DEUTSCHE EUROSHOP AG
ZUSAMMENGEFASSTER LAGEBERICHT 2020
INHALT
Zusammengefasster Lagebericht .................................................................................................................. 1
Grundlagen des Konzerns.............................................................................................................................. 1
Geschäftsmodell des Konzerns, Ziele und Strategie ................................................................................ 1
Steuerungssystem..................................................................................................................................... 2
Wirtschaftsbericht......................................................................................................................................... 3
Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen..................................................... 3
Geschäftsverlauf und Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage des Konzerns ..................................... 6
Ertragslage des Konzerns ......................................................................................................................... 7
Finanzlage des Konzerns ........................................................................................................................ 15
Vermögenslage des Konzerns ................................................................................................................ 18
Nachtragsbericht ......................................................................................................................................... 21
Prognosebericht .......................................................................................................................................... 22
Risikobericht................................................................................................................................................ 23
Grundsätze des Risikomanagementsystems und des internen Kontrollsystems.................................... 23
Rechnungslegungsbezogenes internes Kontrollsystem.......................................................................... 25
Einschätzung der Gesamtrisikoposition .................................................................................................. 26
Darstellung wesentlicher Einzelrisiken .................................................................................................... 27
Chancenbericht............................................................................................................................................ 33
Vergütungsbericht....................................................................................................................................... 33
System der Vorstandsvergütung ............................................................................................................. 34
Vergütung des Vorstands 2020............................................................................................................... 35
Vergütung des Aufsichtsrats.................................................................................................................... 33
Übernahmerelevante Angaben ................................................................................................................... 37
Erklärung zur Unternehmensführung (§ 289f, § 315d HGB)....................................................................... 37
Berichterstattung zum Einzelabschluss der Deutsche EuroShop AG .......................................................... 38
ZUSAMMENGEFASSTER LAGEBERICHT
Die im zusammengefassten Lagebericht bereitgestellten Informationen gelten, soweit nicht gesondert
vermerkt, sowohl für den Konzern als auch für die Deutsche EuroShop AG. In einem gesonderten Kapitel
des zusammengefassten Lageberichts wird über den Einzelabschluss der Deutsche EuroShop AG
berichtet.
GRUNDLAGEN DES KONZERNS
Geschäftsmodell des Konzerns, Ziele und Strategie
Die Deutsche EuroShop ist eine Aktiengesellschaft nach deutschem Recht. Der Sitz der Gesellschaft ist in
Hamburg. Die Deutsche EuroShop ist Deutschlands einzige Aktiengesellschaft, die ausschließlich in
Shoppingcenter an erstklassigen Standorten investiert. Zum Immobilienportfolio gehören 21
Einkaufszentren in Deutschland, Österreich, Polen, Ungarn und Tschechien. Die ausgewiesenen Umsätze
erzielt der Konzern aus den Mieterlösen der vermieteten Flächen in den Einkaufszentren.
Die Einkaufszentren werden von eigenständigen Gesellschaften gehalten, über die die Deutsche EuroShop
an zwölf Shoppingcentern zu 100 % und an neun Shoppingcentern mit 50 % bis 75 % beteiligt ist. Weitere
Informationen zur Einbeziehung dieser Gesellschaften in den Konzernabschluss sind im Konzernanhang
aufgeführt.
Konzernführende Gesellschaft ist die Deutsche EuroShop AG. Sie ist verantwortlich für
Unternehmensstrategie, Portfolio- und Risikomanagement, Finanzierung und Kommunikation. Der
Deutsche EuroShop-Konzern ist zentral und in einer personell schlanken Struktur organisiert.
Ziele und Strategie
Die Unternehmensführung konzentriert sich auf Investments in qualitativ hochwertige Shoppingcenter in
Innenstadtlagen und an etablierten Standorten, die das Potenzial für eine dauerhaft stabile Wertentwicklung
haben. Die Erwirtschaftung eines hohen Liquiditätsüberschusses aus der Vermietung der Shoppingcenter,
der zu einem wesentlichen Teil als jährliche Dividende an die Aktionäre ausgeschüttet werden kann, ist ein
wichtiges Anlageziel. Dazu investiert die Gesellschaft ihr Kapital nach dem Grundsatz der Risikostreuung
in Shoppingcenter in verschiedenen europäischen Regionen; den Schwerpunkt bildet Deutschland.
Indexierte und umsatzgebundene Gewerbemieten gewährleisten die gewünschte hohe Rentabilität.
Mit bis zu zehn Prozent des Eigenkapitals kann sich die Gesellschaft im Rahmen von Joint Ventures an
Shoppingcenter-Projektentwicklungen im Frühstadium beteiligen.
Die Finanzierung neuer Investments soll in einem ausgewogenen Verhältnis zueinander stehen, und der
Fremdfinanzierungsanteil im Konzern 55 % dauerhaft nicht übersteigen. Grundsätzlich werden Zinssätze
bei der Aufnahme oder Prolongation von Darlehen langfristig gesichert. Ziel ist es, die Duration
(durchschnittliche Zinsbindungsdauer) bei über fünf Jahren zu halten.
Diversifiziertes Shoppingcenter Portfolio
Die Deutsche EuroShop verfügt über ein ausgewogen diversifiziertes Portfolio aus deutschen und
europäischen Shoppingcentern. Bei Investitionen konzentriert sich die Unternehmensführung auf 1a-Lagen
in Städten mit einem Einzugsgebiet von mindestens 300.000 Einwohnern, die einen hohen Grad an
Investitionssicherheit bieten.
Anlage II
Seite 1
Gelegenheiten nutzen, Werte maximieren
Im Rahmen einer grundsätzlichen „Buy & Hold“-Strategie legt das Management stets mehr Wert auf die
Qualität und Rendite der Shoppingcenter als auf die Wachstumsgeschwindigkeit des Portfolios. Es
beobachtet den Markt kontinuierlich und nimmt durch Zu- und Verkäufe Portfolioanpassungen vor, wenn
sich wirtschaftlich attraktive Gelegenheiten bieten.
Durch kurze Entscheidungswege sowie hohe Flexibilität in Bezug auf mögliche Beteiligungs- und
Finanzierungsstrukturen kann sich die Deutsche EuroShop auf unterschiedlichste Wettbewerbssituationen
einstellen. Parallel dazu fokussiert sich die Konzernleitung auf die Wertoptimierung der vorhandenen
Objekte im Portfolio.
Differenziertes Mietensystem
Ein wichtiger Bestandteil des Vermietungskonzepts ist ein differenziertes Mietensystem. Während
Einzeleigentümer in Innenstädten oftmals darauf bedacht sind, die höchstmögliche Miete für ihre Immobilien
zu erzielen (und dabei ein monostrukturiertes Einzelhandelsangebot entsteht), sorgt das Management der
Deutsche EuroShop mit einer Mischkalkulation für einen attraktiven Branchenmix und langfristig optimierte
Mieterträge. Die Mietpartner zahlen eine branchenübliche Miete, die sich regelmäßig im Wesentlichen aus
einer an den Verbraucherpreisindex gekoppelten Mindestmiete sowie einer umsatzabhängigen Miete
zusammensetzt.
Konzept des Erlebnis-Shoppings
Das Centermanagement hat die Deutsche EuroShop an einen erfahrenen externen Partner, die Hamburger
ECE Marketplaces GmbH & Co. KG (vormals ECE Projektmanagement G.m.b.H. & Co. KG) (ECE),
ausgelagert. Die ECE entwickelt, plant, realisiert, vermietet und managt seit 1965 Einkaufszentren. Mit
derzeit rund 200 Einkaufszentren im Management ist das Unternehmen europäischer Marktführer. Die
Deutsche EuroShop sieht in einem professionellen Centermanagement den Schlüssel zum Erfolg eines
Shoppingcenters. Es sorgt nicht nur für einheitliche Öffnungszeiten und eine stets freundliche, helle, sichere
und saubere Einkaufsatmosphäre, sondern macht mit teils außergewöhnlichen Wareninszenierungen,
Aktionen und Ausstellungen Shopping zum Erlebnis. Vor Ausbruch der Corona-Pandemie haben
durchschnittlich täglich 500.000 bis 600.000 Menschen die 21 Deutsche EuroShop-Center besucht und sich
von der Branchenvielfalt, aber auch von Aktionen wie Autoausstellungen, Castingshows, Modenschauen
und Kinderattraktionen verschiedenster Art begeistern lassen. Die Einkaufszentren werden so zu
Marktplätzen, auf denen stets Neues und Spektakuläres geboten wird. Wir sind zuversichtlich nach
Überwindung der Pandemie wieder eine vergleichbare durchschnittliche Besucheranzahl in unseren
Centern begrüßen zu dürfen.
Steuerungssystem
Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG leitet das Unternehmen nach den aktienrechtlichen
Bestimmungen und einer Geschäftsordnung. Die Aufgaben, Verantwortlichkeiten und Geschäftsverfahren
des Vorstands sind in einer Geschäftsordnung sowie einem Geschäftsverteilungsplan festgelegt.
Aus den Zielen, eine dauerhaft stabile Wertentwicklung der Shoppingcenter zu erreichen und einen hohen
Liquiditätsüberschuss aus deren langfristiger Vermietung zu erwirtschaften, leiten sich die
Steuerungsgrößen (Leistungsindikatoren) ab. Dies sind Umsatz, EBIT (Earnings before Interest and Taxes),
EBT (Earnings before Taxes) ohne Bewertungsergebnis und FFO (Funds from Operations). Aufgrund der
coronabedingt höheren Mietausfälle und Mietaußenstände haben diese Steuerungskennzahlen aktuell
teilweise nur eine eingeschränkte Aussagekraft, so dass bis auf Weiteres die Collection Ratio ergänzend
zu Steuerungszwecken genutzt wird. Die Collection Ratio misst das Verhältnis von Zahlungseingängen zu
Miet- und Nebenkostenforderungen gegenüber den Mietern.
Anlage II
Seite 2
Auf Basis einer dreijährigen Mittelfristplanung je Shoppingcenter wird einmal jährlich eine aggregierte
Konzernplanung erstellt, und die Zielvorgaben für die Steuerungsgrößen werden festgelegt. Unterjährig
(quartalsweise) erfolgt auf Konzernebene ein regelmäßiger Abgleich der aktuellen Geschäftsentwicklung
mit den Zielvorgaben und der aktuellen Hochrechnung. Des Weiteren werden mithilfe von monatlichen
Controllingberichten die Werttreiber der Steuerungsgrößen, wie beispielsweise Mieterlöse, Frequenzen und
Nachvermietungsstand sowie Collection Ratio, überwacht. Dies ermöglicht es, rechtzeitig erforderliche
Sofortmaßnahmen zu ergreifen.
Der Aufsichtsrat überwacht und berät den Vorstand bei der Geschäftsführung nach den aktienrechtlichen
Bestimmungen und einer Geschäftsordnung. Er bestellt die Vorstandsmitglieder, und wesentliche
Geschäfte des Vorstands benötigen seine Zustimmung. Der Aufsichtsrat besteht aus neun Mitgliedern, die
alle von der Hauptversammlung gewählt werden.
Die Bestellung und Abberufung von Mitgliedern des Vorstands erfolgt auf der Grundlage der §§ 84, 85 AktG.
Änderungen der Satzung richten sich nach den §§ 179, 133 AktG, wobei der Aufsichtsrat auch ermächtigt
ist, die Satzung ohne Beschluss der Hauptversammlung an neue gesetzliche Vorschriften anzupassen, die
für die Gesellschaft verbindlich werden, sowie Änderungen der Satzung zu beschließen, die nur die
Fassung betreffen.
Weitere Informationen zu Vorstand und Aufsichtsrat sind in der Erklärung zur Unternehmensführung zu
finden.
WIRTSCHAFTSBERICHT
Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen
Seit März 2020 ist die wirtschaftliche Entwicklung weltweit von der Corona-Pandemie beeinflusst. Sämtliche
Vorjahresvergleiche sollten vor diesem Hintergrund betrachtet werden. Folglich ist das deutsche
Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Berichtsjahr nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes um 5,0 %
zurückgegangen. Nach einer zehnjährigen Wachstumsphase wurde die deutsche Wirtschaft durch den
ersten Lockdown im Frühjahr 2020 abrupt gebremst. Dem tiefen Absturz im 2. Quartal (-9,8 %) folgte eine
Wachstums- und Aufholphase im Sommer, die dann im 4. Quartal mit Anstieg der Fallzahlen und dem
zweiten Lockdown zum Erliegen kam.
Die staatlichen Schutzmaßnahmen im Rahmen der Corona-Pandemie bedingten, dass die Konsumenten
ihr verfügbares Einkommen im Berichtsjahr nicht wie gewohnt ausgaben. Die Sparquote erreichte mit 16,3
% (i. Vj. 10,9 %) ein historisches Hoch, die privaten Konsumausgaben, die 51,3 % des BIP ausmachten
und in den Vorjahren positive Wachstumsimpulse gesetzt hatten, sanken preisbereinigt um 6,0 %.
Besonders stark brachen die Ausgaben für Beherbergungs- und Gaststättendienstleistungen sowie für
Freizeit- und Kulturdienstleistungen ein. Gegenläufig stiegen die Konsumausgaben des Staates
preisbereinigt um 3,4 %. Gründe für den Anstieg waren unter anderem die Beschaffung von
Schutzausrüstungen und Krankenhausleistungen. Bauinvestitionen stiegen 2020 noch um 1,5 %.
Neben den privaten Konsumausgaben war der Export und dort insbesondere der geringe Reiseverkehr
maßgeblich für den Rückgang des Bruttoinlandsproduktes.
Auch auf dem Arbeitsmarkt kam der positive Trend der letzten Jahre durch die Corona-Pandemie zum
Erliegen. Die Zahl der Arbeitslosen lag im Jahresdurchschnitt bei 2,7 Millionen, was einer Arbeitslosenquote
von 5,9 % (i. Vj. 5,0 %) entsprach. Eine deutlich höhere Arbeitslosigkeit wurde durch Kurzarbeit verhindert;
diese erreichte im April mit knapp sechs Millionen Personen einen neuen Höchstwert.
Anlage II
Seite 3
Die Verbraucherpreise in Deutschland stiegen gegenüber 2019 nur leicht um 0,5 %. Hierbei wirkten sich
die temporäre Mehrwertsteuersenkung im zweiten Halbjahr 2020 sowie niedrigere Preise für
Energieprodukte (-4,8 %) bremsend aus.
Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes sind die Reallöhne und -gehälter der Arbeitnehmer im
Berichtsjahr um 1,0 % gesunken. Betroffen von den Lohneinbußen waren insbesondere die unteren
Lohngruppen, in denen der Anteil der Kurzarbeit deutlich höher ausfiel. Bei der Ermittlung der
Reallohnveränderung wurde dabei das Kurzarbeitergeld, das für viele Arbeitnehmer die
Einkommensverluste gemindert hat, nicht berücksichtigt.
Basierend auf vorläufigen Berechnungen des Statistischen Bundesamtes erzielte der deutsche
Einzelhandel (inklusive Onlinehandel) im Berichtsjahr nominal 5,1 % und real 3,9 % mehr Umsatz als 2019.
Zur positiven Umsatzentwicklung des Einzelhandels trug erneut vor allem der Onlinehandel mit einem
Wachstum um etwa ein Fünftel bei. Der schon in der Vergangenheit kontinuierlich und stark gewachsene
Onlinehandel hat durch die Corona-Pandemie und das Ausweichen der Konsumenten auf diese
Einkaufsoption einen deutlichen Schub erfahren. Es wird davon ausgegangen, dass der stationäre
Einzelhandel seinen Umsatzanteil nach Normalisierung der Pandemiesituation nicht vollständig
zurückgewinnen kann.
Die Konkurrenzsituationen der Center im Portfolio der Deutsche EuroShop werden zum einen durch die
Geschäfte der jeweiligen Innenstädte sowie der Einkaufszentren im Einzugsgebiet bestimmt. Zum anderen
befinden sich die Center aber auch im Wettbewerb mit den Innenstädten benachbarter Oberzentren. So
stellen z. B. die Innenstädte von Dortmund für das Allee-Center Hamm, Mannheim für das Rhein-Neckar-
Zentrum in Viernheim sowie Braunschweig für die City-Galerie Wolfsburg wichtige Wettbewerber dar.
Weiterer Wettbewerb für den innerstädtischen Einzelhandel kann durch die Ansiedlung von
Factory-/Designer-Outlet-Centern außerhalb der Stadtgrenzen auf der grünen Wiese, aber auch teilweise
in Stadtlagen entstehen. So wird in Remscheid, im Einzugsgebiet unseres Wuppertaler Shoppingcenters,
seit Längerem eine großflächige Projektentwicklung geplant, deren Fertigstellung mittlerweile aber auf
2024/25 verschoben wurde.
Einzelhandel
Nach Berechnungen von JLL, einem Beratungsunternehmen im Immobilienbereich, sind 2020 die
Vertragsabschlüsse für Einzelhandelsflächen in Deutschland vor dem Hintergrund der coronabedingten
Ausnahmesituation im stationären Einzelhandel um 25 % auf 384.800 m² gesunken. Dabei bezogen sich
57 % aller Vermietungen auf Flächen kleiner als 250 m².
Gemäß dem Handelsverband Deutschland (HDE) stieg der Umsatz im Onlinegeschäft im Vergleich zum
Vorjahr um rund 20,7 % auf nunmehr ca. 71,5 Mrd. € an. Das entspricht einem Anteil von etwa 12,4 % am
gesamten Einzelhandelsumsatz 2020, der sich nach HDE-Angaben auf 577,4 Mrd. € belief. Der stationäre
Einzelhandel in Deutschland erzielte 2020 ein nominales Umsatzwachstum von 3,9 %, wobei der für
Shoppingcenter wichtige stationäre Modehandel nach Angaben des Fachmagazins TextilWirtschaft
coronabedingt einen dramatischen Umsatzeinbruch von 30 % hinnehmen musste.
Obwohl Lebensmittelhandel, Drogerien und Apotheken nicht von Lockdown-Maßnahmen betroffen waren,
legte dieses Sortiment „täglicher Bedarf“ im Onlinehandel prozentual am stärksten zu (+40,9 %). Das größte
Segment „Unterhaltung“ (inkl. z. B. Elektronikartikel und Telekommunikation, Video und Musik Downloads)
wuchs um 10,5 %, während das umsatzmäßig zweitgrößte Einzelhandelssegment „Bekleidung“ (inkl.
Schuhe) um 13,2 % zulegte.
Anlage II
Seite 4
Immobilienmarkt
Mit einem Rückgang des Transaktionsvolumens um nur 11 % auf 81,6 Mrd. € (i. Vj. 91,3 Mrd. €) - nach
Angaben von JLL - zeigte der Investmentmarkt für Immobilien in Deutschland auch in dem besonderen
abgelaufenen Jahr, dass Immobilien weiterhin als stabiles Investment gelten. Dabei dominieren mit rund
71 % des Transaktionsvolumens weiterhin die Assetklassen Büro und Wohnen. Auf
Einzelhandelsimmobilien entfiel ein Anteil von 13 % (i. Vj. 12 %).
Investitionen in deutsche Shoppingcenter summierten sich im Gesamtjahr 2020 auf knapp 1,5 Mrd. €
(i. Vj. 1,8 Mrd. €), was einem Rückgang von 18 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Der Immobilienmakler
CBRE sieht die lockdownbedingten Herausforderungen der Shoppingcenter nur bedingt widergespiegelt,
vielmehr sei dieses Teilsegment des Einzelhandelsimmobilienmarktes auch in den vergangenen Jahren
kaum gehandelt worden. Der Anteil am Investitionsvolumen lag daher auch nur bei 12 %. Auf der
Käuferseite des deutschen Einzelhandelsinvestmentmarktes waren Asset- und Fondsmanager die aktivste
Gruppe mit 27 % Anteil am Investitionsvolumen, verkäuferseitig waren es Immobilien-AGs und REITs, die
mit 26 % den größten Anteil am Gesamtvolumen auf sich vereinten.
JLL beobachtet einen Anstieg der Spitzenrenditen in den von der Pandemie am meisten betroffenen
Sektoren. Für die Top-Shoppingcenter in Deutschland lagen die Spitzenrenditen zum Jahresende bei
durchschnittlich 4,85 % (i. Vj. 4,5 %).
Entwicklung des Aktienkurses
Nach einem Jahresschlusskurs 2019 von 26,42 € ist die Aktie der Deutsche EuroShop stabil in die ersten
Wochen des Jahres 2020 gestartet. Am 3. Januar 2020 ging die Aktie mit 26,50 € aus dem Handel und
erreichte damit den höchsten Kurs des Jahres. Ende Februar nahmen die Unsicherheiten der Anleger im
Zusammenhang mit der Corona-Pandemie stark zu. Dies führte bei der DES-Aktie, bei den Peer-
Unternehmen sowie insgesamt an den internationalen Aktienmärkten zu erheblichen Kurseinbrüchen. Ab
Mitte März bis Ende Oktober entwickelte sich der DES-Kurs unter großen Schwankungen zwischen 9,50 €
und 15,50 € seitwärts. In dieser Phase markierte die Aktie am 25. September den Jahrestiefstkurs bei 9,52
€. Ab Anfang November erholte sich der Kurs und die DES-Aktie schloss die Berichtsperiode am 30.
Dezember 2020 mit 18,45 € ab. Dies entsprach einer Performance von -30,2 % (i. Vj. +10,4 %). Die
Marktkapitalisierung der Deutsche EuroShop belief sich Ende 2020 auf 1,14 Mrd. €.
Anlage II
Seite 5
Geschäftsverlauf und Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage des
Konzerns
Wesentliche Konzernkennzahlen
01.01.-
01.01.-
in Mio. €
31.12.2020
31.12.2019
+/-
-3,2 %
Umsatzerlöse6
224,1
161,2
127,6
124,5
123,3
54,6
231,5
197,5
163,1
158,3
149,6
57,1
EBIT
-18,3 %
-21,8 %
-21,3 %
-17,6 %
EBT (ohne Bewertungsergebnis1)
EPRA2, 5 Earnings
FFO
Eigenkapitalquote in %3
LTV-Verhältnis in %4
32,9
31,5
01.01.-
01.01.-
in €
31.12.2020
31.12.2019
+/-
-21,1 %
-17,4 %
-11,6 %
EPRA2, 5 Earnings je Aktie
2,02
2,00
2,56
2,42
FFO je Aktie
EPRA2 NTA je Aktie
37,38
42,30
Gewichtete Anzahl der ausgegebenen
Stückaktien
61.783.594
61.783.594
0,0 %
1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt
2 European Public Real Estate Association
3 inklusive Fremdanteile am Eigenkapital
4
Loan to Value (LTV): Verhältnis Nettofinanzverbindlichkeiten (Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) zu
langfristigen Vermögenswerten (Investment Properties und nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen)
5 Die EPRA Earnings beinhalten in der Vorjahresperiode eineeinmalige Steuererstattung inklusive aufgelaufener Zinsen
für Vorjahre. Ohne diese Steuererstattung hätten die EPRA Earnings im Vorjahr 149,3 Mio. € bzw. 2,41 € je Aktie
betragen.
6
Der Ausweis innerhalb des NOI wurde im Berichtsjahr geändert und die Vorjahreszahlen wurden zur besseren
Vergleichbarkeit angepasst. Wir verweisen auf die Ausführungen im Konzernanhang im Abschnitt „4. Neue
Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen“.
Nach einem planmäßigen Start ins Geschäftsjahr 2020 hat die Corona-Pandemie seit März 2020 die
Bevölkerung, die Wirtschaft und auch die Deutsche EuroShop vor große Herausforderungen gestellt. Bei
unseren Mietpartnern und uns verursachte die Ausbreitung des Virus außergewöhnliche Einschnitte in die
Geschäftsaktivitäten. Auf einen Lockdown nahezu aller Geschäfte in den Centern im März folgte die
anspruchsvolle Phase der sicheren sukzessiven Wiedereröffnungen und des Centerbetriebes unter
vielfältigen Präventionsauflagen. Im dritten Quartal konnten wir eine deutliche Erholung der
Geschäftsaktivitäten beobachten. Die Kundenfrequenzen in unseren Centern stiegen in diesem Zeitraum
wieder auf rund 80 % und die Mieterumsätze auf rund 90 % der Vorjahresniveaus. Auch das als Collection
Ratio bezeichnete Verhältnis der gezahlten zur fälligen Miete verbesserte sich deutlich.
Zum Geschäftsjahresende stiegen die Corona-Infektionszahlen in den meisten europäischen Ländern
wieder deutlich an, begleitet von weiteren behördlichen Geschäftsschließungen, die insbesondere in
Deutschland auch das wichtige Weihnachtsgeschäft unserer Mieter betrafen. Diese erneuten Lockdowns
dauern teilweise noch an.
Die Geschäftsschließungen haben für den stationären Einzelhandel und damit auch für uns deutlich
negative wirtschaftliche Auswirkungen, die es bei der Analyse der Geschäftszahlen 2020, aber auch bei
unseren weiteren Handlungen vorausschauend mit zu beachten gilt.
Anlage II
Seite 6
Wichtig ist zu betonen, dass bei allen pandemiebedingten Herausforderungen im operativen Geschäft auch
deutlich positive Signale zu erkennen waren. Nach jeder Wiedereröffnung der Geschäfte stiegen die
Kundenfrequenzen – trotz weiterer Betriebseinschränkungen und Maskenpflicht – schnell und deutlich an
und damit auch wieder das Umsatzpotenzial für unsere Mieter. Diese Gesamtentwicklung zeigte deutlich,
dass die Konsumenten den stationären Handel sowie das Einkaufen in unseren attraktiven
Shoppingcentern weiter sehr schätzen, auch wenn die Geschäftsaktivitäten in einigen Segmenten noch
deutlich von ihren Normalniveaus entfernt waren. Das reale Shoppingerlebnis wurde und wird auch nach
Ausbruch der Corona-Pandemie gesucht.
Wir haben zu Beginn der Pandemie schnell und konsequent alle notwendigen Maßnahmen ergriffen, um
die Auswirkungen der Krise bestmöglich abzufedern. Zur weiteren Verbesserung unserer Liquidität sowie
des finanziellen Spielraumes wurden operative Kosten gesenkt und nicht essenzielle
Investitionsmaßnahmen gestoppt bzw. verschoben. Die Dividendenzahlung für das Geschäftsjahr 2019
wurde ausgesetzt. Parallel haben wir uns intensiv mit unseren Banken ausgetauscht und erfolgreich die im
laufenden Jahr anstehenden Refinanzierungen vertraglich gesichert.
In dieser schwierigen Situation haben wir unseren Mietern temporär Entlastung verschafft und – auch über
die gesetzlichen Regelungen hinaus – temporär davon abgesehen, coronabedingte Mietaußenstände von
betroffenen Mietern rechtlich durchzusetzen. Im Sinne eines partnerschaftlichen Ansatzes wurde mit allen
betroffenen Mietern über faire Lösungsansätze und auch Schadensteilungen, jeweils in Abhängigkeit von
der rechtlichen sowie individuellen Situation, gesprochen und in der überwiegenden Mehrzahl der Fälle
bereits Einigung erzielt. Für die Zeit der behördlich verordneten Geschäftsschließungen ab Mitte Dezember
und eventuellen weiteren Schließungen im Jahr 2021 haben wir den betroffenen Mietern in Deutschland
regelmäßig einen Erlass von 50 % der Nettokaltmiete angeboten, mit der Zielsetzung des Abschlusses einer
schnellen und beidseitig rechtssicheren sowie abschließenden vertraglichen Regelung bzgl. der
wirtschaftlichen Auswirkungen der erneuten Lockdowns. Wir sind der Überzeugung, dass dieses Vorgehen
in dieser besonderen Lage die beste Basis für die Zukunft und einen gemeinsamen und nachhaltigen
Geschäftserfolg ist.
Aufgrund der im Geschäftsjahr 2020 anhaltend bestehenden hohen Unsicherheit hinsichtlich der Höhe und
Dauer der substanziellen Auswirkungen der Corona-Pandemie auf das Geschäft unserer Mieter und damit
auf unseren Geschäftsausblick, konnte die im zusammengefassten Lagebericht 2019 dargelegte Erwartung
zu der Entwicklung unserer Steuerungsgrößen in 2020 nicht durch konkrete Zielbandbreiten erneuert
werden. Wir sind im April 2020 davon ausgegangen, dass Umsatzerlöse, EBIT, EBT (ohne
Bewertungsergebnis) und die FFO unterhalb der Geschäftsjahreszahlen 2019 liegen werden. Der
Geschäftsverlauf 2020 hat diese Einschätzung bestätigt.
Die Umsatzerlöse sanken coronabedingt von 231,5 Mio. € im Vorjahr um 3,2 % auf 224,1 Mio. €. Das
Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) betrug 161,2 Mio. € und lag um 36,2 Mio. € bzw. -18,3 % deutlich
unter dem Vorjahr. Entsprechend ergab sich beim Ergebnis vor Steuern und Bewertung (EBT ohne
Bewertung) eine Reduzierung um 21,8 % auf 127,6 Mio. €. Die um Bewertungs- und Sondereffekte
bereinigten Funds from Operations (FFO) lagen mit 2,00 € je Aktie unter dem Vorjahr (-17,4 %). Das
operative Ergebnis 2020 war durch die Corona-Pandemie und die daraus resultierenden Umsatzeinbußen
und Wertberichtigungen stark negativ beeinflusst, während die weitere Reduzierung der Zinsaufwendungen
einen positiven Effekt auf das operative Ergebnis hatte.
Die Corona-Pandemie bestimmte auch maßgeblich die Bewertung unseres Bestandsportfolios und führte
bei im Durchschnitt gestiegenen Ankaufsrenditen für Shoppingcenter, reduzierten Mieterwartungen,
längeren Nachvermietungszeiten sowie erhöhten Investitionsanforderungen zu einem deutlich negativen
Bewertungsergebnis von -429,6 Mio. € (i. Vj. -120,0 Mio. €).
Anlage II
Seite 7
Ertragslage des Konzerns
Veränderung
01.01.-31.12.2019
(angepasst)1
in T€
01.01.-31.12.2020
224.104
+/-
-7.383
13
in %
-3,2%
0,0%
Umsatzerlöse
231.487
Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten
Wertberichtigung und Ausbuchung
von Forderungen
-28.288
-28.301
-29.218
166.598
2.400
-1.674
201.512
1.915
-27.544
-34.914
485
-1.645,4%
-17,3%
25,3%
NOI
Sonstige betriebliche Erträge
Sonstige betriebliche Aufwendungen
EBIT
-7.759
-5.958
-1.801
-36.230
-30,2%
-18,3%
161.239
197.469
At-equity-Ergebnis
-51.482
73.786
717
4.345
25.854
417
Bewertungsergebnis (at-equity)
Latente Steuern (at-equity)
At-equity-Ergebnis (operativ)
Zinsaufwendungen
23.021
-43.716
-13.501
547
30.616
-49.256
-18.443
2.745
-7.595
5.540
4.942
-2.198
689
-24,8%
11,2%
26,8%
-80,1%
2,0%
Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile
Übriges Finanzergebnis
Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis)
EBT (ohne Bewertungsergebnis)
Bewertungsergebnis
-33.649
127.590
-34.338
163.131
-35.541
-21,8%
-355.845
-73.786
-94.188
-25.854
Bewertungsergebnis (at-equity)
Bewertungsergebnis (mit at-equity)
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
Latente Steuern
-429.631
-4.267
-120.042
-4.546
-309.589
279
-257,9%
6,1%
55.308
-717
73.965
-417
Latente Steuern (at-equity)
Latente Steuern (mit at-equity)
54.591
73.548
-18.957
-25,8%
Konzernergebnis
-251.717
112.091
-363.808
-324,6%
1
Der Ausweis innerhalb des NOI wurde im Berichtsjahr geändert und die Vorjahreszahlen wurden zur besseren Vergleichbarkeit
angepasst. Wir verweisen auf die Ausführungen im Konzernanhang im Abschnitt „4. Neue Rechnungslegungsstandards und
Ausweisänderungen“.
Anlage II
Seite 8
Umsatzerlöse von der Corona-Pandemie beeinflusst
Die Umsatzerlöse im Konzern sanken im Geschäftsjahr
um 3,2 % von 231,5 Mio. € auf 224,1 Mio. €. Hier wirkten
sich in unseren ausländischen Märkten gesetzliche
Regelungen zur Abfederung der negativen Auswirkungen
der Corona-Pandemie seit Mitte März aus, die u. a. das
temporäre Aussetzen von Zahlungsverpflichtungen aus
Mietverhältnissen für die von den Schließungen
betroffenen Mieter vorsahen (-3,2 Mio. €). Soweit die
Zahlungsverpflichtung der Mieter gesetzlich nicht
ausgesetzt war (insbesondere gilt dies für die deutschen
Center des Konzerns), wurden auf Basis der geltenden
Mietverträge die Mieten auch für die Schließungsphasen
weiter in Rechnung gestellt. Gewährte und erwartete
Zugeständnisse auf die so entstandenen Forderungen
wurden in den Wertberichtigungen und Ausbuchungen von Forderungen berücksichtigt.
