalt | |||
MSEK | Aktie kapital | tillskjutet kapital | reserv | obligationslån | inkl. årets resultat | Summa | inflytande | eget kapital |
Ingående eget kapital 2021-01-01 | ||||||||
| Transaktioner med moderbolagets ägare | ||||||||
| Tillskott från och värdeöverföringar till ägare | ||||||||
Nyemission | ||||||||
Emission av teckningsoptioner | ||||||||
Emission av hybridobligationslån | ||||||||
Ränta och övriga kostnader hybridobligationslån | – | – | – | |||||
Beslutad utdelning | – | – | – | |||||
Nyemission till Innehav utan bestämmande inflytande | ||||||||
Summa transaktioner med moderbolagets ägare | – | |||||||
Årets resultat | ||||||||
Årets övrigt totalresultat | ||||||||
Årets totalresultat | ||||||||
Utgående eget kapital 2021-12-31 | ||||||||
Ingående eget kapital 2022-01-01 | ||||||||
| Transaktioner med moderbolagets ägare | ||||||||
| Tillskott från och värdeöverföringar till ägare | ||||||||
Emission av teckningsoptioner | ||||||||
Återköp av teckningsoptioner | – | – | – | |||||
Återköp av hybridobligationslån | – | – | – | |||||
Ränta och övriga kostnader hybridobligationslån | – | – | – | |||||
Beslutad utdelning | – | – | – | |||||
Nyemission till Innehav utan bestämmande inflytande | ||||||||
Summa transaktioner med moderbolagets ägare | – | – | – | – | ||||
Årets resultat | ||||||||
Årets övrigt totalresultat | ||||||||
Årets totalresultat | ||||||||
Utgående eget kapital 2022-12-31 | ||||||||
68
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
KASSAFLÖDESANALYS – KONCERNEN
MSEK | Not | 2022 | 2021 |
| Den löpande verksamheten | |||
Resultat före skatt | |||
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m.m. | 16 | – | – |
Erhållen utdelning från joint ventures | |||
Utbetald ränta till hybridobligationsinnehavare | – | ||
Betald skatt | – | – | |
| Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring | |||
| av rörelsekapital | |||
Ökning (–)/minskning (+) av rörelsefordringar | – | ||
Ökning (+)/minskning (–) av rörelseskulder | – | ||
Kassaflöde från den löpande verksamheten | |||
| Investeringsverksamheten | |||
Direkta och indirekta förvärv av förvaltningsfastigheter | 16 | – | – |
Direkta och indirekta avyttringar av förvaltningsfastigheter | 16 | ||
Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter | – | – | |
Investeringar i joint ventures | – | – | |
Långfristiga fordringar joint ventures | – | ||
Övrigt | – | – | |
Kassaflöde från investeringsverksamheten | – | – | |
Nyemission aktier/teckningsoptioner | |||
Återköp aktier/teckningsoptioner | – | ||
Nyemission hybridobligationslån | |||
Återköp hybridobligationslån | – | ||
Utdelning till aktieägare | – | – | |
Upptagna låneskulder | 16 | ||
Amortering av låneskulder | 16 | – | – |
Nyemission till innehav utan bestämmande inflytande | |||
Övrigt | – | ||
Kassaflöde från finansieringsverksamheten | |||
Årets kassaflöde | |||
Likvida medel vid periodens början | |||
Kursdifferens i likvida medel | |||
Likvida medel vid periodens slut | |||
Erhållna räntor | |||
Erlagda räntor | – | – |
69
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
RESULTATRÄKNING – MODERBOLAGET
MSEK Not 2022 2021
Nettoomsättning 125 102
Övriga externa kostnader 5 –58 –48
Personalkostnader 6 –93 –97
Resultat före finansiella intäkter och kostnader –26 –43
Resultat från andelar i joint ventures 7 0 1 288
Resultat från andelar i koncernföretag 7 1 215 874
Ränteintäkter och liknande resultatposter 7 166 125
Räntekostnader och liknande resultatposter 7 –107 –82
Resultat före bokslutsdispositioner 1 248 2 161
Bokslutsdispositioner
Lämnade/erhållna koncernbidrag 25 67
Avsättning till periodiseringsfond 0 0
Resultat före skatt 1 273 2 228
Aktuell skatt 8 0 0
Uppskjuten skatt 8 1 –5
Årets resultat
1
1 273 2 223
1) Övrigt totalresultat överensstämmer med årets resultat.
70
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
BALANSRÄKNING – MODERBOLAGET
MSEK Not 31 dec 2022 31 dec 2021
TILLGÅNGAR
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 17 0 0
Långfristiga fordringar hos koncernföretag 5 277 5 277
Andelar i joint ventures 11 – –
Uppskjuten skattefordran – –
Summa finansiella anläggningstillgångar 5 277 5 277
Summa anläggningstillgångar
Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 16 014 11 790
Övriga kortfristiga fordringar 22 10
Kassa och bank 258 280
Summa omsättningstillgångar 16 294 12 080
SUMMA TILLGÅNGAR 21 571 17 357
MSEK Not 31 dec 2022 31 dec 2021
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital
Aktiekapital 19 96 96
Fritt eget kapital
Överkursfond 2 058 2 069
Hybridobligationslån 763 800
Balanserade vinstmedel 7 734 6 277
Årets resultat 1 273 2 223
Eget kapital 11 924 11 464
Obeskattade reserver 0 0
Skulder
Obligationslån 1 591 991
Övriga långfristiga skulder 7 4
Summa långfristiga skulder 1 598 995
Obligationslån 0 873
Kortfristiga skulder till koncernföretag 7 794 3 827
Övriga kortfristiga skulder 255 197
Summa kortfristiga skulder 8 049 4 897
Summa skulder 9 647 5 893
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 21 571 17 357
71
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL – MODERBOLAGET
Bundet eget kapital Fritt eget kapital
MSEK Aktiekapital Överkursfond Hybridobligationslån
Balanserad vinst
inkl. årets resultat
Totalt eget
kapital
Ingående eget kapital 2021-01-01 92 1 326 – 7 039 8 458
Transaktioner med bolagets ägare
Nyemission 3 747 – – 750
Emissionskostnader – –7 – – –7
Emission av hybridobligationslån – – 800 – 800
Ränta och övriga kostnader hybridobligationslån – – – –9 –9
Beslutad utdelning – – – –753 –753
Emission av teckningsoptioner – 3 – – 3
Summa transaktioner med bolagets ägare 3 743 800 –762 784
Årets resultat – – – 2 223 2 223
Utgående eget kapital 2021-12-31 96 2 069 800 8 500 11 464
Ingående eget kapital 2022-01-01 96 2 069 800 8 500 11 464
Transaktioner med bolagets ägare
Emission av teckningsoptioner – 4 – – 4
Återköp av teckningsoptioner – –14 – – –14
Återköp av hybridobligationslån – – –38 4 –34
Ränta och övriga kostnader hybridobligationslån – – – –44 –44
Beslutad utdelning – – – –726 –726
Summa transaktioner med bolagets ägare – –11 –38 –766 –814
Årets resultat – – – 1 273 1 273
Utgående eget kapital 2022-12-31 96 2 058 763 9 007 11 924
72
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
KASSAFLÖDESANALYS – MODERBOLAGET
MSEK Not 2022 2021
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 1 273 2 228
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 16 –1 240 –2 029
Utbetald ränta till hybridobligationsinnehavare –37 –
Betald inkomstskatt 0 –3
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändringar av rörelsekapital –4 196
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning (–)/minskning (+) av rörelsefordringar –12 –2
Ökning (+)/minskning (–) av rörelseskulder 16 142
Kassaflöde från den löpande verksamheten –1 336
Investeringsverksamheten
Förändring lån till koncernföretag –4 223 –4 952
Förändring lån från koncernföretag 5 207 3 594
Kassaflöde från investeringsverksamheten 983 –1 358
Finansieringsverksamheten
Emission aktier/teckningsoptioner 4 744
Återköp aktier/teckningsoptioner –14 –
Emission hybridobligationslån – 793
Återköp hybridobligationslån –34 –
Utdelning till aktieägare –688 –752
Upptagna låneskulder 16 1 300 1 000
Amortering av låneskulder 16 –1 573 –628
Kassaflöde från finansieringsverksamheten –1 004 1 157
Årets kassaflöde –22 135
Likvida medel vid årets början 280 145
Likvida medel vid årets slut 258 280
Erhållna räntor 0 0
Erlagda räntor –65 –60
73
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
NOTER TILL DE FINANSIELLA RAPPORTERNA
74
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
NOT 1 forts.
75
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
NOT 1 forts.
76
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
NOT 1 forts.
77
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Moderbolagets redovisningsprinciper
För moderbolaget redovisas en resultaträkning och en rapport över resultat och övrigt totalresultat, där
för koncernen dessa två rapporter tillsammans utgör en rapport över resultat och övrigt totalresultat.
Resultaträkning och balansräkning är för moderbolaget uppställda enligt årsredovisningslagens
scheman, medan rapporten över resultat och övrigt totalresultat, rapporten över förändringar i eget
kapital och kassaflödesanalysen baseras på IAS 1 Utformning av finansiella rapporter respektive IAS 7
Rapport över kassaflöden.
Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper
Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan.
Kommande ändringar i redovisningsprinciper
Om inte annat anges nedan har moderbolagets redovisningsprinciper under 2022 förändrats i enlighet
med vad som anges ovan för koncernen.
Klassificering och värdering av finansiella instrument
Moderbolaget har valt att inte tillämpa IFRS 9 för finansiella instrument. Delar av principerna i IFRS 9 är
dock ändå tillämpliga – såsom avseende nedskrivningar, inbokning/bortbokning, och effektivränteme-
toden för ränteintäkter och räntekostnader.
I moderbolaget värderas finansiella anläggningstillgångar till anskaffningsvärde minus eventuell ned-
skrivning och finansiella omsättningstillgångar enligt lägsta värdets princip. För finansiella tillgångar
som redovisas till upplupet anskaffningsvärde tillämpas IFRS 9s nedskrivningsregler. Nedskrivningar på
onoterade aktieinnehav som inte utgör innehav i dotterföretag eller joint ventures redovisas om nuvär-
det av förväntade framtida kassaflöden är lägre än redovisat värde. Moderbolaget har inga innehav i
noterade aktier.
Klassificering och uppställningsformer
Resultat- och Balansräkning för moderbolaget är uppställda enligt årsredovisningslagens scheman,
medan koncernens Resultaträkning, Rapport över resultat och övrigt totalresultat, Balansräkning,
Rapport över förändringar i eget kapital samt Kassaflödesanalysen baseras på IAS 1 Utformning av
finansiella rapporter respektive IAS 7 Rapport över kassaflöden. De skillnader mot koncernens rappor-
ter som gör sig gällande i moderbolagets Resultat- och Balansräkning utgörs främst av redovisning av
anläggningstillgångar och eget kapital.
Dotterföretag
Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Detta innebär att
transaktionsutgifter inkluderas i det redovisade värdet för innehav i dotterföretag. Villkorade köpeskil-
lingar värderas utifrån sannolikheten av att köpeskillingen kommer att utgå. Eventuella förändringar av
avsättningen/fordran justerar anskaffningsvärdet.
Låneutgifter
I moderbolaget belastar låneutgifter resultatet under den period till vilken de hänför sig till.
Finansiella garantier
Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgensförbindelser till förmån för dotter-
företag. Finansiella garantier innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren av ett skuld-
instrument för förluster som denne ådrar sig på grund av att en angiven gäldenär inte fullgör betalning
vid förfall enligt avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella garantiavtal tillämpar moderbolaget en av
Rådet för finansiell rapportering tillåten lättnadsregel jämfört med reglerna i IFRS 9. Lättnadsregeln
avser finansiella garantiavtal utställda till förmån för dotterföretag. Moderbolaget redovisar finansiella
garantiavtal som avsättning i balansräkningen när bolaget har ett åtagande för vilket betalning sanno-
likt erfordras för att reglera åtagandet.
NOT 1 forts.
78
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
NOT 3 forts.
79
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
NOT 3 forts.
80
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
82
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
NOT 6 forts.
83
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
NOT 6 forts.
84
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Moderbolaget
MSEK 2022 2021
Ledningsgrupp
Löner och ersättningar m.m. 17 15
Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer 3 2
Sociala avgifter 5 5
Varav verkställande direktör
Löner och ersättningar m.m. 6 5
Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer 1 0
Sociala avgifter 2 2
Övriga anställda
Löner och ersättningar m.m. 45 50
Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer 4 5
Sociala avgifter 16 18
Summa kostnader för ersättning till anställda 92 96
Medelantalet anställda, moderbolaget
Medeltalet anställda 2022 2021
Medeltalet anställda 67 64
Varav kvinnor 34 36
Andel kvinnor 51% 56%
NOT 6 forts.
85
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Moderbolagets övriga finansiella kostnader avser främst upplåningskostnader som periodiseras
över låneavtalets löptid, samt under 2021 ingick även kurs differens vid återköp av obligationslån.
Koncernen
Moderbolaget
MSEK 2022 2021
Utdelning från koncernföretag 1 215 874
Resultat från andelar i joint ventures 0 1 288
Ränteintäkter 0 0
Ränteintäkter, koncern 160 125
Övriga finansiella intäkter 6 0
Finansiella intäkter 1 381 2 287
Räntekostnader –71 –57
Räntekostnader, koncern –22 –5
Övriga finansiella kostnader –15 –21
Finansiella kostnader –107 –82
Netto 1 274 2 205
Moderbolaget
Avstämning effektiv skatt 2022 2021
Resultat före skatt 1 273 2 228
Skatt enligt gällande
skattesats för moderbolaget –20,6% –262 –20,6% –459
Ej avdragsgilla kostnader 0 0
Ej skattepliktiga intäkter 20,7% 263 20,4% 454
Övrigt – –
Redovisad effektiv skatt 0,1% 1 –0,2% –5
86
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
NOT 10 forts.
87
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
88
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
NOT 11
89
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
NOT 11 forts.
Moderbolaget
MSEK 2022-12-31 2021-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden – 412
Avyttring till annat koncernföretag – –412
Redovisat värde vid årets slut – –
90
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
91
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
92
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Moderbolaget
MSEK 2022 2021
Justering för poster som inte ingår i kassaflöde för den löpande verksamheten
Utdelning från dotterföretag 1 215 874
Reavinst avyttring andel i joint ventures – 1 088
Bokslutsdispositioner 25 67
Summa poster som inte ingår i kassaflödet för den löpande verksamheten 1 240 2 029
NOT 16 forts. NOT 16 forts.
Avstämning av skulder som härrör från finansieringsverksamheten
Förändringar i låneportföljen, MSEK 2022 2021
Skulder vid periodens ingång 1 864 1 491
Amortering –1 573 –628
Nyupptagna lån 1 300 1 000
Skulder vid periodens utgång 1 591 1 864
93
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
NOT 17 forts. NOT 18 forts.
Moderbolaget
MSEK 2022-12-31 2021-12-31
Eventualförpliktelser
Borgensåtaganden för koncernföretag 24 327 21 079
94
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
NOT 19 forts.
95
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
STYRELSENS FÖRSÄKRAN
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen är upprättad enligt god redovis-
ningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovis-
ningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den
19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder.
Nacka den dag som framgår av våra elektroniska underskrifter
Nyfosa AB
(org.nr. 559131-0833)
Johan Ericsson Marie Bucht Toresäter Lisa Dominguez Flodin Jens Engwall
Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Claes Magnus Åkesson Per Lindblad Patrick Gylling Stina Lindh Hök
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har lämnats den dag som framgår av vår elektroniska underskrift
KPMG AB
Mattias Johansson
Auktoriserad revisor
Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och
koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger
en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och
resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som
ingår i koncernen står inför.
96
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
REVISIONSBERÄTTELSE
Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Nyfosa AB (publ) för år
2022 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 52-61. Bolagets årsredovisning och
koncernredovisning ingår på sidorna 9-10, 16-17, 19, 26-47 samt 50-96 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och
ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31
december 2022 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga
avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2022 och av dess
finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så
som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrap-
porten på sidorna 52-61. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredo-
visningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moder-
bolaget och för koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med
innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlig-
het med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt
ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande
till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska
ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna
tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget
eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra
uttalanden.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning
var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuel-
la perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till,
årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa
områden.
Till bolagsstämman i Nyfosa AB, org. nr 559131-0833
Värdering av förvaltningsfastigheter
Se not 1 Väsentliga redovisningsprinciper och not 10 Förvaltningsfastigheter på sidorna 74–78 och 87–88 i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området.
Beskrivning av området
Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verkligt värde. Det redovisade värdet
uppgår till 40 446 MSEK per den 31 december 2022.
Fastigheternas verkliga värde har fastställts baserat på värderingar utförda av oberoende
externa värderare, med undantag för de fastigheter som tillträtts under det fjärde kvartalet 2022
och de fastigheter där undertecknat försäljningsavtal finns. I dessa fall har det överenskomna
fastighetsvärdet använts.
Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av koncernens totala tillgångar och det inslag
av bedömningar och uppskattningar som ingår i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt bety-
delsefullt område i vår revision.
Risken är att det redovisade värdet på förvaltningsfastigheter kan vara över- eller underskattat
och att varje justering av värdet direkt påverkar årets resultat.
Hur området har beaktats i revisionen
Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig genom att jämföra den med vår
erfarenhet av metoder som andra fastighetsbolag och värderare tillämpar och vilka antaganden
som är normala vid värdering av jämförbara objekt.
Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de externa värderarna och tagit del av
värderarnas uppdragsavtal i syfte att bedöma huruvida det finns avtalsvillkor som kan påverka
omfattningen eller inriktningen av de externa värderarnas uppdrag.
Vi har testat de kontroller som koncernen har etablerat för att säkerställa att indata som läm-
nas till de externa värderarna är riktiga och fullständiga.
