529900VUFNK4NMC6YJ22 2024-01-01 2024-12-31 529900VUFNK4NMC6YJ22 2024-12-31 529900VUFNK4NMC6YJ22 2023-01-01 2023-12-31 529900VUFNK4NMC6YJ22 2023-12-31 529900VUFNK4NMC6YJ22 2022-01-01 2022-12-31 529900VUFNK4NMC6YJ22 2022-12-31 529900VUFNK4NMC6YJ22 2022-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 529900VUFNK4NMC6YJ22 2022-12-31 ifrs-full:CapitalReserveMember 529900VUFNK4NMC6YJ22 2022-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 529900VUFNK4NMC6YJ22 2022-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 529900VUFNK4NMC6YJ22 2023-01-01 2023-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 529900VUFNK4NMC6YJ22 2023-01-01 2023-12-31 ifrs-full:CapitalReserveMember 529900VUFNK4NMC6YJ22 2023-01-01 2023-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 529900VUFNK4NMC6YJ22 2023-01-01 2023-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 529900VUFNK4NMC6YJ22 2023-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 529900VUFNK4NMC6YJ22 2023-12-31 ifrs-full:CapitalReserveMember 529900VUFNK4NMC6YJ22 2023-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 529900VUFNK4NMC6YJ22 2023-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 529900VUFNK4NMC6YJ22 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 529900VUFNK4NMC6YJ22 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:CapitalReserveMember 529900VUFNK4NMC6YJ22 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 529900VUFNK4NMC6YJ22 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 529900VUFNK4NMC6YJ22 2024-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 529900VUFNK4NMC6YJ22 2024-12-31 ifrs-full:CapitalReserveMember 529900VUFNK4NMC6YJ22 2024-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 529900VUFNK4NMC6YJ22 2024-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember iso4217:HUF iso4217:HUF xbrli:shares xbrli:shares
SunDell Estate Nyrt. Éves Jelentés 2024. december 31-én végződő évre
Tartalomjegyzék - Éves Jelentés 2024.12.31-én végződő évre Oldalszám
Konszolidált Üzleti Jelentés 3
Konszolidált pénzügyi kimutatások az EU által befogadott Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok (IFRS) szerint 22
Egyedi Üzleti Jelentés 97
Egyedi pénzügyi kimutatások az EU által befogadott Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok (IFRS) szerint 113
Kibocsátói nyilatkozat 176
SunDell Estate Nyrt. Konszolidált Üzleti Jelentés 2024. évi üzleti tevékenységéről
SunDell Estate Nyrt. 2024. évi Konszolidált Tőzsdei Üzleti Jelentés
Készült: Budapest, 2025. április 9.
Tartalom
1. Üzleti jelentés ............................................................................................................................................... 5
1.1. Vállalkozás üzleti környezete ...................................................................................................................... 5
1.1.1. Társaság konszolidálásba bevont leányvállalatai és egyben szabályozott ingatlanbefektetési
projekttársaságai (SZIP) ...................................................................................................................................... 5
1.1.2. Társaságirányítás és Vezető tisztségviselők .................................................................................... 6
1.1.3. A SunDell Csoport tevékenysége ...................................................................................................... 7
1.2. A Csoportnál 2024. évben lezajlott lényegesebb változások ................................................................. 12
1.2.1. Legfontosabb lényegi változások ................................................................................................... 12
1.2.2. Közgyűlések ...................................................................................................................................... 13
1.2.3. Tárgyidőszakot (2024.12.31.) követő további események ........................................................... 13
1.3. Vállalkozás céljainak, stratégiáinak bemutatása ................................................................................... 14
1.4. Vállalkozás főbb erőforrásai és kockázatai ............................................................................................. 14
1.5. Csoport tárgyidőszaki (2024.12.31.) eredmények, további kilátások és kihívások ............................. 16
1.6. Teljesítmény mérésének mennyiségi és minőségi mutatói, illetve jelzői .................................................. 19
2. SunDell Estate Nyrt. 2024. december 31-én végződő időszakra vonatkozó összevont (konszolidált)
éves pénzügyi kimutatások ....................................................................................................................... 20
2.1. IFRS Konszolidált éves pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatás-mérleg (adatok ezer Ft-ban) ....... 20
2.2. IFRS Konszolidált Eredményre és Egyéb átfogó Jövedelemre vonatkozó kimutatás (adatok ezer Ft-
ban) .............................................................................................................................................................. 21
SunDell Estate Nyrt. 2024. évi Konszolidált Tőzsdei Üzleti Jelentés
5
1. Üzleti jelentés
1.1. Vállalkozás üzleti környezete
A SunDell Estate Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (a továbbiakban Társaság vagy Anyavállalat) a
tőkepiacról szóló 2001. évi CXX. törvény (a továbbiakban Tpt.), a Budapesti Értéktőzsde Zrt. piacműködtető
által megállapított „a BÉT általános üzletszabályzata” (a továbbiakban Szabályzat), valamint a nyilvánosan
forgalomba hozott értékpapírokkal kapcsolatos tájékoztatási kötelezettség részletes szabályairól szóló
24/2008. (VIII. 15.) PM rendelet (a továbbiakban PM rendelet) alapján készítette és ezúton közzéteszi a 2024.
évre vonatkozó konszolidált éves üzleti jelentését.
A Társaságról további nyilvános információk, közte az Alapszabály, valamint hivatalos közzétételek
megtalálhatók a Társaság honlapján (https://www.nyrt.sundell.hu/befektetoknek/), valamint a Budapesti
Értéktőzsde (BÉT) Társaságra vonatkozó információs oldalán (bet.hu).
1.1.1. Társaság konszolidálásba bevont leányvállalatai és egyben szabályozott ingatlanbefektetési
projekttársaságai (SZIP)
Név Fő üzleti tevékenység Bejegyzés országa Közvetett és Közvetlen részesedés Anyavállalat (SunDell Estate Nyrt.) részesedése
Bryce 42 Invest Kft. Ingatlanértékesítés Magyarország Közvetlen 100%
Catanum Invest Kft. Ingatlanértékesítés Magyarország Közvetlen 100%
CZADO Ingatlanfejlesztő Kft. Ingatlanértékesítés, -bérbeadás Magyarország Közvetlen 100%
Dessewffy Investment Kft. Ingatlan értékesítés,-bérbeadás Magyarország Közvetlen 100%
Dob Estate Kft. Ingatlanértékesítés Magyarország Közvetlen 100%
Dorozsmai Ingatlan Kft. Ingatlanértékesítés Magyarország Közvetlen 100%
Filemon Invest Kft. Ingatlanértékesítés Magyarország Közvetlen 100%
Grado Estate Zrt. Ingatlanértékesítés, -bérbeadás Magyarország Közvetlen 100%
Gschwindt Estate Kft. Ingatlanértékesítés Magyarország Közvetlen 100%
L.B. Vetus Architect Ingatlanforgalmazó Kft. Ingatlanbérbeadás Magyarország Közvetlen 100%
Mystery Mansion Kft. Ingatlanbérbeadás Magyarország Közvetlen 100%
Pasadena 53 Invest Kft. Ingatlanértékesítés, -bérbeadás Magyarország Közvetlen 100%
Ravenclaw 19 Zrt. Ingatlanértékesítés Magyarország Közvetlen 100%
Rivendell 21 Zrt. Ingatlanértékesítés Magyarország Közvetlen 100%
Sedona 38 Invest Kft. Ingatlan fejlesztés Magyarország Közvetlen 100%
XPDON Invest Zrt. Ingatlanbérbeadás Magyarország Közvetlen 100%
Zsigárd Estate Kft. Ingatlanértékesítés Magyarország Közvetlen 100%
SunDell Estate Nyrt. 2024. évi Konszolidált Tőzsdei Üzleti Jelentés
6
A leányvállalatok csak a Társaság fő profiljához kapcsolódó tevékenységet végeznek, az egyes
leányvállalatokra vonatkozó részleteket lásd az 1.1.3-as pontban.
1.1.2. Társaságirányítás és Vezető tisztségviselők
A Társaságnál kétszintű társaságirányítási modell működik (Igazgatóság és Felügyelőbizottság). A
Felügyelőbizottság ellenőrzi az Igazgatóság munkáját.
A Csoport (Anyavállalat és leányvállalatok együttesen) ügyvezetését az igazgatóság tagjai látják el megbízási
jogviszony alapján.
Szintén megbízási jogviszony keretei között látják el a tisztségüket az Auditbizottság és a Felügyelőbizottság
tagjai is.
1.1.2.1. Igazgatóság
Az Igazgatóság a Társaság ügyvezető szerve, öt tagból áll, jogait és feladatait testületként gyakorolja. Minden
olyan kérdésben dönt, amely törvény vagy alapszabály felhatalmazás alapján nem a Közgyűlés (vagy esetleg
más szerv) hatáskörébe tartozik. A Társaság igazgatósága 2024. december 31-én az alábbi személyekből állt:
• Uzsoki András, igazgatóság elnöke
• Piukovics Gábor, igazgatósági tag
• Michaletzky Márton, igazgatósági tag
• Kun Róbert, igazgatósági tag
• MFB Invest Befektetési és Vagyonkezelő Zrt., igazgatósági tag
Uzsoki András az igazgatóság elnöke együttes képviseleti joggal
Uzsoki András több évtizedes tapasztalattal rendelkezik gazdasági vezetőként. Pályafutását 1989-től
Bioaroma Kft. ügyvezetőjeként kezdte. Ezt követően 1996-tól 2002-ig és 2013-tól 2019-ig az UB Merchants Kft.
ügyvezetője. 2011-től UBM Trade Zrt. igazgatósági tagja, majd 2016-tól UBM Holding Nyrt. igazgatósági tagja.
2006-tól az S.P.M. Hungary Ingatlanfejlesztő Kft. ügyvezetője, mely cég Pilisjászfalun lakópark-fejlesztéssel,
továbbá ingatlanforgalmazással foglalkozik. 2023. augusztus 10-ig SunDell felügyelőbizottsági és
auditbizottsági tag. Diplomáját a BME Vegyészmérnöki karán biológusmérnökként szerezte.
Piukovics Gábor, igazgatósági tag együttes képviseleti joggal
Az 1990-es években befektetési és bankszektorban szerzett tapasztalatot, 1998 óta ingatlanfejlesztéssel
foglalkozik. Több ingatlanfejlesztési projektcég vezérigazgatója volt, amelyek többek között lakóingatlanok és
50-120 lakásos lakóépületek fejlesztésével foglalkoztak. 2015 óta a Schweidel Investment Kft. igazgatója,
amely részt vett a Levendula projektben (amit részben a SunDell jogelődje, a Green Village Kft. végzett),
valamint a GOPD részvényese. A SunDell igazgatóságához 2023 augusztusában csatlakozott.
Michaletzky Márton igazgatósági tag együttes képviseleti joggal
SunDell Estate Nyrt. 2024. évi Konszolidált Tőzsdei Üzleti Jelentés
7
Michaletzky Márton 2018-ban csatlakozott a Concorde MB Partners csapatához, jelenleg a cég partnere.
Korábban a Budapesti Értéktőzsde Kibocsátói Akvizíciók Igazgatóságát vezette, ezt megelőzően a Deloitte
Pénzügyi Tanácsadás részlegén dolgozott tranzakciós tanácsadóként.
Széleskörű tőkepiaci tapasztalatát többek között befektetési szolgáltatónál és kockázatitőkealap-kezelőnél
szerezte. Diplomáját és PhD fokozatát a Budapesti Corvinus Egyetemen szerezte. CFA, CEFA és CIIA
befektetéselemzési diplomákkal rendelkezik.
Kun Róbert igazgatósági tag együttes képviseleti joggal
Kun Róbert 2002-ben okleves építészmérnöki diplomát szerzett a Budapesti Műszaki és Gazdaságtudományi
Egyetemen, 2010 és 2017 között ugyanitt mechatronikai tanulmányokat folytatott. 2015-től a PhoenArchitekt
Kft. tagja, vezető tervezője és ügyvezetője is.
MFB Invest Befektetési és Vagyonkezelő Zrt.
Az MFB Invest Zrt. az MFB Csoporthoz tartozó, zártkörűen működő részvénytársaság, amely közvetlen és
közvetett módon állami tulajdonban van, nemzetgazdasági szempontból fontos és piaci jellegű
tőkebefektetéseket eszközöl. Az MFB Invest Zrt.-t 2024. augusztus 1. napi hatállyal Katona Bence Gergely
helyett Hradszki László képviseli a Társaság igazgatóságában.
1.1.2.2. Auditbizottság és Felügyelőbizottság
A Társaság négy tagú felügyelőbizottsággal és három tagú auditbizottsággal rendelkezik. A részvényeket a
Budapesti Értéktőzsde Zrt. 2020.06.22. napjával vette fel a terméklistára, 2024. december 31-én a Társaság
felügyelőbizottsága és auditbizottsága az alábbi személyekből áll:
Horváth Gábor Ferenc (Felügyelőbizottsági és Auditbizottsági Tag)
Dr. Vetési Ágnes Nóra (Felügyelőbizottsági és Auditbizottsági Tag)
Béla Gyula (Felügyelőbizottsági és Auditbizottsági Tag)
Buda Sándor (Felügyelőbizottsági Tag)
1.1.2.3. Közgyűlés
A Közgyűlés a Társaság legfőbb döntéshozó szerve, feladatai közé tartozik például, de nem kizárólag, az
Alapszabály megállapítása és módosítása, alaptőkéhez kapcsolódó döntések, Igazgatósági és
Felügyelőbizottsági tagok megválasztása és visszahívása, könyvvizsgáló megválasztása és visszahívása,
döntés az adózott eredmény felhasználásáról.
1.1.3. A SunDell Csoport tevékenysége
SunDell Estate Nyrt. 2024. évi Konszolidált Tőzsdei Üzleti Jelentés
8
A Csoport fő tevékenysége építési beruházások megvalósítása, lakóépületek építtetése, értékesítése, valamint
bérbeadása. A Csoport fő tevékenységét Magyarországon, leginkább Budapest közigazgatási határain belül
végzi, elsősorban Budapest kertvárosias övezeteiben.
A Csoport az építési beruházásokat saját tulajdonú, beépítetlen ingatlanokon hajtja végre. A beépítetlen
telkeket a Csoport megvásárolja, azokon tulajdont szerez, majd tevékenysége a később eladásra, illetve
bérbeadásra szánt ingatlanok megépítésére vonatkozó projektek megvalósítására korlátozódik, valamint a
lakások, irodák, üzletek, egyéb helyiségek értékesítésére, illetve bérbeadására.
A Csoport jellemzően még az épületek műszaki átadása előtt értékesíti az épületekben kialakítandó lakásokat.
Ezeket az ingatlan adásvételi szerződéseket a Csoport jellemzően úgy köti meg, hogy a lakások birtokbaadását
meghatározott időpontra vállalja, amelyet, ha elmulaszt, kötbérfizetési kötelezettsége keletkezik a vevő felé,
mellyel a birtokbaadással egy időben számolnak el.
A Csoport tevékenysége az alábbi piacokat érinti: lakóingatlan vásárlási piacot és a lakóingatlan, valamint
iroda, hotel és garázs bérbeadási piacot. 2020. decembere óta a Csoport a Vörösmarty utca 77. alatt található
hotelt üzemeltetőnek adja bérbe. Emellett a Paskal Rose Lakóparkban 21 db lakást bérbe ad jellemzően
magánszemélyeknek, továbbá a Paskal Garden Lakóparkban még eladatlan irodák, garázsok, tárolók közül
néhányat bérbe ad.
SunDell Estate Nyrt. 2024. évi Konszolidált Tőzsdei Üzleti Jelentés
9
Projektek összefoglalása:
Projekt neve Építtető Lokáció Készleten lévő albetét/Építés alatt lévő albetét szám (db) Konszolidált könyv szerinti érték (2024.12.31.) Projekt állapot (2024.12.31.) Elkészült ingatlan tervezett hasznosítása
Elkészült projektek
Nerium Park SunDell Estate Nyrt. Budapest, XIII. kerület, Petneházy u. (26276/1. hrsz.) 2 34 millió Forint Használatbavételi engedély rendelkezésre áll. 100% Értékesítési célú ingatlan
Levendula Lakópark SunDell Estate Nyrt., Dorozsmai Ingatlan Kft. Budapest, XIV. kerület, Dorozsmai u. (30005/9. hrsz.) 56 172 millió Forint Használatbavételi engedély rendelkezésre áll. 100% Értékesítési célú ingatlan
Paskal Rose I. SunDell Estate Nyrt. Budapest, XIV. kerület, Bartl János u. – Szugló u. (31373/18 és 31373/20. hrsz). 34 210 millió Forint Használatbavételi engedély rendelkezésre áll. 100% Értékesítési célú ingatlan
Paskal Garden SunDell Estate Nyrt. Budapest, XIV. kerület, Bartl János utca (31373/22. hrsz.) 105 1.205 millió Forint Használatbavételi engedély rendelkezésre áll. “A”, “B”, “C” épület 100% Értékesítési célú lakóingatlan
West5 Lakópark Dorozsmai Ingatlan Kft. Budapest, XIII. kerület Csata u. 3-7. (27987/1 hrsz.) 68 322 millió Forint Használatbavételi engedély rendelkezésre áll. 100% Értékesítési célú lakóingatlan
Hárshegy Resort Pasadena 53 Invest Kft. Budapest, II. Hárshegyi út (10910/3 és 10910/4 hrsz) 6 2.254 millió Forint Használatbavételi engedély rendelkezésre áll. 100% Értékesítési célú, illetve bérbeadási célú ingatlan
Kodály Körönd Ravenclaw 19 Zrt. Budapest, VI. Andrássy út 83-85. (29586 hrsz) 3 338 millió forint Használatbavételi engedély rendelkezésre áll. Értékesítési célú lakóingatlan
Épülő projektek
Paskal Rose II. Filemon Invest Kft. Budapest, XIV. kerület, Bartl János u. – Szugló u. (31373/18 hrsz). 141 9.714 millió Forint Építési engedély rendelkezésre áll. “A” épület 92,5%, “B” épület 87,7% Értékesítési célú lakóingatlan
Hun utca Catanum Invest Kft. Budapest XIII. kerület, Hun u. 4/b (27987/2 hrsz) 161 6.690 millió Forint Építési engedély rendelkezésre áll. 66,11% Értékesítési célú lakóingatlan
Erzsébet királyné útja Grado Estate Zrt. Budapest, XIV. kerület Erzsébet királyné útja 108-110. 203 8.324 millió Forint Építési engedély rendelkezésre áll. 60% 50% bérbeadási célú, 50% értékesítési célú lakóingatlan
Budakeszi út villa épület SunDell Estate Nyrt. Budapest, II. kerület Budakeszi út 65-67. (hrsz. 10914) 1.270 millió Forint Építési engedély rendelkezésre áll. Meglévő villa épület felújítása zajlik. Eladás alatt lévő ingatlan, örökségvédelmi engedély alapján
*Átadott projektek esetén (Paskal Rose I. Nerium Park, Levendula Park, Paskal Garden, a könyv szerinti érték alacsonyabb, hiszen a
lakások, garázsok stb. jelentős része átadásra került)
SunDell Estate Nyrt. 2024. évi Konszolidált Tőzsdei Üzleti Jelentés
10
Tervezett projektek
Projekt neve Tervezett építtető Lokáció Konszolidált könyv szerinti érték (2024.12.31.) Projekt állapot (2024.12.31.) Elkészült ingatlan tervezett hasznosítása
Budakeszi út fejlesztési telek SunDell Estate Nyrt. Budapest, II. kerület Budakeszi út 65-67. (hrsz. 10914) 1.720 millió Forint Építési engedély még nem áll rendelkezésre. Értékesítési célú lakóingatlan
Zsigárd utca Alhambra 36 Invest Kft. Budapest, Zsigárd utca 19. (31484/130 hrsz.) 253 millió Forint Építési engedély még nem áll rendelkezésre. Értékesítési célú lakóingatlan
Duna part I. ütem L.B. Vetus Architect Kft. Budapest, Házgyári út 20. (43587/17 hrsz.) 2.960 millió Forint Projekt előkészítési munkák és a tervezés Fejlesztés alatt nem álló befektetési célú lakóingatlan
Duna part II. ütem CZADO Ingatlanfejlesztő Kft. Budapest, Mezőkövesd út 22., Árasztó út (43587/11 hrsz.) 4.200 millió Forint Projekt előkészítési munkák és a tervezés, építési engedély rendelkezésre áll. Értékesítési (40%) és befektetési (60%) célú lakóingatlan
Balatonföldvár Bryce 42 Invest Kft. Balatonföldvár, belterület 1555/13 hrsz. 863 millió Forint Építési engedélyeztetés folyamatban Értékesítési célú lakóingatlan
Dob utca SunDell Estate Nyrt. Budapest, VII. kerület Dob u. 50. (hrsz. 34093/0/A/47, 17; 34093/0/B/12 308 millió Forint Építési engedély rendelkezésre áll Értékesítési célú ingatlan
Bérbeadási tevékenység:
Mystery Hotel:
A Sundell Estate Nyrt. 2020. decemberében megvásárolta a 28670 helyrajzi szám alatt nyilvántartott,
természetben a 1064 Budapest Vörösmarty utca 77. alatt található Mystery Hotelt. A tranzakció egyrészt
összhangban áll a Társaság azon középtávú üzleti stratégiai céljával, hogy tevékenységi körét diverzifikálja, és
a lakóingatlan-fejlesztés, valamint -értékesítés, illetve lakóingatlanok bérbeadása mellett kereskedelmi célú
ingatlanok bérbeadásával is foglalkozzon. A hotel 82 szobás, az üzemeltető egy független, csoporton kívüli Kft.,
amely már korábban is bérelte a hotelt. Felek a bérleti szerződést 2022. decemberében újra tárgyalták és
2023.01.01. hatállyal fix EUR devizanemben határozták meg a bérleti díjat és a lejáratát további 10 évre,
2032.12.31-ig határozták meg.
A SunDell Estate Nyrt. 2023. október 10-én a hotel épületét apporttal átadta újonnan alapított
leányvállalatának, a Mystery Mansion Kft-nek, a továbbiakban ő a tulajdonos és a bérbeadó, a bérleti szerződés
feltételei nem változtak.
Dessewffy Investment:
A Csoport a Budapest VI. kerület, Dessewffy u. 18-20. sz. hrsz: 29127/0/A/1, 29127/0/A/2 alatti D18 irodaházat
adja bérbe.
SunDell Estate Nyrt. 2024. évi Konszolidált Tőzsdei Üzleti Jelentés
11
Lakások, irodák bérbeadási célra saját projektekben:
A Csoport az XPDON Invest Zrt. megvásárlása következtében a Paskal Rose Lakóparkban 21 db lakást, illetve
az Anyavállalat a még eladatlan garázsokat és tárolókat adja bérbe, valamint az Anyavállalat a Paskal Garden
Lakóparkban még eladatlan irodákat ad bérbe.
Egyéb kiegészítések
Kutatás és kísérleti fejlesztés
A Csoport nem végez kutatás és kísérleti fejlesztéshez kapcsolódó tevékenységet.
Környezetvédelem
A Csoport a mindenkori érvényben lévő jogszabályok betartása mellett végzi ingatlanfejlesztési tevékenységét.
Előremutató hozzáállással és a piaci trendekkel összhangban, a folyamatban lévő, illetve a tervezett
projekteknél, a Csoport kiemelt figyelmet fordít energiahatékony épületek létrehozására.
Foglalkoztatás- és sokszínűségi politika
A Társaság építkezésein betartatja a munkavédelemmel kapcsolatos előírásokat. A Társaság méretére
tekintettel jelenleg nem rendelkezik külön foglalkoztatás- és sokszínűségi politikával, ugyanakkor biztosítja a
szakmai sokszínűséget és a munkavállalók megtartását. Továbbá, a Társaság ellenez mindenfajta munkahelyi
diszkriminációt.
Részvényinformációk
A Társaság azonos jogokat biztosító, dematerializált törzsrészvényekkel rendelkezik, részesedések
átruházására vonatkozó korlátozás nincs. 2024.12.31-én az alábbi adatok érvényesek:
Darabszám: 1.432.000
Névérték: 100 HUF
ISIN kód: HU0000173752
Tulajdonosi struktúra:
Név 2023.12.31 2024.12.31
GOPD Nyrt. 46,46% 46,89%
MFB Invest Zrt. 11,06% 10,64%
Copa Carpa Kft. 8,73% 8,73%
MEQHLYN Kft. 8,73% 8,73%
További közkézhányad 25,02% 25,01%
(Közkézhányadból MFB Vállalati Beruházási és Tranzakciós Magántőkealap) (4,97%) (4,97%)
100% 100%
SunDell Estate Nyrt. 2024. évi Konszolidált Tőzsdei Üzleti Jelentés
12
1.2. A Csoportnál 2024. évben lezajlott lényegesebb változások
1.2.1. Legfontosabb lényegi változások
- A SunDell 2024. április 30-án adott tájékoztatást, hogy Nagy Attila igazgatósági tag aznapi hatállyal
lemondott ezen tisztségéről és projektvezetőként folytatta munkáját.
- A SunDell 2024. június 26-án üzletrész- és követelés-adásvételi előszerződést, majd 2024. december
18-án végleges szerződést kötött az Alhambra 36 Invest Kft. 100%-os üzletrészének, valamint az
Alhambrával szemben fennálló valamennyi követelése értékesítésének tárgyában. Az értékesítés
2024. december 18-án megtörtént.
- A SunDell 2024. július 10. napján a következő leányvállalatok alapításáról határozott: Dob Estate Kft.,
Fogarasi Estate Kft., Zsigárd Estate Kft. A leányvállalatok cégbírósági bejegyzése megtörtént.
- A SunDell a 2024. július 31. napján megkötött adásvételi szerződéssel értékesítette a Niobarbara
Invest Korlátolt Felelősségű Társaság törzstőkéjének 100%-át kitevő üzletrészt.
- A SunDell tájékoztatta a nyilvánosságot, hogy az MFB Invest Zrt. a Társaságnál betöltött igazgatósági
tagi tisztségéhez kapcsolódó feladatok MFB Invest Zrt. nevében történő ellátására 2024. augusztus 1.
napi hatállyal Katona Bence Gergely helyett Hradszki Lászlót jelölte ki.
- A SunDell 2024. október 2-án döntött az Alhambra 36 Invest Kft. leányvállalatának tőkeleszállításáról.
A tőkeleszállítás mértéke a jegyzett tőke 205 millió Ft-ról 15 millió Ft-ra csökkentése tőkekivonással,
valamint a tőketartalékot is a törzstőke leszállításával arányos mértékben csökkenti. A tőkeleszállítás
cégbíróság által történt bejegyzése 2024. december 11-én megtörtént.
- Az Anyavállalat 2024. október 2-án döntött a Bryce 42 Invest Kft., Pasadena 53 Invest Kft. és Sedona
38 Invest Kft. leányvállalatainak tőkeleszállításáról. A tőkeleszállítások mértéke a jegyzett tőke
205.000 eFt-ról 10.000 eFt-ra csökkentése tőkekivonással, valamint a tőketartalékot is a törzstőke
leszállításával arányos mértékben csökkenti. A tőkeleszállítások cégbíróság által történt bejegyzései
2024. december 19-én megtörténtek.
- A SunDell 2024. október 18-án adott tájékoztatást, hogy a Scope Ratings GMBH hitelminősítő a
korábban megállapított "B" hitelminősítést "B-"-ra módosította (a stabil kilátás fenntartása mellett),
a Kötvények kapcsán pedig megerősítette a korábban megállapított "B+" hitelminősítést.
- A SunDell 2024. október 25-én adott tájékoztatást 100-100 millió forintos alaptőkével a Ravenclaw 19
Zrt. és a Rivendell 21 Zrt. megalapításáról. A leányvállalatok cégbírósági bejegyzése megtörtént.
- A SunDell 2024. október 29-én adott tájékoztatást, hogy Piukovics András igazgatósági tag előző napi
hatállyal lemondott ezen tisztségéről.
- A SunDell 2024. november 15-én adott tájékoztatást a Gschwindt Estate Korlátolt Felelősségű
Társaság megalapításáról. A leányvállalat cégbírósági bejegyzése megtörtént.
- A SunDell a 2024. november 14. napján megkötött adásvételi szerződéssel értékesítette a Sevilla 47
Invest Korlátolt Felelősségű Társaság törzstőkéjének 100%-át kitevő üzletrészt.
- A SunDell a 2024. december 16. napján megkötött adásvételi szerződéssel értékesítette a Gschwindt
Estate Korlátolt Felelősségű Társaság törzstőkéjének 100%-át kitevő üzletrészt. A SunDell a szerződés
teljesítését megelőzően a Gschwindt Estate Kft. törzstőkéjét 5 millió Ft-ról 1 655 millió Ft-ra fogja
emelni nem pénzbeli vagyoni hozzájárulás rendelkezésre bocsátásával. A nem pénzbeli vagyoni
hozzájárulás tárgya a Budapest II. kerület, belterület 10914 helyrajzi szám alatt nyilvántartott,
természetben 1021 Budapest, Hárshegyi út 22-24. szám alatt található, összesen 2 ha 6.934 m2
alapterületű, kivett kollégium megnevezésű ingatlan 28/100 tulajdoni hányada lesz. A Társaság a nem
SunDell Estate Nyrt. 2024. évi Konszolidált Tőzsdei Üzleti Jelentés
13
pénzbeli vagyoni hozzájárulás rendelkezésre bocsátását követően megkötni tervezett használati
megosztási szerződés alapján az ingatlan területén található egykori Gschwindt-Tőry villa épületéből
kialakítandó irodaház, valamint az Ingatlan ahhoz tartozó része kizárólagos használatára lesz
jogosult.
- A SunDell a 2024. december 17. napján megkötött adásvételi szerződéssel értékesítette a Fogarasi
Estate Korlátolt Felelősségű Társaság törzstőkéjének 100%-át kitevő üzletrészt. A Fogarasi Estate Kft.
1/1 arányú tulajdonát képezi a Budapest XIV. kerület, belterület 31989/11 helyrajzi számon
nyilvántartott, természetben 1148 Budapest, Fogarasi út 3. szám alatt található, 632 m2 alapterületű,
kivett üzem megnevezésű ingatlan.
1.2.2. Közgyűlések
Dátum Tárgy
2024.04.29 2023. évi egyedi beszámoló és ehhez kapcsolódó üzleti jelentés elfogadása; 2023. évi konszolidált beszámoló és ehhez kapcsolódó üzleti jelentés elfogadása; Döntés a tárgyévi eredménnyel kiegészítette eredménytartalék elfogadásáról; Döntés a felelős társaságirányítási jelentés és a javadalmazási jelentés elfogadásáról, illetve a vezető tisztségviselők részére megadható felmentvényről. Társaság új könyvvizsgálójának megválasztása, díjazás megállapítása és erre tekintettel alapszabály módosítása.
1.2.3. Tárgyidőszakot (2024.12.31.) követő további események
• A fordulónapot követően a Csoport leányvállalatai, a CZADO Kft. és az L.B. Vetus Architect Kft.
nagyobb összegű előleget fizetett ki a DakotaÉpítő Kft. részére generálkivitelezési munkálatok
elvégzésére.
• A Mystery Hotel Budapest Kft., mint külsős fél, Csoporttal szemben fennálló kintlévőségét
maradéktalanul teljesítette és az abból eredő fizetési kötelezettségének eleget tett, Csoport
leányvállalatával, a Mystery Mansion Kft.-vel szemben fennálló kintlévőségének egy részét teljesítette,
a fennmaradó összegre pedig részletfizetési megállapodást kötött.
• A SunDell Estate Nyrt. a harmadik felek javára vállalt kezességvállalásai alapján, a hitelintézettel
szemben fennálló kintlévőségét a kezességvállalás főkötelezettjei teljesítették, és az azokból eredő
tartozások kiegyenlítésre kerültek.
• A Csoport Kodály Körönd projektjén kettő darab lakóingatlan nagyobb összegű adásvételi szerződése
visszabontásra került 2025.01.14-én.
• A Csoport leányvállalata, a CZADO Kft. 2025.01.30-án és 2025.02.12-én újabb két adásvételi szerződés
keretében, nagyobb összegben, több ingatlant értékesített külső felek részére a Duna parti projekt
kapcsán.
• A Csoport tulajdonában lévő Duna parti telkek közül a Duna part I. ütem (Budapest XI. kerület,
43587/17 helyrajzi számú, kivett telephely megnevezésű 10.930 m2 területű ingatlan) 2025. március
21-én megkapta az építési engedélyt.
• A Csoport 2025. március 31-én 328.995 eFt összegben előtörlesztette a CARION Finanszírozási
Centrum Zrt-vel szemben fennálló beruházási kölcsönét, melyet a tulajdonában álló 1021 Budapest,
Budakeszi út 65-67. szám alatti villa épület felújításának finanszírozására kötött.
SunDell Estate Nyrt. 2024. évi Konszolidált Tőzsdei Üzleti Jelentés
14
A beszámolási időszak utáni események nem voltak módosítást igénylő hatással a Csoport tárgyévi
konszolidált pénzügyi kimutatására.
1.3. Vállalkozás céljainak, stratégiáinak bemutatása
A Csoport stratégiai célja elsősorban a XIII. és XIV. kerületekben nagy volumenű, koncentrált, középkategóriás
lakások, jellemzően 150-200 lakásos társasházak építése és értékesítése, illetve a XI. kerületben nagyobb
volumenű, 300 lakásos társasházak építése és értékesítése. A csoport célja emellett a bérbeadási portfólió
bővítése, mind saját építésű lakások bérbeadásával, mind kész ingatlanok vásárlásával.
A Csoport fontosnak tartja a stabil alvállalkozói kör fenntartását, ezáltal kihasználva a gazdaságos ipari
technológiák nyújtotta versenyelőnyöket.
A Csoport saját megítélése és piacismerete alapján úgy látja, hogy versenytársaival szemben piaci helyzetére
két fő faktor bír hatással: a lokáció és az alvállalkozói kör.
A Csoport saját megítélése szerint projektjei előnyös lokációban valósulnak meg. A Paskál Gyógy- és
Strandfürdő és a Rákos-patak környéke egy „új”, zöldövezeti központot jelent az ingatlanpiacon. A terület
továbbá kiváló közlekedési lehetőséggel rendelkezik.
A Csoport kipróbált, stabil alvállalkozói körrel működik együtt, ennek fő oka, hogy alvállalkozói megbízható
munkaerő ellátottsággal rendelkeznek, következésképpen, a Csoport vevői kiszámítható ütemezéssel és az
elkészült lakások tekintetében magas minőséggel számolhatnak.
A Csoport kiemelt figyelmet fordít projektjei tervezése és kivitelezése során nemzetközi irányelvek alapján
kitűzött energiahatékonysági célok megvalósítására. Ennek megfelelően a projektjei közül több megfelelt a
2021 őszén, az MNB kezdeményezésére indult Zöld Otthon Program energiahatékonysági elvárásainak, így a
Társaság támogatni tudta a lakásvásárlókat a megfelelő banki konstrukció kialakításában. Emellett több
projekt megfelel a Társaság Zöld kötvény keretrendszer előírásainak, amely alapján a SunDell 2031/A zöld
kötvény forrásait zöld projektek finanszírozására tudja fordítani a Társaság.
1.4. Vállalkozás főbb erőforrásai és kockázatai
A Csoport működése során az alább felsorolt főbb kockázatokat azonosította. Ezeket a Csoport vezetése
fokozott figyelemmel követi, az ezen tényezőkben történő jelentős változás hatására, szükség esetén, további
intézkedések meghozataláról dönt.
Főbb kockázatok
A Szabályozott Ingatlanbefektetési Társaságról szóló (továbbiakban „SZIT”) törvény szerinti feltételek: Az
Anyavállalat SZIT-ként kíván működni, amely forma kedvezményes adózási elbírálásban részesül. Az
Anyavállalat 2020.07.31-i forduló nappal kérte a nyilvántartásba vételét a Nemzeti Adó- és Vámhivatalnál, és
ez a 2020.09.24-én kelt értesítés szerint 2020.07.31. hatállyal meg is történt. Hasonlóan a 2023.12.31-es
állapothoz a 2024.12.31-i konszolidált pénzügyi kimutatások alapján a Társaság a SZIT kritériumoknak
megfelelt, mindkét mutatószám teljesült. Az ingatlan vagyon / mérlegfőösszeg mutató 70% feletti értéket ért
el, az idegen forrás / ingatlan vagyon mutató pedig 65% alatt maradt.
SunDell Estate Nyrt. 2024. évi Konszolidált Tőzsdei Üzleti Jelentés
15
Munkaerőhiány: az általános munkaerőhiány zavart okozhat az alvállalkozók működésében, melyre az
építőiparban már jelenleg is számos példa van. A Csoport támogatja alvállalkozóit abban, hogy a megfelelő
munkaerőt elérjék.
Kereslet alakulása: A piacon a kereslet mérséklődésével egyidejűleg elmozdulás tapasztalható a kulcsra kész
ingatlanok vásárlásának irányába. A 2020-as évben a 27%-os ÁFA kulcs visszavetette az érdeklődést az
újépítésű lakások iránt, főként a szabályozás alakulására vártak a piaci szereplők. 2021-tól az újépítésű lakások
ÁFA-ja 5%-ra módosult, ami az ingatlanok iránti érdeklődés élénkülését vonta maga után. Az 5%-os ÁFA-t 2022-
ben meghosszabbították 2024 év végéig, majd 2024-ben a 2026 év végéig megszerzett építési engedéllyel
rendelkező lakásokra, amely jelentős előny a Társaság számára a projektek ütemezésének várható keresletet
követő kialakításában. 2023 végétől a lakáspiaci folyamatokat meghatározó makrogazdasági
fundamentumok javulása volt megfigyelhető, ami élénkülést hozott a hazai piacon. 2023 negyedik
negyedévében a foglalkoztatottság historikusan magas szinten alakult, és a bruttó bérek kétszámjegyű
növekedése mellett az infláció visszaszorításával a reáljövedelmek is emelkedő pályára álltak. A javuló
fogyasztói bizalom, a kedvezőbb hitelkondíciók és a 2024-től elérhető megújult otthonteremtési támogatások
pozitívan hatottak a lakáspiaci aktivitásra, mely lendületet adott 2024 első hónapjaiban is. Emellett a
gazdasági teljesítmény 2024. első negyedévében mind éves, mind negyedéves alapon ismét növekedett. A
fővárosi újlakáspiac forgalma 2024. első negyedévében fokozott aktivitást mutatott, Budapesten az új
társasházi lakások eladása az előző év azonos negyedévi eladásait 84 százalékkal meghaladta. Az élénkülő
kereslethez alkalmazkodva kimagasló számú újlakás került a piacra a negyedév során, így a Budapesten még
megvásárolható lakások száma enyhén emelkedett éves összevetésben. 2024 harmadik negyedévében a
lakáspiaci forgalom országos átlagban 16 százalékkal, Budapesten pedig 31 százalékkal élénkült éves
összevetésben. A javuló makrogazdasági trendek ellenére 2024 első három negyedévében 8,6 ezer új építésű
lakóingatlan kapott használatbavételi engedélyt Magyarországon, ezzel országosan 20 százalékkal, míg
Budapesten 18 százalékkal csökkent az átadott lakások száma az előző év azonos időszakához képest.
Budapesten és vidéken is alacsony szinten stagnál az újlakás-fejlesztések volumene, és a harmadik
negyedévben az újonnan értékesítésre meghirdetett újlakások száma is visszaesett.
Lakásárak alakulása: 2014 - 2022 első félévének végéig a budapesti lakáspiacon az ingatlanok vételárának
jelentős növekedése volt megfigyelhető, kiemelkedően 2022 első félévében. Az MNB 2024 májusában kiadott
lakáspiaci jelentése szerint 2023 végére az éves nominális lakásár-dinamika országosan 5,8 százalékra
gyorsult, de reálértelemben még 1,8 százalékos csökkenés volt megfigyelhető. Az első negyedévben a
nominális áremelkedés üteme tovább gyorsult 7,2 százalékra. A jövedelmek a lakásáraknál gyorsabban
emelkedtek 2023-ban, ezzel a lakásár/jövedelem mutató a fővárosban 4,1 százalékkal, országosan 2,5
százalékkal mérséklődött 2022. negyedik negyedévéhez képest. A lakásárak makrogazdasági
fundamentumokhoz viszonyított túlértékeltsége a 2022-ben megfigyelhető csúcshoz képest jelentősen
alacsonyabb szinten, országos átlagban 12 százalék körül stagnált az elmúlt egy évben. Budapesten a szabad
lakások 23 százalékát árazták át, ezen belül 78 százalékuknál árat emeltek az ingatlanfejlesztő cégek. A
fővárosi újlakások átlagos négyzetméterára 1,47 millió forintra emelkedett 2024 első negyedévének végére,
ami 2,8 százalékos éves fajlagos áremelkedést jelent. A lakásárak éves nominális növekedési üteme
országosan 9,3 százalékot ért el 2024 második negyedévében, és már reálértelemben is 5,3 százalékos
emelkedés volt megfigyelhető. A KSH által közzétett indexek alapján a használt lakások ára a második
negyedévben 9,6 százalékkal, az új lakások ára pedig 10,1 százalékkal emelkedett éves alapon. A fővárosi
SunDell Estate Nyrt. 2024. évi Konszolidált Tőzsdei Üzleti Jelentés
16
újlakások átlagos négyzetméterára 1,53 millió forintot tett ki 2024 harmadik negyedévének végén, mely éves
szinten 5 százalékos drágulást jelent.
Makrókörnyezeti kockázatok: A bizonytalan piaci környezet, makrogazdasági hatások miatt a lakáspiaci
kereslet hosszútávon csökkenhet. Az alapkamat növekedése miatt drágábban elérhetők a piacon a
lakáshitelek, az infláció magas szinten maradása kockázatot jelentenek. Amennyiben a Zöld Otthon Hitel
forrás kerete nem kerül további bővítésre, vagy nem lesz alternatív zöld finanszírozási forrás a piacon a vevők
számára, a magasabb kamatok következtében csökkenhet a kereslet.
Pénzügyi kockázatok: A Csoport hosszú lejáratú kötelezettségei a kibocsátott SUNDELL 2030/A, és SUNDELL
2031/A kötvények. Mivel a kibocsátott kötvények fix kamatozásúak, így a Csoport nincs kitéve jelentős
kamatlábkockázatnak a jövőbeni cash flow tekintetében. A 2024-es évben a két kötvény után összesen 558,25
mFt kamatot kell fizetni, mely kamatfizetési napok a második félévre esnek. A fizetendő kamat a Társaság
számára nem okoz likviditási gondot. A Csoportnak nincs jelentős kitettsége a devizaárfolyamok változásai
miatt, mivel bevételei és költségei túlnyomó része és az adósságszolgálat is forintban denomináltak. A
költségek esetén a devizás tételek aránya kevesebb mint 1%. A Társaság fedezeti ügyleteket nem hajt végre.
A Csoport kockázati kitettséget azonosított a DakotaÉpítő Kft-vel szemben (a jelenlegi előleg állomány 5,5 mrd
Ft), mely Társaság a Csoport jelentős beruházási projektjeinek generálkivitelezője, építtetője. A Csoport
értékvesztési tesztet végzett a kitettség mértékére és megállapított 108.224 eFt értékvesztést három
lehetséges szcenáriót figyelembe véve, ezek súlyozott összegeként adja meg a Csoport a teljes élettartam
várható egyedi értékvesztését.
Erőforrások
Alvállalkozói kör: A Csoport alvállalkozóival szoros és stabil kapcsolatrendszert alakított ki, aminek
köszönhetően számít a további együttműködés zavartalanságára. A Csoport stabil, bejáratott alvállalkozói
körrel dolgozik együtt, akik megbízható munkaerőellátottsággal rendelkeznek, így a Csoport vevői
kiszámítható ütemezéssel és az elkészült lakások tekintetében magas minőséggel számolhatnak.
1.5. Csoport tárgyidőszaki (2024.12.31.) eredmények, további kilátások és kihívások
2024-es év bemutatása
A Csoport a korábbi évek eredményeire építve folytatta tovább 2024-ben a további célok megvalósítását. Tette
mindezt úgy, hogy az üzleti környezetet több tényező is inkább bizonytalan irányba terelte: legyen szó az
ukrán-orosz konfliktus okozta makrogazdasági hatásokról, az emelkedő inflációs és kamatkörnyezetről vagy
a szabályozói környezet gyors alakulásáról. 2024-ben folytatódtak a Paskal Garden „C” épületének
értékesítései és átadásai. 2024-es évben a lakásértékesítések harmadát a Rose II-es értékesítések tették ki, de
folytatódtak a Hun utca és az Erzsébet királyné útja értékesítései is. Jelentős összegben került értékesítésre a
Kodály Körönd 9 lakása, mutatva a luxusingatlanok iránt növekvő érdeklődést. A Duna part II-es ütemre az
építési engedély rendelkezésre áll, a Duna part I-es ütem, illetve a Budakeszi út tekintetében az
engedélyeztetés folyamatban van. Mindezek mellett befejeződött a Körönd és a Hárshegy Resort építkezése
az év első felében.
SunDell Estate Nyrt. 2024. évi Konszolidált Tőzsdei Üzleti Jelentés
17
Jövőbeli kilátások, kihívások
Összességében a Csoport továbbra is egy változó üzleti környezetben tudatosan, célirányosan végzi
tevékenységét: kihasználva az építési telkek egyedülálló lokációit, magas minőségű ingatlanokat fejleszt a
vevői számára.
A 2024-es üzleti évben és ezt követően, a Projektek összefoglaló táblázatában szereplő, folyamatban lévő
projektek építésére, azok befejezésére fókuszál a Társaság, valamint aktívan keresi a lehetőségeket további,
jövőbeli projektek megvalósítására.
A Csoport mérlegéhez kapcsolódó kiegészítések
Az összevont adatok alapján a Csoport befektetett eszközei között, a befektetési célú ingatlanok között
szerepelnek a Mystery Hotel, a Szugló utcai bérbeadott lakások, a Duna parti telek II. üteme, illetve az I. ütem
60%-a, az Erzsébet királyné és Hárshegy projektek bérbeadási célra épülő lakásai. Készletei között tartja
nyilván a lakóparkokat és a hozzá kapcsolódó költségeket, illetve telkeiket értékesítési céllal.
A Csoport tőkehelyzete stabil és rendezett.
Külső finanszírozást tekintve a Társaság kettő, az MNB által támogatott NKP kötvényprogramban kibocsátott
kötvénnyel, valamint 2024. júniusától egy beruházási kölcsönnel rendelkezik (felvett hitel összege: 379.000 eFt,
futamideje 6 év), illetve az egyik új leányvállalat felvásárlása kapcsán egy NHP hitel is tartozik a Csoporthoz. A
2020-ban kibocsátott 11 milliárd forint névértékű SunDell 2030/A kötvény mellett 2021-ben sikeresen vont be
a Társaság további 5,5 milliárd forint névértéken zöld kötvényből származó forrást (SunDell 2031/A kötvény).
A zöld kötvényhez kapcsolódó elvárás, hogy a Társaság olyan projekteket valósítson meg, amely több
területen hozzájárul energiahatékonysági és egyéb zöld megoldásokhoz (zöld épületek, energiahatékonyság,
megújuló energia, tiszta közlekedés). A felvett hosszú lejáratú NHP hitel értéke 900 millió forint, futamideje 20
év, melyet a leányvállalat ingatlanberuházás céljából vett fel. Bekerülési értéke a könyvekben 2024.12.31-én
373.634 eFt. A Társaság két kötvényéhez kapcsolódó kötvénykötelezettségét és a hosszú lejáratú hiteleket a
mérlegben a Hosszú lejáratra kapott kölcsönök (ideértve a kötvény kötelezettséget is) valamint az Egyéb
hosszú lejáratú kötelezettségek tartalmazzák. Az NKP kötvényhez kapcsolódóan 2025. évben tőketörlesztés
(3.300.000 eFt) válik esedékessé, így ez átsorolásra került a rövid lejáratú kölcsönök közé.
További jelentős tételt képeznek forrás oldalon a vevőktől kapott előlegek (Szerződéses kötelezettségek). A
fejlesztés alatt lévő ingatlanok (Hun utca, Erzsébet királyné útja, Paskal Rose II.) értékesítése kapcsán a vevők
által befizetett összegek előlegként vannak nyilvántartva a könyvekben. Árbevétel akkor realizálódik belőle,
amikor az ingatlanok átadásra kerülnek.
A Csoport eredménykimutatásához kapcsolódó kiegészítések
A cég működésével kapcsolatos bevételek az értékesítésekből származnak. A West5 Lakópark, a Hárshegy
Resort, valamint a Kodály Körönd ingatlanai és a Paskal Garden Lakópark „A” épület, „B” épület és „C” épület
ingatlanai képeznek értékesítésre szánt készletet, készterméket. A tárgyévben a Paskal Garden Lakópark „A”
épületének lakásaiból 418 millió Ft, a „B” épület átadásaiból 905 millió Ft, a „C” épület átadásaiból 3.198 millió
Ft, a West5 Lakópark lakásaiból 445 millió Ft, a Hárshegy Resort átadásaiból 1.134 millió Ft és a Kodály Körönd
átadásaiból 3.109 millió Ft árbevétel keletkezett.
SunDell Estate Nyrt. 2024. évi Konszolidált Tőzsdei Üzleti Jelentés
18
Költségei és ráfordításai a Csoport működésének általános költségei és egyéb ráfordításai mellett az
építkezések költségeiből- melyre alvállalkozót vesz igénybe, így ez a költség az igénybe vett szolgáltatások
között jelenik meg -, helyi adó kötelezettségekből, értékesítésből származó készlet kivezetés értékéből és a
vevők felé fizetendő kötelezettségekből származik. Az igénybe vett szolgáltatások értéke a legmagasabb
költség tétel (9.262.371 eFt), melynek jelentős része az építkezések költségeiből fakad. A kiadások kis
mértékben nőttek az előző évhez képest, több építkezés elindult, ezzel együtt viszont több építkezés
befejeződött. Folytatódtak a Paskal Rose II, az Erzsébet királyné útja és a Hun utcai projekt építkezései is. Az
anyagköltség (615.077 eFt) többnyire a még birtokba nem adott lakások közüzemi költségeiből és vásárolt
ingatlanok költségeiből tevődik össze, az eladott áruk beszerzési értéke között pedig az átadásokból keletkező
készlet kivezetés ráfordítás része szerepel (2.556.722 eFt). Az egyéb ráfordítások között legfőképpen projektek
értékesítéséből származó veszteségek, tárgyi eszköz értékvesztések, tárgyi eszköz értékesítések szerepelnek
(701.216 eFt).
A Társaság konszolidált szinten nyereséges volt, teljes átfogó eredménye 413.769 eFt.