Des Weiteren resultierten aus der Corona-Pandemie Ausfälle von in Zahlungsschwierigkeiten geratenen
Mietern, teilweiser Wegfall von Umsatzmieten, längere Nachvermietungszeiten und höhere Leerstände,
was insgesamt alles weitere Faktoren für den Rückgang der Umsatzerlöse und die verschlechterte
Ertragslage sind.
Umsatzerlöse
Veränderung
01.01.-
01.01.-
31.12.2020
31.12.2019
in T€
(angepasst)1
+/-
-807
-456
-67
in %
-2,2%
-1,7%
-0,3%
-2,7%
-3,6%
4,3%
Main-Taunus-Zentrum, Sulzbach
Altmarkt-Galerie, Dresden
A10 Center, Wildau
Rhein-Neckar-Zentrum, Viernheim
Herold-Center, Norderstedt
Allee-Center, Hamm
Billstedt-Center, Hamburg
City-Galerie, Wolfsburg
Forum, Wetzlar
35.714
25.995
21.984
17.757
12.633
11.482
11.366
9.796
36.521
26.451
22.051
18.241
13.104
11.013
11.412
9.931
-484
-471
469
-46
-0,4%
-1,4%
-4,3%
-1,6%
-2,4%
-3,0%
-1,5%
-20,8%
-1,8%
-23,6%
-0,3%
-10,4%
-135
-439
-158
-210
-251
-101
-302
-3.459
-3.864
-61
9.786
10.225
9.577
City-Arkaden, Wuppertal
City-Point, Kassel
9.419
8.742
8.952
Rathaus-Center, Dessau
Stadt-Galerie, Hameln
DES Verwaltung GmbH
Inland
7.990
8.241
6.520
6.621
1.153
1.455
190.336
12.517
21.250
33.767
193.795
16.381
21.311
37.692
Galeria Baltycka, Danzig
Olympia Center, Brno
Ausland
-3.925
Gesamt
224.104
231.487
-7.383
-3,2%
1
Der Ausweis innerhalb des NOI wurde im Berichtsjahr geändert und die Vorjahreszahlen der Umsatzerlöse wurden zur besseren
Vergleichbarkeit angepasst. Wir verweisen auf die Ausführungen im Konzernanhang im Abschnitt „4. Neue
Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen“.
Anlage II
Seite 9
Operative Centeraufwendung ohne Wertberichtigungen auf Vorjahresniveau
Die operativen Centeraufwendungen des Berichtszeitraums von 28,3 Mio. €, die im Wesentlichen
Centermanagement-Honorare, nicht umlegbare Nebenkosten, Grundsteuern, Gebäudeversicherungen und
Instandhaltungen umfassen, lagen auf Vorjahresniveau.
Wertberichtigungen coronabedingt stark gestiegen
Die Wertberichtigungen und Ausbuchungen von Forderungen haben sich im Vergleich zum Vorjahr deutlich
auf 29,2 Mio. € (i. Vj. 1,7 Mio. €) erhöht. Sie berücksichtigen sowohl die bis zum Bilanzstichtag vertraglich
vereinbarten Mietzugeständnisse (8,6 Mio. €) als auch die erwarteten weiteren Verzichte auf zum
Bilanzstichtag bestehende Forderungen (14,7 Mio. €). Zusätzlich mussten insbesondere insolvenzbedingt
weitere Forderungen ausgebucht oder einzelwertberichtigt werden (5,9 Mio. €).
Sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen
Die sonstigen betrieblichen Erträge, die im Wesentlichen aus der Auflösung von Rückstellungen, aus
Erstattungen und Schadensersatzzahlungen, aus Erträgen aus in Vorjahren wertberichtigten
Mietforderungen sowie aus Nachzahlungen im Rahmen von Nebenkostenabrechnungen resultieren,
betrugen 2,4 Mio. € (i. Vj. 1,9 Mio. €) und lagen damit oberhalb des Vorjahres.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen, bei denen es sich größtenteils um allgemeine Kosten der
Verwaltung und Personalkosten handelte, lagen mit 7,8 Mio. € aufgrund einmaliger Finanzierungskosten im
Rahmen der Verlängerung unserer Kreditlinie (0,5 Mio. €) sowie höherer Beratungs- und Gutachterkosten
(0,6 Mio. €) über der Vorjahresperiode (6,0 Mio. €).
EBIT deutlich unterhalb des Vorjahres
Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag mit 161,2 Mio. € deutlich unter dem Vorjahr (197,5 Mio. €),
was im Wesentlichen auf die Ausbuchung und Wertberichtigung der aufgelaufenen Mietrückstände sowie
den coronabedingten Umsatzrückgang zurückzuführen ist.
Finanzergebnis ohne Bewertungseffekte leicht über Vorjahr
Das Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) lag mit -33,6 Mio. € leicht über dem Vorjahr (i. Vj.
-34,3 Mio. €) und ist das Resultat gegenläufiger, sich aufhebender Effekte. Das at-equity Ergebnis (operativ)
hat sich insbesondere aufgrund coronabedingt höherer Wertberichtigungen auf Mietforderungen und
Umsatzausfälle um 7,6 Mio. € reduziert. Des Weiteren beinhaltete das übrige Finanzergebnis im Vorjahr
eine einmalige Zinserstattung von 2,7 Mio. € für eine Gewerbesteuerrückzahlung, der in diesem Jahr nur
Zinserträge in Höhe von 0,5 Mio. € gegenüberstehen. Der Zinsaufwand der Konzerngesellschaften konnte
hingegen um weitere 5,5 Mio. € gesenkt werden. Hier wirkten sich neben planmäßigen Tilgungen die
günstigeren Anschlussfinanzierungen für das Rhein-Neckar-Zentrum Viernheim und das A10 Center Wildau
positiv aus. Der den Kommanditisten zustehende Ergebnisanteil hat sich entsprechend dem reduzierten
EBIT um 4,9 Mio. € verringert.
Anlage II
Seite 10
Gewinn- und Verlustrechnung der Gemeinschaftsunternehmen
01.01.-
Veränderung
01.01.-
31.12.2019
in T€
31.12.2020
8.158
7.084
7.004
5.824
5.790
4.209
29
(angepasst)1
+/-
-79
in %
-1,0%
Allee-Center, Magdeburg
Phoenix-Center, Harburg
Stadt-Galerie, Passau
Saarpark-Center, Neunkirchen
City-Arkaden, Klagenfurt
Árkád, Pécs
8.237
7.410
7.284
6.257
6.762
4.174
35
-326
-280
-433
-972
35
-4,4%
-3,8%
-6,9%
-14,4%
0,8%
Sonstige
-6
-17,1%
-5,1%
Umsatzerlöse
38.098
-6.324
-5.013
26.761
364
40.159
-5.635
-226
-2.061
-689
-4.787
-7.537
8
Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten
Wertberichtigungen und Ausbuchung von Forderungen
NOI
-12,2%
-2.118,1%
-22,0%
2,2%
34.298
356
Sonstige betriebliche Erträge
Sonstige betriebliche Aufwendungen
EBIT
-384
-346
-38
-11,0%
-22,1%
500,0%
4,7%
26.741
6
34.308
1
-7.567
5
Zinserträge
Zinsaufwendungen
-3.720
88
-3.902
350
182
Übriges Finanzergebnis
Finanzergebnis
-262
-75
-74,9%
-2,1%
-3.626
-94
-3.551
-141
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
At-equity-Ergebnis (ohne Bewertungsergebnis)
Bewertungsergebnis
47
33,3%
-24,8%
-185,4%
-71,9%
-1.284,9%
23.021
-73.786
-717
30.616
-25.854
-417
-7.595
-47.932
-300
-55.827
Latente Steuern
Gewinn- oder Verlustanteil
-51.482
4.345
1
Der Ausweis innerhalb des NOI wurde im Berichtsjahr geändert und die Vorjahreszahlen wurden zur besseren Vergleichbarkeit
angepasst. Wir verweisen auf die Ausführungen im Konzernanhang im Abschnitt „4. Neue Rechnungslegungsstandards und
Ausweisänderungen“.
Anlage II
Seite 11
EBT (ohne Bewertungsergebnis) sinkt coronabedingt um ein Fünftel
Das rückläufige EBIT und at-equity Ergebnis sowie die einmalige Zinserstattung des Vorjahres bedingten
den Rückgang des EBT (ohne Bewertungsergebnis) von 163,1 Mio. € auf 127,6 Mio. € (-21,8 %).
Bewertungsergebnis deutlich negativ
Das Bewertungsergebnis resultierte mit -427,6 Mio. € (i. Vj. -120,0 Mio. €) aus der Bewertung des
Immobilienvermögens des Konzerns nach IAS 40 und mit 2,0 Mio. € aus der Wertberichtigung des
Geschäfts- oder Firmenwertes Olympia Brno.
Von dem Bewertungsverlust auf das Immobilienvermögen entfielen, nach Berücksichtigung des Anteils der
Fremdgesellschafter, -353,8 Mio. € (i. Vj. -94,2 Mio. €) auf die Bewertung des im Konzern ausgewiesenen
Immobilienvermögens und -73,8 Mio. € (i. Vj. -25,8 Mio. €) auf die Bewertung des Immobilienvermögens
der nach at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen.
Im Durchschnitt wurden die Konzernimmobilien nach Berücksichtigung der laufenden Investitionen um
-10,7 % abgewertet (i. Vj. -2,9 %), wobei die Bandbreite der Bewertungsänderungen zwischen -14,4 % und
-7,4 % lag. Bei einem Vermietungsstand von 95,4 % (-2,2 %) wurde die Bewertung des Immobilienportfolios
im Wesentlichen beeinflusst von im Durchschnitt gestiegenen Ankaufsrenditen für Shoppingcenter in
Deutschland, Investitionen in die Nachvermietung, Modernisierung und Positionierung des
Bestandsportfolios sowie von angepassten Erwartungen an die Mietenentwicklung und längere
Nachvermietungszeiträume.
Die Wertberichtigung des Geschäfts- oder Firmenwertes Olympia Brno ist Folge der Auflösung der im
Rahmen des Ankaufs zu bildenden latenten Steuern. Der Wertberichtigung steht ein entsprechender Ertrag
aus der Auflösung latenter Steuern gegenüber.
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag sowie latente Steuern
Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag beliefen sich auf 4,3 Mio. € (i. Vj. 4,5 Mio. €). Unter
Berücksichtigung der im Vorjahr enthaltenen Gewerbesteuerrückzahlung von 7,1 Mio. € hat sich die
Steuerbelastung des Konzerns als Folge der rückläufigen Ergebnisse und der im Vorjahr durchgeführten
gesellschaftsrechtlichen Umstrukturierung reduziert.
Die latenten Steuerrückstellungen, inklusive des im at-equity-Ergebnis enthaltenen Anteils, wurden im
Berichtsjahr als Folge des Rückgangs der Immobilienverkehrswerte um 54,6 Mio. € aufgelöst (i. Vj.
73,5 Mio. €). Die Auflösung im Vorjahr war im Wesentlichen auf die zum Ende des Geschäftsjahres 2019
vollzogene gesellschaftsrechtliche Umstrukturierung innerhalb des Konzerns zurückzuführen, die es
erlaubt, die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung in einem größeren Umfang als bisher in Anspruch zu
nehmen.
Anlage II
Seite 12
EPRA Earnings und Konzernergebnis stark
rückläufig
Die EPRA Earnings, welche das Bewertungsergebnis
ausklammern, haben sich insbesondere aufgrund der
Wertberichtigungen auf Mietforderungen sowie des
Umsatzrückgangs deutlich auf 124,5 Mio. € bzw. 2,02 €
je Aktie reduziert. Der Ergebnisrückgang ist zusätzlich
mit einem im Vorjahr enthaltenen einmaligen Ertrag aus
Gewerbesteuererstattungen
sowie
den
darauf
aufgelaufenen Zinserträgen von insgesamt 9,0 Mio. €
zu begründen.
Bedingt durch das hohe negative Bewertungsergebnis
ergab sich ein Konzernverlust von -251,7 Mio. € nach
einem Konzerngewinn von 112,1 Mio. € im Vorjahr. Das
Ergebnis je Aktie betrug -4,07 € (i. Vj. 1,81 €).
EPRA EARNINGS
01.01.-31.12.2020
je Aktie in
01.01.-31.12.2019
je Aktie in
in T€
€
-4,07
6,92
0,00
0,03
-0,86
in T€
€
1,81
1,94
0,00
0,00
-1,19
Konzernergebnis
-251.717
112.091
120.042
-350
Bewertungsergebnis Investment Properties1
Bewertungsergebnis derivative Finanzinstrumente1
Wertberichtigung Geschäfts- oder Firmenwert
Latente Steuern in Bezug auf EPRA-Anpassungen2
427.623
-88
2.008
-53.290
0
-73.523
EPRA Earnings3
124.536
2,02
158.260
2,56
Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien
61.783.594
61.783.594
1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt
2 betreffen latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente
3 Die EPRA Earnings beinhalten in der Vorjahresperiode eineeinmalige Steuererstattung inklusive aufgelaufener Zinsen für
Vorjahre. Ohne diese Steuererstattung hätten die EPRA Earnings im Vorjahr 149,3 Mio. € bzw. 2,41 € je Aktie betragen.
Entwicklung der Funds from Operations
Die Funds from Operations (FFO) dienen der Finanzierung
unserer laufenden Investitionen in Bestandsobjekte, der
planmäßigen Tilgung unserer langfristigen Bankdarlehen
sowie der Dividendenausschüttungen. Wesentliche nicht
zur operativen Tätigkeit des Konzerns gehörende
Einmaleffekte werden dabei bei der Ermittlung der FFO
eliminiert. Die FFO reduzierten sich von 149,6 Mio. € auf
123,3 Mio. € bzw. je Aktie um 0,42 € auf 2,00 €. Als
ertragsbasierte Zahl spiegeln die FFO den aktuell
deutlichen Anstieg der Mietaußenstände nicht wider, so
dass ergänzend die Analyse des Zahlungsverhaltens der
Mieter, ausgedrückt in der Collection Ratio, notwendig ist.
Diese lag 2020 durchschnittlich bei 89,6 %.
Anlage II
Seite 13
FUNDS FROM OPERATIONS
01.01.-31.12.2020
je Aktie in
01.01.-31.12.2019
je Aktie in
in T€
€
in T€
€
Konzernergebnis
-251.717
427.623
0
-4,07
6,92
0,00
0,03
-0,88
2,00
112.091
120.042
-8.994
0
1,81
1,94
-0,15
0,00
-1,18
2,42
Bewertungsergebnis Investment Properties1
Steuererstattung für Vorjahre2
Wertberichtigung Geschäfts- oder Firmenwert
Latente Steuern1
2.008
-54.591
123.323
-73.548
149.591
FFO
Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien
61.783.594
61.783.594
1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt
2
inklusive der Zinserstattung und unter Berücksichtigung des Steueraufwandes, welcher auf diese entfällt
Ertragslage der Segmente
In der Segmentberichterstattung des Konzerns werden die Tochterunternehmen und die at-equity
bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen mit ihrem Anteil quotal einbezogen. Dabei wird zwischen den
Shoppingcentern in Deutschland („Inland“) und im europäischen Ausland („Ausland“) unterschieden (wir
verweisen auch auf unsere Ausführung zur Segmentberichterstattung im Konzernanhang):
Veränderung
01.01.-
01.01.-
31.12.2020
31.12.2019
in T€
(angepasst)1
+/-
in %
Umsatzerlöse
238.391
246.286
-7.895
-4.037
-3,2%
-2,0%
- Inland
197.880
201.917
- Ausland
40.511
44.369
-3.858
-8,7%
EBIT
175.330
142.793
32.537
213.330
172.556
40.774
-38.000
-29.763
-8.237
-17,8%
-17,2%
-20,2%
- Inland
- Ausland
EBT (ohne Bewertungsergebnis)
132.015
106.530
25.485
164.579
130.932
33.647
-32.564
-24.402
-8.162
-19,8%
-18,6%
-24,3%
- Inland
- Ausland
1
Der Ausweis innerhalb des NOI wurde im Berichtsjahr geändert und die Vorjahreszahlen der Segmentumsatzerlöse wurden zur besseren
Vergleichbarkeit angepasst. Wir verweisen auf die Ausführungen im Konzernanhang im Abschnitt „4. Neue Rechnungslegungsstandards und
Ausweisänderungen“.
Die Corona-Pandemie hatte als weltweites Ereignis auf alle unsere Shoppingcenter massive negative
Auswirkungen. Unterschiede zwischen den Segmenten ergeben sich im Bereich Umsatzerlöse, da hier bei
einigen unserer ausländischen Center eine gesetzliche Aussetzung der Mietzahlungsverpflichtung während
der Schließungen vorgesehen ist. Dies erklärt den prozentual höheren Rückgang der Umsatzerlöse im
Segment Ausland. Die gesetzlichen Regelungen und zu erfüllenden Anforderungen sind dabei in den
Ländern sehr unterschiedlich und sehen bspw. Gegenleistungen des Mieters in Form einer vorzeitigen
Verlängerung des Mietvertrages vor.
Die Aussetzung der Mietzahlungsverpflichtung in einzelnen ausländischen Ländern führt auch dazu, dass
sich im Segment Ausland bereits ein höherer Anteil der Mietzugeständnisse im Jahr 2020 ergebniswirksam
auswirkt, während sich im Segment Inland ein Teil erst 2021 auswirken wird. Dementsprechend ist der
Rückgang des EBIT und EBT (ohne Bewertungsergebnis) im Ausland prozentual höher ausgefallen.
Anlage II
Seite 14
Finanzlage des Konzerns
Grundsätze und Ziele des Finanzmanagements
Für die Finanzierung ihrer Investitionen nutzt die Deutsche EuroShop grundsätzlich die Börse zur
Beschaffung von Eigenkapital sowie die Kredit- und Kapitalmärkte zur Beschaffung von Fremdkapital. Dabei
fungieren innerhalb des Konzerns sowohl die einzelnen Objektgesellschaften als auch die Deutsche
EuroShop AG als Darlehensnehmer der Banken oder gegebenenfalls Anleiheschuldner. Darlehen und
Anleihen werden für alle Konzerngesellschaften in Euro aufgenommen. Die Verwendung von Eigen- und
Fremdkapital für Investitionen soll prinzipiell gleich gewichtet werden. Die Eigenkapitalquote im Konzern
(inklusive Fremdanteile) soll dabei 45 % nicht wesentlich unterschreiten.
Die Finanzierung unserer Immobilienprojekte erfolgt grundsätzlich langfristig. Dabei setzen wir auch
derivative Finanzinstrumente ein, um uns gegen steigende Kapitalmarktzinsen abzusichern. Die
Sicherungsgeschäfte dienen der Absicherung einzelner Kredite. Über eine verfügbare Kreditlinie wird die
Deutsche EuroShop in die Lage versetzt, kurzfristig auf Investitionsmöglichkeiten zu reagieren. Nicht
benötigte Liquidität wird bis zur Verwendung für Investitionen, zur Finanzierung laufender Kosten oder zur
Auszahlung von Dividenden kurzfristig angelegt.
Finanzierungsanalyse
Zum 31. Dezember 2020 wies der Deutsche EuroShop-Konzern folgende Finanzkennzahlen aus:
in Mio. €
31.12.2020
31.12.2019
Veränderung
Bilanzsumme
4.237,4
2.314,8
54,6
4.558,6
2.601,5
57,1
-321,2
-286,7
-2,4
Eigenkapital (inklusive Fremdgesellschafter)
Eigenkapitalquote in %
Nettofinanzverbindlichkeiten
Loan to value (LTV) in %
1.275,4
32,9
1.364,3
31,5
-88,9
1,4
Das wirtschaftliche Eigenkapital des Konzerns in Höhe von 2.314,8 Mio. €, das sich aus dem Eigenkapital
der Konzernaktionäre (2.003,3 Mio. €) und dem Eigenkapital der Fremdgesellschafter (311,5 Mio. €)
zusammensetzt, hat sich gegenüber dem Vorjahr aufgrund des negativen Konzernergebnisses reduziert (i.
Vj. 2.601,5 Mio. €). Bei gleichzeitiger Verringerung der Bilanzsumme sank die Eigenkapitalquote gegenüber
dem Vorjahr auf 54,6 % (i. Vj. 57,1 %) und ist damit weiterhin auf einem hohen und soliden Niveau.
Finanzverbindlichkeiten
in T€
31.12.2020
1.359.612
181.816
31.12.2019
1.433.373
78.974
Veränderung
-73.761
Langfristige Bankverbindlichkeiten
Kurzfristige Bankverbindlichkeiten
Summe
102.842
29.081
1.541.428
266.030
1.512.347
148.087
Abzüglich liquider Mittel
Nettofinanzverbindlichkeiten
117.943
-88.862
1.275.398
1.364.260
Die kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten erhöhten sich im Berichtsjahr nach planmäßigen
Tilgungen aufgrund von Neukreditaufnahmen und der kurzfristigen Inanspruchnahme der Kreditlinie in Höhe
von 30,0 Mio. € von 1.512,3 Mio. € um 29,1 Mio. € auf 1.541,4 Mio. €. Zusammen mit dem Anstieg der
liquiden Mittel um 117,9 Mio. € lagen die Nettofinanzverbindlichkeiten mit 1.275,4 Mio. € per Saldo um
88,9 Mio. € unter dem Stand zum Jahresende 2019 (1.364,3 Mio. €).
Anlage II
Seite 15
Die zum Jahresende bestehenden Nettofinanzverbindlichkeiten dienen ausschließlich der Finanzierung der
langfristigen Vermögenswerte. Damit waren im Berichtsjahr 32,9 % (i. Vj. 31,5 %) des langfristigen
Vermögens fremdfinanziert (LTV). Bezogen auf die Betrachtungsweise der Segmentberichterstattung, die
auf den quotalen Anteil des Konzerns an den Gemeinschaftsunternehmen und Tochterunternehmen
abstellt, ergibt sich ein LTV im Berichtsjahr von 35,8 % (i. Vj. 33,7 %).
Die Konditionen der konsolidierten Darlehen zum 31. Dezember 2020 waren für durchschnittlich 5,1 Jahre
(i. Vj. 5,3 Jahre) zu 2,18 % p. a. (i. Vj. 2,47 % p. a.) gesichert. Die Deutsche EuroShop unterhält für die
konsolidierten Darlehen Kreditverbindungen zu 23 Banken und Sparkassen. Dabei handelt es sich um
Kreditinstitute aus Deutschland, Österreich und der Tschechischen Republik.
Darlehensstruktur
per 31. Dezember 2020
Anteil der
Darlehen
Durchschnitts-
zinssatz
Betrag
Duration
Zinsbindung
in %
in Mio. €
in Jahren
in %
bis 1 Jahr
10,0%
35,2%
54,8%
100,0%
151,2
532,5
1,0
2,7
7,7
5,1
2,82%
2,85%
2,12%
2,18%
1 bis 5 Jahre
5 bis 10 Jahre
Gesamt
828,3
1.512,0
Von 20 Darlehen im Konzern sind bei 14 Darlehen Kreditauflagen mit den finanzierenden Banken
vereinbart. Dabei handelt es sich um insgesamt 25 einzelne Auflagen zur Kapitaldienstfähigkeit (DSCR),
zur Zinszahlungsfähigkeit (ICR), zur Höhe von Mieteinnahmen, zur Verschuldungsquote und zum Verhältnis
zwischen Darlehen und Marktwert des Objekts (LTV). Alle Auflagen wurden eingehalten. Bei einem
Darlehen in Höhe von 57,5 Mio. € liegen hinreichend konkrete Erkenntnisse vor, dass es 2021 zu einer
Unterschreitung einer einzelnen Kreditauflage kommen kann, die in Abhängigkeit von der Höhe der
Unterschreitung eine jährliche Sondertilgung von 0,5 % bis 1,0 % des Kreditbetrages oder ein
Ausschüttungsverbot der Konzerngesellschaft (Cash Sweep) auslösen kann. Die betroffene
Konzerngesellschaft verfügt über ausreichend liquide Mittel diese Auflage zu erfüllen. Bei den weiteren
Darlehen werden die Kreditauflagen nach aktueller Planung auch in 2021 erfüllt. Hinsichtlich der
Unsicherheiten zum Planungszeitraum als Folge der Corona-Pandemie verweisen wir auf den
Nachtragsbericht.
Im Geschäftsjahr 2021 erfolgen planmäßige Tilgungen aus dem laufenden Cashflow in Höhe von
15,9 Mio. €. In den Jahren 2022 bis 2025 wird die durchschnittliche Tilgungsleistung bei 10,3 Mio. € p. a.
liegen.
Zur Mitte des Geschäftsjahres 2021 stehen zwei Darlehen in Höhe von insgesamt 135,3 Mio. € zur
Refinanzierung an. Für ein Darlehen über 65,2 Mio. € konnte eine Anschlussfinanzierung bei gleichzeitiger
Erhöhung auf 70,3 Mio. € bereits abgeschlossen werden. Das zweite Darlehen über 70,1 Mio. € befindet
sich in der Endphase der Verhandlung. 2022 sind dann Darlehen in Höhe von 226,0 Mio. €, 2023 in Höhe
von 209,1 Mio. € und 2025 in Höhe von 58,7 Mio. € zu prolongieren.
In der Bilanz waren zum Stichtag kurz- und langfristige Finanzverbindlichkeiten in Höhe von 1.541,4 Mio. €
ausgewiesen. Bei der Differenz der Gesamtsumme zu den hier angegebenen Beträgen handelt es sich um
die kurzfristig in Anspruch genommene Kreditlinie von 30,0 Mio. €, um mittels der Effektivzinsmethode zu
verteilende Finanzierungskosten sowie abgegrenzte Zins- und Tilgungsleistungen, die Anfang 2021
beglichen wurden.
Anlage II
Seite 16
Investitionsanalyse
Im Geschäftsjahr 2020 wurden die Investitionen in die Modernisierung und Positionierung der
Bestandsportfolios fortgeführt und lagen bei 15,1 Mio. € nach 19,3 Mio. € im Vorjahr.
Liquiditätsanalyse
in T€
01.01.-31.12.2020
111.088
01.01.-31.12.2019
170.206
Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit
Cashflow aus Investitionstätigkeit
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit
Veränderungen des Finanzmittelbestandes
Finanzmittelbestand am Anfang der Periode
Finanzmittelbestand am Ende der Periode
-14.576
-19.332
21.431
-119.122
31.752
117.943
148.087
116.335
266.030
148.087
Der Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit des Konzerns in Höhe von 111,1 Mio. € (i. Vj. 170,2 Mio. €)
stellt den Betrag dar, den das Unternehmen nach Abzug aller Kosten aus der Vermietung der
Shoppingcenter-Flächen erwirtschaftet hat. Er dient vornehmlich dazu, die Dividende der Deutsche
EuroShop AG, die Auszahlungen an Fremdgesellschafter sowie die laufenden Tilgungen und Investitionen
zu finanzieren.
Der Cashflow aus Investitionstätigkeit umfasst die cashwirksamen Investitionen in die Bestandsobjekte
(15,1 Mio. €; i. Vj. 19,3 Mio. €) sowie die Einzahlung aus dem Verkauf eines Erbbaugrundstücks (0,5 Mio.
€).
Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit von 117,9 Mio. € beinhaltet den Mittelabfluss aus den
laufenden Tilgungen der Finanzverbindlichkeiten von 16,7 Mio. € (i. Vj. 27,1 Mio. €), den Mittelzufluss aus
der Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten von 45,7 Mio. € (inklusive der im Januar 2021 zurückgeführten
kurzfristigen Inanspruchnahme der Kreditlinie von 30,0 Mio. €) sowie die Ausschüttung an die
Fremdgesellschafter von 7,5 Mio. € (i. Vj. 15,8 Mio. €). Im Vorjahr beinhaltete der Cashflow aus der
Finanzierungstätigkeit auch die Dividendenzahlung von 92,7 Mio. €, die 2020 zur weiteren Stärkung der
Liquiditätssituation des Konzerns ausgesetzt worden ist.
Der Finanzmittelbestand erhöhte sich im Berichtsjahr positiv um 117,9 Mio. € auf 266,0 Mio. € (i. Vj.
148,1 Mio. €). Im Finanzmittelbestand zum Bilanzstichtag enthalten sind die Gelder aus der kurzfristig in
Anspruch genommenen Kreditlinie von 30 Mio. €.
Anlage II
Seite 17
Vermögenslage des Konzerns
Bilanzsumme leicht rückläufig
Die Bilanzsumme des Konzerns reduzierte sich um 321,2 Mio. € von 4.558,6 Mio. € auf 4.237,4 Mio. €.
in T€
31.12.2020
31.12.2019
Veränderung
Kurzfristige Vermögenswerte
Langfristige Vermögenswerte
Kurzfristige Verpflichtungen
Langfristige Verpflichtungen
Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter)
Bilanzsumme
303.657
3.933.724
211.169
170.150
4.388.455
111.136
133.507
-454.731
100.033
-134.550
-286.707
-321.224
1.711.441
2.314.771
4.237.381
1.845.991
2.601.478
4.558.605
Kurzfristige Vermögenswerte steigen durch den Aufbau liquider Mittel
Zum Jahresende beliefen sich die kurzfristigen Vermögenswerte auf 303,7 Mio. €. Das entsprach einem
Anstieg von 133,6 Mio. € gegenüber dem Vorjahr (170,1 Mio. €) und resultierte im Wesentlichen aus den
um 117,9 Mio. € höheren liquiden Mitteln zum Bilanzstichtag (266,0 Mio. €; i. Vj. 148,1 Mio. €).
Anlage II
Seite 18
Die Collection Ratio, als das Verhältnis
von Zahlungseingängen zu Miet- und
Nebenkostenforderungen
gegenüber
den Mietern, hat sich coronabedingt im
Jahr 2020 bis Ende Februar 2021 in den
einzelnen Monaten wie folgt entwickelt.
Dabei
wurden
Anpassungen
aus
vereinbarten Mietreduzierungen bereits
berücksichtigt.
Die Forderungen des Konzern (nach Wertberichtigungen) haben sich dementsprechend deutlich um
12,4 Mio. € auf 19,8 Mio. € (i. Vj. 7,4 Mio. €) erhöht.
Die sonstigen Vermögenswerte erhöhten sich von 14,6 Mio. € um 3,2 Mio. € auf 17,8 Mio. €.
Langfristige Vermögenswerte sinken aufgrund von Abwertungen auf das Immobilienvermögen
Im Berichtsjahr haben sich die langfristigen Vermögenswerte von 4.388,5 Mio. € auf 3.933,7 Mio. € und
somit um 454,8 Mio. € reduziert. Mit einem Anteil von 92,8 % (i. Vj. 96,3 %) stellen sie weiterhin den
bedeutendsten Anteil an der Bilanzsumme dar.
Die Investment Properties reduzierten sich dabei um 385,6 Mio. € auf 3.437,1 Mio. € (-10,1 %). Während
die Zugänge und Investitionskosten der Bestandsobjekte bei 15,1 Mio. € lagen, ergaben sich aus der
Bewertung des Immobilienbestandes Abwertungen in Höhe von 400,2 Mio. €.
Die at-equity bilanzierten Finanzanlagen reduzierten sich von 511,5 Mio. € um 67,0 Mio. € auf 444,5 Mio. €.
Der Rückgang ist auf das anteilige Ergebnis (-51,5 Mio. €) und die Entnahmen des Geschäftsjahres
(15,5 Mio. €) zurückzuführen.
Kurz- und langfristige Verpflichtungen insgesamt rückläufig
Die kurzfristigen Verpflichtungen haben sich aufgrund von zwei Mitte 2021 auslaufenden Darlehen in Höhe
von 136,5 Mio. €, von denen eine Anschlussfinanzierung in Höhe von 65,8 Mio. € bereits abgeschlossen
wurde und sich die zweite in Höhe von 70,7 Mio. € zum Zeitpunkt der Aufstellung des Konzernabschlusses
in der Endverhandlung befand, sowie aufgrund der kurzfristigen Inanspruchnahme der Kreditlinie (30 Mio.
€) auf 211,2 Mio. € erhöht.
Die langfristigen Verpflichtungen reduzierten sich von 1.846,0 Mio. € um 134,6 Mio. € auf 1.711,4 Mio. € im
Wesentlichen durch die Auflösung passiver latenter Steuern (-53,8 Mio. €), die Umgliederung der Mitte 2021
auslaufenden Darlehen in die kurzfristigen Verpflichtungen (-136,5 Mio. €) sowie aufgrund des Saldos aus
planmäßigen Tilgungen und der Neuaufnahme von langfristigen Darlehen (62,7 Mio. €).