Vi har testat ett stickprov av de upprättade fastighetsvärderingarna. Härvid har vi använt mark-
nadsdata från externa källor, särskilt antaganden om direktavkastningskrav, diskonteringsräntor,
hyresnivåer och vakanser. Vi har beaktat den makroekonomiska situationen och dess påverkan på
de upprättade fastighetsvärderingarna.
Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvaltnings-fastigheterna som koncernen
lämnar i not 1 och 10 i årsredovisningen och koncernredovisningen, särskilt vad avser inslag av
bedömningar samt tillämpade nyckelantaganden.
97
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen
och återfinns på sidorna 1-8, 11-15, 18, 20-25, 48-49, 101-111 och 113-115. Den andra informationen
består också av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det
är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna informa-
tion och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att
läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är
oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den
kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla
väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den
andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget
att rapportera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncern-
redovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller
koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören
ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning
och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkstäl-
lande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De
upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten
och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om
styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte
har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland
annat övervaka bolagets finansiella rapportering.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovis-
ningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter
eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet
är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god
revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktig-
heter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller
tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i
årsredovisningen och koncernredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skep-
tisk inställning under hela revisionen. Dessutom:
• identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredo-
visningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgär-
der bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsen-
liga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet
till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom
oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig
information eller åsidosättande av intern kontroll.
• skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision
för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för
att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen.
• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och
verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar.
• drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om
fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats,
med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor
som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och
koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osä-
kerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovis-
ningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar
är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser
baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida
händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten.
Fastighetstransaktioner
Se not 1 Väsentliga redovisningsprinciper och not 10 Förvaltningsfastigheter på sidorna 74–78 och 87–88 i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området.
Beskrivning av området
Koncernen har under 2022 investerat i fastigheter för totalt 4 971 MSEK, varav 4 394 MSEK
avsåg förvärv. Avyttringar har genomförts för 1 735 MSEK.
Risker vid förvärv och avyttringar utgörs främst av tidpunkten för redovisning av transaktionen
samt av att specifika villkor i de enskilda transaktionerna inte beaktats korrekt i redovisningen,
vilket kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning.
Hur området har beaktats i revisionen
Vi har bedömt rutinen för förvärv och avyttringar av fastigheter och har för väsentliga transaktioner
granskat redovisningen mot underliggande avtal, tidpunkt för redovisning, köpeskilling och eventu-
ella särskilda villkor.
Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvärv och avyttringar av förvaltnings-
fastigheter som koncernen lämnar i not 1 och 10 i årsredovisningen och koncernredovisningen.
98
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
• utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och kon-
cernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen
återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.
• inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för
enheterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernre-
dovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt
ansvariga för våra uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt
tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland
de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav av-
seende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt
oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder
som har vidtagits.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit
de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de
viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt
betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra
författningar förhindrar upplysning om frågan.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar
Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av
styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Nyfosa AB (publ) för år 2022 samt av förslaget
till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och
beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i
avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god
revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra
uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig
med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på
storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning
i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta
innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och
att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets
ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.
Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvis-
ningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i
överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att
inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot
eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:
• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättnings-
skyldighet mot bolaget, eller
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed
vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med
aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt
god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda
ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte
är förenligt med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och
har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och för-
slaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna.
Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med
utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder,
områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle
ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag,
vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som
underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller för-
lust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna
bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
99
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av
att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i
ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen
(2007:528) om värdepappersmarknaden för Nyfosa AB (publ) för år 2022.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör
enhetlig elektronisk rapportering.
Grund för uttalande
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-
rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi
är oberoende i förhållande till Nyfosa AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort
vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats
i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en
sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta
Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett
format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval
av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet
att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs
enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om
en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara
väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som
användare fattar med grund i Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revisionsföretag som utför revision och
översiktlig granskning av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjäns-
ter och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer
och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga
krav i lagar och andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om Esef-rapporten har upprättats
i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsent-
liga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna
riskbedömning beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och
verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamål-
senliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den
interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten
i styrelsens och verkställande direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett
giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade
årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och
egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet
med vad som följer av Esef-förordningen.
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 52–61 och för att den är
upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrnings-
rapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och
en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt
International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning
ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket
punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med
årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredo-
visningslagen.
KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Nyfosa ABs revisor
av bolagsstämman den 19 april 2022. KPMG AB eller revisorer verk-
samma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2017.
Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska underskrift
KPMG AB
Mattias Johansson
Auktoriserad revisor
100
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Under 2022 förvärvade vi fastigheter för 4,4 MDSEK och sålde för 1,7 MDSEK. Med ett fastighetsbestånd i ständig
förändring kan det stundtals vara utmanande att driva ett långsiktigt hållbarhetsarbete. Men med tydliga processer och ett
stort engagemang tar vi som bolag ansvar för att bidra både till en hållbar framtid och till en uthållig lönsamhet.
VD-ORD
Nyfosas vision är att vara det svenska fastighetsbolag som är
bäst på att skapa värde. Vi anser att ett systematiskt hållbar-
hetsarbete skapar förutsättning för att göra bra affärer, precis
som fokus på affären bidrar till ett hållbart fastighetsägande.
För att minska de negativa klimatförändringarna måste vi
arbeta utifrån ett långsiktigt perspektiv som fungerar i vår
transaktionsintensiva verksamhet. Det innebär att vi tar ansvar
som hyresvärd, arbetsgivare, affärspartner, låntagare och
gentemot våra aktieägare, bland annat genom att agera enligt
FN:s Global Compacts tio principer för hållbart företagande.
Under 2022 fortsatte arbetet i förvaltningen för att nå våra
hållbarhetsmål. Förstärkningen i våra lokala förvaltningsteam
med fastighetsteknisk kompetens har bidragit till effektivare
förvaltning och drift av fastigheterna. Det har också givit syn-
liga resultat i minskad energianvändning i fastighetsbeståndet.
Sedan 2020 har energianvändningen per kvm minskat med
6 procent i jämförbart bestånd, på god väg mot målet om en
minskning med 10 procent till 2025.
Vi lägger stor kraft på att identifiera rätt insatser och inves-
teringar, både mindre och större projekt, i syfte att förbättra
vår portfölj, från generell driftoptimering i fastighetsbeståndet
till återbruk i vår materialanvändning och installation av
solcellsanläggningar. Vi har idag totalt 25 solcellsanläggningar
i drift som tillsammans genererade cirka 1,4 GWh under 2022.
Som bolag kan vi även driva på utvecklingen mot minskad
klimatbelastning genom våra inköp av produkter och tjänster.
Under året upphandlades förnybar fjärrvärme till fastigheter på
flera orter i Sverige. Utöver att det minskar koldioxidutsläppen
från uppvärmningen skapar vi incitament för fjärrvärmeleve-
rantörerna att fortsätta utveckla produkten.
Under året ökade andelen av Nyfosas fastighetsbestånd
som är miljöcertifierat till 29 procent av fastighetsvärdet. Vi
tror att miljöcertifieringar kommer att vara en konkurrensfördel
i framtida uthyrningsverksamhet och ge fastighetsbeståndet
en god kreditvärdighet. Med detta som grund har vi även
förutsättningar att öka andelen grön finansiering inom ramen
för vårt gröna finansiella ramverk.
Nyfosa har sedan starten 2018 haft ett starkt fokus
på tillväxt. Med vår korta historik har vi tagit viktiga steg på
vägen för att skapa ett hållbarhetsarbete som fungerar i vår
verksamhet och med stärkt kompetens i organisationen är
vi rustade för att driva detta vidare. Vi fortsätter att bygga en
motståndskraftig verksamhet med minskad klimatpåverkan
och att stärka vår position som ansvarstagande och attraktiv
arbetsgivare och samarbetspartner. Det ger oss förutsättning-
arna för att växa sunt och lönsamt i riktning mot våra mål.
Stina Lindh Hök
VD
101
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
HÅLLBARHET – ANSVAR
Verksamheten bedrivs i syfte att skapa avkastning till
aktieägarna. Ett fokuserat arbete mot lönsamhet utesluter
inte ett hållbart företagande, snarare anser bolaget att det
är en förutsättning för att ta rätt beslut i vägvalen framåt.
Hållbarhet för Nyfosa är att ta ansvar i alla relationer, såsom
arbetsgivare, hyresvärd och låntagare, gentemot klimatet
samt som förvaltare av aktieägarnas kapital. Det innebär att
hållbarhetsarbetet är integrerat i hela organisationen och alla
delar av verksamheten.
VD har det övergripande ansvaret för hållbarhetsarbetet
och ansvarar för uppföljning på ledningsgruppsnivå. Policyer
antas av styrelsen och riktlinjer av koncernledningen, vilka
uppdateras löpande och tillgängliggörs för alla medarbetare
via intranätet. Hållbarhetsgruppen, bestående av förvaltnings-
chef, finanschef, ekonomichef och ansvarig teknik/hållbarhet,
leder det strategiska hållbarhetsarbetet i organisationen
samt tar fram förslag till nya hållbarhetsmål. Rapportering av
hållbarhetsarbetet sker till VD, koncernledning och styrelse.