SunDell Estate Nyrt. 2024. évi Konszolidált Tőzsdei Üzleti Jelentés
19
1.6. Teljesítmény mérésének mennyiségi és minőségi mutatói, illetve jelzői
Vagyoni helyzetre jellemző mutatók (%) és főbb adatok (ezer Ft-ban):
Mutató megnevezése Képlet 2023.12.31 2024.12.31
Ingatlan vagyon Befektetési célú ingatlanok + Saját használatú ingatlanok/Értékesítésre tartott befektetett eszközök + Készletek 46.965.729 49.957.271
Idegen forrás/Ingatlan vagyon Kötelezettségek/Ingatlan vagyon 58,27% 76,70%
Befektetett eszközök aránya az eszközökön belül Befektetett eszközök/Eszközök összesen 35,0% 31,08%
Eladósodottság Hosszú lejáratú kötelezettségek/Források összesen 33,0% 24,84%
Idegen és saját tőke aránya Hosszú lejáratú kötvénykötelezettségek*/Saját tőke 56,3% 60,01%
Likviditási gyorsráta Pénz és pénzeszköz-egyenértékesek /Rövid lejáratú kötelezettségek 1,08% 9,41%
Mutató megnevezése Képlet 2023.12.31 2024.12.31
Teljes átfogó jövedelem Teljes átfogó jövedelem 3.080.237 413.769
Értékesítés nettó árbevétele Értékesítés nettó árbevétele 20.816.224 9.831.574
Árbevétel arányos nyereség Teljes átfogó jövedelem /Értékesítés nettó árbevétele 14,80% 4,21%
Forrás: Menedzsment számítások
*Hosszú lejáratú kötvénykötelezettség konszolidáltan: Hosszú lejáratra kapott kölcsönök (ideértve a kötvény
kötelezettséget is), Hosszú lejáratú céltartalékok, valamint az Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek összege
SunDell Estate Nyrt. 2024. évi Konszolidált Tőzsdei Üzleti Jelentés
20
2. SunDell Estate Nyrt. 2024. december 31-én végződő időszakra vonatkozó összevont (konszolidált)
éves pénzügyi kimutatások
2.1. IFRS Konszolidált éves pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatás-mérleg (adatok ezer Ft-ban)
A tétel megnevezése 2023.12.31 2024.12.31
Befektetett eszközök
Immateriális javak 9.519 12.347
Tárgyi eszközök (ideértve az Eszközhasználati jogot) 1.143.435 4.168
Befektetési célú ingatlanok 18.069.433 20.305.081
Hosszú lejáratú egyéb követelések 803.508 -
Befektetett eszközök összesen 20.025.895 20.321.596
Forgóeszközök
Készletek 27.047.296 28.382.190
Vevői követelések 2.301.482 1.087.459
Lízing követelések 211.567 188.059
Egyéb követelések és Aktív időbeli elhatárolások 6.606.827 11.586.013
Szerződéskötésekhez közvetlenül kapcsolódó költségek 255.262 477.664
Pénz és pénzeszköz-egyenértékesek 91.700 2.077.853
Tényleges adókövetelés 49 -
Értékesítésre tartott befektetett eszközök 709.000 1.270.000
Forgóeszközök összesen 37.223.183 45.069.238
ESZKÖZÖK ÖSSZESEN 57.249.078 65.390.834
Saját tőke
Jegyzett tőke 143.200 143.200
Tőketartalék 17.759.683 17.759.683
Eredménytartalék 11.843.819 9.170.026
Egyéb tartalékok és tőkeelemek 134.437 -
Saját tőke összesen 29.881.139 27.072.909
Hosszú lejáratú kötelezettségek
Hosszú lejáratra kapott kölcsönök (ideértve a kötvény kötelezettséget is) 15.950.631 12.888.982
Hosszú lejáratú céltartalékok - 22.000
Szerződéses kötelezettségek 2.046.072 -
Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek 869.709 3.334.401
Hosszú lejáratú kötelezettségek összesen 18.866.412 16.245.383
Rövid lejáratú kötelezettségek
Rövid lejáratú kölcsönök 444.503 3.685.275
Kötelezettségek áruszállításból és szolgáltatásból (Szállítók) 356.066 332.753
Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek és Passzív időbeli elhatárolások 1.869.606 3.032.887
Szerződéses kötelezettségek 5.824.334 15.006.994
Tényleges adókötelezettség 7.018 14.633
Rövid lejáratú kötelezettségek összesen 8.501.527 22.072.542
SunDell Estate Nyrt. 2024. évi Konszolidált Tőzsdei Üzleti Jelentés
21
SAJÁT TŐKE ÉS KÖTELEZETTSÉGEK ÖSSZESEN 57.249.078 65.390.834
2.2. IFRS Konszolidált Eredményre és Egyéb átfogó Jövedelemre vonatkozó kimutatás (adatok ezer Ft-
ban)
A tétel megnevezése 2023.12.31 2024.12.31
Értékesítés nettó árbevétele (+) 20.816.224 9.831.574
Egyéb bevételek (+) 500.876 857.572
Saját termelésű készletek állományváltozása (+/-) -5.903.576 1.891.851
Anyagköltségek (-) 37.398 615.077
Igénybe vett szolgáltatások értéke (-) 8.772.917 9.262.371
Eladott áruk beszerzési értéke (-) 4.012.131 2.556.722
Egyéb szolgáltatások értéke (-) 82.606 70.090
Személyi jellegű ráfordítások (-) 311.443 331.936
Értékcsökkenési és amortizációs leírás (-) 3.328 4.445
Egyéb ráfordítások (-) 388.892 701.216
Befektetési célú ingatlanok értékelési nyeresége (+) 1.313.670 1.548.405
Működési eredmény 3.118.479 587.545
Pénzügyi műveletek bevételei (+) 162.001 168.355
Pénzügyi műveletek ráfordításai (-) -327.647 -192.984
Pénzügyi műveletek eredménye -165.646 -24.629
Adózás előtti nyereség 2.952.833 562.916
Adófizetési kötelezettség (-) -7.033 -14.710
Adózott eredmény 2.945.800 548.206
Ebből nem ellenőrző részesedésekre jutó rész: - -
Ebből anyavállalat tulajdonosaira jutó rész: 2.945.800 548.206
Egyéb átfogó jövedelem 134.437 -134.437
Ingatlan értékeléséből származó nyereség (eredményre utólagosan vissza nem forgó) 134.437 -134.437
Teljes átfogó jövedelem 3.080.237 413.769
Ebből nem ellenőrző részesedésekre jutó rész: - -
Ebből anyavállalat tulajdonosaira jutó rész: 3.080.237 413.769
Törzsrészvények súlyozott átlaga (db) Egy részvényre jutó nyereség (Ft/db) 1.432.000 1.432.000
Alap (Ft) 2.057 383
Hígított (Ft) 2.057 383
SunDell Estate Nyrt. Konszolidált Pénzügyi Kimutatások 2024. december 31-re vonatkozóan az EU által befogadott Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok (IFRS) szerint Budapest, 2025. április 9. Uzsoki András Piukovics Gábor igazgatóság elnöke igazgatósági tag
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
23
Tartalomjegyzék
Konszolidált Pénzügyi Helyzetre Vonatkozó Kimutatás* .................................................................................. 26
Konszolidált Eredményre és Egyéb Átfogó Jövedelemre Vonatkozó Kimutatás* .............................................. 27
Konszolidált Saját Tőke Változásaira Vonatkozó Kimutatás*............................................................................ 28
Konszolidált Cash Flow-ra Vonatkozó Kimutatás* ............................................................................................ 29
1. Általános információk...................................................................................................................... 30
1.1. A Csoport tevékenysége ................................................................................................................... 30
1.2. A Csoport tagjai ................................................................................................................................ 33
1.3. Jelentős tárgyévi változások ............................................................................................................ 35
2. A pénzügyi kimutatások összeállításának alapelvei és a számviteli politika lényeges elemei .......... 36
2.1. A beszámoló készítés alapja ............................................................................................................. 36
2.2. A konszolidáció alapja...................................................................................................................... 37
2.3. Lényegességi küszöbérték és hibák .................................................................................................. 37
2.4. Új vagy módosított IFRS standardok ................................................................................................ 38
2.5. Jelentős számviteli becslések és feltételezések................................................................................ 40
2.6. A számviteli politika lényeges elemei és azok változásai .................................................................. 41
2.6.1. Beszámolási pénznem és devizaműveletek ............................................................................. 41
2.6.2. Rövid/hosszú lejáratú megkülönböztetés ............................................................................... 41
2.6.3. Tárgyi eszközök ....................................................................................................................... 42
2.6.4. Befektetési célú ingatlanok ..................................................................................................... 42
2.6.5. Értékesítésre tartott befektetett eszközök............................................................................... 43
2.6.6. Készletek ................................................................................................................................. 43
2.6.7. Hitelfelvételi költségek ............................................................................................................ 44
2.6.8. Pénzügyi eszközök .................................................................................................................. 44
2.6.9. Pénzügyi kötelezettségek ........................................................................................................ 46
2.6.10. Céltartalékok .......................................................................................................................... 47
2.6.11. Lízingek ................................................................................................................................... 47
2.6.12. Szerződéses kötelezettségek ................................................................................................... 48
2.6.13. Jövedelemadó ........................................................................................................................ 49
2.6.14. Osztalék .................................................................................................................................. 49
2.6.15. Mérlegen kívüli tételek ............................................................................................................ 49
2.6.16. Értékesítés nettó árbevétele.................................................................................................... 49
2.6.17. Saját termelésű készletek állományváltozása ......................................................................... 51
2.6.18. Anyagköltségek ....................................................................................................................... 51
2.6.19. Igénybe vett szolgáltatások értéke .......................................................................................... 51
2.6.20. Eladott áruk beszerzési értéke ................................................................................................ 51
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
24
2.6.21. Egyéb szolgáltatások értéke .................................................................................................... 51
2.6.22. Személyi jellegű ráfordítások .................................................................................................. 51
2.6.23. Értékcsökkenés és amortizációs leírás .................................................................................... 52
2.6.24. Egyéb működési bevételek és ráfordítások ............................................................................. 52
2.6.25. Pénzügyi eredmény ................................................................................................................. 52
2.6.26. Egy részvényre jutó eredmény (EPS) ....................................................................................... 52
3 Pénzügyi helyzetre vonatkozó kiegészítő magyarázatok ................................................................. 53
3.1 Immateriális javak és tárgyi eszközök .............................................................................................. 53
3.2 Befektetési célú ingatlanok .............................................................................................................. 55
3.3 Készletek .......................................................................................................................................... 60
3.4 Vevői követelések............................................................................................................................. 61
3.5 Lízingkövetelések, egyéb követelések és aktív időbeli elhatárolások, szerződéskötésekhez
közvetlenül kapcsolódó költségek ................................................................................................... 62
3.6 Pénz- és pénzeszköz egyenértékesek ............................................................................................... 64
3.7 Saját tőke ......................................................................................................................................... 64
3.8 Hosszú lejáratú kölcsönök és hitelek (ideértve a kötvény kötelezettséget is) ................................... 65
3.9 Hosszú lejáratú céltartalékok ........................................................................................................... 68
3.10 Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek ............................................................................................. 69
3.11 Rövid lejáratú kölcsönök és hitelek .................................................................................................. 70
3.12 Kötelezettségek áruszállításból és szolgáltatásból (Szállítók) .......................................................... 70
3.13 Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek és passzív időbeli elhatárolások ............................................. 71
3.14 Szerződéses kötelezettségek............................................................................................................ 71
3.15 Pénzügyi instrumentumok valós értéke ........................................................................................... 72
4. Tárgyévi Eredményre vonatkozó kiegészítő magyarázatok ............................................................. 74
4.1. Értékesítés nettó árbevétele és egyéb bevételek .............................................................................. 74
4.2. Saját termelésű készletek állományváltozása .................................................................................. 75
4.3. Anyagköltségek ................................................................................................................................ 75
4.4. Igénybe vett szolgáltatások értéke ................................................................................................... 76
4.5. Eladott áruk beszerzési értéke ......................................................................................................... 76
4.6. Egyéb szolgáltatások értéke ............................................................................................................. 77
4.7. Személyi jellegű ráfordítások ........................................................................................................... 77
4.8. Értékcsökkenés és amortizáció ........................................................................................................ 77
4.9. Egyéb működési ráfordítások........................................................................................................... 78
4.10. Befektetési célú ingatlanok értékelési nyeresége ............................................................................. 78
4.11. Pénzügyi műveletek eredménye ...................................................................................................... 79
4.12. Nyereségadók .................................................................................................................................. 79
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
25
4.13. Egy részvényre jutó eredmény (EPS) ................................................................................................ 79
4.14. Akvizíciók, üzletrész értékesítések ................................................................................................... 80
5. Kapcsolt felekkel folytatott tranzakciók .......................................................................................... 81
5.1. Kapcsolt vállalkozások ..................................................................................................................... 81
5.2. Juttatások a kulcspozícióban lévő vezetés részére .......................................................................... 84
5.3. A kulcspozícióban lévő vezetőkkel való tranzakciók ........................................................................ 84
5.4. Igazgatótanács és Felügyelő Bizottság javadalmazása .................................................................... 85
5.5. Garanciák ......................................................................................................................................... 85
6. Pénzügyi kockázatkezelés ............................................................................................................... 85
6.1. Pénzügyi kockázatkezelési politika .................................................................................................. 85
6.1.1. Piaci kockázat ......................................................................................................................... 86
6.1.2. Likviditási kockázat ................................................................................................................. 87
6.1.3. Hitelezési kockázat ................................................................................................................. 88
6.2. Pénzügyi tevékenységből eredő kötelezettség változások ............................................................... 89
6.3. Tőke kezelése ................................................................................................................................... 89
7. Egyéb kiegészítő információk .......................................................................................................... 90
7.1. Mérlegen kívüli tételek ..................................................................................................................... 90
7.2. Szegmens információk ..................................................................................................................... 92
7.3. Beszámolási időszak utáni események ............................................................................................ 94
7.4. A Számviteli törvény követelményei szerinti közzétételek ................................................................ 95
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
26
Konszolidált Pénzügyi Helyzetre Vonatkozó Kimutatás*
adatok ezer Ft-ban Magyarázatok 2023.12.31 2024.12.31
ESZKÖZÖK
Befektetett eszközök
Immateriális javak 3.1 9.51912.347
Tárgyi eszközök 3.1 1.143.4354.168
Befektetési célú ingatlanok 3.2 18.069.43320.305.081
Hosszú lejáratú egyéb követelések 3.5 803.508-
Befektetett eszközök összesen 20.025.89520.321.596
Forgóeszközök
Készletek 3.3 27.047.29628.382.190
Vevői követelések 3.4 2.301.4821.087.459
Lízing követelések 3.5 211.567188.059
Egyéb követelések és Aktív időbeli elhatárolások 3.5 6.606.82711.586.013
Szerződéskötésekhez közvetlenül kapcsolódó költségek 3.5 255.262477.664
Pénz és pénzeszköz-egyenértékesek 3.6 91.7002.077.853
Tényleges adókövetelés 3.6 49-
Összesen 36.514.18343.799.238
Értékesítésre tartott befektetett eszközök 3.1 709.0001.270.000
Forgóeszközök összesen 37.223.18345.069.238
ESZKÖZÖK ÖSSZESEN 57.249.07865.390.834
FORRÁSOK
Saját tőke
Jegyzett tőke 3.7 143.200143.200
Tőketartalék 3.7 17.759.68317.759.683
Eredménytartalék 3.7 11.843.8199.170.026
Egyéb tartalékok és tőkeelemek 3.7 134.437-
Saját tőke összesen 29.881.13927.072.909
Hosszú lejáratú kötelezettségek
Hosszú lejáratra kapott kölcsönök (ideértve a kötvény kötelezettséget is) 3.8 15.950.63112.888.982
Hosszú lejáratú céltartalékok 3.9 -22.000
Szerződéses kötelezettségek 3.14 2.046.072-
Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek 3.10 869.7093.334.401
Hosszú lejáratú kötelezettségek összesen 18.866.41216.245.383
Rövid lejáratú kötelezettségek
Rövid lejáratú kölcsönök 3.11 444.5033.685.275
Kötelezettségek áruszállításból és szolgáltatásból (Szállítók) 3.12 356.066332.753
Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek és Passzív időbeli elhatárolások 3.13 1.869.6063.032.887
Szerződéses kötelezettségek 3.14 5.824.33415.006.994
Tényleges adókötelezettség 7.01814.633
Rövid lejáratú kötelezettségek összesen 8.501.52722.072.542
SAJÁT TŐKE ÉS KÖTELEZETTSÉGEK ÖSSZESEN 57.249.07865.390.834
* A 9-76-ig terjedő oldalakon található kiegészítő megjegyzések a beszámoló részét képezik.
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
27
Konszolidált Eredményre és Egyéb Átfogó Jövedelemre Vonatkozó Kimutatás*
adatok ezer Ft-ban Magyarázatok 2023.12.31-én végződő üzleti év 2024.12.31-én végződő üzleti év
Értékesítés nettó árbevétele (+) 4.1 20.816.2249.831.574
Egyéb bevételek (+) 4.1 500.876857.572
Saját termelésű készletek állományváltozása (+/-) 4.2 -5.903.5761.891.851
Anyagköltségek (-) 4.3 37.398615.077
Igénybe vett szolgáltatások értéke (-) 4.4 8.772.9179.262.371
Eladott áruk beszerzési értéke (-) 4.5 4.012.1312.556.722
Egyéb szolgáltatások értéke (-) 4.6 82.60670.090
Személyi jellegű ráfordítások (-) 4.7 311.443331.936
Értékcsökkenési és amortizációs leírás (-) 4.8 3.3284.445
Egyéb ráfordítások (-) 4.9 388.892701.216
Befektetési célú ingatlanok értékelési nyeresége/vesztesége (+/-) 4.10 1.313.6701.548.405
Működési eredmény 3.118.479587.545
Pénzügyi műveletek bevételei (+) 4.11 162.001168.355
Pénzügyi műveletek ráfordításai (-) 4.11 327.647192.984
Pénzügyi műveletek eredménye -165.646-24.629
Adózás előtti nyereség 2.952.833562.916
Adófizetési kötelezettség (-) 4.12 7.03314.710
Adózott eredmény 2.945.800548.206
Ebből nem ellenőrző részesedésekre jutó rész: --
Ebből anyavállalat tulajdonosaira jutó rész: 2.945.800548.206
Egyéb átfogó jövedelem 134.437-134.437
Saját használatú ingatlan értékeléséből származó nyereség/veszteség (+/-) (eredményre utólagosan vissza nem forgó) 134.437-134.437
Teljes átfogó jövedelem 3.080.237413.769
Ebből nem ellenőrző részesedésekre jutó rész: --
Ebből anyavállalat tulajdonosaira jutó rész: 3.080.237413.769
Törzsrészvények súlyozott átlaga (db) 4.13 1.432.0001.432.000
Egy részvényre jutó nyereség (Ft)
Alap (Ft) 4.13 2.057383
Hígított (Ft) 4.13 2.057383
* A 9-76-ig terjedő oldalakon található kiegészítő megjegyzések a beszámoló részét képezik
A konszolidált pénzügyi kimutatásokat az Igazgatóság 2025. április 9-én jóváhagyta és a Közgyűlésnek
elfogadásra beterjesztette. Elfogadására a tulajdonosok éves rendes Közgyűlése jogosult.
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
28
Konszolidált Saját Tőke Változásaira Vonatkozó Kimutatás*
adatok ezer Ft-ban Magyarázatok Jegyzett tőke Tőketartalék Eredmény-tartalék Egyéb tartalékok és tőkeelemek Saját tőke összesen
Nyitó egyenleg 2023. január 1. 143.20017.759.68312.518.018-30.420.901
Tárgyévi eredmény 3.7 --2.945.800-2.945.800
Tárgyévi egyéb átfogó eredmény 3.7 ---134.437134.437
Tárgyévi teljes átfogó eredmény 3.7 --2.945.800134.4373.080.237
Egyéb mozgások 3.7 ---20.001--20.001
Osztalék fizetés 3.7 ---3.600.000--3.600.000
Tulajdonosokkal folytatott, közvetlenül a saját tőkében megjelenített tranzakciók összesen 3.7 ---3.620.001--3.620.001
Záró egyenleg 2023. december 31. 143.20017.759.68311.843.819134.43729.881.139
Nyitó egyenleg 2024. január 1. 143.20017.759.68311.843.819134.43729.881.139
Tárgyévi eredmény 3.7 --548.206-548.206
Tárgyévi egyéb átfogó eredmény 3.7 ----134.437-134.437
Tárgyévi teljes átfogó eredmény 3.7 --548.206-134.437413.769
Osztalék fizetés 3.7 ---3.222.000--3.222.000
Tulajdonosokkal folytatott, közvetlenül a saját tőkében megjelenített tranzakciók összesen 3.7 ---3.222.000--3.222.000
Záró egyenleg 2024. december 31. 143.20017.759.6839.170.026-27.072.909
* A 9-76-ig terjedő oldalakon található kiegészítő megjegyzések a beszámoló részét képezik.
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
29
Konszolidált Cash Flow-ra Vonatkozó Kimutatás*
adatok ezer Ft-ban Magyarázatok 2023.12.31-én végződő üzleti év 2024.12.31-én végződő üzleti év
Adózás előtti eredmény 2.952.833562.916
Az adózás előtti eredmény módosításai az üzemi tevékenységből származó nettó pénzáramláshoz
Tárgyi eszközök átértékeléséből származó nyereség 3.7 134.437-134.437
Külföldi devizák átváltásának nyeresége/vesztesége 4.11 -7.892-
Értékcsökkenési leírás 3.1,3.3,3.4 3.3284.445
Elszámolt értékvesztés (+) és visszaírás (-) 4.5 314.1751.121.299
Befektetési célú ingatlanok valós értékelésből származó nyereség 4.10 -1.313.670-1.548.405
Céltartalékok növekedése (+) / csökkenése (-) 3.9 -22.000
Pénzügyi bevételek és ráfordítások nettó eredménye 4.11 482.30224.629
Egyéb tételek 3.1, 3.7 3.836-
Fizetett nyereségadók 4.12 -7.033-14.710
Üzleti tevékenység nettó pénzáramlása működő tőke változás nélkül 2.562.31637.737
Működő tőke változása:
Hosszú lejáratú egyéb követelés változása 3.5 --
Készletek növekedése (-) / csökkenése (+) 3.3 7.426.008-191.471
Vevői követelések növekedése (-) / csökkenése (+) 3.4 -1.057.6871.212.704
Egyéb forgóeszközök növekedése (-) / csökkenése (+) 3.5 -1.508.427-3.665.523
Szállítói növekedése (+) / csökkenése (-) 3.12 -148.023-23.313
Egyéb kötelezettségek növekedése (+) / csökkenése (-) 3.13 183.6741.896.952
Szerződéses kötelezettségek növekedése (+) / csökkenése (-) 3.14 -3.233.2197.136.588
Üzleti tevékenységből származó nettó pénzáramlás 1.662.3266.365.937
Beruházásokra adott előlegek --
Tárgyi eszközök és befektetési célú ingatlanok beszerzése (fejlesztése) 3.1,3.3 -2.382.087-3.088.652
Tárgyi eszközök, befektetési célú ingatlanok értékesítésének bevétele 4.1 1.832.908-
Kamat bevétel --
Befektetési tevékenységből származó nettó pénzáramlás -549.179-3.088.652
Kölcsönök és hitelek felvétele 3.11 2.004.503319.695
Kölcsönök és hitelek törlesztése 3.11 -1.560.000-444.503
Kamat költség 3.9, 4.11 -609.673-589.404
Részvénykibocsátás, tőkebevonás 3.7 --
Saját részvény vásárlás 3.7 --
Fizetett osztalék 3.7 -3.600.000-3.222.000
Hosszú lejáratú pénzügyi kötelezettség felvétele 3.10 -2.607.343
Finanszírozási tevékenységből származó nettó pénzáramlás -3.765.170-1.328.869
Pénzeszközök növekedése / csökkenése (-) -89.7071.986.153
Árfolyamváltozásokból származó nem realizált árfolyamnyereségek vagy veszteségek 7.892-
Pénzeszközök mérleg szerinti változása -81.8151.986.153
Pénz és pénzeszköz-egyenértékesek állománya az időszak elején 3.6 173.51591.700
Pénz és pénzeszköz-egyenértékesek állománya az időszak végén 3.6 91.7002.077.853
Változás pénzeszköz és pénzeszköz-egyenértékesek állományában -81.8151.986.153
* A 9-76-ig terjedő oldalakon található kiegészítő megjegyzések a beszámoló részét képezik.
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
30
1. Általános információk
1.1. A Csoport tevékenysége
A SunDell Estate Nyrt. (továbbiakban “Társaság”, “Anyavállalat”) fő tevékenysége építési
beruházások megvalósítása, lakóépületek építtetése, értékesítése, valamint bérbeadása.
A Társaság szabályozott ingatlanbefektetési társaság (továbbiakban “SZIT”) formában működik. A
Társaság 100 százalékos tulajdonában álló leányvállalatok projekttársaságként működnek
(továbbiakban SZIP-ek”).
A Csoport fő tevékenységét Magyarországon, leginkább Budapest közigazgatási határain belül
végzi, elsősorban Budapest kertvárosias övezeteiben, de 2022. évtől már vidéki településeken is
kibővítette tevékenységeit. A Csoport az építési beruházásokat saját tulajdonú, beépítetlen
ingatlanokon hajtja végre. A beépítetlen telkeket a Csoport megvásárolja, azokon tulajdont szerez,
majd tevékenysége a későbbi eladásra, illetve bérbeadásra szánt ingatlanok megépítésére
vonatkozó projektek megvalósítására korlátozódik, valamint a lakások, irodák, üzletek, egyéb
helyiségek értékesítésére, illetve bérbeadására.
A Csoport jellemzően még az épületek műszaki átadása előtt értékesíti az épületekben
kialakítandó lakásokat. Ezeket az ingatlan adásvételi szerződéseket a Csoport jellemzően úgy köti
meg, hogy a lakások birtokbaadását meghatározott időpontra vállalja, amelyet, ha elmulaszt,
kötbérfizetési kötelezettsége keletkezik a vevő felé, mellyel a birtokbaadással egy időben
számolnak el.
A Csoport tevékenysége az alábbi piacokat érinti: lakóingatlan vásárlási piacot és a lakóingatlan,
valamint iroda, hotel és garázs bérbeadási piacot. 2020. decembere óta a Csoport a Vörösmarty
utca 77. alatt található hotelt üzemeltetőnek adja bérbe. A Csoport a bérbeadási portfólió további
bővítését hajtotta végre: még eladatlan irodák közül néhány irodát bérbe ad, továbbá néhány
lakást üzemeltetésre ad bérbe.
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
31
Projektek összefoglalása:
Projekt neve Építtető Lokáció Készleten lévő albetét/Építés alatt lévő albetét szám (db) Konszolidált könyv szerinti érték* (2024.12.31.) Készültségi szint 2024.12.31. Elkészült ingatlan hasznosítása
Elkészült projektek
Nerium Park SunDell Estate Nyrt. Budapest, XIII. kerület, Petneházy u. (26276/1. hrsz.) 2 34 millió Forint Használatbavételi engedély rendelkezésre áll. 100% Értékesítési célú ingatlan
Levendula Lakópark SunDell Estate Nyrt./Dorozsmai Ingatlan Kft. Budapest, XIV. kerület, Dorozsmai u. (30005/9. hrsz.) 56 172 millió Forint Használatbavételi engedély rendelkezésre áll. 100% Értékesítési célú ingatlan
Paskal Rose I. SunDell Estate Nyrt. Budapest, XIV. kerület, Bartl János u. – Szugló u. (31373/18 és 31373/20. hrsz). 34 210 millió Forint Használatbavételi engedély rendelkezésre áll. 100% Értékesítési célú ingatlan
Paskal Garden SunDell Estate Nyrt., Dessewffy Investment Kft. Budapest, XIV. kerület, Bartl János utca (31373/22. hrsz.) 105 1.205 millió Forint Használatbavételi engedély rendelkezésre áll. “A”, “B”, “C” épület 100% Értékesítési célú lakóingatlan
West5 Lakópark Dorozsmai Ingatlan Kft. Budapest, XIII. kerület Csata u. 3-7. (27987/1 hrsz.) 68 322 millió Forint Használatbavételi engedély rendelkezésre áll. 100% Értékesítési célú lakóingatlan
Hárshegy Resort Pasadena 53 Invest Kft. Hárshegyi út (10910/3 és 10910/4 hrsz) 6 2.254 millió Forint Használatbavételi engedély rendelkezésre áll. 100% Értékesítési, illetve bérbeadási célú ingatlan
Kodály Körönd Ravenclaw 19 Zrt. Budapest, VI. Andrássy út 83-85. (29586 hrsz) 3 338 millió forint Használatbavételi engedély rendelkezésre áll. Értékesítési célú lakóingatlan
Épülő projektek
Paskal Rose II. Filemon Invest Kft. Budapest, XIV. kerület, Bartl János u. – Szugló u. (31373/18 hrsz). 141 9.714 millió Forint Építési engedély rendelkezésre áll. “A” épület 92,5%, “B” épület 87,7% Értékesítési célú lakóingatlan
Hun utca Catanum Invest Kft. Budapest XIII. kerület, Hun u. 4/b (27987/2 hrsz) 161 6.690 millió Forint Építési engedély rendelkezésre áll. 66,11% Értékesítési célú lakóingatlan
Erzsébet királyné útja Grado Estate Zrt. Budapest, XIV. kerület Erzsébet királyné útja 108-110. 203 8.324 millió Forint Építési engedély rendelkezésre áll. 60% 50% bérbeadási célú, 50% értékesítési célú lakóingatlan
Budakeszi út villa épület SunDell Estate Nyrt. Budapest, II. kerület Budakeszi út 65-67. (hrsz. 10914) 1.270 millió Forint Építési engedély rendelkezésre áll. Meglévő villa épület felújítása zajlik. Eladás alatt lévő ingatlan, örökségvédelmi engedély alapján
*Átadott projektek esetén (Paskal Rose I. Nerium Park, Levendula Park, Paskal Garden, a könyv szerinti érték alacsonyabb, hiszen a
lakások, garázsok stb. jelentős része átadásra került)
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
32
Tervezett projektek
Projekt neve Tervezett építtető Lokáció Konszolidált könyv szerinti érték (2024.12.31.) Projekt állapot (2024.12.31) Elkészült ingatlan tervezett hasznosítása
Budakeszi út fejlesztési telek SunDell Estate Nyrt. Budapest, II. kerület Budakeszi út 65-67. (hrsz. 10914) 1.720 millió Forint Építési engedély még nem áll rendelkezésre. Értékesítési célú lakóingatlan
Zsigárd utca Zsigárd Estate Kft. Budapest, Zsigárd utca 19. (31484/130 hrsz.) 253 millió Forint Építési engedély még nem áll rendelkezésre. Értékesítési célú lakóingatlan
Duna part I. ütem L.B. Vetus Architect Kft. Budapest, Házgyári út 20. (43587/17 hrsz.) 2.960 millió Forint Projekt előkészítési munkák és a tervezés Fejlesztés alatt nem álló befektetési célú lakóingatlan
Duna part II. ütem CZADO Ingatlanfejlesztő Kft. Budapest, Mezőkövesd út 22., Árasztó út (43587/11 hrsz.) 4.200 millió Forint Projekt előkészítési munkák és a tervezés, építési engedély rendelkezésre áll. Értékesítési (40%) és befektetési (60%) célú lakóingatlan
Balatonföldvár Bryce 42 Invest Kft. Balatonföldvár, belterület 1555/13 hrsz. 863 millió Forint Építési engedélyeztetés folyamatban Értékesítési célú lakóingatlan
Dob utca Dob Estate Kft. Budapest, VII. kerület Dob u. 50. (hrsz. 34093/0/A/47, 17; 34093/0/B/12 308 millió Forint Építési engedély rendelkezésre áll Értékesítési célú ingatlan
Bérbeadási tevékenység:
Mystery Hotel:
A Sundell Estate Nyrt. 2020. decemberében megvásárolta a 28670 helyrajzi szám alatt
nyilvántartott, természetben a 1064 Budapest Vörösmarty utca 77. alatt található Mystery Hotelt.
A tranzakció egyrészt összhangban áll a Társaság azon középtávú üzleti stratégiai céljával, hogy
tevékenységi körét diverzifikálja, és a lakóingatlan fejlesztés, valamint értékesítés, illetve
lakóingatlanok bérbeadása mellett kereskedelmi célú ingatlanok bérbeadásával is foglalkozzék.
A hotel 82 szobás, az üzemeltető egy független, csoporton kívüli Kft., amely már korábban is bérelte
a hotelt. Felek a bérleti szerződést 2022. decemberében újra tárgyalták és 2023.01.01. hatállyal fix
EUR devizanemben határozták meg a bérleti díjat és a lejáratát további 10 évre, 2032.12.31-ig
határozták meg, melyből bővebben a 3.5 és 4.1 fejezetekben találhatóak részletek.
A SunDell Estate Nyrt. 2023. október 10-én a hotel épületét apporttal átadta újonnan alapított
leányvállalatának, a Mystery Mansion Kft-nek, a továbbiakban ő a tulajdonos és a bérbeadó, a
bérleti szerződés feltételei nem változtak.
Lakások, irodák bérbeadási célra saját projektekben:
A Csoport az XPDON Invest Zrt. megvásárlása következtében a Paskal Rose Lakóparkban 21 db
lakást, illetve az Anyavállalat a még eladatlan garázsokat és tárolókat adja bérbe, valamint az
Anyavállalat a Paskal Garden Lakóparkban még eladatlan irodákat ad bérbe.
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
33
A Csoport 2024. évben visszavásárolta a Budapest VI. kerület, belterület 29127/0/A/1
(üzlethelyiség) és 29127/0/A/2 (bemutatóterem) helyrajzi számon nyilvántartott, természetben
1066 Budapest, Dessewffy u. 18-20. szám alatti ingatlant, melyet bérbeadási céllal tart, 95%-ban
külső feleknek adja bérbe.
1.2. A Csoport tagjai
A 2024. december 31-ei időszakra vonatkozó konszolidált pénzügyi kimutatások a SunDell Estate
Nyrt-re, mint Anyavállalatra és annak 17 leányvállalatára (továbbiakban: „Csoport”) vonatkozó
adatokat tartalmazzák.
A Csoport a Magyarországon bejegyzett GOPD Nyrt. ellenőrzése alatt áll, mely közvetlenül a
Csoport részvényeinek 46,89%-ával rendelkezik, a Copa Carpa Kft., valamint a MEQHLYN Kft.
leányvállalatokon keresztül közvetve birtokolt szavazati jogot biztosító részvényeinek és szavazati
jogának aránya pedig 17,46%. A részvények fennmaradó 10,64%-át szintén magyarországi
bejegyzésű, Csoporton kívüli 5% részesedés feletti vállalkozás, illetve 25,01%-át közkézhányad
birtokolja. A Csoport legfőbb, végső anyavállalata szintén a GOPD Nyrt. A Csoport esetében a végső
ellenőrzést gyakorló fél 2024.12.31-én a GOPD Nyrt.-ben a 25%-ot meghaladó tulajdoni
részesedések miatt Piukovics Gábor.
2023. december 31-én és 2024. december 31-én a GOPD Csoport az alábbi vállalatokból állt:
Megnevezés Besorolás Tulajdoni hányad 2023.12.31. Tulajdoni hányad 2024.12.31. Székhely
GOPD Nyrt. Anyavállalat - - Magyarország
Gaudetti Ingatlan Kft. Leányvállalat 100,00% 100,00% Magyarország
Santa Cruz Invest Kft. Leányvállalat 100,00% 100,00% Magyarország
L.B. Hungarchitect Kft. Leányvállalat 100,00% 100,00% Magyarország
Copa Carpa Kft. Leányvállalat 100,00% 100,00% Magyarország
Piandos Kft. Leányvállalat 66,67% 66,67% Magyarország
PhoenArchitekt Kft. Csoporton kívüli 19,00% 19,00% Magyarország
Meqhlyn Kft. Leányvállalat 90,91% 90,91% Magyarország
Ducharlie Estate Kft. Leányvállalat - 100% Magyarország
Dudolta Estate Kft. Leányvállalat - 100% Magyarország
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
34
2023. december 31-én és 2024. december 31-én a Csoport az alábbi Leányvállalatokból áll:
Leányvállalat megnevezése Tulajdoni hányad 2023.12.31. Tulajdoni hányad 2024.12.31. Tevékenység
Alhambra 36 Invest Kft. 100% - Ingatlan értékesítés
Bryce 42 Invest Kft. 100% 100% Ingatlan értékesítés
Catanum Invest Kft. 100% 100% Ingatlan értékesítés
CZADO Ingatlanfejlesztő Kft. 100% 100% Ingatlan bérbeadás és értékesítés
Dessewffy Investment Kft. 100% 100% Ingatlan értékesítés
Dob Estate Kft. - 100% Ingatlan értékesítés
Dorozsmai Ingatlan Kft. 100% 100% Ingatlan értékesítés
Filemon Invest Kft. 100% 100% Ingatlan értékesítés
Grado Estate Zrt. 100% 100% Ingatlan értékesítés, bérbeadás
Gschwindt Estate Kft. - 100% Ingatlan fejlesztés
L.B. Vetus Architect Ingatlanforgalmazó Kft. 100% 100% Ingatlan bérbeadás
Mystery Mansion Kft. 100% 100% Ingatlan bérbeadás
Niobarbara Invest Kft. 100% - Ingatlan fejlesztés
Pasadena 53 Invest Kft. 100% 100% Ingatlan értékesítés, bérbeadás
Ravenclaw 19 Zrt. - 100% Ingatlan értékesítés
Rivendell 21 Zrt. - 100% Ingatlan értékesítés
Sedona 38 Invest Kft. 100% 100% Ingatlan fejlesztés
Sevilla 47 Invest Kft. 100% - Ingatlan értékesítés
XPDON Invest Zrt. 100% 100% Ingatlan bérbeadás
Zsigárd Estate Kft. - 100% Ingatlan értékesítés
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
35
1.3. Jelentős tárgyévi változások
A jelentéstételi időszakban a Csoport pénzügyi helyzetét és teljesítményét különösen befolyásoló
események és tranzakciók a Konszolidált Üzleti Jelentésben kerülnek részletes bemutatásra. Az
eseményekből a legfontosabbak összefoglalását tartalmazza a következő felsorolás:
• A SunDell Estate Nyrt. 2024. április 30-án adott tájékoztatást, hogy Nagy Attila igazgatósági
tag aznapi hatállyal lemondott ezen tisztségéről és projektvezetőként továbbra is folytatja
munkáját.
• A Csoport 2024. június 26-án üzletrész- és követelés-adásvételi előszerződést, majd 2024.
december 18-án végleges szerződést kötött az Alhambra 36 Invest Kft. 100%-os
üzletrészének, valamint az Alhambrával szemben fennálló valamennyi követelése
értékesítésének tárgyában. Az értékesítés 2024. december 18-án megtörtént.
• A Csoport 2024. július 9-én nyilvánosságra hozta a zöld pénzügyi bizottság által elfogadott,
2021. júliusában kibocsátott zöld kötvényekhez kapcsolódó allokációs és környezeti hatás
jelentést.
• Az Anyavállalat 2024. július 11-én adott tájékoztatást (egyszemélyes korlátolt felelősségű
társaságok formájában) három leányvállalat alapításáról:
o Dob Estate Korlátolt Felelősségű Társaság (saját tulajdonú ingatlan adásvétele)
o Fogarasi Estate Korlátolt Felelősségű Társaság (saját tulajdonú, bérelt ingatlan
bérbeadása, üzemeltetése)
o Zsigárd Estate Korlátolt Felelősségű Társaság (saját tulajdonú ingatlan adásvétele)
• Az Anyavállalat 2024. július 31-én megkötött adásvételi szerződéssel értékesítette a
Niobarbara Invest Korlátolt Felelősségű Társaság 100%-os üzletrészét.
• Az Anyavállalat 2024. augusztus 1-én adott tájékoztatást, hogy az MFB Invest Befektetési
és Vagyonkezelő Zártkörűn Működő Részvénytársaság Kibocsátónál betöltött igazgatósági
tagi tisztségéhez kapcsolódó feladatok MFB Invest Zrt. nevében történő ellátására aznapi
hatállyal Katona Bence Gergely helyett Hradszki Lászlót jelölte ki, egyúttal erre tekintettel
döntött a Társaság Alapszabályának módosításáról.
• Az Anyavállalat 2024. október 2-án döntött az Alhambra 36 Invest Kft. leányvállalatának
tőkeleszállításáról. A tőkeleszállítás mértéke a jegyzett tőke 205.000 eFt-ról 15.000 eFt-ra
csökkentése tőkekivonással, valamint a tőketartalékot is a törzstőke leszállításával
arányos mértékben csökkenti. A tőkeleszállítás cégbíróság által történt bejegyzése 2024.
december 11-én megtörtént.
• Az Anyavállalat 2024. október 2-án döntött a Bryce 42 Invest Kft., Pasadena 53 Invest Kft.
és Sedona 38 Invest Kft. leányvállalatainak tőkeleszállításáról. A tőkeleszállítások mértéke
a jegyzett tőke 205.000 eFt-ról 10.000 eFt-ra csökkentése tőkekivonással, valamint a
tőketartalékot is a törzstőke leszállításával arányos mértékben csökkenti. A
tőkeleszállítások cégbíróság által történt bejegyzései 2024. december 19-én megtörténtek.
• 2024. október 18-án a Scope Ratings GmbH független hitelminősítő felülvizsgálati
jelentésében a korábban megállapított „B” hitelminősítést „B-„-ra módosította (a stabil
kilátás fenntartása mellett), a kötvények kapcsán pedig megerősítette a Csoport korábban
megállapított „B+” hitelminősítést.
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
36
• Az Anyavállalat 2024. október 25-én adott tájékoztatást (egyszemélyes zártkörű
részvénytársaság formájában) két leányvállalat alapításáról:
o Ravenclaw 19 Zártkörű Részvénytársaság (saját tulajdonú ingatlan adásvétele)
o Rivendell 21 Zártkörű Részvénytársaság (saját tulajdonú ingatlan adásvétele)
• Az Anyavállalat 2024. október 28-ai közgyűlése megállapította Piukovics András
igazgatósági tag tisztségének megszűnését, valamint döntött a Társaság Alapszabályának
módosításáról.
• Az Anyavállalat 2024. november 14-én értékesítette a Sevilla 47 Invest Kft.
leányvállalatában lévő 100%-os részesedését.
• Az Anyavállalat 2024. november 15-én Gschwindt Estate Kft. néven (egyszemélyes korlátolt
felelősségű társaság formájában) leányvállalatot alapított. A Társaság igazgatósága 2024.
december 16. napján megkötött adásvételi szerződéssel értékesítette a Gschwindt Estate
Kft. törzstőkéjének 100%-át kitevő üzletrészt. Az Anyavállalat a szerződés teljesítését
megelőzően a Kft. törzstőkéjét 5 millió forintról 1.655 millió forintra fogja emelni nem
pénzbeli vagyoni hozzájárulás rendelkezésre bocsátásával. A nem pénzbeli vagyoni
hozzájárulás tárgya a Budapest, II. ker. belterület 10914 helyrajzi szám alatt nyilvántartott,
természetben 1021 Budapest, Hárshegyi út 22-24. szám alatt található, összesen 2 ha 6.934
m2 alapterületű, kivett kollégium megnevezésű ingatlan 28/100 tulajdoni hányada lesz. A
Társaság a nem pénzbeli vagyoni hozzájárulás rendelkezésre bocsátását követően
megkötni tervezett használati megosztási szerződés alapján az ingatlan területén
található egykori Gschwindt-Tőry villa épületéből kialakítandó irodaház, valamint az
Ingatlan ahhoz tartozó része kizárólagos használatára lesz jogosult.
• Az Anyavállalat 2024. december 17-én értékesítette a Fogarasi Estate Kft.
leányvállalatában lévő 100%-os részesedését.
• A Csoport tulajdonában lévő Duna parti telkek közül a Duna part II. ütem (43587/11 hrsz.:
1 ha 3262 m2 alapterület) 2024. december 19-én megkapta az építési engedélyt.
2. A pénzügyi kimutatások összeállításának alapelvei és a számviteli
politika lényeges elemei
2.1. A beszámoló készítés alapja
A konszolidált pénzügyi kimutatások (továbbiakban „konszolidált beszámoló”) minden az Európai
Unió (EU) Hivatalos Lapjában rendeleti formában kihirdetésre és beiktatásra kerülő Nemzetközi
Pénzügyi Beszámolási Standard (IFRS) és az IFRS Értelmezési Bizottság (IFRIC IC) által kiadott
értelmezés szerint készültek.
A konszolidált IFRS beszámolót a SunDell Estate Nyrt. készíti, mivel Anyavállalat és megfelel a 2000.
évi C törvény 116. § (1)-ben, illetve az IFRS 10.4 bekezdésben leírt feltételeknek. A konszolidált
beszámoló megtalálható az anyavállalat székhelyén, illetve a tőzsdei közzététel is megtörtént a
www.bet.hu oldalon. A Csoporthoz 17 leányvállalat tartozik. (lsd. 1.2 megjegyzés)
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
37
A jelen konszolidált beszámoló teljes pénzügyi kimutatásokat tartalmaz és ugyanazon számviteli
politikát használja a közbenső és az éves pénzügyi kimutatásokra is, változás nem történt.
A konszolidált beszámoló adatai magyar forintban, ezer forintra kerekítve kerülnek bemutatásra.
A Csoport üzleti éve megegyezik a naptári évvel.
A Csoport a konszolidált beszámolót a vállalkozás folytatásának és bekerülési értéken való
értékelés elvével összhangban készítette el, kivétel: a befektetési célú ingatlanok, melynek
értékelése az IAS40 szerint valós értéken történik, az értékesítésre tartott befektetett eszközök,
ahol a könyv szerinti értékük és az értékesítési költségekkel csökkentett valós értékük közül az
alacsonyabb értéken értékeli, illetve a saját használatú ingatlanok átértékelési különbözete az IAS
16 szerint az egyéb átfogó eredménnyel szemben kerülnek elszámolásra
A Csoport 2024. december 31-én a Magyarországon bejegyzett GOPD Nyrt. ellenőrzése alatt áll.
(Részleteket lásd: az 1.2 pontban). A GOPD Nyrt. 2021 decemberében szerezte meg a SunDell
Estate Nyrt. feletti ellenőrzést. A SunDell Estate Nyrt-t és leányvállalatait a GOPD Nyrt. így, mint
leányvállalatot az IFRS szerint készített konszolidált beszámolójába bevonta. A GOPD Nyrt. által
készített konszolidált beszámoló megtalálható az anyavállalat székhelyén (Magyarország, 1148
Budapest, Fogarasi út 3.), illetve a tőzsdei közzététel is megtörtént a www.bet.hu oldalon.
2.2. A konszolidáció alapja
Az év folyamán megvásárolt vagy eladott leányvállalatokkal kapcsolatos eredményt a konszolidált
eredménykimutatás tartalmazza, a megvásárlás hatályos napjától, vagy az eladás hatályos
napjáig számolva – az adott helyzettől függően.
Minden Csoporton belüli tranzakció, egyenleg, bevétel és kiadás teljeskörűen kiszűrésre kerül.
Az Anyavállalat 100%-os tulajdonosi részesedéssel rendelkezik a Leányvállalatokban, így nem
releváns a nem ellenőrző részesedések (NCI) vizsgálata a Csoporton belül.
2.3. Lényegességi küszöbérték és hibák
A lényegességi küszöböt meghaladó hibák esetében a korábbi időszaki lényeges hibákat
visszamenőlegesen kell kijavítani az azok felfedezése utáni első, közzétételre jóváhagyott
pénzügyi kimutatásokban.
A korábbi időszaki hiba kijavítása nem képezi részét azon időszak nyereségének vagy
veszteségének, melyben a hiba feltárása történt.
A tárgyévben nem volt a Csoportban lényegességi küszöböt meghaladó hiba.
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
38
2.4. Új vagy módosított IFRS standardok
A) Számviteli politika és közzétételek változásai
Az alkalmazott számviteli politikák összhangban vannak az előző pénzügyi év számviteli
politikáival, kivéve az alábbi IFRS módosításokat, mely új vagy módosított IFRS standardokat a
Nemzetközi Számviteli Standard Testület (IASB) vagy a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási
Standardok Értelmezési Bizottsága (IFRIC) bocsátott ki:
Standardok/módosítások, amelyek hatályosak és az EU befogadta
• IAS 1 Pénzügyi kimutatások prezentálása: A kötelezettségek rövid vagy hosszú lejáratúként
való besorolása (Módosítások) A módosításokat a 2024. január 1-jén vagy azt követően induló
üzleti évtől kell alkalmazni, a módosítás korai alkalmazása megengedett, és az IAS 8
standarddal összhangban visszamenőlegesen szükséges alkalmazni. A módosítások célja az IAS
1 standardban szereplő, a kötelezettségek rövid vagy hosszú lejáratúvá minősítésére vonatkozó
elvek tisztázása. A módosítások tisztázzák a teljesítés elhalasztására vonatkozó jog jelentését,
azt a követelményt, hogy ennek a jognak a beszámolási időszak végén fenn kell állnia, hogy a
vezetés szándéka nem befolyásolja a rövid vagy hosszú lejáratú besorolást, hogy a partner
olyan opciói, amelyek a gazdálkodó egység saját tőkeinstrumentumainak átruházásával
történő teljesítést eredményezhetnek, nem befolyásolják a rövid vagy hosszú lejáratú
besorolást. A módosítások azt is meghatározzák, hogy csak azok a kovenánsok befolyásolják a
kötelezettség besorolását, amelyeknek a gazdálkodó egységnek a beszámolási fordulónapon
vagy azt megelőzően meg kell felelnie. További közzétételek szükségesek az olyan
hitelszerződésekből eredő hosszú lejáratú kötelezettségek esetében is, amelyek a beszámolási
időszakot követő tizenkét hónapon belül teljesítendő kovenánsnak vannak alárendelve.
• IFRS 16 Lízing kötelezettség egy visszlízing ügyletben (Módosítások) A módosításokat 2024.
január 1-jén vagy azt követő üzleti évtől kell alkalmazni. Az eladó-lízingbevevőnek a lízingdíjak
vagy a felülvizsgált lízingdíjak meghatározásának követelménye oly módon, hogy az eladó-
lízingbevevő ne számoljon el nyereséget vagy veszteséget az általa megtartott használati joggal
kapcsolatosan.
A Csoportnál ez a módosítás nem releváns, mivel nem rendelkezik lízingkötelezettséggel.
• IAS 7 és IFRS 7 Szállítói finanszírozási megállapodások (Módosítások) A módosításokat 2024.
január 1-jén vagy azt követő üzleti évtől kell alkalmazni. A módosítások pontosítják a szállítói
finanszírozási megállapodások jellemzőit és további közzétételi követelményeket vezetnek be
a gazdálkodó egység szállítói finanszírozási megállapodásaira vonatkozóan.
A Csoportnak jelenleg nincsenek ilyen megállapodásai, de a jövőben kiemelt figyelmet fordít
ennek alkalmazására.
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
39
Kibocsátott, de még nem hatályos és korai alkalmazás alá nem eső standardok
Standardok/módosítások, amelyek még nem hatályosak, de az EU befogadta
• IAS 21 Átválthatóság hiánya (Módosítások) A módosítások 2025. január 1-jén vagy azt követő
üzleti évtől kell alkalmazni. Követelmény annak értékelésére, hogy egy pénznem mikor váltható
át másik pénznemre és mikor nem. A módosítások megkövetelik a gazdálkodó egységtől az
azonnali átváltási árfolyam becslését, amikor arra a következtetésre jut, hogy egy pénznem nem
váltható át másik pénznemre.
• IFRS 9 és IFRS 7 A pénzügyi instrumentumok besorolásával és értékelésével kapcsolatos
módosítások A módosítások 2026. január 1-én vagy azt követő üzleti évtől kell alkalmazni. Az
IASB kiadta a pénzügyi instrumentumok besorolásával és értékelésével kapcsolatos
módosításokat. A módosítások három területet érintenek: a pénzügyi kötelezettségek
kivezetése, a pénzügyi eszközök besorolása, közzétételek.
A Csoport a módosítás bevezetését követően felülvizsgálja a beszámolóját és a törvényi
követelményekhez igazítja a megjelenítést.
• IFRS 18 Bemutatás és közzététel a pénzügyi kimutatásokban: IAS 1 A pénzügyi kimutatások
prezentálása (Módosítások) A standardot az Európai Unió (EU) még nem fogadta be
alkalmazásra, 2027. január 1-jén vagy azt követően induló éves időszakokra alkalmazandó
kötelezően. A korábbi alkalmazás megengedett. Célja, hogy követelményeket fogalmazzon meg
az általános célú pénzügyi kimutatások prezentálására és az azokban található információk
közzétételére vonatkozóan és segítsen biztosítani, hogy azok releváns információkat
szolgáltatnak, amelyek valósághűen tükrözik egy gazdálkodó egység eszközeit, kötelezettségeit,
saját tőkéjét, bevételeit és ráfordításait. Új kötelező részösszeg sorok és új eredménykategóriák
kerülnek bevezetésre az átfogó jövedelemkimutatásban. A standard részletes útmutatást
tartalmaz arról, hogyan milyen elvek mentén kell eleget tenni a fenti besorolásnak, valamint
továbbfejlesztett követelményeket fogalmaz meg az összevonásokra és a megbontásokra
vonatkozóan. Szabályozza továbbá új kötelező közzétételi követelményként a vezetés által
meghatározott teljesítmény mérőszámok bemutatását is, valamint megfogalmaz bizonyos, a
cash flow kimutatást érintő korlátozott módosításokat is.
• IFRS 19 Leányvállalatok nyilvános elszámoltathatóság nélkül: közzétételek A standardot az
Európai Unió (EU) még nem fogadta be alkalmazásra, 2027. január 1-jén vagy azt követően induló
éves időszakokra alkalmazható. Lehetővé teszi egyes leányvállalatok számára, hogy csökkentett
közzétételi követelmények mellett alkalmazzák az IFRS számviteli standardokat. Ezek a
leányvállalatok az IFRS számviteli standardok megjelenítési, értékelési és bemutatási
követelményeit, valamint az IFRS 19 közzétételi követelményeit alkalmazzák.
A Csoport a bevezetést megelőzően felméri, hogy kívánja-e alkalmazni ezeket a követelményeket
a leányvállalatai beszámolóiban történő megjelenítésnél.
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
40
A még nem hatályos, de már közzétett új standardok, illetve módosítások nincsenek jelentős
hatással a Csoport konszolidált eredményére, pénzügyi helyzetére és közzétételi
kötelezettségeire.
2.5. Jelentős számviteli becslések és feltételezések
A konszolidált pénzügyi kimutatások elkészítése megköveteli a vezetőségtől, hogy olyan
becsléseket és feltételezéseket tegyen, amelyek hatással vannak a bevételek, költségek, eszközök
és kötelezettségek kimutatott összegére, valamint a kapcsolódó közzétételekre. Az ezekkel a
feltételezésekkel és becslésekkel kapcsolatos bizonytalanságok olyan eredményeket
eredményezhetnek, amelyek a jövőbeni időszakokban az érintett eszközök vagy kötelezettségek
könyv szerinti értékének lényeges módosítását teszik szükségessé. A menedzsmentnek kell
kiválasztania továbbá a Csoport által alkalmazott számviteli politikákat.
Az üzleti tevékenységekben rejlő bizonytalanságok következtében az évközi konszolidált
beszámoló számos tétele nem mérhető pontosan, hanem csak becsülhető. A becslés az utolsó
rendelkezésre álló, megbízható adatok alapján hozott döntésekkel jár. Az ésszerű becslések
alkalmazása a pénzügyi kimutatások elkészítésének lényeges része, és nem csorbíthatja azok
megbízhatóságát.
A Csoport az alábbi területeket azonosította, ahol jelentős becsléseket és feltételezéseket
alkalmaz. További információk az egyes területekről és azok hatásáról a számviteli politikákra a
pénzügyi kimutatás további magyarázataiban kerül kifejtésre.
Befektetési célú ingatlanok valós értéke
A befektetési célú ingatlanok valós értékét független értékbecslő határozza meg olyan értékelési
technikák alkalmazásával, melyek az adott körülmények között megfelelőek, és amelyek
tekintetében elegendő adat áll rendelkezésre a valós érték meghatározásához.
A Csoport egyaránt rendelkezik fejlesztés alatt álló és fejlesztés alatt nem álló befektetési célú
ingatlanokkal (completed investment property), melyet IAS40 szerint valós értéken értékel. A
fejlesztés alatt nem álló befektetési célú ingatlanok valós értéke az IFRS 13 értékelési technikák
közül a jelenérték technikával (DCF modell) kerül meghatározásra, a fejlesztés alatt álló ingatlanok
pedig a piaci összehasonlító módszerrel (lsd. 3.2 befektetési célú ingatlanok). A Csoport
érzékenységvizsgálatot készít az elvárt hozam és a bérleti díj feltételezések változtatásával.
Amennyiben a befektetési célú ingatlanok valós értékének meghatározása piaci összehasonlító
adatok elemzésén alapuló módszerrel történik, az érzékenységvizsgálat nem értelmezhető, mivel
egyetlen változó (kínálati ár) alapján történik a valós érték meghatározása.
Saját használatú ingatlanok
A saját használatú ingatlanok átértékelési modell alapján kerülnek értékelésre a Csoportnál,
fordulónapon megvizsgálva az eszköz könyv szerinti értéke és piaci értéke közötti különbséget. A
saját használatú ingatlanok átértékelési különbözete az egyéb átfogó eredménnyel szemben kerül
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
41
elszámolásra. Az átértékelési modell alapján a saját használatú ingatlanok könyv szerinti értéke az
átértékelés alapján meghatározott, az átértékelés időpontjában érvényes valós érték. 2024.12.31-
ei fordulónapon a Csoport már nem rendelkezik ilyen eszközzel.
Készletek nettó realizálható értéke (NRV)
A készletek a bekerülési érték és a nettó realizálható érték (NRV) közül az alacsonyabbikon
kerülnek bemutatásra. A Csoport legalább negyedévente megvizsgálja a készleteit, és amennyiben
már van egy lakóingatlanra aláírt adásvételi szerződése, azt tekinti a piaci értéknek. Amennyiben
nincs, ott a SZIT törvény előírásainak megfelelve negyedévente egy független értékbecslő készít
értékbecslést a folyamatban lévő projektekre, és az ott megállapított valós értéket használja.
Amennyiben a könyv szerinti érték magasabb, mint a nettó realizálható érték, akkor értékvesztés
kerül elszámolásra.
2023-ban a Csoport 534.714 ezer forint értékvesztést, 2024-ben 823.967 ezer forint értékvesztést
számolt el a készletekre.
2.6. A számviteli politika lényeges elemei és azok változásai
2.6.1. Beszámolási pénznem és devizaműveletek
Az alapul szolgáló gazdasági események tartalmára és körülményeire való tekintettel az
Anyavállalat és leányvállalatai funkcionális pénzneme a magyar forint (Ft). A Csoport pénzügyi
kimutatásai magyar forintban (Ft) készültek, amely a Csoport prezentálási pénzneme és ezer
forintra kerekítve kerülnek bemutatásra.
A külföldi pénznemben történő ügyletek a funkcionális pénznemben – a külföldi pénznemben lévő
összegre a beszámoló pénznemének és a külföldi pénznemnek az ügylet napján érvényes átváltási
árfolyamát alkalmazva – vannak elszámolva.
A külföldi devizanemben fennálló követelések és kötelezettségek a mérlegfordulónapi árfolyamon
lettek forintra átértékelve. Az átértékelés során keletkezett árfolyamkülönbözetek
(árfolyamnyereség vagy árfolyamveszteség) az eredménykimutatásban a pénzügyi műveletek
bevételei, illetve ráfordításai között kerülnek bemutatásra.
A Csoport által választott és alkalmazott árfolyam a Magyar Nemzeti Bank által közzétett, hivatalos
devizaárfolyam.