Anlage II
Seite 19
Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter)
Das Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter) lag zum Ende des Berichtsjahres mit 2.314,8 Mio. €
insbesondere aufgrund des negativen Konzernergebnisses um 286,7 Mio. € unter dem Eigenkapital des
Vorjahres (2.601,5 Mio. €). Die Abfindungsansprüche der Fremdgesellschafter sanken um 40,4 Mio. € und
die Marktwerte der Swaps haben sich mit 5,4 Mio. € eigenkapitalerhöhend ausgewirkt.
Net Tangible Assets1 nach EPRA
Der Net Tangible Asset (NTA) zum 31. Dezember 2020 lag
bei 2.309,7 Mio. € oder 37,38 € je Aktie gegenüber
2.613,4 Mio. € oder 42,30 € je Aktie im Vorjahr. Damit ist
der Net Tangible Asset um 4,92 € je Aktie (-11,6 %)
gegenüber dem Vorjahr gesunken.
* 2016 – 2018 EPRA NAV
EPRA NTA
31.12.2020
31.12.2019
in T€
je Aktie in €
in T€
je Aktie in €
Eigenkapital
2.003.246
32,42
2.249.573
36,41
Zeitwert derivativer Finanzinstrumente1
26.138
0,42
33.726
0,55
Eigenkapital ohne derivative Finanzinstrumente
2.029.384
32,84
2.283.299
36,96
Latente Steuern auf Investment Properties und
derivative Finanzinstrumente1
332.059
-13
5,38
0,00
383.818
-25
6,21
0,00
Immaterielle Vermögenswerte
Geschäfts- oder Firmenwert als Ergebnis latenter
Steuern
-51.719
-0,84
-53.727
-0,87
EPRA NTA
2.309.711
37,38
2.613.365
42,30
Anzahl der ausgegebenen Stückaktien zum
Bilanzstichtag
61.783.594
61.783.594
1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt
1 Im Oktober 2019 wurde die aktuelle überarbeitete „Best Practice Recommendations“ der EPRA veröffentlicht, die
als wesentliche Neuerung drei neue Net Asset Value Kennzahlen vorsehen. Der EPRA Net Tangible Asset („EPRA NTA“)
ist dabei im Fall der Deutsche EuroShop vergleichbar mit dem EPRA NAV. Der Unterschied zwischen den beiden
Kennzahlen ist der Abzug der immateriellen Vermögenswerte (ohne Geschäfts- oder Firmenwert) beim EPRA NTA.
Da diese im Konzern der Deutsche EuroShop auch in der Vergangenheit betragsmäßig nicht bedeutend waren und
es aktuell nicht sind (< 0,1 Mio. €), ist die Vergleichbarkeit des EPRA NTA mit dem bisherigen EPRA NAV gewährleistet.
Die Vorjahresangabe wurde an den neuen EPRA NTA angepasst. Zur Überleitung der Kennzahl verweisen wir auch
auf unsere „EPRA Berichterstattung“ in unserem Finanzbericht.
Anlage II
Seite 20
NACHTRAGSBERICHT
Zur Eindämmung der Coronavirus-Pandemie wurden von behördlicher Seite zu Beginn des Jahres 2021
die weitreichenden Sicherheits- und Quarantänemaßnahmen fortgeführt, die u.a. eine Schließung von
Einzelhandelsgeschäften vorsehen, die nicht der Grundversorgung dienen. Ausnahmen gelten im
Wesentlichen nur für Lebensmittel, Drogerien, Apotheken, Bankdienstleistungen sowie für eine limitierte
Anzahl weiterer Produkte und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs. In den einzelnen Ländern gestalten
sich die fortgesetzten Sicherheits- und Quarantänemaßnahmen im Aufstellungszeitraum wie folgt:
Für Deutschland wurde am 3. März 2021 der Beschluss gefasst, die seit dem 16. Dezember 2020
bestehenden weitreichenden Schließungen des Einzelhandels fortzusetzen. Der Beschluss sieht weiter vor,
dass frühestens ab dem 8. März dem Einzelhandel erlaubt werden kann landesweit oder regional wieder
zu öffnen, wenn eine stabile Sieben-Tage-Inzidenz von unter 50 Neuinfektionen pro 100.000 Einwohner
erreicht wurde. Bei einer Drei-Tage-Inzidenz zwischen 50 und 100 sollen auf Terminvergabe Käufe im
Einzelhandel möglich sein. Falls die Inzidenzen nach etwaigen Öffnungsschritten die Grenze von 100
wieder überschreiten sollten, greift die sogenannte Notbremse die vorsieht, dass die Regelungen mit
Geschäftsschließungen gemäß Beschlussstand 16. Dezember 2020 wieder greifen. Am 22. März 2021
wurde beschlossen, dass diese Regelungen bis mindestens zum 18. April 2021 gelten sollen.
In Polen wurden die seit dem 28. Dezember 2020 geltenden Schließungsmaßnahmen für Geschäfte in
Shoppingcentern unter Auflagen, wie Maskenpflicht und Einhaltung einer qm-abhängigen Maximalanzahl
an Kunden, zum 1. Februar 2021 wieder aufgehoben und ab dem 13. März 2021 regional und ab dem 20.
März 2021 landesweit wieder eingeführt. Die Schließungsmaßnahmen gelten mindestens bis zum 9. April
2021.
Die weitreichende Schließung des Einzelhandels in Tschechien seit dem 27. Dezember 2020 wurde ab dem
1. März 2021 verschärft und die Liste der Geschäfte, die weiterhin geöffnet bleiben dürfen, wurde weiter
eingeschränkt.
Österreich hat die seit dem 26. Dezember 2020 geltenden Schließungsmaßnahmen des Handels unter
Auflagen mit Wirkung zum 8. Februar 2021 wieder zurückgenommen.
Eine Schließung des Einzelhandels in Ungarn erfolgte erstmalig ab dem 8. März 2021. Zuvor war aber auch
hier der Gastronomiebetrieb nur eingeschränkt möglich (Take-away) und der Einzelhandel hatte die
geltenden Schutzmaßnahmen, wie Begrenzung der Öffnungszeiten und Maskenpflicht, zu beachten.
Die deutlich in das Jahr 2021 hineinreichenden Schließungsmaßnahmen haben die wirtschaftliche Situation
der betroffenen Mieter weiter stark belastet. Bei vielen Mietern war das Weihnachtsgeschäft massiv durch
die Schließungen im Spätherbst und die erneuten Schließungen ab Mitte Dezember 2020 negativ
beeinträchtigt. Unterstützungsprogramme der Staaten konnten dies nicht bzw. nur in geringem Umfang
kompensieren.
Die Deutsche EuroShop ist weiterhin über ihren Dienstleister, die ECE, im Gespräch mit den Mietern, um
Unterstützungsmaßnahmen zu vereinbaren. So wurde u.a. den betroffenen Mietern der deutschen
Shoppingcenter Anfang 2021 regelmäßig ein Angebot unterbreitet, das den Verzicht auf die Hälfte der
Nettokaltmiete für den seit Mitte Dezember 2020 anhaltenden Schließungszeitraum sowie für alle weiteren
Schließungsphasen des Jahres 2021 vorsieht.
Die Bundesregierung hat zwar, um die Folgen der Coronavirus-Pandemie abzumildern, die Pflicht zur
Insolvenzanmeldung bei pandemiebedingter Zahlungsunfähigkeit und Überschuldung ausgesetzt und dies
nun auch bis Ende April 2021 verlängert, aber dennoch besteht das Risiko weiterer Insolvenzen von
Mietpartnern. 2021 sind bereits weitere Insolvenzanmeldungen von Mietern bzw. die Ankündigung von
Filialschließungen erfolgt. Dies kann zusätzliche Wertberichtigungen auf die zum Bilanzstichtag
ausgewiesenen Forderungen erforderlich machen.
Anlage II
Seite 21
Die Ausfälle von Mietern sowie die in einzelnen Ländern weiterhin bestehenden Geschäftsschließungen
können Auswirkungen auf die Bewertung unserer Shoppingcenter haben. Wir verweisen zu den möglichen
Auswirkungen auf die Sensitivitätsanalyse im Konzernanhang im Abschnitt „8. Investment Properties“.
Zwischen dem Bilanzstichtag und dem Tag der Abschlusserstellung sind darüber hinaus keine Ereignisse
von wesentlicher Bedeutung eingetreten.
PROGNOSEBERICHT
Rahmenbedingungen
Der Geschäftserfolg der Deutsche EuroShop hängt im Wesentlichen von der gesamtwirtschaftlichen
Entwicklung ab. Dies gilt aufgrund der hohen Exportabhängigkeit unseres Kernmarktes Deutschland sowohl
für die Weltwirtschaft als auch für die spezifische Entwicklung der Binnenwirtschaft in unseren fünf
europäischen Märkten. Eine prosperierende Wirtschaftstätigkeit, basierend auf stabilen politischen
Rahmenbedingungen und guten Handelsbeziehungen sowie funktionierenden internationalen
Wertschöpfungsketten, ist dabei ein wesentlicher Einflussfaktor für die Entwicklung des jeweiligen
Bevölkerungseinkommens, des Konsumklimas sowie der Einzelhandelsumsätze.
Die Bundesregierung erwartet in ihrem Ende Januar 2021 veröffentlichten Jahreswirtschaftsbericht ein
Wachstum des Bruttoinlandsprodukts von 3,0 % für das laufende Jahr. Dabei werde das Wachstum u. a.
durch die deutsche Exportindustrie gestützt, die nach allmählicher Bewältigung der Corona-Pandemie von
einer deutlichen Erholung der Weltwirtschaft profitieren würde.
Die Corona-Pandemie hat den seit 14 Jahren anhaltenden Wachstumstrend bei der Erwerbstätigenzahl im
Jahr 2020 vorerst gestoppt. Die Bundesregierung erwartet mit der konjunkturellen Erholung ab dem zweiten
Quartal 2021 wieder einen Anstieg der Zahl der Erwerbstätigen. Das Verbraucherpreisniveau dürfte nach
der temporären Mehrwertsteuersenkung und den niedrigen Energiepreisen des vergangenen Jahres 2021
wieder steigen. Bei den Nettolöhnen wird aufgrund der zusätzlichen Entlastungen (weitgehende
Abschaffung des Solidaritätszuschlags, Anpassung des Einkommensteuertarifs) ein Anstieg erwartet. Nach
Abzug der Preissteigerungen dürfte der private Konsum um 3,6 % steigen und damit einen wesentlichen
Beitrag zum Wachstum beisteuern.
Die Projektion ist aufgrund der Ungewissheit über den weiteren Verlauf der Pandemie mit einer hohen
Unsicherheit behaftet. Die Einschätzung der Bundesregierung basiert dabei auf der Annahme, dass die seit
November und erneut im Dezember 2020 verschärften Lockdown-Maßnahmen bis in den Februar 2021
bestehen und anschließend schrittweise zurückgenommen werden.
Erwartete Ertragslage
Die Unsicherheiten für den Geschäftsbetrieb unserer Mieter in unseren Centern, für die Konjunktur und für
das Konsumklima sind aufgrund der Coronavirus-Pandemie weiter sehr hoch. Eine Einschätzung der
negativen Auswirkungen der weiter andauernden Pandemie auf unser operatives Ergebnis und damit eine
Prognose für das Geschäftsjahr 2021 ist zum jetzigen Zeitpunkt nicht möglich. Die Auswirkungen werden
insbesondere von der Dauer und dem Ausmaß der Pandemie, der Wirkung der Impfstoffe sowie dem
Impfstatus der Bevölkerung, den weiteren behördlichen Auflagen, gesetzlichen Regelungen und
Stützungsmaßnahmen beeinflusst. Wir erwarten jedoch, dass Umsatzerlöse, EBIT, EBT (ohne
Bewertungsergebnis) und die FFO aufgrund der im Vergleich zum ersten Lockdown insgesamt stärkeren
Betriebseinschränkungen und längeren Geschäftsschließungen, die seit Mitte des 4. Quartals 2020 und für
nahezu das gesamte 1. Quartal 2021 andauern, unterhalb der Geschäftszahlen von 2020 liegen werden.
Wir gehen dabei von einer Stabilisierung der Situation im 2. Quartal 2021 aus, die sich insbesondere in der
zweiten Jahreshälfte verfestigen sollte. Eine neue Prognose wird abgegeben, sobald dies möglich ist.
Anlage II
Seite 22
Dividendenpolitik
Die Auswirkungen der anhaltenden Corona-Pandemielage auf das Geschäftsjahr 2021 sind zum jetzigen
Zeitpunkt nicht quantifizierbar. Seit unserer letztjährigen Hauptversammlung und der Wiedereröffnung der
Geschäfte im Sommer 2020 konnten wir unsere Liquidität trotz der deutlich negativen Nachwirkungen des
ersten Lockdowns sowie der Auswirkungen der erneuten Geschäftsschließungen seit Ende 2020 insgesamt
stabil halten. Aufgrund der in den meisten unserer Märkte weiter andauernden behördlichen
Geschäftsschließungen sowie bestehender und mittelfristig weiter zu erwartender Betriebsrestriktionen
bleiben die wirtschaftlichen Risiken hoch. Zur fortgesetzten Sicherung der Liquidität der Gesellschaft hat
der Vorstand daher beschlossen, der Hauptversammlung vorzuschlagen, aus dem nach Einstellung in die
anderen Gewinnrücklagen verbleibenden Bilanzgewinn nur eine Dividende in Höhe von 4 % des
Grundkapitals (entspricht einer Gesamtdividende von 2.471.343,76 € bzw. 0,04 € je Aktie) und den
Restbetrag des Bilanzgewinns (41.311.535,84 €) auf neue Rechnung vorzutragen. Ungeachtet der zuletzt
coronabedingt ausgesetzten bzw. limitierten Dividendenzahlungen beabsichtigen wir weiterhin, unsere auf
Kontinuität ausgerichtete Dividendenpolitik nach Stabilisierung dieser außergewöhnlichen Situation
fortzusetzen.
RISIKOBERICHT
Grundsätze des Risikomanagementsystems und des internen
Kontrollsystems
Die Strategie der Deutsche EuroShop zielt darauf ab, das Vermögen der Aktionäre zu erhalten und
nachhaltig zu steigern sowie aus der Vermietung der Immobilien einen nachhaltig hohen
Liquiditätsüberschuss zu erwirtschaften, der die Ausschüttung einer angemessenen und nachhaltigen
Dividende ermöglicht. Der Schwerpunkt des Risikomanagementsystems liegt daher auf der Überwachung
der Einhaltung der Strategie und, hierauf aufbauend, auf der Erkennung und Beurteilung von Risiken und
Chancen sowie der grundsätzlichen Entscheidung über den Umgang mit diesen Risiken. Das
Risikomanagement gewährleistet, dass Risiken frühzeitig erkannt, bewertet, zeitnah kommuniziert und
begrenzt werden. Die Überwachung und die Steuerung der identifizierten Risiken bilden den Schwerpunkt
des internen Kontrollsystems, für das auf Konzernebene im Wesentlichen der Vorstand verantwortlich ist.
Das interne Kontrollsystem ist integraler Bestandteil des Risikomanagementsystems.
Der Abschlussprüfer prüft im Rahmen seines gesetzlichen Prüfungsauftrages für die
Jahresabschlussprüfung, ob das Risikofrüherkennungssystem geeignet ist, unternehmensgefährdende
Risiken und Entwicklungen frühzeitig zu erkennen.
Die Risikoanalyse als kontinuierlicher Prozess identifiziert, bewertet und kommuniziert zeitnah die Faktoren,
welche die Erreichung der Geschäftsziele gefährden können. Zudem umfasst der Prozess die Steuerung
und Kontrolle der identifizierten Risiken.
Anlage II
Seite 23
Risikoanalyse
Im Rahmen bestehender Dienstleistungsverträge wird der Vorstand der Deutsche EuroShop AG laufend
über die Geschäftsentwicklung der Shoppingcenter und der dazugehörigen Objektgesellschaften
unterrichtet. Dabei werden quartalsweise für jedes Shoppingcenter Abschlüsse und Controllingberichte
sowie einmal jährlich mittelfristige Unternehmensplanungen vorgelegt. Der Vorstand überprüft und
analysiert diese Berichte, indem er unter anderem folgende Informationen zur Risikoeinschätzung
heranzieht:
1. Bestandsobjekte
.
.
.
.
.
Entwicklung der Außenstände
Entwicklung der Vermietungsstände
Entwicklung der Einzelhandelsumsätze in den Shoppingcentern
Abweichungen von geplanten Objektergebnissen
Einhaltung der Financial Covenants aus Kreditverträgen
2. Im Bau befindliche Objekte
.
.
.
.
Entwicklung der Vorvermietung
Bautenstand
Budgetstand
Entwicklung der Financial Covenants aus Kreditverträgen und Einhaltung von
Auszahlungsvoraussetzungen
Hierbei werden Risiken identifiziert, indem Sachverhalte und Veränderungen betrachtet werden, die von
den ursprünglichen Planungen und Kalkulationen abweichen. Auch die planmäßige Auswertung von
Konjunkturdaten wie z. B. das Konsumklima oder die Entwicklung der Einzelhandelsumsätze fließen in das
Risikomanagement ein. Ebenso werden Aktivitäten der Wettbewerber laufend beobachtet.
Risikoinventar
Die im Rahmen der Risikoanalyse identifizierten Risiken werden in einem Risikoinventar zusammengefasst
und hinsichtlich möglicher Schadenshöhen und Eintrittswahrscheinlichkeiten unter Berücksichtigung von
kompensierenden Maßnahmen (Nettobetrachtung) bewertet. Das Risikoinventar wird regelmäßig überprüft
und bei Bedarf aktualisiert.
Des Weiteren beurteilt der Vorstand mittels Szenariorechnungen, bei denen die wesentlichen Parameter
der Planung (u. a. Mieten-, Kosten-, Rendite- und Zinsentwicklung) verändert werden, wie sich
Risikoaggregationen auf den Bestand des Konzerns auswirken. Zudem erlaubt diese Betrachtung eine
Einschätzung, welche Risiken der Konzern tragen kann.
Der Vorstand berichtet in den Aufsichtsratssitzungen über bedeutende neue Risiken und die
Szenariorechnungen. Im Falle von bestandsgefährdenden Risiken erfolgt eine unverzügliche
Berichterstattung.
Anlage II
Seite 24
Rechnungslegungsbezogenes internes Kontrollsystem
Die Abschlusserstellung ist ein weiterer wichtiger Bestandteil des internen Kontrollsystems, deren
Überwachungs- und Kontrollfunktion auf Ebene der Konzernholding erfolgt. Dabei stellen interne
Regelungen und Leitlinien die Konformität des Jahresabschlusses und Konzernabschlusses sicher.
Nach dezentraler Erfassung der konzernrelevanten Berichte seitens des Dienstleisters erfolgen die
Aggregation und Konsolidierung der einzelnen Jahresabschlüsse sowie die Aufbereitung der Informationen
für die Berichterstattung im Anhang und zusammengefassten Lagebericht im Rechnungswesen der
Holdinggesellschaft mithilfe der Konsolidierungssoftware Conmezzo. Des Weiteren erfolgen hier manuelle
Prozesskontrollen wie das „Vier-Augen-Prinzip“ seitens der für die Ordnungsmäßigkeit der
Rechnungslegung beauftragten Mitarbeiter sowie des Vorstands. Der Konzernabschlussprüfer führt zudem
im Rahmen seiner Prüfungstätigkeit externe, prozessunabhängige Prüfungstätigkeiten durch, auch in
Bezug auf die Rechnungslegung.
Einschränkende Hinweise
Das interne Kontroll- und Risikomanagementsystem ermöglicht durch die im Konzern festgelegten
Organisations-, Kontroll- und Überwachungsmaßnahmen die vollständige Erfassung, Aufbereitung und
Würdigung von unternehmensbezogenen Sachverhalten sowie deren sachgerechte Darstellung in der
Konzernrechnungslegung.
Es kann allerdings nicht vollständig ausgeschlossen werden, dass durch persönliche
Ermessensentscheidungen, fehlerhafte Kontrollen, kriminelle Handlungen oder sonstige Umstände die
Wirksamkeit und Verlässlichkeit des eingesetzten internen Kontroll- und Risikomanagementsystems
eingeschränkt werden. Daher kann die Anwendung der eingesetzten Systeme keine absolute Sicherheit
hinsichtlich der richtigen, vollständigen und zeitnahen Erfassung von Sachverhalten in der
Konzernrechnungslegung gewährleisten.
Die getroffenen Aussagen beziehen sich nur auf die in den Konzernabschluss der Deutsche EuroShop
einbezogenen Tochterunternehmen, bei denen die Deutsche EuroShop mittelbar oder unmittelbar über die
Möglichkeit verfügt, deren Finanz- und Geschäftspolitik zu bestimmen.
Anlage II
Seite 25
Einschätzung der Gesamtrisikoposition
Die Gesamtrisikosituation ist in der nachfolgenden Matrix dargestellt. Das mögliche Schadensausmaß wird
auf Basis der Auswirkungen für das dem Berichtsjahr folgende Geschäftsjahr bemessen. Die Corona-
Pandemie hat Auswirkungen auf die Einzelrisiken des Deutsche EuroShop Konzerns. Im Vergleich zur
Darstellung der Gesamtrisikoposition im zusammengefassten Lagebericht 2019 ergibt sich für die
Einzelrisiken: Markt- und Branchenrisiken, Vermietungsrisiko, Mietausfallrisiko und Bewirtschaftungs- und
Kostenrisiko eine Erhöhung der Risikoeinschätzung.
Die Deutsche EuroShop AG hat auf der Grundlage des beschriebenen Überwachungssystems geeignete
Maßnahmen getroffen, um bestandsgefährdende Entwicklungen frühzeitig zu identifizieren und ihnen
entgegenzuwirken. Zur Beurteilung der möglichen Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den
Fortbestand des Unternehmens und des Konzerns hat der Vorstand verschiedene Szenariorechnungen
durchgeführt. In diesem Zusammenhang wurden auch die Auswirkung auf die Liquidität des Konzerns und
die Einhaltung von Kreditauflagen überprüft.
Dem Vorstand sind danach keine Risiken bekannt, die den Fortbestand des Unternehmens und des
Konzerns gefährden können.
Anlage II
Seite 26
Darstellung wesentlicher Einzelrisiken
Bewertungsrisiko
Der Wert einer Immobilie bestimmt sich im Wesentlichen nach dem Ertragswert, der seinerseits
insbesondere von Faktoren wie der Höhe der jährlichen Mieteinnahmen, den Bewirtschaftungskosten und
den Investitionsbedarfen, dem zugrunde gelegten Standortrisiko, dem allgemeinen Zustand der Immobilie,
der Entwicklung der Kapitalmarktzinsen sowie insbesondere von der Nachfrage nach Shoppingcenter-
Immobilien abhängt. Darüber hinaus wird die Wertentwicklung von Immobilien auch von verschiedenen
gesamtwirtschaftlichen und regionalen Faktoren sowie objektspezifischen Entwicklungen beeinflusst. Diese
Faktoren sind zu einem größeren Teil nicht vorhersehbar oder von der Gesellschaft beeinflussbar. Die
beschriebenen Faktoren fließen in die jährliche Verkehrsbewertung unserer Bestandsimmobilien durch
unabhängige Gutachter ein. Die Wertveränderungen werden entsprechend den Vorgaben des IAS 40 im
Konzernabschluss ergebniswirksam erfasst und können zu einer sehr hohen Volatilität des
Konzernergebnisses führen. Zudem kann die Verkehrsbewertung der Bestandsimmobilien auch Einfluss
auf die Einhaltung von Kreditauflagen bestehender Finanzierungen (bspw. Einhaltung von
Verschuldungskennzahlen) sowie die Konditionen von Neu- und Anschlussfinanzierungen haben.
Durch die Beauftragung von externen, unabhängigen und branchenerfahrenen Gutachtern sowie unsere
eigene kritische Würdigung der Gutachten wird das Risiko einer fehlerhaften Bewertung minimiert. Im
Rahmen der Beeinflussbarkeit der werttreibenden Faktoren hat die Gesellschaft weitere Maßnahmen
getroffen, um das Bewertungsrisiko zu minimieren. Im Zentrum steht dabei ein professionelles Center-,
Kosten- und Vermietungsmanagement der Einkaufszentren. Dieses wird durch die Auswahl geeigneter
Asset Manager sichergestellt. Derzeit werden alle Shoppingcenter durch die ECE als dem europäischen
Marktführer im Bereich des Managements von Shoppingcentern betreut. Ein aktives
Instandhaltungsmanagement stellt dabei sicher, dass die Immobilien laufend in einem guten
Allgemeinzustand gehalten werden.
Die Corona-Pandemie hat unmittelbare Auswirkungen auf die in die Bewertung des Immobilienportfolios
einfließenden Schätzparameter, wie abgeleitete Zinssätze, Marktmieten, Bewirtschaftungskosten und
Nachvermietungszeiten. Der externe Gutachter hat darauf hingewiesen, dass in dieser außergewöhnlichen
Situation Vergleichstransaktionen nur in einem geringen Maße stattgefunden haben und die Bewertung
daher mit einer höheren Unsicherheit behaftet ist. Auch kann nicht ausgeschlossen werden, dass mit Blick
auf die 2020 zu beobachtende Dynamik der Corona-Krise eine Neubeurteilung der Gesamtsituation
kurzfristig zu erfolgen hat und entsprechende Anpassungen der Bewertungen vorzunehmen sind. Die
Wahrscheinlichkeit und Schadenshöhe des Bewertungsrisikos ist daher unverändert als hoch anzusehen.
Markt- und Branchenrisiken
Die Corona-Pandemie und die ergriffenen behördlichen Hygiene- und Schutzmaßnahmen haben sich in
Form von Umsatzausfällen massiv auf den stationären Einzelhandel ausgewirkt. Neben den temporären
Geschäftsschließungen, die den Hauptteil unserer Mieter betreffen, wird auch Einkaufen mit Mund- und
Nasenschutz von vielen Verbrauchern als störend empfunden, so dass es überwiegend zu Bedarfskäufen
kommt. Das Erlebnis Shopping, der Marktplatzgedanke sowie der Treffpunkt- und Freizeitcharakter der
Center tritt dabei in diesen Phasen in den Hintergrund. Zudem beeinflussen die Lockdowns das
Kaufverhalten wesentlich und zum Teil auch nachhaltig. Die Schließungen haben dazu geführt, dass sich
der Anteil der online getätigten Käufe deutlich erhöht hat. In Deutschland stieg deren Anteil 2020 auf 12,4 %.
Der Onlinehandel wird auch zukünftig weiter wachsen und seinen Anteil am Gesamteinzelhandelsumsatz
steigern. Dominierend im Onlinehandel sind weiterhin vor allem die Segmente Fashion, Schuhe und
Unterhaltungselektronik, die zusammen rund 45 % am gesamten Onlineumsatz ausmachen und die
insbesondere auch in Shoppingcentern stark vertreten sind. Trotz dieses allgemeinen Trends üben
attraktive Einzelhandelsflächen weiter eine große Anziehungskraft auf Kunden aus. Nach der
Wiedereröffnung der Geschäfte im zweiten Quartal 2020, sowie erneut in Österreich und Polen seit Mitte
Anlage II
Seite 27
des ersten Quartals 2021, war jeweils eine schnelle und deutliche Erholung der Kundenfrequenzen zu
beobachten. Die Besucherzahlen lagen zwar noch unterhalb der Werte vor Corona, jedoch zeigen sie, dass
sich attraktive, großflächige und in ihrem jeweiligen Einzugsgebiet führende Einzelhandelseinrichtungen,
die dem Kunden ein breites Sortimentsangebot sowie ein besonderes Aufenthalts- und Shopping-Erlebnis
bieten können, weiter behaupten können.
Neben dem wachsenden Onlinehandel können am Vermietungsmarkt angebotene zusätzliche
Einzelhandelsmietflächen, die beispielsweise durch die Errichtung, Erweiterung oder Modernisierung inner-
oder außerstädtischer Shopping- oder Factory-Outlet-Center, aber auch durch die Revitalisierung von
Einzelhandelslagen in den Innenstädten entstehen, dazu führen, dass sich die realisierbaren stationären
Einzelhandelsumsätze auf insgesamt mehr Mietflächen verteilen und die Raumleistungen sinken. Ein
erhöhtes bzw. verbessertes Mietflächenangebot im Wettbewerbsumfeld unserer Shoppingcenter und eine
mögliche nachhaltige Umverteilung von Einzelhandelsumsätzen in den Onlinehandel und damit
einhergehend nachhaltig sinkende Raumleistungen im stationären Einzelhandel beinhalten das Risiko,
dass Anschluss- und Nachvermietungen zu niedrigeren Mieten bzw. zu weniger vorteilhaften
Mietvertragskonditionen abgeschlossen werden.
Dem steigenden Anteil des Onlinehandels sowie dem möglichen Druck auf die Raumleistungen begegnet
der stationäre Einzelhandel, neben Flächenbereinigungen und der Fokussierung auf gute
Einzelhandelslagen, mit Sortimentsoptimierungen sowie der Verbesserung der Servicequalität und
Betonung der individuellen Beratung beim Einkauf. Dazu gewinnt die Verknüpfung von Offline- und
Onlinewelt zunehmend an Bedeutung. Hier sind die Einzelhandelsunternehmen insbesondere in Bezug auf
die Umsetzung von Omnichannel-Konzepten, das hat insbesondere das abgelaufene Jahr gezeigt,
unterschiedlich weit fortgeschritten und erfolgreich. Eine fehlende oder nur geringe Onlinepräsenz führt
dazu, dass während pandemiebedingter Geschäftsschließungsphasen zahlreiche stationäre Einzelhändler
keine oder nur deutlich geringere Vertriebsmöglichkeiten haben. Als Folge werden die
Unternehmensreserven bei den betroffenen Mietpartnern mit andauerndem Pandemieverlauf stark in
Anspruch genommen - eine Reihe von Einzelhändlern musste bereits Insolvenz anmelden. Die wenigen
und dazu der Höhe nach limitierten staatlichen Unterstützungsmaßnahmen sowie das Entgegenkommen
der Vermieter konnten dabei diesen Schaden nur zum geringen Teil kompensieren.
Seit Beginn der Corona-Pandemie ist ein verstärkter Trend der Einzelhändler zur Entwicklung bzw.
Ausweitung eigener Omnichannel-Strategien erkennbar. Die Deutsche EuroShop AG begleitet diese
Entwicklungen aktiv durch vielfältige Maßnahmen. Im Zentrum der Aktivitäten steht die Integration der
Offline- und Online-Shopping-Welt durch das Digital-Mall-Konzept, bei dem die in einem Shoppingcenter
sofort verfügbaren Produkte für die Kunden bequem und mit wenigen Klicks über das Smartphone oder
Internet sichtbar, perspektivisch reservierbar und bestellbar werden sollen. Die Digital-Mall wurde bis Ende
2019 in ihrer Grundfunktion („Produktsuche“) bereits bei allen unseren deutschen Shoppingcentern
umgesetzt. Das Angebot ist in der Markteinführungsphase noch begrenzt. Ende 2020 waren jedoch bereits
über 2,2 Millionen Produkte verfügbar und das Omnichannel-Angebot wächst kontinuierlich durch die
sukzessive Anbindung einer immer größeren Anzahl von Händlern und Standorten.
Darüber hinaus wird der Freizeit-, Erlebnis- und Treffpunktcharakter unserer Center weiter gestärkt. Hierzu
gehören neben der Schaffung attraktiver und neuer Gastronomieflächen unsere bereits 2018 gestarteten
Investitionsprogramme „At-your-Service“ und „Mall Beautification“, auch wenn diese coronabedingt aktuell
angepasst, bzw. zeitlich teilweise verschoben wurden. Ziel ist es, die Aufenthalts- und Servicequalität durch
gezielte Investitionen zu erhöhen, u. a. in die Verbesserung von Service- und Lounge-Bereichen, moderne
Kids-Entertainment-Zonen, eine vereinfachte Inhouse-Navigation bei der Shop- oder Parkplatzsuche mittels
Touchscreen- oder Smartphone-Lösungen sowie durch intelligente Parkleitsysteme. Der Abschluss
möglichst langfristiger Verträge mit bonitätsstarken Mietern aller Einzelhandelssegmente vermindert
darüber hinaus die Markt- und Branchenrisiken.
Seit Beginn der Corona-Pandemie und bis zu einer deutlichen Entspannung der Pandemielage dominieren
die massiven Auswirkungen der Geschäftsschließungen bzw. -restriktionen das Geschäft unserer Mieter
Anlage II
Seite 28
und beeinflussen damit auch unsere Ertragskraft. Auf der Grundlage wirtschaftlicher Notwendigkeiten,
rechtlicher Rahmenbedingungen und im Sinne einer nachhaltigen und langfristigen Zusammenarbeit mit
unseren Mietpartnern werden wir auch weiterhin der Pandemielage angemessen und flexibel wirtschaftliche
Lösungen (beispielsweise temporäre Mietreduzierungen) mit unseren Mietpartnern suchen. Entsprechend
haben wir die Schadenshöhe und die Eintrittswahrscheinlichkeit der Markt- und Branchenrisiken auf hoch
gesetzt (Schadenshöhe und Eintrittswahrscheinlichkeit gemäß zusammengefassten Lagebericht 2019:
mittel).