Medarbetare
VD ansvarar för att lagar och regler inom arbetsrätt efterlevs
och det strategiska HR-arbetet bereds i koncernledningen.
Policyer och riktlinjer för chefer och medarbetare har skapats
såsom Hållbarhetspolicyn, Personalhandbok och Arbets-
miljömanual. Utgångspunkten är de policydokument inom
HR-området som exempelvis personal-, jämställdhets- och
lönepolicyer samt bolagets uppförandekod. Nyfosa erbjuder
en kreativ, öppen och stimulerande arbetsmiljö med fokus
på delaktighet och personlig utveckling. Bolaget har valt
att ha en förhållandevis liten och effektiv organisation med
korta beslutsvägar, där alla medarbetare har kännedom
om och förståelse för bolagets mål och strategi. Nyfosa
främjar god hälsa samt skapar en god och trygg arbetsmiljö
för alla våra medarbetare. Jämställdhetsarbete ska vara en
HÅLLBARHET FÖR NYFOSA ÄR ATT TA ANSVAR
Gentemot Hur Styrning Globala mål
MEDARBETARE
• Anställningsförhållanden
• Hälsa och säkerhet
• Lärande och utveckling
• Jämställdhet
• Uppförandekod
• Hållbarhetspolicy, Visselblåsar-
funktion
HYRESGÄSTER
• Säkerhet i och kring byggnader
• Kontroll av radon, legionella och fukt i
byggnader
• Uppförandekod
• Myndighetsbesiktningar
KREDIT- OCH
KAPITALMARKNAD
• Uppfylla avtalsvillkor • Riskbegränsningar
• Finanspolicy
AKTIEMARKNAD
• Avkastning
• Ekonomiskt utfall
• Krav på transparent rapportering
• Intern kontroll och styrning
LEVERANTÖRER
• Affärsetik och antikorruption
• Anställningsförhållanden
• Uppförandekod
• Hållbarhetspolicy
KLIMATET
• Minskad energianvändning
• Minskat koldioxidutsläpp
• Klimatsmart materialanvändning
• Hållbara transporter
• Dagvattenhantering
• Biologisk mångfald
• Miljöpolicy
• Hållbarhetsmål
102
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
naturlig del i verksamheten och kvinnor och mäns villkor,
rättigheter och utvecklingsmöjligheter ska vara lika inom
hela företaget. Nyfosa ska underlätta för kvinnor och män att
förena föräldraskap och arbetsliv. Av särskild vikt är att skapa
förutsättningar för föräldraledighet och vård av barn.
Hyresgäster
Det övergripande ansvaret för att hyresgästerna erbjuds
säkerhet i och omkring byggnaderna har förvaltningschefen,
som är medlem i koncernledningen. Varje regionsansvarig
inom förvaltningen ansvarar för relationen med den lokala
hyresgästen. Nyfosa tror på den nära dialogen med hyres-
gästerna och har fullt förtroende för bolagets förvaltare, att
de bemöter hyresgäster på ett professionellt och värdeska-
pande sätt. Nyfosas hyresgäster ska alltid kunna lita på att
lokalerna erbjuder en arbetsmiljö som är säker, tillgänglig och
hälsosam. Förvaltningsteamet skapar och utvecklar effektiva
rutiner och arbetsmetoder för hantering av säkerheten i och
kring byggnaderna på Nyfosas fastigheter samt att lokaler-
nas standard och funktion följer gällande myndighetskrav.
Kredit- och kapitalmarknaden
Nyfosas tillväxt ska ske på ett sätt där de finansiella riskerna
hålls på en hanterbar nivå. Det betyder att bolaget inte får
ta på sig för mycket skuld i relation till fastigheternas värde.
Kostnaderna för skuldfinansieringen får heller inte blir för hög
i relation till intjäningen från förvaltningen av fastigheterna.
Att Nyfosa förhåller sig till fastställda riskbegränsningar
granskas löpande av finanschefen, som är medlem av kon-
cernledningen. Efterlevnad av lånevillkor och finanspolicy följs
löpande upp och rapporteras på varje ordinarie styrelsemöte.
En årlig investerarrapport upprättas som innehåller informa-
tion om Nyfosas allokering av de gröna obligationslånen och
hur väl de villkor som ställts upp i ramverket har uppfyllts.
Aktiemarknad
Nyfosas tillväxt ska ske inom de av styrelsen fastställda risk-
begränsningarna. Det betyder att bolaget inte får ta på sig för
mycket skuld i relation till fastigheternas värde. Kostnaderna
för skuldfinansieringen får heller inte blir för hög i relation till
intjäningen från den löpande verksamheten. Investeringar
som görs i fastigheterna ska bidra till en optimerad driftskost-
nad genom minskad energianvändning, längre hyreskontrakt,
minskad vakans och/eller lägre finansieringskostnad.
Leverantörer
Nyfosa ska agera med god affärsetik, förhindra penningtvätt
samt uppmuntra samtliga intressenter till Nyfosa att träda
fram och berätta om misstankar om missförhållanden inom
bolaget. Under 2021 antogs en Inköpspolicy som bland annat
innehåller riktlinjer för vilka leverantörer som bör prioriteras.
Hållbarhetspolicyn inkluderar riktlinjer för medarbetare
som gör inköp eller har löpande kontakt med leverantörer
avseende hantering av risk för penningtvätt och andra
oegentligheter. De största leverantörerna uppmanas att
bekräfta och tillämpa Nyfosas Uppförandekod för leveran-
törer, som finns publicerad på bolagets hemsida.
Klimatet
Investeringar som görs i fastigheterna ska bland annat bidra
till en optimerad driftskostnad genom minskad energian-
vändning. Arbetet med att miljöcertifiera byggnader bidrar till
ökad kunskap om varje byggnads unika förutsättningar samt
resulterar i ett dokumenterat beslutsunderlag för möjliga för-
brukningseffektiviseringar. Genomlysning av fastigheterna för
att identifiera ineffektiva byggnader avseende energianvänd-
ning resulterar i bra beslutsunderlag för kommande insatser. I
hållbarhetspolicyn finns särskilt information om det miljöansvar
som åligger organisationen i arbetet med byggnaderna.
Övergripande ställningstaganden
Nyfosa förhåller sig till Agenda 2030 och UN Global Com-
pacts tio principer. Bolagets arbete ska bidra till en hållbar
utveckling, både lokalt och globalt. Syftet med Agenda
2030:s 17 globala mål är att avskaffa extrem fattigdom,
minska ojämlikhet och orättvisor, främja fred och rättvisa
samt lösa klimatkrisen. Nyfosa har störst påverkan på sex av
de globala målen, se sida 102.
103
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
HÅLLBARHET – STYRNING
Nyfosas styrelse fastställer årligen bolagets hållbarhets-
policy och övriga relaterade policyer, se www.nyfosa.se.
Hållbarhetspolicyn beskriver ramverket för Nyfosas ansvar
i de relationer som skapas i verksamheten. God affärsetik
och förtroendefulla relationer är viktiga utgångspunkter
såväl internt som i kontakterna med externa parter. Nyfosas
medarbetare har en viktig roll att slå larm om de misstänker
något i verksamheten som strider mot bolagets etiska
riktlinjer. Exempel på missförhållanden kan vara ekonomiska
oegentligheter och korruption, allvarliga trakasserier eller dis-
kriminering, säkerhetsrisker på arbetsplatsen eller misstänkt
miljöbrott. I första hand uppmanas medarbetarna att tala med
sin närmaste chef. Om de vill vara anonyma erbjuds en säker
kanal för rapportering och dialog genom en visselblåsarfunk-
tion, som även är tillgänglig för externa parter.
Det sker en löpande utvärdering, både i ledningsgruppen
och i styrelsen, hur Nyfosas hållbarhetsarbete på bästa sätt
kan bidra till ett hållbart samhälle. Med en tillväxtstrategi och
en opportunistisk affärsidé är det nödvändigt att ständigt
återkomma till, och ompröva, tidigare antagna policyer och
målsättningar.
Utifrån intressentdialog och väsentlighetsanalys har sty-
relsen fastställt de övergripande hållbarhetsmål som är mest
relevanta för organisationen att fokusera på; miljöcertifieringar,
minskad energiförbrukning och minimering av kodioxidutsläpp.
Därtill har interna hållbarhetsmål tagits fram, som alla bidrar till
att uppnå de övergripande målen.
Styrelsens roll i arbetet med hållbarhetsfrågor
Styrelse antar och utvärderar hållbarhetspolicy, miljöpolicy
samt hållbarhetsmål för bolaget. Hållbarhet är tema på ett
ordinarie styrelsemöte per år. Mötet tar upp aktuella frågor
på marknaden i allmänhet, redovisningskrav som ställs på
bolaget samt bolagsspecifika utmaningar och möjligheter.
Risk och riskhantering är tema på ett annat ordinarie styrel-
semöte per år. Mötet inkluderar diskussion och utvärdering av
bland annat klimatrelaterade risker, vilket beskrivs på sida 49
samt sidorna 109–110.
Hållbarhetsmål fastställts av styrelsen och är för när-
varande att uppnå en ökande andel av fastigheter med en
miljöcertifiering, en minskad energiförbrukning samt ett sänkt
koldioxidutsläpp. Målen följs upp i samband med presentation
av kvartalsboksluten.