2.6.2. Rövid/hosszú lejáratú megkülönböztetés
A Csoport a pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatásban elkülönítetten mutatja be a
forgóeszközöket és befektetett eszközöket, valamint a rövid és hosszú lejáratú kötelezettségeket.
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
42
A Csoport forgóeszközként sorol be egy adott eszközt, ha:
• elsősorban kereskedési célra vagy rövidtávra történt a beszerzése
• a készpénz, pénzeszköz-egyenértékes, amelynek felhasználásában a Csoport nincs
korlátozva.
A Csoportnak minden olyan eszközt befektetett eszközként kell besorolnia, amely nem
forgóeszközként kimutatott eszköz.
2.6.3. Tárgyi eszközök
Az ingatlanok, gépek, berendezések bekerülési értéken kerülnek bemutatásra.
A tárgyi eszközök valamely tételének kivezetéséből származó nyereség vagy veszteség a
kivezetéskor az eredményben kerül elszámolásra nettó módon bevételként vagy ráfordításként.
2.6.4. Befektetési célú ingatlanok
Befektetési célú ingatlanként kerül kimutatásra egy ingatlan, ha azt bérbeadási vagy
tőkefelértékelődési, vagy mindkét céllal tart a Csoport, és nem későbbi értékesítés vagy termék
előállítás, illetve szolgáltatásnyújtás, vagy ügyvitel céljából tartja fenn. A befektetési célú
ingatlanokat minden esetben bérbeadási céllal tartja a Csoport az IAS 40 standard szerint.
A Csoport a befektetési célú ingatlant kezdetben annak bekerülési értékén értékeli, figyelembe
véve a tranzakciós költségeket.
A megjelenítést követően a Csoport valósérték-modellt alkalmaz a befektetési célú ingatlanok
követő értékelésekor. A valós érték meghatározásakor a Csoport figyelembe veszi, hogy a valós
érték egyebek mellett tükrözze a meglévő lízingekből származó bérleti bevételeket és azokat az
egyéb feltételezéseket, amelyeket a piaci szereplők a befektetési célú ingatlan árazásakor
alkalmaznának a fennálló piaci feltételek mellett.
A Csoport a befektetési célú ingatlan valós értékében bekövetkező változásból eredő bármely
nyereséget vagy veszteséget azon időszak eredményében számolja el, amelyben az keletkezik.
A Csoport tulajdonában lévő befektetési célú ingatlanok valós értékének meghatározását
összhangban a SZIT törvény előírásaival negyedévente egy független értékbecslő végzi el. Minden
év december 31-ig meg kell történjen az ingatlanok piaci értékének éves aktualizálása. Az értékelés
a nemzetközi értékelési normák figyelembevételével történik. Az értékelés során a nemzetközi
eszközértékelési gyakorlatban általánosan elfogadott három értékelési módszer (költség-
megközelítés, a piaci összehasonlító megközelítés és a jövedelem alapú megközelítés) közül a
fejlesztés alatt nem álló ingatlanok piaci értéke a jövedelem alapú megközelítéssel (diszkontált
cash flow alapú módszer, továbbiakban „DCF”), a fejlesztés alatt álló befektetési célú ingatlanok
értéke a piaci összehasonlító módszer alapján kerülnek meghatározásra.
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
43
Átsorolás:
A Csoport egy ingatlant a befektetési célú ingatlanok közül a készletek közé akkor sorol át, ha a
használatban változás áll be, amelyet egy későbbi eladás szándékával történő fejlesztés
megkezdése bizonyít.
A Csoport a tárgyévben egy Hárshegy lakást, illetve a Duna part II. ütem értékének 40%-át sorolta
át a befektetési célú ingatlanok közül a készletek közé értékesítés miatt. A készletekről nem történt
átsorolás a befektetési célú ingatlanok közé. Az átsorolások a 3.2 befektetési célú ingatlanok és a
3.3 készletek megjegyzésben találhatók.
2.6.5. Értékesítésre tartott befektetett eszközök
A Csoport az IFRS 5 standard szerinti kritériumoknak megfelelően megvizsgálja, hogy az adott
ingatlan megfelel-e az értékesítésre tartott befektetett eszközöknek.
Értékesítésre tartott befektetett eszköznek minősül egy eszköz, ha a cél az eszköz eladása, azaz
értékesítésre tartása, amelyek alapvetően készen állnak arra, hogy a vevő azokat elvigye
megvásárláskor. Az értékesítésnek nagyon valószínűnek kell lennie, a vállalat vezetése elkötelezett
kell legyen az értékesítési terv mellett, folytatnia kell aktív vevő keresési programot, a meghirdetett
értékesítési árnak pedig reálisnak kell lennie az eszköz piaci értékéhez képest. Az értékesítésnek a
minősítés időpontjától számított egy éven belül várhatóan be kell következnie.
Átsorolás:
A Csoport tárgyév végén a tárgyi eszközök közül átsorolta értékesítésre tartott befektetett
eszközök kategóriába a Budapest II. ker., Budakeszi út 65-67. szám alatt található villa épületet,
melyet a továbbiakban nem saját célra kíván tartani, hanem értékesíteni kívánja. Az ingatlanra
jelenleg érvényes adásvételi szerződéssel rendelkezik, azonban tárgyév végéig még nem álltak be
a feltételek az értékesítés teljes teljesüléséig.
A tárgyévet megelőző évben a Budapest, XIV. kerület Fogarasi út 3. szám alatt található irodaházat
sorolta ebbe a kategóriába, az ingatlan értékesítése a tárgyévben megtörtént.
2.6.6. Készletek
A készletek bekerülési értéke a beszerzés költségeit, az átalakítások költségeit és azokat az egyéb
költségeket foglalja magában, amelyek a készletek jelenlegi helyükre és állapotukba kerüléséhez
szükségesek.
A készletek magukban foglalják a tovább értékesítés céljából vásárolt és birtokolt árukat, mint
például a tovább értékesítés céljából vásárolt telket vagy ingatlant. Szintén a készletek közé
tartoznak a Csoport által előállítás alatt álló befejezetlen termelés (ingatlanfejlesztés), valamint a
Csoport által előállított késztermékek (lakóingatlanok). A Csoport az áruk között a vásárolt telek
értékét mutatja ki.
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
44
A Csoport a készletek önköltségszámításánál az egyszerű osztó kalkuláció módszerét alkalmazza.
Az osztószám, illetve minden költség alapja a felépítendő/felépített lakópark alapító okiratában
szereplő terület (m²), ez alapján kerül felosztásra épületenként az önköltség.
A készleteket a bekerülési érték és a nettó realizálható érték közül az alacsonyabb értéken kell
értékelni.
A nettó realizálható érték a szokásos üzletmenet során becsült eladási ár, csökkentve a befejezés
becsült költségeivel és az értékesítéshez szükséges becsült költségekkel.
Az értékvesztést abban az időszakban kell ráfordításként elszámolni, amikor a veszteség felmerül.
Az értékvesztés visszaírásának összegét a ráfordításként elszámolt készletérték csökkenéseként
kell elszámolni, azaz a bevételt nettó módon a ráfordítással szemben kell kimutatni.
2.6.7. Hitelfelvételi költségek
A Csoport az IAS 23 Hitelfelvételi költségek standardnak megfelelően aktiválja azokat a
költségeket, amelyek közvetlenül egy minősített eszköz beszerzésének, megépítésének vagy
előállításának tulajdoníthatók. A hitelfelvételi költségek források kölcsönbe vételével kapcsolatos,
a Csoportnál felmerült kamat és egyéb költségek.
A minősített eszközök bekerülési értékének részét képezik azon hitelköltségek, amelyek az eszköz
beszerzéséhez, építéséhez vagy termeléséhez közvetlenül hozzárendelhetők.
A Csoportnak kötvénykibocsátásból eredő tartozásai vannak, ahol a tárgyévben felmerülő piaci
kamatlábbal számolt kamatráfordítást aktiválja a fejlesztés alatt álló ingatlanok (befejezetlen
termelés – készletek) értékére. Attól függetlenül, hogy a kötvénytartozás általános célú hitelnek
minősül, a teljes tárgyévben felmerült kamatráfordítás aktiválásra kerül, abból adódóan, hogy a
készletállomány magasabb a hitelállománynál, így aktiválási rátát nem alkalmaz sem a
tárgyévben, sem az összehasonlító időszakban.
2.6.8. Pénzügyi eszközök
Pénzügyi eszköznek minősülnek a pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatásban a pénzeszközök,
értékpapírok, vevő- és egyéb követelések, hosszú lejáratú követelések, adott hitelek és kölcsönök,
illetve a befektetések.
Az IFRS 9 – Pénzügyi instrumentumok hatókörébe tartozó pénzügyi eszközöket a Csoport
amortizált bekerülési értéken értékeli.
• a pénzügyi eszközt olyan üzleti modell alapján tartja, amelynek célja pénzügyi eszközök
szerződéses cash flow-k beszedése érdekében történő tartása; valamint
• a pénzügyi eszköz szerződéses feltételei meghatározott időpontokban olyan cash flow-kat
eredményeznek, amelyek kizárólag a tőke és a kint lévő tőkeösszeg után járó kamat
kifizetései.
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
45
A pénzügyi eszközök későbbi értékelése az effektív kamatláb módszer alkalmazásával kerül
bemutatásra.
Általános megközelítésként a Csoportnak értékvesztést kell megjelenítenie a várható hitelezési
veszteségre az alábbiak szerint:
• Élettartam alatti várható hitelezési veszteség: a hátralévő élettartam alatt a várható
veszteségek jelenértéke
• 12 havi várható hitelezési veszteség: az élettartam alatti hitelveszteség azon része, mely a
beszámoló fordulónapját követő 12 hónapban bekövetkező bedőlési valószínűséghez
kapcsolódik.
Az egyszerűsített megközelítés nem írja elő a hitelezési kockázat nyomon követését, helyette
azonban a teljes élettartam alatt várható hitelezési veszteséget folyamatosan ki kell mutatni. lsd.
2.6.8.2 megjegyzést
A pénzügyi eszköz kivezetésére akkor kerül sor, amikor a pénzügyi eszközből származó cash flow-
kra vonatkozó szerződéses jog lejár; vagy a gazdálkodó egység a pénzügyi eszközt átadja, és az
átadás megfelel a kivezetés feltételeinek.
2.6.8.1 Pénzeszközök
A pénzeszközök között a pénztári készpénzállomány és a pénzügyi intézményeknél tartott látra
szóló bankbetétek (elkülönített betétszámlák és devizaszámlák) szerepelnek. Amennyiben a
Csoport azonosít korlátozottan felhasználható pénzeszközt (ilyen a Csoportnál az óvadéki
bankszámla, ami nem szabad pénzeszköz), azt a rövid lejáratú egyéb követelések között tartja
nyilván.
A pénzeszköz-egyenértékesek a rövid távú, magas likviditású befektetések, amelyek könnyen
ismert összegű pénzeszközre válthatók át, és amelyeknél elhanyagolható az értékváltozás
kockázata. A pénzeszköz-egyenértékeseket inkább rövid lejáratú pénzbeli elkötelezettségek
teljesítéséhez, mint befektetési vagy egyéb célból tart a Csoport.
2.6.8.2 Vevőkövetelések, szállítóknak adott előlegek, kapcsolt vállalkozásoknak nyújtott
kölcsönök
A vevőkövetelések a vevőktől a szokásos üzletmenet során eladott árukért vagy nyújtott
szolgáltatásokért járó összegeket tartalmazzák.
Azon vevőkövetelések kezdeti megjelenítésekor, amelyek nem rendelkeznek az IFRS 15 – Vevőkkel
kötött szerződésekből származó bevételek standarddal összhangban meghatározott jelentős
finanszírozási komponenssel, a Csoportnak azokat az IFRS 15 standardban meghatározott ügyleti
áron kell értékelnie.
A Csoport a vevőkövetelésekre, mint az IFRS 15 standard hatálya alá tartozó tranzakciókból
származó követelésekre, valamint a szállítóknak adott előlegre és a kapcsolt vállalkozásoknak
nyújtott kölcsönökre az IFRS 9 standard által megengedett egyszerűsített megközelítést
alkalmazza.
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
46
A teljes élettartam alatt várható veszteség meghatározását értékvesztés mátrix segítségével végzi.
Az értékvesztés mátrix a Csoport által megfigyelt múltbeli késedelmeken és nem fizetési arányokon
alapszik, és jövőbe tekintő becsléssel kerül módosításra, amely becslés tartalmazza annak
valószínűségét, hogy a gazdasági környezet a következő egy év során romlani fog. A Csoport a
múltban megfigyelt nemfizetési adatokat és a jövőbe tekintő becsléseket minden fordulónapon
felülvizsgálja.
Értékvesztési mátrix:
A Társaság a pénzügyi eszközeire (vevők, adott előlegek, egyéb követelések) az alábbi értékvesztés
mátrixot alkalmazza:
Időbeli határ Nem esedékes 0-30 nap 31-60 nap 61-90 nap 91-180 nap 181-365 nap 365 napon túli 365 napon túli 5 éven túli
Értékhatár (Ft) nincs nincs nincs nincs nincs nincs 2 000 000 2 000 000- nincs
Várható hitelezési veszteség mértéke (%)
Vevőkövetelés 0,01% 0,02% 0,03% 0,04% 0,05% 0,10% 5% 10% 100%
Vevőkövetelés fedezet nélkül 1,00% 2,00% 3,00% 4,00% 5,00% 10,00% 50% 75% 100%
Kapcsolt félnek nyújtott kölcsön 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,1% 0,2% 5,0%
Egyéb vállalkozásnak nyújtott kölcsön/ adott előleg 0,01% 0,02% 0,03% 0,04% 0,05% 0,10% 50% 75% 100%
A Csoport egyedi értékvesztés kalkulációt készít, amennyiben egy partner felé 500 millió forint
feletti követelés vagy adott előleg egyenleg áll fenn év végén. Ennek meghatározására három
lehetséges jövőbeni kimenettel számol, melynek bekövetkezése esetén a becsült valószínűség
súlyozott összegeként elszámolásra kerül az értékvesztés. 2023. és 2024. év végén a Csoport három
partnernél azonosított ilyen pénzügyi eszközt a generálkivitelezőknek adott előlegek esetében.
Erre vonatkozóan a Csoport elvégezte a várható hitelezési veszteség elszámolását, lsd. 3.4 fejezet.
2.6.9. Pénzügyi kötelezettségek
A Csoport a pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatásában pénzügyi kötelezettségként mutatja ki:
• kötvénykibocsátásból eredő kötelezettségeket
• szállítókat és egyéb rövid lejáratú pénzügyi kötelezettségeket
• kapott kölcsönöket, hiteleket
• egyéb hosszú lejáratú pénzügyi kötelezettségeket
A szállítói kötelezettségek a szokásos üzletmenet során a szállítóktól kapott árukért és
szolgáltatásokért fizetendő összegeket foglalják magukban.
Az amortizált bekerülési értéken értékelt pénzügyi kötelezettségek az effektív kamatláb
módszerrel számított amortizált bekerülési értéken jelennek meg a pénzügyi helyzetre vonatkozó
kimutatásban. A kamatráfordítás az eredménykimutatásban kerül elszámolásra pénzügyi
ráfordításként, kivéve, ha aktiválásra kerül az IAS 23 Hitelfelvételi költségek standarddal
összhangban.
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
47
A Csoport a kötvénykibocsátásból eredő pénzügyi kötelezettségeit, valamint egyéb hosszú lejáratú
pénzügyi kötelezettségeit amortizált bekerülési értéken, egyéb kötelezettségeit bekerülési értéken
értékeli.
2.6.10. Céltartalékok
A Csoport nem képez céltartalékot a bizonyosságot nyújtó garanciális kötelezettségeire, mert a
kivitelező vállal garanciát az elkészült ingatlanokért, mely az adásvételi szerződés egy külön
pontjában kerül rögzítésre. Ugyanúgy a vevőknek fizetett kötbérekre sem képez céltartalékot,
mivel ezek összege általában előre nem becsülhető, nem fix összegek, illetve a legtöbb esetben
egy éven belüli az esetleges kivitelezési csúszás és adott időpontban, közvetlenül birtokbaadás
után történik a vevővel az elszámolás. A Csoport a kötbéreket árbevétel csökkentő tételként
számolja el. A Csoport az összehasonlító időszakban nem képzett céltartalékot, tárgyévben
viszont felmerült hosszú lejáratú céltartalék várható kötelezettségekre. (lsd. 3.9 fejezet)
Függő követelés és kötelezettség
A Csoport a függő követelést és kötelezettséget nem jeleníti meg a pénzügyi helyzetre vonatkozó
kimutatásaiban, hanem azokat közzéteszi a beszámolóban, mint mérlegen kívüli tételek. (lsd. 7.1
fejezet)
2.6.11. Lízingek
Az IFRS 16 standard két mentesítési lehetőséget nevesít az új elszámolási és értékelési előírások
alól, melyeket a Csoport számviteli politikai választási döntés alapján alkalmaz:
• rövid futamidejű lízingek: olyan lízing, amelynél a lízingfutamidő a kezdőnapon legfeljebb
12 hónap;
• kisértékű mögöttes eszközök: ahol a mögöttes eszközt az eszköz újkori értéke alapján kell
értékelni és ahol az eszköz nem függ és nincs kapcsolatban más eszközzel. Kisértékű
mögöttes eszközök lehetnek például a táblagépek, a személyi számítógépek, a kisebb
irodai berendezések és a telefonok. A Társaság döntése szerint kisértékű mögöttes
eszköznek tekinti az 1.500.000 Ft alatti tételeket. Az ezekhez kapcsolódó lízingdíjak a
futamidő alatt lineáris módszerrel elszámolva ráfordításként kerülnek megjelenítésre az
eredményben.
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
48
Csoport, mint Lízingbeadó
Pénzügyi lízing
A Csoportnak nincs pénzügyi lízing konstrukcióban bérbeadott ingatlana.
Operatív lízing
Az operatív lízingből származó lízingbevételt az árbevételben lineáris alapon kell a lízing
futamideje alatt elszámolni, kivéve, ha valamilyen más szisztematikus alap jobban tükrözi azt az
időbeli eloszlást, ahogyan a lízingelt eszköz használatából származó hasznok csökkennek.
A Csoportnak bevétele származik az operatív lízing konstrukcióban bérbe adott ingatlanokkal
kapcsolatban. Ennek során nem kerül átruházásra a befektetési célú ingatlanok tulajdonlásával
járó összes haszon, illetve kockázat. A bérleti díj bevétel folyamatosan, lineárisan kerül
elszámolásra a lízing futamideje alatt és működési jellegéből adódóan az árbevételek között
jelenik meg az eredménykimutatásban.
A Csoport az alábbi helyeken azonosította magát, ahol operatív lízing konstrukcióban, mint
Lízingbeadó szerepel:
Néhány eladatlan garázs beállóhelyet, tárolót, irodákat, illetve lakásokat ad bérbe, jellemzően
üzemeltetésre.
Ezen kívül az egyik leányvállalat adja bérbe a Mystery Hotelt egy üzemeltető Kft-nek határozott
időtartamra 10 évre, 2032.12.31-ig. A bérleti díj 2023.01.01-től EUR devizanem alapú.
2.6.12. Szerződéses kötelezettségek
Ha a vevő ellenértéket fizet ki, mielőtt a Csoport átruházta volna az árut vagy szolgáltatást, akkor
a Csoport szerződéses kötelezettséget jelenít meg akkor, amikor a pénzügyi teljesítés megtörténik
(vagy amikor a kifizetés esedékes, amelyik hamarabb következik be). Ez a kötelezettség a Csoport
kötelmét jelenti arra, hogy olyan árukat vagy szolgáltatásokat ruházzon át, amiért a vevő már
fizetett.
A Csoport szerződéses kötelezettségnek tekinti a lakásokra kifizetett, pénzügyileg rendezett
vételárelőleget, mely az IFRS 15 szerződéses kötelezettségek soron kerül kimutatásra és
amelyekhez kapcsolódó teljesítési kötelezettségek teljesítése csak fordulónapot követően fog
megtörténni. A Csoport a szerződéses kötelezettségeket külön prezentálja a hosszú- és rövid
lejáratú kötelezettségek között.
Szerződésben lévő jelentős finanszírozási komponens
Amikor az ellenérték vagy annak része előre (vagy utólag) megfizetésre kerül, a Csoport mérlegeli,
hogy a szerződés tartalmaz-e jelentős finanszírozási megállapodást és ha igen, módosítja az ígért
ellenértéket a pénz időértékének hatásával. A Csoport úgy döntött, hogy csak akkor módosítja az
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
49
ígért ellenérték összegét egy jelentős finanszírozási komponens hatásaival, ha a Csoport a
szerződés megkötésekor arra számít, hogy az ígért áru vagy szolgáltatás a vevőnek történő átadása
és az ellenérték megfizetése közötti idő egy év vagy annál hosszabb lesz. A Csoport rendelkezik a
vevőktől kapott előlegek miatt keletkezett éven túli jelentős finanszírozási komponenst
tartalmazó szerződéses kötelezettséggel, mely az összehasonlító időszakban 53.191 eFt-tal, a
tárgyidőszakban pedig 52.299 eFt-tal csökkent az időközbeni megtérülés (elkészült a Paskal
Garden C épület és átadásra kerültek az ingatlanok) miatt. Jelenleg a fejlesztés alatt álló projektek
miatt van ilyen kötelezettsége (Erzsébet királyné útja projekt, Hun utcai projekt). A Csoport az ilyen
tételeket a szerződéses kötelezettségek között tartja nyilván.
2.6.13. Jövedelemadó
A tárgyévi adófizetési kötelezettség az adott évi adózandó nyereség alapján kerül meghatározásra.
Mivel az Anyavállalat Szabályozott Ingatlanbefektetési Társaságként, a 100%-os tulajdonában álló
leányvállalatok pedig Szabályozott Ingatlanbefektetési Projekttársaságként működnek, így a
Csoport minden tagja mentesül a társasági adó és helyi iparűzési adó megfizetése alól. 2022. évtől
viszont a Csoport beletartozik az innovációs járulékkötelezettség hatálya alá, így ezen adófizetési
kötelezettsége 2022. évtől keletkezik.
A Csoportnak tényleges adókötelezettsége egyik leányvállalatától származik, mely a kisvállalati
adó hatálya alá tartozik, és amely nem mentesíti őt a jövedelemadó fizetési kötelezettség alól.
2.6.14. Osztalék
A Csoport a részvényeseinek fizetendő osztalékot a tőkével szemben elszámolt kötelezettségként
mutatja ki abban az időszakban, amelyben a tulajdonosok az osztalékot jóváhagyták.
Az osztalék az eredményben akkor kerül elszámolásra, amikor a részvényes jogosulttá válik a
kifizetésre.
2.6.15. Mérlegen kívüli tételek
A Csoport a jelen konszolidált beszámolóban megjelenített tételeket a 7.1 megjegyzésben mutatja
be.
2.6.16. Értékesítés nettó árbevétele
A Csoport legfőképpen lakóépületekben található ingatlanok értékesítésével foglalkozik. Az
értékesítés nettó árbevételének elszámolása során olyan összegű bevételt jelenít meg, amely azt
az ellenértéket tükrözi, amire az ingatlanok értékesítése során jogosultságot szerez a vevőkkel
kötött egyedi szerződésekben foglaltak alapján.
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
50
A Csoport az értékesítés nettó árbevételét az IFRS 15 – Vevőkkel kötött szerződésekből származó
bevétel standard előírásainak figyelembevételével számolja el.
A Csoport minden szerződéstípus esetén az árbevétel elszámolásnál figyelembe veszi az alábbi
lépéseket:
1. lépés: beazonosítja a vevőkkel kötött szerződéseket,
2. lépés: beazonosítja a szerződésben szereplő teljesítési kötelmeket,
3. lépés: meghatározza az ügyleti árat,
4. lépés: hozzá allokálja az ügyleti árat a szerződésben szereplő kötelmekhez,
5. lépés. elszámolja a bevételt a teljesítési kötelmek teljesülésével azonos időben.
Az IFRS 15 standard értelmében a Csoportnak akkor kell a bevételt megjelenítenie, amikor az ígért
árut vagy szolgáltatást átadja a vevőnek a megállapodott áron, és kielégíti a teljesítési kötelmet.
Az eszköz átadottnak minősül, amikor a vevő ellenőrzést szerez felette. A Csoport teljes mértékben
maga dönt arról, hogy milyen csatornákon keresztül és milyen áron értékesíti az ingatlant a
vevővel kötött szerződésben foglaltaknak megfelelően. Jelenleg nincsen olyan nem teljesített
szerződéses kötelezettsége, amely befolyásolná az ingatlan vevő általi átvételét. A Csoport akkor
számolja el az értékesítés árbevételét, ha az ingatlan birtokbaadása megtörténik (az ellenérték, a
vételár hitellel rendelkező vevők esetében legalább 90%-ban, önerővel fizetett vevők esetében
legalább 99%-ban megfizetésre került, vagy ha a vevő birtokba vette az ingatlant).
A Csoport a teljesítési kötelmeket konkrét időpontban elégíti ki, mert az ellenőrzés az ingatlanok
átadásakor (birtokbavétel) kerül át a vevőnek. A Csoport értékesítési portfóliójába tartoznak az
ingatlanok, tárolók (beleértve a földszinti tárolókat), garázsok, üzlethelyiségek és irodák.
Az ügyleti, tranzakciós ár azon ellenértékösszeg, amelyre a Csoport az ígért áruk vagy
szolgáltatások vevőnek való átadásáért várakozása szerint jogosultságot szerez. A vevői
szerződésben ígért ellenérték tartalmazhat fix összegeket, változó összegeket, vagy fix és változó
összeget is. A Csoportnak a vevőkkel kötött szerződéseiben ígért ellenérték fix összegként van
meghatározva.
A Csoport az áruk értékesítéséből származó árbevételt egy időpontban számolja el, mivel a
teljesítési kötelmét konkrét időpontban elégíti ki, amikor az ingatlan átadásra kerül a vevőnek, és
a vevő ellenőrzést szerez felette.
Szerződés megszerzésének költségei
A Csoport a szerződés megszerzéséhez köthető elkerülhetetlen (inkrementális) költségeket
eszközként jeleníti meg, amennyiben a szerződés teljesítése során várhatóan megtérülnek. Ez
lehet közvetlen megtérülés (kiszámlázás) vagy közvetett megtérülés (a szerződésben lévő margin
része). Az ilyen költségeket ráfordításként jeleníti meg, ha a várható amortizációs időszak kisebb,
mint egy év.
A Csoportnál felmerülő szerződéshez kapcsolódó költségek az értékesítési jutalékok és ügyvédi
költségek, melyek a lakás értékesítésekor kerülnek elszámolásra az eredményben, mint ráfordítás,
mivel nem minden esetben számít a költségek megtérülésére, illetve mivel a szerződéskötés
elmaradása esetén is felmerül a költség.
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
51
2.6.17. Saját termelésű készletek állományváltozása
A Csoport a saját termelésű készletek állományváltozásán a készleten lévő épületeken és telkeken
végzett saját munka költségének aktiválását és az értékesített ingatlanok ráaktivált értékének
kivezetését mutatja ki, sajátos tevékenysége miatt külön soron az átfogó eredménykimutatásban.
2.6.18. Anyagköltségek
Az anyagköltség magában foglalja a tevékenység során igénybe vett anyagok költségét, beleértve
a közüzemi díjakat, nyomtatványt, irodaszert, egyéb vásárolt anyagok költségeit, illetve vásárolt
félkész ingatlanok költségeit.
2.6.19. Igénybe vett szolgáltatások értéke
Az igénybe vett szolgáltatások közé sorolandók a tevékenység során igénybe vett szolgáltatások
költségei, beleértve marketing költségek, ügyviteli szolgáltatások, anyagjellegű szolgáltatások,
tanácsadási díjak, illetve minden építkezéshez kapcsolódó költségek, ügyvédi díjak.
2.6.20. Eladott áruk beszerzési értéke
Az eladott áruk beszerzési értéke közé sorolandók az értékesített albetétekhez kapcsolódó telkek
kivezetési értékei, valamint a készletekre elszámolt értékvesztés.
2.6.21. Egyéb szolgáltatások értéke
Az egyéb szolgáltatások értéke közé sorolandók a hatósági díjak, cégbírósági illetékek, pénzügyi
költségek, bankköltségek.
2.6.22. Személyi jellegű ráfordítások
Bérjellegű költségek
Tartalmazza az időszakot terhelő munkabért, továbbá bér jellegű kifizetéseket, melyet
természetes személynek nem munkabérként fizetnek ki. Magába foglalja a felsorolt tételekre
fizetett járulékokat is.
Egyéb személyi jellegű költségek
Ide soroljuk azokat a személyi jellegű költségeket, amelyek nem szerepelnek a bérjellegű költségek
között: reprezentáció, korengedményes nyugdíj, természetbeni juttatás, végkielégítés, üzleti célú
ajándékok.
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
52
2.6.23. Értékcsökkenés és amortizációs leírás
A tárgyi eszközök, az immateriális javak elszámolt értékcsökkenései, valamint amortizációs leírása
az időszak során.
2.6.24. Egyéb működési bevételek és ráfordítások
A Csoport ide sorolja többek között a tárgyi eszközök és a követelések eredmény terhére elszámolt
értékvesztését és ezek visszaírását, leltárhiányokat, a tárgyi eszköz eladásból származó
eredményt, káresemények hatását, büntetések, bírságok összegét, kártérítéseket, késedelmi
kamatokat, behajtási költségátalányt, önkormányzattal elszámolt adókat, illetékeket,
hozzájárulásokat, a külső szervezetek részére nyújtott támogatásokat, adományokat.
2.6.25. Pénzügyi eredmény
A Csoport a pénzügyi eredményben számolja el a pénzügyi instrumentumok értékelése során
keletkező nyereséget és veszteséget, valamint a monetáris eszközök átértékelésének hatásait.
A Csoport pénzügyi eredményében mutatja ki a kamatot. A kamatot időarányosan számolja el az
effektív hozam módszer alapján.
Továbbá a pénzügyi eredmény között mutatja ki az egyéb pénzügyi bevételeket és ráfordításokat,
melyek magukba foglalják:
• követelések, kötelezettségek kiegyenlítésekor elszámolt árfolyamnyereség /veszteség;
• a mérleg fordulónapi átértékelés árfolyamváltozásból adódó nyereség/veszteség:
o devizában nyújtott kölcsönök és hitelek átértékelése;
o vevő- és szállítóállomány átértékelése;
o deviza- és valutakészlet átértékelése;
• pénzügyi eszközök tárgyévi elszámolt értékvesztése és visszaírása;
• egyéb pénzügyi tételek:
o a kereskedési célú értékpapírok valós értékelése során keletkezett különbözet;
o a fenti csoportosításban nem szereplő pénzügyi nyereség vagy veszteség tételek;
A mérleg fordulónapi átértékelés árfolyamváltozásából adódó nyereséget/veszteséget a Csoport
nettó módon mutatja ki az eredménykimutatásában.
2.6.26. Egy részvényre jutó eredmény (EPS)
Az egy részvényre jutó eredményt úgy számítjuk ki, hogy a Csoport éves eredményét elosztjuk az
adott évben forgalomban lévő törzsrészvények átlagos számával. A hígított, részvényenkénti
eredményt a törzsrészvények mellett a hígulást okozó részvények számának figyelembevételével
(ha van ilyen) számítjuk ki.
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
53
3 Pénzügyi helyzetre vonatkozó kiegészítő magyarázatok
3.1 Immateriális javak és tárgyi eszközök
adatok ezer Ft-ban
Immateriális
javak
Befejezetlen
beruházások
Egyéb berendezések,
felszerelések, gépek,
járművek
Összesen
Nyitó bruttó érték
2023. január 1-én
6.776
639.999
32.881
679.656
Növekedések
5.150
365.564
2.227
372.941
Átsorolások
-
-
-28.137
-28.137
Értékesítés
-
-
-
-
Egyéb átfogó eredmény
-
152.665
-
152.665
Kivezetés
-
-18.228
-
-18.228
Záró bruttó érték
2023. december 31-én
11.926
1.140.000
6.971
1.158.897
Növekedések
5.113
426.013
2.894
434.020
Átsorolások
-
-1.270.000
-
-1.270.000
Értékvesztés
-
-161.576
-
-161.576
Egyéb átfogó eredmény
-
-134.437
-
-134.437
Kivezetés
-
-
-
-
Záró bruttó érték
2024. december 31-én
17.039
-
9.865
26.904
Nyitó halmozott
értékcsökkenés
2023. január 1-én
999
-
5.916
6.915
Értékcsökkenés
elszámolása
1.408
-
1.920
3.328
Átsorolások
-
-
-4.300
-4.300
Értékesítés
-
-
-
-
Egyéb
-
-
-
-
Záró halmozott
értékcsökkenés
2023. december 31-én
2.407
-
3.536
5.943
Értékcsökkenés
elszámolása
2.285
-
2.161
4.446
Átsorolások
-
-
-
-
Értékesítés
-
-
-
-
Egyéb
-
-
-
-
Záró halmozott
értékcsökkenés
2024. december 31-én
4.692
-
5.697
10.389
Záró nettó érték
2023. december 31-én
9.519
1.140.000
3.435
1.152.954
Záró nettó érték
2024. december 31-én
12.347
-
4.168
16.515
A tárgyi eszközöknél számítástechnikai és egyéb irodai eszközök kerülnek bemutatásra.
Tulajdonjogra vonatkozó korlátozásokat, elzálogosított ingatlanokat, gépeket, berendezéseket
nem tart nyilván a Csoport.
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
54
Az Anyavállalat 2022. december 12-én megvásárolta egyik kapcsolt vállalkozásától, a GOPD Nyrt.-
től a Budapest II. kerület Budakeszi út 65-67. szám alatt található telket, melynek egy részén
jelenleg is felújítás alatt álló műemlék, egykori villa épület található.
A Társaság 2024. év végéig saját célra folytatta az épület felújítását, mely ingatlan későbbi
székhelyéül szolgált volna. A hasznosítás céljában azonban változás következett be, 2024.
december 16-án adásvételi szerződést kötött az ingatlan nem pénzbeli vagyoni hozzájárulással
történő tőkeemeléssel egyik leányvállalatába áthelyezéséről, majd a Társaság értékesítéséről. –
Lásd 1.3 megjegyzés
A Társaság az ingatlant az IAS16 alapján tartotta nyilván, bekerülési érték meghatározását
követően átértékelési modellt alkalmazott, majd a hasznosítás céljának megváltozásával valós
értéken átsorolta az IFRS 5 értékesítésre tartott befektetett eszközök kategóriába, mivel az
értékesítés feltételei a tárgyév végéig maradéktalanul nem teljesültek.
A korábban IAS16 alapján egyéb átfogó eredményben elszámolt 134.437 eFt valós érték
különbözet visszavezetésre került, a maradék értékvesztés (161.576 eFt) pedig a működési
eredményben került elszámolásra.
Megnevezés Könyv szerinti érték 2023.12.31. Felújítás Átértékelés előtti könyv szerinti érték 2024.12.31. Valós érték átsorolás előtt 2024.12.31. Elszámolt értékvesztés/Értékelési tartalék visszaforgatás (+) /(-)
Budakeszi út 65-67. villa épület 1.140.000 426.013 1.566.013 1.270.000 -296.013
Összesen 1.140.000 426.013 1.566.013 1.270.000 -296.013
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
55
3.2 Befektetési célú ingatlanok
adatok ezer Ft-ban Befektetési célú ingatlanok
Nyitó érték 2023. január 1-én 24.641.242
Fejlesztési költségek 2.009.147
Ingatlan beszerzés -
Átsorolás készletekre -7.370.946
Átsorolás értékesítési célra tartott befektetett eszközre -709.000
Értékesítés -1.814.680
Valós érték különbözet 1.313.670
Záró érték 2023. december 31-én 18.069.433
Fejlesztési költségek 2.014.633
Ingatlan beszerzés 640.000
Átsorolás készletekre -1.967.390
Értékesítés -
Valós érték különbözet 1.548.405
Záró érték 2024. december 31-én 20.305.081
A Csoport a befektetési célú ingatlanok között az alábbi ingatlanokat tartja nyilván: a tulajdonában
lévő Mystery Hotelt, D18 irodaházat, két leányvállalatban a Duna parti telkeket, melynek egy részét
(CZADO Ingatlanfejlesztő Kft-ben lévő rész 60%-át) elkészültét követően bérbe adja (CZADO
Ingatlanfejlesztő Kft-ben lévő rész 40%-át átsorolta készletre értékesítés miatt), az Erzsébet
királyné útja 108-110. építési telek felét, melyen jelenleg 50-50% arányban bérbeadási és
értékesítési céllal történik az építkezés, az XPDON Invest Zrt-ben lévő Budapest XIV. kerületében, a
Paskal Rose Lakóparkban tulajdonolt 21 lakást. A Csoport tulajdonában lévő II. kerület Hárshegyi
út 34/B épületet a jövőben szintén bérbeadási céllal kívánja hasznosítani. Az ingatlanokat a
megjelenítést követően az IAS40 szerint valós értéken értékeli.
A Csoport, mint lízingbeadó azonosította magát a Mystery Hotel bérlet esetében operatív lízing
keretében, melynek további közzétételei a 3.5 megjegyzés alatt található.
Az ingatlanok 2023. december 31-i és 2024. december 31-i valós értékei a Colliers Magyarország
Kft., független értékbecslő által végzett értékelésein alapulnak. Az ingatlanok értékelése
összhangban van a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról szóló 2011. évi CII. törvény 11.
§ (1) A szabályozott ingatlanbefektetési társaság portfoliójában lévő ingatlanok értékelésének
előírásaival, mely történhet három különböző módszer alkalmazásával. A befektetési célú
ingatlanok piaci értéke fejlesztés alatt nem álló befektetési célú ingatlan esetén a jövedelem alapú
megközelítés (DCF) alapján kerül meghatározásra, fejlesztés alatt álló befektetési célú ingatlan
esetén a piaci összehasonlító módszerrel kerül meghatározásra.
A Csoport korábbi évben a befektetési célú ingatlanok sorról átsorolta a készletek közé azokat a
lakóingatlanokat (összesen 216 lakást), melyeket korábban a 100%-os tulajdonában álló SZIP-
eknek értékesített bérbeadás céllal. A nyereség jellegű átértékelési különbözetet a Csoport az
eredményben a befektetési célú ingatlanok értékelési nyeresége soron számolta el.
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
56
A valós érték különbözetből 2023.12.31-én 2.347.803 eFt, 2024.12.31-én pedig 952.949 eFt került
kivezetésre, mely bővebben a 3.3 készletek fejezetben kerül részletezésre.
A Csoport 2024. évben befektetési célú ingatlanokról a készletekre átsorolta a CZADO
Ingatlanfejlesztő Kft.-ben található Duna part projekt piaci értékének 40%-át (1.680.000 eFt),
valamint a Pasadena 53 Invest Kft-ben található Hárshegy projekt egy lakását (287.390 eFt). Az
átsorolás valós értéken történt, melyet a használatban történő változás indokolt, az albetétek
jelenleg értékesítés alatt állnak.
Átsorolás BCI-ről készletre/értékesítésre tartott befektetett eszközre Valós érték CZADO Ingatlanfejlesztő Kft. Valós érték Pasadena 53 Invest Kft. Valós érték (átsorolás) összesen
2024.12.31.
CZADO Ingatlanfejlesztő Kft-ben lévő Duna part projekt 40%-a, Pasadena 53 Invest Kft.-ben lévő Hárshegy projekt egy lakás 1.680.000 287.390 1.967.390
Összesen 1.680.000 287.390 1.967.390
A Csoport egyik leányvállalata, a Dessewffy Investment Kft. tárgyévben piaci áron (640.000 eFt)
visszavásárolta a PiuÉpítő Kft-től a D18 Irodaházat és üzlethelyiséget, melyet a továbbiakban a
korábbiakhoz hasonlóan bérbeadási céllal kíván megtartani (egyrészt a csoport vállalatainak
székhelyéül szolgál).
A Csoport befektetési célú ingatlanainak valós értékelése 2024. december 31-én és 2023. december
31-én az alábbi valós érték hierarchia szerint alakult:
adatok ezer Ft-ban
2024. december 31. Nem módosított aktív piacokon jegyzett árak (1. szint) Elérhető és figyelemmel kísérhető piaci adatokon alapuló értékelési eljárások (2. szint) Nem elérhető és figyelemmel nem kísérhető piaci adatokon alapuló értékelési eljárások (3. szint) Összesen Valós érték különbözet nyereség (+) / veszteség (-)
CZADO, L.B. Vetus Duna parti telkek - - 5.480.000 5.480.000 665.993
Mystery Hotel* - - 6.351.941 6.351.941 268.676
Erzsébet királyné útja - - 4.315.000 4.315.000 543.662
XPDON Rose lakások - - 2.192.000 2.192.000 125.537
Hárshegy Resort - - 1.353.140 1.353.140 -7.984
D18 irodaház - - 613.000 613.000 -27.000
Egyéb tételek - - - - -20.479
Összesen - - 20.305.081 20.305.081 1.548.405
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
57
*A Mystery Hotel valós értéke 6.540.000 eFt, azonban az értékben szereplő lízing díj a lízing
követelések soron külön kerül kimutatásra. (lsd. 3.5 lízing követelések)
adatok ezer Ft-ban
2023. december 31. Nem módosított aktív piacokon jegyzett árak (1. szint) Elérhető és figyelemmel kísérhető piaci adatokon alapuló értékelési eljárások (2. szint) Nem elérhető és figyelemmel nem kísérhető piaci adatokon alapuló értékelési eljárások (3. szint) Összesen Valós érték különbözet nyereség (+) / veszteség (-)
CZADO, L.B. Vetus Duna parti telkek - - 6.010.000 6.010.000 1.785.368
Mystery Hotel - - 6.018.433 6.018.433 -584.296
Erzsébet királyné útja - - 2.365.000 2.365.000 236.995
XPDON Rose lakások - - 2.066.000 2.066.000 129.498
Hárshegy Resort - - 1.610.000 1.610.000 -133.584
Egyéb tételek * - - - - -126.083
Konszolidált hitelfelv.ktg.kivezetés - - - - 5.772
Összesen - - 18.069.433 18.069.433 1.313.670
2024. december 31-én a befektetési célú ingatlanok valós értéke 20.305.081 ezer forint volt, a valós
érték különbözetéből eredő nyereség pedig 1.548.405 ezer forint.
2023. december 31-én a befektetési célú ingatlanok valós értéke 18.069.433 ezer forint volt, a valós
érték különbözetéből eredő nyereség pedig 1.313.670 ezer forint.
Érzékenység vizsgálat:
Figyelembe véve az ingatlan típusát és a valós értékelés célját, a három nemzetközileg elfogadott
értékelési módszer alkalmazása mérlegelhető. Az egyik a jövedelem alapú megközelítés,
diszkontált cash flow alapú módszer, a másik az összehasonlító alapú megközelítés, a harmadik a
költség alapú megközelítés.
Az értékelés felhasználási céljával és az értékelt ingatlan tulajdonságaival összhangban a
jövedelem megközelítésen belül a diszkontált cash flow módszer alkalmazása mellett döntött a
Csoport, mely alkalmas arra, hogy az ingatlan hasznosítása során potenciálisan elérhető
jövedelmeket megfelelően modellezze, amely egy ilyen befektetési típusú ingatlan esetében az
irányadó.
Amennyiben a befektetési célú ingatlanok valós értékének meghatározása piaci összehasonlító
adatok elemzésén alapuló módszerrel történik, az érzékenységvizsgálat nem értelmezhető, mivel
egyetlen változó (kínálati ár) alapján történik a valós érték meghatározása. Ennek megfelelően az
alábbi befektetési célú ingatlan tekintetében 2024.12.31-i valós érték érzékenységvizsgálat nem
került végrehajtásra: Paskal Rose Lakópark bérbeadott lakások, Duna part I. ütem, Duna part II.
ütem, Budakeszi út, Hárshegy Resort.
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
58
A Csoport a befektetési célú ingatlanok valós értékére érzékenység vizsgálatot végez el az elvárt
hozam és a bérleti díj feltételezések változtatásával.
A Csoport a működő bérbeadási tevékenység keretén belül hasznosított ingatlanok tekintetében,
ahol a valós érték meghatározása a nettó jelenérték számításon alapuló módszerrel történt, az
elvárt hozam – beleértve a diszkontrátát és tőkésítési rátát – tartalmazza a kihasználtságot, mint
egyéb többlethozamot, amely a befektető számára az alapvető elvárt hozam feletti kockázati
tényezőt jelent. Így a hozamot, mint változót vizsgáló érzékenységvizsgálat az ingatlanok
kihasználtsági szintjére is kiterjed, a Csoport kihasználtság függvényében érzékenységvizsgálatot
nem készít.
Az alábbi táblázat azon ingatlanok értékelési összefoglalóját és érzékenység vizsgálatának
eredményeit tartalmazza, amelyek valós értékének meghatározása a nettó jelenérték számításon
alapuló módszerrel történt:
2024.12.31.
Ingatlan/ projekt neve Bérbeadott ingatlan típusa Valós érték (ezer forintban) Érzékenységvizsgálat (adatok ezer forintban)
Vásárolt, működő bérbeadási tevékenység
Mystery hotel Luxusszálloda - üzemeltető által 6.540.000 Változás bérleti díjakban
-5% 0% 5%
Változás a diszkontrátában és tőkésítési rátában 0,5% 5.930.000 6.080.000 6.240.000
0% 6.360.000 6.540.000 6.710.000
-0,5% 6.880.000 7.080.000 7.280.000
Saját fejlesztésű, tervezett bérbeadási hasznosítású projektek
Erzsébet királyné útja Lakóingatlan 4.315.000 Változás bérleti díjakban
-5% 0% 5%
Változás a diszkontrátában 0,5% 3.995.000 4.295.000 4.600.000
0% 4.010.000 4.315.000 4.620.000
-0,5% 4.025.000 4.330.000 4.635.000
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
59
2023.12.31.
Ingatlan/ projekt neve Bérbeadott ingatlan típusa Valós érték (ezer forintban) Érzékenységvizsgálat (adatok ezer forintban)
Vásárolt, működő bérbeadási tevékenység
Mystery hotel Luxusszálloda - üzemeltető által 6.230.000 Változás bérleti díjakban
-5% 0% 5%
Változás a diszkontrátában és tőkésítési rátában 0,5% 5.640.000 5.790.000 5.940.000
0% 6.060.000 6.230.000 6.400.000
-0,5% 6.550.000 6.750.000 6.940.000
Saját fejlesztésű, tervezett bérbeadási hasznosítású projektek
Erzsébet királyné útja Lakóingatlan 2.365.000 Változás bérleti díjakban
-5% 0% 5%
Változás a diszkontrátában 0,5% 2.075.000 2.340.000 2.605.000
0% 2.100.000 2.365.000 2.630.000
-0,5% 2.120.000 2.390.000 2.660.000
Hárshegy Resort Lakóingatlan 1 610 000 Változás bérleti díjakban
-5% 0% 5%
Változás a hozam és diszkontrátában 0,5% 1 520 000 1 600 000 1 680 000
0% 1 530 000 1 610 000 1 690 000
-0,5% 1 530 000 1 620 000 1 700 000
Kiegészítés az érzékenységvizsgálathoz
Az érzékenység vizsgálat során figyelembe vettük a Mystery Hotel esetében a 2023-tól hatályos
bérleti szerződés módosítást, mely a bérleti időt kitolta 10 évvel, 2032-es lejárattal. Piaci szaktudás
alapján, valamint a piac várható teljesítményére vonatkozóan figyelembe vettük bérleti díj, építési
költségek és a hozam változását, a gazdasági élettartama során várható működési teljesítményét
(számoltunk a megnövekedett inflációs költségekkel is), mely tényezők változása mellett mutatja
az ingatlan értékében bekövetkezett változást, azonban figyelmen kívül hagyott olyan tényezőket,
amelyek abnormális kereslet vagy kínálati helyzetet teremtenének, vagy egyszeri körülmények,
amelyek az átlagostól eltérnek. Vizsgálatunk kiindulópontját a jelenlegi piaci bérleti díjak
képezték.
Költségek vizsgálata során adminisztratív és általános, fejlesztési költségekkel, marketing és
értékesítési költségekkel, energia és közmű költségekkel (melyet minden esetben a bérlő fizet),
menedzsment díjjal, Mystery Hotel esetében turizmust terhelő adókkal, valamint
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
60
ingatlanüzemeltetési és karbantartási költségekkel számoltunk a fix (étel, italfogyasztás,
szobakiadások, spa és wellness költségek) költségeken kívül.
3.3 Készletek
adatok ezer Ft-ban 2023.12.31 2024.12.31
Befejezetlen termelés és félkész termékek 14.662.325 18.878.750
Késztermékek 6.798.256 2.483.299
Kereskedelmi áruk 5.586.715 7.020.141
Összesen 27.047.296 28.382.190
A készletek a bekerülési érték és a nettó realizálható érték (NRV) közül az alacsonyabb értéken
kerülnek bemutatásra. A készletek között kerül bemutatásra:
• a befejezetlen termelés és félkész termékek, melyek a saját tulajdonú telkeken végzett
építési beruházásokkal kapcsolatos fejlesztési költségeket tartalmazzák;
• a késztermékek, melyek az elkészült, értékesítésre váró ingatlanok értékét foglalják
magukban; valamint
• a kereskedelmi áruk, amelyek egyrészt a saját tulajdonú telkek értékét tartalmazzák,
melyek azon ingatlanokhoz kapcsolódnak, amelyek még nem kerültek átadásra
A Csoport nem tart nyilván kötelezettségek biztosítékaként elzálogosított készleteket.
Készlet mozgástábla:
adatok ezer Ft-ban Készletek
Nyitó érték 2023. január 1-én 26.845.226
Fejlesztési költségek 7.176.500
Beszerzés 643.100
Aktivált kamatok 487.029
Átsorolás befektetési célú ingatlanokról 7.370.946
Kivezetések (értékesítés, birtokba adások) -15.475.505
Záró érték 2023. december 31-én 27.047.296
Fejlesztési költségek 7.288.264
Beszerzés 350.029
Aktivált kamatok 460.085
Átsorolás befektetési célú ingatlanokról 1.967.390
Kivezetések (értékesítés, birtokba adások) -8.730.874
Záró érték 2024. december 31-én 28.382.190
A fejlesztési költségek a befejezetlen termeléseken végzett építkezési munkálatokkal kapcsolatos
költségeket tartalmazza.
A Csoport aktiválja a hitelfelvételi költségeket, melyek közvetlenül a lakóparkok megépítésének
tulajdoníthatók.
A Csoport készletértékesítéskor az értékesített és birtokba adott lakások és építési telkek
bekerülési értékének és az azokon eszközölt fejlesztések értékének kivezetését végzi el. A készletek
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
61
értékesítése esetén azok könyv szerinti értékét abban az időszakban kell ráfordításként
elszámolni, amikor a kapcsolódó árbevétel elszámolásra kerül.
A beruházáshoz kapcsolódóan, a 2023. év során, illetve 2024. évben is a Csoport aktiválta a
hitelfelvételi költségeket az általános célú hitelek esetén.
Hitelfelvételi költségek alakulása:
2023.12.31 2024.12.31
Általános célú hitelek kamatráfordítása 487.029 460.085
Összesen aktivált időszaki kamat 487.029 460.085
A Csoport 2023. évben és a tárgyévben is a 2011. évi CII. a szabályozott ingatlanbefektetési
társaságokról szóló törvény 3. § (7) d) pontja alapján albetétenként megvizsgálta a készletek
értékét az év végi értékbecslések alapján, kivéve ahol rendelkezésre állt aláírt adásvételi szerződés,
és értékvesztést számolt el ott, ahol szükséges volt. Az alábbi táblázat a készletekre képzett
értékvesztést összesíti:
Értékvesztés mozgástábla:
adatok ezer Ft-ban
Nyitó érték 2023. január 1-én 600.865
Értékvesztés 1.069.672
Értékvesztés visszaírása -534.958
Záró érték 2023. december 31-én 1.135.579
Értékvesztés 1.771.886
Értékvesztés visszaírása -947.919
Záró érték 2024. december 31-én 1.959.546
3.4 Vevői követelések
adatok ezer Ft-ban 2023.12.31 2024.12.31
Vevőkövetelések 2.319.450 1.106.746
Vevői értékvesztés -17.968 -19.287
Összesen 2.301.482 1.087.459
A Csoport a vevőköveteléseknél értékvesztés mátrix alapján állapítja meg a várható hitelezési
veszteséget.
2023.12.31-én 17.968 ezer forint, 2024.12.31-én 19.287 ezer forint hitelezési veszteséget azonosított
a Csoport, így a vevőkövetelés nettó módon került elszámolásra.
A vevőkövetelések a 2023. évhez képest csökkentek, a Paskal Garden „A”, „B” és „C” épületének
átadása miatt jellemzően a vételár utolsó 1-10%-nak kifizetése korlátozásra került a vevők
számára az épület társasházi bejegyzésének és használatbavételi engedély megszerzésének
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
62
időpontjáig, mely év vége előtt, 2023.12.20-én történt. Emiatt az utolsó vételárrészletek kifizetése,
valamint a vevői hitelfolyósítás átcsúszott 2024. I. félévre.
A Csoport kintlévőségének legnagyobb részét a Mystery Hotel Budapest Kft. bérleti díj tartozása
határozza meg. A fordulónap után a kintlévőség jelentős része rendezésre került (lsd. 7.3 fejezet).
Vevőkövetelésekre képzett értékvesztés változása:
adatok ezer Ft-ban Vevőkövetelésekre képzett értékvesztés változása:
Nyitó érték 2023. január 1-én 938
Növekedés 17.030
Csökkenés (visszaírás) -
Záró érték 2023. december 31-én 17.968
Növekedés 1.319
Csökkenés (visszaírás) -
Záró érték 2024. december 31-én 19.287
3.5 Lízingkövetelések, egyéb követelések és aktív időbeli elhatárolások,
szerződéskötésekhez közvetlenül kapcsolódó költségek
adatok ezer Ft-ban 2023.12.31 2024.12.31
Lízingkövetelések 211.567 188.059
Lízingkövetelések összesen 211.567 188.059
Egyéb követelések
Generálkivitelezésre adott előlegek 5.152.549 5.412.201
Végső anyavállalatnak adott rövid lejáratú kölcsön - 1.867.500
Részesedések értékesítésével kapcsolatos követelések - 1.250.000
Vevői előleg áfa 469.103 924.042
Különféle egyéb követelések 513.707 422.302
Aktív időbeli elhatárolások 597.097 1.818.192
Egyéb követelések és aktív időbeli elhatárolások összesen 6.732.456 11.694.237
Egyéb követelések értékvesztése: -125.629 -108.224
Összesen 6.606.827 11.586.013
Ebből pénzügyi eszközök: 513.707 3.539.802
Ebből nem pénzügyi eszközök: 6.093.120 8.046.211
Szerződéskötéshez közvetlenül kapcsolódó költségek
Ingatlanközvetítői jutalék 184.796 369.636
Ügyvédi díjak 70.466 108.028
Szerződéskötésekhez közvetlenül kapcsolódó költségek összesen 255.262 477.664
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
63
A Csoport külön soron, a lízingkövetelések között mutatja ki az IFRS 16 szerinti operatív lízingből
származó követeléseit is. Az operatív lízingből származó követelések egyenlege 2023.12.31-én
211.567 ezer Ft, míg 2024.12.31-én 188.059 ezer forint volt.