Vermietungsrisiko
Der langfristige Erfolg des Geschäftsmodells der Deutsche EuroShop AG hängt im Besonderen von der
Vermietung der Einzelhandelsflächen und der Erzielung stabiler bzw. wachsender Mieterträge sowie einer
geringen Leerstandsquote ab. Aufgrund der mittel- und langfristigen Vermietung von Einzelhandelsflächen
ist die Deutsche EuroShop AG im Vergleich zu Unternehmen anderer Branchen nicht in dem Maße direkt
von der kurzfristigen Wirtschaftsentwicklung abhängig. Dennoch ist, insbesondere vor dem Hintergrund der
stärkeren Konjunkturabhängigkeit des Einzelhandels, nicht auszuschließen, dass eine Veränderung der
wirtschaftlichen Rahmenbedingungen einen Einfluss auf das Geschäft der Deutsche EuroShop AG haben
könnte.
Konjunkturelle Schwankungen haben neben den strukturellen Veränderungen im Einzelhandelsmarkt einen
Einfluss auf Flächennachfrage, Miethöhe und Vertragskonditionen. Das Risiko besteht somit darin, dass
Flächen nicht oder nicht zu einer angemessenen Miethöhe oder zu weniger vorteilhaften Konditionen,
beispielsweise hinsichtlich Mietvertragslaufzeiten und Nebenkostenumlagen, vermietet werden können.
Zudem kann es zu niedrigen Umsatzmietbeteiligungen bzw. zu einer Erhöhung der Leerstandsquote
kommen.
In der Folge würden die Einnahmen geringer ausfallen als kalkuliert und eventuell
Ausschüttungsreduzierungen nötig werden. Sofern die Mieteinnahmen für eine Objektgesellschaft nicht
mehr ausreichen, um die Zins- und Tilgungsleistungen zu erfüllen, könnte dies zum Verlust des gesamten
Objekts führen.
Wir begegnen diesem Risiko durch Übertragung des Vermietungsmanagements an professionelle und
marktstarke Asset Manager sowie durch eine intensive Marktbeobachtung mit einem laufenden und
frühzeitigen Reporting über anstehende reguläre oder zu erwartende außerplanmäßige Vermietungen.
Darüber hinaus schließen wir soweit marktseitig durchsetzbar vorzugsweise mittel- und langfristige
Mietverträge mit hohen Mindestmietenvereinbarungen ab.
Die wirtschaftlichen Folgen der Corona-Pandemie beeinflussen die Flächennachfrage, Miethöhen und die
Vertragskonditionen der anstehenden Nach- und Neuvermietungen. Auch die Dauer, bis eine Fläche neu
vermietet wird, kann sich verlängern und zu höheren Leerständen führen.
Aufgrund der massiven Auswirkungen der Geschäftsschließungen auf unsere Mieter und der damit
einhergehenden erhöhten pandemiebedingten Insolvenz- und Nachvermietungsrisiken haben wir die
Schadenshöhe und Eintrittswahrscheinlichkeit des Vermietungsrisikos auf hoch gesetzt (Schadenshöhe
und Eintrittswahrscheinlichkeit gemäß Zusammengefasster Lagebericht 2019: mittel).
Mietausfallrisiko
Aufgrund sich verschlechternder Performance und Bonität von Mietern, ggf. auch ausgelöst durch schwere
externe politische oder konjunkturelle Schocks sowie durch pandemiebedingte behördliche
flächendeckende
Geschäftsschließungsanordnungen
und
damit
einhergehender
Gesetzgebungsmaßnahmen, kann es zu Mietausfällen und weiteren finanziellen Belastungen kommen.
Das Risiko des Mietausfalls beinhaltet die vollständige Miete, die umlagefähigen Nebenkosten sowie
etwaige Rechtsverfolgungs- und Rückbaukosten. Des Weiteren kann es bei Insolvenzen von Mietern,
Anlage II
Seite 29
insbesondere bei Ankermietern oder Filialisten, zu einer temporären Erhöhung der Leerstandsquote
kommen.
Mit der sorgfältigen Auswahl der Mieter, der regelmäßigen Analyse der Umsatzentwicklung und
Außenstände der Mieter sowie dem frühzeitigen Ergreifen von Nachvermietungsmaßnahmen bei
auftretenden Negativentwicklungen wird das Risiko minimiert. Zudem stellen die Mieter in der Regel
entsprechende Mietsicherheiten, welche einen Teil der finanziellen Belastungen beim Ausfall kompensieren
können.
Notwendige Wertberichtigungen werden im Einzelfall bei der Bilanzierung berücksichtigt. Diese betrugen
im Geschäftsjahr 2020 zum ganz überwiegenden Teil pandemiebedingt 29,2 Mio. € (i. Vj. 1,7 Mio. €). Hohe
Wertberichtigungen im laufenden Geschäftsjahr sind in Anbetracht des deutlichen Strukturwandels im
stationären Einzelhandel sowie in Abhängigkeit von der konjunkturellen Entwicklung und insbesondere vom
weiteren Verlauf der Pandemie nicht auszuschließen. Dementsprechend haben wir die Schadenshöhe und
Eintrittswahrscheinlichkeit auf hoch gesetzt (Schadenshöhe und Eintrittswahrscheinlichkeit gemäß
Zusammengefasster Lagebericht 2019: gering und mittel).
Bewirtschaftungs- und Kostenrisiko
Aufgrund der Komplexität und Änderungen in der Rechtsprechung kann es zu Korrekturen und Einsprüchen
bei den Nebenkostenabrechnungen kommen, die zu einer Begrenzung der Weiterbelastungen an Mieter
bzw. zu nachträglichen Rückerstattungen an die Mieter führen können. Neben dem finanziellen Schaden
kann dies auch die Zufriedenheit der Mieter beeinflussen. Durch eine laufende Überprüfung der
Nebenkostenabrechnung auf Basis aktueller Rechtsprechung wird dieses Risiko minimiert. Neue
Gesetzesänderungen können auch dazu führen, dass zusätzliche Kosten rechtlich und/oder wirtschaftlich
in Zukunft nicht vollständig auf die Mietpartner als Nebenkosten umgelegt werden können.
Ausgaben für Instandhaltungsmaßnahmen oder Investitionsprojekte können höher ausfallen als aufgrund
von Erfahrungswerten geplant. Zudem können sich Abweichungen durch externe Schäden, eine
unzutreffende Einschätzung des Instandhaltungsbedarfs oder nicht bzw. zu spät entdeckte Mängel
ergeben.
Risiken aus Kostenüberschreitungen bei laufenden Investitionsprojekten und Instandhaltungsmaßnahmen
werden dadurch minimiert, dass schon in der Planungsphase für alle erkennbaren Risiken vorsorglich
Kostenansätze in der Kalkulation berücksichtigt werden. Darüber hinaus werden größere Bauaufträge in
der Regel an bonitätsstarke Generalunternehmen zum Festpreis vergeben. Baubegleitend wird durch die
von uns beauftragten Unternehmen ein professionelles Projektmanagement gewährleistet.
Kostenüberschreitungen können im Einzelfall aber grundsätzlich nicht gänzlich vermieden werden.
Die Corona-Pandemie hat mittelbaren Einfluss auf das Bewirtschaftungs- und Kostenrisiko. Auch wenn in
den coronabedingten Mietzugeständnissen mit den Mietern regelmäßig vorgesehen ist, dass die
Nebenkosten von den Mietern auch während der Schließungsphase geleistet werden, kann der Wegfall von
Mietern längere Leerstandszeiten und Umbaumaßnahmen bedingen, so dass der Anteil der nicht
umlegbaren Nebenkosten und erforderlichen Investitionen steigt. Die Wahrscheinlichkeit, dass es zu
Budgetüberschreitungen und zusätzlichen Kosten kommt, stufen wir im Vergleich zum Vorjahr höher ein
und haben dies auf mittel gesetzt (Einschätzung Eintrittswahrscheinlichkeit gemäß Zusammengefasster
Lagebericht 2019: niedrig).
Finanzierungs- und Zinsänderungsrisiken
Die Zinsentwicklung wird maßgeblich von den volkswirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen
bestimmt und ist daher für die Gesellschaft nicht vorhersehbar. Es ist nicht auszuschließen, dass eine
Anschlussfinanzierung nur zu höheren Zinssätzen als bisher realisiert werden kann. Dies hätte einen
negativen Effekt auf EBT und FFO.
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Zum Bilanzstichtag bestehen für einen Großteil der Konzernfinanzierungen langfristige Zinssicherungen.
Aus den derzeit anstehenden Neu- und Anschlussfinanzierungen ist aus heutiger Sicht im Konzern kein
Zinsänderungsrisiko erkennbar. Auf Basis des aktuellen Zinsniveaus und der vorliegenden Kreditangebote
wird erwartet, dass die Anschlussfinanzierungen zu niedrigeren Zinssätzen als die Ursprungsfinanzierungen
abgeschlossen werden können und die geplanten Zinssätze mit hinreichender Sicherheit erreichbar sind.
Das Zinsumfeld wird laufend überwacht, um auf Zinsänderungen angemessen reagieren zu können. Das
Zinsänderungsrisiko wird bei neuen Immobilienfinanzierungen weitestgehend durch Abschluss langfristiger
Darlehen mit Zinsbindungsfristen von bis zu 15 Jahren reduziert.
Die Deutsche EuroShop AG setzt vereinzelt derivative Finanzinstrumente im Sinne des Hedge Accounting
von Zinsänderungsrisiken ein. Durch diese eingesetzten Zinsswapgeschäfte werden aus variablen Zinsen
feste Zinsen. Ein Zinsswap ist ein wirksames Sicherungsgeschäft, wenn die Kapitalbeträge, Laufzeiten,
Zinsanpassungs- bzw. Rückzahlungstermine, die Zeitpunkte für Zins- und Tilgungszahlungen sowie die
Bemessungsgrundlage für die Festsetzung der Zinsen beim Sicherungsgeschäft und Grundgeschäft
identisch sind und die Vertragspartei den Vertrag erfüllt. Dem Ausfallrisiko begegnet die Gesellschaft mit
einer strengen Prüfung ihrer Vertragspartner, die gleichzeitig Kreditgeber sind. Die Zinsswaps stellen mit
dem Grundgeschäft i. d. R. eine Bewertungseinheit im Jahresabschluss dar. Liquiditätsrisiken sowie andere
Risiken bestehen aus den Finanzinstrumenten nicht. Ein Effektivitätstest für die beschriebenen
Sicherungsgeschäfte wird regelmäßig durchgeführt.
Eine Wirtschafts- und Finanzkrise, die substanziellen direkten und indirekten Auswirkungen der Corona-
Pandemie auf den Betrieb und den Cash Flow von Einzelhandelsimmobilien sowie eine deutliche
Verschärfung des Online-Wettbewerbs oder eine weiter verschärfte Regulierung des Finanzsektors könnten
dazu führen, dass sich die Kreditvergabepraxis der Banken in Bezug auf Kreditmargen,
Finanzierungslaufzeiten und -ausläufe sowie Kreditauflagen deutlich verschlechtert. Dies hätte eine
negative Auswirkung auf die Ertrags- und Finanzlage der Gesellschaft. In Extremsituationen könnte es zu
einer Austrocknung des Finanzierungsmarktes kommen. Auch ist nicht auszuschließen, dass etwa im Zuge
einer Verschlechterung der Ertragslage einzelner Objektgesellschaften oder einer Änderung der
Kreditvergabepolitik Kreditinstitute nicht zur Gewährung einer Anschlussfinanzierung oder Verlängerung
von Kreditlinien bereit sind. Die Deutsche EuroShop AG begegnet diesem Finanzierungsrisiko durch den
Abschluss langfristiger Kreditverträge, die Vermeidung einer zeitlichen Kumulierung von Kreditfälligkeiten
sowie die Einhaltung konservativer Verschuldungsquoten. Darüber hinaus unterhält die Gesellschaft in
ihren Zielmärkten zu einer Vielzahl von Investment-, Geschäfts- und Hypothekenbanken langfristige
Geschäftsbeziehungen, die einen bestmöglichen Kapitalmarktzugang ermöglichen.
Die in 2021 auslaufenden Darlehen des Konzerns in Höhe von 135,3 Mio. € konnten bereits nachfinanziert
werden (65,2 Mio. €) bzw. befinden sich in der Endverhandlung mit den finanzierenden Banken
(70,1 Mio. €). Des Weiteren stehen bei einem Gemeinschaftsunternehmen anteilig Darlehen in Höhe von
24,4 Mio. € in 2021 zur Nachfinanzierung an, bei denen die Verhandlungen mit den finanzierenden Banken
sich ebenfalls in der Endphase befinden. Auf Basis des Verhandlungsstandes mit den Banken liegen keine
Hinweise vor, dass die Refinanzierungen bis zum planmäßigen Auslaufen der Darlehen nicht
abgeschlossen werden können.
Währungsrisiko
Die Aktivitäten der Deutsche EuroShop AG finden ausschließlich im europäischen Wirtschaftsraum statt.
Überschaubare Währungsrisiken ergeben sich bei den osteuropäischen Beteiligungsgesellschaften. Diese
Risiken werden nicht abgesichert, da es sich um reine Umrechnungsvorgänge zum Bilanzstichtag handelt
und insoweit damit keine Cashflow-Risiken verbunden sind. Das operative Währungsrisiko ist durch die
Kopplung von Mieten und Darlehensverbindlichkeiten an den Euro weitgehend abgesichert. Ein Risiko
könnte entstehen, wenn Mieter durch einen nachhaltigen Kursverfall des ungarischen Forint, des polnischen
Zloty oder der tschechischen Krone nicht mehr in der Lage wären, die dann deutlich höheren
Fremdwährungsmieten zu zahlen.
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Schadensrisiko
Die Immobilien unterliegen dem Risiko der ganzen oder teilweisen Zerstörung durch externe
Einflussfaktoren (z. B. Brand- oder Wasserschäden, Vandalismus, Terror). Es können Kosten durch die
Instandsetzung und Mietausfälle entstehen. Diese Schäden sind durch bonitätsstarke Versicherungen
weitestgehend abgesichert. Es ist jedoch denkbar, dass nicht für alle theoretisch möglichen Schäden
hinreichender Versicherungsschutz besteht oder dieser Versicherungsschutz bei sich verändernden
Bedingungen am Versicherungsmarkt zu adäquaten Konditionen nicht aufrechterhalten werden kann bzw.
ein hinreichender Versicherungsschutz überhaupt nicht angeboten wird. Darüber hinaus können
Versicherer ihre Leistungen verweigern oder kann eine Verschlechterung der Bonität des Versicherers zu
möglichen Zahlungsausfällen bei der Geltendmachung von Versicherungsschäden führen.
Zur Vermeidung von Schäden werden die Objekte zusätzlich durch Maßnahmen im Bereich Brand- und
Einbruchschutz sowie zur Vermeidung von Vandalismus aktiv gesichert.
Rechtliches Risiko
Die Konzeption unseres Geschäftsmodells erfolgt auf der Basis der derzeitigen Gesetzeslage,
Verwaltungsauffassung und Rechtsprechung, die sich jedoch jederzeit ändern können. Aufgrund der
Corona-Pandemie haben verschiedene Gesetzgeber in Europa, darunter auch in Deutschland und Polen,
in kurzer Frist neue Gesetze erlassen bzw. Gesetzesänderungen vorgenommen, die Mietern temporäre
Erleichterungen bzgl. Mietzahlungsverpflichtungen in behördlich angeordneten und pandemiebedingten
Geschäftsschließungszeiträumen bieten können. Die genaue Auslegung und Wirkung dieser Gesetze ist in
vielen Fällen aufgrund fehlender Präzedenzfälle und -urteile noch nicht möglich. Aufgrund der in der
Pandemiesituation geführten, regelmäßig konsensorientierten Verhandlungen mit unseren Mietern bzgl.
einer möglichen und angemessenen Schadensbegrenzung bzw. -teilung für die betroffene Zeiträume gehen
wir diesbezüglich aktuell nicht von einem erhöhten rechtlichen Risiko aus. Der Gesellschaft sind derzeit
keine Rechtsrisiken bekannt, die wesentlichen Einfluss auf die Vermögens- und Ertragslage haben könnten.
Personalrisiko
Mit Blick auf die geringe Mitarbeiterzahl der Deutsche EuroShop AG ist das Unternehmen abhängig von
einzelnen Personen in Schlüsselpositionen. Der Abgang von Leistungsträgern würde zu einem Verlust von
Know-how führen, und die Ersatzrekrutierung und Einarbeitung neuer Mitarbeiter könnte das Tagesgeschäft
temporär beeinträchtigen. Durch Vertretungsregelungen und die Dokumentation von wesentlichen
Arbeitsprozessen werden diese Beeinträchtigungen minimal gehalten.
IT-Risiko
Das Informationssystem der Deutsche EuroShop AG basiert auf einer zentral gesteuerten Netzwerklösung.
Die Wartung und Pflege des Systems erfolgt durch ein externes Dienstleistungsunternehmen. Mitarbeiter
und das externe Dienstleistungsunternehmen erhalten über detaillierte Zugriffsregelungen ausschließlich
Zugriff auf die für ihre Arbeit notwendigen Systeme. Ein Virenschutzkonzept und die permanente
Überwachung des Datenverkehrs hinsichtlich versteckter und gefährlicher Inhalte sollen gegen Angriffe von
außen schützen. Eine Sicherung aller betriebsrelevanten Daten erfolgt täglich durch eine Fernsicherung
und regelmäßig auf mehreren Speichermedien. Im Falle eines Ausfalls der Hard- oder Software auf
unserem System sind alle Daten kurzfristig reproduzierbar.
Anlage II
Seite 32
CHANCENBERICHT
Die Deutsche EuroShop AG ist Teil eines sich dynamisch und strukturell wandelnden
Einzelhandelsmarktes. Während der stationäre Einzelhandel sich den Herausforderungen des stark
wachsenden Onlinehandels aktuell stellt und viele Transformationsprozesse verstärkt aktiv angestoßen
werden, verschwimmen die starren Grenzen zwischen der On- und Offline-Handelswelt weiter. Die Corona-
Pandemie hat dabei den Handlungsdruck und die erforderliche Umsetzungsgeschwindigkeit deutlich
erhöht. Auch war vor der Pandemie ein Trend sichtbar, dass reine Onlinehändler zunehmend Shops und
Filialnetze eröffnen bzw. sich durch Akquisition oder Kooperationen Zugriff auf stationäre
Einzelhandelsketten und deren Filialnetz verschaffen. Hinter dieser Entwicklung steht die
Erwartungshaltung von Kunden, alle Produkte je nach Situation on- oder offline kaufen zu können. Viele
Einzelhändler mussten erkennen, dass sie nur mit einem Omnichannel-Vertriebsansatz während der
Schließungsphase in der Lage waren, Umsätze generieren zu können zumal dieser Vertriebsansatz neue
Möglichkeiten in den Bereichen Kundenansprache und -service eröffnet und damit
Umsatzwachstumspotenzial bietet. Bei der Transformation des Einzelhandels zu einem weitgehend
integrierten Omnichannel-Vertrieb spielen attraktive stationäre Einzelhandelsflächen und damit auch
Shoppingcenter weiter eine wichtige Rolle. Die für viele Segmente schnelle und relativ deutliche Erholung
der Kundenfrequenzen und Mieterumsätze nach Wiedereröffnung der Geschäfte nach den Lockdowns
unterlegt dies. Darüber hinaus bieten sich stationäre Flächen zunehmend auch als lokale Logistik-Hubs für
einen schnellen und kosteneffizienten Lieferservice an.
Auf Basis einer zeitnahen Stabilisierung der Pandemielage sehen wir aufgrund der Ansiedelung unserer
Shoppingcenter in erstklassigen Lagen, einer breiten Branchendiversifikation innerhalb der Center, der
zunehmenden Anbindung der Shoppingcenter an den Onlinehandel über die Digital Mall sowie der
konzeptionellen Anpassungen zur Betonung des Freizeit-, Erlebnis- und Treffpunktcharakters und der
zunehmenden komplementären Bedeutung von Shopflächen für den Onlinehandel auch in der aktuell noch
einmal beschleunigten Phase der Strukturänderungen Chancen, weiterhin Geschäftserfolge erzielen zu
können.
Im Rahmen der Finanzierung ergeben sich aufgrund des weiter niedrigen Zinsniveaus grundsätzlich auch
Chancen, Anschluss- und Neufinanzierungen zu günstigeren Konditionen abzuschließen. Dies hätte einen
positiven Effekt auf EBT und FFO.
Die Deutsche EuroShop AG hat darüber hinaus Chancen, nach Bewältigung der besonderen
Herausforderungen der Corona-Pandemie und nach der Stabilisierung der Marktsituation im Rahmen der
klar definierten und selektiven Investitionsstrategie durch den Ankauf von oder die Beteiligung an weiteren
Shoppingcentern zu wachsen. Dies hätte einen positiven Effekt auf die Ertragslage. Darüber hinaus kann
ein weiteres externes Wachstum den Diversifikationseffekt im Beteiligungsportfolio erhöhen. Aufgrund der
hohen Flexibilität bei der Umsetzung von Akquisitions- und Beteiligungsstrukturen, der guten Reputation
bei Banken und als verlässlicher Partner am Immobilienmarkt ist die Gesellschaft gut positioniert, um nach
einer dauerhaften Entspannung der Pandemielage auch in Zukunft opportunistisch am Transaktionsmarkt
agieren zu können.
VERGÜTUNGSBERICHT
Das Vergütungsmodell der Deutsche EuroShop AG wurde an das Gesetz zur Angemessenheit der
Vorstandsvergütungen (VorstAG) und an die Anforderungen des Corporate Governance Kodex angepasst
und der Hauptversammlung zuletzt im Juni 2018 zur Billigung vorgelegt. Bei neuen oder verlängerten
Vorstandsmandaten wurden die Anforderungen vom Aufsichtsrat überprüft und angepasst.
Anlage II
Seite 33
System der Vorstandsvergütung
Die Vorstandsbezüge werden vom Aufsichtsrat festgelegt. Das Vergütungssystem sieht neben einer
erfolgsunabhängigen Jahresgrundvergütung, die sich an den Aufgaben des jeweiligen Vorstandsmitglieds
orientiert, eine erfolgsbezogene Vergütungskomponente und Sachleistungen in Form eines
Firmenfahrzeuges sowie Beiträge für eine Altersvorsorgeversicherung vor.
Die Tantieme als erfolgsbezogene Vergütungskomponente orientiert sich an der nachhaltigen
Unternehmensentwicklung. Die Tantieme basiert auf dem gewichteten Durchschnitt des Geschäftsjahres
und der vorhergehenden zwei Geschäftsjahre. Dabei wird das Konzern-EBT (ohne Bewertungsergebnis)
des Geschäftsjahres mit 60 %, das des letzten Geschäftsjahres mit 30 % und das des vorletzten
Geschäftsjahres mit 10 % in die Bemessungsgrundlage einbezogen. Von der Bemessungsgrundlage
erhalten Herr Wellner 0,25 % und Herr Borkers 0,2 % als Tantieme. Die Tantieme ist bei Herrn Wellner der
Höhe nach begrenzt auf 150 % der jährlichen Grundvergütung und bei Herrn Borkers auf 300 T€.
Die erfolgsunabhängige Jahresgrundvergütung beträgt für Herrn Wellner 282 T€ und für Herrn Borkers
199 T€. Darüber hinaus ergibt sich für 2020 für Herrn Wellner eine Tantieme von voraussichtlich 354 T€,
bei Herrn Borkers beträgt die Tantieme voraussichtlich 283 T€. Die endgültige Höhe der Tantiemen liegt
erst mit Billigung des Konzernabschlusses durch den Aufsichtsrat vor und gelangt dann zur Auszahlung.
Sollte sich die Ertrags- und Vermögenslage der Gesellschaft während der Laufzeit des jeweiligen
Anstellungsvertrages so erheblich verschlechtern, dass die Weiterzahlung der Bezüge unbillig wäre, gelten
die Regelungen des § 87 Abs. 2 AktG. Über den Umfang der Herabsetzung der Bezüge entscheidet der
Aufsichtsrat nach freiem Ermessen.
Im Falle einer vorzeitigen Beendigung des Anstellungsvertrages durch die Gesellschaft, ohne dass hierfür
ein wichtiger Grund vorliegt, haben die Vorstandsmitglieder Anspruch auf eine Abfindung in Höhe der bis
zum Ende der vereinbarten Vertragslaufzeit ausstehenden Jahresvergütungen, begrenzt jedoch auf
maximal zwei Jahresvergütungen (Jahresgrundvergütung zzgl. Tantieme). Für die Bemessung der Höhe
der Jahresvergütungen ist der Durchschnitt der Jahresvergütung des letzten Geschäftsjahres und der
voraussichtlichen Jahresvergütung des laufenden Geschäftsjahres maßgebend.
Im Geschäftsjahr 2018 wurde ein Long-Term-Incentive (LTI 2018) als Vergütungskomponente vereinbart.
Die Höhe des LTI 2018 basiert auf der positiven Veränderung der den Angaben der Deutsche Börse
entsprechenden Marktkapitalisierung der Deutsche EuroShop AG im Zeitraum vom 1. Juli 2018 bis zum 31.
Dezember 2021. Die Marktkapitalisierung ergibt sich aus der Multiplikation des volumengewichteten
Durchschnittspreises über die letzten 20 Handelstage mit der Anzahl der ausgegebenen Aktien der
Gesellschaft. Entsprechend den Angaben der Deutsche Börse betrug die volumengewichtete
Marktkapitalisierung 1.862,4 Mio. € zum 1. Juli 2018.
Von einer positiven Veränderung der Marktkapitalisierung in dem vorbenannten Zeitraum von bis zu 500
Mio. € erhalten Herr Wellner 0,10 % und Herr Borkers 0,05 %. Für eine darüber hinausgehende
Veränderung werden 0,05 % bei Herrn Wellner und 0,025 % bei Herrn Borkers vergütet. Die Auszahlung
des LTI 2018 erfolgt in drei gleichen Jahresraten, erstmals am 1. Januar 2022.
Im Falle einer vorzeitigen Beendigung des Anstellungsvertrages durch die Gesellschaft werden bis dahin
entstandene etwaige Ansprüche aus dem LTI 2018 vorzeitig ausgezahlt.
Am 31. Dezember 2020 lag die Marktkapitalisierung der Gesellschaft bei 1.106,7 Mio. € und damit um 755,7
Mio. € unter dem Stand zum 1. Juli 2018. Eine potenzielle Verpflichtung aus dem LTI 2018 ergab sich damit
zum Bilanzstichtag nicht.
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Vergütung des Vorstands 2020
Die gewährten Zuwendungen des Vorstands betrugen 1.323 T€ und verteilten sich wie folgt:
Wilhelm Wellner
Olaf Borkers
Gesamt
Sprecher des Vorstands
Eintritt: 01.02.2015
Mitglied des Vorstands
Eintritt: 01.10.2005
in T€
2020
2020
2020
2020
Gewährte Zuwendungen
Festvergütung
2020
282
22
2019
282
25
(min.)
(max.)
2020
236
0
2019
199
12
(min.)
(max.)
2020
540
Nebenleistungen
Summe
304
307
236
211
Einjährige variable
Vergütung
Mehrjährige variable
Vergütung (**)
354
404
0
0
423
(*)
283
284
0
0
300
(*)
LTI 2018
0
354
143
801
0
404
143
854
0
283
3
0
284
3
Summe
637
146
Versorgungsaufwand
Gesamtvergütung
522
498
1.323
Im Jahr 2020 sind dem Vorstand Zuwendungen in Höhe von 1.281 T€ zugeflossen:
Wilhelm Wellner
Olaf Borkers
Gesamt
Sprecher des Vorstands
Eintritt: 01.02.2015
Mitglied des Vorstands
Eintritt: 01.10.2005
in T€
2020
2020
2020
2020
Zufluss
2020
282
22
2019
282
25
(min.)
(max.)
2020
236
0
2019
199
12
(min.)
(max.)
2020
540
Festvergütung
Nebenleistungen
Summe
304
307
236
211
Einjährige variable
Vergütung (**)
Mehrjährige variable
Vergütung
404
390
0
0
423
(*)
284
279
0
0
300
(*)
LTI 2018
0
404
50
0
390
50
0
284
3
0
279
3
Summe
688
53
Versorgungsaufwand
Gesamtvergütung
758
747
523
493
1.281
(*) kein Maximalwert
(**) Aufgrund der vorläufigen Berechnung der gewährten Zuwendungen zum Abschlusserstellungszeitpunkt können die tatsächlich
geflossenen Zuwendungen von der Angabe der gewährten Zuwendungen des Vorjahres geringfügig abweichen.
Die Nebenleistungen umfassen jeweils die Überlassung eines Pkw zur dienstlichen und privaten Nutzung.
Der Versorgungsaufwand für Herrn Wellner umfasst eine beitragsorientierte Vorsorgezusage in Höhe von
50 T€ p. a., die ihm bis zur Vollendung des 62. Lebensjahres gewährt wurde. Die Vorsorgezusage endet
vorzeitig, wenn Herr Wellner eine ihm von der Gesellschaft angebotene Fortsetzung seiner
Vorstandstätigkeit nicht annimmt sowie im Erwerbsunfähigkeits- oder Todesfall.
Anlage II
Seite 35
Vorschüsse oder Kredite wurden nicht gewährt. Die Gesellschaft war zugunsten dieser Personen keine
Haftungsverhältnisse eingegangen.
Der ausgeschiedene Vorstandssprecher, Claus-Matthias Böge, erhält aus dem Long-Term-Incentive 2010,
der am 30. Juni 2015 auslief, insgesamt einen Betrag in Höhe von 1.712 T€. Dieser Betrag wurde seit dem
Jahr 2016 in fünf gleichen Raten immer zum Anfang eines Jahres bis zum Jahr 2020 ausgezahlt.
Der Aufsichtsrat beabsichtigt, der Hauptversammlung am 18. Juni 2021 ein neues Vergütungssystem für
den Vorstand vorzustellen.
Vergütung des Aufsichtsrats
Die Vergütung des Aufsichtsrats basiert auf § 8 Abs. 4 der Satzung der Deutsche EuroShop AG. Die
Vergütung beträgt danach 50.000 € für den Vorsitzenden, 37.500 € für den stellvertretenden Vorsitzenden
sowie je 25.000 € für die weiteren Aufsichtsratsmitglieder. Die Mitgliedschaft in Ausschüssen wird bei der
Aufsichtsratsvergütung nicht zusätzlich berücksichtigt. Zudem enthält die Vergütung keine
erfolgsorientierten Anteile. Die Festsetzung der Vergütung orientiert sich am Geschäftsmodell sowie an der
Größe des Unternehmens und der damit verbundenen Verantwortung. Zudem wird die wirtschaftliche und
finanzielle Lage des Unternehmens berücksichtigt.
Scheiden Mitglieder des Aufsichtsrats im Laufe eines Geschäftsjahres aus dem Aufsichtsrat aus, erhalten
sie die Vergütung zeitanteilig. Daneben werden nach § 8 Abs. 5 der Satzung die Auslagen erstattet.
Die Bezüge der Mitglieder des Aufsichtsrats beliefen sich im Geschäftsjahr auf 262,5 T€ und verteilen sich
wie folgt:
in T€
2020
2019
50,0
59,5
Reiner Strecker
Karin Dohm
37,5
25,0
25,0
25,0
25,0
25,0
25,0
25,0
0,0
44,6
16,5
16,5
29,8
29,8
16,5
29,8
29,8
13,2
13,2
13,2
312,4
Dr. Anja Disput
Henning Eggers
Dr. Henning Kreke
Alexander Otto
Claudia Plath
Klaus Striebich
Roland Werner
Thomas Armbrust
Beate Bell
0,0
0,0
Manuela Better
262,5
Vorschüsse und Kredite wurden diesem Personenkreis nicht gewährt.
Es werden keine Pensionen an ehemalige Mitglieder des Vorstands oder des Aufsichtsrats oder deren
Angehörige gezahlt.
Anlage II
Seite 36
ÜBERNAHMERELEVANTE ANGABEN
Die Aktien der Deutsche EuroShop werden unter anderem an der Börse in Frankfurt gehandelt. Sie
befanden sich am 31. Dezember 2020 zu 20,03 % im Besitz von Alexander Otto (i. Vj. 19,47 %).
Das Grundkapital beträgt 61.783.594 € und ist in 61.783.594 nennwertlose Namensaktien eingeteilt. Der
rechnerische Anteil einer Aktie am Grundkapital beträgt 1,00 €.
Gemäß § 5 der Satzung ist der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital
bis zum 27. Juni 2022 einmal oder mehrfach um insgesamt bis zu 11.680.999 € durch Ausgabe von neuen,
auf den Namen lautenden nennwertlosen Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlage (Genehmigtes
Kapital 2017) zu erhöhen. Bis zum 31. Dezember 2020 wurde von dieser Ermächtigung kein Gebrauch
gemacht.