Den fullständiga hållbarhetsredovisningen sammanställs
årligen i samband med framtagande av bolagets årsredovis-
ning. Styrelsen är därmed delaktig i redovisningen.
Därutöver styr styrelsen bolagets fokus på hållbarhetsfrå-
gor genom ett lönerelaterat bonusprogram där bonus utgår
om bolaget uppnått hållbarhetsmålen. Samma mål riktar sig till
samtliga anställda för att minimera risk för intressekonflikter i
bolagets resursplanering.
Väsentliga hållbarhetsområden
Intressentdialog
Under 2020 genomfördes en större intressentdialog för att
få en bild över vad Nyfosas intressenter anser vara de absolut
viktigaste aspekterna att fokusera på. Dialogen genomfördes
genom en webbenkät som distribuerades till ett urval av
bolagets hyresgäster, kreditgivare, samarbetspartners
och leverantörer, aktieägare samt till alla medarbetare och
styrelseledamöter i bolaget. Intressenterna fick värdera tolv
aspekter utifrån dess väsentlighet för bolaget att fokusera på.
De sammanställda svaren från intressentdialogen bekräftade
att intressenterna delar bolagets syn på vilka de väsentliga
aspekterna är för bolaget, det vill säga intressenterna värde-
rade samtliga aspekter som viktiga.
STYRNING AV HÅLLBARHETSARBETET
Styrelse: Antar och utvärderar hållbarhetspolicy,
miljöpolicy samt hållbarhetsmål.
VD och koncernledning: Följer upp hållbarhetspolicy
och hållbarhetsmål.
Hållbarhetsgrupp: Leder det strategiska hållbar-
hetsarbetet i organisationen, föreslår hållbarhetsmål till
styrelsen och sätter interna hållbarhetsmål inom ramen
för de av styrelsen fastställda målen.
MILJÖPOLICY
Miljöpolicy enligt hållbarhetspolicyn
• Arbeta aktivt med energioptimering i våra byggnader
och lokaler.
• Känna till fastigheternas miljörisker och miljöskulder
samt ta fram långsiktigt hållbara lösningar när åtgär-
der genomförs.
• Tillsammans med hyresgästerna arbeta för en god
inomhusmiljö.
• Genomföra miljöanpassad ombyggnation.
• Ställa miljö- och hållbarhetskrav på våra leverantörer.
• Öka kompetensen inom och medvetenheten om miljö
och hållbarhet hos våra medarbetare.
104
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Utöver den större intressentdialogen har bolaget en ständigt
pågående dialog med kreditgivare, aktieägare, hyresgäster
och andra intressenter i hållbarhetsrelaterade frågor. Den
löpande dialogen har bekräftat att resultatet från intressent-
dialogen fortsatt är relevant för Nyfosas hållbarhetsarbete.
Under 2023 planeras en ny intressentdialog i form av enkät-
undersökning att genomföras.
Väsentlighetsanalys
Koncernledning och hållbarhetsgrupp har identifierat 13
aspekter där bolaget har en direkt eller indirekt påverkan på
sin omgivning, såväl medarbetare som miljö och samhälle.
Aspekterna har, tillsammans med interna och externa exper-
ter inom respektive område, utvärderats för att få fram inom
vilka aspekter bolaget har störst påverkan. Analysen resulte-
rade i fem områden som bedömts utgöra de mest väsentliga
aspekterna att fokusera på för tillfället.
Arbetet med fokusområden styrs genom att styrelsen
fastställt ett finansiellt mål relaterat till ekonomiskt resultat
samt hållbarhetsmål kopplade till miljöcertifieringar, energi-
användning och koldioxidutsläpp. Fokus på ekonomiskt
resultat styrs genom det finansiella målet att uppnå en tillväxt
i utdelningsgrundande kassaflöde med 10 procent per aktie
över tid. Hållbarhetsmålen skapar fokus på åtgärder för att
certifiera byggnader, minska energianvändningen och att söka
möjligheter till ett minskat koldioxidutsläpp.
MILJÖMÄSSIG
HÅLLBARHET
Optimera befintliga
fastigheter
SOCIAL
HÅLLBARHET
Skapa en utvecklande
arbetsplats och trygg
miljö
EKONOMISK
HÅLLBARHET
Bedriva en sund
och uthålligt lönsam
verksamhet
HÅLLBARHETSASPEKTER FOKUSOMRÅDEN
• Miljöcertifiering
• Energianvändning
• Koldioxidutsläpp
• Materialanvändning
• Hållbara transporter
• Dagvattenhantering
• Grönstruktur och biologisk mångfald
• Hälsa och säkerhet för medarbetare
• Lärande och utveckling
• Jämställdhet
• Ekonomiskt utfall
• Transparent rapportering
• Antikorruption
• Riktlinjer och policyer avseende
miljöfrågor och arbetsmiljö
• Miljöcertifiering
• Energianvändning
• Koldioxidutsläpp
• Policyer avseende
miljöfrågor
• Policyer avseende
arbetsmiljö
• Ekonomiskt resultat
105
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
HÅLLBARHET – REDOVISNINGSPRINCIPER
I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har Nyfosa valt att upprätta
den lagstadgade hållbarhetsrapporten som en från årsre-
dovisningen avskild rapport. De delar som är markerade
med en grön färgkod i innehållsförteckningen på sida 3
avser Nyfosas hållbarhetsredovisning och lagstadgade
hållbarhetsrapportering och innehållet omfattar moderbo-
laget och samtliga dotterbolag. Redovisningsperioden för
hållbarhetsrapporteringen följer av årsredovisningen i övrigt,
vilket är helåret 2022. Rapportering i denna form görs årsvis.
Kontaktperson för rapporteringen är Nyfosas ekonomichef.
Nyfosa har valt att rapportera delar av sitt hållbarhets-
arbete i enlighet med de av Global Sustainability Standards
Boards (GSSB) framtagna GRI Sustainability Reporting
Standards 2021 (”GRI Standards”). Målet med GRI Standards
är att skapa transparent rapportering om hur en organisation
bidrar till en hållbar utveckling och vad som ger den största
påverkan på lönsamhet, miljö och människa inklusive
mänskliga rättigheter och hur organisationen hanterar detta.
Rapporteringen har sammanställts i index över GRI Standards
på sida 107. Jämfört med föregående år har rapportering
enligt den egna indikatorn ”Åtgärder som vidtas i syfte att
upprätthålla en hög trygghet och säkerhet i och omkring
fastigheterna” utgått i samband med övergång till GRI 2021.
Risker och riskhantering samt Task force on Climate-
related Financial Disclosures (”TCFD”) presenteras på sidorna
109–111. Hållbarhetsrapporten har varit föremål för extern
granskning, se sida 112.
Kontaktperson och ansvarig för företagets hållbarhets-
redovisning är Ann-Sofie Lindroth, ekonomichef.
Förklaringsnyckel – miljödata
Med rådighet menas att Nyfosa har möjlighet att påverka utsläpp
av koldioxid genom att till exempel välja avtal eller leverantör.
Med yta avses uppvärmd yta i byggnaderna och hämtas från
respektive byggnads energideklaration.
Med startportfölj menas de fastigheter som ägdes under hela
räkenskapsåret 2020 och utgör startvärdet för minskning av
energianvändning per kvadratmeter.
Med jämförbar fastighetsportfölj menas fastigheter som
Nyfosa ägt under ett helt räkenskapsår. Under året köpta och
sålda fastigheter exkluderas.
Miljöcertifieringar
En miljöcertifierad fastighet motsvarar en fastighet där en eller
flera byggnader på fastigheten innehar en miljöcertifiering.
Energi- och vattenanvändning
Nyfosa följer upp och rapportera energi- och vattenanvänd-
ningen i de fastigheter där Nyfosa är abonnemangsägare
och har rådighet över minst ett av mediaslagen el, fjärrvärme,
fjärrkyla eller vatten. Rådighet kan variera mellan energislag
och fastigheter. För 2022 års rapportering motsvarar detta
78 procent (49) av det totala beståndet och innefattar både
fastighets- och verksamhetsenergi. För resterande byggna-
der är det hyresgästen som står för huvudabonnemang och
styr över detta.
Energianvändningen rapporteras i totala värden i GWh och i
intensitetsmåttet kWh per kvadratmeter yta.
Koldioxidutsläpp
Nyfosas verksamhet är transaktionsintensiv och då utsläppen
redovisas i faktiska värden kan utsläppen mellan åren variera
betydligt. Nyfosas utsläpp redovisas i Scope 1, Scope 2 och
Scope 3 enligt GHG-protokollet (Greenhouse Gas Protokollet).
Rapporteringen av koldioxidutsläpp kopplat till värme,
kyla och el avser de fastigheter där Nyfosa kan följa upp och
rapportera mediaanvändningen vilket motsvarar 78 procent av
den totala yta.
Rapporteringen av persontransporter avser tjänstebilar och
driftbilar. Rapportering av köldmedier avser rapporteringspliktig
utrustning för år 2021 enligt svensk lag. Rapportering av
fossila bränslen avser det som förbränns i någon av Nyfosas
fastigheter.