Az egyéb követelések között kerülnek kimutatásra a beruházásokra és szolgáltatásokra a
generálkivitelezőknek adott előlegek, a különféle egyéb követelések (vevői előlegek általános
forgalmi adó, közvetített szolgáltatások), valamint az aktív időbeli elhatárolások. Az aktív időbeli
elhatárolások között kerül kimutatásra többek között a generálkivitelezők által épített épületek
műszaki és pénzügyi készültségi foka közötti különbözet elhatárolása.
A hosszú lejáratú egyéb követelések között kerül kimutatásra az éven túli generálkivitelezőknek
adott előleg, illetve a vevői előlegek általános forgalmi adó éven túli része. Ez 2023.12.31-én
803.508 eFt, 2024.12.31-én pedig 0 eFt.
A Csoport a 2023. és 2024. évben hitelkockázatot azonosított az 500 millió forint feletti adott
előlegek esetén, így ahol ezt szükségesnek látta, értékvesztést számolt el, 2023.12.31-én 125.629
eFt, 2024.12.31-én 108.224 eFt értékben tekintettel arra, hogy a korábban adott előlegek mértéke
csökkent, az újonnan adott előlegekre indokolt az értékvesztés elszámolása.
Egyéb követelésekre képzett értékvesztés változása:
adatok ezer Ft-ban Egyéb követelésekre képzett értékvesztés változása:
Nyitó érték 2023. január 1-én -
Növekedés 125.629
Csökkenés (visszaírás) -
Záró érték 2023. december 31-én 125.629
Növekedés 77.999
Csökkenés (visszaírás) -95.404
Záró érték 2024. december 31-én 108.224
A szerződéskötéshez közvetlenül kapcsolódó költségek között kerülnek bemutatásra azon
költségek, melyek közvetlenül a vevőkkel kötött szerződésekhez kapcsolódónak, ilyen például az
ingatlanközvetítői jutalék és az ügyvédi díjak.
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
64
Szerződéskötésekhez közvetlenül kapcsolódó költségek:
adatok ezer Ft-ban Szerződéskötéshez közvetlenül kapcsolódó költségek
Nyitó érték 2023. január 1-én 536.814
Növekedések 202.625
Kivezetések (birtokbaadás) -484.177
Záró érték 2023. december 31-én 255.262
Növekedések 345.929
Kivezetések (birtokbaadás) -123.527
Záró érték 2024. december 31-én 477.664
3.6 Pénz- és pénzeszköz egyenértékesek
adatok ezer Ft-ban Minősítési kategória 2023.12.31 2024.12.31
Készpénz állomány - 48 48
Bankbetétek Ft-ban Baa1, Baa3, A3 86.259 2.076.187
Bankbetétek euró-ban Baa3 5.393 1.618
Bankbetétek óvadék n/a - -
Összesen 91.700 2.077.853
A Csoport nem rendelkezik jelentős készpénz állománnyal. A Csoport célja, hogy megbízható
bankokat válasszon hosszú távú partnernek, csökkentve a kockázatát annak, hogy egy adott
bankot ért esetleges negatív következmények kihatással legyenek a Csoport működésére. Amely
bank esetében elérhető minősítés, ott a Moody’s minősítési kategóriát követi – azok közül is a
hosszú távú betétekre vonatkozó értékeket. A MagNet Bank Zrt. nem rendelkezik hitelminősítéssel,
azonban a banknál csak 2% alatti a fenti egyenlegből a pénzeszközök összege.
3.7 Saját tőke
adatok ezer Ft-ban 2023.12.31 2024.12.31
Jegyzett tőke 143.200 143.200
Tőketartalék 17.759.683 17.759.683
Eredménytartalék 11.843.819 9.170.026
Egyéb tartalékok és tőkeelemek 134.437 -
Összesen 29.881.139 27.072.909
A SunDell Estate Nyrt. jegyzett tőkéje 2024. december 31-én 143.200 ezer Ft, mely 1.432.000 darab,
egyenként 100 forint névértékű törzsrészvényből áll. Az IFRS szerinti jegyzett tőke megegyezik a
cégbíróságon bejegyzett alaptőkével.
Az Anyavállalat megfelelő eredménytartalékkal rendelkezett, hogy a 2023. évi eredmény utáni
osztalékfizetési feltételei fennálljanak, a SZIT tv. rendelkezései szerint az elvárt osztaléknak
megfelelően történt az osztalék kifizetése 3.222.000 ezer forint értékben. Az egy részvényre jutó
osztalék összege 2.250 Ft.
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
65
A Társaság 2023. évben az egyéb tartalékok és tőkeelemek soron az egyéb átfogó eredményt
tartotta nyilván, mely a saját használatú ingatlanok átértékelési nyereségéből származott, ez
azonban feloldásra került 2024. évben az ingatlan értékvesztése, illetve átsorolás miatt.
Törzsrészvények alakulása
adatok ezer Ft-ban Törzsrészvények változása Névérték (Ft/db) Mennyiség (db)
Nyitó érték 2023. január 1-én 143.200 100 1.432.000
Tárgyévi tőkeemelés - - -
Záró érték 2023. december 31-én 143.200 100 1.432.000
Tárgyévi tőkeemelés - - -
Záró érték 2024. december 31-én 143.200 100 1.432.000
Tőketartalék
adatok ezer Ft-ban Tőketartalék
Nyitó érték 2023. január 1-én 17.759.683
Tőkeemelés hatása -
Záró érték 2023. december 31-én 17.759.683
Tőkeemelés hatása -
Záró érték 2024. december 31-én 17.759.683
Eredménytartalék
adatok ezer Ft-ban Eredménytartalék
Nyitó érték 2023. január 1-én 12.518.018
Tárgyévi eredmény 2.945.800
Osztalék fizetés -3.600.000
Egyéb -20.001
Záró érték 2023. december 31-én 11.843.819
Tárgyévi eredmény 548.206
Osztalék fizetés -3.222.000
Záró érték 2024. december 31-én 9.170.025
3.8 Hosszú lejáratú kölcsönök és hitelek (ideértve a kötvény kötelezettséget is)
A Csoport a kötvényeket és a hosszú lejáratú hiteleket amortizált bekerülési értéken tartja nyilván.
A Csoport a következő típusú hitelekkel rendelkezik:
• Kötvénytartozások: tevékenységet finanszírozó
• Beruházási hitelek: NHP hitel, leányvállalat beruházását támogató
adatok ezer Ft-ban 2023.12.31 2024.12.31
Hitelek és kölcsönök 456.274 373.634
Kötvénytartozások 15.494.358 11.980.380
Összesen 15.950.631 12.354.014
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
66
A Csoportba kerüléssel együtt az XPDON Invest Zrt. leányvállalatban keletkezett egy Növekedési
Hitelprogram keretében felvett hosszú lejáratú beruházási hitel, melyet a leányvállalat 2020.09.28-
án vett fel a tulajdonában lévő Paskal Rose Lakóparkban elhelyezkedő 21 db lakás megvételének
finanszírozására. A felvett hitelösszeg: 900.000 eFt, futamidejének lejárata 2040.09.20, tőke és
kamattörlesztés havonta történik egyenletes eloszlásban. Tekintettel arra, hogy a Csoport a
pénzügyi kötelezettségeit a későbbiekben amortizált bekerülési értéken tartja nyilván, a hitelt a
felvásárláskor érvényes valós értéken vette fel a könyveibe.
adatok ezer Ft-ban
Beruházási és fejlesztési hitel NHP hitel 2020.09.28.
Ügyleti kamatláb 2,5%
Piaci kamatláb 11%
Bevont forrás csökkentve a közvetlen költségekkel a felvásárlás napján 2022.12.01. 844.728
Valós érték különbözet -375.966
Piaci érték 2022. december 1-én 468.762
2022. és 2023. évi kamat 55.461
Ügyleti kamat és tőkefizetés 2023. év -67.949
Beruházási hitel 2023. december 31-én 456.274
Tárgyévi kamat 49.759
Ügyleti kamat és tőkefizetés 2024. év -66.819
Beruházási hitel 2024. december 31-én 439.214
Rövid lejáratú tőke és kamattörlesztés átsorolás -65.580
Pénzügyi kimutatásban szereplő hitel kötelezettség 2024.12.31. 373.634
A Csoport 2020. november 10-én a Növekedési Kötvényprogram keretében kibocsátott 11.000.000
ezer forint össznévértékű hitelviszonyt megtestesítő értékpapírt. Első tőketörlesztés
esedékessége: 2025.11.12.
adatok ezer Ft-ban
Tartozások kötvénykibocsátásból NKP kötvény 2020.11.10.
Futamidő lejárata 2030.11.12.
Ügyleti kamatláb 3,25%
Kibocsátáskori piaci kamatláb 4,40%
Bevont forrás csökkentve a közvetlen költségekkel 11.128.844
Kamattámogatás (prémium érték) -923.322
2020-2023. évi kamat 704.778
Ügyleti kamatfizetés 2023. év -357.500
Kötvénykötelezettség 2023. december 31-én 10.552.801
2024. évi kamat 463.413
Ügyleti kamatfizetés 2024. év -357.500
Kötvénykötelezettség 2024. december 31-én 10.658.714
2024. évre jutó kamat átsorolás -61.418
Rövid lejáratú tőketörlesztés átsorolás -3.300.000
Pénzügyi kimutatásban szereplő kötvénykötelezettség 2024.12.31. 7.297.296
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
67
2021.07.09-én új, zöld kötvénykibocsátás történt: 5.500.000 ezer forint össznévértékben, mely
hitelviszonyt megtestesítő, dematerializált, névre szóló értékpapír. Első tőketörlesztés
esedékessége: 2026.07.09.
adatok ezer Ft-ban
Tartozások kötvénykibocsátásból Green kötvény 2021.07.09.
Futamidő lejárata 2031.07.09.
Ügyleti kamatláb 3,65%
Kibocsátáskori piaci kamatláb 4,74%
Bevont forrás csökkentve a közvetlen költségekkel 5.592.839
Kamattámogatás (prémium érték) -503.196
2021-2023. évi kamat 400.108
Ügyleti kamatfizetés 2023. év -200.750
Kötvénykötelezettség 2023. december 31-én 5.289.000
2024. évi kamat 247.015
Ügyleti kamatfizetés 2024. év -200.750
Kötvénykötelezettség 2024. december 31-én 5.335.265
2024. évre jutó kamat átsorolás -117.214
Pénzügyi kimutatásban szereplő kötvénykötelezettség 2024.12.31. 5.218.051
A Csoport a kötvényeket és a hiteleket amortizált bekerülési értéken tartja nyilván.
A Növekedési Kötvényprogram, illetve Zöldkötvény-sorozat keretében kibocsátott kötvények egy
részét az MNB vásárolta meg.
A piaci kamatláb, illetve a bekerülési érték meghatározásánál a Csoport a független piaci szereplők
által fizetett ajánlati árakat vette figyelembe. Az így meghatározott piaci kamatlábbal diszkontált
szerződés szerint fizetendő cash-flowk jelenértéke alacsonyabb, mint a kibocsátás során
ténylegesen bevont forrás. A különbözetet – mely a prémium értékű vásárlásokból fakad (mintegy
„kamattámogatás”) - a Társaság elhatárolta és a kötvény futamideje alatt időarányosan oldja fel.
A hosszú lejáratú kötvény kötelezettségek kamattámogatási értékkel növelt értéke eltér a könyv
szerinti értéküktől, mivel a diszkontálás hatása jelentős. A kamattámogatás értéke a
kötvénykibocsátásokra vonatkozó kamatláb alapján diszkontált cash flow-kon alapulnak.
Mindkét kötvény esetében a kötvények összegének visszafizetését és a kamat megfizetését
biztosító kötelezettségvállalások azonosak. A tárgyévben és az összehasonlító időszakban sem
történt kovenáns sértés, ami a kibocsátott kötvények azonnali visszafizetését eredményezte volna.
Az (a)-(e) pontok bekövetkezése rendkívüli visszaváltási eseményhez vezet a kötvények lejárati
napja előtt (a Kibocsátó itt a Csoportot/Anyavállalatot jelenti):
(a) Nemfizetés
(b) Közvetett szerződésszegés (cross default)
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
68
(c) Hitelminősítés romlás
(d) Igények azonos rangsora (pari passu)
(e) Teheralapítási tilalom (negative pledge)
Ezeken felül, a zöld kötvény esetében a felhasználást az erre a célra létrehozott Zöld kötvény
keretrendszere szabályozza, ami alapján ebből a kötvényforrásból megvalósított projekteknek az
alábbi jellemzőkkel kell bírniuk, négy fő kategória mentén:
1. Zöld épületek (green buildings) kategória:
• BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method )
alapján „Nagyon jó” vagy afeletti minősítés vagy
• LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) alapján „arany” kategória
vagy afeletti minősítés vagy
• az épületek legalább 10%-kal haladják meg a magyarországi energetikai
tanúsítványnak (EPC), a közel nulla energiaigényre vonatkozó követelményeinek
megfelelő ”BB” kategória követelményrendszerét. 2026-tól kizárólag AA
kategóriába tartozó épületeket épít a Csoport.
2. Energiahatékonyság (energy efficiency) kategória:
• A projektekhez tartozó épületek Magyarország épületeinek energiahatékonysági
rangsora alapján a felső 15%-ba tartoznak.
3. Megújuló energia (renewable energy) kategória:
• Megújuló energia megoldások használata (pl.: napelemek, hőszivattyú stb.)
4. Tiszta közlekedés (clean transport) kategória:
• Tömegközlekedéshez történő hozzáférés biztosítása
• Elektromos autó töltőhelyek kialakítása
• Kerékpár tárolóhelyek kialakítása
3.9 Hosszú lejáratú céltartalékok
A Csoport két leányvállalata, a Filemon Invest Kft. és a Dessewffy Investment Kft. ingatlan
adásvételi szerződést kötött egy független, csoporton kívüli gazdasági társasággal, a Paskal Rose2
Lakóparkban 23 db lakás és a Kodály Körönd projekten 5 db lakás megvásárlására.
A vevő az ingatlanok megvásárlásának részbeni finanszírozására hitelszerződést kötött és melyben
eladó Társaságokat adóstársként vonta be az esetleges fizetésképtelensége esetére vonatkozóan.
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
69
A Csoport a várható kötelezettségek teljesítésére céltartalékot képzett, amit a hitel éven túli
lejárata miatt a hosszú lejáratú céltartartalékok között mutat ki. Tekintettel arra, hogy
fordulónapig felek a Paskal Rose2 lakások közül 2 lakást, a Kodály Körönd lakások közül 3 lakást
visszabontottak, illetve adós a hitel jelentős, több, mint 50%-os részét visszafizette, vezetőségi
becslés alapján a Csoport 22.000 eFt céltartalékot állapított meg.
adatok ezer Ft-ban 2023.12.31 2024.12.31
Hosszú lejáratú céltartalékok - 22.000
Összesen - 22.000
3.10 Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek
adatok ezer Ft-ban Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek
Nyitó érték 2023. január 1-én 1.012.752
NKP+Green kötvény halasztott bevétel feloldás-rövid lejáratú rész -143.043
Záró érték 2023. december 31-én 869.709
NKP+Green kötvény halasztott bevétel feloldás-rövid lejáratú rész -142.651
CZADO hosszú lejáratú pénzügyi kötelezettség 2.607.343
Záró érték 2024. december 31-én 3.334.401
A Csoport a hosszú lejáratú kötelezettségek között a kötvények prémium értékét mutatja be, mely
időarányosan elszámolásra kerül a pénzügyi műveletek eredménye soron a kamatráfordítással
szemben, nettó értéke pedig aktiválásra kerül a készletekre, mint hitelfelvételi költség. Éven belüli,
rövid lejáratú részük pedig az egyéb rövid lejáratú kötelezettségek közé kerül átsorolásra.
A Csoport egyik leányvállalata, a CZADO Ingatlanfejlesztő Kft. 2024.12.19-én ingatlan adásvételi
szerződést kötött a Dualpha Estate Kft.-vel és a Dubravo Estate Kft.-vel 22-22 db lakás
megvásárlására (Duna part projekt), mely Társaságok 2024.12.19-én 2.592.733 eFt vételár előleget
fizettek az eladó leányvállalatnak. A szerződéshez kapcsolódik cégenként egy-egy vételi jogot
alapító szerződés is, mely vételi jog jogosultja a SunDell Estate Nyrt. A vételi jog a két ingatlant
vásárló Társaság mindenkori üzletrészének 100%-ára terjed ki, melynek minimum értéke a vételi
jog lehívásakor fennálló ingatlanok műszaki készültségi fokára megállapított érték 19,38%-os
elvárt hozammal növelve. Tekintettel arra, hogy az IFRS 15 standard az ilyen megállapodást
visszavásárlásnak azonosítja, nem felel meg az ügylet a szerződéses kötelezettség fogalmának, a
Csoport a kapott előleget pénzügyi kötelezettségként azonosítja és amortizált bekerülési értéken
értékeli a többi ilyen jellegű kötelezettséggel összhangban. A vételi jog esetleges lehívásának
időpontja készültséghez kötötten mindenképpen éven túli esedékességű, ezért az effektív kamat
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
70
mértéke 14.610 eFt, mely kamat mértékkel növelten kerül kimutatásra az egyéb hosszú lejáratú
kötelezettségek között.
3.11 Rövid lejáratú kölcsönök és hitelek
adatok ezer Ft-ban 2023.12.31 2024.12.31
Rövid lejáratú kölcsönök 444.503 3.685.275
Összesen 444.503 3.685.275
A Csoport az NKP kötvény egy éven belüli tőketörlesztésének összegét (3.300.000 eFt), valamint a
CARION (319.695 eFt) és XPDON (65.580 eFt) beruházási hitel rövid lejáratú összegét mutatja be
ezen a soron.
A SunDell Estate Nyrt. anyavállalat 2024. február 1-én hosszú lejáratú kölcsönszerződést kötött a
CARION Finanszírozási Centrum Zrt-vel, a tulajdonában álló 1021 Budapest, Budakeszi út 65-67.
szám alatti villa épület felújításának finanszírozására. A felvett hitel összege 379.117 eFt,
futamidejének lejárata 2030.01.07, tőke és kamattörlesztés 8 havi türelmi idő után havonta
történik egyenletes eloszlásban. A folyósítás napja 2024.06.27-én történt. Tekintettel arra, hogy a
Társaság 2025. évben vissza kívánja fizetni a felvett hitelt az ingatlan értékesítése miatt, ezért a
rövid lejáratú hitelek soron kerül bemutatásra.
adatok ezer Ft-ban
Beruházási kölcsön (Baross Gábor Újraiparosítási Hitelprogram) Beruházási kölcsön 2024.02.01.
Ügyleti kamatláb 6%
Piaci kamatláb 7,37%
Bevont forrás csökkentve a közvetlen költségekkel a folyósítás napján 2024.06.27. 373.702
Valós érték különbözet -4.257
Tárgyévi kamat 13.189
Ügyleti kamat 2024.06.27-12.31. -40.760
Beruházási kölcsön 2024. december 31-én 341.874
2024. évre jutó kamat átsorolás -22.179
Pénzügyi kimutatásban szereplő hitel kötelezettség 2024.12.31. 319.695
3.12 Kötelezettségek áruszállításból és szolgáltatásból (Szállítók)
adatok ezer Ft-ban 2023.12.31 2024.12.31
Szállítói kötelezettségek 356.066 332.753
Összesen 356.066 332.753
A szállítói kötelezettségek között szerepelnek a belföldi szállítók, valamint a vevői túlfizetések.
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
71
3.13 Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek és passzív időbeli elhatárolások
adatok ezer Ft-ban 2023.12.31 2024.12.31
Adók és járulékok 134.406 90.841
Kötvény halasztott bevétel rövid lejáratú része 143.043 142.652
Passzív időbeli elhatárolások 1.328.648 1.313.169
ebből kötvény és hitelkamat elhatárolás 347.443 178.632
ebből árbevétel elhatárolás 701.515 652.886
ebből egyéb ktg.(bankköltség, könyvvizsgálat, gen.kiv.ktg.) 279.690 481.651
Részesedés értékesítéséből kapott előleg - 853.269
Vevői vételár visszafizetési kötelezettség 75.206 146.773
Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek 188.303 486.183
Összesen 1.869.606 3.032.887
Ebből pénzügyi kötelezettségek: 890.642 2.146.508
Ebből nem pénzügyi kötelezettségek: 978.964 886.379
A Csoport az adók és járulékok között mutatja ki az általános forgalmi adó (Áfa) egyenlegét és a
bérjárulék kötelezettségeket.
A telek értékesítésből kapott előleg azokat a vételár előlegeket tartalmazza, amiket a készleteket
vásárló vevők előlegként kifizettek. Ezen értékesítések 2025. évben fognak lezárulni.
A passzív időbeli elhatárolások között a tanácsadói szolgáltatások, könyvvizsgálói díjak,
bankköltségek, kötvény kamatok rövid lejáratú része, generálkivitelezői munkálatok, azon
árbevétel elhatárolások, amelyek esetében a vevő a vételárat megfizette, de a birtokbaadás még
nem történt meg, valamint a műszaki ellenőri tevékenységek díjai kerülnek kimutatásra.
Az egyéb rövid lejáratú kötelezettségeknél legfőképpen illeték kötelezettség, bérlőktől kapott
kaució és vevőknek adásvételi szerződés felbontásból eredő vételár visszafizetési kötelezettség
szerepel.
3.14 Szerződéses kötelezettségek
adatok ezer Ft-ban 2023.12.31 2024.12.31
Paskal Rose Lakópark vevői előlegek és foglalók 71.650 42.650
Paskal Garden Lakópark vevői előlegek és foglalók 3.039.449 236.843
Hárshegy Resort vevői előlegek és foglalók 200.000 50.815
Kodály Körönd vevői előlegek és foglalók 960.000 519.772
West5 Lakópark Csata utca vevői előlegek és foglalók 33.203 -
Hun utca vevői előlegek és foglalók 2.046.072 5.825.336
Paskal Rose 2 Lakópark vevői előlegek és foglalók 1.508.732 6.783.511
Üllő vevői előlegek és foglalók 11.300 -
Erzsébet királyné útja vevői előlegek és foglalók - 1.548.067
Összesen 7.870.406 15.006.994
Ebből hosszú lejáratú rész 2.046.072 -
Ebből rövid lejáratú rész 5.824.334 15.006.994
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
72
A Csoport a rövid lejáratú (éven belüli) és a hosszú lejáratú (éven túli) vevői előlegeket mutatja ki
ezen a soron. Éven túli vevői előleg 2023. évben a Hun utcai projektre kapott vevői előleg, 2024.
évben már nincs hosszú lejáratú vevői előleg, mivel az építkezések (Hun utca, Paskal Rose 2,
Erzsébet királyné útja) 2025. évben befejezésre és átadásra kerülnek. Az éven túli előleg tartalmaz
jelentős finanszírozási komponenst, melynek értékét a kimutatott előleg összege tartalmazza
(187.169 eFt).
A Csoport a szerződéses kötelezettségek között mutatja ki az értékesített lakásokhoz kapcsolódó
vevői előlegeket. A Csoportnak jelenleg három folyamatban lévő és négy befejezett beruházási
projektje van. Mind a hét lakóparkban az értékesítés folyamatos. Az ingatlanok átadásakor a vevői
előlegek kivezetésre kerülnek.
3.15 Pénzügyi instrumentumok valós értéke
A pénzügyi instrumentumok könyv szerinti értéke értékelési kategóriánként:
2024. december 31. Könyv szerinti érték Valós érték
Pénzügyi eszközök
Amortizált bekerülési értéken értékelt pénzügyi eszközök
Pénz-és pénzeszköz egyenértékesek 2.077.853 2.077.853
Vevői követelések 1.087.459 1.087.459
Lízing követelések 188.059 188.059
Egyéb követelések és aktív időbeli elhatárolások 4.017.466 4.017.466
Pénzügyi eszközök összesen 7.370.837 7.370.837
Pénzügyi kötelezettségek
Amortizált bekerülési értéken értékelt pénzügyi kötelezettségek
Hosszú lejáratú kölcsönök és hitelek 12.888.982 9.935.827
Kötelezettségek áruszállításból és szolgáltatásnyújtásból (Szállítók) 332.753 332.753
Rövid lejáratú kölcsönök és hitelek 3.685.275 3.685.275
Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek és passzív időbeli elhatárolások 2.146.508 2.146.508
Pénzügyi kötelezettségek összesen 19.053.518 16.100.363
adatok ezer Ft-ban
2023. december 31 Könyv szerinti érték Valós érték
Pénzügyi eszközök
Amortizált bekerülési értéken értékelt pénzügyi eszközök
Pénz-és pénzeszköz egyenértékesek 91.700 91.700
Vevői követelések 2.301.482 2.301.482
Lízing követelések 211.567 211.567
Egyéb követelések és aktív időbeli elhatárolások 768.969 768.969
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
73
Pénzügyi eszközök összesen 3.373.718 3.373.718
Pénzügyi kötelezettségek
Amortizált bekerülési értéken értékelt pénzügyi kötelezettségek
Hosszú lejáratú kölcsönök és hitelek 15.950.631 10.980.661
Kötelezettségek áruszállításból és szolgáltatásnyújtásból (Szállítók) 356.066 356.066
Rövid lejáratú kölcsönök és hitelek 444.503 444.503
Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek és passzív időbeli elhatárolások 890.642 890.642
Pénzügyi kötelezettségek összesen 17.641.842 12.671.872
A management úgy ítélte meg, hogy a pénzeszközök, pénzeszköz egyenértékesek, vevői és egyéb
követelések, szállítók és egyéb rövid lejáratú kötelezettségek valós értéke megközelíti könyv
szerinti értéküket nagyrészt ezen instrumentumok rövid lejáratának köszönhetően, így a valós
érték hierarchia bemutatását sem látjuk relevánsnak.
A kötvények valós értéke a kötvények piaci kötvényhozammal diszkontált értékeként került
meghatározásra figyelembe véve a kibocsátáskori piaci kamatlábhoz képest a jegybanki
alapkamat változást. A két kötvény piaci kamatlába 2024.12.31-én 10,31%, 2023.12.31-én pedig
14,56% lett. 2023. és 2024. évben a kötvények kibocsátása óta a piaci kötvényhozamok
emelkedtek, így azok valós értéke alacsonyabb, mint a könyv szerinti értékük.
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
74
4. Tárgyévi Eredményre vonatkozó kiegészítő magyarázatok
4.1. Értékesítés nettó árbevétele és egyéb bevételek
A Csoport rendelkezik IFRS 15 – vevőkkel kötött szerződésekből származó bevétellel és IFRS 16
szerinti lízingbevétellel, melynek megbontását az alábbi táblázat mutatja be.
adatok ezer Ft-ban 2023.12.31 2024.12.31
Saját fejlesztésű ingatlanok értékesítéséből származó árbevétel 20.307.213 9.249.619
Lakások, garázsok, üzlethelyiségek bérbeadásából származó bevétel 153.823 161.628
Szálloda bérbeadásából származó árbevétel 355.188 420.327
Egyéb bevétel 500.876 857.572
Összesen 21.317.100 10.689.146
A Csoport az árbevételének nagy részét a saját tulajdonú ingatlanok értékesítéséből szerzi.
Árbevétele Magyarországról származik.
A Csoport nem rendelkezik olyan vevőkkel kötött szerződésekkel, amelyeknél a jelentős
finanszírozási komponens fennállna.
Az egyéb működési bevételek között a káreseményekkel kapcsolatos bevétel, késedelmi kamat,
befektetési célú ingatlanok eladásából származó árbevétel, részesedések értékesítéséből
származó nyereség, illetve visszaírt értékvesztések vannak kimutatva.
adatok ezer Ft-ban 2023.12.31 2024.12.31
Készletek, adott előlegek visszaírt értékvesztése 184.450 224.523
Kapott kártérítés, foglaló 12.399 19.224
Befektetési célú ingatlanok értékesítése 304.027 -
Projekt értékesítéséből származó nyereség - 613.825
Összesen 500.876 857.572
A projekt értékesítésekből származó nyereség az Alhambra 36 Invest Kft.-ben lévő Hajdú/Gömb
utcai ingatlan eladásából és a Fogarasi Estate Kft.-ben lévő Fogarasi Irodaház értékesítéséből
származott, melyek a konszolidált beszámolóban készlet értékesítésként kerülnek bemutatásra.
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
75
4.1.1 IFRS 16 – Operatív lízingből származó bevétel
A Csoport a befektetési célú ingatlanokból származó bérleti bevétele az alábbi táblázatban kerül
bemutatásra:
adatok ezer Ft-ban 2023.12.31 2024.12.31
Lízingbevétel (kivéve az indextől vagy rátától függő változó lízingdíjakhoz kapcsolódó bevételeket) (+) 153.823 161.628
Indextől vagy rátától függő változó lízingdíjakhoz kapcsolódó bevételek (+) 355.188 420.327
Lízingbevétel összesen 509.011 581.955
A nem felmondható operatív lízingszerződések alapján a jövőbeli minimális bérleti díjak 2024.
december 31-én a következők:
adatok ezer Ft-ban 2023.12.31 2024.12.31
Éven belül esedékes 398.874 410.090
1.évben esedékes 398.874 410.090
2.évben esedékes 398.874 410.090
3.évben esedékes 398.874 410.090
4.évben esedékes 398.874 410.090
5. évben esedékes 398.874 410.090
5 éven túl esedékes 1.148.340 820.180
Összesen 3.541.584 3.280.720
A Csoportnak a befektetési célú ingatlanokkal kapcsolatban nem merültek fel jelentős közvetlen
működési költségek (beleértve a javítási és karbantartási költségeket is).
4.2. Saját termelésű készletek állományváltozása
A Csoport az aktivált saját teljesítmények között a saját termelésű készletek állományváltozását
mutatja ki. A Csoport a saját termelésű készletek állományváltozásán a készleten lévő épületeken
és telkeken végzett saját munka költségének aktiválását és az értékesített ingatlanok ráaktivált
értékének kivezetését mutatja ki, melynek értéke a tárgy évben 1.891.851 ezer Ft, míg előző évben
-5.903.576 ezer Ft volt.
4.3. Anyagköltségek
A Csoport az anyagköltségek között jellemzően a közüzemi díjakat és a vásárolt telkek értékét
mutatja ki, melyek a tárgyévben 615.077 ezer Ft-ot, míg előző évben 37.398 ezer Ft-ot tettek ki. A
növekedés oka projekt vásárlás, a Dob utcai és a Zsigárd utcai építkezések kerültek át
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
76
leányvállalatokba, melyek a saját termelésű készletek állományváltozásán keresztül kerültek a
készletek közé, ott pedig kiszűrésre került az anyavállalat és leányvállalat közötti eredmény.
4.4. Igénybe vett szolgáltatások értéke
adatok ezer Ft-ban 2023.12.31 2024.12.31
Szállítás-rakodás, raktározás költségei - 10
Hirdetés, reklám, marketing költségei 95.902 46.872
Pénzügyi tanácsadás 188.640 165.018
Ügyviteli, számviteli szolgáltatások 135.169 149.543
Üllő építkezéshez kacsolódó költségek értékesítés miatt - 269.460
Építkezéshez felmerült szolgáltatások költsége 7.665.440 7.974.979
Értékesítéshez felmerült szolgáltatások költsége 461.171 225.666
Egyéb igénybe vett szolgáltatások 226.595 430.823
Összesen 8.772.917 9.262.371
A Csoport az igénybe vett szolgáltatások között mutatja ki a lakóparkokhoz kapcsolódó marketing
és építkezési költségeket, az ügyviteli és számviteli szolgáltatások költségeit, valamint az egyéb
igénybe vett szolgáltatások költségeit.
Az egyéb igénybe vett szolgáltatások között a Csoport elkülönítetten mutatja be azon költségeket,
melyek az IFRS 15 standard értelmezésében közvetlenül a szerződéskötéshez kapcsolódnak, mint
az ingatlanközvetítői és ügyvédi díjak. Itt kerülnek még bemutatásra az általános ügyvédi és
közjegyzői díjak, a tanácsadói és szakértői díjak, az értékesítéshez felmerült szolgáltatok költségei,
valamint az egyéb különféle szolgáltatások költségei, mint a közüzemi szolgáltatások.
Az értékesítést segítő szolgáltatás olyan igénybe vett szolgáltatás, amely természetéből adódóan
az értékesítéshez kapcsolódik, de nem közvetlenül, mivel a szerződő fél akkor is megkapja a
szerződéses összeget, ha nem történik ingatlanértékesítés. Az ilyen szerződéskötési költségeket,
amelyek a szerződés megkötése nélkül is felmerülnének, felmerüléskor ráfordításként kerülnek
megjelenítésre az eredménykimutatásban.
Az építkezésekhez felmerült szolgáltatások tartalmazzák az építkezéshez kapcsolódó
szolgáltatások költségeit, a műszaki ellenőri tevékenységek és értékbecslői szakvélemények
költségeit, valamint az építkezéshez kapcsolódó közmű építések, javítások költségeit.
4.5. Eladott áruk beszerzési értéke
Az eladott áruk beszerzési értéke az üzleti évben eladott áruk bekerülési értékét, valamint a
készletekre elszámolt értékvesztést foglalja magában. A Csoport a kereskedelmi áruk között azon
telkek értékét mutatja ki, amelyeken az építkezés folyik, így az ELÁBÉ soron a tárgyévben vagy
előző évben értékesített, de tárgyévben átadott lakásokhoz tartozó telekértékek kivezetése és a
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
77
készletekre elszámolt értékvesztés jelenik meg, melynek értéke a tárgy évben 2.556.722 ezer forint
volt, míg előző évben 4.012.131 ezer forint.
4.6. Egyéb szolgáltatások értéke
adatok ezer Ft-ban 2023.12.31 2024.12.31
Hatósági igazgatási, szolgáltatási díjak, illetékek 10.089 9.403
Pénzügyi, befektetési szolgáltatási díjak 52.052 43.441
Biztosítási díjak 2.864 2.884
Részvények és kötvények forgalomban tartási díja 17.593 14.169
Különféle egyéb költség (posta) 8 193
Összesen 82.606 70.090
Az egyéb szolgáltatások között szerepelnek a hatósági díjak, a részvények és kötvények
forgalomban tartási díjai, biztosítási díjak, valamint az egyéb pénzügyi szolgáltatások díjai,
amelyek magában foglalják a különböző bankköltségeket és számlavezetési díjakat.
4.7. Személyi jellegű ráfordítások
adatok ezer Ft-ban 2023.12.31 2024.12.31
Bérköltségek 269.139 286.749
Bérjárulékok 32.979 34.846
Személyi jellegű egyéb kifizetések 9.325 10.341
Összesen 311.443 331.936
A személyi jellegű ráfordítások tartalmazzák a bérköltségeket és a bérjárulékokat, valamint a
személyi jellegű egyéb kifizetéseket. A bérek és fizetések összege nem tartalmaz átszervezési
költségeket és egyéb, a munkaviszony megszűnésekor adott juttatásokat.
A Csoport átlagos statisztikai állományi létszáma a tárgy évben 22 fő, (előző évben 19 fő volt).
4.8. Értékcsökkenés és amortizáció
A Csoport az értékcsökkenés és amortizációs leírás során mutatja ki az immateriális javak és tárgyi
eszközök amortizációját és értékcsökkenést. Az értékcsökkenés lineáris módszerrel kerül
elszámolásra. Az immateriális javak és tárgyi eszközök értékcsökkenése a tárgy évben 4.445 ezer
forint, míg előző évben 3.328 ezer forintot tett ki.
A tárgyidőszakban elszámolt értékcsökkenést és amortizációt a 3.1 pont tartalmazza.
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
78
4.9. Egyéb működési ráfordítások
adatok ezer Ft-ban 2023.12.31 2024.12.31
Értékesített immateriális javak, tárgyi eszközök könyv szerinti értéke - 2.345
Késedelmi kamat és behajtási költségátalány 15.630 40.932
Üllői projekt értékesítésének vesztesége - 239.125
Költségek, ráfordítások ellentételezésére adott támogatás, juttatás 2.000 2.000
Térítés nélkül átadott telekrész Budakeszi út 42.205 -
Önkormányzatokkal elszámolt adók, illetékek, hozzájárulások 55.380 61.649
Tárgyi eszközökre, vevői és egyéb követelésekre elszámolt értékvesztés 142.659 240.906
Innovációs járulék 18.783 25.264
Vagyonszerzési illeték 84.400 -
Különféle egyéb ráfordítások 27.835 88.995
Összesen 388.892 701.216
Az egyéb működési ráfordítások között kerülnek elszámolásra a késedelmi kamatok, a behajtási
költségátalány, a helyi önkormányzatokkal elszámolt telekadók és építményadók, az innovációs
járulék, vagyonszerzési illeték, vevői és egyéb követelésekre, tárgyi eszközökre elszámolt
értékvesztés és az adott támogatás.
Az Anyavállalat 2023. szeptember 29-én telekhatár-rendezéssel vegyes ingyenes területátadási
megállapodást kötött a Budapest Főváros II. kerületi Önkormányzattal, miszerint térítésmentesen
átadott számára a meglévő területből 512m2-t közterület céljára.
Az Anyavállalat 2024.11.14-én értékesítette a Sevilla 47 Invest Kft.-ben lévő Üllői projektet
csoporton kívüli, független gazdasági társaságoknak. Az ügyleten 239.125 ezer forint veszteség
keletkezett.
4.10. Befektetési célú ingatlanok értékelési nyeresége
A Csoport a befektetési célú ingatlanok között mutatja ki azon ingatlanok értékét, melyeket az
építkezés befejezése után bérbeadási célra tart. A Csoport a befektetési célú ingatlan valós
értékében bekövetkező változásból eredő nyereséget vagy veszteséget külön soron mutatja ki,
melynek értéke a tárgy évben 1.548.405 ezer forint, míg előző évben 1.313.670 ezer forint nyereség
volt.
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
79
4.11. Pénzügyi műveletek eredménye
adatok ezer Ft-ban
Pénzügyi műveletek bevételei 2023.12.31 2024.12.31
Kapott kamatok és kamatjellegű bevételek 149.297 96.492
Egyéb követelések értékvesztések visszaírása - 29.766
Árfolyamnyereség 12.704 42.097
Bevételek összesen 162.001 168.355
adatok ezer Ft-ban
Pénzügyi műveletek ráfordításai
2023.12.31
2024.12.31
Fizetett kamatok
304.521
179.888
Árfolyamveszteség
23.126
13.096
Ráfordítások összesen
327.647
192.984
A fizetett kamatok között kerül kimutatásra a beruházási és fejlesztési hitelek, valamint a külső
felektől kapott kölcsönök után fizetendő kamatok. Az árfolyamveszteség a deviza- és
valutakészletek átértékeléseiből adódik. Az általános célú hitelek (kötvények) kamata aktiválásra
került, így az a készletek között jelenik meg. (lsd. 3.3 megjegyzés készletek)
4.12. Nyereségadók
A tárgyidőszakban a csoport egyik leányvállalatánál merült fel tényleges adóráfordítás, amely
kisvállalati adóból származik. A Csoportnak, mint SZIT-nek, meg kell állapítania a SZIT törvény
előírásaira való tekintettel a társasági adóalapját, viszont az így kapott adóalap után csak bizonyos
esetekben terheli társasági adófizetési kötelezettség.
A SZIT és SZIP státusz miatt halasztott adó és társasági adó sem a tárgyévben, sem az
összehasonlító időszakban nem volt.
4.13. Egy részvényre jutó eredmény (EPS)
Megnevezés 2023.12.31 2024.12.31
Adózott eredmény (ezer Ft) 2.945.800 548.206
Törzsrészvények súlyozott átlaga (db) 1.432.000 1.432.000
Egy részvényre jutó eredmény (Ft) 2.057 383
A Csoportnak jelenleg 1.432.000 darab, egyenként 100 Ft névértékű törzsrészvénye van. A tárgy
évben az egy részvényre jutó eredmény 383 Ft.
A Csoport 2023. és 2024. évben a 2011. évi CII. a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról
szóló törvény 3. és 8. §-ban előírt idegen források aránya mutatószámot teljesítette. A többi
mutatónak is megfelelt.
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
80
4.14. Akvizíciók, üzletrész értékesítések
A tárgyévben a Csoportban nem történt akvizíció.
Az Anyavállalat az ingatlanok diverzifikációjának érdekében Dob Estate Kft., Fogarasi Estate Kft. és
Zsigárd Estate Kft. néven alapított leányvállalatokat 2024. július 11-én, melyeknek főtevékenysége
saját tulajdonú ingatlanok adásvétele, a Fogarasi Estate Kft-nek saját tulajdonú, bérelt ingatlan
bérbeadása, üzemeltetése.
Az Anyavállalat 2024. július 31-én értékesítette a Niobarbara Invest Kft.-ben lévő 100%-os
részesedését csoporton kívüli gazdasági társaságnak.
Az értékesítés időpontjában releváns értékek (eFt-ban)
Teljes vételár (+) 1.000
Nettó eszközök értéke (-) 690
Értékesítés eredménye (nyereség (+)/veszteség (-) 310
Az Anyavállalat 2024. október 28-án Ravenclaw 19 Zrt. és Rivendell 21 Zrt. néven alapított
leányvállalatokat, melyeknek főtevékenysége saját tulajdonú ingatlanok adásvétele.
Az Anyavállalat 2024. november 14-én értékesítette a Sevilla 47 Invest Kft.-ben lévő 100%-os
részesedését csoporton kívüli feleknek.
Az értékesítés időpontjában releváns értékek (eFt-ban)
Teljes vételár (+) 1.500.000
Nettó eszközök értéke (-) 1.739.125
Értékesítés eredménye (nyereség (+)/veszteség (-) -239.125
A Társaság 2024. november 15-én Gschwindt Estate Kft. néven leányvállalatot alapított.
A Társaság 2024. december 17-én értékesítette az újonnan alapított Fogarasi Estate Kft.-ben lévő
100%-os részesedését csoporton kívüli feleknek.
Az értékesítés időpontjában releváns értékek (eFt-ban)
Teljes vételár (+) 1.046.731
Nettó eszközök értéke (-) 704.500
Értékesítés eredménye (nyereség (+)/veszteség (-) 342.231
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
81
A Társaság tőkeleszállítást követően 2024. december 18-án értékesítette az Alhambra 36 Invest
Kft.-ben lévő 100%-os részesedését csoporton kívüli gazdasági társaságnak.
Az értékesítés időpontjában releváns értékek (eFt-ban)
Teljes vételár (+) 1.042.000
Nettó eszközök értéke (-) 770.633
Értékesítés eredménye (nyereség (+)/veszteség (-) 271.367
A leányvállalatok értékesítése a konszolidált pénzügyi kimutatásokban ingatlan értékesítésnek
minősülnek, mivel a leányvállalatok csak ingatlan eszközállománnyal rendelkeztek, így az
értékesítések eredményei is így kerültek kimutatásra az egyéb bevételben és az egyéb ráfordítások
között. A leányvállalatok értékesítésig elért közbenső eredményei jelentősen nem járultak hozzá a
Csoport konszolidált eredményéhez.
5. Kapcsolt felekkel folytatott tranzakciók
5.1. Kapcsolt vállalkozások
A Csoport tulajdonosai, valamint leányvállalatai kapcsolt feleknek minősülnek (lásd még 7.4
fejezetek).
A kapcsolt felekkel folytatott tranzakciókat a következő táblázatok tartalmazzák:
a) Termékek értékesítése és szolgáltatások nyújtása
Termékek értékesítése (eFt-ban) 2023.12.31 2024.12.31
Anyavállalat tulajdonosa, kapcsolt fél (ingatlan értékesítés, ingatlan bérlet) 58.841 -
Közös menedzsment vagy irányítás, egyéb kapcsolt vállalkozás (ingatlan vásárlás és értékesítés) 2.339.646 963.076
Összesen 2.398.487 963.076
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
82
Az áruk értékesítése a harmadik felek számára is elérhető érvényes árlista és feltételek alapján
történik. A szolgáltatások értékesítése a kapcsolt felekkel egyeztetve költség alapon történik.
2023. évben a PiuÉpítő Kft. ingatlant vásárolt az egyik leányvállalatban, ennek árbevétele
2.339.646 eFt. 2024. évben a Dessewffy Investment Kft. visszavásárolta a D18 irodaházat, valmint 5
db irodát és felszíni beállót, ennek értéke 963.076 eFt volt.
b) Termékek és szolgáltatások beszerzése
Szolgáltatások beszerzése (eFt-ban) 2023.12.31 2024.12.31
Legfőbb, végső anyavállalat (management szolgáltatások) 21.000 21.000
Egyéb kapcsolt vállalkozás -közös menedzsment vagy irányítás (generálkivitelezés, adott előleg) (2022.10.11-től 2023.09.10-ig kapcsolt fél) 9.683.780 nem kapcsolt fél
Egyéb kapcsolt vállalkozás -közös menedzsment vagy irányítás (generálkivitelezés, adott előleg, egyéb költség egyéb cég) 450.390 15.000
Összesen 10.155.170 36.000
A Csoport a management szolgáltatásokat a végső anyavállalattól veszi igénybe költség alapon. A
Felek a szokásos piaci ár elvének szem előtt tartásával a Vezetési Tanácsadók Magyarországi
Szövetsége által készített 2021. évi felmérés szerint, az 1-15 fős tanácsadó vállalkozások átlagos
napidíjának szokásos piaci sávjából indultak ki jelen Megállapodás szerinti díjazás
megállapításánál. Figyelemmel az ingatlanberuházásokra jellemző magas befektetési kockázatra
és a hosszú távú megtérülésre, a Felek egyetértenek abban, hogy a díjazásnak a szokásos piaci
tartomány felső értékét kell közelítenie.
Az építkezések generálkivitelezési munkálatait a Csoport legfőképpen a DakotaÉpítő Kft-től veszi
igénybe szokásos kereskedelmi feltételek szerint. A generálkivitelező 2022.10.11-től 2023.09.10-ig
kapcsolt vállalkozása volt a Csoportnak, utána vezető tisztségviselő változás miatt már nem.
Generálkivitelezési költsége, illetve generálkivitelezésre adott előlegek összege 2023. évben
2023.09.10-ig terjedő időszakban 9.683.780 eFt.
Az egyik leányvállalatba került ingatlan kapcsán 2022. évtől a Csoportba került kapcsolt
vállalkozásként a KollégaÉpítő Kft., azonban tulajdonosváltozás miatt csak 2023.07.11-ig kapcsolt
vállalkozás. Generálkivitelezési költsége, illetve generálkivitelezésre adott előlegek összege 2023.
évben 400.390 eFt. 2023. évben a PiuÉpítő Kft. nyújtott közműszolgáltatást az egyik
leányvállalatnak, ennek költsége 2023. évben 50.000 eFt, 2024. évben 15.000 eFt.
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
83
c) Az áruk/szolgáltatások értékesítéséből származó év végi egyenlegek
Kötelezettségek kapcsolt felekkel szemben (eFt-ban) 2023.12.31 2024.12.31
A Csoport kulcspozícióban lévő vezetője (ingatlan értékesítés) 12.637 152.362
Összesen 12.637 152.362
A kapcsolt felekkel szembeni kötelezettségek elsősorban értékesítési tranzakciókból származnak
és az értékesítés időpontja után egy éven belül esedékesek. A kötelezettségekre kamat nem került
felszámításra.
A Csoport a kulcspozícióban lévő vezetők alatt az igazgatósági és felügyelőbizottsági tagokat
definiálják.
d) Termékek, szolgáltatások beszerzéséből, követelésekből, kötelezettségekből
származó év végi egyenlegek
Szolgáltatások beszerzése (eFt-ban) 2023.12.31 2024.12.31
Közös menedzsment vagy irányítás -egyéb kapcsolt vállalkozás (beruházásra adott előleg) 4.207.432 -
Összesen 4.207.432 -
e) Kapcsolt felektől kapott kölcsönök (végső anyavállalat)
adatok ezer Ft-ban
Nyitó érték 2023. január 1-én 0
Az év során kapott kölcsönök 760.000
Visszafizetett kölcsöntörlesztések -660.000
Záró érték 2023. december 31-én 100.000
Az év során kapott kölcsönök 720.000
Visszafizetett kölcsöntörlesztések -820.000
Záró érték 2024. december 31-én 0
A kapott kölcsönök egy éven belül esedékesek, rövid lejáratúak és kamat nem került rájuk
felszámításra. A kölcsönök valós értéke megegyezik azok könyv szerinti értékével. 2023. és 2024.
évben a kapott kölcsönökre nem képzett értékvesztést a Csoport.
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
84
f) Kapcsolt feleknek nyújtott kölcsönök (végső anyavállalat)
adatok ezer Ft-ban
Nyitó érték 2023. január 1-én 0
Az év során adott kölcsönök 1.260.200
Adott kölcsön visszafizetések -1.260.200
Záró érték 2023. december 31-én 0
Az év során adott kölcsönök 3.174.912
Adott kölcsön visszafizetések -1.307.412
Záró érték 2024. december 31-én 1.867.500
Az adott és kapott kölcsönök egy éven belül esedékesek, rövid lejáratúak és kamat nem került
rájuk felszámításra. A kölcsönök valós értéke megegyezik azok könyv szerinti értékével. 2023. és
2024. évben az adott és kapott kölcsönökre nem képzett értékvesztést a Csoport.
5.2. Juttatások a kulcspozícióban lévő vezetés részére
A Csoportnál az Igazgatóság Elnöke és az Igazgatóság Tagjai, valamint a Felügyelő- és
Auditbizottsági Tagok részére az üzleti évben nem folyósítottak kölcsönt, előleget. A
Leányvállalatoknál az ügyvezető igazgatók munkájukat tiszteletdíjjal látják el.
A Csoport nem alkalmaz részvényalapú kifizetési rendszereket sem a gazdálkodó egység, sem az
alkalmazottak vezetésére. A munkavállalóknál az igazgatóknak nyújtott tiszteletdíjak rövid távú
munkavállalói juttatások, azonban munkaviszony megszűnése utáni juttatás, egyéb hosszú távú
juttatás, végkielégítés nem kerül alkalmazásra.
5.3. A kulcspozícióban lévő vezetőkkel való tranzakciók
a) Termékek értékesítése és szolgáltatások nyújtása
Termékek értékesítése (eFt-ban) 2023.12.31 2024.12.31
A Csoport kulcspozícióban lévő vezetője (ingatlan értékesítés) 787.379 -
Kulcspozícióban lévő vezető közeli hozzátartozója 176.486 -
Összesen 963.865 -
A Társaság két kulcspozícióban lévő vezetője, illetve egy kulcspozícióban lévő vezető közeli
hozzátartozója 2023. évben ingatlant vásárolt a Paskal Garden Lakóparkban. Az értékesítés piaci
áron történt.
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
85
b) Termékek és szolgáltatások beszerzése
Szolgáltatások beszerzése (eFt-ban) 2023.12.31 2024.12.31
Kulcspozícióban lévő vezető által ellenőrzött társaság (tervezési szolgáltatás) 55.000 34.600
Kulcspozícióban lévő vezető közeli hozzátartozója - 19.592
Összesen 55.000 54.192
5.4. Igazgatótanács és Felügyelő Bizottság javadalmazása
Az Anyavállalatnál az Igazgatóság Elnöke és az Igazgatóság Tagjai, valamint a Felügyelő- és
Auditbizottsági Tagok havi bruttó 250.000 Ft tiszteletdíj mellett látják el tisztségüket.
A kulcspozícióban lévő vezetők részére kifizetett javadalmazást az alábbiakban ismertetjük:
adatok ezer Ft-ban
Megnevezés 2023.12.31 2024.12.31
Tiszteletdíj Igazgatóság 17.685 18.483
Tiszteletdíj Audit/Felügyelő Bizottság 12.016 12.000
Munkabér 38.160 23.220
Járulékok 8.627 6.591
Összesen 76.488 60.295
5.5. Garanciák
A Csoport a tárgyévben és az előző évben sem nyújtott garanciákat.
6. Pénzügyi kockázatkezelés
Ez a szakasz ismerteti a Csoport pénzügyi kockázatok kezelésére vonatkozó politikáit és eljárásait.
6.1. Pénzügyi kockázatkezelési politika
A Csoport tevékenysége különféle pénzügyi kockázatoknak van kitéve: úgymint piaci kockázat
(különösképpen a cash flow és kamatláb kockázat, árfolyamkockázat), likviditási és hitelezési
kockázat. A Csoport átfogó kockázatkezelési programja a pénzügyi piacok kiszámíthatatlanságára
összpontosít és annak a Csoport pénzügyi tevékenységére gyakorolt potenciális negatív hatást
igyekszik minimalizálni. A Csoport menedzsmentje a féléves jelentés és a konszolidált pénzügyi
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
86
kimutatások előkészítése során vizsgálja felül a kockázatkezelési eljárásokat az egyes kockázatok
tekintetében.
A Csoport vezetősége felismerte a DakotaÉpítő Kft. felé fennálló beszállítói kockázati kitettséget,
mely Társaság a Csoport jelentős beruházási projektjeinek generálkivitelezője, építtetője. A
Csoport értékvesztési tesztet végzett a kitettség mértékére és megállapított 108.224 eFt
értékvesztést három lehetséges szcenáriót figyelembe véve (lsd. 3.5 megjegyzés). A Csoport
továbbra is kiemelt figyelmet fordít a beszállítói kockázatok kezelésére és folytatja a potenciális
alternatív megoldások értékelését. A múltbeli tapasztalatok alapján a Csoport sikeresen dolgozott
együtt más beszállítókkal is, például a FEZOSZA Hungary Kft.-vel, mely stabil partnernek
tekinthető. Ennek megfelelően a vezetőség úgy véli, hogy a DakotaÉpítő Kft., mint beszállító
helyettesíthető és a jövőbeni beszállítói struktúra szükség esetén rugalmasan alakítható a stabil
ellátás érdekében.
6.1.1. Piaci kockázat
A piaci kockázat annak kockázata, hogy a piaci árak változásai miatt a pénzügyi instrumentum
valós értéke vagy jövőbeni cash flow-i ingadozni fognak. A piaci kockázat a kockázatok két típusát
tartalmazza: kamatlábkockázat és árfolyamkockázat. A piaci kockázat miatt érintett pénzügyi
instrumentumok az alábbiak: hitelek és kölcsönök, bankbetétek.
A Csoport közzéteszi azon piaci kockázatok minden egyes típusának érzékenységvizsgálatát,
amelyeknek a Csoport a beszámolási időszak végén ki van téve, bemutatva, hogy a releváns
kockázati változónak az adott beszámolási időszak végén észszerűen lehetséges változásai
hogyan befolyásolták volna az eredményt, valamint a saját tőkét. A tárgyévben a Csoport nem
azonosított jelentős piaci kockázatot.
Cash flow és kamatlábkockázat
A kamatlábkockázat annak a kockázata, hogy a piaci kamatlábak változásai miatt a pénzügyi
instrumentum valós értéke vagy jövőbeni cash flow-i ingadozni fognak.
A Csoport hosszú lejáratú kötelezettségei a kibocsátott SUNDELL 2030/A, és SUNDELL 2031/A
kötvények, egy beruházási hitel, valamint az egyik leányvállalat NHP hitele. Mivel a kibocsátott
kötvények és a hitelek is fix kamatozásúak, így a Csoport nincs kitéve jelentős
kamatlábkockázatnak a jövőbeni cash flow tekintetében.
Árfolyamkockázat
Az árfolyamkockázat annak a kockázata, hogy a devizaárfolyamok változásai miatt a pénzügyi
instrumentum valós értéke vagy jövőbeni cash flow-i ingadozni fognak.