Darüber hinaus wurde der Vorstand durch Beschluss der Hauptversammlung vom 28. Juni 2018 ermächtigt,
eigene Aktien der Gesellschaft im Umfang von bis zu insgesamt 10 % des bei Wirksamwerden oder – sollte
dieses geringer sein – bei Ausübung der Ermächtigung bestehenden Grundkapitals bis zum 27. Juni 2023
zu erwerben. Bis zum 31. Dezember 2020 wurde von dieser Ermächtigung kein Gebrauch gemacht.
Mit zwei Arbeitnehmern wurde eine sogenannte Change-of-Control-Regelung vereinbart. Danach haben sie
ab dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens eines Kontrollwechsels für zwölf Monate ein
Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von einem Monat zum Quartalsende, soweit ihnen die Gesellschaft
mitgeteilt hat, dass sie in ihren derzeitigen Positionen nicht mehr eingesetzt werden.
Ein Change of Control liegt vor, wenn die Deutsche EuroShop AG mit einer anderen Gesellschaft fusioniert,
ein öffentliches Übernahmeangebot nach dem Deutschen Wertpapiererwerbs- und Übernahmegesetz
(WpÜG) abgegeben und von den Aktionären mehrheitlich angenommen wurde, eine Eingliederung in einen
neuen Unternehmensverbund erfolgt oder ein Going Private inklusive Delisting vollzogen wird.
Bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses erhalten diese Mitarbeiter in diesem Falle eine Einmalzahlung in
Höhe von drei Bruttomonatsgehältern multipliziert mit der Anzahl der Jahre der Betriebszugehörigkeit,
maximal jedoch begrenzt auf 24 Bruttomonatsgehälter.
Im Übrigen gibt es derzeit im Deutsche EuroShop-Konzern keine Entschädigungsvereinbarungen mit
Mitgliedern des Vorstands oder weiteren Arbeitnehmern für den Fall eines Kontrollwechsels.
Die wesentlichen Vereinbarungen der Deutsche EuroShop AG, die eine Klausel für den Fall einer
Übernahme (Change of Control) der Deutsche EuroShop AG enthalten, betreffen hauptsächlich bilaterale
Kreditfazilitäten sowie mehrere Darlehensverträge. Im Übernahmefall haben die jeweiligen Kreditgeber das
Recht, die Fazilität zu kündigen und gegebenenfalls fällig zu stellen bzw. die Rückzahlung der Darlehen zu
verlangen. Dabei wird eine Übernahme angenommen, wenn ein Dritter die Kontrolle über die Deutsche
EuroShop AG erlangt; dies kann auch eine gemeinschaftlich handelnde Gruppe sein.
ERKLÄRUNG ZUR UNTERNEHMENSFÜHRUNG (§ 289F, § 315D
HGB)
Die Erklärung gemäß Ziffer 3.10 des Deutschen Corporate Governance Kodex sowie gemäß § 289f, § 315d
HGB über Unternehmensführung ist auf der Website der Deutsche EuroShop veröffentlicht unter
www.deutsche-euroshop.de/Investor-Relations/Corporate-Governance/Erklaerung-zur-
Unternehmensfuehrung
Anlage II
Seite 37
BERICHTERSTATTUNG ZUM EINZELABSCHLUSS DER
DEUTSCHE EUROSHOP AG
Die Deutsche EuroShop AG ist als konzernführende Gesellschaft verantwortlich für die Bereiche
Unternehmensstrategie, Portfolio- und Risikomanagement, Finanzierung und Kommunikation. Als
Holdinggesellschaft hängt die wirtschaftliche Entwicklung der Deutsche EuroShop AG hauptsächlich vom
Geschäftsverlauf der operativen Gesellschaften des Konzerns ab. Zudem partizipiert und teilt die Deutsche
EuroShop AG unmittelbar die Chancen und Risiken der Konzerngesellschaften. Wir verweisen daher hierzu
auf die Berichterstattung des Konzerns in den Abschnitten „Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene
Rahmenbedingungen“, „Risikobericht“ und „Chancenbericht“ in diesem zusammengefassten Lagebericht.
Der Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG wurde nach den Regeln des deutschen
Handelsgesetzbuches (HGB) – unter Beachtung des Aktiengesetzes – aufgestellt, während der Konzern
nach den Regelungen der IFRS erstellt wurde.
Ertragslage der Deutsche EuroShop AG (HGB)
Veränderung
01.01.-
01.01.-
in T€
31.12.2020
31.12.2019
+/-
167
25
in %
111%
1%
Sonstige betriebliche Erträge
Personalaufwand
317
150
-2.030
-2.055
Abschreibungen und sonstige betriebliche
Aufwendungen
-3.199
38.059
-13.511
-1.382
18.254
34.629
-9.100
43.783
-2.185
69.353
-7.918
11.784
69.129
0
-1.013
-31.294
-5.593
-46%
-45%
-71%
-112%
-74%
Beteiligungsergebnis
Finanzergebnis
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
Jahresüberschuss
-13.166
-50.875
34.629
25.400
9.145
Gewinnvortrag
Einstellung Gewinnrücklage
Bilanzgewinn
-34.500
34.629
Das Geschäftsjahr 2020 war für die Deutsche EuroShop AG maßgeblich durch die Auswirkungen der
Corona-Pandemie beeinflusst. Das Ergebnis vor Steuern lag mit 19,6 Mio. € um 37,7 Mio. € unter dem
Vorjahr (57,3 Mio. €). Wesentliche Ertragskomponente der Gesellschaft ist das Beteiligungsergebnis von
38,1 Mio. € (i. Vj. 69,4 Mio. €), welches um 31,3 Mio. € unter dem Vorjahr lag. Die coronabedingten
Mietausfälle und erforderlichen Wertberichtigungen auf Forderungen in den Beteiligungen erklären dabei
im Wesentlichen diesen Rückgang. Zudem wurde zur Stärkung der Liquidität bei einzelnen Beteiligungen
auf eine ergebniswirksame Ausschüttung verzichtet.
Das Finanzergebnis war im Vorjahr positiv durch erstattete Zinsen im Rahmen einer
Gewerbesteuerrückzahlung von 2,7 Mio. € beeinflusst. Die Zinsaufwendungen haben sich im Vergleich zum
Vorjahr um 0,1 Mio. € aufgrund von planmäßigen Tilgungen reduziert. Gegenläufig wirkt sich die
Wertberichtigung in Höhe von 10,1 Mio. € auf die Beteiligung an der Saarpark Center Neunkirchen KG aus,
die auf Basis eines externen Bewertungsgutachtens der Immobilie der Beteiligung vorgenommen wurde.
Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag resultieren in einem Aufwand von 1,4 Mio. € gegenüber einem
Steuerertrag von 11,8 Mio. € im Vorjahr. Hiervon entfallen 0,1 Mio. € auf Auflösungen von latenten Steuern
(i. Vj. Auflösungen von 12,9 Mio. €), 1,5 Mio. € (i. Vj. 8,2 Mio. €) auf zu zahlende Steuern und im Vorjahr
weitere 7,1 Mio. € auf eine Gewerbesteuererstattung. Die Auflösung der latenten Steuern im Vorjahr war
Anlage II
Seite 38
Ergebnis der 2019 vollzogenen gesellschaftsrechtlichen Umstrukturierung einzelner Beteiligungen, die es
ermöglicht, die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung in einem größeren Umfang als bisher in Anspruch
zu nehmen. Der Rückgang der zu zahlenden Steuern ist auf die Umstrukturierung des Vorjahres sowie auf
die coronabedingt niedrigen anteiligen Ergebnisse aus den Beteiligungsgesellschaften zurückzuführen.
Vermögenslage der Deutsche EuroShop AG (HGB)
Veränderung
in T€
31.12.2020
1.168.713
145
31.12.2019
1.161.439
184
+/-
7.274
-39
Finanzanlagen
Übriges Anlagevermögen
Forderungen und übrige Vermögenswerte
Kasse und Bankguthaben
Aktiva
457
859
-402
79.211
69.027
10.184
17.017
18.254
-1.167
90
1.248.526
1.061.775
1.899
1.231.509
1.043.521
3.066
Eigenkapital
Rückstellungen
Verbindlichkeiten
Passive latente Steuern
Passiva
103.862
80.990
103.772
81.150
-160
1.248.526
1.231.509
17.017
Der Anstieg der Finanzanlagen resultiert im Wesentlichen aus den anteiligen handelsrechtlichen
Jahresüberschüssen der Beteiligungsgesellschaften, gemindert um die im Geschäftsjahr 2020 getätigten
Entnahmen.
Die Eigenkapitalquote der Deutsche EuroShop AG hat sich leicht von 84,7 % auf 85,0 % verbessert und
liegt weiterhin auf einem sehr soliden und hohen Niveau.
Anlage II
Seite 39
Finanzlage der Deutsche EuroShop AG (HGB)
01.01.-
01.01.-
in T€
31.12.2020
31.12.2019
Jahresüberschuss
18.254
69.129
0
Nicht ausgeschüttete anteilige Gewinnansprüche
Ergebnisneutrale Liquiditätsausschüttungen
der Beteiligungsgesellschaften
-14.109
0
10.084
-160
14.069
0
50.509
6.618
-12.846
113.410
-100
Nicht liquiditätswirksame Bewertung von Beteiligungen
Auflösung/Zuführung latente Ertragsteuern
1. Free Cashflow aus operativer Tätigkeit
2. Auszahlungen für Neuinvestments
3. Einzahlungen aus Eigenmitteln
0
0
Ein-/Auszahlungen aus Bankdarlehen
-1.777
-1.777
-2.108
0
-1.753
-1.753
-258
4. Ein-/Auszahlungen aus Finanzierungstätigkeit
5. Sonstige cash-wirksame Bilanzveränderungen
6. Dividende für das Vorjahr
-92.675
Liquiditätsbestand Jahresanfang
69.027
50.403
Zahlungswirksame Veränderungen des Liquiditätsbestandes
(Zwischensumme 1.- 6.)
10.184
18.624
Liquiditätsbestand Jahresende
79.211
69.027
Aufgrund der geringeren Ergebnisse der Beteiligungen und des teilweisen Verzichts auf Ausschüttungen
zur Stärkung der Liquidität in den Beteiligungen reduzierte sich der Free Cashflow aus operativer Tätigkeit
im Berichtsjahr auf 14,1 Mio. € gegenüber 113,4 Mio. € im Jahr 2019 (-87,6 %). Für das abgelaufene
Geschäftsjahr ergibt sich eine Rendite auf das eingezahlte Eigenkapital in Höhe von 1.369,0 Mio. € von 1,0
% gegenüber 8,3 % im Vorjahr. Der Free Cashflow je Aktie reduzierte sich von 1,84 € auf 0,23 €.
Die Auszahlung für Neuinvestments im Vorjahr beinhaltete die im Rahmen der gesellschaftsrechtlichen
Umstrukturierung neu gegründete DES Beteiligungs GmbH & Co. KG.
Die Auszahlungen aus Finanzierungstätigkeit resultieren aus planmäßigen Tilgungen der langfristigen
Bankdarlehen.
Unter Berücksichtigung der zahlungswirksamen Veränderungen des Nettoumlaufvermögens (-2,1 Mio. €)
ergab sich ein Liquiditätsendbestand von 79,2 Mio. €.
Prognose der Deutsche EuroShop AG (HGB)
Eine Einschätzung der negativen Auswirkungen der weiter andauernden Pandemie auf das operative
Ergebnis unserer Beteiligungsgesellschaften und damit eine Prognose für das Geschäftsjahr 2021 ist zum
jetzigen Zeitpunkt nicht möglich. Die Auswirkungen werden insbesondere von der Dauer und dem Ausmaß
der Pandemie, der Wirkung der Impfstoffe sowie dem Impfstatus der Bevölkerung, den weiteren
behördlichen Auflagen, gesetzlichen Regelungen und Stützungsmaßnahmen beeinflusst. Wir erwarten
jedoch für 2021 niedrigere Beteiligungserträge aus unseren Beteiligungsgesellschaften.
Hamburg, 25. März 2021
Anlage II
Seite 40
Zukunftsbezogene Aussagen
Dieser zusammengefasste Lagebericht enthält zukunftsbezogene Aussagen, die auf Einschätzungen künftiger Entwicklungen seitens
des Vorstands basieren. Die Aussagen und Prognosen stellen Einschätzungen dar, die auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt zur
Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Sollten die den Aussagen und Prognosen zugrunde gelegten Annahmen nicht
eintreffen, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwarteten abweichen.
Rundungen und Veränderungsraten
Bei Prozentangaben und Zahlen in diesem Bericht können Rundungsdifferenzen auftreten. Die Vorzeichenangabe der
Veränderungsraten richtet sich nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten: Verbesserungen werden mit Plus (+) bezeichnet,
Verschlechterungen mit Minus (-).
Anlage II
Seite 41
DEUTSCHE EUROSHOP AG
KONZERNABSCHLUSS 2020
Inhalt
Konzernbilanz....................................................................................................................................................................3
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung............................................................................................................................4
Konzern-Gesamtergebnisrechnung..................................................................................................................................5
Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung...................................................................................................................6
Konzern-Kapitalflussrechnung..........................................................................................................................................7
Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2020 ....................................................................................................................6
Grundlagen des Konzernabschlusses...........................................................................................................................6
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Allgemeine Angaben.........................................................................................................................................6
Konsolidierungskreis.........................................................................................................................................7
Konsolidierungsgrundsätze...............................................................................................................................8
Neue Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen.........................................................................9
Währungsumrechnung....................................................................................................................................10
Wesentliche Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden..................................................................................11
Erläuterungen zur Konzernbilanz ...............................................................................................................................16
7.
8.
9.
Immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen ...........................................................................................16
Investment Properties .....................................................................................................................................16
Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen.......................................................................................................19
10. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen...............................................................................................21
11. Sonstige kurzfristige Vermögenswerte ...........................................................................................................22
12. Liquide Mittel...................................................................................................................................................22
13. Eigenkapital und Rücklagen............................................................................................................................22
14. Langfristige und kurzfristige Finanzverbindlichkeiten .....................................................................................24
15. Sonstige langfristige und kurzfristige Verbindlichkeiten..................................................................................25
16. Passive latente Steuern ..................................................................................................................................26
17. Abfindungsansprüche von Kommanditisten....................................................................................................26
18. Sonstige Rückstellungen.................................................................................................................................27
Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung ........................................................................................27
Anlage I
Seite 1
19. Umsatzerlöse ..................................................................................................................................................27
20. Grundstücksbetriebskosten.............................................................................................................................28
21. Grundstücksverwaltungskosten ......................................................................................................................28
22. Wertberichtigungen und Abgänge finanzieller Vermögenswerte....................................................................28
23. Sonstige betriebliche Erträge..........................................................................................................................29
24. Sonstige betriebliche Aufwendungen..............................................................................................................29
25. Gewinn- oder Verlustanteile von assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen, die nach at-
equity bilanziert werden...........................................................................................................................................29
26. Bewertungsergebnis .......................................................................................................................................30
27. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag......................................................................................................30
28. Ergebnis je Aktie .............................................................................................................................................31
Segmentberichterstattung ...........................................................................................................................................31
Sonstige Angaben .......................................................................................................................................................33
29. Finanzinstrumente und Risikomanagement....................................................................................................33
30. Erläuterungen zur Konzern-Kapitalflussrechnung ..........................................................................................35
31. Sonstige finanzielle Verpflichtungen...............................................................................................................36
32. Anzahl der Mitarbeiter.....................................................................................................................................36
33. Honorar des Abschlussprüfers........................................................................................................................36
34. Entsprechenserklärung zum Corporate Governance Kodex ..........................................................................36
35. Nahestehende Personen nach IAS 24............................................................................................................36
36. Stimmrechtsmitteilungen.................................................................................................................................37
37. Aufsichtsrat und Vorstand...............................................................................................................................38
38. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag ...............................................................................................................39
Anteilsbesitz.................................................................................................................................................................41
Versicherung der gesetzlichen Vertreter.........................................................................................................................42
Anlage I
Seite 2
DEUTSCHE EUROSHOP AG, HAMBURG
KONZERNBILANZ
Aktiva in T€
Anhang
31.12.2020
31.12.2019
Passiva in T€
Anhang
31.12.2020
31.12.2019
VERMÖGENSWERTE
EIGENKAPITAL UND SCHULDPOSTEN
Eigenkapital und Rücklagen
Gezeichnetes Kapital
Kapitalrücklage
Langfristige Vermögenswerte
Immaterielle Vermögenswerte
Sachanlagen
7.
7.
8.
9.
Investment Properties
Gewinnrücklagen
Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen
Langfristige Vermögenswerte
Summe Eigenkapital
13.
Langfristige Verpflichtungen
Finanzverbindlichkeiten
Kurzfristige Vermögenswerte
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Sonstige kurzfristige Vermögenswerte
Liquide Mittel
14.
16.
17.
15.
10.
11.
12.
Passive latente Steuern
Abfindungsansprüche von Kommanditisten
Sonstige Verbindlichkeiten
Kurzfristige Vermögenswerte
Langfristige Verpflichtungen
Kurzfristige Verpflichtungen
Finanzverbindlichkeiten
14.
15.
15.
18.
15.
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Steuerverbindlichkeiten
Sonstige Rückstellungen
Sonstige Verbindlichkeiten
Kurzfristige Verpflichtungen
Summe Aktiva
Summe Passiva
Anlage I
Seite 3
DEUTSCHE EUROSHOP AG, HAMBURG
KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
01.01.-31.12.2019
(angepasst)1
in T€
Anhang
19.
01.01.-31.12.2020
Umsatzerlöse
-17.488
-10.813
Grundstücksbetriebskosten
20.
-18.581
Grundstücksverwaltungskosten
Wertberichtigungen und Abgänge finanzieller
Vermögenswerte
21.
-9.707
10., 22.
-29.218
-1.674
Nettobetriebsergebnis (NOI)
Sonstige betriebliche Erträge
23.
24.
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT)
-7.759
-5.958
Gewinn- oder Verlustanteile von assoziierten
Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen,
die nach at-equity bilanziert werden
9., 25.
17.
-51.482
-43.716
-13.501
-49.256
-18.443
Zinsaufwendungen
Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile
Zinserträge
Finanzergebnis
-108.152
-355.845
-302.758
-251.717
-4,07
-60.609
-94.188
Bewertungsergebnis
26.
27.
28.
Ergebnis vor Steuern (EBT)
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
Konzernergebnis
Ergebnis je Aktie (€), unverwässert und verwässert
1
Der Ausweis innerhalb des Nettobetriebsergebnis wurde im Berichtsjahr geändert und die Vorjahreszahlen zur besseren
Vergleichbarkeit angepasst. Wir verweisen auf die Ausführung unter Abschnitt „4. Neue Rechnungslegungsstandards und
Ausweisänderungen“.
Anlage I
Seite 4
DEUTSCHE EUROSHOP AG, HAMBURG
KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG
in T€
Anhang
01.01.-31.12.2020
-251.717
01.01.-31.12.2019
Konzernergebnis
Posten, die unter bestimmten Bedingungen
zukünftig in die Gewinn- und Verlustrechnung
umgegliedert werden:
Effektiver Teil der Gewinne und Verluste aus
Sicherungsinstrumenten bei einer Absicherung
von Zahlungsströmen
13.
13.
-78
Latente Steuern auf direkt mit dem Eigen-
kapital verrechnete Wertänderungen
Summe des direkt im Eigenkapital
erfassten Ergebnisses
-1.531
-246.327
-246.327
Gesamtergebnis
Anteil Konzernaktionäre
Anlage I
Seite 5
DEUTSCHE EUROSHOP AG, HAMBURG
KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG
Anzahl
Aktien
im Umlauf
Andere
Gewinn-
rücklagen
Gesetzliche
Gewinn-
Gewinnrücklage
Cashflow
Gezeichnetes
Kapital
Kapital-
rücklage
in T€
Anhang
13.
rücklage
Hedges
Summe
01.01.2019
61.783.594
-92.675
-26.080
Gesamtergebnis
Dividendenauszahlungen
31.12.2019
-92.675
61.783.594
61.783.594
-25.671
01.01.2020
-251.717
-25.671
-246.327
Gesamtergebnis
Dividendenauszahlungen
31.12.2020
13.
61.783.594
-20.281
Anlage I
Seite 6
DEUTSCHE EUROSHOP AG, HAMBURG
KONZERN-KAPITALFLUSSRECHNUNG
01.01.-
31.12.2020
01.01.-
31.12.2019
in T€
Anhang
Konzernergebnis
Ertragsteuern
Finanzergebnis
-251.717
-51.041
-69.419
26.
Abschreibungen auf abnutzbare immaterielle
Vermögenswerte und Sachanlagen
23.
Unrealisierte Marktwertveränderungen der Investment
Properties und sonstiges Bewertungsergebnis
25.
9.
Erhaltene Ausschüttungen und Kapitalrückzahlungen
Veränderungen der Forderungen aus Lieferungen und
Leistungen und sonstige Vermögenswerte
10., 11.
18.
-15.920
-4.894
Veränderungen kurzfristiger Rückstellungen
Veränderungen der Verbindlichkeiten
Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit
Gezahlte Zinsen
15.
-2.084
-43.669
-48.776
Erhaltene Zinsen
Gezahlte Ertragsteuern
26.
8.
-4.856
-5.529
Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit
Investitionen in Investment Properties
-15.053
-19.324
Einzahlungen aus dem Abgang von Investment Properties
Investitionen in immaterielle Vermögenswerte und
Sachanlagen
-13
-27
Einzahlungen aus dem Abgang von Finanzanlagevermögen
Cashflow aus Investitionstätigkeit
-14.576
-19.332
Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten
14., 28.
Rückzahlung von Finanzverbindlichkeiten
Tilgung von Leasingverbindlichkeiten
Auszahlungen an Kommanditisten
Auszahlungen an Konzernaktionäre
14.
15.
17.
13.
-16.687
-89
-27.101
-107
-7.514
-15.814
-92.675
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit
-119.122
Veränderungen des Finanzmittelbestandes
Finanzmittelbestand am Anfang der Periode
Finanzmittelbestand am Ende der Periode
12.
12.
Anlage I
Seite 7
DEUTSCHE EUROSHOP AG, HAMBURG
KONZERNANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2020
GRUNDLAGEN DES KONZERNABSCHLUSSES
1. Allgemeine Angaben
Die Muttergesellschaft des Konzerns ist die Deutsche EuroShop AG ,
Hamburg,
Deutschland . Der
Firmensitz der Gesellschaft befindet sich im
Heegbarg 36, 22391 Hamburg
. Die Gesellschaft ist im
Handelsregister Hamburg (HRB 91799) eingetragen.
Die Deutsche EuroShop AG konzentriert sich auf den Erwerb, die Verwaltung, Nutzung und Verwertung
von Beteiligungen aller Art, insbesondere von Beteiligungen an Einzelhandelsimmobilien.
Der Konzernabschluss der Deutsche EuroShop
AG
wurde in Übereinstimmung mit den International
Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB) einschließlich
der Interpretationen des International Financial Reporting Interpretations Committee zu den IFRS (IFRIC)
und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften erstellt. Es
wurden alle IFRS und IFRIC beachtet, die zum 31. Dezember 2020 von der EU-Kommission übernommen
wurden und verpflichtend anzuwenden sind. Der Vorstand hat den Konzernabschluss zum 31. Dezember
2020 am 25. März 2021 aufgestellt und anschließend zur Prüfung und Billigung an den Aufsichtsrat
weitergeleitet.
Der Konzernabschluss umfasst neben der Konzernbilanz, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung und
der Konzern-Gesamtergebnisrechnung als weitere Bestandteile die Konzern-Eigenkapitalveränderungs-
rechnung, die Konzern-Kapitalflussrechnung und den Konzernanhang.
Die Darstellung der Beträge erfolgt grundsätzlich in T€.
Für die Erstellung des Konzernabschlusses müssen Schätzungen vorgenommen und Annahmen getroffen
werden. Diese haben Einfluss auf die angegebenen Beträge für Vermögenswerte, Schulden und
Eventualverbindlichkeiten zum Bilanzstichtag sowie den Ausweis der Erträge und Aufwendungen des
Berichtszeitraums. Die sich tatsächlich ergebenden Beträge können von diesen Schätzungen abweichen.
Bei der Bewertung der Investment Properties stellen insbesondere die erwarteten Zahlungsströme und der
Diskontierungsfaktor wesentliche Bewertungsparameter dar (Näheres siehe Erläuterungen in Abschnitt „8.
Investment Properties“). Bei der Ermittlung der Wertberichtigung auf Mietforderungen stellen die in die
Bemessung der Wertberichtigungen eingeflossenen,
erwarteten, noch zu gewährenden
Mietzugeständnisse einen maßgeblichen Schätzungsparameter dar (Näheres siehe Erläuterungen in
Abschnitt „10. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen“).
Eine detaillierte Aufstellung der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen ist Bestandteil des
Anhangs.
Die Jahresabschlüsse der einbezogenen Unternehmen sind auf den Stichtag des Konzernabschlusses, den
31. Dezember 2020, erstellt.
Anlage I
Seite 6
2. Konsolidierungskreis
Der Konsolidierungskreis hat sich im Vergleich zum Vorjahr nicht verändert.
Stand 01.01./31.12.2020
Inland 1
Ausland 1
Gesamt
Vollkonsolidierte Tochterunternehmen
11
4
4
15
Nach der at-equity-Methode einbezogene
Gemeinschaftsunternehmen
3
1
7
1
Nach der at-equity-Methode einbezogene
assoziierte Unternehmen
0
1 Die Zuordnung der Gesellschaften erfolgt gemäß der Segmentzuordnung anhand des Standortes des jeweiligen
Shoppingcenters, welcher vom gesellschaftsrechtlichen Sitz der Gesellschaft abweichen kann.
Tochterunternehmen
Der Konzernabschluss umfasst den Abschluss des Mutterunternehmens und der von ihr beherrschten
Unternehmen. Die Deutsche EuroShop AG erlangt die Beherrschung, wenn sie:
-
-
-
Verfügungsmacht über ein anderes Unternehmen ausüben kann,
schwankenden Renditen/Rückflüssen aus dieser Beteiligung ausgesetzt ist, und
diese Renditen aufgrund der Verfügungsmacht der Höhe nach beeinflussen kann.
Zu jedem Stichtag wird eine Neubeurteilung vorgenommen, ob ein Beteiligungsunternehmen beherrscht
wird oder nicht, je nachdem, ob Umstände darauf hinweisen, dass sich eines oder mehrere der Kriterien
verändert haben.
Finanzinformationen zu Tochterunternehmen mit wesentlichen nicht beherrschenden Anteilen
Der Konzern ist mit 52,01 % an der Main-Taunus-Zentrum KG, Hamburg, beteiligt und übt einen
beherrschenden Einfluss auf die Gesellschaft aus. Die übrigen Anteile von 47,99 % befinden sich in
Streubesitz. Die Gesellschaft wies am Bilanzstichtag langfristige Vermögenswerte in Höhe von 689.867 T€
(i. Vj. 759.972 T€) und kurzfristige Vermögenswerte in Höhe von 30.842 T€ (i. Vj. 19.710 T€) aus. Die
langfristigen Schuldposten betrugen 211.814 T€ (i. Vj. 214.127 T€), die kurzfristigen Schuldposten beliefen
sich auf 8.759 T€ (i. Vj. 7.895 T€). Die Gesellschaft erzielte einen Umsatz in Höhe von 35.714 T€ (i. Vj.
36.521 T€) und einen Jahresüberschuss (nach den Kommanditisten zustehenden Ergebnisanteilen) in
Höhe von -26.335 T€ (i. Vj. 21.949 T€). An die Kommanditisten wurde im Berichtsjahr eine Ausschüttung in
Höhe von 3.305 T€ (i. Vj. 10.242 T€) geleistet.
Gemeinschaftsunternehmen
Gemeinschaftsunternehmen, bei denen die Deutsche EuroShop AG zusammen mit Dritten über die
Mehrheit der Stimmrechte verfügt, werden als Joint Venture klassifiziert und at-equity bilanziert. Die
Deutsche EuroShop AG ist mit 75 % an der Stadt-Galerie Passau KG, Hamburg, beteiligt. Aufgrund
gesellschaftsrechtlicher Vereinbarungen verfügt die Deutsche EuroShop AG nicht über die Mehrheit der
Stimmrechte und übt bei dieser Gesellschaft nicht die alleinige Kontrolle aus.
Assoziierte Unternehmen
Soweit die Deutsche EuroShop AG entsprechend IAS 28 auf Unternehmen einen maßgeblichen, aber
keinen beherrschenden Einfluss ausüben kann, werden diese Beteiligungen at-equity bilanziert.
Anlage I
Seite 7
Beteiligungsunternehmen
Beteiligungen, auf die die Deutsche EuroShop AG weder einen maßgeblichen noch einen beherrschenden
Einfluss hat, werden grundsätzlich erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value) bewertet. Der
Konzern hat gemäß IFRS 9 beim erstmaligen Ansatz einer Beteiligung das unwiderrufliche Wahlrecht, die
Fair-Value-Anpassung auch über das sonstige Ergebnis zu erfassen. Zum 31. Dezember 2020 hat der
Konzern kein Beteiligungsunternehmen.
Anteilsbesitz
Die nach § 313 Abs. 2 HGB erforderliche Aufstellung des Anteilsbesitzes ist Bestandteil des
Konzernanhangs. Die Aufstellung des Anteilsbesitzes enthält auch eine abschließende Aufzählung aller
Tochterunternehmen, die die Bedingungen des § 264b HGB erfüllen und die Möglichkeit zur Befreiung von
bestimmten Vorschriften über die Aufstellung, Prüfung und Offenlegung des Jahresabschlusses bzw. des
Lageberichts in Anspruch genommen haben.
3. Konsolidierungsgrundsätze
Die Kapitalkonsolidierung erfolgt durch die Verrechnung der Anschaffungskosten mit dem anteiligen, neu
bewerteten Eigenkapital der Tochterunternehmen zum Zeitpunkt des Erwerbs bzw. ihrer erstmaligen
Einbeziehung. Ein sich eventuell ergebender aktivischer Unterschiedsbetrag wird bei Werthaltigkeit als
Geschäfts- oder Firmenwert unter den Immateriellen Vermögenswerten ausgewiesen. Negative
Unterschiedsbeträge werden nach einer erneuten Prüfung (Reassessment) ergebniswirksam vereinnahmt.
Gemeinschafts- und assoziierte Unternehmen werden at-equity bilanziert. Dabei werden die
Anschaffungskosten der Beteiligung um die dem Kapitalanteil der Deutsche EuroShop AG entsprechenden
Eigenkapitalveränderungen erfolgswirksam erhöht oder vermindert.
Konzerninterne Geschäftsvorfälle werden im Rahmen der Schulden-, Aufwands- und Ertragskonsolidierung
eliminiert.
Anlage I
Seite 8
4. Neue Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen
Neue Rechnungslegungsstandards
Folgende für die Geschäftstätigkeit des Konzerns relevanten neuen bzw. geänderten Standards und
Interpretationen sind erstmalig verpflichtend für Geschäftsjahre anzuwenden, die am 31. Dezember 2020
enden:
Auswirkungen auf
Vermögens-, Finanz-
und Ertragslage bzw.
Anwendungs-
zeitpunkt (EU)
Cashflows der Deutsche
EuroShop AG
Änderungen / Standard
Änderungen
Definition eines Geschäftsbetriebs
(Änderung an IFRS 3)
01.01.2020
Konkretisierung der Definition eines
Geschäftsbetriebs zur eindeutigeren
Abgrenzung, ob ein Geschäftsbetrieb oder
einer Gruppe von Vermögenswerten erworben
wurde.
Die Änderung ist
prospektiv auf Erwerbe
nach dem erstmaligen
Anwendungszeitpunkt
anzuwenden.
Auswirkungen aus der
Umstellung ergeben sich
somit nicht.
Reform der Referenzzinssätze
(Änderung an IFRS 9, IAS 39,
IFRS 7)
Definition von Wesentlichkeit
(Änderung an IAS 1 und IAS 8)
01.01.2020
01.01.2020
Erleichterungen für die Fortführung des Hedge
Accounting im Rahmen der Reform des
Referenzzinssatzes
Vereinheitlichung und Klarstellung der
Definition des Begriffs der Wesentlichkeit in
den IFRS
Keine wesentlichen
Auswirkungen
Keine wesentlichen
Auswirkungen
Mietzugeständnisse im
Zusammenhang mit COVID-19
(Änderung an IFRS 16)
01.06.2020
Erleichterungen für den Leasingnehmer bei der
Anwendung der Regelungen des IFRS 16 bei
Änderung des Leasingvertrages aufgrund von
Mietzugeständnissen
Da der Konzern nur in
geringem Umfang
Leasingverhältnisse hat
bei denen er selbst
Leasingnehmer ist, und
bei diesen auch keine
Mietzugeständnisse
vereinbart wurden, hatte
die Änderung keine
Auswirkungen.