Rapportering av tjänsteresor avser resor som Nyfosas
anställda har genomfört i tjänsten.
Medarbetare
Samtliga nyckeltal gällande anställda är på grund av det
låga antalet inte nedbrutna per region. Könsfördelningen
redovisas för det totala antalet anställda under året och
inte nedbrutet på anställningsform av samma skäl. Antalet
anställda är redovisat som det totala antalet anställda under
året, samma grundprincip gäller även för övriga nyckeltal.
106
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
GRI-INDEX
GRI-
referens Beskrivning Sida Kommentar
GRI2 – GENERELLA UPPLYSNINGAR
Organisation och redovisningsprinciper
2-1 Information om organisationen 3-4, 29
2-2 Enheter som ingår i rapporteringen 106
2-3 Redovisningsperiod, frekvens och kontaktperson 106
2-4 Förändringar i tidigare rapporterade upplysningar 106
2-5 Externt bestyrkande 112
Aktivitet och anställda
2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsförbindelser 4, 9-10,
20-25,
29-31
2-7 Medarbetare 30 Avsteg från att redovisa för-
delning av anställningsform
på grund av för få anställda.
2-8 Medarbetare som inte är anställda 29-32 Avsteg på grund av att
information inte är komplett.
Styrning
2-9 Sammansättning och struktur för styrning 57-59
2-10 Nominering och val av styrelseledamöter 53
2-11 Ordförande för styrelsen 54-55
2-12 Styrelsens roll i arbetet med hållbarhetsfrågor 104
2-13 Delegering av ansvar för hållbarhetsfrågor 56, 106
2-14 Styrelsens roll i relation till hållbarhetsredovisningen 102
2-15 Intressekonflikter 102
2-16 Rapportering till styrelsen avseende kritiska fråge-
ställningar
102
2-17 Den samlade kunskapen hos styrelsen 102
2-18 Utvärdering av styrelsens arbete 55
2-19 Ersättningspolicy 56
2-20 Process för att fastställa ersättningar 56
2-21 Årlig total ersättning 29-30,56,
Not 8
Strategi, policyer och praxis
2-22 Uttalande om strategin för hållbar utveckling 101
2-23 Värderingar, principer, standarder och normer
gällande uppförande
31,104
2-24 Förankring av värderingar, principer, standarder och
normer gällande uppförande i organisationen samt
hos leverantörer
31,104
2-25 Processer för att avhjälpa negativ påverkan 102-105
2-26 Mekanismer för rådgivning och rapportering av
angelägenheter för organisationen
31,104
GRI-
referens Beskrivning Sida Kommentar
2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar 31
2-28 Medlemskap i organisationer - Inte tillämpligt för Nyfosa
Intressentengagemang
2-29 Metod för intressentengagemang 104-105
2-30 Kollektivavtal - Kollektivavtal saknas.
GRI3 –VÄSENTLIGA FRÅGOR
3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor 104-105
3-2 Lista på väsentliga frågor 105
3-3 Styrning av väsentliga frågor 105
SPECIFIKA UPPLYSNINGAR
GRI201 – EKONOMISKT RESULTAT
201-1 Skapat och fördelat direkt ekonomiskt värde 108
201-2 Finansiell påverkan och andra risker och möjligheter
hänförligt till klimatförändring
109
GRI205 – ANTI-KORRUPTION
205-3 Antal bekräftade fall av korruption och vidtagna
åtgärder
31
GRI300 – MILJÖ
302-1,
302-2
Energianvändning 23
302-3 Energiintensitet 23
303-4 Minskning av energianvändning 23
303-5 Vattenanvändning 24
305-1 Direkta utsläpp av koldioxid (scope 1) 24
305-2 Indirekta utsläpp av koldioxid (scope 2) 24
305-3 Övriga indirekta utsläpp av koldioxid (scope 3) 24
305-4 Utsläppsintensitet av koldioxid 24
GRI400 UPPLYSNINGAR – SOCIALT
401-1 Nyanställningar och personalomsättning 30
403-2 Incidenter av diskriminering och vidtagna åtgärder 30
405-1 Sammansättning av styrelse, ledning och övriga
medarbetare utifrån ålder och kön.
30
Egen
indikator
Inköp från leverantörer som bekräftat
uppförandekoden
31
FÖRETAGSSPECIFIKA UPPLYSNINGAR – PRODUKTANSVAR
GRI C1 Produktansvar (miljöcertifierade fastigheter) 23
107
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Skapat och fördelat direkt ekonomiskt värde
2022 2021 2020 2019
Skapat ekonomiskt värde
Hyres- och övriga intäkter 3 165 2 462 2 065 1 371
Förvaltningsresultat i joint venture 252 888 404 491
Värdeförändringar, fgh och derivat 487 1 671 1 064 465
Summa 3 903 5 019 3 504 2 326
Levarantörer m.m.
1
–1 527 –1 194 –884 –657
Medarbetare –80 –78 –66 –43
Kreditgivare inkl. hybridobligationslån –703 –439 –357 –195
Samhället
2
–835 –442 –412 –245
Aktieägare
3
–688 –753 0 0
Kvar i företaget 72 2 090 1 765 1 172
1) Fastighetskostnader exkl. fastighetsskatt, administrationskostnader exkl. personalrelaterade kostnader, investeringar i befintliga fastigheter.
2) Aktuell skatt, uppskjuten skatt, fastighetsskatt, tomträttsavgälder och sociala kostnader.
3) Fastställd utdelning på årets årsstämma.
108
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
TASK FORCE ON CLIMATE-RELATED FINANCIAL DISCLOSURES (TCFD)
2022 är första året som Nyfosa rapporterar klimatrelaterade
finansiella upplysningar enligt TCFD:s rekommenderade
ramverk. Rapporten beskriver både risker och möjligheter
som uppkommer med anledning av klimatförändring och de
initiativ som tas för att motverka förändringarna. Med anled-
ning av att det är första gången rapporten tagits fram finns
delar som kommer att utvecklas framgent.
Klimatrelaterade risker och möjligheter har varit en del av
bolagets ordinarie riskhantering sedan tidigare. Under året
genomfördes en förnyad genomgång av relevanta risker och
möjligheter som kan påverka bolagets strategi och finansiella
utveckling. En del risker och möjligheter påverkar redan bola-
get och dessa hanteras. Andra risker och möjligheter påverkar
inte idag men förväntas göra det i framtiden. Den uppdaterade
genomgången av klimatrelaterade risker och möjligheter
kompletterades med en övergripande initial riskanalys över
sannolikhet att det inträffar och vilken påverkan det i så fall
skulle ha på bolagets verksamhet. Avsikten är att fortsätta
arbeta med en fördjupad riskanalys under kommande år.
Nyfosa driver ett strukturerat arbete med att förvalta,
utveckla och förädla det befintliga fastighetsbeståndet i nära
samarbete med hyresgästerna, i syfte att öka fastigheternas
intjäningsförmåga och värde. Genom att arbeta aktivt med
fastigheterna kan hyresgästens förändrade behov mötas med
smarta lösningar och hållbara investeringar. De risker och möj-
ligheter som identifierats är sannolika på både kort och lång
sikt. Bolagets fastigheter förvaltas ur ett långsiktigt perspektiv
för att få en så lång nyttjandetid som möjligt. Därmed kommer
klimatrelaterade risker och möjligheter på lång sikt få en
påverkan på bolagets tillgångar.
Väsentliga klimatrelaterade risker och möjligheter
Eftersom Nyfosas verksamhet består i att förvalta redan
uppförda byggnader och hyra ut lokaler i dessa byggnader
är inte klimatrelaterade risker och möjligheter hänförliga
till nybyggnation beaktade i riskanalysen. Därmed kommer
den mest väsentliga finansiella exponeringen mot klimat-
relaterade risker och möjligheter mot koldioxidutsläpp och
energikonsumtion från förvaltningen av och nyttjandet av
lokalerna i byggnaderna.
Uppvärmning av lokalerna sker främst via fjärrvärme
och el, vilken ger upphov till olika nivåer av koldioxidutsläpp
beroende på energikälla. Koldioxidutsläppen bidrar till den
globala uppvärmningen, vilket bland annat resulterat i akuta
väderomslag och högre vattennivåer som riskerar att skada
bolagets tillgångar.
Störst negativ påverkan på bolagets finansiella ställning
bedöms vara högre driftskostnader i det fall priset på utsläpps-
rättigheter ökar eller att det åläggs högre skatter på koldioxid.
Driftskostnader för energi och vatten kommer då sannolikt att
öka. En annan möjlig risk är högre försäkringspremier i fram-
tiden i en situation då risken för skador på våra byggnader
från exempelvis högre vattenstånd och extremväder värderas
annorlunda än idag.
I det korta perspektivet finns risk för ökade driftskostnader
och investeringsbehov för att i ett längre perspektiv bibehålla
eller öka intjäningen genom användning av ny teknik och energi-
effektiva installationer som bidrar till lägre driftkostnader.