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
87
A Csoportnak nincs jelentős kitettsége a devizaárfolyamok változásai miatt, mivel bevételei és
költségei túlnyomó része és az adósságszolgálat is forintban denomináltak. Jelenleg a Mystery
Hotel Budapest Kft. bérleti díja jelenik meg EUR pénznemben, illetve a Ravenclaw 19 Zrt-ben az
egyik ingatlant vásárló vevő előlege CF devizanemben, ami összességében a Csoportra nézve nem
tekinthető jelentős kockázatnak.
6.1.2. Likviditási kockázat
A likviditási kockázat annak a kockázata, hogy a Csoport nehézségekbe ütközik a pénzeszköz vagy
más pénzügyi eszköz átadásával rendezendő pénzügyi kötelezettségekkel kapcsolatos kötelmek
teljesítése során.
A menedzsment az aktuális likviditási helyzet és a likviditási előrejelzések ellenőrzésével és
felülvizsgálatával biztosítja, hogy a működéshez szükséges készpénzállomány rendelkezésre
álljon. A Csoport likviditáskezelési megközelítése, hogy mindig elegendő likviditást biztosítson
kötelezettségeinek teljesítéséhez mind normál, mind nehéz piaci körülmények között.
A Csoport készpénzállománya stabil, az épülő projekteken az ingatlanok előértékesítéséből a vevői
befizetések folyamatosan biztosítják a cash flow-t, rövid lejáratú áthidaló hitelek mellett.
2023. december 31. 1 és 12 hónap között esedékes 1 és 2 év között esedékes 2 és 5 év között esedékes 5 éven túl esedékes
Hosszú lejáratú kölcsönök és hitelek 625.069 3.923.831 6.325.201 9.541.308
Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek 108.714 108.714 326.141 326.140
Rövid lejáratú kölcsönök és hitelek 444.503
Kötelezettségek áruszállításból és szolgáltatásból (Szállítók) 356.066
Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek és Passzív időbeli elhatárolások 866.642 24.000
Tényleges adókötelezettség 7.018
Összesen 2.408.012 4.032.545 6.675.342 9.867.448
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
88
2024. december 31. 1 és 12 hónap között esedékes 1 és 2 év között esedékes 2 és 5 év között esedékes 5 éven túl esedékes
Hosszú lejáratú kölcsönök és hitelek 558.250 1.065.396 6.154.173 8.646.940
Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek 111.855 111.855 2.928.298 167.783
Rövid lejáratú kölcsönök és hitelek 3.685.275
Kötelezettségek áruszállításból és szolgáltatásból (Szállítók) 332.753
Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek és Passzív időbeli elhatárolások 2.146.508
Tényleges adókötelezettség 14.633
Összesen 6.489.274 1.177.251 9.082.471 8.814.723
6.1.3. Hitelezési kockázat
A hitelezési kockázat annak a kockázata, hogy a Csoport veszteséget szenved abból fakadóan,
hogy valamely ügyfele nem teljesíti a szerződéses feltételeket. A meglévő vevők esetében gyakori
monitoring tevékenység keretében ellenőrzi a Csoport a fennálló kitettség nagyságát és a lejárt
tételeket.
A pénzügyi eszközök könyv szerinti értéke megfelelően és hűen tükrözi a hitelezési kockázatot.
A vevői követelések korosítását a 3.4-es magyarázat tartalmazza.
Azon vevőkövetelések, szállítóknak adott előlegek tekintetében, amelyek esetén egy partner felé
500 millió forint feletti követelés áll fenn, a Csoport a teljes élettartam alatt várható veszteség
meghatározását a 2.6.8.2 pontban bemutatott értékvesztési mátrixtól eltérően, egyedileg vizsgálja
meg. A várható veszteség meghatározása három lehetséges jövőbeli kimenetel, szcenárió
vizsgálatával történik, melyek bekövetkezése esetén a Csoport kiszámolja a várható értékvesztést,
majd becsült bekövetkezési valószínűséget társít a szcenáriókhoz, ezek súlyozott összegeként adja
meg a Csoport a teljes élettartam várható egyedi értékvesztését. 2023.12.31-re vonatkozóan ilyen
módon a Csoport két partner esetén állapított meg egyedileg várható értékvesztést, a Csoportnak
konszolidált szinten 5,01 milliárd forint adott előlege állt fenn a szállító felé, amelyre 125.629 eFt
várható értékvesztést számolt el. 2024.12.31-én a Csoport ezt újra felülvizsgálta és tekintettel a
korábbi előleg összegének csökkenésére, továbbá figyelembe véve az újonnan adott előlegek
mértékét (előleg elszámolás történt a generálkivitelezőkkel, illetve új előleg is keletkezett) a
jelenlegi előleg állomány 5,5 milliárd forint), az elszámolt értékvesztésből visszaírt 95.404 eFt-ot,
illetve elszámolt az új előlegre 77.999 eFt értékvesztést, így az értékvesztés egyenlege jelenleg
108.224 eFt (lsd. 3.5 megjegyzés).
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
89
6.2. Pénzügyi tevékenységből eredő kötelezettség változások
adatok ezer Ft-ban
2022. december 31. Pénzáramok Kamat Egyéb* 2023. december 31.
Hosszú lejáratú kölcsönök és hitelek 15.934.959 625.345 -609.673 15.950.631
Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek 1.012.752 - -143.043 869.709
Rövid lejáratú kölcsönök és hitelek - 444.503 - - 444.503
Összesen 16.947.711 1.069.848 -609.673 -143.043 17.264.843
*halasztott bevétel kötvényhez kapcsolódóan
adatok ezer Ft-ban
2023. december 31. Pénzáramok Kamat Átsorolás rövid lej.köt.közé 2024. december 31.
Hosszú lejáratú kölcsönök és hitelek 15.950.631 911.940 -608.009 -3.365.580 12.888.982
Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek 869.709 2.607.343 -142.651 3.334.401
Rövid lejáratú kölcsönök és hitelek 444.503 -124.808 - 3.365.580 3.685.275
Összesen 17.264.843 3.394.475 -608.009 -142.651 19.908.658
6.3. Tőke kezelése
A Csoport célja a tőke kezelése során, hogy biztosítsa a folyamatos működést, a részvényesei
számára maximálizálja a megtérülést, az érintett felek számára értéket teremtsen, a célkitűzésnek
megfelelően optimális tőkestruktúrát tartson fenn, ezzel csökkentve a tőkeköltséget. A Csoport,
mint belső mérőszámot, idegen tőkének definiálja a saját tőkét és a hosszú lejáratú
kötelezettségeket (ezeket részletes bemutatását a 3.7., 3.8., 3.9 és 3.10-es pontok tartalmazzák)
Tőkeáttételi mutató
A Csoport az idegen és saját tőke arányaként vizsgálja a tőkeáttételt, amely a hosszú lejáratú hitel
és kötvény kötelezettségek és a saját tőke hányadosaként definiált. Hosszú lejáratú kötvény
kötelezettségek alatt a Társaság a hosszú lejáratra kapott kölcsönök (ideértve a kötvény
kötelezettséget is) és az egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek mérlegsorok összegét érti.
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
90
Megnevezés Képlet 2023.12.31 2024.12.31
Tőkeáttételi mutató (Idegen és saját tőke aránya) Hosszú lejáratú hitel és kötvény kötelezettségek/ Saját tőke 56,29% 60,00%
A Csoport hosszútávú tőkeszerkezeti célkitűzése 100%-os tőkeáttételi mutató (idegen és saját tőke
aránya) fenntartása. A Csoport ehhez viszonyulva törekszik a tőkeáttételi mutató [70%-120%]-os
sávban tartására. A célkitűzés teljesítése érdekében a féléves jelentést, illetve a konszolidált
pénzügyi kimutatásokat megelőzően készülő döntéstámogató anyag alapján a vezetőség dönt,
hogy:
• nem hajt végre lépést;
• saját tőkét emel tőkebevonással;
• idegen tőkét emel kötvénykibocsátással;
• saját tőkét csökkent osztalékfizetéssel.
Kötvénykibocsátás esetén a Csoport előnyben részesíti a fedezetlen szenior kötvény finanszírozási
formát, mivel más alternatívákhoz képest kedvező finanszírozás, nincs szükség fedezetre, kedvező
futamidővel rendelkezik (10 év).
Ugyan 2023.12.31-én és 2024.12.31-én a mutató alacsonyabb, mint a meghatározott 70%-120%
közötti sáv, az MFB Invest Zrt. 2022.04.05-én történt 9.006.000 eFt tőkeemelése miatt. A vezetőség
a tőkeszerkezet vizsgálatát követően úgy döntött, hogy nem hajt végre lépést. A vezetőség a
hosszútávú tőkeszerkezeti célkitűzésnek megfelelően fenntartja a lehetőséget idegen tőke
emelésére.
7. Egyéb kiegészítő információk
7.1. Mérlegen kívüli tételek
A mérlegen kívüli kötelezettségek nem szerepelnek a pénzügyi kimutatásokban, mivel azok (még)
nem felelnek meg a megjelenítési kritériumoknak. A Magyarázatokban kerülnek bemutatásra,
kivéve, ha a gazdasági hasznot megtestesítő források kiáramlásának esélye minimális. A mérlegen
kívüli követelések nem szerepelnek a pénzügyi kimutatásokban, azonban amennyiben gazdasági
hasznok beáramlása valószínűsíthető, a Magyarázatokban kimutatásra kerülnek.
A Csoport mérlegen kívüli követelésként tartja nyilván a lakóingatlan értékesítésből származó azon
várható bevételeket, amelyeket a vevők még ki fognak egyenlíteni az általuk megvásárolt ingatlan
vételárának megmaradt összegéből.
Az alábbi táblázat a Csoport Társaságaitól ingatlant vásárló vevőktől jövőben várhatóan befolyó
összegeket mutatja be, amelyek a vevőkkel kötött adásvételi szerződések értékén alapulnak, a
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
91
fordulónapon beérkezett kifizetések levonása után (az ilyen kifizetések a pénzügyi kimutatásban
vevőktől kapott előlegként-szerződéses kötelezettségként jelennek meg):
Függő követelések – szerződéses értékesítések
adatok ezer Ft-ban
Projekt neve Szerződéses értékesítés 2024.12.31 Függő követelés 2023.12.31 Függő követelés 2024.12.31
Paskal Garden 899.900 2.143.216 483.102
West5 Lakópark 451.996 513.200 347.382
Hárshegy Resort 858.400 110.510 807.557
Kodály Körönd 524.722 50.000 4.950
Paskal Rose 2 8.274.829 1.561.559 3.254.526
Hun utca 8.044.853 2.675.148 2.128.479
Erzsébet királyné útja 3.499.789 - 1.980.426
Üllő (már nem a csoport része) - 44.900 -
Összesen 3 22.554.489 7.098.533 9.006.422
Beruházási kötelezettségvállalások
adatok ezer Ft-ban
Projekt neve 2023.12.31 2024.12.31
Budakeszi út 119.230 219.230
Üllő (már nem a csoport része) 238.200 -
Hun utca 5.885.049 2.015.497
Paskal Rose 2 3.631.356 429.528
Erzsébet királyné útja 5.092.736 3.197.235
Zsigárd utca 30.000 30.000
Hajdú utca (már nem a csoport része) 18.100 -
Duna part I. ütem - 29.538.480
Összesen 15.014.671 35.429.970
A Csoport mérlegen kívüli kötelezettségként tartja nyilván az ingatlanok generálkivitelezési
munkájával kapcsolatban megkötött vállalkozási szerződésekből származó azon építési
szolgáltatásokra vonatkozó kötelezettségeit, melyeket a vállalkozó még nem teljesített és az
épületek készültségéből fakadóan később végez el.
A Csoport mérlegen kívüli kötelezettségként tart nyilván csoporton kívüli, független felek
kölcsönszerződése kapcsán fennálló kezességet:
2023.12.21-én és 2024.10.29-én a Csoporttal kapcsolatban álló, de csoporton kívüli gazdasági
társaságok kölcsönszerződést kötöttek egy független pénzintézettel, melynek során a Sundell
Estate Nyrt. készfizető kezességet vállalt. A kölcsönök futamideje rövid lejáratú, éven belüli,
lejáratuk 2025.06.30., illetve 2025.09.30.
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
92
Tekintettel arra, hogy Adósok a kölcsönöket fordulónap után 2025.02.20-ig visszafizették (lsd. 7.3
fejezet), a SunDell Estate Nyrt. megvizsgálta céltartalék képzését a várható kötelezettségekre, de a
visszafizetés miatt ettől eltekintett. A kezesség megszüntetése már fordulónap után folyamatban
van.
7.2. Szegmens információk
A Csoport a 2023. és 2024. gazdasági évben két szegmenst azonosított, amely megfelel a
bemutatási kritériumoknak: a lakóparkok fejlesztését/értékesítést és a bérbeadási szegmenst.
2024. évben a bérbeadási szegmensből 581.955 ezer forint árbevétel került elszámolásra, az
értékesítésből 9.249.619 ezer forint.
A SunDell Csoport két bemutatandó szegmenssel rendelkezik:
1. Lakóparkok fejlesztése/értékesítése (Residential development): lakóingatlanok építése és
értékesítése pl. Paskal Rose 2, Paskal Garden, Erzsébet királyné úja, Hárshegy, Kodály
Körönd, Hun utca
2. Ingatlan bérbeadás: Mystery Hotel lízingbe adása, Paskal Rose 21 db lakás bérbeadása,
Paskal Garden irodák, garázsok bérbeadása
2024.12.31. Lakóparkok fejlesztése/értékesítése Ingatlan bérbeadás Szegmens Összesen
Értékesítés nettó árbevétele 9.249.619 581.955 9.831.574
Egyéb bevételek 514.256 343.317 857.572
Saját termelésű készletek állományváltozása -1.891.851 - -1.891.851
Anyagköltségek 612.241 2.836 615.077
Igénybe vett szolgáltatások értéke 7.759.305 1.503.065 9.262.371
Eladott áruk beszerzési értéke 2.556.722 - 2.556.722
Egyéb szolgáltatások értéke 59.602 10.489 70.090
Személyi jellegű ráfordítások 282.145 49.790 331.936
Értékcsökkenési leírás 3.778 667 4.445
Egyéb ráfordítások 439.885 261.331 701.216
Befektetési célú ingatlanok értékelési nyeresége/vesztesége - 1.548.405 1.548.405
Szegmens profit -57.953 645.499 587.545
Pénzügyi műveletek bevételei 162.040 6.315 168.355
Pénzügyi műveletek ráfordításai -121.860 -71.124 192.984
Adózás előtti eredmény -17.773 580.689 562.916
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
93
Eszközök Lakóparkok fejlesztése/értékesítése Ingatlan bérbeadás Szegmens Összesen
Befektetési célú ingatlanok - 9.156.941 9.156.941
Fejlesztés alatt álló befektetési célú ingatlanok - 11.148.140 11.148.140
Értékesítésre tartott befektetett eszközök 1.270.000 - 1.270.000
Saját használatú ingatlanok - - -
Készletek 28.382.190 - 28.382.190
Tárgyi eszközök 3.543 625 4.168
Egyéb eszközök (vevői követelések, lízing követelések, egyéb követelések, pénzeszközök) 13.309.886 2.119.508 15.429.394
Szegmens Eszközök 42.965.619 22.425.214 65.390.834
Kötelezettségek Lakóparkok fejlesztése/értékesítése Ingatlan bérbeadás Szegmens Összesen
Hosszú lejáratú kölcsönök és hitelek 12.515.348 373.634 12.888.982
Rövid lejáratú kölcsönök és hitelek 3.685.275 - 3.685.275
Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek 3.356.401 - 3.356.401
Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek 17.539.339 847.929 18.387.268
Szegmens Kötelezettségek 37.096.363 1.221.562 38.317.926
2023.12.31. Lakóparkok fejlesztése/értékesítése Ingatlan bérbeadás Szegmens Összesen
Értékesítés nettó árbevétele 20.296.199 520.025 20.816.224
Egyéb bevételek 798.951 -298.075 500.876
Saját termelésű készletek állományváltozása -5.903.576 - -5.903.576
Anyagköltségek 36.683 715 37.398
Igénybe vett szolgáltatások értéke 8.711.141 61.776 8.772.917
Eladott áruk beszerzési értéke 4.012.131 - 4.012.131
Egyéb szolgáltatások értéke 69.982 12.624 82.606
Személyi jellegű ráfordítások 264.727 46.716 311.443
Értékcsökkenési leírás 2.829 499 3.328
Egyéb ráfordítások 291.924 96.968 388.892
Befektetési célú ingatlanok értékelési nyeresége/vesztesége - 1.313.670 1.313.670
Szegmens profit 1.802.157 1.316.321 3.118.479
Pénzügyi műveletek bevételei 276.840 -114.839 162.001
Pénzügyi műveletek ráfordításai -243.867 -83.780 -327.647
Adózás előtti eredmény 1.835.130 1.117.703 2.952.833
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
94
Eszközök Lakóparkok fejlesztése/értékesítése Ingatlan bérbeadás Szegmens Összesen
Befektetési célú ingatlanok - 8.084.433 8.084.433
Fejlesztés alatt álló befektetési célú ingatlanok - 9.985.000 9.985.000
Értékesítésre tartott befektetett eszközök - 709.000 709.000
Saját használatú ingatlanok 1.140.000 - 1.140.000
Készletek 27.047.296 - 27.047.296
Tárgyi eszközök 2.920 515 3.435
Egyéb eszközök (vevői követelések, lízing követelések, egyéb követelések, pénzeszközök) 8.176.341 2.103.572 10.279.914
Szegmens Eszközök 36.366.557 20.882.520 57.249.078
Kötelezettségek Lakóparkok fejlesztése/értékesítése Ingatlan bérbeadás Szegmens Összesen
Hosszú lejáratú kölcsönök és hitelek 15.494.358 456.273 15.950.631
Rövid lejáratú kölcsönök és hitelek 444.503 - 444.503
Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek 869.709 - 869.709
Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek 9.923.846 179.251 10.103.097
Szegmens Kötelezettségek 26.732.416 635.523 27.367.939
7.3. Beszámolási időszak utáni események
• A fordulónapot követően a Csoport leányvállalatai, a CZADO Kft. és az L.B. Vetus Architect
Kft. nagyobb összegű előleget fizetett ki a DakotaÉpítő Kft. részére generálkivitelezési
munkálatok elvégzésére.
• A Mystery Hotel Budapest Kft., mint külsős fél, Csoporttal szemben fennálló kintlévőségét
maradéktalanul teljesítette és az abból eredő fizetési kötelezettségének eleget tett,
Csoport leányvállalatával, a Mystery Mansion Kft.-vel szemben fennálló kintlévőségének
egy részét teljesítette, a fennmaradó összegre pedig részletfizetési megállapodást kötött.
• A SunDell Estate Nyrt. a harmadik felek javára vállalt kezességvállalásai alapján, a
hitelintézettel szemben fennálló kintlévőségét a kezességvállalás főkötelezettjei
teljesítették, és az azokból eredő tartozások kiegyenlítésre kerültek.
• A Csoport Kodály Körönd projektjén kettő darab lakóingatlan nagyobb összegű adásvételi
szerződése visszabontásra került 2025.01.14-én.
• A Csoport leányvállalata, a CZADO Kft. 2025.01.30-án és 2025.02.12-én újabb két adásvételi
szerződés keretében, nagyobb összegben, több ingatlant értékesített külső felek részére a
Duna parti projekt kapcsán.
• A Csoport 2025. március 31-én 328.995 eFt összegben előtörlesztette a a CARION
Finanszírozási Centrum Zrt-vel szemben fennálló beruházási kölcsönét, melyet a
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
95
tulajdonában álló 1021, Budapest, Budakeszi út 65-67. szám alatti villa épület felújításának
finanszírozására kötött.
• A Csoport tulajdonában lévő Duna parti telkek közül a Duna part I. ütem (Budapest XI.
kerület, 43587/17 helyrajzi számú, kivett telephely megnevezésű 10.930 m2 területű
ingatlan) 2025. március 21-én megkapta az építési engedélyt.
A beszámolási időszak utáni események nem voltak módosítást igénylő hatással a Csoport tárgyévi
konszolidált pénzügyi kimutatására.
7.4. A Számviteli törvény követelményei szerinti közzétételek
a) A könyvviteli szolgáltatás körébe tartozó feladatok irányításáért és az IFRS szerinti beszámoló
elkészítéséért felelős személy:
Név: Németh-Urbán Alexandra (KHALEESI Kontroll Könyvelő Kft.)
Regisztrációs szám: 200521 (IFRS vállalkozási)
b) A konszolidált pénzügyi kimutatások aláírására köteles személyek:
Név: Uzsoki András Igazgatóság Elnöke
Lakcím: 2081 Piliscsaba, Hegyalja utca 11-13.
Név: Piukovics Gábor Igazgatósági Tag
Lakcím: 1139 Budapest, Petneházy u.37-47.B.lph.7/2.
c) Kapcsolat
Társaság neve: SunDell Estate Nyilvánosan Működő Részvénytársaság
Székhelye: 1066 Budapest, Dessewffy utca 18-20. fszt.
Hivatalos weboldal: www.sundell.hu
A tárgyidőszakban nem történt változás a Társaság nevében, illetve egyéb azonosító adataiban.
d) Tulajdonosi struktúra bemutatása
A magyar számviteli törvény 89. §-ának megfelelően a pénzügyi kimutatások tartalmazzák az egyes
gazdasági társaságok nevének, székhelyének és szavazati százalékának tételes listáját,
amelyekben a társaság többségi ellenőrzést gyakorol, a Polgári Törvénykönyv rendelkezéseinek
megfelelően (1.2 pont).
IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások
96
A Társaság tulajdonosi szerkezete:
Tulajdonosi részesedés (%)
Név 2023.12.31 2024.12.31
GOPD Nyrt. 46,46%* 46,89%*
MFB Invest Zrt. 11,06% 10,64%
Copa Carpa Kft. 8,73% 8,73%
MEQHLYN Kft. 8,73% 8,73%
További közkézhányad 25,02% 25,01%
(Közkézhányadból MFB Vállalati Beruházási és Tranzakciós Magántőkealap) (4,97%) (4,97%)
Összesen 100% 100%
*a GOPD Nyrt. közvetett részesedése a Copa Carpa Kft. és Meqhlyn Kft. révén 50% feletti tulajdonos
e) Könyvvizsgálattal kapcsolatos közzétételek
A Társaság a 2000. évi C. törvény 155. paragrafusa értelmében könyvvizsgálatra kötelezett.
A könyvvizsgáló cég neve és címe: PricewaterhouseCoopers Könyvvizsgáló Kft. (1055 Budapest,
Bajcsy-Zsilinszky út 78.)
Könyvvizsgálatért felelős személy: Tímár Pál
Kamarai tagsági szám: 002527
A magyar számviteli törvény 88. §-ának megfelelően a pénzügyi kimutatások tartalmazzák a
könyvvizsgáló vagy könyvvizsgáló cég által a konszolidált pénzügyi kimutatások kötelező
könyvvizsgálatáért, valamint egyéb nem könyvvizsgálati szolgáltatásokért a pénzügyi évre fizetett
díjakat. Az üzleti év során a könyvvizsgáló adótanácsadói, illetve egyéb nem könyvvizsgálati
szolgáltatásokat nem nyújtott a Társaságnak.
2024. évben a könyvvizsgálat díja 20.400.000 forint+Áfa
SunDell Estate Nyrt. Egyedi Üzleti Jelentés 2024. évi üzleti tevékenységéről
SunDell Estate Nyrt. 2024. évi Egyedi Üzleti Jelentés
Készült: Budapest, 2025. április 9.
Tartalom
1. Üzleti jelentés ............................................................................................................................................. 99
1.1. Vállalkozás üzleti környezete ................................................................................................................... 99
1.1.1. Társaság leányvállalatai és egyben szabályozott ingatlanbefektetési projekttársaságai (SZIP)
.............................................................................................................................................. 99
1.1.2. Társaságirányítás és Vezető tisztségviselők ........................................................................... 100
1.1.3. A SunDell Estate Nyrt. tevékenysége ..................................................................................... 102
1.2. A Csoportnál 2024. évben lezajlott lényegesebb változások .............................................................. 105
1.2.1. Legfontosabb lényegi változások .......................................................................................... 105
1.2.2. Közgyűlések ......................................................................................................................... 106
1.2.3. Tárgyidőszakot (2024.12.31.) követő további események...................................................... 106
1.3. Vállalkozás céljainak, stratégiáinak bemutatása ................................................................................. 106
1.4. Vállalkozás főbb erőforrásai és kockázatai ........................................................................................... 107
1.5. Társaság tárgyidőszaki (2024.12.31.) eredmények, további kilátások és kihívások......................... 108
1.6. Teljesítmény mérésének mennyiségi és minőségi mutatói, illetve jelzői .......................................... 110
2. SunDell Estate Nyrt. 2024. december 31-én végződő időszakra vonatkozó főbb egyedi pénzügyi
kimutatásai ............................................................................................................................................... 111
2.1. IFRS egyedi éves pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatás-mérleg (adatok ezer Ft-ban) .............. 111
2.2. IFRS Egyedi Eredményre és Egyéb átfogó Jövedelemre vonatkozó kimutatás (adatok ezer Ft-ban)
................................................................................................................................................................... 112
SunDell Estate Nyrt. 2024. évi Egyedi Üzleti Jelentés
99
1. Üzleti jelentés
1.1. Vállalkozás üzleti környezete
A SunDell Estate Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (a továbbiakban Társaság) a tőkepiacról szóló 2001.
évi CXX. törvény (a továbbiakban Tpt.), a Budapesti Értéktőzsde Zrt. piacműködtető által megállapított „a BÉT
általános üzletszabályzata” (a továbbiakban Szabályzat), valamint a nyilvánosan forgalomba hozott
értékpapírokkal kapcsolatos tájékoztatási kötelezettség részletes szabályairól szóló 24/2008. (VIII. 15.) PM
rendelet (a továbbiakban PM rendelet) alapján készítette és ezúton közzéteszi a 2024. évre vonatkozó éves
üzleti jelentését.
A Társaságról további nyilvános információk, közte az Alapszabály, valamint hivatalos közzétételek
megtalálhatók a Társaság honlapján (sundell.hu/befektetoknek/), valamint a Budapesti Értéktőzsde (BÉT)
Társaságra vonatkozó információs oldalán (bet.hu).
1.1.1. Társaság leányvállalatai és egyben szabályozott ingatlanbefektetési projekttársaságai (SZIP)
Név Fő üzleti tevékenység Bejegyzés országa Közvetett és Közvetlen részesedés Anyavállalat (SunDell Estate Nyrt.) részesedése
Bryce 42 Invest Kft. Ingatlanértékesítés Magyarország Közvetlen 100%
Catanum Invest Kft. Ingatlanértékesítés Magyarország Közvetlen 100%
CZADO Ingatlanfejlesztő Kft. Ingatlanértékesítés, -bérbeadás Magyarország Közvetlen 100%
Dessewffy Investment Kft. Ingatlan értékesítés,-bérbeadás Magyarország Közvetlen 100%
Dob Estate Kft. Ingatlanértékesítés Magyarország Közvetlen 100%
Dorozsmai Ingatlan Kft. Ingatlanértékesítés Magyarország Közvetlen 100%
Filemon Invest Kft. Ingatlanértékesítés Magyarország Közvetlen 100%
Grado Estate Zrt. Ingatlanértékesítés, -bérbeadás Magyarország Közvetlen 100%
Gschwindt Estate Kft. Ingatlanértékesítés Magyarország Közvetlen 100%
L.B. Vetus Architect Ingatlanforgalmazó Kft. Ingatlanbérbeadás Magyarország Közvetlen 100%
Mystery Mansion Kft. Ingatlanbérbeadás Magyarország Közvetlen 100%
Pasadena 53 Invest Kft. Ingatlanértékesítés, -bérbeadás Magyarország Közvetlen 100%
Ravenclaw 19 Zrt. Ingatlanértékesítés Magyarország Közvetlen 100%
Rivendell 21 Zrt. Ingatlanértékesítés Magyarország Közvetlen 100%
Sedona 38 Invest Kft. Ingatlan fejlesztés Magyarország Közvetlen 100%
XPDON Invest Zrt. Ingatlanbérbeadás Magyarország Közvetlen 100%
Zsigárd Estate Kft. Ingatlanértékesítés Magyarország Közvetlen 100%
A leányvállalatok csak a Társaság fő profiljához kapcsolódó tevékenységet végeznek, az egyes
leányvállalatokra vonatkozó részleteket lásd az 1.1.3-as pontban.
SunDell Estate Nyrt. 2024. évi Egyedi Üzleti Jelentés
100
1.1.2. Társaságirányítás és Vezető tisztségviselők
A Társaságnál kétszintű társaságirányítási modell működik (Igazgatóság és Felügyelőbizottság). A
Felügyelőbizottság ellenőrzi az Igazgatóság munkáját.
A Társaság ügyvezetését az igazgatóság tagjai látják el megbízási jogviszony alapján.
Szintén megbízási jogviszony keretei között látják el a tisztségüket az Auditbizottság és a Felügyelőbizottság
tagjai is.
1.1.2.1. Igazgatóság
Az Igazgatóság a Társaság ügyvezető szerve, öt tagból áll, jogait és feladatait testületként gyakorolja. Minden
olyan kérdésben dönt, amely törvény vagy alapszabály felhatalmazás alapján nem a Közgyűlés (vagy esetleg
más szerv) hatáskörébe tartozik A Társaság igazgatósága 2024. december 31-én az alábbi személyekből állt:
• Uzsoki András, igazgatóság elnöke
• Piukovics Gábor, igazgatósági tag
• Michaletzky Márton, igazgatósági tag
• Kun Róbert, igazgatósági tag
• MFB Invest Befektetési és Vagyonkezelő Zrt., igazgatósági tag
Uzsoki András igazgatóság elnöke együttes képviseleti joggal
Uzsoki András több évtizedes tapasztalattal rendelkezik gazdasági vezetőként. Pályafutását 1989-től
Bioaroma Kft. ügyvezetőjeként kezdte. Ezt követően 1996-tól 2002-ig és 2013-tól 2019-ig az UB Merchants Kft.
ügyvezetője. 2011-től UBM Trade Zrt. igazgatósági tagja, majd 2016-tól UBM Holding Nyrt. igazgatósági tagja.
2006-tól az S.P.M. Hungary Ingatlanfejlesztő Kft. ügyvezetője, mely cég Pilisjászfalun lakópark-fejlesztéssel,
továbbá ingatlanforgalmazással foglalkozik. 2023. augusztus 10-ig SunDell felügyelőbizottsági és
auditbizottsági tag, 2023. szeptemberétől az igazgatóság elnöke. Diplomáját a BME Vegyészmérnöki karán
biológusmérnökként szerezte.
Piukovics Gábor, igazgatósági tag együttes képviseleti joggal
Az 1990-es években befektetési és bankszektorban szerzett tapasztalatot, 1998 óta ingatlanfejlesztéssel
foglalkozik. Több ingatlanfejlesztési projektcég vezérigazgatója volt, amelyek többek között lakóingatlanok és
50-120 lakásos lakóépületek fejlesztésével foglalkoztak. 2015 óta a Schweidel Investment Kft. igazgatója,
amely részt vett a Levendula projektben (amit részben a SunDell jogelődje, a Green Village Kft. végzett),
valamint a GOPD Nyrt. részvényese. A SunDell igazgatóságához 2023 augusztusában csatlakozott.
SunDell Estate Nyrt. 2024. évi Egyedi Üzleti Jelentés
101
Michaletzky Márton igazgatósági tag együttes képviseleti joggal
Michaletzky Márton 2018-ban csatlakozott a Concorde MB Partners csapatához, jelenleg a cég partnere.
Korábban a Budapesti Értéktőzsde Kibocsátói Akvizíciók Igazgatóságát vezette, ezt megelőzően a Deloitte
Pénzügyi Tanácsadás részlegén dolgozott tranzakciós tanácsadóként.
Széleskörű tőkepiaci tapasztalatát többek között befektetési szolgáltatónál és kockázatitőkealap-kezelőnél
szerezte. Diplomáját és PhD fokozatát a Budapesti Corvinus Egyetemen szerezte. CFA, CEFA és CIIA
befektetéselemzési diplomákkal rendelkezik.
Kun Róbert igazgatósági tag együttes képviseleti joggal
Kun Róbert 2002-ben okleves építészmérnöki diplomát szerzett a Budapesti Műszaki és Gazdaságtudományi
Egyetemen, 2010 és 2017 között ugyanitt mechatronikai tanulmányokat folytatott. 2015-től a PhoenArchitekt
Kft. tagja, vezető tervezője és ügyvezetője is.
MFB Invest Befektetési és Vagyonkezelő Zrt.
Az MFB Invest Zrt. az MFB Csoporthoz tartozó, zártkörűen működő részvénytársaság, amely közvetlen és
közvetett módon állami tulajdonban van, nemzetgazdasági szempontból fontos és piaci jellegű
tőkebefektetéseket eszközöl. Az MFB Invest Zrt.-t 2024. augusztus 1. napi hatállyal Katona Bence Gergely
helyett Hradszki László képviseli a Társaság igazgatóságában.
1.1.2.2. Auditbizottság és Felügyelőbizottság
A Társaság négy tagú felügyelőbizottsággal és három tagú auditbizottsággal rendelkezik. A részvényeket a
Budapesti Értéktőzsde Zrt. 2020.06.22. napjával vette fel a terméklistára.
2024. december 31-én a Társaság felügyelőbizottsága és auditbizottsága az alábbi személyekből áll:
Horváth Gábor Ferenc (Felügyelőbizottsági és Auditbizottsági Tag)
Dr. Vetési Ágnes Nóra (Felügyelőbizottsági és Auditbizottsági Tag)
Béla Gyula (Felügyelőbizottsági és Auditbizottsági Tag)
Buda Sándor (Felügyelőbizottsági Tag)
1.1.2.3. Közgyűlés
A Közgyűlés a Társaság legfőbb döntéshozó szerve, feladatai közé tartozik például, de nem kizárólag, az
Alapszabály megállapítása és módosítása, alaptőkéhez kapcsolódó döntések, Igazgatósági és
Felügyelőbizottsági tagok megválasztása és visszahívása, könyvvizsgáló megválasztása és visszahívása,
döntés az adózott eredmény felhasználásáról.
SunDell Estate Nyrt. 2024. évi Egyedi Üzleti Jelentés
102
1.1.3. A SunDell Estate Nyrt. tevékenysége
A Társaság fő tevékenysége építési beruházások megvalósítása, lakóépületek építtetése, értékesítése,
valamint bérbeadása. A Társaság fő tevékenységét Magyarországon, Budapest közigazgatási határain belül
végzi.
A Társaság az építési beruházásokat saját tulajdonú, beépítetlen ingatlanokon hajtja végre. A beépítetlen
telkeket a Társaság megvásárolja, azokon tulajdont szerez, majd tevékenysége a később eladásra, illetve
bérbeadásra szánt ingatlanok megépítésére vonatkozó projektek megvalósítására korlátozódik, valamint a
lakások, irodák, üzletek, egyéb helyiségek értékesítésére, illetve bérbeadására.
A Társaság jellemzően még az épületek műszaki átadása előtt értékesíti az épületekben kialakítandó
lakásokat. Ezeket az ingatlan adásvételi szerződéseket a Társaság jellemzően úgy köti meg, hogy a lakások
birtokbaadását meghatározott időpontra vállalja, amelyet, ha elmulaszt, kötbérfizetési kötelezettsége
keletkezik a vevő felé, mellyel a birtokbaadással egy időben számolnak el.
A Társaság tevékenysége az alábbi piacokat érinti: lakóingatlan vásárlási piacot és a lakóingatlan, valamint
iroda és garázs bérbeadási piacot.
SunDell Estate Nyrt. 2024. évi Egyedi Üzleti Jelentés
103
Projektek összefoglalása:
Projekt neve Építtető Lokáció Készleten lévő albetét/Építés alatt lévő albetét szám (db) Konszolidált könyv szerinti érték (2024.12.31.) Projekt állapot (2024.12.31.) Elkészült ingatlan tervezett hasznosítása
Elkészült projektek
Nerium Park SunDell Estate Nyrt. Budapest, XIII. kerület, Petneházy u. (26276/1. hrsz.) 2 34 millió Forint Használatbavételi engedély rendelkezésre áll. 100% Értékesítési célú ingatlan
Levendula Lakópark SunDell Estate Nyrt. Budapest, XIV. kerület, Dorozsmai u. (30005/9. hrsz.) 20 121 millió Forint Használatbavételi engedély rendelkezésre áll. 100% Értékesítési célú ingatlan
Paskal Rose I. SunDell Estate Nyrt. Budapest, XIV. kerület, Bartl János u. – Szugló u. (31373/20. hrsz). 34 210 millió Forint Használatbavételi engedély rendelkezésre áll. 100% Értékesítési célú ingatlan
Paskal Garden SunDell Estate Nyrt. Budapest, XIV. kerület, Bartl János utca (31373/22. hrsz.) 100 873 millió Forint Használatbavételi engedély rendelkezésre áll. “A”, “B”, “C” épület 100% Értékesítési célú lakóingatlan
Tervezett projektek
Projekt neve Tervezett építtető Lokáció Konszolidált könyv szerinti érték (2024.12.31.) Projekt állapot (2024.12.31.) Elkészült ingatlan tervezett hasznosítása
Budakeszi út fejlesztési telek SunDell Estate Nyrt. Budapest, II. kerület Budakeszi út 65-67. (hrsz. 10914) 1.720 millió Forint Építési engedély még nem áll rendelkezésre. Értékesítési célú lakóingatlan
Épülő projektek
Budakeszi út villa épület SunDell Estate Nyrt. Budapest, II. kerület Budakeszi út 65-67. (hrsz. 10914) 1.270 millió Forint Építési engedély rendelkezésre áll. Meglévő villa épület felújítása zajlik. Eladás alatt lévő ingatlan, örökségvédelmi engedély alapján
*Átadott projektek esetén (Paskal Rose I. Nerium Park, Levendula Park, Paskal Garden) a könyv szerinti érték alacsonyabb, hiszen a
lakások, garázsok stb. jelentős része átadásra került)
SunDell Estate Nyrt. 2024. évi Egyedi Üzleti Jelentés
104
Bérbeadási tevékenység:
Irodák, garázsok:
A Társaság a készleten lévő lakóparkjaiban (Paskal Garden, Paskal Rose 1, Nerium Lakópark) a még eladatlan
garázsokból, tárolókból, irodákból és felszíni beállókból néhányat bérbeadás útján hasznosít.
A jelentős bérbeadások a Társaság leányvállalatain keresztül valósulnak meg.
Egyéb kiegészítések
Kutatás és kísérleti fejlesztés
A Társaság nem végez kutatás és kísérleti fejlesztéshez kapcsolódó tevékenységet.
Környezetvédelem
A Társaság a mindenkori érvényben lévő jogszabályok betartása mellett végzi ingatlanfejlesztési
tevékenységét. Előremutató hozzáállással és a piaci trendekkel összhangban, a folyamatban lévő, illetve a
tervezett projekteknél, a Társaság kiemelt figyelmet fordít energiahatékony épületek létrehozására.
Foglalkoztatás- és sokszínűségi politika
A Társaság építkezésein betartatja a munkavédelemmel kapcsolatos előírásokat. A Társaság méretére
tekintettel jelenleg nem rendelkezik külön foglalkoztatás- és sokszínűségi politikával, ugyanakkor biztosítja a
szakmai sokszínűséget és a munkavállalók megtartását. Továbbá, a Társaság ellenez mindenfajta munkahelyi
diszkriminációt.
Részvényinformációk
A Társaság azonos jogokat biztosító, dematerializált törzsrészvényekkel rendelkezik, részesedések
átruházására vonatkozó korlátozás nincs. 2024.12.31-én az alábbi adatok érvényesek:
Darabszám: 1.432.000
Névérték: 100 HUF
ISIN kód: HU0000173752
Tulajdonosi struktúra:
Név 2023.12.31 2024.12.31
GOPD Nyrt. 46,46% 46,89%
MFB Invest Zrt. 11,06% 10,64%
Copa Carpa Kft. 8,73% 8,73%
MEQHLYN Kft. 8,73% 8,73%
További közkézhányad 25,02% 25,01%
(Közkézhányadból MFB Vállalati Beruházási és Tranzakciós Magántőkealap) (4,97%) (4,97%)
100% 100%
SunDell Estate Nyrt. 2024. évi Egyedi Üzleti Jelentés
105
1.2. A Csoportnál 2024. évben lezajlott lényegesebb változások
1.2.1. Legfontosabb lényegi változások
- A SunDell 2024. április 30-án adott tájékoztatást, hogy Nagy Attila igazgatósági tag aznapi hatállyal
lemondott ezen tisztségéről és projektvezetőként folytatta munkáját.
- A SunDell 2024. június 26-án üzletrész- és követelés-adásvételi előszerződést, majd 2024. december
18-án végleges szerződést kötött az Alhambra 36 Invest Kft. 100%-os üzletrészének, valamint az
Alhambrával szemben fennálló valamennyi követelése értékesítésének tárgyában. Az értékesítés
2024. december 18-án megtörtént.
- A SunDell 2024. július 10. napján a következő leányvállalatok alapításáról határozott: Dob Estate Kft.,
Fogarasi Estate Kft., Zsigárd Estate Kft. A leányvállalatok cégbírósági bejegyzése megtörtént.
- A SunDell a 2024. július 31. napján megkötött adásvételi szerződéssel értékesítette a Niobarbara
Invest Korlátolt Felelősségű Társaság törzstőkéjének 100%-át kitevő üzletrészt.
- A SunDell tájékoztatta a nyilvánosságot, hogy az MFB Invest Zrt. a Társaságnál betöltött igazgatósági
tagi tisztségéhez kapcsolódó feladatok MFB Invest Zrt. nevében történő ellátására 2024. augusztus 1.
napi hatállyal Katona Bence Gergely helyett Hradszki Lászlót jelölte ki.
- A SunDell 2024. október 2-án döntött az Alhambra 36 Invest Kft. leányvállalatának tőkeleszállításáról.
A tőkeleszállítás mértéke a jegyzett tőke 205 millió Ft-ról 15 millió Ft-ra csökkentése tőkekivonással,
valamint a tőketartalékot is a törzstőke leszállításával arányos mértékben csökkenti. A tőkeleszállítás
cégbíróság által történt bejegyzése 2024. december 11-én megtörtént.
- A Társaság 2024. október 2-án döntött a Bryce 42 Invest Kft., Pasadena 53 Invest Kft. és Sedona 38
Invest Kft. leányvállalatainak tőkeleszállításáról. A tőkeleszállítások mértéke a jegyzett tőke 205.000
eFt-ról 10.000 eFt-ra csökkentése tőkekivonással, valamint a tőketartalékot is a törzstőke
leszállításával arányos mértékben csökkenti. A tőkeleszállítások cégbíróság által történt bejegyzései
2024. december 19-én megtörténtek.
- A SunDell 2024. október 18-án adott tájékoztatást, hogy a Scope Ratings GMBH hitelminősítő a
korábban megállapított "B" hitelminősítést "B-"-ra módosította (a stabil kilátás fenntartása mellett),
a Kötvények kapcsán pedig megerősítette a korábban megállapított "B+" hitelminősítést.
- A SunDell 2024. október 25-én adott tájékoztatást 100-100 millió forintos alaptőkével a Ravenclaw 19
Zrt. és a Rivendell 21 Zrt. megalapításáról. A leányvállalatok cégbírósági bejegyzése megtörtént.
- A SunDell 2024. október 29-én adott tájékoztatást, hogy Piukovics András igazgatósági tag előző napi
hatállyal lemondott ezen tisztségéről.
- A SunDell 2024. november 15-én adott tájékoztatást a Gschwindt Estate Korlátolt Felelősségű
Társaság megalapításáról. A leányvállalat cégbírósági bejegyzése megtörtént.
- A SunDell a 2024. november 14. napján megkötött adásvételi szerződéssel értékesítette a Sevilla 47
Invest Korlátolt Felelősségű Társaság törzstőkéjének 100%-át kitevő üzletrészt.
- A SunDell a 2024. december 16. napján megkötött adásvételi szerződéssel értékesítette a Gschwindt
Estate Korlátolt Felelősségű Társaság törzstőkéjének 100%-át kitevő üzletrészt. A SunDell a szerződés
teljesítését megelőzően a Gschwindt Estate Kft. törzstőkéjét 5 millió Ft-ról 1 655 millió Ft-ra fogja
emelni nem pénzbeli vagyoni hozzájárulás rendelkezésre bocsátásával. A nem pénzbeli vagyoni
hozzájárulás tárgya a Budapest II. kerület, belterület 10914 helyrajzi szám alatt nyilvántartott,
természetben 1021 Budapest, Hárshegyi út 22-24. szám alatt található, összesen 2 ha 6.934 m2
alapterületű, kivett kollégium megnevezésű ingatlan 28/100 tulajdoni hányada lesz. A Társaság a nem
pénzbeli vagyoni hozzájárulás rendelkezésre bocsátását követően megkötni tervezett használati
SunDell Estate Nyrt. 2024. évi Egyedi Üzleti Jelentés
106
megosztási szerződés alapján az ingatlan területén található egykori Gschwindt-Tőry villa épületéből
kialakítandó irodaház, valamint az Ingatlan ahhoz tartozó része kizárólagos használatára lesz
jogosult.
- A SunDell a 2024. december 17. napján megkötött adásvételi szerződéssel értékesítette a Fogarasi
Estate Korlátolt Felelősségű Társaság törzstőkéjének 100%-át kitevő üzletrészt. A Fogarasi Estate Kft.
1/1 arányú tulajdonát képezi a Budapest XIV. kerület, belterület 31989/11 helyrajzi számon
nyilvántartott, természetben 1148 Budapest, Fogarasi út 3. szám alatt található, 632 m2 alapterületű,
kivett üzem megnevezésű ingatlan.
1.2.2. Közgyűlések
Dátum Tárgy
2024.04.29 2023. évi egyedi beszámoló és ehhez kapcsolódó üzleti jelentés elfogadása; 2023. évi konszolidált beszámoló és ehhez kapcsolódó üzleti jelentés elfogadása; Döntés a tárgyévi eredménnyel kiegészítette eredménytartalék elfogadásáról; Döntés a felelős társaságirányítási jelentés és a javadalmazási jelentés elfogadásáról, illetve a vezető tisztségviselők részére megadható felmentvényről. Társaság új könyvvizsgálójának megválasztása, díjazás megállapítása és erre tekintettel alapszabály módosítása.
1.2.3. Tárgyidőszakot (2024.12.31.) követő további események
• A Társaság a harmadik felek javára vállalt kezességvállalásai alapján, a hitelintézettel szemben
fennálló kintlévőségét a kezességvállalás főkötelezettjei teljesítették, és az azokból eredő
tartozások kiegyenlítésre kerültek.
• A Mystery Hotel Budapest Kft., mint külsős fél, Társasággal szemben fennálló kintlévőségét
maradéktalanul teljesítette és az abból eredő fizetési kötelezettségének eleget tett.
• A Csoport 2025. március 31-én 328.995 eFt összegben előtörlesztette a CARION Finanszírozási
Centrum Zrt-vel szemben fennálló beruházási kölcsönét, melyet a tulajdonában álló 1021
Budapest, Budakeszi út 65-67. szám alatti villa épület felújításának finanszírozására kötött.
1.3. Vállalkozás céljainak, stratégiáinak bemutatása
A Társaság stratégiai célja elsősorban a XIII. és XIV. kerületekben nagy volumenű, koncentrált, középkategóriás
lakások, jellemzően 150-200 lakásos társasházak építése és értékesítése. A Társaság célja emellett a
bérbeadási portfólió bővítése, mind saját építésű lakások bérbeadásával, mind kész ingatlanok vásárlásával.
A Társaság fontosnak tartja a stabil alvállalkozói kör fenntartását, ezáltal kihasználva a gazdaságos ipari
technológiák nyújtotta versenyelőnyöket.
A Társaság saját megítélése és piacismerete alapján úgy látja, hogy versenytársaival szemben piaci helyzetére
két fő faktor bír hatással: a lokáció és az alvállalkozói kör.
A Társaság saját megítélése szerint projektjei előnyös lokációban valósulnak meg. A Paskál Gyógy- és
Strandfürdő és a Rákos-patak környéke egy „új”, zöldövezeti központot jelent az ingatlanpiacon. A terület
továbbá kiváló közlekedési lehetőséggel rendelkezik.
A Társaság kipróbált, stabil alvállalkozói körrel működik együtt, ennek fő oka, hogy alvállalkozói megbízható
munkaerő ellátottsággal rendelkeznek, következésképpen, a Társaság vevői kiszámítható ütemezéssel és az
elkészült lakások tekintetében magas minőséggel számolhatnak.
SunDell Estate Nyrt. 2024. évi Egyedi Üzleti Jelentés
107
1.4. Vállalkozás főbb erőforrásai és kockázatai
A Társaság működése során az alább felsorolt főbb kockázatokat azonosította. Ezeket a Társaság vezetése
fokozott figyelemmel követi, az ezen tényezőkben történő jelentős változás hatására, szükség esetén, további
intézkedések meghozataláról dönt.
Főbb kockázatok
A Szabályozott Ingatlanbefektetési Társaságról szóló (továbbiakban „SZIT”) törvény szerinti feltételek: Az
Anyavállalat SZIT-ként kíván működni, amely forma kedvezményes adózási elbírálásban részesül. Az
Anyavállalat 2020.07.31-i forduló nappal kérte a nyilvántartásba vételét a Nemzeti Adó- és Vámhivatalnál, és
ez a 2020.09.24-én kelt értesítés szerint 2020.07.31. hatállyal meg is történt. Hasonlóan a 2023.12.31-es
állapothoz a 2024.12.31-i konszolidált pénzügyi kimutatások alapján a Társaság a SZIT kritériumoknak
megfelelt, mindkét mutatószám teljesült. Az ingatlan vagyon / mérlegfőösszeg mutató 70% feletti értéket ért
el, az idegen forrás / ingatlan vagyon mutató pedig 65% alatt maradt.
Munkaerőhiány: az általános munkaerőhiány zavart okozhat az alvállalkozók működésében, melyre az
építőiparban már jelenleg is számos példa van. A Társaság támogatja alvállalkozóit abban, hogy a megfelelő
munkaerőt elérjék.
Kereslet alakulása: A piacon a kereslet mérséklődésével egyidejűleg elmozdulás tapasztalható a kulcsra kész
ingatlanok vásárlásának irányába. A 2020-as évben a 27%-os ÁFA kulcs visszavetette az érdeklődést az
újépítésű lakások iránt, főként a szabályozás alakulására vártak a piaci szereplők. 2021-tól az újépítésű lakások
ÁFA-ja 5%-ra módosult, ami az ingatlanok iránti érdeklődés élénkülését vonta maga után. Az 5%-os ÁFA-t 2022-
ben meghosszabbították 2024 év végéig, majd 2024-ben a 2026 év végéig megszerzett építési engedéllyel
rendelkező lakásokra, amely jelentős előny a Társaság számára a projektek ütemezésének várható keresletet
követő kialakításában. 2023 végétől a lakáspiaci folyamatokat meghatározó makrogazdasági
fundamentumok javulása volt megfigyelhető, ami élénkülést hozott a hazai piacon. 2023 negyedik
negyedévében a foglalkoztatottság historikusan magas szinten alakult, és a bruttó bérek kétszámjegyű
növekedése mellett az infláció visszaszorításával a reáljövedelmek is emelkedő pályára álltak. A javuló
fogyasztói bizalom, a kedvezőbb hitelkondíciók és a 2024-től elérhető megújult otthonteremtési támogatások
pozitívan hatottak a lakáspiaci aktivitásra, mely lendületet adott 2024 első hónapjaiban is. Emellett a
gazdasági teljesítmény 2024. első negyedévében mind éves, mind negyedéves alapon ismét növekedett. A
fővárosi újlakáspiac forgalma 2024. első negyedévében fokozott aktivitást mutatott, Budapesten az új
társasházi lakások eladása az előző év azonos negyedévi eladásait 84 százalékkal meghaladta. Az élénkülő
kereslethez alkalmazkodva kimagasló számú újlakás került a piacra a negyedév során, így a Budapesten még
megvásárolható lakások száma enyhén emelkedett éves összevetésben. 2024 harmadik negyedévében a
lakáspiaci forgalom országos átlagban 16 százalékkal, Budapesten pedig 31 százalékkal élénkült éves
összevetésben. A javuló makrogazdasági trendek ellenére 2024 első három negyedévében 8,6 ezer új építésű
lakóingatlan kapott használatbavételi engedélyt Magyarországon, ezzel országosan 20 százalékkal, míg
Budapesten 18 százalékkal csökkent az átadott lakások száma az előző év azonos időszakához képest.
Budapesten és vidéken is alacsony szinten stagnál az újlakás-fejlesztések volumene, és a harmadik
negyedévben az újonnan értékesítésre meghirdetett újlakások száma is visszaesett.
Lakásárak alakulása: 2014 - 2022 első félévének végéig a budapesti lakáspiacon az ingatlanok vételárának
jelentős növekedése volt megfigyelhető, kiemelkedően 2022 első félévében. Az MNB 2024 májusában kiadott
SunDell Estate Nyrt. 2024. évi Egyedi Üzleti Jelentés
108
lakáspiaci jelentése szerint 2023 végére az éves nominális lakásár-dinamika országosan 5,8 százalékra
gyorsult, de reálértelemben még 1,8 százalékos csökkenés volt megfigyelhető. Az első negyedévben a
nominális áremelkedés üteme tovább gyorsult 7,2 százalékra. A jövedelmek a lakásáraknál gyorsabban
emelkedtek 2023-ban, ezzel a lakásár/jövedelem mutató a fővárosban 4,1 százalékkal, országosan 2,5
százalékkal mérséklődött 2022. negyedik negyedévéhez képest. A lakásárak makrogazdasági
fundamentumokhoz viszonyított túlértékeltsége a 2022-ben megfigyelhető csúcshoz képest jelentősen
alacsonyabb szinten, országos átlagban 12 százalék körül stagnált az elmúlt egy évben. Budapesten a szabad
lakások 23 százalékát árazták át, ezen belül 78 százalékuknál árat emeltek az ingatlanfejlesztő cégek. A
fővárosi újlakások átlagos négyzetméterára 1,47 millió forintra emelkedett 2024 első negyedévének végére,
ami 2,8 százalékos éves fajlagos áremelkedést jelent. A lakásárak éves nominális növekedési üteme
országosan 9,3 százalékot ért el 2024 második negyedévében, és már reálértelemben is 5,3 százalékos
emelkedés volt megfigyelhető. A KSH által közzétett indexek alapján a használt lakások ára a második
negyedévben 9,6 százalékkal, az új lakások ára pedig 10,1 százalékkal emelkedett éves alapon. A fővárosi
újlakások átlagos négyzetméterára 1,53 millió forintot tett ki 2024 harmadik negyedévének végén, mely éves
szinten 5 százalékos drágulást jelent.
Makrókörnyezeti kockázatok: A bizonytalan piaci környezet, makrogazdasági hatások miatt a lakáspiaci
kereslet hosszútávon csökkenhet. Az alapkamat növekedése miatt drágábban elérhetők a piacon a
lakáshitelek, az infláció magas szinten maradása kockázatot jelentenek. Amennyiben a Zöld Otthon Hitel
forrás kerete nem kerül további bővítésre, vagy nem lesz alternatív zöld finanszírozási forrás a piacon a vevők
számára, a magasabb kamatok következtében csökkenhet a kereslet.