Folgende für die Geschäftstätigkeit des Konzerns relevanten neuen bzw. geänderten Standards und
Interpretationen sind noch nicht verpflichtend anzuwenden und wurden nicht frühzeitig angewandt:
Auswirkungen auf
Erwarteter
Anwendungs-
zeitpunkt (EU)
Vermögens-, Finanz- und
Ertragslage bzw. Cashflows
der Deutsche EuroShop AG
Änderungen / Standard
Voraussichtliche Änderungen
Belastende Verträge – Kosten
für die Erfüllung eines Vertrages
(Änderung an IAS 37)
01.01.2022
Die Änderung konkretisiert, welche Kosten
ein Unternehmen bei der Beurteilung, ob ein
Vertrag belastend oder verlustbringend ist,
zu berücksichtigen hat.
Die Änderung wird prospektiv
ab dem erstmalig
verpflichtenden
Anwendungszeitpunkt auf alle
Verträge angewendet, die zu
diesem Zeitpunkt noch nicht
vollständig erfüllt sind.
Keine wesentlichen
Gebühren beim 10%-
Barwerttest vor Ausbuchung
finanzieller Schulden (Änderung
an IFRS 9)
01.01.2022
01.01.2023
Durch die Änderung wird klargestellt, welche
Gebühren bei der Beurteilung, ob eine
Modifikation einer finanziellen
Verbindlichkeit vorliegt, einbezogen werden
müssen.
Auswirkungen
Klassifizierung von
Verbindlichkeiten als kurz- und
langfristig (Änderung an IAS 1)
Klarstellung der Einordnung der
Verbindlichkeiten als
kurz- und langfristig
Keine wesentlichen
Auswirkungen
Daneben wurden weitere Standards und Interpretationen verabschiedet, die erwartungsgemäß keine
Auswirkungen auf den Konzern haben werden.
Ausweisänderungen
Abweichend vom Vorjahr werden die weiterbelasteten Kosten der Gebäudeversicherung und Grundsteuer
nicht mehr saldiert ausgewiesen, da diese Kosten zur Leasingkomponente zählen. Dadurch haben sich die
Anlage I
Seite 9
Umsatzerlöse und die Grundstücksbetriebskosten im Geschäftsjahr jeweils um 5.704 T€ (i. Vj. 5.546 T€)
erhöht.
Des Weiteren erfolgt abweichend vom Vorjahr ein separater Ausweis der Wertberichtigungen und Abgänge
finanzieller Vermögenswerte in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung. Diese waren im Vorjahr in Höhe
von 1.674 T€ in den Grundstücksbetriebskosten enthalten.
Beide Ausweisänderungen erfolgen innerhalb des Nettobetriebsergebnisses (NOI) der Konzern-Gewinn-
und Verlustrechnung. Die Vorjahreswerte in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung wurden aus
Gründen der besseren Vergleichbarkeit des aktuellen Geschäftsjahres mit dem Vorjahr angepasst:
2019
(angepasst)
Ausweis-
änderung
in T€
2020
224.104
-18.581
-9.707
2019
225.941
-13.616
-10.813
Umsatzerlöse
231.487
-17.488
-10.813
5.546
-3.872
0
Grundstücksbetriebskosten
Grundstücksverwaltungskosten
Wertberichtigungen und Abgänge finanzieller
Vermögenswerte
-29.218
-1.674
-1.674
0
Nettobetriebsergebnis (NOI)
166.598
201.512
0
201.512
5. Währungsumrechnung
Konzernwährung ist der Euro (€).
Die außerhalb des Gebiets der Europäischen Währungsunion gelegenen, in den Konzernabschluss
einbezogenen Gesellschaften werden als rechtlich selbstständige, aber wirtschaftlich unselbstständige,
integrierte Unternehmen angesehen. Daher weicht die Berichtswährung dieser Einheiten von der
funktionalen Währung (€) ab. Gemäß IAS 21 erfolgt die Umrechnung der in ausländischer Währung
aufgestellten Jahresabschlüsse nach dem Konzept der funktionalen Währung, sodass die Bilanz so
umzurechnen ist, als wären die Geschäftsvorfälle beim Konzern selbst angefallen, da die lokale Währung
der integrierten Unternehmen schon für diese selbst als Fremdwährung gilt.
Die monetären Werte werden daher zum Stichtagskurs und die nichtmonetären Posten zum Kurs des
Erstverbuchungszeitpunktes umgerechnet. Nichtmonetäre Posten, die zum beizulegenden Zeitwert
anzusetzen sind, sind zum Stichtagskurs umzurechnen. Die Posten der Konzern-Gewinn- und
Verlustrechnung, die erfolgswirksam erfasst werden, werden zu Jahresdurchschnittskursen bzw. bei
stärkeren Schwankungen mit dem Kurs am Transaktionstag umgerechnet. Eine Umrechnungsdifferenz, die
entsteht, wenn die Umrechnungskurse der Bilanz und der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
differieren, wird erfolgswirksam berücksichtigt.
Für die Umrechnung wurden folgende Wechselkurse zugrunde gelegt:
31.12.2020
31.12.2019
Durch-
schnitts-
kurs
Durch-
schnitts-
kurs
Stichtags-
kurs
Stichtags-
kurs
1 € =
Ungarischer Forint (HUF)
Polnischer Zloty (PLN)
Tschechische Krone (CZK)
365,13
4,61
351,17
4,44
330,52
4,26
325,35
4,30
26,24
25,41
25,41
25,73
Anlage I
Seite 10
Des Weiteren hat die Deutsche EuroShop AG ein US-Dollar-Bankkonto, das mit 446 T$ zum Bilanzstichtag
valutierte und zu einem Kurs von 1,23 umgerechnet wurde.
6. Wesentliche Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Ertrags- und Aufwandsrealisation
Die Erlöse aus der Vermietung der Investment Properties werden grundsätzlich linear über die Laufzeit des
Mietvertrages erfasst. Gewährte Mieteranreize werden dabei linear über die Mietlaufzeit verteilt. Der jeweils
zum Bilanzstichtag noch nicht verteilte Anteil der gewährten Mieteranreize wird unter den kurzfristigen
Vermögenswerten ausgewiesen.
Die im Rahmen der Corona-Pandemie gewährten Mietzugeständnisse werden, soweit sie Forderungen
betreffen, die im Zeitraum bis zur vertraglichen Einigung mit dem Mieter entstanden sind, als
Forderungsverzicht behandelt und aufwandswirksam als Abgang finanzieller Vermögenswerte ausgebucht.
Mietzugeständnisse, die den Zeitraum nach vertraglicher Einigung mit dem Mieter betreffen, werden als
Änderung des Mietvertrages behandelt und ab dem Zeitpunkt der Einigung linear über die Restmietlaufzeit
verteilt. Von diesem Vorgehen ausgenommen sind die Aussetzung oder Reduzierung von Mietzahlungen,
die auf Basis einer bestehenden Mietvertragsregelung oder per Gesetz erfolgt sind. Diese werden als
variable Leasingzahlung behandelt und entsprechend ihrem tatsächlichen Anfall in den Umsatzerlösen
erfasst.
Bei der Weiterbelastung von Betriebskosten fungiert der Konzern als Vermittler der Leistung („Agent“).
Daher werden die Erlöse aus der Weiterbelastung mit den dazugehörigen Aufwendungen saldiert in der
Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen. Davon ausgenommen sind weiterbelastete Betriebskosten, für
die die Mieter keine separate Leistung erhalten (Grundsteuer und Gebäudeversicherung). Die Erlöse aus
der Weiterbelastung dieser in den Grundstücksbetriebskosten enthaltenen Aufwendungen erfolgt über die
Umsatzerlöse (unsaldierter Ausweis). Wir verweisen hierzu auch auf unsere Erläuterungen im Abschnitt „4.
Neue Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen“.
Sonstige Umsatzerlöse bzw. sonstige betriebliche Erträge werden mit Erbringung der Leistung bzw. mit
Übergang der Gefahren auf den Kunden realisiert.
Betriebliche Aufwendungen werden mit der Inanspruchnahme der Leistung bzw. zum Zeitpunkt der
Verursachung ergebniswirksam gebucht.
Zinserträge und Zinsaufwendungen werden periodengerecht erfasst.
Bestimmung beizulegender Zeitwert
Die Bestimmung der beizulegenden Zeitwerte für finanzielle und nichtfinanzielle Vermögenswerte und
Verbindlichkeiten wird regelmäßig durch den Konzern überprüft. Ebenso führt der Konzern eine
regelmäßige
Überprüfung
der
wesentlichen
nicht
beobachtbaren
Inputfaktoren
sowie
Bewertungsanpassungen durch. Bei der Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts eines Vermögenswerts
oder einer Schuld verwendet der Konzern, soweit möglich, am Markt beobachtbare Daten.
Basierend auf den in den Bewertungstechniken verwendeten Inputfaktoren werden die beizulegenden
Zeitwerte gemäß IFRS 13 in unterschiedlichen Stufen der Fair-Value-Hierarchie eingeordnet:
Level 1: beizulegende Zeitwerte, die mithilfe von in aktiven Märkten notierten Preisen bestimmt werden.
Level 2: beizulegende Zeitwerte, die mithilfe von Bewertungsmethoden bestimmt werden, bei denen die
Inputfaktoren, die für den beizulegenden Zeitwert bedeutend sind, auf direkt oder indirekt beobachtbaren
Marktdaten basieren.
Anlage I
Seite 11
Level 3: beizulegende Zeitwerte, die mithilfe von Bewertungsmethoden bestimmt werden, bei denen die
Inputfaktoren, die für den beizulegenden Zeitwert bedeutend sind, nicht auf beobachtbaren Marktdaten
basieren.
Bei Vermögenswerten oder Verbindlichkeiten, die regelmäßig zum beizulegenden Zeitwert erfasst werden,
wird anhand einer Neubeurteilung zum Ende des Geschäftsjahres festgestellt, ob es zu einer
Umgruppierung zwischen den Hierarchiestufen gekommen ist. Im Geschäftsjahr 2020 gab es, wie im
Vorjahr, keine Umgruppierungen zwischen den Hierarchiestufen.
Immaterielle Vermögenswerte
Die immateriellen Vermögenswerte umfassen erworbene Software und Softwarelizenzen der Deutsche
EuroShop AG sowie einen Geschäfts- oder Firmenwert.
Die Zugangsbewertung der Software erfolgt zu Anschaffungskosten. Diese werden auf die wirtschaftliche
Nutzungsdauer von drei Jahren verteilt und entsprechend linear mit 33 % abgeschrieben. Die
Abschreibungsmethode und die Abschreibungsdauer werden jährlich zum Ende des Geschäftsjahres
überprüft.
Ein Geschäfts- oder Firmenwert ergibt sich im Rahmen eines Unternehmenserwerbs als positiver
Unterschiedsbetrag zwischen den zum Erwerbszeitpunkt mit ihrem beizulegenden Zeitwert angesetzten
Vermögenswerten, Schulden und Eventualverbindlichkeiten sowie latenten Steuern des erworbenen
Unternehmens und der dafür durch den Konzern geleisteten Gegenleistung. Der Geschäfts- oder
Firmenwert unterliegt keiner planmäßigen Abschreibung.
Sachanlagen
Das Sachanlagevermögen ist mit den Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen
und, soweit zutreffend, außerplanmäßigen Abschreibungen (Wertminderungen) bilanziert.
Die Betriebs- und Geschäftsausstattung beinhaltet die Büroausstattung, Mietereinbauten,
Einrichtungsgegenstände und technisches Equipment der Deutsche EuroShop AG, die zwischen drei und
13 Jahren linear abgeschrieben werden. Die Abschreibungsmethode und die Abschreibungsdauer werden
jährlich zum Ende des Geschäftsjahres überprüft.
Die Sachanlagen beinhalten auch Nutzungsrechte aus Leasingverträgen.
Wertminderungen auf immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen
Eine Überprüfung der Werthaltigkeit erfolgt beim Geschäfts- oder Firmenwert mindestens einmal jährlich
(zum 31. Dezember) auf Ebene der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten des Konzerns, denen der
Geschäfts- oder Firmenwert im Erwerbszeitpunkt zugeordnet wurde. Der Wertminderungstest zum 31.
Dezember 2020 hat einen Wertberichtigungsbedarf in Höhe von 2.008 T€ ergeben.
Bei immateriellen Vermögenswerten mit begrenzter Nutzungsdauer sowie bei Sachanlagen erfolgt die
Überprüfung der Werthaltigkeit nur bei Vorliegen konkreter Anhaltspunkte. Eine Wertminderung wird
ergebniswirksam im Bewertungsergebnis erfasst, soweit der erzielbare Betrag des Vermögenswerts den
Buchwert unterschreitet. Der erzielbare Betrag ist dabei der höhere Wert aus beizulegendem Zeitwert
abzüglich Veräußerungskosten und Nutzungswert. Im Geschäftsjahr lagen keine Anhaltspunkte für eine
Wertminderung bei den immateriellen Vermögenswerten mit begrenzter Nutzungsdauer sowie bei den
Sachanlagen vor.
Anlage I
Seite 12
Investment Properties
Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien sind nach IAS 40 im Zeitpunkt des Zugangs zunächst
mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten zu bilanzieren. Im Bau befindliche Immobilien, die nach
ihrer Fertigstellung als Finanzinvestition genutzt werden sollen, fallen auch in den Anwendungsbereich des
IAS 40. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien können entweder zu fortgeführten Anschaffungs- bzw.
Herstellungskosten (Anschaffungskostenmodell) oder mit dem Fair Value (Modell des beizulegenden
Zeitwertes) bilanziert werden.
Die Folgebewertung erfolgt für alle Immobilien mit dem Marktwert (Fair Value), wobei die jährlichen
Änderungen erfolgswirksam (per Saldo) im Bewertungsergebnis ausgewiesen sind (wiederkehrende Fair-
Value-Bewertung). Hierbei handelt es sich um Immobilien, die langfristig zur Erzielung von Mieteinnahmen
oder zu Wertsteigerungszwecken gehalten werden. Die Immobilien sind nach IAS 40 bei Ansatz zu
Marktwerten nicht mehr planmäßig abzuschreiben.
Fremdkapital- und Erstvermietungskosten, die direkt dem Erwerb, dem Bau oder der Herstellung von
qualifizierten Vermögenswerten zuzurechnen sind, werden bis zu dem Zeitpunkt, zu dem die
Vermögenswerte im Wesentlichen für ihre vorgesehene Nutzung bereit sind, zu den Kosten dieser
Vermögenswerte hinzugerechnet. Erwirtschaftete Erträge aus der zeitweiligen Anlage speziell
aufgenommenen Fremdkapitals bis zu dessen Ausgabe für qualifizierte Vermögenswerte werden von den
aktivierbaren Kosten dieser Vermögenswerte abgezogen. Kosten der allgemeinen Verwaltung werden nicht
den Kosten dieser Vermögenswerte hinzugerechnet.
Alle sonstigen Fremdkapitalkosten werden in der Periode, in der sie anfallen, erfolgswirksam erfasst.
Maßnahmen zur Erhaltung von Sachanlagen werden in dem Geschäftsjahr als Aufwand erfasst, in dem sie
entstanden sind.
Konzern als Leasingnehmer
Der Konzern beurteilt bei Vertragsbeginn, ob ein Vertrag ein Leasingverhältnis begründet, und erfasst zum
Bereitstellungszeitraum einen Vermögenswert für das gewährte Nutzungsrecht sowie eine
Leasingverbindlichkeit. Die Erstbewertung von Nutzungsrecht und Leasingverbindlichkeit erfolgt zum
Barwert der zu leistenden Leasingzahlungen. Die Abzinsung erfolgt dabei mittels des
Grenzfremdkapitalzinssatzes des Konzerns. In der Folge wird das Nutzungsrecht über die Laufzeit des
Leasingverhältnisses linear abgeschrieben und die Leasingverbindlichkeit verringert sich durch die
geleisteten Leasingzahlungen und erhöht sich durch die Aufzinsung des noch nicht getilgten Teils.
Finanzinstrumente
Finanzielle Vermögenswerte und finanzielle Schulden werden in der Konzernbilanz angesetzt, wenn der
Konzern Vertragspartei hinsichtlich der vertraglichen Regelungen des Finanzinstruments wird.
Finanzinstrumente werden bei der erstmaligen Erfassung einer Bewertungskategorie des IFRS 9
zugeordnet. Bei finanziellen Vermögenswerten ist die Bewertungskategorie abhängig von der
Zahlungsstromeigenschaft des Finanzinstruments und des Geschäftsmodells des Konzerns, in dessen
Rahmen der finanzielle Vermögenswert gehalten wird.
Forderungen und sonstige kurzfristige Vermögenswerte
Die Forderungen und sonstigen kurzfristigen Vermögenswerte sind mit den fortgeführten
Anschaffungskosten gemindert um Wertberichtigungen bilanziert. Dabei wendet der Konzern grundsätzlich
den gemäß IFRS 9 zulässigen vereinfachten Ansatz an und bemisst die Wertberichtigung auf Basis der
über die Laufzeit erwarteten Kreditverluste. Davon ausgenommen sind die Forderungen, die durch die
Anlage I
Seite 13
zeitweise Einstellung der Mietzahlungen als Folge der Corona-Pandemie gegenüber den Mietern
entstanden sind und für die bis zum Bilanzstichtag noch keine vertragliche Einigung mit dem Mieter
geschlossen wurde. Die Wertberichtigung für diese Forderungen wurde auf Basis der erwarteten zu
gewährenden Mietzugeständnisse bemessen.
Abfindungsansprüche von Kommanditisten
Die Abgrenzung von Eigen- und Fremdkapital nach den internationalen Rechnungslegungsstandards ist im
Standard IAS 32 Financial Instruments „Presentation“ geregelt. Danach werden die Eigenkapitalanteile der
Fremdgesellschafter
von
Personenhandelsgesellschaften
aufgrund
eines
möglichen
Rückzahlungsanspruchs der Gesellschafter in Fremdkapital umklassifiziert. Den Gesellschaftern einer
Personenhandelsgesellschaft steht nach §§ 131 ff. HGB ein ordentliches gesetzliches Kündigungsrecht von
sechs Monaten zum Geschäftsjahresende zu, das durch den Gesellschaftsvertrag zwar langfristig
ausgestaltet, aber nicht ausgeschlossen werden kann. Anstelle des Eigenkapitals gelangt durch diese
Regelung eine Verbindlichkeit in die Bilanz, die mit dem Rückzahlungsbetrag zu bilanzieren ist.
Finanzverbindlichkeiten
Die Bankverbindlichkeiten sind mit den fortgeführten Anschaffungskosten ausgewiesen. Davon abgesetzt
sind Disagien, die nach IFRS 9 über die Laufzeit der Darlehensvereinbarung zu verteilen sind und jährlich
als Aufwand erfasst werden.
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sind mit ihren Rückzahlungsbeträgen angesetzt.
Sonstige Verbindlichkeiten
Die sonstigen Verbindlichkeiten sind mit den fortgeführten Anschaffungskosten angesetzt.
Flüssige Mittel
Die flüssigen Mittel beinhalten Bargeld und Bankguthaben (Laufzeit bis zu drei Monate) mit ihren jeweiligen
Nennbeträgen.
Derivative Finanzinstrumente
Zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken werden derivative Finanzinstrumente eingesetzt, die die
Kriterien des Hedge Accounting in Bezug auf die Bilanzierung nach IFRS 9 erfüllen. Es handelt sich hierbei
um Festsatzswaps zur Begrenzung des Zinsänderungsrisikos variabel verzinslicher Darlehen, deren
Laufzeit bis 2027 reicht. Diese Zinssicherungsgeschäfte werden mit dem beizulegenden Zeitwert angesetzt
(wiederkehrende Fair-Value-Bewertung) und in den sonstigen Vermögenswerten bzw. sonstigen
Verbindlichkeiten ausgewiesen. Veränderungen werden, solange die Konditionen des Grund- und des
Sicherungsgeschäftes identisch sind, erfolgsneutral erfasst. Die Effektivität für die Sicherungsmaßnahmen
wird regelmäßig anhand des Grades der Übereinstimmung der Vertragsmodalitäten von Grund- und
Sicherungsgeschäft („Critical Term Match“) überprüft. Sofern die Effektivität zwischen dem Grund- und dem
Sicherungsgeschäft nicht gegeben ist, wird das Sicherungsgeschäft als Derivat erfolgswirksam zum
beizulegenden Zeitwert bilanziert. Der ermittelte Barwert resultiert aus diskontierten Cashflows, die auf
Basis aktueller Marktzinsen ermittelt wurden. Die Zinssicherungsgeschäfte und Darlehensverträge haben
gleichlautende Endfälligkeiten.
At-equity bilanzierte Finanzanlagen
Anteile an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen werden mit ihren
Anschaffungskosten in die Bilanz aufgenommen, die um Veränderungen des Anteils des Konzerns am
Eigenkapital des assoziierten Unternehmens/Gemeinschaftsunternehmens nach dem Erwerbszeitpunkt
Anlage I
Seite 14
angepasst werden. Der Konzern überprüft zu jedem Bilanzstichtag, ob Anzeichen vorliegen, dass in Bezug
auf die fortgeführten Buchwerte der Anteile Wertminderungsbedarf besteht.
Latente Steuern
Nach IAS 12 werden für alle Differenzen zwischen Steuerbilanz und IFRS-Bilanz unter Verwendung des
gegenwärtig gültigen Steuersatzes latente Steuern bilanziert. Gegenwärtig werden im Wesentlichen auf die
Differenzen zwischen den IFRS-Buchwerten der Immobilien und ihren steuerlichen Buchwerten latente
Steuern gebildet. Dabei wurde für inländische Gesellschaften ein einheitlicher Steuersatz von 15 %
Körperschaftsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag von 5,5 % sowie teilweise 16,45 % für die
Gewerbesteuer angesetzt. Für ungarische Steuern wurde ein Steuersatz von 9 %, für polnische Steuern
ein Steuersatz von 19 %, für tschechische Steuern von 19 % und für österreichische Steuern ein Steuersatz
von 25 % zugrunde gelegt. Gemäß IAS 12.74 werden die aktiven latenten Steuern auf die vorhandenen
Verlustvorträge mit den passiven latenten Steuern verrechnet.
Sonstige Rückstellungen
Sonstige Rückstellungen dürfen nach IFRS nur passiviert werden, wenn eine Außenverpflichtung besteht
und mehr Gründe für eine Inanspruchnahme als dagegen sprechen. Langfristige Rückstellungen werden
abgezinst.
Anlage I
Seite 15
ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERNBILANZ
7. Immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen
Betriebs- und
Geschäftsaus-
stattung
Geschäfts- oder
Firmenwert
Software und
Softwarelizenzen
in T€
2020
2019
2020
105
2019
72
2020
2019
440
Anschaffungskosten Stand 01.01.
Zugang aus Nutzungsrechten
(IFRS 16)
53.867
53.867
799
0
0
0
0
0
0
0
33
0
25
13
369
4
Zugänge
Abgänge
0
0
0
0
-14
799
-227
-152
4
Stand 31.12.
Abschreibungen Stand 01.01.
Zugänge
53.867
-140
-2.008
0
53.867
-140
0
105
-80
-12
0
105
-63
-17
0
837
-375
-132
0
Abgänge
0
Stand 31.12.
Buchwert 01.01.
Buchwert 31.12.
-2.148
53.727
51.719
-140
53.727
53.727
-92
25
13
-80
9
-507
424
330
-375
213
424
25
Der Geschäfts- oder Firmenwert resultiert aus den im Erstkonsolidierungszeitpunkt (31. März 2017) der
Olympia Brno anzusetzenden passiven latenten Steuern auf das Immobilienvermögen. Die Abwertung der
Immobilie der Olympia Brno bedingte im Berichtsjahr eine Auflösung der für Olympia Brno gebildeten
passiven latenten Steuern auf 51.719 T€. Der Geschäfts- oder Firmenwert wurde durch eine Abwertung in
Höhe von 2.008 T€ auf die Höhe der passiven latenten Steuern angepasst.
Die Betriebs- und Geschäftsausstattung beinhaltet zum Bilanzstichtag Nutzungsrechte aus
Leasingvereinbarungen von 195 T€. Diese resultieren im Wesentlichen aus der Anmietung von Büroflächen
sowie aus dem Leasing von PKW.
8. Investment Properties
in T€
2020
3.822.786
0
2019
3.891.700
322
Buchwert zum 01.01.
Zugang aus Nutzungsrechten (IFRS 16)
Zugänge
0
0
Abgänge
-490
0
Aktivierte bauliche Maßnahmen
Unrealisierte Marktwertveränderungen
Buchwert zum 31.12.
15.053
-400.204
3.437.145
19.324
-88.560
3.822.786
Der Zugang aus Nutzungsrechten (IFRS 16) im Vorjahr resultiert aus der Aktivierung eines Erbbaurechtes.
Der dafür jährlich zu zahlende Erbbauzins von 10 T€ wird an einen Mieter in gleicher Höhe weiterbelastet.
Das Nutzungsrecht ist zum Bilanzstichtag unverändert in Höhe von 322 T€ in den Investment Properties
enthalten. Der Abgang im Geschäftsjahr betrifft ein Erbbaugrundstück des Forum Wetzlar.
Anlage I
Seite 16
Die unrealisierten Marktwertveränderungen betreffen die nach IAS 40 vorgenommenen Auf- und
Abwertungen.
Die periodischen Marktwerte der Immobilien wurden zum 31. Dezember 2020 durch den Gutachter Jones
Lang LaSalle GmbH (JLL) gemäß den Richtlinien der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)
ermittelt. Dabei kam wie in den Vorjahren die Discounted-Cashflow-Methode (DCF) zur Anwendung. Die
vor der Erstellung der Gutachten vertraglich fixierten Vergütungen für die Bewertungsgutachten sind
unabhängig vom Bewertungsergebnis.
Bei der DCF-Methode wird der Barwert künftiger Zahlungsmittelüberschüsse für das jeweilige Objekt zum
Bewertungsstichtag berechnet. Dazu werden in einer Detailplanungsphase von (üblicherweise) zehn
Jahren die Einzahlungsüberschüsse aus dem jeweiligen Objekt ermittelt und mit einem Diskontierungssatz
abgezinst. Für das Ende der zehnjährigen Detailplanungsphase wird ein Restwert prognostiziert. Hierzu
werden die stabilisierten Einzahlungsüberschüsse des letzten Planungsjahres mit einem Zinssatz
kapitalisiert (Kapitalisierungszinssatz). Der Restwert wird in einem zweiten Schritt ebenfalls mit dem
Diskontierungszinssatz auf den Bewertungsstichtag abgezinst.
Zur Ableitung der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze wurde von JLL das Equated-Yield-Modell
angewandt. Der Kapitalisierungszinssatz wurde individuell für jede Immobilie aus Nettoanfangsrenditen
vergleichbarer Transaktionen abgeleitet. Dabei wurden wertbildende Determinanten wie Inflation, Miet- und
Kostenentwicklung implizit im Kapitalisierungszinssatz berücksichtigt. Zudem wurde jeweils das
objektspezifische Risikoprofil hinsichtlich der relevanten Einzelindikatoren adjustiert. Zu diesen Indikatoren
gehören zum Beispiel die Lage- und Standortqualität, die Marktentwicklung sowie die Entwicklung des
Wettbewerbsumfeldes. Die Diskontierungszinssätze hat JLL ebenfalls aus Vergleichstransaktionen
abgeleitet, allerdings um die Wachstumsprognosen für Mieten und Kosten bereinigt, da diese explizit im
jeweiligen Cashflow dargestellt worden sind. Eine methodische Differenzierung bei der Bewertung von in-
und ausländischen Immobilien wurde von JLL nicht vorgenommen.
In der nachfolgenden Übersicht sind wesentliche Annahmen, welche bei der Ermittlung der Marktwerte
durch JLL verwendet wurden, dargestellt:
Bewertungsparameter
in %
31.12.2020
1,00
31.12.2019
1,24
Mietsteigerungsrate
Kostenquote
12,00
6,07
10,42
5,92
Diskontierungsrate
Kapitalisierungszinssatz
5,25
5,11
Die behördlich angeordneten flächendeckenden Geschäftsschließungen und weiteren Schutzmaßnahmen
zur Eindämmung der Corona-Pandemie haben Auswirkungen auf die Kundenfrequenzen in den
Shoppingcentern sowie auf die Umsätze und damit die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Mieter. Es
besteht weiterhin eine hohe Unsicherheit über den weiteren Verlauf der Pandemie und deren Auswirkungen
auf den stationären Einzelhandel. Es ist jedoch zu erwarten, dass die Folgen der Pandemie sich auch noch
im Geschäftsjahr 2021 auswirken werden.
In der Bewertung zum 31. Dezember 2020 wurden die künftigen Auswirkungen sowie die erhöhte
Unsicherheit durch einen Risikozuschlag auf die aus Vergleichstransaktionen abgeleiteten
Abzinsungssätze, die Verlängerung von Nachvermietungszeiträumen auf einheitlich 6 Monate (zuvor 6
Monate für Ankermieter und 3 Monate für alle weiteren Vermietungen), reduzierte Mietsteigerungsraten und
den Ansatz geringerer Marktmieten berücksichtigt. Des Weiteren wurden bei der Bewertung für das Jahr
2021 keine Einnahmen aus Umsatzmieten sowie geringere Marktmieten und längere Vermietungszeiträume
für die Nachvermietung angesetzt. Zudem hat JLL in ihrem Gutachten darauf hingewiesen, dass in dieser
außergewöhnlichen Situation Vergleichstransaktionen nur in einem geringen Maße stattgefunden haben
Anlage I
Seite 17
und die Bewertung daher mit einer höheren Unsicherheit behaftet ist. Auch kann nicht ausgeschlossen
werden, dass mit Blick auf die in 2020 zu beobachtende Dynamik der Corona-Krise eine Neubeurteilung
der Gesamtsituation kurzfristig zu erfolgen hat und entsprechende Anpassungen der Bewertungen
vorzunehmen sind.
Eine Veränderung wesentlicher Parameter (Sensitivitätsanalyse) der Immobilienbewertung um 25 bzw. 100
Basispunkte hätte folgende Auswirkungen auf das Bewertungsergebnis vor Steuern (inklusive des auf die
at-equity konsolidierten Unternehmen entfallenden Anteils):
Sensitivitätsanalyse – Bewertungsparameter
Basis
Änderung Parameter
in Mio. €
in %
+ 0,25 %-Punkte
- 0,25 %-Punkte
161,9
4,5
Mietsteigerungsrate
Kostenquote
1,00
-105,7
-3,0
+ 1,00 %-Punkte
- 1,00 %-Punkte
-40,7
41,2
-1,1
1,1
12,00
6,07
+ 0,25 %-Punkte
- 0,25 %-Punkte
-67,8
72,2
-1,9
2,0
Diskontierungsrate
Kapitalisierungszinssatz
+ 0,25 %-Punkte
- 0,25 %-Punkte
-103,4
118,6
-2,9
3,3
5,25
Im Prognosezeitraum wurde im langfristigen Durchschnitt eine Mietsteigerungsrate von 1,00 %
angenommen (i. Vj. 1,24 %). Von den prognostizierten Mieten wurden im Durchschnitt Bewirtschaftungs-
und Verwaltungskosten in Höhe von 12,00 % (i. Vj. 10,42 %) abgezogen. Damit ergaben sich
Einzahlungsüberschüsse von durchschnittlich 88,00 % (i. Vj. 89,58 %). Im Geschäftsjahr lagen die
tatsächlichen Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten (ohne Wertberichtigungen) bei 12,6 % (i. Vj.
12,2 %) der Mieterträge. Auf Basis der Gutachten ergibt sich für das Geschäftsjahr 2020 für das
Immobilienportfolio eine Nettoanfangsrendite vor Transaktionskosten von 5,73 % gegenüber 5,43 % im
Vorjahr bzw. eine Nettoanfangsrendite nach Transaktionskosten (Net Initial Yield) von 5,41 % gegenüber
5,12 % im Vorjahr.
Von dem Wert gemäß Gutachten wurden die ausstehenden und noch über die Laufzeit der Mietverträge zu
verteilenden gewährten Mieteranreize in Höhe von 5.277 T€ (i. Vj. 3.935 T€) in Abzug gebracht. Diese
werden unter den sonstigen kurzfristigen Vermögenswerten ausgewiesen.
Nachfolgend sind gemäß IFRS 13 Einzelheiten und Angaben zu den Hierarchiestufen der beizulegenden
Zeitwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien des Konzerns zum 31. Dezember 2020
dargestellt:
Hierarchiestufen IFRS 13
in T€
Level 1
Level 2
Level 3
Investment Properties
0
0
3.437.145
Die Objekte sind grundpfandrechtlich belastet. Es bestehen Grundschulden in Höhe von 1.541.428 T€ (i. Vj.