Väsentliga klimatrelaterade risker och möjligheter
1. Förändring av skatter och regelverk kring utsläpp
2. Kostnader relaterat till akuta väderhändelser
3. Möjligheter relaterat till ny och förbättrad teknik som
reducerar energianvändningen
4. Möjlighet att investera i förnyelsebar energi
Omställningsrisker
Till denna riskkategori hör risker hänförliga till omställningen
till lägre koldioxidutsläpp från verksamheten. Omställningen
för bolaget kommer sannolikt att innebära anpassning till nya
regelverk och investeringar i ny teknik i byggnaderna.
Risker kopplade till förändrat regelverk kring emissioner och
utsläppsrättigheter.
Kostnaden för utsläppsrättigheter stiger, vilket kommer att
medföra att bolagets energikostnader kommer att öka.
Ökade rapporteringskrav avseende koldioxidutsläpp och
energianvändning från den egna verksamheten ställer högre
krav på möjlighet att inhämta data på ett systematiserat sätt.
Detta kommer att medföra omställningskostnader.
Högre försäkringspremier på de tillgångar som inte
minskar sin energianvändning och koldioxidutsläpp.
Risker kopplade till omställning till nya installationer för att
minska energianvändningen och risker för dyrare teknik för att
åstadkomma detta.
Att ställa om byggnader till lägre energianvändning och på så
sätt ett lägre koldioxidutsläpp kräver i vissa fall investering i
ny teknik och installationer i byggnaderna.
Att ersätta fullt fungerande teknik mot modern, mer energi-
effektiv installation kan innebära högre koldioxidutsläpp för att
producera, transportera och installera den. Det skapar också en
klimatbelastning för att destruera befintlig installation.
En ersättningsinstallation kräver avskrivning i förtid av
befintlig utrustning och kostnader för att installera den nya.
109
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Risker kopplade till påverkan på bolagets anseende hos och
efterfrågan från våra befintliga och framtida hyresgäster i det
fall våra byggnader inte följer förväntad minskning av miljö-
påverkan.
Risker att tappa förtroende på aktiemarknaden om bolaget
inte följer den förväntade minskningen i energianvändning
och koldioxidutsläpp.
Detta kan leda till att kapital inte är tillgängligt på aktie-
eller kapitalmarknaden.
Fysiska klimatrisker
Till denna riskkategori hör risken för skador på bolagets
fastigheter som beror på klimatförändringar. Riskerna delas
in i akuta och kroniska risker.
Akuta risker, såsom ökade skador på tillgångarna från
extrema väderhändelser, kan belasta bolagets finansiella
ställning i det fall försäkringsersättning inte täcker skadorna.
Tillgångar belägna i framtida riskzoner tappar i värde.
Kroniska risker, såsom varmare klimat och stigande
vattennivåer, skulle belasta bolagets finansiella ställning
genom högre kostnader för att kyla ner lokalerna samt högre
försäkringspremier i det fall byggnaderna är lokaliserade i
översvämningsområden.
Klimatrelaterade möjligheter
• Effektivare nyttjande av energi och vatten. Högre fokus
på energi- och vattenbesparande åtgärder ger minskade
löpande kostnader i ett långsiktigt perspektiv. En energi-
snål byggnad kan ge ett högre värde.
• Energikällor: nyttjande av energikällor med lågt koldioxidut-
släpp skapar lägre exponering mot framtida högre priser på
koldioxid. Större möjligheter på kapitalmarknaden med en
grön profil.
• Motståndskraft: Använda energi från förnyelsebara energi-
källor samt investera i förnyelsebara energikällor såsom
solcellsinstallationer på byggnaderna för att diversifiera
energikällorna. Solcellerna är en del i bolagets hantering av
klimatrelaterade risker.
• Grön finansiering ger lägre finansieringskostnader och en
bredare investerarbas på kapitalmarknaden.
RISKSCENARIO
1
5
4
4
11
3
10 5
2
2
1
6
7
8
9
1
3
1 2 3 4 5
OMSTÄLLNINGSRISKER
1
Förändrat regelverk kring emissioner och
utsläppsrättigheter samt koldioxidskatter
2
Högre kostnad för försäkringar
3
Kostnad för nya installationer
4
Anseende hos hyresgäster, kreditgivare,
aktie- och kapitalmarknaden
FYSISKA KLIMATRISKER
5
Skyfall och översvämningar
6
Ökade temperaturer
KLIMATRELATERADE MÖJLIGHETER
7
Effektivare nyttjande av energi och vatten
8
Ökad andel förnyelsebar energi
9
Lägre koldioxidutsläpp
10
Ökad efterfrågan på miljöcertifierade
byggnader
11
Grön finansiering ger lägre finansierings-
kostnader och fler investerare på
kapitalmarknaden
POTENTIELL FINANSIELL PÅVERKAN
SANNOLIKHET
1) Bedömningen i riskscenario är bolagets första.
110
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
BEFINTLIGA PROCESSER OCH FOKUSOMRÅDEN FRAMÅT
Styrning Strategi Riskhantering Indikatorer och mål
Styrelsens bevakning av
klimatrelaterade risker och
möjligheter.
Beskrivs på sida 104 Hållbarhet –
Styrning.
Klimatrelaterade risker och
möjligheter på kort, medel och
lång sikt.
Beskrivs i Risk- och riskhantering
sida 48–49 och TCFD sida
109–110.
Process för att identifiera och
bedöma klimatrelaterade risker.
Beskrivs i Risk- och riskhantering
sida 48–49 och TCFD sida
109–110.
Indikatorer för att mäta och
styra klimatrelaterade risker
och möjligheter.
Beskrivs i Risk- och riskhantering
sida 48–49 och TCFD sida
109–110.
Koncernledningens roll i
bedömning och hantering av
klimatrelaterade risker och
möjligheter.
Beskrivs på sida 104.
Klimatrelaterade risker och
möjligheters påverkan på
bolagets verksamhet, strategi
och finansieringsplan.
Beskrivs på sida 109–110, TCFD.
Process för att hantera klimat-
relaterade risker.
Beskrivs i Risk- och riskhantering
sida 48–49 och TCFD sida
109–110.
Rapportering av Scope
1,2,3 enligt Greenhouse gas
protocol.
Se koldioxidutsläpp sida 24 samt
Förbrukningseffektivisering och
energianvändning sida 23.
Beskriv motståndskraften i
bolagets strategi, beaktat olika
fysiska klimatrelaterade risker.
Se Risk- och riskhantering sida
48–49 och TCFD sida 109–110.
Processernas integration i
organisationens övergripande
riskhantering.
Se Risk- och riskhantering sida
42–51.
Mål som används för att styra
klimatrelaterade risker och
möjligheter samt utfall på
dessa.
Hållbarhetsmål och utfall beskrivs
på sida 22.
111
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
REVISORS RAPPORT ÖVER ÖVERSIKTLIG GRANSKNING AV NYFOSA ABS HÅLLBARHETSREDOVISNING
SAMT YTTRANDE AVSEENDE DEN LAGSTADGADE HÅLLBARHETSRAPPORTEN
Till Nyfosa AB org. nr 559131-0833
Inledning
Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Nyfosa AB att översiktligt granska
Nyfosa ABs hållbarhetsredovisning för år 2022. Nyfosa AB har
definierat hållbarhetsredovisningens omfattning till sidorna 9–10,
20–25, 29–32, 42–51 och 101–111 i detta dokument vilket även
utgör den lagstadgade hållbarhetsrapporten.
Styrelsens och företagsledningens ansvar
Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att
upprätta hållbarhetsredovisningen inklusive den lagstadgade
hållbarhetsrapporten i enlighet med tillämpliga kriterier respek-
tive årsredovisningslagen. Kriterierna framgår på sidorna 106 i
hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av ramverket för
hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting Initiative)
som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt av företagets
egna framtagna redovisnings- och beräkningsprinciper. Detta ansvar
innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för att
upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga fel-
aktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på misstag.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovisningen
grundad på vår översiktliga granskning och lämna ett yttrande
avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Vårt uppdrag är
begränsat till den historiska information som redovisas och omfattar
således inte framtidsorienterade uppgifter.
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000
Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga gransk-
ningar av historisk finansiell information (omarbetad). En översiktlig
granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till perso-
ner som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsredovisningen,
att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga
granskningsåtgärder. Vi har utfört vår granskning avseende den
lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med FARs rekommen-
dation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbar-
hetsrapporten. En översiktlig granskning och en granskning enligt
RevR 12 har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning
jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt
International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har.
Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 (International Standard on
Quality Control) och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskon-
troll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende
efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och
tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är oberoende i
förhållande till Nyfosa AB enligt god revisorssed i Sverige och har i
övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning
och granskning enligt RevR 12 gör det inte möjligt för oss att skaffa
oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständig-
heter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts.
Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning och
granskning enligt RevR 12 har därför inte den säkerhet som en
uttalad slutsats grundad på en revision har.
Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de av styrel-
sen och företagsledningen valda kriterier, som definieras ovan. Vi
anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhets-
redovisningen.
Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är
tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra
uttalanden nedan.
Uttalanden
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några
omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhets-
redovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de
ovan av styrelsen och företagsledningen angivna kriterierna.