Pénzügyi kockázatok: A Társaság hosszú lejáratú kötelezettségei a kibocsátott SUNDELL 2030/A, és SUNDELL
2031/A kötvények. Mivel a kibocsátott kötvények fix kamatozásúak, így a Társaság nincs kitéve jelentős
kamatlábkockázatnak a jövőbeni cash flow tekintetében. A 2024-es évben a két kötvény után összesen 558,25
mFt kamatot kell fizetni, mely kamatfizetési napok a második félévre esnek. A fizetendő kamat a Társaság
számára nem okoz likviditási gondot. A Társaságnak korlátozott kitettsége van a devizaárfolyamok változásai
miatt, mivel bevételei és költségei túlnyomó része és az adósságszolgálat is forintban denomináltak. A
költségek esetén a devizás tételek aránya kevesebb mint 1%. A Társaság fedezeti ügyleteket nem hajt végre.
Erőforrások
Alvállalkozói kör: A Társaság alvállalkozóival szoros és stabil kapcsolatrendszert alakított ki, aminek
köszönhetően számít a további együttműködés zavartalanságára. A Társaság stabil, bejáratott alvállalkozói
körrel dolgozik együtt, akik megbízható munkaerőellátottsággal rendelkeznek, így a Társaság vevői
kiszámítható ütemezéssel és az elkészült lakások tekintetében magas minőséggel számolhatnak.
1.5. Társaság tárgyidőszaki (2024.12.31.) eredmények, további kilátások és kihívások
2024-es év bemutatása
A Társaság a korábbi évek eredményeire építve folytatta tovább 2024-ben a további célok megvalósítását.
Tette mindezt úgy, hogy az üzleti környezetet több tényező is inkább bizonytalan irányba terelte: legyen szó
az ukrán-orosz konfliktus okozta makrogazdasági hatásokról, az emelkedő inflációs és kamatkörnyezetről
vagy a szabályozói környezet gyors alakulásáról. 2024-ben folytatódtak a Paskal Garden „C” épületének
SunDell Estate Nyrt. 2024. évi Egyedi Üzleti Jelentés
109
értékesítései és átadásai. A Társaság Budakeszi úti telke tekintetében az építési engedélyeztetés folyamatban
van.
Jövőbeli kilátások, kihívások
Összességében a Társaság továbbra is egy változó üzleti környezetben tudatosan, célirányosan végzi
tevékenységét: kihasználva az építési telkek egyedülálló lokációit, magas minőségű ingatlanokat fejleszt a
vevői számára.
A 2024-es üzleti évben és ezt követően, a Projektek összefoglaló táblázatában szereplő, folyamatban lévő
projektek építésére, azok befejezésére fókuszál a Társaság, valamint aktívan keresi a lehetőségeket további,
jövőbeli projektek megvalósítására.
A Társaság mérlegéhez kapcsolódó kiegészítések
A Társaság tőkehelyzete stabil és rendezett.
Külső finanszírozást tekintve a Társaság kettő, az MNB által támogatott NKP kötvényprogramban kibocsátott
kötvénnyel, valamint 2024. júniusától egy beruházási kölcsönnel rendelkezik (felvett hitel összege: 379.117 eFt,
futamideje 6 év). A 2020-ban kibocsátott 11 milliárd forint névértékű SunDell 2030/A kötvény mellett 2021-ben
sikeresen vont be a Társaság további 5,5 milliárd forint névértéken zöld kötvényből származó forrást (SunDell
2031/A kötvény). A zöld kötvényhez kapcsolódó elvárás, hogy a Társaság olyan projekteket valósítson meg,
amely több területen hozzájárul energiahatékonysági és egyéb zöld megoldásokhoz (zöld épületek,
energiahatékonyság, megújuló energia, tiszta közlekedés). A Társaság két kötvényéhez kapcsolódó
kötvénykötelezettségét és a hosszú lejáratú hiteleket a mérlegben a Hosszú lejáratra kapott kölcsönök
(ideértve a kötvény kötelezettséget is) valamint az Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek tartalmazzák. Az NKP
kötvényhez kapcsolódóan 2025. évben tőketörlesztés (3.300.000 eFt) válik esedékessé, így ez átsorolásra került
a rövid lejáratú kölcsönök közé.
További tételt képeznek forrás oldalon a vevőktől kapott előlegek (Szerződéses kötelezettségek), melyek a
Paskal Garden Lakópark új értékesítéseiből származik, akik még nem vették át az ingatlanokat. Árbevétel
akkor realizálódik belőle, amikor az ingatlanok átadásra kerülnek.
A Társaság eredménykimutatásához kapcsolódó kiegészítések
A cég működésével kapcsolatos bevételek az értékesítésekből származnak. A Paskal Garden Lakópark 2021.
decemberében elkészült „A” épület, valamint a 2022. decemberében elkészült „B” épület és a 2023.
novemberében elkészült „C” épület ingatlanai képeznek értékesítésre szánt készletet, készterméket. A
tárgyévben a Paskal Garden Lakópark „A” épületének lakásaiból 418 millió Ft, a „B” épület átadásaiból 905
millió Ft, a „C” épület átadásaiból 3.198 millió Ft árbevétel keletkezett.
Költségei és ráfordításai a Csoport működésének általános költségei és egyéb ráfordításai mellett helyi adó
kötelezettségekből, értékesítésből származó készlet kivezetés értékéből és a vevők felé fizetendő
kötelezettségekből származik. Az igénybe vett szolgáltatások értéke a legmagasabb költség tétel (798.147 eFt),
melynek jelentős része működési költségekből fakad. A kiadások csökkentek az előző évhez képest, több
építkezés befejeződött. Az anyagköltség (17.248 eFt) többnyire közüzemi költségekből, nyomtatvány,
SunDell Estate Nyrt. 2024. évi Egyedi Üzleti Jelentés
110
irodaszer beszerzésből tevődik össze, az eladott áruk beszerzési értéke között pedig az átadásokból keletkező
készlet kivezetés ráfordítás része szerepel (472.023 eFt).
A Társaság a tárgyévben nyereséges, teljes átfogó eredménye 108.837 eFt.
1.6. Teljesítmény mérésének mennyiségi és minőségi mutatói, illetve jelzői
Vagyoni helyzetre jellemző mutatók (%) és főbb adatok (ezer Ft-ban):
Mutató megnevezése Képlet 2023.12.31 2024.12.31
Ingatlan vagyon Értékesítésre tartott befektetett eszközök + Saját használatú ingatlanok + Készletek 6.976.540 4.230.337
Idegen forrás/Ingatlan vagyon Kötelezettségek/(Értékesítésre tartott befektetett eszközök + Saját használatú ingatlanok + Készletek) 363,47% 469,92%
Befektetett eszközök aránya az eszközökön belül Befektetett eszközök/Eszközök összesen 52,25% 38,26%
Eladósodottság Hosszú lejáratú kötelezettségek/Források összesen 32,97% 32,27%
Idegen és saját tőke aránya Hosszú lejáratú kötvénykötelezettségek*/Saját tőke 67,41% 62,58%
Likviditási gyorsráta Pénz és pénzeszköz-egyenértékesek /Rövid lejáratú kötelezettségek 0,18% 30,45%
Mutató megnevezése Képlet 2023.12.31 2024.12.31
Adózott eredmény Teljes átfogó jövedelem 4.157.511 108.837
Értékesítés nettó árbevétele Értékesítés nettó árbevétele 14.097.520 4.903.314
Árbevétel arányos nyereség Teljes átfogó jövedelem /Értékesítés nettó árbevétele 29,49 % 2,22%
Forrás: Menedzsment számítások
*Hosszú lejáratú kötvénykötelezettség: Hosszú lejáratra kapott kölcsönök (ideértve a kötvény kötelezettséget is), Hosszú
lejáratú céltartalékok, valamint az Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek összege
SunDell Estate Nyrt. 2024. évi Egyedi Üzleti Jelentés
111
2. SunDell Estate Nyrt. 2024. december 31-én végződő időszakra vonatkozó főbb egyedi
pénzügyi kimutatásai
2.1. IFRS egyedi éves pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatás-mérleg (adatok ezer Ft-ban)
A tétel megnevezése 2023.12.31 2024.12.31
Befektetett eszközök
Immateriális javak 9.518 10.387
Tárgyi eszközök (ideértve az Eszközhasználati jogot) 1.143.297 2.501
Befektetési célú ingatlanok - -
Befektetések leányvállalatokba 24.780.482 15.689.515
Befektetett eszközök összesen 25.933.297 15.702.403
Forgóeszközök
Készletek 5.836.540 2.960.337
Vevői követelések 2.105.502 946.099
Egyéb követelések és Aktív időbeli elhatárolások 15.580.549 18.029.860
Szerződéskötésekhez közvetlenül kapcsolódó költségek 160.981 111.522
Pénz és pénzeszköz-egyenértékesek 15.917 2.021.082
Tényleges adókövetelés - -
Összesen 23.699.489 24.068.899
Értékesítésre tartott befektetett eszközök - 1.270.000
Forgóeszközök összesen 23.699.489 25.338.900
ESZKÖZÖK ÖSSZESEN 49.632.786 41.041.303
Saját tőke
Jegyzett tőke 143.200 143.200
Tőketartalék 17.759.683 17.759.683
Eredménytartalék 6.237.745 3.259.019
Egyéb tartalékok és tőkeelemek 134.437 -
Saját tőke összesen 24.275.065 21.161.902
Hosszú lejáratú kötelezettségek
Hosszú lejáratra kapott kölcsönök (ideértve a kötvény kötelezettséget is) 15.494.358 12.515.348
Szerződéses kötelezettségek - -
Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek 869.709 727.058
Hosszú lejáratú kötelezettségek összesen 16.364.067 13.242.407
Rövid lejáratú kötelezettségek
Rövid lejáratú kölcsönök 1.379.919 4.477.812
Kötelezettségek áruszállításból és szolgáltatásból (Szállítók) 77.344 119.931
Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek és Passzív időbeli elhatárolások 4.429.317 1.759.758
Szerződéses kötelezettségek 3.043.114 279.493
Szerződéses kötelezettségek kapcsolt vállalkozással szemben 63.960 -
Rövid lejáratú kötelezettségek összesen 8.993.654 6.636.994
SAJÁT TŐKE ÉS KÖTELEZETTSÉGEK ÖSSZESEN 49.632.786 41.041.303
SunDell Estate Nyrt. 2024. évi Egyedi Üzleti Jelentés
112
2.2. IFRS Egyedi Eredményre és Egyéb átfogó Jövedelemre vonatkozó kimutatás (adatok ezer Ft-ban)
A tétel megnevezése 2023.12.31 2024.12.31
Értékesítés nettó árbevétele (+) 14.097.520 4.903.314
Egyéb bevételek (+) 34.907 150.791
Saját termelésű készletek állományváltozása (+/-) -6.390.915 -2.817.609
Anyagköltségek (-) 8.766 17.248
Igénybe vett szolgáltatások értéke (-) 1.953.935 798.147
Eladott áruk beszerzési értéke (-) 1.508.889 472.023
Egyéb szolgáltatások értéke (-) 50.051 39.586
Személyi jellegű ráfordítások (-) 308.059 324.445
Értékcsökkenési és amortizációs leírás (-) 3.282 4.034
Egyéb ráfordítások (-) 134.023 223.076
Befektetési célú ingatlanok értékelési nyeresége/vesztesége (+) (-) -624.279 -
Működési eredmény 3.150.229 357.936
Pénzügyi műveletek bevételei (+) 1.248.087 1.659.724
Pénzügyi műveletek ráfordításai (-) -375.242 -1.774.386
Pénzügyi műveletek eredménye 872.845 -114.662
Adózás előtti nyereség 4.023.074 243.274
Adófizetési kötelezettség (-) - -
Adózott eredmény 4.023.074 243.274
Egyéb átfogó jövedelem 134.437 -134.437
Ingatlan értékeléséből származó nyereség/veszteség (+/-) (eredményre utólagosan vissza nem forgó) 134.437 -134.437
Teljes átfogó jövedelem 4.157.511 108.837
Törzsrészvények súlyozott átlaga (db) Egy részvényre jutó nyereség (Ft/db) 1.432.000 1.432.000
Alap (Ft) 2.809 170
Hígított (Ft) 2.809 170
SunDell Estate Nyrt. Egyedi Pénzügyi Kimutatások 2024. december 31-re vonatkozóan az EU által befogadott Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok (IFRS) szerint Budapest, 2025. április 9. Uzsoki András Piukovics Gábor igazgatóság elnöke igazgatósági tag
114
Tartalomjegyzék
Egyedi Pénzügyi Kimutatások ...................................................................................................................... 117
Egyedi Pénzügyi Helyzetre Vonatkozó Kimutatás .................................................................................... 117
Egyedi Eredményre és Egyéb Átfogó Jövedelemre Vonatkozó Kimutatás ................................................ 118
Egyedi Saját Tőke Változás Kimutatás ..................................................................................................... 119
Egyedi Cash Flow Kimutatás .................................................................................................................... 120
Kiegészítő megjegyzések az egyedi pénzügyi kimutatásokhoz ..................................................................... 121
1. Általános információk ............................................................................................................................... 121
1.1. A Társaság tevékenysége................................................................................................................... 121
1.2 Jelentős tárgyévi változások .............................................................................................................. 123
2. Az egyedi pénzügyi kimutatások összeállításának alapelvei és a számviteli politika lényeges elemei....... 124
2.1. A beszámoló készítés alapja .............................................................................................................. 124
2.2. Új vagy módosított IFRS standardok ................................................................................................. 125
2.3. Jelentős számviteli becslések és feltételezések ................................................................................. 127
2.4. A számviteli politika lényeges elemei és azok változásai ................................................................... 128
2.4.1. Beszámolási pénznem és devizaműveletek ............................................................................... 128
2.4.2. Rövid/hosszú lejáratú megkülönböztetés .................................................................................. 128
2.4.3. Részesedések ............................................................................................................................. 129
2.4.4. Tárgyi eszközök ......................................................................................................................... 129
2.4.5. Készletek ................................................................................................................................... 129
2.4.6. Értékesítésre tartott befektetett eszközök ................................................................................. 130
2.4.7. Pénzügyi eszközök ..................................................................................................................... 130
2.4.8. Pénzügyi kötelezettségek .......................................................................................................... 132
2.4.9. Céltartalékok ............................................................................................................................. 133
2.4.10. Lízingek .................................................................................................................................... 133
2.4.11. Szerződéses kötelezettségek ................................................................................................... 134
2.4.12. Jövedelemadó ......................................................................................................................... 134
2.4.13. Osztalék ................................................................................................................................... 135
2.4.14. Értékesítés nettó árbevétele .................................................................................................... 135
2.4.15. Saját termelésű készletek állományváltozása .......................................................................... 136
2.4.16. Anyagköltségek ........................................................................................................................ 136
2.4.17. Igénybevett szolgáltatások értéke............................................................................................ 136
2.4.18. Eladott áruk beszerzési értéke ................................................................................................. 136
2.4.19. Egyéb szolgáltatások értéke ..................................................................................................... 136
2.4.20. Személyi jellegű ráfordítások ................................................................................................... 137
115
2.4.21. Értékcsökkenés és amortizációs leírás ..................................................................................... 137
2.4.22. Egyéb működési bevételek és ráfordítások .............................................................................. 137
2.4.23. Pénzügyi eredmény.................................................................................................................. 137
2.4.24. Egy részvényre jutó eredmény (EPS) ........................................................................................ 138
3. Pénzügyi helyzetre vonatkozó kiegészítő magyarázatok .......................................................................... 139
3.1. Immateriális javak és tárgyi eszközök ............................................................................................... 139
3.2. Értékesítésre tartott befektetett eszközök ......................................................................................... 139
3.3. Részesedések .................................................................................................................................... 140
3.4. Készletek ........................................................................................................................................... 142
3.5. Vevői követelések .............................................................................................................................. 144
3.6. Lízingkövetelések, egyéb követelések és aktív időbeli elhatárolások, szerződéskötésekhez közvetlenül
kapcsolódó költségek .............................................................................................................................. 145
3.7. Pénz- és pénzeszköz egyenértékesek ................................................................................................ 147
3.8. Saját tőke .......................................................................................................................................... 147
3.9. Hosszú lejáratú kölcsönök és hitelek (ideértve a kötvény kötelezettséget is) .................................... 148
3.10. Hosszú lejáratú kötelezettségek ...................................................................................................... 151
3.11. Rövid lejáratú kölcsönök és hitelek ................................................................................................. 151
3.12. Kötelezettségek áruszállításból és szolgáltatásból (Szállítók) ......................................................... 152
3.13. Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek és passzív időbeli elhatárolások ............................................ 153
3.14. Szerződéses kötelezettségek ........................................................................................................... 153
3.15. Pénzügyi instrumentumok valós értéke .......................................................................................... 154
4. Tárgyévi Eredményre vonatkozó kiegészítő magyarázatok ...................................................................... 156
4.1. Értékesítés nettó árbevétele .............................................................................................................. 156
4.1.1 Bérleti bevételek ............................................................................................................................. 156
4.1.2 Egyéb bevételek .............................................................................................................................. 156
4.2. Saját termelésű készletek állományváltozása ................................................................................... 157
4.3. Anyagköltségek ................................................................................................................................. 157
4.4. Igénybe vett szolgáltatások értéke .................................................................................................... 157
4.5. Eladott áruk beszerzési értéke........................................................................................................... 158
4.6. Egyéb szolgáltatások értéke .............................................................................................................. 158
4.7. Személyi jellegű ráfordítások ............................................................................................................ 158
4.8. Értékcsökkenés és amortizáció ......................................................................................................... 159
4.9. Egyéb működési ráfordítások ............................................................................................................ 159
4.10. Befektetési célú ingatlanok értékelési nyeresége/vesztesége .......................................................... 159
4.11. Pénzügyi műveletek eredménye ...................................................................................................... 159
4.12. Nyereségadók ................................................................................................................................. 160
116
4.13. Egy részvényre jutó eredmény (EPS) ................................................................................................ 160
5. Kapcsolt felekkel folytatott tranzakciók ................................................................................................... 161
5.1. Kapcsolt vállalkozások ...................................................................................................................... 161
5.2. Juttatások a kulcspozícióban lévő vezetés részére ............................................................................ 164
5.3. A kulcspozícióban lévő vezetőkkel való tranzakciók.......................................................................... 164
5.4. Igazgatótanács és Felügyelő Bizottság javadalmazása ...................................................................... 165
5.5. Garanciák .......................................................................................................................................... 165
6. Pénzügyi kockázatkezelés ........................................................................................................................ 165
6.1. Pénzügyi kockázatkezelési politika ................................................................................................... 165
6.1.1. Piaci kockázat ............................................................................................................................ 165
6.1.2. Likviditási kockázat.................................................................................................................... 166
6.1.3. Hitelezési kockázat .................................................................................................................... 167
6.2. Pénzügyi tevékenységből eredő kötelezettség változások ................................................................ 168
6.3. Tőke kezelése .................................................................................................................................... 169
7. Egyéb kiegészítő információk ................................................................................................................... 169
7.1. Mérlegen kívüli tételek ...................................................................................................................... 169
7.2. Szegmens információk ...................................................................................................................... 170
7.3. Beszámolási időszak utáni események .............................................................................................. 173
7.4. A Számviteli törvény követelményei szerinti közzétételek ................................................................. 173
117
Egyedi Pénzügyi Kimutatások
Egyedi Pénzügyi Helyzetre Vonatkozó Kimutatás 1
adatok ezer Ft-ban Magyarázatok 2023.12.31 2024.12.31
ESZKÖZÖK
Befektetett eszközök
Immateriális javak 3.1 9.518 10.387
Tárgyi eszközök 3.1 1.143.297 2.501
Befektetési célú ingatlanok - -
Részesedések 3.3 24.780.482 15.689.515
Befektetett eszközök összesen 25.933.297 15.702.403
Forgóeszközök
Készletek 3.4 5.836.540 2.960.337
Vevői követelések 3.5 2.105.502 946.099
Lízing követelések 3.6 - -
Egyéb követelések és aktív időbeli elhatárolások 3.6 15.580.549 18.029.860
Szerződéskötésekhez közvetlenül kapcsolódó költségek 3.6 160.981 111.522
Pénz és pénzeszköz-egyenértékesek 3.7 15.917 2.021.082
Tényleges adókövetelés - -
Összesen 23.699.489 25.338.900
Értékesítésre tartott befektetett eszközök 3.2 - 1.270.000
Forgóeszközök összesen 23.699.489 26.040.400
ESZKÖZÖK ÖSSZESEN 49.632.786 41.041.303
FORRÁSOK
Saját tőke
Jegyzett tőke 3.8 143.200 143.200
Tőketartalék 3.8 17.759.683 17.759.683
Eredménytartalék 3.8 6.237.745 3.259.019
Egyéb tartalékok és tőkeelemek 3.8 134.437 -
Saját tőke összesen 24.275.065 21.161.902
Hosszú lejáratú kötelezettségek
Hosszú lejáratra kapott kölcsönök (ideértve a kötvény kötelezettséget is) 3.9 15.494.358 12.515.348
Szerződéses kötelezettségek 3.14 - -
Szerződéses kötelezettségek kapcsolt vállalkozással szemben 3.14 - -
Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek 3.10 869.709 727.058
Hosszú lejáratú kötelezettségek összesen 16.364.067 13.242.407
Rövid lejáratú kötelezettségek
Rövid lejáratú kölcsönök és hitelek 3.11 1.379.919 4.477.812
Kötelezettségek áruszállításból és szolgáltatásból (Szállítók) 3.12 77.344 119.931
Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek és passzív időbeli elhatárolások 3.13 4.429.317 1.759.758
Szerződéses kötelezettségek 3.14 3.043.114 279.493
Szerződéses kötelezettségek kapcsolt vállalkozással szemben 3.14 63.960 -
Tényleges adókötelezettség - -
Rövid lejáratú kötelezettségek összesen 8.993.654 6.636.994
SAJÁT TŐKE ÉS KÖTELEZETTSÉGEK ÖSSZESEN 49.632.786 41.041.303
1 A 9-63-ig terjedő oldalakon található kiegészítő megjegyzések a beszámoló részét képezik
118
Egyedi Eredményre és Egyéb Átfogó Jövedelemre Vonatkozó Kimutatás 2
adatok ezer Ft-ban Magyarázatok 2023.12.31-én végződő üzleti év 2024.12.31-én végződő üzleti év
Értékesítés nettó árbevétele (+) 4.1 14.097.520 4.903.314
Egyéb bevételek (+) 4.1 34.907 150.791
Saját termelésű készletek állományváltozása (+/-) 4.2 -6.390.915 -2.817.609
Anyagköltségek (-) 4.3 8.766 17.248
Igénybe vett szolgáltatások értéke (-) 4.4 1.953.935 798.147
Eladott áruk beszerzési értéke (-) 4.5 1.508.889 472.023
Egyéb szolgáltatások értéke (-) 4.6 50.051 39.586
Személyi jellegű ráfordítások (-) 4.7 308.059 324.445
Értékcsökkenési és amortizáció leírás (-) 4.8 3.282 4.034
Egyéb ráfordítások (-) 4.9 134.023 223.076
Befektetési célú ingatlanok értékelési nyeresége/vesztesége (+/-) 4.10 -624.279 -
Működési eredmény 3.150.229 357.936
Pénzügyi műveletek bevételei (+) 4.11 1.248.087 1.659.724
Pénzügyi műveletek ráfordításai (-) 4.11 375.242 1.774.386
Pénzügyi műveletek eredménye 872.845 -114.662
Adózás előtti nyereség 4.023.074 243.274
Adófizetési kötelezettség (-) 4.12 - -
Adózott eredmény 4.023.074 243.274
Egyéb átfogó jövedelem 134.437 -134.437
Saját használatú ingatlan értékeléséből származó nyereség/veszteség (+/-) (eredményre utólagosan vissza nem forgó) 134.437 -134.437
Teljes átfogó jövedelem 4.157.511 108.837
Törzsrészvények súlyozott átlaga (db) 4.13 1.432.000 1.432.000
Egy részvényre jutó nyereség (Ft)
Alap (Ft) 4.13 2 809 170
Hígított (Ft) 4.13 2 809 170
Az Egyedi pénzügyi kimutatásokat az Igazgatóság 2025. április 9-én jóváhagyta és a Közgyűlésnek
elfogadásra beterjesztette. Elfogadására a tulajdonosok éves rendes Közgyűlése jogosult.
2 A 9-63-ig terjedő oldalakon található kiegészítő megjegyzések a beszámoló részét képezik
119
Egyedi Saját Tőke Változás Kimutatás3
adatok ezer Ft-ban Magyarázatok Jegyzett tőke Tőketartalék Eredménytartalék Egyéb tartalékok és tőkeelemek Saját tőke összesen
Nyitó egyenleg 2023. január 1. 143.200 17.759.683 5.814.671 - 23.717.554
Tárgyévi eredmény 3.8 - - 4.023.074 4.023.074
Tárgyévi egyéb átfogó eredmény 3.8 - - - 134.437 134.437
Tárgyévi teljes átfogó eredmény 3.8 - - 4.023.074 134.437 4.157.511
Osztalék fizetés 3.8 - - -3.600.000 -3.600.000
Tulajdonosokkal folytatott, közvetlenül a saját tőkében megjelenített tranzakciók összesen 3.8 - - -3.600.000 - -3.600.000
Záró egyenleg 2023. december 31. 143.200 17.759.683 6.237.745 134.437 24.275.065
Nyitó egyenleg 2024. január 1. 143.200 17.759.683 6.237.745 134.437 24.275.065
Tárgyévi eredmény 3.8 - - 243.274 243.274
Tárgyévi egyéb átfogó eredmény 3.8 - - - -134.437 -134.437
Tárgyévi teljes átfogó eredmény 3.8 - - 243.274 -134.437 108.837
Osztalék fizetés 3.8 - - -3.222.000 -3.222.000
Tulajdonosokkal folytatott, közvetlenül a saját tőkében megjelenített tranzakciók összesen 3.8 - - -3.222.000 - -3.222.000
Záró egyenleg 2024. december 31. 143.200 17.759.683 3.259.019 -134.437 21.161.902
3 A 9-63-ig terjedő oldalakon található kiegészítő megjegyzések a beszámoló részét képezik
120
Egyedi Cash Flow Kimutatás4
adatok ezer Ft-ban Magyarázatok 2023.12.31-én végződő üzleti év 2024.12.31-én végződő üzleti év
Adózás előtti eredmény 4.023.074 243.274
Az adózás előtti eredmény módosításai az üzemi tevékenységből származó nettó pénzáramláshoz
Ingatlanok értékeléséből származó nyereség 3.8 134.437 -134.437
Külföldi devizák átváltásának nyeresége/vesztesége 4.11 329 -
Értékcsökkenési leírás 4.8 3.282 4.034
Elszámolt értékvesztés (+) és visszaírás (-) 4.5 161.530 145.243
Befektetési célú ingatlanok valós értékelésből származó nyereség (-) / veszteség (+) 4.10 624.279 -
Kamatráfordítások és kamatbevételek nettó eredménye (+/-) 4.11 447.406 114.662
Részesedések értékvesztés képzés (+) / visszaírás (-) 3.3 -848.592 888.114
Egyéb tételek 3.8 - -
Fizetett nyereségadók 4.12 - -
Üzleti tevékenység nettó pénzáramlása működő tőke változás nélkül 4.545.745 1.261.590
Működő tőke változása:
Készletek növekedése (-) / csökkenése (+) 3.4 7.061.761 3.026.973
Vevői követelések növekedése (-) / csökkenése (+) 3.5 -1.089.824 1.159.403
Egyéb forgóeszközök növekedése (-) / csökkenése (+) 3.6 -204.844 786.178
Szállítói tartozások növekedése / csökkenése (-) 3.12 -390.992 42.587
Egyéb kötelezettségek növekedése (+) / csökkenése (-) 3.13 948.489 308.858
Szerződéses kötelezettségek növekedése (+) / csökkenése (-) 3.14 -6.973.036 -2.827.581
Üzleti tevékenységből származó nettó pénzáramlás -648.446 2.496.418
Befektetett eszközök eladása 3.1 19.876 1.005.254
Befektetett eszközök beszerzése 3.1 -372.940 -430.120
Részesedések vásárlása leányvállalatokban 3.3 -316.753 -214.000
Tárgyi eszközök és immateriális javak értékesítésének bevétele 4.1 - -
Kapott osztalék 4.11 387.343 -
Kapott kamatok 4.11 - -
Részesedés tőkekivonás (tőkeleszállítás) 3.3 - 632.977
Befektetési tevékenységből származó nettó pénzáramlás -282.474 994.111
Saját részvény visszavásárlás 3.8 - -
Saját részvény értékesítés 3.8 - -
Kölcsönök és hitelek felvétele 3.11 1.739.740 2.429.175
Kölcsönök és hitelek törlesztése 3.11 -1.293.821 -1.384.305
Fizetett kamatok 4.11 -558.250 -569.824
Tulajdonosoknak fizetett osztalék 3.8 -3.600.000 -3.222.000
Részvénykibocsátás, tőkebevonás közvetlen költségekkel csökkentve 3.8 - -
Finanszírozási tevékenységből származó nettó pénzáramlás -3.712.331 -2.746.954
Pénzeszközök növekedése / csökkenése (-) -97.506 2.005.165
Árfolyamváltozásokból származó nem realizált árfolyamnyereségek vagy veszteségek -329 -
Pénzeszközök mérleg szerinti változása -97.835 2.005.165
Pénz és pénzeszköz-egyenértékesek állománya az időszak elején 3.7 113.752 15.917
Pénz és pénzeszköz-egyenértékesek állománya az időszak végén 3.7 15.917 2.021.082
Változás pénzeszköz és pénzeszköz-egyenértékesek állományában -97.835 2.005.165
4 A 9-63-ig terjedő oldalakon található kiegészítő megjegyzések a beszámoló részét képezik
121
Kiegészítő megjegyzések az egyedi pénzügyi kimutatásokhoz
1. Általános információk
1.1. A Társaság tevékenysége
A SunDell Estate Nyrt. (továbbiakban “Társaság”) fő tevékenysége építési beruházások
megvalósítása, lakóépületek építtetése, értékesítése, valamint bérbeadása. A Társaságot
Magyarországon, Budapesten alapították és székhelye is itt található. A Társaság nyilvánosan
működő részvénytársaságként működik.
A Társaság székhelye: 1066 Budapest, Dessewffy u. 18-20.
A Társaság szabályozott ingatlanbefektetési társaság (továbbiakban “SZIT”) formában működik. A
Társaság 100 százalékos tulajdonában álló leányvállalatok projekttársaságként működnek
(továbbiakban SZIP-ek”). A Társaság befektetéseivel kapcsolatos közzétételeket a kiegészítő
melléklet 2.4.3 és 3.3 megjegyzései tartalmazzák az IAS 27 16. bekezdése alapján. A Társaság fő
tevékenységét Magyarországon, Budapest közigazgatási határain belül végzi, elsősorban Budapest
kertvárosias övezeteiben. A Társaság az építési beruházásokat saját tulajdonú, beépítetlen
ingatlanokon hajtja végre. A beépítetlen telkeket a Társaság megvásárolja, azokon tulajdont szerez,
majd tevékenysége a későbbi eladásra, illetve bérbeadásra szánt ingatlanok megépítésére
vonatkozó projektek megvalósítására korlátozódik, valamint a lakások, irodák, üzletek, egyéb
helyiségek értékesítésére, illetve bérbeadására.
A Társaság jellemzően még az épületek műszaki átadása előtt értékesíti az épületekben kialakítandó
ingatlanokat. Ezeket az ingatlan adásvételi szerződéseket a Társaság jellemzően úgy köti meg, hogy
a lakások birtokbaadását meghatározott időpontra vállalja, amelyet, ha elmulaszt, kötbérfizetési
kötelezettsége keletkezik a vevő felé, mellyel a birtokbaadással egy időben számolnak el.
A Társaság tevékenysége az alábbi piacokat érinti: lakóingatlan vásárlási piacot és a lakóingatlan,
valamint iroda és garázs bérbeadási piacot.
122
Projektek összefoglalása:
Projekt neve Építtető Lokáció Készleten lévő albetét/építés alatt lévő albetét szám (db) Könyv szerinti érték* (2024.12.31.) Készültségi szint 2024.12.31. Elkészült ingatlan hasznosítása
Elkészült projektek
Nerium Park SunDell Estate Nyrt. Budapest, XIII. kerület, Petneházy u. (26276/1. hrsz.) 2 34 millió Forint Használatbavételi engedély rendelkezésre áll. 100% Értékesítési célú ingatlan
Levendula Lakópark SunDell Estate Nyrt. Budapest, XIV. kerület, Dorozsmai u. (30005/9. hrsz.) 20 121 millió Forint Használatbavételi engedély rendelkezésre áll. 100% Értékesítési célú ingatlan
Paskal Rose I. SunDell Estate Nyrt. Budapest, XIV. kerület, Bartl János u. – Szugló u. (31373/20. hrsz). 34 210 millió Forint Használatbavételi engedély rendelkezésre áll. 100% Értékesítési célú ingatlan
Paskal Garden SunDell Estate Nyrt. Budapest, XIV. kerület, Bartl János utca (37373/22. hrsz.) 100 873 millió Forint Használatbavételi engedély rendelkezésre áll. „A”, „B”, “C” épület 100% Értékesítési célú lakóingatlan
*Átadott projektek esetén (Paskal Rose I. Nerium Park, Levendula Park, Paskal Garden) a könyv szerinti érték alacsonyabb, hiszen a
lakások, garázsok stb. jelentős része átadásra került)
Tervezett projektek
Projekt neve Tervezett építtető Lokáció Könyv szerinti érték (2024.12.31) Projekt állapot (2024.12.31) Elkészült ingatlan tervezett hasznosítása
Budakeszi út fejlesztési telek SunDell Estate Nyrt. Budapest, II. kerület Budakeszi út 65-67. (hrsz. 10914) 1.720 millió Forint Építési engedély még nem áll rendelkezésre. Értékesítési célú lakóingatlan
Épülő projektek
Budakeszi út villa épület SunDell Estate Nyrt. Budapest, II. kerület Budakeszi út 65-67. (hrsz. 10914) 1.270 millió Forint Építési engedély rendelkezésre áll. Meglévő villa épület felújítása zajlik. Eladás alatt lévő ingatlan, örökségvédelmi engedély alapján irodák kialakítása
123
1.2 Jelentős tárgyévi változások
A jelentéstételi időszakban a Társaság pénzügyi helyzetét és teljesítményét különösen befolyásoló
események és tranzakciók az Egyedi Üzleti Jelentésben kerülnek részletes bemutatásra. Az
eseményekből a legfontosabbak összefoglalását tartalmazza a következő felsorolás:
• A Társaság 2024. április 30-án adott tájékoztatást, hogy Nagy Attila igazgatósági tag aznapi
hatállyal lemondott ezen tisztségéről és projektvezetőként továbbra is folytatja munkáját.
• A Társaság 2024. június 26-án üzletrész- és követelés-adásvételi előszerződést, majd 2024.
december 18-án végleges szerződést kötött az Alhambra 36 Invest Kft. 100%-os
üzletrészének, valamint az Alhambrával szemben fennálló valamennyi követelése
értékesítésének tárgyában. Az értékesítés 2024. december 18-án megtörtént.
• A Társaság 2024. július 9-én nyilvánosságra hozta a zöld pénzügyi bizottság által elfogadott,
2021. júliusában kibocsátott zöld kötvényekhez kapcsolódó allokációs és környezeti hatás
jelentést.
• A Társaság 2024. július 11-én adott tájékoztatást (egyszemélyes korlátolt felelősségű
társaságok formájában) három leányvállalat alapításáról:
o Dob Estate Korlátolt Felelősségű Társaság (saját tulajdonú ingatlan adásvétele)
o Fogarasi Estate Korlátolt Felelősségű Társaság (saját tulajdonú, bérelt ingatlan
bérbeadása, üzemeltetése)
o Zsigárd Estate Korlátolt Felelősségű Társaság (saját tulajdonú ingatlan adásvétele)
• A Társaság 2024. július 31-én megkötött adásvételi szerződéssel értékesítette a Niobarbara
Invest Korlátolt Felelősségű Társaság 100%-os üzletrészét.
• A Társaság 2024. augusztus 1-én adott tájékoztatást, hogy az MFB Invest Befektetési és
Vagyonkezelő Zártkörűn Működő Részvénytársaság Kibocsátónál betöltött igazgatósági tagi
tisztségéhez kapcsolódó feladatok MFB Invest Zrt. nevében történő ellátására aznapi
hatállyal Katona Bence Gergely helyett Hradszki Lászlót jelölte ki, egyúttal erre tekintettel
döntött a Társaság Alapszabályának módosításáról.
• A Társaság 2024. október 2-án döntött az Alhambra 36 Invest Kft. leányvállalatának
tőkeleszállításáról. A tőkeleszállítás mértéke a jegyzett tőke 205.000 eFt-ról 15.000 eFt-ra
csökkentése tőkekivonással, valamint a tőketartalékot is a törzstőke leszállításával arányos
mértékben csökkenti. A tőkeleszállítás cégbíróság által történt bejegyzése 2024. december
11-én megtörtént.
• A Társaság 2024. október 2-án döntött a Bryce 42 Invest Kft., Pasadena 53 Invest Kft. és
Sedona 38 Invest Kft. leányvállalatainak tőkeleszállításáról. A tőkeleszállítások mértéke a
jegyzett tőke 205.000 eFt-ról 10.000 eFt-ra csökkentése tőkekivonással, valamint a
tőketartalékot is a törzstőke leszállításával arányos mértékben csökkenti. A
tőkeleszállítások cégbíróság által történt bejegyzései 2024. december 19-én megtörténtek.
• 2024. október 18-án a Scope Ratings GmbH független hitelminősítő felülvizsgálati
jelentésében a korábban megállapított „B” hitelminősítést „B-„-ra módosította (a stabil
kilátás fenntartása mellett), a kötvények kapcsán pedig megerősítette a Társaság korábban
megállapított „B+” hitelminősítést.
124
• A Társaság 2024. október 25-én adott tájékoztatást (egyszemélyes zártkörű
részvénytársaság formájában) két leányvállalat alapításáról:
o Ravenclaw 19 Zártkörű Részvénytársaság (saját tulajdonú ingatlan adásvétele)
o Rivendell 21 Zártkörű Részvénytársaság (saját tulajdonú ingatlan adásvétele)
• A Társaság 2024. október 28-ai közgyűlése megállapította Piukovics András igazgatósági tag
tisztségének megszűnését, valamint döntött a Társaság Alapszabályának módosításáról.
• A Társaság 2024. november 14-én értékesítette a Sevilla 47 Invest Kft. leányvállalatában lévő
100%-os részesedését.
• A Társaság 2024. november 15-én Gschwindt Estate Kft. néven (egyszemélyes korlátolt
felelősségű társaság formájában) leányvállalatot alapított. A Társaság igazgatósága 2024.
december 16. napján megkötött adásvételi szerződéssel értékesítette a Gschwindt Estate
Kft. törzstőkéjének 100%-át kitevő üzletrészt. A SunDell a szerződés teljesítését megelőzően
a Kft. törzstőkéjét 5 millió forintról 1.655 millió forintra fogja emelni nem pénzbeli vagyoni
hozzájárulás rendelkezésre bocsátásával. A nem pénzbeli vagyoni hozzájárulás tárgya a
Budapest, II. ker. belterület 10914 helyrajzi szám alatt nyilvántartott, természetben 1021
Budapest, Hárshegyi út 22-24. szám alatt található, összesen 2 ha 6.934 m2 alapterületű,
kivett kollégium megnevezésű ingatlan 28/100 tulajdoni hányada lesz. A Társaság a nem
pénzbeli vagyoni hozzájárulás rendelkezésre bocsátását követően megkötni tervezett
használati megosztási szerződés alapján az ingatlan területén található egykori Gschwindt-
Tőry villa épületéből kialakítandó irodaház, valamint az Ingatlan ahhoz tartozó része
kizárólagos használatára lesz jogosult.
• A Társaság 2024. december 17-én értékesítette a Fogarasi Estate Kft. leányvállalatában lévő
100%-os részesedését.
• A Társaság a 2011. évi CII. a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról szóló törvény 8.
§ (5) bekezdése szerinti mutatószámok megfelelésének vizsgálatát a konszolidált pénzügyi
kimutatások adatai alapján végzi el, melyek megfelelését a Társaság a konszolidált
beszámolójában teszi közzé.
2. Az egyedi pénzügyi kimutatások összeállításának alapelvei és a
számviteli politika lényeges elemei
2.1. A beszámoló készítés alapja
Az egyedi pénzügyi kimutatások (továbbiakban beszámoló”) minden az Európai Unió (EU) Hivatalos
Lapjában rendeleti formában kihirdetésre és beiktatásra kerülő Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási
Standard (IFRS) és az IFRS Értelmezési Bizottság (IFRS IC) által kiadott értelmezés szerint készültek.
A SunDell Estate Nyrt. készít konszolidált IFRS beszámolót, mivel anyavállalat és megfelel a 2000. évi
C törvény 116. § (1)-ben, illetve az IFRS 10.4 bekezdésben leírt feltételeknek. A Társasághoz a tárgyévi
beszámolási időszak végén 17 leányvállalat tartozik (lsd. 3.3 megjegyzés). A konszolidált beszámoló
a Társaság székhelyén (1066 Budapest, Dessewffy u. 18-20.), valamint elektronikus formában a
honlapján is elérhető (https://www.sundell.hu/befektetoknek/).
125
A beszámoló adatai magyar forintban, ezer forintra kerekítve kerülnek bemutatásra.
A Társaság a Magyarországon bejegyzett GOPD Nyrt. ellenőrzése alatt áll. (Részleteket lásd: 5.1.
pontban). A GOPD Nyrt. 2021. decemberében szerezte meg a Társaság feletti ellenőrzést. A
Társaságot a GOPD Nyrt. így, mint leányvállalatot az IFRS szerint készített konszolidált
beszámolójába bevonta. A konszolidált beszámoló megtalálható az anyavállalat székhelyén
(Magyarország, 1148 Budapest, Fogarasi út 3.), illetve a tőzsdei közzététel is megtörtént a
www.bet.hu oldalon.
A Társaság üzleti éve megegyezik a naptári évvel.
A Társaság a beszámolót a vállalkozás folytatásának és bekerülési értéken való értékelés elvével
összhangban készítette el, kivételt képeznek az értékesítésre tartott befektetett eszközök, ahol a
könyv szerinti értékük és az értékesítési költségekkel csökkentett valós értékük közül az
alacsonyabb értéken értékeli. A saját használatú ingatlanok átértékelési különbözete az IAS 16
szerint az egyéb átfogó eredménnyel szemben kerülnek elszámolásra.
2.2. Új vagy módosított IFRS standardok
A) Számviteli politika és közzétételek változásai
Az alkalmazott számviteli politikák összhangban vannak az előző pénzügyi év számviteli politikáival,
kivéve az alábbi IFRS módosításokat, mely új vagy módosított IFRS standardokat a Nemzetközi
Számviteli Standard Testület (IASB) vagy a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok
Értelmezési Bizottsága (IFRIC) bocsátott ki:
Standardok/módosítások, amelyek hatályosak és az EU befogadta
• IAS 1 Pénzügyi kimutatások prezentálása: A kötelezettségek rövid vagy hosszú lejáratúként
való besorolása (Módosítások) A módosításokat a 2024. január 1-jén vagy azt követően induló
üzleti évtől kell alkalmazni, a módosítás korai alkalmazása megengedett, és az IAS 8 standarddal
összhangban visszamenőlegesen szükséges alkalmazni. A módosítások célja az IAS 1
standardban szereplő, a kötelezettségek rövid vagy hosszú lejáratúvá minősítésére vonatkozó
elvek tisztázása. A módosítások tisztázzák a teljesítés elhalasztására vonatkozó jog jelentését, azt
a követelményt, hogy ennek a jognak a beszámolási időszak végén fenn kell állnia, hogy a vezetés
szándéka nem befolyásolja a rövid vagy hosszú lejáratú besorolást, hogy a partner olyan opciói,
amelyek a gazdálkodó egység saját tőkeinstrumentumainak átruházásával történő teljesítést
eredményezhetnek, nem befolyásolják a rövid vagy hosszú lejáratú besorolást. A módosítások
azt is meghatározzák, hogy csak azok a kovenánsok befolyásolják a kötelezettség besorolását,
amelyeknek a gazdálkodó egységnek a beszámolási fordulónapon vagy azt megelőzően meg kell
felelnie. További közzétételek szükségesek az olyan hitelszerződésekből eredő hosszú lejáratú
126
kötelezettségek esetében is, amelyek a beszámolási időszakot követő tizenkét hónapon belül
teljesítendő kovenánsnak vannak alárendelve.
• IFRS 16 Lízing kötelezettség egy visszlízing ügyletben (Módosítások) A módosításokat 2024.
január 1-jén vagy azt követő üzleti évtől kell alkalmazni. Az eladó-lízingbevevőnek a lízingdíjak
vagy a felülvizsgált lízingdíjak meghatározásának követelménye oly módon, hogy az eladó-
lízingbevevő ne számoljon el nyereséget vagy veszteséget az általa megtartott használati joggal
kapcsolatosan.
A Társaságnál ez a módosítás nem releváns, mivel nem rendelkezik lízingkötelezettséggel.
• IAS 7 és IFRS 7 Szállítói finanszírozási megállapodások (Módosítások) A módosításokat 2024.
január 1-jén vagy azt követő üzleti évtől kell alkalmazni. A módosítások pontosítják a szállítói
finanszírozási megállapodások jellemzőit és további közzétételi követelményeket vezetnek be a
gazdálkodó egység szállítói finanszírozási megállapodásaira vonatkozóan.
A Társaságnak jelenleg nincsenek ilyen megállapodásai, de a jövőben kiemelt figyelmet fordít
ennek alkalmazására.
Kibocsátott, de még nem hatályos és korai alkalmazás alá nem eső standardok
Standardok/módosítások, amelyek még nem hatályosak, de az EU befogadta
• IAS 21 Átválthatóság hiánya (Módosítások) A módosítások 2025. január 1-jén vagy azt követő
üzleti évtől kell alkalmazni. Követelmény annak értékelésére, hogy egy pénznem mikor váltható át
másik pénznemre és mikor nem. A módosítások megkövetelik a gazdálkodó egységtől az azonnali
átváltási árfolyam becslését, amikor arra a következtetésre jut, hogy egy pénznem nem váltható át
másik pénznemre.
• IFRS 9 és IFRS 7 A pénzügyi instrumentumok besorolásával és értékelésével kapcsolatos
módosítások A módosítások 2026. január 1-én vagy azt követő üzleti évtől kell alkalmazni. Az IASB
kiadta a pénzügyi instrumentumok besorolásával és értékelésével kapcsolatos módosításokat. A
módosítások három területet érintenek: a pénzügyi kötelezettségek kivezetése, a pénzügyi
eszközök besorolása, közzétételek.
A Társaság a módosítás bevezetését követően felülvizsgálja a beszámolóját és a törvényi
követelményekhez igazítja a megjelenítést.
• IFRS 18 Bemutatás és közzététel a pénzügyi kimutatásokban: IAS 1 A pénzügyi kimutatások
prezentálása (Módosítások) A standardot az Európai Unió (EU) még nem fogadta be
alkalmazásra, 2027. január 1-jén vagy azt követően induló éves időszakokra alkalmazandó
kötelezően. A korábbi alkalmazás megengedett. Célja, hogy követelményeket fogalmazzon meg
az általános célú pénzügyi kimutatások prezentálására és az azokban található információk
közzétételére vonatkozóan és segítsen biztosítani, hogy azok releváns információkat
szolgáltatnak, amelyek valósághűen tükrözik egy gazdálkodó egység eszközeit, kötelezettségeit,
saját tőkéjét, bevételeit és ráfordításait. Új kötelező részösszeg sorok és új eredménykategóriák
kerülnek bevezetésre az átfogó jövedelemkimutatásban. A standard részletes útmutatást
127
tartalmaz arról, hogyan milyen elvek mentén kell eleget tenni a fenti besorolásnak, valamint
továbbfejlesztett követelményeket fogalmaz meg az összevonásokra és a megbontásokra
vonatkozóan. Szabályozza továbbá új kötelező közzétételi követelményként a vezetés által
meghatározott teljesítmény mérőszámok bemutatását is, valamint megfogalmaz bizonyos, a
cash flow kimutatást érintő korlátozott módosításokat is.
• IFRS 19 Leányvállalatok nyilvános elszámoltathatóság nélkül: közzétételek A standardot az
Európai Unió (EU) még nem fogadta be alkalmazásra, 2027. január 1-jén vagy azt követően induló
éves időszakokra alkalmazható. Lehetővé teszi egyes leányvállalatok számára, hogy csökkentett
közzétételi követelmények mellett alkalmazzák az IFRS számviteli standardokat. Ezek a
leányvállalatok az IFRS számviteli standardok megjelenítési, értékelési és bemutatási
követelményeit, valamint az IFRS 19 közzétételi követelményeit alkalmazzák.
A Társaság a bevezetést megelőzően felméri, hogy kívánja-e alkalmazni ezeket a követelményeket
a leányvállalatainak a beszámolóban történő megjelenítésnél.
A még nem hatályos, de már közzétett új standardok, illetve módosítások nincsenek jelentős
hatással a Társaság eredményére, pénzügyi helyzetére és közzétételi kötelezettségeire.
2.3. Jelentős számviteli becslések és feltételezések
Az egyedi pénzügyi kimutatások elkészítése megköveteli a vezetőségtől, hogy olyan becsléseket és
feltételezéseket tegyen, amelyek hatással vannak a bevételek, költségek, eszközök és
kötelezettségek kimutatott összegére, valamint a kapcsolódó közzétételekre. Az ezekkel a
feltételezésekkel és becslésekkel kapcsolatos bizonytalanságok olyan eredményeket
eredményezhetnek, amelyek a jövőbeni időszakokban az érintett eszközök vagy kötelezettségek
könyv szerinti értékének lényeges módosítását teszik szükségessé. A menedzsmentnek kell
kiválasztania továbbá a Társaság által alkalmazott számviteli politikákat.
Az üzleti tevékenységekben rejlő bizonytalanságok következtében az egyedi pénzügyi kimutatások
számos tétele nem mérhető pontosan, hanem csak becsülhető. A becslés az utolsó rendelkezésre
álló, megbízható adatok alapján hozott döntésekkel jár. Az ésszerű becslések alkalmazása a
pénzügyi kimutatások elkészítésének lényeges része, és nem csorbíthatja azok megbízhatóságát.
A Társaság az alábbi területeket azonosította, ahol jelentős becsléseket és feltételezéseket alkalmaz.
További információk az egyes területekről, az alaposabb megfontolást igénylő vagy összetettebb
kérdésekről és azok hatásáról a számviteli politikákra a pénzügyi kimutatás további
magyarázataiban kerül kifejtésre.
Készletek nettó realizálható értéke (NRV)
A készletek a bekerülési érték és a nettó realizálható érték (NRV) közül az alacsonyabbikon kerülnek
bemutatásra. A Társaság legalább negyedévente megvizsgálja a készleteit, a SZIT törvény
előírásainak megfelelően albetétenként és amennyiben már van egy lakóingatlanra aláírt adásvételi
szerződése, azt tekinti a piaci értéknek. Amennyiben nincs, ott a SZIT törvény előírásainak
128
megfelelve egy független értékbecslő készít értékbecslést a folyamatban lévő projektekre, és az ott
megállapított valós értéket használja. Amennyiben az adott albetét könyv szerinti értéke magasabb,
mint a valós érték, akkor értékvesztés kerül elszámolásra. Amennyiben az adott albetét piaci értéke
magasabb, mint a könyv szerinti érték, feltértékelés nem számolható el.
2023-ban a Társaság 312.640 ezer forint értékvesztést, 2024-ben 150.770 ezer forint értékvesztés
visszaírást számolt el a készletekre.
adatok ezer Ft-ban Könyv szerinti érték Piaci érték Értékvesztés/visszaírás
2023.12.31. 5.836.540 10.422.573 -312.640
2024.12.31. 2.960.337 3.586.139 150.770
Részesedések értékelése
A Társaság számviteli politikai döntésének értelmében egyedi pénzügyi kimutatásában
befektetéseit bekerülési értéken tartja nyilván.
A részesedések piaci értéke becsléssel kerül megállapításra, melynek értéke a leányvállalat saját
tőkéjének értéke mellett a leányvállalat eszközállományának (jellemzően ingatlan vagyon) piaci
értéke, melyet független értékbecslő állapít meg.
2.4. A számviteli politika lényeges elemei és azok változásai
2.4.1. Beszámolási pénznem és devizaműveletek
Az alapul szolgáló gazdasági események tartalmára és körülményeire való tekintettel a Társaság
funkcionális pénzneme a magyar forint (Ft). A Társaság pénzügyi kimutatásai magyar forintban (Ft)
készültek, amely egyben a prezentálási pénzneme és ezer forintra kerekítve kerülnek bemutatásra.
A külföldi pénznemben történő ügyletek a funkcionális pénznemben – a külföldi pénznemben lévő
összegre a beszámoló pénznemének és a külföldi pénznemnek az ügylet napján érvényes átváltási
árfolyamát alkalmazva – vannak elszámolva.
A külföldi devizanemben fennálló követelések és kötelezettségek a mérlegfordulónapi árfolyamon
lettek forintra átértékelve. Az átértékelés során keletkezett árfolyamkülönbözetek
(árfolyamnyereség vagy árfolyamveszteség) az eredménykimutatásban a pénzügyi műveletek
bevételei, illetve ráfordításai között kerülnek bemutatásra.
A Társaság által választott és alkalmazott árfolyam a Magyar Nemzeti Bank által közzétett, hivatalos
devizaárfolyam.
2.4.2. Rövid/hosszú lejáratú megkülönböztetés
A Társaság a pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatásban elkülönítetten mutatja be a
forgóeszközöket és befektetett eszközöket, valamint a rövid és hosszú lejáratú kötelezettségeket.
129
A Társaság forgóeszközként sorol be egy adott eszközt, ha:
• elsősorban kereskedési célra vagy rövidtávra történt a beszerzése, vagy
• a készpénz, pénzeszköz-egyenértékes, amelynek felhasználásában a Társaság nincs
korlátozva.
A Társaságnak minden olyan eszközt befektetett eszközként kell besorolnia, amely nem
forgóeszközként kimutatott eszköz.
2.4.3. Részesedések
Az IAS 27 – Egyedi pénzügyi kimutatások standard szabályozza a leányvállalatokban, közös vezetésű
vállalkozásokban és társult vállalkozásokban lévő befektetések elszámolását.
A standard alapján a Társaság megválaszthatja, hogy hogyan kívánja értékelni a társult, közös
vezetésű és leányvállalatokban lévő befektetéseit:
A Társaság a leányvállalataiban lévő befektetéseit bekerülési értéken értékeli. A Társaság évente
értékvesztési tesztet készít a befektetések értékére és amennyiben szükséges és az ingatlan vagyon
piaci értékével korrigált saját tőkéjük könyv szerinti értéke magasabb, mint piaci tőkeértéke,
elszámolja az értékvesztést.
A Társaságnak jelenleg 17 társaságban van 100%-os részesedése a fordulónapon. Ezeket a
részesedéseket a jelen egyedi IFRS beszámolóban az IAS 27 alapján mutatja ki.
A részesedések értékét és értékelését, valamint a leányvállalatok összetételét a 3.3 magyarázat
tartalmazza.