1.512.347 T€). Die Mieteinnahmen der nach IAS 40 bewerteten Objekte betrugen 224.104 T€ (i. Vj.
231.487 T€). Die direkt zurechenbaren betrieblichen Aufwendungen (ohne Wertberichtigungen) betrugen
28.288 T€ (i. Vj. 28.301 T€).
Anlage I
Seite 18
9. Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen
in T€
2020
2019
Buchwert zum 01.01.
511.493
531.044
Erhaltene Ausschüttungen und
Kapitalrückzahlungen
-15.494
-51.482
444.517
-23.896
4.345
Anteiliges Ergebnis
Buchwert zum 31.12.
511.493
Gemeinschaftsunternehmen, bei denen die Deutsche EuroShop AG zusammen mit Dritten über die
Mehrheit der Stimmrechte verfügt, werden gemäß der Equity-Methode in den Konzernabschluss
einbezogen. Sie sind für den Gesamtkonzern wesentlich und betreiben Shoppingcenter.
Im Berichtsjahr weisen die für den Gesamtkonzern wesentlichen Gemeinschaftsunternehmen folgende
Vermögens- und Schuldposten sowie Ergebnispositionen aus. Die Werte beziehen sich dabei nicht auf den
Anteil, der auf den Konzern entfällt, sondern werden zu 100 % dargestellt:
Immobilienkommandit-
Allee-Center Magdeburg KG,
Hamburg
gesellschaft
FEZ Harburg, Hamburg
Stadt-Galerie Passau KG,
Hamburg
in T€
31.12.2020
31.12.2019
31.12.2020
31.12.2019
31.12.2020
31.12.2019
Langfristige Vermögenswerte
Kurzfristige Vermögenswerte
- davon liquide Mittel
219.760
5.204
3.319
0
245.871
3.698
2.721
0
227.266
8.749
263.888
5.279
159.340
173.350
4.842
2.654
0
4.598
3.319
0
4.939
4.502
Langfristige Schulden
67.279
67.279
53.780
50.709
117.356
117.356
4.355
- davon Finanzverbindlichkeiten
Kurzfristige Schulden
0
0
0
0
1.230
0
1.081
0
965
0
544
0
- davon Finanzverbindlichkeiten
2.581
Umsatzerlöse2
16.315
0
16.473
0
14.166
-3.611
5.746
-37.534
0
14.821
-3.663
8.949
-10.581
0
9.390
7
9.766
0
Zinsergebnis
EBT (ohne Bewertungsergebnis)
Bewertungsergebnis
11.960
-27.025
0
13.684
-7.636
0
6.450
-15.362
0
8.589
-9.971
0
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
Jahresfehlbetrag/ -überschuss
Sonstiges Ergebnis
-15.065
0
6.048
0
-31.788
0
-1.632
0
-8.912
0
-1.382
0
Gesamtergebnis
-15.065
6.048
-31.788
-1.632
-8.912
-1.382
Anlage I
Seite 19
EKZ Eins Errichtungs- und
Betriebs Ges.m.b.H. & Co
OG, Wien 1
Saarpark Center
Neunkirchen KG, Hamburg
Einkaufs-Center Arkaden
Pécs KG, Hamburg
in T€
31.12.2020
31.12.2019
31.12.2020
31.12.2019
31.12.2020
31.12.2019
Langfristige Vermögenswerte
Kurzfristige Vermögenswerte
- davon liquide Mittel
177.270
6.989
4.405
58.813
58.812
2.703
-25
199.760
3.021
207.880
3.538
1.957
90.433
47.129
3.255
516
228.891
4.328
3.520
91.553
47.684
2.464
504
98.000
5.854
3.614
36.146
26.850
2.666
600
110.000
3.833
2.639
35.312
27.450
2.210
600
2.064
Langfristige Schulden
52.875
51.625
4.485
- davon Finanzverbindlichkeiten
Kurzfristige Schulden
- davon Finanzverbindlichkeiten
3.423
Umsatzerlöse2
11.649
-741
12.427
-517
11.580
-1.992
7.066
-21.063
0
13.522
-1.998
10.226
-1.218
0
8.418
-897
8.349
-890
Zinsergebnis
EBT (ohne Bewertungsergebnis)
Bewertungsergebnis
6.652
-26.776
0
9.968
-20.945
0
5.129
-12.131
-1.620
-8.622
0
5.801
3.628
-1.114
8.315
0
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
Jahresfehlbetrag / -überschuss
Sonstiges Ergebnis
-20.124
0
-10.977
0
-13.997
0
9.008
0
Gesamtergebnis
-20.124
-10.977
-13.997
9.008
-8.622
8.315
1 Enthält die Werte für das unwesentliche Gemeinschaftsunternehmen CAK City Arkaden Klagenfurt KG, Hamburg. Der Equity-Ansatz betrug 924 T€
(i. Vj. 965 T€), der Jahresfehlbetrag betrug 21 T€ (i. Vj. 35 T€).
2 Der Ausweis innerhalb des NOI wurde im Berichtsjahr geändert und die Vorjahreszahlen wurden zur besseren Vergleichbarkeit angepasst.
Entsprechend wurden die Vorjahreszahlen für die Umsatzerlöse angepasst. Wir verweisen auf die Ausführungen im Abschnitt „4. Neue
Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen“.
Der Equity-Ansatz der Gemeinschaftsunternehmen hat sich im Berichtsjahr wie folgt entwickelt:
EKZ Eins
Errichtungs-
Immobilien-
kommanditge-
sellschaft
FEZ Harburg,
Hamburg
und
Betriebs
Ges.m.b.H.
& Co OG,
Wien
Einkaufs-
Center
Arkaden
Pécs KG,
Hamburg
Stadt-
Galerie
Passau KG,
Hamburg
Saarpark
Center
Neunkirchen
KG, Hamburg
Allee-Center
Magdeburg KG,
Hamburg
in T€
Equity-Ansatz am 01.01.2020
124.244
73.728
133.053
72.711
69.601
38.156
Anteiliges Ergebnis
- davon EBT (ohne
Bewertungsergebnis)
-7.533
-15.894
-6.684
-10.062
-6.999
-4.310
5.980
-13.513
-4.844
2.873
-18.767
-356
4.838
-11.522
-3.956
3.326
-13.388
-1.277
3.533
-10.532
-3.737
2.565
-6.066
-1.324
32.522
- davon Bewertungsergebnis
Einlagen/Entnahmen
Equity-Ansatz am 31.12.2020
111.867
57.478
122.413
61.372
58.865
Anlage I
Seite 20
10.Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
in T€
2020
2019
Forderungen aus Lieferungen und
Leistungen zum 31.12.
40.957
9.901
Wertberichtigungen Stand 01.01.
-2.484
-1.721
Verbrauch
908
455
Veränderung der Wertberichtigungen für
erwartete Ausfälle
-19.559
-21.135
19.822
-1.218
-2.484
7.417
Wertberichtigungen Stand 31.12.
Die Forderungen resultieren hauptsächlich aus Mietabrechnungen sowie aus weiterberechneten
Leistungen. Die Absicherung der am Bilanzstichtag ausgewiesenen Forderungen aus Lieferungen und
Leistungen erfolgt teilweise durch Bürgschaften, Barkautionen sowie Patronatserklärungen.
Als Folge der Corona-Pandemie haben Mieter im Berichtsjahr ihre Zahlungen teilweise nicht vollständig
geleistet, was zu einem deutlichen Anstieg des Forderungsbestandes führte. Die Bewertung des
Forderungsbestandes zum 31. Dezember 2020 sowie die unterjährige Ausbuchung von Forderungen
resultierten insgesamt in Aufwendungen von 29.218 T€ (i. Vj. 1.674 T€).
In diesem Aufwand enthalten ist mit 8.564 T€ die Ausbuchung von Forderungen gegen Mieter, mit denen
der Konzern sich 2020 mittels Nachträgen über zu gewährende Mietzugeständnisse schriftlich geeinigt hat.
Darüber hinaus wurden weitere Forderungen von 886 T€ ergebniswirksam ausgebucht.
Soweit mit den Mietern zu den coronabedingten ausstehenden Forderungen noch keine schriftliche
Einigung bis zum Bilanzstichtag vorlag, wurden diese Forderungen auf den erwarteten Einigungsbetrag
wertberichtigt. In die Schätzung des Einigungswertes sind sowohl die Erkenntnisse aus den Gesprächen
mit dem jeweils betroffenen Mieter, die Erfahrungen aus vergleichbaren bereits abgeschlossenen
Verhandlungen sowie die Branchenerwartung eingeflossen. Obwohl wir diesen Schätzer für einen
verlässlichen Wertmaßstab halten, kann nicht ausgeschlossen werden, dass der tatsächliche Einigungswert
hiervon abweicht. Auf Basis dieser Schätzung wurden im Geschäftsjahr 2020 Wertberichtigungen von
14.714 T€ eingestellt. Darüber hinaus wurden für ausfallgefährdete Forderungen weitere 5.054 T€ unter
Berücksichtigung werthaltiger Sicherheiten einzelwertberichtigt.
Zum Zeitpunkt der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die Forderungen aufgrund der anhaltenden
Verhandlungen mit den Mietern und der Ungewissheit zu Beginn des Jahres, wie lange der erneute
Lockdown in den einzelnen Ländern andauern wird, nur zu rund 50 % beglichen. Unter Berücksichtigung
der gestellten Sicherheiten und des aktuellen Verhandlungsstands mit den Mietern halten wir die getroffene
Bewertung der Forderungen weiterhin für angemessen, verweisen jedoch auch auf Abschnitt „38.
Ereignisse nach dem Bilanzstichtag“.
Anlage I
Seite 21
11.Sonstige kurzfristige Vermögenswerte
in T€
31.12.2020
2.180
31.12.2019
3.453
Sonstige Forderungen an Mieter
Übrige Vermögenswerte
15.625
11.193
17.805
14.646
Die sonstigen Forderungen an Mieter beinhalten überwiegend Forderungen aus Heiz- und
Nebenkostenabrechnungen. Die übrigen Vermögenswerte resultieren im Wesentlichen aus als Sicherheiten
erhaltenen Barkautionen, vorausgezahlten Center-Marketingkosten, abgegrenzten Mietanreizen sowie
Forderungen aus Steuern.
Forderungsspiegel
in T€
Gesamt
bis 1 Jahr
über 1 Jahr
19.822
(7.417)
19.822
(7.417)
0
(0)
Forderungen aus Lieferungen
und Leistungen
17.805
17.805
0
Sonstige
Vermögenswerte
(14.646)
(14.646)
(0)
37.627
37.627
0
(22.063)
(22.063)
(0)
(Vorjahreswerte)
Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (nach Wertberichtigungen) waren zum Bilanzstichtag
coronabedingt im Wesentlichen überfällig. Die sonstigen Vermögenswerte waren, wie im Vorjahr, zum
Bilanzstichtag nicht überfällig.
12.Liquide Mittel
in T€
31.12.2020
31.12.2019
470
Termin-/Festgelder kurzfristig
Konten in laufender Rechnung
Kassenbestände
0
266.029
1
147.616
1
266.030
148.087
Im Bestand der liquiden Mittel sind Gelder aus der kurzfristig über den Bilanzstichtag in Anspruch
genommenen Kreditlinie von 30.000 T€ enthalten. Diese wurden Anfang Januar 2021 zurückgezahlt.
Anlage I
Seite 22
13.Eigenkapital und Rücklagen
Die Veränderungen des Eigenkapitals sind aus der Eigenkapitalveränderungsrechnung ersichtlich.
Das Grundkapital beträgt 61.783.594 € und ist in 61.783.594 nennwertlose Namensaktien eingeteilt. Alle
Aktien sind voll ausgegeben und voll eingezahlt.
Der rechnerische Anteil einer Aktie am Grundkapital beträgt 1,00 €.
Gemäß § 5 der Satzung ist der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital
bis zum 27. Juni 2022 einmal oder mehrfach um insgesamt bis zu 11.680.999 € durch Ausgabe von neuen,
auf den Namen lautenden nennwertlosen Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlage (Genehmigtes
Kapital 2017) zu erhöhen. Bis zum 31. Dezember 2020 wurde von dieser Ermächtigung kein Gebrauch
gemacht.
Darüber hinaus wurde der Vorstand durch Beschluss der Hauptversammlung vom 28. Juni 2018 ermächtigt,
eigene Aktien der Gesellschaft im Umfang von bis zu insgesamt 10 % des bei Wirksamwerden oder – sollte
dieses geringer sein – bei Ausübung der Ermächtigung bestehenden Grundkapitals bis zum 27. Juni 2023
zu erwerben. Bis zum 31. Dezember 2020 wurde von dieser Ermächtigung kein Gebrauch gemacht.
Der Vorstand und der Aufsichtsrat werden der Hauptversammlung am 18. Juni 2021 vorschlagen, aus dem
Bilanzgewinn 2020 eine Dividende unter Beachtung des § 254 Abs. 1 AktG in Höhe von 4 % des Grundkapi-
tals, dies entspricht einer Gesamtdividende von 2.471.343,76 € bzw. 0,04 € je Aktie, auszuschütten sowie
den Restbetrag von 41.312 T€ auf neue Rechnung vorzutragen.
Der Bilanzgewinn des Vorjahres in Höhe von 34.629 T€ wurde gemäß Beschluss der Hauptversammlung
vom 16. Juni 2020 in voller Höhe vorgetragen.
Die Kapitalrücklage beinhaltet Beträge gemäß § 272 Abs. 2 Nr. 1, 2 und 4 HGB. Des Weiteren sind in der
Kapitalrücklage Kosten der Kapitalerhöhungen und die darauf entfallenden aktiven latenten Steuern
enthalten.
Die Position Gewinnrücklagen enthält die zum Zeitpunkt der IFRS-Umstellung gebildeten
Neubewertungsrücklagen, Währungsposten und aufgelaufene Ergebnisvorträge.
Das sonstige Gesamtergebnis gliedert sich auf die folgenden Komponenten:
2020
in T€
vor Steuer
6.921
Steuern
-1.531
Netto
5.390
Cashflow Hedges
2019
in T€
vor Steuer
487
Steuern
-78
Netto
409
Cashflow Hedges
Anlage I
Seite 23
14.Langfristige und kurzfristige Finanzverbindlichkeiten
31.12.2020
31.12.2019
kurzfristig
78.974
in T€
langfristig
1.359.612
kurzfristig
181.816
langfristig
1.433.373
Bankverbindlichkeiten
Bei den Bankverbindlichkeiten handelt es sich um Darlehen, die zur Finanzierung von Grundstückskäufen
und Investitionsmaßnahmen aufgenommen wurden. Als Sicherheit dienen Grundschulden auf die Objekte
der Gesellschaften in Höhe von 1.541.428 T€ (i. Vj. 1.512.347 T€).
Die kurzfristigen Bankverbindlichkeiten beinhalten auch zwei Mitte 2021 auslaufende Darlehen in Höhe von
insgesamt 136.535 T€, von denen eine Anschlussfinanzierung in Höhe von 65.837 T€ bereits
abgeschlossen wurde und sich die zweite in Höhe von 70.698 T€ zum Zeitpunkt der Aufstellung des
Konzernabschlusses in der Endverhandlung befand. Des Weiteren beinhaltet der kurzfristige Anteil die
kurzfristige Inanspruchnahme der Kreditlinie (30.000 T€) sowie den planmäßigen Tilgungsanteil der
langfristigen Darlehen für 2021 sowie abgegrenzte Zins- und Tilgungsleistungen, die Anfang 2021 beglichen
wurden.
Disagien werden über die Laufzeit der Darlehen ergebniswirksam gebucht. Im Berichtsjahr wurden 28 T€
(i. Vj. 29 T€) aufwandswirksam erfasst. Insgesamt sind Zinsaufwendungen für Bankverbindlichkeiten in
Höhe von 43.716 T€ (i. Vj. 49.256 T€) im Finanzergebnis enthalten.
Gegenwärtig enthalten 14 von insgesamt 20 Darlehensverträgen Regelungen zu Kreditauflagen. Dabei
handelt es sich um insgesamt 25 einzelne Auflagen zur Kapitaldienstfähigkeit (DSCR), zur
Zinszahlungsfähigkeit (ICR), zur Veränderung von Mieteinnahmen, zur Eigenkapitalquote, zur
Verschuldungsquote oder zum Verhältnis zwischen Darlehen zu Marktwerten (LTV). Die Kreditauflagen
wurden im Geschäftsjahr 2020 eingehalten. Bei einem Darlehen in Höhe von 57,5 Mio. € liegen hinreichend
konkrete Erkenntnisse vor, dass es 2021 zu einer Unterschreitung einer einzelnen Kreditauflage kommen
kann, die in Abhängigkeit von der Höhe der Unterschreitung eine jährliche Sondertilgung von 0,5 % bis 1,0
% des Kreditbetrages oder ein Ausschüttungsverbot der Konzerngesellschaft (Cash Sweep) auslösen kann.
Die betroffene Konzerngesellschaft verfügt über ausreichend liquide Mittel diese Auflage zu erfüllen. Bei
den weiteren Darlehen werden die Kreditauflagen nach aktueller Planung auch in 2021 erfüllt. Hinsichtlich
der Unsicherheiten der Planungen als Folge der Coronavirus-Pandemie verweisen wir auf Abschnitt „38.
Ereignisse nach dem Bilanzstichtag“.
Die lang- und kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten resultieren aus folgenden liquiditätswirksamen und nicht
liquiditätswirksamen Veränderungen:
in T€
2020
1.512.347
29.034
2019
1.522.393
-10.526
Buchwert zum 01.01.
Liquiditätswirksame Veränderungen
Nicht liquiditätswirksame Veränderungen
Buchwertänderung nach der
Effektivzinsmethode
47
480
Buchwert zum 31.12.
1.541.428
1.512.347
Anlage I
Seite 24
15.Sonstige langfristige und kurzfristige Verbindlichkeiten
31.12.2020
31.12.2019
in T€
langfristig
kurzfristig
0
langfristig
kurzfristig
0
Zinsswaps
26.138
33.059
Mietkautionen
0
3.608
7.491
2.364
3.047
44
0
3.286
8.979
1.870
1.334
82
Sonstige Verbindlichkeiten gegenüber Mietern
Umsatzsteuer
0
0
0
0
Kreditorische Debitoren
Leasingverbindlichkeiten
Übrige
0
0
475
238
26.851
502
302
33.863
727
1.285
16.836
17.281
Zur Absicherung gegen steigende Kapitalmarktzinsen wurden im Zusammenhang mit Darlehens-
aufnahmen Zinssicherungsgeschäfte (Zinsswaps) abgeschlossen, deren Barwerte am Bilanzstichtag
26.138 T€ (i. Vj. 33.059 T€) betrugen.
Die sonstigen Verbindlichkeiten gegenüber Mietern beinhalten im Wesentlichen Verbindlichkeiten aus Heiz-
und Nebenkostenabrechnungen sowie Mietvorauszahlungen.
Verbindlichkeitenspiegel
in T€
Gesamt
1.541.428
(1.512.347)
3.303
kurzfristig
181.816
(78.974)
3.303
langfristig
1.359.612
Finanzverbindlichkeiten
(1.433.373)
0
(0)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Steuerverbindlichkeiten
(5.805)
(5.805)
456
456
0
(1.401)
(1.401)
17.281
(16.836)
(0)
44.132
26.851
(33.863)
Sonstige Verbindlichkeiten
(50.699)
1.589.319
202.856
1.386.463
(1.570.252)
(103.016)
(1.467.236)
(Vorjahreswerte)
Anlage I
Seite 25
16.Passive latente Steuern
Die aktiven und passiven latenten Steuern ergeben sich aus steuerlichen temporären Differenzen und
Verlustvorträgen:
31.12.2020
31.12.2019
Aktive
latente
Steuern
Passive
latente
Steuern
Aktive
latente
Steuern
Passive
latente
Steuern
in T€
Investment Properties
0
0
284.469
48.799
0
0
328.564
58.711
Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen
Sonstige Verbindlichkeiten
- Zinsswaps (erfolgsneutral bewertet)
Gewerbesteuerliche Verlustvorträge
Übrige
5.857
1.301
1.132
8.290
-8.290
0
0
0
7.388
0
0
0
0
1.132
8.520
-8.520
0
0
Latente Steuern vor Saldierung
Saldierung
333.268
-8.290
324.978
387.275
-8.520
378.755
Latente Steuern nach Saldierung
Bei der Bemessung der latenten Steuern sind gemäß IAS 12 die Steuersätze anzuwenden, die nach der
derzeitigen Rechtslage zu dem Zeitpunkt gelten, zu dem sich die vorübergehenden Differenzen
wahrscheinlich wieder ausgleichen werden.
Im Berichtsjahr wurde für die inländischen Gesellschaften mit einem Körperschaftsteuersatz von 15 %
kalkuliert. Weiterhin wurden der Solidaritätszuschlag von 5,5 % auf die ermittelte Körperschaftsteuer sowie
teilweise 16,45 % für die Gewerbesteuer berücksichtigt.
Zum Bilanzstichtag bestehen steuerpflichtige temporäre Differenzen in Höhe von 5.752 T€ (i. Vj. 7.301 T€)
zwischen dem im Konzernabschluss angesetzten Nettovermögen von Konzerngesellschaften und der
steuerlichen Basis der Anteile an diesen Konzerngesellschaften („Outside Basis Differences“), auf welche
keine latenten Steuern gebildet wurden, da in absehbarer Zeit nicht mit einer Umkehr der Differenzen zu
rechnen ist.
17.Abfindungsansprüche von Kommanditisten
in T€
2020
351.905
13.501
-46.367
-7.514
2019
343.648
18.443
5.628
Abfindungsanspruch zum 01.01.
Ergebnisanteile
Anteiliges Bewertungsergebnis
Auszahlungen
-15.814
351.905
Abfindungsanspruch zum 31.12.
311.525
Die Abfindungsansprüche von Kommanditisten beinhalten die Eigenkapitalanteile der Fremdgesellschafter
an den Gesellschaften Main-Taunus-Zentrum KG, Forum Wetzlar KG und Einkaufs-Center Galeria Baltycka
G.m.b.H. & Co. KG, die nach den Regelungen des IAS 32 als Fremdkapital auszuweisen sind.
Anlage I
Seite 26
18.Sonstige Rückstellungen
Stand
Stand
in T€
01.01.2020
Verbrauch
Auflösung
Zuführung
31.12.2020
Bereits erbrachte,
noch nicht
abgerechnete
Instandhaltungs-
und Bauleistungen
2.433
134
1.309
124
567
10
1.107
109
1.664
109
Honorare
Übrige
5.553
8.120
3.799
5.232
347
924
5.133
6.349
6.540
8.313
Alle Rückstellungen haben, wie im Vorjahr, eine Laufzeit von bis zu einem Jahr.
ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
19.Umsatzerlöse
in T€
2020
2019
Mindestmieteinnahmen
Umlegbare Grundsteuer und Versicherungen
Umsatzmieten
215.582
5.704
950
223.305
5.546
2.157
479
Übrige
1.868
224.104
224.104
231.487
davon gemäß IAS 40 den Investment Properties
direkt zurechenbare Mieteinnahmen
231.487
Abweichend vom Vorjahr werden die weiterbelasteten Kosten der Gebäudeversicherung und Grundsteuer
nicht mehr saldiert mit den Grundstückbetriebskosten ausgewiesen und sind in den Mindestmieteinnahmen
enthalten. Der Vorjahreswert wurde angepasst. Wir verweisen auch auf die Ausführungen im Abschnitt „4.
Neue Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen“.
Bei den übrigen Erlösen handelt es sich im Wesentlichen um Abfindungen ausgeschiedener Mieter sowie
Nutzungsentschädigungen.
Die hier ausgewiesenen Mieteinnahmen stammen aus Operating-Leasingverhältnissen und beziehen sich
auf die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien mit langfristigen Mietzeiträumen. Die künftigen
Mindestleasingzahlungen aus unkündbaren Mietverträgen der Investment Properties weisen folgende
Fälligkeiten auf:
in T€
2020
2019
Fälligkeit innerhalb eines Jahres
Fälligkeit innerhalb von 1 Jahr bis 5 Jahren
Fälligkeit nach 5 Jahren
196.624
499.681
180.965
877.270
214.984
534.810
161.189
910.983
Anlage I
Seite 27
20.Grundstücksbetriebskosten
in T€
2020
2019
Nicht umlegbare Nebenkosten
Grundsteuer
6.419
5.366
2.755
1.437
1.382
1.222
18.581
4.792
5.324
3.137
1.602
1.658
975
Center-Marketing
Gebäudeversicherung
Instandhaltungen und Reparaturen
Übrige
17.488
davon gemäß IAS 40 den Investment Properties
direkt zurechenbare betriebliche Aufwendungen
18.581
17.488
Abweichend vom Vorjahr werden die weiterbelasteten Kosten der Gebäudeversicherung und Grundsteuer
nicht mehr saldiert mit den Grundstückbetriebskosten ausgewiesen. Des Weiteren erfolgt ein separater
Ausweis der Aufwendungen aus Abgängen finanzieller Vermögenswerte und Wertberichtigungen in der
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung. Der Vorjahreswert wurde angepasst. Wir verweisen auch auf die
Ausführungen im Abschnitt „4. Neue Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen“.
Die nicht umlegbaren Nebenkosten resultieren im Wesentlichen aus Betriebskosten, die nicht vollständig
auf die Mieter umgelegt werden können, und aus Heiz- und Nebenkostennachzahlungen für Vorjahre.
21.Grundstücksverwaltungskosten
in T€
2020
2019
Centermanagement / Geschäftsbesorgungskosten
9.707
10.813
davon gemäß IAS 40 den Investment Properties
direkt zurechenbare betriebliche Aufwendungen
9.707
10.813
Die Centermanagement / Geschäftsbesorgungskosten sind zu einem wesentlichen Teil von den erzielten
Mieterlösen abhängig.
22.Wertberichtigungen und Abgänge finanzieller Vermögenswerte
in T€
2020
2019
Wertberichtigungen
19.768
9.450
1.423
251
Abgänge finanzieller Vermögenswerte
29.218
1.674
davon gemäß IAS 40 den Investment Properties
direkt zurechenbare betriebliche Aufwendungen
29.218
1.674
Wir verweisen auf die Ausführung im Abschnitt „10. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen“.
Anlage I
Seite 28
23.Sonstige betriebliche Erträge
in T€
2020
2019
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen
924
0
529
66
Währungsgewinne
Übrige
1.476
2.400
1.320
1.915
Die übrigen sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten im Wesentlichen Erträge aus Schadensersatz und
aus in Vorjahren bereits wertberichtigten Forderungen.
24.Sonstige betriebliche Aufwendungen
in T€
2020
2019
Personalaufwand
2.032
1.561
851
2.055
1.177
228
Rechts-, Beratungs- und Prüfungskosten
Währungsverluste
Finanzierungskosten
Gutachterkosten
557
146
476
287
Marketingkosten
470
552
Aufsichtsratsvergütungen
Gebühren und Beiträge
Abschreibungen
263
312
220
187
144
169
Übrige
1.185
7.759
845
5.958
In der Position Rechts-, Beratungs- und Prüfungskosten sind Aufwendungen für die Prüfung von
Konzerngesellschaften in Höhe von 392 T€ (i. Vj. 312 T€) enthalten. Der Personalaufwand beinhaltet
soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung in Höhe von 222 T€ (i. Vj.
227 T€), wovon 146 T€ (i. Vj. 143 T€) auf Aufwendungen für Altersversorgung entfallen.
25.Gewinn- oder Verlustanteile von assoziierten Unternehmen und
Gemeinschaftsunternehmen, die nach at-equity bilanziert werden
in T€
2020
-51.493
11
2019
4.328
17
Ergebnisse aus Gemeinschaftsunternehmen
Ergebnisse aus assoziierten Unternehmen
Ergebnisse aus at-equity-Gesellschaften
-51.482
4.345
Das Ergebnis der Gesellschaften, die nach at-equity bilanziert werden, beinhaltet ein negatives
Bewertungsergebnis vor latenten Steuern von -73.786 T€ (i. Vj. -25.854 T€). Das EBT (ohne
Bewertungsergebnis) der at-equity bilanzierten Gesellschaften beträgt 22.304 T€ (i. Vj. 30.757 T€).
Anlage I
Seite 29
26.Bewertungsergebnis
in T€
2020
2019
Unrealisierte Marktwertveränderungen
-400.204
46.367
-2.008
-88.560
-5.628
0
Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile
Wertberichtigung Geschäfts- und Firmenwert
-355.845
-94.188
27.Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
in T€
2020
2019
Tatsächlicher Steueraufwand
-4.267
46.545
8.763
-4.546
75.596
-1.631
69.419
Latenter Steuerertrag Inland
Latenter Steuerertrag / -aufwand Ausland
51.041
Der latente Steuerertrag resultiert im Wesentlichen aus der Abwertung des Immobilienvermögens im
Berichtsjahr. Im Vorjahr beinhaltete der latente Steueraufwand einen Ertrag aus der Auflösung von latenter
Gewerbesteuer von 73.410 T€. Diese Auflösung war Ergebnis einer im Vorjahr vollzogenen
gesellschaftsrechtlichen Umstrukturierung einzelner Beteiligungen, die es ermöglicht, die erweiterte
gewerbesteuerliche Kürzung in einem größeren Umfang als bisher in Anspruch zu nehmen.
Steuerliche Überleitungsrechnung
Die Ertragsteuern im Berichtsjahr in Höhe von 51.041 T€ leiten sich von einem erwarteten
Ertragsteueraufwand, der sich bei Anwendung des gesetzlichen Ertragsteuersatzes des
Mutterunternehmens auf das Ergebnis vor Ertragsteuern ergeben hätte, wie folgt ab. Dabei wurde mit einem
Steuersatz von 32,28 % gerechnet.
in T€
2020
2019
Konzernergebnis vor Ertragsteuern
Theoretische Ertragsteuer 32,28 %
-302.758
97.730
42.672
-13.775
Steuersatzunterschiede bei ausländischen Konzernunternehmen
Steuersatzunterschiede bei inländischen Konzernunternehmen
Steuerfreie Erträge / nicht abzugsfähige Aufwendungen
-6.498
-38.658
-140
3.999
-1.988
-408
Steuereffekt aus nach der at-equity-Methode bilanzierten Beteiligungen
Aperiodischer Steueraufwand/-ertrag
-1.391
-2
1.342
6.839
Auflösung latente Gewerbesteuer
0
73.410
69.419
Tatsächliche Ertragsteuer
51.041
Im Geschäftsjahr 2020 ergibt sich ohne Berücksichtigung der aperiodischen Steueraufwendungen/
-erträge und der Auflösung latenter Gewerbesteuer ein effektiver Ertragsteuersatz von 16,8 %.
Anlage I
Seite 30
28.Ergebnis je Aktie
2020
-251.717
61.783.594
-4,07
2019
112.091
61.783.594
1,81
Anteil der Konzernaktionäre am
Jahresergebnis (T€)
Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien
Unverwässertes und verwässertes Ergebnis
je Aktie (€)
Das unverwässerte Ergebnis je Aktie wird mittels Division des den Aktionären der Deutsche EuroShop AG
zustehenden Periodenergebnisses durch die gewichtete durchschnittliche Anzahl der innerhalb der
Berichtsperiode im Umlauf befindlichen Aktien ermittelt. Eine potenzielle Verwässerung, beispielsweise
durch Wandelanleihen oder Aktienoptionen, besteht zum Bilanzstichtag nicht, sodass das verwässerte
Ergebnis dem unverwässerten Ergebnis entspricht.
SEGMENTBERICHTERSTATTUNG
Die Segmentberichterstattung der Deutsche EuroShop AG erfolgt auf Basis der internen Berichterstattung,
die dem Vorstand zur Steuerung des Konzerns dient. Bei der internen Berichterstattung wird zwischen
Shoppingcentern in Deutschland („Inland“) und im europäischen Ausland („Ausland“) unterschieden.
Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG als Hauptentscheidungsträger des Konzerns beurteilt im
Wesentlichen die Leistungen der Segmente nach Umsatz, EBIT und dem EBT ohne Bewertungsergebnis.
Die Bewertungsgrundsätze für die Segmentberichterstattung entsprechen denen des Konzerns.
Zur Beurteilung des Beitrages der Segmente zu den einzelnen Leistungskennzahlen und zum
Konzernerfolg werden die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden der
Gemeinschaftsunternehmen mit ihrem Konzernanteil quotal in die interne Berichterstattung einbezogen.