En lagstadgad hållbarhetsrapport har upprättats.
Stockholm den dag som framgår av våra elektroniska underskrifter
KPMG AB
Mattias Johansson Torbjörn Westman
Auktoriserad revisor Specialistmedlem i FAR
112
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Avkastning på eget kapital
Resultatet för den senaste tolvmånadersperioden med avdrag för
ränta på hybridobligationslån i relation till genomsnittligt eget kapital,
hänförligt till moderbolagets aktieägare och justerat för genomsnitt-
liga hybridobligationslån, under motsvarande period.
Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen som genereras på det kapital
som är hänförligt till aktieägarna.
Belåningsgrad fastigheter
1
Räntebärande skulder vid periodens utgång i relation till fastigheternas
värde (i balansräkningen).
Syfte: Belåningsgraden är ett riskmått som visar hur stor del av verk-
samheten som är belånad med räntebärande skulder. Nyckeltalet ger
jämförbarhet med andra fastighetsbolag.
Direktavkastning
1
Driftnettot enligt intjäningsförmågan i relation till fastigheternas
verkliga värde per balansdagen.
Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksam-
heten i förhållande till fastigheternas värde.
Driftnetto
1
Driftnettot innehåller de intäkter och kostnader som har en direkt
koppling till fastigheten, det vill säga hyresintäkter och de kostnader
som krävs för att hålla fastigheten i gång, såsom driftskostnader,
underhållskostnader och personal som sköter fastigheten och kon-
takten med hyresgästen.
Syfte: Måttet används för att ge jämförbarhet med andra fastighets-
bolag men även för att visa utvecklingen av verksamheten.
Eget kapital per aktie
1
Eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare efter avdrag för
hybridobligationslån, enligt balansräkningen, i förhållande till antalet
utestående aktier på balansdagen.
Syfte: Nyckeltalet visar hur stor andel av bolagets redovisade egna
kapital varje aktie representerar.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Intäkter innan avdrag för hyresrabatter i förhållande till hyresvärde vid
periodens slut.
Syfte: Nyckeltalet underlättar bedömning av hyresintäkterna i relation
till det totala värdet på uthyrda och ej uthyrda ytor.
Fastighet
Fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt.
Fastighetsvärde
Redovisat värde på förvaltningsfastigheterna enligt balansräkningen
vid periodens utgång.
Syfte: Nyckeltalet ger en ökad förståelse för värdeutvecklingen på
fastighetsbeståndet samt Bolagets balansräkning.
Förvaltningsresultat
1
Förvaltningsresultatet utgörs av resultat före skatt med återläggning
av värdeförändringar fastigheter och finansiella instrument i koncern
samt återläggning av värdeförändringar, skatt och övrigt i resultat-
andel i joint ventures.
Förvaltningsresultat
1
per aktie
Förvaltningsresultat efter avdrag för ränta på hybridobligationslån i
förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier.
Hyresintäkt
Debiterade hyror inklusive index samt tilläggsdebitering för investe-
ringar och fastighetsskatt.
Hyresvärde
Hyresintäkter före avdrag för hyresrabatter för den uthyrda ytan samt
bedömd marknadshyra för den vakanta ytan.
Syfte: Nyckeltalet möjliggör bedömning av den totala möjliga hyresin-
täkten då tillägg görs till de debiterade hyresintäkterna med bedömd
marknadshyra för vakanta ytor.
Justerat substansvärde
1
Eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, efter avdrag för
hybridobligationslån och med återläggning av derivat och justerat för
verklig uppskjuten skatteskuld i stället för nominell uppskjuten skatt i
såväl koncern som i Nyfosas andel i joint ventures.
Syfte: Att visa nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt per-
spektiv, men med antagandet att tillgångarna omsätts. Tillgångar och
skulder i balansräkningen som inte bedöms utfalla, såsom verkligt
värde på derivat exkluderas, men marknadsvärdet på uppskjuten
skatt inkluderas. Även motsvarande poster av bolagets andel i joint
ventures exkluderas i nyckeltalet.
Nettobelåningsgrad fastigheter
1
Nettot av räntebärande skulder och likvida medel vid periodens
utgång i relation till fastigheternas verkliga värde i balansräkningen.
Syfte: Nettobelåningsgraden är ett finansiellt riskmått som visar hur
stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skulder,
men med tillgodohavande på bank beaktat. Nyckeltalet ger jämför-
barhet med andra fastighetsbolag.
Nettouthyrning
Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för
avflytt och konkurser.
Resultat per aktie
Resultat efter skatt, hänförligt till moderbolagets aktieägare efter
avdrag för ränta på hybridobligationslån, i förhållande till genomsnitt-
ligt antal utestående aktier.
Revolverande kreditfacilitet
En överenskommelse mellan långivare och låntagare som ger lånta-
garen rätt att förfoga över medel, under en viss period och upp till ett
visst belopp, och återbetala enligt eget tycke före ett visst datum.
Räntetak
Ett räntesäkringsinstrument där långivaren betalar en rörlig ränta upp
till en i förväg bestämd räntenivå. Avsikten med ett räntetak är att
reducera ränterisken.
DEFINITIONER
1) Avser alternativt nyckeltal enligt European Securities and Markets Authority (ESMA).
113
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
Räntetäckningsgrad
1
Resultat före skatt, med återläggning av avskrivningar, finansiella
kostnader, värdeförändringar fastigheter och finansiella instrument i
koncern, samt resultatandel i joint ventures, inklusive erhållen utdel-
ning från innehav i joint ventures, i relation till finansiella kostnader.
Syfte: Räntetäckningsgraden är ett finansiellt riskmått som visar hur
många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet
från den operativa verksamheten.
Serviceintäkt
Debiterad ersättning för tjänster såsom bland annat el, värme, kyla,
sophämtning, snöröjning, vatten m.m.
Skuldsättningsgrad
1
Räntebärande skulder i relation till eget kapital.
Syfte: Skuldsättningsgrad är ett finansiellt riskmått som visar bola-
gets kapitalstruktur och känslighet för ränteförändringar.
Soliditet
1
Eget kapital i relation till totala tillgångar.
Syfte: Att visa hur stor andel av bolagets tillgångar som är finansierade
med eget kapital och har inkluderats för att investerare ska kunna
bedöma bolagets kapitalstruktur.
Substansvärde
1
Eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, efter avdrag för
hybridobligationslån och med återläggning av derivat och uppskjuten
skatteskuld i såväl koncern som i Nyfosas andel i joint ventures.
Syfte: Att visa nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt
perspektiv. Tillgångar och skulder i balansräkningen som inte be-
döms utfalla, såsom verkligt värde på derivat och uppskjutna skatter
exkluderas därför. Även motsvarande poster av bolagets andel i joint
ventures exkluderas i nyckeltalet.
Utdelningsgrundande kassaflöde
1
Resultat före skatt exklusive poster inom resultatmåttet som inte
utgör ett kassaflöde, såsom värdeförändringar fastigheter och
finansiella instrument, resultatandel från joint ventures, avskrivningar
på inventarier, periodiserade uppläggningskostnader för lån, inklusive
erhållen utdelning från innehav i joint ventures, betald skatt samt
avdrag för ränta på hybridobligationslån.
Syfte: Nyckeltalet visar hur mycket kassaflöde som den befintliga
fastighetsportföljen generar under bolagets förvaltning.
Uthyrningsbar yta
Samlad lokalarea som är möjlig att hyra ut.
Syfte: Visar på den totala area som bolaget har möjlighet att hyra ut.
Vakanshyra
Bedömd marknadshyra för vakanta ytor.
Syfte: Nyckeltalet anger potentialen i hyresintäkterna vid fullt uthyrda
ytor.
Överskottsgrad
1
Periodens driftnetto i relation till periodens totala intäkter.
Syfte: Överskottsgraden visar hur stor del av intjänad krona som bo-
laget får behålla. Nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart över
tid men också mellan fastighetsbolag.
1) Avser alternativt nyckeltal enligt European Securities and Markets Authority (ESMA).
114
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
FINANSIELL KALENDER
Delårsrapport
Januari–mars 2023 25 april 2023
Årsstämma 2023 25 april 2023
Delårsrapport
Januari–juni 2023 11 juli 2023
Delårsrapport
Januari–september 2023 26 oktober 2023
KONTAKTINFORMATION
Nyfosa AB
Telefon 08 406 64 00
Besöksadress Hästholmsvägen 28
Postadress Box 4044, 131 04 Nacka
www.nyfosa.se
Stina Lindh Hök, VD
Tel: 070 577 18 85
E-post: stina.lindh.hok@nyfosa.se
Ann-Sofie Lindroth, Ekonomichef
Tel: 070 574 59 25
E-post: ann-sofie.lindroth@nyfosa.se
115
NYFOSA ÅRSREDOVISNING 2022
INTRODUKTION AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI FINANSIELL UTVECKLING RISKER OCH STYRNING FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSRAPPORT
NYFOSA
Besöksadress: Hästholmsvägen 28
Postadress: Box 4044, 131 04 Nacka
Telefon: +46 8 406 64 00
www.nyfosa.se