2.4.4. Tárgyi eszközök
Az ingatlanok, gépek, berendezések bekerülési értéken kerülnek bemutatásra, csökkentve a
halmozott értékcsökkenéssel és értékvesztéssel. A saját használatú ingatlanok átértékelési modell
alapján kerülnek értékelésre a Társaságnál, fordulónapon megvizsgálva az eszköz könyv szerinti
értéke és piaci értéke közötti különbséget. A saját használatú ingatlanok átértékelési különbözete az
egyéb átfogó eredménnyel szemben kerül elszámolásra. 2024.12.31-ei fordulónapon a Társaság már
nem rendelkezik ilyen eszközzel.
2.4.5. Készletek
A készletek bekerülési értéke a beszerzés költségeit, az átalakítás költségeit és azokat az egyéb
költségeket foglalja magában, amelyek a készletek jelenlegi helyükre és állapotukba kerüléséhez
szükségesek.
A készletek magukban foglalják a továbbértékesítés céljából vásárolt és birtokolt árukat, mint
például a továbbértékesítés céljából vásárolt telket vagy ingatlant. Szintén a készletek közé
tartoznak a Társaság által előállítás alatt álló befejezetlen termelés (ingatlanfejlesztés), valamint a
Társaság által előállított késztermékek (lakóingatlanok). A Társaság az áruk között a vásárolt telek
értékét mutatja ki.
130
A Társaság a készletek önköltségszámításánál az egyszerű osztó kalkuláció módszerét alkalmazza.
Az osztószám, illetve minden költség alapja a felépítendő/felépített lakópark alapító okiratában
szereplő nettó terület (m²), ez alapján kerül felosztásra épületenként az önköltség.
A készleteket a bekerülési érték és a nettó realizálható érték közül az alacsonyabb értéken kell
értékelni.
A nettó realizálható érték a szokásos üzletmenet során becsült eladási ár, csökkentve a befejezés
becsült költségeivel és az értékesítéshez szükséges becsült költségekkel.
Az értékvesztést abban az időszakban kell ráfordításként elszámolni, amikor a veszteség felmerül.
Az értékvesztés visszaírásának összegét a ráfordításként elszámolt készletérték csökkenéseként kell
elszámolni, azaz a bevételt nettó módon a ráfordítással szemben kell könyvelni.
2.4.6. Értékesítésre tartott befektetett eszközök
A Társaság az IFRS 5 standard szerinti kritériumoknak megfelelően megvizsgálja, hogy az adott
ingatlan megfelel-e az értékesítésre tartott befektetett eszközöknek.
Értékesítésre tartott befektetett eszköznek minősül egy eszköz, ha a cél az eszköz eladása, azaz
értékesítésre tartása, amelyek alapvetően készen állnak arra, hogy a vevő azokat elvigye
megvásárláskor. Az értékesítésnek nagyon valószínűnek kell lennie, a vállalat vezetése elkötelezett
kell legyen az értékesítési terv mellett, folytatnia kell aktív vevő keresési programot, a meghirdetett
értékesítési árnak pedig reálisnak kell lennie az eszköz piaci értékéhez képest. Az értékesítésnek a
minősítés időpontjától számított egy éven belül várhatóan be kell következnie.
Átsorolás:
A Társaság tárgyév végén a tárgyi eszközök közül átsorolta értékesítésre tartott befektetett eszközök
kategóriába a Budapest II. ker., Budakeszi út 65-67. szám alatt található villa épületet, melyet a
továbbiakban nem saját célra kíván tartani, hanem értékesíteni kívánja. Az ingatlanra jelenleg
érvényes adásvételi szerződéssel rendelkezik, azonban tárgyév végéig még nem álltak be a feltételek
az értékesítés teljes teljesüléséig.
2.4.7. Pénzügyi eszközök
Pénzügyi eszköznek minősülnek a pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatásban a pénzeszközök,
értékpapírok, vevő- és egyéb követelések, adott hitelek és kölcsönök, illetve a befektetések.
Az IFRS 9 – Pénzügyi instrumentumok hatókörébe tartozó pénzügyi eszközöket a Társaság
amortizált bekerülési értéken értékeli:
• a pénzügyi eszközt olyan üzleti modell alapján tartja, amelynek célja pénzügyi eszközök
szerződéses cash flow-k beszedése érdekében történő tartása; valamint
• a pénzügyi eszköz szerződéses feltételei meghatározott időpontokban olyan cash flow-kat
eredményeznek, amelyek kizárólag a tőke és a kint lévő tőkeösszeg után járó kamat
kifizetései
131
A pénzügyi eszközök későbbi értékelése az effektív kamatláb módszer alkalmazásával kerül
bemutatásra.
Általános megközelítésként a Társaságnak értékvesztést kell megjelenítenie a várható hitelezési
veszteségre az alábbiak szerint:
• Élettartam alatti várható hitelezési veszteség: a hátralévő élettartam alatt a várható
veszteségek jelenértéke
• 12 havi várható hitelezési veszteség: az élettartam alatti hitelveszteség azon része, mely a
beszámoló fordulónapját követő 12 hónapban bekövetkező bedőlési valószínűséghez
kapcsolódik.
Az egyszerűsített megközelítés nem írja elő a hitelezési kockázat nyomon követését, helyette
azonban a teljes élettartam alatt várható hitelezési veszteséget folyamatosan ki kell mutatni. Lásd a
2.4.7.2 megjegyzést.
A pénzügyi eszköz kivezetésére akkor kerül sor, amikor a pénzügyi eszközből származó cash flow-kra
vonatkozó szerződéses jog lejár; vagy a gazdálkodó egység a pénzügyi eszközt átadja, és az átadás
megfelel a kivezetés feltételeinek.
2.4.7.1 Pénzeszközök
A pénzeszközök között a pénztári készpénzállomány és a pénzügyi intézményeknél tartott látra szóló
bankbetétek (elkülönített betétszámlák és devizaszámlák) szerepelnek. Amennyiben a Társaság
azonosít korlátozottan felhasználható pénzeszközt (ilyen a Társaságnál jellemző óvadéki
bankszámla, ami nem szabad pénzeszköz), azt a rövid lejáratú egyéb követelések között tartja
nyilván.
A pénzeszköz-egyenértékesek a rövid távú, magas likviditású befektetések, amelyek könnyen ismert
összegű pénzeszközre válthatók át, és amelyeknél elhanyagolható az értékváltozás kockázata. A
pénzeszköz-egyenértékeseket inkább rövid lejáratú pénzbeli elkötelezettségek teljesítéséhez, mint
befektetési vagy egyéb célból tart a Társaság.
2.4.7.2 Vevőkövetelések, szállítóknak adott előlegek, kapcsolt vállalkozásoknak nyújtott
kölcsönök
A vevőkövetelések a vevőktől a szokásos üzletmenet során eladott árukért vagy nyújtott
szolgáltatásokért járó összegeket tartalmazzák.
Azon vevőkövetelések kezdeti megjelenítésekor, amelyek nem rendelkeznek az IFRS 15 – Vevőkkel
kötött szerződésekből származó bevételek standarddal összhangban meghatározott jelentős
finanszírozási komponenssel, a Társaságnak azokat az IFRS 15 standardban meghatározott ügyleti
áron kell értékelnie.
A Társaság a vevőkövetelésekre, mint az IFRS 15 standard hatálya alá tartozó tranzakciókból
származó követelésekre, valamint a szállítóknak adott előlegre és a kapcsolt vállalkozásoknak
nyújtott kölcsönökre az IFRS 9 standard által megengedett egyszerűsített megközelítést alkalmazza.
132
A teljes élettartam alatt várható veszteség meghatározását értékvesztés mátrix segítségével végzi.
Az értékvesztés mátrix a Társaság által megfigyelt múltbeli késedelmeken és nem fizetési arányokon
alapszik, és jövőbe tekintő becsléssel kerül módosításra, amely becslés tartalmazza annak
valószínűségét, hogy a gazdasági környezet a következő egy év során romlani fog. A Társaság
azonosítja a fedezettel (biztosíték, fedezet nem fizetés esetén), illetve a fedezettel nem rendelkező
vevőköveteléseket is kockázati szempontból. A Társaság a múltban megfigyelt nemfizetési adatokat
és a jövőbe tekintő becsléseket minden fordulónapon felülvizsgálja.
Értékvesztési mátrix:
A Társaság a pénzügyi eszközeire (vevők, adott előlegek, egyéb követelések) az alábbi értékvesztés
mátrixot alkalmazza:
Időbeli határ Nem esedékes 0-30 nap 31-60 nap 61-90 nap 91-180 nap 181-365 nap 365 napon túli 365 napon túli 5 éven túli
Értékhatár (Ft) nincs nincs nincs nincs nincs nincs 2 000 000 2 000 000- nincs
Várható hitelezési veszteség mértéke (%)
Vevőkövetelés 0,01% 0,02% 0,03% 0,04% 0,05% 0,10% 5% 10% 100%
Vevőkövetelés fedezet nélkül 1,00% 2,00% 3,00% 4,00% 5,00% 10,00% 50% 75% 100%
Kapcsolt vállalkozásnak nyújtott kölcsön 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,1% 0,2% 5,0%
Egyéb vállalkozásnak nyújtott kölcsön/ adott előleg 0,01% 0,02% 0,03% 0,04% 0,05% 0,10% 50% 75% 100%
A Társaság egyedi értékvesztés kalkulációt készít, amennyiben egy partner felé 500 millió forint
feletti követelés vagy adott előleg áll fenn év végén. Ennek meghatározására három lehetséges
jövőbeni kimenettel számol, melynek bekövetkezése esetén a becsült valószínűség súlyozott
összegeként elszámolásra kerül az értékvesztés. 2023. és 2024. év végén ilyen tétel nem volt a
Társaságnál.
2.4.8. Pénzügyi kötelezettségek
A Társaság a pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatásában pénzügyi kötelezettségként mutatja ki:
• kötvénykibocsátásból eredő kötelezettségeket
• szállítókat és egyéb rövid lejáratú pénzügyi kötelezettségeket
• kapott kölcsönöket
A szállítói kötelezettségek a szokásos üzletmenet során a szállítóktól kapott árukért és
szolgáltatásokért fizetendő összegeket foglalják magukban.
Az amortizált bekerülési értéken értékelt pénzügyi kötelezettségek az effektív kamatláb módszerrel
számított amortizált bekerülési értéken jelennek meg a pénzügyi helyzetre vonatkozó
kimutatásban. A kamatráfordítás az eredménykimutatásban kerül elszámolásra pénzügyi
133
ráfordításként, 2024. évtől az IAS 23 Hitelfelvételi költségek standard feltételeinek nem felelnek meg
a Társaság készletei, így nem kerülnek aktiválásra a készletekre.
A Társaság a kötvénykibocsátásból eredő kötelezettségeit amortizált bekerülési értéken, egyéb
kötelezettségeit bekerülési értéken értékeli.
2.4.9. Céltartalékok
A Társaság nem képez céltartalékot a bizonyosságot nyújtó garanciális kötelezettségeire, mert a
kivitelező vállal garanciát az elkészült ingatlanokért, mely az adásvételi szerződés egy külön
pontjában kerül rögzítésre. Ugyanúgy a vevőknek fizetett kötbérekre sem képez céltartalékot, mivel
ezek összege általában előre nem becsülhető, nem fix összegek, illetve a legtöbb esetben egy éven
belüli az esetleges kivitelezési csúszás és adott időpontban, közvetlenül birtokbaadás után történik
a vevővel az elszámolás. A Társaság a kötbéreket árbevétel csökkentő tételként számolja el. A
Társaság nem képzett céltartalékot sem tárgyévben, sem az összehasonlító időszakban.
Függő követelés és kötelezettség
A Társaság a függő követelést és kötelezettséget nem jeleníti meg a pénzügyi helyzetre vonatkozó
kimutatásaiban, hanem azokat közzéteszi a beszámolóban, mint mérlegen kívüli tételek. (lsd. 7.1
fejezet)
2.4.10. Lízingek
Az IFRS 16 standard két mentesítési lehetőséget nevesít az új elszámolási és értékelési előírások alól,
melyeket a Társaság számviteli politikai választási döntés alapján alkalmaz:
• rövid futamidejű lízingek: olyan lízing, amelynél a lízingfutamidő a kezdőnapon legfeljebb
12 hónap.
• kisértékű mögöttes eszközök: ahol a mögöttes eszközt az eszköz újkori értéke alapján kell
értékelni és ahol az eszköz nem függ és nincs kapcsolatban más eszközzel. Kisértékű
mögöttes eszközök lehetnek például a táblagépek, a személyi számítógépek, a kisebb irodai
berendezések és a telefonok. A Társaság döntése szerint kisértékű mögöttes eszköznek
tekinti az 1.500.000 Ft alatti tételeket. Az ezekhez kapcsolódó lízingdíjak a futamidő alatt
lineáris módszerrel elszámolva ráfordításként kerülnek megjelenítésre az eredményben.
Társaság, mint Lízingbe vevő
A Társaság a székhelyéül is szolgáló ingatlant (irodát) bérli az egyik leányvállalatától, azonban a fenti
mentesítési lehetőségek miatt nem jeleníti meg lízingként az ügyletet, mivel kisértékű, illetve rövid
futamidejű.
Társaság, mint Lízingbeadó
Pénzügyi lízing
134
A Társaságnak nincs pénzügyi lízing konstrukcióban bérbeadott ingatlana.
Operatív lízing
A Társaságnak nincs operatív lízing konstrukcióban bérbeadott ingatlana.
2.4.11. Szerződéses kötelezettségek
Ha a vevő ellenértéket fizet ki, mielőtt a Társaság átruházta volna az árut vagy szolgáltatást, akkor a
Társaság szerződéses kötelezettséget jelenít meg akkor, amikor a pénzügyi teljesítés megtörténik
(vagy amikor a kifizetés esedékes, amelyik hamarabb következik be). Ez a kötelezettség a Társaság
kötelmét jelenti arra, hogy olyan árukat vagy szolgáltatásokat ruházzon át, amiért a vevő már
fizetett.
A Társaság szerződéses kötelezettségnek tekinti a lakásokra kifizetett, pénzügyileg rendezett
vételárelőleget, mely az IFRS 15 szerződéses kötelezettségek soron kerül kimutatásra és amelyekhez
kapcsolódó teljesítési kötelezettségek teljesítése csak fordulónapot követően fog megtörténni. A
Társaság a szerződéses kötelezettségeket külön prezentálja a hosszú- és rövid lejáratú
kötelezettségek között.
Szerződésben lévő jelentős finanszírozási komponens
Amikor az ellenérték vagy annak része előre (vagy utólag) megfizetésre kerül, a Társaság mérlegeli,
hogy a szerződés tartalmaz-e jelentős finanszírozási megállapodást és ha igen, módosítja az ígért
ellenértéket a pénz időértékének hatásával. A Társaság úgy döntött, hogy csak akkor módosítja az
ígért ellenérték összegét egy jelentős finanszírozási komponens hatásaival, ha a Társaság a
szerződés megkötésekor arra számít, hogy az ígért áru vagy szolgáltatás a vevőnek történő átadása
és az ellenérték megfizetése közötti idő egy év vagy annál hosszabb lesz. A Társaságnak tárgyévben
nem keletkezett jelentős finanszírozási komponenst tartalmazó szerződéses kötelezettsége,
azonban korábban kimutatott ilyen kötelezettséget, mely az összehasonlító időszakban 53.191 eFt-
tal, tárgyévben pedig a maradék összeggel, 52.299 eFt-tal csökkent az időközbeni megtérülés
(elkészült a Paskal Garden C épület és átadásra kerültek az ingatlanok) miatt. Ezt a módosítást a
Társaság a szerződéses kötelezettségek között tartotta nyilván.
2.4.12. Jövedelemadó
A tárgyévi adófizetési kötelezettség az adott évi adózandó nyereség alapján kerül meghatározásra.
Mivel a Társaság Szabályozott Ingatlanbefektetési Társaságként működik, így mentesül a társasági
adó és a helyi iparűzési adó megfizetése alól, a Társaságnak a jövőben sem várható adófizetési
kötelezettsége normál üzletmenet során. 2022. évtől viszont beletartozik az innovációs
járulékkötelezettség hatálya alá, így ezen adófizetési kötelezettsége keletkezik.
135
2.4.13. Osztalék
A Társaság a részvényeseinek fizetendő osztalékot a tőkével szemben elszámolt kötelezettségként
mutatja ki abban az időszakban, amelyben a tulajdonosok az osztalékot jóváhagyták.
Az osztalék az eredményben akkor kerül elszámolásra, amikor a részvényes jogosulttá válik a
kifizetésre.
2.4.14. Értékesítés nettó árbevétele
A Társaság legfőképpen lakóépületekben található ingatlanok értékesítésével foglalkozik. Az
értékesítés nettó árbevételének elszámolása során olyan összegű bevételt jelenít meg, amely azt az
ellenértéket tükrözi, amire az ingatlanok értékesítése során jogosultságot, teljesítési kötelmet szerez
a vevőkkel kötött egyedi szerződésekben foglaltak alapján.
A Társaság az értékesítés nettó árbevételét az IFRS 15 – Vevőkkel kötött szerződésekből származó
bevétel standard előírásainak figyelembevételével számolja el.
A Társaság minden szerződéstípus esetén az árbevétel elszámolásnál figyelembe veszi az alábbi
lépéseket:
1. lépés: beazonosítja a vevőkkel kötött szerződéseket,
2. lépés: beazonosítja a szerződésben szereplő teljesítési kötelmeket,
3. lépés: meghatározza az ügyleti árat,
4. lépés: hozzá allokálja az ügyleti árat a szerződésben szereplő kötelmekhez,
5. lépés. elszámolja a bevételt a teljesítési kötelmek teljesülésével azonos időben.
Az IFRS 15 standard értelmében a Társaságnak akkor kell a bevételt megjelenítenie, amikor az ígért
árut vagy szolgáltatást átadja a vevőnek a megállapodott áron, és kielégíti a teljesítési kötelmet. Az
eszköz átadottnak minősül, amikor a vevő ellenőrzést szerez felette. A Társaság teljes mértékben
maga dönt arról, hogy milyen csatornákon keresztül és milyen áron értékesíti az ingatlant a vevővel
kötött szerződésben foglaltaknak megfelelően. Jelenleg nincsen olyan nem teljesített szerződéses
kötelezettsége, amely befolyásolná az ingatlan vevő általi átvételét. A Társaság akkor számolja el az
értékesítés árbevételét, ha az ingatlan birtokbaadása megtörténik (az ellenérték, vételár hitellel
rendelkező vevők esetében legalább 90%-ban, önerővel fizetett vevők esetében legalább 99%-ban
megfizetésre került, illetve, amikor a vevő birtokba vette az ingatlant).
A Társaság a teljesítési kötelmeket konkrét időpontban elégíti ki, mert az ellenőrzés az ingatlanok
átadásakor (birtokbavétel) kerül át a vevőnek. A Társaság értékesítési portfóliójába tartoznak az
ingatlanok, tárolók (beleértve a földszinti tárolókat), garázsok, üzlethelyiségek és irodák.
Az ügyleti, tranzakciós ár azon ellenértékösszeg, amelyre a Társaság az ígért áruk vagy
szolgáltatások vevőnek való átadásáért várakozása szerint jogosultságot szerez. A vevői
szerződésben ígért ellenérték tartalmazhat fix összegeket, változó összegeket, vagy fix és változó
összeget is. A Társaságnak a vevőkkel kötött szerződéseiben ígért ellenérték fix összegként van
meghatározva.
A Társaság az áruk értékesítéséből származó árbevételt egy időpontban számolja el, mivel a
136
teljesítési kötelmét konkrét időpontban elégíti ki, amikor az ingatlan átadásra kerül a vevőnek, és
a vevő ellenőrzést szerez felette.
Szerződés megszerzésének költségei
A Társaság a szerződés megszerzéséhez köthető elkerülhetetlen (inkrementális) költségeket
eszközként jeleníti meg, amennyiben a szerződés teljesítése során várhatóan megtérülnek. Ez lehet
közvetlen megtérülés (kiszámlázás) vagy közvetett megtérülés (a szerződésben lévő margin része).
Az ilyen költségeket ráfordításként jeleníti meg, ha a várható amortizációs időszak kisebb, mint egy
év.
A Társaságnak felmerülő szerződéshez kapcsolódó költségek az értékesítési jutalékok és ügyvédi
költségek, melyek a lakás értékesítésekor kerülnek elszámolásra az eredményben, mint ráfordítás,
mivel nem minden esetben számít a költségek megtérülésére, illetve mivel a szerződéskötés
elmaradása esetén is felmerül a költség.
2.4.15. Saját termelésű készletek állományváltozása
A Társaság a saját termelésű készletek állományváltozásán a készleten lévő épületeken és telkeken
végzett saját munka költségének aktiválását és az értékesített ingatlanok ráaktivált értékének
kivezetését mutatja ki, sajátos tevékenysége miatt külön soron az átfogó eredménykimutatásban.
2.4.16. Anyagköltségek
Az anyagköltség magában foglalja a tevékenység során igénybe vett anyagok költségét, beleértve a
közüzemi díjakat, nyomtatványt, irodaszert, egyéb vásárolt anyagok költségeit, illetve vásárolt
félkész ingatlanok költségeit.
2.4.17. Igénybevett szolgáltatások értéke
Az igénybevett szolgáltatások közé sorolandók a tevékenység során igénybe vett szolgáltatások
költségei, beleértve marketing költségek, ügyviteli szolgáltatások, anyagjellegű szolgáltatások,
tanácsadási díjak, illetve minden építkezéshez kapcsolódó költségek, ügyvédi díjak.
2.4.18. Eladott áruk beszerzési értéke
Az eladott áruk beszerzési értéke közé sorolandók az értékesített albetétekhez kapcsolódó telkek
kivezetési bekerülési értékei, valamint a készletekre elszámolt értékvesztés.
2.4.19. Egyéb szolgáltatások értéke
Az egyéb szolgáltatások értéke közé sorolandók a hatósági díjak, illetékek, pénzügyi költségek,
bankköltségek.
137
2.4.20. Személyi jellegű ráfordítások
Bérjellegű költségek
Tartalmazza az időszakot terhelő munkabért, továbbá bér jellegű kifizetéseket, melyet természetes
személynek nem munkabérként fizetnek ki. Magába foglalja a felsorolt tételekre fizetett járulékokat
is.
Egyéb személyi jellegű költségek
Ide soroljuk azokat a személyi jellegű költségeket, amelyek nem szerepelnek a bérjellegű költségek
között: reprezentáció, korengedményes nyugdíj, természetbeni juttatás, végkielégítés, üzleti célú
ajándékok.
2.4.21. Értékcsökkenés és amortizációs leírás
A tárgyi eszközök, az immateriális javak elszámolt értékcsökkenési, amortizációs leírása az időszak
során.
2.4.22. Egyéb működési bevételek és ráfordítások
A Társaság ide sorolja többek között a tárgyi eszközök, a követelések eredmény terhére elszámolt
értékvesztését és ezek visszaírását, leltárhiányokat, a tárgyi eszköz eladásból származó eredményt,
káresemények hatását, büntetések, bírságok összegét, kártérítéseket, késedelmi kamatokat,
behajtási költségátalányt, önkormányzattal elszámolt adókat, illetékeket, hozzájárulásokat, a külső
szervezetek részére nyújtott támogatásokat, adományokat.
2.4.23. Pénzügyi eredmény
A Társaság a pénzügyi eredményben számolja el a pénzügyi instrumentumok értékelése során
keletkező nyereséget és veszteséget, valamint a monetáris eszközök átértékelésének hatásait.
A Társaság pénzügyi eredményében mutatja ki a kamatot. A kamatot időarányosan számolja el az
az effektív hozam módszer alapján.
Továbbá a pénzügyi eredmény között mutatja ki az egyéb pénzügyi bevételeket és ráfordításokat,
melyek magukba foglalják:
• követelések, kötelezettségek kiegyenlítésekor elszámolt árfolyamnyereség /veszteség;
• a mérleg fordulónapi átértékelés árfolyamváltozásból adódó nyereség/veszteség:
o devizában nyújtott kölcsönök és hitelek átértékelése;
o vevő- és szállítóállomány átértékelése;
o deviza- és valutakészlet átértékelése;
• pénzügyi eszközök tárgyévi elszámolt értékvesztése és visszaírása;
• egyéb pénzügyi tételek:
138
o a kereskedési célú értékpapírok valós értékelése során keletkezett különbözet;
o a fenti csoportosításban nem szereplő pénzügyi nyereség vagy veszteség tételek;
A mérleg fordulónapi átértékelés árfolyamváltozásból adódó nyereség/veszteséget a Társaság nettó
módon mutatja ki az eredménykimutatásában.
2.4.24. Egy részvényre jutó eredmény (EPS)
Az egy részvényre jutó eredményt úgy számítjuk ki, hogy a Társaság éves eredményét elosztjuk az
adott évben forgalomban lévő törzsrészvények átlagos számával. A hígított részvényenkénti
eredményt a törzsrészvények mellett a hígulást okozó részvények számának figyelembevételével (ha
van ilyen) számítjuk ki.
139
3. Pénzügyi helyzetre vonatkozó kiegészítő magyarázatok
3.1. Immateriális javak és tárgyi eszközök
A Társaság az immateriális javak között a számlázó programot, egy dokumentumkezelő, egy számla
kezelő rendszert, program licencet és egy saját weblapot mutat ki.
A tárgyi eszközöknél számítástechnikai eszközök kerülnek bemutatásra.
Tulajdonjogra vonatkozó korlátozásokat, elzálogosított ingatlanokat, gépeket, berendezéseket
nem tart nyilván a Társaság.
3.2. Értékesítésre tartott befektetett eszközök
Budakeszi út:
A Társaság 2022. december 12-én megvásárolta egyik kapcsolt vállalkozásától, a GOPD Nyrt.-től a
Budapest II. kerület Budakeszi út 65-67. szám alatt található telket, melynek egy részén jelenleg is
felújítás alatt álló műemlék, egykori villa épület található.
A Társaság 2024. év végéig saját célra folytatta az épület felújítását, mely ingatlan későbbi
székhelyéül szolgált volna. A hasznosítás céljában azonban változás következett be, 2024. december
16-án adásvételi szerződést kötött az ingatlan nem pénzbeli vagyoni hozzájárulással történő
tőkeemeléssel egyik leányvállalatába áthelyezéséről, majd a Társaság értékesítéséről. – Lásd 1.2
megjegyzés
A telek egy másik, üres, fejlesztendő részén lakóparkot kíván építtetni, majd az ingatlanokat
értékesíti. Ezen építési telek a készletek között kerül nyilvántartásra. – Lásd 3.4 megjegyzés
A Társaság az ingatlant az IAS16 alapján tartotta nyilván, bekerülési érték meghatározását követően
átértékelési modellt alkalmazott, majd a hasznosítás céljának megváltozásával valós értéken
átsorolta az IFRS 5 értékesítésre tartott befektetett eszközök kategóriába, mivel az értékesítés
feltételei a tárgyév végéig maradéktalanul nem teljesültek.
Megnevezés Könyv szerinti érték 2023.12.31. Felújítás Átértékelés előtti könyv szerinti érték 2024.12.31. Valós érték átsorolás előtt 2024.12.31. Elszámolt értékvesztés /Értékelési tartalék visszaforgatás (+) /(-)
Budakeszi út 65-67. villa épület 1.140.000 426.013 1.566.013 1.270.000 -296.013
Összesen 1.140.000 426.013 1.566.013 1.270.000 -296.013
140
A korábban IAS16 alapján egyéb átfogó eredményben elszámolt 134.437 eFt valós érték különbözet
visszavezetésre került, a maradék értékvesztés (161.576 eFt) pedig a működési eredményben került
elszámolásra.
3.3. Részesedések
A Társaság, mint Anyavállalat, a fordulónapon az alábbi részesedésekkel rendelkezik, mely
részesedések egyaránt 100%-os leányvállalatai. 2023. évi fordulónapon a Társaságnak 15
leányvállalata van, 2024. évi fordulónapon 17 leányvállalata van, egyéb részesedése, társult
vállalkozása, közös vezetésű vállalata nincsen. A Társaság a részesedéseit bekerülési értéken
értékeli (lsd. 2.4.3 fejezet), piaci értékként pedig a leányvállalat ingatlanvagyonnal korrigált saját
tőke értékét tekinti.
Az alábbi táblázat tartalmazza a részesedések értékét a tárgyévben és az összehasonlító időszakban:
adatok ezer Ft-ban 2023.12.31 2024.12.31
Részesedések értéke 24.780.482 15.689.515
Összesen 24.780.482 15.689.515
Az összehasonlító időszakokban az alábbiak szerint alakultak a részesedések:
adatok eFt-ban
Leányvállalat megnevezése Könyv szerinti érték 2024.12.31. Korrigált saját tőke érték 2024.12.31. Értékvesztés/visszaírás összege Nettó könyv szerinti érték 2024.12.31.
Bryce 42 Invest Kft. 206.733 126.508 -80.225 126.508
Catanum Invest Kft. 700.000 -93.487 -700.000 -
CZADO Ingatlanfejleszt Kft. 2.537.730 3.055.367 - 2.537.730
Dessewffy Investment Kft. 660.728 2.214.127 - 660.728
Dob Estate Kft 3.000 -17.796 -3.000 -
Dorozsmai Ingatlan Kft. 450.000 1.300.566 - 450.000
Filemon Invest Kft. 700.000 4.735.223 - 700.000
Grado Estate Zrt. 1.650.000 2.882.885 - 1.650.000
Gschwindt Estate Kft. 5.000 4.397 -603 4.397
L.B. Vetus Architect Kft. 2.463.595 2.938.585 - 2.463.595
Mystery Mansion Kft. 6.193.000 6.978.362 - 6.193.000
Pasadena 53 Invest Kft. 133.526 394.908 - 133.526
Ravenclaw 19 Zrt. 100.000 -248.206 -100.000 -
Rivendell 21 Zrt. 100.000 99.275 -725 99.275
Sedona 38 Invest Kft. 77.017 72.756 -4.261 72.756
XPDON Invest Zrt. 595.000 1.333.398 - 595.000
Zsigárd Estate Kft. 3.000 6.001 - 3.000
Összesen 16.578.329 25.782.869 -888.814 15.689.515
141
adatok eFt-ban
Leányvállalat megnevezése Könyv szerinti érték 2023.12.31. Korrigált saját tőke érték 2023.12.31. Értékvesztés/visszaírás összege Nettó könyv szerinti érték 2023.12.31.
Alhambra 36 Invest Kft. 1.732.436 1.702.462 -29.974 1.702.462
Bryce 42 Invest Kft. 1.574.600 1.576.706 2.106 1.576.706
Catanum Invest Kft. 609.029 701.903 90.971 700.000
CZADO Ingatlanfejlesztő Kft. 1.948.209 2.853.085 589.521 2.537.730
Dessewffy Investment Kft. 660.728 2.227.602 - 660.728
Dorozsmai Ingatlan Kft. 450.000 1.862.640 - 450.000
Filemon Invest Kft. 692.453 2.129.199 7.547 700.000
Grado Estate Zrt. 1.650.000 2.248.077 - 1.650.000
L.B. Vetus Architect Kft. 2.301.698 2.700.975 161.897 2.463.595
Mystery Mansion Kft. 6.193.000 6.295.042 - 6.193.000
Niobarbara Invest Kft. 2.666 773 -1.893 773
Pasadena 53 Invest Kft. 2.205.000 2.674.464 - 2.205.000
Sedona 38 Invest Kft. 1.532.807 1.540.488 7.681 1.540.488
Sevilla 47 Invest Kft. 1.784.264 1.902.691 20.736 1.805.000
XPDON Invest Zrt. 595.000 1.192.557 - 595.000
Összesen 23.931.890 31.608.664 848.592 24.780.482
A Társaság az összehasonlító időszakhoz képest négy leányvállalatot értékesített és hat új
leányvállalattal bővült.
A Társaság az ingatlanok diverzifikációjának érdekében Dob Estate Kft., Fogarasi Estate Kft. és
Zsigárd Estate Kft. néven alapított leányvállalatokat 2024. július 10-én, melyeknek főtevékenysége
saját tulajdonú ingatlanok adásvétele, a Fogarasi Estate Kft-nek saját tulajdonú, bérelt ingatlan
bérbeadása, üzemeltetése.
A Társaság 2024. július 31-én értékesítette a Niobarbara Invest Kft.-ben lévő 100%-os részesedését
csoporton kívüli gazdasági társaságnak. A tranzakció eredményhatása 227 eFt volt.
A Társaság 2024. október 2-án döntött a Bryce 42 Invest Kft., Pasadena 53 Invest Kft. és Sedona 38
Invest Kft. leányvállalatainak tőkeleszállításáról. A tőkeleszállítások mértéke a jegyzett tőke 205.000
eFt-ról 10.000 eFt-ra csökkentése tőkekivonással, valamint a tőketartalékot is a törzstőke
leszállításával arányos mértékben csökkentette.
A Társaság 2024. október 24-én Ravenclaw 19 Zrt. és Rivendell 21 Zrt. néven alapított
leányvállalatokat, melyeknek főtevékenysége saját tulajdonú ingatlanok adásvétele.
A Társaság 2024. november 14-én értékesítette a Sevilla 47 Invest Kft.-ben lévő 100%-os részesedését
csoporton kívüli feleknek. A tranzakció eredményhatása 305.000 eFt veszteség volt.
A Társaság 2024. november 15-én Gschwindt Estate Kft. néven leányvállalatot alapított.
142
A Társaság 2024. december 17-én értékesítette az újonnan alapított Fogarasi Estate Kft.-ben lévő
100%-os részesedését csoporton kívüli feleknek. A tranzakció eredményhatása 342.231 eFt volt.
A Társaság tőkeleszállítást követően 2024. december 18-án értékesítette az Alhambra 36 Invest Kft.-
ben lévő 100%-os részesedését csoporton kívüli gazdasági társaságnak. A tranzakció
eredményhatása 271.367 eFt volt.
A Társaság megvizsgálta a részesedések értékét és 2024-ben az alábbi értékvesztés elszámolására,
illetve korábban elszámolt értékvesztés visszaírására volt szükség:
A Társaság bekerülési értéken mutatja be a leányvállalatokban levő részesedéseit.
Részesedés értékvesztés mozgástábla:
adatok ezer Ft-ban Készletek
Nyitó érték 2023. január 1-én 1.047.515
Tárgyévi értékvesztés 31.867
Tárgyévi értékvesztés visszaírás -881.811
Záró érték 2023. december 31-én 197.571
Tárgyévi értékvesztés 888.814
Tárgyévi értékvesztés visszaírás -104.765
Záró érték 2024. december 31-én 981.620
3.4. Készletek
adatok ezer Ft-ban 2023.12.31 2024.12.31
Befejezetlen termelés és félkész termékek 357.195 51.571
Késztermékek 3.327.390 987.945
Kereskedelmi áruk 2.151.955 1.920.821
Összesen 5.836.540 2.960.337
A Társaság a készleteket a bekerülési érték és a nettó realizálható érték (NRV) közül az alacsonyabb
értéken tartja nyilván. A készletek között kerül bemutatásra:
• a befejezetlen termelés és félkész termékek, melyek a saját tulajdonú telkeken végzett
építési beruházásokkal kapcsolatos fejlesztési költségeket tartalmazzák;
• a késztermékek, melyek az elkészült, értékesítésre váró ingatlanok értékét foglalják
magukban; valamint
• a kereskedelmi áruk, amelyek egyrészt a saját tulajdonú telkek értékét tartalmazzák,
melyek azon ingatlanokhoz kapcsolódnak, amelyek még nem kerültek átadásra
A Társaság nem tart nyilván kötelezettségek biztosítékaként elzálogosított készleteket.
143
Készlet mozgástábla:
adatok ezer Ft-ban Készletek
Nyitó érték 2023. január 1-én 13.210.940
Beszerzés 296.300
Fejlesztési költségek 931.817
Aktivált kamatok 245.931
Kivezetések (értékesítés) -8.848.448
Záró érték 2023. december 31-én 5.836.540
Beszerzés 128.891
Fejlesztési költségek 20.890
Aktivált kamatok -
Kivezetések (értékesítés) -3.025.984
Záró érték 2024. december 31-én 2.960.337
A fejlesztési költségek a befejezetlen termeléseken végzett építkezési munkálatokkal kapcsolatos
költségeket tartalmazza.
Tekintettel arra, hogy tárgyévben nincs már olyan készlet (befejezetlen termelés), ami megfelelne az
IAS23 Hitelfelvételi költségek standard előírásainak, a hitelkamat a készleteken már nem kerül
aktiválásra.
2023. évben a lakópark fejlesztésekhez kapcsolódóan aktiválási ráta számítást alkalmazva
arányosan aktiválta a hitelfelvételi költségeket, mind az általános, mind a speciális célú hitelek
esetén. A 2023. évben alkalmazott aktiválási ráta 3,6% volt, a kamatok 44%-át lehetett aktiválni a
projektekre.
A készlet záró állomány megelőző évhez képesti csökkenését a Paskal Garden „B” és „C” épületeinek
lakás átadásai okozták.
A Társaság készletértékesítéskor az értékesített és birtokba adott lakások, valamint az építési telkek
bekerülési értékének és az azokon eszközölt fejlesztések értékének kivezetését végzi el. A készletek
értékesítése esetén azok könyv szerinti értékét abban az időszakban kell ráfordításként elszámolni,
amikor a kapcsolódó árbevétel elszámolásra kerül.
A Társaság a tárgyév végén megvizsgálta a készletek értékét az év végi értékbecslések alapján, kivéve
ahol rendelkezésre állt aláírt adásvételi szerződés, és értékvesztést számolt el ott, ahol szükséges
volt.
144
Az alábbi táblázat a készletekre képzett értékvesztést összesíti:
Értékvesztés mozgástábla:
adatok ezer Ft-ban
Nyitó érték 2023. január 1-én 124.668
Tárgyévi értékvesztés 335.303
Értékvesztés visszaírása -25.311
Záró érték 2023. december 31-én 434.660
Tárgyévi értékvesztés 108.005
Értékvesztés visszaírása -258.775
Záró érték 2024. december 31-én 283.890
3.5. Vevői követelések
adatok ezer Ft-ban 2023.12.31 2024.12.31
Vevőkövetelések 2.119.675 960.272
Vevői értékvesztés -14.173 -14.173
Összesen 2.105.502 946.099
A vevőkövetelések a 2023. évhez képest csökkentek, a Paskal Garden „A”, „B” és „C” épületének
átadása és használatbavételi engedélyének megszerzése miatt jellemzően a vételár utolsó 1-10%-
nak kifizetése, valamint a vevői hitelfolyósítás átcsúszott 2024. I. negyedévére. A vevői követelések
nagy részét azonban 2024. évben leányvállalatoktól származó követelések, illetve a Mystery Hotel
Budapest Kft. bérleti díjból származó kintlévőségei teszik ki. A Társaság mindent megtesz annak
érdekében, hogy kintlévőségeit csökkentse, a leányvállalatok az építkezései elindulása után
kiegyenlítik a tartozásokat (ezek legfőképpen költség átszámlázások), illetve a bérleti díj
kintlévőséggel kapcsolatban a Társaság felvette a kapcsolatot a korábbi bérlővel, aki fordulónap
után kiegyenlítette a tartozásait (lsd. 7.3 fejezet).
A Társaság a vevőköveteléseknél értékvesztés mátrix alapján állapítja meg a várható hitelezési
veszteséget.
2023.12.31-én 14.173 ezer forint hitelezési veszteséget azonosított a Társaság, így a vevőkövetelés
nettó módon került elszámolásra. 2024.12.31-én is kiszámította az értékvesztést a Társaság,
azonban újabb értékvesztés nem került elszámolásra a Mystery Hotel Budapest Kft. kintlévőségeinek
rendezése miatt.
145
Vevőkövetelésekre képzett értékvesztés változása:
adatok ezer Ft-ban Vevőkövetelésekre képzett értékvesztés változása:
Nyitó érték 2023. január 1-én 938
Tárgyévi növekedés 13.235
Tárgyévi csökkenés (visszaírás) -
Záró érték 2023. december 31-én 14.173
Tárgyévi növekedés -
Tárgyévi csökkenés (visszaírás) -
Záró érték 2024. december 31-én 14.173
3.6. Lízingkövetelések, egyéb követelések és aktív időbeli elhatárolások,
szerződéskötésekhez közvetlenül kapcsolódó költségek
adatok ezer Ft-ban 2023.12.31 2024.12.31
Egyéb követelések
Adott előlegek 36.091 4.563
Különféle egyéb követelések 192.861 174.771
Vevői előleg áfa 251.516 24.256
Leányvállalat tőkeleszállítással kapcsolatos követelések - 2.858.330
Leányvállalatoknak adott rövid lejáratú kölcsön 15.096.829 11.803.883
Végső anyavállalatnak adott rövid lejáratú kölcsön - 1.867.500
Részesedések értékesítésével kapcsolatos követelések - 1.250.000
Aktív időbeli elhatárolások 4.762 46.557
Egyéb követelések és aktív időbeli elhatárolások összesen 15.580.549 18.029.860
Ebből pénzügyi eszközök: 15.292.942 18.001.041
Ebből nem pénzügyi eszközök: 287.607 28.819
Szerződéskötéshez közvetlenül kapcsolódó költségek
Ingatlanközvetítői díjak 100.336 47.560
Ügyvédi díjak 60.645 63.962
Szerződéskötésekhez közvetlenül kapcsolódó költségek összesen 160.981 111.522
Az egyéb követelések között kerülnek kimutatásra a beruházásokra és szolgáltatásokra adott
előlegek, a különféle egyéb követelések (vevői előlegek általános forgalmi adó, közvetített
szolgáltatások), valamint az aktív időbeli elhatárolások.
A Társaság a Bryce 42 Invest Kft-vel és a Pasadena 53 Invest Kft-vel szemben tőkeleszállítással
kapcsolatos követelést tart nyilván.
Részesedések értékesítésével kapcsolatos követelésként kerülnek kimutatásra az eladott
részesedések vételárai, melyek fordulónapig még nem folytak be. Határidejük a 2025. évre húzódik
át.
146
A Társaság végső anyavállalatának, a GOPD Nyrt-nek nyújtott rövid lejáratú kölcsönt likviditás
finanszírozás céljából. A kölcsön rövid lejáratú és kamatmentes.
A Társaság kapcsolt vállalkozásainak, leányvállalatainak nyújtott rövid lejáratú kölcsönt
projektfinanszírozás céljából. A kölcsönök rövid lejáratúak és kamatmentesek. A Társaság
vezetősége a jelentős összegre tekintettel elvégezte a leányvállalatoknak adott kölcsönökre
vonatkozóan a hitelezési kockázat elemzését és számolt a várható hitelezési veszteséggel. Az
értékvesztési mátrix alapján (lsd. 2.4.7.2 fejezet) a Társaság 1.510 eFt értékvesztést számolt el a
követelésekre. Tekintettel arra, hogy kapcsolt vállalkozásoknak adta a kölcsönt, a Táraság minimális
hitelezési kockázatot lát a megtérülés tekintetében.
Rövid lejáratú adott kölcsönök kapcsolt vállalkozásnak:
adatok ezer Ft-ban 2023.12.31 2024.12.31
Kapcsolt vállalkozásnak adott kölcsön
Catanum Invest Kft. 1.607.800 1.655.600
Filemon Invest Kft. 6.076.000 3.768.170
Dessewffy Investment Kft. 2.125.520 -
Pasadena 53 Invest Kft. 278.000 -
XPDON Invest Zrt. 371.209 383.309
CZADO Ingatlanfejlesztő Kft. 495.000 1.397.400
Grado Estate Zrt. 4.143.300 3.810.297
Dob Estate Kft. - 317.000
Zsigárd Estate Kft. - 255.807
Ravenclaw 19 Zrt. - 217.810
Összesen 15.096.829 11.805.393
A szerződéskötéshez közvetlenül kapcsolódó költségek között kerülnek bemutatásra azon
költségek, melyek közvetlenül a vevőkkel kötött szerződésekhez kapcsolódónak, ilyen például az
ingatlanközvetítői jutalék és az ügyvédi díjak.
Szerződéskötésekhez közvetlenül kapcsolódó költségek:
adatok ezer Ft-ban Szerződéskötéshez közvetlenül kapcsolódó költségek
Nyitó érték 2023. január 1-én 467.897
Növekedések 52.078
Kivezetések (birtokbaadás) -358.994
Záró érték 2023. december 31-én 160.981
Növekedések 46.173
Kivezetések (birtokbaadás) -95.632
Záró érték 2024. december 31-én 111.522
147
3.7. Pénz- és pénzeszköz egyenértékesek
adatok ezer Ft-ban Minősítési kategória 2023.12.31 2024.12.31
Készpénz állomány - - -
Bankbetétek Ft-ban Baa1, Baa3, A3 10.790 2.021.082
Bankbetétek euró-ban Baa3 5.127 -
Bankbetétek óvadék - - -
Összesen 15.917 2.021.082
A Társaság nem rendelkezik készpénz állománnyal. A Társaság célja, hogy megbízható bankokat
válasszon hosszú távú partnernek, csökkentve a kockázatát annak, hogy egy adott bankot ért
esetleges negatív következmények kihatással legyenek a Társaság működésére. Amely bank
esetében elérhető minősítés, ott a Moody’s minősítési kategóriát követi – azok közül is a hosszú távú
betétekre vonatkozó értékeket. A MagNet Bank Zrt. nem rendelkezik hitelminősítéssel, azonban a
banknál csak 2% alatti a fenti egyenlegből a pénzeszközök összege.
3.8. Saját tőke
adatok ezer Ft-ban 2023.12.31 2024.12.31
Jegyzett tőke 143.200 143.200
Tőketartalék 17.759.683 17.759.683
Eredménytartalék 6.237.745 3.259.019
Egyéb tartalékok és tőkeelemek 134.437 -
Összesen 24.275.065 21.161.902
A SunDell Estate Nyrt. jegyzett tőkéje 2024. december 31-én 143.200 ezer Ft, mely 1.432.000 darab,
egyenként 100 forint névértékű törzsrészvényből áll. Az IFRS szerinti jegyzett tőke megegyezik a
cégbíróságon bejegyzett alaptőkével.
A Társaság megfelelő eredménytartalékkal rendelkezett, hogy a 2023. évi eredmény utáni
osztalékfizetés feltételei fennálljanak, a SZIT tv. rendelkezései szerint az elvárt osztaléknak
megfelelően történt az osztalék fizetése 3.222.000 ezer forint értékben.
A Társaság 2023. évben az egyéb tartalékok és tőkeelemek soron az egyéb átfogó eredményt tartotta
nyilván, mely a saját használatú ingatlanok átértékelési nyereségéből származott, ez azonban
feloldásra került 2024. évben az ingatlan értékvesztése, illetve átsorolása miatt.
148
Törzsrészvények alakulása
adatok ezer Ft-ban Törzsrészvények változása Névérték (Ft/db) Mennyiség (db)
Nyitó érték 2023. január 1-én 143.200 100 1.432.000
Tárgyévi kibocsátás
Tárgyévi tőkeemelés - - -
Tranzakciós költségek
Záró érték 2023. december 31-én 143.200 100 1.432.000
Tárgyévi kibocsátás
Tárgyévi tőkeemelés - - -
Tranzakciós költségek
Záró érték 2024. december 31-én 143.200 100 1.432.000
Tőketartalék
adatok ezer Ft-ban Tőketartalék
Nyitó érték 2023. január 1-én 17.759.683
Tőkeemelés hatása -
Záró érték 2023. december 31-én 17.759.683
Tőkeemelés hatása -
Záró érték 2024. december 31-én 17.759.683
Eredménytartalék
adatok ezer Ft-ban Eredménytartalék
Nyitó érték 2023. január 1-én 5.814.671
Tárgyévi eredmény 4.023.074
Osztalék fizetés -3.600.000
Záró érték 2023. december 31-én 6.237.745
Tárgyévi eredmény 243.274
Osztalék fizetés -3.222.000
Záró érték 2024. december 31-én 3.259.019
3.9. Hosszú lejáratú kölcsönök és hitelek (ideértve a kötvény kötelezettséget is)
A Társaság a következő típusú hitelekkel rendelkezik:
• Kötvénytartozások: tevékenységet finanszírozó
adatok ezer Ft-ban 2023.12.31 2024.12.31
Hitelek és kölcsönök - -
Kötvénytartozások 15.494.358 12.515.348
Összesen 15.494.358 12.515.348
149
A Társaság 2020. november 10-én a Növekedési Kötvényprogram keretében kibocsátott 11.000.000
ezer forint össznévértékű hitelviszonyt megtestesítő értékpapírt. Első tőketörlesztés esedékessége:
2025.11.12.
adatok ezer Ft-ban
Tartozások kötvénykibocsátásból NKP kötvény 2020.11.10.
Futamidő lejárata 2030.11.12.
Ügyleti kamatláb 3,25%
Kibocsátáskori piaci kamatláb 4,40%
Bevont forrás csökkentve a közvetlen költségekkel 11.128.844
Kamattámogatás (prémium érték) -923.322
2020-2023. évi kamat 704.778
Ügyleti kamatfizetés 2023. év -357.500
Kötvénykötelezettség 2023. december 31-én 10.552.801
Tárgyévi kamat 463.413
Ügyleti kamatfizetés 2024. év -357.500
Kötvénykötelezettség 2024. december 31-én 10.658.714
2024. évre jutó kamat átsorolás -61.418
Rövid lejáratú tőketörlesztés átsorolás -3.300.000
Pénzügyi kimutatásban szereplő kötvénykötelezettség 2024.12.31. 7.297.296
2021.07.09-én új, zöld kötvénykibocsátás történt: 5.500.000 ezer forint össznévértékben, mely
hitelviszonyt megtestesítő, dematerializált, névre szóló értékpapír. Első tőketörlesztés
esedékessége: 2026.07.09.
adatok ezer Ft-ban
Tartozások kötvénykibocsátásból Green kötvény 2021.07.09.
Futamidő lejárata 2031.07.09.
Ügyleti kamatláb 3,65%
Kibocsátáskori piaci kamatláb 4,74%
Bevont forrás csökkentve a közvetlen költségekkel 5.592.839
Kamattámogatás (prémium érték) -503.196
2021-2023. évi kamat 400.108
Ügyleti kamatfizetés 2023. év -200.750
Kötvénykötelezettség 2023. december 31-én 5.289.000
Tárgyévi kamat 247.015
Ügyleti kamatfizetés 2024. év -200.750
Kötvénykötelezettség 2024. december 31-én 5.335.265
2024. évre jutó kamat átsorolás -117.213
Pénzügyi kimutatásban szereplő kötvénykötelezettség 2024.12.31. 5.218.052
A Társaság a kötvényeket amortizált bekerülési értéken tartja nyilván.
A Növekedési Kötvényprogram, illetve Zöldkötvény-sorozat keretében kibocsátott kötvények egy
részét az MNB vásárolta meg.
150
A piaci kamatláb, illetve a bekerülési érték meghatározásánál a Társaság a független piaci szereplők
által fizetett ajánlati árakat vette figyelembe. Az így meghatározott piaci kamatlábbal diszkontált
szerződés szerint fizetendő cash-flowk jelenértéke alacsonyabb, mint a kibocsátás során
ténylegesen bevont forrás. A különbözetet – mely a prémium értékű vásárlásokból fakad (mintegy
„kamattámogatás”) - a Társaság elhatárolta és a kötvény futamideje alatt időarányosan oldja fel.
A hosszú lejáratú kötvény kötelezettségek kamattámogatási értékkel növelt értéke eltér a könyv
szerinti értéküktől, mivel a diszkontálás hatása jelentős. A kamattámogatás értéke a
kötvénykibocsátásokra vonatkozó kamatláb alapján diszkontált cash flow-kon alapulnak.
Mindkét kötvény esetében a kötvények összegének visszafizetését és a kamat megfizetését biztosító
kötelezettségvállalások azonosak. A tárgyévben és az összehasonlító időszakban sem történt
kovenáns sértés, ami a kibocsátott kötvények azonnali visszafizetését eredményezte volna. Az (a)-
(e) pontok bekövetkezése rendkívüli visszaváltási eseményhez vezet a kötvények lejárati napja előtt
(a Kibocsátó itt a Társaságot jelenti):
(a) Nemfizetés
(b) Közvetett szerződésszegés (cross default)
(c) Hitelminősítés romlás:
(d) Igények azonos rangsora (pari passu)
(e) Teheralapítási tilalom (negative pledge)
Ezeken felül, a zöld kötvény esetében a felhasználást az erre a célra létrehozott Zöld kötvény
keretrendszere szabályozza, ami alapján ebből a kötvényforrásból megvalósított projekteknek az
alábbi jellemzőkkel kell bírniuk, négy fő kategória mentén:
1. Zöld épületek (green buildings) kategória:
• BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method )
alapján „Nagyon jó” vagy afeletti minősítés vagy
• LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) alapján „arany” kategória
vagy afeletti minősítés vagy
• az épületek legalább 10%-kal haladják meg a magyarországi energetikai
tanúsítványnak (EPC), a közel nulla energiaigényre vonatkozó követelményeinek
megfelelő ”BB” kategória követelményrendszerét. 2026-tól kizárólag AA kategóriába
tartozó épületeket épít a Társaság.
2. Energiahatékonyság (energy efficiency) kategória:
151
• A projektekhez tartozó épületek Magyarország épületeinek energiahatékonysági
rangsora alapján a felső 15%-ba tartoznak.
3. Megújuló energia (renewable energy) kategória:
• Megújuló energia megoldások használata (pl.: napelemek, hőszivattyú stb.)
4. Tiszta közlekedés (clean transport) kategória:
• Tömegközlekedéshez történő hozzáférés biztosítása
• Elektromos autó töltőhelyek kialakítása
• Kerékpár tárolóhelyek kialakítása
3.10. Hosszú lejáratú kötelezettségek (kivéve hosszú lejáratú kölcsönök és hitelek)
adatok ezer Ft-ban Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek
Nyitó érték 2023. január 1-én 1.012.752
NKP+Green kötvény halasztott bevétel feloldás-rövid lejáratú rész -143.043
Záró érték 2023. december 31-én 869.709
NKP+Green kötvény halasztott bevétel feloldás-rövid lejáratú rész -142.651
Záró érték 2024. december 31-én 727.058
A Társaság az egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek között a kötvények prémium értékét mutatja
be, mely időarányosan elszámolásra kerül a pénzügyi műveletek eredménye soron a
kamatráfordítással szemben. Éven belüli, rövid lejáratú részük pedig az egyéb rövid lejáratú
kötelezettségek közé kerül átsorolásra.
3.11. Rövid lejáratú kölcsönök és hitelek
adatok ezer Ft-ban 2023.12.31 2024.12.31
Rövid lejáratú kölcsönök 1.379.919 858.117
Hosszú lejáratú hitelek és kötvénykötelezettség rövid lejáratú része - 3.619.695
Összesen 1.379.919 4.477.812
A Társaság az NKP kötvény egy éven belüli tőketörlesztésének összegét (3.300.000 eFt), valamint a
CARION (319.695 eFt) beruházási hitel összegét mutatja be ezen a soron, rövid lejáratú kölcsöneit
leányvállalataitól kapta.