Ebenso werden bei Tochterunternehmen, bei denen der Konzern nicht alleiniger Gesellschafter ist, die
Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden ebenfalls nur mit dem entsprechenden
Konzernanteil quotal berücksichtigt. Daraus ergibt sich folgende Darstellung, aufgeteilt nach Segmenten:
Aufteilung nach geografischen Segmenten
01.01.-
31.12.2020
in T€
Inland
197.880
142.793
Ausland
40.511
32.537
Summe
238.391
175.330
Überleitung
-14.287
Umsatzerlöse
224.104
161.239
EBIT
-14.091
Jahresergebnisse von Gemeinschafts- und
assoziierten Unternehmen
0
13
0
2
0
15
-51.482
532
-51.482
547
Zinserträge
Zinsaufwendungen
-36.364
106.530
-7.054
25.485
-43.418
132.015
-298
-43.716
EBT (ohne Bewertungsergebnis)
-4.425
127.590
31.12.2020
3.437.145
Investment Properties
2.900.461
680.092
3.580.553
-143.408
Zugänge und aktivierte bauliche
Maßnahmen Investment Properties
16.860
0
1.223
0
18.083
0
-3.030
51.719
15.053
51.719
Geschäfts- oder Firmenwert
Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen
Sonstiges Segmentvermögen
Segmentvermögen
0
0
0
444.517
86.382
444.517
304.000
4.237.381
2.234.135
182.872
3.083.333
1.271.512
34.746
714.838
329.576
217.618
3.798.171
1.601.088
439.210
633.047
Segmentschulden
Anlage I
Seite 31
01.01.-
in T€
Inland
201.917
172.556
Ausland
44.369
40.774
Summe
246.286
213.330
Überleitung
-14.799
31.12.2019
Umsatzerlöse1
231.487
197.469
EBIT
-15.861
Jahresergebnisse von Gemeinschafts- und
assoziierten Unternehmen
0
9
0
7
0
16
4.345
2.729
-140
4.345
2.745
Zinserträge
Zinsaufwendungen
-41.983
130.932
-7.133
33.647
-49.116
164.579
-49.256
EBT (ohne Bewertungsergebnis)
-1.448
163.131
31.12.2019
3.822.786
Investment Properties
3.246.262
743.828
3.990.090
-167.304
Zugänge und aktivierte bauliche
Maßnahmen Investment Properties
19.659
0
2.228
0
21.887
0
-2.563
53.727
19.324
53.727
Geschäfts- oder Firmenwert
Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen
Sonstiges Segmentvermögen
Segmentvermögen
0
0
0
511.493
71.037
511.493
170.599
4.558.605
2.309.032
69.690
3.315.952
1.242.809
29.872
773.700
334.008
99.562
4.089.652
1.576.817
468.953
732.215
Segmentschulden
1
Der Ausweis innerhalb des NOI wurde im Berichtsjahr geändert und die Vorjahreszahlen der Segmentumsatzerlöse wurden zur besseren
Vergleichbarkeit angepasst. Wir verweisen auf die Ausführungen im Abschnitt „4. Neue Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen“.
Die Anpassung der quotalen Einbeziehung der Gemeinschaftsunternehmen und Tochterunternehmen, an
denen der Konzern nicht zu 100 % beteiligt ist, erfolgt in der Überleitungsspalte. Die passiven latenten
Steuern werden von dem Vorstand der Deutsche EuroShop AG segmentübergreifend betrachtet und sind
daher in der Überleitungsspalte der Segmentschulden enthalten. Entsprechend wurde der Geschäfts- oder
Firmenwert aus dem Erwerb der Olympia Brno der Überleitungsspalte des Segmentvermögens zugeordnet.
Des Weiteren enthält die Überleitungsspalte die Gesellschaften, die keinem der beiden Segmente
zugeordnet sind (Deutsche EuroShop AG, DES Management GmbH, DES Beteiligungs GmbH & Co. KG).
Diese erzielen keine Umsatzerlöse und sind in der Überleitungsspalte nach konzerninternen Eliminierungen
mit ihrem EBIT von -4.882 T€ (i. Vj. -4.046 T€) und EBT (ohne Bewertungsergebnis) von -5.193 T€ (i. Vj.
-1.319 T€) sowie im Segmentvermögen mit 86.260 T€ (i. Vj. 70.435 T€) und in den Segmentschulden mit
2.178 T€ (i. Vj. 3.971 T€) enthalten.
Aufgrund der geografischen Segmentierung entfallen weitere Angaben nach IFRS 8.33.
Anlage I
Seite 32
SONSTIGE ANGABEN
29.Finanzinstrumente und Risikomanagement
Wertansatz nach IFRS 9
Fortgeführte
Bewertungs-
kategorie nach
IFRS 9
Buchwerte
31.12.2020
Anschaffungs-
kosten
Fair Value
erfolgswirksam
Fair Value
erfolgsneutral
Fair Value
31.12.2020
in T€
Finanzielle Vermögenswerte
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Sonstige Vermögenswerte
Liquide Mittel
AC
AC
AC
19.822
6.036
19.822
6.036
19.822
6.036
266.030
266.030
266.030
Finanzielle Verbindlichkeiten
Finanzverbindlichkeiten 2
FLAC
FLAC
1.541.428
311.525
1.541.428
311.525
1.566.203
311.525
Abfindungsansprüche von Kommanditisten
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Leistungen
FLAC
FLAC
3.303
3.303
3.303
Sonstige Verbindlichkeiten
13.671
13.671
13.671
Erfolgsneutral bewertete
Zinssicherungsgeschäfte 2
n. a.
26.138
26.138
26.138
Wertansatz nach IFRS 9
Fortgeführte
Bewertungs-
kategorie nach
IFRS 9
Buchwerte
31.12.2019
Anschaffungs-
kosten
Fair Value
erfolgswirksam
Fair Value
erfolgsneutral
Fair Value
31.12.2019
in T€
Finanzielle Vermögenswerte
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Sonstige Vermögenswerte
Liquide Mittel
AC
AC
AC
7.417
7.080
7.417
7.080
7.417
7.080
148.087
148.087
148.087
Finanzielle Verbindlichkeiten
Finanzverbindlichkeiten 2
FLAC
FLAC
1.512.347
351.905
1.512.347
351.905
1.584.376
351.905
Abfindungsansprüche von Kommanditisten
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Leistungen
FLAC
FLAC
5.805
5.805
5.805
Sonstige Verbindlichkeiten
12.813
12.813
12.813
Erfolgsneutral bewertete
Zinssicherungsgeschäfte 2
n. a.
33.059
33.059
33.059
1
Entspricht Level 1 der Fair Value-Hierarchie des IFRS 7
Entspricht Level 2 der Fair Value-Hierarchie des IFRS 7
Entspricht Level 3 der Fair Value-Hierarchie des IFRS 7
2
3
Bewertungskategorien gemäß IFRS 9: Financial Assets measured at amortised cost (AC), At Fair Value through other comprehensive income (FVOCI),
Financial Liabilities measured at amortised cost (FLAC)
Buchwerte, Wertansätze und beizulegende Zeitwerte nach Bewertungskategorien
Mit Ausnahme der zum beizulegenden Zeitwert bilanzierten derivativen Finanzinstrumente und übrigen
Finanzanlagen werden die finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten zu fortgeführten
Anschaffungskosten bilanziert. Aufgrund der überwiegend kurzfristigen Laufzeiten der Forderungen und
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, sonstigen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten sowie
liquiden Mittel weichen die Buchwerte am Bilanzstichtag nicht signifikant von den beizulegenden Zeitwerten
ab.
Anlage I
Seite 33
Die beizulegenden Zeitwerte der zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanzierten Finanzverbindlichkeiten
entsprechen den Barwerten der mit den Schulden verbundenen Zahlungen auf Basis aktueller
Zinsstrukturkurven (Level 2 nach IFRS 13).
Bei den zum beizulegenden Zeitwert bilanzierten derivativen Finanzinstrumenten handelt es sich um
Zinssicherungsgeschäfte. Der beizulegende Zeitwert entspricht dabei dem Barwert der auf Basis aktueller
Zinsstrukturkurven erwarteten künftigen Nettozahlungen aus den Sicherungsgeschäften (Level 2 nach IFRS
13).
Risikomanagement
Der Schwerpunkt des Risikomanagements liegt auf der Überwachung der Einhaltung der Strategie und
hierauf aufbauend auf der Erkennung und Beurteilung von Risiken und Chancen sowie der grundsätzlichen
Entscheidung zur Handhabung dieser Risiken. Das Risikomanagement gewährleistet, dass Risiken
frühzeitig erkannt, bewertet, zeitnah kommuniziert und begrenzt werden. Die Risikoanalyse besteht im
Erkennen und Analysieren derjenigen Faktoren, welche die Zielerreichung gefährden können.
Marktrisiken
Liquiditätsrisiko
Die Liquidität des Deutsche EuroShop-Konzerns wird fortlaufend überwacht und geplant. Die
Tochtergesellschaften verfügen regelmäßig über ausreichende flüssige Mittel, um ihren laufenden
Zahlungsverpflichtungen nachkommen zu können.
Es besteht eine kurzfristige Kreditlinie in Höhe von 150.000 T€, die bei Bedarf in Anspruch genommen
werden kann. Zum 31. Dezember 2020 wurde die Kreditlinie mit 30.000 T€ in Anspruch genommen. Die
Kreditlinie ist durch Grundschulden teilweise gesichert.
Die vertraglich vereinbarten künftigen Zins- und Tilgungszahlungen der originären finanziellen
Verbindlichkeiten und derivativen Finanzinstrumente stellten sich zum 31. Dezember 2020 wie folgt dar:
Buchwert
31.12.2020
Cashflows
2021
Cashflows
2022 - 2025
Cashflows ab
2026
in T€
Bankverbindlichkeiten
1.541.428
219.953
625.259
872.270
Die Angaben beziehen sich auf alle am Bilanzstichtag bestehenden vertraglichen Verpflichtungen. Die
variablen Zinszahlungen aus den Zinssicherungsgeschäften wurden unter Zugrundelegung der zuletzt vor
dem 31. Dezember 2020 festgelegten Zinssätze ermittelt. Von den zum Geschäftsjahresende
ausgewiesenen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und übrigen finanziellen
Verbindlichkeiten wird der wesentliche Teil 2021 fällig.
Kredit- und Ausfallrisiko
Im Konzern bestehen wesentliche Ausfallrisiken bei den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, die
coronabedingt bis zum Zeitpunkt der Abschlusserstellung nicht vollständig beglichen waren (wir verweisen
auch auf Abschnitt „10. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen“).
Die Ermittlung der Wertberichtigungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen erfolgt auf Basis
der über die Laufzeit erwarteten Kreditverluste. Soweit im Einzelfall nicht widerlegbare Gründe vorliegen,
werden Forderungen, die mehr als 90 Tage überfällig sind, unter Berücksichtigung der durch den Mieter
gestellten und werthaltigen Sicherheiten vollständig wertberichtigt. Daneben wird bei Vorliegen von
Informationen, die auf ein erhöhtes Ausfallrisiko bei einem Mieter hindeuten, überprüft, ob auch die
Forderungen, die weniger als 90 Tage überfällig sind, wertzuberichtigen sind. Darüber hinaus wurde für
Forderungen, bei denen zu erwarten ist, dass eine schriftliche Einigung über Mietzugeständnisse noch
Anlage I
Seite 34
erfolgen wird, die Wertberichtigung auf Basis des erwarteten Unterstützungsbetrages bemessen. Im
Berichtsjahr sind Wertberichtigungen auf Mietforderungen in Höhe von 29.218 T€ (i. Vj. 1.674 T€) im
Aufwand erfasst worden.
Das maximale Ausfallrisiko der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen
Vermögenswerte beläuft sich am Stichtag insgesamt auf 37.627 T€ (i. Vj. 22.063 T€).
Währungs- und Bewertungsrisiko
Die Konzerngesellschaften agieren ausschließlich im europäischen Wirtschaftsraum und wickeln den
größten Teil ihrer Geschäfte in Euro ab. Hieraus entstehen keine Währungsrisiken.
Hinsichtlich des Bewertungsrisikos der Investment Properties verweisen wir auf die im Abschnitt
„8. Investment Properties“ dargestellte Sensitivitätsanalyse.
Zinsrisiko
Zur Ermittlung der Auswirkung von potenziellen Zinsänderungen wurde eine Sensitivitätsanalyse
durchgeführt. Diese gibt, basierend auf den zum Bilanzstichtag einem Zinsänderungsrisiko unterliegenden
finanziellen Vermögenswerten und finanziellen Verbindlichkeiten, die Auswirkung einer Änderung auf das
Eigenkapital des Konzerns an. Zinsrisiken bestanden am Bilanzstichtag nur für aufgenommene Kredite und
die damit im Zusammenhang stehenden Zinssicherungsgeschäfte. Eine Erhöhung des Marktzinsniveaus
um 100 Basispunkte würde zu einer Eigenkapitalerhöhung (vor Steuern) um 6.340 T€ (i. Vj. 9.483 T€)
führen. Der weit überwiegende Teil der Darlehensverbindlichkeiten hat feste Zinskonditionen. Am
Bilanzstichtag waren Kredite in Höhe von 107.400 T€ (i. Vj. 109.400 T€) durch derivative Finanzinstrumente
abgesichert.
Kapitalmanagement
Das Kapitalmanagement des Konzerns ist auf die Erhaltung einer starken Eigenkapitalbasis ausgelegt. Ziel
ist es, sicherzustellen, dass auch in Zukunft die Schuldentilgungsfähigkeit und die finanzielle Substanz
erhalten bleiben. Des Weiteren zielt die Finanzpolitik des Konzerns auf die jährliche Auszahlung einer
Dividende ab.
in T€
31.12.2020
31.12.2019
Eigenkapital
2.314.771
54,6%
2.601.478
57,1 %
Eigenkapitalquote in %
Nettofinanzverschuldung
1.275.398
1.364.260
Ausgewiesen wird hier das Eigenkapital einschließlich der Abfindungsansprüche von Kommanditisten.
Die Nettofinanzverschuldung ermittelt sich aus den Finanzverbindlichkeiten am Bilanzstichtag abzüglich
liquider Mittel.
30.Erläuterungen zur Konzern-Kapitalflussrechnung
Die Kapitalflussrechnung ist entsprechend den Regelungen des IAS 7 aufgestellt und gliedert sich nach
Zahlungsströmen aus der betrieblichen Geschäftstätigkeit sowie der Investitions- und
Finanzierungstätigkeit.
Der Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit wird mittels der indirekten Methode aus dem Konzernergebnis
abgeleitet. Der Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit, der Cashflow aus Investitionstätigkeit sowie der
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit werden nach der direkten Methode ermittelt.
Anlage I
Seite 35
Der Finanzmittelbestand umfasst Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente, die jederzeit in
Zahlungsmittel umgewandelt werden können. Zum Bilanzstichtag entspricht der Finanzmittelfonds, wie im
Vorjahr, den liquiden Mitteln (siehe Abschnitt „12. Liquide Mittel“).
31.Sonstige finanzielle Verpflichtungen
Aus Dienstleistungsverträgen bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von 79,6 Mio. €.
Für die Investitionsmaßnahmen, die 2021 in unseren Shoppingcentern anfallen werden, bestehen
finanzielle Verpflichtungen in Höhe von 17,6 Mio. €.
32.Anzahl der Mitarbeiter
Im Geschäftsjahr waren im Konzern durchschnittlich fünf (i. Vj. fünf) Angestellte beschäftigt.
33.Honorar des Abschlussprüfers
Das vom Abschlussprüfer des Konzernabschlusses für das Geschäftsjahr 2020 berechnete Gesamthonorar
beläuft sich auf 392 T€ (i. Vj. 312 T€). Davon betreffen 388 T€ (i. Vj. 307 T€) Abschlussprüfungsleistungen.
Des Weiteren wurden andere Bestätigungs- und Beratungsleistungen in Höhe von 4 T€ (i. Vj. 5 T€) durch
den Abschlussprüfer erbracht.
34.Entsprechenserklärung zum Corporate Governance Kodex
Nach § 161 AktG ist die vorgeschriebene Entsprechenserklärung zum Corporate Governance Kodex
gemeinsam vom Aufsichtsrat und Vorstand abgegeben und mit Veröffentlichung auf der Internetseite der
Deutsche EuroShop unter Investor Relations > Corporate Governance > Entsprechenserklärung den
Aktionären zugänglich gemacht worden:
https://www.deutsche-euroshop.de/Investor-Relations/Corporate-Governance/Entsprechenserklaerung
35.Nahestehende Personen nach IAS 24
Die Tochtergesellschaften, Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen sowie Mitglieder
des Vorstands und Aufsichtsrats der Deutsche EuroShop und deren nahe Familienangehörige gelten als
nahestehende Personen im Sinne des IAS 24. Die Bezüge des Aufsichtsrats und des Vorstands sind im
Abschnitt „37. Aufsichtsrat und Vorstand“ sowie im Vergütungsbericht des zusammengefassten
Lageberichts erläutert.
Herr Alexander Otto gilt in seiner Funktion als Mitglied des Aufsichtsrates der Deutsche EuroShop als
nahestehende Person im Sinne des IAS 24. Damit gelten auch die ECE-Unternehmensgruppe und Curatax,
die beide von Herrn Alexander Otto beherrscht werden, als nahestehende Unternehmen. Die Honorare für
Dienstleistungsverträge mit diesen beiden Unternehmen beliefen sich im Berichtsjahr auf 19.209 T€ (i. Vj.
17.716 T€). Dem gegenüber standen Einnahmen aus Mietverträgen und Mallvermarktungen mit der ECE-
Unternehmensgruppe in Höhe von 8.214 T€ (i. Vj. 7.627 T€). Die Forderungen gegen die ECE-
Unternehmensgruppe beliefen sich auf 4.456 T€ und die Verbindlichkeiten betrugen 965 T€.
Die Lieferungs- und Leistungsbeziehungen mit nahestehenden Personen erfolgten zu marktüblichen
Konditionen.
Anlage I
Seite 36
36.Stimmrechtsmitteilungen
Gemäß § 160 Abs. 1 Ziff. 8 AktG geben wir davon Kenntnis, dass der Deutsche EuroShop AG folgende
Beteiligungen und Stimmrechtsveränderungen entsprechend den Mitteilungspflichten nach § 33
Wertpapierhandelsgesetz gemeldet worden sind. Es wurden die Angaben jeweils aus der zeitlich letzten
Mitteilung der Meldepflichtigen entnommen. Dabei ist zu beachten, dass sich die Anzahl der Stimmrechte
seitdem ohne Entstehen einer Meldepflicht innerhalb der jeweiligen Schwellenwerte geändert haben könnte:
Aktionär
Bestands-
meldung zum (in %)
Vorgang zur Schwellen…
Neuer Stimm-
rechtsanteil Eigenbesitz
davon im
davon
zuzu-
(in %)
(in %)
rechnen
(in %)
Johannes Schorr
08.02.2016 ...überschreitung (3)
15.12.2017 ...überschreitung (15)
3,37
1,12
0,00
2,25
AROSA
15,05
15,05
Vermögensverwaltungsgesellsc
haft m.b.H., Hamburg
State Street Corporation,
Boston, MA, Vereinigte Staaten
von Amerika
11.03.2019 ...überschreitung (5)
29.04.2020 ...unterschreitung (3)
5,02
2,60
0,00
0,00
5,02
2,60
DWS Investment GmbH,
Frankfurt
Alexander Otto
01.10.2020 …überschreitung (20)
24.11.2020 …überschreitung (3)
22.12.2020 ...unterschreitung (3)
20,02
3,03
2,64
0,57
0,00
0,00
19,45
3,03
AXA S.A., Paris, Frankreich
BlackRock, Inc., Wilmington,
DE, Vereinigte Staaten von
Amerika
2,641
PGGM Coöperatie U.A., Zeist,
Niederlande
11.01.2021 …überschreitung (5)
01.02.2021 ...unterschreitung (3)
5,14
0,01
0,00
0,00
5,14
The Goldman Sachs Group,
Inc., Wilmington, DE, Vereinigte
Staaten von Amerika
0,012
1 zusätzlich wurden uns hierbei von BlackRock, Inc. eine Wertpapierleihe (0,62 %) sowie Differenzkontrakte (0,0001 %) gemeldet
2 zusätzlich wurde uns hierbei von The Goldman Sachs Group, Inc. eine Wertpapierleihe (1,57 %), ein SWAP (0,13 %) sowie Differenzkontrakte (2,31 %) gemeldet.
Sämtliche bei der Deutsche EuroShop AG eingegangenen Stimmrechtsmitteilungen finden sich auf der
Internetseite der Deutsche EuroShop AG unter Investor Relations > Aktie > Stimmrechte.
Anlage I
Seite 37
37.Aufsichtsrat und Vorstand
Aufsichtsrat
Der Aufsichtsrat der Deutsche EuroShop AG umfasst neun Mitglieder. Zum 31. Dezember 2020 gehörten
dem Aufsichtsrat folgende Mitglieder mit ihren Mitgliedschaften in anderen gesetzlich zu bildenden
Aufsichtsräten sowie in vergleichbaren in- und ausländischen Kontrollgremien von Wirtschaftsunternehmen
an:
Reiner Strecker, Wuppertal, Vorsitzender
Persönlich haftender Gesellschafter, Vorwerk & Co. KG, Wuppertal
•
•
akf Bank GmbH & Co. KG, Wuppertal
Carl Kühne KG (GmbH & Co.), Hamburg (seit 01.12.2020; Vorsitz)
Karin Dohm, Kronberg im Taunus, Stellvertretende Vorsitzende
Mitglied des Vorstands, Hornbach AG und Hornbach Management AG, Bornheim bei Landau/Pfalz
(seit 01.01.2021)
•
•
•
Deutsche Bank Europe GmbH, Frankfurt am Main (Vorsitz: bis 30.04.2020)
Deutsche Bank Luxembourg S.A., Luxemburg (bis 27.04.2020)
CECONOMY AG, Düsseldorf
Dr. Anja Disput, Frankfurt am Main
Partnerin von Disput Hübner Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB, Frankfurt am Main
(seit 13.03.2020)
Henning Eggers, Halstenbek
Mitglied der Geschäftsführung, CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H., Hamburg
•
•
Platinum AG, Hamburg (bis 21.09.2020)
ECE Group GmbH & Co. KG, Hamburg
Dr. Henning Kreke, Hagen / Westfalen
Geschäftsführender Gesellschafter, Jörn Kreke Holding KG
und Kreke Immobilien KG, Hagen / Westfalen
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Douglas GmbH, Düsseldorf (Vorsitz)
Thalia Bücher GmbH, Hagen / Westfalen
Encavis AG, Hamburg
Axxum Holding GmbH, Wuppertal
Noventic GmbH, Hamburg
Perma-tec GmbH & Co. KG, Euerdorf
Ferdinand Bilstein GmbH & Co. KG, Ennepetal
Püschmann GmbH & Co. KG, Wuppertal
Con-Pro Industrie-Service GmbH & Co. KG, Peine
Alexander Otto, Hamburg
CEO, ECE Group Verwaltung GmbH, Hamburg
•
•
•
SITE Centers Corp. Inc., Beechwood, USA
Peek & Cloppenburg KG, Düsseldorf
Verwaltungsgesellschaft Otto mbH, Hamburg
Anlage I
Seite 38
Claudia Plath, Hamburg
CFO, ECE Group Verwaltung GmbH, Hamburg
•
•
CECONOMY AG, Düsseldorf
MEC Metro-ECE Centermanagement GmbH & Co. KG, Düsseldorf
Klaus Striebich, Besigheim
Geschäftsführer, RaRE Advise, Besigheim
•
•
•
•
Unternehmensgruppe Dr. Eckert GmbH, Berlin
Klier Hairgroup GmbH, Wolfsburg
Sinn GmbH, Hagen
The Food Chain Investor Holding SE, Hamburg (bis 31.08.2020)
Roland Werner, Hamburg
Vorsitzender des Vorstands, Bijou Brigitte modische Accessoires AG, Hamburg
Die Bezüge der Mitglieder des Aufsichtsrats beliefen sich im Geschäftsjahr auf insgesamt 263 T€
(i. Vj. 312 T€).
Vorstand
Wilhelm Wellner, Hamburg, Sprecher des Vorstands
Olaf Borkers, Hamburg, Mitglied des Vorstands
Die gewährten Zuwendungen des Vorstands betrugen insgesamt 1.323 T€ (i. Vj. 1.352 T€). Darin enthalten
sind erfolgsbezogene Zuwendungen von 637 T€ (i. Vj. 688 T€).
Der ausgeschiedene Vorstandssprecher, Claus-Matthias Böge, erhält aus dem Long-Term-Incentive 2010,
der am 30. Juni 2015 auslief, insgesamt einen Betrag in Höhe von 1.712 T€. Dieser Betrag wurde seit dem
Jahr 2016 in fünf gleichen Raten immer zum Anfang eines Jahres bis zum Jahr 2020 ausgezahlt.
Am 1. Juli 2018 begann die Laufzeit eines neuen Long-Term-Incentive (LTI 2018), aus dem zum
Bilanzstichtag keine Verpflichtung resultiert.
Im Übrigen verweisen wir auf die ergänzenden Erläuterungen zur Vergütung im zusammengefassten
Lagebericht.
Anlage I
Seite 39
38.Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Zur Eindämmung der Coronavirus-Pandemie wurden von behördlicher Seite zu Beginn des Jahres 2021
die weitreichenden Sicherheits- und Quarantänemaßnahmen fortgeführt, die u.a. eine Schließung von
Einzelhandelsgeschäften vorsehen, die nicht der Grundversorgung dienen. Ausnahmen gelten im
Wesentlichen nur für Lebensmittel, Drogerien, Apotheken, Bankdienstleistungen sowie für eine limitierte
Anzahl weiterer Produkte und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs. In den einzelnen Ländern gestalten
sich die fortgesetzten Sicherheits- und Quarantänemaßnahmen im Aufstellungszeitraum wie folgt:
Für Deutschland wurde am 3. März 2021 der Beschluss gefasst, die seit dem 16. Dezember 2020
bestehenden weitreichenden Schließungen des Einzelhandels fortzusetzen. Der Beschluss sieht weiter vor,
dass frühestens ab dem 8. März dem Einzelhandel erlaubt werden kann, landesweit oder regional wieder
zu öffnen, wenn eine stabile Sieben-Tage-Inzidenz von unter 50 Neuinfektionen pro 100.000 Einwohner
erreicht wurde. Bei einer Drei-Tage-Inzidenz zwischen 50 und 100 sollen auf Terminvergabe Käufe im
Einzelhandel möglich sein. Falls die Inzidenzen nach etwaigen Öffnungsschritten die Grenze von 100
wieder überschreiten sollten, greift die sogenannte Notbremse, die vorsieht, dass die Regelungen mit
Geschäftsschließungen gemäß Beschlussstand 16. Dezember 2020 wieder greifen. Am 22. März 2021
wurde beschlossen, dass diese Regelungen bis mindestens zum 18. April 2021 gelten sollen.
In Polen wurden die seit dem 28. Dezember 2020 geltenden Schließungsmaßnahmen für Geschäfte in
Shoppingcentern unter Auflagen, wie Maskenpflicht und Einhaltung einer qm-abhängigen Maximalanzahl
an Kunden, zum 1. Februar 2021 wieder aufgehoben und ab dem 13. März 2021 regional und ab dem 20.
März 2021 landesweit wieder eingeführt. Die Schließungsmaßnahmen gelten mindestens bis zum 9. April
2021.
Die weitreichende Schließung des Einzelhandels in Tschechien seit dem 27. Dezember 2020 wurde ab dem
1. März 2021 verschärft und die Liste der Geschäfte, die weiterhin geöffnet bleiben dürfen, wurde weiter
eingeschränkt.
Österreich hat die seit dem 26. Dezember 2020 geltenden Schließungsmaßnahmen des Handels unter
Auflagen mit Wirkung zum 8. Februar 2021 wieder zurückgenommen.
Eine Schließung des Einzelhandels in Ungarn erfolgte erstmalig ab dem 8. März 2021. Zuvor war aber auch
hier der Gastronomiebetrieb nur eingeschränkt möglich (Take-away) und der Einzelhandel hatte die
geltenden Schutzmaßnahmen, wie Begrenzung der Öffnungszeiten und Maskenpflicht, zu beachten.
Die deutlich in das Jahr 2021 hineinreichenden Schließungsmaßnahmen haben die wirtschaftliche Situation
der betroffenen Mieter weiter stark belastet. Bei vielen Mietern war das Weihnachtsgeschäft massiv durch
die Schließungen im Spätherbst und die erneuten Schließungen ab Mitte Dezember 2020 negativ
beeinträchtigt. Unterstützungsprogramme der Staaten konnten dies nicht bzw. nur in geringem Umfang
kompensieren.
Die Deutsche EuroShop ist weiterhin über ihren Dienstleister, die ECE, im Gespräch mit den Mietern, um
Unterstützungsmaßnahmen zu vereinbaren. So wurde u.a. den betroffenen Mietern der deutschen
Shoppingcenter Anfang 2021 regelmäßig ein Angebot unterbreitet, das den Verzicht auf die Hälfte der
Nettokaltmiete für den seit Mitte Dezember 2020 anhaltenden Schließungszeitraum sowie für alle weiteren
Schließungsphasen des Jahres 2021 vorsieht.
Die Bundesregierung hat zwar, um die Folgen der Coronavirus-Pandemie abzumildern, die Pflicht zur
Insolvenzanmeldung bei pandemiebedingter Zahlungsunfähigkeit und Überschuldung ausgesetzt und dies
nun auch bis Ende April 2021 verlängert, aber dennoch besteht das Risiko weiterer Insolvenzen von
Mietpartnern. 2021 sind bereits weitere Insolvenzanmeldungen von Mietern bzw. die Ankündigung von
Filialschließungen erfolgt. Dies kann zusätzliche Wertberichtigungen auf die zum Bilanzstichtag
ausgewiesenen Forderungen erforderlich machen. Die Ausfälle von Mietern sowie die in einzelnen Ländern
Anlage I
Seite 40
weiterhin bestehenden Geschäftsschließungen können Auswirkungen auf die Bewertung unserer
Shoppingcenter haben. Wir verweisen zu den möglichen Auswirkungen auf die Sensitivitätsanalyse im
Abschnitt „8. Investment Properties“.
Zwischen dem Bilanzstichtag und dem Tag der Abschlusserstellung sind darüber hinaus keine Ereignisse
von wesentlicher Bedeutung eingetreten.
Hamburg, 25. März 2021
Deutsche EuroShop AG
Der Vorstand
Wilhelm Wellner
Olaf Borkers
Anlage I
Seite 41
ANTEILSBESITZ
Aufstellung des Anteilsbesitzes gemäß § 313 Abs. 2 HGB zum 31. Dezember 2020:
Anteil am
Name und Sitz des Unternehmens
Vollkonsolidierte Unternehmen:
Eigenkapital
DES Verwaltung GmbH, Hamburg
100%
100%
100%
100%
100%
52,01%
65%
DES Management GmbH, Hamburg
DES Shoppingcenter GmbH & Co. KG, Hamburg 1
DES Beteiligungs GmbH & Co. KG, Hamburg 1
A10 Center Wildau GmbH, Hamburg
Main-Taunus-Zentrum KG, Hamburg
Forum Wetzlar KG, Hamburg
Objekt City-Point Kassel GmbH & Co. KG, Hamburg 1
Stadtgalerie Hameln GmbH & Co. KG, Hamburg 1
Altmarkt-Galerie Dresden GmbH & Co. KG, Hamburg 1
Einkaufs-Center Galeria Baltycka G.m.b.H. & Co. KG, Hamburg
Einkaufs-Center Galeria Baltycka G.m.b.H. & Co. KG, Sp. kom., Warschau, Polen
CASPIA Investments Sp. z o.o., Warschau, Polen
City-Point Beteiligungs GmbH, Hamburg
100%
100%
100%
74%
99,99%
100%
100%
100%
Olympia Brno s.r.o., Prag, Tschechische Republik
Gemeinschaftsunternehmen (Joint Ventures):
Allee-Center Magdeburg KG, Hamburg
50%
75%
50%
50%
50%
50%
50%
Stadt-Galerie Passau KG, Hamburg
CAK City Arkaden Klagenfurt KG, Hamburg
Saarpark Center Neunkirchen KG, Hamburg
EKZ Eins Errichtungs- und Betriebs Ges.m.b.H. & Co OG, Wien, Österreich
Immobilienkommanditgesellschaft FEZ Harburg, Hamburg
Einkaufs-Center Arkaden Pécs KG, Hamburg
Assoziierte Unternehmen:
EKZ Vier Errichtungs- und Betriebs Ges.m.b.H., Wien, Österreich
50%
1 Bei diesen Unternehmen wird die Befreiung von der Offenlegungsverpflichtung gem. § 264b HGB in Anspruch genommen.
Anlage I
Seite 42
VERSICHERUNG DER GESETZLICHEN VERTRETER
Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der
Konzernabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und
Ertragslage des Konzerns vermittelt und im zusammengefassten Lagebericht der Geschäftsverlauf
einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt sind, dass ein den
tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird sowie die wesentlichen Chancen und
Risiken der voraussichtlichen Entwicklung des Konzerns beschrieben sind.
Hamburg, den 25. März 2021
Wilhelm Wellner
Olaf Borkers
Anlage I
Seite 43