A Társaság 2024. február 1-én hosszú lejáratú kölcsönszerződést kötött a CARION Finanszírozási
Centrum Zrt-vel, a tulajdonában álló 1021 Budapest, Budakeszi út 65-67. szám alatti villa épület
152
felújításának finanszírozására. A felvett hitel összege 379.117 eFt, futamidejének lejárata 2030.01.07,
tőke és kamattörlesztés 8 havi türelmi idő után havonta történik egyenletes eloszlásban. A folyósítás
napja 2024.06.27-én történt. Tekintettel arra, hogy a Társaság 2025. évben visszafizeti a felvett hitelt,
ezért a rövid lejáratú hitelek soron kerül bemutatásra.
adatok ezer Ft-ban
Beruházási kölcsön (Baross Gábor Újraiparosítási Hitelprogram) Beruházási kölcsön 2024.02.01.
Futamidő lejárata 2030.01.07
Ügyleti kamatláb 6%
Piaci kamatláb 7,37%
Bevont forrás csökkentve a közvetlen költségekkel a folyósítás napján 2024.06.27. 373.702
Valós érték különbözet -4.257
Tárgyévi kamat 13.189
Ügyleti kamat és tőketörlesztés 2024.06.27-12.31. -40.760
Beruházási kölcsön 2024. december 31-én 341.874
2024. évre jutó kamat átsorolás -22.179
Pénzügyi kimutatásban szereplő hitel kötelezettség 2024.12.31. 319.695
Rövid lejáratú kölcsönök kapcsolt vállalkozástól:
A Társaság likviditási okokból kölcsönt kapott kapcsolt vállalkozásaitól. A kölcsönök
kamatmentesek, a diszkontálás nem indokolt, mivel rövid lejáratú kölcsönök, így 12 hónapon belül
biztosan visszafizetésre kerül.
adatok ezer Ft-ban 2023.12.31 2024.12.31
Kapcsolt vállalkozástól kapott kölcsön
Dessewffy Investment Kft. - 350.278
Dorozsmai Ingatlan Kft. 552.700 338.849
Bryce 42 Invest Kft. 478.235 -
L.B. Vetus Architect Kft. 44.683 -
Mystery Mansion Kft. 2.000 70.000
Niobarbara Invest Kft. 500 -
Sedona 38 Invest Kft. 201.800 -
GOPD Nyrt. 100.000 -
Rivendell 21 Zrt. - 98.990
Összesen 1.379.919 858.117
3.12. Kötelezettségek áruszállításból és szolgáltatásból (Szállítók)
adatok ezer Ft-ban 2023.12.31 2024.12.31
Szállítói kötelezettségek 77.344 119.931
Összesen 77.344 119.931
A szállítói kötelezettségek között szerepelnek a belföldi szállítók, valamint a vevői túlfizetések.
153
3.13. Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek és passzív időbeli elhatárolások
adatok ezer Ft-ban 2023.12.31 2024.12.31
Adók és járulékok 66.295 134
Halasztott bevétel kötvény rövid lejáratú rész 143.043 142.652
Kapcsolt vállalkozással szembeni kötelezettség/felbontás 3.325.296 73.381
Passzív időbeli elhatárolások 778.950 536.871
Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek 115.733 153.451
Részesedés értékesítés előleg - 853.269
Összesen 4.429.317 1.759.758
Ebből pénzügyi kötelezettségek: 3.870.635 1.368.412
Ebből nem pénzügyi kötelezettségek: 558.682 391.346
A Társaság az adók és járulékok között mutatja ki az általános forgalmi adó (Áfa) egyenlegét és a
bérjárulék kötelezettségeket.
A passzív időbeli elhatárolások között a tanácsadói szolgáltatások, könyvvizsgálói díjak,
bankköltségek, kötvény kamatok és hitelek rövid lejáratú része és azok az árbevétel elhatárolások
kerülnek kimutatásra, amely esetben a vevő a vételárat megfizette, de a birtokbaadás még nem
történt meg.
Az egyéb rövid lejáratú kötelezettségeknél vevőknek visszajáró felbontásból eredő vételárrész
szerepel.
A részesedések értékesítéséből származó előlegek között kerül kimutatásra mindaz a beérkezett
ellenérték, melyet a részesedést vásárló vevők előre kifizettek. Az eladások 2025. évben fognak
lezárulni.
3.14. Szerződéses kötelezettségek
adatok ezer Ft-ban 2023.12.31 2024.12.31
Paskal Rose Lakópark vevői előlegek és foglalók 71.650 42.650
Paskal Garden Lakópark vevői előlegek és foglalók 2.971.464 236.843
Összesen 3.043.114 279.493
adatok ezer Ft-ban 2023.12.31 2024.12.31
Kapcsolt vállalkozásokkal szembeni kötelezettségek 63.960 -
Összesen 63.960 -
A Társaság a rövid lejáratú (éven belüli) vevői előlegeket mutatja ki ezen soron. Éven túli vevői
előlegek már nincsenek, ugyanis a projektek építkezése befejeződött.
A Társaság a szerződéses kötelezettségek között mutatja ki az értékesített lakásokhoz kapcsolódó
vevői előlegeket. A Társaságnak jelenleg két befejezett beruházási projektje van. Mind a két
154
lakóparkban az értékesítés folyamatos. Az ingatlanok átadásakor a vevői előlegek kivezetésre
kerülnek.
3.15. Pénzügyi instrumentumok valós értéke
A pénzügyi instrumentumok könyv szerinti értéke értékelési kategóriánként:
adatok ezer Ft-ban
2024. december 31. Könyv szerinti érték Valós érték
Pénzügyi eszközök
Amortizált bekerülési értéken értékelt pénzügyi eszközök
Pénz-és pénzeszköz egyenértékesek 2.021.082 2.021.082
Vevői követelések 946.099 946.099
Egyéb követelések és aktív időbeli elhatárolások 18.112.563 18.112.563
Pénzügyi eszközök összesen 21.079.744 21.079.744
Pénzügyi kötelezettségek
Amortizált bekerülési értéken értékelt pénzügyi kötelezettségek
Hosszú lejáratú kölcsönök és hitelek 12.515.348 9.935.454
Kötelezettségek áruszállításból és szolgáltatásnyújtásból (Szállítók) 119.931 119.931
Rövid lejáratú kölcsönök és hitelek 4.477.812 4.477.812
Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek és passzív időbeli elhatárolások 1.368.412 1.368.412
Pénzügyi kötelezettségek összesen 18.481.504 15.901.609
adatok ezer Ft-ban
2023. december 31 Könyv szerinti érték Valós érték
Pénzügyi eszközök
Amortizált bekerülési értéken értékelt pénzügyi eszközök
Pénz-és pénzeszköz egyenértékesek 15.917 15.917
Vevői követelések 2.105.502 2.105.502
Egyéb követelések és aktív időbeli elhatárolások 15.453.923 15.453.923
Pénzügyi eszközök összesen 17.575.342 17.575.342
Pénzügyi kötelezettségek
Amortizált bekerülési értéken értékelt pénzügyi kötelezettségek
Hosszú lejáratú kölcsönök és hitelek 15.494.358 10.524.387
Kötelezettségek áruszállításból és szolgáltatásnyújtásból (Szállítók) 77.344 77.344
Rövid lejáratú kölcsönök és hitelek 1.379.919 1.379.919
Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek és passzív időbeli elhatárolások 3.870.635 3.870.635
Pénzügyi kötelezettségek összesen 20.822.256 15.852.285
A management úgy ítélte meg, hogy a pénzeszközök, pénzeszköz egyenértékesek, vevői és egyéb
követelések, szállítók és egyéb rövid lejáratú kötelezettségek valós értéke megközelíti könyv szerinti
értéküket nagyrészt ezen instrumentumok rövid lejáratának köszönhetően.
155
A kötvények valós értéke a kötvények piaci kötvényhozammal diszkontált értékeként került
meghatározásra. 2023. és 2024. decemberében a kötvények kibocsátása óta a piaci
kötvényhozamok emelkedtek, így azok valós értéke alacsonyabb, mint a könyv szerinti értékük.
156
4. Tárgyévi Eredményre vonatkozó kiegészítő magyarázatok
4.1. Értékesítés nettó árbevétele
A Társaság rendelkezik IFRS 15 – vevőkkel kötött szerződésekből származó bevétellel és IFRS 16
szerinti lízingbevétellel, melynek megbontását az alábbi táblázat mutatja be.
adatok ezer Ft-ban 2023 2024
Vevőkkel kötött szerződésből származó árbevétel, Lakóingatlan értékesítés 13.798.317 4.561.149
Készlet értékesítés - 318.000
Összesen 13.798.317 4.879.149
A Társaság 2024.10.01-én a 1072 Budapest, Dob u. 50. szám alatt található 3 db hrsz-on felvett
ingatlanát értékesítette újonnan alapított leányvállalatának, a Dob Estate Kft-nek 318.000 eFt
értékbecslő által meghatározott piaci értéken.
4.1.1 Bérleti bevételek
adatok ezer Ft-ban 2023 2024
Szálloda bérbeadásból származó árbevétel 291.826 -
Irodák, garázsok bérleti díj 7.377 24.165
Összesen 299.203 24.165
A Társaságnak a befektetési célú ingatlanokkal kapcsolatban nem merültek fel közvetlen működési
költségek (beleértve a javítási és karbantartási költségeket is).
4.1.2 Egyéb bevételek
adatok ezer Ft-ban 2023 2024
Egyéb bevételek 34.907 150.791
Összesen 34.907 150.791
A Társaság az árbevételének nagy részét a saját tulajdonú ingatlanok értékesítéséből szerzi.
Árbevétele Magyarországról származik.
Társaság nem rendelkezik olyan vevőkkel kötött szerződésekkel, amelyeknél a jelentős
finanszírozási komponens fennállna.
Az egyéb működési bevételek között a káreseményekkel kapcsolatos bevétel, készletek visszaírt
értékvesztése, illetve késedelmi kamat bevétel van kimutatva.
157
4.2. Saját termelésű készletek állományváltozása
A Társaság az aktivált saját teljesítmények között a saját termelésű készletek állományváltozását
mutatja ki. A Társaság a saját termelésű készletek állományváltozásán a készleten lévő épületeken
és telkeken végzett saját munka költségének aktiválását és az értékesített ingatlanok ráaktivált
értékének kivezetését mutatja ki, melynek értéke a tárgyévben -2.817.609 ezer Ft, míg előző évben -
6.390.915 ezer Ft volt.
4.3. Anyagköltségek
A Társaság az anyagköltségek között jellemzően a közüzemi díjakat és a vásárolt anyagok költségeit
mutatja ki, melyek a tárgyévben 17.248 ezer Ft-ot, míg előző évben 8.766 ezer Ft-ot tettek ki.
4.4. Igénybe vett szolgáltatások értéke
adatok ezer Ft-ban 2023 2024
Bérleti díjak 4.126 135.680
Karbantartási költségek, irodai szolgáltatás 2.820 19.370
Hirdetés, reklám, marketing költségei 91.965 35.446
Oktatás és továbbképzés költségei 6.161 403
Telefon költség 1.625 2.414
Ügyviteli, számviteli szolgáltatások 83.718 95.901
Építkezéshez felmerült szolgáltatások költsége 1.199.849 127.256
Üzletviteli és pénzügyi tanácsadás költségei 145.350 162.598
Értékesítéshez kapcsolódó költségek 350.356 93.641
Informatikai karbantartás 16.400 59.428
Egyéb igénybe vett szolgáltatások 51.565 66.010
Összesen 1.953.935 798.147
A Társaság az igénybe vett szolgáltatások között mutatja ki a lakóparkokhoz kapcsolódó építkezési
költségeket, az ügyviteli és számviteli szolgáltatások költségeit, valamint az egyéb igénybe vett
szolgáltatások költségeit.
Az egyéb igénybe vett szolgáltatások között a Társaság elkülönítetten mutatja be azon költségeket,
melyek az IFRS 15 standard értelmezésében közvetlenül a szerződéskötéshez kapcsolódnak, mint az
ingatlanközvetítői és ügyvédi díjak. Itt kerülnek még bemutatásra az általános ügyvédi és közjegyzői
díjak, a tanácsadói és szakértői díjak, az értékesítéshez felmerült szolgáltatok költségei, valamint az
egyéb különféle szolgáltatások költségei, mint a közüzemi szolgáltatások.
Az értékesítést segítő szolgáltatás olyan igénybe vett szolgáltatás, amely természetéből adódóan az
értékesítéshez kapcsolódik, de nem közvetlenül, mivel a szerződő fél akkor is megkapja a
szerződéses összeget, ha nem történik ingatlanértékesítés. Az ilyen szerződéskötési költségeket,
amelyek a szerződés megkötése nélkül is felmerülnének, felmerüléskor ráfordításként kerülnek
megjelenítésre az eredménykimutatásban.
158
Az építkezésekhez felmerült szolgáltatások tartalmazzák az építkezéshez kapcsolódó szolgáltatások
költségeit, a műszaki ellenőri tevékenységek és értékbecslői szakvélemények költségeit, valamint az
építkezéshez kapcsolódó közmű építések, javítások költségeit.
4.5. Eladott áruk beszerzési értéke
Az eladott áruk beszerzési értéke az üzleti évben eladott áruk bekerülési értékét, valamint a
készletekre elszámolt értékvesztést foglalja magában. A Társaság a kereskedelmi áruk között azon
telkek értékét mutatja ki, amelyeken az építkezés folyik, így az ELÁBÉ soron a tárgyévben vagy előző
évben értékesített, de tárgyévben átadott lakásokhoz tartozó telekértékek kivezetése és a
készletekre elszámolt értékvesztés jelenik meg, melynek értéke a tárgyévben 472.023 ezer forint volt,
míg előző évben 1.508.889 ezer forint.
4.6. Egyéb szolgáltatások értéke
adatok ezer Ft-ban 2023 2024
Hatósági igazgatási, szolgáltatási díjak, illetékek 8.228 8.545
Pénzügyi, befektetési szolgáltatási díjak 21.640 16.357
Biztosítási díjak 2.590 440
Részvények és kötvények forgalomban tartási díja 17.593 14.169
Hitel rendelkezésre tartási jutalék - 75
Összesen 50.051 39.586
Az egyéb szolgáltatások között szerepelnek a hatósági díjak, a részvények és kötvények forgalomban
tartási díjai, biztosítási díjak, valamint az egyéb pénzügyi szolgáltatások díjai, amelyek magában
foglalják a különböző bankköltségeket és számlavezetési díjakat.
4.7. Személyi jellegű ráfordítások
adatok ezer Ft-ban 2023 2024
Bérköltségek 266.117 280.052
Bérjárulékok 32.645 34.159
Személyi jellegű egyéb kifizetések 9.297 10.234
Összesen 308.059 324.445
A személyi jellegű ráfordítások tartalmazzák a bérköltségeket és a bérjárulékokat, valamint a
személyi jellegű egyéb kifizetéseket. A bérek és fizetések összege nem tartalmaz átszervezési
költségeket és egyéb, a munkaviszony megszűnésekor adott juttatásokat.
A Társaság átlagos statisztikai állományi létszáma a tárgyidőszakban 22 fő, (előző évben 19 fő volt).
159
4.8. Értékcsökkenés és amortizáció
A Társaság az értékcsökkenés és amortizációs leírás soron mutatja ki az immateriális javak és tárgyi
eszközök amortizációját és értékcsökkenést. Az értékcsökkenés lineáris módszerrel kerül
elszámolásra. Az immateriális javak és tárgyi eszközök értékcsökkenése a tárgyévben 4.034 ezer
forint, míg előző évben 3.282 ezer forintot tett ki.
4.9. Egyéb működési ráfordítások
adatok ezer Ft-ban 2023 2024
Tárgyi eszközök értékvesztése - 161.576
Késedelmi kamat és behajtási költségátalány 4.923 32.974
Költségek, ráfordítások ellentételezésére adott támogatás, juttatás 2.000 2.000
Térítés nélkül átadott telekrész Budakeszi út 42.205 -
Vevők elszámolt értékvesztése 13.235 -
Adók, illetékek, hozzájárulások 44.721 9.790
Önkormányzatokkal elszámolt adók, illetékek, hozzájárulások 26.720 15.822
Különféle egyéb ráfordítások 219 914
Összesen 134.023 223.076
Az egyéb működési ráfordítások között kerülnek elszámolásra a késedelmi kamatok, a behajtási
költségátalány, a helyi önkormányzatokkal elszámolt telekadók és építményadók, az innovációs
járulék, vevői követelésekre és tárgyi eszközökre elszámolt értékvesztés és az adott támogatás.
4.10. Befektetési célú ingatlanok értékelési nyeresége/vesztesége
A Társaság a befektetési célú ingatlanok között mutatja ki azon ingatlanok értékét, melyeket az
bérbeadási célra tart. A Társaság a befektetési célú ingatlan valós értékében bekövetkező
változásból eredő nyereséget vagy veszteséget külön soron mutatja ki, melynek értéke a tárgyévben
0 ezer forint, mivel a Társaság már nem rendelkezik befektetési célú ingatlannal, míg előző évben -
624.279 ezer forint veszteség volt.
4.11. Pénzügyi műveletek eredménye
adatok ezer Ft-ban
Pénzügyi műveletek bevételei 2023 2024
Kapott osztalék 387.343 1.021.890
Részesedések értékesítéséből származó nyereség - 613.825
Egyéb pénzügyi műveletek - 4.257
Részesedés értékvesztés visszaírása 848.592 -
Árfolyamnyereség 12.152 19.752
Bevételek összesen 1.248.087 1.659.724
160
adatok ezer Ft-ban
Pénzügyi műveletek ráfordításai 2023 2024
Fizetett kamatok 373.732 580.572
Részesedésekből értékeléséből származó értékvesztés - 1.193.814
Egyéb követelések értékvesztése 1.510 -
Ráfordítások összesen 375.242 1.774.386
A Társaság kapott osztaléka leányvállalataitól származik, 2023. évben az L.B. Vetus Architect Kft.-től,
2024. évben pedig a Dorozsmai Ingatlan Kft.-től, Pasadena 53 Invest Kft.-től és a Catanum Invest Kft.-
től kapott osztalékot.
2024. évben leányvállalatok részesedéseinek értékesítéséből keletkezett nyereség (613.825 eFt).
Nyereséget ért el a Társaság az Alhambra 36 Invest Kft. és a Fogarasi Estate Kft. értékesítésén (lsd.
3.3 fejezet)
Az árfolyamnyereség a deviza- és valutakészletek átértékeléseiből adódik. Az általános célú hitelek
(kötvények) kamata 2023. évben aktiválási rátával kalkulált arányos kamattal kerültek aktiválásra.
2024. évben a kötvény kamatok már nem kerülnek aktiválásra a készletekre, mert nincsen már olyan
projekt, ami megfelelne a befejezetlen készletek feltételeinek (lsd. 3.4 megjegyzés készletek)
4.12. Nyereségadók
A Társaságnak, mint SZIT-nek meg kell állapítania a SZIT törvény előírásaira való tekintettel a
társasági adóalapját, viszont az így kapott adóalap után csak bizonyos esetekben terheli társasági
adófizetési kötelezettség.
A SZIT státusz miatt halasztott adó és társasági adó sem a tárgyévben, sem az összehasonlító
időszakban nem volt.
4.13. Egy részvényre jutó eredmény (EPS)
Megnevezés 2023 2024
Adózott eredmény (ezer Ft) 4.023.073 243.274
Törzsrészvények súlyozott átlaga (db) 1.432.000 1.432.000
Egy részvényre jutó eredmény (Ft) 2.809 170
A Társaságnak jelenleg 1.432.000 darab, egyenként 100 Ft névértékű törzsrészvénye van. A
tárgyévben az egy részvényre jutó eredmény 170 Ft.
161
5. Kapcsolt felekkel folytatott tranzakciók
5.1. Kapcsolt vállalkozások
A Társaság a Magyarországon bejegyzett GOPD Nyrt. ellenőrzése alatt áll, mely közvetlenül a
Társaság részvényeinek 46,89%-ával rendelkezik, a Copa Carpa Kft., valamint a MEQHLYN Kft.
leányvállalatokon keresztül közvetve birtokolt szavazati jogot biztosító részvényeinek és szavazati
jogának aránya pedig 17,46%. A részvények fennmaradó 10,64%-át szintén magyarországi
bejegyzésű, független 5% részesedés feletti vállalkozás, illetve 25,01%-át közkézhányad birtokolja.
A Társaság legfőbb, végső anyavállalata szintén a GOPD Nyrt. A Társaság esetében a végső
ellenőrzést gyakorló fél 2024.12.31-én az igazgatósági tagok.
2023. december 31-én és 2024. december 31-én a GOPD Csoport az alábbi vállalatokból állt:
Megnevezés Besorolás Tulajdoni hányad 2023.12.31. Tulajdoni hányad 2024.12.31. Székhely
GOPD Nyrt. Anyavállalat - - Magyarország
Gaudetti Ingatlan Kft. Leányvállalat 100,00% 100,00% Magyarország
Santa Cruz Invest Kft. Leányvállalat 100,00% 100,00% Magyarország
L.B. Hungarchitect Kft. Leányvállalat 100,00% 100,00% Magyarország
Copa Carpa Kft. Leányvállalat 100,00% 100,00% Magyarország
Piandos Kft. Leányvállalat 66,67% 66,67% Magyarország
PhoenArchitekt Kft. Csoporton kívüli 19,00% 19,00% Magyarország
Meqhlyn Kft. Leányvállalat 90,91% 90,91% Magyarország
Ducharlie Estate Kft. Leányvállalat - 100% Magyarország
Dudolta Estate Kft. Leányvállalat - 100% Magyarország
A Társaság tulajdonosai, valamint leányvállalatai 100%-ban kapcsolt feleknek minősülnek (lásd 3.3,
7.4 fejezetek).
A kapcsolt felekkel folytatott tranzakciókat a következő táblázatok tartalmazzák:
a) Termékek értékesítése és szolgáltatások nyújtása
Termékek értékesítése (eFt-ban) 2023 2024
Leányvállalat-kapcsolt fél (ingatlan értékesítés, felbontás, továbbszámlázás) 3.527.959 3.833.927
Összesen 3.527.959 3.833.927
Az áruk értékesítése a harmadik felek számára is elérhető érvényes ár lista és feltételek alapján
történik. A szolgáltatások értékesítése a kapcsolt felekkel egyeztetve költség alapon történik.
162
2024.10.01-én a Társaság Dob Estate Kft. leányvállalata felé értékbecslő által megállapított piaci
áron (318.000 eFt) értékesítette a 1072 Budapest, Dob utca 50. sz. alatt található 3 db ingatlanát.
b) Termékek és szolgáltatások beszerzése
Szolgáltatások beszerzése (eFt-ban) 2023 2024
Legfőbb, végső anyavállalat (management szolgáltatások, ingatlan vásárlás) 21.000 21.000
Közös menedzsment vagy irányítás, egyéb kapcsolt vállalkozás (generálkivitelezés, teljesítési garancia) (2022.10.11-től 2023.09.10-ig kapcsolt fél) 1.048.918 nem kapcsolt fél
Leányvállalat, kapcsolt fél (bérlei díj, kaució) 508 600
Összesen 1.070.426 21.600
A Társaság a management szolgáltatásokat a végső anyavállalattól veszi igénybe költség alapon. A
Felek a szokásos piaci ár elvének szem előtt tartásával a Vezetési Tanácsadók Magyarországi
Szövetsége által készített 2021. évi felmérés szerint, az 1-15 fős tanácsadó vállalkozások átlagos
napidíjának szokásos piaci sávjából indultak ki jelen Megállapodás szerinti díjazás megállapításánál.
Figyelemmel az ingatlanberuházásokra jellemző magas befektetési kockázatra és a hosszú távú
megtérülésre, a Felek egyetértenek abban, hogy a díjazásnak a szokásos piaci tartomány felső
értékét kell közelítenie.
Az építkezések generálkivitelezési munkálatait a Társaság a DakotaÉpítő Kft-től vette igénybe
szokásos kereskedelmi feltételek szerint. A generálkivitelező 2022.10.11-től 2023.09.10-ig kapcsolt
vállalkozása a Társaságnak, utána vezető tisztségviselő változás miatt már nem. Generálkivitelezési
költsége 2023. évben 1.048.918 eFt volt.
A Társaság a székhelyéül szolgáló iroda bérleti díjat 2024.10.01-től az egyik leányvállalatától veszi
igénybe.
c) Az áruk/szolgáltatások értékesítéséből származó év végi egyenlegek
Kötelezettségek kapcsolt felekkel szemben (eFt-ban) 2023 2024
Társaság kulcspozícióban lévő vezetője (ingatlan értékesítés, felbontás, kártérítés fizetése) 12.637 152.362
Összesen 12.637 152.362
Szerződéses kötelezettségek leányvállalatokkal szemben (eFt-ban) 2023 2024
Leányvállalatokkal szembeni kötelezettségek (vevőktől kapott előlegek) 63.960 -
Összesen 63.960 -
163
A kapcsolt felekkel szembeni kötelezettségek elsősorban értékesítési tranzakcióból származnak és
az értékesítések időpontja után egy éven belül esedékesek. A kötelezettségek nem biztosítottak,
azokra kamat nem került felszámításra. A kapcsolt felekkel szembeni kötelezettségekre nem képzett
értékvesztést a Társaság.
A Társaság a kulcspozícióban lévő vezetők alatt az igazgatósági és felügyelőbizottsági tagokat
definiálják.
d) Termékek, szolgáltatások beszerzéséből, kötelezettségekből származó év végi
egyenlegek
Szolgáltatások beszerzése (eFt-ban) 2023 2024
Közös menedzsment vagy irányítás, egyéb kapcsolt vállalkozás (beruházásra adott előleg) 30.769 -
Összesen 30.769 -
e) Kapcsolt feleknek nyújtott kölcsönök
adatok ezer Ft-ban
Nyitó érték 2023. január 1-én 13.404.609
Az év során nyújtott kölcsönök 8.335.202
Adott kölcsöntörlesztések -6.642.982
Záró érték 2023. december 31-én 15.096.829
Az év során nyújtott kölcsönök 10.463.560
Adott kölcsöntörlesztések -11.887.496
Záró érték 2024. december 31-én 13.672.893
f) Kapcsolt felektől kapott kölcsönök
adatok ezer Ft-ban
Nyitó érték 2023. január 1-én 934.000
Az év során kapott kölcsönök 1.739.740
Kapott kölcsön visszafizetések -1.293.822
Záró érték 2023. december 31-én 1.379.919
Az év során kapott kölcsönök 2.725.568
Kapott kölcsön visszafizetések -3.247.369
Záró érték 2024. december 31-én 858.117
Az adott és kapott kölcsönök egy éven belül esedékesek, rövid lejáratúak és kamat nem került rájuk
felszámításra. A kölcsönök valós értéke megegyezik azok könyv szerinti értékével, 2023. évben az
adott kölcsönökre 1.510 eFt értékvesztést képzett a Társaság a várható hitelezési veszteség alapján.
164
g) Kapcsolt felektől kapott osztalék
adatok ezer Ft-ban
Nyitó érték 2023. január 1-én 243.565
Az év során kapott osztalék 387.343
Záró érték 2023. december 31-én 387.343
Nyitó érték 2024. január 1-én 387.343
Az év során kapott osztalék 1.021.890
Záró érték 2024. december 31-én 1.021.890
A Társaság 2023. évben az L.B. Vetus Architect Kft. leányvállalatától, 2024. évben a Dorozsmai
Ingatlan Kft.-től, a Pasadena 53 Invest Kft-től és a Catanum Invest Kft-től kapott osztalékot.
5.2. Juttatások a kulcspozícióban lévő vezetés részére
A Társaságnál az Igazgatóság Elnöke és az Igazgatóság Tagjai, valamint a Felügyelő- és
Auditbizottsági Tagok részére az üzleti évben nem folyósítottak kölcsönt, előleget.
A Társaság nem alkalmaz részvényalapú kifizetési rendszereket sem a gazdálkodó egység, sem az
alkalmazottak vezetésére. A munkavállalóknál az igazgatóknak nyújtott tiszteletdíjak rövid távú
munkavállalói juttatások, azonban munkaviszony megszűnése utáni juttatás, egyéb hosszú távú
juttatás, végkielégítés nem kerül alkalmazásra.
5.3. A kulcspozícióban lévő vezetőkkel való tranzakciók
a) Termékek értékesítése és szolgáltatások nyújtása
Termékek értékesítése (eFt-ban) 2023 2024
A Társaság kulcspozícióban lévő vezetője (ingatlan értékesítés, felbontás, kártérítés fizetése) 1.260.365 -
Összesen 1.260.365 -
Legfőbb, végső anyavállalat kulcspozíciójában lévő vezetőjével, valamint leányvállalat
kulcspozíciójában lévő vezetőjével sem a tárgyévben, sem az összehasonlító időszakban nem volt
tranzakció.
b) Termékek és szolgáltatások beszerzése
Szolgáltatások beszerzése (eFt-ban) 2023 2024
Kulcspozícióban lévő vezető által ellenőrzött társaság (tervezési szolgáltatás, informatikai szoftverfejlesztés) - 44.192
Összesen - 44.192
165
5.4. Igazgatótanács és Felügyelő Bizottság javadalmazása
A Társaságnál az Igazgatóság Elnöke és az Igazgatóság Tagjai, valamint a Felügyelő- és
Auditbizottsági Tagok havi bruttó 250.000 Ft tiszteletdíj mellett látják el tisztségüket.
A kulcspozícióban lévő vezetők részére kifizetett javadalmazást az alábbiakban ismertetjük:
adatok ezer Ft-ban
Megnevezés 2023 2024
Tiszteletdíj Igazgatóság 16.185 18.483
Tiszteletdíj Audit/Felügyelő Bizottság 12.016 12.000
Munkabér 38.160 23.220
Járulékok 8.627 6.591
Összesen 74.988 60.295
5.5. Garanciák
A Társaság a tárgyében és az előző évben sem nyújtott garanciákat.
6. Pénzügyi kockázatkezelés
Ez a szakasz ismerteti a Társaság pénzügyi kockázatok kezelésére vonatkozó politikáit és eljárásait.
6.1. Pénzügyi kockázatkezelési politika
A Társaság tevékenysége különféle pénzügyi kockázatoknak van kitéve: úgymint piaci kockázat
(különösképpen a cash flow és kamatláb kockázat, árfolyamkockázat), likviditási és hitelezési
kockázat. A Társaság átfogó kockázatkezelési programja a pénzügyi piacok kiszámíthatatlanságára
összpontosít és annak a Társaság pénzügyi tevékenységére gyakorolt potenciális negatív hatást
igyekszik minimalizálni. A Társaság menedzsmentje a féléves jelentés és az egyedi pénzügyi
kimutatások előkészítése során vizsgálja felül a kockázatkezelési eljárásokat az egyes kockázatok
tekintetében.
6.1.1. Piaci kockázat
A piaci kockázat annak kockázata, hogy a piaci árak változásai miatt a pénzügyi instrumentum valós
értéke vagy jövőbeni cash flow-i ingadozni fognak. A piaci kockázat a kockázatok két típusát
tartalmazza: kamatlábkockázat és árfolyamkockázat. A piaci kockázat miatt érintett pénzügyi
instrumentumok az alábbiak: hitelek és kölcsönök, bankbetétek.
166
A Társaság közzéteszi azon piaci kockázatok minden egyes típusának érzékenységvizsgálatát,
amelyeknek a Társaság a beszámolási időszak végén ki van téve, bemutatva, hogy a releváns
kockázati változónak az adott beszámolási időszak végén észszerűen lehetséges változásai hogyan
befolyásolták volna az eredményt, valamint a saját tőkét. A tárgyévben a Társaság nem azonosított
jelentős piaci kockázatot.
Cash flow és kamatlábkockázat
A kamatlábkockázat annak a kockázata, hogy a piaci kamatlábak változásai miatt a pénzügyi
instrumentum valós értéke vagy jövőbeni cash flow-i ingadozni fognak.
A Társaság hosszú lejáratú kötelezettségei a kibocsátott SUNDELL 2030/A, és SUNDELL 2031/A
kötvények. Mivel a kibocsátott kötvények fix kamatozásúak, így a Társaság nincs kitéve jelentős
kamatlábkockázatnak a jövőbeni cash flow tekintetében.
Árfolyamkockázat
Az árfolyamkockázat annak a kockázata, hogy a devizaárfolyamok változásai miatt a pénzügyi
instrumentum valós értéke vagy jövőbeni cash flow-i ingadozni fognak.
A Társaságnak nincs jelentős kitettsége van a devizaárfolyamok változásai miatt, mivel bevételei és
költségei túlnyomó része és az adósságszolgálat is forintban denomináltak. Jelenleg a Mystery Hotel
Budapest Kft. bérleti díj követelése jelenik meg EUR pénznemben, illetve deviza bankszámláin
minimális az egyenleg, ami összességében a Társaságra nézve nem tekinthető jelentős kockázatnak.
6.1.2. Likviditási kockázat
A likviditási kockázat annak a kockázata, hogy a Társaság nehézségekbe ütközik a pénzeszköz vagy
más pénzügyi eszköz átadásával rendezendő pénzügyi kötelezettségekkel kapcsolatos kötelmek
teljesítése során.
A menedzsment az aktuális likviditási helyzet és a likviditási előrejelzések ellenőrzésével és
felülvizsgálatával biztosítja, hogy a működéshez szükséges készpénzállomány rendelkezésre álljon.
A Társaság likviditáskezelési megközelítése, hogy mindig elegendő likviditást biztosítson
kötelezettségeinek teljesítéséhez mind normál, mind nehéz piaci körülmények között.
Az alábbi tábla bemutatja a Társaság pénzügyi forrásait lejárat szerint csoportosítva, szerződéses
nem diszkontált kifizetések alapján.
167
adatok ezer Ft-ban
2023. december 31. 1 és 12 hónap között esedékes 1 és 2 év között esedékes 2 és 5 év között esedékes 5 éven túl esedékes
Hosszú lejáratú kölcsönök és hitelek 558.250 3.858.250 6.135.525 8.897.350
Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek 108.714 108.714 326.141 326.140
Rövid lejáratú kölcsönök és hitelek 1.379.919
Kötelezettségek áruszállításból és szolgáltatásból (Szállítók) 77.344
Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek és Passzív időbeli elhatárolások 3.870.635
Tényleges adókötelezettség
Összesen 5.994.862 3.966.964 6.461.666 9.223.490
2024. december 31. 1 és 12 hónap között esedékes 1 és 2 év között esedékes 2 és 5 év között esedékes 5 éven túl esedékes
Hosszú lejáratú kölcsönök és hitelek 558.250 1.001.000 5.968.050 8.063.825
Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek 111.855 111.855 335.565 167.783
Rövid lejáratú kölcsönök és hitelek 4.477.812
Kötelezettségek áruszállításból és szolgáltatásból (Szállítók) 119.931
Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek és Passzív időbeli elhatárolások 1.368.412
Tényleges adókötelezettség
Összesen 6.636.260 1.112.855 6.303.615 8.231.608
6.1.3. Hitelezési kockázat
A hitelezési kockázat annak a kockázata, hogy a Társaság veszteséget szenved abból fakadóan, hogy
valamely ügyfele nem teljesíti a szerződéses feltételeket. A meglévő vevők esetében gyakori
monitoring tevékenység keretében ellenőrzi a Társaság a fennálló kitettség nagyságát és a lejárt
tételeket.
168
A pénzügyi eszközök könyv szerinti értéke megfelelően és hűen tükrözi a hitelezési kockázatot.
A vevői követelések korosítását a 3.5-ös magyarázat tartalmazza.
Azon vevőkövetelések, szállítóknak adott előlegek tekintetében, amelyek esetén egy partner felé 500
millió forint feletti követelés áll fenn 2023.12.31-én, a Társaság a teljes élettartam alatt várható
veszteség meghatározását a 2.4.7.2 pontban bemutatott értékvesztési mátrixtól eltérően, egyedileg
vizsgálja meg. A várható veszteség meghatározása három lehetséges jövőbeli kimenetel, szcenárió
vizsgálatával történik, melyek bekövetkezése esetén a Társaság kiszámolja a várható értékvesztést,
majd becsült bekövetkezési valószínűséget társít a szcenáriókhoz, ezek súlyozott összegeként adja
meg a Társaság a teljes élettartam várható egyedi értékvesztését. 2024.12.31-re vonatkozóan ilyen
módon a Társaság nem állapított meg egyedileg várható értékvesztést.
6.2. Pénzügyi tevékenységből eredő kötelezettség változások
adatok ezer Ft-ban
2022. december 31. Pénzáramok Kamat Halasztott bevétel 2023. december 31.
Hosszú lejáratú kölcsönök és hitelek 15.462.159 590.449 -558.250 15.494.358
Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek 1.012.752 -143.043 869.709
Rövid lejáratú kölcsönök és hitelek 934.000 445.919 1.379.919
Összesen 17.408.911 1.036.368 -558.250 -143.043 17.743.986
adatok ezer Ft-ban
2023. december 31. Pénzáramok Kamat Egyéb* 2024. december 31.
Hosszú lejáratú kölcsönök és hitelek 15.494.358 879.240 -558.250 -3.300.000 12.515.358
Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek 869.709 -142.651 727.058
Rövid lejáratú kölcsönök és hitelek 1.379.919 -202.107 3.300.000 4.477.812
Összesen 17.743.986 677.133 -558.250 -142.651 17.720.218
*A halasztott bevétel a kötvényekhez kapcsolódó prémium kamattámogatás értéke, a névérték
feletti kibocsátás miatt, mely kikerül a kötvény értékéből és átkerül a hosszú lejáratú egyéb
kötelezettségek közé, ott pedig időarányosan feloldásra kerül. Tárgyidőszakban ez 142.651 eFt,
169
összehasonlító időszakban 143.043 eFt. Tárgyében az NKP kötvény 2025. évi tőketörlesztése
átsorolásra került a rövid lejáratú kölcsönök közé (3.300.000 eFt).
6.3. Tőke kezelése
A Társaság célja a tőke kezelése során, hogy a biztosítsa a folyamatos működést, a részvényesei
számára maximalizálja a megtérülést, az érintett felek számára értéket teremtsen, a célkitűzésnek
megfelelően optimális tőkestruktúrát tartson fenn, ezzel csökkentve a tőkeköltséget. A Társaság
tőkének definiálja a saját tőkét és a hosszú lejáratú kötvény kötelezettségeket (ezeket részletes
bemutatását a 3.8. és 3.9-es pontok tartalmazzák)
Tőkeáttételi mutató
A Társaság az idegen és saját tőke arányaként vizsgálja a tőkeáttételt, amely a hosszú lejáratú
kötvény kötelezettségek és a saját tőke hányadosaként definiált. Hosszú lejáratú kötvény
kötelezettségek alatt a Társaság a hosszú lejáratra kapott kölcsönök (ideértve a kötvény
kötelezettséget is) és az egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek mérlegsorok összegét érti.
A Társaság ezt a mutatót csak konszolidált szinten vizsgálja.
Kötvénykibocsátás esetén a Társaság előnyben részesíti a fedezetlen szenior kötvény finanszírozási
formát, más alternatívákhoz képest kedvező finanszírozás, nincs szükség fedezetre, kedvező
futamidővel rendelkezik (10 év).
7. Egyéb kiegészítő információk
7.1. Mérlegen kívüli tételek
A mérlegen kívüli kötelezettségek nem szerepelnek a pénzügyi kimutatásokban, mivel azok (még)
nem felelnek meg a megjelenítési kritériumoknak. A Magyarázatokban kerülnek bemutatásra,
kivéve, ha a gazdasági hasznot megtestesítő források kiáramlásának esélye minimális. A mérlegen
kívüli követelések nem szerepelnek a pénzügyi kimutatásokban, azonban amennyiben gazdasági
hasznok beáramlása valószínűsíthető, a Magyarázatokban kimutatásra kerülnek.
A Társaság mérlegen kívüli követelésként tartja nyilván a lakóingatlan értékesítésből származó azon
várható bevételeket, amelyeket a vevők még ki fognak egyenlíteni az általuk megvásárolt ingatlan
vételárának megmaradt összegéből.
Az alábbi táblázat a Társaságtól ingatlant vásárló vevőktől befolyó összegeket mutatja be, amelyek
a vevőkkel kötött adásvételi szerződések értékén alapulnak, a fordulónapon beérkezett kifizetések
levonása után (az ilyen kifizetések a pénzügyi kimutatásban vevőktől kapott előlegként-szerződéses
kötelezettségként jelennek meg):
Függő követelések – szerződéses értékesítések
170
adatok ezer Ft-ban
Projekt neve Szerződéses értékesítés 2024.12.31 Függő követelés 2023.12.31 Függő követelés 2024.12.31
Paskal Garden 899.900 2.143.216 483.102
Összesen 3 899.900 2.143.216 483.102
A Társaság mérlegen kívüli kötelezettségként tartja nyilván az ingatlanok generálkivitelezési
munkájával kapcsolatban megkötött vállalkozási szerződésekből származó azon építési
szolgáltatásokra vonatkozó kötelezettségeit, melyeket a vállalkozó még nem teljesített és az
épületek készültségéből fakadóan később végez el.
Beruházási kötelezettségvállalások
adatok ezer Ft-ban
Projekt neve 2023.12.31 2024.12.31
Budakeszi út 119.230 219.230
Összesen 119.230 219.230
A Társaság mérlegen kívüli kötelezettségként tart nyilván csoporton kívüli, független felek
kölcsönszerződése kapcsán fennálló kezességet:
2023.12.21-én és 2024.10.29-én a Társasággal kapcsolatban álló csoporton kívüli gazdasági
társaságok kölcsönszerződést kötöttek egy független pénzintézettel, melynek során a Sundell Estate
Nyrt. készfizető kezességet vállalt. A kölcsönök futamideje rövid lejáratú, éven belüli, lejáratuk
2025.06.30., illetve 2025.09.30.
Tekintettel arra, hogy Adósok a kölcsönöket fordulónap után 2025.02.20-ig visszafizették (lsd. 7.3
fejezet), a SunDell Estate Nyrt. megvizsgálta céltartalék képzését a várható kötelezettségekre, de a
visszafizetés miatt ettől eltekintett. A kezesség megszüntetése már fordulónap után folyamatban
van.
7.2. Szegmens információk
A Társaság a 2024. gazdasági évben két szegmenst azonosított, amely megfelel a bemutatási
kritériumoknak: a lakóparkok fejlesztését/értékesítést és a bérbeadási szegmenst.
2024. évben a bérbeadási szegmensből 24.165 ezer forint árbevétel került elszámolásra, az
értékesítésből 4.879.149 ezer forint.
A SunDell Estate Nyrt. két bemutatandó szegmenssel rendelkezik:
1. Lakóparkok fejlesztése/értékesítése (Residential development): lakóingatlanok építése és
értékesítése pl. Paskal Rose, Paskal Garden, Nérium Park stb.
2. Ingatlan bérbeadás: Paskal Garden irodák, garázsok bérbeadása
171
2023.12.31. Lakóparkok fejlesztése/értékesítése Ingatlan bérbeadás Szegmens Összesen
Értékesítés nettó árbevétele 13.798.317 299.204 14.097.521
Egyéb bevételek 33.488 1.419 34.907
Befektetési célú ingatlanok értékelési nyeresége/vesztesége - -624.279 -624.279
Saját termelésű készletek állományváltozása -6.390.915 - -6.390.915
Anyagköltségek 8.724 41 8.766
Igénybe vett szolgáltatások értéke 1.911.180 42.755 1.953.935
Eladott áruk beszerzési értéke 1.508.889 - 1.508.889
Egyéb szolgáltatások értéke 42.543 7.508 50.051
Személyi jellegű ráfordítások 261.851 46.209 308.060
Értékcsökkenési leírás és értékvesztés 2.790 492 3.282
Egyéb ráfordítások 127.860 6.163 134.023
Szegmens profit 3.577.054 -426.825 3.150.229
Pénzügyi műveletek bevételei 1.188.162 59.925 1.248.087
Pénzügyi műveletek ráfordításai -375.242 - -375.242
Adózás előtti eredmény 4.389.973 -366.899 4.023.074
Eszközök Lakóparkok fejlesztése/értékesítése Ingatlan bérbeadás Szegmens Összesen
Befektetési célú ingatlanok - - -
Fejlesztés alatt álló befektetési célú ingatlanok - - -
Saját használatú ingatlanok 969.000 171.000 1.140.000
Készletek 5.836.311 229 5.836.540
Tárgyi eszközök 2.802 495 3.297
Befektetések leányvállalatokba 24.780.482 - 24.780.482
Rövid lejáratú kölcsönök 15.095.319 - 15.095.319
Egyéb eszközök (vevői követelések, pénzeszközök, egyéb követelések) 2.766.414 10.734 2.777.148
Szegmens Eszközök 49.450.328 182.458 49.632.786
Kötelezettségek Lakóparkok fejlesztése/értékesítése Ingatlan bérbeadás Szegmens Összesen
Hosszú lejáratú kölcsönök és hitelek 15.494.358 - 15.494.358
Rövid lejáratú kölcsönök és hitelek 1.172.931 206.988 1.379.919
Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek 869.709 - 869.709
Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek 7.577.231 36.503 7.613.734
Szegmens Kötelezettségek 25.114.229 243.491 25.357.720
172
2024.12.31. Lakóparkok fejlesztése/értékesítése Ingatlan bérbeadás Szegmens Összesen
Értékesítés nettó árbevétele 4.879.149 24.165 4.903.314
Egyéb bevételek 150.791 - 150.791
Befektetési célú ingatlanok értékelési nyeresége/vesztesége - - -
Saját termelésű készletek állományváltozása 2.817.609 - 2.817.609
Anyagköltségek 16.767 481 17.248
Igénybe vett szolgáltatások értéke 728.242 69.905 798.147
Eladott áruk beszerzési értéke 472.023 - 472.023
Egyéb szolgáltatások értéke 33.648 5.938 39.586
Személyi jellegű ráfordítások 275.777 48.667 324.445
Értékcsökkenési leírás és értékvesztés 3.429 605 4.034
Egyéb ráfordítások 221.308 1.769 223.076
Szegmens profit 461.136 -103.200 357.936
Pénzügyi műveletek bevételei 1.502.838 156.886 1.659.724
Pénzügyi műveletek ráfordításai -1.774.386 - -1.774.386
Adózás előtti eredmény 189.588 53.686 243.274
Eszközök Lakóparkok fejlesztése/értékesítése Ingatlan bérbeadás Szegmens Összesen
Befektetési célú ingatlanok - - -
Fejlesztés alatt álló befektetési célú ingatlanok - - -
Értékesítésre tartott befektetett eszközök 1.270.000 - 1.270.000
Készletek 2.959.982 355 2.960.337
Tárgyi eszközök 2.126 375 2.501
Befektetések leányvállalatokba 15.689.515 - 15.689.515
Rövid lejáratú kölcsönök 14.662.213 - 14.662.213
Egyéb eszközök (vevői követelések, pénzeszközök, egyéb követelések) 6.156.807 299.930 6.456.736
Szegmens Eszközök 40.740.644 300.660 41.041.303
Kötelezettségek Lakóparkok fejlesztése/értékesítése Ingatlan bérbeadás Szegmens Összesen
Hosszú lejáratú kölcsönök és hitelek 12.515.348 - 12.515.348
Rövid lejáratú kölcsönök és hitelek 4.477.812 - 4.477.812
Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek 727.058 - 727.058
Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek 2.144.997 14.187 2.159.184
Szegmens Kötelezettségek 19.865.214 14.187 19.879.401
173
7.3. Beszámolási időszak utáni események
• A Társaság a harmadik felek javára vállalt kezességvállalásai alapján, a hitelintézettel
szemben fennálló kintlévőségét a kezességvállalás főkötelezettjei teljesítették, és az azokból
eredő tartozások kiegyenlítésre kerültek.
• A Mystery Hotel Budapest Kft., mint külsős fél, Társasággal szemben fennálló kintlévőségét
maradéktalanul teljesítette és az abból eredő fizetési kötelezettségének eleget tett.
• A Csoport 2025. március 31-én 328.995 eFt összegben előtörlesztette a CARION
Finanszírozási Centrum Zrt-vel szemben fennálló beruházási kölcsönét, melyet a
tulajdonában álló 1021 Budapest, Budakeszi út 65-67. szám alatti villa épület felújításának
finanszírozására kötött.
A beszámolási időszak utáni események nem voltak módosítást igénylő hatással a Társaság tárgyévi
egyedi pénzügyi kimutatására.
7.4. A Számviteli törvény követelményei szerinti közzétételek
a) A könyvviteli szolgáltatás körébe tartozó feladatok irányításáért és az IFRS szerinti
beszámoló elkészítéséért felelős személy:
Név: Németh-Urbán Alexandra (KHALEESI Kontroll Könyvelő Kft.)
Regisztrációs szám: 200521 (IFRS vállalkozási)
b) A Társaság képviseletére jogosult személy, aki a beszámolót köteles aláírni (együttes aláírási
joggal):
Név: Uzsoki András az Igazgatóság Elnöke
Lakcím: 2081 Piliscsaba, Hegyalja u. 11-13.
Név: Piukovics Gábor Igazgatósági Tag
Lakcím: 1139 Budapest, Petneházy u.37-47.B.lph.7/2.
c) Kapcsolat
Társaság neve: SunDell Estate Nyilvánosan Működő Részvénytársaság
Székhelye: 1066 Budapest, Dessewffy utca 18-20. fszt.
Hivatalos weboldal: www.sundell.hu
174
d) Saját tőke megfeleltetési tábla
Saját tőke megfeleltetési tábla:
adatok ezer Ft-ban 2023.12.31 2024.12.31
114/B. § (4) IFRS-ek szerinti saját tőke
IFRS-ek szerinti jegyzett tőke 143.200 143.200
Létesítő okiratban meghatározott jegyzett tőke, amennyiben az tőkeinstrumentumnak minősül
114/B. § (4) d) Tőketartalék 17.759.683 17.759.683
A saját tőke minden olyan elemének összege, amely nem felel meg az IFRS-ek szerinti jegyzett tőke, a jegyzett, de be nem fizetett tőke, az eredménytartalék, az értékelési tartalék, a tárgyévi nyereség / veszteség vagy a lekötött tartalék fogalmának
114/B. § (4) e) Eredménytartalék 6.237.745 3.259.019
IFRS-ek szerinti egyedi pénzügyi kimutatásokban kimutatott, a korábbi évek felhalmozott és a tulajdonosok részére ki nem osztott nyereség, mely egyéb átfogó jövedelmet nem tartalmazhat (±) - ebből átfogó jövedelemre vonatkozó kimutatás eredmény szakaszában vagy a különálló jövedelemre vonatkozó kimutatásban szereplő folytatódó tevékenységekre bemutatott tárgyévi nyereség / veszteség (-) 4.023.074 243.274
Egyéb tartalékok és tőkeelemek (egyéb átfogó eredmény) 134.437 -
Saját tőke összesen 24.275.065 21.161.902
adatok ezer Ft-ban 2023.12.31 2024.12.31
114/B. § (5) b) Osztalékfizetésre rendelkezésre álló szabad eredménytartalék: Eredménytartalék (mely tartalmazza az utolsó egyedi pénzügyi kimutatásokkal lezárt üzleti év tárgyévi nyereségét / veszteségét is) 6.237.745 3.259.019
IAS 40 szerinti befektetési célú ingatlanok valós érték növelése miatt elszámolt, halmozott, nem realizált nyereség - -
Osztalékfizetésre rendelkezésre álló szabad eredménytartalék 6.237.745 3.259.019
e) Tulajdonosi struktúra bemutatása
A magyar számviteli törvény 89. §-ának megfelelően a pénzügyi kimutatások tartalmazzák az egyes
gazdasági társaságok nevének, székhelyének és szavazati százalékának tételes listáját, amelyekben
a társaság többségi ellenőrzést gyakorol, a Polgári Törvénykönyv rendelkezéseinek megfelelően (1.2
pont).
175
A Társaság tulajdonosi szerkezete:
Tulajdonosi részesedés (%)
Név 2023.12.31. 2024.12.31
GOPD Nyrt. 46,46% 46,89%
MFB Invest Zrt. 11,06% 10,64%
Copa Carpa Kft. 8,73% 8,73%
MEQHLYN Kft. 8,73% 8,73%
További közkézhányad 25,02% 25,01%
(Közkézhányadból MFB Vállalati Beruházási és Tranzakciós Magántőkealap) (4,97%) (4,97%)
Összesen 100% 100%
f) Könyvvizsgálattal kapcsolatos közzétételek
A Társaság a 2000. évi C. törvény 155. paragrafusa értelmében könyvvizsgálatra kötelezett.
A könyvvizsgáló cég neve és címe: PricewaterhouseCoopers Könyvvizsgáló Kft. (1055 Budapest,
Bajcsy-Zsilinszky út 78.)
Könyvvizsgálatért felelős személy: Tímár Pál
Kamarai tagsági szám: 002527
A magyar számviteli törvény 88. §-ának megfelelően a pénzügyi kimutatások tartalmazzák a
könyvvizsgáló vagy könyvvizsgáló cég által az egyedi pénzügyi kimutatások kötelező
könyvvizsgálatáért, valamint egyéb nem könyvvizsgálati szolgáltatásokért a pénzügyi évre fizetett
díjakat. Az üzleti év során a könyvvizsgáló adótanácsadói, illetve egyéb nem könyvvizsgálati
szolgáltatásokat nem nyújtott a Társaságnak.
2024. évben a könyvvizsgálat díja 20.400.000 forint+Áfa
Kibocsátói nyilatkozat
A Sundell Estate Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (1066 Budapest, Dessewffy u.18-20. fszt.; nyilvántartó
hatóság: Fővárosi Törvényszék Cégbírósága; Cg.: 01-10-140036; képviseletében eljár: Uzsoki András, Piukovics
Gábor igazgatósági tagok együttesen), mint kibocsátó (a továbbiakban: Kibocsátó) a nyilvánosan forgalomba
hozott értékpapírokkal kapcsolatos tájékoztatási kötelezettség részletes szabályairól szóló 24/2008. (VIII.15.)
PM rendeletben foglaltaknak megfelelően az alábbiak szerint állapítja meg a 2024. üzleti évre vonatkozó éves
jelentését és kijelenti, hogy
- az alkalmazható számviteli előírások alapján, a Kibocsátó legjobb tudása szerint elkészített egyedi
éves beszámoló valós és megbízható képet ad a Kibocsátó eszközeiről, kötelezettségeiről, pénzügyi
helyzetéről, valamint nyereségéről és veszteségéről, továbbá
- az alkalmazható számviteli előírások alapján, a Kibocsátó legjobb tudása szerint elkészített összevont
(konszolidált) éves beszámoló valós és megbízható képet ad a Kibocsátó és a konszolidációba bevont
vállalkozások eszközeiről, kötelezettségeiről, pénzügyi helyzetéről, valamint nyereségéről és
veszteségéről, továbbá
- az egyedi vezetőségi jelentés megbízható képet ad a Kibocsátó és a konszolidációba bevont
vállalkozások helyzetéről, fejlődéséről és teljesítményéről, ismertetve a főbb kockázatokat és
bizonytalansági tényezőket, továbbá
- az összevont (konszolidált) vezetőségi jelentés megbízható képet ad a Kibocsátó és a konszolidációba
bevont vállalkozások helyzetéről, fejlődéséről és teljesítményéről, ismertetve a főbb kockázatokat és
bizonytalansági tényezőket, továbbá
- az egyedi éves beszámolót és az összevont (konszolidált) éves beszámolót független könyvvizsgáló
vizsgálta, könyvvizsgáló által auditálásra került.
Budapest, 2025. április 9.
…………………….. ……………………..
Uzsoki András Piukovics Gábor
SunDell Estate Nyrt. SunDell Estate Nyrt.
Igazgatóság Elnöke Igazgatóság Tagja